Issuu on Google+

JABATAN PERANCANGAN BANDAR DAN DESA SEMENANJUNG MALAYSIA Kementerian Perumahan dan Kerajaan Tempatan Malaysia


JABATAN PERANCANGAN BANDAR DAN DESA SEMENANJUNG MALAYSIA Kementerian Perumahan dan Kerajaan Tempatan Malaysia OKTOBER 2009


PRAKATA

Keperluan untuk mendapatkan tahap keselamatan terbaik telah menarik penduduk, khususnya di kawasan bandar untuk memilih skim kediaman yang menawarkan sistem kawalan keselamatan secara berpagar dan terkawal. Selain daripada kediaman menegak berhakmilik strata di bawah Akta Hakmilik Strata 1985, pembangunan kediaman mendatar (landed) yang berkonsepkan `gated community’ dilihat semakin berkembang pesat dan menjadi pilihan dalam pasaran perumahan hari ini. `Gated community’ merupakan pembangunan perumahan yang mengandungi hartanah seperti banglo, teres dan rumah berkembar yang dibina di atas satu lot dengan dinding / pagar mengelilingi kawasan perumahan serta mempunyai kemudahan tertentu yang dikongsi bersama antara penduduk. Semenjak tahun 1980an, pembangunan skim kediaman ini semakin berkembang dan menjadi suatu konsep baru dalam industri perumahan negara. Perkembangan pembangunan `gated community’ yang pesat terutama di kawasan Lembah Kelang, Pulau Pinang dan Johor Bahru membuktikan bahawa sambutan penduduk kepada pembangunan jenis ini semakin meningkat, malah telah menjadi `trend’ pemilikan harta tanah kediaman. Walaupun telah terdapat peruntukan undang-undang bagi membangunkan kediaman mendatar dengan konsep `gated community’, namun pelbagai permasalahan dari sudut perletakan kemudahan, aksesibiliti, tanggungjawab penyelenggaraan, bebanan dan pertindihan bayaran cukai sehinggalah kepada kesalahfahaman tafsiran antara konsep `gated community’ (GC) dan konsep `guarded neighbourhood’ (GN) dilihat masih wujud. Walaupun konsep pembangunan `gated’ bertujuan untuk meningkatkan keselamatan komuniti di kawasan pembangunan perumahan, namun dari sudut prinsipnya, ia dilihat tidak bertepatan dengan falsafah dan strategi perancangan bandar dan pembangunan masyarakat. Konsep `gated community’ dilihat memperbesarkan jurang antara masyarakat terutamanya dari segi pengasingan penggunaan kemudahan dan perbezaan penempatan antara golongan berpendapatan rendah dan berpendapatan tinggi memandangkan majoriti masyarakat dalam kawasan tersebut terdiri daripada golongan yang berpendapatan tinggi. Bagi mempastikan konsep pembangunan tersebut tidak memberi implikasi negatif dalam tempoh jangka panjang, Jabatan Perancangan Bandar dan Desa Semenanjung Malaysia telah mengambil inisiatif menjalankan satu kajian khusus bagi mengkaji kesesuaian pelaksanaan ‘gated and guarded Community’ di Malaysia dengan tujuan menjelaskan tafsiran sebenar ‘gated community’ dan ‘guarded neighbourhood’, prinsip-prinsip perancangan yang perlu dipatuhi serta mencadangkan garis panduan dan piawaian perancangan secara komprehensif. Adalah diharapkan melalui kajian ini dan garis panduan yang digubal, ia dapat membantu Pihak Berkuasa Tempatan (PBT), khususnya di Semenanjung Malaysia memantau perlaksanaan pembangunan perumahan berkonsepkan ‘gated community’ dan guarded neighbourhood’ agar tidak bercanggah dengan prinsip dan amalan perancangan bandar semasa. Penggubalan garis panduan juga diharapkan memberi panduan kepada pemaju dalam merancang pembangunan ‘gated community’ dan ‘guarded neighbourhood’ selain turut memberi panduan kepada kejiranan sedia ada dalam memohon status kejiranan mereka untuk dijadikan ‘guarded neighbourhood’.


ISI KANDUNGAN BAB

TAJUK

HALAMAN

1.0

PENGENALAN 1.1 Matlamat Kajian 1.2 Objektif Kajian 1.3 Skop Kajian 1.4 Peringkat dan Pendekatan Kajian

1-1 1-1 1-1 1-2 1-3

2.0

KAJIAN LITERATUR

2-1

2.1 Definisi ‘Gated Community’ 2.2 Latar Belakang Pembangunan ‘Gated Community’ 2.2.1 Perkembangan ‘Gated Community’ di Luar Negara 2.2.1.1 Perkembangan ‘Gated Community’ di Amerika Syarikat 2.2.1.2 Perkembangan ‘Gated Community’ di Australia 2.2.1.3 Perkembangan ‘Gated Community’ di Kanada 2.2.1.4 Perkembangan ‘Gated Community’ di Brazil 2.2.1.5 Perkembangan ‘Gated Community’ di China 2.2.1.6 Perkembangan ‘Gated Community’ di Cape Town 2.2.1.7 Perkembangan ‘Gated Community’ di Grande Priarie 2.2.1.8 Perkembangan ‘Gated Community’ di Apex 2.2.2 Perkembangan ‘Gated Community’ di Malaysia 2.2.2.1 Garis Panduan Pembangunan Skim ‘Gated Community’ Oleh Lembaga Perumahan dan Hartanah Selangor (LPHS) 2.2.2.1 Garis Panduan Pembangunan ‘Gated Community’ Oleh

2-1 2-3 2-3 2-4 2-5 2-5 2-7 2-8

Dewan Bandaraya Kuala Lumpur (DBKL) 2.2.2.2 Perbandingan Garis Panduan / Polisi Sedia Ada Antara LPHS dan DBKL 2.2.2.3 Perbandingan Garis Panduan / Polisi ‘Gated Community’ Antara Malaysia, Cape Town dan Grand Prairie 2.2.3 Faktor-faktor Perkembangan ‘Gated Community’ 2.2.4 Jenis-jenis ‘Gated Community’ 2.2.4.1 Ciri-ciri Asas Pembangunan ‘Gated Community’ di Malaysia 2.2.5 Kebaikan dan Kelemahan Pembangunan ‘Gated Community’ 2.2.5.1 Kebaikan 2.2.5.2 Kelemahan

2-8 2-22 2-24 2-25 2-26 2-34 2-36 2-39 2-44 2-47 2-44 2-49 2-50 2-51


2.3 Kesesuaian Pembangunan ‘Gated Community’ Dengan Polisi Negara 2.3.1 Dasar Ekonomi Baru (DEB) (1971-1990) 2.3.2 Dasar Perbandaran Negara (DPN) 2.3.3 Dasar Sosial Negara (DSN) 2.3.4 Rancangan Malaysia Kesembilan (RMKe-9) (2006-2010) 2.3.5 Program Bandar Selamat oleh Jabatan Perancangan Bandar dan Desa (JPBD) 2.4 Isu-Isu Pembangunan ‘Gated Community’ 2.4.1 Isu-isu ‘Gated Community’ di Luar Negara 2.4.1.1 Aspek Perancangan Bandar 2.4.1.2 Aspek Perundangan 2.4.1.3 Aspek Sosial 2.4.2 Isu-isu ‘Gated Community’ di Malaysia 2.4.2.1 2.4.2.2 2.4.2.3 2.4.2.4 2.4.2.5

3.0

Aspek Perancangan Fizikal Aspek Perundangan Aspek Sosial Aspek Ekonomi Aspek Pengurusan dan Penyelenggaraan

2-52 2-52 2-53 2-56 2-58 2-60 2-62 2-62 2-62 2-63 2-64 2-65 2-65 2-67 2-73 2-75 2-77

KAJIAN KES

3-1

3.1 Latar Belakang Kawasan Pentadbiran Dewan Bandaraya Kuala Lumpur (DBKL), Majlis Bandaraya Shah Alam (MBSA) dan Majlis Perbandaran Pulau Pinang

3-1

(MPPP) 3.1.1 Pembangunan ‘Gated Community’ di Kawasan Pentadbiran Dewan Bandaraya Kuala Lumpur (DBKL) 3.1.2 Pembangunan ‘Gated Community’ di Kawasan Pentadbiran Majlis Bandaraya Shah Alam (MBSA) 3.1.3 Pembangunan ‘Gated Community’ di Kawasan Pentadbiran Majlis Perbandaran Pulau Pinang (MPPP) 3.2 Kajian Penduduk Perumahan GC dan Bukan-GC 3.2.1 Desa Park City, Bandar Manjalara, Kuala Lumpur 3.2.2 Kemuning Utama, Shah Alam Selangor 3.2.3 Case Grande, Jeselton, Pulau Pinang 3.2.4 Justifikasi Pemilihan Kawasan Kajian 3.3 Tinjauan Isi Rumah 3.3.1 Kaedah Kajiselidik 3.3.2 Teknik Analisis 3.3.3 Saiz Sampel 3.4 Analisis dan Penemuan Kajian : Penduduk ‘Gated Community’ (GC) 3.4.1 Seksyen A : Maklumat Latar Belakang Responden 3.4.2 Seksyen B : Maklumat Perumahan 3.4.3 Seksyen C : Kualiti Persekitaran Kejiranan

3-2 3-5 3-7 3-8 3-9 3-12 3-13 3-14 3-14 3-14 3-15 3-15 3-17 3-17 3-21 3-25


3.5

3.6

3.7

3.8

4.0

5.0

3.4.4 Seksyen D : Kejiranan Dan Kemasyarakatan 3.4.5 Seksyen E : Persekitaran Tempat Tinggal, Aktiviti dan Kemudahan 3.4.6 Seksyen F : Persepsi Responden Terhadap ‘Gated Community’ Analisis dan Penemuan Kajian :Penduduk Bukan-GC 3.5.1 Seksyen A : Maklumat Latar Belakang Responden 3.5.2 Seksyen B : Maklumat Perumahan 3.5.3 Seksyen C : Persekitaran Tempat Tinggal, Aktiviti dan Kemudahan 3.5.4 Seksyen D : Kualiti Persekitaran Kejiranan 3.5.5 Seksyen E : Kejiranan Dan Kemasyarakatan 3.5.6 Seksyen F : Persepsi Responden Terhadap ‘Gated Community’ Rumusan Analisis (Hasil Kajian Lapangan) 3.6.1 Rumusan Analisis Bagi ‘Gated Community’ 3.6.2 Rumusan Analisis Bukan-‘Gated Community’ Dapatan Perbincangan Kumpulan Fokus (Focus Group Discussion) 3.7.1 Aspek Perancangan Bandar 3.7.2 Aspek Perundangan 3.7.3 Aspek Sosial 3.7.4 Aspek Ekonomi dan Pengurusan Analisis Aspek Sosial – Penilaian Impak Sosial 3.8.1 Proses Penilaian Kesan Sosial 3.8.2 Metodologi Kajian 3.8.3 Pelaksanaan Kajian 3.8.4 Hasil Kajian

3-29 3-32 3-32 3-34 3-34 3-38 3-41 3-42 3-48 3-49 3-50 3-50 3-51 3-52 3-52 3-53 3-54 3-55 3-56 3-56 3-57 3-60 3-61

3.8.5 Merumuskan Variable Impak Sosial 3.8.6 Hasil Kajian – Membentuk Langkah Awal 3.9 Analisis Aspek Ekonomi- Kesan Pembangunan GC Terhadap Ekonomi 3.9.1 Kesesuaian Perbadanan Pengurusan Selepas 50 Tahun Penyelenggaraan 3.9.2 Implikasi Dasar

3-62 3-64 3-65 3-66 3-69

CADANGAN DAN KESIMPULAN

4-1

4.1 Cadangan 4.1.1 Aspek Perancangan Fizikal 4.1.2 Aspek Perundangan 4.1.3 Aspek Sosial 4.1.4 Aspek Ekonomi dan Pengurusan 4.2 Kesimpulan

4-1 4-1 4-3 4-4 4.5 4-6

CADANGAN GARIS PANDUAN PERANCANGAN

5-1

5.1 Tujuan 5.2 Latarbelakang 5.2.1 Perkembangan Pembangunan ‘Gated Community’ 5.2.2 Definisi ‘Gated Community’ 5.2.3 Definisi ‘Guarded Neighbourhood’

5-1 5-1 5-1 5-2 5-2


5.2.4 Isu-Isu Pembangunan ‘Gated Community’ 5.3 Skop Garis Panduan 5.4 Prinsip-Prinsip Perancangan 5.5 Garis Panduan Umum 5.5.1 Kawalan Am Perancangan 5.5.2 Sistem dan Mekanisme Pengurusan 5.6 Garis Panduan Khusus 5.6.1 Kawalan Keluasan dan Saiz Kawasan 5.6.2 Perancangan Tapak 5.6.3 Kawalan Lokasi Perletakan 5.6.4 Kawalan Sistem dan Hierarki Jalanraya 5.6.5 Kawalan Jenis Perumahan dan Piawaian Anjakan Bangunan 5.6.6 Kawalan Pembinaan Pagar / Tembok 5.6.7 Pembinaan Pintu Keluar-Masuk 5.6.8 Pembinaan Pondok Pengawal 5.6.9 Landskap dan Penanaman Pokok 5.6.10 Kawalan Ketinggian Bangunan 5.6.11 Penyediaan Tempat Letak Kereta / Motosikal 5.6.12 Keperluan Laluan Utiliti 5.6.13 Perletakan Kemudahan Awam 5.6.14 Kawalan Nama Taman / Kejiranan 5.7 Garis Panduan Permohonan `Guarded Neighbourhood’ 5.7.1 Kawalan Permohonan `Guarded Neighbourhood’ Tidak Berpagar 5.7.2 Kawalan Permohonan `Guarded Neighbourhood’ Berpagar 5.8 Penutup

LAMPIRAN RUJUKAN

5-3 5-3 5-4 5-4 5-5 5-5 5-6 5-7 5-8 5-9 5-10 5-12 5-15 5-17 5-18 5-20 5-21 5-23 5-23 5-24 5-27 5-28 5-28 5-28 5-30


SENARAI JADUAL JADUAL 2.1 2.2 2.3 2.4 2.5 2.6 2.7 2.8 2.9 2.10 2.11 2.12 2.13

2.14 2.15

3.1 3.2 3.3 3.4 3.5 3.6 3.7 3.8

TAJUK Projek ‘Gated and Guarded Community’ di Kanada (Ogos 2003) Kategori Dan Jenis Pembangunan Yang Dikategorikan Sebagai GC Kategori Dan Ciri-Ciri Pembangunan GC Terancang Kategori Dan Ciri-Ciri Pembangunan Diubah (Retrospective Conversion) Kategori Permohonan Skim ‘Guarded’ dan ‘Guarded & Gated’ sedia ada Garis panduan Pembangunan GC yang dikeluarkan oleh Lembaga Perumahan dan Hartanah Selangor (LPHS) Perbandingan Garis Panduan / Polisi Sedia Ada antara LPHS dan DBKL mengenai pembangunan ‘gated community’

HALAMAN 2-7 2-9 2-9 2-10 2-26 2-27 2-35

Perbandingan Antara Garis Panduan dan Polisi Pembangunan GC di Malaysia, Cape Town dan Grand Prairie Ciri-ciri asas pembangunan ‘gated and ‘guarded community’ di Malaysia Peruntukan/ Keperluan Dalam Dasar Ekonomi Baru (DEB) Yang Berkaitan Dengan Pembangunan ‘Gated and Guarded Community’.

2-38

Peruntukan/ Keperluan Dalam Dasar Perbandaran Negara (DPN) Yang Berkaitan Dengan Pembangunan ‘Gated and Guarded Community’ Peruntukan/ Keperluan Dalam Dasar Sosial Negara (DSN) Yang Berkaitan Dengan Pembangunan ‘Gated and Guarded Community’ Peruntukan/ Keperluan Dalam Rancangan Malaysia Kesembilan (RMKe-9) (2006-2010) Yang Berkaitan Dengan Pembangunan ‘Gated and Guarded Community’.

2-52

Peruntukan/ Keperluan Dalam Program Bandar Selamat Yang Berkaitan Dengan Pembangunan ‘Gated and Guarded Community’. Ciri-ciri Perbadanan Pengurusan

2-59

Senarai Pembangunan GC Sedia Ada Di Kawasan Pentadbiran DBKL Senarai pembangunan GC dalam pembinaan di kawasan pentadbiran DBKL Senarai pembangunan GC dalam cadangan di kawasan pentadbiran DBKL. Senarai GC yang telah mendapat kelulusan. Senarai GC di peringkat cadangan Senarai GC yang tidak mendapat kelulusan Senarai kawasan GC di bawah Pentadbiran Majlis Perbandaran Pulau Pinang (MPPP) Kajian Lapangan di Kawasan Pentadbiran Dewan Bandaraya Kuala Lumpur (DBKL) dan Majlis Bandaraya Shah Alam (MBSA).

3-3 3-3

2-48 2-52

2-56 2-57

2-76

3-3 3-6 3-6 3-7 3-7 3-8


3.9 3.10 3.11

Maklumat asas kawasan kajian lapangan di Desa Park City. Maklumat asas kawasan kajian lapangan di Kemuning Utama Maklumat Asas Pembangunan GC Di Kawasan Case Grande, Pulau Pinang Pengedaran dan Penerimaan Borang Soal-selidik Kawasan GC Pengedaran dan Penerimaan Borang Soal-selidik Bukan-GC Faktor-faktor pemilihan kediaman dalam kawasan GC Purata Caj Bayaran Pengurusan dan Yuran Persatuan Penduduk Tahap Penyediaan Kemudahan Rekreasi Di Kawasan Kajian Tahap Penyediaan Kemudahan Keagamaan Tahap Perkhidmatan Persekitaran dan Penyelanggaraan Di Kawasan GC Faktor-Faktor Yang Menggalakkan Interaksi Antara Jiran Aspek Penting Kepada Persekitaran Tempat Tinggal Kualiti Hidup Yang Dapat Dicapai Dalam GC Persepsi Responden Terhadap Kesan Pembangunan GC Persekitaran Tempat Tinggal, Aktiviti dan Kemudahan Persepsi Responden Terhadap Keadaan Kemudahan Rekreasi Persepsi Responden Terhadap Penyediaan Kemudahan Pendidikan Persepsi Responden Terhadap Tahap Penyediaan Kemudahan Kebajikan Persepsi Responden Terhadap Penyediaan Kemudahan Keagamaan Persepsi Responden Terhadap Penyediaan Perkhidmatan Persekitaran Persepsi Penduduk Bukan-GC Mengenai Kualiti Hidup Yang Dapat Dicapai Dalam GC

3-10 3-12 3-13

3.30 3.31 3.32 3.33 3.34 3.35 3.36

Persepsi Responden Terhadap GC Menentukan Skop Isu Sosial Pembangunan GC Kumpulan Pemegang Kepentingan Rumusan Profil Penghuni dan Bukan Penghuni GC Tarikh Perlaksanaan Perbincangan Pemegang Kepentingan Matrik Pembolehubah Impak Sosial Pembolehubah Impak Sosial dan Langkah Kawalan

3-50 3-58 3-58 3-59 3-61 3-63 3-64

3.37 3.38 3.39 3.40 3.41 3.42

Maklumat Kejiranan GC Model Summary Isu Dan Cadangan Garis Panduan GC Dari Aspek Perancangan Fizikal Isu Dan Cadangan Garis Panduan GC Dari Aspek Perundangan Isu Dan Cadangan Garis Panduan GC Dari Aspek Sosial Isu Dan Cadangan Garis Panduan GC Dari Aspek Ekonomi Dan Pengurusan

3-65 3-66 3-70 3-72 3-73 3-74

3.12 3.13 3.14 3.15 3.16 3.17 3.18 3.19 3.20 3.21 3.22 3.23 3.24 3.25 3.26 3.27 3.28 3.29

3-16 3-16 3-22 3-24 3-25 3-27 3-28 3-30 3-32 3-33 3-33 3-42 3-42 3-43 3-45 3-45 3-47 3-49


SENARAI RAJAH JADUAL

TAJUK

HALAMAN

1.1

Carta Alir Peringkat dan Pendekatan Kajian

1-6

2.1

Sekitar Pembangunan ‘Gated and Guarded Community’ di Malaysia

2-25

3.1

Kawasan Pentadbiran Dewan Bandaraya Kuala Lumpur (DBKL) dan Majlis Bandaraya Shah Alam (MBSA) Kawasan Pentadbiran Majlis Perbandaran Pulau Pinang (MPPP) Menunjukkan Contoh Kaedah Kawalan Di Kawasan GC, Menggunakan Pagar, Palang Automatik, Pondok Keselamatan, Kamera CCTV, Papan Tanda Kenyataan Neighbourhoods Watch

3-1

3-8

3.6 3.7 3.8

Kajian Lapangan Perumahan GC dan Bukan-GC di Kawasan Pentadbiran Dewan Bandaraya Kuala Lumpur (DBKL). Kajian Lapangan Perumahan GC dan Bukan-GC di Kawasan Pentadbiran Majlis Bandaraya Shah Alam (MBSA) Taburan Kaum Dalam Kawasan GC Taburan Peratusan Peringkat Umur Peratusan Taburan Tahap Pendidikan Responden

3-17 3-18 3-18

3.9 3.10 3.11 3.12 3.13 3.14 3.15

Taburan Peratusan Saiz Isi Rumah Responden Peratusan Pemilikan Jenis Rumah Oleh Responden Peratusan Taburan Pekerjaan Responden Taburan Peratusan Pendapatan Isi Rumah Responden Peratus Responden Menduduki Kediaman di Kawasan GC Mengikut Tahun Peratusan Purata Harga Rumah Di Kawasan Kajian Peratus Status Hakmilik Tanah

3-19 3-19 3-20 3-21 3-23 3-23 3-24

3.16 3.17 3.18 3.19 3.20 3.21 3.22 3.23 3.24 3.25 3.26 3.27 3.28

Persepsi Responden Terhadap Kualiti Kemudahan Masyarakat Dalam GC Tahap Penyediaan Kemudahan Kemasyarakatan Tahap Perkhidmatan Pengangkutan/ Lalulintas Purata Jiran Yang Dikenali Oleh Responden Tahap Hubungan Kejiranan Dalam Masyarakat GC Taburan Responden Mengikut Komposisi Kaum Taburan Umur Responden Di Kawasan Kajian Status Perkahwinan Responden Taburan Saiz Isi Rumah Responden Jenis Rumah Yang Dimiliki Oleh Responden Status Pemilikan Rumah Oleh Responden Bukan-GC Taburan Jenis Pekerjaan Responden Purata Pendapatan Bulanan Isi Rumah

3-26 3-26 3-28 3-29 3-30 3-34 3-35 3-35 3-36 3-36 3-37 3-37 3-38

3.2 3.3

3.4 3.5

3-2 3-4

3-9


3.29 3.30 3.31 3.32 3.33 3.34 3.35 3.36 3.37 3.38

Tahun Responden Membeli Rumah Oleh Penduduk Bukan-GC Purata Harga Rumah Semasa Dibeli Status Hakmilik Tanah Perumahan Bukan-GC Taburan Harga Sewa Bulanan Perumahan Bukan-GC Persepsi Responden Terhadap Penyediaan Kemudahan Kesihatan Persepsi Responden Terhadap Penyediaan Dewan Orang Ramai Persepsi Responden Terhadap Penyediaan Kemudahan Komersial Persepsi Responden Terhadap Penyediaan Perkhidmatan Pengangkutan/ Lalulintas Hubungan Antara Jiran Peringkat Peralihan Kawasan ’Gated and Guarded Community’

3-39 3-40 3-40 3-41 3-44 3-44 3-46 3-47 3-48 3-67


KAJIAN PENYELIDIKAN Kesesuaian Pelaksanaan ‘Gated and Guarded Community’ di Malaysia

1.0

PENGENALAN

Isu pembangunan ‘Gated Community’ (GC) di Malaysia telah menjadi topik perbincangan sejak beberapa tahun yang lalu. Sungguhpun projek perumahan GC semakin popular dan menjadi salah satu elemen yang penting dalam sektor perumahan hari ini, namun masih belum terdapat satu garis panduan yang lengkap untuk memandu pembangunan GC. Kajian ini dijalankan untuk mengkaji kesesuaian pembangunan GC di Malaysia serta menilai kesannya dari aspek pembangunan fizikal dan bukan fizikal. Laporan ini merupakan laporan keseluruhan Kajian Kesesuaian Pelaksanaan ‘Gated and Guarded Community’ yang merangkumi pendekatan kajian, kajian literatur, hasil penemuan kajian lapangan dan garis panduan perancangan. Secara terperinci Laporan ini akan membincangkan perkara-perkara berikut:

Definisi ‘Gated Commmunity’ (GC)

Latar belakang pembangunan GC serta isu-isu GC

Kesesuaian pembangunan GC dengan polisi negara

Garis panduan/ polisi pembangunan GC sedia ada di Malaysia

Kajian kes yang meliputi tiga kawasan Pihak Berkuasa Tempatan (PBT) iaitu kawasan Dewan Bandaraya Kuala Lumpur (DBKL), Majlis Bandaraya Shah Alam (MBSA) dan Majlis Perbandaran Pulau Pinang (MPPP).

Hasil kajiselidik serta penemuan analisis yang meliputi kajian ke atas penduduk GC dan penduduk sekitar GC

Cadangan awal

1.1

MATLAMAT KAJIAN Matlamat kajian ini ialah untuk merangka dasar-dasar umum, garis panduan dan

piawaian perancangan yang bersesuaian untuk digunapakai oleh Pihak Berkuasa Tempatan (PBT) dalam menilai permohonan kebenaran merancang bagi pembangunan ‘Gated Community’ (GC) dan permohonan kejiranan sedia ada untuk dijadikan ‘Guarded Neighbourhood’ (GN)

1.2

OBJEKTIF KAJIAN

i.

Menjalankan kajian perbandingan (bench-marking) terhadap pembangunan ‘gated community’ (GC) dengan mengambil kira amalan terbaik pelaksanaan pembangunan di negara-negara maju;

ms 1- 1


KAJIAN PENYELIDIKAN Kesesuaian Pelaksanaan ‘Gated and Guarded Community’ di Malaysia

ii.

Mengkaji dan mengenal pasti isu dan masalah berkaitan GC di Malaysia serta kesesuaian pemakaian konsep pembangunan GC.

iii.

Mengenal pasti mekanisme pelaksanaan yang berkaitan dengan GC di Malaysia

iv.

Menjalankan kajian isu-isu kelulusan pembangunan kawasan GC’.

1.3

SKOP KAJIAN

Skop kajian yang dikenalpasti adalah seperti berikut: i.

Mengkaji keperluan Dasar Sosial Negara dan teras ke-4 RMK-9 mengenai pencapaian kualiti hidup serta perkaitan dengan pembangunan GC;

ii.

Mengkaji peruntukan-peruntukan dan keperluan berkaitan seperti Akta Perancangan Bandar dan Desa 1976 (Akta 172), Kanun Tanah Negara 1965 (Akta 56/1965), UndangUndang Kecil Bangunan Seragam 1984 (P.W.517/85), Akta Hak Milik Strata 1985 (Akta 318), Akta Kerajaan Tempatan 1976 (Akta 171) serta mana-mana rang undang-undang baru yang berkaitan dengan pembangunan GC;

iii.

Menjalankan kajian lapangan GC di kawasan Pihak Berkuasa Perancangan Tempatan (PBPT) seperti MBSA, MPPP dan DBKL serta mendapatkan maklum balas dan pandangan dari jabatan-jabatan berkaitan;

iv.

Mendapatkan maklumat mengenai data sosial di kawasan PBPT yag terpilih serta melaksanakan penilaian kesan sosial terhadap kawasan GC tersebut dan juga pada kawasan bersempadan bagi kawasan tersebut;

v.

Membuat perbandingan dalam amalan semasa serta prosedur pembangunan GC yang dilaksanakan di Malaysia dan negara-negara lain;

vi.

Mengkaji jenis, taburan, saiz dan kepadatan pembangunan yang dibangunkan di kawasan GC;

vii.

Mencadangkan kriteria-kriteria perancangan untuk pertimbangan pembangunan GC dan pengezonan kawasan kediaman GC untuk digunapakai dalam penyediaan Rancangan Pemajuan (Rancangan Tempatan, RT dan Rancangan Kawasan Khas, RKK)

viii.

Mengemukakan cadangan-cadangan terhadap aspek-aspek berikut seperti: a. b. c.

Rangka dasar mengenai kesesuaian atau tidak pembangunan GC di Malaysia; Prosedur kelulusan permohonan skim GC bagi pembangunan sedia ada; Prosedur kelulusan permohonan skim GC bagi pembangunan baru;

ms 1- 2


KAJIAN PENYELIDIKAN Kesesuaian Pelaksanaan ‘Gated and Guarded Community’ di Malaysia

d. e. f.

