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Market Report Milano • Roma H2 2017


The Market Report โ€ข Milan & Rome H2 2017 edited by Engel & Vรถlkers has been realized with the scientific support of Nomisma.


Indice Economia italiana 6 La domanda interna traina la crescita La condizione finanziaria delle famiglie e la ripresa Prosegue il ricorso al credito Mercato immobiliare italiano 8 Il mercato residenziale ad un punto di svolta Andamento dei prezzi Finanziamento immobiliare Il mercato residenziale di pregio a Milano

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Congiuntura e outlook Centro Storico La Zona Ovest La Zona Est I prezzi nelle zone a Nord e a Sud del Centro Storico Il punto su Milano 16 Il mercato residenziale di pregio a Roma

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Congiuntura e outlook Domanda, offerta e quotazioni Le macrozone in dettaglio Focus sul Centro Storico Le aree esterne al Centro Il punto su Roma 24 Il mercato di Milano e Roma in sintesi

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Economia italiana La domanda interna traina la crescita

La ripresa italiana si consolida. Nel terzo trimestre del 2017, il PIL ha guadagnato +0,4% sul trimestre precedente e +1,4% su base annua, sebbene continui a mantenersi su livelli più moderati rispetto al contesto europeo. Nel dettaglio, nel terzo trimestre la crescita del PIL risulta trainata dalla domanda interna (+0,7%), di cui +0,2% attribuibile ai consumi delle famiglie e +0,5% agli investimenti fissi lordi. Anche la domanda estera netta ha fornito un apporto positivo (+0,2%), per effetto di un incremento delle esportazioni più marcato rispetto a quello delle importazioni. Le scorte invece continuano a registrare una variazione negativa (-0,5%). In previsione, considerando il contesto internazionale favorevole, la dinamica economica italiana dovrebbe

mantenere la stessa velocità anche nel corso del 2018. Nel quadro generale di ripresa, la dinamica occupazionale mantiene un’intonazione positiva nel terzo trimestre 2017 - in termini congiunturali (+0,5%) e su base annua (+1,3%) - sostenuta dal ruolo trainante degli occupati dipendenti (+0,6% congiunturale). Per il 2018 si prevede un aumento dell’occupazione dell’1,2% e nel 2019 del +0,9% (previsioni Ufficio parlamentare di Bilancio). Un altro segnale positivo proviene dal miglioramento del clima di fiducia dei consumatori che si attesta in dicembre 2017 a 115,5, mantenendosi sui livelli del primo trimestre 2016. Nonostante il contesto piuttosto favorevole, in gennaio 2018 prevalgono tra le famiglie consumatrici le incertezze sulle prospettive di crescita, condizionando così il clima di fiducia.

Prodotto interno lordo e sue principali componenti (variazione %; dati trimestrali) Fonte: elaborazioni Nomisma su dati Istat

Indice di fiducia dei consumatori, spesa per consumi delle famiglie (numeri indice, 2010 = 100) e tasso di occupazione (valori %) (dati trimestrali) Fonte: elaborazioni su dati Istat

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La condizione finanziaria delle famiglie e la ripresa Nel terzo trimestre 2017 la dinamica dei consumi delle famiglie è migliorata (+0,3% in termini congiunturali), alimentata prevalentemente dagli acquisti di beni durevoli e delle spese per servizi. L’incremento della spesa per

Famiglie che riescono e non riescono a risparmiare 1997-2017 (valori %; dati mensili) Fonte: elaborazioni su dati Istat

consumi ha riflesso il buon andamento del potere di acquisto delle famiglie (+0,8% nel terzo trimestre su base congiunturale), in presenza di andamenti del mercato del lavoro che si mantengono positivi. La propensione media al risparmio delle famiglie nel terzo trimestre 2017 si è attestata all’8,2%. Tra luglio e settembre 2017 la percentuale di famiglie che dichiara di riuscire a risparmiare abbastanza per sostenere le spese familiari ha mantenuto un trend in crescita. Al contempo si è ridotta la quota dei nuclei costretti a fare debiti. Negli ultimi mesi dell’anno invece le rilevazioni restituiscono un quadro lievemente più incerto e altalenante. Prosegue il ricorso al credito Secondo la Banca d’Italia il progressivo miglioramento delle prospettive del mercato immobiliare e il limitato costo dei mutui hanno contribuito al rafforzamento della domanda di prestiti da parte delle famiglie. Sono aumentati anche i finanziamenti alle imprese, soprattutto a favore del settore manifatturiero. Continua a migliorare anche la qualità del credito bancario, favorita dal consolidamento della ripresa economica. Il flusso di nuovi crediti deteriorati in proporzione ai finanziamenti è sceso al di sotto dei livelli registrati prima della crisi globale; i coefficienti patrimoniali delle banche si sono rafforzati.

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Mercato immobiliare italiano Il mercato residenziale ad un punto di svolta Il mercato immobiliare italiano si sta avvicinando ad un punto di svolta che risulta visibile dal dinamismo degli scambi, sostenuto dalla pressione crescente della domanda delle famiglie che, esaurita la crisi, sono tornate a manifestare con forza la propensione all’acquisto. Il recupero delle transazioni invece non ha ancora prodotto effetti positivi sui valori di mercato che scontano, tra l’altro, l’eccesso di offerta di immobili accumulatosi negli anni. Nel corso del 2017 si è leggermente affievolita l’euforia che ha connotato il 2016 sul fronte delle compravendite, lasciando spazio ad una maggiore oculatezza nelle scelte da parte delle famiglie. Nel 2017, le compravendite di abitazioni in Italia si stimano poco sotto le 545mila, con un incremento del 5,7% rispetto all’anno precedente, secondo un trend espansivo che dovrebbe proseguire anche nel prossimo

del mercato immobiliare. L’indice medio globale Italia relativo ai prezzi medi delle abitazioni signorili e civili elaborato da Nomisma mostra una flessione pari a -0,5% su base semestrale e a -1% su base annuale. Dal secondo semestre 2011, la quotazione media nazionale ha scontato un decremento pari al 7,2% Più nel dettaglio, nel secondo semestre 2017 i prezzi hanno registrato decrementi su base annua pari a -1% per le abitazioni nuove al -1,3% per le abitazioni usate, mantenendo comunque intensità meno profonde rispetto alle flessioni degli ultimi otto anni. Le variazioni semestrali medie sono contenute nell’ordine del -0,5% per le abitazioni nuove o ristrutturate e del -0,6% per quelle usate. In particolare, sono i prezzi delle abitazioni nuove, localizzate nel centro o nelle zone di pregio, in alcune città di grandi dimensioni (Milano in testa) a tornare per primi in territorio positivo.

Compravendite residenziali annuali e previsioni (migliaia) Fonte: dati consuntivo Agenzia delle Entrate; previsioni Nomisma per 2018-2020

Prezzi abitazioni - Indice medio globale Italia per abitazioni signorili e civili Fonte: Nomisma

biennio, per raggiungere nel 2020 quota 600mila transazioni (previsioni Nomisma).

I prezzi medi nelle zone centrali sono riconducibili a circa 3.400 euro/mq per abitazioni nuove e circa 2.700 euro/mq per le usate. Di molto inferiori rimangono i valori in periferia (rispettivamente circa 1.800 euro e circa 1.400 euro). Con riferimento alle quotazioni delle singole città, i prezzi medi più elevati delle abitazioni usate continuano a registrarsi a Venezia (3.020 €/mq al secondo semestre 2017), Milano (2.970 €/mq), Roma (2.860 €/mq) e a

Andamento dei prezzi La fase di contrazione dei prezzi delle abitazioni si sta progressivamente attenuando. Il ritorno in territorio positivo della variazione dei prezzi, per ora circoscritto al solo mercato di Milano, si presume che sia destinato ad ampliarsi, conferendo così ulteriore slancio alla ripresa 8


seguire Firenze (2.360€/mq), Bologna (1.980 €/mq) e Napoli (1.800 €/mq). Il ritorno ad una crescita dei valori del segmento residenziale per le grandi città è attesa già dal 2018, per poi consolidarsi nel 2020 (+0,9%) (previsioni Nomisma).

Previsioni annuali dei prezzi medi delle abitazioni nelle 13 maggiori città italiane (variazioni % annuali) Fonte: Nomisma

Prezzi delle abitazioni nelle 13 maggiori città italiane (II sem 2017; euro/mq e variazione semestrale %) Fonte: Nomisma

Finanziamento immobiliare Nel quarto trimestre del 2017 le politiche di offerta sui nuovi finanziamenti, sia alle imprese sia alle famiglie, per l’acquisto di abitazioni sono rimaste sostanzialmente invariate. La domanda di prestiti da parte delle imprese ha invece registrato un trend espansivo alimentato dalla crescita degli investimenti fissi; anche la domanda di mutui per l’acquisto di abitazioni da parte delle famiglie è moderatamente aumentata sostenuta dalle favorevoli prospettive del mercato immobiliare. In termini di importo, il finanziamento complessivamente erogato alle famiglie per l’acquisto di abitazioni nel 2016 ha raggiunto 49,7 miliardi di euro (+20,6% rispetto al 2015), mentre nei primi tre trimestri 2017 il volume di erogazioni ha raggiunto un valore pari a 35,7 miliardi di euro.

