SOLICITUD DE PROPUESTA (SDP) [SDP-2025-006]
PARA
SERVICIOS PROFESIONALES PARA ELABORAR UN PLAN PARA LA GENERACIÓN DE INGRESOS EN LOS BIENES INMUEBLES DEL FIDEICOMISO DE LA TIERRA DEL CAÑO MARTÍN PEÑA
FECHA LÍMITE PARA PRESENTAR SOLICITUD DE ACLARACIÓN
En o antes del viernes, 21 de marzo de 2025, a las 5:00pm
FECHA LÍMITE PARA LA ENTREGA DE LA PROPUESTA
En o antes del viernes, 28 de marzo de 2025, a las 5:00pm
FECHA DE PUBLICACIÓN: viernes, 13 de febrero de 2025
1.1Descripción General
El Fideicomiso de la Tierra del Caño Martín Peña, en adelante “Fideicomiso de la Tierra”, solicita propuestas para la contratación de servicios profesionales para elaborar un plan para la generación de ingresos en los bienes inmuebles de la entidad, en adelante el “Plan de Bienes Raíces” con el objetivo de guiar los análisis y toma de decisiones de la institución en aras del mejor manejo y custodia de sus propiedades mientras sienta las bases para aumentar su capacidad de generación de ingresos sobre éstas
Al amparo de la Ley Núm 489 de 24 de septiembre de 2004, Ley para el Desarrollo Integral del Distrito de Planificación Especial del Caño Martín Peña (Ley Núm 489-2004) y el Reglamento General para el Funcionamiento del Fideicomiso de la Tierra del Caño Martín Peña, adoptó el Procedimiento para la Contratación y Gerencia de Contratos de Servicios Profesionales o Consultivos del Fideicomiso de la Tierra del Caño Martín Peña Dicho reglamento dispone que, una vez el Fideicomiso de la Tierra identifique la necesidad de contratar servicios profesionales o consultivos y se asegure que cuenta con el presupuesto para sufragarlos, el Director(a) Ejecutivo(a) comience con el proceso de invitación a uno o varios proveedores(as) a presentar propuestas de servicios. La propuesta de servicios profesionales debe atender el ámbito de trabajo, y cumplir con los requisitos, que se describen en esta Solicitud de Propuesta (SDP).
El Fideicomiso de la Tierra invita a someter propuestas de servicios profesionales de manera que se pueda cumplir con las responsabilidades que le asigna la Ley Núm 489-2004 y el Plan de Desarrollo Integral y Usos de Terreno para el Distrito de Planificación Especial del Caño Martín Peña (PDI)
El desarrollo del Plan de Bienes Raíces del Fideicomiso de la Tierra debe regirse por el criterio de participación ciudadana y diseño participativo del comité de trabajo seleccionado por nuestra organización, y la normativa aplicable en este Distrito entre las que se incluyen:
● Ley Núm 489-2004, según enmendada
● Plan de Desarrollo Integral y Usos del Terreno del Distrito de Planificación Especial del Caño Martín Peña (PDI) y sus Guías normativas de Reforma Urbana.
● Plan Maestro Integral de Infraestructura del Distrito de Planificación Especial del Caño Martín Peña (PMII)
● Reglamento General para el Funcionamiento del Fideicomiso de la Tierra del Caño Martín Peña
● Reglamentos de calificación aplicables al Distrito de Planificación Especial del Caño Martín Peña, en adelante “el Distrito”
● Códigos y reglamentos locales y federales según apliquen
El Proponente seleccionado debe estar dispuesto a completar lo siguiente como parte del Plan de Bienes Raíces:
● Estudio de mercado inmobiliario sobre rentas comerciales y residenciales de propiedades dentro del Distrito y en áreas aledañas de Santurce y Hato Rey
● Desarrollar recomendaciones para la inversión económica que permita aumentar nuestra capacidad de generar ingresos a mediano y largo plazo por medio de: (a) adquisiciones estratégicas en propiedades con alto potencial de generación de ingresos por vía de arrendamientos (comerciales o residenciales) y (b) mejoras estratégicas en nuestras propiedades que aumenten su capacidad de generación de ingresos por vía de arrendamientos (comerciales o residenciales).
