Urbis nº90

w w w. a a f f v a l e n c i a . e s / w w w. c o a f a . e s

3.er Trimestre de 2017 n.º 90

COMPROMETIDOS CON LA FORMACIÓN NUEVOS TALENTOS, NUEVOS ÁRBITROS

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EDITORIAL Publica Consejo General de Colegios de Administradores de Fincas de la Comunitat Valenciana Dirección Mónica Jaén Caunedo Edición Quintín Ruiz Díaz Consejo de Redacción Jesús Navarro Mora y María del Mar Rodríguez Martínez Redacción Fernando Brotons Fotografía Morabito y Luis Caballero Jurado Diseño y maquetación Josep Medina Torres Administración Colegio de Administradores de Fincas de Valencia-Castellón Plaza Crespins, 3 46003 Valencia Teléfono: 96 315 31 32 Publicidad y artículos E-mail: prensa@icafv.es Teléfono: 96 315 31 32 Impresión Logik Graphics

Esta publicación se distribuye gratuitamente entre los administradores de fincas colegiados de la Comunitat Valenciana, así como entre entidades y profesionales relacionados con los mismos.

La Dirección de la revista y el Consejo de Redacción no se responsabilizan de los artículos u opiniones expresadas en estas páginas por sus colaboradores.

ISSN: 2341-0191 Depósito Legal: V-1272-1997

02

La colegiación es garantía de calidad. Bajo este lema, trabajamos día a día en el Consejo General de Colegios de Administradores de Fincas de la Comunitat Valenciana.

Luchamos para que la colegiación no solo sea obligatoria, sino que sea una garantía para el ciudadano.

La buena administración de un edificio únicamente la garantiza un administrador de fincas colegiado, y es por ello que no solo queremos acercarnos a los colegiados, sino también a los ciudadanos. Como Colegio defendemos los intereses profesionales de los administradores de fincas, evitando las malas prácticas y la competencia desleal, pero también cumplimos la función social de mantener informada a la sociedad y al consumidor de los quehaceres de nuestra profesión.

«Lo que no se comunica no existe». Creemos en la importancia de transmitir a la ciudadanía aquello que desconoce, acercando, a través de nuevas iniciativas, la figura del administrador de fincas colegiado y los beneficios y garantías que supone la contratación del mismo.

Velamos porque los ciudadanos reciban un servicio de calidad por parte de nuestros profesionales, y esto lo conseguimos gracias a la constante formación que ofrecemos a los colegiados, entre otras muchas ventajas que ofrece pertenecer a un colegio profesional. Un servicio de calidad que se rige por el recientemente aprobado Código Deontológico, una norma de obligado cumplimiento que defiende nuestra profesión y la del cliente, y que, sin ninguna duda, marca la diferencia con la competencia desleal que está presente en la actualidad.

No solo el Código Deontológico, sino también el ya reconocido Referencial de calidad de servicio para la actividad de administración de fincas (RCSAF). Una herramienta que permite organizar y estructurar la actividad profesional, incluyendo aspectos de gestión empresarial orientados a la transparencia y al aseguramiento de un servicio excelente a los clientes.

Como dijo Jack Welch, «la calidad es el único camino para el crecimiento», y nosotros, los administradores de fincas colegiados, crecemos y luchamos juntos por nuestros intereses y los de nuestros clientes.

SUMARIO

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Editorial

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Tribuna

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Actualidad

La formación jurídica, uno de los pilares para los administradores de fincas. Fernando Candela

3.er Trimestre de 2017 n.º 90

Cena de hermandad del Colegio de Administradores de Fincas de Alicante

Conferencias de junio en Valencia. Vicente Magro y Francisco González Entrega de diplomas de los cursos formativos

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Lucentum

Conocemos a... Luis Delgado de Molina. Mónica Jaén

Las piscinas comunitarias y la vigilancia del cumplimiento normativo.

Augusto Soler La comunicación eficiente. Augusto Soler

22

Valentia

Mediación y conflictos vecinales. Franco Conforti El Colegio, cerca del ciudadano. Esther Torres

La función deontológica como garantía del colegiado y de los derechos de los consumidores y usuarios. Alicia Oliver Café-Comarca Xàtiva Calidad

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Castillion

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Asesoría Jurídica

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Información

¿Qué aporta la herramienta CAFirma en el día a día de un administrador de fincas? Joaquín Rambla

La dación en pago y la deuda comunitaria.

M.ª Dolores Delgado de Molina

Jornada final Aequus Ryder Cup de Colegios Profesionales I Jornada de Pádel del Colegio de Administradores de Fincas de Alicante

www.facebook.com/groups/colegioaaffvalencia

03

PUBLIRREPORTAJE

Entrevista a JUAN JOSÉ UFANO IBOR, RESPONSABLE COMERCIAL DIRECCIÓN TERRITORIAL ESTE thyssenkrupp Elevadores MOVILIDAD 4.0: EL INTERNET DE LAS COSAS REVOLUCIONA LA INDUSTRIA DE LA ELEVACIÓN thyssenkrupp presentó MAX, hace un año, la solución de Internet de las Cosas diseñada con Microsoft Azure, que combina big data, la nube e inteligencia artificial para predecir posibles fallos del ascensor. Con MAX, cerca de 24.000 técnicos tendrán en sus manos toda la información necesaria para poder realizar su trabajo de la forma más eficiente.

Actualmente en España ya contamos con miles de ascensores conectados con un envío datos a la nube, y el número de unidades conectadas está aumentando rápidamente cada día, suponiendo una importante contribución al plan de thyssenkrupp de conectar 180.000 ascensores en todo el mundo a finales de 2017. thyssenkrupp se está preparando para los grandes retos del siglo XXI, digitalización y urbanización, desarrollando innovaciones disruptivas en productos y servicios con el objetivo de conseguir que las ciudades se conviertan en un mejor sitio para vivir.

LA URBANIZACIÓN ES UNA TENDENCIA GLOBAL Las ciudades crecen en horizontal y en vertical, pero los edificios altos no serían posibles sin el ascensor, que es el medio de transporte más utilizado y seguro del mundo, que mueve diariamente a 1.000 millones de personas. ¿Qué beneficios tienen para los clientes las nuevas tecnologías por las que estáis apostando?

Hoy en día el 50 % de la población mundial vive en ciudades, y este número no deja de aumentar, por lo que el consumo de energía urbana aumentará en los próximos años.

El ascensor solamente supone hasta un 10 % del consumo energético total de un edificio. Con el lanzamiento en España de la tecnología MAX, unimos posibilidad de ofrecer servicios a través de Internet, como es cloud computing, con técnicas que permitan a las computadoras aprender, como es machine learning, para que los ascensores sean más eficientes, mejorando su disponibilidad y ayudando a economizar el consumo energético de los edificios y reduciendo la huella de CO2.

Y en la Comunitat Valenciana, ¿qué aceptación está teniendo MAX? Estamos muy orgullosos de nuestra aportación a la digitalización en nuestra Comunitat con MAX, porque los clientes de nuestra Comunitat están siendo muy receptivos a las ventajas que aporta la anticipación y garantía de disponibilidad del servicio del ascensor.

Una consecuencia directa de la digitalización en la industria de la elevación es MAX. ¿En qué consiste y cómo funciona MAX? MAX es el primer sistema de mantenimiento predictivo en tiempo real de ascensores y escaleras mecánicas en el mundo. Este nuevo servicio que hemos puesto en marcha supone un salto cualitativo en la seguridad y disponibilidad

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de los ascensores. Con MAX vamos a conectar los ascensores y escaleras a la nube de Microsoft, Azure, para transmitir y almacenar la información que estos producen. Estos datos son analizados a través de un algoritmo único que envía precisos diagnósticos directamente al técnico, con los que podremos adelantarnos a las averías, hacer un mantenimiento optimizado y poder dar un mejor servicio a nuestros clientes.

