ParkHaven Stad Westzeedijk

PARK

STAD

D E T R A N S F O R M AT I E VA N E E N R O T T E R D A M S D O U A N E K A N T O O R T O T 1 5 0 S TA D S A P PA R T E M E N T E N

F O T O G R A F I E F R E E K VA N A R K E L T E K S T PA U L G R O E N E N D I J K

D O U A N E K A N T O O R | PA R K H AV E N S TA D - 1

1LOCATIE 1968 - NAJAAR 2014 Het douanegebouw is van origine een belastingkantoor, een streng, zakelijk gebouw. Een voordeel is dat het een flink stuk grond in de stad beslaat, met parkeren op eigen erf. En het ligt op een goede plek in een buurt die zich ontwikkelt, nabij de Medische Faculteit.

WESTZEEDIJK 354-479 | 89O6 M 2 VLOEROPPERVLAK | 587 M 2 BUITENRUIMTE

D O U A N E K A N T O O R | PA R K H AV E N S TA D - 3

D O U A N E K A N T O O R | PA R K H AV E N S TA D - 5

D O U A N E K A N T O O R | PA R K H AV E N S TA D - 7

INLEIDING Er is een enorme voorraad aan lege kantoorgebouwen.

Ook kerken en winkels raken hun functie kwijt. Het valt niet mee om goede bruikbare panden te vinden, maar we hebben een goed netwerk. Daarnaast is het belangrijk om een betrouwbare partner te zijn. Wij hebben een straight financieel verhaal: we hebben de kennis, we hebben de contacten en we hebben de middelen. Wij bieden ook altijd zonder voorbehoud. Als er asbest zou worden gevonden lossen we dat op. Naast het Douanegebouw zijn we momenteel bezig met een voormalig Klooster aan het Marconiplein en de Christus Koningkerk in Hillegersberg.

We documenteren onze projecten. Deze publicatie is deel 1 van een serie bijzondere projecten: de transformatie van douanegebouw tot wooncomplex Parkhavenstad.

Jos van Essen ACCRESCO

PARKSTADHAVEN INDEX 1. LOCATIE..............3 2. SLOOP..............32 3. RUWBOIUW..............48 4. AFBOUW..............74 5. INHUIZING..............104 6. COLOFON..............132

DO NT AR EN DOUAN EU K AANNETKOA O RO |O R P A| RP K HKAHVAEVN SS T TAADD -- 9

Het Douanegebouw aan de Westzeedijk is tussen 1967 en 1970 gebouwd. Oorspronkelijk heette het Tweede Centraal Belastingkantoor.

Het is gebouwd als uitbreiding van het bekende Kantoorgebouw der Rijksbelastingen aan de Puntegaalstraat, dat tussen 1939 en 1948 is gerealiseerd. Die lange bouwtijd heeft te maken met de materiaalschaarste en bouwstop tijdens de Tweede Wereldoorlog.

Het oude Belastinggebouw is een typisch voorbeeld van de architectuur van de Rijksgebouwendienst, een overheidsinstelling die verantwoordelijk was voor alle rijksgebouwen in Nederland, zoals rechtbanken, scholen en postkantoren. De Rijksbouwmeesters waren degelijke, nogal conservatieve architecten. In de monumentale opzet en de beeldende kunsttoepassing komt de nationale trots tot uiting.

De Puntegaalstraat heette in de volskmond Pluk-me-kaalstraat; de naam is afgeleid van een herberg die hier heeft gestaan, Puntegale.

Zicht op de Westzeedijk vanaf de Euromast met het douanekantoor in aanbouw.

Foto Ary Groeneveld, 1967 ŠStadsarchief Rotterdam

D O U A N E K A N T O O R | PA R K H AV E N S TA D - 1 1

Zicht over het dak van het douanekantoor richting belastingkantoor en Euromast - januari 2015

In de jaren zestig gaat de Rijksgebouwendienst veel zakelijker opereren en worden veel opdrachten uitbesteed aan gewone architectenbureaus. De uitbreiding van het belastinggebouw wordt dan ook verzorgd door het bekende Rotterdamse architectenbureau Kraaijvanger. Kraaijvanger Architecten zou midden jaren negentig ook de nieuwbouw voor de Belastingdienst op de Kop van Zuid ontwerpen. Hierdoor kwamen zowel het Belastinggebouw als het Douanegebouw leeg te staan. Voor het oudste gebouw werd vrij snel een bijzondere bestemming gevonden: het woon/werkcomplex Puntegale. Het Douanegebouw staat jarenlang leeg.

Tussen 1996 en 1999 liet de Stichting Stadswonen, de vroegere Stichting Studentenhuisvesting, het gebouw renoveren tot 201 appartementen en 18 kantoorruimtes.

Het complex is bedoeld voor afgestudeerden die in Rotterdam willen blijven wonen en bijvoorbeeld een eigen bedrijf willen starten. Door de zware betonconstructie en de grote verdiepingshoogte bleek het gebouw heel geschikt voor de nieuwe bestemming.

Het gebouw was voor die tijd zeer duurzaam en energiezuinig en was ook voorzien van geavanceerde internetvoorzieningen.