● Desarrollar recomendaciones de precios de renta para cartera de propiedades del Fideicomiso de la Tierra basadas en estudio de mercado
● Desarrollar estrategias para la promoción efectiva de nuestros espacios de alquiler
● Revisión de nuestros modelos de contratos de arrendamiento y emisión de recomendaciones de cambios que permitan el mejor manejo y generación de ingresos sobre nuestras propiedades
● Cumplimiento con regulaciones federales y estatales aplicables
Se recomienda a los proponentes a revisar la siguiente información para conocer más sobre el Proyecto ENLACE del Caño Martín Peña:
● Ley Núm 489 de 24 de septiembre de 2004, según enmendada, “Ley para el Desarrollo Integral del Distrito de Planificación Especial del Caño de Martín Peña”
● Plan de Desarrollo Integral y Usos del Terreno del Distrito de Planificación Especial del Caño Martín Peña (PDI) https://martinpena prgov/documentos/
1.2Trasfondo del Proyecto ENLACE del Caño Martín Peña
El Caño Martín Peña (CMP) tiene una longitud de 3 5 millas y forma parte del único estuario tropical del programa nacional de estuarios de la Agencia de Protección Ambiental Federal (EPA, por sus siglas en inglés): el Estuario de la Bahía de San Juan. Actualmente el CMP está altamente contaminado y obstruido con desperdicios sólidos lo cual no permite el flujo de agua adecuado entre la Laguna San José y la bahía de San Juan Las comunidades ubicadas alrededor del CMP tienen una larga historia de pobreza, sobrepoblación, marginación, condiciones de vida que no son seguras, exposición a riesgos significativos de contaminación ambiental y riesgos en la salud, invisibilidad social, negligencia gubernamental, a pesar de su cercanía con la Milla de Oro. Actualmente estas comunidades albergan cerca de 11,000 residentes, en su mayoría descendientes de personas que migraron a San Juan durante la primera mitad del siglo 20 y que se establecieron en el área de los mangles del CMP. Las ocho comunidades que comprenden el Distrito del CMP son: Barrio Obrero (Oeste y San Ciprián), Barrio Obrero Marina, Buena Vista Santurce, Parada 27, Las Monjas, Buena Vista Hato Rey e Israel Bitumul. Dichas comunidades están representadas en la organización comunitaria y sin fines de lucro, Grupo de las Ocho Comunidades Aledañas al Caño Martín Peña (G-8, Inc )
La rehabilitación del Caño Martín Peña y de las comunidades aledañas a este cuerpo de agua constituye uno de los proyectos estratégicos prioritarios que desarrolla el Gobierno de Puerto
Rico, el cual ha sido denominado Proyecto ENLACE del Caño Martín Peña (Proyecto ENLACE) El Proyecto ENLACE es el mecanismo de gobernanza que recoge las entidades que trabajan juntas para lograr la restauración del CMP y el redesarrollo de las ocho comunidades que lo bordean Estas entidades son: la Corporación, que es la entidad gubernamental que coordina y pone en marcha la política pública establecida en la Ley Núm. 489-2004; el G-8: Grupo de las Ocho Comunidades Aledañas al Caño Martín Peña (G-8), organización sin fines de lucro de base comunitaria que agrupa al liderato comunitario de las comunidades del Distrito de Planificación Especial del Caño Martín Peña (Distrito) y ente protagónico que asegura la participación ciudadana en todas las fases del Proyecto ENLACE; y el Fideicomiso de la Tierra
El Fideicomiso de la Tierra es una organización de carácter privado, sin fines de lucro y con existencia perpetua, creada en virtud de la Ley Núm 489 de 24 de septiembre de 2004, según enmendada, conocida como “Ley para el Desarrollo Integral del Distrito de Planificación Especial del Caño Martín Peña"(Ley Núm 489-2004) El Fideicomiso de la Tierra es un mecanismo de tenencia colectiva de la tierra creado para resolver el problema de falta de títulos de propiedad; evitar la desintegración o desplazamiento involuntario de la comunidad; garantizar a los residentes del Distrito el acceso a vivienda asequible; aumentar el valor de la tierra y el capital de la comunidad; y, facilitar la reconstrucción y valorización de los espacios urbanos, de acuerdo con la política pública establecida por la Ley Núm 489-2004, y los planes de uso de suelo que adopte la Junta de Planificación para el Distrito
El Fideicomiso de la Tierra llevará a cabo su misión en estrecha colaboración y coordinación con la Corporación, con la participación efectiva y protagónica del G-8, los residentes y las organizaciones de base comunitarias del Distrito, mediante alianzas entre las comunidades, el sector público y el sector privado y de conformidad con el Plan de Desarrollo Integral y de Usos del Terreno del Distrito de Planificación Especial del Caño Martín Peña (PDI) y el Plan Maestro de Infraestructura Integral para el Caño Martín Peña (PMII).
