Page 1

Hogeita laugarren gaia ZENTSU-ESKUBIDE ERREALA

Laburpena: §70. Zentsuak 270. Kontzeptua, motak, bilakaera historikoa eta gaur egungo zuzenbidean eurok duten esangura 271. Izaera juridikoa 272. Berezitasunak 273. Subjektuak eta objektua 274. Zentsua eratzea 275. Zentsuaren edukia 276. Zentsua azkentzea §71. Zainpeketa-zentsua 277. Kontzeptua 278. Berezitasunak §72. Erreserba-zentsua 279. Kontzeptua 280. Berezitasunak §73. Enfiteusia 281. Kontzeptua eta izaera juridikoa 282. Subjektuak 283. Objektua 284. Eraketa 285. Edukia 286. Eroslehentasuna eta atzeraeskuratzea enfiteusian 287. Enfiteusia azkentzea §74. Enfiteusiaren antzeko eskubideak 288. Foroak eta azpiforoak 289. Lehenengo anduien gaineko zentsua §70. ZENTSUAK


270. Kontzeptua, motak, bilakaera historikoa eta gaur egungo Zuzenbidean eurok duten esangura KZren 1604. art.aren arabera, «zentsua eratzen da, zenbait ondasun higiezin urteko kanon edo korritu batzuen ordainketari lotuta geratzen direnean, diruz jasotzen den kapitala ordaintzeko, edo ondasun higiezin horien gaineko jabari osoa nahiz ezosoa ordaintzeko». Kode Zibilak, lehenengo eta behin, zentsua nola eratzen den azaltzen du. Bigarrenik, nahiz eta zentsu hori betebehar eta kontratuei buruzko IV. liburura bildu, Kode Zibilak zentsuaren definizioan bertan azpimarratzen du hori eskubide erreala dela; izan ere, zentsuetan, ondasun higiezinak lotuta geratzen dira. Azken finean, zentsua inoren gauzaren gaineko eskubide erreal mugatua da. Bestalde, zentsuaren titularrak aldizkako prestazio, kanon edo pentsioak eska ditzake. Bistakoa denez, jabearen ikuspegitik, zentsua zuzeneko karga bat da, haren jabetzapeko ondasun higiezinaren gain ezarria. Horren ondorioz, jabeak prestazioak ordaindu behar ditu. Kode Zibilak hiru zentsu mota bereizten ditu, alegia: enfiteusi, zainpeketa eta erreserba-zentsuak. Lehendaurrez, KZren 1605. art.aren arabera, «enfiteusi-zentsua bada izan, norbaitek beste inori finkaren jabari erabilgarria lagatzen dionean, eta berarentzat erreserbatzen dituenean zuzeneko jabaria eta enfiteusidunaren eskutik urteko pentsioa jasotzeko eskubidea, jabari horren berorren aitorpen gisa». Hortaz, finkaren gaineko jabari erabilgarria eskuratzeagatik, enfiteusidunak pentsio bat ordaindu behar du. Bigarrenik, KZren 1606. art.ak xedatzen duenez, «zainpeketa-zentsua bada izan, zentsuhartzaileak, bere jabetzapeko ondasun higiezinaren gainean, zentsuemaileari ordaindu beharreko kanon edo pentsioaren karga ezartzen duenean, zentsuemaile horren eskutik diruz jaso duen kapitalaren ondorioz». Beste hitzez esanik, zentsuhartzaileak kapital bat eskuratzen du diruz eta, horregatik, beraren jabetzapeko ondasun higiezinaren gain zentsua eratzen du zentsuemailearentzat (horrek eman baitio kapitala). Ondorenez, kanon edo pentsio baten ordainketa horretan datza zainpeketa-zentsua. Azkenik, 1607. art.ak hauxe du xedaturik: «erreserba-zentsua bada izan, norbaitek beste inori ondasun higiezinaren gaineko jabari osoa lagatzen dionean eta berarentzat erreserbatzen duenean, zentsuhartzailearen eskutik eta ondasun higiezin berberaren kontura, urteko pentsioa jasotzeko eskubidea». Agerikoa denez, zentsuemaileak ondasun higiezinaren gaineko jabari osoa lagatzen du eta, horren truk, zentsuhartzaileak pentsio bat ordaintzen dio urtero. Horrez gain, Kode Zibiletik atera daitezke beste sailkapen batzuk ere. Esaterako, fruitu zentsuak eta diru zentsuak bereiz daitezke, kanona edo


pentsioa fruituz ala diruz ordaintzen den kontuan hartuta (1613.2 art). Zernahi gisaz, zentsua enfiteusizkoa izan behar da, kanona ondasun higiezinak ematen dituen fruituen zati alikuota izan dadin (KZren 1613, 1630, 1657 eta 1663. art.ak). KZren arauketa aintzat harturik, bereiz daitezke betiereko eta aldi baterako zentsuak ere. Era berean, betiereko zentsuak ludiezinak (edo hilak) eta ludikorrak (edo kentzeko modukoak) izan daitezke. Hala eta guztiz ere, Kode Zibilak desagerrarazi egin ditu aldi baterako zentsuak —aldi baterako zentsuak zeintzuk diren ulertzeko, geroago aztertuko dugu zentsuen betierekotasuna— eta zentsu ludiezinak (1608. art.). Arean, Kode Zibilak ausazko kontratuei buruzko xedapenetan arautzen du zentsuemailea bizi den artean iraun behar duen erreserba-zentsua; izan ere, Kode Zibilarentzat zentsu hori bizi arteko errenta bat besterik ez da (1802. art.). Zentsuak Erroman sortu ziren, Estatuak eta udalerriek ager publicuseko lurren ustiapena lagatu zietenean gizabanakoei. Estatuak eta udalerriek errentan jarri zituzten lurrok, batzuetan, epe zehatz baterako eta, beste batzuetan, berriz, epe mugarik gabe edo betiko, hau da, errentariak stipendium edo vectigal izeneko errenta edo pentsioa ordaintzen zuen artean. Orduko landuta zeuden lurrek zuzeneko onurak ematen zituztenez gero, epe laburrerako lagatzen ziren; landu gabeko lurren lagapenek, ordea, epe luzeagoa zuten, lan neketsuak egin behar zirelako lur horietatik fruituak jasotzeko. Kontua da erabat desberdinak zirela epe laburreko errentarien egoera eta epe mugarik gabeko errentariena; izan ere, betierekoa izateagatik, lagapenhartzailearen eskubideak berebiziko indarra zuen eta lagatzailearen eskubidea, berriz, murritzagoa zen. Betiereko errentamenduen mendeko lurrek agri vectigales izena hartu zuten. Hasieran, lur horien zentsuhartzaileek interdiktuen babesa baino ez zuten, edukitzaile moduan; baina pretoreak jabe zibilari zegozkion akzioak eratxiki zizkien zentsuhartzaile horiei, fikzio bidez jabe zirelako eta, hortaz, eurentzat akzio erabilgarriak zirelako. Gauzak horrela, ager vectigalisaren gaineko errentamendua eskubide erreal eta eskualdagarri bihurtu zen. Bestalde, Ekialdean bazen aurreko horren antzeko beste erakunde bat: emphyteusisa, hain zuzen ere, eta horren eragina jaso zuen ager vectigalisaren gaineko errentamenduak. Bukatzeko, Zenon enperadoreak ager vectigalisaren gaineko errentamenduaren berezitasuna sendotu eta gero, Justinianok erakunde horren arauketa osatu zuen, conductio agri vectigalisa eta emphyteusisa bateratuz. Zainpeketa-zentsuari dagokionez, autore batzuek uste dute juroak izan zirela horren aurrekariak. Edozein modutan ere, zainpeketa-zentsua Erdi Aroan agertu zen, nekazaritza finantzatzeko eta irabazitan mailegatzeari buruzko debekua saihesteko. Orobat, ekonomia aurreratuetan oso erabilgarria da zainpeketa-zentsua, burgesei bide ematen baitie beste jarduera batzuetan lortutako gaindikinak inbertitzeko eta horrekin irabaziak lortzeko (pentsioa eskuratzeko, alegia). Erreserba-zentsuari dagokionez, aditu batzuk (besteak beste, MANRESA) Codexaren testu batean oinarritzen dira, K.o. IV. mendetik aurrera zentsu hori Erroman erabili izan zela baieztatzeko. Beste autore batzuen aburuz, ordea, Erroman ez zuen arauketa zehatzik izan pentsioa ordainduz finkaren erabateko jabaria eskualdatzeko hitzarmen horrek; arean, actio praescriptis verbisaren babesa besterik ez zuen (SCAEVOLA, CASTà N). Badirudi erreserba-zentsua izan zela enfiteusi zentsuak izandako bilakaeraren fruitu. Egineginean ere, nekazariaren egoerak hobera jo zuen, zentsuemailearen kalterako;


horren adibide izan daiteke ezabatu egin zirela zentsuemaileari ordu arte zegozkion eroslehentasuna, atzeraeskuratzea, komisoa eta laudemioa (MANRESA). PLANAS eta CASALSen irudiz, ondoko egitateak eragin zuen erreserba-zentsuaren agerpena: kapitala urria izateagatik, ezinezkoa zen finken salneurria eskura eta hasieran ordaintzea. Horiek horrela, erreserba-zentsuak finken eskuraketa ahalbidetu zuen, hasieran ezer ordaindu gabe; hala eta guztiz ere, azpimarratu beharra dago erreserba-zentsuan ordaindu beharreko pentsioa enfiteusi zentsuan baino altuagoa zela. Zentsuak gaur egun izan ditzakeen esangura eta erabilgarritasunari buruz eztabaidatu izan du doktrinak. Enfiteusi zentsuaren inguruan, azpimarratu izan da landu gabeko lurrei begira tresna egokiagoa izan daitekeela, errentamendua eta apartzeria baino. Hori baieztatzeko, bi arrazoi nagusi erabili izan dira: batetik, zentsuhartzaileek parte hartu behar dute, finkaren jabarian eta finka horretan egiten dituzten hobekuntzetan; bestetik, zentsuhartzaileek (hala nahi badute, behinik behin) finka eskura dezakete, luditzearen bitartez. Erreserba-zentsua, berriz, nork bere etxebizitza eskuratzeko bidetzat hartu izan da. Zernahi gisaz, gaur egun zentsuek izan dituzte kritika batzuk ere, beharbada, ekonomiaren ikusmoldetik ez direlako batere erabilgarriak; ekonomia kapitalistetan zentsuek ez dietelako inolako abantailarik ematen finka saltzaileei; eta, azken finean, Herri Administrazioak gizarte intereserako helburu zehatz batzuk babes ditzan baino ez dutelako balio (LACRUZ). Adibidez, Barne Kolonizazioari buruz 1907ko abuztuaren 20an emandako Legeak erreserba-zentsua erabili zuen, lurra lantzen zutenei lur hori eratxikitzeko.

271. Izaera juridikoa Enfiteusi zentsuaren azalpena alboratuz, zainpeketa eta erreserba-zentsuetan, zentsuhartzailea zentsupeko gauzaren jabea da. Horrek berarekin dakar zentsuhartzailearen eskubideak izaera erreala edukitzea. Zentsuemailearen eskubideak, ordea, ez du izaera garbirik, zentsua ÂŤurteko kanon edo korritu batzuen ordainketaÂť baita (1604. art.), hots, aldizkako prestazioak betetzean baitatza. Jakina dugunez, eskubide errealen berezitasuna da euren titularrek ez dutela behar inoren lankidetza edo esku-hartzerik, eskubide horiek egikaritzeko; hori dela eta, subjektu pasiboak onartu baino ez ditu egiten eskubidearen egikaritzak dituen ondoreak (patia, hain zuzen). Zentsuak, aldiz, ezin dira zuzenean egikaritu; eskubide errealak barik, zama errealak izango lirateke, zentsuemaileak eskubidea duelako zentsupeko finkaren jabeak prestazio bat eman diezaion (KZren 336, 778 eta 1086. art.ak). Ondorenez, ez dira mugatzen gauzaren gain jabeak dituen ahalmenak, ezpada jabe horren askatasun pertsonala (betebeharretan gertatzen den bezala). Hori berori da, izatez, zentsuaren eginkizun ekonomikoa: kanona ordaintzea ez da betebehar erantsia eta ordainketa hori ez dago berezko eginkizun ekonomikoa betetzen duen eskubide erreal baten zerbitzupean. Hortaz, zentsua ez da propter rem betebeharra (DĂ?EZPICAZO). Edonola ere, autore gehienek, zentsuak zama errealen izaera duela ukatu barik, jabetza mugatzen duen eskubide erreala dela uste dute. Lehenik eta behin, aurrerago esana doan bezala, ÂŤzentsua eratzen da, zenbait ondasun


higiezin urteko kanon edo korritu batzuen ordainketari lotuta geratzen direneanÂť (1604. art.); hortaz, gauza zehatz bati begira, zentsua zuzeneko ahalmena da. Bigarrenik, Kode Zibilaren arabera, zentsua kargatzat har daiteke (1606, 1615, 1617, 1618, 1619 eta 1625 art.etatik atera daitekeenez). Eta, hirugarrenik, zentsuemaileak akzio erreala du, funtsaren jabeari eskatzeko (jabe hori edozein izanik ere) kanona ordain diezaion (1623. art.). Hori guztia dela bide, zentsua behin eta berriz bete behar den prestazioa bada ere, ezin daiteke betebehar pertsonaltzat jo. Bada, prestazioaren zordun izango da, uneanunean finkaren jabetza duena, finka horrek bermatzen baitu ordainketa. PUIG BRUTAUk dioenez, gauza bera da finkaren jabe izatea eta zentsuak eratortzen dituen pentsioen zordun izatea. Bestalde, zentsuaren inguruan ari bagara, kargapeko finkari begira ezin da hirugarren edukitzaileaz hitzik egin; hori egin daiteke, ordea, hipotekaren kasuan, akzio errealarekin bermatutako betebeharraz ari garelako. Egineginean ere, uneanunean jabe denak erantzukizuna du, sortutako pentsioen gain; nolanahi den ere, legearen aginduz, atzeratutako pentsioen gaineko erantzukizun pertsonala du pentsioak sortu bitartean finkaren jabe zenak ere. 272. Berezitasunak Zentsuak dituen ezaugarrien artean, doktrinak hauexek nabarmendu ditu: betierekotasuna, zatiezintasuna eta eskualdagarritasuna. KZren 1608. art.ko 1. lerrokadaren arabera, ÂŤzentsuaren izaerak dakar kapitalaren edo ondasun higiezinaren lagapena betierekoa edo epe mugarik gabekoa izatea; hala ere, zentsuhartzaileak zentsua ludi dezake bere borondatez, nahiz eta horren aurkakoa itundu; xedapen hori gaur egun jadanik eratuta dauden zentsuei aplikatzen zaieÂť. Manu hori aintzat harturik, badirudi zentsua betierekoa dela berez, zehatzago, zentsuak ezin direla epe-mugapean eratu. Dena den, 1608. artikulua hitzez hitz hartuta, hauxe ohartaraz daiteke: kapitalaren edo ondasun higiezinaren lagapena betierekoa izan behar da, baina horrek ez du esan nahi zentsu-eskubide erreala betierekoa izan behar denik; aitzitik, aldi baterakoa izan daiteke zentsuemaileak duen eskubidea, kanon edo pentsioaren ordainketa eskatzeko. Bestela esanda, zentsuemailearen eskubidea aldi baterakoa izan daiteke, 1608. art.ak ondokoa baino ez duelako xedatzen: zentsuaren eraketa-tituluan ezin da itundu, epe zehatz bat igaro eta gero ondasun higiezina lehengoratu edota kapitala itzuli behar denik. Zentsua zatiezina izateak esan nahi du zentsuemailearen adostasunik gabe ezin dela zentsupeko finka bi pertsona edo gehiagoren artean zatitu, nahiz eta finka hori jarauntsi bidez eskuratu. Zentsuemailea zatiketaren alde dagoenean, zehaztu egin behar dira (zentsuemaile horren adostasunarekin) kargapeko finkaren lurzati berriak, lurzati bakoitzeko zentsu bat eratzen baita


(KZren 1618. art.). Hipotekaturiko finka zatituz gero, hipoteka bakarra dago hainbat finkaren gain eta finka bakoitzak erantzukizuna du betebeharraren zati baten gain; zentsuen kasuan, ordea, finka zatitzeak zentsuen aniztasuna dakar. Horren harira, KZren 1619. art.aren arabera, «zentsuarekin kargaturiko finka jaraunsle batzuei adjudikatu nahi zaienean, zentsuemaileak ez badu zatiketarako adostasunik ematen, finka hori jaraunsleen artean lizitatuko da. Adostasunik izan ezean, edo interesdunetako batek tasazio-preziorik eskaini ezean, finka zentsuarekin batera salduko da, jaraunsleen artean prezioa banatuz». KZren 1618. art.ak ez du argitzen finka batzuen gain zentsu bakar bat eratu ahal den ala ez. Alabaina, badirudi hori atera daitekeela KZren 1604 eta 1641. art.etatik —horiek ondasun higiezin batzuen gaineko zentsuaz ari direlako—, bai eta HEren 216.1 artikulutik ere. Azken artikulu horrek agindu du, hain justu ere, zentsua inskriba dadin, finka bakoitzak ordaindu behar duen pentsioa zehaztu beharra.. Kode Zibilaren arabera, ez da zentsuhartzailearen adostasunik behar, zentsuemaileak pentsioa kobratzeko eskubidea zatitu nahi duenean. Bukatzeko, KZren 1617. art.ak ezartzen du zentsuak eurak eta kargapeko finkak eskualdagarriak direla. 273. Subjektuak eta objektua Zentsuaren subjektu dira, batetik, zentsuemailea edo prestazioaren titularra; eta, bestetik, zentsuhartzailea edo pentsioa ordaindu beharra duena. Bestalde, ez da gaitasun bera izan behar, zentsua kontratu bidez eratzeko eta hori testamentu bidez eratzeko. Lehenengo kasuan —eta hori berori da Kode Zibilaren abiapuntua—, kontratatzeko gaitasuna eta ondasunak xedatzeko askatasuna izan behar dira; bigarrenean, berriz, testamentua egiteko eta oinordeko izateko gaitasuna. Zentsuaren objektua ondasun higiezina izan behar da (ikus KZren 1605, 1615, 1617, 1623 eta 1631. art.ak…, eta, batez ere, enfiteusi-zentsuari dagokionez, 1628. art.). Horrez gain, ondasuna berez izan behar da ondasun higiezina, ez baita nahikoa xedeagatik ondasun higiezin izatea, ezta kidetasun bidezko ondasun higiezina izatea ere. Hori berori eratortzen du, bai Kode Zibilak erabiltzen duen adierazmoldeak —finkak—, bai eta 1654. artikuluan azpienfiteusiaren gain ezartzen den debekuak ere. Ildo horretatik, KZren abiapuntua landa-finka izan arren, zentsua era daiteke hiri-finken gain ere. Bestalde, ez da beharrezkoa zentsua azaleren gain eratzea; aitzitik, ura edo meatzeak ere zentsuaren objektu izan daitezke, unitate ekonomiko independenteak diren aldetik. Bukatzeko, zentsuen objektu izateko, fruituak ematen dituzten finkak


izan behar dira, fruituak eman ditzaketen finkak, behinik behin. KZren 1624 eta 1625. art.ek horixe agintzen dute. Fruituok zibilak izan daitezkeenez gero, hiri-finken gaineko zentsuak onartu behar dira (1626. art). 274. Zentsua eratzea Zentsuak negozio juridiko bidez (kontratuaz edo testamentuaz) edo preskripzio bidez era daitezke. Kode Zibilak, dena den, kontratu bidez eratutako zentsuak bakarrik arautzen ditu. Hori dela medio, lege-testuak betebehar eta kontratuei buruzko IV. liburura bildu izan du zentsuen arauketa; zehatzago esateko, Kode Zibilak zentsuei buruzko titulua kokatu du, errentamendu kontratuei buruzko tituluaren eta sozietate kontratuari buruzkoaren artean. Zalantzarik gabe, jabe ez denak usukapio bidez eskura dezake finkaren gaineko jabetza erabilgarria, finka horren edukitza izan badu zentsuhartzaile moduan; eskuraketa hori gertatuz gero, ordu arte erabateko jabe zena zentsuemaile bihurtzen da. Alderantzizkoa onartzea, ordea, zalantzagarriagoa da (PEĂ‘A). Arean, antza denez, usukapio bidez jabe ez den batek ezin du zuzeneko jabetzarik eskuratu, zentsu-eskubideak ez duelako zuzeneko ukantzarik eratxikitzen, zentsupeko gauzen gain (eta usukapio bidez eskuratzeko, ukantza hori izan behar da, KZren 1940. art.aren aginduz). Hala eta guztiz ere, usukapioa zentsuaren eraketa-titulutzat har daiteke, baldin eta zentsuen pentsioa edukitzaren objektu izan daitekeela onartzen bada. Lehentxoago esan dugun bezala, 1628. art.aren aginduz, enfiteusi zentsua eskritura publikoan eratu behar da. Horren inguruan, doktrinak eztabaidatu izan du agindu hori zainpeketa eta erreserba-zentsuei aplika dakiekeen ala ez, analogia bidez. Gure ustez, ezin da aplikazio analogikoa onartu, 1628. artikulua salbuespen bat delako, KZren 1278. art.ak agindutako printzipio orokorrari begira. Edozein modutan ere, 1279 eta 1280.1 art.etan xedatutakoa aplikatu behar zaie zainpeketa eta erreserba-zentsuei. Zentsua eratzean, beren beregi agerrarazi behar da zer ematen den (kapitala edo ondasun higiezina) eta zein den kanonaren zenbatekoa (KZren 1606, 1661 eta 1613. art.ak). 275. Zentsuaren edukia Zentsuemaileari dagozkio, bai kanona edo pentsioa jasotzeko eskubidea, bai zentsua xedatzeko ahalmena. Zentsuhartzaileak, aldiz, jabaria gozatzeko eta xedatzeko ahalmena du, horrekin zentsu-eskubideari kalte egiten ez dion artean. Horrez gain, zentsuhartzaileari dagokio zentsupeko finkaren


gaineko kontribuzioak eta gainerako zergak ordaintzea; dena dela, pentsioaren ordainketatik deskonta dezake zentsuemaileari dagokion zerga kopurua (KZren 1622. art.). A) Kanon edo pentsioa: betekizunak, erreklamazio-akzioa KZren 1613. artikuluaren arabera, alderdiek askatasun osoa dute, zentsuen kanona edo pentsioa erabakitzeko. Kode Zibilaren aurreko legeriak, lukurreria saihesteko, debekatu egin zituen fruituz ordaindu beharreko pentsioak. Kode Zibilak, ordea, pentsioak diruz zein fruituz ordaintzea onartzen du (1613.2 art.). Nolanahi den ere, enfiteusi zentsuetan izan ezik (1630. art.), pentsioa ezin da izan zentsupeko finkak ematen dituen fruituen zati alikuota (ikus 1657 eta 1663. art.ak). Bestalde ere, zentsuhartzaileak ezin du pentsioaren barkamenik edota murrizketarik eskatu, finkaren aldi baterako antzutasunarengatik, ezta fruituen galerarengatik ere (1624. art.). Kode Zibilak pentsioa urtero ordaindu behar dela agindu arren (1604, 1605 eta 1607. art.ak), epe luzeagoak edo laburragoak itun ditzakete zentsuhartzaileak eta zentsuemaileak. Euren artean esanbidezko hitzarmenik ez badago, kontratua sinatzen den datatik zenbatzen hasi eta urteak muga-eguneratzean ordaindu behar da pentsioa; kanona fruituz ordaindu behar izanez gero, fruituak bildu eta gero egiten da ordainketa (1614. art.). Pentsioa ordaintzeko tokiaren inguruan, kontratuan ordainketa egiteko tokirik zehaztu ez bada, zentsupeko finka dagoen tokian egin behar da ordainketa, zentsuemaileak, horren ahaldunak edo zentsuhartzaileak bertan egoitzarik izanez gero. Aurreko horietatik inork ere ez badu egoitzarik udal mugarte horretan, KZren 1171. art.an xedatutako arau orokorra aplikatu behar da: ordainketa zordunaren egoitzan egin behar da, hots, zentsuhartzailearen egoitzan (ikus 1615. art.). Ordainketa egiaztatzeko, zentsuemaileak eta zentsuhartzaileak jasoagiria eska diezaiokete elkarri (KZren 1616. art.). Orobat, jasoagiria emanez gero, zentsuhartzaileari ezin zaio eskatu pentsio bera birritan ordain dezan; bestetik, zentsuhartzaileak zentsuemaileari ematen dion gordekinak ordainketa frogatzen du eta, ondorenez, zentsuemaileak froga hori jar dezake zentsuhartzailearen aurka, horrek pentsioaren edo zentsuaren preskripzioa aldarrikatuz gero. KZren 1621. art.aren arabera, ÂŤbeharrezkoa da bi pentsio jarraian ordaintzea, aurreko guztiak ordainduta daudela uste izatekoÂť. Aginduak berak dioenez, desberdinak dira bertan ezarritako araua eta KZren 1110. artikulua; azken horren arabera, hartzekodunak ez badu inolako eragozpenik jartzen, zordunketaren azken epeari dagokion jasoagiriak betebeharra azkentzen du, aurreko epeei dagokienez.

KZren 1623. art.ak dioenez, ÂŤzentsuek akzio erreala ematen dute kargapeko finkaren gain. Akzio errealaz gain, zentsuemaileak akzio pertsonala egikari dezake, atzeratutako pentsioen, eta, hala denean, kalteordain eta korrituen ordaina jasotzekoÂť. Akzio erreala egikaritzeko aukera hori, izatez, zentsuak duen izaera errealaren ondorio eta agerpena da.


B) Xedatzeko ahalmena KZren 1617. art.aren arabera, bai zentsuemaileak, baita zentsuhartzaileak ere, euren eskubideak xeda ditzakete —zentsuemaileak, pentsioa eskuratzeko eskubidea eta zentsuhartzaileak, berriz, kargapeko finkaren gaineko jabaria—, kostubidez zein dohain bidez. Hori berori adierazten dute 1633 eta 1635. art.ek, enfiteusi zentsuaren inguruan. Bestalde, zentsuak besterentzeko modukoak diren aldetik, HLren 106.2 art.ak ondoriozta dezake eskubide horiek hipotekakorrak ere badirela.

276. Zentsua azkentzea Berberak dira, izan ere, zentsuak azkentzeko arrazoiak eta eskubide errealak azkentzekoak (adibidez, bateratzea, baldintza suntsiarazlea betetzea, uko egitea edota bertan behera uztea‌). Jarraian aztertuko ditugu arrazoi horietako batzuek zentsuen arloan dituzten berezitasunak. A) Luditzea Luditzearen bitartez, zentsuhartzaileak zentsua azken dezake, zentsuemaileari ordaintzen badio zentsuaren kapitala osatzen duen zenbatekoa. Jakina dugunez, zentsua eratzean, horren kapitala zenbatekoa den agerrarazi behar da. Enfiteusi eta erreserba-zentsuetan, finkaren balioak zehazten du kapital hori (1629 eta 1661. art.ak). Zainpeketa-zentsuan, berriz, luditzea izango litzateke zentsua eratzean emandako kapitala zentsuemaileari itzultzea, dena batera eta diruz (1658. art.). Zentsua luditu ahal izateko, zentsuhartzaileak hauxe egin behar du: zentsuemaileari beraren asmoa azaldu urtebete lehenago edo, osterantzean, urteko pentsio bat aurreratu (1609. art.). Era berean, zentsua luditu ahal izateko, noraezekoa da zentsuhartzaileak ordaindurik izatea ordu arte muga-eguneratu diren pentsio guztiak (1610.2 art.). Luditzea ezin da partziala izan, alderdiek beren beregi hala itundu ez badute, behintzat (1610.1 art.). KZren 1611. art.ak finkatzen du nola zehaztu daitekeen Kode Zibila aldarrikatu baino lehen eratutako zentsuen kapitala, kapital horren zenbatekoa ezezaguna izanez gero. Kasu horretan, kapitala da pentsioa %3ra konputatzearen ondorioz geratzen den zenbatekoa; pentsioa fruituz ordaintzen bada, ostera, fruitu horien balioa neurtzeko, gogoan izan behar da azken bosturtekoan fruituok izan duten batez besteko prezioa. Azkenik, zentsua luditzeko, kapitala dena batera eta diruz itzuli behar da (1651, 1658, 1662. art.ak). Zentsuhartzaileak ordaindu behar ditu zentsua luditzeak dakartzan gastu guztiak, ondokoak izan ezik: auzitegien ustetan,


oinarririk gabeko aurkatasunak eragin dituen gastuak (1612. art.). B) Preskripzioa Kode Zibila aldarrikatu baino lehenagoko Zuzenbidean, eztabaidatu egin zen pentsioak bakarrik ala zentsuak eurak preskribatzen ziren. Kode Zibilaren 1620. art.ak behin betiko argitu nahi izan du eztabaida hori eta, nahiz eta terminologia makurra erabili, hauxe ezartzen du: ÂŤpreskribatzeko modukoak dira zentsuen kapitala eta pentsioak ere bai, liburu honetako 18. tituluan xedatutakoarekin bat etorrizÂť. IV. liburuaren XVIII. tituluko III. kapitulua, hau da, akzioen preskripzioari buruzko kapitulua kontuan hartuta, bost urteko epean preskribatzen da muga-eguneratutako baina ordaindu gabeko zentsupentsioak erreklamatzeko akzio pertsonala, pentsio horiek urtero edo epe laburragoetan ordaindu behar badira (1966.3 art.); akzio hori hamabost urteko epean preskribatzen da, ostera, urtebetetik gorako epean ordaindu behar badira (1964. art.). Bestalde, 30 urteko epean preskribatzen da pentsio horien ordainketa eskatzeko akzio erreala (1963. art.). Bukatzeko, KZren 1620. artikulua 1970.ari lotuz gero, hauxe atera daiteke: zentsua bera preskribatzen da, aldizkako pentsioaren ordainketa eskatzeko eskubidea azkentzen denean (hau da, pentsioaren azken ordainketa egin zenetik 30 urte betetzen direnean). C) Finka suntsitzea edota galtzea Gauzaren galerak zentsua azken dezan, nahitaezkoa da behin betiko galera izatea. Arean ere, aldi baterako galerak, aldi baterako antzutasunak edota fruituen galerak ez diote zentsuhartzaileari eskubiderik ematen, pentsioaren barkamena edo murrizketa eskatzeko ere (1624. art.). Horren ildotik, galera partzialak ez du zentsua azkentzen; aitzitik, galerarik gertatu arren, zentsuhartzaileak pentsioa ordaindu behar du, zentsuemaileari finka lagatzen dionean izan ezik (1625.2 art.). Hortaz, erabateko eta behin betiko galerak bakarrik azkentzen du zentsua. Horixe agintzen du 1625.1 artikuluak, ezinbesteko edo ezustekoren bat gertatzen den kasuetarako. Galera (erabatekoa zein partziala) zentsuhartzailearen erruz gertatu bada, berak ordaindu behar ditu kaltegalerak (1625.3 art.). Gauza bera gertatzen da zentsu-hartzaileak doloz jarduten duenean. Ezinbesteko edo ezusteko baten ondorioz galdutako finka aseguraturik baldin badago (zentsuhartzaileak aseguraturik, hain zuzen ere; zinez, Kode Zibilak zentsuaren inguruan ez du horrelakorik zehazten,


gozamenaren inguruan hala egiten badu ere), aseguruaren balioa erabili behar da, zentsuaren kapitala eta muga-eguneratutako pentsioak ordaintzeko. Dena den, hala nahi izanez gero, zentsuhartzaileak aseguruaren balioa erabil dezake, finka berriro eraikitzeko; kasu horretan, zentsuak bere horretan irauten du, ondore guztiekin, baita ordaindu gabeko pentsioen ordainketari dagokionez ere. Horrelakoetan, zentsuemaileak zentsuhartzaileari eska diezaioke, azken horrek berma dezan aseguruaren balioa finka berreraikitzeko erabiliko duela (1626. art.). Arau berberak aplikatzen dira, hirugarren baten erruz finka galtzen denean ere, kasuan kasuko kalte-ordaina zehazteko.

Kode Zibilak ez du arautzen aseguratutako finkaren galera partziala. Autore gehienen ustez, kasu horretan zentsuhartzaileak pentsioa osorik ordaindu behar duenez gero (1625.2 art.), berak jaso behar du aseguruaren kalte-ordaina. Nolanahi den ere, konponbide hori onartuz gero, murriztu egingo litzateke zentsuemaileak kargapeko finkaren gain duen bermea, pentsioen kobrantza ziurtatzeko; izan ere, zentsuhartzaileak ez du nahitaez kalte-ordaina erabili behar, finka berreraikitzeko edo hobekuntzak egiteko. Horregatik, artezagoa da LACRUZek, D�EZPICAZOk eta GULLÓNek proposaturiko konponbidea; horri helduta, analogiaz aplikatu behar da 1627.3 art.an xedatutakoa, jabetza nahitaez kentzearen ondoriozko kalte-ordainari buruz. D) Jabetza nahitaez kentzea KZren 1627. art.ak zentsuaren azkentzea arautzen du, finka nahitaez kentzen denerako. Bereizi ere, bereizi egiten du finka osoa ala horren zati bat bakarrik kentzen den. Finka osoa kentzen bada, jabetza nahitaez kentzearen ondorioz lortutako prezioa erabili behar da, zentsuaren kapitala eta muga-eguneratutako pentsioak ordaintzeko. Ondoren, zentsua azkendu egiten da (1627.1 art.). Kapitala eta muga-eguneratutako pentsioak ordaindu ostean ezer geratuz gero, zentsuhartzaileak eskuratzen du gerakin hori. Finkaren zati bat bakarrik kentzen bada (hots, erreserba edo zainpeketa-zentsuarekin kargatutako finkaren zati bat; izan ere, enfiteusi zentsuarekin kargatutako finken inguruan, xedapen berezi bat ematen da — 1631. artikulua—), eta jabetza nahitaez kentzearen ondorioz lortutako prezioa nahikoa bada zentsuaren kapitala ordaintzeko, horretarako erabili behar da eta, ondoren, zentsua azkendu egingo da (1627.2 art.); kasu horretan, zentsu-


hartzailea kendu ez den zatiarekin geratzen da. Bistan denez, kasu hori nahitaezko luditze-antzeko bat izango litzateke. Zernahi gisaz, jabetza nahitaez kentzearen ondorioz lortutako prezioa kapitala osorik ordaintzeko lain ez bada, zentsuak kendu ez den zatia kargatzeari eutsiko dio, zentsuaren kapitala gehi kapital horren %25 adinakoa izanez gero finkaren zati horrek duen prezioa. Kapitala gehi kapital horren %25 bestekoa ez bada zati horren prezioa, zentsuhartzaileak bi aukera ditu: kendutako zatia beste berme batekin ordeztea edo zentsua azkentzea (1627.3 art.). Alderdiek erabakiko dute kendu gabeko zatiaren prezioa nahikoa den ala ez, kapitala eta berorren %25 betetzeko; alderdien arteko adostasunik izan ezean, auzitegiek erabakiko dute. §71. ZAINPEKETA-ZENTSUA 277. Kontzeptua Zainpeketa-zentsuaren bidez, finkaren jabeak kapital bat jasotzen du eta, horren truk, finka hori kargatzen du, kanon edo pentsio bat ordaintzeko zamarekin (1606. art.). Finkaren jabeari zentsuhartzaile deritzo; eta kapitala emateagatik kanon edo pentsioaren hartzekodun bihurtu denari, berriz, zentsuemaile. KZren 1657.etik 1660.erako art.ek arautzen dute, zehatzmehatz, zainpeketa-zentsua. 278. Berezitasunak A) Pentsioa fruituz ordaintzea KZren 1657. art.aren arabera, «zainpeketa-zentsuaren pentsioa fruituz ordaintzea itundu denean, fruitu horien mota, kopuru eta kalitatea finkatu beharko dira; pentsioa ezin da izan zentsupeko finkak ematen dituen fruituen zati alikuota». Artikulu hori bat dator 1613.2 art.arekin, baina debeku bat gehitzen dio, pentsioa ezin delako izan finkak ematen dituen fruituen zati alikuota (hori enfiteusi zentsuan bakarrik onartzen da; ikus 1630.2 art.)

B) Luditzea KZren 1658. art.aren aginduz, «zainpeketa-zentsua luditzea izango da zentsuemaileari itzultzea, dena batera eta diruz, zentsua eratzean berak emandako kapitala». Azkentze-arrazoien artean aztertu dugu jadanik luditzea eta azalpen hori gogoratzea besterik ez dago.


C) Finkaren balioa urritzea KZren 1659. art.ak hauxe xedatzen du: ÂŤzentsupeko finkaren kontra akzio erreala egikaritzen bada pentsioen ordainketa eskatzeko, eta pentsioak ordaindu eta gero finkaren baliotik geratzen dena nahikoa ez bada zentsuaren kapitala eta kapital horren %25 ordaintzeko, zentsuemaileak zentsuhartzailea derrigortu dezake zentsua luditzera, bermea osatzera edo ordainketa egin eta gero geratzen den zatia berari lagatzera; hiru horietatik zentsuhartzaileak erabakitzen du zein aukeratzen duenÂť. ALBALADEJOren esanetan, agindu hori aplikatu ahal izateko, egitezko kasuak hurrengo bi baldintzak bete behar ditu: lehendabizikoa, hasieran zentsupeko finka zenetik portzio bat bereiztea, muga-eguneratutako baina ordaindu gabeko pentsioak ordaintzeko; eta, bigarrena, pentsioak ordaindu eta gero finkaren baliotik geratzen dena nahikoa ez izatea zentsuaren kapitala eta berorren %25 ordaintzeko. Bi baldintzok betez gero, zentsuemaileak zentsuhartzailea behartu dezake zentsua luditzera, bermea osatzera edo ordainketa egin eta gero geratzen den zatia berari lagatzera. Lehenengo baldintza betetzen ez bada, hau da, zentsupeko finkatik zati bat bereizi ez bada zor diren pentsioak ordaintzeko, ezin izango da 1659. artikulua aplikatu; izan ere, adjudikatzaileak zentsu eta guzti eskuratuko du finka eta, horren ondorioz, zentsuemaileak finkaren gain akzio errealak egikaritzeko aukera izango du, adjudikatzaile horrek pentsioak ordaintzen ez baditu. KZren 1660. art.an oinarrituta, zentsuemaileak zentsuhartzailea behartu dezake (eta zentsuhartzaileak erabakitzen du hiru hauetatik zein aukeratzen duen) zentsua luditzera, bermea osatzera edo ordainketa egin eta gero geratzen den zatia berari lagatzera, ondoko kasuetan: finkaren balioa murriztu delaeta balio hori ez denean zentsuaren kapitala gehi kapital horren %25 ordaintzeko beste. Horrez gain, ondorengo inguruabarretarik bat bete behar da: 1. Finkaren balioa urritzea, zentsuhartzailearen erruz edo zabarkeriaz. Kasu horretan, zentsuhartzailea bera da kaltegaleren erantzule; 2. Zentsuhartzaileak bi urte jarraian pentsioa ez ordaintzea; 3. Zentsuhartzailearen porrota, konkurtsoa edo kaudimengabezia. Hortaz, hor aipatutako baldintzak betez gero, finkaren balio murrizketek ondore hori izango dute.

§72. ERRESERBA-ZENTSUA 279. Kontzeptua

Erreserba-zentsuaren bitartez, pertsona batek beste bati lagatzen dio ondasun higiezinaren gaineko jabari osoa; baina zentsuhartzaileak lagatzaileari urtero pentsio bat ordaindu behar dio, ondasun higiezinaren kontura (KZren 1607. art.). Jabaria eskualdatu eta pentsioa edo kanona eskuratzeko eskubidea duenari zentsuemaile deritzo; zentsuhartzaile, berriz, jabaria eskuratu eta pentsioa ordaindu behar duenari.


280. Berezitasunak A) Eraketa

KZren 1661. art.ak dioenez, «ezin da erreserba-zentsua baliozkotasunez eratu, aurretiaz ez bada finka balioesten, alderdien arteko adostasunarekin egindako zenbatespenaren bidez edo adituek finkaturiko balioespenaren bidez». Balorazio hori beharbeharrezkoa da, 1662. art.an zehazturiko ondore guztiak bete daitezen. KZren 1661. art.ak adituen balioespena aipatzen duen arren, zentsuhartzaileak ezin dio balioespen hori zentsuemaileari ezarri, ezta alderantziz ere (zentsuemaileak zentsuhartzaileari, alegia); izan ere, alderdiak ados jarri behar dira, adituen balioespena finkaren baliotzat hartzeko. B) Pentsioa fruituz ordaintzea KZren 1663. art.ak hauxe besterik ez du agintzen: «erreserba-zentsuari 1657. art.aren xedapena aplikatzen zaio». Horren arabera, pentsioa fruituz ordaintzea itundu denean, fruitu horien mota, kopurua eta kalitatea finkatu behar dira; hala eta guztiz ere, pentsioa ezin da izan zentsupeko finkak ematen dituen fruituen zati alikuota.

C) Finkaren balioa urritzea Azkenik, 1664. art.ak dioenez, 1659 eta 1660. art.etako kasuetan, erreserba-zentsuaren zorduna behartua izan daiteke, edo zentsua luditzera, edo finka zentsuemaileari lagatzera. Nabari denez, zentsuemaileak zentsuhartzailea behartu dezake aukera egitera; baina zainpeketa-zentsuaren zordunari dagokion hirugarren aukera —bermea osatzea, alegia— ezinezkoa da erreserba-zentsuan.

§73. ENFITEUSIA 281. Kontzeptua eta izaera juridikoa Kode Zibilak zentsuen artean arautzen du enfiteusia eta izen hori berori ematen dio (enfiteusi zentsu). Ondorenez, Kode Zibilaren arabera, badirudi enfiteusia inoren gauzaren gaineko eskubide erreal bat dela; izan ere, eskubide hori zentsuemaileari dagokio eta gauzaren jabea enfiteusiduna da.


Edozein modutan ere, zentsuemaileak askoz ahalmen gehiago du, edozein eskubide errealen titularrak baino. Bada, nahikoa antzekoak dira zentsuemaileak dituen ahalmenak eta jabeak dituenak. Horregatik, eta legegileak erabiltzen duen terminologia dela bide (nahiz eta terminologia horrek kontraesanak izan), enfiteusia jabari zatitutzat hartu izan da. Beste hitzez esanik, enfiteusian jabeak dira enfiteusiduna eta lagatzailea, bi horiek dituzten ahalmenak jabe ahalmenak baitira; horrez gain, ahalmen horiek guztiak batuz gero, jabaria osatzen da. Ondorenez, enfiteusian, jabetza zatitzen da, ahalmenen arabera.

Erakunde horren bilakaera historikoari helduta, Erroman, inoren gauzaren gaineko eskubide erreala zen enfiteusia; eskubide horren titularra enfiteusiduna zen eta enfiteusidun horrek lurra lantzeko ahalmena zuen, kanon baten truk. Erdi Aroan, ordea, enfiteusia jabari zatitua zela ulertu izan zen, alegia: enfiteusidunak jabari erabilgarria zuen eta zentsuemaileak, berriz, zuzeneko jabaria; bakoitzari jabari ahalmen desberdinak zegozkion eta ahalmen horiek guztiek jabari osoa eratzen zuten. Gaur egun, berriz, enfiteusidudunari dagozkio orokorrean jabaria osatzen duten ahalmenak. Lagatzaileari, berriz, inoren gauzaren gaineko eskubide erreal bat dagokio. Bada, eskubide horren bidez pentsio bat eskuratzen denez, lagatzailearen eskubidea zama erreala dela esan daiteke. Hortaz, Kode Zibilaren arauketak ondoko eztabaida piztu du: enfiteusia jabari zatitua den ala, alderantziz, inoren gauzaren gaineko eskubide erreala den — eztabaida horrek egundoko garrantzia du, Kode Zibilak aipatzen ez dituen jabari ahalmen batzuk zein jaberi dagozkion zehazteko —. Badira arrazoi franko, bata zein bestea onartzeko. Dena den, nire ustez, Kode Zibilaren arabera, enfiteusiak jabariaren zatiketa dakar. Hori dela eta, enfiteusiduna eta zentsuemailea, bibiak, jabeak dira. Hori argi dago enfiteusidunari dagokionez eta aplika dakioke zentsuemaileari ere. Besteak beste, zentsuemaileak laudemio, komiso- eta lehengoratze-ahalmenak ditu (azken hori testamenturik gabeko jaraunslerik ez dagoenean) eta horiek jabeari dagozkio eta ez, ordea, eskubide erreal baten titularrari. Horregatik, AGk 1976ko maiatzaren 28an emandako epaiak zentsuemaileari aitortu zion erreibindikazio-akzioa egikaritzeko aukera —epai horrek bat egin zuen


1930eko abenduaren 30eko eta 1964ko abenduaren 11ko epaiekin, horiek ere enfiteusia jabari zatitua zela adierazi baitzuten—. 282. Subjektuak Enfiteusiaren subjektuak dira, batetik, zentsuemailea edo lagatzailea (zuzeneko jabe deiturikoa, alegia); eta, bestetik, zentsuhartzailea edo enfiteusiduna (hots, jabetza erabilgarria duena). Enfiteusia eratzeko egintza edo titulu bat erabiltzen denez gero, zentsuemaileak legezko gaitasuna izan behar du, egintza edo titulu hori gauzatzeko. Gisa berean, zentsuemaileak finkaren gaineko jabaria eta hori xedatzeko askatasuna izan behar ditu, enfiteusiaren eraketa xedatze-egintza delako. Bestalde, kontratatzeko gaitasuna edo, osterantzean, eraketa-tituluari lotuta dagoena izan behar du enfiteusidunak.

283. Objektua

KZren 1628. art.ak argiroargiro adierazten duenez, enfiteusi zentsua ondasun higiezinen gain bakarrik ezar daiteke. Are gehiago, 1605. artikulutik —finkei buruz ari den horretatik— eta 1654. art.ak —azpienfiteusia debekatzen duen horrek— ondorioztatzen du enfiteusiaren objektu izan daitezkeela berez higiezinak diren ondasunak bakarrik. Kode Zibilak landa-finkak ditu gogoan, baina enfiteusi zentsua ezar daiteke hiri-finken gain ere, hori berori segitzen delako 1626. art.tik. 284. Eraketa

Kontratua da, izatez, Kode Zibilak enfiteusia eratzeko aipatzen duen bide bakarra. Alabaina, enfiteusia ezar daiteke testamentu bidez ere, baita usukapio bidez eskuratu ere. 1628. art.aren arabera, enfiteusi zentsua eskritura publikoan agerrarazi behar da. Hala ere, eskakizun hori bete behar da, enfiteusia kontratu bidez eratzen denean bakarrik. Aitzitik, testamentu bidez eratuz gero, nahiko da testamentu horri dagozkion formalitateak betetzea. Bistakoa denez, usukapio kasuetan ez da kontraturik izango edo, kontratua izanik ere, hori ez da eraketa-titulua izango. Hortaz, enfiteusi zentsua kontratu bidez eratu eta ez bada eskritura publikoan agerrarazten, kontratu hori deuseza izango da, gorago aipaturiko forma nahitaez bete behar delako. Bestalde, 1629. art.ak ezartzen duenez, kontratuan zehaztu


behar dira finkaren balioa eta urtero ordaindu behar den pentsioaren zenbatekoa; horiek zehaztu ezean, kontratua deuseza izango da. Pentsioa fruitu kopuru zehatza izanez gero, kontratuan zehaztu behar dira fruitu horien espeziea eta kalitatea (1630.1 art.). Hori berori adierazi behar da kontratuan, nahiz eta 1630.2 art.an beren beregi halakorik adierazi ez, pentsioa finkak ekoizten dituen fruituen zati alikuota denean.

Enfiteusidunaren eskubidea usukapi daiteke, 1930. art.an eta ondorengoetan zehazturiko erregela orokorren arabera. Gauzak horrela, jabe ez den batek enfiteusidun gisa eskura dezake finkaren gaineko jabetza, finka hori enfitesidun moduan edukiz gero; kasu horietan, finkaren jabea zuzeneko jabe bihurtzen da. Zalantzagarriagoa da, ostera, lagatzaile edo zentsuemailearen eskubidea usukapi daitekeen ala ez. Baiezkoa onartzeko, aldez aurretik ontzat eman behar dira bi ideia hauek: batetik, jabe ez den batek bitartezko edukitza izan dezake, zentsuhartzailearen bitartez; eta, bestetik, kanona aldizka eskuratzea eta edukitza izatea pareka daitezke (DĂ?EZPICAZO eta GULLĂ“N). 285. Edukia A) Zentsuemailearen eskubideak a) Pentsioa jasotzeko eskubidea Enfiteusiari buruzko atalean, KZren manu batek besterik ez du arautzen pentsioa: 1630. artikuluak, hain zuzen. Hortaz, pentsioari dagokionez, zentsuei buruzko azterketa orokorrera jo behar da.

Lehenik eta behin, enfiteusi zentsuan aukerakoa da pentsioa kargapeko finkak ematen dituen fruituen zati alikuota izatea; erreserba eta zainpeketa-zentsuetan, ordea, ezin da halakorik egin. Hortaz, antzekoak dira enfiteusiaren ezaugarriak eta erkidegoarenak edo ustiapen partziarioarenak (PUIG BRUTAU) eta, ezbairik gabe, aukera horrek baieztatu egiten du enfiteusia jabari zatitutzat jotzen duen ulerkera. Bigarrenik, manu horrek neurri batzuk ezartzen ditu, enfiteusidunak zentsuemaileari ez diezaion iruzurrik egin, bildutako fruituen zenbatekoari buruz. Horren harira, enfiteusidunak jakinarazi behar dio zentsuemaileari edo horren ordezkariari zein egunetan hasten den fruitu


mota bakoitzaren bilketa. Horretara, zentsuemaileak berak edo beraren ordezkariak eragiketa guztietan esku har dezake, berari dagokion zatia eskuratu arte. Edonola ere, hori guztia gertatzen da, alderdien artean bestelako hitzarmenik ez dagoen heinean. b) Laudemioa

Laudemioa da zuzeneko jabeak zenbateko bat eskuratzeko duen eskubidea, enfiteusipeko finka kostubidez eskualdatzen den bakoitzean. Hasieran, laudemioa zen, batetik, zuzeneko jabeari ematen zitzaion saria, finkaren eskualdaketa, bai kostubidez, bai dohain bidez, onartzeagatik; eta, bestetik, jabe horren eskubidea aitortzeko modua ere bazen. Geroago, leku batzuetan pentsioa oso eskasa izanik, zuzeneko jabariaren aprobetxamendu nagusi bilakatu zen laudemioa; izan ere, laudemioaren bitartez, lagatzaileak parte har zezakeen, jarraikako enfiteusidunek egindako hobekuntzetan. Gaur egun, berriz, jabetza eskualdatzeko askatasunari jarritako muga bat da laudemio hori, zuzeneko jabeak eskuratu behar duen gainordaina edo gainprezioa delako (CASTÁN). Kode Zibila aldarrikatu baino lehenagoko enfiteusietan, laudemioa ordaindu behar da, zuzeneko jabeak ez badio horri uko egin; izatez, laudemioa izango da besterentze-prezioaren %2 gehienez jota, kopuru handiagorik ez bada itundu (1644.3 art.). Kode Zibila aldarrikatu eta geroko enfiteusiei dagokienez, laudemioa zuzeneko jabeari ordaintzen zaio, finka kostubidez besterendu eta kontratuan laudemioaren ordainketa beren beregi hitzartu denean bakarrik. Laudemioa ituntzean ez bada kopuru finkorik zehaztu, besterentze-prezioaren %2 izango da laudemio hori (1644. art.aren 1 eta 2. lerrokadak). Bada, eskuratzaileak ordaindu behar du laudemioa, horren kontrako itunik izan ezean (1645. art.). Zuzeneko jabeak besterentze-baimenik ematen badio enfiteusidunari edo enfiteusidunak jabeari egiten badio 1637. art.ak adierazten duen aurretiazko abisua — eroslehentasun-eskubidea egikaritzeko—, zuzeneko jabeak laudemioaren ordainketa eska dezake, eskritura Jabetza Erregistroan inskribatu eta hurrengo urtean bakarrik. Gainerako kasuetan, erreklamazio-akzio hori preskripzio arruntaren menpe dago (1646. art.). Bukatzeko, 1631.4 art.aren aginduz, «itundutakoarekin bat etorriz laudemioa ordaindu behar denean, zuzeneko ugazabak jasoko du kontzeptu horren ondorioz berari dagokiona, enfiteusidunari dagokion prezio-zatitik bakarrik».

c) Aitorpena

1647.1 art.ak dioenez, «hogeita bederatzi urterik behin, zuzeneko ugazabak bere eskubidearen aitorpena eskatu ahal dio enfiteusipeko finkaren edukitza duenari». Jabeak bere


titulartasunaren aitorpena eskatzeko duen eskubide horrek bi eginkizun betetzen ditu. Batetik, eskubide horren bidez, berrezarri egiten dira zentsua eratu zuten tituluak; beharbada, epe luze horretan, titulu horiek galdu egin dira. Bestetik, aitorpena dela medio, zentsuaren preskripzioa geldiarazten da. Aitorpena egiteko moduari buruz, 1647. art.ak ez du ezer aipatzen. Aitorpen hori Erregistroan inskribatu nahi bada —batez ere, zentsuaren eskritura inskribaturik ez dagoenean—, agiri publiko bidez egin behar da harako aitorpena (HLren 2.2. eta 3. art.ak). Aitorpenaren ondorioz sortutako gastuak enfiteusidunak ordaindu behar ditu; hala ere, aitorpena delaeta ezin zaio enfiteusidunari eskatu beste edozein motatako prestaziorik (1647.2 art.). d) Xedatze-eskubidea

Zentsuemaileak bere zuzeneko jabaria eskualda dezake, dela dohain bidez, dela kostubidez (1617. art.); baina zuzeneko jabaria saldu edo ordainean ematen bada, zentsuemaileak enfiteusidunari jakinarazi behar dio eskualdaketa hori (1637. art. 1636. art.ari lotuta). e) Komisoa Bada, komiso deritzo zuzeneko jabeak kasu zehatz batzuetan duen ahalmenari, enfiteusipeko finkaren jabetza osoa berreskuratzeko. Komisoak berme eginkizuna betetzen du, hau da, enfiteusi kontratua beteko dela bermatzen du. Neurri berean, enfiteusidunari ezarritako zigorra da. Horregatik, legeak doidoi zehazturiko kasuetan bakarrik aplika daiteke komiso hori. 1648. art.aren arabera, hiru kasu hauetan aplikatzen da komisoa: 1. Pentsioa ez ordaintzeagatik, jarraikako hiru urtetan zehar; 2. Kontratuan hizpaturiko baldintza ez betetzeagatik; 3. Zentsupeko finka modu larrian narriatzeagatik. Hala eta guztiz ere, enfiteusidunak komisoa eragotz dezake. Komiso hori egikaritzen bada pentsioa jarraikako hiru urtetan zehar ez ordaintzeagatik, komisoa eragotz


daiteke, muga-eguneratutako pentsioak ordainduz (horrelakoetan, enfiteusidunak bere eskubideari eusten dio) edo zentsua luditu eta muga-eguneratutako pentsioak ordainduz (orduantxe, enfiteusidunak jabetza osoa eskuratzen du). Hori egiteko epea hogeita hamar egunekoa da, epaile zein notario bidez ordainketa eskatu denetik zenbatuta (1649 eta 1650.1 art.ak). Gainerako kasuetan, zentsua luditu eta muga-eguneratutako pentsioak ordainduz eragotz daiteke komisoa, demandaren epatzetik hogeita hamar egunetan hala eginez gero (1650.1 art.). Hartzekodunek ere komisoa eragotz dezakete. 1650.2 art.aren arabera, hartzekodunek komisoa eragotz dezakete zentsua ludituz eta muga-eguneratutako pentsioak ordainduz, zuzeneko jabeak jabari osoa berreskuratu eta hurrengo hogeita hamar egunetan. Bistakoa denez, finka inolako kargarik gabe zentsuhartzailearen esku dagoen arren, hartzekodunek aukera hori dute. Komisoaren kasuan, enfiteusidunak eskubidea du, finkaren balioa gehitu duten hobekuntzen ordainketa jasotzeko, finka itzultzean balio gehikuntza horrek bere horretan badirau (1652.1 art.). Manu horrek esangura hertsiko hobekuntzak, hau da, hobekuntza erabilgarriak bakarrik aipatzen ditu eta ez, berriz, nahitaezezko hobekuntzak; azken horiek beharrezkoak izaten dira, finkaren balioa eta baldintzak iraunarazteko. Luxuzko edo atsegin hutsezko hobekuntzei dagokienez, gure iritziz, enfiteusidunari aplikatu behar zaizkio gozamendunarentzat eta errentariarentzat emandako manuak (487 eta 1573. art.ak); bada, manu horien arabera, enfiteusidunak hobekuntzak ken ditzake, hobekuntzok kenduta ez bazaie ondasunei kalterik eragiten. Horrez gain, hobekuntzak enfiteusidunak egin behar izan ditu; beraz, natura edo denboraren ondorioz sortutako hobekuntzak izanez gero, horiek finkarekin batera geratzen dira. Halaber, finka narriatzen bada enfiteusidunaren erru edo zabarkeriaren ondorioz, narriadura horiek hobekuntzekin konpentsatzen dira; hobekuntzak ez badira narriadurak konpentsatzeko beste, orduan enfiteusidunak du narriadurak ordaintzeko betebehar pertsonala (1652.2 art.). Komisoak ez du azkentzen preskribatu ez diren baina muga-eguneratuta dauden pentsioak eskatzeko akzioa; horiek guztiak enfiteusidunak berak ordaindu behar ditu (1652.2 in fine).

f) Lehengoratzea KZren 1653. art.aren arabera, ÂŤazken enfiteusidunaren testamentuzko jaraunsle diren ondorengo, aurreko, alargun eta seigarren gradurainoko ahaideak izan ezean, finka zuzeneko ugazabari itzuliko zaio dagoen moduan, baldin eta enfiteusidunak ez bazuen finka hori beste modu batera xedatuÂť. Hortaz, enfiteusiduna hiltzen bada testamenturik gabeko jaraunslerik izan gabe, eta zentsupeko finka ez bada beste modu batera xedatu, zentsuemailea bera izango da zentsupeko finkaren jaraunslea eta ez, ordea, Estatua. Agerikoa denez, hori Portugal eta Mexikoko kodeetatik hartutako aztarna feudala baino ez da. Nahiz eta manuak ÂŤseigarren gradurainoko ahaideakÂť aipatu, nahiko da laugarren gradurainoko seniderik ez izatea. Arean ere, legegilea ez zen konturatu manu hori aldarazi behar zela, 1928ko urtarrilaren 13ko Lege-


Dekretuaz geroztik testamenturik gabeko oinordetzaren deiak ere gutxitu zirelako. Beste modu batera ulertuz gero, manuak ez luke zentzurik izango; izan ere, laugarren gradurainoko seniderik ez balego, Estatuak eskuratuko luke jarauntsia (956. art.) eta, horren ondorioz, zentsuemaileak ezingo luke inoiz jarauntsirik eskuratu. KZren 1653. artikulua, beraz, salbuespen bat da (956.etik 958.erako artikuluek jasotzen dute, aldiz, erregela orokorra; horren arabera, Estatuak jarauntsia eskuratzen du, testamenturik gabeko oinordetzan laugarren gradurainoko albokorik ez dagoenean). Horrexegatik, 1653. artikulua ezin zaio analogiaz aplikatu zuzeneko jabariari, zentsuemailea halako inguruabarretan hil arren (KZren 4.2 art.). B) Enfiteusidunaren eskubideak a) Lupertze-eskubidea KZren 1632. art.aren arabera, enfiteusidunak finkaren fruituak eta akzesioak bereganatzen ditu. Era berean, enfiteusipeko finkan aurkitutako altxor eta meatzeen gain, jabe gisa legozkiokeen eskubide guztiak ditu enfiteusidunak. Ondorenez, enfiteusidunari aitortzen zaizkio jabeak dituen lupertze-ahalmen guztiak, hau da, jabearen ius utendi et fruendi bezain zabala, gozamendunarena baino zabalagoa; izan ere, azken horrek ez du altxorra eskuratzeko eskubiderik (471. art.) eta, horrez gain, badirudi enfiteusidunak ez duela gauzaren forma eta izaera aldatzeko mugapenik. Edozein modutan ere, finka galdu edo baliorik gabe geratzen bada, osoosorik zein zati batez, eta hori enfiteusidunari egotzi ahal bazaio, berak izango du horren gaineko erantzukizuna (1625.3 art.); gisa bertsuan, erantzukizuna izango du finkan izandako narriaduren gain, bai komisoa gertatzen denean, bai eta enfiteusi kontratuan adierazitako edozein arrazoiren ondorioz kontratu hori hutsaltzen denean ere (1652.2 art.). Berebat, enfiteusidunak berak pentsioa bermatu behar du (1648.2 art.).

b) Xedatze-eskubidea 1633. art.ak enfiteusidunari eskubidea ematen dio, lurra eta horren akzesioak (hau da, jabari erabilgarria) xedatzeko, inter vivos nahiz mortis causa; hala eta guztiz ere, xedapen egintza horiekin ezin zaie kalterik egin zuzeneko jabearen eskubideei. Alabaina, 1618 eta 1619. art.ek xedatze-ahalmen zabal hori mugatzen dute. Ildo horretatik, manu horien aginduz, ezin da kargapeko finka saldu, zentsuemailearen esanbidezko adostasunik gabe. Karga egintzei dagokienez, 1634. art.aren arabera, pentsioa enfiteusipeko finkatik lortutako fruituen zati alikuota denean, ezin da ezarri produktu-kopurua urrituko duen zortasunik, ezta beste edozein zamarik ere (esaterako, gozamena, erabilera, antikresia), zuzeneko jabearen esanbidezko adostasunik izan ezean. Halaber, 596. art.ak enfiteusidunari debekatzen dio finkaren gain borondatezko eta betiereko zortasunak ezartzea, zuzeneko jabearen adostasunik gabe. Azkenik, KZren 1654. art.ak debekatu egiten du azpienfiteusi kontratua egitea; debeku hori, izatez, muga bat da,


enfiteusidunak jabari erabilgarriaren gain duen xedatze-ahalmenari begira.

c) Ebikzioaren ondoriozko saneamendu-eskubidea 1643. art.ak hauxe dio: ÂŤenfiteusidunari bere eskubidean nahasmendua eragiten badio hirugarren batek, zuzeneko jabaria edo enfiteusiaren baliozkotasuna eztabaidatzeagatik, enfiteusidunak ezin dio zuzeneko ugazabari kalteordainik erreklamatu, ugazaba horri ez bazaio ebikzioaren ondoriozko zitaziorik egin 1481. artikuluan agindutakoaren araberaÂť. Enfiteusidunaren eskubide hori enfiteusi kontratuaren kostubidezko izaeraren ondorioa da.

286. Eroslehentasuna eta atzeraeskuratzea enfiteusian KZren 1636.etik 1642.erako art.en arabera, eroslehentasun-eskubidea eta atzeraeskuratzeko eskubidea zentsuemaile eta enfiteusidunari dagozkie elkarrekiko. Arauketa horren oinarrian dago enfiteusia jabari zatitua dela adierazten duen teoria. Horren erakuskari dugu, alde batetik, jabaria berriro batzera bideratuta dauden eskubideak ematea; izan ere, eskubideok ez dira ematen, jabearen eta inoren gauzaren gaineko eskubide errealaren titularraren artean izan daitezkeen harreman juridikoetan. Eta, bestetik, hori berori adierazten du legearen terminologiak; bada, 1637. art.ak dio enfiteusiduna eta zentsuemailea jabekideak direla.

287. Enfiteusia azkentzea Zentsuak azkentzeko arrazoi orokorrei dagokienez, enfiteusi zentsuak berezitasun bat bakarrik azaltzen du, jabetza nahitaez kentzearen inguruan. 1631. art.aren arabera, finka osoaren jabetza nahitaez kentzen bada, edozein zentsutarako 1627. art.aren lehenengo lerrokadak ezartzen duena aplikatu behar da; hots, jabetza nahitaez kentzearen ondorioz jasotako prezioarekin ordaindu behar dira zentsuaren kapitala eta muga-eguneratutako pentsioak. Orduan, zentsua azkendu egiten da. Finkaren zati bat bakarrik kentzen bada, ordea, enfiteusidunak ondokoa aukerak ditu: 1. Zentsua zati batez luditzea. Kasu horretan, kendu izan den zatiaren prezioa banatu behar da zuzeneko jabetzaren eta jabetza erabilgarriaren jabeen artean. Zuzeneko jabeak zentsupeko kapitalaren zati bat bakarrik jasotzen du, alegia, kendu izan den zatiari proportzioz dagokion zatia; zati horren balioa zehazteko, kontuan izan behar da zentsua eratzean finka osoari eman zitzaion balioa edo, osterantzean, luditze-ahalmena emateko kontuan hartu den tipoa. Gainerakoa enfiteusidunari dagokio (1631.2 art.). Halako kasuetan, zentsuak bere horretan irauten du, kendu izan ez den zatiaren gain, eta kapitala eta pentsioak murriztu egiten dira (1631.3 art.). 2. Zentsua osoosorik luditzea (1631.3 art.). Horretarako, zuzeneko jabeari eman behar zaio, eskura eta dena batera, zentsua eratzean finkaren balio gisa finkatu zen kapitala


(1651. art.). 3. Zuzeneko jabeari finka lagatzea (1651.3 art.). Sistema hori zentzuzkoagoa eta logikoagoa da, 1627. art.aren 2 eta 3. lerrokadetan zainpeketa eta erreserba-zentsuen inguruan ezarritakoa baino.

§74. ENFITEUSIAREN ANTZEKO ESKUBIDEAK 288. Foroak eta azpiforoak Galiziako Zuzenbide Zibilari buruz 1963ko abenduaren 2an emandako Konpilazioaren 3. art.ari eutsiz, «foroaren bidez, forohartzaileak eskuratzen du fruituak ematen dituzten ondasun higiezin zehatz batzuen gaineko jabaria. Ondasun horiek artatu eta hobetzeko betebeharra izateaz gain, forohartzaileak foroemaileari ordaindu behar dizkio urteko pentsioa eta beste prestazio batzuk; horretara, foroemaileak eskualdaketa egitean berarentzat erreserbatu duen eskubide erreala aitortzen du forohartzaileak». Enfiteusian bezala, foroan ere, zuzeneko jabea —foroemailea— eta jabetza erabilgarria duena —forohartzailea— bereiz daitezke. Foroaren erakundea betidanik izan da Galizian, baita Asturias, León eta Zamoran ere. Foroaren jatorria eta izaera eztabaidagaiak izan arren, autore gehienek uste dute foroa dela Erromako enfiteusiak Galizian eta alboko probintzietan izan duen bilakaera historikoaren ondorioa. Arean ere, foroak Eliz lurraldeetan, hau da, foru-lurraldeetan garatu ziren eta horrek erakarri zuen foroak aldi baterakoak izatea. Geroago (XVIII. mendean), foroak etengabe berriztatzeko joera agertu zen; horren ondorioz, eta foroemaileak komiso-eskubiderik ez zuenez, foroak betiereko bihurtu ziren. Foroaren izaerari dagokionez, enfiteu siarekin berdinetsi daitekeen ala ez dudatan jar daiteke; bada, bi erakundeek berezitasun berdinak badituzte ere, desberdintasunak agertzen dituzte. Horietako batzuk garrantzirik gabekoak izan daitezke; beste batzuk, ordea, oinarrizkoak dira. Nolanahi den ere, eztabaida horrek ez du garrantzi juridikopositiborik, doktrina hutsezkoa baino. Orobat, KZren 1611.3 eta 1655. art.en arabera foroa eta enfiteusia gauza bera dira. Kode Zibilak ez zituen zehatzmehatz arautu bera indarrean jarri aurretik zeuden foroak. Aitzitik, 1611.3 art.ak zioenez, lege berezi batek arautu beharko zukeen foro, azpiforo, azalera-eskubide eta horien antzeko beste karga guztiei aplikatuko litzaiekeen jabari luditzea. Xedapen horretan oinarrituta, 1926ko ekainaren 25eko Errege Dekretulegea eta horri buruzko 1926ko Erregelamendua aldarrikatu ziren. Geroago, 1931ko maiatzaren 31ko Dekretuak arau horiek indarrean zirautela agindu zuen eta 1931ko ekainaren 18ko Dekretuak aurreko horiek osatu zituen. Urte horretako azaroaren 3ko Dekretuak arauon aplikazio-esparrua Estatu osora zabaldu zuen, hasieran arau horiek Galizia, Asturias eta Leónerako bakarrik eman baziren ere. Azkenik, Galiziako 1963ko abenduaren 2ko Konpilazioaren azkeneko xedapenetarik 3.ak hor aipaturiko arauak indargabetu zituen eta 2. xedapen iragankorrak hamar urteko epea ezarri zuen, Kode Zibila indarrean jarri baino lehenagoko foroak nahitaez luditzeko; ildo beretik, epe horretan luditu ez ziren foroak azkendu egingo zirela adierazi zuen xedapen horrek. Hortaz, hamar urteko epe hori jadanik bete denez, Kode Zibila indarrean jarri baino lehenagoko foroak ezabaturik daude, eta 1973ko abenduaren 25ean forohartzaileak erabateko jabe bihurtu dira. Kode Zibila indarrean jarri eta geroko foroei dagokienez, hauxe dio 1655. art.ak: «kode hau aldarrikatu eta gero, foroak edo horien antzeko bestelako kargak ezartzen badira eperik gabe, horiek arautuko dituzte aurreko atalean enfiteusi-zentsurako ezarritako


xedapenek. Halakoak aldi baterako edo epe mugaturako eratzen badira, errentamendutzat joko dira, eta kontratu horri buruzko xedapenak aplikatuko diraÂť. Bada, Galiziako Konpilazioaren 4.1 art.ak adierazten du Kode Zibilaren artikulu hori indarrean dagoela, eta Galiziako Zuzenbide Zibilari buruzko maiatzaren 24ko 4/1995 Legeak konpilazioa indargabetu zuen. Ondorenez, Kode Zibila indarrean jarri eta gero eratu izan ziren foroak ez dira foroak esangura hertsian: eperik gabeko foroak badira, enfiteusiari buruzko xedapenak aplikatzen dira; aldi baterako foroak badira, ordea, errentamenduari buruzkoak. Gisa berean, deusezak dira kontratu horiei aplikatzen zaizkien aginduzko arauen aurkako itunak. Hau da, foroari buruz itun bereziak egin daitezke, aginduzko arau horien aurkakoak ez badira; dena den, nahiz eta itun bereziak egin, kontratua enfiteusitzat zein errentamendutzat joko da. Azpiforo-eskubidearen bitartez, foropeko finka duenak (forohartzaileak) beste pertsona bati (foroazpihartzaileari) lagatzen dio, foropean ere, finka hori. Horrela, lehenengo forohartzailea foroemaile bihurtzen da eta pentsioa eskuratzeko eskubidea du, jabari erabilgarria lagatzeagatik. Lehen adierazi izan dugunez, Galiziako Konpilazioaren bigarren xedapen iragankorraren arabera, Kode Zibila indarrean jarri baino lehenagoko foroak ezabatu egin ziren. Hortaz, ez du zentzurik foro horietan ezarritako azpiforoez aritzea, ezta Kodea indarrean jarri osteko foroetan ezarritakoez ere. Azken horien inguruan, 1655. art.ak ondokoa agintzen du: foroak eperik gabekoak badira, enfiteusiari buruzko xedapenak aplikatzen zaizkie eta, xedapen horien artean, 1654. art.ak azpienfiteusia debekatzen du. Aldi baterako foroei errentamenduari buruzko arauak aplikatzen zaizkie eta errentamendu kontratuari buruzko xedapenek azpierrentamendua egitea ahalbidetzen dute. Hala ere, badirudi arauen espiritu eta helburuari hobeto egokitzen zaiola ulertzea Kode Zibilak edozein motatako azpienfiteusiak edo azpiforoak ezabatzen dituela (ALBALADEJO).

289. Lehenengo anduien gaineko zentsua Foroei eta enfiteusiaren antzeko beste kontratuei buruzko atalean kokatuta dago KZren 1656. artikulua. Manu horri helduta, lehenengo anduien gaineko zentsuaren bidez,

lurraren ugazabak horren erabilera lagatzen du bertan mahastiak landa daitezen, lehenengo anduiak bizirik dauden artean, eta lagapenhartzaileak ugazaba horri urteko errenta edo pentsioa ordaintzen dio fruituz zein diruz. Erakunde horri ÂŤlehenengo anduien gaineko zentsuÂť deritzo; izatez, erakunde hori ohikoa da Kataluniako Zuzenbidean eta rabassa morta izenaz ezagutzen da. KatZZKren 320. art.ak dioenez, erakunde horri KZren 1656. artikulua aplikatzen zaio. Artikulu horrek ondoko erregelak ezartzen ditu: 1. Zentsua azkendu egiten da, hori eman zenetik berrogeita hamar urte igarotakoan, beste eperik ez bada beren beregi zehaztu. 2. Gisa berean, zentsua azkentzen da, lehenengo anduiak hiltzen badira edo landatu izan diren anduietatik bi herenek ezin badute fruiturik eman. 3. Lagapenhartzaileak edo kolonoak mahastiaren kimu edo murrioak berriro landa ditzake kontratu bitartean. 4. Kontratu horrek ez du bere izaera galtzen, lagaturiko lurrean bestelako landaketak egiteko ahalmena ematen denean ere; baina, horretarako, kontratu horren oinarria mahastiak landatzea izan behar da (LELren 4.1 art.ak dioenez, KZren 1656. artikulua aplikatzen zaie beste kontratu zehatz batzuei ere, alegia, lurzoruaren jabeak kanon edo


partaidetza finko zein aldakor baten truk lurraren erabilera lagatzeko egiten dituen kontratuei, kontratu horien bidez lurraren erabilera lagatzen denean, hamabi urte baino gehiagoko epean mahastiak, laranjondo, olibondo edo basokoak ez diren beste zuhaitzespezie batzuk landatu zein aprobetxatzeko). 5. Lagapenhartzaileak askatasun osoa du, eskubidea eskualdatzeko, dohain bidez zein kostubidez; baina ezin du finkaren erabilera zatitu, jabeak horretarako adostasuna beren beregi ematen ez badu. 6. Kostubidezko besterentzeetan, lagatzaileak eta lagapenhartzaileak eroslehentasun-eskubidea eta atzeraeskuratzeko eskubidea dituzte elkarrekiko, enfiteusiari buruz agindutakoaren arabera eta 1637. art.an azaltzen den aurretiazko abisusa egiteko betebeharrarekin. 7. Kolono edo lagapenhartzaileak, berari egoki iruditzen zaionean, lagatzaileari finka itzul diezaioke eta beraren erruz gauzaturiko narriadurak ordaindu behar ditu. 8. Kontratua azkentzean, lagapenhartzaileak ez du finkan dauden hobekuntzen gaineko eskubiderik, hobekuntzok nahitaezkoak izan badira edo alderdiek itundutakoa betetzeko egin badira. Borondatezko hobekuntzei eta hobekuntza erabilgarriei dagokienez, lagapenhartzaileak ez du horien ordainketa jasotzeko eskubiderik, lurraren jabeak ez badu hobekuntzak egiteko adostasunik idatziz eman eta horiek ordaintzeko betebeharra ez badu bere gain hartu. Hala izanez gero, hobekuntzok ordaintzen dira, finka itzultzean horiek duten balioaren arabera. 9. Lagatzaileak botaketa-akzioa egikari dezake, kontratuaren muga-eguna betetzean. 10. Berrogeita hamar urteko epea edo esanbidez interesdunek finkaturiko epea ahitu eta gero, lagapenhartzaileak finka erabili eta aprobetxatzen badirau, lagatzailearen isilbidezko adostasunarekin, lagatzaile horrek ezingo du lagapenhartzailea finkatik bota, ez badio botaketa jakinarazten, kontratua azkendu baino urtebete lehenago. Kode Zibilak eta hori aldarrikatu osteko jurisprudentziak (AGk 1901eko abenduaren 18, 1928ko maiatzaren 25, 1930eko uztailaren 9 eta 1935eko apirilaren 9an emandako epaiak) zentsu mota hori enfiteusiaren antzeko kontratutzat jotzen dute; Kode Zibila aldarrikatu aurreko jurisprudentziak, ordea, errentamendu gisa kalifikatu zuen (AGk 1884ko uztailaren 9, 1886ko apirilaren 17 eta 1890eko abenduaren 30ean emandako epaiek). Hala ere, zentsu horren ezaugarri batzuek ez dute zerikusirik enfiteusiarekin, besteak beste: aldi baterakotasuna, xedearen berezitasuna (AGk 1987ko otsailaren 24an emandako epaitik atera daitekeenez, rabassa mortari buruz), laudemiorik ez izatea eta lagatzaileak jabetza berreskuratzea zentsuhartzaileak luditzeko eskubiderik izan gabe.


Hogeita bosgarren gaia

Azalera-eskubidea Laburpena: ยง75. Azalera-eskubidea 290. Sarrera 291. Kontzeptua eta berezitasunak ยง76. Azalera-eskubidearen motak 292. Eraikitze-azalera edo hiri-azalera 293. Landare-, lugintza- edo landa-azalera ยง75. AZALERA-ESKUBIDEA 290. Sarrera Azalera-eskubide errealaren inguruko azterketak hamaika arazo dakartza, batez ere, kodegileak ez zuelako eskubide hori arautu Kode Zibilean. Edonola ere, Kode Zibilak eskubide hori ez jasotzeak ez du esan nahi halako erakunderik ez zenik KZ egitean; aitzitik, Kode Zibilak berak azalera-eskubidea aipatzen du 1611.3 artikuluan. Beharbada, Kode Zibilean azalera-eskubidearen arauketarik ez izatearen arrazoia praktikoa da, alegia: foro, enfiteusi eta antzeko bestelako kargei (ikus 1655.1 artikulua) buruz aurretiaz indarrean zegoen legeriak sorturiko egoera konplexua eta nahaspilatsua erraztea. Autore guztien iritziz, aurreko karga horien artean sartu behar da azalera-eskubide erreala. Egineginean ere, ikuspuntu murrizgarri horri helduta bakarrik uler daiteke KZren 1655. artikuluko araua. Manu horren asmoa, izatez, hauxe izan zen: enfiteusiaren antzeko kontratuen izaera juridikoa zehaztea, halakoak Kode Zibila indarrean jarri eta gero eratzen zirenean. Zehaztapen hori egiteko, Kode Zibilak denboraren irizpidea erabili zuen. Horren harira, gizabanakoek, euren borondate autonomia baliatuz, halako kargarik eratzen badute epe mugarik gabe, karga horrek enfiteusi zentsuaren izaera izango du eta 1628.etik 1654.erako art.ak aplikatuko zaizkio. Kontrara, karga aldi baterako eratzen bada, karga horrek errentamenduaren izaera izango du; hortaz, KZren 1546.etik 1582.erako art.etara (hau da, errentamenduei buruzko artikuluetara) biltzen da karga horren oinarrizko arauketa eta, hala denean, karga eratu duen kontratuaren ordezko arauketa ere.


Azalera-eskubidearen bilakaera historikoa aztertuz, uler daiteke, menturaz, legegileak emandako irtenbide hori. Jatorrian, azalera-eskubidea erabili izan zen, gizabanakoek modu esklusiboan goza zitzaten herri-jabariko ondasun batzuk, dohainik zein prezio baten truk; dena den, nahiz eta gizabanakoek ondasun horiek gozatu, ondasunok ez zuten beren izaera publikoa galtzen. Gauzak horrela, gizabanakoek ezin zituzten eskuratu, herri-erabilera edo gizarte interesari loturiko ondasunak, hau da, guztion beharrizanak betetzera zuzendutako ondasunak; nolanahi den ere, ondasun horien gaineko gozatze esklusiboa eratxikitzen zitzaien gizabanakoei, epe mugagabean edo aldi baterako. Egineginean ere, eratxikipen horrek ez zituen ondasun horiek jaregiten; aitzitik, ondasunok herri-jabarikoak izateari eusten zioten. Bada, eratxikipen horren bidez, salbuespen bat jartzen zitzaion oinarrizko erregelari; erregela horren arabera, lurzoruaren jabeak modu automatikoan eskuratzen du bertan eraiki, landatu edo ereiten denaren jabetza (akzesioa). Horretara, emakida bitartean, eskubidearen titularrak inoren lurzoruan eraiki, landatu edo erein zezakeen eta bertan eraiki, landatu edo ereindakoaren gaineko jabetza eskuratzen zuen, jabe gisa ahalmen guztiak zituelarik. Beste kasu batzuetan, aldiz, jadanik eraikita zegoenaren gaineko jabetza bakarrik eskuratzen zuen. Bi kasuoetan, herri-jabariak lurzoruaren titulartasunari eusten zion. Emandako eskubidea azkentzean (epea ahitzeagatik nahiz beste edozein inguruabar betetzeagatik), akzesio-eskubideak bere ondore guztiak sortzen zituen eta, horren ondorioz, superficie solo cedit. Horrekin, ageriagerian jartzen da gauza nagusia euskarri fisikoa dela. Arianarian, gizabanakoak teknika hori erabiltzen hasi ziren, herri-jabariko ondasunak ustiatzeko. Erabilera horrek berez aldarazi zuen erakundearen izaera: herri-jabaria ustiatzeko teknika zena eskubide bihurtu zen. Arean ere, herri-jabariko ondasunak res extra commercium dira eta izaera horrek mugapen franko erakartzen zituen, horiek ustiatzen zituzten gizabanakoentzat. Teknika hori eskubide bihurtzean, eskubide horren titularrek hamaika ahalmen eskuratu zituzten, alegia, gozatze-eskubide errealen titularrek dituzten bestekoak. Ildo beretik, eskubide pertsonal batzuek (errentamenduak, kasurako) ahalmen zabala ematen dute, gauza gozatzeko; bada, nahikoa antzekoak dira eskubide horien eraketa-tituluak eratxiki ditzakeen ahalmenak eta gorago aipaturiko eskubidearen titularrek eskuratu zituztenak. Hortaz, badira antzekotasunak, azalera-eskubidearen eta gozatzeko beste eskubide erreal batzuen artean. Hala eta guztiz ere, azalera-eskubideak ezaugarri berezi batzuk ditu (dohain bidez zein kostubidez eratzea; azalera-eskubidearen kanona dena batera ordaintzeko aukera; betierekotasuna; lurgainean dagoenaren jabetza osoa bakarrik izatea eta ez, aldiz, lurpean dagoenarena). Ezaugarri horiek direla medio, azalera-eskubideak berezko izaera du, gozatzeko beste eskubide errealetatik bereizita. Hori gorabehera, euron artean dauden antzekotasunak kontuan izan behar dira, legegilearen asmoa ulertzeko, horrek eskubide errealen zerrenda murriztu zuenean. Besteak beste, enfiteusi zentsu edota errentamenduaren bidez lor daitezke gizabanakoek azalera-eskubidearen bidez gizartean eta ekonomian lor ditzaketen onurak; horretarako, nahiko da zentsu zein errentamendu horien eraketa-tituluak ez urratzea borondatearen autonomiari jartzen zaizkion aginduzko mugak. Horren harira, Kode Zibilaren 1655.1 art.ak eta lehenengo xedapen iragankorrak zehaztu baino ez zuten egin zeintzuk diren azalera-eskubideari aplikatu behar zaizkion arauak. Edonola ere, Kode Zibilak ez zuen horretan bat egin 1861eko HLrekin —izan ere, lege horrek, 107.5 art.ko murrizketekin bada ere, hipotekatzeko moduko eskubideen artean sartu zituen azalera, bazka eta egurren gaineko eskubideak, bai eta horien antzekoak diren eta izaera erreala duten beste batzuk ere, horrekin ez bazaie kalterik egiten jabetzan parte


hartzen duten gainerako subjektuen eskubideei»—, ezta 1863 eta 1870eko hipoteka-erregelamenduekin ere —horien 23. art.ak zioenez, «finkaren lurgaina pertsona batena izanik, bertan eraiki edo landatutakoa beste pertsona batena bada, finka horren inskripzioan inguruabar hori adierazi behar da argi eta garbi»—. Agerikoa denez, Kode Zibila ez zetorren bat lege eta erregelamendu horiekin; hala ere, hipoteka-legeria ez zitzaion Kode Zibilari egokitu. Labur-zurrean, Kode Zibilari helduta, azalera-eskubidea Zuzenbide tipotik kanpo dago. Halaber, Kode Zibilak eskubide hori errespetatzen du, lege-testua aldarrikatu baino lehenagoko arauketaren arabera eratuta dagoenean bakarrik. Orobat, Kode Zibilak azalera-eskubidea iraunarazi zuen, behinbehinekotasunez bada ere, hipoteka-legerian bazirelako aipamen eta xedapen gutxi batzuk eskubide horren inguruan. Aipamen horiek gero eta eskasagoak izan ziren, geroko hipoteka-erregelamenduetan desagertu egin baitzen HEren 23. art. Hala ere, gizabanakoek azalera-eskubidea eratzen jarraitu dute, zuzenbide tipotik kanpoko eskubide erreal gisa. Arean ere, horren oinarri izan dira, batetik, borondate-autonomia (KZren 1255. art.), eta, bestetik, gozatze-eskubide errealei buruzko tipikotasun-printzipiorik eza (numerus apertus). Azalera-eskubideak modu horretan iraun zuen, 1956. urtera arte. Urte horretan, Lurzoruaren Araubide eta Hiri Antolamenduari buruzko Legea aldarrikatu zen eta, harrezkero, azalera-eskubideak arauketa substantiboa du. Lege horren 157.etik 161.erako art.en arabera, Estatuak, toki erakundeek eta gainerako pertsona publikoek, bai eta gizabanakoek ere, azalera-eskubidea era dezakete euren lurren gain, etxebizitzak edo antolamendu planek zehazturiko beste eraikin batzuk egiteko, azalera-eskubideduna izango delarik etxebizitza eta eraikin horien jabe.

Berebat, manu horiek zehaztu zuten zein den azalera-eskubidearen oinarrizko arauketa. Ondorenez, azalera-eskubidea Zuzenbide tipoaren barnean sartu eta, berriro ere, ondasun zehatz batzuk ustiatzeko mekanismo bihurtu da. Ondasun horiek, izatez, herri-erakundeen ondarekoak dira eta, zehatzago esateko, «Lurzoruaren gaineko Udal Ondare»koak. Eskubide horren destinatari nagusiak, berriz, pertsona juridikopublikoak dira. Beharbada, legegileak azalera-eskubidea arautu zuen, ikusi egin zuelako eskubide horrek hainbat onura ekarri zituela beste herri batzuetan. Onura horien artean, ondokoak aipa daitezke, besteak beste: eraikuntza erraztea; eraikinekin eta lurrekin egindako espekulazioa eragoztea; eta, azkenik, lurraren balio gehikuntzak lur horren jabearentzat izan daitezen ahalbidetzea. Lege-agindu berriei helduta, azalera-eskubidea eskritura publiko bidez eratu eta, eskubide hori eragingarria izan zedin, Jabetza Erregistroan inskribatu behar zen. Horren ondorioz, 1959ko Hipoteka Erregelamenduaren 16. artikulua eraldatu zen. Artikulu hori Lurzoruari buruzko 1956ko Legearekin alderatuz gero, igarriigarrian dago, legegileak hauxe arautu nahi izan zuela, batik bat: toki erakundeek eta gainerako pertsona publikoek eraturiko azalera-eskubidea. Lurozruari buruzko 1976ko Legearen Testu Bateginak 171.etik 174.erako artikuluetan arautu zuen azalera-eskubideak lagatzea, eta eutsi egin zion Lurzoruari buruzko 1956ko Legeak arauketaren inguruan jasotako egiturari. Lurzoruari buruzko 1992ko Testu Bateginak 287.etik 290.erako artikuluetan


arautu zuen azalera-eskubidea. Bada, artikulu horiek berriztatu egin zituzten 1956 eta 1976. urteetako legeek jasotako manuak. Hala ere, martxoaren 20ko 61/1997 KAEk Konstituzioaren aurkakotzat jo zituen 1992ko Legearen 287.1, 288.1 eta 290. art.ak, autonomia-erkidegoek hirigintzari dagokionez duten eskubiema (EKren 148.1.3 art.) ezerezean uzten zutelako. Osterantzeko manuek. aldiz, indarrean diraute (287. art.aren 2 eta a3. paragrafoek; 288. art.aren 2 eta 3. paragrafoek, eta 289. art.ak). Batetik, manu horiek garatu dute estatuak zuzenbide zibilari buruz duen eskumen esklusiboa (EKren 148.1.8 art.), manuon objektu direlako azalera-eskubidea aitortzea, eskubide horren trafiko juridiko pribatua, bai eta eskubidea azkentzea ere; zernahi gisaz, salbuespen bat bada izan, NFBren 427.etik 437.erako artikuluek azalera-eskubidearen arauketa juridiko-pribatua jaso baitute. Bestetik, kontuan hartu behar da apirilaren 13ko 6/1998 Legeak, Lurzoruaren Araubideari eta Balorazioei buruzkoak, ez dituela manuok indargabetu. Autonomia-erkidegoek, hirigintzan duten eskumenak direla bide, osatu egin dute azalera-eskubideak hasieran zuen arauketa. Autonomia-erkidego horien artean daude Nafarroa (10/1994 Foru-Legearen 275. art.), Galizia (1/1997 Legearen 158 eta 159. art.ak), Gaztela-Mantxa (2/1998 Legearen 172. art.), Aragoi (5/1999 Legearen 93.1 art.) eta Gaztela eta Leon (5/1999 Legearen 130.1 art.). Arlo horretan eskumenik baliatu ez duten autonomia-erkidegoei dagokienez, kontuan hartu behar da, martxoaren 20ko 61/1997 KAEren ondorioz, 1976ko Legearen 171.etik 174.erako artikuluek ordezko zuzenbidea osatzen dutela autonomia-erkidegoen hirigintza-arauei begira (EKren 149.3 art.), eta, beraz, ezin izango direla arauon aurka joan. Azalera-eskubidea Erregistroan jasotzeaz denaz bezainbatean, irailaren 4ko 1.867/1998 Errege Dekretuak eraldatu zuen HEren 16. art., horren arauketa bat etor dadin Lurzoruari buruzko 1992ko Legearen indarreko manuekin eta autonomia-erkidegoetako arauekin. HEren 16. art.ko 2. paragrafoan jasotze-eskubidea arautu da. Manu hori irakurrita, ondoriozta daiteke manuak jasotako azalera-eskubide errealaren objektua dela lurzoruan nahiz zorupean eraikitzea (HEren 16 .art.). Horrez gain, HEren 30.3 art-ak inoren landa-finken gaineko jasotze-eskubide rreala arautu du. Hortaz, landare-azalera ere arautu da, baina, egia esan, zalantzagarria da horren erabilera, asko baitira, gizarte eta ekonomiaren ikuspuntutik, helburu bera izanik, finkak nekazaritza-xedearekin aprobetxatzeko kontratuak, kontratu horien bidez eskuratzaileari eskubide erreala (gozamena, enfiteusia) zein pertsonala (landa-errentamendua) eratxikitzeko.

291. Kontzeptua eta berezitasunak Azalera-eskubide errealaren bidez, finkaren jabeak azalera-eskubidedunari ematen dio beraren lurrean eraiki zein landatzeko ahalmena eta eraikitakoaren zein landatutakoaren gaineko jabe izateko ahalmena, bai eta, kasu batzuetan, lurpean eraikitzeko eta eraikitakoaren gaineko jabetza eskuratzeko ahalmena ere. Ahalmen horiek emateak berez dakar akzesio-eskubidea alboratzea; horren ondorioz, azalera-eskubideduna da eraikitakoaren zein landatutakoaren jabea, azalera-eskubideak dirauen artean. Horretara, azalera-eskubidearen jabetza deiturikoa sortzen da; izan ere, jabetza horrek ematen ditu jabariari dagozkion ohiko ahalmenak, besteak beste: eraikitakoa zein landatutakoa artatzeko ahalmena eta, hala denean, berreraiki zein birlandatzeko ahalmena.


Azalera-eskubidearen jabetza azkentzen da, azalera-eskubidea bera azkentzen denean; une horretan, lurzoruaren jabeak eskuratzen du bere lurgainean edo lurpean eraiki zein landatu denaren jabetza. Era berean, eta autore guztiak honetan bat ez badatoz ere, azalera-eskubidearen barruan sar daiteke ondoko kasua ere: jadanik eraikita zein landatuta dagoen lurraren jabeak berarentzat erreserbatzen du lurzoruaren jabetza eta azalera-eskubidedunari ematen dio bertan eraiki zein landatutakoaren jabetza. Labur-zurrean, azalera-eskubide errealaren bidez, azalera-eskubidedunari ematen zaio, aldi baterako edo betiko, batetik, inoren finkaren gain eraiki zein landatzeko ahalmena eta, bestetik, bertan eraiki zein landatutakoaren gaineko jabetza-eskubide esklusiboa —lurgainaren jabetza, alegia—. Lurzoruaren jabetza-eskubidea, ostera, azalera-eskubidearen emaileari dagokio. Horren inguruan, doktrinak ondokoa eztabaidatu izan du: azalera-eskubidea inoren gauzaren gaineko eskubide erreala den (hau da, iura in re aliena), edo, alderantziz, eskubide horrek jabetza zatitzen duen, alegia, eskubide horrekin jabetza ad tempus eratzen den. Azken interpretazio horri helduz gero, azal daiteke (eskolastikaren ulerkeratik erraztasun gehiagorekin, baina artifiziosotasun gehiagorekin ere) «azalera-eskubidearen jabetza» Erregistroan inskribatzea, «lurzoruaren jabetza»tik bereizita; izan ere, «azalera-eskubidearen jabetza»k folio erreala irekitzen du eta bertan adierazi behar dira jabetza horri dagozkion inguruabar guztiak. Horregatik, lurzoruaren jabetzari begira, ez dute eraginik izango azalera-eskubidedunak berari emandako ahalmenak egikarituz lortutako ondorioek; horretara izan behar da, akzesio-eskubidearen erregela orokorra ez delako aplikatzen. Labur-zurrean, eta ulerkera horri helduz, azalera-eskubideak objektu beraren gain bi jabetza desberdin izatea dakar. Bestalde, azalera-eskubidea ius in re aliena dela ulertzea egokiagoa da, ikusmolde teknikoari eutsiz gero. Ulerkera horretatik, arauketa bera dute azalera-eskubide errealak eta gauzak gozatzeko ahalmena ematen duten beste eskubide errealek. Haatik, azalera-eskubidea beste eskubide erreal horietatik aldentzen da, igarriigarrian, eskubide horrek Erregistroaren arloan arauketa berezia duelako; izan ere, azalera-eskubideak Erregistroan folio berri bat irekitzen du eta horrek berarekin dakar azalera-eskubideak berezko «bizitza» izatea. Hori justifikatzeko, ontzat hartu behar da 1861eko Hipoteka Legerian adierazitako ulerkera. Hor aipaturikoa gorabehera, 199ko Legeari helduta, azalera-eskubideak jabetza zatitua dakar. Lege-testu horren arabera, desberdinak dira lurzoruaren gaineko jabetza eta bertan eraikitakoaren gainekoa. Horixe adierazten du, adibidez, ondoko kasuetan: batetik, epea ahitzeagatik eskubidea azkentzen denean, «lurzoruaren jabeak eraikitakoaren


gaineko jabetza eskuratzen du»; bestetik, azalera-eskubidea azkentzen da, «pertsona berak duenean lurzoruaren jabetza-eskubidea eta azalera-eskubidedunaren jabetza-eskubidea» (289. art.aren 3 eta 5. lerrokadak). §76. AZALERA-ESKUBIDEAREN MOTAK 292. Eraikitze-azalera edo hiri-azalera A) Arauketa LLTBren 287.3 artikuluak eratortzen duenez, azalera-eskubideari aplikatzen zaio manu horretan adierazitako iturri hurrenkera. Ildo horretatik, lehendabizi, azalera-eskubideari aplikatzen zaizkio testu bategin horretan jasotako arauak (287.etik 290.erako art.ak eta baterakoak). Edozein modutan ere, onodokoa hartu behar da kontuan: a) 1992ko LLTB onetsi zuen 1/92 Legegintzazko Dekretuaren azken xedapeneko bigarren paragrafoak agintzen duenez, Espainiako Estatu osoan aplikatzen dira 287. art.aren 2 eta 3. lerrokadak, 288. art.aren 2 eta 3. lerrokadak, eta 289. artikulua, Nafarroan izan ezik. b) 1992ko LLTBren 287.1, 288.1 eta 290. art.ak Konstituzioaren aurkakotzen jo ziren (61/1997 KAE), autonomia-erkidegoetkao arauei begira ezin zutelako izan 1992ko LLTBren azken xedapeneko hirugarren paragrafoak agindu ordezko izaerarik. Hori guztia dela eta, bigarrenik, autonomia-erkidegoek zein arlotan eskumena izan eta arlo horietan (besteak beste, planeamendua, planeamendua betearaztea, eraikinak jasotzea), azalera-eskubidea autonomia-erkidegoen hirigintza-arauen mende egongo da. Hirugarrenik, 1976ko LLTBren 171.1, 172.1 eta 174. art.ek ordezko zuzenbidearen izaera dute autonomia-erkidegoetako arauei dagokienez. Laugarrenik, azalera-eskubideari aplikatu behar zaio eskubidearen eraketa-tituluan jasotakoa (KZren 1255. art.ak borondate-autonomiaren inguruan ezarri mugak aintzat hartuta). Bosgarrenik, eta modu subsidiarioan, zuzenbide pribatuko arauek arautuko dute azalera-eskubidea. Harritzeko modukoa da, ordea, zuzenbide pribatuko arauen izaera subsidiarioa; izan ere, zein dira zuzenbide pribatuko arauok? Dakigunez, KZk ez du arautu azalera-eskubidea, eta HEren arauketa ezin da izan ordezko zuzenbidea, instrumentala baita azalera-eskubideaz ari diren estatuko zein autonomia erkidegoetako arauen edukiari begira (ildo horretatik, izaera errealeko eskubideak Jabetza Erregistroan inskriba daitezen, HLk jaso dituen baldintzak bete behar dira).

Hortaz, eta legegileari ezelako arinkeriarik ez egozteko, ulertu behar da LLTB KZren 1655. art.ari buruz ari dela, Zuzenbide pribatuko arauak aipatzean; izan ere, artikulu horrek zehazten du Zuzenbide tipoaren barneko zein eskubideren arauak aplikatu behar diren, alderdiek eraketa-tituluan argitu ez dituzten


gatazkak konpontzeko. Horren ondorioz, Zuzenbide pribatuko arau horien artean sartu behar dira KZren 1628.etik 1654.erako art.ak, 1546.etik 1582.erakoak, bai eta 350 eta 353. art.ak, eta ondorengoak ere; dena den, artikulu horiek ezin dira joan azalera-eskubidea arautu duten 1992ko LLTBk eta autonomia-erkidegoetako hirigintza-arauek jaso xedapenen eta printzipioen aurka.

1992ko LLTBren azken xedapen bakarrarekin eta 61/1997 KAErekin bat etorriz, ulertu behar da 1992ko LLTBren 287.3 art., EKren 149.1.8 art.an oinarritu den ginoan, bete-betean aplikatu behar dela; salbuespenez, autonomia-erkidegoetan, bertako zuzenbide zibila aplikatzen zaio azalera-eskubideari, estatuko arauketaren ordez. Esangura horretan, Nafarroan bertako hirigintza-arauak aplikatzen zaizkio azalera-eskubideari (10/1994 Foru-Legearen 275 eta 276. art.ak), bai eta NFBren xedapenak ere. B) Azalera-eskubidea eratzea Azalera-eskubide erreala era dezakete, batetik, udalek, autonomia-erkidegoetako administrazioek eta gainerako pertsona publikoek eta, bestetik, gizabanakoek. 1992ko LLTBk betekizun eta arauketa desberdinak ezarri ditu, azalera-eskubidea nork eratu duen kontuan hartuta.

a) Pertsona juridikopublikoek eratutako azalera-eskubidea Toki erakundeek, bai eta Zuzenbide publikoko beste pertsona batzuek ere, eman diezaiekete Zuzenbide pribatuko pertsonei (pertsona fisiko zein juridikoei) edota beste pertsona juridikopubliko batzuei ondasun zehatz batzuen gaineko azalera-eskubidea. Ondasunok hauexek dira, besteak beste: 1) Euren jabetzapeko ondasunak edo lurrak; hau da, KZren 340 eta 344.2 art.en arabera, ondare-ondasunak edo udalerriaren ondasunak direnak.

2) Lurzoruaren gaineko udal ondarea osatzen duten ondasunak. Udal ondare hori eratzen dute udalerriaren ondare-ondasunek. Horiek zuzenbide pribatupeko ondasunak dira, baina udalerriaren gainerako ondare-ondasunetatik bereizita daude, erabilera berezia dutelako; bestela esanda, horien xedea izan behar da: a) herri-babeserako edozein araubidepean dauden etxebizitzak eraikitzea, edo, bestela, herri,interesa duten beste erabilera batzuk betetzea; b) salneurri tasatua duten etxebizitzak eraikitzea; c) etxebizitzak osatzeko zerbitzuak,


merkataritza- zein industria-instalazioak edo antolamendu-planetan jasotako beste eraikin batzuk jasotzea. Azalera-eskubidea eskuratzean, azalera-eskubidedunak eraikitze-ahalmena jasotzen du, eskubide-emailea den pertsona publikoaren jabetzapeko lurzoruan. Hortaz, aurretiaz, planeamenduak hiri-lurzoru gisa, edo, behintzat, lurzoru urbanizagarri gisa kalifikatu behar du lurzoru hori. Baina, azalera-eskubidedunak eraikitze-ahalmena jasotzen du, eraikinak xede jakin bat izan dezan: herri-babeserako edozein araubidepean dauden etxebizitzak eraikitzea, edo, bestela, herri-interesa duten beste erabilera batzuk betetzea, planeamenduaren edo eskubidea aitortzeko egintza administratiboaren arabera. Eraikitzeko eginbeharra ez bada betetzen, edo eraiki beharreko ondasun higiezinak ez badu azalera-eskubidea aitortzeko egintzak ezarri xedea, azalera-eskubidea azkendu egingo da (1992ko LLTBren 289.1 art.).

b) Gizabanakoek eratutako azalera-eskubidea 1992ko LLTBren 287.2 art.ak, Nafarroan izan ezik, aplizazio osoko izaerarekin arautu du —estatuak eskumen esklusiboa baitu zuzenbide zibilari dagokionez (EKren 149.1.8 art.) — gizabanakoek euren jabetzako lurzoruan azalera-eskubide erreala eratzeko duten eskubidea, beste gizabanako batentzat zein pertsona publikoentzat, azalera-eskubidearen objektua eraikinak jasotzea denean. Horrelakoetan, ondasunak ez dira xede zehatz baten mende egongo, 287.2 art.ak horrela agindu duelako. Alabaina, azalera-eskubidedunak errespetatu egin behar du eskubide hori aitortzeko arrazoia; izan ere, azalera-eskubidea aitortu zaio eraikina jaso dezan. Beraz, itunak egiteko askatasun osoa dago, azalera-eskubidedunak eraikitakoaren xedea erabaki dezan, baina azalera-eskubidedunak bete behar ditu hirigintza-planetan lurzoruaren erabilerari buruz egiten diren zehaztapenak, bai eta autonomia-erkidegoetako zein estatuko hirigintza-legeria ere.

C) Azalera-eskubidea eratzeko prozedura a) Prozedurari buruzko erregelak LLTBren 288. art.aren 2 eta 3. paragrafoek jaso dituzte azalera-eskubidea eratzeko prozeduraren arauak. Nire aburuz, artikulu hori aplikatzen da azalera-eskubidea pertsona publikoek eratzen dutenean bakarrik. Eskubide hori pertsona pribatuek eratzen badute, ordea, ondoko manuak aplikatzen dira: batetik, LLTBren arauak, horiek aplikatzeko modukoak diren heinean; bestetik, eraketa-tituluaren xedapenak; eta, modu subsidiarioan, zuzenbide pribatuko arauak.

Ildo horretatik, artikulu horrek prozedura desberdinak ezarri ditu azalera-eskubidea eratzeko, kontuan hartu baitu


azalera-eskubide erreala kostu bidez ala dohain bidez eratzen den. Horrela, azalera-eskubidea kostu bidez eratzen bada, eratxikipena nahitaez egin behar da enkante edo zuzeneko adjudikazio bidez, edota, betearazi beharreko planak onartuz gero, lurzoruaren zati baten jabetza nahitaez kenduta (1976ko LLTBren 172. art.aren 1 eta 3. paragrafoak, autonomia-erkidegoetako arauetan ezarritakoaren ordezko direnak, LLTBren 284. art.aren ordezko izaeraKonstituzioaren aurkakoa zela adierazi ostean). Azalera-eskubidea dohain bidez era daiteke ondoko kasu hauetan: azalera-eskubidea tokiko erakundeen edo hirigintzaren arloko herri-administrazioen mesederako eratzen denean eta eskubide erreal horren objektuak ondoko xede hauek dituenean: herri-babeseko etxebizitzak eraikitzea, horren premia dagoenean, eta, modu nabarian, kasuan kasuko udalerrien onurarako izatea (1976ko LLTBren 166 eta 167. art.ak).

b) Azalera-eskubidedunak eman behar duen kontraprestazioaren edukia 1992ko LLTBren 288.3 art.aren ariora, kontraprestazioa honetara eman daiteke: 1) goren mugako zenbatekoa ordainduz; 2) aldizkako kanona ordainduz; 3) etxebizitza zein lokalak adjudikatuz; 4) etxebizitzak zein lokalak errentamenduan emateko eskubidea adjudikatuz, edo, bestela, 5) aurrean adierazitako bi bide edo gehiago erabiliz. Dena dela, kontraprestazioari dagokionez ere, arau horiek aplika daitezen, herri-erakunde batek egin behar du eratxikipena; gizabanakoek eratzen dutenean azalera-eskubidea, berriz, borondate-autonomiari buruzko printzipioa aplikatu behar da.

c) Forma publikoa eta Jabetza Erregistroan egindako inskripzioaren izaera eratzailea Azalera-eskubidearen eraketa-tituluari dagokionez, 1992ko LLTBk indargabetu egin du forma askatasunaren printzipioa; izan ere, LLTBren 288.2 art.ak —Espainia osoan aplikatu behar den horrek— hauxe agintzen du: «azalera-eskubidearen eraketa eskritura publikoan formalizatu behar da beti». Berebat, artikulu horrek salbuespen bat jartzen dio, Jabetza Erregistroan titulua inskribatzeko printzipioari; horren arabera, azalera-eskubidea «eragingarria izan dadin, Jabetza Erregistroan inskribatu behar da». Goian aipaturiko bi arauak ulertzeko, aintzakotzat hartu behar da zein testuingurutan duten eragina. Horren harira, eta LLTBren 288.2 art.ak eratortzen duenez, arau horiek herri-erakundeek eraturiko azalera-eskubidea xedatzen dute. Hortaz, arauok ez dira aplikatzen azalera-eskubidea gizabanakoek eratzen dutenean, arau horietan ez baita arautzen gizabanakoen egintza juridikorik. Gizabanakoek eratutako azalera-eskubide horiei dagokienez, eskubide errealak eskuratzeko sistemak ez du inolako aldaketarik; beraz, azalera-eskubidedunak azalera-eskubidea eskura dezan, titulua eta modua bakarrik behar dira. Hala eta guztiz ere, jarrera horren kontra hauxe esan daiteke: manuak berak agintzen du gizabanakoek eraturiko azalera-eskubideak forma bat bete behar duela eta Erregistroan inskribatu behar dela; arean, manu horrek betebehar horiek ezartzen ditu «beti». Hori dela eta, nire ustetan, herri-erakundeek azalera-eskubidea eratzen dutenean, forma eta


inskripzio betebeharrak bete behar dituzte, eskubide hori eratzeko bidea edozein izanik ere (lehiaketa, zuzeneko besterentzeaa edo ongintza erakundeei egindako lagapena), eta azalera-eskubidea kostubidezkoa zein dohain bidezkoa den kontuan hartu gabe. Horrenbestez, arazoari irtenbidea emateko aztertu behar da zerk bultzatu zuen legegilea manua modu horretan idaztera; hau da, jakin beharra dago legegilearen asmoa izan zen zein ez Erregistroan egindako inskripzioari traditioaren ondoreak ematea. Alabaina, hori egitea azalpen honetatik kanpo geratzen da. Edozein modutan ere, toki erakundeek eta gainerako pertsona publikoek eraturiko azalera-eskubidea eskritura publikoan agerrarazi eta Jabetza Erregistroan inskribatu behar da, eskubide horrek eragina izan dezan.

d) Azalera-eskubidearen iraupena

LLTBk azalera-eskubidearen iraupena mugatu du, eskubidea nork eratu duen kontuan hartuta. Eskubide hori toki-erakunde edo pertsona publiko batek eratu badu, eskubideak ezin du iraun hirurogeita hamabost urte baino gehiago. Azalera-eskubidea gizabanakoek eratu badute, ostera, eskubide horrek laurogeita hemeretzi urte iraun dezake, asko jota (289.2 art.). Agerikoa denez, berriro ere arauketa desberdina dute eraikitze-azaleraren eskubide publikoak eta pribatuak; izan ere, eraikitze-azaleraren eskubide publikoari buruzko aldaketak kontrol handiagoa ezarri eta autonomia-esparrua murriztu du. D) Araubidea a) Azalera-eskubidedunaren ahalmenak Azalera-eskubidearen eraketa-tituluan zehazten dira azalera-eskubidedunaren ahalmenak. Nolanahi den ere, orokorrean, azalera-eskubidedunak eskubideemailearen lurzoruan eraikitzeko ahalmena eskuratzen du, bai eta eraikitakoaren gaineko eskubidea ere, LLTBren 37. art.aren esanguran (jakina dugunez, hor aipatutakoak 単abardura franko ditu, azalera-eskubidearen izaeraren arabera, hots, eskubide hori jabetza zatitua den ala gozatze-eskubide erreala den kontuan harturik). Hori hala gertatzen da, azalera-eskubidea jadanik eraikita dagoen eraikin baten gainekoa denean izan ezik. Era berean, azalera-eskubidea xedatzeko ahalmena eskuratzen du azalera-eskubidedunak; hortaz, azalera harremanek dirauten artean, azalera-eskubidedunak bere eskubidea eskualda diezaioke hirugarren bati, baita errentan eman edo azalera-eskubidearen gain edozein motatako eskubide errealak eratu ere (hipotekatu, gozamenean eman, zortasunpean jarri). Halaber, azalera-eskubidedunari dagozkio eraikitze-ahalmena egikarituz egin izan diren etxebizitzak eta lokalak, edo azalera,eskubidearen objektua aurretiaz jasotako eraikina izanez gero, horri dagozkionak,


gozatu eta xedatzeko ahalmenak. Edonola ere, azalera-eskubidearen epea ahitzeagatik eskubide hori azkentzen den heinean, azkendu egiten dira eskubide horren gain azalera-eskubidedunak eratu izan dituen kargak ere; edu bertsuan, azalera-eskubidea azkentzean ezerezean geratzen dira azalera-eskubidedunak buruturiko xedapen egintzak (1992ko LLTBren 289.4 art.).

b) Azalera-eskubidedunaren eginbeharrak Azalera-eskubidedunari eskubidea noiz eratxiki izan zaion kontuan hartuta, azalera-eskubidedunak eginbehar desberdinak ditu. Horren arabera, azalera-eskubidearen objektua urbanitze-prozesuan sartzearekin batera eskubide hori azalera-eskubidedunari eman bazaio, azalera-eskubidedun horrek aurretiaz bete behar ditu urbanizatu, lagatu eta berdinbanatzeko hirigintza eginbeharrak (LABLren 14 eta 18. art.ak). Horiek bete eta gero, azalera-eskubidedunak obra lizentzia eskatzeko beharra du, bai eta eraikitzeko beharra ere, lizentzian agindutakoaren arabera eta hirigintza antolamenduarekin bat etorriz. Azalera-eskubidedunak ez badu horretara egiten, ez du eraikitze-eskubiderik eskuratuko, ezta (hala izanez gero) eraikitakoaren gaineko eskubiderik ere; izan ere, horrela egin ezean, Administrazioak jabaria eta bertan egindako obren jabetza nahitaez ken dezake edo ondasunak nahitaez saltzea erabaki dezake. Azalera-eskubidea kostubidez eratu bada, azalera-eskubidedunak emaileari eman behar dio euren artean itundutako kontraprestazioa, dena batera edo aldizka. Bada, azalera-eskubidearen iraupen epea agortzean, azalera-eskubidedunak jabeari itzuli behar dio ondasunaren edukitza.

c) Azkentzea Azalera-eskubidea azkentzeko arrazoiak dira, batetik, eskubide errealak azkentzeko arrazoi orokorrak eta, bestetik, 1992ko LLTBk esanbidez adierazitako hiru arrazoi berezi. Hiru arrazoi horiek ondokoak dira: Lehendaurrez, azalera-eskubidea azkentzen da, obra lizentziak agindutako epean ez eraikitzeagatik (LABLren 14. art.). Arean ere, lizentzia horretan zehazten dira, beste inguruabar batzuen artean, obrak zein epetan hasiko diren, obrok zenbat denbora iraun dezakeen etenik eta halakoak noiz amaitu behar diren. Epe horiek ez badira betetzen, eraikitze-eskubidea azkendu egiten da eta, horren ondorioz, lurrak nahitaez eman edo nahitaez saldu behar dira. Hortaz, azalera-eskubidea azkentzen da, eraikitze-eskubidea azkendu delako —izatez, hori berorida azalera-eskubidedunak duen ahalmenik nagusiena, azalera-eskubidedun horri ez zaionean lagatzen jadanik eraikita dagoen lurzoru bat—; horrekin batera, jabetza harremanak azkentzen dira, Administrazioak erantzun bat ematen duelako, hirigintza ahalmenen egikaritzak eratortzen dituen eginbeharrak urratu direla ikusita. Hurrenik, azalera-eskubidea azkentzen da, eraketa-tituluan itunduriko iraupen epea ahitzen denean. Azkenik, azalera-eskubidea azkentzen da, pertsona berak eskuratzen dituenean lurzoruaren gaineko jabetza-eskubidea eta azalera-eskubideduna, hau da, jabetza- eta azalera-eskubideak bateratzen direnean (1992ko LLTBren 289.5 art.).


d) Azkentzearen ondoreak Bi ondore-mota bereizten dira, azalera-eskubidea azkentzeko arrazoia zein izan den aintzat hartuta. Beste era batera esateko, azkentzearen ondoreak desberdinak dira, azkentze hori gertatzen denean, epea ahitzeagatik edo pertsona berak eskuratzeagatik lurzoruaren jabetza-eskubidea eta azalera-eskubidea. Azalera-eskubidea epea ahitzeagatik azkentzen bada, batetik, akzesio-printzipioa bete-betean aplikatzen da, eta, horren ondorioz, lurzoruaren jabeak azalera,eskubidedunak eraikitakoa eskuratzen du (lehengoratze osoa), azalera-eskubidedunari ezelako kalte-ordainik eman gabe —horretarako ez da kontuan hartzen azalera-eskubidea kostu bidez ala dohain bidez eratu den—. Bestetik, azalera-eskubidea azkentzeak berarekin dakar eskubide horren gain edo azalera-eskubidearen jabetza osatzen duten ondasunen gain azalera-eskubidedunak eratu izan dituen eskubide erreal edo pertsonal guztiak azkentzea (1992ko LLTBren 289.4 art.). Azalera-eskubidea azkentzen bada beste edozein arrazoi dela bide (hala nola, epea ahitu baino lehen, azalera-eskubidedunak bere eskubideari uko egitea; azalera-eskubidedunak edozein titulu bidez lurzoruaren jabetza eskuratzea; dohaintza bidez emandako azalera-eskubidea ezeztatzea), azalera-eskubidedunak edo lurzoruaren jabeak eraturiko eskubide erreal edo pertsonalek euren horretan irauten dute, azalera-eskubidearen epetik geratzen den zatia ahitu arte. Edonola ere, ez da gertatzen goiko lerrokadan adierazitakoa, azalera-eskubidea azkentzen bada gauza suntsitzeagatik. Nire ustez, kasu horietan, KZren 1625. artikulua aplikatu behar da. Horren arabera, azalera-eskubidea azkentzen da, finka erabat suntsitzen denean bakarrik; finka zati batez suntsitzen denean, ordea, azalera-eskubideak bere horretan irauten du, baita azalera-eskubidearen gain eratutako eskubide errealek ere. Azalera-eskubidedunaren erruz finka suntsitzen bada, azalera-eskubidedunak ordaindu behar ditu bere jardueraren ondorioz eragindako kaltegalerak.

293. Landare-, lugintza- edo landa-azalera Azalera-eskubide erreala era daiteke, eraikitzeko ez eze, beste helburu batzuk lortzeko ere bai. Horren harira, azalera-eskubidea era daiteke, azalera-eskubidedunak lurzoruan landatu edo erein dezan, bai eta lurzoru urbanizaezinean edo landa-lurzoruan hirigintza legeriak onarturiko eraikinak egin ditzan ere. Aurrean adierazitako aukera hori HEren 30. artikuluak arautzen du. Erregistro esparruari dagokionez, manu horrek osatu zituen, Estatuaren Baso Ondareari buruz 1941eko martxoaren 10ean emandako Legearen 2. artikulua —«Estatuaren Baso Ondarea osatzen du lege honen arabera sorturiko mendien lurgainak, Estatuak ez duenean mendi horien jabetza»— eta lege horri buruzko erregelamenduaren (1941eko maiatzaren 30eko Dekretuaren) 58. artikulua —«jadanik sortuta dauden zuhaiztien lurgain-eskubidea Jabetza Erregistroan inskribatu behar da beti, Estatuaren izenean, lurzoruaren jabeak lurgain horretan izan ditzakeen eskubideei kalterik egin gabe»—. Ondoren, Mendiei buruzko 1957ko Legearen 11.5 art.ak hauxe xedatu zuen: «Jabetza Erregistro eskudunean nahitaez inskribatu behar da, Estatuaren Baso Ondarearen mesederako, erakunde horrek eskuratzen duen lurgain-eskubide erreala, eskuraketa hori egiten bada lur batzuen titularrekin eraturiko partzuergoen bidez, bertan zuhaitzak


landatzeko…» (ikus Mendiei buruzko Erregelamenduaren, hots, 485/62 Dekretuaren 290.etik 295.erako art.ak). Arestian, Erkidegoan dauden Herri-Mendiei buruzko 55/80 Legeak ondokoa dio, 3. art.aren 3.etik 7.erako paragrafoetan: «mendien titulartasuna duten erkidegoek horien gain azalera-eskubideak ezar ditzakete, instalazioak, eraikinak eta landaketak egiteko, aldi baterako eta hogeita hamar urterako, gehienez jota». Hor aipaturiko manuek jasotzen duten azalera-eskubidearen bidez, bi helburu lortu nahi izan dira. Kasu batzuetan, administrazio organo batek eskubidearen titulartasuna izan dezake; horrelakoetan, organo horrek halako lurretan zuhaitzak landatu behar ditu, konpromiso hori hartu baitu lurron titularrekin egindako partzuergoekin. Horrela, administrazio organoak herri-intereserako helburu bat betetzen du, lur horien gaineko jabetza eskuratu gabe. Beste kasu batzuetan, azalera-eskubide horren bidez, herri-erakundeek edo gizabanakoek aldi baterako ustia ditzakete besterenduezinak, preskribaezinak eta enbargaezinak diren ondasun batzuk (erkidegoan dauden herri-mendiak, hain zuzen), ondasunok ezaugarri horiek galdu gabe. HEren 30. art.ak —55/80 Legea aldarrikatu eta gero, indarrean dagoen heinean— «landare» azaleraren eskubidea arautzen du. Horregatik, manu horrek Estatuaren Baso Ondareari eta Mendiei buruzko Legeak osatzen ditu, batik bat. Auzo Mendiei buruzko Legeak arautzen ditu ondasun horien gaineko azalera-eskubidearen eraketa eta araubidea. Lege horren arauak eta LLTBren arauak antzekoak dira. Alabaina, aurrenekoek berezitasun batzuk ezartzen dituzte, zenbait arazoren inguruan. Berezitasun horiek, izatez, ondokoak dira: azalera-eskubidearen xedea izan behar da instalazioak, eraikinak eta landaketak egitea; azalera-eskubideak hogeita hamar urte iraun dezake, gehienez jota; eta, azkenik, azalera-eskubidedunak eman behar duen kontraprestazioari dagokionez, araua eskuemailea da eta, horregatik, kontraprestazioa izan daiteke «modalitate horietako bat, batzuk aldi berean edo besteren bat».