Elementos de MAX

A través de este nuevo sistema, se va a reducir el tiempo de inactividad del ascensor con diagnósticos a tiempo real, y es capaz de predecir problemas de mantenimiento antes de que ocurran, avisando de la necesidad de sustituir sus piezas y componentes antes de que termine su ciclo de vida.

Además, con esta información los clientes podrán comprobar el estado del ascensor con total comodidad y transparencia, permitiéndoles planificar con suficiente antelación las reparaciones necesarias. ¿Está el mercado preparado para estas nuevas tecnologías? ¿Cómo ha acogido el mercado el nuevo servicio MAX? España, donde se están conectando diariamente unos 120 ascensores a la nube, es uno de los primeros países escogidos para el lanzamiento inicial MAX junto con EE. UU. y Alemania.

Los beneficios que proporciona MAX animan a nuestros clientes a instalarlo en sus ascensores, ya que aumenta la seguridad de los ascensores y su disponibilidad, reduce el número de averías, así como el tiempo que están sin servicio.

Además, aumenta la vida del ascensor a la vez que permite una mejor planificación de presupuestos de modernizaciones. thyssenkrupp prevé que, para 2018, MAX será compatible y podrá instalarse en un 80 % de sus ascensores en todo el mundo, y se estima que la incorporación de esta tecnología permitirá reducirá el tiempo de inactividad del ascensor hasta la mitad, aumentando significativamente la disponibilidad del ascensor y la eficiencia en el movimiento en los edificios.

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TRIBUNA

LA FORMACIÓN JURÍDICA, UNO DE LOS PILARES PARA LOS ADMINISTRADORES DE FINCAS

E

l Ilustre Colegio Provincial de Abogados de Alicante (ICALI) cree necesaria la estrecha colaboración entre los diferentes colegios profesionales, tanto de la provincia como de la Comunitat Valenciana. Esta voluntad de trabajo conjunto y unión en la defensa de los colegiados se refleja en la relación que el ICALI mantiene con distintas instituciones a través de la Unión Profesional de Alicante (UPA), en la que está integrado el Colegio de Administradores de Fincas. Una relación que se hace extensiva con el Consejo General de Colegios de Administradores de Fincas de la Comunitat Valenciana.

Uno de los ejemplos más evidentes de esta colaboración es la formación que en el ICALI se imparte. A través de la Sección de Derecho Civil y Propiedad Horizontal se realizan continuamente diferentes cursos que pretenden ofrecer a nuestros colegiados

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las últimas regulaciones normativas en este ámbito.

En concreto, anualmente se realizan unas jornadas en materia de propiedad horizontal en la que participan magistrados, letrados y administradores de fincas de reconocido prestigio que, desde una visión práctica, ofrecen a los colegiados las herramientas necesarias para ofrecer a sus clientes un servicio de calidad.

Temas de máxima actualidad, como los conflictos que en una finca se generan como consecuencia del alquiler de apartamentos turísticos por días o semanas; las molestias causadas a los vecinos que tienen un procedimiento específico; las consabidas reclamaciones de cuotas impagadas; el destino de los elementos comunes..., cuestiones que constituyen los principales problemas de las comunidades de propietarios y que se abordan en este tipo de jornadas.

Por otra parte, desde el ICALI creemos que otro instrumento fundamental a disposición de abogados y administradores de fincas es la mediación. Nuestro Colegio cuenta con el Instituto de Mediación (IMICALI), en el que se desarrollan diferentes cursos y, específicamente, un módulo dedicado a la resolución de conflictos fuera de la vía judicial en materia de propiedad horizontal. Precisamente este es uno de los ámbitos donde la mediación resulta más efectiva, y por ello creemos necesario impulsarla tanto en nuestro colectivo como en el de administradores de fincas.

Fernando Candela Martínez

Decano del Ilustre Colegio Provincial de Abogados de Alicante (ICALI)

ACTUALIDAD

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ACTUALIDAD

CENA DE HERMANDAD DEL COLEGIO DE ADMINISTRADORES DE FINCAS DE ALICANTE

Ambiente previo

De izquierda a derecha, Eliseo Mogica, Salvador Díez y José Sales

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L

ACTUALIDAD

legó junio, las altas temperaturas, el verano y, como ya es costumbre en el Colegio de Administradores de Fincas de Alicante, llegó la tradicional cena de hermandad. El pasado 2 de junio tuvo lugar en el restaurante La Cantera la cuarta cena consecutiva, a la que acudieron numerosos administradores de fincas de la provincia.

Un año más, tuvimos el placer de contar con la presencia de Salvador Díez, presidente del Consejo General de Administradores de Fincas de España, como máxima representación del resto de colegios, y José Sales, presidente del Consejo General de Colegios de Administradores de Fincas de la Comunitat Valenciana. Fueron ellos, junto a Eliseo Mogica, presidente del Colegio de de Administradores de Fincas de Alicante, quienes llevaron a cabo el

emotivo homenaje a Manuel Roberto, ensalzando su larga trayectoria profesional y la figura y gran labor del administrador de fincas.

No podía faltar, como ya es habitual en nuestra cena, el reconocimiento a los 25 años como colegiado a nuestros compañeros de profesión: Vicente Campos, José Ramón Ferrer, Concepción García, Jesús Gómez, José Luis Martínez, Purificación Pomares y Luis Fernando Caballero. Este último fue el encargado de hacer entrega de los diplomas junto a los presidentes.

Desde el Colegio de Administradores de Fincas de Alicante, queremos agradecer a cada uno de vosotros que hagáis posible que cada año demos sentido a esta cena.

Entrega de diplomas

Colegiados asistentes

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ACTUALIDAD

CONFERENCIAS DE JUNIO EN VALENCIA

E

l pasado 23 de junio, tuvimos el placer de contar con dos interesantes conferencias impartidas por Francisco González Castilla, expresidente de la Comisión de la Defensa de la Competencia de la Comunitat Valenciana, y Vicente Magro Servet, magistrado de la Audiencia Provincial de Madrid.

Aspectos importantes de ambas conferencias (Los colegios y servicios profesionales a la luz de la defensa de la competencia y Cuestiones controvertidas en materia de propiedad horizontal) quedan recogidos en los siguientes artículos de los ponentes:

Francisco González, José Sales y Vicente Magro

REFLEXIONES SOBRE UNA NUEVA LEY DE COLEGIOS PROFESIONALES PARA EL MERCADO DEL SIGLO XXI

En el verano de 2014, hace ahora 3 años, parecía que el Anteproyecto de Ley de Servicios y Colegios Profesionales encaraba su recta final tras meses de negociación. Sin embargo, el cambio de ministro de Justicia y las sucesivas convocatorias electorales hicieron que aquel texto quedara una vez más en el cajón de lo que pudo haber sido y no fue.

Con todo, parece necesario que la Ley 2/1974, de 13 de febrero, de Colegios Profesionales (LCP), parcheada y modificada en innumerables ocasiones, sea sustituida cuanto antes por una ley de nueva planta adaptada a la situación política, social y económica del siglo XXI.

En esta línea, quiero traer aquí algunas reflexiones sobre los elementos procompetitivos esenciales que deberían tenerse en cuenta para una mejor regulación de los que, sin duda, son los grandes organizadores de las redes de servicios profesionales en España: los colegios profesionales.

1. Sujeción de colegios y profesionales a la normativa de defensa de la competencia en toda su amplitud. La LCP lleva 20 años —desde su reforma en 1997— diciendo una obviedad: que colegios y profesionales están sujetos a la normativa de defensa de la competencia (art. 2.1 LCP). A

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pesar del tiempo transcurrido, el mercado de servicios continúa ofreciendo algunas inercias poco compatibles con la libre competencia, como muestran los expedientes sobre colegios de las autoridades de competencia.

