amsterdam
regionaal zakenmagazine | Jaargang 17 | december 2021
Thema's Bedrijfshuisvesting & vastgoed Facility management
Maxime Verhagen:
‘Multifunctioneel bouwen is de toekomst’
Elk kantoor wordt duurzaam.
Kijk jij verder dan label C? Op 1 januari 2023 geldt voor elk kantoor energielabel C. En dat is pas het begin. De nationale ambitie is: een energieneutraal gebouwde omgeving in 2050. Dan wil je nu al verder kijken dan twee jaar, vooral in deze uitdagende tijden. Zeker weten dat de keuzes van vandaag, bijdragen aan de ongekende uitdagingen van morgen. Daarom houdt NVM Business de laatste ontwikkelingen op het gebied van verduurzamen nauwlettend in de gaten. Ook voor jou. NVM Business. Samen versnellen.
Voorwoord
Een nieuw jaar, een goed begin U vraagt zich als lezer van Business Amsterdam waarschijnlijk af: wat bedoelt deze man hiermee? Het antwoord hierop is kort en krachtig. Wij wensen u als allereerst een mooi, gelukkig en vooral een gezond 2022 toe. En wat we zeker niet mogen vergeten ook een mooi zakelijk jaar. Laten we hopen dat de corona pandemie in 2022 ons met grote passen gaat verlaten en dat de horeca, hotellerie en evenementen branche hun deuren wijd open kunnen zetten zodat we in het voorjaar weer met z'n allen op de terrassen kunnen genieten van de voorjaars zon. En dat we elkaar weer kunnen ontmoeten op netwerk events en weer 'live' zaken kunnen doen. Nog een reden om u als ondernemer een mooi en gezond 2022 te wensen is dat we eindelijk een nieuw kabinet hebben met de daar bijbehorende poppetjes. Dan hoor ik u denken hoezo een nieuw kabinet? Dit zou niet echt mijn keus geweest zijn. Maar ja, dat zijn nou eenmaal de voor- en nadelen als je in een democratisch land woont. Maar wat betreft de poppetjes zijn we, als het goed is, eindelijk verlost van de eeuwige schaduw van Rutten onze Hugo'tje en laten we hopen dat ze op zijn positie een persoon neerzetten die kundig is en verstand van zakendoen heeft en vooral niet verliefd op zichzelf is. Nog een reden om uit te kijken naar 2022 is dat wij van Business Amsterdam u dit jaar nog meer gaan verrassen met prachtige uitgaven zoals deze. Veel lees plezier toegewenst.
Uitgever Business Haaglanden
10
12
6 16
15 24
21
Inhoud
december 2021
6 ‘Multifunctioneel bouwen is de toekomst’
21 Financieren om ondernemers in hun kracht te zetten
10 De toekomst van de zakelijke kantorenmarkt
24 Meer thuiswerken: dit kun je doen met je kantoor
12 De opkomst van de co-working spaces
26 Verplichting energielabel C: voorkom boete
15 Hybride werken: veel bedrijven in de Randstad zijn om
29 Vastgoedbubbels
16 Ditt Officemakers: Great offices, happy people
30 Column Irene Luijt
18 NVM Business: Politiek Den Haag maak keuzes en kom in actie
Zakenmagazine voor de regio Amsterdam Jaargang 17 - nummer 2 Een uitgave van: BUSINESS HAAGLANDEN UITGEVERIJ Bezuidenhoutseweg 50 2594 AW Den Haag T: 070 - 346 72 17 info@business-amsterdam.nl www.business-amsterdam.nl
UITGEVER: R.P. Truijens REDACTEUR: Lonneke Gillissen Derick Maarleveld traffic MANAGER: Chèr Bos MEDIA ADVISEURS: Arjen van Deursen
FOTOGRAFIE: Anke Bot Sanne van der Most Shutterstock VORMGEVING: CB Design COPYRIGHT: Het auteursrecht op de in dit nummer verschenen artikelen wordt door de uitgever voorbehouden.
‘De bouw loopt altijd twee, drie jaar achter op de economie. We belanden later in crisis, maar we komen er ook later weer uit’
tekst: lonneke gillissen fotografie: anke bot
Maxime Verhagen:
‘Multifunctioneel bouwen is de toekomst’ Eind vorig jaar werd Maxime Verhagen voor een derde termijn verkozen als voorzitter van Koninklijke Bouwend Nederland, de vereniging van bouw- en infrabedrijven. Met de Stikstofwet in het vooruitzicht en corona als realiteit kent de sector roerige tijden. Vraag je Maxime Verhagen hoe het commerciële vastgoed er in zijn ogen momenteel voorstaat, dan is het antwoord: wisselend. Niet verrassend, want corona laat zo z’n sporen na. Hij legt het uit. ‘Winkels zitten in een heel moeilijke positie. De retailomzet lijkt terug te lopen. Waar we in 2018 en 2019 nog een forse groei zagen, was er het afgelopen jaar sprake van een behoorlijke krimp en de verwachting is dat dit ook het komende jaar het geval zal zijn. Die krimp zie je nu nog niet een-op-een vertaald naar de bouwsector, wat zijn oorzaak kan hebben in de laat-cyclische cijfers van de bouw – we lopen altijd twee, drie jaar achter op de economie. De bouwsector belandt later in crisis, maar we komen er ook later weer uit. Dat was bij de vorige crisis ook het geval.’ In tegenstelling tot winkels is er bij kantoren echter weinig tot niets te merken van stagnatie, vertelt Verhagen. ‘Er is nog nauwelijks leegstand. En het economisch perspectief na corona op de middellange termijn is sterk, ondanks dat mensen meer thuiswerken. Als we straks allemaal weer naar kantoor kunnen, zullen mensen weliswaar vaker thuis blijven werken, maar het kantoor heeft ook een sociale functie, dus alleen maar thuiswerken zal niet gebeuren. Bovendien zijn er ook aanpassingen nodig in de kantoorinrichting, met meer afstand en dus minder werkplekken op hetzelfde aantal vierkante meters. De bezettingsgraad van kantoren zal dan ook omlaaggaan, maar dat geldt niet voor het aantal vierkante meters. In de flexibele huurcontracten zie je wel een forse dip. De werknemers die voorheen gebruikmaakten van flexkantoren – voor de corona juist vanwege de flexibiliteit heel erg in trek – werken nu vanuit huis. En de huurcontracten zijn opgezegd.’
Laat-cyclisch Inspelen op de twee, drie jaar later dat de bouw echt last krijgt van de crisis is lastig, vindt Maxime Verhagen. ‘Als je qua vraag een langetermijnverwachting hebt, lukt dat wel een beetje. Dankzij het huidige steunpakket vanuit de overheid is het consumentenvertrouwen heel redelijk. Door het dempende effect van het steunpakket valt het aantal faillissementen ook erg mee. Wat we bij de vorige crisis merkten is
dat zodra die langer duurde dan verwacht, het consumentenvertrouwen inzakte. Investeringen en contracten werden uitgesteld. Mensen gingen zich afvragen of ze twee jaar later nog een baan hadden. Omdat niet duidelijk is hoelang de overheid dit steunpakket kan volhouden, kunnen we nog niet goed inschatten hoe dat dit keer loopt. Maar zolang ze steun bieden, worden veel schokken opgevangen. ‘Wat betreft kantoorruimte, denk ik – zoals ik al zei – niet dat de behoefte daaraan afneemt, wel is er misschien een grotere behoefte aan logistieke centra omdat mensen nog meer gewend zijn geraakt aan online bestellen. Straks gaan mensen wel weer naar winkels vanwege het sociale aspect, maar ze hebben ook het gemak van online bestellen ervaren. Heel veel effecten kun je nog niet goed overzien, waardoor je er wat minder makkelijk op kunt inspelen.’ Er moet dan ook vooral meer rekening worden gehouden met flexibiliteit, stelt Verhagen. ‘Alleen als we dat doen kunnen we meer op veranderende situaties als deze inspelen. De beste manier waarop dat kan is met nieuwbouw en transformatie. Zo willen gemeentes leegstaande winkels nu graag laten ombouwen tot woonruimtes. Als je van tevoren had geweten dat je die panden multifunctioneel wilde gebruiken, had je misschien anders gebouwd. Zodat je ze met minder kosten een andere bestemming had kunnen geven. En natuurlijk, multifunctioneel bouwen is duurder, maar kan voor een investeerder interessanter zijn omdat dit een investering op langere termijn betekent. Beleggers willen qua rendement toch meer langetermijnzekerheid.’
Multifunctionele inzetbaarheid In al die vierkante meters vrijstaande retail ziet de voorzitter van Koninklijke Bouwend Nederland ook een kans. ‘We hebben in ons land nu al een tekort van ruim 330.000 woningen. En die kunnen niet allemaal nieuw worden gebouwd. De herontwikkeling van al die meters retail is dan een uitkomst. In de voorbereiding van de verkiezingen praten we met partijen over de woonagenda van de toekomst. Gemeentes willen in gesprek hoe je leegstand in winkelstraten voorkomt, hoe er herontwikkeling kan plaatsvinden. Als sector bouwen wij waar
amsterdam business | nummer 2 | december 2021
7
NAAMPLAATJE AANPASSEN? DIGITAAL, ONLINE & DRAADLOOS
DRAADLOZE VIDEO INTERCOMS VOOR APPARTEMENTEN
www.intratone.nl
‘Als je kijkt naar stikstofreductie in de regio Haaglanden, zijn hier vrij weinig boeren die je kunt uitkopen’ vraag is, maar we moeten een andere vraag gaan uitlokken, de retailsector in een andere richting krijgen. Dat het niet exact copy-paste is en winkelstraten overal hetzelfde zijn. Technisch kan heel veel. En in een omgeving waar groen, blauw en grijs samenkomen, kan het veel aantrekkelijker wonen, werken en recreëren zijn, dan tussen enkel betonnen kolossen Dergelijke multifunctionele inzetbaarheid vraagt misschien een hogere investering, maar levert de belegger op de lange termijn ook meer op.’
