Revista

Lex-legis

Universidad Yacambu Facultad Ciencias Jurídicas y Políticas Carlos A. Alcántara González C.I. 6.462.598 Expediente nro. CJP-132-00019V Curso Contratos y Garantías Correo alcantara1963@gmail.com

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CONTENIDO

PAG.

EL DERECHO DE RETRACTO LEGAL………………………………………..

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EL RETRACTO…………………………………………………………………….

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TODO SOBRE EL CONTRATO DE VENTA EN LA LEGISLACIÓN VENEZOLANA……………………………………………………………………..

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VENTA CON RESERVA DE DOMINIO………………………………………....

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LA JUNTA DE CONDOMINIO Y LA LEY DE PROPIEDAD HORIZONTAL..

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CONCEPTO DE VENTA DE PARCELAS………………………………………

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CESION DE DERECHOS LITIGIOSOS Y HEREDITARIOS…………………

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MODELOS DE CONTRATOS…………………………………………………….

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GLOSARIO………………………………………………………………………..

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REFERENCIAS…………………………………………………………………….

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divulgaciones terceros.

indiscretas

de

los

Por comunidad debe entenderse la comunidad de Derecho común, por lo tanto no debe distinguirse entre comunidad inmobiliaria o mobiliaria ni tampoco debe hacerse diferencia de acuerdo al origen de la comunidad.

Carlos Alcántara Definición El retracto legal, según el artículo 1546 del Código Civil venezolano: “El retracto legal es el derecho que tiene el comunero de subrogarse al extraño que adquiera un derecho en la comunidad por compra o dación en pago, con las mismas condiciones estipuladas en el contrato. Este derecho solo podrá ejercerse en el caso de que la cosa no pueda dividirse cómodamente o sin menoscabo”.

El derecho a subrogarse en lugar del que adquiere una cosa con las mismas condiciones estipuladas en el contrato es lo que se llama retracto legal. Este derecho lo concede la ley en algunos supuestos, entre ellos el derecho de “retracto de comuneros”, mediante el que cualquier copropietario de algo tiene derecho preferente a adquirirlo sobre un extraño.

El retracto legal es un medio de circunscribir el estado de indivisión y las operaciones de partición a los comuneros originales eliminando a cualquier extraño. Así viene a ser una expropiación por causa de utilidad privada y un medio de defensa de la unidad familiar (ya que la mayoría son entre coherederos parientes), contra el afán de lucro y el peligro de

Esencia Jurídica Radica en la posibilidad del vendedor de resolver el contrato celebrado, válido de la condición resolutoria potestativa incluida en el pacto.

Consecuencialmente la facultad de retraer nunca puede ser establecida como obligación (Art 1534 CCV) Efectos del Retracto Legal 1- “Pendente Conditione” Pendiente la Condición, el comprador con pacto de retracto, en principio, ejerce todos los derechos de su vendedor (C.C art. 1539) e incluso corre en su favor la prescripción contra el verdadero propietario (si es que el vendedor no lo era) y contra todos los que pretenden tener hipotecas u otros derechos sobre la cosa vendida (C.C 1539, ap. 1); pero si la cosa estaba arrendada en condiciones en que normalmente el comprador hubiera sido oponible al nuevo adquiriente la existencia del contrato, no podrá usar la facultad de despedir al arrendatario antes de que se haga irrevocablemente propietario bajo condición suspensiva, de modo que pueda ejercer todas las facultades del propietario en la medida en que sea compatible con el carácter condicional de su derecho.

En protección del vendedor, la ley ha establecido que si en la venta con pacto de retro se ha estipulado que el 2

vendedor quede como arrendatario del fundo, será nula toda cláusula por la cual se sancione la falta de pago de pensiones de arrendamiento con la pérdida del derecho de rescate, sin perjuicio de que el comprador exija judicialmente el cobro al arrendatario; pida la desocupación del inmueble o ejerza los derechos que tenga contra el subarrendatario.

2-Fallida la Condición Si el vendedor no ejerce el derecho de retracto en el término convenido, el comprador adquiere irrevocablemente la propiedad o derecho.

3-Cumplida la Condición.

A) Ejercido el derecho por su titular, es decir, cumplida la condición, se producen los siguientes efectos entre las partes: a) El comprador debe restituir la cosa en el mismo estado con sus accesorios y con todo lo que se le haya incorporado b) El vendedor debe restituir el precio recibido, los gastos y costo de la venta, los de las reparaciones necesarias y los de las mejorías que hayan aumentado el valor del fundo hasta concurrencia del mayor valor que este tenga (C.C art. 1544) c) La ley no establece plazo para hacer las restituciones dichas, aunque protege al comprador estableciendo que el vendedor retrayente no puede entrar en posesión sino después de haber satisfecho todas las obligaciones. d) La ley no obliga al vendedor a pagar los intereses sobre el precio, ni al comprador a restituir los frutos.

4-Frente a terceros.

El ejercicio del derecho de retracto opera como el cumplimiento de cualquier otra condición resolutoria, y por lo tanto se aplica el principio de que “resoluto jure dantis, resolvitur jus accipientis”. Así, el vendedor que entra en posesión del fundo en virtud del retracto, lo toma libre de todas las cargas que le haya impuesto el comprador (Por ejemplo hipotecas, usufructos).

El ejercicio de derecho de retracto no resuelve el contrato original sin que produzca subrogación personal (con cambio de sujeto con el contrato), que opera retroactivamente para la fecha de la adquisición verificada por el extraño y que afecta a los terceros.

Notificación y término del retracto El artículo 1.547 del Código Civil, contempla que para el ejercicio de la acción de retracto legal, so pena de caducidad, existen dos supuestos de hecho: 1) Una vez efectuada la compra, dación en pago o la venta del inmueble arrendado, el comunero o el inquilino solamente podrán disponer del derecho de retracto, dentro del lapso de nueve días, contados a partir del aviso que en forma obligatoria impone el legislador al vendedor o al comprador a quien tenga el derecho (de accionar el retracto legal inclusive el arrendaticio) o a quien lo represente.

2) Practicada la compra, dación en pago o venta del inmueble arrendado, y en el caso específico que quien tenga el derecho de accionar el retracto (comunero o inquilino) no se encontrare presente y no hubiere quien lo represente, dada esa única circunstancia para el ejercicio de tal 3

acción tendrá un lapso legal de cuarenta días contados desde la fecha de registro de la escritura.

https://es.wikipedia.org/wiki/Derecho_de_retracto http://www.iuriscivilis.com/2010/06/el-retracto-legalcomo-una-limitacion.html

Conclusión El retracto no es más que el derecho de subrogarse, con las mismas condiciones estipuladas en el contrato, en lugar del que adquiere una cosa por compra o dación en pago, y nos referimos al retracto legal cuando este derecho viene dado por la ley, en contraposición al convencional que se da por acuerdo de las partes.

Esta figura se constituye en una limitación del derecho de propiedad de una cosa, estableciendo una preferencia a favor de determinadas personas para adquirir aquella en caso de que tenga lugar su enajenación. Por tanto, la virtualidad de este derecho de adquisición preferente únicamente entra en juego una vez que la cosa haya sido transmitida a un tercero, siendo los actos de la enajenación o transmisión y correlativa adquisición de la cosa determinantes tanto para el ejercicio del derecho de retracto como para la fijación del inicio del plazo de caducidad.

Quien posea el derecho de accionar el retracto legal, dispone de 9 días para hacerlo, contados desde la compra, dación en pago o la venta del inmueble arrendado, o de cuarenta días, producida ésta, sino se encontrare presente y no hubiere quien lo representare.

Referencias Código Civil de Venezuela Gaceta Oficial de la República de Venezuela Nº 2.990 Extraordinaria del 26 de Julio de 1982. https://derechovenezolano.wordpress.com/2012/09/24 /el-retracto/ http://contratosygarantias.blogspot.com/2011/05/31esencia-tipos-de-retracto-requisitos.html

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EL RETRACTO

4-El Pacto comisorio: era un convenio, en virtud del cual uno

DERECHO VENEZOLANO.COM Publicado: septiembre 24, 2012 en DERECHO CIVIL Etiquetas:#CONTRATOS, #RETRACTO

Etimología de la palabra retracto.

de los contratantes queda libre de su obligación si el otro no cumple la suya en el tiempo determinado.

*Retrahere: traer atrás, ir hacia atrás. Jurídicamente: dejar sin efecto una transmisión anterior de una cosa que se adquiere.

Venta con pacto de retracto.

Se trata de una venta de algún bien, mueble o inmueble, que a cambio de un precio determinado, el vendedor se reserva el derecho de arrepentirse de esa venta por un tiempo estipulado y, antes que termine ese lapso acordado, deberá devolverle al comprador el monto del precio pagado mas los gastos y costos de dicha venta para lograr rescatar así lo que vendió. De no devolver el monto del precio, quien le compró ese bien, adquirirá irrevocablemente la propiedad del mismo.

Breve Reseña Histórica

En derecho romano los pactos (pacta) eran entre los romanos convenios que no producían más que una obligación natural y una excepción, sin dar lugar jamás a una acción. Pero después se dio a muchos pactos la misma fuerza que a las obligaciones civiles y desde entonces se clasificaron.

Comentaremos los que producían cambios y modificaciones en los contratos, ya que eran especies de pactos agregados o convenios accesorios:

1-El Pactum Promiteseos: El vendedor de una cosa se reserva

un derecho de retracto con preferencia a cualquier otra persona, en el caso que el vendedor revendiese la cosa.

2-El Pactum de Retrovendendo (Retroventa): El vendedor de una cosa se reserva, después o durante cierto tiempo, el derecho de rescatarla devolviendo el precio.

3-El Pactum Reservati domini: por medio del cual el vendedor, acreedor del precio de la venta, se reserva la propiedad de la cosa vendida hasta el pago del precio o consigue una hipoteca de la cosa vendida hasta el pago del precio o como de garantía.

Fundamento Legal.

En el Articulo 1.533 del Código Civil Venezolano establece: “Independientemente de las causas de nulidad y de resolución ya explicadas en este titulo y de las comunes a todas las convenciones, el contrato de venta puede resolverse por el ejercicio del derecho de retracto.”

Clasificación

El derecho de retracto puede ser convencional o legal, según tenga su fuente en el contrato o directamente en la ley.

Del retracto convencional.

Articulo 1.534: “El retracto convencional es un pacto por el cual el vendedor se reserva recuperar la cosa vendida, mediante la restitución del precio y el reembolso de los gastos…”

Entendemos que: El retracto es un pacto de venta, que hace de ella una venta bajo condición resolutoria, razón por la cual el ejercicio del derecho de retracto afecta a los terceros y no implica un nuevo negocio traslativo. El derecho de retraer es un derecho facultativo no pudiendo pactarse el retracto como obligación ya que tiene nulidad.

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Tiene una duración, a falta de pacto expreso, de cinco años, durante los cuales la persona que transmitió la propiedad de, por ejemplo, una determinada vivienda en virtud de un contrato de compraventa, ostenta el derecho de recuperarla devolviendo al comprador la suma recibida y los gastos referidos.

Por comunidad debe entenderse la comunidad de Derecho común, por lo tanto no debe distinguirse entre comunidad inmobiliaria o mobiliaria ni tampoco debe hacerse diferencia de acuerdo al origen de la comunidad.

Retracto Convencional.

Del retracto legal

Artículo 1.546: “El retracto legal es el derecho que tiene el comunero de subrogarse al extraño que adquiera un derecho en la comunidad por compra o dación en pago, con las mismas condiciones estipuladas en el contrato. Este derecho solo podrá ejercerse en el caso de que la cosa no pueda dividirse cómodamente o sin menoscabo”.

El derecho a subrogarse en lugar del que adquiere una cosa con las mismas condiciones estipuladas en el contrato es lo que se llama retracto legal. Este derecho lo concede la ley en algunos supuestos, entre ellos el derecho de “retracto de comuneros”, mediante el que cualquier copropietario de algo tiene derecho preferente a adquirirlo sobre un extraño.

El retracto legal es un medio de circunscribir el estado de indivisión y las operaciones de partición a los comuneros originales eliminando a cualquier extraño. Así viene a ser una expropiación por causa de utilidad privada y un medio de defensa de la unidad familiar (ya que la mayoría son entre coherederos parientes), contra el afán de lucro y el peligro de divulgaciones indiscretas de los terceros.

El Retracto convencional es un pacto por el cual el vendedor se reserva en recuperar la cosa vendida, mediante la restitución del precio y el reembolso de los gastos que se expresan en el artículo (1.544 C.C) El vendedor que hace uso del derecho de retracto, debe rembolsar al comprador no solo el precio recibido, sino también los gastos y costos de la venta, los de las reparaciones necesarias y los de las mejoras que hayan aumentado el valor del fundo hasta la concurrencia del mayor valor que ésta tenga.

Debe observarse que el retracto es un pacto de la venta, que hace de ella una venta bajo condición resolutoria, razón por la cual el ejercicio del derecho de retracto afecta a los terceros y no implica un nuevo negocio traslativo y el derecho de retraer en un derecho facultativo no pudiendo pactarse el retracto como obligación, so pena de nulidad de la misma.

Utilidad

En nuestro medio hace algún tiempo, la retroventa o venta con pacto de retro o de rescate era muy utilizada con fines de garantía. Así era frecuente que el prestatario en vez de constituir una hipoteca, vendiera al prestamista un inmueble por la suma requerida (a veces, por una suma mayor para comprender así los intereses), reservándose el derecho de recuperar el inmueble mediante el reembolso de su “precio y de los gastos señalados por la ley”. Esta operación tenía una

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serie de ventajas para las partes, imposibles de lograr bajo la forma de préstamo hipotecario.

Para el prestamista, presentaba las siguientes ventajas: Eludía la prohibición del pacto comisorio, de modo que si el prestatario no cumplía con su obligación, el prestamista adquiría irrevocablemente la propiedad sin necesidad de seguir ningún procedimiento judicial.

Podía burlarse la limitación legal de la tasa de interés al fijar como precio de rescate una suma determinada que en realidad representaba el capital del préstamo más los intereses calculados a la tasa deseada, Evitaba la necesidad de entablar procedimientos de ejecución.

Para el prestatario, la operación tenía también sus ventajas: Limitaba sus responsabilidades por incumplimiento al valor de la cosa vendida.

Ponía los riesgos de la cosa a cargo del prestamista.

Permitía obtener con la misma cosa mayor crédito que si la ofrecía como garantía (Hipotecaria) .

Pero precisamente porque con una aparente venta sub-retro el prestamista en particular y el acreedor en general pueden obtener una garantía que les permite burlar preceptos de orden público, es necesario advertir que si en un caso concreto puede demostrarse que una aparente venta sub-retro tiene la finalidad de constitución de garantía, procede declarar la nulidad del contrato. A su vez se consideran indicios de que la venta sub-retro constituye un préstamo con garantía: el hecho de que la venta sea vil; el establecimiento de precio de rescate superior al precio de la venta; la circunstancia de que el vendedor permanezca como arrendatario de la cosa vendida, especialmente si el monto del “canon” es proporcional al interés y el hecho de que el comprador haya realizado muchas compras sub-retro.

