Revista Urbis nº 114

REYES MARTÍ MIRÓ

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Un reconocimiento a su gran trayectoria como pirotécnica y diseñadora de espectáculos pirotécnicos desde 1991

Publica

Consejo General de Colegios de Administradores de Fincas de la Comunitat Valenciana

Dirección

Amadeo García Zahonero

Edición

Quintín Ruiz Díaz

Consejo de Redacción

Juan Carlos Clement Ardila, María José Valero Vicent, Ana Carmen Olaso Pérez y Fermín Valero Moreno

Diseño y maquetación

Josep Medina Torres

Administración

Sede del Consejo General de Colegios de Administradores de Fincas de la Comunitat Valenciana

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Esta publicación se distribuye gratuitamente entre los administradores de fincas colegiados de la Comunitat Valenciana, así como entre entidades y profesionales relacionados con los mismos.

La Dirección de la revista y el Consejo de Redacción no se responsabilizan de los artículos u opiniones expresadas en estas páginas por sus colaboradores.

ISSN: 2341-0191

Depósito Legal: V-1272-1997

Preparar un congreso para administradores de fincas no resulta sencillo. Es fácil tropezar con los tópicos, es difícil sorprender, es complicado organizar unas ponencias que sean atractivas para todo el mundo, no caer en lo que ya está dicho, no equivocarte en los temas que preparas con antelación y que, a pocos meses vista, estén obsoletos, pasados de moda o ya no tocan. La verdad es que hay tal cúmulo de información online e instantánea, tantas charlas, jornadas y cursos compitiendo por ser los más innovadores y vanguardistas, que cualquier tema que puedas planear, alguien ya lo ha hecho antes que tú y ha tratado de venderlo lo mejor que ha sabido. Querer competir con la avalancha diaria se torna un reto muy complicado.

Aún así, desde el comité organizador del Congreso Nacional de Administradores de Fincas (CNAF) 2024, proponemos con mucha ilusión 9 ponencias, 4 de ellas son mesas redondas, donde participarán más de 20 ponentes de primer nivel. Hablaremos de aspectos jurídicos, analizaremos cómo se está gestando un cambio de ciclo en el negocio de la administración de fincas en España, aprenderemos la importancia de comunicarnos, daremos un vistazo a cómo funciona el negocio de la administración de fincas en otros lugares del mundo, a la problemática del alquiler turístico, y nos detendremos, de la mano de auténticos expertos en inteligencia artificial (IA), lo que supone esta nueva tecnología en nuestro negocio y en nuestra sociedad. Sin duda, un salto tecnológico exponencial al que habrá que estar muy atento.

Además, tendremos dos ponentes muy especiales. El Mago More, formador, empresario, escritor, conferenciante y un montón de cosas más, que nos hablará de la importancia de la creatividad en nuestro día a día. El Dr. Borja Bandera es especialista en endocrinología y nutrición, y un reconocido creador de contenidos para YouTube, con más de un millón y medio de seguidores. El doctor nos hablará de algo esencial: el trabajo de administrador de fincas es sumamente estresante. Debemos aprender a cuidar nuestro cuerpo y nuestra mente si no queremos quemarnos en este apasionante trabajo.

Por supuesto, el Consejo General de Colegios de Administradores de Fincas de España (CGCAFE) tendrá una mesa con diversas ponencias, donde nos informará de sus últimas acciones y los aspectos clave de la deontología en nuestra profesión, entre otros temas.

A un mes vista del congreso en Alicante, poco más tenemos que deciros. Que si aún no os habéis inscrito ―y si quedan plazas en las fechas de publicación de esta revista―, apuntaos. Aprenderemos, abriremos nuestra mente y lo pasaremos bien.

Como decíamos al comienzo, es difícil decir algo que ya no esté dicho o no se haya desarrollado en otra ponencia en alguno de los colegios territoriales, pero lo que sí tenemos claro es que este es nuestro congreso nacional, nuestro foro común, donde todos somos iguales. Nuestro eslogan es ―y quizá debería serlo por siempre―: ¡Juntos, sí!

SUMARIO

Editorial

Nuestra Junta

Actualidad

Premio Especialíssim 2024

Reunión con Susana Camarero, consellera de Vivienda

Save the Homes en Bruselas

Hub de Comunicaciones

Comisión de Expertos del Consell

Qué tener en cuenta desde el punto de vista del seguro en un gran siniestro. José Luis Marín

Lucentum

Congreso Nacional de Administradores de Fincas, un hito histórico en la ciudad de Alicante

Junta de Gobierno

Jornada de networking en Torrevieja

V Curso Oficial Habilitado y Noveles

Donación a la Asociación de Alzhéimer de Alicante

Valentia

Reunión con el Ayuntamiento de Valencia

Hackathon en EDEM. Willy Jávega

Reunión con el Ayuntamiento de Gandia

Día Europeo de la Mediación

Junta de Gobierno

Día de la Mujer

Los administradores de fincas ante la amenaza cibernetica. Rubén Mora

Castillion

Jornada formativa

Asesoría Jurídica

Nueva sentencia del Tribunal Supremo sobre apartamentos turísticos.

M.ª Dolores Delgado de Molina

Juicio de equidad. Remedios Barona

Doble mayoría

Los seguros de los edificios. Fernando Lerma

Información

En imágenes

Convenios

JOAQUÍN GARCÍA LOMBARD,

VICEPRESIDENTE DEL COLEGIO DE ADMINISTRADORES

DE FINCAS DE VALENCIA-CASTELLÓN

Pregunta: ¿Cuál es el valor añadido que pretende aportar el Colegio de Administradores de Fincas de ValenciaCastellón a los administradores de fincas?

Respuesta: Lo que se pretende, sobre todo, es que las personas que se dedican a la administración de fincas sepan que tienen un respaldo, que el Colegio está ahí para lo que necesiten. Tener una institución como el Colegio detrás te ofrece cierta seguridad porque además es todo lo que conlleva: formación continua, asesores sobre arquitectura, jurídicos, fiscal, protección de datos… Por muchos años de experiencia que tengamos en la profesión, los asesores especializados con los que cuenta el Colegio siempre son un recurso que puede ayudarnos mucho. Esto, además, supone una ventaja competitiva que ofrecer a los clientes respecto a otros agentes no colegiados.

Pregunta: ¿Cómo perciben los administradores ese valor añadido que ofrece el Colegio?

Respuesta: Creo que los compañeros colegiados que conocen el Colegio comprenden bien el valor que supone la colegiación. Sin embargo, debemos tener claro que personas que no están colegiadas están ejerciendo la profesión, podríamos decir, sin un control externo, y eso no es bueno para nadie. Ni para ellos, que no tienen un respaldo

que sustente sus actuaciones, ni para las comunidades de propietarios, que no tienen una garantía o un lugar donde recurrir en caso de conflicto con su administrador. En estos casos, ni unos ni otros son plenamente conscientes de todo lo que el Colegio puede ofrecer y garantizar, y desconocen el peligro que puede suponer desarrollar la actividad sin el respaldo colegial.

Pregunta: ¿Cuál es, en tu opinión, el mayor hito del Colegio en este último año?

Respuesta: En los últimos meses hemos logrado un par de hitos bastante importantes. Uno de ellos es la sede electrónica, un objetivo estratégico que tenía el Colegio. Con esta nueva plataforma, se puede presentar todo tipo de documentación por vía electrónica (como hacemos con Hacienda, por ejemplo). Somos el Colegio que más avanzado tiene un proceso con una herramienta así, y nosotros ya la tenemos implantada. El segundo hito que me gustaría destacar es el Hub de Comunicaciones. Con él, todos los compañeros, desde su despacho, puedan enviar cartas a sus administrados únicamente subiendo el archivo. Es algo que tampoco se ve mucho en el resto de colegios y algunos de ellos ya nos han expresado su interés en poder usar el Hub. Lo intentamos impulsar hace

unos años y no encontrábamos la manera. Hoy, por fin, ya disponemos de esta herramienta tan útil y con muy buena acogida, pues nos están preguntando otros colegios para poder implantarla también.

Pregunta: Tras estos importantes logros en materia de digitalización, ¿qué objetivos se marcan para 2024?

