Revista Direcional Condomínios - Ed. 297 - fev/2024

CAPA PROMOCIONAL

Zelador, parabéns pelo seu dia! - 11/02

Zelador, parabéns pelo seu dia! - 11/02

EDITORIAL

Caro(a) Síndico(a)!

RESULTADO DO SORTEIO DA PESQUISA DIRECIONAL CONDOMÍNIOS

Inspirados pelo movimento da volta às aulas, este mês trazemos uma provocação: seria o condomínio a creche dos adultos? Na certa você já se deparou com moradores que se comportam feito crianças em escolinha, como aquele condômino avesso a regras ou o sujeito

Agradecemos a todos os leitores que responderam à pesquisa de satisfação, veiculada no 2º semestre do ano passado.

O sorteio dos prêmios foi realizado no dia 08/01/2024.

Parabéns aos vencedores!

que não assume responsabilidades. Tem ainda tipos clássicos, como o birrento, o sabichão, o mimado. Como lidar com eles? Confira a matéria de capa.

Nesta edição, prestamos uma homenagem ao Dia do Zelador (11/02) com uma reportagem sobre o atual perfil profissional da categoria. Vale salientar que os tempos mudaram, as exigências dos condomínios são outras, mas zeladores continuam importantes na vida dos edifícios.

Se já eram ‘os olhos dos síndicos’, agora eles têm o olhar melhor treinado.

Ainda sobre zeladores, leia em Síndico, Conte sua História! a trajetória de Orlando José.

Cidinha Lima Foto Emilly Tabuço

Laccava

Ex-zelador, filho de zelador, ele se tornou um síndico de sucesso e abriu uma empresa de sin-

(Condomínio Ilhas do

dicatura, onde trabalham esposa, filhos e agregados. Já nas matérias de Dicas, falamos sobre

Caribe)

impermeabilização, riscos elétricos e geradores, afinal condomínios precisam atravessar as

Prêmio Smart TV 32

chuvas de verão (nem sempre poéticas, pelo contrário!) com segurança e conforto.

polegadas

Ao lado, você confere os ganhadores da última pesquisa da Direcional Condomínios.

Boa leitura e um forte abraço,

Seção Tira-Teima

Capa

Elevador e chuva

Condôminos

forte combinam?

infantilizados

04

Síndico, Conte

Dica

sua História!

Riscos da

Com Orlando José

eletricidade

06

Eduardo Rodrigues

Foto Emilly Tabuço

Isabel Ribeiro

da Costa (Condomínio Begonias) Prêmio Tablet Galaxy Samsung A7

16

10

05

08

13

Figueiredo

20

(Condomínio Cassiopeia)

Informe Publicitário

Administração

Dica

Dica

DGT Administradora

Zeladores bem

Impermeabilização

Gerador a postos

preparados

Foto Emilly Tabuço

Juliana Góes de

Prêmio Echo Show 5 Preta

no verão

Rua Vergueiro, 2087, 9º andar – conj. 902 CEP. 04101-000 – São Paulo – SP - Tel.: (11) 5573-8110 - E-mail: faleconosco@direcionalcondominios.com.br - www.direcionalcondominios.com.br DIRETORES

TIRAGEM

ASSINATURAS

ATENDIMENTO AO CLIENTE

IMPRESSÃO

Sônia Inakake e Almir C. Almeida

20.000 exemplares

Emilly Tabuço

Emilly Tabuço

Grass Indústria Gráfica

(60.000 leitores em média)

faleconosco@direcionalcondominios.com.br

João Marconi

JORNALISTA RESPONSÁVEL Isabel Ribeiro

PÚBLICO LEITOR DIRIGIDO

MTB 24.479/SP

Síndicos, zeladores e administradores

Douglas Barbosa da Silva Evaldo Mendonça José Ricardo da Silva

DIAGRAMAÇÃO

CIRCULAÇÃO

Evelyn Neves

Jonas Coronado

São Paulo e Grande São Paulo

Fabian Mesquita

Thalita Feuerstein

Roberio Santos

Karina Pereira

Cristiane Lima

Condomínios residenciais, comerciais e administradoras CAPA PERIODICIDADE MENSAL

EQUIPE DISTRIBUIÇÃO

Levy Sadao I. de Almeida Alexandre Mendes

isabel@grupodirecional.com.br DIRIGIDA A

Juliana Jordão Grillo DEPARTAMENTO COMERCIAL

Pedro Henrique Rodrigues Paiva

ASSINATURA ANUAL

Nil Ricarte

R$ 180,00

Foto Canva

Exceto novembro/dezembro, cuja periodicidade é bimestral

Tiragem de 20.000 exemplares auditada pela Fundação Vanzolini, cujo atestado de tiragem está à disposição dos interessados.

Não é permitida a reprodução total ou parcial das matérias, sujeitando os infratores às penalidades legais.

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(11) 5573-8110 ou

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Tiragem auditada por

Direcional Condomínios | Fevereiro 2024

3

SEÇÃO TIRA-TEIMA

Foto Canva

NA ESTAÇÃO DAS CHUVAS, COMO PROCEDER COM OS ELEVADORES? Por Marcelo Braga

4

É fundamental que o condomínio crie um plano de emergência, com

a falta de energia elétrica, que podem paralisar os equipamentos. Nesses casos,

estratégias para a retirada dos pas-

medidas preventivas são essenciais para garantir a segurança dos passageiros.

sageiros em segurança e para que

Em primeiro lugar, se houver risco de enchentes ou infiltrações os elevadores

recebam assistência. Conforme o Artigo

precisam ser desligados, de preferência no último pavimento, para evitar choques

1348 do Código Civil, no parágrafo 5º,

ou curtos-circuitos. O zelador deve orientar a utilização das escadas.

recomenda-se que apenas empresas

Geradores ou baterias podem ser acionados em caso de falta de energia,

habilitadas cuidem da manutenção dos

permitindo que os passageiros sejam retirados. Caso não haja geradores, é melhor

elevadores.

os passageiros permanecerem calmamente dentro dos elevadores, sem forçar as portas, para não causar acidentes.

