TOURS
Chiffres clefs 2012 ANALYSE ET TENDANCES Le marché de l’immobilier d’entreprise Bureaux et locaux d’activités 1er RÉSEAU PARTENAIRE ARTHUR LOYD
UN RÉSEAU UNE MARQUE NATIONALE UNE RÉFÉRENCE DE 1er ORDRE
SOMMAIRE m
Édito ........................................................ P. 3
m
En bref ..................................................... P. 3
m
Cartographie des secteurs .......................... P. 4
m
Le marché des bureaux Évolution des transactions ........................... P. 5 Chiffres 2012 ............................................ P. 6 - 7
m
Le marché des locaux d’activités et entrepôts Évolution des transactions ........................... P. 8 Chiffres 2012 ............................................ P. 9 - 10
m
Les activités d’Arthur Loyd ........................... P. 11
Immeuble de l’opération des Lions d’Azur Quartier des Deux Lions - 37 - Tours
Quartier des Deux Lions - 37 - Tours
ARTHUR LOYD EN 2012 58 AGENCES PARTENAIRES 300 COLLABORATEURS 28 500 000 E DE CHIFFRE D’AFFAIRES 3 000 TRANSACTIONS + DE 1 000 000 M2 COMMERCIALISÉS
Chiffres clefs 2012 du marché de l’immobilier d’entreprise
P. 2
en bref TOURS
ÉDITO
L’année 2012 se présente comme un bon cru, après trois années difficiles. Toutefois, cette apparence est à relativiser en matière de bureaux, alors que pour les locaux d’activité les transactions sont importantes en volume et stables en quantité : Pour les bureaux, le volume (30 000 m2) est supérieur aux trois dernières années. Toutefois, ce chiffre est réalisé, pour 30 %, par deux ventes importantes. Pour la première fois en 25 ans, la vente supplante en volume la location avec 54,3 %. De même, le nombre de transactions est en baisse de près de 30 % par rapport à l’année 2011 et bien plus par rapport au milieu des années 2000. Le stock des bureaux neufs est faible et 1’offre restreinte, même si de nombreux projets sont conçus. L’année 2013 confirmera ou non ces fortes évolutions. Pour les locaux d’activité, le marché est très équilibré, tant entre la location (80 %) et la vente (20 %), que dans la recherche des surfaces et le nombre des demandes. L’offre neuve est quasi inexistante. Pour le commerce, il souffre en subissant à la fois un contexte économique difficile, l’évolution des habitudes de consommation et les travaux de réalisation du tramway à Tours. De manière générale, le marché de l’immobilier d’entreprise reste complexe. L’Equipe Arthur Loyd est là pour vous accompagner dans vos réflexions ou projets.
9 Démographie Tours ville : 138 588 habitants Tour(s) Plus* : 277 804 habitants Pôle urbain de Tours (36 communes) : 346 105 habitants Indre et Loire : 605 819 habitants Habitants de moins de 20 ans : 24,2 % Habitants de 20 à 59 ans : 52,1 % Habitants de 60 ans et plus : 23,7 %
9
Développement
économique en Indre-et-Loire
