Danske Lejere årsskiftet 2017 2018

Danske Lejere Årsskiftet 2017/2018 - Det siger vores jurastuderende - Skimmelsvamp - og om at flytte - Vi er bedre, end vi er kendte - Hvordan undgå selvskade - Mange arrangementer

Vi gør status over et år med fremgang

Årskiftet 2017 / 2018

Danske

Lejere

Danske

Lejere Danske Lejere er Danmarks næststørste lejerorganisation. Fra vores kontorer i Aarhus og en række andre byer rådgiver vi hvert år mange tusinde lejere om alt, hvad der har med deres boligforhold at gøre.

DANSKE LEJERE Banegårdspladsen 18, 1. sal 8000 Aarhus C 71 99 44 14 Alle hverdage 10.00 - 13.00 info@danskelejere.dk Website: www.danskelejere.dk Energirenovering Danske Lejere giver gratis råd om, hvordan du tager fat, hvis du gerne vil have din udlejer til at energirenovere.

Skriv til: energi@danskelejere.dk – så får du et svar.

Dette magasin er udgivet af Danske Lejere i december 2017.

Ansvarshavende: Driftsleder Jørgen Dyrholm Jensen Forsidefoto: Gadeparti i Aalborg

Beboerrepræsentanter, tillidsfolk og repræsentanter fra Teknologisk Institut til møde med Danske Lejere i Odense 17. november 2017. På dagsordenen var en fælles erfaringsudveksling mellem os og Teknologisk Institut omkring vedligeholdelsesplanlægning og energirenovering i den private udlejningssektor.

Vi er bedre, end vi er kendte

Danske Lejer er et resultat af mange års søgen efter at etablere en mere effektiv platform for service og organisering af lejerne.

skal fokusere på lejerne.

Det har vist sig at være den helt rigtige strategi. Vi leverer en bedre service end nogensinde. Og det betyder også, at der er en intern arbejdsglæde og stolthed over, at det er muligt - og at det lykkes.

Det arbejde mødte en så stor modstand, at det kun kunne fortsætte, - ved at stå på egne ben, som Danske Lejere.

Vi truer med forhandling En lidt spøjs sammensætninger af en sætning, men alvorligt ment. Og det virker.

Navnet er nyt, men erfaringerne er solide. Kernen i den daglige drift udgøres af 10 ansatte, hvoraf de 6 er jurister. Dertil bemandes kontorerne af 50 - 70 frivillige jurastuderende.

Lejerboligmarkedet er præget af voldsomme spændinger, - og mekanismerne er ugunstige for lejerne.

Udover det, er en stor del af de mest erfarne lejertillidsfolk i provinsen aktive hos os i det lokale arbejde, hvor de bl.a. bemander huslejenævn, beboerklagenævn og opgaver som lægdommere.

Men det betyder ikke, at man ikke kan ønske forhandling, - og vi oplever faktisk, at der er ejere, der kommer i defensiven, ved at vi stiller op og undrer os over den uordentlighed, der er i ikke at ville forhandle.

Vi er der for lejerne Fra starten var det en opgave tydeligt at fokusere. Det blev til vores slogan: ”Vi er der for lejerne”.

Og så er det jo også sådant, at den der optræder mest konstruktiv, kan få en godwill, når en del sager alligevel kun kan løses ved nævn eller domstol.

Helt simpelt, Vi er der ikke for at give rum til intern kævl, uro og magtkampe. Vi

2

Mund til mund Overskiften om at være bedre, end at være kendt - er et vilkår. Men der ligger en kvalitet i det.

Vi får stadig oftere medlemmer, der har hørt og fået fortalt om os, mund til mund. Fortalt af andre lejere, der opdager, den kvalitet, som vi kan levere.

Og derfor må vi gerne længe være bedre, end vi er kendte. Det så vi aldrig når dertil, at vi er mere kendte, end vi er gode.

Vi vokser, men vi har ikke en interesse i, at vi kommer til at kaste kvaliteten overbord. Tværtom, den skal også styrkes.

Vi har set, at 2017 har budt først på stablisering og dernæst fornyet vækst. Vi får helt sikkert et godt 2018.

Det skal vi have for lejernes skyld.

Jørgen Dyrholm Jensen Driftsleder Danske Lejere

Årskiftet 2017 / 2018

Danske

Lejere

Skimmelsvamp Af Cand. Jur. Nikoline Brohus Sørensen For mange lejere oplever at stifte bekendtskab med skimmelsvamp i større eller mindre grad. Skimmelsvamp kan, såfremt det ikke udbedres, have betydning både for lejerens helbred, men også for ejendommen i sin helhed. Det er derfor af stor betydning, at eventuelle angreb af skimmelsvamp klarlægges og udbedres så hurtigt som muligt.

mangler, - hvor lejer har svært ved at kunne sikre sig ved opvarmning og udluftning.Det kan være i form af fejl i konstruktionen eller en kuldebro. En kuldebro er en sted i ydervæggen/ klimaskærmen, som er mindre isoleret end de øvrige dele. Her kan væggen være så kold, at mødet med den varme luft fra indeklimaet medfører kondens og fugt.

god idé at kontakte læge, hvis man har symptomer.

Oplever man barrierer i forløbet, så hjælper vi hos Danske Lejere. Det kan være ved kontakt til kommunen eller udlejer, hvis der ikke handles effektivt.

Den dokumentation, der indsamles er af stor betydning, for hvad der opnås.

En kommunal rapport vil kunne danne grundlag for en vurdering af, om en lejer har mulighed for at ophæve lejemålet. En ophævelse medfører, at man fraflytter lejemålet straks i stedet for inden for tre måneder, som ellers er det normale ved en opsigelse. Rapporten kan også danne grundlag for en forhandling i forhold til lejers pligt til istandsættelse ved fraflytning.

