Page 1

Ă˜ivind Breen /UrbanLAB

Strategisk inspirasjon om arbeidsformer og morgendagens nĂŚringseiendom 1


2


Breen.as/UrbanLAB er særlig rettet mot eiendomsbransjen; brukere, utviklere, arkitekter, politikere og planleggere UrbanLAB er perfekt for oppstarten av idéutvikling, innovasjon og strategisk tenking. I utgangspunktet er konseptet konsentrert i tid og knyttet til gjennomføring av studiereiser.

Breen.as leverer alt rundt workshops ”nøkkelferdig”. Når det gjelder objekter for observasjon er det vanlig at oppdragsgiver har en egen agenda, men Breen.as og The Key kan bidra med forslag og gjennomføring. UrbanLAB avsluttes med en enkel sluttrapport basert på det gjennomførte og en ”the next step” oppsummering for videre bearbeiding.

Studiereiser kombinerer ofte målsettinger rundt fag med å bygge internkultur eller nettverk. Derfor er våre workshops uformelle i form, men godt forberedte, designet og fasilitert.

Innholdet i UrbanLAB er et samarbeid. ”Future of Work” angripes her med ulik erfa-

ring, holistisk input, konkrete observasjoner og kreativ strategisk tenking. Det er selve ideen bak UrbanLAB.

UrbanLAB sitt program utarbeides av oppdragsgiver og Breen.as i samarbeid, helst praktisk håndtert av reisearrangøren The Key som er vår partner. UrbanLAB kan også tilpasse seg allerede eksisterende program. Det er i tolkninger og bearbeiding av fakta og analyser at det skapes innsikt, visjoner og ideer for videre utvikling. Vi designer, inspirerer og fasiliterer for å aktivisere taus/tacit kunnskap - altså deltakernes erfaringer, meninger, tanker, ideer. 3


4


UrbanLAB er et konsept for faglig innhold i studereiser, rettet mot innovasjon og nytenking Studiereiser er strategisk bruk av ressurser, enten hensikten er inspirasjon, faglig utvikling eller rettet mot mer presist definerte problemstillinger.

hops i kofferten - for å kople sammen formål/ purpose med objektene som skal observeres og innsikt, innspill, alternativ inspirasjon samt prosesser rundt refleksjon som vil lede til det ønskete output og resultat.

UrbanLAB svarer gjennom å bidra til grundige forberedelser knyttet til reisens konkretiserte formål. Forberedelsene legger særlig vekt på åpningsfasen - der grunnlaget for å tenke nytt ligger. Ofte har våre oppdragsgivere klare preferanser for hva som skal ses og observeres, hvis ikke kan vi også bidra på dette området. Uansett reiser vi med godt forberedte works

Breen.as/UrbanLAB leverer prosessdesign, workshop-fasilitering, rådgivning og strategisk provokasjon i innovasjonsprosesser - i tillegg tilbyr Breen.as gjennomføring innen strategi, merkevarebygging, konseptuvikling og kommunikasjon. Øivind er en strategisk og erfaren leder med fartstid som adm dir for arkitekter og kreative/ strategiske kompetansemiljøer. Han har vært rådgiver og leder med særlig vekt på merkevarer/brands og kulturbygging. Breen har vært assosiert partner med Copenhagen Institute for Future Studies, gjennomført flere konkrete mulighetsstudier og holdt en rekke foredrag rundt tema Future of Work og Alternativ Byutvikling; bl.a Tech&Real Estate - MIPIM 2016, Åpningsdag Oslo Arkitektur Triennale 2016, Estate Eiendomsdagene Larvik 2017, ENTRA/Ung i Næringseiendom 2017, Estate Morgendagens eiendomsbransje 2018, mm 5


6


The Key UrbanLAB sin tekniske partner er markedets beste på firmaturer Alle reiser krever god planlegging og trygg gjennomføring - både på det faglige og det praktiske. Derfor har UrbanLAB alliert seg med TheKey som vi mener er Norges ledende leverandør og derfor en naturlig samarbeidspartner for UrbanLAB. The Key skreddersyr i henhold til gitte ønsker og budsjetter, og de tar tak i alt fra bestilling av fly, hoteller, restauranter, uteliv, og aktiviteter. Med sin brede erfaring bidrar også The Key med kontakter og ideer til objekter å observere for å belyse ulike spørsmål; f.eks hva kan vi

lære av butikkdesign fra noen av verdens største retail-forretninger i New York, hvordan arbeider prosjektledere i Londons eiendomsbransje, hva gjør en eiendomsmegler i Dubai for å markedsføre nye prosjekter, hvordan kan en tysk bedrifts kreative mindset overføres til en norsk organisasjon, hva kan vi lære av spansk arkitektur? Prosjektlederne hos The Key har minimum 15 års erfaring og mange store kunder og referanser innen eiendomsbransjen. Med The Key og UrbanLAB blir turen innholdsrik på alle plan.

7


8


the next idea handler om innovasjon 2017 var et bra år for transaksjon av næringseiendom, men samtidig velger alle store leietakere å redusere arealbruk ved flytting.

Er det noe poeng å tenke innovasjon og utvikling innen eiendom? Det kommer an på ditt syn på deg selv. Brukere og leietakere bør kontinuerlig se på sine løsninger i lys av endringstakt og atHelsedirektoratet reduserte f.eks. med traktivitet for talenter. Eiere kan se seg selv nesten 40%, IBM med mer enn 50%. Ana- som investor i eiendomsvolum eller som lytiker Robert Nystad i Union Gruppen skri- utviklere av verdier. Planleggere og politikever * ”...Med konjunkturoppgang, tiltakende re kan legge til rette for strategisk utvikling sysselsettingsvekst og stigende optimisme med sikte på identitet, livskvalitet og vekst. i næringslivet, skulle en forvente betydelig Arkitekter kan gi sine oppdragsgivere nye vekst i netto etterspørsel etter kontorareal og interessante ideer. Meglere kan skape nye (økt arealabsorpsjon). 2017 ligger imidlertid løsninger og tilfredsstille nye behov. Det er an til å bli nok et svakt år for absorbsjonen, dette ”the next idea”** handler om. som knapt har steget siden 2014....”

* ”Frisk leieprisvekst, laber etterspørsel”, 4.12 2017. Publisert i Kapital. ** Rapporten og alle fotos copyright Øivind Breen med mindre annet er oppgitt. Kan gjengis og brukes uten tillatelse, men betinger referanse og kredittering: Øivind Breen/UrbanLAB

9


Ă˜ivind Breen snakker om Megatrender Kontor under konferansen Morgendagens Eiendomsmarked 2018, arrangert av Estate og Ung i NĂŚringseiendom. (foto: Estate) 10


the next idea Executive summary Ikke let etter svar. Let etter gode spørsmål å jobbe med.

I denne delen vil det være plass for et spennende mangfold - vår tro er at de finner sine veier gjennom tilnærmingene beskrevet på neste oppslag. Slik det ser ut er det plass til flere typer løsninger og mangfoldet vil skape et mer interessant marked.

Refleksjonene i ”the next idea” varierer i dybde og graden av konkretiseringer. Hele 15 refleksjoner er referert i rapporten, for erfaringen er at andres tanker kan lede til nye tanker - såkalt strategisk inspirasjon. Enten du vil utvikle verdien til enkelteiendommer eller porteføljer, planlegge for konkrete kontorarealer eller for hele klynger av næring og stedsutvikling, mener vi refleksjonene her er relevante. Svarene er ikke i dagen, men utfordringene er relevante.

Hensikten er økt bevisstgjøring og ideer til prosjekter eller innovasjon. Noen prosjektområder å vurdere: - Økonomi. Bryt opp, bryt ned...dynamikk, entry, mersalg, oppsalg, deling… - Fra arealer til fasilitering - Real estate & innovasjon - hva gjøres? - Kultur og identitet som salgsvare - Randsone-campus utvikling - Multipurpose, vi har bare sett starten - Tech som verdiøker - ikke bare for økt effektivitet og convenience - Hub og satellitter, utnytte porteføljer? - Virtuelle og fysiske enheter. Sømløse ideer. - Branded bygninger. Hvorfor, hvordan, hva? Konseptuelle strategier må styrkes. - Rehab og transformasjon - fra old style til egenart og dynamikk, multipurpose og levende mangfold.

Lite i denne rapporten konkluderer. Dette er ikke vitenskap, statistikk eller prognoser hensikten er å åpne dører. Men tidslinjen framover er garantert kortere enn vi tror.

Vi mener morgendagens næringseiendom for ”kontor” vil skille seg i to hoveddeler; 1. Kostnadsledere som diskuteres litt under Refleksjon #3 og 2. De som går fra å levere dødvekt til innhold.

11


Sentralt lokaliserte bygg har høy verdi og vil neppe trues med det første - om noensinne. Derimot bidrar det å utvikle gode konsepter og kvaliteter til økte verdier.

12


De fire retningene; slik går næringseiendom fra dødvekt til innhold the next idea #1. Samarbeid og dynamikk. Fra side 56

daglig rekreasjon, helsegevinster og organisering av tid taler for områder på utsiden. God bokvalitet, skoler, luftighet og avstand til flyplass er viktigere enn avstand til teater og kino. Talentene vokser og får flere utfordringer i livet enn kafeer.

Her ligger det et enorm potensial når vi går fra lange enbruker eller flerbruker kontrakter og skilt på døren til reell merkevarebygging av bygg, løsninger, porteføljer, mm. Kulturleveranse, identitet og communitybygging.

the next idea #4. Fra arealsalg til fasilitering av virksomheter. Fra side 94

the next idea #2. Branding og kulturleveranse. Fra side 68

Glass, betong og anonyme fasader finnes overalt. Det unike og lokale, kortreist kultur og følelse av historiske kvaliteter. En motreaksjon mot ”the sea of sameness” og verdens corporate look kan bli noe nært, uformelt, kreativt, åpent med sterkere identitet.

Virksomheter er kulturer, men består av subkulturer som bidrar til samme mål. Arealer må dyrke flere sider ved virksomheten og de som skal levere må slutte å tenke gjennomsnitlig

the next idea #3. Work Life Balanse. Fra side 84. Det holistiske perspektiv på individene som kopler innhold og livsstil på ”campus” eller klynger med økt livskvalitet. Betyr en vei ut fra CBD - for byen byr på kvaliteter man kan erstatte eller bare oppsøker ved behov, mens

13


Fremtiden sies det mye om og informerte kilder mener vi vet 5%, 12% vet vi at vi ikke vet, men 83% vet vi ikke en gang at vi ikke vet... 14


Om trender, prognoser og spåmenn

Endringer i kontormarkedet basert på nye arbeidsformer har stor treghet og gir sjelden mening for å studere trender. Stabilitet er ikke lenger så stabilt som det var. Verden forandrer seg stadig fortere og ulike parametre påvirker hverandre på måter vi ikke har oversikt over - de gjør det i enormt tempo.

mønster i det som var. Ingen trendforskere, som ikke har noe de vil selge, vil tørre å predikere fremtiden. Men selvsagt vil alle gjette, alle vil tenke høyt, alle vil bidra til å vise det som kan skje og snakke om hva som påvirker at det skjer eller Ingen trendforskere, ikke, hva som leder til de ulisom ikke har noe ke scenarioer - alle vil være de vil selge, vil tørre med og etablere tenketanker, å predikere fremtiden. skissere ideer, resonnere, reflektere, se sammenhenger.

Megatrender er studiet av mange trender for å se om det finnes overliggende forklaringer som driver.

Derfor må vi forestille oss noe om fremtiden. Særlig innenfor eiendom, der investeringer har perspektiver langt inn i den delen vi ikke vet hva vi ikke vet.

Da jeg, i sin tid, jobbet mye med analyser av markeder, kalte vi slike drivere ”dragere” eller trekk-krefter. Påvirket man dragerne, fikk du indirekte resultat på andre faktorer. Dette er de store driverne, de største endringsmusklene.

