Urbis 78

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3.er Trimestre de 2014

n.o 78

Calidad de servicio,

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Consejo Valenciano de Colegios de Administradores de Fincas

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3 . e r Tr i m e s t r e d e 2 0 1 4

SUMARIO 02

Editorial

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Tribuna

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Actualidad

Hacernos valer. Jesús Navarro Mora

La puesta en marcha del ‘RCSAF’ y su futuro. José Antonio Cambralla II Curso Francisco Brotons. José Sales Firma de nuevos convenios

08

El Colegio se mueve Encuentro del CEMEI con el PSPV-PSOE. Guillermo Gutiérrez Portal de Transparencia GVA Oberta

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Lucentum Las comunidades de propietarios y el céntimo sanitario. AFA En las ondas. M.ª del Mar Rodríguez

www.facebook.com/groups/colegioaaffvalencia

La ‘lotería’ de ser presidente. Fernando Brotons

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Valentia XXXV Cena de Hermandad Fomento de Agricultura, Industria y Comercio de Gandía con los administradores de fincas colegiados. Esther Torres Compañerismo y competencia desleal. Francisco José Arnaldos Jiménez La calidad como innovación en nuestra profesión. José Antonio Cambralla Balaguer

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Castilion

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Asesoría Jurídica

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Información

Jornada sobre la nueva normativa de piscinas

La obligación del administrador de entregar la documentación de la comunidad al finalizar su cargo. José Arturo Pérez Miralles

Libertad de expresión y honorabilidad del administrador, hasta dónde. Amparo Conejos Reducir los gastos de energía de una comunidad y no morir en el intento. Mariano Cava Sáez

EDITORIAL

Las ocho inteligencias del administrador de fincas

Publica Consejo Valenciano de Colegios de Administradores de Fincas Dirección Amadeo García Zahonero Edición Quintín Ruiz Díaz Consejo de Redacción José Ramón Romero y Fernando Brotons Redacción María del Mar Rodríguez, Jorge Oliver y Pedro Valcárcel Fotografía Morabito y Luis Caballero Jurado Diseño y maquetación Josep Medina Torres Administración Colegio Territorial de Administradores de Fincas de Valencia / Castellón Plaza Crespins, 3 46003 Valencia Teléfono: 96 315 31 32 Publicidad y artículos E-mail: prensa@icafv.es Teléfono: 669 76 69 19 Impresión Gráficas Vernetta Esta publicación se distribuye gratuitamente entre los administradores de fincas colegiados de la Comunitat Valenciana, así como entre entidades y profesionales relacionados con los mismos.

La Dirección de la revista y el Consejo de Redacción no se responsabilizan de los artículos u opiniones expresadas en estas páginas por sus colaboradores.

ISSN: 2341-0191 Depósito Legal: V-1272-1997

2

Inteligencia jurídica: la profesión de administrador de fincas es eminentemente jurídica. La base del funcionamiento de las comunidades de propietarios se encuentra en la Ley de Propiedad Horizontal, en el Código Civil y en las leyes y normas complementarias. Por eso es tan importante la formación jurídica del administrador, y también desarrollar un punto de vista crítico y reflexivo ante las normas que permita interpretarlas con lógica y aplicarlas en el día a día con sentido común.

Inteligencia contable: no cabe duda de que la contabilidad es importantísima en nuestra profesión. Sin una buena formación contable, será imposible asesorar adecuadamente a nuestras comunidades, conocer fielmente la situación financiera de la comunidad y elaborar, con rigor, un adecuado plan de ingresos y gastos. La normalización contable en las comunidades de propietarios es una de las conquistas pendientes en nuestro colectivo.

Inteligencia empresarial: el administrador de fincas es un profesional liberal, pero también un empresario. Todo administrador necesita aprender a ser empresario. Saber dirigir nuestro despacho, dirigir a nuestros empleados y colaboradores, tener criterio comercial y aprender a tomar decisiones empresariales es muy importante para la sostenibilidad y el crecimiento de nuestro despacho.

Inteligencia social: los seres humanos somos seres sociales –de eso no hay duda–, y nuestra profesión es especialmente sociable. Tenemos que relacionarnos con muchas personas, ya sean vecinos, proveedores o funcionarios. Por eso necesitamos desarrollar al máximo nuestra inteligencia social, aprendiendo a interactuar con todos en el ejercicio de nuestra actividad. Además, ahora nos encontramos ante un cambio de época donde hemos pasado de las relaciones sociales a las redes sociales. Aprender a operar en las redes sociales es ya imprescindible para un administrador de fincas.

Inteligencia emocional: la inteligencia emocional es fundamental para cualquier persona. De hecho, son muchos los expertos que le otorgan una importancia incluso mayor que a la inteligencia racional. Saber gestionar nuestras emociones es verdaderamente esencial en nuestra profesión.

Inteligencia comunicativa: junto a la inteligencia social y emocional, como administradores de fincas necesitamos dotarnos de habilidades comunicativas que nos permitan entender a nuestros administrados y transmitirles correctamente qué hacemos por ellos.

Inteligencia creativa: el administrador de fincas debe ser creativo, tener la capacidad de aprender siempre habilidades nuevas y despertar la capacidad de innovar. Para ello hay que adoptar una actitud abierta, sin prejuicios y sin miedos.

Inteligencia ética: el administrador de fincas requiere una sólida base ética. No olvidemos que manejamos dinero de nuestros clientes, y es nuestra responsabilidad y deber ético hacerlo honestamente. Debemos ejercer la profesión regidos por unos principios incorruptibles, siempre con absoluta independencia.

Quien cuente con estas inteligencias será un gran administrador de fincas colegiado.

TRIBUNA

HACERNOS

VALER

Hace un año y dos meses, que la actual Junta de Gobierno del Colegio de Administradores de Fincas de ValenciaCastellón fue elegida. Desde entonces, día si y día no, no he dejado de escuchar nuestra reivindicación frente a la Ley de Servicios Profesionales, en la cual pedimos a nuestros políticos que la colegiación sea obligatoria para nuestra profesión, con mensajes como «Colegiación obligatoria sí» y «La colegiación es garantía de calidad». Todavía seguiremos escuchando estos mensajes durante mucho tiempo, porque me da la impresión que el actual Gobierno de España no tiene prisa en aprobar esta ley, ante el rechazo de un gran número de colectivos, sobre todo colegios y, nosotros, los profesionales.

Con independencia del tiempo que tarde en aprobarse, porque no os quepa la menor duda que se aprobará, si algo he aprendido es que indistintamente de que la colegiación sea obligatoria o no, sí que debemos luchar por «Hacer valer nuestra profesión». Debemos ser transparentes, cercanos y tener capacidad de adaptación a los cambios y a las nuevas tecnologías.

«Hacer valer» en nuestro caso significa mucho. Significa construir entre

todos la maltrecha reputación de la profesión, del colegio y de sus colegiados, que no se reconstruye de la noche a la mañana.

Significa impulsar cambios en el colegio, en nuestros despachos, venciendo las resistencias que se nos presenten, incluso aprendiendo a «saber dejar de hacer», a pesar que llevemos haciéndolas desde el principio que hemos ejercido nuestra profesión.

Significa estrechar lazos, en todas las direcciones, colegiado y colegio, entre colegiados, y entre ciudadano y colegiado. En definitiva, fomentar la confianza en nuestro trabajo y en todas nuestras relaciones.

«Hacer valer» significa facilitar el compromiso del colegiado con el colegio, reforzando para ello el diálogo y la comunicación.

Significa fortalecer nuestra organización y la profesión desde dentro de nuestro colegio.

Significa reducir costes, objetivo que estoy convencido todos hemos conseguido, siendo previsores ante situaciones de crisis y optimizando todos los servicios que ofrecemos, aunque para ello tengamos que aprender a saber dejar de hacer, como ya he dicho.

Significa reducir al máximo posible la incertidumbre y toda la rumorología que se produce en nuestra profesión.

Para todo ello debemos dedicar un gran esfuerzo a las relaciones internas y externas, informando y formando, y, ¡cómo no!, integrando a todos los compañeros en un proyecto común.

Desde que esta Junta de Gobierno fue elegida, ha trabajado por todos nosotros y por la profesión, con mayor o menor acierto. Pero después de este año «con un ritmo frenético de trabajo por el colegio y los compañeros», según he escuchado a nuestro presidente, José Sales, estoy convencido de que «hacernos valer» a nosotros y a nuestra profesión solo es posible con la participación y trabajo, en mayor o menor grado, de todos nosotros. Simplemente, os necesitamos.

Jesús Navarro Mora Vicepresidente del Colegio de Administradores de Fincas de Valencia-Castellón

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ACTUALIDAD

LA PUESTA EN MARCHA DEL ‘RCSAF’ Y SU FUTURO

Acuerdo Universitat de València y presidentes

El Referencial de calidad de servicio para la actividad de la administración de fincas (RCSAF) es ya una realidad y una insignia de progreso e innovación para los administradores de fincas colegiados. Hemos colgado en la página web del colegio el texto íntegro del RCSAF para que puedas consultarlo.

