Coöperatieplan
DewielewaalRotterdam
Hetcoöperatieplannadertoegelicht
HethaalbaarheidsonderzoekvandeWielewaalisuitgevoerddoorhetExpertteamvande UnieRaadgevers&Adviseurs.Naanalysevandeuitgangspuntenenverstrekteinformatieis hetinitieelonderzoekafgerondenzijndebevindingenpositief.Hetcoöperatieplan fungeertalsondernemingsplanenbeschrijftdestructuurvandevastgoedcoöperatie,de doelstellingenvandecoöperatie,deinitiatiefnemers,debeoogdedoelgroepen,de woningen,debenodigdeinvestering,debedrijfsvoeringenhetorganisatiemodel. Daarnaastwordtinzichtgegevenindewijzewaaropdecoöperatiedewoningengaat beherenenonderhouden.
SamenmetdeledenvanhetBewonersOverlegWielewaal(BOW)enHuurderVereniging Wielewaal(HVW)isdebinnendewijkgedeeldevisieverwerktinhetcoöperatieplanen middelsparticipatietotstandgekomen.HetexpertteamheeftvastgestelddatdeUnie voldoetaandegesteldewettelijkeeisen.
VoorafdienttewordenvastgestelddathetgewenstevooroverlegmetWoonstad RotterdamendegemeenteRotterdamtotophedennietheeftkunnenplaatsvinden.Dit overlegisnodigomopessentiëleonderdelenhetcoöperatieplanintebeddenentevoldoen aandeindeWetvastgelegdeoverlegstructuuroverditcoöperatieplan.
Hetlandelijkopererendeexpertteamstelthaardeskundigenophetgebiedvanlegal, compliance,riskmanagement,maintenanceenfinanceterbeschikkingvoorhet vervolgoverlegmetWoonstadRotterdamendegemeenteRotterdam.
Rotterdam,1maart2016
1.Inleiding
Woningcorporatieszijninmiddelsgetransformeerdvanoverheidgestuurde,taakgerichte organisaties,inzelfstandigeondernemingenmeteenpublieketaakstelling: maatschappelijkondernemerschap.Daarbijheeftdewoningcorporatie(alsspelertussen overheid,marktenmaatschappij)eenbijzonderepositie.
In2015isdeWoningwet2015inwerkinggetredenenNederlandvoldoetderhalveaande eisenvandeEuropesemededingingsregels,waarinvastgelegdwordtwaaraandeDiensten vanAlgemeenEconomischBelang(DAEB)voorwoningcorporatiesaanmoetvoldoen.
Tevenshebbendehuurders-enbewonersorganisatieseenprominentererolgekregeninhet overlegmetgemeenten,corporatiesenhuurdersorganisatiesmetinstemmingvanAedes. VoorWoonstadRotterdam,diemetlastenopdrachtdewoonwijkdeWielewaalbeheert, eenuniekemogelijkheidomsamenmetdebewonersvandeWielewaaldewettelijk geborgdewooncoöperatietestructurerenmetbehulpvandeopgerichtevastgoed coöperatie,devereniging“UnieVanenVoordeWielewaalers”.
Eenwoonwijkwaarvandebewonersin2016devereniging“Unievanenvoorde Wielewaalers”heeftopgerichtmetalsdoeldewoonwijkinsamenspraakmetWoonstad Rotterdam,degemeenteRotterdamindachtigdeWoonvisie,dewoonwijkopdezelfde footprintteherontwikkelen.
OndermaatschappelijkedrukendeWoningwet2015ontstaaninitiatievenvanuit bewonersparticipaties,dieeenbijdrageleverenaandewooncorporatiesinNederlandom devolkshuisvestelijketaakteversterkenmetinachtnemingvanhetmaatschappelijk rendement.
Naastgrootschaligenieuwbouwen/ofgrootschaligeingrepen,ligtdefocusinNederlandnu ookopkleinschaligeingrependoorwooncorporatiesenwaarmogelijkinsamenwerking metdewooncoöperaties.Datbetekentkleinereprojecten,bouwenop(ookjuridisch)
lastigelocaties,meerfocusoprenoveren,behoudtvandebestaandeinfrastructuurenwaar mogelijkinstandhoudenvanhetbestaand(historisch)bezit.
InditcoöperatieplanwordendekerncompetentiesuitgewerktvandeUnievanenvoorde Wielewaalers.Hetcoöperatieplangeeftinzichtindestructuuropzet,governancestructuur, deexploitatieenbeschermingvanhetvastgoedendezorgvoorhaarbewoners.
DoordeUnieiseenhaalbaarheidsstudiegedaan,eengedetailleerdfinancieelmodel gemaakt,zijnoffertesverkregenvanbouwersenanderebenodigdecontractspartijen.De potentiëlebouwerheeftooknogeensdehaalbaarheidvanhetPlanbevestigd.Eveneens zijnfinanciëlepartijengeïnteresseerdgeblekenindefinancieringvanhetPlan.
HetPlanvoorzietinenergieneutralewoningendieineersteinstantieverhuurdworden tegeneenprijswaardoordewoonlastennagenoeghetzelfdeblijven.Volgenshet puntensysteemkunnenvoordezewoningenechterhogerehurenwordengerealiseerden zaldeinmiddelsbehoorlijkvergrijsdewijkdoormutatiedanookvansamenstelling veranderen.
Doelvanhetcoöperatieplanistevensinzichttegevenindesamenwerkingsuitgangspunten metWoonstadRotterdamendegemeenteRotterdam.
UitgangspuntisdatdeopgerichteUnieVanenVoordeWielewaalersdewoonwijkde WielewaalinRotterdamineigenbeheerrealiseertopdezelfdefootprintentenminste30 jaardebeheer-enonderhoudsactiviteitenuitvoert.
