Ă…rsrapport
2017
Nøkkeltall for Boligbygg 2017
2016
2015
2014
2013 10 186
Antall boliger
11 129
11 003
10 746
10 206
94,3 %
95,2 %
95,4 %
95,7 %
96 %
Salgs- og leieinntekter (mill. kr.) Vedlikehold av eiendomsmassen (mill. kr.) Brutto investering i eiendomsmassen (mill. kr.)
1 209 253 1 238
1 145 216 1 401
1 080 202 1 460,2
980,5 171 1 090,7
922,5 164 469,3
Drift av boliger (mill. kr) Konsernbidrag inkl. renter lån (mill. kr.) Antall årsverk
97 406,1 137
88 391 146
85 375,6 124
85 370,6 114
75 380,6 112
Utleiegrad
2
Boligbygg • Årsrapport 2017
Innhold Øivind Christoffersen, ny leder i Boligbygg 4
DEL 2
17
Boligbyggs organisasjon
18
DEL 1
4
Styrets beretning
20
Kommunale boliger i Oslo
6
Regnskap 2017
28
En by i byen
8
En eier som aldri sover
9
Kundesenteret Førstelinjen
10
Tilskudd bedrer bomiljøet
12
Bedre brannsikkerhet
14
Kolofon 31 Dette er en interaktiv PDF Naviger i innholdsfortegnelse og hyperlenket tekst (markert med stiplet linje under). Pilene øverst til høyre fører deg en side frem, eller tilbake til forrige visningsside. Menyknappen helt til høyre tar deg tilbake til innholdsfortegnelsen. Du kan også navigere mellom del 1 og del 2 øverst til venstre på hver side.
Boligbygg Oslo KF er et kommunalt foretak som eier, forvalter og leier ut Oslos kommunale boliger. Vi har 11 000 boliger, og det bor nærmere 30 000 mennesker hos oss. Med ca. en million kvadratmeter boligareal er Boligbygg Norges største utleier av boliger. Våre boliger er fordelt på alle 15 bydeler, og de ligger i alt fra verneverdige 1890-gårder til helt moderne nybygg.
Et trygt og godt hjem Boligbyggs formål er å skaffe mennesker som er i en vanskelig livssituasjon, eller har behov for en tilpasset bolig, et trygt og godt hjem. I tillegg skal Boligbygg forvalte kommunens boligeiendommer forretningsmessig.
Utvikling og nybygg En økende andel eldre innbyggere og stor befolkningsvekst gjør at Oslo trenger flere boliger. Det er særlig behov for boliger som er tilpasset beboere med spesielle behov. De siste årene har Boligbygg derfor utviklet seg til å bli en betydelig utvikler og byggherre av nye boliger.
Boligbygg • Årsrapport 2017
3
DEL 1
DEL 2 Intervju ved Elisabeth Gjestland
Boligene skal tildeles der det er behov for dem Etter en høst med et massivt mediepress valgte mangeårig leder Jon Carlsen å gi seg i Boligbygg. I en interimsperiode skal Øivind Christoffersen, som blant annet har erfaring som direktør i Statsbygg og styreleder i Omsorgsbygg, sitte ved roret.
Du har kommet inn i en vanskelig tid – hvordan har det vært? Det å komme inn i en organisasjon på denne måten er ganske spennende, men også krevende. Boligbygg er et mangfoldig foretak med et bredt ansvarsområde, stor eiendomsmasse og mange utviklingsprosjekter. Det har med andre ord vært mye å sette seg inn i, spesielt i forbindelse med kjøpssaken. Dette er en alvorlig sak som jeg er opptatt av å håndtere på best mulig måte. Boligbygg er jo et virkemiddel for politikerne, som setter strategien for hvor boliger skal være. Boligene skal tildeles der det er behov for dem, noe som gjør at det til tider må skaffes boliger i områder med krevende markeder eller høyere priser. Vi jobber også målrettet med å få på plass forbedrede rutiner og strategier rundt hvordan vi skal gjennomføre kjøp i fremtiden. Det handler om hvordan vi håndterer kjøpene, og hvilken kompetanse vi skal bygge opp. Boligbygg fikk i 2014 et stort kjøpsmål fra politikerne, som gjorde at det ble satt i gang et betydelig kjøp uten at det ble satt inn noe særlig med ekstra ressurser. Det ser vi i dag var en stor risiko. Fremover er vi derfor opptatt av å sikre at vi har riktig kompetanse og kapasitet for å gjøre kjøp på en skikkelig måte. Videre skal vi jobbe med kontroller og kvalitetssjekking underveis, og vi er opptatt av å få på plass riktig dokumentasjon før et kjøp gjennomføres. Hvordan har de ansatte håndtert trykket som har vært? Når et foretak som Boligbygg får så mye medieoppmerksomhet for en sak, er det klart at det farger hverdagen og preger foretaket, og det kan være tøft for de som jobber der. De ansatte i Boligbygg har håndtert, og håndterer fortsatt, denne saken veldig bra. Vi har et godt samarbeid med verneombudet, tillitsvalgte og arbeidsmiljøutvalget, og behandler sakene som dukker opp sammen. Jeg opplever en
4
Boligbygg • Årsrapport 2017
intern stolthet i Boligbygg, og er imponert over hvordan de ansatte jobber sammen for at Boligbygg skal få det rennomméet foretaket fortjener. Det er også verdt å nevne at vi ikke har hatt noen økt avgang i kjølvannet av saken som har pågått de siste månedene. I tillegg har vi hatt mange gode kandidater til stillinger vi har lyst ut, og det er bra! Jeg vil si at Boligbygg er et kompetanseforetak; vi har mange dyktige fagfolk som er flinke til å spille hverandre gode på tvers av avdelinger, alt fra de som jobber med drift og vedlikehold, til de som er ansvarlig for å fremskaffe eller bygge boliger. De synergiene ønsker jeg å forsterke i min tid som leder her. Kjøpssaken har jo naturligvis fått mye oppmerksomhet, men det er jo langt fra det eneste som har hendt i Boligbygg i 2017. Hva er dere mest stolte av fra året som gikk? Når man ser på mediedekningen er det lett å få inntrykk av at det er mye som ikke fungerer Boligbygg, men det stemmer ikke. Kjøpssaken er bare en liten del av det Boligbygg driver med og har ansvar for – og det aller meste fungerer veldig godt! Vi har levert på de fleste av budsjettmålene for 2017, har tildelt nye boliger og har lav ledighetsgrad. I 2017 har vi hatt tre store Omsorg+ byggeprosjekter i ulike faser, som ferdigstilles i 2018 og 2019. Dette er boliger for eldre som trenger en trygg bolig med oppfølging, men som er for friske til å bo på sykehjem. Dette er et tilbud vi er stolte av å utvikle og bygge, for bydelene og byens eldre. Til sammen vil de tre prosjektene gi omtrent 250 moderne og gode boliger for eldre, i tre ulike bydeler. Som et resultat av budsjettforliket fikk Boligbygg i 2017 et ekstraordinært tilskudd på 25 millioner til bomiljøtiltak i seks utvalgte områder i byen, med prioritering av barn og unge. I løpet av en hektisk periode på våren gjennomførte vi mange medvirkningsprosesser med beboere, med vekt på at spesielt barna fikk fortelle hva de ønsket seg når bakgårder,
DEL 1
DEL 2
Øivind Christoffersen er direktør i Boligbygg i en interimperiode.
uteområder og lekeplasser skulle rustes opp og fornyes. Mange prosjekter ble gjennomført på høsten i fjor, og flere vil stå ferdig våren 2018. 2018 er allerede godt i gang. Hva er de viktigste planene for Boligbygg fremover? Samtidig som vi er opptatt av å gjenreise tilliten hos eiere, styret og omverdenen gjennom tiltak som styrket internkontroll, risikostyring og tilhørende tiltak, er den viktigste oppgaven å sørge for at den løpende driften går som den skal. I 2018 har vi fem nybyggprosjekter med til sammen 40 boliger i byggefase. De fleste av disse er boliger tilpasset beboere med Administrerende direktør Øivind Christoffersen
spesielle behov, og er sterkt etterspurt av bydelene. I tillegg har Boligbygg ytterligere et stort Omsorg+ prosjekt med 80 boliger på Kjelsås som er i forprosjektfase. Videre pågår flere større rehabiliteringsprosjekter av den eksisterende eiendomsmassen, som ledd i arbeidet med å ta igjen vedlikeholdsetterslepet. Innsatsen for bomiljøet ved å ruste opp uteområder og lekeplasser fortsetter også i 2018, med involvering av beboere og samarbeid med bydelene. Med over 11 000 boliger og ca. 30 000 beboere, nesten 5 prosent av Oslos befolkning, så er selvfølgelig det viktigste vi gjør å forvalte boligene vi allerede har på en best mulig måte.
