60呎／人
138呎／人
350呎／人
75呎／人
117呎／人
133呎／人
295呎／人
80呎／人
139呎／人
133呎／人
214呎／人
133呎／人
100 對 香港腳
143呎／人
108呎／人
137呎／人
200呎／人
250呎／人
190呎／人
110呎／人
100呎／人
167呎／人
198呎／人
177呎／人
250呎／人
173呎／人
125呎／人
108呎／人
275呎／人
175呎／人
240呎／人
200呎／人
150呎／人
120呎／人
185呎／人
100呎／人
113呎／人
267呎／人
125呎／人
200呎／人
167呎／人
75呎／人
108呎／人
住幾大塊 香港地？ *相中數字為人均住宅面積
94呎／人
100呎／人
175呎／人
150呎／人
190呎／人
225呎／人
124呎／人
125呎／人
序 text / 山地
要寸土必「增」？ 還是土地分配不均？
150
300
平方呎 香港
平方呎 新加坡
354
平方呎 內地城市
人均住房面積
2
44%
21%
33%
鄉郊居所 （佔全港 3.1%） 容納 7.2% 人口
公營及資助房屋 （佔全港 1.4%） 容納 47% 人口
私人樓宇 （佔全港土地 2.3%） 容納 45.3% 人口
住宅土地分配 （全港住宅土地佔香港總土地面積 6.8%）
序 這是必諍之地 今年年初，新上任的特首，發表他的新施政報告。當中房屋問題，是 重中之重，是一切問題的着力點。 的確，香港輪候上公屋的有 20 萬人，其中 10 萬是青年人；工商專業 聯會亦估計，「困居戶」9 萬戶，人數達 20 萬人； 即或有錢的，想置 業也難，皆因樓價已達家庭年收入的 12 倍。樓價租金之高，遠超乎 地球人類的負擔，絕對是重中之重。 是故梁特首一臉認真，拍着心口，誓要「全民搵地，寸土必爭，分秒必 爭……市民要肯作出讓步，房屋問題才可解決。」陳茂波在網上撰文， 回應反對填海及發展新界東北時，也義正詞嚴地說：為港人寸土必「增」 。 似乎，在政府或在許多香港人心中，房屋問題就是要「協助基層上 樓、協助中產置業」，不能上樓或置業，就因為樓價貴；樓貴又歸因 於房屋供應不足，供應不足又在於土地不足；所以，解決房屋問題之 道在於增加土也。為此，壓縮城市規劃秩序、增加地積比率、填海 1,500 公頃、剷起現有的農戶，也只是為未來下一代着想…… 如此邏輯，看似合情合理；細看，卻是不合邏輯，叫我們墮入無間的 發展起樓循環。 重新檢視我們有多少土地，再問土地誰屬、土地為何被出賣、城市應 如何被規劃─回歸根本，提出一個非「寸土必增」的論述，這才是 我們必諍之地。
025
3
房屋問題的無間循環 昔日，我們阿爺那一代，無樓可住或者要成家立室，就上山搵地起樓。 但今天，房屋問題都被「專門化」了。 你無樓住，政府幫你搵地；搵了地，政府卻出賣土地。地產買了地，就炒盡發水再豪 裝，蓋下各種名廈海岸與 plaza，價錢高得超越人類想像。結果，地愈賣，我們竟愈 窘迫；樓愈起，我們愈住不起。 我們像墮入了房屋問題的無間循環，被虛假的土地論述出賣了。
我哋無樓住，點算？
全民搵地，我們要寸土必爭，分秒必爭。 梁振英
我包你個剪，剪你個揼，揼你個包， 塊地係我嘅！ 地產商
何時人的住屋需要變成供與求的商品？現在政府供應什 麼，我們真正需求又是什麼？ 我們真正的住屋需求，很卑微的，是有一安居之所，閒 時可以外出逛逛，享受生活；而不是為了一層樓而終生 勞苦，也不為建樓大業，而犧牲生活環境。房屋問題要 解決的，不是上樓上車；而是更根本的，改善生活素質， 這也是我們必諍之地。
我哋會起好多豪宅，大家上車係時候！ 地產商
我哋邊有錢買樓？只係繼續無樓住！
目錄
Contents
出賣我地 025
序：這是必諍之地 /