En este sentido, sería necesaria una redacción de la LCP que no enfocara el Derecho de la competencia solo sobre la oferta de servicios profesionales y la fijación de su remuneración, sino que subrayara de forma general que no hay actividades que puedan escapar del control antitrust bajo el presunto paraguas de su carácter de «servicio público».

Y aquí hay que dejar claro que el Derecho y las Autoridades de Competencia no son el enemigo, sino la oportunidad: su objetivo es mantener un orden concurrencial no falseado en el mercado, que permita el desarrollo del derecho constitucional de libertad de empresa y el bienestar de los ciudadanos. Y, por tanto, todos somos los beneficiados por el establecimiento de unas reglas del juego procompetitivas, transparentes y no discriminatorias.

2. Cualquier restricción a la competencia en el mercado de los servicios profesionales debe estar amparada por ley estatal. En mi opinión —independientemente de las competencias autonómicas—, cualquier medida que suponga una restricción de la competencia en el mercado de servicios profesionales debe estar amparada por ley estatal que respete, además, los principios de necesidad, proporcionalidad y mínima intervención. Esto quiere decir que el legislador al restringir el libre acceso a una actividad no tiene las manos

ACTUALIDAD libres, sino que deberá argumentar por qué es ese el instrumento más eficiente de control del ejercicio profesional en relación con la defensa de los usuarios de esos servicios.

3. Debe cerrarse el mapa de la colegiación obligatoria en España. Según la LCP están sujetos a reserva legal tanto la creación de los colegios (art. 4 LCP), como la determinación de la colegiación obligatoria para el ejercicio de las profesiones (art. 3 LCP). Sin embargo, el mapa de la colegiación está en stand-by porque el Gobierno ha incumplido el mandato de presentar el proyecto de ley en el que se determinen definitivamente las profesiones para cuyo ejercicio es obligatoria la colegiación (véase DT 4.ª Ley 25/2009, de 22 de diciembre).

Es urgente que esta situación de transitoriedad termine.

En primer lugar, parece oportuno que la reserva se limite a actividades relacionadas con la protección de la salud e integridad física o con la seguridad personal o jurídica. Por otra parte, la colegiación obligatoria no siempre debería alcanzar a la profesión, sino que puede referirse a determinadas actividades. Así podría permitirse que profesionales con titulaciones diversas, pero compatibles con esa actividad, puedan competir en un mismo mercado. Valga el ejemplo de las actividades de certificación en relación con edificaciones (como el caso de las licencias de segunda ocupación), que podrían llevar a cabo perfectamente profesionales distintos a los arquitectos, de acuerdo con este principio de libertad de acceso con idoneidad.

4. Ámbito territorial de colegiación y principio de unidad de mercado. Junto a los principios de libertad de acceso e igualdad de trato, el principio de eficacia nacional de la colegiación es un elemento decisivo para el establecimiento de un mercado único de servicios profesionales, y ya está recogido en el art. 3.3 LCP.

Sin embargo, habría que avanzar permitiendo la libre elección de colegio con independencia del domicilio profesional. Es verdad que en determinadas actividades el arraigo territorial es necesario (por ejemplo, el turno de oficio en

el caso de la abogacía), pero eso es distinto a la imposición general del colegio del domicilio. Con medidas adecuadas (mecanismos de coordinación del ejercicio de la potestad disciplinaria de los colegios, etc.), la libre elección de colegio incentivaría la competencia entre estos y las prestaciones para los colegiados mejorarían.

5. Régimen de los honorarios y cuotas colegiales. Finalmente es necesario que la práctica colegial interiorice definitivamente la ya clásica prohibición de recomendaciones sobre honorarios, recogida en el art. 14 LCP. Sean o no seguidas por los colegiados, las recomendaciones sobre un elemento tan sensible como el precio sirven para alinear la oferta de servicios y, por tanto, son una conducta sancionable por las autoridades de competencia. En este saco entrarían no solo las recomendaciones, sino otro tipo de iniciativas que, bajo la excusa de controlar la calidad, suponen fijación indirecta de precios.

En cuanto a las cuotas colegiales, parece lógica la supresión de las de alta o inscripción en el ámbito de la colegiación obligatoria, puesto que pueden ser una barrera a la entrada de nuevos competidores. Cuestión distinta es la cuota colegial periódica para el sostenimiento de las funciones públicas y servicios obligatorios del colegio, que debería poder ser determinada libremente por la Asamblea en un entorno de competencia entre colegios.

Estas reflexiones a vuela pluma no agotan, por supuesto, la realidad de los colegios profesionales, pero sin duda deberían formar parte de una futura regulación que contemple definitivamente a los profesionales como prestadores de servicios en una economía de mercado.

Francisco González Castilla

Profesor titular de Derecho Mercantil, acreditado a catedrático de la Universitat de València Expresidente de la Comisión de Defensa de la Competencia de la Comunitat Valenciana

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ACTUALIDAD ÚLTIMOS CRITERIOS EN PROPIEDAD HORIZONTAL

El pasado mes de junio de este año, impartí en el Colegio de Administradores de Fincas de Valencia una conferencia en la que destaqué los recientes criterios en materia de propiedad horizontal, entre los que podríamos resaltar los siguientes: 1. No siempre hace falta convocar a la Junta de Propietarios por la vía del art. 10.1 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) ante obras o actuaciones que pueden ser urgentes. Debe ejecutarlas el administrador de fincas y dar cuenta al presidente.

Si no son urgentes y son de mantenimiento y rehabilitación, debe convocarse junta y aprobarlas el presidente tras escuchar a comuneros y presentarles informe pericial.

2. Solo procederá el reembolso por la comunidad de propietarios al comunero que haya ejecutado unilateralmente obras en zonas comunes cuando se haya requerido previamente al secretario-administrador o al presidente, advirtiéndoles de la urgencia y necesidad de aquellas. (Doctrina del Tribunal Supremo sobre los requisitos para que la comunidad tenga que reembolsar a un comunero los gastos por obras realizadas por este en elementos comunes. STS 2 de febrero de 2016).

3. Si los estatutos permiten efectuar operaciones de división sin necesidad del consentimiento de la comunidad, la Junta de Propietarios solo tendrá que efectuar una actividad de control referente a que las obras no perjudiquen a elementos comunes ni a otros propietarios, y no afecten a la estructura, la seguridad, configuración o estado exterior del edificio, pues si se respetan estas limitaciones, la Junta lo único que tiene reservado es la atribución de nuevas cuotas de los esAnímate e inscríbete al V Curso Francisco Brotons que se celebrará el próximo viernes 27 de octubre de 2017 en las instalaciones del Club Diario Información, de Alicante.

Este año contaremos con la presencia de Vicente Magro Servet, magistrado de la Audiencia Provincial de Madrid; César Monsalve Argandoña, presidente de la Audiencia Provincial de Albacete; Gonzalo Sancho Cerdá, decano de los Juzgados de Torrent (Valencia); y Enrique García-Chamón Cervera, presidente del Tribunal de Marcas.

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pacios afectados por la reforma (STS 30 de septiembre de 2010).

4. Los propietarios deben cubrir los gastos derivados del uso de las terrazas aunque se trate de elementos comunes, aunque de uso privativo, y ello porque esa obligación surge del uso exclusivo de cada comunero con respecto a su propia terraza de la que puede usar en exclusiva.

5. Plazo de prescripción de 30 años de la acción de la comunidad para obligar a comunero a la reposición de elementos comunes alterados sin autorización de la Junta (STS 14 de septiembre de 2016).

6. El Tribunal Supremo, Sala Primera de lo Civil, sentencia de 19 de noviembre de 1996, Rec. 158/1993, señala que hay obras que no integran alteración de la estructura o fábrica del edificio o de sus elementos comunes, ni afectan al título constitutivo, por lo que para la ejecución de las mismas bastaba el acuerdo de la mayoría. Por ejemplo, obras que den al patio interior.