Respuesta: Se plantean, entre otros, dos objetivos primordiales y que tienen que ver con la sostenibilidad. Por un lado, nuestra participación en el proyecto europeo One click Reno, una iniciativa que busca la forma de mejorar la eficiencia energética en los edificios. Somos el único colegio de España que está en el proyecto. En concreto, consiste en elaborar una especie de cartilla que se otorgará a los edificios en los que se establezcan medidas de eficiencia energética para catalogarlos de modo similar a como se hace ahora, por ejemplo y hacerlo gráfico, con los electrodomésticos. Este nivel de eficiencia influirá, por ejemplo, en el precio de mercado de la vivienda o, incluso, en la posibilidad de la venta de la misma. Por otro lado, también nos marcamos como objetivo la participación en otro proyecto europeo que se llama Save The Homes, que busca la rehabilitación de los edificios para mejorar también esa eficiencia energética.

Pregunta: ¿En qué aspectos de la actividad del Colegio crees necesario hacer más hincapié?

Respuesta: Para mí es importantísimo hacer hincapié en la comunicación con los propios colegiados y los compañeros para que conozcan la labor y utilidad del Colegio, para que se impliquen más en las formaciones y en todas las actividades que se realizan. También es clave intentar llegar al público en general con el mensaje de la importancia de esta profesión y de la necesidad de respetar a las personas que la ejercen.

Pregunta: ¿Qué importancia tienen para el Colegio las relaciones institucionales con otros colegios y con la Administración?

Respuesta: Tenemos muy buena relación con la Generalitat. Y luego estamos involucrados en varios proyectos europeos de primera mano. Además, la relación con otros colegios es excelente, gracias a que tenemos un presidente que es muy buen embajador y el contacto con otros colegios es muy estrecho. Con algunos compartimos cursos y ponentes, incluso.

Pregunta: ¿Y la interacción con la sociedad en general?

Respuesta: En este punto, como te decía antes, tenemos que conseguir hacer llegar a la sociedad en general el mensaje de que es necesario respetar esta profesión. Es decir, las reuniones de propietarios no pueden celebrarse a las 21.00 o las 22.00, porque el administrador es una persona que necesita tener también un horario laboral lógico. A veces se nos olvida que en la administración de fincas hay una persona y su familia detrás. Debemos concienciar: por un lado, que los propietarios sepan y respeten el trabajo de los administradores, y también, la importancia de contratar a administradores colegiados porque es una garantía para ellos. No olvidemos que son figuras que manejan el dinero de toda la comunidad, por ejemplo.

Pregunta: Para terminar, un deseo para este 2024…

Respuesta: Nuestro deseo es que los compañeros mismos sean conscientes de todo lo que tienen a su disposición en el Colegio. Muchos nos esforzamos por buscar formaciones que puedan resultar interesantes, trabajamos en la organización, los ponentes, en intentar rebajar el coste de los cursos… y luego no tienen la asistencia que esperamos. Ese es uno de mis deseos para este año: conseguir movilizar mucho más a los compañeros para que participen en todas las actividades que se organizan.

↑ Junta de Gobierno del Colegio

PREMIO ESPECIALÍSSIM 2024

↑ Las falleras mayores junto a la premiada y autoridades

↑ Palabras de Reyes Martí

↑ Durante la entrega del galardón

Este año se ha celebrado la quinta edición del Premio Especialíssim, que se otorga cada año a un ilustre valenciano de las artes, las ciencias y el deporte, organizado por el Colegio de Administradores de Fincas de ValenciaCastellón y la Federación de Fallas de Sección Especial de Valencia.

Un acto de entrega solemne que hizo que en el año 2020 recibiera el galardón el científico Santiago Grisolía; en 2021, la doctora y oncóloga Ana Lluch; en 2022, el abanderado español en los Juegos paralímpicos de Tokio Ricardo Ten; en 2023, Soledad Giménez por sus 40 años dedicada en cuerpo y alma a la música; y en 2024, ha recibido el galardón Reyes Martí Miró, en reconocimiento a su trayectoria como figura destacada de la pirotecnia.

Entregaron el premio María Estela Arlandis Ferrando, Fallera Mayor de Valencia 2024, y Marina García Arribas, Fallera Mayor Infantil de Valencia 2024.

El acto se realizó el lunes 4 marzo a las 18.30 en la sede del Colegio, con la asistencia de muchas autoridades. entre

las que se encontraban Sebastián Fernández, secretario autonómico de Vivienda; María José Ferrer San Segundo, primera teniente de alcalde del Ayuntamiento de Valencia; Santiago Ballester, concejal de Fallas; y varios concejales con representación en el Ayuntamiento de Valencia. Por el Consejo General de Colegios de Administradores de Fincas de España, pudimos contar con la presencia del presidente, Pablo Abascal; José Climent, secretario del Colegio de Administradores de Fincas de Alicante; Sebastián Cucala, presidente del Colegio de Administradores de Fincas de Valencia-Castellón; y Rafael Mengó, presidente de la Federación de Fallas de Sección Especial de Valencia.

El premio se acompaña con una dotación económica de 1.000 euros que la premiada entregó a la iniciativa solidaria Pintando el Camino en Rosa de Aspanion.

Este evento contó con el patrocinio de:

↓ La galardonada dona el cheque de Caixa Popular a Aspanion

REUNIÓN CON SUSANA CAMARERO, CONSELLERA DE VIVIENDA

↑ En plena reunión

La Ciudad Administrativa 9 de Octubre acogió una reunión de trabajo entre nuestro presidente, Sebastián Cucala, y Susana Camarero, vicepresidenta segunda y consellera de Vivienda, Igualdad y Servicios Sociales de la Generalitat Valenciana, y Sebastián Fernández, secretario autonómico de Vivienda.

Muchos temas en la mesa, como la renovación del convenio sobre la figura del administrador de fincas de oficio (AFO). Objetivo: dar solución a edificios y barrios vulnerables en nuestra Comunitat, impulsar la constitución de las comunidades de propietarios para poder tramitar subvenciones y la propia gestión de los edificios. Además, el Gobierno valenciano trabaja en una nueva ley de vivienda. La dinamización del suelo público junto a los ayuntamientos y la colaboración público-privada es esencial. Buenas sensaciones en la primera toma de contacto.

→ Al finalizar el encuentro

SAVE THE HOMES EN BRUSELAS

La participación del Consejo General de Colegios de Administradores de Fincas de la Comunitat Valenciana en el proyecto europeo Save the Homes marca un hito significativo en la evolución de la rehabilitación de edificios en términos de eficiencia energética. Este proyecto no solo resalta la importancia de la figura del administrador de fincas en los procesos de mejora energética, sino que también destaca las diferencias fundamentales entre la rehabilitación de propiedades en comunidades de propietarios frente a las de un único dueño.

Durante más de tres años, Juana Blasco, consejera, y yo, M.ª José Valero, secretaria técnica, hemos estado trabajando en el proyecto Save the Homes, que nace de la necesidad de descarbonización del sector de la edificación, concretamente, de la edificación residencial. Tiene como objetivo acelerar la ratio anual de renovación de edificios residenciales y el número de viviendas que se rehabilitan en nuestra comunidad autónoma (un aumento de la tasa de renovación anual de >3% en el sector residencial y que hemos de decir que hemos alcanzado).

Las barreras al respecto son tanto del lado de la oferta como de la demanda, impidiendo que la renovación de nuestro parque inmobiliario avance. Con este proyecto, se pretendía superar el concepto de Citizen-Hub, inspirado en la idea de Ventanilla Única (One-Stop-Shop [OSS]), estableciendo unos procesos de rehabilitación más fáciles, rápidos y asequibles para los propietarios. Por ello el Instituto Valenciano de la Edificación (IVE), al que el Consejo pertenece como patrono, pensó en nosotros, queriendo implicar la figura del administrador de Fincas que tan importante considera en el proceso, y de este modo dar a conocer en las altas instancias la relevancia que nuestra figura tiene en el proceso.

El proyecto tiene los siguientes objetivos:

1. Hacer que la renovación de viviendas sea más fácil, rápida y asequible para sus propietarios, mediante el diseño de un modelo de Ventanilla Única orientada al ciudadano y económicamente sostenible, el Citizen-Hub, que será implementado por los municipios.

2. Facilitar la rehabilitación integral de viviendas a través de un proceso atractivo y transparente para el cliente.

3. Facilitar el acceso a una financiación asequible.

4. Asociar el proceso con beneficios identificables, del interés de los ciudadanos y del resto de agentes involucrados, en dos ciudades, como resultado de los Citizen-Hubs puestos en funcionamiento.

← Llegada a la sede en Bruselas

Además, el proyecto cuenta ya específicamente con la adhesión de los municipios de Alcoi, Elche, Onda y Gandia, entre otros, cuyas oficinas de vivienda pretenden replicar el concepto Save the Homes.