出賣我地 2013 年 5 月 1 日初版 作者︱
房屋問題的無間循環 /
Breakazine! 創作小組（pakkin/ 山 地 / 阿彼 / dydy/ ben/ gi）/ 鄺志傑 Six/ 林朗彥 / 鄺鍵銘 / 柏言 / 駱穎佳
督印人︱
梁永泰
總編輯︱
梁柏堅
副總編輯︱
李玉霞
編輯︱
彭正雄 司徒咏姍 何兆斌 林蕙芝
編輯助理︱
張倩冰
出版顧問︱
蕭競聰 陳競存 李靄紅 吳國偉
設計製作︱
設計經理 / 譚淑美
許承恩 美術設計 / 黃婉嫻 助理美術設計 / 嚴文諾 鄺穎殷 攝影︱
黃國榮
製作︱
高葆玲
市場推廣︱
市場主任 / 林漫田
廣告、 「自作業」廣告優惠、訂購 查詢：2632 0365
出版及發行︱ 突破出版社 香港沙田亞公角山路 33 號突破青年村 電話：2632 0000 傳真：2632 0388 電郵：editors@breakthrough.org.hk 書誌網站：www.breakazine.com 機構網站：www.breakthrough.org.hk 版權所有
2013 突破有限公司
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Part 1：民間空地統計 市區僅存最大的空地 / 市區至蚊型的地皮 / 空置 N 年的政府設施 / 奇怪的另類空置 / 2,291 公頃短租土地 / 2,750 公頃軍營用地 / 803 公頃棕土 / 究竟我們有多少空地 ? / 民間數字重寫土地發展命運 /
Part 2：百年分地解構
Part 4：此地本應屬誰
霸回來的土地特權 / 心中有數的官地買賣 / 香港最富貴的收買佬 / 一次沒有底價的約定 / 如果，你只是一介平民…… / 從地產霸權到土地自主 /
不屬於社區的社區用地 / 不屬於市民的香港濕地 / 不屬於市民的發展藍圖 / 香港規劃的荒謬 / 讓我們共同規劃 ! / 佔領空地─民間玩樂實驗 / 自製光房─個人明的房屋政策 / 發展天地─農夫的美麗藍圖 / 民間規劃的可能與不可能 / 小結：我們可以做什麼 /
Part 3：被出賣的土地 生地如何變熟地？ / 熟地如何變成名貴商品？ / 土地商品化的不歸路 /
顛覆．Arte / 鄺志傑：當住屋欠缺想像 / 社會．XYZ / 林朗彥：被教育的香港土地觀 / 世界．In Person /： 鄺鍵銘：別因發展徒添遺憾─新加坡的啟示 / 電影．Move it / 柏言：發展，又何止扼殺土地 / 反轉．Imagine / Six：大家齊齊種樓花 / 信仰．Q&A / 駱頴佳：基督信仰的土地倫理 / 有關土地的延伸閱讀 / Keywords / Further Project / 民間搵地團─尋找失蹤市區土地 /
民間空地統計 text / 山地 photo / andy
市區僅存最大的空地
請問「空置土地」怎定義？
2. 它必須已通過城規會的規劃，劃定為住宅用途的。所
這是立法會議員去年 10 月的提問。似乎政府對「住宅
連「未決定用途」及「綜合發展區」的空地，都不計。
以，商業、工業、政府社區設施等用途的空地，不計；就
空地」的定義嚴謹，超越一般人的理解，就連議員也摸 不着頭腦。
3. 它即使被規劃為住宅用地，如已經批租或撥用，都不 算是空地。
所謂「空地」不是指沒有人使用、丟空的土地，而是必 須符合 3 大條件：
因此， 啓 德 空地 雖有 328 公頃， 因為 90% 都 撥作 休 憩用地、商業、體育設施、郵輪碼頭，就只有 38.2 公頃
1. 它必須是官地，毋須向私人徵收的土地。所以，私人 空地不計在內；
（約 10%）作住宅用途。 2 奇怪是，按政府提供的圖積， 計算在政府「住宅空地」內的，卻只得約 10 公頃，大概
啓德機場舊址 328 公頃 =19 個維園