Vårt mål med å diskutere trender er å mene noe om en tid som kommer. Trendstudier er reaktivt. Det er å se tilbake for å finne et

Sammenheng mellom fakta, tendenser og trender er gitt fra statistikk. De samme ordene gjelder, men å lage trender for begivenheter og samfunnsutvikling er ikke en lek med tall. Ikke bare.

15


I Oslo er det diskusjon om Kvadraturen, en del av sentrum som burde leve. Hva med ĂĽ tenke nabolag og slippe flere kreative ressurser fri? Variert estetikk, variert nĂŚring, varierte boformer og dermed et mangfold som sikrer det de fleste finner attraktivt med en by. Good Hood er i Shoreditch. 16


Alle generelle megatrender påvirker kontorer.

Prognoser er gjetting med forutsetninger, men hvilke forutsetninger?

Kontorer eller arbeidsformer lever selvsagt Prognoser er nødvendige for å sette tall på våre ikke i et vakum fra samfunnet og omgivelsene. antakelser, for å regne hjem eller kalkulere nye Megatrender som demografisk uvikling, indivi- ideer. Men i et eiendomsmarked der 10+5 års dualisering, polarisering, teknologi, demokrati, kontraktene dør en sakte død og usikkerhegrowth/degrowth, bærekraft, mm vil påvirke ten gjør inntog vil det å telle penger som skal såvel de økonomiske rammer komme om fem, åtte eller som forventninger og organiti år være risikofylt. Det er ”...det å telle penger seringsformer - for virksomikke uten grunn at investesom skal komme om fem, heter og individene de består ringsmarkedet har hedging, åtte eller ti år av. Vi inkluderer scenarioer at opsjoner er interessant, at vil være risikofylt...” knyttet til trender som ikke er valutarisiko kan sikres - eller direkte relatert til eiendom, at vi forsikrer oss mot uvennæring eller utvikling av det tede hendelser. offentlige.

Erfaringen viser at det uventede skjer.

Hva med mot-trender?

Logisk nok. Prognoser forblir kvalifisert og kvantifisert gjetting. Prognoser skaper ikke noe nytt.

Oslo Arkitekturtriennale sitt tema i 2019 er «degrowth»! Hva med den tradisjonelle troen på pendelsvingninger? Kommer det en anti-urbanistisk bølge eller flere? Hva med teknologiens effekt? Vil den øke eller redusere antall mennesker som etterspør en «arbeidsform» på et kontor? Vil omsorg, service og tjenesteyting dominere?

Hva vil forandres til hva og hvorfor? Vil teknologien lede til mer eller mindre menneskelighet og kontakt? Hva med innovasjon og kreativitet? 17


Den grønne revolusjon Lokalisering og sentralisering Akselerasjon og kompleksitet BÌrekraft Polarisering Save the planet Den mobile revolusjon Kunnskapssamfunnet Immaterialsme Politisk usikkerhet Demografi

18


En guide til hva som skaper forandring, men vi vet ikke hvordan.

Nye arbeidsformer og kunnskapsindustri

Globalisering

Effektivisering Risikostyring og fleksibilitet

Tidsbesparing og outsourcing Nettverkssamfunnet

Work life balance

Teknologi

Degrowth

SirkulÌrøkonomien

Servicesamfunnet

Livskvalitet

19


1. Purpose Future of Work Formål. Vi ønsker å bevisstgjøre oss innen tema Future of Work. Hensikten er å utvikle ideer til prosjekter og tiltak for å være proaktive tilbydere av næringseiendom for arbeidsformer i utvikling.

2. Open Input, tanker og observasjoner

Tilførsel av inspirasjon og dokumentasjon; observasjoner gjennom studiebesøk, innsikt i andres tanker om tema, trendstudier og fakta...

20

3. Explore Refleksjoner og diskusjoner

UrbanLAB sitt format er tilpasset studieturens anatomi...dvs den har et faglig sosialt perspektiv: CreativeBar, ThinkTankCafe, LunchTalks er i realiteten små workshops


/UrbanLAB i London, nov 2017/mar 2018

4. Close Hva tror vi En prosess som UrbanLAB kan ikke konkludere, men det skal skisseres retninger som det er mulig å studere og diskutere videre. Hva vi selv tror er jo selve grunnlaget for investeringer i fremtidige løsninger.

5. Output Innovasjonsområder. Prosjektideer

Vi snakker ikke ”futuristisk” eller for en distansert fremtid, men relaterer oss til nåtidens signaler om hva den nærmeste fremtid vil bringe. Konkrete ideer som kan lede til pilotprosjekter,

21

diversifisering og utnyttelse av eiendoms-portefølje eller innovasjonsområder utenfor eksisterende forretning er ekspempler på output vi ønsker.


22


Et winning team skal ikke endres, men det må utfordres. Vår angrepsmetode er mest egnet for de med et aktiv forhold til å utvikle porteføljer, enkelteiendommer eller klynger/kvartaler.

BCG-modellen

Det finnes mange måter å se porteføljeutvikling på, men den gamle BCG modellen skissert på motstående side er et greit skjema å bruke i en diskusjon; start-ups/question marks, stars, cash Å bli like god på å skape nye ideer som cows og til slutt dogs. å fintrimme driftsmodeller UrbanLAB fokuserer på burde være en ambisjon? En ”...Bruk en del av dine Spørsmålstegn og Stars. portefølje med variasjon vil overskudd på å sikre Enkelt kan man si; sørg for skape kunnskap for videre at du alltid utvikler et å ha mange spørsmålstegn utvikling og etablere vinnerspørsmålstegn...” under utvikling - og enda konsepter eller nest-beste flere på skrivebordet. Følg konsepter. markedet og endringer for å justere og investere i vekst på stjerner. Melk cash cows for å finanTesting av ideer og forretningssiere nye muligheter. Kvitt deg med dogs så fort logikker det lar seg gjøre. bør være en naturlig del av en virksomhet også innen næringseiendom. Still spørsmål. UrbanLAB er en testarena for Ikke ta det etablerte for gitt. Presenter nye idéutvikling. løsninger i markedet. Eksperimenter på flere Bruk en del av dine overskudd på å sikre at du nivåer! alltid utvikler nye spørsmålstegn og forbedrer Like vanlig som å si at et winning team ikke stjerner. skal endres er det tross alt å si at det er på topp det skal investeres i neste generasjon løsninger.

23


Da jeg ledet arkitekter som ikke-arkitekt var ”hvorfor?” mitt hovedverktøy. Hvorfor gjøres et valg? I mange diskusjoner overskygger virkemiddelet målet og da snakker vi skyttergravmentalitet, smaksdiskusjoner eller annet som og ikke gir produktive idéprosesser. Sånn også med Future of Work. 24


Utgangspunktet for Future of Work; formålet med en arbeidsform.

Alle arbeidsformer har til hensikt å oppnå målsetninger. Kostnadene som brukes på dette er investeringer i måloppnåelse.

Enten det er veldedig og humanitært, offentlig, innen tjenestyting, produksjon, startup, scaleup eller hva det skulle være.

Samtidig er sannheten all markeds-

Selvfølgelig er det sånn. Men det er ingen banal føringshistorikk viser en ting; erkjennelse, det er et sentralt og bærende fundafolk vet egentlig ikke hva ment. de vil ha. Ikke før det ligger rett foran dem. Co-working ”...Samtidig er sannheten Økonomiske drivkrefter har presset fram all markedsføringshistorikk er et eksempel. Tilbudet med enorm vekst de siste ti årene viser en ting; folk vet endringer er en ”nyvinning” i organiegentlig ikke hva de vil ha...” - som enten ønskes av bruker sert form. Ingen etterspurte eller ikke. Til tross for at det det på den måten det nå leveikke eksisterer noen undersøres før det plutselig var der. Innovasjon kommer kelser som viser at landskap generelt er bedre fra konkret problemløsning eller ved å utvikle eller mer produktivt - har dette vært toneangiløsninger ingen tidligere tenkte på - basert på vende for design av kontorer. innsikt, refleksjoner og ideer man tør prøve ut.

Trenden er at økonomiske drivkrefter balanseres

Derfor er det både viktig og verdiskapende å bedrive innovasjon, utvikling og endring

mot effekten på inntekstdrivende prestasjoner, innovasjonsevne og kostnadsfaktorer som sykefravær, mistrivsel, dårlig kommunikasjon, mm. En virksomhets sammensetning av ressurser og kompetanse, herunder kultur og arbeidsformer, har til hensikt å oppnå virksomhetens formål.

- også innenfor langsomme virksomheter som f.eks næringseiendom. Men utgangspunktet bør være innsikt i arbeidsformenes formål, ikke i et regnestykke. 25


26


Kontorer er en innsatsfaktor; arealer må ses som en ressurs for verdiskaping, ikke som en overhead. Høykonjuntur og vekst med økt kontorsysselSelv ikke den enkleste form for tilrettelegging setting gir vanligvis økt etterspørsel. Men nye gjennom aktivitetsbaserte løsninger laget slike organiseringsformer, nye måter å se produkregnestykker. Alt ble ansett som kostnader med tivitet på, økt frihet og mobilitet samt endrete konstant output.. forventninger til lokalenes betydning påvirker etterspørØkonomisk effekt av Fra passive eiere av bygg selen. arealer må med.

Hverken begrepene arealeffektivitet eller fleksibilitet tar hensyn til verdiene som skapes i lokalene.

til proaktive partnere for sine leietakere. Det er bare et syn på sin egen verdi som er forskjellen.

Å definere lokalenes verdi og effekt på begreper som endringsledelse, produktivitet, innovasjonskraft, HR-regnskap, dynamikk, mm er en klar tendens hos ledende aktører på leietakersiden, men også blant utleiere og utviklere.

Output har ikke vært en del av regnestykkene.

Et adferdsøkonomisk perspektiv endrer synet betydelig. Estetikk, arealer, romfølelse, kommunikasjonslinjer, bevegelsesmønstre, mm er virkemidler. Å starte med funksjon og funksjonalitet for deretter å definere ønsket følelse, adferd, resultat osv vil lede til en tenking som gjør estetikk og andre valg til virkemidler.

Slike valg av virkemidler skal bidra til å levere funksjonalitet på en måte som gir en ønsket verdi og en ønsket adferd. Adferdsøkonomi eller bare klok designstrategi? Uansett er det viktig.

27


I den ĂĽpne etasjen der man sjekker inn pĂĽ Hotel Citizen M, et hotell uten resepsjon, er det anledning til co-working, sosial mingling, en bar/kaffebar og 24/7 matmuligheter. 28


Observasjoner fra UrbanLAB; 10 inntrykk fra studietur London.

Under UrbanLAB sin november-tur til London var agendaen fylt av objekter å besøke. Fra spennende løsninger i Central Business District via co-working til Campus for en bruker eller Campus for mange brukere.

er det avgjørende.

Gode ideer skal ha en begrunnelse og den må vi ofte reflektere over.

I UrbanLAB er det refleksjonene som er essensen. Vi regner ikke på løsningers effekter og gjør kun omtrentlige forsøk på å se det kommersielle - fordi vi ønsker å holde dører åpne lengst mulig.

Observasjoner er virkelighet og det finnes uendelig mye spektakulært å se, men observasjoner må være tilpasset formålet.

Dette handler om innovasjon og for å få en strålende, lønnsom stjerne i den tidligere nevnte BCG-modellen må vi tenke og teste ut mange spørsmålstegn. Denne drivende nysgjerrigheten er en betingelse for å tenke nytt og gir mest verdi av å bruke UrbanLAB sine metoder.

Det er mye som er gjort. Fantastiske løsninger, grep, konsepter og muligheter. I tillegg vil den som følger ulike tidsskrifter på nett eller i magasinform føle at ”alt er sett”. Derfor er det viktig å se med hensikt. Det å bli begeistert er lett, men å sette det i kontekst

Et eller annet sted er det meste gjort. Kloke, flinke folk. Eller det motsatte. Derimot må vi diskutere hva vi ser og hvorfor.