2. Descripción del Ámbito de los Servicios
2.1. Visión General
El Fideicomiso de la Tierra requiere contratar los servicios profesionales para la elaboración de un plan para la generación de ingresos en los bienes inmuebles de la entidad con el objetivo de guiar los análisis y la toma de decisiones de la institución en aras del mejor manejo y custodia de sus propiedades mientras aumenta su capacidad de generación de ingresos sobre éstas
Este plan debe considerar en toda su extensión el PDI, el PMII y los reglamentos de zonificación aplicables al Distrito
2.2. Alcance de los Servicios
Esta SDP busca recibir propuestas de Proponentes que deseen ser considerados para la elaboración de un plan para la generación de ingresos en los bienes inmuebles de la entidad con el objetivo de guiar los análisis y la toma de decisiones de la institución en aras del mejor manejo y custodia de sus propiedades mientras aumenta su capacidad de generación de ingresos sobre éstas
● Cumplimiento con regulaciones federales y estatales aplicables
Se espera que el alcance de los servicios incluya, pero no se limite a:
1 Estudio de mercado: Llevar a cabo un estudio de mercado inmobiliario con énfasis sobre rentas comerciales y residenciales de propiedades dentro del Distrito y en áreas aledañas de Santurce y Hato Rey Este debe incluir, pero no limitarse, a lo siguiente:
a Un análisis de los precios del mercado que considere propiedades para la venta y propiedades en alquiler, las tendencias de inversión, las características de las distintas comunidades que componen el Distrito y la identificación de zonas emergentes y/o con alta rentabilidad
b La cantidad de propiedades disponibles versus la demanda existente
c Estudio del ordenamiento legal existente (incluyendo la zonificación) y pertinente al tema.
2. Informe de inversiones estratégicas: Basado en la retroalimentación obtenida durante el proceso de participación comunitaria, las visitas al Distrito y sus alrededores, y las reuniones con el Fideicomiso de la Tierra y otros interesados (stakeholders), desarrollar recomendaciones, en forma de un informe detallado, para la inversión económica que permita aumentar nuestra capacidad de generar ingresos a mediano y largo plazo por medio de:
a adquisiciones estratégicas en propiedades con alto potencial de generación de ingresos por vía de arrendamientos (comerciales o residenciales) considerando:
i Análisis de costos por propiedad evaluada/recomendada
ii. Análisis de retorno de inversión por propiedad evaluada/recomendada
iii Recomendaciones sobre mejoras y/o retos (alternativas para mitigarlos) para viabilizar su eventual explotación comercial
iv. Documentación de alternativas, oportunidades y estrategias de financiamiento para adquisiciones
b mejoras estratégicas en nuestras propiedades que aumenten su capacidad de generación de ingresos por vía de arrendamientos (comerciales o residenciales), en al menos tres (3) propiedades, considerando:
i Análisis de costos por propiedad evaluada/recomendada
ii Análisis de retorno de inversión por propiedad evaluada/recomendada
iii. Recomendaciones sobre mejoras y/o retos para viabilizar su eventual explotación comercial
iv. Documentación de alternativas, oportunidades y estrategias de financiamiento para adquisiciones
3 Asesoría: Desarrollar recomendaciones para el más apto manejo de nuestros bienes raíces incluyendo, pero sin limitarse a:
a Cuales deben ser los precios de renta para la cartera de propiedades del Fideicomiso de la Tierra basadas en estudio de mercado
b. Estrategias para la promoción efectiva de nuestros espacios de alquiler.
c Revisión de nuestros modelos de contratos de arrendamiento y emisión de recomendaciones de cambios que permitan el mejor manejo y generación de ingresos sobre nuestras propiedades
4 Cualquier otro servicio pertinente al área de peritaje
2.3. Vigencia del Proyecto
El contrato a ser formalizado objeto de esta SDP se espera tendrá una vigencia hasta el 31 de mayo de 2025
3. Contenido de la Propuesta y Requisitos de Presentación
3.1 Formato para presentar la Propuesta
La Propuesta debe ser entregada en el siguiente formato:
● Papel 8 1⁄2 por 11 pulgadas.