El pasado mes de julio se hizo entrega por parte de AENOR –la empresa certificadora del RCSAF– la certificación de cumplimiento de los requisitos del RCSAF a los dos primeros despachos pilotos de Valencia: VILLANUEVA-ROIG y ADMINISTRACIONES CAMBRALLA, y, por lo tanto, a los dos primeros despachos a los que se les ha concedido el uso del Sello de Calidad(*).

Este es un paso más del proyecto del colegio para que nuestro colectivo se identifique con calidad. El objetivo

del colegio es que progresivamente todos los colegiados tengan la oportunidad de unirse a este tren de la modernidad. Por ello, se tiene previsto que en los próximos meses la Universitat de València programe nuevos cursos de formación e implementación del RCSAF.

En la actualidad, existen tres grupos de diez administradores realizando simultáneamente los cursos de formación e implementación del RCSAF en Valencia, Castellón y Gandía, por lo que esperamos que antes de acabar el año se incorporen nuevos despachos con el Sello de Calidad.

Posiblemente, cuando llegue a vuestras manos este número de la revista, se habrá llevado a cabo también en el Colegio de Administradores de Fincas de Alicante la presentación del RCSAF. Los administradores colegiados de la Comunitat Valenciana somos los primeros en España en disponer de un modelo propio de certificación de calidad para la gestión de nuestros despachos.

Tenemos, pues, que aprovechar esta ventaja sobre los competidores externos.

El Consejo Valenciano de Colegios de Administradores de Fincas es pionero en esta materia, y ejemplo para muchos colegios que anhelan su utilización. Se está estudiando la fórmula para que el RCSAF pueda implantarse en el resto de colegios de administradores de fincas de España que lo han solicitado.

Deseo que este proyecto te motive a ti, compañero, para mejorar tu empresa, consiguiendo también una mejor calidad de vida personal. Si individualmente mejoramos el servicio a nuestros clientes, mejoraremos a su vez la imagen de nuestro colectivo profesional.

El futuro pasa porque los administradores de fincas colegiados seamos, además de muchas cosas, garantía de calidad.

Jose Antonio Cambralla Balaguer Director de la Comisión de Calidad cambralla@icafv.es

(*) Los derechos de uso y explotación son exclusivos del Consejo Valenciano de Colegios de Administradores de Fincas, por lo que no puede ningún colegiado hacer público dicho logo si no ha obtenido la licencia que otorga el colegio, incurriendo, de ser así, en una falta grave sancionable por las normas deontológicas.

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ACTUALIDAD

II CURSO FRANCISCO BROTONS Un año más, desde el Consejo Valenciano de Colegios de Administradores de Fincas, afrontamos el reto de organizar esta jornada formativa a nivel autonómico que, como en ediciones anteriores, hacemos extensiva a todos aquellos compañeros de otras demarcaciones territoriales que deseen acompañarnos, así como, y de manera innovadora, a los empleados y colaboradores de los despachos profesionales, porque entendemos que las materias que vamos a desarrollar en estas jornadas también van destinadas a ellos como pilares fundamentales del desarrollo de nuestra actividad.

Como podéis comprobar por el programa del curso, pretendemos centrar el enfoque del mismo en el tratamiento de las relaciones humanas, porque son un aspecto angular del quehacer diario de nuestros despachos. Relaciones que, aunque en ocasiones nos superan, debemos aprender a afrontarlas y a transformarlas de la posible ame-

II CURSO FRANCISCO BROTONS 24-25 octubre 2014

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naza en que en un principio representan, en una oportunidad de mejorar la calidad de nuestros servicios y, por qué no decirlo, una fortaleza emocional.

Hemos conjugado dos formatos en la exposición de los temas que se tratarán. Por un lado, a través de ponencias, aprovechando los conocimientos que pueden aportarnos los ponentes que intervendrán en la misma, ponentes que como podéis ver en el programa, cuentan con una reconocida experiencia formativa. Y por otro, a través de la experiencia de compañeros que someterán cuestiones a debate en el formato de mesas redondas.

Significar que, gracias al patrocinio y colaboración de diversas empresas, hemos logrado ajustar los gastos de inscripción de manera que sean accesibles a todos, y en especial, para los más jóvenes, de forma que el precio no represente una barrera para la formación.

Hemos establecido en dos sesiones la duración del curso, viernes por

la tarde y sábado por la mañana, con la finalidad de no entorpecer la actividad de nuestros despachos y al mismo tiempo favorecer la asistencia del personal y colaboradores de los despachos.

Conscientes del inconveniente que para algunos pueden representar los desplazamientos y el alojamiento, hemos obtenido unos códigos de descuentos para los desplazamientos tanto en Renfe (30 % de descuento, código 301411196) como en Iberia (15 % de descuento, código pendiente de confirmación) y, a su vez, unas tarifas especiales en hoteles de tres y cuatro estrellas, cuyos detalles encontraréis en los formularios de inscripción.

Solo me resta animaros a que nos acompañéis otra vez en esta nueva jornada formativa que con tanto interés hemos preparado para vosotros.

José Sales Rodríguez Presidente del Consejo Valenciano de Colegios de Administradores de Fincas

SEDE Centro Cultural Virgen del Carmen

INFORMACIÓN E INSCRIPCIONES

Calle del Mar, 21

2cursofbrotons.wonference.com

03182-TORREVIEJA (Alicante)

ACTUALIDAD

FIRMA DE NUEVOS CONVENIOS Convenio con el Colegio Oficial de Arquitectos de la Comunitat Valenciana El pasado viernes 5 de septiembre, Rafael Durá, decano del Colegio Oficial de Arquitectos de la Comunitat Valenciana, y José Sales, presidente del Consejo Valenciano de Colegios de Administradores de Fincas, firmaron un convenio en la sede colegial de los arquitectos valencianos.

Este convenio tiene como objeto la colaboración entre ambas entidades de derecho público, para la implementación de los mecanismos que coadyuven a los propietarios al cumplimiento de la legalidad vigente en materia de conservación, rehabilitación edificatoria y energética.

La realidad económica, financiera y social aconseja un cambio de modelo que potencie el mantenimiento preventivo, buen uso y conservación del principal bien material del que disponen los ciudadanos y las familias: su vivienda y patrimonio inmobiliario. La seguridad del inmueble no está solo en su proyección y construcción, sino a lo largo de toda la vida del edificio, y muy especialmente en su conservación y mantenimiento, uno de los objetivos fundamentales derivados de las directivas europeas.

El decano de los arquitectos, Sr. Durá, el presidente del Consejo, Sr. Sales, y el vicepresidente del Consejo, Sr. Mogica

Convenio con Ibercaja Ibercaja y el Consejo Valenciano de Colegios de Administradores de Fincas han firmado un convenio de colaboración mediante el cual la entidad bancaria ofrecerá todo tipo de servicios financieros a los 1.600 colegiados de toda la Comunitat Valenciana, además de asesoramiento y distintos productos, tanto de financiación como remuneración de cuentas y depósitos, medios de pago, leasing y renting en condiciones ventajosas y competitivas.

El acuerdo de colaboración fue rubricado también el pasado 5 de septiembre en Valencia por José Gil, director provincial de Ibercaja, y por José Sales, presidente del Consejo Valenciano de Colegios de Administradores de Fincas.

El convenio incluye un amplio abanico de productos y servicios: recibos domiciliados, préstamos para obras de reforma de comunidades de propietarios, terminal de punto de venta (TPV fijo, inalámbrico, con GPRS o móvil), cuenta de negocios profesionales, Línea ICO Empresas y Emprendedores, leasing y renting, medios de pago, cuenta de crédito bonificada y servicio nómina, entre otros productos y servicios financieros.

Ibercaja está presente en la Comunitat Valenciana desde 1981, cuando tuvo lugar la apertura de la oficina principal de la capital, sita en la calle Roger de Lauria, 6. La entidad cuenta con 63.118 millones de euros en balance, alcanzando el noveno puesto dentro del sistema bancario nacional. Atiende a 3,3 millones de clientes, a través de 1.400 oficinas con más de 6.400 empleados.

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Rúbrica del convenio con Ibercaja

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el colegio se mueve

ENCUENTRO DEL CEMEI CON EL PSPV-PSOE Como ya sabéis, el Centro de Mediación Inmobiliaria (CEMEI) responsabilidad de tratarlos y gestionarlos adecuadamente.

Ya se han iniciado mediaciones, las cuales han llegado a abrió sus puertas el pasado 2 de mayo, y desde entonces, no ha cesado en su actividad por ofrecer un buen servicio tanto través de administradores a quienes se les había generado un problema (cuestiones de apara los administradores como camiento en garajes, piscinas a sus clientes (vecinos, procomunitarias, morosidad, proveedores, comunidades...). veedores con un mal acabado

Hasta la fecha, se ha del trabajo) y han derivado dimantenido una reunión con cho conflicto al CEMEI, que ha María José Salvador, diputagestionado los conflictos con da en Les Corts Valencianes resultados satisfactorios para por el PSPV-PSOE, en la cual todas las partes implicadas. se habló, entre otras muchas

Recordamos a todos cosas, de la posibilidad de los administradores que el CEcrear un convenio de colaboración con todos los ayun- Reunión con M.ª José Salvador, diputada autonómica por el PSPV-PSOE MEI es un servicio del colegio tamiento gobernados por el PSPV-PSOE en las provincias de para todos sus administrados, así como para proveedores y Valencia y Castellón, para que todos los conflictos sobre pro- vecinos de las diferentes comunidades. Simplemente deben piedad horizontal que se presenten en los ayuntamientos se ponerse en contacto con el colegio, y se les asignará un mediador que se encargará de todas las gestiones a realizar y deriven directamente al CEMEI.