Erogazioni di mutui alle famiglie per l’acquisto di abitazioni (dati trimestrali; milioni di euro) Fonte: Banca d’Italia 9


Il mercato residenziale di pregio Macrozone Milano locazione. Prezzi e canoni sono ormai stabili e consolidati per le location ottime e buone in tutta la prima fascia interna, tra la Cerchia dei Bastioni e la circonvallazione esterna mentre sussistono lievi oscillazioni per le zona semi-centrali e esterne. Altresì stabili i livelli delle quotazioni in centro storico.

Congiuntura e Outlook Nel terzo anno della ripresa economica, Milano si conferma come global city in grado di attrarre capitali e cervelli, tra cui quelli in fuga dalla Brexit. L’elevato livello dei servizi e delle infrastrutture e le grandiose trasformazioni urbanistiche recenti fanno di Milano il mercato immobiliare più evoluto e liquido in Italia. Le compravendite residenziali sono aumentate costantemente negli ultimi 6 anni, con particolare e significativo incremento delle transazioni negli ultimi 30 mesi, dopo il picco minimo del 2012, registrato in corrispondenza del secondo picco minimo recessivo degli ultimi 10 anni. Nel 2017, secondo le stime Nomisma, il mercato ha recuperato, rispetto al 2012, il 59,9% degli scambi con circa 23 mila compravendite. Nel secondo semestre 2017 si è intensificata la domanda per acquisto e per locazione di immobili di pregio con corrispondente incremento del numero dei contratti stipulati. L’offerta in eccesso è in fase di assorbimento, mentre l’offerta in locazione aumenta trainata dalla domanda. Le zone più ricercate rimangono le storiche residenziali: Porta Venezia, Magenta - Monti – Pagano, Castello – Bonaparte, Brera, Porta Romana, Vercelli, Ravizza, con l’aggiunta delle nuove tendenze dettate dai grandi sviluppi immobiliari di Porta Nuova e City Life, il primo più orientato a investitori locali e internazionali, il secondo alle famiglie. Per il 2018 Engel & Völkers, nonostante le incertezze derivanti dalla generale situazione politica e dalle elezioni del 4 marzo, prevede continuità nell’aumento del numero di compravendite e stazionarietà nel numero dei contratti di

Centro Storico Location e domanda Il Centro Storico è racchiuso all’interno della Cerchia dei Bastioni. Qui si trova la maggior parte delle zone di più elevato pregio di Milano e dell’intero Paese: Quadrilatero, San Babila, Brera, Castello – Foro Bonaparte, Duomo, Cordusio, Corso Garibaldi – La Foppa, e Magenta – Monti – Pagano. Il range dei prezzi medi va da 6.000 a 10.000 euro al mq per immobili usati in buono stato e di qualità. Brera rimane la zona più ricercata, insieme ai dintorni di via Gabba/ via Manzoni/via dei Giardini. La domanda di acquisto rappresenta circa il 60% del mercato, contro il 40% della locazione. Gli acquirenti nazionali sono mossi dalla ricerca della prima casa o dall’esigenza di un immobile più grande in sostituzione di quello già posseduto. A distanza di qualche tempo è utile sottolineare come questo mercato di sostituzione abbia concretamente tratto grande beneficio dalle disposizioni della Legge di Stabilità del 2016 che ha introdotto la possibilità di riservarsi un anno di tempo per la vendita propria prima casa dopo averla sostituita con un’altra acquistata con le medesime agevolazioni.

Fonte: stime Engel & Völkers

Fonte: stime Engel & Völkers

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Prevalentemente il Centro Storico attira profili manageriali che risiedono fuori città o di ritorno da trasferimenti all’estero – l’effetto Brexit ad oggi è la prima causa, così come il post-EXPO per il resto dei cittadini stranieri - o famiglie di studenti universitari. Entrambe le utenze ricercano tagli dimensionali dell’unità immobiliare contenuti. L’area non attira il target famiglie che prediligono zone residenziali e maggiormente servite. Gli acquirenti stranieri sono stimabili in meno del 5% del totale e sono maggiormente interessati all’acquisto per investimento, o in misura minore, ad alloggi di dimensioni ridotte da utilizzare occasionalmente per trasferte business o leisure a Milano. L’immobile di pregio maggiormente richiesto in quest’area è l’attico o il superattico con terrazzo in casa d’epoca, i cui prezzi top possono toccare i 13 mila euro al mq. In questa parte della città è di fatto assente il mercato del nuovo mentre gli immobili storici ristrutturati al nuovo rappresentano non più del 10% del mercato e per questo risultano di altissimo pregio. L’offerta complessiva è scarsa rispetto alla domanda.

al nuovo in ottima posizione il range di prezzo è 10-13 mila euro/mq che scende a 5.500-7.000 in location alle porte del centro. Importante indicatore è rappresentato dalla sempre più contenuta distanza tra prezzi richiesti e effettivi valori di chiusura che si assestano tra il 3% e l’8% per le location ottime e può arrivare al 10% per le location di minore prestigio. I tempi di vendita sono estremamente rapidi (da poche settimane ad un massimo di 3 mesi) per immobili di qualità proposti a prezzi allineati ai valori di scambio della zona. La domanda di locazione è in aumento e il numero dei contratti stazionari. I canoni per le residenze ristrutturate variano all’interno del range di 250/380 euro/mq/anno, mentre per le abitazioni usate abitabili variano tra 200-270 euro/mq/anno. I tempi di locazione sono estremamente ridotti: per le abitazioni ristrutturate al nuovo sono necessari solo pochi giorni per finalizzare, gli immobili in medio stato richiedono 2-3 mesi mentre gli immobili da ristrutturare non hanno mercato attivo nelle locazioni in assenza di domanda e e quindi di conduttori interessati ad attendere la ristrutturazione o investire in immobili condotti in locazione.

Prezzi e canoni Negli ultimi tre anni i prezzi del mercato di pregio hanno mostrato un costante consolidamento e generale stazionarietà, con lievi oscillazioni che non superano i 2-3 punti percentuali. E’ tuttavia ripartito il trend in aumento delle transazioni, trainato dalle buone condizioni di accesso al credito. Nel II semestre 2017 per abitazioni ristrutturate

Fonte: Engel & Völkers

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Il mercato residenziale di pregio Macrozone Milano La Zona Ovest Location e domanda La zona qui considerata racchiude a grandi linee la fascia ad ovest del Centro Storico, tra la Cerchia dei Bastioni e la circonvallazione esterna. In quest’area si trovano zone di grande interesse per il target delle famiglie che le prediligono per la maggiore funzionalità rispetto al Centro storico: Sempione-Arco della Pace, Fiera, Vercelli – Washington, Solari – Tortona, Monte Rosa – Ravizza. Si discosta fortemente dal tessuto tradizionale urbano la nuova area di City Life, sviluppo di avanguardia nel tessuto urbano di Milano e tra i maggiori progetti di riqualificazione in Europa, che presenta quotazioni tra le più elevate di Milano e superiori talvolta anche al Centro Storico. Il quartiere di City Life è trainato dalla buona reputazione della zona Fiera – Giulio Cesare, da sempre meta ambita per le famiglie milanesi e dalla recente apertura dello Shopping District che ha ravvivato e popolato la zona. Il mercato è fortemente sbilanciato verso la compravendita (70% della domanda), il cui trend è atteso in aumento. Gli acquirenti esprimono prevalentemente una domanda di sostituzione, dal momento che il target medio è la famiglia con figli, nella maggior parte dei casi italiana e già residente in zona. La tipologia di immobile più richiesto è, come nel centro storico, l’attico con terrazzo in stabile d’epoca. Gli acquirenti stranieri costituiscono una quota del tutto minoritaria e portano a termine le operazioni a scopo investimento. L’offerta è scarsa rispetto alla domanda e raramente corrisponde alle esigenze degli acquirenti. Si può stimare che il 10% circa dello stock offerto in vendita sia nuovo o

Fonte: Engel & Völkers

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ristrutturato al nuovo, mentre il 40% ristrutturato e il 50% da ristrutturare. Lo stock in locazione al contrario è composto principalmente da unità residenziali ristrutturate (80%), oltre al 10% nuovo e al 10% completamente da ristrutturare. Prezzi e canoni Il range dei prezzi medi va da 4.500 a 7.000 euro al mq, con la importante eccezione di City Life, le cui quotazioni si posizionano tra 7.000-11.400 euro al mq. Per il resto del mercato, le abitazioni in ottima posizione ristrutturate sono quotate tra i 6.000-8.000 euro al mq, mentre per le usate abitabili il prezzo scende sotto i 5.000 euro al mq. Il mercato è molto liquido, come nel Centro storico, con tempi di vendita da 1-3 mesi. Nel mercato della locazione, nel secondo semestre 2017 la domanda si è mostrata in aumento. I canoni per le residenze ristrutturate variano all’interno del range di 200-270 euro/ mq/anno, mentre per le abitazioni usate abitabili in ottima posizione variano tra 160-200 euro/mq/anno. I tempi di locazione sono estremamente celeri: è necessario 1 solo mese per le abitazioni ristrutturate al nuovo e 2-3 mesi per gli altri immobili.


