The Next Idea - Fremtidens kontorarbeidsplass by breenurbanlab

Vi gjennomfører drøftingene som godt forberedte Lunch Talks, Creative Bar og ThinkTank Café - refleksjoner individuelt, i grupper og plenum. Avslappet, men produktivt.

Breen.as/UrbanLAB er særlig rettet mot eiendomsbransjen; brukere, utviklere, arkitekter, politikere og planleggere UrbanLAB er en prosess for oppstarten av

seg allerede eksisterende program.

idéutvikling, innovasjon og strategisk tenking. I utgangspunktet er prosessen konsen-

Breen.as leverer alt rundt workshops ”nøk-

trert i tid og knyttet til gjennomføring av

kelferdig”.

studiereiser.

Når det gjelder objekter for observasjon er det vanlig at oppdragsgiver har en egen agenda,

Fordi studiereiser ofte kombinerer målsettinger

men Breen.as og The Key kan bidra med for-

rundt fag med å bygge internkultur eller nett-

slag og gjennomføring. UrbanLAB avsluttes

verk, er våre workshops uformelle i form, men

med en enkel sluttrapport basert på det gjen-

godt forberedte, designet og fasilitert.

nomførte og en ”the next step” oppsummering for videre bearbeiding.

Innholdet i UrbanLAB er et samarbeid. UrbanLAB sitt program utarbeides av opp-

”Future of Work” angripes her med ulik dragsgiver og Breen.as i samarbeid, gjerne erfaring, holistisk input, konkrete observapraktisk håndtert av reisearrangøren The Key sjoner og kreativ strategisk tenking. Det er som er vår partner. UrbanLAB kan også tilpasse selve ideen bak UrbanLAB. Det er i tolkninger og bearbeiding av fakta og analyser at det skapes innsikt, visjoner og ideer for videre utvikling. Vi designer, inspirerer og fasiliterer for å aktivisere taus/tacit kunnskap - altså deltakernes erfaringer, meninger, tanker, ideer.

Purpose Future of Work Formål. Vi ønsker å bevisstgjøre oss innen tema Future of Work. Hensikten er å utvikle ideer til prosjekter og tiltak for å være proaktive tilbydere av næringseiendom for arbeidsformer i utvikling.

Open Input, tanker og observasjoner

Tilførsel av inspirasjon og dokumentasjon; observasjoner gjennom studiebesøk, innsikt i andres tanker om tema, trendstudier og fakta...

Explore Refleksjoner og diskusjoner

UrbanLAB sitt format er tilpasset studieturens anatomi...dvs den har et faglig sosialt perspektiv: CreativeBar, ThinkTankCafe, LunchTalks er i realiteten små workshops

Close Hva tror vi En prosess som UrbanLAB kan ikke konkludere, men det skal skisseres retninger som det er mulig å studere og diskutere videre. Hva vi selv tror er jo selve grunnlaget for investeringer i fremtidige løsninger.

Output Innovasjonsområder. Prosjektideer

Vi snakker ikke ”futuristisk” eller for en distansert fremtid, men relaterer oss til nåtidens signaler om hva den nærmeste fremtid vil bringe. Konkrete ideer som kan lede til pilotprosjekter,

diversifisering og utnyttelse av eiendoms-portefølje eller innovasjonsområder utenfor eksisterende forretning er ekspempler på output vi ønsker.

Refleksjoner; er ”where the magic happens” Å ”tenke sjæl”, det er hele hensikten bak UrbanLAB. Under åpningen av prosessen henter vi fakta, trender og tendenser fra det relevante markedet eller problemstillingen, men også fra andre bransjer og inspirasjon fra flere disipliner - det kan være fra akademia, fra kunst, fra musikk, fra litteratur, fra underholdning, fra filosofi.

Linkedin, tusen blogger og konferanse-scenene er fulle av folk som forteller hva andre har tenkt. Dessuten eksisterer det et utall gode og mindre gode trendrapporter fra ulike aktører. Andres meninger og suksesser/fiaskoer er en del av vår innsikt og input, men det er å tenke sjæl som er veien videre.

Vi baserer oss på flere metodikker, men generelt er workshopens tilnærming iht ideer fra erfaringsbasert læring. Kilde: Hyper Island, Kolb, David (1994). Experiantal Learning, Swedish National Defence College, Jarl Silfverberg.

Creative Bar, LunchTalk og ThinkTankCafé.

Målet er bearbeiding av ferske inntrykk og middelet er faglige diskusjoner, fasilitert i en uhøytidelig atmosfære. Dere får økt relevant inspirasjon, økt faglig utbytte gjennom deling av gruppens refleksjoner, tanker og ideer, økt individuell og felles forståelse av inspirasjon og observasjoner, økt mulighet til å posisjonere for fremtiden, styrket intern kultur, bedret innovasjon, mulige pilotprosjekter og mer moro.

Øivind Breen /UrbanLAB

Strategisk leder med erfaring som adm dir for arkitekter og kreative/strategiske kompetansemiljøer. Har vært rådgiver og kreativ leder med særlig vekt på merkevarer/brands og kulturbygging. Breen har vært assosiert partner med Copenhagen Institute for Future Studies, gjennomført flere konkrete mulighetsstudier og holdt en rekke foredrag rundt Future of Work; bl.a Tech&Real Estate - MIPIM 2016, Åpningsdag Oslo Arkitektur Triennale 2016, Estate Morgendagens eiendomsbransje 2018, mm Breen.as/UrbanLAB leverer

prosessdesign, workshop-fasilitering, rådgivning og strategisk provokasjon i innovasjonsprosesser - i tillegg tilbyr Breen.as gjennomføring innen strategi, merkevarebygging, konseptuvikling og kommunikasjon.

ØIVND BREEN (sign)

”Enten du vil utvikle verdien til enkelteiendommer eller porteføljer, planlegge for konkrete kontorarealer eller for hele klynger av næring og stedsutvikling, mener vi refleksjonene her er relevante. Svarene er ikke i dagen, men utfordringene er relevante.”

Executive summary ”the next idea” Ikke let etter svar. Let etter gode spørsmål å besvare.

- Real estate & innovasjon - hva gjøres? - Kultur og identitet som salgsvare - Randsone-campus utvikling Refleksjonene i ”the next idea” varierer i - Multipurpose, vi har bare sett starten dybde og graden av konkretiseringer. 16 - Tech som verdiøker - ikke bare for økt refleksjoner er referert i denne rapporten, litt effektivitet og convenience mange, men erfaringen er at tanker kan lede - Hub og satellitter, utnytte porteføljer? til nye tanker - såkalt strategisk inspirasjon. - Virtuelle og fysiske enheter. Sømløse ideer. - Branded bygninger. Hvorfor, hvordan, Lite i denne rapporten konkluderer. hva? Konseptuelle strategier må styrkes. Dette er ikke vitenskap, statistikk eller - Rehab og transformasjon - fra old style prognoser - hensikten er å åpne dører. Men til egenart og dynamikk, multipurpose og tidslinjen framover er garantert kortere enn levende mangfold. vi tror. Hensikten var økt bevisstgjøring og ideer til prosjekter eller innovasjon. Noen prosjektområder å vurdere: - Økonomi. Bryt opp, bryt ned...dynamikk, entry, mersalg, oppsalg, deling… - Fra arealer til fasilitering

BCG-modellen

Det finnes mange måter å se porteføljeutvikling på, men den gamle BCG modellen er et greit skjema å bruke i en diskusjon; start-ups/question marks, stars, cash

cows og til slutt dogs. UrbanLAB fokuserer på Spørsmålstegn og Stars. Enkelt kan man si; sørg for å ha mange spørsmålstegn under utvikling - og enda flere på skrivebordet. Følg markedets utvikling og endringer for å justere og investere i vekst

på stjerner. Melk cash cows for å finansiere nye muligheter. Kvitt deg med dogs så fort det lar seg gjøre.

”the next idea” handler om innovasjon En eiendomsinvestor kan være en tonnasjeinvestor eller en utvikler av verdier. Vår angrepsmetode er mest egnet for de med et aktiv forhold til sin portefølje eller sin eiendom.

Testing av egne ideer og forretningslogikker bør være en naturlig del av en virksomhet også innen næringseiendom. Still spørsmål. Ikke ta det etablerte for Er det noe poeng å endre gitt. Presenter nye løsnin”...hos den ambisiøse ger i markedet. Eksperinår pengene renner inn? og fremoverlente, skal menter på flere nivåer! Mange mener et winning vinnere utfordres...” team ikke skal endres Like vanlig som å si at et men hos den ambisiøse og winning team ikke skal enframoverlente, skal vinnere utfordres. dres er det tross alt å si at det når man er på topp det skal investeres i neste generasjon Å variere en portefølje vil skape kunnløsninger. skap for videre utvikling, det vil etablere vinnerkonsepter og nest-bes- Du skal ikke sove. Bruk en del av dine overte konsepter. Å bli like skudd på å sikre at du alltid god på å skape nye ideer ”...Bruk en del av dine tester et spørsmålstegn og som å fintrimme driftsvidereutvikler en stjerne. overskudd på å sikre modeller kunne være en at du alltid utvikler et ambisjon? spørsmålstegn...”