1.4

Piawaian Perancangan GC diselaraskan dengan penyediaan Rancangan Tempatan dan Rancangan Kawasan Khas; Garis Panduan GC perlu dihubungkait dengan keperluan-keperluan agensi lain; dan Aspek-aspek lain berkaitan dengan keperluan kajian.

PERINGKAT DAN PENDEKATAN KAJIAN

Kajian ini terbahagi kepada tiga bahagian utama iaitu pengenalan kajian, kajian literatur dan kajian kes serta penemuan kajian. Bagi memastikan kajian ini dapat mencapai matlamat dan objektifnya, terdapat beberapa peringkat kajian yang telah disusun. (Rujuk Rajah 1.1) 1.4.1

Peringkat Pertama: Pemahaman Awal dan Kajian Literatur Sebelum melaksanakan kajian ini dengan lebih terperinci, pemahaman awal mengenai pembangunan GC adalah penting bagi meningkatkan pengetahuan mengenai pelaksanaan pembangunan GC. Melalui kajian peringkat ini, beberapa isu dan masalah akan dikenalpasti. Secara amnya, kajian ini merangkumi lima aspek penting untuk menilai serta mengenalpasti kesesuaian pelaksanaan GC dalam negara, iaitu aspek perancangan bandar, aspek undang-undang, aspek sosial, aspek ekonomi serta aspek pengurusan dan penyelenggaraan. Bagi memantapkan pengetahuan mengenai pembangunan GC, kajian literatur secara komprehensif di dalam dan luar negara akan dilaksanakan merangkumi pelbagai aspek termasuk definisi, konsep, sejarah dan faktor pelaksanaan GC.

1.4.2

Peringkat Kedua: Pengumpulan data dan maklumat Peringkat pengumpulan data melibatkan pengumpulan data primer dan data sekunder. Proses pengumpulan data primer dijalankan melalui kajiselidik penduduk di dalam dan luar gated community (GC). Maklumat seperti profil penduduk, profil isirumah, pendapat terhadap isu keselamatan dan hubungan sosial akan diperolehi melalui kajiselidik dan pemerhatian. Beberapa perumahan GC dan juga bukan-GC di kawasan pentadbiran DBKL, MBSA dan MBPP telah dipilih sebagai kawasan kajian. Untuk mengetahui dengan lebih terperinci mengenai isu pelaksanaan GC, pasukan perunding telah mengadakan perbincangan dengan PBT di ketiga-tiga kawasan kajian, pihak pemaju perumahan dan juga perbadanan pengurusan tertentu. Isu yang akan dibincangkan termasuk ciri-ciri GC tempatan, prosedur permohonan kebenaran merancang bagi pembangunan GC, penggunaan rang undang-undang

ms 1- 3


KAJIAN PENYELIDIKAN Kesesuaian Pelaksanaan ‘Gated and Guarded Community’ di Malaysia

semasa, isu pengurusan dan penyelenggaraan kawasan GC dan seumpamanya. 1.4.3

Peringkat Ketiga: Analisis Data/ Maklumat Antara beberapa kaedah analisis data yang digunakan adalah; i.

Analisis frekuensi : Sesuatu insiden atau ciri responden yang diperolehi dinyatakan kekerapan perulangannya yang menunjukkan ciri atau insiden itu dominan atau sebaliknya. Hasil dari analisis ini boleh digunakan untuk meramal keadaan yang akan berlaku di masa akan datang.

ii.

Stakeholder Analysis : Kaedah ini ialah menganalisis, merumus serta membuat kesimpulan dari semua data dan maklumat yang dikumpul di dalam kajiselidik, perjumpaan dan perbincangan serta Focus Group Discussion dengan pihak yang berkepentingan termasuk Pihak Berkuasa Tempatan, Badan Pengurusan GC dan lain-lain.

iii.

Social Baseline Condition Analysis: Satu profil komuniti yang dapat memberi gambaran dan kefahaman sistematik mengenai data asas penghuni akan dibentuk untuk rujukan. Pandangan penghuni akan dimuatkan di dalam profil ini untuk rujukan.

1.4.4

Peringkat Keempat: Bengkel Bengkel diadakan selepas penyediaan Laporan Teknikal. Tujuan bengkel diadakan adalah untuk mengadakan sesi perbincangan secara menyeluruh dan terperinci dengan pihak-pihak berkepentingan (stakeholders).

1.4.5

Peringkat Kelima: Hasil Kajian (Cadangan Polisi, Dasar Umum, Strategi, Garis Panduan) Berdasarkan penemuan kajian, dasar umum, garis panduan dan piawaian akan dicadangkan untuk membantu memberi arah tuju pembangunan GC supaya tidak menimbulkan sebarang konflik atau isu yang serius dari aspek perancangan bandar, undang-undang, ekonomi dan sosial dan tidak pula bercanggah dengan dasar-dasar negara sedia ada.

ms 1- 4


KAJIAN PENYELIDIKAN Kesesuaian Pelaksanaan ‘Gated and Guarded Community’ di Malaysia

Kajian dan pemahaman awalan mengenai pembangunan Gated and Guarded Community Mengenalpasti isu dan masalah pembangunan Gated and Guarded Community

 

Mengenalpasti matlamat, objektif, skop, persoalan kajian dan kawasan kajian

Kajian Literatur (dalam dan luar negara)        

Definisi, konsep GC Faktor yang mendorong pelaksanaan GC Sejarah perkembangan GC Peruntukan undang-undang berkaitan pembangunan GC Isu sosial, ekonomi, pembangunan fizikal serta pengurusan dan penyelenggaraan GC Potensi dan masalah pembangunan GC Pengalaman pelaksanaan GC di luar negara (best practice) Perbandingan amalan GC di dalam dan luar negara

Peringkat 1

Pengumpulan data dan maklumat

 

Kaji selidik (survei) & pemerhatian/inventori tapak Temubual (pemaju perumahan, PBPT & perbadanan pengurusan)

Data primer         

Data sekunder

Profil responden Profil isirumah Pemilikan kediaman Faktor-faktor pemilihan kediaman dalam Gated and Guarded Community Hubungan dengan jiran Penglibatan dengan aktiviti kejiranan Hubungan dengan penduduk di sekitar (non Gated and Guarded Community) Mampu milik Kemudahan kemasyarakatan yang disediakan

 Ciri-ciri fizikal Gated and Gated and Guarded Community

 Faktor-faktor pemilihan kediaman dalam Gated and Guarded Community  Keperluan akta/ garis panduan berkaitan GC

Peringkat 2

Analisis Data / Maklumat

    

Aspek kajian Aspek perancangan bandar Aspek perundangan Aspek sosial Aspek ekonomi Aspek pengurusan dan penyelenggaraan

Penemuan kajian

Jenis analisis

 Analisis frekuensi  Social Baseline Conditions  Perbandingan

Bengkel

Peringkat 3

Peringkat 5

Peringkat 4

Hasil kajian: Cadangan polisi, dasar umum, strategi, garis panduan

Rajah 1.1: Carta Alir Peringkat Dan Pendekatan Kajian

ms 1- 5


KAJIAN PENYELIDIKAN Kesesuaian Pelaksanaan ‘Gated and Guarded Community’ di Malaysia

2.0

KAJIAN LITERATUR

Kajian literatur merangkumi kajian terhadap definisi mengenai ‘gated community’ (GC) yang diberi oleh pakar-pakar di luar dan dalam negara, latar belakang pembangunan GC, faktorfaktor yang menyumbang kepada permintaan dan penawaran GC, jenis-jenis GC, isu-isu yang timbul akibat daripada pembangunan GC, dasar dan polisi negara yang berkaitan. Selain daripada mengkaji fenomena yang berlaku dalam negara, amalan yang dilaksanakan di luar negara juga akan diteliti dan dibandingkan dengan amalan yang ada di dalam negara. Langkah ini untuk mengenalpasti amalan atau mekanisme yang sesuai untuk dicontohi. Dalam konteks ini, perkara yang dikaji termasuk undang-undang yang digunapakai di luar negara, garis panduan pembangunan GC, piawaian rekabentuk perum*ahan GC, prosedur kelulusan untuk pembangunan perumahan GC, cara pengurusan dan penyelenggaraan GC dan seumpamanya.

2.1

DEFINISI ‘GATED COMMUNITY’

Setakat ini (Oktober 2007) belum ada suatu takrif rasmi atau takrif berkanun (statutory definition) terhadap istilah ‘gated community’ (komuniti berpagar) dalam mana-mana undangundang negeri atau undang-undang persekutuan. Definisi yang sedia ada hanyalah beberapa ‘working definitions’ yang telah dicadangkan (diutarakan) oleh pelbagai pihak di luar dan di dalam negara. Antara beberapa definisi mengenai GC di luar negara adalah seperti berikut:i.

Setha Low (2003) dalam bukunya berjudul ‘Behind the Gates’ menjelaskan GC sebagai pembangunan perumahan yang dikelilingi oleh dinding, pagar ataupun tanah bercerun ditutupi tumbuhan penutup bumi (earth bank yang dijadikan sempadan). Lazimnya pintu masuk dikawal oleh pengawal, ataupun perlu dibuka dengan kunci ataupun kad pengenalan elektronik. Selain itu, terdapat organisasi penduduk ataupun pengawal keselamatan yang diupah untuk mengawal keselamatan dan menjalankan rondaan.

ii.

Sanchez, Lang dan Dhavale (2005) dalam artikelnya yang bertajuk ‘Security Versus Status? A First Look At The Census’s Gated Community Data’ menggambarkan GC sebagai pembangunan kediaman yang eksklusif dengan rekaan kediaman menarik di samping gaya hidup yang mewah. Di pintu masuk utama komuniti ini terdapat pagar yang dikawal oleh pengawal keselamatan bagi mengawal kemasukan bukan penduduk di kediaman tersebut atau pelawat yang tidak dikenali. Kawasan kediaman ini lazimnya dikelilingi oleh pagar.

ms 2- 1


KAJIAN PENYELIDIKAN Kesesuaian Pelaksanaan ‘Gated and Guarded Community’ di Malaysia

iii.

Sarah Blandy (2003) dalam artikelnya yang bertajuk ‘Gated Communities: A Systematic Review of The Research Evidence’ mendefinisikan GC sebagai perumahan yang dipagari dimana akses kepada orang awam dikawal. Kawasan perumahan lazimnya dikawal melalui CCTV dan pengawal keselamatan. Penduduk dikehendaki menandatangani dokumen persetujuan tertentu.

iv.

Goobler (2002) dalam bukunya yang berjudul ‘Outside The Wall: Urban Gated Communities and Their Regulation Within The British Planning System’ menggambarkan GC sebagai sesuatu pembangunan perumahan di mana akses ke dalam kawasan tersebut dikawal dan kawasan awam (public spaces) diswastakan. GC mempunyai kesan terhadap persekitaran kejiranan seperti threatening safety, restricting acess dan perpetuating social inequality.

v.

Blakely dan Snyder (1999) dalam bukunya ‘Fortress America: Gated Communities in The United States’ menggambarkan GC sebagai kawasan perumahan yang direkabentuk untuk keselamatan penghuninya. Perimeter keselamatan seperti pagar/ tembok/ dinding dipasang di sekeliling kawasan untuk menghalang kemasukan bukan penghuni ke kawasan tersebut.

Manakala di dalam negara, definisi GC yang telah diutarakan termasuklah: i.

Dr. Azimuddin Bahari (2007) dalam artikelnya yang berjudul ‘The Strata Titiles Act and Provisions for (Landed) Gated Developments’ menjelaskan GC sebagai kelompok rumah atau bangunan yang dikelilingi oleh dinding ataupun pagar dengan akses ke kawasan perumahan tersebut dikawal dengan menggunakan cara tertentu seperti pengawal keselamatan, rantai besi, pintu pagar, penghadang jalan dan seumpamanya. Kawasan perumahan seperti ini lazimnya dilengkapi dengan sistem pengawasan 24 jam, rondaan, sistem pengawasan berpusat (central monitoring systems) dan closed circuit televisions (CCTVs). Kemudahan awam (common facilities) yang disediakan seperti club house, kolam renang dan kawasan lapang dikongsi bersama antara penduduk dalam GC.

ii.

Gurjit Singh (2005) (penilai hartanah) menyatakan GC ialah sebuah pembangunan perumahan yang merangkumi rumah teres, town house dan juga rumah berkembar, disamping penyediaan kemudahan perkhidmatan yang selesa oleh pihak pemaju perumahan dan diuruskan atau diselenggarakan oleh Perbadanan Pengurusan (Perbadanan pengurusan - MC).

iii.

Mahadi Che Ngah (Pengarah Jabatan Perancangan Bandar, Dewan Bandaraya Kuala Lumpur) menyatakan GC sebagai skim perumahan yang menyediakan kawalan keselamatan, kemudahan awam, rekreasi dan infrastruktur untuk digunakan secara bersama oleh semua penduduk yang menghuni dalam skim perumahan berkenaan. Kos kawalan keselamatan serta penyelenggaraan kawasan kediaman seperti jalan raya,

ms 2- 2


KAJIAN PENYELIDIKAN Kesesuaian Pelaksanaan ‘Gated and Guarded Community’ di Malaysia

perparitan, lampu jalan, kawasan siar kaki dan perabot jalan dibiayai oleh pemilik kediaman sendiri. Walaupun terdapat perbezaan dalam takrif tidak rasmi ini, terdapat persamaan dalam ciri-ciri penting yang disebutkan di dalamnya, iaitu: i. Terdapat unsur kawalan keselamatan 24 jam sehari (terhadap pergerakan keluar dan masuk ke dalam kawasan masyarakat berpagar); ii. Terdapat pagar atau tembok di sekeliling (pelbagai bentuk dan rupa); iii. Akses yang terhad untuk orang awam memasuki kawasan berpagar; iv. Terdapat kemudahan dan prasarana yang hanya boleh dinikmati oleh penghuni perumahan berpagar berkenaan; v. Penghuni premis berkenaan dikehendaki membayar sejumlah wang penyelenggaraan (maintenance fee) untuk menyelenggara kemudahan yang disediakan; vi.

Penghuni premis dikehendaki mematuhi pelbagai terma dan syarat tertentu, dan tidak lagi bebas melakukan apa-apa perkara terhadap hartanah yang dimilikinya.

2.2

LATAR BELAKANG PEMBANGUNAN ‘GATED COMMUNITY’

Perkembangan GC dikatakan bermula di luar negara dan terus berkembang sehinggalah ke Asia Tenggara di mana Malaysia merupakan antara negara yang baru menerima pakai konsep ini.

2.2.1

Perkembangan ‘Gated Community’ di Luar Negara

Konsep perumahan GC sebenarnya telah wujud sejak Zaman Renaisance dan Pertengahan (Drew dan McGuigan, 2003). Pada ketika itu raja dan golongan bangsawan mendirikan tembok ketika merebaknya wabak penyakit dengan tujuan melindungi keluarga dan pengikut mereka. Pembangunan GC pada ketika itu dikenali dengan nama Negara Kota. Di luar negara, Amerika Syarikat merupakan antara negara terawal yang menggunakan konsep ini dalam pembangunan perumahan mereka. Bagaimanapun fenomena pembangunan GC ini tidak hanya tertumpu di Amerika Syarikat malah turut berkembang di kebanyakan negara seperti United Kingdom, Brazil, China, Timur Tengah, Australia, Afrika Selatan, Asia Tenggara, Kanada, New Zealand, Arab Saudi dan beberapa negara lain. Ini menunjukkan GC telah berkembang luas di seluruh dunia kerana banyak negara telah mengimplimentasikan konsep ini.

ms 2- 3


KAJIAN PENYELIDIKAN Kesesuaian Pelaksanaan ‘Gated and Guarded Community’ di Malaysia

2.2.1.1

Perkembangan ‘Gated Community’ di Amerika Syarikat Amerika Syarikat merupakan antara negara terawal yang membangunkan konsep GC yang juga dikenali sebagai Common Interest Housing Development (CIDs) yang merangkumi pembangunan single family homes, town houses dan kondominium (Azlinor Sufian & Ahmad

Ibrahim, 2005). Peringkat awal perkembangannya bermula di St. Louis pada tahun 1870-an di mana terdapatnya kawasan berpagar yang mempunyai jalan-jalan persendirian. Perkembangan GC di Amerika terus berkembang di sekitar East Coast, Hollywood iaitu pada tahun 1900 yang dibina khas untuk golongan kelas atasan. Namun sekitar tahun 1960-an hingga 1970-an dan rungutan daripada peningkatan kejadian jenayah, permintaan GC terus menjadi tumpuan daripada golongan kelas pertengahan yang terdiri daripada golongan pesara seperti di Leisure World (Low, 2003). Pada tahun 1988 dijangkakan sebanyak 80% (satu pertiga) daripada 140 projek kediaman baru adalah berkonsepkan GC berbanding hanya 15% pada tahun 1983 (Blakely dan Snyder, 1997). Menurut Blakely dan Snyder (1997), dalam kajiannya berkaitan GC di Amerika Syarikat, pada 1990-an terdapat lebih 20 000 kawasan GC dengan 3 juta unit kediaman yang menempatkan seramai 8 juta penduduk. Hari ini hampir kebanyakan metropolitan di Amerika Syarikat telah dibangunkan dengan konsep GC yang meliputi kawasan seperti California, Florida, Texas, New York, Chicago, Phoenix dan Miami. Antara kemudahan yang disediakan dalam GC seperti yang terdapat di Fiddler’s Creek, Florida, Amerika Syarikat adalah seperti kolam renang, gelanggang tenis, taman permainan kanak-kanak, perpustakaan, kafe komputer, pusat kesihatan, padang golf, tasik, pusat komuniti dan pusat perdagangan. Blakely & Snyder, (1997) menjelaskan perkembangan GC di Amerika Syarikat dipengaruhi oleh ciri-ciri tertentu seperti: i. Berlaku di kawasan metropolitan, ii. Kawasan yang mempunyai jumlah penduduk yang ramai khususnya kawasan penghijrahan rakyat asing, iii. Kawasan yang mempunyai pendapatan tinggi, iv. Wilayah-wilayah yang mempunyai corak pengasingan penduduk tertentu atau tidak mempunyai majoriti rakyat kulit putih, v. Kawasan-kawasan yang mempunyai kadar jenayah yang tinggi,

ms 2- 4


KAJIAN PENYELIDIKAN Kesesuaian Pelaksanaan ‘Gated and Guarded Community’ di Malaysia

2.2.1.2

Perkembangan ‘Gated Community’ di Australia

Australia juga merupakan antara negara yang banyak mengimplimentasikan pembangunan GC iaitu sekitar tahun 1980-an di Sanctuary Cove, Golden Coast. Kini dianggarkan 100 000 penduduk di Australia tinggal dalam perumahan GC. Antara kemudahan yang disediakan termasuklah gyms, kolam renang dan tempat-tempat pertemuan seperti taman permainan dan sebagainya. Terdapat beberapa polisi dan undang-undang yang telah dibuat di beberapa daerah di Australia bagi mengawal perkembangan GC di kawasan tersebut antaranya termasuklah:i.

Komuniti berpagar (GC) di ‘Chamonix’ Mermaid Beach Gold Coast

Perth, Western Australia

Di Perth Western Australia, setiap pembangunan perumahan perlu mendapatkan hak milik strata di bawah Strata Titles Act 1985 dan Strata Titles Regulations 1996. Skim perumahan strata ini menyediakan komuniti perumahan dengan dilengkapi taman dan kemudahankemudahan yang boleh dikongsi bersama oleh komunitinya seperti kolam renang dan sebagainya. Pihak Berkuasa Tempatan dan Western Australian Planning Commission bertanggungjawab dalam merancang dan memberi kelulusan di bawah skim strata. Berikut merupakan langkah yang digunapakai untuk membuat pembangunan di bawah skim strata: a) Membuat penyemakan dengan Pihak Berkuasa Tempatan sama ada kawasan yang hendak dibangunkan termasuk dalam zon pembangunan strata atau tidak. b) Jika pembangunan strata adalah pembangunan perumahan perlulah membina sekurang-kurangnya 5 lot rumah dan mempunyai keluasan 2500m2 atau kurang. Permohonan awal perlu diperolehi melalui Pihak Berkuasa Tempatan. c)

d) e) f) g)

Apabila pelan bangunan telah diluluskan lesen bangunan diperlukan daripada Pihak Berkuasa Tempatan sebelum bangunan didirikan. Pelan bangunan dan spesifikasispesifikasinya turut diperlukan. Lesen ukur bahan yang disediakan untuk pelan strata akan disediakan selepas bangunan siap sepenuhnya termasuk tembok dan jalan. Strata Plan perlu dihantar kepada Pihak Berkuasa Tempatan dan Western Australian Planning Commission (jika perlu) untuk mendapat kelulusan Permohonan perumahan perlu mendaftar di bawah pelan strata. Salinan pelan strata perlu disediakan diperingkat ini. Dua skim telah diperkenalkan di bawah Strata Title Act 1985, iaitu skim strata dan skim ‘survey strata’

ms 2- 5


KAJIAN PENYELIDIKAN Kesesuaian Pelaksanaan ‘Gated and Guarded Community’ di Malaysia

Di Perth Western terdapat dua jenis strata yang digunakan dalam pembangunan GC iaitu skim strata dan survey-strata scheme. Bagi Skim Strata atau pelan strata dikenali sebagai Strata Bangunan. Dalam Pelan Strata tersebut rupabentuk bangunan, sempadan lot strata termasuk ketinggian lot perlu dinyatakan. Sebelum 30 Jun 1985, dalam pelan strata hanya memerlukan lot dan bangunan sahaja, selepas tarikh tersebut perlu juga memasukkan keadaan di luar banguan dan termasuk juga struktur bangunan. Sempadan lot perlu ditunjukkan di dalam pelan strata. Dalam Survey-Strata Scheme pula bangunan tidak ditunjukkan. Sempadan lot survey strata akan diukur berdasarkan lesen juru ukur yang dapat ditunjukkan dalam pelan surveystrata. Lot yang terdapat dalam pelan survey strata mesti sama dengan lot yang terdapat ketika kajian dijalankan (pelan dan diagram) untuk ‘green titles’. Ketinggian lot mungkin dihadkan atas beberapa sebab seperti untuk melindungi pemandangan di sekitar kawasan kejiranan. Jika terdapat had ketinggian ia akan ditunjukkan dalam pelan survey-strata dan merujuk kepada Australian Heigh Datum (AHD). ii. New South Wales, Australia Skim komuniti di New South Wales, Australia merangkumi 4 peruntukan akta iaitu:a) Community Land Development Act 1989 (NSW)- diuruskan oleh Pejabat Hakmilik b)

Tanah Community Land Management Act 1989 (NSW)- diuruskan oleh Pejabat Perwakilan Skim Komuniti yang merupakan unit di Jabatan Perdagangan

c) d)

Akta Hakmilik Strata (Tanah Komuniti) Pindaan Akta 1989 (NSW) Lain-lain Akta (Tanah Komuniti) Pindaan Akta 1989 (NSW)

Akta Pembangunan dan Akta Pengurusan merupakan model Akta Hakmilik Strata 1973 (NSW). Peruntukan undang-undang berkaitan skim komuniti ini digubal untuk mencapai beberapa tujuan antaranya untuk membantu polisi kerajaan bagi mencapai gabungan bandar-bandar. Selain itu peruntukan skim komuniti yang digubal ini juga bertujuan untuk menyediakan pembangunan yang fleksibel melalui pertubuhan masyarakat dan pemaju. Terdapat perbezaan diantara pembahagian tanah konvensional dan pembahagian skim strata. Oleh sebab itu, pembahagian tanah di New South Wales terbahagi kepada dua iaitu: a) Pembahagian tanah di bawah Akta Kerajaan Tempatan 1919 (NSW) b) Pembahagian Skim Tanah Strata di bawah Akta Hakmilik Strata 1973 (NSW) Pelan Kejiranan dibawah Hakmilik Tanah yang terdapat di New South Wales, Australia mengandungi tiga dokumen iaitu:a) Pelan Kejiranan yang merangkumi empat perkara iaitu pelan lokasi, perincian pelan, pelan milik kejiranan dan jadual permulaan bagi entitlements unit. b) Penyataan Pengurusan – penyataan ini disediakan oleh pemaju yang mengandungi penyataan undang-undang, pelan, dan lain-lain perkara seperti tanggungjawab pengawalan, penyelenggaraan, pentadbiran dan sebagainya.

ms 2- 6


KAJIAN PENYELIDIKAN Kesesuaian Pelaksanaan ‘Gated and Guarded Community’ di Malaysia

Kontrak Pembangunan – Kontrak pembangunan merupakan satu bentuk perjanjian perundangan yang mengandungi pelan, dan jenis-jenis kemudahan yang disediakan oleh pemaju dalam skim tersebut. 2.2.1.3 Perkembangan ‘Gated Community’ di Kanada c)

Pembangunan GC di Kanada berkembang dengan pesat apabila dianggarkan terdapat lebih 240 projek perumahan berkonsepkan GC sedang giat dijalankan. Sebahagian daripadanya terdapat di British Colombia (Jill Grant, 2003) dan selebihnya di Alberto, Ontario, Nova Scotia, Saskatchewan dan Manitoba. Jadual 2.1 : Projek GC di Kanada (Ogos 2003) Daerah

Jumlah Projek ‘Gated’

Projek lebih daripada 500 unit

Projek dengan ‘guards’

Projek dengan ‘Video Surveillance’

British Colombia

172

1

2

1

Alberta

17

2

1

2

Saskatchewan

1

1

-

-

Manitoba

1

-

-

1

Ontario

37

9

7

5

Nova Scotia

6

-

-

2

241

13

10

11

Jumlah Sumber: Jill Grant, 2003

Pembinaan tembok di sekeliling GC bertujuan untuk mengawal keadaan trafik di kawasan tersebut. Pembangunan GC yang dirancang tidak mengganggu jalan awam. Keadaan ini berbeza dengan konsep GC yang diamalkan di negara-negara lain di mana penutupan jalan awam adalah dibenarkan. Tiada undang-undang yang menghalang pembinaan pagar di jalan-jalan persendirian, namun setiap pemaju dikenakan syarat untuk menyediakan laluan / akses untuk kenderaan-kenderaan kecemasan seperti bomba, ambulans dan polis untuk memasuki kawasan tersebut. Kanada juga telah menetapkan jumlah densiti yang dibenarkan bagi pembangunan GC iaitu antara 20% – 50% lebih tinggi daripada pembangunan konvensional. Bagi pembangunan jenis town house densiti yang dibenarkan adalah antara 10 - 12 unit per ekar. Manakala untuk pembangunan rumah sesebuah densiti yang dibenarkan adalah antara 8 – 10 unit rumah per ekar.

2.2.1.4

Perkembangan ‘Gated Community’ di Brazil

Di Brazil GC dikenali sebagai ‘condominium fechado’ (closed housing estate). Kebanyakkan golongan atasan di Brazil lebih gemar untuk memiliki rumah yang berkonsepkan GC sebagai kediaman mereka. Ianya merupakan sebuah penempatan yang mempunyai kemudahan infrastruktur dan utiliti sendiri seperti sekolah. Projek perumahan GC yang pertama dibangunkan di Brazil adalah di wilayah Sao Paulo

ms 2- 7


KAJIAN PENYELIDIKAN Kesesuaian Pelaksanaan ‘Gated and Guarded Community’ di Malaysia

yang dibina pada tahun 1970-an. Asalnya pembangunan GC di Brazil bertujuan untuk melindungi komuniti di kawasan perumahan daripada gangguan dan ancaman luar. Walau bagaimanapun perkembangan GC di Brazil menjadi perlahan disebabkan terdapatnya persepsi masyarakat yang menganggap pembangunan GC adalah sesuatu yang membazir kerana jenayah tetap boleh berlaku di mana-mana walaupun di kawasan yang berpagar.

2.2.1.5

Perkembangan ‘Gated Community’ di China

Perubahan undang-undang dan ekonomi yang berlaku di China telah mempengaruhi perkembangan GC secara mendadak (Webster, C). Perubahan baru dalam undangundang China menyarankan agar semua pembanguan perumahan baru perlu berkonsepkan GC. Pemaju, pemilik tanah, pelabur dan penduduk di kawasan kejiranan akan bersama-sama merekabentuk kawasan pembangunan baru tersebut. Kesemua rangkaian kawasan kejiranan wujud seperti kota moden dengan dilengkapi infrastrukturnya sendiri, dan perkhidmatan-perkhidmatan yang disediakan khas untuk kawasan tersebut. Pembangunan yang dibina juga perlu dilengkapi dengan sistem keselamatan bagi melindungi penduduk dari ancaman luar. Antara pembangunan berkonsep ‘gated’ yang telah dibangunkan di China adalah seperti di Luodian yang mempunyai keluasan 6.8 kilometer persegi. Luodian merupakan kawasan GC yang mempunyai penduduk antara 30 000 hingga 50 000 orang. Ianya turut dilengkapi dengan Nodel Science dan Technology Park, Hotel Lima Bintang dan padang golf.

