台南市北區購物中心暨酒店開發投資企劃書 by daniel hung

台南市北區延平段購物中心暨酒店開發興建及營運企劃

大四實習期末報告書

組員：李耘、洪秉毅、鐘郁琁指導教授：謝宏昌教授民國 106 年 05 月 1

目錄第一章緒論..........................................................................................1 第一節計畫緣起.............................................................................1 第二節經營理念.............................................................................2 第二章基地及區位分析..........................................................................3 第一節重大建設.............................................................................3 第三章用地取得與開發方式....................................................................5 第四章土地使用計畫.............................................................................6 第一節基地位置.............................................................................6 第二節基地面積.............................................................................8 第三節土地使用分區.......................................................................8 第五章商品計畫....................................................................................9 第一節市場調查與分析....................................................................9 第二節市場定位...........................................................................13 第三節商品計畫...........................................................................15 第六章興建計畫..................................................................................19 第一節敷地計畫...........................................................................19 第二節建築計畫...........................................................................31 第三節相關法令檢討.....................................................................48 第七章財務計畫..................................................................................52 第一節務計劃編制之前提與架構.....................................................52 第二節財務效益分析.....................................................................60 第三節財務敏感性分析..................................................................63 附錄一新訂北區都市計畫.....................................................................64 附錄二多孔隙城市概念........................................................................64

圖目錄圖 3-1 本案地界線位置圖......................................................................5 圖 4-1 基地位置與周邊關係示意圖..........................................................7 圖 4-2 土地使用分區示意圖...................................................................8 圖 5-1 近十年台南市觀光人口數折線圖.................................................11 圖 5-2 近十年來台旅客人數折線圖........................................................11 圖 5-3 商品組合示意圖.......................................................................18 圖 6-1 設計概念示意圖.......................................................................21 圖 6-2 基地周邊環境示意圖.................................................................23 圖 6-3 本案地界線、退縮線及建築線位置示意圖.....................................24 圖 6-4 開放空間系統圖.......................................................................26 圖 6-5 本案地下室開挖範圍、地面層空間配置及開放法定空地位置示意圖. .27 圖 6-6 全區頂視平面配置圖.................................................................28 圖 6-7 大眾運輸動線示意圖.................................................................29 圖 6-8 汽車、機車動線示意圖..............................................................30 圖 6-9 建築物各樓層平面圖.................................................................44 圖 6-10 建築物各向立面圖..................................................................46 圖 6-11 建築物剖面圖.........................................................................47

表目錄表 2-1 重大建設計畫內容整理表.............................................................3 表 5-1 台南市各百貨公司面積、年營收及特色綜整表................................9 表 5-2 台南市各家觀光旅館之規模、定價及住用率綜整表........................12 表 5-3 本案開發目標、設施及各項服務之關鍵因素綜整表........................14 表 5-4 各項設施別之規模與所占比率綜整表...........................................15 表 5-5 商品組合與樓層分布表..............................................................17 表 6-1 建築物使用類組統整表..............................................................19 表 6-2 開發內容分項表.......................................................................20 表 6-3 新訂北區都市計畫都市設計準則統整表........................................20 表 6-4 基地周邊道路路型及現有設施物統整表........................................22 表 6-4 建築興建計畫表.......................................................................31 表 6-5 地下室樓層面積表....................................................................32 表 6-6 西幢建築興建樓層面積表...........................................................34 表 6-6 東幢建築興建樓層面積表...........................................................37 表 6-7 都市計畫申請之容積獎勵試算表.................................................50 表 6-8 開放空間獎勵樓地板面積試算表.................................................50 表 7-1 財務評估基本假設及參數設定表..................................................52 表 7-2 本案工程經費表.......................................................................54 表 7-3 期初投資成本綜整表.................................................................55 表 7-4 商場租金收入綜整表.................................................................56 表 7-5 酒店式公寓住宿收入綜整表(第一年)............................................57 表 7-6 酒店餐飲收入綜整表.................................................................57 表 7-7 人事成本表..............................................................................58 表 7-8 營運成本綜整表(第一年)............................................................59 表 7-9 財務評估指標準則綜整表...........................................................61 表 7-10 財務效益評估分析綜整表.........................................................62 表 7-11 敏感性分析結果彙整表............................................................63

第一章緒論本案為國立成功大學都市計劃學系大學部四年級都市規劃與設計實習(五) 課程下的操作計畫，可說是大學四年生涯於都市計畫上學習的成果展現。大四實習強調靈活運用過去所學，整合過去大一(小尺度空間認知)、大二(地區尺度的空間設計)、大三(法規與實質計劃之演練)之內容，並加財務之考量因素，以整學期時間，整合小區域設計、大區域規劃、都市規劃理論到實務操作、理想的都市願景到法律及現實條件，完成畢業作品。大四整個年度不斷探討「多孔隙」概念下的都市規劃及空間樣貌，上學期以多孔隙的角度進行都市計畫的檢視、批判與修正，下學期則於修正後的都市計畫地區範圍內選定一基地，討論並完成一開發項目與開發計畫。本組為謝宏昌教授指導之組別，上學期完成「新訂台南市鐵路地下化北段 (台南車站至大橋車站)周遭地區都市計畫(細部計畫)」，下學期擇定一第五種商業區街廓，進行複合型百貨商場的開發計畫。

第一節計畫緣起

近年台灣之百貨商場呈現多元特色之蓬勃發展，在都市化程度提高、人口持續集中的趨勢下，北、中、南區域皆具聚集更大規模商業經濟的潛力。台南近年便因南科一期基地之建廠率以近九成，員工人數已增加至十萬多人，為台南消費市場提供龐大購買實力，而南紡夢時代加入百貨市場後，更是增加台南的消費動能，大幅提升整體台南百貨業之業績。未來鐵路地下化、台南輕軌興建，且台南的百貨公司市場越來越豐富多元，則可吸引更多潛在的消費族群。此外，在物聯網及網路購物發達的趨勢下，百貨商場從以往以商品本身為引力的服務型態轉型為更強調高品質且有趣的購物體驗及生活休閒場域。而為吸引更多元的消費族群，則引入旅居服務及其他特色以與台南其他百貨競爭。台南市在民國 106 年鐵路地下化施行後，車站周邊地區及鐵路兩邊地區之活動結構將產生劇烈改變；且新訂台南市鐵路地下化北段(台南車站至大橋車站)周遭地區都市計畫(細部計畫)，將連通和緯路與勝利路、開通北門路至中華路、第十五期重劃案內九六眷村土地釋出等，皆使未來台南之商業發展核心有望向北延伸。而第一期重劃案釋出之空地提供大量發展商業使用的機會，使北區台南中心成為具有金融、辦公、文創、育成及商業的核心區域。在台南整體百貨業動能及消費實力成長的趨勢與都市結構改變而增加商業潛力的情況下，待未來第十五期重劃案釋出土地後，對 1.5 公頃且被指定為整體開發街廓的第五種商業區土地，以設定地上權的方式取得土地，興建地下 4 層、地上 12 層之複合型百貨商場。 1

第二節經營理念

本案致力推廣文化休閒生活消費，以提升北區台文化生活與創意的形象。企圖打造結合人文藝術、觀光、休閒與生活的綜合型商場，提供台南市民更多休閒娛樂及文化創造的場域，並與新型態的旅居業者及國際開發商合作，藉其招商能力，使本案具有在地特色又兼具國際服務水準。本案由本公司進行投資、建設及營運，以營建業為背景將與國際業者合作經營酒店式公寓及百貨商場，共創台南新型態的複合型百貨商場。強調高品質的生活享受與有趣的購物空間，營造新的休閒生活品味。內部提高文化產業相關之商品比例、外部結合周遭優美綠環境(如公園、綠園道等)。一、商業模式的創新台南現有之商場皆以單一主力或者複合主力之商品本身為引力，而台南擁有豐厚文化創意的能量與底蘊，然尚未出現與文化創意在軟硬體層面上皆良好結合之百貨商場。本案引入更多文化創造的服務，置入文化創作工作者的工作、交流與展示空間，使文化創意的生產端與消費端有機會近距離接觸而相互回饋。以此文化展現的能量作為本案核心，享受旅居、購物之服務時都可感受到豐沛的文化討論氣息。二、文藝休閒的百貨空間藉文化相關產業的空間提供不同消費族群在商場流動時更多的可能。本案綜合型百貨的規模介於台南現有之超大型百貨與中型百貨之間，為找出獨特的商業模式，依前述之營造休閒生活品味切入，為吸引潛在消費族群，提供更多可與文化創意結合之日常休閒場域，如才藝學習教室、展覽廳等設施，創造本案商場不僅提供選逛空間，亦為日常文藝休閒之好去處的多功能經營。三、與酒店式公寓複合經營台南近年之觀光人口持續成長，而台南的旅遊特色在於體驗在地文化與風情，然台南現有旅居服務皆為無提供日常居家設備之短租為主，故本案為提供來台南旅遊的新想法，引入價位介於國際級觀光旅館及民宿之間、高品質、適合長駐的旅居服務。本案鄰近火車站及多項大眾運輸場站，且與商場及文化空間複合經營，將能提供深度旅遊旅客、出差工作者舒適、方便的旅居空間，使享受旅居服務的同時。亦可深刻體驗台南在地文化。