O ideal é não adentrar os elevadores com roupas e calçados molhados, pois a água pode afetar os circuitos e a parte elétrica, que é muito sensível. Os elevadores devem estar equipados com sistemas de comunicação externa, como intercomunicadores ou telefones, para que os passageiros possam entrar em contato com a equipe para solicitar o resgate. Também é importante contar com um sistema de iluminação de emergência dentro do elevador para que os passageiros não fiquem no escuro se houver queda de energia.

Foto Divulgação

Direcional Condomínios | Fevereiro 2024

ELEVADORES foram programados para funcionar normalmente,

mesmo com mudanças climáticas, mas o principal problema são as enchentes e

MARCELO BRAGA

Engenheiro mecânico, é presidente da Associação Brasileira das Empresas de Elevadores (Abeel) e do Sindicato das Empresas de Elevadores do Estado de São Paulo (Seciesp)

CAPA

CONDOMÍNIO, A CRECHE DOS ADULTOS

Foto Canva

Tipos imaturos são recorrentes na vida condominial, mas recursos como ampla comunicação, práticas educativas e boa convivência ajudam o síndico a lidar com a situação; advertências e multas não estão descartadas

Por Isabel Ribeiro

INSPIRADOS pelo mês

exige ser atendida. A falta de estrutura faz também com que, mesmo

de volta às aulas das creches e

sabendo que existem regras (horário de comer, dormir, escovar os

escolinhas, traçamos um paralelo

dentes), a criança precisa de alguém dizendo para ela executar essas

da questão comportamental nesses

atividades até que consiga ter autonomia. “É o caso da pessoa adulta

ambientes com a de construções

que decide morar em condomínio e não consegue seguir regras. Aí

edilícias. Seriam os condomínios a

comete infrações, o síndico conversa com ela, não adianta. Daí notifica,

creche dos adultos? A síndica pro-

multa, mas ela ainda insiste que não sabia, fala que deveria ter sido

fissional e psicanalista Mari Sobral

avisada de que seria multada, enfim, quer se esquivar de todas as

esclarece que todos nós transitamos

maneiras. Aliás, a frase que mais ouvimos em condomínio é: ‘eu não

pelo comportamento infantil e ma-

recebi nada, ninguém me avisou’”, diz Mari, ressalvando que mesmo

duro; o primeiro nos permite, por

em face à infantilização, as normas e convenções têm de prevalecer.

exemplo, burlar uma dieta restritiva e vez ou outra tomar um sorvete;

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PIRRAÇA E TEIMOSIA

o segundo nos segura de soltar

O síndico profissional Carlos Miranda abraçou a sindicatura dez

aquela piada infame, já na pontinha

anos atrás, quando os filhos, Matheus e Thomas, eram crianças, e

da língua, durante uma reunião de

conta que imediatamente identificou semelhanças no comportamento

trabalho. O segredo de conduta está

dos meninos e dos condôminos. “Eu via situações de briga, disputa,

em reconhecer o momento de cada

teimosia, coisas típicas da infância, acontecendo nos condomínios”,

coisa, o que denota amadureci-

relata, citando moradores que se recusavam a diminuir o volume da mú-

mento emocional, algo nem sempre

sica, sem compadecerem de vizinhos idosos ou com recém-nascidos

presente na vida condominial.

em casa, ou se negavam a endireitar o carro na garagem de modo que

Mari explica que ao contrário do

não avançasse sobre a vaga do lado. “Em ambas as circunstâncias,

adulto, a criança pequena está em

quando confrontados esses moradores diziam algo como ‘o problema

contato com o novo a todo instante

não é meu’, numa absoluta falta de empatia e maturidade”. Outro tipo

e ainda não desenvolveu estrutura

de infantilização comum em condomínios, observa Carlos, é ‘a criança

para tal, então ela berra, esperneia,

crescida’ que testa limites. Durante a gestão de um condomínio, ele se

Direcional Condomínios | Fevereiro 2024

CAPA

deparou com um marmanjo de 35 anos, que morava sozinho, recla-

vras estratégicas para conseguir

mava de tudo, e enviava mensagens e e-mails incessantemente. “Eu

dialogar com os vários ‘tipos de

perdia horas com os e-mails, mas deixar de respondê-los seria como

crianças’. “Com o doutor sabe

oferecer munição para que o morador me atingisse”. Segundo Carlos,

tudo, por exemplo, é preciso res-

essa pessoa exigia resolução imediata para qualquer intercorrência.

saltar que a opinião dele é muito

“Eu tenho por hábito nos meus condomínios responder de imediato

bem-vinda, porque tudo o que

as mensagens e manter uma boa relação com os moradores, o que

ele quer é ser ouvido, mas vale

geralmente funciona muito bem na gestão. Com esse morador, nada

esclarecer que cada condomínio

funcionou. Eu explicava que nem sempre uma prestadora conseguia

tem um público diferente e será

resolver um problema de imediato, precisava de tempo hábil para isso,

preciso considerar, portanto, se

mas não adiantava”, completa o síndico. A gota d’água foi quando o

a ideia, muito valiosa, que ele

condômino passou a distorcer as explicações do síndico em grupos

deu, vai ao encontro daquela

de moradores, insinuando inaptidão da parte do gestor. “Como esgotei

coletividade”, ensina Vânia.

todos os meus recursos, tive de recorrer à mãe dele, que morava em

Um gestor nunca pode su-

outra unidade e era uma pessoa sensata. Ela puxou a orelha do filho,

cumbir ao jeito explosivo ou

o que amenizou a situação das cobranças descabidas”.