2.2.1.6

Perkembangan ‘Gated Community’ Di Cape Town

Bagi memastikan pembangunan GC di Cape Town dapat memenuhi matlamatnya, polisi berkait dengan GC telah menggariskan dua kategori pembangunan dirancang, pembangunan greenfield dan retrospective conversion (di mana kawasan awam adalah sepenuhnya atau sebahagiannya dijadikan kawasan swasta atau kawasan semi-swasta, lazimnya selepas pembangunan tanah yang asal). Polisi ini merangkumi kawasan perumahan tertutup (enclosed settlements) dan kawasan perumahan di mana jalan tempatannya (service lanes) ataupun laluan pejalan kaki (footpaths) ditutup, dikawal ataupun diselia. Polisi ini berfungsi sebagai garis panduan dalam membuat keputusan semasa meluluskan kebenaran merancang untuk permohonan pembangunan GC. Antara polisi GC yang digunapakai di Bandar Cape Town adalah seperti berikut; i.

Penilaian Rangka Kerja

ms 2- 8


KAJIAN PENYELIDIKAN Kesesuaian Pelaksanaan ‘Gated and Guarded Community’ di Malaysia

Untuk mengurus dan menilai cadangan berkenaan polisi ini, perumahan berpagar (penilaian kawasan akses) telah dikenalpasti dan diklasifikasikan seperti berikut; Jadual 2.2: Kategori Dan Jenis Pembangunan Yang Dikategorikan Sebagai GC. Kategori Pembangunan

Pembangunan dirancang/ greenfield

Sepenuhnya swasta (entirely private)

 Jalan dan ruang dalaman persendirian  Kawalan akeses sepenuhnya  Tertakluk kepada kesemua kriteria polisi

Sebahagian swasta (partially private)

Awam (public)

Pembangunan Diubah (retrospective conversion)  Jalan persendirian (cul-desac tertutup, tanah dipajak/dibeli daripada kerajaan)  Kawalan akses sepenuhnya  Tertakluk kepada kriteria rekabentuk serta kriteria lain dalam polisi.

 Jalan awam, kawasan lapang persendirian  Tiada tembok, tiada pintu pagar, hanya kawalan akses  Tertakluk kepada kesemua kriteria polisi  Jalan dalaman dan kawasan lapang milik awam  Tiada tembok, tiada pintu pagar, hanya kawalan akses  Tertakluk kepada kesemua kriteria polisi

Sumber: Gated Development Policy: City of Cape Town, Department of Planning & Building Development Management, Development Policy and Processess Branch.

a. Pembangunan Dirancang (Purpose Built/ Planned) Merujuk kepada kawasan yang belum dibangunkan (greenfield developmet), kategori gated communities ini kebiasaannya dibangunkan sebagai sebuah bandar (township) yang formal / biasa. Ilustrasi dan penerangan dalam jadual di bawah mengandungi bilangan jenis yang berkemungkinan termasuk dalam kategori di bawah iaitu; Jadual 2.3: Kategori Dan Ciri-Ciri Pembangunan GC Terancang Pembangunan dirancang (Purpose Built/ Planned) Sepenuhnya swasta (entirely private)

Semua jalan dan kawasan lapang dalaman adalah sepenuhnya milik swasta, pagar dan sekatan di pintu masuk utama, kawalan akses sepenuhnya dibenarkan (kebiasaanya taman / kawasa ‘private security’).

ms 2- 9


KAJIAN PENYELIDIKAN Kesesuaian Pelaksanaan ‘Gated and Guarded Community’ di Malaysia

Sebahagian swasta (partially private)

Awam (public)

Jalan dalaman milik awam tetapi kawasan lapang adalah milik swasta, tiada pagar atau sekatan diletakkan di pintu masuk utama, hanya akses pemantauan dibenarkan. Semua jalan dan kawasan lapang dalaman adalah milik awam, tiada pagar atau sekatan diletakkan di pintu masuk utama, hanya pemantauan akses dibenarkan.

Sumber: Gated Development Policy: City of Cape Town, Department of Planning & Building Development Management, Development Policy and Processess Branch.

b. Pembangunan Diubah (Retrospective Conversion) Jadual 2.4: Kategori Dan Ciri-Ciri Pembangunan Diubah (Retrospective Conversion) Retrospective Conversion Sepenuhnya swasta (entirely private)

Jalan yang diswastakan (kebiasaanya ditutup di tempat awam dan dibeli atau dipajakkan oleh pemilik yang bersempadanan), pagar atau sekatan diletakkan di pintu masuk utama, kawalan akses sepenuhnya.

Awam (public)

Semua jalan dan kawasan lapang dalaman adalah milik awam, tiada pagar atau sekatan diletakkan di pintu masuk utama, hanya pemantauan akses dibenarkan.

Sumber: Gated Development Policy: City of Cape Town, Department of Planning & Building Development Management, Development Policy and Processess Branch.

ii. Kriteria Polisi Berpandukan kepada jenis dan kategori GC yang dicadangkan, sebarang pembangunan atau permohonan penutupan jalan seharusnya mematuhi keperluan dan kriteria-kriteria terperinci yang terkandung dalam garis panduan yang telah dikeluarkan. Walaupun terdapat beberapa keperluan dan garis panduan yang mungkin boleh diterima pakai atau sesuai khusus untuk kategori GC namun semua bahagian dibawahnya perlu diambilkira dan digunakan dengan sebaiknya bagi menilai cadangan GC.

ms 2- 10


KAJIAN PENYELIDIKAN Kesesuaian Pelaksanaan ‘Gated and Guarded Community’ di Malaysia

a. Langkah-langkah Keselamatan Konvensional dan Alternatif (Conventional and alternative security measures) 

Sebelum sebarang cadangan berkaitan pembangunan berpagar (gated / enclosed development) terhadap jalan awam sedia ada atau jalan akses diserahkan untuk kelulusan, pemohon harus terlebih dahulu menyiasat alternatif-alternatif keselamatan dalam usaha untuk meningkatkan keselamatan di kawasan kediaman.

Antara perkara-perkara yang perlu diberi perhatian dalam penyiasatan yang akan dibuat adalah seperti berikut: i) ii) iii)

Langkah yang dilaksanakan oleh individu (termasuk contoh ataupun kes yang pernah berlaku di kawasan berdekatan) Jangka masa operasi (di kawasan sedia ada); Situasi sebelum dan selepas (di kawasan sedia ada)

b. Pemantauan Akses (Access Monitoring) Tindakan yang dibenarkan berkaitan jalan awam (public roads) adalah untuk memantau akses di kawasan pembangunan tanpa meletakkan pagar, sekatan atau sebarang bentuk halangan fizikal yang boleh menghalang akses umum. Tindakan ini dicadangkan atau dibenarkan berdasarkan kriteria yang harus diambilkira dan dipatuhi iaitu; i)

Bentuk, saiz, bilangan dan lokasi pusat akses bagi kawasan di bawah pemantauan mesti menyediakan akses yang mudah dan terus ke mana-mana taman, kawasan, bangunan dan kemudahan awam; ii) Tiada sekatan, pagar atau sebarang bentuk halangan fizikal kepada akses awam dibenarkan untuk dipasang di pintu masuk utama; iii) Tertakluk kepada kelulusan kejuruteraan (mengenai lokasi, kesan terhadap perkhidmatan dan keselamatan trafik dsb), mekanisme pemantauan akses yang dibenarkan ialah seperti CCTV, pengawas atau pengawal; iv) Tertakluk kepada kelulusan kejuruteraan, kaedah kawalan trafik (traffic calming) (seperti bonggol jalan) mungkin boleh diadakan; v) Pondok pengawal atau papan tanda boleh dibina di rizab jalan. Untuk sesetengah kes, pemohon perlu mengemukakan permohonan secara berasing kepada pihak berkuasa jalan. vi) Notis pemberitahuan orang awam mengenai pemantauan akses perlu disediakan dimana kos akan ditanggung oleh pemohon.

ms 2- 11


KAJIAN PENYELIDIKAN Kesesuaian Pelaksanaan ‘Gated and Guarded Community’ di Malaysia

iii. Kawalan Akses Untuk pembangunan kawasan persendirian, kawalan akses sepenuhnya dibenarkan. Sebagai tambahan, akses umum seperti rekabentuk, susunatur dan kriteria-kriteria umum yang lain adalah seperti; 

Sekatan, pintu pagar ataupun sebarang penghalang yang hendak dibina di akses keluar masuk mesti mengikuti piawaian yang ditetapkan;

Tertakluk kepada kelulusan kejuruteraan mengenai kaedah kawalan trafik (traffic calming) dan kaedah kawalan keselamatan seperti CCTV;

Pembinaan pondok pengawal dan papan tanda di laluan keluar masuk tertakluk kepada kelulusan pelan bangunan.

Notis pemberitahuan orang awam mengenai pemantauan akses perlu diadakan dengan pembiayaan pemohon.

iv. Lokasi dan Skala Pembangunan GC akan menimbulkan kesan negatif terhadap bentuk bandar (city form) serta kesinambungan (connectivity) dan pergerakan (mobility), maka konsep ini adalah tidak digalakkan dan perlu dikawal dari segi skala. Bagi mengekalkan jalinan struktur akses sesuatu kawasan (sistem laluan dan penyambungan (lingkages) yang memudahkan pergerakan pejalan kaki dan kenderaan), saiz sesuatu pembangunan atau kawasan perlu dipecahkan kepada blok-blok kecil seperti yang ditunjukkan di bawah. Ini untuk memastikan pembangunan GC boleh disesuaikan dengan persekitaran.

Pembangunan GC dalam blok besar atau berskala besar mempengaruhi pergerakan melalui kawasan tersebut.

Pembangunan GC yang dipecahkan kepada blok yang lebih kecil, membenarkan pergerakan melalui kawasan tersebut.

Sumber: Gated Development Policy: City of Cape Town, Department of Planning & Building Development Management, Development Policy and Processess Branch.

ms 2- 12


KAJIAN PENYELIDIKAN Kesesuaian Pelaksanaan ‘Gated and Guarded Community’ di Malaysia

Kriteria spesifik yang perlu diambil kira adalah seperti perkara di bawah: a. Tertakluk kepada pemeriksaan kejuruteraan, pembangunan berpagar tidak dibenarkan untuk terletak di dalam sempadan kegunaan-kegunaan seperti berikut:  Jalan Kelas 4 atau kelas lebih tinggi, laluan pengangkutan awam serta laluan lain yang strategik  Laluan jalinan perkhidmatan pembekalan air dan pembetungan  Laluan pembentungan dan perparitan  Laluan talian elektrik utama  Kemudahan atau fasiliti awam seperti sekolah, dewan, stadium serta lain-lain bangunan awam  Taman awam peringkat wilayah, kawasan semula jadi (termasuk kawasan yang menyediakan jalinan ke rizab sungai, bukit, pesisiran pantai, atau sumber semula jadi lain) b. Untuk mengelakkan daripada bercanggah dengan lokasi seperti jalan utama, pemeriksaan ataupun pra-perundingan perlu dibuat dengan pihak berkuasa tempatan. c. Perletakan pembangunan berpagar perlu dielakkan daripada mewujudkan suasana perbezaan kekayaan yang terlalu tinggi dengan kawasan di sekitarnya. d. Sebaik-baiknya, tidak dibenarkan lebih daripada tiga pembangunan berpagar dibangunkan berdekatan ataupun secara bersempadan. v. Implikasi Am Terhadap Akses Awam Dan Trafik a. Jika jalan di kawasan berkenaan memberi kesan atau bersempadanan dengan cadangan pembangunan GC, ia perlu merujuk kepada jurutera jalan di kawasan berkenaan. b. Apabila laluan kenderaan dicadangkan ditutup (seperti menggunakan ‘bollard’ dsb) pada sebahagian kawasan pembangunan GC. Keadaan ini dibenarkan untuk akses kenderaan ke kawasan tertentu sahaja (sebagaimana terdapat dalam TIA / TIS yang diterima oleh jabatan kejuruteraan); serta tertakluk kepada pematuhan undang-undang majlis dan polisi penutupan jalan; c. Bagi kawasan pembangunan berpagar yang mengandungi lebih daripada 250 unit individu/ persendirian, lebih daripada satu pintu masuk kenderaan atau akses kepada jalan laluan alternatif perlu disediakan. (Tertakluk kepada penilaian kajian kejuruteraan secara terperinci) vi. Pergerakan Laluan Pejalan Kaki Dan Kenderaan Bukan Bermotor Yang Lain. Cadangan pembangunan GC perlu mengambilkira keperluan asas aksesibiliti yang berkesinambungan dan selesa untuk pejalan kaki serta kenderaan bukan bermotor (seperti basikal). Ia perlu diberi keutamaan. Kriteria dan garis panduan tambahan adalah seperti; a. Cadangan pembangunan berpagar tidak boleh mengkompromi atau menafikan keperluan pejalan kaki yang berkesinambungan dan selesa untuk akses ke kawasan lain seperti kawasan lapang, ameniti dan lokasi kemudahan di kawasan sekitar dan luar;

ms 2- 13


KAJIAN PENYELIDIKAN Kesesuaian Pelaksanaan ‘Gated and Guarded Community’ di Malaysia

b. Cadangan pembangunan berpagar tidak boleh menyebabkan jarak berjalan kaki dari pintu masuk utama ke mana-mana kawasan dalam pembangunan melebihi 20 minit masa berjalan (berdasarkan purata kelajuan 20 min/ km); c. Cadangan pembangunan berpagar tidak boleh mengkrompomi laluan pejalan kaki sedia ada atau yang dicadangkan (termasuklah arah pergerakan semua kenderaan tidak bermotor) untuk akses ke sekitar kawasan semulajadi, rizab, gunung, pantai, sempadan sungai, dsb (sepertimana terdapat dalam pelan spatial majlis); d. Cadangan pembangunan berpagar (atau perubahan akses) tidak boleh bercanggah dengan laluan pejalan kaki sedia ada. vii. Akses Perkhidmatan Kecemasan Dan Penguatkuasan Undang-Undang Untuk memastikan keperluan kecemasan, penguatkuasaan undang-undang dan perkhidmatan lain dalam kawasan pembangunan berpagar tidak terganggu dan tergendala; maka kriteria serta garis panduan yang perlu diberi perhatian adalah; a. Kawalan akses sepenuhnya atau berpagar adalah dibenarkan (bagi pembangunan yang diswastakan sepenuhnya) tetapi pemohon perlu memberi jaminan bahawa akses perkhidmatan kecemasan, perkhidmatan staf majlis dan agensi penguatkuasaan undangundang tidak dihadkan sebelum meluluskan permohonan berkenaan. Keadaan yang sama juga bagi kawasan pembangunan berpagar jenis sebahagian swasta dan awam. viii. Susunatur / (Layout) Perkara penting dan aspek utama dalam pembangunan GC adalah perincian susunatur dalaman pembangunan tersebut. Aplikasi kriteria dan garis panduan di bawah perlu diberi perhatian secara berterusan; a. Lokasi dan susunatur pembangunan GC perlu menekankan kepada pelan pecah sempadan (subdivision plans) untuk mengelakkan kesan ‘canyon’ yang membelakangkannya secara terus ke jalan utama atau jalan akses dan menutupnya dengan dinding padat (solid) yang tinggi (keadaan ini mewujudkan tanggapan seperti bermusuhan dari jalan utama). Sebaliknya, kompleks berpagar seharusnya menjadi penampan dari jalan utama atau akses selain bermaksud kawasan perumahan persendirian (atau dalam skala yang kecil) perantaraan antara sebidang tanah melalui kelebaran jalan masuk utama ke jalan besar (seperti ilustrasi di bawah).

ms 2- 14


KAJIAN PENYELIDIKAN Kesesuaian Pelaksanaan ‘Gated and Guarded Community’ di Malaysia

Kesan ‘canyon’ tercipta melalui pembangunan ‘gated community’ (ditutup dengan dinding padat ‘solid’).

Kompleks/ Blok berpagar yang diletakkan di antara fabrik perumahan konvensional akan mewujudkan had jarak penglihatan dan kesan kepada kawasan persekitaran hanya dari punca masuk utama.

Orientasi bangunan yang menghadap ke dalam (Inward orientation) dan sempadan dinding yang padat mengurangkan interaksi dari sempadan jalan awam dan mewujudkan pemandangan jalan yang buruk.

Orientasi bangunan yang menghadap sempadan jalan awam dan dinding mewujudkan interaksi yang positif serta pemandangan jalan yang menarik.

Sumber: Gated Development Policy: City of Cape Town, Department of Planning & Building Development Management, Development Policy and Processess Branch.

Kesan ‘canyon’ boleh diatasi dengan menyusun pembangunan di kawasan bersempadan dengan jalan atau laluan. Sebaik-baiknya, kelompok-kelompok taman boleh diadakan di sempadan jalan, dan pagar yang digunakan perlulah visually permeable.

Lot yang bersambung di sepanjang sisi kawasan GC dengan orientasi ke dalam dan sempadan dinding yang padat serta bersambungan. Keadaan ini mewujudkan ruang hubungkait yang negatif dengan jalan atau kawasan bersebelahan.

Lot yang bersambung di sepanjang sisi kawasan GC dipisahkan dengan jalan dalam/ kawasan lapang bersama penggunaan pagar yang mempunyai kesan kenampakan yang tinggi (visually permeable fencing). Keadaan ini dapat memperbaiki ruang hubungkait kawasan bersebelahan jalan besar.

ms 2- 15


KAJIAN PENYELIDIKAN Kesesuaian Pelaksanaan ‘Gated and Guarded Community’ di Malaysia

Jalan, lot dan susunatur kawasan lapang di dalam pembangunan berpagar harus direka bentuk untuk memudahkan pergerakan ke sesuatu kawasan (atau pemilik komuniti). Lot-lot rumah perlu diorientasikan kepada kawasan lapang daripada membelakanginya. Hanya pagar yang mempunyai kesan visual yang tinggi (visually permeable fencing) boleh digunakan.

Persekitaran awam yang negatif melalui orientasi lot yang tidak sesuai dan sempadan dinding yang padat membelakangi kawasan awam/ lapang.

Persekitaran awam yang positif melalui orientasi lot dan bangunan bersebelahan kawasan lapang awam dan menggunakan pagar yang mempunyai kesan kenampakan yang tinggi (visually permeable fencing).

b. Cadangan GC tidak boleh diterima jika mengkompromi kesinambungan rangkaian biodiversiti, koridor ekologi atau rangkaian laluan ke kawasan lapang di sekitar komuniti (seperti ilustrasi di bawah).

Koridor/ rangkaian laluan semulajadi yang berkesinambungan di celah/ di tengah lokasi susunatur kawasan GC.

c.

Koridor/ rangkaian laluan semulajadi yang berkesinambungan ditempatkan mengikut kesesuaian saiz dan susunatur kawasan GC.

Kawasan tempat letak kenderaan sebagai penampan antara jalan awam dan bangunan berdekatan adalah tidak digalakkan dalam susunatur pembangunan berpagar kerana akan membentuk sisi yang mati pada jalan dan sifat kemudahan yang anti-sosial. Kawasan tempat letak kenderaan harus dipecahkan kepada ruang yang lebih kecil (smaller pockets) mengikut kesesuaian pengagihan di sekitar kawasan GC; Rekabentuk susunatur kawasan GC perlu berintegrasi dan berkesinambungan dengan sekitar kawasan dalaman dan luaran.

ms 2- 16


KAJIAN PENYELIDIKAN Kesesuaian Pelaksanaan ‘Gated and Guarded Community’ di Malaysia

Tiada keadaan yang sesuai diintegrasikan dengan rangkaian laluan jalan di sekitar.

Saiz, susunan akses, laluan rangkaian jalan dalam dan susunatur keseluruhan kawasan GC adalah berintegrasi dengan kawasan sekitar.

ix. Kesan Visual dan Ruang Hubungkait (Sisi) Sebagai usaha untuk mengurangkan dan mengatasi kesan visual yang kurang baik bagi kawasan pembangunan berpagar, berikut adalah kriteria dan garis panduan yang dicadangkan; a. Pihak majlis boleh meminta perunding untuk menilai dan mengetahui potensi kesan visual terhadap kemudahan tempatan dan ciri-ciri kawasan berkenaan. Ini boleh jadi dalam bentuk penilaian kesan visual yang terperinci untuk diserahkan sebagai sebahagian daripada permohonan pembangunan. b. Untuk memastikan kesesuaian keadaan, reka bentuk dinding yang tinggi harus dielakkan. Sebarang dinding, pagar dan mana-mana bentuk sekatan haruslah mempunyai kesan visual yang tinggi (visually permeable) sekurang-kurangnya 50% jarak penglihatan.

Penyambungan bersebelahan antara sempadan dinding yang padat (dan membelakangi unit individu) berdekatan kawasan lapang awam telah merosakkan keadaan ruang berhubungan.

Kesesuaian kegunaan pagar yang mempunyai kesan kenampakan yang tinggi (visually permeable fencing) bagi memastikan integrasi visual adalah dikekalkan.

ms 2- 17


KAJIAN PENYELIDIKAN Kesesuaian Pelaksanaan ‘Gated and Guarded Community’ di Malaysia

c.

Untuk memaksimakan pengawasan pasif (passive surveillance), ruang hubungkait yang aktif serta aktiviti dan interaksi antara bangunan di dalam kawasan GC perlu diwujudkan. Keadaan ini akan dapat dicapai dengan menentukan kedudukan ruang hubungkait (seperti perletakan tingkap, muka pintu dan balkoni) di kawasan sempadan sisi (edges) bersebelahan jalan awam, kawasan lapang dan laluan pejalan kaki sejauh yang mungkin dan mengelakkan ruang hubungkait bangunan impersonal (seperti dinding kosong), melebihi jarak anjakan bangunan, bangunan yang tidak berskala manusia dan mewujudkan kawasan yang terlindung (seperti ilustrasi di bawah). Keadaan ini harus diambilkira dan diaplikasikan di tapak pembangunan/ peringkat pelan bangunan.

Kedudukan dalam bangunan dengan anjakan yang luas, mewujudkan ruang perhubungan yang tidak aktif dan negatif pada bersebelahan jalan awam.

Kedudukan ruang perhubungan bangunan disebelah jalan awam dengan anjakan bangunan yang minima, tingkap, pintu dan balkoni pada sisi (edge) jalan.

d. Struktur dan ciri-ciri seni bina di pintu masuk utama pembangunan berpagar (termasuklah kawalan tidak berpagar) membahagikan kepada persekitaran, keluasan, visual utama pintu pagar dan rumah pengawal. Keadaan ini memperkukuhkan lagi kualiti yang negatif terhadap pengasingan, penguasaan oleh kumpulan terpilih serta tidak menyokong prinsip spatial dan integrasi sosial; e. Tertakluk kepada kelulusan pelan bangunan dan kejuruteraan jika bersesuaian, batasan visual (tidak berpagar/ secara fizikal) atau ukuran reka bentuk kemungkinan digunapakai di kawasan pintu masuk utama untuk peralihan komunikasi dari ruang awam ke swasta dalam meningkatkan ‘defensible space’. x. Perkhidmatan Dan Infrastruktur Semua pembangunan berpagar atau cadangan kawasan tersebut harus mengambilkira tentang potensi kesan terhadap perkhidmatan sedia ada dan infrastruktur di kawasan sekitar. Kriteria dan garis panduan yang harus diambilkira ialah; i. Cadangan GC tidak wajar menimbulkan gangguan (pada pendapat majlis) terhadap ketelusan (integrity) atau perkhidmatan penghantaran; ii.

Tertakluk kepada keperluan, kelulusan pembangunan GC perlu mengambilkira perjanjian atau kontrak antara wakil pemohon dengan mempersembahkan pada pakar undang-undang dan majlis. Di antaranya, perkara yang perlu disediakan dalam perjanjian termasuklah alamat pemilik, aksessibiliti, pampasan/ ganti rugi dan peyelenggaraan pada masa akan datang;

ms 2- 18


KAJIAN PENYELIDIKAN Kesesuaian Pelaksanaan ‘Gated and Guarded Community’ di Malaysia

iii. Permohonan cadangan pembangunan berpagar (termasuk sekatan/ penutupan laluan pejalan kaki awam) haruslah tertakluk kepada insurans oleh pemohon terhadap akses yang tidak terganngu pada perkhidmatan infrastruktur dalam kawasan GC bagi tujuan penyelenggaraan (jika bersesuaian) dan penggunaannya akan direkod oleh staf majlis; iv. Secara amnya, perkhidmatan awam majlis terhadap sempadan hartanah. Sebagai contoh, pemasangan meter besar atau perkhidmatan kemudahan pada kuantiti yang banyak (seperti sampah di rumah dsb) bagi kos pemohon/ perunding kepada kepuasan majlis mungkin diterima jika kawasan/ jalan awam diswastakan; v. Perkhidmatan infrastruktur awam dalam pembangunan GC yang tidak sepenuhnya diswastakan mengikut kawasan yang berkenaan, mesti didaftarkan vi. Sebarang jenis infrastruktur/ ciri-ciri pintu yang dipasang/ disediakan oleh pemohon/ pemaju haruslah diterangkan dengan baik pada waktu malam mengikut kehendak majlis; vii. Tertakluk kepada kegagalan pihak yang bertanggungjawab untuk melakukan notis yang boleh diterima oleh majlis, pihak majlis boleh mengambil mana-mana kecemasan, penyelenggaraan atau memperbaiki perkhidmatan infrastruktur dalam menghubungkan pembangunan berpagar perlu diambilkira, kos bayaran dikenakan bagi kumpulan yang dipertanggungjawabkan. xi. Retrospective Conversions And Closures Cadangan pembangunan berpagar dalam bentuk retrospective conversions haruslah mengambilkira kriteria dan garis panduan berikut; a. Sepertimana yang dinyatakan dalam ‘conventional and alternative security measures’ seksyen berkenaan, semua pemohon/ perunding mesti membuktikan dan mengilustrasikan pendekatan untuk kediaman keselamatan yang tidak efektif dan tidak berjaya sepenuhnya; b. Cadangan pemohon mestilah menggambarkan 80% daripada jumlah penduduk (atau lain-lain kumpulan seperti pejalan kaki) memberi kesan terhadapnya (atau 100% penduduk dalam kes ini) adalah dianggap mempunyai persetujuan dalam menulis cadangan retrospective berpagar, penutupan (pengswastaan) atau pengawalan kawasan adalah menjadi persoalan; c. Kesesuaian kadar bayaran tempatan/ sivik/ persatuan penduduk dan jagaan majlis bagi kawasan berkenaan juga perlu berunding oleh pemohon apabila mempertimbangkan atau menyediakan cadangan pembangunan berpagar; d. Dari pandangan keperluan majlis (jika hartanah bersama terlibat), keterangan yang memuaskan mesti dikemukakan oleh pemohon bagi mengukuhkan perbelanjaan terhadap pihak korporat atau persatuan pemilik hartanah/ rumah. Kepuasan majlis sebelum meluluskan permohonan yang melibatkan komponen GC.

ms 2- 19


KAJIAN PENYELIDIKAN Kesesuaian Pelaksanaan ‘Gated and Guarded Community’ di Malaysia

xii. Laluan Pejalan Kaki (Pedestrian) Dan Perkhidmatan / Siar Kaki Awam Untuk kedua-dua kategori laluan perkhidmatan awam ini, kriteria dan garis panduan yang perlu diaplikasikan jika laluan berkenaan ditutup (dalam kes retrospective conversion) ialah; a. Pagar atau sebarang bentuk struktur sekatan/ halangan hanya boleh dibina disempadan tanah awam oleh pemilik yang mempunyai sempadan yang sama dengan kebenaran bertulis daripada pihak berkuasa; b. Jika perlu, di bawah seksyen ‘conventional and alternative security measures,’ manamana pemohon atau perunding dalam keperluan ini mestilah membuktikan bahawa pendekatan ini dapat meningkatkan aspek keselamatan di dalam dan sekitar pejalan kaki dan laluan/ lorong perkhidmatan yang akan ditutup, bagi yang tidak efektif dan tidak berjaya. Sebagai contohnya, penutupan laluan mestilah didorong berkenaan dengan keselamatan; c. Selain itu, cadangan penutupan laluan mestilah tidak mengkompromi lingkaran pejalan kaki sedia ada atau yang dirancang (termasuk lorong basikal) atau desire lines (termasuk

d.

e.

f.

g.

h.

akses ke sumber semulajadi kawasan sekitar). Keperluan ini tertakluk kepada pelaksanaan perancangan spatial atau penilaian yang menunjukkan perhubungan mobiliti adalah berangkai/ tidak terhenti; Dalam cadangan, pemohon mestilah menunjukkan bahawa 100% penduduk berkenaan, dalam anggapan (dan mempunyai persetujuan bertulis) bahawa cadangan retrospective closure atau pengawasan laluan tidak dipersoalkan; Selain itu, kadar bayaran tempatan yang sesuai bagi pembayar/ sivik/ persatuan penduduk dan pihak majlis di kawasan berkenaan perlu dirunding oleh pemohon atau perunding apabila menyediakan sebarang bentuk cadangan; Melainkan yang dipersetujui oleh majlis, penutupan laluan yang dimaksudkan adalah pagar bukannya daripada batu-bata (brick) atau mana-mana jenis dinding padat (solid walling); Jika perlu, pihak majlis boleh merobohkan sebarang dinding, pagar bertujuan untuk penyelenggaraan infrastruktur, jika kawasan tersebut tidak diselenggara dengan baik oleh pemilik. Dalam kes ini, tiada ganti rugi akan dibayar oleh majlis untuk sebarang pembaikan swasta sedia ada; Jika dibenarkan, pemohon atau perunding perlu membinanya menggunakan perbelanjaan sendiri dan keperluan majlis adalah terhadap lokasi visual penting (seperti terhadap pagar) notis penutupan/ pengawasan laluan, selagimana pengaturan akses tempatan boleh digunakan.

ms 2- 20


KAJIAN PENYELIDIKAN Kesesuaian Pelaksanaan ‘Gated and Guarded Community’ di Malaysia

xiii. Keperluan Pentadbiran Harta Awam Kriteria dan garis panduan umum pengurusan hartanah yang digunapakai dan perlu diambil perhatian ialah:a. Sebarang cadangan pembangunan GC (termasuklah laluan penutupan) mestilah mematuhi polisi majlis dan badan berkanun untuk mengurus dan mentadbir hartanah tetap dan mana-mana keperluan perundangan yang berkaitan; b. Pengasingan jalan awam/ laluan/ pembahagian (termasuk infrastruktur perkhidmatan majlis di antara laluan jalan/ lorong, anggapan polisi majlis dan badan berkanun) mesti didahului dengan penutupan formal (seperti dinyatakan oleh badan berkanun), pecah sempadan (jika diperlukan) dan pengezonan laluan jalan awam. Jika bersesuaian, laluan jalan awam biasa (atau pembahagian lorong) mestilah didaftarkan dengan nama ahli perundangan yang sesuai; c. Mengikut keperluan (dalam seksyen services and infrastructure) cadangan pemilikan, akessibiliti, pampasan dan penyelenggaraan pada masa hadapan/ penyusunan perkhidmatan dalam GC (termasuk penutupan laluan awam) yang diambilkira untuk permohonan, mestilah secara rasminya terlebih dahulu mendapat persetujuan atau kontrak antara pihak perundangan (bagi mewakili pihak pemohon/ perunding) dan majlis (bagi mewakili pelbagai pihak jabatan perkhidmatan); d. Bagi mengelakkan kewujudan tanah awam yang terasing atau ‘islands’, hanya keseluruhan bahagian jalan atau laluan awam bersempadanan yang memberi kesan kepada pemilik tanah akan diambilkira untuk penutupan atau pengawasan akses sebagai sebahagian daripada cadangan GC. xiv. Kepelbagaian Kriteria dan Prinsip Berikut adalah kepelbagaian prinsip, kriteria dan garis panduan perlu diambilkira dan digunapakai iaitu:a.

b.

c.

d.

