promoci贸ninmobiliaria
PROYECTO INMOBILIARIO Propuesta Econ贸mica por Enrique Jubis Saca
San Juan Cuatlancingo, Puebla, M茅xico
Proyecto Inmobiliario. Propuesta Económica. San Juan Cuautlancingo, Puebal, México. Universidad de las Américas Puebla. Otoño 2013. Arquitectura. Promoción Inmobiliaria. Arq. Jorge Arceo Tena. Imágenes recuperadas de Google Earth y Google Maps. Precios e información de terrenos y viviendas obtenidos de Inmuebles24 y MercadoLibre. Costos paramétricos del Instituto Mexicano de Ingeniería de Costos obtenidos de http://www.covea.valuaa.net/index.php?m=costos.
i
Ingresos del Proyecto Estudio de Mercado | Precio Elección del precio de venta
Estudio de Mercado | Calendario Determinación del calendario de ventas
Terreno
11 13
Diagramas de Flujos Inicio de Ventas
Definición del tiempo de inicio de las ventas
Cálculo de Intereses
Determinación de la cantidad de intereses a pagar
Flujo de Efectivo del Proyecto
Análisis de todos los ingresos y egresos del proyecto
Egresos Finales
Retorno de Inversión
Análisis del rendimiento fiinanciero
14 15 17
Ideas finales
Escrituración y Parcelación
Subdivisión del Lote
Ejercicios de lotifiación
Urbanización y Construcción
Cálculo de costos de urbanización y construcción
Permisos y Proyectos
19 19 20
01 03 05 06
Egresos del Proyecto
Cálculo de costos de los permisos y proyectos
Análisis Financiero Conclusión
Elección Final
Selección del terreno a utilizar para el proyecto Cálculo de los costos de escrituracion y división del terreno
Análisis Financiero Gastos de comercialización
Alternativas
Análisis de las distintas opciones del terreno
Análisis de Costos
Compilación de todos los egresos del proyecto
Calendario de Egresos
Análisis de los egresos del proyecto en el tiempo
07 08 09 10
Financiamiento Construcción
Determinación del capital de inversión
Presupuesto de Construcción
Análisis del costo de la construccion por partidas de obra
09 10
INDICE ii
Terreno | Alternativas
Terreno
1
OP_1 OP_2 OP_3 OP_4 OP_5 OP_6 OP_7
Superficie (m2) 150.00 1,450.00 330.00 4,000.00 2,876.00 6,200.00 4,575.00
Precio por m2 $ $ $ $ $ $ $
1,250.00 2,800.00 980.00 1,300.00 1,760.78 1,300.00 1,000.00
Precio Total $ $ $ $ $ $ $
187,500.00 4,060,000.00 323,400.00 5,200,000.00 5,064,000.00 8,060,000.00 4,575,000.00
Localizaci贸n
Servicios
Periferia muy lejana Periferia C茅ntrico Periferia lejana Periferia muy cercana Periferia muy lejana Periferia lejana
Con servicios Con servicios Con servicios Sin servicios Con servicios Sin servicios Sin servicios
op5
op1
op2 op3 op6 op7
op4
2
Terreno | Elección Final Después de analizar las siete diferentes opciones de terrenos encontradas en la zona, considerando factores como la ubicación, el precio, el tamaño y los servicios con los que cuentan, se determinó que la mejor opción era la del terrno OP_5.
3
elecci贸n
4
Terreno | Escrituración y Parcelación A la hora de comprar un terreno, se incurre en gastos extras, como la escrituración de la propiedad. Los gastos de escrituración generalmente están compuestos por un impuesto de adquisición de inmuebles, los derechos de registro público de la propiedad, y un avaluó del bien, el cual implica pagar honorarios notariales.