Sabemos que la figura del administrador de fincas es esencial en el proceso de rehabilitación energética, especialmente en las comunidades de propietarios. A diferencia de los edificios con un solo dueño, donde las decisiones se pueden tomar de manera más directa y personalizada, en las comunidades de propietarios se requiere una gestión más compleja y coordinada. Aquí es donde el administrador de fincas juega un papel crucial, actuando como mediador, organizador y asesor, garantizando que todas las partes involucradas estén debidamente informadas y que se alcancen acuerdos beneficiosos para todos.

Durante el proceso de rehabilitación, los administradores de fincas llevan a cabo diversas tareas fundamentales. Estas incluyen la coordinación de reuniones, la comunicación entre los propietarios y los técnicos, la supervisión de presupuestos y la gestión de subvenciones o ayudas financieras disponibles. Además, aseguran que los proyectos cumplan con la legislación vigente y con los estándares de eficiencia energética requeridos, contribuyendo significativamente a la sostenibilidad y al ahorro energético en el largo plazo. Y todo esto había que trasladarse y ponerse en valor.

El pasado 21 y 22 de febrero fueron las conclusiones, y para ello nos acompañó el presidente, Sebastián Cucala, y el vicepresidente, Joaquín García, para comunicar a los responsables del proyecto y de la UE nuestras conclusiones del proyecto.

SOCIOS

HIA Huygen Installlatie Adviseurs de Países Bajos

BHG BouwhulpGroep de Países Bajos

RDAM Gemeente Roterdam de Países Bajos

GNE Global New Energy Finance, S. L. de España

VCE Observatori Valencià del Canvi Climàtic de España

VRCP Consejo General de Colegios de Administradores de Fincas de la Comunitat Valenciana de España

SCug Ajuntament de Sant Cugat del Vallés de España

CoL Municipality of Ljubliana de Eslovenia

UIPI Union International de la Propiete Immobiliere de Bélgica

ICLEI Iclei European Secretariat GMBH de Alemania

↑ Antes de la reunión

↑ Integrantes del proyecto europeo

El proyecto Save the Homes ha permitido crear importantes sinergias entre los administradores de fincas y otros actores clave. En particular, la colaboración con el Instituto Valenciano de la Edificación (IVE) y la Fundación Clima y Energía ha sido fundamental. Estas entidades nos han guiado y acompañado en todo el proceso de nuestro primer proyecto europeo, han aportado su conocimiento técnico y científico, lo que ha enriquecido el proceso de rehabilitación con nuevas perspectivas y soluciones innovadoras. Esta cooperación interdisciplinaria ha permitido abordar los desafíos de la rehabilitación energética de manera más efectiva, beneficiando no solo a los propietarios, sino también al medioambiente, y ya estamos viendo el futuro con nuevos proyectos y soluciones, cómo integrar Renoveu con las aplicaciones que los colegiados usáis en vuestro día a día.

El intercambio de experiencias y conocimientos con los partners europeos ha enriquecido el proyecto, proporcionando una visión más amplia y variada sobre las prácticas de rehabilitación energética. Esto ha permitido adaptar las mejores estrategias y tecnologías a las necesidades específicas de las comunidades de propietarios de la Comunitat Valenciana, fomentando

un modelo de rehabilitación más eficiente, sostenible y adaptado a las realidades locales.

Esperamos seguir trabajando por y para los administradores de fincas y las comunidades administradas. Seguimos incidiendo en la necesidad e importancia del papel que desarrollamos y que es de vital importancia. Es necesario que las administraciones públicas y la sociedad sean conocedoras de nuestras actuaciones, por ello hace algo más de seis meses iniciamos a nivel Colegio otro proyecto: One Click Reno, pero esto será materia para otro artículo.

M.ª José Valero i Vicent Secretaria técnica del Consejo General de Colegios de Administradores de Fincas de la Comunitat Valenciana

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HUB DE COMUNICACIONES

El Colegio de Administradores de Fincas de ValenciaCastellón y el Colegio Territorial de Administradores de Fincas de Málaga-Melilla firman un convenio de colaboración del nuevo Hub de Comunicaciones.

Desarrollado por la compañía Signaturit, permite a todos los colegios territoriales de administradores de fincas de España que lo deseen sumarse al proyecto en calidad de socios, y no como clientes, circunstancia que les permitirá participar en los programas de mejora del Hub de Comunicaciones que se vayan implementando en el futuro.

El lanzamiento de esta plataforma supone un gran esfuerzo de desarrollo y análisis que pone a disposición de los colegiados trabajar directamente con un gestor de envíos y archivo documental. Al mismo tiempo, ofrece la interconectividad con los programas de gestión de los administradores de fincas colegiados y sus despachos.

El Hub de Comunicaciones abre la posibilidad a los colegiados de enviar a clientes y otro tipo de destinatarios cartas ordinarias, certificadas con prueba electrónica de entrega y burofax.

«Todos juntos somos más fuertes y este solo es un primer paso en el que dos colegios hermanos se unen para prestar un mejor servicio a los colegiados», apuntó Sebastián Cucala, presidente del colegio valenciano.

«Dos colegios pioneros juntos trabajando por la profesión con el objetivo de sumar al proyecto a todas las demás territoriales que quieran», explicó Manuel Jiménez, presidente del colegio andaluz.

↑ Momento de la firma

↑ Con Signaturit

↑ Tras el acuerdo

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COMISIÓN DE EXPERTOS DEL CONSELL

La Vicepresidencia segunda y Conselleria de Servicios Sociales, Igualdad y Vivienda ha constituido la Comisión de Expertos tras el incendio del barrio de Campanar. El Consell ha puesto en marcha esta comisión con el objetivo de dar respuesta a las preocupaciones de la ciudadanía y escuchar las recomendaciones y sugerencias de profesionales y técnicos.

Con las conclusiones extraídas en esta primera reunión, se ha acordado como medida prioritaria la creación de una Oficina de Información en el Instituto Valenciano de la Edificación (IVE) atendida por técnicos, destinada a resolver las consultas de la ciudadanía, atender dudas y ofrecer información a comunidades de propietarios, a propietarios particulares y a profesionales que tengan consultas o dudas relacionadas con los materiales de construcción, técnicas empleadas en las fachadas de los edificios o relacionadas con cuestiones de seguridad antiincendios, entre otras.

En la reunión, los participantes han coincidido en la necesidad de trasladar a la ciudadanía un mensaje de tranquilidad y de prudencia, y han incidido en que es pertinente esperar a conocer las conclusiones de la investigación judicial para poder avanzar en las medidas específicas a llevar a cabo por la Comisión de Expertos. En esta comisión, dirigida por la vicepresidenta segunda y consellera de Servicios Sociales, Igualad y Vivienda, Susana Camarero, que ha estado acompañada por el secretario autonómico de Vivienda, Sebastián Fernández, y la directora general de Vivienda, Ana Caballer, han participado el presidente del Consejo General de Colegios de Administradores de Fincas de la Comunitat Valenciana, Sebastián Cucala, el decano de Colegio de Arquitectos, Luis Sendra, la directora del Instituto Valenciano de Edificación, Begoña Serrano, y el presidente del Colegio Oficial de Arquitectura Técnica de Valencia, Vicente Terol.

↑ Durante la reunión con la consellera de Vivienda

QUÉ TENER EN CUENTA DESDE EL PUNTO DE VISTA DEL SEGURO

EN UN GRAN SINIESTRO

Tras un siniestro como el de Campanar en Valencia y el de Villajoyosa en Alicante, en primer lugar, lamentar la pérdida de vidas humanas que desgraciadamente se han producido y solidarizarnos con los familiares y amigos de los fallecidos y heridos.

Por lo que se refiere a los daños materiales, desde un punto de vista asegurador, lo que hay que tener en cuenta es que en un primer momento los técnicos del ayuntamiento van a revisar los posibles daños que afecten a la estructura del edificio para determinar su posible reparación. En paralelo, las autoridades y las aseguradoras analizan con investigadores expertos las causas del incendio que determinarán posteriormente posibles responsabilidades. Una vez concluidos estos trabajos, se podrá iniciar el peritaje de los daños por parte de las aseguradoras.

La primera acción que hay que realizar es revisar las pólizas que tenemos contratadas, verificar que estén en vigor y al corriente de pago, y comprobar qué garantías y capitales están contratados, y con qué límites.