VervolgenszalsamenmetWoonstadRotterdamendegemeenteRotterdamingoed overlegdeportefeuilleblijvendwordenvoortgezetofwordengeïntegreerdinde portefeuillevanWoonstadRotterdam. Metvriendelijkegroet,
Eenintroductie
DeWielewaaliseenwijkinCharloisinRotterdam-Zuidenbestaatuitca.545sociale noodwoningen,waarvanerinmiddelsca.35zijnverkochtaandebewoners.Dewijkisgebouwd indejarennadeTweedeWereldoorlog.
NadeoorlogisgeldgeschonkendoordebewonersvanZwedenaandebewonersvanNederland, metalsdoelhuisvestingteverzorgenvoordezwaarstgetroffenenvanhetoorlogsgeweld(sociale woningbouw).EendeelvandieschenkingisdaarvoorterbeschikkinggesteldaanRotterdam,die vervolgensdegeldenheeftaangewendvoordebouwvandeWielewaal.
VervolgensheeftRotterdamhaarsociaalonroerendgoedbelangenondergebrachtindedestijds nieuwopgerichtewoningcorporaties,waarbijdeWielewaalisovergegaannaarWoonstad,door degrondmetwoningeninafgekochteerfpachtvoor99jaaraanWoonstadovertedragen.
HetovergrotedeelvandegezinnenindeWielewaalheefteeninkomenbenedendesociale huurgrensenca.67%heefteeninkomentot€19.000enhetgemiddeldeindeWielewaalligtop€ 22.500.Hethuurbestandkenteenzeerlagemutatieendegezinnenkunnengeen huurverhogingendragen.
DewooncoöperatiedienthetcoöperatieplanmetdetoegelateninstellingWoonstadte bespreken.Hetcoöperatieplanbevatinelkgevaleenregelingomtrentdewijzewaaropde wooncoöperatiebijdraagtaanhetonderhoudenhetbeheervandewoongelegenhedendiedoor deledenvandeUniewordenbewoondgeldenzalreserveren.
WoonstadRotterdamvervreemdtofslooptgeenwoongelegenhedenalsbedoeldinartikel2, derdelid,eerstevolzin,gedurendedeeenmaligeperiodedieaanvangtophettijdstipvan indieningvanhetverzoek,bedoeldindievolzin,eneindigthetzijophettijdstipvanoprichting vandewooncoöperatie,hetzijzesmaandennadieindieningingevaldewooncoöperatieniet binnendiezesmaandenisopgericht.
MedegezienhetuitgangspuntvandeUnieomintensiefmetWoonstadRotterdamdebeheer, onderhoudenuiteindelijketerugkeervandewoonwijkingezamenlijkheidtestructureren.
2.Initiatiefnemers
In2007hebbendebewonershetideegekregenzelfderenovatievandeWielewaalterhand tenemenensindsdienisdoorheneencompleetplanontwikkeldvoordeherbouwvande woningenopdezelfdefootprint(het“Plan”),maarmetca.50%meergbo.
Daardoorkunnendebewonersnaherbouwophetzelfdeadresendezelfdeplekterugkeren, tegennagenoegongewijzigdewoonlastenhuren.HetPlanisin2011oppapiergekomenen metoverweldigendemeerderheiddoordebewonersomarmd.
VoorditplanisafgelopenjaarookdecoöperatiedeUnieVanenVoordeWielewaalers(de “Unie”)opgericht.EenVerenigingmetvolledigerechtsbevoegdheidmetalsstatutairezetel Rotterdam.
HetinschrijfnummerinhetHandelsregisteris65533569,10maart2016,metalsdoel:
DeverenigingheefttendoelhaarLedeninstaattestellenzelfstandigtevoorzieninhet beheerenonderhoudvandedoorhenbewoondewoongelegenhedeninDeWielewaalen directdaaraangrenzendeomgeving(sbicode94997)
Hetbestuurwordtgevormddoor:
DeheerW.J.H.deBen,geborenop6maart1946,metalstitelVoorzitter,gezamenlijk bevoegd;
MevrouwK.Groen,geborenop17augustus1971,metalstitelSecretaris,gezamenlijk bevoegd;
DeheerG.F.J.Verschuren,geborenop7juni1961,metalstitelPenningmeester, gezamenlijkbevoegd.
HetbestuurvertegenwoordigtdeaangeslotenbewonersvandewijkdeWielewaal.Tevens isdeUnieop8april2016aangemeldbijhetMinisterievanBinnenlandseZakenen Koninkrijksrelatiesenop14maart2016bijdeBelastingdienst.Ziehiervoordeseparaat beschikbarefinanciëleonderbouwingenvanhetCoöperatieplan.
3.Kerncompetenties
DekerncompetentieswaardecoöperatiedeUnievanenvoordeWielewaalersaanvoldoet zijneengedegenvastgoedsturing,dichtbijdeklantindewijkdeWielewaalen samenwerkenmetpartnersindeketenvanvolkshuisvestinginRotterdam.
Uitgangspuntendiesamenkomenindeeisendiegesteldwordenaandestructuuren invullingvaneenwooncoöperatiezoalszijnvoorgeschrevenindeWoningwetomde instandhoudingvandewoningvoorraadtewaarborgen.
EenvoordeomvangvandeUniepassendestructuurzaldetakengaanuitvoerenomhet vervullenvandekerncompetentiestewaarborgen.
Dekerncompetentiesgevendeeenleidraadvoordeinrichtingvanhetoperationeleproces binnendewooncoöperatieendeverantwoording,degovernancestructuur.
Inonderstaandoverzichtwordtingegaanopdeonderwerpendiewordenopgenomeninhet AdministratieveOrganisatie&InterneBeheersingsysteemendebijbehorendetoetsbare procedures.