Het douanekantoorvanaf de binnenplaats voor de renovatie, januari 2015 D O U A N E K A N T O O R | PA R K H AV E N S TA D - 1 3

Het douanekantoor vanaf de binnenplaats kort na oplevering, 1970 Š Kraaijvanger Architects

Overgang tussen laagbouw en parkeergarage, 1970 ŠKraaijvanger Architects D O U A N E K A N T O O R | PA R K H AV E N S TA D - 1 5

Het douanekantoor vanaf de binnenplaats voor de renovatie, januari 2015 (boven)

Kelder en parkeerdek onder het douanekantoor, januari 2015 (onder)

D O U A N E K A N T O O R | PA R K H AV E N S TA D - 1 7

De entreehal van het douanekantoor (onder) en een detail van de gevel met het kunstwerk

Plattegrond van de begane grond (boven) en trappenhuis (onder) , 1970

van Jan Goeting (boven) , 1970 Š Kraaijvanger Architects

Š Kraaijvanger Architects

D O U A N E K A N T O O R | PA R K H AV E N S TA D - 1 9

D O U A N E K A N T O O R | PA R K H AV E N S TA D - 2 1

D O U A N E K A N T O O R | PA R K H AV E N S TA D - 2 3

Spreekkamertjes in de personeelshal, 1970 © Kraaijvanger Architects

Het Douanegebouw is ontworpen als Tweede Centraal Belastingkantoor door architectenBalie in de publiekshal op de begane grond (boven) en gang op de verdieping (onder), 1970 © Kraaijvanger Architects

bureau Kraaijvanger Van Putten Kuit Knol Maas in opdracht van de Rijksgebouwendienst.

Het ontwerp is van Herman Kraaijvanger (1903-1981) en Chris Knol (1926-2014). Hoewel het schetsontwerp al eind 1961 klaar is, duurt het nog geruime tijd voor het gebouw wordt uitgevoerd. Na drie jaar uitstel wegens geldgebrek van het rijk is nu eindelijk de bouw van het tweede belastingkantoor aan de Westzeedijk goed op gang gekomen, schrijft Het Vrije Volk op 2 augustus 1967. Het gebouw kostte 4.420.000 gulden (2 miljoen euro).

Tussen april en september 1967 zijn eerst een uitbouw van het Puntegaalgebouw, een fietsenstalling en wat hekwerk gesloopt en is de fundering aangebracht. De uitvoering is in handen van de NV Koninklijke Beton- en Aannemingmij Van Waning. Op 10 april 1970 is het gebouw klaar. Eind mei gaan de afdelingen Invoerrechten en Accijnzen en Omzetbelasting naar het nieuwe gebouw, dat via een doorbraak verbonden is met het hoofdgebouw.

Het Douanegebouw is een degelijk kantoorgebouw, kenmerkend voor de zakelijke architectuur van de jaren zestig. De architecten van bureau Kraaijvanger zijn aanvankelijk nog traditioneel georiënteerd, maar omarmen gedurende de jaren vijftig toch de moderne materialen en technieken. Architect Chris Knol, een echte heer die sommigen nog kennen als de gedistingeerde voorzitter van de BNA, was verantwoordelijk voor veel van die strakke, moderne gebouwen, zoals het kantoorgebouw voor de Stad Rotterdam aan de Blaak.

D O U A N E K A N T O O R | PA R K H AV E N S TA D - 2 5

D O U A N E K A N T O O R | PA R K H AV E N S TA D - 2 7

Het gebouw is een kantoorgebouw zoals er na de Tweede Wereldoorlog vele zijn gebouwd: een middengang met aan weerszijden kantoorvertrekken. Doordat er geen middenkolommen zijn is het ook mogelijk grotere vertrekken over de volle breedte van het gebouw te maken. Er is een langgerekt bouwdeel langs de Westzeedijk met haaks erop een korte, maar wel hogere zijvleugel. Waar die twee bouwdelen samenkomen liggen trappenhuis en liften. Op de begane grond is een publieksgedeelte nabij de entree met loketten in de zijvleugel. Erachter ligt een grote open kantoorruimte. De interieurfoto’s en de benaming van de kamers ademen de jaren zestig: chef de bureau, plaatsvervangend hoofd, typistenkamer, machinale boekhouding en een ruimte voor formulieren. Helemaal bovenin zat de fiscale recherche.

Conform de toenmalige percentageregeling werd 1% van de bouwsom besteed aan beeldende kunst: keramische objecten in het trappenhuis en een decoratieve metalen band met maritieme symbolen in de plint van Jan Goeting. De beeldende kunst kostte dus 44.500 gulden. De metalen band is door vandalisme dusdanig beschadigd dat deze moest worden verwijderd.

Grote open kantoorruimte , 1970 © Kraaijvanger Architects / Advertentie, krant, datum

Het Douanegebouw is onderdeel van de wijk die meestal Coolhaveneiland wordt genoemd.

Met het graven van de Coolhaven in de jaren dertig werd dit stadsdeel inderdaad een eiland te midden van verschillende vaarwegen. De Coolhaven met de Parksluizen vormde vanaf 1933 een betere scheepvaartverbinding tussen de Delfshavense Schie en de Nieuwe Maas.

Voordien was er een lastige smalle doorvaart door Delfshaven. In de jaren dertig werd het gebied een woonwijk. De geïsoleerde ligging op een eiland werd nog versterkt door de aanleg van de Maastunnel en tunneltraverse eind jaren dertig. Aan de zuidkant vormden de drukke Westzeedijk en de Havenspoorlijn een barrière.

D O U A N E K A N T O O R | PA R K H AV E N S TA D - 2 9

Hoewel het gebied grotendeels pas begin negentiende eeuw werd bebouwd, waren hier met Delfshaven en Schoonderloo twee vroege nederzettingen aanwezig. Schoonderloo was een dorpje dat vanaf circa 1200 rond de huidige Pieter de Hoochweg heeft gelegen, met de Sint-Jobskapel als middelpunt. Schoonderloo was er dus eerder dan Delfshaven en Rotterdam. Het werd in 1811 door Delfshaven geannexeerd. Het westelijker gelegen Delfshaven werd in 1886 door Rotterdam ingelijfd. Eigenlijk herinneren alleen straatnamen als Schoonderloostraat en Jobshaven aan deze nederzetting. In de 2de IJzerstraat staat Huize Schoonderloo, in 1979 de uitvalsbasis van kunstenaarsgroep Raket en punkgroep de Rondo’s. Zij behoedden het pand voor de sloop.