244 000 emplois dont : 3 % dans l’agriculture, 23 % dans l’industrie et la construction, 74 % dans le commerce et les services. 39 500 établissements privés et publics 27 000 étudiants 4 pôles de compétitivité 2 500 chercheurs Salaire moyen brut annuel : 28 272 E
9
Les liaisons
rail-avion-route
Air : Tours - Marseille en 1 h 20 Tours - Londres en 1 h 00 Tours - Porto en 1 h 00 TGV Atlantique : PARIS à 55’ BORDEAUX en 2 h 20 Autoroutes : A10 (Axe Paris-Tours-Espagne) A85 (Axe Nantes-Tours-Lyon) A28 (Axe Calais-Tours-Espagne)
François BOILLE
*Communes de Tour(s) Plus : Ballan-Miré / Berthenay / Chambray-lès-Tours / Druye / Fondettes / Joué-lès-Tours / La Membrolle-sur-Choisille / La Riche / Luynes / Mettray / Notre-Dame-d’Oé / Saint-Avertin / Saint-Cyr-sur-Loire / Saint-Etienne-de-Chigny / Saint-Genouph / Saint-Pierre-des-Corps / Savonnières / Tours / Villandry
P. 3
Chiffres clefs 2012 du marché de l’immobilier d’entreprise
Cartographie des secteurs Cartographie TOURS & Agglomération
Département Indre-et-Loire 37
A28
ard Vaillant S
Direction : LE MANS CHÂTEAU DU LOIR
7 750 750 Direction : LA FLÈCHE LAVAL CHÂTEAU LA VALLIERE
N138
Direction : CHANCEAUX SUR CHOISILLE
Mettray
59
ZA Les Gaudières
ZA La Choisille 38 D9
D6
Aéroport TOURS VAL DE LOIRE
38
Rochecorbon AV DE
Tours 0
Fondettes
AV A. MALRAUX
IONALE
Tours Centre
ZA n°2 de La Grande Noue
BD
ER BÉRANG
BD HEU
ZA Espace Gare 29
EVAR D
MONT
BOUL
THIER
S
ZAC des Minimes 25 Pôle commercial La Riche Soleil ZA Saint-François BOULE
VARD
LOUIS
XI
ZA N°1 Gutenberg
Ballan-Miré
22
1
1
Zone Artisanale de Joué
Pôle commercial
Grand Sud
Joué-lès-Tours
A85
A85
E604
VIERZON LYON
Direction : AZAY LE RIDEAU CHINON
3
La Papoterie Les Barillers hé r
N143
e iqu
Direction : CHÂTEAUROUX LOCHES
ZA Les Renardières
E60
ANGERS NANTES
94
érip rd p Bouleva
A28
ZA de la Liodière
A10
E05
POITIERS BORDEAUX
Direction : BOURGES BLÉRÉ
26Aubuis Les Jean Perrin (ZA N°1 de Chambray) D
24
ZA Carrefour en Touraine
Larçay
ZA Les Brosses
Chambraylès-Tours ZAC de la Vrillonnerie
D86
D75
Saint-Avertin 23
ZA N°2 Cugnot
ZA La châtaigneraie 1
A85
Direction : MONTRICHARD CHENONCEAU
N76
D976
des Granges Galand
N10
D910
Savonnières
Montlouissur-Loire
r
D75
Direction : AVOINE SAUMUR
ZA de Conneuil
le Che
ZA de la gare
D7
Fougerolles
ZA Les Yvaudières
Parc Tertiaire 27
Quartier des 2 lions Pôle commercial L’heure Tranquille
ZA de la Gare
ZA Nord (La Morinerie)
La Ville-auxZAC des Dames
ZA du ZA Bois de Plantes 33des Grands D140 Mortiers ZAC de Marché de Gros Rochepinard Pôle commercial Les Atlantes
GRAM
ZA Saint-Cosme
E DE
ZA ZA Le Plessis 22 Giraudeau
La Riche
ire
SaintGenouph
Direction : LANGEAIS SAUMUR
Saint-Pierredes-Corps
21
RTELOUP
AVENU
D952
la Lo
D751
RUE NAT
UDHON
AV PRO
N152
vers :PARIS
NCHEE
LA TRA
ZA Les Deux Croix
Luynes
Direction : BLOIS
20
A1
ZA n°114 Les Pins
Vouvray
ZA de Chatenay
D9 1
D9
La Chevalerie
ZA de l’Etang Vignon
37 commercial Pôle Tours Synergie