egoísta das ‘crianças da creche’

INFANTILIZAÇÃO DESMEDIDA

por temer confrontá-las. “O síndico precisa ter o poder de

Para a assessora condominial Vânia Reis, que dirige e leciona em

aplicar uma multa para corrigir o

escola de sindicatura, a analogia de condomínios e creches é bastante

infrator, que muitas vezes só vai

apropriada. “O que não falta em condomínio é infantilização. Tem o

mudar de postura quando sentir

birrento, o teimoso, o reclamão. Este, se não tiver do que reclamar,

no bolso, mas esse deve ser o

joga uma bolinha de algodão no corredor e fica observando em quantos

último caminho”, diz o advogado

dias a faxineira irá recolher. Até fotografa a bolinha dia após dia para

condominialista Rodrigo Karpat.

provar que constatou uma falha na equipe de limpeza”, ilustra Vânia.

Ele destaca que o síndico tem

A versão condominial da criança sabichona é outro tipo presente

um papel crucial de orientar o

em condomínios. “É o doutor sabe tudo, aquele que tem opinião sobre

condômino com base no regi-

tudo e se porta com arrogância. Noutro extremo, tem o condômino

mento interno e na convenção,

passivo, que se assemelha àquela criança caladinha da creche, que

mas sempre com muito cuidado.

ao chegar em casa mente: ‘mãe, ninguém me deu nada pra comer

“Nós temos problemas causa-

hoje’. A professora nunca sabe o que vai sair da boca daquela pessoa

dos também por gestores que

calada; o síndico, também”, compara.

muitas vezes extrapolam no

Mais um comportamento infantil pode ser visto na ‘turminha do

tratamento, não conhecem os

sim’ dos condomínios. “Assim como existe a turma do não, há a turma

seus limites, podendo prejudicar

do sim, composta de condôminos que encorajam o síndico em suas

ainda mais uma situação que

ideias, demonstram entusiasmo, mas na hora da assembleia, em pú-

requer justamente um síndico

blico, decidem se abster de votar para não ficar mal com os demais.

ponderado para equilibrá-la. Um

Essa atitude lembra a de crianças que ensaiam animadamente para

gestor habilitado para efetuar as

a festa junina, durante meses, mas no dia da apresentação desistem

correções e aplicação das mul-

de dançar a quadrilha e pedem em casa para faltar na escola”.

tas sem criar atritos é essencial

ESTRATÉGIAS DE CONVIVÊNCIA

para o convívio harmônico do condomínio”, finaliza.

A fim de que o síndico possa conviver melhor com a creche dos adultos, Vânia recomenda investir massivamente em comunicação clara e ágil; manter bom relacionamento nos condomínios; e usar pala-

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Foto Canva

ADMINISTRAÇÃO

ZELADOR: COMO ADEQUAR O PERFIL PROFISSIONAL ÀS DEMANDAS DA ATUALIDADE O zelador de hoje está bem distante do zelador de ontem. Às voltas com instalações cada vez mais diversificadas e sofisticadas, a saída é se capacitar para não perder espaço no mercado condominial Por Luiza Oliva

TALVEZ você se recorde

(Associação Brasileira de Síndicos Profissionais de Condomínios) e instru-

dos tempos em que o zelador, cujo

tor de vários cursos da entidade, aponta que o perfil do zelador mudou

dia é comemorado em 11/02, era um

muito. “O zelador era uma babá no condomínio, cuidava até mesmo dos

funcionário herdado da construtora

filhos dos moradores e era pau para toda obra, colocava a mão na massa,

do empreendimento, aquele que se

na tinta, na graxa. Esse tipo de atuação inclusive pode gerar problemas

destacou durante a construção e

trabalhistas para o condomínio, por acúmulo e desvio de função. Ele

galgou o posto na entrega do prédio.

pinta ou faz reparos, o que não é função do zelador”, aponta Moreno.

Ou ainda aquele senhor sem grandes qualificações profissionais, às vezes

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EXIGÊNCIAS DE MERCADO

já aposentado, porém habilidoso

Para a síndica profissional Vera Quaresma, engenheira civil, pós-

em pequenas manutenções e que

-graduada em Administração, o perfil antigo do zelador era o de uma

almejava o posto principalmente por

pessoa menos capacitada do que é hoje. “Com prédios cada vez mais

oferecer moradia.

automatizados, a exigência é de um profissional com conhecimento

Os dois exemplos estão extintos.

maior de várias técnicas e práticas. O zelador são os olhos do síndico

Poucos prédios, geralmente aqueles

nos condomínios. Se ele não atuar bem, é como se eu estivesse de olhos

com pequeno número de unidades

fechados, e claro que não farei um bom trabalho”, constata.

e com moradores idosos, ainda

Em um dos condomínios que administra, com 22 unidades de alto

preferem o antigo zelador, do tipo

padrão, localizado na Vila Nova Conceição, Vera trabalha com o gerente

faz tudo. Marcos Moreno, diretor de

predial Paulo Alves dos Santos. Quando começou sua carreira, Paulo viveu

prevenção e segurança da Abrascond

o dia a dia do zelador que ele chama de “mexânico”: “Era um prédio com

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ADMINISTRAÇÃO

dificuldades de caixa, onde eu fazia até jardinagem. Passei a conhecer

vizinho e, com autorização do síndico,

o funcionamento de bombas, aprendi a trocar sensores, enfim, queria

solicitou um orçamento. O síndico

crescer profissionalmente.”

conseguiu um preço mais baixo, com

Há seis anos no prédio da Vila Nova, Paulo se adaptou a uma nova

peças, e trocou de fornecedor. Isso

realidade, onde não faz mais manutenção. Lida com os prestadores

não significa que o menor preço seja

de serviços que mantêm os sistemas do edifício em ordem, gerencia

sempre melhor. Mas o zelador estava

conflitos, trabalha de terno e gravata e, de sua sala, se comunica com a

alerta para o que o condomínio preci-

administradora, envia documentos, tudo pelo computador. “Hoje não há

sava”, pontua Moreno.

mais malote, tudo é informatizado. Temos que nos reinventar a cada dia.

