RED Danish Investment Atlas 2024

Page 1

UDGIVET AF

I SAMARBEJDE MED

HOTEL

RETAIL

KONTOR

LOGISTIK

BOLIG

RED DANISH INVESTMENT ATLAS 2024

ÅRSOVERBLIK

DANSK UDGAVE


8,8 MIA. KR.

20%

STORKØBENHAVN

STORKØBENHAVN

Dansk 58%

Dansk 58%

8,8

Udenlandsk 42% MIA. KR. 20%

Udenlandsk 42% AARHUS

1,7 & INVESTORER 2023 VOLUMEN Dansk 88%

MIA. KR.

4%

6,8 MIA. KR.

16%

ØVRIGE SJÆLLAND ØVRIGE SJÆLLAND

6,8

Dansk 83% Udenlandsk 17% MIA. KR. 16%

0,8 MIA. KR.

2%

2,1 MIA. KR.

5%

FYN

12,5 2,1 MIA. KR.

Dansk 88% 29% Udenlandsk 12% MIA. KR. 5%

10,6 MIA. KR.

24%

1,7 MIA. KR.

4%

Udenlandsk 12%

8,8 1,7

AARHUS

MIA. KR.

Dansk 88% 20% Udenlandsk 12% MIA. KR. 4%

Dansk 83% Udenlandsk 17% AALBORG Dansk 93% Udenlandsk 7%

Udenlandsk 12% ØVRIGE JYLLAND Dansk 85%

12,5

Udenlandsk 15% MIA. KR.

STORKØBENHAVN 29%

0,8 MIA. KR.

2%

MIA. KR.

Dansk 93% 16% Udenlandsk 7% MIA. KR. 2%

ØVRIGE SJÆLLAND 20%

10,6 MIA. KR.

24%

MIA. KR.

Dansk 85% 5% Udenlandsk 15% MIA. KR. 24%

FYN

16%

4%

AARHUS 5%

2%

Udenlan

MIA. KR.

100%

STORKØBENHAVN Dansk 58% Udenlandsk 42%

12,5 MIA. KR.

29%

12,5 12,5

KØBENHAVN

MIA. KR. Dansk 66% MIA. KR. 29% Udenlandsk 34% 29%

KØBENHAVN KØBENHAVN Dansk 66% Dansk 66% Udenlandsk 34% Udenlandsk 34%

43

100% ØVRIGE SJÆLLAND Dansk 83% Udenlandsk 17%

8,8 MIA. KR.

20%

8,8 8,8

STORKØBENHAVN MIA. KR. Dansk 58% MIA. KR. 20% Udenlandsk 42% 20%

STORKØBENHAVN STORKØBENHAVN Dansk 58% Dansk 58% Udenlandsk 42% Udenlandsk 42% KØBENHAVN

FYN Dansk 88% Udenlandsk 12%

Dansk 93% Udenlandsk 7%

6,8 MIA. KR.

16%

Udenlandsk 12%

AALBORG4%

VOLUM I ALT

MIA. K

Dansk 88%

MIA. KR.

MIA. KR.

Dansk 7

Udenlandsk 15%

1,7 0,8

Udenlandsk 34%

Dansk 88% ØVRIGE JYLLAND Udenlandsk 12% Dansk 85%

MIA. KR.

MIA. KR.

43,4

Dansk 66%

Udenlandsk 7%

2,1 1,7

VOLUMEN I ALT

100% KØBENHAVN

Dansk 83% AALBORG Udenlandsk 17% Dansk 93%

MIA. KR.

2,1 10,6

Udenlandsk 26%

Udenlandsk 12%

6,8 ØVRIGE JYLLAND

Dansk 74%

MIA. KR.

Dansk 58% AARHUS Udenlandsk 42% Dansk 88%

MIA. KR.

6,8 0,8

43,4

Dansk 66% FYN Udenlandsk 34% Dansk 88%

8,8 AALBORG

VOLUMEN I ALT

KØBENHAVN

6,8 6,8

ØVRIGE SJÆLLAND

SJÆLLAND ØVRIGE SJÆLLAND ØVRIGE Dansk 83% MIA. KR. Dansk 83% MIA. KR. 16% Udenlandsk 17% 16%

Dansk 83% Udenlandsk 17% Udenlandsk 17%

AARHUS Dansk 88% Udenlandsk 12%

2,1 MIA. KR.

5%

FYN

2,1 2,1

MIA. KR. Dansk 88% MIA. 5%KR. Udenlandsk 12% 5%

FYN FYN Dansk 88% DanskReData 88% Kilde: Udenlandsk 12% Udenlandsk 12%


ÅRSOVERBLIK

VELKOMMEN Kære læser, Velkommen til ”RED Danish Investment Atlas 2024”.

På de kommende sider kan du få et detaljeret indblik i det kommer­ cielle danske ejendomsmarked i det forgangne år samt RED’s bud på, hvordan vi forventer, at markedet vil udvikle sig i det kommende år.

for en ny virkelighed. Efter en årrække med attraktive vilkår for ejendoms­investeringer, måtte aktørerne i 2023 navigere under nye

Rapporten er opbygget som et lettilgængeligt opslagsværk, hvor

turbulente forhold. Til trods for fortsat stærke underliggende vilkår

du enten kan skabe dig et hurtigt overblik over ét enkelt segment

på leje­markederne, fik markante rentestigninger og usikker­heder

eller fordybe dig i tendenserne segment for segment.

BOLIG

Det forgangne år blev et år, hvor ejendomsmarkedet stod over­

om fremtiden, investeringsmarkedet til at gå i stå. Data til årets rapport er lavet i samarbejde med ReData, som ind­ Året sluttede dog af med en lav inflation, en række rentenedsættel­

samler og validerer data om hver enkelt transaktion på det danske

ser, flere store handler og generelt en stigende optimisme blandt

ejendomsmarked.

branchens tone­angivende aktører. Det bliver derfor spændende at se, hvad 2024 bringer med sig.

God læselyst,

LOGISTIK

Nicholas Thurø, Managing Partner Cushman & Wakefield | RED

RED bistod ATP Ejendomme med udlejningen af 1.205 m² kontorer i den arkitekttegnede ejendom på Nicolai Eigtveds

HOTEL

RETAIL

KONTOR

Gade 28 i København.

| 3


EXECUTIVE SUMMARY ET LAMMET TRANSAKTIONSMARKED

i Europa, og derfor søgte kapitalen mod

Eksempelvis er afkastniveauerne for køben­

2023 blev et år, hvor alle dele af investe­

andre markeder. En aktivtype som dog

havnske strøgejendomme mere eller mindre

ringsmarkedet blev lammet af de nye høje

blev særdeles attraktiv var value-add ejen­

på niveau med afkast for logistikejendomme

renteniveauer. Til trods for stærke under­

domme indenfor lager- og logistiksegmen­

og hotelejendomme, hvor der traditionelt

liggende vilkår på lejemarkederne, kunne

tet, hvilket skyldes, at investeringer i disse

har været en stor risikopræmie til forskel i

køberne og sælgerne ikke mødes i deres

ejendomme fortsat kunne geares, og at

afkastene.

prisforventninger. Uagtet investortyper, seg­

investorerne har stor tiltro til de fremtidige

menter eller geografiske områder, så vi en

udlejningsvilkår.

HOTELSEGMENTET KAN BLIVE DET NYE SORT

opbremsning i investeringsaktiviteten. Den samlede transaktionsvolumen nåede derfor

Til trods for at handlen med prime ejen­

Investeringsaktiviteten i hotelsegmentet har

blot 43,4 mia. kr. og blev således mere end

domme i høj grad udeblev (og det der­

historisk set været præget af enkelte store

halveret fra 2022 til 2023.

for var de billigere value-add ejendomme,

handler, og 2023 var ingen undtagelse. Volu­

som skulle drive aktiviteten), indtog logistik­

men i hotelsegmentet nåede 1,2 mia. kr., hvil­

UDENLANDSK KAPITAL PÅ TILBAGETOG

segmentet med en volumen på 8,9 mia. kr.

ket primært var drevet af NREPs køb af

Det danske marked har i de seneste år været

pladsen som det næststørste ejendoms­

Comfort Hotel Vesterbro. Hotelmarkedet i

kendetegnet ved en stigende grad af profes­

segment for første gang nogensinde.

København har dog vist positive takter set

sionalisme, hvilket i høj grad kan til­skrives,

fra hoteloperatørernes synsvinkel med høje

at de udenlandske investorer har stået bag

KONTORMARKEDET BLEV

belægningsgrader og stigende værelses­

en væsentlig andel af den samlede inve­

PRESSET FRA FLERE FRONTER

priser, og flere faktorer medfører derfor,

steringsaktivitet. De udenlandske investo­

Med en transaktionsvolumen på blot 8,6 mia.

at der kan være et potentiale i segmentet

rer har dog været kendetegnet ved at geare

kr. måtte kontorsegment for andet år i streg

fremadrettet.

deres investeringer, og de blev derfor sær­

se sig slået i kampen om pladsen som det

ligt udfordret af de nye høje renteniveauer. I

næststørste segment i Danmark. Dette kan

REKORDHØJE VOLUMENER

2023 stod de udenlandske investorer derfor

blandt andet tilskrives, at kontormarkedet (i

HØRER FORTIDEN TIL

alene bag 26% af den samlede volumen, hvil­

tillæg til de generelle vilkår, som udfordrede

Året sluttede af med en spirende optimisme,

ket er den laveste andel i ni år.

ejendomsbranchen i 2023) også blev ramt

hvilket var drevet af en tro på rentenedsæt­

af en international frygt for, at en stigende

telser, fortsat stærke underliggende vilkår

EJENDOMSMARKEDETS DARLING

andel hjemmearbejde vil resultere i et funda­

på lejemarkederne og en generel tillid til det

FORTSÆTTER SIN DOMINANS

mentalt ændret kontormarked med stigende

danske marked. I takt med at købernes og

Til trods for at efterspørgslen efter leje­

tomgang og faldende lejeniveauer. Dette

sælgernes prisforventninger nivelleres, og

boliger blev intensiveret af en himmel­

resulterede i, at mange investorer ønskede

renteniveauet stabiliseres, forventer vi der­

farende høj boligbyrde for ejerboliger, faldt

at reducere deres eksponering i kontor­

for igen at se en tiltagende aktivitet på det

transaktionsvolumen i boligsegmentet med

segmentet, hvilket blandt andet medførte,

kommercielle ejendomsmarked.

næsten 60%. Segmentet var dog fortsat

at de udenlandske investorer alene stod bag

investorernes mest foretrukne, og med en

2% af den investerede kapital i segmentet.

transaktionsvolumen på 16,8 mia. kr. fast­

Vi forventer dog ikke, at vi i 2024 vil se samme høje volumener, som vi har været

holdt boligsegmentet sin plads som det klart

INTET KUNNE REDDE RETAILSEGMENTET,

vant til i de seneste år. Dette skyldes, at det

største ejendomssegment. Aktiviteten var

MEN HVORFOR IKKE?

gearede afkast på investeringer i fast ejen­

primært drevet af, at de udenlandske inve­

Til trods for at retailsegmentet omfatter vidt

dom vil være væsentligt lavere end tidligere,

storer opkøbte prime boligejendomme i

forskellige aktivtyper, som på hver deres

og samtidig vil attraktive og mere likvide

København, mens de danske aktører i jagten

måde kan appellere til investorerne, for­

aktiver, som blandt andet obligationer, fort­

på afkast investerede mere bredt i landet.

blev investorappetitten efter retailaktiver

sætte med at give investorerne et attrak­

begrænset, og modsat 2022 blev der ikke

tivt risikojusteret afkast og dermed reducere

JAGTEN PÅ AFKAST DEFINEREDE

handlet porteføljer eller enkelttransaktioner

investorappetitten efter fast ejendom.

LOGISTIKMARKEDET

i milliardstørrelsen, som kunne trække volu­

Jagten på afkast blev kendetegnene for logi­

men op. Investeringerne i retailejendomme

stiksegmentet i 2023 – men jagten resul­

faldt derfor med hele 74%, og segmentet

terede i to modsatrettede tendenser. Seg­

blev dermed det segment, som oplevede

mentet for moderne logistik­ejendomme

den største tilbagegang fra 2022 til 2023.

har i mange år har kunne drage fordel af, at afkastniveauerne var højere end i vores

Som følge af flere forskelligrettede tenden­

nabolande, men i 2023 forsvandt denne for­

ser er der dog flere forhold, der taler for,

del, da vi ikke oplevede samme priskorrek­

at retailaktiver igen kan blive interessante i

tioner, som i andre sammenlignelige lande

jagten på attraktive risikojusterede afkast.

4 | RED Danish Investment Atlas 2024


ÅRSOVERBLIK

BOLIG

-77%

Aarhus

0,9

-86%

Resten af Danmark

8,2

-41%

I alt

16,8

-59%

nd

1,6

U d e nla

Storkøbenhavn

Investeringshøjdepunkter 2023

Forventninger til 2024

sk

BOLIG VOLUMEN I ALT

16,8

%

-55%

Dan

66

6,1

4%

e

København

3 ke

MIA. KR.

Northern Horizon Capital blev årets største boliginvestor med købet af NREP’s friplejehjems portefølje

Prime leje MIA. KR.

1,5

Prime afkast Transaktions­volumen

BOLIG

Volumen Ændring s

Område

LOGISTIK

4,5

72%

Aarhus

0,2

-63%

Resten af Danmark

4,1

-60%

I alt

8,9

-35%

Dan

Investeringshøjdepunkter 2023

Forventninger til 2024

sk

LOGISTIK VOLUMEN I ALT

8,9 MIA. KR.

IKEA blev årets største logistikinvestor med købet af deres logistikcenter i Hedehusene

Prime leje MIA. KR.

1,8

Prime afkast Transaktions­volumen

LOGISTIK

Storkøbenhavn

%

%

-71%

44

56

0,1

ke

e

København

ds

Volumen Ændring U d e nla n

Område

KONTOR Område

Volumen Ændring

1,7

-12%

Aarhus

0,3

-45%

Resten af Danmark

1,8

-63%

I alt

8,6

-39%

Forventninger til 2024

8,6 MIA. KR.

AP pension blev årets største kontorinvestor med købet af Codan­ hus og Kalvebod Bygge 32

Prime leje MIA. KR.

2,5

Prime afkast Transaktions­volumen

KONTOR

Storkøbenhavn

KONTOR VOLUMEN I ALT

%

-29%

98

4,9

Investeringshøjdepunkter 2023 sk e

København

Dan

RETAIL Område

Volumen Ændring

0,5

-82%

Aarhus

0,2

-86%

Resten af Danmark

3,7

-61%

I alt

4,9

-74%

Forventninger til 2024

4,9 MIA. KR.

Swiss Life blev årets største retail­ investor med købet af shopping­centeret Næstved Storcenter

Prime leje MIO. KR.

840

Prime afkast Transaktions­volumen

RETAIL

Storkøbenhavn

RETAIL VOLUMEN I ALT

%

-90%

78

0,5

Investeringshøjdepunkter 2023 sk e

København

Dan

HOTEL

Storkøbenhavn

-

-100%

Aarhus

-

-100%

Resten af Danmark

0,5

97%

I alt

1,2

-21%

HOTEL VOLUMEN I ALT

1,2 MIA. KR.

Forventninger til 2024 Prime leje

%

-33%

Investeringshøjdepunkter 2023 sk 94

0,8

Dan

e

København

Volumen Ændring

NREP blev årets største hotelinvestor med købet af Comfort Hotel Vesterbro

MIO. KR.

700

Prime afkast Transaktions­volumen

HOTEL

Område

| 5


ÅRET DER GIK 2023 var et år, hvor mange faktorer gjorde det mere vanskeligt for aktørerne på ejendomsmarkedet at træffe beslutninger. Var det tid til at købe, når man ikke havde evidens for, at priserne var stoppet med at falde? Kunne forventninger til fremtiden retfærdiggøre opkøb, når det var svært af få finansieringsvilkår og afkast til at hænge sammen i det gældende marked? Skulle man som lejer vælge at flytte til et nyt kontor, når man var usikker på fremtiden? Dette er blot nogle af dilemmaerne, som definerede markedet i 2023, og som vil blive belyst i det følgende.

SÆLGERNE HAR DEFINERET MARKEDET I hele verdenen betød de markante rentestigninger, at ­aktørerne på ejendomsmarkedet skulle agere i en ny virkelighed i 2023, hvor finansiering af fast ejendom blev dyrere og vanskeligere, og hvor andre mere likvide aktiver pludselig blev attraktive alter­ nativer. Selvom der fortsat var købere i markedet, resulterede en generel lav gearing og stærke underliggende vilkår på leje­ markederne i, at sælgerne ikke var tvunget til at sælge, og at det var mere attraktivt at holde ejendommene på bøgerne end at sælge til priser, som var lavere end i de gode gamle dage. Sæl­ gernes langsomme tilpasningshastighed satte derfor en bremse for aktiviteten i 2023. Udsigter til flere rentenedsættelser og fortsat stærke under­ liggende vilkår, har dog resulteret i en spirende optimisme i de seneste måneder, og vi er derfor gået ind i 2024 med forvent­ ninger om, at markedet vil være nivelleret medio året – dog med en lavere aktivitet end i de seneste mange år.” Nicholas Thurø, Managing Partner, Capital Markets

6 | RED Danish Investment Atlas 2024


ÅRSOVERBLIK BOLIG

KONTORMARKEDET ER IKKE LÆNGERE ÉT MARKED

”Enhver beslutning bliver truffet ud fra en

”Da vi gik ind i 2023, var det med udsigt til

”Det er ikke altid let at vide, hvad lejerne vil

vurdering af fordele og ulemper, og når

rentestigninger, en høj inflation og en lav

og ikke vil, men i 2023 gjorde kontor­lejerne

boligsøgende skal træffe beslutning om val­

forbrugertillid. Der var derfor ikke mange

det tydeligt. De vil have et fysisk kontor, som

get af ejerbolig kontra lejebolig, er bolig­

faktorer, der talte for, at vi et år senere ville

er beliggende centralt i København med

byrden et af de vigtigste parametre. En

se tilbage på året, som et år, hvor de køben­

kort afstand til offentlig transport, og som

væsentlig fordel ved ejerboliger har i mange

havnske strøggader udviklede sig posi­

kan leve op til deres krav i forhold til fælles­

år været, at det var billigere end at bo til

tivt – men det blev det alligevel. Kunderne

faciliteter, bæredygtighed, fleksibilitet osv.

leje, men de høje ejerboligpriser og rente­

strømmede til strøggaderne, og både vel­

– og som om det ikke var nok, så skal kon­

niveauer har betydet, at de månedlige udgif­

kendte og nye brands åbnede butikker, hvil­

toret også være unikt, så det passer til den

ter ved at eje i dag overstiger de månedlige

ket resulterede i en reduceret tomgang. Der

enkelte virksomheds identitet. Vi har derfor

udgifter ved at leje. Som markedet er nu, er

var dog nogle ting, som forblev, som de altid

set, at markedet er blevet opdelt i de leje­

der derfor ikke mange fordele tilbage ved

har været. Blandt andet er der fortsat en

mål, som kan leve op til alle lejernes krav,

at eje, hvilket har resulteret i en stor søg­

direkte sammenhæng mellem butikkernes

og dem som ikke kan. Udbuddet af ældre

ning mod lejeboliger. Kombineret med den

evne til at tiltrække kunderne og udviklin­

og mindre velbeliggende kontorer er der­

demografiske udvikling og den lave bygge­

gen i lejerefterspørgslen, og i den sammen­

for steget betydeligt, hvorimod der er rift

aktivitet betyder det, at lejeboligmarke­

hæng er Amagertorv fortsat vinderen, og

om de mest velbeliggende moderne konto­

det vil være stærkt i de kommende år, og

Frederiks­berggade er taberen.”

rer. I 2024 ser vi derfor ind i et marked, som vil blive kendetegnet ved et stigende spænd

se stigende lejeniveauer og en fortsat høj

Kristian Vinggaard

i lejen mellem de primære og sekundære

investorappetit.”

Partner, Retail

kontorlejemål.”

Kjeld Pedersen

Anders Krogh

Partner, Capital Markets

Partner, Office Letting

RETAIL

særligt i København forventer vi derfor at

LOGISTIK

RETAILMARKEDET OVERRASKEDE

KONTOR

BOLIGSØGENDE BLIVER PRESSET UD PÅ LEJEMARKEDET

LOGISTIKINVESTORER JAGTEDE AFKAST ”I de seneste år har vi set en umættelig investorefterspørgsel efter core logistikejendomme, men i 2023 var det pludselig en anden aktivtype, som kom øverst på investorernes ønskelister – nemlig value-add lager- og logistikejendomme. Dette skift i præference skyldes, at til trods for at logistiklejernes krav udvikler sig hastigt, medfører et fortsat stort underudbud af lagerog logistikarealer i nærheden af de større byer, at investorerne har forventninger om fort­ sat lave tomgangsniveauer og stigende lejeniveauer for selv de ældre og mere utidssvarende lagerejendomme. Samtidig er afkastene oppe på et niveau, hvor investeringerne kan geares til trods for de forværrede finansieringsvilkår. Det bliver derfor spændende at se, om investorer­ nes præference skifter tilbage til coresegmentet, hvis vi siger yderligere rentefald, eller om der

Lior Koren, Partner og Head of Capital Markets

| 7

HOTEL

fortsat vil være størst søgning mod value-add ejendomme med højere afkast.”


RED bistod Aage Bangs Fond med udlejningen af 269 m² eksklusive kontorer i A.C. Bangs Hus i centrum af København.

8 | RED Danish Investment Atlas 2024


ÅRSOVERBLIK

INDHOLD 11

ÅRSOVERBLIK Investeringsmarkedet ����������������������������������������������������������������������������������������������������� 12 Handler & investorer ���������������������������������������������������������������������������������������������������������� 14 Interview: Er rentestigningerne pensionskassernes gyldne mulighed? �������������� 16

BOLIG

Highlight: Ingen handler uden tro på fremtiden ������������������������������������������������������� 20 Highlight: Er risiciene lavere i Danmark, eller er vi blot bagud? �������������������������� 24 Forventninger til 2024 ����������������������������������������������������������������������������������������������������� 26

31

BOLIG Volumen & investorer �������������������������������������������������������������������������������������������������������� 32 Geografisk fordeling ��������������������������������������������������������������������������������������������������������� 34 Top 5 transaktioner 2023 ����������������������������������������������������������������������������������������������� 38 Interview: Der er både fordele og ulemper ved det danske boligmarked ������� 40

LOGISTIK

Interview: Udviklernes forretningsplaner er under pres ���������������������������������������� 42 Highlight: Leje slår eje – lidt endnu ����������������������������������������������������������������������������� 44 Highlight: En avancebeskatning på 50% kan være løsningen ������������������������������� 46 Forventninger til 2024 ����������������������������������������������������������������������������������������������������� 48 Transaktioner & nøgletal ������������������������������������������������������������������������������������������������� 50

53

LOGISTIK Volumen & investorer ������������������������������������������������������������������������������������������������������� 54 Geografisk fordeling ��������������������������������������������������������������������������������������������������������� 56 Top 5 transaktioner 2023 ����������������������������������������������������������������������������������������������� 60 Interview: Fra core til value-add – men hvad nu? ���������������������������������������������������� 62

71

KONTOR

Forventninger til 2024 ����������������������������������������������������������������������������������������������������� 66 Transaktioner & nøgletal ������������������������������������������������������������������������������������������������� 68

KONTOR Volumen & investorer �������������������������������������������������������������������������������������������������������� 72 Geografisk fordeling ���������������������������������������������������������������������������������������������������������� 74 Top 5 transaktioner 2023 ������������������������������������������������������������������������������������������������ 78 Highlight: Hører det fysiske kontor fortiden til? ������������������������������������������������������� 80 Highlight: Uigennemskuelige krav og kendetegn ��������������������������������������������������� 82 Forventninger til 2024 ����������������������������������������������������������������������������������������������������� 84

91

RETAIL

Nøgletal & transaktioner ������������������������������������������������������������������������������������������������� 88

RETAIL Volumen & investorer ������������������������������������������������������������������������������������������������������� 92 Geografisk fordeling ��������������������������������������������������������������������������������������������������������� 94 Top 5 transaktioner 2023 ������������������������������������������������������������������������������������������������� 98 Interview: Vinderne bliver dem, der prioriterer kunderne ������������������������������������ 100 Highlight: De københavnske strøggader i 2023 ������������������������������������������������������ 102 Forventninger til 2024 ���������������������������������������������������������������������������������������������������� 104

HOTEL HOTEL

111

Transaktioner & nøgletal ������������������������������������������������������������������������������������������������ 108

Markedet er stærkere end nogensinde ���������������������������������������������������������������������� 112 Top 3 transaktioner 2023 ���������������������������������������������������������������������������������������������� 116

| 9


RED bistår Realdania By & Byg med udlejningen af kontorlejemål i den ikoniske flerbrugerejendom BLOX.

10 | RED Danish Investment Atlas 2024

Foto: Realdania By & Byg / Rasmus Hjortshøj


ÅRSOVERBLIK

Handler & investorer

16

Interview: Er rentestigningerne pensionskassernes gyldne mulighed?

20

Highlight: Ingen handler uden tro på fremtiden

24

Highlight: Er risiciene lavere i Danmark, eller er vi blot bagud?

26

Forventninger til 2024

KONTOR

14

RETAIL

Investeringsmarkedet

HOTEL

12

LOGISTIK

BOLIG

ÅRSOVERBLIK

Årsoverblik | 11


ÅRSOVERBLIK

INVESTERINGSMARKEDET derfor, at volumen fordelte sig geografisk bredt mellem København, Storkøbenhavn

Et nyt, anderledes og illikvidt marked

og ’resten af Danmark’ (

Aktørerne på det danske ejendomsmarked stod i 2023 overfor en

figur 3).

INVESTORERNE VIL HAVE

ny virkelighed. Markedets årelange optur ophørte, og investorerne

BOLIG OG LOGISTIK

var nødsaget til at afvente, at sælgernes prisforventninger blev

Med en andel på 39% af den samlede volu­ men forblev boligejendomme investorer­

justeret til de nye finansieringsvilkår. Kombinationen af at sælgerne

nes mest foretrukne ejendomssegment i

på det danske marked ikke var nødlidende, og at investorerne så

2023. Mens danske såvel som udenlandske

hurtigere og større priskorrektioner i vores nabolande, resulterede i

investorer efterspurgte bolig- og logistik­

en betydelig nedgang i investeringsaktiviteten i 2023.

ejendomme, var særligt de udenlandske investorer tilbage­holdne med investerin­ ger i kontor­segmentet, hvilket var drevet af globale tendenser med en stigende tom­

LAVESTE VOLUMEN SIDEN 2014

renteniveauer satte sit præg på investerings­

gang på kontor­markedet. Alligevel sikrede

Mens investorerne tilpassede deres forret­

aktiviteten, som i stigende grad også kom

danske investorers opkøb af københavn­

ningsplaner med udgangspunkt i de nye

fra investeringsmuligheder, der kunne til­

ske kontor­ejendomme, at kontor­segmentet

høje renteniveauer, havde sælgerne svært

byde et højere afkast og en positiv gearings­

nåede en samlet volumen på niveau med

ved at imødekomme købernes afkastjuste­

effekt ved anvendelse af fremmedkapital.

logistik­segmentet.

nes og sælgernes prisforventninger brem­

Indenfor logistiksegmentet søgte investo­

DEN STIGENDE INTERNATIONALISERING

sede derfor aktiviteten i 2023, hvorfor

rerne i stigende grad mod value-add ejen­

ER AFTAGET

transaktionsvolumen blot nåede 43,4 mia.

domme, i bolig­segmentet kom halvdelen

I mange år har udenlandske investorer stået

kr., hvilket er den laveste volumen på det

af volumen fra investeringer udenfor lan­

for en væsentlig andel af den samlede volu­

danske marked siden 2014 (

dets største byer, og prime kontoraktiver

men, og for første gang i 2022 dominerede

blev primært handlet af danske egen­kapital­

udenlandsk kapital det danske marked. I 2023

AKTIVITETEN PRÆGET AF

finansierede investorer. Slutteligt søgte inve­

tog danske investorer dog deres position til­

RENTENIVEAUER

storerne mod de retailaktiver, der kunne

bage, da de stod bag knap tre fjerdedele af

Kapitalen har de seneste mange år søgt

sikre de højeste afkast. En transaktions­

den samlede investerings­volumen (

mod de sikreste aktiver på de sikreste pla­

volumen drevet af forskellige typer af ejen­

Den udenlandske appetit på danske erhvervs­

ceringer. I 2023 oplevede vi dog, at de høje

domme indenfor segmenterne medførte

ejendomme aftog således i 2023.

ringer. En betydelig afstand mellem køber­

figur 2).

Figur 1: Investorernes oprindelse & handelsform 2023

Udenlandske 22%

Danske 78%

Tinglyste handler 49%

Selskabshandler 51%

Udenlandske 26%

Danske 74%

VOLUMEN I ALT 2023

SÆLGERNE

43,4 MIA. KR.

Kilde: ReData

12 | RED Danish Investment Atlas 2024

KØBERNE

figur 1).


ÅRSOVERBLIK

Figur 2: Transaktionsvolumen 2014-2023 140

70%

80

10% 60

11%

40

27%

21%

10% 9% 6% 7%

20%

12% 16%

7%

9% 4% 10%

17%

23% 28%

9%

16%

6%

10%

37%

31%

30%

14%

45%

20%

11%

50%

7% 41%

15%

27%

8%

41%

40%

13%

56%

32%

20%

20% 42%

20%

10%

44% 39%

0

BOLIG

15%

6% 6%

50% 8%

LOGISTIK

8%

100

20

60%

13%

UDENLANDSKE INVESTORERS ANDEL

TRANSAKTIONSVOLUMEN (MIA. KR.)

120

0% 2014

2015

Bolig

Logistik

2016

2017 Kontor

2018 Retail

2019

2020

Hotel

Andet

2021

2022

2023

Udenlandske investorers andel

KONTOR

Figur 3: Geografisk fordeling af transaktionsvolumen 2021-2023 60

50

66%

51%

20

10

57%

47% 48% 32%

53% 49%

66%

52%

68%

34%

0 2021

2022

2023

KØBENHAVN Kilde: ReData

2021

2022

58%

81%

42%

19%

2023

2021

STORKØBENHAVN Danske

34%

43%

43%

57% 2022 AARHUS

85%

RETAIL

30

15% 2023

2021

2022

2023

RESTEN AF DANMARK

Udenlandske

HOTEL

MIA. KR.

40

Årsoverblik | 13


ÅRSOVERBLIK

HANDLER & INVESTORER PODIET INDTAGES AF

kontor­ejendomme (Codanhus og KB32) ind­

I 2023 satte usikkerheden dog sit præg

ETABLEREDE INVESTORER

tog AP Pension pladsen som den absolut

på aktiviteten, hvor det kunne ses, at inve­

Forinden rentestigningerne og den generelle

største investor, mens IKEA fulgte med bru­

storerne generelt ønskede mere begræn­

usikkerhed indtog markedet i andet halvår af

gerkøbet af deres logistikcenter beliggende

sede volumener og større risikospredning

2022, medførte gunstige finansieringsvilkår

i Hedehusene.

i deres investeringer. Volumen faldt derfor

kombineret med politisk stabilitet, at mange

forholdsmæssigt mere for de større trans­

nye aktører trådte ind på det danske mar­

DE HISTORISK DOMINERENDE

aktioner (>200 mio. kr.) end for de mindre

ked. I 2023 var nye investorer dog tilbage­

INVESTORER FASTHOLDT DERES POSITION

trans­aktioner (

holdne med investeringer i Danmark, hvilket

Uagtet at der er kommet mange nye aktører

transaktioner med en størrelse på > 500

afspejles i, at ni ud af de ti største investo­

til markedet de seneste par år, har der ikke

mio. kr. blev volumen reduceret med 64%,

rer i 2023 (alle med undtagelse af Quantum

været nogen ændringer i hvilke ti investorer,

og antallet af handler faldt markant (fra 30

Immobilen) var velkendte etablerede inve­

der historisk set har investeret mest kapital

handler i 2022 til 14 handler i 2023). Året

storer (

i erhvervsejendomme i Danmark, men der­

blev således et bevis på, at i usikre tider

imod blot nogle interne rokader blandt de

er ordsproget ”the bigger the better” ikke

ENKELTHANDLER SIKREDE

ti aktører. Heimstaden, Niam, Koncenton,

gældende.

TOPPLADSERNE

NREP og Patrizia fastholdt således igen i

Boligsegmentet har i en lang årrække været

2023 deres position som de historisk største

STIGENDE OPTIMISME MOD ÅRSSKIFTET

investorernes mest foretrukne ejendoms­

investorer i Danmark (

Selvom markedet i 2023 generelt var præget

figur 5).

figur 6).

segment, hvilket tidligere også blev reflekte­

figur 4). For de helt store

af usikkerhed og en begrænset investerings­

ret i, at de største investorer primært var de

INVESTORERNE ØNSKEDE

aktivitet, medførte lave inflations­rater,

investorer, der investerede i boligudlejnings­

RISIKOSPREDNING

­faldende renteniveauer og troen på et mere

ejendomme. Til forskel for de seneste par år

Det danske marked var i en længere årrække

stabilt investeringsmiljø en fornyet opti­

var det dog i 2023 ikke boliginvesteringer,

kendetegnet ved en umættelig investor­

misme til markedet, og årets fjerde kvar­

der sikrede henholdsvis første- og anden­

appetit efter de mest sikre aktiver, hvor

tal nåede derfor en volumen, der oversteg

pladsen på podiet over årets største inve­

porte­føljer og volumener ikke kunne blive

den samlede volumen for andet og tredje

storer. Med porteføljekøbet af de to prime

for store.

­k vartal.

Figur 4: Fordeling i prisintervaller 2022 & 2023 Prisinterval (mio. kr.)

Antal handler

Volumen (mio. kr.)

2022

2023

2022

2023

0 - 20

3.263

2.621

14.670

10.309

20 - 50

271

171

8.328

5.523

50 - 100

110

62

7.744

4.289

100 - 200

63

33

8.983

4.718

200 - 300

28

9

7.112

2.127

300 - 500

25

5

9.268

1.763

500 - 1.000

20

9

14.556

6.550

> 1.000

10

5

26.111

8.115

3.790

2.915

96.771

43.394

I alt

Kilde: ReData

14 | RED Danish Investment Atlas 2024


ÅRSOVERBLIK Figur 5: Top 10 investorer 2023 Antal transaktioner

1

AP Pension

DK

2.503

2

2

IKEA

SE

1.800

1

3

Northern Horizon Capital

DK

1.500

1

4

CapMan

FI

1.240

1

5

Koncenton

DK

1.201

10

6

Quantum Immobilien

DE

1.075

1

7

PenSam

DK

1.062

2

8

Round Hill Capital

GB

1.035

4

9

Swiss Life

CH

1.004

2

10

PensionDanmark

DK

952

1

BOLIG

Oprindelse Volumen (mio. kr.)

LOGISTIK

Investor

Kilde: ReData

Figur 6: Top 10 investorer 2014-2023 Antal transaktioner

1

Heimstaden

SE

45.097

70

2

Niam

SE

22.483

84

3

Koncenton

DK

20.397

114

4

NREP

DK

19.327

65

5

Patrizia

DE

14.752

25

6

PFA Ejendomme

DK

12.631

57

7

PensionDanmark

DK

10.678

37

8

ATP Ejendomme

DK

10.567

15

9

Orange Capital Partners

NL

10.400

10

10

Jeudan

DK

9.974

46

KONTOR

Oprindelse Volumen (mio. kr.)

RETAIL

Investor

Kilde: ReData

HOTEL

* Efter udarbejdelsen af data til nærværende publikation er der offentliggjort flere store handler fra 2023, som ikke er inkluderet i dataene. De faktiske volumener afviger derfor en smule fra ovenstående.

