Milano | Roma
The Market Report 2025 Milano | Roma, edited by Engel & Völkers, has been realized with the collaboration and scientific support of Nomisma.
Market Report 2025 Milano | Roma
ECONOMIA ITALIANA
FOCUS SUL MERCATO DI PREGIO A MILANO
MERCATO IMMOBILIARE IN ITALIA
20
IL MERCATO DI MILANO E ROMA IN SINTESI
32 36 THE ITALIAN REAL ESTATE MARKET
FOCUS SUL MERCATO DI PREGIO A ROMA 34
ITALIAN ECONOMY
PRIME HOUSING MARKET IN ROME
PRIME HOUSING MARKET IN MILAN
57 MILAN AND ROME MARKETS AT A GLANCE
Economia Italiana
Popolazione (30/04/2025)
Fonte: Istat, Agenzia delle Entrate e Nomisma 58.918.231
+0,5 % PIL 2024 (var. annua % Istat)
Scenario economico e prospettive
+1,7 % Inflazione 2025 (Istat) +9,5 % Compravendite residenziali H1 2025 +1% Prezzi medi correnti nuovo 2025 H1
Dopo il forte rimbalzo post pandemia del biennio 2021–2022 (+8,8% e +5,0% rispettivamente la crescita del PIL), l’economia italiana ha avviato una fase di normalizzazione. Il ritmo di espansione si è gradualmente ridimensionato, con tassi di crescita pari a +0,8% nel 2023, e +0,5% nel 2024, ed una crescita attesa dello 0,6% nel 2025, dello 0,8% nel 2026 e di nuovo dello 0,6% nel 2027. Si tratta di una dinamica tendenziale debole, causata dal rallentamento del ciclo globale, dall’esaurirsi della spinta espansiva del PNRR e dall’impatto delle tensioni commerciali e geopolitiche sulle esportazioni, oltre che da un problema strutturale di basso potenziale di crescita, legato alla stagnazione della produttività, alla demografia sfavorevole e al debito pubblico elevato.
Lo scenario macroeconomico elaborato dai principali previsori istituzionali sconta un’elevata incertezza dell’effettivo impatto delle politiche commerciali statunitensi sull’economia italiana, con la performance del PIL che potrebbe diminuire di 0,8 punti percentuali rispetto allo scenario base. Al tempo stesso, un peggioramento delle tensioni geopolitiche sul fronte internazionale potrebbe comportare criticità negli scambi commerciali e possibili rialzi dei prezzi dei beni energetici, contribuendo a determinare uno scenario di inflazione su livelli più elevati, con tutte le ripercussioni che ne deriverebbero in termini di
Inflazione al consumo e contributi delle sue componenti
perdita di potere di acquisto delle famiglie e contrazione dei consumi.
L’inflazione torna sotto controllo, sebbene nelle ultime due sedute di luglio e settembre la BCE abbia mantenuto inalterato il livello dei tassi. Dopo l’ondata inflazionistica del 2022 (+8,2%) e del 2023 (+5,6%), l’aumento dell’indice dei prezzi al consumo si è ridimensionato all’1,0% nel 2024, per effetto del crollo dei prezzi energetici e della stretta monetaria della BCE. Nei prossimi anni è atteso un progressivo ritorno verso il target del 2% auspicato dalla BCE, con un tasso di inflazione previsto al 2,1% nel 2025, all’1,7% nel 2026 e al 1,9% nel 2027. Tuttavia, shock energetici, tensioni geopolitiche e nuove barriere commerciali potrebbero generare spinte inflazionistiche inaspettate, soprattutto sui beni importati, modificando lo scenario macroeconomico atteso.
Il clima di fiducia
Nel giugno 2025, l’indice di fiducia dei consumatori ha registrato una lieve flessione, mentre la fiducia delle imprese, al contrario, ha mostrato un moderato miglioramento. Tra i consumatori, peggiorano quasi tutte le componenti dell’indice, ad eccezione dei giudizi e delle
attese sull’economia generale e sulla disoccupazione. Il clima economico migliora, mentre quello personale e corrente si indeboliscono; il clima futuro resta stabile.
Sul fronte imprenditoriale, la fiducia cresce in tutti i settori, tranne nel commercio al dettaglio, penalizzato dal calo della grande distribuzione. In particolare, migliorano le attese sulla produzione nella manifattura, le prospettive
Clima di fiducia dei consumatori e delle imprese
occupazionali nelle costruzioni e i giudizi sugli ordini nei servizi di mercato, dove spicca il comparto trasporti e logistica. I servizi turistici, invece, mostrano un arretramento. Nel commercio al dettaglio, i giudizi sulle vendite sono positivi, ma le attese risultano in calo, con scorte giudicate in lieve diminuzione.
Fonte: Engel & Völkers
Fonte: elaborazioni su dati
Mercato immobiliare in Italia
Le compravendite residenziali
A consuntivo del primo semestre 2025 la congiuntura del settore immobiliare residenziale in Italia conferma un percorso di lenta ripresa, iniziata nel 2024, e già evidente ad inizio anno, a valle di un 2023 di decelerazione.
I fondamentali economici che hanno sostenuto questa performance sono riconducibili sostanzialmente ad una riduzione dei tassi di interesse che ha riacceso la domanda di mutuo da parte delle famiglie.
Nel primo semestre 2025 le compravendite di abitazioni hanno registrato una crescita del 9,5% annuo che riguarda, anche se con intensità diverse, tutte le aree territoriali, sia capoluoghi che comuni minori. Al confronto, il primo semestre 2024 aveva scontato una flessione del 2,9%.
La dinamica consolida l’andamento iniziato a fine 2023, quando il mercato residenziale italiano ha interrotto il trend di calo delle compravendite.
Nel 2024 la dinamica congiunturale aveva visto il primo trimestre presentare un significativo calo tendenziale (-7,2%), poi parzialmente compensato dal risultato leggermente positivo del secondo e del terzo trimestre (+1,2% e +2,7% rispettivamente) che aveva consentito ai primi nove mesi dell’anno di registrare una flessione minima (-1,1%). In seguito, il quarto trimestre aveva confermato con maggior vigore la ripresa tendenziale (+7,6%), contribuendo
a un consuntivo d’anno 2024 che, con 719.578 compravendite, è risultato leggermente positivo (+1,3%).
L’andamento dei prezzi
La ripresa dell’attività transattiva nel mercato residenziale dovrebbe alimentare la dinamica dei prezzi delle abitazioni, evidenziando tassi di crescita positivi nei valori nominali, così come accade ormai ininterrottamente dal 2021. Nel triennio di previsione i valori di compravendita registreranno tassi annuali di crescita intorno all’1,5% nella media delle 13 maggiori città. Tuttavia, l’intensità della crescita non sarà tale da compensare completamente l’incremento dell’indice dei prezzi al consumo, ragion per cui, in termini reali, i prezzi delle abitazioni sconteranno alcune lievi flessioni, inferiori al mezzo punto percentuale annuo.A livello di singole città il quadro si presenta molto eterogeneo: al termine del periodo di previsione Firenze, Palermo, Roma, Cagliari e Padova avranno fatto registrare un incremento di oltre 7 punti percentuali; sul fronte opposto, Genova e Milano evidenzieranno una dinamica espansiva più debole, con un aumento cumulato dei prezzi inferiore al punto percentuale.
Compravendite residenziali in Italia e previsioni (in migliaia)
Fonte: elaborazioni Nomisma su dati Agenzia delle Entrate
Previsone
Dati Rilevati
Italia – Prezzi medi delle abitazioni a valori correnti e a valori reali, anno base 2024 e previsioni
Il finanziamento immobiliare
La BCE continua sul sentiero di una politica monetaria meno restrittiva, che potrebbe essere arrivata alle battute finali. Nei primi nove mesi del 2025 la Banca Centrale Europea ha continuato sul percorso di una politica monetaria più espansiva, effettuando altri 4 tagli ai tassi di riferimento, tutti nell’ordine di 25 punti base, che sono seguiti ai precedenti 4 tagli avvenuti nel 2024 a partire dal mese di giugno. Questa politica rappresenta un’inversione di rotta rispetto alla strategia precedente adottata per contrastare l’impennata dell’inflazione causata prima dall’aumento dei prezzi energetici e poi aggravata dalla guerra tra Russia e Ucraina.
Le nuove misure hanno avuto un effetto immediato sul mercato creditizio. In particolare, si è registrata una ripresa significativa nella domanda di mutui per l’acquisto di abitazioni, che ha contribuito a sostenere il mercato residenziale. Già a partire dal secondo trimestre del 2024 le transazioni immobiliari finanziate con mutuo hanno ripreso a crescere, fino a segnare un incremento tendenziale del 32,7% nel primo trimestre del 2025. Al contrario, le compravendite effettuate senza ricorso al credito hanno mostrato una dinamica opposta, con una contrazione media di circa il 2% nel 2024, proseguito anche nel primo trimestre del 2025 con una variazione tendenziale di -1,4%.