7. Es subsanable la acción judicial interpuesta por presidente no propietario, pero señala el Tribunal Supremo que lo es por «ratificación de los interesados», lo que llevaría a una firma conjunta ante el letrado de la Administración de justicia de los comuneros, o bien una convocatoria urgente de Junta para ratificar la demanda, o bien cesar al presidente, designando a otro, y autorizar a este para llevar a efecto la subsanación en el plazo concedido al efecto por el Juzgado.

(STS 27 de enero de 2017).

Vicente Magro Servet

Magistrado de la Audiencia Provincial de Madrid Doctor en Derecho

Casos reales judicializados sobre propiedad horizontal, así se denominará la mesa redonda en la que participarán los abogados Carlos Castedo López, Gregorio Navarro Giménez, Juan Ruiz Vivo y Pedro Ramón Ortiz, y que será moderada por Andrés López Martínez, asesor jurídico del CAFAyC.

No pierdas la oportunidad de pasar una jornada eminentemente jurídica entre compañeros.

¡Te esperamos!

ACTUALIDAD

ENTREGA DE DIPLOMAS DE LOS CURSOS FORMATIVOS

Alumnos del Curso de Arbitraje

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l pasado martes 20 de junio, en la sede colegial de Valencia, se hizo la entrega de diplomas a todos los alumnos de los siguientes cursos formativos impartidos por el Colegio de Administradores de Fincas de ValenciaCastellón:

Curso de Perfeccionamiento y Cualificación Profesional Curso de Oficial Habilitado Curso de Arbitraje Curso de Calidad Curso de Mediación

José Sales Rodríguez, presidente del Colegio; Amparo Conejos Soriano, secretaria; Virginia Madrid del Toro, directora de la Comisión de Mediación; José Antonio Cambralla Balaguer, director de la Comisión de Calidad; y Francisco Arnaldos Jiménez, director de la Comisión de Arbitraje, fueron los encargos de presidir el acto y hacer entrega de los diplomas a los cerca de 100 asistentes presentes en el salón de actos del Colegio.

Cada vez más, la exigencia de nuestros clientes y las necesidades de las comunidades de propietarios requieren una mayor formación como administrador de fincas.

Por ello, desde el Colegio de Administradores de Fincas de Valencia-Castellón perseguimos la formación continua de nuestros colegiados.

Alumnos del Curso de Calidad (sigue en p. 14)

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ACTUALIDAD

Alumnos del Curso de Cualificaciรณn Profesional y Oficial Habilitado

Alumnos del Curso de Mediaciรณn junto a Franco Conforti

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ACTUALIDAD

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LUCENTUM

CONOCEMOS A… LUIS DELGADO DE MOLINA

Luis Delgado de Molina

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LUCENTUM

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jerce la abogacía desde hace 46 años. Hoy conocemos a Luis Delgado de Molina, licenciado en Derecho por la Universitat de València y actual jefe de la Asesoría Jurídica del Colegio de Administradores de Fincas de Alicante. Además, es decano emérito del Colegio de Abogados de esta misma ciudad. Fue profesor honorario en las facultades de Derecho de Alicante y Buenos Aires, y en el ámbito internacional, destaca por haber sido el presidente de la Unión Internacional de Abogados y de su Comisión de Arbitraje.

Brillante trayectoria profesional. ¿Qué destacaría de ella?

Son muchos años, son muchas experiencias. Destacaría mi trabajo en el ejercicio puro de la abogacía, especialmente en la faceta judicial, aunque también extrajudicial, y en la institucional. He tenido responsabilidades en la Junta de Gobierno de mi Colegio, llegué a decano, además de estar en el Consejo General de la Abogacía. Por pura inquietud, empecé a moverme en el mundo internacional, llegando a la presidencia de la Unión Internacional de Abogados. He trabajado en los tres campos: el profesional, el institucional y el internacional, y, sin ninguna duda, destacaría por igual cada uno de ellos en su riqueza y en su intensidad. ¿Alguna anécdota en su larga etapa como jurista?

Muchas y variadas. Del orden profesional y la administración de fincas, la de haber asistido como invitado a la asamblea que se celebró en Madrid en 1968, que supuso el cambio de la agrupación sindical de administradores de fincas al colegio profesional. No lo olvidaré. ¿Se tuvo que pelear mucho por la colegiación en ese momento?

Sí, la fuerza sindical en aquella época era importante y no estaba de acuerdo. Pretendían mantener a los administradores en el ámbito sindical.

Eran tiempos de mucha tensión sociopolítica. Hubo tensiones y negociacio(sigue en p. 32)

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LUCENTUM nes. El Colegio de Alicante, junto con el de Valencia, Barcelona y otros, peleó por la independencia y por tener su propia identidad. En este caso, conforme a la Ley de Colegios Profesionales entonces vigente.

Jefe de la Asesoría Jurídica del Colegio de Administradores de Fincas de Alicante, ¿qué relación tiene con esta profesión?

Hemos vivido temas profesionales e institucionales difíciles y apasionantes. La Asesoría Jurídica de Alicante ha asistido a toda la evolución de la profesión: había que crear estatutos, redactarlos, negociarlos... Hemos vivido todo su desarrollo, sus problemáticas e incluso discusiones judiciales con terceros.

Una de ellas, la cuota cameral, en la que como Colegio nos dieron la razón. Las modificaciones impuestas en nuestra estructuración autonómica, consecuencia de la denominada Ley Ómnibus y de la propia creación del Consejo, precisaron de una gran actividad institucional y de gestión de política colegial en la que intervinimos asesorando legalmente a quienes actuaban. No creo exagerar si digo que ha sido y sigue siendo una actuación muy viva e intensa. ¿Cómo debería ser un buen administrador de fincas para usted?

Hay dos cuestiones que para mí son esenciales. Hoy en día, como cualquier profesional, requiere formación —no solo inicial, sino continuada—, además de tener conciencia de cuál es su función. Una de las cosas bonitas que tiene la administración de fincas es esa función social consistente en administrar en paz y armonía los intereses de importantes comunidades de vecinos que, si no se canalizan, dan lugar a una conflictividad verdaderamente difícil.

En esto, el administrador juega un papel importante, y para ello, debe ser un buen profesional en ejercicio.

Como miembro de diferentes colegios profesionales y decano emérito del Colegio de Abogados de Alicante, ¿qué opinión tiene sobre estas instituciones?

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Los colegios no están para alimentarse a sí mismos, sino para cumplir dos funciones qué están en paridad. Por un lado, cumplir la función social frente a la sociedad atendiendo a colegiados y ciudadanos; y por otro, regulando la profesión cuando hay desviaciones o abusos.

Presidente de la Comisión de Arbitraje de la Unión Internacional de Abogados, ¿qué piensa de estas herramientas alternativas para la resolución de conflictos?

Soy apasionado partidario del arbitraje. Cuando la sociedad no encuentra una salida adecuada para un problema social, es como el agua: busca otras. Busca alternativas para resolver problemas sin necesidad de tener que esperar años y años. Esa necesidad ha dado lugar a estas herramientas, por imposición sobre todo del mundo internacional y del mundo comercial. Siempre digo que en el arbitraje no se busca la verdad con mayúsculas, sino una razón que sirva para dilucidar un conflicto. Funcionan muy bien, dan soluciones muy validas de un modo distinto a la jurisdicción estática.

Como docente de diversas universidades y jefe de la asesoría jurídica de un Colegio que persigue la formación continua de sus colegiados, ¿qué destacaría de la importancia de un administrador de fincas bien formado?

¿Ha evolucionado la Ley de Propiedad Horizontal con los tiempos?

En su momento fue una ley pionera. Sirvió para poner orden en una materia que estaba completamente dejada de la mano de Dios, y en manos del Código Civil en solo dos artículos.

Los colegios profesionales de administradores de fincas tuvieron una función importante en los borradores de lo que luego fue el texto definitivo. Una ley así únicamente podía estar hecha con una base profesional. Es cierto que con el tiempo se ha ido modificando y adecuando a la realidad. En este momento, debería evolucionar, pero nunca será suficiente como para cubrir la necesidad social de aquí a cinco años.