Hogeita seigarren gaia ONDASUN HIGIEZINEN TXANDAKAKO APROBETXAMENDU-ESKUBIDEA

Laburpena: ยง77. Ondasun higiezinak denbora banatuan lupertzeko ematea 294. Motak 295. Arazo praktikoak: kudeaketa eta administrazioa ยง78. Abenduaren 15eko 42/1998 Legea, turismo erabilerako ondasun higiezinen txandakako aprobetxamendu-eskubidearena eta zerga-arauena

296. Hurbileko aurrekariak 297. Terminologia-gorabeherak 298. Ondasun higiezinen txandakako aprobetxamendu-eskubidea: kontzeptua 299. Ondasun higiezinen txandakako aprobetxamendu-eskubideak dakartzan ahalmenak 300. Izaera juridikoa 301. Erantzukizuna mugatzeko eta tartekaritzara jotzeko klausulak 302. Iraupena 303. Eraketa, eskritura arau-emailea eta araubidea inskribatzea 304. Sustapena eta eskualdaketa 305. Atzera-egitea, suntsiarazpena eta deuseztapena 306. Zerbitzurik ez ematea 307. Aurreko araubideak ยง77. ONDASUN HIGIEZINAK DENBORA BANATUAN LUPERTZEKO EMATEA 294. Motak Azken urteotan, zabaldu egin da ondasun higiezinak denbora banatuan erabili eta lupertzeko araubidea; araubide horren bidez, zenbait pertsonak ondasun higiezin bera txandaka goza dezakete. Sistema hori


aspalditik ezagutu izan den arren, helburu batekin zabaldu da azken bolada honetan, alegia: jendeari ematen zaio turismo-bizitegi bat (bizitzeko behar diren altzariak eta instalazioak dituena) urtean-urtean gozatzeko aukera, baina gozatze hori urteko egun jakin batzuetara murrizten da. Aurrekoa kontuan hartuta, ondasun higiezina denbora banatuan lupertzeko eskubide hori honetara defini daiteke: bizitegi bat (gehienetan turismo-izaera duena, bizitzeko behar diren altzari eta osagai guztiak dituena) modu esklusiboan okupatu eta lupertzeko ahalmena, ahalmen hori urteko epe zehatz batera (astebete, bi aste, hilabete...) mugatzen bada ere. Halaber, bizitegi hori ondasun higiezinen multzo baten osagaia da eta ondasun higiezinen multzo horren instalazio eta zerbitzu erkideak erabiltzeko ahalmena ematen du eskubide horrek (ohikoa ez bada ere, praktikan, ondasun higiezinen multzo baten barruan kokaturik ez dagoen etxebizitza ere denbora banatuan luper daiteke; besteak beste, txaleta edo aisiarako finka). Gizarteko fenomeno hori kalifikatzeko terminologia ugari dago, esaterako, multijabetza, epealdikako jabetza, txandakako aprobetxamendu-eskubidea...; era berean, bide juridiko desberdinak agertu dira ondasun higiezinak erabiltzeko modu hori arautzeko. Ondasun higiezinen txandakako aprobetxamendu-eskubideak ondoko hiru izaera juridiko hauek izan dezake: a) Izaera erreala: titularrek eskuratzen dute jabetza-eskubide erreala; gozamena («aldi bakoitzean» dauden gozamendunen arteko erkidegoa); «aldizkako biztantze-eskubidea», Portugaleko legeak jaso duena; izaera pertsonaleko etenkako zortasuna, autoreren batek proposatu izan duena. b) Izaera pertsonala: erabiltzeko eta lupertzeko eskubidea dakarren betebehar izaerako lotura du oinarri, esaterako, errentamendua. c) Etxebizitza epe zehatz batean erabiltzeko eskubidea eratxikitzen duten sozietate anonimo baten akzioak, sozietate hori denean ondasun higiezinen multzoaren jabea. Hasieran, «multijabetza» terminoa zabaldu zen gizartean eta, ondorenez, erakunde horrek izen hori hartu zuen eguneroko bizitzan. Hala eta guztiz ere, termino hori ondoko kasu honetan bakarrik erabili behar da: ondasuna zikloen arabera erabiltzeko eskubidea jabetza pro-indibiso gisa eratzen denean, jabetza-ahalmenak denboran zehar zatituz. Ondasun higiezinak txandaka aprobetxatzeko aukera asko erabili da Espainian. Egin dezagun kontu, munduan Espainia dela ondasun higiezinen multzoak modu horretara gehien erabiltzen duen bigarren Estatua. Hori dela-eta, nahitaezkoa zen erakunde hori arautzea. Arauketarik eza 1998ko abenduaren 15ean amaitu zen, turismo-erabilera duten ondasun higiezinen


txandakako aprobetxamendu-eskubideari eta zerga-arauei buruzko Legearekin. Sasoi horretan, esan genezake ondasun higiezinen multzoak beste zirela denbora banatuan erabilitako ondasun higiezinak edo multijabetzak (orduko izendapenaren arabera); ondasun higiezinon multzoak eskuratzen zituztenei eratxikitzen zitzaien multzoa osatzen zuten etxebizitzak urtero epe zehatz batean erabiltzeko eskubidea. Beraz, arlo horretan kontratu-askatasuna zen nagusi eta horrek zekarren, sarritan, kontsumitzailea gutxiagotasun egoeran izatea; izan ere, gehienetan, sustatzaileak izaten zuen ekimena negoziazioetan. Sustatzaileak idazten zuen estatutua eta erosleak estatutu horri atxiki behar zitzaien, askotan sistemaren kasuan kasuko desabantailen berri izan gabe. Orobat, turismo eta aisia erabilerako ondasun higiezinen aprobetxamendu-sistemaren arazo askoren iturri marketineko teknika gogorregiak izan ziren, teknika horiek kontsumitzaileen artean nahastea eta errezeloa sortu baitzituzten. Hortaz, ezinbestekoa zen kontsumitzaileei, sustatzaileei eta, oro har, merkatuari ziurtasuna emateko eta bermeak aitortzeko legea egitea. Bada, sustatzaileen gutxieneko betebeharrak zehazteaz gain, saihestu egin behar zen denbora banatuan ondasun higiezina lupertzeko eskubideak saltzean eman beharreko informazioak datu zehaztugabeak izatea. 295. Arazo praktikoak: kudeaketa eta administrazioa Etxebizitza denbora banatuan lupertzeko edozein eskubide identifikatzeko, «multijabetza» adierazmoldea erabili ohi da. Hala ere, esangura hertsian ezin daiteke esan sozietate formulak «multijabetza» direnik. Horrela, «multijabetza» bada izan, etxebizitza zein lokal baten edo batzuen gaineko jabetza eratxikitzen zaionean erabiltzaile bakoitzari; horrelakoetan, erabiltzaile bakoitzak du, modu esklusiboan eta hirugarrenen aurka, etxebizitza edo lokala aprobetxatzeko txanda, urtean urteko epe zehatz batean. Eskubide horren eskuratzailea, gehienetan, elkartruke-sozietatean afiliatuta dago eta, sozietate horren bidez, eskuratzaileak berari dagokion etxebizitza aldi zehatz batean lupertu beharrean, aldi berean leku deberdineko etxebizitza bat lupertu ahal izango du. Ondasun higiezinen multzo batzuen erakunde sustatzaileak antolatu, kontrolatu eta zuzentzen du hori guztia. Hor aipatutako ideia hori oso atsegina izan daiteke kontsumitzailearentzat; gehiegizkoa ez den inbertsio baten bidez, turismo-etxebizitzaren «jabetzat jo dezake kontsumitzaile horrek bere burua» (eta, horrez gain, elkartruke-sozietatearen bidez, «mundu osoan zehar» etxebizitzak luper ditzake), berari interesatzen zaion aldian: oporraldietan, hain zuzen. Hala eta guztiz ere, urtero epe zehatz batean bakarrik jabe dena ez da


berak uste duen «bezainbesteko jabe»: etxebizitza denbora banatuan gozatzeko eskubidearen titularrak ezin dira, adierazmoldearen esangura hertsian, jabetza jo (MONTÉS); bestalde, sistemaren jardunbide egokia sozietate administratzaileari eta, hala denean, elkartruke-sozietateari dagokio. Nabari denez, etxebizitza bera 15, 30 edo 52 «jabekidek» zein «bazkidek» erabiltzeak arazo praktikoak sortzen ditu eta egunean-egunean eman behar zaie irtenbidea arazooi: konponketak, altzariak birjartzea, garbiketa... Argi denez, ezinezkoa da hainbeste pertsona ados jartzea, bizitegiak bertan bizitzeko izan behar dituen baldintzen inguruan. Hortaz, bizitegiaren artapena eta administrazioa erakunde baten esku utzi behar dira. Ildo beretik, denbora banatuan lupertzeko eskubidearen titularrak bere gain hartu behar du bizitegiaren artapen eta administrazioaren ondorioz sortutako gastuak ordaintzeko betebeharra (hori berori hartu behar du kontuan titularrak, eskuraketa egitean). Bestalde, «elkartrukea» baldintzapean dago, alegia, elkartrukea egin ahal izateko, apartamenturen bat erabili gaben egon behar da eskubidearen titularrak aukeratu duen tokian eta apartamentuok modu egokian artatu behar dira horiek lupertu ahal izateko. Arazo horien konponbide egokiak, ziur asko, garrantzi gehiago du «multijabearentzat»; arean ere, jabe horrek nahiago du oporretan eroso egotea, berak eskuratutako eskubidearen «izaera juridikoa» zein den jakin baino, baina, egia esan, ezegokia da «multijabetza» terminoa erabiltzea, zalantzak sor ditzakeelako. §78. ABENDUAREN 15eko 42/1998 LEGEA, TURISMO ERABILERAKO ONDASUN HIGIEZINEN TXANDAKAKO APROBETXAMENDU-ESKUBIDEARENA ETA ZERGA-ARAUENA 296.

Hurbileko aurrekariak

42/1998 Legearen zioen azalpenak azaldutakoaren arabera, Estatu kide gehienetan arlo hori arautu gabe zegoenez, asko izan ziren sektoreko gehiegikeriazko egoerak, Europar Batasuna kezkatzeko adina bai, behinik behin. Kezka horren ondorio izan ziren, besteak beste, 1986ko urriaren 17an Europako Parlamentuari aurkeztu jabetzaren inguruan zegoen lege-hutsunea betetzeko ebazpen-proposamena eta Europako Parlamentuaren eta Kontseiluaren 1994ko urriaren 26ko 94/47 Zuzentaraua, denbora banatuan ondasun higiezinak erabiltzeko eskubidea eskuratzeko kontratuen zenbait alderi dagokionez, eskuratzaileak babesteari buruzkoa. Azkenean, Europar Batasuna konturatu zen benetako arazoa ez zela legeriarik eza, ezpada sektore horretan kontsumitzaileak zuen babes urria. Horregatik, egokiena zen arlo horretan Zuzentarau baten bidez salbuespeneko


arauketa ezartzea, borondatearen autonomia mugatzeko. Labur azalduta bada ere, ondokoak hauek izan ziren Zuzentarauan jasotako neurriak: a) eskuratzaileak berak bakarrik atzera-egiteko eskubidea, kontratua egin eta hamar egunetako epean; b) saltzaileak alde batzuen gaineko informazio zehatza emateko betebeharra eta betebehar hori bete ezean, eskuratzaileak, hiru hilabeteko epean, kontratua suntsitzeko aukera; c) eskuraketa saltzailearen edo hirugarren baten maileguarekin —azken kasu horretan sailtzailearen eta hirugarrenaren arteko adostasunez— finantzatu bada, eskuratzailearen atzera-egiteko eta kontratua suntsitzeko aukeren osagarri gisa, eskuratzaileak atzera egitean eta kontratua suntsitzean, mailegua ere suntsitu egingo da. Halaber, Zuzentarauak beste inguruabar batzuk ere arautu zituen, hala nola, kontratua zein hizkuntzatan idatzi behar den eta barruti batzuen mende jartzea. Hurbileko aurrekari horiekin bat etorriz, abenduaren 15eko 42/1998 Legea aldarrikatu zen, turismo erabilerako ondasun higiezinen txandakako aprobetxamendu-eskubideei buruzkoa (aurrerantzean ETOHTAL). Alabaina, Lege hori Zuzentaraua baino harantzago joan zen, arlo horretako arauketa osoarekin aberastu baitzuen turismo erabilerako ondasun higiezinen txandakako aprobetxamendu-eskubideei buruzko erakundea. 297.

Terminologia-gorabeherak

Abenduaren 15eko 42/1998 Legeak ez du erabili «multijabetza» terminoa, ezegokia izateaz gain, nahastea sor dezakeelako. Egin-eginean ere, ondasun higiezinen gaineko «aprobetxamendu banatu» guztiek ez dute zertan izan eskubide errealaren ezaugarriak eta ondasun higiezina «aldi batean erabiltzeko» eskubidea eskubide errealtzat jo arren, eskubi horren titulartasuna eskuratzen duena «jabe» gisa hartzea, hein handi batean, nahastea sortzea da. Arean ere, «banatutako eta aldi baterako jabetza izateko eskubide bereziaren» inguruan doktrinak asma ditzakeen teoria guztiak gorabehera, kontsumitzaile arruntak ez du aukerik izango bere igurikimenak aurrera ateratzeko, «jabe» eta «jabetza» kontzeptuei buruz izan dezakeen ideia (beharbada, intelektual hutsak diren eraketa juridiko batzuk baino egokiagoa dena) ez datorrelako bat ondasun higiezina aldi batean erabiltzeko eskubidearekin. Hori dela-eta, ETOHALren 1. art.ak adierazi du, aurrena, txandakako aprobetxamendu-eskubidea, eskubide errealtzat jo arren, inola ere ezin dela hartu jabetzaren kuota zatiezin gisa eta, hurrena, eskubide horri ezin zaiola deitu multijabetza edo jabetza hitza daraman bestelako modu batean. Gainera, ETOHALren 8.1 art.ak debekatu egin du ondasun higiezinen txandakako


aprobetxamendu-eskubideak eskualdatzea, multijabetza edo jabetza hitza daraman bestelako kontzepturen bat erabilita. 298. Ondasun higiezinen txandakako aprobetxamendu-eskubidea: kontzeptua ETOHTALren xedea da ondasun higiezinak txandaka aprobetxatzeko eskubidea arautzea, eraketari, egikaritzari, eskualdaketari eta azkentzeari dagokienez. Eskubide horren definizioari helduz, ETOHTALren 1. art.aren ariora, ondasun higiezinak txandaka aprobetxatzeko eskubideak titularrari ahalmena ematen dio, modu esklusiboan, urte bakoitzeko aldi zehatz batean, bide publikora edo eraikinaren osagai erkide batera irteera izateagatik, modu independentean erabil daitekeen bizitegia lupertzeko, baldin eta modu iraunkorrean ondore horretarako altzari egokiak baditu, bai eta zerbitzu osagarriak jasotzeko eskubidea ere. Alabaina, ezaugarririk garrantzitsuena da ondasun higiezinak txandaka erabiltzea eta lupertzea. Txanda da lokala erabiltzeko aurretiaz ezarri den denbora-unitate bakoitza (BADOSA) eta erakundearen oinarrizko ezaugarria. Araubide hori aplika dakioke eraikin bati zein ondasun higiezinen multzoari edo horien zati batzuei, baldin eta arkitektonikoki bereizita badaude. Horrela, ETOHTAL ezarriko zaio (LELk ezarritakoa gorabehera) oporraldietarako ondasun higiezinen errentamendu-kontratu orori, baldin eta kontratu horren iraupena bada hiru denboraldi baino luzeagoa eta berrogeita hamar urte baino laburragoa. Era berean, ETOHTAL ezarriko zaio ondasun higiezin bat edo batzuk erabiltzearen inguruko eskubide erreal zein pertsonala eratzeko edo eskualdatzeko kontratu orori, baldin eta erabilera aldi baterako izanda, hiru urtetik gorakoa bada (kontratu horiek zuzenbide osoko deuseztasuna izango dute Legeak ezarritakoaren kontra badoaz). 299. Ondasun higiezinen dakartzan ahalmenak

txandakako

aprobetxamendu-eskubideak

ETOHTALren 1. art.aren lehenengo paragrafoak jaso ditu ondasun higiezinak txandaka aprobetxatzeko eskubidearen titularrek dituzten ahalmenak. Bada, titularrak eskubidea du, modu esklusiboan, behar bezala hornitutako bizitegia lupertzeko, bai eta, luperketa hori egokia izan dadin, zerbitzu osagarriak jasotzeko ere.


MUNAReri jarraituz, ondasun higiezinen txandakako aprobetxamendu-eskubidearen ezaugarri guztietarik hiru dira nabarmendu beharrekoak: a) Bizitegia erabat hornituta egon behar da, eskubidea egikaritzeko unean biztantzeko moduan. Bestela esanda, titularrak oporrak patxadaz igaro ditzan, ez ditu eraman behar bere altzariak edo ostilamendutik ezer. Egin dezagun kontu, apartamentu bera familia batzuen bizitegi izan behar bada, ezinezkoa da bakoitzak bere objektuak ekartzea, bakoitzaren zaletasunak eta nahiak aintzat hartuta. b) Titularrak ezin ditu aldatu osagai arkitektonikoak, ezta bere eskubidearen oinarri diren altzariak ere. Apartamentua biztantzeko egoeran jasotzeko eskubideak dakar apartamentua egoera berean uzteko betebeharra. Hori dela-eta, inbentarioa egin behar da, kasuan kasuko bizitegian, txandakako aprobetxamendu-eskubidearen gaineko titularren eskura dauden objektu guztiekin. Inbentarioa txanda bakoitza hastean eta amaitzean aztertu beharko da, osagairen bat desagertu den edo kalteak egon diren ikusteko. Halakorik gertatuz gero, txanda bete duen erabiltzailea izango da erantzulea; hortaz, erabiltzaile horrek desagertutako ondasunak itzuli eta eragindako kalteak konpondu beharko ditu, desagertzea eta kalteak egotz dakizkiokeenean. c) Banatutako aprobetxamenduak behar den moduko jardunbidea izan dezan, txandaka aprobetxatzeko eskubidearen titularrek zerbitzu osagarriak jasotzeko eskubidea dute. Ondorenez, araubidea eratzeko eskrituran nahitaez ezarri behar dira, eskubideari datxezkiela-eta, jaso beharreko zerbitzuak; esanbidez ezarri behar da, berebat, zerbitzuok nork emango dituen, hau da, jabeak, zuzenean, ala zerbitzu-enpresa batek. 300.

Izaera juridikoa

ÂŤMultijabetzarenÂť izaera juridikoak edozenbat eztabaida sortu du autoreen artean. Azkenean, ETOHTALk erabaki du txandakako aprobetxamendu-eskubidea izan daitekeela erreala zein pertsonala.

A)

Ondasun higiezinak eskubide erreala

txandaka

aprobetxatzeko

Ondasun higiezinak txandaka aprobetxatzeko eskubidea era daiteke


gozatze-eskubide erreal mugugatu gisa. Beraz, eskubide hori egikarituta, titularrarrak, aldi jakin batean, hornitutako apartamentua luper dezake, ondasun higiezina eta altzariak aldatu gabe. Eskubide hori eskualda daiteke (ETOHTALren 15. art.). Jabeak jabetzari eusten dio, nahiz eta jabetzari karga ezarri eta hori mugatuta izan. Ondorenez, jabeak ere eskubidea eskualda dezake, baina duen moduan, hau da, ondasun higiezinak txandaka aprobetxatzeko eskubideari karga ezarrita. Eskubide erreal mugatua denez, edozein arrazoi dela bide azkentzen denean, jabeak kontraprestaziorik gabe berreskuratuko ditu txandaka aprobetxatzeko eskubide errealaren titularrak zituen ahalmenak. Hala ere, pertsona berak dituenean ondasun higiezinak txandaka aprobetxatzeko eskubide errealaren titulartasuna eta ondasunon jabetza, edo horren kuota bat, eskubide erreal mugatua ez da azkenduko eta araubideak beste iraungo du (ETOHTAL). B) Oporretako ondasunen denboraldiko errentamendua ETOHTALren 1.6 art.aren arabera, ondasun higiezinen txandakako aprobetxamendu-eskubidea eskubide pertsonak gisa ere era daiteke. ETOHTALk ezarritakoaren mende daude oporretako ondasunen denboraldi baterako errentamendu-kontratuak, baldin eta, gutxienez, hiru denboraldirako badira, asko jota, berrogeita hamar urterako, eta kontratatutako denboraldien errenta batzuk edo guztiak aurreratzen badira. Kontratu horiek nahitaez izan behar dira urteko denboraldi jakin baten gainekoak eta denboraldi hori bat etorri behar da denboraldi horretako aldi jakin batekin edo zehazteko moduko aldiarekin. Orobat, kontratuok izan behar dira bizitegi jakin baten edo ezaugarri orokorren bidez zehazteko modukoa den bizitegiaren gainekoak. Dena den, kontratuan zehaztu behar da eskubidea zein eraikinetan edo ondasun higiezinen multzotan lupertuko den. MUNARek dioenez, baliteke eskubidearen xede den bizitegia beti bizitegi bera ez izatea. Argotean, ÂŤflotatzaileÂť deritzo egoera horri, baina, egia esan, ez dirudi ETOHTALren 9.3 art.ak ezarritakoarekin bat datorrenik; izan ere, artikulu horrek ezarri du zehatz-mehatz deskribatu behar direla eraikina, horren kokapena eta eskubidearen xede den bizitegia. Bestela esanda, baliteke titularrak apartamentu jakin baten gainean aldi jakin baterako eskubiderik ez eskuratzea eta bere eskubidea ÂŤflotatzaileaÂť izatea, aldiari, bizitegiari edo bi-biei dagokienez. Azken batean, horrek iruzur egitea dakar, ez baita saihesten ondorengo egoera hau: hasieran, abuztuaren lehenengo hamabostaldirako itsasora ematen duen apartamentua hartu zen errentan, baina, azkenean, irailean, aurreko aldeko eraikinera ematen duen apartamentua erabili da.


301.

Erantzukizuna mugatzeko eta tartekaritzara jotzeko klausulak

Eskuratzaileak Legeak aitortutako eskubideei aurretiaz uko egitea dakarren klausula orok zuzenbide osoko deuseztasuna izango du. Deusezak izango dira, berebat, subjektu hauek Legeak ezarri erantzukizunetik askatzen dituzten klausulak: jabea, sustatzailea edo, lanbidea dela-eta, ondasun higiezinak txandaka aprobetxatzeko eskubideak eskualdatu edo merkaturatu daitezen parte hartzen duen edozein pertsona fisiko zein juridiko (ETOHTALren 2.1 art.). Halaber, deusezak izango dira tartekaritzara jotzeko klausulak. Aitzitik, klausula horiek baliozkoak izango dira, baldin eta eztabaidatutako arazoa sortu ostean jotzen bada tartekaritzara edo kontsumoko tartekaritza-sistemara zein ETOHTALren 2.2 art.ak ezarritakoaren arabera eratu tartekaritza-auzitegira jotzen bada. 302.

Iraupena

Ondasun higiezinen txandakako aprobetxamendu-araubideak hiru urtetik berrogeita hamar urte arte iraun dezake, araubidea juridikoa inskribatzen denetik zenbatzen hasita edo, araubidea eraiki berri den ondasun higiezin baten gainean ezarri bada, obra bukaera inskribatu denetik zenbatzen hasita (ETOHTALren 3.1 art.). Behin araubidea azkenduta, bere iraupena agortzeagatik, titularrek ez dute izango konpentsariorik jasotzeko inolako eskubiderik (ETOHTALren 3.2 art.). Legearen zioen azalpenak jasotakoari segiz, araubidearen aldi baterako iraupena ezarri da bere bideragarritasuna bermatzeko. Egin-eginean ere, esperientziak erakusten digu, denborak aurrera egin ahala, aprobetxamendu-eskubidearen titularrak aspertu egiten direla zerbitzuei aurre egiteko ordaindu beharreko kuotei eusteaz. Hain justu ere, kontuan hartu behar dugu kuota horiek ezinbestekoak direla bizitegiak biztantzeko modukoak izan daitezen. Azken buruan, helburua da ondasun higiezinaren jabea ondasun higiezinari loturik jarraitzea, asko jota, berrogeita hamar urte igaro ostean, jabetza eskuratuko baitu berriro ere. Ondorenez, jabe horrek ahaleginak egingo ditu ondasun higiezinaren egiturari eusteko. Legea indarrean sartu aurretik egindako kontratuei, ostera, iraupen mugagabeko epeak edo epe luzeagoak ezar dakizkieke, aurretiaz zegoen araubidea aintzat hartuta. Legearen Bigarren Xedapen Iragankorrak ezarritakoarekin bat, aukera horrek aurrera egin dezan nahitaezkoa da hori berori esanbidez adieraztea araubidea berrira egokitzeko eskrituran.


Zernahi gisaz, ez dute zerikusirik araubidearen iraupenak eta ondasun higiezina aprobetxatzeko urtean ezarritako aldiaren iraupenak. Aldi horrek, gutxienez, jarraikako zazpi eguneko iraupena izan behar du. Gainera, txandakako araubidea berera bildutako aldiek iraupen bera izan behar dute. Edonola ere, garbiketak, konponketak edota bestelako xede erkideak direla-eta, aldi batzuk erreserbatu behar dira. Azken aldi horiek, gutxienez, zazpi egunekoak izan behar dira, araubidepean dagoen bizitegi bakoitzeko. 303.

Eraketa, eskritura arau-emailea eta araubidea inskribatzea

a) Erregistroaren arabera ondasun higiezinaren titularra zein izan eta horrek eratu behar du ondasun higiezinen txandakako aprobetxamendu-araubidea, ETOHTALren 4.1 art.aren a), b), c) eta d) letrek ezarritakoaren arabera eratu ere. Bada, horrek ondoko hau dakar: obra bukatu dela inskribatu behar da Jabetza Erregistroan edo amaitzeko dagoen eraikinaren obra berriari buruzko adierazpena egin behar da; turismo-jarduera edo beste jarduera batzuk gauzatzeko lizentziak lortu behar dira; zerbitzu-enpresa batekin kontratua egin behar da, salbu eta jabeak erabaki duenean berak ematea zerbitzuak; aseguru-poliza egin eta horri eutsi behar zaio, ondasun higiezinen txandakako aprobetxamendu-eskubideak sustatzen hasi eta eskubide horiek guztiak eskualdatu arte, estalita gera dadin jabeari begira sor daitekeen arrisku jakin bat, alegia, jabe horrek edo bere mende daudenek hirugarrenei eragin diezazkieketen kalte-galerek eratorri kalte-ordainak emateko betebeharra; beste aseguru batzuk ere egin behar dira, hala nola, bizitegien okupatzaileek bizitegia zer-nola erabili eta horren ondorioz izan dezaketen erantzukizun zibila estaltzeko eta suteen eta eraikinaren zein horren instalazio eta ekipoen multzoari eragindako beste kalte orokor batzuen aurkako asegurua. b) Amaitzeko dagoen eraikinaren gainean ezarri bada araubidea, jabeak banku-abala edo kauzio-asegurua kontratatu beharko du etorkizunean txandakako aprobetxamendu-eskubideraren eskuratzaile izango diren subjektuen mesederako. Banku-abala Espainiako Bankuan erregistratutako erakunderen batekin egin behar da eta kauzio-asegurua txandakako aprobetxamendu-eskubidea eskuratzeko kontura emandako zenbatekoak itzuliko direla berma dezakeen erakunde baimendu batekin. Orobat, ondasun higiezinen txandakako aprobetxamendu-araubidea era dadin, eskritura publikoa behar da eta eskritura hori Jabetza Erregistroan inskribatu behar da. Betebehar horren helburua da txandakako aprobetxamendu-eskubideak ez eskualdatzea notario eskuesleak eta erregistratzaileak araubidea legearekin bat datorren kontrolatu eta jendaurrean


zabaldu arte. c) Araubidea arautzen duen eskritura publikoak jaso behar du, gutxienez, ETOHTALren 5. art.ak ezarri inguruabarrak. Inguruabarron artean nabarmentzeko modukoak dira txandakako aprobetxamendu-eskubideari datxezkien eta eman behar diren zerbitzuen inguruan egindako aipamenak. Esangura horretan, zerbitzuok nork eman behar dituen ezarri behar da, hau da, jabeak ala zerbitzu-enpresa batek. Notarioak ez du eskriturarik eskuetsiko eta erregistratzaileak ez du araubiderik inskribatuko, araubidea Legeak ezarritakoaren aurka eratu bada. d) Araubidea inskribatzea ez da baldintza eratzailea, baina bai nahitaezkoa. Hori dela-eta, araubidea merkaturatu dadin, lehendanaz, araubidea inskribatu behar da (8. artikulua, 10.2 artikuluari lotuta); hortaz, zeharka bada ere, txandakako aprobetxamendu-eskubidea eskuratzen duenak Jabetza Erregistroaren babesa lortzen du. 304.

Sustapena eta eskualdaketa

Debekatuta dago txandakako aprobetxamendu-eskubideak eskualdatzeko ÂŤmultijabetzaÂť edo jabetza hitza daraman bestelako kontzepturen bat erabiltzea. Jabeak, sustatzaileak edo, lanbidea dela-eta, txandakako aprobetxamendu-eskubideak eskualdatzen dituen edozein pertsona fisiko zein juridikok informazio-agiria idatzi behar du, kasuan-kasuan kontsumoaren gaineko eskumena duen autonomia-erkidegoak onetsi arautegiarekin bat etorriz. Informazio-agiri hori eskaintza loteslea izango da eta ETOHTALren 8. art.ak ezarri inguruabarrak jaso beharko ditu. Behin kasuan kasuko Jabetza-Erregistroan artxibatuta, informazio-agiri hori doan emango zaie interesa duten pertsona guztiei. Informazio-agiria eskaintza loteslea denez, edozein eroslek du informazio-agirian eskainitako prestazio guztiak jasotzeko eskubidea. Txandakako aprobetxamendu-eskubideak dakar elkartruke-sozietate batean afiliatzea, baina bigarren hori eskubide independentea da. Nolanahi den ere, sustatutako aprobetxamendu-eskubideak elkartruke-programa batean bazkide gisa parte hartzeko eskubidea badakar, informazio-agirian jaso beharko da bazkide horri dagokion partaidetza-kuota, bai eta zenbat bazkide edo afiliatu dauden, zenbat araubidek parte hartzen duten programan eta sistemak duen jardunbidearen deskripzio orokorra ere. Elkartruke-sozietateak emandako agiria informazio-agirira bilduko da. Idatziz jaso behar dira, lanbidea dela-eta, bizitegia txandaka


aprobetxatzeko eskubidearen inguruan pertsona fisikoek zein juridikoek egindako kontratuak. Gainera, idazki horretan jaso behar dira, gutxienez, ETOHTALren 9. art.ak ezarritako inguruabarrak (hots, kontratuaren gutxieneko edukiari buruzkoak). Inguruabarron artean daude araubidea Jabetza Erregistroan inskribatzeko datuak. Ondorenez, inskripzioa eratzailea izan ez arren, ezinbestekoa da, hau da, inskripziorik gabe ezin dira txandakako aprobetxamendu-eskubideak eskualdatu, inskripzioaren datuak kontratuan jaso behar direlako. Ondasun higiezinen txandakako aprobetxamendu-eskubideen eskuraketa eta eskualdaketa Jabetza Erregistroan inskriba daitezke, betiere, kontratua eskritura publikoan jaso bada eta erregistratzaileak folioa berria ireki badio eskualdatu beharreko aprobetxamendu-eskubidearen txandari. Halaber, Hipoteka Legean xedatutakoa hartu behar da kontuan beti (14.1 art.). 305.

Atzera-egitea, suntsiarazpena eta deuseztapena

A) Atzera-egitea Txandakako aprobetxamendu-eskubideak eskuratzen dituen subjektuak hamar egunetako epea du, kontratua sinatu zenetik, kontratu horretan askatasunez atzera egiteko. Atzera-egitea egikarituz gero, eskuratzaileak ez du kalte-ordainik emango edo gasturik ordainduko (10.1 art.). Kontratua notarioaren aurrean egin bada, 10. artikuluak eskuratzaileari aitortu dion atzera-egiteko eskubidearen berri emango du notarioak, bai eta Legeak aitortu osterantzeko eskubideen berri ere. Atzera-egiteko eskubidearen berri emateko, notario-akta erabil daiteke.

B)

Eskuratzaileak eskubidea

kontratua

suntsiarazteko

duen

Eskuratzaileak kontratua suntsiaraz dezake, nahiz eta ezelako gasturik ezin erreklamatu, kontratua egin zenetik hiru hilabetetako epean, ondoko egoera hauetan (ETOHTALren 10.2.1 art.): kontratuak ez badu jaso 9. art.ak aipatu inguruabarren bat edo agiriren bat; 8.1 art.ak ezarri debekuaren aurka, eskuratzaileak ez badu behar besteko informaziorik izan edo artikulu horren gainerako paragrafoek ezarri betebeharrak bete ez badira; eskuratzaileari emandako informazio-agiria Erregistroan artxibatutakoa ez bada.


ETOHTALren 10. art.ak jaso atzera-egiteko eskubidea egikaritzeko epea ahitu aurretik edo kontratua suntsiarazteko ahalmenak iraun bitartean, debekatuta dago eskuratzaileak eskualdatzaileari aurrerakinak ematea. Eskuratzaileak aurrerakinak eman badizkio eskualdatzaileari, eskuratzaileak edozein unetan izango du eskubidea eskualdatzaileari aurreratutako zenbatekoaren bikoitza eskatzeko. Horrez gain, eskuratzaileak aukeratu dezake kontratua suntsiaraztea, kontratua egin zenetik hiru hilabetetako epean, ala kontratua oso-osoan bete dadin agintzea (11. art.). Eskualdatzaileak edo horren aginduetara jardun duen hirugarrenak eskuratzaileari emandako maileguak desegingo dira eskualdatzaileak atzera egin edo kontratua suntsiarazten duenean, 10. art.ak ezarri egoeraren bat oinarri izanez (12. art.).

C) Deuseztapena Eskuratzaileari emandako informazioak egiatasuna urratu badu, eskualdatzaileak izan dezakeen erantzukizun penala gorabehera, eskuratzaileak kontratua deuseztatzeko akzioa eragin dezake, KZren 1300 eta h. artikuluek ezarritakoaren arabera (ETOHTALren 10.2.2 art.). D) Jabeak kontratua suntsiarazteko duen eskubidea Aurkako itunik izan ezean, jabeak kontratua suntsiaraz dezake eskuratzaileak, hots, txandakako aprobetxamendu-eskubidearen titularrak, ez dionean jaramonik egiten, gutxienez, urtebetean emandako zerbitzuei dagozkien kuotak ordaintzeko aginduari. Jabeak kontratua suntsiaraz dezake, zerbitzu-enpresak hala eskatuta, aurretiaz zordunari modu sinesgarrian agindu badio ordainketa egitea. Suntsiarazpen hori gauzatzeko, jabeak, eskubidearen titularraren mesederako zainpean utzi beharko du titular horren eskubidea ahitzeko geratzen den denboraren araberako prezioaren proportziozko zenbatekoa. Orobat, aurre egin beharko die txandakako aprobetxamendu-eskubidearen titularrak zerbitzu-enpresari begira dituen zorrei. 306.

Zerbitzurik ez ematea

Pertsona batzuek ondasun higiezin bat txandaka erabiltzen badute, argi dago behar den moduko artapen-zerbitzuak izan behar direla; izan ere, argi


dago ÂŤbere txandaÂť aprobetxatu nahi duenak zeregin hori ez duela bere gain hartuko. Hala ere, subjektu horrek eskubidea du bizitegia hitzartutako egoeran aurkitzeko. Jabea edo sustatzailea zerbitzuak modu eragingarrian ematearen gaineko erantzule dira txandakako aprobetxamendu-eskubideen titularrei dagokienez. Zerbitzu-enpresaren ez-betetzea dagoenean, jabeak edo sustatzaileak kontratua suntsiarazi beharko dute zerbitzu-enpresarekin eta kalte-galerak ordaintzea ere eskatu beharko dute. Txandakako aprobetxamendu-eskubidearen titularrak jabeari erreklama diezaioke zerbitzuak ematea eta, horrek zerbitzurik eman ezean, kasuan kasuko kalte-ordaina (16. art.). 307.

Aurreko araubideak

ETOHTAL indarrean sartu aurretik, urteko aldi jakin batean, edo zehazteko moduko aldian, ondasun higiezin bat edo batzuk erabiltzeko eskubideei buruz zeuden araubideak ETOHTALn ezarritakora egokitu beharko dira bi urteko epean. Bi urte igaro ostean, araubidea ez bada egokitu, urteko aldi jakin batean, edo zehazteko moduko aldian, ondasun higiezin bat edo batzuk erabiltzeko eskubidea duen edozein titularrek epaiketan eska dezake egokitzapena (ikus ETOHTALren 2. xed. ira.). Dena dela, urteko aldi jakin batean, edo zehazteko moduko aldian, ondasun higiezin bat edo batzuk erabiltzeko eskubidea susta dadin, nahitaez hartu behar da kontuan indarreko Legeak ezarritakoa. Eskubideak eskualdatuko dira Legea indarrean sartu arte ondasun higiezina arautzen duen araubidearen arabera. Egokitzapen-aldia igaro ondoren (dagoeneko gertatu dena), egokitzapenik egin ez bada, eskubideak indarreko Legearen arabera eskualdatuko dira (ikus, ETOHTALren 1. xed. ira.).


V. ZATIA LEHENESPENEZ ESKURATZEKO ESKUBIDEAK


Hogeita zazpigarren gaia LEHENESPENEZ ESKURATZEKO ESKUBIDEAK

Laburpena: ยง79. Lehenespenez eskuratzeko eskubideen kategoria 308. Kontzeptua eta azterketa kritikoa ยง80. Oinarrizko motak 309. Sarrera 310. Eroslehentasuna 311. Legezko atzeraeskuratzea 312. Aukera-eskubidea 313. Atzeraeskuratzearen eta eroslehentasunaren arteko harremanak ยง79. Legezko atzeraeskuratzea 314. Kontzeptu kritikoa 315. Egikaritza 316. Erkideen arteko atzeraeskuratzea 317. Mugakideen arteko atzeraeskuratzea 318. Jaraunskideen arteko atzeraeskuratzea 319. Bazkideen arteko atzeraeskuratzea 320. Enfiteusizko atzeraeskuratzea eta eroslehentasuna 321. Lehenespenez eskuratzeko eskubideak Landa Errentamenduei buruzko Legean 322. Eroslehentasuna eta atzeraeskuratzea Hiri Errentamenduei buruzko Legean ยง82. Lehenespen-arazoak, lehenespenez eskuratzeko eskubidea dutenen artean 323. Orokorrean 324. Lehenespenez eskuratzeko eskubide ezberdinen pilaketa 325. Lehenespenez eskuratzeko eskubide bakarraren gain titular bat baino gehiago izanik, euren artean izan daitezkeen gaztazkak


ยง83. Borondatezko eroslehentasuna eta atzeraeskuratzea 326. Onargarritasuna, araubidea eta ondoreak 327. Hitzarmenezko atzeraeskuratzea

ยง84. Aukera-eskubidea 328. Kontzeptua 329. Izaera juridikoa 330. Aukera-eskubidearen inskripzioa eta egikaritza ยง79. LEHENESPENEZ ESKURATZEKO ESKUBIDEEN KATEGORIA 308. Kontzeptua eta azterketa kritikoa Orokorrean, doktrinak ahalmen desberdinak biltzen ditu lehenespenez eskuratzeko eskubideen kategoriara. Kategoria homogenoa dela ematen duen arren, bertara bildutako ahalmenek antzekotasun bakarra dute euren artean, alegia: ahalmen horien titularrek ondasun zehatz bat eskuratzeko aukera juridikoa dute, beste subjektu baten aurretik edo beste subjektu baten ordez (bigarren subjektu hori ondasuna eskuratzeko moduan dagoen ala jadanik ondasuna eskuratu duen kontuan hartuta). Ondasuna eskuratzeko eskubidea erreserbatzen denean ere, ahalmen horien titularrek lehenespena dute. Hortaz, irizpide pedagogiko eta sistematiko zalantzagarrietan oinarritzen da lehenespenez eskuratzeko eskubideen kategoria; izan ere, irizpide horrek ez du oinarri historikorik, antolamendu juridiko positiboan ez da beren beregi onartzen eta ez du izaera homogenorik. Hori dela eta, kategoriaren beraren izatea kritika daiteke. Egineginean ere, lehenespenez eskuratzeko eskubideek (hala nola, eroslehentasunak, atzeraeskuratzeak eta aukera-eskubideak) doktrinak eratutako kategoria bat osatzen dute; kategoria hori guztiz heterogenoa da, bai eskubideen egiturarengatik, bai eskubide horien izaera eta jardunbidearengatik. Hala ere, autore batzuek homogenotu egin nahi izan dute kategoria hori. Horretarako, generotzat hartu dute aukera eta espezietzat, berriz, legezko zein borondatezko eroslehentasuna eta atzeraeskuratzea. Dena dela, ahalegin horrek ez du, ez oinarri historikorik, ezta oinarri positiborik ere. Bestalde, lehenespenez eskuratzeko eskubideek izaera erreala ala pertsonala duten eztabaidatu izan du doktrinak. Zinez, ulerkera klasikoaren arabera, lehenespenez eskuratzeko eskubideen artean, batek ere ez ditu betetzen eskubide errealei dagozkien ezaugarriak; izatez, ez dira zuzeneko eta erabateko ahalmenak. Gainera, lehenespenez eskuratzeko eskubiderik garrantzitsuenak Kode Zibilaren IV. liburuko IV. titulura biltzen dira, salerosketari buruzko titulura, hain zuzen; hori dela medio, XIX. mendearen


bukaera aldeko eta mende honen lehenengo erdialdeko adituek betebehar eta kontratuen arloan aztertu zituzten eskubide horiek. Hala eta guztiz ere, eskubide errealtzat hartzen dira lehenespenez eskuratzeko eskubideak. Hori baieztatzeko, modu berezian interpretatu dituzte, batetik, KZren 1510 eta 1520. art.ak; eta, bestetik, HLren 107.8 artikulua eta HEren 14. artikulua. Horiek horrela, eskubide errealari buruzko kontzeptuaren araberakoa da lehenespenez eskuratzeko eskubideen izaera. Ildo beretik, oso erabilgarri gerta daiteke eragingarritasun erreala eta eskubide erreala bereiztea. Horren harira, eskubide erreala izan daiteke, edo gauzaren gain era daitekeen zuzeneko eta erabateko ahalmena (eta hala izanez gero, lehenespenez eskuratzeko eskubideak ez lirateke eskubide errealak izango), ala edonoren aurka jar daitekeen eta erga omnes eragingarritasuna duen ahalmena (eta orduan eskubide errealtzat har daitezke). Nolanahi ere, Hipoteka Legearen arauak beti izan behar dira kontuan, horietara jotzen baitute KZren 1510 eta 1537. artikuluek. Azken finean, lehenespenez eskuratzeko eskubideek eragingarritasun erreala dute, bai per se (KZren 1510. art., hitzarmenezko atzeraeskuratzeari buruz), bai Jabetza Erregistroan inskribatzen direlako (HEren 14. art., aukera kontratu edo itunari buruzkoa). Azkenik, ondokoari buruz ere eztabaidatu izan du doktrinak: lehenespenez eskuratzeko eskubideak egiazko eskubide subjektiboak diren ala egoera juridiko zehatz bat eratzeko ahalmen hutsak baino ez diren. Arazo hori legezko eskubideen inguruan azaltzen da (legezko eroslehentasunaren eta atzeraeskuratzearen inguruan, hain zuzen) eta ez, ordea, borondatezko eskubideen inguruan, hau da, hitzarmen bidez eratutako eskubideen inguruan. Arean, azken horiek egiazko eskubide subjektiboak dira, zalantzarik gabe; edozein tituluren bidez eskualda daitezke (nahiz eta aukera-eskubideari buruz salbuespen batzuk izan) eta euren egikaritza ez da eskubidearen titularrak kasuankasuan duen egoera juridikoaren araberakoa. Legezko eskubideak, berriz, titularraren egoera juridiko zehatza eratzen duten ahalmenak dira; hori dela eta, titularraren egoera juridikoa eskualdatu behar da, legezko eskubideak eurak eskualdatzeko, egoera juridiko hori eratzeko eratxiki baitira eskubideok. Ulerbidez, ondasun higiezinen gaineko hipoteka hitzarmenezko atzeraeskuratzearen gain era daiteke (HLren 107.8 art.); alabaina, ezin da hipoteka hori eratu legezko eroslehentasunaren eta atzeraeskuratzearen gain. Bestalde, aditu batzuen ustez, lehenespenez eskuratzeko eskubideak nahibadako eskubideak dira. Nahibadako eskubideen kategoria oso zabala eta heterogenoa da, eta doktrinak kritika zorrotzak egin dizkio. Azken buruan, lehenespenez eskuratzeko eskubideen titularrek ahalmen juridikoa dute (ahalmen horrek eragingarritasun edo izaera erreala izan zein izaera pertsonala izan), beste subjektu baten aurretik (horrek oraindik ondasuna eskuratu ez badu) edo beste baten ordez (jadanik horrek ondasuna eskuratu badu), ondasun zehatz bat eskuratzeko. Esangura horretan,


lehentasunez erostea ahalbidetzen duten aukeratzat har daitezke lehenespenez eskuratzeko eskubideak, bai ondasuna hirugarren bati (kasu horretan, aukera horrenbestean egikaritzen da, ustezko eskualdatzailearen kontra) eskualdatu nahi bazaio (legezko eroslehentasuna) eta eskualdatu nahi ez bazaio ere (hitzarmenezko eroslehentasuna), bai ondasuna jadanik eskualdatua izan bada (halakoetan, lehenespenez erosteko aukera eskuratzailearen kontra egikaritzen da eta halakoari atzeraeskuratze deritzo). Gai honetan, lehenespenez eskuratzeko eskubideen artean, eragingarritasun edo izaera erreala dutenak jorratuko ditugu, batez ere. Horretarako, bilakaera historikoaren ondorioz finkatu izan direnak hartuko ditugu kontuan: eroslehentasuna, atzeraeskuratzea eta aukera-eskubidea, hain zuzen. ยง80. OINARRIZKO MOTAK 309. Sarrera Hiru dira, izatez, lehenespenez eskuratzeko eskubideen artean oinarrizkoenak: eroslehentasuna, atzeraeskuratzea eta aukera-eskubidea. Aurreneko biek sustrai historiko sendoak dituzte eta, bai Kode Zibilak (besteak beste, 1507. art.ak eta ondorengoak, 1067. art.ak, 1636. art.ak eta ondorengoak, eta 1656. art.ak), bai lege bereziek (batez ere, landa- eta hiri-errentamenduei buruzko legeek, Nekazaritzaren Eraldaketa eta Garapenari buruzko Legeak, Estatuaren Ondareari buruzko Legeak eta abarrekoek), arautu egin dituzte eskubideok. Hortaz, lehenespenez eskuratzeko eskubideen kategoria eskubide horietan oinarritzen da eta, euren artean, legezko izaera dutenetan, batik bat. Zernahi gisaz, aukera-eskubidea (hots, aukera itun edo kontratu deiturikoa) azken hamarkadetan hagitz garatu izan da; horregatik, 1947an, Hipoteka Erregelamenduak onartu egin zuen aukera-eskubidearen inskripzioa (HEren 14. art.). Harrezkero, aukera-eskubideak eragingarritasun erreala izan dezan, noraezekoa da Jabetza Erregistroan hori inskribatzea. 310. Eroslehentasuna Eroslehentasunaren bidez, eskubide horren titularrak ondasun zehatz bat eskura dezake, ondasun hori eskuratzeko moduan dagoen beste subjektu batek baino lehen. Nolabait esateko, hauxe izan daiteke eroslehentasunaren egitura: ondasun zehatz baten titularrak (Ak) erabaki du beste subjektu bati (Bri) eskualdatzea ondasun hori; beraren asmoa bete baino lehen, ondasuna eskaini behar dio eroslehentasunaren titularrari (Cri), ustezko


eskuratzailearekin (Brekin) itundu dituen baldintza berberetan (batez ere, prezio bera, hortik hartzen baitu eroslehentasunak bere gaztelaniazko izena: tanteo, alegia). Bistakoa denez, eroslehentasunaren titularrak ondasuna eskuratzeko eskubidea edo ahalmena du, ondasunaren titularrak ondasun hori besterentzea erabaki duenean; izatez, berberak izan behar dira ahalmen hori egikaritzeko baldintzak eta ondasunaren titularrak hirugarrenarekin itundutakoak. Hori dela eta, eroslehentasuna egikaritzeko, nahitaezkoa da besterentzea buruturik egotea baina gauzatu gabe; hau da, eroslehentasuna egikari daiteke, besterentzea burutzen denetik besterentze hori gauzatu arte (eskualdaketa gauzatu eta gero, ez dago eroslehentasuna egikaritzerik). 311. Legezko atzeraeskuratzea Ondasunaren titularrak, behin ondasun hori besterentzeko erabakia hartu eta gero, beraren asmoaren berri eman behar dio eroslehentasunaren titularrari; arean, ondasunaren titularrak ezer jakinarazten ez badu edota berri faltsuak ematen baditu, nekez egikaritu ahal izango du eroslehentasuna horren titularrak. Halakorik gerta ez dadin, antolamendu juridikoak atzeraeskuratzeko eskubidea edo ahalmena ematen dio subjektu horri. Alabaina, geroago ikusiko dugunez, horrek ez du esan nahi eroslehentasuna eta atzeraeskuratzea nahitaez elkarrekin doazenik. Bada, goian azaldutako kasuan ez dago atzeraeskuratzerik esangura hertsian, ezta atzeraeskuratze bihurtu den eroslehentasunik ere; haatik, kasu horretan, eroslehentasun-eskubidearen agerpen bat besterik ez dago (ondasunaren titularrak hautsi duen eskubidearen agerpena, hain zuzen), besterentzea gauzatu eta gero. Atzeraeskuratzea definitzeko, legezko atzeraeskuratzea eta hitzarmenezko atzeraeskuratzea bereizi behar dira. KZren 1507. art.ak honetara definitzen du hitzarmenezko atzeraeskuratzea: itundutako baldintzak urratu direnean, saltzaileak duen eskubidea, saldutako gauza berreskuratzeko, salmentaren prezioa eta 1518. art.ak aipatzen dituen gainerako gastuak ordaindu eta gero. Legezko atzeraeskuratzea, berriz, 1521. art.ak definitzen du, horretarako erabilitzen duen teknika juridikoa guztiz arteza ez izan arren. Artikulu horren arabera, inork gauza bat eskuratu duenean erosketaz edo ordainean emate bidez, kontratu horretan hizpatutako baldintza berberetan haren lekuan subrogatzeko eskubidea da legezko atzeraeskuratzea. Jadanik aurreratu dugunez, definizio hori ez da batere argia: lehenengo eta behin, zalantzan dago atzeraeskuratzea egiazko eskubide subjektiboa ala ahalmen soila den; bigarrenik, eztabaidan jar daiteke atzeraeskuratzea gauzatzeko mekanismoa subrogazio pertsonala den ala ez; eta, azkenik, ez du ematen


erosketa eta ordainean emate kasuetan bakarrik egikari daitekeenik atzeraeskuratzea. Eragozpen horiek guztiak kontuan harturik, definizio onargarria izan daiteke, orokorra eta zehaztugabea delako; hori dela eta, Kode Zibilak eta beste testu batzuek arautzen dituzten legezko atzeraeskuratzeen inguruan, definizio hori zehaztu beharra izango dugu. KZren 1521. rat.ak ezarritakoa gorabehera, atzeraeskuratzailea ez da jartzen erosketaz edota ordainean emate bidez ondasuna eskuratu duenaren lekuan (ez da subrogatzen); haatik, atzeraeskuratzaile horrek ondasuna eskuratzen du, erosketaz edo ordainean emate bidez ondasun hori eskuratu zuenarengandik eta horrek eskuratu zituen baldintza berberetan. Beste era batera esateko, legezko atzeraeskuratzearen titularrak eskuratzailearengandik eskuratzen du eta horrek izan zituen baldintza berberekin. Hori dela medio, ez dago subrogaziorik: atzeraeskuratzaileak ondasuna eskuratzeko aukera du eta atzeraeskuratze horri lotuta dagoen jatorrizko eskuratzaileak, berriz, ondasuna eskualdatzeko betebeharra. Bistakoa denez, legezko atzeraeskuratzeak eskuratzailearen kontratu askatasuna mugatzen du, baina ez lehenengo eskualdatzailearena. 312. Aukera-eskubidea Aukera-eskubideak izaera pertsonala du eta hitzarmen bidez eratzen da. Aukera-eskubidearen titularrak ondasun zehatz bat eskura dezake, aukera-eskubidearen emailearekin itundutako prezioa ordaindu eta gainerako hizpaketak betetzen baditu. Agerian denez, aukera-eskubideak bi alde ditu eskubide hori eman duenarentzat: batetik, subjektu horrek betebehar negatibo bat du, aukera indarrean dagoen artean ezin duelako ondasuna xedatu; bestetik, betebehar positiborik ere badu, aukeraren titularrari besterendu behar diolako ondasuna, horrek ondasuna eskuratzea aukeratuz gero. Bestalde, aukera-eskubidea hirugarrenen aurka jar daiteke, Jabetza Erregistroan inskribatuz gero, HEren 14. art.ak agintzen dituen baldintzetan. Dena dela, inskripzioak ez du aldarazten aukera-eskubidearen izaera juridikoa (ezta Jabetza Erregistroan inskribatzen den beste edozein kreditu-eskubiderena ere), inskripzioaren ondoren ere eskubide pertsonala izango baita. Nolanahi den ere, Jabetza Erregistroan inskribatzeagatik, aukera-eskubideak eragingarritasun erreala du eta, beraz, erga omnes jar daiteke. Aurrerago azaldutako guztia aintzat harturik, ezbairik gabe esan daiteke eroslehentasunak eta atzeraeskuratzeak (hitzarmen bidez eratutakoak kontuan izan gabe) kontratu askatasuna eta ius disponendia mugatzen dituztela. Bada, eroslehentasunak mugatu egiten ditu ondasunaren titularrak dituen xedatze-ahalmena eta kontratu askatasuna, titular horrek besterendu nahi duen ondasuna eroslehentasunaren objektu denean. Atzeraeskuratzeak,


berriz, horri lotuta dagoen jatorrizko eskuratzailearen askatasuna eta ahalmena mugatzen ditu, eskuratzaile horri jadanik eskuratu duen ondasuna kentzen baitzaio, beraren borondatea kontuan hartu gabe. Horrenbestez, ondasunak xedatzeko ahalmenaren eta kontratu askatasunaren mugak direnez gero, modu murrizgarrian interpretatu behar dira eroslehentasunari eta atzeraeskuratzeari buruzko arauak. 313. Atzeraeskuratzearen eta eroslehentasunaren arteko harremanak Aurrerago esanda dagoen bezala, eroslehentasuna eta atzeraeskuratzea ez doaz elkarrekin nahitaez. Hori atera daiteke kasu jakin batzuen arauketatik, horretan atzeraeskuratzeak ez baitu aurretiazko eroslehentasunik behar. Edozein modutara ere, eroslehentasuna beti osatu behar da atzeraeskuratze ahalmenarekin. Dena dela, lehentxoago adierazi izan dugunez, hori ez da gertatzen berez eroslehentasuna atzeraeskuratzearekin joan behar delako, ezpada eroslehentasunaren titularra babestu behar delako. Bada, ondasunaren titularrak ez balio eroslehentasunaren titularrari jakinaraziko besterentze-erabakia, edota berri faltsuak emango balizkio, eroslehentasun-eskubidea ezerezean geratuko litzateke. Are gehiago, halakoetan, eroslehentasuna ez da atzeraeskuratze bihurtzen; aitzitik, kasu horietan, atzeraeskuratzeko eskubidea eroslehentasun-eskubidearen agerpena besterik ez da, besterentzea gauzatu eta gero. Bada, epea atzeraeskuratzearena izan arren, eskubidearen edukia eroslehentasunarena da. Bestalde, subjektu bera izan daiteke aldi berean eroslehentasunaren eta atzeraeskuratzearen titularra; horrelakoetan, subjektuak askatasun osoa du, bietatik edozein egikaritzeko, baita eroslehentasuna egikaritu ez eta, ondoren, atzeraeskuratzea bakarrik egikaritzeko ere. Besterentze berean eroslehentasuna eta atzeraeskuratzea modu independentean egikaritu ahal izate horrek kalte larriak eragin diezazkioke trafiko juridikoan oinarrizkoa den segurtasunari; izan ere, gerta daiteke subjektuak ondasunik ez eskuratzea eroslehenetasunaren bidez eta, gero, iritziz aldatu eta atzeraeskuratzea egikarituz ondasun hori eskuratzea. Bistan denez, egoera hori guztiz berezia da. Gaur egun, ordea, badirudi enfiteusiaren inguruan aitortuta daudela kasu horiek, KZren 1637 eta 1638. artikuluetan. ยง81. LEGEZKO ATZERAESKURATZEA 314. Kontzeptu kritikoa


KZren 1521. art.ak definitzen du legezko atzeraeskuratzea: «legezko atzeraeskuratzea eskubidea da, kontratuan hizpaturiko baldintza berberetan, erosketa nahiz ordainean ematearen bidez gauza nork eskuratu eta horren lekuan subrogatzekoa». Definizio hori ez da taxuzkoa: lehendabizi, legezko atzeraeskuratzea egiazko eskubidea ala ahalmena den ezbaidatzen delako; bigarrenik, esangura teknikoan subrogaziorik dagoen ala ez zalantzagarria delako; eta, azkenik, dudatan jar daitekeelako erosketa eta ordainean ematea bakarrik diren legezko atzeraeskuratzea ahalbidetzen duten kontratuak. Lehenengo arazoa gorago aztertu dugu eta ez gara berriro horretan sartuko. Arean ere, ez du ematen legezko atzeraeskuratzea egiazko eskubide subjektiboa denik, atzeraeskuratzea duen titularraren egoera juridikoaren menpe baitago; gainera, legezko atzeraeskuratzea ezin da besterendu, titularraren egoera juridikoa besterendu gabe. Bestalde, gaur egungo autore gehienen ustez, atzeraeskuratzea gauzatzeko bide teknikoa ez da baldintza suntsiarazlea, ezta subrogazioa ere, esangura hertsian, behinik behin; aitzitik, aukeratzeko legezko ahalmen bat besterik ez da bide tekniko hori. Edonola ere, doktrina klasikoaren ustez, eta gaur egungo autore batzuen iritziz ere, lehendabiziko besterentzea suntsiarazi egiten da eta atzeraeskuratzailea, subrogazioaren bidez, hasierako eskuratzailearen lekuan jartzen da. Beharbada, praktikan arazo horrek ez du garrantzi handirik. Halaber, ondasuna besterentzailearen ondarera itzuli beharrean, hirugarren baten (atzeraeskuratzailearen) ondarean sartzeak ez du esan nahi suntsiarazpenik ez dagoenik; izan ere, bai alderdiek hala nahi dutelako, bai legearen aginduz horrela izan behar delako, horrelako baldintzaren ondore suntsiarazleak eragin dezake ondasuna hirugarren zehatz baten ondarean sartzea. Dena dela, lehenengo eskualdaketa suntsiarazten dela onartzen badugu ere, KZren 1521. art.ak hitzez hitz aipatzen duen subrogazioa oso eztabaidagarria da. Agian, 1521. art.ak erabili duen adierazmoldea teknikaren ikuspuntutik ez da arteza izango, baina argiroargiro azaltzen du legezko mekanismoa zein den. Egineginean ere, halako kasuetan, ordezpen bat besterik ez dago, kontratuan hizpatutako baldintza berberetan atzeraeskuratzailea jatorrizko eskuratzailearen ordez jartzen baita («… horren lekuan subrogatzekoa»). Ez dirudi, beraz, eskualdaketa bikoitzik dagoenik (zerga arloan, behintzat, ez dago eta horrek praktikan egundoko garrantzia du). Eskualdaketa bikoitzaren ideia aukeratzeko, hori lege-jatorrizko eskubide batean oinarritu beharko litzateke eta, horretarako, eskubide horrek ahalbidetu beharko luke atzeraeskuratze horri lotuta dagoen jatorrizko eskuratzaileak kontratuan duen egoeraren lagapena. Bukatzeko, atzeraeskuratzearen egikaritza eragin dezaketen besterentzeei buruz, 1521. art.ak erosketa eta ordainean ematea bakarrik aipatzen ditu. Alabaina, 1522. art.ak besterentze-egintzak aipatzen ditu


orokorrean, erkideen arteko atzeraeskuratzeaz ari denean. Bestetik, 1523. artikulua jabe mugakideen artean legez ezarritako atzeraeskuratzeaz ari da eta 1067. artikulua, berriz, jaraunskideen artekoaz, eta bibiek ere erosketa besterik ez dute aipatzen. Are gehiago, LELren 86. art.aren aginduz, «errentan emandako landa-finkak, edota horien jabetza soila, zati zehatza zein partaidetza indibisoa inter vivos besterentzen denean, errentariak eroslehentasun, atzeraeskuratze edo lehenespenez eskuratzeko eskubideak ditu». LELren 89. artikuluak lehenespenez eskuratzeko eskubidearen egikaritza ahalbidetzen du, «dohaintza kontratuetan, sozietateari egindako ekarpenetan, trukaketetan, ordainean egindako adjudikazioetan eta salerosketaz kanpoko beste edozein kontratutan». Jurisprudentziaren joerarik zabalduenak ez dio 1521. artikulua aplikatzen jabariaren edozein eskualdaketari, salerosketari eta ordainean emateari baino. Dena dela, maizsarri, salerosketa eta ordainean ematea itxurazkoak izaten dira; horrexegatik, atzeraeskuratzeko akzioarekin batera, itxura egitearen aurkako akzioa egikaritzen da. Hala eta guztiz ere, nire ustetan, atzeraeskuratzea bidezkoa izan behar da besterentze-mota guztietan, atzeraeskuratzaileak besterentzailari eman ahal badio jatorrizko eskuratzaileak eman zion prestazio bera (hau da, atzeraeskuratzea egikari daiteke salmentetan, ordainean emate kasuetan, legegileak zehaztutako beste edozein eskualdaketetan, bai eta antzeko egintza guztietan ere). Ulerbidez, atzeraeskuratzea bidezkoa izan behar da prestazioa dirua ez den dare generikoa eta suntsikorra denean (adibidez, trukaketetan, sozietateari egindako ekarpen batzuetan eta horien antzeko egintzetan, egintza horien bidez eskuratzaileek eta besterentzaileek iruzur egin ahal badiote atzeraeskuratzeko eskubidearen titularrari; bere-berezko prestazioak, aldiz, baztertu egin behar dira beti). Edonondik begira dakiola, atzeraeskuratzea egikaritzeko muga horiek lehenengo besterentzeari dagozkio, baina ez dituzte geroagoko besterentzeak murrizten (eskuratzaileak hirugarren bati besteren diezaioke ondasuna, esaterako, trukaketa bidez, eta horrek ez du galarazten atzeraeskuratzearen egikaritza). 315. Egikaritza Legezko atzeraeskuratzeak erga omnes eragingarritasuna du; beraz, ondasun higiezina atzeraeskuratuz gero, eraginik gabe geratzen dira ondasun horren gain erosleak burutu dituen egintzak. Bada, HLren 37.3 art.ak dioenez, hirugarren eskuratzaileek ez dute izango Erregistroko fede publikoak ematen duen babesik. Artikulu horren arabera, «legeak ezarritako kasuetan eta zehaztapenekin, atzeraeskuratzeko akzioek» kalte egin diezaiokete


hirugarrenei, nahiz eta hirugarren horiek HLren arabera inskribatu euren eskubideei buruzko tituluak. Atzeraeskuratzeko akzioa egikaritu ahal izateko, besterentzea gauzaturik egon behar da; hala ere, AGk 1988ko urriaren 31n emandako epaian atzeraeskuratzea onartu zuen, ondasun higiezinaren traditiorik ez zegoen kasu batean. Jabetza Erregistroan inskripzioa egin eta hurrengo bederatzi egunetan egikaritu behar da atzeraeskuratzea; inskripziorik ez bada egin, atzeraeskuratzaileak salmentaren berri duenetik bederatzi egun izango ditu, atzeraeskuratzea egikaritzeko (ikus KZren 1524. art.). Epearen zenbaketa zibila da; horrek esan nahi du epea atzeraeskuratzea inskribatu eta biharamunean hasten dela, edo atzeraeskuratzaileak salmentaren berri izan eta biharamunean. Atzeraeskuratzaileak salmentaren berri izan badu inskripzioa egin aurretik, berriak jaso zirenetik hasiko da epearen zenbaketa, jurisprudentziarentzat horrexek baitu lehentasuna. Hortaz, bederatzi eguneko epe hori (iraungitze-epea, hain zuzen) atzeraeskuratzaileak salmentaren berri izan zuenean hasiko da zenbatzen, berriak inskripzioa egin aurretik jaso badira; atzeraeskuratzaileak salmentaren berririk izan ez badu, ordea, inskripzioa egitean hasiko da epearen zenbaketa. Inskripzio adierazmoldea esangura hertsian ulertu behar da; hori dela eta, aurkezte-idazkuna ez da kontuan hartzen. Atzeraeskuratzaileak izan behar dituen berriak ez dira besterentzeari buruzkoak bakarrik; aitzitik, atzeraeskuratzaileak ezagutu behar ditu besterentze horren baldintzak ere. Epailearen zainpean utzi beharreko prezioa, ezaguna bada, salmenta prezioa da; beraz, prezio horrek ez ditu bere baitara biltzen kontratuaren gastuak eta lege bidez egin behar diren gainerako ordainketak, horiek geroago ordain daitezkeelako. Prezioa egiazkoa izan behar da eta ez, ostera, eskrituran adierazitakoa; areago oraindik, prezio hori izan behar da atzeraeskuratzeko akzioa egikaritzeko unean benetan ordaindu izan dena, nahiz eta itundutako prezioa altuagoa izan. Eskuratzailearen kontra edo horren jarraikako eskuratzaileen kontra egikaritu behar da akzioa; hala ere, ezin da salbuespen gisa eta alegazio moduan azaldu, saltzailearekin nahitaezko auzikidetza pasiborik ez dagoela. Bukatzeko, kontuan hartu behar da legezko atzeraeskuratzeari 1511.etik 1518.erako art.ak aplikatzen zaizkiola (1525. art.). 316. Erkideen arteko atzeraeskuratzea A) Erkideen artean legez ezarritako atzeraeskuratzea Kode Zibilean


KZren 1522. art.ak arautzen du erkideen artean legez ezarritako atzeraeskuratzea. Manu horren arabera, ÂŤgauza erkidearen jabekideak gauza hori atzeraeskura dezake, jabekide ez den bati besterentzen bazaio gainerako jabekideen edo horietako baten zatiaÂť. Gerta daiteke atzeraeskuratzea egikaritu nahi duten jabekideak bat baino gehiago izatea. Kasu horretan, 1522. art.ko bigarren lerrokadaren arabera, atzeraeskuratzea egikari dezakete, gauza erkidean duten zatia lainduz gero. Legezko testutik argi ateratzen denez, kuotetan banandurik egon behar da erkidegoa edo jabekidetasuna; bestela, kontua ez da atzeraeskuratzea per se ezin dela egikaritu, ezpada ezin dela inongo zatirik edo kuotarik besterendu (eta horrexek galarazten du, hain zuzen ere, atzeraeskuratzea egikaritzeko baldintzak betetzea). Bestalde, gauza erkideak ez du zertan ondasun higiezina izan. Arean ere, 1522. art.ak gauza erkidea aipatzen du; beraz, ondasun higigarria nahiz higiezina izan daiteke. Bestetik, 1524. art.aren arabera, Erregistroan inskripziorik ez bada egin, salmentaren berri izan den unean hasten da epearen zenbaketa; hortaz, agindu hori aplika dakieke ondasun higigarriei ere. Bistakoa denez, erkideen arteko atzeraeskuratzearen oinarria eta helburua bikoitza da: aurrenekoa, erkidegoan kanpokorik ez sartzea; bigarrena, erkideen kopurua murriztea edo erkidegoa bera azkentzea. Arean ere, erromatarren garaietatik uste izan da erkidegoek makina bat gatazka sortzen dituztela eta aurrerapen ekonomikoa oztopatzen dutela. Quid iuris, kuota kanpoko bati besterendu beharrean, beste jabekide bati besterentzen bazaio? Kasu horretan, ez du ematen gainerako erkideak legebideztatuta daudenik atzeraeskuratzeko eskubidea egikaritzeko, ezta eurok gauza erkidean duten portzioaren arabera ere. Eskuratzailea, izatez, ez da kanpokoa, jabekidea baino. Halaber, erkideen arteko atzeraeskuratzearen helburua ez da gainerako erkideen kuotak gehiagotzea, baizik eta ÂŤahal den neurrian, jabetza zati idealetan ez bereiztea; hortaz, bereizketa hori saihestu behar da edo, gutxienez, jabekideen kopurua murriztuÂť (AGk 1965eko apirilaren 21ean emandako epaia). Azkenik, erkideen arteko atzeraeskuratzea egikarituz gero, ezin da mugakideen artekoa egikaritu (1524. art.); bai, ordea, enfiteusizkoa (1642. art.). B) Ontzi jabekideen artean legez ezarritako atzeraeskuratzea Merkataritza Kodearen 575. art.ak arautzen du ontzi erkideen arteko atzeraeskuratzea. Manu horren arabera, ontzi jabekideek eroslehentasun-eskubidea eta atzeraeskuratzeko eskubidea dituzte, jabekide ez


direnei egindako salmentetan. Hala ere, salmenta horiek Erregistroan inskribatzen direnetik, jabekideek bederatzi egun dituzte, atzeraeskuratzeko eskubidea egikaritzeko; horretarako, une berean, zainpean jarri behar dute salmentaren prezioa. 317. Mugakideen arteko atzeraeskuratzea A) Mugakideen artean legez ezarritako atzeraeskuratzea Kode Zibilean KZren 1523. art.aren arabera, hektarea bat baino gutxiagoko landa-finka salduz gero, lur mugakideen jabeek atzeraeskuratzeko eskubidea dute, ondoko kasuan izan ezik: lur mugakide horiek banandurik daudenean erreka, erreten, troka, bide edota beste finka batzuen onurarako ezarri izan diren ageriko beste zortasun batzuen bitartez. Azken kasu horretan, ez da inolako atzeraeskuratzerik. Jurisprudentziaren arabera, landa-finkak izan behar dira, bai atzeraeskuratutakoa, bai atzeraeskuratzailearena; horrez gain, tankera horretakoak izan behar dira, ez salmenta gauzatzen denean, kontratua burutzen denean baino. Finkak landa-izaera duen ala ez zehazteko, finka horren egoera eta xedea izan behar dira kontuan; egineginean ere, KZren arauak interpretatzeko, ezin dira landa-finkaren kontzeptutzat hartu Landa Errentamenduei buruzko Legeak edota horien antzeko arauek emandakoak. KZren 1523. art.ko 3. lerrokadaren aginduz, «mugakide batek baino gehiagok nahi badu atzeraeskuratzea egikaritu, lehentasuna izango du finka mugakide txikienaren jabeak; eta finkak luzezabalera berekoak izanez gero, atzeraeskuratzea lehenengo eskatu duenak». GARCÍA CANTEROk dioenez, «atzeraeskuratzea lehenengo eskatzen duena» ez da atzeraeskuratzea lehenengo egikaritzen duena, ezpada bederatzi eguneko epean atzeraeskuratzea lehenengo erabili duena (izan ere, dies a quoa desberdina izan daiteke, atzeraeskuratzea egikaritzen duten mugakideentzat). Bestalde, erkideen arteko atzeraeskuratzearen inguruan, 1522. artikuluak zehazten du gauza erkidea jabekide ez den bati saldu behar zaiola; 1523. art.ak, ordea, ez du horrelakorik zehazten, mugakideen arteko atzeraeskuratzeari buruz. Hala eta guztiz ere, badirudi betekizun hori erakar dezaketela, lehendabizi, mugakideen arteko atzeraeskuratzearen oinarriak, eta, bigarrenez, mugakideen arteko pilaketaren gatazka konpontzen duen arauak (hau da, 1523.3 art.ak). Ildo horretatik, Kode Zibilaren bigarren argitaraldiko zioen azalpenaren arabera, mugakideen arteko atzeraeskuratzearen helburua izango litzateke lurraren gaineko jabetza gehiegi ez zatitzea, zatiketa horrek oztopo gaindiezinak jartzen dizkionean aberastasunaren garapenari. Helburu hori lor daiteke, finka zuzenzuzenean salduz gero mugakide bati; horregatik,


badirudi gainerako mugakideek ezin dutela atzeraeskuratzea erabili. Horrez gain, kontuan izan behar da 1523. art.aren azkeneko lerrokada. Horren arabera, mugakide batek baino gehiagok nahi badu atzeraeskuratzea egikaritu, eta finkak luzezabalera berekoak badira, atzeraeskuratzea egikaritzen du hori lehenengo eskatu duenak. Nabari denez, konponbide hori ez da erkideen arteko atzeraeskuratzearen arauetan aukeratutakoa; hau da, finka ez da mugakideen artean laintzen. Horrek guztiak azpimarratzen du zein den mugakideen arteko atzeraeskuratzearen helburua. Hortaz, ez du zentzurik eztabaidatzeak luzezabalera gutxiagoko finka mugakidearen jabeak atzeraeskuratzea egikaritu ahal duen ala ez, luzezabalera handiagoko finka mugakidearen jabearen aurka, azken horrek zuzenean eskuratu duenean finka hori. Nire irudiz, luzezabalera gutxiagoko finka mugakidearen jabeak ezin du horrelakorik egin, atzeraeskuratzearen egikaritza ahalbidetzen duen egitezko kasua ez delako betetzen (hau da, mugakide ez den bati saltzea). Azken finean, mugakideen arteko atzeraeskuratzearen helburua eta oinarria (errentagarritasunik ez duen minifundismoa saihestea, alegia) betetzen ez badira, eskubide horren egikaritzak ez du aurrera egingo. Bestalde, ezin da atzeraeskuratzerik egikaritu, hektarea batetik gorakoa bada salerosketaren objektu izan den landa-finkaren luzezabalera. Nolanahi den ere, ez da garrantzizkoa zein den atzeraeskuratzailearen finkak duen luzezabalera, ondoko kasuan izan ezik: mugakide batek baino gehiagok nahi duenean atzeraeskuratzea egikaritu. B) Mugakideen artean legez ezarritako atzeraeskuratzea NEGL eta EOLn Mugakideen arteko atzeraeskuratzeko eskubidea arautzen du Nekazaritzaren Eraldaketa eta Garapenari buruzko Legearen 45. artikuluak ere. Eskubide horren helburua da lurrak ez zatitzea, NEGLk berak ezarri duen ÂŤlugintzarako gutxieneko unitateaÂť baino portzio txikiagoetan. Horren harira, 45. art.aren arabera, lugintzarako gutxieneko unitateari buruzko erregelak edozein modutan hausten badira, unitate hori baino txikiagoak diren lurzatiak eratuz, lurzati horiekin mugakideak diren finken jabeek eskubidea dute, lurzati horiek eskuratzeko, lurron edukitzaileak nortzuk diren aintzakotzat hartu gabe, baina Hipoteka Legean xedatutakoa kontuan hartuta. Eskuraketaren prezioa zuzena izan behar da eta, alderdien arteko itunik izan ezean, epaileak finkatu behar du. Iraungitze-epea 5 urtekoa da eta banaketa edo zatiketa bidegabe egin zen unean hasten da haren zenbaketa (NEGLren 45.3 art.). Estatuaren Ondareari buruzko Legeak, ostera, lehenespenez eskuratzeko eskubidea eratxikitzen die, prezio baten truk, Estatuaren orubeekin eta landa-finkekin mugakide diren finken jabeei, kasu hauetan: Estatuaren orube eta landa-finka horiek, euren formarengatik edo luzezabalera


txikiarengatik, ezin badira errentagarritasunez ustiatu edo beren izaerari dagozkion onurak ekoizteko gauza ez badira (EOLren 67. art.). 318. Jaraunskideen arteko atzeraeskuratzea KZren 1067. art.aren arabera, ÂŤbanaketa egin baino lehen, jaraunskide batek bere jarauntsiaren eskubidea saltzen badio jaraunskide ez den bati, gainerako jaraunskideak edo euretako edozein eroslearen lekuan subroga daitezke; horretarako, erosleari itzuli behar diote erosketaren prezioa, erosketa horren berri izan zutenetik hurrengo hilabeteanÂť. Ondorenez, jarauntsi-erkidegoetan, jaraunskide batek bere jarauntsiaren eskubidea kanpoko bati (eta ez beste jaraunskide bati) saldu edo ordainean ematen badio, gainerako jaraunskideek ahalmena dute, batera zein banaka, besterentzea atzeraeskuratzeko. Iraungitze-epea hilabetekoa da (erkideen arteko atzeraeskuratzean besterik gertatzen da) eta jaraunskideek salmentaren edo ordainean ematearen berri izan zutenetik hasten da horren zenbaketa. Horrek esan nahi du dies a quoa ezberdina izan daitekeela atzeraeskuratzaileentzat, besterentzea ez baitzaie guztiei batera jakinarazi behar; izan ere, jaraunskide bakoitzarentzat epearen zenbaketa hasten da berak besterentzearen berri izan duenetik. Jaraunskide batek baino gehiagok nahi badu atzeraeskuratzea egikaritu, KZren 1522. art.aren bigarren lerrokada aplikatu behar da analogiaz; hau da, kuotetan laintzen da egikaritza hori. 319. Bazkideen arteko atzeraeskuratzea KZren 1708. art.aren arabera, bazkideen arteko atzeraeskuratzeari ere gorago azaldutako guztia aplika dakioke. Orobat, jarauntsiaren banaketari buruzko erregelak aplikatzen zaizkio bazkideen arteko banaketari, bai formari dagokionez, bai banaketak eratorritako betebeharrei dagokienez. Beste alde batetik, erantzukizun mugatuko sozietateen bazkideek eroslehentasun-eskubidea dute, bazkide batek edo batzuek beraien partaidetzak inter vivos besterendu nahi dizkiotenean bazkide ez den bati. EMSLren 20. art.ak arautzen du eskubide hori. 320. Enfiteusizko atzeraeskuratzea eta eroslehentasuna KZren 1636. art.aren arabera, ÂŤeroslehentasun eta atzeraeskuratze eskubideak dagozkie, elkarrekiko, zuzeneko jabeari eta jabetza erabilgarria


duenari, enfiteusipeko finkaren gain duten jabaria saldu edo ordainean ematen dutenean. Herri-onuraren ondorioz egiten diren nahitaezko besterentzeetan, ordea, ez dute halako eskubiderikÂť. Hor aipatutako arauaren helburua gardengardena da: jabe baten in testa jabari biak batzea. Horregatik, 1641. art.aren aginduz, ÂŤzentsu beraren menpe dauden finkak bat baino gehiago izan eta horiek besterenduz gero, eroslehentasun eta atzeraeskuratze eskubideak finka guztien gain egikaritu behar dira, ezinezkoa baita bakar batzuen gain egikaritzea eta besteen gain ezÂť. Enfiteusian (bai eta horren antzeko eskubideetan ere, 1655 eta 1656.6 art.etatik atera daitekeenez), eroslehentasuna eta atzeraeskuratzea batera doaz eta titularrak bata zein bestea egikari dezake; beste hitz batzuekin esateko, titularrak atzeraeskuratzea egikari dezake, aurretiaz edozein arrazoi delabide eroslehentasuna erabili ez badu ere. Bestalde, KZren 1637. art.ak dioenez, jabari erabilgarria edo zuzenekoa besterendu nahi duen jabeak aurretiaz beste jabeari jakinarazi behar dio asmo hori, besterentzearen behin betiko prezioa edo eskainitakoa adieraziz; alabaina, ez da jakinarazpenik egin behar, enfiteusipeko finka epaiketa bidez saltzen denean (1640. art. in fine). Atzeraeskuratzaileak hogei egun ditu, jakinarazpena jaso eta biharamunetik zenbatuta, eroslehentasuna egikaritzeko, aurretiaz adierazi izan zaion prezioa ordainduz. Epe horretan ez badu eroslehentasuna egikaritzen, enfiteusipeko finka besterendu ahal da. Aurretiaz besterentzearen berri ematen ez bada, zuzeneko jabeak edo enfiteusidunak atzeraeskuratzea egikari dezake, edozein unetan, urtebete igaro arte; urtebeteko epe horren zenbaketa hasten da, besterentzea Jabetza Erregistroan inskribatu denetik (1639. art.). Beharbada, analogiaz errregela bera aplika daiteke, adierazitako prezioa edo hizpatutako baldintzak faltsuak direnean (hau da, adierazitako prezioa egiazkoa baino altuagoa denean edota adierazitako baldintzak itundutakoak baino astunagoak direnean). KZren 1638. artikuluaren arabera, nahiz eta aurretiaz eroslehentasuna erabili ez, jabari erabilgarria edo zuzenekoa duenak finka atzeraeskuratzeko eskubidea du, bederatzi eguneko epean, besterentzearen prezioa ordaintzen badu. Epe horren zenbaketa hasten da: a) eskritura publikoa egiletsi eta biharamunetik, b) atzeraeskuratzea Jabetza Erregistroan inskribatu eta biharamunetik, eskrituraren egilespena ezkutatu egin bada. Eskritura ezkutatu dela uste izango da, eskritura hori ez bada Erregistroan aurkezten egilespena izan eta hurrengo bederatzi egunetan. Jabekidetasuna zuzeneko edo erabilgarriaren kasuan, jabekide batek baino gehiagok nahi badu eroslehentasuna edo atzeraeskuratzea egikaritu, erkideen arteko atzeraeskuratzeari buruzko arauak (1522. art., hain zuzen) izan behar dira kontuan, hori berori agintzen baitu 1642. art.ak. Dena den, ondoko Ăąabardurak ere aintzat hartu behar dira: jabetza erabilgarriaren zati bat


besterenduz gero, zuzeneko jabeak lehenespena du; zuzeneko jabariaren zati bat besterenduz gero, ostera, enfiteusidunak du lehenespena. Beste era batera esateko, enfiteusizko atzeraeskuratzea egikarituz gero, bazter utzi behar da erkideen artekoa egikaritu (hortaz, baita mugakideen artekoa ere, 1524. art.tik segitzen denez). 321. Lehenespenez eskuratzeko eskubideak Landa Errentamenduei buruzko Legean Landa Errentamenduei buruzko Legeak lehenespenez eskuratzeko hiru eskubide arautu eta jabetza eskuratzeko eskubidetzat jotzen ditu (LELren 84.2 art.ak dioenez, behin jabetza eskuratzeko eskubidea egikarituz gero‌). Hiru horiek dira, hain zuzen ere, eroslehentasuna, atzeraeskuratzea (84.1, 86 eta ondorengo art.ak) eta lehenespenez eskuratzeko eskubide deiturikoa (84.2, 89 eta ondorengo art.ak). Horien guztien titularra errentaria da (118. art.tik atera daitekeenez, baita apartzeroa ere) eta euren helburua, berriz, LELren 84. art.an adierazitakoa, alegia: errentariari bide ematea, landa-finkaren jabetza eskura dezan. Errentan emandako landa-finkak, edota horien jabetza soila, zati zehatza zein partaidetza indibisoa inter vivos besterentzen denean egikari daitezke eroslehentasuna, atzeraeskuratzea eta lehenespenez eskuratzeko eskubidea (LELren 86. art.). Horrez gain, lehenespenez eskuratzeko eskubidea egikari daiteke, dohaintza kontratuetan, sozietateari egindako ekarpenetan, trukaketetan, ordainean egindako adjudikazioetan eta salerosketaz kanpoko beste edozein kontratutan ere (LELren 89. art.). Agerikoa denez, lehenespenez eskuratzeko eskubide horrek bere baitan hartzen ditu eroslehentasuna eta atzeraeskuratzea, salerosketa bidez egiten ez diren besterentzeetan edo, zehatzago esateko, LELren 89. art.an zehazturiko besterentzeetan. Nolanahi den ere, eroslehentasun, atzeraeskuratze eta lehenespenez eskuratzeko eskubideak ezin dira egikaritu, bi kasu hauetan: lehendabizi, dohain bidezko besterentzeetan, eskuratzailea eskualdatzailearen ondorengoa, aurrekoa edo ezkontidea izanez gero; bigarrenik, landa-finken trukaketetan, trukatutako finka bat trukagileetako edozeini eransten bazaio eta trukatutako lurrek hamar hektarea baino gutxiago badituzte lur lehorretan edo hektarea bat baino gutxiago lur ureztatuetan (LELren 92. art.). Gorago aipatutako edozein eskubide egikaritzeko, errentaria (eta apartzeroa) nekazariak izan behar dira lanbidez; gainera, ezin dira izan hogei hektareatik gorako finken jabe lur ureztatuetan edo berrehun hektareatik gorako finken jabe lur lehorretan, nazioko lurralde osoa kontuan hartuta (LELren 97. art.). Bestalde, errentamendua eratu zuen subjektua edozein izan daiteke (jabea, gozamenduna‌), horretarako ahalmenik baldin badu, behinik


behin; izan ere, errentari izateak berez dakar jabetza eskuratzeko eskubidea edukitzea, nahiz eta errentamendua gozamendunak eratu. Horregatik, landa-errentariak jabetza eskuratzeko eskubidea du, errentari den artean bakarrik. LELren 87. art.aren aginduz, eskualdatzaileak errentariari edo apartzeroari sinesgarriro jakinarazi behar dizkio besterentzearen baldintzak, prezioa eta eskuratzailearen izena eta inguruabarrak. Jakinarazpena jaso denetik, hirurogei egun baliodunekoa da eroslehentasuna egikaritzeko epea. Errentariak (edo apartzeroak) bere erabakia jakinarazi behar dio sinesgarriro jabeari. Eskualdatzaileak ez badio besterentzearen berri aurretiaz eman errentariari (edo egindako jakinarazpena zehatza eta sinesgarria ez bada izan, 91.2 art.), errentariak (edo apartzeroak) landa-finka atzeraeskuratzeko eskubidea du, hirurogei egun balioduneko epean. Epe horren zenbaketa hasten da, edozein bidetatik eskualdaketaren berri izan denetik (LELren 88. art.); eta jakinarazpena zehatza eta sinesgarria izan ez bada, besterentzearen eskritura sinesgarriro jakinarazi denetik (91.2 art. i.f.). Gainera, jakinarazpenik ez bada egiten, eskualdaketa ezin da Jabetza Erregistroan inskribatu, inskripzioa egiteko sinesgarriro egiaztatu behar delako jakinarazpen hori (LELren 91.1 art.). Hori dela eta, landa-finken besterentzeei buruzko eskriturek nahitaez adierazi behar dute eskualdatutako finka errentan emanda dagoen ala ez. Hala bada, eskritura sinesgarriro jakinarazi behar zaio errentariari; horretara, eskualdatzailearen jakinarazpena ez bada zehatza eta sinesgarria izan, atzeraeskuratze edo lehenespenez eskuratzeko eskubideak egikari ditzake errentariak (LELren 91.2 art.). Eskritura jakinarazi dela frogatzen ez bada, ezin da Jabetza Erregistroan inskribatu errentan emandako finken inter vivos eskuraketari buruzko titulua (LELren 91.3 art.). Behin eroslehentasuna, atzeraeskuratzea edo lehenespenez eskuratzea egikarituz gero, errentariak edo apartzeroak ordaindu behar ditu besterentzearen prezioa, besterentze horretan hizpatutako baldintza berberetan, gehi KZren 1518. art.an zehaztutako zenbatekoak (90.2 art.). Aurretiaz preziorik zehaztu ez bada, finkaren balioespena ordaindu behar du errentariak edo apartzeroak, jabetza nahitaez kentzeari buruzko legeriaren balorazio arauak aintzat hartuz (LELren 89. art.). Bukatzeko, jabetza eskuratzeko edozein eskubide egikaritu eta ondorengo hogeita hamar egunetan egiletsi behar da eskritura (LELren 90.1 art.). Halaber, errentariak edo apartzeroak ezin du finka besterendu, errentan eman, ezta apartzerian eman ere, eskuraketa datatik sei urte igaro arte, egintza hori IRYDAren (egun, parke nazionalen) mesederako egiten duenean salbu. Finka hipotekatuz gero, hipoteka-hartzekodunaren akzioak ez du eragingarritasunik izango, aurrerago aipatutako sei urteak igaro arte. Debeku horietako edozein betetzen ez bada, errentatzaileak ahalmena izango du,


errentamendu kontratuaren suntsiarazpena eskatu eta finkaren jabetza berreskuratzeko; halakoetan, ezerezean geratzen dira errentariak edo apartzeroak egindako eskualdaketa, errentamendua edo lagapena (LELren 84. art.ko 2 eta 3. lerrokadak). 322. Eroslehentasuna eta atzeraeskuratzea Hiri Errentamenduei buruzko Legean A) Hiri-Errentamenduei buruzko 1964ko Legean 1964ko HELren 47. art.ak eta ondorengoek arautzen dituzte maizterrari eta negoziolokalaren errentariari dagozkien eroslehentasun-eskubidea eta atzeraeskuratzeko eskubidea. Arau horien helburua bikoitza da: batetik, etxebizitza eta negoziolokalaren gaineko jabetzaren eskuraketa ahalbidetzea; eta, bestetik, jabeari 1964ko HELk ezartzen dion nahitaezko luzapena bazter uzteko eragozpena jartzea (esaterako, jabeak etxebizitza itxuraz saltzen dionean etxebizitza hori berarentzat behar duenari). Eroslehentasun-eskubidea eta atzeraeskuratzeko eskubidea egikari daitezke, lehenengo eta behin, etxebizitzen salmentetan, bai etxebizitza bakar bat saltzen denean, bai etxebizitza batzuk batera saltzen direnean (1964ko HELren 47.1 art.); eta, bigarrenik, gauza erkidea zatitzearen ondoriozko etxebizitzen adjudikazioetan, bi kasu hauetan izan ezik: gauza erkide hori jarauntsi edo legatu bidez eskuratu izan denean eta 1947ko urtarrilaren bata baino lehen eskuratu izan denean (1964ko HELren 47.3 art.). Hori dela medio, eraikin osoa besterentzen bada (salerosketa, ordainean emate edo lagapen bidez), hau da, eraikinaren etxebizitza guztiak aldi berean besterentzen badira, eskubide horiek ezin dira egikaritu, finkak etxebizitza edo negoziolokal bakarra duenean salbu (ikus, 1964ko HELren 47.2 art.). Egutegiko hirurogei egunekoa da eroslehentasuna egikaritzeko epea. Epe horren zenbaketa hasten da, maizterrari edo errentariari ondokoak sinesgarriro jakinarazten zaizkionean: ondasuna saltzeko edo ordainean lagatzeko erabakia; etxebizitza eta lokal bakoitzaren prezioa; besterentzearen oinarrizko baldintzak; eta, azkenik, eroslearen izena, helbidea eta inguruabarrak (1964ko HELren 47.1 art.). Maizterra edo errentaria babesturik eta lasai egon dadin, 1964ko HELren 49. art.aren aginduz, jakinarazpen horren ondoreak iraungi egiten dira egutegiko 180 eguneko epean, jakinarazpena egin eta biharamunetik zenbatuta. Ehun eta laurogei egun horietan etxebizitza edo lokala besterendu ez bada (eta, ondorenez, eroslehentasuna ere egikaritu ez bada), ezin izango da besterentzerik egin, eroslehentasunaren jakinarazpenetik bi urte igaro arte (1964ko HELren 49. art.). Horrez gain, jakinazpenak egin direla frogatu arte, Jabetza Erregistroan ezin da finken eskuraketari buruzko inskripziorik egin; hala eta guztiz ere, akats hori konpontzeko modukoa denez gero, aurreneurrizko idatzoharra egin daiteke (1964ko HELren 55. art.). Jakinarazpen zehatz eta sinesgarririk izan ez bada, maizterrak edo errentariak atzeraeskuratzea egikaritzeko eskubidea du, KZren 1518. art.aren arabera. Arean ere, maizterrak edo errentariak egutegiko hirurogei egun ditu horretarako eta epe horren zenbaketa hasten da jakinarazpen sinesgarria egin eta biharamunean. Jakinarazpena sinesgarria izan dadin, besterentzea formalizatzen duen eskritura edo agiriaren kopia eman behar da. Eroslehentasuna edo atzeraeskuratzea egikaritzearen ondorioz jabetza eskuratzen denean, jabe berriak eta berorren jaraunsleek zein legatuhartzaileek ezin dute etxebizitza inter vivos eskualdatu, bi urte igaro arte, haien egoera ekonomikoak okerrera egiten duenean


izan ezik. Debeku hori urratzen bada, alderdi kaltedunak eska dezake jatorrizko eskuraketaren eta bigarren eskualdaketaren suntsiarazpena (1964ko HELren 51. art.). Azkenik, 1964ko HELren 50. art.aren arabera, maizterraren edo errentariaren eroslehentasunak eta atzeraeskuratzeak lehenespena du, antzeko beste edozein eskubideren aurretik, eskualdatutako negoziolokala edo etxebizitza atzeraeskuratzeko erkideek duten eskubidearen aurretik izan ezik. Bestalde, 1964ko HELren 35. art.ak eta ondorengoek eroslehentasun-eskubidea eta atzeraeskuratzeko eskubidea aitortzen dizkiote errentatzaileari, negoziolokala intsuldatu edo traspasatzen denean.

B) Hiri-errentamenduei buruzko 1994ko Legean Hiri Errentamenduen Legeko 25. artikuluan arautzen dira errentariak etxebizitza lehenspenez eskuratzeko dituen eskubideak. Lege-testu bereko 31. artikuluan arautzen dira, berriz etxebizitza-erabileraz bestelako errentariei dagozkienak. Jabeak modu sinesgarrian jakinarazi behar dio errentariari errentan emandako etxebizitza saltzeko erabakia hartu duela. Jakinarazpen horretan, saltzeko borondateaz gain, salerosketaren prezioa eta eskualdaketaren funtsezko hizpaketak adierazi beharko dira (ordainketa-modua, etendura- edota suntsiarazpen-baldintzak, tokia, bermeak, etab.). Hala ere, ez dira adierazi behar izena, helbidea eta eroaslearen inguruabarrak, 1964ko Hiri Errentamenduen Legeak ezartzen zuenaren kontra. Errentapeko finka saltzeko hartu duen erabakia eta gainerako betekizunak modu sinesgarrian jakinarazi ondoren, errentariak egutegiko 30 egun izango ditu eroslehentasun-eskubidea egikaritzeko. Dies a quo jakinarazpena egin eta hurrengo eguna izango da. Eroslehentasun-eskubidea egikaritzeko 180 egun igaro badira eta errentariak eskubide hori egikaritu ez badu (ezin du hori egin egutegiko 30 egun igaro badira), eta jabeak etxebizitza saldu ez badu jakinarazitako baldintzetan, jakinarazpena iraungi egingo da. Beraz, eskualdaketa gauzatzeko jakinarazpen berria egin beharko da. Jakinarazpena modu sinesgarrian egin ez bada edo nahitaezko betekizunen bat bete ez bada, edo, prezioa nahiz gainerako hizpaketak zehaztugabeak badira, benetan prezioa txikiagoa izateagatik edo hizpaketen kostua ere txikiagoa izateagatik, orduan errentariak atzera-eskuratzeko eskubidea egikaritu ahal izango du Kode Zibilaren 1.518. artikuluaren arabera. Atzera-eskuratzeko eskubidea egikaritzeko epea egutegiko 30 egunekoa izango da, eskuratzaileak errentatzaileari jakinarazpena modu sinesgarrian egin eta hurrengo egunetik zenbatuta. Horrez gain, jakinarazpenean salerosketaren baldintzak ere jaso egin behar dira, eta horren formalizazioa egiteko erabili den eskrituraren edo agiriaren kopia eman behar


da. Aipatu jakinarazpen egokiak egiaztatu ez badira, orduan etxebizitzen salmenta-tituluak ezin izango dira Jabetza Erregistroan inskribatu. Alabaina, ongitzeko moduko akatsa da; hori dela eta, aurreneurrizko idatzoharra egin ahal izango da ongitzeko akats horren ondorioz. Etxebizitza errentan eman ez bada, nahikoa izango da saltzaileak helburu horren adierazpen formala eskrituran azaltzea; bestela, agiri publikoa faltsutzearen zigorra ezarriko da. 25.6 artikuluan ezarritakoaren arabera, salerosketaren gaiak, etxebizitza ez eze, errentatzaileak alokatutako etxebizitzaren eranskin gisa dauden gainerako objektuak ere barnean hartzen baditu, errentariak hori guztia eskuratu beharko du, hots, etxebizitza eta alokatutako eranskinak. Zernahi gisaz, ezin izango du lehenespenez eskuratzeko eskubidea soil-soilik etxebizitzaren gain egikaritu. Kasu horretan aipatu beharreko artikulua 1994ko Hiri Errentamenduen Legean jasotako 2.2 artikulua da. Artikulu horren ariora, etxebizitza-errentamenduan aplikatzen diren arauak aplikatuko zaizkie, orobat, altzariei, trastelekuei, garaje-plazei eta gainerako gelei, errentapeko espazioei edo errentatzaileak berak finkaren eranskin gisa lagatako zerbitzuei. 25.7 artikuluaren arabera, ez da eroslehentasun-eskubiderik edo atzera-eskuratzeko eskubiderik izango, errentatzaileak errentapeko etxebizitza saltzen duenean ondasun higiezin horren jabetzan dituen gainerako etxebizitza edo lokalekin batera, edo jabe batek baino gehiagok ondasun higiezineko etxebizitza eta lokal guztiak erosle bati saltzen dizkiotenean. 25. artikuluko azken paragrafoak adierazi bezala, kontratua 5 urte baino gehiagorako itundu bada, klausula moduan gehituko da errentariak eroslehentasunaren, edo, hala denean, atzera-eskuratzearen bidez ondasun higiezina lehenespenez eskuratzeko legezko ahalmenari uko egitea. ยง82. LEHENESPEN ARAZOAK, LEHENESPENEZ ESKURATZEKO ESKUBIDEA DUTENEN ARTEAN 323. Orokorrean Besterentze berean, bat baino gehiago izan daitezke lehenespenez eskuratzeko eskubideen titularrak. Gertatu ere, eskubideen arteko elkarjotze hori esparru bikoitzean gerta daiteke: batetik, lehenespenez eskuratzeko eskubide desberdinak pila daitezke; bestetik, eskubidea bakarra izanik, eskubide hori egikaritu nahi duten titularrak bat baino gehiago izan daitezke. Bi arazo horiek lehenago jorratu izan ditugu, eskubideak bananbanan aztertu ditugunean; horregatik, jarraian azaletik baino ez ditugu azalduko.


324. Lehenespenez eskuratzeko eskubide ezberdinen pilaketa Besterentze berean lehenespenez eskuratzeko eskubide batzuk pilatzen direnean, euren arteko elkarjotzea ondoko irizpideen arabera konpontzen da: 1. Lehenespenez eskuratzeko legezko eskubideek lehentasuna dute, hitzarmenezko edo borondatezko eskubideen aurretik. 2. Elkarjotzea lehenespenez eskuratzeko legezko eskubide ezberdinen artean gertatuz gero, eskubide horiek ezartzen dituzten legeak izan behar dira kontuan. Arean, a) Kode Zibilean, erkideen arteko atzeraeskuratzeak lehentasuna du, mugakideen artekoaren gainetik (1524. art. in fine); eta enfiteusizko atzeraeskuratzeak, ostera, bi horien gainetik (1642. art.). b) 1964ko HELren 40. art.aren arabera, negoziolokalak intsuldatzen direnean, eroslehentasunak, atzeraeskuratzeak eta intsuldaketa edo traspasoaren prezioan parte hartzeko eskubideak lehentasuna dute, antzeko beste edozein eskubideren gainetik, negozioaren jabekideak duen eskubidearen gainetik izan ezik. Bestalde, 1964ko HELren 50. art.ak lehentasuna ematen dio maizterraren zein errentariaren eroslehentasunari edo atzeraeskuratzeari, errentan emandako gauza lehenespenez eskuratzeko beste edozein eskubideren gainetik, ondokoaren gainetik izan ezik: eskualdatutako etxebizitza edo negoziolokalaren jabekide edo erkideen arteko atzeraeskuratzea. c) 1994ko LELren 25.4 art.ak ezarri du eroslehentasun-eskubidearen eta atzera-eskuratzeko eskubidearen lehentasuna antzeko beste eskubide batzuei dagokienez; hala ere, ez dute lehentasunik izango etxebizitzaren jabekideari aitortutako atzera-eskuratzeari eta errentamendu-kontratua egitean Jabetza Erregistroan inskribatuta dagoen hitzarmenezko atzera-eskuratzeari dagokienez. d) LELn, lehenespenez eskuratzeko eskubideek lehentasuna dute, antzeko beste edozein eskubideren gainetik, mugakideen arteko atzera-eskuratzearen gainetik izan ezik (KZren 1523. art.), hektarea batetik gorakoak ez badira atzera-eskuratutako finka eta beraren mugakidea (LELren 94. art.).


325. Lehenespenez eskuratzeko eskubide bakarraren gain titular bat baino gehiago izanik, euren artean izan daitezkeen gatazkak Bat baino gehiago izanez gero lehenespenez eskuratzeko eskubide bera egikaritu nahi duten titularrak, hurrenkera ondokoa da: 1. Erkideen arteko atzeraeskuratzean, euron gauza erkidean duten portzioaren arabera (1522. art. in fine). Irizpide bera aplika dakioke jaraunskideen arteko atzeraeskuratzeari. 2. Mugakideen arteko atzeraeskuratzean, lehentasuna du lur mugakiderik txikienaren jabeak; eta luzezabalera berekoak badira, atzeraeskuratzea eskatzen duen lehenengoak (1523. art.). 3. 1964ko HELren arabera, errentatzailekideek ezin dituzte bananbanan egikaritu eroslehentasun-eskubidea eta atzeraeskuratzeko eskubidea; dena dela, errentatzailekide batek ez baditu erabili nahi, orduan ulertu behar da pertsona horrek uko egin duela, eskubide horiek egikaritu nahi dituen errentatzailekidearen mesederako (1964ko HELren 37. art.). 4. LELren 95. art.ari helduta, aprobetxamendu nagusiaren errentariari bakarrik dagokio eroslehentasuna, atzeraeskuratzea edo lehenespenez eskuratzeko eskubidea egikaritzea, errentari ezberdinei eratxiki bazaizkie finka berak izan ditzakeen aprobetxamendu desberdinak. 5. NEGLn, mugakideen artean adostasunik ez badago, 45. art.an araututako eskubidea egikaritu nahi dutenen artean lehentasuna du luzezabalerarik gutxieneko finkaren jabe mugakideak (45.2 art.). ยง83. BORONDATEZKO EROSLEHENTASUNA ETA ATZERAESKURATZEA 326. Onargarritasuna, araubidea eta ondoreak Espainiako sisteman, borondatezko eroslehentasunak eta atzeraeskuratzeak azaltzen duten arazorik nagusiena ez da horiek onargarriak diren ala ez erabakitzea; horretan ez dago batere zalantzarik, KZren 1255. art.ak kontratu askatasunari buruzko printzipioa ezartzen baitu. Kontrara, arazoa da borondatezko eroslehentasun eta atzeraeskuratze horiek eragingarritasuna duten ala ez hirugarrenen kontra, eta Jabetza Erregistroan inskriba daitezkeen. Egineginean ere, ezerk ere ez du oztopatzen bi subjektuk eroslehentasun-eskubidea ituntzea, euretako batek ondasun zehatz bat besterendu nahi duen kasurako; edo atzeraeskuratzeko eskubidea ituntzea, euretako batek ondasun zehatz bat jadanik besterendu duen kasurako; edo, bestela, bi subjektu horiek eroslehentasun-eskubidea eta atzeraeskuratzeko


eskubidea batera ituntzea. Erabaki horrek inter partes eragingarritasuna izango du ezbairik gabe, baina jar al daiteke hirugarrenen aurka? Beste hitz batzuekin esateko, zeintzuk dira itun hori ez betetzearen ondoreak? Nahikoa antzekoak dira kontu hori eta eskubide errealak numerus clausus ala numerus apertus diren (hots, gizabanakoek eskubide erreal berriak sor ditzaketen ala ez) zehazteko azaltzen den eztabaida. Arazoa, izatez, hauxe da: legezko eroslehentasun eta atzeraeskuratzeez gain, ad instar eroslehentasun eta atzeraeskuratze berriak era daitezkeen ala ez. Batetik, eroslehentasunak izaera pertsonala edukiko balu, hots, betebehar izaerakoa izango balitz (atzeraeskuratzeak berak bakarrik izaera pertsonala eduki dezakeela esateak, ordea, ez du batere zentzurik), zerbait ez egiteko betebehar bat urratzea izango litzateke eroslehentasuna haustea (hau da, ondasuna ez besterentzeko betebeharra urratzea, eroslehentasunaren titularrari ondasun horren eskuraketa ahalbidetu gabe). Hala izanez gero, arazoa kaltegalerak ordainduz konponduko litzateke; gainera, hirugarrenaren eskuraketa baliozkoa eta eragingarria izango litzateke eta eroslehentasun-eskubidearen titularrak ezin izango luke horren kontra ezer egin. Bestetik, eroslehentasunak izaera erreala edukiko balu, nire ustez, xedatze-debeku baten aurrean egongo ginateke eta, ondorenez, ezinezkoa izango litzateke epe mugarik gabe halakorik itundu, horretarako legebidezko arrazoi sendoren bat izan ezean. Eroslehentasunari dagokionez, aukera-eskubidearen antzeko erakundea izango litzateke. Hortaz, arazoak sortzen dira, batik bat, Jabetza Erregistroan eskubide horiek inskriba daitezkeen ala ez erabakitzeko; dena den, kontuan izan behar da Erregistroan inskribatzeak ez duela aldarazten inskribatutako eskubidearen izaera juridikoa. ENZNk 1927ko urtarrilaren 4an emandako ebazpenaren arabera, borondatezko eroslehentasuna ezin da Jabetza Erregistroan inskribatu eta, beraz, ez du izaera errealik. 1966ko irailaren 20ko ebazpenak, berriz, onartu zuen inskripzioa; hortaz, ex voluntate era daitekeen eskubide errealtzat hartu zuen ebazpen horrek borondatezko eroslehentasuna. Orobat, aukera-eskubidea Erregistroan inskriba daitekeenez (HEren 14. art.), ez litzateke arazo berezirik izan behar, eroslehentasuna eta atzeraeskuratzea inskribatzeko; gainera, eskubide horien inskripzioa HEren 7. art.an oinarritu daiteke (horren kontra HEren 9. artikulua aipa daitekeen arren). Edozein modutan ere, eroslehentasuna eta atzeraeskuratzea inskribatzeko, noraezekoa da HEren 14. art.ak aukera-eskubidearen inguruan zehazturiko inguruabarrak agerraraztea (betiere, beharrezkoak diren aldarazpenekin). Horren ildotik, inskripzioan ondokoak agerrarazi behar dira nahitaez: inskripzioaren inguruan beren beregi egindako hitzarmena; eskubidea egikaritzeko epea (dena dela, epe horren gehieneko mugak ez dira izan behar HEren 14. art.an ezarritakoak); eta, hala


denean, eroslehentasunaren prezioa, baina ez ondasun higiezina eskuratzeko prezioa. Horrenbestez, zeintzuk dira eroslehentasunari edo atzeraeskuratzeari buruzko ituna ez betetzearen ondoreak? Nire irudiz, ondore horiek zehazteko, gogoan izan behar da eskuratzailea onusteduna ala gaitzusteduna den eta ituna Erregistroan inskribatu den ala ez. Aurrerago azaldu dugun moduan, inskripzioak ez dio izaera errealik eratxikitzen borondatezko eroslehentasun-eskubideari; hala ere, eragingarritasun erreala ematen dio, hau da, inskripzioaren ondorioz erga omnes jarri ahal izango da. Behin inskripzioa egin eta gero, badirudi eroslehentasun-eskubidea atzeraeskuratzeko eskubide bihurtzen dela eta itundutako epean egikaritu behar dela (gorago esan dugunez, de lege ferenda epe hori ere inskribaturik dago). Halaber, analogiaz hauxe esan daiteke: eskuraketa inskribatu ahal izateko, eroslehentasunaren titularrari besterentzearen jakinarazpen sinesgarria egin zaiola frogatu behar da. Haatik, eroslehentasuna ez bada inskribatu eta hirugarrenak ez badu eskubidearen berri, hirugarren horren eskuraketa baliozkoa da eta ituna ez betetzeak kaltegaleren ordaina besterik ez du ekarriko (zerbait ez egiteko betebehar bat urratzea besterik ez delako). 327. Hitzarmenezko atzera-eskuratzea Hitzarmenezko atzeraeskuratzeari atzeraeroste itunarekin egindako salmenta ere baderitzo. KZren 1507. artikuluan oinarriturik, hauxe izan daiteke hitzarmenezko atzeraeskuratzearen definizioa: saltzaileak bere buruarentzat erreserbatzen duen eskubidea, saldutako gauza berreskuratzeko; horretarako, saltzaileak itundutako guztia eta 1518. art.an adierazitakoa bete behar du. Gaur egun, autore guztiek aho batez onartzen dute hitzarmenezko atzeraeskuratzearen bidez berreskura daitekeela aurretiaz besterendutako gauza. Baina, horretarako, ondoko baldintzak bete behar dira: atzeraeskuratzeko eskubidea garaiz egikaritzea; KZren 1518. art.an zehazturiko zenbatekoak ordaintzea; eta, azkenik, hitzarmenezko atzeraeskuratzea egikaritzeko itundu izan diren gainerako hizpaketak betetzea. Horrexegatik, 1511. artikuluak erabilitako adierazmoldea ez da batera egokia (ÂŤerosleak saltzailea ordezten du horren eskubide eta akzio guztietanÂť), erosleak gauza eskuratzen duelako eta ez delako saltzailearen lekuan jartzen; bestela adierazteko, eroslea ez da saltzailearen egoeran subrogatzen, gauzaren jabetza baitu. De lege lata, hitzarmenezko atzeraeskuratzea eskubide erreala da, batetik, HLren 107.8 art.ak horren gaineko hipoteka ahalbidetzen duelako eta, bestetik, KZren 1510. art.ak erga omnes jar daitekeela dioelako. Bada, 1510. art.aren arabera, ÂŤsaltzaileak bere akzioa egikari dezake eroslearengandik


eskubidea lortu duen edukitzaile ororen aurka, nahiz eta bigarren kontratuan hitzarmenezko atzeraeskuratzea aipatu ez, Hipoteka Legeak hirugarrenei begira xedatutakoa salbu». Edozein modutan ere, bi adierazpen horien inguruan ñabardura batzuk egin behar dira. Lehenengoari dagokionez, HLren 107. art.ko 7 eta 8. paragrafoak batera interpretatuz gero, badirudi hipotekatzeko modukoak direla, bai eskualdatzaileak atzeraeroste itunarekin eskualdatu dituen ondasunak (107.8 art.), bai eskuratzaileak eskuratutakoak ere (HLren 107.7 art.); izatez, legegilearen ikuspuntutik, ondasun horiek titulartasun bikoitza dute aldi baterako. Horiek horrela, aurrerago aipaturiko paragrafoetan, hipoteka horren berezitasunak arautzen dira eta, horretarako, kontuan hartzen da ondasunak nork hipotekatu dituen (eskuratzaileak edo eskualdatzaileak) eta zeintzuk diren beste subjektuaren interesak. Hortaz, ondasunak atzeraeroste itunarekin eskuratu dituenak ondasun horiek hipotekatzen baditu, hipoteka horrek ondokoa bakarrik bermatuko du: «salmenta suntsiarazteagatik jaso beharreko diru kopurua. Saltzaileari hipoteka-kontratuaren berri eman behar zaio, hipoteka ezereztu baino lehen ondasunak atzeraeskuratzen badira, prezioa itzul ez dezan hartzekodunak jakin barik, hori egiteko epailearen agindua duenean izan ezik» (HLren 107.7 art.). Eskualdatzaileak (atzeraeskuratzeko eskubidearen titularrak, alegia) ondasunak hipotekatuz gero, hartzekodunak ezin ditu ondasun horiek erabili zorra ordaintzeko, ondoko kasuan izan ezik: «aurretiaz ondasunak atzeraeskuratzen dituenean zordunaren izenean, horrek eskubidea duen bitartean eta horretarako beharrezkoa den zenbatekoa aurreratuz». Saltzailea izanez gero ondasunak atzeraeskuratzen dituena, «hipotekak bere horretan irauten du eta atzeraeskuratutako ondasunen gain erortzen da zuzenzuzenean». Horrek ondoriozta dezake Hipoteka Legeak metonimia edo sinekdoke bat erabiltzen duela; izan ere, eskubidea bera ez da hipotekatzen, ondasunak baino. Hortaz, hitzarmenezko atzeraeskuratze eskubidea hipoteka daitekeela dioen arren, atzeraeskuratze itunarekin eskualdatutako ondasunak hipoteka daitezkeela esan nahi du. Hala eta guztiz ere, hipoteka betearazteko, aurretiaz atzeraeskuratzeko eskubidea egikaritu behar du, bai saltzaileak berak, bai hartzekodunak, haren izenean. Edozein modutan ere, hipoteka ondasunen gain betearazten da eta ez, ostera, hitzarmenezko atzeraeskuratze eskubidearen gain. Areago oraindik, ondasunak atzeraeskuratzen dituena ez da hitzarmenezko atzeraeskuratze eskubidearen errematatzailea, baizik eta hipoteka-hartzekoduna, saltzaile/zordunaren izenean. Azkenik, eta ildo beretik, HLren 107.8 art.ak berak «hipotekatutako ondasunak» aipatu eta ondokoa gaineratzen du: «hipotekak bere horretan irauten du eta atzeraeskuratutako ondasunen gain erortzen da zuzenzuzenean». Horren guztiaren ondorioz, argi gelditzen da hitzarmenezko atzeraeskuratze eskubidea ez dela hipotekatzen, eskubide horren objektu diren ondasunak baino. KZren 1510. art.an oinarriturik, eta eskubide errealari buruzko ulerkera klasikoa baztertuz, hitzarmenezko atzeraeskuratze eskubideak izaera erreala duela baiezta daiteke; izatez, hitzarmenezko atzeraeskuratzea ez da gauzaren gain egikaritzen den zuzeneko ahalmena, ezpada eskuratzailearen kausadunen aurka jar daitekeen aukera. Ikuskera horretatik, KZren 1510. art.ari hipotekaren araubidea gaineratu behar zaio, hori agintzen dutelako KZren 1510. art.aren azken tartekadurak (hirugarrenei dagokienez, Hipoteka Legean xedatutakoa izan behar da kontuan) eta 1537. art.ak. Horregatik, HLren 32 eta 34. art.ak aplikatu behar dira; hori egitean, atzeraeskuratzailearen egoera erlatibizatu egiten da hirugarrenei begira (haren eskuratzailearengandik eskuratzen dutenei begira, hain zuzen), horiek ez dutelako ezagutzen atzerasaltze ituna eta ezagutzeko modurik izan ez dutelako (ez baita hori Erregistroan inskribatu).


Azken buruan, atzerasaltze ituna eragingarritasun erreala duen hizpaketa bat da, egiazko eta berezko eskubide erreal bat baino gehiago. Zernahi gisaz, gaur egun jarrera hori ez dago zabaldurik, ez doktrinan, ezta jurisprudentzian ere. Atzeraeroste itunarekin egindako salerosketak berarekin dakar gauzaren gaineko titulartasuna bikoitza izatea. Titulartasun bikoitz hori aldi baterakoa eta iragankorra da, bitartekoa, hain zuzen; edozein modutan ere, titulartasun horrek interesen gatazka adierazten du, ustezko atzeraeskuratzailearen eta atzeraeskuratze horri lotuta dagoen jatorrizko eskuratzailearen artean. HLren 107. art.ko 7. eta 8. paragrafoetara bildu dira gatazka horren agerpenak eta konponbideak. Era berean, KZren 1512. artikulua izan behar da kontuan; horren arabera, «saltzailearen hartzekodunek ezin izango dute hitzarmenezko atzeraeskuratzea erabili eroslearen aurka, aurretik saltzailearen ondasunetan eskusioa egin ez badute». Nabari denez, arau horrek eroslearen interesak babesten ditu, saltzailearen hartzekodunen kontra eta badakigu, jakin ere, hori bat datorrela HLren 107.8 art.arekin. KZren 1510. art.ak, berriz, saltzailearen interesak babesten ditu, hirugarren eskuratzailearen kalterako, azken horrek hitzarmenezko atzeraeskuratze ituna ezagutzen ez bazuen ere (edo ezagutzeko modurik izan ez bazuen ere). Alabaina, kasu horretan, Jabetza Erregistroari buruzko araubidea aintzat hartu behar da nahitaez; izan ere, HLren 32. art.aren arabera, «ondasun higiezinen gaineko jabetzari zein gainerako eskubide errealei buruzko tituluek ez diete hirugarrenei kalterik egingo, Jabetza Erregistroan behar den moduan inskribatu edo idatzohartu ez badira». Horrez gain eta, hala denean, kontuan izan behar da HLren 34. art.ak ematen duen babesa ere. Horren harira, atzeraeskuratzailearen eta atzeraeskuratze horri lotuta dagoen jatorrizko eskuratzailearen arteko interes gatazka adierazten dute KZren 1519 eta 1520. art.ek ere. Aurrenekoaren aginduz, konpentsatu behar dira salmenta egitean agerian dauden fruituak eta atzeraeskuratzeko unean daudenak (lehendabiziko lerrokada); salerosketa egitean fruiturik izan ez bada, baina atzeraeskuratzean bai, fruituok laindu behar da (bigarren lerrokada). Azken kasu horretan, atzeraeskuratzailearen eta eroslearen artean laintzen dira fruituak eta erosleari ematen zaio horrek finkaren edukitza izan duen azken urteari dagokion zatia, salmenta unetik zenbatuta. Bestetik, KZren 1520. art.ak indartu egiten ditu atzeraeskuratzaile/saltzailearen interesak eta hori bat dator HLren 107.7 art.arekin eta KZren 1510. art.arekin. Bada, KZren 1520. art.ak dioenez, «saltzaileak saldutako gauza berreskuratzen du, erosleak ezarritako zama edo hipotekarik gabe; hala ere, onartu behar ditu erosleak onustez eta tokiko ohituren arabera egindako errentamenduak». Erosleak ezarritako hipotekaren inguruan, kontuan izan behar da HLren 107.7 artikulua. Errentamenduei dagokienez, ostera, batera interpretatu behar dira 1520. artikulua eta KZren 1571 eta 1572. art.ak, azken horiek «venta quita renta» gaztelaniazko esaera zaharra barneratzen baitute, ñabardura batzuekin bada ere. Hala ere, atzeraeskuratzaileak


erosleak egindako errentamenduak onartu behar ditu, errentamendu horiek onustez eta tokiko ohituraren arabera eratu badira. Notatzekoa da onustea erosle/errentatzaileak bakarrik izan behar duela eta ez errentariak, azken horren egoera psikologikoak (onusteak ala gaitzusteak, alegia) ezbaitu inolako garrantzirik. Halaber, errentamendua tokiko ohiturari helduta eratu behar da. Horrek esan nahi du errentamenduaren iraupenak baduela muga bat, tokiko ohiturak eragina duelako, bai errentamenduaren eraketan, bai kontratu horren edukian, alegia: epean (hori ezin delako ohiturak zehaztutakoa baino luzeagoa izan), errentan (hori ezin delako izan ohiturak ezarritakoa baino txikiagoa) eta kontratuaren beste edozein hizpaketatan.

§84. AUKERA-ESKUBIDEA 328. Kontzeptua Aukera-eskubideak alderdien arteko hitzarmenean du jatorria eta nahibadako eskubidea da. Aukera-eskubidearen bidez, alderdi batek (aukeratzaileak, alegia) ahalmena du, epe zehatz batean, beste alderdiaren (hots, aukeraemailearen) ondasun zehatz batzuk eskuratzeko, bien artean itundutako prezio eta baldintzetan. Bistan denez, aukeratzaileak aukera garaiz eta behar den moduan egikaritzen badu, aukeraemaileak gauza saldu eta eman behar dio, prezioaren truk. Nolanahi den ere, 1991ko martxoaren 4ko epaiak dioenez, saltzailearen xedapen egintzei aplikatzen zaizkien legezko formalitateak bete behar ditu aukeraemaileak. Formaren ikuspuntutik, aukera-eskubidea kontratu bat izan daiteke (aukera kontratu deiturikoa) edo beste kontratu batera bildutako klausula edo hizpaketa bat, esate baterako, errentamendu kontratuaren klausula bat (aukera itun izenekoa). Esangura hertsian, salmentaren alde bakarreko hitzemateak, hots, salerosketa-aurrekontratuak, eratortzen du aukera-eskubidea. Esangura zabalean, berriz, edozein aurrekontratuk erator dezake aukera-eskubidea, aurrekontratu horretako edozein alderdik per se erabaki ahal badu harreman juridiko nagusiak indarrean izatea ala ez. 329. Izaera juridikoa Aukera-eskubidearen izaera zehazte horretan datza doktrina zientifikoak eta jurisprudentziak eskubide horren inguruan izan duten arazorik gogorrenetakoa. Bada, eskubide erreala ala eskubide pertsonala al da? Jakina dugunez, aukera kontratua edo ituna Jabetza Erregistroan inskriba daiteke, HEren 14. art.aren arabera. Kontrakoa pentsa daitekeen arren, Erregistroan inskribatzeko aukera horrek ez du arazoa konpondu. Alderantziz, arrazoiak eman ditu, aukeraren izaera erreala edo pertsonala baieztatzeko eta ukatzeko;


are gehiago, bide ematen du hirugarren interpretazio bat egiteko. Hirugarren interpretazio horren ildotik, alderdiek eurek erabakitzen dute aukera-eskubideak izaera erreala ala pertsonala duen. Epai (horien artean adierazgarriena, AGk 1986ko urtarrilaren 29an emandakoa), ebazpen (besteak beste, 1982ko irailaren 7koa) eta aditu batzuek (esaterako, CAMY, PEĂ‘A, ALBALADEJO, ROCA SASTRE) adierazi dute aukera-eskubideari ex voluntate eratxiki ahal zaiola izaera erreala, eskubide hori Erregistroan inskriba daitekeelako. Nolanahi den ere, AGk 1989ko azaroaren 6an emandako epaian azaldu duenez, Erregistroan inskribatu ahal izate horrek ez du aldarazten aukera-eskubidearen izaera pertsonala. TORRES LANAren hitzetan, aukera-eskubidea Jabetza Erregistroan inskribatzeak ez du eskubide horren berezko izaera aldarazten, erga omnes eragingarritasuna ematen badio ere. Hori dela eta, aukera-eskubidea eskubide pertsonala da eta Jabetza Erregistroan inskriba daiteke, trafiko juridikoekonomikoarentzat hori nahitaezkoa delako. Horren harira, Hipoteka Erregelamendua 1947an eraldatu zen eta, harrezkero, aukera-eskubidea Jabetza Erregistroan inskriba daiteke. Urte horretan bertan, baina erregelamendu hori onetsi baino lehen, ENZNk ukatu egin zuen inskripzioa (1947ko urtarrilaren 27ko ebazpena). Nolanahi den ere, inoiz ere ez da zalantzan jarri, kontratu askatasuna erabiliz, aukera-eskubidea ex voluntate era daitekeenik (ikus AGk 1985eko otsailaren 9, 1987ko apirilaren 4 eta 1990eko urriaren 24an emandako epaiak). Azken finean, aukera-eskubideak eragingarritasun erreala du, Erregistroan inskribatuz gero; beraz, hirugarrenen aurka jarri ahal da. Dena den, inskripzioak ez du haren izaera aldarazten eta ez du biderik ematen, bi hauek bereizteko: batetik, aukera-eskubide erreala eta, bestetik, aukera-eskubide pertsonala edo inter partes eragingarritasuna duena. 330. Aukera-eskubidearen inskripzioa eta egikaritza HEren 14. art.aren arabera, aukera-eskubidea (hau da, aukera kontratua edo ituna) inskribatzeko, ondoko baldintzak bete behar dira: 1. Alderdien artean beren beregi egindako hitzarmena, inskripzioa egin dadin. 2. Finka eskuratzeko hizpatu izan den prezioa eta, hala denean, aukera-eskubidea emateko erabaki dena. 3. Aukera-eskubidea egikaritzeko epea; epe hori ezin da lau urtetik gorakoa izan. Erosketa aukera ematen duen errentamendua izanez gero, aukera-eskubideak iraun dezake, errentamenduak irauten duen beste; baina


iraungi egingo da nahitaez, errentamendu kontratua legez edo isilbidez luzatuz gero. Besterik zehaztu ezean, aukera-eskubidea ezin da besterendu, aukeraemailearen adostasunik gabe; izan ere, hori egitea kontratuaren egoera subjektibo bat eskualdatzea izango litzateke. Hala eta guztiz ere, aukera-eskubidea eratzeko egintzak berak erakar dezake (hori onustearen eta usadioaren arabera interpretatuz gero) aukera-eskubidearen eskualdagarritasuna, aukeraemailearen adostasunik gabe; hori berori gertatzen da, hain zuzen ere, aukeraemaileak legebidezko interesik ez duenean aukeraren titularra aldaezina izan dadin. Azkenik, aukeratzaileak egindako aitorpenaren bidez egikaritzen da aukera-eskubidea; aitorpen hori alde bakarrekoa eta jakinarazi beharrekoa da. Behin aitorpena egin eta gero, salerosketa kontratua betebetean burutzen da eta aukeraemaile/saltzailea betebeharpean geratzen da, esanbidezko adostasun berririk eman behar ez duela. Horrek ez du esan nahi aukeratzaile/erosleak zuzenzuzenean gauzaren jabetza eskuratzen duenik, aitorpena egin eta gero; aitzitik, traditioa beharrezkoa da, Kode Zibilak agindutako edozein eratan, eskritura publikoa barne. Horren ildotik, ENZNk 1982ko irailaren 7an emandako ebazpenaren arabera, alderdiek beren beregi itun dezakete, aukeratzaileak eskritura publikoan adierazi duen baiezko borondate hutsa nahikoa dela, salerosketa burutu eta traditioa gauza daitezen; horrelakoetan, aukera-eskubidearen egikaritza hori Jabetza Erregistroan inskribatu ahal da.


