Hauswartung. Für Bauten und Bewohnerschaft

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Einleitung Ignaz Strebel

I.

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Warum unsere Städte nicht auseinanderfallen

Eine Untersuchung über die Praxis der Hauswartung Ignaz Strebel

II.

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Ablaufdatum überschritten ?

Wie der klassische Hauswart verschwunden ist, überlebt hat – und ein Revival feiert Flavian Cajacob

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Facility-Management im Wohnungsbau

Ökonomische und soziale Nachhaltigkeit gewährleisten Rosmarie Boschetti

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Dienstleistung als Qualitätsmerkmal

Ein Interview mit Dietmar Eberle 96

Hauswart-Wissen

Von der Vielseitigkeit eines Ordnungsschaffenden Eveline Althaus

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Halbgötter in Blau

Über die ambivalente Beziehung zwischen Mietern und Hauswart Andreas Huber

1 Die Concierge Station im Erdgeschoss des Scheibenblocks am 213 Petershill Drive

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Einleitung Ignaz Strebel

Die Concierge Station war das Erste, was mir bei meinem Besuch im Jahr 2005 in den zwischen 1964 und 1969 staatlich gebauten Wohntürmen von Red Road in Glasgow auffiel. Sie befand sich in einem der drei Eingänge eines Gebäudes mit 312 Wohnungen auf 28 Stockwerken und versorgte zusätzlich einen 31geschossigen Punktblock mit 120 Wohnungen. Die Station bestand aus einem kleinen Raum mit einem Schalter, einer in die Jahre gekommenen Videoüberwachung, einem Betriebspult, einem überdimensionierten Schlüsselkasten und Ablageflächen für Arbeitskleider, Werkzeuge und Dokumente. Der Raum bot außerdem Platz für zwei Sitzgelegenheiten. Drei Hauswarte arbeiteten jeweils in einer 12-Stunden-Schicht zusammen. Während einer in der Station die Videoüberwachung, das Telefon, die Gegensprechanlage und den Schalter bediente, waren die beiden anderen im Gebäude unterwegs, auf Kontrollgängen, auf Reinigungstour oder mit Reparaturen beschäftigt.

Ich war fasziniert von diesem kuriosen Mikrokosmos. Die Arbeit der Hauswarte in dieser Steuerzentrale, die für mich wie ein Cockpit der Wohn­maschine Red Road daherkam, fand jedoch unter unerfreulichen Vorzeichen statt. Just zur Zeit meines Besuches hatte die Eigentümerin der Wohnsiedlung, die Glasgow Housing Association , zusammen mit der Stadt Glasgow den Abriss der gesamten Wohnsiedlung mit über 1 330 Wohnungen in acht Wohn­hoch­häusern beschlossen. Dabei war die Siedlung in ihrer Bauzeit weit über Schottland hinaus als die höchste Wohnsiedlung Europas gefeiert worden. Der erste Block, der dem beschlossenen Regenerationsplan weichen sollte, war der Scheibenblock 213/183/153 Petershill Drive, in dem sich die Concierge Station befand.

Der Concierge-Service, der durch die Präsenz der Hauswarte zusammen mit einer Videoüberwachung eine gewisse Sicherheit versprach, mag einer in den 1980 er-Jahren gut gemeinten und finanziell aufwendigen Aufwertung der damals bereits sozial in Verruf geratenen Siedlung im Nordosten der Stadt Glasgow entstammen. Tatsache bleibt, dass die Hauswartstation in der Sied-

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2 Die Wohnsiedlung Red Road galt in den 1960er-Jahren als höchste

Wohnsiedlung Europas.

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Abfallentsorgung:

»Fragen Sie den Hauswart um Hilfe«

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lung nicht nur ein Kontrollzentrum, sondern auch ein Ort der Unterstützung und ein Knoten des Zusammenhalts war. Dies trat in der Zeit vor dem Abriss besonders zutage, als die Bewohner des Gebäudes nach und nach umgesiedelt wurden und sämtliche Investitionen in die Behebung von Brandschäden, in die Graffitibeseitigung oder in Renovationen bereits vollständig eingestellt worden waren.