La Zona Est Location e domanda La zona Est di Milano qui considerata comprende la fascia racchiusa indicativamente tra la Cerchia dei Bastioni e la circonvallazione esterna: dai quartieri a est - Porta Venezia, Indipendenza, Cinque Giornate, Città Studi. Qui, al pari della zona ovest, si trova la maggior parte delle zone storicamente preferite dalle famiglie milanesi, per la vivibilità e il carattere spiccatamente residenziale. L’acquisto in queste zone è diretto prevalentemente alla scelta della prima casa e, in misura molto minore, a scopo investimento. La domanda di acquisto rappresenta circa il 60% del mercato. Il profilo più diffuso tra gli acquirenti riguarda professionisti e imprenditori italiani con famiglia in cerca dell’abitazioni principale, come primo acquisto o per sostituzione. Meno presente la domanda straniera, più focalizzata nel centro storico. Il patrimonio edilizio è prevalentemente d’epoca (prima metà del Novecento) e in alcuni casi necessita di ristrutturazione, anche profonda. Esiste nella zona anche un mercato del nuovo che rappresenta circa il 20% delle compravendite totali di quest’area. Domanda e offerta sono abbastanza in linea, con una leggera prevalenza della domanda. Nel mercato della locazione la presenza di domanda straniera è più alta: tra le principali nazionalità vi sono francesi, tedeschi ed extraeuropei. Negli ultimi mesi si è registrato sul mercato un lieve effetto Brexit, legato alle intenzioni di rientro in Italia di cittadini italiani residenti a Londra che scelgono di stabilirsi o di rientrare a Milano. Tale profilo di domanda richiede immobili nuovi o ristrutturati al nuovo (70% del totale).

Per contro una quota estremamente rilevante del mercato della locazione è costituita dagli studenti universitari e post-universitari, che nel 90% dei casi affittano immobili usati abitabili. Prezzi e canoni Secondo i dati Engel & Völkers, nel secondo semestre 2017 i prezzi sono rimasti sostanzialmente stazionari su base annua. Per gli alloggi nuovi o ristrutturati al nuovo nelle migliori location si segnalano quotazioni che arrivano a 6.500-8.500 in zona Cinque Giornate, Indipendenza, Risorgimento, Piave. Le quotazioni per le abitazioni usate abitabili in ottima posizione sono invece comprese nel range 4.500-6.500 sempre in zona Indipendenza per poi scendere a 3.500-4.200 a Città Studi. Lo sconto medio concesso sulla richiesta iniziale va dal 4% al 7% nella zona nord-orientale (Porta Venezia e zone limitrofe) al 5-10% nella zona sud-orientale (Porta Romana e zone limitrofe). I tempi di vendita vanno da 1 a 4 mesi e da 2 a 8 mesi nelle due zone rispettivamente. I canoni per le residenze ristrutturate variano all’interno del range di 190-250 euro/mq/anno, mentre per le abitazioni usate abitabili variano tra 160-190 euro/ mq/anno. Il mercato è qui estremamente liquido e, in funzione della location e dello stato dell’immobile, i tempi di collocamento variano da 2 settimane a 3 mesi.

Fonte: Engel & Völkers

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Il mercato residenziale di pregio Milano

I prezzi nelle aree Nord Fonte: Engel & Vรถlkers

I prezzi nelle aree Sud Fonte: Engel & Vรถlkers

Alcuni esempi di compravendite rappresentative delle diverse zone concluse da Engel e Vรถlkers nel II semestre 2017 Fonte: Engel & Vรถlkers 14


Milano - Suddivisione delle macroaree per livello dei prezzi immobiliari

Isola Maggiolina Gioia Cenisio Firenze Portello

Porta Nuova

San Siro

Centrale

XXV Aprile Corso Como Porta Staz. Garibaldi Nuova

Arco della Pace Chinatown Sempione

Città studi

Repubblica

City Life Parco Sempione

Fiera

Magenta Monti Pagano

Monte Rosa Ravizza

Porta Venezia Quadrilatero

Castello

Cordusio

Vercelli Washington

Sant' Ambrogio

Carrobbio

Gambara Bande nere

Morgagni Bacone

Parco I.Montanelli

Brera

Città studi

San Babila Duomo Missori Corso Italia

Indipendenza V Giornate XXII Marzo

Porta Romana Crocetta Quadronno

Solari Tortona Porta Ticinese Bocconi

Porta Genova Navigli

Medaglie d'oro Lodi

Fonte: Engel & Völkers

Milano - Trend della domanda di immobili nel Centro Storico e nelle zone circostanti

Isola Maggiolina Gioia Cenisio Firenze Portello San Siro

Porta Nuova

Centrale

XXV Aprile Corso Como Porta Staz. Garibaldi Nuova

Arco della Pace Chinatown Sempione

Città studi

Repubblica

City Life Parco Sempione

Fiera

Magenta Monti Pagano

Monte Rosa Ravizza Vercelli Washington

Sant' Ambrogio

Gambara Bande nere

Carrobbio

San Babila Duomo Missori Corso Italia

Solari Tortona Porta Genova Navigli

Porta Venezia Quadrilatero

Castello

Cordusio

Morgagni Bacone

Parco I.Montanelli

Brera

Città studi

Indipendenza V Giornate XXII Marzo

Porta Romana Crocetta Quadronno

Porta Ticinese Bocconi Medaglie d'oro Lodi

Fonte: Engel & Völkers 15


Il punto su Milano Intervista Roberto Magaglio Licence Partner Engel & Völkers Milano Marco Sorbara Direttore Commerciale Engel & Völkers Milano D: Milano dell’Expo, Milano degli Archistar: quanto ha impattato questo sul mercato di pregio? Marco Sorbara: Milano oggi è l’unica metropoli di rango europeo in Italia. Ha colto l’occasione Expo capitalizzando una serie di elementi che sembravano solo temporanei e funzionali alla manifestazione. Questo ha dato visibilità al brand Milano nei confronti di una utenza internazionale business e leisure, facoltosa e disposta ad investire. Le grandi trasformazioni urbane hanno avvicinato il tessuto di Milano a quello delle grandi metropoli europee e mondiali. Di tutto questo il mercato di pregio non può che beneficiare. D: I nuovi interventi hanno immesso una quantità di nuova offerta sul mercato? Roberto Magaglio: L’offerta di immobili nuovi rimane residuale, intorno al 10-15% del patrimonio di pregio, ma costituisce una componente del tutto rilevante del nostro mercato. I nuovi sviluppi hanno molto appeal su un mix interessante di fasce di utenza. Se il prezzo è adeguato questi immobili hanno un rapido assorbimento. Inoltre le nuove aree contaminano le zone limitrofe che si riqualificano. Molte zone sono fisicamente cambiate negli ultimi anni.

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D: Tra queste quali le più richieste dalla domanda di pregio? Roberto Magaglio: Il Centro Storico rimane il top di mercato ma è richiesto prevalentemente da manager italiani e stranieri interessati a unità di piccolo-medio taglio. Le famiglie preferiscono vivere al di fuori della prima cerchia dove è presente una grande quantità di servizi e infrastrutture. Tra le zone più richieste, anche emergenti, ci sono i quartieri di Corso Indipendenza, Plebisciti, VercelliSolari -Washington, Porta Romana, Magenta - Fiera. Porta Venezia sta di recente acquisendo un carattere più vivace. D: Quali elementi sono più richiesti? Roberto Magaglio: La localizzazione rimane un driver fondamentale, ma è meno importante di qualche anno fa. Le generazioni più giovani danno molta attenzione alla qualità dell’abitare e alla qualità della vita. Le ristrutturazioni funzionali e energy saving, la vicinanza ai parchi e alla metropolitana sono elementi che più di altri risultano attrattivi per la domanda e che contribuiscono ad aumentare il valore dell’immobile. D: Questo vale sia per la domanda di vendita che di locazione? Marco Sorbara: Il mercato della locazione di pregio sta diventando sempre più rilevante con esigenze di occupazione degli immobili che non trovano più corrispondenza nella normativa attuale. Oggi una locazione di 18-24 mesi è da considerarsi lunga, quando sul mercato le forme contrattuali disponibili sono ancora sostanzialmente i cosiddetti 4+4. Mancano strumenti flessibili per dare risposta alle nuove esigenze che sono di rotazione molto rapida dei tenant.


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Il mercato residenziale di pregio Roma Congiuntura e Outlook La straordinaria unicità di Roma ha origine nelle stratificazioni architettoniche degli ultimi duemila anni, nel suo clima mite e nella varietà del paesaggio urbano adagiato su colli. Città cosmopolita da sempre, attira la domanda business per il rango dei servizi e per le opportunità occupazionali di alta fascia offerte dal settore pubblico e privato. Dal punto di vista del mercato immobiliare la città presenta un nucleo formato dal Centro Storico da cui partono a raggiera vaste macrozone: Parioli, Prati, Trionfale-Vaticano, Gianicolense, Ostiense, San Giovanni e l’EUR. Le zone di maggior pregio sono quelle del Centro Storico, Parioli, Prati e i quartieri delle aree adiacenti al centro o zone con affaccio su parchi importanti. Il quartiere EUR, pur non essendo vicino al Centro Storico, rientra a pieno titolo nelle aree di maggior pregio ed interesse. Roma è il primo mercato italiano per numero di compravendite. Le transazioni residenziali hanno ripreso a crescere dal picco minimo registrato nel 2013 nel pieno della seconda recessione, recuperando nel 2017 circa il 34% del numero di transazioni e arrivando a registrare circa 32 mila compravendite residenziali, secondo le stime di Nomisma. Nel secondo semestre del 2017 si è intensificata la domanda su tutto il mercato romano e pertanto anche il numero di transazioni è aumentato rispetto all’anno precedente, con particolare richiesta di immobili di qualità. Per il 2018 Engel & Völkers prevede un incremento del numero di compravendite in tutta l’area romana, mentre i prezzi, che non registrano segnali di incremento, sono attesi stazionari.