Beheer van het vastgoed en vastleggen operationele informatie, asset management
Vastgoedsturing
Huisvader voor de wijk, passend toewijzen, wijkbeheer & toezicht alsmede exploitatie
Dichtbijdeklant
Overleg stakeholders waaronder toezichthouders & financiële & sociale rapportages, verantwoording / toezicht
Samenwerking
Vastgoedsturing
InéénP&C-cyclus(planning&control)wordthetSVB(strategischvoorraadbeleid)binnen decoöperatieinéénintegralestrategie,éénprocesvanstrategievorminggemonitordop strategisch,tactischenoperationeelniveau.Doordezemethodiektoetepassenwordt inzichtverkregenindeverhuurbaarheid,onderhoudscyclus,bouwkostenenoptimale aanwendingvanhetvermogenmethulpvanICToplossingenenServiceLevelAgreements metpartnersindeketenomdewijkdeWielewaaltebeheren.
Dichtbijdeklant
Detweedekerncompetentieis‘dichtbijdeklant’.Zonderoptimalekennisvandeindividuele huurderbinnendeWielewaal(zijn/haarwoonwensen,verwachtingenenbehoeften)en kennisvandedynamiekenaardvandesamenlevingsverbanden,kaneenUniehaarwerk nietgoeddoen.
DewoonwijkdeWielewaalkenmerktzichalseenhechtegemeenschap,waarhettotde leegstandeentegroteimpactkreeg,veiligencomfortabelwonenwas.Metalle (gemeentelijke)instantiesenhandhavingzijngoedecontactenaanwezig.
Afgezienvandekwantitatieveanalysevoordestrategischeinput,isdezekerncompetentie vooralookomhetinstandhoudenvanhetvermogentotconstructievedialoogmetde bewoners.Metanderewoorden:omsamenmetdebewoners,alsgelijkwaardigepartner,te communicerenentewerkenaaneenwijkwaarhetgoedwonenis.Daarvoorishetnodigde taalvandeklanttespreken.
GeziendeverbondenheidendeveletakendiedebewonersindewijkdeWielewaalals vrijwilligergezamenlijkuitvoeren,geeftaandathetbestaandeplatformbinnende WielewaalgeïntegreerdkanwordenindestructuurvandecoöperatieUnievanenvoorde Wielewaalersendebasishiervoorbeschikbaaris.
Samenwerking
Dederdekerncompetentieishetvermogenomnauwsamentewerkenmetpartners,inde ketenenindenetwerkenvanDAEBhuisvestinginRotterdamZuid.Dedoelenvande coöperatiekunneninfeitealleeninnauwesamenwerkingmetpartnersgerealiseerd worden.Partnerszijndan:bewoners,haarbewonersverenigingen,zorg&welzijn instellingen,thuiszorgorganisaties,degemeenteRotterdamendedeelraden,maarook Woonstadenhetbouw-enonderhoudsbedrijfenlosseaannemers.Tenbehoevevande versterkingvanzelfregieindewijk.
Degenoemdekerncompetentieswordengerealiseerddoormiddelvaneen organisatiestructuurbinnendecoöperatiedeUnievanenvoordeWielewaalers.Voorde control,auditengovernancetakeniseenhelderonderscheidtussendeverschillende vastgoedrollen:belegger,ontwikkelaarenbeheerder.
DerolvanbeleggerdiedeUnievanenvoordeWielewaalersuitvoert,vindtplaatsin samenspraakmetWoonstadRotterdam,aangeziendewoningvoorraadjuridischwordt overgedragenrekeninghoudendmetdewettelijkekaders.
Aangeziendeportefeuillequaomvangvanhetaantalwoningenidentiekblijft,isde ontwikkelinggeborgdbijhetteamVastgoed.Insamenwerkingmethetbouwbedrijf, waarmeeeenServiceLevelAgreementengarantieszijnovereengekomen,zijndeze processentoetsbaarengoedtemonitoren.AangezienhetDAEBwoningenbetreftmetde mogelijkheidombinnendeWoonvisievanRotterdamdewoningenookalsmiddeldure woningenaantebieden,kanpassendaandehandvandemarktvraaginRotterdamZuid voorDAEBwoningenwordeningespeeld.
Ditlaatsteproceswordtgemonitorddoorhetteambeheerenmarkt.Geziendegenoemde hogekwaliteitvandewoningenzorgtditvooreenstabielefinanciëlebasisvoorde continuïteitvandecoöperatieingespeeldwordenopdebehoefte
SamenwerkingmetWoonstadRotterdam
EenmedewerkingvanWoonstadRotterdamiseenmustomdedefinitievebeslissingtot overdrachtvandeonderhoud-endebeheertakengestaltetegeven.Naderoverlegoverde voordelenvanhetinrichtenvandeUnievoorWoonstadRotterdamiseenvereisteomeen gezamenlijkevisietecreërenophetgebiedvan:
PortefeuilledeWielewaalenhetjuridischekader;
WijkdeWielewaalhaarbewoners,inkomenenborgingmaatschappelijkbelang;
Voorraadbeheer&onderhoudsplanningzowelmutatie-alsgrootonderhoud;
AmbitievanpartijenomingezamenlijkheiddekansenvandeWoningwettebenutten;
TerugkeervandeportefeuilleWielewaalnaarWoonstadRotterdamna30jaar exploitatiedoordeUnie;
Waarde-analyseengezamenlijkewaardeontwikkelinginclusiefsamenwerkingophet gebiedvanplanmatigonderhoud;
Structureringmasterplanwoonlastenbeleidenopwekkenduurzameenergieende daarbijbehorendekwaliteitsverbeteringvandewoningvoorraad;
Besparingopdebouwlasten,investeringscapaciteitendoorlooptijdbouwtermijnen
Benuttenvanelkaarssterkepunten
Doordesnellerealisatie(binnen3jaar)vandewoonwijkdeWielewaal,kunnende ervaringenophettechnisch-,organisatorisch-enfinancieelbeheerindeUnieeen aanvullingzijnopdedoordeMinistergewensteefficiëntestructuurvaneen woningcorporatiemetmeerderewooncoöperatiesalsgelieerdepartijen.Soortgelijke structurenwordenteruggezienindegezondheidszorg(klinieken)enindefinanciëlewereld (crowdfundingorganisaties,gestapeldfinanciereni.s.m.banken).