第一章

第二章基地及區位分析

第一節重大建設

本案周邊近期有多項重大建設即將或正在進行，包括台南市區鐵路地下化計畫、台南都會區大眾捷運系統、新訂台南市鐵路地下化北段(台南車站至大橋車站)周遭地區都市計畫(細部計畫)，以上計畫之計畫內容與對本案之影響，如下表 2-1 詳列。表 2-1 重大建設計畫內容整理表計畫名稱

計畫內容

對本案影響

台南市區鐵路計畫年期：106 年３月至 113 年 6 月。地下化計畫

計畫範圍：

鐵路地下化，原鐵路沿線及車站周邊之土地釋出、引進大型開發，

北起台南市永康區中華路陸橋南方約增強周邊使用強度。 400 公尺處，南至生產路以南約 1.4 公而鐵路地下化後之綠園道，亦可里，全長 7.55 公里。

帶動步行人潮，促進商圈發展。

計畫內容：於台南市都市核心地區，實施鐵路地下化工程以促進都市發展，提升都會區便捷交通，消彌鐵路沿線發展阻礙提升都市景觀。臺南市區鐵路地下化計畫 C214 標南臺南站路段地下化工程於 106 年 3 月 15 日舉辦開工動土。本案鄰近綠線之台南轉運站及成計畫年期：106 年至 114 年。大眾捷運系統計畫範圍：北至大橋火車站及奇美醫大醫院站，大幅增加整個台南市院，東至仁德轉運站。南至南區區公進入本案基地之可及行，擴大台所，西至億載金城。第一期分為藍綠南市內之潛在客群與提升外地旅兩線，藍線為連接東區、北區、永康客之前往意願。區、中西區、安平區、南區之環狀線，綠線為連接東區、火車站、中西區、安平區之東西線。臺南都會區

計畫名稱

計畫內容

對本案影響

新訂台南市鐵計畫年期：106 年至 116 年。

提升基地交通易達性，並且與周

路地下化北段計畫範圍：開元路以西，公園路以北、遭其他商業區可達成聚集經濟。 (台南車站至

西門路以東、中華路以南，共 250 公頃。

大橋車站)周

計畫內容：因應鐵路地下化，調整北門

遭地區都市計路兩側土地使用；開通北門路至中華路；畫(細部計畫)

連通和緯路與勝利路。改變原本北區定位為北區台南之新興商業核心。

資料來源：台南鐵路地下化計畫、台南市輕軌計畫、新訂台南市鐵路地下化北段(台南車站至大橋車站)周遭地區都市計畫(細部計畫)。

第二章

第三章用地取得與開發方式

向國有財產署設定地上權 50 年，取得地上權後以私人開發方式興建地下 4 層、地上 12 層之複合型購物商場暨觀光旅館。設定地上權之土地地界線如下圖 3-1 所示。

圖 3-1 本案地界線位置圖資料來源:本組繪製

第三章

第四章土地使用計畫

第一節基地位置

本案位於台南市北區，北區過去及現況以住宅區為定位，而經前次通檢後，釋出大量商業區面積，且因鐵路地下化、輕軌建設及第十五期重劃案等重大建設計畫皆已開始進行，北區在台南的發展定位將有極大轉變，將成為未來台南舊市區往永康發展之關鍵區位。故在大片土地釋出的情況下，且北區現況尚無高強度、高層級之購物場域，故本案搶占整個北區之商業市場。而本基地位於北區中心之十五期重劃案範圍內、北門路與和緯路交叉口，具連通東區新都心與安平市政中心、以及舊市區與永康市區之便，且距離台南火車站、成功大學商圈步行僅需 20 分鐘，距離未來輕軌站步行僅需 10 分鐘，周邊坐落大道新城及未來重劃區內之高密度大樓式集合住宅。就市際、市內以及社區間的來往皆十分便利，利於吸引學生族群、家庭及市際商務客或遊客。本案基地位置如下圖 4-1 所示。

圖 4-1 基地位置與周邊關係示意圖資料來源：本案繪製。 7

第二節基地面積

一、基地位置：台南市北區延平段 1169-1 地號土地。二、基地使用面積：15,155m2。

第三節土地使用分區

經查「新訂台南市鐵路地下化北段(台南車站至大橋車站)周遭地區都市計畫 (細部計畫)圖」，本案街廓屬第五種商業區，且為指定整體開發街廓。

圖 4-2 土地使用分區示意圖資料來源：本組繪製。

第四章

第五章商品計畫

第一節市場調查與分析

壹. 台南市百貨服務分析一、台南市百貨營業現況台南市現況計有七間百貨公司，綜合大型百貨包括新光三越西門店、南紡夢時代，中型百貨包括德安百貨、新光三越中山店、 FOCUS、台南大遠百、遠東百貨。以上七間百貨公司之區位及其定位不一，南紡夢時代位於東區中華東路及東寧路交叉口，與國賓影城形成商圈，成為台南近年之百貨新熱點；德安百貨鄰近台南市文化中心，屬社區型百貨；新光三越西門店位於西門路，與大億麗緻酒店形塑高級精品氛圍的百貨環境；新光山越中山店與 FOCUS 位於台南火車站前站，鄰近學生上放學及補習路徑，故以服務學生客群為主；遠東百貨亦鄰近火車站前站，以電影及餐飲為特色；遠東大遠百位於火車站後站，以精品、國際旅館為特色。而各百貨公司之營收狀況，以新光三越西門店最高、南紡夢時代次之其餘百貨之年營收皆低於 40 億，詳細資料如下表 5-1 所示。表 5-1 台南市各百貨公司面積、年營收及特色綜整表南紡

德安百貨

夢時代

Focus

台南

流行時尚

大遠百

遠東百貨

新光三越

(西門店)

(中山店)

館樓地板

78,254

16,000

5,000

8,000

15,000

49,222

13,344

115

面積 (m2) 營業額 (億)

特色

綜合大型

中型社區

中型百貨

大型百貨

中型百貨

購物中心

百貨

年輕時尚

餐飲、購

影城，餐

精品為主

多重機能

服飾、家

物、旅館

飲娛樂型

具、餐廳

百貨公司。

資料來源：中華徵信所。

二、基地周邊商業服務 (一) 基地周邊商業服務之現況基地北側之和緯路兩側有零星之鄰里型商業分布，如全聯超市及沿街餐飲店面，服務周邊社區之生活所需；基地東側之勝利路沿街有眾多零售飲食、零售分布，服務大學城之生活所需；基地南側為中山商圈，有多家零售商店分布及中型百貨公司，聚集 3C、服飾、零售、餐廳及精品之服務，為台南市的重要商圈。 (二) 基地周邊市地重劃後之預期商業服務鐵路地下化後，和緯路及勝利路接通、連接安平區與東區，且北門路拓寬連接至永康區，而基地位於此重要交點。接通後的和緯路與勝利路將串聯成生活商業軸帶；而北門路開通，則幫助帶動中山商圈之車潮，鐵路地下化之綠園道則幫助帶動車站人潮，使之成為更高層級之交通樞紐，形塑服務全市層級的核心商業軸帶。三、小節台南近年商業設施不斷增加，即使有新的百貨公司進場競爭，各家百貨公司之營運狀況皆維持穩定，且在基地周遭商業活動在市地重劃後可預期成長的情況下，本案具有高度投入百貨公司服務的潛力。而投入的百貨公司應以大型、具獨創特色之模式發展。大型商業規模以與南紡夢時代及新光三越西門店競爭，獨創特色塑造有別於台南過去百貨公司的形象，並與當地商業產生群聚效應。貳. 台南旅宿服務分析一、近年國內外旅客成長狀況 (一) 國內旅客至台南市旅遊之人數

國內台南市之旅遊人數近年呈逐年穩定成長，至民國 104 年之旅遊人數高達 23,885,426 人。又依據民國 105 年國人旅遊狀況調查，平均旅行時間為 1.4 日，故台南具一定旅宿需求。人 / 民國 30,000,000 25,000,000 20,000,000 15,000,000 10,000,000 5,000,000 96 年

97 年

98 年

99 年

100 年 101 年 102 年 103 年 104 年

圖 5-1 近十年台南市觀光人口數折線圖資料來源：交通部觀光局中華民國 104 年國人旅遊狀況調查。

(二) 國外旅客至台南市旅遊之人數台灣近十年之外國來台旅客之成長幅度為 187.6%，民國 105 年之來台旅客總計約 10,700,000 人次，相較十年前成長了約 6,980,000 人次。來台目的以觀光為主，占超過七成，而業務目的則次之，占約百分之七。顯示台灣之旅宿需求亦有大幅成長空間。人 / 民國 12,000,000 10,000,000 8,000,000 6,000,000 4,000,000 2,000,000 0 96 年