Supuestos Especiales de validez

Que se trate de un pacto de una venta. La estipulación posterior al contrato es válida, pero no constituye una cláusula de retracto convencional sino una promesa de venta de modo que si el vendedor ejerce el derecho en cuestión habrá un segundo negocio traslativo de la propiedad que no opera retroactivamente a menos que así lo convengan las partes, ( sin que en tal caso las “retroactividad” afecte a los terceros o que el acuerdo aunque sea posterior a la celebración de la venta, haya sido anterior a la trasmisión de la propiedad.

Que el derecho de retraer no se estipule por un plazo mayor a cinco años, so pena de reducción a este plazo (Art. 1535 C.C.) Cuando se haya estipulado un tiempo más largo, se reducirá a este plazo…

La limitación dicha no impide que puedan estipularse nuevas prórrogas para ejercer el derecho de rescate, aunque el plazo fijado originalmente sumado a esas prórrogas llegue a exceder de 5 años. En todo caso, téngase en cuenta que la prorroga debe convenirse antes de expirado el plazo inicial, ya que caso contrario la propiedad del comprador se habrá consolidado irrevocablemente y la llamada prórroga no será si no una promesa de venta hecha por el comprador al vendedor. Por otra parte, debe sancionarse con nulidad la prórroga cuando conste que la voluntad de las partes ha sido burlar la limitación quinquenal establecida por la ley.

El plazo para ejercer el retracto corre desde la celebración de la venta o desde otra fecha fijada en el contrato pero la limitación legal se reserva a cinco años contados a partir de la fecha de la celebración.

Ejercicio del Convencional.

Derecho

de Retracto

Pueden ejercer el derecho de retracto, en primer término, el vendedor o sus causahabientes a titulo universal, así como quienes hayan adquirido titulo particular de uno o de otros, el derecho de retracto ya que esto es cesible.

En caso de pluralidad de vendedores o de herederos del vendedor, deben tenerse en cuenta las siguientes reglas expresas: Cuando varias personas hayan vendido conjuntamente y por un solo contrato un fundo común, o cuando un solo vendedor ha dejado varios herederos, el comprador no puede ser obligado a consentir en rescates parciales. En este caso, si no hay acuerdo entre los vendedores o los herederos, puede cualquiera de ellos, verificarlo en totalidad y por su propia cuenta Art. 1541 la prohibición de rescate parcial se justifica por la consideración de que el comprador ha adquirido la cosa como un todo y no como una suma de partes, y además, por el deseo de evitar que el comprador quede en comunidad contra su voluntad sin embargo, por una parte, es válido el pacto en contrario y por otra el comprador puede no oponerse al rescate parcial.

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“Si los copropietarios de un fundo no han vendido conjuntamente y en totalidad, sino que cada uno ha vendido solo su parte, pueden ejercer el derecho de retracto separadamente, cada uno por la porción que le corresponda.

El comprador no puede obligar al que ejerce la acción de esa manera a que rescate el fundo enero”, Art. 1542. la hipótesis ocurre cuando el comprador adquiere las distintas partes de la cosa por diversos contratos sucesivos o cuando lo adquiere en un mismo acto, pero con indicación por separado de las partes vendidas y de sus precios. En ambos casos el retrayente puede rescatar en la proporción que le corresponde o, si los demás no quieren rescatar el todo. La diferencia de la reglamentación de este supuesto con el anterior se explica porque aquí el comprador no ha adquirido la cosa con un todo.

En caso de pluralidad de causahabientes a título particular del vendedor en ese derecho, se aplican por analogía las normas correspondientes a la pluralidad de los vendedores y de los herederos de estos.

Por otra parte, los acreedores del vendedor pueden ejercer el derecho de retracto, incluso cuando no sean Quirografarios, Art. 1539 Ap.2º, pero el comprador tiene frente a los mismos el beneficio de excusión. Por analogía con las normas sobre el beneficio de excusión el fiador debe concluirse que el beneficio tiene que ser invocado por el comprador (no procede de pleno derecho), que este a de señalar bienes conforme a las disposiciones citadas y que debe anticipar los gastos de la excusión.

En caso de retracto frente al Comprador o sus causahabientes a título universal deben tenerse en cuenta dos normas expresas en la ley: Si el comprador con pacto de retro de una parte indivisa de un fundo lo adquiere en su totalidad por adjudicación que se le haga en remate judicial resultante de una licitación provocada contra él, podrá obligar a su vendedor a rescatar la totalidad del fundo, si quisiera ejercer el derecho de retracto, Art. 1.540. Como se sabe, la ley ordena para el caso de partición de herencia que si los inmuebles no pueden dividirse cómodamente, se hará su venta en subasta pública, norma que es aplicable a toda división entre Comuneros. Pues bien, si el comprador de una parte indivisa de un fundo se hace adjudicatario de todo él en remate originado por el hecho de que otro comunero haya exigido la partición, el comprador adjudicatario puede obligar a su vendedor a rescatar no sólo la parte del fundo que había vendido sino la totalidad del mismo, si es que quiere ejercer su derecho de retracto.

Por otra parte, si el comprador hubiera dejado varios herederos, el derecho de Retracto no podrá ejercerse sino contra uno de ellos y por la otra parte que le corresponda, sea que la cosa vendida esté indivisa o que se le haya dividido entre ellos. Pero si la herencia se hubiera dividido y la cosa vendida se hubiera comprendido en la porción de uno de los herederos, la acción podrá intentarse contra éste por el todo.

Capacidad y Poder para Ejercer el Derecho de Retracto.

El derecho de retracto convencional puede hacerse valer contra los terceros

Rige en la materia el derecho común con la advertencia de que, en principio, retraer es un acto de disposición, salvo que por la poca importancia que tenga en relación con el patrimonio del retrayente, deba ser considerado como acto de simple administración. Así pues, para ejercer el derecho de retracto se quiere, en principio, capacidad o poder para realizar actos de disposición.

Adquirientes sin necesidad de demandar previamente al comprador original y aun cuando en los contratos de esos terceros no se haya hecho mención de retracto convenido, Art. 1.583. La regla vale no sólo para los terceros adquirientes de la propiedad de la cosa que se trate, sino también todos los terceros que hayan adquirido derechos (ejmp. Usufructo, uso, habitación, enfiteusis, hipoteca) sobre la cosa.

Legitimación pasiva.

Formas de ejercer el Retracto Convencional.

El Retracto puede ser ejercido contra el comprador y sus causahabientes a título universal y contra los terceros adquirientes.

derecho

de

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La ley no exige que se intente una acción judicial contra el comprador, sus causahabientes a título universal o los terceros adquirientes.

Parte de la Doctrina exige que el vendedor, su causahabiente o acreedor, según los casos, haga oferta real y depósito dentro del tiempo útil para ejercer el derecho, en caso de que el comprador, sus causahabientes o el tercero, no den por ejercido el mismo; pero la Jurisprudencia Venezolana con razón, considera válidamente ejercido el derecho de retracto, desde el momento en que el vendedor ( u otro titular del mismo manifieste su voluntad al comprador de ejercer el derecho de referencias aunque no pague el rescate) . Esa manifestación de voluntad, una vez conocida por el comprador ( o por quien corresponda) y para surtir efectos frente a terceros requiere constar de documento con fecha cierta. Dicho sea de paso, este sistema de no exigir el registro de la manifestación de la voluntad de retraer, puede causar perjuicios a terceros que adquieren del comprador después de haber sido el retracto.

Efectos del Pacto de Retro 1- “Pendente Conditione”

Pendiente la Condición, el comprador con pacto de retracto, en principio, ejerce todos los derechos de su vendedor (C.C art. 1539 encab.) e incluso corre en su favor la prescripción contra el verdadero propietario (si es que el vendedor no lo era) y contra todos los que pretenden tener hipotecas u otros derechos sobre la cosa vendida (C.C 1539, ap. 1); pero si la cosa estaba arrendada en condiciones en que normalmente el comprador hubiera sido oponible al nuevo adquiriente la existencia del contrato, no podrá usar la facultad de despedir al arrendatario antes de que se haga irrevocablemente propietario bajo condición suspensiva, de modo que pueda ejercer todas las facultades del propietario en la medida en que sea compatible con el carácter condicional de su derecho.

En protección del vendedor, la ley ha establecido que si en la venta con pacto de retro se ha estipulado que el vendedor quede como arrendatario del fundo, será nula toda cláusula por la cual se sancione la falta de pago de pensiones de arrendamiento con la pérdida del derecho de rescate, sin perjuicio de que el comprador exija judicialmente el cobro al

arrendatario; pida la desocupación del inmueble o ejerza los derechos que tenga contra el subarrendatario.

2-Fallida la Condición

Si el vendedor no ejerce el derecho de retracto en el término convenido, el comprador adquiere irrevocablemente la propiedad o derecho.

3-Cumplida la Condición.

A) Ejercido el derecho por su titular, es decir, cumplida la condición, se producen los siguientes efectos entre las partes: a) El comprador debe restituir la cosa en el mismo estado con sus accesorios y con todo lo que se le haya incorporado b) El vendedor debe restituir el precio recibido, los gastos y costo de la venta, los de las reparaciones necesarias y los de las mejorías que hayan aumentado el valor del fundo hasta concurrencia del mayor valor que este tenga (C.C art. 1544, encab.) c) La ley no establece plazo para hacer las restituciones dichas, aunque protege al comprador estableciendo que el vendedor retrayente no puede entrar en posesión sino después de haber satisfecho todas las obligaciones. d) La ley no obliga al vendedor a pagar los intereses sobre el precio, ni al comprador a restituir los frutos.

4-Frente a terceros.

El ejercicio del derecho de retracto opera como el cumplimiento de cualquier otra condición resolutoria, y por lo tanto se aplica el principio de que “resoluto jure dantis, resolvitur jus accipientis”. Así, el vendedor que entra en posesión del fundo en virtud del retracto, lo toma libre de todas las cargas que le haya impuesto el comprador (Por ejemplo hipotecas, usufructos).

Requisitos para ejercer el retracto legal.

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Extraño a tal efecto es todo aquel que no sea comunero, cualesquiera que sea sus vínculos con los demás comuneros.

Así, por ejemplo la Esposa de un comunero debe considerarse como un extraño a los efectos señalados.

Que la cosa (o derecho) no pueda dividirse cómodamente o sin menoscabo.

El Derecho de Retracto Legal presupone:

O es, caso contrario, la simple división de la cosa (o derecho) permitiría a los comuneros originales hacer cesar toda relación con el extraño.

La adquisición de un derecho en la comunidad.

Ejercicio del derecho del retracto legal

Por comunidad debe entenderse la comunidad de derecho común; no comunidad conyugal ni la comunidad existente en el caso de propiedad horizontal respecto de lo bienes comunes a todos los apartamentos o a un grupo de ellos ni mucho menos las sociedades. Pero, tratándose de comunidad de derecho común no debe distinguirse entre comunidad inmobiliaria o mobiliaria ni tampoco debe hacerse diferencia de acuerdo con el origen de la comunidad; el derecho de retracto no solo existe en comunidades de origen sucesoral si no en toda comunidad de derecho común.

Legitimación Activa: pueden ejercer el derecho de retracto

Que la adquisición sea hecha por venta o dación de pago.

Capacidad y Poder: en la materia son aplicables las mismas

Algunos autores han pensado que también existe cuando la adquisición provenga de permuta, en virtud de que ésta se rige por las reglas de la venta, en caso de permuta, el comunero retrayente, salvo en casos excepcionales, no podría sustituirse al tercero permutante en las mismas condiciones del contrato, por no ser el propietario de la cosa o el titular del derecho que éste da.

Se comprende fácilmente que el derecho de retracto no exista cuando la adquisición deriva de una donación, ya que entonces el comunero retrayente vendría a aprovechar la liberalidad del comunero enajenante para con el tercero, lo que es inadmisible por el elemento “Intuitu personae” de la donación.

Que la adquisición sea hecha por el extraño.

únicamente los comuneros (lo que comprende también a los herederos de los comuneros, ya que son también comuneros); pero no sus causahabientes a título particular, porque su ingreso a la comunidad podría provocar los mismos males que se tratan con el derecho de retracto.

En el caso de que dos o más comuneros quieran usar del retracto sólo podrán hacerlo en proporción a sus cuotas, Art. 1.546, ap. 2. reglas que en el caso de retracto convencional.

Legitimación Pasiva: el retracto legal puede hacerse valer contra el extraño adquiriente y sus causahabientes a cualquier título.

Forma de Ejercicio: de acuerdo con nuestra jurisprudencia, el retracto legal se ejerce en la misma forma que el retracto convencional.

Plazo para ejercer el derecho de retracto legal : el derecho de retracto legal sólo puede ejercer, so pena de caducidad, dentro de nueve días, contados desde el aviso que debe dar el vendedor o el comprador al comunero. Si este no estuviere presente o no hubiere quien lo represente, el término será de cuarenta días, contados desde la fecha del registro de la escritura, Art. 1.547. en caso de que la persona que tiene el derecho de retraer sente, ha prevalecido el criterio de que debe ejercer su derecho dentro del término de cuarenta días

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contados a partir del registro de la escritura. En realidad, este supuesto no está regulado por la ley; pero la solución dicha concilia el interés individual de quien tiene derecho a retraer (ya que le acuerda el plazo más largo) con el interés social de que se consolide definitivamente la propiedad en una persona determinada.

Efectos del retracto legal.

Los Efectos del retracto legal antes de ejercerse, vencido el plazo para ejercerlo y ejercido oportunamente, son iguales a los efectos del retracto convencional pendiente la condición, fallida la condición y cumplida la condición. Sólo debe advertirse que, en el plazo del análisis teórico, el ejercicio de derecho de retracto no resuelve el contrato original sin que produzca subrogación personal ( con cambio de sujeto con el contrato), que opera retroactivamente para la fecha de la adquisición verificada por el extraño y que afecta a los terceros.

En consecuencia, cuando el comunero ejerce su derecho de retracto no hace nacer un nuevo retracto traslativo, sino que el mismo contrato que antes producía transferencia a favor del extraño pasa a producirla, con efecto retroactivo, a favor del retrayente. En caso de contrato legal no cabe duda del momento en que el retrayente debe pagar el precio, puesto que su subroga al celebrado con el extraño. El extraño no queda obligado a saneamiento frente al retrayente.