29


30


Observasjon Etasjer er barrierer for kulturbygging MacQuarie i London er et interessant case. Ingen bygger luft lenger. Med mindre noen betaler for den. Dette betyr at vanlige kontorer i høyhusenes etasjer er så isolert fra hverandre at de kunne ligget på forskjellige

adresser. Trapper og heiser er sentralisert i kjerner og deles med andre. MacQuarie tok saken i egne hender. Gjennom fire kontoretasjer i Ropemaker Street, midt mellom City og Hoxton, har de skåret en enorm åpning, 31

ca 15% av totalt gulvareal på hvert plan, for å få plass til en rød signatur-trapp med vertikal kommunikasjon og samtidig etablert siktlinjer og kontaktpunkter. Å bygge etasjer er å bygge distanse.


32


Observasjon 90/200 Underdekning av antall plasser gjelder fortsatt. Analytiker Robert Nystad i Union Gruppen skriver i Kapital 4.12 2017: ”...Stadig flere leietakere velger aktivitetsbasert kontor hvor de ansatte ikke har faste plasser og man arbeider i ulike soner utfra

hvilken type oppgave som skal løses. I tillegg er det trolig økt bevissthet rundt at mange kontorplasser står tomme store deler av dagen. Dette bidrar til at flere leietakere bruker mindre areal pr. ansatt enn tidligere...” Observasjoner i London 33

endrer ikke dette bildet vesentlig selv om vi bare observerte et par lokasjoner som var knyttet til den type arbeidsplasser. Derimot traff vi et sted der det var 90 arbeidsplasser på nesten 200 ansatte. ”It works fine”, sier CFO...


Observasjon Campus Som en slags kontrast til CBD, free seating og underdekning. Campus der virksomheter kan utvikle og bygge kvaliteter de ikke kan få til i CBD eller sentrumsnære områder er verdt å studere. Tesco

sitt hovedkontor ligger ved Welvyn Garden City, 31 km fra Kings Cross. Her er det plass til 4.000 medarbeidere, store prøvekjøkken og møtemuligheter, inkl konferanser. Videre er det f.eks treningstilbud, matebuss

34

til togstasjonen og gode parkeringsmulighet. Et apropos til dagens Oslo-diskusjon om bilfri by er jo parkeringsplassene nær inngangene - som er reservert ”Mum to be...”


35


Observasjon Temporære løsninger skaper liv Tomme områder og tomme lokaler er aldri et bra bidrag. Hverken økonomisk eller i forhold til andre kvaliteter er fravær av aktivitet og mennesker noe positivt bidrag. Denne obsrevasjonen er mer knyttet til å generere ideer enn noe trendmessig

studie. Derimot er området rundt Shoreditch stasjon fasinerende, der det er etablert en Boxpark av sortmalte containere åpnet i en ende med butikker på rad. Og det skaper såvel liv som estetisk spenning. På taket av Boxpark er det en rekke serverings- og 36

matutslag, puber og sosiale soner. På en enkel måte strammer det opp mot gaten og det er ingen grunn til at ikke tilsvarende miljøer kunne etableres for kontorer, startup miljøer, kultur, håndverk, mm.


37


38


Observasjon The Company Town I Scenario 05/2017, magasinet som utgis av Copenhagen Institute for Future Studies, kan vi lese at ”The Company Town is back!” Referanser til Wolfsburg, Billund, Almhult og Las

Vegas brukes for å vise en ny kopling mellom hjørnestensbedrifter, myndigheter og utvikling av et mer mangfoldig næringsliv eller tydeligere posisjon for stedsidentitet. Et spennen39

de felt - som har potensial for mange norske byer for økt aktivitet, sysselsetting, servicenivå og attraktivitet som sted å bo og jobbe.


Observasjon Branded Buildings Dette er et felt med enormt potensial og vil endre mye tenking. Så langt har næringseiendom i beste fall levert på merkevareverdier i forbindelse med enbrukerbygg og byggene får navn fra største leietaker. Flerbrukerbygg har fått etiketter og skilt på fasaden

som identifikator av eksistens og mulig man av og til kan tillegge det en porsjon prestisje. I drøftingene under Future of Work koples særlig dette tema til innhold, serviceproviding, det å fasilitere virksomheter, mm. Det er grunn til å forvente 40

at posisjonering og merkevarebygging vil og må bli sterkere inkludert for næringseiendom når vi ser økende flerbrukerbygg og nye krav til mangfold i tilbud av arbeidsformer og muligheter.


41


42


Observasjon Mulitpurpose Vi bodde på Citizen M i Shoreditch, et relativt nytt hotellkonsept. Det mest relevante i sammenheng med arbeidsformer er noe dette hotellet ikke er alene om; multipurpose. Resepsjoner er ikke lenger

hva de var og her er det den typiske åpne miks av muligheter som inviterer til bruk 24/7; co-working/studieplasser, mingling, sosial møteplasser, bar, inn- og utsjekking, kafe og minirestaurant mm. 43

Multipurpose er et område for utvikling og muligheter. Dette er også et område der politikere og planleggere kan tenke mer moderne rundt bygningsmasse, nabolag og hva som er akseptabelt å blande.


Observasjon TECH Don´t trust robots. Det er andre miljøer som er drivende på å diskutere tech sin innflytelse på eiendomsbransjen - proptech fyller vel agendaen til de fleste aktører? Vår infallsvinkel var derfor ”next step” - altså når teknologi er en hygienefaktor,

og vi tror ikke det er lenge til. Dessuten var våre diskusjoner knyttet til utfordringer rundt hvordan Tech i enda større grad kan øke verdier - ikke bare effektivisere og medføre rimeligere drift. Hva med mennesket oppi det hele? Hvor langt orker 44

vi internet of things, overvåking, algoritmer, automatisering? Selvsagt både forstår og tror vi teknologi er positivt, drivende, mulighetsrikt og ”kommet for å bli”, men hva betyr det? Next step?


1. ill.: Toria/Shutterstock 45


46


Observasjon Co-working Co-working handler om alt annet enn co working. Ja, det er sant. Våre observasjoiner, fakta, leietakere, utvikling og realitetene er at co-working som begrep er bra, men det dekker i liten grad hva de større konseptene tilbyr. Temaet er spennende. Til

tross for at tilbudet opplagt er en mygg i verdens næringseiendomsmarked arealmessig, kan vi si det kryr i antall. Rundt to millioner mennesker antas å jobbe i co-working miljøer i 2018, men det er mange inspirasjons- og læringspunkter knyttet til oppblomstringen 47

av disse løsningene. At det er et fellesbegrep på alt fra de små samboerskap til type WeWork og Regus/Spaces kompliserer lite - det er bare enda mer inspirerende.


illustrasjon: Skjermbilde fra Chiswick Park https://enjoy-work.com 48


Observasjon Work-life balance CHISWICK PARK er tolv bygninger med nesten 170.000 kvm kontorer, 4200 kvm næringslokaler, og samler drøyt 9.000 ansatte, eller gjester som Chiswick Park kaller dem, 65 ulike selskaper innen energi, media, underholdning, teknologi og næ-

ringsmiddel eller service. Midt mellom Victoria station og Heathrow. En god reise fra City og enda lenger fra Tech City ved Hoxton. Men her finnes virksomheter fra Aker Solutions til Swarovski, fra Paramount Global HQ til Pernod Ricard. 49

Enjoy Work heter konseptet og organisajsonen som jobber med innholdsleveranse til Chiswick Park og deres ambisjon er å gi alle som har sin arbeidsplass her en helhetlig og balansert opplevelse av work og life - i realiteten å ha det moro på og rundt jobben.


Nür vi kjenner premissene for Future of Work - hvem utvikles kontorløsninger for? Hvilken interesse vinner? Eller smelter alt sammen i en skjønn symbiose?

50


Breen.as/UrbanLAB analysemodell; hvordan se på arealenes effekt? Basert på lang erfaring hr UrbanLAB etablert en analysemodell for å se på arealenes effekt. Utgansgpunktet er at en virksomhet søker arbeidsformer som bl.a sikrer rekruttering, produktivitet, effektivitet, innovasjonstakt, vekst og lønnsomhet. Individer er selvsagt forskjellige, men noen punkter er opplagte å søke etter; trygghet, stolthet, mening, utfordringer, sosialisering, relevant lokalisering.

Møtepunkter der interessene treffer hverandre kan være innenfor verdier, estetikk, individualisering, branding, kultur, ansvar og frihet, strategisk tydelighet, adferdspåvirkning, lokalisering, mm - alle forhold som delvis kan leveres av arbeidsformer og kontormiljøer. I modellen skiller vi mellom fire områder der to går på virksomhetens forhold isolert og to på individene - selvsagt fungerer dette som en helhet.

51


En typisk LunchTalk kan foregå steder som her i København. Hvert bord har temaer å reflektere over - forberedt av UrbanLAB og relevant for dagens observasjoner. 52


Refleksjoner; er ”where the magic happens”

Vanligvis bygges refleksjonene opp med en progresjon. Vi starter med det fundamentale og vil etterhvert bli mer utfordrende. Det å ”tenke sjæl” er hele hensikten bak UrbanLAB.

er en del av vår innsikt og input, men det er å tenke sjæl som er veien videre. Under åpningen av prosessen henter vi fakta, trender og tendenser fra det relevante markedet eller problemstillingen, men også fra andre bransjer og inspirasjon fra flere disipliner - det kan være fra akademia, fra kunst, fra musikk, fra litteratur, fra underholdning, fra filosofi.

Linkedin, tusen blogger og konferanse-scenene er fulle av folk som forteller hva andre har tenkt. Dessuten eksisterer det et utall gode og mindre gode trendrapporter fra ulike aktører. Andres meninger og suksesser/fiaskoer

Vi baserer oss på flere metodikker, men generelt er workshopens tilnærming iht ideer fra erfaringsbasert læring. Kilde: Hyper Island, Kolb, David (1994). Experiantal Learning, Swedish National Defence College, Jarl Silfverberg.

Creative Bar, LunchTalk og ThinkTankCafé. Målet er bearbeiding av ferske inntrykk og middelet er godt forberedte faglige diskusjoner, fasilitert i en uhøytidelig atmosfære. Dere får økt relevant inspirasjon, økt faglig utbytte gjennom deling av gruppens refleksjoner, tanker og ideer, økt individuell og felles forståelse av inspirasjon og observasjoner, økt mulighet til å posisjonere for fremtiden, styrket intern kultur, bedret innovasjon, mulige pilotprosjekter og mer moro. 53


Den grønne bølge, den grønne kraft. Joda. Selvsagt er det både viktig og nødvendig. Men neppe noe som vil skille alternativer fra hverandre i særlig grad. 54


the next idea Hva med bærekraft?

Det er definert som en av vår tids største utfordringer og aktiviteter rundt by- og stedsutvikling, eiendomsdrift, rehabilitering og nybygg er selvsagt sentrale tiltaksområder for målsettinger om bærekraftig vekst.

Hva med teknologiens data og innhold? Anvendelse av teknologi vil alltid inneha et kreativt element. Men de nye reglene innen GDPR vil endre konkurransefordelene og det er grunn til å tro at de mest interessante teknologiske innovasjoner vil ha varianter som er tilgjengelige for alle. Men dette er opplagt et av de områder der det vil skje mye. UrbanLAB er likevel mest opptatt av å se på hvilke konskevenser teknologi får på arbeidsformer.

Men svaret er likevel nei. Bærekraft er og vil i enda større grad bli hva markedsføringen kaller hygiene-faktorer, altså noe alle vil og må ha. Dermed er det ikke uviktig, snarere tvert i mot ut fra et miljøpolitisk ståsted, men som differensiator vil det bli null eller marginalt. Pålegg fra myndigheter og krav fra leietakere, merkostnader for å velge miljøuvennlig og nye holdninger vil gjøre bærekraftige løsninger til ”mainstream”. Heldigvis.

Hva med proptech?