97 年

98 年

99 年

100 年

101 年

102 年

圖 5-2 近十年來台旅客人數折線圖 12

103 年

104 年

105 年

資料來源：交通部觀光局觀光統計圖表。

(三) 台南市旅宿業服務之現況台南市目前有國際級觀光旅館共 6 間、一般觀光旅館 1 間，其餘合法與非法民宿共計 101 間。住房狀況以觀光旅店為佳，住房率約六至八成左右，民宿則較差且較不穩定。各家觀光旅館之規模、定價及其住用率如下表 5-2 詳列。表 5-2 台南市各家觀光旅館之規模、定價及住用率綜整表旅館名稱

客房數

客房住用數

住用率

平均房價

台南大飯店

152

1,626

34.51%

2,748

大億麗緻酒店

315

5,836

59.76%

4,065

台糖長榮酒店(台南)

197

4,784

78.34%

3,529

香格里拉台南遠東國際大飯店

335

6,546

63.03%

4,565

遠百企業觀光旅館

4.92%

1,010

總計

4,534

68,488

48.73%

4,417

資料來源：交通部觀光局。

(四) 小節台南市現有之旅宿業者已提供相當程度的旅宿服務，然考量來台旅客及國內旅遊來台南之旅客皆有持續成長的趨勢，且台南市目前尚未提供高品質長期旅居的服務。故考量台南觀光旅館與民宿之定價，引進具觀光旅館品質之旅居類型，必能吸引成長趨勢下的潛在旅客，創造新市場利潤。參. 文化創意產業服務分析創意產業於台南蓬勃發展，將此服務引進商場可增加商場特色。商場內可注入少量而高品質的工作討論空間，雖會提高初期之營運成本，且不預期帶來巨大利潤，但可與商場活動、空間設計結合，為商場帶來不同人潮與活力。

第二節市場定位

綜合本章第一節分析及結論，為與台南市現有百貨公司常見的型態作出區隔，本案定位為提供文化生活服務的新形態商場，達成提供北區台南文化生活、旅居及創造的複合服務，內含豐富商業設施、不同單元之旅居空間以及各樣文化休閒娛樂與創作場域。一、市場定位與目標本案為文化生活為主的新形態商場，目標為結合文化旅行、生活創造、文化生活服務。 (一) 文化旅行主要設施為酒店式公寓，經營模式與觀光旅館相同，服務需長時間旅居的旅客為主，定價介於國際級觀光旅館與民宿之間，高級觀光旅館之規模與空間品質，營造適合長期旅居的舒適環境，以吸引欲長期停留台南觀光、遊憩或工作的旅客。 (二) 文化創造主要設施為創作工作室，引入視覺藝術、工藝、廣告、產品設計、視覺傳達設計、設計品牌等文化創意產業工作者，提供工作空間與交流互動基地，附設會議室及討論空間，使工作者或新創公司擁有足夠資源與能量進行創作創新活動。而創意工作者之創作作品可陳列於商場內之展覽空間，亦或租借攤位，便可與消費者產生直接接觸與互動。 (三) 文化生活主要設施為商業設施及文化娛樂及休閒設施，商業設施提供台南目前尚缺乏的多種品牌選擇，文化休閒設施包含主題之書店、電影院及展覽空間，提供消者更多有別單純商品型購物的體驗。以上開發目標內含之設施、服務細項及分別具備之關鍵因素如下表 53 詳列。

表 5-3 本案開發目標、設施及各項服務之關鍵因素綜整表開發目標

設施

文化生活

文化娛樂及休閒設施

KFS (key factor of success) 引進符合文化生活形象之知名品牌。引進以時計費的體驗型服務，增加人潮停留時間的同時亦可增加營收。

商業設施

以台南文化為特色吸引企業進駐。有趣的活動空間。利於長時間停留的空間設計(主題餐飲設施、learning center)。

文化旅行

酒店式公寓

充實的交流(發表會、研討會、交流會)。合理的價格設定。長時間的活動及娛樂應設施(善用綠色景觀空間設計、運動設施設計)。

文化創造

文創工作室

廉價的租金使用費。豐富的資源項目(諮詢、交流、展演與研修空間)。育成辦公室。與消費行為銜接。資料來源：本案整理。

二、各項設施關係 (一) 商業設施與文化休閒娛樂設施商業設施提供基本商場購物能量，文化休閒娛樂設施增加人潮停留時間。而文化休閒娛樂設施又可分為兩類，第一類 (如書店及電影院 )可作為主力店，增加人潮；第二類以時計費的體驗型服務 (展覽空間及學習教室 ) 為補助推廣型，可增加商場主題性、提升整體形象，同時亦有利潤產生。 (二) 酒店式公寓與文化休閒娛樂設施文化休閒設施可輔助酒店式公寓旅客之日常娛樂需求，提供長期旅居旅客多元的文化娛樂項目，反之文化娛樂設施也可從酒店式公寓獲得穩定的消費人潮。 (三) 酒店式公寓與新創工作室近年工作度假的模式盛行，酒店式公寓與創新工作室可提供半旅半工旅客工作與度假的場所。另長期旅遊之遊客若具有相關職業專業，也可提供新創工作室相關技術與指導。

(四) 新創工作室、文化休閒設施、商業設施三者結合，對新創工作者而言，將有更多機會於商業設施內販售創作品，豐富的文化休閒設施亦可提供想法與創新概念。或者，亦可委託工作者或新創公司進行商場內之相關藝術及設計工作，以作為實現新創之實驗場域。對消費者而言，進行消費時可同時體驗獨創品牌及在地特色商品，近距離參與相關展覽或工作空間，可提升消費者對商品產生的參與感，進而認同商場之文化展現。

第三節商品計畫

依據市場定位，本節將依照基地面積與法定允許之空間上限內決定商場規模，並詳述本案各項設施所占之規模及面積比率；再詳列各項設施中各細目商品之服務內容及其單元大小；最後說明預計吸引之客群型態，而後對應至各項設施的空間配置關係。一、商品計畫本案主要分為酒店式公寓、產業工作室、文化娛樂及休閒設施與商業設施等四大設施別，總體規模以商業設施及酒店式公寓占多數，文化娛樂休閒設施占兩成，產業工作室相關設施占一成，詳細規模與比率如下表 54。表 5-4 各項設施別之規模與所占比率綜整表商品計畫

設施別

文化旅行

酒店式公寓

規模(坪) 8,100

文化創造

產業工作室

2,727

11%

文化生活

文化娛樂及休閒設施

4,287

18%

商業設施

8,939

37%

24,053

100%

總計

比率 34%

資料來源：本案整理。

二、商品內容及單元大小 (一) 文化旅行-酒店式公寓設施細目婚宴廳

面積(坪) 30

間數 1

0 17

定價（戶/元/月）

備註

設施細目中型會館

面積(坪) 13

間數

定價（戶/元/月）

備註

0 小型包廂

會議室(商務)

健身房

70,000

三房兩廳

0 餐廳

13 0

客房(大)

(10,000/戶/元/天) 客房(中)

50,000

(5,000/戶/元/天)

.5 客房(小)

兩房一廳

30,000

一房 (3,000/戶/元/天)

(二) 文化創造-共同工作室設施細目工作室(小)

面積(坪) 4

間數 12

租金

備註

12,000

(元/年/單元) 工作室(中)

12,000

(元/年/坪) 會議討論室

抽成/租金

備註

營業額 X20%

0 公共討論室

(三) 文化生活-百貨商場 1. 文化娛樂及休閒設施設施細目展覽廳

面積(坪) 15

間數

0 電影院(144 席)

20 0

電影院(

0 電影院

0 電影院(96 席)

(主題電影)

5 書店

2,0

36,000(元/年/坪)

24,000(元/年/坪)

抽成/租金營業額 X20%

備註 -

營業額 X20%

00 文創商店

2. 商業設施面積(坪) 餐飲

特大餐廳

間數

大型餐廳

20 0

中型餐廳

小型餐飲

營業額 X20% 營業額 X20%

美食街店鋪

營業額 X20%

服飾精品

旗艦服飾

24,000(元/年/坪)

中型服飾

24,000(元/年/坪)

服飾精品

24,000(元/年/坪)

商店

24,000(元/年/坪)

營業額 X20%

24,000(元/年/坪)

生活雜貨

超市

90 0

生活雜貨 (大)

生活雜貨 (中)

生活雜貨 (小)

0 0

三、商品組合本案的主力店為連鎖品牌服飾、大型書店、電影院、餐廳及高級市場，主力店分布於各層，其餘小型商店分布其中並輔助或受惠於該樓層之主力店。各樓層商品以相似性質為原則，各樓層主題、其主力店及附屬商店配置關係之說明如下表 5-5 詳列。 19

表 5-5 商品組合與樓層分布表樓層主題日常美食市集

所在樓層 B1

文化生活購物層

1-2F

高及生活餐飲層

主力店

附屬商店

配置美食街及超市，提供快速便利的生活購物需求。

大型品牌服飾

展覽廳為文化休閒主題特殊展場，其餘服飾、文創日常商店為補助店，其餘附有少數餐廳及飲料店，整體期望 1 、 2 樓能帶給消費者眾多活動的消費體驗。

大型餐飲

中型餐飲補助，並附有生活雜貨補助商店。

文創工作與學習層

主題書店供消費者停留

文化娛樂層

婚宴會議廣場

電影院、書店及影音專區 -

酒店式公寓

7-9F

附有符合文化生活的文化學習教室及工作室人員工作及交流之場地。資料來源：本案整理。

除將主力店垂直分層使消費者平均分布於各樓層外，本案因配合基地條件，為求有趣的文化生活選逛空間，將兩棟建築物中間以空橋連結，以此創造符合文化休閒目標的場域。上述各樓層配置依其性質分別配置於東西棟大樓中，如下圖 5-3 所示。

