Immobili & Co. per l’Impresa - Anno XXVII N. 1 - Gennaio 2022
EDITORIALE Mercato Immobiliare e PIL Nazionale
PAG 7 FISCO Il passaggio generazionale: rischi e opportunità PAG 8
METAVERSO Futuro Prossimo Immobiliare #metaverso #realestate PAG 9
INTERVISTA Contatto Casa Next Jesi, intervista alla Titolare Sabrina Montanaro PAG 11
INTERVISTA Pianeta Casa Piacenza, intervista al Responsabile Emanuele Motta PAG 15
RENOVARS Real Estate BRUNO VETTORE è il nuovo Presidente e Amministratore Delegato
Il noto manager e professionista del settore immobiliare Bruno Vettore entra nel Gruppo Renovars
COLOFON
N. 1/2022 Immobili & Co. per l’Impresa Anno XXVII N.1 - Gennaio 2022 Autorizzazione del Tribunale di Milano N. 576 del 21.09.1996 Direzione e Redazione AG&P s.n.c. Immagine e Comunicazione Via Monte Rosa, 18 - Senago (Mi) Tel. 02 99055532 - agepmail@tin.it Contatti info@bvinvest.it Segreteria, Pubblicità e Diffusione BV invest S.r.l. Via Monte Rosa 14 - 20149 Milano Direttore Responsabile Antonio Sposari Direttore Editoriale Bruno Vettore Progetto Editoriale Cirella Chiariello Copertina AG&P
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Diffusione Digitale gratuita
SOMMARIO
BV Service - Rivista - Anno XXVI N.5 - Settembre 2022
1/2022
EDITORIALE
FISCO
METAVERSO
Mercato Immobiliare e PIL Nazionale
Il passaggio generazionale: rischi e opportunità
Futuro Prossimo Immobiliare #metaferso #realestate
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PAG 6
PAG 7
PAG 9
INTERVISTA Contatto Casa Next Jesi, intervista alla Titolare, Sabrina Montanaro PAG 11
IMMOBILIARE
LOCAZIONI
HOME STAGING
Bruno Vettore è il nuovo Presiedente e AD di Renovars Real Estate
Locazioni Commerciali. Sulla legittimità dei canoni a scaletta
Home staging, l’appartamento al 5° piano
PAG 13
PAG 17
SOMMARIO
1/2022
PAG 21
INTERVISTA Pianeta Case Piacenza, intervista al Responsabile, Emanuele Motta
METROPOLI Milano Barcellona, dove business e cultura trovano il loro perfetto equilibrio
PAG 19
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PAG 15
EDITORALE
MERCATO IMMOBILIARE E PIL NAZIONALE Editoriale di Bruno Vettore Direttore editoriale
Il tutto favorito da una politica creditizia dei principali istituti bancari che sembra non penalizzare l’erogazione di mutui, soprattutto per la prima casa. Una indagine condotta da BV invest, società di consulenza strategica manageriale, con dati rilevati al 30 novembre 2021 ha evidenziato una previsione di aumento dei ricavi per la quasi totalità degli interpellati, ed in particolare:
- Il 32% dichiara una previsione di incremento superiore al 30% - Il 49% dichiara una previsione di incremento superiore al 20% - Il 19% non sa o non risponde Il trend conferma che siamo nell’ambito di un ciclo positivo, iniziato prima della pandemia e che proseguirà con una traiettoria al rialzo per almeno un triennio. Successivamente la possibile perdita di posti di lavoro oppure le tematiche connesse all’impiego del Recovery Fund, o anche l’incertezza politica conseguente alla fine della legislatura, potrebbero condizionare negativamente l’evoluzione del mercato.
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Il volume complessivo delle attività immobiliari ha sempre avuto una incidenza notevole sul Prodotto Interno Lordo nazionale. Ma quanto pesa ad oggi in termini percentuali? Secondo l’ultimo rapporto di Scenari Immobiliari, importante istituto di ricerca, il giro d’affari nel suo complesso è pari al 21% dell’intero PIL italiano. Si arriva a questo dato partendo dal 4,4% delle attività di costruzione e ristrutturazioni, sommando il 2,4% relativo alle operazioni di sviluppo ed il 14,2% generato dall’insieme delle attività di commercializzazione, progettazione e gestione immobiliare. (Fonte: Corsera) Il settore immobiliare è indubbiamente uno dei meno colpiti della grave situazione pandemica che sta condizionando l’intera economia, nazionale ed internazionale. Lo confermano le previsioni dei principali istituti di ricerca ed i risultati che stanno ottenendo gli operatori. In particolare l’ultimo rapporto Nomisma, presentato alla fine di novembre, prevede il superamento delle 700.000 compravendite nel 2021, in ambito residenziale, ed un posizionamento stabile oltre questa soglia almeno per il prossimo triennio. Il tutto favorito dalle politiche creditizie degli istituti bancari, che tra nuovi mutui, surroghe e sostituzioni dovrebbero superare i 60 miliardi di erogato complessivo. Quindi prospettive estremamente interessanti per l’intero settore, che anche testimoniato dall’incremento del volume d’affari per la quasi totalità delle Agenzie Immobiliari presenti sul territorio. Infatti gli indicatori principali sono molto positivi, con fatturati in crescita.