Sergio Meira lembra ainda de

Faço muitos cursos, vou a palestras e leio muito, principalmente sobre

empreendimentos novíssimos que

conflitos em condomínios”, pondera Paulo, ressaltando a importância de

estão surgindo em São Paulo, mistos,

ter uma equipe de funcionários comprometidos e uma parceria positiva

com apartamentos grandes e também

com a síndica para o sucesso do trabalho.

pequenos, do tipo estúdio, e fachada

Na opinião de Sérgio Meira, diretor de condomínios do Secovi-SP,

ativa com lojas no térreo. “Esse balaio

o zelador atual precisa ter a visão geral de um gestor predial. Sérgio se

de gato é difícil de gerir. Além disso, a

recorda que por muitos anos deu a palestra final do curso de zeladoria da

grande maioria não tem apartamen-

entidade e afirmava que o zelador que não se atualiza está começando o

to para moradia do zelador. Esse é

seu final de carreira. “Hoje estão chegando ao mercado pessoas com uma

outro grande debate atualmente, se

bagagem de formação profissional grande, porém com menos experiência

é importante ou não o zelador residir

de trabalho, mas que estão se destacando do zelador antigo”, aponta.

no prédio. Eu sou da velha guarda, acho que o zelador é o link entre os

REFORÇO NA FORMAÇÃO

moradores, os prestadores de servi-

Os cursos de formação profissional da área condominial estão acom-

ços e a administradora, e é o primeiro

panhando a evolução da categoria, comenta Sergio. O curso de zeladoria

a ser acionado numa emergência”,

do Secovi era focado na parte técnica, com aulas de engenheiros elétrico

opina Meira.

e civil e de manutenção de piscinas, por exemplo. “O curso privilegiava

Mais do que morar no condomínio,

o primeiro atendimento do zelador na parte técnica. Hoje essa necessi-

há quem aponte características do

dade mudou muito, os condomínios têm contratos de manutenção para

zelador que são essenciais para ocu-

cada sistema. O zelador precisa muito mais do que noções básicas de

par o posto. A síndica Vera Quaresma

elevador, hidráulica e elétrica”, diz. Tanto que atualmente Sergio Meira

cita a capacidade de liderança, para

recomenda o curso de administração de condomínios do Secovi também

obter um melhor resultado da equipe.

para zeladores, que dá uma visão geral do que é a gestão condominial,

Carlos Alberto Campos Negrette.

abrangendo finanças, manutenção, relações interpessoais, área jurídica

consultor da AABIC, especializado em

e de recursos humanos, segurança patrimonial, entre outras.

Administração de Recursos Humanos,

Marcos Moreno, da Abrascond, concorda com a ampliação da

Comportamento Organizacional,

formação do zelador. “Surgiram empreendimentos mais robustos, que

Gestão e Planejamento Empresarial,

exigem profissionais mais qualificados. Houve uma profissionalização do

aponta a paciência como um dos ele-

trabalho do zelador. Ele não vai colocar a mão na massa, mas atuar como

mentos fortes do zelador: “Enumero

um gestor. E surgiram as figuras do gerente predial e do manutencista,

ainda a experiência com tecnologia e

ou auxiliar de manutenção”, diz. A composição da equipe varia muito

a facilidade de comunicação com a

conforme o tamanho e as necessidades do condomínio, avalia Moreno.

equipe e condôminos.” Sérgio Meira

Ele acredita que o zelador atualizado auxilia muito o síndico, até mesmo

arremata com outro ponto importante:

identificando situações que devem ser corrigidas. Ele lembra do zelador

“O zelador sabe de tudo no prédio,

de um condomínio que tinha contrato de manutenção de elevador sem

mas não pode ser fofoqueiro, o popu-

peças. “Ele notava que todos os meses o condomínio gastava com a troca

lar leva e traz. Não deve colocar fogo

de peças. Conheceu a empresa de manutenção de elevadores do prédio

na fogueira, mas diminuir os atritos.”

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SÍNDICO, CONTE SUA HISTÓRIA!

‘SOU FILHO DE ZELADOR COM COSTUREIRA E VENCI NA VIDA COMO SÍNDICO’

Foto Almir Almeida

Orlando José, 56 anos, atua com esposa e filhos na sindicatura

Orlando José: discriminação social nos condomínios não deixou trauma, mas doeu

“QUASE TUDO tudo que sei da engrenagem,

do comportamento dos condomínios, eu devo ao meu pai.

Sou filho de um dedicado zelador com uma costureira e venci

na vida como síndico profissional. A minha mãe não tinha estudo, mas enxergava longe. Dizia que ‘porta de condomínio era melhor que de fábrica’, isto porque condomínio não corria risco de falir e deixar os funcionários na mão. Ela que direcionou meu pai por esse caminho.

Na minha infância, ele era porteiro de um residencial de alto padrão na Avenida Paulista. Minha mãe ainda não tinha conquistado sua própria oficina, então pegava costuras avulsas e, às vezes, limpava fossas para completar o dinheiro do aluguel. Morávamos no porão de uma casa na Vila Mazzei, zona norte, até que meu pai foi promovido a zelador. Nos mudamos para uma espaçosa casa no térreo do prédio da Paulista, onde viviam famílias ricas, como a dos pais do Amyr Klink, hoje um navegador famoso. Meus pais, minha irmã caçula e eu éramos bem-quistos. Havia algumas famílias judaicas e minha curiosidade de criança nos aproximou, criando em mim uma admiração perene e genuína por suas tradições.

