Immobilienreport 12 2016

Verlags- /Anzeigenbeilage der Tageszeitung Allgäuer Anzeigeblatt vom Mittwoch, 28. Dezember 2016, IM Nr. 300

Sanierungshelden: Familie Güthler sanierte altes Bauernhaus in Ofterschwang Bauen im Allgäu: Experten­ gespräch über Um-, An- und Neubauten in der Region Schutz vor Einbrechern mit smarter Sicherheitstechnik

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Keine Energiewende ohne Wärmewende Familie Güthler sanierte altes Bauernhaus in Ofterschwang zum Energieeffizienzhaus 100 jetzt, nach der Komplettsanierung, als Effizienzhaus 100 dasteht. Im Gegensatz zu manchen Neubauten besticht das Gebäude durch sein tolles Altbauflair unter Erhaltung kulturhistorischer Bauelemente aus dem 19. Jahrhundert.

Deckenhöhe von 1,90 Metern

Die Bauherrnfamilie Andreas Güthler, mit Ehefrau Kathrin Lacher und den Kindern Ronja und Lucian.

Text: Eva-Maria Jansen, Fotos: A. Güthler Die Deutsche Energie-Agentur, kurz „dena“, setzt sich für energetisches Bauen und Sanieren von Gebäuden und damit für den Erfolg der Energiewende ein. Etwa 35 Prozent des gesamten deutschen Endenergieverbrauchs entfallen auf Gebäude. In Ein- und Zweifamilienhäusern werden 39 Prozent der gesamten Energie genutzt, Mehrfamilienhäuser schlagen mit 24 Prozent zu Buche. Die restlichen 37 Prozent am Gebäudeenergieverbrauch gehen auf das Konto der Nichtwohngebäude.

Absolutes Highlight des sanierten Hofes mit Deckenhöhen von 1,90 bis 2 Metern im Erdgeschoss ist ein großes Zimmer im Obergeschoss. Durch die Öffnung des Dachs mitsamt Galerie über dem Flur entstand eine große Deckenhöhe und die freigelegten Altbaubalken erzeugen ein besonderes Ambiente. Ebenso die freigelegte Bruchsteinmauer im Flur und die Altholzdielen an der Stubenwand. Alle Überlegungen, den Boden tiefer zu legen, um die niedrigen Deckenhöhen zu erweitern, scheiterten, als die Bauherrnfamilie erfuhr, dass bereits die Vorbesitzer – um einzelne feuchte Balken zuverlässig trocken zu legen – den Grund von Hand (!) bis zu einem Meter ausschaufelten und danach das volle Volumen mit Stahl­ beton wieder auffüllten. Und beim Versuch, die Bruchstein-Fundamentmauer des Hauses für eine gute Perimeterdämmung vorzubereiten, brachen weite Teile der Mauer einfach aus. Aber mit tatkräftiger Unterstützung eines Maurermeisters gelang es, das Fundament wieder zu stabilisieren.

Durchhalten lohnt sich Bei solch einem Bauvorhaben lohnt es sich, Geduld zu haben und immer wieder zu überlegen, wie alte Bausubstanz wieder sichtbar gemacht und saniert werden kann. Es lohnt sich aber auch darauf zu achten, eine bauphysikalisch funktionierende und effizient energetische Sanierung durch eine entsprechende Gebäudehülle zu schaffen. Die Bilder sprechen für sich.

Hohes Energieeinsparpotenzial Der Gebäudebereich bietet große Energieeinsparpotenziale. Etwa 63 Prozent der Wohngebäude in Deutschland wurden vor dem Inkrafttreten der ersten Wärmeschutzverordnung im Jahr 1979 errichtet. Folglich sind die Effizienzpotenziale bei älteren Häusern besonders hoch: Sie verbrauchen bis zu fünf Mal mehr Energie als nach 2001 errichtete Neubauten, die einen Energieverbrauch von durchschnittlich ca. 85 Kilowattstunden pro Quadratmeter und Jahr (kWh/m²a) aufweisen. Als Teil ihrer ambitionierten Energieeffizienzziele hat die Bundesregierung beschlossen, den Wärme­ bedarf von Gebäuden bis 2020 um 20 Prozent zu senken.