圖 5-3 商品組合示意圖資料來源：本案繪製。

一、

第五章

第六章興建計畫

第一節敷地計畫

壹. 開發內容、設計目標及構想簡要說明一、開發內容 1. 基地位置與使用面積：本案基地位於台南市北區延平段 1169-1 地號土地，基地使用面積 15,155m2。 2. 建築物量體計畫：本案擬新建地上 12 層，地下 4 層之建築物。 3. 開發內容與使用：本案開發建築物之使用類組包括 A1 、 B2、 B3、 B4、 D2 ，上述類組包含之使用項目列舉如下表 7-1。開發內容大致可分為三部分，包括停車部分、購物部分、旅居部分，各部分內含之細項列舉如下表 6-2。表 6-1 建築物使用類組統整表類別 A

公共集會類

類別定義

組別

使用項目列舉

供集會、觀賞

1.戲(劇)院、電影院、演藝場、歌廳、觀覽場。

社交、等候運

2. 觀眾席面積在 200 ㎡以上之下列場所：體育

輸工具，且無

館(場)及設施、音樂廳、文康中心、社教館、集

法防火區劃之

會堂(場)、社區(村里)活動中心。

場所。 B

商業類

供商業交易、

1. 百貨公司 ( 百貨商場 ) 商場、市場 ( 超級市場、

陳列展售、娛

零售市場、攤販集中場 ) 、展覽場 (館 )、量販店、

樂、餐飲、消

批發場所(倉儲批發、一般批發、農產品批發)。

費之場所。

2. 樓地板面積在 500 ㎡以上之下列場所：店舖、一般零售場所、日常用品零售場所。 3

1.酒吧(無服務生陪侍，供應酒、菜或其他飲料之場所)、小吃街。 2. 樓地板面積在 300 ㎡以上之下列場所：餐廳、飲食店、一般咖啡館 (廳、店)(無服務生陪侍)、飲茶(茶藝館)(無服務生陪侍)。

1.觀光旅館 (飯店)、國際觀光旅館 (飯店)等之客 22

類別

類別定義

組別

使用項目列舉房部。 2.旅社、旅館、賓館等。 3 樓地板面積在 500㎡以上之招待所

休閒、文教類

供運動、休閒

1. 會議廳、展示廳、博物館、美術館、圖書館、

參觀、閱覽、

水族館、科學館、陳列館、資料館、歷史文物

教學之場所。

館、天文臺、藝術館。 2. 觀眾席面積未達 200 ㎡之下列場所：體育館 (場)及設施、音樂廳、文康中心、社教館、集會堂(場)、社區(村里)活動中心。資料來源：建築物使用類組及變更使用辦法。

表 6-2 開發內容分項表部分旅居部分

細項 1. A、B、C 住宿單元 2. 泳池、健身房、會議空間、附屬餐廳 3. 宴會廳

購物部分

1. 電影院 2. 展覽空間 3. 工作室 4. 一般零售場所

停車部分

1. 地下停車空間：無障礙停車空間、汽車停車空間、機車停車空間、卸貨車停車空間。 2. 地上停車空間：腳踏車租借站、腳踏車停車空間。資料來源：本案整理。

二、設計目標及構想新訂北區都市計畫中都市設計準則分為一般適用準則及指定整體開發街廓適用準則，如下表 6-3。表 6-3 新訂北區都市計畫都市設計準則統整表準則類別一般適用準則指定整體開發街廓適用準則

準則條文內容建築物臨二十米計畫道路退縮 5 公尺。 1. 建築物臨十二米計畫道路退縮 10 公尺。 2. 留設 300 m2 街角廣場。 3. 街廓內指定留設人行通道。資料來源：新訂北區都市計畫。

本案係為打造北區台南一文化生活廣場，除了滿足城市的購物需求，亦可作為市民休閒甚至生活之公共場域，而為增加休閒活動之多樣性，引入各式展覽藝文活動及在地藝文工作者，並將一般大眾認知的短租型旅館轉型為長租之旅居服務，結合在地與旅客的生活休閒、工作、居住之場域。而在此目標下包含以下設計原則：一. 開放空間需具高公共性，可同時服務目的性及過境性人流。二 . 開放空間需具高易達性，在實質空間可穿透，而在視覺呈現上則強烈且吸引人。三 . 開放空間需具高趣味度，創造圍塑空間使人感到安全感並願意停留，並創造活動空間。四 . 內部空間環境須與開放空間有所呼應，多創造臨開放空間之垂直或水平動線，增加活動路徑之趣味及可能性。五 . 內部空間亦須具公共性，適當配設文化展現空間，例如展覽廳、工作室。上述設計概念如下圖 6-1 所示。

圖 6-1 設計概念示意圖資料來源：本計畫繪製

貳、整體空間設計說明依據該都市設計準則規範及前述設計目標，將在基地內部留設一開放空間軸線，以增加外部行人進入基地之進口；並於中央劃設一下沉廣場，以吸引並帶動人潮聚集；而本案建築量體分為兩幢，圍繞此開放空間軸線 24

與下沉廣場，增加垂直及水平動線之趣味、活動多樣性與可能性，並使建築物內部環境之採光、通風及視覺效果皆更為提升。

一、平面配置計畫 (一) 基地周邊道路、人行道、斑馬線、現有設施物(行道樹、路燈、停車格、電箱等)位置本案基地北側為二十米計畫道路和緯路，東側為二十米計畫道路北門路，西側為十二米計畫道路旭日路，南側為十二米計畫道路精忠路，以上道路之路型與其現有設施物如下表 6-4 及圖 6-2 所示。表 6-4 基地周邊道路路型及現有設施物統整表道路名稱

道路寬度

道路路型

人行道寬度

其他現有設施物

4 線快車道

兩側各 2 公尺人行道

行道樹 10 棵、路燈 2 座、

(m) 和緯路

2 線慢車道

電箱 1 個、公車停靠站 1

以雙黃線分向北門路

4 線快車道

個兩側各 2 公尺人行道

2 線慢車道

路邊機車停車格 36 格、公

以雙黃線分向旭日路

行道樹 14 棵、路燈 3 座、車停靠站 1 個

2 線快車道

2 線慢車道以雙黃線分向精忠路

2 線快車道 2 線慢車道以雙黃線分向

資料來源：新訂北區都市計畫、本案調查。

圖 6-2 基地周邊環境示意圖資料來源：本計畫繪製

(二) 建築線、地界線、退縮線、地下室開挖範圍、地面層平面空間及開放法定空地位置依地籍權屬及訂北區都市計畫之都市設計準則，地界線、退縮線及建築線如下圖 6-3 所示。

圖 6-3 本案地界線、退縮線及建築線位置示意圖資料來源：本計畫繪製

而地面層之開放空間依不同功能分為沿街步道式開放空間、廣場式開放空間(入口)、廣場式開放空間(活動廣場)、廣場式開放空間(下沉廣場)，以下分述各類型開放空間之設計原則： 1. 沿街步道式開放空間於基地四角配設無障礙坡道，以利行人及自行車進入基地；以軸線式空間安排引導基地外緣人行，故街道家具及植栽配置皆以平行於外圍動線為原則；而將街道家具、植栽及自行車格等設施配設於近馬路側，以為維持基地外原之行人及自行車安全。 2. 廣場式開放空間(入口) 於本案入口廣場處設置下挖樓梯進入地下一層，作為本案之附屬開口以縮短進入本案建築物之步行距離，亦增加垂直水平動線之多樣性與趣味度。 3. 廣場式開放空間(活動廣場) 於本案中央配設一圍塑感較強之廣場，在活動廣場臨建築物側劃設多處街道家具，方便進出的眾多人潮停留休息；在臨下沉廣場側亦劃設多處街道家具、視覺穿透圍牆以及流動水池，以增加活動廣場之趣味及互動性，並引導人潮及視覺焦點至下沉廣場；於活動廣場四邊劃設手扶梯，增加臨戶外空間之垂直動線，增加人潮前往二、三樓層之意願。 4. 廣場式開放空間(下沉廣場) 於本案中央配設一下沉廣場，由地面層東北與西南角之階梯進入。地面層水池沿下沉廣場北邊之玻璃帷幕流至地下一層，於下沉廣場中央種植開花樹木，以增加下沉廣場之趣味及互動性；劃設木平台，可供人潮停留或餐廳之附屬用餐空間。上述開放空間系統如下圖 6-4 所示。地下室開挖範圍、地面層平面空間配置及開放法定空地位置則如下圖 6-5 所示。