Los daños por incendio pueden quedar cubiertos por diferentes pólizas:

• La póliza de la comunidad de propietarios garantiza los daños en el continente de las zonas comunes del edificio, pero también los daños en las zonas privadas del mismo, o al menos una parte de ellos. Cubre los daños en el continente originario de los diferentes pisos y locales y sus modificaciones, si no implican una mejora de las calidades. Sin embargo, no cubren las obras de reforma ni los elementos incorporados que supongan una mejora que formarían parte del objeto de seguro de las pólizas de hogar o de comercio. Cabe reseñar que el asegurado (quien tiene

derecho a percibir la indemnización) es la comunidad de propietarios por los daños sufridos en las zonas y elementos comunes, y los copropietarios por los daños sufridos por los pisos o locales de su propiedad. En algunas ocasiones la comunidad de propietarios es la que se ocupa de reparar todos los daños en zonas comunitarias y privativas. También pueden garantizar el contenido comunitario, pero no el contenido de los pisos o locales.

• Las pólizas de hogar pueden garantizar los daños en el continente del piso y los daños en el contenido, y si el asegurado es propietario de la vivienda, los daños en las zonas comunes en proporción a su coeficiente de copropiedad.

• Las pólizas de comercio pueden garantizar los daños en el continente, obras de reforma, contenido y existencias o mercancías. Al igual que ocurre en las pólizas de hogar, si el asegurado es propietario del local, también podrían cubrir los daños en las zonas comunes en proporción a su coeficiente de copropiedad.

¿Qué ocurre cuando el siniestro queda cubierto por dos o más pólizas? Por ejemplo, el continente de un piso que queda cubierto por la póliza comunitaria y por la de hogar. Se produce una situación de seguro múltiple o cumulativo, más conocido popularmente como concurrencia de seguros. El asegurado debe declarar el siniestro a todas las compañías. Posteriormente, puede reclamar a la que considere más oportuno que estará obligada a indemnizar los daños hasta el límite de su cobertura. Una vez indemnizado el asegurado, la compañía reclamará al resto de entidades aseguradoras que cubren el siniestro para que le reembolsen la parte proporcional que les corresponda en función del capital asegurado en cada póliza. Es muy importante destacar que el asegurado, aunque tenga todo el siniestro cubierto por dos o más compañías, tendrá derecho a ser indemnizado por la totalidad de las pólizas con el máximo de los daños que haya sufrido. Es decir, no cobrará la indemnización dos o tres veces. En la práctica, lo más común es que la aseguradora de la comunidad indemnice los daños en las zonas comunes y en los pisos o locales que carezcan de seguro privado, y que las aseguradoras de los pisos o locales indemnicen a sus asegurados los daños sufridos en sus propiedades. Con posterioridad, una vez atendidos debidamente a los asegurados, las compañías se pondrán de acuerdo en la contribución de cada una de ellas en el total de los daños.

Como decíamos anteriormente, un aspecto muy importante es el análisis de los capitales asegurados en la póliza. El capital de continente de la póliza comunitaria debería ser suficiente para cubrir el coste necesario que permitiera realizar la reconstrucción total del edificio si fuera necesario, incluidos los trabajos de demolición y desescombro. Si no fuera así podría ser completado por los capitales de las pólizas de hogar o comercio de los diferentes copropietarios. La situación ideal es que la póliza tenga este capital suficiente, pero pueden ocurrir que no sea suficiente y nos encontraríamos en una situación de infraseguro. En caso de siniestro parcial, el asegurado vería reducida su indemnización proporcionalmente en función del capital asegurado y el que debería haber asegurado. En caso de siniestro total como el capital contratado en la póliza supone el límite máximo de indemnización, esta no sería suficiente para reconstruir el bien dañado.

También puede ocurrir que el capital asegurado es superior al necesario. En este caso, nos encontramos con un sobreseguro. Por ejemplo, a veces se produce en situaciones en las que se confunde el valor a asegurar en la partida de continente en un hogar con el importe correspondiente al préstamo hipotecario concedido para la adquisición de la vivienda. El precio de compra incluye tanto el valor de la construcción como la del suelo, mientras que el seguro garantiza solo la primera. La indemnización no puede superar el daño sufrido realmente por el asegurado, por lo que este constituiría el límite máximo a percibir, aunque la póliza tuviera un mayor capital contratado. Podría darse la circunstancia, si el beneficiario de la póliza fuera la entidad que ha concedido el préstamo, que la cantidad indemnizada en la póliza no fuera suficiente para cubrir la totalidad de la cantidad adeudada.

Hay que tener en cuenta que las pólizas suelen tener una cláusula de revalorización de capitales, que va ajustando éstos en función de un determinado índice o bien de un porcentaje predeterminado.

Con respecto a los gastos cubiertos, tanto las pólizas de la comunidad de propietarios como las de los pisos o locales suelen tener garantías de inhabitabilidad o de pérdida de alquileres. Se debe tener en cuenta que el beneficiario de la indemnización siempre será el asegurado y que no pueden concurrir simultáneamente ambas garantías. Así, por ejemplo, si el asegurado es quien habita en la vivienda siniestrada entrará en cobertura la garantía de inhabitabilidad y tendrá derecho a una indemnización para poder disponer de una vivienda de semejantes condiciones a la siniestrada durante el tiempo que resulte inhabitable su propiedad. Si el asegurado es el propietario de la vivienda, pero la destina a alquiler, la cobertura afectada será la de pérdida de alquileres y el propietario recibirá una indemnización que le compense por la pérdida de la renta del alquiler que el arrendatario deje de abonar al no poder vivir en el piso.

El arrendatario solo tendrá cobertura si tiene contratada una póliza de hogar o de comercio. En todos

estos casos, conviene revisar los capitales asegurados y los límites temporales de indemnización.

Ya hemos citado anteriormente los de demolición y descombro. En este tipo de gastos tenemos que revisar si las pólizas los contemplan como daños adicionales al capital de continente o bien se encuentran incluidos dentro del mismo. Otros posibles gastos cubiertos son los de intervención de cuerpos de extinción y salvamento, y de reposición de documentos. En todos estos casos, si los gastos superan el capital garantizado en la póliza comunitaria se podrían añadir los capitales contratados en las pólizas privadas.

Durante la tramitación del siniestro es muy importante trabajar con el perito designado y con la aseguradora. Sería muy conveniente realizar la primera visita al siniestro juntamente con él y, a partir de ese momento, hacer un seguimiento periódico sobre cómo va evolucionando la elaboración del informe pericial, teniendo especial atención a la gestión de coordinación entre los peritos de las diferentes aseguradoras concurrentes.

La colaboración con el perito es fundamental para garantizar la correcta resolución del siniestro. Nos guiará sobre todos los pasos a realizar, nos solicitará determinada información o documentación, referente a titularidades de los pisos, pólizas de seguro, datos de contacto de los propietarios, denuncias, cuentas corrientes, etc., que facilitarán y agilizarán la emisión del correspondiente informe pericial. También pueden canalizar las peticiones de anticipos sobre la indemnización final o coordinar los trabajos de reparación si el asegurado tiene contratada la garantía de asistencia y quiere que sea la aseguradora quien se ocupe de realizarlos.

Por último, también cabe considerar que no es nada extraño que surjan dudas de carácter jurídico sobre temas específicos. Las pólizas comunitarias y privadas normalmente incorporan garantías de defensa jurídica que ofrecen el asesoramiento jurídico y adicionalmente pueden tener garantías que cubran los gastos de abogados y procuradores para determinadas reclamaciones judiciales si fuera el caso.

José Luis Marín de Alcaraz Subdirector general de Operaciones

CONGRESO NACIONAL

DE ADMINISTRADORES DE FINCAS,

UN HITO HISTÓRICO EN LA CIUDAD DE ALICANTE

El Congreso Nacional de Administradores de Fincas (CNAF) es, sin duda, uno de los eventos más destacados en el calendario de los profesionales del sector. Cada año, colegiados de todo el país se reúnen para compartir conocimientos, experiencias y fortalecer lazos en un ambiente de camaradería y aprendizaje mutuo.

Este año, el CNAF 2024 tiene un significado especial al celebrarse en la hermosa provincia de Alicante, un hito histórico para el Colegio de Administradores de Fincas de Alicante (COAFA). Como vicepresidente de COAFA y miembro activo de la comunidad colegiada, he sido testigo del arduo trabajo y la dedicación de mis colegas para hacer de este evento una experiencia memorable.

El CNAF no solo representa una oportunidad única para la formación continua, sino también un espacio para el encuentro y la solidaridad entre colegas. Es un momento para compartir risas, lágrimas y abrazos, para reconectar con viejos amigos y encontrar apoyo entre aquellos que comparten las mismas dificultades y desafíos en nuestra profesión.