Dette er ikke et like opplagt område, men teknologi på driftssiden vil bli hyllevarer. Teknologi i utvikling, BIM, prosjektstyring, mm vil være selvfølgeligheter. All erfaring fra andre områder viser at de som utvikler teknologi har som målsetting å selge til flest mulig fortest mulig og det vil neppe være noen eiendomsselskaper som utvikler proprietær teknologi. Dermed vil selve teknologien bli allemannseie. 55


1. ill.: Skjermbilde fra LinkedIn Runde Bjerke

56


the next idea #1 morgendagens funksjonalitet; samarbeid og dynamikk Er det et ord som er en gjenganger knyttet til ledelse og nye generasjoners syn på arbeid er det det engelske ordet collaboration.

På godt norsk heter det samarbeid og i følge det amerikanske magasinet Inc, som beskriver hvordan man skal designe for å møte krav og forventninger fra nye generasjoner,

57

er nettopp dette sentralt; forstå den nye estetikken, skriver de, vis en visjon i tenking, løsning og design som reflekterer et ønske om samarbeid, åpenhet og involvering.


1. ill.: Shutterstock

58


Refleksjon; Nye nettverk, nye modeller, de små blir store og de store prøver å være små 657 i Oslo skriver dette

Subkulturell skreddersøm

”...At 657 Oslo we believe that collaboration is the new competition. We accelerate passionate people and ignite great ideas. 657 Oslo offers an ambitious community and an inspiring place to work for freelancers, entrepreneurs, small businesses and startups...” Er det noen grunn til å begresne et slikt perspektiv til små virksomheter?

Virksomheter er kulturer, men består av subkulturer som bidrar til samme mål. Arealer må derfor dyrke flere sider og egenskaper ved en virksomhet og de som skal levere arealer og løsninger eller kjøpe dem, må slutte å tenke gjennomsnitlig.

Får vi mer aktiv bruk av eiendomsporteføljer?

Fra fleksibilitet til dynamikk

Vil tilbydere tilgjengeliggjøre kjøp og leie av Begrepet fleksibilitet har eksistert lenge, men flere samtidige løsninger innen godt diversifidekker i liten grad de behov som må løses. serte eiendomsporteføljer; fleksibilitet, dynaFleksibilitet har vært et arealbegrep med fysiske mikk, tilrettelegging, variasjon? Vi tror det. Vi referanser og har både løst og skapt probletror dynamikken i å kunne sette sammen sine mer. Særlig er en utfordring rundt fleksibilitet i leiebehov, ikke bare lokaliseringsmessig og i såkalt aktivitetsbasert organisering en mangel omfang, men knyttet til korte og lange løsninpå langsiktig uorden, kaos og pågående, synlig ger, unike kvaliteter, spissete behov, variasjon, samarbeid. F.eks er clean desk og møterom/pro- testing, mm vil øke. sjektrom som skal ryddes en trussel mot kreative prosesser.

59


Endringer som påvirker behovene til nye arbeidsformer.

La oss kalle dette arbeidsformenes mulighetsrom. Bruken av dette er i prosessens åpningsdel, der vi modner vår vilje til å tenke mindre praktisk og konkret, mer prinsipielt og skjematisk, for å trigge vår kreative, strategisk kapasitet.

Under er vist et utdrag fra en CreativeBar der vi individuelt, i smågrupper og sammen skisserte en longlist over generelle rammer som påvirker arbeidsformer og behov for arealer.

Fra Longlist: - Lowtech, menneskelig nærhet - Hightech, AI & robotisering - Bevegelig/mobilt arbeid* - Stedsuavhengighet - Stasjonært/faste adresser* - Remote - Forutsigbarhet/sted, kultur, miljø

- Tilfeldighet/sted, kultur, miljø - Fysisk/med mennesker* - Virtual reality* - Menneskelige behov - Organisering og strategi - Alene/selvstendig eller samarbeid/team - Kunderelasjoner * er prioritert og brukt i eksemplet over 60


Refleksjon; Arbeidsformer i en tid med forandring. Begrunnet i trender rundt teknologi, mobilitet og endrete holdninger til sentralisering, autoriteter og gammel HQ-filosofi, er det relevante mulighetsrommet enormt.

ker visse motforestillinger, altså endringen i seg selv fremfor den fysiske løsningen i seg selv...” Hvordan utvikler vi nye ideer?

Enkle diagrammer der ulike parametre settes opp kan gi oss skjematisk inspirasjon.

Alle kjenner utviklingen de siste tredve år. Tendensen til at store leietakere reduserer arealbruken sin kraftig ved flytting er også tydelig. Det er ikke slik at de enkelte kvadranter på motstående side utelukker hverandre, men meLøsninger med hubs, satelittodikken er til god hjelp i den ter, spredte og mer tilfeldige kreativt strategiske prosess. I løsninger prøves ut. Mobilt ”Forskning på hva folk diagrammet tegnet er det lett baserte arbeidsformer med ønsker er neppe motoren å beskrive mange muligheter. ”remote” virksomhet basert til forandring...” Tanken bak tilnærmingen på ulik grad av virtuell reality er å legge grunnlag for koner virkelighet. Variantene er septer og kombinasjoner i den hensikt å se på mange, men det er mye å gå på. Flere teknologer forventer at virtual reality, som ikke er noen markedsmuligheter, kostnader og inntjeningsmodeller - eller sett fra leietakers side; nytte, nyhet, skal få en eksplosiv vekst innenfor 5-8 kontrakts- og prismodeller. Kvadrantene indiår. Hva skal vi tro? kerer også de ulike arbeidsformenes forventete behov for arealer, medtatt møte- og felles-rom, Forskning på hva folk ønsker er men er selvsagt bare indikative. Det er derimot neppe motoren til forandring. lett å vurdere at behovet er betydelig mindre og I en artikkel av forskerne Mari Skogland og annerledes i en virtuell enn i en fysisk verden. Oddvar Skjæveland publisert i ArkitekturN står det; “...Majoriteten ønsker den løsningen de har, uansett løsning. Av det kan man slutte at endringen fra en løsning til en annen vek-

61


Virtual reality blir stadig mer avansert og fylt av muligheter. Norske Attensi utvikler simulering for trening, Haptiq har allerede muliggjort virtuelle opplevelser vi før kunne drømme om. No Isolation lager mobile løsninger som ”bekjemper en-

somhet”. Geografisk spredte organisasjoner samles gjennom VR... Antakelig er det en del av neste generasjon mobiltelefoner. Hva om 5-10 år? VR vil kunne ersatte enorme arealbehov - selv om mennesker fortsatt søker kontakt med mennesker. ill.: Shutterstock 62


Refleksjon; er kontorer mer enn pris og produkt, lokalisering, kvadratmetere og vilkår? Etterspørsel etter like løsninger kan drives av ler, er det likhet. Likhet er dyrt, men lettvint. pris og betingelser, det samme kan etterspørsel Likhet byttes ut uten skrupler. Likhet krever etter lokaler som av ulike å vinne oppmerksomhet. grunner er vanskelige å leie Likhet må vinne på pris eller Rundt 1950 sluttet resten ut. Men vil du øke verdien late innkjøpere. Likhet lager av leveransen, må du ganske merkelig markedsføring. De av verden å se produksjon enkelt tenke på å tilføre eller fleste organisasjoner snakker som sin konkurransefordel utvikle leveransens kvaliteter. om differensiering…uansett Alternativet er å basere seg om deres bunnlinje er penpå at det vil bli overettespørsel og selgers marger, holdninger eller en god sak, så handler det ked til evig tid. om å være forskjellig fra konkurrentene. Likevel bruker de fleste organisasjoner metodikk Spørsmålet er hvilket produkt og til som fører til likhet.

hvilken pris.

Kan forskjell være mer enn adresse? Mer enn bærekraft eller lys og nye farger? Kvaliteter må utnyttes, utvikles og gi merverdi.

Det kan kalles et paradigme - hvilket perspektiv du har på din virksomhet.

Likhet er verdens dyreste strategi

En logisk erkjennelse: Der det ikke er forskjel-

Hvorfor? Hvorfor bruke tid, penger og ressurser på å studere og diskutere noe man sannsynligvis aldri kommer til å gjennomføre? For de fleste sier det seg selv, men det er grunn til å minne seg selv om ikke å bli lat, ikke overlate all utvikling til andre og hvilken verdi det ligger i det å ha ører og øyne åpne. Strategisk og kommersiell nysgjerrighet og vilje til å tenke prototyper er en nødvendig holdning å ha med seg. 63


64


Refleksjon; Multipurpose. Mixed use bygninger, lokaler og nabolag.

Design for communities, nabolag og klynger. de nye bygg for alltid vil være lite tiltrekkende Det gjøres allerede, men de ulike kombinasjoog forbli øde? Dette kan åpne for motner av løsninger kan være det som virkelig ska- reaksjoner, særlig det å skape mer sydende, per levende bygninger, nabolag og byer. En ut- multipurpose miljøer i hus og kvartaler med fordring for nesten alle CBD kvaliteter som kan bygges på ”...det er vel ikke uten arealer i verden er at de dør og brukes. ”Sjel” er et folkegrunn at co-workingens etter arbeidstid. Det er flere lig begrep innen synsing på vugge ikke bare lå i en som undrer seg over hvordan arkitektur - og det er vel ikke teknolgiutnyttelse, men en del CBD områder utvikles uten grunn at co-workingens og egenart forsvinner. vugge ikke bare lå i en teknettopp lå i det å etablere nolgi-utnyttelse, men nettopp et alternativt estetisk Vi har ikke noe hold for å disi det å etablere et alternativt uttrykk?...” kutere dette på annet nivå enn estetisk uttrykk? Som områvåre erfaringer og meninger, der har vel både Vulkan, Nymen observasjoner av CBD utviklingen i Oslo dalen, Youngstorget og Tøyen på ulike vis skapt kan tyde på at vi utvikler løsninger for byer egne kvaliteter - og Aker Brygge er et eksempel med langt større befolkning enn Oslo. Vil den på miks av kvaliteter som skaper og forsterker kritiske masse med mennesker i Oslo være stor både estetikk og liv. nok til å motvirke at de brede fortauer mellom

Vi tror leietakere vil etterspørre nye løsninger og flere løsninger - men bare hvis de utvikles. Selvsagt. Spørsmålet er hvem som kommer til å gjøre hva? Vi tror på et skille mellom aktører som er framoverlent og tonnasjeleverandørene der innhold, service, klyngetenking, mm overlates til andre. 65


Kvadraturen i Oslo har historisk særpreg og noen fantastiske plasser. Hva er kritisk masse av folk for å få liv her? Hvordan bruke eiendomsmassen til å styrke en alternativ estetikk for start-ups, scale-ups, satelitter, innovasjonshus, co-working, boliger. Kan Kvadraturen bli den sentrale smeltedigel for det kreative Oslo? Selvsagt.

66


Refleksjon; næringseiendom som del av å utvikle konkurransekraft - kan vi se det?

Når vi ser CBD utviklingen i andre områder og regioner vil vi se store forskjeller. Hva er oss? Hva er Norge? Estetikken i Bjørvika er ny for oss, men grepene er kjente. Hva vil skje i Kvadraturen?

ryddige møterom og de moderne telefonkioskene; stillerom, har mange fordeler. Men lite karakter. Likhet. Identitet fra møbeldesignbrosjyrer? Det å bygge merkevarer, identiteter og noe unikt bygger på å forsterke kvaliteter som eksisterer eller tilføre kvaliteter som vil løfte tilbudet. Anonymitetens tidsalder er egentlig forbi. Det går mot megatrender som f.eks. polarisering, individualisering, immaterialisme - men henger jo sammen med andre.

Er egenart noe å ta vare på? Det er ikke sikkert. Men det er liten tvil om at utviklingen gjør store byer likere hverandre - det er bare skalaen som virker forskjellig. Statsminister Solberg mener Norge er et land med korte linjer, raske beslutninger og et overkommelig hierarki. Et land som kan skape ideer og har gjennomføringskraft. Hun la vekt på akkurat dette i et intervju om Norges fortrinn. Er dette med oss i utviklingen av næringseiendom? Er vi strategiske nok? Eller gjør vi for mye for å bli som alle de andre der ute?