Erogazione di mutui alle famiglie per l‘acquisto di abitazioni negli ultimi 10 anni
Fonte: Nomisma
Valori Reali Valori Correnti *Previsioni
Fonte: elaborazioni Nomisma su dati Agenzia delle Entrate
Il mercato residenziale di pregio a Milano
1.367.518
Popolazione (30/04/2025)
+6,8%
Compravendite res. (H1 2025 YoY)
Fonte: Istat, Agenzia delle Entrate e Engel & Völkers
Congiuntura e Outlook
7K-12,3K
Nuovo/ristrutturato, prezzo €/mq H1 25
Con 23.990 compravendite nel 2024, il mercato residenziale di Milano ha riportato un’ulteriore flessione tendenziale degli scambi, pari al 3,5% sul 2023, in un contesto in cui il mercato nazionale ha registrato una timida ma incoraggiante crescita (+1,3%) e Roma si è assestata sul +2%. Tra i 13 grandi mercati monitorati, il capoluogo lombardo presenta il calo maggiore, seguito da Catania (-0,9%) e Firenze (-0,6%) e in presenza di un risultato positivo per tutti gli altri mercati. Il primo semestre 2025 ha portato l’attesa inversione di tendenza (+6,8% tendenziale), supportata dall’allentamento delle condizioni del credito e la diminuzione del livello dei tassi di interesse.
Sul mercato di pregio, nel primo semestre del 2025 il segmento della compravendita ha mostrato segnali di ripresa, con un incremento della domanda accompagnato da una sostanziale stabilità dei prezzi. Questo andamento si è registrato nonostante la stagnazione salariale e una percezione non sempre aderente alla realtà da parte dei proprietari, spesso influenzati da narrazioni mediatiche eccessivamente ottimistiche. I tempi medi di vendita si sono tuttavia allungati, dal momento che gli acquirenti si dimostrano più cauti e riflessivi. La scontistica si mantiene stabile rispetto al semestre precedente. Il ritorno della domanda è attribuibile principalmente alla riduzione dei tassi di interesse, in particolare per i mutui
Milano - Compravendite residenziali
310-470
Nuovo/ristrutturato, canone €/mq/a H1 25
27K
Nuovo/ristrutturato, Top Price €/mq H1 25
destinati ai giovani, e a un contesto fiscale favorevole. L’Italia continua a distinguersi per un regime fiscale competitivo, che incentiva sia il rientro dei cittadini italiani dall’estero sia l’afflusso di investitori stranieri. Questi ultimi si dividono tra pensionati, orientati verso località periferiche e ben collegate, e giovani professionisti che scelgono Milano come città di residenza e lavoro.
Le zone che hanno beneficiato maggiormente dell’aumento della domanda sono quelle interessate dalla nuova linea metropolitana blu (MM4), come Santa Sofia e l’area Solari. La rimozione dei cantieri ha migliorato la vivibilità urbana, con interventi su mobilità, verde pubblico e servizi. Un ulteriore impulso è derivato dai progetti di riqualificazione urbana connessi alle Olimpiadi invernali, che hanno inciso positivamente sulle aspettative del mercato.
La clientela rimane prevalentemente italiana, con un incremento significativo degli acquisti da parte di italiani di ritorno, soprattutto da Regno Unito e Stati Uniti (+13% su base annua). Per quanto riguarda la tipologia degli immobili, la domanda si è concentrata sulle proprietà ristrutturate o da ristrutturare, anche a causa della frenata del comparto del nuovo, rallentato da inchieste giudiziarie che hanno interessato il settore urbanistico. Tale scenario ha temporaneamente distorto l’equilibrio tra domanda e offerta.
Fonte: elaborazioni Nomisma su dati Agenzia delle Entrate
Dati Rilevati Migliaia
Milano - Indice di performance (H2)
I tempi di assorbimento degli immobili in vendita sono lievemente aumentati rispetto al semestre precedente, assestandosi sui 3 mesi per gli immobili in buone condizioni e raggiungendo picchi di 6 mesi per quelli da ristrutturare. Si conferma l’attenzione crescente verso l’efficienza energetica, soprattutto tra le fasce più giovani, dinamica che riporta al complesso tema dell’efficientamento energetico del patrimonio residenziale e alle normative attese nei prossimi mesi relative al recepimento della direttiva europea già emanata in materia.
Nel segmento degli investimenti, le operazioni di grande scala risultano in fase di stallo, frenate dall’incertezza geopolitica e dalla mancanza di regole chiare a livello locale. È invece più attivo il segmento dei piccoli investitori, interessati a immobili ristrutturati e ben localizzati da destinare al mercato della locazione in tutte
le sue declinazioni, dal breve al lungo termine.
Sul versante della locazione, negli ultimi due anni, il mercato ha registrato un forte aumento dei canoni, che in alcune zone centrali ha toccato anche il 30%, in un contesto di maggiore offerta, soprattutto per gli immobili di piccola metratura (sotto i 70 mq), precedentemente destinati agli affitti brevi.
Ciò ha determinato un allungamento dei tempi di collocamento per questa tipologia, pari a 2-3 mesi. Al contrario, si registra una grande scarsità dell’offerta per le abitazioni oltre i 150 mq, molto richieste. Le locazioni presentano scontistiche quasi nulle per gli immobili di ampia metratura o in ottime posizioni, mentre per quelli di piccole dimensioni si registrano tassi di sconto tra il 7% e il 10% del canone richiesto.
I canoni crescenti non sono stati accompagnati da un
Fonte: Engel & Völkers
Fonte: Nomisma
Media 13 grandi mercati Milano
corrispondente aumento dei salari medi, contribuendo a un progressivo spostamento della domanda verso locatari con maggiore potere di spesa, in particolare internazionali.
Le locazioni a cittadini stranieri o italiani rientrati dall’estero hanno rappresentato il 57% del totale, in crescita del 12% rispetto al semestre precedente. Tra questi, il 77% ha scelto immobili di piccola o media dimensione.
Il profilo prevalente dei conduttori include studenti internazionali, giovani professionisti e manager. Le aree di provenienza comprendono Francia, Regno Unito, Sud America, Germania, Turchia, Sud-est asiatico e Cina. Questa tendenza conferma il ruolo di Milano come città sempre più attrattiva su scala globale.
La domanda si orienta verso immobili in ottimo stato manutentivo, mentre a livello territoriale si registra un rafforzamento dell’interesse in tutte le aree servite dalla MM4 e nei principali assi residenziali della città (Centro storico, Est, Ovest, Nord, Sud).
Outlook H2 2025
L’outlook per il secondo semestre 2025 vede, per il mercato della compravendita, una generale stazionarietà del numero dei contratti in tutte le zone, ad eccezione della Zona Est, dove si rileva un’intonazione al ribasso in alcuni quartieri sia nei volumi transati, sia nei prezzi. I valori medi restano stabili nel resto della città, con un incremento atteso nel Centro Storico. La domanda è attesa in lieve aumento, sostenuta dalla politica monetaria espansiva e dalla crisi del nuovo, con prezzi in moderato rialzo. Nel comparto della locazione, il Centro Storico presenta canoni in crescita a fronte di contratti stabili. Nelle altre zone il mercato è tendenzialmente stazionario, salvo la Zona Nord, dove si prevede un incremento sia dei canoni che del numero di contratti.
In vista delle Olimpiadi invernali, si attende un’intensificazione dell’attività nel segmento delle locazioni brevi e a medio termine, con effetti più visibili nel periodo successivo all’evento.
Prezzi e Canoni
Centro Storico
Nel primo semestre 2025, il mercato del Centro Storico è caratterizzato da un incremento generalizzato dei prezzi medi degli immobili per le proprietà ristrutturate al nuovo, il cui range si conferma molto ampio tra i vari quartieri. Le quotazioni top nel Centro Storico registrano 27.000 EUR/ mq nel Quadrilatero e a Brera, e 22.000 EUR/mq nella zona Castello-Foro Buonaparte. In crescita anche i valori massimi di San Babila e Cordusio, pari a 20.000 EUR/mq. Con riferimento alla locazione, continuano a crescere i canoni medi delle abitazioni nuove/ristrutturate, che variano tra 400 e 620 EUR/mq/anno, e delle abitazioni in buone condizioni sui 270-370 EUR/mq/anno.
Fonte: Engel & Völkers
I prezzi medi degli immobili di pregio nella Zona Ovest confermano i livelli del semestre precedente in tutte le localizzazioni.