Precio del Terreno
$ 5,064,000.00 2876 m2
Superficie del Terreno
Escrituración Concepto Impuesto de Adquisición de Inmuebles Derechos Registro Público de la propiedad Avalúo del Bien Honorarios Notariales
Porcentaje 2.00% 0.25% 0.25% 7.00%
TOTAL
9.50%
Parcelación Donación
Porcentaje 20.00%
Vialidades
25.00%
Cantidad 575.20 m2 719.00 m2
Superficie Lotificable
55.00%
1581.80
m2
100.00%
2876
m2
Concepto
TOTAL
5
$ $ $ $
Cantidad 101,280.00 12,660.00 12,660.00 354,480.00
$ 481,080.00
Del 100% original de un lote que se urbaniza, la suma de todos los lotes resultantes o superficie vendible baja a 55%. El restante 45% se compone de 20% de donación de acuerdo a la Ley de Fraccionamientos, y un 25% de vialidades.
Terreno | Subdivisión del Lote Ejercicio de Subdivisión Tipo de Vivienda
No. Lotes
Superficie del Lote
Media Alta Media Media Baja Interés Social
10 lotes 12 lotes 15 lotes 20 lotes
158.18 m2 131.82 m2 105.45 m2 79.09 m2
5 4 3
Luego de elegir el terreno, y saber exactamente qué porcentaje de su superficie es terreno lotificable, se pueden hacer ejercicios de subdivisión, como los que vemos en la tabla. Para este caso específico, se pueden sacar hasta 20 lotes pequeños, de 79 m2, o solamente 10 lotes, pero de 158 m2. Para este proyecto se eligió la opción de 10 lotes, en la que quedan terrenos de 10.2 m por 15.5 m, los que pueden ser distribuidos como vemos aquí. Asimismo, el tamaño de lote que se escoja, es decir de qué manera se subdivide el terreno original, es lo que determinará el tipo de vivienda a construir, ya sea interés social, media, de lujo, etc. En esta tabla tenemos el tipo de vivienda, y su superficie de terreno y construcción típica.
Tipo de Vivienda
6 7
2
8
1
9 Donación
10
Lotes Vialidades
Terreno Superficie Típica
Construcción Superficie Típica
menos de 60 m2
menos de 50 m2
Interés Social
de 60 a 90 m2
de 60 a 80 m2
Media Baja
de 90 a 120 m2
de 80 a 100 m2
Media
de 120 a 150 m2
de 100 a 120 m2
Media Alta
de 150 a 200 m2
de 120 a 150 m2
Residencial
de 200 a 300 m2
de 150 a 300 m2
De Lujo
más de 300 m2
más de 300 m2
Popular
6
Egresos del Proyecto| Urbanización y Construcción Los costos de urbanización y construcción se pueden sacar a partir de costos paramétricos, para tener una idea de lo que podría costar en la realidad. En los costos paramétricos que observamos abajo, vemos que en el caso de urbanización solo toman en cuenta la construcción de calles y banquetas, y no la instalación de agua y drenaje. Por esta razón, tomaremos que las calles y banquetas son un 50% del costo total de la urbanización, y el agua y el drenaje 25% cada uno, lo que nos resulta en un costo total de urbanización de $816/m2.
10.20 m
5.50 m
15.50 m 7.00 m
Costos Parámetricos correspondientes al 2012
3.00 m
INSTITUTO MEXICANO DE INGENIERÍA DE COSTOS $ / m2 Enero
$ / m2 Febrero
$ / m2 Marzo
$ / m2 Abril
Baja Media Alta
5,679 6,532 9,563
5,683 6,540 9,565
5,697 6,525 9,567
5,723 6,548 9,596
Calles y Banquetas Jardineras
407 193
407 194
407 195
408 195
Tipo de Edificación Vivienda Unifamiliar Urbanización
NOTA : LOS COSTOS POR m² INCLUYEN LOS SIGUIENTES PARAMETROS: INDIRECTOS Y UTILIDAD DE CONTRATISTAS : 28.00% IMPUESTO AL VALOR AGREGADO :
7
No Incluye.
