Info: Droits des locataires.

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Vous cherchez un logement à louer ?

Vous êtes locataire et vous voulez connaître vos droits et obligations ?

Cette brochure est faite pour vous, puisqu’elle fournit des réponses à 13 questions essentielles.

1

Que faut-il savoir au sujet du contrat de bail ?

2

Le montant du loyer est-il limité par la loi ?

3

Quelle est la procédure pour contester son loyer ?

4

Quelles règles le bailleur doit-il respecter en matière de charges ?

5

Quelles restrictions d’augmentation du loyer existent ?

6

Quelles options existent en matière de garantie locative ?

7

Sous quelles conditions le contrat de bail peut-il être résilié ?

8

Qui peut ordonner une expulsion d’un logement (déguerpissement) ?

9

Que signifie concrètement le droit de jouissance paisible du logement ?

10

Quels critères de sélection du locataire sont interdits ?

11

Je suis locataire et j’ai besoin de conseils : A qui m’adresser ?

12

Je n’arrive pas à payer mon loyer : Où trouver une aide financière ?

13

Je ne peux pas assumer les loyers du marché privé : Existe-t-il des alternatives moins chères ?

1

Que faut-il savoir au sujet du contrat de bail ?

Le bail à loyer est un contrat par lequel le bailleur s’engage à procurer un logement au locataire moyennant le paiement d’un loyer. Un contrat de bail fait au minimum mention de l’objet du bail (de quel logement s’agit-il et où se trouve-t-il ?), de sa durée (déterminée ou indéterminée) et du loyer et des charges à payer.

Un contrat de bail peut prendre deux formes : •

•

Le contrat de bail simple écrit ou encore appelé « sous seing privé ». Il s’agit du contrat le plus souvent utilisé.

Il s’étend sur une durée déterminée ou indéterminée.

Le contrat de bail verbal qui est toujours à durée indéterminé.

Il est préférable d‘avoir un contrat de bail écrit. Si vous n’en avez pas, conservez les preuves de règlement du loyer.

Un modèle de contrat de bail écrit conforme à la loi est accessible sur notre site.

Il est fortement recommandé d’établir un état des lieux avant la signature du contrat de bail, surtout si vous emménagez dans un logement déjà loué auparavant.

Un modèle d’un état des lieux est accessible sur notre site.

Quel que soit le logement loué il est important de lire attentivement le contrat de bail avant toute signature et de clarifier les passages qui vous semblent problématiques.

2

Le montant du loyer est-il limité par la loi ?

Le loyer annuel ne peut dépasser 5 % de la valeur du logement. Au cas où le logement est meublé, le loyer annuel se limite à 10% de la valeur d’investissement dans le logement.

NB : Un appartement muni d‘une cuisine équipée n‘est pas considéré comme « meublé ». À NOTER : la réforme de la loi du bail à loyer prévoit un changement au sujet des logements meublés. Le loyer annuel d’un tel logement ne pourra désormais plus dépasser les 5% de la valeur du logement.

Mais le bailleur pourra demander au locataire un montant supplémentaire équivalent à 1,5% de la valeur du mobilier.

Uniquement les meubles dont les factures datent de moins de dix ans peuvent être pris en considération pour ce supplément.

Exemple de calcul du montant du loyer pour un logement non meublé Capital investi par le bailleur en 2020 : 300.000 € à l‘achat Loyer mensuel maximal : 300.000*0,05 / 12 =1250,00 € par mois Cette règle s‘applique à toutes les locations et au total des sous-locations qui servent aux occupants d’une résidence principale d‘habitation : maisons, appartements, studios, chambres meublées etc.

Si vous êtes locataire et que vous doutez que le montant de votre loyer soit en règle, vous avez le droit de le contester.

3

Quelle est la procédure pour contester son loyer ?

A. Notification

B. Requête

Le locataire doit notifier au bailleur, par lettre recommandée et accusé de réception, son intention de demander une réduction du loyer, tout en proposant un montant du loyer envisagé. Cette notification peut être faite 6 mois après la prise d’effet du contrat de bail.