Le quotazioni delle proprietà ristrutturate al nuovo variano tra 4.200-6.500 EUR/mq di Gambara-Bande Nere e San Siro ai circa 10.000 EUR/mq di Sempione-Arco della PaceChinatown e Vercelli-Washington. Rimangono fuori range
le quotazioni di City Life: 8.000-15.000 EUR/mq. Sono, inoltre, stazionari anche i prezzi delle abitazioni da ristrutturare.
Aumenta invece il livello medio dei canoni di locazione degli immobili nuovi e ristrutturati al nuovo, compresi tra 280390 EUR/mq/anno e delle proprietà in buone condizioni, assestate tra 250-360 EUR/mq/anno.
La Zona Ovest
Fonte: Engel & Völkers
La Zona Est
I prezzi medi della Zona Est presentano quotazioni in crescita nella zona di Porta Venezia, Repubblica e Indipendenza-Cinque Giornate-XXII Marzo per le proprietà nuove o ristrutturate al nuovo. I valori di compravendita sono compresi nel range 4.500-9.700 EUR/mq. Allo stesso tempo restano stabili i valori delle abitazioni da ristrutturare
nelle zone di Repubblica e Città Studi, mentre aumentano nelle altre zone.
Si confermano in crescita i canoni medi di locazione sia per le abitazioni nuove/ristrutturate (300-400 EUR/mq/anno), sia per le proprietà in buone condizioni (160-240 EUR/mq/ anno).
Fonte: Engel & Völkers
La Zona Nord
La Zona Nord comprende aree caratterizzate da range di prezzi significativamente differenti, per la presenza concomitante di sviluppi residenziali di grande pregio e di aree meno prestigiose. I prezzi medi sono stabili in tutti i quartieri, da Porta Nuova-XXV Aprile e Garibaldi-MoscovaArena, in cui i prezzi medi top raggiungono quota 19.900 EUR/mq e 13.400 EUR/mq a Centrale-Loreto e Isola-GioiaMaggiolina, che confermano il range compreso tra 5.000 e 7.300 EUR/mq.
Crescono su base semestrale i canoni di locazione medi delle abitazioni nuove/ristrutturate, compresi tra 310-530 EUR/mq/anno.
La Zona Sud
Le quotazioni medie della Zona Sud presentano un incremento generalizzato per le abitazioni nuove o ristrutturate al nuovo. Per gli immobili nuovi, il range dei valori si colloca tra 6.250 EUR/mq di Medaglie d’Oro-Lodi e gli 11.350 EUR/mq di Porta Romana-Crocetta-Quadronno.
In aumento i canoni di locazione per le abitazioni nuove e ristrutturate al nuovo, compresi nel range 260-400 EUR/ mq/anno. Stazionarie le quotazioni per le abitazioni da ristrutturare.
Fonte: Engel & Völkers
Fonte: Engel & Völkers
Fonte: Engel & Völkers
Fonte: Engel & Völkers
Fonte: Engel & Völkers
Il Punto su Milano
Intervista
Roberto Magaglio
Licence Partner Engel & Völkers Milano
Marco Sorbara
Direttore Generale Engel & Völkers Milano
Gabriele Borgnino
Office Manager Engel & Völkers Milano Porta Romana
D.: Qual è il trend della domanda di acquisto nel 1° semestre 2025?
R.: Marco Sorbara Il primo semestre 2025 ha registrato un mercato più dinamico rispetto al precedente H2 2024, con una crescita moderata ma costante nella domanda in acquisto. Contribuisce a questa crescita il grande appeal che Milano mantiene a livello nazionale e internazionale, oltre all’attuale politica monetaria caratterizzata dai costanti tagli dei tassi d’interesse che hanno incentivato la propensione all’acquisto in tutti i segmenti di mercato.
A fronte di un’offerta stabile e consistente, si registra una crescita nell’intensità della domanda di circa +10% annuo, a testimonianza di come Milano risulti sempre più attrattiva, in particolare nel mercato di sostituzione che si conferma predominante sugli altri. Si registra inoltre un incremento nella domanda proveniente dall’estero, effetto della flat tax per i neo-residenti, così come un rinnovato interesse nel mercato degli acquisti per investimento destinati anche alla locazione.
La domanda si conferma estremamente esigente e selettiva, con grande attenzione al comfort abitativo che da anni influenza l’offerta. Sempre più attuale il tema dell’efficienza energetica che, in particolare per i giovani, ricopre un ruolo centrale, anche in considerazione delle grandi agevolazioni offerte dai mutui green.
In questo scenario, sono particolarmente apprezzati gli immobili in grado di restituire un’esperienza abitativa all’avanguardia, dotati di impianti tecnologici, a basso impatto e con una gestione semplice ed efficiente. Immobili privi di queste caratteristiche scontano dinamiche molto più compassate, con tempi di vendita e valori penalizzati. Il primo semestre chiude dunque con buone performance e segnali incoraggianti; il prossimo passo spetta all’offerta, chiamata ad adeguarsi a una domanda sempre più esigente e selettiva.
D.: Qual è il trend della domanda di locazione nel 1° semestre 2025
R: Gabriele Borgnino Il primo semestre 2025 ha visto il mercato delle locazioni
residenziali a Milano confermare la propria dinamicità con canoni in ulteriore crescita e una domanda che continua a superare l’offerta disponibile. L’incremento dei canoni ha interessato in particolar modo i bilocali che rimangono la tipologia più richiesta e che hanno riportato con un aumento del canone medio pari a + 2,2%.
La domanda alimentata principalmente da studenti, giovani professionisti e famiglie è in continuo aumento mentre l’offerta ha subito una nuova contrazione anche per effetto del permanere di molti immobili nel mercato degli affitti brevi, dinamica che potrebbe ulteriormente intensificarsi con l’avvicinarsi dell’evento olimpico in programma per l’inverno 2026.
Un ulteriore trend da evidenziare è l’aumento esponenziale dei contratti a canone concordato che segnano +80% rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente. La ragione di tale andamento è probabilmente da ricercarsi nell’insoddisfazione di molti proprietari circa i rendimenti degli affitti brevi e nelle condizioni vantaggiose offerte dal recente nuovo accordo territoriale sul canone concordato, che consente di avere un’ottima redditività abbinata ad una tassazione privilegiata.
D.:Quali sono le vostre previsioni per la seconda parte dell’anno?
R.: Roberto Magaglio Chiuso positivamente il primo semestre 2025 nonostante la grande instabilità e variabilità geopolitica, il mercato immobiliare milanese si dimostra resiliente al contesto internazionale e ben indirizzato per il secondo semestre 2025.
La progressiva riduzione dei tassi di interesse e le agevolazioni fiscali in vigore in Italia sono i due pilastri principali su cui si regge la crescita del mercato immobiliare milanese. In modo particolare ci si riferisce alle agevolazioni per i cervelli che rientrano - che con l’acquisto di una casa raddoppiano la durata delle agevolazioni - e della tassa fissa da 200.000€ sui redditi di origine estera che, accoppiata con uno dei migliori regimi successori in Europa rendono il Bel Paese luogo di elezione per il buen retiro dei Paperoni europei.
Inoltre, Milano attende a fine 2026 le Olimpiadi Invernali, momento di grande esposizione mediatica della città con importanti flussi turistici.
Le caratteristiche ricercate dalla domanda rimangono sempre quelle collegate alla location ed alla qualità dell’immobile e del contesto di riferimento, a cui si aggiunge sempre più una particolare attenzione alla classe energetica dell’immobile.
Si prevede la chiusura dell’anno con un maggior numero di transazioni e prezzi in modesto rialzo.
Il mercato residenziale di pregio a Roma
2.746.709 Popolazione (30/04/2025)
Congiuntura e Outlook
Compravendite res. (H1 2025 YoY)
3,5K-5K Nuovo/ristrutturato, prezzo €/mq H1 25
Nel 2024, il mercato residenziale di Roma ha registrato 35.070 compravendite, segnando un modesto, ma incoraggiante incremento del +2% rispetto al 2023. Questo dato si inserisce in un contesto nazionale che ha mostrato una leggera crescita complessiva (+1,3%) e in cui Milano ha continuato a registrare un risultato negativo (-3,5%).
La dinamica di crescita osservata a Roma trova riscontro nel miglioramento del quadro congiunturale, in particolare nella progressiva diminuzione dei tassi sui mutui e in un atteggiamento più disteso da parte del sistema bancario. Il primo semestre del 2025 conferma il trend positivo, con un significativo aumento del 7% nel volume delle transazioni rispetto allo stesso periodo del 2024.
Con riferimento al segmento di pregio a Roma, nel primo semestre del 2025, il mercato della compravendita residenziale ha confermato una buona vivacità, sostenuta da una domanda ancora robusta e da un andamento in crescita sul fronte dei volumi e dei valori. La dinamica tra domanda e offerta rimane tuttora sbilanciata a favore della prima, con conseguente riduzione dei tempi medi di assorbimento. Permane infatti, anche nella parte alta del mercato, una limitata disponibilità di prodotto, elemento che rappresenterà un fattore critico anche nella seconda parte dell’anno.