● Páginas numeradas consecutivamente.
● En formato PDF si es presentado mediante correo electrónico.
3.2 Contenido de la Propuesta
El Proponente deberá incluir en la propuesta la siguiente información:
1. Calificaciones y Experiencia:
a Información sobre el(la) proponente:
i Dirección física de la oficina principal del(de la) Proponente
ii. Información de representante autorizado por el(la) Proponente.
i. Nombre
ii Puesto
iii. Correo electrónico
iv Número de teléfono
v Experiencia, las calificaciones y las destrezas del(de la) Proponente y del equipo de trabajo y consultores con que cuenta para ejecutar los servicios
vi Evidencia acreditativa sobre la elegibilidad del(de la) Proponente en el registro del System Award Management (SAM). Es requisito que el(la) Proponente tenga un registro activo en SAM No se otorgarán contratos ni se hará negocios con alguna persona o entidad que haya sido inhabilitada, suspendida o considerada no elegible para recibir fondos federales
vii Certificado de Existencia o Certificación de Autorización para hacer Negocios en Puerto Rico
b. Resumen sobre la experiencia del Proponente brindando servicios similares. Incluir la siguiente información:
i Nombre del proyecto
ii. Localización
iii Fecha de comienzo y finalización
iv Descripción del proyecto y detalle de la participación del diseñador en el proyecto
v. Fotos del proyecto
c Organigrama del personal clave, incluyendo un(a) Gerente de Proyecto, propuesto para el desarrollo del Proyecto, un breve resumen del rol del equipo de trabajo y el perfil de cada miembro del equipo
d Copia de las licencias o credenciales profesionales del personal propuesto para el desarrollo del Proyecto.
e Información sobre subcontratación necesaria para cumplir con el ámbito de los servicios y el rol de cada uno.
f Indicar la disponibilidad inmediata que tiene para comenzar a ejecutar sus responsabilidades una vez adjudicada la buena pro
2. Propuesta Técnica
La propuesta técnica debe cumplir, como mínimo, con los siguientes requisitos:
a Exponer detalladamente los servicios propuestos divididos en tareas e identificar las fases esenciales y los trabajos específicos que se incluyen en la propuesta de acuerdo a los servicios solicitados en esta SDP
b Identificar cualquier otro servicio no incluido, pero que el(la) proponente considera necesario para ofrecer los servicios contenidos en esta SDP.
c Explicación detallada y concisa sobre la metodología que propone para realizar este Proyecto, incluyendo, pero sin limitarse a:
i. Fases de trabajo y tareas principales que comprende cada fase.
ii Los productos intermedios y finales, según las fases establecidas en el plan de trabajo.
iii El tiempo que tomaría desarrollar cada fase de los planes La duración y el itinerario de las tareas serán incluidos en la propuesta del(de la) Proponente
d. El nombre y la especialidad de la(s) persona(s) a cargo de cada fase.
e Reuniones y presentaciones clave que se estima sería necesario realizar f Información que requeriría por parte del Fideicomiso de la Tierra
3 Propuesta Económica
Todo(a) Proponente debe presentar en la Hoja de Precios provista junto a este pliego el precio de su propuesta para cada una de las categorías allí desglosadas considerando el alcance de los servicios que aparecen en la sección 2.2. La propuesta económica debe ser a base de honorarios por hora y de costos unitarios, según aplique con una proyección de tiempo para completarlos.
3.3 Solicitud de Aclaraciones
Con el fin de facilitar el recibo y respuesta, el(la) Proponente deberá presentar toda pregunta o solicitud de aclaración sobre un asunto relacionado con esta SDP en el siguiente correo electrónico, en o antes de la fecha límite:
cortina.ricardo@fideicomisomartinpena.org
El correo electrónico deberá incluir como asunto de referencia el número de la Solicitud de Propuesta Toda pregunta o solicitud de aclaración que sea presentada luego de la fecha y hora indicada no será considerada. El Fideicomiso de la Tierra no responderá a solicitudes verbales,
excepto en reuniones convocadas con el propósito de orientar sobre esta SDP Toda clarificación será publicada en la página web del Fideicomiso de la Tierra.
