TOURS
Chiffres clefs 2014 ANALYSE ET TENDANCES Le marché de l’immobilier d’entreprise Bureaux et locaux d’activités 1er RÉSEAU PARTENAIRE ARTHUR LOYD
UN RÉSEAU UNE MARQUE NATIONALE UNE RÉFÉRENCE DE 1er ORDRE
SOMMAIRE m
Édito ........................................................ P. 3
m
En bref ..................................................... P. 3
m
Cartographie des secteurs .......................... P. 4
m
Le marché des bureaux Évolution des transactions ........................... P. 5 Chiffres 2014 ............................................ P. 6 - 7
m
Le marché des locaux d’activités et entrepôts Évolution des transactions ........................... P. 8 Chiffres 2014 ............................................ P. 9 - 10
m
Les activités d’Arthur Loyd ........................... P. 11
ARTHUR LOYD EN 2014 63 AGENCES PARTENAIRES + de 300 COLLABORATEURS + de 3 000 TRANSACTIONS + DE 1 000 000 M2 COMMERCIALISÉS
Chiffres clefs 2014 du marché de l’immobilier d’entreprise
2
en bref TOURS
ÉDITO
9 Démographie
Pour notre cabinet, elle est même bonne avec 17 000 m² de bureaux commercialisés et 4 500 m² pour les locaux d’activité.
Tours ville : 138 323 habitants Tour(s) Plus* : 296 506 habitants Pôle urbain de Tours (36 communes) : 349 430 habitants Indre et Loire : 612 305 habitants : Habitants de moins de 20 ans : 24,1 % Habitants de 20 à 59 ans : 51,1 % Habitants de 60 ans et plus : 24,8 %
Notre marché avec 14 322 m² de bureaux neufs a démontré son attractivité et dynamisme.
9
L’offre neuve à un an est très faible, nous l’estimons à ce jour inférieur à 3 000 m². Cette bonne santé suscite une forte activité d’investisseurs locaux et nationaux. Les bureaux de seconde main (et plus) subissent un recul et notamment pour les petites surfaces. En volume, ils passent derrière les bureaux neufs. Ce constat traduit, sans doute, une mutation de la demande, dont l’origine est l’évolution technique et thermique du neuf, avec comme corollaire un faible coût d’exploitation. Le marché de seconde main devra lui aussi évoluer, se qualifier ou disparaître pour partie. Pour les locaux d’activité, le volume augmente de 49,20 % par rapport à 2013, avec une part significative du neuf (30 %), qui s’explique par une certaine obsolescence de l’offre existante. La transaction porte largement sur des surfaces inférieures à 1 000 m². L’année 2014 se situe dans la moyenne décennale, avec un dynamisme que l’on n’avait pas connu depuis plusieurs années. En bureaux, quelques dossiers importants ont tiré le marché, notamment pour notre cabinet, le transfert Orange dans le quartier des Deux Lions et Sogarep dans la zone de la Boitardière à Amboise. Nous pouvons espérer une année 2015 dans cette continuité. François BOILLE
Développement
économique en Indre-et-Loire
247 000 emplois dont : 2,9 % dans l’agriculture, 21,3 % dans l’industrie et la construction, 75,7 % dans le commerce et les services. 40 660 établissements privés et publics 33 153 étudiants et apprentis 4 pôles de compétitivité 1 cluster 2 526 chercheurs Salaire moyen brut annuel : 28 715 €
9
Les liaisons
rail-avion-route
Air : Tours - Marseille en 1 h 20 Tours - Londres en 1 h 00 Tours - Porto en 1 h 00 TGV Atlantique : PARIS à 55’ BORDEAUX en 2 h 20 Autoroutes : A10 (Axe Paris-Tours-Espagne) A85 (Axe Nantes-Tours-Lyon) A28 (Axe Calais-Tours-Espagne)
*Les 22 communes de Tour(s) Plus : Ballan-Miré / Berthenay / Chambray-lès-Tours / Chanceaux-sur-Choisille / Druye / Fondettes / Joué-lès-Tours / La Membrolle-sur-Choisille / La Riche / Luynes / Mettray / Notre-Dame-d’Oé / Parçay Meslay / Rochecorbon / Saint-Avertin / Saint-Cyr-sur-Loire / Saint-Etienne-deChigny / Saint-Genouph / Saint-Pierre-des-Corps / Savonnières / Tours / Villandry
3
Chiffres clefs 2014 du marché de l’immobilier d’entreprise
Sources : INSEE RP2012 Etat Civil OE2T ; Université François Rabelais INRA CEA INPI-IPI
2014 est globalement une année satisfaisante compte tenu du contexte économique.