Cinco anos mais tarde, meu pai foi trabalhar no Campo Belo, zona sul, em um condomínio com infraestrutura de lazer como piscina, parquinho e quadra esportiva. Bom, os filhos dos moradores queriam interagir com os do zelador, só que alguns condôminos eram contra nossa presença nos espaços de recreação. O síndico, um senhor bacana, colocou a questão em votação, ficando decidido que minha irmã e eu teríamos trânsito livre. Porém, quando chegávamos à piscina, percebíamos a debandada dos adultos. Éramos

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Direcional Condomínios | Janeiro Fevereiro 2024 2024

SÍNDICO, CONTE SUA HISTÓRIA!

crianças bem-criadas, limpas e educadas, mas agiam como se fôssemos

de que os empresários da construção

arruaceiras e com doença contagiosa. Aquilo doía muito.

continuariam a me dar condomínios. Eles

Eu não cresci traumatizado porque minha família me fez entender que o

cumpriram e ainda me apresentaram à

importante não é o que temos, mas aquilo que somos. Compreendi ainda que

administradora BBZ, que investiu muito

no microcosmo social dos condomínios existem figuras difíceis, espinhosas,

em mim. Nos anos seguintes, me apro-

mas também há pessoas do bem. Algumas dessas nos levavam com seus

ximei também de diferentes administra-

filhos para um fim de semana na chácara ou casa de praia, e conseguiram até

doras, construtoras e perfis condominiais.

bolsas de estudo para nós.

Comprei um apartamento em Guarulhos,

Comecei a trabalhar aos 13 anos como auxiliar de portaria nesse mesmo

perto dos meus pais (ele tem doença de

condomínio, logo após uma greve de funcionários dali por melhores salários.

Alzheimer) e montei a sede da minha

O meu pai supriu a ausência do porteiro na guarita e eu dei retaguarda. Os

empresa de sindicatura, que hoje atende

condôminos elogiaram meu desempenho e o síndico me contratou. No ano

23 condomínios, o que é compatível à

seguinte, um morador me levou para trabalhar de office-boy em uma seguradora.

estrutura que eu tenho. Eu cheguei a ter

Já maior de idade, aprendi o ofício de operador de som trabalhando com

60 condomínios, mas não valeu a pena

um tio numa rádio universitária em Guarulhos, e a partir daí passei por grandes

porque adoeci. Tive burnout e paralisei.

emissoras, como a Rádio Globo. Convivi com Osmar Santos, Gilberto Barros e

Sorte que tenho uma equipe incrível,

Eli Corrêa, e a naturalidade deles ao microfone me inspira até hoje para conduzir

formada pela minha esposa Lucy, meus

assembleias. Após dez anos de rádio, casado, prestes a ser pai e morando de

filhos Fernando e Luana, e agregados,

aluguel, tentei o setor imobiliário, mas não deu certo.

que não deixaram os clientes à deriva.

Em 1997, consegui um emprego de zelador em um condomínio com 10

Na fase aguda do burnout, perdi

torres, na zona sul, próximo ao Simba Safári. Precisei pegar firme com a equipe

a alegria de ser síndico, mas a paixão

terceirizada, mas o supervisor não gostou e sutilmente me mostrou uma arma

voltou quando aceitei lecionar em

sob o paletó. Aprendi que, seja qual for a sua função em um condomínio, se

curso de sindicatura no Senac porque

a sua vida ou a de sua família for ameaçada, é hora de deixá-lo. Algo no meu

a energia dos alunos era contagian-

coração me dizia que a chave do meu destino estava em Higienópolis, e conduzi

te. Condomínios são rosas: há vida,

meu percurso para lá.

beleza e frescor. Mas têm espinhos

Nesse bairro nobre da região central, fui zelador em três condomínios de

(os encrenqueiros) e cabe ao síndico

alto padrão, sendo que no terceiro deles eu ingressei na etapa da implantação e

fazer a poda certa (com as ferramentas

trabalhei para que a instalação das famílias transcorresse com celeridade e con-

legais). Depois que melhorei, passei a

forto. Esse cuidado não passou despercebido pelos moradores, 90% da colônia

ir ainda mais aos condomínios, e a dar

judaica, que nos abraçaram. Custearam minha graduação em Administração

plantões, divulgando pelo WhatsApp

de Empresas no Mackenzie; o Colégio Sion para meus dois filhos mais velhos

dias e horários para os moradores

e, quando a caçula nasceu, a presentearam com dinheiro e enxoval completo.

que quisessem me procurar. É muito

Fui muito abençoado!

importante manter contato com os

Nesse elegante edifício com 25 andares, sendo um apartamento por andar,

condôminos. Tem morador que não

a cada ano um morador assumia como síndico. Fiquei lá por sete anos, convivi

vai em assembleia, nem sabe quem

com sete síndicos, mas todos diziam que no fundo o síndico era eu, que eles

é o síndico. O meu conselho é que o

só cumpriam o protocolo. Sem querer ser pretensioso, sempre tive habilidade

síndico pegue um domingo ou feriado

para contratar serviços, negociar com fornecedores e fazer o gerenciamento de

e vá cumprimentar o morador que está

funcionários. Mesmo tendo carta branca, eu alinhava as decisões com o síndico

na área de lazer, que alugou a churras-

porque precisava da assinatura dele. Aos poucos, construtores e incorporadores

queira, pergunte se está tudo bem, se

que residiam ali começaram a me dar condomínios para fazer a implantação.

mostre presente. Condomínio não pode

Eu aceitava e era bem remunerado, mas como nunca ouvira falar em síndico

ter síndico Gasparzinho, pois ainda que

profissional, pensava que estava apenas quebrando um galho para eles. Até

a prestação de contas esteja em ordem,

que após um semestre nessas atividades paralelas, me vi recebendo dez vezes

não se lembrarão dele na reeleição.”

a mais do que ganhava como zelador.