Årsoverblik | 15


Figur 7: Hvor stor en del skal fast ejendom udgøre af jeres samlede aktivmasse?

Industriens Pension

5%

AkademikerPension

7,5%

Sampension

8%

Danica Pension

8-10%

AP Pension

10%

Nordea Pension Ejendomme

10-12%

PenSam

12%* 0%

2%

4%

6%

8%

10%

12%

* 9% i danske ejendomme og 3% i udenlandske ejendomme

Figur 8: Har rentestigningerne i 2023 medført, at allokeringen mod fast ejendom er ændret?

JA Allokeringen til fast ejendom er reduceret, da bl.a. obligationer nu giver et bedre afkast end tidligere.”

14%

NEJ

Head of Real Estate, Industriens Pension

16 | RED Danish Investment Atlas 2024

86%

Foto: Muus foto

Søren Tang Kristensen


ÅRSOVERBLIK BOLIG

ER RENTESTIGNINGERNE PENSIONSKASSERNES GYLDNE MULIGHED? af fremmedkapital blev derfor forringet eller forsvandt helt. De forringede finansierings­vilkår med­ førte blandt andet, at de gearede investorer fik sværere ved at få deres forretnings­planer til at hænge sammen, og vi så derfor både opadgående afkastkrav og et væsentligt indsnævret investorfelt.

LOGISTIK

De markante rentestigninger fra 2022 fortsatte ind i 2023, og investorernes fordele ved anvendelse

Efter mange års kamp om aktiverne kunne det tænkes, at dette var et drømmescenarie for de egen­ kapitalfinansierede pensionskasser, som nu igen kunne blive de højestbydende investorer. Spørgs­

For at belyse emnet har vi spurgt en række

Selvom pensionskasserne har kunnet ekse­

af landets største pensionskasser ind til,

kvere hurtigt og uden finansierings­forbehold

hvordan deres investeringsstrategi er ble­

har flere forskellige faktorer således sat en

vet påvirket af de nye høje renteniveauer, og

(…) vi har sat investerings­

bremse for pensionskassernes investerings­

på baggrund af pensionskassernes besva­

tempoet ned grundet markeds­

aktivitet. Appetitten og allokeringen er der

relser kan det konkluderes, at de markante

situationen, og så er vores

dog stadig, så når markedet har nivelle­

rentestigninger ikke blev pensionskasserne

allokering i absolutte tal påvirket

ret sig, og det risikojusterede afkast igen

gyldne mulighed, hvilket skyldes flere for­

af denominator effekten

er konkurrencedygtigt, vil vi forventeligt

skellige faktorer.

ligesom hos mange andre.”

igen se en højere aktivitet blandt de danske

Pensionskassernes allokering til fast ejen­

Søren Møller-Larsson

dom er fastsat som en andel af deres sam­

Head of Real Estate,

Med henblik på at få et dybere indblik i

lede aktivmasse – og idet seks ud af syv

AkademikerPension

pensions­kassernes strategier og over­

KONTOR

målet er derfor, om de markante rentestigninger et blevet pensionskassernes gyldne mulighed?

pensionskasser oplyser, at den stigende

vejelser har vi i det følgende lavet et mere

rente ikke har medført, at de har ændret figur 8), skal

fast ejendom derfor fortsat udgøre 5-12% af deres samlede aktivmasse (

dybde­gående interview med Mikkel Lieber­ aktiver er faldet forholdsmæssigt mere end

kind fra AP Ejendomme, som netop var en

værdierne af deres ejendomme.

af de pensions­kasser, der investerede i fast

figur 7).

ejendom i 2023.

Men for at holde balance i regnskaberne,

Samtidig har de øgede afkast for alternative

skal pensions­kasserne holde værdierne af

og mere likvide investeringer også resulteret

deres ejendomme op mod værdi­erne af

i stigende afkastkrav til fast ejendom blandt

deres øvrige aktiver. Dette betyder, at flere

pensionskasserne, men sælgerne i markedet

pensions­kasser er blevet overeksponeret i

har ikke været villige til at justere deres pris­

fast ejendom, idet værdierne af deres andre

forventninger tilsvarende. Fortsættes på næste side

Årsoverblik | 17

HOTEL

deres allokeringsstrategi (

RETAIL

pensionskasser.


Fortsat fra forrige side

AP EJENDOMME Q&A Hvilke fordele har I som institutionel

investeringsmuligheder, så kan vi eksekvere

Investeringsstrategien evalueres løbende

investor sammenlignet med

i løbet af meget kort tid uden finansierings­

og har selvfølgelig udviklet sig i takt med

andre investorer i markedet?

forbehold, hvilket har vist sig at være betryg­

ejendomsmarkedets dynamikker og skif­

gende for specielt de sælgere, der har behov

tende forhold de seneste 1,5 år. Et eksempel

for høj transaktionssikkerhed.

på at vores strategi har tilpasset sig marke­

I det nuværende marked præget af stor usik­ kerhed, høje renter, begrænset lånevillighed

det, er bl.a. vores nylige opkøb af Codan­

fra finansieringsinstitutter, markante bygge­

hus og KB32, som jo netop falder uden for

priser, geopolitiske usikkerheder, klima­

Hvordan har jeres investeringsstrategi

vores p ­ rimære ”Develop to Core” strategi.

forandringer osv. tror vi, at AP Ejendomme

udviklet sig i de seneste år?

Sådanne tilpasninger af strategien giver

som institutionel investor kan drage for­

mening for os, i et marked som det nuvæ­

del af en række forhold. Vi er f.eks. ikke er

Vores primære investeringsstrategi er fort­

rende, hvor omkostninger og risici på en til­

tvunget til at sælge vores aktiver i et mar­

sat ”Develop to Core” med fokus på investe­

svarende udviklingsejendom overstiger det

ked med høje afkastkrav, og langt største­

ringer i større vækstbyer i Danmark, kom­

vi kan købe et stående udlejet aktiv for.

delen af vores ejendomme er finansieret med

bineret med en aktiv porteføljeforvaltning.

ren egenkapital, hvilket reducerer vores sår­

Overordnet er vores investeringsstrategi

barhed overfor de rentestigninger, vi har

karakteriseret ved en stærk ESG-agenda,

oplevet de seneste år. Denne kapitalstruktur

hvilket både gælder for nye investeringer og

medfører også, at når der opstår attraktive

den eksisterende portefølje.

MIKKEL LIEBERKIND Mikkel Lieberkind er Head of ­Projects ved AP Ejendomme. ­Mikkel har en kandidat­grad i Byggeledelse og Bygnings­informatik fra Aalborg ­Universitet og har tidligere været ved MT Højgaard Projekt­udvikling som projektudviklingschef. AP Ejendomme, som er et datterselskab af pensionskassen AP Pension, inve­ sterer i både danske og udenlandske ejendomme indenfor alle typer af ejen­ domme fra k ­ ontor- og boligejendomme til logistik- og retailejendomme. I 2023 blev AP ­Ejendomme med deres køb af de to kontor­ejendomme Codanhus og Kalvebod Brygge 32 den ­største investor på det danske ejendomsmarked.

18 | RED Danish Investment Atlas 2024


ÅRSOVERBLIK investeringer. Derudover forudser vi et stort

være størst investor­interesse for i 2024?

fokus på identi­ficering og reduktion af CO2

BOLIG

Hvilke(t) segment(er) forventer I, at der vil

fra både driften og indlejret. Vi oplever lige­ Vi forventer størst investorinteresse for

ledes, at flere investorer i øjeblikket ­udvider

bolig og kontor på prime lokationer i landets

organisationen med specialiserede ESG-­

største byer, især København og centralt i

kompetencer, hvilket ligeledes er tilfældet

Aarhus. Disse områder forventes at opleve

hos AP Ejendomme.

befolkningstilvækst, høj beskæftigelse og stabile lejeniveauer. Derudover forventer

Bid-Ask Spread

vi, at ESG-performance vil have stigende

Specielt 2022 og 2023 har været præget

betydning for investeringsinteressen.

af et meget stort ”Bid-Ask Spread”, som vi oplever i visse tilfælde, er blevet mindre i ger fortsat vil komme hinanden nærmere i

afgørende for aktiviteten på det

det nye år, hvorfor vi formentlig vil se flere

kommercielle ejendomsmarked

transaktioner.

LOGISTIK

slutningen af 2023. Vi tror, at køber og sæl­ Hvilke faktorer forventer I vil blive

det kommende år? Renteudsving og renteniveau Siden sommeren 2022 har vi oplevet mar­ kante rentestigninger, og først nu oplever vi, at renterne stabiliseres. De markante rente­ stigninger har resulteret i, at flere investo­ rer, der anvender fremmedkapital, har sat

KONTOR

opkøb på pause samt måtte annullere igang­ værende transaktionsprocesser. Først nu begynder centralbankerne at signalere stag­ nerede renteniveauer, på trods af at kam­ pen mod inflation stadig ikke med sikker­ hed kan erklæres ”vundet”. I forlængelse heraf forventer vi, som flere investorer og kommer til at se et mindre fald i renterne i

(…) når der opstår attraktive

løbet af 2024. Et fald i renterne vil forven­

investeringsmuligheder, så kan vi

teligt resultere i, at flere investorer vil kunne

eksekvere i løbet af meget kort

regne deres business case hjem, hvilket for­

tid uden finansieringsforbehold,

mentlig vil afspejle sig i aktiviteten.

hvilket har vist sig at være

RETAIL

finansierings­institutter, at vi sandsynligvis

betryggende for specielt de ESG

sælgere, der har behov for

Vi og langt størstedelen af de investorer

høj transaktionssikkerhed”

og ligeledes lejere, vi taler med, stiller alle­ rede nu krav til ESG, bæredygtighedscerti­

Mikkel Lieberkind

ficeringer, energieffektivitet og CO2 udled­

Head of Projects,

ning. I det kommende år forventer vi, at

AP Ejendomme

disse krav fylder endnu mere, og at ESG

HOTEL

Due Diligence vil fylde langt mere ved nye

Årsoverblik | 19


INGEN HANDLER UDEN TRO PÅ FREMTIDEN FUNDAMENTALT ÆNDREDE

Som følge af stigningen i finansieringsrenten

MARKEDSVILKÅR

og de højere risici er afkastkravene i både

Der hersker ingen tvivl om, at

De seneste års udvikling har dog vendt mar­

bolig-, kontor- og logistiksegmentet steget

de nye højere renteniveauer

keds­­billedet på hovedet, og investorerne ser

med cirka 100-125 basispoint igennem 2023,

udfordrede ejendoms­markedet

derfor ind i et marked, hvor både den risiko­

og prime afkastkravene er derfor på hhv.

igen i 2023, men hvordan ser

frie rente og risiciene er steget betydeligt;

3,75%, 4,25% og 5,00% i dagens marked.

planer egentligt ud under de nye

Den risikofrie rente: De markante rente­

Som følge af stigningen i finansieringsrenten

markedsvilkår, og hvad skal der

stigninger har både medført, at i) afkastet

og de højere risici er afkastkravene i både

til, for at det igen i højere grad

på obligationer er steget, ii) at omkostnin­

bolig-, kontor- og logistiksegmentet steget

bliver attraktivt for investorerne at

gerne ved investeringer i fast ejendom er

med cirka 100-125 basispoint igennem 2023,

placere deres kapital i fast ejendom

steget, samt iii) at belåningsmulighederne

og prime afkastkravene er derfor på hhv.

fremfor andre aktivklasser?

er blevet reduceret. Investorerne kan derfor

3,75%, 4,25% og 5,00% i dagens marked.

ikke længere drage samme fordel af gearede

Udviklingen på markedet har desuden med­

investeringer i fast ejendom.

ført, at investorernes egenkapital­afkastkrav

investorernes forretnings­­­

er steget, og i dagens marked opererer Aftalerisici: Det går fortsat godt for både

majoriteten af de gearede core­investorer

Hvad end vi taler fast ejendom, obligationer,

de private husholdninger og i erhvervslivet,

derfor med et egenkapitalafkastkrav på

aktier eller andre aktivtyper vil investerings­

men der lurer fortsat en usikkerhed om frem­

9-11% for boligejendomme og på 10-14% for

beslutninger altid være baseret på, om inve­

tiden, hvilket kan øge risiciene for manglende

kontor- og logistikejendomme.

storerne forventer, at de kan opnå et givet

leje­betalinger, og for at erhvervslejerne går

afkast på deres egenkapital i løbet af en

konkurs.

given tidsperiode. Størrelsen på dette afkast

For at belyse hvordan investorernes forret­ ningsplaner ser ud under de nye markeds­

afhænger af den risikofrie rente samt størrel­

Genudlejningsrisici: Både bolig-, ­kontor- og

vilkår, har vi har vi i det følgende beregnet

sen på de risici, der er forbundet med inve­

logistiksegmentet er fortsat kendetegnet

investorernes afkast på egenkapitalen under

steringen (en risikopræmie) – jo større risici,

ved en stærk underliggende lejerefterspørg­

en række forskellige scenarier. Mens scenarie

jo højere risikopræmie.

sel, men der ikke forventninger til, at efter­

ét er vores udgangspunkt, ændres ét para­

spørgslen (og dermed lejen) vil stige i samme

meter ad gangen i de følgende fire scena­

takt, som den har gjort i de senere år.

rier. Dette gøres med henblik på at tydelig­

Mens den risikofrie rente oftest ­defineres som den effektive rente på stats­obligationer,

gøre konsekvensen af ændringerne – uagtet

afhænger risikopræmien både af markeds­

Illikviditetsrisici: Kombinationen af de oven­

at investorernes egenkapitalafkast afhæn­

risici, illikviditetsrisici, aftalerisici og gen­

stående faktorer har resulteret i en afta­

ger af kombinationen af en række forskellige

udlejnings­risici. I både bolig-, kontor- og

gende investorefterspørgsel fra danske såvel

parametre. Desuden beskrives ændringerne

logistiksegmentet kunne investorerne i en

som udenlandske investorer, og dermed i en

kun for boligejendomme i teksterne. Afkastet

årrække både generere særdeles attrak­

lavere aktivitet, hvilket netop tydeliggør den

på egenkapitalen for både bolig-, kontor- og

tive løbende afkast samt store fortjenester

illikviditet der er forbundet med investering

logistikejendomme i de forskellige scenarier

ved salg, da ejendommene grundet signifi­

i ejendomme.

fremgår af tabellerne på side 23.

til dyrere priser, end de var blevet købt.

Markedsrisici: Danmark er dog fortsat

Scenarierne er udarbejdet med udgangs­

­Investorerne kunne således opnå høje afkast

kende­tegnet ved at være et land med poli­

punkt i en forudsætning om en investerings­

på deres egenkapital, hvilket var drevet af

tisk stabilitet og en stærk nationaløkonomi.

periode på fem år og, at der kan opnås en

den perfekte kombination af en lav rente og

Investorerne anser derfor Danmark som et

gearing på 60% for boligejendomme og på

lave risici.

”safe haven” og et attraktivt marked.

50% for kontor- og logistikejendomme.

kante afkast­komprimeringer kunne s­ ælges

20 | RED Danish Investment Atlas 2024


ÅRSOVERBLIK Fortsættes på næste side SCENARIE 1

BOLIG

STABILISERET MARKED Scenarie 1 er udgangspunktet for vores øvrige beregninger. I dette scenarie beregnes investorernes afkast på egenkapitalen under forudsætning af, at investorerne forven­ ter, at markedet vil forblive stabilt, hvilket betyder, at det forudsættes, at investoren køber til de aktuelle afkastniveauer, og lejen forbliver uændret gennem investerings­ perioden (dvs. ingen markedslejetilvækst). I scenarie 1 vil investorernes årlige afkast

Investorernes afkastkrav er således mere end dobbelt så højt som det forventede egenkapitalafkast i dette scenarie. Denne signifikante forskel er i høj grad forklarende for den lave investeringsaktivitet, vi har set i det seneste år, og som vi også forventer at se primo 2024. Spørgsmålet er derfor, hvad der skal til, for at de risiko­justerede afkast igen bliver attraktive, og for at vi derfor igen vil se en højere investeringsaktivitet?

SCENARIE 3

LAVERE RENTE Aktører på tværs af markedet er efterhånden enige i forventnin­ gen om, at renten vil falde i den kommende tid. Der er dog samti­

LOGISTIK

på egenkapitalen være i niveauet 3,5%.

digt konsensus om, at renten ikke vil falde til samme lave niveau, som vi så for et par år siden. Scena­ SCENARIE 2

rie 3 er derfor baseret på en for­

HØJERE STARTAFKAST

udsætning om, at renten falder

En af de primære årsager til den manglende aktivitet i markedet er, at sælgerne

tere i en stigning i egen­kapital­

hænger fast i de historisk lave afkastniveauer fra 2021/2022. Scenarie 2 er derfor

afkast på 0,7%-point (dvs. til 4,3%).

baseret på en forudsætning om, at sælgerne accepterer, at de nuværende risiko­

For dette scenarie skal det dog

justerede afkast fortsat er for lave i forhold til renteniveauet, og at vi derfor i alle de

bemærkes, at en lavere rente også

tre segmenter ser et opadgående pres på afkastene. I dette scenarie forudsættes

vil resultere i et lavere afkast på

det, at investorerne køber til et afkast, der er 50 basispoint højere end de aktuelle

alternative investeringer, hvor­

niveauer (dvs. til 4,25%). Selvom dette scenarie vil kræve, at sælgerne rykker deres

for investorerne forventeligt også

prisforventninger ganske betydeligt, vil investorernes afkast på egenkapitalen alene

vil være villige til at acceptere et

stige med ca. 1,2%-point til 4,8%.

lavere afkast på fast ejendom.

med 50 basispoint (dvs. til 3,40%

HOTEL

RETAIL

KONTOR

inkl. bidragssats), hvilket vil resul­

Årsoverblik | 21


Fortsat fra forrige side

SCENARIE 4

SCENARIE 5

LEJEVÆKST PÅ NPI

LEJEVÆKST OVER NPI

Scenarie 4 er baseret på en forud­

og nu forventer, at lejen vil stige med et årligt gennemsnit på 4% over investerings­

sætning om, at investorerne for­

perioden. Dette resulterer i en stigning i egenkapitalafkast på 7,5%-point til 11,0%. Som

venter, at lejen vil stige i takt med

det eneste af de fem scenarier resulterer dette scenarie således isoleret set i et afkast

inflationen (dvs. årligt gennemsnit

på egenkapitalen, som er på niveau med investorernes afkastkrav.

I scenarie 5 forudsættes det, at investorerne har taget de lidt mere positive briller på

på 2% over investeringsperioden), ­hvilket er en forventning mange

Dette scenarie synes dog alene at være realistisk for prime logistik­ejendomme og for

investorer indregner i deres forret­

københavnske boligejendomme. For kontorejendomme samt for de mindre attrak­

ningsplaner på tværs af aktiv­t yper

tive bolig- og logistiksejendomme vil vi forventeligt se en mindre leje­tilvækst. For

og beliggenheder. I dette scena­

investorer med en lang investeringshorisont kan der desuden stilles spørgsmålstegn

rie stiger egenkapitalafkastet for

ved, om en gns. lejetilvækst på 4% for logistikejendomme er realistisk, idet disse ejen­

boligejendomme med 3,9%-point

domme hurtigt bliver teknisk forældede, hvilket alt andet lige vil afspejle sig i lejen

til 7,4%, og selvom afkastet i dette

over tid.

scenarie bliver højere end i de fore­ gående to scenarier, er denne for­ ventning isoleret set stadig ikke nok til at nå investorernes aktuelle afkastkrav (9-11%).

SCENARIE 6

EN KOMBINATION KAN SÆTTE GANG I MARKEDET Baseret på de ovenstående scenarier kan det konkluderes, at hvis investorerne ikke har en forventning om en markant lejetilvækst i løbet af investeringsperioden, kan investorerne ikke nå deres egenkapitalafkastkrav, hvis blot ét af de andre scenarier udspiller sig. Faktisk vil det i alle de tre segmenter både kræve, at startafkastene sti­ ger, at renten falder, og at investorerne forventer, at lejen kommer til at stige i takt med inflationen (dvs. en kombination af scenarie 2-4), hvis investorerne skal kunne nærme sig deres egenkapitalafkastkrav – og for kontor- og logistikejendomme er afkastet fortsat i den meget lave ende. Markedet for fast ejendom er således fortsat et stykke fra at være tilbage som et attraktivt alternativ til andre mere likvide akti­ ver, og det bliver derfor spændende at se, hvornår investorerne igen kan regne deres forretningsplaner hjem, og i hvilket omfang investeringsaktiviteten så vil tiltage. Til afslutning bemærkes det, at alle de ovenstående beregninger er baseret på for­ udsætninger om, at investorerne køber og sælger til det samme afkast. Der vil dog kunne være forhold for den enkelte ejendom, som medfører, at investorerne har en forventning om at kunne frasælge ejendommen til et lavere afkast, end ejendommen er blevet købt til (f.eks. forbedret udlejningssituation, energiforbedringer i ejendom­ men, m.m.).

22 | RED Danish Investment Atlas 2024


ÅRSOVERBLIK LEJEVÆKST PÅ NPI

LEJEVÆKST OVER NPI

EN KOMBINATION

Startafkast

3,75%

4,25%

3,75%

3,75%

3,75%

4,25%

Rente

3,90%

3,90%

3,40%

3,90%

3,90%

3,40%

Forventet årlig lejetilvækst

0,00%

0,00%

0,00%

2,00%

4,00%

2,00%

Afkast på egenkapitalen

3,5%

4,8%

4,3%

7,4%

11,0%

9,3%

SCENARIE

STABILISERET MARKED

HØJERE STARTAFKAST

LAVERE RENTE

LEJEVÆKST PÅ NPI

LEJEVÆKST OVER NPI

EN KOMBINATION

Startafkast

4,25%

4,75%

4,25%

4,25%

4,25%

4,75%

Rente

3,90%

3,90%

3,40%

3,90%

3,90%

3,40%

Forventet årlig lejetilvækst

0,00%

0,00%

0,00%

2,00%

4,00%

2,00%

Afkast på egenkapitalen

4,6%

5,6%

5,1%

7,7%

10,7%

9,2%

SCENARIE

STABILISERET MARKED

HØJERE STARTAFKAST

LAVERE RENTE

LEJEVÆKST PÅ NPI

LEJEVÆKST OVER NPI

EN KOMBINATION

Startafkast

5,00%

5,50%

5,00%

5,00%

5,00%

5,50%

Rente

3,90%

3,90%

3,40%

3,90%

3,90%

3,40%

Forventet årlig lejetilvækst

0,00%

0,00%

0,00%

2,00%

4,00%

2,00%

Afkast på egenkapitalen

6,1%

7,1%

6,6%

9,2%

12,2%

10,7%

RETAIL

* Der er i beregningerne ikke taget højde for eventuelle kursgevinster.

BOLIG

LAVERE RENTE

LOGISTIK

HØJERE STARTAFKAST

KONTOR

STABILISERET MARKED

HOTEL

BOLIG KONTOR LOGISTIK

SCENARIE

Årsoverblik | 23


BOLIG OG LOGISTIK

ER RISICIENE LAVERE I DANMARK, ELLER ER VI BLOT BAGUD? Forinden en række økonomiske og geopolitiske usikkerheder bremsede aktiviteten, var ejendoms­ markederne i både Danmark, Sverige, Norge og Finland præget af en umættelig investorappetit og en markant afkastkomprimering i de mest sikre ejendomssegmenter. Afkastkurven knækkede dog, da rentestigninger udfordrede de historisk lave afkastkrav. Uagtet at de nordiske lande på mange måder er sammenlignelige, har vi set væsentlige forskelle i købernes og sælgernes tilpasningshastigheder til de ændrede markedsvilkår på tværs af Norden. Spørgsmålet er nu, om de lavere afkastniveauer i Danmark afspejler, at investorerne kræver en lavere risikopræmie, eller om vi i virkeligheden blot er bagud?

Figur 9: Prime afkast – Boligudlejningsejendomme i Norden

Figur 10: Prime afkast – Logistikejendomme i Norden

4,40%

5,70%

5,20%

3,90%

4,70% 3,40% 4,20% 2,90%

2,40%

3,70%

Q1 2021 Danmark

Q1 2022

Q1 2023

Finland

Norge

Q4 2023 Sverige

3,20%

Q1 2021 Danmark

Q1 2022

Q1 2023

Finland

Norge

Q4 2023 Sverige

Kilde: Cushman & Wakefield | RED

24 | RED Danish Investment Atlas 2024


ÅRSOVERBLIK være et udtryk for, at det danske marked på

en del hårdere, da svenske ejendomsselska­

mange måder er ’safe haven’ med høj likvidi­

I de seneste år har bolig- og logistik­

ber i de senere år har finansieret en stor del

tet og stærk efterspørgsel.

ejendomme været øverst på globale ak­­

af deres opkøb med virksomhedsobliga­

tørers ønskeliste, og kigger man ind i afkast­

tioner, der skulle refinansieres indenfor en

UREALISERET POTENTIALE I

udviklingen for segmenterne på tværs af

kort periode. I et nedadgående marked har

DANSKE LOGISTIKEJENDOMME

Norden, kan der observeres en tendens

dette betydet, at køberne på det danske

Dykker man ned i afkastudviklingen for

i tilpasnings­hastigheden ved ændrede

marked har måtte afvente, at sælgerne mod­

logistik­segmentet, så vi på mange måder de

markeds­vilkår i de enkelte lande.

nes, og at deres prisforventninger nivelleres,

samme tendenser. Forinden rentestignin­

hvorimod sælgerne på det svenske marked

gerne var segmentet præget af en markant

Da markedet var på sit højeste og præ­

i højere grad har måttet acceptere de priser,

afkastkomprimering på tværs af de nordiske

get af markant konkurrence og investor­

køberne ville betale.

markeder. Uagtet at Danmark er et stærkt

appetit, lå afkastet for prime boligudlejnings­

logistisk knudepunkt med effektiv adgang

ejendomme højere i Danmark end i både

til Kontinental Europa, lå afkastniveauet dog

Sverige, Norge og Finland. I dag ser vi dog

højere end i de andre nordiske lande, og

ind i den modsatte situation, hvor prime

samtidig var lejeniveauet for prime aktiver

bolig­afkastet i Danmark ligger omtrent 35-55

markant lavere end i både Sverige, Norge og

markedet således tilpasset sig de forandrede markedsvilkår langsommere i Danmark end på de øvrige nordiske markeder. I logistiksegmentet har vi oplevet samme

At boligafkastene i dag er lavest i Danmark kan således også være et udtryk for, at det danske marked på mange måder er ’safe haven’ med høj likviditet og stærk efterspørgsel.”

Finland. De højere afkast i Danmark kan blandt andet tilskrives en mangel på udenlandsk kapital. Mens det først var omkring år 2020-2021, at de udenlandske investorer virkelig fik øjnene op for det danske marked, går inve­

tendens, idet der også her har været større

storernes interesse for logistik­markedet i de

priskorrektioner i vores nabolande end i med

øvrige nordiske lande længere tilbage. Inter­

Danmark. Mens afkastet i Danmark har ryk­

nationale investorer havde således i en lang

ket sig 100 basispunkter fra primo 2022 til

DET SIKRE OG LIKVIDE

periode ikke det samme fokus på Danmark

ultimo 2023, har afkastet i det øvrige Nor­

DANSKE BOLIGMARKED

som på det øvrige Norden. Det danske mar­

den flyttet sig 145-185 basispunkter (dvs.

Kigger man isoleret set på bolig­markedet,

ked var derfor bagefter – både hvad angår

45-85 basispunkter mere) – uagtet at afkast­

har lejeniveauet for prime ejendomme i

markeds­leje og afkastkrav.

niveauerne kom fra et lavere udgangspunkt

både Danmark og Sverige historisk set lig­

(

get et stykke under lejeniveauet i Norge

ER RISICIENE LAVERE I DANMARK?

og Finland. Da markedet var mest attrak­

I et nedadgående marked har det danske

KOMMER VI FRA ET FOR

tivt, blev det lave lejeniveau i Sverige dog

marked vist sig overlegen. Vi har set få øko­

HØJT UDGANGSPUNKT?

opvejet af, at afkastniveauet for sven­ske

nomisk pressede sælgere i Danmark, inflatio­

Spørgsmålet er nu, om afkastniveauerne

boligejendomme lå 50 basispunkter lavere

nen faldt væsentligt hurtigere og til et lavere

for henholdsvis prime bolig- og logistik­

end for danske bolig­ejendomme. Markeds­

niveau end i resten af Norden, og desuden

ejendomme i Danmark skal stige tilsva­

værdierne pr. m² var således betyde­

kan investorerne få bedre finansierings­vilkår

rende de basispunkter, som vi har set på de

ligt lavere i Danmark end i resten af Nor­

på det danske marked, hvilket også alt andet

øvrige nordiske markeder, eller om risiko­

den. Mange investorer forventede derfor

lige taler for et lavere afkast. Endeligt står

præmien for at investere i bolig- og logistik­

også, at vi (da markedet toppede) ville se

både bolig- og logistikleje­markedet stærkt

ejendomme i Danmark faktisk skal være

en yder­ligere afkastkomprimering for prime

i Danmark. Mens det danske leje­bolig­

lavere end hos vores nordiske naboer?

bolig­aktiver i Danmark, og at afkastet ville

marked er (og forventes at fortsætte med

nærme sig de øvrige nordiske markeder.

at være) præget af en markant efterspørg­

figur 10).

FÅ PRESSEDE SÆLGERE I DANMARK

KONTOR

figur 9). Både under op- og nedturen har

RETAIL

(

sel, har investorerne en væsentlig tiltro til,

En væsentlig årsag til at vi ikke har set

Desuden er lejeboligmarkedet i Danmark i

at vi vil se et fortsat underudbud af danske

samme priskorrektioner i Danmark som i for

dag præget af en markant efterspørgsel, da

logistik­ejendomme og derfor også en vækst

eksempel Sverige er, at der har været (og

de høje renter og fortsat høje ejerbolig­priser,

i markedslejen.

stadig er) få økonomisk pressede sælgere på

har skabt en høj boligbyrde på ejerbolig­

det danske marked. Dette skyldes, at en stor

markedet og skubbet bolig­søgende ud på

Så er det danske marked blot bagud, eller er

del af ejendomsejerne i Danmark er investo­

leje­markedet (Læs yderligere på s. 44 ”Leje

risiciene ved bolig- og logistikejendomme

rer med begrænset anvendelse af fremmed­

slår eje – lidt endnu”). At bolig­afkastene i

faktisk lavere end i vores nordiske nabo­

kapital. Ser man derimod på det svenske

dag er lavest i Danmark kan således også

lande? Vi hælder mest til det sidste.

Årsoverblik | 25

HOTEL

basispunkter lavere end i det øvrige Norden

BOLIG

marked, har rentestigningerne klemt ejerne

ER MÅSKE LÆNGERE

LOGISTIK

TILPASNINGSHASTIGHEDEN


ÅRSOVERBLIK

FORVENTNINGER TIL 2024 Efter et 2023 med modvind, et frossent investeringsmarked og den laveste transaktions­ volumen i ni år, fornemmede vi ved udgangen af året en stigende optimisme fra investorerne. I 2024 forventer vi at se en lavere usikkerhed i markedet, hvor vi i løbet af året vil opleve større enighed blandt køberne og sælgerne og dermed også en højere aktivitet. RED’S FORVENTNINGER

på fast ejendom fortsat er for lavt i mange

Vores investorundersøgelse fra primo 2024

investorers øjne, henset til de afkast de for­

viser, at investorerne også har stor tiltro til

HØJERE AKTIVITET I 2024

venter fra mere likvide alternativer såsom

boligsegmentet, da over to tredjedele af de

Efter de seneste års høje usikkerhed på inve­

obligationer og andre typer udlån, hvilket vil

adspurgte investorer anser bolig­segmentet

steringsmarkedet, som var præget af de

reducere investorernes appetit og dermed

som det segment med bedst potentiale

største rentestigninger i mange år og høje

deres allokering i fast ejendom.

for at klare sig godt i den kommende tid

inflationstal, så vi ved udgangen af 2023, at

(

figur 12).

flere sælgere accepterede købernes pris­

BOLIGE FORBLIVER FAVORITTEN

korrektioner, og at investorerne havde en

De seneste mange års afkastkomprime­

DEN GRØNNE OMSTILLING TAGER FART

stigende optimisme og en tro på fremti­

ring i boligsegmentet betød, at afkastene

Udover en fortsat appetit på bolig­

dige rentenedsættelser. Vi forventer således

var kommet ned i et niveau, som medførte,

ejendomme forventer vi i 2024 at se et

at se en aftagende usikkerhed på markedet

at afstanden mellem køberne og sælgernes

øget fokus på bæredygtighed. Denne for­

og som følge heraf en højere investerings­

prisforventninger var særlig stor i bolig-

ventning er baseret på, at vi på tværs af

aktivitet i 2024.

segmentet. Dette begrænsede handlen med

aktivklasser har set, at både lejere og ejere

alle typer af boligejendomme i 2023. Ved

i stigende grad stiller krav om bæredygtig­

Den stigende optimisme og forventningen

udgangen af året oplevede vi dog, at sæl­

hed. Vores investorundersøgelse fra primo

om en højere investeringsaktivitet hos inve­

gernes prisforventninger i højere grad blev

2024 viser desuden, at over fire femtedele af

storerne understøttes af vores forventnings­

nivelleret, og i 2024 forventer vi derfor en

de adspurgte investorer har en ESG-­strategi,

undersøgelse fra Q1 2024, der viser, at an­

højere aktivitet i investorernes altid fore­

hvilket de ser flere kommercielle fordele ved.

delen af investorer, som forventer at opkøbe

trukne ejendomssegment, boligsegmentet.

Største­delen af investorerne mener, at til­

mere, end de vil frasælge er steget til 61%,

tagene implementeret ved ESG-­strategier

svarende til en stigning på omtrent 10%-point

Forventning er desuden baseret på, at ejer­

er med til at forbedre værdien af deres ejen­

i forhold til de forud­gående tre undersøgel­

bolig­markedet har opretholdt et over­

domme (

ser (

raskende højt prisniveau, hvilket har

knap halvdelen af investorerne, at fokus på

figur 11).

figur 13). Herudover forventer

resul­teret i en boligbyrde, som skubber

bæredygtighed vil i) øge efterspørgslen fra

Uagtet den stigende optimisme forventer vi

boligsøgende fra eje- mod leje­markedet.

lejerne, ii) sikre deres organisations lang­

ikke at se samme appetit og volumen, som vi

Boligudlejningsmarkedet forventes således

sigtede succes og iii) sikre virksomheden

oplevede i årene op til, at markedet vendte.

at være i høj kurs – både for bolig­søgende

mod fremtidige krav fra myndighederne.

Dette skyldes, at det risiko­justerede afkast

og investorer på det danske marked. Fortsættes på næste side

Uagtet den stigende investoroptimisme forventer vi ikke at se samme ­volumen, som vi oplevede op til, at markedet vendte. Dette skyldes, at det risikojusterede afkast på fast ejendom fortsat er for lavt i mange investo­ rernes øjne, henset til de afkast de forventer fra mere likvide alternativer såsom obligationer og andre typer udlån, hvilket vil reducere investorernes appetit og dermed deres allokering i fast ejendom.” Nicholas Thurø Managing Partner, Capital Markets, RED

26 | RED Danish Investment Atlas 2024


ÅRSOVERBLIK Figur 11: Investor Confidence Index – Porteføljestørrelse

30%

61%

9%

Q1 2024

49%

42%

9%

Q3 2023

50%

39%

11%

Q1 2023

51%

32%

Stigende – mere opkøb end salg Uændret – lige så meget salg som opkøb

17%

Faldende – mere salg end opkøb

BOLIG

Hvad er din målsætning med hensyn til størrelsen af din portefølje i forhold til køb/salg i løbet af de kommende seks måneder?