PropertyManagement/AssetManagement
Hetpropertymanagementvande545huur-enkoopwoningenvandeaangesloten eigenarenwordeninplatteorganisatiegestructureerdzonderonnodigemanagementlagen.
Debedrijfslastenzijnsignificantlagerdanmiddelseenregulierbeheer,watpastbinnende trendnaarefficiëntereprocessen,taakopvolgingendeklantencontactenviahet klantcontactcentrum(KCC)binnendeDAEBverhuurprocessen.
DeUniezalmiddelseenpassendgeautomatiseerdsysteeminsamenwerkingmetde woonconsulentenineenplatteorganisatieeenefficiëntwerkprocesinrichten,watbijdraagt aanhetlagekostenstructuurensnellerapportagenaardestakeholdersvandekwalitatieve informatiealsmededekwantitatieveinformatie.
4.Missie,visie,doelstellingenhetstrategischplan
Deuitgangspuntenvandeinitiatiefnemersommiddelsdecoöperatiehetwoonbeheerzelf tedoen,komtvoortuiteenkrachtigcollectiefvanbewonersdiedemogelijkhedenzienom dewoonwijkdeWielewaalpassendterenoveren,metbehoudvankarakter,identiteit, wooncomfortenbetaalbaarheidénmetbehoudvaniniedergevalhetzelfdeaantalDAEB huurwoningen.Bovengenoemdeuitgangspuntenzijnsamengevatineenalles samenvattendemissie,visieendoelstellingsamenvatting:
DemissievandeUnievanenvoordeWielewaalersisdemeestleefbarewoonwijkin RotterdamterealiserentegensocialewoonlastentoegankelijkvooralleRotterdammers. DebasismissievandeUnievormteengedegenfundamentvoordievisie,waarinsamenen sociaal,ondernemendhetwonenineenleefbarewijkwordt
Besprokenuitgangspuntenvoordevisie
Ontwikkelingenindehuurwoningmarktgaatuitvanbehoudvancapaciteiten betaalbaarheid;Samenwerkenmetmarktpartijenomdeplanrealisatieteversnellenen financieringteregelen;Metdestakeholdersrondomdewoningcorporatiemeerderewoon coöperatiesterealiseren;Lagekostenstructuurenhogeleefbaarheid;
Doelstellingendiezijngedefinieerd,SMART,specifiek,meetbaar,acceptabel,realistischen tijdsgebonden.Onderdelenvoordedoelstellingzijn:
hetrealiserenvaneenwoonwijkvan545woningenbinnen3jaarwelkewordt geëxploiteerdineenstabieleorganisatiemetgedegenjuridischfundamentaangestuurd doorkwalitatiefgoedteam,gecontroleerddooreengedegengovernancestructuur waarbijdewoonlastenpassendblijven.
Ditcoöperatieplanvormteenstrategischplandatperiodiekwordtbesprokenenverfijnd wordtenvoorzienvaneenupdate.Goedewoningenineenleefbareomgevingsamenmet anderepartijen,kostenbewust,innovatiefenvernieuwend.Inopen,transparantedialoog, toekomstbestendigensolide.
Eenmaatschappelijkeondernemermeteenbredezorgvoorwonen&leefomgeving.Wij zettenonsinvoorgoedwoneninvitalewijkenenbuurten.Hierbijschenkenweprimair aandachtaanmensendiemaatschappelijkkwetsbaarzijnenhulpnodighebben.Hiervoor werkenwevanuitonzekernwaarden:trots,realismeensamen,dieallekenmerkendzijn voordeWielewaal.
5.Structuur
Omdevolkshuisvestelijketaakgoeduittekunnenvoeren,isfinanciëlecontinuïteiteen must.Inhetcoöperatieplanbeginnenwemethettoelichtenvandeorganisatiestructuuren vervolgensmethetuitwerkenvanhetfinanciëlerendementomvervolgenshet maatschappelijkrendementvandewijkdeWielewaalenRotterdamZuidtoetelichten.
Inhetcoöperatieplanvormthet7-SmodelvanMcKinsey,dieeenleidraadvormtomde zevenvastefactorenomdeprestatiesvandecoöperatieopzettoetelichten.Allehieronder genoemdefactorenbeïnvloedenelkaaropeenpositievewijzeenversterkendeUnie.
StructuurCoöperatiedeUnievanenvoordeWielewaalers
Aangezienbinnendecoöperatiedevastgoedsturingdeeerstekerncompetentievande corporatieis,pleitdatervooromvastgoedsturinginhethartvandeplanning&control cyclusteplaatsen(hoofdstuk2).Indestrategie,structuurendegebruiktesystemenblijkt dezefocusook,waarbijdekennisvandewoonwijkwaarbinnendecoöperatieacteertenhet vertalenvandezekennisdebeheervandewoonwijkgaathandinhandmetdeplanningvan kasstromenenrendementen.DeoverigegenoemdeS-onderdelenvanuithetmodel, dragenbijaandeoverigekerncompetenties,samenwerkingendichtbijdeclientacteren.