A nivel personal, si no hubiese sido abogado, ¿una profesión que le guste?

Yo quería ser radiotelegrafista o antes chófer de camión de gran transporte (vuelve a reír).

Un sueño no cumplido que se pueda decir...

Ninguno en especial. Estoy conforme conmigo mismo, pues he hecho lo que he querido y podido hacer en mi vida profesional. En mi vida personal, tengo una situación estable junto a mi mujer y mis hijas, yernos y nietos, con quienes formamos una familia.

Es esencial. Un administrador de fincas tiene que ofrecer su pericia profesional; es decir, debe conocer y ejercer su profesión en toda su amplitud, estando al día de su contenido.

Y usted, ¿ha dejado de estudiar en su larga trayectoria profesional?

Ahora mismo tengo un asunto aquí que debo terminar hoy mismo, porque estoy estudiando la jurisprudencia y no me aclaro con ello (ríe). Es un error el dejar de estudiar, pierdes frescura intelectual y visión real. Nunca he dejado de hacerlo al igual que cualquier otro profesional.

Mónica Jaén Caunedo

LUCENTUM

LAS PISCINAS COMUNITARIAS Y LA VIGILANCIA DEL CUMPLIMIENTO NORMATIVO

Asistentes

E

ste verano ha sido especialmente trágico en siniestralidad por ahogamientos. La estadística es abrumadora: de media, dos personas murieron ahogadas cada día de agosto en España, y el número de víctimas por ahogamiento se ha incrementado un 14,5 % en comparación con 2016, y un 40 % respecto a 2015. Centrados en las piscinas, un estudio determina que los ahogamientos suponen la tercera causa de muerte infantil, con una especial incidencia en niños de 1-4 años. No hay que olvidar que un menor puede ahogarse con tan solo 20 centímetros de agua en menos de dos minutos.

Muchos de estos accidentes son debidos a la imprudencia, pero aun así, el administrador de fincas debe actuar in vigilando para asegurar que cuando se abre al baño la piscina comunitaria hay un trabajo previo de prevención, inspeccionando que la norma se cumpla.

Y movidos por el afán de hacer nuestro trabajo con la mayor profesionalidad, la Comisión de Formación del Colegio de Administradores de Fincas de Alicante el pasado 16 de junio se centró en una charla técnica a cargo de Carlos de Juan Carrillo, arquitecto técnico, en la sede del Colegio,

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De azul, Carlos de Juan

teniendo por título La función del administrador en la gestión de las piscinas comunitarias. Como viene siendo costumbre, la charla se emitió on-line a todos los colegiados que quisieron conectarse.

Siendo conocedores de las fechas en que se impartió la charla, el tema de las piscinas comunitarias fue muy atrayente para los colegiados y se tocaron puntos calientes como: legalización y registro de piscinas comunitarias; proyectos de apertura y licencias; requisitos básicos de seguridad; barreras de protección; profundidad de los vasos; seguridad en los huecos de los vasos; materiales y anchura mínima de los andenes; escaleras; y obligatoriedad de socorrista. En el transcurso de la charla, se abrió un debate acerca de las obligaciones fundamentales en el mantenimiento de las piscinas a las que todo profesional debe estar atento.

Augusto Soler

Director de la Comisión de Formación del Colegio de Administradores de Fincas de Alicante

LUCENTUM

LA COMUNICACIÓN EFICIENTE

Momento de la jornada

C

¿ uántas veces decimos lo que no queríamos decir? ¿Cuántas veces expresamos mal nuestro pensamiento? ¿Cuántas veces se interpretan mal nuestras palabras? Comunicar no es fácil, y hoy día, los administradores de fincas debemos valernos de herramientas que nos ayuden a transmitir mejor. Es sabido que al receptor solo le llega el 20 % de lo que transmitimos; el resto de información se pierde. Así que seamos claros y directos: debemos saber cómo y qué comunicar.

En esta línea, el Colegio, consciente de formar a los compañeros en esta habilidad que debe ser enseñada y practicada, celebró el pasado 26 de junio, la segunda parte de técnicas de comunicación. Los coaches de Minuesa, Amada Martínez y Sergio Martínez, dedicaron la tarde a enseñar las claves de La comunicación eficaz entre el administrador y los vecinos. Cómo comunicarse eficazmente con el presidente, en Junta de Vocales y en Junta de Propietarios. Nos mostraron las técnicas de comunicación mediante la programación neurolinguística referentes a presuposiciones, sistemas representacionales y cómo llegar a comunicar con cada uno de los sujetos intervinientes en las comunidades de propietarios.

Augusto Soler

Director de la Comisión de Formación del Colegio de Administradores de Fincas de Alciante

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VALENTIA

MEDIACIÓN Y CONFLICTOS VECINALES

A

propósito de la master class que impartimos en el Colegio de Administradores de Fincas de Valencia-Castellón el pasado 9 de junio, hemos visto la necesidad de escribir unas líneas sobre el tema.

Todos conocemos muy bien las funciones de los administradores de fincas. Por tanto, quiero centrarme en aquellos conflictos que los propietarios y/o inquilinos suelen traernos a los despachos, y que por todos nosotros sabido es que no se corresponden a nuestras funciones.

En muchas ocasiones, sea por no perder un cliente, por ganarnos o afianzar la relación, hay que gestionar conflictos que a priori no son de nuestra incumbencia profesional. Esto no está en cuestión. Sin embargo, la pregunta que surge es «¿Estamos preparados para gestionar conflictos desde un rol de mediador?».

Aunque la negociación y la mediación sean primas hermanas, lo cierto es que son bien distintas, tanto por su finalidad, cuanto por sus herramientas y el papel que debe desempeñar el profesional que trabaje el conflicto.

Evidentemente que la intervención en un conflicto trae consigo consecuencias. Por supuesto, las deseadas siempre son positivas. Pero no es cuestión —aunque también— de suerte, ser más o menos conciliador, o tener las mejores ideas y ocurrencias para responder a los antagonistas. En los

conflictos vecinales, debemos tener siempre en cuenta tres factores: a) la escalada del conflicto, es decir, un aumento en la intensidad del conflicto derivado de nuestra intervención, puesto que quien no nos ha convocado normalmente no está abierto a la intervención de un tercero ajeno al conflicto; b) la frustración que soportan las partes al ver que no logran avanzar hacia la solución de la disputa; y c) el enfoque del conflicto, la correcta definición del conflicto puede ayudar a que las partes acepten el nuevo enmarque que el profesional da a la situación de conflicto, y con ello logre que las partes modifiquen sus percepciones del conflicto, lo que abrirá las puertas a una posible solución del mismo.

Sobre cómo analizar, reenmarcar, dimensionar y redefinir el conflicto, estuvimos trabajando en la formación. Vimos y aprendimos a preguntar desde el rol del mediador; trabajamos con los distintos momentos del proceso para preguntar, con las preguntas indagatorias, exploratorias, las preguntas abiertas, cerradas, circular narrativa, las preguntas reflexivas y recontextualizantes, y la pregunta milagro.

Porque prepararse para asumir esos conflictos que «no nos corresponden» nunca está de más…

Franco Conforti

Operador de conflictos Director de Solucionatusproblemas.com

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VALENTIA

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VALENTIA

EL COLEGIO, CERCA DEL CIUDADANO

José Sales Rodríguez junto al equipo de trabajo

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l pasado 31 de mayo, el Colegio de Administradores de Fincas de Valencia-Castellón celebró por primera vez una jornada de puertas abiertas en la ciudad de Gandia.

Contamos con la presencia del Ayuntamiento de Gandia en la persona de José Manuel Prieto Part, teniente de alcalde y concejal delegado de Administración, Modernización y Gobierno Abierto, quien aplaudió esta iniciativa y resaltó la importancia de nuestro colectivo en la sociedad, agradeciendo que fuera Gandia la ciudad elegida para la organización de este acto pionero.