Alicante, con su encanto incomparable, ofrece el escenario perfecto para este encuentro. Más allá de las sesiones formativas, los asistentes tendrán la oportunidad de disfrutar de la excepcional gastronomía local, explorar sus playas, paseos, puertos y sumergirse en su rica historia y cultura.

El eslogan de este año, «Juntos, sí», encapsula perfectamente el espíritu de solidaridad y colaboración que caracteriza a nuestra comunidad. Todos hemos trabajado incansablemente para asegurar que este CNAF 2024 sea inolvidable y que cada participante se sienta bienvenido y valorado.

Por eso, queridos colegas, os esperamos con los brazos abiertos en el Congreso Nacional de Administradores de Fincas. Que este encuentro sea una fuente de inspiración, aprendizaje y conexión para todos nosotros. ¡Nos vemos en Alicante! Un fuerte abrazo.

Juan Carlos Clement Vicepresidente del Colegio de Administradores de Fincas de Alicante

JUNTA DE GOBIERNO

↑ En plena Junta de Gobierno

El pasado 14 de marzo se celebró la Junta de Gobierno en el Colegio. Entre otros temas, se analizó la marcha del Congreso Nacional de Administradores de Fincas en Alicante. La cifra: más de 500 inscritos a 2 meses vista y mu-

chos más objetivos cumplidos. Trabajar por esta profesión y este Colegio es sumamente satisfactorio y el apoyo de la Junta es unánime.

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JORNADA DE ‘NETWORKING’

EN TORREVIEJA

El pasado 1 de marzo, se celebró nuevamente un networking en Torrevieja patrocinado por LAE HOMES. La presidenta del Colegio expuso a los presentes la marcha del Congreso Nacional de Administradores de Fincas en Alicante y las diversas acciones que se están llevando a cabo en nuestro Colegio.

Por otro lado, la empresa puso en valor su proyecto de ampliar la actividad del administrador de fincas al sector inmobiliario con tres niveles de implicación posible. Sin duda, una vía más para diversificar la actividad económica de nuestros despachos.

↑ Apertura del networking en Torrevieja

V CURSO OFICIAL HABILITADO Y NOVELES

El Colegio, un año más, pone en marcha el Curso Oficial Habilitado y Noveles en la Administración de Fincas. La figura del habilitado cobra cada día más importancia en los despachos de los administradores de fincas colegiados. Disponer de personal preparado y con una formación adecuada es, sin duda, una de las señas más importantes de la colegiación. ¡Enhorabuena a todos los participantes!

↑ Durante la jornada formativa

↑ Gran asistencia a la sede del Colegio

DONACIÓN A LA ASOCIACIÓN

DE ALZHÉIMER DE ALICANTE

↑ Momento de la donación

El pasado 26 de febrero, desde el Colegio se hizo entrega de una donación a la Asociación de Alzhéimer de Alicante (www.alzheimeralicante.org), que está desarrollando una encomiable labor para ayudar a los enfermos, así como a sus familiares. Una ayuda que vosotros, colegiados, habéis aportado a estas personas incansables y tan necesarias para nuestra sociedad. ¡Gracias a todos!

REUNIÓN CON EL

AYUNTAMIENTO DE VALENCIA

La explosión y falta de regulación de los apartamentos turísticos en Valencia ha generado un boom extendido por toda la ciudad. La colaboración vecinal junto a los administradores de fincas colegiados y la intervención policial en los denominados apartamentos turísticos ilegales está ya disminuyendo las molestias de los vecinos.

Ese es el objetivo del Ayuntamiento de Valencia, regular la convivencia de los ciudadanos. Los apartamentos

que generan molestias y restauran la legalidad, podrán tener su licencia en regla para continuar con la actividad. Reunión del presidente Sebastián Cucala en el consistorio municipal con Juan Giner, concejal de Urbanismo, y Carlos Andrés, director general de Licencias.

↑ Durante la reunión

Gestionamos su cartera de LUZ y GAS

Ponemos a su disposición:

Plataforma web

Trámites administrativos

Herramientas: Gesfincas-Conecta

Instalaciones eléctricas y fotovoltaicas

Puntos de recarga para vehículos eléctricos

Le ayudamos a gestionar el ahorro de sus comunidades con un asesoramiento totalmente gratuito

Hack 4 the future

‘HACKATHON’ EN EDEM

↑ Todos los participantes

Qué contar respecto del Hack4theFuture? ¿Comenzamos por su propósito?, ¿por su desarrollo?, ¿por los agradecimientos? No importa, empecemos.

Siendo como somos críticos y pensando ya en qué deberíamos de mejorar para que la segunda edición sea todavía más exitosa, la primera palabra que me viene a la cabeza cuando pensamos en esta primera edición del Hack4theFuture es satisfacción

Un 'hackathon' que mira al futuro de la profesión, que abre las puertas a una realidad cada vez más digital y tecnológica

Sí, satisfacción por la organización y su dedicación, por el Colegio y su apuesta de futuro, por EDEM y hacernos sentir como en casa, por los patrocinadores (Agile Nomad, Seidor, Signaturit y Zeus) y su enorme generosidad, por los mentores y el jurado por su pasión y su tiempo… Pero, sobre todo, por los asistentes, por los chavales que vinieron a jugar con todos nosotros y a regalarnos su creatividad, su tiempo y su pasión.

En unas instalaciones maravillosas como son las de EDEM (Escuela de Empresarios) en la Marina Real de Valencia, el Colegio se embarcó en el fantástico reto de dar mayor visibilidad a la profesión de administrador de fincas colegiado a través de la realización del primer hackathon Un grupo de estudiantes, tanto del propio EDEM, como de la Universidad Politécnica de Valencia, así como estudiantes de máster y bootcamps de The Bridge, por equipos de tres, pasaron todo el día ideando soluciones de base tecnológica que mejoraran la operativa de los despachos de administradores. Hacerlos más eficientes, más ágiles y con mayor capacidad de incrementar el valor que entregan a sus clientes.

Inteligencia Artificial Generativa, Data Analytics, Cloud, Machine Learning, y así un largo etcétera de tecnologías al servicio de mejorar el mantenimiento y gestión de los inmuebles, de las incidencias, la seguridad de los inquilinos y trabajadores, revalorizar los bienes inmuebles… Mucho valor y mucho que hacer.

Un hackathon que mira al futuro de la profesión, que abre las puertas a una realidad cada vez más digital y tecnológica, pero que al final debe de facilitar la vida de las personas y las organizaciones.

Y de esto ha ido el Hack4theFuture del Colegio, de presente y de futuro. Así que cuando pienso en cómo se ha desarrollado el evento, repito, la palabra que lo resumen bien todo es satisfacción

Willy Jávega

REUNIÓN CON EL

AYUNTAMIENTO DE GANDIA

↑ Al finalizar la reunión

El Colegio y el Ayuntamiento de Gandia han mantenido una reunión de trabajo para la renovación del convenio de colaboración para mejorar las condiciones de gestión de los edificios en régimen de propiedad horizontal que presentan vulnerabilidad social, económica y arquitectónica a través de la figura del administrador de fincas de oficio (AFO).

El Colegio es el único de sus características que ofrece este servicio conveniado con la Administración, y el Ayuntamiento de Gandia ha sido el modelo a seguir, como

así lo hizo posteriormente el Ayuntamiento de Castellón o la propia Vicepresidencia segunda del Consell, en la que ahora recae la Conselleria de Servicios Sociales, Igualdad y Vivienda.

En la reunión mantenida con los representantes de su departamento de Vivienda, el Colegio estuvo representado por Ana Carmen Olaso, vocal de la Junta de Gobierno y coordinadora de los AFO en Gandia, y su gerente, María José Valero.

DÍA EUROPEO DE LA

MEDIACIÓN

El día 21 de enero se celebró el Día Europeo de la Mediación, y al ser domingo este año, GEMME España organizó como cada año el viernes 19 de enero una serie de actos en la Ciudad de la Justicia de Valencia en los que el Colegio estuvo representado por Verónica Galindo, directora de la Comisión de Mediación y los integrantes de la misma, Octavio Montes y Ana Gimeno.

← Antes de iniciar los actos

JUNTA DE GOBIERNO

↑ Momento de la Junta de Gobierno del Colegio

La Junta de Gobierno del Colegio reunida como cada mes en la sala D. Manuel Roberto trabajando por y para la profesión.