Conjunctuurproblematiek Uit onderzoek van ABN Amro naar de effecten van corona op verschillende sectoren bleek dat 16 procent van de bedrijven in de bouwsector momenteel problemen heeft met de cashflow. Kanttekening van de onderzoekers: specifiek in deze sector lijkt de oorzaak niet corona te zijn, maar is dit andere conjunctuurproblematiek. Hoe ziet Maxime Verhagen dit? ‘Wij hebben vanaf het begin van de coronacrisis kunnen doorwerken. Ik heb meteen aan de bel getrokken om te laten vastleggen dat bouwen niet valt onder de samenkomst van meer dan drie personen. De manier waarop dat vervolgens gebeurde, moest wel door het RIVM worden goedgekeurd. Met alle belanghebbenden – bonden, coöperaties, ministeries, ingenieurs – hebben we direct een protocol opgesteld. Het RIVM heeft dat redelijk snel afgezegend, waardoor we als een van de weinige sectoren op dat punt geen last hebben gehad. We hebben de benodigde maatregelen getroffen, en ook tussentijds aangepast, waaronder ook maatregelen waardoor achter de voordeur kon worden gebouwd. Waar we wel last van hebben, is dat gemeenten vanwege tegenvallende inkomsten en extra uitgaven bezuinigen op het onderhoud van infrastructuur. 40 procent van de gemeentes besloot te bezuinigen. Tot slot is een aantal grote opdrachtgevers wel heel erg geraakt door de coronacrisis, en die stellen projecten uit, denk aan Schiphol en de horeca. Dat soort zaken helpt niet mee bij het op peil houden van de cashflow.’
Stikstofwet Een ander heikel punt voor de sector is de Stikstofwet, die regelt dat de totale stikstofuitstoot flink omlaag moet. Om een vergunning te krijgen voor een project moeten bedrijven vooraf aantonen dat er geen toename van stikstofneerslag plaatsvindt in één van de beschermde natuurgebieden. Maxime Verhagen vindt dat de wet hoe dan ook aanvaard moet worden. ‘Dat is essentieel. Het is niet genoeg, maar het moet absoluut. Voor de bouwfase regelt deze wet een vrijstelling. Dus als de bouw een kantoor betreft dat in de gebruiksfase geen stikstof
uitstoot, dat co2-neutraal is, dan komt er een vergunning. Maar zodra er bijvoorbeeld een logistiek centrum wordt gebouwd, dat extra autobewegingen oplevert en in de gebruiksfase dus juist extra stikstof oplevert, kan dat een reden zijn om geen vergunning te verlenen. Dus de vraag is: komt er alleen in de bouwfase stikstof vrij of ook in de gebruiksfase. We willen dat deze wet in ieder geval aanvaard wordt, maar er moet meer gebeuren: meer stikstofreductie en meer natuurherstel. Wat ons betreft zullen alle grote uitstoters – landbouw, verkeer en industrie – daar naar rato een bijdrage aan moeten leveren.’ Wat de bouw- en infrasector zelf kan verbeteren, weet Verhagen ook. ‘Ons streven is om in tien jaar emissiearm materieel te gaan gebruiken. Dus andere brandstof, klein materieel dat wel al elektrisch werkt. Maar dan moeten we wel met nutsbedrijven afspreken dat er een aansluiting is op de bouwplaats. Anders moet je alsnog een dieselgenerator aansluiten en dan los je niks op. Er zijn ook al oplossingen, alleen zijn die kostbaar. Zo maakt een bedrijf in Helmond generatoren die werken op mierenzuur, op basis waarvan vervolgens waterstof wordt gemaakt. Alleen kost één zo’n generator 190.000 euro, tegenover 20.000 euro voor een dieselgenerator. In bepaalde extra kwetsbare gebieden, en Haaglanden is daar één van, is een hogere investering natuurlijk pure noodzaak, ook vanuit maatschappelijk oogpunt. Want als je kijkt naar Natura 2000 gebieden en de duinen, dan kan er hier qua stikstof niet veel. Er zijn hier vrij weinig boeren die je kunt uitkopen.’ En Maxime Verhagen ziet meer mooie initiatieven. ‘Wij hebben De Groene Koers, waarbij bouw en infra volop inzetten om versneld emissie te reduceren. VolkerWessels werkt bijvoorbeeld al met stikstoffilters. Er worden elektrische graafmachines ontwikkeld. Ja, er zijn al veel mooi initiatieven.’ ‹
Maxime Verhagen Maxime Verhagen begon zijn carrière in 1986 als gemeenteraadslid in de gemeente Oegstgeest. Vervolgens werd hij lid van het Europees Parlement alvorens in 1994 voor het CDA lid te worden van de Tweede Kamer. Hij was onder andere fractievoorzitter, minister van Buitenlandse Zaken, minister van Economische Zaken, Landbouw en Innovatie en van eind 2010 tot en met 2012 vicepremier in het kabinet-Rutte I. In juli 2013 werd Maxime Verhagen verkozen als voorzitter van Koninklijke Bouwend Nederland. Ook is hij raadslid van de SER en lid van het dagelijks bestuur van VNO-NCW.
amsterdam business | nummer 2 | december 2021
9
tekst: lonneke gillissen fotografie: shutterstock
De
toekomst van de zakelijke kantorenmarkt Wat de effecten van de coronacrisis op de kantorenmarkt zullen zijn, blijft koffiedikkijken, maar nu we alweer zo’n driekwartjaar verder zijn kunnen de eerste conclusies wel worden getrokken. De kantorenmarkt zal nooit meer zijn hetzelfde zijn. Het goede nieuws: ondanks alles zal het aantal gebruikte vierkante meters waarschijnlijk niet veel minder worden.
Aanbod en leegstand van kantoorruimte kennen in ons land een stabiele ontwikkeling. Allereerst het aanbod: dat is zeer gering. Ondanks de coronacrisis was er dan ook slechts sprake van een geringe daling van het kantooraanbod naar 4,7 miljoen vierkante meter. Ook blijkt uit de cijfers dat de leegstand op de kantorenmarkt daalde. En wel met 0,1 procentpunt naar 8,2 procent van de totale kantoorvoorraad in ons land. Het laagste leegstandspercentage sinds 2002. Van die 4,7 miljoen vierkante meter staan er 3,9 miljoen daadwerkelijk leeg. De overige 800.000 vierkante meter is wel voor verhuur beschikbaar maar nog in gebruik of ontwikkeling. In de grote steden is de leegstand het laagst, een bevestiging van de populariteit van werken in een stedelijke omgeving. Met 4,3 procent kent de stad Den Haag zelfs de laagste leegstand van de G5 (ter vergelijking: Amsterdam 4,5 procent, Utrecht 4,9 procent en Rotterdam en Eindhoven 8,2 procent).
dan ook aan dat de Nederlandse markt voor flexibele kantoren nú al positieve tekenen van herstel toont. Zo is het aantal zoekvragen naar flexibele kantoorruimte sinds afgelopen mei sterk toegenomen. In juli en augustus lag dit zelfs boven het aantal aanvragen in dezelfde periode vorig jaar (juli plus 8 procent, augustus zelfs plus 44 procent). Vastgoedconcern JLL laat in zijn onderzoek onder 3000 werknemers wereldwijd, The impact of COVID-19 on flexible space, zien dat van alle kantoorpanden wereldwijd die in 2019 werden gehuurd, tussen de 10 en 20 procent een flexibele werkruimte was. JLL doet dan ook de voorspelling dat de vraag naar flexibele kantoorruimtes zal blijven toenemen als gevolg van de coronacrisis. Wel zal flexibele ruimte een andere vorm krijgen dan in het verleden. Te denken valt aan bedrijven die kiezen voor (veel) kleine kantoren verspreid over het land, om het woon-werkverkeer te minimaliseren. Of aan kantoren waar werkplekken per uur of dagdeel kunnen worden gehuurd, waardoor bedrijven nog meer flexibiliteit krijgen. Zo ontstaan er zogenaamde kantoorhubs. Ook kan de mogelijkheid ontstaan dat bedrijven een abonnement kunnen aanschaffen op een netwerk van gedeelde werkruimtes of tijdelijk een op maat ingericht kantoor kunnen betrekken. Volgens JLL zal de vraag naar flexibele kantoorruimte blijven
De trend van flexibele, gezonde en goed bereikbare kantoren met betere voorzieningen, is al langer zichtbaar
Flexibel kantoor heeft de toekomst De voorkeur voor werken in de grote steden gaat hand in hand met de trend van flexibele, gezonde en goed bereikbare kantoren met bovendien betere voorzieningen. Een trend die al langer zichtbaar is. Onderzoek van flexibele-kantoorspecialist Workthere toont
groeien naarmate bedrijven en investeerders reageren op de toenemende vraag naar flexibiliteit. Sterker, het vastgoedconcern ziet gebeuren dat 30 procent van alle kantoorruimte in 2030 flexibel wordt gebruikt.