Sanierungshelden Beim Wettbewerb „Sanierungshelden“ wurde die Familie Güthler aus Ofterschwang in der Kategorie „Komplettsanierung zum Effizienzhaus ausgezeichnet. Andreas Güthler besitzt einen wunderschönen alten Bauernhof aus dem Jahr 1838 – der bereits zum Abriss freigegeben war – aber

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Der Immobilienmarkt ist leergefegt: Experten helfen Wer im Oberallgäu eine Immobilie zum Kauf sucht, muss manchmal Jahre investieren Aktuell herrscht eine schwierige Zeit für Kaufinteressenten. Viele Menschen möchten sich privat verändern, oder ihr Geld in Immobilien anlegen, aber das Marktangebot kann die Nachfrage nicht im Ansatz befriedigen. Objekte, die Interessenten heute in der Tageszeitung oder im Internet entdecken, sind bei direkter Nachfrage meist schon längst wieder vom Markt. Oftmals stehen die Immobilien nur wenige Stunden zum Verkauf - so hart ist der Markt umkämpft. Es verwundert also nicht, dass viele Kaufinteressenten sogar Jahre in die Suche investieren müssen, bis sie ein geeignetes Objekt gefunden haben. Wie kann das sein?

Immobilien verkaufen sich fast von selbst – aber Achtung!

Zum Verkauf stehende Immobilien sind heutzutage derart rar, dass sie zum Selbstläufer werden. Die begehrten Objekte sind im Nu Hauptgesprächsthema beim Bäcker, am Stammtisch und im Sportverein. Sobald auch nur einer der Nachbarn von dem anstehenden Verkauf erfährt, wird diese Neuigkeit an Familienmitglieder, Freunde und Bekannte weitergegeben. Nicht nur in ländlichen Regionen ist dies momentan der gängige und schnelle Weg der Vermarktung. Auch in den Ballungszentren sind Kaufinteressenten auf solche privaten Hinweise angewiesen und dankbar, wenn ein Bekannter bei der Suche hilft und ein offenes Ohr hat. Oftmals wird ein Makler gar nicht erst eingeschaltet, weil sich der Verkauf nahezu von selbst erledigt.

Claudia Schwaninger, CS Immobilien.

Wer ohne Expertenhilfe kauft, geht Risiken ein Der Immobilienkauf ist keine alltägliche Aufgabe, deshalb ist es nachvollziehbar, dass viele Kaufinteressenten mit den vielen Modalitäten nicht vertraut sind. Sie wissen nicht, worauf es ankommt, an was zu denken ist und wo die Fallstricke liegen.

Der private Kauf/Verkauf geht meistens gut, kann aber auch mit großen Schwierigkeiten, Ärger oder Rückabwicklungen behaftet sein. Das kostet Zeit, Nerven und vor allem viel Geld. Nicht selten steht am Ende der Gang vor das Gericht.

Vor der Immobiliensuche erst das Budget sicherstellen Auch wenn das Interesse an der persönlichen Traumimmobilie groß ist, lassen Sie sich nicht drängen und prüfen Sie genau, was Sie erwerben wollen. Holen Sie ruhig auch fachmännischen Rat ein: Es ist besser, wenn alle Schwierigkeiten vor der notariellen Beurkundung gelöst sind, als dass nach der Protokollierung das bittere Erwachen kommt.

Damit sich Ihr Wunsch nach der perfekten Immobilie schnell realisieren lässt, raten wir, noch vor der ersten Besichtigung zu Ihrem Finan-

zierer Kontakt aufzunehmen und das Budget, bzw. den Finanzierungsrahmen zu klären.

Weiterhin empfehlen wir, auch mehrere Finanzierungsangebote einzuholen, ruhig auch von unabhängigen Finanzierern. Nach dieser wichtigen Beratung wissen Sie, welches Budget Ihnen zur Verfügung steht und können nach einer entsprechenden Immobilie suchen.

Wie oft ist es schon passiert, dass diejenigen, die sich für das Objekt entschieden hatten, nicht zum Zuge gekommen sind, weil ein anderer Interessent durch eine bereits vorliegende Finanzierungsbestätigung schneller „zuschlagen“ konnte.

