El valor de los bienes inmuebles objeto de garantía hipotecaria

Juan Antonio García García

CIVIL

El valor de los bienes inmuebles objeto de garantía hipotecaria

El valor de los bienes inmuebles objeto de garantía hipotecaria

CONSEJO EDITORIAL Miguel Ángel Collado Yurrita Joan Egea Fernández José Ignacio García Ninet Luis Prieto Sanchís Francisco Ramos Méndez Sixto Sánchez Lorenzo Jesús-María Silva Sánchez Joan Manuel Trayter Jiménez Isabel Fernández Torres Belén Noguera

de la

Muela

Ricardo Robles Planas Juan José Trigás Rodríguez Director de publicaciones

El valor de los bienes inmuebles objeto de garantía hipotecaria

Juan Antonio García García

Colección: Atelier Civil Director: Joan Egea Fernández (Catedrático de Derecho civil de la UPF )

El presente trabajo se realiza en el marco del Proyecto de Investigación PID2020-113995CB-100 “.Desafíos Actuales del Registro de la Propiedad: blockchain y protección de datos”

Reservados todos los derechos. De conformidad con lo dispuesto en los arts. 270, 271 y 272 del Código Penal vigente, podrá ser castigado con pena de multa y privación de libertad quien reprodujere, plagiare, distribuyere o comunicare públicamente, en todo o en parte, una obra literaria, artística o científica, fijada en cualquier tipo de soporte, sin la autorización de los titulares de los correspondientes derechos de propiedad intelectual o de sus cesionarios.

© 2022 Juan Antonio García García © 2022 Atelier Santa Dorotea 8, 08004 Barcelona e-mail: editorial@atelierlibros.es www.atelierlibrosjuridicos.com Tel.: 93 295 45 60 I.S.B.N.: 978-84-18780-07-3 Depósito legal: B 6216-2022 Diseño y composición: F ernando Pérez

Índice

Abreviaturas . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

Capítulo I. Tratamiento

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del valor del bien a través de las sucesivas

fases de desenvolvimiento de la garantía hipotecaria .

. . . . . . . . . . .

Capítulo II. Garantía real y derecho real de garantía . . . . . . . . . . .

1. Garantía, garantía real, garantías configuradas como derechos reales y privilegios . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

2. Garantías reales configuradas como derechos reales ordenados a la realización del valor de las cosas afectadas . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

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PARTE PRIMERA EL VALOR DEL OBJETO DE LA GARANTÍA EN LA CONSTITUCIÓN DE LA HIPOTECA

Capítulo III. El

objeto, su valor, y su afección en el acto de

constitución de la garantía .

. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

1. La afección del bien en garantía del crédito . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

2. ¿La afección en funciones de garantía lo es del bien o lo es del derecho del deudor o tercero sobre dicho bien? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

3. ¿El valor del bien y no el bien mismo es lo que queda afecto en función de garantía? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

4. La necesaria referencia a un objeto concreto de la garantía constituida, principio de especialidad, por lo que no es posible una garantía sobre un valor flotante. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

5. La cifra de responsabilidad . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

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6. La cifra de responsabilidad asegurada y las variaciones en el valor del bien afecto en garantía . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . a. La pérdida de valor de la cosa y el principio de subsistencia de la hipoteca . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . b. La disminución del crédito garantizado y el principio de subsistencia de la hipoteca . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

7. L a tasación del bien objeto del derecho real de garantía . . . . . . . . . . . .

8. F orma de realizar y acreditar la tasación a efectos registrales . . . . . . . .

8.1. Forma de realizar la tasación . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

8.2. Criterios de valoración de los inmuebles . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

8.3. Métodos técnicos . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

9. I nfratasaciones y valor hipotecario registral mínimo . . . . . . . . . . . . . . . .

10. ¿Valor hipotecario máximo? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

11. Modificación del valor de tasación de la finca hipotecada que consta registralmente inscrito . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

11.1. La modificación del precio de tasación . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

11.2. Modificación del precio de tasación de las hipotecas sometidas al reflejo escriturario y registral un precio de tasación objetivado .

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PARTE SEGUNDA EL VALOR DEL BIEN EN LA FASE DE SEGURIDAD

Capítulo IV. La conservación del valor del objeto hipotecado . . . . .

1. Facultades del acreedor en relación con la conservación del valor del objeto hipotecado . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

2. El deterioro material y/o el deterioro jurídico del bien hipotecado como presupuestos para la acción de devastación o para desencadenar el vencimiento anticipado de la obligación garantizada . . . . . . . . . . . . . . .