Boligbygg • Årsrapport 2017
5
DEL 1
DEL 2
Kommunale boliger i Oslo Vestre Aker 419
St. Hanshaugen 415
Ullern 246
Frogner 534
Stovner 580
Grorud 542
Nordre Aker 528 Bjerke 328
Sagene 2098
Alna 790
Grünerløkka 1 310 Gamle Oslo 1 699 Østensjø 763
Nordstrand 420
3%
Antall kommunale boliger sammenlignet med totalt antall boliger i bydelen (2017).
av Oslos boliger er kommunale
6–8 %
Søndre Nordstrand 455
4–5 % 3% 1–2 %
Fordeling på antall rom
Fordeling på formål
Fordeling på eierform
1-roms
Ordinære boliger
2-roms
4-roms 1-roms Omsorgsboliger
Borettslag/sameie HC/PU
3-roms
2-roms HC/PU
Omsorgsboliger
4-roms
Ungbo
3-roms
5-roms eller flere
5-roms eller flere
Heleid
Ungbo
Ordinære boliger
5-roms eller flere
Borettslag/sameie
4-roms
Heleid
3-roms 2-roms 1-roms
5-roms eller flere 6
4-roms Boligbygg • Årsrapport 2017 1-roms
HC/PU Omsorgsboliger
Ungbo Ordinære boliger
DEL 1
DEL 2
Antall boliger fordelt på bydel, eierform og type Total
Eierform
Antall boliger
Heleid bygg
Gamle Oslo
1 699
1 149
Grünerløkka
1 310
915
Sagene
2 098
1 992
St. Hanshaugen
415
308
Frogner
534
230
Ullern
246
134
Vestre Aker
419
335
Nordre Aker
528
351
Bjerke
328
109
Grorud
542
185
Stovner
580
373
Alna
790
225
Østensjø
763
375
Nordstrand
420
184
Søndre Nordstrand
455
108
2
1
11 129
6 974
Bydel
Andre kommuner Totalt
Fordeling
Type bolig / formål Borettslag, selveier, aksje
Ordinær
Omsorg
HC, PU, Ungbo
550
1 527
57
115
395
1 152
97
61
106
1 985
44
67
107
376
32
7
304
400
124
10
112
128
81
37
84
329
36
54
177
321
137
70
219
282
34
12
357
401
85
56
207
507
45
28
565
691
26
73
388
522
191
50
236
325
48
47
347
377
15
63
1
2
0
0
4 155
9 327
1 052
750
Borettslag/ sameie
Heleid
Borettslag/ sameie
Heleid
Borettslag/ sameie
Heleid
Borettslag/ sameie
Heleid
Borettslag/ sameie
Heleid
Borettslag/ sameie
Heleid
Borettslag/ sameie
Heleid
Borettslag/ sameie
Heleid
Borettslag/ sameie
Heleid
Borettslag/ sameie
Heleid
Borettslag/ sameie
Heleid
Borettslag/ sameie
Heleid
Borettslag/ sameie
Heleid
Borettslag/ sameie
Heleid
Borettslag/ sameie
Heleid
Borettslag/ sameie
Heleid
Borettslag/ sameie
Heleid
Tabellen viser antall boliger per 31.12.2017
Antall boliger og utleieobjekter I tillegg til 11 129 boliger har Boligbygg Oslo KF 1 467 andre utleieobjekter, som i hovedsak er parkeringsplasser. Litt over to tredeler av Boligbyggs boliger ligger i heleide kommunale eiendommer, og en tredel er boliger i borettslag og sameier. I overkant av 80 prosent er ordinære boliger, mens ca. 20 prosent er omsorgs- boliger tilpasset eldre, eller HC/PU-boliger for personer med spesielle behov. Ungbo er 123 boliger for personer mellom 17 og 23 år.
Kjøp og nybygg Boligbygg kjøpte og overtok 158 boliger i 2017. Kjøpene er fordelt på 10 bydeler, og er forankret i bydelenes behov. Kjøpene består av 83 enkeltkjøp og kjøp av to heleide bygg. I tillegg er det fremskaffet 78 boliger gjennom bygging og ombygging. Salg av boliger Det ble solgt 46 boliger i 2017. Leilighetene som ble solgt var i hovedsak mindre leiligheter med betydelig rehabiliteringsbehov eller leiligheter som av andre årsaker ikke er hensiktsmessige for foretakets formål.
Boligbygg • Årsrapport 2017
7
DEL 1
DEL 2
En by i byen Det bor ca. 30 000 mennesker i våre boliger i dag. Det tilsvarer folketallet i en middels stor by i Norge. Denne “byen” forvaltes, passes på og vedlikeholdes av 135 ansatte i Boligbygg. Vår jobb er å skaffe boliger i alle bydeler, og holde disse utleid så stor del av året som mulig. Tall og fakta 2017
Boligbygg
Bydelen
skaffer og setter i stand boliger
tildeler og leietaker flytter inn
236 nye boliger
Hvem har rett til kommunal bolig:
Økonomisk vanskeligstilte 1 449 boliger
– inntekt under 4G
ble satt i stand til ny leietaker
39 dager Fra en leietaker flytter ut til neste kan flytte inn
Flyktninger Personer med behov for en tilpasset bolig De fleste får leiekontrakt for
fem år 76 408 kr Gjennomsnittlig kostnad for å sette i stand en bolig for ny leietaker.
1 490
1 268
nye leiekontrakter
fornyelser
Boligbyggs leietakere betaler gjengs leie:
2 738 kr/m2 gjennomsnittlig gjengs leie
7% lavere enn markedsleie
8
Boligbygg • Årsrapport 2017
DEL 1
DEL 2
En eier som aldri sover Boligbygg er tilgjengelige gjennom kundesenteret på dagtid og gjennom vektertjeneste på kvelds- og nattetid, og i helgene. Vi står for løpende vedlikehold, og oppgraderer og pusser opp boligene mellom hver leietaker.
Drift- og vedlikehold
Kundesenter og boservice
sørger for at det er trygt, rent og ryddig
holder kontakten med leietakerne
350
160
bygg
brannanlegg
Boligbyggs kundesenter har åpent fra 9-15 alle hverdager.
120
60
70 000 henvendelser i året
heiser
fyringsanlegg
37
1 mill. kvm
lekeplasser
boligareal
4 077 beboere fikk hjelp med reparasjoner i boligen
11 122 kr Gjennomsnittlig kostnad for reparasjoner i bolger
56 leverandører på serviceog rammeavtaler
Gjennomsnittlig driftskostnad per bolig/år
84 226
Vedlikehold Drift Forvaltning
Vakthold ved Securitas
Renhold
Utskiftning (heis, vindu e.l.)
Forsikring
Energi
Energi
Vann og avløp
Utskiftning (heis, vindu e.l.)
Forsikring
Forvaltning
Renhold
Drift
260 timer
vektertjeneste per uke
220 oppganger kontrolleres hvert døgn
Vedlikehold Vann og avløp 1-roms
4-roms
2-roms
5-roms eller flere
3-roms
Boligbygg • Årsrapport 2017
9
DEL 1
DEL 2
Kundesenteret
Førstelinjen Med rundt 70 000 henvendelser bare i 2017, er kundesenteret i Boligbygg en sentral funksjon. Kundesenteret hjelper både leietakere og leverandører, og avlaster samtidig andre deler av foretaket. – Mange av henvendelsene fra leietakere handler om å hjelpe til med mangler i boligen eller når noe i boligen ikke fungerer som det skal, og så er det gjerne en del spørsmål om husleie, forteller Toril Nordermoen. Hun tok over som leder for Boligbyggs kundesenter i august 2017, etter flere år som leder av kundesenteret til Studentsamskipnaden i Oslo. Hun forteller om mange likhetstrekk mellom Boligbygg og Studentsamskipnaden, som også leier ut boliger. Samtidig er mye annerledes i Boligbygg, som har en ganske annerledes gruppe leietakere med andre utfordringer enn den gjengse student. Kundesenteret er Boligbyggs førstelinjetjeneste og mange leietakere ringer inn i løpet av en dag. Det er likevel ikke bare leietakere som har spørsmål. Ansatte i bydelene og leverandører henvender seg også jevnlig til kundesenteret.