1.Strategie
DestrategieIsgebaseerdop deWoningwet2015;
Metfocusopbetaalbare energieneutralehuizenente realiserenindebestaande wijk;
Woonlastengelijkhoudenen omvangvanDAEBwoningen initieelhandhaven;
2.Structuur
Degekozenstructuuris eenvereniginggenaamd UnieVanenVoorde Wielewaalers, ingeschreveninhet handelsregisteronder nummer65533569, aangemeldbijde Belastingdienstenhet MinisterieBZ&K.;
3.Systemen
Naastfinanciëlesystemen voordeperiodieke rapportages,incasso’sen jaarverslaggevingzijn geïntegreerdeSAAS systemenbeschikbaarvoor deperiodiekedViendPi rapportage,welkevrijwillig digitaalbeschikbaarzijn voordestakeholders;
Toezicht
(vrijwilligtoezicht)vande Autoriteit
Woningcorporatiesen verplichttoezichtfinanciële instellingendiefinanciering verzorgen.Tevens rapportagenaargemeente Rotterdam&Woonstad
Rotterdam;
Toezicht
Bestuuren ledenvergaderinginclusief hetlidmaatschapvan Woonstad,deWoonbond envertegenwoordigersvan degemeenteRotterdam
alsmededeaangestelde RvT;
Toezicht
Accountantscontroleopde beschikbaargestelde documenteninclusiefde (vrijwillige)toetsingvande gegevensuitvraag,passend bijdeWaarborgFonds
SocialeWoningbouw (WSW)rapportagerichting
BZK/DGWB;
4.Organisatiestructuur
Eenplatteorganisatiemetprofessionele3fte’sen(buurt)vrijwilligersvanuitdebestaande structuren,waarbijdeprofessionelemedewerkersdoormiddelvaneengeautomatiseerd KCCsysteemenSAASsoftwaremiddelendefinanciëleadministratieverzorgenende mutatiesregelenenonderhoudsmeldingenstroomlijnen;
Toezicht
Accountantscontrolehoudttoezichtopdeinternebeheersingenadministratieve organisatievandecoöperatieUnievanenvoordeWielewaalersvoordeborging;
5.Stijl
Geenmanagementlagen, inbrengvanuitde wijkbewonerseninstanties passenduitgevoerd, gestandaardiseerdeSAAS softwaretoolsondersteunen hetteamendeprocessen;
6.Vaardigheden
DeCoöperatie
onderscheidtzichdooreen flexibeleeninzichtelijke structuur,gestructureerd volgensdevereistenvanuit deWoningwet2015;
7.Staf&personeel
Eenervarenkleinteamvan medewerkersisvoldoende omdebeheervandecirca 545woningengoedte structureren;Veletakenzijn geautomatiseerdo.b.v. bestaandeSAAS oplossingen;
Toezicht
Doormiddelvan accountantscontroleopde processenbehorendebijde controleopdracht;
Toezicht
Vanuitdeperiodieke rapportagenaar stakeholdersendoorde accountantscontrole alsmededoorhetbestuur enaangesteldeRvT;
Toezicht
Middelsde arbeidsvoorwaardenen escalatiemogelijkheden richtingbestuurenRvTis eengezondenprettig werkklimaatvoorhanden;
Doelvanbovengenoemdeaanpakdeorganisatiecultuurmiddelsdestructurering,zodanig interichten,datdebeheerdersrolbijdraagtdathetvastgoedinstandwordtgehouden, verhuurtwordteneenpassendexploitatierendementkanwordenrealiseertomaande instandhoudingvandewoonwijkdeWielewaalrechttedoen,passendindemissievande UnieVanenVoordeWielewaalersinsamenwerkenmethaarstakeholderWoonstad Rotterdam.
Hetprojectplanvoorhetrealiserenvande545nieuwewoningenwordtseparaatin hoofdstuk9toegelichtenonderbouwdindebijlagen.Narealisatiezalgeen noemenswaardigontwikkelteambenodigdzijnaangeziendeportefeuillebestaatuitde genoemde545woningendieopdebestaandefootprintwordengerealiseerd.
Eentweedeaspectvanvastgoedalsruggengraatvandeorganisatieisdeconsequente doorvertalingvandevastgoedstrategienaardeoperationeleprocessenbinnende coöperatie.Dezeprocessenwordentoegelichtindevolgendehoofdstukken,maareerst wordtdeorganisatiestructuurenhetorganogramvandecoöperatietoegelicht
De afgekochte erfpacht van Woonstad wordt overgedragen aan de stichting houdster van erfpachtrechten en realiseert de wielewaal conform het bewonersplan. De eigenaren van de koopwoningen worden in het plan integraal meegenomen. De stichting heeft de funding en de realisatie van het bouwplan in beheer en verstrekt de Unie de woningen conform het bewonersplan. De unie verhuurt de woningen aan de huurders en faciliteert de eigenaren van de 35 koopwoningen in een servicecontract die ook geldt voor de instandhouding van de huurwoningen. Middels SLA’s zijn de kosten vastgelegd en inzichtelijk.
6.Organogram
Huurders & bewoners eigen woningen in de Wielewaal zijnde de leden van de coöperatie in ALV
Gemeente Rotterdam Woonstad Rotterdam
R V A
Gekozen bestuur
Unie van en voor de Wielewaalers
Woonbond Nederland Raad van Toezicht
Stichting houdster van erfpachtrechten
Accountant & auditrapportages
De huurders zijn de leden van de Unie van en voor de Wielewaalers en kiezen uit hun midden een bestuur. Separaat zal een Raad van Toezicht worden benoemd die mede de Governance taak op zich neemt. De gemeente, Woonstad en de Woonbond alsmede de Stichting zijn bijzondere leden binnen de Unie. Accountantscontrole in combinatie met rapportage van de relevante documenten richting de stakeholders vormen een sluitstuk van de beheersing van de organisatie.
Bedrijfsbureau&medewerkersWielewaal
Huurders & wachtlijst aanmeldingen
Directie & adm. medewerkers
Financiële administratie DATA WARE HOUSE
Huuradministratie
Klachtenregister huurders & overige
Onderhoud service & planmatig
Asset Management Audit & Compliance
De bedrijfsprocessen binnen de relatief kleine woon coöperatie bevat de modellen voor beheer van het wonen, leefbaarheid, onderhoud, financiën, woonruimte verdeling alsmede de rapportage van de financiële – en niet-financiële informatie. Geheel als een SAAS omgeving, o.b.v. gecertificeerde data warehousing. De directie wordt aangesteld door de RvT en de directie draagt middels het Raad van Toezicht governance model verantwoording af over het beleid. De RvT stelt de accountant aan.
DesnelleontwikkelingenopICT-gebied,vooralinhetuitvoerenvantransactiesmetklanten viainternet,hebbeningrijpendegevolgenvoordeverhuurprocessen.