También se fijó un encuentro con el secretario autonó- mantendrá informado al administrador en todo momento.

La mediación, como hemos explicado en otras ocasiomico de Justicia de la Comunitat Valenciana, Antonio Gastaldi.

A dicha reunión acompañaron a la Junta del CEMEI, José Sa- nes, es un método de resolución de conflictos mucho más les, presidente del Consejo Valenciano de Colegios de Admi- ágil, económico y satisfactorio que los juzgados, en el cual las nistradores de Fincas, y José Arturo Pérez Miralles. Se acordó partes son las verdaderas protagonistas del resultado, ya que con el secretario autonómico la realización de un convenio de son ellas, con ayuda del mediador, las que van a encontrar colaboración con la Ciudad de la Justicia. Según se nos infor- una solución satisfactoria del conflicto. mó, se tiene intención de crear un departamento informativo sobre la mediación en la Ciudad de la Justicia, donde remitiGuillermo Gutiérrez rán todos aquellos conflictos relacionados con la propiedad horizontal a nuestro Colegio, en el que el CEMEI asumirá la Director del CEMEI

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EL COLEGIO SE MUEVE

PORTAL DE TRANSPARENCIA GVA OBERTA El president de la Generalitat, Alberto Fabra, aseguró que «el Portal de Transparencia GVA Oberta (www. gvaoberta.gva.es) que en junio se puso en marcha desde el Gobierno valenciano abre una nueva ventana de comunicación directa entre los ciudadanos y la Administración».

Durante el acto de presentación del portal, al que acudieron Asunción Rausell y José Antonio Cambralla, miembros de la Junta de Gobierno del Consejo Valenciano de Colegios de Administradores de Fincas, el jefe del Consell señaló que «gracias a esta iniciativa, en la Comunitat hacemos realidad una nueva forma de gobernar basada en una mayor cercanía a los ciudadanos».

Asimismo, indicó que la Generalitat se adelantaba año y medio a los plazos que marca la ley estatal, y es la administración autonómica que ofrece mayor información y más actualizada sobre los contratos que realiza.

Por último, avanzó que a principios de 2015 se presentará en Les Corts Valencianes el proyecto de Ley de Transparencia, Buen Gobierno y Participación Ciudadana de la Comunitat Valenciana.

Asunción Rausell y José Antonio Cambralla junto a Alberto Fabra

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LUCENTUM

Gasóleo

LAS COMUNIDADES DE PROPIETARIOS Y EL CÉNTIMO SANITARIO A raíz de la sentencia dictada por el Tribunal de Justicia de la Unión Europea por la que se declara ilegal la imposición por parte de España del Impuesto sobre la Venta de Determinados Hidrocarburos (IVMDH), conocido como «céntimo sanitario», por considerar que contraviene la normativa legal europea, se abre la posibilidad para los contribuyentes de solicitar la devolución de los importes pagados por este concepto de los ejercicios 2010, 2011 y 2012, ya que en 2013 se dejó de aplicar dicho impuesto, y los ejercicios anteriores al 2010 están ya prescritos.

Las comunidades de propietarios, como consumidores finales que son, pueden solicitar la devolución de dicho impuesto soportado en las adquisiciones de gasóleo para calefacciones, siempre que estén en posesión de las facturas correspondientes.

A tal efecto, la Agencia Tributaria (AEAT) ha diseñado un modelo normalizado de solicitud que está disponible para su presentación a través de su sede electrónica: www.agenciatributaria.es.

No existe plazo para la presentación de dicha solicitud más allá de los plazos generales de prescripción de cuatro

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años de la Ley General Tributaria (art. 126.2 RGAT).

Sin embargo, la Administración tiene un plazo máximo de seis meses para notificar la resolución de dicha solicitud y proceder a la devolución de ingresos indebidos, abonando de oficio los correspondientes intereses de demora (interés legal del dinero vigente a lo largo del período en que aquel resulte exigible).

La cuestión que se le plantea a las comunidades de propietarios, es la de valorar el importe de dichas cantidades (céntimo sanitario más intereses de demora), ya que procede imputar a través del modelo 184 (Entidades en Régimen de Atribución de Rentas) los intereses de demora generados como Rentas de Capital Mobiliario, con la consecuente repercusión para los copropietarios de posibles declaraciones complementarias del IRPF por los correspondientes intereses de demora sujetos a tributación. En ningún caso procede la imputación del principal, ya que en su día, al no existir actividad económica, no se imputó como gasto fiscalmente deducible, y se trata de una devolución de ingresos indebidos.

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LUCENTUM

EN LAS ONDAS Hoy día no escapa a ninguno de nosotros que la comunicación es vital en nuestra sociedad; si no te comunicas, no existes. Y de ahí que nuestro colegio tenga como objetivo un plan de comunicación en distintos medios audiovisuales: prensa escrita, televisiones locales (Información TV) y programas radiofónicos (Cadena SER).

Detrás de cada intervención, hay un gran esfuerzo en dar a conocer qué es un administrador de fincas colegiado, la importancia que tiene esta figura en una comunidad, su profesionalidad, su conocimiento multidisciplinar, formación... Y con el propósito de divulgar a la sociedad de nuestra provincia la figura del administrador de

LA ‘LOTERÍA’ DE SER PRESIDENTE Hace un tiempo bajó la vecina con un manojo de llaves y le dijo a mi mujer: «Este año os toca ser presidentes», a lo que ella respondió: «¿Qué debo hacer?». La vecina fue muy franca y contestó: «Tener las llaves por si algún vecino las necesita y decir sí a lo que te proponga el administrador». Con esta frase, resumió todo un año de mandato.

Y lo cierto es que a casi ningún vecino le gusta ser presidente, pero, inevitablemente, a todos les toca por el hecho de tener una vivienda en propiedad. Ser presidente de una comunidad de propietarios es un mal trago para muchos, porque queremos asumir pocas responsabilidades, y menos, más allá de la puerta de nuestra vivienda y sin retribución alguna. Pero toca. Y además resulta necesario este compromiso por parte de los propietarios, pues nuestra propiedad no solo se queda en

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fincas colegiado, emprendimos el pasado 3 de junio un programa radiofónico en esRadio Elche (103.7 FM) que lleva por nombre Tu administrador de fincas colegiado responde, y cuyas emisión alcanza a Elche, Santa Pola y la Vega Baja.

El mecanismo de este espacio es dinámico, pues la emisora facilita un teléfo-

el inmueble, sino que se amplía a los elementos comunes que constituyen nuestra comunidad.

Si no nos agrada la idea de asumir la presidencia de la comunidad de vecinos es también porque no solemos tener claras cuáles son nuestras competencias y hasta qué punto hay que delegar una tarea en el presidente, qué derechos tiene por ostentar el cargo, a qué debe hacer frente, a qué no… En resumen: es algo más que tener un manojo de llaves y decirle al administrador a todo que sí.

No todas las comunidades de vecinos tienen claros ni los derechos ni obligaciones del presidente de la comunidad, por ello vamos a repasar las cuestiones básicas.

Presidir una comunidad de vecinos es una tarea que debe ser desempeñada por uno de los propietarios, que será nombrado por elección, turno rotatorio o sorteo. ¿Y si no puede, quiere o debe?

En caso de que la persona elegida no lo pueda desempeñar por enfermedad o por edad, se recomienda que sea la co-

no para que los oyentes por WhatsApp puedan participar con sus preguntas. Esta interacción entre oyente y administrador es importante para mantener y mejorar la comunicación con el consumidor.

Desde estas líneas, la Junta de Gobierno invita a nuestros colegiados a participar en este espacio radiofónico que se emite todos los martes sobre las 12.45, y por un tiempo aproximado de 15 minutos.

Aquellos que queráis intervenir podéis enviar un correo electrónico a prensa@icafv.es y, junto a otro compañero de la Junta, tendréis la satisfacción de colaborar con este proyecto que sin duda os reconfortará en el plano profesional y, sobre todo, en la experiencia personal de hacer radio.

M.ª del Mar Rodríguez Martínez Miembro de la Comisión de Comunicación

munidad quien elija a otro propietario para ocupar el cargo.

Obviamente, para ser presidente de una comunidad de vecinos es necesario tener una vivienda en propiedad, pudiendo ejercer cualquiera de los cónyuges si la vivienda les pertenece como bien ganancial, y también una persona jurídica, ejerciendo en este caso, en

LUCENTUM

A estos vecinos menos comprometidos lo que más les importa es saber si se puede renunciar al cargo de presidente de la comunidad. En principio, no. El artículo 13 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) establece que el cargo es obligatorio, por lo que no se puede renunciar a él.

Eso sí, los vecinos podrán eximir a un propietario de la labor de presidir la comunidad en circunstancias especiales que consideren oportunas. Si un propietario se empeñara, en último término (artículo 17.3 de la LPH) será el juez competente quien decida si queda eximido o no de los deberes de dicho cargo.