FISCO
IL PASSAGGIO GENERAZIONALE: rischi e opportunità
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di Maurizio Metto - info@studiometto.it
Una delle fasi più critiche che tanti imprenditori italiani stanno affrontando in questi anni è quella del passaggio generazionale. Le imprese nate negli anni 70/80 con il boom economico e con i giovani e rampanti imprenditori di quel periodo di forte crescita, oggi sono diventate spesso realtà economiche importanti, e quasi sempre hanno accumulato capitali che, al momento di passare di mano, creano immancabilmente tensioni tra i figli e/o gli eredi che potrebbero o dovrebbero succedere nella catena di comando. Gli imprenditori Senior che si rivolgono al nostro Studio hanno problemi che sono spesso più familiari che economici: dalla assenza di eredi capaci di subentrare adeguatamente nella gestione delle aziende, fino alle situazioni complesse
in cui occorre anche tutelare economicamente soggetti deboli o non autosufficienti. Affrontare il problema significa prima di tutto fare una approfondita analisi della situazione economica e finanziaria, valorizzando tutti gli assets oggetto di intervento, per poi passare alla fase di ascolto delle persone, partendo dall’imprenditore senior e poi di tutti gli aventi titolo del nucleo familiare. Si tratta di una fase importantissima, perché i desiderata delle parti sono essenziali per capire come ci si può muovere per ottenere il risultato richiesto e minimizzare i contrasti. Gli strumenti a disposizione per affrontare il passaggio sono molti: dai patti di famiglia alla ristrutturazione aziendale evolutiva, dal Trust al testamento, dalle vendite selettive fino alle
FISCO
glia, ad esempio, è possibile attribuire le quote di controllo delle società operative agli eredi designati dall’imprenditore per proseguire la sua attività operativa, scorporando gli assets immobiliari per poterli gestire a favore degli altri eredi o, semplicemente, mantenendoli in capo all’imprenditore senior. In presenza di situazioni più complesse, conviene molte volte ricorrere alla costituzione di un Trust per evitare conflitti e garantirsi che il patrimonio non venga disperso e sia gestito in conformità con le volontà del proprietario attuale. L’esperienza maturata ci dice che quando il passaggio generazionale è costruito con cura ed attenzione e riesce, l’azienda o le aziende-oggetto ricevono una spinta verso la crescita ed evolvono senza dover affrontare liti societarie: l’intervento ha poi come ricaduta positiva anche l’ottimizzazione e semplificazione dell’architettura societaria con conseguenti risparmi gestionali importanti. La nostra struttura resta a disposizione degli imprenditori interessati ad avere ulteriori informazioni o ad approfondire questo tema, ed ovviamente anche per valutare assieme prossime operazioni.
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donazioni. La scelta di norma è sempre un mix di queste operazioni, che vanno opportunamente articolate per minimizzare i costi anche fiscali e raggiungere un obiettivo di stabilità che possa raccogliere il consenso di tutte le parti in gioco. Oltre all’aspetto tecnico, occorre sempre mettere in campo una rilevante componente di empatia e di fine psicologia per raggiungere un risultato ottimale, perché se non si capisce cosa veramente vogliono le parti (al di là delle parole, che spesso non combaciano con le vere intenzioni) l’intera operazione non arriva a buon fine, oppure – peggio – rischia di innestare ulteriori forti conflitti familiari. Mi occupo sempre io personalmente di analizzare la situazione iniziale e di gestire i rapporti con l’imprenditore senior e con i familiari, operando in presenza su tutto il territorio nazionale: poi nella fase successiva all’analisi e all’ascolto, il team dei miei collaboratori lavora per mettere a punto la soluzione, anche dal punto di vista legale e notarile, ma sempre sotto il mio coordinamento diretto. E’ importante sottolineare che non esistono soluzioni semplici o prefabbricate, ma vanno costruite sempre su misura: con il patto di fami-
METAVERSO
FUTURO PROSSIMO IMMOBILIARE #metaverso #realestate Da quando Facebook ha cambiato il suo nome in Meta la parola Metaverso è la parola del momento.