Deroutineprocessenvandeafdelingwonen,verhuren,reparatieverzoeken,huurbetalenen dergelijkewordenoptimaalingericht,indeslankecoöperatie,(‘Operationalexcellence’).
Hetdigitaalgeorganiseerdeklantcontacten,incombinatiemetdepersoonlijkebenadering middelsdebewonersorganisatiesindeWielewaalbiedtbesparingenzonderafbreukte doenaandebetrokkenheidenkwaliteit.
Eenleefbarewoonomgevingbetekentorganisatiekundigeprincipesdiepassenbinneneen SAASoplossing,waarbijbinnenhetbedrijfsbureaudeWielewaal,geziendebeperkte omvangdemogelijkheidheeftzelfsturingtoetepassenwaarbij:
Soortgelijkewerkzaamhedenkunnenwordengeclusterdin1organisatorischeeenheid;
Hethelewerkproceszoveelmogelijkinéénafdelingneerleggen;
Eencomfortabelespanofcontrolheeft(aantalmedewerkersonderéénmanager);
Verantwoordelijkhedenzoveelmogelijklaagindeorganisatieneerleggen;
Zominmogelijklagenindehiërarchie(verplatting)wordenaangebracht;
Deorganisatieeffectief&klantgerichtenefficiëntisingericht;
VoldaanwordtaandemoderneprincipesmetbetrekkingtotGovernance;
Sprakeisvanintegraalmanagement,zonderafbreuktedoenaanscheidingvantaken& toezicht;
Ditprocesdraagt,samenmethetdetoewijzingsbeleidaansociaalzwakkerenbinnen
Rotterdameenbasisvooreenadequateregistratie&informatieverwerkingvoorde continuïteitenvoorhetafleggenvanverantwoording.
7.Beheervandewoningen&complexbeheerplan
Dewoningcartotheekisdigitaalenwordtinsamenwerkingmethetbouwbedrijfingericht waardoordenieuweA-pluslabelwoningenpassendplanmatigwordenonderhouden middelseenlangjarigafgeslotenServiceLevelAgreementmethetbouwbedrijf.De cartotheekvandeWielewaalzaluptodatezijndoorgebruikmakingvan3DBouw InformatieModel(BIM),waarinallefysiekeenfunctionelekenmerkenvandewoningenzijn opgenomen.
BIMdraagtbijaanhettoezichthoudenopdevastgoedstrategieendraagtbijaande controleophetmutatie-onderhoudendeingediendereparatieverzoekenalsmedehet planmatigonderhouddatperiodiekwordtgeïnvesteerd.
Binnenhetrisicomanagementvormtditprocesvanwoningcartothekeneenbelangrijke voorwaardeomeen‘gap’tussendevastgoedstrategieenhetcomplexbeheerplante voorkomen.
Maatschappelijkrendement
Hetmaatschappelijkrendementisbijeenwoningcorporatieeenbelangrijkonderdeelvan beheervaneenwoonwijk.Hetzichtbaarmakenvanhetmaatschappelijkrendementiseen cruciaalonderdeelindeontwikkelingvanhetmaatschappelijkondernemerschap. Maatschappelijkrendementgeefteenbeeldvandegeleverdeprestatie,inverhoudingtot debenodigdeinvestering.BinnendewijkdeWielewaalzaldecoöperatiederolvande bestaandestructurenverderstimuleren,ophetgebiedvanschuldhulpverlening,sociale hulpverleningenouderenzorgenwelzijnsorganisaties.Maarookgeldtditvoorhet voorkomenvanschooluitvalenarmoedebestrijding.Desocialreturnoninvestmentwordt doordesamenhangbinnendebestaandeWielewaalgewaarborgd.
Praktischevoorbeeldendievoorhetbeheerenbehoudvanhetvastgoedzorgenzijn:
Onderhoudenreparerensloten,verlichtingeneenwijkhuismeester
SpreekuurenWhatsApp&digitalemeldingvanoverlast
Schoonhoudenvanwijkingemeentegroenenstraatmeubilair
Gemeente Rotterdam
Woonstad Rotterdam
Politie en hulpdiensten
Welzijnsorganisaties
Bewonersgroepen
Taken,processenenactiviteitenbinnenbedrijfsbureau
Vastgoedontwikkeling,(energie)verbetering,vaninitiatieftotenmetoplevering;
Planningenenbegrotingen,financiëleenfysiekevoortgang;
Financiëleadministratie;
Voorbereideninvesteringsbesluiten;
Haalbaarheidsonderzoeken;
Projectmanagement;
Risicomanagement;
Registratieenbeheervanvastgoedgegevens;
Toezichtopdataveiligheid&cliëntgegevens;
Vervolgtakenenprocessenbedrijfsbureau
Planmatigonderhoud,vanmeerjarenonderhoudsbegrotingtotenmetrealisatie,onder meer:
Conditiemetingenvandewoningen;
Onderhoudsbegrotingenvergelijktussenrealisatieenbegroting;
Uitbesteden/aanbestedenondertoezicht&controleopuitbesteedwerk;
Technischcontractonderhoud;
Rapportagesperiodiekaandetoezichthouders&opstellenjaarstukkenvoorde accountantscontroleenhetvolkshuisvestingsverslagalsmedeoverigeverplichtgestelde rapportages.
Taken manager
Managen en leidinggeven;
Richtinggevend en coördinerend optreden;
Oplossingen genereren;
Goed opdrachtgeverschap, kwaliteitsnormen stellen en inkopen ;
Implementeren beleidsmaatregelen & toezichthoudend kader;
Klantencontact toezicht & klachtenafhandeling & toelichting klachten aan RvT;
Samenwerken stakeholders;
De inzet van medewerkers wordt door de manager nader geformaliseerd, passend bij de administratieve organisatie in combinatie met de software tools.