Fremtiden sies det mye om og informerte kilder mener vi vet 5%, 12% vet vi at vi ikke vet, men 83% vet vi ikke en gang at vi ikke vet...

Om trender, prognoser og spåmenn Endringer i kontormarkedet basert på nye arbeidsformer har stor treghet og gir sjelden mening for å studere trender. Stabilitet er ikke lenger så stabilt som det var. Verden forandrer seg stadig fortere og ulike parametre påvirker hverandre på måter vi ikke har oversikt over - de gjør det i enormt tempo.

var. Ingen trendforskere, som ikke har noe de vil selge, vil tørre å predikere fremtiden. Men selvsagt vil alle gjette, alle vil tenke høyt, alle vil bidra til å vise det som kan skje og snakke om hva som påvirker at det skjer eller ikke, hva som leder til de ulike scenarioer - alle vil være med og Ingen trendforskere, etablere tenketanker, skissom ikke har noe de sere ideer, resonnere, revil selge, vil tørre å flektere, se sammenhenger.

predikere fremtiden.

Derfor må vi forestille oss noe om fremtiden. Særlig innenfor eiendom, der investeringer har perspektiver langt inn i den delen vi ikke vet hva vi ikke vet. Vårt mål med å diskutere trender er å mene noe om en tid som kommer. Trendstudier er reaktivt. Det er å se tilbake for å finne et mønster i det som

Megatrender er studiet av mange trender for å se om det finnes overliggende forklaringer som driver. Da jeg, i sin tid, jobbet mye med analyser av markeder, kalte vi slike drivere ”dragere” eller trekk-krefter. Påvirket man dragerne, fikk du indirekte resultat på andre faktorer. Dette er de store driverne, de største endringsmusklene.

Sammenheng mellom fakta, tendenser og trender er gitt fra statistikk. De samme ordene gjelder, men å lage trender for begivenheter og samfunnsutvikling er ikke en lek med tall. Ikke bare.

Alle generelle megatrender påvirker kontorer. Kontorer eller arbeidsformer lever selvsagt ikke i et vakum fra samfunnet og omgivelsene. Megatrender som demografisk uvikling, individualisering, polarisering, teknologi, demokrati, growth/degrowth, bærekraft, mm vil påvirke såvel de økonomiske rammer

Prognoser er gjetting med forutsetninger, men hvilke forutsetninger? Prognoser er nødvendige for å sette tall på våre antakelser, for å regne hjem eller kalkulere nye ideer. Men i et eiendomsmarked der 10+5 års kontraktene dør en sakte død og usikkerheten gjør inntog. Det å telle penger som forventninger og organiseringsformer - som skal komme om fem, åtte eller ti år vil for virksomheter og individene de består av. være risikofylt. Det er ikke uten grunn at Vi inkluderer scenarioer investeringsmarkedet har knyttet til trender som ikke ”...det å telle penger hedging, at opsjoner er er direkte relatert til eieninteressant, at valutarisisom skal komme om dom, næring eller utvikling fem, åtte eller ti år vil ko kan sikres - eller at vi av det offentlige. forsikrer oss mot uventede være risikofylt...” hendelser. Hva med mot-trender? Oslo Arkitekturtriennale sitt tema i 2019 Erfaringen viser at det uventede skjer. er «degrowth»! Hva med den tradisjonelle Logisk nok. Prognoser forblir kvalifisert og troen på pendelsvingninger? Kommer det kvantifisert gjetting. Prognoser skaper ikke en anti-urbanistisk bølge eller flere? Hva noe nytt. med teknologiens effekt? Vil den øke eller redusere antall mennesker som etterspør en «arbeidsform» på et kontor? Vil omsorg, service og tjenesteyting dominere? Hva vil forandres til hva og hvorfor? Vil teknologien lede til mer eller mindre menneskelighet og kontakt? Hva med innovasjon og kreativitet?

Lokalisering og sentralisering Akselerasjon og kompleksitet Bærekraft Polarisering Save the planet Den mobile revolusjon Work life balance Immaterialsme Den grønne revolusjon Politisk usikkerhet Demografi

En guide til hva som skaper forandring, men vi vet ikke hvordan.

Nye arbeidsformer og kunnskapsindustri

Globalisering

Risikostyring og fleksibilitet

Effektivisering

Tidsbesparing og outsourcing Nettverkssamfunnet

Teknologi Kunnskapssamfunnet Degrowth

Sirkulærøkonomien

Servicesamfunnet

Livskvalitet

Endringer som påvirker behovene til nye arbeidsformer. Under er listet et utdrag fra en CreativeBar der vi individuelt, i smågrupper og sammen skisserer en longlist over hvilke generelle rammer som kan påvirke behovene vedr arbeidsformer og behov for arealer.

- Lowtech, menneskelig nærhet - Hightech, AI & robotisering - Bevegelig/mobilt arbeid* - Stedsuavhengighet - Stasjonært/faste adresser* - Remote - Forutsigbarhet/sted, kultur, miljø - Tilfeldighet/sted, kultur, miljø

For at dette skal kunne koples til arbeidsformer, kreves det at vi er villige til å vurdere alternative måter å organisere seg etter. La oss kalle det arbeidsformenes mulighetsrom. Hensikten er i prosessens åpningsdel, der vi skal modne vår vilje til å tenke mindre praktisk og konkret, mer prinsipielt og skjematisk, for å trigge vår kreative, strategisk kapasitet.

- Fysisk/med mennesker* - Virtual reality* - Menneskelige behov - Organisering og strategi - Alene/selvstendig eller samarbeid/team - Kunderelasjoner * er prioritert og brukt i eksemplet over

Det største rommet er alltid mulighetsrommet. Begrunnet i bl.a teknologi, mobilitet og endrete holdninger til sentralisering, autoriteter og gammel HQ-filosofi - er det relevante mulighetsrommet enormt. Vi har lenge sett utviklingen som går fra cellekontorer og ulike møterom, via landskap med faste plasser til free seating med underdekning, med eller uten aktivitetsbasert programmering, og nå er oppløsningen av de stasjonære, samlete løsninger også kommet gjennom at vi ser tendenser til satelitter, hubs, spredte og mer tilfeldige løsninger eller de mobilt baserte arbeidsformer med ”remote” virksomhet basert på ulik grad av

Enkle diagrammer der ulike parametre settes opp kan inspirere vår idérikdom. Det er ikke slik at de enkelte kvadranter utelukker hverandre, men det er til god hjelp i den kreativt strategiske prosess. I diagrammet tegnet her er det lett å beskrive mange flere muligheter enn de som er skissert. Tanken med tilnærmingen er å lage grunnlag for mulige konsepter eller kombinasjoner i den hensikt å se på markedsmuligheter, kostnader og inntjeningsmodeller - eller sett fra leietakers side; kontrakts- og prismodeller.

virtuell reality. Variantene og kombinasjone- Kvadrantene indikerer også de ulike arne er mange, men det er mye å gå på. beidsformenes forventete behov for arealer i kvadratmetre, medtatt møte- og felles-rom, I innovative prosesser, slik som utvikling med vil selvsagt bare være indikative. Det er av næringseiendom kan være, er det en derimot lett å vurdere at behovet er mindre i teknikk å tydeliggjøre det som driver fram en visuell enn i en fysisk veden. nye ideer, for å få motsetninger til å møte hverandre og skape nye rom eller å forsterke Spørsmålet blir da; hva tror vi? Det var opplevelser. Det handler om å bygge merutgangspunktet for UrbanLAB London verdi eller nye verdier. november 2017.

Future of Work-premiss #1; ta utgangspunkt i formålet med enhver valgt arbeidsform. Arbeidsformer har til hensikt å oppnå problemløsning eller ved å utvikle løsninger målsetninger. Kostnadene som brukes på ingen tidligere tenkte på. dette er investeringer i måloppnåelse. Selvfølgelig er det sånn. Økonomiske drivkrefter har presset fram Sammensetningen av ressurser og kompeendringer tanse, herunder kultur og - som enten ønskes av bruarbeidsformer, har til henker eller ikke. Til tross for ”...Samtidig er sannsikt å oppnå virksomhetens heten at all markedsat det ikke eksisterer noen formål. Enten det er velundersøkelser som viser at føringshistorikk videdig og humanitært, oflandskap generelt er ønser en ting; folk vet fentlig, innen tjenestyting, sket, bra eller produktivt egentlig ikke hva de produksjon, startup, scaleup vil ha...” har dette vært toneangiveneller hva det skulle være. de for design av kontorer. Samtidig er sannheten at all markedsføringshistorikk viser en ting; folk vet egentlig ikke hva de vil ha. Ikke før det ligger rett foran dem. Co-working er et eksempel. Tilbudet med enorm vekst de siste ti årene er en ”nyvinning” i organisert form. Ingen etterspurte det på den måten før det plutselig var der. Innovasjon kommer fra konkret

Derfor er det både viktig og verdiskapende å bedrive innovasjon, utvikling og endring - også innenfor langsomme virksomheter - som f.eks næringseiendom. Men utgangspunktet bør være innsikt i arbeidsformenes formål, ikke i et regnestykke.