VI.ZATIA BERME-eskubide ERREALAK


Hogeita zortzigarren gaia BAHIA

Laburpena: ยง85. Edukitza lekualdaketadun bahia 331. Kontzeptua 332. Ezaugarriak 333. Eraketa 334. Subjektuak 335. Objektua 336. Edukia 337. Azkentzea ยง86. Bahi bereziak 338. Bahi irregularra 339. Eskubideen gaineko bahia 340. Erruki etxeek eta gainerako establezimendu publikoek ematen dituzten maileguak bermatzeko bahia ยง85. EDUKITZA LEKUALDAKETADUN BAHIA 331. Kontzeptua Bahia ondasun higigarrien gaineko berme-eskubide erreala da eta, ondasunok bahitzeko, euren edukitza lekualdatu behar da. Bahiak bermaturiko betebeharra betetzen ez bada, hartzekodunak ahalmena du, ondasun pignoratua besterendu eta horren ondorioz lortutako prezioarekin beraren kreditua kobratzeko. Bahiak, hipotekak bezala, mota guztietako betebeharrak berma ditzake, bai betebehar hutsak, bai baldintzapekoak, baldintza hori etengarria izan zein suntsiarazlea izan (KZren 1861. art.). Esan berri dugunez, bahia eratzeko, ondasun higigarria lekualdatu behar da; hau da, ondasun higigarri pignoratuaren edukitza eman behar zaio hartzekodunari berari zein hartzekodunak eta zordunak aukeraturiko hirugarrenari (KZren 1863. art.). Edukitzaren lekualdaketak bi eginkizun betetzen ditu, batez ere: zordunaren ondarea kontrolatzea eta bahiari


publizitatea ematea. Ildo horretatik, lehenengo eta behin, bahiaren bidez, hartzekodunak ondoko bermea du: zordunak (edo bahia eratzen duenak) ez diela onustedun hirugarren eskuratzaileei kargapeko ondasuna besterenduko, kargarik gabeko gauza gisa eta hartzekodun horren eskubideei iruzur eginez; bigarrenik, gainerako hartzekodunei jakinarazten zaie zordunaren kaudimena mugaturik dagoela, gauza pignoratua lehenespenez lotuta baitago betebehar bermatua ordaintzera (LACRUZ). Zordunak (edo inoren betebeharra bermatzeko, nork bere ondasuna bahitzen duenak) ondasun pignoratuaren edukitza galtzen badu ere, ondasun horren jabetzari eusten dio, kreditua muga-eguneratzen denera arte. Muga-eguna heltzean ez bada kreditua ordaintzen, bahian emandako ondasuna saltzen da eta horren ondorioz lortutako prezioarekin ordaintzen zaio hartzekodunari (KZren 1869. art.). Dena den, hartzekodunak berak ezin du ondasun pignoratua saldu; aitzitik, ondasuna legeak agindutako prozeduraren bidez saldu behar da. Hartzekodunak, ondasun pignoratua duen bitartean, ezin du ondasun hori erabili, berorren jabeak ez badio horretarako baimenik ematen (KZren 1870. art.). Era berean, hartzekodunak ezin du ondasun pignoratua eskuratu zorraren ordainean, ezta ondasun hori xedatu ere (KZren 1859. art.). 332. Ezaugarriak a) Eskubide erreal mugatua da, jabaria mugatzen duen eskubide erreala, hain zuzen. b) Kreditu bermatuari erantsitako eskubidea da. Bahiak bere horretan irauten du, kreditu bermatuak dirauen artean; gisa berean, kreditu horrek izandako gorabeherak bahi-eskubidearen gain eragina dute. Horrela, kreditu bermatua besterendu edo azkentzeaz batera, bahi-eskubidea besterendu edo azkentzen da (ikus KZren 1857.1 eta 1528. art.ak). c) Berme-eskubidea da, bai eta ondasunak diru bihurtzeko eskubidea ere. d) Bahi-eskubidearen berezitasunik garrantzitsuena da edukitzaren lekualdaketa nahitaezkoa izatea. Beraz, edukitza lekuz aldatzen ez bada ,ez dago legezko oinarririk bahia baliozkoa dela adierazteko. e) Ondasun higigarrien gain bakarrik era daiteke. f) Bahia, hipoteka bezala, zatiezina da eta horrek ondokoa esan nahi du: bahiaren objektua gauza zatigarri bat izan arren, edota zorra zordun zein hartzekodunaren kausadunen artean zatitu arren, bahi horrek bere horretan irauten du, osoosorik, berak bermatzen duen kreditua erabat azkendu arte. Hortaz, zordunak zorra zati batez ordaindu eta hartzekodunak hori


onartzen badu ere, bahia ez da proportzioz azkentzen, zorra osoosorik ordaindu arte. Hartzekodun bat baino gehiago izan eta horietako baten zorra bakarrik ordaintzen bada, hartzekodun horrek ezin du bahia itzuli, beste hartzekodunen zorra ordaintzen ez den bitartean (ikus KZren 1860. art.aren 1, 2 eta 3. lerrokadak). Edozein modutan ere, bahi moduan gauza bat baino gehiago ematean, horietako bakoitzak kredituaren zati zehatz bat bakarrik bermatzen badu, zati bat ordaindu eta bahia azkendu egiten da, ordaindutako zati hori bermatzen zuen gauzari begira (KZren 1860. art.aren 4 eta 5. paragrafoak). Hau da, kredituaren zati bakoitza beste zatiei begira independentea dela ulertzen da. 333. Eraketa Kasurik gehienetan, bahia kontratu bidez eratzen da eta kontratu horrek ez du forma berezirik izan behar. Halako kontratuak, izatez, kontratu errealak dira. Horrek esan nahi du hartzekodunaren eta pignoratzailearen arteko adostasun hutsak ez duela bahia eratzen; aitzitik, adostasun hori izateaz gain, gauzaren edukitza lekualdatu behar da, hau da, ondasun pignoratuaren edukitza eman behar zaio hartzekodun pignoratizioari edo hartzekodunak eta zordunak aukeratutako hirugarrenari (1863. art.). Edukitza lekualdatzea, beraz, betebehar eratzailea da, nahiz hirugarrenei begira, nahiz inter partes. Halaber, hirugarrenei begira bahiak eragingarritasuna izan dezan, agerkari publikoan agerrarazi behar da bahiaren data egiazkoa dela (KZren 1865. art.). Autore batzuen ustez, agerkari publikorik ez dagoen bitartean, bahiaren ondorioz sortutako harremanek betebehar izaera dute eta, ondorenez, ez dute ÂŤerga omnesÂť eragingarritasunik. Bestela esateko, bahia agerkari publikoan agerrarazten ez den bitartean, ez da eskubide errealik eratzen. Bahia zein hipoteka eratuko dela hitz emateak akzio pertsonala baino ez du sortzen kontratugileen artean. Zernahi gisaz, kasu batzuetan, erantzukizun kriminalik ere erakar dezake. Hori berori gertatzen da, hain zuzen ere, kasu hauetan: pertsona batek gauza kargatuta dagoela jakin arren, beste pertsona bati iruzur egin eta gauza hori eskaintzen dio bahi edo hipoteka moduan, karga horren berririk eman gabe; pertsona bat berarenak ez diren gauzen jabe moduan agertuz, gauza horiek hipotekatu edo bahitzen ditu, horrekin hirugarren bati iruzur eginez (KZren 1862. art.). Oro har, bahia eratuko dela hitz ematea aurrekontratu bat da eta, hori hautsiz gero, akzio pertsonala bakarrik sortzen da. Nolanahi den ere, KZren 1862. art.ak ez du zehazten zein den akzio horren helburua: urratzailea behartzea hitzemandako bahia eratzera ala kaltegaleren ordainketa lortzea. Agidanez, kalte-ordaina bakarrik lor daiteke; izan ere, pertsona batek ez badu kontratu jakin bat egin nahi, ezin daiteke pertsona hori behartu kontratua betetzera.


Bahia usukapioaren bidez era daitekeela esan ohi da, baldin eta inoren ondasun higigarria hartzekodun pignoratizio gisa edukitzen bada (ALBALADEJO). Ildo horretatik, 464. artikulua honetara interpreta daiteke: ondasun higigarriaren edukitza onustez eskuratzen bada (hots, ondasun hori ez bazaio beraren ugazabari legez aurka kendu edo ez bada galdutako gauza bat), edukitzeko moduak zehazten du zein eskubide eskuratzen den; hori dela eta, ondasunaren edukitza hartzekodun pignoratizio moduan eskuratzen bada, edukitzaile horrek bahi-eskubide erreala eskuratzen du a non domino. Horren guztiaren aurka, ordea, autore batzuek ulertu dute, bahi-eskubidea era dadin, KZren 1857.2 artikuluak ondoko betekizun hau ezarri duela: bahitzailea gauzaren jabea izatea. Halaber, autore horien arabera, KZren 186. art.ak dakar, eskubide erreala era dadin, gauza hartzekodunaren esku jartzea. Ondorenez, ezinezkoa da bahia eratzea usukapio bidez edo a non domino.

334. Subjektuak Subjektu aktiboa: bahiak bermaturiko kredituaren titularra da, bahi-eskubide erreala eskubide erantsia delako. Gerta daiteke bahian emandako gauzaren edukitza hirugarren bati ematea, hartzekodunak eta zordunak hala erabakiz gero. Hirugarren hori ez da bahi-eskubidearen titularra, gauzaren gordailuzain berezia baino; hirugarrenak gauza pignoratua atxiki eta zaindu behar du, gauza eskuratzeko eskubidea duenak gauza erreklamatzen ez duen bitartean. Subjektu pasiboa, ostera, pignoratzailea da; izatez, zorduna bera edo hirugarren bat izan daiteke pignoratzaile. Bestetik, bahiaren eratzailea gauzaren jabea izan behar da eta beraren ondasunak xedatzeko askatasuna izan behar du; halako askatasunik izan ezean, bahiaren eratzaileak legezko baimena izan behar du, bahi hori eratzeko (1857. art.ko 2 eta 3. paragrafoak). 335. Objektua Bahia ondasun higigarrien gain eratzen da. Ondasun horiek merkataritzan egon eta edukitzeko modukoak izan behar dira (KZren 1864. art.). Biharetziko gauzak ezin dira bahitu, bahia eratzean ezin direlako gauza horiek eman. Edonola ere, biharetziko gauzak izan daitezke KZren 1862. art.ak aipatzen duen hitzematearen objektu, alegia, bahi-eskubidea eratzeko hitzematearen objektu. 336. Edukia


A) Alderdien eskubideak eta betebeharrak, bahiak bermatzen duen betebeharra muga-eguneratu aurretik a) Bahi kontratuaren bidez, hartzekodunak (edo hirugarren batek, gauza horri eman bazaio) eskubidea du bahian emandako gauza atxikitzeko, kreditua ordaindu arte (KZren 1866.1 art.). Zordunak ez baditu zorra, horren korrituak eta gastuak ordaindu, ezin du bahiaren itzulketa eskatu, hartzekodunaren borondatearen aurka (Kode Zibilaren 1871. art.). Atxikitze-ahalmena hartzekodunari dagokio, zor bermatua ordaintzen ez zaion bitartean. Zorra ez bada ordaintzen, hartzekodunak gauza pignoratuaren besterentzea eskatzeko ahalmena du (ez, ostera, betebeharra). Hortaz, atxikitze-ahalmenak bere horretan irauten du kreditu nagusia azkendu arte, bahia eskubide erantsia delako (SERRANO). b) Hartzekodunak ezin du gauza pignoratua erabili, horretarako zordunaren adostasunik ez badu. Adostasunik izan gabe gauza hori erabiltzen badu edo gauzaz abusatzen badu, zordunak eska dezake gauza gordailatzea (ikus KZren 1870. art.). Horrez gain, hartzekodunak ezin ditu eskuratu gauza pignoratuak ematen dituen fruituak. Alabaina, bahiak korrituak sortuz gero, hartzekodunak horiekin konpentsatu ditzake berari zor zaizkion korrituak; hartzekodunari korriturik zor ez bazaio edo bahiak sorturiko korrituak legebidez zor direnak baino gehiago badira, hartzekodunak korritu horiek kapitalari egotziko dizkio (Kode Zibilaren 1868. art.). c) Hartzekodunak edo gauzaren hirugarren edukitzaileak gauza zaindu behar du familiako guraso on batek egingo lukeen moduan. Horren harira, gauza galdu edo narriatzen bada, hartzekodun edo gauzaren hirugarren edukitzaile horrek erantzukizuna du, Kode Zibilaren xedapenek agindutakoaren arabera. Hortaz, erregela orokorrak aplikatzen dira, artatu beharreko gauzaren galerak edo narriadurak eratortzen duen erantzukizunari dagokionez. Erregela horiei helduta, hartzekodunak erantzukizuna du, gauza doloz zein erruz galdu edo narriatzen bada eta ez, ordea, ezustean edo ezinbestean galdu edo narriatzen bada. Edozein modutan ere, gauza galdu edo narriatzen bada hartzekodunak gauza bere eskutan duen artean, orduan uste izango da galera edo narriadura hartzekodunaren erruz gertatu dela eta ez, ostera, ezustekoaren ondorioz, kontrakoa frogatu ezean (KZren 1867. art., 1182 eta 1183. art.ei loturik). d) Zordunak ordaindu behar ditu gauza artatzeko gastuak. Zernahi


gisaz, hartzekodunak gauza arretaz zaindu behar duenez gero, berak ordaindu behar ditu horretarako beharrezkoak diren eta atzeratu ezin diren gastuak; dena den, hartzekodunak pignoratzaileari eska diezaioke gastu horien zenbatekoa itzultzeko (KZren 1867. art.). Gauza artatzeko gastuak ordaintzeagatik, hartzekodunari dagokio, batetik, gastu horiek kobratzeko lehenespena, gainerako hartzekodunen aurretik (KZren 1922. art.ko 1. zk.); eta, bestetik, gauza pignoratua atxikitzeko eskubidea, gastu horiek ordaintzen ez diren bitartean (KZren 1871. art.). e) Pignoratzailea gauza pignoratuaren jabea izan behar da, gauza hori besterendu arte. Nolanahi den ere, hartzekodunak gauza pignoratuaren jabeari dagozkion akzioak egikari ditzake, gauza hori erreklamatu edo hirugarrenaren aurka defendatzeko (KZren 1869.2 art.). Beraz, hartzekodunak egikari ditzake erreibindikazio-akzioa, edukitza interdiktuak‌ B) Ondasun higigarri pignoratua diru bihurtzea a) Bahiak bermaturiko betebeharra mugaguneratzean zordunak ez badu hori ordaintzen, hartzekodunak ondasun pignoratua diru bihur dezake. Horretarako, hartzekodun horrek eskatuko du gauza besteren dadila, legeak ezarritako prozeduraren bidez. Ondasun pignoratua diru bihurtzeko, hartzekodunak prozedura berezi bat erabili behar du. Prozedura hori epaiketaz kanpokoa da, notarioaren aurrekoa, hain zuzen. Bada, KZren 1872.2 art.ak dioenez, ondasuna jendaurreko enkantean saldu behar da; horretarako, zorduna eta, hala denean, bahi moduan emandako gauzaren jabea zitatu behar dira. Lehenengo enkantean ezin izan bada ondasun pignoratua besterendu, bigarren enkantea egin behar da helburu berarekin; baina bigarren enkantean ere ez bada halakorik lortu, hartzekodunak ondasun pignoratuaren jabetza eskura dezake. Halako kasuetan, hartzekodunak kreditu osoaren ordain gutuna eman behar du. Balore kotizakorrak bahitzen badira, Merkataritza Kodeak agindutakoaren arabera saldu behar dira horiek (KZren 1872.2 art.). PZLk dioenez, hartzekodunak auzitegietan egikari dezake bere eskubidea, bai adierazpeneko epaiketa arruntean, bai betearazpen epaiketan. Lehendabizikoan, epai kondenatzailea eman eta gero, epai hori ondasun pignoratuen gain betearazten da; bigarrenean, berriz, ondasun pignoratuak zuzenean exekutatzen dira. b) Zordunaren gainerako hartzekodunei begira, bahi-eskubidearen titularrak lehenespena du, beraren esku dagoen bahiaren gain eta gauza pignoratuak duen balioaren neurrian (KZren 1922.2 art.); hau da, kreditu


pignoratizioak gainerako kredituak baztertzen ditu, bahian emandako ondasunak duen balioaren neurrian (KZren 1926.1 art.). c) Konkurtso, porrot edota ordainketa-etendurarik izanez gero, ondasun pignoratua masatik bereizten da. Ildo horretatik, eta hala nahi izanez gero, hartzekoduna hitzarmen kolektiboetatik kanpo gera daiteke eta eska dezake beraren kreditua ondasun pignoratuekin modu bereizian ordain dadin. Porrot edo konkurtso adierazpena ematen denetik, kreditu pignoratizioak korrituak sortzen ditu, bahiak bermaturiko zenbatekoa bete arte (KZren 1916. art. eta MKren 884. art.). C) Ahalmen bereziak KZren 1866.2 art.aren arabera, hartzekodunak gauza pignoratua atxikitzen duen bitartean eta oraindik lehenengo zorra ordaindu gabe dagoela, zordunak bigarren zor bat badu hartzekodun berberarekin, hartzekodun horrek bahiaren atxikipena luza dezake, zordunak bi kredituak ordaindu arte, nahiz eta bahiak bigarren zorra bermatuko duela itundu ez. Bahi horri pignus gordiano deitu ohi zaio. Eskubide hori, izatez, egiazko bahia izan beharrean, atxikitze-eskubidea da. Arean ere, eskubide horrek ez dio ematen hartzekodunari, ez gauzaren balioa diru bihurtzeko ahalmenik, ezta inolako lehenespenik ere. Zordun nagusia ez den beste pertsona batek bahia eratu badu, hartzekodunak ezin du gauza pignoratua atxiki. Kasu horretan, hirugarrenak emandako gauza horrek beren beregi bermaturiko zorra bakarrik ziurtatzen du eta ez, ordea, zordunak hartzen dituen gainerako zorrak. 337. Azkentzea Lehentxoago esan dugunez, bahia eskubide erantsia da; beraz, betebehar bermatua azkentzen denean, bahia ere azkendu egiten da. Kreditu bermatua azkentzean, gauza pignoratua pignoratzaileari itzuli behar zaio. Hala ere, hartzekodunaren erruz (edo gauza pignoratua zuen hirugarrenaren erruz) ezin bazaio gauza hori itzuli pignoratzaileari, azken horrek kalte-ordaina erreklama dezake. Bestalde, bahia eskubide erreala da eta, horren ondorioz, bahia azkentzen da, eskubide errealak azkentzeko moduen arabera, kreditu bermatua kontuan hartu gabe; ildo horretatik, bahia azkentzeak berez ez dakar kreditu bermatua azkentzea. Bada, bahia azkentzen da, gauza pignoratua galdu edo erabat


suntsitzen denean. Hartzekodunak erantzukizuna du, gauza beraren erruz galtzen denean bakarrik; hau da, ez du erantzukizunik, gauza ezusteko baten ondorioz galtzen bada. Dena den, gauza hartzekodunaren erruz galdu dela uste izango da, kontrakorik frogatu ezean (KZren 1867. art., 1182 eta 1183. art.ei loturik). Gauza pignoratua galtzen bada eta asegururik baldin badago, hartzekodun pignoratizioak eskubidea du, aseguru hori delaeta gauza pignoratuaren jabeari dagokion kalte-ordaina eskuratzeko (AKLren 40.etik 42.erako art.ak). Horrelako kasuetan, bermea eratzen da aseguratzailearen kontrako kredituaren gain. Bestalde, 1191. art.aren arabera, gauza pignoratua hartzekodunari eman eta gero, hori zordunaren esku badago, bahia barkatu dela uste izango da. Presuntzio hori iuris tantum erakoa da; hortaz, horren kontrako frogak onartzen dira. §86. BAHI BEREZIAK 338. Bahi irregularra Bahi irregularraren berezitasunik nagusiena da berorren objektua. Arean, bahi irregularraren objektu dira diru kopuruak (edo bestelako gauza suntsikorrak), inolako zehaztapenik gabe. Bermea betearazteko unea heltzean, hartzekodunak zorrari egotz diezaioke, zuzenzuzenean, bahi moduan eskuratu zuen diru kopurua (edo gauza suntsikorren balioa). Bada, hartzekodunak horretarako ez ditu erabili behar legezko betearazpen prozedurak; beste modu batera esateko, gauza ez da diru bihurtu behar eta ez dago zertan jendaurreko enkantera jo. Bestalde, betebehar bermatua betez gero, hartzekodunak ez du itzuli behar berari eman zaion objektu bera, berari eman zaion diru kopurua baino (edo, hala denean, berari eman zaion gauza suntsikorraren espezie eta kalitate bereko beste horrenbeste). Orobat, bahi irregularra bahi mota bat izan beharrean, betebeharra bermatzeko kontratu berezi bat da. Kontratu horren bidez, hartzekodunari ematen zaio diruaren edo gauza suntsikorraren jabetza; bestela esateko, betebehar bermatua ez bada betetzen, diru edo gauza horrekin betetzen du hartzekodunak bere interesa. Era berean, zordunak zorra ordainduz gero, hartzekodunak itzuli behar du berme gisa eskuratu duenaren espezie eta kalitate bereko beste horrenbeste (ikus AGk 1985eko abenduaren 27an emandako epaia). Gauzak horrela, hartzekodunari bahi moduan txanpon edo bilete identifikatuak (edo gauza suntsikor identifikatuak) ematen bazaizkio, bahi hori bahi arrunta da (eta ez, ostera, bahi irregularra). Hortaz, bermea azkentzean,


hartzekodunak itzuli behar ditu bahi moduan eskuratu zituen txanpon edo bilete berberak (edo gauza suntsikor berberak). 339. Eskubideen gaineko bahia Zinez, eskubideak ez dira edukitzeko moduko ondasun higigarriak. Hala ere, doktrinaren ustez, pignora daitezke edukitzeko moduko ondasun higigarrien gaineko eskubide errealak; batik bat, gozamen-eskubidearen gaineko bahia onartzen da. Bestalde, kreditu-eskubideei dagokienez, Kode Zibilak berak aipatzen du korrituak sortzen dituen bahia, eta hori kredituaren gaineko bahia da. Horrez gain, manu batzuetan baloreen gaineko bahia onartzen da eta baloreek, gehienetan, kreditu-eskubideak barneratzen dituzte. a) «Kredituaren gaineko bahia» ez da bahia esangura hertsian, kreditua ezin delako eduki. Hala ere, kreditua lagatzen denean zor bat bermatzeko, ondore praktiko batzuk lortzen dira eta, izatez, nahikoa antzekoak dira ondore horiek eta bahiarekin lortzen direnak. Orobat, «kredituaren gaineko bahia» eratzean, kreditua lagatzen da, betebeharren betetzea bermatzeko. Kredituak ezin direnez modu materialean eskualdatu, kasuan kasuko kredituaren edukitza lekualdatu beharrean, kredituaren zordunari jakinarazten zaio kreditu hori lagatu dela. Jakinarazpen horren ondoren, pignoratzaileak ezin du kreditua xedatu; horrela, zordunak ezin dio hartzekodun pignoratzaileari ordainketarik egin, azken horrek kreditu bermatua ordaindu baino lehen. Bistan denez, zordunari egindako jakinarazpenarekin, kreditua xedaezin bihurtzen da, ondasun higigarrien edukitza lekualdatzean gertatzen den bezala. Bahi moduan emandako kreditua betebehar bermatua baino lehenago muga-eguneratzen bada, hartzekodun pignoratizioak kreditu hori kobra dezake. Horrelakoetan, zordun lagatuak ordaintzen duen zenbatekoa subrogatzen da, betetzearen bidez azkendutako kredituaren lekuan. Ondorenez, kredituaren gaineko bahia bahi irregular bihurtzen da gehienetan. Alderantziz, betebehar bermatua bahi moduan emandako kreditua baino lehenago muga-eguneratzen bada, hartzekodun pignoratizioak zorra kobra dezake, bi modutara: batetik, KZren 1872. artikuluan jasotako prozedura erabili eta kreditu hori diru bihurtuz; edo, bestetik, berme gisa lagaturiko kredituaren mugaguneratzeari itxaron eta, une egokian, lagatutako zordunari zorraren ordainketa eskatuz. Azken kasu horretan, bahi irregularrean gertatzen den moduan, betebehar bermatuaren kobrantzari egotzi behar zaio zordun lagatuak ordaintzen duen zenbatekoa (DÍEZPICAZO eta GULLÓN). Labur-zurrean, kredituaren gaineko bahiak titularkidetasun berezia


dakar: hartzekodun pignoratizioak legitimazioa du, bahi moduan emandako kreditua kobratzeko; hori eginez gero, betebehar bermatuaren ordainketari egozten dio kobratutako zenbatekoa. Hartzekodun pignoratizioak lehenespena du, hartzekodun lagatzailearen (hots, hartzekodun pignoratizioaren zordun den subjektuaren) gainerako hartzekodunei begira. b) Kredituaren gaineko bahien artean, baloretituluen gainekoa da ohikoena. Orobat, baloretituluek barneratutako kredituen gaineko bahia ulergarriagoa da, kreditu hutsen gaineko bahia baino: batetik, kreditua tituluan barneratzean, ÂŤeskubidea gauza bihurtzenÂť da; eta, bestetik, titulu edo eskubidea barneratzen duen agiria ematearen bidez bete daiteke bahian emandako gauzaren edukitza lekualdatzeko eskakizuna. Horrela, bahiari buruzko araubide orokorra aplika dakioke baloretituluek barneraturiko kredituen gaineko bahiari, betiere, Merkataritza Kodetik, Sozietate Anonimoei buruzko Legetik eta Erantzukizun Mugatuko Sozietateei buruzko Legeak ondorioztatzen dituen Ăąabardurekin. Kreditu bermatua muga-eguneratzean ez bada hori ordaindu eta balore kotizakorrak bahitu badira, horiek saldu behar dira, Merkataritza Kodeak agindutako moduan (KZren 1872. art.). 340. Erruki etxeek eta gainerako establezimendu publikoek ematen dituzten maileguak bermatzeko bahia Bahia ez da praktikan erabiltzen, berme erreal horrek hamaika eragozpen dakartzalako (besteak beste, edukitza lekualdatu behar izatea). Dena dela, erruki etxeek emandako maileguak bermatzeko, bahia erabiltzen da. Edu berean, merkataritzako arloan, maizsarri erabiltzen da gordailuen biltegi nagusiekin zerikusirik duen bahia, bai eta baloreen gaineko bahia ere. Orobat, erruki etxe eta gainerako establezimendu publikoek dirua maileguan ematen dute, bahia mailegu horien berme gisa onartuz. KZren 1873. art.ak dioenez, erakunde horiei buruzko lege eta erregelamendu bereziek arautzen dituzte eurek emandako bahiak eta, modu subsidiarioan, bahiari buruz KZra bildutako xedapenek. Gerta daiteke Gobernuaren baimenaz eraturiko erruki etxeetan bahitu izan diren ondasun higigarriak galtzea edo ostea. Hori geratu arren, eta bahiaren eratzailea edozein izanda ere, ondasun horien jabeak ezin du ondasunon baliokiderik eskuratu, aurretiaz ez badizkio Estatuari ordaintzen bahiaren kopurua eta muga-eguneratutako korrituak (KZren 464.3 art.). PEĂ‘Ak dioenez, erruki etxeetan a non domino eraturiko bahiak lehenespena du, beste edozein eskubideri begira.


Hogeita bederatzigarren gaia ONDASUN HIGIEZINEN GAINEKO HIPOTEKA (I) Laburpena: ยง87. Ondasun higiezinen gaineko hipoteka 341. Ondasun higiezinen gaineko hipotekaren kontzeptua eta izaera 342. Espezialitate-printzipioa, hipotekari dagokionez. 343. Hipoteka-eskubide errealaren ezaugarriak 344. Bermatutako kredituaren eta hipoteka-bermearen arteko harremanak ยง88. Ondasun higiezinen gaineko hipoteka-motak 345. Borondatezko hipotekak 346. Trafiko-hipotekak edo hipoteka arruntak eta segurtasun-hipotekak 347. Legezko hipotekak. Zerrenda eta araubidea 348. Beste sailkapen batzuk: kapital-hipotekak eta errenta-hipotekak; solidarioak eta bereziak; arruntak eta lehenespenekoak ยง89. Hipotekari buruzko harreman juridikoen subjektuak eta hipotekatzeko gaitasuna 349. Hipoteka-hartzekoduna eta zorduna 350. Zordun ez den hipotekatzailea 351. Finka hipotekatuaren hirugarren edukitzailea 352. Subjektu aktiboen aniztasuna eta kreditu-aniztasuna 353. Hipoteka eratzeko gaitasuna ยง90. Hipoteka eratzea 354. Borondatezko hipotekak eratzea 355. Hipoteka zati batez eratzea: inskribatu gabeko itunen eragingarritasuna 356. Hipotekaren alde bakarreko eraketa 357. Hipoteka eratuko dela hitzematea eta de contrahendo ituna 358. Legezko hipotekak eratzea

ยง87. ONDASUN HIGIEZINEN GAINEKO HIPOTEKA 341. Ondasun higiezinen gaineko hipotekaren kontzeptua eta izaera


Lagunarteko hizkeran, hipoteka deritzo bermatutako betebeharrari (gehienetan, maileguari), kreditua bermatzeko ondasun higiezinaren gain eratutako eskubide errealari edo bi-biei (betebeharrari eta kargari). Esangura horretan lagunarteko esapideak ditugu «hipoteka ordaintzen nabil» (ordaintzen dena, aldiz, hipotekak bermatutako kreditua da), «hipoteka daukat» edo «hipoteka eskatu dut» (eskatzen dena, berriz, mailegua da), eta abarrekoak. Hizkera juridikoan, alderantziz, hipoteka hitzak esangura zehatz eta teknikoagoa du. Batetik, aipamena egin diezaioke hipoteka-eskubide erreala eratzeko egintza juridikoari, hau da, hipoteka-kontratuari, hipoteka alde bakarrez eratzeko egintzari edo legeak subjektu batzuei ematen dien ahalmenari (ahalmen hori egikaritzeari), ahalmen horren bidez beste batzuei agin diezaieten behar besteko hipoteka eratzea, betebehar jakin batzuk bermatzeko (horri legezko hipoteka deritzo). Bestetik, hipoteka hitzak aipamena egin diezaioke betekizun batzuk gauzatu ondoren sortutako eskubide errealari. Hain justu ere, eskubide erreal horren jatorria izan behar da kontratua, alde bakarreko egintza, hipoteka eratzea agintzeko legezko ahalmena duenak emandako agindua edo legeak zuzenean emandakoa (egia esan, azken kasu horretan hipoteka sor daitekeen ala ez eztabaidatzen da). KZk (1857. art.ak eta ondorengoek) eta Hipoteka Legeak (104.etik 197.erako art.ek) arautzen dute hipoteka-eskubide erreala. Alabaina, gaur egun, ez da nahiko Kode Zibilak eta Hipoteka Legeak hipotekaren inguruan ezarri dituzten arauak kontuan hartzea. Bada, badira izan aintzat hartu beharreko beste arau batzuk ere, hala nola, PZL (hipoteka betearaztea arautu duena); hipoteka-merkatua arautu duen martxoaren 25eko 2/1981 Legea (hipoteka-kredituen mobilizazioa ahalbidetu duena), geroago beste arau batzuek eraldatu dutena, eta beraren erregelamendua, martxoaren 17ko 685/1982 EDk onetsi zuena eta legearen manu batzuk garatu dituena (gerogarrenean, erregelamenduak ere eraldaketak izan ditu); Kreditu-erakundeen Diziplina eta Kontu-hartzeari buruzko ekainaren 29ko 26/1988 Legea; Ondasun higiezinetako inbertsio-sozietate eta funtsen araubideari eta hipoteka-titulazioko funtsen arauketari buruzko uztailaren 7ko 19/1992 Legea, alegia, inbertsio kolektiboko eta hipoteka-titulazioko funtsen erakundeei buruzko lege deritzona; eta hipoteka-kredituen subrogazio eta eraldaketei buruzko martxoaren 30eko 2/1994 Legea. Era berean, hipoteka-kredituen merkatuan nabarmentzeko moduko eragina dute Kontsumitzaile eta Erabiltzaileen Defentsari buruzko


uztailaren 19ko 26/1984 Lege Orokorrak, Kontsumorako Kredituari buruzko martxoaren 23ko 7/1995 Legeak eta Kontrataziorako Baldintza Orokorrei buruzko apirilaren 13ko 7/1998 Legeak. Halaber, kontuan hartu behar da hirigintza-arauek eta jabetza nahitaez kentzeari buruzko arauek izan dezaketen eragina, bai eta Europar Batasuneko arauek eta hipoteka-merkatuari buruzko dekretuek eta ministro-aginduek izan dezaketena ere. Amaitzeko, ezinbestekoa da AGren jurisprudentzia eta ENZNk gobernu-errekurtsoetan emandako ebazpenak gogoan hartzea.

KZren 1876 eta HLren 104. artikuluen arabera, ÂŤhipotekaren bidez, ondasun batzuk betebehar bat betetzeari lotuta geratzen dira zuzenzuzenean, ondasun horien edukitzailea edozein izanik ere, betebehar hori bermatzeko eratzen baita hipotekaÂť. Bistakoa denez, artikulu horiek ez dute behar bezala deskribatzen zer den hipoteka. Manuok idatzi ziren garaian, ondasun higiezinak bakarrik hipoteka zitezkeen. Salbuespen gisa, ontzien gaineko hipoteka onartzen zen; hipoteka horri arauketa berezia eratxiki zitzaion, ontziaren higiezintasuna fikzio gisa hartu baitzen. Edonola ere, artikulu horiek ez dute adierazten ondasunak hipotekatzeko ez dela euren edukitza lekualdatu behar, hipoteka horiek Erregistroan inskribatu baino. Kritika hori gorabehera, artikulu horiek hipotekaren ezaugarririk garrantzitsuenen inguruan dabiltza: objketua (ondasuna zuzen-zuzenean eta erga omnes betebehar baten betetzeari lotuta geratzea) eta xedea (betebeharra beteko dela ziurtatzea). Modu horretan, ondasun higiezinen gaineko hipoteka, berme-eskubide erreala izateaz gain, ondasunak diru bihurtzeko eskubidea ere bada. Hipoteka hori legez zein hitzarmen bidez era daiteke, ondasun higiezinen gain (zehatzago esateko, besterentzeko moduko ondasun higiezinen eta eskubide errealen gain, HLren 106. art.ak ezarri duenez). Bada, hipotekak betebehar zehatz bat betetzea bermatzen du; betebehar hori ez bada betetzen, legez ezarritako prozeduren bidez ondasuna diru bihurtu eta diru horrekin kreditua ordaintzen da, ondasunon jabea edo edukitzailea edozein izanda ere. Dena den, argi geratu behar da hipoteka ez dela ondasuna nahitaez diru bihurtzea edo betearaztea. Bestela esanda, ondasuna ez da diru bihurtzen edo betearazten zordunaren borondaterik gabe edo borondatearen aurka; izan ere, zordunak, diru bihurtu beharreko ondasunaren gain hipoteka eratzea erabaki duenean, onartu egin du betebeharra


bete ezean hipotekatutako ondasuna diru bihurtzea. Hipotekak ziurtasuna edo bermea dakar ondoko arrazoi hauek direla bide: a) Ondasun jakin bat (edo batzuk) kreditu bat ordaintzeko betebeharrari lotzea, eratu ere kreditu hori ziurtatzeko eratzen baita hipoteka (horren oinarri KZren 1911. art. da). b) Kredituaren ordainketak duen lehenespena: ondasuna diru bihurtu ondoren, lortutako dirua lehenespenez bideratu behar da hipoteka-hartzekodunaren kreditua ordaintzera. c) Ondasun higiezina diru bihurtzea, beren beregi ezarritako betearazpen-prozeduren bidez, hau da, ez da behar aurretiaz epai adierazlea lortzea edo ondasuna enbargatzea. Hipotekak izaera erreala du, hipotekaren bidez betebehar jakin bat betetzeari ondasun bat edo batzuk lotzen zaizkiolako, berme gisa. Hori dela eta, hipoteka Jabetza Erregistroan inskribatzen da (hipotekatutako ondasunak jabearen esku daudelako oraindik), eta, horrela, hirugarrenen aurka erga omnes eragingarritasuna du. Orain arte esandakoa erraz ondoriozta dezake ondasun higiezinen gaineko hipotekak lurralde-kredituei begira duen garrantzia. Arean ere, hipotekak kreditu horiek bermatu eta ziurtatu ez eze, kapitalak mugitzea eta aberastasuna ere ahalbidetzen ditu. Bada, hipotekak dakar K. GRAYk the dream of home ownership deritzona. Ildo horretatik, gaur egun, hipotekak lekua du etxeko, gizabanakoen zein familiako ekonomietan. Badakizue zergatik? Hipoteka tresna ezin hobea delako nork bere etxebizitza izateko, lortzeko. Bestela esanda, egun, aipatu ekonomietan, horixe da hipotekak duen xede nagusia, ez, ordea, gizabanarkoaren beharrizan larriei aurre egiteko edo familiari eusteko kreditua lortzea. Enpresetan, kontrara, kredituak edo finantzaketak lortzeko ez da jotzen hipoteka-bermeetara. Egin-eginean ere, enpresetan, kredituen edo finantzaketen iturri dira (horien adibide izanik kreditu-polizak, deskontu-lineak, bazkideen zein hirugarrenen ekarpenak edo maileguak, ordainketa zatikatu edo geroratuak eta merkataritza-tresnak igortzea) merkataritzako sozietateak kreditu- eta banku-erakundeei ematen dien konfiantza, bazkideek, administratzaileek edo hirugarrenek ekarritako berme pertsonalak (abalak, babes-gutunak...) edo ondasun higigarrien gaineko berme errealak, hala nola, zenbatekoak atxikitzea eta eperako ezarpenen gaineko bahia. Horrela, enpresetan hipotekara jotzen da, soil-soilik, kreditu-erakundeek sozietatearengan konfiantza galtzen dutenean (esaterako, itzulketak edo ez-ordainketak asko direnean) edo ondasun


higigarrien gaineko berme pertsonalak edo errealak behar bestekoak ez direnean kasuan kasuko betebeharra ziurtatzeko.

342. Espezialitate-printzipioa, hipotekari dagokionez Jakina denez, ezkutuko kargek eta hipoteka orokorrek enbarazu egiten zioten merkatu-ekonomiari, estatu barruko zein atzerriko kapitalak kontzentratzea eta inbertitzea eragozten zutelako, eta oztopoak jartzen zizkietelako kapitalok mugitzeari eta aberastasunari. Horregatik, hipoteka Jabetza Erregistroaren bidez eratutako eskubide erreala da; hau da, inskripzioa eratzailea da. Bada, hipotekarekin edukitza lekuz aldatzen ez denez gero, inskripzioarekin lortzen da hipotekari publizitatea ematea. Hain zuzen ere, 1861eko otsailaren 6ko Hipoteka Legearen helburu nagusietatik bat zen hipoteka orokorrak eta ezkutuko hipotekak desagerraraztea edo ezabatzea (alabaina, gaur egun, badira izan isilbidezko hipoteka batzuk). Horrenbestez, hipotekari dagokionez, berebiziko garrantzia dute eskubide errealen oinarrizko bi printzipioek, hots, publizitateak eta espezialitateak. Publizitate-printzipioa dela eta, inskribatutako eskubidearen izaera eta norainokoa zehaztu behar dira. Hortaz, hipoteka-eskubide errealaren kasuan, oro har, bermatutako betebeharren gaineko aipamena egin behar da. Bestalde, espezialitate-printzipioak eragotzi egiten du etorkizuneko betebehar batzuen gain hipoteka eratzea, alegia, hipoteka eratzeko unean guztiz zehaztugabe diren betebeharren gainean, nahiz eta hipoteka horiek gehieneko muga izan. Amaitzeko, espezialitate-printzipioaren beste ezaugarri bat da modu bereizian zehaztea hipotekatutako ondasunak betebehar nagusiari eta korrituei begira duen erantzukizuna. 343. Hipoteka-eskubide errealaren ezuagarriak Hipotekaren ezaugarriak ondokoak dira: 1) Ondasuna diru bihurtzeko eskubide erreala da. Hipotekaren izaera erreal hori eratortzen dute, igarriigarrian,


HLren 2 eta 104. art.ek. Hipoteka-eskubide errealak zuzenean eratxikitzen du jabaria xedatzeko ahalmena eta erga omnes eragingarritasuna du. Hala eta guztiz ere, asko dira izaera erreal hori zalantzan jarri duten autoreak. Bada, autore horietako batzuek hipoteka akzio betearazle berezia dela diote (CARNELUTTI, CĂ MARA); eta, beste batzuek, ukatu egiten dute hipotekaren izaera erreala, ondoko hau oinarri izanik: hipoteka ez da zuzeneko eskubidea, egikari dadin organo judizial eskudunak esku hartu behar duelako (GIORGIANNI)Nolanahi den ere, autore garrantzitsu batzuek zalantzan jarri dute hipotekaren izaera erreala. CARNELUTTIk (eta, horrekin bat etorriz, Italia eta Espainiako aditu batzuek) uste dute betearazpen-akzio berezi bat baino ez dela hipoteka; euren aburuz, hipoteka eratzeko egintza auzibidezko negozio juridiko bat da. Bestetik, GIORGIANNIk dio hipotekak ez duela izaera errealik, ez delako zuzeneko eskubide bat (izan ere, jurisdikzio organo eskudunaren esku-hartzea beharrezkoa da, hipoteka-eskubidea egikaritzeko); jakina dugunez, ulerkera tradizionalaren arabera, eskubide errealen ezaugarria da zuzenekoak izatea. Badirudi bi jarrera horiek alde batera utzi behar direla. Lehendabizikoari dagokionez, hipotekaren arloan bi fase bereiz daitezke: lehenengoa, substantiboa edo materiala; eta bigarrena, aldiz, auzibidezkoa. Bigarren fase hori ez da beti izan behar. Orobat, ondasunei kolpe egiteko ahalmenak berarekin dakar ondasunok diru bihurtzeko aukera. Edonola ere, aukera hori betebehar bermatua betetzen ez denean bakarrik egikaritzen da. Hortaz, ondasun hipotekatuei kolpe egiteko ahalmen hori hipoteka-eskubide errealaren osagai bat da. Bigarren tesiari dagokionez, hipoteka egikaritu ahal izateko, organo judizialetara jo eta legeak agindutako betearazpeneko hipoteka- prozeduretatik erabili behar da. Hala eta guztiz ere, horrek ez du esan nahi hipoteka zuzeneko eskubidea ez denik. Hipoteka-hartzekodunak zuzenean egikaritzen ditu segurtasun fasean hipoteka-eskubidea osatzen duten ahalmenak (batez ere, ondasun hipotekatua artatzeko ahalmenak). Jurisdikzio organoen laguntza berme bat besterik ez da, zordunarentzat edo hipoteka eratu duenarentzat; ulerkera hori bat dator komiso itunak egiteko debekuarekin (KZren 1859. art.).


Jurisprudentziak eta ENZNk behin eta berriro adierazi dute hipoteka-eskubidearen izaera erreala; autore gehienek ere gauza bera adierazi dute. Gainera, arauek ere horixe ondorioztatzen dute: KZren 1876. art., eta HLren 2.2, 104, 106, eta 107.4 art.ak. Beraz, hipoteka eskubide erreala den ginoan, hipotekatutako ondasun higiezina betebeharra betetzeari lotuta geratzen da; are gehiago, betebehar hori bete ezean, ondasun higiezina diru bihurtuko da, kontuan hartu gabe jabariaren titularra nor den eta ondasunaren gainean eskubide erreal mugatuak dauden. b) Erregistroko inskripzioak duen izaera eratzailea: Hipotekak ez dakar ondasun higiezinaren edukitza kentzea. Bestela esanda, ondasun higiezinaren jabeak edukitzari eusten dio, eta, ondorenez, jabe horrek jarraituko du (edo, beharbada, hipoteka dela-bide hasiko da) ondasuna erabiltzen, lupertzen, eta, hala denean, modu ekonomikoan ustiatzen. Hortaz, edukitza lekuz aldatzen ez denez gero, hots, ondasuna kargatu dela agertzen duen kanpoko egitaterik ez dagoenez gero, ziurtasunik eza eta kreditu-arriskua dira nagusi, eta horrek sistema ekonomikoari kalte handiak eragiten dizkio, gehienbat, ondasun higiezinen eta finantzen esparruan. Ondasuna kargatu dela agertzen duen kanpoko egintzarik ez dagoela eta, Espainiako antolamendu juridikoak gabezia hori gainditzeko agindu du karga jaso duen titulua erregistroan inskribatzea eta inskripzio horrek izaera eratzailea izatea. Ondorenez, hipotekak izaera erreala izango du Jabetza Erregistroan inskribatu denetik (ikus KZren 1875.1 art., eta HLren 145 eta 149. art.ak). Inskripzioaren izaera eratzaileak baditu bere ondorioak: aurrena, hipotekatutako ondasunen aurkako zuzeneko akzioa egikari daiteke, soilik, inskribatutako hipoteka betearazteko; eta, hurrena, zuzeneko akzio egikaritu behar da inskripzioaren idazkunak ezarritako inguruabarrak aintzat hartuta. Labur-zurrean esanda, hipoteka-akzioa egikari dadin, Erregistroan inskribatu behar da hipoteka, eta inskripzioan ezarritakoa hartu behar da kontuan. Hipoteka eskritura publikoan jaso arren, inskribatu ez bada, ez dago hipoteka-eskubide errealik. Hori dela eta, hartzekodunak ez du lehentasunik izango hirugarrenei begira, eta ondasuna diru bihurtzeko ezin izango ditu erabili


hipoteka-prozedurak. c) Zatiezintasuna. KZren 1860 eta HLren 122. artikuluen arabera, hipoteka zatiezina da. Azken manu horren arabera, hipoteka ezerezten ez den artean, hipotekak bere horretan dirau, ondasun hipotekatu guztien gain, nahiz eta betebehar bermatua urritu. Ondasun hipotekatuen zati bat desagertuko balitz, hipotekak gainerako zatian iraungo luke, HLren 123 eta 124. art.etan ezarritakoa gorabehera. Artikulu horiek diotenez, hipoteka zatigarria izan daiteke, alderdien artean hala itunduz gero. Hortaz, Espainiako Zuzenbidean, hipoteka est tota in toto et tota in qualibet parte. d) Eskubide erantsia da. Horren harira, hipoteka ezin daiteke banandu bermatzen eta ziurtatzen duen kreditutik (ikus KZren 1212 eta 1528. art.ak), baina baliteke hipoteka azkentzea eta kreditua ez. Hipoteka kredituari erantsita egoteak ez du esan nahi kreditu bermatuak baino garrantzi txikiagoa duenik. Ikuspuntu juridikotik, krediturik ez badago, ez dago hipotekarik; ekonomia-trafikoan, aldiz, ez da krediturik ematen, hipoteka edo bestelako bermeren bat —erreala zein pertsonala— eratu eta hartzekodunarentzat (gehienetan, kreditu-erankundearentzat) berme hori behar bestekoa ez bada. Bada, hipotekak izaera erantsia du, kredituaren ordainketa ziurtatzeko eratzen delako; ondorenez, kreditu bermatuaren gorabehera guztiek (eratzeak, eskualdatzeak, azkentzeak...) hipotekaren gain eragina dute. Areago, hipoteka kreditu bermatuarekin batera eskualdatu behar da (KZren 1528. art.). Azken finean, hipotekaren atzean zorra dago, aldez aurretik sortua edo epe laburrean sortuko dena. e) Kargatutako ondasun higiezinaren inorentasuna eta besterengarritasuna. Espainiako sisteman ez da onartzen hartzekodunaren gauzaren gaineko hipoteka, ezta jabe-hipoteka deritzona ere (ikus KZren 1857, 1858 eta 1874. art.ak, eta HLren 106. art.). Edozelan ere, beste erakunde batzuekin antzeko ondoreak lor daitezke (berbarako, lerruna erreserbatuta). Bihar-etziko hipoteka ere ez da onartzen, hots, oraindik hipotekatzailearena ez den gauzaren gaineko hipoteka.


f) Hipotekak ez dakar ondasunak kentzea. Ildo horretatik, esan ohi da hipotekak ez dakarrela edukitza lekuz aldatzea (bahiarekin gertatzen den bezala), ezpada Erregistroan inskribatzea. Alabaina, egun, Espainiako antolamendu juridikoan, irizpide hori ez da erabatekoa; izan ere, ondasun higigarri batzuen gainean ere hipoteka era daiteke (ikus OHHLren 12. art.). Halaber, legeak onartzen duenez ondasunak kendu gabeko bahia, gainditu egiten da edukitza lekuz aldatzeko irizpidea. Ondasuna hipotekatzean edukitza ez denez lekualdatzen, jabeak ondasuna lupertzen eta modu ekonomikoan ustiatzen jarraitzen du. Zernahi gisaz, ondasunak jabearen borondatez narriatzen badira, horiek administrazio judiazialaren mende jar daitezke (HLren 117. art.). g) Hipotekak kreditua bermatzen eta ziurtatzen du. Hipoteka-eskubide errealaren eginkizuna da diruzko edo diruz baloratzeko moduko kreditu baten ordainketa bermatzea edo ziurtatzea. Horren ondorioz, kreditua ordaintzen ez bada, hipotekak ahalmena ematen du, ondasun hipotekatuak diru bihurtzeko. Beraz, krediturik ez badago (deuseza delako, itxura egin delako edo deuseztagarria delako), hipotekak ez du oinarririk, eta deuseza da. h) Hipotekatzailea izan behar da ondasun higiezinaren jabea. Hipotekatzailea izan behar da ondasun higiezinaren edo ondasun higiezinaren gaineko eskubide erreal hipotekatuaren jabea. 344. Bermatutako kredituaren eta hipoteka-bermearen arteko harremanak Aipatu bezala, kredituaren eta hipoteka-bermearen arteko lotura oinarritu izan da hipotekaren izaera erantsian. Hipoteka kreditu bati lotzen zaio, eta horregatik esaten da izaera erantsia duela. Hipoteka eratzen da, hain justu ere, kreditua bermatzeko. Bestela esanda, hipoteka ezin da kreditutik banandu, eta hipoteka nahitaez dagokio kredituaren titularrari. Hortaz, izaera erantsiaren esangura da hipoteka kredituaren mende egotea, alegia, kredituaren gorabeherek hipotekaren gain eragina izatea. Ildo horretatik joan izan dira beti, berebat, Auzitegi Gorenaren


jurisprudentzia, eta autore gehienen aburuak ere, KZren 1528, 1857 eta 1876. art.ak, HLren 104. art. eta HEren 178 eta 179. art.ak oinarri hartuta.

Hala ere, autore batzuek berrikusi egin dute hipoteka-bermearen eta kredituaren arteko lotura, eta, horrekin batera, hipotekak duen izaera erantsia. Berrikuspen hori dela eta, planteamendu berriak egin dira. Bada, batzuek defendatu dute hipoteka-kreditua errealitate banaezina dela; eta beste batzuek, hipotekaren helburua oinarri hartu eta kredituaren eta hipotekaren arteko eransgarritasuna onartu arren, loturaren ideia gainditu behar dela adierazi dute (REY PORTOLÉS). Lehenengo planteamenduari helduz, badirudi eransgarritasun-printzipioak indarra galdu duela. Egin-eginean ere, printzipio horren ordez nagusitu den ideia ondoko hau izango litzateke: hipoteka-kreditua batasun konplexua da, banaezina, eta ekonomia- eta gizarte-helburu jakin bati bideratua. Zinez, ezinezkoa da hipoteka-bermea bitan banantzea (kreditua eta kreditua bermatzen duen hipoteka) eta, aldi berean, erakundeari eustea. Baina, ez dirudi azalpen hori zuzena denik. Egia esan, azalpen hori hipotekaren izaera erantsiaren dogma gainditzeko modu pleonastikoa besterik ez da. Arean ere, MONTÉS PENADÉSek adierazi bezala, hipoteka-kreditutzat hartzen da diruzko kreditua eta hipotekarekin bermatzen da kreditu hori betetzea. Horrenbestez, erraz banan daitezke bi osagaiak, krediturik gabe hipoteka izatearen inguruan sor daitezkeen arazoak eta ezintasunak gaindituz. ENZNren ebazpenak eta auzitegien jurisprudentzia gorabehera, hipotekaren izaera erantsia ulertu behar da hipotekak duen helburua (REY PORTOLÉS) edo eginkizuna (hipotekak berme-eginkizuna du) aintzat hartuta. Hipoteka-eskubidea sortzen da kreditua bermatzeko; orobat, hipotekak, eskubide erreal gisa, berezko balio ekonomikoa du. Horren adibide da, esaterako, hipoteka-eskubidea hipotekatzeko aukera; izan ere, horrelakoetan, hipoteka ez dago bermatzen duen kredituaren mende, hau da, kredituaren gorabehera guztiek ez dute zertan hipoteka ukitu, ezta modu berean ukitu ere. Hariari segiz, badirudi ezerk ez duela eragozten hipotekatutako ondasunak kreditu osoa bermatzea (nahiz eta aurkakoa ezinezkoa izan). Modu berean, badirudi ezerk ez duela eragozten kreditua eskualdatzea hipoteka eskualdatu gabe (KZren 1528. art.aren ondorioz eransgarritasunaren alde egin daitezkeen interpretazio zurrunegiak salbu) edo hipoteka-hartzekodunak bere hartzekodun bati hipoteka lagatzea, horri zor dion kreditua bermatzeko. Azken kasu horretan, hipotekak berak bermatzen du, hala hipoteka-hartzekodunaren kreditua, nola hirugarren batek hipoteka-hartzekodunoaren aurka duen kreditua. Hipotekaren eta horrek bermatzen duen kredituaren artean, hipotekaren izaera erantsiari eusteko oinarri juridiko zabala dago, bai eta auzitegien jurisprudentzia eta ENZNren ebazpen ugari ere. Dena den, arazoa ez da kredituaren eta hori bermatzen duen hipotekaren arteko lotura eransgarritasunean oinarritu behar den ala ez erabakitzea, baizik eta lotura horretan eransgarritasuna zer-nola ulertu behar den jakitea. Egin-eginean ere, zer esan nahi du hipotekak izaera edukitzeak, bermatutako kredituari dagokionez? Itxura denez,


hipotekaren izaera erantsiak ez du esan nahi zeharo bat datozenik kredituaren eta hipotekaren arteko lotura juridikoak. Zehaztugabetasun-arazoek —edo, nahiago bada, lehenengo lotura juridikoa zehazteko arazoek (betebeharra zein den jakitea, betebeharraren behin betiko eragingarritasuna zein den jakitea, interesen aldakortasuna, hartzekoduna zein den zehaztea...)— erakusten dute kredituaren eta hipotekaren arteko banantzea. Kreditua eskubide subjektibo pertsonala den bitartean, hipoteka eskubide erreala da, eta, beraz, espezialitate- eta zehaztasun-printzipioen mende dago. Bat ez-etortze horrek sor ditzakeen arazoak konpon daitezke segurtasun-hipotekaren bidez, eta, gehienetan, gehieneko diru-kopurua bermatzeko hipotekaren bidez. Beste egoera batzuetan, hipoteka-loturak (juridiko erreala) ez du islatzen kreditu-lotura (juridiko pertsonala). Labur bada ere, horrelako egoerak noiz gertatzen diren azalduko dugu jarraian: nahitaezko lotura juridikoaren subjektuak eta hipoteka-loturaren subjektuak bat ez datozenean, bai eta zordun ez den hipotekatzailea edo hipotekatutako finkaren hirugarren edukitzailea dagoenean ere; hasierako zein amaierako epe-mugapean eratutako hipoteka-bermea izan eta epe-muga hori bat ez datorrenean betebehar nagusiak duenarekin; hipoteka-bermea baldintza etengarri edo suntsiarazlepean eratu eta gorabehera horrek kreditu-loturan eraginik ez duenean edota etorkizuneko edo zalantzazko gertaera lotura horretan eta hipotekan bat ez datorrenean. Are gehiago, baliteke hipoteka baldintza etengarripean eratzea eta bermatutako betebeharra baldintza suntsiarazlepean edota alderantziz. Orobat, baliteke kreditua eta hipoteka-bermea bat ez etortzea, kreditua oso-osoan inskribatu ez delako, hau da, itun batzuk ez direlako inskribatu Jabetza Erregistroan, HEren 51.6 art.aren arabera garrantzi errealik ez izateagatik. Horixe gertatzen da, adibidez, kreditua aurretiaz muga-eguneratzeko itun batzuekin. Bat ez etortzea gerta daiteke, berebat, hipoteka kanbio-letra bermatzeko eratuz gero; izan ere, horrelakoetan, ez da bermatzen azpian dagoen arrazoi bidezko lotura, ezpada kanbio-betebeharra edo betebehar kartularra. Ondorioz, hiru lotura juridiko daude: kanbio-letraren azpian dagoen arrazoi bidezko lotura, kanbio-lotura eta hipoteka-lotura juridikoa. Amaitzeko, bermatutako kreditua eta hipoteka ez datoz bat, hipotekarekin bermatutako kanbio,letra berriztatzen denean, baldin eta ulertzen bada berme erreala letra berrira hedatzeko ituna egin daitekeela. Arean ere, halakoetan, arrazoi bidezko lotura bera izan arren, kanbio-letra desberdina da, ex novo sortua, eta hipotekak ez du bermatzen azpian dagoen arrazoi bidezko lotura, baizik eta kanbio-letra bera.

§88. ONDASUN HIPOTEKA-MOTAK

HIGIEZINEN

GAINEKO

345. Borondatezko hipotekak Hipoteken inguruan sailkapen desberdinak egin daitezke,


horiek egiteko zein irizpide erabiltzen den kontuan hartuta. Horrela, hipotekak jatorriaren arabera sailkatuz gero, borondatezkoak eta legezkoak bereiz daitezke; izan ere, HLren 137. art.aren arabera, hipotekak borondatezkoak edo legezkoak izan daitezke. Borondatezko hipotekak beti dira esanbidezkoak eta euren inguruko definizioa HLren 138. art.an dago jasota. Definizio horren harira, borondatezko hipotekak dira alderdiek hitzarturikoak edo ondasun hipotekatuen jabeak ezarritakoak. Hortaz, borondatezko hipotekak era daitezke, lehenengo eta behin, alde biko egintza juridikoen bidez, egintza horiek burutzen dituztenean berme moduan emandako ondasun higiezinaren jabeak eta hipoteka-hartzekodunak. Bigarrenez, kargapeko ondasunaren titularrak borondatezko hipotekak era ditzake, alde bakarreko egintza juridikoen bidez. Lehendabizikoei hitzarmenezko, kontratuzko edo alde biko hipoteka deritze; bigarrenei, aldiz, alde bakarreko hipoteka. HLren 138 eta 141. art.ek, eta HEren 237. art.ak arautzen dute hipotekaren alde bakarreko eraketa. Azkenik, antzinako hipoteka judizialak enbargoaren aurreneurrizko ohar bihurtu dira gaur egun. 346.

Trafiko-hipotekak edo segurtasun-hipotekak

hipoteka

arruntak

eta

Autoreek, jurisprudentziak eta ENZNk maiz erabiltzen duten terminologiari helduz, hipoteka arruntak edo trafiko-hipotekak eta segurtasun-hipotekak bereiz daitezke. Sailkapen hori ezezaguna da Espainiako antolamendu juridikoan- eta, horregatik, Alemaniako zuzenbidetik hartu da. Hala ere, Hipoteka Legeak ondoko sailkapen hau egin du: borondatezko hipotekak, hipoteka-tipoa edo arrunta, eta hipoteka heterogeneo mota batzuk. Azken hipoteka horietako bakoitzak berezitasunak ditu, hipotekarekin ziurtatutako betebeharren arabera. Bada, autoreek segurtasun-hipoteka deritze horiei guztiei. ROCA GUILLAMĂ“Nek aipatu bezala, Espainiako zuzenbidean, ÂŤsegurtasunÂť kontzeptua ez da erabiltzen hipoteka-mota orokorra agertzeko. Gehienbat erabiltzen da hipoteka-bermeen mota


batzuek duten eginkizuna agertzeko, hipoteka-berme horien berezitasunek ez baitute zerikusirik KZren 1876. art.ak eta HLren 104. art.ak araututako hipoteka arruntarekin. Hipoteka arrunt edo trafiko hipoteketan, kreditu bermatuaren osagai eta ezaugarri guztiak zehatzmehatz inskribatzen dira Jabetza Erregistroan; izan ere, kreditu hori badela gauza ziurra da eta horren zenbatekoa ere ezaguna da. Beste modu batera esanda, hipoteka-kredituak espezialitate-printzipioa betetzen du. Hortaz, Erregistroak fede publikoa ematen du, bai berme errealari buruz, bai eta kreditu bermatuari buruz ere. Segurtasun-hipoteka bada izan, baldin eta hipotekaren eginkizunak berezitasunak baditu, hipoteka arruntaren irizpide orokorrei dagokienez. Egin-eginean ere, segurtasun-hipotekak Jabetza Erregistroan bermatutako kreditua bakarrik jasotzen du, irizpide orokorren aipamena eginez edo modu zehaztugabean: kreditua izatea ez da gauza ziurra (bihar-etziko edo baldintzapeko betebeharra), kreditu horren zenbatekoa zehaztugabea da (kreditudun kontu-korrontea), edo, kredituaren titularrari dagokionez, aldi baterako zehaztugabetasun erlatiboa dago (endosu bidez edo eramailearentzako eskualdatutako tituluak; kanbio-hipoteka). Ondokoak dira, hain zuzen ere, segurtasun,hipotekak: a) bihar-etziko edo baldintzapeko betebeharrak bermatzeko hipotekak; b) endosatzeko moduko tituluak edo eramailearentzako tituluak bermatzeko hipotekak; c) kudeaketa zehatz bat bermatzeko hipotekak, berbarako, tutorearen kudeaketa bermatzekoak; d) gehieneko diru-kopurua bermatzeko hipotekak, hala nola, kreditudun kontu-korrontea bermatzeko hipoteka (ikus HLren 142 eta 143. art.ak). Gehieneko diru-kopurua bermatzeko hipoteketan, zehatza da finkaren gain ezartzen den kargaren zenbatekoa, eta hori baino ez du bermatzen hipoteka horrek; aitzitik, halako hipotekak ez du adierazten berak bermatutako betebeharrak izaterik duen ala ez, ezta zein den betebehar horren zaintza ere. Kasu horretan, Erregistroan inskribatutako bermea betearazteko, hartzekodunak kredituaren berezitasunak frogatu behar ditu (kredituaren izatea, zenbatekoa, eskagarritasuna eta muga-eguna), eta, horretarako, ezin du Erregistroko adierazpenik erabili. Gaur egun eratzen diren hipoteka gehienak


segurtasun-hipotekak dira, eta, batik bat, gehieneko diru-kopurua bermatzeko hipotekak; izan ere, hipoteka mota horrek, kapitala eta printzipala ez eze, bermatzen ditu berandutza-korrituak (aldakorrak), bai eta hipoteka eratu edo betearaztean sortutako gastuak ere. 347. Legezko hipotekak. Zerrenda eta araubidea Legezko hipoteken jatorria xedapen jakin batean dago. Ildo horretatik, HLren 158. art.ak ezarri du legezko hipotekak direla legeek izaera horrekin esanbidez onartutakoak bakarrik. Legezko hipotekak izan daitezke esanbidezkoak nahiz isilbidezkoak. Esanbidezko legezko hipotekak ez dira nahitaez eta zuzenean ope legis eratzen. Legeak aitortu du hipoteka jakin baten eraketa eskatzeko eskubidea (HLren 158. art.): Legeak zein subjekturi aitortu eskubide hori eta subjektu horrek eska diezaioke betebeharra duenari hipoteka eratzea ÂŤedozein ondasun higiezin edo eskubide errealen gainÂť, baldin eta subjektu horrek ondasunok edo eskubideok xeda baditzake eta horiek bermatu nahi den eskubidea ziurtatzeko beste badira (HLren 160, 162 eta 165. art.ak). Horrenbestez, esanbidezko legezko hipotekak baiozkotasunez era daitezen, nahitaezkoa da eraketa-titulua inskribatzea (HLren 159. art.). Esanbidezko legezko hipotekak, eratu eta inskribatu ostean, borondatezko hipotekaren ondoreak izango ditu, nahiz eta legeak esanbidez ezarritako berezitasunak izan (HLren 161. art.). HLren 168. art.ak zerrendatu ditu legezko hipoteka eskatzeko eskubidea duten subjektuak. Hipoteka Legeak, ondoko egoera hauek arautu ditu: ezkonsaripeko hipoteka (169.etik 183.erako art.ak), erreserba daitezkeen ondasunen gaineko hipoteka (184.etik 189.erako art.ak), guraso-ahalpean dauden subjektuen ondasunen gaineko hipoteka (190 eta 191. art.ak), tutoretzaren ondoriozko hipoteka (192. art.) eta bestelako legezko hipoteka batzuk, isilbidezko legezko hipotekak horien artean (193.etik 197.erako art.ak). Isilbidezko legezko hipotekei dagokienez, berriz, ez da behar eraketa-titulua inskribatzea. Hipoteka horiek zuzenean


eratzen dira, ope legis, titulurik eta inskripziorik gabe, hau da, inolako egintza eratzailerik gabe. Horren adibide dira KZren 1875. art.an, eta HLren 168 eta 196. art.etan jasotako bi kasuak. Dena dela, lege berezi batzuetan jasotako kasu batzuekin batera, horiek salbuespeneko kasuak dira, eta, ondorenez, esangura hertsian interpretatu behar dira. Gainera, Hipoteka Legeak ezarri sistema orokorraren aurka doaz, sistema hori hipoteka orokorren eta ezkutuko zein isilbidezko hipoteken aurkakoa baita, publizitate- eta espezialitate-printzipioetan oinarrituta. 348. Beste sailkapen batzuk: kapital-hipotekak eta errenta-hipotekak; solidarioak eta bereziak; arruntak eta lehenespenekoak Kapital-hipotekek bermatzen dituzte behingoz bete edo ordaindu behar diren betebeharrak; errenta-hipotekek, aldiz, aldizka bete behar diren betebeharrak, hala nola, aldizkako errentak edo pentsioak (azken horien inguruan, ikus HLren 157. art.). Hipoteka solidarioak finka batzuk kargatzen ditu, finka bakoitzari dagokion diruzko erantzukizuna zehaztu gabe. Kontrara, diruzko erantzukizuna zehaztuz gero, finka horien gaineko kargari hipoteka berezi deritzo. Orokorrean, Hipoteka Legeak hipoteka solidarioak (eta hipoteka subsidiarioak) eratzea debekatzen du, zordunaren lurraren gaineko kreditua ez urritzeko eta maileguemaileen bidegabeko eskaerak ez babesteko; alabaina, HLren 123. artikuluak salbuespen bat onartzen du (ikus ENZNk 1929ko martxoaren 16an emandako ebazpena). Hipotekak ohiko lerrunik badu, hipoteka hori arrunta da; hipotekak lerrun pribilegiaturik badu, ostera, hipotekari hori lehenespenekoa da. ยง89. HIPOTEKARI BURUZKO HARREMAN JURIDIKOEN SUBJEKTUAK ETA HIPOTEKATZEKO GAITASUNA 349. Hipoteka-hartzekoduna eta zorduna


Kasurik gehienetan, betebehar bermatuaren hartzekoduna eta zorduna dira hipotekaren subjektuak. Arean ere, subjektu horiei zuzeneko subjektu deritze eta eurak dira hipotekaren azpiko harreman juridikoen titularrak, hau da, kreditu bermatuaren egoera aktibo eta pasiboen titularrak. Subjektu horiei hipoteka-hartzekodun eta zordun deritze. Orobat, kredituaren hartzekoduna eta hipoteka-hartzekoduna pertsona bera dira beti. Haatik, ez dira zertan pertsona bera izan kredituaren zorduna edo betebehar bermatuaren subjektu pasiboa eta zordun hipotekatzailea; izan ere, zordun hipotekatzaile hori hirugarren bat izan daiteke. Hipotekaren subjektu pasiboa finka hipotekatuaren jabea edo eskubide erreal hipotekatuaren titularra da, kreditu bermatuaren zordun pertsonala den ala ez kontuan hartu gabe. Zorduna ez bada, subjektu hori zordun ez den hipotekatzailea izango da. Ondorenez, hipotekaren subjektu pasibo izan daitezke zordun hipotekatzailea, zordun ez den hipotekatzailea eta finka hipotekatuaren hirugarren edukitzailea. Geroenean, hipotekaren azpian dauden betebehar izaerako harremanen subjektuak ez badira ere, hipotekak modu pasiboan eragina du ondoko subjektuen gain: a) finka edo eskubide erreal hipotekatuen gaineko karga, zama edota eskubide errealen geroko eskuratzaileak; b) finka hipotekatuaren gaineko errentamendu-eskubidea edo finka erosteko aukera-eskubidea inskribaturik dutenak; c) finka hipotekatuari buruz aurreneurriz egindako idatzohar baten titularrak. 350. Zordun ez den hipotekatzailea Zordun ez den hipotekatzaileak bere ondasunak borondatez hipotekatzen ditu, inoren zorrak bermatzeko. Hipotekatzaile hori ez da zordun pertsonala eta, horren ondorioz, ez du betebehar pertsonalik. Gisa berean, ez da fidatzailea, ez delako inoiz zordun izango eta beraren erantzukizuna ondasun hipotekatuaren gain agortzen delako. Bide horretatik, hipotekari begira ez da hirugarrena izango, berak borondatez erabaki duelako haren eraketa.


Zordun ez den hipotekatzaileak eratutako hipoteka beti da borondatezko hipoteka eta hartzekodunarekin hitzartutakoa (ez-ohikoa izan arren, alde bakarrez ere era daiteke hipoteka). Zordun pertsonalari dagokionez, hipoteka kostu bidez nahiz doan era daiteke. Inoren zorra bermatzen duen hipoteka eratzeko, zordunak (hau da, kreditu bermatuaren subjektu pasiboak) ez du nahitaez esku hartu behar. Hori berori baieztatzen dute ondoko aukerek: zorduna kontuan hartu gabe, kreditua negoziatzeko aukerak (KZren 1198, 1205 eta 1527. art.ak); zordunaren esku-hartzerik gabe, zorraren gaineko fidantza emateko aukerak (KZren 1823 eta 1838. art.ak); eta, azkenik, alde bakarreko hipoteka eratzeko aukerak ere (HLren 141. art.). Horrelako kasuetan «ezin daiteke betebeharpekoaren egoera juridikoa astundu, hartzekodunaren eta lagapenhartzaile, fidatzaile zein zordun ez den hipotekatzailearen arteko itunen edukia edozein izanda ere. Zordun ez den hipotekatzaileak KZren 1852. art.an jasotako eskubidea du. Manu horri helduta, «fidatzaileak, solidarioak izan arren, euren betebeharretik aske geratzen dira, baldin eta hartzekodunaren egitate baten ondorioz ezin badira subrogatu haren eskubide, hipoteka eta pribilegioetan». Edozein modutan ere, zordun ez diren hipotekatzaileek ez dituzte HLren 112 eta 113. art.ek ematen dituzten abantailak (hirugarren edukitzaileak, ordea, abantaila horiek ditu), ezta HLren 114 eta 115. art.ek korritu tasaren inguruan emandakoak ere. 351. Finka hipotekatuaren hirugarren edukitzailea Hirugarren edukitzailearen inguruan zehaztu behar da, lehenengo eta behin, nor den hirugarren hori, hau da, noiz hitz egin daitekeen hirugarren edukitzaileaz, KZk eta HLk ez baitute berorren kontzepturik ematen. Egineginean ere, OHHELBLren 81.2 artikuluak hirugarren edukitzailea definitzen du, lege horrek adierazmolde hori erabiltzen duen kasuetarako. Definizio horren arabera, «lege honen ondoreetarako, hirugarren edukitzailea da ondasun hipotekatuak edo pignoratuak eskuratzen dituena, laugarren artikuluaren arabera, hots, hartzekodunaren adostasunarekin» (ikus OHHELBLren 4. art.).


ROCA SASTREren hitzetan, hirugarren edukitzaileak osoosorik edo zati batez eskuratzen du finka edo ondasun higiezinaren gaineko eskubide erreal hipotekatua, eskuratu ere, kostubidez zein dohain bidez. Hirugarren gisa har daiteke, bi arrazoi hauek direla bide: batetik, ez duelako erantzukizun pertsonalik, ez zuzenean, ez zeharka, betebehar bermatuaren betetzearen gain; eta, bestetik, ez duelako parterik hartu hipotekaren eraketan. Orobat, hipotekaren kargari begira, hirugarren edukitzailea modu errealean dago lotuta, hipotekak izaera erreala baitu. Autore gehienen aburuz, hirugarren edukitzaileak erantzukizuna du, nahiz eta zorrik izan ez. CĂ MARA iritzi horren aurka azaldu da; autore horren irudiz, hirugarren edukitzaileak erantzukizuna eta zorra, bibiak, ditu, finkarekin batera egiazko zor bat eskuratu duelako eta ez, ordea, ustezko eta biharetziko erantzukizun bat bakarrik. Hori baieztatzeko, CĂ MARAk KZren 1879. artikulua hartzen du oinarritzat eta horri, gure iritziz, HLren 126 eta 127. art.ak, eta HEren 221. artikulua gehitu ahal zaizkio. Hirugarren edukitzaileari dagokionez, hauxe esan daiteke: a) Hirugarren edukitzaileak finka edo eskubide erreal hipotekatuaren jabetza eskuratzen du, kostubidez zein dohain bidez (ROCA SASTRE); eskuraketa eratorri hori, izatez, lekualdaketa bat da eta ez, ostera, egintza eratzaile bat. Hortaz, gozamenduna edo zuzeneko jabariaren zein jabari erabilgarriaren eskuratzailea ez da finka hipotekatuaren hirugarren edukitzailea. Alabaina, PZLren 662. art.aren arabera, premiamendu-prozeduran, hirugarren edukitzaile izan daiteke hipotekatutako finkaren gainean jabari osoa eskuratzen duena, edota gozamena, zuzeneko jabaria, jabetza soila edo jabari erabilgarria eskuratzen duena. b) Aipatu berri dugun PZLren 662.3 art.aren harira, errematea onetsi edo hartzekodunari adjudikazioa egin baino lehenago, hirugarren edukitzaileak edozein unetan aska dezake ondasuna, hartzekodunari betebehar nagusiaren, korrituen eta kostuen ondorioz zor diona ordainduta, betiere ondasunak aurre egin behar dion erantzukizunaren zenbatekoa kontuan hartuta, eta, hala denean, PZLren 613.3 artikulua aplikatuta.


c) Finka hipotekatuaren hirugarren edukitzaileak auzibidean jardun dezake, PZLren 662 eta 689. art.ek, eta, hala denean, PZLren 698. art.ak ezarritakoaren arabera. d) Ondoko hauek ez dira hirugarren edukitzaileak: zordunaren jaraunslea (ez baita hirugarrena); legatu-hartzailea zein dohaintza-hartzailea; bermatutako kreditua bere gain hartzen duena edo kreditu horretan subrogatzen dena, zordunkidea, fidatzailea zein fidantzakide solidarioa; eta hipotekatzailearengandik eskuratzen duen zorduna. e) HLren 126. art.ak jorratzen du hirugarren eskuratzailearen auzibidezko egoera. Ildo horretatik, PZLren xedapenek betearazpen-epaiketa arautzen dute. Epaiketa bidez ondasun hipotekatuak pertsegitzen badira eta ondasun horiek hirugarren edukitzailearen esku badaude, lehenengo eta behin, hartzekodunak zordunari ordainketa agindeia egin behar dio, epaile zein notarioaren bidez. Muga-eguna heltzean zordunak ez badu ordainketarik egiten, hartzekodunak hirugarren horri erreklama diezaioke berak dituen ondasunekin bermaturiko kreditu zatia ordain dezan (ikus KZren 1879. art.). Bi modu horietako batean agindeia egin eta gero, hirugarren edukitzaileak bi aukera ditu: kreditua eta HLren 114. artikuluan aipaturiko korrituak ordaintzea ala ondasun hipotekatuak uztea. Bide beretik, hirugarren edukitzaileak ez baditu zenbateko horiek ordaintzen edo ondasun hipotekatuak uzten, berak ordaindu behar ditu agindeia egin zitzaionetik sorturiko korrituak eta berandutzaren ondorioz sorturiko epaiketa-kostuak; hirugarrenak zenbateko horien ordainketari egin behar dio aurre, ondasun hipotekatuekin ez eze, beraren ondasunekin ere. Ondasun hipotekatuak uzten baditu, ondasun horiek zordunaren esku daudela ulertuko da, betearazpen prozedura horien kontra zuzendu ahal izateko (ikus, era berean, HLren 127 eta HEren 223. art.ak ere). f) Geroago ikusiko dugunez, finka hipotekatuaren hirugarren edukitzailea izateak eragina du hipotekaren hedadura


objektiboan (HLren 112. art. eta ondorengoak) 352. Subjektu aktiboen aniztasuna eta kreditu-aniztasuna Gerta daiteke pertsona bat baino gehiago izatea hipotekak bermaturiko kredituaren titularrak; hau da, betebehar izaerako harremanen titulartasun aktiboa antola daiteke subjektuen aniztasunari buruzko araubide baten bidez, alegia: partziaritate, mankomunitate edo solidaritatearen bidez. Horrelakoetan, erabaki behar da kreditu osoa bermatzeko hipoteka bakarra dagoen ala hipoteka bakar hori kuota indibisoetan zatitzen den (zenbat hartzekodun egon eta horrenbeste zatitan). Gainera, baliteke zenbat kreditu eta hartzekodun egon, eta horrenbeste hipoteka eratzea. Zinez, arazoa konpontzeko ez da nahiko hipoteka-irizpideetan oinarritzea. Aitzitik, kontuan hartu behar da, batetik, betebehar izaerako loturan zer-nola antolatzen den hartzekodun-aniztasuna- eta, bestetik, hartzekodun horiek egindako itunak. Dena den, ezin dira alde batera utzi hipotekak duen izaera erantsia eta espezialitate-printzipioa. VERDERA SERVERek adierazi du, orobat, HLk jaso hipotekaren ondoriozko lotura juridikoa, subjektuei dagokienez behinik behin, subjektu bakoitzaren jarreran oinarritu dela. Egin-eginean ere, autore horren iritziz, gutxi da Hipoteka Legeak eta Hipoteka Erregelamenduak hipoteka-hartzekodunen aniztasunaren inguruan jasotakoa. Beharbada, horren arrazoia da legegileak egoera hori jo duela ohikotzat. Baina, ziur asko, legegileak kontuan hartu du betebehar izaerako lotura juridikoan dagoen subjektu-aniztasunaren antolaketa hipoteka-eskubide errealera hedatzen dela; hori dela eta, hartzekodun-aniztasuna modu berean antolatzen da hipotekaren ondoriozko lotura juridikoan eta betebehar izaerako lotura juridikoan. Hortaz, hipotekaren ondoriozko lotura juridikoa eta betebehar izaerako lotura juridikoa modu desberdinean antola daitezen, nahitaezkoa da hartzekodunek horrela ituntzea. Edonondik begira dakiola ere, aintzat hartu behar dira espezialitate-printzipioa dela-eta izan daitezkeen bateraezintasunak; izan ere, espezialitate-printzipioa datxekie eskubide errealei, eta, eransgarritasun-printzipioarekin


batera, hipotekei. Hartzekodun batzuentzat hipoteka bakarra eratzen denean, aurrez erabaki behar da zer-nolako lotura dagoen hipoteka-kredituak eratorritako erantzukizunaren eta kredituaren titulartasunaren artean. Bestela esanda, erabaki behar da hartzekodun bakoitzari dagokion kreditu-zatia. Arean ere, espezialitate-printzipioa dela bide, Erregistroaren ondoreetarako nahitaezkoa da zehaztea baterako titulartasuna duen kreditu bermatua solidarioa ala mankomunatua den. Orobat, hartzekodun bakoitzari dagokion kuota zehaztu behar da; izan ere, espezialitate-printzipioaren betekizunak betetzeko ez dira nahiko KZren 1137. art.ak betebehar solidarioaren alde ezarri presuntzioa eta,, kreditu mankomunatuei dagokienez, KZren 393 eta 1138. art.ek aipatu presuntzioa, hots, hartzekodunek kuota bera dutelako presuntzioa. Kreditua partziarioa bada (KZren 1137 eta 1138. art.ak), zenbat hipoteka-hartzekodun izan eta hainbat hipoteka desberdin eta independente izango da. Kreditu zatiak euren artean desberdinak diren heinean (KZren 1138. art.), hipoteka ere zatiturik dagoela ulertu behar da; horretara, hipoteka zati horiek desberdinak dira, lerrun bera badute ere (ikus HEren 227. art.). Bada, ENZNk ezarritakoari eutsiz, betebehar desberdinak ziurtatu nahi badira hipotekarekin, hipoteka bakarra eratu behar da betebehar bakoitzarentzat, eta ez hipoteka bakarra (denen artetik, ENZNren 1998ko uztailaren 24ko ebazpena). Kreditua mankomunatua bada (erkidego arrunta), hipoteka bakarra izango da (kreditua ere bakarra delako). Erromatarren erkidego edo erkidego arruntaren kasuan, erkide bakoitzak kreditu bermatuan duen kuota edo partaidetza zehaztu behar da (HLren 9.2 eta HEren 51. art.ak). Egineginean ere, arazoa azaltzen da, hipoteka-akzioaren egikaritzari dagokionez. Auzitegi Gorenak 1947ko martxoaren 10ean emandako epaiaren aurka, bai eta ondasun-erkidegoa arautzen duten erregelen aurka ere, autore batzuek ulertu izan dute hipoteka-akzioa banaka egikari daitekeela, erkide bakoitzak duen kuotaren arabera; hala ere, gainerako erkideei kalterik ez eragiteko, ulertu beharra dago hipotekak bere horretan irauten duela, gainerako kreditu zatian. Hor esandakoa HEren 227. art.an oinarritzen da; horren inguruan kontuan izan behar da artikulu hori ez zegoela indarrean, lehen aipatu epaia eman


zenean. Manu horren aginduz, ÂŤlegearen 131. artikuluaren ondoreetarako, auzi-jartzailearen kredituari begira lehenespenekotzat jotzen dira, lerrun bera duten eta aldi berekoak diren kargak edo zamakÂť. Bada, nahiz eta zordunak bere kuota hartzekodunkideari ordaindu, ondore berbera gertatzen da, alegia: hipotekak ondasun higiezin osoaren gain dirau; izan ere, hipotekaren zatiezintasun-printzipioak oztopatu egiten du hipotekaren ezerezte partziala. Ikusmolde horri helduta, garrantzitsuena da hipotekak osoosorik irautea; ez du garrantzirik, ordea, ondokoa eztabaidatzeak: hori kuotetan banandutako hipoteka den ala kreditu bermatuaren partaidetza kuotak zenbat izan eta beste horrenbeste hipoteka dauden. Haatik, ondasun-erkidegoari buruzko arauak aplikatuz gero, hipoteka-akzioa egikaritu behar dute hartzekodun guztiek edo, bestela, batek bakarrik, gainerakoen izenean eta euren onurarako (KZren 392. art. eta ondorengoak).

Subjektu-aniztasuna solidaritate-araubidearen bidez antolatzen bada, hipoteka bakarra izango da, hipotekaren titulartasunari begira hartzekodun bakoitzak duen kuota zehaztu beharrik gabe. Bada, kuotak zehaztuz gero, ezinezkoa izango litzateke titulartasun solidarioa izatea. Esangura horretan, subjektu-aniztasuna modu solidarioan antolatzen denean, hartzekodunen (edo zordunen) arteko barne harremanetan bakarrik hitz egin daiteke kuotez. Era berean, edozein hartzekodunkidek egikari dezake hipoteka-akzioa, bai eta hipoteka ezereztu ere. Dena dela, horrela jarduten duen hartzekodunkideak erantzukizuna izan dezake, osterantzeko hartzekodun solidarioei dagokienez. 353. Hipoteka eratzeko gaitasuna Hipoteka-hartzekodunak kontratatzeko gaitasun orokorra izan behar du. Hipotekatzailea gauza hipotekatuaren jabea izan behar da (KZren 1857.2 art.). Horrez gain, hipotekatzaileak jarduteko gaitasuna eta ondasun hipotekatua xedatzeko ahalmena izan behar ditu; izan ere, hipotekaren eraketa karga egintza da, xedatze-egintza, hain zuzen. Hori dela eta, HLren 138. art.aren arabera, borondatezko hipoteka eratzeko, hipotekatzaileak bere ondasunak xedatzeko askatasuna izan behar du; ahalmen hori izan ezean, hipoteka horren eraketa legeak berak ahalbidetu behar du (ikus, gisa berean, KZren 1857. art.ko araua).


Azken finean, nahitaezkoak dira, batetik, a) xedatzeko ahalmena; eta, bestetik, b) besterentzeko gaitasuna. Horregatik, xedatzeko debekupean daudenek ezin dute hipotekarik eratu (HLren 26 eta 27. art.ak), kasu honetan izan ezik: berme errealaren eragingarritasuna atzeratu egiten denean, xedatze-debekua azkendu arte. Hipotekatzaile bat baino gehiago badago, guztiek izan behar dute hipotekatzeko gaitasuna; hau da, kontratatzaileetakoren batek kontratatzeko gaikuntzarik ez duela adierazi bada, hipoteka-kontratua deuseza izango da (Auzitegi Gorenak 1995eko abenduaren 12an emandako epaia). Halaber, gaitasunari eta legitimazioari buruzko arauak izan behar dira gogoan, ondokoak, alegia: a) Erkidego kasuetan, noraezekoa da erkideen artean ahobatezko adostasuna izatea (KZren 397 eta HEren 217. art.). b) Absentearen ondasunak hipotekatzeko, epaileak adierazi behar du ageriko beharrizana dagoela hipoteka hori eratzeko edo hipoteka horrek ageriko onurak ekarriko dituela (KZren 186. art. i.f.). c) Adingabe emantzipatuaren ondasunak hipotekatzeko, ondasun horiek besterentzeko baldintza berberak bete behar dira (KZren 323 eta 324. artikuluak). d) Gurasoek euren semealaben ondasun higiezinak besterendu zein kargatzeko, epailearen baimena izan behar dute (KZren 166. art.). e) Tutoretzapekoaren ondasunak hipotekatzeko, tutoreak epailearen baimena izan behar du (KZren 271.2 art. eta 272. art.ko 2, 4 eta 5. paragrafoak). Ikus KZren 210. art. (tutoretza mailakatupeko ezgaituari buruz), baita 289. art. ere (kuradoretzari buruz). f) Ondasun higiezina irabazpidezko sozietatearena bada (KZren 1377. art.) edo familiaren ohiko etxebizitza bada, nahitaezkoa da bi ezkontideen baimena, edo, hala denean, baimen judiziala, nahiz eta ondasuna ezkontide batena baino ez izan (ikus KZren 1320. art.). Hipoteka borondatezko ordezkariaren bidez era daiteke, horrek behar besteko ahalorde berezia badu (HLren 139. art.). HLren 139. artikuluak dioenez, ÂŤaurreko artikuluaren ariora,


borondatezko hipotekak eratzeko ahalmena dutenek halakoa era dezakete, bai euren kabuz, bai ahalorde berezi eta askietsia duen ahaldunaren bitartez. Hipoteka eratzeko mandatua esanbidezkoa izan (KZren 1713.2 art.) eta eskritura publikoan agerrarazi behar da (KZren 1280.5 art.). ENZNk behin eta berriro adierazi du (autokontratuaren inguruko kasu askotan, gainera) interpretazio hertsia nagusitu behar dela, ahalordedunari eratxikitako ordezkaritza-ahalmenen norainokoari dagokionez. Beraz, ezin dira mandatura bildu eskrituran jaso gabeko kasuak (ENZNren 1999ko ekainaren 1eko ebazpena). Orobat, kontuan hartu behar da ordezkaritza-ahalordeak duen izaera, hau da, ea ahalorde hori merkataritzakoa ala zibila den. Bada, ahalorde zibilera ez dira biltzen, orokorrean behintzat, jabari hertsiko egintzak, kasuan kasuko agerkarian aipatu beharko direnak (KZren 1713. art.). Merkataritzako esparruari helduz, ordea, ahalorde orokorretara biltzen dira enpresako edo establezimenduko trafikora bideratu objektuen gaineko egintza- eta eragiketa-mota guztiak (281, 283, 284 eta 286. art.ak). Hipoteka-eskubide erreala baliozkotasunez era dadin, baliozko titulua behar da, arrazoi bidezko osagai eratzaile gisa, bai eta titulu hori Jabetza Erregistroan inskribatzea ere, izaera eratzailearekin. Horiek direnez hipoteka sortzeko behar diren bi osagaiak (eskritura publikoan jasotako titulua eta inskripzioa), subjektuek gaitasunaren inguruan bete beharreko betekizunak izan behar dira, hipoteka-eskubide erreala eratzeko unean, ez, aldiz, hipoteka Erregistroan inskribatzeko unean. Hipoteka eratzean adostasun materiala gertatzen da, eta Erregistroan inskribatzean, berriz, formala. Ondorenez, hipotekatzaileren adostasun materiala eskritura publikoan jasotzen da, eta une horretan bete behar dira gaitasunaren eta adostasunaren inguruko betekizunak, ez hipoteka inskribatzeko unean (Auzitegi Gorenak 1992ko ekainaren 1ean emandako epaia). §90. HIPOTEKA ERATZEA 354. Borondatezko hipotekak eratzea


HLren 138. art.aren arabera, borondatezko hipotekak hitzarmenezkoak zein alde bakarrekoak izan daitezke. Lehendabizikoak eratzen dira hipoteka kontratuaren bidez; bigarrenak, aldiz, ondasun higiezin hipotekatuaren jabeak eratzen ditu, alde bakarreko xedapen egintza baten bidez. Borondatezko hipotekei dagokienez, hipoteka traslatio bidez eta deductio edo erreserba bidez era daiteke. Traslatio bidez, ondasun higiezinaren titularrak ondasun horren gain hipoteka-eskubide erreala eratzen du, hipoteka horrekin bermaturiko kreditu titularraren mesederako, hau da, hipoteka-hartzekodunaren mesederako. Deductio edo erreserba bidez, ondasun higiezinaren titularrak ondasun horren jabetza eskualdatzen du, baina ondasun horren gaineko hipoteka-eskubidea atxikitzen du, besterentzearen ondorioz berari zor zaion kreditua bermatzeko. Bi bide horietatik zein aukeratu eta horrexen arabera zehazten da zein subjektuk izan behar duen hipotekatzeko gaitasuna; izan ere, ez da gauza bera nork bere ondasun bat hipotekatzea eta ondasun hipotekatu bat eskuratzea. Bide horretatik, hipotekatzaileak hipotekatzeko gaitasuna izan behar du (hipoteka eratzean); ez du halako gaitasunik izan behar, ostera, ondasun hipotekatua eskuratzen duenak, ondasun horren gaineko hipotekak pertsona horren betebehar bat (hau da, ondasuna eskuratzean sorturiko betebeharra) bermatzen badu ere. Edonondik begira dakiola ere, zalantzan jarri izan da hipotekaren deductio edo erreserba bidezko eraketa baliozkoa den ala ez, batez ere, eraketa modu hori KZren 1857. artikuluaren aurkakoa delako. Manu horren arabera, gauza hipotekatua hipotekatzailearen jabetzapekoa izan behar da. Modu horretan izango ez balitz, Espainiako sisteman jabe hipoteka onartuko litzateke. Zernahi gisaz, ebazpen batzuek (1968ko maiatzaren 13ko, 1968ko azaroaren 4ko eta 1969ko irailaren 18ko ebazpenek, besteak beste) hipoteka eratzeko bide hori onartu dute. Edozein modutan ere, deductio zein erreserba bidez hipoteka eratzean, jabe hipoteka eratzen da, une batez bada ere, salerosketa eta hipoteka agiri berean agerrarazi arren. Geroago esango duguna gorabehera (alde bakarreko hipotekari buruz, batik bat), borondatezko hipotekak baliozkotasunez eratzen dira, bi betekizun hauek izanez gero


bakarrik: a) eskritura publiko bidez eratzea eta b) eskritura hori Jabetza Erregistroan inskribatzea (HLren 145 eta KZren 1875. art.ak). a) Hipoteka eskritura publiko bidez eratzeko betekizuna ez da oinarritzen hipotekaren izaeran, baizik eta Espainiako erregistro-sisteman; izan ere, eskritura publikoan jasotako hipotekaren arrazoi bidezko titulua Jabetza Erregistroan inskribatu behar da izaera eratzailearekin (ikus HLren 3. art.). Beraz, hipotekak, gainerako eskubide errealak bezala, eraketa-titulua behar du, baina arrazo bidezko titulu hori Erregistroan inskribatu behar da, hipoteka eratzeko azkeneko urrats gisa (eskubide erreal gehienek, ostera, tituluaren eta moduaren teoriari eusten diete). Horregatik, eraketa-titulua Jabetza Erregistroan inskriba dadin, HLren 3. art.ak ezarritako tituluren batean jaso behar da, eta, zehatzago, eskritura publikoan. Edonondik begira dakiola ere, titulua eskritura publikoan jasotzeko betekizunak baditu salbuespen batzuk, hala nola, PKLren 595. art.ak aipatu kartzela-hipoteka; 1959ko urtarrilaren 15eko Eskubide Errealen Zergei buruzko Erregelamenduaren 133 eta 135. art.ak (erregelamendu hori indarrean dago zerga-zatitzeari dagokionez); HEren 248. art., errentak edo aldizkako prestazioak bermatzeko testamentu bidez eratutako hipotekari dagokionez. b) Hipotekaren inguruan Jabetza Erregistroan egindako inskripzioak izaera eratzailea du; beste hitz batzuetan esateko, bigarren betekizuna, hau da, hipoteka Jabetza Erregistroan inskribatzekoa baliozkotasun betekizuna da hipoteka eratu ahal izateko (HLren 145 eta 159. art.ak, eta KZren 1875. art.). Dena dela, ezin daiteke esan, autore batzuek hala uste badute ere, hori ad solemnitatem formaren eskakizuna denik. Gaur egun, jurisprudentziak ez du dudatan jartzen Jabetza Erregistroan hipoteka inskribatzeak izaera eratzailea duenik, bai hirugarrenei begira, bai inter partes (hori izan zen KZk 1861eko Hipoteka Legeari begira ezarritako berrikuntzetatik bat). Gainera, autore gehienek ere bat egiten dute jurisprudentziarekin. 355. Hipoteka zati batez eratzea: inskribatu gabeko itunen


eragingarritasuna Aipatu bezala, inskripzioak duen izaera eratzaileak eragina du zatikako inskripzioetan ere, hau da, erregistratzaileak itun edo hizpaketa batzuk ukatu edo eteten dituenean. Arazo horrrek badu bere garrantzia, batez ere, ondoko bi arrazoi hauek direla bide: batetik, hipoteka inskripzioarekin eratu eta inskripzio-idazkunean jasotako inguruabarren araberakoa delako (KZren 1875.1 art. eta HLren 145.2 art.); eta, bestetik, ituna edo hizpaketa ukatzeak edo eteteak ez duelako esan nahi itun edo hizpaketa hori deuseza edo eragingabea denik, baizik eta ezin izango dela hirugarrenen aurka jarri eta bere eragin bakarra inter partes izango dela. Hain justu ere, itunak edo hizpaketak inter partes eragina duenean, gerta daiteke hipoteka-eskubide erreala eta betebehar izaerako lotura bat ez etortzea, eta, ondorenez, hipoteka-bermearen norainokoak gorabeherak izatea (berbarako, zorrak aurretiaz muga-eguneratzea). Hipoteka Legea azaletik irakurrita ere ondoriozta daiteke izaera pertsonaleko edo betebehar izaerako itunetatik zeintzuk inskribatzen diren Erregistroan, izaera hori galdu gabe. Beste gauza bat da inskripzioaren ondorioz, itun horiek hirugarrenen aurka jartzeko modukoak izatea. Hortaz, klausula jakin bat Erregistrotik at uzten bada, klausula horrek ez du ondore errealik izango (ENZNk 1987ko ekainaren 5ean emandako ebazpena). Dena den, MONTÉS PENADÉSek esandakoari segiz, ondore errealik ez izateak ez du zehazten Erregistrotik at utzitako klausulek alderdien artean duten eragina. Arean ere, klausulen ondore errealik ezak ez du zehazten klausulok alderdien artean izan ditzaketen benetako ondoreak, baldin eta klausulen inter partes eragingarritasuna onartu eta hirugarrenik agetzen ez bada (hots, kredituak ez badu zirkulatzen edo finka eskuratuko duen hirugarren edukitzailerik ez badago). Inskribatu gabeko itunak, aldiz, ezin dira hirugarrenen aurka jarri. Hala eta guztiz ere, duda-muda ugari dago, ez baitago argi itunak inskribatu gabe geratzen diren hirugarrenen aurka jarri ezin direlako, hau da, itunok ezin dutelako hirugarrenen gain eraginik izan horien adostasunik gabe, ala itunok hirugarrenen aurka jartzeko eraginik ez duten, inskribatu ez direlako. Gainera, MONTÉS PENADÉSek esan bezala, ebazpenek ere ez dute argitzen itunak


ez inskribatzeko arrazoia zein den: itunak baliozkoak ez izatea, ezta alderdien artean ere (erregistratzaileak ezin du hori erabaki), ala inter partes baliozkoak eta eragingarriak izan arren, ondore errealik ez izatea. 356. Hipotekaren alde bakarreko eraketa Hipotekaren alde bakarreko eraketaz hitz egin daiteke, eraketa hori gertatzen denean ondasun hipotekatuen jabeak alde bakarrez buruturiko egintza juridiko baten bidez (HLren 138. art.). Hipoteka-mota horren eraketa HLren 141. art.ak eta HEren 237. art.ak arautu dute. Hipotekaren alde bakarreko eraketak dakarren lehenengo arazoa da hartzekodunaren adostasuna behar izatea. Izan ere, adostasun hori beharrezkoa da eta Erregistroan adierazi beharra dago bazterreko oharraren bidez; beraren ondoreak atzera-eraginezkoak dira, hipotekaren eraketa-data arte (141.1 art), hau da aurkezte-idazkunaren data arte (HLren 24. art.tik atera daitekeenez). Hortaz, hipoteka eratzen da, ondasunen jabeak alde bakarreko xedatze-egintza juridiko bat burutzen duenean; hortaz, hartzekodunaren onarpenak ez dakar hipoteka-eskubidea eratzea, hori eskuratzea baino (bestela, ezin izango litzateke alde bakarreko hipotekaz hitzik egin). Guzak horrela, zer gertatzen da bitartean, hau da, hipoteka eratu zenetik hori onartzen den arteko tartean? Egineginean ere, oso zaila da ulertzea eskubide erreala subjekturik gabe eratu denik; hala ere, Espainiako antolamendu juridikoak onartu eta arautu egiten ditu egoera berezi batzuk eta, horietan, eskubidearen subjektua zehaztu gabe dago aldi baterako. Doktrinak egoera horri izendazio desberdinak eman dizkio: adostasun formal (JERÓNIMO GONZÁLEZ); eskubide-igurikimen (ALBALADEJO); baldintza etengarripeko hipoteka, hipoteka (lehenespenez) eskuratzeko eskubide erreal (ROMERO VIEITEZ); lerrun erreserba (PÉREZ GONZÁLEZ eta ALGUER) etab. Edozein modutan ere, arazoa ez da egoera horri izen bat ematea, berorren ondoreak zehaztea baizik. Ikusmolde horri helduta, aintzakotzat hartu behar da hartzekodunaren onarpenak atzeraeraginezko ondoreak dituela, hipoteka eratu zen unetik; bestela esanda, hartzekodunaren


onarpenak ex tunc ondoreak sortzen ditu eta ez, ordea, ex nunc ondoreak. Horrexegatik, badirudi hartzekodunarentzat lerrun erreserba bat dela. Erreserba horri eutsi behar zaio, hartzekodunari hipoteka onartzeko agindeia egiten zaionetik hurrengo bi hilabeteetan. Epe hori igaro eta gero, finkaren jabeak hipotekaren ezereztea eska dezake eta, horretarako, ez du behar hipoteka eraketaren onuradunak emandako adostasunik (141.2 art.). Labur-zurrean, alde bakarreko hipotekak oinarrizko bi ondore hauek sortzen ditu: 1) lerrun erreserba eta 2) hipoteka bakarka ezerezteko aukera. Agian, onarpena edo adostasuna beharrezkoa da, hipoteka bakarka ezereztu ez dadin; gainera, inork ezin du onurarik eskuratu, adostasunik eman gabe. Hipoteka alde bakarrez eratu bada balore-tituluak bermatzeko, hartzekodunaren onarpena ez dago zertan Jabetza Erregistroan inskribatu (HLren 150 eta 154. art.ak); azken itutlu horrek, aldiz, badirudi kanbio-hipotka baztertu duela. PEĂ‘Aren ustetan, hipotekaren alde bakarreko eraketak iturburu desberdinak izan ditzake, besteak beste, ondokoak: 1. Edozein pertsonak hartzen duen alde bakarreko erabakia, (hipotekadun) kreditua dohaintzan eman edo horren inguruko eskaintza bat egin nahi duenean. 2. In contrahendo prozeduretan, kontratuaren beste alderdiak egindako eskakizuna. 3. Aurrekontratu batean jasotzen den biharetziko betebeharra. 4. Kontratu jakin batzuen betetzea, kontratu horietan hitzartzen denean mailegaturiko diru kopurua eman aurretik hipoteka alde bakarrez eratu behar dela eta, horrez gain, hipoteka onartu aurretik diru kopuru hori eman behar dela. 5. Hirugarrenak eraturiko hipoteka. 6. Legezko betebehar bat betetzeko hipoteka, hartzekodunak ez badu hipoteka hori onartu behar (funtzionarioen zein auzipetuen fidantza) (HEren 525, NAren 26 eta PKLren 589. art.ak, hurrenez hurren). Era berean, hipoteka-mota hori era daiteke maileguan emandako kanbio-abala bermatzeko, Auzitegi Gorenak 1989ko martxoaren 7an emandako epaian jasotako kasuan bezala. Amaitzeko, R. DE Ă NGELek esandakoarekin bat eginez, badira izan hipoteka alde bakarrez eratzeko beste arrazoi batzuk ere, esaterako, hipoteka-bermea hartzekodun askorentzat eratzea, estrategia-arrazoiak eta zerga-arrazoiak.

Alde bakarreko hipotekak dira, lehentxoago aipaturikoez gain, errentak eta aldizkako prestazioak bermatzeko hipotekak (HLren 157 eta HEren 248. art.ak), bai eta endosu bidez eskualda daitezkeen tituluak eta eroalearen tituluak bermatzeko hipotekak ere (HLren 154. art. eta ondorengoak). Behin hipoteka eratuta, hots, inskribatuta, hipotekatzaileak


ezin izango du ezereztu, bere borondatez, alde bakarrez. Haatik, hipoteka ezerezteko HLren 141 eta HEren 237. art.ak hartu beharko ditu kontuan. Bestela esanda, hipotekatzaileak ezin du hipoteka bere borondatez, alde bakarrez, ezereztu, baldin eta hipotekaren onuradunei, hots, hartzekodunari edo hartzekodunei, ezereztea onartzea eskatu ez badie, edota, eskaera egin zenetik bi hilabete igaro ez eta hartzekodunek onarpena behar den moduan eman ez badute. Alde bakarrez eratutako hipoteka kasu horretan bakarrik ezerez daiteke alde bakarrez (ENZNren 1992ko urriaren 28ko eta 1996ko apirilaren 22ko ebazpenak). Nire ustez, hartzekodunek inskripzioa egiteko duten legitimazioa ezin da dudan jarri, HLren 6. art.ak ez duelako salbuespenik jaso. Dena dela, HLren 6. art.ak arautu legitimazio banakako eta bereizgabeak ez ditu ongitzen erregistratzaileak ohartuarazitako akatsak, are gutxiago, alde bakarrez eratutako hipotekaren ingurukoak direnean. Gainera, hipoteka alde bakarrez eratu bada, hartzekodun onuradunak duen aukera bakarra (hipoteka inskribatzea eskatzeko eskubideaz gain) hipoteka onartzea ala ez onartzea da. Bada, hipoteka onartuz gero, onarpena izan behar da esanbidezkoa (HEren 237. art.), huts eta soila, alegia, egintzaren eduki materiala aldatzen ez duena. Nire ustez, hartzekodun onuradunak ezin du ezelako akatsik ongitu, baldin eta akats horrek eragina badu egiletsitako egintza juridikoaren, titulu materialaren, edukiaren gain; izan ere, hipotekatzailearen adostasunik izan ezean, hartzekodunak gauzatutako ongitzeak hipotekatzailearen negozio-borondatea ordeztuko luke.

Hartzekodun onuradunaren onarpena hipoteka inskribatu ostean jaso daiteke Jabetza Erregistroan. Kontuan hartu behar da hipotekatzaileak hartzekodunari edo hartzekodunei hipoteka onartzea eskatzeko ez dagoela gehieneko eperik edo epe zehatzik. Behin eskaera eginda, ostera, hartzekodunek bi hilabeteko epea izango dute hipoteka onartzeko. Eskaera egin eta bi hilabete horiek igaro ondoren (eta ez eskritura egiletsi denetik edo hartzekodunak hipotekaren berri duenetik, baldin eta eskaera jaso aurretik izan badu hipoteka horren berri, horixe adierazi baitu behin eta berriro ENZNk), alde bakarrez eratutako hipotekaren objektu diren ondasunen jabeak alde bakarrez eska dezake hipoteka ezereztea (hori ez da zuzeneko ondorea, ezta ope legis ere). Horretarako, hipoteka-eskritura zein hartzekodunen mesederako egiletsi eta ez da behar horren esanbidezko adostasunik. Areago, hartzekodun horren borondatearen aurka ere ezerez daiteke hipoteka, baldin eta ezerezte-eskabidea


hartzekodunaren onarpena baino lehenago jaso bada Jabetza Erregistroan. Modu berean, hipoteka-hartzekodunak hipoteka onar dezake hipotekatzaileak hipoteka onartzea eskatu eta bi hilabete igaro ondoren, baldin ete hipotekatzaileak ez badu hipoteka ezereztu. Hori guztia HLren 141. art., HEren 237. art. eta OHHELBLren 3. xed. gehi. aintzat hartuta. 357. Hipoteka eratuko dela hitzematea eta de contrahendo ituna Aurrerago sakonsakon aztertu izan dugunez, hipoteka baliozkotasunez eratzeko, eskritura publikoan agerrarazi eta Jabetza Erregistroan inskribatu behar da. Are gehiago, berme erreal hori Erregistroan inskribatzen denetik bakarrik dago hipoteka. Zernahi gisaz, betekizun eratzaile horietako bat ez betetzeak ez dakar egintza juridikoa deuseza edo eragingabea izatea. Bestalde, alderdiek ondasun higiezinen gaineko hipoteka eratzea itun dezakete; hau da, alderdi batek bere gain har dezake, nahiz bakarka, nahiz hitzarmen bidez, bestearen edo hirugarren baten mesederako hipoteka eratzeko betebeharra. Hortaz, hiru kasu gerta daitezke: lehendaurrezkoa, alderdi batek hipoteka eratuko duela hitz ematea edo hipoteka eratzeko betebeharra bere gain hartzea; hurrena, hipoteka eskritura publikoan ez formalizatzea; eta, hirugarrena, hipoteka eskritura publikoan formalizatzea, baina Jabetza Erregistroan ez inskribatzea. KZren 1862. art.ak dioenez, hipoteka eratuko dela hitz emateak akzio pertsonala bakarrik sortzen du kontratua egiten duten alderdien artean; hala ere, izan daiteke erantzukizun kriminalik ere. Aurrekontratu-mota bat da hori, adostasun hutsarekin lortzen duena indar loteslea. Hitzematea ez betetzeak, zordunari epearen onura galarazteaz gain (KZren 1129.2 art.), kontratua egiten duen beste alderdiari ahalmena ematen dio, kontratuaren suntsiarazpena edo berorren betetzea eskatzeko. Hau da, KZren 1862. art.ak beren beregi dioenez, alderdi horrek akzio pertsonala egikaritzeko ahalmena du; izatez, akzio horren helburua hitzematea betearaztea da, hots, hipoteka eratzea. Bi kasu horietan, eragindako kaltegalerak ordaindu behar dira. Teorian ez dira gauza bera hipoteka eratuko dela hitz


ematea eta hipoteka kontratua eskritura publikoan ez agertzea (azken horretan, hipotekatzeko adostasuna eman da, forma substantiboa bete ez arren). Edonola ere, praktikan biak parekatzen dira (hau da, eskritura publikoan agertzen ez den hipoteka kontratua eta hipoteka eratzeko hitzematea). Amaitzeko, hirugarren egoera horretan sakondu behar da, hots, hipoteka eskritura publikoan egiletsi arren, eskritura Jabetza Erregistroan inskribatzen ez denean. Inskripzioaren izaera eratzailearen ondorioz, eskritura ez bada Erregistroan inskribatu, hipoteka-eskubide erreala ez da sortuko, ez da eratuko, nahiz eta hartzekodunak titulu betearazlea izan, eta, ondorenez, tituluak, hots, eskritura publikoak eratorritako akzio betearazlea izan. Hipoteka-eskubide erreala eratu (sortu) ez arren, hipoteka jaso duen eskritura publikoak badu nolabaiteko eragingarritasuna. Oro har, eta gero esango dena gorabehera, Erregistroan inskribatu gabeko hipotekaren eskriturak ondore positibo eta negatibo hauek ditu: 1. Ez dago hipoteka-eskubide errealik; bai, ostera, hipoteka-eskubidea, hau da, titulua inskribatzeko eta hipoteka eratzeko aukera, baldin eta HLren 6. art.aren arabera legitimazioa duten pertsonetatik edozeinek hori eskatu badu. 2. Hartzekodunak ez dauzka hipoteka-eskubide errealak dakartzan akzioak eta ahalmenak. Zehatzago esanda, hartzekodunak ez du hipoteka-akziorik. Hala ere, badu tituluak (eskritura publikoak) eratorritako akzioa. 3. Hartzekodunaren kredituak ez du hipoteka-lehentasunik; baina izan dezake eskriturak eratorritako lehentasuna. 4. Azkenik, konkurtso-prozeduretan, hipotekaren eskritura publikoa zein kreditu bermatzeko egiletsi eta kreditu hori ezin da kreditu pribilegiatutzat jo; hortaz, hartzekodunak ez ditu izango bi onura hauek: abstentzioa eta betearazpen banandua. 358. Legezko hipotekak eratzea HLren 158.art.aren harira, legezko hipotekak dira legeek


izaera horrekin beren beregi onarturikoak bakarrik. Horrek ez du esan nahi, ordea, legezko hipotekak ope legis eratzen direnik; aitzitik, legeek pertsona zehatz batzuei eskubidea ematen diete, zordunari edo epaile zein auzitegiei hipotekaren eraketa eskatzeko, haien eskubidea bermatuta gera dadin (HLren 158. art.). Legeak aipaturiko hipoteka zordunaren adostasunez eratzen bada ere, hipoteka hori ez da borondatezkoa. Zordunak ez badu adostasunik ematen, auzitegiek eratu behar dute hipoteka hori (ikus HLren 165. art.) eta, kasu batzuetan, auzitegiok ofizioz jardun behar dute (HLren 166. art. eta baterakoak). Lehenengo kasuan, legezko hipoteka borondatez eratzen da eta bigarrenean, aldiz, auzitegien bidez. Legezko hipotekaren eraketa eskatzeko ahalmena dutenek hala egin dezakete, «edozein alditan, eta hipoteka eratzera behartuta dagoenak xeda dezakeen edozein ondasun higiezin edo eskubide errealen gain» (160. artikulua). «Edozein ondasun» adierazmoldeak ez du esan nahi hipoteka ondasun guztien zein ondasun multzo zehaztugabearen gain era daitekeenik; aitzitik, esamolde horrek adierazten du hipoteka eratu behar dela hartzekodunaren eskubidea bermatzeko beste (ikus HLren 162.2 art.) diren ondasun zehatz batzuen gain (zehatzago esateko, ondasun baten edo batzuen gain; izan ere, ondasun batzuen gain eratzen bada, ondasun bakoitzaren gaineko erantzukizuna HLren 162. art.aren arabera banatu behar da). Esanbidezko legezko hipoteka baliozkotasunez eratzeko, hipoteka horren titulua Erregistroan inskribatu behar da (HLren 159. art.). Inskripzioa egiten denetik, borondatezko hipotekak sortzen dituen ondore berberak sortzen ditu legezko hipotekak, Hipoteka Legean ezarritako ñabardura batzuk gorabehera; horretan, ez da kontuan hartzen nork egikaritu behar dituen hipotekak emandako eskubideak (161. art.). Bestalde, isilbidezko legezko hipotekak eratzeko, euren izaerak eratortzen duenez, ez da egintza eratzailerik burutu behar, ezta hipotekaren titulua Jabetza Erregistroan inskribatu ere. Isilbidezko legezko hipotekak modu automatikoan eratzen dira, hots, ex lege; alabaina, eztabaidatzeko modukoa da halako hipotekak egiazko hipotekak diren ala kreditu pribilegiatuak diren (ikus HLren 194 eta 196. art.ak).


Hogeita hamargarren gaia ONDASUN HIGIEZINEN GAINEKO HIPOTEKA (II) Laburpena: §91. Hipotekaren objektua 359. Sarrera 360. Hipotekatzeko moduko ondasunak 361. Ondasun hipotekaezinak 362. Errentamendu-eskubidearen gaineko hipoteka §92. Hipotekaren hedadura objektiboa 363. Hedadura objektiboaren kontzeptua zehaztea 364. Hipotekaren legezko hedadura 365. Hipotekaren hitzarmenezko hedadura 366. Hipotekaren hedadura, hirugarren edukitzaileari begira §93. Hipotekaren eragina, bermatutako kredituari begira 367. Bermatutako (hipoteka-)kreditua. Hipoteka flotagarria 368. Hipotekak bermatzen dituen korrituak zehaztea 369. Hipotekaren zabalkuntza deiturikoa 370. Hipoteka-bermea, kostuei eta bestelako gastuei begira §94. Hipoteka-erantzukizuna 371. Orokorrean 372. Erantzukizun mugatuko hipoteka deritzona §95. Hipotekaren aniztasun objektiboa eta espezialitate-printzipioa 373. Orokorrean 374. Kreditu bakarra bermatzeko, finka batzuen gain eratzen den hipoteka 375. Finka hipotekatua elkartzea §96. Kreditu-harreman zehatz batzuk bermatzeko hipoteka 376. Orokorrean 377. Baldintzapeko betebeharrak eta etorkizuneko betebeharrak bermatzeko hipoteka 378. Kreditudun kontu-korronteak bermatzeko hipoteka 379. Kanbio-letrak bermatzeko hipoteka 380. Endosu bidez eskualdatzeko moduko tituluak edo eramailearentzako tituluak bermatzeko hipoteka 381. Aldizkako errentak eta prestazioak bermatzeko hipoteka

§91. HIPOTEKAREN OBJEKTUA


359. Sarrera KZren 1876 eta HLren 104. art.en arabera, hipotekaren bidez, ondasun batzuk betebehar baten betetzeari lotuta geratzen dira zuzenzuzenean. Artikulu horiek hipoteka definitzen badute ere, ez dute zehazten zeintzuk diren hipotekak lotzen dituen ondasunak; hau da, ez dute hipotekaren objektua deskribatzen. Hala ere, objektu hori zehazten dute HLren 106 eta 107. art.ek zuzenean eta 108. art.ak a contrario. Hipotekaren objektua aztertu aurretik, kontzeptuaren inguruko bereizketa bat egin behar da: batetik, berme erreala (hipoteka-bermea), hots, berme kontratuaren objektua; eta, bestetik, berme zehatzaren (hipotekaren) objektua. Lehendabizikoaz ari dira KZren 1861 eta HLren 105. art.ak. Aurreneko manuaren arabera, bahi, hipoteka eta antikresi kontratuek edozein motatako betebeharrak berma ditzakete, betebehar hutsak zein baldintzapekoak, baldintza horiek etengarriak izan nahiz suntsiarazleak izan. Bigarren manuaren arabera, aldiz, hipoteka era daiteke edozein motatako betebeharrak bermatzeko‌. Edonola ere, aurreko gaian esana doan bezala, betebeharra diruzkoa edo, gutxienez, diruz baloratzeko modukoa izan behar da. Beraz, bermearen xedea edo ziurtatutako objektua da diruzko betebeharra, edo, behintzat, diru bihur daitekeena. Areago, hipoteka-bermea, hots, karga, gauza, ondasun higiezin edo eskubidearen gainean eratzen da. Bestela esanda, hipoteka-bermea ez da eratzen bermatutako objektuaren gain, baizik eta berme gisa emandako objektuaren gain. Bada, berme erreal zehatzaren objektua da berme gisa emandako ondasuna, gauza edo eskubidea. Ildo horretatik, ondasun, gauza edo eskubide bat berme errealaren objektu izan daitekeen ala ez jakiteko, aztertu beharra dago, bai ondasun, gauza edo eskubide horren izaera, bai eta kasuan kasuko bermearen izaera ere. Hipotekaren kasuan, eta gero ikusiko dugun bezala, objektua ondasuna higiezina izan behar da (edo, bestela, ondasun horren gaineko eskubide erreal besterengarria). Hipotekaren objektuaz arduratzen dira KZren 1874. artikulua, eta HLren 106 eta 107. art.ak. HLren 108. art.ak, ostera, ondasun hipotekaezinak aipatzen ditu. Aurrerago aipaturiko artikuluek zehazten dute zein gauza eman daitekeen hipoteka moduan, hots, zeintzuk diren hipotekaren kargapean jartzeko egokiak diren objektuak.


HLren 107. art.ak hipotekatzeko moduko ondasunen zerrenda ezartzen du. Orobat, artikulu horrek aipatzen dituen kasu guztietan, interes gatazkak sor daitezke, hipoteka betearazteko. Horregatik, manu berberaren paragrafo desberdinek arau batzuk jasotzen dituzte, interes gatazka horiek konpontzeko. 360. Hipotekatzeko moduko ondasunak HLren 106. art.ak ezarri du, hitzez hitzez ia-ia, KZren 1874. artikuluarekin bat etorriz, ondoko ondasun hauek hipoteka daitezkeela: 1) Inskribatzeko moduko ondasun higiezinak; 2) legeek ezarritakoaren arabera, ondasun higiezinen gainean eratutako eskubide erreal besterengarriak. Bistakoa denez, bi manu horiek zehazten dute hipotekaren objektua ondasun higiezina izan behar dela. Zehaztapen horretaz landara, bi manu horien gainerako edukia alferrekoa da, ez baitu ezer gehitzen. Lehendabizi, hipotekaren inskripzioak izaera eratzailea du (KZren 1875. art., eta HLren 145. art. eta baterakoak) eta, ondorenez, ezin da hipotekatu inskribatzeko modukoa ez den ondasunik (baten bat izanez gero, behinik behin). Bigarrenik, KZren 334.10. art.aren aginduz, ondasun higiezinen gaineko eskubide errealak ondasun higiezintzat hartzen dira. Eta, hurrenik, hipotekaren izaera kontuan hartuta (berme-eskubide erreala edo ondasunak diru bihurtzeko eskubidea), argi dago ondasunak (kasu honetan, eskubide errealak) besterentzeko modukoak izan behar direla; osterantzean, hipotekaren helburua ezerezean geratuko litzateke.

HLren 107 art.ak 106. art.aren edukia zabaltzen du, hipotekatzeko moduko beste ondasun batzuk aipatuz. Oro har, ondasun eta eskubide erreal horiek aldi baterakoak edo baldintzapekoak dira eta arazoak sor daitezke, horiek hipotekatzean. Hori dela medio, halako ondasunak eta eskubideak hipotekaren objektu izan badaitezke ere, legeek nahitaez zehaztu behar dute zeintzuk diren harreman juridikoerrealen aldaketak sortzen dituen ondoreak eta aldaketa horrek zein eragin duen hipoteka-eskubide errealaren gain. Ondasun horien gaineko hipotekak ondokoak dira: a) Gozamen-eskubidearen gaineko hipoteka. Hipoteka hori azkentzen da, gozamendunaren borondatetik kanpoko egitate baten ondorioz gozamena azkentzen denean. Gozamena gozamendunaren borondatez azkentzen bada, hipotekak bere


horretan irauten du, betebehar bermatua bete arte edota gozamenari amaiera eman zion egitatea ez gertatzekotan gozamena modu ohikoan azkenduko zukeen epea ahitu arte. Lehenago esan dugun bezala, gozamendunak bere borondatez azkentzen badu gozamena, gozamen horren gaineko hipotekak bere horretan dirau. Kasu hori anomaloa da oso eta, oinarritu ere, onuste eta ekitate irizpideetan oinarritzen da. Kasu horretan, hipoteka-hartzekodunaren interesa babestu behar da, hipoteka-zordunak Zuzenbidearen aurka buru ditzakeen egitateen kontra. b) Jabetza soilaren gaineko hipoteka. Kasu horretan, jabeak gozamena eskuratuz gero, hipotekak bere horretan dirau eta hipoteka horrek bere barruan hartzen du gozamen-eskubidea ere, kontrako itunik izan ezean. c) Aurretiaz hipotekaturik dauden ondasunen gaineko hipoteka, nahiz eta ondasun horiek berriro hipotekatuko ez direla itundu. Arean, HLren 107.3 art.ak bi arau ezartzen ditu. Aurrenekoak sistema ekonomikoa babesten du, hau da, aberastasunaren zirkulazioa eta, batik bat, lurraren gaineko kreditua bultzatzen du (lehenengo araua: jadanik hipotekatuta dauden ondasunak hipotekatzeko aukera). Legegilearentzat, ondasun baten gainean hipoteka eratzeagatik ez dira amaitzen ondasunak eskain ditzakeen aukerak, eta horien artean, batez ere, ondasun horren erabilera beste kreditu bat edo batzuk bermatzeko; izan ere, ondasun beraren gainean hipoteka bat baino gehiago era daiteke, hau da, lehenengo hipotekak ez du bigarrena baztertzen. Ildo horretatik, ondasun beraren gainean eratutako hipotekak lerrunaren arabera sailkatzen dira, Jabetza Erregistroan noiz sartu diren kontuan hartuta. Edozelan ere, bigarren edo ondorengo hipotekak eskaini ondoren, hartzekodunak duen ziurtasuna ezin da oinarritu bermatutako kredituaren zenbatekoaren eta salmentan jarritako ondasunak duen balioaren arteko parekotasunean. Egin-eginean ere, bigarren edo ondorengo hipotekak era daitezen, lehenengo edo aurreko hipotekak bermatutako kreditua izan behar da kargatutako ondasun higiezina baino askoz ere balio gutxiagokoa (esaterako, hipotekarekin bermatutako maileguaren zatirik handiena amortizatu delako). Bigarren edo ondorengo hipotekak era


daitezke, berebat, hartzekodunak ez duenean bere kreditua bermatzeko beste aukerarik edo ziur dagoenean zordunak lehenespena duten hipotekei aurre egingo diela edo berari dagokionari, behintzat, aurre egingo diola. HLren 107.3 art.ak jaso duen bigarren arauak kontratuak egiteko askatasuna mugatzen du; horrela, ondasun bera berriro hipotekatzeko debekua ezarri duen itunak ez du garrantzirik. Duda-mudarik gabe, lehenengo arauaren ondorioa debeku bat da, eta debeku horren oinarri dira, aurrena, ituna alferrekoa izatea hipoteka-hartzekodunarentzat, eta, hurrena, hipoteka-hartzekodunak ez izatea babes juridikorik izateko moduko bidezko eta benazko interesik, 1861eko Hipoteka Legearen zioen azalpenak ondorioztatzen duen moduan. d) Borondatezko hipotekaren gaineko hipoteka. Kasu horri azpihipoteka deritzo. Horrelakoetan, borondatezko hipotekaren gain eraturiko hipotekak (hau da, azpihipotekak) bere horretan irauten du, borondatezko hipotekak dirauen artean; beste hitz batzuekin esateko, borondatezko hipoteka-eskubideak duen iraupenaren araberakoa da azpihipotekaren iraupena. ROCA SASTREren iritziz, azpihipotekaren bidez, azpihipoteka-hartzekodunari eskubidea ematen zaio, azpihipoteka-hartzekodunaren/azpihipotekatzailearen eskubidean subrogatzeko. Kontrara, GULLĂ“Nen aburuz, ez dago subrogatzeko eskubiderik, azpihipotekaren objektua hipoteka-kreditu osoa delako eta ez hipoteka bera. Azken finean, azpihipoteka-hartzekodunak ez ditu egikaritzen azpihipoteka-hartzekodunaren (zordunazpihipotekatzailearen) akzioak. e) Azalera, bazka, ur eta egur eskubideen gaineko hipoteka, bai eta horien antzeko izaera erreala duten eskubideen gainekoa ere. Oro har, mugapen berberak dituzte azalera-eskubidearen gaineko hipotekak eta azalera eskubidedun/hipotekatzailearen eskubideak. Gaur egun indarrean dauden arauen arabera (hots, Lurzoruari buruzko Legea, HEren 16.1 art. eta Herri-Mendiei buruz 1980ko azaroaren 11n emandako Legearen arabera), azalera-eskubidearen gaineko hipoteka azkentzen da, epea ahitzeagatik azalera-eskubide hori azkentzen denean; baina hipoteka ez da azkentzen, beste arrazoi


baten ondorioz pertsona berak lurzoruaren jabetza eta azalera-eskubidea eskuratzen dituenean (ikus, era berean, HEren 16.2 art., lurgain-eskubideari buruzkoa). Uren gaineko eskubideei dagokienez, kontuan hartu behar da Urei buruz 1985eko abuztuaren 2an emandako Legea; horren arabera, urak interes orokorraren mendeko baliabideak dira eta Estatuaren herri-jabaria osatzen dute (ULren 1.2 art.). Herri-jabarikoak ez diren uren inguruan, ikus ULren 10. art., bai eta lege horren 2 eta 3. xedapen iragankorrak, eta 1. xedapen gehigarria ere. ÂŤHorien antzeko izaera erreala dutenÂť adierazmoldearen barruan, zortasun pertsonalak eta rabassa morta ere sar daitezke. f) Administrazio-emakiden gaineko hipoteka. Horien artean bereizi behar dira, batetik, meatze, trenbide, kanal, zubi eta herri-zerbitzura destinatutako beste edozein obrari buruzko administrazio-emakiden gaineko hipoteka; eta, bestetik, herri-zerbitzura zuzenean edo modu esklusiboan destinaturik ez dauden eraikin eta lurren gaineko hipoteka, eraikin eta lurrok jabari pribatukoak izan arren, obra horiei erantsita daudenean. Lehenengo kasuan, hipotekak bere horretan irauten du, emakidadunaren eskubidea suntsiarazi arte. Ondasun higiezinen gaineko herrilanen administrazio emakidak ondasun higiezinak dira (KZren 334.10. art.) eta, era berean, inmatrikula daitezke (ikus HEren 44.6 art., eta 60. art. eta ondorengoak). Sarritan, administrazio emakiden gaineko hipotekak eratzeko, Administrazioaren baimena izan behar da (esaterako, meatzeen emakidak). Hipoteka horrek badu beste berezitasunik ere, alegia: hipoteka zuzenean azkentzen da, emakidadun hipotekatzailearen eskubidea suntsiarazten denean. Nolanahi ere, emakidadunak bere eskubidea suntsiarazteagatik kalte-ordainik eskuratzen badu, hipoteka ezereztu ahal izateko, emakidadunak egiaztatu behar du kalte-ordainaren zenbatekoa zainpean jarri duela (HEren 175.3 eta 180. art.ak). g) Atzeraeroste itunarekin saldutako ondasunak. Halakoetan, erosleak edo horren kausadunak hipoteka eratu behar du, salmenta suntsiaraztean eskuratuko duen diru-kopuruaren gain. Saltzaileari hipoteka-kontratuaren berri eman behar zaio,


hipoteka ezereztu baino lehen ondasunak atzera-eskuratzen badira, saltzaileak salmentaren prezioa itzul ez dezan, hartzekodunak hori jakin gabe edo horren inguruko agindu judizialik izan gabe. Hortaz, hipotekaren objektua da atzeraeroste itunarekin eskuraturiko ondasuna, hots, ezeztatzeko moduko jabaria edo baldintzapeko jabaria. Hori dela medio, salmenta suntsiaraztean, hipoteka bermatzen du eroslehipotekatzaileak eskuratu duen diru kopurua bakarrik. Halaber, saltzaileari hipoteka kontratua jakinarazi behar zaio, horrek ez dezan salmentaren prezioa itzul, hipoteka-hartzekodunak hori jakin gabe edo epaileak hala agindu gabe. KZren 1520. art.ari helduta, saltzaileak atzeraeskuratzeko eskubidea egikarituz gero, hipoteka azkendu egiten da; dena den, erosle hipotekatzailearen hartzekodunak eska dezake, ondasunaren lekuan, diru kopuru bat subroga dadin (diru kopuru hori ezin da izan saltzaile atzeraeskuratzaileak bere eskubidea egikaritzean zordunhipotekatzaileari eman diona baino handiagoa —ikus KZren 1518 eta 1525. art.ak—) (ikus HLren 110.2 art., hipotekatutako ondasunen ondorioz jabeak jaso dituen, edo jabe horri ordaindu behar zaizkion, kalte-ordainei dagokienez). h) Hitzarmenezko atzeraeskuratze eskubidea. Halakoetan, hartzekodunak ezin izango du ondasun hipotekatuen kontra berreskaera-eskubidea egikaritu, aurretiaz ez baditu ondasun horiek atzeraeskuratu, zordunaren izenean, zordun horrek atzeraeskuratzeko eskubidea duen epean eta horretarako behar den diru-kopurua aurreratuz. Saltzaileak atzeraeskuratzeko eskubidea egikarituz gero, hipotekak iraun egiten du zuzenean, atzeraeskuraturiko ondasunen gain. Hipoteka azkendu egiten da, atzeraeskuratzeko eskubidea egikaritzeko epea ahitzean. Hipoteka egikaritzen da, atzeraeskuratzeari lotuta dauden ondasunen gain eta ez, aldiz, atzeraeskuratzeko eskubidearen gain; izan ere, manuak agintzen du, hipoteka betearazi baino lehenago, hartzekodunak ondasunak atzeraeskuratu behar dituela, zordunaren izenean. Egineginean ere, hipotekaren objektua ez da hitzarmenezko atzeraeskuratze eskubidea, eskubide horren objektua den ondasuna (edo ondasunak) baino. HLren 107. art.ko 7 eta 8. paragrafoek agerian jartzen dute aldi baterako titulartasun bikoitza dagoela atzeraeroste itunarekin saldutako ondasunen


gain. Titulartasun bikoitz hori Erregistroan inskribatu zein inskribatu ez, ondasunak hipoteka daitezke. Edozein modutan ere, arauek zehaztu behar dute zeintzuk diren eskualdaketa suntsiarazi edo sendotzeak hirugarrenei begira sortzen dituen ondorioak. Hori dela eta, hipoteka erosleak eratzen badu (7. paragrafoko kasua), hipoteka horrek bermatzen du, saltzaileak hitzarmenezko atzeraeskuratzea egikaritzean, erosleak eskuratzen duen diru kopurua. Hipoteka saltzaileak eratzen badu (8. paragrafoko kasua), orduan hipoteka-eskubidea betearazteko, aurretiaz atzeraeskuratzea egikaritu behar da: hipoteka-hartzekodunak hipoteka-eskubidea betearazi baino lehen, ondasunak atzeraeskuratu behar ditu zordunaren izenean eta, ondasunak atzeraeskuratu eta gero, beraren eskubidea egikari dezake, ondasun horien gain. Edonola ere, HLren 107.8 art.ak argiro ondorioztatzen duenez, hipoteka-eskubidearen objektua da atzeraeskuratzeari lotuta dagoen ondasun higiezina.