Sleutelrol nieuw kantoor Bedrijven hebben onder invloed van het vele thuiswerken het aantal in gebruik zijnde werkplekken gemiddeld met 30 procent zien afnemen, en dat zou dus weleens het nieuwe normaal kunnen zijn. Het onderzoek van JLL concludeert namelijk ook dat alhoewel werknemers aangeven een sterke affiniteit met kantoor te voelen, ze na de coronacrisis graag een of twee dagen per week mobiel willen gaan (en dus blijven) werken. Anderzijds is met al het thuiswerken ook de belangrijke plaats die het kantoor inneemt duidelijker geworden. Voor het creëren van sociale interactie, inspireren, leren en ontwikkelen en gezamenlijk werken aan de organisatiedoelen is het kantoor onontbeerlijk gebleken. Alleen door samen
De vraag naar flexibele kantoorruimte zal blijven groeien naarmate bedrijven en investeerders reageren op de toenemende vraag naar flexibiliteit
De kantorenmarkt in cijfers Van de huidige kantoorvoorraad van 47 miljoen vierkante meter kantoorruimte ligt 35 procent in een kantorenwijk en 27 procent in het centrum van steden. De rest van de kantoorvoorraad bevindt zich in woonwijken en op bedrijventerreinen. Van alle kantoren is 60 procent 20 jaar oud, of ouder.
te komen blijft het gevoel van verbinding met het team en de organisatie bestaan. De functie van het kantoor zal dus blijvend veranderen en dit zal impact hebben op de inrichting ervan en de benodigde hoeveelheid vierkante meters. De lagere bezettingsgraad op de kantoren zal nieuwe, betere werkplekconcepten brengen, en samenwerken, informatie delen en leren en concentreren beter faciliteren. Hierdoor zal er meer behoefte zijn aan belcellen voor een-op-eengesprekken en aan ruimtes voor vergaderingen met de helft van de mensen op kantoor en de andere helft thuis. Leren van anderen gebeurt bovendien niet alleen tijdens vergaderingen, maar bijvoorbeeld ook in open ruimtes terwijl je gefocust je werk doet en opvangt hoe je buurman een probleem oplost. Per werkplek is er straks dus behoefte aan meer ruimte, waardoor kantoren niet per se kleiner zullen worden of minder vierkante meters zullen gaan gebruiken. ‹
amsterdam business | nummer 2 | december 2021
11
tekst: lonneke gillissen
De opkomst van de co-working spaces De manier waarop we in Nederland werken was al langere tijd aan verandering onderhevig, maar de afgelopen twee jaar is dit onder invloed van corona in een stroomversnelling gekomen. Telewerken neemt een steeds grotere vlucht.
Waar werkgevers voorheen veelal van hun werknemers verwachtten dat ze hun werkzaamheden op kantoor uitvoerden – uiteraard voor de beroepsgroepen waar dit mogelijk is, zoals mensen met een kantoorbaan - is sinds de eerste coronalockdown in 2020 telewerken aan populariteit toegenomen. In eerste instantie werkte het gros van de medewerkers vanwege de verplichting van overheidswege thuis, maar dit bleek in een groot aantal gevallen toch problematisch. Niet iedereen heeft immers een dedicated kantoor tot zijn beschikking. Vooral jongeren hadden last van ruimtegebrek thuis en weken daarom liever uit naar andere locaties.
12
amsterdam business | nummer 2 | december 2021
Dat er door het thuiswerken minder hoefde te worden gereisd, beviel de werknemers (en de overheid) dan weer wel goed. Doordat ze minder tijd kwijt waren aan reizen, bleef er tijd over, waardoor de werkprivébalans een stuk positiever uitviel. Uit onderzoek van MKB-Nederland en VNO-NCW naar hybride werken onder leden van MKB-Nederland, VNO-NCW, AWVN en LTO Nederland bleek bovendien dat niet alleen de werk-privébalans was verbeterd (65 procent). Ook stelde het werkgevers in staat om een aantrekkelijke werkgever te zijn (59 procent) en bleken werknemers geconcentreerder en/of efficiënter te kunnen werken (55 procent). Ook duurzaamheid (39 procent)
Vooral het feit dat co-working spaces maatwerk kunnen leveren, maakt ze buitengewoon populair bleek een goede reden te zijn voor werkgevers om hiervoor te kiezen. Doordat de werkgevers bovendien in de praktijk hadden kunnen ervaren dat het werk ook op afstand wel afkwam, werd de blik gericht op andere mogelijkheden. En zo ontstond er een hybride werkvorm: het telewerken.
Business center Dit telewerken kan op vele plekken. Thuis, maar ook in een satellietkantoor, een deelkantoor of co-working space in een business center. De co-working spaces schieten dan ook als paddenstoelen uit de grond. Bedrijven hebben hier de optie om voor een afgebakende periode een ruimte te huren, of bijvoorbeeld eenmalig of op gezette tijden een vergaderruimte. Vooral het feit dat co-working spaces maatwerk kunnen leveren, maakt ze erg populair. Uiteraard zijn nog niet alle bedrijven even ver in hun strategie voor telewerken, en heeft het ene bedrijf er al beleid op gemaakt, compleet met uitgewerkte plannen voor de praktijk, terwijl het bij het andere bedrijf nog in de kinderschoenen staat. Duidelijk is wel dat co-working spaces de toekomst hebben. Uit het onderzoek van MKB-Nederland en VNO-NCW blijkt ook dat twee derde van de bedrijven inmiddels afspraken heeft gemaakt met werknemers over hybride werken. En onderzoek van onafhankelijk onderzoeksbureau I&O laat bovendien zien dat werkenden het liefst zélf willen bepalen hoe, waar en wanneer ze werken.
Het nieuwe normaal Aan aanbieders van co-working spaces dan ook geen gebrek. Zoals Fosbury & Sons, dat naast twee Amsterdamse vestigingen (waarvan een bijzondere in het voormalige Prinsengrachtziekenhuis) een grote vestiging in Den Haag heeft. Twee maanden nadat de Belgische coworking speler haar eerste vestiging in ons land had geopend, stak de
coronacrisis de kop op. De situatie die hierdoor ontstond speelde de dienstverlening precies in de kaart. De organisatie zei hier eerder over: ‘De gemiddelde manier van werken is in recordtempo enorm veranderd. Het klassieke kantoor staat steeds meer ter discussie en er is meer dan ooit behoefte aan flexibiliteit en kostenoptimalisatie. Fosbury & Sons moedigt bedrijven aan deze kans te grijpen om een ‘nieuw normaal’ op te bouwen.’
Locatie, locatie En dan zijn er nog de aanbieders van co-working spaces die alleen in een specifieke stad zitten, en dan veelal op een bijzondere locatie. Zo huist in de oude diamantenbeurs van Amsterdam op het Weesperplein een co-working plek: Capital C. Je kunt hier terecht in een van de acht meeting rooms en er is een gemeenschappelijke co-working space. De kosten van een werkplek variëren hier tussen de 150 en 350 euro per maand. Ook Charly’s in de Kerkstraat is een prettige plek, met een uurtarief van 5 euro. Gratis printen en onbeperkt drankjes inbegrepen. Het dagtarief is 25 euro en ook een maandabonnement of rittenkaart (30 of 65 uur) is ook mogelijk. ‹
amsterdam business | nummer 2 | december 2021
13
Reserveer een proefrit MG MARVEL R Electric
www.vanmossel.nl/mg
Adv. 1-1 pag. Marvel R Business Amsterdam.indd 1
08-12-2021 11:48
Hybride werken:
veel bedrijven in de Randstad zijn om Bedrijven moeten nog steeds erg wennen aan hybride werken maar het merendeel is om, vooral in de Randstad. Bijna de helft (47%) denkt dat hybride werken een blijvend fenomeen is. Dit gaat met name over de grotere bedrijven (vanaf 50 werkzame personen). Relatief veel bedrijven in Noord-Brabant, Utrecht, Noord-Holland en Zuid-Holland denken dat hybride werken blijvend is. Dit in tegenstelling tot Drenthe, Zeeland en Friesland. Dit meldt KVK op basis van de zojuist verschenen Conjunctuurenquête Nederland.
Sectoren hybride werken Hybride werken, een combinatie van thuiswerken, op kantoor of elders, is niet voor alle bedrijven een optie. Veel bedrijven in de horeca, landbouw, vervoer/opslag en overige dienstverlening kunnen alleen op locatie werken. Dat geldt ook voor relatief veel kleinere bedrijven. Bij bijna de helft (45%) van de bedrijven met 5 tot 20 werkzame personen is hybride werken geen optie. Hetzelfde geldt voor een derde (34%) van de bedrijven met 20 tot 50 werkzame personen.