其中 27 公頃，建私人房屋，
包括 7 公頃低密度豪宅區 只有 9 公頃，建公營房屋 * 計算入政府 400 公頃「住宅空地」的，約 10 公頃
1
是許多土地都已短期出租，不計在內。
也許，我們不應問「空地」怎定義，更應問：什麼才是 政府願意拿來建公屋的空地？
有人因此咎病，住宅用地比例如此少，何不減少體育設 施？但更值得深究的是：為何 10% 住宅用地上，只有約 2 成土地用來建公屋？假如那 10% 土地全數用作建公屋及 資助房屋的話，已可居住 14 萬人。要解決 20 萬人輪候 公屋的問題，不是想像中的困難；困難是誰願意把肥地 都用來建公屋？地產商願意嗎？區議會擔心影響樓價而反 對嗎？政府肯嗎？市民有權決定或知道公私營房屋的建屋 比例嗎？
1 發展局於 2012 年 10 月 17 日公布「未批租或撥用的政府土地的面積分析」 ， 按其地圖 (http://www.devb.gov.hk/filemanager/en/content_809/Map1. pdf) 計算啓德空地的住宅空地面積，粗略估計不足 10 公頃。 2 撥作休憩用地有 110.6 公頃、商業 23 公頃、體育設施 23.2 公頃、郵輪碼頭 7.7 公頃。
此地本應屬誰
text / dydy illustration dydy / balled
不屬於社區的社區用地 ─李惠利用地爭議
「有地？起樓啦！」這是香港人的本能反應，也是政府現時的城市規劃方向。 在特首「全民搵地」指令下，連 36 幅原本規劃作社區設施的「GIC 土地」 （“Government, Institution and Community”），亦不能倖免。 當中，包括極具爭議的李惠利用地。 好端端一幅教育用地，三面被浸大圍繞，為什麼會突然被改規成為豪宅用地？
②
①
我在此呼籲有關 的地區人士支持 改變土地用途的 工作，使我們可 以為廣大市民增 加房屋供應。
該 地 毗 連 浸 大， 在 地 理 環 境 上 是 浸 大不 可或缺的部分， 對 大學的未 來 發展極為重要。 浸大聲明
香 港 土 地 珍 貴， 大 學 要 擴 建要看是否有 實際需要。 教育局局長 吳克儉
③
④
當局如只批出一半 地 皮， 浸 大 即 使 可以用作興建宿舍， 亦未能建中醫教 學 醫院，加上 地 皮 三面均被浸大建 築物包圍，建 設豪 宅 並不 理 想， 亦不 合乎社會利益。 浸大副校長陸大章
① 梁振英預告市區 36 幅未被發展的「社區用地」 （GIC）將被改變用途，並稱 「不會影響在有關區內提供所需的社會設施」 。 ② 規劃署建議城規會，修訂《九龍塘分區計畫大綱核准圖》 ，位於九龍塘聯福 道前李惠利工業學院，地皮面積 1.52 公頃中的 0.88 公頃，將由原來 GIC 用地，改為「住宅（乙類） 」地皮。浸大立刻發表聲明，表示對事件感到震 驚，強調不會放棄爭取李惠利整幅土地作為大學永久用途的決心。 ③ 城規會決定按既定程序，就李惠利地皮諮詢公眾兩個月（九龍塘分區計劃 大綱草圖編號 S/K18/17，A 項） ，由 2 月 15 日至 4 月 15 日為止，然後提交 大會討論。200 名浸大學生及教職員到城規會舉行會議的北角政府合署請 願抗議。
⑤
政 府 做 法 沒 有 誠信，乃對市民、 區議會和城規會 等團體的不尊重。 浸會大學校長 陳新滋
政 府 表示 尊重 市民 表 達意見的自由，但不希 望學生的正常學習受到 影響。政府重申香港土 地 資 源 珍 貴， 市 區 適 合作 住宅用途的土 地 供應更為有限，希望各 界能以公平、理性態度 考慮該用地南面部分的 未來用途，並顧及香港 的整體發展和需要。 政府聲明