0
Equatop Le Clos de la Lande
ZA La Haute Limougère 7
ZA La Fosse Neuve
Parçay-Meslay
Europarc Aéronef ZA Pôle Nord Industries
Pôle commercial
Saint-Cyrsur-Loire
ZA Les Landes de Cassantin
D47
D3
Direction : MONNAIE
19
ZA de l'Arche d'Oé I Equatop
ZA n°3 Le Chapelet
8
ZA N°1 Le Papillon
La Membrollesur-Choisille
E60
ORLÉANS PARIS
A2
N10 ZA La Coudrière ZA du Haut Chemin
18
D9
Direction : PARIS CHÂTEAU-RENAULT A10
Notre-Damed'Oé
D29
750 908 t@arthurloyd-tours.com yd-tours.com yd.com
n
E502
LE MANS ROUEN
D142
Tours
A28
Paris
Direction : CHÂTELLERAULT MONTBAZON
Direction : MONTS
vers : BORDEAUX
0
2
4 Km
Sources : FIPARC / OE2T. Cartographie : Observatoire de l’Economie et des Territoires de Touraine, janvier 2010
Légende Autoroutes Périphérique Routes principales Voie ferrée Gare
Agglomération Zone d’Activités Zone Tertiaires Zone Commerciales
Chiffres clefs 2012 du marché de l’immobilier d’entreprise
P. 4
Le marché des bureaux
9
Évolution des transactions
selon LA SUPERFICIE Année 2009
Année 2010
Année 2012
Année 2011
Surfaces
Qté
Surfaces
Qté
Surfaces
Qté
Surfaces
Qté
Surfaces
Qté
2 871 m2
47
3 285 m2
53
3 250 m2
51
3 087 m2
53
1 429 m2
26
de 100 m² à 199 m²
5 016 m2
38
3 406 m2
26
4 098 m2
30
3 235 m2
26
3 216 m2
24
de 200 m² à 499 m²
7 867 m2
27
6 700 m2
22
7 565 m2
23
6 044 m2
20
3 293 m2
12
de 500 m² à 999 m²
7 539 m2
10
4 589 m2
7
3 236 m2
5
5 545 m2
9
7 900 m2
12
16 086 m2
7
6 822 m2
5
5 516 m2
3
9 630 m2
5
14 438 m2
6
39 379 m2
129
moins de 100 m²
1 000 m² et plus TOTAL
24 802 m2 113 23 665 m2 112 27 541 m2
113 30 276 m2
80
2012 est marquée par un nombre plus important de transactions supérieures à 500 m2. 6 transactions représentent près de la moitié des surfaces commercialisées et près de 75 % du marché est constitué de transactions pour des surfaces de 500 m2 et plus.
selon LE TYPE DE
selon LA NATURE
LA TRANSACTION 35 000 m2
DE L’OPÉRATION 25 000 m2
Location
2nde main
30 000 m
2
20 000 m2 25 000 m
2
15 000 m2
20 000 m2 15 000 m2
10 000 m2
10 000 m2
Vente
Neuf
5 000 m2
5 000 m2 0
0
2008
2009
2010
2011
2012
Pour la première fois, depuis que le marché de l’immobilier de bureaux est étudié, la vente est majoritaire (54,30 % du marché) par rapport à la location. De plus, le neuf compte pour 36,40 % dans ce chiffre. Ce marché de la transaction de bureaux a été tiré par 3 ventes représentant plus d’un tiers du volume total commercialisé.
P. 5
2008
2009
2010
La part du neuf, 42 % du marché et plus de 50 % dans la transaction à la vente, est remarquable. Inversement, les bureaux de seconde main qui représentaient 80 %, ne représentent plus que 58 % des transactions. Quelques transactions importantes dans le neuf tirent cette tendance.
Chiffres clefs 2012 du marché de l’immobilier d’entreprise
2011
2012
Sources : CIT - enquête Observatoire de l’Economie et des Territoires de Touraine, janvier 2013.