Cadangan GC tidak memberi keputusan kesan kurang baik/ merugikan (sama ada dalam hubungan ameniti, corak trafik dsb) yang bersempadanan dengan komuniti atau kos efektif pembangunan bandar masa hadapan terhadap kawasan sekitar; Dalam mengambilkira cadangan pembangunan GC, perspektif/ pandangan dan penyelesaian jangka panjang perlu diambilkira (cadangan bersesuaian atau bertentangan sebagai contoh pembaikan keadaan keselamatan pada masa hadapan); Jika berlaku sekatan atau penutupan yang dibina secara haram terhadap sebarang laluan atau lorong jalan / siar kaki mestilah dengan segera akan dirobohkan dan tindakan undang-undang akan diambil oleh pihak majlis terhadap pihak yang terlibat untuk menjernihkan keadaan. Pihak majlis akan mengenakan bayaran kos terhadap pihak yang bertanggungjawab; Kos bagi keperluan infrastruktur atau pembaikan (termasuklah sebarang penilaian bagi keperluan ini) akan diambilkira oleh pemohon/ perunding.

ms 2- 21


KAJIAN PENYELIDIKAN Kesesuaian Pelaksanaan ‘Gated and Guarded Community’ di Malaysia

xv. Keperluan Prosedur Sebarang bentuk pembangunan atau permohonan penutupan jalan dalam cadangan komuniti berpagar (sama ada untuk pembangunan ‘greenfiled’ atau ‘retrospective conversion’) mestilah mengambilkira perkara di bawah:a. Pemohon (dan kuasa wakil mutlak/ peguam – jika perlu); b. Skala pelan/ diagram, menggambarkan dengan jelas cadangan atau kawasan yang berkaitan; c. Motif/ tujuan terperinci untuk memagar/ sekatan akses dan keadaan disekitarnya; d. Ukuran konvensional dan alternatif keselamatan yang perlu diambilkira; e. Kesan dan halangan terhadap komuniti bersebelahan/ bersempadanan; f. Reka bentuk berskala/ huraian/ lakaran/ terhadap cadangan mekanisma struktur dan akses; g. Penilaian dan pernyataan kesan trafik (seperti yang ditentukan oleh majlis); h. Mengambilkira lingkaran pergerakan pejalan kaki sekitar (dan kenderaan tidak bermotor) dan perubahan akses; i. Perubahan kesan perkhidmatan; j. Keluasan / takat / had (dan keputusan) perunding sebelumnya dengan kesan terhadap komuniti bersebelahan (termasuklah persatuan penduduk dan kadar bayaran); k. Persetujuan bertulis bagi pemilik bersebelahan / bersempadanan atau yang memberi kesan serta mana-mana pihak lain yang terlibat; l. Bukti pematuhan keperluan perkhidmatan kecemasan; m. Salinan perundingan dengan Perkhidmatan Polis SA (dalam kes ‘retrospective conversion’)

2.2.1.7

Perkembangan ‘Gated Community’ di Grande Prairie

Definisi: Jalan Persendirian (Private Street) – Laluan pengangkutan persendirian yang menghubungkan dua atau lebih lot rumah, dimana jalan ini tidak diselenggarakan secara awam. Pecah sempadan persendirian (private subdivision), jalan persendirian dan ‘gated community’ adalah tertakluk kepada peraturan seperti berikut:i.

ii.

Peruntukan umum Unified Development Code (UDC) serta Kod Bandar (City Codes). Semua pelan pembangunan yang berkaitan dengan jalan persendirian seperti Jabatan Perancangan, bomba, pengangkutan dan Jabatan Kerja Raya. Semua pembinaan atau pendirian pagar perlu mengikuti peruntukan seperti berikut: a. Semua pembinaan/pendirian pagar perlu mendapat kelulusan daripada Pengarah Pengangkutan dan Kerja Raya sebelum kerja dimulakan.

ms 2- 22


KAJIAN PENYELIDIKAN Kesesuaian Pelaksanaan ‘Gated and Guarded Community’ di Malaysia

b. Rekabentuk pintu pagar perlu mencapai lebar minimum iaitu sebanyak 24 kaki. Kelebaran pintu pagar boleh dikurangkan dengan kelulusan Pengarah Pengangkutan dan Kerja Raya jikalau terdapat median ataupun struktur lain seperti pondok pengawal. Walau bagaimanapun, sesuatu pintu pagar tidak dibenarkan untuk mempunyai kelebaran kurang daripada 20 kaki. c. Sekiranya terdapat objek halangan (obstruction) di atas pintu pagar, ketinggian objek itu dibenarkan untuk berada minimum 14 kaki di atas permukaan jalan. d. Laluan bebas tidak berpagar perlu disediakan sebagai laluan kecemasan. Semua pintu pagar masuk perlu dianjakkan sebanyak 100 kaki daripada jalan awam bersebelahan. e. Pembinaan pintu pagar automatik perlu selaras dengan piawaian rekabentuk yang ditentukan oleh Pengarah Pengangkutan dan Kerja Raya serta Ketua Bomba. f. Setiap pintu pagar mesti melalui ujian prestasi yang dikendalikan oleh pihak bomba ataupun pihak Jabatan Pengangkutan dan Kerja Raya. Sekiranya prestasi pintu pagar tersebut kurang memuaskan, pintu pagar tidak dibenarkan beroperasi sehingga kerja peningkatan disiapkan. g. Segala pintu pagar, jalan, elemen keselamatan kebakaran, papan tanda serta kelengkapan lain yang berkenaan perlu diperiksa dari semasa ke semasa oleh PBT dan perlu dibaiki dengan serta merta sekiranya rosak. PBT berhak memasuki sesuatu kawasan untuk membuka atau merobohkan pintu pagar atau apa-apa kelengkapan yang mengawal akses kenderaan. iii. Keperluan penubuhan Persatuan Hartanah : Persatuan Hartanah perlu ditubuhkan untuk pembangunan dalam kawasan persendirian. Persatuan ini akan mempunyai hak pemilikan dan bertanggungjawab ke atas penyelenggaraan jalan di kawasannya. iv. Lot Jalan Persendirian : Jalan atau laluan persendirian perlu dibina di dalam kawasan/ lot persendirian yang dimiliki oleh persatuan hartanah. PBT, pembekal perkhidmatan utiliti, pihak polis, bomba perlu dibenarkan memasuki kawasan persendirian untuk tujuan penyelenggaraan atau operasi kerajaan yang tertentu. v. Kos Pembinaan dan Penyelenggaraan : PBT tidak akan membiayai sebarang perbelanjaan untuk penyelengaraan di jalan persendirian. vi. Utiliti Bandar : Pembekalan air, pelupusan sampah, perparitan perlu dibina mengikut piawaian yang ditentukan oleh PBT. Lampu jalan dan papan tanda perlu disediakan dan diselenggarakan oleh Persatuan Penduduk selepas kelulusan daripada PBT diperoleh. vii. Pengecualian Perkhidmatan : Sesetengah perkhidmatan akan dikecualikan dalam kawasan persendirian, ataupun di jalan persendirian. Perkhidmatan tersebut termasuk rondaan polis, penyelenggaraan jalan, penyediaan tiang lampu oleh PBT, pelaksanaan perundangan jalan raya.

ms 2- 23


KAJIAN PENYELIDIKAN Kesesuaian Pelaksanaan ‘Gated and Guarded Community’ di Malaysia

viii.Permohonan untuk Ubah Syarat (daripada jalan persendirian kepada jalan awam) : Persatuan Penduduk boleh mengemukakan permohonan untuk menukar syarat jalan persendirian kepada jalan awam dengan syarat undian ahli persatuan mencapai 75%. ix. Laluan Pejalan Kaki dan Laluan Basikal : Siarkaki perlu diadakan mengikut piawaian UDC untuk semua lot bersebelahan. Laluan pejalan kaki perlu disediakan di kawasan awam seperti sekolah, taman, tapak permainan dan seumpamanya. Laluan yang disediakan sekurang-kurangnya 15 kaki. Laluan basikal – Laluan basikal perlu disediakan.

2.2.1.8

Perkembangan ‘Gated Community’ di Apex

Perkembangan GC turut berkembang di Bandar Apex, bagaimanapun garis panduan terperinci mengenai pembangunannya tidak diperolehi. Hanya garis panduan berkaitan Fire Department Guidelines yang dapat dikenalpasti (Sumber: Fire Department Town of Apex) : Pelan Tapak mesti dihantar kepada Jabatan Pembinaan Bangunan (Building Construction Department) untuk tujuan penelitian semula dan mendapatkan kelulusan pembinaan pagar: i. ii.

Keluasan minimum di pintu dan laluan masuk adalah 20 kaki Menyediakan pembahagi median, post atau penghalang di setiap pintu keluar masuk dengan kelebaran 10 kaki iii. Membenarkan penyediaan lock boxes yang meliputi kad akses, kod pas dan arahan operasi di setiap pagar masuk / pagar utama iv. Setiap pagar masuk mesti menyediakan override untuk membenarkan pagar untuk terbuka sendiri apabila tidak dikawal. Ini membolehkan kenderaan bomba boleh masuk tanpa perlu menunggu pagar tersebut terbuka. v. Setiap pagar masuk mesti disediakan manual override untuk membenarkan / membolehkan pagar dibuka apabila berlaku kecemasan atau waktu bekalan elektrik terputus.

ms 2- 24


KAJIAN PENYELIDIKAN Kesesuaian Pelaksanaan ‘Gated and Guarded Community’ di Malaysia

2.2.2

Perkembangan ‘Gated Community’ di Malaysia

Kebanyakan pembangunan GC di Malaysia berkembang pesat di bandar-bandar besar seperti Kuala Lumpur, Shah Alam, Pulau Pinang, Johor Bahru dan kawasan-kawasan lain yang mempunyai nilai tanah yang tinggi (Gurjit Singh, 2005). Pada asalnya, pembangunan GC lebih tertumpu kepada pembangunan jenis apartment, kondominium, dan rumah pangsa. Bagaimanapun kebelakangan ini pembangunan GC tidak lagi tertumpu kepada pembangunan bertingkat, bahkan pembangunan perumahan landed property seperti rumah teres, banglo juga mula menerapkan konsep GC. GC menjadi amalan dalam pembangunan perumahan di Malaysia bermula tahun 1980-an. Konsep ini semakin popular lanjutan dari kejadian jenayah yang kerap berlaku seperti pecah rumah, rompakan dan sebagainya. Di Malaysia, GC dijangka akan dimiliki oleh golongan kelas atasan dan menegah berbanding golongan berpendapatan sederhana. Hal ini juga sama seperti apa yang berlaku di luar negara sebagaimana yang dinyatakan oleh Blakely dan Snyder serta lain-lain penulis . Di bawah undang-undang negara sedia ada, suatu GC yang sah hanya boleh dibina dan dimajukan selaras dengan kehendak Akta Hakmilik Strata 1985 (hanya berkuatkuasa di Semenanjung Malaysia sahaja). Sebelum pindaan Akta Hakmilik Strata 1985 (Akta 318), hakmilik strata dikeluarkan kepada pembangunan yang hanya melibatkan parcel (unit kondo atau apartment) yang telah dibeli oleh pemilik premis dari pemaju perumahan. Namun selepas pindaan akta ini (A 1290) pada 12 April 2007, hakmilik strata juga boleh dikeluarkan kepada ‘landed propeties’ (seperti rumah banglo atau teres) yang wujud dalam satu projek perumahan GC. Terdapat beberapa skim GC yang telah dilaksanakan di Malaysia antaranya seperti projek Country Height di Kajang dan Sierramas di Sungai Buloh, Pusat Bandar Permai di Desa Park City, Kajang Country Homes di Kajang, Tropicana dan Indah Resort Homes di Damansara, Pusat Bandar Putra Permai di Serdang, Bandar Nusaputra di Tanjung Malim, dan Subang Villa di Subang Jaya (Azlinor Sufian & Ahmad Ibrahim, 2005). Rajah 2.1 : Sekitar Pembangunan ‘Gated Community’ di Malaysia 

Pembinaan pondok pengawal di pintu masuk utama ke kawasan GC

Pagar / tembok di bina di sekeliling kawasan

Menghalang kemasukan bukan penghuni sama ada melalui CCTV ataupun pengawal keselamatan

Persekitaran yang selesa yang dapat menonjolkan imej dan prestij

Sumber : Haji Mahadi Che Ngah (Pengarah JPB, DBKL)

ms 2- 25


KAJIAN PENYELIDIKAN Kesesuaian Pelaksanaan ‘Gated and Guarded Community’ di Malaysia

2.2.2.1 Garis Panduan Pembangunan Skim ‘Gated Community’ oleh Lembaga Perumahan & Hartanah Selangor (LPHS) Pembangunan GC yang semakin meningkat khasnya di Negeri Selangor, menyebabkan Lembaga Perumahan dan Hartanah Selangor (LPHS) mengeluarkan Garis Panduan Pembangunan Skim ‘Gated Community’ Selepas Pindaan Akta Hakmilik Strata 1985 (Akta 318). Berikut adalah antara isi kandungan garis panduan tersebut:i.

Kategori Permohonan Skim ‘Gated community’

Terdapat 2 jenis kategori pembangunan skim GC di Negeri Selangor iaitu:a.

Bagi Pembangunan Sedia Ada

Merupakan permohonan yang dikemukakan ke atas bangunan perumahan sedia ada yang telah diberikan Sijil Kelayakan Menduduki (CFO). Terdapat dua (2) bentuk konsep pembangunan ini iaitu; 

‘guarded’ atau

‘gated and guarded’.

Jadual 2.5: Kategori Permohonan Skim ‘Guarded’ dan ‘Guarded & Gated’ Sedia Ada

1.

2.

3.

4.

Permohonan ‘Guarded’ Bagi Pembangunan Sedia Ada. Permohonan hanya boleh dibuat oleh penduduk (pemilik) berdaftar sahaja. Persetujuan dari pemilik (85%) hendaklah diperolehi terlebih dahulu sebelum permohonan boleh dipertimbangkan. Binaan pondok pengawal sahaja dibenarkan untuk dibina tanpa penghalang/ ‘barrier’ dan lokasinya hendaklah tidak menghalang lalu-lintas iaitu sama ada diletakkan di bahagian bahu jalan atau di kawasan lapang. Saiz pondok yang dibenarkan adalah tidak melebihi 6 kaki x 8 kaki atau saiz yang difikirkan sesuai oleh pihak berkuasa tempatan (PBT) berkaitan.

1.

Permohonan ‘Guarded & Gated’ Bagi Pembangunan Sedia Ada Permohonan hanya boleh dibuat oleh penduduk (pemilik) berdaftar sahaja.

2.

Persetujuan dari pemilik (100%) hendaklah diperolehi terlebih dahulu sebelum permohonan boleh dipertimbangkan.

3.

Pihak berkuasa tempatan (PBT) berhak untuk menentukan bilangan unit dalam sesuatu skim perumahan selagi ianya tidak terlalu besar untuk dikawal dari segi penyelenggaraan.

4.

Jalan-jalan dalam skim pembangunan tersebut hendaklah tidak disambung atau dihubungkan dengan kawasan bersebelahan dan sekitarnya pada masa permohonan dibuat atau pada masa akan datang.

5.

Pagar hanya dibenarkan bagi kawasan yang tidak melibatkan jalan raya terus dan jalan yang mempunyai ‘culde-sac’ sahaja.

6.

Pembangunan yang dibenarkan adalah pembangunan jenis kediaman sahaja (semua jenis kediaman).

ms 2- 26


KAJIAN PENYELIDIKAN Kesesuaian Pelaksanaan ‘Gated and Guarded Community’ di Malaysia

5.

Lokasi dan reka bentuk pondok tersebut perlulah mendapat kelulusan pihak berkuasa tempatan (PBT) berkaitan.

6.

Sebarang pembinaan pondok yang dibuat di atas rezab jalan perlu mendapatkan kebenaran secara bertulis daripada pihak berkuasa tempatan (PBT)/pentadbir tanah daerah (PTD)/pihak berkuasa negeri (PBN)

7.

Pengawal keselamatan yang dilantik perlu berdaftar dengan Kementerian Hal Ehwal Dalam Negeri dan agensi yang berkaitan.

7.

Satu peraturan khas (‘House Rules’) bagi setiap perbadanan pemilik (Owners Corporation) yang ditubuhkan hendaklah disediakan bagi mengelakkan perkara-perkara tidak diingini berlaku dan ia hendaklah mendapat pengesahan daripada pihak berkuasa tempatan (PBT) sebelum diguna pakai.

8.

Binaan pondok pengawal sahaja dibenarkan untuk dibina tanpa penghalang/ ‘barrier’dan lokasinya di bahagian bahu jalan atau di kawasan lapang.

9.

Saiz pondok yang dibenarkan adalah tidak melebihi 6 kaki x 8 kaki atau saiz yang ditakrifkan sesuai oleh pihak berkuasa tempatan (PBT) berkaitan.

10. Lokasi dan reka bentuk pondok tersebut perlulah mendapat kelulusan pihak berkuasa tempatan (PBT) berkaitan. 11. Sebarang pembinaan pondok yang dibuat di atas rezab jalan perlu mendapatkan kebenaran secara bertulis daripada pihak berkuasa tempatan (PBT) / pentadbir tanah daerah (PTD) / pihak berkuasa negeri (PBN). 12. Satu perjanjian hendaklah dibuat di antara Perbadanan Pemilik (Owners Corporation) dengan pihak berkuasa tempatan (PBT) berkenaan dengan perkara-perkara seperti penyelenggaraan rezab jalan, lampu jalan, longkang, parit, sungai, siar kaki, perabot jalan, taman permainan dan kawasan lapang. 13. Pengawal keselamatan yang dilantik perlu berdaftar dengan Kementerian Hal Ehwal Dalam Negeri dan agensi yang berkaitan.

b.

Bagi Pembangunan Baru

Merupakan permohonan pembangunan baru yang dikemukakan kepada PBT sebelum Pindaan Akta Hakmilik Strata 1985. Berikut adalah keperluan yang perlu disediakan bagi permohonan pembangunan baru ‘gated community’:i) ii)

Permohonan hanya boleh dikemukakan oleh pemilik tanah / pemaju sahaja kepada pihak berkuasa tempatan (PBT) Pemaju perlu mengemukakan segala maklumat yang terperinci berkenaan dengan konsep pembangunan GC dalam : a) Pernyataan Pendedahan (‘Disclosure Statement’) – yang menerangkan maklumat berkenaan senarai kerja penyelenggaraan yang dijalankan dan caj yang dikenakan kepada pembeli

ms 2- 27


KAJIAN PENYELIDIKAN Kesesuaian Pelaksanaan ‘Gated and Guarded Community’ di Malaysia

b) Surat Ikatan Waad Bersalingan (‘Deed of Mutual Statement’) yang perlu ditandatangani oleh pembeli dan dipersetujui oleh pihak berkuasa tempatan (PBT). c) Jalan-jalan dalam skim pembangunan tersebut hendaklah tidak disambung atau dihubungkan dengan kawasan bersebelahan dan sekitarnya pada masa permohonan dibuat atau pada masa akan datang d) Piawaian Pembangunan Skim ‘Gated Community’ perlu dipatuhi oleh pemaju adalah seperti berikut (Jadual 2.6); Jadual 2.6 : Garis panduan pembangunan GC yang dikeluarkan oleh Lembaga Perumahan dan Hartanah Selangor (LPHS) Perkara Permohonan

Keluasan / Saiz Pembangunan

Keperluan / Syarat Permohonan Kebenaran Merancang Bagi Pembangunan Skim ‘Gated Community’ di bawah Seksyen 6(1A) Akta 318 (Akta Hakmilik Strata 1985) Di atas Lot AAAA, Mukim XX, Daerah YYY. i) Rumah sesebuah / berkembar / kluster  Bil. Unit : 24 – 160 unit  Keluasan: 3 ekar (min) – 20 ekar (mak) ii) Rumah teres  Bil. Unit : 48 - 240 unit  Keluasan: 3 ekar (min) – 10 ekar (mak) iii) Perumahan bercampur  Bil. Unit : 48 - 240 unit  Keluasan: 3 ekar (min) – 10 ekar (mak) iv) Rumah bandar  Bil. Unit : 48 - 480 unit  Keluasan: 3 ekar(min) – 10 ekar (mak) Keluasan maksimum yang dibenarkan bagi sesuatu ‘parcel’ ‘gated community’ adalah antara 3 - 20 ekar Parcel 1 (3 – 20 ekar)

Parcel 3 (3 – 20 ekar)

Kemudahan Masyarakat: (Masjid, Sekolah, Padang Bola) di letakan di luar kawasan ‘gated’

Parcel 2 (3 – 20 ekar)

Parcel 4 (3 – 20 ekar)

Pemilik / pemaju perlu menunjukkan parcel GACOS dan kemudahan masyarakat di luar parcel (perlu diserahkan kepada kerajaan) di dalam setiap Pelan Susunatur dan Pelan Pra-hitungan (Permohonan KM) 

Walau bagaimanapun PBT berhak menentukan saiz pembangunan berdasarkan keadaan-keadaan tertentu.

Density / kepadatan

Mengikut keperluan yang telah ditetapkan oleh Manual Garispanduan dan Piawaian Perancangan Selangor 2007

Anjakan bangunan

 Anjakan bangunan hendaklah mematuhi piawaian perancangan yang telah ditetapkan oleh pihak berkuasa tempatan (PBT) berkaitan mengikut garis panduan sedia ada.  Saiz minimum jalan ialah berkelebaran 40’. Kelonggaran ini diberi kerana ia tidak diserah kepada pihak kerajaan dan GACOS mengurangkan jalan pintas (shortcut)

ms 2- 28


KAJIAN PENYELIDIKAN Kesesuaian Pelaksanaan ‘Gated and Guarded Community’ di Malaysia

Anjakan bangunan hadapan boleh ditiadakan tertakluk kepada penyediaan tempat letak kereta (berpusat) Anjakan bangunan bagi pembangunan perumahan jenis teres Lebar Jalan 40 kaki Anjakan Hadapan 20 kaki

10 kaki

Lorong Belakang 10 kaki Sumber : GACOS Study

Anjakan bangunan bagi pembangunan perumahan jenis Semi – D Lebar Jalan 40 kaki Anjakan Hadapan 20 kaki

Anjakan Belakang 10 kaki

Anjakan bangunan bagi pembangunan perumahan jenis banglo / sesebuah Lebar Jalan 40 kaki Anjakan Hadapan 20 kaki

10 kaki

10 kaki

Anjakan Belakang 10 kaki Sumber : GACOS Study

Anjakan Bangunan bagi Zero Lot Boundary Anjakan Hadapan 20 kaki

20 kaki

20 kaki

Lebar Jalan 50 kaki Sumber : GACOS Study

ms 2- 29


KAJIAN PENYELIDIKAN Kesesuaian Pelaksanaan ‘Gated and Guarded Community’ di Malaysia

i) Kemudahan Masyarakat

Perletakan Kemudahan

Longkang/ perparitan

Bagi 1 parcel GACOS  Padang permainan / vacant area = 10%  Dewan serbaguna - keluasan min. = 2000 kaki persegi ii) Pembangunan GACOS melebihi 1 parcel perlu menyediakan kemudahan masyarakat secara integrasi dan kemudahan ini mesti diletakkan di luar kawasan berpagar

Jarak antara kolam renang dengan sempadan parcel (rumah) ialah 2 meter

Pembangunan GACOS tidak dibenarkan di kawasan yang terdapat sungai atau saliran semula jadi. i)

Rumah banglo / Semi D / Kluster / Zero Lot  10% untuk pelawat Rumah teres / Town House  10% untuk pelawat Perumah Jenis Bercampur  Kos rendah - 1 rumah: 1 TLK + 10%  Kos sederhana rendah - 1 rumah: 1 TLK + 10%  Kos sederhana dan tinggi - 1 rumah: 2 TLK + 10%

ii) Kawasan Tempat Letak Kereta / Motosikal (TLK)

iii)

 

i) ii)

Rujuk Manual Perancangan JPBD

Perlu ditandakan dalam Pelan – TLK untuk pelawat Pembelian dan pemilikan unit rumah mestilah termasuk kemudahan tempat letak kereta selaras dengan yang terkandung dalam kelulusan Kebenaran Merancang dan Pelan Bangunan. Hierarki jalan mengikut piawaian yang telah ditetapkan oleh PBT iaitu jalan utama, jalan pengumpul (collector road) dan jalan tempatan Rangkaian jalan dalaman = 40 kaki termasuk:  Laluan kenderaan (two way) - 24 kaki  Laluan pejalan kaki (both way) - 8 kaki  Perparitan dan utiliti (both way) - 8 kaki

Jalan

4’ Pedestrian

4’ Longkang & Utiliti

12’

12’ Jalan Raya

4’ Longkang & Utiliti

4’ Pedestrian

40’

ms 2- 30


KAJIAN PENYELIDIKAN Kesesuaian Pelaksanaan ‘Gated and Guarded Community’ di Malaysia

e)

Lebar jalan yang telah ditetapkan dalam kawasan pembangunan seperti: Lebar jalan (kaki) 40’ – 50’ 40’ – 50’ 50’ – 66’ 40’ – 50’ 50’ – 66’ 40’ – 50’ 100’ – 132’ 50’ – 66’ 40’ – 50’

iv)

Kawasan Pembangunan (ekar) 1–5 5 – 10 10 – 20 20 – 50

50 – 100 dan ke atas

Jalan masuk setiap blok ‘parcel’  Lebar rezab jalan: 66 kaki  Jarak anjakan pondok pengawal dari jalan awam: lebih 66 kaki  TLK pelawat (dalam kawasan ‘parcel’) Lebar Jalan Awam Dalam Skim Perumahan ‘Gated Community’ 40’ 66’ Pondok Pengawal 66’