I maggiori incrementi nella domanda, rispetto al 2024, sono stati registrati nel Centro Storico, a Prati e nell’asse Ostiense–Garbatella, seguiti da Flaminio, Aurelio e Appio
Roma- Compravendite residenziali
190-320 Nuovo/ristrutturato, canone €/mq/a H1 25
10K Nuovo/ristrutturato, Top Price €/mq H1 25
Latino. Contestualmente, quartieri come Testaccio, San Lorenzo e Prenestino evidenziano segnali di rafforzamento, favoriti da interventi di rigenerazione urbana e da livelli di prezzo ancora accessibili rispetto al centro.
Quanto ai profili degli acquirenti, pur prevalendo le famiglie italiane in cerca della prima abitazione, si rileva un incremento della componente estera, con un rinnovato interesse da parte di investitori internazionali rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente. Le tipologie più richieste restano le abitazioni ristrutturate al nuovo, valorizzate dalla presenza di soluzioni orientate all’efficienza energetica e da dotazioni tecnologiche in linea con standard abitativi elevati.
In termini di tipologia di immobile, la domanda si concentra in particolare su unità con superfici comprese tra i 70 e i 120 mq, mentre risultano in flessione le richieste per immobili di metratura superiore ai 150 mq. In ottica di investimento, il Centro Storico e Prati confermano la grande attrattività, ma si osserva un crescente interesse anche per aree come Garbatella/Ostiense e per i quartieri limitrofi ai principali poli universitari, tra cui Trieste e Salario. Tra le dinamiche di rilievo, si registra in Centro Storico e nell’area Prati-Vaticano un incremento delle transazioni, in un contesto in cui l’effetto al rialzo conseguente al Giubileo sui prezzi tende a stabilizzarsi. Inoltre nella zona Sud, Garbatella e EUR, si riscontra un incremento di interesse grazie allo spostamento di alcune sedi aziendali e
Fonte: Istat, Agenzia delle Entrate e Engel & Völkers
Fonte: elaborazioni Nomisma su dati Agenzia delle Entrate
Dati Rilevati Migliaia
ministeriali verso tali zone.
Per quanto riguarda il comparto locativo, in alcune zone centrali si è rilevata una leggera contrazione della domanda rispetto al semestre precedente, a fronte di un incremento dell’offerta determinato anche dal rientro sul mercato residenziale di immobili precedentemente destinati alla locazione turistica. In tale contesto, i livelli dei canoni di locazione sono rimasti complessivamente stabili, con elevati livelli di assorbimento dell’offerta disponibile sul mercato.
Il profilo prevalente dei locatari è quello di nuclei familiari residenti che presentano una domanda di sostituzione perché alla ricerca di spazi più ampi, nonché da personale diplomatico e da operatori di organizzazioni internazionali,
particolarmente presenti nelle zone centrali. La domanda si orienta ormai stabilmente verso unità immobiliari ristrutturate al nuovo, caratterizzate da finiture di qualità, da elevata efficienza energetica e ottimizzazione degli spazi.
Gli acquisti per investimento, infine, si concentrano prevalentemente nelle aree centrali e in prossimità dei principali poli universitari.
Le prospettive per il secondo semestre delineano la prosecuzione di un contesto dinamico sul fronte della compravendita, sostenuto anche da una stabilizzazione dei tassi d’interesse su livelli più favorevoli rispetto al recente passato. Gli acquirenti richiedono con decisione immobili di qualità, con particolare valorizzazione degli elementi che
Fonte: Engel & Völkers
Fonte: Nomisma
coniugano efficienza energetica, comfort abitativo e presenza di spazi esterni, fattori che continuano a influenzare positivamente i tempi di assorbimento. Anche sul versante locativo si attende una prosecuzione dei trend osservati nella prima parte dell’anno, con la possibilità di una progressiva ripresa della domanda legata a trasferimenti aziendali, in particolare da parte di personale internazionale, la cui mobilità ha risentito nella prima metà dell’anno delle incertezze legate al contesto geopolitico.
Outlook H2 2025
L'outlook per il secondo semestre del 2025 rimanda ad un mercato della compravendita che si preannuncia abbastanza dinamico, con andamenti differenziati a
seconda delle diverse zone. In Centro Storico e PratiVaticano è atteso un incremento nel numero dei contratti, con i prezzi che si mantengono stabili. Nelle Zone Nord e Ovest, si osserva una lieve crescita o stabilità dei contratti differenti da quartiere a quartiere, associata ad un aumento dei prezzi. Nella Zona Sud ad un incremento atteso dei contratti, si associano prezzi che rimangono stabili. Nella Zona Est, infine, si prevede un aumento del numero dei contratti associata ad una sostanziale stazionarietà dei prezzi.
Sul versante della locazione, i sentiment degli operatori indicano una sostanziale stazionarietà di tutti gli indicatori, con un trend al ribasso in particolare per i canoni medi della Zona Sud.
Fonte: Engel & Völkers
Prezzi e Canoni
Centro Storico e Prati-Vaticano
Nel Centro Storico i prezzi medi variano all’interno di un range molto ampio in considerazione della localizzazione dell’immobile, del suo stato di manutenzione e della vicinanza ai punti d’interesse storici, paesaggistici e istituzionali. Per le abitazioni ristrutturate, le quotazioni vanno da 3.750 EUR/mq a 10.000 EUR/mq per i quartieri più esclusivi.
Gli sconti medi sul prezzo richiesto sono compresi tra 5% e 8%, a seconda dello stato e delle caratteristiche
dell’immobile. I tempi medi di vendita scendono su base annua tra 4 e 6 mesi.
Nella zona Prati-Vaticano il range dei prezzi medi si conferma compreso tra 4.200 e 7.400 EUR/mq per le abitazioni ristrutturate al nuovo. I tempi medi di vendita variano tra i 6 e i 9 mesi.
Sono stazionari i canoni per le residenze ristrutturate in Centro Storico (170-410 EUR/mq/anno), mentre aumentano nella zona Prati-Vaticano (260-330 EUR/mq/anno).
Fonte: Engel & Völkers
Fonte: Engel & Völkers
Fonte: Engel & Völkers
La Zona Nord
I prezzi medi presentano trend in crescita o stazionari su base semestrale. Le quotazioni nella zona variano da EUR 3.400 a 7.300 EUR/mq per le abitazioni nuove o ristrutturate al nuovo. Lo sconto medio sul prezzo richiesto conferma una grande diversità in base al quartiere, spaziando dal 5% dei quartieri più prestigiosi, dove l’offerta si mantiene più
rigida, all’11%. I tempi medi di vendita si allungano leggermente, compresi tra 3 e 9 mesi. Aumenta sensibilmente il range dei canoni medi, in crescita rispetto all’anno precedente per le abitazioni nuove/ ristrutturate.
Fonte: Engel & Völkers
La Zona Ovest
I prezzi medi presentano una sostanziale stazionarietà su base semestrale in tutti i quartieri della macroarea, a eccezione della zona di Monteverde Nuovo dove le quotazioni sono in lieve rialzo, sia per le residenze nuove, sia per quelle da ristrutturare. I valori di compravendita si confermano compresi nel range 2.700-4.100 EUR/mq per le proprietà nuove o ristrutturate al nuovo e nel range
2.300-3.600 per quelle da ristrutturare. Lo sconto medio varia tra 7-10%.
I tempi medi di vendita si riducono, assestandosi tra 3 e 6 mesi.
Si amplia il range dei canoni medi di locazione per le abitazioni nuove o ristrutturate (140-210 EUR/mq/anno).
I tempi medi di locazione vanno da 1 a 6 mesi.
Fonte: Engel & Völkers
La Zona Sud
I prezzi medi delle abitazioni nuove o ristrutturate presentano trend eterogenei rispetto all’anno precedente, con quotazioni stazionarie all’EUR, Torrino e Laurentino e in crescita nelle restanti zone, per le proprietà nuove o ristrutturate al nuovo. I valori medi vanno dai 2.500 EUR/ mq della zona Laurentino ai 5.000-5.100 EUR/mq di San
Giovanni-Appio Latino e EUR per gli immobili nuovi o ristrutturati al nuovo. Il range dello sconto medio sul prezzo richiesto è compreso tra 0-10%, mentre i tempi medi di vendita, molto rapidi, variano da 1 a 6 mesi. Cresce il livello medio dei canoni, con i valori degli immobili nuovi/ristrutturati compresi tra 150-290 EUR/mq/anno.