Année 2008
9
Le marché des bureaux
2012
Transactions selon LA SUPERFICIE 1 429 m2 14 438 m
2
3 216 m2
4,7 %
47,7 %
moins de 100 m²
10,6 %
Quantité 4 26 (32,5 %)
de 100 m² à 199 m² 4 24 (30,0 %) 10,9 %
26,1 %
3 293 m2
7 900 m2
30 276 m2
de 200 m² à 499 m² 4 12 (15,0 %) de 500 m² à 999 m² 4 12 (15,0 %) 1 000 m² et plus
4 6
I 80 (100,0 %)
(7,5 %)
Phénomène nouveau : 6 transactions sur 80 portent sur des surfaces de 1 000 m2 et plus et absorbent presque 48 % des surfaces commercialisées. Cela s’explique par quelques transactions exceptionnelles : Harmonie à la gare de Saint-Pierre-des-Corps (5 000 m2), La Caisse d’Epargne Loire Centre dans le quartier des 2 Lions (4 200 m2).
Transactions selon LE SECTEUR GÉOGRAPHIQUE 295 m2
1%
2 998 m2
50,5 %
15 323 m2
9,9 %
4 015 m2 13,3 %
9,9 %
2 990 m2
15,4 %
4 655 m2
30 276 m2
Quantité SCOT de l’agglo de Tours 4 3 (3,7 %) Autres secteurs Tour(s) plus 4
18 (22,4 %)
Saint-Avertin (Granges Galand) 4
15 (18,8 %)
Tours Nord
4
13 (16,3 %)
Tours centre
4
25 (31,3 %)
Tours Sud
4
6
I 80 (100,0 %)
(7,5 %)
En nombre, deux secteurs dominent : Saint-Avertin et Tours Nord, en dehors de Tours centre qui reste traditionnellement le lieu qui suscite le plus de demandes. Toutefois, le nombre de transactions réalisées n’est pas révélateur de l’importance des surfaces.
LES PROJETS TOURS Nord
TOURS centre
TOURS Sud
SAINT-PIERRE-DES-CORPS
• AERONEF : Immeubles K - L - M
• LA NEF : Livraison début 2014
• Léonard de Vinci : Quartier des Deux Lions
• CAP 55 - Tranche Ill : Quartier de la gare
• LE NOBEL A : Site Pierre et Marie Curie
• Ecoparq : Chambray-lès-Tours
• Le FORUM MELlES : Site Métro
Chiffres clefs 2012 du marché de l’immobilier d’entreprise
P. 6
9
2012
Le marché des bureaux
Transactions selon LE TYPE DE LA TRANSACTION 1 697 m2
5 397 m2 17,8 %
Location neuf
5,6 %
Quantité 4 4 (5,0 %)
seconde main
4
59 (73,8 %)
4
3
Vente neuf
12 149 m2
40,1 %
seconde main 4
14 (17,5 %)
80 (100,0 %)
La vente devient majoritaire dans le volume transacté avec seulement trois opérations dans le neuf qui totalisent à elles seules 11 033 m2. Ces chiffres ont tiré le volume de commercialisation, plaçant 2012 dans les quatre meilleurs résultats de la décennie.
11 033 m2
30 276 m2
Bureaux neufs Bureaux «seconde main»
PRIX MOYENS(1)/M2
I
Année 2012 Location
Vente
Bureaux neufs en centre ville
150 € - 170 €
Bureaux neufs en agglomération
120 € - 145 €
1 700 € - 2 000 €
Bureaux «seconde main» en centre ville
110 € - 140 €
1 200 € - 2 200 €
Bureaux «seconde main» en agglomération
80 € - 120 €
800 € - 1 500 €
Quantité
Surface
7
12 730 m2
73
17 546 m2
Les valeurs
FINANCIÈRES Les valeurs sont stables pour la deuxième année consécutive. Les différences de coût tiennent en grande partie au stationnement compris ou non dans le loyer. Egalement à la qualité de la construction : les immeubles neufs ayant des coûts de consommation d’énergie très inférieurs.
(1) Prix exprimés en Euros Hors Taxes, Hors Charges ou Hors Droits par m2. Valeurs données à titre indicatif. Ces prix sont susceptibles de varier en fonction de la particularité et de la surface des locaux, de leur situation, de leur disposition et de la qualité des prestations proposées (notamment pour les normes BBC et HQE).