Há 12 anos abracei a sindicatura e saí da zeladoria do prédio, tendo a palavra

Orlando José, em depoimento a Isabel Ribeiro.

Direcional Condomínios | Fevereiro 2024

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DICA / IMPERMEABILIZAÇÃO

PROTEGENDO A EDIFICAÇÃO Sistemas de impermeabilização são importantes para a saúde estrutural do condomínio, manutenção do patrimônio e bem-estar dos moradores; mercado dispõe de diferentes soluções

Foto Canva

Por Isabel Ribeiro

SISTEMAS de impermeabilização protegem áreas do con-

domínio da ação da água, prolongando sua vida útil. Por outro lado, se

a estanqueidade fica comprometida e não são tomadas providências para sanar o problema, fatores como umidade, goteiras, manchas, bolhas, em lajes e paredes, depreciam a edificação, além de tornar o ambiente insalubre. Não é só. A má condição pode levar a sérios danos estruturais no condomínio. Melhor apostar na manutenção.

Prédios entregues no final dos anos 1980 e começo da década de 1990 se destacam na procura pelos serviços de impermeabilização, mas edificações bem mais novas não estão livres de complicações causadas pela percolação da água, portanto o zelador tem de ficar “A utilização da manta asfáltica atende às normas da ABNT e é a forma mais segura de proteção para as estruturas de concreto armado.”

(Claudio Baquette, engenheiro, Estantec Impermeabilizações)

Direcional Condomínios | Fevereiro 2024

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DICA / IMPERMEABILIZAÇÃO

alerta aos sinais. Já o mercado oferece soluções variadas como: injeção química (que atua em pontos de infiltração de baixo para cima), argamassa polimérica e tipos de manta asfáltica. Algumas mantas são aderidas à superfície com o calor propagado por maçarico ou asfalto quente, que se assemelha a uma calda espessa.

As empresas do setor trabalham com mantas asfálticas de 3 mm ou 4 mm de espessura, dos seguintes tipos: • Areia (AA): Usada na impermeabilização de piscinas (paredes e piso); possui grãos de areia de ambos os lados, característica que favorece a aderência à superfície quando instalada com asfalto quente.

A calda também será aplicada após a instalação, sobre a manta, para cobrir algum espacinho que tenha ficado descoberto, como alguma quina; • Poliéster (PP): Manta utilizada especialmente na impermeabilização da área térrea do condomínio ou terraço em que há grande circulação de pessoas. Como o material é liso, é ideal para receber uma camada de proteção mecânica e em seguida algum tipo de revestimento/acabamento, como pedras naturais, concreto usinado, cerâmica ou apenas contrapiso cimentado (a depender de sua utilização). A colocação da manta requer aquecimento e aplicação com o maçarico.

• Ardosiada: Indicada para lajes de cobertura com fluxo mínimo de pessoas. Essa manta possui uma das faces em poliéster (como as mantas PP) e requer o uso de maçarico para ser aderida à superfície. A outra face tem grânulos verdes de ardósia, o que confere acabamento à instalação, dispensando assim a proteção mecânica e revestimento. Existem versões da manta em cinza e vermelho, porém são menos comuns.

• Manta AL: Essa proteção serve às mesmas finalidades da versão com ardósia, porém uma das faces tem acabamento em camada de filme de alumínio prateado.

Já a impermeabilização das caixas d’água de concreto dos edifícios é feita com argamassa polimérica (técnica de demãos cruzadas), seguida de resina termoplástica, produtos que não interferem na potabilidade da água.

“A manta asfáltica tem matérias-primas que lhe garantem maior durabilidade e elasticidade. Mas a especificação correta às situações é fator preponderante para garantir vida útil prolongada, assim como aplicação bem executada e de cuidados com piso e contrapiso."

(Leonardo Dauerbach, engenheiro civil, L.Utida)

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DICA / IMPERMEABILIZAÇÃO

Para a síndica Janaína Bonassi, deve Foto Divulgação

haver sinergia entre síndico e fornecedor

“ N Ã O A D I A N TA AVENTUREIROS”

C O N T R ATA R

Em 2023, a síndica profissional Janaína Bonassi assumiu a

gestão do Maison Jolie, nos Jardins, com a missão de impermeabilizar os reservatórios superiores, pois havia infiltração que afetava a unidade da cobertura. A obra aconteceu de julho a outubro ao custo de R$ 25.593,00, sem intercorrência. Ela credita parte do êxito a uma boa contratação. “Temos que fazer cotações com empresas especializadas e experientes. Não adianta contratar aventureiros”, diz.

Janaína recomenda exigir uma proposta bem detalhada, discriminando itens como valor de cada etapa do serviço, medições, materiais e marcas dos produtos, além de informar custos adicionais que possam surgir durante a execução da obra. Outra dica: conforme o tipo de impermeabilização que for aplicada no reservatório de água, é preciso atentar ao tempo de cura do material. “Pode acontecer de o funcionário não esperar o tempo de cura entre uma demão e outra. Ao notar algo assim, questione o fornecedor, mas sempre com respeito. Síndico e fornecedor têm que ter sinergia”.

“A norma preconiza três dias para o teste de estanqueidade, mas esticamos para 15 a 20 dias nas impermeabilizações de piscinas, e orientamos o zelador a circular a água, de modo a testar também a nova tubulação hidráulica. É mais prudente desta forma.”