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di Andrea Ricciardi Consulente Immobiliare e Block Chain Manager
IL METAVERSO COME PROCESSO DI CONVERGENZA DIGITALE Metaverso è un termine nato 30 anni fa nel 1992 nel mondo cyberpunk, si può definire come un evoluzione di Internet ma che non andrà a sostituirlo. Non possiamo sostenere che sia una nuova tecnologia in quanto i concetti di mondo virtuale, 3D , Avatar sono ormai consolidati da tempo. Il Metaverso è da considerare come un processo di convergenza digitale che mette insieme spazi virtuali attraversati da avatar, un vero e proprio upgrade della realtà virtuale. Oltre ad una complessa correlazione tra Dati e Realtà è anche una condivisione di valori, un ipotesi di nuova identità in una dimensione digitale…
IL METAVERSO CREA UN ECONOMIA REALE NEL VIRTUALE Il Metaverso crea un economia reale nel virtuale in cui la interoperabilità di piattaforme e sistemi andranno a determinare la proprietà intellettuale, lo sviluppo di un mercato basato su monete elettroniche, e regolamentazione dei diritti patrimoniali. L’Avatar non è soltanto un icone grafica, un pupazzo, ma è la rappresentazione dell’ identità di una persona con pieno riconoscimento dei suoi diritti, compresi quelli di “proprietà” e qui entra in gioco l’immobiliare, ma in che modo? Nel metaverso sarà necessario acquistare veri e propri spazi, che corrispondono a terre, immobili o porzioni di immobili il cui valore è dato dagli stessi parametri di un immobile fisico: posizione,
METAVERSO
Andrea Ricciardi: Ceo e Co-Founder Homechain Consulente Immobiliare Public speaker Content Writer
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dimensione del lotto, strutture, servizi e prossimità a realtà prestigiose. Investire in immobili nel metaverso è certamente rischioso in quanto non vi sono certezze oggi, perchè non sappiamo quali saranno le piattaforme che si imporranno come leader e quali falliranno. Ma attenzione gli affari si stanno già realizzando oggi, un esempio è la piattaforma di gaming Sandbox dove in fase di start up si potevano comprare lotti di terre a circa 56 dollari e dopo appena un anno sono state rivendute per un valore di oltre 12.000,00 dollari, probabilmente tra i beneficiari di questo enorme guadagno ci potrebbe essere il figlio di un vostro cliente o il vicino di casa…sta accadendo già accanto a noi. Grandi player come Atari hanno comprato interi lotti di queste terre virtuali e coloro che si sono ritrovati confinanti con le terre di Atari hanno visto crescere incredibilmente il valore delle loro terre. In questo business ci sarà spazio per un agenzia immobiliare “tradizionale”? è difficile dare una risposta perché è un paradigma del tutto nuovo ma che vale la pena provare a seguire dall ‘inizio per comprendere come trarne beneficio.
INTERVISTA
CONTATTO CASA NEXT - JESI (AN) intervista alla Titolare, Sabrina Montanaro
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a cura della Redazione
Sabrina, nel mondo dell’intermediazione immobiliare la sua è una storia di successo, vuole descriverci il suo percorso professionale? Il primo e vero successo per me è quello di fare un lavoro che dopo 22 anni ancora mi appassiona come il primo giorno, anzi… penso anche di più. Ho scelto la professione di agente immobiliare seguendo un istinto che è esploso dentro e come donna coraggiosa quale mi sento, ho assecondato il mio intuito. Mi ricordo mio padre mi disse che ero incosciente ad abbandonare senza remore il classico “posto fisso” in una grande azienda locale; non mi sono mai sentita incosciente, piuttosto impavida invece. Ho iniziato lavorando in una agenzia immobiliare della mia città, mi ricordo ancora con quanta passione accompagnavo i clienti, vedevo case, le vendevo anche… mi sentivo
a mio agio in questo mondo, tanto che poco dopo ho aperto una nuova realtà con altri due soci che ho liquidato in pochi anni, ma che posso dire hanno contribuito sicuramente a farmi fare il salto dall’essere dipendente a diventare titolare di agenzia. Cosa significa essere la Titolare di un’Agenzia Immobiliare a Jesi, in provincia di Ancona, e esserlo anche in quanto donna? Essere donna innanzitutto mi fa felice, ma non è sicuramente semplice esserlo nel mondo dell’edilizia; ci sono imprenditori edili ad esempio, che in passato mi hanno sottostimata ma che poi si sono dovuti ricredere; senz‘altro nel corso degli anni, grazie all’esperienza maturata ho sviluppato autorevolezza e competenza ed ho anche ammorbidito il mio modo di essere… non è più