Para mayor Información acerca de estos valores favor de referirse a la publicación Trimestral "COSTOS PARAMÉTRICOS IMIC" en donde Usted encontrará en forma detallada el cálculo y las especificaciones de cada uno de los modelos y prototipos de las edificaciones estudiadas.
10.20 m
Para determinar el costo de construcción se puede hacer este ejercicio. Donde del terreno de 15.5 por 10.2 metros, utilizamos un área de 71.4 m2 de contacto para construir. Dándonos un total de 142.8 m2 de construcción, lo que está dentro del rango del tipo de vivienda elegido. Superficie del Terreno Libre de Construcción Construcción Total
158.10 m2 86.70 m2 142.80 m2
Planta Baja
71.40 m2
Planta Alta
71.40 m2
Una vez que se tengan los costos paramétricos de urbanización y de construcción, específicamente para el tipo de vivienda que se planea construir, se pueden sacar los costos totales. En cuanto a la construcción, vemos que primero obtenemos el costo de cada una de las viviendas, y después se multiplica por el número de lotes, para sacar el total de costo de construcción.
Costo Parametrico
Superficie
Urbanizacion
$ 816.00 /m2
719.0 m2
$
586,704.00
Construccion
$ 6,548.00 /m2
142.8 m2
$
935,054.40
por cada vivienda
$
935,054.40
10 viviendas
x
Total
= $ 9,350,544.00
Egresos del Proyecto| Permisos y Proyectos Costos de Permisos y Licencias 0.50 /m2
Alineamiento y No. Oficial
$
Uso de Suelo Subdivisión
$ 3.60 /m2 $ 250.00 /lote
Impacto Ambiental
$
Licencia de Construcción
$ 25.00 /m2
4.90 /m2
x 2876 m2
= $
1,438.00
x 2876 m2 = $ x 10 lotes = $
10,353.60 2,500.00
x 2876 m2
= $
14,092.40
1428 m2
= $
35,700.00
x
TOTAL dor del 10% del costo total de su construcción, y el proyecto arquitectónico aproximadamente un 15%. En este caso solo se toma del costo de una vivienda, ya que este mismo proyecto será replicado en los 10 lotes que contiene el proyecto inmobiliario.
$ 64,084.00
Por último, hay que considerar los costos de los permisos y licencias de lotificación y construcción, que son los que vemos en esta tabla, y los costos de los proyectos. Normalmente, el proyecto urbano cuesta alrede-
Costos de Proyectos Tipo de Proyecto Proyecto Urbano Vialidades $ 586,704.00 Proyecto Arquitectónico Vivienda $ 935,054.40
Porcentaje
Total
10%
$ 58,670.40
15%
$ 140,258.16 8
Egresos del Proyecto | Anรกlisis de Costos Anรกlisis de Costos del Proyecto Inmobiliario Terreno Escrituraciรณn Urbanizaciรณn Construcciรณn Permisos y Licencias Proyecto Urbano Proyecto Arquitectรณnico
$ 5,064,000.00 $ 481,080.00 $ 586,704.00 $ 9,350,544.00 $ 64,084.00 $ 58,670.40 $ 140,258.16
TOTAL
$ 15,745,340.56
Con todos los egresos del proyecto calculados, se puede hacer un anรกlisis de costos para ver cuรกl va a ser el total de todo el proyecto inmobiliario, desde la adquisiciรณn del terreno hasta la construcciรณn de las viviendas de nivel media alta.
Financiamiento| Construcciรณn Para que un banco autorice el financiamiento hipotecario, se debe de empezar la construcciรณn con capital propio. Por esta razรณn es que calculamos el capital de inversiรณn, con un 20% destinado a la construcciรณn de las casas, que podrรญa servir en este caso para toda la cimentaciรณn.