3.4
Presentación
de la Propuesta
La Propuesta puede ser presentada de las siguientes formas:
1. Personalmente: En la Oficina del Fideicomiso de la Tierra, ubicada en la Comunidad Buena Vista Santurce, Calle Buenos Aires Esq Calle Principal 00915 https://goo gl/maps/1jNjQRD8hTEsx3K38
2 Electrónicamente: Al siguiente correo electrónico info@fideicomisomartinpena org El sobre, de presentarse personalmente, o el correo electrónico en el cual se incluya la Propuesta deberán identificarse de la siguiente forma:
Atención: Propuesta para la SDP-2025-006. Además, debe incluirse el nombre, dirección postal y número de teléfono del Proponente.
Las propuestas deben dirigirse a:
Mario Núñez Mercado Director Ejecutivo Fideicomiso de la Tierra del Caño Martín Peña
Al entregar el sobre que contenga la Propuesta en la oficina del Fideicomiso de la Tierra se marcará con la fecha y hora exacta en que fue recibida, lo que constituirá la fecha y hora oficial de entrega de la Propuesta El Fideicomiso de la Tierra no considerará las propuestas que reciba después de la fecha y la hora establecidas en la SDP. Tampoco considerará las que estén incompletas, según lo establecido en la SDP, aunque se reciban en la fecha y la hora establecidas o antes.
4. Proceso de Evaluación
4.1 Descripción del Proceso
El director/a ejecutivo/a del Fideicomiso de la Tierra nombrará un comité evaluador para examinar las propuestas que cumplan con los requisitos aquí establecidos Las propuestas se evaluarán de acuerdo con los criterios que se identifican a continuación, los que no necesariamente están en orden de importancia:
a Entendimiento del alcance y propósito de los servicios a contratarse
b. Experiencia y capacidad del licitador y de los miembros de su equipo de trabajo.
c Capacidad para demostrar la experiencia y capacidad pertinentes para completar los servicios profesionales requeridos y las referencias y ejecutoria en servicios similares a otras personas y entidades a las que los haya prestado.
d Razonabilidad de los honorarios y los costos
El Fideicomiso de la Tierra podrá, a su discreción:
a Verificar referencias;
b Tomar en consideración información de otras fuentes;
c Solicitar recomendaciones del Comité Evaluador, o de los miembros de la Junta Asesora del Fideicomiso de la Tierra; de la comunidad o de cualquier otra persona o entidad.
d Aclarar dudas sobre el material presentado con uno o con todos los licitadores
e Citar para entrevista a uno o a todos los licitadores
f. Solicitar información adicional a uno o a todos los licitadores.
Luego de completado el proceso de evaluación de propuestas, el Comité Evaluador emitirá la recomendación correspondiente a el/la directora/a Ejecutivo/a del Fideicomiso de la Tierra. El Director(a) Ejecutivo(a) del Fideicomiso de la Tierra notificará por escrito al(la) Proponente seleccionado(a) para negociar el contrato Si las negociaciones no tienen éxito, el Fideicomiso de la Tierra podrá negociar con el segundo Proponente con mejor resultado.
4.2 Itinerario de la Solicitud de Propuesta
A continuación, aparece el calendario propuesto para este proceso de SDP Este calendario representa solamente una guía y está sujeto a cambio según el Fideicomiso de la Tierra considere que es en el mejor de sus intereses.