INTERVISTA
Sabrina Montanaro: Titolare di Contatto Casa Next Mura Occidentali, 11/O 60035 Jesi (AN) Contatti: info@contattocasanext.it www.contattocasanext.it
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così difficile conquistare la fiducia e la simpatia dei miei clienti. Jesi è una piccola città di 40 mila abitanti ci si conosce tutti o quasi ed il mio “buon nome” indubbiamente è diventata una caratteristica dell’agenzia e va necessariamente mantenuta. Sappiamo che per lei la formazione e la crescita personale sono sempre stati molto importanti, quanto hanno influito sullo sviluppo aziendale? Kaizen è il mio motto… vuol dire miglioramento costante. Non è semplice formarsi come agente immobiliare perché dobbiamo avere tantissime caratteristiche diverse, dalle competenze tecniche tali da non suggerire l’abbattimento di un muro portante, a quelle legali, alla capacità di essere empatici ed in grado di ascoltare veramente i nostri clienti. Ho sempre pensato che non sarei mai stata una brava professionista se non avessi costantemente cercato di diventare un buon Essere Umano. Ho potuto rilevare dopo tanti anni che l’agenzia è cresciuta di pari passo con me; anche il mio staff contribuisce all’evoluzione della mia persona, soprattutto nei piccoli conflitti che a volte viviamo e che risolviamo attraverso il dialogo più o meno accalorato… sono pur sempre una grintosa, diciamo così… Come pensa che professionalità e competenza possano influire nella gestione di una relazione con il cliente? Che influenza hanno sui tassi di conversione di una Agenzia? Pur essendo la casa l’elemento davvero centrale nella compravendita, il ruolo dell’agente immobiliare è determinante per far sentire il cliente “al sicuro”; ho sempre cercato di offrire il mio meglio ed il risultato al di là del numero incredibile di compravendite realizzate, la vera medaglia è rappresentata dal fatto che attraverso la nostra intermediazione, MAI un cliente ha perso denaro e MAI clienti hanno utilizzato le vie legali verso la controparte e verso la mia agenzia. Questo credo definisca bene il mio modo di lavorare: attento alla tranquillità del Cliente. A proposito di numeri come pensa andrà il mercato immobiliare della sua città nel 2022? Il nostro obiettivo è sicuramente ambizioso ed abbiamo tutti i presupposti per poterlo realizzare, ma l’Italia ed il resto del mondo in questo momento vivono una realtà davvero instabile, che genera molte insicurezze; sono fermamente convinta però che sono proprio i momenti come questi che favoriscono lo sviluppo di nuove idee e nuove competenze. E quindi dico che anche le avversità siano le benvenute.
IMMOBILIARE
Bruno Vettore Executive Mamager
BRUNO VETTORE è il nuovo Presidente e Amministratore Delegato di Renovars Real Estate Il noto manager e professionista del settore immobiliare Bruno Vettore entra nel Gruppo Renovars; con lui inizia il primo Roadshow di formazione per i professionisti del domani
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A cura di Advertoo
Bruno Vettore, tra i manager più affermati del Real Estate italiano con oltre trent'anni di attività e successi alle spalle, lascia la posizione di AD presso FCgroup Holding Spa per legarsi al progetto Renovars Real Estate, di cui diventa Amministratore Delegato e Presidente. Già Direttore rete di Tecnocasa, AD di Grimaldi, Gabetti e Tree Real Estate, l’ex Presidente di Assofranchising, premiato nel 2010 con l’onorificenza di Cavaliere dell’Ordine “Al merito della
Repubblica Italiana”, decide di cambiare la rotta da lui tracciata nel settore per intraprendere un nuovo stimolante percorso, quello che lo vede da gennaio 2022 al timone del dipartimento immobiliare del Gruppo Renovars. A sancire l’inizio di questo innovativo progetto e l’entrata di Bruno Vettore come AD in Renovars Real Estate è un Roadshow nazionale: 3 mesi, 30 tappe dal Nord al Sud Italia, 3.000 partecipanti, 100 ore di formazione gratuita per