10
Boligbygg • Årsrapport 2017
70 000 henvendelser i året Kundesenteret får rundt 60 000 telefonoppringninger i året. I tillegg er om lag 10 000 personer innom kundemottaket. Det blir rundt 70 000 henvendelser til sammen. – Målet er at 80 prosent av alle som ringer inn skal få svar innen 90 sekunder. Selv om vi ikke er helt der ennå, ser vi en positiv trend. Over 70 prosent får som regel svar før 90 sekunder er gått, sier Toril. Ventetiden i det fysiske kundemottaket er også kort. Der er målet at besøkende skal vente i maks fem minutter. Rundt en tredjedel av de besøkende i resepsjonen er leverandører som skal hente eller levere nøkler. Resten er leietakere. – I kundemottaket er det kontraktsigneringer og overleveringer av nøkler, men vi driver også med veiledning. Når vi sliter med å veilede noen på telefon ber vi dem komme hit, forteller kundesenterlederen.
DEL 1
DEL 2
Kundesenter Boligbyggs kundesenter hjelper leietakerne med spørsmål om leiekontrakter, husleie eller feil og mangler ved bolig, fellesområder og utearealer. Her kan man også hente/bytte inn defekt slukkeutstyr, røykvarslere og batterier.
Leder av kundesenteret Toril Nordermoen og kundekonsulent Johan Vorgaard.
Samarbeider og avlaster Ofte kan kundesenterets ansatte svare på spørsmål eller bestille en håndverker når det trengs. Slik avlaster også kundesenteret andre deler av foretaket. Mer krevende henvendelser sendes gjerne videre til en forvalter. – Vi har tett samarbeid med eiendomsforvaltere og drifts- og vedlikeholdsseksjonen, forteller Toril. I tillegg kan kundesenteret hjelpe til med å oppdage leietakere som trenger annen oppfølging og varsle videre om dette. – Vi føler kanskje en litt større omsorgsplikt overfor leietakere som ringer inn her enn i mange andre kundesentre. Hvis vi aner at noen trenger hjelp, kontakter vi gjerne bydelen, eller melder fra til eiendomsforvalteren som har ansvar for oppfølging av kontrakten med leietakeren her i Boligbygg. – Noen ganger kan vi også bidra til å oppdage ulovlig fremleie. Hvis en leietaker ringer fra utlandet og vil ha faktura tilsendt på mail, kan det være et varselsignal om at leietakeren ikke selv bor i boligen.
Ser frem til nye digitale løsninger Toril forteller at overgangen fra SiO til Boligbygg på mange måter var et digitalt steg tilbake. Samtidig er dette nettopp en utfordring som gjorde henne fristet til lederjobben i kundesenteret. – System- og digitaliseringsutviklingen i SiO er en av grunnene til at jeg ville begynne her i Boligbygg. Jeg synes det er spennende å få gå gjennom den reisen en gang til, sier Toril. Toril er en entusiast for nye løsninger som kan bidra til å gjøre arbeidet mer effektivt, både for kundebehandlerne og for alle som henvender seg til Boligbygg. Mulighetene som for eksempel ligger i Min Side på Oslo kommunes nettsider er noe hun gleder seg til å ta i bruk. – Jeg liker å kombinere arbeid med mennesker, både personal og kunder, og teknikk, og jeg liker å se utviklingen i teknologi. Velferdsaspektet er også viktig for meg, det gir en ekstra dimensjon til arbeidet at vi bidrar til å hjelpe vanskeligstilte i Oslo. Alt dette får jeg gode muligheter til her i Boligbygg, forteller hun.
Boligbygg • Årsrapport 2017
11
DEL 1
DEL 2
Tilskudd bedrer bomiljøet I Store Sandaker gård på Torshov har Boligbygg, Bydel Sagene og beboerne gjennomført et stort prosjekt for å bedre bomiljøet. Ekstra økonomisk støtte til bomiljøtiltak fra bystyret har vært en av flere viktige faktorer for å lykkes.
Sommeren 2016 hadde bomiljøet i Store Sandaker gård i en lengre periode vært preget av slagsmål, bråk og rus. Barn ble vitne til knivstikking og politibesøk, og mange unngikk å bruke utearealene i gården. I august 2016 satte beboere, Boligbygg og Bydel Sagene i gang et felles arbeid for å bedre bomiljøet, og bomiljøprosjektet fortsatte gjennom hele 2017. Engasjerte beboere dannet tidlig en beboerkomité med flere undergrupper, der de selv kunne komme med ideer og innspill til hva som trengtes for å bedre bomiljøet. Barna fikk også lage en egen gruppe. Samarbeid og medvirkning Som et resultat av budsjettforliket fikk Boligbygg i 2017 et ekstraordinært tilskudd på 25 millioner til bomiljøtiltak i seks utvalgte områder i byen, med prioritering av barn og unge. Boligbygg satte tidlig av driftsmidler til fysiske tiltak for triveligere uteområder i Store Sandaker gård, men bystyrets tilskudd gjorde at man fikk gjennomført mange flere oppgraderinger som beboerne hadde behov for. Blant tiltakene som ble gjennomført finner vi LED-
Gårdskomiteen i Store Sandaker gård med bomiljøarbeider Bydel Sagene, Reza Rezaee (midten), og teamleder drift i Boligbygg, Håvard Bøye (t.h.).
12
Boligbygg • Årsrapport 2017
belysning utendørs, sklie, vippedyr, ballbinge og et eget skur til sykler og barnevogner med sitteområde og griller utenfor. I Store Sandaker gård har ekstra tilskudd sammen med stor innsats fra Boligbygg, Bydel Sagene og beboere, ført til at uteområdet på kort tid har gått fra å være en bakgård beboerne hastet forbi, til å bli en arena for sosiale sammenkomster og felleskap. Tar vare på egen gård Beboerne har vært viktige i hele prosessen, ettersom de har erfaring med området og har førstehåndskunnskap om hvilke tiltak som må til for å skape trivsel og et godt samhold. Samtidig føler barna at de har blitt inkludert, lyttet til og tatt hensyn til underveis. Gjennom felles sosiale arrangementer i gården, planting i uterommet og felles turer, fortsetter beboerne å gjøre gården til et godt sted å bo, med bistand fra Boligbygg og bydelen når det trengs. Resultatet er samtidig at beboerne, og kanskje spesielt de yngste, føler seg tryggere i nærområdet sitt.
DEL 1
DEL 2
Tidligere byråd for eldre, helse og sosiale tjenester Inga Marte Thorkildsen møtte en av de unge lokale ildsjelene, Khawla (12) for å se på de nye uteområdene.
12
Boligbygg • Årsrapport 2017
DEL 1
DEL 2
Bedre brannsikkerhet Beboere i kommunale boliger har høyere risiko for brann enn befolkningen for øvrig. Boligbygg har derfor investert betydelig i forebyggende brannsikkerhet de siste årene. Fra 2014-2017 er det gjennomført brannsikringstiltak for nesten 150 millioner kroner i de kommunale boligene i Oslo. Satsningen innebærer at 166 bygg nå har heldekkende brannvarslingsanlegg, 107 av disse er igjen direkte koblet opp mot Brann- og redningsetaten. 63 av boligeiendommene er i tillegg sikret med
14
Boligbygg • Årsrapport 2017
sprinkleranlegg som skal sørge for at en eventuell brann slukkes i rommet der den oppstår, og hindre at den sprer seg og blir til en større brann. Bakgrunnen for økt satsning på brannsikkerhet de siste årene er blant annet rapporten «Trygg hjemme» (NOU, 2012), som pekte på sammenfallet mellom de
DEL 1
DEL 2
Brannsikkerhetstiltak i 2017 • 9 eiendommer har fått installert eller oppgradert sprinkleranlegg. • 15 eiendommer har fått nytt eller utvidet brannvarslingsanlegg. • 6 adresser er branntettet – primært kjeller og loft. • 110 adresser er kontrollert for brannslanger, pulverapparat, skumapparat og tørranlegg. • Samordningsavtaler for bruk av bygg og brannsikkerhet er inngått med alle 15 bydeler.
Illustrasjonfoto fra Oslo brann- og redningsetat.
mest utsatte gruppene for brann, og Boligbyggs leietakere. I august samme år opplevde Boligbygg en storbrann i Hagegata 29 på Tøyen. Heldigvis var det ingen beboere som omkom eller ble alvorlig skadet. Men brannen viste at svært mange beboere måtte hjelpes ut og at redningen derfor tok lang tid. Brannsjefen i Oslo, Jon Myroldhaug, uttalte den gangen: - Brannsikkerheten i kommunale boliger bør økes, for å matche den utfordringen denne beboergruppen faktisk representerer.
Minst ett bygg i hver bydel Det systematiske brannsikringsarbeidet i kommunens boligeiendommer ble derfor intensivert fra 2013/2014.