MC Jalan Awam (PBT)

40’ 66’ Pondok Pengawal MC

66’ Jalan Awam (PBT)

Sumber : Garis Panduan Pembangunan Skim ‘Gated Community’, MBSA

Keperluan laluan utiliti

Setiap kejiranan berpagar tiada jalan penyambungan (through road) dan jalan pengumpul (collector) hendaklah berbentuk loop bersambung ke jalan masuk utama (1 akses keluar masuk sahaja)

Keperluan laluan utiliti – 10 kaki - Gas (G), TNB (E), Telefon (T), Pembentungan (S), Air (W)

ms 2- 31


KAJIAN PENYELIDIKAN Kesesuaian Pelaksanaan ‘Gated and Guarded Community’ di Malaysia

*Tertakluk kepada pembangunan strata sahaja 2 Bilangan maksimum yang dibenarkan bagi banglow / semi-D / kluster / zero lot / teres / town house adalah 4 tingkat daripada basement. 3 Ketinggian maksimum 18.5m (tanpa lif). Rajah : Syarat Ketinggian Bangunan Bilangan tingkat & ketinggian 18.5 m

4

4

3

3

2 1

Termasuk ‘basement’

2 1

Sumber : Garis Panduan Skim Perumahan Komuniti Berpagar, MBSA

i)

Ketinggian maksimum yang dibenarkan adalah 9 kaki dengan 33% daripada pagar adalah terbuka dan dapat dilihat dari luar. Rajah : Syarat Ketinggian Pembinaan Tembok 33 % terbuka / ‘visibility’

9 kaki

Pagar / Tembok

9 kaki

33 % terbuka /’ visibility’

Sumber : Selangor Revises GACOS Development Guideline

Saiz pondok yang dibenarkan adalah tidak melebihi 6 kaki x 8 kaki atau saiz yang difikirkan sesuai oleh pihak berkuasa tempatan (PBT) berkaitan; ii) Pengawal keselamtan yang dilantik perlu berdaftar dengan Kementerian Hal Ehwal Dalam Negeri dan agensi yang berkaitan. Dicadangkan supaya Laporan SIA disediakan selaras dengan S.21A (1A), Akta Perancangan Bandar dan Desa 1976. Pondok Pengawal

i)

* Lain-lain keperluan adalah tertakluk kepada Manual Garis Panduan dan Piawaian Perancangan Negeri Selangor atau Rancangan Tempatan PBT Sumber: Garis Panduan Pembangunan Komuniti Berpagar (Guarded / Gated and Guarded / Gated Community), Lembaga Perumahan dan Hartanah Selangor (LPHS) (2007).

ms 2- 32


KAJIAN PENYELIDIKAN Kesesuaian Pelaksanaan ‘Gated and Guarded Community’ di Malaysia

e) Pemaju dibolehkan membina tembok/ pagar (fencing) di sepanjang sempadan agar tidak bersambung dengan kawasan bersebelahan dengan ketinggian maksimum yang dibenarkan adalah 9 kaki dengan 33% daripada pagar adalah terbuka dan dapat dilihat dari luar. f) Rezab jalan, lampu jalan, longkang, parit, sungai, siar kaki, perabot jalan, taman permainan dan kawasan lapang dikekalkan sebagai rezab awam. Walau bagaimanapun, pemaju boleh menguruskan kemudahan-kemudahan tersebut berdasarkan kepada perjanjian yang dibuat bersama dengan pihak berkuasa tempatan (PBT) g) Perlu ada perjanjian di antara pemaju dengan PBT (Perjanjian Penyerahan) berkenaan kerja-kerja penyelenggaraan dan perjanjian di antara pemaju dengan pembeli (Deed of Mutual Covenant - Surat Ikatan Waad Bersalingan) berkenaan persetujuan mereka terhadap konsep penyelenggaraan yang akan dijalankan h) Binaan pondok pengawal sahaja dibenarkan untuk dibina tanpa penghalang / ‘barrier’ dan lokasinya hendaklah tidak menghalang lalu lintas iaitu sama ada diletakkan di bahagian bahu jalan atau di kawasan yang bersesuaian i) Lokasi dan reka bentuk pondok hendaklah ditunjukkan dalam pelan semasa permohonan kebenaran merancang dikemukakan kepada pihak berkuasa tempatan (PBT) j) Sebarang pembinaan pagar/ struktur yang dibuat di atas rezab jalan perlu mendapatkan kebenaran secara bertulis daripada pihak berkuasa tempatan (PBT)/ pentadbir tanah daerah (PTD) / pihak berkuasa negeri (PBN). ii. Butiran Yang Perlu Dimasukkan Dalam Surat Ikatan Waad Bersalingan a. Pemilik/ Pemohon bertanggungjawab sepenuhnya terhadap kawalan keselamatan dan penyelenggaraan rezab jalan, lampu jalan, longkang, parit, sungai, siar kaki, perabot jalan, taman permainan dan kawasan lapang dalam kawasan komuniti tersebut (bagi yang melibatkan pengambilalihan penyelenggaraan). b. Salinan Pernyataan Pendedahan dan Surat Ikatan Waad Bersalingan yang menyatakan persetujuan antara pembeli dan pemaju untuk menyelenggarakan jalan, kawasan lapang, lampu jalan, perparitan, siar kaki, dan landskap yang terlibat dalam kawasan komuniti perlu dikemukakan kepada PBT berkaitan untuk mengelakkan masalah timbul di kemudian hari. c. Sebarang pembinaan dan perubahan pada reka bentuk jalan, perparitan, siar kaki, papan tanda serta lain-lain jenis perabot jalan hendaklah mendapatkan kelulusan dan mematuhi segala piawaian yang ditetapkan oleh PBT berkaitan. d. Pemaju tidak berhak untuk menghalang pihak berkuasa tempatan (PBT) / pihak berkuasa yang mempunyai bidang kuasa memasuki kawasan komuniti tersebut bagi tujuan pemeriksaan dan pemantauan pada bila-bila masa. e. Sebarang permohonan bagi pembinaan pondok pengawal/ keselamatan hendaklah dirujuk kepada pihak berkuasa tempatan (PBT) untuk kelulusan. Penggunaan rezab

ms 2- 33


KAJIAN PENYELIDIKAN Kesesuaian Pelaksanaan ‘Gated and Guarded Community’ di Malaysia

f.

g. h.

i.

jalan dan rezab yang lain bagi tujuan tersebut perlu mendapatkan kebenaran secara bertulis daripada pihak berkuasa negeri (PBN) / pihak berkuasa tempatan (PBT). Tidak dibenarkan sama sekali menghalang sistem laluan saliran dan perparitan kawasan bersebelahan melalui sistem saliran sedia ada bagi kawasan komuniti tersebut. Tidak dibenarkan untuk mengenakan sebarang caj/ bayaran kepada orang ramai untuk memasuki kawasan komuniti tersebut. Sejumlah bon cagaran akan dikenakan oleh pihak berkuasa tempatan (PBT) kepada pemaju/ pemilik sebagai jaminan bahawa pihak Perbadanan Pemilik (Owners Corporation) akan menjalankan kerja-kerja penyelenggaraan seperti yang disyaratkan. Sebarang aktiviti yang memberi keuntungan kepada Perbadanan Pemilik (Owners Corporation) adalah dilarang seperti menyewakan kemudahan awam sedia ada dalam kawasan komuniti tersebut kepada mana-mana pihak lain.

2.2.2.2 Garis Panduan Pembangunan ‘Gated Community’ oleh Dewan Bandaraya Kuala Lumpur (DBKL) Garis panduan ini dikendalikan oleh Jabatan Pengangkutan Bandar, DBKL. Segala permohonan dikelolakan oleh Jabatan tersebut dengan Kelulusan Jawatankuasa Perancang Bandar. Garis panduan yang berlainan digunapakai untuk pembangunan berpagar yang baru dan pembangunan sedia ada. i.

Pembangunan baru

Bagi permohonan baru oleh pemaju, garis panduan berikut perlu dipatuhi : a. Permohonan hanya boleh dibuat oleh pemaju berkenaan. b. Jalan-jalan di dalam skim pembangunan yang tidak bersambung atau tidak boleh dihubungkan dengan pembangunan disekitarnya/ bersempadan dengannya pada ketika ini atau pada masa akan datang c. Pembangunan yang dibenarkan adalah bagi pembangunan kediaman sahaja. d. Binaan pondok pengawal sahaja dibenarkan tanpa papan penghalang (barrier) dan lokasinya tidak mengganggu lalulintas (iaitu bahagian tepi jalan atau kawasan lapang). e. Saiz pondok pengawal tidak boleh melebihi 6 kaki x 8 kaki

ms 2- 34


KAJIAN PENYELIDIKAN Kesesuaian Pelaksanaan ‘Gated and Guarded Community’ di Malaysia

ii.

Pembangunan sedia ada

Bagi permohonan sedia ada, garis panduan berikut perlu dipatuhi :a. Bagi permohonan dari persatuan penduduk terhadap urusan perlantikan pengawal dan pengurusan kawalan keselamatan. Dalam hal ini kuasa melantik dan bidang kuasa pengawalan hendaklah diperlolehi dari jabatan yang berkaitan dan tidak melibatkan Dewan Bandaraya Kuala Lumpur. b. Persatuan penduduk adalah bertanggunjawab sepenuhnya terhadap kos dan binaan pondok pengawal, sistem pengawalan dan penyelengaraan pondok pengawal serta memastikan persetujuan sepenuhnya telah diperolehi daripada semua penduduk yang terlibat dalam kawasan berkenaan dan tidak melibatkan pihak DBKL sekiranya berlaku sebarang masalah /aduan yang berkaitan mengenainya. c. Rekabentuk pondok pengawal dan sistem aliran trafik hendaklah dibina mengikut spesifikasi dan kelulusan jabatan sepertimana yang ditunjukkan dalam pelan. d. Penggunaan penghalang (barrier) tidak dibenarkan sama sekali. e. Pihak/wakil Dewan Bandaraya Kuala Lumpur (DBKL) atau pihak berkuasa yang lain boleh memasuki kawasan taman perumahan untuk menjalankan pemeriksaan pada bila-bila masa tanpa sebarang sekatan dari pengawal. f. Orang ramai adalah bebas memasuki dan menggunakan jalan-jalan awam dalam kawasan taman perumahan pada setiap masa tanpa sebarang sekatan dari pengawal. Dalam hal ini pengawal tidak berhak sama sekali meminta kad pengenalan/ passport/ lesen memandu atau lain-lain dokumen daripada orang awam. g. Persatuan penduduk tidak boleh mengenakan sebarang caj/ bayaran kepada orang ramai yang memasuki kawasan taman perumahan. Persatuan penduduk tidak boleh membuat sebarang aktiviti yang membawa keuntungan dengan menyewa /menggunakan kemudahan awam (seperti taman permainan, kawasan lapang dan dewan serbaguna dan sebagaimana) di kawasan taman berkenaan. h. Pondok pengawal, bonggol, tanda jalan, papan tanda, flexble poles dan i.

j. k.

sebagainya hendaklah sentiasa diselenggara dengan baik sepanjang masa. Pihak bandaraya boleh merobohkan sebarang struktur yang di bina tanpa kelulusan dan boleh menarik balik kelulusan ini tanpa sebarang notis sekiranya semua syarat-syarat di atas tidak dipatuhi. Kelulusan pembinaan pondok pengawal ini adalah bersifat sementara dan pihak persatuan boleh merobohkannya dengan memaklumkan ke jabatan ini. Syarat-syarat kelulusan ini hendaklah sentiasa dipamerkan pada setiap pondok pengawal. Satu perjanjian berasingan dengan Dewan Bandaraya Kuala Lumpur hendaklah dibuat sekiranya pihak pemilik/ persatuan penduduk berhasrat untuk menyelenggara jalan-jalan, perparitan dan lampu jalan dalam taman perumahan berkenaan. Dalam hal ini sila hubungi Jabatan Kerja Awam, DBKL untuk mendapatkan maklumat lanjut.

ms 2- 35


KAJIAN PENYELIDIKAN Kesesuaian Pelaksanaan ‘Gated and Guarded Community’ di Malaysia

2.2.2.3 Perbandingan Garis Panduan / Polisi Sedia Ada Antara Lembaga Perumahan dan Hartanah Selangor (LPHS) dan Dewan Bandaraya Kuala Lumpur (DBKL) Jadual 2.7 : Perbandingan Garis Panduan / Polisi Sedia Ada antara LPHS dan DBKL mengenai pembangunan ‘gated community’ Kategori

LPHS

Permohonan

Permohonan dibuat oleh pemaju kepada PBT

Jenis Pembangunan

Hanya melibatkan pembangunan jenis perumahan

Keluasan/ Saiz Pembangunan

 Satu parcel pembangunan adalah antara 3 – 20 ekar  Mengikut keperluan yang telah ditetapkan oleh Manual Garis Panduan dan Piawaian Perancangan Selangor 2007

Densiti/ Kepadatan

Anjakan Bangunan

Jalan

 Anjakan bangunan hendaklah mematuhi piawaian perancangan sedia ada  Saiz minimum jalan dalam kawasan GC ialah 40’ kerana tidak diserahkan kepada kerajaan dan GC mengurangkan jalan pintas  Anjakan bangunan hadapan boleh ditiadakan tertakluk kepada penyediaan tempat letak kereta berpusat  Jalan-jalan dalam skim pembangunan tersebut hendaklah tidak disambung atau dihubungkan dengan kawasan bersebelahan dan sekitarnya pada masa permohonan dibuat atau pada masa akan datang  Heirarki jalan mengikut piawaian yang telah ditetapkan oleh PBT  Jalan dalam kawasan GC adalah 40 kaki termasuk : 24 kaki untuk laluan kenderaan (dua arah) 8 kaki untuk laluan pejalan kaki (dua arah) 8 kaki untuk longkang dan utiliti (dua arah)  Jalan masuk setiap blok parcel adalah:  Lebar rezab jalan ialah 66’  Jarak anjakan pondok pengawal dari jalan awam adalah lebih 66’  TLK pelawat (dalam kawasan parcel)  Setiap kejiranan berpagar tiada jalan penyambungan (Through road) dan jalan pengumpul (collector) hendaklah berbentuk loop bersambung ke jalan masuk utama (1 akses keluar masuk sahaja)

DBKL 

Permohonan di buat oleh pemaju

Hanya pembangunan perumahan sahaja yang dibenarkan

Tiada Piawaian Spesifik

 Tiada Piawaian Spesifik

Tiada Piawaian Spesifik

 Jalan-jalan di dalam skim pembangunan yang tidak bersambung atau tidak boleh dihubungkan dengan pembangunan sekitarnya / bersempadan dengannya pada ketika ini atau pada masa akan datang

ms 2- 36


KAJIAN PENYELIDIKAN Kesesuaian Pelaksanaan ‘Gated and Guarded Community’ di Malaysia

Kemudahan Masyarakat

Perletakan Kemudahan

Pagar/ Tembok

 Bagi 1 parcel GACOS perlu menyediakan padang permainan (10%) dan dewan serbaguna (keluasan minimum 2000 kaki persegi)  Pembangunan GACOS melebihi 1 parcel perlu menyediakan kemudahan masyarakat secara integrasi  Hanya taman permainan, kawasan lapang, club house dibenarkan di letakkan dalam kawasan komuniti  Kemudahan awam lain perlu diletakkan di luar kawasan komuniti  Jarak antara kolam renang dengan sempadan parcel (rumah) ialah 2 meter  Ketinggian maksimum yang dibenarkan adalah 9 kaki dengan 33 % daripada pagar adalah terbuka dan dapat dilihat dari luar  Saiz pondok pengawal tidak melebihi 6 kaki x 8 kaki

Pondok Pengawal

Longkang/ Perparitan

Kemudahan Utiliti

 Perletakan pondok pengawal perlu melebihi 66 kaki dari jalan awam

 Pembangunan GACOS tidak dibenarkan di kawasan yang terdapat sungai atau saliran semulajadi  Keperluan laluan utiliti - 10 kaki (gas, TNB, telefon, pembentungan, air)

 Tiada Piawaian Spesifik

 Tiada Piawaian Spesifik

 Tiada Piawaian Spesifik  Tidak melebihi 6 kaki x 8 kaki  Binaan pondok pengawal dibenarkan tanpa papan penghalang(barrier) dan lokasinya tidak mengganggu lalulintas (iaitu bahagian tepi jalan atau kawasan lapang).  Tiada Piawaian Spesifik

 Tiada Piawaian Spesifik

Tertakluk kepada pembanguan strata sahaja Bilangan Tingkat dan Ketinggian

Tempat Letak Kenderaan

 Bilangan maksimum bagi banglo, semi-D, teres, town house adalah 4 tingkat daripada basement  Ketinggian maksimum 18.5m (tanpa lif)’ i. Rumah Banglo/ Semi D/ Kluster/ Zero Lot – 10% untuk pelawat ii. Rumah Teres/ Town House – 10% untuk pelawat iii. Perumahan Bercampur: a) Kos rendah dan sederhana rendah – 1 rumah: 1 TLK + 10% b) Kos sederhana dan kos tinggi – 1 rumah: 2 TLK + 10%

 Tiada Piawaian Spesifik

 Tiada Piawaian Spesifik

ms 2- 37


KAJIAN PENYELIDIKAN Kesesuaian Pelaksanaan ‘Gated and Guarded Community’ di Malaysia

Rezab Awam

 Rezab jalan, lampu jalan, longkang, parit, sungai, siar kaki, perabot jalan, taman permainan dan kawasan lapang dikekalkan sebagai rezab awam  Pemaju boleh menguruskan kemudahankemudahan tersebut berdasarkan perjanjian yang dibuat bersama PBT

 Tiada Piawaian Spesifik

Kesimpulannya, berdasarkan rumusan perbandingan garis panduan antara LPHS dan DBKL, didapati garis panduan yang dikeluarkan oleh LPHS berkaitan pembangunan GC agak komprehensif berbanding DBKL. Garis panduan GC yang dikeluarkan oleh LPHS ini boleh dijadikan sebagai panduan asas dalam menyediakan garis panduan GC di Malaysia yang komprehensif. Penyelarasan garis panduan GC perlu dilaksanakan di semua negeri agar tidak berlaku sebarang percanggahan berhubung pembangunannya.

ms 2- 38


KAJIAN PENYELIDIKAN Kesesuaian Pelaksanaan ‘Gated and Guarded Community’ di Malaysia

2.2.2.4 Perbandingan Garis Panduan / Polisi ‘Gated Community’ Antara Malaysia, Cape Town dan Grand Prairie Terdapat beberapa perbezaan antara amalan pelaksanaan GC di Malaysia dan negara-negara lain. Ini termasuklah dari aspek garis panduan dan polisi berkaitan pelaksanaannya. Perbandingan yang dibuat bertujuan mengenalpasti garis panduan dan polisi-polisi berkaitan GC yang diamalkan di luar negara dan seterusnya jika bersesuaian boleh diadaptasi di Malaysia. Perbandingan dibuat di dua buah negara iaitu di City of Cape Town dan Grand Prairie. Jadual 2.8: Perbandingan Antara Garis Panduan dan Polisi Pembangunan GC di Malaysia, Cape Town dan Grand Prairie Aspek Malaysia Cape Town Grand Prairie  Penentuan saiz kawasan GC ditentukan dengan membahagikan kawasan tersebut kepada parcel-parcel kecil  Setiap satu parcel mempunyai keluasan 3 – 20 ekar. Lokasi / Saiz Keluasan

Akses / Jalan

Parcel 1 (3 – 20 ekar)

Parcel 2 (3 – 20 ekar)

Parcel 3 (3 – 20 ekar)

Parcel 4 (3 – 20 ekar)

 Pembangunan GC tidak boleh menghalang laluan awam  Penutupan laluan awam adalah menyalahi dari segi perundangan  Heirarki jalan perlulah mengikut piawaian yang ditetapkan oleh PBT

 Pembangunan GC tidak begitu digalakkan  Pembangunan GC dibangunkan dengan memecahkan kawasan-kawasan tersebut kepada blok-blok kecil  Tidak dibenarkan lebih daripada 3 pembangunan GC dibangunkan secara berdekatan

 Jika pembangunan melebihi 250 unit pemaju perlu menyediakan lebih dari satu pintu masuk bagi mengelakkan kesesakan  Ruang pejalan kaki perlu disediakan agar berkesinambungan dan mudah diakses  Cadangan kawasan komuniti berpagar tidak

- Tiada piawaian spesifik di perolehi

 Laluan bebas tidak berpagar perlu disediakan sebagai laluan kecemasan.  Jalan atau laluan persendirian perlu dibina di dalam kawasan/ lot persendirian

ms 2-39


KAJIAN PENYELIDIKAN Kesesuaian Pelaksanaan ‘Gated and Guarded Community’ di Malaysia

 Rangkaian jalan dalaman = 40 kaki termasuk: - Laluan kenderaan (two way) - 24 kaki - Laluan pejalan kaki (both way)- 8 kaki - Perparitan & utiliti (both way)- 8 kaki  Lebar jalan yang ditetapkan dalam kawasan pembangunan adalah seperti :Lebar jalan (kaki) 40’ – 50’ 40’ – 50’ 50’ – 66’ 40’ – 50’ 50’ – 66’ 40’ – 50’ 100’ – 132’ 50’ – 66’ 40’ – 50’

Kawasan Pembangunan (ekar) 1–5 5 – 10 10 – 20 20 – 50

50 – 100 dan ke atas

boleh melebihi 20 minit perjalanan dari pintu masuk utama ke kawasan GC  Pembinaan GC tidak boleh menghalang laluan pejalan kaki  Jika berlaku penutupan jalan / siar kaki secara haram, pihak majlis boleh merobohkan halangan tersebut serta merta

yang dimiliki oleh persatuan hartanah. PBT, pembekal perkhidmatan utiliti, pihak polis, bomba perlu dibenarkan memasuki kawasan persendirian untuk tujuan penyelenggaraan atau operasi kerajaan yang tertentu.  Lampu jalan dan papan tanda perlu disediakan dan diselenggarakan oleh Persatuan Penduduk selepas kelulusan daripada PBT diperoleh.

 Jalan masuk setiap blok ‘parcel’ - Lebar rezab jalan: 66 kaki - Jarak anjakan pondok pengawal dari jalan awam: lebih 66 kaki - TLK pelawat (dalam kawasan ‘parcel’)  Setiap kejiranan berpagar tiada jalan penyambungan (through road) dan jalan pengumpul (collector) hendaklah berbentuk loop bersambung ke jalan masuk utama (1 akses keluar masuk sahaja)  Jalan-jalan dalam skim pembangunan tersebut hendaklah tidak disambung atau dihubungkan dengan kawasan bersebelahan dan sekitarnya pada masa permohonan dibuat atau pada masa akan datang

ms 2-40


KAJIAN PENYELIDIKAN Kesesuaian Pelaksanaan ‘Gated and Guarded Community’ di Malaysia

 

 Kemudahan Awam

Kemudahan awam seperti sekolah, masjid perlu diletakkan di luar kawasan GC Hanya kemudahan seperti kolam renang, taman permainan, rumah kelab boleh diletakkan dalam kawasan GC Bagi satu parcel pembangunan luas kawasan lapang yang diperuntukkan adalah 10%

 Pagar yang dibina perlulah: - 9 kaki tinggi dan mempunyai tahap kenampakan sekurang-kurangnya 33% jarak penglihatan (di Selangor)

  

 Pagar/ Tembok

Perlu menyediakan akses yang mudah sama ada ke taman, kawasan lapang, Semua jalan dan kemudahan dalaman adalah milik awam Kawasan lapang perlu diletakkan di kawasan yang mudah diakses dan mewujudkan orientasi dengan kawasan perumahan

 Laluan pejalan kaki perlu disediakan di kawasan awam seperti sekolah, taman, tapak permainan dan seumpamanya.  Laluan yang disediakan sekurang-kurangnya 15 kaki. Laluan basikal perlu disediakan.

Pembinaan pagar perlu mengikut ukuran rekabentuk agar tidak mengganggu pemandangan dan mewujudkan ruang selamat Rekabentuk dinding yang tinggi mesti dielakkan Pagar yang dibina perlu mempunyai kesan kenampakan yang tinggi iaitu sekurangkurangnya 50% jarak penglihatan

 Rekabentuk pintu pagar perlu mencapai lebar minimum iaitu sebanyak 24 kaki dan tidak kurang 20 kaki.  Kelebaran pintu pagar boleh dikurangkan dengan kelulusan Pengarah Pengangkutan dan Kerja Raya jika terdapat median ataupun struktur lain seperti pondok pengawal.

ms 2-41


KAJIAN PENYELIDIKAN Kesesuaian Pelaksanaan ‘Gated and Guarded Community’ di Malaysia

Pondok Pengawal

Tempat Letak Kereta

 Saiz pondok pengawal yang dibenarkan adalah 6 kaki X 8 kaki atau saiz yang difikirkan sesuai oleh PBT.  Pegawai yang dilantik perlu berdaftar dengan Kementerian Hal Ehwal Dalam Negeri dan agensi yang berkaitan  Pondok pengawal perlu diletakkan dibahu jalan atau di kawasan lapang bukan ditengahtengah jalan i) Rumah banglo /Semi D/Kluster/Zero Lot  10% untuk pelawat ii) Rumah teres /Town House  10% untuk pelawat iii) Perumah Jenis Bercampur  Kos rendah - 1 rumah: 1 TLK + 10%

  

Pondok pengawal dan papan tanda boleh dibina di atas rezab jalan Permohonan perlu dikemukakan secara berasingan kepada PBT Struktur dan ciri-ciri senibina perlu mempunyai kesinambungan dengan persekitaran, keluasan, pandangan visual, pintu pagar dan rumah pengawal

Kawasan tempat letak kereta dijadikan sebagai zon penampan antara jalan awam dan bangunan berdekatan Namun tempat letak kereta tidak digalakkan untuk dijadikan sebagai zon penampan kerana boleh mewujudkan jalan mati dan meningkatkan anti sosial

Sekiranya terdapat objek halangan (obstruction) di atas pintu pagar, ketinggian objek itu dibenarkan untuk berada minimum 14 kaki di atas permukaan jalan. Semua pintu pagar masuk perlu dianjakkan sebanyak 100 kaki daripada jalan awam bersebelahan. Setiap pintu pagar mesti melalui ujian prestasi yang dikendalikan oleh pihak bomba ataupun pihak Jabatan Pengangkutan dan Kerja Raya.

- Tiada piawaian spesifik di perolehi

- Tiada piawaian spesifik di perolehi

ms 2-42


KAJIAN PENYELIDIKAN Kesesuaian Pelaksanaan ‘Gated and Guarded Community’ di Malaysia

 

Kos sederhana rendah - 1 rumah: 1 TLK + 10% Kos sederhana dan tinggi - 1 rumah: 2 TLK + 10%

 Perlu ditandakan dalam Pelan – TLK untuk pelawat  Pembelian dan pemilikan unit rumah mestilah termasuk kemudahan tempat letak kereta selaras dengan yang terkandung dalam kelulusan Kebenaran Merancang dan Pelan Bangunan.

Kesimpulan yang dapat dibuat berdasarkan perbandingan garis panduan GC antara Malaysia, Cape Town dan Grand Prairie mendapati terdapat beberapa garis panduan GC di luar negara (Cape Town dan Grand Prairie) boleh digunapakai untuk menghasilkan garis panduan GC di Malaysia. Garis panduan GC di Cape Town dilihat lebih bersesuaian untuk dijadikan sebagai asas rujukan dalam penyediaan garis panduan GC di Malaysia. Garis panduan yang digunakan juga tidak banyak percanggahan / perbezaan dengan amalan GC di Malaysia. Antara amalan GC di Cape Town yang boleh digunapakai di Malaysia termasuklah dari segi keluasan / saiz kawasan, aksesibiliti / jalan, penyediaan pondok pengawal dan reka bentuk pagar, Bagaimanapun contoh garis panduan GC di Cape Town dan Grand Prairie yang diperolehi ini tidak begitu komprehensif kerana terdapat aspek-aspek lain seperti densiti / kepadatan, dan sebagainya yang tidak dinyatakan.

ms 2-43


KAJIAN PENYELIDIKAN Kesesuaian Pelaksanaan ‘Gated and Guarded Community’ di Malaysia

2.2.3

Faktor-Faktor Perkembangan ‘Gated Community’

Peningkatan permintaan GC dilihat semakin meningkat di seluruh negara (Clarke, 2004) walaupun tiada statistik yang tepat menunjukkan peningkatannya namun perkembangannya dapat dilihat di sekitar bandar-bandar besar seperti yang disebutkan di atas. Berikut merupakan faktor-faktor perkembangan GC secara umum: i.