Las principales funciones del presidente son; 1. Convocar a la Junta de Propietarios, al menos una vez al año; cerrar el acta de las mismas, mediante su firma junto a la del secretario de la comunidad; hacer cumplir los acuerdos de la Junta; y representar a la comunidad de propietarios en juicio y fuera de él.

2. Dar el visto bueno a la certificación emitida por el secretario o administrador sobre la existencia o no de deudas vencidas con la comu-

nidad de alguno de los propietarios que desee vender su propiedad.

3. Será el encargado de requerir, por iniciativa propia o de cualquiera de los copropietarios, a quienes realicen actividades prohibidas, molestas, insalubres, nocivas o peligrosas en su piso o local, para que cesen las mismas bajo apercibimiento de iniciar las acciones judiciales correspondientes en caso contrario.

Al margen de todo esto, lo más importante es que exista una buena relación entre el presidente y el administrador de esa comunidad, ya que actualmente las comunidades de propietarios cuentan con muchos servicios comunes (antenas de telecomunicaciones, jardines, grupos de presión, placas solares…) que requieren la figura de un administrador de fincas colegiado para asesorar y garantizar la correcta conservación y mantenimiento del inmueble.

Fernando Brotons Cantó Administrador de fincas colegiado

Luis Caballero

cada momento, el representante legal de la misma. En ningún caso es posible ser presidente por representación.

La presidencia es un cargo personal e indelegable. El presidente podrá, únicamente, delegar determinadas gestiones internas, siempre que cuente con la autorización de la Junta, pero no sus funciones de representación de la comunidad de vecinos.

Aunque a muchos les indigne, lo cierto es que no existe impedimento legal alguno para que un vecino moroso pueda ocupar el cargo de presidente.

Otra cosa es que esta situación pueda repercutir directamente en la comunidad y en la relaciones entre vecinos. Detrás de la posibilidad de que un vecino que no paga sus cuotas sea el presidente de la comunidad, puede haber también un conflicto de intereses. Por ejemplo, quizá exista una posible dejadez de funciones del presidente a la hora de reclamar el pago de la deuda de la comunidad. Lo cierto es que a la comunidad en ningún caso le conviene que desempeñe el cargo una persona que no lo desea, pues únicamente perjudicará los intereses de los propios vecinos.

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XXXV CENA DE HERMANDAD

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El pasado viernes 4 de julio, en la Alquería Kukala de la Pobla de Farnals, se celebró la tradicional cita anual. Más de 200 personas, administradores y proveedores, pudieron disfrutar de una gran velada que se alargó hasta bien entrada la noche. Destaca cada edición, la consolidación de la tradición y la conjunción soberbia de elegancia, distinción y sencillez. El glamour estaba servido entre damas y caballeros.

Todo empezó a las 21.30 con un cóctel de bienvenida, donde disfrutamos de la excelente noche estival en los jardines, y, pasadas las 22.30, ¡todos al salón! para degustar los manjares preparados por el chef. Tras la cena, vinieron los parlamentos, las emociones y los regalos.

Entre los distinguidos invitados, se encontraban Salvador Díez, presidente del Consejo General de Administradores

de Fincas de España; José Sales, presidente del Consejo Valenciano de Colegios de Administradores de Fincas; Manuel Roberto, presidente de honor; Eva Mora, periodista de esRadio Valencia; María del Mar Rodríguez, miembro de la Junta de Gobierno del Colegio de Administradores de Fincas de Alicante; y Eduardo Pérez, catedrático de Derecho Civil de la Universitat de València.

La noche transcurrió en un gran ambiente de cordialidad, amabilidad y sonrisas.

Todas las aportaciones económicas de los invitados y patrocinadores ayudaron a sufragar el menor coste del cubierto.

El capital restante ha sido destinado a la asociación valenciana Casa Caridad, fundada en 1906 e inaugurada en 1909 por el rey Alfonso XIII. Casa Caridad es la ONG del pueblo valenciano.

Administradores, proveedores y amigos

La periodista Eva Mora, presentadora de La mañana de esRadio Valencia

Presidentes del Consejo General y del Consejo Valenciano

M.ª del Mar Rodríguez, miembro de la Junta de Gobierno del Colegio de Alicante

La cena

El presidente, bien acompañado durante el cóctel

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FOMENTO DE AGRICULTURA, INDUSTRIA Y COMERCIO DE GANDÍA CON LOS ADMINISTRADORES DE FINCAS COLEGIADOS El pasado 10 de julio, el Colegio de Administradores de Fincas de ValenciaCastellón dio un paso más en su objetivo por aunar la profesión y fomentar el compañerismo. Por fin, los administradores de fincas colegiados de Gandía y alrededores disponemos de una sede en la que se organizarán actos colegiales, charlas, foros, cursos... En definitiva, acontecimientos que persiguen la información y formación de los colegiados, señas de identidad de un buen profesional.

La firma del convenio tuvo lugar en la propia sede de Fomento de Agricultura, Industria y Comercio de Gandía, y estuvo encabezada por nuestro presi-

dente, José Sales, y Joaquín Bernabeu, presidente de esta asociación. La rúbrica de este convenio será sin duda un importante impulso para los compañeros de Gandía y La Safor.

Fomento se fundó a finales de 1920, con el objetivo de promover la economía local y contribuir a la mejora económica de la comarca, siendo el lugar de reuniones de la alta sociedad gandiense. A una época de gran esplendor social le sucedió una etapa de decadencia que, lejos de desanimar a sus socios e integrantes, ha supuesto un impulso para iniciar una nueva etapa de renovación y modernización en sus instalaciones, continuando con su espíritu de servicio a los socios, potenciando la actividad empresarial y convirtiéndose en un centro de negocios donde se organizan jornadas y foros empresariales.

Hasta el momento, Fomento ha sido la sede en que de manera ocasional se han organizado los actos colegiales, pero en adelante se hará de forma más habitual, ya que los administradores colegiados de esta zona queremos aprovechar la oportunidad que nuestro Colegio nos ha brindado. Nuestra profesión está llena de dificultades, y en estos tiempos difíciles, todavía más. Por eso resulta tan vital estar en la vanguardia, al día en las novedades de cuantos temas afecten a nuestras comunidades.

Así, para inaugurar la nueva sede, tras la firma del convenio se celebró una magnífica charla sobre la nueva normativa de las piscinas de comunidades de propietarios. La ponente, Mar Diranzo, abogada y gerente de la empresa Blaubis, introdujo las novedades legislativas y prácticas en la materia. La asistencia de un nutrido grupo de administradores de fincas colegiados demostró la necesidad y el interés que despiertan este tipo de iniciativas.

La charla estuvo presidida por el presidente y el vicepresidente del Colegio de Administradores de Fincas de Valencia-Castellón, todo un lujo para esta inauguración.

Estoy convencida de que nuestro trabajo, además de realizarse en los despachos, requiere de un intercambio de experiencias entre compañeros.

Contar con un espacio para reunirse y compartir vivencias profesionales será, a buen seguro, una forma de ensalzar el compañerismo y conseguir el reconocimiento que la profesión persigue y merece.

Gracias a los compañeros que me han enseñado que aunque somos competencia, esta puede ser leal y constructiva. Este ha de ser nuestro sello de distinción.

Esther Torres Tercero Administradora de fincas y abogada

Charla en la nueva sede

Acuerdo entre presidentes

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COMPAÑERISMO Y COMPETENCIA DESLEAL El Código Deontológico Europeo para Profesionales Inmobiliarios establece 10 deberes éticos de los administradores de fincas en sus relaciones con los colegas: 1. Velar por la lealtad de la competencia, especialmente en lo que se refiere al inicio o ruptura de relaciones con un mandante.

2. Velar porque las relaciones con los colegas vayan marcadas siempre por el respeto y la cortesía.

3. No tomar iniciativa a la hora de criticar las prácticas profesionales de un colega.

4. No facilitar asesoramiento, en caso de ser consultado a propósito de un expediente gestionado por un colega, que no respete la integridad y la cortesía confraternal.

5. Mantener la profesión al más alto nivel, fomentando la formación profesional.

6. Participar en la publicación de revistas o periódicos especializados que permitan a los profe-

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sionales inmobiliarios ofrecer al público una información exacta.

7. Abstenerse de toda práctica que perjudique el buen nombre de la profesión y evitar cualquier comportamiento susceptible de suponer a sus colegas perjuicios morales o materiales.

8. Con el fin de fomentar la calidad en la profesión, compartir con sus colegas el fruto de su experiencia y perfeccionar las cualidades profesionales de sus colaboradores con vistas a su promoción y a una mejora de los servicios prestados.

9. No solicitar los servicios del colaborador de un colega sin que lo sepa este último.

10. Evitar cualquier conflicto con un colega que pueda perjudicar a los intereses de los clientes.1

Algunos de estos deberes exigen un comportamiento correcto con los colegas, respeto al trabajo de los demás, no introducir discordia entre los clientes de otros compañeros, ni meterse a juzgar sus conductas con la intención de ocupar su puesto. También obliga al res-

peto del administrador entrante hacia el trabajo y la fama del administrador cesado.