Foretaket har fått øremerkede tilleggsbevilgninger fra byrådet til brannsikring, og har i tillegg investert betydelig i brannsikkerhet. I dag har alle bydeler minst ett eller flere bygg med heis som er brannsikret med automatisk varsling og slokkeanlegg, og som dermed egner seg for beboere som kan ha utfordringer med å rømme fra en brann på egen hånd. - Våre beboere er ekstra utsatt for brann, og mange kan ha problemer med å redde seg selv ut av en brennende bygning. Det vil fortsatt kunne oppstå branner, men brannskiller mellom boenheter, alarmanlegg og sprinkling motvirker at brannen skal spre seg, sier Odd Dagfinn Øien, koordinator for brann- og HMSarbeid i Boligbyggs drifts- og vedlikeholdsseksjon.
Boligbygg • Årsrapport 2017
15
DEL 1
DEL 2
Odd Dagfinn Øien, koordinator for brann-
og HMS-arbeid i Boligbyggs drifts- og vedlikeholdsseksjon.
Fra Boligbyggs lokaler har han og kollegaene oversikt over varslingssystemet i 129 eiendommer, og kan se at alle systemer og sensorer fungerer.
- Særskilte brannobjekter Brann- og redningsetaten har kategorisert 17 av Boligbyggs eiendommer som særskilte brannobjekter, som skal følges opp spesielt med tanke på brann. Boligbygg har utvidet denne listen til å gjelde i overkant av 100 bygg. Alle disse byggene kontrolleres hver måned av en branningeniør fra COWI AS som en utvidet brannsikkerhet for disse eiendommene. I 2017 ble det i tillegg gjennomført brannøvelser i til sammen 44 av Boligbyggs eiendommer (småhus og særskilte brannobjekter). – Boligbygg gjennomførte en grundig brannrisikovurdering av alle eiendommer i årene 2014-2016, og følger opp med å gjennomføre en ny brannrisikovurdering for 25 prosent av eiendomsmassen hvert år, så alle bygg får en ny vurdering hvert 4. år, forteller Øien. I 2017 har det vært ni mindre branner eller branntilløp i Boligbyggs eiendommer, men ingen personer har omkommet eller blitt alvorlig skadet i noen av disse.
16
Boligbygg • Årsrapport 2017
Sikkerheten blir bedre 60-65 personer dør i brann årlig i Norge, av disse skjer 8 av 10 dødsfall i en bolig. I 2016 omkom 6 personer i brann i Oslo, i 2017 var det tre som omkom. – Samtlige omkomne de siste årene har vært i det vi kaller utsatte grupper, forteller Hege Hammer, avdelingssjef for brannforebyggende avdeling i Brann- og redningsetaten. – Med utsatte grupper mener vi eldre og pleietrengende, personer med psykiske lidelser eller rusproblemer, personer med ulike former for funksjonsnedsettelser eller med kognitiv svikt. De som ikke evner å ta seg selv i sikkerhet, eller reagere når uhellet er ute, sier Hammer. Hun legger til at BRE samarbeider om mange forebyggende tiltak med bydeler og med de kommunale boligforvalterne Omsorgsbygg og Boligbygg, som begge har gjort en rekke tiltak for å bedre sikkerheten de siste årene. Sjekket fasaden på 20 bygg I juni 2017 var det en svært alvorlig brann i en kommunal boligblokk i London, der 71 mennesker omkom. Brannen spredte seg svært raskt i den 24 etasjer høye blokka på grunn av lett antennelige fasadeplater. Som følge av London-brannen kontrollerte Boligbygg fasadene på 20 høyhus. Alle disse fikk godkjent i kontrollen og ingen har fasadekledning hvor en brann kan utvikle seg som den i London.
HL Dest – Del 2
DEL 2 Organisasjon, Styrets beretning og regnskap
Boligbygg • Årsrapport 2017
HL Dest – Boligyggs organisasjon
DEL 1
DEL 2
Administrerende direktør
Sekretariat Sekretariatsleder
Kvalitet Kvalitetssjef
Kommunikasjon Kommunikasjonsdirektør
Økonomi og administrasjonsavdeling Økonomidirektør
It og Arkiv IT og Arkivsjef
Forvaltningsavdeling Forvaltningsdirektør
Forvalterteam Sentrum og Vest Eiendomssjef Sentrum og Vest
Forvalterteam Indre Øst og Sør Eiendomssjef Sentrum og Vest
Forvalterteam Groruddalen Eiendomssjef Groruddalen
18
Boligbygg • Årsrapport 2017
DV-team
HR HR-direktør
Økonomi Økonomisjef
Regnskap Regnskapssjef
Drift og vedlikehold Drift og vedlikeholdssjef
Juridisk og innkjøp Direktør Juridisk og innkjøp
Bolig Boligsjef
Kundesenter Leder kundesenter
Eiendoms- og utviklingsavdeling Fung. eiendoms- og utviklingsdirektør
Husleie Husleiesjef
Utvikling Utviklingssjef
Prosjekt Prosjektsjef
Eiendomstjenester Sjef eiendomstjenester
DEL 1
DEL 2
Boligbyggs organisasjon Boligbygg Oslo KF har medarbeidere som alle har Wergelandsveien 1-3 som arbeidssted.
31. desember 2017 hadde virksomheten 136,5 årsverk. Dette er en økning på 6 årsverk fra samme periode i fjor. Denne økningen er primært knyttet til oppbemanning på enkelte seksjoner i sammenheng med økning i oppdragsmengde. I tillegg kommer personer som for en kortere eller lengere periode er leid inn fra vikarbyråer eller rammeavtalepartnere.
Antall ansatte og årsverk
Per 31. desember 2017 var til sammen 19 personer innleid på denne måten, de fleste på timebasis og ikke i fulltidsstillinger. De fleste av disse var beskjeftiget med oppdrag knyttet til investeringsprosjektene.
2016
2017
Endring
Ansatte
135
138
+3
Årsverk
130,5
136,5
+6
Sykefravær Virksomheten hadde i 2017 et samlet sykefravær på 6,3 prosent, fordelt på 2,5 på korttid og 3,8 på langtidsfravær. Det jobbes systematisk med å forebygge og redusere sykefraværet. Inkluderende arbeidsliv er et kontinuerlig oppfølgingsområde for ledere, verneombud/tillitsvalgte og HR. Dette innebærer systematisk HMS-arbeid, arbeid med arbeidsmiljø, forebyg-
Sykefravær i %
2015
ging og reduksjon av sykefravær og å hindre utstøting fra arbeidslivet. HR-seksjonen skal følge utviklingen, og HMS og sykefravær er satt på agendaen i møter med verneombud og tillitsvalgte. Rapporteringen har bidratt til å gi oversikt over hvordan sykefraværstiltak brukes, og om det er seksjoner i virksomheten som har behov for ytterligere bistand.
2016
2017
Endring 2016 - 2017
Menn
4,0
5,7
5,3
-0,4
Kvinner
6,7
8,7
7,6
-1,1
Totalt
5,3
7,0
6,3
-0,7
Boligbygg • Årsrapport 2017
HL Dest – Styrets beretning
DEL 1
DEL 2
Styrets beretning Styrets sammensetning
Styrets arbeid i 2017
Foretakets styre har i 2017 hatt følgende sammensetning; Oppnevnt av byrådet: styreleder: Jan-Erik Nielsen (fram til foretaksmøtet 23. oktober) Stig L. Bech (fra 23. oktober)
Det ble behandlet 129 saker fordelt på ni ordinære og fire ekstraordinære styremøter. Ordinært foretaksmøte ble avholdt 7. april og to ekstraordinære foretaksmøter ble avholdt 23. oktober og 14. november. Det har i tillegg blitt gjennomført to kontaktmøter mellom Byrådsavdeling for næring og eierskap og foretakets styre og administrasjon. Det ble i mars gjennomført et todagersseminar og befaring hvor det daværende styret sammen med administrerende direktørs ledergruppe, besøkte Wien og det offentlig eide boligselskapet Wiener Wohnen.
nestleder: Hilde Harwiss (fram til foretaksmøtet 14. november) Gisele Marchand (fra 14. november) styremedlemmer: Eli Selstad (fram til foretaksmøtet 7. april) Hanne Rønneberg (fra 7. april og fram til foretaksmøtet 14. november) Per Erik Syvertsen og Liv B. Hansteen (fram til foretaksmøtet 14. november) Steinar Manengen (fra 23. oktober) Mai-Lill Ibsen og Stine Rolstad Brenna (fra 14. november) Styremedlemmer valgt av og blant de ansatte: Odd Dagfinn Øien (hele året) Christine Wiig (fram til mars) Ingfrid Dietrichson (fra mars) Dagens styre var første gang samlet på ekstraordinært styremøte 17. november 2017. Administrerende direktør Administrerende direktør Jon Carlsen fratrådte sin stilling 20. desember. Tone Bergh-Christensen fungerte som administrerende direktør fra 20. desember. Øivind Christoffersen tiltrådte som midlertidig administrerende direktør 10. januar 2018. Det tas sikte på å få på plass en ny fast administrerende direktør i løpet av året.