圖 6-4 開放空間系統圖資料來源：本計畫繪製

圖 6-5 本案地下室開挖範圍、地面層空間配置及開放法定空地位置示意圖資料來源：本計畫繪製

圖 6-6 全區頂視平面配置圖資料來源：本計畫繪製

二、停車與交通動線計畫 (一) 大眾運輸動線及人行動線本案有兩線公車行經，並於本案北側及東側各設置一處公車停靠站。而於街廓四側皆設置腳踏車租借站及腳踏車停放空間，並於街廓四角配設無障礙坡道，使自行車、行人順利通行。以上大眾運輸動線與自行車動線如下圖 7-7 所示。

圖 6-7 大眾運輸動線示意圖資料來源：本計畫繪製

(二)汽車、機車及卸貨車動線 1. 進入室內停車空間之車行動線汽車、機車與卸貨車進入地下停車空間之進出口皆集中配設於本案西側之旭日路。而汽車、卸貨車之入口與出口分作兩個車道，並於街廓內劃設離開車輛之停等車道；機車動線之入口與出口則為同一車道。 2. 戶外臨停空間之車行動線於本案北側劃設一汽車臨停彎道，以作為接送旅客之引道；而本案東側之北門路設有臨時機車停車格 36 格。以上汽車、機車及卸貨車行動線如下圖 7-8 所示。

圖 6-8 汽車、機車動線示意圖 34

資料來源：本計畫繪製

第二節建築計畫

一、建築指示(定)線位置

二、建築空間配置計畫本建築之總樓地板面積為 33,844 坪 (111,686m²) ，地下室開挖面積為 13,839 坪 (45,748m²) ，容積面積為 19,833 坪 (65,447m²) ，其中包含酒店式公寓、商場以及地下停車場，汽車停車位 496 格、機車停車位 1,545 格、無障礙車位 15 格、卸貨車位 10 格。 (一) 可建築面積本基地法定土地使用分區為第五種商業區，容積率 360% ，建蔽率 60%。依照都市計畫法台南市施行細則第三十七條規定，法定容積增加建築容積額度規定之累計上限，不得超過建築基地一點二倍之法定容積。故本案最大可使用之容積面積為 65,469 平方公尺。表 6-4 建築興建計畫表項目

面積坪

m2 基地面積法定

15,155.00

4,584.39

建蔽率

60%

容積率

360%

法定建築面積

9,093.00

2,750.63

法定容積面積

54,558.00

16,503.80

法定空地面積興建

備註

6,062.00

1,836.97

建蔽率

59%

容積率

432%

建築

8,967.89

2,712.79

容積面積

65,447.00

19,797.72

地下室開發面積

45,748.12

13,838.81

地下室共四層

112,233.96

33,950.77

總樓地板面積

資料來源：本案整理。

(二) 各層興建面積 36

本案建築分東西兩幢興建地上 12 層，開挖地下 4 層，興建總樓地板面積為 33,951 坪(112,234m²)。地下停車場共四層，共提供 496 部汽車停車格 (法定 436 格)，15 部無障礙停車格 (法定 9 格)，10 部卸貨停車格 (法定 2 格)，1,545 部機車停車格 (法定 1,309 格)。各樓層詳細面積配置如下表 6-5。表 6-5 地下室樓層面積表空間名稱

面積㎡

地

停車空間(含車道)

備註坪

10,326.00

3,129.09

256 部汽車停車位

下

電梯、梯間、樓梯間

885.00

268.18

層

機房、水箱

226.04

68.38

小計

11,437.04

3,459.70

停車空間(含車道)

10,326.00

3,129.09

231 部汽車停車位

電梯、梯間、樓梯間

885.00

268.18

機房、水箱

226.04

68.50

小計

11,437.04

3,465.77

停車空間(含車道)

10,326.00

3,129.09

1,545 部機車停車位

電梯、梯間、樓梯間

885.00

268.18

機房、水箱

226.04

68.50

11,437.04

3,465.77

2,545.00

771.21

辦公室

100.00

30.30

倉庫

400.00

121.21

座位區

1,104.00

334.55

櫃位區

1,788.00

541.82

廁所

121.00

36.67

下沉廣場

377.00

114.24

小計 B1

超級市場

賣場

美食街

停車空間

卸貨區

1,711.00

518.48 9 部汽車停車位， 15 部無障礙汽車停車位， 10 部卸貨停車位

車道

1,054.00

319.39

248.00

75.15

1,140.00

345.45

走道

663.00

200.91

機房

186.00

56.36

樓梯電梯、梯廳

空間名稱

面積㎡

小計合計

備註坪

11,437.00

3465.76

45,748.12

13863.07 資料來源：本案整理。

表 6-6 西幢建築興建樓層面積表空間名稱

面積㎡

地

商店

大型

備註坪

1,607.94

487.25

上

中型

層

小型

酒店大廳

車道

64.82

19.64

大廳

565.80

171.45

廁所

24.00

7.27

車道

80.76

24.47

樓梯

117.06

35.47

電梯、梯廳

404.30

122.52

走道

2,786.26

844.32

小計

4,043.00

1,225.15

2,060.73

624.46

商店

大型中型

小型

展覽

728.26

220.68

廁所

114.63

34.74

樓梯

117.06

35.47

電梯、梯廳

404.30

122.52

走道

618.02

187.28

小計

4,043.00

1225.15

2,926.31

886.76

廁所

114.63

34.74

樓梯

117.06

35.47

電梯、梯廳

404.30

122.52

走道

480.70

145.67

小計

4,043.00

1225.15

3,368.70

1020.82

114.63

34.74

商店

大型中型小型

商店

大型中型小型廁所

空間名稱

面積樓梯

117.06

35.47

電梯、梯廳

404.30

122.52

走道

小計 5F

備註

4,043.00

1225.15

3,638.70

1102.64

廁所

114.63

34.74

樓梯

117.06

35.47

電梯、梯廳

404.30

122.52

商店

大型中型小型

走道

小計 6F

4,043.00

1225.15

大型

1,144.70

346.88

中型

1,152.00

349.09

小型

225.00

68.18

廁所

97.43

29.52

廚房

340.81

103.28

樓梯

97.52

29.55

電梯、梯廳

404.30

122.52

走道

581.24

176.13

小計

4,043.00

1225.15

宴會廳

客房

15 坪

619.19

187.63

游泳池

更衣桑拿

117.30

35.55

泳池

672.87

203.90

酒吧

120.50

36.52

自助西餐聽

561.34

170.10

辦公室

103.68

31.42

健身房

399.48

121.05

會議室

171.51

51.97

商務休息室

150.00

45.45

廁所

76.9

23.30

樓梯

104.30

31.61

電梯、梯廳

404.30

122.52

走道

541.63

176.13

小計

4,043.00

1225.15

11 間

泳池戶外酒吧

空間名稱標準層

面積

客房

30 坪

3,227.90

備註 978.15

8-12F

每層 6 間，共 30 間，每間 107.6m²

22.5 坪

2,296.00

695.76

每層 6 間，共 30 間，每間 76.53m²

15 坪

5,457.50

1653.79

每層 19 間，共 95 間，每間 57.45m²

陽台

1,328.80

402.67

815.00

246.97

521.50

158.03

電梯、梯廳

1,655.00

501.52

走道

1,273.60

385.94

小計

16,575.30

5022.82

2,176.50

659.55

44,876.30

13598.88

儲藏室、辦公室、休息室樓梯

屋突

電梯、梯間、樓梯間合計

8-12 樓合計

資料來源：本案整理。

表 6-6 東幢建築興建樓層面積表空間名稱

面積㎡

地

商店

大型

2,623.18

備註坪 794.90

上

中型

層

小型

樓梯

167.18

50.66

電梯、梯廳

409.50

124.09

走道

897.14

271.86

小計

4,097.00

1241.52

2,721.66

824.75

商店

大型中型

小型

廁所

169.70

51.42

24.72

7.49

樓梯

167.18

50.66

電梯、梯廳

409.50

124.09

走道

604.24

183.10

小計

4,097.00

1241.52

2,658.07

805.48

辦公室

商店

大型中型

小型

廁所

169.70

51.42

24.72

7.49

樓梯

167.18

50.66

電梯、梯廳

409.50

124.09

走道

667.83

202.37

小計

4,097.00

1241.52

960.94

291.19

辦公室

商店

大型

工作室廁所辦公室樓梯

中型

小型

1,413.62

428.37

169.70

51.42

24.72

7.49

167.18

50.66

空間名稱

屋突

面積

備註

電梯、梯廳

409.50

124.09

走道

951.34

288.28

小計

4,097.00

1,241.52

2,402.43

728.01

電影院

大廳中聽

小廳

廁所

131.46

39.84

樓梯

167.18

50.66

電梯、梯廳

409.50

124.09

走道

986.43

298.92

小計

4,097.00

1241.52

576.68

174.75

21,061.68

6,382.33

電梯、梯間、樓梯間合計

資料來源：本案整理。

(三) 建築物各樓層平面本案建築興建地上 12 層，地下 4 層，各樓層平面配置如下。

圖 6-9 建築物各樓層平面圖資料來源：本案繪製。

(四) 建築物各向立面圖本案建築物樓高西幢 58 公尺，東幢建物 38 公尺。各樓層高度詳下圖。

圖 6-10 建築物各向立面圖資料來源：本案繪製。 52

(五) 建築物剖面圖本案建築物樓高西幢 58 公尺，東幢建物 38 公尺，地下開挖 17.5 公尺。各樓層高度詳下圖。

圖 6-11 建築物剖面圖 54

資料來源：本案繪製。

第三節相關法令檢討

一、新訂台南市鐵路地下化北段(台南車站至大橋車站)周遭地區都市計畫(細部計畫)之土地使用分區管制要點 (一) 建蔽率與容積率本案屬第五種商業區，其建蔽率不得超過六○％，容積率不得超過三六○％。 (二) 建築基地地下層開挖率不得大於七○％。 (三) 鼓勵土地大面積開發建設之獎勵措施： 1. 符合下表規定者，得依第二項規定增加興建樓地板面積：土地使用分區