Fonte: Engel & Völkers
La Zona Est
I prezzi medi delle abitazioni nuove o ristrutturate presentano trend differenti nei diversi quartieri rispetto all’anno precedente. Le quotazioni sono infatti stazionarie in Tiburtina, crescono a Centocelle/Pigneto e presentano un calo nella zona Tuscolana. I valori medi vanno dai 2.500
EUR/mq della zona Tiburtina ai 4.700 EUR/mq della Tuscolana per gli immobili nuovi o ristrutturati al nuovo. Lo sconto medio sul prezzo richiesto è compreso nel range 3-7%, mentre i tempi medi di vendita, piuttosto rapidi, vanno da 2 a 6 mesi.
Fonte: Engel & Völkers
Fonte: Engel & Völkers
Il Punto su Roma
Intervista
Francesco Deiana
Sales Manager Engel & Völkers Roma
Francesco Errico
Sales Manager Engel & Völkers Roma
D: Qual è il trend della domanda di acquisto nel 1° semestre 2025?
R.: Francesco Deiana
Nel primo semestre del 2025, la domanda di acquisto di immobili residenziali a Roma ha evidenziato un trend decisamente positivo, confermando una ripresa solida del mercato. L’aumento della domanda a livello nazionale trova riscontro anche nel contesto romano. Questo incremento è stato favorito principalmente dal graduale calo dei tassi di interesse, che ha riattivato l’interesse verso il mercato dell’acquisto, soprattutto nella fascia di chi in precedenza era frenato dal costo del credito. Nonostante l’offerta di immobili non sia cresciuta con lo stesso ritmo, il sentiment degli acquirenti si è mantenuto stabile e orientato all’investimento, spinto anche da una percezione di maggior stabilità economica. Il mercato romano, in particolare, ha mostrato segnali di vitalità soprattutto nelle aree semicentrali e ben collegate, confermando il ritorno di fiducia da parte delle famiglie e degli investitori.
D: Qual è il trend della domanda di locazione nel 1° semestre 2025?
R: Francesco Errico
Nel primo semestre del 2025 il mercato mostra una domanda di affitti in lieve calo con prezzi in crescita sostenuta e canoni in aumento sul semestre. Questa dinamica è fortemente influenzata da una riorientata domanda verso l’acquisto e da una crescente offerta di locazioni brevi. La domanda estera è quella principalmente calata anche complice le tensioni geopolitiche che hanno bloccato trasferimenti di personale diplomatico e di organizzazioni internazionali. Resta viva la domanda locale con maggiore concentrazione sul taglio medio piccolo dal monolocale (40-50 mq) al trilocale (100-120 mq). Allo stesso tempo si registra un incremento dell’offerta tradizionale che continua a non soddisfare la domanda in quanto non adeguato agli standard richiesti e pertanto non appetibile.
D.: Quali sono le vostre previsioni per la seconda parte dell’anno?
R.: Francesco Deiana
Per la seconda parte del 2025 ci aspettiamo che il mercato residenziale di Roma mantenga un andamento
complessivamente stabile, con una domanda che rimane sostenuta e un numero di compravendite in linea con quanto registrato nei primi mesi dell’anno. Le previsioni indicano una leggera crescita, con particolare vivacità nelle aree centrali e semicentrali della città. Anche i prezzi degli immobili continueranno a salire, ma in modo contenuto. Le zone più centrali, già ad alto valore, vedranno aumenti più moderati, mentre quelle periferiche o oggetto di riqualificazione urbana potrebbero crescere un po’ di più. A sostenere questo trend contribuiranno diversi fattori: da un lato, i tassi dei mutui in lieve calo, che rendono l’acquisto più accessibile; dall’altro, una crescente attenzione per gli immobili efficienti dal punto di vista energetico e con spazi esterni. In sintesi, ci aspettiamo un mercato solido, in moderata crescita e sempre più orientato alla qualità dell’offerta.
D.: Quali sono le vostre previsioni per la seconda parte dell’anno?
R.: Francesco Errico
Ci attendiamo un secondo semestre con una domanda stabile e canoni in rialzo per gli immobili di qualità ed efficienti dal punto di vista energetico. La normativa sulla tassazione degli affitti brevi potrebbe avere un impatto sull’offerta con un reintegro degli immobili nel mercato residenziale e favorendo quindi un maggiore incontro tra domanda e offerta di qualità. L’auspicio di una maggiore serenità internazionale dovrebbe sbloccare i trasferimenti sulla Capitale con la conseguente opportunità nel settore della locazione ed incremento dei contratti. Ci attendiamo il continuo interesse per nuove aree come Garbatella, San Giovanni dove l’evento del Giubileo potrà favorire la crescita di aree emergenti con infrastrutture in fase di sviluppo.
Il mercato di Milano e Roma in sintesi
Nel primo semestre del 2025 il mercato immobiliare residenziale italiano ha mostrato segnali di ripresa, proseguendo il miglioramento iniziato nella seconda metà del 2024. La riduzione dei tassi di interesse ha infatti sostenuto la domanda legata all’accesso al credito, che si era fortemente raffreddata negli ultimi anni. La ripresa delle compravendite ha messo a segno un incremento del volume transato del 9,5% nel primo semestre, mentre i prezzi hanno continuato a crescere.
A Milano il segmento di pregio ha registrato una domanda in crescita, con prezzi stabili e maggiore selettività. I prezzi prime delle proprietà nuove o ristrutturate al nuovo variano nel range 7.000-12.300 EUR/mq con prezzi top che toccano i 27.000 EUR/mq nel Quadrilatero e a Brera. Risultano particolarmente attrattive le aree servite dalla rete metropolitana e quelle interessate da progetti legati alle Olimpiadi. Nel mercato della locazione si osserva un aumento dei canoni, un leggero rallentamento nei tempi di assorbimento e una domanda focalizzata su immobili efficienti e di qualità, sempre più attrattivi per una clientela internazionale.
A Roma il mercato ha confermato l’andamento positivo del comparto di pregio, con una domanda che resta elevata, in
un contesto di offerta limitata. I prezzi prime delle proprietà nuove o ristrutturate al nuovo variano nel range 3.5005.000 EUR/mq con prezzi top che superano i 10.000 EUR/ mq in Centro storico. L’interesse è concentrato su immobili ristrutturati, energeticamente efficienti e in posizioni centrali o strategiche. L’evento del Giubileo ha contribuito alla stabilità dei valori nelle zone centrali e a segnali di maggiore dinamismo in aree più periferiche. Nel comparto locativo, si osserva una stabilizzazione dei canoni e un buon assorbimento, con una domanda orientata a soluzioni ampie e di alta qualità.
Per la seconda metà del 2025, a Milano si prevede un mercato ancora vivace, sostenuto da una domanda dinamica nelle zone riqualificate e ben collegate. Nel segmento locativo si attende una crescente polarizzazione: crescita per gli immobili di qualità destinati a locazioni stabili, lieve flessione per le unità più piccole.
A Roma, il segmento di pregio si confermerà solido, con ulteriore intensificazione delle transazioni nelle aree centrali e stabilità dei valori. Nelle zone periferiche si prospettano dinamiche differenziate, mentre sul fronte locativo si attende una sostanziale tenuta degli indicatori, con possibile calo dei canoni in alcune aree meno centrali.
Italian Economy
Source: Istat, Italian Revenue Agency and Nomisma 58,918,231
Economic Scenario and Outlook
After the strong post-pandemic rebound in 2021–2022 (GDP growth of 8.8% and 5.0%, respectively), the Italian economy has entered a phase of normalization. The expansion pace has gradually slowed down, with growth rates of +0.8% in 2023 and +0.5% in 2024, and expected growth of 0.6% in 2025, 0.8% in 2026, and again 0.6% in 2027.
This is a weak trend, caused by the slowdown in the global economy, the fading expansionary momentum of the Italian Recovery and Resilience Plan, and the impact of trade and geopolitical tensions on exports, as well as a structural problem of low growth potential, linked to stagnant productivity, unfavourable demographics, and high public debt.
The macroeconomic scenario developed by the main institutional forecasters reflects significant uncertainty over the actual impact of U.S. trade policies on the Italian economy, with GDP growth potentially decreasing by 0.8 percentage points compared to the baseline scenario. At the same time, a worsening of international geopolitical tensions could lead to disruptions in trade and possible increases in energy prices, contributing to a scenario of higher inflation, with all the resulting repercussions in terms of loss of household purchasing power and contraction in consumption.
Inflation is returning under control, although in its latest July and September meetings the ECB kept interest rates unchanged. After the inflationary surge of 2022 (+8.2%) and 2023 (+5.6%), the increase in the consumer price index slowed to 1.0% in 2024, due to the collapse in energy prices and the ECB's monetary tightening. In the coming years, a gradual return to the ECB's desired 2% target is expected, with inflation expected to be 2.1% in 2025, 1.7% in 2026, and 1.9% in 2027. However, energy shocks, geopolitical tensions, and new trade barriers could generate unexpected inflationary pressures, especially on imported goods, altering the expected macroeconomic scenario.