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TODO SOBRE EL CONTRATO DE VENTA EN LA LEGISLACIÓN VENEZOLANA

Jade Dib Contenido de Legislación Venezolana y diversas Doctrinas según lo recorrido en la carrera de Derecho en la Universidad Bicentenaria de Aragua

CONCEPTO DE VENTA 1º CONCEPTO: La Venta es un contrato por el cual una persona , llamada vendedor, se obliga a transferir y garantizar la propiedad u otro derecho a una persona, llamada comprador, la cual se obliga a pagar el precio en dinero; o una parte en dinero y otra en especie. (Ver Art. 1.474 C.C.V.) 2º CARACTERES: Como todo contrato la venta tiene una serie de características que la diferencian de otros contratos, así como otras que les son comunes a éstos: 1. El contrato de venta es consensual: esto es que deriva de la manifestación de voluntad libre de las partes que hacen el negocio jurídico, el dominio se transfiere con el sólo consentimiento de las partes. Por tanto, deben considerarse las causas de anulabilidad contempladas en lo que respecta al consentimiento, a saber: a. Dolo, b. Error i. De Hecho ii. De Derecho c. Violencia Estos tres elementos vician el consentimiento haciendo que el contrato de venta sea anulable.

De igual manera, como en todo contrato, el objeto es elemento esencial al igual que el consentimiento y la causa, por tanto, para que la venta sea válida, éste debe ser: a. Posible b. Lícito c. Determinado o determinable 2. El contrato de venta es sinalagmático perfecto: se dice que es sinalagmático perfecto en virtud de que el contrato de venta genera obligaciones para las partes y desde el mismo instante en que se produce las partes tienen conocimiento del alcance del contrato de venta y por tanto saben a que se obligan.

3. El contrato de venta es bilateral: se dice que es bilateral debido a que ambas partes están obligadas de forma recíproca. El vendedor ofrece un bien y se compromete a transmitir la propiedad del mismo y a su vez el comprador tiene la obligación de realizar el pago del precio acordado por dicho bien.

4. El contrato de venta es oneroso: el negocio jurídico es susceptible de pago, es decir, se produce una erogación por parte del vendedor como parte del negocio jurídico y a su vez hay un ingreso de dinero en el patrimonio del vendedor por la realización de dicho negocio jurídico.

5. El contrato de venta puede ser: a. De ejecución Instantánea: cuando la transmisión de la propiedad del bien en venta y el pago del precio se hace de forma inmediata. (Ej.: La venta de un vehículo de contado) b. De tracto sucesivo: cuando las erogaciones para el pago del precio se realizan sucesivamente.

6. La venta se perfecciona: a. En el caso de bienes muebles: con la entrega de la cosa, en este caso la posesión equivale a título. b. En el caso de bienes inmuebles: con la tradición legal, esto en virtud del principio de publicidad registral que se lleva a cabo mediante la protocolización del documento en que se adquiere la propiedad del bien inmueble, el cual surte efectos erga omnes (oponible a terceros).

(Ver Arts. 1.133, 1.134, 1.141 y 1.142, 1.146, 1.147 al 1.156 C.C.V.) 3º EFECTOS Y MODALIDADES DE LA VENTA: 1. Venta sujeta a peso, cuenta y medida: se perfecciona luego que las cosas son contadas, medidas o pesas.

2. Venta en alzada o en globo: se perfecciona de inmediato 3. Venta "Ad Gustum": está sujeta a que el producto en venta sea probado, toda vez que el comprador lo pruebe y de su aprobación se habrá perfeccionado la venta.

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4. Venta sujeto a ensayo previo: el perfeccionamiento de la venta está sujeto a ensayo y se perfeccionará si y sólo si se demuestra que el producto es apto para el uso a que está destinado.

(Ver Arts. 1.475 al 1.479 C.C.V.) FORMACIÓN DE LA VENTA.

Incapacidad Ver Arts. 1.143 al 1.145 C.C.V. INCAPACIDADES PARA COMPRAR O VENDER. 1. Entre marido y mujer: esta es una prohibición expresa del C.C.V.; cualquier venta entre marido y mujer es nula. Esto en virtud de que el bien pertenece a la comunidad conyugal, salvo que existan capitulaciones matrimoniales. (Ver Art. 1.481 C.C.V.) 2. Entre el padre y la madre: no pueden comprar, ni directamente ni por medio de otras personas, los bienes de los hijos que se encuentra bajo su potestad, sólo podrán vender con autorización del Juez de Protección, al cual deben demostrar previamente la finalidad de la venta del bien, es una prohibición para comprar, ya que pueden vender previa autorización judicial.

3. Los tutores, protutores y curadores: tienen prohibición sobre los bienes de las personas sometidas a tutela, protutela o curatela, esto debido a que en la tutela, protutela y curatela, sólo se tiene la simple administración de los bienes más no la disposición en tanto que el pupilo alcance la mayoridad, el entredicho supere la interdicción o el Tribunal revoque el mandato para ser tutor, protutor o curador.

4. Los mandatarios, administradores o gerentes: los bienes que están bajo su mandato o administración, dichos bienes no pueden ser adquiridos por los apoderados o administradores, pero podrán vender si el mandato contempla esa facultad, no pudiendo ser el dinero obtenido de la venta para lucro del apoderado sino que debe entregárselo al mandatario quien puede solicitar la rendición de cuentas del mandato.

5. Empleados públicos: estos no pueden disponer de los bienes públicos sometidos a su custodia o administración, en virtud de ser éstos bienes del Estado.

6. Los Magistrados, Jueces, Fiscales, etc.: no pueden comprar los bienes ofrecidos en remate judicial.

7. Los abogados y procuradores: tienen prohibición para celebrar con sus clientes ningún pacto ni contrato de venta, permuta, etcsobre cosas comprendidas en las causas a que prestan su ministerio. (Pacto de Cuota Litis).

(Ver Arts. 1.481 y 1.482 C.C.V.) LIMITACIONES PARA LA VENTA.

Dentro de las limitaciones para la venta se tienen las procedimientos conservatorios preventivos, que tienen como finalidad, ante una situación jurídica litigiosa que debe dirimirse, dictar éstas medidas para evitar el traslado del dominio de la cosa en tanto no se resuelva la situación de conflicto. Entre estas se tiene: • Prohibiciones de enajenar y gravar bienes inmuebles.

• Embargo de bienes muebles • Secuestro de bienes determinados • Otras medidas cautelares innominadas.

VALIDEZ DE LA VENTA CONCEPTO DE COSA: porción del mundo exterior, material o inmaterial, actual o futura, con existencia separada y autónoma, que conforme al criterio dominante en una determinada sociedad, se considera útil para satisfacer necesidades humanas y que es susceptible de ser objeto de derecho.

CARACTERÍSTICAS DEL OBJETO: (Ver Art. 1.155 C.C.V.) 1. Debe ser posible: en cuanto a este requisito deben considerarse 2 hipótesis: a. La venta de cosas que han perecido antes de la celebración del contrato: a este respecto tenemos los siguientes supuestos: i. Si en el momento de la venta la cosa vendida ha perecido en su totalidad, la venta es inexistente (Art. 1.485 CC) 13

ii. Si sólo ha perecido parcialmente, el comprador puede elegir entre desistir o pedir la parte existente con arreglo en el precio. b. La venta de cosas futuras: es válida, salvo en los casos previstos en los Arts. 1.156; 1.483; 1.484 y 525 del CC donde la prohibición nace de la ilicitud del objeto.

2. Debe ser lícito: en principio es lícita la venta de toda clase de bienes y derechos, muebles o inmuebles, corporales o incorporales, singulares o universales; pero por excepción no pueden venderse: a. Los bienes no susceptibles de tráfico, bien sea por su naturaleza (cosas inapropiables como por ej. Las cosas comunes), o bien sea por su destino (bienes del dominio público, etc.) b. Los bienes de tráfico prohibido: por ejemplo una sucesión no abierta. c. Los bienes de tráfico restringido: Ej.: Ley de Armas y Explosivos 3. Debe ser determinado o determinable: en esta materia rige el derecho común de modo que puede venderse una cosa individualizada o no; pero en este último caso la transferencia de la propiedad o derecho no ocurre hasta que no se realice la individualización.

PRECIO.

La obligación de pagar el precio en la venta debe tener por objeto el pago de una suma de dinero, a fin de diferenciarlo de otros contratos.

Se dice que el precio debe ser real o serio, en el sentido de que el vendedor debe tener la intención de exigirlo. De igual forma el precio no debe ser vil ni irrisorio.

El precio debe ser determinado o determinable; en principio la venta debe determinarse y especificarse por las partes (Art. 1.479 CC). No es necesario que éstas fijen una cantidad exacta de dinero; basta que la misma pueda ser determinada en relación directa a los elementos objetivos independientes

de la voluntad de las partes o de la apreciación más o menos discrecional de ellas.

Las partes de común acuerdo pueden encomendar la fijación del precio a un tercero. La designación de éste puede hacerse en el acto mismo de la venta o después, siempre que en el contrato se determine la manera de designar al tercero en caso de desacuerdo entre las partes.

COSAS QUE NO PUEDEN SER VENDIDAS. Para vender válidamente se requiere que el vendedor tenga el poder de disposición sobre la propiedad o derecho que enajena.

En nuestra legislación civil, la norma es que "la venta de la cosa ajena es anulable y puede dar lugar al resarcimiento de daños y perjuicios, si ignoraba el comprador que la cosa era de otra persona (Art. 1.483 CC) Condiciones para que exista venta de la cosa ajena 1. Que la cosa sea ajena 2. Que el hecho de ser ajena la cosa impida la transferencia querida por las partes.

Sanción de la venta de la cosa ajena La venta de la cosa ajena es anulable y además puede originar la obligación de indemnizar daños y perjuicios.

1. Anulabilidad del contrato: nuestro legislador sanciona la venta de la cosa ajena con una acción de nulidad relativa. La anulabilidad de la venta de la cosa ajena no obedece al criterio de que el contrato esté viciado de error ya que esa anulabilidad procede aun cuando el comprador sepa que la cosa era ajena. Realmente, la anulabilidad de la venta de cosa ajena no constituye sino una anticipación de la garantía o saneamiento por causa de evicción, es decir, una acción conferida al comprador para que éste pueda actuar frente al vendedor sin tener que esperar hasta que el verdadero dueño lo desposea, de alli que, la acción sólo corresponde al comprador y nunca al vendedor ni al verdadero dueño; y está sujeta a prescripción de 5 años y no a la de 10 años como sucedería si se tratara de una acción resolutoria. La venta de cosa ajena es confirmable conforme a derecho común (Art. 1.351 CC) y también por cualquier hecho posterior que eliminen el riesgo de la evicción, siempre que el comprador no haya pedido ya la nulidad del contrato.

2. Indemnización de daños y perjuicios: además de la nulidad, el comprador, siempre que en el momento de la venta ignoraba que la cosa era ajena, puede exigir daños y perjuicios.

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OBLIGACIONES DEL VENDEDOR. LA TRADICIÓN. Nuestro código dice que "la tradición se verifica poniendo la cosa vendida en posesión del comprador" (Art. 1.487 CC). La obligación de hacer la tradición es una obligación derivada de la obligación de transferir (Art. 1.265 CC) MODOS DE HACER LA TRADICIÓN. 1. Tradición de Inmuebles: el vendedor cumple con la obligación de hacer la tradición de los inmuebles con el otorgamiento del instrumento de propiedad (Art. 1.488 CC); el vendedor además de otorgar el instrumento de propiedad, normalmente está obligado a mucho más para dejar cumplida su obligación de hacer tradición. En todo caso el vendedor debe otorgar una escritura susceptible de ser registrada por el comprador, si es que no otorga directamente el documento público registrado.

2. Tradición de Muebles Corporales: la tradición de los muebles se hace por la entrega real de ellos, por entrega de las llaves de los edificios que los contienen, o por el sólo consentimiento de las partes, si la entrega real no puede efectuarse en el momento de la venta o si el comprador los tenía ya en su poder por cualquier otro título (Art. 1.849 CC).

También existen otras formas de hacer la tradición de bienes muebles corporales, entre las cuales pueden citarse la fijación de sellos o marcas y la tradición documental, o sea, la entrega de documentos que permiten obtener la posesión de dichos bienes.

3. Tradición de las cosas incorporales: se verifica por la entrega de los títulos o por el uso que de ellas hace el comprador con el consentimiento del vendedor (Art. 1.490 CC).

LUGAR DE LA TRADICIÓN. La tradición debe efectuarse en el lugar convenido por las partes y caso contrario, en el lugar donde la cosa se encontraba en el acto de la venta (Art. 1.492 CC) MOMENTO DE LA TRADICIÓN. La tradición debe efectuarse en el momento convenido por el contrato y en silencio de éste, de inmediato, pero debe considerarse lo siguiente: 1. El vendedor que no ha acordado plazo para el pago, no está obligado a entregar la cosa si el comprador no paga el precio (Art. 1.493, encab.)

2. El vendedor tampoco está obligado a hacer la entrega aún cuando haya acordado plazo para el pago del precio, si después de la venta el comprador se hace insolvente o cae en

el estado de quiebra, de suerte que el vendedor se encuentre en peligro inminente de perder el precio a menos que se dé caución de pagar en el plazo convenido (Art. 1.493, ap. único).

3. El vendedor pierde el beneficio del término que se le haya concedido para efectuar la tradición en los casos de caducidad del plazo previstos en el derecho común (Art. 1.215 CC).

4. El vendedor tampoco está obligado a hacer entrega cuando habiendo acordado plazo para el pago del precio, éste ha vencido sin que el comprador haya cumplido su obligación, siempre que se reúnan las condiciones exigidas por el derecho común para oponer la excepción.

GASTOS DE LA TRADICIÓN. Los gastos de la tradición son de cuenta del vendedor, salvo los de escritura y demás accesorios de la venta que son del cargo del comprador. También son de cargo de éste los gastos de transporte, si no hay convención en contrario (Art. 1.491 CC).

OBJETO DE LA TRADICIÓN. En principio, el vendedor de una cosa debe entregarla tal como se encontraba en el momento del contrato, con sus frutos, accesorios y todo cuanto esté destinado a perpetuidad para su uso, así como los títulos y documentos concernientes a la propiedad y uso de la misma (Art. 1.495 CC).

(Ver Arts. 1.290, 1.294, 1.494, 1.495, 1.265, 1.344, 1.499; relativos a la entrega de la cosa vendida, sus frutos y accesorios, y títulos y documentos).

OBLIGACIONES DEL VENDEDOR. SANEAMIENTO EN CASO DE EVICCIÓN.

OBLIGACIÓN DE SANEAMIENTO. DEFINICIÓN LEGAL. En las palabras del legislador el saneamiento es la obligación del vendedor de garantizar la posesión pacífica y útil de la cosa vendida (Art. 1.486 y 1.503 CC).

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SANEAMIENTO EN CASO DE EVICCIÓN. Es la obligación del vendedor de asegurar al comprador la posesión pacífica de la propiedad o derecho vendido.

