SOS supply chain

We kampen wereldwijd al enkele jaren met toeleveringsproblemen. Die hebben ook een grote invloed op de vastgoedsector. Wie wil bouwen of renoveren, krijgt te maken met lange wachttijden en prijzen die de pan uit swingen. Een ander gevolg van de transportproblematiek is de boom van het logistieke vastgoed in ons land en de andere (West-)Europese landen. Professor Roel Gevaers is professor transporteconomie & e-commerce aan de Universiteit van Antwerpen en professor aan de Antwerp Management School. Daarnaast geeft hij onafhankelijk advies aan bedrijven en overheden. We vroegen deze expert om deze complexe materie te schetsen.

Er was eens … COVID-19. Deze pandemie en de naweeën ervan waren een heuse gamechanger, niet in het minst voor de toeleveringsketen. Roel Gevaers: “Om uit te leggen waarom die impact zo groot was, moeten we even terug in de tijd. Een twintigtal jaar geleden is men voor de toelevering overgestapt naar het just-in-time-model. Dat gold in de eerste plaats voor producten zoals elektronica, chemicaliën … die vooral uit het Verre Oosten komen. In de plaats van hier voorraden op te slaan, werd een heel efficiënte toeleveringsketen ontwikkeld. Men kon perfect berekenen wanneer men een bestelling moest plaatsen in pakweg China om die op tijd geleverd te krijgen in de haven van Antwerpen of Rotterdam. De producenten hier hadden dus nauwelijks stock, maar bestelden wat ze nodig hadden. Deze werkwijze ontstond in de jaren zestig en werd een twintigtal jaar geleden de standaard.”

Verregaande gevolgen

Allemaal goed en wel, tot er een probleem opduikt dat alles dooreenschudt, in casu de coronacrisis. “Die had verregaande gevolgen,” weet Roel Gevaers. “Enerzijds kwam de productie onder druk te staan, want in China waren de fabrieken heel lang gesloten. Zelfs als de fabrieken open waren, was er nog altijd een verzendingsprobleem. Voor de coronacrisis kostte de verzending van de gemiddelde zeecontainer van China naar Europa 1.500 à 2.000 USD. Na een half jaar corona stegen die prijzen tot zelfs 20.000 USD per container! Het gevolg was dat er heel wat vertragingen waren. De volledige supply chain raakte verstoord en het justin-time-model lag op zijn gat ...”

Nieuwe problemen

Toen de coronacrisis stilaan uitdoofde, staken er alweer nieuwe problemen de kop op. Roel Gevaers: “Ik denk bijvoorbeeld aan de Brexit, het containerschip Ever Given dat 6 dagen lang het Suezkanaal blokkeerde, de luchtvaartsector die het transportprobleem niet kon verlichten omdat de vliegtuigen al vol zaten met farmaproducten in de strijd tegen COVID-19 – mondmaskers, medicatie, vaccins … –om nog maar te zwijgen van de oorlog in Oekraïne. Voor de supply chain was die laatste nog erger omdat landen zoals Oekraïne of Turkije de laatste tien jaar heel belangrijke doorvoerlanden geworden zijn voor Chinese producten. Kortom, de laatste drie jaar maakten we een perfect storm mee, waarbij heel wat nefaste zaken tegelijkertijd gebeurden.”

Trump

Maar er zijn nog aspecten die een invloed hadden. Roel Gevaers: “We stellen vast dat er echt wel gespeculeerd is op sommige bouwmaterialen. Sommigen kochten die bewust massaal op in de veronderstelling dat er een tekort zou komen en dat ze er woekerwinsten op zouden kunnen boeken. Verder heeft ook het beleid van Trump in de VS een invloed gehad op de stijgingen van de grondstoffen. Er zijn daar enkele sprekende voorbeelden van. Vanuit protectionistische overwegingen – America First, weet je wel – wou hij een halt toeroepen aan de houtimport vanuit Canada. Daarmee wou hij de Amerikaanse houtsector steunen. Hij voerde gigantische invoertaksen in. Gevolg: Canada begon uit te voeren naar China en tijdens de coronacrisis ontstond er een houttekort in de VS. Veel mensen begonnen namelijk te klussen tijdens de lockdowns en de houtvraag steeg enorm. Vervolgens klopten de Amerikanen aan in Europa om hout te kopen, waardoor hier dan weer een houttekort ontstond. Gevolg: de hele keten viel als dominosteentjes, met exploderende houtprijzen tot gevolg. En dat geldt ook voor veel andere producten.”