The Climate of Confidence
In June 2025, the consumer confidence index recorded a slight decline, while business confidence, on the contrary, showed a moderate improvement. Among consumers, almost all components of the index worsened, with the exception of assessments and expectations for the general economy and unemployment. The economic climate improved, while personal and current sentiment weakened; the future climate remained stable. On the business front, confidence grew in all sectors except retail, which was penalized by the decline in largescale distribution. In particular, production expectations
Consumer price inflation and contributions of its components Source: Bank of Italy and National Institute of Statistics (Istat)
improved in manufacturing, employment prospects in construction, and assessments of orders in market services, where the transportation and logistics sector stands out. Tourism services, however, showed a decline.
Consumer and Business Confidence Indicator
In retail, assessments of sales were positive, but expectations were declining, with inventories estimated to have decreased slightly.
Source: Nomisma elaborations on Istat
The Italian Real Estate Market
Residential Sales
2025 H1 results confirm the slow recovery of the residential real estate sector in Italy, which began in 2024 and was already evident at the beginning of the year, following a slowdown in 2023. The economic fundamentals that supported this performance are essentially due to a reduction in interest rates, which rekindled household demand for mortgages.
In 2025 H1, residential sales recorded an annual growth rate of 9.5%, affecting all regions, both provincial capitals and smaller municipalities, albeit at varying rates.
By comparison, the first half of 2024 saw a decline of 2.9%.
This trend consolidates the trend that began at the end of 2023, when the Italian residential market interrupted its downward trend in sales. In 2024, the economic trend saw a significant decline Q1 (-7.2%), which was then partially offset by the slightly positive results of Q2 and Q3 (+1.2% and +2.7% respectively), which allowed the first nine months of the year to record a minimal decline (-1.1%).
Subsequently, Q4 confirmed the recovery more strongly (+7.6%), contributing to a 2024 final figure that, with 719,578 sales, was slightly positive (+1.3%).
Residential sales in Italy and 2025-2027 forecasts
The Price Trend
The recovery in transaction activity in the residential market is expected to fuel house price dynamics, showing positive growth rates in nominal values, as has been the case continuously since 2021. Over the three-year forecast period, sales values will register annual growth rates of around 1.5% on average across the 13 largest cities. However, the intensity of this growth will not be sufficient to fully offset the increase in the consumer price index, which is why, in real terms, house prices will experience some slight declines, less than half a percentage point annually.
At the level of individual cities, the picture is very heterogeneous: at the end of the forecast period, Florence, Palermo, Rome, Cagliari, and Padua will have recorded increases of more than 7 percentage points; on the other hand, Genoa and Milan will show weaker expansionary dynamics, with cumulative price increases of less than one percentage point.
Real Estate Financing
The ECB continues on the path of a less restrictive monetary policy, which may be in its final stages. In the first nine months of 2025, the European Central Bank continued its expansionary monetary policy, implementing four further cuts to its key interest rates, all in the order of 25 basis points, following the previous four cuts made from June 2024 onwards. This policy represents a reversal of the previous strategy adopted to counter the surge in inflation caused first by rising energy prices and then exacerbated by the war between Russia and Ukraine.
The new measures had an immediate effect on the credit market. In particular, there was a significant recovery in demand for mortgages for home purchases, which helped support the residential market. Starting in the second quarter of 2024, mortgage-financed real estate transactions began to grow again, reaching a 32.7% yearon-year increase in the first quarter of 2025. Conversely, mortgage-free sales showed the opposite trend, with an average contraction of approximately 2% in 2024, which continued in the first quarter of 2025 with a -1.4% year-on-year decline.
Loans to households for home purchases over the last 10 years
Source: Nomisma elaboration on Bank of Italy’s data
Source: Nomisma
Prime Housing Market in Milan
1,367,518
(30/04/2025)
Sales (H1 2025 YoY)
Source: Istat, Italian Revenue Agency and Engel & Völkers
Situation and Outlook
Renovated, Price €/sqm H1 25 310-470
Renovated, Rent €/sqm/y H1 25
With 23,990 sales in 2024, Milan's residential market reported a further 3.5% decline compared to 2023, in a context in which the national market recorded timid but encouraging growth (+1.3%) and Rome settled at +2%. Of the 13 major markets monitored, the Lombardy capital experienced the greatest decline, followed by Catania (-0.9%) and Florence (-0.6%), while all other markets reported positive results.
2025 H1 brought the expected reversal of the trend (+6.8% year-on-year), supported by easing credit conditions and lower interest rates.
In the premium market, the buying and selling segment showed signs of recovery in the first half of 2025, with increased demand accompanied by substantial price stability. This trend occurred despite wage stagnation and a perception that owners' expectations, often influenced by overly optimistic media narratives, did not always reflect reality. Average sales times, however, have lengthened, as buyers are proving more cautious and thoughtful. Discounts remain stable compared to the previous half-year.
The return of demand is primarily attributable to lower interest rates, particularly for mortgages aimed at young people, and a favourable tax environment. Italy continues to stand out for its competitive tax regime, which
incentivises both the return of Italian citizens from abroad and the influx of foreign investors. The latter are divided between retirees, oriented towards peripheral and wellconnected locations, and young professionals who choose Milan as their city of residence and work.
The areas that have benefited most from the increase in demand are those affected by the new blue metro line (MM4), such as Santa Sofia and the Solari area. The removal of construction sites has improved urban liveability, with interventions on mobility, public green spaces, and services. A further boost came from urban redevelopment projects related to the Winter Olympics, which positively impacted market expectations.
The customer base remains predominantly Italian, with a significant increase in purchases by returning Italians, especially from the United Kingdom and the United States (+13% year-on-year). As regards the type of properties, the demand was focused on renovated or non-renovated properties, partly due to the slowdown in the new construction sector, hampered by judicial investigations affecting the urban planning sector. This scenario has temporarily distorted the balance between supply and demand.
The absorption times of properties for sale have increased slightly compared to the previous half-year, settling at
Milan - Residential Sales
around 3 months for properties in good condition and reaching peaks of 6 months for non-renovated ones. The growing focus on energy efficiency is confirmed, especially among younger people. This trend brings us back to the complex issue of energy efficiency in residential properties and the regulations expected in the coming months regarding the implementation of the European directive already issued on the matter.
In the investment segment, large-scale transactions are stalled, hampered by geopolitical uncertainty and the lack of clear regulations at the local level. The segment of small investors, however, is more active, interested in renovated and well-located properties for the leasing market in all its forms, from short to long-term.
As far as leasing is concerned, over the past two years, the market has seen a sharp increase in rents, reaching as much as 30% in some central areas, amid increased supply, especially for small properties (under 70 sqm), previously reserved for short-term rentals.
This has led to an increase in placement times for this type of property, amounting to 2-3 months. Conversely, there is a severe shortage of supply for properties over 150 sqm, which are highly sought-after. Lease discounts are almost non-existent for large properties or properties in excellent locations, while for smaller properties, discount rates range between 7% and 10% of the asking rent.
Rising leases have not been accompanied by a corresponding increase in average wages, contributing to
Source: Engel & Völkers
Source: Nomisma
a gradual shift in demand toward tenants with greater spending power, particularly international ones. Leases to foreign citizens or Italians returning from abroad accounted for 57% of the total, up 12% compared to the previous half-year. Of these, 77% chose small or mediumsized properties.
The predominant tenant profile includes international students, young professionals, and managers. Their areas of origin include France, the United Kingdom, South America, Germany, Turkey, South-east Asia, and China. This trend confirms Milan's role as an increasingly attractive city on a global scale.
Demand is shifting toward properties in excellent condition, while at a regional level, interest is growing in all areas served by the MM4 metro line and along the city's main residential axes (Historic Center, East, West, North, and South).
2025 H2 Outlook
The outlook for H2 2025 for the real estate market is generally stable in the number of transactions in all areas, with the exception of the Eastern Zone, where a downward trend is observed in some neighbourhoods in both transaction volumes and prices. Average values remain stable in the rest of the city, with an increase expected in the Historic Centre. Demand is expected to increase slightly, supported by expansionary monetary policy and the new construction crisis, with prices rising moderately.
In the rental sector, the Historic Centre is showing rising rents while contracts remain stable. In the other areas, the market is generally stable, except for the Northern Zone, where both leases and the number of transactions are expected to increase.
In view of the Winter Olympics, an intensification of activity in the short- and medium-term rental segment is expected, with more visible effects in the period following the event.
Source: Engel & Völkers
Prices and Rents
Historic Centre
In H1 2025, the Historic Centre market is characterized by a general increase in average property prices for newly renovated properties, with a very wide range across the various neighbourhoods. The top prices in the Historic Centre are € 27,000 per sqm in the Quadrilatero and Brera districts, and € 22,000 per sqm in the Castello-Foro Buonaparte area. The highest prices in San Babila and Cordusio are also rising, reaching 20,000 €/sqm. As for rental values, average rents for new or renovated properties, varying between € 400 and € 620 per sqm per year, as well as those for non-renovated assets (€ 270-370 per sqm per year) continue to increase.