Domanda offerta e quotazioni A Roma il concetto di pregio si basa tradizionalmente su alcuni fondamentali parametri: affacci importanti, piano alto e/o attico, presenza di terrazzo, posizione importante e ben servita, qualità del palazzo in particolar modo nel Centro Storico, presenza di box o posto auto. A fronte di un’offerta di pregio abbondante, lo stato manutentivo e il contesto spesso non incontrano le richieste della domanda dal momento che lo stock ristrutturato non supera mediamente il 30% dell’offerta totale. Nel complesso il 53% circa della domanda si rivolge alla compravendita e il 47% alla locazione. L’80% degli acquirenti nazionali è alla ricerca della prima casa, mentre il 20% degli immobili viene acquistato a scopo di investimento e di dimora occasionale. La domanda straniera predilige il Centro Storico e proviene per la maggior parte dei casi dai Paesi del Nord Europa. Le aree meno centrali sono maggiormente apprezzate dal target famiglia, grazie ad un’offerta di maggiore qualità degli immobili, spesso ristrutturati, e alla presenza di contesti più riservati e circondati dal verde. Il range dei prezzi medi, fatta eccezione del Centro Storico, va dai 2.000 euro al mq di Trionfale-Vaticano ai 7.500 euro di Parioli e Prati per le abitazioni ristrutturate. Lo sconto medio sul prezzo iniziale è compreso tra il 5% e il 10% per le location ottime, ma può toccare il 20% in aree come Centro Storico, Parioli, Prati e EUR nei casi in cui la richiesta economica non risulti adeguata ai nuovi livelli del mercato. I tempi di vendita raggiungono i 6-7 mesi. Sul fronte della locazione, il secondo semestre 2017 è

Fonte: stime Engel & Völkers

Fonte: stime Engel & Völkers

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stato caratterizzato da un andamento stabile del numero di contratti. Rimangono stazionari i canoni delle zone centrali e di maggior prestigio e diminuiscono leggermente le quotazioni delle aree di minore attrattivitĂ , periferiche o semi-centrali. Rispetto a questo fanno eccezione le zone poste nelle immediate vicinanze dei poli universitari, della metropolitana o di particolari servizi. I canoni per le residenze ristrutturate in ottima posizione arrivano a oltre 300 euro/mq/anno, mentre per le abitazioni usate abitabili il range va da 110 a 280 euro/mq/anno. I tempi di locazione sono fluidi, pari a circa 2 mesi per le buone e discrete posizioni. Lo sconto sul prezzo varia tra 0% e 10% circa per gli immobili in ottima posizione.

Fonte: Engel & VĂślkers

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Le macrozone in dettaglio Roma Focus sul centro storico Il Centro Storico è delimitato dal perimetro delle mura aureliane che racchiudono la maggior parte dei principali monumenti. Qui sono localizzati gli immobili di maggiore pregio di Roma. Le tre zone principali che idealmente sezionano l’area in tre fasce verticali sono: • Il centro propriamente detto, area più ricercata e costosa, in particolare l’area del Tridente; • Il Colle Oppio e l’Esquilino caratterizzati da un buon rapporto tra qualità e prezzo dell’immobile e apprezzati

Fonte: Engel & Völkers

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per la facilità di collegamento con la stazione Termini; • L’Aventino, prettamente residenziale, Testaccio e Trastevere più attrattivi per la domanda dei giovani e di tendenza; le zone di Monti e Trastevere sono molto richieste in particolare per gli investimenti di piccola metratura (50/60 mq). Il target di domanda più frequente è rappresentato da imprenditori e manager di alto profilo, con famiglia o in coppia, che non di rado investono in immobili anche per uso promiscuo (locazione alternata ad uso proprio). Le famiglie in cerca di prima casa costituiscono una quota minoritaria.


In Centro Storico il range dei prezzi medi è ampio e, per le abitazioni ristrutturate, va da 5.000 a 12.000 euro al mq, in relazione alla posizione, allo stato di manutenzione dell’immobile e alla vista su monumenti importanti. Il mercato non è particolarmente liquido: i tempi di vendita vanno da 5 a 9 mesi, gli sconti sul prezzo richiesto si collocano tra il 10% e il 20% in relazione alla posizione. I prezzi top registrati nel secondo semestre 2017 sono pari a 13.500 euro/mq per gli immobili in ottima posizione e a 9.000 euro/mq per quelli in buona posizione. Le aree esterne al centro Parioli Nella zona Parioli/Trieste/Bologna/Africano le zone più richieste dalla domanda sono Corso Trieste e Lanciani/ Piazza Bologna. Restano e si confermano di maggior pregio gli immobili in zona Monti Parioli, Pinciano e Piazza delle Muse. Il target di domanda è prevalentemente quello di professionisti o dirigenti pubblici e privati. Gli acquisti di prima casa sono del tutto prevalenti rispetto agli altri usi. I prezzi top si avvicinano a 8.500 euro al mq, ma solo in casi eccezionali e per immobili molto particolari. Gli acquirenti stranieri rappresentano circa il 3% della domanda. Prati Nel complesso il mercato ha tenuto bene, soprattutto nelle zone a ridosso del Lungotevere. La domanda è generalmente di prima casa o di sostituzione. Il Flaminio rappresenta una zona di tendenza, favorita dalla presenza del Maxxi e dell’Auditorium e molto richiesta perché ben servita e ben collegata al Centro Storico. Le zone Fleming (Via Flaminia) e Cortina d’Ampezzo (compresa la zona Monte Mario) scontano maggiore difficoltà, con prezzi ancora in calo e una domanda rispetto allo stock decisamente bassa. Fa eccezione Vigna Clara, dove il calo delle quotazioni è stato meno sensibile, grazie ai servizi ed al contesto urbanistico. I prezzi top in casi veramente eccezionali possono raggiungere i 7.500 euro al mq per gli immobili di qualità. Trionfale-Vaticano La zona racchiude tre microzone interessanti: Gregorio VII, a ridosso di San Pietro, con la presenza di molte attività commerciali e servizi, è interessante anche per investimenti in attività ricettive oltre che all’acquisto della prima casa; Cipro, molto apprezzata da professionisti e famiglie per la presenza di collegamenti e servizi;

Balduina, zona ben servita dai mezzi pubblici verso il centro e con ampie zone verdi, è attraente per i complessi residenziali prestigiosi. I prezzi top possono raggiungere i 5.500 euro al mq per gli immobili di qualità. Nelle altre zone dell’area il tessuto più spiccatamente popolare riscuote esclusivamente l’interesse di domanda locale, focalizzata sulla prima casa. Gianicolense Le zone di maggior interesse sono Monteverde, Casaletto e Portuense, in particolare le aree limitrofe a Villa Pamphili e al Gianicolo che offrono ampi spazi nel verde insieme alla vicinanza con il Centro Storico. La tipologia di immobile più ricercata resta il trilocale ad uso prima casa. I prezzi top possono raggiungere i 4.500 euro al mq per gli immobili di qualità. San Giovanni Le zone più ricercate sono quelle intorno alla basilica di San Giovanni, Piazza Re di Roma, Parco di San Sebastiano, Villa Fiorelli, Parco della Caffarella e Parco degli Acquedotti/Via Lemonia nella parte più esterna dell’area. La domanda è rivolta quasi esclusivamente all’acquisto della prima casa. I prezzi top possono raggiungere i 5.000 euro al mq per gli immobili di pregio. In prevalenza l’offerta di pregio comprende immobili di media dimensione 80/120 mq. EUR Prezzi stazionari e moderato aumento nel numero di compravendite caratterizzano il mercato dell’EUR nel secondo semestre 2017. La domanda è quasi esclusivamente diretta all’acquisto della prima casa di dimensioni medie di 80/120 mq e medio grandi di 150/200 mq. A causa delle grandi metrature presenti si sta diffondendo la tendenza al frazionamento delle unità immobiliari, come unica ed ottimale soluzione per arrivare alla vendita dell’immobile. Gli immobili in questa zona presentano quotazioni elevate comparabili a quelle di zone più centrali quali Parioli e Prati, con range di prezzi tra 3.500-5.500 per le abitazioni ristrutturate. Le zone più richieste sono intorno alla zona centrale dell’EUR, in particolare Via dei Santi Pietro e Paolo, Via del Giordano, Viale Tupini, Viale Europa e Via della Musica tra le più richieste. Nel 95% dei casi l’operazione riguarda l’acquisto della prima casa.