Immeuble de l’Aéronef - Centre d’affaire 37 - Tours Nord
P. 7
Chiffres clefs 2012 du marché de l’immobilier d’entreprise
Sources : CIT - enquête Observatoire de l’Economie et des Territoires de Touraine, janvier 2013.
36,4 %
(3,8 %)
Le marché des locaux d’activités et entrepôts
9
Évolution des transactions
selon LA SUPERFICIE Année 2008
Année 2009
Année 2010
Année 2011
Année 2012
Surfaces
Qté
Surfaces
Qté
Surfaces
Qté
Surfaces
Qté
Surfaces
Qté
3 179 m2
19
2 387 m2
14
767 m2
5
945 m2
6
1 133 m2
8
de 250 m² à 499 m²
4 782 m2
13
2 355 m2
7
3 738 m2
11
3 615 m2
10
3 652 m2
10
de 500 m² à 999 m²
9 541 m2
14
8 108 m2
11
9 374 m2
14
14 006 m2
20
8 082 m2
11
14
15 150 m2
9
11 574 m2
8
14 253 m2
10
18 711 m2
11
11 448 m2
3
0 m2
0
11 000 m2
3
12 608 m2
3
20 340 m2
5
51 918 m2
63
28 000 m2
41
36 453 m2
41
45 427 m2
49
51 918 m2
45
moins de 250 m²
de 1000 m² à 2999 m² 22 968 m2 3000 m² et plus TOTAL
Les deux extrêmes, les petites surfaces de 250 m2 et les surfaces de plus de 3 000 m2, enregistrent le moins de transactions, soit 20 % du marché. La répartition des transactions réalisées par tranche demeure très équilibrée en 2012.
selon LE TYPE DE
selon LA NATURE
LA TRANSACTION
DE L’OPÉRATION
45 000 m2
40 000 m2
Location
50 000 m2
2nde main
35 000 m2 40 000 m2
30 000 m2
25 000 m2
30 000 m2
20 000 m2 20 000 m2 15 000 m2
Vente 10 000 m2
10 000 m2
Neuf
0
5 000 m2
2008
2009
2010
2011
2012
Comme d’usage, ces répartitions tournent autour de 20 % à la vente et 80 % à la location. Le volume des locations est le plus important depuis plus de quatre ans. Le volume à la vente est identique au chiffre de 2009, de l’ordre de 9 000 m2.
2008
2009
2010
2011
La part du neuf, contrairement au constat pour les bureaux, est très faible. Une seule opération, pour une surface de 570 m2, soit environ 1 % du volume transacté, contre près de 10 000 m2 en 2011.
Chiffres clefs 2012 du marché de l’immobilier d’entreprise
P. 8
2012
Le marché des locaux d’activités et entrepôts
9
2012
Transactions selon LA SUPERFICIE 1 133 m2
3 652 m2
2,2 %
8 082 m
2
7,0 % 15,6 %
moins de 250 m²
Quantité 4 8 (17,8 %)
de 250 m² à 499 m²
4 10 (22,2 %)
de 500 m² à 999 m²
4 11 (24,4 %)
de 1 000 m² à 2 999 m² 4 11 (24,4 %)
39,2 %
36,0 %
20 340 m
18 711 m2
2
51 918 m2
3 000 m² et plus
4 5
I 45 (100,0 %)
(11,2 %)
Très grand équilibre dans la répartition des surfaces transactées. Seules les surfaces supérieures à 3 000 m2 correspondent à moins de 12 % de la recherche et pèsent près de 40 % du volume transacté.
11 942 m2
1 934 m2 0,6 % 300 m2
Tour(s) plus
Quantité 4 33 (73,3 %)
CC du Val de l’Indre
4
8
(17,8 %)
CC du Vouvrillon
4
3
(6,7 %)
CC de l’Est Tourangeau
4
1
(2,2 %)
3,7 %
23,0 %
SCOT de l’agglomération de Tours I 45 (100,0 %)
72,7 %
37 742 m
2
51 918 m2
P. 9
L’agglomération de TOURS PLUS concentre comme l’an dernier, 73 % des transactions, représentant près de 73 % de la demande placée. Là encore, la répartition est comparable à 1’année 2011.