Future of Work-premiss #2; overhead eller innsatsfaktorer for verdiskaping? Fram til i dag har eiendomsbransjen og delvis leietakere ansett kontorer som dumme kostnader, det har i hvertfall vært kostnadssiden som har drevet utviklingen. Den bærende fokus har vært å redusere kostnader gjennom å øke såkalt arealeffektivitet.

og slett ikke en del av regnestykkene. Selv ikke den enkleste form for tilrettelegging gjennom aktivitetsbaserte løsninger gjør det. Joda, myke ideer er med i kravspesigikasjonen, men i selve regnestykket er det kvadrametrene som er avgjørende. Tallet, ikke funksjonen. Fra passive eiere av

bygg til proaktive partnere for sine leietakere. Det er bare et Men hverken begrepene syn på sin egen verdi areal-effektivitet eller -flek- som er forskjellen. sibilitet tar hensyn til verdiene som skapes i lokalene. Output er rett

Alle disse strategier for arbeidsform har til hensikt å redusere arealkostnad pr medarbeider eller hvordan man velger å regne på det.

Et adferdsøkonomisk perspektiv kan endre synet betydelig. Meget forenklet, men estetikk, arealer, romfølelse, kommunikasjonslinjer, bevegelsesmønstre, mm er virkemidler for å oppnå mål. Å starte med ønsket funksjon og funksjonalitet og deretter definere ønsket inntrykk, følelse, adferd, resultat osv vil lede til en tenking som gjør virkemidler til virkemidler. Nå ser de ut til å

være målene. Det holder ikke. Det er perfekt for regnstykket og det eneste man kan regne på, men det er som å regne livskvalitet gjennom prisen pr kvadrameter bolig. Synet på det man driver med bør endres.

Når vi kjenner premissene for Future of Work - hvem utvikles kontorløsninger for? Hvilken interesse vinner? Eller smelter alt sammen i en skjønn symbiose?

Future of Work-premiss #3; Individ vs virksomhet Et eksempel for å se hvordan koplingen individ og virksomhet kan styrkes gjensidig er å være åpne på hvilke drivkrefter som er naturlig for aktørene. Møtepunkter der

interessene treffer hverandre kan være: Verdier - Estetikk - Individualisering Branding - Kultur - Ansvar og frihet - Strategisk tydelighet

En virksomhet bør søke arbeidsformer som bl.a sikrer: - Rekruttering - Produktivitet - Effektivitet - Innovasjonstakt - Vekst - Lønnsomhet

Individer er forskjellige, men noen punkter er opplagte: - Trygghet - Stolthet - Mening - Utfordringer - Sosialisering - Relevant lokalisering

De 9 menneskelige behov 1. Security: We need a safe place—an environment that enables us to lead our lives without experiencing undue fear and that allows us to develop our potential. 2. Volition: In order to feel fulfilled, we need to feel like we have the power to exist autonomously and direct our own lives. 3. Attention: We need to receive attention from others we

6. Privacy: Mental and emotional well-being require that we have time and space enough to reflect on and learn from our experiences. 7. A sense of status: It’s not enough to have a group. We need to have a sense of our value within the group dynamics we’re part of. 8. A sense of achievement: In order to maintain our self-esteem, we need to have a sense that we are accomplis-

care about and also give them attention in return. 4. Emotional connection: To be emotionally fulfilled, we need to feel connected to other people. We need to experience friendship, love, and intimacy. 5. Connection to the wider community:We are social creatures, and our brain is a social organ. We need to feel connected to something greater than ourselves.

hing things of value. 9. Meaning: In the same vein of feeling that we’re accomplishing things of value, we all need to have the sense that we’re part of something greater than ourselves, having a coherent set of beliefs about life and what’s it all for.

Observasjoner er det som er gjort. Tilbud som eksisterer. Under UrbanLAB sin november-tur til London var agendaen fylt av objekter å besøke. Fra spennende løsninger i Central Business District via co-working til Campus for en bruker eller Campus for mange brukere.

ulike tidsskrifter på nett eller i magasinform føle at ”alt er sett”.

Derfor er det viktig å se med hensikt. Det å bli begeistert er lett, men det å sette det i kontekst er det avgjørende. Gode ideer skal ha en Et eller annet sted Observasjoner er virkelig- er det meste gjort begrunnelse og den må vi het og det finnes uendelig ofte reflektere over. Kloke, flinke folk. mye spektakulært å se, men Eller det motsatte. I UrbanLAB er det reflekobservasjoner må være sjonene som er essensen. Derimot må vi distilpasset formålet. Vi regner ikke og gjør kun kutere hva vi ser og omtrentlige forsøk på å se hvorfor. Det er uendelig mye som er det kommersielle - fordi vi gjort, fantastiske løsninger, grep, konsepter ønsker å holde dører åpne lengst mulig. og muligheter. I tillegg vil den som følger

MacQuarie i London er et interessant case.

Ingen bygger luft lenger. Med mindre noen betaler for den. Dette betyr at vanlige kontorer i hhøyhusenes etasjer er så isolert fra herandre at de kunne ligget på forsskjellige adresser. Trapper og heiser er entralisert og ofte delt med eksterne. MacQuarie tok saken i egne hender. Gjennom fire kontoretasjer i Ropemaker Street, midt mellom City og Hoxton, har de skåret en enorm åpning, ca 15% gulvareal på hvert plan, for å få plass til en elegant, rød signaltrapp med vertikal kommunikasjon og samtidig etablert siktlinjer og kontaktpunkter. Å bygge etasjer er å bygge distanse.

90/200

Underdekning av antall plasser gjelder fortsatt. Analytiker Robert Nystad i Union Gruppen skriver i Kapital 4.12 2017: ”...Stadig flere leietakere velger aktivitetsbasert kontor hvor de ansatte ikke har faste plasser og man arbeider i ulike soner utfra hvilken type oppgave som skal løses. I tillegg er det trolig økt bevissthet rundt at mange kontorplasser står tomme store deler av dagen. Dette bidrar til at flere leietakere bruker mindre areal pr. ansatt enn tidligere...” Observasjoner i London endrer ikke dette bildet vesentlig selv om ikke mange av observasjonene var knyttet til den type arbeidsplasser. Derimot traff vi et sted der det var 90 arbeidsplasser på nesten 200 ansatte. ”It works fine”, sier CFO...

Campus

Som en slags kontrast til CBD, free seating og underdekning. Campus der virksomheter kan utvikle og bygge kvaliteter de ikke kan få til i CBD eller sentrumsnære områder er verdt å studere. Tesco sitt hovedkontor ligger ved Welvyn Garden City, 31 km fra Kings Cross. Her er det plass til 4.000 medarbeidere, store prøvekjøkken og møtemuligheter, inkl konferanser. Videre er det f.eks treningstilbud, matebuss til togstasjonen og gode parkeringsmulighet. En kuriositet for dagens Oslo-diskusjon om bilfri by er jo parkeringsplassene nær inngangene - reservert Mum to be...

Midlertidig

Tomme områder og tomme lokaler er aldri et bra bidrag. Hverken økonomisk eller i forhold til andre kvaliteter er fravær av aktivitet og mennesker i områder som ikke har den hensikten noe positivt bidrag. Denne obsrevasjonen er vel mer knyttet itl å generere ideer enn noe trendmessig studie. rundt Shoreditch stasjon er det plassert en Boxpark - sortmalte containere åpnet i en ende med butikker på rad. Og det skaper såvel liv som estetisk spenning. På taket av Boxpark er det en rekke serverings- og matutslag, puber og sosiale soner. På en enkel måte strammer det opp mot gateløpet og det er ingne grunn til at ikke tilsvarende miljøer kunne etableres for kontorer, startup miljøer, kultur, håndverk, mm.

The Company Town

I Scenario 05/2017, magasinet som utgis av Copenhagen Institute for Future Studies kan vi lese at ”The Company Town is back!” Referanser til Wolfsburg, Billund, Almhult og Las Vegas brukes for å vise en ny kopling mellom hjørnestensbedrifter, myndigheter og utvikling av et mer mangfoldig næringsliv eller tydeligere posisjon. Et spennende felt - som har potensial for mange norske byer der de vil øke aktivitet, sysselsetting, servicenivå og attraktivitet som sted å bo og jobbe.

Branded buildings

Dette er et felt med enormt potensial og vil endre mye tenking. Så langt har næringseiendom i beste fall levert på merkevareverdier i forbindelse med enbrukerbygg og byggene får navn fra største leietaker. Flerbrukerbygg har muligens fått etiketter og skilt på fasaden som en identifikator av eksistens og mulig man av og til kan tillegge det en porsjon prestisje. I drøftingene under Future of Work koples særlig dette tema til innhold, serviceproviding, det å fasilitere virksomheter, mm. Det er grunn til å forvente at posisjonering og merkevarebygging vil og må bli sterkere inkludert for næringseiendom når vi ser økende flerbrukerbygg og nye krav til mangfold i tilbud av arbedisformer og muligheter.