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Le macrozone in dettaglio Roma Roma - Suddivisione delle macroaree per livello dei prezzi immobiliari

Montesacro

Prati

Parioli

Trionfale - Vaticano Vaticano

Centro Storico

San Giovanni Gianicolense

Ostiense

EUR

Fonte: Engel & Völkers

Roma - Pregio delle zone all’interno delle singole macroaree

Prati

Montesacro

Trionfale Vaticano Parioli Vaticano

Centro storico Gianicolense

Ostiense

San Giovanni

EUR

Fonte: Engel & Völkers 22


Roma - Centro Storico: Pregio delle zone all’interno della macroarea

Rione Campo Marzio

Rione Borgo Pio

Rione Colonna Rione Ponte

Rione Castro Pretorio Rione Trevi

Rione Rione Rione Parione Sant' Pigna Eustachio Rione Monti Rione Trastevere

Rione Regola

Rione Esquilino

Rione Campitelli Rione Ripa

Monteverde

Portuense

Rione Celio

Rione San Saba

Rione Testaccio

Roma – Alcuni esempi di compravendite rappresentative delle diverse zone concluse da Engel e Völkers nel II semestre 2017 Fonte: Engel & Völkers 23


Il punto su Roma Intervista Marco Rognini General Manager Engel & Völkers Roma D: Che caratteristiche ha il mercato di pregio a Roma? R: La tipologia di immobile più richiesta riguarda i piani alti ed attici, di ampia metratura e con terrazzo al piano, o appartamenti con spazi esterni abitabili, ma anche di metratura media. Per gli immobili di piccolo taglio conta molto, nelle aree centrali, la vicinanza a luoghi di interesse storico-turistico o ad aree di tendenza, come ad esempio Trastevere, Testaccio, Monti. Ma seppure in presenza di un patrimonio senza eguali per ampiezza e pregio, lo stato manutentivo o il contesto sono nella maggior parte dei casi inadeguati alle richieste della domanda. D: Qual è il peso del mercato del nuovo? R: Fatta eccezione per alcune recenti riqualificazioni circoscritte, gli immobili nuovi sono pressoché assenti nelle aree più centrali di Roma. Si stima che lo stock ristrutturato non superi il 30% dell’offerta totale; evidentemente, per contro, il fabbisogno di deep renovation riguarda circa il 70% del patrimonio in vendita.

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D: L’attuale congiuntura economica sembra porre le basi per una piena ripresa del mercato immobiliare, è corretto ? R: A Roma il mercato è ripartito con l’aumento delle compravendite e riteniamo che continuerà ad aumentare nei prossimi anni. Tuttavia si attende la ripresa dei prezzi per un pieno recupero del mercato. Sebbene i prezzi siano ad oggi stazionari, il mercato si basa su un meccanismo di scontistica che raggiunge quasi fisiologicamente il 10-20% del prezzo iniziale su tutte le aree. La richiesta iniziale troppo elevata deriva da una eccessiva rigidità dell’offerta che non si è ancora adeguata ai nuovi livelli delle quotazioni, elemento che rende la tempistica di vendita decisamente più lunga. D: Il mercato della locazione sembra presentare un maggiore dinamismo? R: Le zone di maggior interesse sono il Centro Storico, Parioli e Prati, le aree con le quotazioni più elevate, nonostante presentino sostanziali differenze nel target di utenza: in centro rimane forte l’interesse di tenant business italiani e stranieri interessati a locazioni brevi; nelle aree di Parioli e Prati la domanda di uso abitativo è più tradizionale e a questo si associa una durata standard dei contratti di locazione.


Il mercato di Milano e Roma in sintesi Conclusioni

I mercati immobiliari di Milano e Roma hanno registrato nel secondo semestre 2017 un aumento generalizzato delle compravendite. Si attende ancora la ripresa dei prezzi, che restano stabili nella maggior parte dei casi con lievi incrementi sporadici su immobili di particolare pregio. Segnali rassicuranti vengono dall’economia italiana la cui ripresa si sta rafforzando. Il PIL continua a crescere per effetto dei consumi e degli investimenti, sebbene si mantenga su livelli più moderati rispetto al contesto europeo. Si conferma la crescita delle compravendite immobiliari, sebbene non a doppia cifra, sostenuta dalla liquidità messa a disposizione

dal sistema bancario e dalla ritrovata fiducia della domanda. A Milano i top prices toccano quota 15.000 euro al mq nel Quadrilatero e i 13.000 euro/mq in Centro Storico a Roma. Se il mercato di Milano è estremamente liquido con tempi di collocamento molto ridotti, quello di Roma sconta una maggiore dilatazione dei tempi dovuta ad una maggiore difficoltà di incontro tra domanda e stock offerto, con sconti maggiori tra prezzo richiesto e offerto. Per il 2018 Engel & Völkers prevede contratti in crescita, soprattutto dal lato compravendita. Si attende stabilità per il livello medio di prezzi e canoni. 25


Index Italian economy 28 Domestic demand drives the economic growth Households’ financial condition and recovery The credit expansion does not stop Italian real estate market 30 The housing market at a turning point Price trends Real estate financing Prime housing market in Milan 32 Performance and Outlook Historic City Centre The Western Area The Eastern Area Prices in Northern and Southern Areas Focus on Milan 38 Prime housing market in Rome 40 Performance and outlook Demand, supply and market prices Macro-areas in detail Focus on the Historic City Centre The areas outside the Historic City Centre Focus on Rome 46 Milan & Rome markets at a glance

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Italian economy Domestic demand drives the economic growth

Italian recovery is getting underway. In Q3 of 2017, the GDP increased by +0.4% on the previous quarter and +1.4% on an annual basis, albeit remaining on more moderate levels if compared to the European context. More specifically, in Q3 GDP growth was driven by domestic demand (+0.7%), +0.2% of which attributable to household consumption expenditure and +0.5% to gross fixed capital formation. Net foreign demand also gave a positive contribution (+0.2%), as a result of a more marked increase in exports rather than imports. On the other hand, stocks recorded yet another negative change (-0.5%). Considering the favourable international framework, current Italian economic impetus should maintain the same speed throughout 2018.

In the general recovery framework, the employment trend proved positive in Q3 of 2017 – +0.5% in quarterly terms and +1.3% on an annual basis – supported as it was by the leading role of employed workers (+0.6%, quarterly). In 2018, a +1.2% increase in occupation is forecasted, followed by a +0.9% one in 2019 (Parliamentary Budget Office forecasts). Another positive signal is coming from the improvement of consumer confidence, which totalled 115.5 in December 2017, remaining on the same levels of Q1 of 2016. Despite the rather favourable framework, in January 2018 households showed uncertainty as far as growth prospects are concerned, thus influencing the climate of confidence.

Italy – GDP and Main Aggregates (% change; quarterly data) Source: Nomisma elaboration on Istat

Consumer Confidence Index, Household Consumption Expenditure (index numbers, 2010) and Employment Rate (%) (quarterly data) Source: elaboration on Istat

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Households’ financial condition and recovery In Q3 of 2017, household consumption expenditure trends improved (+0.3% in quarterly terms), fuelled mainly by the purchase of durable goods and the expenses

Households able and not able to save 1997-2017 (%; monthly data) Source: elaboration on Istat

for services. The increase in consumption expenditure reflected the good performance of households’ purchasing power (+0.8% in Q3 in quarterly terms), along employment market’s trends that are still positive. In Q3 of 2017, households’ average propensity to save totalled 8.2%. Between July and September 2017, the percentage of households that claimed to be able to save enough to support family expenditure confirmed its growth trend. At the same time, the percentage of households forced to accrue a debt has decreased. In months of the year, however, surveys reveal a slightly more uncertain and erratic picture. The credit expansion does not stop According to Bank of Italy’s data, the progressive improvement of real estate market’s prospects and the limited loans cost contributed to strengthen households’ lending demand. Furthermore, loans to enterprises increased too, especially in manufacturing. Bank credit quality keeps improving thanks to the consolidation of the economic recovery. The flow of new NPLs (in proportion to funding) decreased below preglobal-crisis levels and banks’ capital ratios strengthened.

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Italian real estate market The housing market at a turning point The Italian real estate market is reaching a turning point highlighted by the trade dynamism supported by the growing pressure of households demand which, now that the crisis is over, are showing a strong propensity to purchase. Transactions’ recovery, however, has not produced positive effects on market values yet, having to face the supply excess of assets which accumulated over the years. The euphoria that characterised 2016’s sales slightly weakened over 2017, leaving space to a greater caution in households’ choices. In 2017, housing sales in Italy were estimated slightly below 545,000 (+5.7% if compared to the previous year), following a growth trend that should continue also in the next two years, thus reaching 600,000 sales in 2020 (Nomisma projections).

last eight years. Average changes in half-yearly results were recorded around -0.5% for new or renovated houses and -0.6% for used ones. In particular, new properties situated in the city centre or in prime areas of some big cities (Milan at the top) were the first to show positive price changes. Average prices per sqm in central areas amount to about €3,400 per month for new houses and to about €2,700 for used ones. Way lower are the prices in the periphery (about €1,800 and €1,400 respectively). Regarding the prices of individual cities, the higher average prices for used houses are still recorded in Venice (€3,020 per sqm, H1 2017), Milan (€2,970 per sqm), Rome (€2,860 per sqm) and then Florence (€2,360 per sqm), Bologna (€1,980 per sqm), and Naples (€1,800 per sqm).

