Lonjadebogota el preciodelsuelo

LANZAMIENTO LIBRO ESTUDIO DEL VALOR DEL SUELO URBANO DE BOGOTĂ 2011 Gerardo Ardila Instituto de Estudios Urbanos Universidad Nacional de Colombia

Reserva Forestal del Norte Un ejemplo del valor del suelo Viernes 2 de marzo de 2012

Reserva Forestal Regional Productora del Norte Thomas van der Hammen

驴C贸mo surgi贸?

Estructura Ecológica Principal de la cuenca alta del río Bogotá

Tomado de Thomas van der Hammen, 1998

Panel de Expertos: Rogelio Salmona, Germán Samper Gnecco, Eduardo Aldana Valdés, Luis Ricardo Paredes, Jorge Acevedo, Raúl Jaramillo Panesso, Luis Mauricio Cuervo, Manuel Rodríguez Becerra, Julio Carrizosa, Thomas van der Hammen y Juana Mariño.

Área rural II Área rural I

Área de expansión urbana

-------

Polígono Res 475 - 2000

-------

Área

de competencia CAR

Polígono propuesto para Reserva Forestal Regional del Norte Área urbana

3. Res. MAVDT No. 475 de 2000.

¿Qué hacemos?

Convenio Corredor Borde Norte de Bogotรก Fase I Convenio Interadministrativo No. 748 de 2009

Tres componentes de gran valor: (1) Los suelos y sus propiedades (2) El agua (3) Los bosques y sus comunidades ecol贸gicas

Los seres humanos acompa帽amos a la naturaleza.

Vivimos en y somos parte integral de los ecosistemas.

Mapa de 1805, hecho por don Lorenzo MarroquĂ­n: humanos vs naturaleza

Norte de Bogotรก, 1960 - IGAC

Los indígenas muiscas han construido un sistema de terrazas y camellones: son “la gente del agua”.

En el Siglo XVII, José Hurtado, Jesuita, “construye” la gran Hacienda del Chucho, que se convierte luego en la Conejera y en “propiedad” de los jesuitas. Desplaza y despoja a los indios.

El 5 de mayo de 1775 pasan a manos de la familia Castro cuando don Manuel Benito de Castro compra en remate público por 21.479 pesos y 20 maravedís.

Andis贸licos Hidromorfos Secos L铆ticos

(Gaviria, Faivre y Van der Hammen, 2004)

Entender la dinámica y calidad de los suelos implicó estudiar la hidrogeología, el clima y la dinámica hídrica superficial y subterránea en la zona

Avance estudio de suelos IGAC

NICAS Á C L O V S CENIZA

Anfíbol

Plagioclasa Biotita

Vidrios Feldespato

Vidrios

Ingeominas, 1997; Terra 2004

“Una isla rodeada de agua por todas partes�: Sergio Gaviria

Georreferenciaci贸n, aforo de caudal, muestra para an谩lisis de calidad

Inventario cursos de agua Cuenca Torca No 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19

NOMBRE Quebrada Aguanica Quebrada Aguas Calientes Quebrada Arauquita Quebrada El Cedro Quebrada El Cerro Sur o Cerro Quebrada en el barrio La Cita Quebrada La Floresta Quebrada Patiño Quebrada San Cristóbal Quebrada San Juan Quebrada Serrezuela o El Milagro Quebrada Soratama Canal El Cedro Canal El Redil Canal Guaymaral Canal San Antonio (Usaquén) Canal San Cristóbal Canal Serrezuela Canal Torca

UPZ No UPZ Paseo de los Libertadores San Cristóbal Norte, No UPZ San Cristóbal Norte, No UPZ San Cristóbal Norte No UPZ Paseo de los Libertadores, No UPZ Paseo de los Libertadores, No UPZ San Cristóbal Norte, Toberín, No UPZ Paseo de los Libertadores, No UPZ No UPZ San Cristóbal Norte, No UPZ San Cristóbal Norte, Toberín, Los Cedros No UPZ La Academia, Guaymaral No UPZ Toberín Toberín, No UPZ Paseo de los Libertadores, Verbenal, Toberín, No UPZ

Estas caracter铆sticas facilitan unas ricas comunidades ecol贸gicas que dependen de la estabilidad de los ecosistemas

Bosque de Las Mercedes, aspecto externo sector sur, Febrero 2010

Se registraron 486 especies de plantas vasculares de las cuales el 80% son nativas. La riqueza florística de líquenes, musgos y hepáticas aumentaría a 514 especies en este corredor del norte de la ciudad, lo cual es un aporte alto para la diversidad de la ciudad en sus áreas rurales y muestra una muy importante heterogeneidad de los ecosistemas.