HLren 107.8 artikuluaren azken tartekadurari helduta, saltzaileak atzeraeskuratzeko eskubidea egikarituz gero, hipotekak bere horretan irauten du, atzeraeskuraturiko ondasunen gain zuzenean (hau da, ez dago zertan atzeraeskuratzeko eskubidea egikaritu). j) Ondasun auzigaiak. HLren 107.9 art-ak ondoko bi kasu hauetan onartu du ondasun auzigaien gaineko hiopteka: batetik, auzia hasi duen demanda aurreneurriz idatzohartu bada; eta, bestetik, inskripzioan agerrarazten bada hartzekodunak auziaren berri zuela. Dena den, bi kasuotan, auzian erabakitzen denaren mende geratzen da hipoteka. Hipoteka hori ondasun auzigaien erregistro titularrak eratzen du, baldintza suntsiarazlearen menpe (ondasun hipotekatuei buruzko auzian erabakitzen denaren menpe, hain zuzen). Ildo horretatik, Erregistroan aurreneurriz idatzohartu behar da hipoteka hori eratzeko auziari hasiera eman zion demanda (ikus HLren 42.1 art.); bestela, Erregistroaren inskripzioan agertu behar da hartzekodunak auziaren berri zuela. j) Esanbidezko baldintza suntsiarazlepeko ondasunak. Hipotekak bere horretan irauten du, baldintza suntsiarazlea betetzen ez den bitartean; hau da, hipoteka azkentzen da, hipotekatzailearen eskubidea suntsiarazten denean. Horrela, baldintzapeko ondasuna eskualdatzen duenak ez eze, ondasun hori eskuratzen duenak ere era dezake hipoteka, baldintzapeko ondasunaren gainean. Hala ere, baldintza suntsiarazlea Jabetza Erregistroan egon behar da inskribatuta; izan ere, inskribatuta


egon ezean, hipoteka-hartzekoduna Erregistroko fede publikoan oinarri daiteke (HLren 34. art.). k) Jabetza horizontalaren araubidepeko eraikinaren pisu zein lokalak, 8. art.ak dioenaren arabera inskribaturik badaude. KZren 396.2 art.an eta JHLren 3. art.ko azken tartekaduran ezarritakoaren arabera, eraikinaren osagai pribatiboak hipotekatzen badira, horiekin batera, eraikin horretako osagai erkideen jabekidetasuna hipotekatzen da, osagai horiek osagai pribatiboei erantsita daudenean modu banaezinean. Arean ere, jabekidetasunaren zatiak ezin dira sekula ere zatitu; horregatik, zati horiek besterendu, kargatu edo enbargatzen dira, osagai pribatiboekin batera bakarrik, osagai horien eranskin banaezinak baitira. Hipotekatuko den pisu zein lokala eraikita eta Jabetza Erregistroan inskribatuta egon behar da, bai eraikinaren Erregistroko folioan, bai finka independente gisa. Hortaz, ezin dira hipotekatu biharetzi egingo diren pisu zein lokalak, nahiz eta orubearen edo eraikinaren inskripzioan pisu zein lokal horiek egingo direla agertu. Kasu desberdina da jabe batzuei dagozkien pisu eta apartamentuen gain hipoteka bakarra eratzea, aurretiaz erantzukizuna pisu eta apartamentu horien artean banatu gabe. Aukera hori HEren 218. art.an dago jasota beren beregi; manu horren arabera, jabekide guztiek aho batez erabaki behar dute hipoteka mota horren eraketa. Ondorenez, kasu horretan, hipoteka baterakoia da, jabe batzuei dagozkien pisuetan zatituriko eraikinaren gain. Hipoteka mota hori ezin daiteke hipoteka solidario gisa hartu. Alde batetik, hipotekaren objektuak ez dira pisuak, eraikin osoa baino. Bestetik, HEren 218. art.aren azken tartekadurak dioenez, hipoteka-hartzekodunak bere kreditua kobra dezake, akzioa eraikin osoaren kontra egikarituz. l) Prozedura judizialean enkantera ateratako ondasun higiezinen gainean errematatzaileak duen eskubidea. PZLren azken xedapenetatik 9.3 deiturikoak 12. paragrafoa sartu du HLren 107. art.an. Bada, 12. paragrafo horren arabera, ÂŤenkante judizialean adjudikatu diren ondasun higiezinen gain


errematatzaileak duen eskubidea. Behin errematearen prezioa ordaindu eta jabaria errematatzailearen izenean inskribatu ostean, hipotekak bere horretan irauten du, adjudikaturiko ondasunen gainÂť. Halakoetan, PZLren 670.6 art.ak, ondasun higiezinen enkanteari dagokionez, ondoko hau ezarri du: idazkari judizialak berehala luzatuko du, prezioa ordaintzeko egon arren, errematea onesteko autoaren lekukotza, luzapenaren xedea jasoz. Lekukotza horren eskabideak errematearen prezioa ordaintzeko epea etengo du, eta ez du aurrera egingo, lekukotza eskatzaileari eman arte. 361. Ondasun hipotekaezinak izan:

HLren 108. art.aren arabera, ezin dira hipotekaren objektu

1. Zortasunak, lur nagusiarekin batera hipotekatzen direnean izan ezik. Salbuespen gisa, uren gaineko zortasunak beti hipoteka daitezke. 2. Legezko gozamenak, KZk alargunari ematen dion gozamena izan ezik. 3. Erabiltze- eta biztantze-eskubideak (KZren 525. art.). Zortasunak ezin dira eurak bakarrik hipotekatu; eskubide errealak izan arren, zortasunak ezin dira lur nagusitik edo zortasunpeko lurretik bereizi (KZren 534. art.). Hori dela eta, HLren 108.1 art.ak dioenaren harira, lur nagusiarekin batera hipotekatu behar dira. Nabarmentzekoa da manu horrek aipatzen dituen zortasunen artean ez daudela zortasun pertsonalak; horiek hipotekatzeko modukoak dira, HLren 107.5 art.aren arabera. HLren 108. art.ak uren gaineko zortasunak aipatzen ditu, salbuespen gisa. Jakina denez, zortasun horiek folio indenpendentea ireki dezakete Erregistroan; hau da, (jabari pribatuko urek) finka independentea era dezakete eta urek okupatzen duten edo uren jatorri diren lurretatik bereizita inskriba daitezke (HEren 66. art.). Gaur egun, alargunaren gozamena da Kode Zibilak arautzen duen legezko gozamen bakarra (KZren 834.etik 840.erako art.ak).


Azkenik, erabiltze- eta biztantze-eskubideak bereberezko eskubideak dira eta eskubideon titularrak ezin ditu horiek xedatu: erabiltze- eta biztantze-eskubideak ezin dira inolako tituluren bidez errentan eman, ezta eskualdatu ere (KZren 525. art.). Horren harira, erabiltze- eta biztantze-eskubideak eskubide erreal besterenduezinak dira. Ondorenez, HLren 108.3 art.an beren beregi jasotako debekua alferrekoa da, hori berori ondorioztatzen baitu HLren 106.2 art.ak a contrario. Nahiz eta HLren 108. art.ak aipatu ez, ezin da hipotekatu oinordetza-eskubidearen eduki pertsonala (bai, ordea, eskubide horren eduki ekonomikoa). Era berean, legezko hipotekak ere ezin dira hipotekatu, Hipoteka Legearen 152. art.aren arabera, laga ere ezin direlako egin, hipotekon zenbatekoa eskatzeko unea heldu arte. 362. Errentamendu-eskubidearen gaineko hipoteka Errentamendu-eskubidearen izaerari buruzko arazoarekin batera, eskubide hori hipotekatu ahal izatearen inguruko zalantzak azaltzen dira. Autore gehienek uste dute errentamendu-eskubidea eskubide pertsonala dela, HLren 2.5 art.aren kasuan eskubide hori Erregistroan inskriba daitekeen arren. Arean ere, errentamendu-eskubidea Erregistroan inskribatu ahal izateak ez dio eskubide horri izaera errealik ematen eta ez du adierazten eskubide hori hipotekatzeko modukoa denik (horren aurka, MANRESA, SĂ NCHEZ ROMĂ N eta ENZNk emandako ebazpen batzuk; berbarako, 1929ko ekainaren 15ean emandakoak onartu zuen Erregistroan inskribaturiko errentamentua hipoteka zitekeela). Bada, errentamendu-eskubidea eskubide pertsonala dela ulertuz gero, ezin da eskubide hori hipotekatu, Jabetza Erregistroan inskribaturik egon arren. PEĂ‘Aren iritziz, eskubide eta betebeharrek osaturiko kontratu harreman juridikoetan gertatzen den bezala, errentamenduaren kasuan ere, errentariaren egoera ezin da besterendu, beste alderdiaren adostasunik gabe (KZren 1205. art.); alabaina, adostasun hori aurreraturik lor daiteke. Gainera, autoreak berak dioenez, Kode Zibilak arautzen dituen errentamenduetan, errentariak bere eskubideak laga ditzake eta


errentari horren ordez beste pertsona bat jar daiteke, gozatze bera eskuratuz. Hor esandakoaren aurka, DE BUENek eta VALLETek diote errentamendu-eskubidea eskubide erreala dela eta halako ondare-eskubideen ezaugarriak dituela, alegia: zuzenekoa, erabatekoa eta iraunkorra izatea. VALLETen iritziz, hipoteka daitezke, nola Kode Zibilak arauturiko errentamendu-eskubidea, hala HELk arauturiko negoziolokalen errentamendu-eskubidea. Ildo horretatik, hipoteka betearazteak negoziolokala intsuldatzea dakar eta, horretarako, legezko baldintzak bete behar dira. Legeria bereziak arauturiko beste errentamendu-eskubideak, aldiz, ezin dira hipotekatu. OHHELBLren arabera, merkataritzako establezimenduaren gaineko hipotekaren barruan sartzen da errentamendu-eskubidea; dena dela, eskubide hori ez da zuzenean hipotekatzeko modukoa (20. art.). Hortaz, DÍEZPICAZO eta GULLÓNek diotenez, ezin da ulertu zergatik negoziolokalaren errentariak errentamendua hipoteka dezakeen merkataritzako establezimendua osorik hipotekatzen duenean eta ez, ordea, errentamendua bakan edo modu isolatu batean hipotekatu nahi duenean; hots, zergatik ezin den hipotekarik eratu bananbanan. Bestalde, PEÑAren iritziz, badirudi Ondasun Higigarrien gaineko Hipoteka eta Edukitzaren Lekualdaketarik gabeko Bahiari buruzko Legeak berak onartzen duela ondasun higiezinen gaineko hipoteka eratzea, Erregistroan inskribaturiko errentamenduaren gain (75.3 art.).

Laburbilduz, errentamendu-eskubidea hipotekatu ahal izateko, eskubide horrek ondoko betekizunak izan behar ditu: a) Jabetza Erregistroan inskribaturik egotea (HLren 2.5 art.); eta b) errentariak errentamendu-eskubidea intsuldatu edo lagatzeko ahalmena izatea. §92. HIPOTEKAREN HEDADURA OBJEKTIBOA 363. Hedadura objektiboaren kontzeptua zehaztea Hipotekaren hedadura izan daiteke, bai ondasun hipotekatuaren ingurukoa, bai hipotekak bermatzen duen betebeharrari buruzkoa. Orobat, zehaztu beharra dago ondasun hipotekatuaren gorabeherek (akzesioek, hobekuntzek eta abarrek) eta betebehar bermatuaren gorabeherek (korrituek) zenbaterainoko eragina duten jadanik eratuta dagoen hipotekaren gain. Hori azaltzeko, hipoteka-bermearen hedadura azalduko dugu, ondasun higiezin hipotekatuari begira. Hipoteka Legeak


gorabehera horiek guztiak arautzen ditu xehetasunez eta kasuz kasu. Ildo horretatik, legeak bereizten ditu, lehenik eta behin, hipotekaren legezko hedadura objektiboa (HLren 109 eta 110. art.ak); bigarrenik, hitzarmenezko hedadura edo legearen xedapen zehatz batzuek agindutako hedadura (HLren 111. art.); eta, azkenik, hipotekaren hedadura objektiboa, hirugarrenak (finka hipotekatuaren hirugarren edukitzaileak) finka hipotekatua eskuratzen duenean (HLren 112 eta 113. art.ak). ÂŤHedadura objektiboÂť adierazmoldeak ez du esangura bakarra. Horregatik, esamolde hori ulertzeko, kontuan hartu behar da zein den hipotekapean dauden ondasunen izaera eta nortzuk diren ondasun horien gaineko jabariaren titularrak. Batetik, interpretazioa a contrario eginez gero, hipoteka ondasun zehatz batera ez hedatzeak ez du esan nahi ondasun hori hipoteka-betearazpenaren objektu ez denik. Kontrara, nahiz eta hipoteka ondasun zehatz batera hedatu ez, hipoteka-betearazpenean ondasun hori diru bihurtzen da. Hala ere, horrekin lortutako zenbatekoa ez zaio hipoteka-hartzekodunari ematen, bere kreditua kobra dezan; aitzitik, zenbateko hori ondasunaren jabeari ematen zaio. Ondoko adibideak hor aipaturiko ideia argitzen du: HLren 110.1 artikuluaren arabera, kontrako itunik izan ezean, hipoteka ez da eraikin berrietara hedatzen, hipoteka eratu aurretik halakorik ez badago. Hortaz, orubea hipotekaturik badago eta hipoteka hori eraikin berrietara hedatzeko itunik egiten ez bada, zer gertatuko ote da orubearen gaineko hipoteka betearazten bada, orube horretan eraikinak egin eta gero? Hipoteka eraikin berrietara ez hedatzeak ez du esan nahi hipoteka hori lurzoruaren gain bakarrik betearaziko denik (enkantean nork egingo du errematea, eraikitako lurzorua eraikinik gabe eskuratzeko?). Haatik, hipoteka lurzoruaren eta eraikitakoaren gain betearazten da, baina hipoteka-hartzekodunari lurzoruaren balioa bakarrik ematen zaio, bere kreditua kobra dezan. Irizpide bera aplikatzen da, itun bidez (111.1 art.aren azken tartekadurak ahalbidetzen duen itunaren bidez, alegia) hipoteka ez denean ondasun batzuetara (gehienetan, ondasun higigarrietara) hedatzen eta ondasun horiek ezin direnean ondasun higiezin hipotekatuetatik bereizi, azken horri narriadurarik edo kalterik eragin gabe. Hau da, eranspen bidezko ondasun higiezinen kasuan aplikatzen da irizpide hori eta ez, ordea, xedearengatik higiezinak diren ondasunen kasuan.

Bestalde, teknika juridikoaren ikuspuntutik, hipotekaren


hedadura objektiboari buruzko kasu zehatz batzuk ez dira, berez, hedadura objektiboaren inguruko kasuak. Hori gertatzen da, besteak beste, HLren 110.2 art.an jasotako kasuetan (ondasun higiezin hipotekatuak direlaeta horien jabeari eman edo zor zaizkion kalte-ordainak) eta HLren 111.3 art.ra bildutakoetan (betebehar bermatuaren betetzea eskatzean, ordaindu gabe baina muga-eguneratuta dauden errentak). Horrelako kasuetan, ÂŤhedadura objektiboÂť adierazmoldepean ulertzen da, batetik, lehen hipotekak ondasun higiezinaren gain betetzen zuen berme eginkizuna, orain (res extinta, pignus perit) jabeari zor edo ematen zaion kalte-ordainak beteko duela (HLren 110.2 art.aren kasuan); edo, bestetik, ondasun hipotekatua diru bihurtu eta gero, hipoteka-hartzekodunak, bere kreditua kobratzeko eskubidea ez eze, errentak eskuratzeko eskubidea ere baduela (HLren 111.3 art.aren kasuan). Kasu horietan, hipotekak ematen duen lehenespen bera izango du hartzekodunak, legezko xedapen batek kontrakorik agintzen ez badu, behinik behin. Hipotekaren hedadura objektiboari buruzko arauketa finka kontzeptuaren inguruan mamitzen da eta, zehatzago esateko, nekazaritzako finkaren inguruan. Finka mota hori erakunde konplexua da eta ez du izaera estatikorik, dinamikoa baino. Horrek esan nahi du finkak etengabeko aldaketak, aldarazpenak edo transformazioak izan ditzakeela, bai gizakiaren borondatez, bai naturaren eraginez. Bukatzeko, esan beharra dago hipotekaren hedadura objektiboa hipoteka betearazteko fasean agertzen dela, batik bat; izan ere, hipoteka betearazteko unean zehazten da hipoteka zein ondasunetara hedatzen den (Auzitegi Gorenak 1986ko maiatzaren 14an emandako epaia). Horren ondorioz, lehenengo eta behin, gerta daiteke hipoteka hedatzea hori betearazteko unean dauden ondasunetara, ondasun horiek hipoteka eratzean egon ez arren; bigarrenez, gerta daiteke hipoteka ez hedatzea hipoteka eratzean zeuden, baina hori betearaztean ez dauden ondasunetara; eta, hirugarrenez, gerta daiteke hipoteka ez hedatzea hipoteka bitartean dauden ondasunetara, hau da, hipotekaren eraketatik betearazpenaren unea arteko epean dauden ondasunetara, nahiz eta hipoteka eratzeko unean eta hori betearazteko unean ondasun horiek egon ez.


364. Hipotekaren legezko hedadura HLren 109. art.aren arabera, nahiz eta hipoteka kontratuan ezer aipatu ez, hipoteka hori hedatzen da berezko akzesioetara, hobekuntzetara eta ondasun hipotekatuak direlaeta ondasunon jabeari eman edo zor zaizkion kalte-ordainen zenbatekora. HLren 110. art.ak aurreko manuaren edukia garatzen du. Bi manu horietatik, horiekin bateratzeko modukoak diren Kode Zibileko beste manuetatik, Hipoteka Erregelamenduak eta Ondasun Higigarrien gaineko Hipotekari buruzko Legeak egitura hau ondoriozta dezakete: hipoteka kontratuan ezer aipatu ez arren, finkarekin batera ondokoak hipotekatzen dira, finkaren jabearenak izanez gero: 1. Berezko akzesio bidez finkari erantsitako lurrak (109 eta 110.1 art.ak, a contrario). 2. Hobekuntzak (HLren 109. art.). Zehatzago esateko, landaketak; ureztaketa edo hustubideak egiteko obrak; eraikinak konpondu, ziurtatu, transformatu, erosoago egin, apaindu eta eraikitzeko obrak; eta, oro har, horien antzeko beste guztiak (HLren 110.1 art.). 3. Ondasun hipotekatuak direlaeta horien jabeari eman edo zor zaizkion kalte-ordainak (HLren 109. art.). Berbarako, ezbeharraren ondorioz aseguratzaileak emandako kalte-ordaina (AKLren 40.etik 42.erako art.ak) eta nahitaez jabetza kentzearen ondorioz jasotakoa (HLren 110.2 art.). Hala ere, hor aipatutako kasuez landara, badira beste batzuk ere. 4. Hipoteka inskribatu eta gero, finka hipotekatuaren egiazko luzezabalera bat ez etortzea Erregistroan adierazitakoarekin, bat ez etortze hori Jabetza Erregistroan agerrarazi bada (HEren 215. art.). 5. Eranspen bidezko ondasun higiezinak (HLren 111. art., a contrario, KZren 334. art.ari lotuta). 6. Lur-zortasunak, lur nagusiaren mesederako (HLren 108.1 eta KZren 534. art.ak). Kasu hori, hipotekaren hedadura kasua baino, zuzeneko karga bat da. 7. Jabetza horizontalaren araubidepeko eraikinaren osagai erkideak (Kode Zibilaren 396.2 art. eta JHLren 3. art.). HLren 110. art.aren arabera, nahitaezkoa da, batetik,


hobekuntzak jabearenak izatea; bestetik, kalte-ordaina jabeari zor edo eman behar izatea, bere ondasunen ondorioz; eta, azkenik, aseguruen ondoriozko kalte-ordainen kasuan, ezbeharra hipoteka eratu eta gero gertatzea. a) Berezko akzesioak eta finka hipotekatuaren egiazko luzezabalera bat ez etortzea Erregistroan adierazitakoarekin. Berezko akzesioak naturak eragindako lur eransketak dira. Kode Zibilak ibaiek eragindako akzesioak arautzen ditu: erauzpena, alubioia eta urek utzitako ubidea; hala ere, beste edozein motatako akzesioak gerta daitezke. Hipoteka akzesio horietara hedatzen da, halako akzesioak finkaren jabeari badagozkio. Lur eransketek finka hipotekatuaren balioa handitzen dute eta, ondorenez, handitu egiten da hipoteka-hartzekodunaren bermea ere. Alderantziz, finka hipotekatutik lurrak berez bereizten badira, lurraren gaineko jabetza eta beste eskubide errealen titularrek dituzten eskubideak murrizteaz gain, murriztu egiten da hipoteka-hartzekodunaren bermea ere. Insula in flumine nata kasuan, ezin da hipotekaren hedaduraz hitzik egin, lurra berez finkari erantsi beharrean, finka hipotekatutik bereizitako finka desberdina eratzen delako. Finka hipotekatuaren egiazko luzezabalera Erregistroan adierazitakoarekin bat ez datorren kasuetarako, HEren 215. art.ko arauak barneratzen du jurisprudentziak eta ENZNren doktrinak antzina hartu zuten konponbide bera. Horren arabera, hipotekak finkaren luzezabalera osoa kargatzen du eta ez, ostera, Jabetza Erregistroan agerrarazitako luzezabalera; Erregistroak ez du fede publikorik ematen, egitezko egoerei buruz. Irizpide bera aplika daiteke, finka hipotekatuaren egiazko luzezabalera Erregistrokoa baino txikiagoa denean ere. b) Hobekuntzak. HLren 110.1 artikuluak ad exemplum bakarrik zerrendatzen ditu, hipoteka hedatzean horren menpe geratzen diren hobekuntzak; izan ere, manuak berak aipatzen du ÂŤhorien antzeko beste edozeinÂť hobekuntza ere. Manu horren harira, hipoteka ez da hedatzen ondoko ondasunetara: batetik, hitzarmen bidez zein borondatez erantsitako lurretara; eta, bestetik, eraikinik gabeko lurretan egindako eraikin berrietara. Salbuespen horiek legezkoak dira, baina egin daitezke euren kontrako itunak ere. Hau da, esanbidezko itun baten bidez,


alderdiek hipoteka heda dezakete, aurrean aipaturiko ondasunetara; egineginean ere, praktikan horixe gertatzen da (HLren 110.1 art. a contrario). HLren 110.1 art.an azaltzen den zerrendari eutsiz, besterik zehaztu ezean, hipoteka hedatzen da, edozein motatako hobekuntzetara, hau da, ondare gehikuntza orotara. Ondare gehikuntza horiek jarduera berezi baten ondorio dira, jarduera horrek ondasun hipotekatuaren balioa handitzen baitu, bertan egindako gastuen ondorioz edo beste arrazoi baten ondorioz. HLren 110.1 art.ak finkan egindako gastuen ondorioz gertaturiko hobekuntzak aipatzen ditu. Edonola ere, hobekuntzak jabearenak izan behar dira. Hori dela eta, zehaztu beharra dago jabeari zein hobekuntza dagokion eta zein neurritan, eta zein hobekuntza ez dagokion. Zinez, finkan egindako hobekuntza guztiak finkari eransten zaizkio eta, ondorenez, jabearenak dira. Hala eta guztiz ere, hobekuntza horien araubidea zehaztu behar da, hipoteka hobekuntza horietara hedatzen den ala ez, eta zein neurritan hedatzen den jakiteko. Horretarako, KZren arauketari helduta ulertu behar da HLren 110.1 artikulua, azken horrek hobekuntzak jabearenak izan behar direla dioenean. Adierazpen horrek esan nahi du hipoteka hedatzen dela luxuzko edo atsegin hutsezko gastuetara. Gainerako gastuak, eranspen bidezko ondasun higiezinekin gertatzen den moduan, jabearentzat geratzen dira, gastuon ordainketa eskatu zein eskatu ez. Bestalde, gerta daiteke hipoteka bat eratzea eraikin baten gain eta hipoteka-erantzukizuna banatzea hipoteka eratzeko unean jadanik eraikita dauden pisuen artean. Horrelakoetan, eraiki horren gain pisu gehiago eraikitzen badira ere, hipoteka ez da horietara hedatzen, beren beregi hala ituntzen denean izan ezik (HLren 107.11. art., HLren 8 eta HEren 218. art.ei lotuta). Gisa berean, hipoteka ez da hedatzen, hipoteka hori eratu eta gero egindako eraikinetara. Berebat, hipoteka ez da modu automatikoan hedatzen, eraikin hipotekatuen gain egindako eraikin berrietara. Hipoteka eraikinaren gain egindako eraikuntza berrietara heda daiteke, jatorrizko eraikinari begira eraikuntzok obra desberdinak eta independenteak ez badira. Gaur egun, ulertu beharra dago hipoteka legez hedatzen dela eraikinaren azpian egindako eraikuntzetara ere, horiek eraldaketa obra edo HLren 110.1 art.ko azken tartekadurak aipaturiko ÂŤhorien antzeko beste edozein (hobekuntza)Âť izan


baitaitezke. c) Ondasun higiezinak direlaeta horien jabeari eman edo zor zaizkion kalte-ordainak. HLren 109. art.ak dioenez, ondasunak direlaeta horien jabeari zor edo eman zaizkion kalte-ordainetara ÂŤhedatzenÂť da hipoteka. 110.2 art.ak bi kalte-ordain mota bereizten ditu: ezbeharrak (ondasuna aseguraturik dagoenean) eratorritako kalte-ordainak eta nahitaez jabetza kentzeak eratorritakoak. Zernahi gisaz, nahiz eta manuak bi kasu horiek bereizi, ondasunak direlabide horien jabeari eman edo zor zaion edozein kalte-ordainetara hedatzen da hipoteka. Horrela, hipoteka hedatzen da, lehenago aipatutako kalte-ordainetara ez ezik, ondokoetara ere: batetik, emakida hipotekatuaren gaineko eskubidea suntsiaraztean, emakidadunak eskuratzen duen kalte-ordainera (HEren 175.3 art.); bestetik, asegururik gabeko finka hipotekatua hirugarrenaren erruz narriatzeagatik, jabeak eskuratzen duen kalte-ordainera. Dena den, kontuan izan behar dira beti arazo horien inguruko arau bereziak (besteak beste, zentsuen inguruan, HLren 148 eta KZren 1626. artikuluak). Autore batzuek uste dute subrogazio erreala gertatzen dela, hipoteka kalte-ordainera hedatzen denean. Beste batzuen ustez , ordea, legezko subrogazio aktiboa gertatzen da; hots, hipoteka-hartzekodunaren kredituan subrogazioa gauzatzen da. Zinez, bi jarrera horiek ez dira artezak. Bada, berme gisa emandako gauza galdu edo suntsitzen bada, ezin da subrogazio erreala gertatu, ezta esangura hertsian hipoteka hedatu ere. PEĂ‘Ak nabarmendu duenez, HLren 110.2 art.ak adierazitako kasuetan, hipoteka-eskubidearen izaera aldatu egiten da: jadanik ez dago egiazko hipotekarik, kreditua edo kalte-ordaina eskuratzeko eskubidea bermatzen duen beste eskubide bat baino. Bestetik, legezko subrogazio aktiboak edo kredituan izandakoak komiso ituna egiteko debekuaren aplikazioa eragozten du (KZren 1859. art. eta baterakoak); hala izango ez balitz, hipoteka-hartzekodunak zuzenean eskuratuko luke kalte-ordainaren zenbatekoa. Hori ez da gertatzen eta ezin da gertatu ere, debeku hori hautsi gabe. Azkenik, hipoteka-bermea ez da esangura hertsian hedatzen, hipoteka eratu eta gero ez zaiolako ezer eransten ondasun hipotekatuari eta ez delako ezer berririk geratzen hipoteka-kargari lotuta. Hipoteka osorik edo zati batez azkentzen da, hipotekaren objektua osorik edo zati batez galtzen denean (res extinta, pignus perit). Beste modu batera esanda, berme erreala ex lege aldatzen da, objektua aldatzeagatik, objektu berria (zor den zenbatekoa edo jadanik jaso dena) desegokia delako hipotekaren objektu izateko. Kalte-ordainari dagokionez, bahia da hipoteka ordezten duen berme erreala; bahi hori jabeari zor zaion zenbatekoaren gainekoa


izan daiteke (pignus domini) edo, bestela, jabeari jadanik eman zaion zenbatekoaren gainekoa (bahi irregularra).

HLren 110.2 art.ak agintzen duenez, kalte-ordaina eman behar bada betebehar bermatua muga-eguneratu baino lehen, kalte-ordainaren zenbatekoa gordailuan jarriko da. Orobat, arau hori aplikatzen da, ondasun hipotekatuak direlaeta horien jabeari kalte-ordaina emateko arrazoia edozein izanda ere (ikus AKLren 40 eta 42. art.ak ere). Ezbehar, jabetza-kentze edo beste arrazoi baten ondorioz kalte-ordaina eskuratzeko eskubidea sortu eta gero, hipoteka-kargak kreditu-eskubide hori ukitzen du zuzenean. Horrek berez ez dakar hipoteka-hartzekodunak kalte-ordaina eskuratzeko eskubidea izatea (hori subrogazio pertsonal eta aktiboa izango bailitzateke), kalte-ordainaren gaineko eskubidea izatea baizik. Zuzeneko ondore hori (HLren 110.2 art.) kritikatzeko modukoa da, eragotzi egiten baitu kalte-ordainaren zenbatekoa erabiltzea, ezbeharra izan duen gauza konpondu edo berregiteko. Kreditu-eskubidea hipotekaren menpe geratzeari dagokionez, AKLren 42. art.ak 単abardura batzuk egin dizkio mendekotasun horri. Ildo horretatik, ahalbidetu du kredituaren zenbatekoa erabiltzea, gauza konpondu edo berregiteko, esanbidez hala itunduz gero eta interesdunak ados etorriz gero, ezbeharra izan duen gauza berergin eta gero gauza horrek izango dituen bermeen inguruan. d) Hipotekaren legezko hedadura objektibotik kanpo geratzen dira lur eransketak (berezkoak izan ezik) eta (hipoteka eratu baino lehen) eraikinik ez zuten lurretan egindako eraikin berriak; hala ere, hipoteka ondasun horietara heda daiteke, hitzarmen bidez. Orobat, zehaztu beharra dago zein den hipoteka hedatzearen edo, hobeto esanda, hipoteka ez hedatzearen esangura. Horren ildotik, hitzarmenezko eransketaren ondorioz finka bakarra eratuz gero, hipoteka finka osoaren gain (hau da, jatorrian hipotekatu zen finkaren eta finka erantsiaren gain) betearazten da; hala ere, lehenengo finkaren balioaaren zenbatekoa bakarrik erabili behar da, hipoteka-hartzekodunaren kreditua ordaintzeko. Irizpide hori berori erabili behar da, aurrerago esan dugun bezala, eraikinik gabeko lurretan egindako eraikin berrien gaineko hipoteka betearaztean. Horren ildotik,


hipoteka lurzoruaren eta eraikinaren gain betearazten da, baina hipoteka-hartzekodunak lurzoruaren balioa bakarrik eskuratzen du; eraikinaren balioari dagokionez, hipoteka-hartzekoduna eskritura bidezko hartzekoduna besterik ez da. Eraikin berriei dagokienez, hipoteka ez hedatzearen oinarri gisa bi hauek aipa daitezke: batetik, eraikinen eraikuntza sustatzea; eta, bestetik, finkaren erabilgarritasun ekonomikoak kredituen inguruan ematen dituen aukerak ez agortzea. Hipoteka bitartean, hipoteka hori hedatzen da aurreko eraikina dagoen lurrean egindako eraikin berrietara, ondoko kasuan izan ezik: lur horretan zegoen eraikina hipoteka eratu baino lehen errausten denean edo, beste modu batera esanda, lur horretan eraikinik ez badago hipoteka eratzean. Irizpide bera aplikatzen da, eraikin horiek naturaren eraginez errausten badira (HLren 110.2 art.tik analogiaz segitzen den irizpidea). Hortaz, ezbeharraren ondorioz desagerturiko finka berregitea ez da eraikin berritzat hartu behar. Haatik, eraikin berritzat hartu behar da, batetik, aldi baterako eraikin bat edo eraikin iragankor bat zegoen lurrean egindakoa; eta, bestetik, errautsitako eraikinarekin zerikusirik ez duena. Azkenik, obra berriaren adierazpenik ez duen eraikina ezin da eraikin berritzat jo; beraz, hipoteka inskribatzeko eta hipoteka eraikin horretara hedatzeko, ez dago zertan inskribatu obra berriari buruzko adierazpena. Esangura hertsian, hipoteka ez da modu objektiboan hedatzen, eraikin hori hipotekapean baitago ab initio (esangura horretan, ENZNk 1986ko otsailaren 6an emandako ebazpena). 365. Hipotekaren hitzarmenezko hedadura Espainiaren kultur esparruko antolamendu juridikoetan kontrakoa gertatzen bada ere, HLren 1909ko eraldaketaz geroztik, Espainian ondasun batzuk hipotekaren legezko hedaduratik kanpo utzi eta hitzarmenezko zein legezko xedapen zehatz batzuen bidezko hedadurapean jarri izan dira. Orokorrean, halako ondasunak dira, besteak beste, xedearengatik ondasun higiezinak direnak, fruituak (horien egoera edozein izanda ere) eta errenta jakin batzuk. HLren 111. art.aren arabera, hipoteka esanbidezko itun


bidez heda daiteke; era berean, legezko xedapen batek hedadura hori agindu dezake. Zernahi gisaz, 111. art.ak ez du zehazten hipotekaren hedadurapean geratzen diren ondasunak zerrendatu behar diren ala ez. Hori interpretazio arazoa bada ere, jurisprudentziak ez du agindu ondasun horien zerrenda egin behar denik; aitzitik, jurisprudentziak esanbidezko itun generikoa onartu du, ondasunak zehatz eta mehatz aipatzen ez dituen ituna, hain zuzen. a) Xedearengatik higiezinak diren ondasunak. HLren 111.1 art.ari helduta, esanbidezko itun zein legezko xedapen baten bidez, hipoteka hedatuko da, bai finka apaindu, erosoago egin edo ustiatzeko, bai industria baten zerbitzurako, finka hipotekatuan iraunkortasunez jarritako ondasun higigarrietara, ondasun higigarri horiek ezin badira finkatik bereizi, objektua narriatu gabe edo horri kalterik egin gabe. Hau da, hipoteka hedatzen da xedearengatik higiezinak diren ondasunetara (kategoria horrek Kode Zibilean du jatorria eta doktrinak hala onartu izan du); edo, Alemaniako Zuzenbideak adierazten duen moduan, ondasun higiezinari dagozkion ondasunetara. Eranspen bidezko ondasun higiezinak izanez gero, ostera, horiek hipotekaren menpe geratzen dira zuzenean eta legez (hala ere, kontrako itunik izan daiteke). Dirudienez, hipoteka esanbidezko itun bidez hedatzen da, hipoteka eratzean ondasun higiezin hipotekatuan dauden ondasunetara, horiek xedearengatik higiezinak direnean. Era berean, hipoteka hedatzen da, hipoteka betearaztean ondasun higiezinari dagozkion ondasunetara ere. Hori dela eta, esanbidezko itun bat egin daiteke, xedearengatik higiezinak diren ondasunetara hipoteka hedatzeko. Hori eginez gero, lehenengo eta behin, zehaztu behar da itun horrek bere barruan hartzen dituen ala ez hipoteka bitartean (hau da, hipoteka eratu ondoren eta hori betearazi baino lehen) ondasun higiezinari dagozkion ondasun higigarriak ere. Xedearengatik higiezinak diren ondasunak, berez, ondasun higigarriak dira. Ondasun horiek ondasun higiezintzat jotzea legegileak erabilitako baliabide juridikoekonomiko bat besterik ez da (KZren 334. art.), batik bat, ondasun higiezinen zirkulazio eta trafikoaren mesederako. Xedea iragankorra izanez gero, ezin daiteke esan ondasun higigarria xedearengatik higiezina denik. Kode Zibilaren (334. art.aren 4, 5 eta 6. paragrafoak) eta HLren (111.1 art.) arabera, lotura iraunkorra izan behar da (berez) higigarria den ondasunaren eta ondasun higiezinaren artean; hau da, noraezekoa da destinatze-egintza bat izatea. Labur emanda, esangura hertsian ezin da esan hipoteka ondasun higigarri horietara


hedatzen ez denik. Aitzitik, esan beharra dago ondasun higigarri horien inguruan ez dela destinatze-egintzarik izan eta, horren ondorioz, ondasunok ez daudela iraunkortasunez erantsita finkari, HLren 111.1 artikuluak agintzen duenez. Beste arazo bat da, ordea, hipoteka-hartzekodunari egindako maula gisa har daitekeen ala ez ondasun higigarria finka hipotekatutik jaregitea. Horren ildotik, gerta daiteke, hipoteka eratzeko unean, xedearengatik higiezinak diren ondasun batzuk finka hipotekatuari erantsita egotea. Gauzak horrela, arazoa da ondasun horien jaregitea onar daitekeen ala ez eta, jaregitea onartuz gero, jaregite hori hipoteka-hartzekodunaren aurka jar daitekeen ala ez. Arazo hori azaltzen da, igarriigarrian, jaregindako ondasuna destinatzen denean hipotekaturik dagoen edo gerogarrenean hipotekatuko den beste ondasun higiezin batera. Nire ustez, jaregite hori ezin da hipoteka-hartzekodunaren aurka jarri. Hortaz, jaregindako ondasunen gain hipotekatzaileak ondasun higigarrien gaineko berme erreala eratzen badu (lekualdaketarik gabeko bahia edo ondasun higigarrien gaineko hipoteka), berme hori deuseza izango da, OHHLren 2. art.aren aginduz; jaregindako ondasuna destinatzen bada hipotekaturik dagoen beste ondasun higiezin batera, lehendabiziko hipotekak lehenespena izan behar du, ondasun higigarriari begira. Bestalde, hipotekatzaileak hirugarrenari besterentzen badio jaregindako ondasun higigarria, ondasun higigarrien zirkulazioari buruzko arauketa orokorra aplikatu behar da. Hirugarrenaren eskuraketa kostubidez eta onustez gertatzen bada (ez da onusterik izango, ondasunaren status lociak agerrarazten badu ondasun hori xedearengatik higiezina dela), ezin da eskuraketa hori aurkaratu; baina, HLren 110.2 artikulua analogiaz aplikatuz gero, uler daiteke hirugarrenak ordaindutako prezioa hipotekapean geratzen dela. Halaber, xedearengatik higiezina den eta hipotekapean dagoen ondasuna besterentzean, hipotekatzaileak berak hipoteka-bermea urritzen du, ondoko kasuan izan ezik: ondasuna besterendu baino lehen, ondasuna jaregiten denean, trafikoaren usadioen araberako administratze-egintza arrunt baten bidez. Urritze-kasu horretan, hipoteka-hartzekodunak hondatze-akzioa du (HLren 117. art.). Akzio horren bidez, jaregindako ondasun higigarria berriro destina dezake hartzekodunak, hori ahalezkoa izanez gero; berebat, hartzekodunak betebehar bermatuaren betetzea eska dezake, hori aurreraturik muga-eguneratzen baita (KZren 1129.3 art.).

b) Hipoteka fruituetara hedatzea. HLren 111.2 art.ak hipoteka fruituetara hedatzea ahalbidetzen du, esanbidezko itun zein legezko xedapen baten bidez, fruituen egoera edozein izanda ere. Arau hori, bistakoa denez, akastuna da: batetik, murrizgarria da, fruituak banantzeke dauden bitartean, ondasun higiezinaren edo gauza nagusiaren zati direlako; bestetik, ÂŤeuren egoera edozein izanda ereÂť adierazten duenean, manu hori zabalegia da, ez baititu aipatzen zein izan behar den fruituen gaineko titulartasuna eta zeintzuk diren hipoteka hedatzeko mugak.


Aurrerago esan dugunez, fruituak jabearenak izan behar dira edo, bestela, hipotekaren hedadura objektiboari lotuta egon behar dira lehenespenez, fruituen gaineko beste edozein eskubide errealen aurretik, hipoteka betearazteko unean, behinik behin. Horrez gain, hipoteka fruituetara hedatzen da, horiek fruitu diren bitartean, hau da, banantzeke dauden bitartean (kasu horretan, ez dira gauza erantsiak, zati osagarriak baino, KZren 334.2 art.tik atera daitekeenez; hala ere, esanbidezko ituna egin behar da hipoteka hedatzeko), baita banandurik daudenean ere, fruituok ez badira lekuz aldatu. Hori dela eta, hipoteka ez da hedatzen jaso eta biltegiraturik dauden fruituetara (PEÑA). Azken kasu horretan, jaso eta biltegiraturik dauden fruituetara hipoteka hedatzeko, (antikresi izaeradun) esanbidezko ituna egin behar da; izatez, desberdinak dira itun hori eta HLren 111.2 art.ak adierazten duena. ROCA SASTREren ustez, hipoteka «hedatzen» da, fruituen ondorioz jasotzen den kalte-ordainetara. GUILARTE ZAPATEROk gauza bera dio, ondoko ñabardura eginez: hala gerta dadin, hipoteka fruituetara hedatu behar da. Nire ustetan, ordea, esanbidezko itunik izan ezean, hipoteka ondoko kasuan bakarrik hedatzen da: betebehar bermatua muga-eguneratuta baina ordaindu gabe dagoen bitartean, ezbeharra gertatu eta horren ondoriozko kalte-ordaina zor denean, alegia, fruituak hipotekaren kargapean daudenean. Bada, nekez onar daiteke HLren 110.2 art.aren aplikazio analogikoa, kasu horretan «hedadura»k lege-jatorrizko izaera baitu. Gainera, hipoteka fruituetara hedatzen da, betebehar bermatua muga-eguneratzen denean; betebeharra muga-eguneratu aurretik, ondasun higiezinaren jabeak fruituak kontsumitu edo besteren ditzake, bai eta fruituak galtzen utzi ere. Hortaz, hipoteka-hartzekodunak fruituak eskuratzeko eskubidea du, betebehar bermatua muga-eguneratu eta gero bakarrik. Orduan, zergatik jarri behar da hipotekapean ezbeharraren ondorioz jasotako kalte-ordaina? Esangura horretan interpretatu behar da AKLren 40. artikulua ere.

c) Betebehar bermatuaren betetzea eska daitekeen aldian, mugaguneratuta baina ordaindu gabe dauden errentetara hipoteka hedatzea. Errenta horiek zor dira ondasun higiezin hipotekatuaren ondorioz, horren gaineko errentamendu zein gozamenaren ondorioz edo, oro har, ondasun higiezin osoaren edo zati baten gaineko beste edozein titulu juridikoren ondorioz, titulu horren eretzean zordunak errenta jasotzen badu. HEren 215. art.ak agintzen duenez, muga-eguneratuta ez dauden errenten ordainketa aurreratzeak ezin dio kalterik egin hipoteka-hartzekodunari. Dena den, ñabardura batzuk egin


daitezke, errentaren ordainketa aurreratzeko kasu batzuk hipoteka-hartzekodunaren aurka jar daitezkeelako. Horren harira, 1) betebehar bermatua muga-eguneratu baino lehenagoko errenten ordainketa aurreratzeak ez dio hipoteka-hartzekodunari kalterik egiten, errenta horiek ez daudelako hipotekapean; 2) errentamendua hipoteka baino lehenago inskribaturik badago eta inskripzio horretan errenten ordainketa aurreratzeko ituna agerrarazten bada, hartzekodunak aurreratze hori onartu behar du, itun hori dagoela jakin badakielako edo jakiteko modua duelako; 3) errenten ordainketa aurreratzeko ituna hipoteka-hartzekodunarekin egiten bada, aurreratze horrek ez dio hartzekodun horri kalterik egiten. Hipoteka ez da hedatzen muga-eguneratuta eta ordainduta dauden errentetara; edozelan ere, esanbidezko itun bidez, hipoteka heda daiteke, betebeharraren betetzea eskatzeko unean muga-eguneratuta baina ordaindu gabe dauden errentetara ez ezik, betebeharraren betetzea eskatu eta hori betetzen ez den bitartean muga-eguneratutako errentetara ere. Alabaina, HLren 131.6 art.aren arabera, hipoteka-hartzekodunak finkaren administrazioa edo edukitza eska dezake aldi baterako. 366. Hipotekaren hedadura, hirugarren edukitzaileari begira Finka hipotekatua hirugarren edukitzaileak eskuratzen duen kasuetarako, HLren 112 eta 113. art.ek xedapen zehatz batzuk ezartzen dituzte, hipotekaren objektuari buruz. Hor aipaturiko lehenengo artikuluaren arabera, hipoteka ez da hedatzen, ez eraikinetan iraunkortasunez jarritako ondasun higigarrietara, ezta eraikina konpondu, ziurtatu edo transformatzeko obrak ez diren hobekuntzetara ere, hor aipaturiko ondasun higigarri eta hobekuntzak jabe berriak ordaindu baditu. Gisa berean, hipoteka ez da hedatzen, banantzeke dauden fruituetara, ezta errenta muga-eguneratuetara ere, horiek guztiak jabe berriari badagozkio. Hipoteka betearaziz gero, jabeak ondokoa egin dezake: a) Ondasun higigarri, hobekuntza, banantzeke dauden fruitu eta muga-eguneratutako errenten ordainketa eska dezake. Kasu horretan, jabeak ezin du, bere eskubidean oinarrituz,


betebehar nagusiaren betetzea eragotzi; alderantziz, berari dagokiona kobratzen du, kreditu nagusia ordaintzeko finka besterentzen denean. b) Aurreko atalean aipaturiko ondasunak atxiki ditzake, horrekin finkaren gainerako balioari kalterik egiten ez bazaio. Hala ez bada, horien balioa kobra dezake, gerakinaren zenbatekoa hipoteka-kreditua ordaintzeko beste izan ez arren. Edozein modutan ere, ondasun horiek finkari kalterik eragin gabe bereizi ahal badira, edo jabeak ondasun horiek ez atxikitzea aukeratzen badu, ondasunok finkatik bereizita besterenduko dira eta horien truk lortutako prezioa jabearen esku geratuko da (HLren 113. art.). ยง93. HIPOTEKAREN ERAGINA, BERMATUTAKO KREDITUARI BEGIRA 367. Bermatutako (hipoteka-)kreditua. Hipoteka flotagarria Lehentxoago azpimarratu dugunez, KZren 1861 eta HLren 105. artikuluen arabera, hipoteka edozein motatako betebeharrak bermatzeko era daiteke; areago, lehenengo artikulu horrek adierazten duenez, betebehar hutsak zein baldintzapekoak bermatzeko, baldintza horiek etengarriak izan zein suntsiarazleak. Dena den, hipoteka diruzko bermea da beti. Horren ondorioz, betebeharra diruzkoa ez bada ere, diruz baloratzeko modukoa izan behar da; hau da, zehaztu beharra dago zein den zordunak hipotekarekin bermatzen duen betebeharraren baliokide ekonomikoa. Hori dela eta, hipotekak diruzkoa ez den betebeharra bermatuz gero (esaterako, zerbait egitea, diru kopurua ez den gauza bat ematea eta abar), hipoteka horrek bermatuko du betebehar hori ez betetzeagatik sorturiko erantzukizuna eta ez, ordea, zorra bera. Espezialitate-printzipioaren arabera, hipotekak bermaturiko zenbatekoa zehatza eta aldaezina izan behar da. Horregatik, Espainiako sisteman ezin da hipoteka aldakorrik eratu, hori gehieneko diru kopurua bermatzeko hipoteka gisa eratzen denean izan ezik. Hortrelakoetan, gainera, kredituak zehaztu behar dira, eta kredituok arrazoi bidezko nolabaiteko lotura iza nbehar dute (hortaz, betekizunok izanda, hipoteka ez


litzateke aldakorra izango). Bada, hipoteka aldakor edo flotagarriak hautsi egiten du espezialitate-printzipioa, hipoteka horren xedea baita alde bakarrez bermatzea arrazoi bidezko loturarik ez duten kreditu batzuk, bai eta beste betebehar batzuen zenbatekoak ere, zenbateko horiek erabat zehaztugabeak izanik, etorkizunari zein euron iturriari eta arrazoi bidezko loturari dagokienez. Segurtasun,hipotekak, eta, batez ere, gehieneko diru-kopurua bermatzeko hipotekak ongi dezake kopuruaren zehaztugabetasun hori; izan ere, hipoteka horretan zehazturik dago ondasun hipotekatuarekin ordainduko den gehieneko diru-kopurua (hortik datorkio izena). Hori gorabehera, HEren 219. art. art.ak ahalbidetu du, betekizun batzuekin bada ere, bermaturiko hipoteka-maileguetan egonkortasun-klausula bat sartzea (ikus HEren 219. art.). 368. Hipotekak bermatzen dituen korrituak zehaztea A) Ordainsari-izaerako korrituak. Korritu aldakorrak bereziki

Hipotekak diruzko betebeharra edo, zehatzago esateko, diruz baloratzeko moduko betebeharra bermatzen du. Ondorenez, hipotekak bermatzen duen kapitala zein den finkatu behar da. Bistakoa denez, hipotekak betebehar nagusia edo kapitala bermatzen du eta horren zenbatekoa Erregistroko inskripzioan adierazi behar da, kopuru zehatz edo gehieneko diru kopuru gisa (HLren 12 eta HEren 219. art.ak). Bada, HLren 12. art.ak adierazten duenez, ÂŤhipotekainskripzioek adierazi behar dute ziurtaturiko betebeharraren zenbatekoa, baita korrituena ere, halakorik hizpatu badaÂť. Ildo horretatik, bereizi behar dira, batetik, ordainsari-izaerako korrituak, eta- bereziki- korritu aldakorrak, eta, bestetik, berandutza-korrituak. Ordainsari-izaerako korrituei dagokienez, hipotekaren mugen eta estalduraren inguruan daude arazoak. Alderdiek egokitzat jotzen dituzten korrituak ordaintzea itun dezakete, kontratu-askatasunean oinarrituz- eta, oro har, lukurreriaren aurkako legeria eta, hala denean, Kontsumorako Kredituari buruzko 1995eko martxoaren 23ko Legea errespetatuz. Beste gauza bat da hipotekarekin bermatutako korrituak (diru-zorra)


zehaztea: espezialitate-printzipioaren ondorioz, hipoteka-erantzukizunari gehieneko muga ezarri behar zaio, eta, beraz, hipotekarekin bermatutako korrituak zehaztu behar dira (kopurua, ez kontzeptua), zordunak izan dezakeen erantzukizun pertsonala gorabehera, hipotekak estaldutako korrituak gainditzen dituzten zenbatekoei dagokienez. Ordainsari-izaerako korrituei helduta, kreditu nagusia sortu eta denborak aurre egiteak nahitaez dakar korrituak ordaintzeko betebeharra; bada, ordaindu beharreko zenbatekoa izango da kasuan kasuko aldian kreditu nagusiarentzat ezarri tasa aplikatzearen emaitza. Itundutako korrituen izaera aldakorrari dagokionez, geroago esango dena gorabehera, kontuan hartu behar da ENZNk beti ezarri duena, hots, korrituak segurtasun-hipotekarekin (gehieneko hipoteka dena) bermatu behar direla beti. Gainera, HLren 12. artikulua HLren 114 eta h. art.ei lotu behar zaie. HLren 114. art.aren arabera, hipoteka eratzen bada korrituak sortzen dituen kreditu bat bermatzeko eta horrek hirugarrenari kalteak eragiten badizkio, kapitala ez ezik, azken bi urteetako korrituak eta aribidean dagoen urtean muga-eguneratutakoak bakarrik bermatuko ditu hipoteka horrek, kontrako itunik izan ezean. Dena den, ezin da itundu hipotekak bost urtetik gorako korrituak bermatuko dituela (ikus HEren 220. art.). HLren 146. art.ak agintzen duenez, kapitala itzultzeko unea edozein izanda ere, hipoteka-hartzekodunak ondasun hipotekatuen aurka berreskaera-eskubidea egikari dezake, korritu muga-eguneratuak kobratzeko. Alabaina, ondasun horietan interesa duen hirugarrenik izan eta berreskaera-eskubideak horri kalte egin ahal badio, berreskatutako zenbatekoa ezin da izan HLren 114. art.aren arabera bermatzen dena baino handiagoa. Hortaz, ondokoak bereiz daitezke: 1. Hipoteka korrituetara hedatzea legearen aginduz: a) Hirugarrenari kalterik egiten bazaio, hipoteka hedatzen da azken bi urteetako korrituetara eta aribidean dagoen urtean muga-eguneratutako korrituetara (HLren 114. art. eta 146. art.ko azken tartekadura). b) Hirugarrenari ez bazaio kalterik egiten, hipotekak bermatzen ditu muga-eguneratuta dauden korritu guztiak, horiek


ordaindu gabe eta preskribatu gabe badaude (HLren 114. art., a contrario, eta 146. art.). 2. Hipoteka korrituetara hedatzea hitzarmen bidez: nahiz eta hirugarrenari kalte egin, hipotekak bermatzen ditu alderdiek itundutako korritu guztiak. Hala ere, itun horrek badu denborazko mugarik, alegia: ezin da itundu hipotekak bost urtetik gorako korrituak bermatuko dituela. 3. Hartzekodunak eska dezake hipoteka hedatzea sortuta dauden baina hipotekak estaltzen ez dituen korrituetara, betiere HLren 115. art.ak ezarritakoari helduta. B) Berandutza-korrituak PEĂ‘Aren ustez, besterik zehaztu ezean, hipotekak ez ditu bermatzen dolo, erru zein berandutzaren ondoriozko ez-betetzeak sortutako ondorioak. Hala eta guztiz ere, autore horrek ondoko hau gaineratzen du: itun bidez, ezar daiteke hipotekak bermatuko duela ez-betetzeak eratorritako betebeharra, eta, zehatzago esateko, zordunaren berandutzaren ondorioz sor daitekeena. Edonola ere, nabarmentzekoa da berandutza-korrituek (batez ere, gainordaina itunduz gero) zigor-klausularen pareko eragina dutela; kasu horretan, zigorrak kalte-galeren ordainketa ordezten du (KZren 1108 eta 1152. artikuluak). Bestalde, ezin zaio zordunari zuzenean eskatu berandutza-korrituak ordaintzea, batik bat, zorraren moderazioa epaileen esku geratzen denean (KZren 1103 eta 1154. artikuluak; merkataritzako esparruan, MKren 316.1 artikulua).

Labur-zurrean esanda, berandutza-korrituak hizpatzearen ondorioz, behin-behineko kreditua sortzen da, eta kreditu hori zordunaren ez-betetzearen mende geratzen da; kreditu horren zebatekoa zehaztugabea da, eta zalantzazko egitate baten mende dago. Ondorenez, korritu horiek berma daitezen, segurtasun-hipoteka eratu behar da, eta, zehatzago esanda, gehieneko hipoteka. Hipoteka hori betearaz dadin, aurretiaz behar besteko titulua eratu behar da, berandutzaren ondorioz sortutako zorra noiz sortu den, horren ordainketa eskatzeko ahalmena eta zenbatekoa ezarriz. Horrela, espezialitate-printzipioa dela eta (HLren 12. art.), ezin uler daiteke korrituen ondoriozko estaldura errealera berandutzaren ondorioz sortutako korrituak bil daitezkeenik. Berandutza-korrituak hipoteka-bermearekin estaltzeko, modu bereizian ezarri behar da hori, gehieneko hipoteka baten bidez. Bestela esanda, gehieneko bermea ezarri behar da, eta aintzat hartu behar dira segurtasun-hipoteken berezitasunek eratorritako betekizunak (zorrak likidatzeko sistema, aurkaratzeko aukerak, iraupena...). Gehieneko bermerik ezarri ezean, eta espezialitate-printzipioa dela medio, bermatutako berandutza-korrituen gehienekoa zehaztu beharko da, zenbatekoei eta iraupenari dagokienez.


C) Anatozismoa Azkenik, MKren 317. art.ak ondorioztatzen duenez, merkataritzako maileguetan, hipoteka bidez ezin dira bermatu korrituek sortutako korrituak, gisa bertsuan, ezin da eskrituran adierazi bihar-etzi sortu eta ordaindu gabe geratzen diren korrituak modu automatikoan kapitalizatuko direnik. PEĂ‘Ak esan duenez, kreditudun kontu-korrontearen azken saldoa bermatzen denean izan ezik, kapitalizazioa egin daiteke, kontratugileek hori itundu, eta korrituak muga-eguneraturik eta likidatuta daudenean bakarrik (MKren 317. art.).

369. Hipotekaren zabalkuntza deiturikoa Preskribatu gabe baina muga-eguneraturik dauden korrituak ez badira ordaintzen, Hipoteka Legeak hartzekodunari ahalbidetzen dio, hipoteka-akzio erreala eta akzio pertsonala egikaritzea ez eze, hipoteka zabaltzea ere. Zabalkuntza hori honetara egiten da: a) HLren 115. art.aren arabera, muga-eguneraturik baina ordaindu gabe (eta preskribatu gabe) dauden korrituak ez badira HLren 114. art.aren arabera bermatu, korritu horiek bermatzeko, hipoteka-hartzekodunak zordunari eska diezaioke, hipoteka ondasun hipotekatuen gain zabaltzea; hipotekaren zabalkuntza horrek ezin die kalterik egin, sekula ere, aurretiaz Erregistroan inskribatu diren eskubide errealei. b) Zorduna ez bada finka hipotekatuaren jabea, hartzekodunak ezin dio zordunari eskatu hipoteka zabaltzea. Kasu horretan, hartzekodunak eskubide bera egikari dezake, zordunaren beste edozein ondasun higiezinen gain, hori hipotekatzeko modukoa baldin bada (HLren 115. art.). Hartzekodunak ez badu inolako asmorik hipotekaren zabalkuntza lortzeko, eta hipoteka-akzioa egikaritzen badu, HLren 135.2 art.ko araua hartu behar da kontuan. Horren harira, muga-eguneraturiko korrituak (edo kapitalaren epe bat ere) ordaintzeko finka hipotekatua besterendu behar bada, eta betebeharraren epe batzuk muga-eguneratzeke badaude, hipoteka erosleari eskualdatuko zaio, ordaindu gabe dagoen kreditu zatiari dagokion hipotekarekin batera. Hipoteka-hartzekodunak hipoteka-akzio errealaren bidez ezin ditu eskatu korritu batzuk.


Hala eta guztiz ere, halakoetan, akzio pertsonala egikari dezake betebeharpekoaren aurka. Horrelakoetan, konkurtsoa izanez gero, hartzekodun hori eskritura bidezko hartzekoduna besterik ez da, HLren 140. art.an xedatutakoa gorabehera (HLren 147. art.). 370. Hipoteka-bermea, kostuei eta bestelako gastuei begira Hipoteka epaiketan sortutako kostuetara heda daiteke. Bada, kreditu horri begira eratutako hipoteka gehieneko diru-kopurua bermatzeko hipoteka da, eta, oro har, segurtasun,hipoteka; izan ere, hipotekaren inskripzioan agerrarazi behar da zein den hipotekak bermatuko duen gehieneko zenbatekoa. Kontuan hartu behar da ENZNk ez duela onartu hipotekaren eskritura Erregistroan inskribatzea, hipoteka horrekin bermatu badira korrituak, gastuak eta kostuak orokorrean, hau da, kontzeptu bakoitzari dagokion zenbatekoa zehaztu gabe. §94. HIPOTEKA-ERANTZUKIZUNA 371. Orokorrean HLren 105. art.ak, bestalde, hauxe agintzen du: hipoteka edozein motatako betebeharrak bermatzeko era daiteke, eta hipoteka horrek ez du aldarazten Kode Zibilaren 1911. artikuluan ezarritako erantzukizun pertsonal mugagabea. Hori dela eta, hipoteka-kredituak erantzukizun erreala gehitzen dio KZren 1911. art.an jasotako erantzukizun pertsonalari; hau da, hipoteka-kredituaren bidez, gauza hipotekatuaren balioa kredituaren ordainketari lotuta geratzen da. Beste era batera azaltzeko, hipotekak edo, zehatzago esateko, hipoteka-kredituak eratorritako erantzukizun errealak hipotekaren subjektu pasiboa (hots, ondasun hipotekatuaren titularra) ukitzen du, hori zordun pertsonala izan zein ez izan. Hipoteka-erantzukizunaren objektua ez da subjektu pasiboaren ondare osoa, hipotekaren objektua baino; KZren 1911. art.aren kasuan, ordea, ondasun guztiak dira ondare erantzukizun unibertsalaren objektu. Azkenik, KZren 1911. art.ak adierazitako erantzukizuna akzio pertsonal bidez gauzatzen da;


hipoteka-erantzukizun erreala, ostera, hipoteka-akzio bidez, eta akzio hori 20 urte igarotakoan preskribatzen da (KZren 1964. art.). Dena den, horrek ez du esan nahi KZren 1911. art.an aipaturiko ondare erantzukizun pertsonala baztertzen denik. Aitzitik, hipotekaren subjektu pasiboak bi erantzukizun horiek — pertsonala eta erreala edo hipoteka-erantzukizuna— batera ditu, HLren 105. art.ko azken tartekadurak eratortzen duenez. 372. Erantzukizun mugatuko hipoteka deritzona HLren 140. art.ak ezarritakoaren arabera, «105. artikuluan xedatutakoa gorabehera, borondatezko hipoteka eratzeko eskrituran baliozkotasunez itun daiteke betebehar bermatua ondasun hipotekatuen gain bakarrik exekutatzea. »Kasu horretan, hipoteka-maileguaren ondorioz zordunak duen erantzukizunak eta hartzekodunak duen akzioak ondasun hipotekatuen balioa baino ez dute ukitzen, eta ez zordunaren ondareko gainerako ondasunik. »Modu horretan eratutako hipotekak bi finka edo gehiago hartzen dituenean, eta finka horietako baten balioa ez denean nahiko haren erantzukizunpeko kreditu zatia ordaintzeko, hartzekodunak gainerako finka hipotekatuen aurka berreskaera-eskubidea egikari dezake, diferentzia horren ondorioz soilsoilik, eta 121. artikuluan ezarritako eran eta mugapenekin». Adierazi berri dugun kasuari erantzukizun mugatuko hipoteka deritzo, eta HLren 105 eta KZren 1911. art.en salbuespena da. Hipoteka horren berezitasuna ondoko hau da: hipoteka horrekin bermatutako kreditua nahitaez diru bihurtzeko, hartzekodunak betearazpen-bidean jo ahalko du. soil-soilik, hipotekatutako finkaren aurka, hau da, ezin izango du jozordunaren gainerako ondasunen aurka, alegia, erantzukizun pertsonal unibertsala eratzen duten ondasunen aurka. Ildo horretatik, hipoteka-mailegua dela eta, zordunaren erantzukizuna eta hartzekodunaren akzioa hipotekatutako ondasunen zenbatekora mugatuta geratzen dira, eta ez dira hedatzen zordunaren ondarea osatzen duten osterantzeko ondasunetara. Ulerkera horri helduta, elkarri lotuta geratzen dira zordunaren erantzukizun pertsonala eta hipoteka, alegia: hipoteka gauzari


lotuta geratzen den moduan (lotura erreala), HLren 140. art.an aipaturiko itunaren bidez, erantzukizun pertsonala gauzari lotuta geratzen da. Egineginean ere, horrek ez du ondorioztatzen erantzukizun pertsonalaren mugapen bat, ezpada hipoteka-zorraren legezko bereganaketa: ondasun hipotekatuaren edozein eskuratzaile hipotekak bermatu kredituaren zordun bihurtzen da. Ildo beretik, zorraren bereganaketa edo subjektu pasiboaren subrogazioa gertatzen denean, eskuratzaileak gauza hipotekatua jasotzen du, kargarekin ez eze, lotura pertsonalarekin ere (hots, zorrarekin). Bada, bereganaketa edo subrogazio kasu horiek jatorri desberdinak izan ditzakete, besteak beste: legea (hori berori gertatzen da HLren 140. art.ko kasuan, bai eta beste hauetan ere: hipoteka Hipoteka-Bankuaren mesederako eratzen denean edo, HLren 157. art.ak ahalbidetzen duenez, hipoteka horrek errentak zein aldizkako prestazioak bermatzen dituenean; hala ere, geroago azalduko dugunez, azken kasu hori zalantzagarria da), epaiketa eta, azkenik, hitzarmena. HLren 118.1 art.ko kasuan, esaterako, zorra hitzarmen bidez bereganatzen da: ÂŤfinka hipotekatua saltzean, saltzaileak eta erosleak ituntzen badute azken hori subrogatuko dela, hipotekak erakarritako erantzukizunean eta hipotekak bermaturiko betebehar pertsonalean, lehenengoa betebehar horretatik aske geratuko da, hartzekodunak esanbidezko zein isilbidezko adostasuna emanez geroÂť. Zorra bereganatzen duenez, eroslea ez da hipotekatutako finkaren hirugarren edukitzailea. Halaber, zorra bereganatzeak ordainketaren eginkizuna betetzen badu, salerosketaren inskripzioan agerraraziko da hori, HLren 10. artikuluak agintzen duenez. HLren 118.2 art.aren arabera, ÂŤbetebehar bermatuaren besterentzea itundu ez arren, erosleak betebehar horren balioa salmentaren preziotik kendu edo atxikitzen badu, eta finka saldu zuen zordunak betebeharra muga-eguneratutakoan hori ordaintzen badu, zordun hori hartzekodunaren lekuan subrogatuko da, erosleak deskontatu edo atxiki duen zenbateko guztia itzultzen ez dion bitarteanÂť. Bada, kasu hori ez da HLren 118. art.aren lehenengo lerrokadan adierazitakoa (finka hipotekatua saltzea, eskuratzaileak zorra bereganatuz, hots, zorraren delegatioa eginez), ondokoa baino: finka hipotekatua saltzea, salmenta prezioaren zati bat kendu edo atxikiz. ROCA SASTREren ustez, ondokoak bereizi behar dira: a) Erosleak salmenta prezioaren zatia atxikitzea. Kasu horretan, funts-hornikuntza jaso duen mandatari antzeko bat da eroslea. Ez da, ordea, hirugarren bat, zor pertsonalari begira, ezta finka hipotekatuaren hirugarren edukitzailea ere. b) Erosleak salmenta prezioaren zatia deskontatzea. Deskontu hori egitean, erosleak finkaren prezio garbia edo likidoa ordaintzen du eta prezio osoa ez da bi zati desberdinetan banantzen (prezioaren zatia atxikitzean gertatzen den moduan). Kasu


horretan, eroslea bada izan finka hipotekatuaren hirugarren edukitzailea. c) Bi kasuotan, HLren 118.2 art.ak agindutako ex lege subrogazioa gertatzen da. Berebat, HLren 10. art.aren arabera, salmentari buruzko inskripzioan, atxikipen edo deskontu klausula inskribatu behar da.

ยง95. HIPOTEKAREN ANIZTASUN OBJEKTIBOA ETA ESPEZIALITATE-PRINTZIPIOA 373. Orokorrean Kreditu bat berma daiteke hipoteka batzuen bidez edo ondasun higiezin batzuk barneratzen dituen hipoteka bakar baten bidez. Azken hori sarritan gertatzen da, batik bat, berme moduan emandako gauzaren balioa kreditu bermatuarena baino txikiagoa denean. Hipoteka mota hori, hots, kreditu bakarra bermatzeko finka batzuen gain eratzen den hipoteka, arautzen dute HLren 119.etik 122.erako art.ek, bai eta 124 eta 125. art.ek ere. Era berean, gerta daiteke kreditu bakarra bermatzeko, hipoteka finka bakarraren gain eratzea eta, ondoren, finka hori beste bi edo gehiagotan zatitzea. Kasu horretan, finka hipotekatuaren zatiketa gertatzen da eta horren inguruan dabiltza HLren 123 eta 124. art.ak. Hor aipaturiko kasu guztietan, espezialitate- eta zehaztapen-printzipioen eragina begibistakoa da, batez ere, gatazkak konpondu eta araubide desberdinak itxuratzeko. 374. Kreditu bakarra bermatzeko, finka batzuen gain eratzen den hipoteka Epigrafe horren barruan, lehen aipaturiko kasuak sartzen dira: kreditu bakarra bermatzeko, finka batzuen gain eratzen den hipoteka; finka hipotekatuaren zatiketa; eta, azkenik, finka hipotekatuen elkartzea ere, geroago azalduko duguna. Lehenlehenik, kreditu bakarra bermatzeko finka batzuen gain hipoteka bat eratzen denean, zehaztu beharra dago finka bakoitzak zein erantzukizun duen, kreditu bermatuari begira. Aukerak, izatez, bi izan daitezke: batetik, ondasun higiezin bakoitzak kreditu osoaren gaineko erantzukizuna izatea,


hipoteka-erantzukizun solidarioa edo baterakoa (hipoteka solidario deiturikoa) eratuz; eta, bestetik, ondasun higiezin bakoitzak kredituaren zati baten gaineko erantzukizuna izatea, erantzukizun banatua eratuz: zenbat ondasun hipotekatu edo kreditu zati izan eta beste horrenbeste hipoteka izango da. Hipotekari berezko zaion espezialitate-printzipioa kontuan hartuta, badirudi bigarren aukera hartu behar dela, hipotekaren zatiezintasun-printzipioaren kalterako bada ere. Orobat, ondasun hipotekatuak, betebehar bermatua, subjektuak, edukia eta hipoteka-erantzukizuna ukitzen ditu espezialitate-printzipioak. Legegileak espezialitate-printzipioa ezarri zuen a priori (hau da, hipoteka eratzeko unea kontuan izanik) eta zatiezintasun-printzipioa, aldiz, a posteriori (hots, jatorrizko erantzukizunaren iraunarazpenari begira, nahiz eta gerogarrenean ondasun higiezina zatitu); nolanahi den ere, bigarren une horri dagokionez, legegileak kontratuak egiteko askatasuna errespetatu zuen. Horrekin, lurraren gaineko kreditua bultzatu eta hipoteka solidarioen eraketa eragotzi nahi izan du legegileak (izan ere, hipoteka solidarioak kaltegarriak dira, ondasun higiezinen trafiko juridikoekonomikoarentzat eta lurraren gaineko kredituarentzat). Horren guztiaren ondorioz, hipoteka solidarioa salbuespen gisa azaltzen da Espainiako ondasun higiezinen sisteman. Arean ere, HLren 119. art.ak erregela orokorra ezartzen du. Horren arabera, ÂŤkreditu bakarra bermatzeko finka batzuk hipotekatzen direnean, zehaztu beharra dago finka bakoitzak kargaren zein zatiri edo zenbatekori egin behar dion aurreÂť. Artikulu horrekin bat etorriz, HEren 216. art.ak hauxe agintzen du: ÂŤbetebehar bera bermatzeko hipoteka eratu denean zenbait finka, eskubide erreal edo batzuen zein besteen portzio idealen gain, hipoteka hori inskribatzeko, alderdiek edo, hala denean, epaileak aurretiaz zehaztu behar dute zein kopururen gaineko erantzukizuna duen finka, eskubide edo zati bakoitzakÂť. Hortaz, erantzukizunaren banaketa nahitaez egin behar da eta interesdunek ezin dute, kontratuak egiteko askatasunean oinarrituz, banaketaren aurkako itunik egin. Edozelan ere, interesdunek erabaki dezakete banaketaren quantuma, hau da, finka hipotekatu bakoitzak kredituaren zein zatiri edo zenbatekori egin behar dion aurre. Orobat, HEren 216. art.aren arabera, interesdunek quantuma erabaki dezakete, inskribatzeko moduko tituluan bertan, beste edozein agiri publikotan, bai eta


erregistratzaileari zuzendutako eskabidean ere; eskabide hori erregistratzailearen aurrean sinatu edo berretsi behar da edo, bestela, eskabide horretan agertzen diren sinadurak legeztatuak izan behar dira. Edozein modutan ere, interesdunek ezin dute erabaki ez dela banatuko ondasun higiezin bakoitzak, horren zatiek edo eskubideek euren gain hartu behar duten erantzukizuna, kredituaren zenbatekoari begira. Hala eginez gero, erregistratzaileak erabaki horren inskripzioari ezezkoa eman eta inskripzioa etenda geratuko da (hori ongitzeko moduko akatsa delako). Doktrinaren ustez, kasu batzuk salbuespen gisa har daitezke, HLren 119. art.an jasotako erregelari begira. Hala ere, gure iritziz, horiek ez dira egiazko salbuespenak: A) Aurreneurrizko idatzoharren kasuan, ez da beharrezkoa aldez aurretik erantzukizuna banatzea finka desberdinen artean; HEren 216. art.ko azken tartekadurak horixe adierazten du, ezbairik gabe, idazkun hori behinbehinekoa delako. B) Jabaria osatzen duten eskubide batzuen gaineko hipoteka edota finka zein eskubide baten partaidetza indibiso batzuen gaineko hipoteka (HEren 217. art.). Egineginean ere, hori ez da HLren 119. art.aren salbuespena; arean, HEren 216. art.arekin bateratuz, horrelakoetan, ez dago finka desberdinen gaineko hipotekarik, baizik eta jabaria osatzen duten eskubide batzuen gaineko hipoteka edota finka zein eskubide baten partaidetza indibiso batzuen gaineko hipoteka, nahiz eta hipotekatzaile bat baino gehiago egon. Bada, hipoteka-hartzekodunak, hala denean, eskubide hipotekatua bakarrik egikari dezake oso-osorik, eta ezin ditu banan-banan egikaritu jabaria osatzen duten eskubideak edota finka nahiz eskubide baten partaidetza indibisoak. Hala eta guztiz ere, erantzukizuna banatu behar da, hipoteka bakarra eskubide guztien gain eratu beharrean, jabekide edo titular erreal bakoitzak bere kuota edo partaidetza hipotekatzen duenean (KZren 399 eta 405. art.ak). C) Jabetza horizontalaren kasua (HEren 218. art.). Orokorrean, aurreko atalean esan dugun horretara jo behar da. D) Finka hipotekatua zatitzea, hartzekoduna eta zorduna ados ez datozenean kredituaren banaketari buruz. HLren 123. art.ari helduta, finka hipotekatua bi finka edo gehiagotan zatitzen bada, horien artean ez da hipoteka-kreditua banatuko, hartzekodunak eta zordunak borondatez hala erabakitzen dutenean izan ezik. Hartzekoduna eta zorduna ez badira ados jartzen, hipoteka hori transformatu eta solidario bihurtzen da. Ildo horretatik, goian aipatu artikuluaren azken tartekaduraren


arabera, «banaketa hori ez bada egiten, hartzekodunak asegurupeko zenbateko osoaren gaineko berreskaera-eskubidea egikari dezake, finka zatitu eta gero sorturiko finka berri baten aurka edo finka guztien aurka». Kasu horretan, hartzekodun eta zordunaren artean adostasunik ez izateak hipotekaren zatiezintasun-printzipioa aplikatzea dakar. E) Era berean, ezin da salbuespen gisa hartu HLren 120 eta 121. art.etako kasua, hipoteka inskribatu eta gero ez badago finka hipotekatuaren gaineko jabari edo eskubide errealaren hirugarren eskuratzailerik. Kasu horietan, erantzukizuna nahitaez banatu behar da, HLren 120. art.aren lehenengo lerrokadak argiroargiro hala agintzen duelako, ondokoa dioenean: «inskripzioan finkatzen bada ondasun hipotekatu bakoitzak kredituaren zein zatiri egin behar dion aurre…». Hortaz, hirugarrenik ez badago, hipoteka hori hipoteka solidario bihurtzen da; hau da, nahiz eta erantzukizuna banatu, banaketa horrek ez du bere ondore mugatzailerik sortuko. Dena den, hipoteka (solidario) horretan, aurretiaz erantzukizuna banatu da, HLren 119. art.aren arabera. Hala ere, kalterik izan dezakeen hirugarrenik ez dagoenez, banaketa horrek ez du inolako eraginik eta hipoteka hori hipoteka solidario bihurtzen da. Zernahi gisaz, hipoteka solidario hori erlatiboa eta aldian aldikoa da eta ez, ostera, erabatekoa eta iraunkorra. F) Egiazko salbuespen bakarra hauxe da: oinordetza zergaren ondorioz Estatuaren mesederako eraturiko hipoteka, zerga horren ordainketa geroratu edo zatitu egin denean. Hipoteka hori, izatez, hipoteka solidarioa da: kreditu bakarra bermatzeko, ondasun higiezin batzuen gain eratzen da eta, eratu aurretik, hipoteka-erantzukizuna eta kreditua ez dira banatzen.

Hortaz, oro har, erantzukizuna banatzea da erregela nagusia (HLren 119. art.). Horrela, banaketarik egin ez bada, hipoteka ezin da inskribatu eta erregistratzaileak inskripzio hori ezetsi eta eten egingo du, ongitzeko moduko akatsa baita hori (ikus HEren 216. art.). Finka bakoitzak kargaren zein zatiri edo zenbatekori egin behar dion aurre zehaztu eta gero, bi ondore hauek gertatzen dira, batez ere: a) erregistro ondorea: hipoteka (edo hobeto esanda, hipotekaren eraketa-titulua) inskribatzea; b) ondore substantiboa: kreditua ordaintzeko zenbat finka izan eta beste hainbeste hipoteka eratzea, inter partes ez bada ere, bai hirugarrenei begira. Ondasun hipotekatu bakoitzak kredituaren zein zatiri egin behar dion aurre finkatu eta gero, hartzekodunak ondasun horien aurka berreskaera-eskubidea egikari dezake, hirugarrenaren kalterako, ondasun bakoitzari dagokion zenbatekoa eta zenbateko horrek sorturiko korrituak erreklamatzeko bakarrik (HLren 120. art.).


Nolanahi den ere, hipoteka ez bada nahikoa kreditu osoa estaltzeko, hartzekodunak, HLren 121. artikulua dela bide, diferentzia horren ondorioz berreskaera-eskubidea egikari dezake, zordunak bere esku dituen gainerako finka hipotekatuen aurka; dena den, diferentzia hori erreklamatzeko, hartzekodunak ez du inolako lehenespenik izango, hipoteka inskribatu eta gero finka hipotekatu horietan eskubide errealik eskuratu duten subjektuei begira. Azkenik, finka bakar bat hipotekatu eta hipoteka hori eratu ondoren finka zatitzen bada, finka berrien artean hipoteka-kreditua banatu gabe, hipoteka hori hipoteka solidario bihurtzen da; horren ondorioz, HLren 123. art.aren arabera, hartzekodunak asegurupeko zenbateko osoaren ondorioz berreskaera-eskubidea egikari dezake, finka zatitu eta gero sorturiko finka berri baten aurka edo guztien aurka. HLren 124. artikuluak agintzen duenez, kreditu bakarra bermatzeko finka batzuen gain eraturiko hipoteka zatitu eta gero, edozein finkari dagokion kreditu zatia ordaintzen bada, interesdunak eska dezake hipoteka zati batez ezereztea, finka horri dagokionez. HLren 124. art.aren eta KZren 1169. art.aren artean aurkakotasunik al dago? Besterik zehaztu ezean, hipoteka-erantzukizuna banatzeak ez dakar kreditua zatitzea (finka hipotekatuaren hirugarren edukitzailearen kasuan, hau da, HEren 221. art.ko kasuan salbu). Aiurri berean, banaketa horrek ez dakar zati batez edo zatika ordaintzeko aukerarik (ordainketa eragingarria, askatzailea eta azkentzailea egiteko aukerarik, alegia), ezta hipotekaren ezerezte partziala eskatzeko ahalmenik ere (HLren 124. artikulua). Halakoak gerta daitezke, ostera, hartzekodunak ordainketa partziala onartuz gero (a priori, kontratuan bertan edo, a posteriori, betearazpen unean). Hortaz, HLren 124. art.aren eta KZren 1169. art.aren artean ez dago aurkakotasunik. Alderantziz, DE BUEN eta DE CASTROk adierazi dutenez, lehenengo artikuluak kontuan hartzen du hipoteka-hartzekodunari bere kreditua zati batez ordaindu zaiola eta, hortaz, ordainketa partzial hori onartu duela; azken buruan, manu horren egitezko kasuan ulertzen da hartzekodunak bere adostasuna eman duela, hipoteka-erantzukizuna banatzeko ez ezik, kreditua zatitzeko ere.


Labur-zurrean, ROCA SASTREk dioenez, «finka hipotekatua zatitzeak ez dakar hipoteka zatitzea eta hipotekaren banaketa hutsak ere ez du hipoteka-kreditua zatitzen. Hori beren beregi hitzartu behar da eta hitzarmen hori egiazko aldaberriketa bat da». Hori dela eta, kreditua zatitzean, finka (eta hipoteka) beste hipoteka-kreditu sortzen dira. 375. Finka hipotekatua elkartzea Desberdina eta orain arte aipatu ditugun kasuen aurkakoa da finka hipotekatua hipotekarik ez duen finka batekin elkartzea. Konponbidea hipotekaren objektua aztertzean aipatu izan dugu eta horretara jo behar da. Atal honetan hauxe gogoratu besterik ez dago: hipotekak jatorrian hipotekatu zen finka kargatzen du, hipoteka hori ez baita hedatzen finkari erantsi edo elkartu zaizkion finketara edo finka zatietara. HLren 110. artikulua dela bide, hipoteka ez da lur eransketetara hedatzen, berezko eransketetara izan ezik (HLren 110.1 artikulua, 109.ari lotuta). Hala ere, hipoteka eransketa horietara heda daiteke, esanbidezko itun bidez. §96. KREDITU-HARREMAN ZEHATZ BATZUK BERMATZEKO HIPOTEKA 376. Orokorrean «Borondatezko hipotekak» epigrafean, Hipoteka Legeak hipoteka batzuk arautzen ditu, betebehar izaerako harreman juridiko zehatz batzuk bermatzeko. Horiek zenbait berezitasun dituzte, batik bat, ondokoak: a) Bermatutako betebeharren artean daude, esaterako, bihar-etziko edo baldintzapeko betebeharrak bermatzeko hipotekak (HLren 142 eta 143. art.ak). b) Espezialitate-printzipioari dagokionez, ziurtatutako kredituaren zenbatekoa zehazteko ere berezitasunak daude. Horren adibide dira gehieneko hipotekak, hala nola, kreditudun kontu-korronteak, korritu aldakorrak, beranduntza-korrituak edo


kostuak bermatzeko eratutako hipotekak. Kredituari dagokionez, berezitasunak dituzte, berebat, errentak edo aldizkako prestazioak bermatzeko eratutako hipotekek. c) Bermatutako kreditu-eskubidearen titularra zehazteko ere badira berezitasunak. Horren adibide dira endosu bidez edo eramatzaileari transferitutako betebeharrak bermatzeko hipotekak edo kanbio-letra bermatzeko hipoteka. 377. Baldintzapeko betebeharrak eta etorkizuneko betebeharrak bermatzeko hipoteka Hipoteka horien berezitasunak arautzen dituzte HLren 142 eta 143. art.ek eta horiekin baterakoak diren HEren art.ek. HLren 142. art.ari helduta, hipoteka horiek inskribatzen direnetik eragina dute hirugarrenen kontra, betebeharra sortu edo baldintza betetzen bada. Erregistroan inskribaturik dagoen baldintza suntsiarazle baten menpe jartzen bada betebehar bermatua, hipotekak eragina izango du hirugarrenen kontra, Erregistroan betebeharra bete dela agerrarazten ez den bitartean. Interesdunek hala eskatuz gero, Jabetza Erregistroan agerraraz daiteke, hipotekari buruzko inskripzioaren bazterrean egindako oharraren bidez, betebeharra sortu edo baldintza etengarria bete dela. Betebeharra sortu edo baldintza etengarria betetzen bada, hipoteka hori hipoteka arrunt bihurtzen da, hori eratu eta Jabetza Erregistroan inskribatu zenetik. Nabarmentzeko modukoa da ez direla gauza bera, batetik, baldintza etengarri zein suntsiarazlepeko betebeharra bermatzeko hipoteka eta, bestetik, betebeharra bermatzeko baldintza etengarripeko zein suntsiarazlepeko hipoteka. Azken horretan, baldintza betetzeak hipoteka-eskubide errealaren eragingarritasuna ukitzen du eta ez, ordea, betebeharraren eragingarritasuna. Etorkizuneko zorra bermatzeko hipotekari dagokionez, ENZNk ondokoa adierazi zuen, 1988ko martxoaren 22an emandako ebazpenean: hipoteka hori onartzeko, zordunaren eta hartzekodunaren arteko harremanak identifikatuta egon behar dira. Ebazpen berari eutsiz, betekizun hori malgutasunez interpretatu behar bada ere, ezin daiteke halako hipotekarik onartu, etorkizuneko edozein zor eta hartzekodun bermatzeko; izan ere, horrelakoetan, hirugarrenak esan beharko luke nor izango litzatekeen hartzekodun hori. Horrela, erabat bihar-etzikoak diren zorrak bermatzeko hipotekak onartuz gero, hipoteka ez den zerbait inskribatuko litzateke, kontuan hartu behar baita hipotekak izaera erantsia duela eta kasu horietan ez dagoela zeri erantsi (ezin da hipotekarik egon, bermatu beharreko zorrik ez badago). Hori dela eta, ENZNren arabera, bihar-etziko betebeharra hipotekarekin berma dadin, nahitaezkoa da hipoteka eratzeko unean oinarrizko lotura juridikoa izatea. Bada, lotura horren ondorioz, zorduna betebehar bati lotzen zaio, edo, osterantzean, hipotekarekin ziurtatu nahi den betebeharra sortzea alderdietatik baten


borondatearen arabera uzten da (horixe gertatzen da, hain zuzen ere, kreditua irekitzean nahiz edozein aurrekontratutan). Halaber, gerta daiteke lotura juridikoak eginbeharrak eratortzea hartzekodunari begira, eta, hain zuzen ere, eginbeharrok hausteagatik sortzea ziurtatu beharreko betebeharra.

378. Kreditudun kontu-korronteak bermatzeko hipoteka Hipoteka mota horrek kreditudun kontu-korronteak eratorritako saldoa bermatzen du (HLren 153. art.). Hipoteka hori, izatez, segurtasun hipoteka bat da eta, zehatzago, gehieneko diru kopurua bermatzeko hipoteka. Halako hipotekak ezin dira betearazi, euron eskritura eratzailean azaltzen den zenbatekoa baino kopuru handiagoa kobratzeko; hori dela eta, horietan ezin da egonkortasun-klausularik sartu (HEren 219. art.). Kreditudun kontu-korrontearen berezitasunik nabariena da kreditu bermatuaren izatea eta zenbatekoa zehatzak ez izatea; izan ere, emandako kredituaren araberakoak dira izatea eta zenbatekoa, eta, zehatzago esanda, kontuan hartu behar da kreditua zer-nola erabiltzen den eta zenbatekoa den. Beraz, kreditudun kontu-korrontearen gainean hipoteka eratzeak oinarrizko bi arazo ditu:

a) HLren 12. art.ak ezarri zehaztasun-printzipioa errespetatzea. b) Hipoteken inguruko prozedura betearazleen bideragarritasuna, batetik, hartzekodunaren tituluak ez baitu zehazten zenbatekoa den erreklama daitekeen kreditua, eta, bestetik, kreditua ez baita jasotzen Jabetza Erregistroan. HLren 153. artikulua ahalegindu da bi arazo horiei konponbidea bilatzen. Lehenengo arazoari dagokionez, kontu-korrontea ondasun higiezinaren gaineko hipotekarekin berma dadin, nahitaez jo behar da gehieneko hipotekara, eta, ondorenez, HLren 153. art.ak agindu du hipoteka eratzeko eskrituran jaso behar dela finkak zenbateko kopurua bermatzen duen.

Egia esan, kreditudun kontu-korronteak bermatzeko hipotekak badu nolabaiteko antzekotasuna, bihar-etziko betebeharra bermatzeko hipotekarekin; egin-eginean ere, kreditudun kontu-korronteak bermatzeko hipoteka eratzen denean, ezin da jakin kreditua egon badagoen, eta, beraz, bermatutako kreditua zenbatekoa den. Zernahi gisaz, hasieratik dago betebehar izaerako lotura (kreditudun kontu-korrontea irekitzeko kontratua), bai eta zorduntze-partida bat ere (kreditudun kontu-korrontea irekitzeagatiko komisioaren zenbatekoa). Hipoteka horren arauketa HLren 153. art.ra bildu da batik bat. Eskritura eratzailean zehaztu behar da finkak, gehienez jota, zein diru-kopururi egin behar dion aurre. Horrez gain, eskritura horretan agerrarazi behar da epe hori luzatzeko


modurik dagoen ala ez, eta, hala denean, zein diren egin daitezkeen luzapenak eta kontua likidatzeko epeak. Hipoteka-berme horrek azken saldo edo kopuru likidoaren gaineko erantzukizuna bermatzen du. Berebat, azken saldo edo kopuru likido hori libreta bikoiztuen (bata, hipoteka eskuratzen duenarentzat eta, bestea, hipoteka ezartzen duenarentzat) sistema baten bidez zehazten da. Orobat, libreta horietan agerrarazten dira zorduntzeak edo xedapenak eta itzulketak edo abonamenduak, hau da, kontu-korrontearen idazkunak, horien data eta alderdien onespena eta sinadura. Bankuek, aurrezki-kutxek eta behar bezala baimendutako kreditu sozietateek irekitako kontu-korronteei dagokienez, eta betearazpen bideari ekin ahal izateko, kontu horien saldoa egiazta daiteke erakunde hartzekodunak emandako ziurtagiriaren bidez. Kasu horretan, zordunari kontu laburpena jakinarazi behar zaio, epaile zein notarioaren bidez. Zordunak, bide berberak erabiliz, laburpen hori akastuna edo faltsua dela azal dezake, alegazio gisa.

379. Kanbio-letrak bermatzeko hipoteka Esangura hertsian, hipoteka horrek kanbio-letra zehatz baten betetzea bermatzen du, letraren ukanduna zein endosuhartzailea edozein izanda ere. Hipotekak azpian dauden harreman juridikoak bermatzen baditu eta ez, ordea, harreman horiek betetzeko igorri diren letrak, orduan hipoteka hori ez da kanbio-hipoteka, hipoteka arrunta baino. Kanbio-hipotekaren berezitasuna da hipoteka-kredituaren behin betiko titularraren zehaztugabetasun erlatibo eta behin-behinekoa, letraren ukandun legitimoa edozein izanik ere. Alabaina, hipoteka-hartzekodunaren zehaztugabetasuna une jakin batean bakarrik gertatzen da, alegia, hipoteka eratu eta hipoteka betearazi bitartean. Azken une horretan, hipotekarekin bermatutako kanbio-letraren ukandun legitimoa izango da hipoteka-hartzekoduna. Egineginean ere, knbio-letra horiek ez dira multzoka jaulkitzen; endosu bidez eskualda daitezkeen tituluak bermatzeko hipotekaren kasuan, berriz, kontrakoa gertatzen da. Praktikan, mutatis mutandi arauketa hipoteka horri buruzko arauketa da. Arean ere, arauketa horretara jotzen du OHHELBLren 7. art.ak; manu horren arabera, kanbio-letrak bermatzeko, ondasun higigarrien gaineko hipoteka edo lekualdaketarik gabeko bahia era daiteke, ÂŤHipoteka Legearen 153 eta 154. art.ek ezarritako betekizunak izanez geroÂť. Hipotekaren eskritura eratzailean, bermaturiko kanbio-letra eta zor bermatua (subjektuak, muga-eguna, zenbatekoa eta ordainketa lekua) identifikatu behar dira. Gisa bertsuan, kanbio-letran bertan laburlabur adierazi behar dira hipotekaren eskritura eratzaileari eta horren inskripzioari buruzko inguruabarrak (HLren 154. art.). Letraren gaineko hipotekaren erreferentzia-oharra titulua eskuetsi duen notarioak luzatu behar du (ikus HLren 154. art.); baina ohar horrek ez du balio eratzailerik, hau da, balio adierazlea du


bakarrik. Bestalde, ez dirudi posible denik hipoteka eratzea letra osatugabeak bermatzeko (letra horiek deusezak baitira), ezta letra zuriak bermatzeko ere; espezialitate-printzipioak eragozten du hipoteka horiek eratzea, subjektuak, zenbateko eta epe-muga zehaztu behar baitira printzipio horren arabera. Kanbio-letra batzuk finka batzuekin bermatu direnean, hipoteka-erantzukizuna banatu behar da hipotekatutako finken artean, finka bakoitzak bermatzen duen kanbio-letra zehaztuz. Era berean, espezialitate-printzipioa dela bide, kanbio-letra bakoitzaren artean banatu behar da hipoteka-erantzukizuna, berandutza-korrituak eta gastuak barne. Horrela, kanbio-letra batzuk ez ordaintzeagatik betearazitako hipotekak ez die kalterik egingo ondorengo hartzekodunei. Hipoteka eratzen bada kanbio-letra bat baino gehiago bermatzeko, eta letra horietako bat ordaindu ez delaeta hipoteka betearazten bada, hipoteka-bermeak bere horretan irauten du, gainerako letrei dagokienez (HLren 154. art.). Edonola ere, letra bat ordaintzen ez den kasuetan, guztien muga-eguna aurreratuko dela itunduz gero, itun hori honetara moldatu behar da: jaulkitako kanbio-letra guztien gain hipoteka-betearazpena gauzatuz gero, ezin da aldi berean betearazi ordaindu gabeko letra bakan bat. Bestalde, hipoteka betearazteko, hartzekodunaren eskutan egon behar dira oraindik muga-eguneratu ez diren gainerako letrak; horiek aurkeztuz gero, hartzekodunak betearazpen bikoitza eragotz dezake: hipotekak eratorritakoa eta kanbio-akzioak eratorritakoa. Mota horretako hipoteka ezerezteko, kanbio-letra eta, hala denean, horren bikoizkinak baliogabetu behar dira.

380. Endosu bidez eskualdatzeko moduko tituluak edo eramailearentzako tituluak bermatzeko hipoteka HLren 150. art.ak, eta 154.etik 156.erako art.ek arautzen dute hipoteka mota hori. Beraren eraketa alde bakarrekoa da eta, izatez, segurtasun hipoteka bat da. Horretan, hipoteka-kredituaren titularra da kasuankasuan titulu bermatuaren titularra dena. Halako hipoteketan, erregistroak ez du zehazten nor den hipotekaren titularra; izan ere, titular hori ez da zehazten inskripzioarekin. Bada, titularra izango da unean-unean tituluaren edukitza legitimoa duena, endosu-katea edo agiriaren traditioa aintzat hartuta. Gainera, HLren 150. art.ak ezarritakoaren ariora, ÂŤez dago zertan eskualdaketa zordunari jakinarazi, ezta Erregistroan inskribatu ereÂť. Hipoteka hori eskualdatu egiten da, titulu bermatuak eskualdatzen direnean eta, ikusmolde horretatik, hipoteka tituluari eransten zaio. Hori dela eta, HLren 150. art.ak dioenez, ÂŤhipoteka-eskubidea obligazioarekin edo tituluarekin batera eskualdatu dela ulertuko da eta ez dago zertan eskualdaketa zordunari jakinarazi, ezta Erregistroan inskribatu ereÂť. Gauzak horrela, titulua eramailearentzakoa bada, hipoteka-kreditua tituluarekin batera


eskualdatzen da eta eramailearentzako tituluen zirkulazio bera du. Titulu horien edukitzaile legitimoa, aldi berean, hipoteka-kredituaren titularra da. Halaber, tituluaren azken edukitzaileak legitimazio aktiboa du, hala denean, hipoteka-akzioa egikaritzeko. Endosu bidez eskualda daitezkeen tituluetan, endosuhartzaileek hipoteka-kreditua eskuratzen dute jarraika, hots, batak bestearen atzean. Horregatik, kreditua muga-eguneratzean endosuhartzaile denak legitimazio aktiboa du hipoteka-akzioa egikaritzeko. Ondasun hipotekatuei dagokien Jabetza Erregistroan edo haiei dagozkien jabetza erregistroetan inskribatu behar da hipotekaren eskritura publiko eratzailea. Dena dela, inskripzioa herrilanen hasiera tokiko Erregistroan egin behar da, hipoteka-bermea mota horretakoa denean. Gainera, halakoetan, aipamen laburrak egin behar dira, herrilanok igarotzen dituzten lurraldeei dagozkien erregistroetan; izan ere, erregistro horietan, jabariaren inskripzioari buruzko aipamen inskripzioak agerrarazi behar dira eta, jarraian, hor azaldutako aipamen laburrak. Eskrituran, hipotekaren eraketari buruzko inguruabarrez gain, ondokoak ere agerrarazi behar dira: a) jaulkitako obligazioen artean, hipotekak zeintzuk bermatzen dituen eta zein den euren balioa; b) obligazio horiek zein saldori dagozkion; c) jaulkipen data edo datak; d) obligazioak zein modu eta epetan amortizatu behar diren; e) obligazioak jaulkitzeko baimena, hori beharrezkoa izanez gero; eta f) titulu horien baldintzak zehazteko balio duten beste edozein inguruabar. Nolanahi ere, titulu horiek taloidunak izan behar dira. Tituluak eramailearentzakoak izatekotan, beren beregi adierazi behar da hipoteka obligazioen oraingo zein etorkizuneko ukandunen mesederako eratu izan dela. Azkenik, tituluetan adierazi behar dira eskrituraren data eta hori egiletsi duen notarioaren datuak, bai eta jabetza erregistro egokietan eta, hala denean, Merkataritzako erregistroan egindako inskripzioen zenbakia, folioa, liburua eta data ere. Lege bereziaren 3. xedapen gehigarriaren arabera, gizabanakoek ezin dute obligazioak eta serietara bildutako balore negoziakorrak jaulki, ezta jaulkipena bermatu ere. Edozelan ere, hipoteka era dezakete banakako tituluak bermatzeko, betiere, titulu horiek eramailearentzako balore-titulutzat jo badaitezke legearen arabera.

381. Aldizkako errentak eta prestazioak bermatzeko hipoteka HLren 157. art.ak ahalbidetzen du errentak eta aldizkako prestazioak bermatzeko hipotekaren eraketa. Hipoteka horren inskripzioan, errentak edo prestazioak eratzen dituen egintza edo kontratua agerrarazi behar da, baita horiek ordaintzeko epea, modua edo forma ere.

Hipoteka hori betearazteak ez du ezabatzen hipotekaren karga. Aitzitik, hipotekaren kargak bere horretan dirau, eta, ondorenez, kargatutako ondasunen errematatzaileak ondasunok eskuratzen ditu hipotekarekin batera, eta pentsioa edo prestazioa muga-eguna arte ordaintzeko betebeharrarekin batera.


Autoreek eztabaidatu egiten dute adjudikaziodunak bere gain hartzen duen aldizkako errenta edo prestazioak ordaintzeko betebeharra (hau da, zordun pertsonal bihurtzen den, zorra legearen aginduz bereganatu duelako) ala soil-soilik hipotekaren karga bereganatzen duen. Zordunak hartu zuen bere gain aldizkako prestazioak eta errentak ordaintzeko betebeharra, eta egoera horri eusten dio. Adjudikazioduna zordun izan dadin, nahitaezkoa da betebehar hori bere gain hartzea, hartzekodunari begira eta hartzekodunak onartuta. Horrela ez bada, araubide orokorra aplikatu behar da: betebeharra betetzen badu, hipoteka betearaztea saihestuko du, zordunaren aurka berreskaera-eskubidea egikaritzeko aukera gorabehera; ez badu betetzen, ordea, ondasun higiezinak hipoteka-betearazpena jasan beharko du, baina gainerako ondareari ez zaio kalterik egingo. Hirugarrenei dagokienez, hipotekak ondore berberak sortzen ditu; baina, muga-eguneratu arren, ordaindu ez diren errenta eta pentsioek ezin diete kalterik egin, HLren 114. art.aren 2 eta 3. paragrafoek, eta 115. art.ak zehaztutako moduan izan ezik. Kontrako itunik izan ezean, ondasun higiezinaren titularrak hipotekaren ezereztea eska dezake, sei hilabete igaro badira, azken pentsioa edo prestazioa erregistro-edukiaren arabera ordaindu behar zenetik. Horren salbuespen dira, batetik, Erregistroan agerraraztea kontratuaren aldarazpena; eta, bestetik, zordunari erreklamatzea pentsio edo prestazio horien ordainketa.

Aldizkako errentak eta prestazioak bermatzeko hipotekari dagokionez, PZLren 693.1 art.ak arautu ditu epe desberdinetan, hau da, geroratuta, ordaindu behar diren kapital edo korrituen zatikako erreklamazioak. Erraz atzeman daitekeen bezala, manu horrek argi eta garbi defendatzen ditu hipoteka-hartzekodunoen (finantza- eta kreditu-erakundeen) interesak, eta ez zordunenak. Bada, zordunek betearazpena ezerezean utz dezaten, nahitaezkoa da PZLren 693.3 art.ak aipatu zenbatekoak epailearen zainpean uztea. Gainera, betearazlearen adostasuna behar da, familia-etxebizitza betearazten denean izan ezik.


Hogeita hamaikagarren gaia ONDASUN HIGIEZINEN GAINEKO HIPOTEKA (ETA III) Laburpena: ยง97. Hipotekaren edukia 382. Hipoteka-bermea iraunarazteko ahalmenak 383. Hipoteka-hartzekodunaren ahalmenak konkurtso-prozeduretan 384. Hipoteka-kreditua xedatu eta lagatzea 385. Hipoteka-mailegua subrogatzea eta aldaraztea 386. Hipoteka-kredituen merkatua eta mobilizazioa: Hipoteka Merkatuaren Legea ยง98. Hipoteka-kredituaren pribilegioa eta lehenespena. Lehentasuna eta lerruna 387. Hipoteka-kredituaren lehenespena 388. Hipoteka-kredituen arteko hurrenkera: lehentasuna eta lerruna 389. Hipoteka-lerruna aldaraztea: trukatzea, atzeratzea eta erreserbatzea ยง99. Hipoteka betearazteko fasea 390. Hipoteka-akzioa. Legitimazioa eta objektua 391. Hipoteka-akzioaren preskripzio-epea 392. Hipoteka betearazteko prozedurak 393. Hipotekatutako ondasuna diru bihurtzeko bide judizialak, betiere hipoteka-akzioa egikarituz 394. Hipotekatutako ondasuna diru bihurtzearen ondoreak ยง100. Hipoteka azkentzea eta ezereztea 395. Hipoteka azkentzea: bideak eta ondorioak 396. Ezereztea

ยง97. HIPOTEKAREN EDUKIA 382. Hipoteka-bermea iraunarazteko ahalmenak Kreditua ez bada ordaintzen, hipoteka-bermeak eragin osoa izango du; hau da, hipoteka-hartzekodunak hala eskatuz gero, berme gisa emandako ondasun higiezina diru bihurtuko da. Hori dela eta, hipoteka-hartzekodunarentzat oinarrizkoa da (ondasuna jabetzaren esku dagoenez gero) ondasun horrek ez galtzea hasieran zuen balioa, alegia, bermea eratzeko unean zuena; bestela esateko, bermea eratzeko unean ondasunaren balioa zein izan eta balio bera izan behar du ondasun horrek, hori


jendaurrean exekutatzen denean. Hipoteka-hartzekodunak bere kreditu-eskubidea defendatzeko eta hori iraunarazteko akzioak ditu. Atal honetan azalduko dugu, aldiz, zeintzuk diren hipoteka-hartzekodunak hipoteka-bermea babesteko dituen bideak; beste hitz batzuekin esateko, zeintzuk diren hartzekodunak dituen ahalmenak, berme gisa emandako ondasunaren balio ekonomikoa iraunarazteko eta, beraz, kredituaren ordainketa ziurtatzeko. A) Hondatze-akzioa Hondatze-akzioaren helburua da (HLren 117. art.) finkari kalte egiteko jabeak burutu dituen egintzak zigortzea, jadanik gauzatu direnak konpontzea eta, azkenik, geroan eta jarraika finkaren balioa urri dezaketenak eragoztea. Hortaz, ez dirudi nahikoa denik hipoteka-hartzekodunak finka narriatu duelako susmoa izatea. Aitzitik, egiazko narriadura gertatu eta, horren ondorioz, ondasun higiezinaren balioa urritu behar da. Hori betez gero, oinarriduna izango da ondoko susmoa: kredituaren zenbatekoa ordaintzeko unean, hipoteka-bermea askieza izango delako susmoa. Horregatik, HLren 117. art.ari helduta, batetik, zehatzmehatz egiaztatu behar dira egitateak, hots, finkari egindako narriadura eta horren ondorioz izandako balio urripena; eta, bestetik, oinarriduna izan behar da bermea askieza delako susmoa. Hortaz, HLren 117. art.aren arabera, nahitaezkoa da narriadura gertatu eta, horren ondorioz, finkaren balioa urritzea. Nahitaezkoa da, era berean, urripen hori finkaren jabeak berak eragitea eta ez da kontuan hartu behar jabe hori betebehar bermatuaren zorduna den ala ez. HEren 219.2 art.ak ondorioztatzen duenez, jabearen egintzek finka narriatu eta horren balioa urritu behar dute. Egintza horien artean, ez dira sartzen jabearen jokabide materialak bakarrik. Aitzitik, egintza juridikoak ere horien artean sartu behar dira; berbarako, finka hipotekatu eta gero, finkaren gain errentamendua eratzea, eraketa horren helburu bakarra denean finkaren balioa urritzea (izan ere, errentamendua ez da ezerezean geratzen, hipoteka betearazteagatik). Horren harira, HEren 219.2 art.ak iuris tantum erako presuntzio bat ezartzen du;


presuntzio horren bitartez, finkaren balioa urritzeko asmoa dagoela uste izango da, errentariak urtero ordaindu behar duen errenta %6ra kapitalizatu eta gero, hortik ateratako zenbatekoa ez bada nahikoa erantzukizun bermatua osoosorik ordaintzeko. Horrenbestez, hipoteka-hartzekodunak egindako egiaztapenetik atera behar da, batetik, narriadura eta balio urripena zehatzmehatz hala gertatu direla; eta, bestetik, oinarriduna dela hipoteka askieza delako susmoa (hau da, hipoteka ez dela erantzukizun bermatua estaltzeko adinakoa, HEren 219.2 art.ak eratortzen duenez). Ondoren, eta hitzezko epaiketari buruz PZLren 720. artikuluan eta ondorengoetan ezarritako izapideak bete eta gero, epaileak probidentzia baten bidez jabeari aginduko dio zerbait egin edo ez egitea, kaltea eragotzi edo konpontzeko egokia zer den ikusita. Ondorenez, epaileak kasuankasuan erabaki behar du zein neurri hartu behar den, hondatze-akzioaren helburua lortzeko, hau da, gorago aipaturiko helburua lortzeko. Ondokoak izan daitezke, besteak beste, neurri horien adibide: jabea behartzea, zerbait egiteari edo ez egiteari utz diezaion; xedearengatik higiezina den ondasun hipotekatua berriro destinatzea, aurretiaz jabeak ondasun hori jaregin badu; hipoteka zabaltzea, zordunaren beste ondasun batzuetara (HEren 219.2 art. i.f.); eta, azkenik, finka hipoteka-hartzekodunaren administraziopean jartzea. Jabeak abusuari ekiten badio, epaileak beste probidentzia bat emango du, ondasun higiezina epailearen administraziopean jartzeko. Dena den, epaileak neurri hori har dezake lehendabiziko probidentzian bertan, horri egoki baderitzo (HEren 219.2 art. i.f.). B) Kreditua aurreraturik muga-eguneratzea KZren 1129.3 art.ak dioenez, zordunak buruturiko egintzen ondorioz, berak emandako bermeak urritzen badira edo berme horiek ezustean desagertzen badira, zordunak epearen onura galtzen du, hau da, zorra aurreraturik muga-eguneratzen da, urritu zein desagertutako bermeen ordez, zordunak ez baditu berehala jartzen ziurtasun bera ematen duten beste berme batzuk. Kontratu egineretan, zorra aurreraturik muga-eguneratzea aukeratzen dute hartzekodunek, horrek zuzeneko eragingarritasuna duelako. Kontrara, hartzekodunek HLren 117.


artikuluko hondatze-akzioa egikaritzen dute, ondasun higiezina kontrolatzea interesatzen zaienean bakarrik; izan ere, ondasunaren gain egiazko kontrola izango dute, ondasun hori euren administraziopean jarriz gero. Oro har, esan daiteke ENZNk onartu duela zorra aurreraturik muga-eguneratzeko ituna, bermeari eusteko helburuarekin; horixe gertatzen da, ordaintzen ez direnean finkaren titulartasuna kargatu eta legezko lehentasuna duten edo ondasun higiezinaren balioa lau bider gutxiago kargatzen dituzten zergak, kontribuzioak eta, orokorrean, tributuak. Orobat, ENZNk onartu ditu, besteak beste, erregistroan hipotekari begira lehentasuna duten zamak eta kargak edo eskritura eratzaileak jaso ez dituenak. Haatik, ez da onartu zorra aurreraturik muga-eguneratzeko ituna, horren atzean dagoen arrazoiak bermeari kalterik egiten ez dionean; arean ere, kontrakoa onartzea kontratu-askatasunaren printzipioaren aurka egitea izango litzateke. Asko dira horren inguruan aipa daitezkeen adibideak, hala nola, zordunaren inguruko porrotaren eta ordainketa-etenduraren adierazpenak; ondarea betearazpen-prozeduran izatea; finka eskualdatzea hartzekodunaren adostasunik gabe, salerosketaz bestelako titulu baten bidez edo baldintza jakin batzuk bete gabe; eta, berebat, enbargoa edo karga izatea. Egun, PZLren 693. art.ak bi egoera bereizi ditu: batetik, epe desberdinetan ordaindu beharreko kapitalan edo korrituak zati batez erreklamatzea; eta, bestetik, eperako zorrak aurreraturik muga-eguneratzea. 383. Hipoteka-hartzekodunaren konkurtso-prozeduretan

ahalmenak

Exekuzio unibertsaleko konkurtso prozeduretan (hau da, porrotean eta hartzekodunen konkurtsoan) eta ordainketa-etenduran, hipoteka-hartzekodunak abstentzio-eskubidea du. Eskubide horren bidez, hartzekodunak bere kreditua masatik atera eta kreditu hori ondasun hipotekatuen gain betearaz dezake modu bereizian, gainerako hartzekodunek hitzarmenetan hartu dituzten erabakiak kontuan hartu gabe. Hortaz, lehentxoago aipaturiko prozeduretan,


hipoteka-hartzekodunak eskubide bikoitza du: abstentzio-eskubidea eta bere kreditua modu bereizian betearazteko eskubidea (ikus KZen 1917. art.; MKren 900. art.; OELren 9, 15 eta 22. art.ak; HLren 127 eta 135. art.ak; eta, azkenik, horiekin baterakoak diren HEren eta PZLren art.ak). Alabaina, hipoteka-hartzekodunak ez badu abstentzio-eskubidea egikaritzen eta hitzarmenetan parte hartzen badu gainerako hartzekodunekin batera, par conditio creditorum printzipioaren menpe geratzen da, eta haren tituluak (esangura formalean) ondorioztatzen dituen ahalmenak baino ez ditu izango. Kasu horretan, hartzekodunak ezin du bere kreditua modu bereizian betearazi. Hipoteka-hartzekodunak duen titulartasun bikoitz horrek (kredituaren titulartasuna eta hipoteka-eskubide errealaren titulartasuna) aukera bikoitza ematen dio, betearazpen kolektiboan sartzeko edo betearazpen bereizia eskatzeko. Bukatzeko, konkurtso- edo porrot-adierazpenak kreditua ukitzen du, ez, ostera, hipoteka-eskubide erreala. Era berean, hipoteka-kredituak korrituak sortzeari eutsiko dio (KZren 1916. art. eta MKren 884. art.). 384. Hipoteka-kreditua xedatu eta lagatzea Hipoteka-hartzekodunak bere kreditua xedatu eta lagatzeko ahalmenak ditu, beste hartzekodun guztien antzera. Oro har, KZren 1112. art.an jasotako araua aplikatu behar da; horren arabera, kontrakorik itundu ezean, betebehar baten bidez eskuraturiko eskubide guztiak eskualdatzeko modukoak dira, legeek diotenaren arabera. Hipoteka-kreditua xedatzeko egintzak era askotakoak izan daitezke. Nolanahi den ere, hipoteka-kreditua erakunde konplexua denez, horren inguruan 単abardura batzuk egin behar dira: 1) Hipoteka-eskubide erreala kreditu bermatuari erantsitako eskubidea da, horren betetzea bermatzen baitu (hori zer den ulertzeko, lehen azaldutakoa gogoratu eta ulertu behar da). Hori dela bide, berme-eskubide erreala kredituarekin batera eskualdatu behar da, hau da, ezin da modu independentean eskualdatu. Zernahi gisaz, berme-eskubide errealaren gain, egintza juridiko independenteak gauza daitezke; kasurako, hipoteka-bermeari uko


egitea, hori barkatzea, hipoteka zabaltzea edo murriztea, hipotekaren gainean beste hipoteka bat eratzea, hipoteka-kreditua enbargatzea etab. 2) Egintza batzuek zuzeneko eragina dute hipoteka-bermearen gain. Egintzok zeharka bakarrik ukitzen dute hipoteka-bermea, eta, izatez, ondokoak dira: hipoteka-lerruna aldaraztea, trukatzea, atzeratzea eta erreserbatzea. Beste edozelako eskubide lagatzea bezala, hipoteka-kreditua lagatzea lagatzailearen (hipoteka-hartzekoduna) eta lagapen-hartzailearen arteko kontratua da (edo, hobeto esanda, kontratu baten ondorea). Kontratu horrek ez du behar zordunaren adostasunik, salbu eta kontratu horrek, kredituari begira, hartzekoduna aldatzea baino haruntzago doazen eraldaketak eragiten baditu (HLren 149. art.aren harira, hartzekoduna aldatzen denean lagapen zehatza, huts eta soila dagoela onar badaiteke, behinik behin). Hiru dira hipoteka-kreditua lagatzeak dituen arazo nagusiak: a) Gutxienez, aldi batez, kreditua eta hipoteka bat ez etortzea, hau da, arazo hori modu estuan lotzen zaio hipotekak bermatutako kredituari dagokienez duen izaera erantsiari; b) hipoteka-kredituak duen zirkulazio araubidea zehaztea eta, zehatzago, HLren 149. art.ak hipoteka-kreditua lagatzeko ezarri betekizunen izaera; c) hipoteka-kreditua zatika lagatzea, horrek nahitaez baitakar hipoteka-hartzekodunen aniztasuna. Beste edozein eskubide lagatzea bezala, hipoteka-kreditua lagatzea lagatzailearen (hipoteka-hartzekodunaren) eta lagapen-hartzailearen arteko kontratua da (edo, hobeto esanda, kontratu baten ondorea). Kontratu horrek ez du behar zordunaren adostasunik, salbu eta kontratu horrek, kredituari begira, hartzekoduna aldatzea baino haratago dozen eraldaketak eragiten baditu (HLren 149. art.aren harira, hartzekoduna aldatzen denean, lagapen zehatza, huts eta soila dagoela onar badaiteke, behinik behin). Hiru dira hipoteka-kreditua lagatzeak dituen arazo nagusiak: a) Gutxienez, aldi batez, kreditua eta hipoteka bat ez etortzea, hau da, arazo hori modu estuan lotzen zaio hipotekak kreditu bermatuarekiko duen izaera erantsiari; b) hipoteka-kredituak duen zirkulazio-araubidea zehaztea, eta, zehatzago, HLren 149. art.ak hipoteka-kreditua lagatzeko ezarri betekizunen izaera; c) hipoteka-kreditua zati batez lagatzea, horrek nahitaez baitakar hipoteka-hartzekodunen aniztasuna.