Skimmelsvamp forekommer i flere forskellige former, herunder både som usynlig og synlig skimmelsvamp. Tegn på usynlig skimmelsvamp kan være, hvis der i lejemålet lugter muggent og jordslået, mens den synlige skimmelsvamp, kan ses med det blotte øje.

Sorte plamager og løst tapet er her klassiske eksempler på, at der er skimmelsvamp.

Hvis men som lejer får mistanke om, at der er skimmelsvamp i lejemålet er det vigtigt, at gøre udlejer skriftligt opmærksom på dette. Udlejer har pligt til at sørge for, at lejemålet er sundhedsmæssig forsvarlig.

Udtørring af en bolig, der var ramt af opstigende fugt nedefra grundet en dårlig fundering. Lejer flyttede. Vi deltog ved et flyttesyn, hvor lejer slap for udgifter.

Skimmelsvamp opstår som følge af, at der i lejemålet er fugtigt over en længere periode. Fugten kan have en sammenhæng med, hvordan man bruger boligen eller problemer ved bygningen. Og nogen gange er det en sammenhæng mellem det to. Med en bygning, der har skavanker og

Selv om lejemålet er ramt af så omfattende skimmelsvamp, at lejer ser sig nødsaget til at flytte, er den private udlejer ikke forpligtet til at sørge for at genhuse lejer. Dette står i skarp modsætning til de regler, som er gældende inden for det almene, hvor boligforeningen i flere tilfælde vil have pligt til at genhuse lejer, f.eks. hvis der skal ske renovering efter tilfælde med skimmelsvamp.

Hvis udlejer ikke reagerer på lejers henvendelse og ikke iværksætter tiltag for at få bugt med skimmelsvampen, vil man kunne henvende sig til kommunen. Kommunen har en tilsynspligt, når man henvender sig med mistanke om sundhedsskadelige forhold. Kommunen vil afhængig af omfanget af skimmelsvampen kunne udarbejde et notat eller en rapport, som vil være af stor betydning for sagens videre forløb. En sådan rapport vil desuden måske kunne fastslå, om skimmelsvampen skyldes lejers adfærd, eller om der er tale om problemer med selve ejendommen.

Et angreb af skimmelsvamp kan være så grelt, at lejemålet er ubeboeligt. Kommunen kan her vælge at kondemnere lejemålet. Det faktum, at lejemålet kondemneres medfører, at kommunen har pligt til at genhuse lejer. Det er således heller ikke her en pligt, der er lagt over på udlejer.

En kondemnering er dog noget, der sjældent besluttes af en kommune.

Det vil desuden være en

3

2,31 million til 195 lejere Det har vi frem til starten af december har fået ind over vores sagskonto i 2017. Penge til vores medlemmer fra udlejere. De 195 lejere har i gennemsnit fået knapt 12.000 kr.

- det mindste beløb er på 57,75 kr., det største på 90.984 kr.

Det er mere end i 2016, hvor vi sluttede året med et provenu på 1,96 million.

Om at flytte fra en usund bolig - på den bedste måde Danske Lejere håndterer rigtigt mange sager om lejere, der er ved at flytte eller allerede er flyttet ud.

Vi får tit det spørgsmål, om en flytteregning kan nedsættes ved at boligen ikke har været i en ordentligt stand.

Lejere skuffes tit, - og det sker i særlig grad, ved at de ikke har forberedt sig på at få det tænkt med tidligt nok, før de vælger at flytte.

Kommer vi i kontakt med lejere tidligt i forløbet, og det skal gerne være før, at man i desperation har opsagt lejemålet, så er det lettere.

Det skal nemlig starte med, at ejer får manglerne beskrevet - før man skrider til opsigelse. Og hvis manglerne så ikke løses - kan der evt. ske ophævelse i stedet for opsigelse. Og andre gange kan man få ejer til at gå ind på en aftale om fraflytning.

Står man først efter et flyttesyn med en regning, - så står man langt svagere i det slagsmål, der følger efter.

Årskiftet 2017 / 2018

Danske

Lejere

Simon

Benjamin

Janne

Det fortæller de jurastuderende

Vi har oplevet en pæn fremgang i 2017 og det har givet et behov for flere dygtige frivillige jurastuderende. I løbet af 2017 har vi derfor valgt at udvide med mere end 30 nye frivillige til at varetage sagsbehandling for vores medlemmer.

Hvorfor finder du juraen interessant?

Omid Der hvor jeg finder juraen mest interessant er, at det handler om mennesker og det samfund, vi lever i.

Janne Jeg har altid gerne ville hjælpe folk og føle at nogen får gavn af den viden jeg har, hvilket jeg virkelig føler der er mulighed for igennem jura. Jeg har altid godt kunne lide at argumentere og se forskellige problemstillinger og finde den bedst mulige løsning.

Jeg føler, at jeg er landet på den helt rette hylde.

Simon Jeg valgte at læse jura, fordi jeg altid har haft faget tæt på livet, idet flere i min

familie også er uddannet indenfor jura. Man bliver udfordret hver dag samtidig med, at man får en større og bredere forståelse af hvordan samfundet hænger sammen.

Omid Det er vigtigt for mig at kunne gå ind og gøre en forskel for andre mennesker og på den måde bruge juraen helt konkret på den anden side af bøgerne. Tanken om, at jeg som frivillig jurastuderende kan være med til at give medlemmerne en faglig stærk bistand, er virkelig fed.

Metine Jeg har altid villet læse jura.

Det er praktisk anvendeligt, og jeg føler det er en god måde at hjælpe mennesker på, som er blevet uretfærdigt behandlet

Janne Det er meget behageligt at være hos Danske Lejere.

Der er en afslappet og positiv atmosfære samt søde og rare kollegaer. Der er tid til sjov, men der er samtidig en seriøsitet omkring arbejdet og det at opnå de bedst mulige resultater. Man bliver motiveret til at yde på en god måde, hvor man også føler, at der bliver sat pris på ens arbejde og at man

Benjamin Jeg valgte at læse jura, fordi jeg synes det er interessant, hvordan juraen både kan berige folk, samtidig med juraen også sætter begrænsninger for folk.