Vallado vía destapada Guaymaral Vallado calle 222 Humedal Hda Las Mercedes 1 Humedal Hda Las Mercedes 2 Estanque de riego de la Hda Las Mercedes La Herradura- Hda La Coralina Humedal Torca Guaymaral Humedal la Conejera Ribera y río Bogotá Madre vieja colmatada Hda Las Mercedes Vallados hacienda la Conejera Consolidado

Formaciones Vegetales Familias Géneros especies 7 7 10 10 4 6 10 10 11 17 27 30 4 6 9 11 4 9 13 15 6

6 24 44 52 15

7 43 75 91 25

9 51 103 109 29

4 3 22

10 22 59

15 39 117

18 44 159

Riqueza florística y de formaciones vegetales en los humedales

Relicto de bosques de Aliso (Quebrada Aguas calientes, Torca

Los anfibios requieren de humedad y los reptiles de refugios para cuando terminan su exposici贸n al sol

Dendropsophus labialis

Atractus crassicaudatus

MAMÍFEROS PEQUEÑOS

Bosque de las Lechuzas Finca La Koralia

Fara – Didelphis pernigra

Separador

Fara

X

X

X*

X

Murciélago insectívoro

X

X

X

X

Murciélago insectívoro

X X

X

Chiroptera 2*** Orden Carnivora, Familia Mustelidae Mustela frenata

Comadreja

Conejera-Las Mercedes

Torca

Orden Didelphimorphia, Familia Didelphidae Didelphis pernigra Orden Chiroptera Familia Molossidae?**

Cerro de La Conejera

Nombre común

Floresta

Bosque de las Lechuzas Bosque Las Mercedes

Especie

X

X

X

X

X

X

X

X

X

X

Orden Carnivora, Familia Procyonidae Nasuella olivacea

Guache

X

Orden Rodentia, Familia Muridae Thomasomys niveipes

Ratón silvestre

X

Ardilla

X

Boruga

X

Orden Rodentia, Familia Sciuridae Sciurus granatensis

X

Orden Rodentia, Familia Cuniculidae Cuniculus taczanowskii Orden Rodentia, Familia Caviidae Cavia anolaimae

Curí

Orden Lagomorpha, Familia Leporidae Sylvilagus brasiliensis

Conejo

X

X

X

X

X

Tingua bogotana, Rallus semiplumbeus. EndĂŠmica y amenazada

Bosque de La Conejera

Pava andina Penelope montagnii.

Cucarachero Troglodytes aedon

Mapa combinado de la conectividad potencial para las especies de bosque indicadoras (Penelope montagnii, Patagioenas fasciata, Buarremon torquatus, Basileuterus nigrocristatus, Conirostrum rufum). Las รกreas mรกs oscuras representan mayor conectividad.

Leptophobia eleone eleone

Actinote chea

Catasticta semiramis semiramis

Zalomes sp.

Colegio Montecarmelo

Hacienda Las Mercedes

La Floresta Reservado

La Lomita

Hacienda La Conejera

Club La MontaĂąa

Colegio Beth Shalom

ICN-MHN Club Pueblo Viejo

Taxa

x

x

Hesperiidae Hesperiinae Zalomes sp.

25938

x

Nymphalidae Nymphalinae Vanessa virginiensis

25927, 25928

x

x

X

x

x

Satyrinae Corades medeba

25924, 25922

x

Eretris sp. nov2

26159

x

Lasiophila circe circe Manerebia inderena

25918, 25923, 26158 25941

Manerebia sp.

25916

Panyapedaliodes drymaea

25929, 26169, 26166, 26164 26163

Pedaliodes prytanis

25920, 25921,

x x x

26168, 26167, 26165,

x

x

Pedaliodes fuscata

25925, 26162, 26161, 26160

x

Pedaliodes ochrotaenia

25935

x

Pedaliodes phoenissa

25917, 25919

x

Pedaliodes sp nov1.

25939

x

Pedaliodes sp1.

26157

x

Pedaliodes sp1 aff. polla

26149, 26147 26150

Pedaliodes sp2. polla Heliconiiae

aff.

x

26148,

x x

Actinote chea

25932, 25934

x

Dryas iulia

Observada

x

x

X

x

x

x

x

x

25926, 26146

x

x

X

x

x

x

x

x

Pieridae Coliadinae Colias dĂ­mera Pierinae

25931,

A pesar de esta diversidad y heterogeneidad saludable, el deterioro de las condiciones originales de estos ecosistemas repercute en la pérdida de calidad de los mismos. Uno de los retos que debe enfrentar la CAR para construir el Plan de Manejo, es el de lograr la participación activa de los propietarios de los predios, de las instituciones académicas y científicas y de la colaboración entre los funcionarios del distrito y de la CAR.