Capital de Inversiรณn Construcciรณn
9
$ 9,350,544.00
Inversiรณn en Construcciรณn
20%
$ 1,870,108.80
Financiamiento Crรฉdito Puente
80%
$ 7,480,435.20
Terreno Escrituraciรณn Urbanizaciรณn Construcciรณn Permisos y Licencias Proyecto Urbano Proyecto Arquitectรณnico
$ 5,064,000.00 $ 481,080.00 $ 586,704.00 $ 1,870,108.80 $ 64,084.00 $ 58,670.40 $ 161,485.38
TOTAL
$
8,286,132.58
Financiamiento| Presupuesto de Construcción Para poder hacer un calendario de egresos preciso, se debe hacer un calendario de obra, de acuerdo a cada capítulo y partida de la construcción. De esta manera, se podrá saber el monto exacto para cada partida, y el tiempo en el que se realizará.
Presupuesto de Construcción Capitulo
Aquí podemos observar el presupuesto de construcción para este proyecto, y su desglose por partidas de obra.
Partida
$ 9,350,544.00 %
Obra Negra Cimentación [40%] Estructura
15% $ 25% $
Albañilería Instalaciones Cancelería
25% $ 10% $ 10% $
Obra Gris [45%]
Obra Blanca Carpintería [15%] Mobiliario
1,402,581.60
1
2,337,636.00 2,337,636.00 935,054.40 935,054.40
2 3 4 4
935,054.40
5
467,527.20
5
10% $ 5% $
TOTAL
Mes de Ejecución
Costo
100% $
9,350,544.00 5 meses
Calendario de Egresos En este calendario vemos desde la compra del terreno, hasta el término de la construcción. Calendario de Egresos del Proyecto Inmobiliario Concepto
Mes 1
Mes 2
Mes 3
Terreno $ 5,064,000.00 Escrituración $ 481,080.00 Proyecto Urbano $ 58,670.40 Proyecto Arquitectónico $ 140,258.16 Permisos y Licencias $ 64,084.00 Urbanización $ Construcción TOTAL
$ 5,545,080.00
$ 263,012.56
Mes 4
Mes 5
Mes 6
Mes 7
586,704.00
$ 586,704.00
$ 1,402,581.60
$
2,337,636.00
$ 1,402,581.60
$ 2,337,636.00
$
2,337,636.00
$ 2,337,636.00
$
1,870,108.80
$ 1,870,108.80
Mes 8
TOTAL
$ $ $ $ $ $ $ 1,402,581.60 $ $ 1,402,581.60
5,064,000.00 481,080.00 58,670.40 140,258.16 64,084.00 586,704.00 9,350,544.00
$ 15,745,340.56
10
Ingresos del Proyecto | Estudio de Mercado Los ingresos del proyecto se obtienen vía las ventas. A su vez, las ventas están determinadas por dos aspectos fundamentales: • El precio de venta • El calendario de ventas
Precio de Venta | Estudio de Mercado Para obtener un precio de venta, se hizo una investigación de viviendas en venta en la zona, con características similares. Es decir, viviendas de más o menos 145m2 de construcción y con acabados de construcción equivalentes. A continuación podemos ver esta investigación de mercado: Las viviendas que se tomaron como ejemplo en la zona tienen un precio que fluctúa entre $1’100,000 y $2’400,000. Aunque los tamaños de los terrenos varían un poco, la zona de ubicación y los acabados son muy similares.
Vivienda Terreno (m2) Construcción (m2) Precio por m2 Precio Total EJ_1 EJ_2 EJ_3 EJ_4 EJ_5
110.00 120.00 180.00 180.00 120.00
146.00 170.00 180.00 190.00 175.00
$ $ $ $ $
7,534.25 $ 1,100,001 9,705.88 $ 1,650,000 8,228.89 $ 1,481,200 12,631.58 $ 2,400,000 10,630.00 $ 1,860,250
Un precio intermedio, que puede ser competitivo y rentable para el proyecto, se consideró en $1’900,000. Esto puede comprobarse dividiéndolo entre la superficie de construcción, es decir 142.8 m2, lo que da como resultado un parámetro de precio de $13,305/m2. Al comparar estos números con las fuentes de información que se tienen, se podría argumentar que el precio está muy caro. Sin embargo, consideramos que es un precio justo por la calidad de la construcción, ya que se trata de vivienda media alta, y algunos de los ejemplos eran un tipo de vivienda un poco más barato, ya que no hay mucha vivienda de este tipo en la zona.