Met de aanleg van de westelijke havens bij de Westzeedijk en de Vierhavensstraat werd het stadsdeel aantrekkelijk voor kantoren en bedrijfspanden van havenbedrijven.

Pakhuizen en bedrijfsgebouwen zijn vooral te vinden rond de Jobshaven en Schiehaven; sinds het verdwijnen van de havenactiviteiten daar zijn de MĂźllerpier en het Lloydkwartier getransformeerd tot aantrekkelijke woongebieden. De slagbomen, de havenspoorlijn en het bodehuis van Van Gend & Loos zijn verdwenen, waardoor het gebied zichtbaar en toegankelijk is geworden. De combinatie van oude havengebouwen en nieuwbouw, van woningbouw, onderwijs en cultuur in combinatie met hippe horeca maakt het Lloydkwartier tot een prettig stadsdeel.

D O U A N E K A N T O O R | PA R K H AV E N S TA D - 3 1

D O U A N E K A N T O O R | PA R K H AV E N S TA D - 3 3

D O U A N E K A N T O O R | PA R K H AV E N S TA D - 3 5

D O U A N E K A N T O O R | PA R K H AV E N S TA D - 3 7

2 SLOO P MEI T/M OKTOBER 2015 ‘Het gebouw heeft ten opzicht van andere vergelijkbare kantoorgebouwen een heel robuuste constructie. De verdiepingen zijn in een keer overspannen zonder middenkolommen. Er zijn forse balken en vrij dunne vloeren. Dat geeft een enorme indelingsvrijheid. Zo konden we allerlei verschillende woningtypes realiseren. En kantoren hebben natuurlijk een mooie verdiepingshoogte. En die stoere trappenhuizen zijn ook prachtig.’

PA U L VA N D E R W E I J D E N - A R C H I T E C T

24 AFVALCONTAINERS | 130 TON STEENPUIN | 548 KG KOPER | 2187 KG STAAL | 6587 MANUREN

D O U A N E K A N T O O R | PA R K H AV E N S TA D - 3 9

D O U A N E K A N T O O R | PA R K H AV E N S TA D - 4 1

D O U A N E K A N T O O R | PA R K H AV E N S TA D - 4 3

D O U A N E K A N T O O R | PA R K H AV E N S TA D - 4 5

D O U A N E K A N T O O R | PA R K H AV E N S TA D - 4 7

D O U A N E K A N T O O R | PA R K H AV E N S TA D - 4 9

D O U A N E K A N T O O R | PA R K H AV E N S TA D - 5 1

D O U A N E K A N T O O R | PA R K H AV E N S TA D - 5 3

Behalve kantoren en fabrieken zijn er op het Coolhaveneiland ook woningen en opmerkelijk veel onderwijsinstellingen gebouwd. De aanwezigheid van de Machinistenschool (1949) en de Hogere Zeevaartschool (1916) is verklaarbaar en kreeg een logisch vervolg met het Scheepvaart- en Transportcollege aan de kop van de Lloydstraat. Ook voor de hand liggend is de vestiging van de Nederlandsche Handels-Hoogeschool aan de Pieter de Hoochweg. Deze was op initiatief van enkele havenbaronnen opgericht. Het classicistische gebouw van de architecten Van Nieuwenhuijzen en Van der Heijden werd in 1916 in gebruik genomen. De in 1913 opgerichte opleiding is de directe voorloper van de latere Economische Hogeschool en de Erasmus Universiteit. In het gebouw is nu de Theaterschool gevestigd. Die opleiding heeft ook het gebouw van het Rotterdamsch Lyceum uit 1929 aan de Pieter de Hoochstraat in gebruik. De Machinistenschool kreeg in 2009 een nieuw leven als bedrijfsverzamelgebouw De Machinist.

Door de transformatie van havengebied naar woonwijk en creatieve zone hebben veel havengerelateerde gebouwen een nieuwe functie gekregen. Het van maritieme decoraties voorziene kantoorgebouw uit 1922 van de Scheepvaartvereeniging Zuid, de werkgeversorganisatie in de Rotterdamse haven, is in gebruik bij Humanitas. In het Batavierhuis ernaast (1920) zetelde de rederij Wm. H. Müller & Co. Directeur Anton Kröller verdiende hier het geld voor de kunstcollectie van zijn vrouw, Helene Kröller-Müller. Naar de firma Müller is natuurlijk ook de Müllerpier genoemd. Tegenover het gebouw van de Scheepvaartvereeniging Zuid ligt het gebouw van drukkerij Wyt & Zn. (1925), dat lange tijd het hoofdkwartier van architectenbureau MVRDV is geweest. Beide gebouwen zijn ontworpen door de Rotterdamse architect Willem Kromhout. Op de noordwesthoek van de Pieter de Hoochweg en de Willem Buytewechstraat staan nog twee monumentale panden, voor het Loodswezen (1921) en voor de Firma Schenker (1920). Ook deze zijn als onderwijsgebouw in gebruik.