Objetivo Identificar las percepciones que los habitantes tienen sobre el área que constituye el polígono de la zona de Reserva Forestal Regional del Norte –RFRN y proponer a la CAR un plan de divulgación sobre la importancia de la RFRN.

La encuesta 1.

2.

3.

4.

5.

Perfil demográfico y socioeconómico Información general sobre el predio Identificación de asociaciones de vecinos Información o conocimiento de la declaración de la RFRN Ideas y convicciones sobre la zona del polígono de la RFRN y su declaración 6. Participación ciudadana 102 personas

126 predios de 374

Propietarios residentes 22 Propietarios no residentes 5 Residentes no propietarios 51 Dotacionales 24

33.6%

Fecha: Abril y Junio de 2011 Lugar: Polígono de la RFRN Población: Hombres y mujeres, mayores de 17 años

Predios donde se realizaron encuestas

Recreo/deportivo

Educativo

Descripción sociodemográfica Edad Sexo Mayores de 60 años

8

Entre 51 y 60 años

17

Entre 41 y 50 años

19

Entre 31 y 40 años

17

Entre 20 y 30 años

Nivel educativo Posgrado con título

Menores de 20 años

4

Universitaria con título

11 2 0

2

4

6

8

1

Técnica

1

Básica secundaria y media

23 38 2 0

5

No responde

1

Ninguno

1

Es pensionado

1

Oficios del hogar

Básica primaria Ninguno

12

14

16

20

14

Estudiando

3

Trabajando 10

18

Ocupación

9

Tecnólogica

10

15

20

25

30

35

40

58 0

10

20

30

40

50

60

70

En su trabajo usted es…?

Jornalero o peón

9

Trabajador sin remuneración en empresas o negocios de otros hogares

3

Ayudante sin remuneración (hijo o familiar de empleados …

2

Trabajador familiar sin remuneración

4

Trabajador de su propia finca o de finca en arriendo o aparcería

5

Patrón o empleador

1

Trabajador independiente o por cuenta propia

12

Profesional independiente

6

Empleado doméstico

4

Obrero o empleado de empresa particular

10 0

2

4

6

8

10

12

14

Tiempo Entre 1 y 5 años Entre 6 y 10 años Entre 11 y 15 años Entre 16 y 20 años Entre 21 y 25 años Entre 26 y 30 años Entre 31 y 35 Entre 36 y 40 Entre 41 y 45 Entre 46 y 50 Entre 51 y 60 Entre 61 y 65 Más de 65 No sabe, no recuerda o no responde Total

¿Hace cuánto es dueño del predio?

4 6 3 25 6 3 3 4 2 0 0 2 0 1

¿Hace cuánto vive en este lugar?

36 46 10 6 6 0 4 0 1 0 2 1 1 1

12

0

46

68

Si se declarara la RFRN usted‌

8 arriendo 13 propietarios 4 clubes 4 colegios 8 viviendas

¿Cuál será el futuro?

El borde norte constituye una microrregi贸n de gran complejidad: rural, urbano con restricciones y conservaci贸n

Bogotá genera cerca de 18 millones de metros cúbicos/año de escombros, de los cuales el 35-40% se produce por el IDU-Transmilenio. Las autoridades ambientales permiten la utilización de predios como áreas de disposición.

Foto de Sandra Cortés, julio de 2011

CHÍA

GUAYMARAL TORCA

CENTRALIDAD LA PAZ

En la RFRN se encuentran 411 predios: Estudiamos los certificados de tradici贸n y libertad de 322 para entender la historia de las transacciones y de la propiedad en esta franja; revisamos paso a paso las relaciones entre propietarios y establecimos per铆odos hist贸ricos detallados entre 1941 y 2011.

¿Tienen “derechos adquiridos” respecto a usos urbanos los propietarios de los terrenos?

La respuesta es no. Los terrenos que hacen parte de la reserva nunca estuvieron clasificados como urbanos, y aún cuando en determinado momento pudieron ser convertidos en urbano los propietarios no cumplieron con los trámites respectivos, razón por la cual válidamente y sin lugar a indemnización, se podía modificar la reglamentación de los usos del suelo.

¿Tienen derecho a compensación los propietarios de la reserva?

La respuesta a la pregunta es sí. Tal como se indicó previamente, de acuerdo con las normas urbanísticas los propietarios deben ser compensados por la carga que implica el tratamiento de conservación. Como se trata de terrenos clasificados como rurales no hay lugar a transferencia de derechos de construcción y aplican solamente los beneficios y estímulos tributarios, particularmente los descuentos de la tarifa del impuesto predial.

¿Es una alternativa adecuada la adquisición pública –por enajenación voluntaria o expropiación- y cómo se determina la indemnización? ¿Hay otras formas de adquisición del suelo?