3. Cláusulas contractuales que supeditan la ampliación del crédito hipotecario a la conservación del valor del objeto hipotecado y que no se supere la cifra de responsabilidad máxima inscrita. . . . . . . . . . . .

4. “ Arrendamientos dañosos” posteriores a la hipoteca . . . . . . . . . . . . . . .

5. Facultades del acreedor ante la pérdida de valor del bien por encima de determinado porcentaje como consecuencia de determinados siniestros .

6. D eterioro efectivo, deterioro temido o potencial y deterioro presunto . .

6.1. Deterioro efectivo . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

6.2. Deterioro potencial . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

6.3. Deterioro presunto . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

Capítulo V. La acción de devastación . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

1. I ntereses concurrentes en la conservación del valor de la garantía . . . .

2. N aturaleza de la acción y presupuestos para su ejercicio . . . . . . . . . . .

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Índice

3. Concurrencia de hipotecas sobre el mismo bien y acción de devastación .

4. Efectos de la acción de devastación . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

Capítulo VI. Pérdida de valor del objeto hipotecado y vencimiento anticipado . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

1. El vencimiento anticipado anudado a la pérdida de valor de la finca hipotecada . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . a. Reconocimiento legal de las cláusulas de vencimiento anticipado . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . b. El posible carácter abusivo de la cláusula . . . . . . . . . . . . . . . . c. Aplicación de los principios de la LCCI a los contratos celebrados con anterioridad a su entrada en vigor . . . . . . . . .

2. Vencimiento anticipado por pérdida de valor o deterioro del bien hipotecado . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

Capítulo VII. La ampliación de la hipoteca . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

1. La insuficiencia sobrevenida del valor del bien garantizado para cubrir la cifra de responsabilidad fijada en el acto de constitución . . . . . . . . . . .

2. La insuficiencia sobrevenida del valor de la garantía por incremento de la deuda contraída . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

3. E l reflejo registral de la ampliación de la hipoteca . . . . . . . . . . . . . . . .

3.1. El aumento de la cifra de responsabilidad sobre los mismos bienes . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

3.2. La ampliación de la hipoteca sobre nuevos bienes . . . . . . . . . . . .

Capítulo VIII. La

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obligación de constituir seguro de daños sobre

. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

1. Subrogación de la indemnización en lugar del objeto hipotecado: extensión objetiva de la hipoteca . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

2. Obligaciones de asegurar el bien hipotecado . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . los bienes hipotecados

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PARTE TERCERA EL VALOR DEL BIEN EN LA FASE DE EJECUCIÓN DE LAS GARANTÍAS

Capítulo IX. La facultad de realizar el valor de los bienes . . . . . . .

1. La facultad de realizar el valor de los bienes objeto del derecho real de garantía . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

2. El ius distrahendi del acreedor . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

3. La extensión objetiva de la hipoteca, su relación con la cifra de responsabilidad y su incidencia sobre el ius distrahendi . . . . . . . . . . . .

4. Modulaciones y límites al ius distrahendi . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

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4.1. La ejecución hipotecaria contra un consumidor . . . . . . . . . . . . . . a. La abusividad de una cláusula contractual como causa de oposición en el procedimiento de ejecución hipotecaria . . . . . b. Control del carácter abusivo, ¿‘también de la transparencia? . . .

4.2. La vivienda habitual, o familiar, en la ejecución . . . . . . . . . . . . . a. La Ley 13/2009, de 3 de noviembre, de reforma de la legislación procesal para la implantación de la nueva Oficina judicial . . . b. El Real Decreto-Ley 6/2012 (posteriormente retocado por la Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social y por la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario) . . . . . . . . . . . . . . . . . c. Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . d. Las situaciones de vulnerabilidad derivadas del estado de alarma por la pandemia, y la vivienda habitual o determinados inmuebles afectos a determinadas actividades económicas . . . . e. La Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

4.3. Las modulaciones que experimenta el ius distrahendi tras la declaración judicial de concurso de acreedores . . . . . . . . . . . .