Terreno (m2) Construcción (m2) Precio por m2 Precio Total 11
Proyecto Inmobiliario
158.10
142.80
$
13,305.32
$ 1,900,000
ej1
ej3
ej5 ej2
ej4
12
Primer Planteamien
Calendario de Ventas | Estudio de Mercado De acuerdo a la rotación de ventas del estudio de mercado, se puede sacar un calendario de ventas. Para este caso, vamos a suponer que se vendad dos viviendas por mes. Sin embargo, tomando en cuanta cualquier contra tiempo, podríamos considerar que un mes no logramos vender dos viviendas, sino que solamente una. Una vez determinado el precio y supuesta la rotación de ventas se puede hacer un primer planteamiento de calendario de venta:
Primer Planteamiento Calendario de Ventasdel Calendario de Ventas Venta de Viviendas
Mes 1
Mes 2
Mes 3
Mes 4
Mes 5
Mes 6
2 casas
1 casa
2 casas
2 casas
1 casa
2 casas
Condiciones de Venta Considerando la práctica común de solicitar un anticipo, o enganche, a un futuro comprador y planteando un porcentaje usual de enganche del 20%, se determina lo siguiente: Concepto $1’900,000 x 20% = $380,000
Mes 1
Mes 2
Mes 3
Mes 4
Mes 5
Mes
Egresos $ 5,545,080.00 $ 263,012.56 $ 586,704.00 $ 1,402,581.60 $ al2,337, Lo cual deja un restante de $1’520,000 que se plantea como la cantidad del crédito puente, que$ se2,337,636.00 va a traspasar compradorIngresos al individualizar la hipoteca. Anticipos Tomando en Crédito cuentaPuente que la
individualización del crédito puente es un trámite que toma aproximadamente un mes, se supone que los créditos irán otorgando de manera individual a cada comprador un mes después de entregado el enganche. 13
$
Mes 1 Venta de 2 casas [Anticipo] $ 380,000 x 2 = $ 760,000.00
Mes 2 Tiempo de trámite [Crédito Puente] $ 1,520,000 x 2 = $ 3,040,000
Venta de 1 casas [Anticipo] $ 380,000 = $ 380,000.00
Tiempo de trámite [Crédito Puente] $ 1,520,000 = $ 1,520,000
76
Calendario de Ingresos Mes 1 Mes 2 Mes 3
del Calendario de Ventas Anticipo Crédito Puente
Mes 4
Mes 5
Mes 6
Mes 7
$ 540,000 $ 270,000 $ 540,000 $ 540,000 $ 270,000 $ 540,000 $ 2,160,000 $ 1,080,000 $ 2,160,000 $ 2,160,000 $ 1,080,000 $ 2,160,000
Diagramas de Flujos | Inicio de Ventas Una vez definidos los calendarios de ventas y de egresos, se puede determinar a partir de que etapa se inicia la venta. Por ejemplo, aquí se propone que la venta de las viviendas comienza hasta el tercer mes de construcción. Concepto
Mes 1 $
Egresos Ingresos
5,545,080.00 $
Mes 2
Mes 3
Mes 4
Mes 5
263,012.56 $
586,704.00 $ 1,402,581.60 $
.00 $
1,870,108.80 $
00 $ $
380,000 $ 3,040,000 $
Mes 8
Mes 9
2,337,636.00 $
1,870,108.80
$
760,000 $ $
380,000 3,040,000
Mes 11
Mes 12
TOTAL $ 15,745,340.56
1,402,581.60 760,000 $ 1,520,000 $
Mes 10
Mes 7
2,337,636.00 $
Anticipos Crédito Puente Mes 7
Mes 6
760,000 $ 3,040,000 $
380,000 $ 760,000 $ 3,800,000.00 3,040,000 $ 1,520,000 $3,040,000 $ 15,200,000.00
De esta manera, si se comienza a vender a partir del sexto mes desde que se inició el proyecto, es decir después de tres meses de iniciada la construcción, todo el proyecto tardaría doce meses en concluir.