④ 政府公布 2013-14 年度住宅賣地表，正進行諮詢的李惠利校舍南部亦包括 在內，並指該土地最早可供應日期為 2014 年 2 月。翌日陳新滋與 60-70 名 師生及校友於校內抗議，指政府是要造成既定事實，誤導公眾。 ⑤ 政府發表 2,000 多字的「嚴正聲明」 ，反駁浸大的說法，指大學並沒有提供 詳細的申請資料；又認為李惠利北面地皮，已可以全面滿足浸大興建教學 樓及學生宿舍的需求；而且浸大的中醫院屬私營醫療設施，不應在官地上 興建。翌日浸大發起一人一信，向城規會提出反對這項改變土地的建議。
所謂 GIC 土地，就是平常用來建學校、公園、醫院、體
這些數字、經濟效益相當可觀。
育館、教堂、街市，甚至垃圾站、公廁等的用地。官方 文件寫明，這些「社區土地」的運用需要配合「當地居
但，在大學校園建豪宅，合適嗎？該區是否需要更多豪
民及／或該地區、區域、以至全港對政府、機構或社區
宅用地？豪宅用地又真能為廣大市民解決房屋問題？
設施的需要」 。如果要更改 GIC 的土地用途，必須先向 政府不僅沒有與浸大商討這個建議改動，事先亦從未諮
城規會申請。
詢區議會或該區市民。今年 2 月，城規會還未完成改變 用途的公眾諮詢，政府卻已把李惠利地皮劃入 2013-14
「李惠利」地皮就是其中一幅 GIC。
年度的賣地表，並指土地將於 2014 年 2 月供應。 它前身是香港專業教育學院（李惠利） ，校舍 2010 年 搬至調景嶺，土地就被空置。由於它三面被浸會大學包
「如果政府批准在李惠利建豪宅會對香港教育開壞先例，
圍，浸大 2005 年起多次提交建議書給政府，希望能撥
而且根本除地產商外無人得益，連豪宅居民也可能與舍堂
出這幅 1.5 公頃的 GIC 用地給浸大作長遠發展，並於
文化出現衝突。」浸大校長陳新滋說。有區議員亦認為，
2009 年向教育局提交在前李惠利校舍興建學生宿舍和
該區需要室內運動場、社區會堂等設施，多於豪宅。
中醫教學醫院的計劃書。 區議會和立法會教育委員會都表明反對更改李惠利土地 在商討和等候 3 年之後，突然出現變數。
用途，浸大師生發起一人一信，向城規會表示反對。似 乎各方已就社區土地的用途發聲。但 4 月 15 日諮詢期
2012 年年尾，政府建議把這幅土地一分為二，只留下
完結後，城規會和政府是否決定採納意見，師生、市民
0.64 公頃給浸大，另外的 0.88 公頃將改為住宅用地。
全都控制不了。
測量師普遍認為，這幅市區地王能為政府帶來約 70-80 億的賣地收入，可建樓面達 42.6 萬平方呎，足以興建
原來，社區土地的運用，是可以完全繞過既定程序和社
495 伙，平均面積約 861平方呎，主要以豪宅形式發展，
區的。
呎價達 2 萬多元。 我再次呼籲所有同事、同學和 校友務必在 4 月 15 日前以一人 一信方式向城規會提出反對這 項改變土地的建議。 陳新滋
⑥
⑦
區議會未收過諮詢， （政府）亦沒有問過居 民意見。 九龍城區議員何顯明
⑧
⑨
政府的做法愈來愈 是「 你 中 意 做 乜 就 做乜」 ，根本不會理會 持分者的意見。 立法會議員梁耀忠
⑥ 九龍城區議會房屋及基礎建設委員會討論事件，逾百名浸大師生在會前 議，並向區議會及政府代表呈交請願信，區議員一致表示反對政府將該用 地改為興建豪宅，希望將用地保留教育或用作社區設施用途。
⑧ 浸大工會及學生會等，發表聯合聲明，反對政府改變李惠利校舍的地皮用 途，指政府在土地使用上專斷獨行，抵觸公眾利益，明確反對將前李惠利 地皮改作豪宅用途。
⑦ 立法會教育事務委員會討論使用土地作教育用途的現行政策，當中包括前 李惠利校舍的個案，200 名浸大師生及校友到立法會場外示威及遞交請願 信。議員以大比數通過無約束力議案，反對政府將有關用地納入下年度賣 地表，要求保留作 GIC。
⑨ 本期截稿於 4 月 10 日，後續發展可留意 Breakazine! Facebook 跟進，或 浸大網頁。