Si endéans 30 jours le bailleur ne donne pas suite à cette notification ou s’il n’est pas d’accord avec la demande du locataire, le locataire peut saisir la commission des loyers de sa commune ou une commission des loyers territoriale.

Une telle demande devra toujours être adressée au collège des bourgmestre et échevins de la commune où se situe le logement donné en location, qui la transmettra alors sans délai à la commission des loyers compétente. La commission des loyers est alors chargée de trouver un arrangement entre les deux parties (bailleur-locataire). Cette saisine peut être effectuée par requête au plus tôt 6 mois après le début du contrat de bail.

Formulaire pour une requête

Commission des loyers.

La commission des loyers est un organe de conciliation qui peut régler à l’amiable des conflits en matière de fixation des loyers et charges. La commission peut déterminer le loyer d’un logement soit en application de la loi sur le bail à loyer soit par arbitrage. Elle peut également déterminer les avances pour charges locatives. Toute commune avec au moins 6.000 habitant.e.s dispose d’une commission des loyers communale. Des commissions des loyers territoriales sont compétentes pour les communes qui comptent moins de 6000 habitant.e.s. Le nouveau prix du loyer peut être fixé d‘après la loi ou par arbitrage. Un montant devrait être proposé par le locataire dans sa requête. La commission peut également fixer les avances sur charges locatives.

C. Recours

D. Décision finale

Un recours contre la décision de la commission des loyers peut être fait par requête au Juge de paix de la circonscription dans laquelle se trouve le logement.

Ce recours peut être fait par les deux parties. Cette requête est ouverte pendant 30 jours après l’envoi par lettre recommandée de la décision de la commission des loyers.

Après la décision finale de diminution du loyer, soit par la commission, soit par un tribunal, le bailleur doit rembourser au locataire les sommes dues, rétroactivement à la date de la requête devant la commission des loyers.

Il est possible de faire appel de la décision du Juge de paix endéans les 40 jours qui suivent la décision du Juge de paix. Durant toute la procédure, jusqu‘à la décision finale, le locataire doit continuer à payer son loyer ainsi que les charges indiquées dans le contrat de bail qu‘il a signé.

Il est souhaitable en tant que locataire, de se faire représenter par un avocat.

Malheureusement cela implique des frais judiciaires.

4

Quelles règles le bailleur doit-il respecter en matière de charges ?

Les avances sur charges sont à régler par le locataire. Seulement le montant des charges effectivement réglées par le bailleur peut être pris en compte pour fixer les avances à régler par le locataire.

Ce montant peut par exemple comporter le nettoyage des parties communes, l‘entretien de l‘ascenseur ou les charges d’électricité et de chauffage pour les parties communes.

Les frais de gérance de la location et les frais de lecture des calorimètres sont exclusivement à charge du bailleur.

5

Le bailleur doit adresser un décompte annuel des charges au locataire.

Ce décompte prend en compte les avances sur charges que le locataire verse tous les mois ainsi que les frais réellement exposés.

Il doit aussi présenter un décompte global à l’échéance du contrat de bail. Il est également obligé de justifier avec preuves à l’appui une augmentation des charges à régler par le locataire.

Quelles restrictions d’augmentation du loyer existent ?

Le bailleur a le droit d‘adapter le loyer tous les deux ans, mais sans dépasser les 5% du capital investi (c.f. question 2), réévalué suivant un calcul d’adaptation.

Un bailleur qui n’investit rien dans son logement pendant une période de deux ans, n’a droit qu’à une adaptation minimale.

Le bailleur doit toujours notifier au locataire (par lettre recommandée) son intention d‘adapter le loyer. En cas de refus par le locataire, le bailleur est obligé de saisir la commission des loyers (c.f. question 3) et justifier l‘adaptation du loyer.

6

Quelles options existent en matière de garantie locative ?

Le bailleur peut exiger une garantie locative jusqu’à trois mois de loyer.

Pour le locataire, il est préférable de proposer au bailleur une garantie bancaire (solidaire ou non-solidaire) après un état des lieux. Le bailleur ne peut pas refuser une garantie locative sous forme d‘une garantie bancaire après signature du bail.