14
Diagramas de Flujos | Cálculo de Intereses Capital Propio $ 8,286,132.58 Capital Propio $ 8,286,132.58 Concepto Concepto Mes 1
Mes 1 Mes 2
Tasa de Interés Tasa de Interés Mes 2 Mes 3
0.88%
Mes 3 Mes 4
0.88%
Mes 4 Mes 5
Mes 5 Mes 6
Mes 6
$ 5,545,080.00 $ 263,012.56 $ 586,704.00 $ 1,402,581.60 $ 2,337,636.00 $ 2,337,6 $ Egresos Egresos $ 5,545,080.00 $ 263,012.56 $ 586,704.00 $ 1,402,581.60 $ 2,337,636.00 $ 2,337,636.00 Ingresos Ingresos $ 760 Anticipos Anticipos $ 760,000 $ Crédito Puente Crédito Puente $ Gasto Acumulado $ 5,545,080.00 $ 5,808,092.56 $ 6,394,796.56 $ 7,797,378.16 $ 10,135,014.16 $ 12,472,6 Gasto Acumulado $ 5,545,080.00 $ 5,808,092.56 $ 6,394,796.56 $ 7,797,378.16 $ 10,135,014.16 $ 12,472,650.16 $ Crédito Puente $ 1,848,881.58 $ 4,186,5 Crédito Puente $ 1,848,881.58 $ 4,186,517.58 $ $ 16,2 Interés delInterés Créditodel Crédito $ 16,270.16 $
Para calcular los intereses del crédito puente se recurrió a la página web de Bancomer, para obtener la tasa de interés más actual. En la tabla podemos observar que la tasa fija, con un menor enganche, es de 10.60% anual. Para poder aplicar esta cifra al diagrama de flujos del proyecto, se tiene que convertir a una tasa mensual. 10.60% anual ÷ 12 meses = 0.88% mensual
15
Después de cuatro meses de invertir en el proyecto, el capital propio se termina, por lo que a partir del quinto mes se tiene que recurrir al crédito puente. Es a partir de aquí que se comienza a cargar el 0.88% a la cantidad prestada.
Mes 7
Mes 7 Mes 8
Mes 8 Mes 9
00 $ 1,870,108.80 $ 1,402,581.60 870,108.80 $ 1,402,581.60
MesMes 9 10
MesMes 10 11
MesMes 11 12
Mes 12 TOTAL
TOTAL
$ 15,745,340.56 $ 15,745,340.56
00380,000 $ 380,000 $ 760,000 $ 760,000 $ 3,800,000.00 $ 760,000 $ 760,000 $ 380,000$ 380,000 $ 760,000$ 760,000 $ 3,800,000.00 $ 3,040,000 $ 1,520,000 $ 3,040,000 $ 15,200,000.00 3,040,000 $ 1,520,000 $ 3,040,000 $ 3,040,000$ 3,040,000 $ 1,520,000$ 1,520,000 $ 3,040,000$ 3,040,000 $ 15,200,000.00 .16 $ 14,342,758.96 $ 15,745,340.56 342,758.96 $ 15,745,340.56 58 $ 3,016,626.38 $ 5,939,207.98 $ 2,899,207.98 016,626.38 $ 5,939,207.98 $ 2,899,207.98 .1636,841.35 $ 36,841.35 $ 26,546.31 $ 52,265.03 $ 157,435.89 26,546.31 $ $ 52,265.03 $ 25,513.03$ 25,513.03 $ 157,435.89
16
Diagramas de Flujos | Flujo de Efectivo del Proyectyo Concepto Concepto
Mes 1
Mes 1 Mes 2
Mes 2 Mes 3
Mes 3 Mes 4
Mes 4 Mes 5
Mes 5 Mes 6
Mes
Egresos
Egresos Terreno $ Terreno 5,064,000.00 $ 5,064,000.00 Escrituración $ 481,080.00 Escrituración $ 481,080.00 Proyecto Urbano $ 58,670.40 Proyecto Urbano $ 58,670.40 Proyecto Arquitectónico $ 140,258.16 Proyecto Arquitectónico $ 140,258.16 Permisos y Licencias $ 64,084.00 Permisos y Licencias $ 64,084.00 Urbanización $ 586,704.00 Urbanización $ 586,704.00 $ Construcción $ 1,402,581.60 $ 2,337,636.00 $ 2,337,636.00 Construcción $ 1,402,581.60 $ 2,337,636.00 $ 2,337,6 Intereses Intereses