D O U A N E K A N T O O R | PA R K H AV E N S TA D - 5 5

D O U A N E K A N T O O R | PA R K H AV E N S TA D - 5 7

Verderop aan de Westzeedijk hebben ook een voormalige Pepermuntfabriek, het Oceaanhuis en het gebouw van Kaufmann’s Huidenhandel een nieuwe functie gekregen als school, deelgemeentekantoor en woningbouw. De Pepermuntfabriek (1911) op de hoek van de Westzeedijk en 2de IJzerstraat huisvest een school. Van Kaufmann’s Huidenhandel rest hoofdzakelijk de gevel; erachter is een woningbouwcomplex en een deelgemeentekantoor gebouwd. Het Oceaanhuis is tussen 1909 en 1911 gebouwd naar ontwerp van de architecten J. Verheul Dzn. en C.N. van Goor voor de N.V. Handelsmij. R.S. Stokvis & Zonen Ltd. Het was met een oppervlakte van bijna 5000 vierkante meter destijds een van de grootste gebouwen van Nederland. Middenin het gebouw lag een met glas overdekte ruimte die als showroom fungeerde. Kort na de oorlog werd het gehavende gebouw door de architect Geistdorfer voorzien van een nieuwe bakstenen gevel met schokbetonnen elementen. Stokvis was bekend van de Erres-wasmachines, de Solex brommers en de Fasto geisers. De merknaam Erres is afgeleid van de voorletters van Raphael Simon Stokvis: R.S. Fasto komt van Frederik Anton Stokvis. Stokvis werd in 1989 opgeheven.

Een vreemde eend in de bijt is de Anglicaanse Kerk uit 1913 op de hoek van de Pieter de Hoochweg en de Westzeedijk. Het gebouw is ontworpen door de bekende architect Jan Verheul Dzn. Het gebouw was bedoeld voor Engelse zeelieden; achter de kerk ligt het vroegere Engelse Zeemanshuis. Rotterdam kent van oudsher een grote verscheidenheid aan buitenlandse kerkgenootschappen en kerken. Na de reformatie was Nederland vanwege de godsdienstvrijheid in trek; later volgden vele zeemanskerken. Saint Mary’s Anglican and Episcopal Church was het eerste gebouw in de polder Schoonderloo. De kerk is nog steeds in gebruik. Ook Westzeedijk 470 is een ontwerp van Verheul, een kantoor en pakhuis voor de Handelskamer. De bekende Rotterdamse architect Jan Verheul (1860-1948) heeft dus de halve gevelwand van dit deel van de Westzeedijk ontworpen.

D O U A N E K A N T O O R | PA R K H AV E N S TA D - 5 9

D O U A N E K A N T O O R | PA R K H AV E N S TA D - 6 1

D O U A N E K A N T O O R | PA R K H AV E N S TA D - 6 3

3RUWBOUW DECEMBER 2014 - AUGUSTUS 2015 ‘Met de aanleg van de westelijke havens bij de Westzeedijk en de Vierhavensstraat werd het stadsdeel aantrekkelijk voor kantoren en bedrijfspanden van havenbedrijven. Door de transformatie van havengebied naar woonwijk en creatieve zone hebben veel havengerelateerde gebouwen een nieuwe functie gekregen. ‘ PA U L G R O E N E N D I J K - A R C H I T E C T U U R H I S T O R I C U S

2356 KG GIPSPLAAT | 8765 KG METALSTUDS | 142 TRAPPEN

D O U A N E K A N T O O R | PA R K H AV E N S TA D - 6 5

D O U A N E K A N T O O R | PA R K H AV E N S TA D - 6 7

Het Lloydkwartier is genoemd naar de Rotterdamsche Lloyd, een rederij die vanaf 1887 tot 1970 bestond. De naam leeft ook voort in Nedlloyd. Vanaf hier vertrokken de schepen naar Nederlands-Indië. En na de onafhankelijkheid van Indonesië kwamen de repatrianten en de Molukse KNIL-soldaten hier terug. Het hoofdkantoor van de Rotterdamsche Lloyd uit 1922 staat er nog steeds. Het imposante Jobsveem (1913) en het kantoorgebouw De Herder (1949) herinneren aan een ander beroemd havenbedrijf: het Blaauwhoedenveem. In 1967 fuseren Blaauwhoed en Pakhuismeesteren tot Pakhoed, dat inmiddels met Van Ommeren als Vopak voortleeft.

De Westzeedijk heette tot 1926 gedeeltelijk Ruigeplaatweg. De naam is afgeleid van een zandplaat in de Nieuwe Maas ter hoogte van Delfshaven. Tussen 1871 en 1874 werd de plaat doorgegraven ten behoeve van het scheepvaartverkeer naar en vanuit Delfshaven.

Het nieuwe kanaal kreeg de naam Schiemond en er kwam een sluis, de Ruigeplaatsluis Vanaf 1933 werd de Coolhaven met de Parksluizen de route van de Delfshavense Schie naar de Nieuwe Maas.

Voor sommigen is het misschien een raar idee, maar achter het Belastingkantoor aan de Puntegaalstraat lag tot 1955 een kerkhof, de Rooms-katholieke begraafplaats van Delfshaven. Een foto van de begraafplaats werd in 2012 als ‘raadplaat’ in de OudRotterdammer geplaatst. Veel oud-Rotterdammers schreven naar de krant over hun herinneringen aan de plek, waar ze hutten bouwden, sloten sprongen en fikkie stookten.

De begraafplaats Schoonderloo met het kapelletje van Sint-Job lag westelijker, aan het Kerkepad bij het Rotterdamsch Lyceum.

D O U A N E K A N T O O R | PA R K H AV E N S TA D - 6 9

D O U A N E K A N T O O R | PA R K H AV E N S TA D - 7 1

Het gebouw voor het Rotterdamsch Lyceum is in 1929 door de architecten De Roos & Overeijnder gerealiseerd. Een bekende leerling was Alexander Pechtold. Ook de journalist Henk Hofland ging hier naar school. Een van de eerste docenten was de schrijver Menno ter Braak, die er in de periode 1929-1933 Nederlands en geschiedenis doceerde. Ter Braak woonde toen aan de Beukelsdijk. Het gebouw is een rijksmonument en na opheffing van de school in 2009 in gebruik als Theaterschool.