Gigantische impact

Bij de eerste lockdown, toen het just-in-time-model het liet afweten, was er paniek ontstaan bij heel wat bedrijven omdat ze geen lokale opslag hadden. Dat had ook een gigantische impact op de vastgoedsector. Roel Gevaers: “De vraag naar logistiek vastgoed ontplofte. Er werden massaal opslagruimtes gebouwd. Het voorraadprobleem was daarmee deels verholpen, maar het nadeel was wel dat alles veel duurder werd. Opslagruimte in Europa is nu eenmaal veel duurder dan het efficiënte low-costsysteem dat tot dan toe in voege was. De logistieke kosten gingen dus door het dak, met als gevolg dat ook de productprijzen gingen stijgen. De huidige inflatie, ook van de bouwprijzen, is daar grotendeels een gevolg van.”

Near shoring

Omdat veel bedrijven als reactie op de toeleveringsproblemen inzetten op lokale opslag, bezitten heel wat onder hen momenteel grote logistieke voorraden. Roel Gevaers: “De warehouses zitten bomvol. Maar geleidelijk aan groeit het besef dat die opslag een dure kwestie is en zien we stilaan terug een afbouw van de voorraden. Dat leidt hier en daar tot enkele prijsdalingen, omdat die voorraden massaal op de markt komen. Daarnaast zien we dat veel bedrijven kiezen voor near shoring of reshoring, een soort tussenweg tussen just-in-time-leveringen en lokale opslag. Ze kiezen er bijvoorbeeld voor om in Marokko of Tunesië te produceren en niet langer in China.”

E-commerce

Naar de toekomst toe ziet Roel Gevaers een aantal innovaties in de supply chain, die ook een grote invloed kunnen hebben op de bouw- en vastgoedsector. “Net zoals bij de e-commerce zullen er grotere groepen ontstaan, met bepaalde merken die de hele keten in handen krijgen,” voorspelt hij. “Dat heb je in de bouwsector vooralsnog veel minder. Er wordt nog met lokale logistieke ketens gewerkt. Bovendien functioneren deze logistieke ketens nog altijd heel reactief. Ze komen pas in actie als er een bestelling geplaatst wordt. Ik vermoed dat er ook in deze sector steeds meer gebruik zal worden gemaakt van allerlei forecastingmodules. Die kunnen bijvoorbeeld indicaties geven over wanneer bepaalde voorraden onder druk komen te staan. In de e-commerce gebeurt dat al volop. Daar onderzoekt men hoe de consument handelt en op basis daarvan worden voorspellingen gedaan over de vraag. Een bol.com waarschuwt dan bijvoorbeeld zijn winkels dat er een stijgende vraag naar een bepaald product verwacht wordt, zodat de retailer daarop kan inspelen. Ook de e-commerce is in de bouwnijverheid nog niet helemaal doorgedrongen. Zowel professionals als consumenten gaan nog altijd langs bij de groothandel of de doe-het-zelfzaak en minder bij een online shop. Daar is dus nog heel veel groeimarge. Schrik niet als bijvoorbeeld bol.com of Amazon zich daar de komende jaren op toespitsen. Ze bieden ook het voordeel dat ze een groter aanbod hebben en dat je voor veel meer zaken bij hen terechtkan als je bijvoorbeeld een huis renoveert of bouwt. Bovendien zijn hun doorlooptijden heel straf. Er staat dus wel nog een en ander te gebeuren.”

Meer weten over onze afdeling bedrijfsvastgoed, Dewaele Business? Blader dan snel door naar p. 54!