Source: Engel & Völkers
The Western Area
The average prices of prime properties in the Western Area confirm the levels of the previous six months in all locations. Prices for newly renovated assets vary between € 4,2006,500 per sqm in Gambara-Bande Nere and San Siro to approximately € 10,000 per sqm in Sempione-Arco della Pace-Chinatown and Vercelli-Washington. The prices of
City Life remain out of range: € 8,000-15,000 per sqm. Prices for non-renovated properties are also stable. Conversely, the average rents for new and renovated assets increased, ranging between € 280-390 per sqm per year, as did the prices of non-renovated assets, ranging between € 250-360 per sqm per year.
Source: Engel & Völkers
The Eastern Area
Average prices in the Eastern Area show an increase in the Porta Venezia, Repubblica and Indipendenza-Cinque Giornate-XXII Marzo areas for new or renovated properties. Here, the sales prices range between € 4,500-9,700 per sqm. At the same time, the prices of non-renovated
properties in the Repubblica and Città Studi areas remain stable, while increasing in other areas. Overall, average rental values increased both for renovated properties (€ 300-400 per sqm per year) and for nonrenovated ones (€ 160-240 per sqm per year).
Source: Engel & Völkers
The Northern Area
The Northern Area includes areas characterized by significantly different price ranges, due to the concomitant presence of highly prestigious residential developments and less prestigious areas. Average prices are stable in all neighbourhoods, from Porta Nuova-XXV Aprile and Garibaldi-Moscova-Arena, where the top average prices reach € 19,900 per sqm and € 13,400 per sqm, to CentraleLoreto and Isola-Gioia-Maggiolina, which remain in the range between € 5,000 and € 7,300 per sqm.
Average rents for new or renovated homes are growing on a semi-annual basis, ranging between € 310-530 per sqm per year.
Source: Engel & Völkers
The Southern Area
Average prices in the Southern Area show a general increase for new or renovated homes. For new properties, prices range between € 6,250 per sqm for Medaglie d'OroLodi and € 11,350 per sqm for Porta Romana-CrocettaQuadronno.
Rental values are increasing for new and renovated assets, included in the range € 260-400 per sqm per year. Prices for non-renovated properties are stable.
Source: Engel & Völkers
Source: Engel & Völkers
Source: Engel & Völkers
Source: Engel & Völkers
Milan’s Review
Interview
Roberto
Magaglio Licence Partner Engel & Völkers Milano
Marco Sorbara General
Manager Engel & Völkers
Milan
Gabriele Borgnino Office Manager Engel & Völkers Milano Porta Romana
Q: What does the purchasing demand's trend look like in 2025 H1?
A.: Marco Sorbara
2025 H1 saw a more dynamic market compared to the previous half of 2024, with moderate but steady growth in purchasing demand. This growth is driven by Milan's continued strong national and international appeal, as well as the current monetary policy characterized by constant interest rate cuts, which have encouraged purchasing across all market segments.
With stable and consistent supply, demand has grown by approximately 10% annually, demonstrating Milan's increasingly attractiveness, particularly in the substitution market, which remains dominant. There has also been an increase in demand from abroad, driven by the flat tax for new residents, as well as renewed interest in the investment market, including for leasing purposes.
Demand remains extremely demanding and selective, with a strong focus on living comfort, which has influenced supply for years. Energy efficiency is an increasingly topical issue, particularly for young people, and plays a central role, especially given the significant incentives offered by green mortgages.
In this scenario, properties that offer a cutting-edge living experience, equipped with technological systems, have a low environmental impact and are simple and efficient to manage, are particularly popular. Properties lacking these features suffer from much slower dynamics, with sales times and values penalized.
The first half of the year thus closes with good performance and encouraging signs; the next step is for the supply to make, which must adapt to an increasingly demanding and selective demand.
Q: What are the forecasts for 2025 H2?
A: Gabriele Borgnino
2025 H1 saw Milan's residential leasing market confirm its momentum, with leases continuing to rise and demand continuing to outstrip available supply. The increase in rental values was particularly pronounced for two-bedroom apartments, which remain the most sought-after type, with
average rents rising by 2.2%.
Demand, driven primarily by students, young professionals, and families, is steadily increasing, while supply has again contracted, partly due to the persistence of many properties in the short-term leasing market. This trend could intensify further as the Olympic Games, scheduled for winter 2026, approach.
Another trend worth highlighting is the exponential increase in regulated leasing contracts, which have risen 80% compared to the same period last year. The reason for this trend is likely to be found in the dissatisfaction of many owners with the yields of short-term leases and the advantageous conditions offered by the recent new territorial agreement on regulated leases, which allows for excellent profitability combined with preferential taxation.
Q: What are the forecasts for 2025 H2?
A.: Roberto Magaglio
After closing 2025 H1 positively despite considerable geopolitical instability and volatility, the Milanese real estate market is proving resilient to the international context and well positioned for the second half of 2025.
The progressive reduction in interest rates and the tax breaks in force in Italy are the two main pillars supporting the growth of the Milanese real estate market. This particularly applies to incentives for returning talent— which double the duration of the incentives when purchasing a home—and the €200,000 flat tax on foreignsourced income, which, combined with one of the best inheritance regimes in Europe, make Italy the preferred retreat for European tycoons.
Furthermore, Milan hosts the Winter Olympics at the end of 2026, a time of great media exposure for the city and significant tourist influx.
The features sought by demand remain those related to the location and quality of the property and its context, to which particular attention is increasingly being paid to the property's energy efficiency rating.
The year is expected to close with a higher number of transactions and modest increases in prices.
Prime Housing Market in Rome
2,746,709
(30/04/2025)
Sales (H1 2025 YoY)
Source: Istat, Italian Revenue Agency and Engel & Völkers
Situation and Outlook
3.5K-5K
New/ Renovated, Price €/sqm H1 25
In 2024, Rome's residential market recorded 35,070 sales, marking a modest but encouraging increase of 2% compared to 2023. This figure is part of a national context that showed slight overall growth (+1.3%), while Milan continued to post a negative result (-3.5%).
The growth trend observed in Rome is reflected in the improving economic situation, particularly in the progressive decrease in mortgage rates and a more relaxed attitude on the part of the banking system. 2025 H1 confirmed the positive trend, with a significant 7% increase in transaction volume compared to the same period in 2024.
Regarding the luxury segment in Rome, in the first half of 2025, the residential sales market remained buoyant, supported by continued robust demand and a growing trend in sales and prices. The dynamic between supply and demand remains unbalanced in favour of supply, resulting in a reduction in average absorption times. Indeed, even at the top end of the market, limited product availability remains, a factor that will remain a critical factor in H2.
The largest increases in demand, compared to 2024, were recorded in the Historic Centre, Prati, and the OstienseGarbatella axis, followed by Flaminio, Aurelio, and Appio Latino. At the same time, neighbourhoods such as Testaccio, San Lorenzo and Prenestino are showing signs of strengthening, supported by urban regeneration projects and still affordable prices compared to the city centre.
190-320
New/ Renovated, rent €/sqm/y H1 25
10K
New/ Renovated, Top Price €/sqm H1 25
Regarding buyer profiles, while Italian families looking for their first home predominate, there has been an increase in the foreign component, with renewed interest from international investors compared to the same period last year. The most sought-after types of homes remain newly renovated properties, enhanced by energy-efficient solutions and technological features consistent with high living standards.
In terms of property type, demand is concentrated primarily for units with floor areas between 70 and 120 sqm, while requests for properties larger than 150 sqm are declining. From an investment perspective, the Historic Centre and Prati districts remain highly attractive, but growing interest is also being observed in areas such as Garbatella/Ostiense and the neighbourhoods adjacent to the main university hubs, including Trieste and Salario.
Among the notable trends, an increase in transactions has been recorded in the Historic Centre and the Prati-Vatican area, in a context where the upward effect on prices resulting from the Jubilee is tending to stabilize.
Furthermore, in the Southern area, Garbatella and EUR, an increase in interest was recorded thanks to the relocation of some corporate and ministerial headquarters to these areas.
With regard to the leasing sector, in some central areas, a slight contraction in demand was observed compared to
the previous semester, while supply has increased, partly due to the return to the residential market of properties previously intended for tourist rentals. In this context, rents have remained stable overall, with high levels of market absorption.
The predominant tenant profile is that of resident families seeking replacement housing because they are looking for larger spaces, as well as diplomatic personnel and international organization workers, particularly present in central areas. Demand is now steadily shifting toward newly renovated properties, characterized by quality finishes, high energy efficiency, and optimized space. Finally, investment purchases are concentrated primarily in central areas and near major university campuses.