Er zijn hier opmerkelijk veel theaters en muziekpodia te vinden. In de Machinist zijn regelmatig optredens en aan de overzijde van de Willem Buytewechstraat ligt Theater Maatwerk. In het gebouw voor het Loodswezen zit Grounds, voor muziek uit alle muzikale windstreken, van gepassioneerde latin tot ongepolijste hiphop en van sferische jazz tot intieme singer/songwriter muziek. Aan de overzijde van de Westzeedijk in het Lloydkwartier ligt het Maas theater met muziek en dans voor jongeren. Oorspronkelijk was het een monsterlokaal van de SVZ, dat is uitgebreid met een houten theaterzaal. De Schiecentrale wordt vooral gebruikt voor televisie-opnames. En ooit waren er legendarische houseparties van Ted Langenbach in het Jobsveem. Waar eens die wilde feesten plaatsvonden zijn nu keurige kantoren, onder anderen van architect Paul van der Weijden. Verderop aan de Westzeedijk ligt nog theater Formaat voor Participatief Drama Technieken. Verscholen onder de kade van de Schiehaven heb je nog C5 voor oude stijl jazz. En uit de verschillende theater- en muziekscholen klinkt altijd muziek!

D O U A N E K A N T O O R | PA R K H AV E N S TA D - 7 3

D O U A N E K A N T O O R | PA R K H AV E N S TA D - 7 5

Het bouwblok waarin het Douanegebouw staat wordt omsloten door brede straten: Westzeedijk, Pieter de Hoochweg, Willem Buytewechstraat en Puntegaalstraat. De bebouwing is gevarieerd en vormt een staalkaart van de architectuur van de afgelopen honderd jaar. De oostkant wordt gedomineerd door het grote Belastinggebouw, een rijksmonument uit 1949 ontworpen door Hayo Hoekstra van de Rijksgebouwendienst.

Aan de Willem Buytewechstraat ligt het voormalige kantoorgebouw voor het Gemeentelijk Energiebedrijf uit 1965, ontworpen door J. Bister (Gemeentewerken). Het gebouw is in 1995 vrijwel volledig gestript, opgetopt met twee bouwlagen en omgebouwd tot 353 studentenwoningen. Het heet nu Woongebouw Parkhaven. Zowel het Belastinggebouw als het GEB-kantoor zijn gerenoveerd door De Jong Bokstijn Architecten. Een laagbouw is sinds 1996 in gebruik bij Theater Maatwerk. Op de hoek van de Willem Buytewechstraat en de Pieter de Hoochweg ligt een blok woningen uit 1927, waarschijnlijk ontworpen door de Rotterdamse architect Hendrik Sutterland. Ernaast aan de Pieter de Hoochweg ligt Villa Pieter met ouderenhuisvesting van DKV architecten uit 1990. De voormalige Nederlandsche Handels-Hoogeschool ernaast is een classicistische gebouw van de architecten Van Nieuwenhuijzen en Van der Heijden uit 1916. Om de hoek aan de Westzeedijk staat dan nog als naaste buurman van het Douanegebouw een kantoorgebouw van de Centrale Arbeidsvoorziening van de SVZ van de architecten Boks en Middelhoek uit 1964. Later was hier de Reclassering gevestigd. Het gebouw wordt door Powerhouse Company getransformeerd tot West 399, een woon/werkgebouw.

D O U A N E K A N T O O R | PA R K H AV E N S TA D - 7 7

D O U A N E K A N T O O R | PA R K H AV E N S TA D - 7 9

D O U A N E K A N T O O R | PA R K H AV E N S TA D - 8 1

De Rotterdamse architect Paul van der Weijden werkte jarenlang samen met Pieter Weeda, aanvankelijk vooral in de stadsvernieuwing. In het Acropolis realiseerde hij de eerste combinatie van wonen met zorg; een concept dat door Humanitas later met succes is uitgewerkt. Hij verloochent zijn roots in de stadsvernieuwing niet: “Ik heb affiniteit met oude meuk.” En dat komt tegenwoordig weer goed van pas, want de transformatie van gebouwen behoort tot de belangrijkste nieuwe opgaven. Sinds de recente crisis in de bouw heeft hij zich nadrukkelijk op dit type opdrachten gestort.

Het douanegebouw kwam tamelijk toevallig op zijn weg. Het gebouw ligt op loopafstand van zijn bureau en zo kon het gebeuren dat er een flyer in de brievenbus viel, met de mededeling dat de rijksoverheid het gebouw wilde afstoten. “Dan moet je partners hebben, want in dat soort projecten gaat het niet om de architectuur, maar vooral om de financiering. Het was ook een heel vrije opgave. Je mocht het gebouw ook slopen en er nieuwbouw voor in de plaats zetten. De gemeente was er ook bij betrokken en het bestemmingsplan was aangepast. Ik heb contact gezocht met aannemer Van Wijnen en toen zijn we op zoek gegaan naar beleggers en/of eindgebruikers. We kwamen uit bij een Utrechtse organisatie van studentenhuisvesting en hebben een voorstel gemaakt. Die eerste tender mislukte voor ons, omdat we geen solide eindgebruiker hadden. Maar er was kennelijk ook geen geschikt aanbod bij, want er gebeurde niets met het gebouw.”

D O U A N E K A N T O O R | PA R K H AV E N S TA D - 8 3

D O U A N E K A N T O O R | PA R K H AV E N S TA D - 8 5

D O U A N E K A N T O O R | PA R K H AV E N S TA D - 8 7

D O U A N E K A N T O O R | PA R K H AV E N S TA D - 8 9

“De Rijksgebouwendienst heeft het gebouw toen opnieuw aangeboden en toen hebben we Jos van Essen van Accresco erbij betrokken. Ik kende hem persoonlijk, maar hij was altijd met veel kleinere projecten bezig geweest. We hadden al samengewerkt bij de verbouwing van het kantoorpand van Wambersie aan de Calandstraat. Hij is goed op de hoogte van de startersmarkt en weet ook geldschieters te vinden. In de tweede ronde was de vraagstelling aangescherpt. De architectuur van een gebouw is maar één aspect. Beschikbaar budget en marktsituatie zijn veel meer bepalend.”