SANEAMIENTO DE DERECHO Y DE HECHO. Las normas legales sobre el saneamiento por evicción en gran parte pueden ser descartadas por la voluntad de los contratantes. Así se explica que se hable de "saneamiento de derecho" cuando las partes se han acogido a las respectivas normas legales y de "saneamiento de hecho", caso contrario.

CONTENIDO DEL RÉGIMEN LEGAL DE SANEAMIENTO EN CASO DE EVICCIÓN. El saneamiento en caso de evicción comprende tres obligaciones del vendedor: 1. La obligación de abstenerse de perturbar la posesión del comprador; la cual es una obligación de no hacer denominada saneamiento por hecho propio.

2. La obligación de defender en juicio contra las amenazas de evicción provenientes de terceros, la cual es una obligación de hacer conocida como garantía incidente 3. La obligación de reparar al comprador los daños y perjuicios que le cause la evicción total o parcial o el descubrimiento de cargas no declaradas, la cual es una obligación de dar.

SANEAMIENTO POR HECHO PROPIO. Se encuentra previsto los Arts. 1.503 al 1.506 CC. El saneamiento por hecho propio no consiste sólo en el deber del vendedor de abstenerse de cometer delitos penales o civiles lesivos para el comprador en la propiedad o derecho del caso; también exige que se abstenga de realizar cualquier hecho o de ejercer cualquier derecho que en forma material o jurídica impida al comprador entrar en posesión de la propiedad o derecho vendido o lo desposea de una u otro.

SANCIÓN DE LA OBLIGACIÓN El comprador en caso de incumplimiento de la obligación de saneamiento por hecho propio del vendedor puede exigir que se haga cesar la perturbación y se le reparen los daños y perjuicios ocasionados.

SANEAMIENTO POR HECHO DE TERCEROS.

Comprende la obligación de reparar la evicción consumada por un tercero y la obligación de defender en juicio al comprador contra la amenaza de evicción de un tercero.

La evicción en sentido riguroso consiste en que un tercero desposea al comprador haciendo valer un derecho real sobre la cosa vendida y en virtud de sentencia pasada con autoridad de cosa juzgada.

Así pues, existirá evicción cuando un tercero impide total o parcialmente al comprador que entre en posesión de la cosa; cuando lo priva en todo o en parte de la misma mediante el ejercicio de un derecho real que lo faculte para ello, o cuando el comprador para entrar en posesión o conservar la posesión frente al tercero titular de un derecho real sobre la cosa vendida, tenga que hacer valer derechos distintos de los que le transmitió el vendedor.

CLASIFICACIÓN DE LA EVICCIÓN. Por su extensión la ley clasifica la evicción en total, parcial y por cargas o menor.

1. Total: hay evicción total cuando el tercero ha logrado reivindicar para sí la totalidad de la cosa; cuando el tercero ha ejecutado la hipoteca sobre la cosa y el precio del remate no excede del crédito garantizado; cuando el tercero obtiene la nulidad, anulación o resolución del título del vendedor, siempre que el comprador no pueda defenderse luego de la reivindicación, etc.

2. Parcial: hay evicción parcial cuando el tercero ha logrado reivindicar para sí una parte de la cosa, etc.

3. Menor: hay evicción menor cuando el tercero hace valer derechos de usufructo, uso o habitación; cuando hace valer servidumbres pasivas; etc.

CONDICIONES PARA QUE LA EVICCIÓN HAGA NACER LA RESPONSABILIDAD. 1. La evicción debe ser actual.

2. En la venta la causa de la evicción no compromete la responsabilidad del vendedor si no es anterior al contrato (Art. 1.117 CC).

3. En el caso de la evicción menor se requiere que se trate de cargas no declaradas en el contrato de venta (Art. 1.504 CC) o ignoradas por el comprador al tiempo de contratar (Art. 1.515 CC).

EFECTOS. REPARACIÓN EN LA EVICCIÓN TOTAL. 16

La reparación prevista por la ley puede comprender los siguientes elementos: precio, frutos, costas judiciales, gastos y costas del contrato y los daños y perjuicios.

1. Con respecto del precio se presentan varios supuestos: a. Cuando la cosa hubiera disminuido de valor y se encontrase considerablemente deteriorada: El vendedor debe restituir el precio si lo ha recibido (Art. 1.508, ord. 1º CC). Aun cuando para el momento de la evicción la cosa hubiera disminuido de valor y se encontrase considerablemente deteriorada por negligencia del comprador o por fuerza mayor, el vendedor debe restituir el precio íntegro. Sólo si el comprador sacó provecho de los deterioros, puede el vendedor retener una parte del precio proporcional a dicho provecho (Art. 1.509 CC). b. Cuando la cosa hubiera aumentado de valor: Si para el momento de la evicción la cosa hubiera aumentado de valor, incluso independientemente de hechos del comprador, el vendedor debe no sólo restituir el precio recibido sino pagar el exceso de valor (Art. 1.510 CC) Los cambios de valor de la cosa operan a favor del comprador y en contra del vendedor, esto puede explicarse en virtud de que: a) la acción del comprador es por el monto exacto del perjuicio; b) al consumarse la evicción, la obligación del comprador queda sin causa y por tanto el vendedor debe restituir conforme a las reglas del pago de lo indebido, que obligan a repetir todo el precio pagado; c) cuando se produce la evicción parcial, la ley permite al comprador elegir entre la resolución del contrato o el pago del valor estimado para el día de la evicción (Arts. 1.513 y 1.514 CC).

2. Con respecto de los frutos: el vendedor, debe restituir también los frutos en caso de que el comprador a su vez esté obligado a restituirlos al propietario que ha reivindicado la cosa (Arts. 1.508, ord. 2º), a menos que tal restitución se haya impuesto al comprador como poseedor de mala fe (Art. 1.508 ult. ap.).

3. Con respecto a los Costos judiciales: el comprador tiene derecho a exigir del vendedor las costas del pleito que causó la evicción y las del juicio seguido con el vendedor para el saneamiento (Art. 1.508, ord. 3º CC), en el buen entendido de que no se trata sólo de las costas pagadas a la contraparte sino de todos los gastos ocasionados al comprador por ambos procesos.

4. En cuanto a los Gastos y Costas del Contrato: el vendedor también debe pagar al comprador los gastos y costas del contrato de venta (Art. 1.508, ord. 4º).

5. Los daños y perjuicios: la ley impone al vendedor la indemnización de los daños y perjuicios; los cuales pueden comprender: a) el valor de las refacciones, mejoras y b) demás gastos que el comprador hizo a la cosa.

Respecto de las refacciones, mejoras y gastos, se establecen dos supuestos: 1) si el vendedor vendió de mala fe la cosa ajena, caso tal, está obligado a reembolsar al comprador de buena fe todos los gastos, aún voluptuosos que éste haya hecho en la cosa (Art. 1.512 CC); y 2) si el vendedor vendió de buena fe la cosa ajena, está obligado a reembolsar al comprador o hacerle reembolsar por quien ha reivindicado, el valor de las refacciones y mejoras útiles que haya hecho a la cosa y a que tenga derecho REPARACIÓN DE LA EVICCIÓN PARCIAL. En caso de evicción parcial el objeto de la obligación de reparar varía según que se resuelva o se mantenga el contrato, he allí los dos supuestos: 1) Si ha habido evicción de una parte de la cosa y esta parte es de tal importancia relativamente al todo, que el comprador no la hubiera comprado sin aquella parte, puede éste hacer resolver el contrato de venta (Art. 1.513 CC). Si en consecuencia se resuelve el contrato la reparación se rige por las reglas en caso de evicción total.

2) Si en el caso de evicción de un aparte de la cosa vendida no se resolviera la venta, el valor de la parte sobre el cual se ha efectuado la evicción se pagará al comprador por le vendedor, según la estimación que se haga en al época de la evicción y no en proporción del precio total de la venta ya haya aumentado o disminuido el valor de la cosa vendida (Art. 1.514 CC).

REPARACIÓN DE LA EVICCIÓN MENOR. En caso de evicción menor la ley ha establecido que si la cosa está gravada con servidumbres no aparentes que no se hayan declarado en el contrato que sean de tal importancia que se presuma que si el comprador las hubiera conocido no habría comprado la cosa, el comprador puede pedir la resolución del contrato, a menos que prefiera una indemnización (Art. 1.515 CC). En todo lo demás, aplica lo previsto para la evicción parcial.

LIMITACIÓN GENERAL. Cualquiera que sea la clase de evicción cuando el comprador ha evitado la evicción de la cosa, mediante el pago de una cantidad de dinero, el vendedor puede libertarse de todas las 17

consecuencias del saneamiento reembolsándole la cantidad pagada, sus intereses y gastos (Art. 1.516 CC).

GARANTÍA INCIDENTE. 1. El comprador puede citar al obligado a reparar la evicción para que intervenga en el juicio que se siga entre el comprador y el tercero en virtud de una amenaza de evicción.

2. Esta facultad se trata de una carga del vendedor.

3. La cita de saneamiento equivale a una demanda que tiene la peculiaridad de ser una demanda eventual.

4. Los fundamentos de esta institución son la economía procesal y la protección de los intereses del comprador lograda sin desmejorar la situación del vendedor.

5. El citado a saneamiento puede: a) oponer excepciones y defensas contra la demanda del comprador; b) oponer excepciones y defensas al tercero demandante si fuere el caso; y c) hacer valer derechos frente al tercero demandado, si fuere el caso.

6. Está en interés del comprador citar en saneamiento por dos razones: a) para evitar la multiplicidad de los juicios; y b) para evitar que su garante invoque la norma de que cesa la obligación de sanear por causa de evicción, cuando el comprador no hace notificar al vendedor de la demanda de evicción en los términos señalados en el CPC y el vendedor prueba que tenía medios de defensa para ser absuelto en la demanda (Art. 1.517 CC).

RESTRICCIÓN CONVENCIONAL DEL SANEAMIENTO. Las cláusulas generales de no garantía son válidas, pero existen las siguientes limitaciones: a) Dichas cláusulas no excluyen ni atenúan la responsabilidad del vendedor por evicción proveniente de su hecho personal, aunque se pacte expresamente la exoneración de dicha responsabilidad ya que tal pacto sería nulo por contrario a la buena fe (Art. 1.506, encab. CC). b) Dichas cláusulas tampoco excluyen ni atenúan la responsabilidad del vendedor por la evicción derivada de hechos de terceros cuando el vendedor ha procedido de mala fe y el comprador ignoraba en el momento de la venta la causa que dio motivo a la evicción (Art. 1.506 ap. Único CC). c) El efecto de dichas cláusulas no llega hasta a eximir al vendedor de la obligación de restituir el precio sino en dos casos: 1. cuando el comprador hubiere tenido conocimiento del riesgo de la evicción en el momento de la venta; 2. cuando hubiere comprado a todo riesgo (Art. 1.507 CC).

Las cláusulas especiales de no garantía no están reguladas expresamente por la ley. Son válidas incluso cuando exoneran la responsabilidad al vendedor por la evicción que cause un hecho que le sea personal ya que no hay mala fe en reservarse contractualmente el ejercicio de un derecho o la facultad de realizar un hecho aunque pueda producir la evicción del comprador.

OBLIGACIONES DEL VENDEDOR. SANEAMIENTO POR VICIOS OCULTOS

SANEAMIENTO POR VICOS OCULTOS. El saneamiento por vicios ocultos deriva de la obligación de transmitir la propiedad o derecho. Sin embargo, la ley lo regula como si fuera una obligación autónoma de asegurar la posesión útil de la cosa, o sea, garantizar al comprador una posesión que le permita utilizar la cosa en la forma que podía esperar legítimamente.

ACCIÓN REDHIBITORIA. La acción redhibitoria puede confundirse con la resolución de contratos por incumplimiento, con la anulación por error y con la anulación por dolo; pero, la acción redhibitoria, a diferencia de estas otras acciones, presupone que el vicio de la cosa afecte las cualidades de las cuales dependa su uso, aunque el comprador no las haya considerado esenciales; la acción redhibitoria no trae como consecuencia la anulación del contrato y el tiempo útil para proponer ambas acciones es distinto.

RESPONSABILIDAD LEGAL POR VICIOS OCULTOS. La responsabilidad del vendedor por vicios ocultos deriva de la existencia de un vicio redhibitorio lo que nos lleva a establecer los siguientes supuestos: 1) Por lo que respecta a la naturaleza del vicio: a. Que afecte cualitativamente la cosa y no sólo cuantitativamente. b. Que la afecte para el uso al cual está destinada.

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2) Por lo que respecta a la gravedad del vicio, que sea de tal magnitud como para que el comprador de haberlo conocido no hubiera comprado la cosa o hubiera ofrecido un precio menor.

3) Que el vicio sea oculto, ya que el vendedor no está obligado por los vicios aparentes y que el comprador habría podido conocer por sí mismo (Art. 1.519 CC) 4) Que el vicio exista para el momento de la venta 5) Que el vicio sea ignorado por el comprador.

6) En el caso de venta de animales el vendedor sólo es responsable por los vicios determinados por la ley o por los usos locales. (Art. 1.525, ord. 1º CC).

ACCIONES. 1. En principio, el comprador puede optar entre ejercer la acción redhibitoria, mediante la cual devuelve la cosa y le restituyen el precio, o la acción estimatoria, mediante la cual retiene la cosa haciéndose restituir la parte del precio que determinen los expertos.

2. Si el comprador opta por la acción redhibitoria, procede la devolución recíproca de la cosa vendida y del precio. Las devoluciones pueden ser parciales cuando se han vendido cosas varias o cuando la cosa vendida es divisible conforme al uso. a. Obligaciones del vendedor: varían según su buena o mala fe. En principio, la buena fe debe presumirse. i. El vendedor de mala fe debe: 1) restituir el precio íntegro, aun cuando por negligencia o imprudencia del comprador pueda considerarse que hay culpa común; y 2) indemnizar los daños y perjuicios sufridos por el comprador (Art. 1.522 CC). ii. El vendedor de buena fe debe: 1) restituir el precio en los mismos términos que en el caso anterior; y 2) reembolsar al comprador los gastos hechos con ocasión de la venta (Art. 1.523 CC). b. La obligación del comprador es restituir la cosa vendida en el estado en que se encontraba cuando la recibió junto con los frutos percibidos desde ese momento. De aquí derivan dos supuestos en caso de haberse deteriorado la cosa: i. Si la cosa se ha deteriorado por causa del vicio oculto, los deterioros son por cuenta del vendedor. ii. Si la cosa se ha deteriorado por caso fortuito los deterioros corren a cargo del comprador.

3. Si el comprador opta por la acción estimatoria, el vendedor, en todo caso, está obligado a restituirle la parte del precio que se determine por los expertos (Art. 1.521 CC). Si el vendedor para el momento de la venta conocía el vicio, está

obligado también a indemnizar al comprador de los daños y perjuicios correspondientes (Art. 1.522 CC); pero si ignoraba el vicio, además de la restitución parcial del precio, sólo tendrá que reembolsar la porción que corresponda de los gastos hechos con ocasión de la venta (Art. 1.523 CC).