Cartographie des secteurs Paris
Tours
Source cartographie : OE2T
Département Indre-et-Loire 37
Cartographie TOURS & Agglomération
Légende Autoroutes Périphérique Routes principales Voie ferrée Gare
Agglomération Zone d’Activités Zone Tertiaires Zone Commerciales
Chiffres clefs 2014 du marché de l’immobilier d’entreprise
4
Le marché des bureaux
9
LA SUPERFICIE 2010
2011
2012
Année 2014
2013
Surfaces
Qté
Surfaces
Qté
Surfaces
Qté
Surfaces
Qté
Surfaces
Qté
3 250 m2
51
3 087 m2
53
1 429 m2
26
2 045 m2
34
1 157 m2
17
de 100 m² à 199 m²
4 098 m2
30
3 235 m2
26
3 216 m2
24
2 950 m2
22
3 303 m2
24
de 200 m² à 499 m²
7 565 m2
23
6 044 m2
20
3 293 m2
12
6 677 m2
21
5 419 m2
19
de 500 m² à 999 m²
3 236 m2
5
5 545 m2
9
7 900 m2
12
5 864 m2
8
4 736 m2
7
1 000 m² et plus
5 516 m2
3
9 630 m2
5
14 438 m2
6
7 286 m2
6
13 430 m2
5
23 665 m2
112
80
24 822 m2
91
28 045 m2
72
moins de 100 m²
TOTAL
27 541 m2 113 30 276 m2
Le chiffre de 2014 de 28 000 m² de bureaux se situe dans la moyenne de la décennale. Toutefois, le nombre de transactions est en recul, même si le volume en raison d’opérations importantes, est en hausse de 13 % par rapport à 2013.
selon LE TYPE DE
Sources : CIT - enquête Observatoire de l’Économie et des Territoires de Touraine, janvier 2015.
selon
Évolution des transactions
selon LA NATURE
LA TRANSACTION
DE L’OPÉRATION
25 000 m2
35 000 m2
2nde main
30 000 m2 20 000 m2 25 000 m2
Location
20 000 m
2
14 322 m2
15 000 m2
13 723 m2
19 962 m2
15 000 m2
10 000 m2
10 000 m2 8 083 m2
Vente
5 000 m
2
0
Neuf
5 000 m2
0
2010
2011
2012
2013
2014
La location représente 67 % des transactions, comme traditionnellement. La vente représente un peu moins de 33 % des transactions.
5
2010
2011
2012
2013
2014
Pour la première fois, les opérations des bureaux neufs dépassent en volume les opérations de seconde main avec 51.10 %.
Chiffres clefs 2014 du marché de l’immobilier d’entreprise
9
Le marché des bureaux
2014
Transactions selon LA SUPERFICIE 5 419 m
moins de 100 m²
2
3 303 m2
de 100 m² à 199 m² 4 24 (33,3 %)
19,3 %
de 200 m² à 499 m² 4 19 (26,4 %)
11,8 %
1 157 m
Quantité 4 17 (23,6 %)
2
4,1 %
16,9 %
4 736 m2
28 045 m2
Transactions selon Localisation
( 9,7 %)
1 000 m² et plus
4 5
( 6,9 %)
I 72 (100,0 %)
2014 est marqué par la réalisation de quelques opérations importantes (+ de 1 000 m2) représentant 48 % de la surface placée contre 29 % l’année précédente. Nous constatons un recul de la demande, notamment pour les petites surfaces.
47,9 %
13 430 m2
de 500 m² à 999 m² 4 7
LE SECTEUR GÉOGRAPHIQUE
Nombre
%
Surface
%
SCOT de l’agglomération de Tours
69
95,8 %
25 964
92,1 %
dont Tour(s) plus
68
94,4 %
26 395
93,6 %
42
58,3 %
18 295
64,9 %
Tours Nord
11
15,3 %
2 312
8,2 %
Tours Centre
28
38,9 %
6 496
23 %
3
4,2 %
9 487
33,6%
72
100 %
28 045
100 %
dont Tours
Tours Sud Total
58,3 % des surfaces placées sont situées sur la commune de Tours et la moitié sur le seul quartier des Deux Lions avec des opérations de bureaux neuves pour l’essentiel.
