Cette suppression a deux conséquences importantes. Tout d’abord, le preneur ne risque pas de se voir confronté, au cours des 9 premières années du bail, à un dilemme : accepter de payer un loyer plus élevé correspondant à l’offre sincère et réelle d’un tiers, ou renoncer au renouvellement de son bail. Ceci permettra aux commerçants de mener une activité plus durable et d’être plus sécurisés dans leur planification. Ensuite, même si la loi ne le dit pas expressément, il se dégage de la formulation de la loi que, sauf accord de chacune des parties, le bail est renouvelé, au cours des 9 premières années, aux mêmes conditions que celles convenues précédemment. Ainsi, lors du renouvellement du bail, le bailleur ne pourrait pas exiger du locataire une augmentation du loyer, le renouvellement du bail étant un droit pour le preneur, et une renégociation des conditions financières du bail n’étant pas prévue par la loi. La demande de renouvellement est à formuler par lettre recommandée adressée au bailleur avec accusé de réception à l’adresse indiquée dans le contrat de bail, sinon à son domicile ou siège social. Elle doit être formulée, sous peine de déchéance, au moins 6 mois (et non plus 9 mois comme le prévoyait le projet de loi initial) avant l’expiration du contrat de bail. Le bailleur devra dans les 3 mois dès réception, faire connaître son avis. S’il y a plusieurs bailleurs, la demande devra être adressée à chacun d’eux, sauf clause contraire prévue dans le contrat de bail. Le renouvellement peut aussi être demandé par le sous-locataire, si le bail n’interdit pas la souslocation. Toute stipulation dans le contrat de bail refusant au preneur ou au sous-locataire cette faculté est nulle de plein droit.
RÉSILIATION DU BAIL OU REFUS DU RENOUVELLEMENT DU BAIL
En cas d’inexécution de ses obligations contractuelles par le bailleur, le bailleur peut résilier le bail avec effet immédiat, à n’importe quel moment, donc aussi au cours des 9 premières années du bail. Il en est ainsi p.ex. en cas de non-paiement du loyer par le locataire, ou encore si ce dernier
utilise le local loué à des fins autres que celles prévues dans le contrat. Par ailleurs, au cours des 9 premières années du bail, il peut résilier le bail avec le préavis convenu - qui ne peut être inférieur à 6 mois ou en refuser le renouvellement dans les 3 cas suivants : • aux fins d’occupation personnelle par le bailleur ou par ses descendants au 1er degré ; • en cas d’abandon de toute location aux fins d’activité identique ; • en cas de reconstruction ou de transformation de l’immeuble loué. Afin d’éviter d’être évincé après une période assez courte sur base de l’une des raisons ciavant et de voir ainsi son fonds de commerce mis en danger à tout moment, il est dès lors recommandé au locataire de conclure un bail à durée déterminée assez long, portant p.ex. sur une durée minimale de 9 ans, le cas échéant assorti de la faculté pour le seul locataire de résilier le bail à l’expiration de chaque triennat (bail à « 3/6/9 ans »). En effet, en cas de résiliation du contrat par le bailleur au cours des 9 premières années du bail dans l’un des trois cas ci-dessus, qui relèvent exclusivement de sa propre volonté, le bailleur peut résilier le bail sans indemnité. Après une durée de 9 années au moins d’occupation des lieux loués par le preneur, le bailleur pourra, sans devoir fournir de justification, refuser le renouvellement s’il verse au preneur une indemnité d’éviction, ou en acceptant l’offre d’un tiers qui s’engage à payer l’indemnité d’éviction au preneur.
INDEMNITÉ D’ÉVICTION
Le projet de loi initial prévoyait que le montant de l’indemnité d’éviction, si le bailleur refusait le renouvellement après 9 ans de bail, ne pourrait être inférieur à 12 mois de loyer. Cette disposition ne figure cependant plus dans le texte de la loi qui a été adopté, diminuant fortement la position du locataire dans son rapport de forces avec le bailleur en matière de renouvellement du bail. Si les parties n’ont pas prévu, dans le contrat de bail, une clause permettant de calculer le montant de l’indemnité d’éviction, le juge de paix la fixera sur base de la valeur marchande du fonds de commerce pour l’activité en question.
A T HO MEMA G A ZINE · A V RIL 2018
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