7

Un modèle d’un formulaire pour établir un état des lieux est accessible sur notre site (c.f. question 1).

À NOTER : la nouvelle réforme de la loi prévoit un changement. Le bailleur ne pourra exiger une garantie locative supérieure à deux mois de loyer.

Sous quelles conditions le contrat de bail peut-il être résilié ?

Arrivé à terme, tout contrat de bail à durée déterminée est reconduit en contrat à durée indéterminée, sauf indication du contraire, ou bien si le contrat est résilié dans les délais prévus par le locataire ou le bailleur.

Le bailleur a le droit de résilier le contrat du bail pour les raisons suivantes : • • •

Besoin personnel du bailleur ou de sa famille.

Motifs graves et légitimes (p.ex. travaux de rénovation importants) Violation d‘une des obligations du locataire (le retard d‘un loyer ne vaut pas comme motif).

Une vente ou un changement de propriétaire ne change en rien le contrat de bail du locataire.

8

Qui peut ordonner une expulsion d’un logement (déguerpissement) ?

Seul un Juge de paix peut ordonner un déguerpissement (expulsion) du logement. Ni le bailleur, ni le propriétaire, ni la Police (à part quelques exceptions) ne peuvent expulser un locataire.

9

Que signifie concrètement le droit de jouissance paisible du logement ?

Le bailleur doit permettre au locataire d’occuper son logement et d’en profiter sans inconvénients, pendant toute la durée du bail. Le bailleur doit mettre le logement à la disposition du locataire dans un bon état locatif, dès la signature du contrat ou à convenir. Il est donc important pour le locataire de procéder à un état des lieux du logement avant son emménagement.

Le bailleur est responsable pour les travaux d‘entretien des gros œuvres comme p.ex. la réparation de la toiture et l‘entretien de l‘isolation et du chauffage central.

Il incombe au locataire d’entretenir l’intérieur du logement comme p.ex. la réparation des appareils électroménagers, la réparation des portes et serrures et

l‘entretien de la chaudière. Cependant, si les appareils et autres équipements sont vétustes et irréparables, ils sont à remplacer aux frais du propriétaire.

Au cas où le bailleur doit faire des réparations, le locataire doit l’en informer par lettre recommandée. Si le bailleur refuse, le locataire peut demander l‘autorisation au Juge de paix d‘effectuer les travaux (d‘urgence) aux frais du bailleur.

En cas de désaccord entre le bailleur et le locataire concernant la jouissance paisible, le Juge de paix de la circonscription peut trancher. C’est aussi le cas lors de toute autre contestation en cas de résiliation abusive ou d’expulsion.

10

Quels critères de sélection du locataire sont interdits ?

Un certain nombre de bailleurs refusent de louer leur bien à des personnes en raison de leur couleur de peau, de leur genre, ou pour d‘autres motifs discriminatoires. Ces discriminations sont parfaitement illégales.

Les critères suivants de sélection du locataire sont interdits par la loi : • la religion ou les convictions • le handicap • l’âge • l’orientation sexuelle • l’origine ethnique / raciale d’une personne • le genre.

Si vous faites face à ce genre de discriminations, il faut réagir : A. Récoltez des preuves de la discrimination. Si vous avez peur de discriminations ou si vous en avez déjà été victime, faites-vous accompagner par une tierce personne à l’agence immobilière ou lors de la visite du logement.

B. Le cas échéant, rappelez à l‘agence immobilière que ces critères de sélection sont prohibés, et que sa responsabilité est engagée si elle les applique à la demande du propriétaire.

C. Adressez-vous au Centre pour l‘égalité de traitement pour organiser votre défense face à une situation de discrimination.

11

Je suis locataire et j’ai besoin de conseils : A qui m’adresser ?