Styrke fleksiblitet og dynamikk. Ingen konklusjoner, men skal næringseiendom være en spennende partner for sine leietakere må dynamikken inn. Variasjon, stimuli, endringsmuligheter og evnen til å være en katalysator for vekst og utvikling vil være bærende for ”the next idea”

Beholde og utvikler kvaliteter Arealeffektivitet har sin estetikk. Samtidig gir den sine effekter, slik en valgt estetikk gjør. Landskap med free seating, ”Vitra”-møbler, 67


Skjermbilde av Levi´s kampanje 2010, byrå: WK Portland 68


the next idea #2 eiendomsbransjen må lære seg branding og kulturleveranse Her ligger det et enorm potensial når vi går fra lange enbruker eller flerbruker kontrakter og skilt på døren til reell merkevarebygging av bygg, løsninger, porteføljer, mm. Kultur-

leveranse, identitet og communitybygging. Branded Buildings skaper mangfold og øker verdier. Våre refleksjoner rundt co-working og eksemplet

69

Chiswick Park har ledet oss til troen på at merkevaretenking vil bli en mer sentral del i en eiendomsportefølje.


70


Få arbeidsformer eller organiseringer av arbeidsplasser har fått mer oppmerksomhet de siste årene enn co-working modellen. Særlig er det amerikanske WeWork som har vært i fokus med den enorme vekst de har hatt, men det kryr av denne type løsninger. De store her på et internasjonalt nivå er Regus/Spaces og WeWork, mens vi i Norge har en rekke aktører i tillegg, som Evolve, Mesh, 657 og nylig hørte jeg en presentasjon fra GirlsCrush, et tilbud mot kvinner. Men 71 hva er co-working og er det egentlig det?


Merkevarene innen co-working har så langt lagt seg på en yngre, entreprenørsk tilnærming. Men begynner merkevaretenkingen å gjøre sitt inntog vil vi se diversifisering, mangfold og en spennende utvikling.

72


Refleksjon; Co-working. Er det egentlig det? Hva og hvorfor? Dette sier WeWork selv i en blogg: Å sitte sammen med folk som ikke er i samme selskap er ikke nytt. Spleiselag eller små næ«When WeWork started in 2010, our focus was ringsklynger, freelancere som leier plass hos the startups and small businesses that filled etablerte virksomheter, senior our first few locations. In konsulenter som samler seg the subsequent eight years, Co-working har blitt et med felles resepsjon og deler we’ve welcomed hundreds begrep. Men hva mener vi møterom. Ikke nytt. Kontorof the world’s largest corpomed det og hva inneholder hoteller er heller ikke nytt. rations — like GE, Masterdet i realiteten? Hva er det da med hypen card, and Samsung — into rundt co-working? our more than 200 locations. These large companies are now the fastest growing part of our business, making up 25

Grunnideen forretningsmessig er opplagt å skalere virksomheters plassbehov på en smidig måte.

percent of our membership…»

Og her ligger kanskje hypens kjerne; vi snakker ikke lenger om noen liten skala eller små klynger. Dette er et tilbud innen næringseiendom som oppstår i det små, men raskt utvikler seg til noe helt annet. I økende grad leies det ut store arealer til enkeltkunder som ellers ville og tidligere har valgt tradisjonelle løsninger.

73


74


Refleksjon; er co-working brands de nye Levis, Coke og Apple? Erkjennelsen er like opplagt som den føles av dyktige kulturbyggere. overraskende. Co-working er i liten grad reell co-working. Unntakene eksisterer, særlig i det Co-working er viktige brands! små og innen start-up miljøer, men de fleste De selger nytte, men like mye verdier, kultur, virksomheter har en hverdag identitet og tilhørighet som er full av dem selv. Erkjennelse; co-working akkurat som Levis, Coke, Dermed blir den såkalte fenomenet har gjennom Apple og alle de andre gjør. co-working mest noe sosialt, innholdsleveranse flyttet litt deling av rom og utstyr, Brands er the next idea: næringseiendom mye noen arrangementer inklusive mer enn det å tilby Der det er brands er det gjensidige, interne presentaco-working fasiliterer plass for lønnsom differensisjoner og nettbaserte plattforering. Og dermed får bemer- men det kan like gjerne grepet Branded Building en kalles clustere eller klynger - horisontale, verstørre mening enn et skilt ved en inngangsdør. tikale og asymetriske. Vellykkete co-working miljøer blir som klubber med et indre liv drevet

Co-working selger fleksibilitet og servicegrad på ulike nivåer. Men i større grad selger de klassiske merkevarekvaliteter: Idenitet. Lifestyle. Tilhørighet. Troen på noe... Kultur! Co-working er et begrep som ikke beskriver behovet det dekker... Dette gir dobbelt handlingsrom - både innenfor behovet til ”co-working” og behovet for det ”co-working” i dag levererer. 75


Skjermbilde fra artikkel på RetailDive, publisert 27.nov 2017

For meg bekrefter mønstert av hendelser hos WeWork at co-working som fenomen vil diversifiseres; de små og reelle co-working enhetene mot kjeder som WeWork. Mr.Cunningham fra Amazon er rekruttert og vil selvsagt tilføre mersalgs-orienterte aktiviteter. Selskapet kjøper stadig flere eiendommer og vil utvikle verdier. Et eksempel er kjøpet av Lord&Taylors flagship-store på Fifth Avenue. At WeWork flytter sitt konsept til retail er en kjent sak - og jeg vil anta at flere døende kjøpesentra kan syde og koke med aktivitet når nye leiemodeller og syn på total-opplevelser overtar for de gammeldagse senterdrivernes holdninger og modeller.

Mr Gunningham 
 fra Amazon, er ansatt 
 i WeWork for å…
 gi mer inntekter fra medlemmene? Selvsagt!! 76


Refleksjon; Fra enkle kontorer til å være medlemsklubber og retail-drivere; hvor går co-working? 20.februar 2018 i CNN Tech: ”...The company (WeWork) is seeking a VP to ”launch” a ”new retail experience,” with a focus on food and beverages, one job posting says. The role will involve a ”first location” in New York with plans to ”quickly” open new locations in other markets. WeWork is also looking for a director to develop a merchandise strategy for apparel and other products, which would be sold in stores and through a new ”online merchandise shop.” The company declined to comment for this story... ”

bedre til rette for det. Det krever teknologi og driftsmodeller for konkurransedyktig prising. De større og mer profesjonaliserte løsningene fortsetter veien inn i branding og spesialisering. I Oslo-området har vi allerede OsloTech med bl.a ShareLab og StartUpLab, 657 er et mer kreativt orientert tilbud, Mesh, Evolve, Oslo Innovation House og Spaces er godt etablert. Samtidig etableres flerbruksbygg med co-working ideer på bl.a Campus Veritas og Rosenholm. Dette er trenden. Dette vil fortsette. Utviklingen vil bli flere tilbud med større bredde og yrkesgruppen community-managers vil øke og utvide facility-manager begreper. Å outsource flere kulturaktiviteter og velferdsløsninger er ikke nytt, men det vil øke og tilføres merkevareverdier.

Markedet vil gå i mange retninger. Små, spennende enheter og løsninger vil dukke opp i lokaler med ulike kvaliteter. Bo-fellesskap og samlokaliseringer er ikke noe nytt og eiendomsbransjen kan fortsette å legge enda

Vi tror co-working har knekt koden for en ny økonomisk modell. Å bryte opp servicepakken er et kjent grep fra tjenestemarkedsføring og det å ha prising for bruk er også kjente grep. Kombinert med tech og erfaringstall vil nye markeder oppstå. Videre har co-working-brands solide medlemsmasser som de kjenner godt og dette er i seg selv et mulighetens marked både overfor enkeltpersoner og bedrifter. 77


Bruk 45 sekunder på dette sitatet “…For example, many companies place mission and values statements on their websites, on prominent walls, and in print media. These statements usually carry ideas like integrity, service, teamwork, diversity, dignity, empowerment, and partnership. But the designed spaces may reveal a strong shadow culture og hierarchy, control, command, and fear. By moving the space into alignment with access, collaboration, and value to the company, the true culture will be exposed. Trust me; it will not give up without a fight. …” 78


Refleksjon; Er det slik at leietakere outsourcer sin kulturbygging? Omgivelser er viktige, strategiske valg

Co-working BRANDS selger virksomhetskultur. Co-working som kultur blir en slags protest, den startet sånn, og gir opphav til trender innen interiørdesign. Resirk, gjenbruk, hjemmeaktig, fritt og kult.

Ledelse handler om å påvirke opplevelse

og atferd for medarbeidere, kunder, leverandører, forventninger eller opplevelsen av virksomhetens samfunnsansvar.

“Change your space, change your culture”

En arbeidsplass er et organisatorisk, motiverende og estetisk uttrykk for virksomhetens idé, idealer, verdier, kultur – og dens evne til innovasjon og endringskraft. I den sammenheng kan det se ut som co-working-arenaene bidrar til å styrke, endre eller Få virksomheter vil misjustere kulturen hos sine leiete kontroll over sin kultur, takere.

men de kan velge å kjøpe forsterkning, tillegg eller til og med etablere interessante subkulturer for spesielle behov?

markedsføres under overskriften “a new vision of the productive and innovative workspace.” Den bekrefter våre refleksjoner rundt tema; vil du styrke kulturen og organisasjonens verdier må det oppleves i de fysiske omgivelser. Design er opplevelser.

Noen co-working brands kan selge dette: Cool, laid back, uformell, entreprenørsk, ung, energisk, kreativ, ikke-hierarkisk, inklu-

derende, Vs. Konservativ, veletablert, formell, moden, analytisk, mektig, viktig, hierarkisk, organisert, …

Vi tror utviklingen vil fortsette, men co-working går fra den grunnleggende ideen til å levere arealdynamikk og segmentere kulturleveransen. Vi får merkevarestrategi innen næringseiendom og det vil kreve ny kompetanse, sterkere konsepter og større mangfold. 79


Chiswick Park i London er et eksempel på innsats for å gi 9.000 medarbeidere en bedre hverdag på jobb - og å utvikle kvaliteter til en lokalisering. Enjoy-Work leverer et helhetlig perspektiv og representerer noe næringseiendom kan levere som ligger utenpå organisasjonenes kultur og handler om andre ting enn arealer og interiørkonsepter. 80


Refleksjon; Hvordan bruke branded environments i kampen om talentene. Eiendomsbransjens kunder konkurrerer på mange arenaer.

åpenhet, kreativitet, integrert teknologi, synliggjør en startup filosofi. 4. Etabler teknologi-først i deres tilnærming. Arbeidsflyt og åpenhet, engasjement og deling, design ikke bare for, men med smidighet og effektive løsninger. 5. Sørg for kontinuerlig effektivisering. Effektivitet handler ikke om å gjøre mer på kortere tid, men heller om mulighet til å identifisere og gjennomføre bedre løsninger.

Det er ikke bare en kamp om talentene, men om oppmerksomhet, posisjon, kapital, partnere, kunder, betydning, relevans, osv. Eiendom påvirkes av ytre faktorer som kostnad for areal og kapital, teknologi, myndighetenes reguleringer, mm - men har frihet til å tenke innenfor disse rammene. Å forstå arealenes rolle i kundens perspektiv gjør eiendom til en partner i business og ikke en leverandør av ”tonnasje”.

Fra et foredrag av Jeffrey Saunders, Copenhagen Institute for Future Studies.

Arbeidsformers og kontorløsningers innvirkning på talent-attraktivitet. Det New York baserte magasinet Inc, beskriver 5 regler for å designe kontor som tiltrekker seg unge talenter. 1. Forstå den nye estetikken. Vis en visjon som reflekterer et ønske om samarbeid, åpenhet og involvering. 2. Skap rom som kan endres og tilpasses. Å designe arbeidsformer og plasser som kan tilpasses og endres med sine medarbeidere skaper en underliggende følelse av oppfordring til nytenking og endring. 3. Tenk som en start up virksomhet. Dyrk estetikk og funksjon fra startup miljøer;

10 forhold

ved lokalisering som tiltrekker seg talentene

81


Dette er ingen analyse av Tesco som virksomhet, men deres lokaliseringsstrategi. Ute i idylliske Welwyn Garden City har Tesco sin Campus for 4.000 medarbeidere. Likevel har de etablert en satelitt for teknologi-utviklerne med 300 arbeidsplasser i TechCity ved Hoxton, der alle tech-utviklerne vil jobbe - nÌr startup og de faglige miljøer. Selvsagt. Eller? 82


Refleksjon; Burde Statoil/Equinor hatt et Brand-HQ på Karl Johan?