Penekanan Terhadap Aspek Keselamatan

Kebimbangan penduduk terhadap kes-kes jenayah seperti pecah rumah yang semakin meruncing menyebabkan masyarakat mengambil inisiatif sendiri untuk mewujudkan pembangunan perumahan berpagar agar selamat daripada ancaman jenayah (Haji Mahadi Che Ngah). Kajian yang dibuat oleh Atkinson dan Flint (2003) terhadap 1000 buah kediaman GC di England, mendapati kebanyakan masyarakat memilih GC adalah atas faktor keselamatan untuk melindungi diri dan keluarga daripada kejadian jenayah. Apabila masyarakat sudah tidak percaya dengan jaminan keselamatan yang diberikan oleh kerajaan untuk melindungi kejiranan mereka dari dimasuki oleh orang yang tidak dikenali, maka kebanyakan penduduk memilih untuk tinggal di dalam komuniti yang berpagar (Byers, 2003; Grant 2005; Low, 2003; Hook dan Vrdoljak, 2002; Le Goix, 2005). Justeru itu pembinaan tembok/ pagar merupakan penyelesaian kepada masalah bandar yang berlaku dimana kadar jenayah dapat dikurangkan dan secara tidak langsung memberi kesan psikologi kepada penjenayah dan penghuni bahawa kehidupan dalam

GC adalah selamat.

Pagar / tembok dan kawalan keselamatan di pintu masuk utama merupakan kaedah yang digunakan dalam mengawal keselamatan di kawasan GC

ms 2- 44


KAJIAN PENYELIDIKAN Kesesuaian Pelaksanaan ‘Gated and Guarded Community’ di Malaysia

ii.

Gaya Hidup (‘Lifestyle’)

Perkembangan pesat dalam GC membuktikan terdapatnya faktor ‘supply and demand’ yang kuat antara pemaju dan masyarakat. (Ismar M.S. Usman, Nur Akmal Goh Abdullah, Zuhairuse Md. Darus).

Gaya hidup masyarakat yang lebih tertumpu kepada kerjaya sehingga menyebabkan keperluan terhadap kemudahan awam menjadi terhad.

Kebanyakan mereka memilih GC untuk mendapatkan interaksi sosial dan aktiviti riadah yang ringkas serta menjimatkan masa sesuai dengan gaya hidup yang bekerjaya.

Pasaran perumahan GC juga lebih fokus kepada living experience yang merujuk kepada penyediaan kemudahan yang moden seperti gym, landskap dan restoren mendorong kepada permintaan GC.

Faktor gaya hidup ini turut didorong oleh faktor imej / prestij, nilai privasi serta aktiviti dalam sesebuah komuniti. a.

Imej dan Prestij  Gaya hidup yang dapat menonjolkan imej dan prestij merupakan faktor yang menyebabkan masyarakat kelas atasan dan pertengahan gemar memilih untuk tinggal di dalam GC.  Suasana GC dapat menonjolkan urban living atau Natural Scenery and Environment menjadi pilihan pembeli rumah pada hari ini (Ismar M.S. Usman, Nur Akmal Goh Abdullah, Zuhairuse Md. Darus, Nik Lukman Nik Ibrahim, Mazlan Mohd Tahir, Abdul Halim Ismail, Azimin Samsul Tazilan).  Di sesetengah negara, tinggal di kawasan GC menjadi satu kebanggaan yang menonjolkan kelas sosial dalam hierarki masyarakat. Kemampuan memiliki kediaman di kawasan GC mencerminkan kemampuan individu terutama dari segi pendapatan.

Persekitaran perumahan GC mampu menonjolkan prestij dan imej mewah disamping penyelenggaraan kawasan yang sistematik

ms 2- 45


KAJIAN PENYELIDIKAN Kesesuaian Pelaksanaan ‘Gated and Guarded Community’ di Malaysia

b. Privasi  

Privasi juga merupakan faktor pemilihan kediaman dalam GC kerana GC berupaya memantau kemasukan orang asing dalam kawasan tersebut Ini terbukti apabila peningkatan jumlah penduduk di kawasan GC terutamanya di Lembah Klang adalah untuk mendapatkan privasi dan keselamatan yang terjamin. Kehadiran pengunjung-pengunjung yang tidak dikenali seperti jurujual turut dapat dielakkan daripada memasuki kawasan GC (Salleh Buang (2004). GC bukan semata-mata untuk melindungi penduduk mengatasi masalah jenayah yang serius tetapi untuk menghindari berlakunya ketidaksopanan (incivilities)/ pelanggaran kontrak sosial dengan meningkatkan elemen privasi. (Blakely dan Snyder, (1997a); Atkinson dan Flint, (2004); Glasze, (2005)) Bagaimanapun pembangunan GC sebenarnya akan memburukkan lagi budaya privatism serta pembangunan bandar liberal yang secara tidak langsung akan memberi kesan terhadap demokrasi individu.

c. Aktiviti Komuniti 

 

Gaya hidup yang memfokuskan kepada aktiviti penghuni dimasa lapang mendorong masyarakat untuk tinggal di kawasan GC. Kebanyakan penghuninya mempunyai citarasa yang sama terutama dari segi minat dan aktiviti yang dilakukan. Kemudahan-kemudahan yang disediakan juga fokus kepada kemudahan yang bersesuaian dengan aktiviti dalam komuniti tersebut. Antara GC yang dibangunkan berdasarkan aktiviti komuniti termasuklah komuniti golf, komuniti pesara, komuniti pinggir bandar dan sebagainya.

iii. Peningkatan Aspek Ekonomi Penduduk 

 

Kedudukan kewangan individu yang kukuh meningkatkan kuasa beli dan mendorong masyarakat untuk mencari rumah yang lebih selesa dan selamat bersesuaian dengan kemampuan. GC merupakan sebahagian daripada bidang sosio-ekonomi yang mengadaptasikan pembentukan leisure class (Hook dan Vrdoljak, 2002) yang bertujuan membentuk imej mewah/ eksklusif (Luymes, 1997; Glasze, 2005). GC menjadi simbol kawasan yang mempunyai nilai harta yang tinggi, lokasi yang bersesuaian dan satu bentuk pelaburan jangka panjang. Kewujudan GC turut didorong oleh faktor permintaan dan penawaran (Blakely & Snyder, 1997a & b; Low, 2003; Luymes 1997; Hook Vrdoljak, 2002; Atkinson Flint, 2004).

ms 2- 46


KAJIAN PENYELIDIKAN Kesesuaian Pelaksanaan ‘Gated and Guarded Community’ di Malaysia

Permintaan yang dimaksudkan berkaitan keinginan penghuni terhadap keselamatan, prestij, gaya hidup dan kawalan terhadap kualiti rumah. Penawaran pula merangkumi jangkaan pemaju bahawa GC adalah satu teknik pasaran yang baru di mana berlakunya penswastaan perkhidmatan awam (Ozlem Guzey). GC turut menjadi perhatian pemaju kerana mereka boleh membina lebih banyak unit kediaman berbanding dengan pembangunan konvensional (Goh Ban Lee, (2005)). Dengan taraf pendapatan yang tinggi dan ekonomi yang stabil, penduduk sanggup membayar walaupun harga yang ditawarkan bagi perumahan GC adalah mahal. Simbol kekayaan dan kemewahan dengan rekabentuk rumah yang menarik serta kemudahan yang eksklusif telah meningkatkan nilai tanah di kawasan tersebut (GACOS Study) seterusnya menyebabkan GC lebih senang untuk dijual berbanding perumahan konvensional.

 

Berdasarkan faktor-faktor yang telah diutarakan, jelas menunjukkan perkembangan GC adalah berkait sepenuhnya dengan permintaan pembeli rumah yang bertujuan untuk keselamatan, gaya hidup serta keadaan ekonomi dan kewangan pembeli.

2.2.4

Jenis-Jenis ‘Gated Community’

Terdapat tiga jenis GC yang biasanya terdapat di negara-negara seperti US, United Kingdom dan Australia (Blakely and Snyder (1997)). Skim GC yang digunakan adalah berdasarkan ciri-ciri fizikal, sosial dan geografi yang berbeza dalam sesebuah komuniti. Jenis-jenis GC termasuklah:i.

Gaya Hidup Komuniti (Community Lifestyle)

Gaya Hidup Komuniti memfokuskan kepada aktiviti penghuni GC diwaktu lapang dengan penyediaan kemudahan asas, rekreasi dan perkhidmatan. Komuniti gaya hidup terdiri daripada beberapa subkatogari seperti komuniti pesara, komuniti golf, komuniti pinggir bandar baru dan kejiranan perumahan. Gaya hidup komuniti turut menggalakkan penduduk untuk menjaga keselamatan di kawasan mereka serta berkongsi cara hidup bersama jiranjiran yang lain. Ini secara tidak langsung dapat melahirkan hubungan baik antara komuniti melalui minat dan aktiviti yang sama. ii.

Komuniti Berprestij

Komuniti Berprestij merupakan kumpulan komuniti yang mementingkan kehidupan yang eksklusif dan merupakan komuniti yang paling cepat berkembang. Komuniti berprestij dapat ditonjolkan menerusi pembinaan pagar-

ms 2- 47


KAJIAN PENYELIDIKAN Kesesuaian Pelaksanaan ‘Gated and Guarded Community’ di Malaysia

pagar bagi melindungi keselamatan sosial dan menunjukkan ketinggian status sosial (Ismar M.S. Usman, Nur Akmal Goh Abdullah, Zuhairuse Md. Darus, Nik Lukman Nik Ibrahim, Mazlan Mohd Tahir, Abdul Halim Ismail, Azimin Samsul Tazilan). Biasanya terletak di kawasan yang strategik dan mempunyai nilai privasi yang tinggi serta melambangkan kemewahan. Komuniti prestij banyak dibangunkan di Utara Amerika. Walaupun ianya merupakan suatu pembangunan yang menarik namun kemudahan-kemudahan asas tidak disediakan dalam komuniti tersebut. iii. Zon Keselamatan Komuniti Zon Keselamatan Komuniti merupakan kawasan perumahan yang di kelilingi pagar bagi melindungi komuniti di dalamnya daripada ancaman jenayah. Jalan-jalan dalam kawasan tersebut tertutup kepada penduduk luar. Hanya penduduk yang boleh mengakses kemudahan yang terdapat di dalam kawasan tersebut. Tembok dan pagar yang dibina bertujuan untuk menghalang kejadian jenayah, pengurangan aliran trafik, serta menjaga nilai harta yang terdapat di kawasan zon keselamatan komuniti.

Zon Keselamatan Komuniti menekankan persekitaran yang selamat serta bebas dari ancaman jenayah

2.2.4.1 Ciri-ciri Asas Pembangunan ‘Gated Community’ di Malaysia Dalam amalan pelaksanaan perumahan di Malaysia, pembangunan ‘gate community’ (GC) perlu dirancang dan dimohon. Pembangunan GC ini dikategorikan kepada dua jenis pembangunan iaitu pembangunan GC menegak dan GC mendatar. i.

Pembangunan GC menegak : merujuk kepada pembangunan perumahan berhakmilik strata di bawah Akta Hakmilik Strata 1985 seperti kondominium dan pangsapuri.

ii.

Pembangunan GC mendatar : merujuk kepada pembangunan perumahan bertanah di bawah Kanun Tanah Negara 1965 seperti rumah banglo, berkembar dan rumah teres. Di sesetengah perumahan mendatar, konsep ‘guarded community’ digunakan di mana pengawal keselamatan diupah untuk menjaga keselamatan dan penghadang jalan dibina. Perbadanan Pengurusan (Management Cooperation)

ms 2- 48


KAJIAN PENYELIDIKAN Kesesuaian Pelaksanaan ‘Gated and Guarded Community’ di Malaysia

diwujudkan sama ada di kawasan GC menegak dan sesetengah GC mendatar untuk menguruskan kawasan dan kemudahan awam. Jadual 2.9: Ciri-Ciri Asas Pembangunan ‘Gated Community’ Di Malaysia. Jenis Pembangunan Jenis Hakmilik Menegak

Mendatar

‘Gated Community’ Hakmilik Strata  

Pangsapuri Kondominium

 

Rumah banglo Rumah berkembar Rumah teres

 Perbadanan Pengurusan Pagar Perimeter Kawalan Akses

‘Guarded Community’

Bukan Hakmilik Strata

  

Rumah banglo Rumah berkembar Rumah teres

Bukan Hakmilik Strata

  

Rumah banglo Rumah berkembar Rumah teres

Ada

Ada/Tiada

Tiada

Ada Ada

Ada Ada

Tiada Tiada

Petunjuk: Pembangunan yang sah dari segi undang-undang

Pembangunan GC di Malaysia lebih tertumpu kepada pembangunan perumahan bercampur bagi mewujudkan interaksi positif antara kelas masyarakat

2.2.5

Kebaikan dan Kelemahan Pembangunan ‘Gated Community’

Dalam memperkatakan tentang GC terdapat beberapa kelebihan dan kelemahan mengenai konsep ini, antaranya termasuklah kawalan keselamatan, nilai privasi, kesinambungan jalan, kesan sosial dan sebagainya.

ms 2- 49


KAJIAN PENYELIDIKAN Kesesuaian Pelaksanaan ‘Gated and Guarded Community’ di Malaysia

2.2.5.1

Kebaikan

Antara kebaikan dan potensi pembangunan GC termasuklah:i.

Jaminan Keselamatan

Konsep perumahan GC menawarkan kawalan tambahan melalui penyediaan pagar, pondok pengawal, pengawal dan kawalan berkala. Pembangunan sebegini mampu menjamin keselamatan dan keselesaan penghuni dengan mewujudkan persekitaran privasi serta menafikan hak lalu lalang kepada bukan penghuni. Isu jenayah seperti kecurian dapat dikurangkan menerusi pembinaan pagar dan tembok di sekeliling kawasan perumahan tersebut.

ii.

Kehadiran Orang Luar Dapat Dipantau

Kedatangan pelawat yang bukan penghuni juga dapat dipantau menerusi kawalan keselamatan dan penghadang digital yang digunakan di laluan utama. Bagi pelawat yang ingin memasuki kawasan GC diminta untuk meninggalkan sebarang jenis pengenalan diri. Cara ini dapat mengawal kemasukan bukan penghuni di kawasan tersebut dan seterusnya keselamatan penghuni lebih terjamin.

iii.

Kos Penyelenggaraan Kemudahan oleh Pihak Berkuasa Tempatan (PBT) dapat di kurangkan dan Memberi Keuntungan kepada PBT

Kos penyelenggaraan infrastruktur dan kemudahan awam oleh PBT dapat dikurangkan kerana penyelenggaraan dalam kawasan GC akan diurus oleh badan pengurusan (MC). PBT juga boleh meningkatan keuntungan melalui pungutan cukai taksiran daripada penghuni GC di mana nilai hartanah di kawasan GC adalah lebih tinggi berbanding kawasan bukan-GC.

iv.

Meningkatkan nilai hartanah sekitar GC  

Jika dilihat dari sudut ekonomi, pembangunan GC mampu menaikkan nilai pasaran tanah sekitar disebabkan dapat menonjolkan prestij dan imej kemewahan. Pembangunannya yang terurus dengan penyelenggaraan kawasan sekitar yang sistematik oleh pihak pengurusan dapat memberikan suasana persekitaran yang lebih selesa kepada penghuninya.

ms 2- 50


KAJIAN PENYELIDIKAN Kesesuaian Pelaksanaan ‘Gated and Guarded Community’ di Malaysia

2.2.5.2

Kelemahan

Kelemahan yang dikenalpasti kesan dari pembangunan GC adalah:i.

Melanggar Kontrak Sosial

Bandaraya Worcester di Amerika merupakan salah satu bandar yang menentang pembangunan GC kerana masyarakatnya berpendapat secara fizikalnya pembangunan GC telah memisahkan penduduk daripada keseluruhan bandar di mana mereka tinggal. GC mengurangkan keterlibatan penduduk dalam pengurusan bandar serta melanggar sebahagian kontrak sosial di mana bandar berkenaan diasaskan atau dibina.

ii.

Hubungan Antara Masyarakat dan Penghuni GC Menjadi Renggang

Penggunaan kemudahan yang hanya terhad kepada penghuni di dalam GC juga boleh menyebabkan hubungan antara masyarakat dan komuniti luar menjadi renggang. Dari sudut perancangan konsep GC tidak sesuai untuk dilaksanakan bagi skim perumahan yang berskala besar kerana kemudahan awam perlu disediakan mengikut keperluan piawaian perancangan semasa, sedangkan tidak semua kemudahan awam dibenarkan diletakkan dalam kawasan GC.

GC juga menyebabkan tiada kesinambungan jalan antara kawasan perumahan berjiran.

iii.

Ruang Berlakunya Jenayah

Walaupun pembangunan GC mampu menyediakan ruang yang lebih selamat bagi penghuninya, namun jenayah tetap berlaku akibat terdapatnya ruang dan peluang

yang wujud di kawasan tersebut. Pengawal keselamatan hanya mampu mengawal laluan keluar masuk bukan penghuni ke dalam kawasan perumahan sedangkan keterbukaan ruang di sekeliling kawasan perumahan turut menjadi tarikan jenayah walaupun kawasan tersebut telah dikawal dan berpagar.

iv.

Pengasingan Kelas Sosial Masyarakat

Kewujudan jumlah GC yang semakin banyak menyebabkan ramai pakar sosiologi bimbang kerana pembangunan berbentuk fortress cities akan menambahkan unsur kurang sihat dalam masyarakat yang berbilang bangsa kerana ia boleh membentuk kelas sosial antara masyarakat.dan seterusnya berlaku penyisihan dan anti-sosial dalam masyarakat.

ms 2- 51


KAJIAN PENYELIDIKAN Kesesuaian Pelaksanaan ‘Gated and Guarded Community’ di Malaysia

iv.

Memecahkan Bandar Kepada Bahagian-bahagian Kecil

Pembangunan GC dilihat akan menjadi semakin banyak dan biasa dalam sesebuah bandar sehingga seolah-olah GC memecahkan bandar kepada bahagian-bahagian yang kecil.

vi.

Minat Pemaju Untuk Membangunkan GC

Pemaju akan menjadi lebih cenderung untuk membangunkan lebih banyak perumahan berpagar (gated housing) kerana keuntungan memajukan ‘gated housing’ adalah lebih besar berbanding memajukan perumahan biasa. Pemaju-pemaju yang tidak memajukan skim perumahan GC akan merasakan mereka berada dalam keadaan persaingan yang merugikan (competative disadvantage) sehingga mendorong mereka untuk turut membangunkan perumahan berpagar. Keadaan ini boleh mengakibatkan berlakunya ‘snowballs effect’ di mana lebih banyak perumahan berpagar dibina di dalam sesebuah bandar.

2.3

KESESUAIAN PEMBANGUNAN ‘GATED COMMUNITY’ DENGAN POLISI NEGARA

Dalam bahagian ini, peruntukan dalam beberapa polisi negara yang berkaitan dengan pembangunan GC akan dipetik dan dibincangkan untuk menilai kesesuaian pembangunan ini dengan polisi berkenaan. 2.3.1

Dasar Ekonomi Baru (DEB) (1971-1990)

Dasar Ekonomi Baru (DEB) (1970-1990) di Malaysia diperkenalkan pada tahun 1971 dan dilaksanakan sepanjang Rangka Rancangan Jangka Panjang Pertama (RRJP 1). Matlamat tersurat DEB adalah untuk mencapai perpaduan negara dan integrasi nasional dan ianya telah digubal dalam konteks strategi serampang dua mata iaitu untuk membasmi kemiskinan dan menyusun semula masyarakat Malaysia. Peruntukan atau keperluan dalam (DEB) yang berkaitan dengan GC sepertimana terdapat pada Jadual 2.10:-

ms 2- 52


KAJIAN PENYELIDIKAN Kesesuaian Pelaksanaan ‘Gated and Guarded Community’ di Malaysia

Jadual 2.10: Peruntukan/ Keperluan Dalam Dasar Ekonomi Baru (DEB) Yang Berkaitan Dengan Pembangunan ‘Gated Community’. Peruntukan/ Keperluan

Ulasan 

Mempercepatkan proses penyusunan semula masyarakat Malaysia untuk memperbetulkan ketidak seimbangan ekonomi supaya dapat mengurang dan seterusnya menghapuskan pengenalan kaum mengikut fungsi ekonomi.

Pembangunan GC secara tidak langsung boleh membantutkan proses penyusunan semula masyarakat kerana wujudnya pemisahan secara fizikal antara penduduk dalam kawasan GC dan di luar GC / sekaligus akan menghadkan interaksi sosial antara komuniti.

Sumber: www.penerangan.gov.my

2.3.2

Dasar Perbandaran Negara

Dasar Perbandaran Negara (DPN) dijadikan asas untuk menggalakkan integrasi dan perpaduan kaum yang akan tinggal di dalam kawasan bandar. Jadual 2.11: Peruntukan/ Keperluan Dalam Dasar Perbandaran Negara (DPN) Yang Berkaitan Dengan Pembangunan ‘Gated Community’. Peruntukan/ Keperluan

Ulasan

Teras 1: Pembangunan Perbandaran Yang Efisien Dan Mampan DPN 5: Perancangan Guna Tanah Yang Optimum Dan Seimbang Pembangunan Bandar. Langkah:  i. Memastikan setiap pembangunan baru yang dijalankan bersesuaian (compatible) dengan guna tanah sekitarnya. ii. Mensyaratkan Penilaian Impak Sosial (SIA) dilaksanakan di dalam perancangan dan kelulusan semua aktiviti pembangunan awam dan swasta.

Perlu Diberi Penekanan Dalam

Pembangunan yang tidak bersesuaian dengan keadaan guna tanah sekeliling boleh menyebabkan berlakunya kejadian bencana. Setiap pembangunan perlu merujuk keadaan guna tanah semasa di kawasan tersebut dan sekitarnya  SIA perlu dibuat sebelum pembangunan GC dilaksanakan bagi memastikan pembangunan tersebut tidak mendatangkan permasalahan sosial DPN 9: Kawasan Lapang Dan Rekreasi Yang Mencukupi Perlu Disediakan Mengikut Keperluan Penduduk. Langkah:  Kawasan GC sememangnya i. Memastikan kawasan rekreasi disediakan mengikut hierarki dilengkapi kemudahan yang dan garis panduan serta piawaian. mencukupi tetapi terhad untuk ii. Memastikan kawasan lapang dan rekreasi dilengkapi dengan pengguna di dalam komuniti pelbagai kemudahan sukan mengikut keperluan dan tersebut sahaja. permintaan penduduk setempat.

ms 2- 53


KAJIAN PENYELIDIKAN Kesesuaian Pelaksanaan ‘Gated and Guarded Community’ di Malaysia

Teras 4: Penyediaan Perkhidmatan Bandar,Infrastruktur Dan Utiliti Yang Berkualiti DPN 18: Penyediaan Kemudahan Infrastruktur Dan Utiliti Dipertingkatkan Serta Memastikan Pengurusan Dan Penyelenggaraan Yang Berterusan. Langkah:  Dalam pembangunan GC hanya i. Melengkapkan penyediaan sistem pembetungan dan penyediaan kemudahan seperti rawatan berpusat serta sistem saliran bagi kawasankolam renang, rumah kelab dan kawasan bandar. taman permainan sahaja ii. Meningkatkan penyediaan kemudahan bekalan air, elektrik disediakan di dalam GC. dan telekomunikasi berteknologi tinggi yang berkualiti Kemudahan yang lain akan selaras dengan keperluan pembangunan. diletakan diluar komuniti GC dan iii. Memastikan perancangan tapak bagi kemudahan digunakan secara bersama infrastruktur dan utiliti ditetapkan di dalam Rancangan Tempatan mengikut keperluan pembangunan.  Bagaimanapun kemudahan yang iv. Mempertingkatkan kecekapan pengurusan air dengan terdapat di dalam GC tidak boleh penekanan kepada permintaan, penggunaan sumber digunakan oleh bukan penghuni. alternatif dan bukan konvensional (penuaian air hujan, kitar Keadaan ini menyebabkan jurang semula air) serta mengurangkan pembaziran (air tidak sosial antara masyarakat di terakaun). dalam dan luar GC berlaku v. Menyelaras perancangan dan penyediaan kemudahan kerana wujudnya pengasingan infrastruktur dan utiliti oleh pelbagai agensi. penggunaan kemudahan. vi. Menggalakkan perkongsian pintar di antara agensi-agensi yang menyediakan kemudahan infrastruktur dan utiliti (service provider). vii. Menggalakkan perkongsian kemudahan infrastruktur dan utiliti di antara bandar terutama di dalam konurbasi. DPN 19: Sistem Pengurusan Sisa Pepejal Dan Toksik Yang Terancang, Berkesan Dan Mampan Perlu Dilaksanakan. Langkah:  Percanggahan tanggungjawab i. Melaksanakan perkhidmatan pemungutan, pelupusan dan berlaku antara pihak pemaju dan perawatan sisa pepejal dan sisa toksik yang sistematik dan PBT dalam menguruskan dan selamat. menyelenggara kawasan GC ii. Menyediakan infrastruktur pelupusan dan perawatan sisa pepejal dan sisa toksik yang sistematik dan selamat. DPN 20: Kualiti Perkhidmatan Bandar Dipertingkatkan Untuk Mewujudkan Persekitaran Kehidupan Yang Selesa Dan Sejahtera. Langkah:  Pembangunan GC berupaya i. Pengurusan dan penyelenggaraan perkhidmatan bandar menyediakan persekitaran hidup dilaksanakan dengan kaedah yang efisien, kos efektif dan yang mampan kerana kawasan mampu bayar. tersebut sentiasa diselenggara ii. Menyediakan indeks kualiti hidup bandar bagi menilai tahap dengan baik. kesejahteraan penduduk. iii. Menggalakkan penglibatan masyarakat, badan-badan bukan kerajaan dan pihak swasta dalam pengurusan dan penyediaan perkhidmatan bandar, infrastruktur dan utiliti.

ms 2- 54


KAJIAN PENYELIDIKAN Kesesuaian Pelaksanaan ‘Gated and Guarded Community’ di Malaysia

Teras 5: Pewujudan Persekitaran Kehidupan Bandar Yang Sejahtera Dan Beridentiti DPN 21: Kemudahan Perumahan Yang Mencukupi Disediakan Berasaskan Keperluan Penduduk. Langkah:  Pelbagai jenis perumahan boleh i. Mempelbagaikan jenis rumah, kategori mampu milik dan dibina di bawah konsep GC mampu bayar serta rekabentuk berkualiti di lokasi termasuklah perumahan bertingkat bersesuaian. dan ‘landed property’. Namun pembangunan GC kebanyakannya hanya mampu dimiliki oleh golongan kelas atasan dan menengah kerana kos yang mahal DPN 22: Kemudahan Awam Yang Mencukupi, Lengkap Serta Mesra Pengguna Disediakan Dengan Pengurusan Dan Penyelenggaraan Yang Berterusan. Langkah:  Pembangunan GC tidak i. Menyediakan kemudahan awam seperti kemudahan melibatkan penyediaan pendidikan, kesihatan, tempat ibadat untuk pelbagai agama, kemudahan awam yang dikongsi tanah perkuburan dan kemudahan-kemudahan lain dan di akses oleh penduduk luar berdasarkan keperluan penduduk serta mengikut GC. Kemudahan yang disediakan garispanduan dan piawaian perancangan. hanya terhad kepada penghuni ii. Menyediakan kemudahan awam di lokasi yang mudah dalam komuniti GC sahaja. sampai dan mesra pengguna. iii. Menyediakan kemudahan awam yang berkualiti. iv. Meningkatkan akses kepada kemudahan awam melalui kesinambungan rangkaian siar kaki yang selesa dan laluan basikal yang selamat, selesa dan mesra pengguna. v. Membudayakan amalan pengurusan dan penyelenggaraan yang berterusan. DPN 23: Persekitaran Bandar Yang Selamat Perlu Diwujudkan. Langkah:  Konsep GC sangat bersesuaian i. Menggunapakai prinsip-prinsip perancangan bandar selamat. dalam membentuk dan merancang ii. Melaksanakan Program Bandar Selamat secara menyeluruh. bandar selamat kerana konsep GC iii. Meningkatkan kesedaran dan penglibatan awam di dalam mementingkan keselamatan keselamatan bandar. penghuninya dari ancaman dan gangguan melalui penyediaan pondok pengawal dan sebagainya. DPN 24 : Pembentukan Imej Dan Identiti Yang Bersesuaian Dengan Fungsi Bandar Dan Budaya Nasional Yang Melambangkan Masyarakat Pelbagai Kaum. Langkah:  Penggunaan tembok di sekitar i. Menggunapakai garis panduan imej bandar. kawasan GC perlulah mengikut ii. Menggunakan tema yang bersesuaian berasaskan karakter garis panduan imej bandar yang dan keunikan bandar. ditetapkan bagi mengelakkan iii. Menjalankan kajian terperinci bagi aspek rekabentuk bandar berlakunya pengasingan sosial khusus mengenai imej dan identiti bandar yang antara komuniti di dalam dan luar melambangkan identiti Malaysia yang berbilang kaum. GC iv. Menggunapakai Dasar Landskap Negara dan Pelan Induk  Konsep GC perlu bersesuaian Landskap. dengan karekter dan keunikan bandar bagi membentuk imej yang bersesuaian disamping dapat mengekalkan budaya tempatan.

ms 2- 55


KAJIAN PENYELIDIKAN Kesesuaian Pelaksanaan ‘Gated and Guarded Community’ di Malaysia

DPN 26 : Pembangunan Mampan Dan Mesra Alam Dijadikan Asas Kepada Pemuliharaan Alam Sekitar Dan Meningkatkan Kualiti Hidup Bandar. Langkah:  Pembangunan GC mementingkan i. Memastikan pembangunan bandar memberi penekanan persekitaran bersih dan hijau di kepada pengurangan pencemaran udara, bunyi dan air serta mana konsep ‘Urban Living’ atau mesra kepada sungai. ‘Natural Scenery and Environment’ ii. Menguatkuasa perundangan, garis panduan dan piawaian ditekankan. yang berkaitan pemuliharaan alam sekitar.  Penyelenggaraan yang cekap dan berkesan membantu mengekalkan keindahan di sekitar kawasan GC. TERAS 6: Tadbir Urus Bandar Yang Efektif DPN 27 : Keupayaan Institusi Perlu Diperkukuhkan Untuk Melaksanakan Pentadbiran Dan Pengurusan Bandar Yang Lebih Cekap Dan Berkesan. Langkah: i. Menstruktur semula organisasi institusi pengurusan bandar. ii. Menubuhkan institusi latihan khusus untuk pengurusan perbandaran.