(Danilo Astur, engenheiro civil, Kard Impermeabilizações)

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DICA / ELÉTRICA

ELETRICIDADE E OS RISCOS DE VERÃO Por Edson Martinho

Foto Canva

Verão! Calor, chuvas, raios, mais calor, mais chuvas, mais raios, é assim todos os anos, não é mesmo? O clima parece que ficou louco, e talvez tenha ficado mesmo, mas como conviver com isso em segurança? Confira

COMBATEMOS o calor intenso do verão com muita água ou bebida gelada, banho morno ou às vezes frio, ventiladores espalhados pela casa ou escritório – seja no teto, em cima de móveis ou no chão –, e um bom ar-condicionado. Mas o que a eletricidade tem a ver com isso?

Ou melhor dizendo, como refere o título deste artigo, quais são os riscos elétricos na estação mais quente do ano? Vou tentar discorrer sobre eles de forma objetiva.

Sobre as soluções mencionadas para enfrentar o verão (água ou bebida gelada, ventilador, ar-condicionado e banho morno), absolutamente todas usam energia elétrica para transformar o calor externo em

“Síndico, fique atento às instalações elétricas do seu condomínio. Vistorie como está a entrada de energia da edificação para não pôr em risco as unidades do prédio e as áreas comuns.”

(Ademir Ramos Moura, engenheiro eletricista, Triunfo Elétrica)

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Foto Meire Martinho

DICA / ELÉTRICA

Edson Martinho é engenheiro eletricista, fundador e atual diretor-executivo da Abracopel

frio interno. A geladeira, o purificador de água e o aparelho de ar-condicionado usam mais ou menos o mesmo princípio: um compressor que comprime e expande um gás que, ao realizar essa mudança, gela o tubo transferindo o frio para fora, o qual em contato com a água ou o ar resfria o líquido ou o ambiente. Já o ventilador necessita de eletricidade para que o motor que move as pás movimente o ar causando um “vento” para refrescar o ambiente.

Pois bem, o primeiro risco consiste em choque elétrico, já que no caso de ventiladores, dependendo de onde estiverem, acabam sendo ligados à rede de energia elétrica por uma extensão, a qual muitas vezes fica solta pelo chão, no caminho por onde as pessoas passam, o que pode danificar a isolação da mesma, deixando os fios à mostra e acessíveis, e isso representa um perigo principalmente às crianças.

Para se ter uma ideia da seriedade dos riscos do mau uso de extensões, vale destacar que em 2022, a Abracopel (Associação Brasileira de Conscientização para os Perigos da Eletricidade) registrou 61 óbitos dessa natureza; sete envolvendo ventiladores. Outra situação arriscada é ligar ventiladores em dispositivos conhecidos como benjamins ou tomada Ts junto com outras cargas, o que pode gerar sobrecarga e princípio de incêndio. Ainda em 2022, foram contabilizados 105 incêndios originados em ventiladores/ares-condicionados, com 17 óbitos.

Em síntese, para prevenir acidentes, a dica é não fazer uso de extensões que ficam soltas pelo chão, evitar usar benjamins e ter em mente “Antes de permitir aparelhos de ar-condicionado, contrate uma empresa de engenharia para fazer o levantamento de cargas e laudo de conformidade das instalações elétricas. Dê preferência a profissionais que usem um analisador de energia, no mínimo, por sete dias.”

(Aulim Rodrigues da Silva, engenheiro eletricista, QTA Engenharia)

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DICA / ELÉTRICA

que esses acessórios, apesar de serem de baixa potência, ficam ligados durante muito tempo e se a instalação elétrica ou a extensão e o benjamin não forem compatíveis, existem riscos.

O mesmo se aplica aos purificadores de água e geladeiras. Utensílios com potência maior precisam de circuitos que tenham disponibilidade para a carga instalada. Se conectados em régua de tomadas, com outros aparelhos, pode haver sobrecarga, causando princípio de incêndio.

O outro componente para minimizar o calor é o aparelho de ar-condicionado. Esse dispositivo tem duas condições perigosas. A primeira é a capacidade da instalação em receber essa carga, que é muito maior do que a do ventilador, e é relevante mencionar que o equipamento ficará um bom tempo ligado. Mesmo que seja um modelo split com tecnologia inverter, você ainda terá uma potência entre 1100 e 2000 Watts (por aparelho) que será consumida por horas (cerca de 6h). Nesse caso, é preciso verificar se a instalação da sua casa, prédio ou comércio foi projetada para tal. Além dessa “capacidade” de potência, é necessário checar se a instalação elétrica está ok, se cada aparelho tem um circuito exclusivo e se os componentes usados para fazer a ligação do(s) Ar(es)condicionado(s) são realmente de boa qualidade. É preciso ter cuidado com fios e cabos de má qualidade, pois estão sendo vendidos no mercado como cabos que atendem às normas, no entanto muitos não possuem o selo do Inmetro e colocam em risco sua instalação e a sua família ou patrimônio. Lembrando sempre que, se tratando de instalações elétricas de ar-condicionado e ventilador de teto, que não são ligados em uma tomada convencional, é necessário que se contrate um profissional qualificado e atualizado para executar o serviço.

Quanto aos recursos de enfrentamento do calor, incluí no início do texto o banho morno ou frio. Riscos envolvendo o chuveiro elétrico existem mesmo com o aparelho desligado. A ação de desligar o chuveiro

“É crucial assegurar que os equipamentos de SPDA estejam plenamente operacionais durante o verão, dada a elevada incidência de tempestades e descargas atmosféricas nessa estação, visando garantir proteção eficaz das instalações contra danos elétricos.”

(Henrique Amaro, engenheiro eletricista, Total Elétrica)

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DICA / ELÉTRICA

ou mudar a temperatura só pode ocorrer com a torneira fechada. Mas lembre-se que quando você desliga a chave no chuveiro, ainda existe energia chegando até ele, então não toque em qualquer parte dele para não sofrer um choque elétrico. Vale ressaltar que durante tempestades com raios não se aconselha tomar banho.