4. Si la cosa ha perecido a causa de sus defectos el vendedor estará obligado a restituir el precio y a pagar todas las demás indemnizaciones que proceden conforme a lo antes señalado; pero si pereció por caso fortuito la pérdida es por cuenta del comprador (Art. 1.524 CC).

5. El tiempo útil para proponer la acción (lapso) es limitado: el comprador debe intentar la acción redhibitoria que proviene de vicios de la cosa en el término de un año, contados: a. Si se trata de inmuebles desde el día de la tradición; b. Si se trata de animales, dentro de los 40 días siguientes a la entrega. c. Si se trata de cosa muebles, dentro de 3 meses posteriores a la entrega.

(Ver Art. 1.525 CC). El lapso de referencias es de caducidad, no de prescripción.

RÉGIMEN CONVENCIONAL DEL SANEAMIENTO POR VICIOS OCULTOS. Las normas legales sobre saneamiento por vicios ocultos son de carácter supletorio, de modo que las partes pueden libremente excluir su aplicación. Es nula la cláusula que exonere o disminuya la responsabilidad del vendedor respecto de los vicios conocidos por éste y no declarados en el contrato.

GARANTÍA CONVENCIONAL DE BUEN FUNCIONAMIENTO. CONCEPTO: Existe garantía convencional de buen funcionamiento cuando el vendedor se compromete a responder al comprador para caso de que, durante un término determinado, la cosa vendida no funcione bien. Para que esta opere es necesario que exista un compromiso expreso o tácito del vendedor porque la misma no deriva de la ley.

REQUISITOS: 1. Que la cosa no funcione bien, es decir, que surja un defecto de funcionamiento.

2. Que el defecto de funcionamiento no se deba a culpa del comprador.

OBJETO DE LA OBLIGACIÓN: Depende del contenido del contrato. Suele consistir en una obligación de dar (suministrar 19

al comprador una cosa nueva, sustituir piezas, etc.)o de hacer (reparar la cosa).

LAPSO PARA INTENTAR LA ACCIÖN: En caso de inejecución de la obligación del vendedor, salvo pacto en contrario, es de un año a partir de la denuncia del defecto de funcionamiento (Art. 1.526 CC).

GARANTÍA CONVENCIONAL DE BUEN FUNCIONAMIENTO Y SANEAMIENTO POR VICIOS OCULTOS. Frecuentemente se plantea si la garantía convencional sustituye la garantía de vicios ocultos.

El interés deriva de que el vendedor que garantiza el buen funcionamiento no se obliga a indemnizar los daños y perjuicios que el mal funcionamiento pueda causar al comprador. En tales condiciones, si la causa del del defecto de funcionamiento es un vicio oculto y el vendedor es de mala fe, resultaría más ventajoso para el comprador hacer valer las normas sobre saneamiento porque éstas le permiten obtener la indemnización de los daños y perjuicios.

Así pues, depende de la intención de las partes, que generalmente es la de sustituir la aplicación de las normas sobre saneamiento por vicios ocultos por la aplicación de las normas convencionales sobre la garantía de buen funcionamiento.

OBLIGACIONES DEL COMPRADOR. OBLIGACIONES DEL COMPRADOR. 1. RECIBIR LA ENTREGA: la obligación está fundada en la obligación de hacer la tradición que tiene el vendedor. El objeto de la obligación de referencias es recibir cuanto debe entregar el vendedor en razón de la obligación de hacer tradición y, en el caso particular de la venta de las cosas muebles corporales, llevarse la cosa. Dicha obligación debe cumplirse en el momento y el lugar en que el vendedor está obligado a hacer la tradición. Si el comprador no cumple con su obligación de recibir la entrega, el vendedor, conforme al derecho común, puede: 1) exigir el cumplimiento de la misma; 2) intentar la acción resolutoria; 3) limitarse a oponer la excepción non adimpleti contractus; y 4) exigir ka indemnización de los daños y perjuicios causados por el incumplimiento o mora del comprador. Además, cuando se trate de venta de cosas muebles puede invocar la resolución de pleno derecho en interés del vendedor si el comprador no se ha presentado a recibir antes que haya expirado el término para la entrega (Art. 1.531 CC9.

2. PAGAR LOS GASTOS: Corresponde AL comprador pagar los gastos de escritura y demás accesorios de la venta, así como los gastos de transporte (Art. 1.491 CC).

3. PAGAR EL PRECIO: la obligación de pagar el precio es la obligación fundamental del comprador (Art. 1.527 CC).

El precio debe pagarse en el día y en el lugar determinados por el contrato (Art. 1.527 CC), si en el contrato nada se ha establecido sobre el momento y lugar del pago, éste debe hacerse en el momento y lugar en que debe hacerse la tradición. Si de acuerdo con el contrato, el precio no ha de pagarse en el momento de la tradición, el pago se hará en el domicilio del comprador (Art. 1.528, único ap. CC). Respecto del momento del pago del precio debe tenerse en cuenta el derecho de suspender el pago que, en ciertos supuestos tiene el comprador.

La obligación de pagar el precio no implica la obligación de pagar intereses, salvo que: 1) se ha establecido en la convención; 2) cuando el comprador esté en mora; 3) cuando la cosa vendida y entregada al comprador produce frutos u otra renta (Art. 1.529 CC).

Derecho de suspender el pago del precio: para que proceda la suspensión del pago del precio por parte del comprador (Art. 1.530 CC) deben darse tres condiciones: 1) que el comprador haya sido perturbado o tenga fundado temor de ser perturbado; 2) que aún no haya pagado el precio; y 3) que el comprador no haya renunciado al derecho de suspender el pago del precio. Mientras subsistan los supuestos indicados, el comprador puede rehusar el pago del precio sin perder el disfrute de la cosa vendida; pero si la cosa o derecho vendido produce frutos deberá pagar los intereses del precio durante el periodo de la suspensión, a menos que la perturbación le impida percibir dichos frutos.

Recursos del Vendedor ante la Suspensión del Pago del Precio: para poner fin a la suspensión el vendedor debe hacer cesar la perturbación o peligro de la misma, o dar caución suficiente (Art. 1.530 CC) TUTELA LEGAL QUE TIENE EL VENDEDOR FRENTE AL COMPRADOR POR EL PRECIO. 1. La acción de cumplimiento es la de derecho común, pudiendo acumularse la acción de daños y perjuicios.

2. El derecho de suspender la entrega de la cosa vendida, que procede en los siguientes casos: a. Cuando no se ha acordado plazo para el pago del precio y el comprador no lo ha pagado (Art. 1.493 CC, encab.). b. Cuando se haya acordado plazo para el pago del precio, si después la obligación se ha hecho exigible por expiración del 20

término o por pérdida de dicho beneficio, ya que la suspensión de la entrega también procede entonces por vía de excepción "non adimpleti contractus". c. Cuando se haya acordado plazo para el precio, si después de la venta el comprador se hace insolvente o cae en estado de quiebra. (Art. 1.493 CC).

3. La hipoteca legal sobre el inmueble vendido (Art. 1.885, ord.

1º CC) 4. El derecho de reivindicar la cosa vendida o de impedir su venta (equivale respecto de los bienes muebles a la hipoteca legal establecida para los inmuebles.

5. La resolución del contrato, a la cual puede acumularse la acción de daños y perjuicios, y que puede ser la resolución legal de Derecho común, la resolución legal de pleno derecho o la resolución convencional. a. Supuestos: i. Para que proceda la resolución legal de derecho común es necesario que la obligación de pagar el precio sea exigible; que haya sido incumplida culpablemente por el comprador; que el vendedor haya cumplido sus obligaciones; que no se trate del caso previsto en el Art 1.796 CC; y que la autoridad judicial haya dictado la sentencia correspondiente. ii. La resolución legal de pleno derecho procede en interés del vendedor si se trata de bienes muebles y el comprador, aunque se haya presentado a recibir la entrega no ha ofrecido el precio, a menos que se le haya otorgado más plazo para esto (Art. 1.531 CC) iii. Las partes pueden haber previsto en el contrato la resolución de la venta por incumplimiento e incluso por retardo en el pago del precio. b. Efectos de la resolución de la venta: i. Entre las partes: 1) la situación se restituye al estado primitivo y 2) se considera que ambas partes han sido poseedoras de mala fe. En consecuencia, el vendedor recobra el precio con sus intereses; los deterioros o desmejoras corren por cuenta del comprador, salvo que pruebe que se hubieran producido aún si hubiese estado la cosa en manos del vendedor; el comprador puede exigir del vendedor el pago de las mejoras útiles (Art. 792 CC); así como el pago de los gastos necesarios hechos a la cosa, pero no de los gastos suntuarios; y el vendedor puede exigir al comprador la indemnización de daños y perjuicios. ii. Frente a terceros: se aplica el principio de que "resoluto jure dantis, resolvitur jus accipiens" (resuelto el derecho del que transmite, se resuelve el derecho del que recibe); por lo tanto: los derechos reales constituidos o

transmitidos por el comprador quedan resueltos; el tercer poseedor de buena fe que haya percibido frutos de la cosa cuya venta fue resuelta, puede retenerlos (Art. 790 CC); los actos de simple administración realizados por el comprador se mantienen; y, el tercero que tomó la cosa en arrendamiento del comprador y pagó a éste los cánones, pagó bien. iii. Exclusión del derecho de resolver la venta: el vendedor carece del derecho de resolver la venta en determinados casos: 1. por razón de su carácter público 2. por la naturaleza del precio 3. a consecuencia de la indivisibilidad de la acción resolutoria iv. Divisibilidad de la acción resolutoria: si el objeto vendido es divisible, también lo es la acción resolutoria de la venta; caso contrario, no.

21

VENTA CON RESERVA DE DOMINIO Apuntes Universitarios

Generalidades 1. Concepto:

La venta con pacto de reserva de la propiedad o del dominio, es la venta en la cual, en virtud de la voluntad de las partes se difiere la transferencia de la cosa o derecho vendido hasta el momento en que el comprador pague la totalidad o una parte determinada del precio. En consecuencia, no se llama venta con reserva de dominio aquella en la cual se difiere voluntariamente la transferencia hasta un momento que no tenga relación con el pago del precio.

2. Aspecto económico: La venta con reserva de dominio constituye la más enérgica protección del derecho que tiene el vendedor de cobrar el precio en materia de venta de bienes muebles, de modo que facilita las ventas mobiliarias a crédito con las ventajas (y también eventuales desventajas), que ello implica para vendedores y compradores.

En materia inmobiliaria, la hipoteca es suficiente para garantizar al vendedor contra la eventual falta de pago del precio; pero en materia mobiliaria, la protección legal del vendedor establecida en el Código Civil se reveló insuficiente para permitir el libre desenvolvimiento de la venta a crédito.

En efecto, de no tratarse de una venta con reserva de dominio, el vendedor de bienes muebles, en general, no queda protegido frente al riesgo de que el comprador insolvente enajene y haga tradición de la

cosa a un tercero: la acción civil frente al comprador es inútil dada su insolvencia; no existe contra él acción penal por apropiación indebida porque la cosa que se enajenó era suya, y la acción contra el tercer adquiriente presenta la dificultad derivada del art. 794 del Código Civil.

La reserva de dominio, al dejar al vendedor la propiedad de la cosa con la posibilidad de hacerla valer incluso frente a los terceros, asegura al vendedor una garantía, que le permite vender a crédito y hacer entrega inmediata de la cosa sin limitar sus operaciones a una clientela selecta, ni aumentar desmesuradamente el precio para cubrir grandes riesgos de pérdida de precio.

Por otra parte, la venta con reserva de dominio presenta otro aspecto económico que nuestro legislador hubo de afrontar: la posibilidad de abuso del vendedor frente al comprador mediante la imposición de cláusulas exorbitantes.

3. La reserva de dominio antes de la ley especial:

Antes de que entrara en vigencia la primera Ley de Ventas con Reserva de Dominio, del 14 de abril de 1955, hoy sustituida por la del 26 de diciembre de 1958 (G.O. N° 25.849, de 29 de diciembre de 1958, se sostenía con frecuencia que era imposible pactar la 22

reserva de dominio por considerar que dicho pacto contradecía en carácter consensual de la venta. Por otra parte, la dificultad estribaba en que en materia mobiliaria la reserva de dominio no era oponible a los terceros adquirientes de buena fe que podían invocar a su favor lo dispuesto en el artículo 794 del Código Civil.

El texto de la ley (C.C. art. 1.480) dejaba abierta la posibilidad de esta modalidad de venta y la Ley especial vino a suplir este vacío en materia mobiliaria.

RÉGIMEN DE LA LEY ESPECIAL. 1° Campo de aplicación de la ley.

1.1 La Ley de Venta con Reserva de Dominio sólo se refiere a las ventas mobiliarias, limitación que respondió tanto al deseo del legislador de encuadrarse dentro de las previsiones del artículo 1.480 del Código Civil como al escaso interés de la reserva de dominio respecto a los inmuebles en virtud de la existencia de la hipoteca legal.

1.2 La es civil y se aplica tanto a la venta civil como a la compraventa mercantil, ya que la ley mercantil nada prevé sobre reserva de dominio.

2° Condiciones de validez de la reserva de dominio 2.1. Que se trate de una venta a plazo o a crédito (Art. 1 L.V.R.D.), sin que sea necesario que se trate de una venta por cuotas.

2.2. Que se trate de la venta de un bien mueble por su naturaleza (Art. 1 L.V.R.D.) 2.3. Que no se trate de cosas destinadas especialmente a la reventa (Art. 2 L.V.R.D.). En consecuencia, los comerciantes al por mayor no pueden utilizar la reserva de dominio en sus ventas a los minoristas.

2.4. Que no se trate de cosas especialmente destinadas a la manufacturación o transformación cuando no sean identificables después (Art. 2 L.V.R.D.). En todo caso, aun en teoría, la reserva de dominio sobre tales

cosas hubiera podido ser nugatoria en virtud de las normas sobre accesión (C.C. art. 571 y siguientes).

2.5. Que la transferencia esté subordinada al pago del precio (Art. 1 L.V.R.D.), aunque no necesariamente al pago de la totalidad de éste. Si la transferencia de dominio se subordina a otro evento distinto del pago del precio no habrá venta con reserva de dominio en el sentido de la ley (lo que no excluye necesariamente la validez del pacto).

2.6. Que la reserva no tenga una duración mayor a 5 años (Art. 10 L.V.R.D.). Este término, aunque la ley no lo diga expresamente, debe computarse a partir de la celebración de la venta.

2.7. Se ha sostenido que la reserva de dominio debe constituir un pacto de la venta sin que pueda ser convenida después de esta, porque en tal caso ya la propiedad o derecho habría pasado al comprador.