Hvordan er det at være frivillige hos Danske Lejere?

4

anerkendes for den indsats man leverer.

Metine Det er spændende at være på kontoret i Skive, selvom det var en lidt hård start.

Det er virkelig ”learning by doing”.

Simon Det er rigtig spændende at være frivillig hos Danske Lejere, idet vi kan få lov til at benytte vores tillærte viden fra studiet i praksis, samtidig med at vi får meget ansvar lige fra start.

Benjamin Som frivillig hos Danske Lejere får man en masse faglige kompetencer, samt erfaring, med rigtige konkrete juridiske problemstillinger. Det betyder også, at man sidder med rigtig meget ansvar, hvilket er fedt at få lov til.

Årskiftet 2017 / 2018

De frivillige er en vigtig del af Danske Lejere, da de håndterer godt halvdelen af vores sagsbehandling.

Kendetegnet for vores frivillige er engagement, faglighed og en vilje til at hjælpe lejere, der har brug for det.

Her kan du møde nogle af de frivillige, der er startet hos os i 2017.

Omid Zadeh – jurastuderende på 5. semester.

Frivillig på Aarhuskontoret Janne Rosenskjold – jurastuderende på 3. semester. Frivillig på Aalborgkontoret Simon Bjerre – jurastuderende på 3. semester.

Frivillig på Aalborgkontoret Metine Bak Thomsen – jurastuderende på 5. semester. Frivillig på Skivekontoret.

Benjamin Mortensen – jurastuderende på 3. semester. Frivillig på Aalborgkontoret Hvorfor er du frivillig hos Danske Lejere og hvordan bidrager du til at servicere vores medlemmer?

Omid Et studierelevant arbejde hos Danske Lejere er meget tiltalende, da jeg kan få et selvstændigt ansvar for at håndtere sager med egentlige juridiske problemstillinger og samtidig få muligheden for at sparre med kontorets uddannede jurister.

Janne Næsten alle har stået i en situation, hvor man var lidt i tvivl om sine rettigheder eller om nu udlejer kan

Danske

Lejere stille krav om både det ene og det andet. Jeg har en mulighed for at kunne gøre en forskel hos Danske Lejere.

at tage ansvar for mine sager, og forsøge så vidt muligt at finde det rigtige resultat, på den problemstilling en lejer forelægger.

Jeg bidrager til at servicere vores medlemmer ved at tage mig af behandlingen af sagerne. Igennem tæt dialog med medlemmet finder vi den bedste løsning, og dernæst tager jeg dialogen med udlejeren omkring problemstillingerne.

Er du blevet godt taget imod som ny frivillig?

Janne Det er meget givende at være frivillig hos Danske Lejere. Allerede på de få måneder, jeg har været hos Danske Lejere føler jeg, at jeg har udviklet mig meget.

Man bliver glad for at være på kontoret, og endnu gladere, når man ’vinder’ en sag på lejers vegne.

Simon Jeg er frivillig hos Danske Lejere, idet jeg blandt andet gerne ville have mere arbejdserfaring med juraen i fokus. Jeg stræber efter at inddrage vores medlemmer så meget som muligt i sagsbehandlingen, så de hele tiden føler sig opdateret og hørt under forløbet.

første dag af alle mine kollegaer hos Danske Lejere, hvor der på kontoret altid er god energi, højt humør og plads til en joke eller to.

Jeg føler allerede, at jeg har lært en masse nyt ved at arbejde hos Danske Lejere, som jeg kan bruge i fremtiden, heriblandt medlemskontakt, undersøgende arbejde og generel sagsbehandling.

Benjamin Jeg synes, at min start hos Danske Lejere har været rigtig positiv. Jeg føler mig taget godt imod, og jeg synes, at man bliver godt

Metine

Metine Jeg må hellere være ærlig og sige, at til at starte med valgte jeg det, fordi jeg af omveje havde hørt, at det var et godt sted at arbejde og derudover er det et godt springbræt til et videre arbejde. Men efter at have været her en rum tid, er det vokset for mig. Jeg elsker følelsen af at hjælpe lejere.

Mit bidrag – jeg synes jeg har forsøgt at inddrage så meget som muligt, for at hjælpe vores lejere. Fx sidder jeg med en sag med en kæmpe fraflytterregning, hvor jeg har været rundt ved forskellige firmaer, for at få deres faglige vurderinger.

Metine Jeg har uden tvivl lært en masse, og Jørgen (red. driftsleder) virker meget passioneret omkring lejeretten. Han vil gerne lære fra sig, og det betyder meget. På den måde føler man sig ikke som en belastning, selvom man er lidt ’’dum/ grøn’’ i starten.

Benjamin Jeg er frivillig hos Danske Lejere for at hjælpe lejere, der har problemer eller føler sig uretfærdigt behandlet af deres udlejer.

Lejere som måske ikke selv har tiden, lysten eller overskuddet til at sætte sig ind i lejelovens mange regler og principper. Jeg bidrager ved

Simon Som ny på en arbejdsplads har man altid lidt sommerfugle i maven og spænding i kroppen den første gang man skal møde på arbejde.

Jeg er dog heldigvis blevet taget rigtig godt imod fra

5

klædt på til de udfordringer der er. Hos Danske lejere møder man altid ind til et positivt stemt kontor, hvor folk har et smil på læben.

Jeg føler personligt, at jeg har udviklet mig meget på de par måneder jeg har været ansat. Som frivillig lærer man både en del om lejeloven, men i lige så høj grad om generel juridisk formidling.

Årskiftet 2017 / 2018

Danske

Lejere

Året der gik, eksempler på arrangementer i 2017 Danske Lejere fik i starten af 2017 bevilliget 500.000 kr. til at oplyse lejerne om statens tilskudsordning til energirenovering og klimatilpasning af større private udlejningsejendomme. Vi har derfor haft fokus på at komme så meget rundt i landet som muligt og har afholdt flere arrangementer med energi som hovedtema. Projektet har medført et større netværk til eksterne interessenter, som Danske Lejere kan drage nytte af på længere sigt.