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„In der Endphase sind oft bis zu 40 Handwerker gleichzeitig da“ Bauen im Allgäu: Expertengespräch über Um-, An- und Neubauten in der Region

Speziell in den Bereichen Hotellerie und Gastgewerbe kann Alfons Kögel auf eine jahrelange Zusammenarbeit mit Hotelbetrieben und Gaststätten aus der Region zurückblicken.

Im Gegensatz zu angehenden Immobilienkäufern können sich Immobilienbesitzer im Allgäu und Kleinwalsertal entspannt zurücklehnen. Sie sind in der glücklichen Lage, die angespannte Situation auf dem Immobilienmarkt in Ruhe beobachten zu können. Doch Eigentum verpflichtet. Die eigenen vier Wände brauchen hin und wieder eine Generalsanierung. Gerade wenn es sich um eine gewerbliche Immobilie handelt. Über das Prozedere – von der Planung bis zur Ausführung – sprach Eva-Maria Jansen mit Alfons Kögel. Der Inhaber eines Bauplanungsbüros in Oberstdorf betreut seit Jahrzehnten schon sehr viele Bauherren in der regionalen Gastronomie und Hotellerie.

Was ist die größte Herausforderung in Ihrem Beruf?

Na dass die Bauzeit eingehalten wird. Pünktlich fertig zu sein, das ist die größte Herausforderung. Doch wir haben das bis jetzt noch jedes Mal geschafft. Die meisten größeren Umbauten in der heimischen Hotellerie beginnen nach der Sommersaison und müssen bis 15. Dezember abgeschlossen sein. Da ist es wichtig, die zeitlichen Bauabläufe realistisch einzuschätzen und einzuhalten. Da kommt es schon mal vor, dass bis zu 40 Handwerker gleichzeitig auf der Baustelle tätig sind.

Einfamilienhaus in Tiefenbach. Individuelle Wünsche können meist weitest­ gehend umgesetzt und erfüllt werden, immer unter Einhaltung des Kosten­ planes.

Braucht man für ein Bauvorhaben eigentlich immer einen Architekten?

Nicht zwingend. Wer fachlich selbst versiert ist, oder wer Umbauten im Innenbereich ohne Nutzungsänderung oder bauliche Veränderungen an der Fassade vornimmt, kann das auch selbst in die Wege leiten. Empfehlenswert ist es aber im Vorfeld einen Kostenplan zu erstellen und die Umbauten fachlich begleiten zu lassen. Bei Neubauten und größeren Anund Umbauten braucht man einen Architekten, um die Genehmigungs­ fähigkeit beim Landratsamt abklären zu können. Ich habe hier in Oberstdorf vor 15 Jahren das Bauplanungsbüro übernommen und mich auf die Hotellerie und Gastronomie im Allgäu und Kleinwalsertal spezialisiert. Daher kenne ich die örtlichen Gegebenheiten und Ortsbildsatzungen und ver­füge über eine große Anzahl von Stammkunden im gewerblichen, aber auch im privaten Bereich.

Da kommt es bestimmt auch auf die richtigen Partner an?

Genau. Wir arbeiten daher meist mit einheimischen Handwerkern zusammen. Wichtig ist eine frühzeitige Planung. Für Bauvorhaben, die wir jetzt im Herbst begonnen haben, wurden bereits im Sommer die Angebote eingeholt und spätestens im Juli der Auftrag schriftlich fixiert. So gibt es keine Überraschungen und die Handwerker haben genügend Zeit zum Planen. Bei Bauvorhaben mit Beteiligung staatlicher Gelder muss allerdings europaweit ausgeschrieben werden und der günstigste Anbieter bekommt den Zuschlag. Falls dann da einer noch nicht zur rechten Zeit liefern kann, kommt es zu Verzögerungen und die Kosten können explodieren. Das prominenteste Beispiel dafür ist der Flughafen in Berlin.

Für einen Entwurf vergeht ein halbes Jahr, bis alles unter Dach und Fach ist.

Attraktives Einfamilienhaus in Hirschegg: Schöne Bauplätze sind heutzutage meist Mangelware im Oberallgäu, aber auch im benachbarten Kleinwalsertal.

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Gibt es eventuell Unterschiede in der Planung und im Bau zwischen Österreichern und Deutschen?