Meine ethnografische Studie über die Concierge Station während der Umsiedlung der Bewohner fand als Teil einer Untersuchung der University of Edinburgh über die letzte Lebensphase dieser Siedlung statt [1, 2, 3, 4]. Zum Zeitpunkt der Untersuchung waren die Gebäude immer noch zur Hälfte bewohnt.

Obwohl die Häuser langsam aber sicher geschlossen und für den Abriss vorbereitet wurden, hatten die Hauswarte den Auftrag, die Bewohnbarkeit der Gebäude sicherzustellen. Hier bot sich die einmalige Gelegenheit, zu beobachten, welchen Beitrag eine Hauswartung, die auf sich allein gestellt ist und weder vom Eigentümer noch durch strukturierte Abläufe Unterstützung erfährt, für die Lebensqualität der Bewohnenden leistet. In einem auseinanderfallenden Wohnhochhaus müssen Hauswarte mehr tun als unter normalen Umständen.

Ich erhielt einen guten Einblick in ihr Tun, da sie die sehr umständlich gewordene Arbeit, die geleistet werden musste, um einfache Ziele zu erreichen, laufend rechtfertigten und erklärten.

Nach dieser Studie über ein Hochhaus, das langsam aber sicher auseinanderfällt, und einen Hauswartdienst, der keine Unterstützung mehr erfährt, stellte ich mir zurück in der Schweiz die Frage, wie sich eine sehr sorgfältig organisierte Hauswartung mit einem hohen Qualitätsstandard hiervon unterscheidet. Im Rahmen eines Forschungsprojekts am ETH Wohnforum – ETH CASE begann ich im Jahr 2012 zusammen mit der Filmemacherin Susanne

4 Die Concierge Station bot Platz für zwei Stühle.

9

3

Die Fallstudien im Schweizer Mittelland

1

1

2

Hauswart E. Steffen

Hauswart M. Gunzenhauser

100%

100%

– betreut 78 Wohnungen

– betreut 353 Wohnungen

– Siedlung Kanalweg

– Stützpunkt Jasminweg

– Zofingen

– Zürich Oerlikon

– Arbeitgeber: Regimo Basel AG

– Arbeitgeber: ABZ Allgemeine Baugenossenschaft Zürich

26

4 2 3

3

4

Hauswarte M. Simic (Reinigung) /

Hauswart U. Frei

Z. Seslak (Technischer Dienst) beide 100%

100%

– betreuen ca. 370 / ca. 3 700 Wohnungen

– betreut 194 Wohnungen

– Metropolitanraum Zürich

– Siedlung Neudorf / Stephanshornstrasse

– Arbeitgeber: Home Service AG

– St. Gallen – Arbeitgeber: Pfister Baubüro AG

27

32

Die von der Liegenschaftsverwaltung betreuten Wohnimmobilien

im GroĂ&#x;raum Basel

6

7 Arbeitstag von Herrn Steffen (Liegenschaftsverwaltung)

am 30. 11. 2012, erg채nzt durch Rasenm채hen am 31. 4. 2013 33

teilungen. Die Flexibilität oder Rigidität der Organisation hat auf die Arbeit und den Arbeitsalltag der Hauswarte als auch auf den Wohnalltag in einer Siedlung unterschiedliche Auswirkungen.

Damit der Zusammenhalt von Wohnbauten gewährleistet werden kann,

Die Praxis

reicht es nicht, Aufgaben zuzuteilen. Entscheidend ist, wie Menschen,

der Hauswartung

Gegenstände und deren Eigenschaften – vom Haus über Gebäudetechnologie, Eigentümer, Bewohner, Geräte, Werkzeuge bis hin zu Dokumenten – am richtigen Ort und zum richtigen Zeitpunkt so zusammengebracht werden, dass ein Wartungssystem greift und Wohnbauten brauch- und bewohnbar bleiben [15].