20
Boligbygg • Årsrapport 2017
Styrets oppgave Boligbygg er etter formålsparagrafen et sosialt virkemiddel for Oslo kommune, og skal fremskaffe boliger til de grupper kommunen ønsker å tilgodese med dette. Samtidig stiller formålsparagrafen krav til forretningsmessig drift, og setter visse begrensninger til hvem foretaket kan selge sine tjenester til. Byrådet ved byråden for næring og eierskap utøver eierfunksjonene på kommunens vegne. Styrets overordnede oppgave er å sørge for å gjennomføre bystyrevedtak som gjelder foretaket. Dette innebærer blant annet å ha tilgjengelig riktig antall og type boliger, at eiendommene holdes i teknisk god stand og at inntekter og ressursbruk er i tråd med vedtatte budsjetter. Høstens endringer i styresammensetningen har sin bakgrunn i den såkalte «Kjøpssaken». Saken gjelder foretakets kjøp av boliger i markedet. Foretakets praktisering av kjøpsaktiviteter har møtt kritikk, som blant annet har fremkommet i media og ved behandling i kommunale organer. Nytt styre ble etablert i perioden oktober til november. I tillegg til å initiere og følge opp granskningen i Kjøpssaken, har styrets hovedfokus i denne første tiden etter valget av nye styremedlemmer vært å sørge at den daglige driften opprettholdes slik at ingen av foretakets leietakere,
DEL 1
DEL 2
Stig L. Bech Styreleder
Gisele Marchand
Stine Rolstd Brenna
Steinar Manengen
Nestleder
Styremedlem
Styremedlem
Mai-Lill Ibsen
Ingfrid Dietrichson
Odd Dagfinn Øien
Styremedlem
Styremedlem Ansattes representant
Styremedlem Ansattes representant
boligsøkere eller samarbeidspartnere blir påvirket negativt. Foretaket har et stort samfunnsansvar og det er viktig at de aktiviteter som ikke er omfattet av Kjøpssaken utføres videre upåvirket av denne.
Viktig for styret er det også å få gjenreist den allmenne tilliten til foretaket. Styret har funnet det riktig å gi plass nedenfor til en oppsummering av Kjøpssakens utvikling høsten 2017.
Boligbygg • Årsrapport 2017
DEL 1
DEL 2
Kjøpssaken i Boligbygg – bakgrunn Med bakgrunn i Tøyen-avtalen fra 2013 fikk Boligbygg Oslo KF i oppdrag å fremskaffe 600 nye kommunale boliger i løpet av årene 2014-2016, med vekt på spesialtilpassede boliger og på spredning av den kommunale boligmassen. Senere fikk foretaket i oppdrag å fremskaffe ytterligere 550 boliger i økonomiplanperioden 2016-2020. Boligene foretaket fremskaffer skal tilfredsstille bydelenes behov, og de foreliggende krav til en oppgradert og hensiktsmessig eiendomsportefølje. Foretaket inngikk i 2014 avtale om å kjøpe utleieporteføljen til OBOS, på totalt 617 boliger. Kjøpet dekket en stor del av Tøyen-avtalens 600 boliger, men for å sikre spredning ble det i Tøyen-avtalen vedtatt at Boligbygg skulle selge totalt 210 boliger i Bydel Gamle Oslo, og erstatte disse med like mange boliger i andre bydeler. For å løse oppgaven med å fremskaffe boliger ble det i 2015 etablert et kjøpsteam med fire medarbeidere i seksjon for Eiendomstjenester, ledet av en fagansvarlig. I 2016 kjøpte foretaket totalt 259 boliger, og nådde dermed målet om å fremskaffe 600 boliger innen utgangen av 2016. I 2017 er det kjøpt 158 boliger. Innsynsprosess fra Dagens Næringsliv I august 2017 startet avisen Dagens Næringsliv (DN) en innsynsprosess med Boligbygg, knyttet til kjøp av boliger utenfor det åpne boligmarkedet, etter direkte henvendelse fra selgere. I løpet av avisens innsynsprosess ble foretakets ledelse klar over at det var risiko for kritikkverdige forhold knyttet til kjøp utenfor det åpne markedet. Foretaket stanset alle direktekjøp 8. september 2017, og engasjerte kort tid etter BDO til å gjennomføre en kartlegging av risiko og en gjennomgåelse av et utvalg boligkjøp. DN publiserte en omfattende sak 13. oktober om Boligbyggs kjøp av eiendom for ca. 220 mill. kr og aktørene på selgersiden. Avisen dokumenterte mulig kritikkverdig kontakt mellom en innleid konsulent i Boligbyggs kjøpsteam og en selger. På denne bakgrunn besluttet daværende styreleder i samråd med byrådsavdelingen og foretakets ledelse å iverksette en ekstern granskning. Samme dag som DN publiserte sin sak gjennomførte Skatt Øst en razzia mot flere involverte parter. Boligbygg leverte en anmeldelse til Økokrim 16. oktober. To personer har senere blitt siktet av Økokrim for grov økonomisk utroskap. DN har fulgt saken opp med en rekke artikler om flere aktører og eiendommer. Totalt er kjøpssaken omtalt i ca. 300 artikler/innslag i ulike medier i 2017.
22
Boligbygg • Årsrapport 2017
Granskning og sikring av verdier Kommuneadvokaten ble koblet inn i prosessen med sikring av kommunens verdier og tilrettelegging for politiets sikring av bevis i samarbeid med foretakets juridiske avdeling. Kommuneadvokaten har bistått i utarbeidelsen av mandat for ekstern granskning i samråd med Kommunerevisjonen. Det daværende styret i foretaket ble skiftet ut av byråden i to omganger. Den 23. oktober tiltrådte Stig L. Bech som ny styreleder og et nytt medlem kom til. Den 14. november ble resten av styret skiftet ut, med unntak av de ansattes representanter. Deloitte fikk oppdraget med å gjennomføre de eksterne granskningene, og deres rapport er forventet å foreligge våren 2018. Mandatet er utvidet slik at det i tillegg til alle kjøp i perioden 2015-2017 omfatter anskaffelsen av risikokartleggingen fra BDO, og foretakets søknader til Husbanken i samme periode. I tillegg til Deloittes granskning er det på oppdrag fra Kontrollutvalget i Oslo kommune iverksatt en granskning ved Kommunerevisjonen. Denne granskningen omfatter i tillegg kjøp i perioden 2013-2015, og byrådsavdelingens og det daværende styrets overordnede styring av foretaket. Kommunerevisjonens granskning er forventet ferdigstilt ved begynnelsen av 2. halvår. Arbeidet med å sikre kommunens verdier pågår og blir ledet av juridisk avdeling. Avdelingen ble styrket med en medarbeider utlånt fra Eiendoms- og byfornyelsesetaten fra oktober 2017 og bistand også fra Kommuneadvokaten. Kjøpsstopp All kjøpsaktivitet ble midlertidig stanset 17. oktober. Kjøpsaktivitetene vil ikke bli gjenopptatt før Deloitterapporten foreligger og rapportens forventede forslag til kvalitetssikrede rutiner er vurdert. Oppstart vil skje i samråd med Byrådsavdeling for næring og eierskap.
DEL 1
DEL 2
Årets resultat Foretaket oppnådde et regnskapsmessig mindreforbruk på 4,5 mill. kr i 2017, noe som er nær målet om driftsmessig balanse og et netto driftsresultat lik null. Samlede driftsinntekter beløper seg til 1 481,3 mill. kr som er en økning på 115,0 mill. kr sammenlignet med 2016. I denne økningen inngår også en særskilt bevilgning øremerket vedlikehold og fysiske bomiljøtiltak med 25,0 mill. kr. Inntektsøkningen er i størst mulig grad benyttet til å opprettholde og styrke driftsog vedlikeholdsaktivitetene i eiendomsmassen. Som tidligere prioriteres innsats og tiltak rettet mot bomiljø, beboersikkerhet og verdibevarende vedlikehold. En betydelig andel lånefinansiert porteføljevekst bidrar til økte eksterne finanskostnader. Renter og avdrag knyttet til kjøps- og byggeaktivitetene vokser med 24,3 mill. kr fra 2016 til 2017. Tilskudd fra Husbanken, bykassa og noe nedsalg bidrar til å finansiere porteføljeveksten. Denne delvis lånefinansierte veksten gjør det likevel krevende å opprettholde og helst øke drifts- og vedlikeholdsinnsatsen
Rehabilitering og utvikling Foretaket har i løpet av 2017 ferdigstilt Omsorg+ prosjektet i Utmarkveien 2 på Bøler, og kommet godt i gang med byggingen av tilsvarende type prosjekter for bydel Grorud (Martin Skatvedts vei 1) og bydel Bjerke (Øivinds vei 1). Dette er foretakets tre største prosjekter noen gang, og de har vært under utførelse innenfor samme kalenderår. Samtidig har flere andre prosjekter av mindre størrelse også vært under utførelse i perioden.