Multipurpose

Vi bodde på Citizen M, et moderne hotellkonsept. Men det relevante i sammenheng med arbeidsformer er noe dette hotellet ikke er alene om; multipurpose. Resepsjoner er ikke lenger hva de var og her er det den typiske åpen miks av muligheter som inviterer til bruk 24/7; co-working/studieplasser, mingling, sosial møteplasser, bar, inn- og utsjekking, kafe og minirestaurant mm. Multipurpose er et område for utvikling og muligheter. Dette er også et område der politikere og planleggere kan tenke med moderne rundt bygningsmasse, nabolag og hva som er akseptabelt å blande.

Tech

Don´t trust robots. Det er andre miljøer som er drivende på å diskutere tech sin innflytelse på eiendomsbransjen proptech fyller vel agendaen til de fleste aktører. Vår infallsvinkel var derfor ”next step” altså når teknologi er en hygienefaktor, og vi tror ikke det er lenge til. Dessuten var våre diskusjoner knyttet til utfordringer rundt hvordan Tech i enda større grad kan øke verdier - ikke bare effektivisere og medføre rimeligere drift. Hva med mennesket oppi det hele? Hvor langt orker vi internet of things, overvåking, algoritmer, automatisering... - uten å falle i fella at vi ikke forstår og tror teknologi er positivt, mulighetsrikt og ”kommet for å bli”...

Co-working

Co-working er et begrep som handler om alt annet enn co working? Ja, det er sant. Våre observasjoiner, fakta, leietakermansse, utvikling og realitetene er at co-working som begrep er bra, men det dekker i liten grad hva de større konseptene tilbyr. Temaet er spennende. Til tross for at tilbudet opplagt er en mygg i verdens næringseiendomsmarked arealmessig, kan vi si det kryr i antall. Rundt to millioner mennesker antas å jobbe i co-working miljøer i 2018, men det er mange inspirasjons- og læringspunkter knyttet til oppblomstringen av disse løsningene. At det er et fellesbegrep på alt fra de små samboerskap til type WeWork og Regus/Spaces kompliserer lite - det er bare enda mer inspirerende.

Virtual reality blir stadig mer avansert og fylt av muligheter. Norske Attensi utvikler simulering for trening, Haptiq har allerede muliggjort virtuelle opplevelser vi før kunne drømme om. No Isolation lager mobile løsninger som ”bekjemper ensomhet”. Geografisk spredte organisasjoner samles gjennom VR... Eksemplene er mange fler - allerede nå. Hva da om 5-10 år? VR vil kunne ersatte enorme arealbehov - selv om mennesker fortsatt søker kontakt med mennesker.

Refleksjon #1; er det ikke bare pris og produkt? For den med et aktivt forhold til hva som driver verdiutvikling er svaret nei. Etterspørsel etter like løsninger kan drives av pris, men du som vil øke verdien av det du leverer må tenke på leveransens kvaliteter.

lettvint. Likhet byttes ut uten skrupler. Likhet krever å vinne oppmerksomhet. Likhet må vinne på pris eller late innkjøpere. Likhet lager merkelig markedsføring. De fleste organisasjoner snakker om differensiering… uansett om deres bunnlinje Det er opplagt pris og er penger, holdninger eller Rundt 1930 sluttet resten av produkt til slutt, en god sak, så handler det verden å se produksjon som men spørsmålet er hvilket om å være forskjellig fra sin konkurransefordel produkt og til hvilken pris. konkurrentene. Likevel Det kan nesten kalles et paradigme - tenk bruker de fleste organisasjoner metodikk over perspektivet du har på din virksomhet. som fører til likhet. Kan forskjell være mer enn adresse? Likhet er verdens dyreste strategi Mer enn bærekraft eller lys og nye farEn logisk erkjennelse: Der det ikke er forger? Kvaliteter må utnyttes, utvikles og gi skjeller, er det likhet. Likhet er dyrt, men merverdi.

Motivasjon: Hvorfor bruke tid, penger og ressurser på å studere og diskutere noe man sannsynligvis aldri kommer til å gjennomføre? For de fleste sier det seg selv, men det er grunn til å minne seg selv om ikke å bli lat, ikke overlate all utvikling til andre og hvilken verdi det ligger i det å ha ører og øyne åpne. Strategisk og kommersiell nysgjerrighet og vilje til å tenke prototyper er en nødvendig holdning å ha med seg.

Merkevarene innen co-working har så langt lagt seg på en yngre, entreprenørsk tilnærming. Men begynner merkevaretenkingen å gjøre sitt inntog vil vi se diversifisering, mangfold og en spennende utvikling.

Refleksjon #3; Hvordan bruke trender for å vurdere utvikling av kvaliteter? Behovene for raske svar og kort vei til regnearkene kan ikke tilfredsstilles av prosesser som har til hensikt å åpne opp og være innovasjonsorienterte. Målet med å kjøre innovative prosesser, slik som UrbanLAB, er å ende med prosjektideer eller businesscases som også kan finne veien til kalkulatorer og økonomiske analyser.

ger. Å bruke enkle diagrammer åpner nye overskrifter. Det todimensjonale tråd-diagrammet er oppsiktsvekkende inspirerende. Det svarer aldri på hele oppgaven, men gir oss rask vei til overskrifter Det å åpne dører i en strategisk prosess er ikke for med tematikk der kreativitet og strategisk tenking den utålmodige, men det er vår oppgave. Hver dør som kan åpnes. stenges med et argument er et tapt mulighetsrom.

Studer diagrammet på motstående side. Der er fire megatrender anvendt for å påbegynne definisjonen av muligheter og tematikk for utvikling. Det er lett å se hvilke konsekvenser dette får for næringseiendom - og mulighetene vi kan ta tak i.

Trender som inspirator. Vi bruker flere verktøy for å fasilitere fram det beste i alle og som nevnt innledningsvis er det å frigjøre såkalt taus kunnskap et viktig, kreativt element i UrbanLAB. Trender er utviklingstrekk vi kan snakke om og kjen- Å bruke trender er altså ikke for å finne svar, ne igjen. I UrbanLAB er vi mindre intermen for å bli inspirert til å lete på fokuserte essert i de tallmessige dimensjoner og mer opptatt av å løfte blikket til et menneskelig perspektiv. Vi snakker om Future of Work for folk og ikke for AI, roboter eller andre mekanikker som krever andre forutsetnin-

områder og ende med muligheter som kan settes opp mot hverandre og helst kunne konkluderes med enkelte fellestrekk - som vil være aktuelle uansett utvikling.

Jeg har selv ledet en virksomhet under stor omstilling der vi til slutt satt med rundt 40 medarbeidere og 1.800 kvm kontorer i et profilert bygg. Årsakene var avviklinger, endring i bemanning, nye arbeidsformer. Men areal-leie-kontrakten var på ti år og vi hadde over halve tiden igjen. Selvsagt lot det seg løse, men tid, penger og energi gikk til å løse feil ting for meg som leder.

Refleksjon #4; Risikoreduksjon vil vinne i en tid med usikkerhet Få infallsvikler leder til mer effektiv innovasjon enn konkret problemsløsning. Det sier seg selv. Det krever ikke stor strategisk forståelse og innsikt for å se at de tider vi mener å være i, med store forandringer som skjer fort og dermed økende usikkerhet, vil lede til at virksomheter ønsker å redusere risiko på de faste avtaler man inngår på kostnadssiden.

type bruk, må føre til endringer, enda større enn de allerede har medført.

Virksomheter ønsker å kunne snu seg fort. Enten i vekst eller nedskalering. Problemstillingen rundt kontor og risiko er selvsagt at partene har motsatte forhold til avtalers risiko. Utleier sin risiko øker når leietakers risiko synker og vice versa. Selvsagt. Hva så?

Når det gjelder dynamikk framfor fleksibilitet ligger det i ordet - mer energi, mer proaktivitet, raskere løsninger, mm. Tech vil her kunne spille en betydelig rolle. Men vår oppgave her er ikke å løse, men peke på hva man bør sette ressurser inn på å løse.

Fra arealfleksibilitet til arealdynamikk. I bunn ligger muligheten til å endre arealer og leieforhold på så kort varsel det er mulig. Herunder nye økonomiske modeller, nye måter å ta betalt på. Selvsagt får det konsekvenser, men det må komme.

Den sannhet at kunden vil kunne snu seg fort og tilpasse arealer, både i volum og i

Hva tror vi? Dynamikk må utvikles. Ny økonomi må etableres. Tilpasning og handlefrihet er stikkord.

La oss si det er to typer innovasjon; de disruptive eller i det minste banebrytende og de opportunistiske som videreutvikler, forbedrer eller utnytter hendelser og utviklinger. Grovt sett. Videre kan vi si at det er to måter å drive innovasjon på; den idébaserte og den som krever forskning.