最小建築開發規模

住宅區

五、○○○平方公尺或完整街廓

商業區

三、○○○平方公尺或完整街廓

2. 建築基地開發規模符合前項規定者，得依下列面前道路寬度分別獎勵之：面前道路寬度

增加興建樓地板面積

三○(含)公尺以上

基地面積×容積率×二○％

二○(含)公尺以上

基地面積×容積率×一五％

未達三○公尺者十五(含)公尺以上

基地面積×容積率×一○％

未達二○公尺者

(四) 鼓勵加速開發建設之獎勵措施：本案為該計畫區中指定先期發展地區(第十五期重劃案範圍內)，故於都市計畫樁位完成地籍分割之日起算，下列期限內申請建造執照且依主管機關核發建造執照內容及竣工期限內申領建築使用執照者，得一下表規定增加興建樓地板面積。申請建造執照期限

增加興建樓地板面積

三年以內

基地面積×容積率×五％

五年以內

基地面積×容積率×三％

七年以內

基地面積×容積率×二％

(五) 為達成北區台南新商業核心之發展目標，商業區符合第一項使用者，得增加興建之樓地板面積為符合使用樓地板面積之一○％ 1. 娛樂、健身服務業： A. 電影院、視聽歌唱場、電腦網路遊戲場 B. 保齡球館、球類或全數運動訓練場(含撞球房) C.健身房、韻律房 D.溜冰場、游泳池 2. 工商服務及展覽設施： A.國際觀光旅館、觀光旅館 B.國際會議廳、多功能展覽廳、會展中心 c.金融保險業或企業集團總部辦公室 3.文化及媒體事業相關產業(經目的事業主管機關同意者) (六) 該計畫區內之建築基地之容積獎勵上限為原容積之一二○％二、都市設計管制準則(規範)查核 (一) 退縮建築本案位於該計畫區內先期發展地區且為指定整體開發街廓，針對指定整體開發街廓之退縮建築規定如下表：指定整體開發街廓對應之使用分區住宅區商業區

退縮建築規定

備註

面臨二 ○公尺以上 ( 含 ) 計畫道路側，退縮建築之空地應植栽綠化，自道路境界線至少退縮三公尺建築。不得設置圍牆，但得計入法 1. 面臨二○公尺以上(含)計畫道路定空地。側，自道路境界線至少退縮五公尺建築。 2. 面臨十二公尺以上未達二○公尺計畫道路側，自道路境界線至少退縮八公尺建築。

(二) 留設街角廣場該計畫區內先期發展地區範圍內之商業區應留設三○○平方公尺以上之街角廣場。

(三) 指定留設人行通道本案位於該計畫區內先期發展地區且為指定整體開發街廓，針對指定整體開發街廓內之留設人行通道規定如下表：指定留設人行通道規定

備註

通道路線須連接兩條以上建築基地四邊之計畫

留設人行通道不得設置圍牆，但得計入法

道路。

定空地。

三、容積提升相關法令檢討 (一) 依都市計畫規定申請容積獎勵依據新訂台南市鐵路地下化北段(台南車站至大橋車站)周遭地區都市計畫(細部計畫)之土地使用分區管制要點，本案得申請容積獎勵之條文與對應之獎勵內容如下表 6-7 詳列。表 6-7 都市計畫申請之容積獎勵試算表適用條文

獎勵內容

鼓勵土地大面積開發建設：

得增加興建樓地板面積

基地面積×容積率×一五

1. 商業區。

％

15,155 m2×360%×15% = 8,183.7 m2

2. 三、○○○平方公尺或完整街廓。 3. 面前道路為二○ ( 含) 公尺以上未達三○公尺者。鼓勵加速開發建設：

基地面積×容積率×五％

三年以內。

15,155 m2×360%×5% = 2,727.9 m2

小計(m2)

10,911.60

資料來源：新訂台南市鐵路地下化北段(台南車站至大橋車站)周遭地區都市計畫(細部計畫)，本案計算。

(二) 依其他相關規定申請之獎勵依據建築技術規則建築設計施工編第三十條之一訂定之實施都市計畫地區建築基地綜合設計鼓勵辦法，本案得申請增加樓地板面積之條文與對應之增加樓地板面積如下表 6-8 詳列。表 6-8 開放空間獎勵樓地板面積試算表開放空間類型沿街步道式開放空間

開放空間

有效係數

有效面積(m )

1.5

8,157.025

鼓勵係數 2

3.6×2/5=1.44

開放空間類型

開放空間

有效係數

有效面積(m2)

廣場式開放空間(無頂蓋)：

鼓勵係數 (鼓勵係數=容積

臨接道路或沿街步道式開放空

率乘以五分之二。

間長度大於該開放空間全周長

但商業區或市場用

八分之一者。

地不得超過

廣場式開放空間(有頂蓋)：

(1)1×0.8=0.8

二點五。)

1.前項開放空間設有頂蓋部分， (2)0.8×1=0.8 有效係數應乘以零點八。 2.高低差一點五公尺以下者，有效值為一。得增加樓地板面積小計(m2)

11,746.12

資料來源：實施都市計畫地區建築基地綜合設計鼓勵辦法，本案計算。

(三) 小結依據新訂台南市鐵路地下化北段(台南車站至大橋車站)周遭地區都市計畫(細部計畫)之土地使用管制要點之容積獎勵及開放空間獎勵，本案可增加之樓地板面積總計為 22,657.72 m2。而又依新訂台南市鐵路地下化北段(台南車站至大橋車站)周遭地區都市計畫(細部計畫)之土地使用管制要點第六條「計畫區內之建築基地之容積獎勵上限為原容積之一二○％」，故本案可增加樓地板面積的上限為 65,469.6 m2。

第七章財務計畫第一節務計劃編制之前提與架構

本案依國有財產法第 47 條及國有非公用土地設定地上權作業要點，向台南市政府才政府設定 50 年地上權，以做為辦理本案之參考依據。一、基本參數假設 (一) 評估年期本案之地上權存續年期自台南市政府與本公司簽訂設定地上權契約日算起；地上權存續年期共計 50 年，包括 3 年興建期與 47 年營運期。期興建與營運期之規劃內容說明如下。 1. 地上權存續年期依照國有非公用土地設定地上權作業要點設定地上權之存續期間最長為 70 年。考量本案基地開發規模以及可行性評估，規劃本案之設定地上權存續年期為 50 年，地上權存續期間自主辦機關與民間機構完成簽約及點交之日起算，至契約期滿為止。 2. 興建期與營運期之規劃本案之地上權存續年期自簽訂設定地上權契約之日算起，包含 3 年興建期與 47 年營運期，合計 50 年。 3. 基本假設與參數設定本案之財務評估基本假設與參數設定如下表所示。本財務計畫以民國 107 年 1 月 1 日為基期之預估計畫開始日。表 7-1 財務評估基本假設及參數設定表基本假設及參數

内容

單

說明

位 (1)評估年期

興建期

年

民國 110 年〜112 年。

營運期

年

民國 113〜160 年。

106

年

以民國 106 年為基期。

1.12%

參酌中華民國統計資訊網：106 年之

(2)評估基期 (3)通貨膨脹

消費者物

率

價指數

物價指數上漲率，計算近五年之平均物價指數上漲率約為 1.61，作為本案參考之標準。

(4)稅金及租

地價稅

1.00%

地價稅為公告地價之 1%

金支出

土地租金

5.00%

按當期地價稅計收。 60

基本假設及參數

内容

單

說明

位 (興建期) 土地租金

5.00%

(營運期) 房屋稅率

依國有非公用土地設定地上權作業要點，按當期土地公告地價年息 5%。

3.00%

依房屋稅率條例第 5 條、施行細則第 4 條之規定，非住家營業用房屋稅率為 3%。

營利事業

17%

以稅率 17%計算。

營業稅率

發票稅。

自有資金

30%

股東出資以直接工程費的 30%計算。

70%

銀行融資以直接工程費的 70%計算。

2.63%

依中央銀行公佈之五大銀行平均基準

所得稅率 (5)資金規劃

比例貸款比例 (6)融資條件

利率

利率為 2.48 %。總借款期

年

寬限期

年

還息不還本。

還款期

年

本息攤還。

10.00

股東權益資金必要之報酬率，本案之

限

(7)計畫折現

股東權益

率

報酬率稅前 WACC 稅後 WACC

(8)年薪資成長率

股東必要報酬率設定為 10%。

% 4.841

權益報酬率。

% 4.528

融資比率*借款利率+權益比率*股東

融資比率*借款利率*(1-所得稅率)+權益比率*股東權益報酬率。

% 2.00%

以每年調漲 2%計算。

(9)公告地價每 3 年調漲率

以每 3 年調漲 3%計算。

(10)營運天數

261

天/

以此作為後續平日假日計算基準。

平日

年假日/年

104

天/ 年資料來源：本案整理。

二、興建成本假設本案之購物中心與酒店式公寓規劃為地下 4 層、地上 12 層之建物，總樓地板面積共 34,072 坪(112,636 平方公尺)。興建成本支出項目包括：直接工程費用與間接工程費用、建築設計監造費用與專案管理管理費用。 61

表 7-2 本案工程經費表項次

項目

單位

數量

單價(元)

複價(元)

1-1 土木建築工整地開挖工程

坪

4,584.4

600

2,750,640

1-2 程

假設工程

坪

943.7

1,600

1,509,920

1-3

基礎、地下室結

坪

13,589.