Fra signalbygg til signal-løsninger?

når dørene begynner å bli åpnet på alvor. Ideene må hverken være oppsiktsvekkende, ikke en gang helt nye - men satt i system vil det representere Eller hva med Kongsberg interessante muligheter. Gruppen? Næringsklynger?

Vi har ikke mange, men noen få bygg med navn fra brukerne. I en ny tid vil verdien av dette kunne endres Bransjeforeninger? NHO? det kan bli slik at bygg med Porteføljer av næInnovasjon Norge? navn som Statoilbygget, ringseiendom kan selges For å åpne opp! KPMGbygget, Telenorbygsom en helhet. Være synlige. get, DnBbygget er utropsteg på å være gammeldags? Det Tilby publikumskontakt, Det har vært enklest med å være framoverlent medmen også alternative lokaenbruker bygninger og lanfører å se etter flere løsninge kontrakter. Men vi vet at ler for møter, workshops, ger, samtidig som de gamle det ikke er regelen framover. co-working, innovasjon. fungerer. I UrbanLAB er det Proptech vil redusere kostnamange tanker rundt disse der for komplisert administrakombinasjonsmulighetene - som både gir insjon og gi store, nye muligheter for brukerene dividet bedre muligheter, øker fleksibilitet og til å kunne vandre i en eiendomsportefølje. Med representerer en mer utadvendt ledelsesform 50.000 kvm kan dere leie ut til åtte leietakere uten behov for beskyttende festninger... på gamlemåten eller etablere helt nye løsninger. Det krever mer av en eiendomsbesitter.

Kraften i ”hva hvis” skal ikke undervurderes.

Det mest spennende med innovasjonsprosesser er

83


Her valgte jeg å leie et klisjebilde fra Shutterstock. Både fordi klisjeer er gode og tydelige bilder, men også som et harselas med arkitektbransjens renderinger - der alle bygulv er illustrert på aktive sommerdager og de er fylt av barn med ballonger, skatere, folk med drager og selvsagt; barnefamilier som triller sine bittesmå...i virkeligheten er klisjeene attraktive fordi de rett og slett er ønsket...work-life balance 84


the next idea #3 Et mer holistisk perspektiv på individet; work-life balanse Det holistiske perspektiv på individene som kopler innhold og livsstil på ”campus” eller klynger med økt livskvalitet. Betyr en vei ut fra CBD - for byen byr på kvaliteter man kan

erstatte eller bare oppsøker ved behov, mens daglig rekreasjon, helsegevinster og organisering av tid taler for områder på utsiden. God bokvalitet, skoler, luftighet og avstand til flyplass er

85

viktigere enn avstand til teater og kino. Talentene vokser og får flere utfordringer i livet enn kafeer.


Megatrendene.

i vår del av verden betyr økende andel eldre og høyere snittalder, og økt fokus på helse gir diskusjonsgrunnlag. Oppgaven er å se hva disse megatrendene vil kunne bety for etterspørselen av kvaliteter innen næringseiendom generelt og kontor spesielt.

Alle megatrender påvirker måten vi organiserer livet, samfunnet, arbeid og rekreasjon. I diagrammet for Refleksjon #2 er det få motsetninger, men individualisering, nettverkssamfunnet, demografisk utvikling, som

Hvilke kvaliteter vil bli viktig med bakgrunn i megatrenders påvirkning?

være betydelig eldre og ha helt andre behov. Videre ser vi den største forskjellen fra i dag som et større mangfold med mulighet for valgfrihet og variasjon. Fokus på tech og VR må møtes med tiltak basert på forskning som viser at sosialisering og vennskap er viktige faktorer for å opprettholde god fysiske og mental helse. Spennende diskusjoner.

I en LunchTalk ble en rekke egenskaper som kan bli toneangivende for tilbudssiden for nye arbeidsformer og kontorer diskutert. Tendensen i markedet er å se behovene hos Generasjon Z, men tallene viser at de store grupperinger vil

86


Refleksjon; Hvordan bruke trender for å vurdere utvikling av nye kvaliteter? Trender som inspirator er en liten introduksjon dette får for næringseiendom - og mulighetene til scenario-tenking på et mikronivå; hva hvis? vi kan ta tak i. Vi bruker flere verktøy for å fasilitere fram refleksjoner og som nevnt innledningsvis er det å Å bruke trender er altså ikke for å finne svar, frigjøre såkalt taus kunnskap det bærende, kre- men for å bli inspirert til å lete innenfor defiative element i UrbanLAB. nerte områder og ende med Det å åpne dører i en Trender er utviklingstrekk muligheter som kan settes opp strategisk prosess er ikke vi kan snakke om og kjenne mot hverandre og helst kunne for den utålmodige, men igjen. konkluderes med enkelte feldet er vår oppgave. Hver lestrekk - som vil være aktuelI UrbanLAB er vi opptatt le uansett utvikling. dør som stenges med av å løfte blikket og vi tar et et argument er et tapt menneskelig perspektiv. Vi Behovene for raske svar og mulighetsrom. snakker om Future of Work kort vei til regnearkene kan for folk og ikke for AI, roikke tilfredsstilles av proboter eller andre mekanikker som krever andre sesser som har til hensikt å åpne opp og være forutsetninger. innovasjonsorienterte.

Studer diagrammet på motstående side.

Målet med å kjøre innovative prosesser, slik som UrbanLAB,

Fire megatrender er anvendt for å påbegynne definisjonen av muligheter og tematikk for utvikling. Det er lett å se hvilke konsekvenser

er å ende med prosjektideer eller businesscases som også kan finne veien til kalkulatorer og økonomiske analyser.

87


�Borrowing one of the bikes in reception to ride in Gunnersby Park, then relaxing in the deckchair with an ice coffee by the lake, all in an hour lunch break! Duncan W, Young and Living� (fra www.enjoy-work) 88


Chiswick Park, en ”co”-variant; co-working-co-communitynon-urban-campus En iaktagelse innenfor tema co-working, ikke som en trend, men som en kombinasjon av flere forhold, er to svært forskjellige former for Campus; Tesco sitt hovedkontor utenfor London og Chiswick Park, sånn omtrent midt mellom Victoria Station og Heathrow flyplass.

dyktige og får det beste ut av dem. Se bare hva Chiswick Park selv skriver: «…Enjoy-Work is a unique organisation, a property management company with a difference - not only do we keep Chiswick Park secure, clean and safe but we offer programmes and services to engage and enthuse the people who work here. Grounded in service, passion, commitment and innovation, Enjoy-Work is as much an ethos as well as an organisation, working closely with our Guest companies to provide an environment that helps them retain

En samtale med teamet som leder aktivitetene i Chiswick Park vitner nok en gang om at virksomhetskultur delvis kjøpes. Stikkordene i Chiswick Park sitt store visningsrom er spredt over hele veggen og inkluderer in-begreper som bærekraft, work-life balanse, community samt helse og velvære. Enhver HR-leder eller HMS ansvarlig vil nikke til begrepene. Enhver rekrutteringsansvarlig vil se at dette er forhold nyansatte vil etterspørre. Enhver toppleder forstår at dette er vesentlig for å levere arbeidsformer som tiltrekker seg de

world-class talent…»

Vi tror en work-life balanse kultur kan åpne for enda flere muligheter i randsonen av større byer, men særlig i Oslo-regionen. Vi ser det allerede, men ikke helt... Kombinert med ”company-town” tenking kan vi se en helt ny trend for etablering, employer branding og helhetlige tilbud til talenter... 89


Foto av Wolfsburg er hentet fra GoTravelaz.com, manipulert med �powered by� av artikkelforfatter

90


Refleksjon; The Company Town. Relokalisering med en større pakke? Steder med bærende ideer?

Offentlig desentraliseirng må pakketeres bedre!

Basert på kombinasjonen av co-working, observasjonen av Chiswick Park og fenomenet The Company Town kan vi se nye muligheter - riktignok er en del allerede i utvikling, så særlig kontroversielt er det ikke. Derimot kan dette gjøres tydeligere og med større kraft.Vi er kjent med at Sandefjord vil bli netthandelsbyen og tilsvarende planer finnes sikkert andre steder. Hva med Kongsberg? Grenland? Østfold?

Politikere ønsker å dempe presset på Oslo- regionen og flytte statlige virksomheter ut i landet. Vi kommenterer ikke politikken og realismen i dette, men det er opplagt at pakketeringen av slik relokalisering krever en ny og bedre tenking. I flyttepakken må det ligge et apparat av tilførsel som medfører ideer, mangfold og kvaliteter som tiltrekker talentene. Da kan det til og med bli et ønske å flytte?

Urbaniseringstrenden handler om urbane regioner, men i Oslo har dette blitt til en sentraliseringsidé.

I Älmhult bidrar IKEA til «the home for home» og Billund med Lego som hjørnesten vil utvikle the capital of children!

Den har selvsagt mange tilhengere og mange muligheter, men områdene fra Tønsberg til Hønefoss, fra Moss til Jessheim eller Hamar bør se stort potensial. Mulighetsrommet er stort og kostnadsfokus koplet til bevisstgjørng av et bredere sett verdier kan gi spennende ideer, nye løsninger, nye tanker.

Vil de moderne hjørnesteinsbedrifter endre virkeligheten?

I Scenario 05/2017, magasinet som utgis av Copenhagen Institute for Future Studies kan vi lese at ”The Company Town is back!” På nittitallet da VW måtte restrukturere og redusere virksomheten fikk det store konsekvenser for byens sysselsetting og velstand. Men ”den nye hjørnestensbedriften” tenker ikke bare på seg selv. Gjennom prosjektet ”Auto Vision” samarbeidet byen Wolfsburg med Volkswagen AG og økte sysselsetting, fikk fart på start-ups og servicebransjen. I dag er samarbeidet involvert i fortsatt start-up-utvikling, utdannelse, helsetilbud, rekreasjon og er en av de mest aktive eiendomsutviklere i Wolfsburg. 91


92


Mangfoldig estetikk skaper mangfoldige hoder. London har opplagt helt andre utfordringer enn norske byer, men det som oppstür i tilfeldighetene er interessante. Det püvirker oss. Gir energi. En diskusjon som aldri endte; nür vi tenker strømlinjeformet i all estetikk - hvordan kan vi tro Norge skal lede an i kreativ tenking? 93


the next idea #4 fra å tilby arealer til å fasilitere virksomheter Da vi i januar 2010 startet nettverksbyrået Electricbrandy begynte vi i en liten annen-etasje, men da vi flyttet for oss selv var kravene klare: Vi trodde store ideer krever luft og rom. Vi trodde originale tanker krever originale omgivelser. Vi trodde på å representere noe nytt, ikke bare i hva vi

sa, men hvordan vi framstod. Branded environments som stimulerte oss, våre kunder og våre omgivelser. En alternativ estetikk som fremmet lekenhet. 60 paller og 20 halvpaller levert på en lastebil. Brukte kontorstoler. 7 glassplater fra IKEA. 8,5X3 meter skoletavle. Møtebordet var

94

et bordtennisbord. Sofagruppen kom fra Fretex i Ullevålsveien. Lampene var brukte Luxo. Det hele var intuitivt, basert på erfaringer og visjoner. Vi fasiliterte oss selv, men uten at vi visste det var vi starten på eller del av et kreativt, estetisk opprør.


95


I boka ”The Style of Coworking”, Davies&Tollervey, Prestel forlag, dokumenteres 30 ulike coworking miljøer. Stil og idé varierer, men det som kjennetegner alle er fraværet av den estetikk som preger vanlige, såkalt arealeffektive, lokaler. Coworkingens estetikk kan kanskje kalles start-up estetikk og kjennetegnes av resirk, retro, gjenbruk, bruk av rom og luft samt tilførsel av ”hjemlig” og privat atmosfære.