Annual Housing Sales and Estimates (thousands) Source: The Revenue Italian Agency final data; Nomisma estimates for 2017 and projections for 2018-2020

Housing Prices – Italian Average Global Index for Exclusive and Residential Properties (semesters) Source: Nomisma

Price trends The phase of housing prices’ depression is gradually decreasing. Price changes picked up again (at the moment only in Milan’s market), and it is assumed that this trend shall grow, thus providing further momentum to the recovery of the real estate market. The Italian average global index elaborated by Nomisma – regarding average prices for exclusive and residential properties – shrank by -0.5% on a six-monthly basis and by -1% on an annual basis. From H2 of 2011, the average national price dropped by 7.2%. More specifically, in H2 of 2017, prices decreased by -1% on an annual basis for new houses and by -1.3% for used ones, showing however less intensity than in the

The recovery of residential sector’s prices growth for big cities is expected by 2018, with a consolidation in 2020 (+0.9%, Nomisma projections).

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Yearly Projections of Average Housing Prices in Italy’s 13 Big Cities (yearly % chg) Source: Nomisma projections (November 2017)


Housing Prices in Italy’s 13 Big Cities (H2 2017; €/sqm and half-yearly % chg) Source: Nomisma

Real estate financing In Q4 of 2017, offer policies on new financing (both to enterprises and households) for housing loans remained virtually unchanged. Loan demand from enterprises, however, recorded an expansionary trend fuelled by fixed capital formation’s growth. Moreover, loan demand for housing purposes moderately increased too, supported by favourable prospects of the real estate market. In terms of amounts involved, the overall financing for housing loans reached €49.7 billion in 2016, (+20.6% than 2015), while the first three quarters of 2017 recorded a disbursements volume of €35.7 billion.

Financing’s disbursement for housing loans (quarterly data; millions of €) Source: Bank of Italy 31


Prime housing market Macro-areas Milan created by the political situation and the elections on 4 March – foresees a continued increase in sales and stationary lease contracts. Buying prices and rental fees are now stable and consolidated for properties in excellent and good locations within the first urban strip, between the inner (Cerchia dei Bastioni) and the outer ring road, whereas semi-central and external areas still present slight fluctuations. Conversely, prices in the historic city centre are still stable.

Performance and Outlook With three years in the economic recovery, Milan affirms its status as global city capable of attracting both financial and human capitals, some of which fled from the Brexit. The high level of services and infrastructures and the recent, grandiose urban transformations, make Milan the most evolved and liquid real estate market in Italy. Housing sales have been constantly increasing over the last 6 years – with a significant increase in sales over the last 30 months – after hitting the bottom value in 2012, which was recorded parallel to the second lowest recessionary bottom value in the last 10 years. In 2017, according to Nomisma’s estimates, the market recovered 59.9% of trades (about 23 thousands sales) if compared to 2012. In H2 2017, prime housing’s purchase and lease demand increased, thus leading to the increase of new signed contracts. The exceeding supply is being absorbed, while the stock to be leased expanded, boosted as it was by the demand. The most sought-after areas are yet again the historical residential ones, such as: Porta Venezia, Magenta - Monti – Pagano, Castello – Bonaparte, Brera, Porta Romana, Vercelli, Ravizza, accompanied by the new trends imposed by the major property developments of Porta Nuova and City Life, with the former preferred by Italian and international investors and the latter by households. For 2018, Engel & Völkers – despite the uncertain context

Historic City Centre Location and Demand The historic city centre, contained by the Cerchia dei Bastioni ring road, hosts most of the prime areas both of Milan and of the Country as a whole: Quadrilatero, San Babila, Brera, Castello – Foro Bonaparte, Duomo, Cordusio, Corso Garibaldi – La Foppa and Magenta – Monti – Pagano. The average prices range from €6,000 to €10,000 per sqm for quality used properties in good state. Brera is the most sought-after suburb, along with the surrounding areas of via Gabba/via Manzoni/via dei Giardini. The purchase demand makes up for about 60% of the market, while the rent one accounts for the 40%. Italian buyers mainly seek a first home or a bigger replacement for their old one. Over time, it is interesting to highlight how this replacement market benefitted from the provisions set forth by the Stability Law of 2016, which introduced the possibility to sell the first home up until one year after its replacement with another one

Source: Engel & Völkers estimates

Source: Engel & Völkers estimates

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purchased with the same facilitations. The historic city centre attracts primarily managers living outside of the city or returning from a business assignment abroad (the Brexit effect being the main cause, as well as the post-EXPO for other foreign residents) or households with university students, and both users look for property units of moderate dimensions. Moreover, the area does not attract households who prefer residential areas with more services. International buyers, on the other hand, amount to less than 5% of the total and are mainly interested in purchasing assets as an investment or, to a lesser extent, in acquiring small properties to be used as occasional accommodation for business or leisure trips to Milan. The most sought-after properties in this area are the rooftop apartments and the penthouses with terrace in a historic house, whose top prices can amount to up to €13,000 per sqm. Indeed, new properties are de facto absent in the historic city centre, while recently renovated historical assets account for 10% or less of the whole market, thus resulting extremely attractive. Overall, the total supply is lacking if compared to the demand.

good conditions of credit access. In H2 2017, the price for recently renovated properties in excellent location amounts to €10,000-13,000 per sqm, while assets right outside the city centre stop at €5,500-7,000 per sqm. An important factor is the more and more contained distance between requested and final prices, which range between 3-8% for excellent locations and can reach up to 10% for assets in less sought-after locations. Selling times are extremely quick (from a few weeks to a maximum of 3 months) for renovated properties offered at prices that are in line with the values of the area. The lease demand is increasing, while the number of contracts is still stationary. Fees for renovated properties in excellent locations range between €250-380 per sqm per year, while used properties in excellent locations cost €200270 per sqm per year. Leasing times are extremely short, as well: recently renovated properties can be assigned in just a few days, assets in a decent state require 2-3 months while properties that need to be renovated do not have an active market in the locations without demand and thus without tenants interested in waiting for a renovation or in investing

Prices and Fees Over the last three years, prime market’s prices recorded a constant consolidation and a general stationariness with slight fluctuations that did not exceed 2-3 percentage points. On the other hand, the increasing sales’ trend resumed, driven by the

Source: Engel & Völkers

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Prime housing market Macro-areas Milan The Western Area Location and Demand This area is broadly enclosed by the strip west of the historic city centre – between the inner (Cerchia dei Bastioni) and the outer ring road – and includes zones of high interest for those households that favour their greater efficiency if compared to the historic city centre: Sempione-Arco della Pace, Fiera, Vercelli – Washington, Solari – Tortona, Monte Rosa – Ravizza. The new area called City Life, a cutting-edge development in Milan’s urban fabric and one of the major redevelopment projects in Europe, differs significantly from the traditional structure of the city and records some of the highest prices in Milan, often higher than the ones of the historic city centre. The City Life area is driven by the good reputation of the Fiera – Giulio Cesare zone, which has always hosted Milanese households, and by the recent opening of the Shopping District which revitalized and populated the area. The market is strongly balanced toward sales (70% of demand), which are expected to increase. Buyers’ demand mainly expresses the need to replace an old house, since the average target is represented by households with kids, most of the times Italians and already living in the area. The most sought-after property is, as in the historic city centre, the roof-top apartment with terrace in a historic house. Foreign buyers, on the other hand, amount to an utterly minor share and focus on investment trades only. The supply is low if compared to the demand and it rarely meets buyers’ needs. It can be estimated that about 10% of the supply for sale is either new or recently renovated

Source: Engel & Völkers

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while 40% is renovated and 50% must still be renovated. The supply for rent, on the other hand, is made up mainly of renovated residential properties (80%), along with 10% of new ones and 10% that still need renovations. Prices and Fees The average selling prices’ range is €4,500 to €7,000 per sqm with the exception of City Life, which presents prices between €7,000-11,400 per sqm. As far as the rest of the market is concerned, renovated properties in excellent locations range from €6,000 to €8,000 per sqm, while for used ones the price falls below €5,000 per sqm. Overall, the market is very liquid, just like in the historic city centre, with selling times of 1-3 months. As far as leasing is concerned, an increase in the demand was recorded in H2 2017. Rental fees for renovated properties in excellent locations range from €200 to €270 per sqm per year, while used properties in excellent locations vary between €160-200 per sqm per year. Leasing times are extremely short, as well: recently renovated properties can be assigned in just 1 month, while all other assets require 2-3 months.


The Eastern Area Location and Market The eastern area includes the strip indicatively enclosed between the inner ring road (Cerchia dei Bastioni) and the outer one: the eastern suburbs of Porta Venezia, Indipendenza, Cinque Giornate and Città Studi. All the zones historically preferred by Milanese households both for liveability and residential character are included in this area, just like with the western area. The purchase demand – mainly focused on acquiring a first home and, to a lesser extent, in making an investment – accounts for about 60% of the whole market. Italian professionals and entrepreneurs with a family looking for a main house, either as first home or as a replacement, are the most common buyer’s profile. The foreign demand, less marked, focuses more on the historic city centre. The building stock is mainly historical (first half of the 20th century) and in some cases it requires renovations, at times even significant, even though new properties account for 20% of total sales in the area. Demand and supply are reasonably equal, albeit a slight predominance of the former. In the leasing market, the foreign demand is stronger, main nationalities comprising French, German and extraeuropean. Over the last months, a mild “Brexit effect” was recorded on the market, related to the choice of many Italian citizens residing in London to return or to settle down in Milan. This kind of demand seeks new or recently renovated properties (70% of total), while a very significant share of the demand – represented by university and postuniversity students – opts for used properties in 90% of cases.