Was die Bestimmungen angeht, ja. In Österreich gibt es von jeher einen reduzierten Mehrwertsteuersatz für die Hotellerie. In Deutschland gibt es den seit einigen Jahren auch und das Geld wird nach unseren Erfahrungen auch wieder reinvestiert in die Modernisierung der Gebäude. Ansonsten ist der Trend hier und dort der gleiche. Hotels im 4-Sterne-Bereich setzen auf den Ausbau ihrer Wellnessbereiche. Das heißt größere Schwimmbäder und auch Außenbecken.

Wissen die Bauherren was sie wollen oder ist das mehr ein Prozess im Gespräch mit den Kunden?

Meist ergibt sich der Baustil aus dem bereits vorhandenen Baukörper. Die meisten Hotels hier verfügen über eine lange Tradition und gewachsene Strukturen. Eine allzu moderne Optik mit Glasfronten und klaren Baulinien passt da nicht und auch der Gast erwartet ein Ambiente mit Holz und alpinem Lifestyle. Ich sehe mich da zu 100 Prozent als Dienstleister und freue mich, wenn ich die Wünsche und Vorstellungen der Bauherren in die Tat umsetzen kann. Das macht mich stolz und zufrieden. Das braucht aber auch Zeit – und die nehme ich mir. Für einen Entwurf vergeht schon mal ein halbes Jahr und wir treffen uns dann wöchentlich, bis alles unter Dach und Fach ist. Meist entsteht daraus ein gutes, freundschaftliches Ver­ hältnis.

Das klingt gut. Ist das, dann sozusagen Ihr Traumberuf?

Umbau eines Hotels in Maierhöfen. Auch die Außenanlagen müssen dem Stil des Hauses angepasst werden.

Fotos: Alfons Kögel

Ja, eigentlich schon. Ich war schon immer ein Praktiker. Mein Vater war Zimmermann und ich war schon immer lieber statt im Büro auf der Baustelle um zu schauen, dass was vorwärts geht. Ich selbst habe daher erst einmal Bauzeichner gelernt und mich dann zum Bautechniker weitergebildet. Auch mein Sohn lernte zunächst Zimmermann, bevor er mit dem

Studium der Architektur begann. Im Gegensatz zu vielen Studierenden, welche direkt nach dem Abi ihr Studium begannen, verfügt auch er über zahlreiche praktische Erfahrungen. Es genügt heute eben nicht, im Büro zu sitzen und ein paar schöne Entwürfe zu zeichnen. Das Ganze muss auch praktisch umsetzbar sein und funktionieren. Einige schöne Beispiele und Referenzen unserer letzten Bauvorhaben habe ich hier mitgebracht:.

Immer mehr Wert wird bei den Hotels im 4- und 5-Sterne-Bereich auf den Ausbau der Wellnessanlagen – meist mit Außenbecken – gelegt.

Die Zimmerausstattung in der regionalen Hotellerie _ wie hier im Vier-SterneHotel Tanneck in Fischen – wird ständig auf den neuesten Stand gebracht.

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„Nicht vom ersten Eindruck blenden lassen“ Die Anschaffung ist einfach, doch viele Fallstricke sind mit der Vermietung verbunden Wer sich vorab umfassend informiert und möglicherweise den Rat eines Experten einholt, hat Chancen auf eine mehr oder weniger reibungslose Vermietung seiner Immobilie. 5 Tipps dazu: 1. Nicht blenden lassen: So sympathisch ein Mietinteressent auf den ersten Blick auch erscheint, man sollte sich nicht allein auf sein Bauchgefühl verlassen, sondern prüfen, ob der potenzielle zukünftige Mieter nicht nur nett, sondern auch solvent ist.

2. Überraschungen verunsichern: Entdeckt der Mieter beim Lesen des Vertrages, dass der Vermieter ihm im Voraus entscheidende Sachverhalte vorenthalten hat, stellt sich sofort Misstrauen ein, welches langfristig zur Belastung des Mietverhältnisses führen kann. Ähnlich reagieren Mietinteressenten, wenn der Mietpreis nicht fixiert, sondern verhandelbar ist.

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3. Mietvertrag ist unverzichtbar: So gut man sich mit dem Mietinteressenten auch versteht und die einzelnen Punkte abgeklärt wurden, auf einen Mietvertrag sollte man niemals verzichten. In ihm werden die Miethöhe, eine mögliche Staffelmiete, Vertragsbeginn und -dauer wie auch eine Untervermieterlaubnis und Sicherheitsleistungen festgeschrieben.