Chiffres clefs 2014 du marché de l’immobilier d’entreprise
6
9
2014
Le marché des bureaux
Transactions selon LE TYPE DE LA TRANSACTION 2 923 m2 10,4 % 32,7 %
5 160 m2
9 162 m2
Location neuf
Quantité 4 10 (13,9 %)
seconde main
4
50 (69,4 %)
4
3 ( 4,2 %)
seconde main 4
9 (12,5 %)
Vente neuf 38,5 %
10 800 m2
I
72 (100,0 %)
Comme d’usage la location représente plus de 80% du marché de la transaction et les 2/3 du volume de surface.
28 045 m2
Quantité
Surface
Bureaux neufs
13
14 322 m2
Bureaux «seconde main»
59
13 723 m2
Les valeurs FINANCIÈRES Maintien des valeurs dans le neuf ou les bureaux récents. Un certain tassement des valeurs dans les bureaux de seconde main en raison d’une offre importante.
Prix de vente HT le m2
Prix de location le m2/an
Tours Centre
Agglomération
Tours Centre
Agglomération
Neuf
2 000 € - 2 300 €
1 800 € - 2 000 €
140 € - 150 €
125 € - 140 €
Seconde Main
1 100 € - 2 700 €
800 € - 1 500 €
100 € - 145 €
80 € - 125 €
(1) Prix exprimés en Euros Hors Taxes, Hors Charges ou Hors Droits par m2. Valeurs données à titre indicatif. Ces prix sont susceptibles de varier en fonction de la particularité et de la surface des locaux, de leur situation, de leur disposition et de la qualité des prestations proposées (notamment pour les normes BBC et HQE).
Sogarep - Zone de la Boitardière 37 Amboise
7
Chiffres clefs 2014 du marché de l’immobilier d’entreprise
Sources : CIT - enquête Observatoire de l’Economie et des Territoires de Touraine, janvier 2015.
18,4 %
Le marché des locaux d’activités et entrepôts
9
selon
Évolution des transactions
LA SUPERFICIE 2010
2011
2012
Année 2014
2013
Surfaces
Qté
Surfaces
Qté
Surfaces
Qté
Surfaces
Qté
Surfaces
Qté
767 m2
5
945 m2
6
1 133 m2
8
2 507 m2
18
1 581 m2
9
de 250 m² à 499 m²
3 738 m2
11
3 615 m2
10
3 652 m2
10
4 472 m2
14
4 554 m2
13
de 500 m² à 999 m²
9 374 m2
14
14 006 m2
20
8 082 m2
11
5 977 m2
9
8 687 m2
14
de 1000 m² à 2999 m² 11 574 m2
8
14 253 m2
10
18 711 m2
11
11 666 m2
6
17 864 m2
11
3000 m² et plus
11 000 m2
3
12 608 m2
3
20 340 m2
5
9 700 m2
3
18 535 m2
2
36 453 m2
41
45 427 m2
49
51 918 m2
45
34 322 m2
50
51 221 m2
49
moins de 250 m²
TOTAL
2014, comme en matière tertiaire, le volume transacté est en net augmentation. Comme pour le bureau, le marché a été tiré par quelques opérations importantes. Le nombre de transactions est constant.
selon LE TYPE DE
selon LA NATURE
LA TRANSACTION
DE L’OPÉRATION
45 000 m
2
40 000 m2 50 000 m2 35 000 m2
2nde main
Location
40 000 m2
30 000 m2 26 334 m2 25 000 m2
36 543 m2 30 000 m2
24 887 m2 20 000 m2
15 000 m2
20 000 m2
Vente
Neuf
14 678 m2
10 000 m
2
10 000 m2
0
5 000 m2
2010
2011
2012
2013
2014
Après la chute spectaculaire de 2013, la location est repartie. Toutefois, la vente est importante avec la moitié du volume des transactions.
2010
2011
2012
2013
2014
On peut estimer que le neuf représente la moitié du volume de transactions, si l’on considère la transaction réalisée à Sorigny d’un immeuble logistique (12 000 m2), de plus de cinq ans, qui connaît sa première occupation pour partie.