Stimuleren Een fors aantal van de ondervraagde bedrijven (47%) denkt dat hybride werken blijvend is. Dit zijn vooral bedrijven werkzaam in Informatie en communicatie (83%), Specialistische zakelijke diensten (72%), en Verhuur en handel in onroerend goed (70%). In het onderzoek is ook aan de bedrijven gevraagd of ze hybride werken zullen gaan stimule-
bron: kvk fotografie: shutterstock
ren. Een derde (31%) van de ondervraagde bedrijven heeft hierop positief geantwoord. Dit betreft dan vooral de grotere bedrijven (45% van de bedrijven met 100 of meer werkzame personen ). Relatief weinig kleinere bedrijven zeggen het hybride werken te gaan stimuleren (19% van de bedrijven met 5 tot 20 werkzame personen). Ruim een kwart (27%) van de bedrijven geeft aan hybride werken niet te gaan stimuleren. Dit komt relatief vaak voor in de sectoren Delfstoffenwinning, Cultuur/Sport/Recreatie, Bouwnijverheid en Industrie. Noot De Conjunctuurenquête Nederland is een samenwerking tussen CBS, KVK, het Economisch Instituut voor de Bouw, MKB-Nederland en VNO-NCW. De gegevens voor dit onderzoek zijn in oktober 2021 verzameld door middel van een steekproef onder bedrijven met 5 of meer werkzame personen.
amsterdam business | nummer 2 | december 2021
15
Ditt Officemakers
GREAT OFFICES HAPPY PEOPLE Ditt Officemakers is een design & build bedrijf, dat opereert in de wereld van interieurontwerp, architectuur, bouw en realisatie. Ditt is actief in het hele land en gevestigd in onder andere Amsterdam-Zuid in een verbeeldingwekkend kantoor, waar een relaxte sfeer aanwezig is. Ditt ontwikkelt kantoorconcepten, realiseert inrichtingen en herontwikkelt hele gebouwen. Wij spreken met Mattijs Kaak, één van de twee oprichters en partner van Ditt Officemakers.
GREAT OFFICES HAPPY PEOPLE Nienke Schram en Mattijs Kaak
Oorsprong ‘Mattijs: Wij hebben onze oorsprong in Twente. Mijn collega-oprichter Jan Brink komt daar vandaan. Jan was mede-eigenaar van de Vastgoedinrichter. Ik kom uit Amsterdam en ontwikkelde succesvolle concepten, met Property Upgrade, voor in het slop geraakte kantoren. Mijn eerdere hotelachtergrond leerde mij hoe belangrijk de inrichting van een bedrijf is voor een prettige sfeer en een goede klantbeleving.’ ‘Binnen Ditt. spreken we vaak over de ideale combinatie van de Twentse gedegen ambachtelijke kwaliteit en nuchterheid van Jan en mijn Amsterdamse creativiteit en branie. In 2013 zijn onze bedrijven samengegaan. Het begrip ‘Integraliteit’ staat centraal in onze bedrijfsvoering, want we hebben van A tot Z controle over het gehele proces. We ontwerpen kantoren, produceren en richten deze in, ofwel Design & Build.’
DITT? … voor jou! ‘Ditt is Zweeds en betekent ‘voor jou’. Wij hebben iets met Scandinavië, dat bekend staat voor het ontwerpen en produceren van kwaliteitsmeubelen. Uit Scandinavië komen de mooiste designs ter wereld. Voor ons een inspiratiebron.’ ‘In onze bedrijfsnaam willen wij graag tot uiting brengen dat het om jou gaat, dat het om de klant gaat. De wens van de opdrachtgever is dan ook het uitgangspunt in onze samenwerking. We beginnen een project altijd met het luisteren naar wensen en eisen, want we willen echt iets maken wat goed is.’
16
amsterdam business | nummer 2 | december 2021
‘Het ontwerp en de inrichting van een kantoor heeft grote invloed op het succes van een bedrijf. Als medewerkers zich daar prettig voelen, dan zijn zij vaak ook creatiever en productiever. En, productieve mensen zijn vaak ook gelukkiger in hun werk en geneigd zich langer aan hun werkgever te binden. Dus, is het verstandig van werkgevers om serieus na te denken over de kwaliteit van hun kantoor. Vaak organiseren wij enquêtes onder de medewerkers om hun behoeften en verlangens ten aanzien van hun werkplek in kaart te brengen. Mede op basis van deze inzichten ontwerpen wij dan inspirerende kantoren, ofwel: GREAT OFFICES HAPPY PEOPLE.’
Bij ons weet je precies waaraan je toe bent! ‘Wij werken op basis van duidelijk overeengekomen kaders, waardoor we volledig transparant en betrouwbaar kunnen werken met en voor onze opdrachtgevers. Voor ieder project wordt een toegewijd Client Service Team samengesteld, bestaande uit een business development manager, accountmanager, ontwerper, calculator en een projectmanager. Dit team realiseert het project dat voldoet aan alle gestelde eisen, binnen budget en tijdsperiode. Wij ontwerpen met eigen ontwikkelde software het kantoor en de inrichting. Simultaan aan dit ontwerpproces loopt automatisch een calculator op regelniveau mee, waardoor de kosten ‘real time’ inzichtelijk zijn. Vervolgens kunnen wij, middels visualisatie, het ontwerp van het kantoor en de inrichting, én de bijbehorende kosten aan de opdrachtgever presenteren. Last but not least, committeren wij ons ook aan de gewenste opleverdata. Door deze ‘integraliteit’ realiseren wij onze betrouwbaarheid. De klant weet vooraf precies waaraan hij toe is: ontwerp (kwaliteit), kosten en levertijd.’
tekst: derick maarleveld fotografie: BSH, Ditt
Clientèle en samenwerkingspartners ‘We werken in heel Nederland. Onze business development managers leggen contacten met potentiële klanten en onderhouden deze ook na oplevering van de projecten. Zij werken samen met onze Client Service Teams en hebben focus op de grote steden. Nienke Schram is verantwoordelijk voor het bedienen van Groot Amsterdam en Allard Stenger ontwikkelt onze business in Den Haag, Rotterdam, Utrecht en Eindhoven. We hebben kantoorconcepten gebouwd voor HNK, Spaces en The Offices Operators. Ook werken wij samen met flex-office-aanbieders als Newday Offices, Synderella en Scalehub. Wij zijn actief in Duitsland en hebben de ambitie om ook de Belgische markt te betreden.’
Denktank voor het kantoor van de toekomst ‘Wij behoren tot de voorhoede van kantoorinrichters, zitten niet stil en zijn benaderd door een grote belegger met het verzoek een concept voor het kantoor 3.0 te ontwikkelen. Er is een denktank samengesteld van vastgoedspecialisten en denkers op afstand van de vastgoedsector. Een hoogleraar cognitieve psychologie, een futuroloog en een conceptbedenker. Met deze groep onderzoeken we wat het kantoor van de toekomst wordt.’
‘LET’S MAKE GREAT OFFICES AND HAPPY PEOPLE’ ‘We hebben een portfolio ontwikkeld, waarin wij over Ditt Officemakers vertellen en hoe wij de business zien, Ditt zien wij. Tevens tonen we welke projecten we hebben gerealiseerd, Ditt maken wij. In de portfolio staan veel foto’s van onze gerealiseerde projecten, pictures tell our story!’ ‹
Ditt Officemakers Michelangelostraat 67 1077 BW Amsterdam T 020 575 30 78 www.ditt.nl Mattijs Kaak - Partner E mattijs@ditt.nl Nienke Schram - Business Development Manager E nienke@ditt.nl
amsterdam business | nummer 2 | december 2021
17
NVM Business
‘Politiek Den Haag maak keuzes en kom in actie’
NVM Business is dé brancheorganisatie voor makelaars en taxateurs in het commercieel vastgoed: kantoren, bedrijfsgebouwen, winkels en beleggingen. Business Amsterdam praat met Sander Heidinga, voorzitter van NVM Business. Wij praten over de recente ontwikkelingen op de kantorenmarkt in Amsterdam en Den Haag.
tekst: derick maarleveld fotografie: NVM
Activiteiten van NVM Business ‘NVM Business vertegenwoordigt 572 ondernemingen en 930 makelaars en taxateurs gespecialiseerd in commercieel vastgoed. De waarde van het commercieel vastgoed in Nederland is circa € 2.000 miljard en de waarde van de transacties per jaar is ongeveer € 20 miljard.’ ‘Dagelijks werken onze leden samen met provincies, gemeenten, ondernemers, opdrachtgevers en gebruikers van commercieel vastgoed. Wij stellen hoge eisen aan hun deskundigheid, (regionale) marktkennis en professionaliteit, en ondersteunen hen met data, research, innovatieve diensten en educatie.’
‘Den Haag, daarentegen, lijkt wat ingeslapen. Er is heel weinig goed nieuw aanbod. Den Haag heeft ook een hele andere uitstraling dan Amsterdam. Waar in Amsterdam de Zuidas goed is voor 30% van het commerciële vastgoed, is in Den Haag de overheid bepalend voor 30% van de markt. Door deze overheid heeft Den Haag een hele andere uitstraling en is minder aantrekkelijk voor jonge talent, die liever in Amsterdam werken en wonen. In Den Haag blijft de vastgoedmarkt achter, misschien ontbreekt er wel visie en lef. Men leunt kennelijk te veel op de overheid.’
‘Wij bundelen data en verschaffen onze leden exclusieve toegang tot de NVM database, dataproducten en datatools. Alle aanbod- en transacties worden dagelijks in kaart gebracht en worden met onze leden uitgewisseld, waardoor zij beschikken over up-to-date informatie en inzicht in de ontwikkelingen op de markt van commercieel vastgoed.’ ‘Door educatie van onze leden wordt de kwaliteit van hun dienstverlening verhoogd, waardoor zij beter hun (regionale) markt professioneel kunnen bedienen. Dit vraagt om constante innovatie van onze dienstverlening. Wij nemen deel of werken samen met externe partijen om alle benodigde data te vergaren en om te kunnen innoveren.’