4.4. Modulación del ius distraendi en caso de concurrencia de varias garantías sobre el mismo bien . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

5. Vías o modos de ejercicio del ius distrahendi . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

5.1. Los bienes jurídicos protegidos mediante la rigurosa regulación imperativa del ius distrahendi . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

5.2. ¿Rige el principio de reserva de ley en materia de procedimientos para la realización del valor? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

Capítulo X. Prohibición del pacto comisorio y negocios asimilados 1. La prohibición del pacto comisorio . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

2. La resistencia del Tribunal Supremo, y de la DGRN, a la admisión del pacto comisorio en cualquiera de sus variantes, y la posición dividida de la doctrina española. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

3. La excepcional apertura del TS y, más decisivamente en fechas recientes, de la DGRN/DGSJFP a admitir el pacto comisorio bajo ciertas circunstancias . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

4. Transposición de directivas e incorporación, limitada, del pacto comisorio al ordenamiento español . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

4.1. RD. Ley 5/2005, de 11 marzo, de reformas urgentes para el impulso a la productividad y para la mejora de la contratación pública . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

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Índice

4.2. La Directiva 2014/17/UE y los contratos de crédito sobre inmuebles de uso residencial.- . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

Capítulo XI. El

control registral sobre la

“suficiencia”

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del precio

de adjudicación de la finca en el proceso de ejecución de la garantía hipotecaria .

. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

1. Control del precio obtenido en la subasta . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

2. El control del precio de la subasta se incluye naturalmente en la labor calificadora del Registrador . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

3. La interpretación “correctora”de la DGRN del art. 671 LEC en el supuesto de no concurrencia de postores tratándose de la vivienda habitual del deudor y siendo el saldo deudor superior al 60% pero inferior al 70% del valor de la subasta . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

4. Superación de la literalidad del art. 671 LEC en relación con los inmuebles que no constituyen la vivienda habitual del deudor . . . . . .

5. Extensión “análogica” de la regla del art. 670.4 LEC al supuesto del art. 671 LEC . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

6. ¿Control de la suficiencia del precio obtenido en un procedimiento de apremio? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

7. Las Ss.TS de 15 y 17 de diciembre de 2021 y el voto particular a las mismas . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . a. Los hechos . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . b. E l voto particular del Magistrado Juan María Díaz Fraile . . . . . c. Sobre la facultad del órgano judicial, y, en su caso, del Letrado de la Administración de Justicia, para interpretar el art. 671 LEC . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . d. Crítica al voto particular: sobre la posición del Registrador de la Propiedad y su relación con los actos dictados por el poder judicial . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

8. La modificación prevista en el art. 671.2 LEC por el Anteproyecto de Ley de medidas de eficiencia procesal del servicio público de justicia . .

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Bibliografía . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

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A breviaturas AAP: Auto de la Audiencia Provincial ADC: Anuario de Derecho Civil ADI: Actas de Derecho Industrial ADPIC: Acuerdo sobre los Aspectos de los Derechos de Propiedad Intelectual relacionados con el Comercio (Anexo 1C del Convenio por el que se establece la Organización Mundial del Comercio, firmado en Marrakech, Marruecos, el 15 de abril de 1994 AELC: Acuerdo Europeo de Libre Comercio AJA: Actualidad Jurídica Aranzadi AJM: Auto del Juzgado de lo Mercantil ATS: Auto del Tribunal Supremo Berkeley Tech. L. J.: Berkeley Technology Law Journal BOE: Boletín Oficial del Estado Brook. L. Rev: Brooklyn Law Review Cal. L. Rev.: California Law Review CC: Código Civil CCo: Código de Comercio CE: Constitución Española CEDH: Convenio Europeo de Derechos Humanos acordado en Roma el 4 de noviembre de 1950 y ratificado por España el 10 de octubre de 1979.

CGPJ: Consejo General del Poder Judicial CL II: Convenio relativo a la competencia judicial, el reconocimiento y la ejecución de resoluciones judiciales en materia civil y mercantil, firmado en Lugano, el 30 de octubre de 2007 Colum. L. Rev: Columbus Law Review Comp. L. Rev. & Tech. J.: Computer Law Review and Tecnology Journal Dickinson L. Rev.: Dickinson Law Review DOUE: Diario Oficial de la Unión Europea Drake L. Rev: Drake Law Review

