Real estate

Il futuro del retail real estate

Per ripristinare l’attrattività del mercato immobiliare è necessario che si verifichi una ripresa dei consumi generalizzata e stabile.

Occorre ancora del tempo prima che il mercato immobiliare del commercio al dettaglio recuperi posizioni nel portafoglio dei fondi e investitori. Il passaggio intermedio, obbligato, è che riacquisti appeal. Quel “fascino” di cui ha beneficiato negli anni passati e che attualmente ha perso per una serie di motivi: scarsità di prodotto, lungo time-to-market, meno garanzia di sostenibilità nel medio periodo, strategie di uscita dall’investimento meno immediate e certe. Al di là dei freddi numeri sul vantaggio comparato di un investimento rispetto a un altro e del ritorno temporale dello stesso, il percorso passa obbligatoriamente attraverso una ripresa dei consumi generalizzata e stabile.

L’aumento dell’inflazione indotta dal rincaro di materie prime e costi energetici ha fatto assistere, nel 2022, a una crescente ibridazione dei canali di acquisto: chi fa la spesa, in media, frequenta 7 diverse insegne distributive durante l’anno; una caccia al prezzo, alla promozione; non è un caso l’impennata dei risultati del format distributivo del discount, sempre più frequentato, nonché il ricorso all’industria di marca – entrambe situazioni win-win per recuperare valore per il consumatore e punti di margine per le insegne. Menzione sul commercio online tramite sito web o piattaforma digitale che, nel I semestre 2022, si attesta per il 17,5% del totale (fonte Istat). L’aumento del fenomeno digitale, tuttavia, è oramai riconosciuto quale elemento imprescindibile per la rete fisica al dettaglio, ovvero quale strumento di aumento delle vendite online e stimolo di quelle effettuate nel punto vendita.

Notiamo che l’effetto recessivo conseguente al consolidamento delle variabili anzidette non si è ancora interamente manifestato e ciò grazie alla massiccia iniezione di liquidità nel sistema operata dal governo italiano e dalle istituzioni finanziarie europee nello scorso biennio 2020-2021. Sul lato dell’offerta ciò ha portato a un aumento degli investimenti e della capacità produttiva in diversi settori (si pensi alla ripresa dell’edilizia) che, a sua volta, ha generato un aumento dell’occupazione.

Ciò ha contribuito a sostenere la domanda di beni e servizi nel Paese: una recente ricerca di Iri retail conferma infatti che, mentre nel 2021 sul 2020 si è registrata una crescita media del 3% a valore e a volume del retail fisico, nel 2022 – dati ancora non definitivi - si registra un aumento di valore del 6,5% e volumi pressoché stabili. Un effetto recessivo, quindi, non pienamente manifestatosi e che sicuramente verrà ulteriormente alimentato dai recenti costanti interventi sui tassi di interesse che, con l’obiettivo di frenare l’inflazione, potrebbero penalizzare tutta l’economia.

Come segnala Cbre nei suoi bollettini trimestrali, il 2022 fa registrare una ripresa per gli investimenti nel commercial real estate anche se sono i sub-settori uffici e logistica a trainare; voce meno significativa è quella rappresentata dal dettaglio con poche operazioni sempre verso un prodotto primario e con attenzione sui valori Esg. Al contrario, rileva Confimprese, trova spazio un certo movimento degli investimenti di private equity e venture capital nel settore retail, ma si tratta di operazioni residuali. È ancora Cbre a riportare l’interesse degli investitori internazionali per i prodotti retail italiani con l’arrivo di nuovi player sul mercato e la conferma delle strategie di investimento sul territorio da parte degli investitori stranieri che si sono avvicinati al nostro mercato nel corso del 2021.

In conclusione, è poco ragionevole pensare al 2023 come un anno di brusca inversione di rotta rispetto all’attuale scenario. Sarà verosimilmente un anno da tenere costantemente sotto i riflettori, per verificare quantomeno l’avvio di una tendenza al miglioramento. La partita principale si giocherà sul fronte dei consumi, la cui ripresa riteniamo essere condizione indispensabile per restituire al retail real estate l’appeal perduto.n