The outlook for the second half of the year points to a continuation of the dynamic market environment, supported by a stabilization of interest rates at more favourable levels than in the recent past. Buyers are strongly demanding quality properties, with particular emphasis on features that combine energy efficiency, living comfort, and the presence of outdoor spaces, factors that continue to positively influence absorption times. The leasing market is also expected to continue the trends observed in the first half of the year, with the possibility of a gradual recovery in demand linked to corporate relocations, particularly from international staff, whose mobility was impacted in the first half of the year by geopolitical uncertainties.
Source: Engel & Völkers
Source: Nomisma Performance Index
Panel 13 major Italian cities Rome
2025 H2 Outlook
The outlook for the second half of 2025 points to a fairly dynamic real estate market, with trends varying across different areas. In the Historic Centre and Prati–Vatican districts, transaction volumes are expected to increase, while prices are set to remain stable. In the Northern and Western districts, a slight growth or stability in activity is observed, depending on the neighbourhood, accompanied
by rising prices. In the Southern district, higher transaction levels are expected, with prices remaining stable. Finally, in the Eastern district, transaction volumes are forecast to increase, with values broadly unchanged. Regarding the rental market, operator sentiment suggests overall stability across all indicators, with a downward trend in average rents particularly in the Southern district.
Source: Engel & Völkers
Prices and Rents
Historic Centre and Prati-Vatican area
In the Historic Centre , average prices vary within a very wide range, taking into account the location of the property, its state of maintenance and proximity to historic, landscape and institutional points of interest. With regard to renovated properties, prices range between € 3,75010,000 per sqm in the most exclusive neighbourhoods. The average discounts on the price range between 5% and 8%, depending on the state and characteristics of the property.
The average selling times decreased, varying between 4 and 6 months.
In the Prati-Vatican area, the average prices remain stable, ranging from €4,200 to €7,000, for new and renovated assets. Average selling times range between 6-9 months. Rents for renovated properties in the Historic Centre are stable (€ 170-410 per sqm/year), while they increased in the Prati-Vaticano area (€ 260-330 per sqm/year).
Source: Engel & Völkers
Source: Engel & Völkers
Source: Engel & Völkers
The Northern Area
Average prices show rising or stable trends on a six-month basis. Prices in the area range from € 3,400 to € 7,300 per sqm for new or renovated properties. The average discount on the asking price confirms a great diversity by neighbourhood, ranging from 5% in the most prestigious
ones, where supply remains tight, to 11%. The average selling times increased slightly, now ranging between 2-9 months.
The average rent range has increased significantly, up from the previous year for new/renovated properties.
Source: Engel & Völkers
The Western Area
Average prices show different trends in the various neighbourhoods of the macro-area, both for new/renovated properties and non-renovated ones. Selling prices range between € 3,000-4,500 per sqm for new or renovated properties and between €2,400-3,800 for non-renovated ones. The average discount varies between 5-12%.
The average selling times decreased, now ranging between 3-6 months.
Average rents have remained broadly stable year-on-year for new or renovated assets (€160–210 per sqm per year), while absorption times typically range from just a few days to around two months.
Source: Engel & Völkers
The Southern Area
Average prices for new or renovated homes show mixed trends compared to the previous year, with stable prices in EUR, Torrino, and Laurentino, and rising in the remaining areas for new or renovated properties. Average prices range from € 2,500 per sqm in the Laurentino area to € 5,000-5,100 per sqm in San Giovanni-Appio Latino and
EUR for new or renovated properties. The range of the average discount on the asked price ranges between 0-10%, while the average sales times vary from 1 to 6 months. The average rent level is rising, with new/renovated property values ranging between €150-290 per sqm per year.
Source: Engel & Völkers
The Eastern Area
Average prices for new or renovated homes show different trends in the various neighbourhoods compared to the previous year. Prices are stable in Tiburtina district, rising in Centocelle/Pigneto and declining in the Tuscolana area.
Average prices range from € 2,500 per sqm in the Tiburtina
Source: Engel & Völkers
area to € 4,700 per sqm in Tuscolana for new or renovated properties.
The average discount on the asking price is in the range of 3-7%, while the average selling times, which are quite rapid, range from 2 to 6 months.
Source: Engel & Völkers
Rome’s Review
Interview
Francesco Deiana
Sales Manager Engel & Völkers Rome
Francesco Errico
Sales Manager Engel & Völkers Rome
Q.: What is the trend of purchase demand in H1 2025?
A.: Francesco Deiana
In the first half of 2025, the demand for residential property purchases in Rome showed a decidedly positive trend, confirming a solid market recovery. The increase in demand at a national level is also reflected in the Roman context. This increase was primarily driven by the gradual decrease in interest rates, which has reignited interest in the homebuying market, especially among those who were previously held back by the cost of credit. Although the supply of properties has not grown at the same pace, buyer sentiment has remained stable and investment-oriented, also driven by a perception of greater economic stability. Rome’s market, in particular, has shown signs of vitality, especially in semi-central and well-connected areas, confirming the return of confidence from both families and investors.
Q.: What is the trend of rental demand in H1 2025?
A.: Francesco Errico
In the first half of 2025, the rental market showed a slight decrease in demand with prices experiencing sustained growth and rents increasing over the semester. This dynamic is strongly influenced by a redirected demand towards home purchases and a growing supply of shortterm rentals. Foreign demand, in particular, has fallen, also due to geopolitical tensions that have blocked the transfer of diplomatic and international organization staff. Local demand remains strong, with a greater concentration on small to medium-sized properties, from studio apartments (40-50 sqm) to two-bedroom apartments (100-120 sqm). At the same time, there is an increase in traditional supply, which continues to not meet demand as it does not align with the required standards and is therefore not appealing.
Q.: What are the forecasts for 2025 H2?
A.: Francesco Deiana
For the second half of 2025, the residential market in Rome is expected to remain broadly stable, with sustained demand and a number of transactions in line with the levels recorded in the first months of the year. Forecasts point to slight growth, particularly in the central and semi-central areas of the city. Property prices are also projected to continue rising, though at a moderate pace. The most
central and already high-value districts are likely to experience more contained increases, while peripheral areas or those undergoing urban regeneration may see somewhat stronger growth. Several factors are expected to support this trend: on the one hand, slightly declining mortgage rates, which improve affordability; on the other, increasing attention to energy-efficient properties and those offering outdoor spaces. In summary, we anticipate a solid market, with moderate growth and a growing orientation towards higher-quality supply.
Q.: What are the forecasts for 2025 H2?
A.: Francesco Errico
We expect the second half of the year to be marked by stable demand and rising rents for high-quality, energyefficient properties. The new regulation on short-term rental taxation could affect supply by bringing more units back onto the residential market, thereby facilitating a stronger match between demand and quality housing. Greater international stability is also expected to unlock relocations to the capital, creating opportunities in the rental sector and leading to an increase in lease agreements. Continued interest is anticipated in emerging areas such as Garbatella and San Giovanni, where the Jubilee event may further support growth in districts undergoing infrastructure development.
Milan and Rome Markets at a glance
In the first half of 2025, the Italian residential real estate market showed signs of recovery, continuing the improvement that began in the second half of 2024. The reduction in interest rates supported demand linked to access to credit, which had significantly cooled in recent years. The rebound in transactions led to a 9.5% increase in transacted volume in the first half, while prices continued to rise.
In Milan, the prime segment recorded growing demand, with stable prices and greater selectivity. Prime prices for new or newly renovated properties range between €7,000 and €12,300 per sqm, with top prices reaching €27,000 per sqm in the Quadrilatero and Brera. Areas served by the metro network and those involved in Olympic-related projects are particularly attractive. In the rental market, rents are rising, absorption times have slightly slowed and demand is focused on efficient, high-quality properties, increasingly appealing to international clients.
In Rome, the market confirmed the positive trend in the prime segment, with demand remaining high in a context of limited supply. Prime prices for new or newly renovated
properties range between €3,500 and €5,000 per sqm, with top prices exceeding €10,000 per sqm in the Historic Centre. Interest is concentrated on renovated, energyefficient properties in central or strategic locations. The Jubilee event contributed to the stability of values in central areas and to signs of greater dynamism in more peripheral zones. In the rental sector, rents have stabilized, absorption remains solid, and demand is oriented towards spacious, high-quality solutions.
For the second half of 2025, in Milan the prime segment is expected to remain a lively market, supported by dynamic demand in revitalized and well-connected areas. In the rental segment, increasing polarization is anticipated: growth for high-quality properties aimed at stable leases, and a slight decline for smaller units.
In Rome, the prime segment is expected to remain solid, with further intensification of transactions in central areas and stable values. Peripheral zones are likely to show differentiated dynamics, while rental indicators are expected to remain largely steady, with potential declines in rents in some less central areas.
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September 2025