ИНВЕСТИЦИИ
пания обязана сдать недвижимость владельцу в том виде, в котором получила, – подтверждает Станислав Зингель. – Здесь уместно вспомнить о страховании недвижимости как гарантии возмещения потерь при необходимости». Наконец, есть такая вещь как rental pool – в этом случае объект сдается в комплексе с другими, причем доход от всех домов или квартир суммируется и делится на количество объектов. «И если ваш объект действительно был сдан с доходностью 10% в год, а соседний не был сдан вообще, то доходность всего пула высчитывается по среднему арифметическому, – разъясняет Игорь Индриксонс. – Все инвесторы получают поровну. При этом получается, что простоявший объект никак не амортизирован, а ваш, заработавший деньги для всех остальных, требует восстановления». Если вы считаете, что ваш домик или апартаменты в таком «пуле» привлекательнее остальных, требуйте, чтобы доход от них считался и выплачивался отдельно – и никакой «уравниловки»!
M&D.International 06’2010
06.05.2010
10:06
Page 65
ются расходы на управление и ряд других услуг. Реальная доходность при этом резко снижается – например, с заявленных 7-8% может опуститься до 3%. В других случаях застройщик гарантирует «доходность до…». Например, до 10% в год. Здесь весь подвох в формулировке. «Все видят только цифру 10, а на слово «до» не обращают внимания. А «до 10%» – это любая цифра: и 2, и минус 3. Может случиться, что за вычетом накладных расходов «доход» от аренды и уйдет в этот самый минус, вместо прибыли вы получите расходы – и ничего не сможете доказать в суде», – утверждает Игорь Индриксонс. В некоторых договорах о сдаче объекта в аренду управляющей компанией нет пункта о возврате объекта в первоначальном состоянии или о его ремонте со стороны управляющей компании. Требуйте его внесения, иначе недвижимость может быть возвращена вам в плачевном виде и потребовать капитального ремонта, то есть серьезных вложений. «По окончании договора leaseback управляющая ком-
/ 65
Lizbek.qxd
гарантиями на аренду с управляющей компанией. По окончании строительства вы попадаете в ситуацию, когда с застройщиком все в порядке, и он свои обязательства выполнил, а управляющая компания к этому моменту прекращает свое существование. Даже если она не исчезает, вам от этого не легче. Управляющая компания – это всегда очень малобюджетная организация, и взять с нее нечего. Гарантия всегда должна исходить только от застройщика, а он, в свою очередь, должен нанимать управляющую компанию». Другие специалисты не столь категоричны. «Не столь важно, заключаете вы договор с застройщиком или управляющей компанией, но очень существенный плюс, если доход от аренды гарантируется еще и страховой фирмой, желательно с мировым именем», – говорит Ромуальд Шидловский. Иногда, продолжает Игорь Индриксонс, чтобы сделать продукт более привлекательным, застройщик завышает цифру гарантированной ренты. А потом инвестор обнаруживает в контракте пункты, что с суммы дохода вычита-