Lehenengo arazoari helduz, autore gehienek uste dute kreditua eskualdatzean hipotekak ere bide berari heltzen diola, hipoteka kredituari erantsita baitago beti. Hortaz, kreditua eskualdatzean hipoteka ere eskualdatu egiten da, eta, ikusiko dugunez, bi-biak, kreditua eta bermea, kredituen zirkulazioari buruzko legearen mende daude: kredituak lagatzeari buruzko legearen, edo, kreditua balore-tituluan jasoz gero, balore-titulu horren zirkulario legearen mende. Hori guztia defendatzen dutenak KZren 1528. art.an oinarritzen dira, edo, hobeto esanda, artikulu horren inguruko interpretazio jakin batean, hots, hipotekaren izaera erantsian. Alabaina, KZren 1528. artikuluak izaera esku-emailea du, eta, ondorenez, nahiz eta, gehienetan, hipoteka kreditu bermatuarekin batera eskualdatu, ezerk ez du eragozten kreditua bakarrik eskualdatzea, eranskinik gabe, baldin eta horrela hitzartu badute lagatzaileak eta lagapen-hartzaileak. Beraz, baliteke kreditua eskualdatzea, hori ziurtatzen duen hipoteka-bermea eskualdatu gabe. Aitzitik, ezinezkoa da hipoteka eskualdatzea horrek ziurtatzen duen kreditua eskualdatu gabe, eta, berebat, hipoteka ezin zaio eskualdatu lagapen-hartzailea ez den beste pertsona bati. Hipoteka kredituarekin batera eskualdatzen ez bada (KZren 1528. art.aren arabera, ituna eginez horretarako), hipoteka azkenduko da, beraren izatea oinarritzen duen arrazoia (hots, ziurtatu beharreko kreditua) desagertzen baita. Hipoteka-kreditua eskualdatzea arautu duen zirkulaziori buruzko legea zehazteari dagokionez, HLren 149. art.ak ezarri du hipoteka-kreditua besterendu edo laga daitekeela (ikus KZren 1528. art.), baldin eta lagapena eskritura publikoaren bidez gauzatzen bada, zordunari horren berri ematen bazaio eta Erregistroan inskribatzen bada. Hala eta guztiz ere, autore gehienen aburuz, ezarritako forma horrek (eskritura publikoak), zordunari jakinarazteak (HEren 242. art.aren arabera, zordunak uko egin diezaioke eskritura publikoan) eta Erregistroko inskripzioak ez dute izaera eratzailerik. Egin-eginean ere, betekizun horiek bete ez arren, lagapena eragingarria izango da, alegia, baliozkoa eta burutua. Jakinarazpena judiziala izan daiteke edo notarioak egindakoa (HEren 222 eta 242. art.ak). Zernahi gisaz, jakinarazpenik ez da behar, batetik, eta lehen esan dugun moduan, zordunak aurretiaz uko egiten duenean eskritura publiko bidez, eta, bestetik, hipoteka eratu denean endosu edo eramailearentzako


titulu bidez eskualdatzeko betebeharrak bermatzeko (ikus HLren 150. art.). HLren 149. art.ak, amaitzeko, bi erregela nagusi jaso ditu. Lehenengo erregelaren arabera, kontratuak (hipoteka-kreditua lagatzeko edo besterentzeko kontratuak) ez dakar betebeharrik zordunarentzat, beraren kontratuak horren inguruan zerbait jaso ez badu behintzat. Erregela horrek kontratu-askatasunaren printzipioa esangura negatiboan zehazten du. Beste hitz batzuekin esanda, inor ezin da behartuta geratu, adostasunik eman gabe (gogora bedi kreditua lagatzeko ez dela behar zordunaren adostasunik, baizik eta zordun horrek lagapenaren berri izatea). Bigarren erregelaren arabera (hori ere orokorra), lagapen-hartzailea lagatzailearen eskubide guztietan subrogatu behar da (ikus KZren 1212. art.). Bestalde, hipoteka-kreditua ezin da eskualdatu (KZren 1112. art.) legezko debekua dagoenean (HLren 152. art.), lotura juridikoa bere-berezkoa edo intuitu personae denean edo ez lagatzeko ituna egin denean (KZren 1112. art). Itun horren objektua ez da hipoteka-eskubide erreala, baizik eta hipotekak, izaera erantsiarekin, ziurtatzen duen kreditua. Kredituei dagokienez, aldiz, KZren 1112. art.an jasotako erregela aplikatu behar da: eskualda daitezke, baldin eta aurko itunik ez badago. Hipoteka-kreditua besterentzeko edo lagatzeko gaitasunari helduz, 1982ko apirilaren 5eko ENZNren ebazpenak irizpide egokia ezarri du, alegia, ondasun higiezinak xedatzeko gaitasuna (hipoteka-eskubide erreala, kredituarekin batera lagatzen dena, ondasun higiezina da). Legezko hipotekarekin bermatutako hipoteka-kredituak lagatzeko, HLren 152. art.ak arau berezia jaso du, denborazko muga oinarri hartuta. Bada, manu horren harira, kreditu horiek laga daitezen, horien zenbatekoa eskatzeko unea iritsi behar da. Beraz, manu horrek agindu du bermatutako kredituaren zenbateko zehatza zehaztea. Amaitzeko, lagapena edo besterentzea erabatekoa zein zati batekoa izan daiteke (erabat edo zati batez diote HLren 149 eta KZren 1878. art.ek). Zati batekoa bada, horrek ez du esan nahi hipoteka zatitzen denik, ezpada hipoteka-kredituaren inguruan titular batzuk biltzen direla. Bada, titular horiek titularkideak dira, eta titularkidetasun hori antolatzen da, mankomunitate edo solidaritate gisa, kontuan hartuta kreditua zatiezina ala zatigarria


den, bai eta lagatzaileak eta lagapen-hartzaileak itunak egin dituzten ere. 385. Hipoteka-mailegua subrogatzea eta aldaraztea Martxoaren 30eko 2/1994 Legeak arautu ditu, KZren 1211. art.an ezarri arauketa orokorra gaindituz, hipoteka-mailegu batzuetan subrogatzea eta mailegu horietako batzuk eraldatzea. Lege horren oinarri izan ziren, batetik, korritu-tasek jasandako beherakada orokorra, eta, bestetik, beherakada hori gertatu baino lehenago hipoteka-mailegua hitzartu zutenak babestea, beherakada horretaz baliatzeko aukera izan zezaten. Hori dela eta, legegileak beren beregi arautu zuen hipoteka-mailegu horien subrogazioa eta eraldaketa, eta, batez ere, ondoko alde hauek jorratu zituen: maileguak aurretiaz amortizatzeko batzordeak; eragiketa horien fiskalitatea (ondare-eskualdaketa eta egintza juridiko dokumentatuen gaineko zergak); eta notariotza eta erregistroko gastuak, gastu horiek bikoitzak baitziren, hipoteka zaharra ezereztu eta berria eratu behar baitzen. Legeak araututako subrogazioa zordunak hala eskatuta gauzatzen da, nahiz eta hartzekodunaren adostasunik izan ez. Horrela, hipoteka-hartzekodunaren adostasuna izan zein izan ez (hipoteka-hartzekoduna nahitaez izan behar da finantza-erakundea), zordunak beste hartzekodun bat aukeratzen du (hartzekodun hori ere finantza-erakundea izan behar da), lehenengoaren ordez. Ildo horretatik, legearen 1. art.ak ezarri du zordunak aipatu finantza-erakundeak alda ditzakeela, antzeko beste erakunde batzuk haren ordez jarriz, emandako maileguei dagokienez, betiere legeak ezarritakoa aintzat hartuta. Ondoko betekizun hauek bete behar dira subrogazioa gerta dadin: 1. Zordunak erakunde hartzekodunarengandik dirua hartu behar izan du maileguan, eskritura publiko bidez zorra ordaintzeko; eskrituran zorra ordaintzeko asmoa jaso behar da, KZren 1211. art.ak ezarritakoari helduta. 2. Subrogazioa nahi duen erakundeak eskaintza loteslea aurkeztu behar du, eta, eskaintza horretan, hipoteka-mailegu berriaren finantza-baldintzak jaso behar dira. Zordunak eskaria


onartuz gero, finantza-erakundeak erakunde hartzekodunari jakinaraz diezaioke hori. Halaber, erakunde hartzekodunak zordunari emandako hipoteka-maileguan, finantza-erakundea subrogatuko denez gero, bigarren erakunde horrek lehenengoari aginduko dio hipoteka-maileguaren ondorioz zordunak zor dion zenbatekoaren inguruko ziurtagiria ematea. 3. Subrogazioak ondoreak sortzen ditu, subrogatutako erakundeak eskritura berean adierazi duenean erakunde hartzekodunari ordaindu diola horrek egiaztaturiko zenbatekoa. Erakunde hartzekodunak ez badu egiaztatu zenbateko hori, subrogatutako erakundeak bere erantzukizunpean kalkulatu ahal izango du. Subrogazioak hirugarrenei begira ondoreak sor ditzan, Jabetza Erregistroan, bazterreko oharraren bidez, jaso behar da legearen 5. art.ak ezarritako guztia; une horretatik aurrera bakarrik sortuko ditu ondoreak. Amaitzeko, legeak onura ekonomiko batzuk ezarri ditu: erakunde hartzekodunak kreditua aurretiaz amortizatzeagatik jaso beharreko komisioa zenbatekoa izan behar den zehazteko erregelak (3. art.); onura fiskalak: notario-agirien inguruko Egintza Juridiko Dokumentatuen gaineko Zergari dagokionez, subrogazio-eskritura salbuetsita dago; notarioen zein erregistratzaileen ogibidesarieen inguruko onura ekonomikoak. Onura ekonomiko berberak aplikatzen zaizkie, onura fiskalak barne, hipoteka-maileguei dagokienez eraldaketak dakartzan aldaberriketei. Erakunde hartzekodunak ezerezean utz dezake subrogazioa, baldin eta, egutegiko 15 eguneko epean, zordunarekin batera, hipoteka-mailegua eraldatzen duen aldaberriketa gauzatzen badu. Aldaberriketa eraldatzaile hori egiteko, erakunde hartzekoduna eta zorduna ados jarri behar dira, eta aldabarriketaren objektua izan behar da subrogazioak duen bera, hau da, hipoteka-maileguaren inguruan finantza-baldintza berriak ezartzea. Bada, finantza-baldintza horiek indarrean dagoen korritu-tasa hobetu behar dute (5. art.), korritu-tasa hori arrunta edo ordainsari-izaerakoa zein beranduntza-izaerakoa izan. Era berean, finantza-baldintza berriek ahalbidetu behar dute hipoteka-maileguaren epea aldatzea (9. art.ak aldaberriketa eraldatzaileen kasuan bakarrik onartu du epe hori aldatzea). Gainera, aldaberriketa eraldatzailea eskritura publikoaren bidez


gauzatu behar da eta Jabetza Erregistroan jaso, bazterreko oharraren bidez. 386. Hipoteka-kredituen merkatua eta mobilizazioa: Hipoteka Merkatuaren Legea Hipoteka-kredituak aktibo ibilgetuak dira finantza-erakundeentzat. Bestela esanda, hipoteka-kredituak trabak edo oztopoak ziren, ezinezko egiten baitzuten eskuarte-kopuru handiak (mugiezinak) beste eragiketa batzuetan inbertitzea. Gainera, amortizazio-aldi luzeen ondorioz, hipoteka-kredituak ez ziren likidoak. Horregatik, martxoaren 25eko 2/1981 Legeak, Hipoteka Merkatuari buruzkoak (aurrerantzean, HML), eta horren 1982ko Erregelamenduak (martxoaren 17ko 685/1982 EDk) hipoteka-kredituen zirkulazioa arautu dute. Gerogarrenean, legea eta erregelamendua eraldatu egin dira. HMLk ahalbidetu du finantza-erakunde batzuek hipoteka-kredituak zirkulazioan jartzea. Egin-eginean ere, finantza-erakundeek hipoteka-kredituak eman ditzakete, balore-titulu batzuen bidez gauzatzen diren finantza- zein kreditu-izaerako eragiketa batzuk bermatzeko; hipoteka-kreditak balore-titulu horietan jasotzen dira, eta balore-tituluok negoziatzearen ondorioz zirkulatzen dute trafikoan. Beraz, legearen arabera, hipoteka-kredituak erakundeek jaulkitako titulu batzuk berma ditzake. Titulu horiei hipoteka-titulu deritze, eta horien artean daude hipoteka-zedula, -bonu eta -partaidetzak. Ildo horretatik, hipoteka-kredituak eragiketa ekonomiko batzuk bermatzeko eta ziurtatzeko osagai edo erakunde juridiko-ekonomikoak dira. Ondorenez, hipoteka-kreditu horiek mugikorrak dira, trafiko juridiko-ekonomikoan sartzen dira, eta hori guztia ahalbidetzen duen merkatua dute. Hain zuzen ere, horixe izan da HMLk aintzat hartu duena, bere helburu naguasia lortzeko: hipoteka-kredituetara bildutako errekurtso ekonomikoak zirkulazioan jartzea, eraikuntza eta antzeko jarduerak sustatzeko, eta errekurtso ekonomiko horien merkatua arautzea. Laburbilduz, legeak eta erregelamenduak aipatu hipoteka-tituluen jaulkipena arautu dute (lehenengo mailako merkatua), bai eta tituluon negoziazioa ere (bigarren mailako merkatua). Aipatu bezala, hipoteka-merkatuaren egituran lehenengo mailako merkatua eta bigarren mailako merkatua bereizi behar dira. Lehen mailako merkatuan eragiketa aktiboak eta pasiboak gauzatzen dira (hipoteka-kredituak eratzea eta hipoteka-tituluak jaulkitzea), eta bigarren mailako merkatuan hipoteka-tituluak negoziatzen dira, hau da, hipoteka-kredituekin bermatutako hipoteka-tituluak trafiko ekonomikoan sartzen dira. Aipatu legearen ondorioz, 1. art.ak, 2 eta 3. artikuluekin batera, zerrendatu finantza-erakundeak hipoteka-maileguak eman eta mailegu horiek finantzatzeko behar besteko tituluak jaulki ditzakete. Era berean, erregelamenduaren 9. art.ak zehaztu betekizunak betetzen dituzten sustatzaile, eraikitzaile, eta ondasun higiezinen finantza-errentamendurako sozietateek


hipoteka-bermeekin jaulki ditzakete errenta finkoko tituluak. Titulu horiek izango dute legeak hipoteka-bonuentzat ezarri araubide fiskal eta finantzazkoa (2.2 art.). Legeak bi eragiketa-mota bereizi ditu: batetik, aktiboak edo ondasun higiezinen gaineko hipoteka-bermearekin finantzatutakoak, hau da, hipoteka-maileguak emateko, eta, bestetik, pasiboak edo hipoteka-zedula, -bonu eta -partaidetzak jaulkitzeko.

ยง98. HIPOTEKA-KREDITUAREN PRIBILEGIOA ETA LEHENESPENA. LEHENTASUNA ETA LERRUNA 387. Hipoteka-kredituaren lehenespena Pribilegio edo kreditu pribilegiatutzat hartzen da hartzekodun batzuek duten ahalmena, euren kreditua beste batzuen aurretik kobratzeko, guztien zordunak duen ondasun bat edo horrek dituen ondasun batzuk diru bihurtuz. Hortaz, kreditu pribilegiatuetan, par conditioa indargabeturik geratzen da, kreditu horien izaera, arrazoia edo titulua kontuan hartuz. Beraz, hipoteka-kredituaren lehenespena kredituari datxekion ezaugarria da; izan ere, hipoteka-kredituaren xede bakarra da, hartzekodunak pilatzen direnean, kreditua kobratzeko lehentasuna izatea. Bada, lehentasun horrek hautsi egiten du irizpide orokorra, hots, par condicio creditorum (KZren 1911. art.ak jasotako ondare-erantzukizun unibertsalaren inguruko printzipioari dagokiona): zordunaren ondasunak hartzekodunen artean proportzioz banatzea (KZren 1929. art.). Hori dela eta, hipoteka-kredituak pribilegio berezia du; hau da, kreditu horrek pribilegioa edo lehenespena du zordunaren ondasun higiezin zehatz baten gain (KZren 1923. art.). Nolanahi ere, kreditu pribilegiatuen artean gatazkak sortzen direnean, hipoteka-kredituak ez du lehenespenik; izan ere, KZren 1927. art.an eta beste arau batzuetan ezarritako hurrenkera errespetatu behar da. Hurrenkera horri helduta, ondoko kredituak lehenespenekoak dira, hipoteka-kredituari begira: 1. Estatuaren edo herri-administrazioen mesederako, isilbidezko legezko hipoteka bidez bermaturiko kredituak, berme horrek ziurtatzen duenean zerga-kreditu zehatz batzuen kobrantza (ikus KZren 1923.1 eta 1927.1 art.ak, eta TLOren 73 eta 74. art.ak).


2. Aseguru-primak bermatzeko, aseguratzaileen mesederako isilbidezko hipotekarekin bermatutako kredituak (KZren 1923.2 eta 1927.1 art.ak).

3. JHLren 9.5 art.aren arabera, gastu erkideak kobratuko direla bermatzeko, pisu edo lokalen gain eratutako isilbidezko hipoteka. 4. Lan egindako azken 30 egunetako alokairuen gain dagoen pribilegio berezi eta orokorra, hots, ÂŤsuperpribilegioaÂť (LEren 32.1 art.), eta langileek ekoitzitako ondasunen gaineko errefakzio-pribilegio berezia (LEren 32.2 art.). 5. Kode Zibilaren arabera, Hipoteka Legearekin batera, Jabetza Erregistroan enbargoaren aurreneurrizko idatzoharraren bidez jasotako kredituek lehentasuna dute, bihar-etzi sor daitezkeen kredituei begira. Bestela esanda, Erregistroan jaso aurretik dauden kredituek lehentasuna dute, nahiz eta erregistratu gabe egon edo gerogarrenean inskribatu.

388. Hipoteka-kredituen arteko hurrenkera: lehentasuna eta lerruna Behin eta berriro esan dugunez, hipoteka-eskubide errealak izaera bikoitza du: batetik, ondasun higiezinen gaineko berme-eskubide da; eta, bestetik, ondasunak diru bihurtzeko eskubidea ere bada. Gauzak horrela, ondasun higiezinaren gain hipoteka eratu arren, segurtasun fasean, behinik behin, ez da ondasun horren erabilgarritasun ekonomikoa agortzen. Arean ere, aurrerago adierazi izan dugunez, jadanik hipotekatuta dauden objektuak berriro hipoteka daitezke, nahiz eta aurretiaz itundu, HLren 107.3 art.ak dioenez, ondasun horien gain hipoteka berririk ez dela eratuko. Hortaz, ondasun higiezin beraren gain hipoteka bat baino gehiago era daitezke ondoz ondo. Nolabait esatearren, ondasun beraren gain hipoteka batzuk pila daitezke; hau da, hipoteka batek ez ditu baztertzen gerogarrenean sor daitezkeen hipotekak. Baina, ondasun beraren gain hipoteka batzuk izate hutsak ez dakar hipoteka-kredituak pilatzerik. Esangura hertsian, hipoteka-kredituak ez dira pilatzen, eta, ondorenez, hipoteka-kredituen artean ez dago inolako lehentasunik, hau da, ez dago lehentasunaren inguruko arazorik. Bigarren eta ondorengo hipotekek ez dute eraginik lehenengoko hipotekan; izan ere, lehenengo hipoteka betearaziko da, osterantzekorik dagoen ala ez kontuan hartu gabe. Areago, kasuan kasuko salbuespenak gorabehera, lehenengo hipoteka dela eta, ondasuna adjudikaziodunaren esku geratuko da, osterantzeko hipoteketatik


aske geratu ere. Ondasun higiezin beraren gain hipoteka batzuk egoteagatik, hipotekak ez dira pilatzen. Horregatik, egoera hori konpontzeko ez da aintzat hartu behar lehentasun-irizpidea, baizik eta lehenespen- edo lerrun-irizpidea. Egin-eginean ere, Espainiako sisteman, ondasunaren gain hipoteka batzuk daudenean, prior tempore irizpidea hartu behar da kontuan, hori baita eskubide errealen esparruan sor daitezkeen gatazkak konpontzeko irizpidea. Hortaz, lerrunik onena duen hipoteka betearaziko da, eta ez dira kontuan hartuko ondasun beraren zama diren ondorengo hipotekak. Lehentasun irizpidea kronologikoa da (prior tempore, potior iure). Horren arabera, hipoteka eratzeko unea izan behar da kontuan, hipoteka Jabetza Erregistroan inskribatzeko unea, hain zuzen; hipoteka-eskubide errealaren kasuan, inskripzioak izaera eratzailea du. Lehentasun irizpideak lerruna finkatzen du. Lerruna, izatez, ondasun higiezin beraren gain pilatzen diren hipoteka desberdinen arteko hurrenkera da. Ildo horretatik, hipotekek lerrun hobea ala txarragoa izango dute, Erregistroan horiek inskribatzeko hurrenkeraren (lehentasun-printzipioaren) arabera. Espainiako antolamendu juridikoan, lerrun aldakorraren sistema erabili izan da eta ez, ordea, lerrun finkoaren sistema. Lehendabiziko horretan, lerrun hobea duen hipoteka azkentzen denean, ondorengo hipoteka-lerrunek hurrenkeran aurrera egiten dute (horiek ere azkentzen direnean izan ezik, argi dagoenez). Haatik, lerrun finkoaren sisteman, hipoteka bakoitzari lerrun zehatz bat dagokio eta lerrun horri eusten dio beti; hau da, lerrun horretan ez dute eraginik lerrun hobedun hipoteken gorabeherek. Edozein modutan ere, Espainiako antolamendu juridikoan hartutako sistemak ez du ius cogens izaerarik. Hortaz, kontratuak egiteko askatasuna erabiliz, hipoteka desberdinen arteko hurrenkera alda daiteke, hipoteka horiek ondasun higiezin beraren gain pilatzen direnean. Beste era batera esateko, hipoteka-lerruna alda edo aldaraz daiteke, horrekin ez bazaie bitarteko lerrunei kalterik egiten, jarraian ikusiko dugun bezala. 389. Hipoteka-lerruna aldaraztea: trukatzea, atzeratzea eta erreserbatzea


Hipoteka-lerrunak ez du eragingarritasunik, ezta berezkotasunik ere, hipoteka-eskubide errealetik bereiziz gero. Alabaina, horrek ez du esan nahi hipoteka-lerrunak berezko balio ekonomikoa ez duenik, ezta lerrun hori trafiko juridikoekonomikoaren objektu ezin denik izan ere, gero adieraziko ditugun mugen barruan. Aitzitik, kontratu askatasuna egikarituz, hipoteka-hartzekodunek euren hipoteken lerruna aldaraz dezakete eta, horretarako, ez dute behar ondasun hipotekatuaren jabeak emandako adostasunik. Zernahi gisaz, adostasun hori eman behar dute lerruna aldaraztearen ondorioz kalteak izan dituzten hirugarrenek. Hipoteka-lerrunak izan ditzakeen aldarazpenak hauexek dira: a) Lerruna trukatzea. Kontratu horren bidez, bi hipoteka-hartzekodunk euren hipoteken lerrunak trukatzen dituzte. Lerrun trukatuak jarraikoak eta hurrenez hurrenekoak badira (hala nola, 1. hipoteka 2. hipotekarekin trukatzen bada), horretarako aski da adostasuna lerrun horien titularrek ematea. Alderantziz, lerrunak ez badira hurrenez hurrenekoak, bitarteko hipoteken titularrek euren adostasuna eman behar dute, lerrun trukaketak titular horiei kalteak eragiten dizkien heinean (horren aurka, PEĂ‘A eta SANCHO REBULLIDA; autore horien aburuz, bitarteko titularrek beti eman behar dute euren adostasuna). Halaber, hipotekek kargatzen dituzten eskubide errealen titularrik izanez gero, eurek ere lerrun trukaketarako adostasuna eman behar dute (DĂ?EZPICAZO eta GULLĂ“N). b) Lerruna atzeratzea edo bazterrestea: egintza juridiko hori alde bikoa (kontratua) zein alde bakarrekoa izan daiteke. Egintza horren bidez, hipotekaren titularrak horren lerruna lagatzen du, biharetzi eratuko den hipoteka baten onurarako; etorkizuneko hipoteka horrek lerrun txarragoa izango luke, atzeratzerik ez balitz izan. Orobat, HEren 241. art.ak arautzen du lerrun atzeratzea. Manu horren arabera, 1) hartzekodunak beren beregi adierazi behar du atzeratzearekin ados dagoela; 2) zehaztu beharra dago kapital, korritu, kostu eta bestelako kontzeptuen gain etorkizuneko hipotekak izango duen gehieneko erantzukizuna, bai eta hipoteka horren gehieneko iraupen epea ere; 3) aurretik jarriko den hipoteka Jabetza Erregistroan inskribatu behar da, horretarako hitzartu den epean (alde


bakarreko egintza izanez gero, epe hori hipoteka-hartzekodunak finkatu behar du). Azkenik, atzeratze hori agerrarazi behar da, hipoteka atzeratuaren inskripzioaren bazterrean, ohar bat eginez; hala ere, ez dago zertan eskritura berririk egin, etorkizuneko hipoteka inskribatzen denean. c) Lerruna erreserbatzea: hipotekaren eskrituran bertan egindako lerrun atzeratzea da egintza hori. Praktikan, jabe hipotekaren modukoa izan daiteke; izan ere, egintza horren bidez, lerrun zehatz bat erreserbatzen da, biharetziko hipoteka baten, hots, oraindik eratuta ez dagoen hipoteka baten mesederako. §99. HIPOTEKA BETEARAZTEKO FASEA 390. Hipoteka-akzioa. Legitimazioa eta objektua Hipoteka-hartzekoduna hipoteka-kredituaren titularra da. Kreditu horrek hipoteka-hartzekodunari titulartasun aktibo bikoitza ematen dio: batetik, kreditu-eskubidearen titulartasuna; eta, bestetik, betebeharraren betetzea edo kredituaren ordainketa bermatzen duen hipoteka-eskubide errealaren titulartasuna. Sarri askotan, bi titulartasun horiek banaezinak dira; hala ere, kasu batzuetan, titulartasunok elkarren arteko autonomiaz agertzen dira edota bata bestearen gain nagusitzen da. Gisa berean, hartzekodunak titulartasun bikoitza duenez gero, bi akzio-mota desberdin ditu: akzio pertsonalak eta hipoteka-akzio erreala. Akzio pertsonalak kasuan kasuko prozedura adierazlearen edo betearazlearen bidez egikaritzen dira, eta zordunaren edo, hala denean, zordunaren fidatzaile edo abal-emaileen aurka zuzentzen dira, bai eta, betearazpen-bidean, zordunaren ondarearen aurka ere. Hipoteka-akzio erreala, premiamendu-prozeduraren bidez (epaiketan edo epaiketatik kanpo), hipotekatutako ondasunen aurka bakarrik zuzentzen da, alegia, prozedurara ekarri beharreko erregistro-ziurtagiria luzatzeko unean ondasunaren jabe denaren aurka. Hartzekodunak bere nahierara egikari ditzake bi akzio horiek, hots, pertsonala eta hipoteka-akzioa, batak bestearekiko ez baitu lehentasunik. Hipoteka-hartzekodunak, beraz, legitimazio aktiboa du. Kasuankasuan aukeratutako auzibide motaren arabera, hartzekodunak jar ditzake, batetik, kognizio uzia eta horren


ostean betearazpen uzia eta, bestetik, betearazpen uzia bakarrik, kognizio fasea ezabatu nahi duelako. Lehentxoago esan dugunez, hipoteka-hartzekodunak akzio pertsonala eta erreala ditu. Horietatik zein egikaritu eta horren araberakoa da legitimazio pasiboa. Akzio pertsonala egikaritzen bada, hori zordun edo betebeharpekoaren (eta, hala denean, fidatzaileen) aurka jarri behar da; akzio horren eragingarrintasuna haien ondare aktiboan gauzatzen da. Hipoteka-akzio erreala egikaritzen bada, ostera, hori zordunaren edo, hala denean, zordun ez den hipotekatzailearen edo hirugarren edukitzailearen aurka zuzendu behar da: HLren 129. art.ak dio hipoteka-akzioa zuzenean egikari daitekeela hipotekatutako ondasunen aurka. Akzio horren bidez, auzibidea hasi eta, horretan, diru kopuru bat lortzen da, gauza hipotekatua prezioaren truk besterenduz, hau da, ondasun hipotekatuaren balioa diru bihurtuz. Hipotekatzailea, zordun izan beharrean, ÂŤfidatzaile errealaÂť bada, kreditua eta hipoteka bereizi egiten dira. Nolanahi den ere, kreditua eta hipoteka berriro batu daitezke, bi kasu hauetan: finkaren jabeak betebehar pertsonala bereganatzen duenean edota zordunak finkaren jabetza eskuratzen duenean. Azken buruan, akzio pertsonala zordun, betebeharpeko zein fidatzailearen aurka bakarrik egikari daiteke; akzio erreala, ostera, finkaren aurka, finka horren jabeari zuzentzen zaiolarik. Ildo horretatik hirugarren batek finka hipotekatuaren jabetza eskuratzen badu, hirugarren horrek erantzukizun erreala du, zorra bereganatzen duenean izan ezik. Kasu horretan, hau da, HLren 118. art.ak arautzen duen zor bereganaketaren kasuan, badirudi hartzekodunak akzio erreala zuzendu behar duela Erregistroan gauza pertsegituaren jabe gisa inskribaturik agertzen denaren aurka, HLren 38. art.ak erakartzen duen legitimazioan oinarrituta (HEren 226.2 eta 235.3 art.ak). Horrela, PZLren 865. art.aren ariora, demanda betearazlea zordunaren aurka zuzendu behar da, eta, hala denean, zordun ez den hipotekatzailearen edo hipotekatutako ondasunen hirugarren edukitzaileran aurka. Hala ere, azken kasu horretan, nahitaezkoa da hirugarren edukitzaileak hartzekodunari egiaztatzea hipotekatutako ondasuna eskuratu duela. Beraz, hirugarren edukitzaileak ez badio hartzekodunari egiaztatu ondasuna eskuratu duela, hartzekodunak nahikoa izango du demanda zordunaren aurka zuzentzea, edo, hala denean, zordun ez den


hipotekatzailearen aurka. 391. Hipoteka-akzioaren preskripzio-epea KZren 1964 eta HLren 128. art.ek agintzen dutenez, hipoteka-akzioa preskribatzen da, hori egikari daitekeenetik hogei urte igarotakoan. Hori horrela bada ere, preskripzio epearen inguruan arazo bat sortzen da, KZren 1964. art.ak hamabost urteko epea ezartzen duelako, preskripzio epe berezirik ez duten akzio pertsonalentzat. Badakigu, jakin ere, hipoteka-kredituak bi akzio desberdin ematen dizkiola hartzekodunari: batetik, akzio pertsonala (kredituaren gaineko titulartasunean oinarrituta); eta, bestetik, akzio erreala (hipoteka-titulartasunean oinarrituta). Dualtasun horrek, gutxienez, hiru jarrera eragin ditu autoreen artean. ROCA SASTRE, CHICHO, ALBALADEJO eta PUIG BRUTAUk, esaterako, adierazi dute epea hogei urtekoa dela beti (KZren 1964 eta HLren 128. art.ak), akzioa pertsonala delako eta akzio pertsonal horrek preskripzio-epe berezia duelako, hain zuzen ere, hipoteka-kreditua izateagatik. LALAGUNA, ordea, ez dator bat jarrera horrekin; autore horren iritziz, hipoteka-hartzekodunak ez du galtzen akzio pertsonalik, baina akzio hori preskribatzen hasiko da (hamabost urteko epea) hipoteka-akzioa azkentzean (hogei urteko epea) eta soil-soilik kredituaren ordaindu gabeko zatiari dagokionez. Beste autore batzuek, hala nola LACRUZ edo RIVERO LINARESek, jarrera duala agertu dute, hau da, akzio pertsonalaren eta hipoteka-akzioaren arteko independentzia defendatu dute, preskripizo-epeari dagokionez. Autore horientzat, akzio pertsonala hamabost urtera preskribatzen da, eta hipoteka-akzioa, hogei urtera. Beraz, lehenengo akzioa azkentzeak ez dakar bigarren akzioa azkentzea, eta, horregatik, bigarren akzioak iraun dezake eta hartzekodunari ahalbide diezaioke hipotekatutako finkaren aurka zuzentzea, zordunaren ondare osoaren aurka zuzendu beharrean. Amaitzeko, PEĂ‘A, SANCHO ETA DĂ?EZ-PICAZOk ulertu dute hipoteka-kredituari dagokionez, kreditu-eskubidearen hamabost urteko preskripzioa hartu behar dela kontuan. Autoreontzat, aintzat hartu behar da hipotekak kredituari begira duen izaera erantsia. Hori dela eta, hipotekak ezin du iraun krediturik gabe, hau da, kreditua preskripzioaren ondorioz azkendu bada, hipotekak ezin du aurrera egin. Nire ustez, azken jarrera hori da zuzenena, eta 1861eko HLren zioen azalpenak argi eta garbi ondorioztatzen duena. Ildo horretatik, behin kreditua azkenduta, kreditu horren bermea ere azkendutzat jo behar da. Horrez gain, 1889ko legegileak argi utzi zuen kreditua azkentzeko epe


orokorra hamabost urtekoa dela, nahiz eta ezin daitekeen jakin zergatik eutsi zion hogei urteko preskripzio-epeari hipoteka-akzioen kasuan.

Hala eta guztiz ere, jarrera horrek baditu oztopoak, preskripzioak eskubidea ez duela azkentzen ulertuz gero behinik behin. Gainera, oztopoak gehitu egiten dira ondoko hau onartzen bada: preskripzioak ez du akzioa azkentzen eta beraren xedea da zordunari defentsarako edo hartzekodunaren uzia ahultzeko arma ematea, hots, salbuespen bat aitortzea. Edonondik begira dakiola ere, preskripzioak kreditua ez duela azkentzen ulertuz gero, ez dirudi arazorik dagoenik kredituari eta hipoteka-akzioari preskripzio-epe desberdinak ezartzeko. Ondorenez, zordunak hartzekodunaren uzia ahultzeko aukera izango du prozesu arruntean, baina ez hipoteka betearazteko prozesuan.

Laburbilduz, nire ustez, kontuan hartzen badugu preskripzioak ez duela kreditua azkentzen, preskripzioari dagokionez ere onartu behar da hipopteka-kredituak titulartasun bikoitza duela (kreditu-izaerakoa eta izaera errealekoa). Hori dela eta, akzio pertsonala (nahitaez zordunaren edo betebeharpekoaren aurka zuzendu behar da, eta beraren objektua da demandatuaren ondare-aktibo guztia) legeak ezarritako epean preskribatuko da, hau da, legeak besterik ezarri ezean, hamabost urteko epean. Azkio erreala (ondasunaren jabearen aurka zuzendu behar da, eta beraren objektua ondasun hipotekatua diru bihurtzea da), ordea, hogei urtera preskribatuko da (KZren 1964 eta HLren 128. art.ak); izan ere, ez da kontuan hartu behar hipoteka-eskubide errealaren izaera erantsia, ezpada hartzekodunak azaldutako uziaren esparrua eta norainokoa. Orobat, ezin da onartu hipotekatutako ondasuna diru bihurtzeko uziak izaera erantsia duenik, akzio pertsonala egikaritzeak eratorritako uziari dagokionez. Bestalde, hipotekarekin bermatutako kredituak korrituak sortzen baditu, korrituok erreklamatzeko akzioa preskribatzeko epea da KZren 1966.3 art.ak ezarritakoa, ez, ostera, 15 urteko epe orokorra. 392. Hipoteka betearazteko prozedurak Akzio pertsonalak egikaritzeko, akzio betearazlea barne, eta, ondorenez, betebeharra betetzeko uziarekin, hartzekodunak hitzezko prozedura eta prozedura arrunta ditu, bai eta betearazpen-prozeduraz baliatzeko aukera ematen dion titulu


betearazlea ere (PZLren 517.1.4 eta 538. art.ak). Ondasun higiezina diru bihurtzeko, hartzekodunak hipoteka-akzioa du. Hipoteka-akzioa akzio erreala da, eta, HLren 129 eta PZLren 681. art.ek ezarritakoaren arabera, zuzenean egikaritzen da hipotekatutako ondasunaren aurka. PZLren III. liburuko IV tituluko arauek arautu dute hipoteka-akzioa (diruzko betearazpena, 571. art. eta ondorengoak); baina kontuan hartu behar dira, berebat, titulu bereko V. kapituluan jasotako berezitasunak (681.etik 698.erako art.ak). Hipoteka Legean ezarri hipoteka betearazteko prozedurak indargabetuta geratu dira, eta, ondorenez, PZLren 9. azk. xed.ak HLren zenbait artikulu eraldatu eta artilulu horiei idazkera berria eman die (hala nola, 129.etik 135.erako artikuluei). Bada, bi dira PZLk ezarri dituen bideak, hipotekatutako ondasuna diru bihurtzeko: batetik, ondasuna epaiketatik kanpo diru bihurtzea, eta, bestetik, ondasuna epaiketan diru bihurtzea, hipoteka-akzioa egikarituz. Azken kasu horri helduz, PZLren 636. art.ak ezarri du ondasunak diru bihurtuko direla alderdiek eta interesdunek adostutakoaren arabera, eta epaileak onetsi beharko duela adostutakoa, PZLn ezarritakoari eutsiz; ondasunak diru bihurtzeko hitzarmenik izan ezean, aldiz, ondoko prozedura hauetatik bat erabiliko da: espezializatutako pertsonak edo erakundeak egindako besterentzea edo enkante judiziala.

A) Hipotekatutako ondasuna epaiketatik kanpo diru bihurtzea HLren 129. art.aren ariora, KZren 1858. art.ak ezarritakoari helduta bihurtu behar da diru ondasuna, hots, notarioaren bidez eta HEk jasotako formalitateak aintzat hartuta. Hipotekatutako ondasuna HLren 129. art.ak ezarritakoaren arabera epaiketatik kanpo sal dadin, nahitaezkoa da hori esanbidez ituntzea hipoteka eratzeko eskrituran. Hipoteka Legeak salmenta aipatu arren, egia esan ez dago salmenta-kontraturik, ezpada betearazpen-egintza jakin bat. Betearazpen-egintza horren oinarria ez da notarioaren eta eskuratzailearen borondateen arteko adostasuna, baizik eta antolamendu juridikoak notarioari eman dizkion ahalmen jakin batzuk.


B) Hipotekatutako ondasuna epaiketan diru bihurtzea. Hipoteka-akzioa Hipoteka-akzioa egikaritzearen xedea da hipotekatutako ondasuna diru bihurtzea eta betearazpenaren ondorioz lortutako zenbatekoekin hartzekodun betearazlearen kreditua ordaintzea. Epaiketatik kanpoko aukera —oraintsu aztertu duguna— gorabehera, PZLk hiru bide arautu ditu hipotekatutako ondasuna diru bihurtzeko (691.5 art.), hipoteka-akzioa egikarituta. Ondoko hauek dira, bada, ondasuna diru bihurtzeko hiru bideok (geroago jorratuko ditugunak): 1. PZLren 655.etik 680.erako artikuluek, eta 691 eta 692. art.ek araututakoa, jendaurreko enkantean diru bihurtzea hipotekatutako ondasun higiezina; horixe da prozedura arrunta. 2. PZLren 640. art.ak araututakoa, hitzarmenaren bidez diru bihurtzea. 3. PZLren 641. art.ak aipatu pertsona edo erakunde espezializatuaren bidez diru bihurtzea. Era berean, PZLk beste bide bat arautu du, hipoteka-hartzekodunak bere kreditua kobra dezan. Bide hori, epaiketan, jendaurreko enkantean egindako hipoteka-betearazpenaren arabera arautu bada ere (692. art.), zinez, ondasuna ez da diru bihurtzen salmeta dela eta. Ondasuna diru bihurtzen da, ondasuna erabiliz eta fruituak jasoz. Horri deitzen zaio, hain justu ere, nahitaezko administrazio (PZLren 676. art. eta ondorengoak, eta 692. art.). a) Hipoteka-akzioa egikaritzea Hipoteka-akzioa zuzenean egikaritzen da hipotekatutako ondasunaren edo ondasunen aurka (HLren 129 eta PZLren 681. art.ak), ondasun horien balioarekin bermatzen baita hartzekodunaren kreditua. Hipoteka-hartzekodunak hipoteka-akzioa egikari dezan, nahitaezkoa da (PZLren 682. art.)


hipoteka eratu duen eskrituran jasotzea hipotekatutako ondasunak duen prezio tasatua. Egin-eginean ere, prezio hori izango da enkanteko oinarria. Orobat, hipoteka eratzeko eskrituran zordunaren egoitza jaso behar da, agindeiak eta jakinarazpenak bertan egin daitezen. Hirugarren edukitzailearen kasuan, agindeiak eta jakinarazpenak egiteko egoitza izango da horren eskuraketaren inskripzioa zein izan eta inskripzio horretan aipatzen dena. Edozelan ere, egoitza-aldaketak notario-aktaren bidez jaso behar dira eta Jabetza Erregistroan agerrarazi, hipotekaren inskripzioan, bazterreko oharraren bidez. b) Eskumen judiziala Finka dagoen tokiko lehen auzialdiko epaitegia da eskuduna prozedura horretan. Finka toki desberdinetan banatuta badago, edo, betearazpenaren objektu finka bat baino gehiago izan eta horiek barruti desberdinetan badaude, toki horietako edozeinen lehen auzialdiko epaitegia izango da eskuduna, demandatzaileak egindako aukeraren arabera. PZLren 684. art.ak esanbidez dio ez direla aplikatu behar esanbidezko zein isilbidezko eskumenpean jartzeari buruzko arauak. Orobat, epaileak ofizioz aztertuko du lurralde-eskumenik duen ala ez.

c) Demandarekin batera ekarri beharreko agiriak eta Erregistroko ziurtagiria Demandarekin batera ekarri behar dira kredituaren titulua edo tituluak, bai eta PZLren 550. art.ak aipatu agiriak (titulu betearazlea; prokuradorearen ahalmena, apud acta egilesten denean izan ezik; betearazpena agintzeko legeak ezarri dituen agiriak; eta hartzekodunaren ustez betearazpena lortzeko, komenigarri izateaz gain, intereresgarri diren agiriak), eta, hala denean, 573. art.ak (kontuen saldorako) eta 574. art.ak (korritu aldakorrak itundu direnerako) aipatu agiriak ere. 685.4 art.ak arau berezia jaso du ondoko erakunde hauen mesederako eratutako hipoteka betearazteko: batetik, legearen arabera hipoteka-zedulak jaulki ditzaketen erakundeen mesederako, eta, bestetik, prozedura hastean hipoteka-bonuak jaulkitzeari lotutako kredituak eta maileguak bermatzen dituzten erakundeen mesederako. Horrelakoetan, nahiko da hipoteka inskribatuta dagoela eta indarrean dirauela egiaztatzen duen erregistro-ziurtagiria aurkeztea eta ziurtagiri hori osatzea hipoteka-eskritura eskuetsiaren edozein kopiarekin. Kopia horrek aipa ditzake betearazpenaren objektu diren finkak bakarrik; hau da, kopia partziala izan daiteke. Betearazpena agintzeko autoak jaso behar du ordainketa egitea agindu behar zaiela


zordunari, eta, hala denean, zordun ez den hipotekatzaileari eta hipotekatutako finkaren hirugarren edukitzaileari, demanda horien aurka zuzendu delako. Hala ere, ez da agindei hori egingo, egiaztatuz gero, ordainketa egin dadin, aurretiaz epaiketatik kanpoko agindeia egin dela, 581.2 art.ak ezarritakoaren arabera. PZLren 688. art.ak aipatu erregistro-ziurtagiriak ondorioztatzen badu Erregistroan zein pertsonaren mesederako inskribatu jabaria eta pertsona horri ez zaiola notario bidez zein epaiketa bidez ordainketarik agindu, pertsona horri prozedura dagoela jakinaraziko zaio, betearazpenean parte har dezan, 662. art.ak ezarritakoaren arabera, ala errematea gauzatu aurretik zorra eta kostuak ordain ditzan, hipoteka-bermeak ziurtatutako zatian. Hipoteka eratu ostean eratutako zama edo eskubide errealak egonez gero, bereizi behar dira, batetik, 688. art.ak aipatu erregistro-ziurtagiria baino lehenago inskribatutakoak, eta, bestetik, ziurtagiri horren ostean inskribatutakoak. Bada, 659. art.aren arabera, erregistroko ziurtagiria baino lehenago inskribatutako zama edo eskubide errealei dagokienez, erregistratzaileak betearazpenaren berri eman behar die zama eta eskubideon titularrei, titular horien egoitza Erregistroan jaso bada. Erregistroko ziurtagiriaren ondoren inskribatutako zama edo eskubide errealei helduz (hots, eskubideren bat inskribatzen denean jabariaren eta zamen inguruko ziurtagiria egon badagoenean sortutako egoerari dagokionez), zama edo eskubide horien titularrei ez zaie inongo jakinarazpenik egingo; baina parte hartu ahalko dute balorazioan eta euren gain eragina duten osterantzeko jardueretan, baldin eta auzitegian egiaztatzen badute eskubidea inskribatuta dutela. Edozelan ere, ziurtagiria izan eta gero inskribatutako zama edo eskubideen titularrek zorra eta kostuak ordaintzen badituzte, hipotekaren erantzukizuna heltzen den zenbatekoraino ordaindu ere, auzi-jartzailearen eskubideetan subrogatuko dira, ordaindu dituzten zenbatekoei dagokienez. Era berean, erregistratzaileari jabariaren eta zamen inguruko ziurtagiria luzatzea aginduko zaio (656.1 art.). Erregistroko ziurtagirian ondoko hau jaso behar da: 1. Hipoteka indarrean dagoela eta ez dela ezereztu. 2. Hipoteka alderdi betearazlearen izenean inskribatuta dagoela. 3. Hala denean, hipotekaren inguruan Erregistroan jaso diren eraldaketak edo ezereztea. Betearazpenaren ondorioz ez bada, erregistratzaileak ezin izango du hipoteka ezereztu, eta bazterreko oharra indarrean egongo da, manamendu judizialaren bidez ezerezten ez den bitartean. Prozeduran argitu bada enbargatutako ondasun higiezina alderdi betearazleaz bestelako pertsona batzuek okupatzen dutela, bai eta pertsona horiek nor diren ere, betearazpena jakinaraziko zaie guztiei, hamar eguneko epean, auzitegiari euren egoera egiaztatzen duten tituluak aurkez diezazkioten. Orobat, alderdi betearazleak enkantea iragarri aurretik eska dezake auzitegiak adieraztea okupatzaileak ez duela eskubiderik ondasun higiezinean egoteko (661. art.).


393. Hipotekatutako ondasuna diru bihurtzeko bide judizialak, betiere hipoteka-akzioa egikarituz

A) Jendaurreko enkante judizialean egindako salmenta PZLk ondasun higiezinen salmenta arautzen du, eta, gorago zehaztu den bezala, ondasunen balioa diru bihurtu beharko da, 655. artikuluan eta ondorengoetan ezarritakoari helduta. Arauketa hori orokor eta erkidea izango da, ondasun baten balioa diru bihurtzeko; baina aintzat hartu beharko da 691 eta 692. artikuluetan hipoteka-betearazpena gauzatzeko ezarri dena. Oro har, hipotekatuta dagoen ondasunaren enkanteari dagokionez, legean ondasun higiezinen salmentarako xedatutakoa aplikatuko da (691.4 art.). Hala ere, igortze orokor hori legean bertan enkanteari buruz ezarritako arauekin bat egin beharko da, hipotekatutako ondasunak diru bihurtzeko. a) Hipoteka-betearazpenari buruzko prozeduraren etendura PZLk hiru arrazoi ezarri ditu betearazpen-prozedura eteteko. Arrazoi horiek zehatzak eta aginduzkoak dira. Beraz, ezin da beste arrazoirik erabili, edo, hori gertatuz gero, prozedura ez da etengo edo ez zaio inolako eragozpenik eragingo (698.1 art.). Bestalde, PZLn ikus daitekeenez, beste arrazoi edo zio batzuk daude, enkante judizialean betearazpen-prozedura etenda geratzeko; beren beregi, modu judizialean onetsitako balioa diru bihurtzeko hitzarmena ez betetzea. Kasu horretan, 640.4 artikuluaren arabera, hartzekodunak betearazpenaren etendura kentzeko eskaera egin ahal izango du, eta, ondorioz, enkantea legean ezarritako moduan egingo da. Horrenbestez, hartzekodunak betearazpen-prozeduraren etendura kentzea eska badezake, hori da aurretik etenda egon delako. Gauza bera gertatuko da honako kasuan: behin hipotekatutako ondasun higiezinaren betearazpen-prozedura enkante judizialaren bidez hasita, alderdi betearazleak edo exekutatuak, haren adostasunarekin batera, epaileari eskatu ahal izango dio ondasun higiezinen merkatua ezagutzen duen pertsona edo erakunde espezializatuak ondasuna diru bihurtzea, 641. artikuluan aipatutakoaren arabera.

Etendura-arrazoiak hurrengoak dira: Betearazpenaren aurka jartzea. PZLko 681. artikuluan eta ondorengoetan ezarritako hipoteka-akzioa egikarituta eta betearazpen-prozedura hasita, alderdi exekutatua betearazpenaren aurka jarri ahal izango da, betiere honako arrazoietatik bat badu:

a)

1.

Bermea edo bermatutako betebeharra azkentzea. Kasu horretan, alderdi


2.

exekutatuak aurkeztu beharko du hipotekaren ezerezteari buruz Erregistroak emandako ziurtagiria, ordain-gutuna edo bermea ezerezte izanaren eskritura publikoa. Eskatu beharreko zenbatekoa zehaztean okerra eragitea, batez ere, bermatutako zorra bada kontu bat ixtean alderdi betearazlearen eta exekutatuaren artean dagoen saldoa. Halako kasuetan, alderdi exekutatuak kontuaren idazkunak jasotzen dituen libretaren alea aurkeztu beharko du. Aurkakotasuna onartuko da bakarrik libretan jasotako saldoa ezberdina bada alderdi betearazleak aurkezten duenarekin alderatuta.

Ez dago zertan libretarik ekarri, baldin eta, prozedura bada kreditu-, aurrezki- edo finantzaketa-erakundeek eman dituzten merkataritza-kontratuek eratorritako kontu-korronteak edo antzeko eragiketak ixtearen ondoriozko saldoaren gainekoa, betiere kontratuotan adostu denean betearazpen-kasuan eskatu beharreko kopurua erakunde hartzekodunak luzatu ziurtagirian jasotakoa izatea. Kasu horretan, alderdi exekutatuak behar besteko zehaztasunarekin adierazi beharko du zein aldetan ez datorren bat erakundeak egindako likidazioarekin. Epaileak oniritzia eman badio bermearen edo bermatutako betebeharraren ezereztean oinarri duen aurkakotasunari, autoak betearazpena largetsiko du, eta, gora-jotzeko errekurtsoa jarri ahal izango da; oniritzia eman bazaio galdatutako zenbatekoan izandako okerraren ondorioz, orduan betearazpena gauzatzeko behar den zenbatekoa zehaztu beharko du. Largaspen-autoan izan ezik, ezin izango da gora-jotzeko errekurtsoa jarri, aurkakotasunaren gaineko erabakia hartzen duten gainerako autoetan.

b)

Jabari-hirugarrengotzaren demanda. Hipoteka-betearazpena eten egingo du, berebat, jabari-hirugarrengotzaren demandak. Demandarekin batera jabetza-titulua ekarri behar da; jabetza titulu horren data fede-emailea bermea eratu baino lehenagokoa izan behar da. Horrez gain, Erregistroan inskribatuta agertu behar da titulu hori, hirugarrengotza duenaren edo beraren kausatzailearen mesederako, eta inskripzio horren data bermearen inskripzioa baino lehenagokoa izan behar da. Gorabehera hori egiaztatuko da, hirugarrengotza duenaren edo beraren kausatzailearen titulua inskribatuta dagoela jasotzen duen erregistro-ziurtagiriaren bidez, eta kasuan kasuko jabari-idazkuna erregistroan azkendu edo ezereztu gabe dagoela jasotzen duen ziurtagiriaren bidez. Jabari-hirugarrengotzaren ondorioz, hirugarrengotzak ukitu ondasunen betearazpena eten egingo da, hots, bakarrik aipatu dituen ondasunei begira. Hori dela eta, betearazpenaren gaia diren ondasun guztiak agortzen ez baditu, betearazpen horrek jarraitu egingo du gainerako ondasunei dagokienez, baldin eta hartzekodun betearazleak hori eskatu badu (696. art.).

c)

Zigor-arloko epaitu aurrekotasuna. Azkenik, zigor-arloko epaitu aurrekotasunaren ondorioz ere betearazpena eten egingo da. Hori gertatuko da, lege honen 569. artikuluan xedatutakoaren arabera egiaztatzen bada auzi kriminala dagoela delitu-itxurako egitateetatik


edozeinen inguruan, eta egitate horrek dakarrela tituluaren faltsutasuna betearazpen-aginduaren baliogabetasuna nahiz ez-zilegitasuna (697. art.).

edo

Hipoteka-betearazpena ez da etengo beste inolako erreklamazioren ondorioz, ezta tituluaren deuseztasunaren, edo zorraren muga-egun, ziurtasun, azkentze edo zenbatekoarekin zerikusia dutenen ondorioz ere. Halako erreklamazioak, direla zordunak direla hirugarren edukitzaileak direla edozein interesdunek hala eskatutakoak, kasuan kasuko epaiketan ebatziko dira, exekuzio-prozedura eten gabe. Bestalde, exekuzio-prozeduran edo erreklamazioa sortu den epaiketan erreklamatzailea izan denak bertan eman den epaiaren eragingarritasuna ziurtatzea eskatu ahal izango du, eta, exekuzio-prozeduraren ondorioz hartzekodun betearazleari itzuli behar zaion zenbatekoa oso-osorik edo zati batez atxikita. Hartzekodunak behar beste ziurtatu badu atxikitze-agindua eman den zenbatekoa, atxikipena kendu egingo da (698.1 art.).

b) Ondasun higiezinaren jendaurreko hipoteka-kredituaren ordainketa

enkantea

eta

Enkante-mota hori alderdiek eskritura eratzailean zehaztutako zenbatekoa izango da, eta, hori erregistro-inskripzioan jasotzen da (PZL 682. art).

Ondasun higiezinaren enkantea ordainketa-agindeitik eta adierazitako jakinarazpenak egin direnetik 30 egun igaro ondoren egingo da, auzi-jartzaileak, zordunak edo hirugarren edukitzaileak hala eskatuta. Enkantea iragarri egingo da errematea egiteko tokia, eguna eta ordua zehaztuz, gutxienez, hori egiteko zehaztutako eguna baino 20 egun lehenago. Halaber, aurrerapen berberarekin zordunari jakinaraziko zaio. Enkantean legean ondasun higiezinen enkanterako ezarri arauak aplikatuko dira. Errematea onetsi aurretik, edozein unetan, zordunak ondasuna askatu ahal izango du zorra oso-osorik alderdi betearazleari ordainduta, korrituak eta kostuak barne (PZL 670.art). Enkantean parte hartzeko, eskaintzaileek aurretiaz ondasunaren tasatutako balioaren %30 gordailutu beharko dute. Behin errematea onetsita, 692. artikuluak agintzen duen bezala, horren prezioa auzi-jartzailearen kreditu nagusia ordaintzeko erabiliko da, sortutako korrituak eta eragindako kostuak barne. Hala ere, hartzekodunari kontzeptu horietako bakoitzarengatik emandako zenbatekoek ezin dute gainditu kasuan kasuko hipotekak estalitakoa; gaindikina, halakorik gertatuz gero, gordailutu egingo da hipotekatutako ondasunaren gainean geroago inskribatu edo idatzoharraren bidez jasotako eskubideen titularren eskura. Gerakina, halakorik izanez gero, ondasunaren jabeari emango zaio, salbu eta eta hori zorduna bera denean; kasu horretan, hartzekodunen konkurtsoan, porrotean edo ordainketa-etenduran aurkitzen ez bada, errematearen prezioari dagokion gerakina hipoteka-bermeak barnean hartzen ez duen alderdi betearazlearen kreditu nagusiaren, korrituen eta kostuen zati bat


ordaintzera zuzenduko da, hots, hipotekarekin bermatuta ez dagoen alderdia. Aurretik aipatu dugun guztia ulertuko da gerakinaren atxikipena beste betearazpen berezi batean edo konkurtso-prozesu batean egiteko aginduari kalterik egin gabe, bai eta, arrazoi hori dela medio, izan zezakeen destinoari ere. Gerta daiteke gerakinaren prezioa zehaztutako epean ez jasotzea. Horrela, enkantearen porrotari buruzko kasuaz mintzatu beharko dugu (PZL 653. art.). Halako kasuetan, erremategileak enkantean aurkezteko egin duen gordailua galdu egingo du, eta, eskaintzaileen artetik norbaitek aurretiaz gordailua epaitegiaren eskuetan gorde badu, orduan errematea horren mesederako eman ahal izango da. Zenbait eskaintzaile daudenean, eskaintzen hurrenkera aintzat hartuta egingo da (PZL 652.1 art.). Bestelako kasuan, enkante berrirako deialdia egingo da.

B) Ondasun higiezinaren balioa diru bihurtzeko hitzarmena Balioa diru bihurtzeko modu hori PZLeko 640. artikuluan arautu da, eta, lege bereko 659.5 artikuluaren ondoriozko hipoteka betearazteko ahalbidetu da. Alderdi betearazlearen, alderdi exekutatuaren eta betearazpenean zuzeneko interesa egiaztatzen duenaren arteko hitzarmena da, behin epaileak onetsita, betearazpenaren gaia den hipotekatutako ondasuna diru bihurtzeko modu eragingarriena erabilita. Hitzarmen hori alderdi betearazleak, alderdi exekutatuak eta betearazpenean zuzeneko interesa egiaztatzen duenak hala eskatuta egingo da. Hain zuzen ere, horietako edozeinek epaileari eskatuko dio, betearazpen-prozesuaren izapideak egiten ari diren edozein unetan, alderdiei deialdia egiteko, euren artean hitzarmen bat egin dezaten betearazpen-prozesupean dagoen hipotekatutako ondasuna modu eragingarrian diru bihur dadin (PZL 640. art.). Hitzarmena eragingarria izateko, edozein kasutan ere, alderdi betearazlearen adostasuna eta epailearen onespena behar dira; izan ere, adostasuna badago ere, epaileak hori ezeztatu ahal izango du behar besteko arrazoiak aurkitu baditu. Hitzarmena bete ondoren, betearazpena largetsiko da. Hitzartutako epean bete ez bada, edo, edozein arrazoiren ondorioz, hartzekodunaren interesa hitzartutako baldintzetan asetu ez badira, orduan eskatzaileak betearazpenaren etendura kendu eta enkanteak jarraitzeko agindua eman ahal izango du.

C) Pertsona edo erakunde espezializatuak ondasunak diru bihurtzea Balioa diru bihurtzeko modu hori PZLeko 641. artikuluan arautu da, eta, 691.5 artikuluan aipatu hipoteka betearazteko ahalbidetu da. Kasu horretan, alderdi betearazleak edo alderdi exekutatuak alderdi betearazlearen adostasunarekin batera hala eskatzen badu,


eta enbargatutako ondasunaren ezaugarrien arabera hori komenigarria bada, epaileak probidentzia bitartez agindu ahal izango du ondasuna pertsona espezializatuak diru bihurtzea; pertsona espezializatu horrek ezagutu behar du ondasun horiek erosten eta saltzen diren merkatua, eta bete behar ditu kasuan kasuko merkatuan aritzeko legeak agindu eskakizunak. Erakunde publikoa denean izan ezik, izendatutako pertsonak auzitegiak zehaztutako kauzioa eman beharko du. Epaileak alderdi betearazleak edo exekutatuak aurkeztutako eskaera ukatu dezake haren adostasunarekin. Gisa beran, 641.1. artikuluaren arabera, ondasuna diru bihurtzeko aukera egongo da “baldin eta ondasunaren ezaugarrien arabera hori komenigarria bada�. Horrela, bertara deituko zaie alderdiei eta prozesuan interesa izan dezaketenei, batez ere puntu hauek zehazteko: ondasunen balioa diru bihurtzeko aukera hori zein pertsonaren edo erakunderen eskuetan utziko duen, eta, horretarako erabiliko diren baldintzak. Epaileak ezin izango du baimendu ondasuna balio horren 100eko 70 baino prezio merkeagoan besterentzea, salbu eta alderdien eta interesdunen adostasuna dagoenean. Ondasuna diru bihurtu ondoren, kasuan kasuko pertsona edo erakundeak gordailutu eta zainpean uzteko kontuan sartuko du lortutako kopurua, baina kopuru horretatik kendu beharko dira gastuak eta kasuan kasuko pertsonak edo erakundeak, bere parte-hartzea dela eta, jaso behar duen zenbatekoa. Enkargua egin denetik sei hilabete igaro badira ondasunak diru bihurtu gabe, auzitegiak autoa emango du, enkargua ezeztatzeko. Halere, auzitegiak ez du autorik emango, ondasunak diru bihurtzeko enkargua jaso duen pertsonak edo erakundeak egiaztatzen badu berari egotzi ezin zaizkion arrazoiengatik ondasunak ezin izan direla epe horretan diru bihurtu, eta, arrazoi horiek desagertzeagatik edo laster desagertuko direla aurreikusteagatik, enkargua eskainitako epean beteko dela, gehienez jota, hurrengo sei hilabeteetan. Azken epe hori igaro ostean, enkargua ez bada bete, behin betiko ezeztatuko da.

D) Ondasunaren behin-behineko administrazioa eta edukitza Hipoteka-betearazpenaren (eta pignoraziozkoa) kasuan, finkaren adiministrazioa ez da 676. artikuluaren bidez arautuko, PZLeko 690. artikuluaren bidez baizik. Aipatu aginduaren ondorioz, hipoteka-hartzekodunak eskatu ahal izango du betearazpenaren gaia den finkaren behin-behineko administrazioa eta edukitza, behin ordainketa judizialaren agindeia egin denetik, edo, hala denean, notarioak emandakoa eta demandaren aurrekoa izanez gero, agindeia betearazpen-agindua eman denetik hamar egun igarota. Derrigorrezko eta behin-behineko administrazioa da, eta, helburua hartzekodunak ondasunaren erabilera-balioaren eta horren ondoriozko fruituen bitartez kreditua ordaintzea da, ondasunaren enkantea edo horren balioa diru bihurtzeko beste edozein sistema erabiltzeko beharrizanik izan gabe. Bestalde, hartzekodunari hipotekatutako finkaren


administrazioa eskaintzen zaio, baina ez da zorra ordaintzearen bidez egingo, hau da, ez da horren administrazioa pro soluto emango, ezpada berori ordaintzeko emango da (pro solvendo), eta, horrek ezin izango ditu bi urte gainditu, erregela orokorra kontuan izanda.

a) b)

Hartzekodunaren kreditua ordaintzeko bi bide daude: Ituna eratu bada, hartzekodunak muga-eguneratuta baina ordaindu gabe dauden errentak jasoko ditu. Edozein kasutan ere, ondoren sortutako fruituak, errentak eta produktuak jasoko ditu.

Finka okupatu gabe badago, orduan administratzaileari horren gaineko edukitza materiala behin-behinean emango zaio. Ildo beretik, gerta daiteke ondasun higiezinaren administrazioa zenbait hipoteka-hartzekodunek eskatzea. Hori dela bide, administrazio hori egiteko lehentasuna izango du erregistroan maila gorenean kokatuta dagoen hartzekodunak. Hala ere, guztiek lehentasun bera izanez gero, hartzekodunen artetik edozeinek eskatu ahal izango du guztien onurarako, eta, etekin ekonomikoak aplikatuko dira, betiere lainean, kredituak aintzat hartuta. Lehentasun bereko zenbait hipoteka-hartzekodunek administrazioa eskatu badute, epaileak probidentziaren bidez erabakiko du, bere sen onaren arabera. Behin ondasunaren behin-behineko administrazioa edo edukitza izateko epea igaro ondoren, hartzekodunak bere kudeaketari buruzko kontu-arrazoiak eman beharko dizkio auzitegiari, hala denean, horien gaineko onespena eman dezan. Gisa bertsuan, hau gerta daiteke: 1. Zordunak ondasunetik eskuratu dituen etekinekin kreditua oso-osorik ordaintzea; kasu horretan, betearazpena amaitu egingo da. 2. Kreditua oso-osorik ordainduta ez izatea; kasu horretan, betearazpenak jarraitu egingo du, baldin eta hartzekodunak bere kudeaketari buruzko kontu-arrazoiak eman baditu eta epaileak horiek onetsi baditu (690.3. art.)

394. Hipotekatutako ondasun diru bihurtzearen ondoreak A) Adjudikazioa eta zamen ezereztea inskribatzea Errematatzailearen edo adjudikaziodunaren mesederako finka edo adjudikatutako eskubidea inskribatzeko behar besteko titulua da idazkari judizialak errematearen edo adjudikazioaren autoaren gainean luzatutako lekukotza; lekukotza horrek ondorioztatuko du, hala denean, prezioa epailearen zainpean utzi dela. Hala eta guztiz ere, lekukotza horrekin batera ekarri behar da PZLren 674. art.ak zamak ezerezteko aipatu manamendu judiziala (HLren 133. art.). Gainera, agiri bakarrean jaso ahal dira zamak ezerezteko manamendua eta errematearen edo


adjudikazioaren gaineko autoaren lekukotza (HLren 133. art.). Orobat, HLren 134. art.aren arabera, adjudikazioaren gaineko autoaren lekukotzak eta zamak ezerezteko manamenduak dakarte, batetik, finka edo eskubidea adjudikaziodunaren mesederako inskribatzea, eta, bestetik, betearazpena eragin zuen hipoteka ezereztea. Halaber, hipotekarekin batera ezereztuko dira, salbuespenik gabe, geroago, hirugarren edukitzaileen mesederako eratutako zama, karga eta inskripzio guztiak (ikus, berebat, PZLren 674.2 art.). Soil-soilik iraungo dute geroago egindako obra berriari buruzko adierazpenak eta banaketa horizontalak, hipoteka eraikin berrietara hedatu bada, legez zein itunez. Edonola ere, PZLren 679.5 eta 674.2 art.ek, eta 692. art.aren 2 eta 3. paragrafoek eta HLren 134. art.ak ezarri dutena kontuan hartuta, esan daiteke ondoko hau gertaten dela: geroko eta lehentasunik ez duten zamak likidatzen dira, hau da, soil-soilik iraungo dute lehentasuna izan eta lehendik dauden zamak. HEren 227. art.ak ezarritakoaren ariora, lehentasuna dute auzi-jartzailearen kredituaren lerrun bera duten edo aldi berekoak diren zamek eta kargek. Zama eta karga horietan subrogatuko da jendaurreko enkantean ondasun higiezina eskuratu duen eskuratzailea.

B) Edukitza judiziala ematea eta ondasun higiezinaren okupatzaileak Okupatu gabe dagoen ondasun higiezinaren gaineko edukitza eskuratzaileari emango zaio, eskuratzaile horrek hala eskatu badu. Ondasuna okupatuta badago eta epaileak aldez aurretik erabaki badu okupatzaileek ez dutela eskubiderik betearazpena egin ondoren ondasun higiezinean irauteko, okupatzaileak bertanti botako dira, PZLren 661.2 art.ak ezarritakoari eutsiz. PZLren 661.2 art.ak ezarritakoaren arabera jardun ez bada, eskuratzaileak epaileari eska diezaioke egitezko okupatzailetzat edo behar besteko titulurik gabekotzat jotzen direna bertatik botatzea. Urtebeteko epea dago, ondasun higiezina eskuratu denetik zenbatzen hasita, okupatzaileak botatzeko eskaera egin dadin. Behin epe hori igarota, okupatzaileak ondasun higiezinetik irtenarazteko uzia kasuan kasuko epaiketan bakarrik defenda daiteke.

Dena dela, okupatzaileei jakinarazi behar zaie ondasun higiezina eskuratu duenak botatzea eskatu duela. Horrez gain, hamar eguneko epean, okupatzaileak bistarako zitatu behar dira. Bada, okupatzaileek bistan alegatu eta frogatu ahalko dute egoki iruditzen zaiena, adibidez, ondasun higiezinaren edukitzari eusteko eskubidea dutela. Epaileak auto bidez emango du botatzearen inguruko ebazpena; alabaina, zitatutako okupatzaileak bistara aurkeztu ez eta horretarako arrazoi zuzenik ez badute, epaileak erabakiko du okupatzaileak botatzea. Epaileak emandako autoari ezin zaio errekurtsorik egin, autoak botatzea erabaki zein erabaki ez. Hala ere, interesdunek kasuan kasuko epaiketan egikaritu ahal izango dituzte euren eskubideak, eskubideon edukia edozein izanda ere.


ยง100. HIPOTEKA AZKENTZEA ETA EZEREZTEA 395. Hipoteka azkentzea: bideak eta ondorioak Hipoteka azkentzen da, lehenik eta behin, horrek bermatzen duen kreditua azkentzen denean. Aiurri berean, kreditu bermatua azkentzen da, betebeharrak eta betebehar izaerako harremanak azkentzeko arrazoiak gertatzen direnean (KZren 1156. art. eta baterakoak). Edozein modutara ere, eskubide erreala den aldetik, hipoteka azkentzen da eskubide errealak azkentzeko arrazoiak gertatzen direnean; agerikoa denez, azkentzeko modu horrek ez du zerikusirik kreditu bermatuaren iraupenarekin. Eskubide errealak azkentzeko arrazoi horiek hauexek dira: berme gisa emandako ondasuna suntsitzea; nahitaez jabetza kentzea; bateratzea; hipoteka luditzea edo barkatzea; eratzailearen eskubidea suntsiaraztea zein azkentzea; hipoteka eratzeko kontratua eragingabea edo baliogabea izatea etab. Ondasun hipotekatuaren suntsidura edo jabetza-kentzearen inguruan, HLren 110.2 art. aplikatu behar da. Manu horren arabera, halako kasuetan, berme erreala aldarazi egiten da, berorren objektua desegokia delako. Nolanahi den ere, ez da subrogazioaren espediente teknikorik izango. Haatik, kasu horietan, berme erreala ondasun higiezinen gaineko hipoteka izan beharrean, diru kopuruaren gaineko berme erreal bihurtzen da; osatu ere, diru kopuru hori osatzen dute jabeari bere ondasunak direlaeta zor edo eman zaizkion kalte-ordainek. Eratzailearen eskubidea suntsiarazi edo azkentzeari buruz, gogoan izan behar dira kasu zehatz horiei aplikatzen zaizkien arauak; egineginean ere, arau horietatik gehienak beste gai batzuetan aztertu izan ditugu. Berbarako, hipotekaren objektu den gozamena azkentzeari buruz, ikus HLren 107.1 art.; administrazio emakidaren gaineko eskubidea azkentzearen inguruan, HLren 107.6 art.; atzerasaltze itunarekin saldutako ondasunen gaineko eskubidea azkentzeari dagokionez, HLren 107.7 art.; baldintza suntsiarazlepeko ondasunen gaineko eskubidea azkentzearen inguruan, HLren 107.10 art. Era berean, ikus HEren 175. art.

396. Ezereztea Jakina dugunez, hipoteka Erregistroan inskribatu behar da nahitaez; izan ere, hipoteka Erregistro bidez eratzen den eskubide erreala da. Horretara, gerta daiteke (eta sarritan gertatzen da)


hipoteka Erregistroz kanpo azkendu arren, Jabetza Erregistroan hipotekaren inskripzioak bere horretan irautea, hau da, hipoteka Erregistroan agertzea, oraindik ez delako egin (eskatu) inskripzio hori ezerezteko idazkuna. Bada, idazkun hori egiten ez den bitartean, Erregistroak agerraraziko du oraindik badela ondasun higiezin zehatza kargatzen duen hipoteka-eskubide errealik. Bistakoa denez, arazoa hirugarrenei begira azaltzen da (adibidez, hipoteka-kredituaren lagapen-hartzaileari begira), HLren 32 eta 34. art.en, eta 79 eta 144. art.en arteko jokoa dela eta. Nolanahi den ere, ezin daiteke esan Erregistroaren esparruko arauak (formalak) arau zibilei (materialei) nagusitzen zaizkienik. Ondorenez, hipotekak kargatzen duen ondasunaren jabeak salbuespena jar diezaioke hipoteka-eskubidearen eskuratzaileari, kredituaren ordainketa, eta, azken finean, hipotekaren azkentzea dela-eta. Hala eta guztiz ere, eskuratzaile horrek Hlren 34. art.aren babesa badu, ezerezean geratuko da ondasun hipotekatuaren jabeak duen eskubide hori; dena den, horrek ezin die kalterik egin ondasunaren jabeak aurreko hipoteka-hartzekodunaren aurka dituen beste akzioei. Eskritura publikoaren bidez egindako inskripzioa soil-soilik ezerez daiteke, epai irmoaren bidez edo eskritura nahiz agiri kautoaren bidez. Inskripzioa eskritura nahiz agiri kautoaren bidez ezerezteko, eskriturak edo agiriak jaso behar du inskripzioa zein pertsonaren mesederako egin eta pertsona horren edo beraren kausadunen nahiz legezko ordezkarien adostasuna (HLren 82. art.). Aitzitik, inskribatutako eskubidea azkenduta geratzen denean, hala legezko adierazpena egin delako, nola inskripzioa egiteko tituluak azkentzea ondorioztatzen duelako, ez dago zertan halako betekizunik bete, hau da, nahiko da inskripzioaren ezereztea gizabanakoek eragitea. Hipoteka ezin da ezereztu gora jotako epaia behin-behinean betearaztean emandako manamendu judiziala dela bide. Egin-eginean ere, hipoteka epai irmoaren bidez bakarrik ezerez daiteke, PZLren 385. art.ak HLren 82. art. azkendu baitu. Ildo horretatik, PZLren 524.4 art.ak ondoko hau ezarri du: epaiak irmoak ez diren bitartean, edo, irmoak izanda ere, auzi-ihesean emandako epaiaren aurkako hutsaltze-akzioa egikaritzeko ezarri epeak igaro ez direnean, Erregistro


publikoetako idazkunak inskribatzea edo ezereztea agindu edo baimendu duten epaien aurreneurrizko idatzoharrak soil-soilik egin daitezke. Ezereztea arrazoi batean oinarritu beharreko egintza da, hots, ezerezteak behar besteko arrazoi juridikoa behar du; ez da nahiko zordunaren eta hartzekodunaren arteko adostasun formala. Horregatik, ezereztea gerta dadin, ENZNk inskripzioen erregelak ezarri ditu. Ondorenez, hurrengo galdera honi erantzun behar zaio: Erregistroaren arabera hipoteka-eskubidearen titular denak ezereztearekin ados etortzeko duen arrazoi juridikoa agerrarazi eta adierazi behar da? Bada, Espainiako antolamendu juridikoan uste da betebeharrek badutela izan arrazoia (karia), eta arrazoi hori egiazkoa eta zilegia dela (KZren 1277. art.); hala ere, zuzendaritzak erregistroko zehaztasun-printzipioa oinarri hartu, eta ezarri du ezereztearen arrazoi juridikoa adierazi egin behar dela, hau da, kasu horretan ez dago arrazoia (karia) izatearen inguruko presuntziorik (ENZNren 1992ko azaroaren 2ko ebazpena).


Hogeita hamabigarren gaia ONDASUN HIGIGARRIEN GAINEKO HIPOTEKA ETA EDUKITZAREN LEKUALDAKETARIK GABEKO BAHIA

Laburpena:

ยง101. Ondasun higigarrien gaineko berme errealak, edukitza lekualdatzen ez denean: ondasun higigarrien gaineko hipoteka eta edukitzaren lekualdaketarik gabeko bahia 397. Kontzeptua 398. Oinarria ยง102. Ondasun Higigarrien gaineko Hipoteka eta Edukitzaren Lekualdaketarik gabeko Bahiari buruzko Legea 399. Aurrekaririk hurbilenak 400. Bi berme horietarako printzipio eta xedapenak 401. Ondasun Higigarrien gaineko Hipoteka eta Edukitzaren Lekualdaketarik gabeko Bahiaren Erregistroa ยง103. Ondasun higigarrien gaineko hipoteka 402. Kontzeptua 403. Subjektuak 404. Objektua 405. Bermatzeko moduko betebeharra 406. Edukia 407. Ondasun hipotekatua diru bihurtzeko prozedura judiziala 408. Azkentzea 409. Objektuaren araberako berezitasunak ยง104. Edukitzaren lekualdaketarik gabeko bahia 410. Kontzeptua 411. Eraketa 412. Objektua 413. Edukia 414. Ondasun pignoratua diru bihurtzeko prozedurak 415. Azkentzea

ยง101. ONDASUN HIGIGARRIEN GAINEKO BERME ERREALAK, EDUKITZA LEKUALDATZEN EZ DENEAN: ONDASUN HIGIGARRIEN GAINEKO HIPOTEKA ETAEDUKITZAREN


LEKUALDAKETARIK GABEKO BAHIA 397. Kontzeptua Berme-eskubide errealak dira, bai ondasun higigarrien gaineko hipoteka, bai edukitzaren lekualdaketarik gabeko bahia. Zehaztasun gehiago emateko, bi horiek ondasun higigarrien gain egikaritu eta ondasunok diru bihurtzeko erabiltzen dira; bibiotan ere, ondasun horien edukitza lekuz aldatu beharrean, eskubideak eurak inskribatzen dira Erregistro berezi batean. 398. Oinarria Kredituemaileak (hartzekodunak, alegia) berme erreala eskatzen duenean, ziur jakin nahi ditu ondoko datuak: lehendabizi, bermea ematen duena benetan dela berme horrekin kargatutako objektuaren jabea; bigarrenik, jabeak objektu hori berme moduan eman dezakeela; eta, amaitzeko, ez daudela aurreko eta lehenespeneko beste karga batzuk, kredituaren ziurtasuna gutxitu edo ezerezean utz dezaketenak. Ondasun higiezinen kasuan (horiek erraz identifika daitezke eta ia-ia ezinezkoa da ezkutatzea edo gaizbideratzea), hori guztia Jabetza Erregistroaren bidez lortzen da, hartzekodunak ziurtzat jo baititzake Erregistroko datuak. Bestetik, edukitzak publizitatea ematen du ondasun higigarrien egoera juridikoari buruz. Gainera, kontuan izan behar da ondasun higigarriak identifikatzea oso zaila izan daitekeela eta berariek erraz ezkuta daitezkeela. Hori dela eta, ondasun higigarrien gaineko edukitzak berarekin dakar eskubidearen egikaritzak eta eskubideak berak bat egitea. Datu horiek guztiak aintzakotzat hartuta, hartzekodunak bere eskubidea babesteko ondasun higigarrien gaineko bermea lortzen duenean, badirudi hartzekodun horrentzat nahitaezkoa dela ondasun higigarriaren edukitza eskuratzea. Orobat, ondasun higigarriaren edukitza hartzekodunak izanez gero, zordunak ezin du ondasun hori suntsitu, kontsumitu, ezkutatu, ezta onustedun hirugarrenari besterendu ere; bestalde, ondasuna hartzekodunaren eskutan ikusiz gero, hirugarrenek jakin dezakete ondasun hori kargaturik dagoela. Hortaz, betebehar bermatua betetzen ez bada, gauza


pignoratua besterendu eta gauza horren prezioarekin hartzekodunari ordaintzen zaio; horretara, zordunaren gainerako hartzekodunen aurretik kobratzen du hartzekodun pignoratizio horrek. Edozein modutan ere, arazo larriak eragin ditzake ondasun higigarrien edukitza zordunak ez izateak, batez ere, ondasun higigarri horiek beharrezkoak direnean zordunaren industria edo lanbidea aurrera ateratzeko; izan ere, ondasun higigarriik gabe, beharbada, zorduna baliabiderik gabe gera daiteke zor bermatuaren zenbatekoa ordaintzeko (esaterako, ondasun higigarri horiek industria-tresneria, taxia, kamioia direnean‌). Kasu horietan, zordunak ondoko bi aukerak ditu, berarentzat nahitaezkoa den ondasun higigarria berme moduan eman nahi badu: aurreneko kasuan, ez lituzke izango beraren industria edo lanbidearen garapenerako beharrezkoak diren diru kopuruak (zenbateko horiek lortzeko adina bermerik ez duelako ematen); bigarren kasuan, berriz, diru kopuru horiek lortuz gero, haren industria edo lanbidearen gaitasun ekonomikoa asko murriztuko litzateke, berme moduan eman baititu beharrezkoak zituen ondasunak. Horrez gain, ondasun higigarri horiek hartzekodunaren eskutan dauden bitartean, ez dute inolako errentagarritasunik ematen, hartzekodun pignoratizioak ezin dituelako erabili. Modu horretan, lanbidean eta ekoizpenean erabiltzeko moduko tresnak geldiarazi eta aberastasun iturriak ere alferrik galtzen dira. §103. ONDASUN HIGIGARRIEN GAINEKO HIPOTEKA ETA EDUKITZAREN LEKUALDAKETARIK GABEKOBAHIARI BURUZKO LEGEA 399. Aurrekaririk hurbilenak Historian zehar (eta, orduko, zuzenbide erromatarrean bertan), berme ugari izan dira ondasun higigarrien gain, ondasun horien edukitza lekualdatu beharrik gabe. Alabaina, 1861eko Hipoteka Legearen arabera, ondasun higiezinak bakarrik hipoteka zitezkeen. Aurrekari hori kontuan harturik, eta 1851ko Proiektuaren joerarekin bat eginez, Kode Zibilak ere ondasun higiezinei eratxiki zien hipoteka, eta edukitza lekualdaketadun bahia bakarrik onartu zuen ondasun higigarrien gaineko bermetzat. Handik gutxira argi geratu zen, ordea, arauketa hori ez zela nahikoa berme


errealak sorrarazten dituen arazoak konpontzeko eta, batez ere, ondasun higigarri zehatz batzuen gain bermeak eratzeko (berbarako, ontzien gain). Hori dela eta, Ontzien gaineko Hipotekari buruz 1893ko abuztuaren 21ean emandako Legeak kontuan hartu zituen edukitza galtzeak zordunarentzat zekartzan eragozpenak; izan ere, zordunak ontziaren zuzendaritza izan behar zuen, ontzia bera baitzen zorra ordaintzeko beste diru emango liokeen baliabide ekonomikoa (GARRIGUES). Hortaz, 1893ko abuztuaren 21eko Legeak ontzien gaineko hipoteka onartu zuen eta, horretarako, ontzia ondasun higiezintzat jo zuen, baina horren hipoteka onartzeko bakarrik (UHLren 1. art.). Halaber, industria modernoak izan duen garapenaren eraginez, ondasun higigarri batzuek garrantzi izugarria hartu dute eguneroko bizitzan. Bestalde, ondasun berriak agertu dira eta askotan Zuzenbidearen ikuspuntutik ez da batere erraza esatea ondasun horiek higigarriak ala higiezinak diren. Horregatik, ondasun higigarrien gaineko hipoteka eta edukitzaren lekualdaketarik gabeko bahia onartzea pentsatu zen. Berebiziko balioa edo izaera berezia duten ondasun higigarriei aplikatu zitzaizkien berme mota berriak, ondasun horiek ez zitzaielako ondo uztartzen eredu klasikoei. Joera horren harira, hasieratik arauketa berezia izan zuten nekazaritza eta abeltzaintzaren gaineko bahiak (1917ko irailaren 22ko ED), olioaren gaineko bahiak (1935eko azaroaren 29ko D) eta industria-bahiak (1940ko maiatzaren 17ko Legea). Ondoren, 1941eko abenduaren 5eko Legeak «edukitzaren lekualdaketarik gabeko bahia» onartu zuen orokorrean eta Kode Zibilari gehitu zizkion 1863 bis art.tik 1873 bis art.rakoak. Horrenbestez, «Ondasun Higigarrien gaineko Hipoteka eta Edukitzaren Lekualdaketarik gabeko Bahi»ari buruzko Legea (aurrerantzean, OHHELBL) onetsi zen. Lege horrek kontuan izan zuen 1941eko Legearen teknika akastuna izan zela eta praktikan ez zuela izan inolako garapenik, ezta aplikaziorik ere. Lege berria 1954ko abenduaren 16koa da eta horren erregelamendua, berriz, 1955eko ekainaren 17koa. Gaur egun oraindik indarrean dagoen lege horrek Kode Zibilaren 1863 bis art.tik 1873 bis art.rako guztiak indargabetu zituen, bai eta 1941eko abenduaren 5eko Legea ere. OHHELBLren 3. xedapen gehigarriaren arabera, lege horrek arautzen ez dituen arazo guztietan, hipoteka legeria aplikatzen da modu subsidiarioan, legeria hori ondasunen izaerarekin eta legearen manu bereziekin bat datorren heinean. Gorago esan dugunez, edukitza lekualdaketadun bahiak makina bat eragozpen azaltzen ditu eta horiek saihesteko, edukitzaren lekualdaketarik gabeko bahia agertu zen. Nolanahi ere, OHHELBLk arautzen dituen berme moduak gutxitan erabiltzen dira praktikan, seguraski, ondoko arrazoiak direlaeta: lehenengo eta behin, lege hori teknikoegia delako; bigarrenik, hartzekodunek nahiago dituztelako ondasun higiezinek ematen dituzten bermeak; eta, bukatzeko, konponbide juridiko berriak ez direlako begi onez ikusten. Egineginean ere, gaur egun 1954ko Legea ezin da «berrikuntza»tzat hartu; hala ere, hasieratik oso gutxitan erabili izan denez gero, ez du ematen etorkizunean ere aurrera egingo duenik.


400. Bi berme horietarako printzipio eta xedapenak Ondasun higigarrien gaineko bi berme mota arautzen ditu OHHELBLk eta, biotan ere, ez dago zertan edukitza lekualdatu: aurrenekoa, ondasun higigarrien gaineko hipoteka, Erregistroaren bidez guztiz identifika daitezkeen ondasunentzat; eta, bigarrena, edukitzaren lekualdaketarik gabeko bahia, Erregistroaren bidez guztiz identifikatu ezin diren ondasunentzat. Gainera, bi berme horiei batera aplikatu behar zaizkien hainbat arau ematen ditu lege horrek, hauexek, besteak beste: 1. Lege horrek zehatzmehatz aipatzen dituen ondasun besterengarriak bakarrik izan daitezke ondasun higigarrien gaineko hipoteka eta edukitzaren lekualdaketarik gabeko bahiaren objektu (1.1 art.). 2. Jabari osoa bakarrik hipoteka edo pignora daiteke. Hortaz, ondasuna pro indivisoan egon arren, edota ondasunaren gaineko gozamena eta jabetza soila pertsona desberdinena izan arren, ondasuna osoosorik bakarrik hipoteka edo pignora daiteke eta, horretarako, partaide guztien adostasuna izan behar da (1. art.aren 2. lerrokada). 3. Ezin dira hipotekatu edo pignoratu, aurretik hipotekatuta, pignoratuta edo enbargatuta dauden ondasunak. Ezin dira hipotekatu edo pignoratu eskuraketa prezioa osorik ordaindu gabe duten ondasunak ere, hipoteka edo bahia prezio geroratuaren bermea denean izan ezik (2. art.). Aurreko hiru debekuen helburua da ahalik eta segurtasun gehien ematea, eskubideen artean elkarjotzerik izan ez dadin; izan ere, halako elkarjotzeak izateak modu kaltegarrian oztopatuko luke ondasunen besterentzea. Lehentxoago azaldu dugunez, ezin dira hipotekatu, ezta pignoratu ere, eskuraketa prezioa osorik ordaindu gabe duten ondasunak. Debeku hori izan ezean, lehenengo eta behin, eperako salmentak burutzeko eragozpen larriak izango lirateke, merkataritzaren kalterako; bada, saltzailea ez litzateke ziur egongo, guztiz ordaindu gabe dauden ondasunen gain berme berriren bat eratuko balitz. Bigarrenik, bahi edo hipotekaren aurretik, prezio geroratuaren ondoriozko kredituari lehenespena ematea, ez litzateke bat etorriko baten eta bestearen izaerarekin, hau da, bahi edo hipotekaren eta kreditu horren izaerarekin. Azkenik, berme egokia izateko saltzaileak beti hipoteka edo bahira jotzeko beharra izango balu, eroslearentzat hori astunagoa izango litzateke, salmenta mota horien eguneroko praktikaren aurkakoa izatez gain.


4. Ondasun higigarrien gaineko hipoteka eta edukitzaren lekualdaketarik gabeko bahia eskritura publikoan eratu behar dira. Beraz, forma eratzailea da. Gainera, legeak berak ezarritako Erregistroan inskribatu behar dira hipoteka eta bahia. Inskripziorik egiten ez bada, hipoteka-hartzekodunak eta pignoratizioak ez dituzte izango legeak inskripzioa egiteagatik eratxikitzen dizkien eskubideak (3. art.aren 4 eta 5. lerrokadak). Hortaz, inskripzioa ere eratzailea da. 5. Zordunak ezin ditu besterendu ondasun hipotekatuak edo bahian emandakoak, hartzekodunaren adostasunik gabe (4. art.). Zernahi gisaz, eztabaidan jar daiteke hartzekodunaren adostasunik gabeko besterentzeak Zuzenbide osoko deuseztasuna duen ala besterentze hori deuseztakorra den. Batetik, badirudi deuseza dela erroerrotik; izan ere, legezko debeku bat urratzen du hartzekodunaren adostasunik gabe egiten den besterentzeak. Bestetik, ordea, kontuan izan behar da debeku horrekin ez direla interes orokorrak babesten, hartzekodunaren interes berezia baino. Hortaz, hartzekodunaren adostasunik gabe egindako besterentzea deusezakorra da eta hartzekodunak berak du adostasunik gabeko besterentzea aurkaratzeko ahalmena. Horrexegatik, hartzekodunak bi aukera ditu: aurreekoa, besterentzearen deuseztasun adierazpena eta horren ondoriozko eragingabetasuna eskatzea; eta, bigarrena, beren beregi zein isilbidez besterentze hori baliozkotzea. 6. Hipotekak edo bahiak bere baitara biltzen ditu ondasun hipotekatuak edo pignoratuak direlaeta hipotekatzaile edo pignoratzaileari eman edo zor zaizkion kalte-ordain guztiak, hipoteka edo bahia eratu eta gero gertatu badira kalte-ordain horiek sorrarazi dituzten ezbeharrak edo egitateak (5. art.). 7. Lagatzeko modukoa da ondasun higigarrien gaineko hipoteka edo edukitzaren lekualdaketarik gabeko bahiaren bidez bermatutako kreditua; lagapen horrek HLren 149. art.an zehazturiko baldintzak bete behar ditu (8. art.). 8.

Lehenespen

bera

dute

bahi

arruntaren

bidez


bermatutako kredituek eta ondasun higigarrien gaineko hipoteka edo edukitzaren lekualdaketarik gabeko bahiaren bidez bermaturikoek; hau da, Kode Zibilaren 1922.2 eta 1926.1 art.etan zehazturiko lehenespena dute kreditu horiek, betiere, lan kredituek duten lehenespena kontuan harturik (10.1 art.). Kreditu, korritu eta kostuen kobrantzara hedatzen da lehenespen hori. Alderdiek beren beregi kontrakoa itundu ezean, ondasun higigarrien gaineko hipotekak eta edukitzaren lekualdaketarik gabeko bahiak ondokoa bermatzen dute, hirugarrenen kalterako: azken bi urteetako korrituak eta aribidean dagoen urtean sortutakoak, hain zuzen (9. art.). Porrotik izanez gero, ondasun hipotekatuak edo pignoratuak ez dira masa aktiboan sartzen, kreditu bermatua ordaintzen ez den artean; edonola ere, masa aktiboan sartu behar da enkantean lortutako preziotik geratzen dena, kreditua ordaindu eta gero (10. art.aren azken lerrokada). Hortaz, bermedun hartzekodunak ez du parte hartu behar prozedura kolektiboan eta bermepeko ondasunaren exekuzio bereizia eska dezake, beraren kreditua ordaintzeko. 9. Hipoteka-akzioak edo akzio pignoratizioak hiru urte igaro eta gero preskribatzen dira; akzioak legez egikari daitezkeen egunean, orduantxe hasten da epe horren zenbaketa (11. art.). 401. Ondasun Higigarrien gaineko Hipoteka eta Edukitzaren Lekualdaketarik gabeko Bahiaren Erregistroa Legeak kargen erregistro berezi bat sortu du, ondasun higigarrien gaineko hipoteka eta edukitzaren lekualdaketarik gabeko bahia inskribatzeko. Erregistro hori 67.etik 80.erako artikuluek arautzen dute, Justizia Ministerio eta Erregistro eta Notariotzaren Zuzendaritza Nagusiaren menpe dago eta jabetza erreistratzaileek antolatzen dute. Erregistro horretan inskribatzen dira berme berezi hori duten ondasunen gaineko kargak eta enbargoak. Hortaz, erregistro hori ez da ondasun higigarrien gaineko jabetzari buruzkoa. Egineginean ere, bertan ez dira inskribatu behar ondasun higigarrien gaineko hipotekarekin edo edukitzaren lekualdaketarik gabeko bahiarekin karga daitezkeen ondasunak;


are gehiago, Erregistroak ez du laburtzen ondasun horien historia edo egoera juridikoa. Bada, ondasunak inskribatzen dira, horiek kargatzen direnean bakarrik. Ondorenez, Erregistroak ezin du bermatu ondasuna kargatzeko inskripzioa lortu duen subjektua ondasun horren jabea denik. Erregistroaren eginkizun nagusia da, izatez, publizitatea ematea, edukitzaren lekualdaketarik gabe ondasun higigarrien gain eratu diren berme-eskubide errealei buruz. Bestalde, erregistro horretan inskriba daitezke ondasun higigarriak eskuratzeko tituluak ere, bi baldintza betez gero: lehendabizikoa, ondasun higigarriak eurak inskribatzeko modukoak izatea; eta, bigarrena, ondasunen prezioa geroratzea eta bermatzea, eskritura publikoan agerrarazten den erreserba itunarekin edo esanbidezko baldintza suntsiarazlearekin. Erreserba ituna eta esanbidezko baldintza suntsiarazlea kargak ez badira ere, publizitatea izan behar dute. Bestela, urratu egingo litzateke legezko debekuetako bat; debeku horren arabera, eskuraketa prezioa osorik ordaindu gabe duten ondasunak ezin dira berme moduan eman. Edonola ere, inskripzioak ez ditu baliozkotzen legearen aginduz deusezak diren egintzak eta kontratuak (3.5 art.). Bukatzeko, erregistro-arloan, legezkotasun-printzipioa aplikatzen da. Horren arabera, erregistratzaileek bertara aurkeztutako tituluak kalifikatu behar dituzte. Dena den, eskatutako inskripzioa eteten edo ukatzen duen ebazpenaren aurka, errekurtsoa jar daiteke. ยง103. ONDASUN HIGIGARRIEN GAINEKO HIPOTEKA 402. Kontzeptua Ondasun higigarrien gaineko hipoteka, izatez, berme-eskubide erreala da. Eskubide hori erabiltzen da, kargapeko ondasuna diru bihurtzeko. Hipoteka mota horretan, edukitzaren lekualdaketarik gabe eta Erregistroan inskripzioa eginez, ondasun higigarri batzuk betebehar baten betetzeari lotuta geratzen dira zuzenzuzenean, betebehar hori bermatzeko eratzen delako hipoteka.


403. Subjektuak Ondasun higigarrien gaineko hipoteka eratzean, hartzekodunak eta ondasun higigarri hipotekatuaren jabeak esku hartu behar dute; azken hori zorduna edo hirugarren bat izan daiteke. Ondasuna berme moduan ematen duena beti izan behar da ondasun hipotekatuaren jabea; gainera, ondasun hori xedatzeko askatasuna izan behar du.

404. Objektua A) Hipotekatzeko moduko gauzak Legeak beren beregi aipatutako ondasunak bakarrik hipoteka daitezke. OHHELBLren 12. art.an azaltzen da hipotekatzeko moduko ondasunen zerrenda; izan ere, zerrenda hori numerus clausus da eta ondasun hauek hartzen ditu bere baitan: 1. Merkataritzako establezimenduak. 2. Automobilak eta beste ibilgailu motordun batzuk, esaterako, jabetza pribatuko tranbiak eta trenbideko bagoiak. 3. Aireontziak. 4. Industria-makineria. 5. Jabetza intelektuala eta industria-jabetza. Lehen azaldu dugunez, zerrenda horretan azaltzen ez diren ondasunak ezin dira kargatu ondasun higigarrien gaineko hipotekarekin. Zehatzago esateko, 12. art.ak hauxe dio in fine: ezin da hipotekatu ondasun higigarrien gaineko hipoteka-eskubide erreala, ezta edukitzaren lekualdaketarik gabeko bahiarekin karga daitezkeen ondasunak ere (legearen 52, 53 eta 54. art.etan azaltzen diren ondasunak, hain zuzen).

B) Hedadura objektiboa Ondasun hipotekatua da hipotekaren objektu; zernahi gisaz, ondasun hipotekatuak berez duen izaera kontuan harturik, batzuetan ez da erraza izaten bermearen norainokoa zehaztea. Arean ere, legeak ez du ezer esaten ibilgailu motordunen eta industria-makineriaren inguruan; zehaztu egiten du, ordea, merkataritzako establezimendu, aireontzi eta jabetza intelektualaren gaineko hipotekaren hedadura objektiboa (geroago ikusiko dugun moduan).


405. Bermatzeko moduko betebeharra Edozein motatako betebeharrak berma daitezke. Alabaina, 13.4 artikuluaren arabera, nazioko diruaren bidez finkatu behar dira bermatutako printzipalaren zenbatekoa, korritu tasa (korriturik ituntzen bada) eta kostu zein gastuetarako zehazturiko diru kopurua. Hala ere kontuan hartu behar da manu hori aldatu egin dela euroa indarrean jartzena, euroa baita Europar Batasuneko diru bakarra.

406. Edukia Betebehar bermatua muga-eguneratu aurretik, ondasun higigarrien gaineko hipoteka eratzeko, ez da edukitza lekualdatu behar. Hori dela eta, hipotekatzaileak ondasun hipotekatuak zaindu behar ditu, familiako guraso on batek egingo lukeen moduan eta beharrezkoak diren konponketak eta birjarpenak eginez (17. artikulua). Betebehar bermatua muga-eguneratu baino lehen, segurtasun faseaz hitz egin daiteke. Fase horretan, hartzekodunak bere bermea osoosorik artatzeko eskubidea du. Gisa berean, ondasunak izan dezakeen balio murrizketa ororen aurka egin dezake hartzekodun horrek, ezustekoen aurka izan ezik. Horretarako, legearen arabera, hartzekodunak epaileari eska diezaioke, ondasunen administrazioari buruzko kontu-hartzailetza judiziala erabaki dezan; nolanahi den ere, horretarako nahitaezkoak diren agiri eta frogabide guztiak aurkeztu behar ditu hartzekodunak. Zordunak, berriz, neurri hori saihes dezake, behar besteko kauzioa emanez gero (18. art.). Ondasun higigarrien gaineko hipoteka, berme-eskubide erreala izateaz gain, ondasunak diru bihurtzeko eskubidea ere bada. Horregatik, hartzekodunak dituen ahalmenen artean, oinarrizkoena hauxe da: betebehar bermatua betetzen ez denean, ondasun hipotekatua besterendu eta besterentze horrekin lortutako prezioa kreditua ordaintzeko erabili ahal izatea. OHHELBLren 16. art.aren arabera, ondasun higigarrien gaineko hipotekaren bidez, ondasun batzuk (ondasun horien edukitzailea edozein izanik ere) betebehar baten betetzeari lotuta geratzen dira zuzenzuzenean, betebehar hori bermatzeko eratzen baita hipoteka. Ondorenez, hipotekaren eratzaileak ondasun hipotekatuak besterentzen dituenean hartzekodunaren adostasunarekin (ikus 4. art.), edota hartzekodunaren adostasunik gabe besterendu eta hartzekodunak besterentzea aurkaratzen ez duenean, hartzekodunak hipoteka baliatu eta ondasuna diru bihur dezake, nahiz eta ondasuna hirugarren baten esku egon; izan ere, eskubide errealak erga omnes eragingarritasuna du, eta bermeak bere horretan dirau, ondasunaren gaineko jabetza nork duen kontuan hartu gabe.

407. Ondasun hipotekatua diru bihurtzeko prozedura judiziala


PZLren xedapen indargabetzaile bakarraren 2.8 paragrafoak esanbidez indargabetu ditu OHHELBLren 82, 83, 84 eta 85. art.ak; artikulu horiek prozedura judizial sumario eta berezia arautu zuten, hipoteka higigarriarekin bermatutako kreditua kobratzeko. Egun, bahiaren edo hipotekaren bidez bermatutako zorren ordainketa eskatzeko, zuzenean egikari daiteke prozedura judizial berezia, hipotekaren edo bahiaren mende dauden ondasunen aurka. Dena dela, prozedura hori egikaritu behar da, PZL berriaren IV. tituluak ezarritakoaren arabera, lege horren V. kapituluak jaso dituen berezitasunak aintzat hartuta (ikus PZLren 681. art.). Bada, PZLren 681.etik 698.erako artikuluak eta baterakoak aplikatu behar dira. Halaber, epaiketatik kanpoko prozedura dago, notarioaren aurrean. Prozedura hori OHHELBLren 86.etik 88.erako artikuluek arautu zuten, eta PZLk esanbidez utzi ditu artikuluok indarrean; alabaina, artikuluok PZLk ezarritakora moldatu behar dira. Gainera, epaiketatik kanpoko prozedura horretan erregela bereziak daude, merkataritzako establezimenduen hipotekarentzat eta ibilgailu motordunen gaineko hipotekarentzat, PZLk ez baitu esanbidez indargabetu OHHELBLren 89, 90 eta 91. art.ak (horregatik, hipoteka horiek PZLrekin bat etor daitezen, moldaketak egin behar izan dira, batez ere, OHHELBLk PZLk indargabetutako manuetara egindako igorpenei dagokienez).

408. Azkentzea Gainerako berme-eskubide errealen antzera, ondasun higigarrien gaineko hipoteka azkendu egiten da, betebehar bermatua azkentzean. Halaber, hipoteka hori azkentzen da (betebehar bermatua azkentzen den ala ez kontuan izan gabe), eskubide errealak azkentzeko arrazoi orokorren ondorioz (esaterako, uko egitea, barkatzea, gauza erabat galtzea‌). Ondasun higigarrien gaineko hipoteka azkentzeko, badira arrazoi berezi batzuk ere, adibidez: hipotekaren preskripzioa, hipoteka hori egikaritu ahal zenetik hiru urte igaro eta gero (11. art.); hipotekari buruzko inskripzioaren iraungitzea, betebehar bermatua muga-eguneratu zenetik sei urte igarotakoan.

409. Objektuaren araberako berezitasunak A) Merkataritzako establezimenduen gaineko hipoteka a) Betekizunak


OHHELBLren 19. art.aren arabera, merkataritzako establezimenduak hipotekatu ahal izateko, negoziolokal zehatz batzuetan kokaturik egon behar dira establezimendu horiek. Horren harira, merkataritzako establezimenduaren titularra negoziolokalaren jabea izan behar da edo, errentaria izanez gero, titular horrek negoziolokala intsuldatzeko ahalmena izan behar du. Bestalde, OHHELBLren 13. art.aren arabera, baldintza batzuk bete behar ditu ondasun higigarrien gaineko hipoteka eratzeko eskriturak. Baldintza horiez gain, OHHELBLren 24. art.ak ezartzen dituenak bete behar ditu merkataritzako establezimenduen gaineko hipotekak (berbarako, errentari buruzkoak eta gainerako legezko hizpaketak), legezko ondore guztiak eta, batik bat, 28. art.an zehaztutako ondoreak izan ditzan.

b) Objektua Merkataritzako establezimendu guztiak eraikinetan kokatu behar dira. Hala ere, hipotekaren objektua ez da eraikina bera; bestela, ondasun higiezinen gaineko hipotekaren inguruan egongo ginateke. Bada, lokalaren edo eraikinaren gaineko errentamendu-eskubidea da merkataritzako establezimenduaren gaineko hipotekaren objektua. Hori dela bide, OHHELBLren 19. art.aren arabera, hipotekatzailea eraikinaren jabea izan behar da edo, errentaria izanez gero, hipotekatzaile horrek intsuldatze-ahalmena izan behar du. Hipoteka betearazten denean, argiroargiro azaltzen da aurrerago aipatu dugun guztia, adjudikaziodunak lokalaren gaineko errentamendu-eskubidea eskuratzen baitu enkantean (28. art.). Hortaz, hipotekatzailea jabea denean, errentamendu kontratua agerrarazi behar da, merkataritzako establezimenduaren gaineko hipoteka eratzeko eskrituran; areago, errentamendu kontratu horren hizpaketa guztiak azaldu behar dira bertan. Dena dela, errentamendu kontratua eragingarria izango da, betebehar bermatua ordaindu ez eta hipoteka betearazten denean bakarrik; izan ere, hori gertatuz gero, adjudikazioduna errentari bihurtzen da (24. art.). Hipotekatzailea errentaria izanez gero, ordea, nahitaezko betearazpenak lokala intsuldatzeko eskubidea ukituko du.

c) Hedadura objektiboa a´) Gutxieneko edukia. Merkataritzako establezimenduen gaineko hipotekak, gutxienez, ondokoak hartzen ditu bere baitan: errentamendu-eskubidea eta instalazio finkoak edo iraunkorrak. Nolanahi den ere, horiek guztiak establezimenduaren titularrarenak izan behar dira, hipotekaren barruan sartu ahal izateko (20. art.). b´) Eduki arrunta. Kontrako itunik izan ezean, hipotekaren baitara bildu eta hipoteka eratzeko eskritura publikoan agerrarazi behar dira ondasun hauek: 1) Merkataritzako izena, establezimenduaren errotuluak, marka bereizgarriak eta


industria-jabetza zein jabetza intelektualari buruzko beste eskubide guztiak; 2) Makineria, altzariak, lanabesak eta ekoizteko zein lan egiteko gainerako tresnak. Ondasun horiek guztiak hipotekaren barruan sartzen dira, ondoko baldintzak betez gero: establezimenduaren titularraren jabetzapeko ondasunak izatea; ondasun horiek eskuratzeko prezioa osorik ordainduta egotea; ondasunok modu iraunkorrean erabiltzea, industria edo merkataritzako establezimenduaren beharrizanak asetzeko (21. art.). c´) Gehieneko edukia. Hipotekarekin kargatuta geratzen dira, alderdiek beren beregi hala itunduz gero, establezimenduan bertan erabiltzen diren merkatu-gaiak eta lehengaiak. Orobat, merkatu-gai eta lehengai horiek ez dira geratu behar geldiarazita, zordunak eurekin negozioak egin ditzakeelako. Zordunak establezimenduan bertan izan behar ditu hipoteka eratzeko eskrituran zehaztu eta zenbateko eta balio bera edo handiagoa duten merkatu-gaiak eta lehengaiak; horretarako, behar beste birjarpen egin behar ditu zordunak, merkataritzako usadioen arabera. Hori ziurtatzeko, hartzekodunak establezimenduaren jarduna eta trafikoa ikuska ditzake, betiere, establezimenduaren ohiko ustiapena oztopatu gabe eta zordunarekin hizpatutako modu zein epeetan (22. art.).

d) Hipotekatzailea intsuldatze-ahalmena duen errentaria denean Negoziolokala intsuldatzeko ahalmena duen errentariak hipoteka era dezake; hori eginez gero, lokalaren errentatzaileari edo jabeari jakinarazi behar dio eraketa hori. Jakinarazpena egin daiteke, hartzekodunak zein zordunak hala eskatuta (24.2 art.). Errentatzailea hipotekarekin ados etor daiteke ala ez; kasu batean eta bestean, ondoreak desberdinak dira (ikus OHHELBLren 23, 26, 31 eta 32. art.ak).

e) Azkentzea Hipoteka azkentzeko arrazoi orokorrez gain, betebehar bermatua aurreraturik muga-eguneratzen da, hartzekodunak hala eskatu eta ondoko baldintzetako bat betez gero: 1) Establezimendu hipotekatuaren merkataritza edo industria mota aldatzea, besterik xedatu ez bada. 2) Merkataritzari edo industriari ekiteko betebeharra ez betetzea edo, bestela, zortzi egunen barruan ez jakinaraztea kaltegarriak izan daitezkeen gertaera batzuk (batez ere, errenta, langileen zamak, zerga zamak edota aseguruaren primak ez ordaintzeagatik gerta daitezkeen kalteak). 3) Hartzekodunaren adostasunik gabe ondasun hipotekaturen bat besterentzea, merkatu-gaiak izan ezik (aurrerago esan dugunez, merkatu-gaiak hipotekaren barruan sartzen badira, besteren daitezke, baina birjarri behar dira). 4) Lokalaren gaineko errentamendu-eskubidea azkentzea. 5) Errentamendu kontratua suntsiaraztea, epai irmoaren bidez. 6) Kontratua ezerezean geratzea, legean aitortutako edozein arrazoi dela bide. 7) Sei hilabete igarotzea, Administrazioak eraikina errautsi behar dela jakinarazten duenetik. 8)


Merkatu-gai edo lehengai hipotekatuen balioa ehuneko hogeita bost urritzea, zordunak ez baditu lehengai horiek birjartzen. 9) Beste edozein baldintza betetzea, legeak edo hipotekaren eskriturak agintzen badu horrelakoetan betebeharra aurreraturik muga-eguneratuko dela (29. art.).

B) Ibilgailu motordunen gaineko hipoteka OHHELBLren 34. art.aren arabera, automobilez gain, ibilgailu motordunak dira kamioiak, autokarrak, autobusak, traktoreak, motozikletak eta Administrazioaren erregistro eskudunetan matrikula daitezkeen gainerako guztiak ere. Hipoteka daitezke jabetza pribatuko tranbiak, trolebusak eta trenbideko bagoiak‌ ere. Ibilgailu hipotekatuak aseguratu behar dira, lapurreta, ebasketa, galera, kentze eta narriadura arriskuen kontra; izatez, hipoteka-erantzukizunaren parekoa edo handiagoa izan behar da aseguru horren zenbatekoa (36. art.). Notarioak, eskritura egilesteko unean, kasuan kasuko idatzoharra egingo du ibilgailuaren zirkulazio-baimenean. Zirkulazio baimenean hipotekaren idatzoharra egin bada, ibilgailuak ezin du nazioko lurraldetik irten, hartzekodunaren adostasunik gabe. Horretarako, Espainiako aduanek zirkulazio baimen hori eskatu behar dute (37. art.).

C) Aireontzien gaineko hipoteka Espainiako naziotasuna duten aireontziak hipoteka daitezke, aireontzi horiek Merkataritza Erregistroan inskribaturik badaude; zehatzago esateko, aireontziok zein probintziatan matrikulatu eta probintzia horretako Merkataritza Erregistro eskudunaren atal egokian inskribaturik badaude. Atzerriko aireontziei dagokienez, nazioarteko hitzarmenak eta elkarrekikotasun-printzipioa izan behar dira gogoan. Hipoteka daitezke egiteke dauden aireontziak ere, aurrekontu osoaren herena inbertitu denean. Merkataritzako Erregistroan egiten den behinbehineko inskripzioa behin betiko inskripzio bihurtzen da, aireontzia egin eta gero (OHHELBLren 38. art.; ikus MEEren 187. art. ere). Besterik xedatu ezean, hipotekaren barruan ondokoak sartzen dira: aireontziaren kabina, motorrak, helizeak, irratia, nabigazio aparatuak, erremintak, eranskinak, altzariak eta, orokorrean, aireontzian erabiltzen diren abasak eta tresnak, aireontzi horretatik bereiz badaitezke ere. Hipoteka eratzeko eskrituran biltegiko ordezkaien inbentarioa egin bada, horiek ere hipotekaren baitara biltzen dira (39. art.).


D) Industria-makineriaren gaineko hipoteka Industria-makineriaren gaineko hipotekaren objektu dira industria ustiatzeko jabeak jarri dituen makina eta tresna guztiak, horiek zuzenzuzenean erabilgarriak badira industria hori ustiatzeko. Industria-jarduera hori hipotekatzailearen izenean idatzoharturik egon behar da, meatze- edo industria-erroldan. Hipoteka horren ondoreetarako, makinatzat hartzen dira lurrun galdarak, eraikina osatzen ez duten labeak, instalazio kimikoak eta, oro har, industriaren ustiapenean erabiltzen diren gainerako osagai finkoak (42. art.). Industria-makineria berme desberdinen objektu izan daiteke, besteak beste: a) edukitzaren lekualdaketarik gabeko bahiaren objektu, makineria hori ez dagoenean industriaren zerbitzura (OHHELBLren 53. art.); b) merkataritzako establezimenduaren gaineko hipotekaren objektu, establezimendu horren osagaia denean, ekoizteko zein lanerako tresna izan daitekeelako [OHHELBLren 21.b) art.]; c) merkataritzako establezimenduaren gaineko hipotekaren objektu, baina ez ekoizteko edo lanerako tresna moduan, ezpada merkatu-gai moduan, esanbidezko itunaren bidez hipoteka zabal daitekeelako merkatu-gaietara ere (OHHELBLren 22. art.); d) ondasun higiezinen gaineko hipotekaren objektu, HLren 111. art.aren arabera, hipoteka hori ondasun higigarrietara zabal daitekeelako; e) eta, azkenik, ondasun higigarrien gaineko hipotekaren objektu, makineria hori modu independentean aintzat hartuz gero (horixe da, hain zuzen ere, hemen aztertzen ari garen kasua). Ondasun hipotekatuen jabeak ondasunok zaindu behar ditu, horiek dauden egoeran eta tokian; betebehar hori urratuz gero, erantzukizun zibil eta kriminalei aurre egin behar die jabe horrek. Hala ere, jabeak ondasun horiek erabil ditzake, euren helburuaren arabera (bestela, ez luke zentzurik izango ondasun horiek bere eskutan izatea; izan ere, edukitzaren lekualdaketarik gabeko bermearen helburua ezerezean geratuko litzateke), baina kalterik eragin gabe. Hartzekodunak edo horrek izendaturiko pertsonak eskubidea du, industria-makineria nola erabiltzen den ikuskatzeko; zordunak makineria hori gaizki erabiltzen badu edo ikuskapenari eragozpenak jartzen badizkio, hartzekodunak betebehar bermatua hutsaltzeko eskubidea du (44. art.).

E) Jabetza intelektual eta industria-jabetzaren gaineko hipoteka Jabetza intelektual eta industria-jabetzaren gaineko hipotekaz ari garenean, eskubide horiek duten ondare edukiaren gaineko hipotekaz ari gara; izan ere, eskubide horien eduki morala bereberezkoa eta eskualdaezina da. OHHELBLren 45. art.ak dioenez, Jabetza Intelektualari buruzko Legeak eta Industria Jabetzari buruzko Legeak babesturiko eskubideak hipoteka daitezke, eskubideok Erregistro eskudun berezian inskribaturik izanez gero (47.2 art.).


Kontrakoa xedatu ezean, hipoteka mota horrek bere baitara biltzen ditu ondokoak: a) lan hipotekatuaren egokitzapenak, bategiteak, itzulpenak, berrinprimaketak, argitaraldi berriak eta eransketak; b) patente, marka, eredu eta industria-jabetzaren inguruko gainerako eskubideen eransketak, aldarazpenak eta hobekuntzak (46. art.). Hipotekatzaileak eskubide hipotekatua artatu behar du; hortaz, ezin dio eskubide horri uko egin, ezta eskubide horren erabateko zein zati bateko ustiapena edo erabilera lagatu ere, hartzekodunaren adostasunik gabe (48. art.). Horrez gain, hartzekodunak lor ditzake eskubide hipotekatuak iraunarazteko beharrezkoak diren berriztapen, birgaikuntza eta luzapenak, ondasun hipotekatuaren titularrak halakorik egin ezean (50. art.). Beren beregi hala itunduz gero, titularraren eskubideak kobratzeko ahalmena izan dezake hartzekodunak, osoosorik edo zati batez. Hartzekodunak berak kobratutako diru kopuru hori erabili behar du, korrituak ordaintzeko eta, gaindikinik izanez gero, kapitala amortizatzeko (49. art.). Kasu horretan, gainerako kasuetan bezala, hartzekodunak aurreraturik muga-eguneratutakotzat jo dezake betebehar bermatua, ondoko arrazoiren bat izanez gero: a) kanona ez ordaintzea; b) patentea sei hilabetetan ez ustiatzea edo marka lau urtetan ez erabiltzea, kontrakorik hizpatu ezean (51. art.).

§104. EDUKITZAREN LEKUALDAKETARIK GABEKO BAHIA 410. Kontzeptua Edukitzaren lekualdaketarik gabeko bahia, izatez, gauza higigarrien gaineko bermea da. Bada, gauza higigarri batzuk ezin dira behar bezala identifikatu Erregistroaren bidez eta, horregatik, euron gain ezin da gauza higigarrien gaineko hipotekarik eratu. Halako gauzak dira, hain zuzen ere, edukitzaren lekualdaketarik gabeko bahiaren objektu. Bestalde, gauza horiek toki zehatz batean kokaturik egon behar dira, jabearen eskutan eta gordailu moduan; izan ere, betebehar bermatua betetzen ez bada, hartzekodunak gauza saldu eta horren prezioa erabil dezake, kreditua kobratzeko. Egineginean ere, edukitzaren lekualdaketarik gabeko bahiaren objektuak ezin dira bananbanan eta zehatzmehatz bakoiztu; hortaz, indarrik gabekoa da inskripzioaren bidez lor daitekeen publizitatea. Horiek horrela, ondasunaren kargari buruz publizitatea emateaz batera, inskripzioa eta status locia konbinatu behar dira; orobat, hartzekodunaren adostasunik gabe, ondasun pignoratuak ezin dira eraman, eskriturak edo poliza eratzaileak zehaztutako lekutik (60. art.). Hauexek dira edukitzaren lekualdaketarik gabeko bahiaren ezaugarriak: a) bahia inskribatu behar da; b) gauza pignoratuaren status locia zehazturik dago; c) bahipeko gauza pignoratzailearen esku geratzen da gordailuan (VALLET).


Esangura hertsian, pignoratzailea ezin da gauzaren gordailuzaina izan, ez duelako gauza horren jabetza galtzen. Orobat, zordunaren egoera oso berezia da eta antzekotasun franko ditu hirugarren gordailuzainaren egoerarekin. Nolanahi ere, OHHELBLren zioen azalpenak adierazten duen moduan, ÂŤnork bere gauza gordailuan duelako fikzioa egin da, batetik, horixe delako Espainiako Zuzenbidean aspaldiko tradizioa; eta, bestetik, hori ulertzea oso erabilgarria delako, edukitzaren lekualdaketarik gabeko bahiaren bi alde garrantzitsu azaltzeko. Bi alde horiek, izatez, ondokoak dira: lehendabizikoa, zordunak berebiziko garrantzia izatea bahi mota horretan; eta, bigarrena, zordun horrek erantzukizuna astunagoa edukitzea, hartzekodunaren eskubideak oztopatu edo eragozten dituenean. Arean, halakoetan, zordunak izango ditu gordailuzainak berez dituen betebehar eta erantzukizun zibilak zein kriminalakÂť.

411. Eraketa Agerkari publikoaren bidez eratu behar da edukitzaren lekualdaketarik gabeko bahia. Halaber, Ondasun Higigarrien gaineko Hipoteka eta Edukitzaren Lekualdaketarik gabeko Bahiaren Erregistro berezian inskribatu behar da (3. art.). Bahia eratzeko eskrituran edo polizan zehaztu behar da, hala denean, ondasun pignoratuak kokaturik dauden eraikina; horretarako, kontuan izan behar da ondasun horien jatorria, aplikazioa, biltegiratzea edo gordailua (57.3 art.).

412. Objektua A) Edukitzaren lekualdaketarik gabe bahi daitezkeen ondasunak Ondokoak bakarrik izan daitezke edukitzaren lekualdaketarik gabeko bahiaren objektu: OHHELBLren 52.etik 54.erako art.etan doidoi zerrendatzen diren ondasunak. Ondasunok hauexek dira, hain zuzen ere: a) Nekazaritza eta abeltzaintzaren gaineko bahiak (52. art.). Nekazaritza, baso eta abeltzaintza ustiategien titular legitimoek berme mota hori era dezakete, ondoko ondasunen gain: 1. Kontratua egiten den nekazaritzako urtean zehar hartu beharreko uztak eta banantzeke dauden fruituak. 2. Ustiategi horietako produktuak eta jadanik banandu diren fruituak. Produktu edo fruitu horiek biltegiratu ez badira, horiek gordetzeko tokia zehaztuko da. 3. Animaliak eta euren kumeak nahiz produktuak. 4. Ustiategietan erabilitako makinak eta lanabesak. b) Industria eta merkataritzako bahiak (53. art.). Ondoko ondasunen gain bahia era


daiteke, ondasunok nekazaritza, baso eta abeltzaintza ustiategien osagaiak ez badira ere: 1. Ezaugarri bereziak izateagatik (esaterako, marka, fabrikazio zenbakia, eredua eta antzeko beste batzuk), bananbanan identifika daitezkeen makinak eta bestelako ondasun higigarriak, horiek 42. artikuluan zehazturiko baldintzak betetzen ez badituzte (hots, ondasun higigarrien gaineko hipotekaren objektu ezin badira izan). 2. Biltegian sartutako merkatu-gaiak eta lehengaiak. c) Balio historikoa edo artistikoa duten objektuen gaineko bahia (54. art.). Edukitzaren lekualdaketarik gabeko bahiaren objektu izan daitezke balio historikoa edo artistikoa duten objektuen bildumak (hala nola, koadro, eskultura, portzelana edota liburuen bildumak), bai osoosorik, bai zati batez. Objektu horiek ere bahiaren objektu izan daitezke, nahiz eta bilduma batekoak izan ez.

B) Edukitzaren lekualdaketarik gabe bahitu ezin diren ondasunak Ezin da edukitzaren lekualdaketarik gabeko bahirik eratu, OHHELBLk zehatzmehatz zerrendatzen ez dituen ondasunen gain. Areago oraindik, 55.1 art.ak argitzen duenez, ezin da edukitzaren lekualdaketarik gabeko bahirik eratu, ondasun higigarrien gaineko hipoteka izan dezaketen ondasunen gain, ezta itun bidez HLren 111. art.aren arabera hipotekatu direnen gain ere. Bestalde, OHHELBLren arabera pignoraturik dauden ondasunen gainean ezin da bahi arruntik eratu (55.2 art.). Hau da, ondasun jakin baten gain edukitzaren lekualdaketarik gabeko bahia eratu eta gero, ondasun hori ezin da bahi arruntaren objektu izan.

413. Edukia a) Pignoratzaileak ez du galtzen bahi moduan emandako ondasunaren jabetza. Hala eta guztiz ere, legezko ondore guztietarako, ondasun horren gordailuzaina dela uste izango da, gordailuzain izateak berarekin dakartzan erantzukizun zibil eta kriminalekin. Zernahi gisaz, pignoratzaileak ondasun hori erabil dezake, betiere, ondasun horren balioari kalterik egin gabe (59. art.). OHHELBLren arabera pignoratzailea gauza pignoratuaren gordailuzaina denez gero, ondasun pignoratua artatzeaz gain (57.3 art.), pignoratzaileak ordaindu behar ditu ondasun horiek behar den moduan artatzeko, konpontzeko, administratzeko eta biltzeko beharrezkoak diren gastu guztiak (61. art.). Zordunak ondasunak gaizki erabiltzen baditu edo legeak ezarritako betebeharrak urratzen baditu, kasuan kasuko erantzukizunez gain, hartzekodunak eska diezaioke zordundutako kopurua ordaintzeko edo bahi moduan emandako ondasuna berehala saltzeko.


Beste modu batera esateko, kreditu bermatua aurreraturik muga-eguneratutakotzat jo dezake hartzekodunak (62.1 art.). Ondasunak galdu edo narriatuz gero, hartzekodunak kalte-ordain egokia eska diezaieke kalte hori eragin dutenei eta, hala denean, erakunde aseguratzaileari (62.2 art.). Halaber, kasu horietan, hartzekodunak gordailuzain/pignoratzaileari eska diezaioke erantzukizun zibil edo kriminala (59 eta 62. art.ak). Pignoratzailea hiltzean, hartzekodunak eska dezake ondasun pignoratua beste pertsona bati gordailuan eman diezaioten (59.2 art.). b) Aurrerago azaldu dugun moduan, hartzekodunaren adostasunik gabe, ondasun pignoratuak ezin dira eraman, eskritura edo polizaren arabera dauden lekutik. Ildo horretatik, hartzekodunak edozein unetan ikuska ditzake ondasun pignoratuak, horien egoera zein den jakiteko. Zordunak ezin du ikuskapen hori oztopatu, bien artean itundutakoaren arabera edo OHHELBLren 63. art.ak xedatzen duenaren arabera egiten bada, behinik behin. c) Ondasun pignoratuak bertan behera utziz gero, betebeharra muga-eguneratu egiten da eta hartzekodunak bere gain har dezake ondasun horiek artatzeko, administratzeko eta, hala behar izanez gero, biltzeko erantzukizuna, bahia eratzeko eskrituran edo polizan zehazturiko moduan eta eran (64. art.). d) Pignoratzaileak ezin ditu besterendu bahian emandako ondasunak, hartzekodunaren adostasunik gabe (ikus 4. art.). Horregatik, zordunak ondasun pignoratuak osoosorik edo zati batez saltzea erabakitzen badu, hartzekodunaren adostasuna izan behar du. Hartzekodunak lehenespena du, ordainean emate bidez ondasun horiek eskuratzeko, kredituaren zenbateko osoa baino txikiagoa bada salmenta horretan hitzarturiko prezioa; eskuraketa gauzatuz gero, kredituak bere horretan irauten du, prezioaren eta zenbatekoaren artean dagoen aldean (65. art.). e) Pignoratzaileari betebehar eta debeku batzuk ezartzen zaizkionez gero, pignoratzaile horrek ez du epe-mugarik, hartzekodunari printzipalaren zenbatekoa itzultzeko. Alabaina, itzulketa egiten ez den artean, printzipalak korrituak sortzen ditu (58. art.). Printzipala eta horrek sorturiko korrituak ordaintzean, azkendu egiten dira kreditua eta bahia. f) Hartzekodun pignoratizioaren oinarrizko eskubidea da ondasuna diru bihurtzea, ondasun horren salmenta sustatuz. Horrela, epe-muga heltzean, zordunak ez badu zorra ordaindu, hartzekodunak salmentan lortutako zenbatekoa kobra dezake.

414. Ondasun pignoratua diru bihurtzeko prozedurak


PZLk esanbidez indargabetu ditu OHHELBLren 92 eta 93. art.ak, hots, lekualdaketarik gabeko bahiarekin bermatutako kreditua kobratzeko prozedura judizial sumarioa arautu zutenak. Gaur egun, PZLren kasuan kasuko artikuluak aplikatu behar dira. OHHELBLren 94 eta 95. art.ek arautu dute epaiketaz kanpoko prozedura, notarioaren aurrean. Bi prozedura horien bidez zordunari agintzen zaio zorra ordaintzea. Epaiketaz kanpoko prozeduran, behin ordainketa aginduta, zordunak hiru eguneko epea du, zorra ordaintzeko edo hartzekodunari nahiz horrek izendatutako pertsonari pignoratutako ondasunen edukitza itzultzeko. Zordunak ez badu ordainketarik egin edo ez badu ondasunen edukitza itzuli, notarioak ez du aurrera egingo bere jardunean, eta hartzekodunak prozedura judizialera jo beharko du. Aitzitik, zordunak ordainketa egin ez arren, ondasunen edukitza itzuli badu, notarioak ondasunak besterenduko ditu KZren 1872. art.ak ezarritakoaren arabera.

415. Azkentzea Edukitzaren lekualdaketarik gabeko bahia azkendu egiten da, gainerako berme-eskubideak orokorrean azkentzen diren moduan. Dena den, bada arrazoi berezi bat, edukitzaren lekualdaketarik gabeko bahia azkentzeko. Ildo horretatik, OHHELBLren 79. art.aren arabera, bahi horri buruzko inskripzioak iraungi edo ezereztu egiten dira, alderdiek hala eskaturik zein erregistratzailearen ekimenez, betebehar bermatua muga-eguneratzen denetik hiru urte igaro eta gero.


Hogeita hamahirugarren gaia

Antikresia Laburpena: ยง105. Antikresi-eskubide erreala 416. Kontzeptua eta legezko arauketa 417. Ezaugarriak 418. Eraketa 419. Edukia 420. Azkentzea

ยง105. ANTIKRESI-ESKUBIDE ERREALA 416. Kontzeptua eta legezko arauketa Antikresi-eskubidea arautu da Kode Zibilaren IV. liburuko XV. tituluko IV. kapituluan. Beraz, titulu berera biltzen dira bahi-, hipoteka- eta antikresi-eskubideak. Era berean, titulu hori betebeharrei eta kontratuei buruzko liburuan dago, hots, IV. liburuan. Zehatzago, KZren 1881.etik 1886.erako artikuluek arautu dute antikresi-eskubidea. Artikulu horien edukiak ondorioztatzen du antikresia ondasuna diru bihurtzeko eskubide erreala dela, berme-izaerakoa. Egin-eginean ere, hartzekodun antikretikoak eskuratzen ditu zordunaren jabetzapekoa den ondasun higiezinaren (edo hirugarren batek inoren zorra bermatzeko eskainitako ondasunaren) fruituak (naturalak, industriakoak nahiz zibilak). Esangura horretan, fruituok erabiliko dira, aurrena, zorraren korrituak ordaintzeko, baldin eta zorrak korrituak sortzen baditu, eta, hurrena, zorrak korriturik ez badu sortzen edo korrituok dagoeneko ordainduta badaude, kreditua ordaintzeko. Gehienetan, antikresiak dakar hartzekodun antikretikoa izatea fruituak ematen dituen ondasun higiezinaren edukitza. Alabaina, geroago ikusiko dugun moduan, antikresi-eskubidea baliozkotasunez era dadin, ez da nahitaezkoa edukitza eskualdatzea; are gehiago, antikresi-eskubidea indarrean izateko ez da nahitaezkoa edukitza horri eustea. Modu berean, antikresiak


ondasun higiezina diru bihurtzea ahalbidetzen dio hartzekodunari, bermatutako zorra ordaintzen ez denean. 417. Ezaugarriak Antikresia eskubide erreala da, eta bere titularrari erabateko, zuzeneko eta berehalako ahalmena ematen dio ondasun higiezin jakin baten gainean. Ahalmen hori dela bide, hartzekodunak ondasun higiezinaren fruituak jasotzeko eskubidea izango du, bermatutako zorraren korrituak edo zorraren kapitala ordaintzeko. Gainera, ordainketa horiek ezin badira egin, hartzekodunak ondasun higiezina diru bihurtzeko aukera izango du, ondasuna besterentzean lortutako prezioarekin kreditua kobratzeko. Gehienetan, antikresiak edukitza eskualdatzea dakar, eta, ondorenez, hartzekodun antikretikoak izango du ondasun higiezinaren edukitza, eta berak gauzatuko ditu fruituak lortzeko zereginak. Aitzitik, alderdiek adostasunez erabaki dezakete edukitza ez eskualdatzea; gauza bera erabaki dezake hartzekodun antikretikoak alde bakarrez (ikus KZren 1883. art.). Kode Zibilak berme-eskubide erreal gisa eratu du antikresia; bada, antikresiak bahi- eta hipoteka-eskubide errealek dituzten ezaugarri berberak ditu: batetik, izaera erantsia eta zatiezina du (KZren 1860 eta 1861. art.ak, horietara igortzen baita 1866. art.) eta, bestetik, betebehar-mota oro ziurtatzeko balio du (KZren 1861. art., horretara igortzen baita 1866. art.). Haatik, antikresiak baditu bahiak eta hipotekak ez dituzten beste ezaugarri batzuk ere. Horrela, bahia ez bezala, antikresia ondasun higiezinen gain eratzen da; eta, hipoteka ez bezala, ez da erregistro bidez eratzen, eta antikresi-eskubidearen titularri ahalbidetzen dio finkaren edukitza izatea eta finka horretatik eratorritako fruituak erabiltzea, zorra eta zorrak sortutako korrituak kobra ditzan. 418. Eraketa Antikresia, hipoteka-eskubide erreala ez bezala, ez da


erregistro bidez eratzen. Hortaz, antikresi-eskubidea izan dadin, Jabetza Erregistroan ez da inskripziorik egin behar. Hala ere, antikresi-eskubidearen titutarrak bere eskubidea inskribatu beharko du, Jabetza Erregistroaren publizitateaz baliatzeko; izan ere, Jabetza Erregistroko publizitatea dela eta, antikresi-eskubidearen titularrak bere eskubidea defendatu ahalko du antikresi-eskubidea eratu ostean ondasun higiezin beraren gain hirugarren onuradunek eskuratu dituzten eskubideen aurka, baldin eta eskubideok bateraezinak badira antikresiarekin. Esangura horretan, kontuan hartu behar da finkaren gainean antikresi-eskubide erreala eratu arren, finkaren jabea zorduna dela; areago, baliteke jabe zordunak finkaren edukitza ez izatea eta fruituak zuzenean ez jasotzea (zeharka, ostera, jasotzen ditu, fruituekin ordaintzen baitira zorra eta zorrak sortutako interesak) edota kreditua ordaindu ezean, finka besterentzea. Antikresi-eskubidea Jabetza Erregistroan inskribatu nahi denean, HEren 216. art.ak ezarritakoa hartu behar da kontuan. Bada, HEren 216. art.aren arabera, betebehar berak finka batzuk ukitzen dituenean, ezin da antikresirik inskribatu, baldin eta alderdiek egindako hitzarmenak edo agindu judizialak ez badu ezarri finkak zein kopururi egin behar dion aurre.