El objetivo de esta jornada no era otro que estar cerca de los administrados, del ciudadano, con la finalidad de mostrar y dar a conocer las actividades que desarrolla el Colegio e informar sobre el constante trabajo que se realiza por y para un colectivo que trabaja por cuidar y mantener uno de nuestros bienes más preciados: el hogar.

Esta idea surgió desde el convencimiento de que para juzgar hay que conocer, y por ello era importante que el Colegio —a través de su Junta de Gobierno y de compañeros colegiados— hablara de sus profesionales, de las ventajas y beneficios que aporta a los ciudadanos contar con ellos.

Quisimos alejarnos del formato convencional. Para ello decidimos contar nuestras actividades mediante una Junta de Propietarios, como si de una comunidad se tratara. Al inicio del acto, se hizo entrega a los asistentes de una convocatoria a Junta, similar a las que solemos redactar para nuestras asambleas, con un orden del día que permitía introducir cada una de las actividades que se realizan en el Colegio y de las que pueden beneficiarse los ciudadanos solo si cuentan en sus comunidades con un administrador de fincas colegiado.

Compañeros colegiados de la Safor fueron los encargados de introducir las preguntas que permitieron dar a conocer el Cen-

José Manuel Prieto, José Sales y Virginia Madrid comparten impresiones

tro de Mediación (CEMEI), el Referencial de calidad de servicio para la actividad de administración de fincas (RCSAF), el certificado digital de deudas, los distintos servicios de asesoría de que dispone el Colegio, las comisiones de trabajo que lo integran… encargándose de ello los distintos directores o integrantes de comisiones, miembros de la Junta, secretaria, presidente y gerente del Colegio.

Fue una puesta en escena entusiasta, colaborativa y fructífera, agradecida y bien acogida por aquellos que acudieron a conocer al Colegio. El objetivo de esta jornada era que, después de la misma, los asistentes salieran de allí conociéndonos un poco más y que cuando pensaran en el colegio de administradores de fincas lo hicieran con un sentimiento de cercanía, tranquilidad y confianza.

Estoy convencida de la necesidad de explicar a la gente aquello que desconoce, porque cuando conocemos, aprendemos a valorar. Los ciudadanos a quienes administramos deben conocer de primera mano por qué deben contratar a un administrador colegiado, deben saber qué servicios tienen a su alcance, qué garantías se les ofrece, qué beneficios…, y por ello estamos obligados a contarlo. Los profesionales luchamos para que se nos reconozca y valore a través de nuestra gestión y dedicación, pero es el ciudadano el que debe valorar, reconocer y exigir, y eso solo podrá hacerlo desde el conocimiento.

Esta experiencia pionera la llevaremos a otros barrios y pueblos, pues el Colegio debe acercarse a sus administrados. Después de esta experiencia, la sensación es de total agradecimiento y satisfacción.

Esther Torres Miembro de la Junta de Gobierno Responsable del Colegio en Gandia

Colegiados de Gandia

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VALENTIA

LA FUNCIÓN DEONTOLÓGICA COMO GARANTÍA DEL COLEGIADO Y DE LOS DERECHOS DE LOS CONSUMIDORES Y USUARIOS

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odos sabemos que la Deontología profesional determina los deberes mínimamente exigibles a los profesionales en el desempeño de su actividad. Estos deberes se plasman en los códigos deontológicos de cada profesión.

Recientemente ha sido aprobado nuestro nuevo Código Deontológico a nivel nacional, código que debe ser uno de nuestros libros de cabecera y de obligada lectura. Este es a la vez de carácter didáctico y preventivo; también, coercitivo.

Por lo tanto, el Código Deontológico es una norma de obligado cumplimiento para nosotros, los profesionales colegiados de la administración de fincas. Con ello marcamos la gran diferencia con los no colegiados y, a su vez, es una norma exigible por nuestros clientes, consumidores y usuarios de los servicios que prestamos como grandes profesionales que somos. Nos beneficia a todos los administradores de fincas Colegiados porque defiende nuestra propia profesión y, al mismo tiempo, al propio cliente.

El colegio de administradores, como corporación de derecho público que es, tiene atribuida la facultad disciplinaria, entre otras funciones.

En anteriores publicaciones, ya hemos hablado en repetidas ocasiones de la defensa y beneficios que nos comporta tener un Código Deontológico, pero esta vez quiero detenerme en la repercusión al consumidor y usuario, en el cliente.

¿Qué información puede solicitarnos a los profesionales sobre nuestros servicios? Sobre todo, solicitar nuestros conocimientos, si estos son adecuados y suficientes para el desarrollo de nuestro cargo como administradores de fincas, nuestra profesionalidad. Puede solicitar información sobre el compromiso deontológico, incluso nuestro número de colegiado, si hemos incurrido en alguna ocasión en sanciones disciplinarias, nuestra formación... En definitiva, si somos competentes y dignos de confianza.

Una de las funciones más importantes de nuestro Colegio es defender los intereses profesionales de sus colegiados, evitando la mala praxis y la competencia desleal, la formación continua de sus colegiados y, cómo no, la información al consumidor y usuario de sus derechos y obligaciones.

Una de las peculiaridades propias del régimen jurídico de los colegios profesionales y el ejercicio de las profesiones tituladas, recogida en la Constitución Española (CE) en su art. 36, es la función deontológica que la ley ordinaria, Ley

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2/1974, de 13 de febrero, sobre Colegios Profesionales, atribuye a estas corporaciones de derecho público: colegios profesionales, consejos autonómicos y consejos generales y superiores, como organización colegial en su conjunto. La norma deontológica se aprueba en sede colegial, ha de ser única por profesión y ha de tener los elementos de norma: tipicidad, legalidad y publicidad. Su finalidad es la de garantizar la buena práctica profesional. Tiene finalidad de orientar conductas profesionales, didáctica y preventiva, y supone un plus de exigencia profesional respecto de la normativa común.

En el aspecto subjetivo, obliga a los profesionales que ejercen la profesión dotada de colegio y requiere la atención y respeto a su cumplimiento por los demás actores presentes en la prestación del servicio profesional, como son los clientes y pacientes, y empleadores públicos y privados. La Ley de Colegios Profesionales y el derecho de consumo protegen y tutelan a los consumidores y usuarios en sus relaciones con los profesionales y con los colegios profesionales a los que pertenecen. Podemos ver en la web de nuestro Colegio —como se afirma— que ofrece a los propietarios toda la información necesaria y precisa para la defensa de sus derechos.

En definitiva, la Deontología profesional y disciplinaria es necesaria para garantizar el prestigio profesional; delimitar competencias específicas de la profesión y asumir las responsabilidades que le son propias; promocionar el desarrollo técnico y científico de la disciplina; favorecer el reciclaje pedagógico a través de la formación continua; concretar y definir el comportamiento que se considera adecuado; evitar la competencia desleal; y constituirse como base para aplicar sanciones.

El consumidor y usuario debe sentirse seguro al contratar a un administrador de fincas colegiado.

Alicia Oliver Vidal

Presidenta de la Comisión Deontológica y Disciplinaria del Colegio de Administradores de Fincas de Valencia-Castellón

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XÀTIVA

Administradores de fincas colegiados de la Costera

VALENTIA

sta vez, el Colegio de Administradores de Fincas de Valencia-Castellón se desplazó a la comarca de la Costera, concretamente a Xàtiva, para celebrar el ya conocido Café-Comarca. El pasado 2 de junio, la Comisión de Atención Colegial reunió a cerca de 20 administradores de fincas colegiados con el objetivo de aproximar la actividad del Colegio a los compañeros que, por la distancia, no pueden asistir con más frecuencia y desconocen algunos de los servicios que este presta en el ejercicio de la profesión.