Prices and Fees According to Engel & Völkers data, in 2017, market prices remained stationary on a yearly basis. As far as new or recently renovated properties in excellent locations are concerned, prices range from €6,500 to €8,000 per sqm in the Cinque Giornate – Indipendenza –Risorgimento - Piave zone. Used properties in excellent locations, on the other hand, vary from €4,500 to €6,500 per sqm in the same zone and go as low as €3,500-4,200 in Città Studi. The average discount applied to the final price ranges on average between 4-7% in the north-eastern area (Porta Venezia and surrounding zones) and can reach up to 5-10% in the south-eastern one (Porta Romana and surrounding zones). Selling times vary from 1-4 and 2-8 months respectively. Renting fees for renovated properties in excellent location vary between €190-250 per sqm per year, while used properties in excellent location range between €160-190 per sqm per year. The market is extremely liquid in this area and, according to the location and the state of the property, leasing times can vary between 2 weeks and 3 months.

Source: Engel & Völkers

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Prime housing market Milan

Prices in Northern Areas Source: Engel & Völkers

Prices in Southern Areas Source: Engel & Völkers

Milan – Representative sales per zone signed by Engel & Völkers in H2 2017 Source: Engel & Völkers 36


Milan - Macro-areas by level of real estate prices

Isola Maggiolina Gioia Cenisio Firenze Portello

Porta Nuova

San Siro

Centrale

XXV Aprile Corso Como Porta Staz. Garibaldi Nuova

Arco della Pace Chinatown Sempione

Città studi

Repubblica

City Life Parco Sempione

Fiera

Magenta Monti Pagano

Monte Rosa Ravizza

Porta Venezia Quadrilatero

Castello

Cordusio

Vercelli Washington

Sant' Ambrogio

Carrobbio

Gambara Bande nere

Morgagni Bacone

Parco I.Montanelli

Brera

Città studi

San Babila Duomo Missori Corso Italia

Indipendenza V Giornate XXII Marzo

Porta Romana Crocetta Quadronno

Solari Tortona Porta Ticinese Bocconi

Porta Genova Navigli

Medaglie d'oro Lodi

Source: Engel & Völkers

Milan - Trend of the demand of properties within Historic City Centre and the outer zones

Isola Maggiolina Gioia Cenisio Firenze Portello San Siro

Porta Nuova

Centrale

XXV Aprile Corso Como Porta Staz. Garibaldi Nuova

Arco della Pace Chinatown Sempione

Città studi

Repubblica

City Life Parco Sempione

Fiera

Magenta Monti Pagano

Monte Rosa Ravizza Vercelli Washington

Sant' Ambrogio

Gambara Bande nere

Carrobbio

San Babila Duomo Missori Corso Italia

Solari Tortona Porta Genova Navigli

Porta Venezia Quadrilatero

Castello

Cordusio

Morgagni Bacone

Parco I.Montanelli

Brera

Città studi

Indipendenza V Giornate XXII Marzo

Porta Romana Crocetta Quadronno

Porta Ticinese Bocconi Medaglie d'oro Lodi

Source: Engel & Völkers 37


Focus on Milan Interview Roberto Magaglio Engel & Völkers Licence Partner Milan Marco Sorbara Sales Manager of Engel & Völkers Milan Q: Expo and Star Architects: what was their impact on Milan’s prime market? Marco Sorbara: As of today, Milan is the only European metropolis in Italy. By seizing the Expo opportunity, it capitalized on a series of elements that seemed then only temporary and functional to the exhibit. This increased the visibility to the city’s brand for international business and leisure users characterised by wealth and an inclination to investments. These great urban transformations drew Milan’s urban fabric closer to that of big European and global metropolises, thus clearly benefiting the prime market. Q: Did the new operations lead to the introduction of a substantial new supply on the market? Roberto Magaglio: Albeit being still residual, amounting to about 10-15% of the prime market, the supply of new properties is nevertheless substantial. Indeed, these new developments exert great appeal on an interesting mix of user groups, and, if the price is proportionate, they present also a high absorption rate. Moreover, the new areas “contaminate” the surrounding ones, thus redeveloping them. Many areas have physically changed over the last few years.

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Q: What are the most sough-after areas by the prime demand? Roberto Magaglio: The historic city centre is still the top market, but the demand is mainly made up of Italian and foreign managers looking for small and medium properties. Households prefer settling outside of the first ring, where services and infrastructures are plentiful. The most soughtafter areas, including emerging ones are Corso Indipendenza, Plebisciti, Vercelli-Solari-Washington, Porta Romana and Magenta-Fiera. Furthermore, Porta Venezia has recently shown a more lively disposition. Q: What are the most sought-after elements? Roberto Magaglio: Location is still a key driver, but not as much as it was a few years ago. As a matter of fact, younger generations pay extreme attention to the quality of both dwelling and living. Thus, functional and energy-saving renovations, the proximity to parks and the subway are the most attractive elements for the demand, contributing also to increase the value of the property. Q: Does this apply to both purchase and lease demand? Marco Sorbara: The prime market for leasing properties is becoming more and more relevant, presenting occupancy needs that are not met by current laws anymore. Today, a lease of 18-24 months is considered long, but the market is still offering only the so-called 4+4 years contracts, thus calling for new flexible instruments aimed at meeting these new needs, characterised by a very quick tenants’ turnover.


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Prime housing market Rome Performance and outlook The extraordinary uniqueness of Rome originates from the architectural stratifications of the last two thousand years, from its mild climate and from the variety of urban landscape stretched out on the hills. Always cosmopolitan, Rome attracts business demand due to its high-end services and employment opportunities offered by both public and private sectors. As far as the real estate market is concerned, the city presents a core formed by the historic centre, radially surrounded by wide macro-areas: Parioli, Prati, Trionfale-Vaticano, Gianicolense, Ostiense, San Giovanni and EUR. The most valuable areas are the historic centre, Parioli and Prati, as well as those areas surrounding the centre or the suburbs with access on important parks. The EUR district, although not close to the Historic Center, is fully part of the areas of greatest value and interest. Rome is the first Italian market for sales number. Residential sales recovered from the minimum value reached in 2013 (in the midst of the second recession), reclaiming about 34% of the volume traded and recording about 32 thousand residential sales, according to Nomisma estimates. In H2 2017, the demand for prime properties’ purchase strengthened in almost all areas, with an overall increase in signed contracts. The most stable demand is found in Parioli and Prati, with a stationary supply both for sale and rent in all other urban areas. As far as 2018 is concerned, Engel & Völkers foresees an increase in sales in all the areas, with the exception of the historic centre and of Trionfale-Vaticano, which will remain stable. Prices and fees should remain unchanged for all types

of location, from excellent to decent. In H2 2017, demand increased throughout the Roman market and consequently the number of sales compared to the previous year, with a particular demand for quality properties. For 2018 Engel & Völkers predicts an increase in the number of trades throughout the Roman area, while prices, which do not show signs of increase, are expected to be stationary.

Source: Engel & Völkers estimates

Source: Engel & Völkers estimates

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Demand, supply and market prices In Rome, the prime concept is based traditionally on few main factors: significant views (high floor or roof-top apartments), presence of terraces, important location, quality of the building, especially in the Historic Centre, presence of garage or parking space. Housing quality is lacking in the most central areas, where most properties are obsolete. Indeed, despite the vast prime supply, the maintenance state and the context often do not meet the demand’s needs, also because the renovated stock is stuck on average below 30% of total supply. Overall, 53% of the demand prefers to purchase whilst 47% is inclined toward the lease. 80% of Italian buyers are looking for a first home, while 20% of properties are purchased as an investment or as an occasional dwelling. The foreign demand prefers the historic centre and mostly comes from North-European countries. The lesser central areas are more appreciated by households thanks to the higher quality of the properties, which are usually renovated, and to the more intimate and green surroundings. Except for the Historic centre, average prices range from €2,000 per sqm in Trionfale-Vaticano to €7,500 in Parioli


e Prati for renovated properties. The average discount on the price varies between 5-10% for excellent locations but it can reach up to 20% in areas such as the historic centre, Parioli, Prati and EUR when the value requested is not in line with the market. Selling times usually take up to 6-7 months. As far as leasing is concerned, H2 2017 was characterised by a stable performance of signed contracts. Fees in central and prime areas are stationary, while peripheral, semi-central or less attractive areas recorded a slight decrease in quotations. The areas surrounding university centres, subway stops or other specific services represent an exception, even in noncentral areas. Fees for renovated properties in excellent locations reach up to €300 per sqm a year, while used properties range from €110 to €280 per sqm a year. Leasing times are fluid,

amounting to about 2 months for both good and decent locations. Furthermore, the discount on the initial price goes from about 0-10% for properties in excellent locations.