En møderække bragte os fra Fredericia, Esbjerg, Viborg, Aalborg, Horsens og Odense. Og i Sønderborg deltog vi ved en større boligmesse sammen med ProjektZero.

Se billedet, hvor Signe Lynggaard er messevagt.

En af de helt store overraskelser har været på fjernvarmeområdet. Her har vi virkeligt fået skærpet vores

opmærksomhed på, hvor meget lejerne ”straffes” for en for høj returvarme. I dag er der mange varmeværker, der pålægger ejendomsejerne en ”straftarif/motivati-

onstarif” hvis en ejendom sender for varmt vand retur. Tariffen virker motivationsmæssigt for boligejere, men ikke overfor udlejere, der ikke straffes, fordi de

sender regningen videre til deres lejere. Vi har set betydelige straftariffer, der er pålagt lejere i ejendomme i 2017 på grund af for høj returvarme.

Der skal overraskende lidt til Omid Zadeh går lidt tættere på: Er der noget, der har overrasket dig ift. lejerne og lejemarkedet, som du ikke vidste før du blev frivillig?

Ja, helt bestemt. Jeg har særligt bidt mærke i, hvor lidt der egentligt skal til før en lejeretlig tvist indtræder mellem en lejer og en udlejer. Konsekvensen af sådanne tvister er ofte, at udlejer ender med ikke at ville samarbejde og til tider desværre er direkte ubehagelig over for lejer.

I min korte periode som frivillig har jeg allerede haft to sager som især har vakt min forundring, da udlejerne i disse to sager, efter min mening, sætter helt urimelige krav til lejerne i forbindelse med fraflytning. I den ene sag havde udlejer gjort et bestemt krav gældende over for lejer, selvom

det tydeligt fremgik af lejekontrakten, at parterne havde aftalt noget helt andet. Sagen endte med at blive indbragt for huslejenævnet, hvor vi i øvrigt fik fuldt medhold.

Har du et godt råd til vores medlemmer?

For det første bør man kommunikere skriftligt med sin udlejer. Det gør det lettere, hvis man kan dokumentere forskellige forhold, og vil også give et bedre udfald i en eventuel huslejenævnssag.

Dernæst bør man kommunikere sagligt og holde en god tone overfor udlejer, hvis der mod forventning skulle opstå en tvist af den ene eller anden art. I sidste ende kan tvisten ende i huslejenævnet, hvor de ser på sagen.

Fremstår lejer her ubehøvlet, vil dem,

6

der vurdere sagen, sandsynligvis miste sympati og lejer kan derved skade sin egen sag.

Endeligt bør man henvende sig til os så tidligt som muligt, hvis man er i tvivl om noget, så man ikke misser lejelovens forskellige frister eller kommer til at skrive under på noget, man ikke skulle.

Årskiftet 2017 / 2018

Møde med ældre der overgår fra husejer til lejer Ældresagen i Esbjerg var de første om at være værter, da vi torsdag den 16. februar var ude og fortælle, om det at flytte fra ejerbolig til lejebolig. Under mødet kom vi blandt andet ind på forskellen mellem almene boliger og private udlejningsboliger. Almene boliger er ofte begrænset af ventelister, hvis man søger ind, De private lejeboliger er et mere broget marked, hvor man kan opleve noget af det bedste og noget af det værste indenfor lejeboliger.

Mødet var velbesøgt og vi har derfor afholdt flere af slagsen i løbet af 2017. Det bedst besøgte afholdtes i Nyborg med 43 deltagere.

Erhvervsskolerne i Aars 30-40 elever i gymnasiealderen mødte op til oplæg fra vores frivillige jurastuderende Søren og Bjarke.

De kom blandt andet ind på, hvad de studerende skal være opmærksomme på, når de flytter ind i deres første nye lejebolig. Oplægget var en del af et større arrangement for de unge, som Aars erhvervsskolerne holder hvert år. Vi glæder os til at vende tilbage til næste arrangement.

Aalborg og Aarhus Universitet – fokus på de unge I forbindelse med opstart af nye studerende på Aalborg Universitet har vi igangsat et samarbejde med Studendersamfundet. Samarbejdet muliggør arrangementer for de studerende på Aalborg universitet og vi startede med et succesfuldt event i den store kantine på Campus, hvor over 100 studerende kom forbi vores stand. Flere valgte efterfølgende at bruge vores service ”første råd er gratis”.

Studentersamfundet i Aalborg gav os en god omtale i medierne og vi talte også de unges sag på TV2Nord.

På Aarhus Universitet har

Danske

Lejere vi også igangsat et samarbejde med Studenterrådet og vi gentog succesen fra Aalborg med et event, hvor studerende kunne komme forbi og få råd på vores stand. Arrangementet løb over 2 dage i uge 45 i Humanioras kantine samt den Samfundsvidenskabelige kantine. Vi arbejder på at lave flere arrangementer med Studenterrådet i 2018.

DemensCamp i Herning 16/17 maj I midten af maj deltog Danske Lejere i en DemensCamp, der blev afholdt af Demensalliancen. ”Formålet med Demensvenligt Danmark Campen er at udvikle en række konkrete koncepter, der gør det muligt for hele Danmark at bidrage til et mere demensvenligt samfund”.

Til arrangementet var der deltagere fra flere foreninger og organisationer. Danske Lejere var eneste lejerorganisation. Vi lagde vægt på at få opmærksomhed på bl.a. vanskelighederne ved skelnen mellem institution

Frivillige medarbejdere fra Danske Lejere i Aalborg tjekkede lejekontrakter, mens Studentersamfundet gav kage på Aalborg Universitet. Her fra den 7. september 2017.

og lejebolig.

hvervsfolk mm.

