CLUB RHIJNHUIZEN Clubdag #5 investeren in Rijnhuizen
Hoe gaan we in het gebied investeren zodat Rijnhuizen uitgroeit tot een woon-, werk-, en recreatieomgeving met een mooie kwaliteit? Welke investeringen staan gepland en wat kunnen we nog toevoegen aan groen, water en bereikbaarheid? Maar ook: de activiteiten van de club en de identiteit van het gebied. De gemeente wil deze investeringen met alle (potentiĂŤle) clubleden samen bespreken. Wethouder Hans Adriani, projectleider Ron van Schaik en financieel adviseur Theo Stauttener gaven op maandag 27 juni jongstleden inzicht in de meest actuele ontwikkelingen. De investeringsstrategie voor Rijnhuizen past binnen de vernieuwing in gebiedsontwikkeling die de overheid nastreeft en Rijnhuizen is hierin landelijk een van de koplopers. In deze bijeenkomst werd met een heel divers publiek; van toekomstige bewoners en stamgasten tot beleggers en ontwikkelaars, een volgende stap gezet op de twee codesign-sessies in 2015.
Hans Adriani – investeren in Rijnhuizen
Wethouder Adriani blikt terug op het ontstaan van de gebiedsvisie Mooi Rijnhuizen: deze is ontstaan vanuit de hoge leegstandscijfers in dit gebied en de kansrijke omgeving. Veel eigenaren,
CLUB RHIJNHUIZEN ontwikkelaars zagen kansen in dit gebied: zij wilden het transformeren naar een woon- werk- en recreatiegebied waar het goed toeven is. Hoewel de gemeente volgend was op initiatief van eigenaren en ontwikkelaars, zien zij absoluut ook de kansen. Adriani benadrukt: “We hebben zoveel mooie kwaliteiten: Fort Jutphaas , kasteel Rijnhuizen, de Grient, ecologische kansen en kwaliteiten.” En nog veel meer! Er moet wel echt wat gebeuren aan bijvoorbeeld de infastructuur, die nu nog erg op de bedrijvigheid gericht is. In de visie heeft de gemeente schematisch aangegeven wat zij voor zich ziet: voor alle doelgroepen een plek, zie fig.1. Luxer wonen aan het water, wat meer laagbouw gemengd met appartementen in het midden en een wat hogere dichtheid en hoogbouw voor bijvoorbeeld starters aan de wegkant (het Oosten). De gemeente wil aan de slag met gebiedsontwikkeling 3.0: “geen grond, geen geld, toch een gebiedstransformatie!” Samen met diverse partijen, waarvan een groot deel ook deze clubdag aanwezig, zijn in 2014 en 2015 codesign sessies georganiseerd om te onderzoeken wat we samen willen. Hier kwam uit dat men drie dingen wilde: | 1. Placemaking, daar is Club Rhijnhuizen uit ontstaan en dankzij deze placemaking zitten wij hier samen en gebeurt er al meer in het gebied! 2. Een overzicht en fasering/prioritering van investeringen die gedaan moeten worden. Daar is over nagedacht, en dat leidde tot een overzicht van ingrepen (zie presentatie Ron van Schaik). 3. Een manier om deze kosten te dekken. Ook hierop is antwoord gekomen: initiatiefnemers die ontwikkelen dragen bij aan de exploitatie. Maar we moeten geen free riders krijgen en ook niet te veel druk leggen op degenen die als eerste hun nek uit steken. Hoe gaan we daarmee om? Daar gaan we het vanavond over hebben. Adriani geeft aan dat Nieuwegein voorop loopt als het gaat om dit type ontwikkeling en goed doorpakt in de uitvoering: “We zijn de omgevingswet aan het uitvinden. Die komt er wel, maar nog niemand weet hoe de uitwerking van deze wet zal gaan. We krijgen vanuit het Rijk dan ook hulp, steun en ruimte voor de uitvoering. In november besluit de gemeenteraad dat we het zo gaan doen. Dit lijkt nog ver weg, maar als je bedenkt dat we in november 2014 deze gebiedsvisie hebben vastgesteld en een nieuwe manier van werken hebben opgezet, weten we dat ze in veel steden jaloers op ons zullen zijn!” Ondertussen wordt er ook in het gebied hard gewerkt: de Kroon op Jutphaas; de (nieuwe!) straat ’t Hof van Plettenburg is in aanbouw, de binnenhaven van Kondor Wessels is besproken in de raad en de eerste transformatie aan de Wattbaan 27 start na de zomer. En zo zijn er nog veel meer initiatieven (zie initiatievenkaart in presentatie Ron van Schaik).
CLUB RHIJNHUIZEN
Theo Stauttener – Stadkwadraat Theo geeft ons een toelichting op het ‘kostenverhaal nieuwe stijl’, dat wil zeggen: niet meer van te voren alle plannen en bijbehorende kosten vastleggen. Met kostenverhaal nieuwe stijl investeert men meer passend bij spontane manier van ontwikkelen: met kleine stapjes. Net zoals de transformatie stapsgewijs verloopt in Rijnhuizen. Zo zijn kosten en baten steeds in balans en hoeft er een relatief lager bedrag voor geïnvesteerd worden door de gemeente en provincie(zie figuur).