Tilstandsanalyse som grunnlag for vedlikeholdsplanlegging Tilstandsanalysen og beregningen av størrelsen på vedlikeholdsetterslepet i den heleide kommunale boligmassen ble ferdigstilt i henhold til planen. Denne viser en beregnet entreprisekostnad på 1,72 mrd. kr, tilsvarende 3,3 mrd. kr, alle kostnader og merverdiavgift inkludert. Det er også utarbeidet vedlikeholdsplaner for hele denne eiendomsmassen, og beregnet hvilket nivå årlig vedlikeholdsinnsats bør ligge på for å ivareta realverdiene. Det vil være svært krevende både å ta igjen etterslepet samtidig som det gjennomføres vedlikehold som hindrer oppbygging av nytt etterslep. Bestillingsprosjekter Foretaket har i løpet av 2017 gjennomført byggingen av og overlevert flere prosjekter bestilt av Byrådsavdeling for eldre, helse og sosiale tjenester. Realisering av disse prosjektene er av stor viktighet for Oslo kommune. Foretaket har i 2017 i stor grad erfart, både når det gjelder planlegging og gjennomføring, at de tomtene som kommunen besitter til flere av bestillingsprosjektene er krevende og dyre tomter å bygge på. Egeninitierte prosjekter Fokusområdet for året for egeninitierte prosjekter har vært på brannsikringstiltak og å redusere vedlikeholdsetterslepet. Det har blitt gjennomført flere store fasaderehabiliteringer og våtromsrehabiliteringer. Dette er viktige tiltak for å ivareta foretakets realverdier. Rehabiliteringsinnsatsen har blitt dreiet mot mer helhetlige rehabiliteringsprosjekter, slik at belastningen på beboerne blir redusert.
Boligbygg • Årsrapport 2017
DEL 1
DEL 2
Brannforebyggende tiltak Foretaket legger meget stor vekt på brannsikring/forebygging. På forebyggingssiden omfatter dette blant annet risikovurderinger med jevnlig oppdatering, månedlig tilsyn med særskilte brannobjekter samt kontroll med el-installasjoner. Videre omfatter det branntetting samt installasjon og drift/vedlikehold/ettersyn av brannsikringsinstallasjoner og -utstyr – blant annet manuelt slukkeutstyr, nødlysanlegg, sprinkleranlegg og detekterings-/varslingsanlegg. Bystyret har i økonomiplanperioden øremerket 10 mill. kr årlig til brannsikring av kommunale boliger. Innenfor de rammene som foretaket disponerer er det i tillegg foretatt budsjettjusteringer som har sikret ytterligere satsinger på dette området. I 2017 er det i alt er regnskapsført 34,1 mill. kr til ulike brannsikringstiltak. Blant de viktigste tiltakene som er gjennomført kan nevnes installering eller oppgradering av sprinkelanlegg i ni eiendommer samt av detekterings-/varslingsanlegg i 15 eiendommer. Det har i 2017 vært ni mindre branner eller branntilløp. Ingen av brannene har hatt dødelig utgang og det ble heller ikke avdekket mangler ved foretakets rutiner og /eller tekniske anlegg.
Bomiljø Generelt I takt med at foretaket de senere årene har fått videre rammer over driftsbudsjettet, er det tilført store økonomiske ressurser til arbeidet med å sikre trivsel og trygghet i eiendommene. Dette omfatter for det første gode vekter-, vaktmester og renholdstjenester. Videre brukes det mer enn 100 mill. kr årlig til istandsettelser av boliger i forbindelse med beboerskifter, samt 40-50 mill. kr til service og vedlikehold i bebodde boliger. Endelig legges det vekt på belysning, vedlikehold av oppganger, oppgradering av uteområder, mv. Som følge av dette har det blitt merkbart færre klager fra leietakere og eiendommenes naboer, og betydelig færre negative medieoppslag. Bomiljøet i de kommunale gårdene – samarbeidet med bydelene Boligbygg, i samarbeid med bydelene, har de senere årene lagt ned betydelige ressurser i enkelte nabolag med særskilt store bomiljøutfordringer eller hvor det er et stort innslag av barnefamilier. Et av satsingsområdene i så måte er etableringen av bydelsbaser og/eller «væresteder» for beboerne i Boligbyggs eiendommer. I denne sammenheng er det naturlig å trekke fram det nyåpnede flerbrukshuset i Kyrre Grepps gate 32 på Sagene. Foretaket har stor tro på at dette lokalet
24
Boligbygg • Årsrapport 2017
vil bli til glede og nytte for beboerne og nabolaget for øvrig. Det vil også legge enda bedre til rette for det gode boligsosiale arbeidet som bydelen gjør – til beste for både enkeltbeboere og en positiv levekårsutvikling. Ekstraordinær bevilgning til fysiske bomiljøtiltak Gjennom bystyrets behandling av budsjettet for 2017 ble det gitt en ekstraordinær bevilgning til bomiljøtiltak i den kommunale boligmassen. Av disse midlene har 25 mill. kr vært disponert av Boligbygg – til fysiske bomiljøtiltak. Det ble i denne forbindelse bestemt at en skulle konsentrere midlene om seks nærmere definerte nabolag, de fleste i indre by. Det ble også bestemt at en skulle prioritere tiltak for barn og unge samt tiltak som tilrettelegger for eller etablerer fellesrom/møteplasser for beboerne. Denne ekstrabevilgningen har gjort det mulig for Boligbygg å forsterke foretakets bomiljøsatsing ytterligere. I samarbeid med bydelene, og med medvirkning fra beboerne i de berørte gårdene, har det blant annet blitt satt i stand/anlagt flere lekeplasser og ballbinger, oppgradert gårdsrom med hagesoner og liknende, anlagt utebelysning og satt i stand bydelslokaler. Boligbyggs miljøstrategi 2016-2020 Foretaket har gjennom året arbeidet med en tiltaksplan for å nå målene i miljøstrategien. Et av flere tiltak som er gjennomført er ansettelse av en fagansvarlig for klima og miljø. Dette vil gi en betydelig kompetanseøkning i foretaket. Det viktigste målet i miljøstrategien er å redusere energiforbruket i heleide bygg med 15 % innen 2020 sammenlignet med 2015-forbruket. Dette målet er vanskelig å nå, siden det aller meste av energiforbruket er knyttet til hvordan beboerne bruker boligen sin. Boligbygg har anskaffet en EPC-kontrakt i år. Kontrakten omfatter 103 heleide bygg. Foreløpige beregninger viser at man gjennom denne anskaffelsen likevel kan klare å nå reduksjonsmålet på 15 %. Prosjektet er unikt i Norge med tanke på størrelse og at det omfatter boliger, og ENOVA gir betydelig støtte til prosjektet. I tillegg til det konkrete kravet om energireduksjon er det nedfelt i miljøstrategien at Boligbygg skal være pådriver for stadig mer miljøvennlige og energieffektive eiendommer og prosjekter. I den forbindelse er det verdt å fremheve prosjektene Kjelsåsveien 114-116, Sofienberggata 7 og Haugerud senter 17-19, som alle har ambisiøse miljøkvaliteter. Omsorg+ prosjektet i Kjelsåsveien 114-116 er i forprosjektfasen. Selve bestillingen fra bydelen er på passivhus, men siden byrådserklæringen fastslår at
DEL 1
DEL 2
alle nye offentlige bygg som hovedregel skal være plusshus, vil prosjekteringen legge mål om plusshus til grunn. Prosjektet vil blant annet også ha som mål at det ferdige bygget sertifiseres som BREEAM-NOR Very Good. Foretaket har inngått intensjonsavtale med FutureBuilt om at fasadeprosjektet i Sofienberggata 7 inntas i FutureBuilts portefølje av forbildeprosjekter. Beregninger viser at energiforbruket i bygget vil reduseres med ca. 70 % etter rehabilitering. I tillegg vil det anvendes innovative materialer, det vil tilrettelegges for et grønt mobilitetssenter i parkeringskjelleren og det planlegges urbant landbruk på taket. Boligbygg deltar i et EU-prosjekt under programmet Horizon-2020. Prosjektet har akronymet 4RinEU og omfatter innovativ fasaderehabilitering på Haugerud senter 17-19. Hovedmålene i prosjektet er 15 % kostnadsreduksjon, 50 % kortere byggetid og 60 % energieffektivisering, samtidig som påvirkningen på beboerne skal være minimal. Prosjektet har utviklet innovative prefabrikkerte fasadeelementer med innebygget ventilasjonsanlegg. Samspillsentreprenør er kontrahert og detaljprosjektering pågår. Foretaket deltar også i andre forskningsprosjekter på miljøområdet med samarbeidspartnere som SINTEF og NMBU. Dette arbeidet er viktig for å bygge kompetanse, nettverk og omdømme, samtidig som foretaket får nå muligheten til å gjennomføre konkrete prosjekter med nye innovative løsninger. Arbeidet mot arbeidslivskriminalitet m.m. Boligbygg har lenge hatt et aktivt forhold til Oslo kommunes fokus mot arbeidslivskriminalitet, sosial dumping og for trygge arbeidsplasser og et organisert arbeidsliv. Boligbygg benytter Oslo kommunes standardkontrakter i alle anskaffelser. Oslo kommunes nye system for mannskapsregistrering (HMSREG) ble implementert i 2017. Boligbygg samarbeider også med Skatt Øst om å gjennomføre enkelte kontroller på byggeplasser og oppdrag i rammeavtaler. Ledighet Boligbygg hadde i 2017 en utleieledighet på 5,7 %. Det er noe høyere enn målsettingen på gjennomsnittlig 4,0 %. Av denne ledigheten skyldes 3,1 % istandsettelsestid og tildelingstid i forbindelse med beboerskifter. På tross av volumvekst og økt omløpshastighet, makter foretaket å holde denne ledighetskomponenten på et relativt lavt nivå. Den øvrige ledigheten (2,6 %) skyldes foretakets for tiden høye aktivitet innen utvikling og rehabilitering og til en viss grad også salg. Det er i hovedsak denne ledig-
hetskomponenten som representerer årsaken til den forhøyede ledigheten. Rehabiliterings- og utviklingsaktivitetene påfører foretaket ledighet på grunn av nødvendig tømming, tilvisningsstopp og omplassering. Det er styrets vurdering at det er krevende å komme ned på 4,0 % total ledighet med et såpass høyt nivå på rehabiliterings- og utviklingsaktivitetene.