“In principe kun je natuurlijk allerlei kanten op met een gebouw, maar het is prettiger als functie, budget en marktsituatie goed samenvallen binnen de mogelijkheden van het gebouw. Je maakt eerst een analyse van de mogelijkheden van een gebouw. Je kijkt naar de bouwwijze, de draagconstructie, de stramienmaten, de verdiepingshoogte, de ontsluiting, de locatie. Elk gebouw is anders, er is geen recept. Door de ervaring uit de stadsvernieuwing en mijn kennis van woningplattegronden zie je snel de mogelijkheden en onmogelijkheden van een gebouw.”

“We hebben het gebouw zoveel mogelijk intact gelaten. Wel zijn alle sporen van verbouwingen en latere wijzigingen verwijderd. Ik heb geen tijd om allerlei boeken te lezen en research te doen, maar ga gewoon uit van het gebouw zoals het zich voordoet. Het is een zakelijk, rationeel gebouw. Een stad gaat natuurlijk niet om mooie gebouwen. Het gaat om het totaal van mooi en lelijk. Het is wel een karakteristiek gebouw.”

“Een voordeel van transformatie is dat je niet aan alle eisen van het bouwbesluit hoeft te voldoen. Wat betreft de eisen van geluid en energiehuishouding mag je teruggrijpen op de eisen van de oorspronkelijke bouwvergunning. Dat betekent dat je minder kosten daarvoor hoeft te maken. Alleen de brandveiligheid moet up-to-date zijn. De Rijksgebouwendienst is een ideale partner. Je krijgt complete tekeningendossiers van de gebouwen die ze aanbieden.”

D O U A N E K A N T O O R | PA R K H AV E N S TA D - 9 1

D O U A N E K A N T O O R | PA R K H AV E N S TA D - 9 3

D O U A N E K A N T O O R | PA R K H AV E N S TA D - 9 5

D O U A N E K A N T O O R | PA R K H AV E N S TA D - 9 7

“Het douanegebouw is van origine een belastingkantoor, een streng, zakelijk gebouw. Een voordeel is dat het een flink stuk grond in de stad beslaat, met parkeren op eigen erf. En het ligt op een goede plek in een buurt die zich ontwikkelt, nabij de Medische Faculteit. Het gebouw heeft ten opzicht van andere vergelijkbare kantoorgebouwen een heel robuuste constructie. De verdiepingen zijn in een keer overspannen zonder middenkolommen. Er zijn forse balken en vrij dunne vloeren. Dat geeft een enorme indelingsvrijheid. Zo konden we allerlei verschillende woningtypes realiseren. En kantoren hebben natuurlijk een mooie verdiepingshoogte. En die stoere trappenhuizen zijn ook prachtig.”

“Om het gebouw wat meer cachet te geven hebben we er een dakopbouw van twee lagen opgezet. Dit penthouse is een lichte staalconstructie. De dakopbouw ligt iets terug ten opzichte van de gevelkolommen. Om de krachten naar die gevelkolommen te leiden zijn op de hoogste verdieping stalen schoren aangebracht.”

Voor de geluidsisolatie is gebruik gemaakt van opdekvloeren. We hebben de originele vloerbedekking gewoon laten liggen als extra isolatie. Grapsgewijs zeg ik wel eens, dat transformatie zo’n fijne opgave is, want je hoeft geen gevels te ontwerpen. Nou willen architecten natuurlijk het liefst wel gevels ontwerpen, maar het is gewoon prettig dat een gebouw al een aantal gegevenheden en karakteristieken heeft waar je iets mee kunt. In het uiterlijk hebben we geprobeerd een en ander iets minder kantoorachtig te maken. We hebben drie tinten grijze zonwering.”

D O U A N E K A N T O O R | PA R K H AV E N S TA D - 9 9

D O U A N E K A N T O O R | PA R K H AV E N S TA D - 1 0 1

4 AFBOUW DECEMBER 2014 - AUGUSTUS 2015 ‘Rotterdam komt steeds meer in trek. Vooral bij jongelui, die hebben geen koudwatervrees. Die hoeven niet gelijk huisje-boompje-beestje in een buitenwijk, maar vinden het leuk te pionieren in Katendrecht of Spangen. En er komen steeds meer voorzieningen als horeca en uitgaansgelegenheden voor die doelgroep. Rotterdam is hip.’

J O S VA N E S S E N - P R O J E C T O N T W I K K E L A A R A C C R E S C O

5654 LITER VERF | 142 KEUKENBLOKKEN | 145 DOUCHES | 142 DEUREN ELECTRISCHE INSTALLATIE

D O U A N E K A N T O O R | PA R K H AV E N S TA D - 1 0 3

D O U A N E K A N T O O R | PA R K H AV E N S TA D - 1 0 5

“De gangen in dit type gebouwen hebben de neiging nogal genadeloos lang te lijken. Om dat te verlevendigen hebben we allereerst een kleurenpalet samengesteld voor de kozijnen. We hebben rasta-kleuren gekozen om aan te sluiten bij de nieuwe generaties die er komen te wonen. Verder zijn het neutrale kleuren, zoals grijze vloeren en witte wanden en plafonds.”

“Doelgroep voor de woningen zijn de starters, die voor het eerst op zichzelf willen gaan wonen.

Behalve woningen hebben we ook enkele extra functies aangebracht. Er komt een coffeeshop op de begane grond naast de entree. Op het dak is een kantoorruimte gecreëerd. In de grote hal op de begane grond komt een fitnessruimte. Verder komt er een uitgiftepunt voor het ophalen van pakketjes.”