La empresa thyssenkrupp, patrocinadora del encuentro y representada por Juan José Ufano, se encargó de explicar detalladamente qué tipo de obras de accesibilidad hay en los edificios y la financiación que la propia empresa puede dar a la comunidad.

Un encuentro en el que los compañeros debaten sobre temas de la profesión, comentan y proponen soluciones a los problemas del día a día. El certificado digital, la mediación en conflictos vecinales y la intermediación en reclamación de gastos hipotecarios fueron algunos de los temas tratados. Como es habitual, los asistentes salieron muy satisfechos tras la comida en el restaurante El Gourmet del Socarrat.

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VALENTIA

DOS AÑOS MEJORANDO, Y SEGUIMOS Ya llevamos dos años de auditorias superadas, pero seguimos mejorando y mejorando. No solo el Referencial de calidad de servicio para la actividad de administración de fincas (RCSAF) nos debe servir para innovar y ser más eficientes en el despacho, pero sin duda alguna fue el punto de partida de querer ser diferentes, querer hacer las cosas bien y querer ser a ojos de nuestros clientes un despacho fiable y comprometido con la gestión.

Volviendo la mirada atrás, aún recuerdo el trabajo desarrollado para poder alcanzar este objetivo. Y más atrás aún, cuan-

do decidimos que apostaríamos por el RCSAF en el despacho.

Lo cierto es que no fue un camino sencillo... —¡hay horas de trabajo!—, pero sin duda alguna fue la decisión correcta, y

ahora tenemos nuestra recompensa.

Cualquier iniciativa de este tipo, que ayude a profesionalizar el oficio, debería de ser bienvenida por todos. Sabemos

que muchas veces existen prejuicios sobre nuestra profesión. Sin embargo, cuando tenemos la capacidad de transmitir que se nos audita según unos estándares establecidos y que hemos salido con éxito de estos exámenes, sin darnos cuenta estamos cambiando poco a poco este pensamiento equivocado.

Aunque pensamos que es una herramienta de mejora y de método de trabajo interno, también hay que afirmar que

comercialmente nos sitúa en una posición ventajosa respecto a otros despachos, y así nos lo han transmitido nuestors clientes.

Cada vez los propietarios son mas exigentes y meticulosos en cómo gestionamos y les hacemos llegar la información.

No cabe duda que poco a poco debemos evolucionar y adaptarnos a esta nueva situación. Para nosotros, el RCSAF ha sido clave en este nuevo escenario presente y futuro.

De igual forma, todo el equipo del despacho se ha convertido en personas más exigentes con su trabajo, creando al

mismo tiempo unos objetivos muy bien definidos. Estos mismos objetivos, que involuntariamente se han implantado, están absolutamente acorde con lo que nos reclaman nuestos clientes. Así que el logro es doble.

Por eso, animo a todos mis compañeros de profesión a que opten por esta mejora en la gestión de su despacho. El

RCSAF les ayudará a optimizar sus recursos, controlar las tareas de su despacho, aumentar la eficiencia y transmitir una mejor imagen de su gestión a todos los propietarios.

Es un claro signo de constancia y voluntad de superación.

Víctor Arenas Micó Administrador de fincas colegiado

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¿QUÉ APORTA LA HERRAMIENTA CAFirma EN EL DÍA A DÍA DE UN ADMINISTRADOR DE FINCAS?

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a herramienta CAFirma ayuda diariamente al administrador de fincas colegiado. Se trata de una plataforma que permite obtener certificados digitales de representación, a la vez que posibilita la gestión telemática de las notificaciones obligatorias de las comunidades de propietarios emitidas por las administraciones públicas, tal y como marca la normativa actual.

Con esta herramienta, el administrador se evita los desplazamientos para cumplimentar el formulario de solicitud de certificado digital para cada una de las comunidades de propietarios administradas por nuestro despacho, agilizando, por tanto, la tramitación de los certificados digitales exigidos por la normativa vigente. En la plataforma CAFirma está disponible el formulario, y solo se ha de adjuntar la documentación requerida de forma telemática. Una vez realizado este trámite de alta, el administrador de fincas colegiado podrá empezar a gestionar las notificaciones de las administraciones públicas.

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CAFirma, además, ayuda a la gestión profesional al centralizar todos los certificados del administrador de fincas colegiado y lograr una fácil localización. Por tanto, se mejora la gestión de las notificaciones electrónicas de las diferentes administraciones públicas. Así, los administradores de fincas colegiados que dispongan de CAFirma tendrán controladas, al momento, todas las notificaciones mediante alertas, sin necesidad de consultar todos los buzones de sus clientes de forma periódica, lo cual es una tranquilidad para nuestros despachos y, sobre todo, para nuestros clientes.

Joaquín Rambla Adelantado

Administrador de fincas colegiado

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ASESORÍA JURÍDICA

LA DACIÓN EN PAGO Y LA DEUDA COMUNITARIA

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a morosidad en las comunidades de propietarios y la necesidad de estas de tener sus arcas saneadas para un normal funcionamiento de sus servicios siguen siendo dos de los problemas cotidianos a los que se enfrenta el administrador de fincas.

No se trata simplemente de una cuestión de buen funcionamiento contable de la comunidad, sino de tener a disposición de quienes la representan la liquidez suficiente que permita atender los pagos precisos para el mantenimiento de lo que son obligaciones legales —y por tanto, de obligado cumplimiento— y de pagos de los servicios comunes, ineludibles para que los mismos funcionen en debida forma.

La gestión de la morosidad vuelve a poner de manifiesto la necesidad de contar en las comunidades con profesionales suficientemente preparados, pues ya no hablamos solo de asuntos relacionados con propietarios particulares, sino de otros más complejos en los que se ven implicadas sociedades en situación de insolvencia, fondos de inversión, entidades bancarías... De modo que lo que era una sencilla relación comunidad-copropietario se convierte en compleja ante situaciones de insolvencia, concursos, fusiones, adjudicaciones, cesiones...

En estos supuestos, podemos decir, en términos generales, que la parte deudora trata de obtener el mayor beneficio posible de su operación de cesión, venta o dación, mientras que la parte acreedora pretende adquirir el inmueble de que se trate en las mejores condiciones para ella y menor coste de adquisición.

En cualquier caso, ya sea mediante operación negociada (consensuada) o mediante adjudicación vía judicial, suele producirse una interrupción por ambas

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partes de las obligaciones de pago que les asisten, que produce como efecto inmediato que la comunidad no reciba la parte proporcional de la cuota comunitaria que debía recibir, con la consiguiente indisponibilidad de su importe para atender las necesidades y medios comunes expresados. No es ilusorio manifestar que, en situaciones como las citadas, se produce una especie de peloteo entre ambas partes tratando cada una de ellas de ver disminuida la cantidad a pagar, en perjuicio de la otra. Y mientras dura el debate, un perjuicio para la comunidad, que no recibe ni de la una ni de la otra aquello a lo que tiene derecho.

Por todos es conocido que, como consecuencia de la recesión económica vivida en España, las entidades bancarias, durante los últimos diez años, han ido adquiriendo un importante número de inmuebles. En ocasiones promociones enteras directas del promotor o derivadas de distintas operaciones bancarias fallidas que se resuelven en procedimientos judiciales (hipotecarios a particulares, desahucios, ejecuciones de créditos a promotor...), colocando a los bancos en la posición de nuevo adquirente frente a la comunidad, con todos los derechos y obligaciones que esto conlleva.

Es consulta habitual en el asesoramiento que prestamos a profesionales en la materia cuál es el momento en el que el nuevo adquirente debe empezar a contribuir a los gastos comunitarios y qué fecha se ha de tener en cuenta como día a quo para el cómputo de lo establecido en el artículo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH). La duda sobre esta cuestión es mayor cuando el nuevo adquirente es una entidad bancaria, nuevo titular bien por adjudicación en subasta pública, bien por acuerdos transacciona-

les deudor/entidad acreedora, mediante operaciones tales como la de dación en pago.