New to North Denmark i oktober Danske Lejere har de sidste 3 år været med til denne messe, der finder sted i Nordkraft i Aalborg. Formålet er at gøre nye udenlandske borgere opmærksomme på de tilbud og muligheder der er i Nordjylland. Vi havde i år en godt besøgt stand med mange nysgerrige udenlandske studerende, er-

Mange arrangementer ude i byggerierne Vi har været ude og holde mange mindre oplæg til lejere, der har efterspurgt dette. Vi er ofte ude og holde oplæg for lejere i almene boliger, for beboerrepræsentationer og for unge samt ældre lejere. I 2018 vil vi arbejde for at komme endnu mere ud og oplyse lejere om deres rettigheder og muligheder.

Fra ”hulen” - et mødelokale, som bestyres af en beboerrepræsentation i Carl Bertelsensgade i Aarhus. Samarbejdet med beboererrepræsentationer er en vigtig del af vores arbejde. Vi har pt. beboerrepræsentationer, der er tilsluttet Danske Lejere i Aalborg, Hanstholm, Vesthimmerland, på Mors, i Holstebro, Skive, Viborg, Randers, Aarhus, Skanderborg, Horsens, Vejle, Fredericia, Esbjerg, Sønderborg og bredt udover Fyn.

7

Årskiftet 2017 / 2018

Danske

Lejere

Hvordan undgår lejer at gøre selvskade Man kan som lejer gøre selvskade. Ved ikke at kende de mest centrale forsigtighedsregler. Og ved ikke at vise omtanke i den kommunikation, der føres - eller burde være ført. Her gode råd fra vores erfaringspulje.

Indsigelser mod forbrugsregnskaber skal begrundes behørigt I forbindelse med fremsendelse af forbrugsregnskaber til lejer, skal lejer af udlejer gøres opmærksom på, at lejer skriftligt kan gøre indsigelse senest 6 uger efter, at regnskabet er kommet frem til lejer.

Lejelo-

Af Cand. Jur. Tine Storvang At træde varsomt og udvise rettidig omhu kan i mange sammenhænge gøre en verden til forskel for lejer.

Udeladelser og forkerte skridt kan have store konsekvenser, herunder økonomisk.

Her en en række situationer, der er almindeligt forekommende, hvor lejer bør kende konsekvenserne af sin fremgangsmåde.

Udarbejd udførlig mangelliste ved indflytning Det er vigtigt, at lejer lige efter indflytning grundigt gennemgår det lejede, og efterfølgende skriftligt beskriver verfor udlejer, hvor det lejede ikke lever op til det i loven og lejeaftalen angivne. Lejers skriftlige beskrivelse skal efter lejeloven § 14 ske senest 2 uger efter lejeforholdets begyndelse.

Lejeloven blev ændret i 2015, hvor der blev indført regler om obligatotiske ind- og fraflytningssyn for udlejere, der udlejer mere en én beboelseslejlighed.

En indflytningsrapport udarbejdet af udlejer vil ofte nedfæste udlejers ensidige syn på det lejedes stand, og lejer vil ofte ikke have indflydelse på, hvad der skrives i rapporten. Hvis lejer er uenig i rapportens beskrivelse, så kan lejer med

fremsendelse af en mangelliste supplere rapportens indhold.

Kopi af udlejers rapport skal udleveres til lejer under synet, eller sendes

ven § 45 præciserer, at lejer indsigelse ”skal indeholde oplysning om, på hvilke

hvis lejer ikke vil kvittere for modtagelsen. Vælger lejer at kvittere for modtagelsen, så skal lejer være opmærksom på, at de blanketter der anvendes kan indeholde en passus om, at lejer ved underskriften erklærer at være enig i rapportens angivelse af det lejedes stand.

Skriv kun under på, at du har modtaget rapporten.

Den lejer, der ikke beviseligt selv får sendt en mangelliste til udlejer, eller kommer for skade at skrive under på, at lejer er enig i standen, kan efterfølgende, ende i bevismæssige vanskeligheder, når udlejer hævder at lejer hæfter for konstaterede fejl og mangler. I værste fald ender lejer med at måtte betale for oprindelige mangler.

punkter regnskabet ikke kan godkendes”.

Der er tale om et formkrav, som indebærer, at lejers indsigelse skal specificeres i tilstrækkelig grad. En utilstrækkeligt specificeret indsigelse er virkningsløs.

En generelt holdt kla-

ge vil altså ikke opfylde lovens krav.

En udtalelse om, at det er for dyrt, eller om at lejer ikke kan genkende at have forbrugt svarende til regn-

Huslejenævnskonference og dialogforum De danske huslejenævn har en forening, hvor huslejenævnsformænd og huslejenævnssekretærer kan være medlem. Når de mødes, så kan det have stor betydning for, hvordan viden og praksis udvikler sig overalt i landet.

Den 17. - 18. maj 2017 mødtes de til konference i Vejle. Der var repræsentanter fra hovedparten af landets nævn, - og hen over to dage blev der lyttet til op8

læg og diskuteret mellem oplæggene i arbejdsgrupper.

Vi var blandt en gruppe indbudte observatører, - og overraskende nok den eneste lejerorgansation, der var med for at høre på. På udlejersiden deltog Udlejerforeningen og Ejendomsforeningen Danmark. Grundejernes Investeringsfond var med - og det samme var en række repræsentanter for Trafik- Bolig- og Byggestyrelsen.

Årskiftet 2017 / 2018

skabets udvisende, vil ikke blive godtaget.

Den pligt, som udlejer ellers har til at indbringe en sag for Huslejenævnet om forbrugsregnskabet, når lejer gør indsigelse, gælder ikke hvor indsigelsen ikke er behørigt begrundet, og lejer vil efter udløbet af 6 ugers fristen have mistet muligheden for at anfægte fejl i regnskabet.

Det er derfor en god idé at søge rådgivning om udformningen af en indsigelse mod et forbrugsregnskab, så det sikres, at du som lejer ikke taber ret.