 Pengurusan yang cekap dapat dilaksanakan dalam GC kerana dikawal dan diselia oleh badan pengurusan (MC) bagi memastikan kawasan tersebut terjaga.

DPN 28 : Amalan Tadbir Urus Korporat Yang Baik Untuk Menggalakkan Budaya Pengurusan Yang Terbuka, Berintegriti Dan Bertanggungjawab. Langkah:  Umumnya pembangunan GC akan i. Meningkatkan penglibatan institusi secara langsung di mewujudkan pengasingan sosial dalam aktiviti kemasyarakatan. antara komuniti di dalam dan di luar GC. Pihak awam dan swasta perlulah mencari alternatif agar jurang yang wujud antara komuniti dapat di atasi melalui aktiviti-aktiviti kemasyarakatan atau seumpamanya. Sumber: Dasar Perbandaran Negara (DPN), Jabatan Perancangan Bandar dan Desa Semenanjung Malaysia, Kementerian Perumahan dan Kerajaan Tempatan, Ogos 2006.

Pembangunan GC mampu mencapai perkara-perkara yang digariskan dalam Dasar

Perbandaran Negara (DPN). GC berupaya untuk menyediakan persekitaran kawasan yang sejahtera dan beridentiti disamping penyediaan kemudahan yang mencukupi untuk penghuninya. Amalan pengurusan yang cekap juga dapat direalisasikan melalui pembangunan GC di mana terdapatnya badan pengurusan yang bertanggungjawab mengawal persekitaran dalam GC.

2.3.3

Dasar Sosial Negara (DSN)

Dasar Sosial Negara (DSN) adalah satu dasar pembangunan sosial yang berteraskan nilai-nilai murni dan peningkatan keupayaan insan bagi mencapai kesepaduan dan kestabilan sosial, ketahanan nasional dan kesejahteraan hidup masyarakat Malaysia yang maju dan mantap. (Rujuk Jadual 2.12).

ms 2- 56


KAJIAN PENYELIDIKAN Kesesuaian Pelaksanaan ‘Gated and Guarded Community’ di Malaysia

Jadual 2.12: Peruntukan/ Keperluan Dalam Dasar Sosial Negara (DSN) Yang Berkaitan Dengan Pembangunan ‘Gated Community’. Peruntukan/ Keperluan Ulasan Objektif 1: Memastikan Keperluan Asas Individu, Keluarga dan Masyarakat Dipenuhi Bagi menjamin kesejahteraan menyeluruh, hendaklah  Bagi objektif 1, pihak awam dan swasta dipastikan supaya setiap individu, keluarga dan berperanan dalam mewujudkan pelbagai masyarakat berhak menikmati: peluang dan kemudahan agar masyarakat i. Keperluan asas seperti makanan, pakaian dan dapat menikmati keperluan asas kehidupan tempat tinggal secukupnya; dan menyertai arus pembangunan negara. ii. Persekitaran fizikal yang sihat, bersih, selamat, dan mesra insan;  Dalam strategi (a), pihak pemaju dan Pihak iii. Persekitaran sosial yang mengutamakan nilai-nilai Berkuasa Tempatan bertanggungjawab murni; dalam menyediakan pelbagai keperluan iv. Peluang untuk meningkatkan kualiti hidup dari asas kepada masyarakat sekitar seperti segi kesihatan, pendidikan, pekerjaan/ kerjaya, perumahan, sekolah, kemudahan awam dan keselamatan, kerohanian dan maklumat. seumpamanya. Maka, pembangunan GC perlu dilaksanakan dengan cara yang Strategi: sesuai supaya tidak menimbulkan a. Mewujudkan pelbagai peluang dan kemudahan percanggahan dengan DSN agar setiap individu, keluarga dan masyarakat dapat menikmati keperluan asas kehidupan dan menyertai  Walau bagaimanapun, strategi (b) arus pembangunan negara. pembangunan GC telah menimbulkan b. Memastikan setiap individu mendapat hak untuk keadaan ketidakadilan dimana golongan kelangsungan hidup, perlindungan, yang berkemampuan sahaja berpeluang perkembangan dan penyertaan serta dapat menikmati persekitaran yang lebih menikmati keperluan asas sepanjang hayat, tidak selamat kerana harga perumahan GC jauh terpinggir dan tersisih daripada arus lebih tinggi dari perumahan biasa. pembangunan. Objektif 3: Memperkukuh dan Membangunkan Sistem Sokongan Sosial dan Perkhidmatan Sosial h. Menggalakkan sesebuah komuniti, sama ada di  Pembangunan GC dilihat sukar untuk dalam bandar atau luar bandar supaya bekerjasama mencapai keperluan (h) bagi menggalakkan dan saling membantu menyediakan berbagaikomuniti bandar dan luar bandar agar saling bagai perkhidmatan untuk memenuhi keperluan bekerjasama. Penerapan pelbagai program anggotanya dan mendirikan sistem amaran awal kemasyarakatan yang melibatkan komuniti di untuk mengenal pasti gejala sosial. dalam dan luar GC adalah langkah terbaik untuk memupuk kerjasama antara masyarakat terutama dalam memupuk j. Mensyaratkan Penilaian Impak Sosial (SIA) perpaduan kaum. digunapakai dalam perancangan dan pelaksanaan semua program dan aktiviti pembangunan awam dan swasta.  Keperluan (j) dapat menyokong l. Menentukan sesuatu isu sosial dikaji, diselidik dan perlaksanaan kajian ini, melalui Penilaian dianalisis dengan terperinci, objektif, rasional dan Impak Sosial terhadap perlaksanaan GC profesional dari segala sudut serta menyebarkan sedia ada di negara ini. Hasil kajian SIA kefahaman tentang isu sosial itu kepada seluruh penting bagi mengetahui sejauh mana masyarakat supaya segala usaha yang diambil untuk pelaksanaan GC dapat menyumbang menanganinya adalah cekap dan berkesan. kepada kebaikan dan keburukan sosial terutamanya dengan masyarakat sekitar. Sumber: Bahagian Pengembangan dan Pembangunan PINTAS, Kementerian Pembangunan Wanita, Keluarga dan Masyarakat.

ms 2- 57


KAJIAN PENYELIDIKAN Kesesuaian Pelaksanaan ‘Gated and Guarded Community’ di Malaysia

GC dengan jelas telah menghalang pencapaian Dasar Sosial Negara (DSN) bagi membentuk kestabilan dan kesejahteraan sosial masyarakat. GC telah menjejaskan agenda integrasi sosial yang ingin dicapai dalam DSN. Pengasingan kemudahan, pembinaan tembok dalam kawasan GC secara fizikalnya telah menyebabkan masalah sosial antara masyarakat menjadi bertambah ketara.

2.3.4

Rancangan Malaysia Kesembilan (RMKe-9) (2006-2010)

Dalam Rancangan Malaysia Kesembilan (RMKe-9) (2006-2010), terdapat beberapa peruntukan dan keperluan yang menyokong pembangunan GC, namun terdapat juga beberapa peruntukan dan keperluan yang bercanggah dengan konsep pembangunan ini. Jadual 2.13: Peruntukan/ Keperluan Dalam Rancangan Malaysia Kesembilan (RMKe-9) (20062010) Yang Berkaitan Dengan Pembangunan ‘Gated Community’. Peruntukan/ Keperluan

Ulasan

TERAS 4: MENINGKATKAN TAHAP DAN KEMAMPANAN KUALITI HIDUP Memenuhi Keperluan Perumahan dan Menambah Baik Perkhidmatan Perbandaran Perkara 1.49, m.s 38: Perumahan merupakan satu keperluan asas sosial dan penyediaan rumah yang mencukupi, berkualiti serta dimampui oleh semua kumpulan pendapatan merupakan keutamaan negara. Perkara 1.50, m.s 38: Undang-undang akan dikaji semula bagi menggalakkan sektor swasta menyediakan rumah kos rendah. Langkah ini termasuk memberi lebih kelonggaran ke atas kuota rumah kos rendah serta mempercepat proses kelulusan dan pembinaan. Menggalakkan Perlindungan Alam Sekitar dan Pengurusan Sumber Secara Mampan Peruntukan/ Keperluan BAB 21: Menyediakan Perumahan Perkhidmatan Bandar Yang Berkualiti

dan

Perkara 21.02, m.s 461: Pendahuluan: Dalam tempoh Rancangan Malaysia Kesembilan (RMKe-9), langkah berterusan harus diambil untuk memastikan rakyat Malaysia bagi semua peringkat pendapatan memperoleh akses kepada perumahan

Terdapat beberapa peruntukan dalam RMKe9 yang becanggah dengan pembangunan GC iaitu keperluan dalam Perkara 1.49, m.s 38, di mana sepatutnya penyediaan perumahan perlulah mampu dimiliki oleh semua lapisan pendapatan, hakikatnya pembangunan GC telah menyebabkan hanya golongan berpendapatan sederhana dan tinggi sahaja yang mampu untuk memilikinya. Keadaan ini telah mewujudkan jurang pemisahan mengikut golongan pendapatan antara penduduk dalam dan luar GC.  Justeru, fenomena ini menyebabkan perkara 1.49, m.s 38 tidak dapat dicapai dan sekaligus menunjukkan kelemahan dalam pembangunan GC, kerana tidak dapat menyediakan perumahan yang mampu dimiliki oleh penduduk terutamanya bagi penduduk yang berpendapatan rendah. Ulasan  Salah satu tindakan yang dapat diaplikasikan dalam keperluan perkara 21.02 ialah melalui potensi pembangunan konsep GC dengan menyediakan perkhidmatan dan kemudahan yang berkualiti, pada masa yang sama meringankan beban PBT.

ms 2- 58


KAJIAN PENYELIDIKAN Kesesuaian Pelaksanaan ‘Gated and Guarded Community’ di Malaysia

yang mencukupi, berkualiti dan mampu dibeli atau disewa terutamanya golongan berpendapatan rendah. Sehubungan ini, sektor swasta digalakkan untuk membina lebih banyak rumah kos rendah dan kos sederhana rendah melalui projek perumahan bercampur.

Walau bagaimanapun, pembangunan GC perlu dipantau dan dikawal supaya tidak keterlaluan dalam menjamin kesaksamanaan semua lapisan masyarakat. Ini kerana dikhuathiri pembangunan GC bercanggah dengan keperluan untuk menggalakkan sektor swasta membina lebih banyak rumah kos rendah dan kos sederhana rendah melalui projek perumahan bercampur.

Perkara 21.21 menyatakan mengenai inisiatif Bandar Selamat. Pembangunan GC sememangnya mampu membantu melaksanakan program Bandar Selamat kerana ciri-ciri fizikal skim GC yang bertujuan untuk mencegah jenayah dari segi kawalan akses, kemudahan pengawasan (CCTV) dan pengkawasanan (territoriality). Melalui GC juga pembentukan ruang selamat terutamanya di kawasan bandar dapat diwujudkan.

Bagi meningkatkan kualiti hidup penduduk bandar, penyediaan perkhidmatan bandar yang lebih bersistem dan tersusun berasaskan kepada pembangunan mampan, peningkatan penglibatan masyarakat dan penyepaduan sosial penduduk akan diberi penekanan. Perkara 21.21, m.s 467 dan m.s 468: Kemudahan dan Infrastruktur: Usaha juga diambil untuk meningkatkan infrastruktur termasuk menambah baik dan menaik taraf jalan raya, sistem pengangkutan awam bagi mengatasi kesesakan lalu lintas dan menyediakan sistem saliran yang lebih baik untuk mengelakkan banjir kilat. Bagi memastikan keselamatan masyarakat bandar, konsep Bandar Raya Selamat diperkenalkan pada tahun 2004. Di bawah konsep tersebut, PBT digalakkan untuk meningkatkan penyediaan lampu jalan, laluan pejalan kaki serta bekerjasama dengan pihak polis untuk menggalakkan, membangunkan dan melaksanakan inisiatif pencegahan jenayah di kawasan bandar. Peruntukan/ Keperluan BAB 22: Menggalakkan Penjagaan Alam Sekitar Perkara 22.27, m.s 487: Perancangan Guna Tanah: Pelaksanaan pendekatan pembangunan spatial yang mengintegrasikan konsep dan metodologi pembangunan mampan akan digalakkan.

Ulasan  Peruntukan dalam perkara 22.27 adalah menyokong pembangunan GC melalui penyediaan kawasan lapang dan sekitar kawasan pembangunan yang terpelihara serta diselenggara dengan lebih baik oleh pihak pengurusan.

Sumber: Rancangan Malaysia Kesembilan (RMKe-9), Jabatan Perdana Menteri, 2006-2010.

Kesimpulannya, didapati peruntukan dan keperluan mengenai pembangunan GC dalam Rancangan Malaysia Kesembilan (RMKe-9) (2006-2010) lebih menyokong kepada penyediaan perumahan yang mampu dimiliki oleh semua golongan masyarakat disamping menyediakan persekitaran yang lebih selamat dan selesa dengan tidak mengabaikan alam sekitar. Namun perkongsian kemudahan awam antara penduduk di dalam dan luar GC tidak dapat dilaksanakan kerana GC hanya menyediakan kemudahan untuk komuniti di dalamnya sahaja. Secara umumnya dasar-dasar yang terkandung dalam RMKe-9 boleh dicapai melalui pembangunan GC.

ms 2- 59


KAJIAN PENYELIDIKAN Kesesuaian Pelaksanaan ‘Gated and Guarded Community’ di Malaysia

2.3.5

Program Bandar Selamat oleh Jabatan Perancangan Bandar dan Desa (JPBD)

Program Bandar Selamat didefinisikan sebagai bandar yang bebas dari semua ancaman fizikal, sosial dan mental. Persekitarannya sentiasa dalam keadaan paling terpelihara, tidak menimbulkan suasana yang boleh menggalakkan kejadian mengganggu-gugat kesejahteraan setempat. Penghuni sentiasa berada dalam keadaan yang paling selamat, sejahtera, sihat dan ceria (Sumber : Jabatan PerancanganBandar dan Desa, JPBD). Jadual 2.14: Peruntukan / Keperluan Dalam Program Bandar Selamat Yang Berkaitan Dengan Pembangunan ‘Gated Community’. Peruntukan/ Keperluan

Ulasan

3 Strategi Pencegahan Jenayah i.

Merekabentuk Persekitaran Initiatives) [6 Langkah]

Fizikal

(Environmental

Design

ii.

Memperkasakan Kawasan Sasaran (Target Hardening) [13 Langkah]

iii.

Kegiatan Sosial / Kemasyarakatan dan Pendidikan/ Kesedaran Awam [4 Langkah]

Secara amnya, strategi pencegahan jenayah melalui amalan pembangunan GC diadaptasikan dalam strategi pertama (Merekabentuk Persekitaran Fizikal) dan strategi kedua (Memperkasakan Kawasan Sasaran).

23 Langkah Pencegahan Jenayah Langkah 1: Pengasingan Laluan Pejalan Kaki Dari Jalan Bermotor Pengasingan laluan pejalan kaki dan laluan bermotor melalui pembinaan konkrit dapat mengurangkan risiko kegiatan jenayah ragut di kawasan ini. Langkah 3: Mengawal Tanaman Landskap Di Laluan Pejalan Kaki Penanaman landskap di sepanjang laluan pejalan kaki memerlukan pengawalan yang sempurna. Langkah 4: Penyelidikan Pencegahan Jenayah Melalui Reka Bentuk Persekitaran Agensi terlibat : JPBD, PDRM (Jabatan Logistik) NGO, JKR, PBT dan sebagainya. Aktiviti Penyelidikan ini akan menghasilkan: Reka bentuk umum konsep Crime Prevention Through Environmental Design (CPTED); i. Garis Panduan Pencahayaan ii. Garis Panduan Penyediaan Landskap iii. Garis Panduan Penilaian Keselamatan Bangunan iv. Garis Panduan Persekitaran Tempat Letak Kenderaan v. Garis Panduan Pemasangan Kemudahan CCTV

Pembangunan GC banyak menyokong peruntukan dan keperluan dalam Program Bandar Selamat. Ini kerana salah satu konsep utama pembangunan GC adalah untuk meningkatkan keselamatan penghuni dalam kawasan perumahan berkenaan. Terdapat 9 daripada 23 langkah pencegahan jenayah dalam program ini adalah menepati peruntukan dan keperluan melalui pembangunan komuniti GC (seperti di jadual sebelah) iaitu melalui:i.

L1: Pengasingan laluan pejalan kaki dari jalan bermotor; ii. L3: Mengawal Tanaman Landskap Di Laluan Pejalan Kaki; iii. L10: Penggera Keselamatan (Alarm); iv. L11: Mencuci/ Mengemaskan Kawasan-kawasan Semak Dan Terlindung;

ms 2- 60


KAJIAN PENYELIDIKAN Kesesuaian Pelaksanaan ‘Gated and Guarded Community’ di Malaysia

Langkah 6: Penyemakan Garis Panduan Susun Atur Perumahan Pihak Polis dijemput untuk menghadiri Mesyuarat Jawatankuasa Perancang Bandar dan Jawatankuasa Pelan Bangunan. Input polis dalam menyemak semula garis panduan susun atur perumahan dan keperluan Kemudahan Polis. Langkah 7: Pondok Polis Pondok Polis yang berperanan untuk mengawal kegiatan jenayah terutama di kawasan membeli belah dan kediaman. Langkah 10: Penggera Keselamatan (Alarm) Pemasangan Alat Penggera Keselamatan di lokasi yang strategik dan di tengah-tengah laluan awam yang boleh digunakan oleh orang ramai apabila berlaku kejadian ragut. Langkah 11: Mencuci/ Mengemaskan Kawasan-kawasan Semak Dan Terlindung PBT perlu memastikan kawasan-kawasan kediaman dan laluan utama penduduk berada dalam keadaan bersih dan selamat. Langkah 13: Pemasangan Closed Circuit Television (CCTV)

v.

L13: Pemasangan Closed Circuit Television (CCTV); vi. L14: Pemasangan Lampu Di Kaki Lima Premis Perniagaan; vii. L19: Perkhidmatan Pengawal Keselamatan Swasta; viii. L21: Pemasangan Lampu Di Lorong Tepi, Depan Dan Belakang Rumah; ix. L23: Meningkatkan Rondaan Kawasan Perumahan. * L= Langkah. Namun begitu, pembangunan ini hanya menyokong kawasan perumahan bercampur sekitar bandar sahaja, sedangkan program bandar selamat meliputi seluruh kawasan bandar termasuklah di pusat bandar.

Pihak polis perlulah memastikan sistem pengoperasian CCTV dapat dikendalikan dengan cekap dan berkesan. Langkah 14: Pemasangan Lampu Di Kaki Lima Premis Perniagaan Kaki lima premis perniagaan perlu dipasang dengan lampu yang lebih cerah bagi mewujudkan suasana yang selamat di kawasan premis ini. Langkah 19: Perkhidmatan Pengawal Keselamatan Swasta Penyediaan perkhidmatan kawalan keselamatan yang terdapat di kawasan perumahan. Perkhidmatan kawalan keselamatan juga penting di taman-taman awam bagi mengatasi kegiatan jenayah dan vandalisme. Langkah 21: Pemasangan Lampu Di Lorong Tepi, Depan Dan Belakang Rumah Bagi kawasan yang kerap berlaku pecah rumah, PBT perlu memainkan peranan memberi kesedaran kepada pemilik rumah memasang lampu di depan, tepi dan belakang rumah bagi menghindarkan jenayah pecah rumah. Langkah 23: Meningkatkan Rondaan Kawasan Perumahan Kewujudan Rukun Tetangga dan adanya rondaan di sesebuah kawasan perumahan dapat membantu mengawal kegiatan jenayah di kawasan perumahan tersebut. Sumber: Jabatan Perancangan Bandar dan DesaSemenanjung Malaysia, JPBD)

Konsep perumahan GC adalah selaras dengan matlamat untuk mencegah jenayah melalui Program Bandar Selamat yang telah diperkenalkan oleh Jabatan Perancangan Bandar dan Desa (JPBD). Pengasingan laluan pejalan kaki, penyediaan bollard, penyelenggaraan landskap, rekabentuk persekitaran yang selamat antara ciri-ciri GC yang berupaya melaksanakan Program Bandar Selamat bagi mencegah jenayah terutamanya di kawasan perumahan.

ms 2- 61


KAJIAN PENYELIDIKAN Kesesuaian Pelaksanaan ‘Gated and Guarded Community’ di Malaysia

2.4

ISU-ISU PEMBANGUNAN ‘GATED COMMUNITY’

Sama ada di dalam mahupun di luar negara, isu pembangunan GC tetap wujud. Isu-isu ini timbul apabila terdapatnya percanggahan sama ada dari segi perundangan, perancangan, sosial, ekonomi dan sebagainya.

2.4.1

Isu-isu ‘Gated Community’ di Luar Negara

Perkembangan pembangunan GC di luar negara telah menimbulkan beberapa masalah terutamanya dari sudut perancangan, perundangan dan sosial.

2.4.1.1

Aspek Perancangan Fizikal

Pembangunan GC turut mendatangkan kesan terhadap perancangan bandar / fizikal di luar negara. Antaranya melibatkan: i.

Penggunaan Kemudahan Awam

Konsep perumahan GC yang dikelilingi pagar dan tidak membenarkan orang luar memasuki kawasan tersebut sebenarnya telah menghadkan penggunaan kemudahan awam yang terdapat di dalamnya oleh penghuninya. Keadaan ini mewujudkan pengasingan fizikal dan psikologi berlaku diantara penduduk GC dan bukan GC.

ii. Mengurangkan Permeability 

Pembangunan GC turut mendatangkan kesan dari aspek ‘permeability’ (Tony Manzi dan Smith Bowers, 2003) apabila tembok-tembok yang dibina telah menghalang pemandangan ke dalam kawasan GC dan menimbulkan konflik dari segi pemantauan keselamatan.

Masalah lain yang timbul kesan daripada pembangunan GC dari sudut perancangan adalah meliputi aspek berikut; (Salleh Buang, Februari 2007) 

Andaian mengenai pembangunan GC adalah bertentangan dengan kawasan sekitar

Pembangunan GC menimbulkan konflik dengan dasar pembangunan negara untuk meningkatkan ketelusan dan menggalakkan kemudahan dan ruang awam

GC menyebabkan peningkatan jalan persendirian

GC secara terang-terangan menentang konsep untuk menggalakkan pencampuran dalam komuniti dan kepelbagaian sosial.

ms 2- 62


KAJIAN PENYELIDIKAN Kesesuaian Pelaksanaan ‘Gated and Guarded Community’ di Malaysia

2.4.1.2

Aspek Perundangan

Berdasarkan kajian literatur terdapat beberapa isu yang timbul dari aspek perundangan antaranya meliputi:i.

Ketiadaan Polisi ‘Gated Community’ Yang Jelas

Ketiadaan proses yang jelas mengenai pembangunan GC menyebabkan sesetengah proses menghadapi konflik dengan polisi-polisi kerajaan terutama dari segi peningkatan akses di kawasan yang kurang baik (SEU, 2003). Di U.K masalah ini menjadi bertambah rumit apabila kekurangan panduan dalam membentuk perancangan yang lebih komprehensif berkaitan pembangunan GC.

ii. Halangan Terhadap Penggunaan Jalan Awam  

Pembinaan pagar/ tembok dengan kawalan keselamatan yang tinggi telah menghalang laluan yang sepatutnya boleh diakses oleh orang awam tanpa halangan. Di sesetengah negara, pembinaan pagar tidak menghalang pergerakan laluan pejalan kaki. Ini kerana pagar yang dibina hanya bertujuan menghalang kenderaan bermotor seperti lori-lori besar, kereta daripada memasuki kawasan GC (Jill Grant & Lindsey Mittelsteadt, 2004).

iii. Hak Laluan Kenderaan Kecemasan 

Oleh kerana konsep pembangunan GC tidak membenarkan orang luar memasuki kawasan tersebut dan menutup jalan awam timbul isu yang membabitkan hak laluan kepada kenderaan kecemasan seperti kenderaan bomba, polis dan ambulans (Jill Grant, 2003). Laluan khas bagi kenderaan kecemasan perlu disediakan bagi membolehkan kenderaan tersebut boleh lalu dengan cepat tanpa halangan (Chris E McGoey). Jururancang juga perlu memastikan mana-mana projek pembangunan yang kecil (kurang 20 ekar) menyediakan laluan pengangkutan dan laluan pejalan kaki yang perlu diselenggara sebaiknya.

ms 2- 63


KAJIAN PENYELIDIKAN Kesesuaian Pelaksanaan ‘Gated and Guarded Community’ di Malaysia

2.4.1.3

Aspek Sosial

Pembangunan GC mampu untuk menyediakan kemudahan dan persekitaran yang berkualiti tinggi untuk memenuhi keperluan dan kepausan penghuni. Namun terdapat banyak pandangan negatif terhadap pembangunan GC dan pembangunan seperti ini menjadi lambang kepada berlakunya pengasingan fizikal dan sosial iaitu:i.

Pemisahan Kelas-kelas Sosial

Kajian yang dibuat oleh Tony Manzi dan Smith Bowers (2003), pembangunan GC seperti di West London telah mewujudkan pengasingan sosial antara kelas masyarakat. Di United States, kawasan kejiranan telah terasing melalui diskriminasi dan kos rumah, pagar dan dinding yang menjadi penghalang interaksi antara komuniti (Blakely & Snyder, 1997). Kebanyakan penghuni yang mendiami kawasan GC di luar negara terdiri daripada golongan kelas atasan dan berpendapatan tinggi. Manakala golongan berpendapatan rendah kebanyakannya tinggal di kawasan terbuka dan di katakan terdedah kepada risiko jenayah yang tinggi. Pembangunan GC menyebabkan peningkatan dalam pemisahan sosial kerana mewujudkan jurang baru antara golongan kaya dan golongan miskin (Caldeira, 2000, Sandercock, 2002). Ini secara tidak langsung menyebabkan ikatan antara komuniti terutama di luar kawasan GC semakin longgar (Gottdiener and Hutchison, 2000).

ii. Pengasingan Etnik (Ethnic Segragation) 

Menurut Lopez 1996, aparthied menjadi salah satu punca berlakunya isu pengasingan etnik di U.S yang mana ianya mengasingkan status kewarganegaraan dan juga kawasan kejiranan. Pengasingan sosial juga boleh berlaku berdasarkan kelas sosial, umur dan bangsa seperti yang berlaku di U.S (Blakely & Snyder, 1997). Kebanyakan mereka yang berpindah ke kawasan GC adalah mereka yang berbeza dari sudut ekonomi, etnik dan umur (Maharidge, 1994). Ini menguatkan lagi penyataan yang mengatakan GC merupakan sebahagian daripada punca berlakunya iedologi sosial. Seperti yang berlaku di Indonesia, pengasingan kaum berlaku apabila hanya komuniti cina yang mendominasi kawasan GC (Leisch, 2003). Bagaimanapun di U.S kediaman GC banyak didominasi oleh penyewa dan ‘hispenic’ (Sanchez & Lang, 2002). Di Amerika Selatan, golongan kelas pertengahan Afrika telah memagarkan kawasan kejiranan mereka yang terdiri dari satu enik yang sama.

ms 2- 64


KAJIAN PENYELIDIKAN Kesesuaian Pelaksanaan ‘Gated and Guarded Community’ di Malaysia

2.4.2

Isu-isu Pembangunan ‘Gated Community’ di Malaysia

Malaysia juga tidak terlepas dari mengalami masalah-masalah kesan daripada pembangunan GC antaranya:-

2.4.2.1 Aspek Perancangan Fizikal Berdasarkan keadaan semasa yang berlaku dalam pelaksanaan pembangunan GC beberapa isu dari sudut perancangan fizikal telah dikenalpasti antaranya meliputi:i.