Para aquellas áreas donde el régimen de usos específico establezca la conservación estricta, la alternativa de la propiedad pública del suelo parece ser la más pertinente, sobre todo en una zona que ha estado sometida a tantas presiones de urbanización y donde es preciso restablecer un área forestal, por ahora inexistente en la mayor parte del área. Para ello dentro del plan de manejo habría que establecer cuáles son esas zonas.y proceder a un plan de adquisición pública.

Adquisición voluntaria de la reserva por la ciudadanía Obtener por este medio $100 mil millones puede ser una tarea bien difícil, pero se podría iniciar con un área menor, lo suficientemente significativa en términos ambientales.

Gestión de una, o una asociación de organizaciones de la sociedad civil o no gubernamental con el suficiente desarrollo institucional y la suficiente legitimidad para hacer un llamado de este estilo y convocar a empresas y ciudadanos con capacidad de pago.

Puede requerir costos altos de difusión, aunque hoy en día las redes sociales pueden facilitar esta tarea, por fuera de la publicidad costosa en medios.



Información disponible -costo de la reserva sobre avalúos catastrales. Esta aproximación es cercana al costo efectividad. Dejamos por fuera otras metodologías como los costos comparativos y el costo beneficio. Posteriormente, con los modelos de precios hedónicos (PH) y de life satisfaction (LS) cuantificamos el cambio de precio asociado a la presencia de parques y la forma como los sujetos valoran el hecho de vivir cerca a un parque.



Aunque el suelo sea rural, los propietarios lo valoran como de expansión urbana. Este sesgo en las expectativas tiene que ver con las presiones del mercado inmobiliario y con las ambigüedades que se presentaron antes de la declaración de la RFRN por parte de la CAR.



El costo real únicamente se conoce ex-post, una vez que se ha realizado la transacción. El valor nocional es la expresión de las expectativas.

Durante varios años, en la RFRN el costo nocional fue muy alto. Y el valor legal es el que corresponde al uso normativo, que en la mayoría de los predios sería rural. En caso de litigio la brecha entre los valores nocional y rural es motivo de descontento.



1º. El suelo público –a través de la adquisición mediante expropiación y sus modalidades previas de enajenación voluntaria o negociación directa-



2º Suelo privado con incentivos y estímulos a la conservación o con usos compatibles con la conservación



La compra/adquisición de los predios dentro de la reserva depende de la decisión política de la CAR y del Distrito en la asignación de recursos y/o de la participación de los propietarios en la búsqueda de alternativas



La adquisición por parte del Estado se puede aplicar en aquellas áreas fundamentales para asegurar la conectividad y la conservación



Se debe compensar la obligación de conservación, no la pérdida de expectativas por no urbanizar



En la zona norte hay suelo de expansión, rural y rural/de protección. Las compensaciones se calculan con base en el precio del suelo rural



Artículo 48. Compensación en tratamientos de conservación. Los propietarios de terrenos e inmuebles determinados en los planes de ordenamiento territorial o en los instrumentos que los desarrollen como de conservación histórica, arquitectónica o ambiental, deberán ser compensados por esta carga derivada del ordenamiento, mediante la aplicación de compensaciones económicas, transferencias de derechos de construcción y desarrollo, beneficios y estímulos tributarios u otros sistemas que se reglamenten.



El Acuerdo 118 de 2003 establece que los recursos obtenidos por la participación en plusvalía pueden ser utilizados : “5. Para la adquisición de suelos clasificados como de conservación de los recursos hídricos y demás zonas de protección ambiental o con tratamiento de conservación ambiental “.



Se puede sugerir que se destine el 15% de los recaudos por participación en plusvalía de la zona norte a crear un fondo para la adquisición o para financiar la sustitución de los usos no forestales

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Con base en el artículo 68 de la ley 9ª de 1989 y previa autorización del Concejo Distrital

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Establecer un sistema de compensación o transferencia de derechos diferente al del decreto 151: Artículo 68º.- Los concejos de los municipios, del Distrito Especial de Bogotá y el Consejo de la Intendencia de San Andrés y Providencia determinarán la forma de transferir los derechos de desarrollo y de construcción entre aquellos inmuebles sometidos a regímenes urbanísticos especiales restrictivos del uso, densidad o altura y aquellos otros cuyos propietarios deseen bonificación en altura o densidad.



1,600 hectáreas (3,900 acres) de bosque tropical; 73% de su área cubierta de bosque primario.

Adquirida en 1968 por la Organización para Estudios Tropicales y declarada una estación y reserva biológica privada.

Es uno de los sitios más importantes en el mundo para la investigación del bosque tropical húmedo.

Cerca de 240 artículos científicos se publican cada año sobre las investigaciones realizadas en este sitio.