62,000

842,518,000

48,000

850,910,400

3,000

40,767,000

20,000

354,546,000

13,800

432,164,940

1.直接工程費

構工程

地下層結構工程

1-4

坪

17,727. 3

1-5 機電設備

水電、消防、空

坪

13,589.

調工程

1-6 裝修設備工地下層裝修工程

坪

17,727.

程

3 地上層裝修、門

1-7

坪

31,316.

窗工程

酒店式公寓 A 單

1-8

間

91.0

550,000

50,050,000

間

42.0

700,000

29,400,000

間

56.0

900,000

50,400,000

式

5,000,000

式

2,000,000

式

5,000,000

全區景觀、鋪面、式

3,000,000

6,000,000

元室裝及設備(15 坪) 酒店式公寓 B 單

1-9

元室裝及設備 (22.5 坪) 1-

酒店式公寓 C 單

元室裝及設備(30 坪)

餐廳、廚房室裝

及設備

健身房室裝及設

備

其他社區公設室

裝工程

景觀工程

植栽綠美化工程直接工程費小計

2,673,016,900

2.間接工程費 2-1 營造綜合保險費

式

5,980,546

2-2 品管費

式

17,941,639

項次

項目

單位

數量

單價(元)

複價(元)

2-3 勞安費

式

2,990,273

2-4 空污費

式

5,980,546

2-5 行政管理費

式

149,513,65

149,513,657

7 2-6 政府規費

式

2-7 稅捐

式

293,400

149,513,65

149,513,657

7 間接工程費小計

296,998,276

3.設計監造費

式

4.專案管理費用

式

66,449,737

5.公共藝術設置費

式

33,224,869

80,190,507

興建成本總計

80,190,507 59,400,304 29,700,152 3,140,889,392 資料來源：本案整理。

表 7-3 期初投資成本綜整表項目直接成本

金額

攤銷年限

土木、結構、裝修工程

1,738,455,960

水電、消防、空調工程門窗、室內裝修、設備

每年折舊費用

36,988,425

432,164,940

61,737,849

354,546,000

50,649,429

公設室內裝修、設備

5,000,000

714,286

景觀工程

6,000,000

600,000

小計

2,673,016,900

間接成本

296,998,276

規劃設計費

81,773,760

專案管理費

59,400,304

公共藝術設置費

29,700,152

興建成本合計

3,140,889,392

開發權利金

803,215,000

期初投資成本合計

3,944,104,392 資料來源：本案整理。

三、營業收入假設本案營業收入分為商場之租金收入以及酒店式公寓之營運收入，商場預計之年收入為 430,149,600 元，酒店式公寓預計之年收入為 634,918,000 元，預計合併年收入為 1,065,067,600 元，詳細說明如下： (一) 購物中心出租收入本案之購物中心係為提供進駐廠商使用，滿足北台南區域居民之購物、娛 63

樂、休閒需求之空間。本案建築物地下 1 樓至地上 5 樓層共 16,383 坪 (54,065 平方公尺)做為購物中心使用。考量招商進展過程，廠商攤位出租率將逐年提升，第一年估計出租比例達 70%，第二年出租比例達 80%，第三年起，預計出租 90% 的商場面積，另外 10% 保留為彈性空間使用。本案租金分為固定租金及抽成租金兩類，商場之租金收入預計一年為 430,149,600 元，詳細項目及租金試算如下。表 7-4 商場租金收入綜整表業種餐飲

面積(坪)

間數

抽成/租金(月)

年租金 (元)

特大餐廳

400

營業額 X20%

40,000,000

大型餐廳

200

營業額 X20%

30,000,000

中型餐廳

營業額 X20%

15,000,000

小型餐飲

營業額 X20%

24,000,000

美食街店鋪

營業額 X20%

26,880,000

服飾

旗艦服飾

600

2,000(元/坪)

14,400,000

精品

中型服飾

2,000(元/坪)

4,800,000

服飾精品

2,000(元/坪)

10,080,000 2,880,000

科技

3C 科技商店

120

2,000(元/坪)

生活

超市

900

營業額 X20% 100,000,000

雜貨

生活雜貨(大)

250

2,000(元/坪)

6,000,000

生活雜貨(中)

160

2,000(元/坪)

11,520,000

生活雜貨(小)

2,000(元/坪)

4,320,000

691

營業額 X20%

76,000,000

2,000

2,000(元/坪)

48,000,000

1,600(元/坪)

12,000,000

150

2,000(元/坪)

3,600,000

3,000(元/單

432,000

電影院書店文創商店展覽廳工作室(小)

備註

元) 工作室(中)

3,300(元/單

237,600

元) 合計

430,149,600 資料來源：本案整理。

(二) 酒店式公寓出租收入本案之酒店式公寓主要係提供公司高階主管以及長期旅居台南的人士居住。本建築物地上 6 樓至地上 12 樓層共 6,275 坪(24,008 平方公尺)作為酒店式公寓使用。6 樓為擁有 7 廳之大型宴會廳提供 151 桌之宴會空間，7 樓至 12 樓 64

為 166 間客房。考量市場對於酒店式公寓之接受度仍在成長，房間出租率將逐年提高。第一年估計僅有 60%之出租率；第二年估計待市場知名度逐漸提高後，出租比例達 65%，第三年出租比例達 70%。本案之酒店式公寓定位為高品質住宿公寓，銷售方式採只租不售方式，並參考台南地區出租住宅與酒店之競爭者平均出租價格，考量本案市場定位及服務對象，本案預定推出之住宿單元為 15 坪(一房一廳 )、22.5 坪(兩房兩廳 )及 30 坪(三房兩廳)之 3 種房型，其中 50%房間作為以月計之長租使用， 50%房間作為單日住宿使用。期房價長租分別為 30,000 元 / 月、 50,000 元 / 月及 70,000 元/ 月，短租分別為 3000/ 日、5000/日、 7000/ 日，並預估第一年住用率約為 60%，爾後每年增加 10%，最高增加至 80%。住房收入每年預計為 111,586,000 元，詳如下表 7-5。表 7-5 酒店式公寓住宿收入綜整表(第一年) 項目客

間數

15 坪

106

月價

日價

(元/戶)

（元/年）

30,000

5,000 第一年住用

47,700,00 50%客房

房

入住率

率 22.5 坪

50,000

約

複價

為

7,000 60% ，爾後每年增加

30 坪

私用及公共

70,000

2,000

10,00 10% ，最高 0 增加至 - 80%。

備註

0 長租； 22,500,00 50%客房 0 短租 41,220,00 0 166,000

水電費合計

111,586,000 資料來源：本案整理。

另本案酒店中另有宴會廳及餐廳，其中 6 樓宴會廳共有 8 廳 3 種大小之包廂，共可容納 146 桌，提供各式宴會使用； 7 樓餐廳為一自助西餐廳。預計每年餐飲收入為 469,332,000 元。表 7-6 酒店餐飲收入綜整表項目宴會廳

西餐廳

間數

月營業額

複價（元/年）

備註

22.5 坪(2 桌)

1,648,400

19,780,000

110 坪(20 桌)

10,989,300

131,872,000

135 坪(25 桌)

6,868,300

82,420,000

346 坪(75 桌)

20,605,000

247,260,000

165 坪

3,500,000

42,000,000

合計

469,332,000 資料來源：本案整理。

四、營業成本假設本案營運費用一年約 198,405,060 元，主要包括人事成本、水電燃料費、清潔費、行政庶務費、保險費、建物及設備維護費、土地租金、營業稅、營利事業所得稅等，詳細說明如下： (一) 人事成本 1. 購物中心本案購物中心人事成本主管 4 人、行政人員 10 人、行銷人員 10 人、清潔人員 15 人，合計 39 人。 2. 公寓式酒店本案公寓式酒店人事成本主管 2 人、行政人員 5 人、接待人員 8 人、廚師 15 人、清潔人員 10 人，合計 40 人。表 7-7 人事成本表項目主管

人數

平均月薪

平均年薪(14 個月)