Q3 2022

Figur 12: Investor Confidence Index – Segment med bedste potentiale

LOGISTIK

Hvilket segment anser du for at have det bedste potentiale til at klare sig godt i løbet af de kommende seks måneder? 70%

60%

50% Q3 2022 40%

Q1 2023

Q1 2024 20%

KONTOR

Q3 2023

30%

10%

0% Industi

Logistik

Kontor

Retail

Hotel

RETAIL

Bolig

Figur 13: Investor Confidence Index – Kommercielle fordele af en ESG strategi Hvilke kommercielle fordele mener du er de mest betydningsfulde ved implementering af en ESG-strategi?

34% 46%

Vi mener, at det øger efterspørgslen fra lejere (dvs. lavere tomgang, højere lejeniveauer)

49%

Vi finder det vigtigt at sikre vores organisations langsigtede succes (dvs. tillid, kundeloyalitet, tiltrækning af arbejdskraft, konkurrencefordel, osv.)

49%

Vi sikrer os mod fremtidige krav fra myndighederne

HOTEL

62%

Vi opnår mere favorable finansieringsvilkår

Vi mener, at det forbedrer værdien af ejendommene (dvs. lavere afkastkrav)

Årsoverblik | 27


Fortsat fra forrige side

FORVENTNINGER OM

(

figur 14). Mens 60% af investorerne for­

og dette tal er nu faldet til en fjerdedel.

STABILE AFKASTKRAV

venter, at værdien af deres portefølje vil for­

Samtidigt forventer samme andel af inve­

Efter en lang periode med opadgående pres

blive stabil, forventer knap en tredjedel af

storer forbedrede finansieringsvilkår, mens

på afkastene, var sælgernes prisforventnin­

investorerne, at deres porteføljeværdi vil

halvdelen af investorerne forventer, at deres

ger begyndt at nivellere sig ved udgangen

stige.

finansieringsvilkår vil være uændrede i den

af 2023. Vi forventer derfor, at afkastniveau­

kommende periode.

erne på tværs af segmenterne har fundet

ØGET STABILITET I ØKONOMIEN

deres nye leje og mere eller mindre vil for­

Efter en længere periode med makro­

Ligesom vi så det i 2023, vil rentens udvik­

blive stabile i 2024. Dog kan globale ten­

økonomiske udsving og forringede

ling være afgørende for investorappetitten

denser og forventninger om stigende risici

finansierings­vilkår for investorerne, er der

og aktiviteten i 2024. Danske Banks chef­

i kontorsegmentet presse afkastkravene for

ud­sigter til et mere stabilt makroøkono­

økonom, Las Olsen, kommer derfor i det føl­

kontorejendomme op – uagtet at der er fun­

misk miljø i 2024 som følge af de lavere

gende med sit bud på, hvordan renten vil

damentale forskelle mellem kontormarkedet

inflations­rater og forventninger om stabile

udvikle sig i 2024, og hvordan det vil påvirke

i Danmark i forhold til andre lande.

og potentielt faldende renteniveauer.

ejendomsmarkedet.

Forventningen om stabile afkastkrav under­

Spørger man ind til investorernes forvent­

støttes af vores forventningsundersøgelse,

ninger til deres fremtidige finansierings­vilkår,

som viser, at investorerne i starten af 2024 er

er investorerne væsentligt mere optimisti­

blevet mere optimistiske i forhold til, hvordan

ske end tidligere (

de forventer, at værdien af deres porte­følje

undersøgelser forventede over halvdelen af

vil udvikle sig i de kommende seks måneder

de adspurgte investorer forværrede vilkår,

figur 15). Ved tidligere

The Cushman & Wakefield | RED Investor Confidence Index Indekset følger 115 af de mest aktive inve­ storers forventninger til det danske marked for erhvervs­ejendomme i løbet af de kom­ mende seks måneder. Den brede dækning sikrer, at resultaterne er r­ epræsentative afspejlinger af investorernes tillid til det danske marked. Ved at gennemføre under­ søgelsen på halv­årlig basis er vi desuden i stand til at spore ændringer i tilliden.

Figur 14: Investor Confidence Index – Porteføljeværdi Hvordan ser du, at værdien af din portefølje vil udvikle sig i løbet af de kommende seks måneder?

60%

31%

9%

43%

17%

40%

Q1 2024 Q3 2023

Stigende Uændret

8% 43% 15%

49%

48%

Q1 2023 37%

Faldende

Q3 2022

Figur 15: Investor Confidence Index – Finansieringsvilkår Hvad er fremtidsudsigterne for din finansiering sammenlignet med din nuværende finansiering? (Med hensyn til finansiering af nye opkøb eller refinansiering af dine eksisterende ejendomme)

48%

26% 13%

26%

37%

50%

Q1 2024 Q3 2023

Forbedrede vilkår Uændrede vilkår

40% 8% 28%

55% 64%

28 | RED Danish Investment Atlas 2024

Q1 2023 Q3 2022

Forringede vilkår


ÅRSOVERBLIK Hvordan forventer I, at udviklingen

Forventer I, at virksomhedernes og

lange renter vil udvikle sig i 2024?

på de finansielle markeder vil

ejendommenes ESG-profil vil påvirke

påvirke ejendomsmarkedet?

investorernes finansieringsvilkår i det kommende år?

Det er selvfølgelig meget usikkert, men vi tænker, at ECB gradvist skal til at norma­

Afkastkravet på nogle ejendomme faldt

lisere renteniveauet, fordi der er kommet

ganske kraftigt i perioden med meget lave

Fremadrettet vil virksomhedens ESG-­profil

bedre styr på inflationen. På den anden side

renter, og nu er der en tilpasning (red: i

og en ejendoms energieffektivitet indgå i

vil man ikke risikere, at inflationen for alvor

afkastkravene) i gang til det højere rente­

kreditvurderingen ligesom andre centrale

blusser op igen, og der er for eksempel sta­

niveau. I og med, at vi ikke forventer større

elementer i virksomhedens performance. For

dig store lønstigninger, der kan trække pri­

fald i især de lange renter i 2024, kunne det

ejendomsinvestorer betyder det på lidt læn­

serne op. Vores hovedscenarie er, at første

godt se ud til, at den tilpasning fortsætter.

gere sigt, at virksomheden løbende forven­

rentenedsættelse på 25bp kommer i andet

På den anden side mener vi altså også, at

tes at rapportere om ESG, og virksomheden

kvartal, og at der kommer to mere inden

renterne har toppet for denne gang, og det

forventes at have en plan for ESG, herunder

nytår. De lange renter kan falde en smule

kan give lidt mere stabilitet i markedet på

en plan for reduktionen af CO2-udledningen

på, at rentenedsættelserne faktisk kommer,

lidt længere sigt – for eksempel i 2025.

ejendom for ejendom. Svaret er derfor ”ja”

men som udgangspunkt regner vi ikke med

– på lidt længere sigt vil der komme forskelle

ret meget.

i finansieringsvilkår afhængig af ESG-profil

LOGISTIK

Hvordan forventer I, at de korte og

BOLIG

DANSKE BANK Q&A

og ejendommens energieffektivitet.

KONTOR

Fremadrettet vil virksomhedens ESG-profil og en ejendoms energi­effektivitet indgå i kredit­vurderingen ligesom andre centrale elementer i virksomhedens performance.”

RETAIL

Las Olsen Cheføkonom, Danske Bank

LAS OLSEN Las Olsen er cheføkonom i ­Danske Bank. Las Olsen har været i ­Danske Bank siden 2007 og har en kandidat­ grad i Økonomi fra Københavns Universitet. Danske Bank er en nordisk bank med hovedsæde i Danmark. Banken, som er

HOTEL

den største i Danmark, rådgiver både privat- og erhvervskunder samt institu­ tionelle kunder.

Årsoverblik | 29


RED formidlede salget af en ejendom med 28 boliger samt én dagligvarebutik beliggende på Vesterbrogade 162/Platanvej 32 på skellet mellem Vesterbro og Frederiksberg.

30 | RED Danish Investment Atlas 2024


ÅRSOVERBLIK

Geografisk fordeling

38

Top 5 transaktioner 2023

40

Interview: Der er både fordele og ulemper ved det danske boligmarked

42

Interview: Udviklernes forretningsplaner er under pres

44

Highlight: Leje slår eje – lidt endnu

46

Highlight: En avancebeskatning på 50% kan være løsningen

48

Forventninger til 2024

50

Transaktioner & nøgletal

KONTOR

34

RETAIL

Volumen & investorer

HOTEL

32

LOGISTIK

BOLIG

BOLIG

Bolig | 31


BOLIG

VOLUMEN & INVESTORER Figur 17: Fordeling i prisintervaller 2022 & 2023

EN VÆSENTLIGT LAVERE AKTIVITET Siden 2015 har boligsegmentet været inve­ storernes foretrukne ejendomssegment og aktionsvolumen på 16,8 mia. kr. udgjorde

Volumen (mio. kr.)

2023

2022

2023

1.734

1.144

7.754

4.822

50 - 150

32

32

2.883

2.830

150 - 250

23

12

4.302

2.180

250 - 500

19

3

6.037

1.131

> 500

16

6

19.940

5.838

1.824

1.197

40.915

16.802

0 - 50

boligejendomme 39% af den samlede volu­ men (

Antal transaktioner 2022

Prisinterval (mio. kr.)

var det også i 2023. Med en samlet trans­

figur 18).

På trods af at boligsegmentet fastholdt posi­ tionen som investorernes foretrukne seg­ ment, faldt investeringsaktiviteten med hele 59% i 2023 i forhold til året før, og vi skal helt

I alt

tilbage til år 2014 for at se en lavere trans­ aktionsvolumen med boligejendomme.

Kilde: ReData

FORTSAT STOR INTERESSE

box i retailsegmentet), er forskellen i risiko­

største handler blev foretaget af udenland­

EFTER ALLE BOLIGTYPER

præmien for boligejendomme mindre. Dette

ske investorer.

Nedgangen i årets volumen skal ikke ses

betyder, at volumen begrænses, da investo­

som et udtryk for en manglende investor­

rerne ikke i samme grad kan søge mod alter­

”THE BIGGER THE BETTER” ER SLUT

appetit efter boligejendomme, men i ste­

nativer, men i stedet må afvente sælgernes

Inden rentestigninger ramte markedet, var

det at markante rentestigninger kombineret

priskorrektioner.

boligsegmentet præget af en umættelig

med begrænsede afkastjusteringer indenfor

investorappetit, hvor porteføljerne og volu­

segmentet, gjorde det svært for købere og

DANSKE INVESTORER DOMINERER IGEN

menerne ikke kunne blive store nok. Sidste

sælgere at mødes.

Udenlandske investorer dominerede bolig­

år oplevede vi dog, at investorerne i højere

segmentet i 2022, men i 2023 vendte situa­

grad var påpasselige med større investe­

Hvor investorer indenfor de øvrige seg­

tionen, da dansk kapital var bag 66% af den

ringer og i stedet ønskede risikospredning,

menter i jagten på afkast har mulighed for

samlede investeringsvolumen (

hvilket afspejles i, at både antallet af trans­

at søge mod enten sekundære beliggen­

Selvom dansk kapital udgjorde majorite­

aktioner og den samlede volumen faldt for­

heder eller mod de mere risikofyldte aktiv­

ten, var tre ud af fem topinvestorer uden­

holdsmæssigt mere ved de større handler

typer indenfor segmenterne (f.eks. mod big

landske (

end ved de mindre (

figur 16).

figur 19), og fire ud af de fem

figur 17).

Figur 16: Investorernes oprindelse & handelsform 2023

Udenlandske 8%

Danske 92%

Tinglyste handler 37%

Selskabshandler 63%

Udenlandske 34%

Danske 66%

BOLIG VOLUMEN 2023

SÆLGERNE

16,8 MIA. KR.

Kilde: ReData

32 | RED Danish Investment Atlas 2024

KØBERNE


ÅRSOVERBLIK

Figur 18: Bolig – Transaktionsvolumen 2014-2023

70 63,3 60

44,2

40,9 37,6 28,6

30

35,0

40% 49%

20,3

20 11,0

59%

63%

0

23% 2014

2015

2016

Kilde: ReData

16,8 54%

47%

57%

51%

41%

37%

43%

27,7

62% 60%

77%

46%

38% 2017

66%

LOGISTIK

MIA. KR.

40

10

53%

BOLIG

50

34%

2018

2019

2020

Danske

Udenlandske

2021

2022

2023

Investor

Oprindelse Volumen (mio. kr.)*

Antal transaktioner

1

Northern Horizon Capital

DK

1.500

1

2

CapMan

FI

1.206

1

3

Koncenton

DK

1.186

10

4

Quantum Immobilien

DE

1.075

1

5

Round Hill Capital

GB

1.014

4

KONTOR

Figur 19: Bolig – Top 5 investorer 2023

Kilde: ReData

Investor

Oprindelse Volumen (mio. kr.)*

Antal transaktioner

1

Heimstaden

SE

44.233

73

2

Koncenton

DK

19.870

121

3

Niam

SE

12.868

59

4

Patrizia

DE

11.132

19

5

Orange Capital Partners

NL

9.949

10

RETAIL

Figur 20: Bolig – Top 5 investorer 2014-2023

Kilde: ReData

HOTEL

* De angivne volumener er for boligdelen, hvorfor eventuelle øvrige anvendelser ved blandede ejendomme ikke er inkluderet i volumen.

Bolig | 33


30% Dansk

70% Investorfordeling Udenlandsk 30% 70% Dansk

Udenlandsk

STORKØBENHAVN

100%

MIA. KR.

100%

Gammel boligmasse 19%

Gammel boligmasse 19%

STORKØBENHAVN

BOLIG

16,8

MIA. KR.

Investorfordeling

1,6 GEOGRAFISK 1,6 FORDELING 37%

48% 37%

MIA. KR.

48%

10%

66% Dansk

MIA. KR.

10% 15% KØBENHAVN FRI LEJEFASTSÆTTELSE 15% Investorfordeling 10% 25% Investorfordeling 75% GAMMEL BOLIGMASSE Dansk Udenlandsk 75% 25% ØVRIGE 20%Dansk Udenlandsk

Fri lejefastsættelse 48% BOLIG VOLUMEN I ALT

MIA. KR.

54%

MIA. KR.

16%

14%

2,7 MIA. KR.

54%

16% 14% STORKØBENHAVN Investorfordeling 98% Investorfordeling Dansk Udenlandsk 98% 37% Dansk Udenlandsk 48%

1,6 MIA. KR.

10%

AARHUS

0,9 MIA. KR.

100% Gammel boligmasse 19%

Investorfordeling 66% Dansk

34% Udenlandsk KØBENHAVN KØBENHAVN

0,9

5%

MIA. KR.

54% ØVRIGE JYLLAND & FYN

20%

2,7

MIA. KR.

33%

20%

6,1 36%

30% Investorfordeling

5,5

30%

Udenlandsk MIA. KR.

21%

33%

21% Investorfordeling 85% Investorfordeling 19% Dansk Udenlandsk 85% AARHUS

0,9

Dansk

70%

Dansk

Udenlandsk 30% Dansk

70% Udenlandsk

STORKØBENHAVN

37%

37%

1,6

48% 37%

1,6 1,6

ØVRIGE JYLLAND & FYN Kilde: ReData

5,5

30%

48%

10% 48% MIA. KR. 15% KØBENHAVN 10% 15% Investorfordeling 15% 25% Investorfordeling 75% Udenlandsk 25% Dansk 75% Investorfordeling MIA. KR.

10%

Dansk

Udenlandsk 75% Dansk

25% Udenlandsk

ØVRIGE SJÆLLAND ØVRIGE SJÆLLAND 32%

54%

2,7

32% 54%

MIA. KR.

16%

14%

21%

54%

2,7 2,7 MIA. KR.

16%

32%

14% MIA. KR.

16% 14% Investorfordeling Investorfordeling 98% Dansk Udenlandsk 98% Investorfordeling Dansk Udenlandsk 98% Dansk

34 | RED Danish Investment Atlas 2024 49% MIA. KR. 33%

Ga bolig

Gammel boligmasse 19%

MIA. KR.

ØVRIGE SJÆLLAND

Investorfordeling 89% Dansk Udenlandsk

1

Ga bolig

STORKØBENHAVN

Udenlandsk 48%

5%

V

70%

36% 70% Investorfordeling 70% Investorfordeling 30% Udenlandsk 30% 70% Dansk Investorfordeling

MIA. KR.

33%

36%

STORKØBENHAVN

16%

Ø

MIA. KR.

MIA. KR.

98% Dansk 49%

6,1 6,1

10%

Ø Øvrige 33%

MIA. KR.

20%

MIA. KR.

48%

14% ØVRIGE JYLLAND & FYN

5,5

10% KØBENHAVN

10%

Investorfordeling 19% 25% 75% 48% Dansk Udenlandsk

5% 33% ØVRIGE SJÆLLAND Investorfordeling 89% Investorfordeling Dansk Udenlandsk 89% 32% Dansk Udenlandsk

49%

MIA. KR.

15% AARHUS

19%

33%

16,8

36% 70% ØVRIGE SJÆLLAND

32%Investorfordeling 30% 70%32% Dansk Udenlandsk

2,7

34% Udenlandsk

Øvrige 33%

6,1

ØVRIGE SJÆLLAND

Investorfordeling 34% Udenlandsk

66% Dansk

Udenlandsk AARHUS

AARHUS

66% Dansk


NØGLETAL FOR AKTIVTYPER 2023

ÅRSOVERBLIK

BOLIG

FRI LEJEFASTSÆTTELSE ANTAL EJENDOMME

VOLUMEN (MIO. KR.)

GNS. VOLUMEN (MIO. KR.)

København

13

4.246

326,6

45.300

-4%

Storkøbenhavn

4

776

194,1

31.700

-6%

Øvrige Sjælland

15

863

57,6

28.900

7%

Aarhus

6

441

73,6

33.800

-14%

Øvrige Jylland & Fyn

45

1.673

37,2

23.400*

23%

I alt

83

8.000

96,4

34.600

-7%

BOLIG

VÆGTET PRIS PR. M² 2023 Δ 2022-2023

OMRÅDE

LOGISTIK

GAMMEL BOLIGMASSE ANTAL EJENDOMME

VOLUMEN (MIO. KR.)

GNS. VOLUMEN (MIO. KR.)

København

28

1.187

42,4

26.100

-22%

Storkøbenhavn

24

233

9,7

20.600

-18%

Øvrige Sjælland

93

362

3,9

10.500

15%

Aarhus

13

302

23,2

23.500

-25%

Øvrige Jylland & Fyn

382

1.144

3,0

8.000

-11%

I alt

540

3.229

6,0

13.200

-3%

ANTAL EJENDOMME

VOLUMEN (MIO. KR.)

GNS. VOLUMEN (MIO. KR.)

634

5.573

8,8

KONTOR

VÆGTET PRIS PR. M² 2023 Δ 2022-2023

OMRÅDE

ØVRIGE

I alt

VÆGTET PRIS PR. M² 2023 Δ 2022-2023 N/A**

N/A**

RETAIL

OMRÅDE

HOTEL

* Værdien er påvirket af salget af en række større handler i forstæderne til Aarhus samt i andre vækstbyer. ** Ejendomme er karakteriseret ved meget forskellige karakteristika, hvorfor prisen pr. m² og ændringen heri ikke er vist.

Bolig | 35


BOLIG

GEOGRAFISK FORDELING FALDENDE AKTIVITET I HELE LANDET

og priserne pr. m2 faldt mere i Aarhus end i

salget af en række prime ejendomme belig­

Til trods for at investorerne fortsat i høj grad

København, og boligejendomme i Køben­

gende i de mest attraktive byer i områderne

efterspørger boligejendomme, faldt investe­

havn handles derfor nu til en gns. pris, der er

(bl.a. forstæder til Aarhus, Odense, Rung­

ringsaktiviteten i samtlige af de geografiske

34% højere end i Aarhus (se tabel på s. 35).

sted, Birkerød, mv.) samt salget af NREPs

områder fra 2022 til 2023 (

figur 21). Dette

friplejehjem.

skyldes i høj grad, at de seneste års afkast­

At Aarhus og København ikke længere føl­

komprimering havde medført særdeles lave

ger de samme tendenser, afspejles des­

KARENSPERIODEN ØDELÆGGER

afkastniveauer for boligejendomme på tværs

uden i de udenlandske investorers placering

FORRETNINGSPLANERNE

af landet, hvorfor det ved de nye højere rente­

af deres kapital. Mens de danske investorer

Sammenholdes udviklingen i priserne for

niveauer blev sværere at finansiere købet

alene var dominerende i ”resten af Danmark”

hhv. ejendomme med fri lejefastsættelse

af boligejendomme. Samtidigt medførte de

i 2022, var de dominerende i alle områder

med ejendomme i den gamle boligmasse

stærke underliggende vilkår på lejemarke­

med undtagelse af København i 2023. Vi var

er det tydeligt, at sælgerne af ejendomme i

det, at det var attraktivt for investorerne at

således endnu en gang vidne til et “flight to

den gamle boligmasse har måtte acceptere

beholde deres ejendomme og i stedet få et

safety”, hvor investorerne trækker kapitalen

et væsentligt større prisfald. Dette skyldes,

fornuftigt løbende afkast, hvorfor sælgerne

tilbage til de centrale områder, hvor risikoen

at disse ejendomme også er blevet ramt af

ikke var villige til at justere deres prisforvent­

vurderes at være lavest.

regeringens vedtagelse af karens­perioden.

ninger tilstrækkeligt til at møde køberne.

Mens de nuværende ejere kan moderni­ ANDRE AKTIVTYPER DRIVER MARKEDET

sere ejendommene fra dag ét, skal nye ejere

AARHUS TABER TIL KØBENHAVN

For områderne ”øvrige Sjælland” og ”øvrige

vente til efter den femårige karensperiode,

2023 blev dog også et år, hvor vi så tydelige

Jylland og Fyn” viste priserne pr. m2 en helt

før de kan modernisere selvsamme ejen­

forskelle områderne imellem. Historisk set har

modsat udvikling end det generelle mar­

dom. Karensperioden har således medført,

Aarhus og København i høj grad fulgt hin­

ked, hvilket dog primært skal ses i lyset af, at

at nye ejere skal acceptere en længere peri­

anden, men mens lejemarkedet i København

aktiviteten var drevet af en anden type akti­

ode med et lavere løbende afkast, samt at

fortsatte i højeste gear i 2023, resulterede

ver end tidligere. Mens volumen i de fore­

investorer med en kortere tidshorisont (5-7

færdiggørelsen af et stort antal nybygge­

gående år i høj grad har var drevet af han­

år) ikke længere kan realisere ejendomme­

rier i Aarhus i et pres på lejemarkedet. Denne

del med ejendomme beliggende på tværs

nes potentialer indenfor deres investerings­

udvikling afspejles i, at investeringsaktiviteten

af områderne, var handlen i 2023 drevet af

horisont.

Figur 21: Bolig – Geografisk fordeling af transaktionsvolumen 2021-2023

30

MIA. KR.

25 20 15

65%

37% 28%

10

44%

63% 72%

5

30% 70%

56%

2023

2021

75% 17%

0 2021

2022

KØBENHAVN Kilde: ReData

36 | RED Danish Investment Atlas 2024

71%

83% 2022

75%

29%

2023

2021

STORKØBENHAVN Danske

31%

35%

69% 2022 AARHUS

Udenlandske

89% 25%

2023

2021

2022

2023

RESTEN AF DANMARK


HOTEL

RETAIL

KONTOR

LOGISTIK

BOLIG

boligejendommen beliggende på Omøgade.

ÅRSOVERBLIK

RED har et løbende mandat på at vurdere PenSams ejendomsportefølje – heriblandt

Bolig | 37


BOLIG

TOP 5 TRANSAKTIONER 2023 Foto: Northern Horizon Capital

1

NREP FRIPLEJEHJEM PORTEFØLJE Årets største boligtransaktion blev gennemført i marts, da den nor­diske ejendomsfond Northern Horizon købte en portefølje med fri­pleje­hjem

Est. pris (kr.)

Køber

af NREP. Porteføljen består af i alt seks ejendomme, hvoraf to ejen­

1.500.000.000

Northern Horizon Capital

Bruttoareal (m²)

Sælger

41.887

NREP

domme (beliggende i Holte og Odense) er i drift, mens de resterende fire ejendomme (beliggende i Sorø, Greve, Helsinge og Kolding) er under opførelse og forventes overdraget i perioden 2023 – 2025. For­ uden de seks friplejehjem omfatter porteføljen også to daginstitutioner.

Foto: CapMan

2

KØHLERS HAVE Den finske kapitalforvalter CapMan købte i november 2023 Køhlers Have af NREP og AG Gruppen, som sammen har udviklet og opført ejendommen. Køhlers Have er beliggende i Københavns Sydhavn og omfatter tre bygninger med i alt 384 lejeboliger, to mindre butiks­ lejemål og en parkeringskælder. Byggeriet, som blev opført i 2022, er tegnet af Sweco Architects og blev præcertificeret til DGNB Guld.

38 | RED Danish Investment Atlas 2024

Pris (kr.)

Køber

1.240.000.000

CapMan

Bruttoareal (m²)

Sælger

37.351

AG Gruppen & NREP


ÅRSOVERBLIK

3

­september 2023 ind på det danske marked med købet af turn-key boligprojekterne, Beckmanns Tårn og Vilhelms Hus, beliggende i Carlsberg Byen. Projekterne leveres af Udviklingsselskabet Carlsberg Byen og forventes at stå færdige i foråret 2025. Beckmanns Tårn og Vilhelms Hus vil rumme i alt 196 lejligheder fordelt på over 20.000 m2.

Est. pris (kr.)

Køber

1.075.000.000

Quantum Immobilien

20.186

Sælger Udviklingsselskabet Carlsberg Byen

4

5

Foto: Colliers

I november 2023 købte den tyske kapitalforvalter DWS Group den

Foto: RED

KOBBELVÆNGET nyopførte boligejendom Kobbelvænget af De Forenede Ejendoms­

LOGISTIK

Bruttoareal (m²)

BOLIG

Den tyske ejendomsinvestor Quantum Immobilien KVG trådte i

Foto: Studio Sang, Arkitekt: Dorte Mandrup

BECKMANNS TÅRN & VILHELM HUS

selskaber. Ejendommen, som blev opført i 2023, er beliggende i et tidligere industri­k varter i Brønshøj nord for København og rum­ mer i alt 361 enheder (heraf 167 lejligheder, 170 mikroboliger samt 24

Est. pris (kr.)

Køber

850.000.000

DWS Group

22.338

Sælger De Forenede Ejendomsselskaber

STRUNGES HUS & MØRCHS HUS Den franske institutionelle investor Caisse des Dépôts trådte ind på det danske marked i december 2023, da de købte boligejendommene Strunges Hus og Mørchs Hus beliggende i Ørestad i København. ­S ælger var Bellakvarter, som er ejet af Sampension og Akademiker­

RETAIL

Bruttoareal (m²)

KONTOR

rækkehuse).

Pension. Ejendommene, der er certificeret til DGNB Guld-standard, rummer i alt 182 boliger og tre erhvervslejemål.

Pris (kr.)

Køber

620.000.000

Caisse des Dépôts

15.095

Sælger Sampension & AkademikerPension

HOTEL

Bruttoareal (m²)

De angivne handelspriser er for transaktionerne som helhed, hvorfor handelspriserne kan indeholde andre anvendelser end bolig.

Bolig | 39


TONEANGIVENDE UDENLANDSK INVESTOR:

DER ER BÅDE FORDELE OG ULEMPER VED DET DANSKE BOLIGMARKED

De udenlandske investorer har i en lang årrække stået bag en stor andel af investeringerne i danske bolig­ ejendomme, og med samlede investeringer for knap 10 mia. kr. har Orange Capital Partners været den største investor i bolig­segmentet i perioden 2021-2023. I det følgende interview belyser Managing Partner hos Orange Capital Partners, Hedde Retisma, hvilke fordele og ulemper de ser ved at investere i bolig­udlejnings­ ejendomme i Danmark, og hvordan økonomiske faktorer og regulerings­ændringer påvirker deres investerings­­beslutninger.

HEDDE RETISMA Hedde Reitsma er Managing Partner hos Orange Capital Partners. Hedde har tidligere arbejdet hos G ­ oldman Sachs i London og er uddannet fra Eras­ mus University Rotterdam i Finance & Economics. Orange Capital Partners er et euro­ pæisk ejendomsinvesterings- og formue­forvaltnings­selskab med kon­ torer i Amsterdam, Dublin, Køben­ havn og Helsinki. Virksomheden blev grundlagt i 2014 og fungerer som joint ­venture-partner for statslige formue­ fonde, internationale pensionsfonde, investeringsbanker og familiekontorer.

40 | RED Danish Investment Atlas 2024


ÅRSOVERBLIK Hvordan forventer I, at leje- og afkast­

investering i bolig­udlejnings­

niveauerne indenfor boligsegmentet

ejendomme i Danmark?

vil udvikle sig i det kommende år? Det koster også at drive forretning

Danmark nyder ligesom vores hjemland,

i en stærk økonomi, og derfor er

I absolutte termer vil de nuværende leje­

­H olland, godt af en diversificeret økonomi

det dyrt at operere i Danmark

indtægter, givet de lave NPI-tal, ikke stige

med høje gennemsnitlige uddannelses­

sammen­lignet med de andre

meget i år.

niveauer, lav arbejdsløshed, sunde sociale

lande, vi opererer i. Særligt er

velfærdssystemer og politisk stabilitet. Alle

omkostningerne til ejendoms­

Når det er sagt, har vi positive forventninger

disse fundamentale karakteristika er afgø­

administration høje i absolutte

til udviklingen i markedslejen, især i (Stor)

rende for langsigtede investorer som os selv.

og relative tal i Danmark.”

København, hvilket er drevet af forvent­

Henset til størrelsen på den danske øko­

Hedde Retisma Managing Partner, Orange Capital Partners

BOLIG

Hvilke fordele ser I, at der er ved

ninger om en høj lønvækst over de næste

marked desuden; ret likvidt, nyder godt af

par år – hvor lønningerne i perioden for­ ventes at stige med 10%.

meget attraktive bankfinansierings­vilkår

Hvad angår afkast, er det vigtigt at

og har en letforståelig og logisk lovgivning.

bemærke, at Danmark har en af de laveste

Sammenlignet med de andre lande, som

inflationsmålinger i det nordvestlige Europa.

OCP (Orange Capital Partners) er aktive i,

LOGISTIK

nomi er det danske ejendomsinvesterings­

Medmindre der opstår et nyt chok, forven­

har det danske investeringsmarked en bety­

Vi kan se, at I indtil videre alene har

ter vi på verdens­plan, at renterne og dermed

delig andel af nyopførte bolig­ejendomme

investeret i ­nyopførte boligejendomme

afkastene vil toppe i første halvdel af 2024

i høj kvalitet med en stærk bæredygtig­

i Danmark. Hvad afholder jer fra at

med en vedvarende nedadgående tendens

hedsprofil tilgængelige for handel på

­investere i den gamle boligmasse?

derefter.

transaktionsmarkedet. Generelt set er vi ikke imod at investere i den føljer af ældre boliger i andre lande, hvor vi

er ved investering i bolig­

er i stand til at implementere omfattende

udlejningsejendomme i Danmark?

bæredygtighedsinvesteringer. Tidligere har

KONTOR

gamle boligmasse. Vi ejer betydelige porte­ Hvilke ulemper ser I, at der

vi også overvejet investeringer i den gamle Bortset fra (Stor) København er der en

boligmasse i Danmark.

karakteristika i resten af landet. I byer som

Når det er sagt, har implementeringen af

Aarhus og Odense ser vi et over­udbud,

den nye regulering sent i 2019 skabt et

hvor prisforventningerne ikke nødven­

spænd mellem købers og sælgers pris­

digvis afspejler det samme. Ud fra en ren

forventninger. En sælger, der lovgivnings­

Bortset fra (Stor) København er

risikopræmie-­betragtning mener vi derfor, at

mæssigt har ret til at renovere bolig­enheder,

der en vis u ­ balance i udbuds- og

de bedste mulig­heder er centreret omkring

vil kræve mere for sin portefølje end en

efter­spørgsels­karakteristika i

Storkøbenhavn.

køber (som ikke har samme lovgivnings­

resten af landet. I byer som Aarhus

mæssige ret i de første fem år) vil være i

og Odense ser vi et over­udbud,

Det koster også at drive forretning i en stærk

stand til at betale. Herudover er ejendomme

hvor pris­forventningerne ikke

økonomi, og derfor er det dyrt at operere i

i den gamle boligmasse karakteriseret ved

­nødvendigvis afspejler det samme.”

Danmark sammenlignet med de andre lande,

lave afkast og lave pengestrømme, hvilket

vi opererer i. Særligt er omkostningerne til

påvirker finansieringsmuligheden betydeligt.

ejendomsadministration høje i absolutte og

Som observeret har transaktionsmarkedet

relative tal i Danmark. De høje omkostninger

derfor i vid udstrækning været stillestående

afspejles også i netto­afkastene, som er lavere

siden vedtagelsen af reguleringen, og vi har

end på vores øvrige markeder.

heller ikke været aktive på markedet.

RETAIL

vis ubalance i udbuds- og efterspørgsels­

HOTEL

Hedde Retisma Managing Partner, Orange Capital Partners

Bolig | 41


Figur 22: B oligbyggeretter – Transaktionsvolumen 2014-2023

10 TORBEN RØSLER Torben Røsler stiftede i 2004

8

Ejendoms­selskabet Casa Nord og er i dag Administrerende Direk­ arbejde i udviklingsselskabet har Torben erfaring fra flere ­bestyrelses- og direktionsposter i det danske erhvervsliv.

MIA. KR.

tør i virksomheden. Foruden sit

6

4

Ejendomsselskabet Casa Nord er et ejendoms­udviklingsselskab med fokus på bolig­segmentet,

2

som står bag række udviklings­ projekter til både private, detail­ handel og erhverv.

42 | RED Danish Investment Atlas 2024

0 2014

2015

2016

2017

2018

2019

2020

2021

2022

2023


ÅRSOVERBLIK BOLIG

UDVIKLERNES FORRETNINGSPLANER ER UNDER PRES Fortsat høje byggeomkostninger, højere finansieringsudgifter og sælgernes uændrede forvent­ blandt andet afspejles i et markant fald i handlen med boligbyggeretter ( figur 22). Administre­ rende direktør i Ejendomsselskabet Casa Nord, Torben Røsler, kommer i følgende interview med hans syn på, hvordan udviklernes forretningsplaner har ændret sig.

Hvordan har jeres udviklingssager

Hvilke faktorer forventer I vil blive

byggeaktiviteter ned med 50%. Det vil sige,

indenfor boligsegmentet

afgørende for byggeaktiviteten på

vi sætter kun halvdelen af vores sager i

ændret sig i de seneste år?

ejendomsmarkedet i det kommende år?

gang og afventer en forbedring i marke­ det før, vi igangsætter mere eller køber nye

Prisen på byggeretter er faldet en smule,

Renten vil helt klart være den mest afgø­

men ikke så meget som vi havde forventet.

rende faktor – men der forventer vi ikke,

Materialepriser er faldet en del – dog ikke på

at der sker nogen forandring i 2024. Så

Lige nu holder vi armene lidt ind til kroppen

stål og beton, hvor priserne fortsat er høje

det bliver et fladt år, hvor vi drosler vores

og ser tiden an.

(RED: se

byggegrunde.