Mediante la dación en pago, amparado en la autonomía de la voluntad de las partes, el deudor (propietario) entrega su propiedad al acreedor (entidad bancaria), con la finalidad de extinguir con esa entrega las obligaciones contraídas entre ambos. Es decir, con la entrega del bien, la deuda entre las partes queda cancelada y, en este caso, la entidad bancaria pasa a ser el nuevo titular del bien.

Cuando el deudor se ve en esta situación, es habitual que la morosidad ya afecte a otros acreedores relacionados con el inmueble: consumos de luz, agua, impuestos y tasas, o en el caso que nos atañe, cuotas de comunidad.

Con relación a estas últimas, nos encontramos muchas veces con cláusulas suscritas entre las partes y recogidas en la escritura pública de dación, relativas a la obligación de pago de las deudas comunitarias existentes a la fecha de la firma de la operación. Es frecuente encontrar la exoneración al acreedor (el banco) de todas aquellas deudas que el deudor haya contraído con la comunidad de propietarios por impago de las cuotas comunitarias para la contribución a los gastos de la propiedad adquirida.

Si bien este pacto es perfectamente válido entre las partes que lo suscriben, no puede ser oponible a terceros que no intervinieron en el mismo. En este caso, la comunidad de propietarios. Tal y como dispone la Audiencia Provincial de Alicante, Elche, Sec. 9.ª, 133/2015, de 16 de abril (Recurso 858/2014) en un supuesto como el que estamos analizando, «para que la comunidad quedara obligada a los pactos suscritos entre deudor y la entidad bancaria, la comunidad de propietarios debería haber consentido el cambio de deudor operado en la escritura de dación (...) Este pacto no puede vincular a quien no lo ha consentido, pues en materia contractual rige el principio de relatividad (art. 1257 Código Civil)».

En el caso analizado por nuestra audiencia provincial, resulta claro que los derechos del tercero ajeno a lo pactado

ASESORÍA JURÍDICA entre las partes quedan protegidos por el art. 9.1.e) de la LPH, que dota a favor de la Comunidad, sin excepciones, una garantía especial para asegurar el cumplimiento de la obligación de pago. Esta garantía es la propia afección del piso o local al pago de los gastos comunes, con la limitación temporal de los tres últimos años y la parte vencida de la anualidad corriente, cualquiera que sea su propietario. Es criterio mayoritario que esta afección, al venir determinada por la propia LPH, no precisa de una publicidad registral específica para que sea aplicable.

La obligación del nuevo adquirente entrará en juego de manera automática en la fecha en la que se transmita el inmueble, vinculando al nuevo propietario al abono de una parte de la deuda que pueda dejar impagada el titular anterior.

El adquirente (también en dación) será responsable de las cuotas comunitarias no pagadas por el anterior titular, correspondiente al año en curso y los tres años anteriores a partir del momento en que se produce la transmisión (dación en pago).

Al igual que se hace en transmisio-

nes formalizadas por títulos distintos, sería conveniente en los casos de ejecuciones judiciales o acuerdos transaccionales de dación en pago el cumplimiento del artículo 9 e) párrafo tercero de la LPH, que establece la obligación de incluir junto al instrumento público mediante el que se transmita la propiedad, sea cual sea el título por el que se lleve a cabo, la declaración del transmitente de estar al corriente en el pago de los gastos generales de la comunidad de propietarios o expresar los que adeude. Al recoger este artículo la mención genérica de «sea cual sea el título por el que se lleve a cabo», no deja lugar a duda que también las operaciones de dación en Pago quedan vinculadas a la obligación.

Si bien es cierto que el privilegio que a favor de la comunidad incluye el citado art. 9 LPH ampara una cobertura que debe permitir el funcionamiento de la comunidad de que se trate ante la situación de crisis de alguno de sus miembros, no lo es menos, a mi juicio, que la complejidad de las maniobras técnicas, contables, financieras o de los propios mercados de capital debería dar lugar a

que dicha exigencia y obligatorio cumplimiento no tuviera excepciones, de modo que no se aceptara documento alguno público, ni privado, al que no se acompañara el certificado de deudas del inmueble objeto de la transmisión. Esta exigencia legal daría una seguridad beneficiosa para el mercado inmobiliario, evitaría una litigiosidad en estos momentos galopante y permitiría que muchas comunidades no se vieran abocadas a la paralización o incluso supresión de servicios comunes por falta de liquidez para su mantenimiento.

M.ª Dolores Delgado de Molina González

Asesoría Jurídica Colegio de Administradores de Fincas de Alicante

Servicio de emisión del certificado de la deuda, lo importante es que estemos registrados Recuerda que existe un convenio de colaboración del Consejo General del Notariado con el Consejo General de Colegios de Administradores de Fincas. Accede al portal a través de: certificadosdeuda.es y caf.ancert.com.

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INFORMACIÓN

JORNADA FINAL AEQUUS CUP RYDER DE COLEGIOS PROFESIONALES

Equipo del Colegio de Administradores de Fincas de Valencia-Castellón

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l pasado día 15 de julio en el Club de Golf Escorpión, se celebró la jornada final de la Aequus Cup Ryder de Colegios Profesionales, en el que han participado los colegios de abogados, médicos, ingenieros técnicos industriales, ingenieros de caminos, farmacéuticos, ingenieros industriales e ingenieros agrónomos. La organización invitó a jugar contra el séptimo clasificado, Ingenieros Técnicos Industriales, al equipo del Colegio de Administradores de Fincas de Valencia-Castellón, que debutó así de manera oficiosa en la competición, y que sirvió como preparación para su participación oficial en la quinta edición de la Aequus Cup Ryder de Colegios Profesionales.

Esta competición, que cada año suscita mayor interés entre los jugadores de golf que son además profesionales co-

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legiados, se juega en la modalidad match play, con dos jugadores que juegan individualmente y tres parejas que lo hacen en dobles, estando en juego seis puntos cada jornada. La final terminó con una comida de hermandad en las instalaciones del propio Club entre todos los equipos participantes, tras la cual se entregó la copa al equipo ganador de este año, que ha sido el Colegio de Farmacéuticos.

Desde estas líneas animamos a todos los administradores de fincas colegiados que sean jugadores de golf con licencia federativa en vigor y deseen formar parte del equipo a que lo comuniquen en el Colegio, para que podamos dar la oportunidad de participar en esta competición al mayor número de jugadores posible.

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INFORMACIÓN

I JORNADA DE PÁDEL DEL COLEGIO DE ADMINISTRADORES DE FINCAS DE ALICANTE

Gran número de participantes

E

l pasado 11 de junio se celebró en Alicante la I Jornada de Pádel organizada por el Colegio de Administradores de Fincas de Alicante en el marco incomparable del Club de Campo de Mutxamel. La Jornada fue patrocinada por la empresa WATIUM, comercializadora de energía eléctrica.

Fue un evento muy bien acogido entre los compañeros administradores de fincas colegiados, y al mismo acudieron no solo compañeros de Alicante, sino que, además, se acercaron a compartir con nosotros este día varios compañeros del Colegio de Administradores de Fincas de Valencia-Castellón. La aceptación fue tal que ha quedado instaurada esta jornada para próximos años.

Al finalizar los partidos, Eliseo Mógica, presidente del Colegio de Administradores de Fincas de Alicante, y José Carlos Aguilar, director comercial de la empresa Watium, hicieron en-

Campeones

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trega de los trofeos a Sergio Candela y Manuel Manzanaro, ganadores del evento, así como al resto de participantes.

El acto se clausuró con una comida ofrecida tanto a participantes como a sus acompañantes por el restaurante del Club de Campo de Mutxamel.

¡Gracias a todos por participar, y el año que viene, más y mejor!

Amparo Carretero Llin

Vocal de la Junta de Gobierno del Colegio de Administradores de Fincas de Alicante

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