3° Condiciones adicionales para la eficacia de la reserva frente a terceros.

Para que la reserva de dominio válida entre las partes sea oponible a los terceros se requiere además: 3.1. Que las cosas vendidas sean identificables individualmente y de modo preciso (Art. 4 L.V.R.D.), exigencia que se aplica porque caso contrario el tercero no podrá nunca saber si una cosa mueble determinada es la cosa vendida bajo reserva de dominio u otra de la misma clase.

3.2. Que las cosas vendidas no estén destinadas a ser parte integrante y constante de un inmueble del cual no pueden separarse sin grave daño para éste (Art. 3 L.V.R.D.) 3.3. Que las cosas vendidas tengan un valor individual superior a doscientos cincuenta bolívares (Art. 3 L.V.R.D.), aunque formen parte de un conjunto o colección de mayor valor.

3.4. Que se hayan cumplido las formalidades exigidas por la ley (Art. 5 L.V.R.D).

23

4° Efectos de la venta con reserva de dominio.

4.1. Situación del vendedor.

4.1.1. El vendedor conserva la propiedad de la cosa vendida bajo condición resolutoria de que pague la totalidad o parte determinada del precio. Hasta tanto puede oponerse al embargo de los acreedores del comprador o de terceros, siempre que la reserva llene los requisitos de oponibilidad a terceros (L.V.R.D., art.

20, encab.).

4.1.2. La propiedad que se ha reservado al vendedor sólo tiene fines de garantía. Por lo tanto: a) se considera un accesorio del crédito que tiene el vendedor contra el comprador para el pago del precio (Art. 1, aparte único, L.V.R.D.), con el importante efecto previsto en el artículo 1.552 del Código Civil; b) la ley traslada la carga de los riesgos al comprador desde que recibe la cosa (Art. 1 L.V.R.D.); c) se admite que corresponde al comprador el pago de los impuestos que gravan la cosa; y d) se considera al comprador como el propietario responsable a que se refiere la ley de Tránsito Terrestre.

4.1.3. Pagado el precio en su totalidad o en la parte correspondiente, según los casos, o vencido el plazo de la reserva, la transferencia al comprador se cumple automáticamente sin necesidad de actuación alguna del vendedor y opera retroactivamente conforme al Derecho común, en materia de condición. Para mayor protección del comprador, la ley obliga al vendedor a otorgar la constancia de transferencia cuando por el pago u otra causa lícita aquél adquiere la propiedad; a falta de esa constancia, el último recibo o comprobante de pago surtirá los efectos de la misma (Art. 7 L.V.R.D.).

4.1.4. La reserva de dominio no altera en modo alguno las normas sobre tradición.

4.1.5. En cuanto al saneamiento, la ley vigente establece que “Sin perjuicio de una eventual garantía

convencional de buen funcionamiento, el vendedor siempre responderá durante la vigencia del pacto de reserva de la existencia en el mercado de los repuestos y de los servicios técnicos y de mantenimiento requeridos” (Art. 6 L.V.R.D.).

4.2. Situación del comprador.

4.2.1. El comprador tiene la propiedad de la cosa bajo condición suspensiva. Adquiere la cosa en los casos antes expresados, tiene derecho a que se refiere el mencionado artículo 7 de la ley, corre con los riesgos desde el momento de la tradición, tiene a su cargo el pago de los impuestos que gravan la cosa y es el propietario responsable a que se refiere la Ley de Tránsito Terrestre.

4.2.2. El comprador tiene un derecho a poseer la cosa hasta que la condición se cumpla o se vea fallida.

Dicho derecho no es un simple derecho de crédito al uso y disfrute de la cosa, sino un derecho real que puede oponerse al embargo de los acreedores del vendedor o de terceros (Art. 20, encab. L.V.R.D), y que permite invocar la protección de las acciones posesorias.

4.2.3. El comprador está obligado a cuidar la cosa con la diligencia de un buen padre de familia hasta que la adquiera. Este cuido no sólo es material sino jurídico como lo revela la obligación que se le impone de participar al vendedor toda medida preventiva o de ejecución que se intente o practique sobre la cosa, a la mayor brevedad desde que la conozca, so pena de que el vendedor pueda pedir la ejecución inmediata de la obligación (lo que implica la pérdida del beneficio del término) y sin que ello excluya su deber de oponerse a la medida (Art. 8, L.V.R.D.) 4.2.4. El comprador no puede realizar actos de disposición sobre la cosa mientras dure la reserva sin la autorización expresa del propietario (Art. 9 L.V.R.D.).

4.2.5. Por último, el comprador está obligado a 24

notificar al vendedor, dentro del lapso de 10 días, su cambio de domicilio o residencia cuando se trata de venta de vehículos o el cambio de lugar del mueble en los demás casos (Art. 8, encab., L.V.R.D.), con lo cual se trata de facilitar al vendedor la efectividad de sus derechos. La norma que establece dicha obligación no es de orden público, de modo que las partes pueden modificar el plazo allí previsto (Art. 8, aparte único, L.V.R.D.).

4.3. Efectos frente a terceros.

En principio, si se reúnen los supuestos de eficacia de la reserva de dominio frente a terceros, dicha reserva es oponible a todo tercero sin distinción. Sin embargo, hay que tener en cuenta las siguientes disposiciones: 4.3.1. El adquiriente de buena fe en feria, mercado, venta pública o remate judicial de cosas que hayan sido vendidas con reserva de dominio, sólo estará obligado a devolverlas cuando le sean reembolsados los gastos que haya hecho en su adquisición (Art. 11 L.V.R.D.) Esta norma se inspira en el texto y finalidad del artículo 795 del Código Civil. Adquiriente de buena fe a los efectos indicados es el que ignoraba la existencia de la reserva en el momento de la adquisición.

4.3.2. Las acciones del vendedor contra terceros prescriben a los seis meses contados a partir del día en que debería ser pagado o terminado de pagar el precio de la cosa vendida con reserva de dominio (Art. 19 L.V.R.D.) 4.3.3. Si la cosa vendida con reserva de dominio, estando asegurada por el comprador, perece, se deteriora, se pierde de modo que se ignore absolutamente su existencia o sufre cualquier otro suceso que dé lugar al pago de una indemnización de seguro, el crédito del vendedor se considerará prendario a los solos efectos de poder cobrar, con el privilegio inherente a éste, de las cantidades debidas por los aseguradores (art. 12 L.V.R.D.).

Por otra parte, no se aplicará a las cosas vendidas con reserva de dominio el privilegio concedido por el Código Civil al arrendador sobre los muebles de otras personas, de los cuales esté provisto el inmueble arrendado (Art. 15 L.V.R.D.).

5° Resolución y pérdida del beneficio del término.

En esta materia el legislador en protección del comprador ha establecido normas de derecho excepcional.

5.1. Cuando el precio debe pagarse por cuotas y no obstante pacto en contrario, la falta de pago de una o más cuotas que no excedan en su conjunto de la octava parte del precio total de la cosa, no dará lugar a la resolución del contrato, sino al cobro de la cuota o cuotas insolutas y de los intereses moratorios a la rata corriente del mercado, conservando el comprador el beneficio del término respecto de las cuotas sucesivas (Art. 13 L.V.R.D.).

5.2. Si la resolución del contrato de venta con reserva de dominio ocurre por incumplimiento del comprador, el vendedor debe restituir las cuotas recibidas, quedando a salvo su derecho a exigir una justa compensación por el uso de la cosa y los demás daños y perjuicios a que hubiere lugar (Art. 14 L.V.R.D.).

Si en la hipótesis se ha convenido que las cuotas pagadas queden a beneficio del vendedor a título de indemnización, el Juez, según las circunstancias podrá reducir la indemnización convenida cuando las cuotas pagadas excedan en su conjunto de la cuarta parte del precio total de la cosa vendida (Art. 14, único aparte, L.V.R.D). En la misma hipótesis, el aumento de valor adquirido por la cosa quedará sin indemnización, en provecho del vendedor (Art. 15 L.V.R.D.).

Bibliografía: Ley sobre Ventas con Reserva de Dominio, G.O. 25.849 del 29 de diciembre de 1958.

José Luis Aguilar Gorrondona. Derecho Civil IV. Contratos y Garantías.

25

LA JUNTA DE CONDOMINIO Y LA LEY DE PROPIEDAD HORIZONTAL

Junta de Condominio Función de la Junta de Condominio.

Es otro órgano de la Administración del inmueble, cuyos objetivos es ejercer facultades de decisión y de gestión en todo los asuntos que interesan al Condominio. La Asamblea General de Copropietarios elige entre sus miembros y por mayoría de votos a la Junta de Condominio. Su funcionamiento y constitución es obligatoria en todo inmueble sometido al régimen de Propiedad Horizontal.

El artículo 18 de la Ley, establece la designación, constitución, integración forma de decisión y atribuciones de la Junta de Condominio. ¿Cómo está integrada la Junta de Condominio?

Está integrada por tres miembros principales, como mínimo y sus respectivos suplentes; todos los Copropietarios del Condominio, designados en Asamblea General. Entre los miembros principales designados, se elegirá por cantidad de votos o previo acuerdo, su Presidente, Secretario, y Tesorero. ¿Cuándo debe constituirse la Junta de Condominio?

Se constituye en un plazo perentorio de sesenta días, contados a partir de la protocolización de la venta del setenta y cinco por ciento (75%) de los apartamentos y locales de inmuebles.

No se puede constituir antes del registro de apartamentos y locales en el porcentaje citado, representa una mayoría determinante del inmueble y es necesario organizar la administración del Condominio. ¿Cuáles son las atribuciones de la Junta de Condominio?

Las atribuciones de la Junta de Condominio son la vigilancia y el control que sobre la administración del inmueble, establezca el Reglamento de la Ley y en especial:

Convocar en caso de urgencia a la Asamblea de Copropietarios.

Proponer a la Asamblea de Copropietarios la destitución del Administrador.

Ejercer las funciones de Administrador en caso de que la asamblea de Copropietarios no hubiere procedido a designarlo.

Velar por el uso que se haga de las cosas comunes y adoptar la reglamentación que fuere necesaria.

Velar por el correcto manejo de los fondos por parte del Administrador.

Autorizar al Administrador para que ejerza en juicio la representación de los Propietarios en los asuntos concernientes a la administración de las cosas comunes.

La Ley contempla asimismo, que en el Reglamento de Condominio del inmueble también se establezcan entre otras normativas, las atribuciones de la Junta de Condominio, dentro de las cuales debe ejercer dichas funciones sin remuneración.

LEY DE PROPIEDAD HORIZONTAL Concepto: No existe en la legislación venezolana una norma que nos defina la Propiedad Horizontal.

Su concepto lo establece en la doctrina Mariano Fernández quien la define como: “Una Propiedad especial que constituida exclusivamente sobre edificios, divididos por pisos y locales susceptibles de aprovechamiento independiente, atribuye al titular de cada uno de ellos, además de un derecho singular y exclusivo sobre los mismos, un derecho de copropiedad conjunto e inseparable sobre los restantes elementos, pertenencias y servicios comunes del inmueble”.

Es una figura específica en donde se conjugan dos derechos: El derecho de Propiedad del apartamento o local El derecho sobre las cosas comunes del inmueble Su régimen incluye tanto la normativa que rige para la compraventa de apartamentos o locales comerciales en Propiedad Horizontal como las disposiciones relativas a la constitución del Documento de Condominio y la administración de las cosas comunes.

Se articulan así: dos derechos 26

El derecho de Propiedad del inmueble (derecho individual) El derecho de todos los Propietarios sobre las cosas comunes (derecho colectivo) Interdependencia, de veracidad, solidaridad, basadas en derechos iguales.

En Venezuela, el sistema de derecho de Propiedad Horizontal se constituye por medio de la Ley y nace por decisión del Propietario o de los Propietarios de un inmueble, de destinarlo a la venta de apartamentos o locales.

Propiedad individual consagradas en el Documento de Condominio, su Reglamento y en la Ley de Propiedad Horizontal.

Orden de prelaciones En la Propiedad Horizontal prevalece la Ley que rige la materia, es la Ley de Propiedad Horizontal, subsidiariamente, en cuanto no se opongan a dicha Ley, las disposiciones del Código Civil y cualesquiera otras que sean aplicables, como el caso de la Ley de Registro Público, en lo relativo a los derechos por la compraventa de inmueble.

Esta decisión debe ser expresada en forma auténtica y con el Registro del Documento de Condominio, por ante la Oficina Subalterna de Registro correspondiente.

Esta decisión se establece: Para aquellas edificaciones que se construyan bajo el Régimen de Propiedad Horizontal.

Edificaciones ya construidas y ocupadas, siempre y cuando su Propietario o Propietarios decidan venderlo bajo esta modalidad.

Su regulación data del 10 de junio de 1957, con la promulgación de la Ley de Propiedad Horizontal por apartamento. Posteriormente se promulgó en 1958 la Ley de Propiedad Horizontal, la cual fue reformada en fecha 26 de septiembre de 1978 y 18 de agosto de 1983. Esta última, publicada en Gaceta Oficial Extraordinaria N° 3.241 la cual rige hoy en día.

CARACTERISTICAS: Es un régimen específico para edificios divididos por apartamentos y locales, susceptibles de apropiación independiente.

La enajenación de apartamentos y locales sólo se podrá realizar una vez cumplidas las formalidades de protocolización del Documento de Condominio.

Concurren los apartamentos y locales con las cosas comunes.

Concurren dos derechos, el derecho de Propiedad individual y el derecho de Propiedad común, indispensable para el disfrute y aprovechamiento de los apartamentos y locales.

Concurren las obligaciones de los Copropietarios en lo concerniente a la administración y conservación de las cosas comunes, con las limitaciones y restricciones del derecho de 27

CONCEPTO DE VENTA DE PARCELAS. Contratos y Garantías

Antes de entrar en el tema, es necesario dar una definición de la figura jurídica objeto de nuestro estudio. La Venta o Enajenación de un Inmueble por Parcelas “es un Contrato de Venta regido por una Ley Especial mediante el cual el vendedor se obliga a transferir la propiedad de una porción de terreno determinado y distintamente conocido como expresa referencia de su ubicación, y que forma parte de una extensión mayor denominada Urbanización, y en este contrato el comprador se obliga a pagar el precio de dicho terreno.”

También es esencial puntualizar lo que es una Parcela, llamamos Parcela a “una porción o superficie de terreno que resulta de la división de una extensión mayor, que es susceptible de

apropiación individual y que cuenta con la dotación de servicios públicos, y cumple lo relativo a las normas de urbanismos”. Distinto seria hablar de un “Lote de Terreno”, en este último caso, estaríamos en presencia de “un terreno que no necesariamente cuenta con servicios públicos ni se encuentra situada dentro de un urbanismo”.

Ya sabemos que la Parcela esta ubicada dentro de una “Urbanización”. Ahora, ¿Qué es una Urbanización?