4. Nie ohne Mietkaution: Um durch Schäden beim Auszug und nicht durchgeführte Schönheitsreparaturen keine finanziellen Einbußen erleiden zu müssen, sollte man zum Einzug eine Mietkaution verlangen.

5. Wann Mieteinnahmen versteuert werden müssen: Liegen alle Einnahmen des Eigentümers unter dem Steuerfreibetrag, entfallen die Steuern auf die Mieteinnahmen. Wenn dem aber nicht so ist, gilt die Nettokaltmiete als Grundlage für die Versteuerung.

IMPRESSUM

IMMOBILIENREPORT OBERALLGÄU Verlagsbeilage der Tageszeitung ALLGÄUER ANZEIGEBLATT vom Mittwoch, 28. Dezember 2016, Nr. 300 Planung und verantwortlich für Anzeigen: Peter Fuchs Redaktion: Eva-Maria Jansen Layout/Umbruch: EBERL MEDIEN

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Ein herzliches Dankeschön an unsere Kunden und alles Gute für das neue Jahr!

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Immobilie verkaufen – das kann ich doch selber!

Gewichtige Gründe, die für die Einschaltung eines Immobilienmaklers stehen „Wenn ein Immobilienbesitzer, der seine Immobilie selbst verkaufen möchte, über das erforderliche Fachwissen wie Preisgestaltung, aktuelle Immobilienmarkttrends, Einschätzung des Preises und rechtliche Abläufe bis hin zum Kaufvertrag verfügt, kann er den Verkauf in der Tat selbst angehen“, meint Daniela Dornbusch von der Raiffeisen-Immobilien Vermittlungs GmbH. Oftmals sei dies jedoch nicht der Fall. Hier kann eine professionelle Vermarktung durch einen ortsansässigen Makler viele Vorteile und nicht zuletzt auch mehr Geld in die Kasse bringen.

Eine der wichtigsten Voraussetzungen, um Verkäufer und Käufer gut beraten zu können ist, den regionalen Immobilienmarkt genau zu kennen: „Da reicht es sicher nicht, sich einen momentanen Überblick über das aktuelle Angebot im Internet zu verschaffen“, so die Expertin weiter. „Das wäre keine Basis für eine seriöse Markteinschätzung.“ Was im Internet angeboten wird, ist ihrer Erfahrung nach noch lange nicht verkauft und wird aller Wahrscheinlichkeit nach diesen Preis auch nicht erzielen.

Bis eine Immobilie verkauft werden kann, müssen oftmals viele „Stolpersteine“ aus dem Weg geräumt werden, wie: - Welche Unterlagen werden benötigt?

- Brauche ich einen Energieausweis und wo bekomme ich ihn?

- Was steht im Grundbuch, behindert es den Verkauf?

- Was steht in den Protokollen der Eigentümerversammlung?

- Stehen Investitionen an?

- Gibt es Bauschäden oder –mängel?

- Sollen vor dem Verkauf noch Renovierungen erfolgen?

Es gehört zu den Aufgaben eines seriösen Maklers, diese Punkte abzuklären, um einen reibungslosen Verkauf zu ermöglichen. Diese Arbeit ist sehr aufwändig Daniela Dornbusch und kostet Zeit und Geld und ist ein großer Teil der Tätigkeit des Maklers, den der Verbraucher oft nicht sieht.

Der Immobilienmarkt steht nicht still und verändert sich ständig.

Für das Einschalten eines Maklers sprechen folgende Punkte: ⦁ Marktkenntnis und Beratung ⦁ vorgemerkte qualifizierte Kaufinteressenten ⦁ Prüfung und Beschaffung für den Verkauf erforderlicher Unterlagen ⦁ Professionelle Marketing-Instrumente ⦁ Schutz der Privatsphäre ⦁ Prüfung der potenziellen Interessenten vor der Besichtigung auf Bonität und ob die Immobilie „passt“ ⦁ Koordination der Besichtigungen, sicheres Auftreten bei Verhandlungen ⦁ Als neutrale Person erhält ein Makler oft ein anderes Feedback als der Eigentümer. Diese Offenheit hilft oftmals, Lösungen zu finden, die einem Kaufabschluss dienlich sind Erfahrung und Marktkenntnis helfen, eventuelle Verkaufshindernisse ⦁ frühzeitig zu erkennen und passende Lösungen mit dem Verkäufer zu erarbeiten ⦁ Unterstützung bei der Vorbereitung des Notarvertrages ⦁ Ein professioneller Makler verfügt über ein gutes Netzwerk zu Handwerkern, Hausverwaltungen, Architekten, Behörden, u. Ä.