DÍA DE LA MUJER

↑ Mujeres trabajadoras

El 8 de marzo, el Colegio se sumó un año más a promover la participación y el liderazgo de las mujeres en todos los sectores de la sociedad. Desde estas líneas queremos dar las gracias a Emilia Picazo por acompañarnos ese día en el Colegio con su ponencia Construyendo redes de confianza

Invertir en las mujeres: acelerar el progreso a un mundo más seguro e igualitario para todos y para todas. Este año, además, conmemoramos ese día con un anuncio

que nos hizo especial ilusión: en 2025, el Colegio acogerá las II Jornadas de Administradoras de Fincas de España, que en 2023 tuvieron su primera edición en Málaga.

Una iniciativa que pretende dar visibilidad a las mujeres que ejercen su profesión en la administración de fincas y abordar las problemáticas que se encuentran en su día a día, tanto profesionalmente como a la hora de conciliar con su vida personal.

↑ El presidente realizando la

apertura

↑ Durante la ponencia de Emilia Picazo

LOS ADMINISTRADORES DE FINCAS ANTE LA AMENAZA CIBERNÉTICA

En el actual contexto de aceleración de la transformación digital, la tecnología ha penetrado con fuerza en nuestras vidas, reconfigurando las interacciones personales y las actividades profesionales. En este escenario, los administradores de fincas, como pieza clave en nuestro tejido económico y social, han abrazado la digitalización. Se trata de un proceso de cambio que ofrece ingentes oportunidades, pero que también plantea desafíos y riesgos que deben abordarse con urgencia.

En este contexto digital, uno de los principales desafíos a los que se enfrentan estos profesionales es la gestión de un gran volumen de información sensible. Desde datos bancarios hasta documentos de identidad y contratos de arrendamiento, esta información es esencial para la administración de comunidades de propietarios e inquilinos. Pero, esta misma abundancia de datos los convierte en un objetivo atractivo para los ciberdelincuentes.

La seguridad de la información se vuelve en un factor clave, ya que la ciberdelincuencia tiene capacidad para impedir el acceso a documentos de la comunidad, como contratos y registros contables, así como a canales de comunicación online, páginas web, correos electrónicos o aplicaciones móviles. Asimismo, habría que añadir la responsabilidad legal que los administradores de fincas asumen de protección de los datos personales de sus clientes.

Por lo tanto, además del impacto derivado de la interrupción de servicios y del daño a la reputación del administrador, también pueden generarse reclamaciones por los daños económicos sufridos por propietarios e inquilinos y de sanciones administrativas o multas por incumplimiento de la normativa de protección de datos.

Consecuencia de este impacto, en términos generales, el tiempo de recuperación de un ciberataque es de 100 días, con un 38% de pérdida de negocio.

Un 90% de organizaciones ha sufrido un ciberataque Ante esta realidad, no resultan sorprendentes las crecientes inversiones en ciberseguridad. En España, los ritmos de inversión anual en este ámbito crecen a doble dígito. Asimismo, los incidentes de ciberseguridad

ya ocupan la primera posición en la lista de riesgos de las organizaciones y, en España, el 90% de las empresas manifiestan haber experimentado algún tipo de ciberataque durante el último año.

Los ataques pueden surgir de diversas fuentes y manifestarse en múltiples formas, como el phishing (engaño para obtener información confidencial), el malware (software malicioso), ataques de ransomware (bloqueo o cifrado de datos a cambio de un rescate), violaciones de datos (acceso no autorizado a información sensible) o vishing (phishing telefónico).

Ante esta realidad, los administradores de fincas deben tomar medidas proactivas para protegerse a sí mismos y a sus clientes. Esto incluye la implementación de medidas de seguridad tecnológicas, como firewalls y software antivirus, y también la capacitación del personal en prácticas seguras de navegación y la concientización sobre los riesgos asociados con el manejo de información sensible.

En la articulación de estas medidas defensivas y preventivas, hay que tener en cuenta el factor humano ya que, en aproximadamente uno de cada cinco ataques cibernéticos, su origen se encuentra en errores cometidos por personas de la propia plantilla de las organizaciones afectadas. Por lo tanto, es determinante integrar la seguridad cibernética en la cultura empresarial y promover el conocimiento como estrategias fundamentales de prevención.

Seguridad integral de los sistemas informáticos

En el contexto actual, donde la tecnología es vital para nuestra actividad profesional, especialmente cuando involucra a terceros, la protección de los sistemas informáticos es esencial y debe abordarse de manera integral. Por lo tanto, invertir en seguridad informática se vuelve prioritario para salvaguardar la privacidad y confidencialidad de la información.

Para lograrlo, hay que implementar medidas de seguridad que garanticen la autenticidad de las interacciones en nuestras plataformas. Esto implica la adopción de contraseñas robustas y la autenticación de doble factor para evitar suplantaciones de identidad y proteger la integridad de nuestros datos. La falta de estas medidas podría exponernos a sanciones legales y dejar nuestra información vulnerable a accesos no autorizados.

La era digital ha traído consigo beneficios significativos, pero también nuevos desafíos, especialmente para profesionales en sectores como el de la administración de fincas. Un enfoque preventivo y colaborativo ayudará a mitigar los riesgos y asegurar un futuro digital seguro y próspero para todos los involucrados en esta actividad crucial para nuestra economía y sociedad en general.

Rubén Mora Global CISO de SEIDOR

JORNADA FORMATIVA

Jornada formativa para colegiados impartida por Jaime Langa, asesor de arquitectura del Colegio sobre seguridad contra incendios en edificios de fachada ventilada. Al finalizar, se realizó una comida con todos los asistentes en el tradicional Encuentro de la Alcachofa en Benicarló 2024 que realizamos cada año.

↑ Junta de Gobierno en Castellón

← Jornada formativa

↓ Encuentro en Benicarló

”96.700€ es el récord de ahorro que hemos logrado en una Comunidad

en Comunidades

ASESORÍA JURÍDICA

NUEVA SENTENCIA DEL TRIBUNAL SUPREMO

SOBRE APARTAMENTOS TURÍSTICOS

La problemática que genera la existencia de apartamentos turísticos en las comunidades de propietarios y el intento de estas de limitar tal actividad sigue dando lugar a un número importante de procedimientos judiciales que, en algunas ocasiones, como la que nos ocupa este artículo, terminan siendo resueltos por nuestro más alto tribunal.

La Sala Primera de lo Civil del Tribunal Supremo (TS) ha dictado la sentencia n.º 90/2024, de 24 de enero, en la que, siguiendo la doctrina ya fijada en su anterior sentencia n.º 1671/2023, de 29 de noviembre, declara que la actividad turística que el propietario venía ejercitando en la vivienda de su propiedad estaba prohibida por los estatutos de la comunidad.

Ambas sentencias han dado lugar a titulares poco rigurosos que destacaban la prohibición del TS a este tipo de actividad con el revuelo que esta información, que no deja de ser parcial, genera entre los administrados que, cansados de los problemas que vienen sufriendo derivados de apartamentos turísticos en sus edificios, pretenden promover la adopción de acuerdos prohibiendo el desarrollo de la actividad de apartamentos turísticos.

Pero la realidad es otra. Es cierto que el TS en las dos sentencias señaladas declara prohibida la actividad de explotación de la vivienda como apartamentos turísticos, pero el motivo de dicha prohibición se centra en que en

ambos casos existían cláusulas estatutarias, debidamente inscritas en el Registro de la Propiedad, que así permitían establecerlo.

En el caso de la sentencia más reciente de 24 de enero de 2024, la comunidad disponía de un artículo de sus estatutos, que recogía literalmente: «USO DE ELEMENTOS COMUNES: se establecen las siguientes prohibiciones o limitaciones: a) VIVIENDAS. Las viviendas se consideran como residencias familiares exclusivamente y en consecuencia no podrá desarrollarse en ellas, por sus propietarios, familiares o inquilino o terceras personas ninguna actividad profesional, comercial o industrial o cualquier otro uso no mencionado expresamente que altere el principio de "residencia familiar". Esta prohibición que se establece por deseo unánime de todos sus propietarios será mantenida invariablemente como condición expresa en todas las transmisiones de dominio que puedan tener lugar por cesión, venta, herencia o cualquier otra causa ...».

En base al citado artículo estatutario, la sentencia de apelación, confirmada por el TS, razona de forma cabal y plenamente lógica:

- Que la norma «no se limita a describir el uso de las viviendas, sino que impone que deben servir de residencia familiar»;

- Que «La residencia es el lugar en el que se reside, y residir, de acuerdo con el diccionario de la RAE, es "estar establecido en el lugar", lo que denota estabilidad y permanencia»;

- Y que «la regla excluye que pueda desarrollarse en la vivienda actividad profesional, comercial o industrial alguna y, como cláusula de cierre, añade: "cualquier otro uso no mencionado expresamente que altere el principio de residencia familiar"».