L’asbl « Mieterschutz » s’engage pour le droit des locataires. Vous pouvez y rechercher des réponses à vos questions et de l’aide dans vos démarches. Vous pouvez aussi y rencontrer d’autres locataires, échanger sur vos expériences et vous mobiliser ensemble. Vous ne pouvez bien entendu profiter de ces services que si vous êtes membre de cette asbl. www.mieterschutz.lu

L’Union Luxembourgeoise des Consommateurs (ULC) peut vous renseigner sur les droits des locataires et publie régulièrement du matériel d’information dont vous pouvez disposer si vous êtes membre de l’ULC. www.ulc.lu

Chez déi Lénk nous ferons de notre mieux pour donner des réponses à vos questions concernant la location. N’hésitez pas à nous écrire à l’adresse email info-locataire@dei-lenk.lu ou de nous contacter via Facebook: Ech brauch eng Wunneng. www.dei-lenk.lu

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Je n’arrive pas à payer mon loyer : Où trouver une aide financière ?

Le ministère du logement propose deux formes d’aide directe: Subvention loyer: En fonction de votre revenu, du montant de votre loyer, de la composition de votre ménage, vous avez droit à cette aide, qui est versée chaque mois.

Garantie locative: Selon les mêmes conditions, vous pouvez demander une aide au ministère du logement pour la garantie locative à fournir pour la location de votre logement. Dans ce cas, le ministère du logement se porte garant devant le bailleur. Mais attention : vous devez rembourser cette garantie à l’Etat si le bailleur est en droit de la réclamer ! www.logement.lu

Le Fonds National de Solidarité (FNS) apporte également une aide - l’Allocation de vie chère: En fonction de votre revenu et de la composition du ménage vous pouvez faire la demande pour l’allocation de vie chère auprès du FNS. Cette aide est défiscalisée et versée intégralement une fois par an. www.fns.lu

Dans votre commune vous pouvez vous adresser à l’Office social pour obtenir de l’aide : Aide pour frais énergétiques : Quand vos frais de chauffage et d’électricité sont trop importants, vous pouvez bénéficier de conseils en matière de consommation énergétique et obtenir des subventions pour le remplacement d’appareils qui consomment trop d’énergie.

L’Office social peut également apporter des aides pour régler d’autres frais de logement.

Attention, ces aides sont en partie remboursables !

Allocation de solidarité : certaines communes accordent une aide financière supplémentaire aux bénéficiaires de l’allocation de vie chère.

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Je ne peux pas assumer les loyers du marché privé : Existe-t-il des alternatives moins chères ?

Si, il y en a, mais vraiment pas assez.

Voici à toutes fins utiles une petite liste de points d’accueil : Fonds du Logement

Gestion locative sociale

Le Fonds du Logement construit et gère des logements publics loués en partie avec des loyers adaptés au revenu du ménage. Si vous êtes intéressé.e vous pouvez vous faire enregistrer sur une liste d’attente et espérer que votre patience sera récompensée.

Une série d’organisations au Luxembourg proposent des logements locatifs à loyers réduits à des personnes et familles aux revenus modestes. Ces organisations sont conventionnées par le ministère du logement. Cependant dans ce cadre, les contrats de location se limitent souvent à trois ans.

SNHMB

Office social de votre commune

Un peu comme le Fonds du Logement, la Société nationale des habitations à bon marché (SNHBM), construit des logements moins chers, mais ils sont principalement destinés à la vente. Une partie de ces logements sont aussi ouverts à la location pour des loyers abordables. Mais ici également il faut vous armer de patience, car les listes d’attente sont longues.

L’Office social peut dans certains cas vous trouver ou du moins vous aider à trouver un logement, que ce soit un logement public de la commune ou d’un promoteur public comme p.ex. le Fonds du Logement ou un logement en gestion locative sociale.

Mais les listes d’attente sont longues.

#brauch eng Wunneng

déi Lénk se bat depuis des années pour le droit au logement. Informer les locataires sur leurs droits est une 1ère étape importante et c’est bien le but de cette brochure.

Mais cela ne suffit pas. Nous réclamons une véritable politique du logement qui soit capable de répondre aux besoins de la population et permette d’offrir des logements abordables.

Pour en savoir plus sur nos revendications et notre campagne, allez sur

www.dei-lenk.lu #brauch eng Wunneng

Imprimé au Luxembourg sur papier 100% recyclé.

Impression climatiquement neutre.