Corona invloed op de kantorenmarkt
‘Er is veel kapitaal beschikbaar in de markt. De rente is laag en er zijn ruime financieringsmogelijkheden, beschikbaar gesteld door banken en particuliere bronnen.' Recente ontwikkelingen op de kantorenmarkt ‘Er is veel kapitaal beschikbaar in de markt. De rente is laag en er zijn ruime financieringsmogelijkheden, beschikbaar gesteld door banken en particuliere bronnen. Dit zijn allemaal oorzaken waardoor er goed wordt betaald voor kwalitatieve panden. Met name de kleinere kantoren en bedrijfsruimten gaan goed, voor de grotere kantoren zijn er verschillende signalen in de verschillende regionale markten.’ ‘Amsterdam ontwikkelt zich goed en er zijn serieus grote ontwikkelingen op de Zuidas, in Sloterdijk en in Zuid Oost. Met name op de Zuidas zijn vele projecten in voorbereiding. Amsterdam is hip en happening en veel jong talent wil daar graag werken. Daarnaast heeft de gemeente een goede stedenbouwkundige dienst, die het mogelijk maakt voor vastgoedontwikkelaars om nieuwe projecten te realiseren.’
‘Eigenlijk weet nog niemand wat exact de invloed van de coronacrisis zal zijn. Ondernemers zijn bezig zich te oriënteren op het kantoorgebouw van de toekomst. Wat wel duidelijk is, dat jonge, getalenteerde werknemers, naast thuiswerken, plezierig willen werken in een kantoor met een hippe uitstraling. Zij verlangen een leuke werkplek en meer informele ruimten, waar zij hun collega’s kunnen ontmoeten. Ook worden hoge eisen gesteld aan het klimaat op kantoor. Het moet gezond zijn, dat vraagt om veel licht, lucht en groen zowel in als rondom het kantoor.’
Tips voor het aankopen of huren van een kantoor ‘Ondernemers, bedrijven en organisaties doen er goed aan na te denken over wat hun medewerkers verlangen van een prettig kantoor. Bereikbaarheid, ligging, faciliteiten en sfeer zijn belangrijke factoren voor de keuze van een aantrekkelijk kantoorpand. Natuurlijk is de prijs ook belangrijk, maar investeren in commercieel vastgoed blijkt vaak rendabel te zijn. Uit de markt bereiken ons nog geen signalen dat het prijsniveau van commercieel vastgoed onder druk staat of zelfs gaat dalen. Belangrijk is dat men zich laat goed laat adviseren door deskundigen in het proces van kopen of huren van een kantoorpand.’
Vraag aan de politiek Voor onze markt is het van het grootste belang dat de complexe stikstofproblematiek wordt opgelost. Vanuit politiek Den Haag zijn er nu signalen dat in het nieuwe regeerakkoord fondsen worden vrijgemaakt om deze problematiek te lijf te gaan. Ook schijnt het, dat er fondsen komen om boeren te faciliteren om hun bedrijfsvoering aan te passen of zelfs hun bedrijf te beëindigen. Voor perspectief; door 1% van de agrarische grond in te zetten voor bouwprojecten, kan dat al een substantiële bijdrage leveren aan het verminderen van het tekort aan onroerend goed. De politiek doet er goed aan duidelijke keuzes te maken en in actie te komen. Voor de welvaart en het welzijn van alle bedrijven, organisaties en inwoners van ons land.’ ‹
amsterdam business | nummer 2 | december 2021
19
N I E UWE CU PR A BOR N 10 0% E LE K TR I SCH AN UNSTOPPABLE IMPUL SE . NU TE BESTELLEN VANAF 37.990,CUPRAOFFICIAL.NL Bezoek onze CUPRA GARAGE AMSTERDAM: Stadionplein 28, 1076 CM Amsterdam, 0800-0900016
Victor van Loendersloot en Florus van Herpt
Coral Capital financiert zowel leningen als deelnemingen en geeft ondernemers zo financiële zekerheid. Uniek in ons land. ‘Wij willen een financiële partner zijn en de ondernemer sterker maken.’
Coral Capital:
Financieren om ondernemers in hun kracht te zetten ‘We zijn geen ontwikkelaar, we zijn geen bouwer. We zijn echt een financier van mensen die behoefte hebben aan een financiering en die niet bij de bank terechtkunnen,’ steekt Victor van Loendersloot van wal. Samen met Florus van Herpt richtte hij begin 2019 Coral Capital op, dat flexibel financiert met leningen en deelnemingen. Hij legt uit: ‘Sinds de oprichting focussen we op ontwikkelaars/bouwers en eigenaars/gebruikers van vastgoed die door de regelgeving onvoldoende geld kunnen lenen bij de huidige bancaire partijen. Wat wij kunnen – en dat is echt onderscheidend – is zekerheid garanderen. Als wij ja zeggen, komt de financiering er ook. Een ander groot voordeel is onze snelheid. Binnen twee weken kunnen wij een transactie afronden. Een bank is daar al snel anderhalve maand zoet mee.’ Florus van Herpt: ‘Doordat ons kapitaal flexibel is, kunnen we voor elke klant de beste optimale kapitaalstructuur kiezen. Stel bijvoorbeeld dat een lening bij de bank nu niet mogelijk is voor een ondernemer, dan kunnen wij kapitaal ter beschikking stellen waardoor die lening bij de bank wel mogelijk wordt. Of neem een projectontwikkelaar of vastgoedondernemer die wil uitbreiden of een interessant project ziet, dan kunnen wij helpen om zijn ondernemingen beter te financieren, waardoor de bank het project kan financieren.’
Financiële partner Coral Capital is niet alleen gespecialiseerd in financieringen, het richt zich ook op gezamenlijke ontwikkelingen. Victor: ‘Door een ontwikkeling samen met een ondernemer op te pakken, kunnen wij bijvoorbeeld de financiële kar trekken of advies geven waar de ondernemer misschien niet aan gedacht had. Wij kunnen heel breed meekijken met een onderneming en zijn ook daar heel flexibel in.’ De twee fondsmanagers helpen graag bij het ontwikkelen van vastgoed. ‘Vaak is een business case complexer dan een lening of partici-
tekst: Lonneke gillissen
‘Als wij ‘ja’ zeggen tegen een ondernemer, komt de financiering er ook’ patie alleen. Wij kunnen zo’n ondernemer op verschillende manieren helpen,’ vertelt Florus. ‘Partijen die ongeveer hetzelfde doen als wij, bieden vaak een lening van een paar miljoen, tot op het randje van wat mogelijk is, en duwen de ondernemer dan daaroverheen om zo het vastgoed te kunnen onteigenen. Terwijl wij ondernemers juist willen steunen. Wij willen de ondernemer sterker maken en daarbij een financiële partner zijn.’
Niche Hiermee heeft Coral Capital een niche ontwikkeld. Victor: ‘Het probleem in Nederland is dat er niet één partij was die beide kanten kan aanbieden. Het is of een lening, of een aankoop. Terwijl, bij ons maakt het niet uit, wij willen een win-winsituatie creëren voor alle partijen. Wij vinden het ook niet erg om iemand financieel te backen, die geen vastgoedachtergrond heeft. Dan halen we gewoon de expertise van anderen erbij.’ Florus vult aan: ‘Het is heel simpel: zelf hebben we de kans gekregen van onze investeerders om een mooie onderneming op te zetten, en nu helpen we partijen die eveneens graag een stap willen maken om op eigen benen te staan, maar daarvoor alleen de financiële daadkracht missen.’ De fondsmanagers voeren daarbij een heel strikt beleid. ‘Wij verstrekken financieringen vanaf 2,5 miljoen euro. En alleen als er echt veel groeipotentieel in een project zit, kunnen we vanaf een miljoen euro kijken of het wat voor ons is.’
Coral Capital Management B.V. info@coralcapital.nl www.coralcapital.nl
amsterdam business | nummer 2 | december 2021
21
tekst: derick maarleveld fotografie: BSA
Vraag naar meer kwaliteit in de kantorenmarkt ‘Hybride werken én inspirerende locaties zijn van groot belang om medewerkers aan te trekken en te behouden’ De Nederlandse kantorenmarkt is in beweging, mede door de gevolgen van het coronavirus. Business Haaglanden spreekt met drie professionals in deze markt. Wat is er gaande en waar gaan we naar toe? We spreken met Mattijs Kaak, oprichter en partner van Ditt Officemakers en de bedrijfsmakelaars Marc Wolthuis en Matthijs van Bekkum van Kuijs Reinder Kakes. Een levendig gesprek tussen professionals met ieder een eigen verantwoordelijkheid, maar eensgezind in hun inzichten.
Kantoren op een aanprekende locatie Het aanbod aan kwalitatieve kantoren is beperkt, terwijl de vraag groot is. Als gevolg van dit schaarse aanbod zijn de huur- en koopprijzen scherp stijgende, in Amsterdam plus 40% in de laatste twee jaar. Voor bedrijfsmakelaars is het zoeken en vinden van goede locaties en panden dus cruciaal. Dat betekent, dat het opbouwen en onderhouden van zakelijke netwerken en het goed invoelen en begrijpen van de behoefte van huurders en kopers nog belangrijker is dan voorheen. Het moderne kantoor bevindt zich op een locatie, die goed bereikbaar en aansprekend moet zijn voor de werknemers van bedrijven. Zonder dat zij zich daartoe verplicht voelen, moeten zij graag naar kantoor willen komen. Er is een toenemende vraag naar kantoren in een levendige, gezellige omgeving, met cafés, restaurants, winkels en mogelijkheden voor ontspanning.