Establecidas estas premisas, y considerada la actividad turística que se desarrolla en la vivienda del recurrente, el tribunal de apelación concluye, también de forma lógica y razonable, que dicha actividad «altera el principio de residencia familiar y, por tanto, no está permitida en los estatutos de la comunidad de propietarios [...]».

Nos dice el TS que, a lo anterior, ya de por sí suficiente, todavía añade la Audiencia Provincial dos consideraciones más, tan lógicas y cabales como las precedentes:

- La primera, que «No cabe asimilar la actividad de piso turístico, que se asemeja más a una relación de hospedaje propia de un hotel o una pensión, que no condiciona en modo alguno el hospedaje a que los usuarios integren un grupo familiar pudiendo limitarse el uso de la vivienda a un solo día, a una relación de inquilinato sujeta a la Ley de Arrendamientos Urbanos en la que existe una residencia con cierta vocación de continuidad y permanencia [...]»;

- Y la segunda, que la actividad desarrollada en la vivienda está prohibida de forma expresa por la

regla estatutaria, aunque en esta el uso turístico no se mencione explícitamente como excluido, dado que la misma establece, de manera específica, que el destino de las viviendas será exclusivamente de residencia familiar, al tiempo que excluye el desarrollo de cualquier actividad que altere ese destino, y que, además, la falta de mención explícita al uso turístico se explica porque dicha actividad no existía cuando los copropietarios aprobaron por unanimidad la regla estatutaria.

La resolución recurrida se ajusta perfectamente a la doctrina del TS fijada en la sentencia n.º 1671/2023, de 29 de noviembre, en la que resolvió un recurso de casación interpuesto contra otra sentencia dictada también por la Sección Segunda de la Audiencia Provincial de Guipúzcoa que consideraba aplicable a la actividad de uso turístico una cláusula estatutaria en la que se prohibía «la realización de actividad económica alguna en las viviendas (oficina, despacho, consulta, clínica...), salvo que la propia subcomunidad de portal lo autorice por unanimidad previa consulta obligatoria de algún interesado». Literalmente, recogía la citada resolución «el alquiler de viviendas para uso turístico es una actividad incluida en la prohibición estatutaria, pues es una actividad económica, equiparable a las actividades económicas que a título ejemplificativo se enumeran en la Norma Quinta de los Estatutos, caracterizadas todas ellas por ser usos distintos del de

vivienda y en los que concurre un componente comercial, profesional o empresarial».

No cabe duda, y así lo establece el TS, que esta interpretación es conforme con la jurisprudencia de la sala acerca de que las limitaciones tienen que ser claras, precisas y expresas porque la inclusión de la actividad turística en la prohibición estatutaria es perfectamente coherente con su letra y espíritu, que no es otra que prohibir que en las viviendas se ejercite una actividad económica con un carácter comercial, profesional o empresarial como sucede con los apartamentos turísticos.

Pese a estas dos sentencias fijando doctrina jurisprudencial, el debate principal de si el artículo 17.12 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), al disponer que se permite con una mayoría de 3/5 «limitar o condicionar el ejercicio de la actividad», se puede interpretar de forma extensiva y llevarlo a la prohibición absoluta, queda abierto. Debemos, por el momento, esperar a la jurisprudencia que sobre tal cuestión se vaya generando, sin que hasta el momento, por muchos titulares llamativos que encontremos en prensa, tengamos el pronunciamiento al respecto de nuestro Tribunal Supremo.

M.ª Dolores Delgado de Molina González Asesora jurídica del Colegio de Administradores de Fincas de Alicante

JUICIO DE EQUIDAD

La Ley de Propiedad Horizontal (LPH) prevé en el párrafo segundo del art. 17.7 la posibilidad de acudir al juicio de equidad cuando no se puede obtener la doble mayoría requerida. Es decir, cuando se produce el voto a favor de la mayoría de los propietarios asistentes a la junta, pero no se obtiene la mayoría de las cuotas de participación.

En materia de propiedad horizontal, los acuerdos deben alcanzarse por doble mayoría de votos y cuotas. Ello nos lleva a que, en determinados momentos, se puede producir un bloqueo. Por ejemplo, cuando la mayoría de los propietarios vota a favor de un acuerdo, pero otros propietarios u otro, con una cuota de participación en el edificio importante, no está de acuerdo con esa decisión de la mayoría de los propietarios.

Es un sistema que se instauró, precisamente, para evitar que un propietario con elevada cuota de participación en el edificio pudiera imponer su criterio sobre la mayoría de los propietarios. En ese caso, si no se alcanza la doble mayoría exigida y si no se consensua entre ambas facciones, el acuerdo no se podrá alcanzar.

Si el asunto sobre el que se está debatiendo no es relevante para el edificio, seguramente se olvidará. Pero si se trata de un asunto importante, se deberá volver a convocar junta para intentar alcanzar acuerdo. Y si en la segunda junta tampoco se alcanza esa doble mayoría, el artículo 17.7 LPH prevé un proceso para dar solución a ese bloqueo de voluntades.

Importante es insistir, en que es necesaria la celebración dos juntas, como indica dicho precepto y ha recordado la sentencia del Tribunal Supremo (TS) de 27 junio 2019, entre otras.

ASESORÍA JURÍDICA

Cuando se debe presentar solicitud ante el juzgado y quién puede presentarla

• Cualquiera de los propietarios o la propia comunidad puede formular solicitud ante el juzgado. El solicitante puede ser un único propietario, que representará a todos los que votaron en su misma posición, no siendo necesario que sea el presidente de la comunidad.

• Se presentará antes de que se cumpla un mes desde la celebración de la segunda junta.

Se seguirá por los trámites del juicio verbal. De la demanda/solicitud se dará traslado a los propietarios que votaron en contra (los contradictores) para que contesten, y se convocará a las partes a una vista en la que se practicarán las pruebas que se propongan y admita el juez.

• El juez debe resolver en equidad en el plazo de 20 días contados desde la petición, y se pronunciará sobre el pago de costas.

Habida cuenta que el acuerdo no se ha alcanzado en junta entre los asistentes, al proceso de equidad solo pueden comparecer cualesquiera de los asistentes, no los ausentes.

El trámite es relativamente sencillo. Comienza con un simple escrito, que no necesita de abogado ni procurador, y en él se deben indicar todas las circunstancias existentes, la fecha de la Junta, el punto del orden del día en conflicto, la postura de unos y otros, y los motivos por los que el solicitante considera que debe resolver el juez en un determinado sentido. Y también se debe señalar quiénes son los contradictores (los que votaron en contra), con el fin de que el juez les cite y escuche su versión.

Dado que el juez debe resolver en equidad, no en derecho, no está obligado a sujetarse a ninguna norma procesal. No es necesario que la resolución contenga antecedentes de hecho, fundamentos de derecho y fallo, sino que debe ser una resolución equitativa, que supla al acuerdo que no se pudo alcanzar, y velando por el interés general de la comunidad.

Si bien hasta aquí está claro, existen serias discrepancias doctrinales y jurisprudenciales en lo que se refiere a si se puede solicitar este juicio de equidad cuando no se alcanza acuerdo que exige mayoría cualificada o unanimidad. Cuando el acuerdo precisa mayoría, existe consenso doctrinal y jurisprudencial en que precisamente esa es la vía establecida para deshacer el bloqueo en los acuerdos, después de la celebración de la segunda junta. Pero cuando el acuerdo exige unanimidad o una mayoría cualificada de 3/5, por ejemplo, nos encontramos con opiniones encontradas y divergentes.

Así, el TS, en sentencias de 13 de marzo de 2003 y de 19 de diciembre de 2008, ha admitido la posibilidad de que se pueda acudir al juicio de equidad ante cualquier acuerdo, pero algunas audiencias provinciales han resuelto en el sentido de considerar que únicamente se puede acudir cuando se trata de acuerdos que exijan mayoría, como, por ejemplo, SAP Valencia, Sección 11.ª, 69/2012, de 15 de febrero, y SAP Madrid, Sección 10.ª, 147/2011, de 17 de marzo.

Remedios Barona Asesora jurídica del Colegio de Administradores de Fincas de Valencia-Castellón

DOBLE MAYORÍA

Suelen producirse problemas en las comunidades de propietarios por el cómputo de los votos, cuando está muy ajustada la votación. Puede darse el caso de que algún propietario no solo sea propietario de una finca (sea vivienda/plaza garaje), sino que también sea propietario de varias viviendas o incluso bajos comerciales.