Hva betyr denne forenklete tilnærming for eiendomsbransjen? Jeg overlater egentlig til deg å kikke på diagrammet. Kanskje har du andre eller flere ideer - men poenget er å generere slike tanker, slike prosesser i eiendomsbransjen.

Refleksjon #5; Innovasjonens tidsalder. Hvordan møter eiendomsbransjen dette?

Under MIPIM 2016 satt Oslo Metropolitan agrammer skaper rom for ideer. Her har jeg Area begrepet Tech&Real Estate på kartet. tatt med et og litt av det innholdet som ble Basert på en rapport fra Urban Land Instidiskutert. tute. Jeg var så heldig å få være i panelet Dette tema er selvsagt for stort til å begynne under debatten i Orange Room i Cannes og å tro for mye i en workshop, men det peker holdt min innledning. Som seg ut klare retninger for vanlig var mitt fokus todelt; innovasjon og nytenking. ”..hvor mange kvadratmetre arealeffektivitet som bemå til for å lage verdens besgrep må dø og output eller te idé..” Det å designe og tenke arealers verdiskapning må grep i denne virkeligheprioriteres fram. ten betinger i det minste å se verden fra kundens ståsted. «Hvor mange kvadratmetre må til for å Å design for å muliggjøre, for å skape lage verdens beste idé» clustere og for delingsøkonomi betinger spurte jeg forsamlingen og lot svaret bli at et bevisst syn på vertikale og horisontale det var et like meningsløst spørsmål som kommunikasjonsakser, fordeling og nytte av begrepet arealeffektivtet. Derimot er dette sosiale soner, mm. tema ikke bare realistisk, men en stor utfordring. Det fører til et stort skifte i tenkingen Å designe for nettverk og connectors uten- det å blande real estate inn som en ressurs for bygget betinger en knytning til teknologi og faktor for å muliggjøre innovasjon. allerede i denne fasen. Og så videre. Løsninger er ikke gitt, men tema er stort og interesVår tilnærming under Creative Bar sant og leder til neste refleksjon: for å se på betydning for arbeidsformer eller hva som tilbys er enkel - noen korsdi-

Digital Floor hos DnB. På Linkedin delte nylig CEO Rune Bjerke i DnB noen bilder og erkjennelser. En hel etasje hos DnB der det hverken er clean desk eller andre kontra-produktive tiltak. En etasje med sydende innovasjonsstemning. Der Vipps visstnok skal ha blitt unfanget. Der menneskene på bildet i diagrammet ser ut til å være samlet i gruppen som jobber med tema ”Open Banking”.

ShareLab hos Oslo Tech Åpnet offisielt med Statsminister Erna Solberg til stede den 21.3 2018. Et fantastisk eksempel! La meg sitere meg selv og min LinkedIn status dagen etter: «Gratulerer til @Oslo Tech og @Forskningsparken - Oslo Science Park med offisiell åpning av ShareLab! Det ser fantastisk ut og vil selvsagt bety at uavhengige, kunnskapsrike og idésterke, men små miljøer får tilgang til muligheter de ellers aldri ville fått. Dette er et fantastisk eksempel på hvordan næringseiendom kan bidra til å fasilitere virksomheter og prosesser framfor å utelukkende disponere arealer.»

En uhøytidelig lek med photoshop for å illustrere hvordan ideen fra Shoreditch i London der sortmalte containere har blitt en levende butikkpark med puber, servering og kulturscener - lett kan gå fra BOXPARK til WORKPARK...

Refleksjon #6; Fra å tenke arealøkonomi til å tenke fasilitering av prosesser og virksomheter. Muligens er det i overkant å kalle tanken disruptiv, men perspektivet er en dramatisk endring i tankesett. Dette er et skifte - å gå

vi er på vei fra det enkle og forutsigbare til det komplekse og uforutsigbare. I en slik virkelighet bør virksomheters fysis-

fra å tenke på det dere tilbyr som ”dumme og tomme” arealer til å tenke på hvordan dere bidrar til å fasilitere prosesser og hele virksomheter.

ke omgivelser anses som en betydelig innsatsfaktor, ikke bare knyttet til økonomi og dynamikk i leiemodeller, men i forhold til arealenes evne til å bidra. ”Arealenes verdibidrag” bør og vil komme.

Trendmessig er det godt belegg for å si at

Arealer er virtuelle

Areal verdibidrag Areal dynamikk Areal tilrettelegging Areal flexibilitet Areal effektivitet Areal behov

One address worldwide Smart walls Connectors Ultra hypermobilitet Branded House Communities Co-working Clusters Branded environments Ny-aktivitetsbasert Agility/fleksibel - betyr: Free seating og bruk av kantina som aktive kvadramtere Kontorlandskap Alle er like Stillerom Sosiale soner Prosjektrom Aktivitetsbasert. Corporate HQ med hierarki Produksjonslokaler med funksjonalitet

Da jeg ledet Dark arkitekter deltok vi i en konkurranse om høyhus i Stavanger. Utfordringen var et lite fotavtrykk og ønsket om å skape fremtidens kontorløsninger. Vårt svar var å jobbe med bæring i skallet for å frigjøre mulighetsrom i og mellom etasjene. Deretter utviklet vi vertikal og horisontal kommunikasjon, møteplasser som skulle skape indre liv og trafikk samt tilknytning til omverden. Enkeltetasjer er åpne for publikum, teknologisk skulle bygget være forberedt på å knytte seg til lokalmiljø og en hel verden...konseptet ble gitt navnet ”Rhizome” dynamisk knoppskyting.

ill.: DARK arkitekter AS

Nye måter å organisere det gamle. utleie på, nye måter å set- ”..Koplet til dette er opplagt På MESH har f.eks leieemployer branding og arealete sammen leietakere på takere en app som også nes rolle i kampen om talenteog skape merverdi, fungerer som nøkkelkort. ne. ..” nye måter å gi identitet og Når det gjelder Smart-City kultur i kampen om kunder, installerer Norsk Gjenvinkapital og talentene. Så langt har teknologi ning søppelkasser i bybilde som både har spilt en viktig rolle i drift av eiendom - med komprimator og sensor for når de skal tømsærlig vekt på to områder; kostnadsbesparelser/effektivisering og en del enklere rutiner for leietakere. Teknologi må tilføre mer nytt, ikke bare erstatte

”..Sømløs mobilitet blir selvsagt og tech må fokusere på merverdi for virksomhetene som leier, helst bidra til deres utvikling,”

mes. Gode fremskritt, men det er de samme oppgaver som løses. Vi kommer inn gjennom en låst dør og vi kaster søppel. Servicegrad og effektivi-

Hva tror vi? Arealer og delingsøkonomi må skape nye muligheter. Arealdisponering må redefineres i hensikt og strategi. Tydeligere segmenter i konseptutvikling. Sterkere identitet og bevisstgøring av levert kultur og verdier. Tenk employer branding. Etabler sømløs mobilitet. Tech må tilføre verdier, ikke bare produktivitet eller effektivitet Ikke design bygg og etasjer, men for å muliggjøre. Design for ulike clusters, for deling, connectors, vertikal og horisontal kommunikasjon, nettverk og networking. Benytt eiendomsporteføljer for å differensiere og lag portefølje-hubs eller satelitter. Etabler egne innovasjons- og prosjekthus, brands, communities på tvers av leietakere...

Mangfoldig estetikk skaper mangfoldige hoder. London har opplagt helt andre utfordringer enn norske byer, men det som oppstår i tilfeldighetene er interessante. Det påvirker oss. Gir energi. En diskusjon som aldri endte; når vi tenker strømlinjeformet i all estetikk - hvordan kan vi tro Norge skal lede an i kreativ tenking?

Få arbeidsformer eller organiseringer av arbeidsplasser har fått mer oppmerksomhet de siste årene enn co-working modellen. Særlig er det amerikanske WeWork som har vært i fokus med den enorme vekst de har hatt, men det kryr av denne type løsninger. De store her på et internasjonalt nivå er er Regus/Spaces og WeWork, mens vi i Norge har en rekke aktører i tillegg, som Evolve, Mesh, 657 og nylig hørte jeg en presentasjon fra GirlsCrush, et tilbud mot kvinner. Men hva er co-working og er det egentlig det?

Refleksjon #7; Co-working. Er det egentlig det? Hva og hvorfor?