Boligbyggs rammebetingelser For å kunne innfri de politiske ambisjonene med hensyn til investeringer og boliganskaffelser har foretaket gjennomført en betydelig oppdatering av organisasjonen i form av flere ansatte og tilføring av kompetanse. Styret har i den forbindelse også fokus på oppbygging av egenkompetanse i Boligbygg, som blant annet kan redusere behovet for ekstern konsulentbruk i byggeprosjekter. Investeringsnivået i de nærmeste årene Foretakets arbeid fremover vil særlig være rettet inn på fullføring av de tre store Omsorg+ prosjektene. Investeringsrammene for disse prosjektene alene vil ligge på omkring 1,0 mrd. kr. Prosjektene skal alle være ferdig innen 2019. I tillegg kommer fremskaffelsen av ytterligere 550 boliger som ble vedtatt ved behandlingen av budsjettet for 2016. Styret og administrasjonen i Boligbygg anser denne bestillingen som strategisk viktig for kommunens utvikling i årene fremover, og mener det derfor er helt nødvendig at Boligbygg inntar en aktiv rolle og fremskaffer flere boliger blant annet gjennom bygging i egen regi på egnede kommunale tomter og ved tomtekjøp i markedet. En betydelig økning i investeringsrammene og fremskaffelse av flere kommunale boliger gir store muligheter til å redusere underdekningen og gi tilpassede boligtilbud til ulike grupper. Usikkerhet knyttet til kompensasjonsordningen for merverdiavgift Oslo kommune har de senere årene krevd årlig ca. 100-150 mill. kr i kompensasjon av merverdiavgift for utgifter til boliger særskilt tilrettelagt for sosiale formål. I en fortolkningsuttalelse fra 2004 uttalte Finansdepartementet at «særskilt tilrettelegging for slike formål kan bestå i fysisk tilrettelegging av boligen, som for eksempel rullestoltilpasning (brede dører, ingen terskler, spesialinnredet bad/toalett) og alarminnretning. Den særskilte tilrettelegging kan også bestå i andre forhold, eksempelvis gjennom tilknyttet
Boligbygg • Årsrapport 2017
DEL 1
DEL 2
vakttjeneste eller særlig avstandsmessig nærhet til et lovpålagt pleie- eller servicetilbud». Oslo kommune har innrettet seg etter denne fortolkningen. Etter uttalelse fra Skattedirektoratet i 2013 oppstod det usikkerhet om lovforståelsen knyttet til merverdiavgiftskompensasjonen som kommunen krever for boliger særskilt tilrettelagt for sosiale formål, idet skattedirektoratet til dels endret sitt syn på lovens forståelse og fortolkning. I 2014 gjorde Oslo kommune overfor Finansdepartementet grundig rede for de juridiske vurderingene som ligger til grunn for kommunens syn. I 2015 varslet Oslo kommune Finansdepartementet om at kommunen vil fortsette å kreve merverdiavgiftskompensasjon for utgifter til særskilt tilrettelagte boliger i samsvar med tidligere praksis inntil endelig avklaring foreligger. Finansdepartementet gav i 2016 sin tilslutning til Skattedirektoratets prinsipputtalelse fra 2013. Kommunen forholder seg til gjeldende lover og regler, men for å unngå tap av merverdiavgiftskompensasjon (som følge av vesentlig kortere foreldelsesfrister for kommuner) har Oslo kommune krevd merverdiavgiftskompensasjon for utgifter til særskilt tilrettelagte boliger i tråd med kommunens rettslige oppfatning. Regjeringen har i Statsbudsjettet 2018 fulgt opp Stortingets anmodningsvedtak av 21. juni 2017 om å gjennomgå forståelsen og praktiseringen av merverdiavgiftskompensasjonsregelverket for rus- og psykiatriboliger. Finansdepartementet uttaler at de ut fra eksisterende rettskildemateriale ikke finner grunn til å skille mellom ulike formene for funksjonsnedsettelser. Dette betyr at både fysiske, psykiske og kognitive funksjonsnedsettelser vil kunne omfattes av regelverket. I statsbudsjettet er det presisert at kravene for særskilt tilrettelegging av en bolig kan være fysisk tilrettelegging av boligen, eller tilrettelegginger i form av at boligen er tilknyttet personalbase for å yte helse- og omsorgstjenester som avhjelper funksjonsnedsettelsen(e) til beboeren. Det er eksplisitt uttalt at særskilt tilrettelagte boliger for personer med funksjonsnedsettelser som følge av for eksempel psykiske lidelser vil kunne være kompensasjonsberettiget. Kommunen oppfatter uttalelsene i statsbudsjettet som mer positive i kommunens retning sammenholdt med tidligere år. Når det gjelder dokumentasjon av kompensasjonskravet, legger avgiftsmyndighetene til grunn at tildelingsvedtakene for den enkelte bolig er nødvendig som dokumentasjon på at kravet på kompensasjon er berettiget. Boligbygg bygger blant annet sitt merverdiavgiftskompensasjonskrav på vedtaksdokumenta-
26
Boligbygg • Årsrapport 2017
sjon i bydelene uten å ha direkte tilgang til disse selv. Det å sikre sporbarheten til den enkelte helse- og sosialbolig kan kreve til dels omfattende endringer i organiseringen av dokumentasjonen for kompensasjonsfradraget. Dette omfatter både de utgiftene Boligbygg krever kompensasjon for og de utgiftene bydelene krever kompensert. I 2016 ble det avdekket at det er oppstått usikkerhet med hensyn til om kommunen fullt ut tilfredsstiller kravene til dokumentasjon i forbindelse med den samlede merverdiavgiftskompensasjon som kommunen krever for boliger tilrettelagt for helse- og sosialformål. Arbeidet med å sikre at dokumentasjon som kan være relevant for vurdering av kompensasjonsretten gjøres tilgjengelig på en god måte for avgiftsmyndighetene ble startet i 2017. Byrådet har formidlet til foretaket at det vil arbeide videre med implementering av forbedret innhold i enkeltvedtak og kontrollspor. Gjennomgåelsen som nevnt ovenfor har avdekket behov for en ytterligere kartlegging av de enkelte boligene som Boligbygg forvalter hva gjelder kravene til særskilt tilrettelegging for boliger med helseformål eller sosiale formål. Det er gjennom dette arbeidet avdekket at kommunen kan ha krevd for meget merverdiavgiftskompensasjon for en del av kommunens boliger med helseformål eller sosiale formål. Selve beløpet er imidlertid beheftet med stor usikkerhet. Foretaket har behov for noe mer tid til å vurdere spørsmålet i samarbeid med Oslo kommune for øvrig. På grunn av den usikkerheten som er pekt på ovenfor, er det ikke gjort avsetninger i regnskapet for et eventuelt redusert refusjonskrav. Det gjøres oppmerksom på at det i tidligere årsberetninger fra 2013 til 2016 foreligger en feil, da det omtales at Oslo kommune i forbindelse med spørsmålet om merverdiavgiftskompensasjon har «påklaget Skatteetatens vedtak». Det er imidlertid ikke noe vedtak som er påklaget. Den korrekte informasjonen består i at det har vært en dialog med skattemyndighetene om regelverksforståelsen.