E-mail: stampa@advertoo.it
“Dopo aver guidato aziende di vertice, da anni mi occupo di attività consulenziale e formativa nei confronti di professionisti del settore immobiliare e creditizio e osservo che i modelli e le formule presenti sul mercato soffrono di un evidente immobilismo. Sentivo la necessità di nuove idee, progetti ed investimenti, oltre che di players solidi e strutturati.” dichiara Bruno Vettore che continua dicendo “Renovars Real Estate ed il suo modello di business costituiscono una forte innovazione, destinati ad affermarsi rapidamente sul mercato. Rappresenta per me una grande sfida, che affronto con una straordinaria motivazione.” Il settore immobiliare è ancora oggi un settore trainante dell’economia italiana e costituisce circa il 20% del Pil nazionale; nel periodo pandemico ha dimostrato una tenuta superiore alle aspettative: l’anno si chiude con un numero di compravendite superiore alle 700.000 in ambito residenziale e la prospettiva di una tendenza positiva per il prossimo triennio. Il sogno di possedere un immobile, o di ristrutturarlo, rimane tra le priorità di ogni italiano. “Per me si tratta di un nuovo ciclo immobiliare di una durata pluriennale (i cicli dal dopoguerra durano circa 6/7 anni): ritengo che il triennio 2022/24 sarà certamente di forte crescita. Ci attende un futuro complesso, difficile, sia per la pandemia che per un mercato in ascesa, ma sempre più competitivo. Ed in questi momenti non servono idee conservative: è necessaria una
mentalità adeguata ad un mercato che evolve, giocare in difesa serve a poco ed è fondamentale attaccare, sfidare il futuro con nuove competenze e modelli di business” dichiara Bruno Vettore. Da questa sua affermazione deriva il Payoff del RoadShow “Challenge the future” che condurrà nel 2022 per Renovars Real Estate insieme a Charlie Cinolo, Fondatore e AD di Facile Immobiliare, l’agenzia immobiliare del Gruppo Renovars ispirata al vincente modello di Facile Ristrutturare che, all’ottavo anno, conta oggi 150.000 lead/anno, 70 negozi, 6 Showroom e oltre 10.000 professionisti. “La scelta di puntare su Bruno Vettore è avvenuta in quanto abbiamo pensato che un imprenditore del suo spessore sarebbe stato cruciale per fare un ulteriore salto di qualità con la giusta credibilità sul mercato. Se un manager del suo calibro sceglie di sposare totalmente un avvincente progetto come il nostro è perché vede il potenziale per rivoluzionare il settore con il giusto mix di ambizione, determinazione e risorse. In questo percorso alla guida di Renovars Real Estate condividerà con noi il suo occhio critico ed esperto: un tassello importante per accelerare il nostro percorso di crescita.” “Challenge the future” è una sfida, una promessa, un importante nuovo percorso per il Gruppo Renovars che, nell’ultimo triennio (2018-2021) ha avuto un tasso medio annuo di crescita (CAGR) superiore al 50%, un fatturato di 250 milioni di Euro e, nel prossimo triennio, ha l’obiettivo della quotazione in borsa. Una serie di passi giusti per il Gruppo che, in un’ottica di continua espansione nel mercato italiano e internazionale, con il nuovo anno dà il benvenuto alla “new entry” in casa Renovars Bruno Vettore, certi del suo strategico supporto per far sì che Renovars Real Estate diventi repentinamente in Italia un modello di business affermato, un unicum nel suo genere, vincente.
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i professionisti del settore immobiliare e creditizio di domani a cui proporre nuovi scenari lavorativi. Un Roadshow che servirà per lanciare l’innovativo modello di business e fare recruiting di nuove leve da formare e aggiornare per rispondere alle esigenze di un mercato dinamico in continuo cambiamento. L’obiettivo di Renovars Real Estate è infatti quello di reclutare 250 professionisti da inserire nel 2022 e 500 nel biennio successivo.
IMMOBILIARE
CONTATTI UFFICIO MARKETING ADVERTOO
INTERVISTA
PIANETA CASE - PIACENZA intervista al Responsabile, Emanuele Motta Quote Rosa nell’immobiliare: un esempio vincente!