Å sitte sammen med folk som ikke er i sam- Dette sier WeWork selv i en blogg: me selskap er ikke nytt. Spleiselag eller små «When WeWork started in 2010, our focus næringsklynger, freelancere som leier plass was the startups and small businesses that hos etablerte virksomheter, senior konsulen- filled our first few locations. In the subsequter som samler seg med felles resepsjon og ent eight years, we’ve welcomed hundreds deler møterom. Ikke nytt. of the world’s largest Kontorhoteller er heller corporations — like GE, Co-working har blitt et ikke nytt. Hva er det da Mastercard, and Samsung begrep. Men hva mener vi med det og hva inneholder med hypen rundt co-wor— into our more than 200 det i realiteten? king? locations. These large companies are now the fasGrunnideen forretningsmessig er opplagt test growing part of our business, making up å skalere virksomheters plassbehov på en 25 percent of our membership…» smidig måte. Og her ligger kanskje hypens kjerne; vi snakker ikke lenger noen liten skala eller små klynger. Dette er et tilbud innen næringseiendom som oppstår i noe lite og utvikler seg til noe helt annet. I økende grad leies det ut store arealer til enkeltkunder - som ellers ville og tidligere har valgt tradisjonelle løsninger.

Er co-working brands de nye Levis, Coke og Apple? Erkjennelsen er like opplagt som den er overraskende. Co-working er i liten grad reell co-working. Unntakene er sikkert mange, særlig innen start-up miljøer, men de fleste virksomheter har en hverdag som er full av dem selv.

indre liv drevet av dyktige kulturbyggere.

Co-working er viktige brands! De selger nytte, men like mye verdier, kultur, identitet og tilhørighet - akkurat som Levis, Coke, Apple og alle de andre gjør. Viktig erkjennelse;

Dermed blir den såkalte co-working fenomenet har gjennom innholdsleveranse co-working mest noe so”the next idea”: flyttet næringseiendom mye sialt, litt deling av rom og der det er brands er det mer enn det å tilby co-worutstyr, noen arrangementer plass for lønnsom differenking fasiliterer av og til inklusive gjensisiering… Og dermed fikk dige presentasjoner - men begrepet Branded Building det kan like gjerne kalles clustere - horison- en større mening enn et skilt ved en inntale, vertikale eller asymetriske. Vellykkete gangsdør… co-working miljøer blir som klubber med et

Co-working selger fleksibilitet og servicegrad på ulike nivåer. Men i større grad selger de klassiske merkevarekvaliteter: Idenitet. Lifestyle. Tilhørighet. Troen på noe... Kultur! Co-working er et begrep som ikke beskriver behovet det dekker... Dette gir dobbelt handlingsrom - både innenfor behovet til ”co-working” og behovet for det ”co-working” i dag levererer.

Mr Gunningham   fra Amazon, er ansatt   i WeWork for å…  gi mer inntekter fra medlemmene? Selvsagt!!

Refleksjon #7B; Hvor går co-working? Dette nye markedet vil gå i mange retninger. Oslo Innovation House og Spaces er godt Små, spennende enheter og løsninger vil etablert. Samtidig etableres flerbruksbygg dukke opp. Bo-fellesskap og samlokalisemed co-working ideer på bl.a Campus Veriringer er ikke noe nytt og eiendomsbransjen tas og Rosenholm. Dette er trenden er min kan legge enda bedre til rette for det, men vurdering. Dette vil fortsette. krever god teknologi og drift for konkurransedyktiUtviklingen vil bli flere Fra kontorvirksomhet til ge driftsmodeller. tilbud med større bredhandelshus? Fra det å leie ut De større og mer profesjo- til virksomheter til å være de og yrkesgruppen naliserte løsningene fortset- medlemsorganisasjoner. community-managers vil ter veien inn i branding og øke og utvide facility-maspesialisering. nager begreper. Å outsource flere kulturaktiviteter og velferdsløsninger er ikke nytt, I Oslo-området har vi allerede OsloTech men det vil øke og tilføres merkevareverdimed bl.a ShareLab og StartUpLab, 657 er et er. mer kreativt orientert tilbud, Mesh, Evolve,

Vi tror dersom det ikke overdrives har co-working knekt koden for en ny økonomisk modell. Å bryte opp servicepakken er et kjent grep fra tjenestemarkedsføring, å selge mer og ha prising for bruk er også kjente grep. Kombinert med tech og erfaringstall vil nye markeder oppstå. Videre har co-working-brands solide medlems- og abonnementsmasser som de kjenner godt og dette er i seg selv et mulighetens marked både overfor enkeltpersoner og bedrifter.

Bruk 45 sekunder på dette sitatet “…For example, many companies place mission and values statements on their websites, on prominent walls, and in print media. These statements usually carry ideas like integrity, service, teamwork, diversity, dignity, empowerment, and partnership. But the designed spaces may reveal a strong shadow culture og hierarchy, control, command, and fear. By moving the space into alignment with access, collaboration, and value to the company, the true culture will be exposed. Trust me; it will not give up without a fight. …”

Refleksjon #8; Er det slik at leietakere outsourcer sin kulturbygging?

Co-working BRANDS selger virksomhetskul- sign er opplevelser. tur. Co-working som kultur blir en slags proOmgivelser er viktige, strategiske valg test, den startet sånn, og gir opphav til trender En arbeidsplass er et organisatorisk, motiveinnen interiørdesign. Resirk, gjenbruk, hjem- rende og estetisk uttrykk for virksomhetens meaktig, fritt og kult. idé, idealer, verdier, kultur – og dens evne til Ledelse handler om å innovasjon og endringspåvirke opplevelse kraft. I den sammenheng Få virksomheter vil miste og atferd for medarbeidere, kontroll over sin kulturkan det se ut som co-workunder, leverandører, forking-arenaene bidrar til å bygging, men de kan velge ventninger eller opplevelsen å kjøpe forsterkning, tillegg styrke, endre eller justere eller til og med etablere av virksomhetens samkulturen hos sine leietakere. interessante subkulturer for funnsansvar. Noen co-working brands spesielle behov? “Change your space, chankan selge dette: ge your culture” markedsCool, laid back, uformell, føres under overskriften “a new vision of the entreprenørsk, ung, energisk, kreativ, ikke-hiproductive and innovative workspace.” Den erarkisk, inkluderende, bekrefter våre refleksjoner rundt tema; vil du Vs. Konservativ, veletablert, formell, moden, styrke kulturen og organisasjonens verdier må analytisk, mektig, viktig, hierarkisk, organidet oppleves i deres fysiske omgivelser. Desert, …

Vi tror utviklingen vil fortsette, men co-working går fra den grunnleggende ideen til å levere arealdynamikk og segmentere kulturleveransen. Vi får merkevarestrategi innen næringseiendom og det vil kreve ny kompetanse, sterkere konsepter og større mangfold.

CHISWICK PARK er tolv bygninger med nesten 170.000 kvm kon-

torer, 4200 kvm næringslokaler, og samler drøyt 9.000 ansatte, eller gjester som Chiswick Park kaller dem, og 65 ulike selskaper innen energi, media, underholdning, teknologi og næringsmiddel eller service. Midt mellom Victoria station og Heathrow. En god reise fra City og enda lenger fra Tech City ved Hoxton. Men her finnes virksomheter fra Aker Solutions til Swarovski, fra Paramount Global HQ til Pernod Ricard. illustrasjon: Skjermnedlasting fra Chiswick Park https://enjoy-work.com

En ”co”-variant; co-working-co-communitynon-urban-campus

Se bare hva Chiswick Park selv skriver: En iaktagelse innenfor tema co-working, «…Enjoy-Work is a unique organisation, a ikke som en trend, men som en kombinasjon av flere forhold, er to svært forskjellige property management company with a difference - not only do we keep Chiswick Park former for Campus; Tesco sitt hovedkontor utenfor London og Chiswick Park, sånn om- secure, clean and safe but we offer programmes and services to engage trent midt mellom Victoria and enthuse the people Station og Heathrow fly”Borrowing one of the bikes who work here. Grounplass. in reception to ride in Gunded in service, passion, nersby Park, then relaxing commitment and innovatiEn samtale med teamet in the deckchair with an ice coffee by the lake, all in an on, Enjoy-Work is as much som leder aktivitetene i hour lunch break! Duncan W, an ethos as well as an orgaChiswick Park Young and Living” nisation, working closely vitner nok en gang om at (fra www.enjoy-work) with our Guest companies virksomhetskultur delto provide an environment vis kjøpes. Stikkordene that helps them retain world-class talent…» i Chiswick Park sitt store visningsrom er spredt over hele veggen og inkluderer in-begreper som bærekraft, work-life balanse, community samt helse og velvære. Enhver HR-leder eller HMS ansvarlig vil nikke til begrepene. Enhver rekrutteringsansvarlig vil se at dette er forhold nyansatte vil etterspørre. Enhver toppleder forstår at dette er vesentlig for å levere arbeidsformer som tiltrekker seg de dyktige og får det beste ut av dem.