El Código Deontológico del Consejo General de la Abogacía Española establece unos deberes entre compañeros, tales como los siguientes: • El abogado de mayor antigüedad en el ejercicio profesional debe prestar desinteresadamente orientación, guía y consejo de modo amplio y eficaz a los de reciente incorporación que lo soliciten.

• El abogado que pretenda iniciar una acción, en nombre propio o de su cliente, contra un compañero por actuaciones profesionales del mismo, habrá de comunicarlo previamente al decano, por si considera oportuno realizar una labor de mediación.

• Debe procurar la solución extrajudicial de las reclamaciones de honorarios propias o de otros compañeros, mediante la transacción, la mediación o el arbitraje del Colegio.

• Debe recibir siempre y con la máxima urgencia al compañero que le

Cfr. Código Deontológico Europeo para Profesionales Inmobiliarios, apartado 3.3, Relaciones con los colegas.

VALENTIA visite en su despacho y con preferencia a cualquier otra persona, sea o no cliente, que guarde espera en el despacho. En caso de imposibilidad de inmediata atención, dejará momentáneamente sus ocupaciones para saludar al compañero y excusarse por la espera.

• Debe atender inmediatamente las comunicaciones escritas o telefónicas de otros compañeros, y estas últimas debe hacerlas personalmente.2

Estas normas no son vinculantes en nuestro colegio, pero ayudan a contemplar el trato entre compañeros de profesión con una mirada más humana y colaboradora. Una imagen tristemente difundida del comportamiento entre administradores es que se mueven entre las aguas turbulentas como tiburones aislados que defienden su territorio del resto de tiburones enemigos. Sin embargo, nada más lejos de la realidad, puesto que los profesionales de la administración de fincas se desarrollan humana y profesionalmente mejor cuando 2 3

comparten con otros compañeros de profesión la amistad y el compañerismo. Se generan vínculos de transmisión de conocimientos y experiencia que redundan en beneficio de sus clientes, las comunidades de propietarios.

La experiencia más gratificante de muchos compañeros es formar parte de un grupo de administradores de fincas con una gran inquietud por compaginar la amistad, la formación y la profesión.

Cada encuentro en los congresos, jornadas, o por cualquier otra causa, tiene un excelente resultado de refuerzo de los lazos profesionales, hasta el punto de que el respeto, la lealtad y la confianza generan estímulos para mejorar en la profesión, para ser más competitivos y más eficaces en el trabajo. Sería un error pensar que las propias recetas deben ser custodiadas bajo siete cerrojos para ser los mejores, porque esas recetas, si son buenas, al compartirlas pueden enriquecerse y dan prestigio a la profesión.

Marco Tulio Cicerón, senador destacado en la Roma clásica y contemporáneo

de Julio César y Marco Antonio, escribe en su libro sobre Los oficios: «El que cortésmente enseña el camino a quien se ha extraviado hace como el que enciende con su luz la de otro; después de habérsela encendido, no por eso la suya alumbrará menos».3 En la sociedad competitiva en que vivimos, podemos confundir la profesión con una guerra de unos contra otros. Nada más lejos de la realidad si queremos que esta profesión, como tantas otras, progrese y sea día a día más digna y acorde con un servicio social al usuario.

En nuestra legislación, contamos con leyes clave sobre la competencia desleal: la Ley 3/1991, de 10 de enero, de Competencia Desleal, la Ley 15/2007, de 3 de julio, de Defensa de la Competencia, y la Ley 34/1988, de 11 de noviembre, General de Publicidad.

La Ley de Competencia Desleal describe los actos desleales en sus artículos 5 a 10. Los actos de engaño, al transmitir información falsa o que, siendo veraz, induzca o pueda inducir a error a los destinatarios, y sea sus-

Cfr. Código Deontológico del Consejo General de la Abogacía Española, modificado en pleno del 10 de diciembre de 2002. Artículo 12.

Cfr. Cicerón, De officiis, Libro I, Cap. XVI.

DESATASCOS, VACIADO DE FOSAS Y MANTENIMIENTO

SERVICIO 24H 365 DIAS

TARIFAS ESPECIALES ADMINISTRADORES DE FINCAS 17

VALENTIA ceptible de alterar su comportamiento económico; los actos de confusión, que pueden crearse sobre la actividad, las prestaciones o el establecimiento ajenos; las omisiones engañosas, es decir, aquellas omisiones u ocultaciones de la información necesaria para que el consumidor adopte o pueda adoptar una decisión; finalmente, las prácticas agresivas, los actos de denigración y los actos de comparación, que se dirigen a ganar una cuota de mercado con técnicas mediante las cuales no solo se ofende injustamente la fama del competidor, sino que se abusa de la falta de conocimiento de los usuarios acerca de la verdad de la información que se ofrece, porque se aporta mediante acoso, coacción, el uso de la fuerza o influencia indebida, coartando la libertad de elección.

En un artículo publicado en esta revista, proponía el debate sobre las juntas por sorpresa, reuniones convocadas por un administrador ajeno a la finca, que previamente se ha introducido

ladinamente en el edificio y ha planteado una bajada de los precios de consumo, y por tanto un ahorro considerable.

En primer lugar, estamos ante una práctica agresiva de acoso y coacción de un supuesto administrador que entra sin ser llamado en una finca donde hay un secretario administrador contratado legítimamente. En segundo lugar, realiza una comparación engañosa acerca del trabajo que realiza el administrador actual, y la oferta que propone, mediante confusión y engaño, puesto que no puede pedir presupuestos para una comunidad que no administra. Ningún industrial honesto admitiría esta solicitud. En tercer lugar, provoca una reunión que ni está autorizado a convocar, ni el presidente debe permitir sin la asistencia del actual administrador, que, por otra parte, debe ser avisado acerca de las malas artes del intruso.4

La competencia desleal se combate en los tribunales mediante las demandas ante el Juzgado de lo Mercantil, el Tribunal de Arbitraje de la Cámara de

Comercio o ante la Comisión Nacional de los Mercados y de la Competencia.

Desde la Comisión Deontológica y Disciplinaria, solo se pueden valorar las posibles infracciones deontológicas tipificadas en nuestros estatutos y aplicar las correspondientes sanciones a sus colegiados. Sin embargo, el mayor combate contra la competencia desleal es el trabajo en equipo, la solidaridad entre los compañeros, la batalla por la formación continua y de calidad. Frecuentar el colegio profesional no es perder el tiempo, sino multiplicar la eficacia de nuestro trabajo. No en vano, los tres pilares de la deontología profesional son las relaciones entre los compañeros, las relaciones con el colegio y las relaciones con los clientes. El cuidado de cada una de estas tres columnas es nuestra fortaleza.

Francisco José Arnaldos Jiménez Director de la Comisión Deontológica y Disciplinaria

4 Cfr. Francisco José Arnaldos Jiménez, Sobre las asambleas por sorpresa y la institución de la venia, artículo publicado en Urbis Noticias, número 74, 3.er trimestre 2013, pp. 16-17.

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LA CALIDAD COMO INNOVACIÓN EN NUESTRA PROFESIÓN

Uno de los sectores donde todavía no se han realizado grandes cambios estructurales es precisamente en la gestión y administración de los bienes inmuebles, tanto de propiedad vertical como horizontal; es decir, en nuestra actividad profesional: la administración de fincas. Por cierto, nombre ambiguo para la sociedad actual, pues un alto índice de consumidores no sabe qué es lo que hace un administrador de fincas ni cuáles son los servicios que presta.

Sigue habiendo todavía muchas personas que no dan ningún valor al trabajo que desarrollamos, porque no saben lo que hacemos. Es más, compruébalo buscando en Google: «el mejor administrador de fincas» o «administrador de confianza que hace las cosas bien».

Por tanto, es un reto y obligación de nuestro colectivo colegiado divulgar individualmente la labor que realizamos y enseñar a nuestros clientes qué es lo que hacemos y qué tareas y responsabilidad son propias de nuestro trabajo.

Tenemos que demostrar y transmitir los grandes valores que nos identifican: honestidad, responsabilidad, seguridad, confianza...

Si analizamos la evolución de nuestra profesión, podemos decir que desde su creación hemos seguido unos patrones muy conservadores, siempre ceñidos a la normativa proteccionista de la colegiación. Pero los tiempos cambian, y las nuevas leyes liberalizan nuestro sector, obligándonos a hacer transformaciones sin obviar la función social que desarrollamos en defensa de los intereses de los consumidores/usuarios.

Es por ello que hay que reivindicar el gran papel que desarrollan los colegios profesionales, que, bajo mi punto de vista, son indispensables para la formación del profesional, la regulación de la profesión y las garantías del cliente.

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Por ello, mi reconocimiento a nuestros antecesores que lucharon por la creación de los colegios y su posterior desarrollo.

Tener éxito: ¿cómo puedes lograr éxito en tu empresa?

Tenemos que entender, y así lo vemos día a día, que la sociedad evoluciona de una manera vertiginosa hacia sistemas de exigencia y garantía mayores.

Las empresas, para subsistir, tienen que realizar estudios de mercado para conseguir rentabilizar sus servicios y recursos. Por ello, las empresas se renuevan, cambian, se modernizan y lanzan nuevos mensajes a los clientes para atraer sus ventas. Las que permanecen igual sucumben a la derrota y el cierre.