¿Cómo se computan los votos en las juntas de propietarios?, ¿cada piso o local suma un voto?

En el artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) se establece que los acuerdos que se adopten en el seno de una junta de propietarios tendrán que realizarse por el sistema de la doble mayoría. pero ¿qué es la doble mayoría?

Significa que los acuerdos deben alcanzarse por mayoría de cuotas y de número de votos. El objetivo de esta forma de computar las mayorías es evitar que un solo propietario, si tiene varias propiedades en la comunidad, pueda imponer sus decisiones a los demás. Por ello, un propietario, aunque lo sea de varios pisos o locales, o aunque sea propietario de un local que tenga un

coeficiente elevado, solo cuenta con un voto, con el valor del coeficiente atribuido a sus fincas, pero no reunirá el otro requisito (número de votos).

¿Qué ocurre si no se alcanza la doble mayoría?

Esta situación también está prevista en la LPH, artículo 17, punto 7. En este precepto se establece que, si no pudiera alcanzarse esta «doble mayoría», la comunidad se encontrará en una situación de bloqueo. Deberá convocarse una segunda junta para ver si se deshace ese bloqueo. Y si continuara el bloqueo en esta segunda junta, se podrá acudir a un juicio de equidad en el mes siguiente a la fecha de la segunda junta. En este juicio de equidad, el juez oirá a los contradictores y resolverá en equidad lo que proceda, pronunciándose sobre las costas.

LOS SEGUROS DE LOS EDIFICIOS

Ante los lamentables incendios ocurridos en el barrio de Campanar de Valencia y Villajoyosa, debemos recordar que en la Comunitat Valenciana es obligatorio que los edificios de viviendas estén asegurados contra el riesgo de incendios y por daños a terceros.

Además, se debe tener en cuenta que las comunidades de propietarios que hayan suscrito un contrato de seguro que cubra los daños por riesgos extraordinarios gozarán de preferencia para la obtención de ayudas públicas a la rehabilitación, conservación y mantenimiento del edificio.

Así lo establece el artículo 30 de la Ley 8/2004, de 20 de octubre, de Vivienda de la Comunitat Valenciana, que dice lo siguiente: «Artículo 30. Aseguramiento de los edificios de vivienda

1. Es obligatorio que los edificios de viviendas estén asegurados contra el riesgo de incendios y por daños a terceros. La comunidad de propietarios deberá suscribir estos seguros para los elementos comunes de todo el inmueble.

En el caso de edificios calificados de promoción pública y en el de edificios en los que existan viviendas integrantes del patrimonio público de vivienda de la Generalitat, en los que la misma ostente en propiedad un porcentaje igual o superior al 50% de los inmuebles que constituyan la comunidad de propietarios, los citados seguros tendrán carácter potestativo.

2. Las comunidades de propietarios que hayan constituido el fondo de reserva para atender las obras de

conservación y reparación del edificio de viviendas, o que con cargo al mismo hayan suscrito un contrato de seguro que cubra los daños causados en el edificio por riesgos extraordinarios, o un contrato de mantenimiento previamente del inmueble y sus instalaciones generales, gozarán de preferencia para la obtención de ayudas públicas a la rehabilitación, conservación y mantenimiento de los mismos».

Por otra parte, el artículo 68 de la citada ley califica como infracción grave no mantener asegurados los inmuebles destinados a viviendas contra el riesgo de incendio, en tanto permanezcan acogidas al régimen legal de viviendas de protección pública, siendo la sanción de multa de más de 600 hasta 3.000 euros (artículo 71).

El seguro es obligatorio para aquellos edificios construidos a partir de la entrada en vigor de la Ley 8/2004, de 20 de octubre, de Vivienda de la Comunitat Valenciana (21 de abril de 2005), y aquellos en que se haya realizado obras de rehabilitación en las que se haya exigido el Libro del Edificio.

Por otra parte, se debe tener en cuenta que el coste del seguro debe ser satisfecho por todos los propietarios del edificio, no solo por los propietarios de viviendas, pues afecta a todo el edificio.

Fernando Lerma Asesor jurídico del Colegio de Administradores de Fincas de Valencia-Castellón

Bajantes y conducciones de

Canalones

Colectores

Cubiertas

Depósitos

EN IMÁGENES

CINE EN FAMILIA

Afinales de diciembre y en plenas fechas navideñas celebramos, en su quinta edición, uno de los eventos favoritos del año: Cine en Familia.

Más de 1.000 personas, entre colegiados y familiares, se dieron cita en los Cines ABC El Saler para disfrutar de la película Wonka en una sesión matinal exclusiva.

Los niños y no tan niños disfrutaron de lo lindo.

EDEM ESCUELA DE EMPRESARIOS CEOE

Germán Ros, miembro de la Junta de Gobierno del Colegio, Víctor Puig, abogado y asesor jurídico del Colegio, Laura González, técnica jurídica del Colegio, y Francisco Arnaldos, coordinador de la Comisión de Calidad y Deontología profesional del Consejo General de Colegios de Administradores de Fincas de España (CGCAFE), asistieron en la sede de la Confederación Española de Organizaciones Empresariales (CEOE) en Madrid a la jornada de deontología y asesores jurídicos organizada por el CGCAFE.

↑ Al finalizar la formación

↑ Durante la formación

Junto a EDEM Escuela de Empresarios, tuvimos la oportunidad de celebrar el Desafío de Tripulaciones Intake SEPT23 – FT, donde los participantes debían diseñar un producto digital para la gestión de comunidades de vecinos. El Colegio de Administradores de Fincas de ValenciaCastellón ejerció de partner en esta iniciativa celebrada en las instalaciones de EDEM, que contó como parte del jurado con la secretaria del Colegio, Vanina Cernotto, su gerente, María José Valero, y el miembro de la Junta de Gobierno. Germán Ros.

Junto a ellos, fueron jurado, José Luis Gómez, Lead Instructor Data, Sofía Pinilla, Lead Instructor FS, y Miriam Sánchez. Lead Instuctor UXUI.

¡Enhorabuena a todos los participantes!

↑ Al terminar la sesión

↑ En la sede de la CEOE

EN IMÁGENES

FALLA EXPOSICIÓN

↑ En Falla Exposición con la Fallera Mayor y el presidente

ONDA CERO

FORO SOBRE AYUDAS EN LA REHABILITACIÓN

↑ Participantes en CEVISAMA del foro sobre ayudas en la rehabilitación

intervención

↑ Germán Ros en Onda Cero Valencia

↑ Juana Blasco durante su

EN IMÁGENES

PRESENTACIÓN 'GUÍA DE ARQUITECTURA DE VALENCIA'

↑ Sebastián Cucala en la presentación

La Guía de arquitectura de Valencia es un proyecto que pretende difundir el rico patrimonio arquitectónico de la ciudad. En un entorno privilegiado como es el Museo de Bellas Artes, se celebró el acto de presentación de la guía, al que no quiso faltar el presidente del Colegio de Administradores de Fincas de Valencia-Castellón, Sebastián Cucala.

NUEVO FORMATO LIBRO DE ACTAS

Ya está disponible en las sedes del Colegio de Administradores de Fincas de Valencia-Castellón el nuevo formato de los libros de actas para adquirirlos por parte de los colegiados que lo necesiten.

Puedes telefonear al Colegio para hacer tu reserva o visitar la sede que te corresponda para adquirirlo directamente.

CONVENIOS

GRUPO ARRECIFE CONSULTORES

ASC SERVICIOS AUXILIARES FEDERACIÓN DE FALLAS DE ESPECIAL

El pasado 8 de marzo, ASC Servicios Auxiliares y el Colegio de Administradores de Fincas de Alicante (COAFA) firmaron un acuerdo de colaboración para 2024. Esta empresa se dedica a ofrecer servicios auxiliares, control de accesos, conserjes externalizados y diversas opciones más para comunidades de propietarios.

Tras varias reuniones entre el Colegio de Administradores de Fincas de Valencia-Castellón y la Federación de Fallas de Especial, que engloba a las nueve fallas más importantes de la ciudad de Valencia, confirmamos la renovación del acuerdo de patrocinio. Disponemos de cinco ejercicios falleros más para fomentar las Fallas y la cultura valenciana.

↑ Joaquín Martínez, gerente de la empresa, M.ª del Mar Rodríguez, presidenta de COAFA y Carolina García

↑ Momento de la firma

↑ Sebastián Cucala y Rafael Mengo durante la firma

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*Sujeto a contrato de mantenimiento (Kit: 1 cámara, 1 videograbador, 1 HDD de 1Tb y 1 rótulo LOPD).