Refleksjon #9; Kampen om talentene. Og ny tenking. Som kreativ leder sa jeg nes reguleringer, mm - men alltid til unge talenter, vel har frihet til å tenke innen”...Det er ikke bare egentlig til talenter i alle for disse rammene. en kamp om talentealdre; Å studere kundens utforne, men om oppmerk”sørg for å ikke sette dine dringer er en stor kilde til somhet, posisjon, egne grenser, vær gæren, nytenking, også til lønnkapital, partnere, ikke tenk at dette er for som nytenking. Å forstå kunder, betydning, drøyt - så lenge du kan se arealenes rolle i kundens relevans....” at det er relevant. Det kryr perspektiv gjør eiendom av folk og prosesser der ute til en partner i business og som kommer til å bringe deg ned på jorda. ikke en leverandør av ”tonnasje”. Men slutter vi å utfordre oss selv vil aldri nye ting skje.” Kampen som eiendoms- bransjens kunder sloss, er på mange arenaer. Det er ikke bare en kamp om talentene, men om oppmerksomhet, posisjon, kapital, partnere, kunder, betydning, relevans, osv. Vi drøfter ikke alt våre kunder har som utfodringer, men hvordan en aktiv og innovativ

10 forhold

ved lokalisering som tiltrekker seg talentene

eiendomsbransje kan bidra positivt i dette. Eiendom påvrikes av ytre faktorer kostnad for areal og kapital, teknologi, myndigheteKilde: Fra et foredrag av Jeffrey Saunders, Copenhagen Institute for Future Studies.

Refleksjon #10; Om flagship, dynamikk, fleksibilitet. Tilbake til grunnideen om hva arbeidsforer vanskelige å snu eller endre, men nettopp mer i realiteten skal levere, dukker det også derfor. opp ideer og tanker - som ser fremmede ut, men like- Hva om HQ til en virk- UrbanLAB er en god vel ”makes sense” og ska- somhet følger retaiarena for høyttenking og per engasjement. skissering av muligheter. lideen om flag-shipDet å forberede seg på store-offices som Nye tanker virker fremmuligheter og velge de kombinerer ekspomed fordi de utfordrer bort eller teste dem på nering, PR og publileveranselogikken. skrivebord eller i en pilot, kumskontakt med et Ja, det er jo nettopp dette kanskje i samarbeid med diversifisert som kjennetegner endringer lokaliseringsprogram? en fremoverlent leietaker, i markeder - noen vil alltid er det andre bransjer kaller utfordre eksisterende logikker. Spørsmålet innovasjon, forretningsutvikling og strateer hvem som gjør det. Innarbeidete systemer gisk tenking.

Fra min skissebok. En fri tanke om et dynamisk lokaliseringskonsept for en større virksomhet. Rammet inn av en felles kultur, teknologi, finansiell struktur og identitet kan virksomheten holde sentrale overhead-aktiviteter i et lite HQ-miljø, gjerne lokalisert etter flagshipstore-tenking eller med vertikale klynger i en branded building, og utenfor dette etablere en serie løsninger for ulike formål: Et start-up miljø som samlokaliseres med andre, interne miljøer, sømløs mobilitet som sikrer virtuell muligheter i alle miljøer, hubs og satelitter for å gi variasjon, tilpassete muligheter, nærhet til kunder eller partnere, flexikontorer for ukesleie, second base, hjemmeløsninger, mm.

Refleksjon #11; Burde Statoil hatt et extended HQ på Karl Johan? Eller hva med Kongsberg Gruppen? Nækostnader for komplisert administrasjon ringsklynger? Bransjeforeninger? NHO? og gi store, nye muligheter for brukerene Innovasjon Norge? For å til å kunne vandre i en IBM går fra 16.000 til 7.300 åpne opp! Være synlige. eiendomsportefølje. Med kvm. Skanska fra 10.800 Tilby publikumskontakt, 50.000 kvm kan dere leie til 7.500. TV2 reduserte fra men også alternative lokaut til åtte leietakere på 11.000 til 6.000 kvm og Oslo ler for møter, workshops, gamlemåten eller etablere Kemnerkontor fra 13.000 til co-working, innovasjon. helt nye løsninger. 7.000 kvm. Er det nok reduksjon? Eller for mye? *

Kraften i ”hva hvis” skal ikke undervurderes. Det som er spennende med innovasjonsprosesser er når dørene begynner å bli åpnet på alvor. Ideene på dette oppslaget er hverken oppsiktsvekkende, ikke en gang helt nye men satt i system vil det representere interessante muligheter. Porteføljer av næringseiendom kan bygges som en helhet. Det har vært lettest med single user bygnin-

Fra å ha signalbygg til å ha signal-løsninger? Vi har ikke mange, men noen få bygg med navn fra brukerne. I en ny tid vil verdien av dette kunne endres - det kan bli slik at bygg med navn er utropstegnet på å være gammeldags? Det å være framoverlent medfører å se etter flere løsninger, samtidig som de gamle fungerer. I UrbanLAB er det mange tanker rundt disse kombinasjonsmulighetene - som både gir individet bedre muligheter, øker fleksibilitet og representerer en mer ut-

ger og lange kontrakter. Spørsmålet er om det holder framover. Proptech vil redusere

advendt ledelsesform uten behov for beskyttende festninger...

* Tallene er hentet fra en tabell i artikkelen ”Frisk leieprisvekst, laber etterspørsel” av analytiker Robert Nystad i Union Gruppen, 4.12 2017.

I Scenario 05/2017, magasinet som utgis av Copenhagen Institute for Future Studies kan vi lese at ”The Company Town is back!” På nittitallet da VW måtte restrukturere og redusere virksomheten fikk det store konsekvenser for byens sysselsetting og velstand. Men ”den nye hjørnestensbedriften” tenker ikke bare på seg selv. Gjennom prosjektet ”Auto Vision” samarbeidet byen Wolfsburg med Volkswagen AG og økte sysselsetting, fikk fart på start-ups

og servicebransjen. I dag er samarbeidet involvert i fortsatt start-up-utvikling, utdannelse, helsetilbud, rekreasjon og er en av de mest aktive eiendomsutviklere i Wolfsburg.

Foto av Wolfsburg er hentet fra GoTravelaz.com, manipulert med ”powered by” av artikkelforfatter

Refleksjon #12; The Company Town. Relokalisering med en større pakke? Steder med bærende ideer?

Basert på kombinasjonen av co-working, mar bør se stort potensial. Mulighetsrommet observasjonen av Chiswick Park og fenoer stort og kostnadsfokus koplet til bevisstmenet The Company Town kan vi se nye gjørng av verdier kan gi spennende ideer, mulighetsrom - riktignok er en del allerede nye løsninger, nye tanker. i utvikling, så særlig kontroversielt er det ikke. Derimot kan dette Offentlig desentraliseirng gjøres tydeligere og med må pakketeres bedre! The Company Town er ingen større kraft.Vi er kjent med nyhet, men kan den få en Politikere ønsker å dempe at Sandefjord vil bli nettpresset på Oslo- regionen moderne rennesanse? handelsbyen og tilsvarende og flytte statlige virksomplaner finnes sikkert andre steder. Hva med heter ut i landet. Vi kommenterer ikke poliKongsberg? Grenland? Østfold? tikken og realismen i dette, men det er opplagt at pakketeringen av slik relokalisering Urbaniseringstrenden handler om urbane krever en ny og bedre tenking. I flyttepakregioner, men i Oslo har dette blitt til en ken må det ligge et apparat av tilførsel som sentraliseringsidé. medfører ideer, mangfold og kvaliteter som Den har selvsagt mange tilhengere og man- tiltrekker talentene. Da kan til og med bli et ge muligheter, men områdene fra Tønsberg ønske å flytte? til Hønefoss, fra Moss til Jessheim eller Ha-

Vi tror en work-life balanse kultur kan åpne for enda flere muligheter i randsonen av større byer, men særlig i Oslo-regionen. Vi ser det allerede, men ikke helt... Kombinert med ”company-town” tenking kan vi se en helt ny trend for etablering, employer branding og helhetlige tilbud til talenter...

Refleksjon #13; Branded Buildings skaper mangfold og øker verdier.

Våre refleksjoner rundt co-working og eker avgjørende: semplet Chiswick Park har ledet oss til troen Nytte - hva løses konkret. på at merkevaretenking må bli en mer senEkspressive verdier - konseptets ytre verditral del i en eiendomsportefølje. Diversifise- er. ring, merverdi og tydeliggjøring. Forsterke Kultur - byggets indre liv. kvaliteter som eksisterer og tilføre kvaliteter der de ikke Dette vil avgjøre beslutFra skilt på veggen til ligger i dagen. ninger rundt servicenivå, innhold, merkevarestrategi Når vi i UrbanLAB/Breestetikk, deling, aktiviteter, og tydelig identitet en.as utvikler merkevarer kultur, mm. rundt eiendomsprosjekter benytter vi trekantmodellen på forrige side. Hvilken modell som brukes er ikke avgjørende, det finnes nesten like mange merkevaremodeller som det finnes merkevarer i verden (sukk) - men å besvare og definere hva man skal levere innen disse tre forhold

Vi tror leietakere vil etterspørre nye løsninger og flere løsninger - men bare hvis de utvikles. Selvsagt. Spørsmålet er hvem som kommer til å gjøre hva? Vi trro vi vil se mange endringer og et skille mellom de aktører som vil være framoverlent og de som i første rekke ser på sine eiendommer som tonnasje - der innhold, service, klyngetenking, mm overlates til andre.