Der Hauswart nimmt hier eine wichtige Rolle ein. Er ist nicht nur derjenige, der sich zwischen den Elementen des Netzwerks bewegt, mit seiner Arbeit – von der Reinigung über den Kleinunterhalt zu größeren Reparaturen und zur Mieter‑ unterstützung – setzt er einiges in Bewegung, und wenn das nur das Öffnen einer Türe ist, damit jemand Zugang zu einem Raum, einer Heizung oder einer Waschmaschine erhält. Verrichtet er seine Arbeit, bearbeitet er das Netz­werk »Wohnbau«. Wichtig ist, zu verstehen, dass das Netzwerk Wohnbau vor und nach einer Reparatur oder Reinigung, und auch nach jeder Unterhaltung mit Mietern, Handwerkern, Vorgesetzten nicht dasselbe ist. In der Praxis ist die Arbeit des Hauswarts aber nie irgendeine zufällige Bewegung. Sie nimmt auf das Netzwerk, auf dessen Stärken und dessen Schwachstellen Bezug, schätzt diese ein und bearbeitet es mit den zur Verfügung stehenden Mitteln (Finanzen, Werkzeuge, Fahrzeuge etc.).

Für die Analyse wurden vier für die technische Hauswartung zentrale praktische Aufgaben ausgewählt, mit denen der Hauswart das Netzwerk Wohn-

12 Arbeiten mit einem genau vorgegebenen

Pflichtenheft

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bau bearbeitet: Die Planung der Arbeit, das Teilen von Wissen, das Schaffen von Ordnung und die Instandhaltung. Am Beispiel von ausgewählten Episoden aus den Videoaufnahmen kann aufgezeigt werden, wie Hauswarte diese Aufgaben lösen und welchen besonderen Herausforderungen sie sich stellen müssen.

Arbeit planen

Damit das Netzwerk Wohnbau zusammenhält, sollten die anstehenden Arbeiten in einer Siedlung fortlaufend erledigt werden können. Wie bei jeder Arbeit, bringt ein Plan die Arbeiten eines Tages auf einer Zeitachse zusammen.

Der Tagesplan leitet den Hauswart an, wann er wo sein muss und was er dort zu tun hat. Das hilft ihm, Material, Geräte, Fahrzeuge und Werkzeuge vorzubereiten.

Das Facility-Management erstellt Arbeitspläne anhand der folgenden Parameter: Der zeitliche Aufwand für die Hauswartarbeit wird aufgrund der zu bearbeitenden Flächen von Innen- und Außenräumen und von Spezialarbeiten berechnet. Es wird dann eine Matrix erarbeitet, die die Pflichten des Hauswarts für beispielsweise die Reinigung erklärt und dem Hauswart oder einer Reinigungshilfe zur Zusammenstellung eines Tages- oder Wochenplanes dient. Ein solcher Arbeitsplan leitet einen Hauswart an, wann er an einem bestimmten Ort welche Arbeit zu erledigen hat. Der Arbeitsplan entfaltet dann seine maximale Wirkung, wenn er exakt umgesetzt wird. Wie setzt aber nun der Hauswart seinen Tagesplan um ? Wer mit einem Hauswart unterwegs ist, bekommt den Eindruck, in bewohnten Gebäuden zu arbeiten, sei unberechenbar und fast nicht zu planen.

Fixe und sehr detaillierte Pläne auf Papier erleichtern die Arbeit eines Hauswarts, solange nichts dazwischenkommt. Sie sind technische Anleitungen, die dem Hauswart vorschreiben, in welcher Abfolge er welche Unterhaltsarbeit

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präsent sind, wird die Arbeit nicht so schnell vergessen. Am Abend bleibt es auf der Werkbank liegen und wird am nächsten Tag wieder berücksichtigt. Der ausgelegte Plan auf der Werkbank kann den Tagesplan des Hauswarts nicht ersetzten. Eine Garantie, dass alle Arbeit zeitgemäß erledigt wird, ist er nicht.

Er scheint aber eine Möglichkeit sein, den ständigen Zeitdruck abzufedern.