96


Refleksjon; En estetisk og teknologisk revolusjon

Estetikkens pendeleffekt

faktisk er egnet og stratgeisk riktig. Om det er noe sted i det hele tatt?

Glass, betong og fasader du har sett før finnes overalt. Hvor blir det av det unike og lokale, kortreist kultur og følelse av historiske kvaliteter? En motreaksjon mot arkitekturens ”sea of sameness” eller dens ustanselige forsøk på å kopiere ting gjort andre steder av folk de beundrer? Hvordan kan verdens corporate look bli noe nært, uformelt, kreativt, åpent med sterkere identitet?

SuperTech Eiendomsmasse som bygges rundt teknologi både i drift og som merverdi i byggene er allerede i utvikling - og langt mer enn hva undertegnete kjenner til. Startups med sterke ideer og teknologisk kreativitet vil lansere nyheter på løpende bånd. Noe forblir og noe forsvinner. Men teknologi vil komme i senter og avgjøre rom, fordeling, arealbruk, estetikk og selvsagt vil man etablere sømløs flyt mellom fysisk og virtual reality. Teknologi vil ikke knyttes til proptech - men gli sammen med hele virksomhetens skapende virksomhet.

Revolusjonen som er i bevegelse har en filosofi om en ny, fri og annerledes estetikk basert på et moderne perspektiv på ledelse. Kontroll, kutt og det elegante, intetsigende og anonyme vil erstattes av tydelige uttrykk, ideer, visjoner, kraftfullhet og identifiserbare verdier. Corprorate blue og energitappende minimalisme kommer på vikende front og bør bare brukes der det

Hva tror vi? Variasjon og frihet til å velge. Individets ønsker må komme foran og koples til virksomhetens nytte. Employer branding og produktiv energi er avgjørende. Innovajsonstakt og selvstendighet innenfor tydelgie strategiske handlingsrom vil slippe krefter løs. Og gamle kontorløsninger vil fremstå som gammeldagse fengsler. 97


98


En uhøytidelig lek i Photoshop for å illustrere hvordan ideen fra Shoreditch i London der sortmalte containere har blitt en levende butikkpark med puber, servering og kulturscener - lett kan gå fra BOXPARK til WORKPARK...

99


Jeg har selv ledet en virksomhet under stor omstilling der vi til slutt satt med rundt 40 medarbeidere og 1.800 kvm kontorer i et profilert bygg. Årsakene var avviklinger, endring i bemanning, nye arbeidsformer. Men areal-leie-kontrakten jeg hadde arvet, var på ti år og vi hadde over halve tiden igjen. Selvsagt lot det seg løse, men tid, penger og energi gikk til å løse feil ting for meg som leder.

100


Refleksjon; Risikoreduksjon vil vinne i en tid med usikkerhet Få infallsvinkler leder til mer effektiv innovasjon enn konkret problemsløsning. Det krever for eksempel ikke stor strategisk forståelse og innsikt for å se at tiden vi er i, kjennetegnet av store forandringer som skjer fort, innebærer økende usikkerhet i de fleste virksomheter. Dette vil opplagt lede til økt behov for å redusere risiko på alle avtaler man inngår på kostnadssiden. Kvaliteten på rekruttering av folk er antakelig den viktigste. Som nummer to vil kostnader knyttet til bruk av arealer være naturlig for de fleste.

Virksomheter ønsker å kunne snu seg fort. Enten det er for vekst eller nedskalering. Problemstillingen rundt kontor og risiko er selvsagt at partene har motsatte forhold til avtalers risiko. Utleier sin risiko øker når leietakers risiko synker og vice versa. Dette er en konkret

problemstilling som kan gi mange ideer for løsning - enten de ligger i arealenes egenskaper, finansiering og kontrakter eller gjennom bruk av teknologi.

Det vil stå igjen tre typer aktører innen næringseiendom (kontor). Som i andre bransjer. De med unike konsepter, kostnadsledere/prisledere og de lokale nærløsninger. De mest interessante posisjoner for større aktører vil være de to førstnevnte; kostnadsleder eller det å tilføre verdi. Dette vil reflekteres i de markeder man tiltrekker seg og leverer til. I UrbanLAB er vi mest opptatt av å se på hvordan aktører kan tilføre verdier til eiendommer og leietakere, uansett lokalisering. Kostnadseffektivitet ligger i proptech, driftsmodeller, uniformering, lean-tenking, mm.

Hva tror vi? Risikoreduksjon gjennom dynamikk framfor fleksibilitet ligger i ordet - det betyr mer energi, mer proaktivitet, raskere løsninger, mm. Tech vil spille en betydelig rolle. Men vår oppgave her er ikke å løse, bare peke på hva man bør sette ressurser inn på å løse. 101


Innovasjon er et ord som dekker mange typer prosesser. For å tenke hvordan eiendom kan bidra til innovasjon, må vi forstå innovasjon. For å forenkle vår innsikt og vår prosess, definerer vi to typer innovasjon; den disruptive eller i det minste banebrytende og den opportunis-

tiske, den som videreutvikler, forbedrer eller utnytter hendelser og utviklinger. Grovt sett. Videre kan vi si at det er to måter å drive innovasjon på; den idébaserte og den som krever forskning. Kvalitetene som ønskes i de arbeidsrom og løsninger som bør tilbys varierer.

Hva betyr en slik praktisk tilnærming for eiendomsbransjen? Jeg overlater egentlig til deg å kikke på diagrammet. Kanskje har du andre eller flere ideer - men poenget er å generere slike tanker, slike prosesser. F.eks krever idébasert, disruptiv innovasjon plass til gode designprosesser, rom for inspirasjon og idéutvik-

ling - for alle kvadrantene vil både funksjonalitet og estetikk være forskjellig og dette må defineres. Arkitektonisk er både estetikk, men også forholdet til flyt, åpenhet, lys, mm er avgjørende - jeg tror også på tanken om at store ideer krever store rom...?

102


Refleksjon; Innovasjonens tidsalder. Hvordan møter eiendomsbransjen dette?

Under MIPIM 2016 satt Oslo Metropolitan skaper rom for ideer. Her har jeg tatt med et og Area begrepet Tech&Real Estate på kartet, litt av innholdet som ble diskutert. basert på en rapport fra Urban Land Institute. Dette tema er selvsagt for stort til å begynne å Jeg var i panelet under debatten i Orange Room tro for mye i en workshop, men det peker seg ut i Cannes og holdt min innledning. Som vanklare retninger for innovasjon og nytenking. lig var mitt fokus todelt; arealeffektivitet som begrep må dø i sin nåværende Det å designe og tenke form og output eller arealers grep i denne virkelighe”..hvor mange kvadratmetre bidrag til verdiskapning må ten betinger i det minfram i regnestykkene. ste å se verden på en ny må til for å lage måte. verdens beste idé..”

«Hvor mange kvadratmetre må til for å lage verdens beste idé»

Å design for å muliggjøre, for å skape clustere og for delingsøkonomi betinger et bevisst syn på vertikale og horisontale kommunikasjonsakser, spurte jeg forsamlingen og lot svaret bli at det fordeling og bruk av sosiale soner, mm. Det å var et like meningsløst spørsmål som begrepet arealeffektivtet. Derimot er dette tema ikke bare designe for å skape tilfeldigheter og produktiv realistisk, men en stor utfordring. Det fører til et energi krever mer innsikt og flere prototyper før stort skifte i tenkingen - det å blande real estate planer tegnes ut. inn som en ressurs og innsatsfaktor for å mulig- Å designe for nettverk og connectors utenfor bygget betinger en knytning til teknologi algjøre innovasjon. lerede i denne fasen. Hva med å designe med teknologi som utgangspunkt? Vår tilnærming under Creative Bar Løsninger er ikke gitt, men tema er stort og for å se på betydning for arbeidsformer eller interessant og leder til neste refleksjon. hva som tilbys er enkel - noen korsdiagrammer 103


Her er to aktuelle tilbud der lokaler tilpasses for innovasjon lagt inn i diagrammet. DnB har sin egen løsning på et behov - og Oslo Tech et helt annet. De fleste utleiere vil respondere at dette er opp til leietaker, men i morgendagens marked er det kan-

skje ikke det. Fordi ulike behov oppstår til forskjellige tider og det å gi tilgang til muligheter for å dekke sporadiske behov vil være en del av en verdiøkende tjeneste fra utleier.

Digital Floor hos DnB. På Linkedin delte nylig CEO Rune Bjerke i DnB noen bilder og erkjennelser. En hel etasje hos DnB der det hverken er clean desk eller andre kontra-produktive tiltak. En etasje med sydende innovasjonsstemning. Der Vipps visstnok skal ha blitt unfanget. Der menneskene på bildet i diagrammet ser ut til å være samlet i gruppen som jobber med tema ”Open Banking”.

104


ShareLab hos Oslo Tech Åpnet offisielt med Statsminister Erna Solberg til stede den 21.3 2018. Et fantastisk eksempel! La meg sitere meg selv og min LinkedIn status dagen etter: «Gratulerer til @Oslo Tech og @Forskningsparken - Oslo Science Park med offisiell åpning av ShareLab! Det ser fantastisk ut og vil selvsagt bety at uavhengige, kunnskapsrike og idésterke, men små miljøer får tilgang til muligheter de ellers aldri ville fått. Dette er et fantastisk eksempel på hvordan næringseiendom kan bidra til å fasilitere virksomheter og prosesser framfor å utelukkende disponere arealer.»

105


DesignWorks#1 Ted Matthews, AHO pĂĽ DoGA. Om Servicedesign og Brand activation. Et case for ĂĽ bygge sterke og levende merkevareopplevelser. 106


Refleksjon; Fra å tenke arealøkonomi til å tenke fasilitering av prosesser og virksomheter. Trendmessig er det belegg for å si at vi er på vei fra det enkle og forutsigbare til det komplekse og uforutsigbare. I en slik virkelighet bør virksomheters fysiske omgivelser anses som en betydelig innsatsfaktor, ikke bare knyttet til økonomi og dynamikk i leiemodeller, men i forhold til arealenes evne til å bidra. ”Arealenes verdibidrag” bør og vil komme.

Nye måter å organisere utleie på, nye måter å sette sammen leietakere på og skape merverdi. Nye måter å gi identitet og kultur i kampen om kunder, kapital og talentene. Så langt har teknologi spilt en viktig rolle i drift av eiendom med særlig vekt på to områder; kostnadsbesparelser/effektivisering og en del enklere rutiner for leietakere.

mer inn gjennom en låst dør og vi kaster søppel. Servicegrad og effektivitet øker, men kjernen er den samme.

For at teknologi skal kunne gi verdibidrag sammen med arealene må det mer til. Virtual reality har mye å gå på. Hva med vegger som husker? Gulv som kan bidra i prosesser? Vi vet ikke, men er sikre på at veien ikke er lang før det skjer helt andre ting i de tradisjonelle lokalene. På kortere og mer oversiktlig horisont er det noen enkle forhold vi tror det er verdt å se nærmere på.

Teknologi må tilføre mer nytt, ikke bare erstatte det gamle.

Kultur og identitet må styrkes. Jeg kommer tilbake til det under co-working, men dette er opplagt områder der næringseiendom har stort potensial. Koplet til dette er opplagt employer branding og arealenes rolle i kampen om talentene.

På MESH har f.eks leietakere en app som også fungerer som nøkkelkort. Når det gjelder Smart-City installerer Norsk Gjenvinning søppelkasser som både har komprimator og sensor for når de skal tømmes. Gode fremskritt, men det er ingen nye oppgaver som løses. Vi kom-

Sømløs mobilitet blir selvsagt og tech må fokusere på merverdi for virksomhetene som leier, helst bidra til deres utvikling, ikke bare reduserte kostnader eller gi bedret convenience og effektiv håndtering av det som allerede håndteres. 107


ill.: DARK arkitekter AS 108


Rhizome - et forsøk på å finne nye grep.

være forberedt på å knytte seg til lokalmiljø og en hel verden...konseptet ble gitt navnet ”Rhizome” - dynamisk knoppskyting.