Refleksjon #14; Multipurpose. Mixed use bygninger, lokaler og nabolag.

Design for communities, nabolag og klynbygg for alltid vil være lite tiltrekkende og ger. Det gjøres allerede, men de ulike kom- forbli øde. Dette kan opplagt åpne for mobinasjoner av løsninger kan være det som treaksjoner, særlig det å skape mer sydende, virkelig skaper levende bygninger, nabolag multipurpose miljøer i hus og kvartaler med og byer. En utfordring for nesten alle CBD kvaliteter som kan bygges på og brukes. arealer i verden er at de dør ”Sjel” er et folkelig begrep etter arbeidstid. Det er flere ”...det er vel ikke uten grunn inne synsing på arkitektur som undrer seg over hvor- at co-workingens vugge ikke - og det er vel ikke uten bare lå i en teknolgi-utnytdan en del CBD områder grunn at co-workingens telse, men nettopp lå i det å utvikles og egenart forsvinvugge ikke bare lå i en etablere et alternativt estetisk ner. teknolgi-utnyttelse, men uttrykk?...” nettopp lå i det å etablere Vi har ikke noe hold for å diskutere dette et alternativt estetisk uttrykk? Som områder på annet nivå enn synsing, men observasjo- har vel både Vulkan, Nydalen, Youngstorget ner av CBD utviklingen i Oslo og hvor det og Tøyen på ulike vis skapt egne kvaliteter hentes inspirasjon fra, kan tyde på at vi vel - og Aker Brygge er et eksempel på miks vitende om at den kritiske masse med men- av kvaliteter som skaper og forsterker både nesker i Norge og Oslo ikke er stor nok til å estetikk og livlighet. motvirke at de brede fortauer mellom de nye

Vi tror leietakere vil etterspørre nye løsninger og flere løsninger - men bare hvis de utvikles. Selvsagt. Spørsmålet er hvem som kommer til å gjøre hva? Vi tror på et skille mellom aktører som er framoverlent og tonnasjeleverandørene - der innhold, service, klyngetenking, mm overlates til andre.

Refleksjon #15; finnes det noen trender eller er hovedtrenden økt mangfold? Det skjer mye i Oslo. Barcode, Vika, Nydalen, Skøyen, Helsfyr, Brynseng, Vulkan, mm. og det ser ut som det er plass til mange ulike løsninger.

leietaker ønsker det...tilpasset og tilrettelagt? Til betingelser man kjenner fra før. Mulig, men realiteten er at markedet endrer seg kontinuerlig og stadig raskere. Analytiker Nystad i Union skriver ”frisk leieprisvekst, Det skjer mye rundt laber etterspørsel” og hans Oslo. kollega Haakon Høiberg Trender innen kontor er selvsagt basert på det som tilbys Regionen som inkluderer skriver om ”mer spekula- og det går langsomt. MuliTønsberg-Hønefoss-Hasjon i kontormarkedet”; ”... gens for langsomt? Henger mar-Østfold har varierat den spekulative nybygeiendomsbransjen med på ende utvikling og noen gingen øker er trolig at utviklingen? områder fungerer til dels aktørene tør å ta mer risiko som ”forsteder” til Oslo. i et godt leiemarked...” Men det tilføres også konkurrenter med (Kapital nr 14). spennende kvaliteter. Både for virksomheter og medarbeidere. Rosenholm og CamHvordan tenke utvikling innen næpus Veritas er eksempler, sammen med det ringseiendom? som særlig skjer i aksen Skøyen-Drammen, Det har vært en konservativ bransje der samt nordover fra Alna til Hamar. Tenk nye ideer kommer fra andre miljøer eller på Oslo Airportcity, med ambisjoner om å brukerne. I kampen om kostnadseffektive utvikle 1.000.000 kvm. og Jessheim som er adresser som tiltrekker seg de rette medarfortsatt blant landets raskest voksende byer. beidere og skaper work-life balanse - hva, hvem og hvor er the next idea? Er det noen grunn til å studere trender? Hvordan ser morgendagens arbeidsplasBlir ikke trendene i dette markedet et resul- ser ut? Og hvor vil talentene at de skal tat av hva som tilbys uansett? Og ender slik ligge?

Refleksjon #16; næringseiendom som del av å utvikle konkurransekraft - kan vi se det? Når vi ser CBD utviklingen i andre områstrategiske nok? Eller gjør vi for mye for å der og regioner vil vi se store forskjeller. La bli som alle de andre der ute? Defance blir stille, London koker fra 17301830 eller deromkring når alle skal ha en Beholde og utvikler kvaliteter øl på vei hjem, i New York selges lunsjen Arealeffektivitet har sin estetikk. Samtifra små stands til de som dig gir den sine effekter, skal spise ved skrivebordet Driver vi kulturimport eller slik valgt estetikk gjør. sitt, i Berlin flykter folk fra bygger vi på vår egenart? Om LAndskap med free seaglass og betong til Mitte ting, Vitra-møbler, ryddige rollen til eiendomsutvikling. når dagen er over. Hva er møterom og de moderne oss? Hva er Norge? Estetikken i Bjørvika er telefonkiosker, stillerom, har mange fordeny for oss, men kjente grep. Hva vil skje i ler. Men lite karakter. Likhet. Identitet fra Kvadraturen? møbeldesignbrosjyrer? Det å bygge merkevarer, identiteter og noe unikt bygger på Er egenart noe å ta vare på? å forsterke kvaliteter som eksisterer eller Det er ikke sikkert. Men det er liten tvil tilføre kvaliteter som vil løfte tilbudet. Anoom at utviklingen gjør store byer likere nymitetens tidsalder er egentlig forbi. hverandre - det er bare skalaen som virker forskjellig. Statsminister Solberg mener Styrke fleksiblitet og dynamikk. Norge er et land med korte linjer, raske beIngen konklusjoner, men skal næringseislutninger og et overkommelig hierarki. Et endom være en spennende partner for sine land som kan skape ideer og har gjennomleietakere må dynamikken inn. Variasjon, føringskraft. Hun la vekt på akkurat dette i stimuli, endringsmuligheter og evnen til å et intervju om Norges fortrinn.Er dette med være en katalysator for vekst og utvikling oss i utviklingen av næringseiendom? Er vi vil være bærende for ”the next idea”

Hva tilbyr Breen.as og UrbanLAB? Hvordan drive innovasjon innen næat alle arkitekter jobber med innovasjon og ringseiendom? På et område oppleves grepsutvikling på sammenlignbare premisutviklere, enten de er private eller offentlige, ser: åpne i prosessene og det er ved såkalte pa1. Har dere ikke visjoner,, skal det ikke ralelloppdrag eller andre typer konkurranser overlates til arkitekten å utvikle dem. Premellom arkitekter, gjerne missene fra bestiller må ha innenfor såkalte mulighets- Det kan hende dere som beinspirerende, strategiske studier. Premissene er ofte stiller ikke aner hva dere vil føringer og fungere som lagt på visse områder, men ha. Men det tror jeg ikke er et ”mission” - ikke bare svært åpne på andre. Dess- vanlig. volum og enkel programverre er min erfaring at mering. arkitektene som prøver noe helt nytt, havner 2. Funksjoner og funksjonalitet til bygget på en hederlig andreplass. Veldig spennenbør beskrives slik at man forstår eiendomde, men. mens indre og ytre liv. 3. Etterlatt inntrykk og følelser man ønsker Fem forhold som vil føre til mer innovaat sluttproduktet skal gi i fjernvirkning, sjon ut av parralelloppankomst og bruk bør disBreen.as tilbyr prosesser og drag. kuteres. utvikling av denne type tilDette gjelder enten ambi4. Sluttproduktets kultur leggsdokument. Fra strategi sjonene er relativt konserog opplevelse bør være til ferdig forfattet dokument. vative eller man ønsker en del av oppdragsgivers høyere risiko. Det gjelder tanker. enten det eksisterer en ankerleietaker eller 5. Balansen mellom de ulike interessenter det skal utvikles for leietakere man ikke vet kan gi fine spenningsfelt for konsepter og hvem er. ideer. Tydeliggjør! En designstrategisk betraktning vil sørge for

Det handler om å gå fra det å skilte bygninger med et navn eller en adresse til å gi bygget en differensierende identitet. Innhold, forventninger, løfter, design...

Hvordan; bygge brands av bygninger? Når UrbanLAB/Breen.as jobber med merkevarer rundt eiendomsprosjekter, benytter vi trekantmodellen under. Dette leder til beslutninger og beskrivelser rundt servicenivå, estetikk, deling, aktiviteter, kultur, mm. Kjernen er å besvare og definere hva man skal levere innen disse tre forhold:

1. Nytte - hva løses konkret. 2. Ekspressive verdier - konseptets ytre verdier. 3. Kultur - byggets indre liv.

“Every succe tale of consta revision an Richard

ess story is a ant adaption, nd change.” Branson

Det er mulig Barcode tok dyden på Norge