Ein anderes Beispiel zeigt, wie die von bewohnten Bauten verlangte Fle­xibilität in eine Tagesplanung einbezogen werden kann. Herr Seslak vom Technischen Dienst der Facility-Service-Firma stellt jeden Morgen einen Plan auf

(Abb.

15). Er druckt den Tagesplan aus, führt in mit und nimmt ihn hervor,

wenn er zusätzlich anfallende Arbeiten während des Tages koordinieren muss.

Im Lauf des Tages passt Herr Seslak seinen Tagesplan an oder erweitert ihn.

Schätzt er eine Mieteranfrage, die während des Tages hereinkommt, als dringend ein, macht er sich sofort auf, um das Problem zu beheben. Der Tagesplan wird hier nicht verworfen; er ist ein dehnbares Instrument, das zwischen den geplanten Arbeiten Freiraum vorsieht, der flexibel eingesetzt werden kann. Herr Simic mit dem unflexiblen Tagesplan auf der einen Seite, Herr Seslak mit dem flexiblen Arbeitsplan auf der anderen. Bei der Facility-Service-Firma ergänzen sich die verschiedenen Arbeitsbereiche Technischer Dienst und Reinigung-Klein­­ unterhalt nicht nur inhaltlich. Der flexible Arbeitsplan des Technischen Dienstes kann den streng und rigide organisierten Tagesplan eines Hauswart-Reinigers ab­federn, wenn dieser unvorhergesehene und länger dauernde Arbeiten nicht bewältigen kann.

Arbeiten planen in bewohnten Gebäuden: Hauswarte haben ein ausgeprägtes Bewusstsein dafür, wie schwierig es ist, Kontinuität in ihre Arbeit zu bringen. Aus den Beobachtungen der Tagesplanung können erste Schlüsse

14 Einzelne Arbeiten werden auf der

Werkbank ausgelegt.

44

15

Ein Arbeitsplan muss w채hrend des Tages mehrmals in die Hand

genommen werden (teilweise anonymisiertes Dokument).

45

20

Ăœbergabe eines SchlĂźssels

an einen Bauhandwerker

54

21 Der Hauswart spricht bei einer Mieterin

das Ausf端hren einer Arbeit an.

22

Anbringen eines Zettels

an einem herrenlosen Objekt

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Facility-Management im Wohnungsbau

Ökonomische und soziale Nachhaltigkeit gewährleisten Rosmarie Boschetti

Die Professionalisierung des Unterhaltes von Immobilien stand am Anfang der Facility-Management-Disziplin.1 In der zweiten Hälfte des 20. Jahrhunderts erkannten Eigentümer und Verwaltungen ein hohes Sparpotenzial bei der Gebäudebewirtschaftung und entwickelten für das Gewerbe und die Industrie eine Managementdisziplin, die das Funktionieren von gebauten und technischen Anlagen gewährleisten sollte [2]. Heute sind das Berufsbild des Facility-Managers und die Aufgaben und Rollen im Facility-Management ausgearbeitet und ausführlich festgelegt [3].

Bei der Beschäftigung mit der Bewirtschaftung von Wohnbauten stellt sich die Frage: Inwiefern können die Instrumente und Modelle des Facility-Managements auf Wohnbauten übertragen werden ? Die folgende Darstellung fußt auf einer Masterarbeit zu Facility-Management im Wohnungsbau, die die Autorin 2013 an der Donau-Universität in Krems eingereicht hat [4].

Für den Betrieb und die Bewirtschaftung einer Gewerbe-Immobilie stellt

Facility-Management

das Facility-Management die Verbindung zwischen langfristigen, strategi-

in Firmen

schen Zielen einer Unternehmung, mittelfristigen Zielen der Geschäftsleitung und den Aufgaben auf der operationellen Ebene her. Die betrieblichen Aufgaben sollen bestmöglich unterstützt und die Kapitalrentabilität soll erhöht werden [5].