Om at tilbageholde husleje Når der opstår stridigheder med udlejer, så kan det føles fristende for lejer at tilbageholde husleje. Det kan f.eks. være hvor lejer oplever afmagt, fordi udlejer ikke opfylder sin del af lejeaftalen.

At benytte huslejetilbageholdelse som magtmiddel over for udlejer er imidlertid en risikofuld strategi.

Medmindre lejer har huslejenævnets eller en domstols ord for, at der ikke skal betales fuld leje, så vil lejers huslejerestance medføre misligholdelse af lejeaftalen – og efter omstændighederne vil udlejer efter en pro-

Danske

Lejere cedure med fremsendelse af påkrav kunne ophæve lejemålet, og lejer tvinges til at flytte.

Deponering af huslejen på en konto er tilsvarende ikke en fremgangsmåde, der kan anvendes – når udlejer ikke modtager huslejen, så opstår der en restance, og udlejer kan sende påkrav m.v.

Muligheder for digital kommunikation For mange er det oplagt og naturligt at gøre brug af digitale kommunikationsformer som e-mail og SMS. I kommunikationer vedrørende lejeforhold skal man dog være opmærksom på, at lejeloven indeholder en bestemmelse om, at brug af digital kommunikation skal være aftalt mellem parterne, når loven kræver, at meddelelse skal ske skriftligt, eller hvor en meddelelse ikke lader sig gennemføre på anden måde end skriftligt.

Loven fastslår ikke formkrav til aftaler om digital kommunikation, så i princippet vil sådan en aftale efter omstændighederne kunne indgås stiltiende, f. eks. ved at parterne løbende har praktiseret at kommunikere digitalt. Man løber dog en risiko ved at

der findes en gyldig aftale herom, er, at den skriftlige meddelelse er uden virkning.

Lejeloven fastslår ikke formkrav til en lejers opsigelse af en lejeaftale. Det betyder, at lejer som udgangspunkt kan opsige i den form, lejer måtte foretrække. Det kan dog bindende være aftalt, at lejers opsigelse skal være skriftlig – det vil f.eks. gælde, hvor typeformular A, 9. udgave er anvendt, jf. blankettens § 2. I et tilfælde fra retsprak-

sig tilbage og havde egne gruppediskusioner.

Vi var repræsenteret ved Cand. Jur. Tine Storvang og vores driftsleder. Og vi er taknemmelige for, at vi havde den mulighed for at være ganske tæt på de diskusioner, der løbende er på spil, når lejelovgivning udmøntes i praksis.

Dette år konference i huslejenævnsforeningen var særlig vigtigt, - da man skulle forholde sig til tolkning og praksis i forhold til de ændringer, der blev gennemført i lejelovgivningen i sommeren 2015.

kommunikere digitalt uden en sikker aftale.

Skriftlige meddelelser fra lejer, der forudsætter aftale for at kunne sendes digitalt, er indsigelser mod forbrugsregnskab og lejeforhøjelse.

Betydningen af, at der kommunikeres digitalt, uden at

Dialogforum Trafik-, Bygge- og Boligstyrelsen har nedsat et dialogforum, hvor en del af de interessenter, som omgiver lejeboligen er med. Det både fra ejer- og lejerside, men også f.eks. fra Rådet for socialt udsatte, Ældresagen, Danske Studerendes Fællesråd og byggeindustrien.

Det var for både os og de øvrige særligt indbude tydeligt, at vi kun var observatører. Til gengæld, så lå der også en gevist ved de diskusioner, som vi kunne have med de de øvrige observatører, mens nævnsformænd og huslejenævnssekretærer på tidpunkter trak

Der er afholdt to møder i dette forum i 2017, et i marts og et i september. Vi var med begge gange. Mødet i marts var klart det mest udbytterige, - med en 9

sis, hvor det var aftalt, at opsigelse skulle ske skriftligt, er Østre Landsret nået frem til, at aftalen om skriftlig opsigelse ikke kunne udstrækkes til også at være en aftale om, at lejer kunne opsige pr. mail. Lejers opsigelse sendt pr. mail var derfor uden virkning. Én ting er, om digital kommunikation overhovedet kan benyttes – en anden ting er om lejer kan bevise, at en opsigelse pr. mail er nået frem til udlejer. Lejers meddelelse om opsigelse har virkning fra det tidspunkt, den beviseligt er kommet frem til udlejer, og nægter udlejer at have modtaget en opsigelse pr. mail, så kan lejer ikke med sikkerhed løfte sin bevisbyrde for fremkomst til modtageren ved at dokumentere afsendelse af opsigelsen pr. mail med fremlæggelse af udskrift af udbakken. Lejer bør derfor anmode udlejer om at kvittere for modtagelsen af lejers opsigelse pr. mail.

For den lejer, der modtager en opsigelse, er det væsentligt at være opmærksom på, at ønsker lejer at protestere, så kan indsigelsen ifølge loven aldrig sendes digitalt, uanset modstående aftale.

god forberedelse. Her kom flere centrale initiaver på bordet og blev udsat for replik og drøftelse. Det i september bar præg af hastværk i en sidste øjebliks forberedelse fra styrelsens side.

Et forum som dette træffer ikke beslutninger, men det kan have betydning, da det skærper styrelsens opmærksomhed på de indgangsvikler, som deltagerne kan bidrage med.

Det er vigtigt vi er med, - og det giver mulighed for at udbygge kontaktflader.

Årskiftet 2017 / 2018

Danske

Lejere Selvskade?

Ved at benytte ordet ”selvskade”, vil vi meget gerne pege på to hovedproblemer: 1. At lejere ikke får sendt skriftlige og tydelige beskeder til deres udlejer i de relevante sammenhænge.

2. Lejere, der ofte i berettiget frustration, får sig udtrykt på en sådan måde, at det optrapper konflikten, - og derved gør det sværere for lejer at opnå et fornuftigt resultat.