Los abogados se anuncian en radio y televisión; los dentistas ofertan sesiones gratuitas; los arquitectos anuncian nuevos servicios; nacen nuevas empresas para nuevas necesidades (asesores energéticos, community manager, asistente virtual, service business, atención telefónica externa, servicios integrales, servicios de telemarketing y atención telefónica...); y los hoteles, restaurantes, agencias de viajes… se publicitan con empresas de Internet (Booking, Trivago, Kayak...), ya que resulta más económico externalizar su venta, ahorrando costes en marketing. La tecnología a través de Internet y las redes sociales están revolucionando la venta de los servicios profesionales.

Por lo tanto, y dentro de un ámbito general para salir de la crisis, la sociedad debe progresar, y el camino que nos queda es el de la innovación, para generar un valor añadido a lo que estamos haciendo hasta ahora. No debemos asustarnos. Los cambios son duros, pero su resultado siempre es positivo.

Llevándolo al terreno personal, lo inteligente es preocuparte por tu salud cuando se tiene buena salud. Si seguimos quejándonos de lo que pasa a nuestro alrededor y de lo mal que va el país, no conseguiremos nada.

Yo diría que no podemos seguir haciendo nuestro trabajo como hasta

ahora venimos haciéndolo. Ello nos llevará al fracaso y a que otros nos coman nuestro terreno. Tenemos que cambiar la forma de trabajar y salir de nuestra rutina. Tenemos que reinventarnos.

Lo inteligente será encontrar un equilibrio entre lo que desea nuestro cliente y lo que ofrecemos, para encontrar la satisfacción por nuestro trabajo, la rentabilidad de nuestro tiempo y la conciliación con nuestra vida familiar.

Resumiendo: hacer bien nuestro trabajo, con eficacia y rentabilidad económica, y disponer del tiempo necesario para nuestro ocio y vida familiar.

Esto para mí es el éxito.

La innovación Es la convicción y la actitud de que, para progresar, hay que cambiar o mejorar lo que estamos haciendo, con los conocimientos que hemos adquirido y con el sentido común para mejorar nuestra situación. Ello conlleva también un riesgo, un esfuerzo, un sacrificio, un coste.

Nuestra meta será transformar nuestros conocimientos en un valor añadido. Por eso, hoy tenemos que innovar para triunfar mañana.

Ha llegado la etapa de prepararse para el cambio de imagen y de servicio a nuestros clientes. Un pilar fundamental e imprescindible de este cambio es la calidad. No solo podemos decir que damos calidad, sino que tenemos un sistema de gestión de calidad con certificación que lo acredita, y que nuestra empresa lo demuestra en la forma de actuar frente a nuestros clientes.

El Consejo Valenciano de Colegios de Administradores de Fincas, junto con la Universitat de València, ha puesto en marcha el primer Referencial de calidad de servicio para la actividad de la administración de fincas (RCSAF), único y exclusivo en España para la profesión de administrador de fincas colegiado.

Este es un gran paso para emprender la innovación.

José Antonio Cambralla Balaguer Director de la Comisión de Calidad

CASTILION

JORNADA SOBRE LA NUEVA NORMATIVA DE PISCINAS La nueva normativa de ámbito nacional, y aplicable tanto a piscinas públicas como privadas, que entró en vigor el pasado 11 de diciembre de 2013, y regula importantes aspectos, como las responsabilidades del titular de la instalación y del gestor que la explote, los criterios de construcción y tratamiento del agua o la formación del personal de mantenimiento.

De todo ello, hablamos con Serteca, expertos en la materia, que impartieron el curso de formación en materia de nueva normativa de piscinas a más de medio centenar de administradores de fincas colegiados de la capital de la Plana y su provincia, en la sede del colegio de Castellón, calle Mayor, 2.

Tras la charla, la Comisión de Relaciones Sociales, dirigida por Pilar Ortiz, organizó un almuerzo de hermanamiento entre compañeras de Castellón y Valencia. Todo un éxito.

Compañeras de Castellón y Valencia

La jornada resultó muy amena

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VALENTIA

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ASESORÍA JURÍDICA

LA OBLIGACIÓN DEL ADMINISTRADOR DE ENTREGAR LA DOCUMENTACIÓN DE LA COMUNIDAD AL FINALIZAR SU CARGO La obligación contractual y profesional del administrador de fincas de entrega de documentación al cesar en la prestación de sus servicios profesionales

Planteamiento Uno de los conflictos en propiedad horizontal que estadísticamente genera más conflictos en el sector inmobiliario de la administración de fincas, relacionado con la relación profesional del administrador con su cliente, sin duda es el momento en que finaliza el cargo, bien por transcurso del plazo y no renovación, bien por revocación o por renuncia del administrador, y se producen las obligaciones, unilaterales o recíprocas, que toda relación contractual lleva consigo a su término, entre ellas la obligación del administrador de fincas profesional de entregar o devolver al mandante o comunidad de propietarios la documentación recibida a consecuencia del mandato. A su estudio, de una forma sintética, dedicamos las próximas líneas.

Al hablar del cumplimiento de una obligación derivada de una relación contractual, aquella que une al administrador de fincas con su cliente, habrá que estar en primer lugar a lo especialmente pactado por las partes con el debido respeto a las normas imperativas, bien en el momento de contratar, bien posteriormente al producirse el cese, y, en su defecto, a las previsiones contenidas en el Código Civil (CC) español al regular esta relación obligacional (artículo 1.720 CC).

Efectivamente, así ocurre, a modo de ejemplo, con el contrato modelo del Colegio de Administradores de Fincas de Valencia-Castellón en el momento de contratar, cuando en su cláusula octava (Entrega de documentación y liquidación-finiquito), al párrafo primero, a cuyo texto íntegro nos remitimos por razones de espacio, establece básicamente un plazo de entrega de «treinta días naturales al presidente, o persona por él autorizada, de la documentación que obrara en su poder, practicar liquidación-finiquito, incluyendo, en su caso, el importe de la cláusula penal prevista en la cláusula anterior, y abonar los saldos que procedieren». Subsidiariamente, como indicábamos, habrá

que estar a los artículos 19.4 y 20.e de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) que contemplan al secretario-administrador como obligado al depósito y custodia de la documentación, y a lo dispuesto en los artículos 1.720 y 1.766 del CC que regulan las obligaciones contractuales de rendición de cuentas, guarda y restitución del mandatario y del depositario.

Pero no solo estamos analizando, aun de forma somera, una obligación de naturaleza contractual. También es una obligación profesional, en cuanto derivada del servicio profesional prestado por el administrador de fincas. No es casualidad, en este sentido, que el clausulado del modelo contractual del colegio, comentado más arriba, tenga su correspondencia en cuanto a plazos y demás circunstancias con las previsiones profesionales contenidas en los estatutos de dicho colegio profesional (artículo 54.d), al que igualmente nos remitimos.

Lógica consecuencia de su carácter contractual y profesional es la responsabilidad civil y disciplinaria en la que puede incurrirse caso de incumplirse, sin que pueda extraerse la errónea conclusión de que la obligación tiene su origen en los pactos contenidos en el contrato, o en previsiones estatutarias de un colegio profesional, de forma que se llegue a concluir que puede esquivarse si se omite, o incluso pactando lo contrario, y por cuanto el CC y otras

Tel / 96-322 37 57 Fax/ 96-322 47 88 informacion@terraimar.es // www.terraimar.es 23

ASESORÍA JURÍDICA normas legales así también lo imponen en caso de omisión, entre éstas últimas la Ley 17/2009, de 23 de noviembre, sobre el libre acceso a las actividades de servicios y su ejercicio, que modificó la Ley de Colegios Profesionales, o el Real Decreto Legislativo 1/2007, de 18 de noviembre, por el que se aprueba la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios, así como otras en materia de competencia. El pacto contractual en contrario, esto es, la hipótesis de convenir al inicio del mandato entre administrador y comunidad que no se restituirá la documentación no parece posible. ¿Derecho de retención?

No obstante, y sobre la base de la previsión legal contenida en el artículo 1.730 CC, que contempla un derecho de retención del mandatario (administrador) sobre lo que es objeto del mandato, caso de que el mandante (comunidad) no le reembolse o indemnice los daños y perjuicios causados al mandatario, cabría preguntarse si en el momento del cese puede condicionarse por el administrador la obligación de entrega de documentación al abono de saldos que este considera en su liquidación como pendientes (honorarios, indemnizaciones, etcétera). Hay que responder de forma negativa a la pregunta: el administrador de fincas no puede retener la documentación condicionando su devolución al pago de los saldos a su favor que considere adeudados por la comunidad en su liquidación final. Incurriría en responsabilidad civil y disciplinaria.

Incluso podría llegar a incardinarse en

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un delito o falta de coacciones (artículos 172.1 y 620.2 Código Penal [CP]).

Tanto la doctrina como los tribunales parecen inclinarse claramente por negar un derecho de retención al administrador (artículo 1.730 CC), ya que la documentación recibida al inicio del cargo, salvo excepciones (informes, etcétera, por él elaborados), no es objeto o resultado del mandato recibido, que es lo que se podría retener conforme el artículo 1.730 CC, sino que se entregó por la comunidad para llevarlo a cabo.