“De directe omgeving van het gebouw is momenteel rommelig en onaantrekkelijk. Overal staan hekken en je ziet voornamelijk parkeerterreinen met geparkeerde auto’s. Wij creëren een daktuin op de parkeergarage. Sowieso maken we allemaal groene daken. Potentieel heeft het gebied alles in zich om tot een soort campus uit te groeien. Maar dan moeten al die hekken wel weg. We zijn in gesprek met Woonstad, sinds kort de eigenaar van de twee naburige gebouwen.”

“De decoratie onderin de gevel moesten we helaas weghalen. Er is een paneel gestolen en een andere bij een poging tot diefstal ernstig beschadigd. Ze zijn uit aluminium gegoten, dat kunnen we niet reproduceren. We laten een nieuwe kunstenaar nieuwe decoraties ontwerpen.

De merkwaardige zilverkleurige keramiek bij de trappenhuizen is wel blijven zitten. Niet echt mooi, maar wel karakteristiek. Net als de armaturen in het trappenhuis en de tegeltjes bij de liften.”

D O U A N E K A N T O O R | PA R K H AV E N S TA D - 1 0 7

D O U A N E K A N T O O R | PA R K H AV E N S TA D - 1 0 9

Jos van Essen speelde enkele oefenwedstrijden in Feyenoord 1, maar een carrière in het betaald voetbal zat er niet in. Dus ging hij naar de heao en kwam in de financiële wereld terecht. Via het vastgoedbeheer bij de Rabobank kwam hij als partner bij makelaar Ooms terecht. Uiteindelijk besloot hij rond 2003 voor zichzelf te beginnen als Accresco. Het bedrijf verhuurt appartementen aan starters in complexen die het zelf heeft ontwikkeld.

“Het begon eenvoudig met de aankoop van wat pandjes in Kralingen, die werden verbouwd,” aldus Jos van Essen. Inmiddels worden er hele complexen gerenoveerd en herbestemd.

Het is een vakgebied waar geen echte opleiding voor is, maar waar je veel ervaring voor moet hebben en min of meer inrolt. Je moet wel goed kunnen rekenen, met name vastgoedrekenen.”

“De marktsituatie is voortdurend aan het veranderen. Door de crisis is er een tijd weinig gebouwd en zijn veel mensen niet meer in staat om te kopen. Starters zijn in principe meestal huurders. Er is dus veel vraag naar huurwoningen. Aan de andere kant is er ook veel vraag naar vastgoed, naar woningen om te verhuren. Door de steeds lagere rente heb je niet veel aan spaargeld en is er veel interesse om te investeren in vastgoed. Veel woningbouwprojecten zitten bij professionele beleggers. Omdat er weinig woningbouwprojecten beschikbaar zijn moet je zelf ontwikkelen.”

“Rotterdam komt steeds meer in trek. Vooral bij jongelui, die hebben geen koudwatervrees.

Die hoeven niet gelijk huisje-boompje-beestje in een buitenwijk, maar vinden het leuk te pionieren in Katendrecht of Spangen. En er komen steeds meer voorzieningen als horeca en uitgaansgelegenheden voor die doelgroep. Rotterdam is hip.”

“Er is een enorme voorraad aan lege kantoorgebouwen. Ook kerken en winkels raken hun functie kwijt. Het valt niet mee om goede bruikbare panden te vinden, maar ik heb een goed netwerk. Daarnaast is het belangrijk om een betrouwbare partner te zijn. Wij hebben een straight financieel verhaal: we hebben de kennis, we hebben de contacten en we hebben de middelen. Wij bieden ook altijd zonder voorbehoud. Als er asbest zou worden gevonden lossen we dat op. Naast het Douanegebouw zijn we momenteel bezig met een voormalig Klooster aan het Marconiplein en de Christus Koningkerk in Hillegersberg.”

D O U A N E K A N T O O R | PA R K H AV E N S TA D - 1 1 1

D O U A N E K A N T O O R | PA R K H AV E N S TA D - 1 1 3

D O U A N E K A N T O O R | PA R K H AV E N S TA D - 1 1 5

D O U A N E K A N T O O R | PA R K H AV E N S TA D - 1 1 7

“Het zelf ontwikkelen wat we de laatste jaren doen is heel leuk, maar het wordt dus wel steeds lastiger om geschikte complexen te vinden. Omdat er veel belegd wordt in vastgoed zijn er veel gegadigden. Maar er komt ook veel op de markt. Ik werk veel met Paul van der Weijden. We weten wat we aan elkaar hebben. Hij heeft ongelooflijk veel ervaring en kan heel snel inschatten wat je met een gebouw kan. Als je met hem een gebouw binnenloopt weet je gelijk waar je aan toe bent en wat je er mee kan.”

“Wij zijn een kleine organisatie. We werken met vaste mensen, zoals projectleiders, technische mensen voor het onderhoud, een advocaat en een incassobedrijf, want helaas heb je ook altijd rotte appels ertussen zitten. Het beheer van complexen met huurwoningen is natuurlijk heel belangrijk.”

“Het douanekantoor is verkocht door het Rijksvastgoedbedrijf. De overheid stoot massaal taken en gebouwen af. De eerste tender voor de verkoop van het gebouw is overigens mislukt. Er waren zoveel voorwaarden, het was echt ondoenlijk. In de tweede tender waren er vijf partijen. Er werd gevraagd om een gebiedsvisie, een plan en om een financiering. Er was een minimumbedrag. Wij hadden niet het hoogste bod, maar we kregen het gebouw toch. Kennelijk hadden ze vertrouwen in ons plan. De gemeente had natuurlijk ook een stem in het geheel. De bestemming van het gebouw moest worden gewijzigd. Hoewel het gebouw geen monumentale status heeft, kijkt de gemeente via welstand natuurlijk mee. Ze zijn natuurlijk blij met zo’n ontwikkeling, want leegstand en verval wil niemand.”