Underskriv som hovedregel ikke en ny lejeaftale, når du først har en Der kan komme forslag om en ny lejeaftale i et løbende lejeforhold. Det kan være for at rette eller ændre i aftalen – eller i forbindelse med at en ny ejer overtager ejendommen og ønsker kontrakten fornyet.

Uanset anledningen, så skal lejer passe på, så lejer ikke skader sin stilling.

Det er væsentligt at vide, at man som lejer i en løbende kontrakt aldrig har pligt til at acceptere en ny lejeaftale. Ændringer, som man accepterer, kan i stedet skrives i et tillæg til lejeaftalen.

Og ejerskifte kræver aldrig en ny kontrakt.

Når det kan være en dårlig idé at underskrive en ny lejekontrakt, så skyldes det, at det kan være svært at overskue, om den nye aftale medfører forringelse af lejers rettigheder eller forøgelse af lejers pligter.

Men har man først underskrevet en ny aftale, så er man bundet af den.

Fraflytning Som nævnt ovenfor blev der i 2015 indført regler om obligatotiske ind- og fraflytningssyn for udlejere, der udlejer mere en én beboelseslejlighed.

En flerudlejer skal nu skriftligt indkalde lejer til flyttesyn med mindst 1 uges varsel. Synet skal afholdes senest 2 uger efter, at udlejer bliver bekendt med, at fraflytning er sket.

I nogle tilfælde vælger lejer, f.eks. fordi man ønsker flyt-

teopgøret og den økonomiske afregning fremskyndet, at kontakte udlejer for at få synet afviklet.

Det er imidlertid ikke hensigtsmæssigt for lejer at hjælpe udlejer til at overholde lovens formalia.

I nogle situationer, hvor lejer har medvirket til at formalia er blevet iagttaget, ser man, at lejer efterfølgende bliver mødt med krav, som lejer finder uberettigede og derfor bestrider.

Havde lejer i stedet valg at forholde sig afventende, og havde udlejer ikke fået fulgt formalia, da ville udlejers krav i stedet være bortfaldet pga. manglende iagttagelse af formalia, jf. lejeloven § 98.

Om den situation, hvor parterne har aftalt et tidspunkt for syn mundtligt, og lejer møder op til synet, der synes praksis at nå til, at formalia er iagttaget, trods den manglende skriftlige indkaldelse. Argumentet er, at den manglende skriftlige indkaldelse ikke har været til skade for lejer, når lejer faktisk dukker op.

Ligesom ved underskrivelse af indflytningsrapporten, så

skal lejer være opmærksom på, at det kan være anført – ofte med småt - at lejer med sin underskrift erklærer at være enig i rapportens angivelse af det lejedes stand, og i at udbedring foretages for lejers regning.

Lejer skal undgå utilsigtet at komme til at erklære sig enig i udlejers krav.

Lejer bør sikre sig bevis for aflevering af nøglerne til lejemålet. Opstår der strid herom, kan dokumentationen få betydning for fastlæggelsen af tidspunktet for ophøret af lejers rådighed over det lejede, dvs. fraflytningstidspunktet, og kan lejer bevise at have afleveret nøglerne, vil udlejer ikke kunne forlange betaling for eksempelvis udskiftning af nøgler og omkodning af låse.

Nøglerne kan afleveres mod udlejers kvittering eller fremsendes med anbefalet brev – hvilket i øvrigt samtidig bør sendes som quickbrev for at undgå unødig udskydelse af fraflytningstidspunktet.

Der arbejdes på Odensekontoret

10

Årskiftet 2017 / 2018

Danske

Lejere

En boligsocial indsat ude på landet omfattende indsats med kortlægning af dårlige boliger og efterfølgende kondemneringer og tvangsnedrivninger. Der var tale om billige lejeboliger – men hvor udgifterne til varme til gengæld nemt kunne være lige så høj som selve huslejen, hvis ikke højere. Resultatet har været, at landsbyerne er blevet forskønnede og færre familier er endt i knibe på grund af udsigten til billige boliger, som i sidste ende ender med at blive en dyr fornøjelse.

Jylland/Fyn udenfor de største byer, Vestsjælland, Sydsjælland og Lolland-Falster, vi møder her områder, hvor der faktisk er en del boliger, der er i en så dårlig stand, at de burde fjernes fra markedet. Boliger, hvor man kan blive syg af at bo – og som ikke udgør en god ramme, hvis man skal rejse sig og komme ud af en svær livssituation.

Af: Cand. Jur. Nikoline Brohus Sørensen Den. 10. maj 2017 deltog jeg som repræsentant for Danske Lejere i ”Boligsocial indsats på landet – sociale aspekter ved kondemnering, nedrivning og genhusning” – et diskussionsseminar afholdt af Trafik-, Bygge- og Boligstyrelsen og Byplanlaboratoriet på Midtfyns Fritidscenter i Ringe.

På seminaret deltog folk fra en lang række af landets kommuner samt repræsentanter for foreninger og organisationer. Derved blev der lagt en grundsten til et netværk, med mulighed for at sparre med hinanden.

Dagen startede med et oplæg fra Lolland Kommunes borgmester, Holger Schou Rasmussen. De har stor fokus på, at ejendomme, som ikke er egnet til udlejning, ikke fortsat skal stå som mulige udlejningsejendomme og tiltrække familier, som kommer til at få problemer med lejemålet på længere sigt. På denne baggrund river Lolland Kommune mellem 80 og 100 ned om året, og siden 2010 er der revet 705 boliger samt 500 almene boliger ned. Derudover tager kommunen ud og undersøger, om boligen er forsvarlig, hvis en børnefamilie kommer til. Hvis boligen ikke er forsvarlig, sørger kommunen for at genhuse familien.

for gode og sunde boliger for udsatte familier, bekæmpelse af boligspekulation og forskønnelse i mindre byer og landdistrikter.