KONTOR

LOGISTIK

ninger til priserne på byggejord fortsætter med at udfordre udviklernes forretningsplaner, hvilket

figur 23). Underligt nok er prisen

på arbejdskraft ikke faldet endnu – men det har jeg en forventning om, at den gør lige Figur 23: Byggeomkostninger og den lange rente (13 ugers glidende gennemsnit)

på jeres udviklingssager? Ja, der er nogle forandringer i markedet. Boligerne bliver mindre for at imødekomme en lavere husleje og salgspris. Grundet en væsentlig højere byggefinansiering – både på renten og på egenfinansieringen – for­ venter jeg ikke, at vi kommer til at tjene det samme på vores sager. Vi har normalt haft en avance på 20%, og nu forventer jeg, at vi kommer ned på 14-15% avance.

BYGGEOMKOSTNINGSINDEKS (INDEKS 100=2015)

Ser I nogen generelle forandringer

6,00%

135

store for­syningsproblemer pt.

130

5,00%

125

4,00%

120 115

3,00%

110 105

2,00%

100

1,00%

95 90 2015

RETAIL

nytår (RED: 2023/2024), og der er ikke de

0,00% 2016

2017

Materialer

2018

2019

2020

2021

Arbejdsomkostninger

2022

2023

HOTEL

ikke har nok at lave på den anden side af

LANG RENTE

om lidt. Vi kan høre, at mange entre­prenører

Lang rente

Bolig | 43


LEJE SLÅR EJE – LIDT ENDNU Historisk høje ejerboligpriser, to­cifrede inflationstal, stigende rente­

RENTEUDSVING PÅVIRKER

niveauer og andre usikkerheder i markedet forårsagede en forvent­

BOLIGPRISERNE Stigende renter gør det dyrere for pri­

ning om, at vi i løbet af 2023 ville se faldende ejerbolig­priser. Meget

vate købere såvel som eksisterende bolig­

over­raskende har ejer­bolig­markedet i København dog opretholdt de

ejere (med variable lån) at finansiere deres

høje pris­niveauer, hvilket i dag har skabt en høj boligbyrde for bolig­

boligkøb. Historien viser, at mens kortvarige

ejere og dermed et skrøbeligt marked. Efter en lang årrække med et

renteudsving ikke har haft nogen nævne­ værdige effekter på ejerboligpriserne,

attraktivt ejer­bolig­marked er situationen i dag vendt, hvor også de

har længerevarende og væsentlige rente­

økonomiske fordele hælder mod lejeboligmarkedet.

stigninger medført en lavere efterspørg­ sel og dermed et fald i antallet af hand­ ler og ultimativt et fald i ejerboligpriserne

Nu er spørgsmålet, om leje­boliger kan fastholde deres økonomi­

(

ske overlegenhed over ejer­boliger på lang sigt, eller om vi i stil med historiske tendenser vil se en korrektion i ejerboligpriserne.

figur 24).

EJERBOLIGER OPRETHOLDER ET OVERRASKENDE HØJT PRISNIVEAU Til trods for at boligkøbere i den seneste tid har skulle finansiere deres boligkøb under

300

180

250

150

200

120

150

90

100

60

50

30

0

INDEKS BOLIGBYRDE

INDEKS HANDLER, PRISER OG RENTE

Figur 24: Antal handler, pris, lang rente & boligbyrde – København (indeks 100 = 2005)

Ejerlejlighedspriser Antal handler Lang rente Boligbyrde

0 2005

2007

2009

2011

2013

2015

2017

2019

2021

2023 Kilde: Realkredit Danmark, Finans Danmark og Danmarks Statistik

44 | RED Danish Investment Atlas 2024


ÅRSOVERBLIK

Figur 25: Udgift pr. måned – 90 m² ejerbolig vs. lejebolig – København 20.000

• 95% belåning (80% real­ kredit og 15% banklån) • Fastforrentet realkreditlån • Ingen afdrag på gælden • Ejerudgift til ejerfor. på 2.000 kr. pr. måned

15.000

BOLIG

• Ejerlejlighed i Kbh. kommune

UDGIFT PR. MÅNED

FORUDSÆTNINGER – EJERBOLIG

10.000

FORUDSÆTNINGER – LEJEBOLIG

5.000 2005

• Lejebolig i Kbh. kommune • Fri markedsleje

2007

2009

2011

2013

2015

Månedlige ejerudgifter for 90 m2 ejerlejlighed i København

• Indikativ leje øvre kvartil

2017

2019

2021

2023

Recession

dyrere finansieringsvilkår, har ejerboligerne i

været dyrere at bo i en lejebolig end i en til­

de historiske niveauer for ejerboliger eller

København holdt et overraskende højt pris­

svarende ejerbolig. Omvendt er der dog også

udgiften ved at eje versus leje.

niveau. Som reaktion på renteudviklingen

en række væsentlige fordele ved at bo til

så vi i slutningen af 2022 og starten af 2023

leje i Danmark. Blandt andet har lejere større

HVAD KAN VI LÆRE AF HISTORIEN?

faldende ejerboligpriser, men ganske para­

fleksibilitet, færre forpligtelser og lavere

Spørgsmålet er derfor nu, hvad der skal til,

doksalt så vi i slutningen af 2023 et opsving

krav til egenkapital. Samtidig skal lejere ikke

før vi kommer tilbage til normale forhold på

i både antallet af handler og i priserne for

bekymre sig om uforudsete udgifter til ved­

ejerboligmarkedet.

solgte ejerlejligheder i København.

ligehold og reparationer, eller om værdien af deres bolig falder som følge af udefra­

Sidste gang vi så en situation som i dag,

Forklaringen på dette paradoks ligger blandt

kommende faktorer (f.eks. makroøkonomiske

hvor det blev dyrere at være bolig­ejer end

andet i de nye skatteregler, som forventes at

udsving, demografisk udvikling, mv.).

lejer i København, var forud for finanskrisen

betyde markante stigninger i ejendomsskat­

i 2006 og frem til 2009. Efter denne peri­

terne i de største byer, idet boligkøberne fik

Efter mange år med en lavere månedlig

ode med en historisk høj (og stigende) bolig­

en permanent skatterabat, hvis de købte en

udgift ved at eje frem for at leje har kombi­

byrde begyndte ejerboligerne i København

bolig inden årsskiftet 2023/2024.

nationen af de højere renter og de fortsat

at falde i pris.

KONTOR

Kilde: Realkredit Danmark og Cushman & Wakefield | RED

LOGISTIK

Månedlig leje for 90 m2 lejebolig i København

EJE VS. LEJE

lede udgifter for ejerboliger i den seneste tid

PRISEN ELLER RENTEN SKAL

Ved valg af bolig vil boligsøgende overveje

er steget betydeligt mere end den måned­

YDERLIGERE NED

fordelene og ulemperne ved de to alterna­

lige leje for tilsvarende lejeboliger, hvorfor

Hvorvidt vi kommer til at se et fald i ejer­

tiver – og herunder særligt de månedlige

det lige nu samlet set er billigere at leje end

boligpriserne, kan vi kun gisne om. En ting er

udgifter ved at eje kontra at leje.

at eje.

dog sikkert. Boligbyrden skal normaliseres,

Sammenlignes den månedlige ejerbolig­

BOLIGBYRDEN FOR EJERBOLIGER

og det vil kræve et yderligere fald i enten

udgift for en 90 m² ejerlighed i Køben­

VIRKER UHOLDBAR

renteniveauerne eller ejer­bolig­priserne.

havn med den månedlige leje for selv­

Boligbyrden, som beregnes af Real­kredit

Såfremt økonomernes forventninger om sta­

samme lejlig­hed (fri lejefastsættelse), har

Danmark, er et udtryk for hvor stor en

bile eller kun svagt faldende rente­niveauer

det i mange år (2010-2022) været billigere

andel af den disponible indkomst, man skal

holder, må det derfor betyde, at ejerbolig­

for bolig­søgende at søge mod ejerbolig­

anvende på at eje sin egen bolig. Faktisk

priserne kommer under pres. For historien

markedet end lejemarkedet (

er boligbyrden ved at eje i dag på samme

viser, at det skal være økonomisk fordel­

niveau som lige inden finanskrisen. Den

agtigt for boligsøgende at påtage sig den

LEJEKONTRAKTEN ER PT.

nuværende boligbyrde ved at bo i ejer­

merrisiko, som der er ved at investere i ejer­

DEN BILLIGSTE LØSNING

bolig forekommer derfor skrøbelig – hvad

boliger fremfor at bo til leje.

Historisk set har en væsentlig ulempe for

end man sammen­holder boligbyrden med

figur 25).

HOTEL

før ejerboligmarkedet igen bliver attraktivt,

RETAIL

høje ejerlejlighedspriser medført, at de sam­

lejere i København således været, at det har

Bolig | 45


BOLIGMARKEDET

EN AVANCEBESKATNING PÅ 50% KAN VÆRE LØSNINGEN Det nye ejendomsvurderingssystem indtog mange overskrifter i 2023 – og det var ikke med rosende ord. Et system der er det dyreste i danmarkshistorien, men som desuagtet er fyldt med fejl og tilfældigheder har skabt en mistillid blandt befolkningen. Vi har derfor lavet en b ­ eregning på, hvordan man kan indføre en simpel avancebeskatning af privatboliger for at indbringe samme provenu, som grundskylden og ejendomsværdibeskatningen indbringer nu. BORGERNES TILLID ER FORSVUNDET

LØSNINGEN ER ÅBENLYS

borger kan forstå, og forventeligt vil de fle­

Vi er nået til et punkt, hvor i) tilliden til

Den rimelige og lovgivningsmæssige løs­

ste kunne se rimeligheden i, at store skatte­

ejendomsvurderingssystemet er så lav, ii)

ning har hele tiden ligget lige for – og flere

fri avancer beskattes på linje med avancer på

beskatningen synes at foregå så vilkår­

og flere røster i debatten begynder nu også

værdipapirer, arbejdsindkomst osv.

ligt, og iii) udgifterne i forbindelse med

at foreslå, at en avancebeskatning ville være

inddrivningen af ejendomsskatterne ikke

den rigtige vej at gå, hvis man vil afløse det

Dernæst betyder det, at det nye IT-system

længere kan retfærdiggøre en fortsæt­

omfattende bureaukrati med en simpel lov­

til vurdering af boligerne kan skrottes, og

telse af den nuværende skattelovning på

tekst, som borgerne kan forstå og se retfær­

de kommende milliardregninger til forbed­

privatboligområdet.

digheden i. Altså, at man kun beskattes, når

ring af dette kan spares. IT-systemerne til en

man sælger sin bolig, og at man beskattes af

avancebeskatning er allerede på plads, da

den prisstigning, man har haft i sin ejertid.

vi har et meget velfungerende tinglysnings­

Der synes ikke at være nogen gode argu­ menter tilbage for det nuværende system

system, hvor salgspriser registreres hurtigt,

– andet end en politisk stædighed for at

HVORFOR ER DET SMART?

fastholde en løbende beskatning af fast

Det er først og fremmest smart, fordi det er

ejendom (som de fleste har glemt ratio­nalet

en mere retfærdig beskatning. Man beskat­

Den hastigt voksende Vurderings­styrelse,

for) og en tilsvarende stædighed i forhold til,

tes kun af faktisk opnåede gevinster – og

der nu tæller +900 ansatte, vil samtidigt

at det nye ejendomsvurderings­system skal

ikke som nu af prisstigninger, som man ikke

kunne indskrænkes kraftigt, og den løbende

implementeres – koste hvad det koste vil.

har realiseret. Det er en beskatning, man som

milliardudgift til styrelsen vil også kunne spa­

effektivt og korrekt.

res. Politikere fra højre til venstre er enige om Det er bare ikke en rimelig måde at forvalte

at reducere bureaukratiet i Staten og kom­

borgernes skattebidrag eller retssikkerhed

munerne – her er den oplagte mulighed.

på. Det er samtidigt mod bedre vidende, da eksperter har advaret om ejendomsvurde­ ringssystemets manglende træfsikkerhed og det bureaukrati, der følger med det. Senest er det IT-eksperter, der advarer om, at mængden af omkostninger til forbedring og vedligeholdelse af systemet fortsat vil være i milliardklassen, og at man forvente­ligt ikke vil komme i mål med et system, som bor­ gerne vil finde præcist eller retfærdigt.

46 | RED Danish Investment Atlas 2024

Lige nu er der til gengæld en brændende politisk platform til komme af med den løbende beskatning én gang for alle – så hellere sent end aldrig.” Lior Koren Partner og Head of Capital Markets, RED

HELLERE SENT END ALDRIG Det kan gøre ondt at bortkaste fejlslagne investeringer. Det erhvervsøkonomiske begreb er ”sunk cost”. På almindeligt dansk hedder det, at man ikke skal kaste gode penge efter dårlige. Lige nu er der til gen­ gæld en brændende politisk platform til komme af med den løbende beskatning én gang for alle – så hellere sent end aldrig.


ÅRSOVERBLIK I praksis kan man til håndtering af forbed­

derfor fremadrettet forudsætte en mere

AFLØSE GRUND­­SKYLDEN OG

ringerne oprette en simpel portal, hvor man

konservativ prisudvikling. Derfor lyder

EJENDOMS­­VÆRDI­­B ESKATNINGEN?

kan uploade kvitteringer for materialer og

vores overskrift, at en skattesats på 50%

Provenuet for grundskyld og ejendoms­

arbejde til forbedringer af boliger. En positiv

på ejendoms­avancer, kunne være det nye

værdibeskatning (altså skatteindtægten)

sidegevinst ved dette er, at man vil reducere

udgangspunkt.

har de seneste ti år været i niveauet 28-34

mængden af sort arbejde kraftigt. Formålet med dette indspark i debatten er

udgjort lidt mere end halvdelen af de sam­

Konklusionen på vores beregninger er, at

at sandsynliggøre, at en avancebeskatning

lede indtægter. Det er altså dette skatte­

såfremt man de sidste ti år havde haft en

ud fra et økonomisk perspektiv er mulig.

provenu, der skal inddrives ved en alterna­

beskatning, hvor avancen blev beskattet

Der vil være tilstrækkeligt stort provenu til

tiv beskatning.

med udgangspunkt i ovenstående formel,

at udfase den løbende beskatning. Diverse

havde der været behov for en skattesats på

overgangsbestemmelser lader vi være op

Vores forslag til en avancebeskatning kan

34,7% for at opnå samme skatte­provenu,

til politikerne at vurdere behovet for og

stilles på en simpel formel som: (Salgspris ÷

som grundskylden og ejendoms­værdi­

udforme.

Forbedringer ÷ Købspris) x Skattesats.

beskatning indbringer nu (se beregninger nedenfor).

Idet man ikke skal dobbeltbeskattes af de

Hele grundlaget for vores beregninger er frit tilgængelige på vores hjemmeside, og

forbedringer, man har fået udført i sin ejer­

ET SIMPELT BUD TIL

der er helt sikkert behov for en finregning

tid, skal de dokumenterede udgifter her­

GENOPRETNING AF TILLIDEN

af Skatteministeriets økonomer. Men dette

til fratrækkes salgsprovenuet. I vores

Måleperioden på de seneste ti år har

er et bud på et system, som vi tror, vil gen­

beregninger har vi anslået, at 10% af værdi­

været i en højkonjunktur, hvor der altover­

oprette borgernes tillid til det danske skatte­

stigningerne kan tilskrives forbedringer.

vejende har været prisstigninger. Man bør

system.

LOGISTIK

­milliarder kr. i alt, hvor grundskylden har

BOLIG

HVILKEN SKAT SKAL

PR. BOLIG Gennemsnitlig salgspris pr. bolig

2.290.000

Gennemsnitlig købspris pr. bolig*

820.000

Gennemsnitlig avance pr. bolig

1.470.000

Fradrag for forbedringer** Beskatningsgrundlag pr. bolig

KONTOR

EJENDOMSSALG OG -SKATTER I DE SENESTE 10 ÅR

147.000 1.323.000

I ALT 68.621

Gennemsnitligt beskatningsgrundlag pr. år

90,8 mia. kr.

Gennemsnitlig grundskyld pr. år

17,4 mia. kr.

Gennemsnitlig ejendomsværdiskat pr. år

14,1 mia. kr.

Gennemsnitligt samlet skatteprovenu pr. år

31,5 mia. kr.

Gennemsnitlig teoretisk skattesats på avancen

RETAIL

Gennemsnitligt antal ejendomssalg pr. år

34,70%

HOTEL

* Baseret på anslået gennemsnitlig handelsfrekvens på 20 år. ** Anslået 10% af avancen.

Bolig | 47


BOLIG

FORVENTNINGER TIL 2024 De seneste års kraftige rentestigninger forårsagede et opadgående pres på afkastkravene for bolig­­ ejendomme. Ved udgangen af 2023 oplevede vi dog en stigende optimisme og aktivitet i boligsegmen­ tet, hvor afkast­niveauerne synes at have fundet deres nye leje. I 2024 forventer vi at se en fortsat høj efterspørgsel efter lejeboliger og stabile afkastkrav for nyopførte boligejendomme, hvilket blandt andet vil være drevet af, at de høje rente­niveauer har resulteret i en høj boligbyrde på ejerboligmarkedet. LEJEMARKEDET EJERBOLIGPRISER VIL SKUBBE

nyopførte lejeboliger i udbud, som kan

tilførte lejeboliger vil resultere i faldende

FOLK I LEJEBOLIGER

imøde­komme efterspørgslen.

leje­niveauer i 2024 (

figur 28).

I 2024 forventer vi, at den høje efterspørg­ sel efter lejeboliger vil fortsætte. Dette er

Vores forventninger om et mere stabilt men

særligt afledt af, at de aktuelle renteniveauer

fortsat stærkt boliglejemarked i København

har skabt en høj boligbyrde på ejerbolig­

understøttes af vores forventningsunder­

markedet, hvorfor boligsøgende i høj grad

søgelse, som viser, at størstedelen af inve­

STABILE AFKASTKRAV

presses ud på lejemarkedet.

storerne i Q1 2024 forventer, at vi i Køben­

Grundet markante rentestigninger korri­

havnsområdet vil se stabile eller stigende

gerede køberne deres prisforventninger i

Uagtet at boligbyrden på ejerboligmarkedet

lejeniveauer (

2023, hvilket resulterede i en lav volumen

skulle normaliseres indenfor den kommende

gere ud i provinserne forventer størstedelen

og opadgående afkastkrav. Prime afkast­

periode, forventer vi, at der fortsat vil være

af investorerne, at lejen vil forblive uændret

kravene i København ligger derfor aktuelt

en høj efterspørgsel efter lejeboliger i lan­

(

mellem 3,90% (ned til 3,75% for de absolut

figur 26). Rykker man læn­

figur 27).

dets største byer. Denne forventning baserer

INVESTERINGSMARKEDET

bedst beliggende ejendomme) og 4,25%. I

sig på, at der fortsat er (og vil være) en stor

KØBENHAVN LØBER FRA AARHUS

omegns­kommunerne tillægger investorerne

tilflytning til storbyerne og et under­udbud

Historisk set har Aarhus og København i høj

forsat en vis risikopræmie, og afkastene for

af lejeboliger i København blandt andet som

grad fulgt hinanden. I 2023 oplevede vi dog,

nyopførte ejendomme er derfor i niveauet

følge af, at der er få udviklingsmuligheder i

at lejemarkedet i København løb fra Aarhus,

4,50% og 5,00%.

København.

da færdiggørelsen af et stort antal nybyg­ gerier i Aarhus resulterede i et stort udbud,

Med afsæt i en stigende optimisme og posi­

STIGENDE LEJENIVEAUER I KØBENHAVN

som satte lejeniveauerne under pres og

tive forventninger til renteudviklingen for­

Mens vi forventer stigende lejepriser i

gjorde udlejningsperioderne længere. Vi for­

venter vi dog, at afkastkravene i bolig­

København, forventer vi, at lejeniveauerne

venter derfor, at vi i 2024 vil opleve, at der i

segmentet har fundet deres nye leje og

i Storkøbenhavn i højere grad vil forblive

Aarhus vil være stor konkurrence om lejerne,

vil forblive stabile i den kommende tid.

mere stabile. Sidstnævnte forventning base­

hvilket vil forårsage stabile til faldende leje­

Denne forventning er baseret på, at der

rer sig på, at vi i de seneste mange år har

niveauer. Investorerne har i høj grad opfan­

ved udgangen af 2023 var en stigende akti­

set en markant byggeaktivitet i omegns­

get tendenserne i Aarhus, idet knap halv­

vitet i boligsegmentet, hvor flere trans­

kommunerne, hvorfor der er kommet mange

delen af investorerne forventer, at de mange

aktioner med nyopførte boligejendomme

Med afsæt i en stigende optimisme og positive forventninger til renteudviklingen forventer vi, at afkastkravene i boligsegmentet har fundet deres nye leje og vil forblive stabile i den kommende tid.” Kjeld Pedersen Partner, Capital Markets, RED

48 | RED Danish Investment Atlas 2024


ÅRSOVERBLIK var i proces, og enkelte blev gennemført.

nedre grænse for priserne for ejerlejligheds­

investorer med en lang investerings­horisont.

Herudover har afkastkravene i omegns­

opdelte boligejendomme, idet investorerne

Udover at stille store krav til investorernes

kommunerne nået et niveau, hvor også inve­

har mulighed for at frasælge boligerne på

egenkapital (da ejendommene er svære at

storer, som anvender fremmedkapital, kan

ejerboligmarkedet.

finansiere), så kan køberne først efter fem års ejerskab og en gennemgribende istand­

En stigende optimisme og forventninger

sættelse genudleje boligerne efter princip­

EN BUND FOR PRIME AKTIVER

om stabile afkastkrav for boligejendomme

pet om det lejedes værdi.

Uagtet at afkastkravene i København fort­

understøttes af vores forventningsunder­

sat er lave i forhold til finansieringsrenten,

søgelse. Mens størstedelen af investorerne

Køberfeltet for ejendomme i den gamle

forventer vi ikke at se et yderligere opad­

for et år siden forventede stigende afkast­

boligmasse vil derfor fortsat primært

gående pres på afkastet for boliger belig­

krav, forventer størstedelen (60%) nu stabile

udgøre danske investorer med langsigtede

gende i København. Denne forventning er

afkastkrav, og over en fjerdedel forventer

forretningsplaner, som har mulighed for at

baseret på forventninger om nedad­gående

samtidigt faldende afkastkrav (

købe med en stor andel egenkapital. I 2024

figur 29).

forventer vi at se lidt flere investe­ringer i OMK-BOLIGER ER ET MARKED FOR

ejendomme i den gamle boligmasse – men

har en stærk tiltro til fremtidige lejestignin­

LANGSIGTEDE INVESTORER

fortsat langt fra det niveau vi så før lov­­

ger i København, som kan sikre et attrak­

Vedtagelsen af karensperioden for ejen­

indgrebet og de stigende renter.

tivt afkast på sigt. Derudover medfører de

domme i den gamle boligmasse gør, at seg­

fortsat høje ejerlejlighedspriser, at der er en

mentet fortsat vil være en markedsplads for

Figur 26: Investor Confidence Index – Boligmarkedsleje

Figur 27: Investor Confidence Index – Boligmarkedsleje

I løbet af de kommende seks måneder vil markedslejen for boliger i:

I løbet af de kommende seks måneder vil markedslejen for boliger i:

KØBENHAVN

PROVINSERNE 49%

49%

Q1 2024

12% 58%

37%

58%

Q3 2023

19%

37%

57%

Q1 2023 15% Q3 2022

29% Stige

56% Uændret

Falde

30%

56%

Q1 2024

25%

Q3 2023

13% 64%

23%

Q1 2023

15% 61%

24%

Q3 2022

Stige

Uændret

Falde

Figur 28: Investor Confidence Index – Boligmarkedsleje

Figur 29: Investor Confidence Index – Afkast på boligejendomme

I løbet af de kommende seks måneder vil markedslejen for boliger i:

I løbet af de kommende seks måneder vil start­afkastet for

AARHUS

boligejendomme:

Stige

47% Uændret

Q1 2024 Falde

The Cushman & Wakefield | RED Investor Confidence Index Indekset følger 115 af de mest aktive investorers forventninger til det danske marked for erhvervs­ejendomme i løbet af de kommende seks måneder. Den brede dækning sikrer, at resultaterne er r­ epræsentative afspejlinger af inve­ storernes tillid til det danske marked. Ved at gennem­føre under­søgelsen på halvårlig basis er vi desuden i stand til at spore ændringer i tilliden.

14% 60% 41%

26% 46%

Q1 2024 13% Q3 2023

58%

30%

12% Q1 2023

59%

24%

17%

Stige

Uændret

Q3 2022 HOTEL

49%

KONTOR

LOGISTIK

smallere) køberfelt samt at investorerne

RETAIL

renteniveauer, et fortsat bredt (men dog

BOLIG

være med.

Falde

Bolig | 49


BOLIG

TRANSAKTIONER BOLIG – TOP 30 TRANSAKTIONER 2023 EJENDOM

BY

MD.

BRUTTOAREAL

PRIS (KR.)

KØBER

SÆLGER

1

NREP friplejehjem

Hele landet

Marts

41.887 m2

1.500.000.000*

Northern Horizon Capital

NREP

2

Køhlers Have

København SV

November

37.351 m2

1.240.000.000

CapMan

AG Gruppen & NREP

3

Beckmanns Tårn & ­Vilhelm Hus

København V

September

20.186 m2

1.075.000.000* Quantum Immobilien

4

Kobbelvænget

Brønshøj

November

22.338 m2

850.000.000* DWS Group

De Forenede ­Ejendomsselskaber

5

Strunges Hus & Mørchs Hus

København S

December

15.095 m2

620.000.000

Caisse des Dépôts

Sampension & ­AkademikerPension

6

Pareto Securities portefølje Jylland

Januar

23.026 m2

607.300.000

Round Hill Capital

Pareto Securities

7

Herning+

Herning

Februar

17.000 m2

425.000.000* PKA

Nordstern

8

Vejlesvinget

Vallensbæk Str.

Oktober

17.116 m2

406.368.000

Invesco

9

Kilehaven

Birkerød

Oktober

9.200 m2

300.000.000* Velliv

Nordstern

10

A Place To

Esbjerg

Februar

8.020 m2

267.600.000* Heimstaden

Windrose Partners

11

Gammel Jernbanevej 27

Valby

April

9.164 m2

248.850.000

Patrizia

12

Lyspunktet

Aarhus N

Oktober

7.809 m2

220.000.000* OPA Ejendomsinvest

Domis

13

Erik Olesens Ejendoms­ selskab portefølje

Storkøbenhavn

December

8.108 m2

201.000.000

Erik Olesens ­Ejendomsselskab

14

Kong Georgs Vej 57A

Frederiksberg

Maj

3.616 m2

195.000.000* Walter Immobilien

15

Minos Park

Aalborg SØ

Oktober

7.469 m2

182.500.000* Kong Minos Vej ­Holding Brudebakke Holding

16

Solgården

Aarhus C

November

8.098 m2

175.500.000

Vidar Ejendomme

Privat Investor

17

Amalieparken

Vallensbæk Strand

Februar

5.497 m2

172.500.000*

Sampension ­Livsforsikring

Scandinavian Property Development

18

AB Grønne Eng

København S

Juni

3.961 m2

156.114.000

Andelsboligforeningen Grønne Eng

FB Gruppen

19

Ballerup Boulevard 11

Skovlunde

Januar

5.151 m2

155.000.000* Koncenton

1927 Estate

20

Dades portefølje

Storkøbenhavn

September

6.283 m2

149.200.000

Pears

Dades

21

Ringstedgade 58

Roskilde

Oktober

5.880 m2

148.000.000

Koncenton

Tjærebygård Holding

22

Skovsbo Eng 1

Svendborg

Marts

6.200 m2

140.000.000

Koncenton

Milton Huse

23

Spinderiparken

Slagelse

November

4.959 m2

140.000.000* StockRate Holding

Vest-Invest Holding

24

Signaturbyen

Odense V

August

5.634 m2

125.000.000

BlackRock

Gartnerbyen

25

Blomsterhaven

Tilst

Februar

4.070 m2

120.972.000

Koncenton

1927 Estate

26

Roskildevej 33A

Frederiksberg

Marts

2.506 m2

119.700.000

Viga Real Estate

Mathiesen Familieholding

27

Horsevænget 27

Hillerød

April

6.752 m2

115.000.000* Bimse

Elverhøj Investment Group

28

Snærild Bakke

Odder

Juni

4.275 m2

112.700.000* Snærildgaard 2018

Milton Huse

29

Hanebakken

Frederiksværk

Marts

4.437 m2

110.000.000

Koncenton

Nectar Invest

30

Vesterbrogade 162

Frederiksberg C Juni

4.620 m2

98.000.000

Platan Holding

Andelsboligforeningen Vesterbrogade 162/ Platanvej 32

* Estimeret pris

50 | RED Danish Investment Atlas 2024

Round Hill Capital

Viga Real Estate

Pears

Udviklingsselskabet Carlsberg Byen

Bonum Development & SEBC


ÅRSOVERBLIK

BOLIG

NØGLETAL Tabellerne herunder viser statistik for udbudslejen og liggetiden for boliglejemål med fri lejefastsættelse i 2023, som er baseret på 48.387 observationer. Herudover er det forventede prime afkastet

BOLIG

for Q1 2024 på tværs af landet angivet.

KØBENHAVN LIGGETID*** 2023 ∆ 22-23**

2.660

6%

38

1

56 - 70

2.220

4%

37

9

71 - 85

2.050

3%

31

2

86 - 100

1.960

5%

38

6

101 - 115

1.930

5%

44

3

116 - 130

1.900

6%

45

6

> 130

1.880

7%

51

8

Gennemsnit

2.050

5%

39

4

PRIME AFKAST Q1 2024 3,75-4,25%

LOGISTIK

0 - 55

STORKØBENHAVN UDBUDSLEJE* 2023 ∆ 22-23**

LIGGETID*** 2023 ∆ 22-23**

STØRRELSE (M2)

UDBUDSLEJE* 2023 ∆ 22-23**

LIGGETID*** 2023 ∆ 22-23**

0 - 55

2.110

-1%

46

11

0 - 55

1.490

8%

31

14

56 - 70

1.890

2%

50

17

56 - 70

1.410

9%

32

13

71 - 85

1.770

3%

61

26

71 - 85

1.390

10%

42

9

86 - 100

1.710

-1%

61

17

86 - 100

1.350

8%

43

11

PRIME AFKAST Q1 2024 4,50-5,00%

101 - 115

1.610

1%

59

19

101 - 115

1.330

8%

51

10

116 - 130

1.600

0%

60

19

116 - 130

1.220

13%

52

15

> 130

1.800

10%

63

19

> 130

1.070

10%

56

6

Gennemsnit

1.750

1%

58

19

Gennemsnit

1.290

9%

43

12

AARHUS

PRIME AFKAST Q1 2024 5,00-5,75%

ØVRIGE JYLLAND & FYN

STØRRELSE (M2)

UDBUDSLEJE* 2023 ∆ 22-23**

LIGGETID*** 2023 ∆ 22-23**

0 - 55

1.690

2%

44

56 - 70

1.550

2%

46

9

71 - 85

1.460

1%

47

15

86 - 100

1.400

1%

53

14

101 - 115

1.370

1%

51

19

101 - 115

116 - 130

1.310

3%

50

20

116 - 130

7 PRIME AFKAST Q1 2024 4,00-4,75%

STØRRELSE (M2)

UDBUDSLEJE* 2023 ∆ 22-23**

0 - 55

1.150

6%

46

11

56 - 70

1.050

3%

50

13

71 - 85

1.020

5%

55

16

86 - 100

1.000

6%

57

16

990

8%

60

19

940

9%

60

17

770

11%

59

16

1.000

6%

54

15

> 130

1.230

2%

55

19

> 130

Gennemsnit

1.480

2%

47

15

Gennemsnit

* Den gennemsnitlig udbudsleje er baseret på 48.387 datapunkter fra 2023, og er angivet i kr. pr. m² pr. år (afundet). ** Tallet angiver ændringen i udbudslejen (i %) og i liggetiden (i dage) fra 2022 til 2023. *** Den gennemsnitlige liggetid er det antal dage, hvor lejemålet var i udbud i markedet.

RETAIL

STØRRELSE (M2)

ØVRIGE SJÆLLAND

KONTOR

UDBUDSLEJE* 2023 ∆ 22-23**

LIGGETID*** 2023 ∆ 22-23**

PRIME AFKAST Q1 2024 5,00-6,00%

HOTEL

STØRRELSE (M2)

Bolig | 51


På vegne af AKF Holding formidlede RED salget af ti lager- og logistikejendomme beliggende i Storkøbenhavn til Blackstone.

52 | RED Danish Investment Atlas 2024


ÅRSOVERBLIK

56

Geografisk fordeling

60

Top 5 transaktioner 2023

62

Interview: Fra core til value-add – men hvad nu?

66

Forventninger til 2024

68

Transaktioner & nøgletal

KONTOR

Volumen & investorer

HOTEL

RETAIL

54

LOGISTIK

BOLIG

LOGISTIK

Når logistiksegmentet omtales i nærværende publikation omfatter betegnelsen ”logistik” ikke alene logistikejendomme men også industri- og lagerejendomme.

Logistik | 53


LOGISTIK

VOLUMEN & INVESTORER Figur 31: Fordeling i prisintervaller 2022 & 2023

DET ANDET STØRSTE SEGMENT Med en transaktionsvolumen på 8,9 mia. kr. udgjorde logistiksegmentet 20% af den samlede volumen (

Prisinterval (mio. kr.)

figur 32), og for første

gang nogensinde indtog logistik­segmentet

0 - 50

derfor pladsen som det næststørste ejen­

Antal transaktioner

Volumen (mio. kr.)

2022

2023

2022

2023

1.100

808

5.600

4.046

2.569

993

domssegment. Der var dog tæt konkur­

50 - 150

33

11

rence mellem logistik- og kontorsegmentet

150 - 250

2

3

304

514

250 - 500

4

1

1.243

250

> 500

4

3

4.037

3.081

1.143

826

13.752

8.884

og blot få hundrede tusinde til forskel i volu­ men adskilte segmenterne fra at indtage henholdsvis pladsen som årets andet- og tredjestørste segment.

I alt

VALUE-ADD HITTEDE

Kilde: ReData

Uagtet at segmentet gik fra at være det fjerde­største til at være andet største seg­

dominerede dansk kapital med 56% af den

og Finland, hvor det ved udgangen af året

ment faldt transaktionsvolumen med 35%

samlede investeringsvolumen i segmentet

var muligt at opnå højere afkast.

i 2023. Forklaringen bag den lavere volu­

(

figur 30). MANGE SMÅ HANDLER

men kan blandt andet tilskrives, at årets høje rente­niveauer skabte et opadgående pres

Mens volumen investeret af dansk kapital lå

Fordeles transaktionerne i prisintervaller er

på afkastkravene for core aktiver, og gjorde

på nogenlunde samme niveau i 2023 som

det desuden tydeligt, at danske investorer

det svært for købere og sælgere at mødes.

år før, investerede udenlandske investorer

har haft en større tilstedeværelse end tid­

I stedet så vi, at investorerne i højere grad

for under halvdelen af den volumen, som de

ligere. Mens udenlandske investorer typisk

søgte mod value-add ejendomme i jagten

investerede i 2022. Dette skyldes, at afkast­

er særligt synlige i de større trans­aktioner,

på afkast.

kravene for danske logistik­ejendomme histo­

handles mindre ejendomme oftest ­mellem

risk set har ligget højere end på de øvrige

danske hænder. Mens antallet af trans­

DANSK KAPITAL DOMINERER

nordiske markeder, men i 2023 forsvandt

aktioner til < 250 mio. kr. blev halveret i 2023,

Udenlandske investorer har i de seneste år

denne fordel, hvorfor udenlandsk kapital i

udgjorde transaktioner med en volumen på

sat et stort aftryk på det danske logistik­

højere grad søgte mod markeder som Norge

< 50 mio. kr. tilsammen knap halv­delen af

marked, men for første gang siden 2019

den samlede volumen (

figur 31).