Publicación Solicitud de Propuestas 13 de febrero de 2025
Fecha Límite para Solicitud de Aclaración 21 de marzo de 2025 (5:00pm AST)
Fecha límite para responder preguntas (Fideicomiso de la Tierra) 25 de marzo de 2025
Fecha límite para presentar Propuestas 28 de marzo de 2025 (5:00pm AST)
Este itinerario está sujeto a cambios a discreción del Fideicomiso de la Tierra. Cualquier cambio será notificado a los Proponentes mediante correo electrónico y en la página web del Fideicomiso de la Tierra
4.3
Cancelación de Convocatoria
La convocatoria puede ser cancelada antes de la fecha límite de presentación de Propuestas si:
i Los servicios ya no son necesarios;
ii Los fondos ya no están disponibles;
iii Las modificaciones propuestas a la convocatoria son de tal magnitud que sería mejor una nueva convocatoria; u
iv Otras razones similares
v El Fideicomiso de la Tierra podrá cancelar la convocatoria luego de la fecha límite de presentación y rechazar todas las Propuestas que se hayan recibido si:
vi Los suministros o servicios, incluida la construcción, ya no son necesarios;
vii La convocatoria contenía especificaciones ambiguas o inadecuadas;
viii No se tuvieron en cuenta todos los factores importantes para el Fideicomiso de la Tierra;
ix Los precios superan los fondos disponibles y no sería conveniente ajustar las cantidades a los fondos disponibles;
x Existen razones para creer que las ofertas o propuestas puedan no haber sido obtenidas independientemente en competencia abierta, pueden haber sido colusorias o pueden haber sido presentadas de mala fe; o
xi Por causa justificada de naturaleza similar cuando es el mejor interés del Fideicomiso de la Tierra
El Fideicomiso de la Tierra enviará una notificación de cancelación a todos los proponentes.
4.4 Advertencias
Las comunicaciones o instrucciones no escritas por el personal del Fideicomiso de la Tierra no deben considerarse vinculantes al Fideicomiso de la Tierra El Fideicomiso de la Tierra y el Comité Evaluador no garantizan la exactitud e integridad de la información proporcionada, quedando exonerados de cualquier responsabilidad en relación con dicha información o el proceso de selección Al participar en este proceso de SDP, el proponente renuncia expresamente a toda responsabilidad actual o futura que pueda surgir de o en relación a la información proporcionada.
En relación con el Proyecto, el Fideicomiso de la Tierra y el Comité Evaluador se reservan todos los derechos disponibles bajo las leyes y regulaciones aplicables, incluyendo, pero sin limitarse, con o sin causa y con o sin previo aviso, el derecho a:
● Modificar el proceso de adquisición por cumplimiento de la ley aplicable o en el mejor interés del Fideicomiso de la Tierra;
● Llevar a cabo el proceso de adquisición en la forma que considere necesaria (si el Fideicomiso de la Tierra no logra llegar a un acuerdo a su satisfacción con el proponente seleccionado, pueden negociar con el siguiente proponente con mejor resultado en el proceso de evaluación, dar por terminado el proceso y buscar otras alternativas relacionadas al Proyecto o ejercer cualquier otro derecho que consideren apropiado);
● Cancelar el proceso de adquisición, total o parcialmente, en cualquier momento antes de la celebración del acuerdo, sin incurrir en ninguna obligación o responsabilidad;
● Emitir una nueva SDP luego de cancelar esta SDP;
● Rechazar una o todas las propuestas y respuestas recibidas en cualquier momento;
● Modificar todas las fechas establecidas o propuestas en esta SDP;
● Culminar el proceso de evaluación en cualquier momento;
● Excluir a cualquier proponente por incumplimiento de cualquier requisito de esta SDP;
● Realizar modificaciones a esta SDP;
● Requerir información adicional al proponente sobre su respuesta y/o requerir evidencia adicional sobre sus cualificaciones para realizar el trabajo descrito en esta SDP;
● Buscar u obtener datos de cualquier otra fuente que tenga el potencial de mejorar la comprensión y evaluación de las respuestas recibidas;
● Añadir o eliminar responsabilidades del proponente contenidas en esta SDP o de cualquier otro proceso posterior;
● Añadir o eliminar cualquier aspecto o componente de este Proyecto;
● Modificar el Proyecto descrito en esta SDP;
La publicación y celebración de esta SDP no obliga al Fideicomiso de la Tierra y al Comité Evaluador a: (i) adjudicar la buena pro del proceso; (ii) otorgar un contrato; y (iii) reembolsar
cualquier gasto, de cualquier naturaleza, incurrido por los proponentes en la preparación, entrega, presentación y participación de su Propuesta o en el proceso de entrevista. El Fideicomiso de la Tierra retendrá todos los derechos de autoría y propiedad sobre la información y los resultados de la investigación
4.5 Cláusula Antidiscriminatoria
El Fideicomiso de la Tierra no discrimina por razón de género, expresión de género, raza, color, origen, edad, nacimiento, condición social, ideas religiosas o políticas, preferencia sexual, condición de veterano, ni por impedimento físico o mental