Den boligsociale indsats er et tværfagligt samarbejde mellem flere af kommunens afdelinger. Flere kommuner, herunder Lemvig, har samtidig ansat en boligsocial medarbejder, som har ansvaret for at koordinere arbejdsopgaverne mellem de forskellige afdelinger. Kommunen forsøger at kortlægge, hvilke boliger som er dårlige, og denne viden deles herefter mellem de forskellige afdelinger.

Mariagerfjord Kommune har i to landsbyer ydet en

Det var på seminariet tydeligt, at muligheden for at få ansat en boligsocial medarbejder i kommunen i høj grad er politisk bestemt, og at der således skal lægges pres på byrådsmedlemmerne, for at få dette gennemført. Argumenterne for at få ansat en boligsocial medarbejder synes dog flere end for ikke at få denne ansat.

En af fordelene er bl.a., at der er en enkelt person, som har det overordnede

Lemvig Kommune har iværksat en boligsocial indsats med det formål at sørge

11

ansvar for at koordinere de forskellige opgaver i forbindelse med den boligsociale indsats.

Som lejer vil man kunne have stor glæde af et samarbejde med kommunen. Det kan f.eks. være ved at underrette kommunen om kendskab til et lejemåls usunde miljø og dårlige forhold. Ved en underretning vil kommunen sørge for, at denne oplysning bliver fastlagt hos dem, så de fremadrettet kan være opmærksom på netop denne ejendom, hvis den skulle blive udlejet igen.

Hvis der er lejeretlige problemstillinger, som kommunen ikke umiddelbart har mulighed for at gå ind i, vil vi hos Danske Lejere kunne hjælpe lejer videre – enten i forhold til en mulig ophævelse eller ved problemer med fraflytning.

Nedenfor ”landlig idyl” i Vestjylland

Danske

Lejere Danske Lejere:

Vi har fokus på den gode service

God medlemsservice, tilfredse medlemmer og en urokkelig tro på, at vi skal være de bedste indenfor vores felt, holder Danske Lejere skarpe og i konstant udvikling.

Af Cand. Merc. Signe Lynggaard En ny måde at tænke på At yde en god medlemsservice er ikke et nyt koncept for Danske Lejere. Men i 2017 har vi haft øget fokus på at forbedre vores medlemsservice. Vi har sat os selv nye mål i arbejdet med at udvikle vores medlemsservice.

Vores mindset er konstant at tænke medlemmet ind i vores arbejdsrutiner. Vi skal blive bedre til at spørge det enkelte medlem, hvordan man ønsker, vi kommunikerer med vedkommende, hvad deres informationsbehov er og hvordan vi kan hjælpe, netop dette medlem, bedst muligt. Det er altid medlemmet og lejeren, der er i fokus.

Man skal føle sig tryg Når man som lejer føler sig snydt, frustreret eller vred på sin udlejer, så har man brug for at kunne tage kontakt til os, og føle sig tryg ved sin henvendelse. Som lejer og medlem skal man føle, at vi er der, og at vi vil gøre alt for at hjælpe den enkelte lejer videre bedst muligt.

Vi har medarbejdere og jurister med mange års erfaring indenfor lejeret, og vi er dygtige til at vidensdele

med hinanden. Derudover anvender vi, som nogle af de eneste, næsten udelukkende frivillige jurastuderende - og netop ikke jurisk ukyndige frivillige.

frivillige kun arbejder 4 timer om ugen. Er der frister, bliver de altid overholdt. Det skal man som medlem vide for ikke at blive utryg, når ens sagsbehandler ikke svare på mail eller ringer dagen efter man har henvendt sig.

Vores frivillige har alle en jurist tilknyttet som vejleder. Det sikrer en kvalitet i vores arbejde, og det giver vores medlemmer en tryghed, at de ved, at vi har kompetente medarbejdere til at håndtere deres situation så professionelt som muligt.

Første råd er gratis I 2017 kom der for alvor gang i vores serviceplatform ”det første råd er gratis”.

Servicen giver lejere, der ikke er medlem i Danske Lejere endnu, mulighed for at få et enkelt råd – ganske gratis. Mange har anvendt

Vi er i dag meget bedre til at tilpasse kommunikationen til det enkelte medlem.

Vores frivillige har fokus på det, ligesom juristerne har. Men som alt andet, så kan og skal vi altid blive bedre. Det arbejder vi videre med i 2018.

Den personlige kontakt Hos Danske Lejere ved vi, at det betyder meget for vores medlemmer, at de altid har mulighed for at kontakte os.

Vi ønsker at tilbyde den bedste service overfor vores medlemmer som muligt.

Derfor gør vi os store bestræbelser på altid at stå til rådighed. Dog indenfor de organisatoriske rammer vi har.

Geografien - ikke en hindring Fordi, vi har fokus på at målrette vores kommunikation til hvert enkelt medlem og kan håndtere flere forskellige kommunikationsplatforme – mail, telefon, personlige møder mm., så er geografien ikke en hindring.

Det betyder, at vi oplære vores frivillige i at kommunikere så målrettet og effektivt som muligt. De frivillige lærer at forventningsafstemme med medlemmerne og dermed give en tryghed for det enkelte medlem. Det er vigtigt, da vores

12

Vores erfaringer fortæller os, at man som medlem får en rigtig god oplevelse og service, selvom man geografisk ikke er tæt på et af vores kontorer. Her aftaler vi med det enkelte medlem, hvordan de ønsker, at vi kommunikerer sammen.

Oftest vil vores medlemmer gerne foretage kommunikation over mail og telefon.

denne mulighed, og har fået et råd om deres situation.

Derfra kan den enkelte lejer vurdere om de selv kan håndtere situationen, eller om vi skal hjælpe dem videre. Vi oplever, at lejerne er glade for denne gratis service og sætter stor pris på den. ”Det første råd er gratis” vil derfor også være at finde i fremtiden.

Den gode medlemsservice kan altid blive bedre. Derfor arbejder vi konstant med at blive bedre. I 2018 vil vi derfor arbejde videre med et øget fokus på den gode service.