BESTEMMER?

Tekst: Advokat Marit Figenschau Foto: TOBB

Da har tiden kommet for vårens generalforsamlinger og årsmøter, der små og store saker skal behandles av beboerne.

Noen saker er faste på programmet, som fjorårets regnskap og valg av styremedlemmer. Andre saker kommer som følge av innspill fra eiere eller styret. Innen utgangen av juni skal alle boligselskap ha gjennomført sine møter.

Alle eierne i boligselskapet har møteog stemmerett. Leietakere, ektefeller, samboere og andre husstandsmedlemmer har rett til å være til stede og til å uttale seg, men har ikke stemmerett. Reglene for avstemming blant eierne avhenger av type sak, og til en viss grad om det er et borettslag eller eierseksjonssameie. Her kommer en oversikt over de viktigste reglene. Hovedreglene for stemmegivning finner vi i borettslagsloven § 7-11 og eierseksjonsloven § 49. I tillegg kan det være sagt noe om stemmegivning i boligselskapets vedtekter.

Alminnelig flertall

Hovedregelen er at alle vedtak fattes med alminnelig flertall, ved at mer enn halvparten av de avgitte stemmene stemmer for vedtaket. Dette gjelder med mindre noe annet følger av loven eller av det enkelte boligselskap sine vedtekter. Man skal se bort fra blanke stemmer, uleselige stemmer og eiere som avstår fra å stemme.

I borettslag har hver andelseier én stemme, selv i tilfeller der denne eier flere andeler. I eierseksjonssameier har man én stemme per seksjon. I kombinasjonssameier (med både bolig- og næringsseksjoner) skal flertallet regnes etter sameiebrøken, om ikke annet er fastsatt i vedtektene.

Stemmelikhet

Står det likt mellom to forslag når antall stemmer er talt opp? Da er hovedregelen at saken skal avgjøres ved loddtrekning. I borettslag kan man vedtektsfeste en annen løsning ved stemmelikhet, for eksempel at man i slike tilfeller kaller inn til ekstraordinær generalforsamling for ny behandling av saken. Eierseksjonssameier har ikke tilsvarende mulighet til å vedtektsfeste en annen løsning, så her vil loddtrekning alltid være løsningen ved stemmelikhet. Møteleder har ikke dobbeltstemme.

Kvalifisert flertall

Noen sakstyper krever mer enn alminnelig flertall. I både borettslagsloven og eierseksjonsloven er det en opplisting av saker som krever samtykke fra 2/3 av de avgitte stemmene for å bli vedtatt, jf. borettslagsloven §§ 7-11 og 8-9 og eierseksjonsloven §§ 49 og 50. Kort oppsummert gjelder dette beslutninger knyttet til vedtektsendringer, faktiske endringer i borettslaget eller eierseksjonssameiet utover det som er vanlig forvaltning og vedlikehold, vesentlige endringer i rettslig rådighet og særlige bomiljøtiltak som fører med seg økonomisk ansvar utover 5 % av fellesutgiftene.

Enighet fra alle eierne eller de vedtaket gjelder

Noen vedtak krever enighet fra alle eierne, eller fra de vedtaket berører. Dette gjelder eksempelvis for endring av fordelingsnøkkelen for felleskostnader eller der en endring innebærer at eier enten får begrenset sine rettigheter eller utvidet sine forpliktelser. Tiltak som medfører en vesentlig endring av boligselskapets karakter vil alltid kreve enighet fra samtlige eiere.

Valg av styre

Hovedregelen om alminnelig flertall gjelder også som utgangspunkt for valg av medlemmer til styret. Her er det likevel ganske vanlig å fastsette særregler i vedtektene om at den personen som får flest stemmer velges. Generalforsamlingen/årsmøtet kan også på forhånd bestemme at den som får flest stemmer er valgt.

Krav om minsteoppmøte?

Loven stiller ikke noe krav om minste oppmøte, men de formelle reglene krever at en eier skal signere møteprotokollen sammen med møtets leder. Det må dermed legges til grunn at minst to eiere må stille for å få gjennomført generalforsamlingen/ årsmøtet. Godt møte!