Osterantzeko berme-eskubide errealekin gertatzen den bezala, Kode Zibilak betebehar eta kontratuei buruzko liburura bildu du antikresia. Alabaina, antikresia kontratu bidez ez eze, eskubide errealak eratzeko beste bide batzuen bidez ere era daiteke baliozkotasunez (berbarako, testamentu bidez). Kode Zibilak ez du ezarri izaera solemneko inolako forma berezirik, antikresia kontratu bidez eratzeko. Hori dela eta, KZren 1280.1 art. aplikatu behar da, 1279. art.arekin batera. Antikresia eratzea egintza esku-emailea denez gero, antikresia baliozkotasunez era dadin, ondasun higiezinen jabeek ondasun higiezinok xedatzeko ahalmena izan behar dute; izan ere, beste arrazoi batzuen artean, antrikresiak hartzekodun antikretikoari ahalbidetzen dio antikresiak ukitutako finka besterentzea, bermatutako zorra ordaintzen ez bazaio. Hortaz, antikresia era dezake, hala bermatutako betebeharraren zordunak nola hirugarren batek, betiere, antikresiak ukitutako ondasun higiezinen jabe izan eta ondasunok xedatzeko ahalmena dutenean. Hain zuzen ere, KZren 1866. art.ak egindako igorpena aintzat hartuta, 1857. artikuluak, in fine,


ezarri du betebehar nagusiarekin zerikusirik ez duen hirugarren batek betebehar hori ziurta dezakeela, bere ondasun higiezinen gain antikresia eratuz. 419. Edukia A) Hartzekodun antikretikoaren eskubideak

a) Antikresiak ukitutako ondasun higiezina edukitzeko eskubidea Kode Zibilak antikresiaren inguruan jaso duen arauketak ondorioztatzen du legegilearentzat egoerarik ohikoena dela hartzekodun antikretikoa izatea antikresiaren objektu den ondasun higiezinaren edukitza. Horixe da, hain justu ere, 1883. artikuluak, eta, 1886. artikuluak egindako igorpena dela bide, 1866. artikuluak ondorioztatzen dutena. Hala ere, gure ustez, antikresi-eskubidean oinarrizkoena ez da hartzekodun antikretikoak izatea ondasun higiezinaren edukitza, ezpada hartzekodun horrek izatea finkak ematen dituen fruituak jasotzeko eskubidea; arean ere, fruitu horiekin ordaindu beharko ditu zorra eta zorrak sortutako korrituak eta bermatutako betebeharra bete ezean, finka betearazteko aukera ere izango du, bere kreditua kobratzeko. Hori dela eta, antikresi-eskubidea eratzeko unean edo behin eratu ostean, baliteke alderdiek hitzarmen bidez erabakitzea hartzekodunak ez izatea finkaren edukitza. Edozelan ere, halakoetan, hartzekodun horrek nahitaez eutsi behar dio finkak ematen dituen fruituak jasotzeko eskubideari; izan ere, eskubide horri eutsi ezean, erregistro bidez eratu gabeko hipoteka eskubideaz hitz egin beharko genuke. Modu berean, baliteke alderdiek erabakitzea ondasun higiezinaren edukitza hirugarren batek izatea, 1863. art.ak bahiarentzat ezarritakoa analogia bidez aplikatuta. Are gehiago, legegileak onartu du hartzekodun antikretikoak alde bakarrez uko egitea finkaren edukitza izateari eta zordunari ezartzea finka gozatzen jarraitzeko betebeharra. Azken kasu horretan, kontuan hartu behar da hartzekodunak ez diola uko egiten antikresi-eskubideari, hots, finkak emandako fruituak jaso eta ondasun higiezin hori diru bihurtzeko eskubideari ( KZren 1883. art.). Hartzekodun antikretikoak duenean finkaren edukitza, KZren 1866. art. aplikatuko da, 1886. art.ak egindako igorpena dela eta. Hortaz, finkaren edukitza hartzekodun antikretikoak duen bitartean, zordunak hartzekodun horrekin bigarren betebehar bat hartu badu (antikresiarekin bermatutakoaz zerikusirik ez duena), betebehar berri hori antikresiarekin bermatutako betebeharra ordaindu baino lehenago bete behar bada eta zordunak ez badu bete bigarren betebehar hori, hartzekodun antikretikoak finka atxikitzeko aukera izango du, bi kredituak ordaindu arte, nahiz eta bigarren zorra ziurtatzeko antikresia hitzartu ez. Bigarren betebehar horren kasuan, hartzekodun antikretikoak finka edukitzeko eskubidea baino ez du (ius retentionis), hau da, antikresiarekin bermatutako zorra ordaindu


ostean, bigarren zorra ordaintzeko ez du izango fruituak jasotzeko eskubiderik eta finka diru bihurtzea ere ezin izango du agindu, finka salduta lortutako diruarekin gainerako hartzekodunak baino lehenago bere bigarren kreditua ordain dadin (ius distrahendi).

b) Fruituak jasotzea Antikresi-eskubideaz hitz egiteko ezinbesteko betekizuna da hartzekodun antikretikoak izatea ondasun higiezinak ematen dituen fruituen etekin garbiak jasotzeko eskubidea. Dena den, ikusiko dugun moduan, fruituok nahitaez erabili behar dira, lehenengo kredituaren korrituak ordaintzeko, baldin eta halakorik badago, eta, gero, kredituaren kapitala ordaintzeko (KZren 1881. art.). Hartzekodun antikretikoak ondasun higiezinak ematen dituen fruitu guztiak jasotzeko eskubidea du, fruitu horiek naturalak, industriakoak zein zibilak izan. Ondorenez, ondasun higiezina errentan eman bada, hartzekodun antikretikoak jasoko du errentamenduak emandako kanoan edo errenta.

c) Ondasun higiezina diru bihurtzea Antikresia eskubide erreala denez, bermatutako zorra ordaindu ezean, hartzekodunak bermatutako objektua diru bihurtu eta bere kreditua kobratzeko aukera du beti. Ildo horretatik, modu nahasian bada ere, KZren 1884. art.ak xedatu du hartzekodunak zorra ordaintzea ala ondasun higiezina saltzea eska dezakeela, Prozedura Zibilaren Legeak ezarritakoari jarraituz. Hala ere, komiso itunik ez da onartzen. Komiso itunaren bidez hartzekodunari ahalbidetzen zaio kargatutako ondasun higiezinaren jabetza zuzenean eskuratzea, kasuan kasuko legezko prozeduretara jo gabe, baldin eta zorra itundutako epean ordaintzen ez bazaio. Kode Zibilak bermearen objektu den finka diru bihurtzeko aukera eman dio hartzekodun antikretikoari, baina ez du esan zer gertatzen den ondasun higiezina nahitaez betearazi ondoren lortutako diruarekin, hau da, ez du esan hartzekodun antikretikoak bermatutako kreditua kobratzeko lehenespen-eskubidea duen ala hartzekodun antikretikoa zordunak izan dezakeen beste hartzekodun bat besterik ez den. Isiltasun hori gorabehera, autoreek uste dute antikresi-eskubideak zentzua izan dezan, nahitaezkoa dela hartzekodun antikretikoak bere kreditua kobratzeko lehentasuna izatea, bermearen objektu den finka nahitaez betearazi ondoren lortutako diruari dagokionez, nahiz eta lehentasun hori Kode Zibilak esanbidez jaso ez eta 1925. art.an jasotakoaren aurka joan. Egia esan, hartzekodun antrikretikoak ez balu lehentasun hori izango, hartzekodun


horri emandako ius distrahendiak ez luke zentzu handirik izango; izan ere, lehentasunik izan ezean, hartzekodunak bermearen objektu den finka saltzeko prozedura hasi beharko luke eta baliteke bere kreditua kobratu gabe geratzea, ondasun higiezina salduta lortutako dirua eskuratzeko lehenespen-eskubiderik ez izateagatik. Bestalde, lehentasunik ez balego, ius distrahendiak ez lioke inolako ahamenik emango hartzekodunari; hartzekoduna KZren 1911. art.an oinarritu beharko litzateke beti, bere kreditua ordaindu ezean, finka saltzea eragiteko. Arazo horiek guztiak saihesteko, autore gehienek uste dute, halakoetan, legegileak hipoteka-hartzekodun gisa hartu zuela hartzekodun antikretikoa eta, beraz, hartzekodun antikretikoak kreditua kobratzeko duen lehentasuna defendatzeko, KZren 1923.2 artikulua aplikatu behar dela analogia bidez.

B) Hhartzekodun antikretikoaren betebeharrak

a) Kontribuzioak eta gastuak ordaintzea Aurkako itunik izan ezean, Kode Zibilak hartzekodun antrikretikoari ezarri dio finkak dituen kontribuzioak eta zamak ordaintzeko betebeharra. Era berean, hartzekodun antikretikoak ordaindu behar ditu finka artatzeko eta berriztatzeko behar diren gastuak (KZren 1822. art.). Beraz, aurkako itunik izan ezean, hartzekodun antikretikoak aipatu berri ditugun kontzeptuei aurre egiteko behar diren diru kopuruak aurreratu beharko ditu. Hala ere, azkenean gutxituta geratuko den ondarea ez da izango hartzekodun antikretikoarena, baizik eta zordunarena; izan ere, 1882. art.ak ezarri du fruituetatik kenduko direla kontribuzio, zama eta gastuak ordaintzeko erabili diren diru kopuruak. Ondorenez, azkenean, zordunak jasan beharko ditu ordainketok, kontzeptu horiei aurre egiteko erabili fruituak ezin izango baitira aplikatu zorra gutxitzeko. Bestela esanda, zordunaren ondareak jasan behar ditu ordainketak. Aitzitik, hartzekodunak ez badu nahi ordainketok aurreratu, KZren 1883. art.ak ondoko aukera hau eman dio: alde bakarrez eta inolako arrazoirik alegatu beharrik gabe, zordunari ezar diezaioke finka gozatzeko betebeharra; horrela, zordunak egin beharko die aurre arestian aipatu kontribuzio, zama eta gastuei. Hala ere, arau hori esku-emailea da eta, ondorenez, aurkako ituna onartzen da. Hartzekodun antikretikoa KZren 1883. art.ak ezarri aukeraz baliatzen bada, finkaren edukitza galduko du, baina antikresi-eskubidearen titular izaten jarraituko du, hau da, finkak emandako fruituak jasotzeko eskubideari eutsiko dio, bai eta, kreditua ordaindu ezean, ondasun higiezina nahitaez betearazteko eskubideari ere.

b) Fruituak aplikatzea eta kontu-arrazoiak ematea


Hartzekodun antikretikoak ondasun higiezinetik lortzen dituen fruituen etekin garbiak nahitaez aplikatu behar ditu, lehenengo eta behin, bermatutako kredituak sortutako korrituak ordaintzeko, baldin eta korrituok sortu badira, eta, gero, kredituaren kapitala ordaintzeko (KZren 1881. art.). Hartzekodunak modu jakin batean erabili behar duenez fruituak, logikoa da (Kode Zibilak eze esan ez arren) hartzekodunak zordunari kontu-arrazoiak ematea, hurrengo kontzeptu hauek direla eta: ondasun higiezinetik lortutako fruituak; ordaindutako kontribuzio, zama eta gastuak; eta bermatutako zorraren korrituak eta kapitala ordaintzeko erabilitako gerakina. Finkaren edukitza zordunak edo hirugarren batek badu, ostera, zordunak eman beharko dizkio kontu-arrazoiak hartzekodunari eta hirugarrenak zordunari. Bestalde, kontuan hartu behar da KZren 1885. art.ak onartu egin duela kontratugileek ondoko hau ituntzea: bermatutako zorraren interesak antikresiak ukitutako finkak emandako fruituekin konpentsatzea. Horrek, asko errazten du kontu-arrazoiak ematea. Edonondik begira dakiola ere, itun horrek ezin izango du lukurreriarik ekarri. Beraz, ondasun higiezinak emandako fruituen etekin garbia bermatutako zorraren kapitalak sor dezakeen korritu arrunta baino askoz ere handiagoa bada, 1908ko uztailaren 23ko lukurreria-maileguen aurkako Legea aplikatu ahalko da.

c) Ondasun higiezina artatzea eta itzultzea Hartzekodun antikretikoak badu ondasun higiezinaren edukitza, ondasun higiezina itundutako arretaz artatzeko betebeharra du, familiako guraso on batek egingo lukeen moduan alegia. Antrikresia arautu duten manuek ez dute jaso esanbidez betebehar hori, baina, zordunak zorra ordaintzen duenean, hartzekodun antikretikoak ondasun higiezina zordunari itzultzeko betebeharra duenez, argi dago KZren 1094 eta 1104. art.ak aplika daitezkeela. KZren 1883. art.ak (a contrario) ezarri du zordunak berriro eskuratu behar duela ondasun higiezinaren gozamena, hartzekodunari zor osoa ordaindu ostean. Hortaz, bermatutako zorra erabat ordaintzeagatik antikresi-eskubidea azkenduta geratzen denean, hartzekodunak, finkaren edukitza izanez gero, finka itzuli beharko dio jabeari.

420. Azkentzea Antikresia berme-eskubide erreala denez gero, bermatzen duen betebeharra desagertzean azkentzen da (ordainketa egiteagatik edo beste edozein arrazoi dela bide). Era berean, antikresia azkenduko da eskubide errealak


azkentzeko osterantzeko arrazoi orokorrak direla eta (esaterako, antikresiak ukitutako finka desagertzeagatik, uko egiteagatik, bateratzeagatik...).


VII. ZATIA ONDASUN HIGIEZINEN ERREGISTROARI BURUZKO ZUZENBIDEA


Hogeita hamalaugarren gaia ONDASUN HIGIEZINEN ERREGISTROARI BURUZKO ZUZENBIDEA Laburpena: ยง106. Ondasun higiezinei buruzko erregistro-publizitatea 421. Ideia orokorrak 422. Ondasun higiezinei buruzko erregistro-publizitatea ยง107. Jabetza Erregistroa 423. Jabetza Erregistroa, erakunde juridiko gisa 424. Jabetza Erregistroa, administrazio-erakunde gisa ยง108. Ondasun higiezinen erregistroari buruzko zuzenbidea 425. Kontzeptua eta izaera 426. Testu arauemaileak ยง109. Ondasun higiezinei buruzko erregistroen publizitate-sistemak, zuzenbide konparatuan 427. Oharbide orokorrak 428. Frantziako sistema 429. Alemaniako sistema 430. Australiako sistema.

ยง106. ONDASUN HIGIEZINEI BURUZKO ERREGISTRO-PUBLIZITATEA 421. Ideia orokorrak Jakina denez, kreditu-eskubidearen eta eskubide errealaren arteko bereizketan oinarritzen da Ondareari buruzko zuzenbidea. Bi horiek dira, hain zuzen ere, ondarearen gaineko eskubide subjektiboa agertzeko erak. Teorian nahiz praktikan, kreditu-eskubideak eta eskubide errealak errealitate juridiko desberdinak dira, ezaugarri ezberdinak dituztelako. Nolanahi ere, aurreko gaietan azaldu dugunez, bi kategoria horien mugak zehaztean, hamaika eztabaida izan dira doktrinan. Hori dela eta, autoreen artean, jarrera ezberdinak nabari daitezke eta jarrera horiek teoria ezberdinetan mamitu dira. Edozein modutan ere, orain ez ditugu bananbanan aztertuko teoria horiek guztiek dituzten abantailak eta akatsak.


Haatik, orokorrean hitz egingo dugu. Egineginean ere, hirugarrenei begira, eskubide errealak eragingarriagoak dira, kreditu-eskubideak baino. Orobat, eskubide errealak egikaritzeko nahitaezkoa da gizarteak titularraren egoera errespetatzea; eskubide pertsonaletan, ostera, garrantzitsuena zordunaren jarrera da, hots, betebehar izaerako harremanetan alde pasiboan dagoen pertsonaren jarrera. Bestalde ere, edozeinek hauts dezake eskubide erreala; kreditu-eskubidea, ordea, zordunak hausten du gehienetan, betebeharra betetzen ez duenean. Horiek horrela, eskubide errealek erga omnes eragingarritasuna dute eta, ondorenez, badirudi euren inguruan publizitate sistema bat antolatu behar dela. Publizitate sistema horrek babestu behar ditu, batetik, eskubide errealen titularrak, hirugarrenek titular horiei egin diezazkieketen erasoen aurka; eta, bestetik, hirugarrenak eurak, beren interesak ezerezean gera ez daitezen. Esaterako, hirugarrenei kalte egin ahal die gauza edo eskubideren bat eskuratzeak, aurretiaz ez badakite besterentzailea ez dela gauza zein eskubide horren titularra, edota gauza hori hipoteka nahiz zortasunekin kargaturik dagoela; halako kasuetan, titularraren erreklamazioak aurrera egiten badu, hirugarrenek ondasuna zein eskubidea gal dezakete edo eskubide horren egikaritza erabat murrizturik gera daiteke. Publizitatearen beharrizana nabariagoa izan da ondasun higiezinen inguruan, horiek izan baitira (eta oraindik badira, neurri batean, behinik behin) garrantzitsuenak, ekonomiaren eta trafiko juridikoaren ikuspuntutik. Hortaz, nolabaiteko publizitate sistema antolatu behar da, egoera juridikoerreal guztiak jakinarazi eta egoera horietan interesa dutenek kalterik izan ez dezaten. Dena dela, gaur egun ere, hori egitea ez da batere erraza. Horregatik, eskubide errealei buruzko publizitateak ahalik eta eragingarritasun gehien izan dezan, publizitate horri ondore zehatz batzuk eratxiki behar zaizkio. Ondore horiek ondore substantibotzat har daitezke eta eurek justifikatzen dituzte publizitateak babesturiko egoera juridikoak. Horretara, eskubide errealen inguruko publizitateari ondore batzuk eratxikitzen zaizkio eta ondore horiek ematen dute publizitateak berak zuzenean eman ezin duen segurtasuna. Baina zeintzuk dira ondoreok? Oro har, honetara azal daitezke: lehenespeneko babesa dute publizitateak sortutako itxuran konfiantza dutenek. Nolanahi den ere, babes horren maila


desberdina da, publizitate sistemaren arabera. Esangura horretan, publizitate sistema on batek babestu behar ditu bertan argitaratutako eskubideen titulartasunean konfiantza izan duten subjektuak; horretarako, publizitate sistema hori zehatza eta osoa izan behar da. Beste hitzez esanik, halako publizitate sistema batean, arras parekoak izan behar dira trafiko juridikoan gertatzen dena eta publizitateak agerrarazten duena; hori berori baieztatu behar da, bai eguneroko errealitatearen ikuspuntutik, bai Zuzenbidearen ikuspuntutik, arauek eurek agintzen dutelako parekotasun hori. Hori guztia aintzat hartuta, badirudi egoera zehatz batzuen argitalpena baino zerbait gehiago dela eskubide errealei buruzko publizitatea. Bada, publizitate horrek ondore juridikosubstantibo batzuk dakartza berarekin; halako ondoreen eragingarritasuna, izatez, publizitate sistemaren eta hori eratzen duten printzipioen araberakoa da. Horregatik, doktrinak bereizi egiten ditu argitalpen eta publizitate kontzeptuak: egoera juridikoak jakinaraztea da argitalpenaren helburu bakarra; publizitateak, berriz, eskubideetan euretan du eragina, hau da, esparru substantiboan du eragina. Eskubide errealen inguruko publizitateari dagokionez, historian barrena, kategoria, erakunde eta formula ezberdinek bete izan dute zeregin hori. Azkenean, Erregistroak emandako publizitate sistema aukeratu izan da, zuzenago edo okerrago, eskubide errealei buruzko publizitatea emateko. A) Edukitza eta publizitatea Edukitzak berez agerrarazten du edukitza horren bidez egikaritutako eskubidea. Bide horretatik, edukitzak titulartasunaren itxura eman eta justifikatu egiten du edukitzailearen egoera. Espainiako antolamendu juridikoan, justifikazio horren adibideak dira KZren 448 eta 464. art.ak. Aurrenekoak, Gewere germaniarraren eraginez, ondoko presuntzioa ezartzen du: edukitzaileak edukitzeko titulu zuzena duela uste izango da. Bestetik, eta germaniarren erregelak aintzat hartuta, KZren 464. art.ak ondokoa ezarri du: edukitzak sortutako itxuran oinarriturik ondasun higigarrien bat eskuratzen duenak a non domino eskura


dezake (hau da, eskuraketa baliozkoa da, nahiz eta besterentzailea egiazko jabea izan ez). Begibistan denez, ondorio juridiko zehatz batzuk eratxikitzen zaizkio edukitzak eratortzen duen publizitateari. Publizitate horren bidez, pertsona hauek babestu nahi izan dira: batetik, edukitzailea bera; eta, bestetik, edukitzak sortzen duen itxuran konfiantza izan dutenak. Hori aintzakotzat izanik, badirudi edukitza dela eskubide errealei publizitatea emateko sistema. Edonola ere, ondorio hori onartzea neurriz kanpokoa izan daiteke, zenbait arrazoi direla bide. Lehenik eta behin, eskubide erreal batzuk ezin dira edukitzaren objektu izan; hori berori gertatzen da, kasurako, berme-eskubide batzuekin (hipotekarekin, adibidez), lehenespenez eskuratzeko eskubideekin, bai eta gozatzeko eskubide batzuekin ere (hala nola, zentsuarekin). Bigarrenik, edukitzak ematen duen publizitatea oso murritza da; izan ere, edukitza hori ezagutzeko modua izan dutenak bakarrik izan daitezke publizitate horren jasotzaileak, eta hori ez dator bat ondasunen trafiko juridikoak izan behar duen zabalkundearekin. Azkenik, edukitzak ematen duen publizitateari eratxiki zaizkion ondoreak (kasurako, interdiktu bidezko babesa edota usukapio bidez eskuratzeko aukera) berez ez dira publizitatearen ondoreak, ezpada edukitzeak berak eratortzen dituenak. Esanak esan, edukitzak eskubide errealei buruzko publizitatea ematen du, publizitate hori mugatua bada ere. Publizitate horren eragina nabariagoa da ondasun higigarrietan, ondasun higiezinetan baino; baina azken horietan ere eragina ukaezina da. Halako ondasunei dagokienez, bateratu egin behar dira Erregistroak emandako publizitatea eta Erregistroz kanpoko edukitza egoerak; izan ere, gerta daiteke egoera berean bi itxura mota pilatzea, egoera horretan pertsona desberdinak bereiz daitezkeelako, alegia: Erregistroko titularra eta edukitzailea. Edukitza azaltzean, sakonsakonean aztertu dugu arazo hori eta, batez ere, ondoko kontuak jorratu izan ditugu: batetik, HLren 38. art.an edukitzari buruz ezarritako presuntzioa; eta, bestetik, HLren 35 eta 36. art.etan araututako secundum tabulas eta contra tabulas usukapioak. Horrenbestez, eta gorago esandako guztia baieztatzeko, ondokoa azpimarra daiteke: Erregistro bidezko publizitatea antolatu zen, edukitzaren objektu izan ezin diren eskubide


errealen eraginez (batik bat, hipotekaren eraginez). Publizitate horren helburua zen, bestalde, ondasun higiezinak eskuratzen dituzten hirugarrenak babestea; publizitaterik ez izan ez balitz, eskuratzaileek ez zuketen inolako berririk izango, ondasun horien gaineko kargei buruz eta, beraz, babesik gabe geratuko ziratekeen. Nolanahi den ere, ezin ahantz daiteke beste egitate batzuek ere (geroago aztertuko ditugunek, alegia) Erregistro bidezko publizitatearen eraketa bultzatu zutela. B) Forma eta publizitatea Era berean, forma izan daiteke jokabide zehatz batzuk agerrarazteko bidea. Nolabait esateko, formaren bidez azalaraz daitezke aldarazpen juridikoerrealak dakartzaten borondate aitorpenak eta negozioak (adibidez, salerosketa kontratuak egitea, ondasunen gaineko jabetza eskualdatzeko; edota zortasun- nahiz hipoteka-eskubide erreal mugatuak eratzea). Kontratu horiek egin direla jakitea hagitz komenigarria izan daiteke, hala gauza eskuratu nahi duenarentzat (gauzaren titularra nor den jakin dezan), nola titularrarentzat berarentzat (gauzaren gain duen eskubidea edozein pertsonaren kontra egikari dezan). Horren harira, COSSĂ?Ok azpimarratu duenez, historian zehar, publizitatea emateko eginkizuna bete izan du formak; zehatzago esateko, jabaria eskualdatzeko bete behar diren formula zehatz batzuek bete izan dute zeregin hori. Batzuetan, formula horiei ondorio juridiko batzuk eratxiki izan zaizkie (esaterako, ondasunaren eskuraketa baliozkoa izatea, formula bete eta denbora zehatz bat igaroz gero, ondasuna inork erreibindikatu gabe). Hori gertatu da, hain zuzen ere, Erdi Aroko erakunde batzuekin (kasurako, Auflassungarekin edo investidura per chartam deiturikoarekin). Hori dela bide, gaur egun ezin da esan formak edo, zehatzago esateko, eskubide errealak eskualdatzeko edo eratzeko baldintza formal batzuek publizitatea emateko eginkizuna betetzen dutenik. Eginkizun horretan eragin murritza izateaz gain (izatez, gutxi batzuk dira forma bete denik ezagutzeko modua dutenak), publizitatea ematea ez da formaren muina, borondate aitorpenari sendotasuna ematea baino. Hori dela eta, bereizi egiten dira ad probationem forma eta ad solemnitatem forma,


azken horren oinarria bestelakoa baita. Esangura horretan ulertu behar da KZren 1279. artikulua, AlcalĂĄko Antolamenduaren printzipio eratzaileei heldu eta printzipio espiritualistetan oinarritzen delako. 422. Ondasun higiezinei buruzko erregistro publizitatea A) Kontzeptua Hasteko, esan beharra dago ondasun higiezinei buruzko publizitatea ematen duela horretarako beren beregi eratu izan den Erregistro publikoak. Hori berori da, hain zuzen ere, publizitate mota horren ezaugarririk nagusiena eta horrexek bereizten ditu, bai Erregistroak emandako publizitatea eta edukitzak eratorritakoa, bai Erregistro bidezko publizitatea eta betekizun formal zehatz batzuek ematen dutena; izan ere, Erregistroak, edukitzak eta formak abiapuntu desberdinak dituzte. Zernahi gisaz, ezaugarri hori aztertzea ez da nahiko Erregistro bidezko publizitatea betebetean azaltzeko. Hala ere, ezaugarri horrek agerian jartzen du Erregistroa ez dela eratu legegileak aukeratutako giza portaera batzuk antolatzeko (portaera horiek berezkoak izan zein izan ez). Alderantziz, Estatuak berak modu artifizialean eratu du Erregistroa, ondasun higiezinen trafiko juridikoak azaltzen dituen arazoei aurre egiteko. Hori dela eta, Erregistro bidezko publizitatea zentzuzkoa eta koherentea izan behar da, ondasun higiezinen gaineko eskubide errealen publizitatea antolatzeko, legezko oinarriak erabilita. Beste atal batean arduratuko gara erregistro sistema desberdinen eraketa historikoaz. Hala ere, orain hauxe azpimarratu behar dugu: iraultza burgesarekin eta kapitalismoaren garapenarekin batera garatu zen Erregistro bidezko publizitatea. Garai hartan, balio ekonomikorik handiena ondasun higiezinek zuten; beraz, horien trafikoa erraztu beharra zegoen. Ondasun higiezinen eskuratzaileak eta gainerako hipoteka-hartzekodunak ez zeuden ziur, ondasun horien gain karga ezkutuak izan zitezkeelako (isilbidezko hipotekak eta hipoteka orokorrak, batez ere); berebat, karga horiek izugarri oztopatzen zuten lurraren gaineko kredituaren zabalkundea.


Hori guztia saihesteko eratu ziren lehenengo erregistro publikoak. Erregistroek emandako publizitate horrek ahalbidetu behar zuen, batetik, ondasun higiezinen egoera juridikoa ezagutzea; eta, bestetik, ahalezko erreklamazioak atzera botatzea. Horixe izan zen hasierako helburua. Edozelan ere, trafikoaren beharrizanek hasierako helburu hori berriz ere hedatu zuten, bi modutan: lehendabizikoa, jabetza ez eze, eskubide erreal mugatuak ere Erregistroaren objektu bihurtuz; eta, hurrena, Erregistro bidezko publizitatearen ondore substantiboak areagotuz. Bilakaera hori gaur egungo sistemeta arte heldu da. Nolanahi den ere, oraindik badira jatorri historiko horren aztarna batzuk; hala nola, publizitate mota hori arautzen duen legearen izendazioa eta lege hori garatzen duen erregelamenduarena (hurrenez hurren, Hipoteka Legea eta Hipoteka Erregelamendua), edota hipotekari buruzko arau juridikoak lege-testu horretara biltzea, gai horri buruz Kode Zibilean zehaztasun handirik egiten ez den artean.

Bestalde, Erregistro bidezko publizitateari publizitate formal deritzo; izan ere, publizitate horren oinarria ez da Erregistroak argitaratutako egoera juridikoak benetan ezagutzea, baizik eta Erregistroko liburuetara jo eta egoera juridiko horiek ezagutu ahal izatea. Beste modu batera esateko, Erregistroak emandako publizitatea eragingarria da, nahiz eta interesdunek kasuan kasuko idazkunak ezagutu ez; egineginean ere, Erregistroak eragingarritasuna du legearen aginduz, ez gizabanakoek benetan dakitelako Erregistroak zer argitaratzen duen. Horregatik, legegileak askatasun zabala du, publizitate horren ondore juridikoak finkatzeko. Horrek azaltzen ditu, hain zuzen ere, Erregistroko fede publikoak ematen dituen onurak; bada, Erregistroko fede publikoaren arabera, Erregistroan argitaratutakoa aintzat hartuta edozein eskubide eskuratuz gero, eskuraketa baliozkoa da, Erregistroak dioena eta errealitatea bat etorri ez arren. Espainiako sisteman, HLren 34. art.ak arautzen du ondore hori. Gorago azaldutako guztia laburbilduz, Erregistroak liburuen bidez ematen du ondasun higiezinei buruzko publizitatea; liburu horiek guztiak Jabetza Erregistroaren bitartez antolatzen dira. Begibistakoa denez, ondasun higiezinen gain eratutako egoera juridikoerrealez arduratzen da Jabetza Erregistroa. Publizitate hori eragingarria da legearen aginduz (liburuetara jo eta edonork ezagutu dezakeelako) eta ondore juridikosubstantiboak sortzen ditu, bertara jotzen duen edozein


pertsonarentzat. B) Ezaugarriak Hortaz, ondokoak izan daitezke Erregistro bidezko publizitatearen ezaugarririk adierazgarrienak: a) Liburu bidezko publizitatea da. HLren 274. art.aren arabera, jabetzaren erregistratzaileek dute liburu horien gaineko ardura; berebat, HLren 1.3 artikuluak xedatzen duenez, liburu horiek auzitegien babespean daude. Liburuotara biltzen dira, idazkun egokien bidez, publizitatearen objektu diren egoera juridikoak. Esangura horretan, publizitate tabular ere baderitzo Erregistro bidezko publizitateari. b) HLren 259. art.aren eta ondorengoen aginduz, Jabetza Erregistroa erakunde bakarra da, Espainiako Estatu osorako. Administrazio erakunde hori Justizia Ministerioaren menpe dago eta, zehatzago esateko, Erregistro eta Notariotzaren Zuzendaritza Nagusiaren menpe. Horren inguruan, kontuan izan behar da EKren 149.1.8 art.ak Estatuaren eskumen esklusiboen artean aipatzen duela ÂŤerregistro eta agerkari publikoen antolakuntzaÂť. c) KZren 605. art., HLren 2. art. eta HEren 7. art.en arabera, Erregistroak publizitatea ematen du, ondasun higiezinen gaineko egoera juridikoerrealei buruz. Lehentxoago azaldu dugunez, eskubide errealek erga omnes eragingarritasuna dute eta, horren ondorioz, horiei buruzko publizitatea nahitaezkoa da, bai hirugarrenen interesei kalterik ez egiteko, bai trafiko juridikoa eratzen duen segurtasun-printzipioa ezerezean ez uzteko. Bestalde, HLren 9, 26 eta 37. art.ek xedatzen dutenez, Erregistroaren babesa zabaltzen zaie bertan inskribatutako tituluen ondorio diren tituluei, eta eragingarritasun erreala duten klausula, baldintza eta akzio batzuei ere; horregatik, zuzenagoa da egoera juridikoerrealez hitz egitea, orokorrean eta modu zehaztugabean. Are gehiago, Erregistroan inskriba daitezke eskubide pertsonal batzuk ere, inguruabar jakin batzuetan; hala nola, errentamendua (HLren 2.5 art.) edo aukera-eskubidea (HEren 14. art.).


Ondasun higiezinek publizitatearen beharrizana izan dute beti, arrazoi ekonomikoak gogoan izanik, behintzat; horrez gain, ondasun higiezinak erraz identifika daitezke eta egokienak dira Erregistro bidezko publizitatea izateko. Hala ere, badira erraz identifika daitezkeen ondasun higigarri batzuk eta horien inguruko erregistroak ere; besteak beste, Ondasun Higigarrien gaineko Hipoteka eta Edukitzaren Lekualdaketarik gabeko Bahiaren Erregistroa, eta Ontzi eta Aireontzien Erregistroa. Eta, izatez, badira jabetza intelektualaren eta marken erregistroak ere. d) Gorago adierazi dugun bezala, Erregistroak ematen duen publizitatea eragingarria da legearen aginduz. Bestela esanda, publizitate horrek ondoreak izan ditzan, ez da beharrezkoa Erregistroko idazkunak ezagutzea; haatik, nahiko da horiek ezagutzeko modua izatea (eta hori lege bidez bermatzen da). Horregatik, HLren 221. artikuluaren aginduz, Erregistroa publikoa da, bertan inskribatutako ondasun higiezinen edota eskubide errealen egoera ikertzeko interes berezia dutenentzat. e) Bukatzeko, Erregistro bidezko publizitateak ondore substantiboak ditu, eskubideen egikaritza eta titulartasunean (publizitate materiala). Besteak beste, ondokoak izan daitezke, ondore substantibo horien artean adierazgarrienak: Erregistroan inskribaturiko titularra eskubidearen egiazko titularra dela uste izatea; akzio berezi batzuk eratxikitzea, publizitate hutsean oinarrituz; eta, azkenik, liburuek diotena aintzat harturik egindako eskuraketak baliozkoak izatea. §107. JABETZA ERREGISTROA 423. Jabetza Erregistroa, erakunde juridiko gisa DÍEZPICAZOren hitzetan, Jabetza Erregistroa erakunde juridikoa da, «antolaketa juridikozibilaren oinarrizko eta ohiko osagaia» delako. Erakunde juridikoa den aldetik, Jabetza Erregistroa gai zehatz bati buruzko harremanen eta arauen multzoa da; horrez gain, modu iraunkorrean osatzen ditu kolektibitate zehatz baten antolaketa juridikoa eta gizarte


antolaketa. 424. Jabetza Erregistroa, administrazio-erakunde gisa Era berean, Jabetza Erregistroa administrazio erakundea da, Estatuaren Administrazioa osatzen baitu, ondasun higiezinen inguruko egoera juridikoerrealei publizitatea emateko zereginean. Bestetik, aditu batzuen irudiz, Jabetza Erregistroa har daiteke administrazio izakundetzat edo herri-bulegotzat. Horren harira, Jabetza Erregistroa herri-bulegotzat har daiteke, Erregistroaren lokalak aintzat hartuz gero (hori egiten dute, besteak beste, HEren 356. art.ak eta ondorengoek), bai eta lurralde esparrua kontuan izanez gero ere (kasurako, hori egiten dute HLren 274. art.ak eta ondorengoek, eskumenak eratxikitzeko). Amaitzeko, Jabetza Erregistroa eta berori osatzen duten liburuak parekatu ohi dira; izan ere, liburu horien helburua da, norainoko ezberdinarekin, publizitatearen objektu diren egoera juridikoak finkatzeko. ยง108. ONDASUN HIGIEZINEN ERREGISTROARI BURUZKO ZUZENBIDEA 425. Kontzeptua eta izaera Jabetza Erregistroaren bitartez, ondasun higiezinen inguruko publizitatea arautu eta antolatzeko arau multzoa da Ondasun higiezinen erregistroari buruzko zuzenbidea. Arauketa eta antolaketa horiek irizpide sistematikoetan oinarritzen dira eta badute halanolako autonomia eta teknika juridikorik. Bada, izaera ezberdineko arauek osatzen dute Ondasun higiezinen erregistroari buruzko zuzenbidea: lehenengo eta behin, arau zibilek, Erregistro bidezko publizitatearen objektua eta ondoreak zehazteko; bigarrenik, administrazio arauek, Erregistroaren antolaketa eta erregistratzailearen jarduera xedatzeko; eta, azkenik, auzibidezko arauek, bertan inskribaturiko eskubideen babeserako prozedura bereziak ezartzeko. Bide horri helduta, bereizi egiten dira, batetik, Ondasun higiezinei buruzko


zuzenbide materiala (arau zibilek osatzen dutena); eta, bestetik, Ondasun higiezinei buruzko zuzenbide formala (administrazio arauek osatzen dutena, hau da, Erregistroaren alde teknikoei buruzkoa). 426. Testu arauemaileak Hipoteka Legera eta berorren erregelamendura bildu da, batik bat, Ondasun higiezinen erregistroari buruzko zuzenbidea. 1946ko otsailaren 25eko Dekretuak onetsi zuen lege horren testu bategina; erregelamendua, berriz, 1947ko otsailaren 14ko Dekretuak. Gerogarrenean, lege horiek eraldaketa jaso dute. Arauketa horren jatorri historikoak bultzatuta, bi xedapen horien izendazioak hipoteka-eskubidea baino ez du aipatzen. Hala ere, Erregistroaren gaur egungo xedea da ondasun higiezinen gaineko eskubide erreal guztiei publizitatea ematea; areago oraindik, esan berri dugun moduan, publizitatearen babesa zabaltzen zaie eskubide pertsonal batzuei ere (HLren 2.5 art. eta HEren 14. art.). Horrexegatik, modu zehaztugabean baino ez bada ere, sinonimotzat hartu dira, batetik, Hipoteka Zuzenbidea eta Ondasun higiezinen erregistroari buruzko zuzenbidea; eta, bestetik, Hipoteka Erregistroa eta Jabetza Erregistroa. Ondasun higiezinen erregistroari buruzko zuzenbidearen araubidea aztertu behar da, KZren 605.etik 608.erako artikuluak aintzakotzat hartuta. Geroago azalduko diren arrazoi historikoak direla bide, araubide horrek erregistro bidezko publizitatearen ildo nagusiak baino ez zituen jaso. ยง109. ONDASUN HIGIEZINIEI BURUZKO ERREGISTROEN PUBLIZITATE-SISTEMAK, ZUZENBIDE KONPARATUAN 427. Oharbide orokorrak Ondasun higiezinen erregistroari buruzko zuzenbidearen azalpena hasteko, ohikoa izaten da Zuzenbide konparatuan aplikatzen diren sistema batzuk aztertzea. Zehatzago esatearren, herri jakin batzuen erregistro sistemak printzipio ezberdinetan oinarritzen direnez


gero, herri horietako legerien azterketari ekiten zaio azalpenaren hasieran. Legeria edo sistema horiek ondokoak dira, besteak beste: Frantziakoa (berridazketa sistema), Alemaniakoa (bertan inskripzioa eratzailea dela) eta Australiakoa (Torrens Act sistema). Liburu honetan ere, Erregistroaren inguruko hiru publizitate sistema horien aipamen laburra egitea erabaki dugu eta, hortik, ondorio hauek atera daitezke. Lehenengo eta behin, sistema guztietan, Erregistro bidezko publizitatearen xedea da ondasun higiezinen trafiko juridikoari segurtasuna ematea. Bigarrenik, nahiz eta guztien helburua bera izan, kasuankasuan emandako konponbideak ezberdinak dira, lehentxoago aipaturiko hiru sistema horietan. Ezberdintasun horiek agerian jartzen dira, baita antzeko printzipioetan oinarritzen diren publizitate sistemetan ere (esate baterako, Frantzia eta Alemaniako sistemetan). Egineginean ere, gizarte, ekonomia eta politika inguruabarrek eragina izan dute herri ezberdinetan hartutako konponbideetan; inguruabar horiek, batzuetan, konponbide zehatz bat behar izan dute eta beste batzuetan, berriz, konponbide zehatz bat ahalbidetu besterik ez dute egin. Horren ildotik, antolamendu juridiko ezberdinetan Erregistro bidezko publizitatea antolatzeko, aparteko garrantzia izan dute ondoko printzipioek: ondasun higiezinen gaineko jabetza eta gainerako eskubide errealak eskualdatzeko bete behar diren printzipioek. Hortaz, Zuzenbide konparatuan, printzipio horien araberakoak dira ondasun higiezinen gaineko eskubide errealen publizitateari ematen zaizkion konponbideak. Orobat, Erregistro sistema ez da modu berean antolatzen, eskubide errealen eskualdaketa Erregistroz kanpo gauzatzen denean, eta Erregistroko idazkunak eskualdaketa gauzatzeko noraezekoak direnean. Lehenengo kasuan, bateratu egin behar dira bi errealitate (Erregistroarena eta Erregistroz kanpokoa); bigarren kasuan, aldiz, errealitatea bat bakarra da, nahiz eta konpondu beharreko akats batzuk izan. Azkenik, atzerrian izandako esperientziak (batez ere, Frantzia eta Alemanian izan dituztenak) laguntza ezin hobeak gerta daitezke, ondasun higiezinei buruz Espainian aplikatzen den erregistro sistema ulertzeko eta baloratzeko; izan ere, Espainiako sistema hori antolatzean, Zuzenbidearen beste alor batzuetan gertatu den bezala, kontuan izan dira atzerrian egindako saiakerak.

428. Frantziako sistema Frantziako erregistro sistema arautzen dute, batik bat, 1955eko urtarrilaren 4ko Dekretuak, 1955eko urriaren 14ko Dekretuak eta Codearen xedapen batzuek. Horiei gehitu egin behar zaizkie testu arauemaile ezberdinetara bildutako beste arau batzuk ere. Frantziako Erregistro sistemak ondoko ezaugarriak ditu, besteak beste: a) Erregistroz kanpo gertatzen da ondasun higiezinen gaineko eskubide errealen eskualdaketa. Edozein modutan ere, eskualdaketa inter vivos eginez gero, alderdien arteko


adostasunak inter partes eragingarritasuna besterik ez du; beste hitzez esanik, eskualdaketa hori hirugarrenen aurka jarri ahal izateko, beharbeharrezkoa da Erregistroan agerraraztea. Espainiako Zuzenbideak titulu eta moduaren teoriari heltzen dion artean, Frantziako Zuzenbidean ez da traditiorik behar, jabetza eta gainerako eskubide errealak eskualdatzeko; aitzitik, nahiko da alderdien arteko adostasuna. b) Frantzian Conservation des Hypothèques deritzo ondasun higiezinen erregistroari. Publizitate eginkizuna betetzeaz gain, Erregistroak zerga jakin batzuk biltzen ditu. Frantziako Erregistroa Finantza Ministerioaren menpe dago eta erregistro horretaz arduratzen diren erregistratzaileak (hau da, conservateurs des hypothèques) Zerga administrazioaren agenteak dira. c) Publizitatearen objektu dira jabetza eta bestelako eskubide errealen gaineko egintzak. Egintza adierazmoldea esangura zabalean ulertu behar da; beraz, adierazmolde horretan sartzen dira, egintza juridikopribatuez gain, epailearen eta Administrazioaren ebazpenak ere. Oso luzea da Erregistroan agerraraz daitezkeen egintzen zerrenda; horregatik, kasuz kasu arauturik dago, ondasun higiezinei buruzko sistemak izan dituen eraldaketen ondorioz. Orokorrean, ondokoak agerraraz daitezke Erregistroan: ondasun higiezinen gaineko eskubide errealak eratu, eskualdatu edo aldarazteko egintzak; izaera adierazle hutsa dutenak; eragingarritasun erreala duten klausulak (berbarako, klausula suntsiarazleak eta ezeztagarriak) barneratzen dituztenak; baldintzapekoak; xedatzeko eskubidea murrizten dutenak; ondasun higiezinen sustapenerako kontratuak; eta, azkenik, eskubide pertsonal zehatz batzuen inguruko kontratuak (hala nola, hamabi urtetik gorako errentamenduak edo hiru urteko errenten aurrerakina). Hori guztia aintzat hartuta, Frantziako Erregistroa egintzen erregistrotzat hartu izan da eta ez, ordea, eskubideen erregistrotzat (Alemaniako Erregistroarekin, aldiz, kontrakoa gertatzen da). d) Erregistro bidezko publizitatea, orokorrean, nahitaezkoa da. Edonola ere, badira salbuespen batzuk (hipotekak, pribilegioak edota saltzeko hitzemateak), horien inskripzioa borondatezkoa baita. Egintzak argitaratzeko betebeharra dute notarioek, prokuradoreek, justiziako ofizialek eta Administrazioaren agintariek. Betebehar hori bete ezean, isuna ordaindu behar dute edo kaltegalerengatiko erantzukizun zibilari aurre egin behar diote, argitaragabeko egintzak duen izaeraren arabera. e) Erregistroan egintzak agerrarazi ahal izateko, egintza burutu dela adierazten duen agiriaren kopia erantsi behar da erregistro liburuetan. Bada, formula hori ezarri da, egintzaren edukiari buruzko berridazketa zaharraren ordez. Egungo formulak izendazio berria hartu du: berridazketaz hitz egin beharrean, gaur egun publizitate edo argitalpenaz hitz


egin behar da. Hipoteka eta pribilegioak, ostera, inskribatu egiten dira. Zein da berridazketa eta inskripzioaren arteko desberdintasuna? Berridaztea izango litzateke egintzaren edukia erregistro liburuetan zehatzmehatz agerraraztea. Inskripzioaren bidez, ordea, eduki horretatik aukeratu egiten dira eragingarritasun erreala duten datuak, horiek soilik argitaratzeko. Bestetik ere, berridazketa eginez gero, hirugarrenarentzat interesik ez duten itun eta inguruabarrak agerraraz daitezke erregistro liburuetan (hirugarrenarentzat ez dute interesik, ezin direlako beraren aurka jarri); horrek kalte egin diezaieke ondasun higiezinei buruzko publizitateak izan behar dituen zorroztasunari eta argitasunari. Hala ere, ideia horrekin bat dator egungo publizitate idazkuna, berak Erregistroan agerrarazten baitu egintza osoosorik deskribatzen duen agiriaren kopia. Egintzak Erregistroko liburuetan agerrarazi ahal izateko, beharrezkoa da egintza horiek agiri publikoetan jasotzea, Administrazioaren funtzionarioek, agintaritza judizialak edo notarioek emandako agiri publikoetan. Dena den, Erregistroko arduradunak ez du kontrolatzen agiri horien legezkotasun materiala, nahiz eta beste erregistro sistema batzuetan hori gertatu (kasurako, Espainiako sisteman). Horrek eragin kaltegarria du, Erregistro bidezko publizitatearen ondore substantiboei begira, publizitate mota horren bitartez ezin delako bermatu eskubidearen izatea edo edukia, ezta egintzaren eragingarritasuna ere. f) Erregistroa folio pertsonalaren bitartez antolatzen da; hau da, folio bat zabaltzen zaio eskubide errealen titular bakoitzari. Folio erreala, ostera, finkaz finka zabaltzen da eta bertan agerrarazten dira finkaren gaineko eskualdaketa guztiak eta finkaren gain eratutako eskubide erreal guztiak. Frantzian aukeratutako konponbideak izugarri oztopatzen du finken egoera juridikoa guztiz ezagutzea; izan ere, horretarako, aldez aurretik jakin behar da nortzuk diren finka berberaren gain eskubideak dituzten pertsonak. Horregatik, badirudi folio errealaren sistema askoz ere erabilgarriagoa dela; horretan, folioa eta bertako idazkunak kontsultatuz gero, ezbairik gabe ezagutu daiteke finkaren historia juridikoa. Folio pertsonalak dakartzan arazo horiek, nola edo hala, ondasun higiezinei buruzko fitxeroak sortuz konpondu nahi izan dira (eta neurri batean, lortu ere). Fitxero horietan agerrarazten dira publizitatearen objektu diren eskubideak. Edozein modutara ere, fitxero horiek ez dute erregistro liburuen eragingarritasun juridikorik. Horregatik, Katastroa aldarazi eta, horrez gain, berorren eta Erregistroaren arteko koordinazioa arautu da. g) Ondoreei dagokienez, lehendaurrez, ÂŤpublizitatearen ondore erlatiboÂť deritzona azpimarratu behar da. Horren arabera, eskuratzailearen eskubidea Erregistroan agerrarazi ahal izateko, jadanik inskribatuta egon behar da eskualdatzailearen eskubidea. Espainiako Zuzenbidean, erregela horri ÂŤsegidako traktuÂť deritzo eta eragingarritasun formala bakarrik du eta ez, ordea, materiala. Segidako traktu horrek ahalbidetzen du finken gain ondoz ondo eratu diren eskubideen titulartasunak ezagutzea.


h) Hori guztia dela eta, Erregistrora jotzen dutenentzat ondorio nagusia hauxe izango litzateke: ezin da egundo ere inoren aurka jarri inskribatu barik dagoena. Horrek esan nahi du Erregistroko titularraren aurka ezin dela jarri inskribatu gabeko jabetzarik edo bestelako eskubide errealik, nahiz eta horiek eskualdatzailearengandik etorri. Azken finean, Erregistroaren helburua da elkarjotze arazoak saihestea: salmenta bikoitzetan, eskuraketa tituluen arteko elkarjotzea saihestea, bai eta pertsona berak ondasun higiezin baten gain ondoz ondo eratu dituen eskubide errealen arteko elkarjotzea saihestea ere. Hori dela medio, Erregistro bidezko publizitateak ez du babesten egintzaren eragingabetasuna dakarren beste edozein arrazoi.

Ezberdintasun batzuekin bada ere, Frantziako sistema hartu dute eredu, beste batzuen artean, Italia eta Portugalgo erregistro sistemek.

429. Alemaniako sistema a) Alemaniako Zuzenbide zibilean, inskripzioa beharbeharrezkoa da, inter vivos negozio juridikoen bidez eskubide errealak eskualdatzeko. Beste hitzez esanik, inskripzioak izaera eratzailea du, eskubidearen inskripzioa baita eskualdaketaren azken betekizuna. Orobat, eskualdaketa eragingarria izan dadin, ondoko betekizunak izan behar ditu: lehenengo eta behin, betebehar izaerako ondoreak sortzen dituen kari-negozioa; bigarrenik, alderdien arteko akordio abstraktua (Einigunga, alegia), eskubide erreala eskualdatzeko; eta, azkenik, inskripzioa, horrek baitakar aldarazpen juridikoerreala. Bide beretik, Erregistroko errealitatea eta Erregistroz kanpokoa bateratzea lortu izan da, neurri handi batean, sistema honetan. Dena dela, badira inskripziorik behar ez duten eskualdaketak (hots, eskualdaketa horietan inskripzioa ez da eratzailea); kasurako, mortis causa oinordetzak edota agintaritzak egindako adjudikazioak. b) Erregistroa lehen auzialdiko epaitegien menpe dago, Justizia Administrazioaren goi funtzionario baten ardurapean. Funtzionario horrek independentziaz jokatu behar du (Rechtspfleged). c) Alemaniako Erregistroa eskubideei buruzkoa da eta ez, ordea, egintzei buruzkoa (Frantzian alderantziz gertatzen da). Horrek esan nahi du Alemaiako Erregistroan sartzen direla ondasun higiezinen gaineko eskubide errealak. Bestetik ere, numerus clausus erakoa da inskribatu beharreko eskubideen zerrenda. d) Ondasun higiezinei buruzko liburuak folio errealaren bitartez antolatzen dira: finka bakoitzeko folio bat. Folioetan agerrarazten dira, finken datu fisikoak ez ezik, finken eskualdaketa ezberdinak eta horien gain eratutako eskubide errealak ere. Idazkun mota ezberdinak bereiz daitezke Erregistroan: lehendabizi, inskripzioa,


izaera orokorra eta behin betikoa duena; bigarrenik, inskribatutako eskubideen ezerezte-idazkuna; hirugarrenik, aurreoharra, behinbehineko izaera duena eta aldarazpen juridikoerreala eragin dezaketen egoerak adierazten dituena; eta, azkenik, zuzenketa idazkuna. e) Behin eskubidearen inskripzioa eskatu eta gero, Erregistroaren arduradunak eskubide hori kalifikatzen du. Kalifikazio horretan, eskubidea legezkoa den ala ez adierazten du. Erregistroaren arduradunak egin beharreko kontrol horretan, eskubide erreala eskualdatzeko akordio abstraktua bakarrik aztertzen da; aitzitik, erregistratzaileak ez du kontrolatzen betebehar izaerako ondoreak dituen kari-negozioa. Hala eta guztiz ere, kontu hori askotan eztabaidatu izan da Alemaniako doktrinan eta jurisprudentzian eta, kasu batzuetan, Erregistroko arduradunaren kalifikazio zeregina zabaldu egin du jurisprudentziak. f) Eskubideak inskribatu ahal izateko, nahitaezkoa da eskubideen eskualdatzailea, era berean, Erregistroko titular izatea; izan ere, segidako traktuaren printzipioa aplikatu behar da. Hori dela eta, inskripzioak kalte egin ahal badio inoren eskubide errealari, pertsona horren adostasun formala beharrezkoa da, inskripzioa egin ahal izateko. g) Erregistro bidezko publizitatearen ondoreei dagokienez, lehenlehenik, Erregistroko lehentasun eta lerrunari buruzko printzipioak aipatu behar dira. Printzipio horien bidez, eskubidearen titularrak leku zehatz bat betetzen du, kasuan kasuko folioan; leku hori atalaren araberakoa eta inskripzioa egiteko eskabide dataren araberakoa da. Finka berberaren gain eratutako eskubide baterakorrei erregistro lerruna eratxikitzen zaie, Erregistroan horiek inskribatzearekin batera. Ondorenez, halako eskubideen titularrek lehenespena dute, geroago inskribaturiko eskubideen titularrei begira. Horrek berebiziko garrantzia du, esaterako, finka beraren gain hipoteka bat baino gehiago eratzen denean. h) Erregistroan inskribatzeak egoera juridiko zehatz bat eratxikitzen dio eskubidearen titularrari. Egoera horrek ondore substantibo batzuk ditu: batetik, Erregistroa zehatza dela uste izatea eta, bestetik, Erregistroko fede publikoa aintzat hartzea. Lehenengo presuntzioaren arabera, kasuan kasuko idazkunean adierazten diren zehaztasunekin, iuris tantum uste izango da Erregistroko titularra dela bertan inskribatutako eskubidearen egiazko titularra; gisa berean, ezereztutako eskubideek jadanik izaterik ez dutela uste izango da. Erregistroko fede publikoaren bitartez, nahiz eta Erregistroak agerrarazten duena eta errealitatea bat etorri ez, behin betiko edo iuris et de iure bihurtzen da onustedun hirugarrenaren eskuraketa, ondoko baldintzak betez gero: lehendabizikoa, inter vivos negozio juridikoen bidez eskuratzea, Erregistroko titular batengandik; eta, bigarrena,


eskuratutako eskubidea inskribatzea. Hortaz, a non domino eskuratzea ahalbidetzen du Erregistroko fede publikoak, eskuraketa hori gertatzen dela Erregistroak dioena aintzat hartuta bakarrik. Gorago azaldutako printzipioetan oinarritzen dira, besteak beste, Suitza eta Austriako publizitate sistemak.

430. Australiako sistema Australiako sistemak Robert Richard Torrens diputatuari zor dio bere izena, Torrens Act baiteritzo. Torrensen esku-hartzeari esker, Australiak lortu zuen ondasun higiezinei buruz erregistroek eman duten publizitate sistemarik osoena. 1858ko urtarrilaren 27an sistema hori Hego Australiako Jabetza Aktara bildu zen (1853ko ekainaren 2ko Real Property Act, 1861ean eta 1878an osatua); urte bereko uztailaren 1ean indarrean jarri zen. Geroago, gainerako kolonietara zabaldu zen. Gaur egun, aldaera batzuekin bada ere, indarrean dirau Australiako estatu guztietan eta beste hainbat herritan ere. Lur horiek orain dela denbora gutxi kolonizatu zirenez gero, errazagoa izan zen euretan Erregistro bidezko publizitate sistema ex novo ezartzea. Publizitate sistema horrek ez zuen ezertarako ere kontuan hartu aurreko egoera. Arean, sistema horrek zorroztasunez ezarri zien Erregistro bidezko publizitatea, ondasun higiezinen gaineko eskubide errealen eskualdaketei. Sistema horren abiapuntua da finkaren inmatrikulazioa edo finkaren lehenengo inskripzioa. Egineginean ere, finka inmatrikulatuz gero, finka hori besterentzeko edo horren gainean eskubide erreal mugatuak eratzeko, nahitaez izan behar dira kontuan Erregistro bidezko publizitatearen arau juridikoak. Inmatrikulatu ez diren finkei, berriz, kolonizazio garaian indarrean zegoen publizitate sistema ingelesa aplikatzen zaie. Hortaz, ondasun higiezinen gaineko jabetza bi eratara antola daiteke, alegia: Torrens Actaren arabera eta General Lawaren arabera. Finka inmatrikulatu aurretik, erregistratzaileak zehatzmehatz aztertzen ditu finkari buruzko datuak, fisikoak nahiz juridikoak; azterketa horren helburua da ondasun higiezina guztiz identifikatzea eta inskripzioa eskatzen duenaren titulartasuna egiaztatzea. Lehenengo pauso hori eman eta datu guztiak zuzenak direla egiaztatu eta gero, inmatrikulazioa egiten da. Orduan, tituluaren ziurtagiria ematen zaio titularrari. Bertan azaltzen dira finkaren egoera juridikoa eta ondorengo aldarazpen guztiak, titularrak ziurtagiri hori aurkeztu behar duelako Erregistroan, edozein aldarazpen egin baino lehen. Tituluaren ziurtagiria eman eta gero, eskubide errealen eskualdaketak eta xedapenak eragingarriak izan daitezen, Erregistroan inskribatu behar dira. Inskripzioak, beraz, izaera eratzailea du.


Labur-zurrean, Australiako sistemaren edo Torrens Actaren berezitasunik nagusienak ondokoak dira: a) Eskubide errealen eskualdaketetan, inskripzioa da azken betekizuna. Aldarazpen juridikoerreala gerta dadin, halako eskualdaketek betekizun hauek izan behar dituzte: kari-negozioa, besterentze-negozioa eta, azkenik, inskripzioa. b) Hasieran finkaren inmatrikulazioa borondatezkoa zen; gaur egun, aldiz, estatu batzuetan legegileak nahitaezkotzat jo du. c) Prozesu horretan, erregistratzailearen zeregina oso garrantzitsua da. Orobat, berak egiten ditu ikerketa lan guztiak, bertara aurkeztutako datuak egiazkoak diren ala ez zehazteko. Nolanahi den, zeregin horretan, profesional ezberdinen laguntza izan dezake erregistratzaileak (adibidez, topografo eta juristen laguntza). Inmatrikulazioa egin eta gero ere, Erregistrora aurkeztutako agiri guztien legezkotasuna kalifikatu behar du erregistratzaileak, horiek inskribatu baino lehen. d) Erregistro liburua finketan banantzen da. Liburu horretan, eskualdatze-negozioa barneratzen duen agiria artxibatzen da, horrela egiten baita eskubidearen inskripzioa. Erregistroan inskribatutako eskubidea agerrarazi behar da tituluaren ziurtagirian ere. e) Eskubidea inskribatu ahal izateko, beharbeharrezkoa da segidako traktua betetzea. Lehen azaldu dugunez, segidako traktuaren arabera, inskripzioa eskatzen duenak Erregistroko titular batengandik eskuratu behar izan du eskubidea. f) Era berean, erregistro lehentasunaren printzipioa aplikatu behar da. Orobat, agiriak aurkezteko datak zehazten du lehentasun hori. g) Hautsiezintasun-printzipiora (indefeasibility) bil daitezke Erregistroaren ondore substantibo guztiak. Edu berean, printzipio horrek lau presuntzio iuris et de iure eratortzen ditu. Lehendabizikoaren arabera, Erregistroan inskribaturiko eskubidea, eskualdatze-negozioa, bai eta aurretiaz inskribatutako egoera guztiak ere, baliozkoak direla uste izango da. Bigarrenik, Erregistroa osoa dela uste izango da; beraz, ez du inolako eraginik bertan inskribaturik ez dagoenak. Hirugarrenik, tituluaren ziurtagiria zehatza dela uste izango da. Eta, amaitzeko, titularrak bere izenean inskribatutako eskubidearen edukitza duela uste izango da. h) Bukatzeko, Aseguru Funtsa ezartzen da Erregistroan. Berorren finantzaketari dagokionez, funts hori finantzatzen dute finkaren inmatrikulazioa edo hasierako inskripzioa eskatu eta lortzen dutenek. Bada, pertsona horiek diru kopuru batzuk ordaintzen dituzte,


finka inmatrikulatzeko edo finkaren hasierako inskripzioa egiteko; kopuru horietatik, portzentaia bat erabiltzen da funtsa ordaintzeko. Aseguru Funtsaren helburua da jabetza galdu dutenei kalte-ordaina ematea, ondoko kasuetan: euren errurik gabe, inmatrikulazio prozesuan okerren bat izan denean, beste pertsona baten mesederako.


Hogeita hamabosgarren gaia ONDASUN HIGIEZINEN ERREGISTROARI BURUZKO ZUZENBIDEA ESPAINIAN Laburpena: ยง110. Ondasun higiezinen erregistroari buruzko zuzenbidearen eraketa historikoa Espainian 431. Kargen Erregistroa ezartzea 432. 1861eko Hipoteka Legea 433. 1909ko Hipoteka Legea 434. Gaur egungo Hipoteka Legea eta beraren erregelamendua ยง111. Hipoteka Legea eta Kode Zibila 435. Arauketa bikoitza 436. Hipoteka Legearen eta Kode Zibilaren arteko koordinazioa ยง112. Espainiako sistemaren oinarrizko berezitasunak: hipoteka-printzipioak 437. Esanahia eta norainokoa 438. Inskripzio-printzipioa 439. Erregu-printzipioa 440. Legezkotasun-printzipioa 441. Segidako traktuaren printzipioa 442. Lehentasun-printzipioa 443. Publizitate-printzipioa 444. Zehaztasun-printzipioa 445. Erregistroko legitimazio-printzipioa 446. Erregistroko fede publikoaren printzipioa

ยง110. ONDASUN HIGIEZINEN ERREGISTROARI BURUZKO ZUZENBIDEAREN ERAKETA HISTORIKOAESPAINIAN 431. Kargen Erregistroa ezartzea Espainiako Zuzenbide historikoan, formula berezi batzuk izan ziren, jabetza eskualdatzeko. Formula horien artean, bi azpimarra daitezke, batez ere: robraciรณn eta insinuatio izenekoak, hain zuzen ere. Lehendabizikoa foru batzuetan azaltzen zen; horren bidez, alderdiek aurretiaz egindako kontratua berresten zuten, Kontzejuaren aurrean, jendaurrean, alegia. Dohaintzen insinuatioa, berriz, eskualde askotan aplikatu eta horretarako


eraturiko erregistroetan gauzatzen zen, dohaintzaemailearen hartzekodunak babesteko. Dena den, aurreko horiek ez ziren maiz erabili. Bada, Partiden bitartez Zuzenbide erkidea onartu zenetik, traditioa edo gauza ematea nahikoa zen, gauzen gaineko jabetza eskualdatzeko. Horrez gain, kontuan izan behar da orduko traditioak abstrakzio maila handia zuela. Carlos Jaunaren eta Juana Andrearen 1539ko Errege Pragmatika izan zen, izatez, Espainian Erregistroa ezartzeko saiakerarik adierazgarriena. Nolanahi den ere, errege pragmatika hori ez zen bete, ezta Felipe II.aren 1558ko Pragmatika, ezta Felipe V.aren 1712ko Pragmatika ere. Pragmatika horiek Zentsu, Zerga eta Hipoteken Erregistroa eratu zuten. Jurisdikzio buru ziren udaletako eskribauek hartu zuten euren gain erregistro horren ardura. Bertan erregistratu behar zituzten zama horiek guztiak; bestela, kargok ez ziren eragingarriak, hirugarrenei begira. Karlos III.aren 1768ko PragmatikaSendespena aurrekoak baino eragingarriagoa izan zen, karga erregistroa eratzean. Orobat, hipoteka ofizioak antolatu zituen eta horien ardura eratxiki zien barrutietako buru ziren udaletako eskribauei. Geroago, erregistro horiek Hipoteka Kontularitza izendazioa hartu zuten; horien arduradunak, berriz, Hipoteka Kontulariak izan ziren. Kontularitza horietan, idazkunak egiten ziren, bai ondasun higiezinen gainean zamak ezartzeko kontratuei buruz (adibidez, zentsuak, hipotekak eta maiorazgoak), bai kargatutako ondasunen salmentei buruz. Kontratu horien gaineko publizitateak bazituen berez ondore batzuk: lehenik eta behin, kontularitzetan inskribaturik ez zegoena ezin zen hirugarrenen aurka jarri; bigarrenik, epaileek ezin zuten egintza batzuen inguruan epairik eman, inskribatu gabe bazeuden egintza horiek barneratzen zituzten agerkariak; eta, azkenik, inskribatu gabeko agerkari horiek ez zuten federik ematen egintzen gain, erregistraturik ez zeuden bitartean. Hala eta guztiz ere, pragmatika hori ez zen benetan aplikatu, batetik, akats tekniko ugari izan zituelako; bestetik, lurjabeek ez zutelako nahi euren funtsen egoera jendaurrean azaldu; eta, azkenik, kontratu horiei neurri fiskal gogorrak ezarri zizkielako.

432. 1861eko Hipoteka Legea Europako beste herri batzuetan bezala, Espainian ere karga erregistro hori ez zen nahikoa izan, ondasun higiezinen trafiko juridikoak azaltzen zituen beharrizanak asetzeko. Doktrinak ohartarazi duen moduan, era askotako arrazoiek bultzatu zuten Erregistro bidezko publizitatearen eraldaketa. Arrazoi horiek guztiak sakonsakon aztertu ezin baditugu ere, kontuan izan behar da Erregistroaren eraldaketa XIX. mendean gertatu zela, zehatzago esateko, mende horretako lehenengo erdialdean. Garai hartan, Espainiako gizartea goitik behera aldatu zen eta, gizartearekin batera, Erregistroa antolatzeko modua ere.


Ildo horretatik, Frantziako Iraultzak eta, bereziki, iraultza hori bultzatu zuten politika, ekonomia eta gizarteari buruzko ideiek eragin zuzena izan zuten Espainian, espainiarren pentsaera aldaraziz. Hori dela medio, 1812ko Konstituzioak agindu zuen monarkia osoan aplikatu beharreko kode batzuen argitalpena; orduko Espainiako gizartean nahikoa zabaldurik zegoen asmoa zen argitalpen hori. Zernahi gisaz, inguruabar ezagunak direla eta, 1812ko Konstituzioaren agindua ez zen bete XIX. mendearen amaiera arte. Bestalde, legezko desamortizatzaileen hasierako ahaleginak ezerezean geratu arren, azkenean jabetza jaregitea lortu zuten. Horri esker, ondasun higiezinen merkatuak berebiziko garrantzia hartu zuen. Horrez gain, garai hartako juristen heziketa zientifikoa landuagoa zen, Erregistro bidezko publizitatearen eraldaketari aurre egiteko. Heziketa horretan eragina izan zuten, lehendabizi, Frantziako kodegintzak eta, bigarrenik, ODIER eta SAINTJOSEPH adituen lanek, lan horietara bildu baitziren Erregistro bidezko publizitatearen inguruan Europan izandako esperientzia guztiak. Bestetik, XIX. mendean Espainian gertatzen ari zena ulertzeko, gogoan izan behar dira Espainiako ekonomiak izan zituen aldaketak; izan ere, nahiz eta nekazaritza eta abeltzaintza nagusi izan, industriak eta merkataritzak indarra hartu zuten. Horrek berarekin ekarri zuen burgesia bera indartzea, bai eta ondasun higiezinen trafiko juridikoa bultzatzea ere, burgesek funtsetan inbertitu baitzituzten euren kapitalak.

Gertaera horien guztien ondorioz, Erregistro bidezko publizitatearen babesa sendotu beharra zegoen, kargak ez eze, jabariaren titulartasuna ere babestu ahal izateko. Edonola ere, lehendabiziko Hipoteka Legea aldarrikatzea ez zen batere erraza izan, politika eta gizarte gatazkak Espainian oso ugariak izan zirelako garai hartan. A) Kode Zibilaren 1851ko Proiektua XIX. mendearen bigarren erdialdean, oso lotuta zeuden ondasun higiezinen erregistroari buruzko arauketa eta hipotekari buruzkoa. Bada, hipotekak makina bat arazo sorrarazten zituen trafiko juridikoan. Notatzekoa da hipoteka ez zitzaiela ondo uztartzen publizitate- eta espezialitate-printzipioei; horrek kalte egiten zion ondasun higiezinen gaineko kredituen segurtasunari. Aurreko hori gorabehera, garai hartako proiektuek finkatu zituzten ondasun higiezinei buruzko publizitate sistemaren oinarriak Espainian. Horren harira, KZren 1836ko Proiektuak Erregistroa arautu zuen, ÂŤondasun


higiezinen gaineko jabetzaren eskualdaketakÂť agerrarazteko. Hala eta guztiz ere, proiektu horrek ez zion ondore substantiborik eratxiki Erregistroak emandako publizitateari. Dena den, 1836ko Proiektua ezerezean geratu zen. Kodegintza Batzorde Nagusiak 1843an heldu zion berriz Erregistro bidezko publizitatearen kontuari, KZren proiektuari buruzko oinarriak onetsi zituenean. Oinarri horien arabera, inskripzioa nahitaezkoa zen, banakako titulu zein titulu unibertsalen bidez, ondasunen jabetza eragingarritasunez eskualdatzeko; hau da, inskripzioak izaera eratzailea zuen. 1851ko Proiektuak, aldiz, alde batera utzi zuen bide hori; izan ere, proiektu horren XX. tituluak (Erregistro publikoari buruzkoak, alegia) beste irizpide batzuk erabili zituen, Erregistroa arautzeko. 1851ko Proiektuan, frantziarren eragina agerikoa izan zen. Nolanahi ere, proiektu horrek azaldu zituen gaur egungo Espainiako Erregistro sistemak dituen ezaugarri batzuk. Lehendaurrez, proiektu horrek tituluen erregistrotzat hartu zuen Jabetza Erregistroa, titulu adierazmoldea esangura materialean ulertuz. Bigarrenik, Erregistroan zerbait agerrarazteko, inskripzio idazkuna, aurreneurrizko idatzoharra edo ezerezte-idazkuna erabiltzea agindu zuen. Era berean, Erregistroan aurkeztutako tituluen kalifikazioa ezarri zuen. Tituluen eragingarritasunari dagokionez, Erregistroko lehentasuna xedatu zuen. Eta, bukatzeko, Erregistroan inskribatu gabe zegoena hirugarrenen aurka ezin zela jarri agindu zuen, Frantziako sistemaren antzera.

B) 1861eko Hipoteka Legea argitaratzea Kodegintza zibilak porrot egin zuenez gero, Lurralde Jabetza Aseguratzeko Legea, hots, Hipoteka Lege berria argitaratzea erabaki zuen Gobernuak. Lege horrek behar bezala arautu behar zuen berme erreal hori, behin betiko konponduta gera zedin hipoteka ezkutuen eta hipoteka orokorren arazoa. Bada, hipoteka ezkututak eta orokorrak indarrean zeuden eta lurraren gaineko kredituaren zabalkuntza oztopatzen zuten. Halaber, lege berriak konpondu behar zituen Hipoteka Kontularitzek ondasun higiezinei buruz ematen zuten publizitatearen akatsak. 1855eko abuztuaren 8ko Errege Dekretuak Kodegintza Batzordeari agindu zion Hipoteka Legeari buruzko Proiektuaren idazketa. Bada, proiektu hori Kongresuak onetsi eta gero, 1861eko otsailaren 8an aldarrikatu zen. Pedro GĂ“MEZ DE LA SERNA jaunak idatzi zuen proiektu horren zioen azalpena. Literatur estilo bikaina erabiliz, GĂ“MEZ DE LA SERNAk ezin hobe deskribatu zituen, nola Hipoteka Legearen edukia, hala lege hori egiteko erabili ziren irizpideak. Legearen erregelamendua urte bereko ekainaren 21ean onetsi zen. Bibiak ere (legea eta erregelamendua, alegia) 1863ko urtarrilaren 1ean jarri ziren indarrean.


Hipoteka-eskubidearen arauketak aparteko garrantzia izan zuen eta, horren ondorioz, lege-testu horrek Hipoteka Lege izendazioa hartu zuen, nahiz eta Erregistro bidezko publizitate sistema osoosorik xedatu, ondasun higiezinei zegokienean. 1861eko Legearen ezaugarri orokorrak hauexek dira: a) Publizitatearen objektu dira ondasun higiezinen gaineko eskubide erreal guztiak, pertsonen gaitasun zibila aldarazten duten epaiak eta ondasun higiezinen gaineko errentamenduak. b) Titulu eta moduaren teoria aplikatzen zaio eskubide horien eskualdaketa eta eraketari. Hortaz, egintza horien eragingarritasuna Erregistro bidezko publizitatearen araberakoa da, hirugarrenei begira bakarrik. c) Erregistroak Grazia eta Justizia Ministerioaren menpe jartzen dira, erregistratzaileen ardurapean, alegia. Erregistratzaileak funtzionario kualifikatuak dira eta independentzia osoz jardun behar dute. d) Folio errealaren sistemari heltzen zaio: finka bakoitzeko folio bat, hain zuzen ere. Bertan agerrarazi behar dira finka beraren gain eratutako egoera juridiko guztiak. e) Berridazketa idazkunaren ordez, inskripzio idazkuna aukeratzen da. Horregatik, inskripzioaren bidez Erregistroan agerrarazten dira, eduki hori osatzen duten hizpaketen artean, eragingarritasun erreala dutenak soilsoilik. 1861eko Legeak onartzen du aurreneurrizko idatzoharra ere, baina inskripzioak baino ondore mugatuagoak ditu. Azaldu ere, aurreneurrizko idatzoharraren bidez azaltzen dira aldarazpen juridikoerrealak ekar ditzaketen egoera jakin batzuk. 1861eko Legeak onartutako beste idazkun batzuk ere hauexek dira: aurkezte idazkuna, bazterreko oharra eta ezereztea. f) Erregistroan tituluak inskribatu ahal izateko, aurretiaz kalifikatu egin behar dira. Zehatzago esateko, kalifikazioaren objektu dira eskritura publikoaren kanpo forma eta alderdien


gaitasuna, besterik ez. g) Era berean, eskubideak inskribatu ahal izateko, segidako traktua bete behar da; hau da, eskubidea inskribatu nahi duenak Erregistroko titularrarengandik eskuratu behar izan du eskubide hori. h) Erregistro bidezko publizitatearen ondore formalei dagokienez, inskripzioak Erregistroa ixten die bertan agerrarazitako egoerarekin bat ez datozen eskubide guztiei. Gainerako eskubideei, ordea, Erregistroko lehentasuna aplikatzen zaie, kasuan kasuko tituluak aurkeztu diren dataren arabera. i) Bestalde, 1861eko HLren 23 eta 24. art.ek arautzen dituzte Erregistro bidezko publizitatearen ondore substantiboak. Artikulu horien interpretazioak eztabaida biziak eragin ditu doktrinan; gaur egun ere eztabaida horrek bere horretan dirau. Oro har, parekoak dira 1861eko Legearen 23. artikulua eta gaur egungo HLren 32. artikulua. Badirudi biotan ere Frantziako sistemaren bidea hartu izan dela, alegia: Erregistroan inskribaturik ez dagoena ezin da hirugarrenen aurka jarri. Bestetik, 1861eko HLren 34. artikulua gaur egungo 34. art.aren aurrekaria da eta bibiak ere antzekoak dira. Antza denez, artikulu horietan Alemaniako Zuzenbidearen bidea hartu izan da, Erregistroko fede publikoa ezartzen baitute; izan ere, Erregistroko fede publikoaren bidez, a non domino eskuratzea ahalbidetzen da, eskuraketa hori burutzen bada Erregistroan agerrarazitakoa aintzat hartuta. 433. 1909ko Hipoteka Legea Eskubide errealei publizitatea emateko bidean, 1861eko Legea aurrerapauso bat izan zen, zalantzarik gabe. Hori dela eta, kritika positiboak izan zituen. Edozein modutara ere, praktikan ez ziren helburu guztiak lortu, finka asko Erregistroz kanpo gelditu baitziren. Arrazoi desberdinak izan ziren gertaera horren eragile. Lehenengo eta behin, 1861eko Legeak akats batzuk izan zituen; hau da, lege horrek emandako konponbideak osatugabeak eta zatikakoak izan ziren, kasuan kasukoak, alegia. Beharbada, garai hartako doktrina zientifikoa ez zegoen behar beste garaturik, ondasun higiezinen inguruko publizitateari argitasunez eta koherentziaz ekiteko. Bigarrenik, ez da ahaztu behar kodegintza zibilak porrot egin zuela eta horrek Zuzenbide substantiboaren eraldaketa eragotzi zuela.


Ondorenez, ordu arte bezala, Bilduma Berriberria eta Partidak aplikatu zitzaizkion zuzenbide horri, Kode Zibila argitaratu arte. Horrez gain, kontuan izan behar da oso zaila izan zela sistema berri eta konplexu hura gauzatzea; horregatik, atzerapen asko izan ziren, sistema osoa indarrean jarri arte. Eragozpen horiek guztiak gainditzeko egin ziren, hain zuzen ere, hipoteka legeriaren ondorengo eraldaketak.

A) 1869ko eraldaketa eta Kode Zibilaren argitalpena GARCĂ?A y GARCĂ?Aren ustetan, Hipoteka Legeria Eraldatzeko 1869ko abenduaren 21ean emandako Legeak hiru helburu hauek izan zituen: lehendabizikoa, tituluen inskripzioa ahalbidetzea; hurrena, 34. art.aren erabateko ondoreak murriztea, hipoteka-hirugarrenari eta Erregistroko fede publikoari dagokienez; eta, hirugarrena, lurraren gaineko kreditua indartzea, horretarako neurri batzuk hartuz. Zernahi gisaz, eraldaketa horren emaitzak ez ziren guztiz eragingarriak izan eta, horren ondorioz, beste eraldaketa batzuk egin ziren. Bestalde, Kode Zibilaren argitalpenak ez zuen konponbide berririk ekarri. Alderantziz, Espainiako erregistro sistema eratzeko, lau printzipio baino ez zituen bildu beste horrenbeste artikulutara (605.etik 608.erako art.etara, hain zuzen); gainerako arazoei dagokienez, ordea, Hipoteka Legera jo zuen (KZren 608. art.). Edonola ere, titulu eta moduaren teoriari heldu zion, eskubide errealak inter vivos eskualdatzeko. Horren harira, KZren 609. art.aren eta baterakoen aginduz, traditioa beharbeharrezkoa da, eskubideak benetan eskualdatzeko. Horregatik, eskubidearen inskripzioak publizitatea baino ez dio ematen eskualdaketari, hori Erregistroz kanpo gauzatzen baita. Dena dela, Zuzenbide substantiboaren aldarazpenek hipoteka legeriaren egokitzapena ekarri zuten. Egokitzapen hori 1909an gertatu zen.

B) 1909ko abenduaren 16ko Hipoteka Legea 1909ko apirilaren 21eko Legeak indarreko legeria eraldatu zuen. Lege horren seigarren xedapen iragankorrak ahalmena eman zion Gobernuari, zortzi hilabeteren buruan Hipoteka Lege berria argitaratzeko. Hipoteka Lege berri horrek Zuzenbide substantiboan izandako aldarazpenak jaso, Kode Zibilak indargabetutako artikuluak ezabatu eta gainerako artikuluak harmonizatu behar zituen. Bada, xedapen iragankor horren agindua betetzeko, 1909ko abenduaren 16ko Hipoteka Legea egin zen. Eraldaketa horren helbururik nagusiena finken inmatrikulazioa bultzatzea izan zen, finka asko Erregistroz kanpo baitzeuden. Horretarako, neurri batzuk hartu zituen; ulerbidez, inskripzioa erraztu zuen, inmatrikulazio prozedurak arautu zituen eta edukitzaren


inskripzioa ahalbidetu zuen. Azken horrek emaitza kaltegarriak ekarri zituen Jabetza Erregistroarentzat, geroago baieztatu izan zen moduan. Gainera, 1909ko Legeak aurreko Hipoteka Kontularitzen iraungitzea ezarri eta Jabetza Erregistrora eraman zituen horietan egindako idazkunak. Bestalde, lege horrek inskripzioaren ondoreak indartu zituen, eraldaketaren berrikuntzarik nagusiena sartuz: Erregistroko legitimazio-printzipioa, alegia. Gaur egun, HLren 38. art.ak arautzen du printzipio hori. Dena dela, 1909ko Legeak zatika besterik ez zuen ezarri printzipio hori. Lege horren arabera, batetik, iuris tantum uste izango da Erregistroko titularrak dituela bertan inskribatutako eskubidearen titulartasuna eta edukitza (41. art.); bestetik, Erregistroan inskribatutako jabariaren edo eskubide errealen kontra edozein akzio egikaritzeko, aurretiaz edo aldi berean, inskripzioaren deuseztasuna edo ezereztea eskatu behar da, errealitateak eta Erregistroak bat egin dezaten. Azkenik, 1909ko Legeak hipoteka-hartzekodunen egoera sendotu zuen, epaiketa bidezko prozedura sumarioa arautu baitzuen, hipoteka-bermeak betearazteko. Ikuspuntu orokorragoa hartuz gero, 1909ko Legeak berezko izatea eratxiki zion Jabetza Erregistroari. Aurreko testuaren arabera, gehiegizko mendekotasuna zuen Erregistroak, hipotekari begira; lege berriak, aldiz, halanolako independentzia eman zion Erregistroari. Hori berori erakusten du HLren 1. art.ak, KZren 605. artikulua hartu eta ondokoa dioenean: ÂŤJabetza Erregistroaren helburua da ondasun higiezinen gaineko jabariari eta gainerako eskubide errealei buruzko egintza nahiz kontratuak inskribatzea edo horien idatzoharra egiteaÂť. Hipoteka Legea garatzeko, 1915eko abuztuaren 6ko Hipoteka Erregelamendua onetsi zen.

434. Gaur egungo Hipoteka Legea eta beraren erregelamendua 1909ko Legeak berebiziko ahaleginak egin zituen arren, Espainiako finka guztiak ez ziren inmatrikulatu. Horregatik, konponbide egokiagoa eman behar zitzaion ondasun higiezinei buruzko publizitatearen arazo horri. Bada, lurjabeak ez zeuden prest, euren funtsen egoera juridikoa ezagutarazteko; horren ondorioz, ezkutuan egiten ziren ondasun higiezinen inguruko eragiketak. Horren kontra egin behar zuen, beraz, eraldaketa berriak. Hori dela eta, lege berriak prozedura eragingarriagoak arautu zituen, eragiketa horiek guztiak Erregistroan agerrarazi ahal izateko. Indarreko erregistro sistemak bazituen beste akats batzuk ere. Lehenengo eta behin, Erregistroa ez zetorren errealitatearekin bat. Bada, Erregistroan agerrarazi gabeko eskubideak izateaz


gain, bertan inskribatzen ziren Erregistro bidezko publizitateak babesten ez zituen egoera juridiko batzuk (adibidez, orduko preskribaturik zeuden zamak eta kargak, edota idazkun independenteetan jasotako eskubideen aipamenak). Hori guztia aintzat hartuta, Erregistrotik kendu behar ziren hainbeste errakuntza eta nahaste eragiten zituzten egoera horiek. Gauza bera esan zitekeen edukitzaren inskripzioari buruz, edukitza inskribatu ahal izatea ez datorrelako bat Erregistro bidezko publizitatearen izaerarekin. Bigarrenik, 1861eko Legea eratu zuten printzipioek indarrean zirauten, baina printzipio horiek garatu eta hobetu beharra zegoen, doktrina zientifikoa bera garatu eta hobetu zen neurrian; izan ere, doktrina zientifikoak aurrerakuntza nabariak egin zituen bide horretan. 1944ko abenduaren 30eko Legeak egin zuen eraldaketa. Lege horrek Gobernuari ahalmena eman zion, Hipoteka Legearen testu berria argitaratzeko. Testu berriaren helburuak, izatez, hauek izan behar ziren: ÂŤorduko indarrean zeuden lege-testu guztiak modu egokian harmonizatzea; sistemaren oinarrizko printzipioei kalterik egin gabe, Erregistroko idazkunen edukia laburtzea; eta, azkenik, legezko manuen antolakuntza sistematikoa hobetzea eta manu horien estiloa bateratzea. Horretarako, gogoan izan behar ziren, Hipoteka Legearen eta Hipoteka Legeriaren Eraldaketarako Legearen xedapenez gain, Hipoteka Erregelamenduaren xedapenak, AGren jurisprudentzia, eta Erregistro eta Notariotzaren Zuzendaritza Nagusiaren doktrinaÂť. Aurreko guztiaren emaitza izan zen 1946ko otsailaren 8ko Testu Bategina. Testu horretara bildutako berrikuntzarik nagusienak hauek izan ziren: arauketa berria eman zion kargak azkentzeko espedienteari; Erregistrotik kendu zituen eskubideen aipamenak; aurreneurrizko idatzoharren iraungipena arautu zuen; eta, azkenik, edukitza ez inskribatzea erabaki zuen, bide batez, edukitza eta Erregistroaren arteko lotura arautuz. Testu berriaren printzipio eratzaileei dagokienez, HLren 38 eta 34. art.ek idazkera berria izan zuten; hau da, Erregistroko legitimazioa eta Erregistroko fede publikoa eraldatu ziren. Erregistroko titularraren egoera berrindartzeko egin ziren bi printzipio horien aldarazpenak; beste printzipio batzuk, berriz, hobetu egin ziren. Bestetik, Erregistroa eta errealitatea bateratzeak kezka larriak eragin zituen; horregatik, VI. titulu osoa


arazo horretaz arduratu zen. Lege hori 1947ko otsailaren 14ko Erregelamenduak garatu zuen. 1947ko Erregelamendu hori 1915eko Erregelamenduaren ordezkoa izan zen. Lehentxoago azaldu dugun moduan, Testu Bateginak eta beraren erregelamenduak aldarazpen asko izan dituzte. Aldarazpen horietako batzuek aparteko garrantzia izan dute eta kasuankasuan aztertuko ditugu, eurok eraldatu dituzten arazo zehatzak azaltzen ditugunean. §111. HIPOTEKA LEGEA ETA KODE ZIBILA 435. Arauketa bikoitza KZren aurreneko proiektuek Erregistro bidezko publizitatea arautu zuten. Garai hartan, banaezinak ziren Erregistro bidezko publizitatearen arauketa eta hipotekaren arauketa. Ildo horretatik, Zuzenbide zibilak arautzen zituen Erregistroan agerrarazitako eskubideak. Ondorenez, Erregistroa bera ere Zuzenbide zibilak arautu behar zuen. Hori dela eta, garai hartako legegileen asmoa zen KZra biltzea ondasun higiezinei buruzko publizitatea edo, zehatzago, publizitate horren alde substantiboak. Hala eta guztiz ere, ez zen horretara egin, 1851tik aurrera kodegintza atzeratu egin zelako foru-gatazka zela eta. Atzerapen horren ondorioz, Gobernuak gai bereziei buruzko lege orokorrak bultzatu zituen. Gai horiek berebiziko garrantzia zuten eta eurei buruzko arauketa ezin zen gehiago atzeratu. Orobat, lege horien artean, lehenengoa eta garrantzitsuena, zalantzarik gabe, 1861eko Hipoteka Legea izan zen. Ezaguna denez, lege horrek hipoteka eta Erregistro bidezko publizitatea arautu zituen eta haren printzipioak indarrean daude oraindik ere, gaur egungo legerian. Hortaz, abaguneko arrazoiek atera zuten Ondasun higiezinen erregistroari buruzko zuzenbidea legeria zibil orokorretik eta ez, ostera, arrazoi zientifikoek. Arean ere, oinarri-legeen sistema erabilita, gaur egungo Kode Zibila egiten hasi ziren eta oinarri horietan ez zuten sartu ondasun higiezinei buruzko publizitatearen arauketarik. Nolanahi ere, Hipoteka Legera bildutako publizitate-printzipio batzuen aipamena egin zuten oinarri batzuek.


Hortaz, Erregistro bidezko publizitatea ez zen Kode Zibilean arautu. Edonola ere, KZren II. liburuak badu Jabetza Erregistroari buruzko titulu bat. KZren 605.etik 608.erako lau artikuluek osatzen dute titulu hori eta horietarik azkenak Hipoteka Legera jotzen du. Gisa berean, KZren beste manu batzuek ere Hipoteka Legera jotzen dute, besteak beste, 462 eta 1880. art.ek. Are gehiago, batzuetan, Kode Zibilak bereganatu egiten ditu Hipoteka Legeak hartutako konponbide batzuk (esaterako, 1473. art.ak hartutako konponbidea, ondasun higiezinen salmenta bikoitza arautzean). Ondorenez, arauketa bikoitza bada ere (Hipoteka Legea eta Kode Zibila, hain zuzen), bi testuek errealitate bera arautzen dute, ikuspegi desberdinetatik bada ere. 436. Hipoteka Legearen eta Kode Zibilaren arteko koordinazioa Errealitate bera arautzeagatik, Kode Zibilaren eta Hipoteka Legearen arteko koordinazioak arazoak ekar ditzake. Horixe gertatu da, hain zuzen ere, gai zehatz batzuen inguruan; kasurako, traditioaren inguruan eta, batik bat, traditioak Erregistroko inskripzioetan duen eraginaren inguruan. Kode Zibilaren eta Hipoteka Legearen arteko loturari buruz, jarrera desberdinak azaldu izan dira autoreen artean. DE LA RICAren iritziz, arauketa bikoitza da, Kode Zibilak eta Hipoteka Legeak errealitate desberdinak arautzen dituztelako; izan ere, Kode Zibilak Erregistroan inskribatu gabeko jabetza xedatzen du eta bertan inskribatutako jabetza, ostera, Hipoteka Legeak. Hortaz, Hipoteka Legeak lehenespena du, Kode Zibilaren aurretik, Jabetza Erregistroan inskribatutako jabetza arautzeko; halako kasuetan, beraz, Kode Zibila ordezkoa baino ez da, Hipoteka Legeari begira. Arazoa horretara konponduz gero, Hipoteka Legearen interpretazioa Kode Zibiletik alden daiteke, Erregistroan inskribatutako eskubideei dagokien horretan. Haatik, NÚÑEZ LAGOSen aburuz, Kode Zibilak lehenespena du, HLren aurretik; hau da, Hipoteka Legea KZren menpe dago. Horiek horrela, bi lege-testuen artean kontraesanik izanez gero, KZk xedatutakoa aplikatu behar da beti lehenespenez. Gure ustez, iritzirik artezena LACRUZek azaldu du.


Autore horren irudiz, HLren eduki zibilak osatu egiten du Kode Zibila. Aurrerago esan dugun moduan, inguruabar berezien ondorioz, eduki zibil hori ez zen Kode Zibilean sartu, formaren ikusmiratik; baina ikusmolde materialari eutsiz gero, Kode Zibilaren osagaia da. Hortaz, Kode Zibilaren eta Hipoteka legearen artean, elkarjotzeak eta interpretazio arazoak izan daitezke. Horiek guztiak konpontzeko, kontuan izan behar dira halako kasuetan lege-testu bakar bateko xedapenei aplikatzen zaizkien irizpideak. LACRUZen azalpenei helduta, beste kontu bat da arauketa desberdina izatea Erregistroan inmatrikulatutako jabetzak eta bertan inmatrikulatuta ez dagoenak. Arazo hori konpontzeko, nahiko da kasuankasuan aplikatu beharreko araua zehaztea eta, horretarako, testu arauemaileei ez zaie lerrun desberdina eratxiki behar. Egineginean ere, desberdinak dira testu arauemaile baten eta bestearen egitezko kasuak. Horren ondorioz, Erregistroan inmatrikulatutako jabetzari lehenespenez aplikatzen zaizkio Erregistro bidezko publizitatearen arau bereziak, arau horiek Hipoteka Legean zein Kode Zibilean izan. Hala ere, Kode Zibila eta Hipoteka Legea modu harmonikoan interpretatu behar dira. ยง112. ESPAINIAKO SISTEMAREN OINARRIZKO BEREZITASUNAK: HIPOTEKA-PRINTZIPIOAK 437. Esanahia eta norainokoa Hipoteka-printzipioak dira erregistro-sistema jakin bat identifikatzeko balio duten erregelak, erakundeak eta ondore juridikoak. Ikuspuntu teknikojuridikotik, horiek ez dira egiazko printzipioak, ez baitute sistema integratzen; gisa berean, ezin da esan Zuzenbidearen printzipio orokorrak direnik. Hipoteka-printzipioak, izatez, kasuankasuan hartutako konponbide zehatz batzuen abstrakzioak baino ez dira; izan ere, logika eta dedukzioa erabiltzen dira, horiek zehazteko. Bestela esanda, hipoteka-printzipioak ideietan mamitu dira eta ideia horiek, denboraren buruan, guztien onarpena izan dute (berbarako, Erregistroko fede publikoak edo inskripzio-printzipioak). Orobat, hamaika arazo eragin ditzake ondasun higiezinen gaineko eskubide errealei publizitatea


emateak. Arazo horiei konponbide koherenteak emateko eta, batez ere, konponbide horiek behar den moduan antolatzeko, noraezekoa da abstrakzio horiek erabiltzea. Jerónimo GONZÁLEZek zehaztu zituen lehenengoz Espainiako sistemaren hipoteka-printzipioak. Hasieran, Jerónimo GONZÁLEZen ikerketak arrakasta izan zuen, gainerako autoreen artean; arean ere, autoreek haren lana erabili zuten, Ondasun higiezinen erregistroari buruzko zuzenbidea azaltzeko. Edozelan ere, gaur egun zalantzan jarri da hipoteka-printzipioen erabilgarritasuna, printzipio horiek ez baitute osoosorik azaltzen ondasun higiezinei buruzko publizitatearen arauketa. Dena dela, printzipioek sistemaren oinarrizko ezaugarriak azalarazteko balio dute eta horrexegatik aztertuko ditugu lan honetan. Hala ere, printzipio horiek zerrendatzea ez da nahiko; aitzitik, bananbanan aztertu behar dira guztien eragingarritasuna eta norainokoa. Horren harira, autoreak ez datoz bat, Espainiako Erregistro zuzenbidearen hipoteka-printzipioak zehazteko orduan. Autore batzuen jarrera erabat murrizgarria da eta beste batzuena, berriz, zabalegia, printzipiotzat hartzen baitituzte zatikako konponbideak besterik ez direnak. Guk bitarteko jarrera hartu dugu eta horri helduko diogu, ondasun higiezinei buruzko publizitate sistemaren oinarrizko ezaugarriak orokorrean azaltzeko. Printzipio horien edukia ere ez da eraberekoa. Printzipio batzuek erregela teknikoak edo formalak adierazten dituzte (esate baterako, segidako traktuaren printzipioak); beste batzuek, ordea, eragingarritasun substantiboagoa dute (kasurako, Erregistroko fede publikoaren printzipioak). Beste ikusmira batetik, printzipio batzuek konponbide zehatzak ematen dituzte (adibidez, erregu-printzipioak) eta, beste batzuek, ostera, ondore zabalagoak dituzte (Erregistroko legitimazio-printzipioarekin gertatzen den bezala). Nolanahi den ere, Espainian Ondasun higiezinen erregistroari buruzko zuzenbidea azaltzeko, guztiguztiak dira erabilgarri. Bestetik ere, elkarren mendekoak dira Erregistro zuzenbidea osatzen duten alde desberdinak. Hori dela medio, ulerbidez, alde formalei emandako konponbideak eragina du publizitatearen ondore substantiboetan eta, horren ondorioz, Erregistroko titularrarengan. Beste modu batera esateko, Erregistroko prozedurari buruz ez badira aldez aurretik erabaki batzuk hartzen, ezin da ondore substantiborik izan. Hori berori


jartzen du agerian legezkotasun-printzipioaren eta Erregistroko fede publiko nahiz Erregistroko legitimazio-printzipioaren arteko loturak. 438. Inskripzio-printzipioa Alemaniako Zuzenbidean, hauxe da inskripzio-printzipioaren esangura: inskripzioak eskubide errealen eskualdaketa osatzen du, eskualdaketa horren jatorria denean inter vivos buturiko negozio juridikoren bat. Beste hitz batzuetan esatearren, aldarazpen juridikoerreala ez da gertatzen, eskualdaketa Erregistroan inskribatu arte. Espainiako antolamendu juridikoan, aldiz, ez da hori inskripzio-printzipioaren esangura. Haatik, eskubide errealen eskualdaketa Erregistroz kanpo gertatzen da, inskripzioak izaera adierazlea besterik ez duelako. Orobat, inskripzioa ondokoentzat bakarrik da eratzailea: hipotekarentzat, Lurzoruari buruzko Legeak araututako azalera-eskubidearentzat eta beste kasuren batentzat. Autore batzuen ustez, inskripzio eratzailea eta inskripzio adierazlea bereizteak ez du zentzu handirik, bereizketa horrek ez baitu azaltzen Espainiako erregistro sisteman inskripzioak duen garrantzia. Hori dela medio, beste irizpide batzuetan oinarriturik, inskripzio baliozkotzaileaz (SANZ FERNĂ NDEZ) eta inskripzio egituratzaileaz hitz egiten da (GARCĂ?A Y GARCĂ?A). Adierazmolde horien bidez, azpimarratu nahi izan dira, batetik, inskripzioak dituen ondorioak, Erregistroan inskribatutako eskubide errealentzat; eta bestetik, inskripzioak duen eragingarritasuna, hirugarrenei begira. Edonondik begira dakiola ere, Espainiako antolamendu juridikoan, inskripzioa adierazlea da eta ez, ordea, eratzailea. Hortaz, inskripzio-printzipioa ez da aplikatzen betebetean. Beste ikuspuntu batetik, nahitaezko inskripzioak eta borondatezko inskripzioak bereizi izan dira, hurrenez hurren, inskripzio hori egitea eginbeharra denean eta, alderantziz, titular interesdunaren esku dagoenean. 439. Erregu-printzipioa


Erregu-printzipioa aplikatzen den erregistro sistemetan, inskripzio prozedura hasten da, interesdunak hala eskatuta. Beste hitzez esanik, erregistratzaileak ezin du bere ekimenez inskripzio prozedurarik hasi. Espainiako sisteman printzipio hori aplikatzen da; nolanahi ere, salbuespeneko kasu batzuetan, erregistratzaileak ofizioz jardun dezake. Dena den, inskripzio prozedura hastean bakarrik aplikatzen da erregu-printzipioa; behin prozedura hasi eta gero, erregistratzaileari dagokio horri ekitea (horren inguruan ikus 36. gaia). 440. Legezkotasun-printzipioa Legezkotasun-printzipioak adierazten du egiazkoak eta baliozkoak izan behar direla Erregistroan agerrarazten diren tituluak eta eskubideak. Hori dela bide, inskripzioa egin baino lehen, erregistratzaileak titulu eta eskubide horiek kalifikatu behar ditu. Kalifikazioa egin eta gero, erregistratzaileak titulu eta eskubideak inskribatuko ditu edo, akatsik aurkituz gero, inskripzioa eten edo ukatu egingo du. HLren 18. artikuluan azaltzen da zehatzago legezkotasun-printzipio hori. Legezkotasun-printzipioa erregistro sistema zehatz batean ezarriz gero, kontrolatu egiten dira bertan inskribatu nahi diren tituluak eta eskubideak. Gauzak horrela, Erregistroak berak bermatzen du bertan agerrarazten dena baliozkoa eta eragingarria dela. Begibistakoa denez, legezkotasun-printzipioan oinarritzen dira Erregistroaren ondore substantiboak eta eurok bi agerpen nagusi dituzte, alegia: Erregistroko legitimazio-printzipioa eta fede publikoaren printzipioa. 441. Segidako traktuaren printzipioa Erregistroaren jardunbideari buruzko erregela tekniko bat azaltzen du segidako traktuak; halaber, erregela horrek ondore garrantzitsu batzuk eratortzen ditu. Segidako traktuaren arabera, inork eskubide bat inskribatu nahi badu, eskubide hori Erregistroko titularrarengandik eskuratu behar izan du. Finkari


dagokion folioan, finka horren eskualdaketa guztiak agerrarazi behar dira ondoz ondo; hau da, bertan agerrarazi behar dira Erregistroan inskribaturiko eskubideen titulartasun guztiak, inolako etenik edo hutsunerik gabe. Horretara eginez gero, Erregistroak finkaren edo eskubidearen historia juridikoa ahalik eta zehatzen agerraraziko luke eta informazio osatuagoa emango lioke Erregistroa kontsultatzen duen hirugarrenari. HLren 20. artikuluak arautzen du segidako traktuaren printzipio hori. Esangura materialean, segidako traktuaren oinarria nemo dat quod non habet erregela izan daiteke. Dena dela, oinarri hori izateak zein ez izateak ez du eraginik Erregistroan, ez esangura formalean behintzat; izatez, ikuspuntu formalari eutsiz, Erregistroaren ardura bakarra izango litzateke titular berriak eskubidea eskuratzea Erregistroan aurreko titular gisa agertzen den pertsonarengandik. 442. Lehentasun-printzipioa Lehentasun-printzipioa izango litzateke eskubide errealei buruzko prior tempore potior iure printzipioak Erregistroan duen bertsioa. Printzipio horren arabera, lehenespena du Erregistroan agerrarazten den lehendabiziko eskubideak. Aurreneko horrek Erregistroaren babes osoa du, ondoren inskribatzen diren guztien kalterako, nahiz eta azken horiek eskubide hobeak izan. Horregatik, inskripzioa eskatzeko datak berebiziko garrantzia du eta kontu handiz egiaztatu behar da. Lehentasun-printzipioaren adierazpenak dira ondoko biak: lehenengo eta behin, eskubideek eskuratzen duten erregistro lerruna, folioetan inskribatzen direnean; eta, bigarrenik, erregistro itxiera, lehendabizi inskribatu den eskubidearekin bat ez datozen eskubideentzat. 443. Publizitate-printzipioa Publizitate-printzipioak bi esangura ditu, alegia: formala eta materiala. Publizitate formalaren arabera, Erregistroa kontsultatzeko aukera dute horren edukia ezagutu nahi duten guztiek, babesteko


moduko interesa izanez gero. Espainiako sisteman, HLren 221. artikuluak adierazten du erregistroek izaera publikoa dutela. Hortaz, edonork Erregistroa kontsultatu nahi badu, Erregistroko liburuak erakusten zaizkio edo erregistratzailearen ziurtagiria jasotzen du. Publizitate materialaren arabera, berriz, eskubidearen inskripzioak ondore substantibo batzuk ditu, Erregistroko titularrarentzat. Hori besterik ez du adierazten publizitate-printzipioak eta, beraz, aurreko gaian azaldu dugun publizitate kontzeptuarekin bat dator. Ildo horretatik, eta 33. gai horretan azaldu dugun moduan, publizitate kontzeptuak hauxe besterik ez du azaltzen: Erregistroko titularraren esparru juridikoan, inskripzioak duen eragingarritasuna. Printzipio edo kontzeptu horren edukia, izatez, aldakorra da, erregistro sistemaren arabera edo, zehatzago, erregistro sistemak eman nahi duen babesasaren arabera. Espainiako erregistro sisteman, publizitatearen edukia bi printzipiotan gauzatzen da: Erregistroko legitimazio-printzipioan eta Erregistroko fede publikoaren printzipioan. Publizitate materialak eragin du, eragin ere, Ondasun higiezinen erregistroari buruzko zuzenbidearen bilakaera. Zuzenbide horren hasierako garaietatik ohartarazi izan denez, segurtasun juridikoa lortzea ezinezkoa izango litzateke, publizitateak ondore substantiborik izango ez balu Erregistroko titularrentzat. 444. Zehaztasun-printzipioa Zehaztasun-printzipioaren izendazioak berak adierazten duen moduan, printzipio hori ezarriz gero, Erregistroa zehatza izango litzateke; hau da, Erregistroa eta Erregistroz kanpoko errealitatea bat etorriko lirateke. Inskripzioa eratzailea denean, zehaztasun-printzipioa berez betetzen da; izan ere, aldarazpen juridikoerrealik izan dadin, inskripzioa nahitaezkoa gertatzen da eta, horren ondorioz, Erregistroko idazkunek islatzen duten errealitatea besterik ez dago. Baina Espainiako sisteman inskripzioa adierazlea denez, zehaztasun-printzipioak 単abardura batzuk ditu. Folio erreala, segidako traktua eta


legezkotasun-printzipioa bete behar direnez gero, badirudi Espainiako Erregistroa zehatza izan behar dela. Hala ere, kontuan izan behar da eskubide batzuen errealitatea bikoitza dela: errealitate zibila eta Erregistroko errealitatea, alegia. Horregatik, ezin da segurtasun osoz baieztatu Erregistroa arras zehatza denik. Hortaz, Erregistroaren zehaztasuna iuris tantum erako presuntzioa besterik ez da. Harako presuntzioaren adierazpenik nagusiena Erregistroko legitimazioa izango litzateke. Dena den, salbuespeneko kasu batzuetan, presuntzio hori iure et de iure izaerako presuntzio bihurtzen da; horixe gertatzen da, Erregistroa eta errealitatea bat etorri ez eta, horrez gain, Erregistroko fede publikoa aplikatzeko baldintzak betetzen direnean. 445. Erregistroko legitimazio-printzipioa Aurreko printzipioaren ondorio gisa, ondore guztietarako uste izango da Erregistroko titularrak dituela bertan inskribaturiko eskubidearen titulartasuna eta edukitza. Presuntzio hori, lehentxoago azaldu dugun moduan, iuris tantum erakoa da. Hortaz, frogaren zama alderanzten du, Erregistroa zehatza ez dela aldarrikatzen duenari baitagokio zehaztugabetasun hori frogatzea. Erregistroko legitimazio-printzipioa aplikatzeak ondore batzuk ditu Erregistroko titularrarentzat, bai epaiketan, bai eta epaiketaz kanpo ere. HLren 38. art.ak zehazten ditu ondore horiek eta, euren artean, hauek azpimarratu behar dira: alde batetik, Erregistroko titularrak erraz froga dezake eskubidea duela, horretarako aski baita erregistro ziurtagiria aurkeztea; bestetik, Erretroan inskribatutako eskubidea ukatzen duenak, aurretiaz edo aldi berean, akzio egokia egikaritu behar du, inskripzioak sortu duen itxura ezabatzeko. Bukatzeko, Erregistroko legitimazio-printzipioaren adierazpenak dira HLren 41. artikuluan araututako akzioak, alegia, Erregistroan inskribatutako eskubidea babesteko beren beregi ematen diren akzioak. 446. Erregistroko fede publikoaren printzipioa Erregistroko fede publikoaren printzipioak adierazten du


Erregistro bidezko publizitatearen ondoriorik garrantzitsuena. Lehentxoago azaldu dugun printzipioak Erregistroan islatzen den egoera arrunta erakusten du. Erregistroko fede publikoak, ordea, kasu bereziak aintzat hartzen ditu, kasu horietan Erregistroko errealitatea ez datorrelako bat Erregistroz kanpokoarekin. Horrelakoetan, inork edozein eskubide eskuratzen baldin badu, Erregistroaren arabera eskubide hori eskualdatzeko gaitasuna duenarengandik, eskubide hori gal dezake, titularrak erreklamazioa eginez gero. Aurreko hori gerta ez dadin, eta trafiko juridikoak segurtasuna izan dezan, interesen gatazka hori sortzen denean, publizitatean konfiantza izan duen hirugarrena babesten da, baldintza zehatz batzuk betez gero. Hortaz, halako kasuetan, a non domino eskuratzea ahalbidetzen da. Espainiako Erregistro zuzenbidean, Erregistroko fede publikoaren printzipioa arau desberdinetan azaltzen da, besteak beste, HLren 32, 34, 37, 40 eta 76. art.etan. Fede publikoaren onuradunari hipoteka-hirugarren deritzo, HLren 34. art.an zehazturiko baldintzak betetzen baditu. Erregistroko fede publikoaren printzipioa germaniarren sisteman oinarritzen da. Erregistroan inskribaturik gabe dagoena inoren aurka jartzeko ezintasuna ezartzen duen printzipioak, berriz, Frantziako sisteman ditu sustraiak; horren arabera, Erregistroan inskribatu barik dagoena ezin da hirugarrenen aurka jarri. Printzipio horrek Erregistroko titularra babesten du, ondoko kasuetan: titular horri eskubide edo ondasunen bat eskualdatu dionak beste pertsona bati xedatzen dionean ondasun edo eskubide bera. Bistan denez, inskribatu gabe dagoena inoren aurka jartzeko ezintasun horren esparrua murritzagoa da, fede publikoarena baino. Lehendabizikoak Erregistroko titularra babesten du, horren kausatzaileak ondasun edo eskubide bera bi aldiz xedatzen duenean. Hori dela eta, autore gehienen ustez, harako printzipioa HLren 32. art.aren adierazpena baino ez da. Horregatik, autore horien iritziz, Espainiako Erregistro zuzenbidean bi printzipio daude batera indarrean: batetik, Erregistroko fede publikoaren printzipioa (HLren 34. art.); eta, bestetik, Erregistroan inskribaturik gabe dagoena inoren aurka jartzeko ezintasuna ezartzen duen printzipioa, HLren 32. art.ak arautzen duena.


Hogeita hamaseigarren gaia INSKRIPZIOAREN OSAGAIAK Laburpena: §113. Erregistro bidezko publizitatearen objektua: Erregistroan inskriba daitezkeen eskubideak eta tituluak 447. Azalpen orokorra 448. Erregistroan inskriba daitezkeen eskubideak 449. Erregistroan inskriba daitezkeen tituluak §114. Erregistroko titularra 450. Kontzeptua 451. Identifikazioa 452. Erregistroko titularrak jarduteko duen gaitasuna edo beraren ondasunak xedatzeko duen askatasuna. Gaitasun edo askatasun hori ukitzen duten inguruabarrak §115. Erregistroko finka 453. Kontzeptua 454. Finka bereziak §116. Finkaren deskripzioa Erregistroan. Folio erreala 455. Inmatrikulazioa 456. Finkaren deskripzioa 457. Erregistroa eta Katastroa §117. Finkaren aldarazpenak 458. Finkaren egiazko luzezabalera Erregistroan adierazitakoa baino handiagoa izatea 459. Obra berriari buruzko adierazpena 460. Finken aldarazpenak Erregistroan

§113. ERREGISTRO BIDEZKO PUBLIZITATEAREN OBJEKTUA: ERREGISTROAN INSKRIBA DAITEZKEEN ESKUBIDEAK ETA TITULUAK 447. Azalpen orokorra Ondasun higiezinen erregistroari buruzko zuzenbidearen objektua zehaztea da zuzenbide horren azterketak sorrarazten duen lehenengo arazoa. Arean ere, objektu horrek bakarrik izango


ditu arauek eurek xedatzen dituzten ondore substantiboak. Era berean, badirudi zentzuzkoa dela erregistro liburuetan publizitatearen objektua bakarrik inskribatu ahal izatea. Edozein modutan ere, hipoteka legeriak ez du objektuaren arazoa zehatzmehatz argitu. Bada, arau desberdinek zehazten dute Erregistroan zer inskribatu behar den. Hori egitean, titulu adierazmoldea erabiltzen dute. Halakoetan, adierazmolde hori esangura materialean ulertu behar da; hau da, titulu esamoldeak eskubidearen causa iurisa adierazten du. Ulerbidez, KZren 605. art.aren arabera, «Jabetza Erregistroaren helburua da ondasun higiezinen gaineko jabariari eta gainerako eskubide errealei buruzko egintza nahiz kontratuak inskribatzea edo horien idatzoharra egitea» (HLren 1.1 art.ak ere gauza bera xedatzen du). Antzeko zerbait diote HLren 2. art.ak eta HEren 7. art.ak ere, inskripzioaren objektua arautzen dutenean; izan ere, 605. art.aren antzera, titulu materialaz arduratzen dira. Zernahi gisaz, tituluak eskubideei buruzkoak direnez gero, eskubide horien izaerak mugatzen ditu titulu horiek. Hori dela bide, kontuan izan behar da Erregistroan agerrarazten direla ondasun higiezinen gaineko eskubide errealak eta kreditu-eskubide zehatz batzuk ere (esaterako, HLren 2. art.ak aipatzen duen errentamendua). Eskubide horiek guztiek osatzen dute inskripzio idazkunaren edukia (HLren 9.2 art. eta HEren 51.5 art.). Kontrara, Erregistroaren ondoreei buruzko arauek bereizi egiten dituzte eskubidea eta titulua. Hasieran pentsa daiteke bereizketa hori egiten dutela, bata eta besteari arauketa desberdina eratxikitzeko. Orobat, HLren 38 eta 34. art.ek inskripzioaren ondoreak xedatzen dituztenean (Erregistroko legitimazioa eta fede publikoa, hurrenez hurren), Erregistroan inskribatutako eskubideez dihardute. Bestetik ere, HLren 33. artikuluak ondokoa ezartzen du: «inskripzioak ez ditu baliozkotzen legeen aginduz deusezak diren egintzak eta kontratuak». Horiek horrela, badirudi publizitatearen ondoreak eskubideei eratxikitzen zaizkiela eta ez, ordea, tituluei, Erregistroak ez baititu azken horiek babesten. Edonola ere, ondorio hori ez dator bat beste arau batzuek xedatzen dutenarekin; arau horiek (esaterako, HLren 26.3 artikuluak, ondasunak xedatzeko debekuei buruz; edota 37. artikuluak, hutsaltze-akzioak, ezeztapen-akzioak eta akzio


suntsiarazleak hirugarrenen kontra duten eragingarritasunari buruz) aitortu egiten dute Erregistroaren eragingarritasuna dutela titulu inskribatuetan sarturiko klausulek eta hizpaketek. Horrez gain, gogoan izan behar da inskribaturiko eskubide zehatzaren gainekoa dela Erregistro bidezko publizitatea. Eta eskualdaketa edo eraketa tituluak zehazten dituenez eskubide horren edukia eta eragingarritasuna, hauxe diote HLren 9. art.ak eta HEren 51.6 artikuluak: inskripzio idazkunean agerrarazi behar dira tituluaren inguruko zehaztasun guztiak, eragingarritasun erreala duen beste edozein klausula barne. Hortaz, kontrakoa dirudien arren, eskubidearen titulu materiala ez dago Erregistro bidezko publizitatearen esparrutik kanpo. Azkenik, beste ikusmolde bati helduta, kontuan hartu behar da erregistratzailearen kalifikazioak ikertu behar duela «eskritura publikoetan jasotako egintza xedatzaileen baliozkotasuna» (HLren 18. art.). Aurreko guztia dela eta, autoreen artean eztabaidak izan dira Erregistro bidezko publizitatearen objektua zehazteko. Zenbait adituren ustez, Jabetza Erregistroa eskubideen erregistroa da (Jerónimo GONZÁLEZ, CHICO y BONILLA, HERMIDA); beste batzuen aburuz, ordea, tituluen erregistroa (NÚÑEZ LAGOS, SANZ FERNÁNDEZ eta COSSÍO). Zuzenbide konparatuan, bi motatako sistemak bereiz daitezke: sistema latinoa (hala nola, Frantziakoa) eta germaniarren sistema. Sistema latinoa tituluetan oinarritzen da eta germaniarrena, aldiz, eskubideetan. LACRUZ eta SANCHOk bitarteko jarrera hartu dute, ondokoak bereiziz: batetik, inskripzioaren objektua (hots, titulu materialak eurak) eta, bestetik, publizitatearen objektua (ondasun higiezinen gaineko eskubide errealak eta legeak zehazturiko kreditu-eskubideak, alegia). Erregistroan tituluak eta eskubideak agerrarazten dira. Bada, Espainiako antolamendu juridikoan hori beharrezkoa da, eskubide errealak eragin osoz eskualdatzeko. Hortaz, Espainiako antolamendu juridikoa kari-printzipioetan oinarritzen da (Alemaniako Zuzenbideak, ostera, abstrakziora jotzen du). Horrexegatik, Erregistroan inskribatu eta tituluan bertan zehaztu behar dira eskubidea bera; horren inguruabarrak eta titularrarenak; eskubidearen aldarazpena edota azkentzea dakarten arrazoiak, horiek tituluan bertan zehazten direlarik; eta,


azkenik, eskubide hori badela adierazte hutsa. Datu horiek finkatzen dute Erregistroan inskribaturiko titularraren egoera juridikoa, egoerak horrek eskubidea eskuratzeko asmoa duen hirugarrena uki dezakeen heinean. Ondorenez, datu horiei guztiei publizitatearen ondoreak eratxikitzen zaizkie. Horrenbestez, Erregistroan inskriba daitezkeen eskubideak eskualdatu, aldarazi, azkendu‌ egiten dituzten tituluak inskribatzen dira bertan, bai eta eskubidea bera eta titulua osatzen duten hizpaketak eta klausulak ere. Aurreko guztiaren gainekoa da, hain zuzen ere, erregistratzailearen kalifikazioa. Kalifikazio hori egitean, erregistratzaileak ondoko kontuak aztertu behar ditu: eskubidearen izaera, Erregistroan inskriba daitekeen ala ez erabakitzeko; tituluaren baliozkotasuna; eta, azkenik, titulu horren edukia, eduki horretatik aukeratuz hirugarrenei interesatu ahal zaiena bakarrik. Horregatik, erregistratzaileak inskripzioa ukatzen du, tituluan edozein akats dagoenean. Orobat, edozein errealitate juridiko Erregistroan finkatuz gero, errealitatea hori hirugarrenentzat aldaezin bilakatzen da, prozedura egokiaren bidez hori aldatu arte (HLren 40. art.); bitartean, errealitate horren gain erortzen dira Erregistro bidezko publizitatearen ondore substantiboak. Hori dela eta, HLren 33. art.ak adierazten duenean inskripzioak ez dituela egintza deusezak baliozkotzen, alderdien arteko harremanen gainean bakarrik ari da; izan ere, HLren 34. art.aren aginduz, egintza horiek eragingarriak dira, hirugarrenei begira. Gauza bera xedatzen du HLren 37. art.ko azken lerrokadak ere, hauxe agintzen duenean: artikulu honen lehenengo lerrokadaren arabera akzio suntsiarazlea, ezeztapen-akzioa edo hutsalketa-akzioa ezin bada hirugarrenen aurka jarri, alderdiek euren artean egikari ditzakete bidezkoak diren akzio pertsonal guztiak. 448. Erregistroan inskriba daitezkeen eskubideak A) Ondasun higiezinen gaineko eskubide errealak Jabaria, gozamena, erabiltzeko eskubidea, biztantzeko eskubidea, enfiteusia, zentsuak, hipoteka eta zortasunak aipatzen ditu beren beregi HLren 2. art.ak. Horiei gehitu behar zaizkie


hipoteka legerian beren beregi azaltzen diren beste eskubide batzuk, besteak beste, ondokoak: azalera-eskubidea (HEren 16.1 art.); eraikinaren gainean zein azpian, solairu berriak eraikitzeko eskubidea (HEren 16.2 art.); lurgain-eskubide erreala (HEren 30.3 art.); eta, azkenik, antikresi-eskubide erreala (HEren 216. art.). Hala ere, ius possessionis gisa ezin da edukitza inskribatu (HLren 5. art.), baina ius possidendi gisa Erregistroan agerrarazten da, berori eratortzen duen eskubide errealarekin batera. Erregistroan inskriba daitezkeen eskubideak zeintzuk diren zehazteko, kontuan izan behar da numerus clausus edo numerus apertus kontuaren gainean hartutako jarrera. Bada, HLren 2. art.tik eta HEren 7. art.tik atera izan dira arazo hori konpontzeko argudioak. Horren inguruan kontuan hartu beharrekoa da ENZNk 1987ko ekainaren 5eko ebazpenean hartutako bidea. ebazpen horrek aitortu egin zuen borondate autonomiak eskubide erreal berriak sor ditzakeela, eskubide horien izaera eta eginkizuna errespetatuz gero. Nolanahi ere, praktikan arazo horrek ez du horrenbesteko garrantzirik, lege bidez araututako eskubideak nahikoa izaten baitira gauzen edo eskubideen trafikoak dituen beharrizanak asetzeko; gainera, borondate autonomiak eskubide horien edukia aldaraz dezake, hori ahalbidetzen baitute, bai KZren 467. art.ak (gozamenaren inguruan), bai eta KZren 594. art.ak eta ondorengoek ere (zortasunen inguruan). Erregistroan agerrarazi behar dira eskubidea bera, berorren izaera, tituluak eskubide horri ematen dion izena eta eskubide horren inguruko inguruabar guztiak (HEren 51. art.). Edukiari dagokionez, eskubideak arau bidez finkatutako edukia du, legezko tipoarekin bat datorrenean; bestela, eduki hori tituluan bertan azaldu behar da. Eskualdaketa edo eraketa tituluan aldarazpenak edo mugak ezarri badira, horiek ere idazkunean bertan agerrarazi behar dira. B) Fiduzia titulartasunak HLren 2.3 art.ak xedatzen duenez, edozein egintza edo kontratu burutzen bada, pertsona zehatz bati ondasun higiezin edo eskubide erreal batzuk adjudikatzeko, egintza eta kontratu horiek


Erregistroan inskriba daitezke, nahiz eta egintza horietan ezarri ondasun edo eskubideak beste pertsona bati eskualdatu behar zaizkiola edo horien zenbatekoa helburu jakin baterako inbertitu behar dela. Bestalde, lege beraren 45. art.aren arabera, hartzekodunek euren eskubidea aurreneurriz idatzohar dezakete, zorrak ordaintzeko eurei adjudikatzen bazaizkie jarauntsi, konkurtso edo porrot bateko ondasunak. Eskubide horiei Zuzenbide zibila (zuzenbide erkidea nahiz foru-zuzenbidea, azken hori Kode Zibilaren arauketatik aldentzen dela) aplikatzen zaie. Eskubideok berez ondore batzuk dituzte eta Erregistroak indartu baino ez du egiten eskubide horiek erga omnes duten eragingarritasuna. C) Eskubide pertsonalak Erregistroan inskriba daitezke legeak beren beregi aipatzen dituen eskubide pertsonalak, ondokoak, hain zuzen: a) Ondasun higiezinen gaineko errentamenduak eta azpierrentamenduak erretamendu-lagatzeak eta subrogazioak (ikus HELren 2. xed. gehi.aren ondorioz idatzitako Hlren 2.5 art.). b) Aukera-eskubidea ere Erregistroan inskriba daiteke, HEren 14. art.ak beren beregi ezartzen dituen baldintzak betetzen baditu. Baldintza horiek ondokoak dira: lehendabizi, alderdiek beren beregi erabakitzea, aukera-eskubidea inskribatu behar dela; bigarrenik, finka eskuratzeko hizpatu den prezioa zehaztea eta, halakorik hitzartuz gero, aukera-eskubidea emateko hitzartu den prezioa zehaztea; azkenik, aukera egikaritzeko epea finkatzea. Epe hori ezin da lau urtetik gorakoa izan. HEren 9. art.aren arabera, gainerako eskubide pertsonalak ezin dira Jabetza Erregistroan inskribatu. Hala ere, artikulu berak xedatzen duenez, edozein eskubide pertsonal ziurtatzeko, berme errealak era daitezke eta berme horiek Erregistroan inskriba edo aurreneurriz idatzohar daitezke (HLren 42. art. eta ondorengoak). 449. Erregistroan inskriba daitezkeen tituluak


Lehentxoago azaldu dugun moduan, Erregistro bidezko publizitateak ondoko zehaztasun guztiak agerrarazten ditu, eskubideen inguruan: edukia, titularra eta eragingarritasun erreala duten gainerako klausulak. Hori guztia nahitaez azaldu behar da tituluan, titulu horrek eratortzen baitu bertan inskribatutako eskubidea. Titulu adierazmoldea esangura materialean ulertu behar da hemen eta ez, ordea, HLren 3. art.aren esangura formalean. Titulu adierazmoldearen barruan, hauexek sartzen dira: A) Egintza eta kontratuak Erregistroan inskriba daitekeen edozein eskubide eratu, aitortu, eskualdatu, aldarazi edo azkentzen duen egintza eta kontratu oro inskriba daiteke. Egintza eta kontratu horiek inter vivos (kasurako, salerosketa) zein mortis causa (adibidez, testamentua) izan daitezke, dohain bidezkoak (kasurako, dohaintza) nahiz kostubidezkoak (hala nola, sozietate bati eginiko ekarpena). Egintza eta kontratu horiek edozein motatako eragingarritasuna izan dezakete: eskualdatzailea zein eratzailea (berbarako, zortasunaren borondatezko eraketa), adierazle hutsa (ezkontide batek ondasun batzuk pribatiboak direla aitortzen duenean gertatzen den bezala), eskubideak azkentzekoa (gozamenari uko egitea, berbarako) edo aldarazlea (hipoteka zabaltzeko itunaren antzera). HEren 51. art.tik a contrario atera daitekeenez, ÂŤeragin errealaÂť duten hizpaketa guztiak azaldu behar dira egitate edo kontratuan. Dena den, hipoteka legeriak ez du zehazten zeintzuk diren garrantzi erreala duten klausulak. Mota horretako klausulak dira, izatez, ondokoak: baldintza suntsiarazleak eta etengarriak (HLren 9.2 eta HEren 51.6 art.ak), ondasunak xedatzeko debekuak (HLren 26.3 art.), dohaintzak ezeztatzeko arrazoiak (HLren 37.3 art.) eta kontratuaren suntsiarazpena edo hutsalketa ekar dezaketen baldintzak (HLren 37.2 art.). Azken horiei dagokienez, kontuan izan behar dira suntsiarazpenaren eta hutsalketaren ondoreak arautzen dituzten erregela zibilak (besteak beste, KZren 1124, 1295, 1298, 1483, 1504 eta 1537. artikuluak); erregela horietan ezarritako arauketak ez dio kalterik egiten


hipoteka legerian araututakoari. Kasu horiez aparte, garrantzi errealdun klausula edo hizpaketatzat har daitezke Erregistroan inskribatutako eskubidearen titulartasuna aldaraz dezaketenak (adibidez, jabaria erreserbatzeko ituna) eta titularraren ahalmenak mugatzen dituztenak (esaterako, eskubidea egikaritzeko baldintzak ezartzen dituztenak). Esangura horretan, HLren 11. artikuluaren aginduz, ÂŤordainketa geroratzen dela adierazteak hurrengo kasuetan bakarrik egin diezaioke kalte hirugarrenari: ordainketa hipoteka bidez bermatu denean edota ordainketa ezari esanbidezko baldintza suntsiarazlearen izaera eman zaionean. Kasu bietan, prezio geroratua bi finka edo gehiagoren eskualdaketari buruzkoa izanez gero, bakoitzari dagokion zatia zehaztu behar daÂť. Aurrerago azaldutako guztia aintzat hartuta, aparteko garrantzia dute, bai jabetza horizontala eratzeko tituluaren hizpaketek, bai jabetza horizontala arautzen duten estatutuek; bibiak ere (hizpaketak eta estatutuak, alegia) jabetza horizontalaren mendeko eraikinaren inskripzioan agerrarazi behar dira (ikus HLren 8.4 art. eta JHLren 5.3 art.). B) Oinordetza tituluak Jarauntsira egindako deiak finkaren gaineko eskubideren bat eratxikitzen badio jaraunsleen erkidegoari edo jaraunsle bati, orduan finkari dagokion folioan inskribatu behar da dei hori. Kasu horretan, HLren 14. art.aren arabera, eskuraketa titulu gisa har daitezke testamentua, oinordetza ituna, abintestato jaraunsleak izendatzeko epailearen adierazpena, nabaritasun-akta edo jarauntsiaren banaketa. Bestelako kasuetan (hau da, jaraunsleei ez zaienean adjudikatzen ondasun zehatzik edo ondasun horien kuota zein portzio zatiezinik), onuradunak aurreneurriz idatzohar dezake jarauntsiko ondasunen gain duen titulua; hori eginez gero, beraren eskubidea bermatzen du (HLren 15. art., bai eta 46. art. eta ondorengoak ere). C) Egitate juridikoak Edu berean, Erregistroan inskriba daitezke akzesio nahiz


usukapio bidez eskuratutako eskubide errealak ere, eskuraketa horiek azaltzen dituzten tituluen bitartez. D) Epailearen ebazpenak Epailearen ebazpenak ere Erregistroan inskriba daitezke, epai horien bidez eratu edo adierazten bada jabariaren titulartasuna edo Erregistroan inskriba daitekeen beste edozein eskubideren titulartasuna. Berebat, epailearen ebazpenak inskriba daitezke, ondokoa erabakitzen dutenean: ondasunak administratzeko legezko ezgaitasuna, absentzia, heriotza eta, oro har, beste edozein aldarazpen, ondasunak askatasunez xedatzeko gaitasun zibilari buruz (HLren 2.4 art., eta HEren 10 eta 55. art.ak). Azken ebazpen horiek agerrarazi behar dira, batetik, inskripzio liburuan, adierazpenak ukitzen duen titularrari dagokion folioan; eta, bestetik, ezgaituen liburuan (HEren 386. artikulua eta ondorengoak). Bestalde, aurreneurrizko idatzoharra besterik ezin dute izan, lehenengo eta behin, Erregistroko titularraren kontra jarritako demandek, horiek eragina dutenean bertan inskribatutako ondasun higiezinaren gain edo eskubidearen gain; eta, bigarrenik, epailearen ebazpenek, ondasuna edo eskubidea edozein modutan enbargatzen dutenean (HLren 42. art.). E) Administrazio egintzak Bukatzeko, administrazio egintzak Erregistroan inskribatu ahal dira, eurek eragiten dutenean bertan inskriba daitekeen edozein aldarazpen juridikoerreal (berbarako, jabetza nahitaez kentzearen ondoriozko adjudikazioak, eta administrazio emakidak). ยง114. ERREGISTROKO TITULARRA 450. Kontzeptua Erregistroan mota askotako eskubide, ahalmen eta


igurikimenak inskribatu edo idatzohartzen dira. Erregistroko inskripzio edo aurreneurrizko idatzohar horietan, zenbait pertsona, fisiko zein juridiko, publiko nahiz pribatu, agertzen dira titular moduan. Erregistroko titulartzat har daitezke Erregistroak dioenaren arabera titular diren horiek. Bada, Erregistroko titularrak dira Erregistro bidezko publizitateak sortzen dituen ondore substantiboen jasotzaileak edo onuradunak. Erregistroan titular moduan agertzeko, hori berori adierazi behar dute bertan inskribatutako tituluek eta eskubideek. Eta pertsona horiek Erregistroko titulartzat hartzen dira, horren kontrako inskripzioa egiten ez den artean eta indarreko idazkuna ezereztu edo iraungitzen ez den artean. Aurrerago azaldu dugunez, Erregistroko titularra pertsona fisikoa zein juridikoa izan daiteke. Pertsona hori bertan inskribatutako eskubidearen titular bakarra izan daiteke edo, osterantzean, erkidego bateko partaidea. Harako pertsona bizirik izan behar da, inskripzioa egitean; zernahi gisaz, Erregistroan inskriba daitezke nasciturus edo nondum conceptientzat egindako xedapenak ere. Bestetik, titularra zehatza izan behar da edo, gutxienez, Erregistroan azaltzen diren datuen arabera zehaztu daitekeena. 451. Identifikazioa Aurreko atalean azaldu dugunez, Erregistroko titularra zehatza ez bada, Erregistroko datuen bidez zehaztu daitekeena izan behar da, behinik behin. Kasu horretaz aparte, Erregistroko titularra Erregistroan identifikatuta egon behar da. Arautu ere, HEren 51.9 art.ak arautzen ditu inskripzio idazkunak gai horren inguruan bete behar dituen baldintzak; horien inguruan gogoan izan behar da abenduaren 13ko 1.368/1992 Errege Dekretuak eraldatu zuela 51.9 artikulua. Titularra pertsona fisikoa izanez gero, HEren 51.9.a) art.ren aginduz, ondoko datuak azaldu behar dira inskripzio idazkunean: titularraren izenabizenak; nortasunagiria; adinaren inguruabarrak (titularra adingabea, emantzipatua edo adin nagusikoa den); ezkondua edo ezkongabea, alarguna, banandua nahiz dibortziatua den; ezkondua denean, ezkontzaren ondasun-eraentza eta beste ezkontidearen identifikazioa; naziotasuna, auzotasuna eta egoitza. Pertsona juridikoa izanez gero, HEren 51.9.b) art.aren arabera, ondokoak dira inskripzio idazkunean zehaztu beharreko datuak: pertsona juridiko hori zein motatakoa den; izendazioa; identifikazio fiskaleko zenbakia; atzerritarra bada, bere naziotasuna; egoitza; eta,


hala denean, Erregistro eskudunean egindako inskripzioa. HEren 51.9.d) art.ak ahalbidetzen duenez, datu horiek folio bereko beste idazkun batean azaltzen badira, nahiko da horien aipamen laburra egitea. HEren 54. art.aren aginduz, titularrek erkidegoa osatzen badute, inskripzio idazkunean erkide guztiak agertu behar dira; horrez gain, erkide bakoitzari dagokion portzio ideala zehaztu behar da, datu matematikoen bidez. Era berean, HEren 51.9.c) art.ak dioenari helduta, legezko edo borondatezko ordezkariak esku hartu badu Erregistroan inskriba daitekeen tituluan, orduan inskripzio idazkunean azaldu behar dira ordezkaria identifikatzen duten inguruabarrak, ordezkaritzak ematen duen ahalordea edo izendapena eta, hala denean, Erregistro eskudunean egindako inskripzioa. Erregistroko titularra identifikatzeko beharrezkoak diren datuak bildu eta inskripzioa egin eta gero, gerta daiteke datu horiek aldatzea. Aldaketok Erregistroan agerrarazteko, nahitaezkoa da titulu berriaren inskripzioa egitea. Dena den, HEren 51.9.e) art.aren bidetik, modu independentean agerraraz daitezke, bazterreko oharraren bidez, ondokoak: egoitzaren aldaketa, jarduteko gaitasunaren gaineko aldarazpenak eta, orokorrean, titularraren xedatzeko askatasuna ukitzen duen edozein inguruabar.