Hvor er det nye? Det virkelig nye? Da jeg ledet Dark arkitekter deltok vi i en konkurranse om høyhus i Stavanger. Se illustrasjon på ”..Sømløs mobilitet blir motstående side. selvsagt og tech må Utfordringen var et lite fokusere på merverdi for fotavtrykk og ønsket om å virksomhetene som leier, skape fremtidens kontorløshelst bidra til deres ninger. Vårt svar var å jobutvikling,” be med bæring i skallet for å frigjøre mulighetsrom i og mellom etasjene. Deretter utviklet vi vertikal og horisontal kommunikasjon, møteplasser som skulle skape indre liv og trafikk samt tilknytning til omverden. Enkeltetasjer er åpne for publikum, teknologisk skulle bygget

Hva tror vi? Delingsøkonomi skaper nye muligheter. Arealdisponering må redefineres i hensikt og strategi. Tydeligere segmenter i konseptutvikling. Sterkere identitet og bevisstgøring av levert kultur og verdier. Etabler sømløs mobilitet. Tech må tilføre verdier. Ikke design bygg og etasjer, men for å muliggjøre. Design for ulike klynger, nabolag, for deling, connectors, vertikal og horisontal kommunikasjon, nettverk og networking. Benytt eiendomsporteføljer for å differensiere og lag portefølje-hubs eller satelitter. Etabler egne innovasjons- og prosjekthus, brands, communities på tvers av leietakere...

109


110


Refleksjon #13; Om flagship, dynamikk, fleksibilitet. Tilbake til grunnideen om hva arbeidsformer i realiteten skal levere, dukker det også opp ideer og tanker - som ser fremmede ut, men likevel ”makes sense” og skaper engasjement.

Nye tanker virker fremmed fordi de utfordrer leveranselogikken.

Hva om HQ til en virksom-

het følger retailideen om flag-shipstore-offices som kombinerer eksponering, PR og publikumskontakt med et diversifisert lokaliseringsprogram?

Ja, det er jo nettopp dette som kjennetegner endringer i markeder - noen vil alltid utfordre eksisterende logikker. Spørsmålet er hvem som gjør det. Innarbeidete systemer er vanskelige å snu eller endre, men nettopp derfor.

UrbanLAB er en god arena for høyttenking og skissering av muligheter.

Det å forberede seg på muligheter og velge de bort eller teste dem på skrivebord eller i en pilot, kanskje i samarbeid med en fremoverlent leietaker, er det andre bransjer kaller innovasjon, forretningsutvikling og strategisk tenking.

Fra min skissebok. En fri tanke om et dynamisk lokaliseringskonsept for en større virksomhet. Rammet inn av en felles kultur, teknologi, finansiell struktur og identitet kan virksomheten holde sentrale overhead-aktiviteter i et lite HQ-miljø, gjerne lokalisert etter flagshipstore-tenking eller med vertikale klynger i en branded building, og utenfor dette etablere en serie løsninger for ulike formål: Et startup miljø som samlokaliseres med andre, interne miljøer, sømløs mobilitet som sikrer virtuell muligheter i alle miljøer, hubs og satelitter for å gi variasjon, tilpassete muligheter, nærhet til kunder eller partnere, flexikontorer for ukesleie, second base, hjemmeløsninger, mm. 111


112


Bildet er fra Shoreditch i London og tanken når du vandrer i dette området er; de kopierer ingen. Originale ideer er en manglevare. Megatrender er polarisering, individualisering, immaterialisme, nettverkssamfunnet, kunnskapssamfunnet - men byer, CBD og arbeidsmiljøer blir stadig likere. Lokale kvaliteter fjernes til fordel for arkitektur og brede fortauer som finnes alle steder? Vår begeistring for alt fra utlandet er muligens en styrke, men innen eiendom og tenking kan det å bygge egen kultur, egne fortrinn og å modernisere kraften i hva vi er gode på være spennende tilnærminger.

Det kryr av internasjonale kapasiteter, men de viser løsninger for byer som er flere ganger mer befolket enn hele Norge, områder med organisasjonskultur og teknologi som er betydelig mindre demokratisert, beslutningsprosesser og syn på individet som aldri kan tilpasses vår norske modell. Betyr det noe?

113


114


Refleksjon; finnes det noen trender eller er hovedtrenden økt mangfold? Det skjer mye i Oslo og det ser ut som det er plass til mange ulike løsninger.

Det skjer mye rundt Oslo.

Til betingelser man kjenner fra før. Mulig, men realiteten er at markedet endrer seg kontinuerlig og stadig raskere. Analytiker Nystad i Union skriver ”frisk Arealer reduseres: leieprisvekst, laber etterspørIBM fra 16.000 til sel” og hans kollega Haakon 7.300 kvm. Høiberg skriver om ”mer Skanska fra 10.800 til 7.500. spekulasjon i kontormarkeTV2 fra 11.000 til 6.000 kvm det”; ”... at den spekulative Oslo Kemnerkontor fra nybyggingen øker er trolig at 13.000 til 7.000 kvm. aktørene tør å ta mer risiko i Er det nok reduksjon? et godt leiemarked...” Eller for mye? (Kapital nr 14).

Regionen som inkluderer Tønsberg-Hønefoss-Hamar-Østfold har varierende utvikling og noen områder fungerer til dels som ”forsteder” til Oslo. Men det tilføres også konkurrenter med spennende kvaliteter. Både for virksomheter og medarbeidere. Rosenholm og Campus Veritas er eksempler, sammen med det som særlig skjer i aksen Skøyen-Drammen, samt nordover fra Alna til Hamar. Tenk på Oslo Airportcity, med ambisjoner om å utvikle 1.000.000 kvm. og Jessheim som er fortsatt blant landets raskest voksende byer.

Er det noen grunn til å studere trender?

Hvordan tenke utvikling innen næringseiendom? Det har vært en konservativ bransje der nye ideer kommer fra andre miljøer eller brukerne. I kampen om kostnadseffektive adresser som tiltrekker seg de rette medarbeidere og skaper work-life balanse - hva, hvem og hvor er the next idea?

Hvordan ser morgendagens arbeidsBlir ikke trendene i dette markedet et resultat av plasser ut? Og hvor vil talentene at de skal ligge? hva som tilbys uansett? Og ender slik leietaker ønsker det...tilpasset og tilrettelagt?

115


116


117


118


Breen.as/UrbanLAB; tilbyr prosesser for innovasjon, merkevarebygging og konseptutvikling

På et område oppleves utviklere, enten de er lignbare premisser: private eller offentlige, åpne i prosessene og det 1. Tydeliggjør deres visjoner, arkitektens opper ved såkalte paralelloppdrag eller andre typer gave er å tegne dem. Premissene fra bestiller konkurranser mellom arkitekter, gjerne innenfor må ha inspirerende, strategiske føringer og såkalte mulighetsstudier. Premissene er ofte lagt fungere som et ”mission” - ikke bare volum og på visse områder, men svært enkel programmering. åpne på andre. Dessverre er 2. Funksjoner og funksjonaFem forhold som vil føre min erfaring at arkitektene litet til bygget bør beskrives til mer innovasjon som prøver noe helt nytt, slik at man forstår eiendomi paralelloppdrag mellom havner på en hederlig anmens indre og ytre liv. arkitekter. dreplass. Veldig spennende, 3. Etterlatt inntrykk og følelmen. ser man har ambisjon om at sluttproduktet skal gi i fjernvirkning, ankomst Fem forhold som vil føre til mer inno- og bruk bør diskuteres. 4. Prosjektets kultur og opplevelse bør være en vasjon ut av parralelloppdrag. del av oppdragsgivers tanker. Dette gjelder enten ambisjonene er relativt kon5. Tydeliggjør balansen mellom de ulike interservative eller man ønsker høyere risiko. Det essenter - det gir konstruktive spenningsfelt for gjelder enten det eksisterer en ankerleietaker konsepter og ideer. eller det skal utvikles for leietakere man ikke vet hvem er. Et designstrategisk underlag Breen.as tilbyr prosesser vil sørge for at alle arkitekter jobber med innovasjon og og utvikling av denne grepsutvikling på sammentype tilleggsdokument. Fra strategi til ferdig forfattet dokument. 119


ill.: DARK arkitekter AS Da teamet jeg var med i utviklet tidligere omtalte Rhizome i Stavanger vr oppdragsbeskivelsen grei nok, og typisk Samtidig var strategien for å få innovative løsninger like vanlig; plukk 3-4 kontorer med ulik profil og se hva som skjer. Dette kan gjøres bedre.. 120


Anbefaling; Fem faktorer som vil føre til mer innovasjon i utlyste paralelloppdrag.

På et område oppleves utviklere, enten de er private eller offentlige, åpne i prosessene og det er ved såkalte paralelloppdrag eller andre typer konkurranser mellom arkitekter, gjerne innenfor såkalte mulighetsstudier. Premissene er ofte lagt på visse områder, men svært åpne på andre. Dessverre er min erfaring at arkitektene som prøver noe helt nytt, havner på en hederlig andreplass. ”Veldig spennende, men...”

1. Tydeliggjør deres visjoner,

Fem forhold som vil føre til mer innovasjon ut av parralelloppdrag.

3. Diskuter etterlatt inntrykk og følelser

Et designstrategisk underlag vil sørge for at alle arkitekter jobber med innovasjon og grepsutvikling på sammenlignbare premisser:

arkitektens oppgave er å tegne dem. Premissene fra bestiller må ha inspirerende, strategiske føringer og fungere som et ”mission” - ikke bare volum og enkel programmering.

2. Beskriv funksjoner og funksjonalitet til bygget slik at man forstår eiendommens indre og ytre liv.

man har ambisjon om at sluttproduktet skal gi i fjernvirkning, ankomst og bruk.

4. Synliggjør prosjektets kultur og opplevelse

det bør være en del av oppdragsgivers tanker.

5. Tydeliggjør balansen

mellom de ulike interessenter - det gir konstruktive spenningsfelt for konsepter og ideer.

121


Vi tror leietakere vil etterspørre nye løsninger og flere løsninger - men bare hvis de utvikles. Selvsagt. Spørsmålet er hvem som kommer til å gjøre hva? Vi trro vi vil se mange endringer og et skille mellom de aktører som vil være framoverlent og de som i første rekke ser på sine eiendommer som tonnasje - der innhold, service, klyngetenking, mm overlates til andre. Det handler om å gå fra det å skilte bygninger med et navn eller en adresse til å gi bygget en differensierende identitet. Innhold, forventninger, løfter, design... 122


Breen.as/ Hvordan bygge brands av eiendommer? Hvilken modell som brukes er ikke avgjørende, Når UrbanLAB/Breen.as jobber med merkevarer rundt eiendomsprosjekter, det finnes nesten like mange merkevaremodeller som det finnes merkevarer i verden (sukk) benytter vi trekantmodellen under. Dette leder til beslutninger og beskrivelser rundt servicenivå, estetikk, deling, aktiviteter, kultur, mm. Diversifisering, merverdi og tydeliggjøring. Forsterke kvaliteter som eksisterer og tilføre kvaliteter der de ikke ligger i dagen.

- men å besvare og definere hva man skal levere innen disse tre forhold er avgjørende uansett modellens presentasjon: De strategiske beslutninger rundt dette vil avgjøre servicenivå, estetikk, deling, aktiviteter, kultur, mm.

123


“Every succe tale of consta revision an Richard 124


ess story is a ant adaption, nd change.� Branson 125


Breen.as/oivind@breen.as/www.breen.as/Karl Johans gate 25 (med Heads&Tales) 126

the next idea  

Strategisk inspirasjon om arbeidsformer og morgendagens næringseiendom. Fra Breen.as/UrbanLAB - særlig rettet mot eiendomsbransjen; brukere...

the next idea  

Strategisk inspirasjon om arbeidsformer og morgendagens næringseiendom. Fra Breen.as/UrbanLAB - særlig rettet mot eiendomsbransjen; brukere...