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TSA: Defend Trade Secrets Act de aprobada por el Congreso de EEUU el 11 de D mayo de 2016 DUDH: Declaración Universal de los Derechos Humanos aprobada el 10 diciembre de 1948 por las Naciones Unidas (Doc. A/RES/217 (III)) EEE: Espacio Económico Europeo ET: Real Decreto Legislativo 2/2015, de 23 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley del Estatuto de los Trabajadores Fordham L. Rev.: Fordham Law Review Ga. J. Int’l & Comp. L: Georgia Journal of International & Comparative Law Geo. Mason L. Rev. : George Mason Law Review Gonzaga L. Rev.: Gonzaga Law Review Hamline L. Rev.: Hamline Law Review, Hastings Comm. & Ent. L.J.: Hastings Communications and Entertainment Law Journal Hastings Sci. & Tech. L.J.: Hastings Science and Tech Law Journal Houston L. Rev.: Houston Law Review Int. Prop. L. Rev.: Intellectual Property Law Review J. Bus. Entrepreneurship & L.: The Journal of Business, Entrepeneurship & the Law J. Intell. Prop. L.: Journal of Intellectual Property Law J. Intell. Prop. L. & Prac.: Journal of Intellectual Property Law and Practice J. Internat’l. Comm. & Econ.: Journal of International Commerce & Economics JIPR: Journal of Intellectual Property Rights La Carta: Carta de los Derechos Fundamentales de la Unión Europea (2000/ C364/01) publicada en el DOCE el 18 de diciembre de 2000 LCD: Ley 3/1991, de 3 de enero, de Competencia Desleal LDI: Ley 20/2003, de 7 de julio, de Protección Jurídica del Diseño Industrial, publicada en el BOE de 8 de julio de 2003 LEC: Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil LHMPSD : Ley de 16 de diciembre de 1954 sobre Hipoteca Mobiliaria y Prenda sin desplazamiento de posesión LM: Ley 17/2001, de 7 de diciembre, de Marca, publicada en el BOE de 31 de julio de 2002 LOPJ: Ley Orgánica 6/1985, de 1 de julio, del Poder Judicial LOV: Ley 3/2000, de 7 de enero, de régimen jurídico de la protección de las obtenciones vegetales LP: Ley 24/2015, de 24 de julio, de Patentes, publicada en el BOE de 1 de abril de 2017 LPI: Real Decreto Legislativo 1/1996, de 12 de abril, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Propiedad Intelectual, regularizando, aclarando y armonizando las disposiciones legales vigentes sobre la materia, publicado el 22 de abril de 1996 LPTPS: Ley 11/1988, de 3 de mayo, de Protección Jurídica de las topografías de los productos semiconductores, publicada en el BOE de 5 de mayo de 1988.

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Abreviaturas y acrónimos

LSC: Real Decreto Legislativo 1/2010, de 2 de julio, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Sociedades de Capital.

LSE: Ley 1/2019, de 20 de febrero de Secretos Empresariales LSSI: Ley 34/2002, de 11 de julio, de Servicios de la Sociedad de la Información y de comercio electrónico Marq. Intell. Prop. L. Rev.: Marquette Intellectual Property Law Review N. Y. U. J. Internat’l L. & P.: New York University Journal of International Law and Politcs N.C.J.L. & Tech. : North Carolina Journal of Law and Technology N.Y.U. L. Rev.: New York University Law Review Notre Dame L. Rev.: Notre Dame Law Review Ohio St. L. J.: Ohio State Law Journal, Prac. Trib.: Préctica Tributaria RBI bis: Reglamento (UE) núm. 1215/2012 del Parlamento Europeo y del Consejo, de 12 de diciembre de 2012, relativo a la competencia judicial, el reconocimiento y la ejecución de resoluciones judiciales en materia civil y mercantil RDM: Revista de Derecho Mercantil Rev. Lit.: The Review of Litigation Santa Clara High Tech L. J.: Santa Clara High Tech Law Journal SAP: Sentencia de la Audiencia Provincial SJM: Sentencia del Juzgado de lo Mercantil Southern Illinios U. L. J. : Southern Illinios University Law Journal Stan. L. Rev.: Stanford Law Review STEDH: Sentencia del Tribunal Europeo de Derechos Humanos STJUE : Sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea STS: Sentencia del Tribunal Supremo Tex. Intell. Prop. L.J. : Texas Intellectual Property Law Journal TFUE: Tratado de Funcionamiento de la Unión Europea TJUE: Tribunal de Justicia de la Unión Europea TRET: Texto Refundido del Estatuto de los Trabajadores, aprobado por Real Decreto Legislativo 2/2015, de 23 de octubre.