Zu den erfassten Aufgaben gehören sowohl Unterhalt von Bauten, Geräten und Einrichtungen (Facilities) als auch Entsorgung, Transport, Sicherung und Reinigung (Services). Im Berufskodex des Facility-Managers findet sich die Aufgabe, einen sicheren, menschenwürdigen und funktionsfähigen Arbeitsplatz im Betrieb zu entwickeln und zu erhalten. Dabei sollen die Bedürfnisse des Betriebsmanagements mit denjenigen der Menschen an den Arbeitsplätzen abgestimmt werden, um ein humanes und wirkungsvolles Arbeitsumfeld zu schaffen.

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Facility Kunden

Facility Prozesse

(u. a. interessierte Parteien)

Messung, Analyse und Verbesserung

Nutzen

Management von Ressourcen

Facility-Management-System

Anforderungen

Facility Kunden

(u. a. interessierte Parteien)

Verantwortung der Leitung

Zufriedenheit

Management

Services Facility Produkte Facilities

1

Allgemeines Prozessmodell für Facility-Management [5]

Bei der strategischen Ausrichtung des Facility-Managements sind sowohl Investoren als auch Eigentümer involviert. Die Geschäftsebene (das eigentliche Facility-Management) trägt unter anderem die Verantwortung für die Kommunikationsprozesse, die Umsetzung der strategischen Ziele, die Einhaltung der ge­setzlichen Vorschriften, die finanzielle Kontrolle, die Optimierung des Ressourceneinsatzes und vieles mehr (Abb. 1). Hinzu kommt die operative Ebene (Facility-Services), die die Verantwortung für eine gelingende Kommunikation zwischen allen Akteuren und für die Zufriedenheit der Nutzer trägt. Das FacilityManagement erbringt den Mietern/Nutzern selbst kaum direkte Dienstleistungen, sondern bildet die Drehscheibe zwischen Geschäftsleitung, Serviceanbietern und Arbeitnehmern. Welche Teile der Facility-Management-Modelle aus Gewerbe und Industrie können nun in die Aufgaben einer Wohnimmobilie übernommen werden ?

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Quellen

1 Das vom Schweizer Nationalfonds finanzierte Forschungsprojekt

Zur Karriere des Baubooms ist von 2011–2014 von einem [1] Schmidt, U.: »Wohnkultur: Kann man Wohnen lernen ? Auf dem

interdisziplinären Forschungsteam (Architektur sowie Sozialund Kulturanthropologie) am ETH Wohnforum – ETH CASE

hohen Seil der Hauswartung.« In: Werk – Archithese 66 (27–28):

bearbeitet worden. In diesem Rahmen entstand das Dissertations­

30–32, 1979

projekt der Autorin zu Nachbarschaften in Schweizer Groß­

[2] Strebel, I.: »The Living Building: Towards a Geography of Maintenance Work.« In: Social and Cultural Geography 12 (3):

überbauungen der 1960er- und 1970er-Jahre [3, 4 ].

243–262, 2011

2 Mit einer Studie zu den sogenannten »block-checks« der

Hauswarte im Red-Road-Hochhaus in Glasgow hat Ignaz Strebel

[3] Althaus, E.; Glaser, M. A.; Mühlebach, C.: SNF Projekt

diesen Aspekt der Wissensproduktion in Verbindung mit einem

»Zur Karriere des Baubooms. Hausbiografien ausgewählter

Gebäude systematisch analysiert [2].

Wohnungsbauten aus den Jahren 1950 bis 1980.« Schlussbericht.

Zürich 2014 [4] Glaser, M. A.; ETH Wohnform – ETH CASE (Hg.): Vom guten Wohnen. Vier Zürcher Hausbiografien von 1915 bis zur Gegenwart.