8.Rapportagecyclus
Hiervoorwordto.a.gebruikgemaaktvandemanagementinformatieplatforminrichtingals dievanCNS(www.cns.nl),financiëleadministratievanExact(www.exact.nl).Daarnaast wordtindeauditendeadviseringgebruikgemaaktvanbetrouwbareaudit-en adviesorganisatiesvoordedoorlopendeauditenadvisering.
Stakeholders
Metdestakeholderswordtdeborgingvoorzieningenafgestemdomeenbeheersteninteger gevoerdebedrijfsvoeringenbeleidaftestemmen.
Destakeholderswordenindetoezichthoudendefunctiesopgenomen.Indezeorganen wordendeproceduresenprocessenvastgelegdenperiodiekafgestemd.
Uitvoerendeprocessenvanverhuuradministratieentoewijzing;
Instandhoudingwoningvoorraadenbeheervandeverhuureenheden(vhe);
Inrichtingvandeadministratieve&interneorganisatie;
Informatievoorziening;
AanstellenRaadvanToezicht/RaadvanAdvies
Markt&Strategie
DewoonwijkdeWielewaaliseenbestaandewoonwijkwaaropdezelfdefootprintwoningen wordenvervangendoorhoogwaardigeenergieneutralewoningen.Dewoonwijk vernieuwingwordtuitgevoerddoordestichtingalsbeheerdervandeerfpachtrechten namensdecoöperatiederealisatievandewoonwijkopzichneemt.
Decoöperatieenhaartoezichthoudershoudentoezichtopdekwaliteitengemaakte afsprakenomdetransformatieopgavegoedtestructureren.Dezegescheiden vastgoedrollen(beleggen&ontwikkelen),wordeningerichtmiddelsdecoöperatieeneen stichting.
Finance&Controlhoudttoezichtopdegemaaktecontracten,koopprijsengestelde bouweisen,waarnahetvastgoedaandemanagervandebedrijfsbureauwordt overgedragen.Klant&Servicehoudthetdagelijkse-enmutatie-onderhoudinbeeld. Deskundigenonderzoekendeverschillendescenario'senkomtmeteenafgewogenplan.
Watbetreftrendementsanalyseswordtinternsamengewerktengeanalyseerd,zowelmet devertegenwoordigersdecoöperatieendestichtingalsdievandemaatschappelijkerol(de stadRotterdam,woonstadRotterdam&dewoonwijkdeWielewaal).
9.Projectplan&haalbaarheidsanalyse
Toelichtingfinancieelmodel
Hetfinanciëlemodelvandecoöperatieisgebaseerdopeigenervaringscijfers,eigen onderzoekenanalysesvanbouw-enfinancieringskosten.
Ditmodelgeeftaandathetplanvandecoöperatie,binnendegesteldedoelstellingen haalbaaris.
Echterdewetgevergeeftaandatdewooncoöperatiegefaciliteerddienttewordenbijhet opstellenvanhetcoöperatieplanalsmededeachterliggendedocumentatieen ervaringscijfers.
Naontvangstvandezeervaringscijferskanhetmodelverderwordenverfijnd.
Aanvullendbenodigdedocumenteneninformatiebetreft:
Inzichtinhuren(hoogte,betaalgedrag,in-enonbaarheidoverdeafgelopen10jaar;
Bouwkundigekeuringenenbesluitendaaropgenomen;
WaardeanalysevandeWielewaal(taxaties)
Overzicht(achterstallig)onderhoudenverwachtonderhoud;
Meerjarenonderhoudsplan;
Plannenvoorplanmatigonderhoud;
VastelastenvoordeWielewaal;
Historischeverkrijgingswaarde.
Graagverwijzenwijunaardeseparaatbeschikbare financiëlemodellen&destructuurorganogramin hoofdstuk11vooreennaderetoelichtingen specificatie.Hetfinanciëlemodelisin2016 beschikbaargesteldaanWoonstadRotterdamende GemeenteRotterdamvooreennadereanalyse. Momenteelwordthetfinanciëlemodelcontinu aangevuldenverfijndvanuitrecenteupdatesvande betrokkenbouwbedrijvenenanderestakeholders.
10.Governance
Inhetbasisdocumentgovernancestaatvoordecoöperatievermeldhoedetoezichtwordt gehoudenendeverantwoordelijkheidpertaak.
SturingenbeheersingdienteentransparantprocestezijnbinnendeUnie.
Iederjaarwordteenjaarverslageneengecontroleerdejaarrekeninggepubliceerd.Naastde financiëledoelstellingwordtookinhetjaarverslagdesocialedoelstellingen volkshuisvestingsverslagbehandeld.Middelsexternaccountantstoezicht,aangestelddoor deRaadvanToezichtwordtverantwoordingafgelegd.
Opdeprocessenbinnencoöperatieinzakeverhuur,beheer,klachtenregistratieen financieelbeheerhoudtdeRaadvanToezichtinternbeheeroverdejuistevormvan bedrijfsvoering.
DedirectielegtverantwoordingafaandeRaadvanToezichtenookdeRaadvanAdvies wordtgevraagdenongevraagdverzochtinputtegevenoverhetgevoerdebeleid.
Hetvoordeelisdatdecoöperatieeenoverzichtelijkeeninzichtelijkeorganisatiebetreftmet eenbeperktaantalvhe,waardoorhetgovernancemodelpassendkanwordeningericht.
Hetbestuursprocestussenmanagementvandecoöperatie,deradenvantoezichtenadvies alsmededeoverigebelanghoudersenuiteraarddebewonerszelfhoeftnietcomplextezijn. Externtoezichteneeninternetransparantestructuurhelptbijhetverplichteonderdeel risicomanagementen-beheersing.
11.Financiering
DecoöperatieneemtindeUnie,alsvastgoedcoöperatiehetbeheervandewoningenover. Voordeaankoopwordtexternefinancieringaangetrokkenvanprofessionelemarktpartijen. Definancieringsmarktpartijenhebbeninmiddelsgedegenonderzoekuitgevoerdnaarhet financiëlemodelenuitgangspuntengeverifieerd.