Inspirerende kantoorinrichting Kantoren moeten in toenemende mate voldoen aan hogere kwaliteits eisen, doordat de verlangens van bedrijven én werknemers aan het veranderen zijn. Jong talent wil graag werken in een mooi kantoor met andere faciliteiten dan een bureau alleen. Kantoortuinen zijn uit. Werknemers willen niet meer met z’n allen op een kluitje werken. Zij willen een werkomgeving waarin zij zich thuis voelen, die past bij hun identiteit. Een kantoor waardoor zij geïnspireerd worden. Dat geldt ook voor bedrijven, die op hun beurt meer uiting willen geven aan hun bedrijfsidentiteit. Enerzijds, om zich te onderscheiden naar hun klanten, maar ook om hun werknemers betrokken te houden én nieuw talent aan te trekken. Dat vraagt om een andere inrichting van het kantoor, met ruimtes die rekening houden met het type werk dat zij verrichten op specifieke momenten. Een ruimte om concentratiewerk te doen, of juist voor
22
amsterdam business | nummer 2 | december 2021
overleg. Een leuke koffiecorner, gezellige zithoekjes en een prettige lunchruimte. En een vergaderruimte met audiovisuele apparatuur om te vergaderen met collega’s die thuis of elders werken. Daarnaast moeten kantoren gezond zijn met voldoende licht, groen en faciliteiten. Er zijn zelfs kantoren en kantoorgebouwen met faciliteiten voor ontspanning zoals gyms en zwembaden. Het kantoor wordt meer een sociale plaats, waar collega’s elkaar ontmoeten en inspireren, waar klanten in de showroom worden ontvangen en waar werk wordt getoond. Dat heeft uiteraard zijn invloed op de inrichting van het kantoor.
Corona bevordert thuiswerken Corona heeft zijn invloed, met name door het vraagstuk van hybride werken. Thuiswerken is een goed middel om mobiliteit te verminderen. Echter, een woonhuis is niet altijd op ingericht op werk. Het huis is ingericht op wonen, gezin, familie en vriend, op leven, eten en slapen. Niet iedere werknemer heeft een aparte kamer beschikbaar om te werken en ook kinderen en het huishouden kunnen factoren zijn die afleiden. Maar als de omstandigheden het thuiswerken toelaten, dan kan individueel werk thuis wel degelijk effectief worden verricht.
Werkgevers doen er goed aan te luisteren naar hun werknemers Waar niet zo lang geleden de directie van een bedrijf nog bepaalde hoe het kantoor werd ingericht, worden steeds meer werknemers actief gevraagd om hierover mee te denken. Er wordt in toenemende mate serieus onderzoek gedaan naar de behoefte van medewerkers en beslissingen worden vaak gezamenlijk genomen. Dat is een belangrijke ontwikkeling, want de werkomgeving blijkt in toenemende mate een belangrijke rol te spelen in de keuze van nieuwe werknemers voor een bepaald bedrijf. Je werkt nu eenmaal liever in een inspi-
Ditt Officemakers is een design & build bedrijf, dat opereert in de wereld van interieurontwerp, architectuur en projectontwikkeling. Ditt produceert en her ontwikkelt het ontwerp en de (her)inrichting van hele vastgoedprojecten. Ditt opereert landelijk met een focus op de grote steden: Amsterdam, Den Haag, Eindhoven, Rotterdame en Utrecht. En is ook actief in Duitsland. Het motto van DItt is: GREAT OFFICES HAPPY PEOPLE. Mattijs Kaak
Marc Wolthuis
Mattijs Kaak - Partner Ditt Officemakers E mattijs@ditt.nl T 06 14 18 17 84 www.ditt.nl Kuijs Reinder Kakes is vanuit vijf vestigingen in Noord-Holland actief als makelaar, commercieel vastgoed taxateur, vastgoedbeheerder en financieel adviseur op het gebied van financieringen en verzekeringen. 100 jaar na de oprichting groeit het bedrijf nog steeds door haar hoogwaardige kennis en brede ervaring in verschillende vastgoedmarkten. Elke dag opnieuw onderscheiden de mensen achter KRK zich door hun betrokkenheid, persoonlijke aanpak en unieke (landelijke) netwerk. Als onderdeel van samenwerkingsverband Dynamis behoort KRK tot een van de marktleiders in haar vakgebied. Ons netwerk, uw voordeel. Marc Wolthuis - Bedrijfsmakelaar en partner E marcwolthuis@krk.nl T 06 22 56 68 62
Matthijs van Bekkum
rerende omgeving, dan in een ouderwets kil kantoor. Het aantrekken van human capital vergt tegenwoordig dus meer dan een uitdagende baan en een goed salaris. In toenemende mate is er in directiekamers meer begrip voor de invloed van human capital op het succes van hun bedrijf. Deze bedrijven investeren in human capital. Er wordt meer moeite gedaan en meer kosten gemaakt in het aantrekken én behouden van goed personeel. Behoud mede door een inspirerende werkomgeving.
Het traditionele kantoor is er nog steeds Echter, het traditionele kantoor is niet van de markt verdwenen. Er zijn nog steeds bedrijven die financieel worden gestuurd, die human capi-
Matthijs van Bekkum - Bedrijfsmakelaar E matthijsvanbekkum@krk.nl T 06 57 83 40 68 www.krk.nl
tal zien als een kostenpost en voortdurend kostenreductie nastreven. Zij willen turn-key faciliteiten, efficiency en lage kosten.
Hybride werken is de toekomst Een kwalitatieve inrichting op een mooie locatie is dus belangrijk voor het kantoor van de moderne werknemer. Het kantoor is vaak de beste werkplek, maar mobiliteit en persoonlijke wensen van werknemers kan thuiswerken bevorderen. Ook komt het steeds meer voor dat werknemers elkaar ontmoeten in satellietkantoren om samen te werken met collega’s. Kantoor, satelliet en thuiswerken, dat is dé combinatie voor de toekomst. Een hybride ontwikkeling waar bedrijfsmakelaars en kantoormakers enthousiast van worden. ‹
amsterdam business | nummer 2 | december 2021
23
Meer thuiswerken: dit kun je doen met je kantoor In 2020 werkte 73% van de Nederlanders die thuis kon werken, ook daadwerkelijk thuis. Ruim een kwart daarvan verwacht dit in de toekomst te blijven doen. Dit massale thuiswerken heeft gevolgen voor het gebruik van je kantoor. Op deze 4 manieren geef je het kantoor een nieuwe invulling.
bron: kvk fotografie: shutterstock
Thuiswerken scheelt in reistijd en thuis zijn we ook nog eens productiever. Dit zijn redenen voor een kwart van de Nederlanders om dit in de toekomst te blijven doen. Maar wat doe je als ondernemer met je kantoor als het merendeel van je personeel thuiswerkt? De kosten voor het pand lopen gewoon door. En zijn de investeringen die je moet doen, bijvoorbeeld om het bedrijfspand duurzaam te maken, nu wel de moeite waard?
Geef je pand met deze 4 tips een nieuwe bestemming Verander het kantoor in een ontmoetingsplek Er is onder werkenden duidelijk behoefte aan sociaal contact. Dat ziet dr. Karen Oude Hengel, onderzoeker bij TNO. “Nu we zien dat de helft van de thuiswerkers in de toekomst zowel thuis als op kantoor wil werken, zullen de momenten op kantoor meer in het teken staan van sociaal contact. Het kantoor doet dan meer dienst als ontmoetingsplek.”
Op kantoor om te werken Of een ontmoetingsplek medewerkers productiever maakt, is volgens Oude Hengel nog maar de vraag. “Ik weet niet of iedereen zit te wachten op een ontmoetingsplek. Naar kantoor gaan doe je natuurlijk ook gewoon om daar te werken. Zo’n ontmoetingsplek op kantoor combineren met ruimtes waar je rustig kunt werken, lijkt mij een betere keuze.”
Geld verdienen? Maak je kantoor duurzaam Vanaf 1 januari 2023 moet ieder kantoor groter dan 100 m2 energielabel C of hoger hebben. Concreet betekent dit dat je per jaar niet meer dan 225 kWh per m2 fossiele brandstof zoals aardgas mag gebruiken. Als je pand daar niet aan voldoet, mag je het niet meer als kantoor gebruiken. Voor deze wet gelden enkele uitzonderingen. De investering betaalt zich zowel op korte als op lange termijn terug. Het Economisch Instituut voor de Bouw stelt dat tot een derde van de investeringskosten binnen 3 tot 8 jaar kan worden terugverdiend. Betere beglazing, aangepaste ventilatie en duurzame verlichting zijn voorbeelden van zulke investeringen.
Personeel productiever De grootste winst van een duurzaam gebouw zit misschien wel in de productiviteit van je werknemers. Onderzoekers aan de Harvard University zagen dat werkenden in duurzame gebouwen beter scoorden op taken waarbij het geheugen een rol speelt. Ook slapen ze beter dan mensen die werken in niet duurzame gebouwen. Jan Kadijk van de
Dutch Green Building Council geeft aan dat door het werkcomfort de productiviteit stijgt met 10 tot 15%. “Het ziekteverzuim kan hierdoor met 1,5 tot 2,5% dalen. Een duurzaam kantoor levert via een andere weg dus weer geld op.” Verduurzaam ook je thuiswerkplek met deze 5 tips.