Tulane L. Rev.: Tulane Law Review U. Ill. J. L., Tech. & Pol.: Illinois Journal of Law, Technology and Policy U. Ill. L. Rev.: University of Illinois Law Review U. Miami Bus. L. Rev.: University of Miami Business Law Review UE: Unión Europea Val. U. L. Rev: Valparaiso University Law Review Vand. J. Transnat’l L: Vanderbilt Journal of Transnational Law Wake Forest L. Rev.: Wake Forest Law Review Wash. L. Rev.: Washington Law Review Wm. & Mary L. Rev.: William & Mary Law Review Yale J. Int’l L.: Yale Journal of International Law

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Capítulo I

T ratamiento del valor del bien a través de las sucesivas fases de desenvolvimiento de la garantía hipotecaria

Mediante la constitución de la hipoteca el dominio del bien inmueble hipotecado, si bien permanece en el patrimonio del constituyente sufre una importante restricción en su contenido jurídico (y económico), y ello es algo que no admite mucha discusión (DGRN de 28 de junio de 2005). Esta afección del bien en garantía de la deuda, y las consiguientes restricciones ya referidas que la misma conlleva, se manifiesta a través de todas las fases por las que atraviesa la garantía hipotecaria: constitución, seguridad y ejecución. Y será a lo largo de todas estas fases de la garantía hipotecaria donde el valor del bien hipotecado cobre una importancia capital.

En la fase de seguridad porque resulta fundamental reconocer al acreedor facultades en orden a la conservación del valor del bien hipotecado, así como de reacción ante la pérdida o deterioro del valor de la cosa que pudieran comprometer la futura realización de la misma en la fase de ejecución1.

Y, en la fase de ejecución, por cuanto la realización forzosa del bien afecto supondrá la satisfacción del derecho del acreedor con el valor obtenido en la misma.

1. “…la constitución de la garantía real supone que ese derecho pasa a formar parte del patrimonio del acreedor garantizado y que en consecuencia no puede ya ser menoscabado por la actuación posterior del constituyente, sea ésta dispositiva o de endeudamiento”, Gómez Gálligo, Francisco Javier “El crédito hipotecario en relación con el concurso de acreedores” en La hipoteca en el desarrollo del modelo económico, Cuadrado Pérez, Carlos-A lmeida Cerreda, Marcos (codir.)-Velasco Fabra, Guillermo (Coord.)

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También, cada vez más, cobra una importancia más relevante la constancia del valor del bien en la fase de constitución de la garantía hipotecaria, en cuanto una adecuada tasación del mismo parece responder ya no sólo a los intereses del acreedor (pues la concesión de crédito suele estar causalizada en relación con dicho valor) sino a los del deudor o tercero hipotecante, y ello por la aparición de medidas de orden público que intentan proteger a éstos, singularmente cuando se trata de un consumidor o cuando el bien objeto del derecho real de garantía es la vivienda habitual, frente a un posible sacrificio patrimonial desorbitado o frente a un enriquecimiento injusto del acreedor.

Como afirma la STS 3 de julio de 1997, que cita la de 11 de septiembre de 2019, “Ya en la exposición de motivos de la Ley Hipotecaria de 1861 se decía que “el valor de la finca hipotecada es la causa por [la] que entra en la obligación el que presta con hipoteca, ya que más bien que a la persona, puede decirse que presta a la cosa”. Es decir, se resaltaba la idea de que la hipoteca sirve fundamentalmente para conseguir la seguridad en el pago de lo prestado, y que es precisamente el valor de cambio de la finca hipotecada lo que mueve (es la causa) al prestamista a conceder el préstamo, puesto que al garantizarse éste con la hipoteca, lo relevante es el valor de la cosa dada en garantía más que la solvencia del deudor. Y lo confirmó la exposición de motivos de la Ley de 30 de diciembre de 1944, que autorizó la publicación de una nueva redacción de la Ley Hipotecaria, al descartar la regulación de las hipotecas “desvinculadas de toda relación causal” Debo, no obstante, hacer aquí una importante precisión. Estas páginas utilizan el concepto de valor de los bienes hipotecados en el sentido más limitado de valor de tasación de los bienes hipotecados, esto es, como el valor que en el momento constitutivo de la hipoteca ha sido tomado como referencia por ambas partes, especialmente por el acreedor, para estimar que el bien afectado en garantía del crédito resulta, al menos potencialmente, suficiente para cubrir la cifra de responsabilidad que se ha hecho constar registralmente.

En las siguientes páginas desarrollaré estas ideas previas aquí apuntadas tomando como hilo conductor en esa exposición cómo el valor del bien --su constancia, su conservación y su realización--, focaliza todo el régimen de la garantía hipotecaria.

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