Figur 30: Investorernes oprindelse & handelsform 2023

Udenlandske 34%

Danske 66%

Tinglyste handler 54%

Selskabshandler 46%

Udenlandske 44%

Danske 56%

LOGISTIK VOLUMEN 2023

SÆLGERNE

8,9 MIA. KR.

Kilde: ReData

54 | RED Danish Investment Atlas 2024

KØBERNE


ÅRSOVERBLIK

Figur 32: Logistik – Transaktionsvolumen 2014-2023

16,0

16

13,8

14 33% 12

BOLIG

40% 8,9

8,5

8,1

8 53%

6

31%

6,4

56% 67%

54%

4,1

4 2,6 2

1,3 86%

0

2014

83%

4,4 54%

52% 47% 48%

46%

60% 69% 44%

LOGISTIK

MIA. KR.

10

46%

17% 2015

2016

Kilde: ReData

2017

2018

2019

2020

Danske

Udenlandske

2021

2022

2023

Investor

Oprindelse Volumen (mio. kr.)*

Antal transaktioner

1

IKEA

SE

1.774

1

2

Blackstone

US

703

1

3

PensionDanmark

DK

604

2

4

Genesta

SE

250

1

5

DSV

DK

190

1

KONTOR

Figur 33: Logistik – Top 5 investorer 2023

Kilde: ReData

Investor

Oprindelse Volumen (mio. kr.)*

Antal transaktioner

1

Mileway

US

4.021

25

2

NREP

DK

3.780

11

3

Savills Investment Management

GB

2.446

4

4

Niam

SE

1.898

3

5

Allianz

DE

1.893

2

RETAIL

Figur 34: Logistik – Top 5 investorer 2014-2023

Kilde: ReData

HOTEL

* De angivne volumener er for logistikdelen, hvorfor eventuelle øvrige anvendelser ved blandede ejendomme ikke er inkluderet i volumen.

Logistik | 55


LOGISTIK

LOGISTIK VOLUMEN I ALT

GEOGRAFISK FORDELING 0,1 KØBENHAVN

0,1

Dansk 100% KØBENHAVN MIA. KR. Udenlandsk 0% Dansk 100% 1%

MIA. KR.

Udenlandsk 0%

1%

8,9 8,9

LOGISTIK VOLUMEN I ALT

Dansk 56% Udenlandsk 44% Dansk 56%

MIA. KR.

Udenlandsk 44%

100%

MIA. KR.

100%

4,5 MIA. KR.

50%

STORKØBENHAVN

4,5

Dansk 30% STORKØBENHAVN Udenlandsk 70% Dansk 30% 50% KØBENHAVN Udenlandsk 70% Dansk 100%

MIA. KR.

0,1 MIA. KR.

Udenlandsk 0%

1%

LOGISTIK VOLUMEN I ALT

8,9

Dansk 56% Udenlandsk 44%

MIA. KR.

1,0 MIA. KR.

11%

ØVRIGE SJÆLLAND

1,0

Dansk 89% ØVRIGE SJÆLLAND Udenlandsk 11% Dansk 89% 11% STORKØBENHAVN Udenlandsk 11% Dansk 30%

MIA. KR.

4,5 MIA. KR.

Udenlandsk 70%

50%

0,2 MIA. KR.

2%

0,2

AARHUS

AARHUS

MIA. KR.

2%

1,0 11%

MIA. KR.

35%

Dansk 51%

Udenlandsk 49% Dansk 51% ØVRIGE SJÆLLAND Udenlandsk 49% Dansk 89%

MIA. KR.

3,1

100%

3,1 MIA. KR.

2%

3,1 MIA. KR.

35%

Kilde: ReData

MIA. KR.

1%

4,5 MIA. KR.

50%

Udenlandsk 0%

STORKØBENHAVN

4,5

Dansk 30% STORKØBENHAVN Udenlandsk 70% Dansk 30% 50% STORKØBENHAVN Udenlandsk 70% Dansk 30%

MIA. KR.

4,5

KØBENHAVN

Udenlandsk 70%

50%

1,0 MIA. KR.

11%

ØVRIGE SJÆLLAND

1,0

Dansk 89% ØVRIGE SJÆLLAND Udenlandsk 11% Dansk 89% 11% ØVRIGE SJÆLLAND Udenlandsk 11% Dansk 89%

MIA. KR.

1,0 MIA. KR.

Udenlandsk 19%

Udenlandsk 11%

11%

0,2 MIA. KR.

56 | RED Danish Investment Atlas 2024

0,1

MIA. KR.

Udenlandsk 49%

Dansk 81%

Dansk 100% KØBENHAVN MIA. KR. Udenlandsk 0% Dansk 100% 1% KØBENHAVN Udenlandsk 0% Dansk 100% 1%

ØVRIGE JYLLAND OG FYN

ØVRIGE JYLLAND OG FYN

0,1 MIA. KR.

Udenlandsk 11%

Dansk 81% ØVRIGE JYLLAND OG FYN MIA. KR. Udenlandsk 19% Dansk 81% 35% AARHUS Udenlandsk 19% Dansk 51%

0,2

0,1

KØBENHAVN

2%

0,2

AARHUS

AARHUS

MIA. KR.

2%

0,2 MIA. KR.

2%

Dansk 51%

Udenlandsk 49% Dansk 51% AARHUS Udenlandsk 49% Dansk 51% Udenlandsk 49%

L VOLU

8

M


ÅRSOVERBLIK

Ejendommen på Broenge 10 i Ishøj var en af de ti lager- og logistikejendomme, som RED formidlede salget af til

NØGLETAL LOGISTIK 2023 VOLUMEN (MIO. KR.)

GNS. VOLUMEN (MIO. KR.)

København & Storkøbenhavn

100

4.542

45,4

10.300

21%

Øvrige Sjælland

171

1.009

5,9

4.200

-22%

Aarhus

13*

193

14,8

6.600

-29%

Øvrige Jylland & Fyn

567

3.141

5,5

3.400

-23%

I alt

851

8.884

10,4

5.500

6%

HOTEL

VÆGTET PRIS PR. M² 2023 Δ 2022-2023

ANTAL EJENDOMME

OMRÅDE

RETAIL

KONTOR

LOGISTIK

BOLIG

Blackstone på vegne af AKF Holding.

* Antallet af ejendomme med industri i Aarhus er hovedsageligt et udtryk for ejendomme, hvor der er en sekundær anvendelse til lager.

Logistik | 57


LOGISTIK

GEOGRAFISK FORDELING STORE INVESTERINGER

UDENLANDSKE INVESTORER

gennemsnitligt solgt til næsten dobbelt så

I STORKØBENHAVN

DOMINERER STORKØBENHAVN

høje kvadratmeter­priser som ejendommene

Uagtet at transaktionsvolumen i logistik­

Selvom alle geografiske områder med und­

i de øvrige områder (se tabel s. 57). Sam­

segmentet som helhed faldt med ca. 35%

tagelse af Storkøbenhavn er gået fra at være

tidig steg priserne med godt 20%, til trods

fra 2022 til 2023, steg investeringsaktivi­

domineret af udenlandsk kapital i 2022 til

for at de markante rentestigninger gjorde

teten med lager- og logistikejendomme i

i 2023 at være domineret af dansk kapi­

det både dyrere og mere vanskeligt at finan­

København og Storkøbenhavn med ca. 61%

tal, er udenlandske investorer fortsat de

siere investeringer i logistikejendomme.

(

mest aktive i Storkøbenhavn. Dette kan igen

figur 35). Faldet i transaktionsvolumen i

logistiksegmentet skyldes således alene en

i høj grad forklares af, at AKF-porteføljen

Udviklingen i Storkøbenhavn kan blandt

væsentligt reduceret investeringsaktivitet i

og logistik­centret i Hedehusene blev solgt

andet tilskrives, at den markante lejerefter­

de øvrige områder (fald på 47-65%).

til udenlandske investorer (Blackstone og

spørgsel har medført, at lager- og logistik­

IKEA). Ser man i stedet på antallet af hand­

ejendomme, som er blevet opført i de sene­

Denne udvikling i volumen er til dels drevet

ler, er markedet i høj grad domineret af

ste år, meget hurtigt er blevet udlejet, og

af, at både lejerne og investorerne primært

dansk kapital.

samtidig har der været en stigende efter­

efterspørger de mest velbeliggende ejen­

spørgsel efter selv de ældre mere utids­

domme i Hovedstadsområdet, men også

STORKØBENHAVN VINDER

svarende lagerejendomme. Vi har derfor set

i høj grad af salget af to store porte­føljer

EJERNE OG LEJERNE

stigende lejeniveauer og en fortsat lav tom­

(AKF og Coop porteføljerne) og en bruger­

Lejernes og investorernes fortsatte præ­

gang for både lager og logistik.

ejendom (IKEAs køb af et logistikcenter i

ference for Storkøbenhavn er desuden

Hedehusene), som tilsammen udgjorde mere

tydelig, når man sammenholder kvadrat­

Det markante fald i priserne pr. m² i resten

end tre fjerdedele af den samlede volumen i

meterpriserne for industri- og logistik­

af landet skal ses i lyset af, at der i 2023 pri­

Storkøbenhavn.

ejendomme beliggende i Storkøbenhavn

mært blev handlet små ældre ejendomme,

sammenholdt med resten af landet. Ikke

som er beliggende uden for de større byer.

alene blev ejendommene i Storkøbenhavn

Figur 35: Logistik – Geografisk fordeling af transaktionsvolumen 2021-2023

8 7 6

20% 37%

MIA. KR.

5 4 3

31% 80%

53% 48%

2

63%

1

43% 27%

69%

86%

25% 73%

47%

52%

47%

46% 54%

2022

2023

14%

0 2021

2022

2023

KØBENHAVN & STORKØBENHAVN Kilde: ReData

58 | RED Danish Investment Atlas 2024

2021

2022

2023

ØVRIGE JYLLAND Danske

2021

57%

75%

TREKANTOMRÅDET Udenlandske

2021

53%

88%

2022

2023

RESTEN AF DANMARK


ÅRSOVERBLIK BOLIG LOGISTIK KONTOR RETAIL Ejendommen på Broenge 10 i Ishøj var

HOTEL

en af de ti lager- og logistikejendomme, som RED formidlede salget af til Blackstone på vegne af AKF Holding.

Logistik | 59


LOGISTIK

TOP 5 TRANSAKTIONER 2023 Foto: RED

1

IKEA LOGISTIKCENTER Årets største logistiktransaktion blev gennemført, da Allianz i juli fra­ solgte et logistikcenter på Hedelandsvej i Hedehusene til IKEA efter

Pris (kr.)

Køber

knap to års ejerskab. IKEA har siden ultimo 2022 haft en midlertidig

1.800.000.000

IKEA

Bruttoareal (m²)

Sælger

132.214

Allianz

lejekontrakt på ca. 38.000 m², mens de resterende 95.000 m² er ud­­ lejet til DSV, som indgik en 10-årig lejekontrakt primo 2022. Opkøbet af ejendommen sker som et led i IKEA’s strategi om at sikre en effektiv og fleksibel servicering af deres kunder i Danmark.

Foto: Skråfoto

2

COOP PORTEFØLJE PensionDanmark opkøbte i foråret 2023 en portefølje med fire ejen­ domme af Coop. Porteføljen omfatter et boligprojekt (Coop Byen Vest i Albertslund) samt tre eksisterende ejendomme (to logistik­ ejendomme beliggende i Albertslund og Hasselager samt Coop’s hovedkontor i Albertslund), hvor Coop bliver som lejer. Forud for handlen ejede PensionDanmark 50% af boligprojektet, men nu har pensionskassen det fulde ejerskab.

Pris (kr.)

Køber

952.413.000

PensionDanmark

Bruttoareal (m²) 134.785 (heraf kælderareal 7.059)

60 | RED Danish Investment Atlas 2024

Sælger Coop Danmark


ÅRSOVERBLIK

3

Amerikanske Blackstone købte i oktober 2023 en portefølje med i alt ti logistik- og lagerejendomme af ejendomsselskabet AKF. E ­ jendommene

Foto: RED

AKF PORTEFØLJE er alle attraktivt beliggende i Storkøbenhavn (syv af ejendommene er

BOLIG

beliggende på Avedøre Holme, og de resterende tre ejendomme er beliggende i Albertslund, Glostrup og Ishøj). På handels­tidspunktet var ejendommene udlejet til en bred vifte af lejere med alt fra små produktions­virksomheder til store transport- og logistikvirksomheder.

Est. pris (kr.)

Køber

750.000.000

Blackstone

100.606 (heraf kælderareal 2.879)

Sælger AKF Holding

4

Den svenske ejendomsfond Genesta udvidede i oktober 2023 deres danske portefølje, da de indgik en forward purchase aftale med ­Logistic Contractor om købet af en logistikejendom, som forventes

Foto: Genesta

ÅSAGER 3

LOGISTIK

Bruttoareal (m²)

leveret i ultimo 2024. Ejendommen kommer til at være beliggende

Køber

250.000.000

Genesta

Bruttoareal (m²)

Sælger

20.600

Logistic Contractor

Illustrationen er alene et eksempel på, hvordan ejendommen muligvis kommer til at se ud

I maj 2023 købte logistikvirksomheden DSV en ejendom beliggende

5

på Kumlehusvej syd for Roskilde tilbage fra det svenske ejendoms­ selskab Corem. Ejendommen blev opført af DSV i 2014 og solgt til Corem i en sale and lease back transaktion samme år. F ­ rasalget

Foto: RED

KUMLEHUSVEJ 1A

RETAIL

Est. pris (kr.)

KONTOR

lige ud til motorvejen i Solrød, og Genesta forestår selv udlejningen.

blev foretaget som et led i Corems strategi om at fokusere på kontorejendomme.

Pris (kr.)

Køber

190.000.000

DSV

23.682 (heraf kælderareal 103)

Sælger

HOTEL

Bruttoareal (m²)

Corem

De angivne handelspriser er for transaktionerne som helhed, hvorfor handelspriserne kan indeholde andre anvendelser end logistik.

Logistik | 61


FRA CORE TIL VALUE-ADD – MEN HVAD NU? I de seneste år har investorerne haft en umættelig efterspørgsel efter core aktiver i logistik­ segmentet, men nu har investorerne i højere grad vendt interessen mod value-add aktiverne. Dette skift er særligt drevet af, at høje renteniveauer kombineret med sælgernes prisforventninger for core produkter, skubbede investorerne til value-add aktiverne i jagten på afkast.

I denne artikel har vi stillet de samme spørgsmål til to investorer, som begge har investeret i danske lager- og logistik­­ ejendomme indenfor de seneste år, men som indtil nu har været kende­tegnet ved at have købt forskellige aktivtyper. HÜSEYIN MERIC

LISEN HEIJBEL

Mens Hüseyin Meric svarer på

Hüseyin Meric er Partner, Medejer og Lande­

Lisen Heibel er Head of Investment, N ­ ordics,

vegne af Alma P ­ roperty ­Partners,

chef i det svenske ejendoms­investerings­

hos Savills Investment ­Management.

som hidtil alene har investeret i

selskab Alma Property Partners. Hüseyin

Lisen er uddannet fra Stockholm School

value-add aktiver, svarer Lisen

har erfaring fra Sampension, SF Manage­

of ­Economics og har mange års erfaring

­Heibel på vegne af Savills Invest-

ment samt Sadolin & Albæk og er uddannet

fra ejendomsmarkedet gennem hendes

ment Management, som hidtil

i Finansiering og Regnskab fra Copenhagen

direktions­poster i både CBRE og JLL.

alene har investeret i core og

Business School.

core plus aktiver.

Savills Investment Management er et inter­ Alma Property Partners er et ejendoms­

nationalt ejendomsinvesteringsselskab,

I interviewene giver de to

investeringsselskab med fokus på Norden.

som fokuserer på forvaltning af ejendoms­

respondenter deres syn på core

Virksomheden, som blev grundlagt i 2014

investeringer på vegne af institutionelle

vs. value-add aktiver samt deres

af en gruppe ejendomseksperter med erfa­

investorer, herunder pensionsselskaber,

forventninger til markedet.

ring fra det nordiske ejendoms­investerings­

forsikrings­selskaber og andre institutionelle

marked, har i dag ejendomme under for­

kunder.

valtning for ca. 900 millioner euro.

62 | RED Danish Investment Atlas 2024


ÅRSOVERBLIK BOLIG En udsigt til stærk leje­vækst kombineret med faldende rente­niveauer bør resultere i en komprimering af afkast­ kravene i logistik­segmentet i

Lisen Heijbel Head of Investments, N ­ ordics, Savills Investment M ­ anagement

LOGISTIK

2024-2025 (…)”

ALMA

en certificering og grøn lejekontrakt, men her er der lidt større manøvrerum, og ESG kan være en aktiv del af forretningsplanen, hvor aktivets profil kan ændres fra brun til grøn.” Hüseyin Meric Partner, Medejer og Lande­chef, Alma Property Partners

For os er det afgørende at investere på de

fil, så vi sidder ikke så ofte og laver en rela­

rette beliggenheder og implementere en

tiv analyse mellem aktiver med forskellige

unik forretningsplan for hver ejendom for

investerings­profiler. Fordelen ved at inve­

at maksimere potentialet. På de typiske

stere i et core aktiv skulle jo gerne være en

”last mile”-beliggenheder er der oftest flere

lavere risiko, men den nuværende markeds­

value-add aktiver, som kræver mere arbejde

situation med manglende likviditet kan gøre

og nogle gange mere risiko­villighed. Core

det svært at måle på risikojusteret afkast.

aktiver er generelt attraktive for vores lang­ sigtede kapital, hvis vi kan finde ­aktiverne

Vi mener, at spreadet mellem core og value-

på de rigtige beliggenheder til den rig­

add aktiver er relativ lille i øjeblikket. Kon­

tige pris. Jeg vil sige, at der både er fordele

ceptuelt, så er fordelen ved at investere i

og ulemper ved både core og value-add

value-add ejendomme for os, at vi tror på,

ejendomme.

RETAIL

er det lige så vigtigt med

Vi har kun fonde med en value-add pro­

at vi kan transformere en ejendom fra A til B og derved tilføre alpha og tage min­ dre markeds­risiko. Den manglende likviditet i markedet gør det dog i øjeblikket meget svært at sige, om det risikojusterede afkast er bedre for core vs. value-add ejendomme.

Fortsættes på næste side

Logistik | 63

HOTEL

For value-add ejendomme

SAVILLS IM

KONTOR

HVILKE FORDELE OG ULEMPER SER I VED AT INVESTERE I CORE VS. VALUE-ADD LOGISTIKSEGMENTET I DANMARK?


Fortsat fra forrige side

HVILKE FAKTORER FORVENTER I VIL BLIVE AFGØRENDE FOR LOGISTIK­SEGMENTET I DET KOMMENDE ÅR? ALMA

SAVILLS IM

Vi tror på, at der primært bliver to afgørende

Det andet, vi tror på, er beliggenheden. Der

Vi mener, at beliggenhed og ESG vil forblive

faktorer for logistiksegmentet på den korte

er områder i Danmark, hvor udbuddet er

de mest afgørende faktorer i 2024 og frem­

og mellemlange bane. Det ene er afgjort

– og fortsætter med at være – markant sti­

over. Med de rette ejendomskarakteristika

ejendommens ESG-profil. Det går både på

gende, og her bliver det interessant at se,

og underlæggende fundamenter vil man

selve aktivet men også på brugeren/lejeren.

om efterspørgslen kan følge med. Det tror vi

både være i stand til at appellere til et bredt

For core aktiver er det en nødvendighed, at

på kan sætte en dæmper for leje­potentialet.

lejerfelt og dermed optimere udlejningen,

der er en certificering af ejendommen, men

På samme måde er der andre områder i

og man vil samtidig have råd til at fortsætte

også en grøn lejekontrakt, der stiller krav til

Danmark, hvor vi mener, at markedet er

med at udvikle aktivet med et sundt afkast

brugen af ejendommen. For value-add ejen­

undersupplied, hvor der er plads til både

på investeringen over tid (ROI), hvilket styr­

domme er det lige så vigtigt med en certifi­

spekulativt byggeri og en lejevækst, der er

ker de langsigtede afkast.

cering og grøn lejekontrakt, men her er der

over landsgennemsnittet.

lidt større manøvrerum, og ESG kan være en aktiv del af forretningsplanen, hvor aktivets profil kan ændres fra brun til grøn.

HVORDAN FORVENTER I, AT LEJE- OG AFKASTNIVEAUERNE INDENFOR LOGISTIKSEGMENTET VIL UDVIKLE SIG FREMADRETTET? ALMA

SAVILLS IM

Vi mener, at beliggenhed og ESG vil forblive de mest afgørende faktorer i 2024 og fremover.”

Det smelter ind i mit svar ovenfor. Det vil

Med historisk lave tomgangsprocenter og

Lisen Heijbel

være meget nuanceret. Lejepotentiale og

forskellige tendenser, der understøtter en

Head of Investments, ­Nordics,

afkast går hånd i hånd, men der er områ­

stabil efterspørgsel efter moderne logistik­

Savills Investment M ­ anagement

der, som vi mener vil kunne generere en

ejendomme i de kommende år, forventer vi

større lejevækst end andre, hvor spekula­

en sund real lejevækst for core ejendomme i

tivt byggeri har fyldt meget lidt. Og der­

byområderne i de kommende 3-5 år.

næst er der områder, hvor udbuddet er ­stigende og kommer til at sætte en dæmper

En udsigt til stærk lejevækst kombineret

Den manglende likviditet

på lejevæksten.

med faldende renteniveauer bør resultere i

i markedet gør det dog i

en komprimering af afkastkravene i logistik­

øjeblikket meget svært at

Vi tror fortsat på trenden indenfor logistik,

segmentet i 2024-2025 fra det nuværende

sige, om det risikojusterede

hvor e-handel fylder mere og mere, og logi­

niveau på 5-6% afhængig af aktiv og belig­

afkast er bedre for core vs.

stik fortsætter med at være blandt de fore­

genhed. For ejendomsinvestorer, der søger

value-add ejendomme.”

trukne segmenter for institutionel kapi­

realafkast og moderat risiko, mener vi, at

tal. Over en bred kam forventer vi svagt

den danske logistiksektor efter prisjuste­

Hüseyin Meric

­faldende afkastkrav og en flad til svagt

ringerne nu tilbyder langt bedre værdi, end

Partner, Medejer og Lande­chef,

­stigende lejeudvikling i 2024.

den gjorde for 18-24 måneder siden.

Alma Property Partners

64 | RED Danish Investment Atlas 2024


ÅRSOVERBLIK

ENIGHED BLANDT INVESTORERNE Til trods for de to investorers forskellige udgangs­ punkter kan det på baggrund af ovenstående interviews

BOLIG

konkluderes, at de faktisk er enige langt hen ad vejen: ­Der er fordele og ulemper ved både core og value-add ejendomme, og investerings­beslutningerne er derfor i høj grad ­baseret på en konkret vurdering af det risiko­ justerede afkast. Aktivernes beliggenhed og ESG-­profil ­bliver de to afgørende faktorer i logistik­segmentet i den kommende tid. I de mest attraktive områder vil tomgangen forblive

LOGISTIK

lav, lejeniveauerne være stigende, og afkastniveauerne

HOTEL

RETAIL

KONTOR

være faldende.

Logistik | 65


LOGISTIK

FORVENTNINGER TIL 2024 En stigende lejerefterspørgsel efter velbeliggende lager- og logistikejendomme har i de seneste år skabt en markant investorappetit i logistiksegmentet, hvilket særligt har været drevet af investorernes positive forventninger til lejemarkedet samt afkastspændet til de øvrige segmenter. I 2024 forventer vi, at markedet vil blive kendetegnet ved opadgående lejeniveauer og stabile afkastkrav. LEJEMARKEDET TOMGANGSNIVEAUERNE AFSLØRER

lejerefterspørgsel på logistikmarkedet i før­

mest moderne ejendomme baseret på, at

FORTSAT HØJ EFTERSPØRGSEL

ste halvår af 2024, men at andelen der for­

lejeniveauet for prime logistikejendomme i

Uagtet at mange ældre industriområder bli­

venter at se en højere efterspørgsel samtidig

Danmark fortsat er betydeligt lavere end i

ver konverteret til anden anvendelse, er

er faldet sammenholdt med for et år siden

vores nordiske nabolande.

bygnings­bestanden af lager- og logistik­

(

figur 36).

kvadratmeter steget i løbet af 2023. Til

De store logistikejere i Danmark, der har

trods for økonomisk usikkerhed i marke­

FOR PRIME AKTIVERNE VIL LEJEN STIGE

købt og opført mange moderne logistikejen­

det er udbuddet dog blevet absorberet, og

Som følge af forventningerne om en fort­

domme i de senere år, melder dog om en

tomgangen i segmentet er således fortsat

sat høj efterspørgsel forventer vi i det kom­

mere afdæmpet efterspørgsel efter lokaler,

meget lav.

mende år at se stigende lejeniveauer for de

og det tager således længere tid at udleje

mest attraktive og velbeliggende logistik­

logistikejendomme nu, end det gjorde for et

I 2024 forventer vi, at de seneste års ten­

ejendomme, mens lejeniveauet for mindre

år siden.

denser på lejemarkedet vil fortsætte, og at

velbeliggende og ældre industriejendomme

brugerne af lager- og logistikejendomme vil

forventes at være uændret eller kun svagt

efterspørge yderligere kvadratmeter – sær­

stigende.

INVESTERINGSMARKEDET

beliggende rundt i landet. Vi forventer dog,

Denne forventning er baseret på, at største­

INGEN PRÆMIE I FORHOLD

at underudbuddet vil aftage i takt med, at

delen af de tomme lejemål i dagens mar­

TIL DET ØVRIGE NORDEN

færdiggørelsen af flere byggerier af lager-

ked udgør de ældre og mere utidssvarende

Da markedet var på sit højeste, lå afka­

og logistikejendomme skaber en højere grad

ejendomme, som ikke opfylder lejernes

stet for prime logistikejendomme højere i

af ligevægt i markedet.

krav, hvorimod tomgangen og det gene­

­Danmark end i det øvrige Norden. Primo

relle udbud af de mest moderne ejendomme

2024 var situationen dog modsat, idet

Vores forventninger om en fortsat høj men

fortsat er meget lav. Dette skyldes naturlig­

afkast­niveauet for de mest moderne og

mere afdæmpet efterspørgsel understøttes

vis også, at lejerne fraflytter de ældre ejen­

velbeliggende ejendomme i Danmark

af vores forventningsundersøgelse fra primo

domme for at leje sig ind i de nyere og mere

var omkring 5%, hvilket er på niveau med

2024, der viser, at knap 90% af investo­

tidssvarende byggerier. Herudover er for­

­Sverige men lavere end både Norge og

rerne forventer at se en stabil eller stigende

ventningen om en fortsat lejetilvækst for de

Finland.

ligt i de mest veletablerede logistikhubs

Uagtet at der ikke længere er en præmie at hente for danske logistik­ ejendomme, forventer vi i 2024 at se en fortsat høj investor­efterspørgsel i segmentet, hvilket særligt vil blive drevet af investorernes forventninger til stigende lejeniveauer samt den fortsat lave tomgang og markante efterspørgsel fra lejerne.” Kim Søberg Petersen Partner, Capital Markets, RED

66 | RED Danish Investment Atlas 2024


ÅRSOVERBLIK Uagtet at der ikke længere er en præmie at

muligt for investorerne at sikre positiv gea­

industriejendomme steg betydeligt, da

hente for danske logistikejendomme, for­

ring, og at der igen er en risikopræmie i for­

de høje renteniveauer skabte en væsent­

venter vi i 2024 at se en fortsat høj investor­

hold til de traditionelt mere “sikre” segmen­

lig afstand mellem købernes og sælgers

efterspørgsel i segmentet, hvilket særligt vil

ter som kontor- og boligsegmentet.

prisforvent­ninger i core s­ egmentet. Sælger­ nes prisforventninger blev dog nivelleret i

til stigende lejeniveauer samt den fortsat

Forventningen om stabile afkastkrav i

løbet af året, og ved ud­­gangen af 2023 så

lave tomgang og markante efterspørgsel fra

­Danmark understøttes af vores forventnings­

vi derfor, at afkast­spændet mellem core og

lejerne.

undersøgelse, som viser, at tre fjerde­

value-add ejendomme var blevet smallere.

dele af investorerne forventer, at afkast­ FORVENTNINGER OM STABILE AFKAST

kravene vil forblive stabile i første halvår af

Vi forventer, at renteudviklingen vil have stor

Efter en længere periode præget af lav

2024 (

figur 37). De resterende investorer

indflydelse på, hvor kapitalen vil søge hen.

transaktionsvolumen og stigende afkast­

er næsten ligeligt fordelt mellem at forvente

Såfremt vi (som forventet) kommer til at se

krav for danske logistikejendomme, forven­

stigende afkastkrav (14%) og nedadgående

yderligere rentefald i løbet af 2024, forven­

ter vi, at afkastniveauerne har fundet deres

afkastkrav (11%).

ter vi, at investorerne i stigende grad igen vil søge mod core lager- og logistik­ejendomme,

bile afkastkrav. Denne forventning er blandt

AKTIVITETEN VIL AFHÆNGE

og at disse aktivtyper således igen vil

andet baseret på, at afkastkravene for core

AF RENTEUDVIKLINGEN

udgøre en større andel af den samlede volu­

såvel som value-add lager- og logistik­

I 2023 oplevede vi, at ­aktiviteten

men i segmentet.

ejendomme er nået et niveau, som gør det

og efterspørgslen efter value-add

LOGISTIK

nye leje, og at vi således i 2024 vil se sta­

BOLIG

blive drevet af investorernes forvent­ninger

Figur 36: Investor Confidence Index – Logistiklejemarkedet

66%

23%

11%

KONTOR

I løbet af de kommende seks måneder vil efterspørgslen på logistiklejemarkedet:

Q1 2024

30%

63%

7% Q3 2023

31%

59%

10% Q1 2023

Stige Uændret

10% Q3 2022

Falde

RETAIL

55%

Figur 37: Investor Confidence Index – Afkast på logistikejendomme I løbet af de kommende seks måneder vil startafkastet for logistikejendomme:

14% 30%

75%

11% 56% 42%

49% 34%

14%

45%

9% 21%

Q1 2024 Q3 2023 Q1 2023 Q3 2022

The Cushman & Wakefield | RED Investor Confidence Index Indekset følger 115 af de mest aktive inve­ storers forventninger til det danske marked for erhvervs­ejendomme i løbet af de kom­ mende seks måneder. Den brede dækning sikrer, at resultaterne er r­ epræsentative afspejlinger af investorernes tillid til det danske marked. Ved at gennemføre under­ søgelsen på halvårlig basis er vi desuden i stand til at spore ændringer i tilliden.

Logistik | 67

HOTEL

35%


LOGISTIK

TRANSAKTIONER LOGISTIK – TOP 30 TRANSAKTIONER 2023 EJENDOM

BY

MÅNED

BRUTTOAREAL

PRIS (KR.)

1

IKEA logistikcenter

Hedehusene

2

Coop portefølje

Hele landet

3

AKF portefølje

4

KØBER

SÆLGER

Juli

132.214 m2

1.800.000.000

IKEA

Allianz

Marts

134.785 m2

952.413.000

PensionDanmark

Coop Danmark

Storkøbenhavn Oktober

100.606 m2

750.000.000* Blackstone

AKF Holding

Åsager 3

Solrød Strand

Oktober

20.600 m2

250.000.000* Genesta

Logistic Contractor

5

Kumlehusvej 1A

Roskilde

Maj

23.682 m2

190.000.000

DSV

Corem

6

Hundigevej 85

Greve

Juni

13.301 m2

163.500.000

Swiss Life

Corem Privat Investor

7

Industrivej Syd 1

Vejen

Marts

20.760 m2

160.511.000

Leverandørselskabet Danish Crown AMBA

8

Hjulmagervej 12

Vejle

Marts

23.760 m2

125.000.000

Blackstone

Coop Danmark

9

Addtek portefølje

Hele landet

August

49.532 m2

123.343.000

Intermediate Capital Group

Addtek Holding ­International

10

Frankrigsvej 15

Hammel

Februar

24.491 m2

119.213.000

KK Wind Solutions

Vestas Wind Systems

11

Tonsbakken 12

Skovlunde

August

12.637 m2

110.000.000

atNorth

CapMan

12

Valhøjs Alle 190

Rødovre

Juli

11.978 m2

107.250.000* Calum

Blackstone

13

Rasmus Færchs Vej 23

Holstebro

Februar

14.293 m2

83.350.000

Hanssen Ejendomme

Creativ Company

14

Kometvej 15A

Horsens

Juni

11.087 m2

82.500.000

Ares Management

Christian F. Holding

15

Finervej 7

Gadstrup

Oktober

26.619 m2

70.000.000

DSV Miljø Group

Ssg Holding

16

Hvidsværmervej 155

Rødovre

November

7.919 m2

62.680.000* Fritzøe Eiendom

CR Hvidsværmervej

17

Kærup Parkvej 10

Ringsted

Juni

2.706 m2

57.000.000

Cromwell

KT Ejendomsinvestering

18

Lundagervej 20

Hedensted

Marts

9.027 m2

52.374.000

KMC Properties

BEWI Insulation Danmark

19

Ørbækvej 280

Odense SØ

Oktober

7.392 m2

50.000.000

The Agency Real Estate

Schneider Electric ­Industries

20

Industriparken 34

Ballerup

December

6.682 m2

49.250.000

LIWA Ejendomme

Property Partners Opsa

21

Dronningens Kvarter 24

Fredericia

Juni

9.631 m2

48.155.000* Cromwell

Cemb

22

Kanalholmen 37A

Hvidovre

Januar

6.552 m2

46.000.000

Brunswick Real Estate

Kanalholmen 31-39

23

Hvidkærvej 21

Odense SV

August

9.802 m2

45.000.000

Hanssen Ejendomme

FTZ Autodele & Værktøj

24

Omega 9

Hinnerup

August

4.200 m2

41.000.000

Omega 9

Omega Building

25

Smedeland 2

Glostrup

Oktober

5.504 m2

40.600.000

J.M.S Holding

Ana Invest

26

Naverland 17

Glostrup

Juni

16.038 m2

40.500.000

Decorum Naverland

Glostrup Auto Ophug

27

Slipshavnsvej 2

Nyborg

April

20.779 m2

40.000.000

Jansen Ejendomme

ARDO

28

Kirstinehøj 7

Kastrup

April

4.555 m2

40.000.000

Privat Investor

Anpartsselskabet af 14. december 2007

29

Herlev Hovedgade 15A

Herlev

November

8.454 m2

40.000.000

Promaxx & Co

Bodycote

30

W Brüels Vej 11

Hjørring

Marts

9.767 m2

39.000.000

BS Holding 2015

Sparekassen Danmark

* Estimeret pris

68 | RED Danish Investment Atlas 2024

Kilde: ReData


ÅRSOVERBLIK BOLIG

OMRÅDE

NETTOLEJE*

AFKASTNIVEAU

1

København (Avedøre Holme og Amager)

725

5,00 - 5,75%

2

Taastrup

725

5,00 - 5,75%

3

Køge og Greve

725

5,00 - 5,75%

4

Trekantområdet (Fredericia, Kolding og Vejle)

550

5,25 - 6,25%

5

Odense

450

5,75 - 6,75%

6

Aarhus

550

5,50 - 6,50%

LOGISTIK

LOGISTIK – PRIME LEJE- OG AFKASTNIVEAUER Q1 2024

* Kr. pr. m² pr. år ekskl. driftsudgifter

RETAIL

KONTOR

Kilde: Cushman & Wakefield | RED

Syv af de ti lager- og logistikejendomme,

HOTEL

som RED formidlede salget af til Blackstone, er beliggende på Avedøre Holme – heriblandt ejendommen på Stamholmen 175.