Oslo, 5. mars 2018
Stig L. Bech styreleder
DEL 1
DEL 2
Boligbygg • Årsrapport 2017
HL Dest – Regnskap 2016
DEL 1
DEL 2
Driftsregnskap 2017 I
II
III
IV
V
Regnskap
Dok. 3
Regulert
Regnskap
Avvik 2017
2017
2017*
bud. 2017
2016
(III-I)
-1 209 345
-1 242 036
-1 242 036
-1 144 835
-32 691
Overføringer med krav til motytelse
-236 916
-219 930
-219 930
-216 079
16 986
Overføringer uten krav til motytelse
-35 056
-3 600
-28 600
-5 434
6 456
-1 481 317
-1 464 566
-1 490 566
-1 366 348
-9 249
84 446
81 178
81 178
76 433
-3 268
Salgs- og leieinntekter
Sum driftsinntekter Lønnsutgifter Sosiale utgifter
32 770
32 324
32 324
30 185
-446
665 609
620 393
672 393
601 908
6 784
30 964
25 918
25 918
26 238
-5 046
Overføringer
514 969
524 450
524 450
489 978
9 481
Avskrivninger
290 753
292 158
292 158
254 441
1 405
Kjøp av varer og tjenester som inngår i kommunens tjenesteproduksjon Kjøp av tjenester som erstatter kommunal tjenesteproduksjon
Fordelte utgifter Sum driftsutgifter Brutto driftsresultat Renteinntekter og utbytte
1 619 511
1 576 421
1 628 421
1 479 183
8 910
138 193
110 855
137 855
112 836
-338
-1 032
-1 200
-1 200
-1 311
-168
Gevinst finansielle instrumenter
-
(omløpsmidler) Mottatte avdrag på utlån
-
Sum eksterne finansinntekter
-1 032
-1 200
-1 200
-1 311
-168
Renteutgifter og låneomkostninger
76 778
86 548
86 548
72 152
9 770
Tap finansielle instrumenter
-
(omløpsmidler) Avdrag på lån
93 673
95 955
95 955
73 967
Utlån
2 282 -
Sum eksterne finansutgifter
170 451
182 503
182 503
146 119
12 052
Resultat ekst. finanstransaksjoner
169 419
181 303
181 303
144 808
11 884
Motpost avskrivninger
-290 753
-292 158
-292 158
-254 441
-1 405
Netto driftsresultat *
16 859
-
27 000
3 203
10 141
Bruk av tidligere års regnskapsmes-
-27 097
-
-27 097
-5 484
-
-27 000
-
-27 000
-30 300
-
-
-
-
-
-
-54 097
-
-54 097
-35 784
-
sige overskudd Bruk av disposisjonsfond Bruk av bundne fond Sum bruk av avsetninger Overført til investeringsregnskapet
-
Avsetning til dekning av tidligere års
-
regnskapsmessige merforbruk Avsatt til disposisjonsfond Avsatt til bundne fond
-
27 097
-
-
-
-5 462
32 739
-
27 097
5 484
-5 462
Regnskapsmessig merforbruk/
-4 499
-
-
-27 097
4 499
Boligbygg • Årsrapport 2017
5 642
5 484
Sum avsetninger mindreforbruk
28
27 097
HL Dest – Leder
DEL 1
DEL 2
Investeringsregnskap 2017
Artsgrupper Kjøp av maskiner og utstyr Rehab- / utviklingsprosjekter Kjøp av boligeiendom Presteboliger kjøp/rehab Brannsikring kommunale gårder Ufordelt Omsorg+
I
II
III
IV
V
Regnskap 2017
Dok. 3
Regulert
Regnskap
Avvik 2017
2017*
bud. 2017
2016
(III-I)
898
-
2 000
3 993
1 102
235 801
210 000
273 612
107 852
37 811
19 437
60 000
32 200
16 797
12 763
1 508
5 000
5 000
1 945
3 492
34 130
10 000
30 400
25 570
-3 730
217
2 000
8 743
14 175
8 526
Omsorg+
246 143
568 600
609 223
244 476
363 080
Boliger til vanskeligstilte
144 847
256 800
293 586
53 414
148 739
7 103
504 200
91 116
13 875
84 013
442 801
-
672 734
37 266
229 933
Ufordelt avsetning boliger til vanskeligstilte Kjøp av boliger til vanskeligstilte Etablering av 600 boliger Kjøp av aksjer
-
-
-
880 543
-
105 324
-
105 324
-
-
Avsetning til fond
38
-
-
812
(38)
Sum investering
1 238 247
1 616 600
2 123 938
1 400 718
885 691
Lån i lånefondet
-525 473
-774 600
-1 037 400
-618 174
-511 927
Salg av eiendom
-189 175
-66 000
-66 000
-259 520
123 175
-
-
-105 324
-
-105 324
Salg av aksjer Tilskudd fra staten
-131 579
-172 000
-216 000
-182 824
-84 421
Tilskudd fra bykassen
-266 400
-384 000
-459 000
-251 000
-192 600
Refusjoner og overføringer Kompensasjon for merverdiavgift Bruk av fond Sum finansiering
-978
-
-
-2 444
978
-124 642
-220 000
-240 214
-86 756
-115 572
-
-
-
-
-
-1 238 247
-1 616 600
-2 123 938
-1 400 718
-885 691
Regnskap 2016 for Boligbygg Oslo KF er utarbeidet etter kommunelovens prinsipper. Alle tall i tusen kroner.
Boligbygg • Årsrapport 2017
DEL 1
DEL 2
Balanse 2017 (tall i tusen kroner) Artsgrupper
Regnskap 2017
Regnskap 2016
Regnskap 2015
Anleggsmidler
11 104 612
10 190 843
9 152 762
913 770
Omløpsmidler
188 994
328 548
263 507
-139 554
Sum eiendeler
Endring
11 293 606
10 519 391
9 416 269
774 215
Egenkapital
-4 151 021
-3 705 826
-3 224 276
-445 195
Langsiktig gjeld
-6 831 533
-6 379 779
-5 825 639
-451 754
Kortsiktig gjeld
-311 052
-433 786
-366 354
122 734
-11 293 606
-10 519 391
-9 416 269
-774 215
Sum egenkapital og gjeld
Tjenesteproduksjon Måltall
Resultat
Resultat
Resultat
Måltall
Resultat
Avvik
2014
2015
2016
2017
2017
2017
10 039
10.644
10.883
11 054
11 007
-47
62
56
39
39
33
-6
105
102
120
120
123
3
10 206
10 802
11 042
11 213
11 163
-50
819
1 173
1 274
1 300
1 433
133
11 025
11 975
12 316
12 513
12 596
83
95,7 %
95,4 %
95,2 %
96 %
94,3 %
-1,7 %
Produksjonsmidler Boliger Presteboliger Ungbo Totalt antall boliger Næringslokaler/parkering Totalt antall objekter
Produksjon (volum) Utleide boliger i %
1281
1491
1694
1 582
1490
-92
Salg av boliger
Tildelte boliger etter boligvedtak
53
86
59
19
46
27
Kjøp og tilgang av boliger
90
766
260*
190
158
-32
74 168
75 179
77 689
84 978
84 226
-752
1 228
1 419
1 464
1 466
1 449
-17
53 678
69 879
73 846
74 000
76 408
2 408
Antall bebodde leiligheter hvor reparasjoner er utført
4 679
3 637
3 978
4 200
4 077
-123
Gjennomsnittlig kostnad for reparasjoner i bebodde leiligheter i kr
7 690
5 474
8 544
11 452
11 122
-330
Produktivitet Driftskostnad pr bolig i kr
Rehabilitering Antall leiligheter istandsatt for utleie Gjennomsnittlig kostnad for istandsatte leiligheter i kr
*Inkluderer Thulstrups gate 4 som ble overført fra Omsorgsbygg i 2016. Skal bygges om til tilrettelagte boliger og er her regnet som en bolig
30
Boligbygg • Årsrapport 2017
HL Dest – Kolofon
DEL 1
DEL 2
Boligbygg Oslo KF Årsrapport 2017 Redaktør Design Foto Trykk Opplag
Kommunikasjonsdirektør Kristin Øyen Kikkut kommunikasjon Eivind Røhne og Boligbygg Media 07 1 200
Boligbygg • Årsrapport 2017
Avsender Boligbygg Oslo KF PB 1192 Sentrum 0107 Oslo