As descargas atmosféricas (raios e trovões) são fenômenos muito comuns no verão e há medidas contra situações de riscos que não podem ser desconsideradas.

•

Se estiver em ambiente aberto e ocorrerem raios, corra para se

abrigar em uma edificação (prédio ou casa), nunca embaixo de árvores ou quiosques pequenos, tampouco em guarda-sol ou barraca; •

Se não tiver nenhuma edificação por perto, pode se abrigar

dentro de um carro, pois o mesmo oferece uma barreira contra campos elétricos e magnéticos e vai protegê-lo (a); •

Na sua edificação, verifique se há estudo de elétrica para ins-

talação de SPDA (Sistema de Proteção contra Descargas Atmosféricas), que envolve proteção da edificação (por meio de para-raios) e de queima da própria instalação elétrica (por meio de MPS, blindagem contra surtos). Mesmo que sua casa não precise do para-raios, ela irá precisar dos DPS (Dispositivos de Proteção contra Surtos) para evitar danos em equipamentos eletrônicos.

•

No caso de prédios, a instalação do SPDA é imprescindível

e deve ser feita de acordo com a NBR 5419; integridade e eficácia do sistema pedem avaliação frequente.

Para finalizar, vimos que riscos de choque elétrico, sobrecarga e incêndios podem aumentar no verão. Previna-se. Revise sua instalação elétrica pelo menos a cada cinco anos, e mantenha tudo de acordo as normas técnicas.

“Sejam novas ou antigas, as edificações podem apresentar problemas nas instalações elétricas, por isso é preciso fazer manutenção preventiva, com vistoria técnica e reaperto nos componentes, a fim de evitar maus contatos e curtos-circuitos nos quadros elétricos.”

(Elvis Lima, eletrotécnico, Merlini Engenharia)

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DICA / GERADOR

GERADORES A POSTOS

Foto Divulgação

Por Isabel Ribeiro

Antonio Carlos: Consultor recomenda monitoramento semanal do equipamento

LONGE DE ser um item de luxo, o gerador demonstra a que veio especialmente no verão, quando não raro os temporais interferem no fornecimento de energia elétrica. “É crucial manter o gerador em perfeitas condições para operar de forma eficiente sempre que acionado e, se for a diesel, sempre com o tanque cheio, mesmo que não haja recorrência de queda de energia na região”, comenta o consultor em sindicatura Antonio Carlos Barbosa, há 40 anos atuando no mercado condominial.

O profissional lembra da importância da manutenção preventiva, a qual deve ser executada por empresa capacitada a cada 15 ou 30 dias, e da revisão semestral, envolvendo serviços como troca de óleo lubrificante e filtros do motor, o que independe da utilização do gerador no período. Da parte do condomínio, é indispensável realizar monitoramento semanal, orienta Antonio Carlos. Segundo ele, essa parte costuma ser um tanto negligenciada, a ponto de muitos condomínios só se darem conta de que o nível de diesel está abaixo do necessário apenas no momento em que ocorre a queda de energia elétrica. “Isso é tão comum nos condomínios! Aí começa uma correria pela recarga; as empresas especializadas no fornecimento ficam sobrecarregadas”, observa.

A situação mencionada pode trazer outra preocupação se, frente a demora na entrega do diesel, o zelador ou o síndico decidir comprar um galão no posto de gasolina e transportá-lo em carro ou moto. “Essa prática é perigosa e proibida por lei. Material inflamável só pode ser transportado em veículo apropriado, e o abastecimento do gerador tem que ser feito por alguém habilitado”, adverte o consultor, e completa: “Também não se deve estocar galões, pode haver vazamento, trazer riscos de acidente. O correto é cadastrar o condomínio em fornecedores confiáveis, e ter a mão três ou quatro deles como parte de medida de contingência”, recomenda.

“Na escolha de quem fará a manutenção de geradores, o condomínio deve ponderar se a empresa possui atendimento ininterrupto, 24 horas por dia, como em nosso caso, porque isso vale muito.”

(Carlos Henrique Garcia, gerente operacional, Apretec Geradores) PRÓXIMA EDIÇÃO: GARAGEM: PISOS, ILUMINAÇÃO, DEMARCAÇÃO E ACESSÓRIOS 20

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ACESSÓRIOS...

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ACESSÓRIOS

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ACESSÓRIOS

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ADMINISTRADORA, AR CONDICIONADO, ASSISTÊNCIA / LOCAÇÃO DE EQUIPAMENTOS, AUTOSERVIÇOS, AVCB

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BOMBAS, CARREGAMENTO VEICULAR, COBERTURAS

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CADEIRAS, CONTROLE DE PRAGAS, DESENTUPIDORA, ELÉTRICA

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ELÉTRICA

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ELEVADOR, ENERGIA SOLAR, GERADOR

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FITNESS, HIDRÁULICA, IMPERMEABILIZAÇÃO...

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IMPERMEABILIZAÇÃO

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IMPERMEABILIZAÇÃO

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INTERFONE, INSPEÇÃO PREDIAL, MANUTENÇÃO PREDIAL

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MANUTENÇÃO PREDIAL, PARA-RAIO, PINTURA PREDIAL...

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PINTURA PREDIAL

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PINTURA PREDIAL

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PINTURA PREDIAL

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PINTURA PREDIAL

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PINTURA PREDIAL

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PINTURA PREDIAL

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PISCINAS, PISOS

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PLAYGROUND, QUADRAS

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PORTÕES, SERRALHERIA

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PORTARIA VIRTUAL, SERRALHERIA

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SISTEMAS DE SEGURANÇA, TERCEIRIZAÇÃO

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TERCEIRIZAÇÃO...

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TERCEIRIZAÇÃO, TRATAMENTO DE PISO, UNIFORMES, VIDRAÇARIA

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