Como resoluciones judiciales pueden verse las sentencias de las audiencias provinciales de Madrid de 25 de mayo de 2007, y de Valencia y Alicante, de 18 de junio y 10 de julio de 2007, respectivamente, o la sentencia de la Audiencia Provincial de Las Palmas, de 9 de junio de 2010, en relación al pago de honorarios.

¿Cabría al inicio de la relación contractual pactar en el contrato que, en caso de cese, la devolución de la documentación, incluyendo también la que fue recibida para llevar a cabo el mandato (no solo, por tanto, la que dice el 1.730 CC), quedaría condicionada al pago de los honorarios u otras cuantías debidas? Mucho nos tememos que acabaría calificándose de cláusula abusiva, desde el punto de vista del derecho de consumo. Muchas veces, por la falta de proporcionalidad entre la cuantía adeudada al administrador y los potenciales perjuicios que la falta de entrega de la documentación podría acarrear a la comunidad. En cualquier caso, es obvio que, de aceptarse, la cláusula debería ser expresa y clara, así como el referirse a cuantías adeudadas y líquidas, no

discutibles (por ejemplo, honorarios ya vencidos e impagados). En el caso del modelo de contrato del Colegio de Administradores de Fincas de ValenciaCastellón, al cual nos remitimos, se optó por la mediación y/o arbitraje (cláusula octava, párrafo segundo).

Los aspectos circunstanciales de lugar, tiempo y forma En defecto de pacto, parece claro que el lugar de entrega de la documentación a la comunidad, siguiendo lo previsto en el CC para contratos como el mandato o depósito (artículo 1.774 CC), es el del lugar donde se halla depositada, que no es otro que el del despacho profesional del administrador como lugar de custodia (artículos 19.4 y 20.e LPH). ¿Cabe su depósito en el colegio profesional a disposición de la comunidad? Ciertamente es una práctica común, admitiendo el colegio tales depósitos sin exigir requisito alguno, lo que, a mi entender, no es correcto. Como ya he indicado, el lugar de cumplimiento ha de ser, salvo se convenga otra cosa entre las partes (administrador-comunidad), el despacho profesional, no el colegio. Únicamente podrá realizarse el depósito en el colegio, y a disposición de la comunidad, en los supuestos en que se acredite a aquel, en el momento de efectuarlo, que la comunidad se ha negado a recibir dicha documentación, o simplemente no la ha recogido del despacho profesional en el tiempo establecido al efecto, previo requerimiento. Y ello aplicando por analogía los artículos correspondientes del CC relativos al ofrecimiento de pago y consignación (artículos 1.176 a 1.181

ASESORÍA JURÍDICA CC), toda vez que debe ofrecerse al obligado (administrador), caso de negativa del acreedor (comunidad) a recogerla u otra circunstancia que lo impida, un medio de cumplir con su obligación, y poder demostrarlo (depósito en el colegio con su correspondiente acta).

Respecto al tiempo o plazo, y en defecto igualmente de pacto, siendo aconsejable en interés de todas las partes implicadas (administradores entrante y saliente, y comunidad) que se lleve a cabo el acuerdo en función de los períodos de liquidación de la concreta comunidad (habitualmente trimestral), habrá de realizarse la entrega en cuanto sea posible, lo que inevitablemente estará en función de las características de la concreta comunidad (volumen o complejidad), teniendo en cuenta que esa entrega irá acompañada además de una liquidación-finiquito que el administrador saliente también tiene que presentar. Como también es aconsejable cuando se produce el cese se deje claro (administrador saliente-comunidad) hasta qué momento se seguirán desempeñando por el saliente las funciones o cargo de secretario-administrador, debiendo en su defecto seguir atendiendo el saliente las necesidades de la comunidad con el fin de no causar trastornos o perjuicios graves a esta, obviamente con el correspondiente cobro de honorarios. Los estatutos del Colegio de Administradores de Fincas de Valencia-Castellón, como vimos más arriba (artículo 54.d), fijan como regla general un plazo máximo de 30 días desde la comunicación del cese o renuncia.

La documentación ha de entregarse al legal representante de la comunidad (presidente, según artículo 13.3 LPH), con un escrito por duplicado en que se relacionen a modo de inventario los documentos entregados, junto con liquidación-finiquito o rendición de cuentas, y que habrán de ser firmados por ambas partes a efectos de dejar constancia del hecho de la entrega, de la relación de documentos que se dicen entregados y de su fecha. Ya será la Junta de Propietarios la que resolverá sobre si es correcta en cuanto a su contenido, o no, esa entrega y liquidación-finiquito, y, en caso de entender que no es correcta, accionará por la vía correspondiente. También es posible, y

así de ordinario sucede, se autorice por la Junta o presidente a un tercero (administrador entrante, cumpliendo este también lo prevenido en materia de venias) a recoger dicha documentación y liquidación-finiquito. En tales casos quien la entregue deberá cercionarse suficientemente de dicha autorización: escrito del presidente autorizando su recogida con debida identificación de la persona autorizada (DNI, etcétera).

Puede verse, a modo de ejemplo, el contenido del modelo del contrato del Colegio de Administradores de Fincas de Valencia-Castellón al respecto del lugar, tiempo y forma (cláusula octava, párrafos tercero y cuarto), y al que nos remitimos.

El contenido de la documentación a entregar Básicamente, deben entregarse todos los documentos que puedan presentar interés para la comunidad o ser útiles para la buena administración del inmueble. Dentro de este concepto, se incluirán, por tanto, documentos tales como los libros de actas, documentos contractuales, tanto los relativos a contratos civiles o mercantiles (arrendamientos, mantenimientos, obras, seguros, etcétera), como laborales (porteros o conserjes), documentos fiscales, bancarios, etcétera. Alguna doctrina considera que existen documentos no obligatorios en la medida en que no es exigible a la contabilidad de las comunidades el Plan General Contable, como los libros auxiliares de contabilidad (Libro Diario, Mayor, etcétera), cualquiera que sea su forma o soporte, que no quedan comprendidos en la obligación de entrega. No obstante las resoluciones judiciales parecen contemplar y se refieren a «toda la documentación» de la comunidad, en cuanto que es su propietaria (sentencias como las de Jaén, de 23 de febrero de 2011, o de Madrid, de 30 de octubre de 2012).

En cualquier caso, considero debe aconsejarse que de todo aquello que se entregue se deje constancia, y si resulta que puede ser necesario al administrador saliente para una hipotética defensa de la liquidación-finiquito o rendición de cuentas, es patente la necesidad de dejar constancia de alguna manera de

su contenido (copias), dejando huella fehaciente al entregarlos de su existencia y de su depósito en poder del administrador saliente (firma por quien recibe los documentos reconociendo su existencia, y el quedar tales copias en poder del saliente). Y todo ello a efectos de lo que pudiera resultar necesario en un futuro (defensa en sede judicial o arbitral de la rendición de cuentas, reclamación de honorarios o indemnización, etcétera).

¿La entrega de documentación incluye los datos personales o bancarios de los propietarios?; ¿hay datos personales o bancarios que no se deben entregar en función de la Ley Orgánica de Protección de Datos (LOPD)?; ¿es necesario el consentimiento de los propietarios? Según consulta formulada a la Agencia de Protección de Datos, «… el administrador depositario de los ficheros de la comunidad de propietarios será un encargado del tratamiento (quien debe implantar las medidas de seguridad, entre ellas el documento de seguridad) en cuya oficina se encontrarán ubicados los ficheros de dicha comunidad, no siendo necesario el consentimiento de los propietarios para que el administrador trate sus datos al no tener la consideración de comunicación de datos (por existir una prestación de servicios del artículo 12 LOPD)».

Añadir, que caso de recibir indicación de entregar la documentación a persona distinta del presidente (por ejemplo. el administrador entrante), cobra especial importancia esa autorización del presidente a la que hacíamos referencia más arriba, también en materia de protección de datos (artículo 20.3 del Real Decreto 1720/2007, de 21 de diciembre, por el que se aprueba el Reglamento de desarrollo de la Ley Orgánica 15/1999, de 13 de diciembre, de protección de datos de carácter personal).

José Arturo Pérez Miralles Jefe Asesoría Jurídica del Colegio de Administradores de Fincas de Valencia-Castellón

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LIBERTAD DE EXPRESIÓN Y HONORABILIDAD DEL ADMINISTRADOR, HASTA DÓNDE Imputación de la apropiación del dinero de la comunidad al administrador. STS 11-09-2008: A) Administrador-demandante, al considerar concurrente una intromisión legítima contra su honor Los hechos enjuiciados se basaban en que alegaba el actor que, previamente, con ocasión de la interposición de una demanda judicial por el demandado contra el actor, «en la narración fáctica de su demanda y con marcado carácter descalificatorio, imputó al Sr. Andrés la comisión de unos hechos que pudieran constituir delito, en síntesis el Sr. Carlos Ramón decía que mi principal se había apropiado de dinero perteneciente a la comunidad de propietarios del edificio... cuando estaba al cargo de la administración de la misma». Las expresiones utilizadas en los escritos difundidos entre los miembros de la comunidad de propietarios eran tales como «el administrador hábilmente ha ido adquiriendo prerrogativas a su favor», «ha efectuado reclamaciones absurdas como amo y señor (...) que alega para distraer el tiempo y el dinero, y no pagar», «gazapos», «el administrador (si a esto se le puede llamar administra-

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dor), (...) el balance está falseado y es inservible», «abusos que en tal balance se comprenden», «aún no he terminado de localizar más gazapos»...