Chiffres clefs 2012 du marché de l’immobilier d’entreprise
Sources : CIT - enquête Observatoire de l’Economie et des Territoires de Touraine, janvier 2013.
Transactions selon LE SECTEUR GÉOGRAPHIQUE
Le marché des locaux d’activités et entrepôts
9
2012
Transactions selon LA NATURE DE L’OPÉRATION 1,1 %
570 m2
Location neuf
4
Quantité 0 (0,0 %)
4
36 (80,0 %)
4
1
(2,2 %)
seconde main 4
8
(17,8 %)
45 (100,0 %)
seconde main neuf 16,4 %
82,5 %
8 534 m2
L’offre neuve représente 1 % par une vente. Le marché des locaux d’activité porte comme toujours sur un marché de seconde main. Le neuf porte sur des investisseurs utilisateurs.
42 814 m2
51 918 m2
Neufs «Seconde main»
PRIX MOYENS(1)/M2
I
Année 2012 Location
Vente
Locaux neufs en agglomération
50 € - 65 €
600 € - 1 100 €
Locaux «seconde main» en agglomération
25 € - 50 €
150 € - 500 €
Entrepôts neufs en agglomération
40 € - 50 €
500 € - 700 €
Entrepôts «seconde main» en agglomération
15 € - 30 €
150 € - 350 €
Quantité
Surface
1
570 m2
44
51 348 m2
Les valeurs
FINANCIÈRES Stabilité des prix, mais grande disparité dans la qualité des bâtiments, des bureaux d’accompagnement, de même que dans l’importance de taille du foncier d’assiette de l’immeuble.
(1) Prix exprimés en Euros Hors Taxes, Hors Charges ou Hors Droits par m2. Valeurs données à titre indicatif. Ces prix sont susceptibles de varier en fonction de la particularité et de la surface des locaux, de leur situation, de leur disposition et de la qualité des prestations proposées (notamment pour les normes BBC et HQE).
Notre Dame 37 - Tours
Chiffres clefs 2012 du marché de l’immobilier d’entreprise
P. 10
Sources : CIT - enquête Observatoire de l’Economie et des Territoires de Touraine, janvier 2013.
Vente
Bureaux
+
Commerces
+ Bâtiments Industriels Locaux d’activités Entrepôts
+
Location Vente Investissement Conseil Étude Expertise Montage d’opération
m
Immeuble de l’opération CAP 55 Gare Saint-Pierre-des-Corps - 37
P. 11
Chiffres clefs 2012 du marché de l’immobilier d’entreprise
La PUISSANCE d’un réseau national alliée à la CONNAISSANCE LOCALE
Lille
Valenciennes
Le Havre Brest Laval Rennes
Chartres Le Mans Blois
Angers
Tours
Nantes
La Martinique Le Lamentin
Cayenne
La Guyane
La Rochelle
Vichy
Poitiers
La Réunion Bordeaux Biarritz Pau
Limoges
Clermont Ferrand
Périgueux Agen
Toulouse Tarbes
Lyon Vienne
Avignon Nîmes Montpellier Perpignan
TOURS BOILLE Immobilier 47, rue Édouard Vaillant 37000 TOURS
Tél. : 02 47 750 750 Fax : 02 47 750 908
Email : contact@arthurloyd-tours.com
www.boille-immobilier.fr
CONSEIL EN IMMOBILIER D’ENTREPRISE www.arthur-loyd.com
Roanne
Niort
Angoulême Saint Denis
Compiègne Soissons Metz Reims Paris Melun Sénart Fontainebleau Nancy Orléans Dijon Bourges Chalon sur Saône
Rouen
Annecy Grenoble Aix en Provence
Marseille
Nice Fréjus
Toulon
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Amiens