Chiffres clefs 2014 du marché de l’immobilier d’entreprise
8
9
Le marché des locaux d’activités et entrepôts
2014
Transactions selon LA SUPERFICIE 1 581 m2 4 554 m2
18 535 m2
8,9 %
8 687 m2
36,2 %
de 250 m² à 499 m²
4 13 (26,5 %)
de 500 m² à 999 m²
4
14
(28,6 %)
de 1 000 m² à 2 999 m² 4 11 (22,4 %)
17 %
34,9 %
17 864 m2
moins de 250 m²
51 221 m2
3 000 m² et plus
4 2 ( 4,1 %)
I
49 (100,0 %)
Deux opérations représentent 36,20 % de la surface placée. L’augmentation du volume placée globale a pratiquement doublé par rapport à l’année précédente.
Transactions selon LE SECTEUR GÉOGRAPHIQUE 19 978 m2 39 %
CA Tour(s) plus
4 600 m2 9% 2%
1 026 m2
Quantité (71,4 %) 4 35
CC de l’Est tourangeau 4
6
(12,2 %)
CC du Val de l’Indre
4
6
(12,2 %)
CC du Vouvrillon
4
2
( 4,1 %)
SCOT de l’agglomération de Tours I
50 %
25 617 m2
51 221 m2
9
49 (100,0 %)
La zone de Sorigny- Isoparc capte 39 % de la demande placée en raison de deux opérations importantes. Dans l’’agglomération de TOUR(S) PLUS se réalise toujours l’essentiel des transactions.
Chiffres clefs 2014 du marché de l’immobilier d’entreprise
Sources : CIT - enquête Observatoire de l’Economie et des Territoires de Touraine, janvier 2015.
3,1 %
Quantité 4 9 (18,4 %)
Le marché des locaux d’activités et entrepôts Transactions selon
9
2014
LA NATURE DE L’OPÉRATION
7 058 m2 13,8 %
18 714 m
Location neuf
seconde main
2
4
Quantité 3 ( 6,1 %)
4
28 (57,1 %)
4
8
Vente neuf 34,8 %
17 829 m2 14,9 %
7 620 m2
(16,3 %)
seconde main 4
10 (20,4 %)
49 (100 %)
I
Il existe en 2014 un quasi équilibre dans le neuf entre la vente et la location.
51 221 m2
Quantité
Surface
Neufs
11
14 678 m2
«Seconde main»
38
36 543 m2
Les valeurs FINANCIÈRES Année 2014 Location
Vente
Locaux neufs en agglomération
50 € - 60 €
500 € - 800 €
Locaux “Seconde Main” en agglomération
30 € - 50 €
150 € - 600 €
(1) Prix exprimés en Euros Hors Taxes, Hors Charges ou Hors Droits par m2. Valeurs données à titre indicatif. Ces prix sont susceptibles de varier en fonction de la particularité et de la surface des locaux, de leur situation, de leur disposition et de la qualité des prestations proposées (notamment pour les normes BBC et HQE).
Chiffres clefs 2014 du marché de l’immobilier d’entreprise
10
Sources : CIT - enquête Observatoire de l’Economie et des Territoires de Touraine, janvier 2015.
36,5 %
Bureaux
+
Commerces
+ Bâtiments Industriels Locaux d’activités Entrepôts
=
CONSEIL LOCATION VENTE
Investissement Étude Expertise Montage d’opération
La PUISSANCE d’un réseau national alliée à la CONNAISSANCE LOCALE Le Havre Caen Brest Lorient
Valenciennes Amiens Rouen Compiègne Soissons Paris
La Rochelle La Guadeloupe
La Martinique Le Lamentin La Guyane Cayenne
Châteauroux
Vichy
Metz Nancy
Besançon
Chalon-sur-Saône
Annecy Roanne Lyon Clermont-Ferrand Vienne Angoulême St-Etienne Grenoble Périgueux Valence Bordeaux Agen Nice Nîmes Avignon Aix Biarritz Toulon Fréjus Montpellier Toulouse Marseille Pau Tarbes Perpignan Niort
Limoges
Saint Denis La Réunion
TOURS BOILLE Immobilier 47, rue Édouard Vaillant 37000 TOURS
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