Logistik | 69


RED bistod Castellum med udlejningen af 1.256 m² kontorer i flerbrugerejendommen beliggende ud til havnefronten på Kalvebod Brygge 45 i København.

70 | RED Danish Investment Atlas 2024


ÅRSOVERBLIK

Geografisk fordeling

78

Top 5 transaktioner 2023

80

Highlight: Hører det fysiske kontor fortiden til?

82

Highlight: Uigennemskuelige krav og kendetegn

84

Forventninger til 2024

88

Nøgletal & transaktioner

KONTOR

74

RETAIL

Volumen & investorer

HOTEL

72

LOGISTIK

BOLIG

KONTOR

Kontor | 71


KONTOR

VOLUMEN & INVESTORER KONTORVOLUMEN FALDT 39% FRA 2022

Figur 39: Fordeling i prisintervaller 2022 & 2023

Med en samlet transaktionsvolumen på 8,6 Antal transaktioner

Volumen (mio. kr.)

2022

2023

2022

2023

0 - 50

762

547

4.285

2.954

tæt konkurrence mellem logistik- og kontor­

50 - 150

33

13

2.685

948

segmentet og blot få hundrede tusinde til

150 - 250

7

4

1.316

801

250 - 500

7

1

2.437

285

> 500

5

3

3.414

3.620

I alt

814

568

14.135

8.608

mia. kr. udgjorde kontorsegmentet 20%

Prisinterval (mio. kr.)

af den samlede volumen i 2023, og seg­ mentet blev dermed det tredjestørste seg­ ment i Danmark (

figur 40). Der var dog

forskel i volumen adskilte segmenterne fra at indtage henholdsvis pladsen som årets andet- og tredjestørste segment. Nedgangen i transaktionsvolumen fra 2022 til 2023 kan blandt andet tilskrives, at fortsat

Kilde: ReData

lave afkastniveauer på prime kontoraktiver kombineret med 2023s høje renteniveauer

Dette resulterede i, at de udenlandske inve­

kontorinvestorer, som tilsammen stod for

gjorde det svært (hvis ikke umuligt) for gea­

storer, der tidligere har haft stor appetit for

51% af den samlede volumen i segmentet.

rede investorer at få deres forretningsplaner

prime kontoraktiver i København, og som

De investorer, som investerede mest kapi­

til at hænge sammen.

har stået for en stor andel af volumen, var

tal i kontorsegmentet i 2023, var alle dan­

tilbageholdne med deres investeringer i

ske investorer, som primært var egen­

INVESTORAPPETITTEN VAR DANSK

segmentet. I 2023 blev næsten alle kontor­

kapital­f inansierede (pensionskasserne AP

Udover de forringede finansieringsvilkår

investeringer i Danmark (98%) derfor fore­

­Pension, PenSam og PensionDanmark) eller

påvirkede globale tendenser også det dan­

taget af danske aktører (

var bruger af ejendommen (Sparekassen

figur 38).

ske marked, idet forventninger om stigende

­Sjælland-Fyn, som investerede i nyt hoved­

tomgang, lavere lejeniveauer og dermed sti­

VOLUMEN BLEV DREVET

gende risici fik mange udenlandske inve­

AF STORE HANDLER

storer til at reducere deres eksponering i

De forringede finansieringsvilkår samt de

kontorsegmentet.

udenlandske investorers tilbageholden­

kontor i Carlsberg Byen) (

figur 41).

hed afspejles desuden i årets fem største

Figur 38: Investorernes oprindelse & handelsform 2023

Udenlandske 34%

Danske 66%

Tinglyste handler 50%

Selskabshandler 50%

Udenlandske 2%

Danske 98%

KONTOR VOLUMEN 2023

SÆLGERNE

8,6 MIA. KR.

Kilde: ReData

72 | RED Danish Investment Atlas 2024

KØBERNE


ÅRSOVERBLIK

Figur 40: Kontor – Transaktionsvolumen 2014-2023

19,5

20

18,9 17,9

17,0

14,8

14,1

62%

MIA. KR.

12

11,5

74%

67%

50%

77%

12,9

BOLIG

16

17,7

72%

63%

81%

8

8,6

90%

26%

23% 0

50%

38% 33%

98% 37%

28% 19%

10% 2014

2015

LOGISTIK

4

2016

Kilde: ReData

2017

2018

2019

2020

Danske

Udenlandske

2021

2022

2023

Investor

Oprindelse Volumen (mio. kr.)*

Antal transaktioner

1

AP Pension

DK

2.378

1

2

PenSam

DK

978

2

3

Nordania Leasing

DK

500

1

4

Sparekassen Sjælland-Fyn A/S

DK

297

2

5

PensionDanmark

DK

235

1

KONTOR

Figur 41: Kontor – Top 5 investorer 2023

Kilde: ReData

Investor

Oprindelse Volumen (mio. kr.)*

Antal transaktioner

1

PensionDanmark

DK

6.826

23

2

Niam

SE

6.662

22

3

Jeudan

DK

6.322

35

4

Wihlborgs

SE

5.172

14

5

Klövern

SE

4.302

5

RETAIL

Figur 42: Kontor – Top 5 investorer 2014-2023

Kilde: ReData

HOTEL

* De angivne volumener er for kontordelen, hvorfor eventuelle øvrige anvendelser ved blandede ejendomme ikke er inkluderet i volumen.

Kontor | 73


KONTOR

KONTOR VOLUMEN I ALT

GEOGRAFISK FORDELING 4,9 KØBENHAVN

4,9

Dansk 97% KØBENHAVN MIA. KR. Udenlandsk 3% Dansk 97% 56%

MIA. KR.

Udenlandsk 3%

56%

8,6 8,6

KONTOR VOLUMEN I ALT

Dansk 98% Udenlandsk 2% Dansk 98%

MIA. KR.

Udenlandsk 2%

100%

MIA. KR.

100%

1,7 MIA. KR.

19%

STORKØBENHAVN

1,7

Dansk 99% STORKØBENHAVN Udenlandsk 1% Dansk 99% 19% KØBENHAVN Udenlandsk 1% Dansk 97%

MIA. KR.

4,9 MIA. KR.

Udenlandsk 3%

56%

KONTOR VOLUMEN I ALT

8,6

Dansk 98% Udenlandsk 2%

MIA. KR.

0,5 MIA. KR.

5%

ØVRIGE SJÆLLAND

0,5

Dansk 100% ØVRIGE SJÆLLAND Udenlandsk 0% Dansk 100% 5% STORKØBENHAVN Udenlandsk 0% Dansk 99%

MIA. KR.

1,7 MIA. KR.

Udenlandsk 1%

19%

0,3 MIA. KR.

3%

0,3

AARHUS

AARHUS

MIA. KR.

3%

0,5 5%

MIA. KR.

15%

Dansk 99%

Udenlandsk 1% Dansk 99% ØVRIGE SJÆLLAND Udenlandsk 1% Dansk 100%

MIA. KR.

1,3

100%

1,3 MIA. KR.

3%

1,3 MIA. KR.

15%

Kilde: ReData

MIA. KR.

56%

1,7 MIA. KR.

19%

Udenlandsk 3%

STORKØBENHAVN

1,7

Dansk 99% STORKØBENHAVN Udenlandsk 1% Dansk 99% 19% STORKØBENHAVN Udenlandsk 1% Dansk 99%

MIA. KR.

1,7

KØBENHAVN

Udenlandsk 1%

19%

0,5 MIA. KR.

5%

ØVRIGE SJÆLLAND

0,5

Dansk 100% ØVRIGE SJÆLLAND Udenlandsk 0% Dansk 100% 5% ØVRIGE SJÆLLAND Udenlandsk 0% Dansk 100%

MIA. KR.

0,5 MIA. KR.

Udenlandsk 2%

Udenlandsk 0%

5%

0,3 MIA. KR.

74 | RED Danish Investment Atlas 2024

4,9

MIA. KR.

Udenlandsk 1%

Dansk 98%

Dansk 97% KØBENHAVN MIA. KR. Udenlandsk 3% Dansk 97% 56% KØBENHAVN Udenlandsk 3% Dansk 97% 56%

ØVRIGE JYLLAND OG FYN

ØVRIGE JYLLAND OG FYN

4,9 MIA. KR.

Udenlandsk 0%

Dansk 98% ØVRIGE JYLLAND OG FYN MIA. KR. Udenlandsk 2% Dansk 98% 15% AARHUS Udenlandsk 2% Dansk 99%

0,3

4,9

KØBENHAVN

3%

0,3

AARHUS

AARHUS

MIA. KR.

3%

0,3 MIA. KR.

3%

Dansk 99%

Udenlandsk 1% Dansk 99% AARHUS Udenlandsk 1% Dansk 99% Udenlandsk 1%

K VOLU

8

M


arkitekttegnede ejendom på Nicolai

NØGLETAL KONTOR 2023 VOLUMEN (MIO. KR.)

GNS. VOLUMEN (MIO. KR.)

København

58

4.858

83,8

37.000

6%

Storkøbenhavn

70

1.656

23,7

12.500

1%

Øvrige Sjælland

130

470

3,6

6.800

-24%

Aarhus

18

297

16,5

15.500

-25%

Øvrige Jylland & Fyn

314

1.327

4,2

6.200

-20%

I alt

590

8.608

14,6

15.600

9%

HOTEL

VÆGTET PRIS PR. M² 2023 Δ 2022-2023

ANTAL EJENDOMME

OMRÅDE

RETAIL

KONTOR

LOGISTIK

BOLIG

Eigtveds Gade 28 i København.

ÅRSOVERBLIK

RED bistod ATP Ejendomme med udlejningen af 1.205 m² kontorer i den

Kontor | 75


KONTOR

GEOGRAFISK FORDELING KONTORMARKEDET POLARISERES

betydeligt. Dette medførte, at kontor­

i fordelingen af kapitalen, hvor mere end

Både leje- og investeringsmarkedet for

ejendomme i København i 2023 gennemsnit­

halvdelen af volumen (56%) blev placeret i

kontor­ejendomme har i det seneste år op­­

ligt blev solgt til en pris, der var mere end

kontor­ejendomme i København (

levet en stigende grad af polarisering. Mens

dobbelt så høj som i Aarhus, hvilket ellers

Siden markedet toppede i 2021, er volumen i

København og dele af Storkøbenhavn har

var det område med de næsthøjeste priser.

København alene faldet med 31%, og Køben­

oplevet en fortsat stærk lejer­efterspørgsel,

figur 43).

havn er således også det område, hvor

har lejemarkedet i resten af landet været

PRIME KONTOREJENDOMME

transaktionsvolumen er faldet mindst (fald

mere under pres. Dette afspejles blandt

DRIVER MARKEDET

på 60-88% i de øvrige områder).

andet i, at tomgangen i Region Hoved­

I denne henseende er det væsentligt at

staden i løbet af det seneste år er for­blevet

bemærke, at udviklingen i København og

UDENLANDSK KAPITAL ER FORSVUNDET

mere eller mindre uændret, hvorimod tom­

Storkøbenhavn ikke skal ses som en indi­

Ser man på fordelingen af dansk og uden­

gangen i de øvrige regioner er steget. Sam­

kation på, at priserne i områderne gene­

landsk kapital, hersker der ingen tvivl om,

tidig kræver investorerne en væsentlig

relt er steget. I København er priserne pr.

at de danske investorer i 2023 dominerede

større risikopræmie for investeringer uden­

m² i høj grad påvirket af salget af enkelte

kontormarkedet på tværs af landet. I denne

for København.

store prime ejendomme, og i Storkøben­

henseende er det særligt interessant, at de

havn er priserne pr. m² påvirket af, at hand­

udenlandske investorer tilsammen blot har

Denne polarisering af markedet afspejles

len primært har omfattet de mest moderne

investeret godt 50 mio. kr., hvor den pri­

både i salgspriserne pr. m² for de forskel­

attraktive ejendomme, idet handlen med de

mære anvendelse er kontor. Hovedparten af

lige områder, samt i udviklingen i priserne

mindre og mere utidssvarende ejendomme

den udenlandske kapital i kontor­segmentet

fra 2022 til 2023 (se tabel s. 75). Mens pri­

udeblev.

er således placeret i lager- og logistik­

serne i København og Storkøbenhavn er ste­

ejendomme med tilhørende kontorafsnit.

get en smule til trods for usikkerhederne i

Investorernes præference for de københavn­

markedet, faldt priserne i de øvrige områder

ske kontorejendomme afspejles desuden

Figur 43: Kontor – Geografisk fordeling af transaktionsvolumen 2021-2023

8 7 6 45% MIA. KR.

5 4

86%

3 2

97%

55%

75%

82%

87%

99%

74%

1 14%

18%

26%

2021

2022

0 2021

2022

2023

KØBENHAVN Kilde: ReData

76 | RED Danish Investment Atlas 2024

99% 2023

STORKØBENHAVN Danske

2021

79%

99%

13%

2022

2023

2021

AARHUS Udenlandske

25% 2022

99%

2023

RESTEN AF DANMARK


HOTEL

RETAIL

KONTOR

LOGISTIK

BOLIG

Højgaards Hus på Kultorvet i København.

ÅRSOVERBLIK

RED bistod Danfoss med at fremleje 767 m² nyistandsatte kontorer i Knud

Kontor | 77


KONTOR

TOP 5 TRANSAKTIONER 2023 Foto: RED

1

CODANHUS & KALVEBOD BRYGGE 32 Årets største transaktion indenfor kontorsegmentet blev gennem­ ført i november, da det børsnoterede svenske ejendomsselskab

Pris (kr.)

Køber

Corem solgte Codanhus på Gl. Kongevej og Kalvebod Brygge 32 til

2.500.000.000

AP Pension

AP ­Pension. Mens Kalvebod Brygge 32 er fuldt udlejet til Rigs­arkivet og Poul Schmidt / Kammeradvokaten, er Codanhus en flerbruger­

Bruttoareal (m²)

ejendom, som ved overtagelsen var fuldt udlejet til blandt andet Freja

70.980

Ejendomme, Politiforbundet og Sydbank.

Foto: RED

2

(heraf kælderareal 11.625)

Sælger Corem

NJALSGADE 17-23 Pensionsselskabet PenSam købte i årets sidste måned et kontor­ kompleks af ejendomsudvikleren Alfa Development. Ejendommen består af fire historiske bygninger beliggende på Islands Brygge i København. De fire kontorbygninger er udlejet til et diversificeret lejermiks af kontor- og restaurantlejere. Købet er foretaget som et led i PenSams mål om at forstærke deres portefølje med ejendomme af høj kvalitet beliggende på strategiske beliggenheder.

Est. pris (kr.)

Køber

750.000.000

PenSam

Bruttoareal (m²) 29.174 (heraf kælderareal 3.733)

78 | RED Danish Investment Atlas 2024

Sælger Alfa Development


ÅRSOVERBLIK

3

Lautrup­bjerg 7 i Ballerup til Nordania Leasing. Transaktionen blev gennemført som en sale & leaseback aftale, hvor GN Store Nord har en tilbagekøbsmulighed efter 10-15 år. Lautrupbjerg 7 består af flere sammenhængende bygninger, som er opført i perioden 1996-2007.

Pris (kr.)

Køber

500.000.000

Nordania Leasing

35.608 (heraf kælderareal 2.965)

Sælger GN Store Nord

Efter tre års ejerskab solgte Oskar Group i februar 2023 kontor­

4

ejendommen beliggende på Blegdamsvej 124 på Østerbro til Pen­ Sam. Ejendommen består af i alt tre bygninger, hvor alle arealer (med ­undtagelse af stueetagen mod Blegdamsvej) har gennemgået en

Foto: Oskar Group

BLEGDAMSVEJ 124

LOGISTIK

Bruttoareal (m²)

BOLIG

I november 2023 solgte GN Store Nord deres hovedkontor på

Foto: GN Store Nord

GN STORE NORD HQ

omfattende renovering. PenSam overtog den knap 6.000 m2 store

Pris (kr.)

Køber

311.901.000

PenSam

7.600 (heraf kælderareal 940)

Sælger Oskar Group

I maj 2023 erhvervede Sparekassen Sjælland-Fyn et turn-key ­projekt

5

i Carlsberg Byen. Projektet, som forventes at stå færdigopført i 2025, består af et nyt hovedkontor til virksomheden og leveres af Udviklings­selskabet Carlsberg Byen. Kontoret er beliggende på de fem nederste etager i ejendommen Nebelongs Hus. I forbindelse med

3D illustration: Cadwalk

SPAREKASSEN SJÆLLAND-FYN HQ

RETAIL

Bruttoareal (m²)

KONTOR

ejendom fuldt udlejet til tre kontorlejere og dagligvarebutikken Netto.

transaktionen vil Sparekassen Sjælland-Fyn lukke sine nuværende ­filialer i København og samle dem i deres nye kontor i Carlsberg Byen.

Pris (kr.)

Køber

285.000.000

Sparekassen Sjælland-Fyn

4.500

Sælger Udviklingsselskabet Carlsberg Byen

HOTEL

Bruttoareal (m²)

De angivne handelspriser er for transaktionerne som helhed, hvorfor handelspriserne kan indeholde andre anvendelser end kontor.

Kontor | 79


HØRER DET FYSISKE KONTOR FORTIDEN TIL? Baseret på data fra en omfattende ana­ lyse af hjemmearbejde i hele verden (over 42.000 respondenter fra 35 forskellige

Spøgelseslignende tilstande med halvtomme kontorer er

lande, heraf ca. 1.000 danske) beskriver vi

blevet realiteten i mange lande. I hele verden har vi derfor

i det følgende, hvorfor Danmark ikke bli­

set, at mange toneangivende investorer har reduceret

ver påvirket af en stigende andel hjemme­ arbejde i samme grad som mange andre

deres eksponering imod kontorsegmentet, hvilket de har

lande, og hvorfor vi derfor også på længere

gjort af frygt for, at en stigende andel hjemmearbejde vil

sigt forventer, at det københavnske kontor­ marked vil forblive stærkt.

føre til stigende tomgangsniveauer og lavere lejeniveauer. Spørgsmålet er nu, om de internationale tendenser også vil

NATIONALE FORHOLD ER AFGØRENDE

blive gældende for det københavnske kontormarked?

Den globale pandemi betød, at andelen af hjemmearbejde pludseligt eksploderede i hele verden, idet alle der havde mulighed for at arbejde hjemmefra gjorde det. Der er dog også en række nationale forhold, som påvirker andelen af hjemmearbejde.

Figur 44: Antal hjemmearbejdsdage i udvalgte lande

Dette omfatter blandt andet medarbej­ dernes fysiske muligheder for hjemme­

USA

arbejde, virksomheds­t yperne og brugen af ­præstations- og evalueringssystemer.

Storbritannien

Disse faktorer er blandt årsagerne til, at den

Spanien

omtalte undersøgelse har konkluderet, at

Tyskland

der er markante forskelle i, hvor mange dage

Finland

vil arbejde – hjemmefra på tværs af landene

i ugen medarbejderne arbejder – og gerne (

Sverige

figur 44). Mens lande som USA, Stor­

britannien og Canada (1,35-1,67 dage i ugen) ligger i toppen over de lande, hvor med­

Norge

arbejderne arbejder mest hjemmefra, ligger De stiplede linjer angiver gennemsnittet for alle de 35 lande i analysen.

Frankrig Danmark 0 dage

1 dag

2 dage

Faktiske antal dage med hjemmearbejde Foretrukne antal dage med hjemmearbejde (medarbejder) Foretrukne antal dage med hjemmearbejde (arbejdsgiver) Kilde: Working from Home Around the Globe: 2023 Report

80 | RED Danish Investment Atlas 2024

3 dage

Sydkorea, Japan og Grækenland i bunden (0,42-0,54 dage i ugen). ARBEJDSGIVERNE VIL OGSÅ HAVE MERE HJEMMEARBEJDE Medarbejderne ser generelt mange for­ dele ved hjemmearbejde, og samtidig vur­ derer de ikke, at produktiviteten falder lige så meget, som arbejdsgiverne gør. I alle lande foretrækker medarbejderne derfor


ÅRSOVERBLIK

Figur 45: Største medarbejderfordele ved hjemmearbejde Ingen transporttid Lavere omkostninger til benzin og frokost Fleksibilitet ift. arbejdstid Mindre tid på at blive klar til arbejde

BOLIG

Mere tid til fordybelse Mere tid med familie og venner Færre møder

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

Kilde: Working from Home Around the Globe: 2023 Report

mere hjemmearbejde end arbejdsgiverne.

FORDELENE ER MARGINALE

KONTORLEJERNE ER

Det er dog bemærkelsesværdigt, at det fak­

FOR DANSKERNE

KOMMET FOR AT BLIVE

tiske antal hjemmearbejdsdage er lavere end

Årsagerne til det lave antal foretrukne

Med en begrænset vækst i antallet af

selv det antal, som arbejdsgiverne foretræk­

hjemme­arbejdsdage kan blandt andet for­

hjemme­a rbejdsdage og en fortsat lav

ker i 29 ud af 35 lande, hvilket kan indikere,

klares med, at hverken de danske medarbej­

arbejdsløshed, hvor det fysiske kontor bru­

at andelen af hjemmearbejde generelt vil

dere eller arbejdsgivere ser fordelene ved

ges til at tiltrække medarbejdere, ser vi

komme til at stige i de kommende år.

hjemmearbejde som værende lige så store,

således ikke ind i et kontormarked, hvor

som de gør i andre lande.

lejerne forventes at reducere deres areal­ behov betydeligt i de kommende år. Sam­

arbejdsdage i et stabiliseret marked opti­

Mens kortere transporttid og lavere omkost­

tidig er der ganske få udviklingsmuligheder

malt set kommer til at ligge midt mellem

ninger til blandt andet benzin er de to for­

tilbage i det centrale København, hvilket

det henholdsvis medarbejderne og arbejds­

dele, som flest medarbejdere angiver som

betyder, at kontormassen vil forblive mere

giverne foretrækker, betyder det, at antallet

værende de største fordele ved hjemme­

eller mindre uændret. Kombinationen af en

af hjemmearbejdsdage i Danmark skal stige

arbejde (

figur 45), er muligheden for at

fortsat stærk efterspørgsel og et begræn­

med 0,3 dage i ugen i forhold til det aktuelle

kunne skaffe mere kvalificeret arbejdskraft

set udbud medfører, at usikkerheden ved

niveau, hvilket er den laveste stigning blandt

ved at kunne rekruttere fra et større geogra­

investeringer i kontorejendomme i Køben­

alle landene. Til sammenligning skal antal­

fisk område en af de helt store fordele for

havn bør være væsentligt mindre, end

let af hjemmearbejdsdage i USA stige med

arbejdsgiverne. I Danmark er de geografiske

mange ellers frygter.

tre gange så meget (0,9 dage) for at ramme

afstande dog generelt set begrænsede, og

samme balance.

derfor er fordelene ved hjemmearbejde ikke

ER KONTORINVESTERINGER

lige så store som i lande, hvor de geografi­

SÅ UDEN RISICI?

ske afstande er større.

Vi ser dog ind et mere og mere diversifi­

MEDARBEJDERE OG ARBEJDSGIVERE

ceret kontormarked, og for at lave profitable En anden fordel ved hjemmearbejde er, at

investeringer bliver investorerne derfor nødt

stige mere i Danmark kan til dels forkla­

arbejdsgiverne kan reducere deres omkost­

til løbende at tilpasse deres investerings­

res ved, at Danmark er det land, hvor med­

ninger til husleje, hvis deres arealbehov

strategier i takt med markedets udvikling.

arbejderne foretrækker det mindste antal

reduceres. I Danmark er lejeniveauet dog

I dagens marked indebærer dette bl.a. i) at

hjemme­arbejdsdage (1,15 dage i Danmark

fortsat væsentligt lavere end i hovedparten

have fokus på ejendommenes ESG-profil

vs. 1,97 dage i gns.), og samtidig foretræk­

af sammenlignelige storbyer. Sammen­holder

(både den nuværende profil og muligheden

ker danske arbejdsgivere væsentligt færre

man lejebetalingen for kontor­virksomheder

for at forbedre profilen), ii) at udnytte even­

hjemme­arbejdsdage end gennemsnit­

med andre brancher udgør udgifterne til

tuelle muligheder for at opkøbe stående

tet (0,72 vs. 1,12 dage). Danmark er således

husleje desuden generelt set en væsent­

aktiver til et attraktivt risikojusteret afkast,

blandt de lande, hvor medarbejderne og

ligt lavere andel af virksomhedernes omsæt­

iii) og ikke mindst at være opmærksom på,

arbejdsgiverne er mest enige om det opti­

ning i kontorsegmentet end i f.eks. retail- og

at lejerne (for at kunne tiltrække kvalificeret

male antal hjemmearbejdsdage.

hotelsegmentet. Dermed er de besparel­

arbejdskraft) har en stigende præference

ser virksomhederne kan opnå ved at skalere

for de bedste og mest centralt beliggende

ned i kontorarealerne ikke lige så store som i

kontorer.

HOTEL

At antallet af hjemmearbejdsdage ikke skal

RETAIL

ENIGHED MELLEM DANSKE

KONTOR

Hvis vi antager, at antallet af hjemme­

LOGISTIK

Andet

andre storbyer eller i andre segmenter.

Kontor | 81


KONTORLEJERNE:

UIGENNEM­ SKUELIGE KRAV OG KENDETEGN Efter flere år hvor kontormarkedet buldrede afsted med lave tomgangs­ niveauer og opadgående pres på lejeniveauerne, gik mange aktører på kontor­markedet ind til 2023 med bange anelser. Ville en kommende recession, en stigende andel hjemmearbejde eller noget helt tredje sætte kontor­lejemarkedet under pres i 2023?

HVEM ER LEJERNE? Heldigvis fortsatte vi i 2023

Selvom vi (i hvert fald ikke endnu) har fået

Det er dog væsentligt at bemærke, at alle små

med at se en høj aktivitet på

den recession, som mange frygtede, så vi

og mellemstore virksomheder ikke kan skæ­

store dele af kontorlejemarke-

på kontorlejemarkedet, hvordan økonomi­

res over en kam. Blandt andet har vi set, en

det. Dog så vi også tydeligt, at

ske udsving og usikkerheder om fremtiden

markant vækst i aktiviteten blandt virksomhe­

kontormarkedet har bevæget

påvirkede lejerne forskelligt.

der indenfor energibranchen, som ellers ikke

sig væk fra næsten at være et

tidligere har været så aktivt lokalesøgende.

”one-size-fits-all” marked til at

De mindre virksomheder har sædvanligvis

være et marked, hvor lejerne

ikke nået at opbygge samme egenkapital,

For de store danske og internationale virk­

ikke blot stiller mange krav til

som de større og mere veletablerede virk­

somheder, som i højere grad er finan­

deres lejemål, men hvor der

somheder. Dette betyder, at virksomhederne

sielt robuste, og som allerede flere gange

også er store forskelle på kra-

ikke kan klare længere perioder med svig­

er kommet stærkt tilbage efter kriser, er

vene. For kontormarkedets

tende indtægter, og at deres forretning ofte

billedet noget anderledes. Selvom det

aktører er det derfor vigtigere

er afhængig af adgangen til fremmed­kapital,

for disse virksomheder både er en sær­

end nogensinde før at kende

hvilket både blev dyrere og vanskeligere at

deles omkostnings­tung, besværlig og lang­

markedet og dets facetter.

få i 2023. Desuden vil medarbejderne i de

sommelig proces at flytte fra et kontor til

små virksomheder i høj grad kunne arbejde

et andet, har virksom­hederne i høj grad an­­

Ved at svare på tre simple

helt eller delvist hjemmefra for at spare på

erkendt værdien af at have et attraktivt

spørgsmål vil vi i den følgende

omkostningerne i mindre gode tider.

­kontor, hvor både eksisterende og nye med­

artikel give vores syn på, hvad

arbejdere ønsker at møde ind.

der kendetegner kontorleje­

I det seneste år har vi derfor set et fald i akti­

markedet i dag, og hvor det er

viteten blandt både de små og mellemstore

I 2023 har vi derfor set, at de store danske

på vej hen.

virksomheder, idet de vil se tiden an. Dette

og internationale virksomheder i højere grad

har resulteret i et stigende udbud af de min­

har været i stand til at træffe beslutninger

dre lejemål på 100-1.000 m², som er belig­

til trods for usikkerhederne i markedet, og

gende i den gamle bygningsmasse (blandt

udbuddet af de større lejemål er derfor for­

andet i København K).

blevet meget lavt.

82 | RED Danish Investment Atlas 2024


ÅRSOVERBLIK I de seneste år har virksomhederne i sti­

Selvom København er lille i en international

Selvom området omkring Nordhavn er

gende grad fokuseret på at have den rette

kontekst, er der stadig store forskellige på,

blandt de dyreste beliggenheder i Køben­

beliggenhed. Mange virksomheder er derfor

hvad de forskellige områder kan, og hvad det

havn, var der rift om lejemålene. Dette skyl­

flyttet fra omegnskommunerne og tættere

koster at bo der.

des blandt andet, at Nordhavn er et ”best-inclass” eksempel på et område, hvor lejerne

tive områder i omegnskommunerne til de

I denne henseende er områder som Ørestad,

mere eller mindre kan få opfyldt alle deres

mest attraktive erhvervsområder i omegns­

Sydhavn og Valby pendanter til hinanden,

krav (

kommunerne (f.eks. til Tuborg Havn, Glad­

idet disse områder alle har kort afstand til

saxe Erhvervskvarter, Lautrup eller Lyngby).

det centrale København, men et væsentligt

I den anden ende af spektret så vi i områder

lavere lejeniveau. Når metroen til Sydhavn

som København K og brokvarterne, at akti­

I omegnskommunerne drives aktiviteten pri­

åbner, forventer vi dog, at Sydhavn vil have

viteten bremsede op. Dette kan tilskrives, at

mært af virksomheder, som har i) en lavere

en konkurrencefordel over de andre områder

områderne rummer mange kontor­lejemål i

betalingsvillighed til kontorlejemål, ii) medar­

grundet beliggenheden ud til vandet. Som

den gamle bygningsmasse, som ikke læn­

bejdere fra hele Sjælland, og/eller iii) et stort

følge af at der aktuelt er et højt udbud i Øre­

gere kan leve op til alle kontorlejernes krav,

behov for parkeringspladser, og i København

stad, kan området dog tilbyde noget, ingen

samt at områderne primært tiltrækker de

drives aktiviteten af en bred vifte af virksom­

andre områder i København kan – nemlig

virksomheder, som ikke har været aktive i

heder, som har fokus på mulighederne for

muligheden for hurtig indflytning i såvel små

markedet i det seneste år.

rekruttering af den bedste arbejdskraft.

som store lejemål.

figur 46).

LOGISTIK

på København, eller fra de mindre attrak­

BOLIG

HVOR VIL LEJERNE BO?

HVAD VIL LEJERNE BO I? de store internationale virksomheder i sti­

det er mest vanskeligt at sige noget gene­

gende grad ser fordele i at leje sig ind i fler­

relt om lejernes efterspørgsel, idet efter­

brugerejendomme, kontorhoteller eller lig­

spørgslen i høj grad afhænger af den enkelte

nende koncepter. Dette skyldes, at disse

BELIGGENHEDEN

virksomheds identitet og værdier. De mest

lejemål tilbyder større muligheder for at op-

attraktive lejemål kan således både være

og nedskalere i størrelsen på lejemålene og

• Kort afstand til det centrale

beliggende i nyopførte kontor­ejendomme

desuden tilbyder attraktive fællesfaciliteter.

blevet konverteret til unikke kontorer.

En afsluttende og bemærkelsesværdig ten­

København • Lettilgængeligt med offentlig transport

dens er, at det er blevet tydeligt, at lejerne

• Attraktivt nærmiljø

En altoverskyggende udvikling på kontor­

ikke længere er villige til at gå på kompro­

• Attraktive udearealer

markedet er, at alle lejere i dagens marked

mis med deres krav. Så hvis du som udle­

har fokus på bæredygtighed. Mens de store

jer tilbyder det helt rigtige lejemål, der kan

• Nærhed til vand

danske og internationale virksomheder stil­

opfylde lejernes krav til beliggenhed og de

ler krav til, at lejemålenes bæredygtigheds­

fysiske rammer (både æstetik og funktiona­

profil kan dokumenteres (hvilket medfø­

litet), så er det ikke lejen, der er afgørende,

DE FYSISKE RAMMER

rer en naturlig søgning mod de nyopførte

og så skal du ikke være nervøs for tomgang

bæredygtighedscertificerede ejendomme),

i dit lejemål.

• Moderne nyopførte

er kravene fra de mindre virksomheder min­ dre formaliserede, men ikke desto mindre til stede. Dette har resulteret i, at vi har set en

• Kort afstand til motorvejsnettet

RETAIL

men også i historiske ejendomme, som er

EKSEMPLER PÅ KONTORLEJERNES KRAV

KONTOR

Figur 46: De fysiske rammer er blevet det forhold, hvor

kontorejendomme • Unikke kontorer i historiske ­ejendomme (siloer, pakhuse, o.l.) • Attraktive fællesfaciliteter

gamle bygningsmasse i København.

• Fokus på bæredygtighed

HOTEL

lavere efterspørgsel efter lejemålene i den

En anden tendens er, at mange virksom­heder lige fra små nyopstartede virksomheder til

Kontor | 83


KONTOR

FORVENTNINGER TIL 2024 Både lejerne og investorerne bliver mere og mere specifikke i, hvad de vil have, og hvad de ikke vil have. I 2024 forventer vi derfor, at både lejeog investeringsmarkedet i stigende grad vil blive polariseret. Meget tyder dog på, at særligt aktørerne på investeringsmarkedet må indstille sig på, at virkeligheden i dag er en anden end for år tilbage, og at vi i hvert fald ikke lige foreløbigt kommer tilbage til samme situation igen.

LEJEMARKEDET AKTIVITETEN PÅ LEJEMARKEDET

NYBYGGERI BREMSET OP

LANGT FRA TOP TIL BUND

ER NORMALISERET

I de seneste år har stigende materialepriser

Ligesom i 2023 forventer vi, at lejerne vil

Efter flere år hvor der var stor rift om leje­

og rentestigninger gjort det vanskeligt for

fortsætte med at stille ufravigelige krav til

målene på kontormarkedet, så vi en vis

udviklerne at regne deres forretningsplaner

deres lejemåls beliggenhed og fysiske ram­

opbremsning i udlejningsaktiviteten i 2023,

hjem, og vi har derfor set en opbremsning

mer, og vi forventer derfor at se en stadig

hvor særligt de små og mellemstore virk­

i byggeaktiviteten. Selvom både materiale­

større forskel i lejerefterspørgslen for pri­

somheder ønskede at afvente og se situa­

priserne og renten er faldet en smule tilbage,

mære og sekundære lejemål i 2024.

tionen an, før de traf beslutninger om

forventer vi, at udviklerne vil fortsætte med

flytning til nye lejemål. For de store og vel­

at være tilbageholdende med at igangsætte

De mest eftertragtede lejemål vil være de

etablerede virksomheder så vi dog fortsat

nye kontorbyggerier i den kommende tid. Vi

lejemål, som kan leve op til alle kontor­

en fornuftig aktivitet, og der er ikke nogen

forventer derfor alene, at der vil blive tilført

lejeres krav til de fysiske rammer (bære­

faktorer, der indikerer, at dette vil ændre sig

en begrænset ny bygningsmasse til kontor­

dygtighed, æstetik, indeklima, attraktive

i den nærmeste fremtid.

markedet i de kommende år.

fælles­faciliteter, fleksibilitet i indretning

Derfor forventer vi overordnet set, at akti­

Selvom vi i Danmark (i modsætning til store

mest attraktive beliggenheder (det helt cen­

viteten i 2024 på niveau med 2023, hvilket

dele af verden) ikke har set nogen nævne­

trale København med kort afstand til offent­

understøttes af vores forventningsunder­

værdig ændring i tomgangen i de seneste år,

lig transport og med et attraktivt nærmiljø).

søgelse fra primo 2024, som viser, at mere

medfører kombinationen af en begrænset til­

Det er dog alene en vis andel af de eksiste­

end tre fjerdedele af investorerne forventer,

førsel af ny bygningsmasse og forventningen

rende lejemål, som kan leve op til disse krav,

at lejerefterspørgslen vil forblive stabil i årets

om en mere eller mindre uændret lejeraktivi­

og samtidig bliver der kun opført begræn­

første halvår (

tet, at vi forventer, at tomgangen for kontorer

set nybyggeri, hvilket betyder, at udbuddet

des at se et marked, som i højere grad er nor­

i København overordnet set vil forblive stabil

vil fortsætte med at være begrænset. Vi for­

maliseret, hvor der igen er rum til forhandlin­

eller kun vil være svagt stigende i 2024.

venter derfor, at tomgangen for denne type

og størrelse), og som er beliggende på de

figur 47). Vi forventer såle­

ger, uden at lejemålene bliver revet væk.