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a cura della Redazione
Un'agenzia dove le quote rosa sono in maggioranza, una scelta studiata o il caso? Non è stato un caso, ma una conseguenza di una attività recruiting da me fatto 22 anni fa in cui appunto selezionai tra i tanti solo profili femminili. Già in quella occasione ritenni che le donne avessero, sia in quel momento ma anche in previsione futura, una "marcia in più" per la professione di agente immobiliare in particolare nel rapporto con il cliente, oltre che nell' apprendimento. Ho sempre pensato che la nostra attività permetta ad una donna di eccellere trovando la propria gratificazione professionale e personale grazie ad autonomia e libertà di movi-
mento che consentono di gestire e coltivare tutti gli aspetti della propria vita. Ad oggi credo che questa mia idea non fosse poi così sbagliata. Essere stato uno dei primi ad inserire delle professioniste nel mio team ha dato i suoi frutti. Dopo 22 anni ho ancora con me queste professioniste che nel tempo si sono affermate e qualificate ai migliori livelli e ora anche socie. La consegunza? Nella mia ultima e recente attività di recruiting, eseguita 9 mesi or sono, ho selezionato ulteriori 2 collaboratrici ora pienamente inserite in agenzia. Quali plus e vantaggi porta la componente al femminile nel lavoro e nell’attività di
INTERVISTA
compravendita immobiliare? Come già detto molto spesso una maggiore predisposizione al rapporto con il cliente, costanza e perseveranza in grande misura unita a una componente di maggiore fantasia nella operatività. Non trascurerei neppure la migliore attitudine allo studio, molto importante in una epoca in cui la formazione continua e l'aggiornamento professionale sono indispensabili per tenere il passo con un mercato e un mondo economico e sociale in evoluzione continua con velocità molto superiori al passato
Quali i vostri progetti futuri? Con l'allargamento dello staff, avvenuto nel 2021, il progetto è di ampliare la nostra sfera di influenza a nuovi mercati. Pensiamo in particolare ad un mercato contiguo al nostro e frequentato da nostri clienti piacentini quale quello della Riviera del Tigullio e/o della Versilia. E di un ulteriore ampliamento dell‘organico a breve, per sfruttare meglio un Know How operativo e un Brand oramai consolidato e di successo
Emanuele Motta: Responsabile di Pianeta Case Viale Dante Alighieri, 30 29122 Piacenza (PC) Contatti: info@pianetacasepc.com www.pianetacasepc.com
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Se doveste parlare con una giovane agente immobiliare quali caratteristiche le consigliereste di affinare per raggiungere il successo in un mondo dove gli uomini sono molto più presenti delle donne? Per prima cosa di credere in se stessa e di essere consapevole che il futuro dell' immobiliare può essere sicuramente un luogo dove si avranno pari opportunità e le famose quote rosa diventeranno tante quante quelle che potremmo definire quote azzurre. Poi di essere sempre curiosa, di conoscere e apprendere. Fondamentale per lei sarà la capacità di capire quali sono le sue peculiarità caratteriali e personali così da svilupparle all'ennesima potenza per distinguersi e qualificarsi in modo specifico, senza "scimmiottare" nessuno ma essendo se stessa. Infine certamente perseveranza e costanza perché il successo non si improvvisa e non si raggiunge in un attimo.
LOCAZIONI
LOCAZIONE COMMERCIALE, Sulla legittimità dei canoni a scaletta
17 I& Co. n.1 Gennaio 2022
di Avv. Roberto Sidoti Owner Partner Five Sixty Legal
La Suprema Corte, con l’ordinanza del 12 novembre 2021, n. 33884 si è espressa nuovamente in merito ai cd. canoni a scaletta nell’ambito della locazione commerciale. L’ipotesi che viene analizzata dalla Suprema Corte concerne il caso di variazioni in aumento di canoni di locazione predeterminate dalle parti nel contratto di locazione. In particolare, la ratio di tale modalità di determinazione del canone a “scaletta” risiederebbe nell’esigenza di facilitare il conduttore all’avviamento dell’attività e, conseguentemente, ad agevolargli la fase iniziale quando, ad esempio, il conduttore deve sostenere costi di ristrutturazione del bene.
Ci si chiede tuttavia se tali pattuizioni siano legittime. Il tema non è scontato visto che un orientamento pur risalente (Cass. civ., sez. III, 11 agosto 1987, n. 6896) ha ritenuto la previsione degli aumenti periodici del canone come una automatica violazione del divieto di cui all’art. 32 della legge sull’equo canone. Ebbene, entrando sul contenuto dell’ultima ordinanza della Corte di Cassazione, «devono ritenersi legittimi, tanto il patto con il quale le parti, all'atto della conclusione del contratto, predeterminano il canone in una misura differenziata e crescente per frazioni successive di tempo nell'arco del rapporto; quanto il patto
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LOCAZIONI
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successivi – dev'essere esclusa là dove risulti (dal testo del patto o da elementi extratestuali) che le parti abbiano in realtà perseguito lo scopo di neutralizzare soltanto gli effetti della svalutazione monetaria, eludendo i limiti quantitativi posti dall'art. 32 della legge n. 392 del 1978 (nella formulazione originaria ed in quella novellata dall'art. 1, comma 9-sexies, della legge n. 118 del 1985) così incorrendo nella sanzione di nullità prevista dal successivo art. 79, primo comma, della stessa legge.