Deel je kantoorpand Nog een andere mogelijkheid is het delen van je kantoorpand met andere ondernemers. Omdat je kosten en investeringen deelt, blijft het aantrekkelijk om in het bedrijfspand te werken. Ga bijvoorbeeld samenwerken met een zakelijke partner in hetzelfde pand. Dat versterkt de samenwerking, waardoor je uiteindelijk ook sneller en beter je werk doet.
Maak ruimte op de woningmarkt Blijkt het verduurzamen van je bedrijfspand een te grote investering, is het delen van je kantoorpand geen optie of is een kantoor überhaupt niet noodzakelijk voor je onderneming? Kijk dan of je het bedrijfspand om kunt zetten in woonruimte. Dat biedt kansen voor de krappe woningmarkt volgens Wim Pullen, directeur van het Center for People and Buildings van de TU Delft. “Je ziet dat 20 tot 30% van de bedrijven overweegt om het bedrijfspand om te zetten in woningen. Ik vind dat een heel goede oplossing voor de schaarste aan woningen waar we nu mee te maken hebben. Een veel beter idee dan een nieuwe ontmoetingsplek op kantoor.” Of bedrijven hun kantoren massaal beschikbaar stellen voor de woningmarkt, betwijfelt Pullen. “We zullen in de toekomst naar een situatie gaan waarin bedrijven allemaal andere beslissingen nemen die passen bij hun eigen visie en behoeften. Dat kan betekenen dat de ene onderneming gewoon door blijft werken op dezelfde manier en dat het andere bedrijf het kantoor verkoopt of enkel aanhoudt als postadres. Die diversiteit zal het toekomstige bedrijfsleven gaan kenmerken.” ‹
amsterdam business | nummer 2 | december 2021
25
Kantoorgebouwen groter dan 100 m2 moeten vanaf 2023 volgens de wet energielabel C of hoger hebben. Als het kantoorpand vanaf dat jaar energielabel D of lager heeft, riskeer je als eigenaar ervan een boete van maximaal 81.000 euro of moet je het pand sluiten. Voorkom dit door 1 of meer van deze 5 duurzame oplossingen toe te passen.
Verplichting energielabel C: voorkom boete De verplichting van energielabel C voor je kantoorgebouw lijkt op de eerdere energiebesparingswet, maar wijkt op diverse punten af. Bij de energiebesparingswet zijn bedrijven en instellingen met een verbruik van 50.000 kWh of 25.000 m3 aardgas verplicht energiebesparende maatregelen te nemen. Het gebruik van hernieuwbare energie valt niet onder deze maatregelen. MKB Nederland biedt mkb’ers met de digitale besparingsassistent inzicht in de specifieke maatregelen die ze kunnen nemen.
Energielabel C Om aan de plicht van energielabel C te voldoen, is het gebruik van hernieuwbare energie van bijvoorbeeld zonnepanelen wel toegestaan. Voor dit energielabel mag je per jaar maximaal 225 kWh fossiele energie per m2 gebruiken.
Uitzonderingen energielabelplicht Er zijn uitzonderingen op de verplichting om minimaal energielabel C te hebben. Deze staan in de beslisboom van de Rijksdienst van Ondernemend Nederland (RVO). De RVO verduidelijkt de uitzonderingen ook in enkele praktische voorbeelden. Omdat het verduurzamen van een gebouw altijd maatwerk is, is er een online tool beschikbaar die per gebouwde omgeving kijkt wat het beste advies is. Als je kantoorgebouw niet tot de uitzonderingen behoort en geen energielabel C of hoger heeft, moet je in duurzame oplossingen investeren. Disclaimer: De volgende terugverdientijden en energiebesparingen zijn indicaties op basis van rekenvoorbeelden. Het verduurzamen van je kantoorpand is altijd maatwerk. Schakel voor je eigen kantoorgebouw altijd een energieadvi-
seur in die kan inschatten hoe energiezuinig je gebouw is en welke keuzes het beste passen om tot energielabel C te komen.
1. Zonnepanelen Wek zelf stroom op met zonnepanelen. Jaarlijks kun je met zonnepanelen eenvoudig 170kWh per m2 zonnestroom opwekken. Zonnepanelen verdienen zichzelf gemiddeld in 7 jaar terug. Er zijn regelingen die zowel de aanschaf als het gebruik van zonnepanelen aantrekkelijk maken, zoals de salderingsregeling en belastingvoordelen. Grote energieleveranciers vragen zich wel steeds vaker af wat ze moeten doen met het overschot aan zonnestroom. Een mogelijke oplossing hiervoor is het opslaan van zonnestroom door het mkb.
2. Isoleren Maak je kantoorpand energiezuiniger met muur-, vloer- of dakisolatie. Hier heb je een aantal opties voor:
Spouwmuur Als je kantoorgebouw spouwmuren heeft, vul je de ruimte tussen de 2 muren op met isolatiemateriaal. Spouwmuurisolatie is volgens Pim Nusselder, energie-expert bij Milieu Centraal, 1 van de goedkoopste en makkelijkste manieren om te isoleren. “Ter vergelijking: bij een woning bespaar je dan, afhankelijk van de grootte, jaarlijks tussen de 1.000 en 1.500 euro aan energiekosten. Zet je dat af tegen de eenmalige kosten van circa 5.000 euro, dan is dat een mooi rendement. Je hebt het snel terugverdiend.” Onderzoeksinstituut TNO ziet ook veel besparingspotentieel in spouwmuurisolatie. Het bespaart flink op aardgasverbruik. Aardgasver-
bron: kvk fotografie: shutterstock
bruik is verantwoordelijk voor het grootste deel van het energieverbruik van een gebouw. Bovendien wordt spouwmuurisolatie nog relatief weinig toegepast blijkt uit onderzoek van TNO.
Vloerisolatie Heeft je kantoor een groot vloeroppervlak? Overweeg die dan te isoleren. Zo’n 10 procent van de energie in een pand gaat namelijk verloren via de vloer. Je bespaart er jaarlijks zo’n 500 tot 750 euro mee. Daartegenover staat een eenmalige kostenpost van 3.100 euro voor een klein kantoor. Vloerisolatie kun je in 4 tot 6 jaar terugverdienen en het bespaart je per vierkante meter 12,5 m3 aan gas.
Dakisolatie Investeren in dakisolatie is ook een manier om je energieverbruik, en daarmee de energiekosten, omlaag te krijgen. Je hebt keuze tussen isolatiemateriaal aan de binnen- of aan de buitenkant. De meest gebruikte materialen hiervoor zijn EPS parels, PUR, PIR of glaswol. De kosten van dakisolatie bedragen tussen de 80 en 240 euro per m2. Een schuin dak isoleren is daarbij goedkoper dan het isoleren van een plat dak. De energiebesparing is wel gelijk: 13,1 m3 gas per vierkante meter. Binnen gemiddeld 5 tot 8 jaar heb je de investering voor dakisolatie terugverdiend.
eert van 3000 tot 17.000 euro, afhankelijk van het type warmtepomp. Daar komt de installatie nog bij. De terugverdientijd verschilt per type: 7 jaar voor een lucht-lucht warmtepomp tot 14 jaar voor een bodemwater warmtepomp. Nusselder denkt dat deze laatste optie zeker geschikt is voor kantoorgebouwen. “Met dit type warmtepomp haal je ’s winters warmte uit de grond en ’s zomers koel je je pand ermee. Ander voordeel: je bent meteen goed voorbereid op de verplichting om in 2050 van het gas af te zijn. Natuurlijk moet je pand wel goed geïsoleerd zijn. En cruciaal: je moet op het terrein rondom je kantoorpand een plek hebben waar in de grond geboord kan worden.” Wienk geeft aan dat je toestemming nodig hebt om te boren. “Controleer of je op de locatie mag boren. Daarnaast mag het ontwerp, boren en beheer alleen door BRL-gecertificeerde bedrijven gedaan worden. Dit geeft ook een betere garantie op kwaliteit.”
Klaar voor warmtepomp Belangrijk voor een warmtepomp is ook of het gebouw al ‘warmtepomp ready’ is, geeft Wienk aan. “Het gebouw moet je kunnen verwarmen met een lage afgiftetemperatuur. Dit betekent meestal dat isolatie, goed glas of vloerverwarming aanwezig moeten zijn. Alleen dan geeft het installeren van een warmtepomp ook financieel voordeel.”