Una Urbanización es “el desarrollo de una extensión de terreno, para ser enajenada de forma individual, el cual cuenta con servicios públicos tales como energía eléctrica y dotación de agua, entre otros.

Ahora bien, cuando hablamos de Parcelamiento, nos referimos a la “división simultánea o sucesiva de terrenos en dos o más nuevas parcelas independientes, o cuotas indivisas de los mismos, con el fin manifiesto de urbanizarlos o edificarlos total o parcialmente; se entiende que existe dicho fin cuando las parcelas resultantes presentan dimensiones, cerramientos, accesos u otras características similares a las propias de las parcelas urbanas”.

28

CESION DE DERECHOS LITIGIOSOS Y HEREDITARIOS

consiguientemente, adolece de nulidad absoluta.

Quien traspasa los derechos de herencia no transmite

su

calidad

de

heredero,

sino,

simplemente, el interés que le asiste en la sucesión del causante. Se debe entender así

CESION DE DERECHOS LITIGIOSOS Y HEREDITARIOS POR: FABIAN PELAEZ, ROGER FLOREZ Y NATALIA COLORADO

mismo, que cuando se habla de sucesión no es en el sentido estrictamente de proceso sino se extiende al momento al momento en que el causante

CONTRATO DE CESION

fallece.

La cesión de derechos de herencia no puede Es una clase de contrato en el cual una persona

hacerse con la especificación de los bienes de la

llamado cedente (acreedor), traslada su derecho

sucesión,

a un tercero para que le cobre a su deudor, ese

disposición de bienes que no son del cedente

tercero se llama cesionario quien ocupa el lugar

sino que integran el patrimonio herencial. La

del acreedor ( cedente) para cobrar la deuda o

cesión, por tanto, debe tratar, únicamente, sobre

derecho.

los derechos hereditarios o sobre la asignación

porque

comprende

actos

de

singular.

CLASES DE CESION CARACTERISTICAS

DE

LA

CESION:

derechos

De acuerdo al titulo que se haga la cesión

hereditarios, de derechos litigiosos., de créditos.

participa de las características del respectivo

De

créditos

personales,

de

negocio jurídico. empero, como se debe señalar, CESION

DE

DERECHOS

HEREDITARIOS

de

manera

especial

y

preferencial,

dos:

La cesión de un derecho de herencia es el acto

SOLEMNE: por cuanto se requiere de escritura

en virtud del cual una parte transfiere a otra los

pública al tenor de lo dispuesto en el articulo

derechos que le corresponden dentro de una

1857 del Código Civil. Se podrá sostener que

sucesión presente, como heredero o legatario, a

este requisito de la solemnidad es aplicable

titulo

oneroso.

exclusivamente a la cesión de derechos de

Comprende, por tanto, la realización de un acto

herencia cuando se hace a título de venta. Con

de disposición de una universalidad patrimonial

todo debe aplicarse el contenido y aplicación de

o de una asignación singular en una sucesión.

la norma en cita, ya que lo que la ley persigue, al

Supene , pues, la existencia de una sucesión,

imponer esa ritualidad, es que el traspaso se

por cuanto el derecho a suceder por causa de

haga

muerte a una persona viva no puede ser materia

resultaria incongruente que siendo la cesión un

de un acto jurídico, ya que, al tenor de lo

solo fenómeno jurídico se pueda hacer distinción

dispuesto en lo dispuesto en el artículo 1502 del

de acuerdo al título con que se transfiera el

Código

derecho de herencia.

gratuito

Civil,

tiene

u

objeto

ilícito

y,

inequívoca

y públicamente.

Además,

29

ALEATORIA: por que encierra, en sí, una

IMPROCEDENCIA DE LA LESION ENORME

contingencia en el resultado de la cesión. Para

EN

nosotros la transferencia onerosa encierra un

HERENCIALES.

área, aunque se conozca, al momento de

Se discute, si es pertinente las acción rescisoria

hacerse la trasmisión, el activo y pasivo

por lesión enorme en la venta de los derecho de

sucesoral. Sostenemos esto, por que el acto de

herencia. La Corte Suprema de Justicia, a partir

inventario y de avalúo no es inmodificable y por

de la sentencia del 3 de agosto de 1954,

tanto, absoluto. Se puede, una vez verificada

revisando

dicha diligencia presentar algún acreedor del

sosteniendo la procedencia de la lesión enorme.

causante y exigir que se adicione los inventarios

Dijo la corte: "La dificultad es allanable. El art

a fin de incluirlo dentro del pasivo. Este solo

667 de código civil, establece que los derechos y

hecho hace que sea difícil de precisar el

acciones se reputan muebles o inmuebles según

resultado de la cesión. También, puede ocurrir,

lo sea la cosa que ha de ejercerse o que se

que aparezcan nuevos bienes para integrar el

debe. Si el patrimonio de la sucesión esta

activo y, así, ampliar los inventarios de manera

representado solo en bienes raíces, el derecho

adicional. Este respecto, ciertamente sirve para

de herencia cedido será inmueble y cabra la

convenir en el carácter incierto de la cesión. No

rescisión. Por el contrario, si el patrimonio

hay, pues, un conocimiento exacto en los

herencial está integrado únicamente por los

alcances

bienes muebles el derecho del sucesor sera

de

las

prestaciones.

LA

CESION

doctrinas

DE

anteriores,

DERECHOS

ha

venido

mueble y no procederá la rescisión. Para el caso de que los bienes sean mueble e inmuebles, en el cual surge grave dificultad para fijar la naturaleza

del

derecho

cedido,

habrá

de

adoptarse una solución aceptada por la doctrina francesa, según ensena Planiol y Ripert; la rescisión será posible en caso de la lesión enorme aparezca teniendo en cuenta sólo el valor de los bienes raíces." Esta doctrina ha sido, de igual modo, reiterada por la corte en la sentencia de 21 de julio de 1960, 29 de abril de 1964 y 19 de abril 1971.

Apartándonos de esa doctrina de la corte consideramos que la lesión enorme no es procedente por dos básicas razones jurídicas:

1. Hemos dicho que la cesión del derecho de herencia no puede ser apreciada o calificada

30

alrededor de bienes determinados, si no que tiene por objeto una cuota en la universalidad patrimonial del causante. Si la sucesión está compuesta de bienes muebles o inmuebles no puede servir de respaldo para definir la cesión como de muebles o inmuebles. Se cual se la naturaleza de los bienes que componen el patrimonio del causante, el traspaso de los derechos será sobre la universalidad patrimonial del de cujus.

2. También dijimos que la cesión de derechos de herencia es siempre aleatoria, aun cuando la transferencia se haga una vez conocido el activo y el pasivo sucesoral. La determinación de la utilidad en la cesión de un derecho de herencia será

siempre

incierta,

y

el

beneficio

del

cesionario correrá siempre parejo con esta noción de contingencia, que caracteriza el contrato aleatorio. Si esto es así se tiene que excluir la lesión enorme, porque sabido es que esta institución no es de recibo en esta clase de actos jurídicos.

COMO

SE

REALIZA

EL

CONTRATO

Se debe especificar los bienes que se ceden, el valor, lugar y se debe realizar mediante escritura pública.

31

MODELOS DE CONTRATOS Modelo Documento Venta con Pacto Retracto

Documento Venta con Pacto Retracto Yo _______, (identificarlo), por medio del presente Documento declaro: Que reservándome el derecho de Retracto por el término de ___ años contados a partir de la fecha de Registro del presente Documento, y con las modalidades que se expresarán más adelante, doy en venta a la señora de ___, (identificarla), un apartamento de mi exclusiva propiedad, distinguido con el No ___ que forma parte del Edificio _______ ubicado en este Edificio en la Urbanización _______, Jurisdicción _______. La superficie del apartamento que vendo es de _______ metros cuadrados ( mts2), siendo sus linderos y medidas los siguientes: (copiar del Documento de Propiedad), dicho apartamento me pertenece por compra que del mismo hice al propietario del Edificio, Sr. _______ (identificarlo), según consta de Documento protocolizado en la Oficina Subalterna , bajo el No ___, folio ___, Tomo ___, Protocolo ___, fecha ___, estando libre de todo gravamen y no adeudando nada por concepto de Impuestos Nacionales ni Municipales, y por ningún otro concepto. El precio de esta venta es la cantidad de _______ bolívares (Bs. ), la cual recibo de comprador en este acto, en dinero efectivo y a mi entera y cabal satisfacción. Con el otorgamiento de este Documento, transfiero al comprador la propiedad del Inmueble vendido, reservándome el mencionado, derecho de retracto por el citado término, durante el cual tendrá derecho a recuperar el apartamento vendido, previa la restitución del precio de esta venta, conforme a lo estipulado en el Artículo 1534 del Código Civil vigente y el reembolso de los gastos pormenorizados en el Artículo 1544 ejusdem. Y yo _______ arriba (identificado), declaro: Que acepto la venta que se me hace por el presente Documento, estando perfectamente y en un todo de acuerdo con el Retracto convencional que por el término de ___ años y a partir de la fecha de la protocolización de esta Escritura se ha reservado el vendedor, Sr. _______ (Lugar y fecha).

Firmas.

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Modelo Venta Propiedad Horizontal Condominio Venta Propiedad Horizontal - Condominio Yo __________¸ mayor de edad, de nacionalidad __________¸ comerciante, de este domicilio, de estado civil __________¸ y titular de la Cédula de Identidad No. __________¸ procediendo en este acto en mi carácter de Presidente de la Compañía Anónima __________¸ inscrita en el Registro Mercantil de esta Circunscripción Judicial el día __de __________¸ de 19 bajo el número _____, Tomo ___ por el presente documento declaro; Mi representada da en venta de Propiedad Horizontal, pura y simple, perfecta e irrevocable al señor __________¸ un apartamento de su exclusiva propiedad conforme al documento de condominio respectivo), distinguido con el No. ___, Tipo ______, ubicado en _______ del Edificio situado en la Calle de la Urbanización Sector de la referida Urbanización, correspondiente a la Jurisdicción del Municipio __________¸ Estado __________¸ con una superficie de __________¸ metros cuadrados. De conformidad con el Artículo____ del documento de Condominio citado. le corresponde al comprador igualmente un derecho de propiedad equivalente al por ciento ( %) sobre todos los bienes o cosas comunes que integran el inmueble, los cuales están discriminados en el Artículo ______ del Documento de Condominio.

Son parte inherente al apartamento que se da en venta por este instrumento, y que se consideran formando parte permanente del mismo, sobre los cuales adquiere también la propiedad exclusiva el comprador, por este documento las siguientes partes: puertas, ventanas. tabiques, pavimentos, decoración y pintura, revestimiento interior de las paredes. instalaciones particulares y de electricidad, teléfonos y timbres. tuberías interiores, salas y servicios sanitarios así, como todas las dependencias del apartamento, conforme a los planos respectivos. Sobre el inmueble descrito, así como sobre el Edificio ______ en el cual está ubicada no pesa ningún gravamen, canon o servidumbre, nada adeuda por impuestos nacionales. ni Municipales, ni por ningún otro concepto: y pertenece a su representada así: el terreno por compra que consta en documento registrado por ante la Oficina del Registro del ______del Estado __________¸ el día ____ de ________ del año ______, bajo el No. ___, folio ____, Tomo _____, Protocolo ______ y el Edificio por haberse construido a sus solas expensas según evidencia de documento de Condominio Protocolizado en la Oficina Subalterna de registro _______ del __________¸ del Estado ______ en fecha ________, de 19__, bajo el No. ___, folio ____, Tomo ___, Protocolo ___, correspondiente al trimestre de ____. El precio de esta venta es por la cantidad de __________¸ bolívares (Bs. ) que declaro recibir en este acto del Comprador para mi representada, en dinero efectivo y a mi entera satisfacción. Al otorgamiento de este escrito y a la entrega de los Títulos anteriores hago al Comprador en nombre de mi Representada, la tradición legal del apartamento que aquí se le vende, le transfiero la propiedad dominio y posesión sobre el mismo y bienes inherentes, obligando a mi representada al saneamiento conforme a la Ley. Todas aquellas materias no previstas en este instrumento expresamente, se regirán por la vigente Ley de Propiedad Horizontal. Y yo __________¸ mayor de edad, de nacionalidad __________¸ de Profesión __________¸ de estado civil __________¸ de este domicilio, y titular de la Cédula de Identidad No __________¸ declaro: que acepto la venta que se me hace por este documento en los términos expuestos. Ciudad __________¸ del mes de __________¸ del año -Firmas.

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Modelo Cesión de Crédito Hipotecario Cesión de Crédito Hipotecario Yo, -- mayor de edad, de este domicilio, de nacionalidad --de profesión -- de estado civil -- titular de la Cédula de Identidad No. -- por medio del presente documentodeclaro: Que cedo y traspaso en plena propiedad y posesión al ciudadano -- (identificarlo con sus seis características), el crédito hipotecario de primer grado que tengo a mi favor por la cantidad de --bolívares (Bs. ), de la cual es deudor, el ciudadano -- haciendoconstar que aunque fue constituida la hipoteca convencional por la suma antes dicha, el prenombrado ciudadano -- me debe para esta fecha solamente la cantidad de -- bolívares (Bs. ). Esta hipoteca consta en documento protocolizado en fecha -- bajo el No -- folio -- Tomo -- Protocolo -- de la Oficina Subalterna de Registro -- y grava un inmueble propiedad de mi deudor, pormenorizado en el mencionado instrumento. El precio para esta negociación de hoy es la cantidad de -- bolívares (Bs. --), los cuales recibo del cesionario en moneda de curso legal y a mi entera y cabal satisfacción. Con el otorgamiento del prenombrado instrumento y su entrega al cesionario, efectúo la tradición conforme a la ley, y yo -- ya identificado declaro: Que acepto la cesión de la hipoteca convencional de Primer Grado que se me ha hecho por medio de este documento, en los términos que anteceden. Ciudad y fecha.

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Modelo Cesión Derechos Litigiosos Cesión Derechos Litigiosos Yo, --identificarlo), declaro: Que por el precio de ---- que ya tengo recibidos a mi entera y cabal satisfacción, cedo y traspaso a --identificarlo), todos los derechos y acciones que tengo contra --identificarlo), ya que se refiere al juicio que por cobro de -- he intentado contra este último según Libelo de fecha -introducido por el Juzgado -- y proveído por el auto de fecha -Y yo -- arriba identificado a mi vez declaro: que acepto esta cesión en los términos expuestos. Lugar y fecha.

El Juez El Cedente, El Secretario,

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GLOSARIO ACCIÓN. Denota el derecho que se tiene a pedir alguna cosa o la forma legal de ejercitar éste. En cuanto derecho, consta en las leyes substantivas (códigos civiles, de comercio, penales y demás leyes, reglamentos, etc.); en cuanto modo de ejercicio, se regula por las leyes adjetivas (códigos procesales, leyes de enjuiciamiento o partes especiales de textos substantivos también).