Aun cuando este caso podía ser más dudoso que los anteriores, también el Tribunal Supremo desestima la demanda con el razonamiento de que existe una cercanía entre el cargo de administrador de la comunidad y un cargo público, por lo que: «no basta la mera crítica de la actividad profesional, sino que es menester la descalificación injuriosa o innecesaria del comportamiento profesional de una persona, especialmente mediante infamias que pongan en duda o menosprecien su probidad o su ética en el desempeño de aquella actividad; cosa que dependerá de las circunstancias del caso», y se añade: «Relacionando los planteamientos expuestos, ha de afirmarse que, en el caso que nos ocupa, ninguna vulneración del derecho al honor –ni al prestigio profesional– del actor se deriva de la emisión de las cartas firmadas por el demandado, como presidente de la comunidad de propietarios. En primer lugar, porque, como se ha dicho, es incuestionable la relevancia pública que las supuestas irregularidades en la gestión del administrador tienen para el conjunto de los propietarios de la comunidad, habida cuenta de las dimensiones de la misma, que hacen deducir fácilmente que el presupuesto anual que dicho profesional manejaba le hacía acreedor de una pericia y

información diligencia adicional, sometida, como es lógico, al control y auditoria de los propietarios contribuyentes. En segundo lugar, porque el derecho a la libertad de información del presidente de la comunidad en relación con las gestiones desarrolladas por el administrador se encuentra amparada, asimismo, por el deber de dicho representante de informar al resto de comuneros de las irregularidades que hubiera podido apreciar (...). En tercer lugar, junto con el ejercicio del derecho a la libertad de información del presidente se encuentra su derecho a la libertad de opinión o expresión que, como cargo de representación, ejerce en el ámbito de la comunidad de propietarios; (…). En cuarto lugar, porque las manifestaciones en sí mismas no suponen un ataque al derecho al honor del actor perfilado a través de su derecho al prestigio profesional, toda vez que, en abstracto, no comportan su calificación como de vejatorias, injuriosas o insultantes, limitándose a expresar una opinión de que el administrador había venido actuando libremente sin someter su gestión al control de la comunidad de propietarios a la que servía. Admitir lo contrario implicaría blindar la posición del administrador de forma injustificada».

B) Cuestión importante. Naturaleza jurídica del administrador de fincas En el art. 13 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), se configura al administrador como uno de los órganos de gobierno de la comunidad, y en el art. 20 LPH se regulan sus obligaciones y funciones. No es objeto de este trabajo analizar la naturaleza jurídica de la relación entre el administrador de la comunidad y la propia comunidad, lo que ha dado lugar a distintas opiniones doctrinales, las cuales varían entre los que la aproximan al contrato de mandato (Gómez de la Escalera), los que la definen como un mandado sui generis (Alonso Sánchez), los que la asimilan a un contrato de arrendamiento de servicios, o los que matizan aún más, diferenciando entre si la gestión es representativa o no representativa, limitándose a prestar un servicio por un precio (Cañizares Laso) o si el admi-

nistrador es un vecino, una tercera persona (Martín-Granizo).

La cuestión que ahora nos interesa se limita a establecer la naturaleza del administrador profesional, en orden a determinar si goza de una protección de su derecho al honor como un particular, sin ningún tipo de relevancia o especificidad en su función, o si, dadas sus funciones, su necesaria preparación y cualificación, y su capacidad de gestión de la vida comunitaria debe admitir y/o soportar ciertas críticas que no supongan, como hemos visto, un especial contenido infamante. Sobre este problema es muy relevante la STS de 11 de septiembre de 2008 (SP/SENT/178693), donde se resuelve la cuestión y se dice: «Cierto es que al administrador de una comunidad de propietarios no es verdaderamente un cargo público desde el punto de vista del derecho administrativo, si bien ha de coincidirse con lo apreciado por las sentencias de ambas instancias, en el sentido de considerar que dicho cargo de administrador tiene, dentro del pequeño ámbito de una comunidad de propietarios, una relevancia innegable, derivada, en primer lugar, del mandato que ostenta por parte de dicha comunidad, asignado por un sistema indirecto de elección democrática (a través del presidente y de la Asamblea), y, en segundo lugar, de la propia naturaleza de la función, consistente en la gestión, administración y disposición de los fondos que permiten el normal desarrollo de la vida comunitaria. Por tanto: si bien no puede establecerse una identidad plena entre el cargo de administrador y el de cargo público, su naturaleza se halla más cercana a este último que al de un ciudadano medio en lo que la protección de su derecho al honor se refiere, dentro, claro está, de los límites legales y jurisprudenciales».

Amparo Conejos Secretaria del Colegio de Administradores de Fincas de Valencia-Castellón Fuente: Mundo Jurídico

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REDUCIR LOS GASTOS DE ENERGÍA DE UNA COMUNIDAD Y NO MORIR EN EL INTENTO En España, el gasto energético de las comunidades de propietarios supone el 40 % del porcentaje nacional de consumo final. Desde nuestra empresa, ingeniería especializada en eficiencia energética, entendemos que «la factura de luz y gas se está convirtiendo en una carga gravosa para los propietarios, que un administrador de fincas puede aliviar buscando opciones que reduzcan esos costes, y que pasan por saber emplear y administrar los recursos energéticos disponibles, desarrollando procesos de gestión de la energía y concienciación de sus clientes sobre de la misma».

Hablamos de eficiencia energética; es decir, reducción de consumo de energía, manteniendo el mismo confort

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y calidad de vida, asegurando el abastecimiento, protegiendo el medio ambiente y fomentando la sostenibilidad.

El kWh más barato es el que no se consume Las comunidades de propietarios necesitan reducir gastos a toda costa; es lo que piden a sus administradores.

Esta máxima se consigue con el diseño y desarrollo de una auditoría energética. Estas auditorías permiten conocer de forma detallada el uso de la energía, dónde y cómo se consume, cómo repercute en los gastos... El fin es detectar las mejoras para identificar el ahorro que se puede producir, y ver la

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viabilidad de implantación.

Las comunidades de propietarios podrían ahorrar sus costes energéticos si se realizan ciertas actuaciones para mejorar su eficiencia energética. Entre ellas encontramos: • Cambio energético de combustibles fósiles por renovables.

• Mejoras tecnológicas eficientes (iluminación, motores, cambio de arrancadores por variadores...).

• Manejo de temperaturas (mejor control de las temperaturas, evitar pérdidas de frío y calor...).

• Climatización y uso de la luz solar.

• Aislamiento de la edificación, siguiendo como primera medida la «Exigencia Básica HE1: limitación de la demanda de energía».

• Instalación de repartidores de costes de la calefacción.

• Aplicación del Programa URSOS, software para el diseño y evaluación de urbanizaciones energéticamente eficientes, aplicando al mismo tiempo criterios de sostenibilidad medioambiental.

Para saber qué hacer, lo mejor es acudir a un especialista como las empresas de servicios energéticos, que realizan una propuesta al cliente que incluye asesoramiento preventivo y correctivo, el cambio de equipamiento, el control de los sistemas y la compra del suministro energético.

No existe una fórmula mágica que permita ahorrar energía. Por ello, nosotros «recomendamos que cada comunidad de propietarios debe ser estudiada de forma individualizada, planteando un proyecto a medida que suponga un

uso racional de la energía y el cuidado del medio ambiente».

Ahora no podemos ¿Cómo se financia?

invertir.

Es otra de las cuestiones a que se enfrenta un administrador de fincas: los propietarios no disponen de fondos para mejoras.

Las empresas de servicios ofrecemos opciones de financiación que no supongan un desembolso de dinero por parte de los propietarios. El objetivo es que todo proyecto pueda implementarse sin inversión adicional; es decir, que se autofinancie con el ahorro, con el importe de la energía que se ha dejado de consumir.

Mariano Cava Sáez Consultor energético

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Nuevo servicio exclusivo en la Comunitat Valenciana

REHABILITACIÓN DE TUBERÍAS

¡SIN OBRA!

EXTRACCIONES LEVANTE, líder del sector con más de 30 años de experiencia, pone a disposición de comunidades de propietarios, empresas, instituciones y particulares un revolucionario sistema ecológico de reparación de tuberías: Rápido y sencillo de instalar: sin excavar zanjas, romper muros o levantar suelos.

Evita ruidos, suciedad y malos olores durante el proceso.

Operatividad en espacios reducidos, minimizando las molestias de los residentes.

Notable incremento de la capacidad hidráulica.

Excelente compatibilidad medioambiental.

EXTRACCIONES LEVANTE C/ Pujadeta del Sord, 66 46960-Aldaia (Valencia) Tel. 96 150 09 40 670 83 75 73 (urgencias 24 h) info@extraccioneslevante.com www.extraccioneslevante.com

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