$
16,270.16 $16, $
EGRESOS TOTALES 5,545,080.00 $ 263,012.56 $ 586,704.00 $ 1,402,581.60 $ 2,337,636.00 $ 2,353,906.16 $ $ 586,704.00 $ 1,402,581.60 $ 2,337,636.00 $ 2,353,9 EGRESOS $TOTALES $ 5,545,080.00 $ 263,012.56 Ingresos Ingresos Anticipos Anticipos Crédito Puente Crédito Puente
$
INGRESOS TOTALES INGRESOS TOTALES
$ 760,000.00 $3 $ 760,00
Flujos
760,000.00 $ $ 760,0 $
Flujos Flujo Mes -$ -$ 263,012.56 -$ 586,704.00 -$ 1,402,581.60 -$ 2,337,636.00 -$ 1,593,906.16 $ Flujo5,545,080.00 Mes -$ 5,545,080.00 -$ 263,012.56 -$ 586,704.00 -$ 1,402,581.60 -$ 2,337,636.00 -$ 1,593, Flujo Acumulado -$ 5,545,080.00 -$ 5,808,092.56 -$ 6,394,796.56 -$ 7,797,378.16 -$ 10,135,014.16 -$11,728,920.32 -$ Flujo Acumulado -$ 5,545,080.00 -$ 5,808,092.56 -$ 6,394,796.56 -$ 7,797,378.16 -$ 10,135,014.16 -$11,728,9
Esta tabla final nos permite ver todos los flujos del proyecto, desde los egresos del proyecto inmobiliario, los intereses del banco, además de los ingresos por las ventas. Todo esto esta ordenado en el tiempo, de acuerdo al mes, por lo que nos da un panorama más claro de la situación. 17
Mes 7
Mes 7
Mes 8
Mes 8
Mes 9
Mes 9 Mes 10
Mes 10 Mes 11
Mes 11 Mes 12
Mes 12
TOTAL
TOTAL
,870,108.80 $ 1,402,581.60 00 $ 1,870,108.80 $ 1,402,581.60
$ $ $ $ $ $ $
5,064,000.00 $ 5,064,000.00 481,080.00 $ 481,080.00 58,670.40 $ 58,670.40 140,258.16 $ 140,258.16 64,084.00 $ 64,084.00 586,704.00 $ 586,704.00 9,350,544.00 $ 9,350,544.00
$ 26,546.31 $ 52,265.03 $ 25,513.03 .1636,841.35 $ 36,841.35 $ 26,546.31 $ 52,265.03 $ 25,513.03
$
157,435.89 $ 157,435.89
$ 1,429,127.91 $ 52,265.03 $ 25,513.03 906,950.15 16 $ 1,906,950.15 $ 1,429,127.91 $ 52,265.03 $ 25,513.03
$ 15,902,776.45 $ 15,902,776.45
380,000.00 $ 760,000.00 $ 760,000.00 $ 380,000.00 $ 760,000.00 $ 3,800,000.00 00 $ 380,000.00 $ 760,000.00 $ 760,000.00 $ 380,000.00 $ 760,000.00 $ 3,800,000.00 040,000.00 $ 1,520,000.00 $ 3,040,000.00 $ 3,040,000.00 $ 1,520,000.00 $ 3,040,000.00 $ 15,200,000.00 $ 3,040,000.00 $ 1,520,000.00 $ 3,040,000.00 $ 3,040,000.00 $ 1,520,000.00 $ 3,040,000.00 $ 15,200,000.00
$ 2,280,000.00 $ 3,040,000.00 $ 19,000,000.00 20,000.00 $ 2,280,000.00 $ 3,800,000.00 $ 3,420,000.00 00 $ 3,420,000.00 $ 2,280,000.00 $ 3,800,000.00 $ 3,420,000.00 $ 2,280,000.00 $ 3,040,000.00 $ 19,000,000.00