Ligesom i 2023 forventer vi, at lejerne vil fortsætte med at stille ufravigelige krav til deres lejemåls beliggenhed og fysiske rammer, og vi forventer derfor at se en stadig større forskel i lejerefterspørgslen for primære og sekundære lejemål i 2024.” Anders Krogh Partner, Office Letting, RED

84 | RED Danish Investment Atlas 2024


ÅRSOVERBLIK lejemål vil forblive meget lav, og at lejerne vil

at være bestemt af, hvorvidt der er tale om

De sekundære kontorer i omegnskommu­

være villige til at betale en stadig højere leje.

nyopførte eller ældre kontorejendomme,

nerne (dvs. de ældre kontorejendomme

samt af om lejemålene er beliggende i et af

beliggende udenfor de mest eftertrag­

de mest eftertragtede områder eller ej.

tede erhvervsområder) vil dog forventeligt

lejemål, som er beliggende på mindre attrak­

komme under større pres. Vi forventer der­

tive mikrobeliggenheder, vil ikke længere

De mest attraktive lejemål i omegns­

for, at tomgangen vil være stigende, og at vi

kunne leve op til kontorlejernes mange krav.

kommunerne vil være de nyopførte kon­

vil se svagt faldende eller i bedste fald sta­

Vi forventer derfor at se en mere begrænset

torlejemål, som er beliggende i et af de

bile lejeniveauer for disse sekundære kon­

lejerefterspørgsel efter disse lejemål, hvorfor

mest efter­tragtede erhvervsområder (f.eks.

torer i omegnskommunerne.

majoriteten af tomgangen i København for­

Tuborg Havn i Hellerup, Gladsaxe Erhvervs­

venteligt vil omfatte lejemål af denne type,

kvarter i Søborg, Lautrup i Ballerup eller i

Hvad end vi ser på beliggenhederne eller

og lejeniveauet derfor vil forblive stabilt.

Lyngby). For disse lejemål forventer vi, at

de fysiske rammer i lejemålene, forventer

lejerefterspørgslen og dermed både tom­

vi således at se et stadigt stigende spænd i

DELE AF OMEGNSKOMMUNERNE

gangen og leje­niveauer vil forblive mere eller

lejeniveauerne.

BLIVER UDFORDRET

mindre uændret.

BOLIG

Lejemålene i den ældre bygningsmasse og de

spørgslen i omegnskommunerne i høj grad

Fortsættes på næste side

LOGISTIK

Ligesom i København forventes lejerefter­

Figur 47: Investor Confidence Index – Kontorlejemarkedet I løbet af de kommende seks måneder vil efterspørgslen på kontorlejemarkedet:

10%

60%

66%

69%

KONTOR

11%

Stige

77%

Uændret

RETAIL

25%

Q1 2024

32%

Q3 2023

24%

Q1 2023

12%

The Cushman & Wakefield | RED Investor Confidence Index Indekset følger 115 af de mest aktive investorers forventninger til det danske marked for erhvervs­­­ ejendomme i løbet af de kommende seks måneder. Den brede dækning sikrer, at resultaterne er ­repræsentative afspejlinger af investorernes tillid til det danske marked. Ved at gennem­føre under­ søgelsen på halvårlig basis er vi desuden i stand til at spore ændringer i tilliden.

HOTEL

Q3 2022

Falde

Kontor | 85


Figur 48: Investor Confidence Index – Afkast på kontorejendomme I løbet af de kommende seks måneder vil startafkastet for kontorejendomme:

22% 46%

52%

63%

Stige

63%

Uændret

86 | RED Danish Investment Atlas 2024

12%

35% 13%

Q1 2024

Q1 2023

Q3 2022

18%

25%

Q3 2023

Falde

36%

15%


ÅRSOVERBLIK Fortsat fra forrige side

Idet afkastkravene allerede er steget betydeligt og renteniveauet vil se samme store korrektioner i afkastkravene, som vi så i 2023” Lior Koren

BOLIG

forventes at falde en smule tilbage i 2024, forventer vi dog ikke, at vi

LOGISTIK

Partner og Head of Capital Markets, RED

afkastkravene vil stige, har været faldende,

være vanskeligt at overbevise investorerne

Efter mange år med faldende afkastkrav

og størstedelen af investorerne forventer nu

om de attraktive underliggende vilkår på det

på københavnske kontorejendomme fik de

i stedet, at afkastkravene vil forblive uæn­

københavnske kontormarked. Samtidig vil

markante rentestigninger afkastkurven til at

drede (

det grundet de fortsat høje renteniveauer

figur 48).

knække, og prime kontorafkastene er der­

forblive vanskeligt at regne forretnings­ KØBENHAVN SKAL DRIVE VOLUMEN

planerne hjem, hvis investeringerne skal

markedet toppede til i dag. I samme peri­

Selv i tider med mindre forskelle fra de pri­

finansieres med fremmedkapital – hvilket de

ode er den lange rente dog steget med ca.

mære til de sekundære kontorer så vi, at

udenlandske investorer sædvanligvis gør.

300 basispoint. Dette betyder, at kontor­

investorerne søgte mod de primære kontor­

investorerne ikke bliver fuldt kompenseret

aktiver beliggende i landets største byer. I

Vi forventer derfor, at det vil være vanske­

for de markante rentestigninger, da afkast­

takt med at lejemarkedet i stigende grad

ligt at tiltrække udenlandsk kapital til kontor­

kravet kom fra et meget lavt niveau.

bliver polariseret, forventer vi derfor også,

segmentet, og at de danske investorer der­

at investeringsmarkedet i stigende grad

med vil blive dominerende igen i 2024.

Derfor forventer vi fortsat at se et opad­

vil blive polariseret. I 2024 forventer vi, at

De globale tendenser har også effekt på

gående pres på afkastniveauerne for kontor­

største­delen af investerings­aktiviteten i

flere af de danske investorer, og vi forven­

ejendomme i den kommende tid. Idet

kontor­segmentet vil omfatte prime ejen­

ter derfor generelt at fortsætte med at se

afkastkravene allerede er steget betydeligt,

domme beliggende i København, og jo

et smallere investorfelt og dermed en lavere

og renteniveauet forventes at falde en smule

større afstanden er til landets største byer,

investerings­aktivitet, end den vi var vant til i

tilbage i 2024, forventer vi dog ikke, at vi vil

jo lavere vil investeringsaktiviteten være

2015-2022.

se samme store korrektioner i afkastkravene,

– uagtet at afkastniveauerne alt andet lige

som vi så i 2023.

stiger i takt med afstanden.

Denne forventning understøttes af vores

UDENLANDSK KAPITAL VIL

forventningsundersøgelse, som viser, at

GLIMRE VED SIT FRAVÆR

investorerne er blevet mere og mere opti­

Idet det alene er en yderst begrænset andel

mistiske i løbet af det seneste år, idet

af de udenlandske investorer, der har en

andelen af investorerne, som forventer at

stærk lokalindsigt, forventer vi, at det vil

HOTEL

for steget med ca. 125 basispoint, fra da

RETAIL

AFKASTET TOPPER I 2024

KONTOR

INVESTERINGSMARKEDET

Kontor | 87


KONTOR

NØGLETAL 15

KLIK IND OG SE DATA FOR ALLE OMRÅDERNE På app.redata.dk/kontormarkedet findes et detaljeret overblik for

5

hvert af de 19 områder. 16

14 18 3 8 7

4

1 6

17

11 12

19

#

OMRÅDE

1

Christianshavn & Indre By

2

Sydhavn & Enghave Brygge

3

Nordhavn

4

Frederiksberg & Kbh. V

5 6 7 8 9

GNS. LEJE

TOPLEJE

2023*

Δ 22-23**

2023***

Q1 2024

3%

2.840

4,25 - 4,75%

2.370

-2%

2.690

4,25 - 4,75%

2.690

14%

3.130

4,50 - 5,00%

1.720

2%

2.310

4,50 - 5,00%

København Ø

1.840

8%

2.360

4,50 - 5,00%

Carlsberg Byen

2.370

5%

2.550

4,50 - 5,00%

København N

1.760

-2%

2.000

4,50 - 5,00%

København NV

1.670

-1%

2.000

5,00 - 5,50%

Islands Brygge

1.980

-2%

2.440

5,00 - 5,50%

1.810

-9%

2.130

5,00 - 5,50%

11 Jernbanebyen

N/A

N/A

N/A

5,25 - 5,75%

12 Valby

1.860

3%

2.020

5,25 - 5,75%

13 Amager Øst + Kbh. Lufth.

1.690

1%

1.920

5,25 - 5,75%

14 Tuborg Havn

2.270

-11%

2.450

5,25 - 5,75%

15 Kongens Lyngby

1.550

10%

2.020

5,25 - 5,75%

16 Søborg & Gladsaxe

1.060

-9%

1.560

6,25 - 7,00%

830

-20%

1.320

6,50 - 7,25%

1.180

8%

1.600

6,75 - 7,50%

900

-11%

1.630

6,75 - 7,50%

17 Indre Ring 3 18 Ballerup & omegn 19 Ydre Ring 3

88 | RED Danish Investment Atlas 2024

13 10

PRIME AFKAST

2.250

10 Ørestad

2

9

* Lejen er den beregnede gennemsnitlige brutto­ leje (kr. pr. m² inkl. driftsudgifter), som alle leje­ målene i området blev udbudt til i 2023. ** Tallet angiver den procentvise ændring i brutto­lejen fra 2022 til 2023. *** Lejen er den beregnede gennemsnitlige brutto­ leje (kr. pr. m² inkl. driftsudgifter), som de dyre­ ste lejemål i området blev udbudt til i 2023. Beregningen af toplejen afhænger af antallet af udbudte lejemål i området men er i de fleste til­ fælde baseret på 1-5 lejemål.


ÅRSOVERBLIK

KONTOR

TRANSAKTIONER 2.500.000.000

KØBER

SÆLGER

AP Pension

Corem

1

Codanhus & Kalvebod Br. København

November

70.980 m2

2

Njalsgade 17-23

København S

December

29.174 m2

750.000.000* PenSam

Alfa Development

3

GN Store Nord HQ

Ballerup

November

35.608 m2

500.000.000

Nordania Leasing

GN Store Nord

4

Blegdamsvej 124

København Ø

Februar

7.600 m2

311.901.000

PenSam

Oskar Group

5

Sparekassen ­Sjælland-Fyn HQ

København V

Maj

4.500 m2

285.000.000

Sparekassen ­Sjælland-Fyn

Udviklingsselskabet ­C arlsberg Byen

6

Hausergården

København K

Februar

6.857 m2

200.000.000

Hauser Plads

Angelo Gordon

7

Revisorernes Hus

København K

Januar

4.706 m2

169.000.000

COPI Group

FSR – danske revisorer

8

Lautrupvang 24

Ballerup

November

5.760 m2

89.000.000

Velliv

PFA Ejendomme

9

Helseholmen 1

Hvidovre

Maj

12.854 m2

84.800.000

Helseholmen 1

Spar Nord Bank

10

Langdyssen 6

Aarhus N

Marts

6.418 m2

78.000.000

SL Erhverv

Promovec Group

11

Roskildevej 342A

Taastrup

Oktober

8.058 m2

76.150.000

Scanavo Holding

Kka 2011 Holding

12

Kongevejen 495B

Holte

Januar

4.860 m2

71.500.000

Ejendomsselskabet Kongevejen 495b

Corem

13

Klædemålet 9

København Ø

Juli

3.893 m2

71.500.000

Wihlborgs

Privat Investor

14

Øens Pakhus

København S

Juni

3.451 m2

70.000.000* Vision Properties

15

Jyllandsgade 79A

Esbjerg

November

8.200 m2

68.000.000

Holdingselskabet af 1.1.2005

F.E.I. Holding

16

Nordre Fasanvej 27

Frederiksberg

Marts

2.826 m2

66.000.000

Liljegren

Kaphi Ejendomme

17

Nymøllevej 59

Kongens Lyngby

Januar

10.621 m2

64.000.000

K/S Nymøllevej, Lyngby

Danica Ejendomme

18

Paludan-Müllers Vej 82

Aarhus N

April

7.701 m2

58.700.000

Byggeselskab Mogens de Linde

NAS Invest Group

19

Porsvej 2

Aalborg

Marts

10.332 m2

55.000.000

Black Box Business Building

Mehlum Holding

20

Admiralgade 15

København K

August

1.796 m2

55.000.000

Copenhagen ­Property Invest Holding

Begravelseskassen ­Danmark

21

Kongens Kvarter 51

Fredericia

August

3.525 m2

55.000.000

Energinet

Danske Leasing

22

Dalgasgade 27

Herning

November

4.520 m2

51.000.000

Ejendomsselskabet Dalgasgade 27

A.P. Møller og Hustru Chastine Mckinney Møllers Fond Til Almene Formål

23

Godthåbsvej 25

Skanderborg

Juni

5.430 m2

47.500.000

Estatus Holding 3

Privat nvestor Danica Ejendomme

Øens Invest

24

Jernbanegade 3A

Roskilde

August

3.631 m2

44.500.000

Ejendomsselskabet Jernbanegade 3A

25

Bjerregårdsvej 16

Valby

August

1.158 m2

41.250.000

Dansk Jernbane­ forbund

Blackstone

26

Antoinettevej 3

Valby

April

1.177 m2

39.000.000

H.A.L. HOLDING

Blackstone

27

Bjerregårdsvej 10

Valby

April

537 m2

38.500.000

Privat Investor

JD Gerner Holding

28

Dæmningen 34A

Vejle

Oktober

4.692 m2

36.500.000

Bo-To Ejendomme

Park Street

29

Herstedvang 7A

Albertslund

Juli

14.000 m2

35.000.000

Simpson Capital

Jeudan

30

Vandkunsten 6

København K

Marts

1.448 m2

34.000.000

Vandkunsten 6 ­Holding

Sydjysk Ejendoms­ aktieselskab

* Estimeret pris

LOGISTIK

PRIS (KR.)

Kilde: ReData

Kontor | 89

KONTOR

MÅNED BRUTTOAREAL

RETAIL

BY

HOTEL

EJENDOM

BOLIG

KONTOR – TOP 30 TRANSAKTIONER 2023


RED bistår Julius M. Goldschmidt Holding med udlejningen af et retaillejemål på 240 m² på Christian IX’s Gade i det centrale København.

90 | RED Danish Investment Atlas 2024


ÅRSOVERBLIK

Geografisk fordeling

98

Top 5 transaktioner 2023

100

Interview: Vinderne bliver dem, der prioriterer kunderne

102

Highlight: De københavnske strøggader i 2023

104

Forventninger til 2024

108

Transaktioner & nøgletal

KONTOR

94

RETAIL

Volumen & investorer

HOTEL

92

LOGISTIK

BOLIG

RETAIL

Retail | 91


RETAIL

VOLUMEN & INVESTORER Figur 50: Fordeling i prisintervaller 2022 & 2023

VOLUMEN FALDT TIL EN FJERDEDEL Med en samlet transaktionsvolumen på 4,9 mia. kr. faldt volumen i retailsegmentet med for fra at være det andet største segment til det fjerde største segment (

Antal transaktioner

Volumen (mio. kr.)

2022

2023

2022

2023

0 - 50

823

675

4.263

2.599

50 - 150

20

9

1.571

633

150 - 250

7

3

1.257

544

250 - 500

4

1

1.231

320

> 500

4

1

10.690

840

I alt

858

689

19.012

4.936

Prisinterval (mio. kr.)

74% fra 2022 til 2023, og segmentet gik der­ figur 51).

Det markante fald i volumen kan både til­ skrives, at investorappetitten efter retail­ aktiver fortsatte med at være begrænset men også en ekstraordinær høj volumen i 2022, hvor flere porteføljer og enkelttrans­ aktioner i milliardstørrelsen trak volumen op. Modsat så vi i 2023, at volumen særligt

Kilde: ReData

var koncentreret om mindre ejendomme til < 50 mio. kr., der tilsammen udgjorde halv­

vurdering af den enkelte business case frem­

INVESTORERNE VAR PRIMÆRT DANSKE

delen af den samlede volumen i segmentet

for en generel trend i efterspørgslen. Dette

Ligesom i de øvrige segmenter dominerede

(

ses blandt andet ved, at årets fem stør­

danske investorer retailsegmentet i 2023,

ste trans­aktioner med retailejendomme for­

hvor over tre fjerdedele af den investerede

JAGT PÅ AFKAST

delte sig på vidt forskellige aktivtyper blandt

kapital var dansk (

Vi har i de seneste par år set, at investorerne

andet et destinationscenter, brugerkøb af

landske andel i retailsegmentet skyldes pri­

har søgt mod mindre konjunktur­følsomme

en big box porte­følje og et konkursramt

mært schweiziske Swiss Life Asset Managers

aktiver indenfor retailsegmentet, hvor sær­

lokalcenter.

Nordics køb af shoppingcenteret Næstved

figur 50).

ligt porteføljer af dagligvare­butikker har

figur 49). Den uden­

Storcenter samt tyske Lidls køb af en række

udgjort en stor andel af den samlede

En trend som dog fortsatte var den mini­

retailvolumen.

male investorappetit efter strøgejendom­

dagligvarebutikker.

mene, og der blev således ikke handlet et De mindre konjunkturfølsomme aktiver for­

eneste high-street aktiv i København i løbet

blev attraktive i 2023, men aktiviteten var

af året.

også præget af jagten på afkast og en

Figur 49: Investorernes oprindelse & handelsform 2023

Udenlandske 30%

Danske 70%

Tinglyste handler 66%

Selskabshandler 34%

Udenlandske 22%

Danske 78%

RETAIL VOLUMEN 2023

SÆLGERNE

4,9 MIA. KR.

Kilde: ReData

92 | RED Danish Investment Atlas 2024

KØBERNE


ÅRSOVERBLIK

Figur 51: Retail – Transaktionsvolumen 2014-2023

20

19,0

35% 9,6

8,9 7,6

7,9 16%

33% 50%

57%

56% 69%

4

31%

0 2015

Kilde: ReData

2016 Danske

2017

4,9

4,4

78%

73%

50%

43%

61%

42%

40%

67%

2014

8,1

7,6

2018

Udenlandske

44%

39%

27% 2019

LOGISTIK

8

BOLIG

44%

12 MIA. KR.

23%

15,9

16

22% 2020

ATP/Danica handel

2021

2022

2023

Magasin handel

Figur 52: Retail – Top 5 investorer 2023 Oprindelse Volumen (mio. kr.)*

Antal transaktioner

1

Swiss Life

CH

840

1

2

Salling Group

DK

316

4

3

Blue Capital

DK

298

9

4

Coop Danmark

DK

240

7

5

A&M Sheikh

DK

201

2

KONTOR

Investor

Kilde: ReData

Investor

Oprindelse Volumen (mio. kr.)*

Antal transaktioner

1

ATP

DK

7.080

3

2

Peek & Cloppenburg

DE

4.053

1

3

Rema 1000

NO

3.482

27

4

Patrizia

DE

2.909

6

5

Danske Shoppingcentre

DK

2.788

3

RETAIL

Figur 53: Retail – Top 5 investorer 2014-2023

* De angivne volumener er for retaildelen, hvorfor eventuelle øvrige anvendelser ved blandede ejendomme ikke er inkluderet i volumen. ** Efter udarbejdelsen af data til nærværende publikation er der offentliggjort flere handler fra 2023, som ikke er inkluderet i dataene – heriblandt DK Retail Invests køb af 64 Rema 1000 butikker til ca. 1,8 mia. kr. og Lidls køb af 11 Rema 1000 butikker til ca. 450 mio. kr.

Retail | 93

HOTEL

Kilde: ReData


RETAIL

RETAIL VOLUMEN I ALT

GEOGRAFISK FORDELING 0,5 KØBENHAVN

0,5

Dansk 98% KØBENHAVN MIA. KR. Udenlandsk 2% Dansk 98% 10%

MIA. KR.

Udenlandsk 2%

10%

4,9 4,9

RETAIL VOLUMEN I ALT

Dansk 78% Udenlandsk 22% Dansk 78%

MIA. KR.

Udenlandsk 22%

100%

MIA. KR.

100%

0,5 MIA. KR.

10%

STORKØBENHAVN

0,5

Dansk 87% STORKØBENHAVN Udenlandsk 13% Dansk 87% 10% KØBENHAVN Udenlandsk 13% Dansk 98%

MIA. KR.

0,5 MIA. KR.

Udenlandsk 2%

10%

RETAIL VOLUMEN I ALT

4,9

Dansk 78% Udenlandsk 22%

MIA. KR.

1,8 MIA. KR.

37%

ØVRIGE SJÆLLAND

1,8

Dansk 51% ØVRIGE SJÆLLAND Udenlandsk 49% Dansk 51% 37% STORKØBENHAVN Udenlandsk 49% Dansk 87%

MIA. KR.

0,5 MIA. KR.

Udenlandsk 13%

10%

0,2 MIA. KR.

5%

0,2

AARHUS

AARHUS

MIA. KR.

5%

1,8 37%

MIA. KR.

38%

Dansk 100%

Udenlandsk 0% Dansk 100% ØVRIGE SJÆLLAND Udenlandsk 0% Dansk 51%

MIA. KR.

1,9

100%

1,9 MIA. KR.

5%

1,9 MIA. KR.

38%

Kilde: ReData

MIA. KR.

10%

0,5 MIA. KR.

10%

Udenlandsk 2%

STORKØBENHAVN

0,5

Dansk 87% STORKØBENHAVN Udenlandsk 13% Dansk 87% 10% STORKØBENHAVN Udenlandsk 13% Dansk 87%

MIA. KR.

0,5

KØBENHAVN

Udenlandsk 13%

10%

1,8 MIA. KR.

37%

ØVRIGE SJÆLLAND

1,8

Dansk 51% ØVRIGE SJÆLLAND Udenlandsk 49% Dansk 51% 37% ØVRIGE SJÆLLAND Udenlandsk 49% Dansk 51%

MIA. KR.

1,8 MIA. KR.

Udenlandsk 7%

Udenlandsk 49%

37%

0,2 MIA. KR.

94 | RED Danish Investment Atlas 2024

0,5

MIA. KR.

Udenlandsk 0%

Dansk 93%

Dansk 98% KØBENHAVN Udenlandsk 2% Dansk 98% 10% KØBENHAVN Udenlandsk 2% Dansk 98%

MIA. KR.

10%

ØVRIGE JYLLAND OG FYN

ØVRIGE JYLLAND OG FYN

0,5 MIA. KR.

Udenlandsk 49%

Dansk 93% ØVRIGE JYLLAND OG FYN MIA. KR. Udenlandsk 7% Dansk 93% 38% AARHUS Udenlandsk 7% Dansk 100%

0,2

0,5

KØBENHAVN

5%

0,2

AARHUS

AARHUS

MIA. KR.

5%

0,2 MIA. KR.

5%

Dansk 100%

Udenlandsk 0% Dansk 100% AARHUS Udenlandsk 0% Dansk 100% Udenlandsk 0%

VOLU

4

M


ÅRSOVERBLIK

RED bistod en privat ejer med udlejningen af 264 m² på

NØGLETAL RETAIL 2023 ANTAL EJENDOMME

VOLUMEN (MIO. KR.)

København

55

508

9,2

35.000

-10%

Storkøbenhavn

31

504

16,2

20.200

-7%

Øvrige Sjælland

174

1.804

10,4

13.000

-6%

Aarhus

24

231

9,6

22.000*

-7%

Øvrige Jylland & Fyn

437

1.890

4,3

7.900

-30%

I alt

721

4.936

6,8

11.600

-24%

HOTEL

GNS. VOLUMEN (MIO. KR.)

VÆGTET PRIS PR. M² 2023 Δ 2022-2023

OMRÅDE

RETAIL

KONTOR

LOGISTIK

BOLIG

Amagertorv 18 til The Body Shop.

* Prisen per m² er ekskl. salget af City Vest, som blev solgt til en pris på ca. 2.400 kr. pr. m².

Retail | 95


RETAIL

GEOGRAFISK FORDELING NEDGANG I AKTIVITETEN I HELE LANDET

(Magasin & Galleri K) samt porteføljer med

i højere grad drevet af salget af aktiver, der

Investeringsaktiviteten i retailsegmentet i

dagligvarebutikker beliggende på tværs af

generelt er kendetegnet ved højere afkast

2023 nåede blot en fjerdedel af volumen i

landet (i ”resten af Danmark”), var den geo­

og lavere kvadratmeterpriser.

segmentet i 2022. Denne nedgang i aktivite­

grafiske fordeling i 2023 drevet af, at årets

ten afspejles også i volumenfordelingen for

største handler (destinationscenter, big box

UDENLANDSK KAPITAL

de forskellige geografiske områder. Mens vi

portefølje, lokalcenter mm.) var beliggende

FORSVANDT FRA DE STØRSTE BYER

i 2022 oplevede, at volumen steg på tværs

på tværs af Danmark og udenfor landets

Udenlandske investorer dominerede retail­

af alle geografiske områder, var situationen

største byer.

segmentet på tværs af alle geografiske

helt omvendt i 2023, idet aktiviteten faldt i

områder i 2022, men i 2023 var kapitalen HANDLER MED DYRE

investeret i både København, Storkøben­

EJENDOMME UDEBLEV

havn og Aarhus næsten udelukkende dansk.

DE STØRSTE TRANSAKTIONER DIKTERER

Det nye renteniveau vendte investorernes

De udenlandske investorer var dog aktive

DEN GEOGRAFISKE FORDELING

interesse mod de retailaktiver, der kunne til­

i ”resten af Danmark”, hvilket dog primært

Eftersom investorinteressen for retail­aktiver

byde de højeste afkast indenfor segmen­

var drevet af den schweiziske investor, Swiss

forblev begrænset i 2023, var den geogra­

tet. Dette er blandt årsagerne til, at vi på

Life Asset Managers Nordics, køb af Næst­

fiske fordeling af volumen igen drevet af

tværs af landet så, at kvadratmeter­priserne

ved Storcenter, som udgjorde tre fjerdedele

beliggenheden af de største transaktioner,

for retailejendomme faldt fra 2022 til 2023

af den udenlandske kapital i segmentet.

som tilsammen stod for 36% af den samlede

(se tabel s. 95). Mens det særligt var de

retailvolumen.

aktivtyper, der er kendetegnet ved de lave­

alle områder (

figur 54).

ste afkast (mindre konjunkturfølsomme Mens den geografiske fordeling af volumen

dagligvare­butikker og bedst-beliggende

i 2022 var drevet af salget af større prime

high street ejendomme), som drev volu­

aktiver beliggende i det centrale København

men i 2022, var transaktionsvolumen i 2023

Figur 54: Retail – Transaktionsvolumen & Københavns andel af investeringer 2021-2023

10

MIA. KR.

8

34%

6

4

49% 66% 75%

2

48%

27%

51% 52%

98%

0 2021

2022

2023

KØBENHAVN Kilde: ReData

96 | RED Danish Investment Atlas 2024

2021

41%

90%

73% 2022

73%

87%

96%

59%

2023

2021

2022

STORKØBENHAVN Danske

AARHUS Udenlandske

25% 2023

2021

27% 2022

2023

RESTEN AF DANMARK


ÅRSOVERBLIK BOLIG LOGISTIK KONTOR RETAIL HOTEL

RED bistod Ole Haslunds Hus med udlejningen af 514 m² på Amagertorv 14 til Rains.

Retail | 97


RETAIL

TOP 5 TRANSAKTIONER 2023 Foto: CBRE

1

NÆSTVED STORCENTER Årets største retailtransaktion blev gennemført, da Blackrock efter seks års ejerskab solgte shoppingcenteret Næstved Storcenter til

Pris (kr.)

Køber

en fond ejet af schweiziske Swiss Life Asset Managers Nordic og en

840.000.000

Swiss Life

gruppe investorer. I forbindelse med transaktionen overtager medin­ vestoren Scandinavian Shopping Center Partners den daglige drift og

Bruttoareal (m²)

den fortsatte udvikling af centeret. Næstved Storcenter rummer ca.

44.999

43.000 m2 og 70 butikker.

Foto: RED

2

(heraf kælderareal 5.414)

Sælger BlackRock

BR PORTEFØLJE I december overtog Salling Group en portefølje med ti retailejen­ domme beliggende på tværs af landet fra Abrdn. Porteføljen omfatter otte enkeltstående BR-butikker samt to retailparks, hvor der foruden BR-butikker også er brands som bl.a. Jysk og Babysam. Porteføljen blev i 2016 solgt til Abrdn i en sale-and-leaseback transaktion af den tidligere ejer af BR, men efter opkøbet af porteføljen har Salling Group (som i 2019 opkøbte BR) nu fået ejendommene tilbage på egne bøger.

98 | RED Danish Investment Atlas 2024

Est. pris (kr.)

Køber

318.000.000

Salling Group

Bruttoareal (m²)

Sælger

29.393

Abrdn


ÅRSOVERBLIK KFI Erhvervsdrivende Fond købte i april 2023 Rotunden på Strand­

3

vejen i Hellerup fra Dades. Ejendommen omfatter i alt ca. 5.000 m2

Foto: Dades

ROTUNDEN erhvervsareal, hvoraf 3.300 m2 er udlejet til ankerlejeren Meny, som dagligvareforretningen består Rotunden af flere restauranter/caféer, butikker og kontorer udlejet til flere klinikker og et advokatkontor.

Pris (kr.)

Køber

216.000.000

KFI Erhvervsdrivende Fond

Bruttoareal (m²)

Sælger

5.278

Dades

Selskabet bag ­G allerierne i Hillerød solgte butikscenteret til A&M

4

Sheikh i marts 2023. Gallerierne har i en årrække været udfordret, og den tidligere ejer forsøgte derfor at optimere butikscenteret gennem

Foto: Skråfoto

GALLERIERNE

LOGISTIK

BOLIG

har været lejer i ejendommen siden bygningens opførelse. Udover

omfattende ombygninger. KLK Momentum overtager ejendommen med henblik på at færdiggøre udviklingen og renoveringen af cente­ ret, som blandt andet vil bestå af et bredt udvalg af restauranter og

Køber

199.000.000

A&M Sheikh

Bruttoareal (m²)

Sælger

17.805

Gallerierne Hillerød

I april 2023 blev årets femtestørste retailtransaktion gennemført,

5

da ­Jansen Ejendomme overtog alle ejendommene ejet af FAM-KRI ­H olding. Porteføljen omfatter i alt tre retailejendomme beliggende i ­Jylland (en mindre butiksejendom i Frederikshavn samt to big box

Foto: All Remove

FAM-KRI PORTEFØLJE

RETAIL

Pris (kr.)

KONTOR

caféer, butikker samt en ny stor biograf.

ejendomme beliggende i Aabenraa og Vejle). Mens ejendommen i Aabenraa var tom ved overtagelse, var ejendommen i Vejle udlejet til en række lejere, heriblandt flere bilforhandlere og en maler­forretning.

Est. pris (kr.)

Køber

179.350.000

Jansen Ejendomme

14.026 (heraf kælderareal 252)

Sælger

HOTEL

Bruttoareal (m²)

FAM-KRI Holding

De angivne handelspriser er for transaktionerne som helhed, hvorfor handelspriserne kan indeholde andre anvendelser end retail.

Retail | 99


VINDERNE BLIVER DEM, DER PRIORITERER KUNDERNE Væksten i e-handelen, covid-19 pandemien og en historisk lav forbrugertillid har i en lang årrække udfordret aktørerne i den danske retailbranche, hvilket har ledt til forudsigelser om den fysiske butiks død. Men trods udfordringer har vi i det seneste år set, at kunderne er tilbage i de fysiske butikker, og samtidig er nye aktører trådt ind på det danske marked. Som den største ejer af shoppingcentre i Danmark har Danske Shoppingcentre (DSC) i høj grad kunnet mærke både op- og nedturene. I det følgende interview belyser Jesper Faurholdt, som er CEO ved Danske Shoppingcentre, de seneste års tendenser og forventningerne til fremtiden for det danske shoppingcentermarked.

100 | RED Danish Investment Atlas 2024


ÅRSOVERBLIK Hvilke tendenser har påvirket markedet

siddemøbler, ny belysning, moderniserede

for shoppingcentre i de seneste år?

toiletfaciliteter etc. Det vil sige alt det, der skal give kunderne lyst til at blive lidt læn­ gere eller komme lidt oftere.

kvadratmeter, til at vi skal skabe nogle

ser derfor blandt andet stigende besøgs­ tal i vores centre, og dette sætter sig også i

I DSC er vi derfor gået fra udelukkende at tænke på at udleje

et stort behov for igen at mødes fysisk. Vi Bygningsmæssigt vedligehold 25%

destinationer, hvor kunderne har lyst til at komme og opholde sig.”

vores udlejningsstatistik. Vi kommer stærkt ud af 2023 med lav og forbedret tomgang,

Dette er for en stor dels vedkommende

og vi har lavet all-time-high rekord på antal­

energioptimeringer men også almindelige

let af indgåede lejekontrakter i 2023.

opgraderinger.

BOLIG

Vi ser efter COVID-pandemien, at der er

Jesper Faurholdt CEO, Danske Shoppingcentre

Jeg synes også, at det er blevet meget tyde­ ligt, at fremtiden ikke handler om enten

Udviklingsprojekter 50%

både og. Kunderne er begge steder, og det

8.000 m2 udbygning af Kolding Storcenter,

en større del af kunderejsen end blot det at

handler om at være der, hvor kunderne er.

som allerede er Jyllands største shopping­

skulle købe en given vare.

Jeg mener, at den gamle spådom om, at

center. I centeret kommer der nu et Leo’s

fysisk detailhandel vil tabe, er endegyldigt

legeland og et ILVA møbelhus – kategorier

I DSC er vi derfor gået fra udelukkende at

død. Dem der vinder, er dem, der er foku­

vi ikke havde før, og som nu kommer til at

tænke på at udleje kvadratmeter, til at vi skal

serer på kunderne og ikke på ”platformen”

styrke centret yderligere.

skabe nogle destinationer, hvor kunderne

– og det er blevet meget tydeligt igennem

LOGISTIK

fysisk detailhandel eller e-handel – men

har lyst til at komme og opholde sig.

de seneste år, at en god e-handelsløsning

Udvidelse af Lyngby Storcenter med nyt

ikke kan stå alene uden fysiske butikker.