452. Erregistroko titularraren jarduteko duen gaitasuna edo beraren ondasunak xedatzeko duen askatasuna. Gaitasun edo askatasun hori ukitzen duten inguruabarrak HLren 2.4 art. eta HEren 10. art.ek xedatzen dutenez, epailearen ebazpenak Jabetza Erregistroan inskriba daitezke, ondoko kasuetan: epai horien bidez adierazten denean ondasunak administratzeko legezko ezgaitasuna, absentzia, heriotza edota jarduteko gaitasuna aldarazten duen beste edozein inguruabar; epaiok eragina dutenean ondasunak xedatzeko askatasunean; eta, beren beregi ezer adierazi gabe, halako epaiek ondore berberak sortzen dituztenean. Inskripzio horren edukiari dagokionez, HEren 55. art.an xedatutakoa bete behar da.

Horren harira, epailearen adierazpenek egundoko eragina izan dezakete, Erregistroko titularraren ondarean, ezerezean utz baititzakete titular horrek egindako negozioak. Hori dela bide, Jabetza Erregistroaz badihardugu ere (eta ez, ordea, Erregistro Zibilaz), inguruabar horiek lehendabiziko horretan agerrarazi behar dira, bat etor daitezen liburu horietan adierazitakoa eta errealitate juridikoa.

ยง115. ERREGISTROKO FINKA 453. Kontzeptua


ENZNk 1928ko urtarrilaren 27ko ebazpenean adierazi zuenez, esaldi honetan labur daiteke espezialitate-printzipioaren oinarria: «finka bakoitzeko, eskubide bat». Printzipio horrek egundoko garrantzia izan zuen, hipotekaren bilakaeran. Bada, hipoteka orokorrak era zitezkeen, zordunaren ondare osoaren gain; horrek segurtasunik eza ekarri zuen trafiko juridikoan. Hori saihesteko asmatu zen, hain zuzen ere, espezialitate-printzipioa. Ondorenez, hipotekaren eraldaketa eragitean, espezialitate-printzipioak (publizitate-printzipioarekin batera) erregistro sistemaren garapena bultzatu zuen. Erregistro bidezko publizitatea gainerako eskubide errealei zabaldu zitzaienean, gisa berean, espezialitate-printzipioa zabaldu zitzaien. Printzipio horren ondorioz, folio errealaren bidez antolatzen da Espainiako erregistro sistema. Folio errealaren arabera, finka da Erregistroan inskribaturik dauden egoera juridikoerreal guztien euskarri fisikoa. Hori berori adierazten du HLren 243. artikuluak, hauxe dioenean: «liburu egokian folio berezi bat ireki behar da finka bakoitzeko; horixe da Jabetza Erregistroa antolatzeko modua. Finka berari buruz ondoren egiten diren inskripzio, idatzohar eta ezerezte guztiak jarraian agerrarazi behar dira, idazkunen artean hutsunerik utzi gabe». Irizpide berari eusten dio HLren 13.1 art.ak ere. Erregistroaren ikuspuntutik, finka da folio erreala irekitzen duen guztia. Gehienetan, bat datoz finkaren esangura materiala eta Erregistroaren ikuspuntutik adierazmolde horrek duen esangura. Orobat, finkatzat har daiteke lerro poligonal batek inguratzen duen lurzatia, horren jabetza pertsona bakar bati edo batzuei pro indiviso dagokienean. Jabeak edo jabeek erabakitzen dute zein izango den finkaren luzezabalera; hau da, jabeek lurzati berean finka bakarra edo finka bat baino gehiago era dezakete (ENZNk 1986ko maiatzaren 23an emandako ebazpena). Hala eta guztiz ere, jabe horiek ez dute erabateko askatasunik finka zehazteko, legezko xedapen batzuek jarduera hori mugatzen baitute. Ulerbidez, NEGLren xedapenek lugintzarako gutxieneko unitateari buruz dihardute; Lurzoruaren Legeak, berriz, hiri-lurren zatiezintasuna arautzen du. Azken xedapen horien ildotik, landa-finkak eta hiri-finkak bereizi behar dira. Bereizketa hori eginez gero, finkari izaera zehatz bat eratxikitzen zaio eta izaera hori finkaren inskripzioan agerrarazi behar da (HEren 51.1 art.).


HLren 8.1 art.ak eta HEren 44.1 art.ak finka adierazmoldea erabiltzen dute, orain arte azaldu dugun esanguran. Edozein modutan ere, hori finkaren esangura materiala baino ez da. Badira, ordea, folioa irekitzen duten beste ondasun batzuk eta horiek ez dituzte betetzen gorago azaldutako ezaugarriak. Egineginean ere, folioa irekitzen duten ondasun horiek zehazteko, mota askotako irizpideak erabili izan dira. Gauzak horrela, kasu batzuetan, finkaren kontzeptu funtzionala hartzen da kontuan. Irizpide horri helduta, finkak izango lirateke, bai osagai ezberdinek eratutako ondasunak, bai mugakide ez diren lurzatiak, horiek guztiak xede ekonomiko berari lotuta badaude. Beste kasu batzuetan, berriz, alderantzizko irizpidea aintzat hartzen da. Bigarren irizpide horri helduta, eraikin beraren zatiek finka desberdinak era ditzakete; hori berori gertatzen da, kasurako, eraikinen etxebizitza eta lokalekin. Atzenean, badira izan beste mota batzuetako irizpideak ere, ondasun zehatz batzuk finkatzat hartzeko; adibidez, finkak dira ura eta administrazio emakidak ere. Azkeneko finka guztiak ez dira ohiko finkak eta, horregatik, finka berezi deritze; lehendabiziko finkei, ordea, ohiko finka. Dena dela, gaur egun badirudi bereizketa horri eustea ez dela zentzuzkoa. Horretan, kontuan izan behar dira, hala gure gizarte errealitatea, nola ondasun higiezinen jabetzak gaur egun betetzen duen eginkizun ekonomikoa. Horiek aintzakotzat hartuta, ez da guztiz arteza ezohiko finkatzat edo finka berezitzat jotzea, ez finka funtzionalak, ez eta finka bihurtu diren etxebizitzak eta lokalak ere. Zalantza horiek izan arren, finka berezien kategoriari eutsiko diogu.

454. Finka bereziak A) Finka funtzionala Kontzeptu horretan, hainbat kasu sartzen dira; kasu horietan guztietan, mugakideak ez diren finka batzuek batasun organiko bakarra osatu eta xede ekonomiko bera dute. Finka funtzionalaz ari dira HL eta HEren artikulu batzuk. Artikulu horietan, finka funtzionalaren mota desberdinak azaltzen dira. Esaterako, HLren 8.2 art.ak nekazaritzako ustiapenak eta industria-ustiapenak aipatzen ditu. Manu horren arabera, mugakide ez diren lurrek osa dezakete nekazaritzako ustiapena; industria-ustiapena, berriz, elkarrekin lotutako edo elkarren mendeko ondasunek. Bide bertsutik doaz HEren 44 art.ko 2. lerrokadaren 3 eta 4. paragrafoak. Ondasun horiek batasun organiko bakarra osa dezaten, nahitaezkoa da bi baldintza betetzea: lehendabizikoa, ustiapen


ekonomikoa enpresa baten moduan antolatzea; eta, bigarrena, Erregistroko finka osatzen duten lurzatiak, lurrak, landak‌ zehaztea. B) Jabetza horizontalaren araubidepeko etxebizitzak eta lokalak Tankera berean, finka independenteak izan daitezke jabetza horizontalaren araubidepeko eraikina osatzen duten etxebizitzak eta lokalak. Horretarako, nahitaezkoa da aurretiaz eraikin osoa Erregistroko finka gisa inmatrikulatzea. HLren 8.4 art.aren aginduz, jabetza horizontalaren eraketa-titulua eta estatutuak agerrarazi behar dira inmatrikulazio idazkun horretan; horrez gain, titular bakoitzak erkidegoan duen partaidetza kuota zehaztu behar da. HLren 8.5 artikuluak dioenez, behin eraikin osoa inmatrikulatu eta gero, eraikin horretako etxebizitza eta lokalak bananbanan inmatrikula daitezke. Era berean, garaje plazak ere Erregistroko finka independenteak izan daitezke. Bada, finkaren kuota indibiso batek garaje izateko zein ibilgailuak aparkatzeko xederik badu eta kuota horri atxikita badago plaza zehatz baten edo batzuen erabilera, orduan kuota hori folio independentean inmatrikula daiteke, halako kuotaren eskualdaketari buruzko inskripzioa eginez. Bada, HEren 68. art.aren arabera, folio independente hori jatorrizko finkaren zenbakiarekin ireki eta, jarraian, kuota zehatzaren zenbakia agerrarazten da. C) Ura HEren 66. art.aren aginduz, jabetza pribatuko urak ondasun higiezinak badira KZren 334. art.ko 8. zk.aren arabera, ur horiek finka independenteak osa ditzakete eta lurretik bereizita inskriba daitezke. Hala eta guztiz ere, urak finketan kokatzen direnez gero, finka horien inskripzioan agerraraz daitezke urok, finka horien ezaugarri gisa. Bestelako kasua osatzen dute, aldiz, uren gaineko zortasunek, halakoak zortasunpeko finkaren folioan inskribatu behar direlako. Bestalde ere, ur publikoak ustiatzeko


administrazio emakidak ondoren azalduko ditugu, horien araubidea berezia baita (HEren 30. art.). D) Administrazio emakidak HEren 44.6 art.aren harira, finka independenteak izan daitezke administrazio emakidek eratorritako eskubide subjektiboak, emakida horiek ondasun higiezinak badira KZren 334.10 art.aren arabera. Eskubide horiek finka gisa inskribatzean, HEren 60 eta 61. art.etan zehaztutako inguruabarrak agerrarazi behar dira. Inguruabar horiek, besteak beste, ondokoak dira: emakidaren baldintza orokorrei buruzko plegua; emakidaren izaera, izendazioa, iraupena etab; bai eta emakidak uki ditzakeen lurrak ere. Hipoteka Erregelamenduak beren beregi arautzen ditu ur publikoak ustiatzeko emakidak (31 eta 64. art.ak), meatzeak ustiatzeko emakidak (62. art.) eta industria zehatz batzuk ustiatzeko emakidak, elektra energia ekoizteko eta banantzeko helburua dutenean (68. art.). ยง116. FINKAREN DESKRIPZIOA ERREGISTROAN. FOLIO ERREALA. 455. Inmatrikulazioa Inmatrikulazio deritzo Erregistroan finkak lehenengoz agerrarazteko erabiltzen den inskripzio idazkunari. Espainiako erregistro sistema ez da Alemania edo Suitzako sistemen modukoa. Alemania eta Suitzan, finka aurretiaz inskribatu eta finka horren gaineko eskubidea finkatik bereizita inskribatzen da. Espainian, aldiz, batera inskribatzen dira finka eta berorren gaineko eskubidea. Beste hitzez azaltzeko, inmatrikulazioa izan behar da finkaren gaineko eskubidearen lehendabiziko inskripzioa. Zehatzago esateko, HLren 7. art.ari helduta, lehendabiziko inskripzioa finkaren gaineko jabariarena izan behar da. Geroago azalduko dugun moduan, inmatrikulazioa egiteko, HLren 198 eta 199. artikuluek zehaztutako prozedurak erabili behar dira (jabaria zatiturik dagoenean, HLren 377. artikulua


aplikatzen da). HEren 312. artikuluak prozedura berezi bat arautzen du, finkaren jabetza inskribatu ahal izateko, ondoko kasuan: finka hori oraindik inmatrikulatu gabe egon eta finkaren gain eskubide erreal mugatu baten titularrak eskubide hori inskribatu nahi duenean. Finka lehenengoz inskribatzen denean, folioa irekitzen da. Folio horri zenbaki bat ematen zaio, aurreko finkak duen zenbakiaren ondorengoa, hain zuzen (HLren 8. art.ko 1. lerrokada eta HEren 42. art.). 456. Finkaren deskripzioa Folio errealaren sisteman, batera agertzen dira finkari buruzko datu fisikoak eta datu juridikoak. Datu horiek guztiak bata bestearen atzean idazten dira, titulu berriak inskribatzen diren heinean. Nolanahi den ere, finkaren lehendabiziko inskripzioan edo inmatrikulazioan, HLren 9. art.ak eta HEren 51. art.ak aipatutako inguruabarrak azaldu behar dira. Horren harira, hauexek dira zehaztu beharreko datuak: a) Finkaren izaera, landa-finka edo hiri-finka den zehaztuz; mota horretako finkei herrian ematen zaien izena; eta, landa-finkei dagokienez, lur lehorrak edo lur ureztatuak diren. b) Finken kokaera eta mugak. Landa-finken datu horiek zehazteko, lurrak kokaturik dauden tokia eta finka mugakideak adierazi behar dira. Poligonoaren eta lurzatiaren zenbakiak ere inskripzioan azaldu behar dira, ezagunak badira behintzat. Hiri-finketan, berriz, herria, kalea eta zenbakia zehazteaz gain, lur mugakideak identifikatu behar dira. c) Finkaren luzezabalera. Finkaren luzezabalera hori sistema metriko hamartarraren arabera adierazten da. Datu horiek Erregistroan inskribatu eta gero, beste edozein titulu inskribatu ahal izateko, beharrezkoa da titulu horietan datu berberak azaltzea finkari buruz. Hala ere, gai horren inguruan, ENZNk ezarri duen doktrina ez da hain zorrotza. Doktrina horren arabera, tituluan azaltzen diren datuak nahikoa badira finka identifikatzeko, ez dago inolako eragozpenik titulua


inskribatzeko, nahiz eta arauen aginduz beharrezkoak diren inguruabar guztiak agertu ez. Edozein modutan ere, finkaren datu fisikoei ez zaizkie eratxiki Erregistro bidezko publizitatearen ondore substantiboak; hau da, Erregistro bidezko publizitateak ez du bermatzen datu fisiko horiek egiazkoak direnik. Haatik, Erregistroan inskribatutako egoera juridikoek (eta ez, ostera, datu fisikoek) bakarrik dituzte publizitatearen ondore substantiboak. 457. Erregistroa eta Katastroa Espainiako erregistro sisteman, ez dago bide eragingarririk, errealitatean finken izatea zehatzmehatz egiaztatzeko, ezta finka horiek identifikatzeko ere. Hori berori da, hain zuzen ere, Espainiako erregistro sistemak aspalditik izan duen akatsik garrantzitsuena. Gauzak horrela, batzuetan, Erregistroan azaltzen diren finka batzuk ez daude Erregistroz kanpoko errealitatean; beste batzuetan, finka berari buruz bi inmatrikulazio egiten dira; eta, maizago oraindik, Erregistroan azaldutako datuak (esaterako, finkaren luzezabalera, mugak edo edukia) ez datoz bat errealitatearekin. Egoera horiek izugarri murrizten dituzte Erregistroaren eragingarritasuna eta helburuak, Erregistroaren zehaztasunari kalte egiten baitiote. Erregistroa eta Katastroa koordinatzea izan daiteke aurrerago azaldutako arazoari konponbidea emateko era bat. Bada, koordinazio hori lortuz gero, Erregistroan finkari buruz egiten den deskripzioak bat egingo luke Katastroaren deskripzioarekin. Ondore horretarako, neurri fiskal, administratibo eta gizarte arlokoei buruzko abenduaren 30eko 13/1996 Legearen arabera, ondoko eskritura eta agiri hauek nahitaez jaso behar dute finka katastroan deskribatu dela: jabariaren eta ondasun higiezinen gaineko beste eskubide errealen inguruko egintza eta negozio garrantzitsuak eta ondasunon errentamendu-kontratuak jaso dituztenek; ondasun higiezinok ukitzen dituzten aldaketa fisiko, ekonomiko edo juridikoak jasotzen dituztenek (50.1 art.). Halaber, lege horren ariora, notarioek agiri horiek egislesten edo eskatzen dituztenei eskatu behar diete katastroaren deskripzioari buruzko agiriak ekartzea


(51.1 art.), bai eta Erregistroan deskripzio hori jaso dela egiaztatzea ere (53.1 art.). Amaitzeko, 53.7 art.ak ezarri du aurrerantzean Erregistroan ez dela finka gehiagorik inmatrikulatuko, baldin eta, inmatrikulazio-tituluarekin batera, finkaren katrastro-ziurtagira ekartzen ez bada; katastro-ziurtagiri horrek finka deskribatu eta finkaren grafikoa jaso behar du, betiere inmatrikulazio-tituluan egindako deskripzioarekin bat etorriz. 1906ko martxoaren 23ko Legeak Lurzatien Katastroa eratu zuen. Lege horren 1. art.aren arabera, katastro horren helburua da ÂŤlurralde jabetzaren alde desberdinak zehaztea eta agerraraztea, hori oso erabilgarria izan daitekeelako ekonomia, zuzenbide eta gizartearen ikuspuntutik, batez ere, lurralde zerga ekitatez banantzeko eta, ahal den neurrian, jabetzaren balioa mugiaraztekoÂť. Hortaz, Katastroak lurralde aberastasunaren inbentarioa egiten du. Inbentario horretan, ondasun higiezinen gaineko jabetzaren datu fisikoak sartzen dira, batik bat. Katastroaren izaera kontuan hartuta, finken alde fisikoak edo geografikoak agerraraztea da erakunde horren xedea.

§117. FINKAREN ALDARAZPENAK 458. Finkaren egiazko luzezabalera Erregistroan adierazitakoa baino handiagoa izatea Gerta daiteke Erregistroan azaltzen den finkaren luzezabalera bat ez etortzea finkak berez duen luzezabalerarekin; finkak errealitatean hainbat metro karratu izan dezake eta Erregistroan, berriz, horiek baino gehiago edo gutxiago. Oro har, badirudi arazo horrek ez duela garrantzi handirik, Erregistroaren ikuspuntutik. Erregistroaren ardura da, izatez, bertan inskribatutako finka identifikatzea. Identifikazio hori finkaren mugak zehaztuz gauzatzen da eta, zehaztapen horretan, Erregistroan azaldutako luzezabalerak edo edukierak ezdu inolako eraginik. Halaber, gorago aurreratu dugunez, egitezko datuei ez zaizkie eratxiki Erregistro bidezko publizitatearen ondore substantiboak (dena den, baieztapen hori ez da guztiz zehatza, Erregistroak ematen duen legitimazioa aztertzean ikusiko dugun moduan). Edozein modutan ere, ezin da esan luzezabaleraren arazoak garrantzirik ez duenik. Hori onartuz gero, Erregistroaren helburuetako bat ezerezean geratuko litzateke.


Erregistroaren helburuetako bat da ondasun higiezinen gaineko jabetza agerraraztea, finka horren egoera ezagutu dezaten bertan inmatrikulatutako finka eskuratu nahi duten hirugarrenek. Helburu hori lortu nahian egin dira, hain zuzen ere, Erregistro eta Katastroaren azken eraldaketak. Bestalde, finkari eratxikitzen zaion luzezabaleraren araberakoa izan daiteke eskubidearen edukia. Aurreko arrazoiak direla bide, Erregistroa eta Erregistroz kanpoko errealitatea bat ez datozen kasuetarako, prozedura egokiak arautu behar dira, Erregistroa aldarazi ahal izateko. Erregistroan finkak duen luzezabalera aldarazteko, bereizi beharrekoak dira bi kasu hauek: egiazko luzezabalera Erregistroan azaltzen dena baino txikiagoa izatea; eta, alderantziz, egiazko luzezabalera handiagoa izatea. Arean ere, kasu batean eta bestean, finka mugakideen titularrek interes desberdinak dituzte. Egiazko luzezabalera Erregistrokoa baina handiagoa denean (hots, bigarren kasuan), Erregistroko luzezabalera aldatzekotan, finkaren mugak aldatuko lirateke, titular mugakideen kalterako, euren eskubidea murriztuko litzatekeelako. Kontrara, egiazko luzezabalera Erregistrokoa baino txikiagoa izanez gero, datu hori aldarazteak ez du inolako arazorik sortzen. Horrexegatik, ez da prozedura berezirik arautu; arean ere, Erregistroan inskriba daitekeen edozein titulu erabil daiteke, aldarazpen hori lortzeko. Alderantzizko kasuak, ordea, arazoak ekar ditzake, finka mugakideen titularrei kalte egin diezaiekeelako aldarazpenak (lehentxoago azaldu dugun moduan). Hori dela eta, hipoteka legeriak prozedura desberdinak arautu ditu, Erregistroa aldarazi ahal izateko: a) HLren 200.2 art.ak erregela orokorra ezarri du. Horren arabera, kasu horietan luzezabalera aldarazteko, inmatrikulazio prozedurak erabili behar dira, finka berria izango balitz bezala. Inmatrikulazio prozedura horiek ondokoak dira: jabari-espedientea, nabaritasun-akta eta HLren 205. art.ak aipatzen duen titulu publikoa. b) Edonola ere, HEren 298.5 art.an zehazturiko kasuetan ez dago zertan inmatrikulazio prozedurarik erabili. Kasu horietan, nahiko da Erregistroan inskriba daitekeen titulu batean adieraztea finkaren egiazko luzezabalera Erregistroan adierazitakoa baino


handiagoa dela. Bide hori ondoko kasuetan erabil daiteke: muga finkoak dituzten finkak direnean edo, finkaren izaeragatik, gainerako mugakideei aldarazpenak ezin dienean kalterik egin; aldarazpen hori Katastroan oinarritzen denean; eta, azkenik, Erregistroan adierazita dagoen luzezabalerarekiko gainerakoa ez denean luzezabalera horren bostena baino handiagoa. 459. Obra berriari buruzko adierazpena Obra berritzat har daiteke finkaren eduki zein egituraren edozein aldarazpen; esaterako, orubean eraikin bat egitea, nekazaritzako ustiapena transformatzea edo bestelako hobekuntzak burutzea. Aldarazpen horiek Erregistroan agerrarazi ahal izateko, hiru bide bereiz daitezke, HLren 208 eta HEren 308. art.en arabera. Lehenengo eta behin, obra berria Erregistroan agerraraz daiteke, bertan inskriba daitekeen edozein eskubide eskualdatu, aldarazi edo azkentzen duen titulua inskribatuz. Bigarrenik, obra berria bereizirik agerraraz daiteke, Erregistroko titularrak obra berria egin dela adierazten badu, eskritura publikoaren bidez (ikus 1988ko apirilaren 18ko ebazpena). Azkenik, obra berria Erregistroan agerraraz daiteke, obraren kontratariak eskritura publikoaren bidez adierazten badu jabeak lana ordaindu diola; edo, osterantzean, Erregistroan aurkezten bada udal arkitektoaren zein obra zuzendu duen arkitektoaren ziurtagiria. 460. Finken aldarazpenak Erregistroan A) Kasuak Atal honetara bildutako kasuetan, finkaren aldarazpenak folio errealean agerrarazi behar dira. Orobat, atal honetako aldarazpenak eginez gero, folio berriak ireki behar dira edo irekita daudenak itxi. Kasu horiek ondokoak dira: Erregistroko finkak elkartzea, eranstea, bereiztea eta zatitzea. a) Elkartzea


Elkartzearen bidez, Erregistroko finka bi edo gehiago (mugakideak izan zein jarraigabeak) batzen dira, finka bakarra osatzeko. Finka horri folio berria irekitzen zaio eta aurreko finken folioak, berriz, itxi egiten dira. HEren 45. art.ak arautzen du Erregistroko finken elkartzea eta, horren aginduz, elkartutako finka guztien folioetan agerrarazi behar da aldarazpena, bazterreko oharraren bidez. b) Eranstea Eranstearen bidez, Erregistroko finka bati beste finka baten zati bat edo finka oso bat lotu edo gaineratzen zaio. HEren 48. art.aren arabera, eransteaz hitz egiteko, noraezekoa da erantsitako zatiaren edo finkaren luzezabalera ez izatea finka nagusiaren bostena baino handiagoa. Erregistroan jadanik inskribatuta dagoen finka baten zatia eransten bada, ez da folio berririk irekitzen, ezta foliorik ixten ere (elkartzean, ordea, bi eragiketa horiek egin behar dira). Finka osoa erantsiz gero, aldiz, horri dagokion folioa itxi behar da eta aipamenak egiteko erabiltzen diren bazterreko oharretan azaldu behar da eranstea. Eranstea egitean, erantsitako zatiak edota finkak dituen karga guztiak adierazi behar dira, eransteak ezin dielako kalterik eragin hirugarrenen eskubideei. c) Bereiztea Gorago azaldutako bi eragiketen alderantzizkoa egitea da Erregistroko finkak bereiztea. Bereiztearen bidez, Erregistroko finka bati zati bat kentzen zaio eta zati horrek finka berri bat osatzen du, alegia, folio berri batean azaltzen da (HEren 47. artikulua). Inskripzio berri horretan, berezitako zatiaren gaineko karga eta eskubide guztiak azaldu behar dira. Bi folioak (hots, folio berria eta aurreko finkatik geratzen den zatiari dagokion folioa) bazterreko ohar egokien bidez lotu behar dira. Erregistroko finkak bereizi ahal izateko, nahitaezkoa da, batetik, Erregistroko finkatzat hartu ahal izatea aurreko finkatik geratzen den zatia; eta, bestetik, bereiztea eragozten duen


xedapen arauemailerik ez izatea (ulerbidez, landa-jabetzaren inguruan, lugintzarako gutxieneko unitatea arautzen dutenak; hiri-jabetzaren inguruan, berriz, lurzatien zatiezintasuna arautzen dutenak). d) Zatitzea Zatitzearen bidez (izendazioak berak adierazten duenez), Erregistroko finka zati bi edo gehiagotan banantzen da eta zati horiek finka independenteak eratzen dituzte (HEren 46. art.). Inskripzio berrietan, finken jatorria azaldu behar da, bai eta finka horien gaineko kargen jatorria ere. Erregistroko finka zatituz gero, folio erreal bat ixten da eta finka berriei folio bana irekitzen zaie. Bestalde, folio horietan guztietan, zatiketa azaldu behar da, bazterreko ohar egokiaren bidez. B) Prozedura HEren 50. art.aren arabera, aurrerago deskribatutako aldarazpen guztiak Erregistroan agerraraz daitezke, eskritura publikoaren bidez. Eskritura horretan azaldu behar da finka horren jabeak egindako aitorpena, hori alde bakarrekoa izan bada edo, bestela, finkaren aldarazpena eragin duen negozioa (azken hori ere eskritura publikoan egin behar da). Eskritura publiko horretan, datu zehatz batzuk azaldu behar dira, aldarazpenak ukitutako finkei buruz, besteak beste: finka horien deskripzioa, luzezabalera eta mugak, horiek guztiak aldarazi izan badira, behinik behin. Era berean, epai irmoen bidez nahiz administrazio egintzen bidez agerraraz daitezke aldarazpen horiek Erregistroan.


Hogeita hamazazpigarren gaia ERREGISTROKO PROZEDURA Laburpena: ยง118. Erregistroko prozedura 461. Kontzeptua 462. Izaera juridikoa ยง119. Prozeduraren hasiera 463. Inskripzio-eskabidea. Erregu-printzipioa 464. Legitimazioa 465. Titulua aurkeztea 466. Aurkezte-idazkuna 467. Sarrera-erregistroa 468. Atzera egitea ยง120. Erregistratzaileak egindako kalifikazioa 469. Esanahia eta norainokoa 470. Erregistratzaileak emandako ebazpena 471. Ongitzeko moduko akatsak eta ongiezinak 472. Gobernu-errekurtsoa, erregistratzaileak egindako kalifikazioaren aurka 473. Errekurtso judiziala

ยง118. ERREGISTROKO PROZEDURA 461. Kontzeptua Zuzenbideak arautzen dituen egintza jakin batzuek osatzen dute Erregistroko prozedura. Egintza horien helburua da, izatez, Erregistroan agerraraztea publizitatearen objektu diren egoera juridikoak. Erregu-printzipioaren ondorioz, Erregistroko prozedura hasten da, pertsona legebideztatuak hala eskatuta (HLren 6. art.); baina, prozedura hasi eta gero, erregistratzaileak ofizioz bultzatzen du prozedura hori. Bada, erregistratzaileak bere eginkizunak betetzen dituenean, modu independentean eta erantzukizun osoz jarduten du; areago oraindik, erregistratzailea Zuzenbidearen menpe bakarrik dago, Espainiako erregistro sistema eratzen duen legezkotasun-printzipioaren arabera.


Erregistratzaileak emandako ebazpenen aurka, errekurtso berezi bat jar daiteke. Errekurtso hori Erregistro eta Notariotzaren Zuzendaritza Nagusiak erabakitzen du, azken auzialdian. Hala eta guztiz ere, organo horren erabakiek ez dute eduki arazorik ebazten, horien gaineko eskumena auzitegiei baitagokie. Hortaz, Erregistroko prozedurak fase batzuk ditu. Lehenengoan, prozedura hasten da; horretarako, interesdunak hasiera eskatu eta idazkuna egiteko behar diren agiri guztiak aurkeztu behar ditu. Bigarren fasean, erregistratzaileak interesdunaren uzia aztertzen du, kalifikazio jardueraren bidez eta, hala denean, hirugarren fasean, interesdunak eskaturiko idazkuna egiten du. Begibistan denez, erregistro prozedurari buruzko arauketaren oinarri dira erregu, legezkotasun eta Erregistroko lehentasun-printzipioak. 462. Izaera juridikoa Erregistroko prozedurak berezitasun garrantzitsuak ditu, beste prozedura batzuekin alderatuz gero eta, batez ere, prozedura judizial zein administrazio-prozedurekin erkatuz gero. Hori dela eta, zaila da bi prozedura horien barruan Erregistroko prozedura sartzea. Ildo horretatik, prozedura judizialean, bi alderdien arteko eztabaidak konpontzen dira, alderdi horien jarrerak guztiz kontrajarrita daudenean. Erregistroko prozeduran, aldiz, erregistratzaileak ez du jurisdikzio eginkizunik betetzen, halako eztabaidak konpontzeko. Aitzitik, erregistratzaileak pertsona interesdunak azaldutako uzia ebazten du eta ebazpen horrek ez du gauza epaituaren ondorerik sortzen. Berebat, ez dute jurisdikzio organoek erabakitzen erregistratzaileak egindako kalifikazioaren aurka jar daitekeen errekurtsoa. Bada, errekurtso hori egiten zaio, lehen auzialdian, Auzitegi Nagusiaren buruari eta ez, ordea, Salari; eta apelazioa, berriz, administrazio organo bati: Erregistro eta Notariotzaren Zuzendaritza Nagusiari, hain zuzen. Administrazio prozedurarekin ere, Erregistroko prozedura ez da betebetean identifikatzen; arean ere, azken horrek harreman juridikopribatuei buruzko uziak erabakitzen ditu eta ez, ordea, harreman juridikopublikoei buruzkoak. Halaber, Erregistroko prozedura horretan, Administrazioa ez da alderdi izango;


edozelan ere, eskubide errealen titularra izan daitekeen heinean, Administrazioak ere bere eskubideen inskripzioa eska dezake. Azkenik, Erregistroko prozedura ez da gauzatzen Administrazio bideetatik; hori dela bide, prozedurari amaiera ematen dion ebazpenaren aurka ezin daiteke jarri Administrazioarekiko auzibide errekurtsorik. Hor esandakoa gorabehera, autore batzuek (esaterako, DE LA RICAk) erregistro-prozedura eta prozedura judiziala parekatu dituzte. Beste autore batzuen iritziz (hala nola, GONZÁLEZ PÉREZen iritziz), Erregistroko prozedurak administrazio izaera du; orobat, prozedura hori berezitzat har daiteke eta ez dago arau orokorren menpe (DÍEZPICAZO). Are gehiago, beste aditu batzuen irudiz, erregistro prozedura tertius genus gisa itxura daiteke, hots, prozedura judizialaren eta administrazio-prozeduraren berezitasunak dituen prozedura gisa. Ildo horretatik, ROCA SASTREren esanetan, prozedura hori izango litzateke «Estatuaren jarduera juridiko hertsia, gizabanakoen zerbitzura jarrita». ENZNren doktrina, ostera, hor esandakoaren aurka azaltzen da. Doktrina horri helduta, borondatezko jurisdikzioaren barruan koka daiteke erregistro prozedura. Doktrina horren erakuskari gisa aipa daiteke ENZNk 1986ko ekainaren 26an emandako ebazpena; gainera, horren alde agertzen dira autore gehienek ere (JERÓNIMO GONZÁLEZ, SANZ FERNÁNDEZ, COSSÍO eta NÚÑEZ LAGOS, besteak beste). Halako doktrinaren inguruan, JERÓNIMO GONZÁLEZek dio erregistratzailearen eginkizuna koka daitekeela «borondatezko jurisdikzio egintzen artean, harreman juridikoen ohiko bilakaera bultzatzen duelako eta ondasun higiezinen inguruko egoerak justifikatzen dituelako». Erregistroko prozedurak izaera hori duela ukatu gabe, LACRUZ eta SANCHOrekin batera adierazi behar dugu, prozedura horrek ez duela bat egiten 1881eko PZLren 1811. art.an jasotako legezko definizioarekin; gisa berean, erregistro prozedurari ezin zaizkio aplikatu artikulu horretan zehazturiko arauak. §119. PROZEDURAREN HASIERA 463. Inskripzio-eskabidea. Erregu-printzipioa


Erregu-printzipioaren arabera, Erregistroko idazkunak egin ahal izateko, pertsona interesdunak hala eskatu behar du. Hortaz, erregistratzaileak ezin du ofizioz jardun. Dena den, erregela horrek baditu salbuespen batzuk, geroago aztertuko dugunez. Erregu-printzipio horri helduta, doktrinak uste du erregistratzailearen erabakia bat etorri behar dela pertsona interesdunak egindako eskariarekin. Beste hitzez esanik, erregistratzailearen erabakia ondo uztartu behar zaio, batetik, pertsona interesdunak eskatutako idazkunari eta, bestetik, helburu horretarako interesdunak aurkezten dituen agiriei. Prozedura hasi eta gero, erregistratzaileak bultzatzen du prozedura hori. Horretarako, gizabanakoak ez du zertan esku hartu; edonola ere, gizabanakoak esku har dezake, geroago azalduko ditugun jarduerak burutzeko ez eze, Erregistroan aurkeztutako agiriak berreskuratzeko (HEren 427. art.), bai eta inskripzio prozedura horretan atzera egiteko ere (HEren 433. art.). ROCA SASTREren mintzairan, hauxe da inskripzio eskabidea: ÂŤlegeak aipatutako pertsonek egin behar duten adierazpena, erregistratzaileari eskatzeko, Erregistroan inskribatzeko moduko tituluari dagokion idazkuna egin dezan. Adierazpen hori borondatezkoa, alde bakarrekoa eta jakinarazi beharrekoa da; adierazpen hori Erregistroan aurkeztean, Erregistroko prozedurari hasiera ematen zaioÂť. Borondatezko adierazpen horrek ez du forma berezirik izan behar. Haatik, adierazpena esanbidez zein isilbidez egin daiteke eta azken modu hori da, izatez, sarrien erabiltzen dena; inskripzioaren isilbidezko eskabidea izango litzateke, adibidez, Jabetza Erregistroan agiri egokiak aurkeztea (HEren 39. artikulua). Berebat, kasu batzuetan, ustezko eskabideaz hitz egin daiteke; izan ere, legegileak kasu horietan uste du inskripzio eskabidea egin dela, nahiz eta zuzenean idazkuna egitea eskatu ez. Hori berori gertatzen da, berbarako, HEren 353.3 art.aren kasuan (PEĂ‘A BERNALDO DE QUIRĂ“S). Bukatzeko, erregistratzaileak ofizioz jardun dezake salbuespeneko kasu batzuetan, adibidez, ondokoetan: HEren 161 eta 164. art.etan aurreneurrizko idatzohar batzuei buruz jasotako kasuetan, edota HEren 422. art.an araututako kasuan; azken kasu


horretan, finka beraren gaineko titulu batzuk aurkezten dira Erregistroan eta, horien artean kontraesanak daudenez gero, horiei buruz aurreneurrizko idatzoharrak egin behar ditu erregistratzaileak. 464. Legitimazioa HLren 6. art.aren arabera, inskripzio eskabidea ondokoek egin dezakete. a) Eskubidea eskuratzen duenak; hau da, inskribatu nahi den tituluan, inskribatzeko moduko eskubidearen eskuratzaile gisa agertzen denak. b) Eskubide hori eskualdatzen duenak, eskualdatzaile gisa agertzen bada idazkun egokia egiteko aurkeztu izan den tituluan. Prozeduraren lehenengo fasean, eskabide hori ez dago segidako traktuari buruzko printzipioaren menpe, printzipio hori Espainiako erregistro sisteman aplikatzen bada ere; bada, printzipio hori kalifikazio fasean aplikatzen da eta, kasu batzuetan, inskripzioa ukatzea dakar. c) Inskribatu behar den eskubidea ziurtatzeko interesa duenak. Interes hori du, izatez, nork bere eskubidea Erregistroan inskribatzeko, aurretiaz beste inskripzio bat eginda egotea behar duenak; esaterako, eskubide erreal mugatuaren edo enbargoaren titularrak (ENZNk 1963ko ekainaren 12an emandako ebazpena). Kasu horri buruzkoa da HEren 7 eta 312. art.ek arautzen duten prozedura; prozedura horren bidez, finka baten gain edozein eskubide erreal mugatu eratzen bada eta finka hori inskribaturik ez badago, eskubide erreal mugatuaren titularrak eska dezake finka horren inmatrikulazioa. Aurrekoaren antzeko prozedura bat ezartzen du HEren 140. artikuluak, Erregistroan agertzen ez diren finkak enbargatu ahal izateko. d) Azkenik, goian aipaturiko edozein pertsonaren ordezkariak. Kasu horretan, arau zibilak aplikatu behar dira. HEren 40. art.ak agintzen duenez, kasu horretatik kanpo geratzen dira Erregistroko ofizialak, laguntzaileak eta dependenteak. Bestalde ere, erregistratzaileak berak tituluen aurkezle gisa jardun dezake inskribatzeko moduko tituluak posta bidez eskuratzen dituenean (HEren 418.2 art.).


465. Titulua aurkeztea Inskripzio eskabidearekin batera, aldi berean edo geroago, titulu formala aurkeztu behar da. Orobat, aurkezpen egintza horrekin hasten da Erregistroko prozedura. Titulu formalak dira, hain zuzen ere, eskatutako inskripzioaren objektua barneratzen duten agiriak; titulu materiala da, aldiz, eskubidearen causa iurisa, alegia, titulu formalek adierazten duten edukia. HLren 3. art.ari helduta, ondoko agiri motak izan daitezke titulu formalak: eskritura publikoak; beteaginduak; eta, oro har, agintaritza judizialak, Gobernuak edo beraren agenteek, euren araudiek agintzen dutenaren arabera, luzatutako agiri kautoak. Horien inguruan kontuan izan behar dira halako egintzei aplikatzen zaizkien auzibide nahiz administrazio arauak. Halaber, HLren 4. art.ak dioenez, Erregistroan inskriba daitezke ÂŤbai bigarren artikuluan adierazitako tituluak, atzerrian luzatu direnean, baldin eta tituluok legeen arabera Espainian indarra badute, bai eta atzerriko auzitegiek emandako betearazpen-aginduak, Prozedura Zibilaren Legearen arabera horiek Espainian betearazi behar badiraÂť. Interesdunak berak aurkeztu behar ditu agiriak. Posta bidez bidalitako agiriei dagokienez, erregistratzaileei ahalbidetzen zaie (ez, ordea, behartu) aurkezte-idazkuna egitea; hau da, aurkezte idazkunaren inguruko erabakia erregistratzaileen esku geratzen da, agiri horiek agintaritza judizialak edo administrazio-agintariek bidali dituztenean izan ezik (HEren 418. art.). Tituluak Erregistro eskudunean aurkeztu behar dira. Presa edo beharrizanik izanez gero, tituluak aurkez daitezke agiria eman den barrutiko Jabetza Erregistroan, horrek Erregistro eskudunari bidal diezaion agiria, telekopia bidez edo antzeko prozeduraren bidez, HEren 418.a) art.aren eta ondorengoen arabera. Era berean, eta erregistratzaileak aurkezte idazkuna egin dezan, notarioak telefax bidez bidal dezake eskrituraren kopia kautoa, interesdunak hala eskatzen badu eta Erregistro eskuduna beste herri batean badago [HEren 418. art.ko e) letra eta NAren 249.5 art.].


466. Aurkezte-idazkuna Erregistroko lehentasun-printzipioaren arabera, Erregistroan lehendabizi inskribatzen denak lehentasuna du eta horrexek jasotzen ditu publizitatearen ondore substantiboak. Printzipio hori aplikatzeko, gogoan izan behar da agiri horiek zein data eta ordutan aurkeztu ziren Jabetza Erregistroan; ez da aintzat hartu behar, ordea, noiz burutu zen bertan inskribatu nahi den kontratua edo egintza. Datu horiek egiaztatzeko, berebiziko bermeak izan behar dira, babestuta gera daitezen Jabetza Erregistroan lehenik inskribatuta dagoen titularraren interesak. Edozein modutan ere, erregistratzaileak ezin du egin interesdunak eskatutako idazkunik, titulu formala aurkezteko unean bertan. Legezkotasun-printzipioaren aginduz, erregistratzaileak titulua kalifikatu behar du, hori inskribatu baino lehen; une horretan aztertu behar du titulu hori inskribatzea bidezkoa den ala ez. Eragozpen hori gainditzeko, aurkezte idazkuna erabiltzen da. Bada, idazkun hori behinbehinekoa da eta, berorren bidez, Erregistroan agerrarazten da, inskripzioaren eskabidea egiteaz gain, titulu formala aurkeztu dela. Aurkezte idazkunak indarrean dirau, legeak agindutako epean zehar, erregistratzaileari epe bat ematen baitzaio berari aurkeztu zaion uzia erabakitzeko. Horren harira, aurkezte idazkuna inskripzioaren atariko idazkuna da edo, bestela esateko, inskripzioa prestatzeko idazkuna da; izan ere, aurkezte idazkuna eta inskripzio idazkuna lotuta agertzen dira, aurrenekoaren data erabakigarria baita eskubidearen lehentasuna neurtzeko, eskubide horrek tituluaren inskripzioa erakartzen duenean. Aurkezte idazkuna liburuegunkarian azaldu behar da eta idazkun hori egiteko, tituluak aurkezten diren hurrenkera hartzen da kontuan (HLren 249 eta HEren 423. art.ak). Erregistratzaileak aurkezte idazkuna egiteari ezezkoa eman eta agiriak itzuli ditzake, ondoko kasuetan: agiri pribatuak aurkezten badira, salbu eta legezko xedapenek agiri horiei Erregistroko eragingarritasuna eratxikitzen dietenean; titulua beste hipoteka-barruti batzuetan dauden finkei buruzkoa bada; Erregistroan aurkezturiko tituluaren izaera, eduki edo helburua dela eta, titulu horrek ezin badu Erregistroko eragiketarik eragin


(HEren 420. art.). Erregistratzaileak emandako ezezkoaren aurka, kexa aurkeztu ahal zaio lehen auzialdiko epaileari eta, horrelakorik izan ezean, herriko agintaritza judizialari; horrek, erregistratzaileari entzun eta gero, erabakia eman behar du (HEren 416. art.). Aurkezte idazkunean adierazi behar dira HLren 249. art.an (HEren 423. art.ak garatzen duen horretan) azaltzen diren inguruabarrak eta datuak. Inguruabar eta datu horien bidez, guztiz identifikatuta geratu behar dira agiriaren aurkezlea, inskribatu nahi den eskubidearen titularra, eskubidea bera eta eskubide horrek ukituriko finka. Aurkezte idazkunaren indarraldia hirurogei egunekoa da (HLren 17. art.). Erregistratzaileak aurkezte idazkuna egin behar du, epe horretako lehenengo hamabost egunetan. Nolanahi den ere, arrazoi zuzenik izanez gero, eragiketa hori lehenengo hogeita hamar egunetan egin daiteke; edozein modutan, idazkunaren indarraldiaren barruan egin behar da, idazkunaren indarraldi hori luzatzen denean izan ezik (HEren 97. art.). HEren 432. art.ak arautzen ditu aurkezte idazkunaren luzapenak. Luzapen horiek arrazoi desberdinetan oinarritzen dira; labur-zurrean, ondokoetan: 467. Sarrera-erregistroa HEren 417.2 art.ak agintzen duen moduan, erregistroek sarreraliburua izan behar dute. Liburu horretan, eta hurrenkera zorrotzaren arabera, Erregistroan sarturiko agiriak agerrarazi behar dira, agiri horien kopurua handia izateagatik, erregistratzaileak ezin duenean berehala aurkezte idazkunik egin. Liburu hori maiatzaren 25eko 1.935/1983 EDk arautzen du.

468. Atzera egitea Aurkezte idazkunaren indarrean dagoen artean, aurkezleak edo interesdunak atzera egin dezake, erabat zein zati batez, inskripzio eskabide horretan (HEren 433. art.). Atzera egitea erabatekoa bada, agiri publikoen bidez egin behar da nahitaez; agiri pribatuen bidez egin daiteke, ordea, horietan agertzen diren sinadurak notario bidez legeztatu badira. Atzera egitea zati batekoa izanez gero, hori hitzez egin daiteke.


Atzera egiteari ezezkoa eman ahal zaio, atzera egite horrek oztopatzen duenean Erregistroan aurkezturiko beste agiri baten idazkuna egitea. Zernahi gisaz, pertsona bera bada atzera egitea eskatu duena eta agiri hori aurkeztu duena, eta pertsona horrek atzera egiten badu bigarren agiri horretan ere, orduan atzera egiteak aurrera egin dezake; era berean, bi horiek pertsona desberdinak izanik, bigarren agiria aurkeztu duenak ere horretan atzera egiten badu, atzera egitea baliozkoa da. Halaber, atzera egiteari ezezkoa ematen zaio, erregistratzailearen ustez horrek hirugarrenari kalteak eragiten dizkionean. Erregistratzaileak emandako ebazpenaren aurka, gobernu errekurtsoa jar daiteke. Atzera egitea administrazio-agiriei edo agiri judizialei buruzkoa bada, atzera egite hori dekretatu behar du Erregistroan aurkezturiko agiria edo manamendua luzatu duen agintaritzak, funtzionarioak eta organoak. ยง120. ERREGISTRATZAILEAK KALIFIKAZIOA

EGINDAKO

469. Esanahia eta norainokoa Espainiako erregistro sisteman, legezkotasun-printzipioa aplikatzen da. Printzipio horren arabera, Erregistroan edozein titulu inskribatzeko (nahiz esangura formalean, nahiz esangura materialean), baliozkoa, eragingarria eta erregistro publizitatea jasotzeko modukoa izan behar da. Hori guztia erregistratzaileak erabakitzen du, Erregistroan aurkeztutako tituluei buruz egindako kalifikazioaren bidez. Eginkizun hori erregistratzaileak bete behar du nahitaez (ikus ENZNk 1986ko uztailaren 14 eta 26an emandako ebazpenak), modu independentean (1988ko otsailaren 5eko ebazpena) eta erantzukizun osoz. Erantzukizun horri buruz ari dira HLren 296. artikulua eta ondorengoak, eta HEren baterakoak. Erregistratzaileak egindako kalifikazioak erga omnes eragingarritasuna du; hala ere, ez du gauza epaituaren ondorerik sortzen, interesdunek beste eskabide bat aurkeztu ahal dutelako


titulu berari buruz. Aiurri berean, kalifikazioak ez du eragozten auzitegietan edozein prozedura eragitea, tituluaren baliozkotasuna erabakitzeko; hau da, kalifikazioak ez du baldintzatzen prozedura horretan ematen den erabakia (HEren 101. art.). Izatez, oso zabala da erregistratzaileak egindako kalifikazioaren esparrua. HLren 18. art.ak dioenez, kalifikazioak ondoko datuak ukitzen ditu: inskripzio eskabidea agiri batzuetan oinarritzen denez, agiri horien kanpo formei buruzko legezkotasuna; agiri horiek egiletsi dituztenen gaitasuna; eta, azkenik, eskritura publikoetan barneratutako xedapen egintzen baliozkotasuna (HLren 18 eta HEren 101. art.ak). Erregistroan aurkeztutako titulua administrazio agiria baldin bada, HEren 99. art.an zehazturiko gaiei buruzkoa izan behar da erregistratzailearen kalifikazioa. Gaiok ondokoak dira: organoaren eskumena; prozedura edo espediente motaren eta ebazpenaren arteko kongruentzia; Erregistroan aurkeztutako agiriaren kanpo formalitateak; prozeduraren oinarrizko izapideak eta gorabeherak; Erregistroko titularrak prozedurarekin dituen loturak; eta, azkenik, Erregistrotik sortzen diren eragozpenak. Erregistroan aurkeztutako titulua agintaritza judizialak emandako agiria bada, HEren 100. artikulua aplikatu behar da; artikulu horrek irizpide murritzagoa darabil, erregistratzaileak egindako kalifikazioari buruz. Manu horren arabera, erregistratzaileak hauek bakarrik azter ditzake kalifikazioa egitean: epaitegi edo auzitegiaren eskumena; epaileak emandako aginduaren eta agindu hori emateko gauzatu den prozeduraren arteko kongruentzia; Erregistroan aurkezturiko agiriaren kanpo formalitateak; eta, azkenik, Erregistrotik sortzen diren eragozpenak. Arestian aipaturiko bi tituluak kenduta, erregistratzailearen kalifikazio eskumena oso zabala da. Egineginean ere, ENZNren 1987ko azaroaren 27ko ebazpenak adierazten duenez, interesdunek ezin dute eskumen hori mugatu, kalifikaziotik klausula batzuk baztertzeko asmoa izan arren. Hortaz, erregistratzaileak erabaki behar du, lehenengo eta behin, Erregistroan inskribatu nahi den tituluak baldintza formalak betetzen dituen ala ez. Bigarrenik, erregistratzaileak egiaztatu behar du tituluak barneratzen duen egintza baliozkoa den ala ez; horretarako, gogoan izan behar ditu titulua egilesten dutenen gaitasuna, legitimazioa eta ondasunak nahiz eskubideak xedatzeko ahalmena. Hirugarrenik, errregitratzaileak frogatu behar du Erregistroan inskribatu nahi den


negozio motari buruzko arauketa betetzen den ala ez, bai eta negozioaren objektu den eskubideari aplikatu behar zaizkion arauak betetzen diren ala ez ere. Eta, laugarrenik, titulua baliogabetzeko beste edozein arrazoi dagoen ala ez atzeman behar du erregistratzaileak. Era berean, berorrek aztertu behar ditu tituluaren egokitasuna eta Erregistroan sartzeko eskubidea.

Erregistratzaileak kalifikazioa egiteko erabili behar dituen baliabideen inguruan, irizpidea murritzagoa da. Horren harira, erregistratzaileak kontuan izan behar du berari aurkeztu zaizkion tituluek eta Erregistroko idazkunek eratortzen dutena bakarrik (HLren 18. art.). Hortaz, ezin ditu erabili Erregistroz kanpo ezagutu dituen egoerak, egoerok ez badaude adierazita aurkezleak Erregistrora ekarritako agirietan. Edozelan ere, horrek ez du eragozten kalifikazioa egiteko erregistratzaileak agiri berriak eskatzea (ENZNk 1978ko irailaren 29an emandako ebazpena). Bestalde, erregistratzaileak kontsulta ditzake, titulu horri dagokion folioan agertzen diren idazkunak ez eze, beste edozein foliotan agertzen diren idazkunak ere. Amaitzeko, HEren 97. art.tik segitzen da erregistratzaileak kalifikazioa egiteko duen epea. Artikulu horrek, beraz, idazkuna egiteko epea arautzen du: epe hori hamabost egunekoa da, aurkezte idazkuna egin denetik zenbatuta. Hogeita hamar egunekoa izan daiteke, aldiz, arrazoi zuzenik izanez gero. Horrez gain, HEren 429. art.ak jasotako luzapena gerta daiteke. 470. Erregistratzaileak emandako ebazpena Kalifikazioa egin eta gero, erregistratzaileak hiru aukera ditu: berari eskatu zaion idazkuna egitea; idazkun hori etetea, tituluak ongitzeko moduko akatsen bat duelako; edota, azkenik, idazkuna egiteari ezezkoa ematea, titulu horrek akats ongiezinak dituelako (HLren 65. art.). Azken bi kasu horietan, erregistratzaileak harturiko erabakiaren aurka, gobernu errekurtsoa jar daiteke, titulua akastuna delaeta juztizi auzitegietan jar daitekeen errekurtsoaz gain (HLren 66. art.). a) Eskaturiko idazkuna egitea. Erregistratzailearen ustez inskripzioa egitea bidezkoa baldin bada, interesdunari itzultzen zaizkio berak aurkeztu dituen tituluak. Horrelakoetan, erregistratzaileak ohar bat egiten du, Erregistroan egindako


idazkun mota adieraziz. Idazkun hori inskripzioa bada, horri dagokion zenbakia adierazi behar da; aurreneurrizko idatzoharra bada, aldiz, horri dagokion letra. Era berean, finkari dagokion tomoa, folioa eta zenbakia adierazi behar dira (HEren 434.2 art.). b) Inskripzioa etetea, tituluak ongitzeko moduko akatsen bat duelako. Tituluak ongitzeko moduko akatsen bat badu, erregistratzaileak eten egiten du idazkuna eta aurkezleari agiriak itzultzen dizkio, akatsa ongi dezan. Erregistratzaileak oharra egiten du, etenduraren arrazoia adieraziz (HEren 434. art.). Erregistratzaileak kalifikazioa egin eta gero, interesdunak akatsa ongitu edo kalifikazioaren aurkako gobernu errekurtsoa jar dezake. Lehenengo kasuan, akatsa ongitu ondoren eta aurkezte idazkuna oraindik indarrean dagoela, interesdunak agiriak berriro aurkez ditzake Erregistroan. Hala eginez gero, erregistratzaileak idazkun egokia egin behar du eta horrek eragina du, lehenengo idazkuna egin zenetik (HLren 19 eta 66. art.ak). Horrez gain, interesdunak aurreneurrizko idatzoharra egitea eska dezake (HLren 42.9 art.). Horrelakoetan, aurkezte idazkuna eten egiten da, idatzohar horren indarraldian zehar, hirurogei egunetan, hain zuzen. Dena den, epe hori ehun eta laurogei egunak arte luza daiteke, epaileak emandako probidentziaren bidez, arrazoi zuzenik izanez gero (HLren 96. art.). Azkenik, aurkezte idazkunaren eta, hala denean, aurreneurrizko idazkunaren indarraldia igaro eta gero, interesdunak edo aurkezleak agiriak aurkezten baditu, beste aurkezte idazkun bat egin behar da (HEren 111.2 art.). Bestalde, erregistratzaileak egindako kalifikazioaren aurka, gobernu errekurtsoa jartzen bada, aurkezte idazkunaren indarraldia eten egin behar da, ebazpen egokia eman arte (HLren 66.3 art.). Juztizi auzitegietan demanda jartzea erabakitzen bada, horren aurreneurrizko idatzoharra egitea eskatu behar da; eskaera horren ondorioz egindako idatzoharrak eragina du, aurkezte idazkuna egin zenetik (HLren 66.2 art.). c) Inskripzioa egiteari ezezkoa ematea, tituluak akats


ongiezinak dituelako. Erregistratzaileak badio tituluak akats ongiezinak dituela, kalifikazio horren kontra interesdunak gobernu errekurtsoa bakarrik jar dezake eta horrek eten egiten du idazkuna, errekurtsoa ebatzi arte. Bestalde, tituluaren baliozkotasunari buruz, interesdunak demanda jar dezake auzitegietan; kasu horretan ere, interesdunak eska dezake aurreneurrizko idatzoharra egin dezan erregistratzaileak, demanda horri buruz. d) Zatikako etendura agintzea edo zati bateko ezezkoa ematea. Etendurak edo ezezkoak itun edo hizpaketaren bat bakarrik uki dezake edo, bestela, tituluak barneraturiko finka edo eskubideren bat. Halakoetan, interesdunek euren adostasuna eman dezakete, kalifikazioak ukituriko zatia inskripzioan ez agerrarazteko (HEren 434.4 art.); osterantzean, aurrerako adierazitakoaren ildotik jardun behar dute interesdun horiek, akatsak duen izaeraren arabera. 471. Ongitzeko moduko akatsak eta ongiezinak HLren 65.4 art.aren arabera, ÂŤongitzeko moduko akatsak eta ongiezinak bereizteko, eta, horren ondorioz, artikulu honek aipatzen duen aurreneurrizko idatzoharra egiteko ala ez egiteko, erregistratzaileak kontuan hartu behar ditu, hala tituluaren edukia, formak eta solemnitateak, nola titulu horri lotutako erregistro idazkunakÂť. Agidanez, artikulu horrek kalifikazioaren objektua definitzen du; hau da, ez du ematen manu horren helburu bakarra denik akats mota desberdinak bereiztea. Arean ere, akats horiek ez dira oinarritzen, ez tituluak izan ditzakeen akats formaletan, ez Erregistroan inskribatu nahi den egintza zein kontratua baliorik gabe utz dezaketen arrazoietan, ezta eskubidearen izaera nahiz edukian ere. Horrez gain, akatsok bereizteko, ez dira kontuan hartzen Erregistroak ondoriozta ditzakeen eragozpen-motak. Haatik, akats horiek sailkatzen dira eurok interesdunarengan dituzten ondorioen arabera; bada, kasu batzuetan, interesdunak akats horiek konpon ditzake eta beste batzuetan, ostera, ezin du halakorik egin. Alabaina, ikuspuntu horretatik, ideia berririk ez dugu azaltzen, ongitzeko moduko akatsak baitira ongi daitezkeenak eta ongiezinak, berriz, ongitu


ezin direnak. Bestalde, kalifikazioak ukitzen dituen gaiak zabalak eta izaera desberdinekoak dira; horregatik, akats batzuk eta besteak aipatzean, gehiegizko kasukerian eror gaitezke. Kasukeria horretan erori izan da sarri doktrina, akatsak sailkatzeko irizpide orokorrak ematen saiatu izan denean. Bestalde, ENZNk ez du arazoa argitu, jarrera bikoitza hartzen baitu, CHICO y ORTIZek azpimarratu duenez. Batzuetan, ENZNk ez ditu ongitzeko moduko akatsak eta akats ongiezinak bereizten; egintza inskriba daitekeen ala ez, besterik ez du zehazten. Beste batzuetan, aldiz, akats motak kasuz kasu aztertzen ditu, akats horien jatorriak hiru izan daitezkeela kontuan harturik: titulua, forma eta Erregistroa. Areago oraindik, CHICO y ORTIZek ohartarazi duen moduan, bigarren jarrera horretan ere aldaera desberdinak atzeman daitezke: batzuk, legegintza eraldaketak izan direlako; eta, beste batzuk, berriz, interpretazio aldaketak izan direlako. Horrek guztiak agerian jartzen du hagitz zaila dela ongitzeko moduko akatsak eta akats ongiezinak bereiztea. Orobat, esparru horretan bi arauketa azaltzen dira aldi berean: bata, Erregistroaren objektu diren tituluak eta eskubideak xedatzen dituena; eta, bestea, Erregistro bidezko publizitatea arautzen duena. Aurrerago esan dugun bezala, bi arauketa horiek printzipio eratzaile desberdinak dituzte eta, horregatik, inoizkotan, erabat desberdinak izan daitezke batak eta besteak emandako irtenbideak ere. Hori dela medio, irizpide orokorrei dagokienez, esan dezakegu Erregistroko printzipioak lehenespenez aplikatu behar direla. Erregistratzaileak egindako kalifikazioaren helburua da, izatez, titulua eta eskubidea Erregistro bidezko publizitatea izateko egokiak diren ala ez zehaztea. Esangura horretan, autore batzuen iritziz (adibidez, ARNAIZ EGUREN, GARCÍA y GARCÍA eta GARCÍA GALLIGOren iritziz), akatsa ongitzeko modukoa da, titulu akastuna aurreneurriz idatzohar daitekeenean, idatzohar horrek erakartzen dituen ondore guztiekin. Hala eta guztiz ere, gogoan izan behar da kalifikazioa Erregistroan inskribatu nahi diren tituluen eta eskubideen gainekoa dela. Titulu eta eskubide horiek baliozkotasun betekizunak izan behar dituzte, arau zibilen arabera, hipotekari buruzko legeriak ez baititu betekizun horiek aldatu. Hori dela eta, kategoria zibilak —beste batzuen artean, erabateko deuseztasuna eta eskubide errealak eratzeko borondatearen autonomiari jartzen zaizkion mugak—


aintzat hartu behar dira. Gainera, hor azaldutako irizpideek ez dute balio, tituluek izan ditzaketen akats guztiguztiak identifikatzeko. Horregatik, ongitzeko moduko akatsak eta ongiezinak bereizteko, kasuz kasu ibili beharra dago. LACRUZek eta SANCHOk adierazi dutenez: ÂŤkontzeptuaren inguruko parametroak nahiz irizpide orokor eta abstraktuak gogoan izan behar badira ere, azken finean, erregistratzaileak berak kasu zehatza aztertu, akatsa ongiezina edo ongitzeko modukoa den esan eta idazkuna eten ala ukatzea erabaki behar duÂť. Kasuan kasuko azterketa egitea arriskutsua izan arren, doktrinak eta ENZNren jurisprudentziak akats mota batzuk bereizten dute. Titulu formalari dagokionez, ongitzeko modukoak dira idaztean izandako akats hutsak, bai eta eduki akatsak ere, beste egintza bat burutu beharrik ez badago, behinik behin; ongiezinak dira, ostera, bai agiri pribatuak (beren beregi onartu direnak izan ezik), bai eta akatsa ongitu ahal izateko egintza berria burutzera behartzen dutenak ere (eskumenik gabeko notarioak egiletsitakoak, berbarako). Titulu materialari dagokionez, deuseztakortasun kasuak ongitzeko modukoak dira, baliozkotu ahal direlako; akats ongiezinak dira, aldiz, errotikako deuseztasuna eta tituluaren izategabekotasuna. Eskubideei dagokienez, ongiezina da eskubideak izaera pertsonala edukitzea. Bukatzeko, Erregistroaren ikusmoldetik, ongiezinak dira segidako traktuari buruzko printzipioak inskripzioa egiteko jartzen dituen eragozpenak, bai eta Erregistroan agerrarazitako hizpaketa batzuk ere (hala nola, eskubidearen eskualdatzailea ukitzen duten debekuak, eskubide hori inskribatu nahi denean). 472. Gobernu-errekurtsoa, erregistratzaileak egindako kalifikazioaren aurka Erregistratzaileak inskripzioa eteten badu edo horri ezezkoa ematen badio, erabaki horren kontra gobernu-errekurtsoa jar daiteke (Hlren 66 .art.). Kontuan hartu behar da Auzitegi Gorenak (eta, zehatzago, 3. salako 6. atalak) 2000ko maiatzaren 22an emandako epaiak deuseztatu egin zituela irailaren 4ko 1867/112 EDk HEren ondoko artikulu hauei emandako idazkera: 112. art.aren


hirugarren atala eta azken paragrafoa, 113.etik 116.erako art.ak, 118.etik 124.erako art.ak, 127.etik 129.erako art.ak eta 131. art. Deuseztatze horren arrazoia izan zen legeari erreserbatutako gaiak arautzea, eta, ondorenez, EK urratu eta legeak haustea. Beraz, ulertu behar da eraldaketa egin aurretik manuek zuten idazkera dagoela indarrean.

Hortaz, erregela orokor gisa, noraezekoa da idazkuna oraindik egin gabe egotea. Hala ere, HEren 112. art.ko azkeneko tartekadurak errekurtsoa jartzea ahalbidetzen du, nahiz eta agiriak inskribaturik egon; dena den, kasu horretan, errekurtsoa akatsak zuzendu eta gero jartzen da, doktrina bateratzeko ondorearekin bakarrik. Ildo beretik, ondokoek jar dezakete errekurtsoa: pertsona fisikoak edo juridikoak, horren izenean egin behar denean inskripzioa; inskripzioaren ondoreak ziurtatzeko interes ezaguna duenak (kasurako, eskualdatzaileak); eta, azkenik, aurreko horien ordezkariek, legezkoak zein borondatezkoak. Era berean, kasuan kasuko entzutegiaren fiskalak ere gobernu errekurtsoa jar dezake, batzuetan. Jakina dugunez, fiskala hainbat prozedura zibil zein kriminaletan alderdi izan behar da, legearen aginduz. Prozedura horietan, epaileak agiriren bat luzatu eta erregistratzaileak agiri horren inskripzioari ezezkoa ematen badio, orduan fiskalak erabaki horren kontra gobernu errekurtsoa jar dezake. Nolanahi den ere, horrek ez du esan nahi lehen aipatu interesdunek ezin dutenik gauza bera egin. Legitimazioaren azterketa bukatzeko, titulua egiletsi duen notarioak ere gobernu errekurtsoa jar dezake (HEren 112.3 art.). Errekurtsoa lau hilabeteko epean jarri behar da, eta HEren 113. art.an eta ondorengoetan xedatutakoaren arabera egiten da izapidetza. Hauexek dira artikulu horien alderik adierazgarrienak: Auzitegi Nagusiaren buruari aurkezten zaio errekurtsoa. Horrek errekurtsoa jarri dela jakinarazi behar dio erregistratzaileari, azken horrek idazkunaren etendura Erregistroan agerraraz dezan, idatzohar egokiaren bitartez. Ebazpena emateko, Auzitegi Nagusiaren buruak kontuan hartu behar ditu erregistratzailearen eta notarioaren txostenak, bai eta lehenengo auzialdiko epailearen txostena ere, halakorik izanez gero. Azkenik, auto bidez ebazten du kasua. Auto horren kontra, ENZNri jarri ahal zaio errekurtsoa. Zuzendaritzak idazkunari ezezkoa ematea erabaki dezake, akats


ongiezinen bat atzemanez gero. Ongitzeko moduko akatsen bat nabarituz gero, berriz, hamabost eguneko epea du interesdunak, akats hori zuzentzeko. Azkenik, ENZNk erabaki dezake idazkuna egitea zilegia dela. 473. Errekurtso judiziala Aurreko errekurtsoaz gain, erregistratzaileari titulu bat aurkezten zaionean hori kalifika dezan, titulu horretan interesa duten guztiek auzitegietan konpon ditzakete, titulu horren eragingarritasun eta baliozkotasunaren inguruko arazoak (66. art.). Hori, izatez, ez da errekurtso berezia, baizik eta aurretiaz egindako negozioak edo kontratuak alderdiei eratxikitzen dizkien akzioen ohiko egikaritza. Bada, PZLk finkaturiko esparruan, pertsona orok auzitegietara jotzeko eskubidea du (EKren 24. art.) eta horren aitorpena baino ez da egikaritza hori. Ondorenez, PZLren xedapenak kontuan izan behar dira, legitimazioa zehaztu eta prozedura egokia aukeratzeko. Epaiketa bidez demanda jartzeak berez ez dakar aurkezte idazkunaren etendura. Hortaz, Erregistroko lehentasunari eusteko, demandaren aurreneurrizko idatzoharra eskatu behar da. Idatzohar horren ondoreak atzeratu egiten dira, aurkezte idazkunaren data arte.


Hogeita hemezortzigarren gaia INSKRIPZIO-IDAZKUNA Laburpena: ยง121. Inskripzioa 474. Kontzeptua 475. Inskripzio eratzailea eta adierazlea 476. Nahitaezko eta borondatezko inskripzioa 477. Hipoteka Legearen 313. artikulua 478. Traditioa eta inskripzioa ยง122. Inmatrikulazio-prozedurak 479. Motak 480. Jabari-espedientea 481. Eskuratzeko titulu publikoa 482. Jabari-ziurtagiria 483. Eskubide erreal mugatuaren titularrak eskatutako inmatrikulazioa ยง123. Segidako traktua 484. Kontzeptua eta esanahia 485. Segidako traktu laburtua 486. Segidako traktua berriro hastea

ยง121. INSKRIPZIOA 474. Kontzeptua Inskripzio adierazmoldeak bi esangura izan ditzake: zabala eta hertsia, hain zuzen. Esangura zabalaren arabera, Erregistroko idazkun guztiak izango lirateke inskripzioak; hori berori da orain arte kontuan izan dugun esangura. Esangura hertsiaren arabera, berriz, inskripzioa idazkun zehatz bat da, mota ezberdinetako idazkunak bereiz baitaitezke (esaterako, aurkezte idazkuna, aurreneurrizko idatzoharra, bazterreko oharra eta ezereztea). Hipoteka arauetan ere inskripzio adierazmoldeak esangura bikoitza du. Doktrinak idazkun desberdin horiek sailkatu ditu. Doktrinaren sailkapen hori kontuan hartuta, esangura hertsian, inskripzioak hiru berezitasun ditu: batetik, behin betiko idazkuna


da, iraupen zehaztugabea duelako; bigarrenik, idazkun nagusia da, ez dagoelako beste idazkun baten menpe; eta, hirugarrenik, publizitatea ematen die HLren 2. art.an zerrendatutako tituluei eta eskubideei. Orobat, inskripzioak eratortzen ditu Erregistro bidezko publizitatearen ohiko ondoreak, besteak beste, legitimazioa eta fede publikoa. Horregatik, Erregistroaren eragingarritasuna inskripzioetan mamitzen dela esan daiteke; aitzitik, Erregistroaren gainerako idazkunek ez dute halako berezitasunik eta, are gutxiago, inskrizpioaren ondorerik. 475. Inskripzio eratzailea eta adierazlea Inskripzioa eratzailea da, eskubide errealak benetan eratzeko edota jabaria eragingarritasunez eskualdatzeko beharbeharrezkoa bada eraketa edota eskualdaketa horiek Erregistroan inskribatzea. Nolabait esateko, eraketa eta eskualdaketa ez badira burutzen Erregistroan inskribatu arte, orduan inskripzioa eratzailea da. Haatik, inskripzioa adierazlea da, eraketak eta eskualdaketak berez ondoreak dituztenean, Erregistroan inskribatu gabe. Horrelakoetan, inskripzioak publizitatea baino ez die ematen egintza horiei. Dena dela, lehetxoago azaldu dugun moduan, publizitate horrek ondorio garrantzitsuak ditu, adibidez, ondoko biak: Erregistroko legitimazioa eta Erregistroko fede publikoa. Bi printzipio horiek ez dute inolako eraginik egintza horiek alderdien artean duten eragingarritasunean; baina badute eraginik, ordea, egintza horiek hirugarrenei begira duten eragingarritasunean. Ondore horiek kontuan hartuta, autore batzuek baliozkotzaile (SANZ FERNĂ NDEZ) edo egituratzaile adierazmoldeak (GARCĂ?A y GARCĂ?A) erabiltzea proposatu dute, adierazle izenlagunaren ordez. Autore horiek uste dute adierazle hitzak ez duela behar beste azpimarratzen ondokoa: eskubide errealen inskripzioak berez ondore garrantzitsu batzuk dituela eskubide horietan. Hala ere, gure iritziz, nahiz eta adierazle hitza erabili, ondore horiek kontuan hartzen dira, Erregistro bidezko publizitateak berez plus bat eratxikitzen diolako eskubideen ohiko eragingarritasunari. Egineginean ere, Erregistroko titularrarentzat ezin da izan inolako ondorerik sortzen ez duen erregistro sistemarik. Hori dela bide, adierazle izenlaguna erabiliko dugu, autoreen artean hori berori baita zabalduena.


Erregistro bidezko publizitate sistema egituratzeko, oinarrioinarrizkoa da inskripzio eratzailearen eta inskripzio adierazlearen artean aukeratzea, aukera horrek baldintzatzen baitu eskubide errealen dinamika. Bada, inskripzio eratzaileak bateratu egiten ditu Erregistroko errealitatea eta Erregistroz kanpokoa, errealitate bakarra eratuz. Horregatik, Erregistroaren ondoreak baino ez dira, eskubidea Erregistroaren bidez eratu eta eskualdatzen delako. Haatik, inskripzioa adierazlea izanez gero, kontuan hartu behar da nahitaez Erregistroz kanpoko errealitate juridikoa. Geroago azalduko dugunez, Erregistroak bide desberdinak erabiltzen ditu, errealitate juridiko hori bertara erakartzeko. Alabaina, Erregistroak ez du bere errealitatea ezartzen, kanpoko errealitate juridikoaren ordez, kasu berezi batzuetan izan ezik; kasu horietan, Erregistroko titularraren interesa babesten da, titular zibilaren kalterako. Espainiako Zuzenbidean, inskripzioa adierazlea da, baina badira salbuespen batzuk, geroago ikusiko dugunez. Zinez, ez dago hori beren beregi adierazten duen araurik; nolanahi den ere, hori bera ondoriozta dezakete eskubide errealen eraketa eta eskualdaketa arautzen duten xedapenek eta, batik bat, KZren 609 eta 1095. art.ek. Ondorio bera segitzen da eskubide errealen kategoria guztiak eta eskubide horiek eskualdatzeko moduak arautzen dituzten xedapenetatik ere. Orobat, Erregistroko inskripzioari izaera eratzailea eratxiki izan zaionean, beren beregi egin da eratxikipena (kasurako, hipotekarekin gertatu den moduan: KZren 1875 eta HLren 145. art.ak). Edozelan ere, Espainiako antolamendu juridikoan inskripzioa eratzailea da, kasu hauetan: hipotekaren kasuan; Lurzoruari buruzko 1992ko Legearen 288. art.an araututako azalera-eskubidearen kasuan; eta, azkenik, Erkidegoan dauden Herri-Mendiei buruz 1980ko azaroaren 11n emandako Legearen 4. art.an araututako azalera-eskubidearen kasuan. Era berean, atzerritarrek burututako egintza eta kontratuentzat inskripzioa eratzailea da, gune murriztuetako finken gain egiten badira halako egintzak eta kontratuak. Hori berori agintzen du, hain zuzen ere, Nazioaren Defentsarako Interes Guneei eta Instalazioei buruz 1975eko martxoaren 12an emandako Legeak. Alabaina, azken kasu horrek eztabaidak eragin ditu doktrinan; inskripziorik ez egiteak egintzaren baliozkotasuna ukitzen du eta ez, ostera, egintza horren eragingarritasuna (4. artikulua). Zalantza gehiago azaltzen dute lurzatiketaren


ondorioz eratutako lurzatien gaineko egintzek, NEGLren 235.2 artikulua ez baita batere zehatza.

476. Nahitaezko eta borondatezko inskripzioa Nahitaezko inskripzio eta borondatezko inskripzioaren arteko bereizketa ez da aurreko bereizketaren modukoa. Arean ere, bereizketa hori ez da azaltzen eskubideek izan behar duten eragingarritasunaren inguruan, baizik eta eskubideak Erregistroan inskribatzeko eginbehar juridikoaren inguruan (halako eginbeharrik badago, behinik behin). Esangura horretan, inskripzioa nahitaezkoa da, Erregistro bidezko publizitatea izan dezaketen tituluak eta eskubideak nahitaez inskribatu behar direnean. Eginbehar hori beteko ez balitz, zehapena ezarriko litzateke. Zehapena mota askotakoa izan daiteke; berbarako, isuna ordaintzea, eskubidea galtzea edota jokabide horrek hirugarrenei eragin dizkien kalteen ordaina ematea. Horrelako zehapenak xedatzen dira Zuzenbide konparatuko sistema batzuetan. Sistema horietan, eginbehar juridikoen esparruan kokatu behar dira inskripzioa ez egiteak ekar ditzakeen ondorioak; beste hitz batzuekin esanda, ondorio horiek ez dira eskubide errealen eraketa esparruan gertatzen (esparru horretan, inskripzio eratzailea kokatzen baita). Alderantziz, inskripzioa borondatezkoa da interesdunek eurek erabakitzen dutenean eskubidea inskribatuko den ala ez. Horrek ez du esan nahi neurri egokiak ezin direnik hartu inskripzioa bultzatzeko. Inskripzioa bultzatzeko neurria izango litzateke, adibidez, inskripzioari ondore zehatz batzuk eratxikitzea, Erregistroko titularrak bere eskubidea errazago egikaritu dezan; egineginean ere, hori berezkoa zaio publizitatearen kontzeptuari. Era berean, neurri egokiak har daitezke, Erregistroko titularrak babesteko, nahiz eta Erregistrokoak ez diren titularren babesbideak murriztu. Bada, geroago aztertuko dugun moduan, horrelako neurriak izango lirateke HLren 313. art.ak xedatzen dituenak. Hala eta guztiz ere, neurri horiek ez dira bidezkoak, murrizketok ezerezean uzten dutenean eskubidearen ohiko eragingarritasuna. Espainiako erregistro sisteman, inskripzioa borondatezkoa da, baina badira salbuespen batzuk, Administrazioari dagokionez.


Salbuespen horiek arautzen dituzte, besteak beste, EOLren Erregelamenduko 85. art.ak, Toki Erakundeen Ondasunei buruz 1986ko ekainaren 13an emandako Erregelamenduaren 36. art.ak eta, azkenik, Mendiei buruzko 1962ko otsailaren 22an emandako _Erregelamenduaren 66. art.ak. 477. Hipoteka Legearen 319. artikulua HLren 319. art.ak hauxe dio: ÂŤestatuko epaitegi edo auzitegi arrunt zein bereziek, kontseiluek eta bulegoek ez dute onartuko Erregistroan agerrarazi gabeko agiri edo eskriturarik, agiri edo eskritura horien bidez eratu, aitortu, eskualdatu, aldarazi edo azkentzen badira Erregistroan inskribatu beharreko eskubide errealak, eta agiria aurkeztearen helburua bada hirugarrenaren kalterako egikaritzea inskripziorik izan ez duen eskubide bat. Eskubide horiek jadanik Erregistroan inskribaturik badaude, gorago adierazitako auzitegi, kontseilu eta bulegoetan ez da agiri edo eskriturarik onartuko, eskubidearen egikaritzak ukitzen duen pertsona edozein izanik ereÂť. Eskubideen inskripzioa bultzatzea da artikulu horren helburua. Hori dela eta, Erregistroan inskribatu gabeko agiriak edo eskriturak ez dira onartuko. Hala ere, gero azalduko dugunez, manu horren eragingarritasuna oso mugatua da. Orobat, HLren 319. artikulua interpretatzean, adituek bi kasu bereizi izan dituzte: a) Lehenengo kasuan, ez dago inmatrikulatuta agiri edo eskritura horretan jasotako eskubideak ukitzen duen finka. Hala izatera, agiria edo eskritura ez da onartuko, eskubide erreala hirugarrenaren kontra egikaritu nahi denean bakarrik. Hirugarren hori hirugarren zibila izango litzateke, hots, negozioaren alderdietako bat izan gabe, Erregistroko titularra ere ez dena. b) Bigarren kasuan, finka inmatrikulaturik dago. Gauzak horrela izanez gero, agiria edo eskritura ez da inoiz onartuko, eskubidearen egikaritzak ukitzen duen pertsona edozein izanik ere. HLren 319. art.ak auzibidean baino ez du eraginik eta, zehatzago esateko, agiri bidezko frogan. Horrek esan nahi du erabil daitezkeela beste frogabide batzuk ere. Epaileak ofizioz


baztertu behar du agiria edo eskritura eta, hala denean, demanda, erreklamazio edo espedientearen aribidea etengo du. Agiria edo eskritura berriro aurkeztu arte luzatuko da etendura, ohar egokiaren bidez frogatzen bada agiri edo eskritura hori Erregistroan inskribatu dela (HEren 585. art.). Arestian, interpretazio berriak azaldu izan dira artikulu horren inguruan. Besteak beste, PEÑA BERNALDO DE QUIRÓSek bi adierazpen egin ditu: lehendabizikoa, osoosorik inmatrikulatutako finkei buruz ari dela 319. artikulua; eta, bigarrena, HLren 34. art.ko hipoteka-hirugarrena dela 1. lerrokadak aipatutako hirugarrena. Ezaguna denez, Erregistroko fede publikoak hipoteka-hirugarrena babesten du eta babes hori auzibidean gauzatzen da, 319. artikuluaren bidez. GARCÍA y GARCÍA bat dator PEÑA BERNALDO DE QUIRÓSekin, lehenengo adierazpenari dagokionez; baina 1. lerrokadak aipatutako hirugarrenari dagokionez, HLren 34. artikulura jo beharrean, HLren 32. art.ko hirugarrena dela uste du. Egineginean ere, Erregistroko fede publikoa aztertzean ikusiko dugun moduan, GARCÍA y GARCÍAren aburuz, ez dute aplikazio-esparru bera 32. art.ak eta 34. art.ak.

478. Traditioa eta inskripzioa Atal honetan, inskripzioaren eta traditioaren arteko lotura aztertu behar dugu, ondoko helburua lortzeko: inskripzio idazkuna eta berorrek eskubide errealen eskualdaketetan duen eragina osotasunez azaltzeko. Ildo horretatik, Espainiako antolamendu juridikoan, eskubide errealak inter vivos eskualdatzen dira, titulu eta moduaren teoriaren arabera. Hori dela bide, aurretiazko kontratua eta traditioa, bibiak beharrezkoak dira, eskualdaketa gerta dadin (KZren 609 eta 1095. art.ak, bai eta 1462.etik 1464.erakoak ere). Ondorenez, badirudi tituluaren inskripzioak ez duela ezelako eraginik, eskubide errealen eskualdaketetan, batez ere, inskripzioak Espainian izaera adierazlea duelako. Dena den, Erregistroak publizitatea ematen die finken aldarazpen juridikoerrealei. Horregatik, Erregistroak babestu egiten du, publizitatean konfiantza izan duen titularra; areago oraindik, batzuetan, a non domino eskuratzea ahalbidetzen du. Hortaz, zein da traditio eta inskripzioaren arteko lotura? Autore gehienen ustez, inskripzioak eta traditioak aplikazio-esparru desberdina dute, hots, independenteak dira: batetik, traditioa beharrezkoa da, eskubide errealak eratzeko eta


eskualdatzeko; eta, bestetik, inskripzioak eskubide horiei publizitatea ematen die. Edozein modutan ere, kasu batzuetan, inskripzioak eta traditioak bat egiten dute eta beste batzuetan, ordea, elkar jo. Lehenengo eta behin, traditioak eta inskripzioak bat egiten dute, traditioa gauzatzen denean KZren 1462.2 art.ak aipatzen duen eskritura publikoa egiletsiz. Manu horren aginduz, salmenta eskritura publikoaren bidez eginez gero, eskritura egilestea nahiko da, kontratuaren objektu den gauza emandakotzat jotzeko, eskrituratik bertatik ezbairik gabe kontrakoa ateratzen denean izan ezik. HLren 3. art.ak xedatzen duenez, eskritura hori Erregistroan aurkeztu behar da. Traditioak eta inskripzioak elkar jo egiten dute, ordea, Erregistroko fede publikoa aplikatzeko baldintzak betetzen direnean. Arean, fede publikoak Erregistroko titularra babesten du, traditioaren bidez gauza eskuratu duen jabe zibilaren kalterako. Beste ikusmode bati helduta, autore batzuek (adibidez, DE LA RICAk) uste dute inskripzioa traditioaren ordezkoa dela, Erregistroan inskribatutako jabetzari dagokionez. Bada, hipoteka-printzipioen arabera eskualdatzen da Erregistroan inskribatutako jabetza, eta printzipio horiek Erregistroko titularra babesten dute; inskribaturik ez dagoen jabetza, berriz, printzipio zibilen arabera eskualdatzen da. Bide hori azken ondoreetaraino jorratuz, NARTek esan du inskripzioa bera dela modua edo traditioa, eskubide errealak eskualdatzeko, Erregistroko fede publikoak babestutako kasuetan. Kontu horretan, LACRUZ eta SANCHOren iritzia da artezena. Bi aditu horiek modu zabalean interpretatu dute KZren 1462.2 artikulua. Euren ustez, artikulu horrek adierazi nahi du eskualdaketa gerta dadin ez dela beharrezkoa tradensak gauzaren edukitza izatea —baldintza horrek arauaren eragingarritasuna mugatuko bailuke—. Hortaz, eskubidea eskritura publikoan egilesten denetik, eskubide hori eragingarritasunez eskualdatzen da; hau da, Erregistroak eskubideari publizitatea ematen dion unerako, eskubide hori jadanik eskualdatuta dago. Horretara, Erregistroa eta errealitate juridikoa bat datoz beti 1462.2 art.aren kasuan. Hauxe diote zehatzmehatz LACRUZek eta SANCHOk: traditioa gauzatzeko era abstraktuak onartu zirenean, Kode Zibilak titulu eta moduaren teoria egokitu beharra izan zuen, teoria horren printzipioak aldatu ez bazituen ere. Harrezkero,


Erregistroak traditioari publizitatea ematen dio inskripzioaren bidez, nahiz eta hori Erregistroaren jatorrizko zeregina izan ez». §122. INMATRIKULAZIO-PROZEDURAK 479. Motak Jakina dugunez, inmatrikulazio deritzo Erregistroan finkak lehenengoz agerrarazteko egin behar den inskripzioari. Aurrerago azaldu dugun moduan, inmatrikulazioa jabariaren inskripzioa izan behar da (HLren 7. art.). Erregistroan finkak lehenengoz agerrarazteko, baldintza berezi eta desberdin batzuk bete behar dira; izan ere, baldintzok ez dira berriz bete behar, finkaren gain geroago eratzen diren eskubideak inskribatzeko. Orobat, egiazkoak izan behar dira lehendabiziko inskripzioan agertzen diren datu fisikoak eta juridikoak; hori ziurtatzeko, hain zuzen ere, baldintza berezi eta desberdin horiek ezarri dira. Alabaina, gaur egun, Espainiako erregistro sisteman nekez betetzen da helburu hori, alde horretatik akats larriak dituelako. HLren 199. art.aren arabera, «inoren izenean inskribaturik ez dauden finkak inmatrikulatzeko erak ondokoak dira: a) Jabari-espedientea. b) Finkaren jabetza eskuratzeko titulu publikoa; titulu hori nabaritasun-aktarekin osatu behar da, sinesgarriro egiaztatzen ez denean eskualdatzailearen edo besterentzailearen titulu eskuratzailea. c) 206. artikuluak aipatzen duen ziurtagiria, baina artikulu horretan zehaztutako kasuetan bakarrik». Nolanahi den ere, prozedura horiei gehitu behar zaizkie Hipoteka Erregelamenduan eta lege berezietan araututako titulu zehatz batzuk. Berbarako, administrazio emakidak (HEren 31 art. eta ondorengoak), eta ur publikoen aprobetxamenduei buruzko notario aktak, aprobetxamenduok preskripzio bidez eskuratu direnean (HEren 65. art.). Azken horiei dagokienez, gogoratu beharra dago gaur egun horrelako aprobetxamenduak ezin direla preskripzio bidez eskuratu, ULren 50.2 art.ak galarazi duelako.


Bestalde, Lurzoruaren Legeak aipatzen ditu, batetik, hiri-lurren birzatiketa eta konpentsazio tituluak eta, bestetik, hirigintza-arloan jabetza nahitaez kentzea. Landa-jabetzari dagokionez, NEGLk inmatrikulazio titulutzat jotzen du lurzatien baterakuntza titulua (223 eta 235. art.ak). Modu berean, inmatrikulazio titulua izan daiteke itsasolehorreko jabari publikoan mugarriak jartzeko administrazio-ebazpena ere (ILren 13.2 art.). 480. Jabari-espedientea Jabari-espedientea borondatezko jurisdikzio prozedura da. Horren bitartez, auzijartzaileari eskatzen zaio aitor dezala Erregistroan inmatrikulatu nahi duen finkaren jabea dela. Egineginean ere, jabari-espedientean ez da eztabaidatzen eskubide hori benetan eratu den ala ez; hori dela eta, nahiz eta jabari-espedientearen bidez finka inmatrikulatu, eskubidea benetan eratu den ala ez eztabaida daiteke, adierazpeneko epaiketa egokiaren bidez. Ondorenez, jabari-espedientea izan daiteke konponbiderik egokiena, finka Erregistroan agerrarazi ahal izateko behar beste titulurik ez dagoenean (HEren 272. art.). Jabari-espedienteak fase batzuk ditu, hauexek, alegia: a) Lehenik eta behin, interesdunak finkaren inmatrikulazioa eskatzen dio lehen auzialdiko epaileari, horretarako idazki bat aurkeztuz. Epaile hori izango da finkaren zatirik handiena kokaturik dagoen barruti judizialekoa (HLren 201.1 art. eta HEren 273. art.). Idazki horretan, HEren 274. art.an aipatutako inguruabarrak zehaztu behar dira, alegia: finka identifikatzeko datuak, finkaren eskuraketa datari buruzkoak, titular mugakideen ingurukoak eta gainerako interesdunei dagozkienak. Epaileak Fiskaltzari bidaliko dio idazkia eta ondokoak zitatuko ditu: finkaren gain edozein eskubide erreal dutenak, eskubidearen kausatzailea edo berorren kausadunak eta, azkenik, Katastroaren arabera finkaren titularra dena. Gainera, epailearen aginduz ediktuak jarriko dira, idazkian eskatutako inskripzioak inori kalte egin ahal badio, epaitegira hurbil dadin beraren burua


defendatzeko (HLren 201.3 art.). b) Ondoren, interesdun guztiek frogabideak proposatuko dituzte. Horretarako, sei eguneko epea dute eta, jarraian, frogaldia hasiko da. Frogaldi hori hamar egunekoa da (HLren 201.5 art.). c) Ondoren, alegazioak azalduko dira. Berebat, epaileak idatziz jasoko ditu Fiskaltzak eta espedientean parte hartu duten gainerako interesdunek aurkezten dizkioten alegazio guztiak (HLren 201.5 art.). d) Bukatzeko, bost egun igaro eta gero, epaileak ebazpena emango du, auto baten bidez. Auto horretan adieraziko da hasierako idazkian azaldutako egintzak frogatu diren ala ez. Auto horri gorajotzeko errekurtsoa jar dakioke, bi ondoreetarako. PZLk intzidenteen inguruan ezarritako izapideen bitartez gauzatuko da gorajotzeko errekurtso hori. Autoak idazkiari oniritzia ematen badio, auto hori titulu egokia izango da finka inmatrikulatzeko (HLren 201.6 eta 202. art.ak). 481. Eskuratzeko titulu publikoa Finkaren jabetza eskuratzeko titulu publikoa da finkak inmatrikulatzeko gehien erabiltzen den bidea. HLren 205. art.ak aipatu eta HEren 298. art.ak garatzen du titulu hori. Nolanahi ere, kontuan izan behar da irailaren 4ko 1.867/1998 EDk eraldatu egin duela HEren 298. artikulua. Bada, eraldaketa horren xedea da HEren 298. art.aren eta HLren 205. art.aren arteko koordinazioa hobetzea; izan ere, 1959ko martxoaren 19ko Dekretuak 298. artikuluari eman zion idazkera gehiegizko gertatu zen, HLren 205. art.aren edukia eraldatzeko adinakoa. Horrenbestez, inmatrikulazio prozedurak HLren 205. art.an zehaztutako baldintza orokorrak bete behar ditu, ondokoak, hain zuzen ere: finka inmatrikulatu nahi duenak bere izenean izatea finka hori eskuratzeko titulu publikoa; sinesgarriro egiaztatzea eskualdatzailearen eskuraketa titulua edo, hori izan ezean, nabaritasun-akta; eta, azkenik, kasuan kasuko ediktuak argitaratzea. Gainera, aurretiazko baldintza izango litzateke finka


beste inoren izenean inmatrikulaturik ez egotea Erregistroan. Bestalde, HEren 298. art.an xedatutakoarekin bat etorriz aplikatu behar dira baldintza horiek guztiak, honetara, alegia: a) Finka inmatrikulatu nahi duenak bere izenean izatea finka hori eskuratzeko titulu publikoa (esaterako, salerosketa baten eskritura publikoa). Eskuratzearen inguruko titulu publikoak nahitaez jaso behar du inmatrikulatu nahi den finkaren katastro-erreferentzia. Titulu horrekin batera ekarri behar da, orobat, finka deskribatu eta horren grafikoa jaso duen katastro-ziurtagiria, tituluan egindako deskripzioarekin zeharo bat etorriz. Azken batean, ondorioztatu behar da finka eskualdatzailearen edo eskuratzailearen mesederako dagoela katastratuta (HEren 298.1 art.). b) Sinesgarriro egiaztatzea eskualdatzaileak edo eskuratzaileak aurretiaz eskuratu duela finka, edo, hori ezinezkoa bada, nabaritasun-akta [HLren 205 eta 199 b). art.ak]. HEren 298.1 artikulua agiri fede-emailearen bidezko egiaztatzeaz ari da. Bada, artilulu horren arabera, agiri fede-emaileak dira, HLren 3. art.ak aipatutakoez gain, KZren 1227. art.aren ariora, agiriaren data hirugarrenen aurka jartzea ahalbidetzen dutenak. Agiri fede-emaileak oinarrizko inguruabar gisa jaso behar ditu, beti, finka edo finkak zalantzarik gabe identifikatzeko moduko deskripzioa, egintzaren edo kontratuaren izaera, eskualdatzailearen eta eskuratzailearen izen-abizenak, funtzionario eskueslea, hala denean, eta agiriaren data. Agiri fede-emailerik izan ezean erabil daitekeen nabaritasun-aktari dagokionez, HEren 298.1 art.ak ezarri du hauxe dela horren xedea: notario eskueslearen ustez, inmatrikulatu nahi den finkaren eskualdatzailea finkaren jabe dela, eta finka NAren 209. art.arekin bat etorriz eskualdatuko dela egiaztatzea eta horren inguruko nabaritasuna adieraztea. Nabaritasun,akta eskuets daiteke, berorrek osatzen duen titulu publikoarekin batera edo geroago. c) Kasuan kasuko ediktuak argitaratzea. Erregistroan aurkeztutako agiriak aztertu eta erregistratzaileak ediktu horiek emango ditu. Finka kokaturik dagoen udaleko iragarki oholean egingo da ediktuen argitalpena.


Behin ondasuna inskribatu eta gero, auzitegietan alegazioak egin ditzake ondasun horren gain edozein eskubide duela uste duenak (HEren 298. art.ko azken tartekadura). Edonola ere, pertsona horrek ezin du erregistratzailearengana jo, ezta inskripzioaren etendura eskatu ere (ikus ENZNk 1978ko martxoaren 8an emandako ebazpena), aurretiaz demandaren aurreneurrizko idatzoharrik eskatu ez badu. 482. Jabari-ziurtagiria Finkaren administrazioa funtzionario baten ardurapean egon daiteke. Halakoetan, funtzionario horrek luzatutako ziurtagiria aurkeztuz gero eta, aldi berean, ondoko inguruabarrak betez gero, finka inmatrikula daiteke (HLren 206. art.): Lehenengo eta behin, inmatrikulazioa erakunde hauen izenean egin behar da: Eliza Katoliko, Estatu, Probintzia, Udalerri, Autonomia Erkidego eta, oro har, Estatuaren egitura publikoa osatzen duten Zuzenbide publikoko korporazio edo zerbitzu antolatuen izenean. Bigarrenik, ez da izan behar idatzizko titulurik jabariari buruz. Bestalde, ondasun higiezinaren administrazioa bulego zehatz baten ardurapean dagoenez gero, bulego horretako funtzionario buruak eman behar du ziurtagiria, horretarako aginte publikoa izateaz gain, ziurtagiriak emateko gaitasuna badu; bestela, hierarkiaren arabera funtzionario horren nagusia denak eman behar du ziurtagiri hori. Elizaren ondasunei dagokienez, kasuan kasuko elizbarrutikoak ematen du ziurtagiria (HEren 303 eta 304. art.ak). Ziurtagiri horretan adierazi behar da eskuraketa titulua edo finka eskuratu zeneko modua. Horrez gain, HEren 303. artikuluan zehazturiko inguruabarrak bete behar dira. Ziurtagiri horretan, nahitaezko baldintzaren bat ez bada betetzen eta erregistratzaileak akats hori atzematen badu, ziurtagiria itzuli egin behar du, aurkezte idazkuna egin eta gero (HEren 305. art.). 483. Eskubide erreal mugatuaren titularrak eskatutako


inmatrikulazioa Edozein pertsonak eskubide erreal mugaturen bat baldin badu Erregistroan inmatrikulaturik ez dagoen finka baten gain, pertsona horrek prozedura berezia eragin dezake, jabariaren inskripzioa bultzatzeko eta, horretara, eskubide erreal mugatua Erregistroan agerrarazteko (HLren 7. art.). HEren 312. art.ak arautzen du, arautu ere, prozedura berezi hori. Lehendabizi, eskubide erreal mugatuaren titularrak bere titulua Jabetza Erregistroan aurkeztu eta titulu horren aurreneurrizko idatzoharra egitea eskatu behar du. Hori egin eta gero, jabeari agindeia egiten zaio, notario zein epailearen bidez, jabe horrek finkaren jabetza inskriba dezan, hogei eguneko epean. Jabeak agindeia betetzen ez badu, eskubide erreal mugatuaren titularrak jabetzaren inskripzioa eskatzen du; eta ezin badu eskuratu nahitaezkoa den agiriren bat, laguntza eska diezaioke agintaritza judizialari agiri horiek lortzeko. §123. SEGIDAKO TRAKTUA 484. Kontzeptua eta esanahia Inskripzioa egin ahal izateko, beharrezkoa da eskatzailearen kausatzailea Erregistroko titularra izatea. Beste era batera azaltzeko, eskuratzailearen eskubidea ezin da inskribatu, aurretiaz eskualdatzailearen eskubidea ez bada inskribatu. Hori berori da, hain zuzen ere, segidako traktua. Espainian, erregistro sistemaren printzipio eratzaileetako bat da segidako traktu hori. Hipoteka Legea aintzat hartuta, segidako traktuak eragingarritasun formala besterik ez du. Egineginean ere, erregistratzaileak ez du aztertu behar Erregistroan inskribatutako eskubidearen egiazko titulartasuna. Haatik, eskubidearen eskualdatzailea Erregistroko azken titularra dela egiaztatzea baino ez da erregistratzailearen zeregina. Segidako traktua arautzen du HLren 20. art.ak, ondokoa xedatuz: ondasun higiezinen gaineko jabaria eta bestelako eskubide errealak adierazi, eskualdatu, kargatu, aldarazi edo azkentzen dituzten tituluen inskripzioa zein idatzoharra egiteko, aurretiaz eginda egon behar da egintza horiek burutu dituen pertsonaren eskubideari buruzko inskripzioa zein


idatzoharra, pertsona horrek zuzenean nahiz inoren bitartez burutu dituenean egintzok. ÂťEskubidea ez badago inskribaturik eskualdaketa egin edo karga ezarri duenaren izenean, baizik eta beste inoren izenean, erregistratzaileak ezezkoa emango dio horren inskripzioariÂť. Bistakoa denez, bigarren lerrokadaren kasuan, akatsa ezin da ongitu. Akats hori konpondu ahal izateko, bi bide bakarrik daude: lehenengoa, eskualdatzailearen eskubidea inskribatzea eta inskripzio horrek segidako traktua betetzea; bigarrena, titularrak eskatzea etendako traktua berriro has dadin, horretarako legeak ezarri dituen prozedura berezien bidez. HLren 20. art.ko hurrengo lerrokadek hiru Ăąabardura sartzen dizkiote lehenengo lerrokadan azaldutako erregela orokorrari. Lehenengo eta behin, mandatari, ordezkari, likidatzaile eta albazea batek egiletsitako eskubidea inskribatu edo idatzohartzeko, ez da aurretiaz inskripzio edo idatzoharrik egin behar horren izenean; gauza bera gertatzen da beste edozein pertsonarekin, horrek aldi baterako ordezkaritza organo gisa badihardu eta legeen arabera inoren interesak xedatzen baditu. Gisa berean, ez dago zertan aurretiazko inskripziorik egin, jaraunsleek agerkari publikoan berretsi badute euren kausatzaileak egindako kontratu pribatua eta, era berean, kontratu pribatu hori idatziz eta kausatzaileak berak sinaturik badago. Azkenik, epai bat bete behar duena hiltzen bada eta, edu berean, epai hori betetzeko ondasunak saldu edo adjudikatzen badira haren jaraunsleen izenean, salmenten eskriturak edo adjudikazio autoen lekukotzak ez dira aurretiaz inskribatu behar, eskubidea kausatzailearen izenean inskribaturik dagoenean. Ageriagerian daude hiru Ăąabardura horien oinarriak. Lehendabizikoan, zeharka bada ere, eskubidea ordezkatuak xedatzen du, beste guztiek horren izenean baitihardute; hortaz, ordezkatua izan behar da Erregistroko titularra. Bigarrenean, jaraunsleek bete baino ez dute egiten eskubidea xedatzean kausatzaileak bere gain hartu zuen betebeharra. Hirugarren kasuak ere oinarri bera du; baina, kasu horretan, kausatzailearen betebeharra epaiketa bidez betearazten da. 485. Segidako traktu laburtua


Gerta daiteke Erregistroan inskribatutako eskubidearen ondoz ondoko titularrak ez agertzea idazkun independenteetan. Halakoetan, bada, segidako traktu laburtuaz hitz egiten da. Ondorenez, segidako traktu laburtua ez da erregela orokorraren salbuespena, aldarazpen formal hutsa baino. Laburtze horren bidez, idazkun bakar batean agerraraz daitezke eskualdatzailearen edo eskualdatzaileen eta eskuratzailearen eskubideak; azken finean, ondoz ondoko titular guztiak agertu behar dira Erregistroan. Segidako traktu laburtuaren kasuak dira bi hauek: a) Jaraunskideari saltzea edo lagatzea saltzaileei edo lagatzaileei pro indiviso adjudikatutako finkak. Kasu horretan, segidako traktua laburtu egiten da, finka horiek jaraunskidearen izenean inskriba daitezkeelako, aurretiaz saltzaileen edo lagatzaileen izenean inskribatu beharrik gabe. Alabaina, pro indiviso egindako adjudikazio hori agerrarazi behar da idazkun bakar horretan, adjudikazioaren titulua aipatuz. b) Jaraunsle bat hil eta gero egindako jarauntsi-banaketetan, hildako horren jaraunsleei adjudikatzea hari zegozkion ondasunak. Halakoetan ere, inskripzioa egin daiteke hildakoaren jaraunsle direnen izenean, hildako horren eskubidea aurretiaz inskribatu beharrik gabe. Edozein modutan ere, idazkunean eskualdaketa guztiak agertu behar dira, hildako jaraunsleari egindako eskualdaketa barne. 486. Segidako traktua berriro hastea Gerta daiteke Erregistroan ez inskribatzea eskubidearen gain bata bestearen atzean egindako eskualdaketa guztiak; orduan, eten egiten da segidako traktua. Halakoetan, oraingo titularrak bere eskubidea inskribatzeko modua izan dezan, beharbeharrezkoa da aurretiazko eskualdaketa guztiak inskribatzea, xedatzailearen eskubidea inskribatu arte. Edozein modutara ere, batzuetan ezinezkoa izan daiteke eskubidearen titular izan diren guztien izenean inskripzioak egitea. Kasu horietan, legeak prozedura bereziak arautzen ditu, etendako traktua berriz hasteko. Prozedura horiek jabari-espedientea eta nabaritasun-akta dira eta ezaugarri bereziak dituzte, helburu horrekin erabiltzen


direnean (HLren 200. art.). A) Jabari-espedientea HLren 201. art.ak, eta HEren 272. art. eta ondorengoek arautzen dute jabari-espedientea. Espediente horrek ezaugarri bereziak ditu, segidako traktua berriz hasteko erabiltzen denean: HEren 285. art.aren aginduz, hasierako eskabidean identifikatu behar da inskribatu nahi den eskubidea noren izenean agertzen den Erregistroan. Era berean, Jabetza Erregistroaren ziurtagirian azaldu behar dira jabariaren azkeneko inskripzioa eta indarrean dauden gainerako idazkun guztiak, horiek edozein motatakoak izanik ere (HLren 201.2 art.). Bukatzeko, oraindik Erregistroko titular denari eta beraren kausadunei (ezagunak badira, behinik behin) zitazioa egin behar zaie (HEren 278 eta 279. art.ak). Erregistroan inskriba daiteke jabari-espedienteari amaiera ematen dion autoa, bi baldintza hauek betez gero: aurrenekoa, kontraesanezko inskripzioak hogeita hamar urte baino gehiagoko iraupena izatea; eta, bigarrena, inskripzio horretan titular moduan agertzen denari behar den moduko zitazioa egitea eta pertsona hori ez jartzea jabari-espedientearen aurka. Kontraesanezko inskripzio horrek hogeita hamar urte baino gutxiagoko iraupena izan badu ere, autoa Erregistroan inskriba daiteke, espedientean entzun izan bada inskripzio horretan titular moduan agertzen denak edo beraren kausadunek esan beharrekoa. Titular horri edo berorren kausadunei hiru aldiz egingo zaie zitazioa; zitazio horietako bat gutxienez pertsonala izan behar da. Hiru aldiz zitatuak izan ondoren espedientean agertzen ez badira, eskubideari uko egin diotela uste izan eta eskubidea inskribatu ahal da. B) Nabaritasun-akta HLren 203. art.ak, eta NAren 288. art.ak eta ondorengoek arautzen dute nabaritasun-akta, hori erabiltzen denean segidako


traktua berriz hasteko. Artikulu horiek berrikuntza batzuk ezartzen ditu inmatrikulazio prozedurei buruzko araubide horretan; hots, NAren 208 eta 209. art.ekin, eta HLren 199. art.arekin alderatuz gero, manu horiek berrikuntza batzuk ezartzen dituzte. Nabaritasun-aktaren izapidetza gaikuntza duen notarioaren bidez egiten da. Notarioari bidaltzen zaion idazkian, interesdunak zin egin behar du egitatea egiazkoa dela; zin egingo ez balu, agiri publikoen deuseztasun zigorra ezarri beharko litzateke. Idazkiarekin batera, Katastroaren eta Jabetza Erregistroaren ziurtagiriak bidaltzen zaizkio notarioari. Behin izapideak hasi eta gero, notarioak akta jakinarazten die finkaren gain edozein eskubide dutenei, lur mugakideen titularrei, egitezko edukitzaileari (landa-finka izanez gero) eta atezainari (hiri-finka izanez gero). Jakinarazpena pertsonala izan daiteke, edo zedula zein ediktu bidezkoa. Jakinarazpenhartzaileek hogei egun dituzte, notarioarengana jo eta euren eskubidea azaldu eta frogatzeko. Izapide horiek guztiak eta froga egokiak egin eta gero, notarioak akta bukatutzat jo eta beraren ustez egitatea egiaztaturik dagoen ala ez adieraziko du. Notarioaren ustez egitatea behar bezala egiaztaturik badago, akta horren hitzezhitzezko kopia osorik bidaliko dio lehen auzialdiko epaileari, zehatzago esateko, finka kokaturik dagoen barruti judizialari dagokion lehen auzialdiko epaileari. Fiskaltzak esan beharrekoa entzun eta gero, epaileak izapide eta froga guztiak baloratuko ditu eta, hala dagokionean, egin ditzake beste batzuk ere. Ados etorriz gero, epaileak bere ebazpenaren berri emango dio notarioari, azken horrek ebazpena protokola dezan. Epailea ados ez dagoenean, ordea, berak emandako ebazpenari gora jotzeko errekurtsoa jarri ahal zaio, bi ondoreetarako. Errekurtso hori intzidente izapideen bidez gauzatzen da. Inork aktaren izapidetza aurkaratuz gero, notarioak epaitegi eskudunari bidaliko dio espedientea, epaitegi horrek egokien deritzona ebatz dezan, alderdiak hala eskatuta. Horrenbestez, nabaritasun-aktak Erregistroan inskriba daitezke, ondoko kasuan bakarrik: eskubidearen kontraesanezko inskripzioek hogeita hamar urtetik gorako iraupena izan dutenean


aldakuntzarik gabe eta, horrez landara, notarioak izapidetzaren jakinarazpen pertsonala egin dienean inskripzio horietan titular moduan agertzen direnei edo euren kausadunei (HLren 204. artikulua).


Hogeita hemeretzigarren gaia INSKRIPZIOAREN ONDOREAK Laburpena: §124. Erregistroko lehentasuna 487. Esanahia eta norainokoa. Erregistroko lerruna 488. Erregistro lerrunaren izaera aldakorra §125. Erregistroaren itxiera 489. Esanahia eta norainokoa 490. Erregistroa ixteko data §126. Erregistroko legitimazioa 491. Zehaztasun-printzipioa 492. Erregistroko legitimazioa: esanahia eta norainokoa §127. Hipoteka Legearen 41. artikuluko akzioak 493. Izaera 494. Prozedura §128. Erregistroko fede publikoa 495. Kontzeptua 496. Hipoteka Legearen 32 eta 34. artikuluak 497. Fede publikoaren esparrua 498. Fede publikoaren mugak 499. Fede publikoaren ondoreak 500. Hipoteka-hirugarrena

§124. ERREGISTROKO LEHENTASUNA 487. Esanahia eta norainokoa. Erregistroko lerrruna Jakina denez, prior tempore potior iure printzipioa aplikatzen zaie eskubide errealei; par conditio creditorum printzipioak, aldiz, kreditu-eskubideak. Lehentasun-printzipioa aurreneko horretan oinarritzen da; beste hitzez esanik, lehentasun-printzipioa prior tempore potior iure printzipioaren baliokidea da Erregistroan. Ondorenez, ondasun beraren gain eratutako eskubide errealen artean, erregistro lehentasuna zehazten da eskubide horien aurkezte idazkunek dituzten daten arabera (HLren 24 eta 25. art.ak).


Aurreko gaietan azaldu dugun moduan, Erregistro bidezko publizitateak babes berezia ematen die Erregistroko titularrei. Horregatik, Erregistro bidezko publizitatearen ondoreak zehazteko, kontuan izan behar da titular horiek izan duten ardura edo arreta, inskripzioa ahalik eta arinen egiteko. Kontu horrek aparteko garrantzia du Espainiako antolamendu juridikoan, eskubide errealak Erregistroz kanpo eratu eta eskualdatzen baitira. Hori dela eta, halako sistemetan lehentasunak eragin ditzakeen interes gatazkak oso konplexuak izan daitezke, inskripzio eratzailea duten sistemetan baino konplexuagoak, hain zuzen. Interes gatazka horien adibide dira, besteak beste, bi hauek: batetik, gerta daiteke ondasun beraren gain bi jabetza-eskubide izatea: bata, traditio bidez eskuraturikoa eta, bestea, ondorengo eskuratzaile batek Erregistroan inskribatutakoa. Horrelakoetan, bi errealitate desberdin elkarren aurka jartzen dira, errealitate horien babes esparruak ere desberdinak direlako. Bestalde ere, finka beraren gain eskubide erreal mugatu batzuk era daitezke eta gerta daiteke horien erregistro data eta eraketa data bat ez etortzea. Horrela izanez gero, berriz jartzen dira aurrez aurre titulartasun erreala eta Erregistroaren babesa. Egineginean ere, arazo horien guztien konponbidea ez da homogenoa. Alabaina, lehentasun-printzipioaren araberakoa izan behar da konponbide hori, gatazkan dauden eskubideen artean baten bat Erregistroan inskribaturik dagoenean, behinik behin. Goian azaldutako lehenengo adibidearen inguruan, kontuan izan behar dira bi artikulu: KZren 1473.2 art. eta HLren 32. art., alegia. Lehendabizikoa salmenta bikoitzari buruzkoa da eta errealitatea eta Erregistroa harmonizatzen ditu, lehentasuna Erregistroari emanez. HLren 32. art.ak, berriz, Erregistroko titularra babesten du, gero aztertuko dugun moduan. Bigarren kasu edo arazoa, ostera, erregistro lehentasunaren bidez konpontzen da betebetean. Edozein modutan ere, gatazka aurretiaz sor daiteke, titularrek euren eskubideak Erregistroan agerrarazi nahi dituztenean. Erregistro bidezko publizitatearen ikusmirari helduta, lehentasun-printzipioak bi ondorio garrantzitsu ditu: erregistro itxiera eta erregistro lerruna. Erregistro itxiera geroago jorratuko dugun arren, hauxe aurreratu beharrean gaude: HLren 17. art.aren aginduz, titulua Erregistroan inskribatu edo idatzohartu eta gero,


bertan ezin da beste titulurik agerrarazi, lehenagoko data edo data bera izanik, Erregistroko tituluaren kontrakoa bada. Hortaz, Erregistroa itxi egiten zaie bertakoekin bateraezinak diren eskubideei. Erregistro lerrunaren kasuan, aldiz, finka beraren gain eratutako eskubideak baterakorrak direnez gero, guztiak ere Jabetza Erregistroan inskribatu edo idatzohartu egiten dira. Ondorenez, folio berean inskribaturik edo idatzoharturik dauden eskubideen artean gauzatzen da erregistro lehenespena, eskubide bakoitzak berezko lerruna duelako. Lerrun hori aurkezte idazkunaren dataren araberakoa da, horixe baita eskubidea Erregistroan sartu zeneko data. Hortaz, erregistro lerrunak adierazten du eskubideak zein toki betetzen duen, indarreko eskubide baterakor guztiei begira. Arean ere, eskubideak data desberdinetan agerrarazten dira Erregistroan, eta data horiek bata bestearen aurrekoak edo atzekoak izan daitezke. Formaren ikuskeratik ere, erregistro lerrunak badu agertzeko modurik, inskripzioei zenbaki bana eratxikitzen baitzaie eta aurreneurrizko idatzoharrei, berriz, letra bana, bakoitzari dagokion folioan. Bestalde, Erregistro lerrunaren ondore substantiboei dagokienez, Erregistroko eskubideen egikaritzaren gain ez dute inolako eraginik izango geroago inskribatu diren eskubideek. Era berean, Erregistro bidezko publizitatearen ondoreak eskubide bakoitzari aplikatzen zaizkio, berorrek Erregistroan duen lerrunaren arabera. Aurrerago esandako guztia igarriigarrian azalarazten da, pilaturiko eskubideen artean hipotekaren bat dagoenean. Orobat, hipoteka betearazteko, finka saldu eta salmenta horrekin lortutako prezioa kreditua ordaintzeko erabiltzen da. Hori dela bide, hipoteka betearazten denean, orduantxe jartzen da agerian erregistro lehenespenaren eragingarritasuna. Pentsa dezagun finka beraren gain inskribatu izan direla zortasun bat, lehendabiziko hipoteka bat, gozamen bat eta bigarren hipoteka bat, hurrenkera zehatz horretan. Lehenengo hipoteka betearazten denean, beheragoko lerruna duten beste eskubide guztiak azkendu egiten dira. Nolabait esateko, jabetza osorik besterentzen da eta ezerezean geratzen dira, nahiz gozamena, nahiz bigarren hipoteka. Besterenganketaren prezioarekin, ordainketa egiten zaio lehenengo hipotekatzaileari. Ordainketa egin eta gero ezer geratzen bada, ondokoentzat izango da: gozamenaren titularrarentzat (kalte-ordaina eskuratzeko eskubiderik baldin badu) eta bigarren hipoteka-hartzekodunarentzat.