100,000

8,400,000

行政人員

35,000

7,350,000

行銷人員

30,000

4,200,000

接待人員

30,000

3,360,000

廚師

35,000

7,350,000

清潔人員

30,000

10,500,000

合計

41,160,000 資料來源：本案整理。

(二) 稅負成本 1. 營業稅營業稅=(本案總收入-固定成本)X 5%。 2. 地價稅營運期間預估公告地價每三年調漲 3%。 3. 房屋稅房屋稅按房屋現值乘以稅率，並逐年依其耐用年數予以折舊，按年遞減其價格，本案假設營業用之房屋稅率為 3%。 4. 土地租金本案之土地面積為 15,155 平方公尺，目前每平方公尺之平均公告地價為新台幣 12,000 元。土地租金依國有非公用土地設定地上權作業要點，興建期間以土地申報地價年息 1%計算；營運期間以土地申報地價年息 3% 計算，營運期間預估公告地價每三年調漲 10%。 (1) 土地租金(興建期)：申報地價×土地面積×1% =12,000×15,155×1%=18,186,000 67

(2) 土地租金(營運期)：申報地價×土地面積×3% =12,000×15,155×5%=54,558,000 表 7-8 營運成本綜整表(第一年) 項目主要營人事成本

數量

假設說明

79 人本案預估聘用員工數為 79 人，包含

運成本

複價(元) 41,160,000

有主管、行政人員、行銷人員、接待人員、廚師、清潔人員等水電燃料費

年營運收入 2%

清潔費

19,117,320

文宣廣告

9,558,660

行政庶務費

19,117,320

機電維護費 0.50% 年營運收入 0.5%

4,779,330

建築維護費 0.50%

4,779,330

景觀維護費 0.20%

1,911,732

行銷管理費

年營運收入 1%

9,558,660

保險費

年營運收入 1%

9,558,660

稅賦成營業稅

年營運收入 1%

47,793,300

當期稅捐稽徵機關評定房屋現值 ×

本

房屋稅

8,194,988

3% 地價稅

營運期間預估公告地價每三年調漲

121,240

3% 土地租金

營運期：依國有非公用土地設定地上

3,637,200

權實施辦法，設定地上權期間地租為申報地價 5% 合計

198,405,060 資料來源：本案整理。

第二節財務效益分析

本案將根據內部報酬率、淨現值、獲利率指數、回收年限及自償率等財務評估指標來評估計畫之財務可行性，財務效益評估結果說明如下：一、財務評估指標 (一) 內部報酬率（Internal Rate of Return, IRR）內部報酬率的定義為，未來現金流入的現值等於期初資金投入時的折現率，亦即使計畫之淨現值等於 0 的折現率，其為評估整體投資計畫報酬率的指標。當 IRR 大於計畫所要求之必要報酬率或資金成本，表示該計畫之淨現值大於 0 ，故接受該計畫；反之，當 IRR 小於計畫之必要報酬率，表示該計畫之淨現值為負值，故拒絕該計畫。

{

令 NPV=-F0+

C F1 ¿1

( 1+k )

C F2 ¿ 2

( 1+k )

+ ⋯+

C Fn

( 1+ k ¿ )

}

則 k*=IRR 其中 CFt：第 t 年的淨現金流量（t 為年期），亦即現金流入扣除現金流出的部份； k*：NPV 為 0 時的折現率，即 IRR n：評估年期。 (二) 淨現值（Net Present Value, NPV）淨現值為一計畫案之各年現金流入現值，扣除現金流出現值的差額，亦即淨現金流入的現值。一般而言，計畫之淨現值為正，表示現金淨流入現值為正或 0 時，為可行計畫，且淨現值愈大，方案的效益愈佳；反之，當計畫之淨現值為負值時，則為不可行計畫。評估方式如下： 1. 估計計畫存續期間之每年淨現金流量； 2. 選用一適當折現率，並將各期現金流量以之折現； 3. 計算每年淨現金流量之現值總和；淨現值之計算公式如下： NPV=CF0+ n

¿∑ t=0

{

C F1 ¿1

( 1+k )

C F2 ¿ 2

( 1+k )

+ ⋯+

C Fn

( 1+ k ¿ )

}

C Ft

(1+ k )t 其中，CFt：第 t 年的淨現金流量（t 為年期），亦即現金流入扣除現金流出的部份； k：折現率； 69

n：評估年期。 (三) 回收年限（Payback, PB）回收年限在分析能自計畫之淨現金流入量中，回收總成本所需的時間，亦即計畫淨現金流量開始為正所需的年數，其目的在評估資金投入的回收速度，並藉以判斷投資計畫的優劣；回收年限愈短，表示計畫可行性愈高。令現金淨流入等於 0 的期數即為計畫之回收年限，亦即使下式成立的期數： T

令 ¿ ∑ C F t=0 時的期數 T t=0

其中， CFt：第 t 年的淨現金流量，亦即現金流入扣除現金流出的部份； T：投資回收期，即回收年限。 (四) 獲利率指數（Profitability Index, PI）獲利率指數為未來現金流入現值除以評估期間內（含營運期）投資支出現值所得到的比例關係，其概念為一單位成本所能獲得的現金流入與報酬率的概念相似，亦被用來作為計畫獲利能力的指標之一。當 PI 大於等於 1，接受該計畫；反之，當 PI 小於 1 時，則拒絕該計畫。其評估方式如下：現金流入現值獲利率指數（PI） = 投資成本現值 (五) 自償率（Self-Liquidating Ratio, SLR）依據促參法施行細則第三十二條第一項的定義，自償率係指「營運評估年期內各年現金流入現值總額，除以公共建設計畫工程興建評估年期內所有工程建設經費各年現金流出現值總額之比例」，公式如下：自償率營運評估期間之淨現值現金流入現值總和 = × 100 計畫興建期間之工程建設經費現金流出現值總和當自償率大於 1，即代表該計畫具完全自償能力，亦即計畫所投入的建設成本可完全由淨營運收入回收之；若自償率小於 1 而大於 0，表示計畫為不完全自償，需政府投入參與公共建設；若自償率小於 0，則表該計畫完全不具自償能力，亦即計畫之營運淨收益為負，是否仍執行該計畫則需視其他可行性分析或政策需要而定。表 7-9 財務評估指標準則綜整表項目內部報酬率（IRR）

評估標準 IRR≧預期報酬率，可行 IRR<預期報酬率，不可行 70

項目淨現值（NPV）

評估標準 NPV>0，可行 NPV=0，依特性再研判，已可回收期初投資 NPV<0，不可行

回收年限（PB）獲利率指數（PI）

回收年期愈短，代表風險愈低，投資可行性高 PI≧1，可行 PI<1，不可行獲利指數愈高，表獲利能力愈高

自償率（SLR）

SLR>1，表具完全自償能力 0<SLR<1，表不具完全自償能力，需由政府出資部分 SLR<0，表不具自償能力資料來源：本案整理。

二、財務效益評估依據上述各項基本假設、成本及收入分析後，輸入財務評估模型，估算分年度現金流量表後，本案在設定地上權 50 年內，其內部報酬率為 14.31% ，大於股東權益報酬率 9%，且 NPV 為 4,648,797,945 元，自償率為 3.34 大於 1，第 13 年回收，各項財務評估結果均顯示本案具備財務投資效益，財務評估結果詳下表 7-10 所示。表 7-10 財務效益評估分析綜整表評估指標

本案

內部報酬率

14.31%

檢核結果＞股東權益報酬率（9%）

財務可行性具財務效益

（IRR）淨現值（NPV）

4,648,797,94

＞0

5 自償率（SLR）

3.34

＞1

獲利率指數（PI）

7.42

＞1

回收年期（PB）

＜40 年資料來源:本案整理

第三節財務敏感性分析

本案利用期初投入成本、營運收入為因子，以變數值增減 10％時，稅後自有資金報酬率變動情形為投資專案作敏感度分析。分析結果顯示期初投入成本、營運收入對本案財務可行性影響較大，未來經營者應加強穩定收入策略，以其財務槓桿運用所產生之投資效益的乘數效果，降低本案投資風險以確保本案之財務可行性，敏感度分析如下表所示。表 7-11 敏感性分析結果彙整表項

變動

目

率

評估項目計畫淨現值(NPV)

計畫內部

獲利率

自償率

回收年限

折現後回

報酬率

指數

(SLR)

(PBY)

收年限

(CFIRR)

(PI)

(DPBY)

期 20%

4,344,728,844

13.07%

6.40

3.34

初 10%

4,496,763,394

13.67%

6.87

3.34

投不變

4,648,797,945

14.31%

7.42

3.34

入 10%

4,800,832,494

14.99%

8.10

3.34

成 20%

4,952,867,045

15.73%

8.94

3.34

營 20%

6,796,773,400

19.07%

10.0

4.30

運 10%

5,722,785,664

16.63%

8.71

3.82

收不變

4,648,797,945

14.31%

7.42

3.34

入 10%

3,574,810,216

12.07%

6.13

2.87

20%

2,500,822,490

9.89%

4.84

2.37

本

資料來源:本案整理

附錄一第十五期重劃案