De investeringen omvatten o.a.: • Ophaalbrug over Koninginnesluis • Rotonde kruising Plettenburglaan – Perkinslaan • Herinrichting diverse autowegen • Verbetering interne auto ontsluiting • Aanleg fietsnetwerk door het gebied • Aanleg ecozone door het gebied • Planten extra bomen langs lanen en wegen • Placemaking • Projectmanagement TOTAAL KOSTEN € 6,0 MLN. Bijdrage initiatiefnemers Ontwikkelaars dragen een percentage bij per vierkante meter vrij op naam. Nieuwbouw draagt 2,4 procent bij en transformatie draagt 2,2 procent bij, omdat (dit is doorgerekend) transformatie minder oplevert dan (sloop-)nieuwbouw.
CLUB RHIJNHUIZEN Aantal woningen in Rijnhuizen We verwachtten 1125 woningen te kunnen realiseren, maar de gemeente wil vastleggen dat er maximaal 1.500 woningen komen. In theorie kunnen er maximaal 2.500, maar dan zou alles wonen worden en we willen een gemixte omgeving. Opbrensten 100% voor Rijnhuizen Alle bijdragen die worden opgehaald in het gebied, worden ook uitgegeven binnen het gebied! Het succes hangt mede samen met de initiatieven: hoe meer initiatieven tot transformatie of sloop-/nieuwbouw, hoe meer budget. Discussieruimte in uitgaven Er is discussieruimte in het budget voor meer investeringen. Zeker wanneer er meer initiatieven komen. Afsprakenkader 1. Er is duidelijkheid over investeringen en volgorde 2. Er is duidelijkheid over de exploitatiebijdrage (2,2 % resp. 2,4% per m2 von) 3. Club Rhijnhuizen werkt actief aan placemaking, programmering en waardecreatie 4. Initiatiefnemers maken plan passend binnen ruimtelijke randvoorwaarden 5. Initiatiefnemers nemen exploitatieregels mee in maken van business case 6. Gemeente en initiatiefnemers sluiten anterieure overeenkomst 7. Gemeente investeert exploitatiebijdrage cf. volgorde in gebied 8. Nieuwe initiatieven kunnen vragen om investeringen op andere plekken 9. Bij meer investeringsruimte in de toekomst wordt ook meer in het gebied geĂŻnvesteerd 10. De gemeente actualiseert de grondexploitatie en verantwoord de keuzes Vragen: We kijken alleen naar nieuwe ontwikkelingen en niet naar bestaand. Is er een hogere OZB nodig in dit gebied?
CLUB RHIJNHUIZEN Ron van Schaik – projectleider Mooi Rijnhuizen gemeente Nieuwegein Van Schaik licht de manier waarop de gemeente werkt/is gaan werken na de codesignsessies toe. De opdracht aan de gemeente was het creëren en beheren van een fonds voor alle basis gebiedsingrepen, het kritisch bekijken van de kosten van de gebiedsingrepen en het zoeken van de mogelijkheden voor voorfinanciering vanuit de overheid. Dit fonds is gemaakt: de gebiedsgrex Rijnhuizen. Hierover wordt de raad op 1 september geïnformeerd en op 24 november is de vaststelling.
Toelichting fasering Fase twee betreft het realiseren van een brug over het Merwedekanaal ter hoogte van de te realiseren woningen en binnenhaven bij de Kelvinbaan. Overige kosten betreffen ingrepen op groen en infrastructuur: deze zitten in fase 1 en 3. De fasering is zo ingericht dat de eerste investeringen komen rondom de plekken waar de eerste initiatieven zijn. Voor fase 1 betekent dit het midden van het gebied. Zodra de eerste inkomsten binnen zijn; de eerste rode pijl, schieten gemeente en provincie de rest van die fase voor zodat de fase in zijn geheel geïnvesteerd kan worden. Dit is een revolving fund; dat geld wordt later terugverdiend met inkomsten uit ontwikkelingen. Dat gaat in fase twee en drie net zo. Mogelijk wordt fase 3 opgeknipt in a en b. Ruimte voor meer investeringen In het laatste stukje van de zwarte pijl zit ruimte voor meer investeringen: daarover gaan we heel erg met elkaar in gesprek. Vandaag is daarvoor het eerste moment, maar er volgen er meer. De ideeën voor meer investeringen zijn op de volgende pagina samengevat:
CLUB RHIJNHUIZEN
CLUB RHIJNHUIZEN Deelname provincie De provincie wil meedoen in deze manier van werken, omdat ze investeren in binnenstedelijke gebieden en in nieuwe manieren van ontwikkelen. Lopende initiatieven
CLUB RHIJNHUIZEN Crisis en herstelwet & individuele overeenkomsten Het systeem dat Theo heeft toegelicht kunnen we binnenkort ook juridisch vastleggen, daar voorziet de wet nu nog niet in. Vooralsnog werken we daarom met overeenkomsten met initiatiefnemers die willen ontwikkelen. Als die wet er is kunnen we een bestemmingsplan maken. Vragen Zit er een fasering in de ontwikkeling van deelgebieden? Ron: daar sturen we niet in, we zijn afhankelijk van initiatiefnemers. We zien nu wel vooral in het midden initiatieven. Hans Karssenberg benadrukt dat het lastig sturen is: we hebben zo’n 100 eigenaren in dit gebied.
Conclusie
Op de vraag van Hans Karssenberg of dit financieel een goed systeem is, klinkt applaus. Een ja! Ook Hans Adriani kijkt tevreden terug op de avond. Hij geeft aan blij te zijn met de positiviteit en energie en krijgt hier zelf ook energie van. De raad wil dit gebied als wijk Rijnhuizen noemen. Of moet het Plettenburg West blijven? Er is draagvlak om de wijknaam aan te passen naar R(h)ijnhuizen. Over de ‘h’ moeten we het nog wel even hebben.