18 I& Co. n.1 Gennaio 2022
successivo con il quale le parti provvedono consensualmente, nel corso del rapporto, a stabilire una misura del canone diversa da quella originariamente stabilita». In altre parole, la Corte ha riscontrato la legittimità (a) delle pattuizioni con le quali viene determinato il canone in una misura e crescente negli anni, nonché (b) dei patti successivi con i quale le parti, consensualmente, stabiliscono un canone diverso da quello originario. Tuttavia, la legittimità di tali patti – iniziali o
METROPOLI
MILANO BARCELLONA, dove business e cultura trovano il loro perfetto equilibrio di Alberto Vettore
19 I& Co. n.1 Gennaio 2022
Nel corso degli ultimi mesi, ho avuto la grande opportunità di vivere in una delle metropoli più interessanti e stimolanti d’Europa. Da settembre, infatti, mi sono trasferito a Barcellona. Le motivazioni di questo cambio radicale sono da ricercarsi nel percorso formativo che ho deciso di seguire. Dopo un lungo periodo di preparazione, infatti, sono riuscito ad essere ammesso in una delle più prestigiose business school d’Europa, la GBSB Global Business School, per frequentare un MBA in lingua inglese. Il Master in Business Administration è quel programma, all’apice delle qualifiche raggiungibili nel mondo del business, che mira a formare i manager del futuro, dando loro tutte le competenze e la visione necessaria
per essere leader moderni pronti a guidare le aziende verso il successo. Uno dei requisiti per accedere ad un MBA è l’aver avuto rilevante esperienza di lavoro in contesti internazionali per almeno un triennio ed il poter mettere a frutto l’esperienza maturata nella prestigiosa multinazionale per cui ho lavorato per oltre quattro anni è stato sicuramente un valore aggiunto per la mia decisione. Inoltre, il confrontarsi quotidianamente con giovani manager ed affermate personalità provenienti dalle più disparate parti del mondo e che hanno scelto di mettere a disposizione il loro know how per trasmetterlo alla classe dirigente del domani è senza dubbio uno dei fattori determinanti sull’efficacia di questo percorso.
METROPOLI
Questo spirito molto pragmatico e “business oriented” mi ha subito ricordato la mia città, Milano, capitale finanziaria del Paese e tra i maggiori centri di influenza a livello europeo. Le due metropoli, inoltre, sono accomunate dalla capacità di coniugare e tenere abbracciate la modernità ed il fascino della loro storia, regalando ai turisti - ma soprattutto ai residenti - atmosfere ed una magia difficilmente riconducibili ad altre città, magari architettonicamente bellissime ma certamente più scontate e meno affascinanti.
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Per affrontare questa nuova sfida, ho preso in considerazione molte location ma la scelta non è potuta che ricadere su Barcellona. Il principale motivo della mia scelta, oltre alla spiccata multiculturalità che la caratterizza, è il fortissimo spirito di innovazione e di impresa che si respira in città. Basti pensare che il Financial Times ha posto Barcellona al primo posto tra le città più attrattive per gli investimenti nel Sud Europa ed al quinto posto al mondo tra gli hub ideali per le startup tecnologiche.
HOME STAGING
HOME STAGING, per l’appartamento al 5° piano Un appartamento ristrutturato eppure di scarso appeal per il mercato è stato oggetto di un curato intervento di home staging e venduto in 30 giorni! di Barbara Medici Ufficio Stampa HSL
L’intervento di valorizzazione è stato effettuato in un appartamento bicamere con studio posto in centro ad Udine, capoluogo friulano che conta 100.000 abitanti. L’appartamento si trova al 5° piano di un condominio della fine degli anni ’50. Nonostante la posizione e l’altezza che favorisce una buona luminosità, il doppio affaccio con vista sia a nord che a sud, non riusciva a riscontrare il gusto del pubblico a circa un anno dalla ristrutturazione e messa a vendita. Così l’Agenzia Erato di Alfonso Treppo, specializzata nel valorizzare il patrimonio immobiliare, ha pensato di rivolgersi Giulia Giavito, architetto e home stager, associata PRO ad Home Staging Lovers, l’Associazione di categoria che riunisce il maggior numero di professionisti attivi in Italia.