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Schutz vor Einbrechern mit smarter Sicherheitstechnik Mit einer speziellen Haushüter-Funktion lässt sich ständige Anwesenheit vortäuschen Jetzt, in der dunklen Jahreszeit, schlagen Diebe so häufig zu wie sonst nie. Rund die Hälfte aller Einbrüche ereignet sich zwischen Oktober und Februar. Dabei ließe sich jeder zweite Einbruch mit intelligenter Sicherheitstechnik, wie sie ein sogenanntes Smart Home bietet, verhindern. Die meisten Diebe kommen in der Dämmerung und sie brauchen nur wenige Sekunden, um Türen oder Fenster aufzuhebeln. Statistisch gesehen wird in Deutschland etwa alle drei Minuten eingebrochen. Für 2015 verzeichnete der Einbruch-Report der deutschen Versicherungswirtschaft mehr als 160.000 Wohnungseinbrüche, rund zehn Prozent mehr als im Vorjahr. Die größte Schwachstelle sind Balkon- oder Terrassentüren: Rund 41 Prozent der Eindringlinge wählen diesen Weg. Etwa 40 Prozent steigen über das Fenster ein. Sind diese gekippt, haben Diebe besonders leichtes Spiel. Häufig schlagen Einbrecher aber auch die Scheibe in der Nähe des Griffs ein und öffnen die Tür oder das Fenster.

Smarte Sicherheitstechnik Schutz bietet vernetzte Sicherheitstechnik. So lassen sich beispielsweise kleine Alarmsensoren am Rahmen von Fenstern und Türen montieren.

Werden diese geöffnet, erhalten Nutzer auf ihrem Smartphone sofort eine Alarmnachricht. Das SmartHome des Bonner Telekommunikationsunternehmens lässt sich je nach Wohnsituation erweitern und anpassen.

Das Besondere: Die vernetzten Komponenten, wie Außensirene, Lampen oder Kameras, lassen sich miteinander kombinieren.

SmartHome lässt Handschellen klicken Rund zehn Prozent aller Diebe verschaffen sich über Nebeneingänge, Kellertüren und -fenster Zutritt. Hier sorgen Bewegungsmelder und Außenkameras für Sicherheit. Im Falle des Falles alarmiert das System der Telekom aber nicht nur via Smartphone, sondern liefert auch Videobilder. Wie das funktioniert, zeigte dieser Fall: Kaum im Türkei-Urlaub angekommen, erhielt ein Paar eine Alarm-Nachricht von ihrem vernetzten Zuhause. Ein Blick auf die Kamera-Aufzeichnung zeigte, dass sich jemand an ihrem Eigenheim zu schaffen machte. Ein Anruf und wenige Minuten später klickten in dem vernetzten Zuhause auch schon die Handschellen.

Wir wünschen unseren Kunden ein gesegnetes Weihnachtsfest und ein gutes neues Jahr!

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2-Zimmer-Eigentumswohnung (5178) ruhige und sonnige Ortsrandlage, Dachgeschoss mit Balkon, traumhafter Bergblick, ca. 80 m² Gfl., voll möbliert, viel Stauraum in den Dachabseiten, kleine Wohnanlage, Einzelgarage, Energieausweis wurde beantragt ­ liegt uns noch nicht vor € 192.000,– Eveline Schießler 08321/6133170

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Text/Bild: Uwe Schick/ Communications/ smarthome Anwesenheit vortäuschen Mit intelligenten Abwehrmechanismen hält SmartHome der Telekom aber auch mögliche Eindringlinge direkt auf Abstand – zum Beispiel mit der Haushüter-Funktion. Damit täuschen Nutzer ihre Anwesenheit vor.

Abhängig vom Sonnenstand werden Rollläden, Lampen, Radios oder TV-Geräte mittels Funkzwischensteckern so ein- und ausgeschaltet, als sei jemand zu Hause.

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