Source: Engel & Völkers

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Macro-areas in detail Rome Focus on the Historic City Centre The historic centre is delimited by the perimeter of Aurelian Walls, which enclose most of Rome’s main monuments, thus hosting the most valuable properties in Rome. The three main zones, which ideally divide the area in three vertical strips, are: • The actual city centre, a sought-after and expensive area, especially around the complex of roads called Tridente; • The Oppian and the Esquiline Hills, characterised by

Source: Engel & Völkers

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a good value for money ratio and favoured for the easy access to Termini train and subway station; • The Aventine Hill, purely residential, and Testaccio and Trastevere, more attractive for young and trendy demand; in particular, Monti and Trastevere are very sought-after for small-size investments (50/60 sqm). The most common demand’s profile is represented by entrepreneurs and high-level managers, either with a family or a partner, who often invest in properties also for mixed uses (rent and own use). Households looking for first homes represent a minority share.


In the historic centre, the range of average prices is wide and, for renovated properties, goes from €5,000 to €12,000 per sqm according to the location, the state of maintenance of the property and the monuments’ view. The market is not especially liquid: selling times range from 5-9 months and discounts on the initial price vary between 10-20% according to the location. Top prices recorded in H2 2017 amount to €13,500 per sqm for properties in excellent locations and to €9,000 per sqm for those in good locations. The areas outside the Historic City Centre Parioli In the Parioli/Trieste/Bologna/Africano area, the most sought-after zones are Corso Trieste and Lanciani/Piazza Bologna. The most valuable properties can still be found in Monti, Parioli, Pinciano and Piazza delle Muse’s zones. The demand is mainly made up of professionals or public and private executive officials. The purchase of a first home is by far the main purpose of use, and top prices reach up to €8,500 per sqm. Foreign buyers represent about 3% of the whole demand. Prati Overall, the market has fared well especially in the areas close to the Lungotevere (Tiber Waterfront). The demand mainly focuses on a first home or a replacement for an old one. The Flaminio area is particularly preferred for the presence of the Maxxi museum and the Auditorium, other than being very well connected to the historic centre. Fleming (Via Flaminia) and Cortina d’Ampezzo (Monte Mario included) areas, on the other hand, face more difficulties with falling prices and a significantly low demand compared to the available stock. Vigna Clara is an exception, where the price drop has been less sensitive, thanks to the presence of services and to the urban context. In exceptional cases top prices can reach 7,500 euros per square meter for prime properties. Trionfale-Vaticano The area encloses three interesting micro-areas: Gregorio VII, close to Saint Peter, with many businesses and services, interesting also for investments in accommodation facilities other than for purchasing a

first home; Cipro, much appreciated by professionals and households for its connections and services; Balduina, well served by public transports towards the city centre and with big green areas, is interesting for its prestigious building complexes. Top prices can reach about €5,500 per sqm for prime properties. In the other areas, the much more popular urban fabric attracts the interest of Italian buyers looking exclusively for a first home. Gianicolense The most sought-after areas are Monteverde, Casaletto and Portuense, especially when surrounding Villa Pamphili and Gianicolo parks, which offer wide green areas right next to the historic centre. The preferred property is the three-room apartment used as a first home. Top prices can reach €4,500 per sqm for prime properties. San Giovanni The most sought-after areas are the ones surrounding the Archbasilica of St. John Lateran, Re di Roma square, San Sebastian’s park, Villa Fiorelli, Caffarella Park and the Parco degli Acquedotti/Via Lemonia in their outer zones. The demand focuses almost exclusively on purchasing a first home. Top prices cam reach about €5,000 per sqm for prime properties. Primarily, the prime supply is made up on properties of average size between 80/120 sqm. EUR EUR’s market in H2 2017 was characterised by stationary prices and a moderate increase in sales. The demand is almost exclusively focused on purchasing a first home of medium size ranging between 80-120 and medium-big size of 150-200 sqm. Given that the supply is made up of large-dimension properties, the trend of splitting building units is spreading as the best chance to sell properties. Properties in this area present high prices, comparable to the more central areas of Parioli and Prati, ranging from €3,500-5,000 for renovated assets. The most sought-after areas are located around the central zone, and include Via dei Santi Pietro e Paolo, Via del Giordano, Viale Tupini, Viale Europa and Via della Musica. In 95% of the cases, investments are made for purchasing a first home. 43


Macro-areas in detail Rome Rome - Macro-areas by level of real estate prices

Montesacro

Prati

Parioli

Trionfale - Vaticano Vaticano

Centro Storico

San Giovanni Gianicolense

Ostiense

EUR

Source: Engel & Vรถlkers

Rome - Location by quality within each macro-area

Prati

Montesacro

Trionfale Vaticano Parioli Vaticano

Centro storico Gianicolense

Ostiense

San Giovanni

EUR

Source: Engel & Vรถlkers 44


Rome - Historic City Centre: Location by quality

Rione Campo Marzio

Rione Borgo Pio

Rione Colonna Rione Ponte

Rione Castro Pretorio Rione Trevi

Rione Rione Rione Parione Sant' Pigna Eustachio Rione Monti Rione Trastevere

Rione Regola

Rione Esquilino

Rione Campitelli Rione Ripa

Monteverde

Portuense

Rione Celio

Rione San Saba

Rione Testaccio

Source: Engel & Vรถlkers

Rome - Representative sales within each zones signed by Engel & Vรถlkers in H2 2017 Source: Engel & Vรถlkers 45


Focus on Rome Interview Marco Rognini General Manager Engel & VÜlkers Rome Q. What are the main features of Rome’s prime market? A: The most sought-after property is the roof-top apartment, of large-medium size and with a terrace, or, alternatively, apartments with exterior spaces. For small-size properties in central areas, the most important elements are the vicinity to historic/touristic points of interest or to trendy suburbs such as Trastevere, Testaccio and Monti. However, despite the unparalleled offered stock both for breadth and value, the maintenance state or the context are, in most of the cases, unsuitable to meet the demand’s needs. Q. How important are new properties on the market? A: With the exception of some recent limited redevelopments, new properties are virtually absent from the central areas of Rome. It is estimated that the renovated stock does not exceed 30% of the total offer; self-evidently, the need of deep renovations affects 70% of the properties for sale. Q. The economic situation seems to be paving the way for a full recovery of the real estate market. Is that correct?

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A: In Rome, the market recovered with an increase in sales and we feel that it will keep doing so also in the following years. We are still waiting, however, a full recovery of the prices before the market can be considered back on track. Despite prices being stationary, the market is based on a discount mechanism that reaches almost physiologically 10-20% of the initial price in the whole roman area. The unduly high initial request originates from the excessive stiffness of the supply, which still needs to adapt to the new price levels. This makes sell times decidedly longer than they should be. Q. The leasing market, on the other hand, seems to show greater dynamism. Would you not agree? A:Indeed, the most sought-after areas leasing-wise are the historic centre, Parioli and Prati, where the higher fees can be found, albeit with significantly different target groups. In the centre, Italian and foreign business tenants are the main profile interested in short-term lease agreements. In Parioli and Prati areas, however, the housing demand is more traditional, associated with a standard duration of the lease agreements offered.


Milan & Rome markets at a glance Conclusions

In H2 2017, Milan and Rome real estate market recorded a widespread sales increase, albeit prices recovery is still awaited. Prices are steady in most cases, with some sporadic increases on particularly valuable properties. The Italian economy, which is strengthening, is showing reassuring signs. The GDP keeps growing as a result of consumption and investments, although remaining on more moderate levels if compared to the rest of Europe. Property sales are indeed growing, despite not to double digits, supported as they are by the liquidity made available by the banking system and by the renewed confidence of the demand.

In Milan, top prices reach up to €15,000 per sqm in the Quadrilatero della moda (Montenapoleone fashion district) and €13,000 per sqm in Rome’s historic centre. While Milan’s market is extremely liquid, with very quick selling times, Rome’s market is more sluggish, mainly due to the difficulty of matching between demand and supply and a greater gap between requested and offered prices. As far as 2018 is concerned, Engel & Völkers foresees an increase in signed contracts, especially sales-wise, and a general stability for the average level of prices and fees. 47


Imprint Editorial Office Engel & Völkers Italia S.r.l. Via Dante, 16 I-20121 Milano (MI) Phone: +39 02-584 99 61 www.engelvoelkers.it Offices Engel & Völkers Milano M&M Real Estate Srl, Licence Partner di Engel & Völkers Italia Srl Via Broletto angolo Via dei Bossi, 7 • 20121 Milano Via Buonarroti, 21 • 20149 Milano Corso di Porta Romana, 51 • 20122 Milano Via Eustachi, 19 • 20129 Milano Via Giacomo Boni, 25 • 20144 Milano Phone: +39 02-94 43 33 22 Fax: +39 02-94 43 52 14 www.engelvoelkers.com/Milano Engel & Völkers MMC Roma EV MMC Italia S.r.l. Corso Vittorio Emanuele II, 282-284 00186 Roma Phone: +39 06-45 54 81 20 www.engelvoelkers.com/Roma The Market Report • Milan & Rome H2 2017 edited by Engel & Völkers has been realized with scientific support of Nomisma.

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Market report Milano Roma H2 2017  

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