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Il soggiorno prima e dopo l’intervento di home staging
A raccontarlo nel dettaglio è la stessa Giulia Giavito, architetto e home stager, associata PRO ad Home Staging Lovers:«In occasione del primo sopralluogo notai che la ristrutturazione non aveva avuto chiaro il target a cui sarebbe potuto essere proposto l’appartamento. Vi erano delle contraddizioni in termini di scelte progettuali e dei materiali: da un lato l’estetica richiamava una determinata clientela, dall’altro la sostanza non era corretta per quel target specifico. L’appartamento si presentava del tutto vuoto, quindi questi aspetti risultavano più evidenti: un appartamento di quelle dimensioni ma con un unico bagno è ritenuto obsoleto, i materiali scelti al contrario erano apprezzati poiché di moda ma il grès “marmo calacatta” era in contrasto con il boiler; l’impianto elettrico era minimal, privo o quasi di quelle prese che oramai si danno per
scontate ma che erano normali non ci fossero all’epoca della costruzione». «Dopo aver effettuato l’analisi ho quindi fornito il report al cliente, un documento di sintesi sui procontro e sulle possibili soluzioni con indicata quale tipologia di cliente potesse apprezzare le generose dimensioni dell’appartamento, la sua posizione ma che non avesse obiezioni circa le scelte tecnologiche effettuate. Così si è immaginato una persona anziana, amante dello spazio, del comfort dell’abitare in centro con tutti i servizi vicini, ma anche che non avesse necessità tecnologiche particolari. Dopo alcune considerazioni si è puntato sul genere femminile, e dopo averne studiato i gusti e confrontati con le scelte estetiche delle finiture esistenti, ho progettato l’allestimento che corrispondesse alle sue esigenze. Ho mantenuto i toni neutri ed il grigio del bagno, scegliendo un accento rosa: il progetto è stato battezzato Pink PantHer”».
HOME STAGING
Il progetto di home staging
Associazione Nazionale Home Staging Lovers È associazione di categoria degli home stager italiani, i professionisti della valorizzazione immobiliare che preparano gli immobili per una loro collocazione sul mercato veloce e redditizia. L’Associazione garantisce ai propri partners la collaborazione con Home Stager Professionisti, rilasciando a chi ne ha i requisiti, l’Attestato di Qualità e Qualificazione Professionale dei Servizi prestati ai sensi della Legge 4/2013. Home Staging e Foto:
Giulia Giavito Architetto & Home Stager giuliagiavito.com
Contatti: Web: homestaginglovers.it Facebook: Associazione Nazionale Home Staging Lovers
22 I& Co. n.1 Gennaio 2022
La sala da pranzo prima e dopo l’intervento di home staging
HOME STAGING
22 I& Co. n.1 Gennaio 2022
Il risultato? Venduto in 30 giorni L’allestimento è stato consegnato con le foto a 10 giorni dall’accettazione del preventivo. La casa è stata venduta con un minimo sconto in circa 30 giorni (agosto incluso, mese in cui la città si svuota, quindi una tempistica davvero ottima). L’acquirente corrisponde al target delineato con così tanta cura dall’home stager Giulia Giavito: una splendida signora di mezza età. «Ogni proprietà ha il suo potenziale acquirente ideale, tuttavia costui spesso non riesce ad immaginarsi un immobile vuoto come la propria casa, al tempo stesso l’immagine finale deve sia corrispondere ai suoi gusti e desideri che essere neutra per attirare la maggior parte delle persone per evitare di escludere a priori delle altre», spiega l’home stager. «Interpretare una casa e capire chi potrebbe apprezzarla al massimo è il talento delle professioniste formate, selezionate ed aggiornate dall’Associazione Home Staging Lovers. Se l’acquirente riesce a cogliere tutto il potenziale della casa offerta, allora la vendita sarà più lineare, veloce e redditizia».
Gli associati HSL sono partner ideali per i professionisti del settore immobiliare con cui collaborano: hanno tutti conseguito una formazione di alto livello ed ogni anno hanno accesso alla Formazione Permanente Obbligatoria e Gratuita con la quale hanno opportunità di aggiornamento continuo, garantendo così alti standard qualitativi. I professionisti dell’Associazione Home Staging Lovers supportano gli operatori con un servizio differenziante, di elevata qualità e performante, che inizia con un sopralluogo valutativo, prosegue con l’allestimento dell’immobile e include il servizio fotografico emozionale.
La camera prima e dopo l’intervento di home staging
10 ANNI DI LUCE INCLUSA (
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10 ANNI DI LUCE INCLUSA
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10 ANNI DI CONSUMO MEDIO