Sulgen 2013 [5] Herlyn, U.: Wohnen im Hochhaus: eine empirischsoziologische Untersuchung in ausgewählten Hochhäusern der Städte München, Stuttgart, Hamburg und Wolfsburg. Stuttgart 1970 [6] Föhn, M.: »Das bereinigte Image.« In: Der Beobachter 19: 44–50, 2011

[7] http://www.sfh.ch, aufgerufen am 24 . 11. 2014 [8] Degele, N.: Informiertes Wissen. Eine Wissenssoziologie der computerisierten Gesellschaft. Frankfurt am Main 2000 [9] Sennett, R.: Handwerk. Berlin 2010 [10] Omahna, M.: »Der Hausmeister.« In: Katschnig-Fasch, E. (Hg.): Das ganz alltägliche Elend. Begegnungen im Schatten des Neoliberalismus. Wien 2003 [11] Foucault, M.: Überwachen und Strafen. Die Geburt des Gefängnisses. Frankfurt am Main 1977 [12] Foucault, M.: Sexualität und Wahrheit. Band 1. Der Wille zum Wissen. Frankfurt am Main 1983 [13] Rolshoven, J. (Hg.): Hexen, Wiedergänger, Sans-Papiers. Kultur­ theoretische Reflexionen zu den Rändern des sozialen Raumes.

Marburg 2003 [14] Abels, H.: »Ethnomethodologie.« In: Kneer, G., Schroer, M. (Hg.): Handbuch soziologische Theorien. Wiesbaden 2009

104

»Jeder macht es ein bisschen anders. Im Prinzip hat man einen Plan. Ich weiß, ich muss jede Woche die Treppen putzen und die Eingänge saugen. Die Fenster putzen. Es gibt einmal einen Frühlingsputz. Man muss Rasenmähen. Einteilen, wann ich es mache, kann ich selber.«

Hauswart, Familienunternehmen

1

Cordhut, Modell Hausmeister

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Halbgötter in Blau

Über die ambivalente Beziehung zwischen Mietern und Hauswart Andreas Huber

Obwohl damals noch keine fünf Jahre alt, habe ich an den ersten Hauswart meines Lebens eine Reihe von Erinnerungen, wobei diese hauptsächlich durch die Erzählungen der Eltern geformt und geprägt wurden. Selbst viele Jahre nach dem Auszug aus der Wohnung erzählten meine Eltern gelegentlich Episoden aus dieser Zeit, die für sie – nicht zuletzt aufgrund des dreijährigen despotischen Regimes des Hauswartehepaars – mit einem bedrückenden Gefühl verbunden blieb. Nachdem ihre erste gemeinsame Wohnung im Zürcher Stadtteil Schwamendingen mit der Geburt von mir, ihrem dritten Kind, zu klein geworden war, bezogen meine Eltern 1966 eine 3-½-Zimmer-Neubauwohnung im selben Stadtkreis. Die idyllisch am Waldrand gelegene Siedlung, bestehend aus zweimal drei über Eck miteinander verbundenen Mehrfamilienhäusern, wurde schnell und billig während des Baubooms hochgezogen. Der Eigentümer, ein ehemaliger Bauer, ließ sein Grundstück überbauen und musste fortan nie mehr eine Mistgabel in die Hand nehmen. Dank Baulandeinzonung schaffte er innerhalb kurzer Zeit den Sprung vom Landwirt zum Immobilienbesitzer und herrschte nun als eine Art Blockwart über sein neues Reich aus rund 30 Wohnungen.

Unglücklicherweise wohnten der Eigentümer und seine Frau, die in der neuen Rolle der Hauswartin ihre Berufung fand, nicht nur im selben Gebäude, sondern auch unmittelbar über der Wohnung meiner Eltern. Die Hauswartin wachte – Gerüchte sagten, aus Frust über das Fremdgehen ihres Ehemanns, von dem angeblich die gesamte Nachbarschaft wusste – wie ein Schießhund auf die Einhaltung der Hausordnung und erstickte jeden Anflug von Leben und Heiterkeit im Keim. Schmutzige Schuhe und Stiefel mussten die Mieter bereits beim Hauseingang ausziehen und in die Wohnung tragen. Gemäß rigorosem Waschküchenplan gab es für jede Mietpartei alle vier Wochen genau einen Waschtag.

Meine Mutter musste einen Großteil der Wäsche von Hand waschen – anders wäre es für eine fünfköpfige Familie gar nicht gegangen. Dies war umso unverständlicher, weil die Waschküche auch dann nicht benutzt werden durfte, wenn

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www.birkhauser.com

ISBN 978-3-0356-0359-0