3. Driedubbel glas
Warmtenet
Beter isolerend glaswerk plaatsen is, na het isoleren van je daken en muren, het meest efficiënt om te doen zegt Nusselder. “Driedubbel glas isoleert veel beter dan ouderwets dubbel glas (thermopane). Er is zelfs een flink verschil met HR++ glas. Het gaat om heel wat vierkante meters, zeker bij een kantoorpand. Daar verlies je flink wat warmte, zeker tussen de naden en kieren.” Dat bevestigt ook Wouter Wienk van de RVO. “Als je gaat isoleren, geef dan extra aandacht aan het luchtdicht maken van het gebouw. Lucht dat weglekt, vermindert de energiebesparing van goed isolerend glas.” Op basis van de graaddagenmethode berekent Wienk de energiebesparingen van verschillende typen glas waarbij gekozen is voor de maximale opbrengsten in een ideale omgeving zonder koudebruggen. “Met isolatieglas HR++ bespaar je per vierkante meter 31,45 m3 gas ten opzichte van enkel glas. De kosten daarvan zijn 150 euro per m2. Ga je van dubbel glas naar triple glas, dan bespaar je 3,5 m3 gas per m2. De grote energiebesparing zit vooral in het vernieuwen van het glaswerk waarbij je ook de kozijnen vervangt. Ten opzichte van enkel glas kun je met triple glas en nieuwe kozijnen 35,0 m3 gas per m2 besparen. Dat is een flinke investering: 445 euro per m2 met een terugverdientijd van 11 jaar. Maar dan heb je wel luchtdicht raamwerk.” Voor driedubbel glas kun je subsidie krijgen. Let op de voorwaarden: het combineren van verschillende duurzame oplossingen is vaak een vereiste hiervoor. Maar als je naast het driedubbel glas bijvoorbeeld ook een warmtepomp aanschaft, sla je wel 2 vliegen in 1 klap: je krijgt subsidie én je investeert in 2 of meer duurzame oplossingen.
Via ondergrondse leidingen kun je warmte uit aarde, water en biomassa gebruiken om je kantoor te verwarmen. Dit wordt een warmtenet genoemd. Warmtenetten zijn al op verschillende plekken in ons land beschikbaar. De grootste kosten van een warmtenet zitten in de aanleg en het onderhoud van de leidingen. Deze kosten berekenen ontwikkelaars door in de aansluitkosten voor warmte-ontvangers. Een standaardaansluiting kost maximaal 3.700 euro exclusief btw, bij een gebruik van niet meer dan 100kW en een maximale aansluitlengte van 25 meter. Voor grotere aansluitingen onderhandelen de afnemer en de leverancier over de prijs.
4. Van het gas af Kijk of je de gaskraan dicht kunt draaien. Met deze optie houd je rekening met de verplichting die geldt voor 2050. In dat jaar moeten zowel woningen als bedrijfspanden en kantoren van het gas af zijn. 2 alternatieven voor aardgas zijn:
Elektrische warmtepomp Met een elektrische warmtepomp krijg je warm water en verwarming via het elektriciteitsnet. Het complete systeem van een warmtepomp vari-
5. Groen dak Je dak groen maken draagt bij aan het verduurzamen van je kantoorgebouw, maar de energiebesparing is beperkt. “Een groen dak nemen zonder het dak te isoleren werkt niet. Aarde isoleert namelijk niet goed. Een groen dak heeft wel extra massa en kan daardoor in de zomer zonnewarmte opnemen, waardoor het gebouw koeler blijft”, legt Wienk uit.
Hoger rendement Liggen er zonnepanelen op het dak? Dan zorgen planten voor een hoger rendement van deze panelen. Wienk legt uit hoe dat kan. “Ideaal is een groen dak met isolatie en zonnepanelen. Het groene dak heeft een positieve bijdrage aan de opbrengst van zonnepanelen, omdat ze koeler blijven. De koele ondergrond verbetert de elektriciteitsproductie van zonnepanelen, waardoor het rendement stijgt met 9 tot 16 procent.”
Meer voordelen Met een groen dak verhoog je ook de levensduur van je dak, verbeter je de kwaliteit van de buitenlucht, regel je de regenwaterafvoer beter en help je insecten. De kosten variëren, maar gemiddeld betaal je 64 euro per m2. Sommige gemeentes geven ook subsidie voor groene daken. Die loopt soms op tot 2.500 euro. Let bij het aanleggen wel goed op het maximale gewicht dat je dak kan dragen. ‹
amsterdam business | nummer 2 | december 2021
27
Miloeda Vijfhuizen en haar team van 5Huizen Vastgoed & Leegstandbeheer organiseerde 13 december jl. de 'Vastgoedbubbels' lunch. Deze geslaagde lunch in Amstel Boathouse Amsterdam was met een goede opkomst van 25 vastgoedprofessionals zeer geslaagd.
De werkvloer na corona: hoe creëer je een veilige werkomgeving voor iedereen?
De coronamaatregelen zijn versoepeld en werknemers mogen weer naar ‘kantoor’. Maar hoe kun je als werkgever voldoen aan de verplichting om de veiligheid van alle werknemers te waarborgen? Mag je medewerkers bijvoorbeeld verbieden om naar kantoor te komen als zij niet gevaccineerd zijn?
Creëren van een veilige werkomgeving Om een veilige werkomgeving te kunnen bieden en passende maatregelen te treffen, is het voor veel werkgevers van belang om te weten wie van de werknemers gevaccineerd is. Maar mag je daarnaar vragen? Ja, dat mag, maar een werknemer hoeft hier niet op te antwoorden. En als een werknemer wel antwoordt, mag de werkgever de vaccinatiestatus niet registreren.
Treffen van maatregelen
Het doel heiligt de middelen? Door dergelijke maatregelen te nemen ontstaat er echter een onderscheid tussen werknemers die wel gevaccineerd zijn (zij hoeven geen mondkapje op) en werknemers die dit niet zijn of dat niet willen zeggen. Is dit onderscheid gerechtvaardigd? Waarschijnlijk wel, omdat het een hoger doel dient: namelijk het creëren van een veilige werkomgeCOLUMN irene luijt ving. Het uiteindelijke oordeel over de labour & law advocaten rechtvaardigheid is – zoals vaak – aan de rechter: de rechter beoordeelt hierbij www.labourandlaw.nl de noodzaak van de maatregel (wordt 06 28 968 108 er bijvoorbeeld gewerkt met kwetsbare mensen), of de maatregel in verhouding staat tot het doel om een veilige werkomgeving te creëren en of het doel niet op een minder ingrijpende wijze kan worden bereikt.
Wat te doen als werknemers niet willen aangeven wat hun vaccinatiestatus is? Verstandig is om beleid te maken welke maatregelen in dat geval worden genomen om te zorgen voor een veilige werkomgeving voor iedereen. Hierbij kan gedacht worden aan het gebruik van persoonlijke beschermingsmiddelen (het dragen van een mondkapje), het aanbieden van gratis zelftesten, het aanpassen van het werkrooster of de werkplek (het plaatsen van schermen) en het faciliteren van thuiswerken.
Is geen of een ontkennend antwoord op de vraag naar de vaccinatiestatus voldoende om een werknemer te verbieden naar kantoor te gaan? Waarschijnlijk niet, omdat de werkgever ook minder ingrijpende maatregelen kan nemen om te zorgen voor een veilige werkomgeving. Dit kan natuurlijk anders zijn in het geval van een niet-gevaccineerde verpleegkundige die met kwetsbare patiënten werkt. Het laatste woord daarover is aan de rechter.
Met de verwarmde muismat van het merk Black Temptation zit je er lekker warmpjes bij deze winter. De muismat heeft een ingebouwd 'kacheltje'. Met een USB-kabeltje sluit je het ding aan op je computer en vlammen maar! Jouw verkleumde vingers zijn verleden tijd. Het verwarmingselement kun je ook verwijderen, zodat je de muismat apart kunt gebruiken. Handig voor in de lente. Voor nog geen 20 euro is-ie van jou.
ToastyMUG is een ontwerp waar je DUH van zegt! Het concept richt zich op onze natuurlijke neiging om onze koude handen dicht bij een theemok te houden om ze op te warmen. De ergonomische, omhullende vorm van het handvat houdt de warmte binnen, zodat zowel je drankje als je handen lekker warm blijven. Nu zijn thee, koffie en warme chocolademelk nog lekkerder! ToastyMUG staat ook prachtig op tafel. www.sugartrends.com
• • • • •
Luister naar muziek en neem inkomende gesprekken aan zonder koude oren te krijgen Geen last van onhandige losse draden die in de weg hangen Verbind eenvoudig met uw smartphone, tablet of ander Bluetooth apparaat Verkeers- en stadsgeluiden worden teruggedrongen tot een minimum Single touch control voor het aanpassen van het volume, nummers overslaan en het aannemen van inkomende oproepen. www.bol.com 39,95
Op zoek naar jong talent voor jouw bedrijf? Onze young professionals geven je de boost die jouw bedrijf vooruit helpt. Vaste of flexibele medewerkers Of je nou op zoek bent naar een ambitieuze starter, de perfecte persoon voor een tijdelijke klus of een enthousiaste bijbaanstudent.
Alles online geregeld
NIEUWSGIERIG?
Toekomstproof en daardoor meer tijd voor persoonlijke aandacht!
Training & begeleiding Talenten die net dat streepje voor hebben door training en
Contact
begeleiding vanuit StudiJob, afgestemd op de specifieke
Mail of bel ons!
werkomgeving.
info@studijob.nl
Groot Amsterdam
020 535 3460
Gevestigd op Roeterseiland. Al meer dan 20 jaar nauwe connecties met het hoger onderwijs en de zakelijke dienstverlening in de regio.
Meer weten? Kijk op www.studijob.nl
Op zoek naar een nieuw bedrijfspand? Maak gebruik van onze lokale kennis en landelijk netwerk
Voor u onderweg van uniek aanbod naar de beste transacties 020 44 000 444
krk.nl
Maak kennis met onze experts
Ongewoon gewoon goed. Al bijna 100 jaar. Bedrijfsmakelaardij | Taxaties | Vastgoedmanagement | Zakelijke Financieringen