1,513,049.85 $ 850,872.09 $ 3,747,734.97 $ 3,394,486.97 $ 2,280,000.00 $ 3,040,000.00 $ 3,097,223.55 .16 $ 1,513,049.85 $ 850,872.09 $ 3,747,734.97 $ 3,394,486.97 $ 2,280,000.00 $ 3,040,000.00 $ 3,097,223.55 215,870.47 -$ 9,364,998.38 -$ 5,617,263.41 -$ 2,222,776.45 $ 57,223.55 $ 3,097,223.55 32 -$ 10,215,870.47 -$ 9,364,998.38 -$ 5,617,263.41 -$ 2,222,776.45 $ 57,223.55 $ 3,097,223.55
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Análisis Financiero del Proyecto Finalmente, luego de todo lo expuesto anteriormente, y después de sacar todos los flujos de efectivo del proyecto, tenemos que considerar otros egresos finales adicionales. Para estos egresos finales debe tomarse en cuenta los gastos de comercialización, que usualmente son un porcentaje sobre el precio de venta, e incluyen la publicidad y el mercadeo del bien inmueble. Para este proyecto vamos a tomar un 3% de gastos de comercialización.
Resultados del Proyecto Ingresos Brutos $19,000,000.00 Gastos de Comercialización $ 570,000.00 Ingresos Netos $ 18,430,000.00 Egresos -$ 15,902,776.45 Utilidad $
2,527,223.55
Retorno de la Inversión | ROI El retorno de la inversión (ROI) es una razón financiera que compara el beneficio, o la utilidad, obtenida en relación a la inversión realizada. Es decir, que en cierta manera representa una herramienta para analizar el rendimiento que la empresa tiene desde el punto de vista financiero. Para sacar el retorno de la inversión se debe hacer la siguiente formula: ROI = Utilidad ÷ Inversión Para este proyecto el retorno de inversion fue el siguiente: ROI = 2’527,223.55 ÷ 8’286,132.58 ROI = 0.30499 = 30.50%
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Conclusiones En conclusión, después de realizar este proyecto y analizar las distintas situaciones que te obliga a encarar un proyecto inmobiliario de este tipo, considero que el resultado fue positivo. El retorno de inversión, el cual resultó en un 30%, es bueno. A final de cuentas el proyecto es rentable, ya que a una inversión de un poco más de 8 millones de pesos, se le pueden sacar 2.5 millones de pesos de utilidad, en un corto tiempo. Aunque para lograr esto se tuvo que aumentar el precio de venta en relación al mercado de la zona, este siempre se mantuvo competitivo. De igual manera, esta situación en específico se consideró en el calendario de ventas, en el cual se planteaba que en algunos meses solo se iba a poder vender una casa. Esto evidencia que lo que rodea al proyecto, es decir el contexto inmediato del mismo, afecta directamente al resultado. El precio de ventas, el tipo de vivienda a construir y hasta el calendario de ventas está íntimamente ligado a la situación de la localidad donde se ubica el proyecto.
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