Erregistro lehentasunaren eragina ez da inskripzio


idazkunaren gainekoa bakarrik; aitzitik, badu eraginik aurreneurrizko idatzoharraren gain ere. Dena dela, batean eta bestean ez du eragin bera. Hori dela eta, gai honetan inskripzio idazkunari dagokiona baino ez dugu aztertuko. 488. Erregistroko lerrunaren izaera aldakorra Erregistro lerruna iraunkorra da, bere horretan dirauelako eskubidea ezereztu arte edo idazkuna iraungi arte. Erregistro lerrun hori Erregistroan inskribatutako eskubideen ezaugarria da, eskubide horiei lotzen baitzaie, indarrean dauden artean. Hori guztia kontuan hartuta, zer eragin du eskubidearen ezerezteak geroago inskribatutako eskubideetan? Beste modu batera galdetzeko, toki edo lerrun aldaketarik ba al dago edo, alderantziz, ezereztutako eskubideari zegokion tokia hutsik geratzen al da, geroago eratuko den beste eskubide batek toki hori bete arte? Espainiako erregistro sisteman, ez dira finkoak eskubideek betetzen dituzten tokiak; haatik, behin eskubideak bere tokia utzi eta gero, gainerako guztiek aurrera egiten dute eta, horretara, hobera egiten du ondorengo eskubide guztien egoera juridikoak.

A) Lerruna atzeratzea Beste kontu bat da, ordea, eskubide bat atzeratzea, horren ondorengoak aurreko toki hori bete dezan. Espainiako Erregistro zuzenbideak ez du arazo hori arautu. Hala ere, atzeratze hori onartu beharra dago, atzera egiten duen titularrak horrekin ados dagoela adierazten badu. Esaterako, Auzitegi Gorenak 1963ko urtarrilaren 25ean emandako epaia konponbide horren alde azaldu zen, konponbide hori borondate autonomiari buruzko printzipioan oinarrituz. Bestalde, HEren 241. art.ak betekizun batzuk ezartzen ditu, hipoteka bat atzeratu ahal izateko, hots, beste hipoteka bat hartu eta aurreko horren lekuan jarri ahal izateko. Betekizun horiek, izatez, ondokoak dira: atzera egingo duen hartzekodunak beren beregi onartzea atzeratze hori; geroko hipotekak gehienez izan dezakeen erantzukizuna zehaztea; geroko hipoteka hori zein epetan eratu behar den finkatzea; eta, azkenik, hitzartutako epe barruan inskribatzea hipoteka hori. Badirudi erregela berberak aplikatu behar direla gainerako eskubideak atzeratu nahi direnean ere.

B) Lerruna trukatzea Lerruna trukatzearen bidez, eskubide erreal mugatuen titularrek elkarri eskualdatzen diote bakoitzari dagokion lerruna. Espainiako antolamendu juridikoak ez du


kasu hori beren beregi arautu. Zernahi gisaz, aurreko kasuan azaldutako arrazoi berberak direla medio, lerruna trukatzeari bidezko deritzogu, ukitutako titular guztiak ados etorri eta horixe adierazten bada kasuan kasuko idazkunetan.

C) Lerruna erreserbatzea Lerruna erreserbatzearen bidez, finkaren jabeak hutsik uzten du erregistro lerrun bat, toki hori geroago betetzeko asmoz. Hori eginez gero, Erregistroan ondoren agerrarazten diren eskubideak hurrengo tokian jartzen dira eta ez, ordea, erreserbatutako lerrunaren lekuan. Erreserbatze horren oinarria da lerrunak egundoko eragina izatea, eskubidearen balio ekonomikoan; ulerbidez, hipoteka-hartzekodunarentzat berebiziko garrantzia du beraren hipotekak betetzen duen tokiak. Espainiako Erregistro zuzenbideak ez du aukera hori orokorrean onartu. Horregatik, HEren 241. art.ak zehazturiko kasuan bakarrik erreserba daiteke lerruna: hipoteka atzeratzeko, hain zuzen ere. Horretarako, aurrerago azaldu dugun moduan, ukitutako titular bakarraren edo guztien adostasuna behar da, bai eta gainerako betekizun guztiak ere. Hori berori adierazi zuen ENZNk, 1979ko urriaren 25ean emandako ebazpenean.

§125. ERREGISTROAREN ITXIERA 489. Esanahia eta norainokoa HLren 17. art.ak ondokoa xedatzen du: Erregistroan, ondasun higiezinen gaineko jabaria zein eskubide errealak adierazi edo eskualdatzeko tituluen inskripzioa edota aurreneurrizko idatzoharra egin daiteke. Horren ostean, ezin da inskribatu, ezta idatzoharrean jaso ere, ondasun higiezin horien gaineko jabetza edo eskubide errealak kargatu edo eskualdatzen dituen titulurik, titulu hori Erregistroan inskribaturik dauden tituluekin bateraezina edo horien kontrakoa bada, nahiz eta titulu horren data Erregistroko tituluek duten dataren aurrekoa edo berbera izan. Manu horren harira, Erregistroan eskubide bati buruz idazkuna eginez gero, aurretiazko edo une bereko beste eskubiderik ezin da inskribatu edota idatzohartu. Gauzak horrela, halako egoeretan sortzen diren interes gatazketan, Erregistroko titularraren alde egiten du 17. art.ak. Autore batzuek uste dute neurri formala baino ez dela Erregistroa ixteko neurri hori. Bada,


epaiketa bidez ebatz daiteke inskribatutakoaren eta inskribatu gabekoaren arteko gatazka; epailearen ebazpen horrek egoera aldaraz dezake, modu honetan: Erregistroan inskripzioa eskatu ez duenari oniritzia ematen badio, horrek bere eskubidea inskriba dezake Erregistroan. Edozein modutan ere, hori ez da guztiz zehatza, Erregistroko titularrak publizitatearen onurak dituelako, Erregistroko idazkunak indarrean dirauen artean bakarrik; gainera, KZren 1473.2 art.ak finkaren jabetza eratxikitzen dio, eskubidea salmenta bikoitzaren bidez birritan xedatuz gero. Orduan, 17. art.ak araututako neurriak, eragingarritasun formala izateaz gain, ukitu egiten du egintzaren edukia ere. Erregistroaren itxiera gerta dadin, bateraezinak izan behar dira Erregistroan inskribatutako eskubidea eta bertan inskribatu nahi dena. Horrek esan nahi du, eskubideen edukiagatik, bi titularrek ezin dituztela euren eskubideak batera egikaritu. Hori gertatzen da, esaterako, jabetzarekin; baina gerta daiteke, modu berean, eskubide erreal mugatu batzuekin ere (gozamenarekin, besteak beste). Bukatzeko, Erregistroa itxi dadin, baterazina izateaz gain, Erregistroan inskribatutako eskubidearen aurretiazko data edo data bera izan behar du bertan inskribatu nahi den eskubideak. Geroagoko data duten eskubideei, berriz, segidako traktuaren erregela aplikatzen zaie; hori dela medio, ezin dira inskribatu Erregistroko titularra horien kausatzailea ez bada. 490. Erregistroa ixteko data Aurrerago azaldu dugun moduan, aurkezte idazkunaren data zein izan eta horrexen araberakoa da erregistro lehentasuna. Erregistro itxiera, berriz, inskripzio idazkun edo aurreneurrizko idatzoharraren dataren araberakoa da. Orobat, inskripzioa edo idatzoharra egin arte, ezin da jakin eskubidea egokia den Erregistro bidezko publizitatearen babesa izateko. Hau da, aurkezte idazkuna bakarrik egin bada, idazkun horren emaitza jakin arte, ez da Erregistroa ixten. Bitartean, geroagoko eskubideari buruz beste aurkezte idazkun bat egin daiteke; baina aurreko eskubidearekin zer gertatu eta horrexen menpe egongo da bigarren eskubidearen inskripzioa. Horri buruz dihardu HLren 17.2 artikuluak, ondokoa xedatzen duenean: ÂŤaurkezteidazkuna


bakarrik egin bada, idazkun horren dataren biharamunetik zenbatzen hasi eta hurrengo hirurogei egunetan, ezin da egin aurrerago adierazitako tituluen inskripziorik, ezta idatzoharrik ere». Artikulu horrek ez du aldatu aurkezte idazkunak berez duen epea, hori ere 60 egunekoa baita. §126. ERREGISTROKO LEGITIMAZIOA 491. Zehaztasun-printzipioa Erregistroak dituen ondore substantiboen artean, Erregistroko legitimazioa nabarmendu beharra dago. Printzipio hori zehaztasun-printzipioan oinarritzen da, azken horrek Espainiako publizitate sistema eratzen duelako. Era berean, zehaztasun-printzipioa beste hipoteka-printzipio baten ondorioa da: legezkotasun-printzipioaren ondorioa, Espainiako antolamendu juridikoan azken horren inguruan antolatzen baita ondasun higiezinei buruzko publizitatea. Jakina denez, Espainia eta Frantziako sistemak ez datoz bat arazo batzuetan, berbarako, ondorengoan: Espainiako erregistratzaileek tituluen legezkotasuna kontrolatzen dute eta Frantziakoek, ordea, ez. Legezkotasun kontrol hori folio errealarekin eta segidako traktuarekin lotuz gero, badirudi Espainiako Erregistroak informazio osatua eman dezakeela, bertan inskribatutako finken egoera juridikoari buruz. Horrexegatik, neurri handi batean, Erregistroan agerrarazitakoak eta errealitate zibilak bat egiten dute. Zuzenbidearen ikuspuntutik, Erregistroko zehaztasun presuntzioaren bidez azaltzen da bat egite hori: Erregistroa zehatza dela uste da, berorren zuzenketa egiten ez den bitartean. Hori berori adierazten du ezbairik gabe HLren 1.3 art.ak: «auzitegiek babesten dituzte Erregistroko idazkunak, baldin eta 238. artikuluak eta ondorengoek aipaturiko liburuetan egin badira, eta bertan inskribatzeko moduko eskubideei buruzkoak badira; idazkun horiek ondore guztiak sortzen dituzte, lege honen arabera zehatzak ez direla adierazi arte». Era berean, HLren 97. art.ak hauxe dio: «behin eskubidearen idazkuna ezereztu eta gero, eskubide hori azkendu dela uste izango da». Hala ere, printzipio horrek ez luke behar besteko


eragingarritasunik izango, Erregistroko titularraren beraren esparruan ondorio juridikorik izango ez balu. Bada, Erregistroko titularra da Erregistroak eratutako itxuraren onuraduna eta Erregistroko zehaztasun presuntzioaren onuraduna ere. Espainiako sisteman, hauek dira zehaztasun-printzipioak Erregistroko titularraren beraren esparruan dituen ondorioak: Erregistroko legitimazioa eta, beste maila batean, Erregistroko fede publikoa. 492. Erregistroko legitimazioa: esanahia eta norainokoa HLren 38. art.ak arautzen du Erregistroko legitimazioa. Artikulu horren lehenengo lerrokadak hauxe xedatzen du: ÂŤlege-ondore guztietarako uste izango da Erregistroan inskribatutako eskubide errealak izan badirela, eta euren titularrei dagozkiela, Erregistroko idazkunek adierazten dutenaren arabera. Molde berean, ondasun higiezinen gaineko jabaria edota eskubide errealak inskribatu dituenak horien edukitza ere baduela uste izango daÂť. HLren 38. art.ak ondoko presuntzioa ezartzen du: Erregistroko titularra bere izenean inskribatutako eskubidearen titularra da eta eskubide horren edukitza du. Presuntzio horrek ondore garrantzitsu batzuk eratortzen ditu, Erregistroko titularrarentzat. Zuzenbidezko presuntzioa da, iuris tantum erakoa, alegia. Ondorenez, presuntzio hori baliozkoa da, Erregistroak agerrarazten duena Erregistroz kanpoko errealitatearekin bat ez datorrela epaiketa bidez frogatzen ez den artean (Auzitegi Gorenak 1990eko uztailaren 18an emandako epaia). A) Eskubidearen titulartasunari buruzko presuntzioa Presuntzio hori delabide, Erregistroko titularra jotzen da haren izenean egindako idazkunean azaltzen den eskubidearen titulartzat, epailearen ebazpenak idazkun hori ezereztu edo deuseztatzen ez duen artean. Hori dela eta, Erregistroko titularrak legitimazioa du, epaiketan zein epaiketatik kanpo, beraren izenean inskribaturik


dagoen eskubidea egikaritzeko. Taxu berean, eskubidearen titulartasuna eratxikitzen zaionez gero, bera da titulartasun horrek erakartzen dituen erreklamazio eta zama guztien jasotzaile. a) Auzibidean Gorago azaldu dugun moduan, Erregistroko titularrak legitimazioa du, beraren izenean inskribaturik dagoen eskubidea egikaritzeko eta, oro har, eskubide horrek eratortzen dituen akzio guztiak egikaritzeko ere. Gisa berean, eskubidearen titulartasuna berak duela uste denez gero, frogaren zama alderanztu egiten da. Hori dela medio, Erregistroko titularrak erregistratzaileak emandako ziurtagiria baino ez du aurkeztu behar, ziurtagiri horrek, beste barik, titulartasuna frogatzen duelako. Egineginean ere, demandatuari dagokio kontrakoa frogatzea. Halaber, Erregistroko titularraren kontra demandak jar daitezke, demanda horiek oinarritzen direnean titular horren izenean inskribatuta dagoen eskubidean. Horrelakoetan, Erregistroko titularrak frogatu behar du, hala badagokio, bera ez dela eskubide horren egiazko titularra. Beste xedapen batzuen artean, kontu horretan aparteko garrantzia du KZren 1907. art.ak. Artikulu horren arabera, eraikin baten jabeak bere gain hartu behar du eraikin horren erabateko edo zati bateko aurriak eragiten dituen kalteen gaineko erantzukizuna; izan ere, Erregistroan eraikinaren titular moduan agertzen denez gero, horren inguruko erreklamazio guztiak berari egiten zaizkio. Hala eta guztiz ere, ondokoa agintzen du HLren 38.2 art.ak: ondasun higiezinen gaineko jabaria edo eskubide errealak pertsona edo erakunde zehatz batzuen izenean inskribaturik badaude, jabari edo eskubide erreal horien aurka edozein akzio egikaritzeko, aurretiaz edo aldi berean, kasuan kasuko inskripzioa deuseztatzeko edo ezerezteko demanda jarri behar da. Erregela horren bidez, Erregistroa eta Erregistroz kanpoko errealitatea bateratu nahi izan dira, Erregistroan azal daitezen epaiketa bidezko erreklamazioek eragin ditzaketen aldarazpenak. Jurisprudentziak ez du era berean interpretatu betekizun hori. Hasierako jurisprudentziaren ustez, akzioa egikaritu baino lehen edo une berean, demandatzaileak idazkunaren deuseztasuna edo ezereztea eskatu behar zuen beren beregi. Geroago, ordea,


jurisprudentziak bere jarrera malgutu zuen. Oraintsuko jurisprudentziaren iritziz, Erregistroan inskribaturiko jabari edo eskubide errealen kontra edozein akzio egikaritzeak berarekin dakar inskripzioaren deuseztasuna edo ezereztea eskatzea; hortaz, ez dago hori beren beregi eskatu beharrik. Gerta daiteke epaiketa bidez egindako edozein erreklamaziok Erregistroak agerrarazten duena aldaraztea eta, horren ondorioz, Erregistroko errealitatea eta Erregistroz kanpokoa bat ez etortzea. Kontraesaneko akzio deritzo, hain zuzen ere, ondorio hori eragin dezakeen akzioari. Kontraesaneko akzioa mota askotakoa izan daiteke, besteak beste, erreibindikazio-akzioa, akzio aitorrarazlea, ukatze-akzioa edo akzio adierazlea; era berean, kontraesaneko akzioak izan daitezke eskubidea barneratzen duten tituluei buruzkoak ere (hala nola, deuseztasun-akzioa, akzio suntsiarazlea edo hutsaltze-akzioa). Era berean, Erregistroko legitimazioaren beste ondorio bat da erregistro hirugarrentza deiturikoa. HLren 38. art.ko hirugarren lerrokadak arautzen du erregistro hirugarrentza hori. Arau hori finka edo eskubidearen inguruko premiamendu edo enbargo prozedura guztiei aplikatzen zaie, bai eta finka edo eskubide horien fruitu, produktu eta errenten inguruko premiamendu eta enbargoei ere. Prozedura horiek guztiak largesteko, nahitaezkoa da pertsona bera ez izatea Erregistroko titularra eta premiamenduan auziperatua izan dena edo enbargopekoa. Horregatik, kontuan izan behar da demanda aurreneurriz idatzohartu den ala ez; izan ere, aurreneurrizko idatzohar horrek eragina du ondorengo eskuratzaile guztiengan, halakoetan ezin izango baitute enbargoa ezerezean utzi (38.5 art.). Modu berean, premiamendua edo enbargoa zordunaren kontra bideratu denean, zordun hori Erregistroko titularraren jaraunsle izateagatik, orduan ere ez da bidezkoa enbargoa ezerezean uztea. Prozeduraren largespena edo enbargoa ezerezean uzte hori alderdiak hala eskatuta zein epaileak ofizioz egin daiteke. b) Auzibidetik kanpo Erregistroko titularrak bere eskubidea egikari eta xeda ditzake trafiko juridikoan, eskubide hori berea izango balitz bezala. Horretarako, ez du zertan eskuraketa titulurik aurkeztu,


aski baita Erregistroko ziurtagirian azaltzea eskubide hori haren izenean inskribatuta dagoela. Gisa bertsuan, Erregistroko titularraren kontra egikaritzen dira eskubidearen inguruan berorren titularrari zuzendu beharreko erreklamazio guztiak. Horren harira, Erregistroko titularraren kontra egikaritzen da ondasun higiezinen gaineko jabariaren edo eskubide erreal mugatuen inguruko administrazio-jarduna. Horixe agintzen da, besteak beste, jabetza nahitaez kentzen denean edo lurzatiak bateratzen direnean. B) Edukitzari buruzko presuntzioa HLren 38. art.ak ezartzen du, eskubidearen titulartasunari buruzko presuntzioaz gain, Erregistroan inskribatutako jabariaren edo eskubide errealaren edukitzari buruzko presuntzioa ere. Presuntzio horren norainokoa eta esanahia edukitza azaltzean aztertu ditugu eta horretara jo behar da. C) Legitimazioaren esparrua HLren 38. art.ak ezarritako presuntzio bikoitz hori Erregistroko titular ororen gain ari da, baita finka inmatrikulatu duenaren gain ere, inmatrikulatzaile horri ez baitzaio aplikatzen HLren 207. art.ak agindutako mugapena. Erregistroko titular hori oraingoa zein iraganekoa izan daiteke. Modu berean, presuntzio hori ondoko datuen gainekoa ere bada: batetik, inskribatutako eskubidearen gainekoa, eskubide hori pertsonala izan zein erreala izan, 38. art.ak lehendabizikoak bakarrik aipatu arren; eta, bestetik, eskuraketa tituluaren gainekoa, titulu hori kasuan kasuko inskripzioan azaltzen den moduan, hau da, idazkunean azaltzen diren eduki, modu eta indarrarekin. Azken finean, presuntzioak finkaren inguruko edozein hizpaketa hartzen du bere barnean (esaterako, eskubidearen xedapena mugatzen duten hizpaketak). Edonondik begira dakiola, finkari buruzko datu fisikoei dagokienez, zein da presuntzio horren norainokoa? Kontu horrek arazo larriak sorrarazten ditu, batez ere, finkaren mugei eta luzezabalerari dagokienez. Azken bi horiek egitezko datuak diren


arren, Zuzenbidearen ikuspuntutik berebiziko garrantzia dute, eskubidearen edukia zehazten dutelako. Kontu horren inguruan, jurisprudentziaren jarrera ez da eraberekoa izan. Epai batzuek ez diete datu fisikoei aplikatu Erregistroko legitimazioa (esaterako, Auzitegi Gorenak 1947ko urtarrilaren 6an eta 1964ko ekainaren 30ean emandako epaiek). 1953ko martxoaren 21eko epaiak, ordea, kontrako irizpidea hartu zuen eta horrexeri heldu zioten, besteak beste, AGk 1973ko ekainaren 30ean, 1974ko maiatzaren 20an, 1981eko apirilaren 7an eta 1991ko azaroaren 30ean emandako epaiek. Epaiok Erregistroaren zehaztasun presuntzioa aplikatu zieten, bai titulartasunari berari, bai eta finkaren mugei eta luzezabalerari ere. Edonola ere, badirudi jurisprudentziak berriro aldatu duela bere irizpidea, hurrengo epaietan: AGk 1987ko azaroaren 13an, 1991ko urriaren 1ean, 1992ko azaroaren 26an eta, azkenik, 1993ko otsailaren 3an emandakoetan. §127. HIPOTEKA AKZIOAK

LEGEAREN

41.

ARTIKULUKO

493. Izaera Erregistroko legitimazioaren ondorioa da HLren 41. art.ak araututako auzibideetan babesa izatea (indarrean dagoen PZLren 9. azk. xed.aren 1. paragrafoaren araberako idazkeran). Bada, HLren 41. art.aren arabera, ÂŤErregistroan inskribatutako eskubideek eratortzen dituzten akzio errealak egikaritzeko, Prozedura Zibilaren Legean araututako ahozko epaiketa gauzatu behar da ondokoen kontra: Erregistroan inskribatutako titulurik izan gabe, eskubide inskribatuen aurka jardun edo eskubide horien egikaritza oztopatzen duten guztien kontra. Akzio horien oinarria da 38. artikuluak aitortutako erregistro-legitimazioa, eta, halakoak egikaritu ahal izateko, Erregistroko ziurtagiriaren bidez egiaztatu behar da kasuan kasuko idazkuna indarrean dagoela, inolako kontraesanik gabeÂť. Ildo horretatik, PZLren 250.1.7 artikuluaren arabera, hitzezko epaiketan erabakiko dira, munta edozein dela ere, Jabetza Erregistroan inskribatutako eskubide errealen titularrek eskubideon eragingarritasuna lortzeko eragin dituzten demandak, eskubideon aurka jarri edo eskubideon egikaritza oztopatu


dutenen aurka, baldin eta horiek inskribatu gabe badute aurka-jartzea edo oztopoak legitimatzeko titulua. Gainera, demandatuari mugatu egin zaizkio aurka jartzeko arrazoiak, eta epaiak ez du izango gauza epaituaren ondorerik, alderdiek eskubidea baitute arazo beraren inguruan epaiketa arrunta eragiteko. HLren 41. art.ak araututako akzio errealen xedea da Erregistroko titularraren egoera berrezartzea, hots, Erregistroko titularrari edukitza itzultzea, edukitza berreskuratzeko prozedura sumarioaren bidez. Egin-eginean ere, prozedura horren oinarria da HLren 38. art.ak edukitzaren inguruan ezarritako presuntzioa. Hori dela eta, akzio horiek badute nolabaiteko antzekotasuna interdiktuekin, halakoetan ere behin-behinekoa baita prozedura amaiarazten duen epaia. Aitzitik, HLren 41. art.ko akzioak ez dira oinarritzen ius possessionisean, ezpada Erregistroko inskripzioan, Erregistroko titularrak aurretiaz edukitza izan beharrik gabe. Horrek, ordea, ez du behar beste oinarritzen akzio horien izatea. Beste ikusmolde batetik, pentsa daiteke 41. art.ko akzioak eskubidearen defentsarako akzioak besterik ez direla (esaterako, erreibindikazio-akzioa, akzio aitortzailea...), horien izapidetza prozedura berezi baten bidez egiten denean. Dena dela, azalpen horrek ere ez gaitu betetzen. Orobat, eskubidearen defentsarako akzioak eskubide hori eskuratzeko tituluan oinarritzen dira; ez, ordea, inskripzioan. Hortaz, eskuraketa-titulu hori auzibidean eztabaidatu eta auzibide horren epaiak behin betiko egoera zein den adieraziko du; 41. art.ko auzibidea amaiarazten duen ebazpenak, berriz, ez du halako eragingarritasunik. Arrazoi horien odnorioz, azpimarratu izan da HLren 41. art.ko akzioek izaera berezia dutela (COSSÍO). Bestalde, GARCÍA y GARCÍAren iritziz, 41. art.ko akzioek bi alde dituzte: batetik, erreibindikatzeedo eskatze-aldea, HLren 38. art.an ezarritako erregistro-titulartasunaren presuntzioan oinarritzen dena; eta, bestetik, edukitza-aldea, 38. artikuluak berak ezarritako edukitza-presuntzioan oinarritzen dena. ROCA i TRÍASek, aldiz, akzio horien edukitza-aldea azpimarratzen du gehiago.

494. Prozedura HLren 41. art.ak aipatu prozedura arautu dute PZLren 250.etik 437.erako art.ek, hitzezko epaiketari buruzkoak. Ondoko hauek dira alderik garrantzitsuenak: A) Legitimazio aktiboa Legitimazio aktiboa du indarreko idazkunean azaltzen den


eskubidearen titularrak (idazkun hori inskripzioa izan zein aurreneurrizko idatzoharra), indarreko idazkun horren kontra beste erregistro idazkunik ez badago, behinik behin. Nolanahi den ere, legitimazio aktiboa izateko, inguruabar horiek adierazten dituen erregistro ziurtagiria aurkeztu behar da (PZLren 250.1.7 art.). Orobat, eskubide erreal batzuen izaera dela bide, hirugarrenek eskubide horien egikaritza oztopa dezakete. Bada, halako eskubideen kasuan erabil daiteke, hain zuzen ere, 41. artikuluak ematen duen babesbidea; mota horretako eskubideak dira, kasurako, edukitza izatea dakarten eskubide guztiak. B) Legitimazio pasiboa Demandatua da Erregistroko titular baten eskubidearen aurka jartzen dena edota eskubide horren egikaritzari nahasmenduak eragiten dizkiona, betiere, hori egiteko ahalmena ematen dion titulu inskribaturik izan gabe (PZLren 250.1.7 art.). Bestelako arazoa da, ondoren aztertuko dugun moduan, demandatu horrek demandatzailearen aurka jar ditzakeen arrazoiak zehaztea. C) Akzioen aurka jartzeko arrazoiak PZLren 444.2 art.an doidoi zehazturik daude eta ondokoak dira: a) Erregistroko ziurtagiria faltsua izatea edo, bestela, ziurtagiri horretan ez agertzea (Erregistroan azaltzen badira ere) demandatzaileak egikaritutako akzioa ezerezean utz dezaketen eskubideak edo baldintzak. Kasu horretan, Erregistroa eta ziurtagiria ez datoz bat. b) Demandatuak eztabaidapeko finka edukitzea edo eztabaidapeko eskubidea lupertzea, azkeneko titularrarekin edo aurrekoekin zuzenzuzenean izandako harreman juridikoen edo kontratuen ondorioz, bai eta preskripzioaren ondorioz ere, preskripzio horrek titular inskribatuari kalte egin behar badio. Horrelakoetan, demandatuak badu titulu materialik demandatzailearen aurka, alegia, demandatzaile horren eskubidea


hautsi edo berorren egikaritza oztopatzea ahalbidetzen duen titulurik. c) Finka edo eskubidea demandatuaren mesederako inskribatuta egotea eta hori egiaztatzea, Jabetza Erregistroko inskripzioa indarrean dagoela egiaztatzen duen ziurtagiria aurkeztuz. Kasu horretan sar daiteke, hain zuzen ere, finka beraren gaineko inmatrikulazio bikoitza. d) Demandatuak ez izatea inskribatutako finkaren edukitza, ezpada beste finka baten edukitza. Arazo hori ondasun higiezin biak identifikatuz konpondu behar da. D) Epaiaren ondorea Aurrerago esana doan bezala, hitzezko epaiketa horietan emandako epaiak ez du izango gauza epaituaren ondorerik (PZLren 447.3 art.). Hortaz, alderdiek euren arazoak konpon ditzakete, adierazpeneko epaiketa egokiaren bidez. ยง128. ERREGISTROKO FEDE PUBLIKOA 495. Kontzeptua Zehaztasun-printzipioak Espainiako erregistro sistema eratzen du. Printzipio hori iuris tantum izaerako presuntzioaren bidez azaltzen da, Erregistroko titularraren legitimazioari dagokionez; eta iuris et de iure izaerako presuntzio bilakatzen da, ostera, Erregistroko fede publikoaren baldintzak betetzen direnean. Fede publikoa, izatez, Espainiako Zuzenbidea eratzen duen printzipioetako bat da. Printzipio horrek berarekin dakar Erregistroak eman dezakeen babes mailarik gorena. Bada, fede publikoaren bidez, Erregistroko idazkunetan oinarrituta edozein eskubide erreal eskuratzen duenak a non domino eskura dezake eta beraren egoera erasoezina izango da. Hori berori da Erregistroak ematen duen konponbidea, Erregistroko errealitatea eta Erregistroz kanpokoa bat ez datozen kasu berezietan, lehendabizikoari ematen baitio lehentasuna. Horren inguruan, Zuzenbide konparatuan bi sistema mota bereiz daitezke: batzuek babes hori, hau da, germaniarren babesa


ematen dute; beste batzuetan, aldiz, Erregistroan inskribatu gabe dagoena ezin da hirugarrenen aurka jarri, baina besterik ez da ezartzen. Azken sistema horietan, eskubidearen titularrak bi aldiz xedatzen badu eskubide hori, Erregistroan eskubidea lehendabizi inskribatu duenaren mesederako konpontzen dira xedapen bikoitz horrek eragin ditzakeen arazoak. Konponbide latindar deritzo irtenbide horri eta, hartu ere, Frantziako Zuzenbidetik hartu izan da. Zorroztasun osoz hitz eginez gero, konponbide horiek arauketa konplexuagoen ereduak baino ez dira; nolanahi ere, Espainiako Erregistro zuzenbidea, mamiz, fede publikodun sistemetan, hau da, germaniarren sistemetan oinarritzen dela esan daiteke. Hala eta guztiz ere, Erregistroko fede publikoaren aplikazioak ez du, ez behar besteko argitasunik, ezta nahi adinako zorroztasunik ere. Horrexegatik, kontuan izan behar dira doktrina zientifikoaren bilakaera eta legezko testuen eraldaketak, eraldaketa horiek fede publikoaren arauketari behar den moduan heldu ez badiote ere. 496. Hipoteka Legearen 32 eta 34. artikuluak HLren 32 eta 34. art.ek arautzen dute, batik bat, fede publikoa. Bi artikulu horiek batera ulertu beharra izan daiteke, hain zuzen ere, fede publikoa azaltzeak ekar dezakeen zailtasunik nagusiena. Batetik, 32. art.ak hauxe agintzen du: ÂŤondasun higiezinen gaineko jabetzari zein gainerako eskubide errealei buruzko tituluek ez diete hirugarrenei kalterik egingo, Jabetza Erregistroan horien inskripzioa edo idatzoharra ez bada egin behar den moduanÂť. Arau hori Frantziako sisteman oinarritu bide da; horren arabera, ezin da hirugarrenen aurka jarri Erregistroan inskribatu gabe dagoena. Edozelan ere, Espainian, esangura zabalagoan erabiltzen da printzipio hori, ez zaielako ondasun edo eskubide beraren xedapen bikoitzei bakarrik aplikatzen. Orobat, eta besterik gabe, 32. art.ak adierazten du Erregistroan agerrarazten ez diren tituluak ezin direla hirugarrenen aurka jarri. Bestalde, HLren 34. art.ko lehenengo lerrokadak ondokoa xedatzen du: ÂŤhirugarren onustedunak eskubideren bat kostu bidez eskuratzen badu Erregistroaren arabera eskubide hori


eskualdatzeko ahalmena duenarengandik, eskuraketak bere horretan iraungo du, behin eskubidea inskribatu ostean, nahiz eta gero eskualdatzailearen eskubidea deuseztatu edo suntsiarazi, Erregistroan agerrarazten ez diren arrazoiak direla medio». Manu horrek fede publikoaren ondoriorik ohikoena azaltzen du: Erregistroak agerrarazten duenaren arabera eskuratu ahal izatea, nahiz eta eskualdatzailearen eskubidea deuseztatu edo suntsiarazi. Aurrerago aipatutako 32 eta 34. art.ekin batera, HLren 33. artikulua azpimarratu beharra dago. Azken horren arabera, «inskripzioak ez ditu baliozkotzen legearen aginduz deusezak diren egintzak eta kontratuak». Manu horiek guztiak HLren 37 eta 40. art.ekin batera interpretatu ohi dira, azken horiek Espainiako sisteman aplikatzen den fede publikoa azaltzen dutelako. Bada, inter partes harremanetan 33. artikulua aplikatzen da. Hirugarrenei begira, ordea, Erregistroaren itxura aplikatzen da, bi esangurotan: batetik, Erregistroan agerrarazten ez denak ez du inolako eraginik hirugarrenarengan; baina, bestetik, Erregistroan agerrarazitakoa loteslea da hirugarrenarentzat. Erregistroko fede publikoaren babesa du hirugarren horrek, 34. art.ak zehaztutako baldintzak betez gero. Hau da, lehenengo eta behin, hirugarren horrek Erregistroko titularrarengandik eskuratu behar izan du, kostubidez eta onustez; eta, bigarrenik, ez dira bete behar HLren 207. artikulua aplikatzeko baldintzak. Interpretazio horri tesi monista deritzo eta horren aldekoa izan zen doktrina hasieran (besteak beste, Jerónimo GONZÁLEZ, COSSÍO eta ROCA SASTRE; arestian, PEÑA BERNALDO DE QUIRÓS). Tesi monista horren aurka, tesi dualista izenekoa azaldu zen. Azken horren aldekoak dira gaur egungo autore garrantzitsu batzuk (hala nola, NÚÑEZ LAGOS, LACRUZ eta SANCHO, DÍEZPICAZO, AMORÓS eta GARCÍA y GARCÍA). Tesi dualista horren arabera, 32. art.ak eta 34. art.ak ez dute aplikazio-esparru bera. Erregistroan inskribaturik gabe dagoena inoren aurka jartzeko ezintasuna ezartzen duen printzipioa Frantziako sistematik hartu eta horixe azaltzen du HLren 32. art.ak. HLren 34. art.ra, ordea, Erregistroko fede publikoaren printzipioa biltzen da, germaniarren sistemako printzipioa, alegia. Interpretazio hori onartuta, bi artikuluak ez dira hirugarren berari buruz ari. Lehendabizikoak, hau da, 32. art.ak edozein hirugarren babesten du, horrek bere eskubidea


inskribatu izan badu, behinik behin. Egineginean ere, 32. art.ak ez du kontuan hartzen dohain bidezko eskuratzailea den ala ez, Erregistroan lehendaurrezko inskripzioa den ala ez, onusteduna den ala ez (edozein modutan ere, geroago ikusiko dugunez, tesi dualistaren aldeko autore batzuk ez datoz bat azken baieztapen horrekin); areago oraindik, 32. art.ko hirugarrenari ez zaio aplikatzen HLren 207. art.ak zehaztutako etendura. Fede publikoaren bidez babestutako hipoteka-hirugarrenak, aldiz, HLren 34. art.ko baldintzak bete behar ditu. Tesi dualista horren alde, era askotako argudioak ematen dira. Horietako batzuk historikoak dira, idazkera batzordeek egindako lanetatik eta hipoteka lege desberdinetako zioen azalpenetatik atera direlako. Beste argudio batzuk, berriz, sistematikoak dira, artikuluak elkarren artean alderatuz atera baitira, adibidez, 32 eta 34. art.ak HLren edo HEren beste manu batzuekin (besteak beste, 11, 69 edo 313. art.ekin), edo KZren beste artikulu batzuekin (KZren 606 edo 1473. art.ekin, esaterako).

Hor azaldutako argudio guztiak sendoak izan arren, bada bigarren interpretazio hori betebetean ez onartzeko arrazoi bat. Arrazoi hori ondokoa da: hainbat autoreren aburuz, 32. art.ko hirugarrenari eta 34. art.ko hirugarrenari arauketa desberdina aplikatzen zaie, ezerezean gera daitezkeenean batak eta besteak eskuratu izan dituzten eskubideak. Orobat, 32. art.ko hirugarrenak eskuratutako eskubidea ezerezean gera daiteke, eskualdatzaileak beste inori eskubide bera eskualdatzen badio; 34. art.ko hirugarrenaren eskubidea, berriz, ezerezean gera daiteke, eskualdatzailearen eskubidea deuseztatu edo suntsiarazten bada. Arauketa desberdina izatea kontuan hartzekoa da, bata eta bestea babesteko oinarria bera delako: Erregistro bidezko publizitatea eta berorrek esparru zibilean duen eragina, hain zuzen. Kasurako, pertsona batek beste bati finka bat saltzen dio. Ondoren, finka bera hirugarren bati dohaintzan ematen dio eta hirugarren horrek finka inmatrikulatzen du. HLren 32. art.aren arabera, bigarren eskuratzaile hori jabe bihurtzen da finka horren aurreneko erosleari begira, nahiz eta dohain bidezko eskuratzailea izan. Kasua beste bat izanez gero, ordea, dohain bidezko eskuratzailearentzat konponbidea bestelakoa izango litzateke. Adibidez, Erregistroko titular batek finka saltzen dio beste pertsona bati eta horrek finka inskribatzen du. Geroago, erosle horrek finka bera dohaintzan ematen dio hirugarren bati eta azken horrek, era berean, finka inskribatzen du. Jarraian, aurreneko erosleak prezioa ordaintzen ez duelaeta salerosketa suntsiarazten bada, dohaintzahartzaileak gauza galduko


du, 34. artikuluko baldintzetako bat betetzen ez duelako (hots, ez delako kostubidezko eskuratzailea).

Horren ildotik, pentsa daiteke bi hirugarren horiek arauketa desberdina dutela, 32. art.ak eta 34.ak ez dutelako eginkizun bera betetzen. Lehenengoa (hau da, 32. artikulua) eskubide errealen eskualdaketa prozesuaren barruan izan behar da kontuan. Hori dela eta, eskualdaketa prozesu hori inskripzioarekin osatuz gero, xedatutako eskubideak erabateko eragingarritasuna izango du. HLren 34. art.ak, ordea, Erregistroak emandako itxuraren arazoa konpontzen du, Erregistroan konfiantza dutenen mesederako. Edozein modutan ere, gure ustez, 32 eta 34. art.etako hirugarrenek arauketa desberdina dute, ez legegileak argi eta garbi hori erabaki duelako aurrerago azaldutako esanguran, ezpada 1861eko Legearekin hasi eta oraindik indarrean dirauten arrazoi historikoek hori egitera bultzatu dutelako. Bide horretatik, 1861eko Hipoteka Legean agertu ziren lehenengoz bi artikulu horiek. Garai hartan, Erregistroko fede publikoaren printzipioa ez zegoen guztiz garatuta, ez legeetan, ezta autoreen artean ere. Bada, Alemanian emandako 1872ko Legeak nagusiarazi eta BGBk finkatu zuen behin betiko printzipio hori. Hala eta guztiz ere, badirudi orduko Espainiako erregistro sistemak hartua zuela, geroago Alemaniako sistemak hartuko zuen bidea. Alemaniako sistema hori folio erreal, segidako traktu eta legezkotasun-printzipioarekin osatu zen eta horiek guztiak Espainian onartu ziren. Edozelan ere, bada Alemaniako sistematik Espainiakoa bereizten duen berezitasun garrantzitsu bat: Espainian inskripzioa ez da eratzailea eta Alemanian, ostera, bai. Horretara, datu historiko horiek bultzatu zuten Espainiako erregistro sistemaren bilakaera 1944ko eraldaketa arte, orduantxe finkatu baitzen behin betiko erregistro sistema hori. Ildo beretik, 32. art.aren esangura errazago uler daiteke, Frantziako eredua hartzen duten sistemetan. Jakina denez, Frantzian, jabetza eta gainerako eskubide errealak eskualdatzeko nahiko da alderdien arteko adostasuna. Horrekin bat, Frantziako erregistro sistemaren oinarria da Erregistroan inskribatu gabe dagoena ezin dela hirugarrenen aurka jarri. Hori berori izango balitz Espainiako Erregistroaren helburua, zentzuzkoa izango litzateke 32. art.ari eustea; baina gaur egungo erregistro sistema


zernolakoa den ikusita, ez du ematen manu hori ondo uztartzen zaionik Espainiako erregistro sistemari. Egineginean ere, Espainian eskubideak titulu eta moduaren bidez eskualdatzen dira eta eskualdaketa horiek erga omnes eragingarritasuna dute, besterik gabe. Erregistroa, beraz, hirugarrenen bermea baino ez da. Hori guztia aintzat hartuta, aurrerago azaldutakoa onartu behar da, alegia: bi hirugarren bereiz daitezke, babes maila desberdina dutelako. Bi hirugarren horiek izan ditzaketen interes gatazkak antzekoak izan daitezke, nahiz eta gatazka horiek eratortzen dituzten kasuak desberdinak izan. Orduan, zergatik onartu behar da bi horien arteko desberdintasuna? Izatez, arrazoia ondokoa izan daiteke: oinarri desberdina duten bi printzipio nahasten direlako eta printzipio horiek ondore desberdinak dituztelako, euren jatorrizko sistemetan. Are gehiago, gerta daiteke Erregistroan konfiantza duenak babes gutxiago izatea, Erregistrotik inolako informaziorik jasotzen ez duenak baino, azken horrek bere eskubidea inskribatu duelako. Bestalde, badirudi HLren 32. art. eta KZren 1473. art. parekoak direla. KZren 1473. artikulu hori ondasun higiezinen salmenta bikoitzari buruzkoa da. Artikulu horren arabera, ez da nahitaezkoa aurretiazko inskripzioa egitea eta bai, ordea, eskubidea kostubidez eta onustez eskuratzea. Hori beste barik onartuko bagenu, ez litzateke arazorik izango, tesi dualistaren bidetik jotzeko. Baina, hala jokatuz gero, 32. artikulua alferrekoa izango litzateke, errepikatu besterik ez lukeelako egingo KZren 1473. artikulua. Areago oraindik, HLren 32. artikulua aplikatzeko beharrezkoa izango litzateke, era berean, 1473. art.aren egitezko kasua gertatzea. Bestalde, 32. art.ari gehiegizko eragingarritasuna eratxikitzen zaio eta ez dirudi hori zuzena denik. Ildo horretatik, autore batzuen aburuz, HLren 32. artikuluaren babesa dute dohain bidezko eskuratzaileak eta gaitzustedun eskuratzaileak ere. Eta, jakina denez, Espainiako antolamendu juridikoak kostubidezko eta onusteko eskuratzaileari bakarrik ematen dio babes maila hori. 497. Fede publikoaren esparrua Lehen azaldu izan dugun moduan, Espainiako Zuzenbidean fede publikoa ez da orokorrean azaltzen manu bakar batean, manu batzuetan barrena baizik.


Horien artean adierazgarrienak hauexek dira: lehenengo eta behin, HLren 32. artikulua. Aurrerago aipatu izan dugun bezala, manu horrek modu negatiboan azaltzen du Erregistroko fede publikoaren aldeetako bat; izan ere, 32. art.aren arabera, Erregistroan agerrarazten ez diren tituluek ezin diote hirugarrenari kalterik egin. Bada, hirugarren horrentzat, Erregistroa zehatza izateaz gain, osoa ere bada, halako hirugarrenarentzat Erregistroko liburuek agerrarazten dutena besterik ez baitago. Alabaina, fede publikoaren alde horrek, geroago ikusiko dugun moduan, baditu salbuespen batzuk. Bigarrenik, aurrerago hitzez hitz aipatu dugun HLren 34. artikulua. Artikulu hori aplikatzen da, Erregistroan inskribatutako titulua deuseztatu edo suntsiarazten denean; horrelakoetan, deuseztatze edo suntsiarazte horrek ez du eraginik Erregistroaren eragingarritasunean konfiantza izan duen hirugarrenarengan. Hori dela eta, hipoteka-hirugarrena izateko baldintzez gain, ondoko biak bete behar dira: batetik, eskualdatzaileak eskubidea xedatzeko ahalmena izatea Erregistroaren arabera; eta, bestetik, deuseztasun edo suntsiarazpen arrazoiak ez agertzea Erregistroan. Hirugarrenik, HLren 37. artikulua. Artikulu hori hutsaltze-akzio, ezeztapen-akzio eta akzio suntsiarazleen gainean ari da; izan ere, akzio horiek «ezin dira hirugarrenaren kontra egikaritu, hirugarren horrek bere eskubideei buruzko tituluak inskribatu izan baditu lege honek xedatutakoaren arabera». Edozein modutan ere, erregela hori ez da aplikatzen ondoko kasuetan: «1) Hutsalketa-akzioak eta akzio suntsiarazleak, horiek Erregistroan beren beregi azaltzen diren arrazoietan oinarritzen direnean. 2) Dohaintzak ezeztatzeko akzioak, dohaintzahartzaileak ez dituenean betetzen Erregistroan inskribatutako baldintzak. 3) Legezko atzeraeskuratze akzioak, legeek ezarritako kasu eta baldintzetan. 4) Besterentzeak hutsaltzeko akzioak, hartzekodunei iruzurra eginez burutu izan direnean. Akziook hirugarrenari kalte egin diezaiokete, ondoko kasuotan: a) Hirugarrena dohaintza bidezko eskuratzailea denean; b) Kostu bidezko eskuratzailea izanik, hartzekodunei egindako iruzurrean sopikun gisa jardun duenean. Prezioaren ordainketa geroratu dela jakite hutsak berez ez du esan nahi hirugarrenak iruzurrean parte hartu duenik». Eta, laugarrenik, HLren 40. artikulua. Manu horrek Erregistroaren zuzenketa arautzen du, azken lerrokadan


hurrengoa xedatuz: ÂŤErregistroaren zuzenketa hurrengoek bakarrik eska dezakete: inskribatu gabeko jabari edo eskubide errealaren titularrak, okerretara inskribatuta agertzen denak edo zehatza ez den idazkunaren ondorioz kaltedun gertatu denakÂť. Arau horrekin osoosorik mugatzen da Erregistroko fede publikoaren esparrua. Ondorenez, Erregistroan edozein akats izan arren, hirugarren eskuratzaileak arau horren babesa izango du. Akatsa edozein motatakoa izan daiteke, esaterako, Erregistroan titulua ez inskribatzea, eskualdatzailearen tituluak berak akatsen bat izatea edo Erregistroko idazkunetan okerren bat izatea. Aurreko guztia argitu eta gero, Erregistroko fede publikoaren babesak zein esparru duen azal daiteke; hau da, azter daiteke fede publikoak Erregistroko zein datu babesten duen. A) Finkaren folioa Finka bati buruz indarrean dauden idazkun guztiei lotuta geratzen da finka horren hirugarren eskuratzailea. Erregistro ikusmiratik, idazkun guztiek informazioa ematen dute, finkaren egoera juridikoari buruz. Hortaz, ondorengo idazkunetan aurrerago inskribatutako eskubideak berriro azaltzen ez badira ere, aurreko idazkunak indarrean daude, eskubideak eurak indarrean dauden artean. B) Eskubidearen edukia eta norainokoa, horiek Erregistroan agertzen diren moduan Horrela, idazkun bakoitzari dagokionez, idazkun horretan azaltzen dena bakarrik izan behar da kontuan. Aurrerago azaldu dugun moduan, nahiz eta eskualdatzailearen titulua deuseztatu, suntsiarazi, ezeztatu edo hutsaldu, hipoteka-hirugarrenaren eskuraketa eragingarria da, idazkunetan agertzen ez bada deuseztasun, suntsiarazpen, ezeztapen edo hutsalketaren arrazoia. Hala eta guztiz ere, aurreko erregela hori ez zaie aplikatzen legeak ezarritako muga eta zamei. Hau da, Erregistroan agerrarazi zein agerrarazi ez, legezko mugak eta zamak zuzenean dira lotesleak eskuratzailearentzat. Muga eta zama horien adibide dira, besteak beste: ondasunak xedatzeko


legearen aginduz ezartzen diren debekuak, horiek HLren 26.1 artikuluan aipatzen direlarik; lehenespenez eskuratzeko eskubide errealak, legezko jatorria dutenean, nahiz eta HLren 37.3 art.ak atzeraeskuratzeko eskubideak bakarrik aipatu; legezko zortasunak; eta, azkenik, jabeak bete behar dituen ob rem betebeharrak (JHLren 9. art.ak ezartzen dituenak, adibidez). Aipamen berezia izan behar du hirigintzari buruzko legeriak, hiri-finken titularrei muga eta zama batzuk ezarri ahal dizkielako. Muga eta zama horietako batzuk LLra bildu dira; beste batzuk, ordea, hiri-antolamendurako planetan baino ez dira agertzen. Dena den, batzuk eta besteak ez dira Erregistroan agertu behar, orokorrak izanik, jabe ororentzat lotesleak baitira. Hala ere, Erregistroan inskribatu behar dira LLTBren 307. art.ak aipatzen dituen administrazio-jarduera bereziak. Era berean, hipoteka-hirugarrenari begira zuzenean eragingarriak dira, bai legeria bereziaren mendeko landa- eta hiri-errentamenduak (LELren 74. art., eta HELren 14. art.). Azken horren inguruan, hori berori adierazi zuen 1979ko maiatzaren 19ko epaiak, HEren 15. artikuluak kontrakoa dioela ematen duen arren. Beste arrazoi batzuk direla bide, hipoteka-hirugarrenak ez du babesik izango, ageriko eskubide errealen kontra. NÚÑEZ LAGOSek adierazmolde hori erabiltzen du, eskubide erreal horiek begibistan daudenean, inolako zalantzarik gabe atzeman edo ikus daitezkeenean, alegia. Horixe esan daiteke, ulerbidez, ageriko zortasunei buruz. Zortasun horien inguruko jurisprudentzia behin eta berriz errepikatu izan da. C) Finkari buruzko datu fisikoak Badirudi fede publikoak ezin diola eratxiki berak babestutako hirugarrenari izate fisiko gabeko errealitaterik. Hori gertatuko litzateke, hain zuzen ere, ondoko kasuetan: Erregistroan azaltzen den finka Erregistroz kanpo izango ez balitz; finka horrek Erregistroan azaltzen den ustiapen mota izango ez balu; eta, azkenik, finka horretan egongo ez balitz Erregistroan azaltzen den eraikina. Jurisprudentziak behin eta berriz adierazi izan du Erregistroko fede publikotik kanpo geratu behar direla izate fisikorik ez duten datu guztiak.


Bestelako arazoa da, ordea, finkaren mugak zehaztea. Zehaztapen hori egitean, ez da ezerezetik ateratzen errealitate fisiko berririk; aitzitik, eskubide baten edukia finkatu baino ez da egiten. Edozein modutan ere, zehaztapen horrek arazoak ekar ditzake, alboko finken jabeei begira. Erregistroko legitimazioari dagokionez, aurrerago azaldu izan dugun moduan, jurisprudentziaren jarrera ez da eraberekoa izan, beste arrazoi batzuen artean, ez delako batere fidagarria finkaren datu fisikoei buruz Erregistroko liburuek adierazten dutena. Dena den, 1980az geroztik, arazo hori konpon daiteke, neurri batean behintzat, Katastroa eta Jabetza Erregistroa koordinatu behar direlako. Hala ere, Erregistroko fede publikoaren ondoreak hain sendoak direnez gero, kezkatzeko modukoa da mesfidantza eduki beharra Erregistroko liburuetan agertzen diren datu fisikoekin. Horrexegatik, LACRUZ eta SANCHOren iritziei helduta, gogoan izan behar da datu horiek Erregistroan agerrarazteko erabili izan den baliabidea. Esangura horretan, badirudi gaur egungo inmatrikulazio prozedurek ez dutela behar besteko zehaztasunik, Erregistroko fede publikoak finkaren mugak babes ditzan. Gisa berean, geroago muga horiek aldarazten badira, kontuan hartu behar da aldarazpenok Erregistroan agerrarazteko erabili izan den baliabidea ere. Arean ere, Erregistroko fede publikoari dagokionez, ezin dute arauketa bera izan jabeak bere kabuz egindako aldazpenak, jabeak finka mugakideen titularrekin batera egindako aldarazpenak (esaterako, mugaketa) edo ebazpen judizialen bidez egindakoak. Azken bi horiek eragina izan behar dute nahitaez negozioaren edo auzibidearen alderdiengan. Argudio berberak erabil daitezke, finkaren luzezabalera zehazteko. D) Eskubide eta inguruabar pertsonalak Fede publikoak ez ditu eskubide pertsonalak babesten, eskubide horiek ez baitira Erregistro bidezko publizitatearen objektu. Nolanahi den ere, eskubide pertsonalak Erregistroan inskriba daitezke, eskubide errealen bidez bermatzen direnean. Gisa bertsuan, fede publikoak ez ditu babesten pertsonaren gaitasunari buruzko inguruabarrak, ezta egoera zibilaren ingurukoak ere; izan ere, Erregistro Zibilari dagokio inguruabar


horiei publizitatea ematea. Dena dela, Jabetza Erregistroan azalduz gero, kontuan hartu behar dira inguruabar horiek, negozioen baliozkotasuna edo titularrak ondasuna xedatzeko duen ahalmena uki baitezakete. 498. Fede publikoaren mugak Kasu batzuetan, Erregistroko titularrak hipoteka-hirugarrena izateko baldintza guztiak betetzen ditu, baina ez du fede publikoaren babesik. Kasu horiek zeintzuk diren azalduko dugu, hain zuzen ere, atal honetan. Lehendabiziko bi kasuak aldi baterakoak baino ez dira; beraz, kasu horietan fede publikoaren ondoreak eten egiten dira. Hirugarren kasua, aldiz, behin betikoa da, egitezko kasua betetzen den artean baitirau. Kasu horiek guztiak ondokoak dira: a) HLren 28. art.aren arabera, ÂŤjarauntsi edo legatu bidez eskuratutako finkei edo eskubide errealei buruzko inskripzioek ez dute hirugarrenaren kontra ondorerik izango, kausatzailea hil eta ondorengo bi urteetan zehar. Hala ere, erregela hori ez zaie aplikatzen testamentudun edo testamentu gabeko jarauntsi, hobekuntza edo legatu bidez eskuratutako finken edo eskubide errealen inskripzioei, horiek nahitaezko jaraunsleen izenean eginez geroÂť. Arau horrek kautelazko neurri bat hartzen du, jaraunsleen eta legatuhartzaileen adierazpena egin eta gero, beste testamentu bat ager daitekeelako eta horrek aurretiaz egindako deiak aldaraz ditzakeelako. Horrela gertatuz gero, interesen arteko gatazka sortuko litzateke: batetik, egiazko jaraunsleen edo legatuhartzaileen interesak; eta, bestetik, itxurazko jaraunslearengandik ondasuna edo eskubidea eskuratu izan duenaren interesak. Hor aipatutako bi urteren barruan, gatazka edo elkarjotze hori lehenengoen mesederako konpontzen da, nahiz eta hirugarren eskuratzaileak hipoteka-hirugarrena izateko baldintzak bete, hau da, nahiz eta 34. artikuluan zehaztutako betekizunak izan. Hala eta guztiz ere, oinordekoa (unibertsala zein banakakoa) seniparteduna izanez gero, etendura hori ez da aplikatzen; seniparteduna izateak berez dakar oinordetzarako deia ziurra izatea. b) HLren 205. art.an aipatutako titulu publikoaren bidez


egindako inmatrikulazioak eta HLren 206. art.ak araututako ziurtagiri bidez egindakoak ez dute hirugarrenaren kontra ondorerik izango, beraien datatik bi urte bete arte (HLren 207. art.). Arau horretan ere, Erregistroko fede publikoaren ondoreak eten egiten dira, finkak inmatrikulatzeko bi prozedura horiek erabiltzen direnean. Badirudi etendura horren oinarria dela inmatrikulazio prozedura horien bidez ezin dela ziurtatu Erregistroko datuak zehatzak direnik. Etendura horrek hirugarrena ukitzen du, horrek Erregistroko titularrarengandik eskubidea eskuratu duenean gorago aipatutako bi urteetan barrena. c) Finka baten inmatrikulazio bikoitzak ez du aurreko kasuekin zerikusirik. Bada, finka bera birritan inmatrikulatuz gero, Erregistroan folio bitan agertzen da eta folio horiek bateraezinak diren egoera juridikoak azaltzen dituzte. Aurreko hori gertatuz gero, Erregistroko fede publikoaren ondoreak ezerezean geratzen dira, fede publikoak ezin dituelako babestu bi folio horietan azaltzen diren hirugarrenak. Hortaz, halako kasuetan, interesen arteko gatazkak arau zibilen bidez konpondu behar dira: kasuan kasuko auzibidearen bidez, alegia. Dena den, gatazkak ukitutako titularrek autoa ematea eska diezaiokete epaileari, finkaren inmatrikulazio bikoitzari buruz idatzohar egokia agerraraz dadin Erregistroan, HEren 313. art.aren arabera. Epaile hori, izatez, finka kokaturik dagoen tokiko epaitegiaren lehen auzialdiko epailea izan behar da. d) Atal honen azalpenari buru emateko, HLren 36. art.ak arautzen duen contra tabulas usukapioa aipatu behar da, aipatu besterik ez bada ere. Kasu batzuetan, usukapio hori gertatzen da, HLren 34. art.ak babesten duen hirugarrenaren aurka. Nolanahi ere, contra tabulas usukapio horren arauketa gai horri dagokion zatian azaldu izan dugu. 499. Fede publikoaren ondoreak Aurrerago azaldu dugun bezala, HLren 34. art.ko baldintzak betez gero, fede publikoak berarekin dakar Erregistroko titularraren egoera aldaezina izatea. Halako kasuetan, hipoteka-hirugarrenaren kontrako erreklamazioak ezerezean geratzen dira, erreklamazio horiek oinarritzen badira


Erregistroan agerrarazten ez diren eskubideetan. Erregela horrek erakartzen dituen konponbideak era askotakoak daitezke. Batetik, nahiz eta eskualdatzaileak eskubidearen titulartasuna izan ez, eskubide hori a non domino eskura daiteke. Bestetik, finkaren gain zama batzuk eratu arren, jabaria osoosorik eskura daiteke, inolako kargarik gabe. Azkenik, finka edo eskubidea berreskuratzeko akzioek ez dute inolako ondorerik izango, suntsiarazpena edo hutsalketa gertatzen denean, eskualdatzailearen titulua eragin osoz aurkaratu duenak akzio horiek egikaritu dituelako. A non domino eskuraketa sakonago aztertuz gero, Erregistroko titularrarentzat egiazko eskuraketa dela esan beharra dago. Eskuraketa hori, izatez, eskuraketa eratorria da eta legeak berak justifikatzen du. Dena dela, nabarmentzekoa da a non domino eskuraketak negozio jatorria duela. Berebat, hipoteka-hirugarrenaren eta eskualdatzailearen artean egindako negozioak finkatzen ditu fede publikoaren bidez eskuratutako eskubidearen izaera eta edukia; gainera, aurretiazko negozioaren gorabeherei lotuta dago eskuraketa horren eragingarritasuna. Egiazko titularraren eskubidea, ostera, suntsiarazi egiten da, hipoteka-hirugarrenaren mesederako; suntsiarazpen horrek atzeraeraginezko ondoreak ditu, ondore horiek atzeratu egiten baitira inskripzioa hirugarrenaren izenean egin den unea arte. Amaitzeko, fede publikoak hipoteka-hirugarrena babesten badu ere, alderdiek euren artean egikari ditzakete bidezkoak diren akzio pertsonal guztiak, kasuankasuan aplikatu beharreko arau zibilen arabera (HLren 37.3 artikulua). 500. Hipoteka-hirugarrena HLren 34. art.ko baldintzak betetzen dituen hipoteka-hirugarrena da Erregistroko fede publikoaren jasotzailea. Baldintza horiek ondokoak dira: A) Hirugarren izatea Lehen kolpean behintzat, hirugarrentzat har daiteke negozio jakin batean parte hartu ez duen pertsona oro. Hori berori


da, izan ere, hirugarren zibil adierazmoldearen esangura. KZren manu batek baino gehiagok erabiltzen du hirugarren adierazmoldea esangura horretan (esate baterako, 1227. art.ak). Hipoteka-hirugarrena ere, hirugarren zibilaren antzera, negozio zehatz baten alderdien arteko harremanetatik kanpo dago. Hala ere, beste baldintza bat bete behar du: eskubide erreal baten eskuratzailea izan behar da. Zehatzago esateko, edozein eskubide erreal eratzeko edo eskualdatzeko negozioaren alderdia izan behar da. Bada, eskubide erreal berberaren gain, beste pertsona batek arrazoi juridiko zehatz batean oinarritzen den uzia azaldu behar du eta hipoteka-hirugarrenak ez du izan behar zerikusirik arrazoi juridiko horretan. Hortaz, hipoteka-hirugarren adierazmoldea erlatiboa da, egoera zehatz bati lotuta baitago beti. Hortaz, hirugarrena izan daiteke, batetik, negozioan edo causa iurisean parte hartu ez duena, eskubidearen inguruan inork erreklamazioren bat jartzen duenean, negozio edo causa iuris horretan oinarriturik; bestetik, negozio horretako alderdien kausaduna ez dena; eta, azkenik, negozio horretan ordezkariren bat izanda ere, alderdiekin inolako loturarik ez duena, hain zuzen ere, negozio horren ondorioetan parte hartzera derrigortzen duen loturarik. Haatik, ez da hirugarrentzat hartzen alderdietako batekin edozein motatako lotura duena, esaterako, titularkidea delako edo pertsona juridiko baten partaidea edo bazkidea delako (LACRUZ eta SANCHO). B) Onustedun eskuratzaile izatea 1944ko Legeak sartu zuen beren beregi betekizun hori. Edozein modutan ere, jurisprudentziak nahitaezkotzat jotzen zuen, 1861ean lehenengo hipoteka legea argitaratu zenetik. Hirugarrenaren onustea bi modutan azal daiteke: batetik, edukitzaileak izan behar duen onustearen parekoa izan daiteke hipoteka-hirugarrenak izan behar duena. Horren harira, KZren 433. art.ak dioenez, onustedun edukitzailea da jakin ez dakiena tituluan bertan nahiz eskuratzeko moduan horiek baliogabetzen dituen akatsik dagoela. Dena den, hipoteka-hirugarrenaren kasuan, akats horiek ezin dira izan beraren eskuraketa negozioari buruzkoak. Geroago ikusiko dugunez, HLren 34. art.ak ez du kasu hori babesten, testu bereko 33. artikuluak hori egitea


oztopatzen duelako. Bestetik, ondokoa izan daiteke hipoteka-hirugarrenaren onustea azaltzeko bigarren modua: gauza edo eskubidearen eskualdatzailea horien titularra dela eta, beraz, horiek eskualda ditzakeela uste izatea (KZren 1950. art.). Bi azalpen horiek ideia beraren alde negatiboa eta positiboa osatzen dituzte, oinarrizko ideia hauxe baita: hirugarrenak uste du eskubidea baliozkotasunez eta eragingarritasunez eskuratu duela. Hori dela eta, hirugarren eskuratzaileak okerreko ustea du, eskubidea eskualdatu dionak eskubide horren gaineko titulartasuna eta eskubide hori xedatzeko gaitasuna dituela uste baitu. Nolanahi den ere, uste hori barkatzeko modukoa izan behar da, behar besteko arreta erabiliz gero. Horren harira, Erregistroan ez da azaltzen eskuraketa baliogabetzen duen eta hirugarrenaren eskubideari eusten dion arrazoia. Horrexegatik, erraza da okerreko uste hori izatea. Edozelan ere, eskubidea eskuratzen duenak ez du Erregistroa kontsultatu behar, bertan arrazoia azaltzen den ala ez atzemateko. Aitzitik, aurreko gaietan azaldu dugun moduan, Erregistroa berez da eragingarria, ez gizabanakoek Erregistroko idazkunetan agertzen dena goitik behera ezagutzen dutelako, baizik eta lege bidez bermaturik dagoelako Erregistroan agerrarazitako hori ezagutzeko modua dagoela. Hori dela eta, gizabanakoak ez du zertan Erregistroa kontsultatu; beraz, eta paradoxa hutsa bada ere, jokabide hori bete zein bete ez, onusteduna izan daiteke, nahikoa baita inskripzioa egitean Erregistroa zehaztugabea denik ez jakitea. Beste modu batera esateko, hirugarrena ez da onusteduna izango, jakin badakienean eskuraketa eraginik gabe utz dezakeen arrazoiren bat badagoela Erregistroz kanpo. Onustea dagoen ala ez zehazteko, eskubidea eskuratzeko unea izan behar da kontuan. Horixe adierazten du jurisprudentziak (1992ko abenduaren 23ko epaia). Hortaz, eskubidea eskuratu eta gero hirugarrenak nabaritzen badu eskubide hori ezerezean utz dezakeen arrazoiren bat dagoela, Erregistrora jo dezake, horren babesa lortzeko; jokabide horrek erakusten du hirugarrenak izan duela arretarik, beraren eskubidea babesteko. Bukatzeko, KZren 434. art.aren antzera, HLren 34. art.aren arabera ere, onustea dagoela uste izango da, hirugarrenak Erregistroaren akatsa ezagutzen zuela frogatzen ez den artean.


C) Baliozkotasunez eskuratzea Taxu berean, beharbeharrezkoa da hipoteka-hirugarren horrek baliozko negozio bidez eskuratzea beraren eskubidea. Halaber, Erregistroak hipoteka-hirugarrena babesten du, inork horri erreklamazioren bat egiten dionean, eskuraketa arrazoi desberdin batean oinarrituta. Baina erreklamazio hori oinarritzen bada hirugarrenarekin egindako negozioa baliogabetzen duen arrazoi batean, orduan Erregistroak ez du hirugarren hori babesten. Horren ildotik, berebiziko garrantzia du HLren 33. art.an xedatutakoak; manu horri helduta, inskripzioak ez ditu baliozkotzen legearen aginduz deusezak diren egintzak eta kontratuak. Erregistroak bere itxuran konfiantza izan duena babesten du; hori dela eta, ez du baliozkotzen Erregistroan agerrarazten diren kontratuen deuseztasuna. D) Erregistroko titularrarengandik eskuratzea Fede publikoaren babesa izateko, nahitaezkoa da hirugarrenak eskubidea eskuratzea, Erregistroaren arabera eskubide hori eskualdatzeko ahalmena duenarengandik. Dirudienez, betekizun hori zentzuzkoa da, fede publikoaren helburua baita Erregistroak eratutako itxuran konfiantza izan duenari bermatzea eskualdaketa eragingarria dela. Eskualdatzailea, izatez, Erregistroko titularra izan behar da, besterentzea egiten duen unean. Horretarako ez da kontuan hartzen eskubidea inskribatu den ala ez, edota horren aurkezte idazkuna egin den ala ez, azken kasu horretan, eskubidea behin betiko inskribatzen bada, behinik behin (Auzitegi Gorenak1970eko azaroaren 12an eta 1974ko urtarrilaren 23an emandako epaiak). Betekizun hori ezin da baliozkotu, geroxeago eskualdatzailearen eskubidea inskribatu arren; edonola ere, autore batzuk iritzi horren kontra azaldu dira. Hirugarrenak eskubidea eskuratu behar du Erregistroko titular batengandik eta, zehatzago esateko, Erregistroaren arabera eskubide hori eskualdatzeko ahalmena duen titularrarengandik. Ondore horietarako, gogoan izan behar dira kasuan kasuko folioan indarrean dauden idazkun guztiak; izan ere, titularraren


ahalmenak mugaturik egon daitezke, inoren gauzaren gain eskubide bat edo batzuk eratu direlako edo ondorio bera duten beste xedapen batzuk egin direlako. E) Eskubidea kostubidez eskuratzea Era berean, HLren 34. art.aren aginduz, hirugarrenak kostubidez eskuratu behar izan du eskubidea. 1909ko eraldaketak gaineratu zuen baldintza hori eta, ordutik, dohain bidezko eskuratzaileak ez du fede publikoaren babesik izango. Hori berori dio HLren 34.3 art.ak: ÂŤdohain bidezko eskuratzaileek euren kausatzaile edo eskualdatzaileei Erregistroak ematen dien babesa baino ez duteÂť. Artikulu horren oinarria hauxe izan daiteke: dohain bidezko eskuratzailearen interesak ez du merezi, legegilearen ustez, kostubidezko eskuratzaileari fede publikoak ematen dion babes berezia. Horregatik, dohain bidezko hirugarrena bere kausatzailearen egoera berean kokatzen du 34.3 art.ak. Horregatik, Erregistroak kausatzaileari ematen dizkion baliabide berberak erabil ditzake hirugarren horrek, bere eskubideak babesteko. F) Eskubidea inskribatzea Azkenik, hirugarrenak bere eskubidea inkribatu behar du Erregistroan, hau da, Erregistroko titularra izan behar da. Nolabait esateko, Erregistrora jo duena izan behar da Erregistroko babesaren onuradun. Horrekin, era berean, ondasun higiezinei buruzko publizitatearen helburuetako bat lortu nahi da: eskubideak Jabetza Erregistroan agerraraztea, alegia.


Berrogeigarren gaia ERREGISTROKO BESTE IDAZKUN BATZUK. ERREGISTROAN ADIERAZITAKOA ZUZENTZEA Laburpena: §129. Aurreneurrizko idatzoharra 501. Kontzeptua 502. Ondoreak 503. Motak §130. Bazterreko oharra 504. Kontzeptua 505. Motak §131. Ezereztea 506. Kontzeptua 507. Ondoreak 508. Kasuak 509. Forma 510. Edukia §132. Idazkunak indargabetzeko beste arrazoi batzuk: iraungitzea 511. Idazkun baten ordez beste bat egitea 512. Iraungitzea §133. Erregistroan adierazitakoa zuzentzea 513. Erregistroaren zehaztugabetasuna 514. Arrazoiak 515. Okerrak zuzentzea 516. Zuzenketa-akzioa

§129. AURRENEURRIZKO IDATZOHARRA 501. Kontzeptua Aurreneurrizko idatzoharra indarraldi mugatuko idazkuna da. Idazkun horrek inskripzioak ematen duen informazioa osatzen du, aldarazpen juridikoerrealek ekar ditzaketen egoera juridikoak agerraraziz. Halaber, aurreneurrizko idatzoharrak koordinatu egiten ditu Erregistroz kanpoko errealitatea eta Erregistroan agerrarazitakoa. Arean, idatzohar horren bidez, egoera jakin batzuk azaltzen dira Erregistroan; egoerok ezin dira izan


inskripzio idazkunaren objektu, baina eragina dute inskripzio horretan. Bada, aurreneurrizko idatzoharrak abisua ematen die Erregistroa kontsultatzen dutenei, Erregistroan bertan agerrarazitako errealitateak aldakuntzak izan ditzakeelako. Horrek ondore garrantzitsu bat dakar berarekin, alegia: aurreneurrizko idatzoharrak Erregistro bidezko publizitatearen onura du, geroago azalduko dugunez. Aurreneurrizko idatzoharraren arauketa eta, bereziki, HLren 42. artikulua (aurreneurrizko idatzoharraren mota desberdinak adierazten dituena, hain zuzen) azaletik aztertuz gero, ageriagerian jartzen da oso heterogenoak direla idazkun horren bidez agerrarazten diren kasuak. Manu horren arabera, aurreneurrizko idatzoharraren objektu izan daitezke, berbarako: Erregistroan inskribaturik dauden ondasun higiezinen gaineko jabetza edo eskubide errealei buruzko demandak; enbargomanamenduak; kreditu-eskubide batzuk, adibidez, errefakziozkoak; eta, amaitzeko, aurkezte idazkuna egitea eragin duten tituluak, erregistratzaileak adierazi duenean titulu horiek ongitzeko moduko akatsak dituztela. Aurreneurrizko idatzoharraren objektuak hain desberdinak izateak hamaika eragozpen dakartza, idatzohar horri buruzko kontzeptua moldatzeko. Kontzeptu hori zehazteko bidean, kontuan har daiteke, besteak beste, aurreneurrizko idatzoharraren bidez agerrarazten diren egoera juridikoen izaera; nolanahi den ere, ez zaigu batere erraza gertatzen horien guztien artean ezaugarri erkideak bilatzea. Horregatik, badirudi erabilgarriagoa izan daitekeela formula deskriptiboak erabiltzea. Hori dela eta, DĂ?EZPICAZOren iritziari helduta, gure ustez, Erregistroaren ikuspuntutik moldatu behar da aurreneurrizko idatzoharraren kontzeptua. Horren harira, kontuan hartu behar dira idazkun horren eginkizuna eta berezitasunak eta ez, ordea, objektua, hori legegintzazko politikaren irizpideek zehaztu baitute. Ondorenez, gorago aipaturiko autoreak dioenez, aurreneurrizko idatzoharrak ÂŤindarraldi mugatuko idazkunak dira eta ezerezean uzten dute Erregistroko fede publikoaren eragina, bertan inskribatu ezin diren egoeren titularren mesederakoÂť. Definizio horretatik berezitasun hauek atera daitezke: a) Inskripzio idazkunak iraupen mugagabea duen bitartean, aurreneurrizko idatzoharrak indarraldi mugatua du. Orokorrean, lau urtekoa da indarraldi hori, legeak beste epe


laburrago bat agintzen duenean salbu (HLren 86. art.). b) Aurreneurrizko idatzoharraren ondoreak mugatuak dira, inskripzio idazkunak sortzen dituenarekin alderatuta. Horren harira, gero adieraziko ditugun ondorioez gain, ondokoa nabarmendu behar da: Erregistroko fede publikoaren ondoreak ezerezean uztea. c) Idatzohar horren objektua lege bidez zehazten da; beste modu batera azaltzeko, numerus clausus dira aurreneurrizko idatzoharraren objektu diren egoera juridikoak. Egoera juridiko horiek guztiek antzekotasun bakarra dute euren artean, alegia: ezin daitezke inskripzio idazkunaren objektu izan. Egoerok dira, batik bat, HLren 42. art.an azaltzen direnak. 502. Ondoreak Aurreneurrizko idatzoharraren eginkizunik garrantzitsuena da ondoko abisua ematea: inskripzio idazkunean azaltzen diren egoera juridikoerrealek aldarazpenak izan ditzakete. Horretara, hirugarren eskuratzaileek jakin badakite aldarazpen hori gerta daitekeela; horregatik, HLren 34. art.ak babesturiko hipoteka-hirugarrenak izan arren, hirugarren horiek ezin dute izaera hori inoren aurka jarri. Bestetik ere, titularrarentzat ezinezkoa gerta daiteke eskubideren bat, auzibideko uziren bat edo HLren 42. art.an jasotako beste edozein egoera inskribatzea. Ezintasuna gainditzeko, halako titularrei aurreneurrizko idatzoharraren baliabidea ematen zaie. Orobat, baliabide horrek osatu egiten du Erregistroak publizitatea emateko duen eginkizuna; izan ere, Erregistroak publizitatea ematen du, ondasun higiezinen gaineko jabetza ukitzen duten edo uki dezaketen egoera juridiko guztien inguruan. Horren ildotik, aurreneurrizko idatzoharra HLren 32. art.an sartzen da. Artikulu horrek Erregistroko fede publikoaren eginkizuna a contrario adierazten du; manu horren arabera, Erregistroan behar den moduan inskribatuta edo idatzohartuta ez dagoenak ezin dio kalterik egin hirugarrenari. Kontrara, idazkun horri ez zaio aplikatzen Erregistroko zehaztasunaren printzipioa, ez Erregistroko legitimazioaren inguruan (38. art.), ezta fede publikoaren inguruan ere (34. art. eta baterakoak). Ildo horretatik, eskubidea aurreneurriz idatzohartu


duenak ez ditu bere alde izango 38. art.ko presuntzioak. Gisa berean, beraren egoera sendotzeko, ezin du hipoteka-hirugarrenaren izaera baliarazi. Gorago esan bezala, aurreneurrizko idatzoharraren bidez agerrarazten diren egoerak babestuta daude, hirugarrenen aurka jartzeko modukoak diren heinean bakarrik. Bada, hirugarrenei begira, aurreneurrizko idatzoharrak ez du eragozten bere objektu den eskubidea xedatu ahal izatea. Aitzitik, eskubide hori trafiko juridikoan sartzen da eta beste titular baten izenean inskriba daiteke; baina beste titular horrek onartu behar ditu, hala izanez gero, aurreneurrizko idatzoharraren ondoreak. Esangura horretan esaten da aurreneurrizko idatzoharrak ez duela Erregistroa ixten (71. artikulua). Gerta daiteke Erregistroan demanda bat aurreneurriz idatzohartzea, bertan demandatuaren titulartasunpean azaltzen den ondasuna erreibindikatzeko. Halakoetan ere, demandatuak finka erreibindikatua besteren dezake; edu berean, eskuratzaileak finka horren gainean duen eskubidea inskriba dezake. Demandak aurrera egiten badu, eskuratzaileak demandatzaileari eman behar dio finka eta ezin du haren aurka jarri hipoteka-hirugarrenaren izaera. Hori berori gertatzen da, bai enbargoei buruz aurreneurriz egindako idatzoharren kasuan, bai eta HLren 42. art.an jasotako kasuetan ere.

Nolanahi den ere, aurreneurrizko idatzohar guztiek ez dute ondore hori sortzen. Egineginean ere, idatzohar batzuek, euren izaera dela eta, oztopatu egiten dute indarraldian zehar eurek ukitzen duten eskubidea beste pertsona baten izenean inskribatzea. Horixe gertatzen da, besteak beste, aurreneurrizko idatzoharrak egiten direnean, ongitzeko moduko akatsen ondorioz; idatzohar horiek aurkezte idazkunaren ezaugarriak dituzte, euren jarraipenak baitira. Era berean, legatuhartzailearen eskubidea aurreneurriz idatzohartzeak Erregistroko itxiera dakar. Azken finean, esan daiteke Erregistroko itxiera gertatzen dela inskripzio idazkun bihur daitezkeen idatzoharrekin. Horri buruz ari da, hain zuzen ere, HLren 71. artikulua. Haatik, Erregistroko lehentasun- edo lerrun-printzipioa aplikatzen zaie aurreneurrizko idatzoharrei. Nolanahi ere, printzipio horren ondoreak inskripzioaren inguruan sorturikoak baino mugatuagoak dira; orobat, idatzoharrek ondore substantibo gutxi eratortzen dituzte eta ez dute behin betiko aldarazten Erregistroz kanpoko errealitatea. Dena den, Erregistroko


lehentasunak ez ditu ondore berberak sortzen, idatzohar guztiei dagokienez; horregatik, gai horri buruz, bananbanan aztertu behar da idatzohar bakoitza. Erregela orokor gisa, esan dezakegu mota bereko idatzoharren artean, lerruna edo lehentasuna aplikatzen dela, Erregistroan sartzeko dataren arabera. Bukatzeko, aurreneurrizko idatzoharraren objektu diren eskubideak eskualdatzeko modukoak dira; izan ere, euren titularrek horiek eskualda ditzakete eta eskuratzaileak berari dagokion idatzoharra egin dezake. Kasu horietan, segidako traktua eta Erregistroko lehentasuna aplikatzen dira. 503. Motak HLren 42. artikulua abiapuntutzat hartuta, irizpide desberdinak erabil daitezke, idatzoharren izaera, horiek sortzen dituzten ondoreak edota euren eginkizuna aintzat hartuta. Alabaina, idatzoharrok oso heterogenoak direnez gero, oso zaila gertatzen da horiek guztiak molde sistematiko batez antolatzea. Zailtasun hori gorabehera, aurrean aipaturiko irizpideen artean, azkena hartuko dugu, hain zuzen: idatzoharren eginkizunean oinarritzen den irizpidea. Horren harira, bereizi beharrekoak dira, lehenengo eta behin, Erregistroan agertazitako egoera juridikoei buruz auzirik dela abisatzeko erabiltzen diren idatzoharrak; hurrenik, berme eginkizunak betetzen dituzten idatzoharrak; eta, azkenik, geroko idazkunak prestatzen dituztenak. Hala ere, sailkapen hori osatu beharra dago, irizpide horretan sartzen ez diren idatzohar batzuen aipamenarekin. A) Demandaren aurreneurrizko idatzohar motak 1. Demandaren aurreneurrizko idatzoharra, demanda hori ondasun baten gaineko jabetzari edo eskubide mugatuari buruzkoa denean. Idatzohar horrek abisatzen du Erregistroan agerrarazitakoa zehaztugabea izan daitekeela; izatez, bertan agerrarazitako hori zehaztugabea izango da, eskubidea demandatzaileari dagokiola frogatuz gero. Demanda hori jar dezake, lehendabizi, Erregistroan agerrarazitako eskubidearen titularra dela uste duen pertsonak; bigarrenik, Erregistroan


inskribaturiko tituluaren deuseztasuna edo eragingabetasuna eskatzen duenak; eta, oro har, beste edonork ere, horrek eskubide pertsonalik badu ondasuna berari ematea eskatzeko (hala nola, erosleari jadanik ez bazaio eskualdatu berak eskuraturiko ondasuna eta hori ematea eskatzen badu adierazpeneko epaiketa egokiaren bitartez). Idatzohar horren ondorerik garrantzitsuena da fede publikoaren ondoreak ezerezean uztea, geroko inskripzioei dagokienez; hala eta guztiz ere, idatzohar horrek ez dio Erregistroko titularrari mugarik jartzen eskubidea xedatzeko orduan. Ikusmira horri helduta, esan daiteke idatzohar horrek Erregistroko lerruna ematen duela, auzian dagoen eskubideari buruz gero egiten diren inskripzioen gainetik. Epaiak demandatzaileari ematen badio arrazoia, eskubidea inskribatu eta idatzoharraren indarraldian egin diren idazkunak ezereztu egingo dira, horiek eskubidearen inskripzioarekin bateraezinak diren heinean (HEren 198. art.). Orobat, artikulu horrek kontuan hartzen du kontraesanezko tituluak idazkunaren data baino geroagokoak edo, alderantziz, aurreragokoak diren; aurreragokoak badira, horiek ezerezteko prozedura berezia ezartzen du manuak berak. Erregistroan inskribatzen den eskubideak ondoreak sortzen ditu, idatzoharraren datatik. Data hori, izatez, aurkezte idazkunaren data bera da (HLren 70 eta HEren 196. art.ak). 2. Demandaren aurreneurrizko idatzoharra, Erregistroko titularraren jarduteko gaitasunari buruzkoa edo beraren ondasunak xedatzeko gaitasunari buruzkoa. Bada, demanda horren inguruan epaileak ematen duen ebazpena inskribatzeko modukoa izan behar da, HLren 2.4 art.ak dioenez. HEren 142. art.aren arabera, kasu horri gehitu behar zaizkio ordainketa-etendura, konkurtsoa edo porrota, legeek ezarritako izapideak betez gero. Kasu horretan, auzigaia ez da ondasun edo eskubidearen gaineko titulartasuna. Nolanahi den ere, epailearen adierazpenak eragina izan dezake, titularrak egindako egintzen baliozkotasunean. Hori dela eta, idatzohar horren helburua da eskubidearen hirugarren eskuratzaileei abisatzea deuseztasun arrazoi hori izan daitekeela; abisua egiten denetik, Erregistro fede publikoa eraginik gabe geratzen da.


B) Berme eginkizuna duten aurreneurrizko idatzoharrak 1861eko Legeak ezabatu egin zituen (zati batez, behinik behin) antzina epaiketa bidez eratzen ziren hipotekak. Hipoteka horien ondorio dira, hala ere, berme eginkizuna duten idatzoharrak, euren aztarna batzuk oraindik geratzen baitira HLren 158. art.an eta ondorengoetan. Euren artean, gero ikusiko dugunez, era askotako kasuak agertzen dira eta guztien ezaugarria da idatzoharegileak duen eskubidearen eragingarritasuna bermatzea. a) Enbargoaren aurreneurrizko idatzoharra Idazkun horren bidez idatzohartzen da epaiketa zibil zein kriminaletan agindutako enbargoa (nahiz eta enbargo hori aurreneurrizkoa izan) baita Administrazioaren premiamendu prozeduran agindutakoa ere (HEren 140. art.). Enbargoaren idatzoharra nahitaezkoa da, betearazpen-epaiketan agintzen denean (HLren 43. art.). Idatzohar horren helburua da hartzekodun enbargogileak duen kreditu-eskubidearen eragingarritasuna bermatzea; izan ere, berme horrek ondasun zein eskubide zehatzak lotzen ditu eta erga omnes eragingarritasuna du. Hala ere, enbargoaren idatzoharrak ez du eragozten Erregistroko titularrak eskubidea xedatzea, ezta titular horrek geroan egingo dituen besterentzeak inskribatzea ere. KZren 1923.4 artikuluak dioenez, enbargoaren idatzoharrak kobratzeko lehentasuna ematen du, idatzoharra egin eta gero sorturiko kreditu-eskubideen gainean bakarrik; beraz, idatzohar hori ezin da baliarazi aurretiaz sorturiko kredituen aurka, nahiz eta kreditu horiek inskribaturik egon ez. Horretara, ondasun zehatza lotuta egoteak ez du eraginik idatzoharra egin baino lehen buruturiko eskubide-besterentzeetan zein -xedapenetan, nahiz eta horiek Erregistroan inskripzio egokiaren bitartez agerrarazi ez (AGk 1968ko abenduaren 14an emandako epaia). Finka edo eskubide beraren gain enbargo bat baino gehiago egin eta bakoitzaren inguruan idatzohar bat idaztekotan,


horien arteko lehentasuna Erregistroan araberakoa da (KZren 1927.2 art.).

sartzeko

dataren

b) Jarauntsi, konkurtso edo porrotaren aurka, hartzekodunek duten eskubidearen aurreneurrizko idatzoharra Hartzekodunak eurak badira jarauntsi, konkurtso edo porrot bateko ondasun higiezinen adjudikaziodunak, eta euren kredituak agerrarazten badira eskritura publiko zein epai irmo bidez, aurreneurrizko idatzoharra egin daiteke, ondasun horien gain hartzekodunek duten eskubideari buruz; baina, horretarako, hartzekodunek idatzohar hori eskatu behar dute, adjudikazioa gauzatu eta hurrengo ehun eta laurogei eguneko epean barrena (ikus HLren 45.2 artikulua). Aurreneurrizko idatzohar hori dela bide, ondasun adjudikatuak lotu egiten zaizkio zorren ordainketari eta ordainketa horrek lehenespena du geroko eskuraketei begira.

c) Errefakziozko kredituaren aurreneurrizko idatzoharra Errefakziozko hartzekodunak eska dezake errefakziopeko finkaren aurreneurrizko idatzoharra egitea, batera zein ondoz ondo aurreratu izan dituen kopuruengatik (HLren 59. art.). Errefakziozko hartzekodunari dagokionez, idatzohar horrek hipotekak sorturiko ondore berberak sortzen ditu (HLren 59. art.), eta hipoteka inskripzio bihur daiteke, HLren 93. art.aren arabera. Idatzoharrak kobratzeko ematen duen lehenespena baliarazi ahal da, aurretiaz inskribaturiko eskubide zein zamen titularren aurka, finkan bertan egindako obren ondorioz horren balioa igo den heinean. Horretarako, HLren 61. artikuluak eta ondorengoek prozedura bat ezartzen dute, obrak hasi baino lehen finkaren balioa neurtzeko.

d) Legatuaren aurreneurrizko idatzoharra Aurreneurrizko idatzohar horren inguruan, legeak hiru kasu bereizten ditu: ondasun higiezin zehatz batzuen gaineko legatua; ondasun higiezin zehatz batzuk kargatzen dituzten kredituen eta pentsioen gaineko legatua (47. art.); eta, azkenik, genero eta kopuruen gaineko legatua (48. art.). Hor aipaturiko idatzoharren artean, lehenengo biak ondasun higiezinen gaineko eskubide errealei buruzkoak dira; hirugarrena, aldiz, kreditu-eskubideari buruzkoa. Zernahi gisaz, hiru idatzohar horien helburua bera da, alegia: legatuhartzaileari bermatzea, testamentugileak haren mesederako egindako xedapena beteko dela.


Erregistroan inskriba daitezke, dela ondasun higiezinen legatua, dela finka kargatzen duten pentsioen legatua, legatu horiek titulartasun juridikoerreala eratxikitzen baitute. Dena den, eratxikipen hori gertatu arte, titular horiek euren eskubidea aurreneurriz baino ezin dute idatzohartu. Ikusmira horretatik ulertu izan da idatzohar horiek gerogarrenean egingo den inskripzioa prestatzen dutela. Ondorenez, inskripzioaren ondore batzuk sortzen dituzte, neurri batean behintzat; hala nola, Erregistroko itxiera eragiten dute, bertan idatzoharturiko eskubidearen aurkako titulartasunei dagokienez. Gauza generikoaren legatuari dagokionez, gauza horren balioa aurreneurriz idatzohartzea bakarrik eska daiteke. Idatzohar hori jarauntsiko edozein ondasun higiezinen gainean egin daiteke, ondasun horren balioa legatuaren balioa estaltzeko adinakoa bada eta ondasun hori ez bazaio beste pertsona bati legatu moduan utzi. Idatzohar horrek sorturiko ondorerik garrantzitsuena da legatuhartzaileari kobratzeko ematen dion lehenespena. Ildo horretatik, aintzakotzat hartu behar da legatuhartzaileak bere legatu-eskubidea idatzohartu duen ala ez, testamentugilea hil eta hurrengo ehun eta laurogei egunetan. Horrela egin badu, legatuhartzaileak lehenespena du, subjektu hauen aurretik: inbentario onuraren arabera jarauntsia onartu ez duen jaraunslearen hartzekodunen aurretik; idatzohartutako ondasunen gain, geroago eskubideren bat eskuratzen duenaren aurretik; eta idatzoharrik egin ez duten gainerako legatuhartzaileen aurretik. Aitzitik, legatuhartzaileak bere eskubidea idatzohartzen badu aurreean aipaturiko epea igaro eta gero, lehenespena du, jaraunslearen hartzekodunen aurretik, kasu honetan bakarrik: idatzoharra egin eta gero, hartzekodunek eskubideren bat eskuratu dutenean idatzoharturiko ondasunen gainean (HLren 50.etik 54.erako art.ak).

e) Jarauntsi-eskubidearen aurreneurrizko idatzoharra Jarauntsi-eskubidea aurreneurriz idatzohar daiteke, jaraunsleei ez bazaizkie bereziki adjudikatu ondasun zehatzak edo horien kuotak zein zati indibisoak (HLren 46. art.). Ildo horretatik, ondokoek eska dezakete idatzoharra egitea: jaraunsleek, senipartedunek, zati alikuoten legatuhartzaileek eta jaraunslearen hartzekodunek ere, jaraunsleek ez badute bereziki bermatzen hartzekodun horien kreditua (HEren 146. art.). Idatzohar horrek jarauntsi-eskubidea bermatzeko helburua du eta berme hori jarauntsiaren ondasunen gain gauzatzen da. Eskubide hori besteren eta karga daiteke, bai eta idatzoharraren objektu izan ere.

C) Ongitzeko moduko akatsengatik edo erregistratzailearen ezintasunarengatik aurreneurriz egindako idatzoharra Titulu baten inskripzioa eskatzean, gerta daiteke hori inskribaezina izatea, ongitzeko moduko akatsen bat duelako. Halakoetan, titulu hori aurreneurriz idatzohartzea


eska daiteke, akats hori ongitu ahal izateko (HLren 65. art.). Idatzohar horrek aurkezte idazkunaren indarraldia luzatzen du eta, akatsa ongitzen bada, behin betiko idazkuna egiteko bidea ematen du. Hori dela bide, neurri batean, behinik behin, aurreneurrizko idatzoharrak azken horren izaera du eta beraren ondoreak tituluaren aurkezpen datatik atzeman daitezke. Idazkun horren indarraldia hirurogei egunekoa da; hala ere, arrazoi zuzenik bada, epe hori ehun eta laurogei eguna arte ere luza daiteke (HLren 96. artikulua). Erregistratzailearen ezintasunagatik, ondoko kasuetan egin daitezke aurreneurrizko idatzoharrak: inguruabar bereziak direla eta, Erregistroan indizerik izan ez eta horiek kontsultatzeko beharra dagoenean (HEren 161. art.); finka beraren gain, kontraesanezko tituluak aurkezten direnean, HEren 422. art.ak arauturiko kasuan; eta, amaitzeko, erregistratzaileak kontsultak egin behar dizkionean ENZNri, Hipoteka Legearen eta Erregelamenduaren esangura eta betearazpenari buruz (HLren 273 eta HEren 481. art.ak).

D) Aurreneurriz egindako beste idatzohar batzuk Epigrafe horren barruan sar ditzakegu, euren eginkizuna delaeta aurrean aipaturiko kasuetan sartu ezin diren idatzoharrak. Idatzohar horien artean, HLren 42.4 artikuluak jasotakoa bakarrik azpimarratuko dugu. Kasu horretan, epaileak probidentzia bat ematen du, Erregistroan inskribaturiko ondasun baten besterentzea debekatuz; bada, probidentzia hori lortzen duenak aurreneurrizko idatzoharra egin dezake eta horrexeri buruz ari da, hain zuzen ere, HLren 42.4 artikulua. Idatzohar horrek demandatzailearen eskubidea bermatzen du, horrek ondasun zein eskubide inskribatuaren titularrari erreklamatzen dionean betebehar baten betetzea. Idatzohar horrek Erregistroko itxiera eragiten du, ondoko xedapen egintzei dagokienez: aurreneurrizko idatzoharraren objektu izan den eskubide zein finkaren gainean, horren titularrak idatzoharra egin eta gero buruturiko xedapen egintzei dagokienez. Edonola ere, aurretiaz indarrean zeuden idazkunetan oinarriturik, inskripzio zein idatzoharrak egin daitezke (HEren 145. art.).

ยง130. BAZTERREKO OHARRA 504. Kontzeptua Bazterreko oharra idazkun erantsia da; hots, idazkun nagusia osatzen du, horrekin zerikusirik duten gertaerak adieraziz. Izenak berak adierazten duenez, folioaren bazterrean


egiten da eta laburlabur adierazten du bertan agerrarazi nahi den egitatea (HEren 335 eta 336. art.ak). Bazterreko oharrak numerus clausus dira eta horien edukia era askotakoa izan daiteke. Horren harira, bazterreko oharrek adieraz ditzakete borondate aitorpenak (HLren 144. art.), ondasun zehatz batzuen izaera (HEren 259.2 art.), Erregistroko beste folio zein liburu batzuen aipamena (HEren 250. art.), bai eta baldintza etengarripeko tituluei dagokienez, gertaera baten jazokuntza ere (HLren 23. art.). Idazkun horietatik batzuek egiazko aldarazpen juridikoerrealak adierazten dituzte. Beste batzuk, ostera, egitate bati buruzkoak dira, esaterako, egoitza aldatzea (PZLren 683.2 art.); baina horiek ez dute garrantzi juridikorik. Horrek guztiak ageriagerian jartzen du ezinezkoa dela bazterreko oharraren kontzeptua zehaztea, bai eta idazkun horren bidez agerraraz daitezkeen legezko kasuen zerrenda ematea ere. 505. Motak Bazterreko oharrek sorturiko ondoreen arabera, hiru ohar mota bereiz daitezke. a) Bazterreko oharrak, beste idazkun batean jasotako egitate edo egintzen aldarazpena agerrarazteko. Bistan denez, ohar horiek beste idazkun batzuetan jasotako informazioa osatzen dute eta ondoreak sortzen dituzte, kasuan kasuko aldarazpenak eragina duenean idazkunek jasotako egoera juridikoan. Hori gertatzen da, berbarako, alde bakarreko eraketa izan duen hipotekaren onarpenarekin, bazter ohar egokiaren bidez agerrarazten baita onarpen hori (ikus HLren 141. art.). Beste ohar batzuk, ordea, erabiltzen dira Erregistroan inskribatu zein idatzohartutako ondasun edo eskubideekin zerikusirik duten jarduerak plazaratzeko; adibidez, Erregistroko ziurtagiriak adierazten dituzten oharrak, ziurtagiri horiek luzatzen direnean ondasun edo eskubideen inguruan prozedura edo espediente bat hasi nahi duen pertsonaren mesederako. Horren inguruan dabiltza, hain justu ere, PZLren 688. artikulua, hipoteka-bermea zuzenean betearazteko prozedurari buruzkoa, eta HEren 32. artikulua, nahitaez jabetza kentzeari buruzkoa.


b) Beste idazkun batzuen ordez egindako bazterreko oharrak. Idazkunok (inskripzioak, aurreneurrizko idatzoharrak eta ezerezteak) zein eginkizun izan eta hori bera dute ohar horiek; hala ere, ohar forma hartzen dute, legegilearen aginduz. Horregatik, berberak dira halako oharren ondoreak eta eurek ordezten dituzten idazkunen ondoreak. Ulerbidez, bazterreko oharrak inskripzio idazkunaren eginkizuna betetzen du, HEren 85. artikuluan arauturiko kasuan; kasu horretan, bazterreko oharraren bidez zehaztu egiten da senipartedunen mesederako eratutako bermea. Aurreneurrizko idatzoharrari dagokionez, bazterrean eta aurreneurriz egindako oharra jasotzen du HEren 163. artikuluak; bada, idazkun hori egiten da, idatzoharra egitea eskatu eta hori ezinezkoa denean, ongitzeko moduko akatsen bat dagoelako. Amaitzeko, ezerezte gisa har daiteke erregistratzaileak, ofizioz egindako bazter oharra; arean ere, ohar horren bitartez, finkaren inmatrikulazioa ezerezten da, HLren 205. art.ak adierazitako prozeduraren bidez, Erregistroan ez delako edikturik aurkeztu HEren 298. art.an agindutako epean. c) Bulegoko bazter oharrak. Horien bitartez, Erregistroko idazkun, folio eta liburu desberdinak harremanetan jartzen dira. Idazkun horiek erabilgarriak izan daitezke erregistratzailearentzat bakarrik, idazkunok aurkitzea errazten baitiote. Nolanahi den ere, bulegoetako bazter oharrek ez dute ondorio juridikorik sortzen; euren ondorioak HLren 250. art.an, eta HEren 45. art.an eta ondorengoetan daude jasota. §131. EZEREZTEA 506. Kontzeptua Ezereztea idazkun nagusi eta negatiboa da. Berorren bidez adierazten da Erregistroan aurretiaz izan den idazkunak (inskripzioak edo aurreneurrizko idatzoharrak) indarra galdu duela. Erregistroak islaturiko errealitatea eta Erregistroz kanpokoa bat etor daitezen, Erregistroan adierazi behar dira ondasun higiezinen gaineko titulartasun errealek izandako


aldarazpenak; hori eginez gero, hirugarren interesdunek aldarazpen horiek ezagutu ditzakete. Hori dela eta, bide desberdinak erabiliz, Erregistroko titularrei pizgarri batzuk eman nahi izan zaizkie, euren eskubideak bertan agerraraz ditzaten. Era berean, egoera horiek azkentzen badira, hori Erregistroan adierazi behar da, Erregistroa errealitatearen isla ziurra izan dadin. Hori lortzeko bide bat da, hain zuzen ere, ezerezte-idazkuna. Orobat, idazkun horrek adierazten du Erregistroko beste idazkun batean agerrarazitako eskubidea azkendu egin dela; beraz, Erregistroaren ikuspuntutik, ezerezteak idazkun hori indargabetzen du. Egineginean ere, nahiz eta ezerezturiko egoera azkendu, Erregistroko idazkunak ez dira Erregistroko liburuetatik desagertzen; aitzitik, azkentze hori beste idazkun baten bidez, hau da, ezerezte-idazkunaren bidez agerrarazten da. Dena dela, Espainiako antolamendu juridikoan, eskubideak Erregistroz kanpo azkentzen dira. Horrek adierazi nahi du Erregistroko errealitateak eta Erregistroz kanpokoak modu independentean jarduten dutela. Arean, bi errealitate horiek bat egitera bideratuta badaude ere, gerta daiteke une zehatz batzuetan baterakoak ez izatea, bai Erregistroaren arabera indarrean dagoen eskubidea azkendu egin delako, bai errealitatean dagoen eskubidea ezereztu delako. Kasu horietan, kontuan hartu behar dira ezerezte-idazkunak sorturiko ondoreak. 507. Ondoreak Lehentxoago esan dugunez, ezereztearen ondorerik garrantzitsuena da berak aipatzen duen idazkuna indargabetzea; indargabetze horren ondorioz, idazkun horrek ezin ditu sortu berezkoak zaizkion ondoreak. Nolanahi ere, ezerezteak ez du idazkunaren iraganeko indarra ukitzen, idazkun hori oraindik Erregistroan agertzen baita; izan ere, Erregistroko agerpen horren bidez froga daiteke idazkunak iraganean indarra izan zuela. Hor adierazitakoaz landara, eta HLren 76 eta 97. art.ek eratortzen dutenez, ezerezteak beste ondore batzuk sortzen ditu, esangura bikoitzean. Batetik, aurrerago aipatu ditugun art.etatik azkenak hauxe dio: ÂŤbehin eskubidearen idazkuna ezereztu eta gero, eskubide hori azkendu dela uste izango daÂť. Horren inguruan ulertu izan da manu horrek iuris tantum erako


presuntzio bat ezartzen duela, eskubidearen ez izateari buruz; ildo beretik, HLren 38. artikuluak horren antzeko presuntzioa ezartzen du (kontrako esanguran, ordea), Erregistroko titulartasunari buruz. Halaber, HLren 97. art.ko presuntzioak frogaren zama alderanzten du; horren ondorioz, frogaren zama du, eskubidea agerrarazten zuen idazkuna ezereztu arren, haren indarrari eusten dionak. Bestetik, HLren 76. artikuluaren arabera, eta hirugarrenari begira, inskripzioak azkentzen dira, horiek ezerezten direnean bakarrik. Hori dela eta, inskripzioa ezereztuz gero, eta hirugarrenari dagokionez, iuris et de iure erako presuntzioa ezartzen da, Erregistroan agerrarazitako eskubidearen azkentzeari buruz. Hirugarrentzat har daiteke HLren 34. artikuluan adierazitako baldintzak betetzen dituena; ezaguna denez, manu horrek Erregistroko fede publikoaren betekizunak ezartzen ditu. Modu horretan, ezereztearen alde negatiboa atzeman daiteke, alegia: Erregistroan adierazita ez dagoenak edo, kasu horretan, Erregistroaren arabera azkendu denak ez du garrantzirik izango. 508. Kasuak Inskripzioen eta aurreneurrizko idatzoharren ezereztea erabatekoa zein zati batekoa izan daiteke (HLren 78. art.). Erabateko ezereztea ondoko kasuetan gertatzen da (HLren 79. art.): a) Idazkunaren objektu den ondasun higiezina erabat azkentzen denean, hau da, ondasun higiezina desagertzen denean; adibidez, eskubidearen objektu ziren pisuek osatzen zuten eraikina suntsitzean. ÂŤAzkentzeÂť juridikoa ere kasu horren barruan sar daiteke; berbarako, ondasuna merkataritzaz kanpo geratzen denean. b) Erregistroan inskribaturik edo idatzoharturik dagoen eskubidea erabat azkentzen denean. Kasu horren baitan, eskubide erreal mugatuak sartzen dira, eta horiei buruzko arauketa aplikatzen zaio euren azkentzeari. c) Idazkunak egiteko oinarri izan den titulua deuseza dela adierazten denean. Deuseztasuna esangura zabalean ulertu behar da; hots, adierazmolde horrek bere barnean hartzen du titulua


ukitzen duen edozein eragingabetasun mota, hori erabatekoa baldin bada (DĂ?EZPICAZO). d) Inskripzioa edo idatzoharra deuseza dela adierazten denean, legeak agindutakoaren arabera oinarrizko betekizunen bat ez duelako. Horri dagokionez, HLren 30 eta 31. art.ak izan behar dira gogoan. Aurrenekoaren arabera, deuseza da HLren 9. art.an jasotako inguruabar guztiak adierazten ez dituen edo modu akastunean adierazten dituen inskripzioa. Bigarren manuaren aginduz, ostera, deuseztasun horrek sortzen dituen ondoreetatik kanpo geratzen da Erregistroko fede publikoak babesturiko hirugarrena. Kasu horretan, aurrekoetan gertatzen denaren kontra, ez da egoera juridikorik azkentzen; aitzitik, Erregistroko idazkunaren akatsa dago eta, legegilearen ustez, idazkun hori ezin da modu horretan agerrarazi Erregistroan. Bestalde, HLren 80. art.ak arautzen ditu zati bateko ezereztearen kasuak: a) Inskripzioaren edo idatzoharraren objektu den ondasun higiezina txikitzen denean. Txikipen hori kopuruaren gainekoa izan behar da; nolabait esatearren, finkari buruz Erregistroak adierazitako luzezabalera txikitu behar da. Txikipen hori finkaren titularrak eragin dezake, finkaren zati bat xedatzean. b) Erregistroan inskribatu zein idatzohartutako eskubidea txikitzen denean. Hori berori gerta daiteke, eskubidearen objektua mugatzen denean; kasurako, finkaren zati batera murrizten denean haren gaineko gozamena zein hipoteka. Bazterreko oharrei dagokienez, HEren 189. art.aren arabera, bazterreko beste ohar batzuen bidez ezerezten dira eskubideak eskuratu, aldarazi edo azkentzeari buruzko inguruabarrak zein egitateak adierazten dituzten oharrak; ezerezte-idazkun horiek kasuankasuan ezereztu diren oharretatik hurbil idatzi behar dira. 509. Forma Ezereztea egiteko forma edo moduaren arabera, kasu


batzuk bereizi behar ditugu: A) Borondate aitorpenaren bidez Eskritura publikoaren bidez egindako inskripzioak zein aurreneurrizko idatzoharrak ezerez daitezke, beste eskritura edo agiri kauto baten bidez. Horretarako, halako eskritura edo agiri kautoan, inskripzioaren edo idatzoharraren onuradunek zein horien kausadunek edo ordezkari legitimoek euren adostasuna eman behar dute (HLren 82. art.). Ezerezte hori alde bakarreko negozio juridikoa da (DĂ?EZPICAZO) eta izaera formala du. Horren harira eztabaidatu izan da halako negozioek izaera abstrakturik duten ala ez, horietan ez baita adierazi behar zein den eskubidea azkentzeko arrazoia. Horrek bat egiten du Alemaniako sistemarekin, sistema horretan adostasun formal eta abstraktua nahikoa baita, Erregistroko edozein eragiketa burutzeko. Horren aurka, DĂ?EZPICAZO, LACRUZ eta SANCHO agertu dira; euren ustez, arrazoirik gabeko edo arrazoi faltsu zein ezzilegidun ezereztea eragingabea da eta horrek idazkunaren deuseztasuna ekar dezake. Ezerezte-negozioa egiteko izan behar den gaitasunari dagokionez, HEren 178. art.ak erregela batzuk ezartzen ditu. Antza denez, erregela horietatik segitzen da besterentzeko gaitasuna izan behar dela, ezerezte-negozioa egiteko. Hori berori dio 178. artikuluak, legezko ordezkariei buruz. Bada, izaera horretako egintzak burutzeko behar diren baimenak lortu eta legezko formalitateak bete behar dituzte legezko ordezkariek. Dena den, arau berberari helduta, adingabe emantzipatuak edo adin-nagusitasunaren onura epai bidez eskuratu duenak eurek bakarrik jardun dezakete. Irizpide bera hartu behar da, berebat, borondatezko ordezkarientzat. Halako ordezkariei KZren 1713. art. aplikatzen zaie; manu horren arabera, besterentze-egintzak burutzeko, esanbidezko mandatua izan behar dute borondatezko ordezkariek. Ezerezte-negozioa egiteko legitimazioa dute ezereztua izango den eskubidearen titularrak, horren kausadunek eta ordezkariek (HLren 82. art.).


B) Epailearen ebazpena Bi kasutan gerta daiteke epailearen ebazpen bidezko ezereztea: a) Inskripzioak edo idatzoharrak agintaritza judizialaren bidez egin badira, horiek ezereztu ahal izateko, epaileak betearazpen probidentzia eman behar du (HLren 83. art.). Interesdunek ezereztea hitzartzen badute baliozkotasunez, epailearengana jo dezakete, epaileak probidentzia bidez ezereztea egin dezan; baina, horretarako, ezerezteak ezin dio kalterik egin hirugarrenari. b) Inskripzioak edo idatzoharrak eskritura publiko bidez egin badira eta ezereztearen ondorioz kalteak izango dituenak ez badu bere adostasuna eman, interesdunek ezereztea eska dezakete, epaiketa arruntean (HLren 82. art.). C) Administrazio egintza Administrazio egintzen bidez ezerez daitezke legeak beren beregi aipatzen dituen eskubideak bakarrik. Bada, eskubideok premiamendu prozedurak eratortzen dituen jarduerei lotuta daude, jarduerok gauzatzen direnean Herri Ogasunarekin izandako zordunketen ondorioz. Kasurako, HEren 27. art.ak arautzen du salmentari buruzko eta zentsua luditzeari buruzko inskripzioaren ezereztea, bata eta bestea hutsaldu zein deuseztatzen direnean. HEren 28. artikuluak, bestalde, enkante baten porrot adierazpena arautzen du, erosleak prezioa ordaindu ez duenean; halako kasuetan, idazkun nagusia ere ezereztu beharra dago. D) Erregistratzaileak ofizioz ezereztea Erregistratzaileak berak ezerezte batzuk egin behar ditu, nahiz eta alderdi interesdunak hala eskatu ez edo epairen batek hori agindu ez. Kasu horien artean, hauek azpimarra daitezke: iraungita dauden aurreneurrizko idatzoharren ezereztea (HEren 206.13. art.); inmatrikulazio idazkunaren ezereztea, ediktuak epe


egokian argitaratu direnik frogatu ez denean (HEren 298. art.); eta aurkezte idazkunaren ezereztea, beraren indarraldia igarotzean ez bada agiria luzatu, aurreneurrizko idatzoharra egin edo gobernu errekurtsoa jarri (HEren 436. art.). 510. Edukia Ezerezte-idazkunek adierazi behar dituzte HLren 103. art.an eta HEren 193. art.an jasotako inguruabarrak: 1. Ezereztea egiteko oinarri den agiriaren mota eta data; agiri hori eskuetsi duen notarioaren izena edo hori luzatu duen epaile, auzitegi edo agintaritzaren izena. 2. Ezereztea eskatzen duen edo ezerezteko adostasuna ematen duen pertsonaren izenabizenak. 3. Idazkuna erabat nahiz zati batez ezereztu dela azaltzen duen adierazmoldea. 4. Ezerezte-hitzarmena edo -agindua barneratzen duen titulua Erregistroan aurkezteko data. ยง132. IDAZKUNAK INDARGABETZEKO BESTE ARRAZOI BATZUK: IRAUNGITZEA 511. Idazkun baten ordez beste bat egitea Ezerezteaz gain, Espainiako Erregistro zuzenbidean, badira beste bide batzuk, idazkuna indarrik gabe uzteko. Bide horien artean nabarmendu daitezke, besteak beste, idazkun baten ordez, beste bat egitea eta lehenengo hori iraungitzea. Aurrenekoari dagokionez, inskripzio idazkuna ordez, beste idazkun hau bakarrik onar daiteke: Erregistroan inskribaturik dagoen jabaria zein eskubide erreala eskualdatu dela adierazten duen beste inskripzio bat (HLren 76. art.). Kontrara, inskripzioek ordez ditzakete aurreneurrizko idatzohar zehatz batzuk (HLren 77. art.). Artezago esateko, ordezteko modukoak dira, esate baterako, ongitzeko moduko akatsengatik egindako aurreneurrizko idatzoharra, akats ongitzen direnean; ondasun higiezin jakin baten legatuari buruzko


idatzoharra, ondasun hori testamentugilearena berarena denean; ondasun higiezinak kargatzen dituzten errenten edo aldizkako prestazioen legatuari buruzko idatzoharra; errefakziozko kredituaren aurreneurrizko idatzoharra, hipoteka inskripzio bihur daitekeenean. 512. Iraungitzea Iraungitzea da denbora igarotzeagatik idazkunak indarra galtzea. Definizio horren harira, iraungitzeak eragina du epe mugatuko iraupena duten idazkunetan, adibidez, aurreneurrizko idatzoharretan eta bazterreko ohar batzuetan. §133. ERREGISTROAN ADIERAZITAKOA ZUZENTZEA 513. Erregistroaren zehaztugabetasuna HLren 39. art.aren arabera, Erregistroaren zehaztugabetasun gisa har daiteke bertan adierazitakoaren eta errealitate juridikoaren artean dagoen edozein desadostasun, inskribatzeko moduko eskubideei buruz. Bistan denez, manu horrek, batetik, zehaztasunaren objektua finkatzen du; ildo horretatik, zehaztasunaren objektua eratzen dute Erregistroak agerrarazten dituen datu juridikoek. Bestetik ere, manuak berak zehaztasun horren hedadura finkatzen du. Hedadura horrek bere baitan hartzen ditu Erregistroko errealitatearen eta Erregistroz kanpokoaren artean izan daitezkeen desadostasun guztiak; horretan ez da kontuan izan behar zeintzuk diren desadostasun horiek eragin dituzten arrazoiak. Objektuari dagokionez, aurrerago esana doan bezala, Erregistroak ematen duen babesa inskripzioaren alde juridikoei buruzkoa da, batik bat. Horregatik, badirudi zentzuzkoa dela Erregistroko zehaztugabetasun gisa hartzea alde juridikoei buruzko desadostasuna bakarrik. Edozein modutan ere, hori ez dator bat Erregistroko errealitatearekin, errealitate horrek kontuan hartzen baititu finkaren datu fisikoak ere. Lehenengo eta behin, inskripzio idazkunean agerrarazi behar dira datu fisiko horiek (ikus HLren 9 eta HEren 51. art.ak), baita eurek izan ditzaketen aldarazpenak ere, aldarazpen horiek Erregistroan adierazitako luzezabaleraren zuzenketak izan zein obra berriak izan. Bigarrenik, datu fisikoak albo batera uztea ez dator bat HEn izandako azken aldaketekin. Orobat, aldaketa horiek Erregistroa eta Katastroa koordinatzera bideratuta daude, ondoko helburua lortzeko: eskubidearen objektu den finkaren identitatea, luzezabalera eta gainerako aldeak ahalik eta ziurren adieraztea. Horri lotuta, kontuan hartu behar da HLren 38. art.ko erregistro legitimazioaren ondoreak


eratxiki ahal zaizkiela Erregistro eta Katastroaren arteko koordinazioaren objektu izan diren finkei. Hala eta guztiz ere, hor esandakoak indarra galduko luke, HLren 40. artikuluak bide batzuk arautuko ez balitu, Erregistroan agerrarazitako datu fisikoen zehaztugabetasuna zuzentzeko. Erregistroko zehaztugabetasunaren hedadurari dagokionez, hau da, Erregistroko errealitatearen eta Erregistroz kanpokoaren arteko desadostasunei dagokienez, edozein arrazoik eragin ditzake desadotasun horiek; bada, Espainiako Erregistro sistemak ez du zerikusirik Erregistroz kanpo eskubide errealak sortu, eskualdatu, aldarazi eta azkentzeko moduarekin. Horregatik, Erregistroa zehatza izatera bideratuta egon arren eta, lehen esan dugunez, hori lortzeko bideak arautu arren, Erregistroak jatorrizko zehaztugabetasuna izango du, bertara sartu nahi diren harreman juridikoak izan badirelako Erregistroan agerrarazi aurretik ere. Hori berori esan daiteke, Erregistroan agerrarazitako titulua eragingabea dela adierazten denean, besteak beste, deuseza delako edo hutsaldu egin delako; izatez, hori ere Erregistroz kanpo gertatzen da eta, hala denean, Erregistroak esangura horretan egindako adierazpena jaso behar du. Arean, errealitate bikoitz horretan, Erregistroko fede publikoaren eragina betebetean azaltzen da, Erregistroko titularra babesten baitu HLren 34. art.an jasotako inguruabarrak betetzen direnean.

514. Arrazoiak HLren 40. art.ak Erregistroko zehaztugabetasun arrazoiak adierazten ditu, baita Erregistroa zuzentzeko prozedurak ere: a) Ondasun higiezinen gaineko harreman juridiko batzuk Erregistroan ez sartzeak eragindako zehaztugabetasuna. Hori zuzentzeko titular interesdunak ondoko bideak ditu: Titularrak bere eskubidea inskriba dezake, hori bidezkoa gertatzen bada, Erregistroko beste titular baten eskutik eskuratu duenean eskubide hori; halako eskuraketak Erregistroan sartzea ahalbidetzen dio titularrari. Segidako traktua geldiarazi bada, titularrak hori berriro has dezake, tarteko tituluak inskribatuz edo horretarako arautu diren prozedurak erabiliz (esaterako, jabari-espedientea edo nabaritasun-akta). Konponbide bat zein bestea aukeratzea ezinezkoa bada, zuzenketa epailearen ebazpen bidez bakarrik egin daiteke, zuzenketa-akzioa egikarituz, geroago azalduko dugunez. b) Erregistroan agerrarazitako eskubide erreala azkentzeak dakarren zehaztugabetasuna. Horrelako kasuetan, Erregistroa zuzentzeko interesa duenak eskubidearen ezereztea eska dezake, edo kargetatik askatzeko prozedura erabil dezake (ikus HLren 290. artikulua eta ondorengoak).


c) Idazkun baten deuseztasunak edo akatsak eragindako zehaztugabetasuna. Kasu horretan, Erregistroa zuzentzen da, HLren VI. tituluak agindutako prozeduraren bidez. Hori berori da, izatez, zehaztugabetasun arrazoien artean Erregistroan jatorria duen bakarra. Horretan, aurreko kasuen kontrara, ez dira abiapuntutzat hartzen Erregistroz kanpoko errealitatean izandako aldaketak; aitzitik, zehaztugabetasunaren abiapuntua da akastuna izatea Erregistroz kanpoko errealitatea adierazten duen idazkuna. Akats horrek idazkunaren deuseztasuna edo, bestela, ongitzeko moduko oker bat ekar dezake; azaldu ere, geroago azalduko dugu zein den oker hori ongitzeko prozedura. Inskripzio idazkunaren deuseztasunari buruz, HLren 30. art.ak xedaturikoa hartu behar da kontuan. Manu horren arabera, ÂŤ2 eta 4. artikuluetan adierazitako tituluen inskripzioak deusezak dira, horietan ez bada adierazten edo modu akastunean adierazten bada 9. artikuluan jasotako inguruabarren bat. Hala eta guztiz ere, kontuan hartu behar da lege honetan okerren zuzenketari buruz agindutakoaÂť. Horren inguruan gogoratu behar dugu HLren 9. artikulua finkaren datu fisikoez ari dela. Orobat, datu horiek ez badira adierazten edo modu akastunean adierazten badira eta, horren ondorioz, finka ezin bada identifikatu, idazkuna deuseza izan daiteke edo okerren bat eragin dezake, oker hori prozedura egokiaren bidez zuzendu behar dela. Bestalde, HLren 75. artikuluak aurreneurrizko idatzoharraren deuseztasuna agintzen du, ÂŤidazkun horrek argitzen ez duenean zein den idatzoharrean jasotako finka edo eskubidea, horren data edo nor den idatzoharrak ukitzen duen pertsonaÂť. Azkenik, ezerezte-idazkuna deuseza da, HLren 103. art.an jasotako inguruabarren bat aipatzen ez denean. d) Idazkuna egitea eragin duen titulua faltsua, deuseza edo akastuna izateak dakarren zehaztugabetasuna eta, orokorrean, Erregistroan agerrarazitako tituluaren eragingabetasuna dakarren edozein arrazoik eratortzen duen zehaztugabetasuna. Kasu horri buruz esan ohi da idazkunaren deuseztasun materiala adierazten duela; aurreko kasuak, ordea, idazkunaren deuseztasun formala adierazten du. Zehaztugabetasun hori zuzentzen da ukituriko titularraren adostasun bidez eta, adostasunik izan ezean, epailearen ebazpen bidez.

e) HLren 40. artikuluak, azkenik, itxiera klausula bat ezartzen du; horretan, lehentxoago adierazitako kasuetatik kanpo, beste edozein zehaztugabetasun mota sartzen da.

515. Okerrak zuzentzea Erregistroko idazkunak okerren bat badu, hori zuzendu behar da, HLren 211. art.ak eta ondorengoek, eta HEren 314. art.ak eta ondorengoek arauturiko prozeduren bidez.


A) Oker motak HLren 211. art.ak bi oker mota bereizten ditu: materialak eta kontzeptuari buruzkoak. ÂŤOker materiala gertatzen da, kasuan kasuko inskripzio zein idazkunaren esangura orokorra eta berorren kontzeptuak aldatu barik, nahi gabe hitz batzuk beste batzuen ordez idazten direnean; idazkunen inguruabar formalen bat adierazten ez denean; edota tituluetatik okerretara kopiatzen direnean izen bereziak zein kopuruakÂť (HLren 212. art.). ÂŤKontzeptuari buruzko okerra gertatzen da, tituluen barnekoak inskripzioan adieraztean, halakoen esanahi egiazkoa aldatu edo bestelakotzen deneanÂť (HLren 216. art.). Oker bat zein bestea zuzentzeko, beste idazkun bat egin behar da (HLren 215 eta 219. art.ak), Erregistroko idazkunetan bertan ezin daitekeelako zirriborrorik edo marradurarik egin. Dena dela, sinatu baino lehen okerra nabarituz gero, erregistratzaileak argiro ongi dezake oker hori. Idazkun berria moldatzeko, titulu bat aurkeztu behar da Erregistroan eta bat bera izan daiteke titulu hori eta idazkuna egiteko aurkeztu zena. Bestetik, tituluaren idazkera anbiguo eta zehaztugabeak eragin badu kontzeptuari buruzko okerra, titulu berri baten bidez egin daiteke idazkuna, alderdiak horretan ados badaude edo epai batek hala agintzen badu (HLren 219. art.).

B) Prozedurak Hipoteka legeriak prozedura batzuk arautzen ditu, okerrak zuzentzeko. Guk prozedura horiek aztertuko ditugu, okerrei buruz lehenago egin dugun sailkapenaren arabera.

a) Oker materialak Erregistratzaileak berak edo titular interesdunak hala eskatuta zuzen daitezke oker materialak. Erregistratzaileek euren kabuz eta erantzukizunpean zuzendu ditzakete inskripzio, idatzohar eta ezrezte-idazkunetan izandako oker materialak, Erregistroan baldin badaude idazkun horiek eragin dituzten tituluak. Taxu berean, erregistratzaileek zuzenketa hori egin dezakete aurkezte idazkunetan, bazterreko oharretan eta aipamen adierazpenetan, nahiz eta idazkun horiek eragin dituzten tituluak Erregistroan izan ez, idazkun horiei dagokien inskripzio nagusiak agerian jartzen badu haietan izandako okerra (HLren 213. art.). Gainerako kasuetan, beharrezkoa da pertsona ukituaren adostasuna eta, adostasunik ez badago, epaileak emandako probidentzia (HLren 214. art.).


b) Kontzeptuari buruzko okerrak Erregistratzaileak berak edo alderdi interesdunak hala eskaturik zuzen daitezke kontzeptuari buruzko okerrak. Kontzeptuari buruzko okerra idazkunek zuzenean ondorioztatzen badute, idazkun hori inskripzioa, idatzoharra zein ezereztea izanik, erregistratzaileak berak zuzen dezake okerra. Berebat, aurkezte idazkunetan eta bazterreko oharretan izandako okerrak zuzendu ditzake erregistratzaileak, horiei dagokien idazkun nagusiak oker hori agerian jartzen badu (HLren 217 eta HEren 321. artikuluak). Gainerako kasuetan, zuzenketa egin ahal izateko, interesdun guztiek aho batez eta erregistratzaileak ere adostasuna eman behar dute eta adostasun hori erregistratzaileak luzatutako aktan adierazi behar da (HLren 17 eta HEren 329. art.ak). Ez bada ahobatezko adostasunik lortzen, erregistratzailea edo interesdunen bat horren aurka azaltzeagatik, epaileak emandako probidentzia izan behar da, okerra zuzentzeko; horretarako, interesdunek zuzenketa-akzioa egikari dezakete (HLren 217 eta 218. art.ak).

C) Ondoreak HLren 40. art.ak orokorrean xedatzen duenez, Erregistroaren zuzenketak ezin die inoiz kalterik egin hirugarrenek kostubidez eta onustez eskuraturiko eskubideei; idazkuna indarrean dagoen artean, hirugarren horiek Erregistroko fede publikoaren babesa dute. HLren 220. art.ak zehatzago aipatzen ditu kontzeptuari buruzko okerrak. Manu horren arabera, oker horien zuzenketak ondoreak sortzen ditu, zuzenketa egunetik; hala eta guztiz ere, hirugarrenek eskubidea dute, kontzeptuari buruzko okerra barneratzen duen titulua edo titulu horrek eragin duen idazkuna faltsua edo deuseza dela erreklamatzeko.

516. Zuzenketa-akzioa Erregistroaren zuzenketa epailearen ebazpen bidez gerta dadin, akzio berezia egikaritu behar da. Akzio horri zuzenketa-akzio deritzo eta horren helburua da agintaritza judizialak Erregistroa zehaztugabea dela adieraztea. Akzio hori modu independentean egikari daiteke, bai eta Erregistroan inskribaturiko tituluaren deuseztasun eskaerarekin batera ere, hori bada zehaztugabetasunaren arrazoia, HLren 38. art.aren kasuan gertatzen den bezala. Zuzenketa-akzio hori HLren 40. art.ak arautzen du. Manu horren harira, jabari


zein eskubide errealaren titularrak akzio hori jartzeko legitimazioa du, jabari edo eskubide hori Erregistroan inskribaturik ez badago, okerretara inskribaturik badago edo idazkun zehaztugabeak kalteak eragiten badizkio titular horri. Legitimazio pasiboa dute, aldiz, kasuankasuan zuzendu nahi den idazkunaren ondorioz eskubideren bat eskuratu dutenek. Prozedura horren izapidetza adierazpeneko epaiketa egokiaren bidez egiten da. Geroenean, Erregistroaren zuzenketak ezin die kalterik egin hirugarrenaren eskubideei, hirugarrenak Erregistroko fede publikoaren babesa badu (HLren 40 eta 34. art.ak).

Eskubide errealak2  
Read more
Read more
Similar to
Popular now
Just for you