Destructuurvandecoöperatiebespaartkostenenmarktpartijenzijnovertuigdvande stabieleDAEB-verhuurmarktinNederland,waareengrotevraagnaarblijft.
Inhetseparatefinanciëlemodelwordtdefinancieringsstructuurtoegelichtonderstaandis debeoogdestructuurtoegelicht.
bouwbedrijf
Hetfinanciëlemodelwordt,nainputvandebasisgegevensvanuitWoonstadRotterdam verderverfijndentoegelicht.
12.Juridischestructuur
Decoöperatieiseenverenigingzonderwinstoogmerkdiedestoffelijkebelangenvanhaar ledenbehartigtomaanhaardoelstellingtevoldoen,zoalstoegelichtindemissieenvisie statementistoegelicht.
Destatutenzijnop9maart2016vastgesteldengedeponeerdinhetHandelsregister. TevensisdeUnievanenvoordeWielewaalersaangemeldbijhetMinisterieen Belastingdienst.
GeziendebijzonderegeschiedenisvandeWielewaal,zijnveelstakeholdersbetrokkenbij dezevereniging.Doorhetfeitdater35eigenarenvankoopwoningenaanwezigzijndiehet planvandecoöperatieondersteunenvormteenmedewerkingvandezegroepeen belangrijkeschakel.
HetbezitvandeerfpachtgrondenvandeGemeenteRotterdamendeerfpachtrechtenvan Woonstadwordengeborgddoorhandhavingvandeerfpachtincombinatiemeteen terugkeervandewoonwijkdeWielewaalna30jaarexploitatiedoordecoöperatie.
Opdevolgendebladzijdeisdehuidigeendebeoogdestructuurnadertoegelicht.
Totslot
DitcoöperatieplanvormteeneersteaanzetvooreeneerstegesprekmetWoonstad Rotterdam.Udienthetplantezienalseenpraatstukomeenconstructievedialoogaante gaan.
Hetcoöperatieplandientuinzichttegevenindehogekwaliteitvandegewenstestructuur enhetdienenvandeversnellingvanhoogwaardigvastgoedvoordesocialesector,rekening houdendmetwoonvisiesdieinNederlandgeldenenmetinnovatiefbenuttenvan mogelijkhedenomvastgoedontwikkelingteversnellenineengedegenstructuur.
Hoogachtend, LarsValk
Adres&Contactgegevensexpertteamwooncoöperaties
Soestdijkerstraatweg27
1213VRHilversum
085–0707010
LarsValk/larsvalk@me.com/06–50650006
VicvanHeeswijk/vicvanheeswijk@online.nl/06–53658053
AlfonsRemery/aremery@credion.nl/06–33939307
bijlagen
Bezettingfunctiesbinnenhetteam
‘Softwareasaservice’(SAAS)helptbijhetbeheervandeprimairesystemenenbevinden zich‘inthecloud’.Hierdoorkanderelatiefkleinecoöperatievoldoenaaneenvolwassen
ICT-functieendataveiligheid.Defunctietakenbinnenhetkleineteamkanmet3fteworden opgevangen,geziendeomvangvan545grotendeelsidentiekewoningen.De(parttime) takendiewordenverricht,aldannietmeteenservicebureauzijn:
Directeur/bestuurder
Secretariaat,postenarchief
Facilitair,inkoop
Ondersteunendestaf
Managerstrategie&beleid
Strategie&beleid
Teamleiderklant
Wonen
Managerwijken
Wijken
VvE-beheer
Managervastgoed
Teamleidervastgoedontwikkeling
Vastgoedontwikkeling
Teamleiderplanmatigonderhoud
Planmatigonderhoud
Bedrijfsbureau
Teamleidermutatieendagelijksonderhoud
Uitvoeringmutatieendagelijksonderhoud
ManagerFinanciën&Control
Teamleideradministratie
Financiën&Control
ICT
Separatebijlagenopeersteverzoekteverstrekkennaderedetailleringinzakede handboekinterncontrolenbeheersing
1.Processenadministratie;
2.Processenactiviteitenfinanciën&control;
3.Processenverhuurmutaties,incasso;
4.Processen(groot)onderhoud&planmatigonderhoud;
5.Gebiedsbeheer(stad&buurt)&sociaalbeheer;
6.Bestuurondersteuning;
7.ICT&databeveiliging;
8.Functiebeschrijvingen;
9.Statutencoöperatie;
10.Rapportageverantwoording,financiën,vastgoedsturing&woonbeleving;
FinancieelModel
Ineenseparatebijlageishetfinanciëlemodelbeschikbaarwaarindeuitgangspuntennader zijntoegelicht.Debouwperiodeduurt28maanden,oorspronkelijkgerekendvanafhet voorjaar2016derhalvetot30.06.2019,waarindewoningenwordengebouwd.Intotaal worden545woningengerealiseerd.
Indeseparaatbeschikbareoverzichtenwordendeupdateversiesvandevolgende financiëledocumententoegelicht:
Balanst/m31.12.2046/winst-enverliesrekeningt/m2046/kasstroomanalyse&ratio’s 2046alsmededestructureringvandeWielewaal
Opeersteverzoekwordenstakeholdersdoorhetexpertteamdeupdateversies beschikbaargesteldincombinatiemeteenpersoonlijketoelichtingvandeuitgangspunten.
DegemeenteRotterdamenWoonstadRotterdamhebbendeeersteversiereedsin2016 beschikbaargekregenvoordeduediligence.
Financieel model bestaande uit winst- en verlies rekening, balans, kasstroom overzicht en ratio analyse van 2017 t/m
2046
Update digitaal beschikbaar
Update digitaal beschikbaar
Update digitaal beschikbaar
Update digitaal beschikbaar
Update digitaal beschikbaar
Update digitaal beschikbaar
Update digitaal beschikbaar
Update digitaal beschikbaar