ACEPTACION. La manifestación del consentimiento concorde, como productor de efectos jurídicos, constituye el acto de aceptación, que consiste en admitir la proposición hecha o el encargo conferido.

ADQUIRIR. Conseguir algo mediante trabajo o industria de uno. Obtener la propiedad de una cosa que pertenecía antes a otro, o que no tenía dueño. Lograr un derecho. Contraer una obligación.

BIENES. Aquellas cosas de que los hombres se sirven y con las cuales se ayudan.

BILATERAL. Lo que consta de dos lados o partes.

En Derecho se aplica a los contratos en que ambas partes quedan obligadas a dar, hacer o no hacer alguna cosa, que compensa la prestación de la otra parte con mayor o menor igualdad; como en la compraventa (cosa y precio), en la permuta (cosa por cosa distinta), en la sociedad (aportación contra eventual ganancia), etc.

BONA FIDES. Loc. lat. Buena fe. “Bona fide”, por la peculiar declinación latina, significa “de buena fe” BUENA FE. Rectitud, honradez, hombría de bien, buen proceder. Creencia o persuasión personal de que aquel de quien se recibe una cosa, por título lucrativo u oneroso, es dueño legítimo de ella y puede transferir el dominio.

CADUCIDAD. Lapso que produce la pérdida o extinción de una cosa o de un derecho. Efecto que en el vigor de una norma legal o consuetudinaria produce el transcurso del tiempo sin aplicarlas, equiparable en cierto modo a una derogación t cita. Ineficacia de testamento, contrato u otra disposición, a causa de no tener cumplimiento dentro de determinados plazos. Cesación del derecho a entablar o proseguir una acción o un derecho, en virtud de no haberlos ejercitado dentro de los términos para ello. DE LA INSTANCIA. Presunción legal de abandono de la acción entablada o del recurso interpuesto cuando los litigantes se abstienen de gestionar la tramitación de los autos. DE LAS LEYES. Se utiliza esta expresión para designar la forma de decaer o perder su vigor, por el no uso, las leyes promulgadas largo tiempo atrás.

CAPACIDAD. En general, espacio hueco susceptible de contener algo. Espacio, extensión. Potencia o facultad de obrar.

Talento, disposición para determinadas actividades. Ocasión, medio o lugar para la ejecución de algún propósito.

CARGA. Tributo o gravamen que se impone a una persona o cosa. Obligación que se contrae por razón de estado, empleo u oficio. También, la condición natural en un contrato, estipulada por las partes. Servidumbre, censo, hipoteca u otro gravamen real sobre inmuebles.

CESION. La renuncia o transmisión, gratuita u onerosa, que se hace de una cosa, crédito, acción o derecho a favor de otra persona. El que cede se denomina cedente; y quien adquiere por este título, cesionario.

COACCION. Fuerza o violencia que se hace a una persona para obligarle a decir o ejecutar algo.

COERCION. Del latín coercio, de coercere, contener. La acción de contener o refrenar algún desorden; o el derecho de impedir que vayan contra sus deberes las personas sometidas a nuestra dependencia.

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COHECHO. El soborno, seducción o corrupción de un juez o funcionario público para que haga lo pedido, aunque no sea contra justicia.

extinción, conclusión. Relajación o licencia en materia de costumbres. (v. Despido, Divorcio, Nulidad, .Rescisión.)

COHEREDERO. Heredero en unión de otro u otros; o sea, el que es llamado junto con alguno más a la sucesión de una herencia.

DOLO. Voluntad maliciosa que persigue deslealmente el beneficio propio o el daño de otro al realizar cualquier acto o contrato, valiéndose de argucias y sutilezas o de la ignorancia ajena; pero sin intervención ni de fuerza u de amenazas, constitutivas una y otra de otros vicios jurídicos. Incumplimiento malintencionado de las obligaciones contraídas, ya sea por omisión de prestaciones, mora en el pago o innovaciones unilaterales.

COMPRAVENTA o COMPRA Y VENTA. Habrá compraventa cuando una de las partes se obligue a transferir la propiedad de una cosa a la otra, y ésta se obligue a recibirla y a pagar por ella un precio cierto en dinero. Compra, por tanto, es la adquisición de una cosa por precio; venta, la enajenación de una cosa por precio.

COMUNERO. La persona que tiene en común con otra un derecho o una cosa; especialmente, una heredad o hacienda.

CONDOMINIO. Del lat. cum, con, y dominium, dominio. Dominio o propiedad de una cosa perteneciente en común a dos o más personas.

Es el derecho real de propiedad que pertenece a varias personas por una parte indivisa sobre una cosa mueble o inmueble.

CONTRATO. Es un acuerdo de voluntades, verbal o escrito, manifestado en común entre dos o más personas con capacidad (partes del contrato), que se obligan en virtud del mismo, regulando sus relaciones relativas a una determinada finalidad o cosa, y a cuyo cumplimiento pueden compelerse de manera recíproca, si el contrato es bilateral, o compelerse una parte a la otra, si el contrato es unilateral.

DE CUJUS. Abreviatura de la expresión latina de cujus successione agitur, aquel de cuya sucesión se trata. Equivale a causante, al difunto de cuya herencia se trate.

DISOLUCION. Acción o efecto de disolver.

Separación, desunión. Destrucción de un vínculo. Término de una relación contractual, especialmente cuando no se debe al cumplimiento del fin o del plazo. Resolución,

DOMINIO. En el campo del derecho, el dominio está relacionado al derecho de propiedad que es el poder que un individuo dispone sobre un bien de manera inmediata y directa. Gracias a esta propiedad, el titular del dominio puede disponer de lo suyo de la manera que desee, teniendo como limitación sólo aquello que estipula la legislación vigente.

ERGA OMNES. Loc. lat. Contra todos. Expresa que la ley, el derecho, o la resolución abarcan a todos, hayan sido partes o no; y ya se encuentren mencionados u omitidos en la relación que se haga.

EVICCION. Anulación de un negocio jurídico para que el verdadero titular de un derecho o cosa pueda ejercer aquél o disponer de ésta, por haber sido privado indebidamente de uno u otra. Para el propietario o titular, la evicción significa una reivindicación o recuperación judicial de lo que otro poseía con justo título.

Para el poseedor actual, la evicción integra, por el contrario, el despojo que sufre de lo adquirido por justo título en virtud de otro superior, correspondiente a tercero.

FORTUITO. Lo que acontece casualmente. Lo que se produce sin premeditación ni previsión siquiera. (v. Caso fortuito, Fuerza mayor.)

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FRAUDE. En un sentido general, engaño, abuso de confianza, acto contrario a la verdad o a la rectitud.

GARANTIA. Afianzamiento, fianza. Prenda.

Caución. Obligación del garante. Cosa dada en garantía. Seguridad o protección frente a un peligro o contra un riesgo.

HABIL. Este adjetivo deriva del latín habilis, de habere, tener, que quiere decir capaz o apto para una cosa. Así, el que tiene las calidades necesarias para una cosa es hábil; y se dice del que es capaz para testar, para heredar, para casarse, para ejercer algún cargo, etc.

HECHO. Acción. Acto humano. Obra. Empresa.

Suceso, acontecimiento. Asunto, materia. Caso que es objeto de una causa o litigio

INDIVISO. Lo que se mantiene actualmente unido aun siendo divisible. Tal situación se produce jurídicamente allí donde existe unidad de derecho o de cosa y pluralidad de propietarios o titulares.

INHABIL. Incapaz. Inepto. Sin instrucción. Torpe.

INTERDICCION. Prohibición, vedamiento.

Incapacidad civil establecida como condena y a consecuencia de delitos graves. CIVIL. El estado de una persona a quien judicialmente se ha declarado incapaz, privándola de ciertos derechos, bien por razón de delito o por otra causa prevista en la ley.

HEREDERO. Persona que, por disposición legal, testamentaria o excepcionalmente por contrato, sucede en todo o parte de una herencia; es decir, en los derechos y obligaciones que tenía al tiempo de morir el difunto al cual sucede.

INVENTARIO. Relación ordenada de los bienes de una persona o de las cosas o efectos que se encuentran en un lugar, ya con la indicación de su nombre, número y clase o también con una somera descripción de su naturaleza, estado y elementos que puedan servir para su identificación o avalúo. Documento en que consta tal lista de cosas. Acto u operación de formar ese catálogo.

HERENCIA. Derecho de heredar o suceder.

Conjunto de bienes, derechos y acciones que se heredan.

LEGITIMA. La parte de la herencia que se debe por disposición de la ley a cierta clase de herederos.

HIPOTECA. Esta palabra, de origen griego, significa gramaticalmente suposición, como acción o efecto de poner una cosa debajo de otra, de substituirla, añadirla o emplearla. De esta manera, hipoteca viene a ser lo mismo que cosa puesta para sostener, apoyar y asegurar una obligación.

MALA FE. Intención perversa. Deslealtad.

Doblez. Alevosía. Conciencia antijurídica al obrar. Dolo. Convicción íntima de que no se actúa legítimamente, ya por existir una prohibición legal o una disposición en contrario; ya por saberse que se lesiona un derecho ajeno o no se cumple un deber propio.

ILEGAL. Contrario a la ley. Prohibido por ella.

PARTICION DE HERENCIA. La partición de herencia es el derecho que los herederos, sus acreedores y todos los que posean en la sucesión algún derecho declarado por las leyes, tienen para pedir la división de los bienes dejados por el causante.

ILICITO. Lo prohibido por la ley a causa de oponerse a la justicia, a la equidad, a la razón o a las buenas costumbres. Ilegal. Inmoral.

Contrario a pacto obligatorio.

INDEMNIZAR. Resarcir los daños y perjuicio

PATRIMONIO. El conjunto de bienes, créditos y derechos de una persona y su pasivo, deudas u obligaciones de índole económica. Bienes o 38

hacienda que se heredan de los ascendientes.

Bienes propios, adquiridos personalmente por cualquier título.

TITULARIDAD. Índole de un título jurídico.

Calidad del titular de un derecho o de otra relación jurídica.

PRO INDIVISO. Loc. lat. y esp., significa sin dividir, cuando el todo, constituido por un bien o una masa patrimonial, corresponde sin partes especiales determinadas a dos o más personas.

TRACTO SUCESIVO. El encadenamiento perfecto entre los distintos asientos del Registro de la propiedad; de manera tal, que toda transmisión o acto de disposición surja claramente de la voluntad del titular en el momento de efectuarse.

PROPIEDAD. En general, cuanto nos pertenece o es propio, sea su índole material o no, y jurídica o de otra especie. Atributo, cualidad esencial. Facultad de gozar y disponer ampliamente de una cosa. Objeto de ese derecho o dominio.

RETRACTO. Derecho que, por ley o convención, se tiene para dejar sin efecto una venta o enajenación hecha a favor de otro y recuperar o adquirir para sí la cosa, por el mismo precio pagado, y ciertos gastos en ocasiones. Por su origen, los retractos se dividen en convencionales y legales, según sea la voluntad de las partes o la disposición de la ley la causa de los mismos.

SUCEDER. Entrar una persona en lugar de otra.

Reemplazar una cosa a otra cosa. Seguir en el tiempo. Proceder, provenir. Acaecer, acontecer.

Entrar como heredero o legatario en los derechos u obligaciones de la persona a la cual se hereda por testamento o ley, o de ambos modos.

SUCESIÓN. La transmisión con carácter de heredero, con derecho y responsabilidad en la totalidad de la herencia o parte alícuota de la misma.

TESTAMENTO. Declaración de última voluntad, relativa a los bienes y otras cuestiones: reconocimientos filiales, nombramientos de tutores, revelaciones o confesiones, disposiciones funerarias. Acto en que tal manifestación se formula. Documento donde consta legalmente la voluntad del testador.

UNILATERAL. Relativo a una sola cosa o aspecto de la misma. Que causa obligaciones para una sola de las partes. Parcial. Cada uno de los hermanos procedentes del mismo padre y de diversas madres; o de igual madre y padres distintos. Voluntad que surte efectos por sí sola.

VENDEDOR. Ocasionalmente, en el contrato de compraventa civil, el que vende o enajena la cosa que el comprador adquiere en propiedad.

VENTA. Enajenación de una cosa por precio o signo que lo represente. El contrato de compraventa (v.) considerado desde el lado del vendedor. (v. Compra.) Por antonomasia ya que la cosa vendida resulta más individualizable que el precio o el dinero (igual dentro de una nación), la misma compraventa; el contrato por el cual una de las partes, el vendedor se obliga a transferir a la otra, el comprador la propiedad de una cosa, a cambio de un precio cierto en dinero o cosa equivalente. Como tal contrato, es bilateral, principal, consensual y oneroso.

VICIO. Mala conducta con probables o seguros perjuicios para el cuerpo o el espíritu. Defecto físico. Daño material. Mala calidad. Inmoralidad.

Deshonra. Falsedad. Yerro. Defecto que anula o invalida un acto o contrato; sea de fondo o forma. Gran afición por una cosa. Excesiva tolerancia. Mala costumbre o resabio de un animal.

VICIO DEL CONSENTIMIENTO. En la manifestación o declaración de la voluntad de las partes que se obligan, todo hecho contrario a la libertad y conocimiento con que la 39

declaración debe ser formulada. Para la validez de cualquier acto o contrato, el consentimiento no debe estar viciado, sino surgir espontáneo y libre.

VICIO OCULTO DE LA COSA. Los defectos no manifiestos que tenga la cosa vendida.

VOLUNTAD. Potencia o facultad del alma que lleva a obrar o a abstenerse. Acto de admitir o repeler algo. Aceptación. Rechazamiento.

Deseo. Intención. Propósito. Determinación.

Libre albedrío. Elección libre. Amor, afecto.

Benevolencia. Mandato. Disposición. Orden.

Consentimiento. Aquiescencia. Carácter; energía psíquica capaz de mantener o imponer el propio criterio y la resolución adoptada frente a la oposición y los obstáculos.

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REFERENCIAS

-Cabanellas de Torres, Guillermo. DICCIONARIO JURﾃ好ICO ELEMENTAL. Editorial Heliasta s.r.l., Undﾃｩcima ediciﾃｳn, 1993.

-https://derechovenezolano.wordpress.com/2012/09/24/el-retracto/

-http://jadedib.blogspot.com/2012/06/todo-sobre-el-contrato-de-venta-en-la.html

-http://joelgarcia69.blogspot.com/2010/05/venta-con-reserva-de-dominio.html

-http://micondominiopuntocom.blogspot.com/2009/05/la-junta-de-condominio-y-la-leyde.html

-http://contratosygarantias.blogspot.com/2011/06/61-concepto-de-venta-deparcelas.html

-http://modelosjuridicosvenezuela.blogspot.com/2014/01/modelo-cesion-derechoslitigiosos.html

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