Comwell hotel og etablering af rooftop

Det handler selvfølgelig fortsat om at have

restaurant på 13. sal, udvikling af nyt stort

den rigtige butikssammensætning – et godt

Vil I investere yderligere i shoppingcentre

område på 2. sal, samt en generel moderni­

miks mellem stærke internationale og na­

i Danmark – og hvorfor/hvorfor ikke?

sering af hele centret.

tionale brands, lokalt forankrede butikker

Hvilke faktorer forventer I vil blive

handler også om at give kunderne inspi­

porte­følje – omkring 1 mia. samlet. Man kan

afgørende for det danske shopping-

ration og oplevelser både i butikkerne og

opdele vores investering i tre kategorier:

centermarked i det kommende år?

fælles­arealerne, men også via vores events. Vi ønsker at skabe en god stemning og en iscene­sættelse, der gør, at man føler sig

der ”Vi udvikler fremtidens markeds­pladser

godt tilpas og kan lide at være der. Det tror

for handel, inspiration og oplevelser”, og

jeg bliver endnu mere vigtigt fremad­rettet

Dette er for at styrke kundeoplevelsen.

for os handler det igen om, at man skal se

– det kedelige og gennemsnitlige får det

For eksempel investerer vi i nye og lækre

på kundernes behov. Vi er nødt til at se på

svært.

JESPER FAURHOLDT Jesper Faurholdt er CEO i Danske Shoppingcentre. Jesper været i DSC siden 2019 og kom fra en stilling som administrerende direktør i den franske byggevarekoncern Saint-Gobain Distribution Denmark. Danske Shoppingcentre blev stiftet ved årsskiftet 2017/18 i et joint venture mellem ATP Ejendomme og Danica Ejendomme. Danske Shoppingcentre har i alt en samlet porte­ følje bestående af 17 shoppingcentre fordelt rundt i Danmark, hvilket gør dem til den største shoppingcenterejer i Danmark.

HOTEL

Kommercielle opgraderinger 25%

RETAIL

I DSC arbejder ud fra et mantra, der hed­

KONTOR

samt gode cafeer og restauranter. Men det Vi investerer i disse år massivt i vores center­

Retail | 101


DE KØBENHAVNSKE STRØGGADER I 2023 Ved indgangen til 2023 var forventningerne til de københavnske strøggader højere, end de havde været i mange år, og selvom mange ting ikke var, som aktørerne kunne have ønsket, levede markedet op til dets forventninger. Kunderne er tilbage, danske såvel som udenlandske aktører har åbnet butikker, og tomgangen har været faldende. Afgø­rende for fremtiden bliver dog, hvor kunderne og lejerne søger hen?

Figur 55: Antal forbipasserende i timen Gadenavn

2023 Indeks*

1 Østergade/ Ny Østergade

4.619

148

2 Østergade/ Pilestræde

6.105

130

3 Amagertorv/ Købmagergade

5.217

127

4 Amagertorv/Niels Hemmingsens Gade

5.425

99

5 Vimmelskaftet/ Klosterstræde

5.328

97

6 Vimmelskaftet/ Nygade

4.757

98

7 Frederiksberggade

4.328

96

8 Købmagergade/ Valkendorfsgade

5.758

123

9 Rundetårn

5.610

133

10 Frederiksborggade/ 4.725 Rosenborggade

117

10

Kultorvet

9

6

* Indeks 100 = gns. for 2019-2022. METODOLOGI RED foretager strøg­tællingerne fredage kl. 16 med det formål at registrere udviklingen og estimere aktiviteten forskellige steder på de københavnske strøg­gader. ­Strøg­tællingen gennemføres manuelt fra begge retninger.

Kilde: Cushman & Wakefield | RED

5

bm

V

ag

e rg

ad

e

af tet immelsk

8

4

3

2

Øs

r te

ga

de

1

Amagertorv

Gammeltorv

7 Størrelsen på cirklen angiver antallet af forbipasserende. Jo større cirklen er, jo højere er antallet af forbipasserende.

102 | RED Danish Investment Atlas 2024


ÅRSOVERBLIK BOLIG

20%

55

18%

50

16%

45

14%

40

12%

35

10%

30 Q1

Q3

2019

Q1

Q3

Q1

2020

Q3

Q1

2021

Q3

Q1

2022

Q3

Q1

2023

Q3

2024

Q1

25

2025

RED’s forventninger

Kilde: Cushman & Wakefield | RED

LUKSUSPRODUCENTER DISTANCERET

strøggaderne oplever i højere grad en tæt­

– som Frederiksberggade 24 til Museum of

FRA MASSEMARKEDET

ning af den gående trafik (og dermed øgede

­Illusions og Købmagergade 19 til Matas – har

Vi har i mange år fremhævet, at lejere af

kundestrømme) end de yderligt liggende

nedbragt tomgangsprocenten, og hvor hyp­

butikslokaler søger mod ligesindede butiks­

områder (

pigere udlejninger af mindre lokaler lige­ledes

figur 55).

koncepter og varemærker, hvilket kan for­

har fået tomgangsfrekvensen til at falde.

rykke lejepotentialet i forskellige områder af

Til trods for lejernes store fokus på nabo­

en handelsgade, idet lejere fra nogle bran­

skabet søger de mest velhavende lejere (og

Desuden fylder udenlandske varemærker en

cher evner at betale en højere leje end lejere

dem med størst betalingsevne) til stadighed

stadig større del af udlejningerne på Køb­

fra andre brancher. Denne uligevægtige

imod de områder, som samtidig mønstrer de

magergade og Strøget, og i 2023 alene er

udvikling har skubbet til lejen i København,

højeste trafiktal. Vi kan derfor konkludere, at

kinesiske DJI, italienske Doppelgänger, briti­

hvor særligt lejen for Amagertorv på Strøget

kundernes tilstedeværelse trods alt stadig er

ske Dr. Martens, amerikanske Gant, schwei­

er distanceret fra lejeniveauet på gågader­

væsentligt for lejeren af et butikslokale i dag.

ziske Swatch og svenske J. Lindeberg åbnet

nes øvrige handelsområder, hvilket skyldes,

på en af de to primære handelsgader.

at området omkring Amagertorv har oplevet

KUNDERNES TILBAGEVENDEN

en stor interesse fra internationale produ­

I 2020 og 2021 var turistbranchen under­

Forbrugernes tilbagevenden har således

center af luksusvarer.

lagt strenge rejserestriktioner som følge af

haft en afsmittende effekt på strøggadernes

corona-pandemien, hvilket havde en natur­

lejemarked, hvor både tomgangsfrekvensen

ALLE SØGER MOD CENTRUM

lig negativ effekt på trafikken i Københavns

og -procenten har været faldende siden de

Grundlæggende set har vi observeret, at

handelsgader. Allerede i 2022 var trafikken

toppede i 2021/2022 (

strøggadernes yderområder i henholdsvis

dog normaliseret, og den ensartede trafik­

øst, vest og nord oplever en markant lavere

udvikling har vi igen kunne registrere i 2023.

(eller slet ingen) lejevækst end de centrale

RETAIL

8%

Tomgangsprocent Antal tomme butikslejemål

LOGISTIK

60

KONTOR

22%

ANTAL TOMME BUTIKSLEJEMÅL

TOMGANGSPROCENT

Figur 56: Tomgangsniveau for de københavnske strøggader 2019-2025

figur 56).

Til trods for den relativt flade udvikling i tomgangen fra 1.-4. kvartal 2023 er det

dele af gaderne, hvor Amagertorv betragtes

Kunderne er således tilbage i byen, hvor

vores forventning, at tomgangsprocenten

som centrum.

varer handles, og oplevelser forbruges.

vil falde endnu et nøk og ende omkring 10

Denne tendens kan blandt andet forkla­

KAN TOMGANGEN BLIVE

vores forventning, at antallet af tomme leje­

res ved, at vi med udgangspunkt i vores

VED MED AT FALDE?

mål vil følge den samme tendens.

strøgtællinger kan erfare, at trafikken føl­

Året 2023 bød på et stort fald i tomgan­

ger med. De centralt beliggende områder af

gen, hvor udlejningen af store butikslejemål

HOTEL

% ved årsskiftet 2024/2025. Det er samtidig

Retail | 103


RETAIL

FORVENTNINGER TIL 2024 Selvom retailsegmentet på ingen måder kan skæres over en kam, er omsætningspotentialet i det enkelte aktiv afgørende på tværs af aktivtyper og beliggenheder. På retailmarkedet handler alt derfor om én ting – nemlig at tilbyde det, kunderne efterspørger. Dette blev definerende for udviklingen på både leje- og investeringsmarkedet i 2023 og forventes ligeledes at blive det i 2024.

LEJEMARKEDET AMAGERTORV TILHØRER EN LUKKET KLUB

strøggaderne, men også en tilbagekomst af

byer. Denne forventning skyldes flere for­

I løbet af de seneste år har vi set en øget

mid-market brands, som har haft det svært

skellige forhold, men først og fremmest at

polarisering af de københavnske strøg­

i de seneste år, men som ellers historisk set

det svært at tiltrække lejere til de områder,

gader, hvilket har resulteret i rekordhøje leje­

har udgjort hovedparten af lejerne på de

hvor det er svært at tiltrække kunder. For at

niveauer på de absolut bedste beliggen­

københavnske strøggader.

øge attraktiviteten af områderne forventer

heder (Amagertorv). I 2024 forventer vi dog

vi, at det vil kræve, at udlejerne ”river plaste­

ikke at se nogen udvikling i lejeniveauet for

Ligeledes forventer vi at se stabile leje­

ret af” og sænker lejen. Dette kan tiltrække

området omkring Amagertorv. Dette skyl­

niveauer på sidegaderne til de københavn­

stærke velkendte lejere, der på sigt kan til­

des dog alene, at vi (i hvert fald som situ­

ske strøggader, hvilket vil være drevet af, at

trække andre stærke lejere til området.

ationen er i øjeblikket) ikke forventer at se

gaderne fortsat er eftertragtede for de mere

nogen større nyudlejninger i området. Hvis

unikke brands, som efterspørger lidt mindre

SHOPPINGCENTRE STÅR I STAMPE

der alligevel skulle komme et eller flere leje­

lejemål. At vi ikke forventer lejestigninger

For shoppingcentre vil det helt afgørende for

mål i markedet, vil lejerefterspørgslen for­

skyldes primært, at disse gader er kende­

lejerefterspørgslen fortsat være, at operatø­

venteligt være meget høj, og lejeniveauet

tegnet ved at tiltrække de mindre brands,

ren har formået at skabe det rigtige butiks­

vil derfor forventes at være på samme høje

som er mindre kapitalstærke, og som hur­

mix med et bredt udvalg af F&B enheder,

niveau som de seneste udlejninger.

tigere bliver pressede på likviditeten, hvis

oplevelser og services. Uagtet at centrene

kunderne udebliver.

har den rigtige profil, har vi i de seneste år

MID-MARKET BRANDS VENDER TILBAGE

set, at centrene generelt har kæmpet med at

På de øvrige stærke strøggader (Køb­mager­

DE SVÆRE TIDER ER IKKE

hæve omsætningen (hvis man korrigerer for

gade og Østergade) forventer vi at se sta­

OVERSTÅET FOR ALLE

inflationen). Dette forventes at have en nega­

bile lejeniveauer. Dette vil blive drevet af

Endeligt forventer vi at se et pres på leje­

tiv effekt på lejerefterspørgslen i den kom­

en stærk efterspørgsel fra danske såvel

niveauet på Frederiksberggade samt for de

mende tid, hvor det særligt vil være svært

som udenlandske aktører – herunder både

mere sekundært beliggende udvalgs­vare­

at tiltrække nye brands. Dermed ikke sagt,

fra nye aktører, som prioriterer en butik på

butikker – særligt udenfor landets største

at centrene vil opleve en krisesituation, men

I de seneste år har tomgangen på de københavnske strøggader været ­faldende, og selvom vi allerede er kommet langt ned, og de mindre attraktive dele af strøggaderne forventes at blive udfordret i den kommende tid, forventer vi, at den samlede tomgang på strøggaderne vil falde yderligere i 2024.” Kristian Vinggaard Partner, Retail, RED

104 | RED Danish Investment Atlas 2024


ÅRSOVERBLIK de vil forventeligt komme til at leve af de

selvom vi allerede er kommet langt ned, og

som viser, at investorerne i løbet af de sene­

samme lejere, som de altid har gjort.

at de mindre attraktive dele af strøggaderne

ste undersøgelser er blevet mere og mere

forventes at blive udfordret i den kommende

positive i forhold til fremtiden (

Ligeledes ser vi for big box butikker, at inte­

tid, forventer vi, at den samlede tomgang på

Mens 58% af investorerne forventer, at lejer­

ressen primært kommer fra de velkendte big

strøggaderne vil falde yderligere i 2024.

efterspørgslen på retailmarkedet vil forblive stabil i årets første halvår, er der dog fort­

lejere i butikken i rigtig mange år, hvor­

Vores forventninger til retaillejemarkedet

sat lidt mere end en tredjedel af investo­

for det ikke nødvendigvis er skidt, at lejerne

afhænger således i høj grad af lejemålenes

rerne, som forventer, at lejerefterspørgslen

vil forblive de samme. At vi ikke forven­

beliggenhed og type, men generelt har de

vil falde.

ter nogen nævneværdig efterspørgsel fra

positive tendenser fra 2023 og vores for­

nye aktører, skyldes særligt at hypen, vi så

skellige forventninger til 2024 resulteret i

omkring big box butikker under corona, er

en mere positiv forventning til markedet

aftaget en smule igen.

– omend dele af markedet fortsat forventes

BOLIG

box brands. Disse robuste lejere er typisk

figur 57).

at være udfordret i 2024. I de seneste år har tomgangen på de køben­

Denne forventning understøttes af vores

havnske strøggader været faldende, og

forventningsundersøgelse fra primo 2024,

Fortsættes på næste side

LOGISTIK

STØRRE OG STØRRE OPTIMISME

Figur 57: Investor Confidence Index – Retaillejemarkedet I løbet af de kommende seks måneder vil efterspørgslen på retaillejemarkedet:

35%

41%

KONTOR

10% 47%

58%

Stige Uændret

35%

RETAIL

44%

Q1 2024

59% Q3 2023

49%

Q1 2023

The Cushman & Wakefield | RED Investor Confidence Index Indekset følger 115 af de mest aktive investorers forventninger til det danske marked for erhvervs­­­ ejendomme i løbet af de kommende seks måneder. Den brede dækning sikrer, at resultaterne er ­repræsentative afspejlinger af investorernes tillid til det danske marked. Ved at gennem­føre under­ søgelsen på halvårlig basis er vi desuden i stand til at spore ændringer i tilliden.

HOTEL

Q3 2022

Falde

Retail | 105


Figur 58: Investor Confidence Index – Afkast på retailejendomme I løbet af de kommende seks måneder vil startafkastet for retailejendomme:

31%

49%

54%

62%

Stige

18% 20%

106 | RED Danish Investment Atlas 2024

Q3 2023

24%

Q1 2023

Q3 2022

27%

33%

13%

Q1 2024

51%

18%

Uændret Falde


ÅRSOVERBLIK Fortsat fra forrige side

For københavnske strøgejendomme er afkastniveauerne steget med aktiverne tilbyder derfor nu igen attraktive risikojusterede afkast. Efter flere års stilstand forventer vi derfor, at vi vil begynde at se flere

BOLIG

næsten 200 basispoint, fra da markedet toppede i 2017-2019, og

handler med strøgejendomme i 2024.” Lior Koren

LOGISTIK

Partner og Head of Capital Markets, RED

RETAILAFKASTENE HAR NÅET TOPPEN

NOGLE AKTIVER VIL VÆRE ILLIKVIDE

hvorfor finansieringsinstitutterne udlåns­

Til trods for at mange lejere på tværs af

Trods forventningerne om stabile afkast­

villighed til aktivtypen bliver afgørende for

retailsegmentet har klaret sig godt igennem

niveauer, forventer vi at investorappetitten

aktiviteten.

de svære omstændigheder de senere år, ser

efter de forskellige typer af retailaktiver vil

vi fortsat en generel tilbageholdenhed fra

forblive meget differentieret i 2024.

investorerne i forhold til at investere i retail­

I hele Europa er investorefterspørgslen efter

KONTOR

INVESTERINGSMARKEDET

shoppingcentre mere eller mindre forsvun­

aktiver. Dette har resulteret i, at vi har set et

For københavnske strøgejendomme er

det, og selvom afkastene er kommet højt op,

markant opadgående pres på afkastkravene

afkastniveauerne steget med næsten 200

er køberfeltet meget smalt, og der er ikke

for retailaktiver, og afkastene for største­

basispoint, fra da markedet toppede i

noget, der indikerer, at dette vil ændre sig

delen af retailaktiverne er derfor kommet op

2017-2019, og aktiverne tilbyder derfor nu

lige foreløbigt. Vi forventer derfor at se en

i et niveau, hvor også investorer, som anven­

igen attraktive risikojusterede afkast. Efter

yderst begrænset handel med shopping­

der fremmedkapital, kan være med.

flere års stilstand forventer vi derfor, at vi

centre i det kommende år.

i 2024 vil begynde at se flere handler med strøg­ejendomme.

RETAIL

Vi forventer derfor, at afkastniveauerne vil forventning understøttes af vores forvent­

De sikre dagligvarebutikker og big box ejen­

ningsundersøgelse, som viser, at cirka halv­

domme med lange lejekontrakter forven­

delen af investorerne forventer, at afkastene

tes fortsat at være attraktive investerings­

for prime retailejendomme vil forblive uæn­

aktiver. For big box ejendomme møder

drede i første halvår af 2024 (

investorerne dog svære finansierings­vilkår,

figur 58).

HOTEL

forblive stabile i den kommende tid. Denne

Retail | 107


RETAIL

TRANSAKTIONER & NØGLETAL RETAIL – TOP 30 TRANSAKTIONER 2023 EJENDOM

BY

MÅNED BRUTTOAREAL

PRIS (KR.)

KØBER

SÆLGER

1

Næstved Storcenter

Næstved

December

44.999 m2

840.000.000

Swiss Life

BlackRock

2

BR portfolio

Hele landet

December

29.393 m2

318.000.000* Salling Group

3

Rotunden

Hellerup

April

5.278 m2

216.000.000

KFI Erhvervsdrivende Fond

Dades

4

Gallerierne

Hillerød

Marts

17.805 m2

199.000.000

A&M Sheikh

Gallerierne Hillerød

5

FAM-KRI portfolio

Jylland

April

14.026 m2

179.350.000* Jansen Ejendomme

FAM-KRI Holding

6

City Vest

Brabrand

Februar

40.891 m2

99.587.000

A. Enggaard

Danske Shoppingcentre

7

Thors Bakke 2

Randers C

April

6.250 m2

89.000.000

Ejendomsselskabet Ravnsborg

Privat Investor

8

Brogårdsvej 6

Holstebro

Juli

10.365 m2

86.000.000

Coop Danmark

A.P. Møller og Hustru Chastine Mckinney Møllers Fond Til Almene Formål

9

Helgeshøj Alle 32D

Taastrup

December

1.736 m2

65.000.000

JT Ross

Helle Riis Holding

10

Sigrunsvej 39

Hillerød

April

4.555 m2

55.000.000

Blue Capital

Brian Reenberg Holding

11

Baunegårdsvej 7F

Gentofte

Maj

1.192 m2

44.161.000

Blue Capital

Coop Danmark

12

Hammelstrupvej 2

København SV

Juni

1.389 m2

42.000.000

Coop Danmark

Ejendomsselskabet Stub

13

Skibhusvej 53

Odense C

Juni

1.501 m2

40.000.000

Coop Danmark

Skibhusvej 53 – Odense C

14

Bymidten 39A

Værløse

Marts

2.088 m2

39.478.000

Blue Capital

Coop Danmark

15

Skagensvej 100

Hjørring

Marts

1.210 m2

37.211.500

Lidl Danmark

ALDI

16

Færgevej 2

Rødby

November

1.210 m2

34.937.500

Lidl Danmark

AN 11 maj 2023

17

Sylows Alle 21

Frederiksberg

November

1.280 m2

34.000.000

Ejendoms­selskabet Privat Investor ­Industrivej 22, ­Næstved

18

Nykøbingvej 42

Stubbekøbing

December

1.327 m2

33.715.000

Salling Group

ALDI

19

Thulebakken 42

Aalborg

Marts

1.525 m2

33.000.000

Coop Danmark

Thulebakken I/S V/Kirsten Flyger M Fl

20

Bredballe Center 7

Vejle Øst

Februar

1.637 m2

32.010.000

Blue Capital

Coop Danmark

21

Vardevej 4C

Bramming

Juli

2.872 m2

31.000.000

Blue Capital

Pro Developments

22

Nordkajen 4

Skagen

Februar

1.596 m2

30.875.000

Ejendomsselskabet CAL

SKAGEN HAVNEFRONT

23

Toftegade 50

Hurup Thy

Marts

1.210 m2

29.939.000

Lidl Danmark

ALDI

24

Stenbukken 1A

Aalborg SV

Juli

2.908 m2

28.900.000

B og W Ejendomme II

Park Street

25

Store Gråbrødre­ stræde 13

Roskilde

Maj

1.728 m2

27.000.000

Jesper Leen Jensen Invest

EJENDOMSAKTIE­ SELSKABET ALGADE 34

26

Borgergade 34

Silkeborg

December

1.706 m2

26.200.000

Silkeborg IF Invest

Henning Mortensen ­Ejendomme Silkeborg

27

Ormslevvej 269

Viby J

Juni

1.067 m2

25.450.000

Coop Danmark

Stavtrup – Aarhus Syd

28

Bjarkesvej 3

Allerød

Marts

2.493 m2

24.700.000

INNODAPTER

Zafe

29

Amager Strandvej 140B København S

September

887 m2

23.000.000

Windvestor

ALFA Development

30

Kongevejen 18A

December

1.612 m2

21.800.000

KV 18 A

Coop Danmark

Dragør

* Estimeret pris

108 | RED Danish Investment Atlas 2024

Abrdn

Kilde: ReData


ÅRSOVERBLIK RETAIL – PRIME AFKASTNIVEAUER Q1 2024

Primære strøggader (bedste beliggenheder på ­Amagertorv, Købmagergade & Østergade)

4,00 - 4,75%

Strøggader (Vimmelskaftet, Nygade & Frederiksborggade samt dele af Købmagergade og Østergade)

5,00 - 5,50%

Sekundære strøggader (Frederiksberggade)

5,25 - 5,75%

Indre by (Kronprinsensgade)

5,25 - 5,75%

Østerbrogade

5,25 - 6,00%

Gl. Kongevej

5,25 - 6,00%

Nørrebrogade

5,50 - 6,25%

Lyngby

5,25 - 6,00%

BOLIG

AFKAST­NIVEAU

LOGISTIK

OMRÅDE

OMRÅDE

NETTO­LEJE ZONE A*

TOMGANG Q1 2024

ÆNDRING I TOMGANG 2023-2024 (%-POINT)

Amagertorv

46.000

2,84%

-0,34%

Østergade

28.000

7,47%

1,71%

Købmagergade

25.000

23,61%

-9,11%

Vimmelskaftet

20.000

5,30%

-0,46%

Nygade

18.000

4,86%

0,00%

Frederiksborggade

15.000

1,85%

-13,37%

Frederiksberggade

15.000

14,28%

-3,75%

Kronprinsensgade

11.500

Berlingske

10.000

Grønnegade

6.000

Østerbrogade

3.750

Gammel Kongevej

3.250

Nørrebrogade

2.500

Lyngby

8.000

KONTOR

RETAIL – PRIME LEJE- OG TOMGANGSNIVEAUER Q1 2023

RETAIL

N/A

* Kr. pr. m² pr. år ekskl. driftsudgifter Kilde: Cushman & Wakefield | RED

METODOLOGI Zone A – Prime lejen er estimeret ud fra ITZA retningslinjer og angiver i dette tilfælde værdien af det dyreste areal i modellen. Ejendomme i Danmark er dog sjældent sammenlignelige 1:1, derfor kan dybden af zone A (det område, der skal generere den primære leje) variere, men værdien bestemmes typisk til at være mellem 6 m (20 fod) og 9 m (30 fod).

HOTEL

Tomgangsprocenten er givet ved en observeret mængde ledige kvadratmeter i stueetagen af strøgejendomme i forhold til den samlede mængde kvadratmeter i stueetagen af ejendomme i den respektive gade. Derfor er retailarealer på andre niveauer ikke inkluderet i denne vurdering.

Retail | 109


RED har på vegne af ejeren Havfonn vurderet Hotel Scandic Spectrum beliggende på Kalvebod Brygge i København.

110 | RED Danish Investment Atlas 2024


ÅRSOVERBLIK

Top 3 transaktioner 2023

KONTOR

116

RETAIL

Markedet er stærkere end nogensinde

HOTEL

112

LOGISTIK

BOLIG

HOTEL

Hotel | 111


HOTEL

MARKEDET ER STÆRKERE END NOGENSINDE PRIME EJENDOMME DRIVER MARKEDET

på det københavnske hotelmarked i de sene­

I de seneste år har vi oplevet en meget

ste år har medført, at investorernes risici for­

begrænset investeringsaktivitet i hotel­

bundet med de fremtidige pengestrømme er

segmentet, og med en transaktions­volumen

blevet reduceret betydeligt.

på 1,2 mia. kr. blev 2023 ingen undtagelse (

figur 59). Den lave aktivitet skyldes et

Fra da covid-19 ramte Danmark og ind­

misforhold mellem sælgernes og køber­

til foråret 2022, faldt det årlige antal besø­

nes prisforventninger, samt at der har været

gende brat, og samtidig betød de tidligere

relavtivt få hotelejendomme til salg. Inve­

års succes, at der var blevet planlagt mange

storerne har primært efterspurgt oppor­

nye hotelåbninger, og derfor steg værelses­

tunistiske handler med forventninger om

kapaciteten i København med ca. 24%

betyde­lige rabatter i forhold til prisniveauet

(

figur 60).

før covid-19, men sælgerne har ikke været villige til at sælge til disse lavere priser.

Efter nogle hårde år for hotelbranchen har det københavnske marked dog vist sin

At der alligevel har været en vis volumen i

styrke igen. Mens antallet af besøgende

de seneste par år skyldes primært en fort­

nåede det højeste nogensinde i 2022, kan

sat investorefterspørgsel efter de bedst

det allerede konkluderes, at der blev sat

beliggende hotelejendomme. I de seneste år

besøgsrekord igen i 2023. I skrivende stund

har volumen således været drevet af salget

har vi alene fået tallene til og med novem­

af få velbeliggende hoteller samt bruger­

ber, men hvis antallet af overnat­ninger

ejendomme, og i 2023 udgjorde salget af

i december 2023 bliver på niveau med

et enkelt city-hotel (Comfort Hotel Vester­

december 2022, når antallet af overnat­

bro) næsten 60% af den samlede volumen i

ninger godt 9,5 mio., hvilket er svarende til

segmentet.

en stigning på knap 1 mio. overnatninger (11%) på et enkelt år.

BESØGSREKORDER I KØBENHAVN At sælgerne ikke har været villige til at acceptere væsentlige prisnedslag kan blandt andet forklares ved, at en positiv udvikling

112 | RED Danish Investment Atlas 2024

Fortsættes på næste side


ÅRSOVERBLIK

Figur 59: Hotel – Transaktionsvolumen 2014-2023

6 5,4 5

MIA. KR.

4

BOLIG

20%

3,7 3,3

25%

3 2,5 80%

53%

2,1

2

1

45%

74%

1,5

38%

75%

1,5 1,2

55%

66% 47%

55%

45%

26%

2014

2015

2016

94%

62% 0,2

34%

0 2017

Kilde: ReData

2018

2019

2020

Danske

Udenlandske

LOGISTIK

1,3

2021

2022

2023

8

20.000

6

15.000

4

10.000

2

5.000

0

KONTOR

25.000

RETAIL

10

ANTAL VÆRELSER

ANTAL OVERNATNINGER (MIO.)

Figur 60: Hotel – Udvikling i antal overnatninger & hotelværelser i København 2000-2023

0 2001

Danske turister

2003

2005

2007

2009

Danske turister (estimeret)

2011

2013

Udenlandske turister

2015

2017

2019

2021

Udenlandske turister (estimeret)

2023 Antal værelser

HOTEL

Kilde: Danmarks Statistik

Hotel | 113


Fortsat fra forrige side

DANSKERNE FLOKKES TIL KØBENHAVN

belægningsprocenterne i København

bygninger til hoteller i København. Der er

Historisk set har turismen i København i høj

sammen­holdt med resten af landet.

derfor i dag en mere begrænset pipeline af

grad været drevet af udenlandske turister,

projekter med nye hotelværelser.

som i perioden 2015-2019 stod bag næsten

BEGRÆNSET PIPELINE AF NYE VÆRELSER

to ud af tre overnatninger, men i de seneste

For igen at se en større investeringsaktivi­

LAVE RISICI OG HØJE AFKAST

år har vi set en mere ligelig fordeling af dan­

tet i hotelsegmentet kræver det, at investo­

I tillæg til alle de ovenstående pointer, som

ske og udenlandske turister. De seneste års

rerne tror på, at markedet forbliver i balance

vidner om et stærkt underliggende hotel­

besøgsrekorder er således drevet af, at der

i de kommende år, hvilket afhænger af

marked, afhænger investorernes aktivi­

har været en markant vækst i hotelovernat­

udbuddet af hotelværelser i forhold til antal­

tet også i høj grad af, hvorvidt de anser de

ninger fra danske turister (+38% fra 2019), og

let af besøgende. I denne henseende er det

risiko­justerede afkast som værende kon­

samtidig er de udenlandske turister vendt

værd at bemærke, at de seneste års usikker­

kurrencedygtige i forhold til afkastene i

tilbage til København (+6% fra 2019).

heder på markedet, de markante stignin­

de øvrige segmenter. I denne henseende

ger i byggeomkost­ningerne og ikke mindst

mener vi, at investorerne bør overveje, om

Til trods for den markante tilførsel af nye

de nye højere renteniveauer har medført, at

de mange fordele ved hotel­ejendommene

værelser medførte denne positive udvik­

flere hotelprojekter er blevet aflyst, udskudt

ikke opvejer for ulemperne (se liste over

ling i antallet af besøgende, at belægnings­

eller konverteret til anden anvendelse. End­

fordele og ulemper på næste side), og om

procenterne på de københavnske hoteller i

videre har vi i den seneste tid set, at Køben­

hotelejendomme ikke derfor kan være et

sommermånederne af både 2022 og 2023

havns Kommune er blevet mere tilbage­

oplagt alternativ til kontor­ejendomme, som

mere eller mindre nåede op på niveau med

holdende med at give tilladelse til at opføre

vi i det seneste år har set, at mange investo­

sommermånederne før covid-19 (

nye hoteller, og at der er begrænsede

rer ønsker at reducere deres eksponering

mulig­heder for at konvertere eksisterende

imod.

figur 61).

Samtidig så vi igen et større spænd mellem

Figur 61: Hotel – Belægningsprocent 2018-2023

100%

80%

60%

40%

20%

0% 2018

2019

2020 København

114 | RED Danish Investment Atlas 2024

2021 Resten af Danmark

2022

2023 Kilde: Danmarks Statistik


ÅRSOVERBLIK

FORDELE AFKASTKRAV Der er fortsat en afkastpræmie at hente ved investe­ ring i prime hotelejendomme i forhold til andre prime

BOLIG

ejendomme. LEJERNE Antallet af lejere er begrænset, idet lejerne alene omfatter hoteloperatører, som dog typisk er kende­ tegnet ved at være store internationale aktører med stærk bonitet. KONTRAKTPERIODE Hoteloperatørernes beslutninger om åbninger af nye hoteller er typisk baseret på dybdegående ana­

LOGISTIK

lyser af markedet, hvorfor de også typisk er villige til at binde sig på lange lejekontrakter med 15-25 års uopsigelighed. GENUDLEJNING Som følge af de lange uopsigelighedsperioder vil der sædvanligvis ikke være nogen udskiftning i hotel­ operatøren i løbet af investorernes investeringsperiode. VEDLIGEHOLDELSE Hoteloperatører afholder ofte omkostningerne forbun­

KONTOR

det med både den ind- og udvendige vedligeholdelse. KONVERTERINGSMULIGHEDER Udformningen og indretningen af hotelejendomme vil typisk betyde, at hotelejendomme relativt nemt vil kunne konverteres til studieboliger. AFSKRIVNINGER Hotelejendomme er afskrivningsberettigede.

ULEMPER RETAIL

FINANSIERING Hotelejendomme er svære at finansiere, hvilket afspejles i en mere begrænset lånevillighed til hotelejendomme, lavere belåningsgrader og krav om afdrag. INVESTORFELT Investorfeltet i hotelsegmentet er i høj grad begrænset til specialiserede investorer med indsigt og aktiviteter i hotelbranchen, hvorfor likviditeten er lavere sammen­

HOTEL

lignet med andre segmenter.

Hotel | 115


HOTEL

TOP 3 TRANSAKTIONER 2023 1

2

Foto: Scandic

3

Foto: RED

Årets største hoteltransaktion blev gennemført, da Starwood C ­ apital

Foto: RED

COMFORT HOTEL VESTERBRO solgte hotelejendommen Comfort Hotel Vesterbro til den nor­ diske ejendomsinvestor og -udvikler NREP efter kun to års ejerskab. ­Comfort Hotel Vesterbro er et 3-stjernet hotel med 399 værelser, lounge- og barområde samt et fitnesscenter. NREP ser et stort poten­ tiale i ”brown-to-green”-investeringer og planlægger at opgradere ejendommen, så hotellet bliver selvforsynende med grøn energi.

Est. pris (kr.)

Køber

700.000.000

NREP

Bruttoareal (m²)

Sælger

13.560

Starwood Capital

SCANDIC JACOB GADE I februar 2023 solgte en større kreds af investorer hotel Scandic Jacob Gade til hotelinvestoren K/S Atlantic. Scandic Jacob Gade er et moderne 3-stjernet hotel, der er beliggende centralt i Vejle. Foruden 129 værelser rummer hotellet en restaurant og 11 mødelokaler, hvilket gør det muligt at afholde events for op til 1.100 personer.

Pris (kr.)

Køber

100.000.000

K/S Atlantic

Bruttoareal (m²)

Sælger

6.675

K/S HJG, VEJLE

HOTEL CHRISTIAN IV Et selskab ejet af Bestseller-stifteren Troels Holch Povlsen (Nine ­United Properties Denmark) købte i november 2023 Hotel Christian IV af hotelkæden Arp-Hansen Hotel Group. Hotel Christian IV, som er belig­ gende lige ved Kongens Have i det centrale København, er et historisk 3-stjernet hotel med 42 værelser og en morgenmadsrestaurant.

Pris (kr.)

Køber

60.000.000

Nine United Properties

Bruttoareal (m²)

Sælger

1.597

Arp-Hansen Hotel Group

116 | RED Danish Investment Atlas 2024

De angivne handelspriser er for transaktionerne som helhed, hvorfor ­handelspriserne kan indeholde andre anvendelser end hotel.


af Pandox’ danske hotelejendomme – heriblandt Scandic Copenhagen

HOTEL

RETAIL

KONTOR

LOGISTIK

BOLIG

beliggende ved søerne i København.

ÅRSOVERBLIK

RED udarbejder løbende vurderinger

Hotel | 117


OM RED Cushman & Wakefield | RED rådgiver de største virksomheder og ejendoms­ aktører på det danske ejendomsmarked inden for salg, udlejning, leje­ rådgivning og værdiansættelse. Vores værdier i en kompleks og dynamisk verden er omhu, erfaring og ansvarlighed. Vores målsætning er at levere værdiskabende ydelser af højeste faglige kvalitet i forhold til opgaven. Vi vil som professionelle rådgivere møde og overgå klientens forventninger. Det kan vi, fordi vores samlede organisatoriske kompetencer er et stærkt fællesskab af dedikerede, tilfredse og dygtige medarbejdere og partnere.

+45 33 13 13 99 | red@cw-red.dk | www.red.dk


Issuu converts static files into: digital portfolios, online yearbooks, online catalogs, digital photo albums and more. Sign up and create your flipbook.