D O U A N E K A N T O O R | PA R K H AV E N S TA D - 1 1 9

D O U A N E K A N T O O R | PA R K H AV E N S TA D - 1 2 1

D O U A N E K A N T O O R | PA R K H AV E N S TA D - 1 2 3

5

IN HUIZEN DECEMBER 2014 - AUGUSTUS 2015 ‘Doelgroep voor de woningen zijn de starters, die voor het eerst op zichzelf willen gaan wonen. Behalve woningen hebben we ook enkele extra functies aangebracht. Er komt een coffeeshop op de begane grond naast de entree. Op het dak is een kantoorruimte gecreëerd. In de grote hal op de begane grond komt een fitnessruimte. Verder komt er een uitgiftepunt voor het ophalen van pakketjes.’

PA U L VA N D E R W E I J D E N - A R C H I T E C T

142 HUURDERS | KOFFIEHUIS | GEMEENSCHAPPELIJKE WASRUIMTES | WIFI 2365 M 2 BERGING | SPORTSCHOOL | 56 PARKEERPLAATSEN | FIETSENSTALLING ENERGIELABEL A | GEMIDDELDE HUURPRIJS 655 P/M

D O U A N E K A N T O O R | PA R K H AV E N S TA D - 1 2 5

D O U A N E K A N T O O R | PA R K H AV E N S TA D - 1 2 7

D O U A N E K A N T O O R | PA R K H AV E N S TA D - 1 2 9

D O U A N E K A N T O O R | PA R K H AV E N S TA D - 1 3 1

‘Het leeft gewoon. Als je hier voor het raam gaat staan kun je uren kijken naar het verkeer, de schepen, echt fantastisch. En het Park zo dichtbij is ook ideaal, want we hebben geen buitenruimte. Mijn vriendin en ik komen uit de Hoekse Waard en wonen voor het eerst op onszelf, samen in dit gebouw. Dat is een groot avontuur. We zijn blij dat het een kant-enklare woning is, met een goede keuken en een goede badkamer, want wij zijn geen klussers.

Het is gewoon nieuwbouwkwaliteit. Het feit dat er ook een café en een fitnessclub in het gebouw zouden komen, heeft voor ons de doorslag gegeven. Het geeft je woonomgeving net iets extra’s. En het bevordert de community, die door de benadering via sociale media toch al gevormd is. Via Facebook ontstaan er allerlei initiatieven. Ik had een lange ladder nodig en binnen no time had ik drie aanbiedingen.’

R U B E N VA N D E R TA S , B E W O N E R

D O U A N E K A N T O O R | PA R K H AV E N S TA D - 1 3 3

D O U A N E K A N T O O R | PA R K H AV E N S TA D - 1 3 5

D O U A N E K A N T O O R | PA R K H AV E N S TA D - 1 3 7

‘Het uitzicht is zo gaaf hier! Je ziet de Euromast en af en toe komt er zomaar een cruiseschip langs varen. Ik vind het leuk dat het een nieuw project is, maar wel in een oud gebouw. Waar vind je anders zo’n hoge en lichte ruimte. Ik ben opgegroeid in Ridderkerk en Barendrecht, maar heb wel altijd in Rotterdam op school gezeten en gestudeerd. Ik wilde graag in Rotterdam wonen, en dit is lekker dicht bij het centrum.

Via een vriendin, Lizet van Alphen, werd ik geattendeerd op de Facebook-pagina van dit project. We hebben allebei ingeschreven en tot onze verrassing wonen we nu naast elkaar. Via Facebook hebben we ook een verdiepingspagina, zodat je elkaar leert kennen en spullen van elkaar kunt gebruiken. We hebben al een keer met elkaar wat gedronken. En dan hebben we ook nog een café en een sportschool hier. In de buurt is ook een hoop te ontdekken.’

J U L I A VA N D E B E R G , B E W O O N S T E R

D O U A N E K A N T O O R | PA R K H AV E N S TA D - 1 3 9

D O U A N E K A N T O O R | PA R K H AV E N S TA D - 1 4 1

D O U A N E K A N T O O R | PA R K H AV E N S TA D - 1 4 3

D O U A N E K A N T O O R | PA R K H AV E N S TA D - 1 4 5

ONTWIKKELAAR

Accresco, Jos van Essen

ARCHITECT

Rutten en van der Weijden

AANNEMER

Van Wijnen

SUBCONTRACTORS TECHNISCHE DETAILS GEBOUW (AANTALLEN APPARTEMENTEN, OPPERVLAK, BOUWJAAR, OPLEVERING ET CTERA FOTOGRAFIE

Freek van Arkel

TEKST

Paul Groenendijk

GRAFISCHE VORMGEVING

Yvo Zijlstra

DRUKKERIJ

xxxx

Accresco Parkhavenstad is de eerste uitgave van een serie herontwikkelingsprojecten van Accresco te Rotterdam. ©2016 Alle rechten voorbehouden. Niets uit deze uitgave mag worden verveelvoudigd en/of openbaar gemaakt door middel van druk, fotokopie, microfilm of op welke wijze ook, zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de uitgever. De uitgever heeft ernaar gestreefd de rechten met betrekking tot het beeldmateriaal zoveel mogelijk volgens de wettelijke bepalingen te regelen. Degenen die desondanks menen zekere rechten te doen gelden, kunnen zich alsnog tot de uitgever wenden.

D O U A N E K A N T O O R | PA R K H AV E N S TA D - 1 4 7

ACCRESCO REAL

ESTATE

INVESTMENT

MANAGEMENT