Perletakan Kemudahan Dalam ‘Gated Community’

Isu timbul dalam menentukan perletakan kemudahan kerana pembangunan GC menghalang orang luar daripada menggunakan kemudahan yang terdapat dalam kawasan GC.

ii. Aksesibiliti 

Pembinaan tembok di sekeliling GC telah menghalang akses terus (direct access) ke kawasan bersebelahan. Penduduk dalam kawasan kejiranan yang berhampiran mengalami kesulitan akses terus kerana pembinaan tembok tersebut. Kenderaan kecemasan seperti ambulans, kenderaan bomba, polis atau sebagainya akan mengalami kesulitan untuk masuk dalam masa yang singkat disebabkan oleh halangan keselamatan di pintu masuk. GC perlu menyediakan laluan khas untuk memudahkan kenderaan kecemasan masuk ke kawasan GC dalam masa yang singkat apabila berlaku kecemasan. Penyediaan pintu khas untuk laluan penduduk apabila berlaku kecemasan juga perlu disediakan

Penggunaan ‘gate’ di pintu masuk utama melambatkan akses kenderaan bomba, ambulans atau polis untuk masuk dengan cepat apabila berlaku kecemasan

ms 2- 65


KAJIAN PENYELIDIKAN Kesesuaian Pelaksanaan ‘Gated and Guarded Community’ di Malaysia

iii. Menghalang / Mengganggu ‘Permeability’ 

Rekabentuk, ketinggian dan saiz pagar yang dibina di sekeliling GC boleh menghalang pandangan ke dalam kawasan GC. Ini menyukarkan pihak polis untuk memantau keselamatan di dalam kawasan GC dan ini boleh menggalakkan kejadian jenayah berlaku dalam kawasan tersebut. Pembinaan pagar perlulah bersesuaian iaitu mempunyai ruang terbuka yang boleh memberikan kesan kenampakan yang tinggi. Pembinaan pagar mestilah mempunyai kesan kenampakan yang tinggi

Pagar yang menghalang pemandangan ke dalam kawasan GC sama sekali tidak dibenarkan

iv. Mengubah ‘Townscape’  

Konflik timbul apabila pembinaan pagar / dinding yang panjang di sekeliling GC telah menyebabkan pemandangan negatif wujud dalam bandar (Dr. Azimuddin Bahari). Pembangunan GC juga telah mewujudkan blok-blok kecil di kawasan bandar. Kelompokkelompok GC ini telah mengubah ‘townscape’ apabila struktur pagar membentuk landskap kejur yang menyebabkan rupabentuk bandar menjadi rumit. Apabila kelompokkelompok GC mendominasi pembangunan di kawasan bandar, bandar akan kelihatan seolah-olah kubu.

v. Terdapat Pembangunan ‘Gated Community’ yang Tidak Mengikut Garis Panduan Pembangunan Semasa 

Terdapat pemaju-pemaju perumahan yang enggan mematuhi piawaian perancangan semasa disebabkan ketiadaan garis panduan yang komprehensif berkaitan pembangunan GC. Garis panduan GC yang komprehensif perlu disediakan untuk digunakan oleh semua pihak sama ada pemaju, PBT atau pihak berkuasa yang lain.

vi. Percanggahan Garis Panduan Antara Pihak Berkuasa Tempatan 

Ketiadaan garis panduan GC yang komprehensif menyebabkan kebanyakan Pihak Berkuasa Tempatan (PBT) mengambil inisiatif menyediakan garis panduan sendiri dalam memberi kelulusan berkaitan pembangunan GC. Ketidakselarasan garis panduan antara PBT menimbulkan percanggahan antara PBT dalam memberi kelulusan pembangunan GC

ms 2- 66


KAJIAN PENYELIDIKAN Kesesuaian Pelaksanaan ‘Gated and Guarded Community’ di Malaysia

vii. Ketidakserasian Antara Kawasan Bersebelahan 

Secara fizikalnya pembangunan GC telah mengubah keadaan bandar dengan menghasilkan kawasan-kawasan kecil yang berpagar sehingga mewujudkan ketidak serasian antara kawasan bersebelahan.

2.4.2.2 Aspek Perundangan

Di Malaysia terdapat beberapa perundangan yang berkaitan dengan pembangunan hartanah iaitu:i. Akta Hakmilik Strata 1985 ii. Building and Common Property (Maintenance & Management) Act 2007 iii. iv. v. vi. vii. viii. ix. 

Akta Perancang Bandar dan Desa 1976 Kanun Tanah Negara 1965 Akta Pengangkutan Jalan 1987 Akta Parit, Jalan dan Bangunan 1974 Housing Development (Control & Licensing) Act & Subsidiary Legislation Akta Kerajaan Tempatan General Principals of Contract Law Bidangkuasa Mengenai Pembangunan Tanah

Di bawah Perlembagaan Persekutuan, perkara “tanah” adalah di bawah bidangkuasa Negeri (Rujuk Jadual Kesembilan, Senarai II, Item 2). Oleh itu, segala urusan mendapatkan kelulusan pembangunan tanah terletak di bawah bidangkuasa Pihak Berkuasa Negeri, selaras dengan kehendak Kanun Tanah Negara 1965. Akta Pembangunan Perumahan juga turut berkait dengan pembangunan GC di mana di bawah akta tersebut mana-mana pemaju yang membina lebih empat unit rumah mestilah mendapat lesen daripada Kementerian Perumahan dan Kerajaan Tempatan (KPKT). Akta ini menjelaskan mengenai bentuk berkenaan perjanjian jual beli yang mesti diterima apabila rumah telah dijual kepada pembeli. Ianya selaras dengan kehendak akta di mana segala urusan mengenainya diletakkan di bawah bidangkuasa Kementerian Perumahan (Kawalan dan Perlesenan) 1966. Di bawah skim komuniti berpagar(gated community) sebahagian daripada perjanjian jual beli turut dikenali sebagai Deed of Mutual Convenants (DMC) atau Deed of mutual Govenance (DMG). Perjanjian ini perlu ditandatangani oleh pemaju dan pembeli dalam skim perumahan berpagar. DMC mengandungi syarat dan tanggungjawab antara pembeli dan pemaju termasuk penggunaan kemudahan-kemudahan, pembayaran cukai-cukai penyelenggaraan dan perkhidmatan pengawal keselamatan. Selain itu, disebabkan aktiviti pembangunan tanah mempunyai dua komponen kerja yang berlainan (iaitu pada mulanya komponen perancangan, dan selepas itu komponen pembangunan), setiap pemaju perlu terlebih dahulu mendapatkan kebenaran merancang dari PBT di bawah Akta Perancangan

ms 2- 67


KAJIAN PENYELIDIKAN Kesesuaian Pelaksanaan ‘Gated and Guarded Community’ di Malaysia

Bandar dan Desa 1976 sebelum boleh meneruskan kerjanya memohon kelulusan pembangunan dari PBT. Mana-mana syarikat pemaju yang berhasrat membina satu projek masyarakat berpagar di negara ini perlu mematuhi serentak pelbagai undang-undang yang berbeza dan berurusan dengan beberapa pihak berkuasa yang juga berbeza. Dari aspek perundangan mendapati terdapat beberapa isu timbul kesan daripada pembangunan GC. Kebanyakan isu yang wujud adalah berkaitan hak terhadap penggunaan jalan awam dan halangan yang wujud akibat daripada pembangunannya.

Isu-isu ‘Gated Community’ dari Aspek Perundangan

i.

Akta Hakmilik Strata 1985

Mengikut amalan semasa industri perumahan setempat, terdapat empat hal keadaan yang berbeza seperti berikut:a. Masyarakat berpagar (gated community) yang tulen dan sah, b. Masyarakat yang hanya dikawal (guarded community) tetapi tidak dipagar; c.

Masyarakat berpagar (dengan restu PBT), tetapi masih tidak sah di sisi undangundang; d. Masyarakat berpagar (tanpa restu PBT), dan tidak sah di sisi undang-undang . Di bawah undang-undang negara yang sedia ada, suatu masyarakat berpagar (gated community) yang tulen dan sah hanya boleh dibina dan dimajukan selaras dengan kehendak Akta Hakmilik Strata 1985 (Akta ini berkuatkuasa di Semenanjung Malaysia sahaja). Bagi setiap projek perumahan yang dibina dan dimajukan di bawah Akta 1985 ini, segala jalan atau laluan yang ada dalam kawasan projek perumahan itu tidak perlu diserahkan kepada kerajaan, manakala segala ‘common areas’ terus dimiliki dan ‘common facilities’ dinikmati bersama oleh semua pemilik parcel (penghuni premis) dalam projek perumahan tersebut. Skim strata merupakan suatu pembangunan hartanah yang membahagikan bangunan atau tanah kepada petak-petak aksesori dan harta bersama serta telah ditetapkan satu sistem pengurusan dalm skim tersebut. Hakmilik strata diperlukan untuk menjaga kepentingan pembeli sebagai bukti pemilikan bagi tujuan urusniaga. Sebelum ini, hakmilik strata yang boleh dikeluarkan di bawah Akta 1985 ini hanyalah melibatkan ‘parcel’ bangunan bertingkat (kondo atau apartment) yang dibeli oleh pemilik premis dari pemaju perumahan. Di bawah pindaan terbaru Akta ini (berkuatkuasa 12 April 2007), suatu hakmilik strata juga boleh dikeluarkan bagi ‘landed properties’ (banglo dan rumah teres) yang wujud dalam suatu projek perumahan bercampur (mixed development). Perkembangan terbaru ini berlaku disebabkan seksyen 6(1) Akta tersebut (setelah dipinda) kini berbunyi seperti berikut -

ms 2- 68


KAJIAN PENYELIDIKAN Kesesuaian Pelaksanaan ‘Gated and Guarded Community’ di Malaysia

“Any building having two or more storey on alienated land held as one lot under final title (whether Registry of Land Office title) shall be capable of being subdivided into parcels; and any land on the same lot shall also be capable of being subdivided into parcels each of which is to be held under a strata title or an accessory parcel.” (perkataan italics pindaan terbaru) Pada masa dahulu masalah timbul apabila pembangunan untuk GC meliputi pembangunan yang tidak mungkin boleh dibahagikan mengikut ‘percel’. Ini kerana pemaju perumahan hanya membina “landed properties” (banglo dan rumah teres), tanpa membina bersama bangunan tinggi (highrise buildings) dalam satu projek pembangunan bercampur (mixed development). Selepas pindaan terkini kepada Akta Hakmilik Strata 1985, dengan wujudnya peruntukan baru seksyen 6(1A), halangan yang wujud dahulu itu sudah tiada lagi, dan pemaju kini dibolehkan membina projek sedemikian rupa sebagai satu pembangunan strata. Disebabkan halangan undang-undang seperti yang disebutkan di atas, jika projek perumahan dibangunkan bukan di bawah Akta Hakmilik Strata 1985, apa yang boleh dilakukan secara sah oleh pemaju adalah sekadar mewujudkan khidmat “kawalan” sahaja, bagi mempastikan keselamatan dan kesejahteraan penghuni hartanah yang ada dalam projek perumahan itu. Projek perumahan begini disebutkan sebagai “masyarakat yang dikawal” (guarded community) yang sah di sisi undang-undang, dengan syarat segala peraturan atau garis panduan mengenainya yang ditetapkan oleh PBT berkenaan (jika ada dan telah dikuatkuasakan) telah dipatuhi. Selain masyarakat berpagar yang tulen dan sah (yang dibina dengan mematuhi segala kehendak Akta Hakmilik Strata 1985), dan masyarakat yang dikawal yang sah (seperti disebutkan di atas), mana-mana projek perumahan lain yang mempunyai pagar atau tembok dan mewujudkan kawalan yang tidak direstui oleh pihak berkuasa adalah disifatkan sebagai masyarakat berpagar yang tidak sah dan bertentangan dengan undang-undang, sekalipun kewujudannya telah “diizinkan” atau direstui oleh PBT berkenaan. ii. Building and Common Property (Maintenance & Management) Act 2007 Akta ini memantapkan lagi kedudukan pembeli hartanah berbentuk strata sambil menyatakan secara lebih terperinci hal ehwal berhubung pengurusan dan penyenggaraan bangunan dan menghuraikan apa yang dipanggil “common property”. Ia mengandungi peruntukan mengenai perlantikan Commissioner of Buildings, penubuhan Joint Management Body (JMB), Building Maintenance Account, Building Maintenance Fund, sinking fund, dan perlantikan managing agent.

ms 2- 69


KAJIAN PENYELIDIKAN Kesesuaian Pelaksanaan ‘Gated and Guarded Community’ di Malaysia

iii. Akta Perancangan Bandar dan Desa 1976 (Akta 172) Di bawah Akta Perancangan Bandar dan Desa 1976 (Akta 172) isu yang dikenalpasti adalah: a.

Keperluan Mengkaji Kesan Sosial Sebelum Kebenaran Merancang Diberi

Di bawah Akta Perancangan Bandar dan Desa 1976 (Akta 172), prosedur memohon dan mendapatkan kebenaran merancang (planning permission) suatu projek perumahan mengikut konsep ‘gated community, termasuklah memohon kelulusan pelan susunatur, laporan SIA dan sebagainya, adalah terkandung dalam beberapa peruntukan yang berlainan, antaranya dalam seksyen 21, 21A, 21B, 31C. Selepas itu permohonan itu akan dilayan oleh PBT mengikut kehendak seksyen 22, dan andainya ada pihak yang terkilan, rayuan boleh dibuat di bawah seksyen 23. Dalam hal ini, setiap pembangunan GC perlulah mengkaji secara terperinci berkaitan kesan sosial (social impact) sebelum kelulusan kebenaran merancang diberikan. Ini penting bagi memastikan pembangunan GC tidak mewujudkan masalah sosial seperti pengasingan kelas sosial, jurang antara masyarakat atau sebagainya sehingga boleh menjejaskan integrasi sosial dalam masyarakat. iv. Kanun Tanah Negara 1965 Di bawah Kanun Tanah Negara 1965, terdapat tiga cara yang berbeza bagi pemilik tanah mendapatkan kelulusan membangunkan tanahnya dari Pihak Berkuasa Negeri (PBN). Tiga cara tersebut adalah seperti berikut :a. b. c.

Tukar syarat dan pecah sempadan di bawah seksyen 124 dibaca bersama seksyen 136; Tukar syarat dan pecah sempadan secara serentak di bawah seksyen 124A; Seksyen 136(2)(a)(ii)–road shall be deemed to have been surrendered to the State Authority

d. Serahbalik dan kurnia semula di bawah seksyen 204C, 204D. Segala permohonan pecah sempadan atau serahbalik (di bawah perenggan kecil 4.3(a) atau 4.3(b) di atas) atau serahbalik dan kurnia semula (di bawah perenggan 4.3(c) itu) adalah berasaskan pelan susunatur yang telah diluluskan oleh Pihak Berkuasa Perancangan Tempatan sebelumnya. Selaras dengan inisiatif kerajaan baru-baru ini, segala permohonan pembangunan tanah yang disebutkan di atas boleh dimajukan terus oleh pemaju kepada One Stop Centre (OSC), suatu jawatankuasa khas yang mula berfungsi pada Jun 2007 lalu. Dalam pembangunan GC terdapat beberapa masalah timbul mengikut peruntukan di bawah Kanun Tanah Negara, antaranya:

ms 2- 70


KAJIAN PENYELIDIKAN Kesesuaian Pelaksanaan ‘Gated and Guarded Community’ di Malaysia

a. Halangan Terhadap Penggunaan Jalan Awam Menurut Tan (2000), dalam Kanun Tanah Negara 1965 (Akta 56), tidak menyediakan peruntukan mengenai harta bersama. Jalan dan kawasan lapang secara automatiknya akan menjadi milik awam, tetapi dalam GC jalan dalam kawasan tersebut hanya boleh digunakan oleh komunitinya sahaja. Ini adalah menyalahi dari sudut perundangan kerana jalan dan kemudahan tersebut adalah di bawah pentadbiran PBT dan tiada halangan bagi orang luar untuk menggunakannya. Secara umumnya dalam Kanun Tanah Negara 1965 (Akta 56), GC tidak boleh dibangunkan kerana jalan yang dihalang (menggunakan pagar dan pondok pengawal) bukanlah kepunyaan komuniti dalam kawasan tersebut sahaja (Roslizana Abdul Rashid, 2006). Apabila pembeli perumahan memohon hakmilik kediaman di sesebuah kawasan, pemaju perlu memberikan kuasa ke atas akses jalan kepada PBT (Alinah Ahmad, Eksekutif Selangor Housing and Real Property). Akibatnya apabila permohonan untuk memiliki hakmilik kediaman disesebuah kawasan tidak diluluskan di sebabkan jalan dan kawasan awam dalam komuniti tersebut tidak diserahkan/ direzabkan kepada PBT (Roslizana Abdul Rashid, 2006). Apabila jalan dan kawasan lapang telah diserahkan kepada pihak berkuasa seperti yang termaktub dalam seksyen 136(2)(a)(pindaan terbaru akta A1333) bermakna segala kos penyelenggaraan dalam kawasan GC perlu ditanggung oleh PBT. b.

Tiada ‘common property’

Dalam pembangunan GC tiada common property hanya terdapat common areas yang disediakan. Pengguna akan dikenakan bayaran jika hendak menggunakan kemudahan dalam kawasan tersebut. Keadaan ini telah menimbulkan isu kerana sepatutnya segala kemudahan perlu dikongsi secara bersama oleh penduduk. Penduduk tidak perlu membayar apabila menggunakan kemudahan-kemudahan tersebut. viii. Akta Parit, Jalan dan Bangunan 1974 Di Bawah seksyen 13, Akta Parit, Jalan dan Bangunan 1974 setiap jalan raya awam (public street) hendaklah diselenggara oleh Pihak Berkuasa Tempatan (PBT). Peruntukan ini menjelaskan mengenai setiap jalan raya awam adalah tertakluk kepada bidangkuasa PBT. Setiap jalan yang ada dalam satu kawasan perumahan adalah jalan raya awam kerana jalan itu perlu diserahkan kepada pihak berkuasa negeri. Dalam pembangunan GC telah melanggar peruntukan yang ditetapkan dalam Akta Parit, Jalan dan Bangunan 1974 iaitu:

ms 2- 71


KAJIAN PENYELIDIKAN Kesesuaian Pelaksanaan ‘Gated and Guarded Community’ di Malaysia

a. Mengubah Status Jalan Dalam ‘Gated Community’ Sebagai Jalan Persendirian Dalam amalan pembangunan ’gated community’ (GC), pemaju mengandaikan pembinaan pagar/ halangan untuk membentuk sebuah kawasan GC akan menyebabkan jalan yang terdapat dalam kawasan tersebut sebagai jalan persendirian. Bagaimanapun mengikut perundangan semasa, pembinaan pagar / tembok dalam sesebuah kawasan tidak akan mengubah status jalan tersebut daripada jalan awam kepada jalan persendirian. Bagi pemasangan pagar / tembok dalam kawasan GC seperti yang terkandung di bawah seksyen 41(1)(a) Akta Jalan, Parit dan Bangunan 1974 (Akta 133), jelas menyatakan bahawa pemasangan tembok / pagar adalah menyalahi dari segi amalan perundangan (Roslizana Abdul Rashid, 2006) Seksyen 46 Akta Jalan, Parit dan Bangunan 1974, (Akta 133), membuat peruntukan mengenai kesalahan ”obstruction” (halangan kepada lalulintas). Menjadi satu kesalahan jika seseorang melakukan mana-mana perkara berikut seperti: ”a) builds, erects, sets up or maintains or permits to be built, erected or set up or maintained any wall, fence, rail, post or any accumulation of any substance, or other obstruction in any public place; b) without the prior written permission of the local authority covers over or obstruct any open drain or aqueduct along the side af any street....” Berdasarkan peruntukan yang telah disebutkan, setiap jalan dalam satu projek perumahan masyarakat berpagar yang tidak sah (tidak dimajukan di bawah Akta Hakmilik Strata) masih tetap di bawah bidangkuasa PBT. Demikianlah juga mana-mana pagar atau halangan / rintangan yang dibina pada jalan keluar masuk dalam sesebuah masyarakat berpagar yang tidak sah adalah merupakan satu kesalahan. Manakala dari segi penyelenggaraan juga masih tetap di bawah bidang kuasa PBT. Bagaimanapun berlaku pertindihan kuasa antara pihak Management Cooperation (MC) dengan PBT bagi mennyelenggara jalan dalam kawasan tersebut. Sepatutnya penyelenggaraan jalan dilakukan oleh PBT bukannya pihak MC. Jika penyelenggaraan di lakukan oleh MC adalah salah dan telah melanggar Seksyen 46, Akta Jalan, Parit dan Bangunan (Akta 133) yang menyatakan adalah menjadi kesalahan bagi indidvidu tertentu selain PBT membuat sebarang kerja pembaikan terhadap jalan-jalan awam. Oleh yang demikian, jelaslah bahawa jalan persendirian yang dibentuk dalam GC telah melanggar akta-akta yang telah diperuntukkan di dalam Akta Jalan, Parit dan Bangunan, 1974 (Akta 133). Ianya tetap jalan awam walaupun terletak dalam kawasan berpagar (Roslizana Abdul Rashid, 2006).

ms 2- 72


KAJIAN PENYELIDIKAN Kesesuaian Pelaksanaan ‘Gated and Guarded Community’ di Malaysia

ix. Akta Pengangkutan Jalan, 1987 (Akta 333) Beberapa isu telah dikenalpasti di bawah Akta Pengangkutan Jalan 1987 (Akta 333) iaitu: a. Kesalahan Meletakkan Halangan / Rintangan Di Atas Jalan Di bawah seksyen 80, Akta Pengangkutan Jalan 1987 (Akta 333) turut menyatakan bahawa adalah menjadi satu kesalahan bagi sesiapa yang meletakkan sebarang rintangan atau halangan (”rope, hump, wire, chain, tackle”) pada jalan raya melainkan mendapat kebenaran perundangan. Selain itu, dibawah Akta Pengangkutan Jalan 1987 (Akta 333) juga berkaitan mengenai isu penguatkuasaan jalan raya awam seperti penentuan ’speed limit’ dan penentuan insurans kemalangan jalan (liability issues) dan bidang kuasa agensi yang bertanggungjawab mengawal dan menyelenggara jalan dalam kawasan ’gated community’. Oleh yang demikian, pembinaan pagar/ halangan di laluan masuk dalam komuniti berpagar adalah salah disisi undang-undang berdasarkan penyataan di bawah Seksyen 80, Akta Pengangkutan Jalan 1987

2.4.2.3

Aspek Sosial

Pembangunan GC sebenarnya telah menimbulkan banyak masalah berkaitan sosial dimana wujudnya isu segregasion atau pemisahan kelas sosial masyarakat. Menurut Glasze (2005), pembangunan GC telah melemahkan hubungan sosial yang wujud seperti hubungan kekeluargaan atau lain-lain bentuk hubungan tradisional yang ada dalam komuniti. i.

Implikasi Pelaksanaan Dasar Sosial Negara

Pembangunan GC dilihat boleh menjejaskan agenda integrasi sosial seperti mana yang ingin dicapai dalam Dasar Sosial Negara (DSN). Dari sudut pandangan positif, pembangunan GC mampu untuk mencapai objektif DSN iaitu memastikan keperluan asas individu, keluarga dan masyarakat di penuhi. Dasar Sosial Negara yang menekankan ciri-ciri bersatu padu, berdaya tahan, demokratik, bermoral, bertoleransi, prograsif, penyayang, adil dan sebagainya sukar untuk dicapai di dalam GC disebabkan kurangnya interaksi antara masyarakat berjiran.

 

Pengasingan penggunaan kemudahan menyukarkan integrasi nasional untuk dilaksanakan dan secara tidak langsung membantutkan usaha kerajaan dalam melaksanakan DSN.

ii. Pemisahan Kelas-Kelas Sosial (Social Segregation) 

Rekabentuk rumah yang dikelilingi pagar / tembok telah membawa kepada berlakunya pemisahan kelas sosial antara masyarakat kerana mewujudkan halangan untuk komuniti di dalam dan luar GC berinteraksi di antara satu sama lain.

ms 2- 73


KAJIAN PENYELIDIKAN Kesesuaian Pelaksanaan ‘Gated and Guarded Community’ di Malaysia

Perubahan gaya hidup yang lebih kepada ‘urban living’ mendorong golongan atasan dan menengah untuk tinggal di kawasan GC. Golongan berpendapatan rendah dilihat tidak berpeluang untuk tinggal di kawasan GC kerana kos yang tinggi bagi memiliki kediaman di kawasan tersebut. Manakala golongan yang berpendapatan rendah adalah mereka yang tinggal di kawasan terbuka dan akan terus hidup dalam kawasan yang mempunyai risiko jenayah yang tinggi (Morshidi Sirat, 2004). Keadaan ini telah mendorong kepada pemisahan sosial antara masyarakat berlaku. Pembinaan perumahan bercampur berkemungkinan dapat mengurangkan isu pemisahan sosial yang semakin membimbangkan.

iii. Penggunaan Kemudahan Awam Di Kawasan ‘Gated Community’ Oleh Bukan Penghuni 

iv. 

 

Kemudahan awam seperti kawasan lapang dan taman permainan yang terletak dalam GC akan menjadi sukar untuk digunapakai oleh bukan penghuni walaupun kemudahan tersebut merupakan hak awam. Ini menjadikan kemudahan tersebut hak eksklusif penduduk kawasan ‘gated’ walaupun kemudahan tersebut telah diserahkan kepada kerajaan untuk dikongsi bersama oleh penduduk setempat. Pengasingan dan halangan penggunaan kemudahan yang terdapat dalam GC telah mewujudkan isu pengasingan sosial antara masyarakat di dalam dan luar kawasan GC dan seterusnya menyukarkan perpaduan masyarakat dicapai. Kemudahan-kemudahan awam peringkat tinggi seperti sekolah, masjid seharusnya diletakkan di luar GC agar mudah diakses oleh penduduk luar. Psikologi Ke Atas Masyarakat GC dianggap boleh menawarkan pengawalan dan keselamatan yang berkesan kepada penghuninya kerana mampu mengurangkan kejadian jenayah berlaku di kawasan tersebut. Dengan dikelilingi pagar / tembok menggambarkan GC dapat memberi jaminan keselamatan yang tinggi kepada penghuninya. Bagaimanapun berada dalam GC tidak semua keadaan boleh berubah menjadi lebih baik dan selamat. Konsep GC menggalakkan masyarakat menjadi lebih paranoid di mana perasaan takut kepada jenayah yang melampau dan merasakan keselamatan di dalam kawasan tertutup (GC) adalah paling terjamin. Ekologi sosial dibina daripada perasaan takut yang seterusnya mewujudkan situasi di mana perasaan takut kepada jenayah mengatasi kejadian jenayah itu sendiri. Lantaran perasaan takut terhadap jenayah (fear of crime) yang tinggi dikalangan masyarakat hari ini mendorong kepada permintaan terhadap GC

ms 2- 74


KAJIAN PENYELIDIKAN Kesesuaian Pelaksanaan ‘Gated and Guarded Community’ di Malaysia

v. Isu Yang Dibangkitkan Oleh Media    

Pihak media menyarankan keperluan untuk memahami tren pembangunan GC dan Kajian Penilaian Impak Sosial (Social Impact Assessment) perlu di jalankan. Adalah menjadi tanggungjawab pihak yang berkaitan untuk merangka / menyemak semula garispanduan dan keperluan perundangan untuk pembangunan GC. Adalah menyalahi undang-undang untuk tidak membenarkan penghuni bukan GC dari memasuki kawasan GC. Segmentasi diantara kumpulan yang memilikki dan yang tidak memiliki.

2.4.2.4

Aspek Ekonomi

Konsep pembangunan berteraskan GC mampu membawa limpahan ekonomi atau eksternaliti positif kepada masyarakat yang mendiami kawasan berhampiran. Limpahan ini berkait rapat dengan tanggapan tentang terdapatnya peningkatan nilai hartanah kediaman bagi masyarakat yang berjiran dengan kawasan perumahan baru (Rabiega, Lin, and Robinson (1984) Santiago, Galster, and Tatian (2001) Ellen et al. (2002)) Limpahan ekonomi ini merupakan kesan yang berlaku ke atas nilai hartanah masyarakat sekitar GC apabila berlakunya perubahan dalam nilai hartanah di kawasan GC. Kesan limpahan ini berlaku secara beransur-ansur dan tidak secara serta-merta. Pandangan ini selari dengan tanggapan tentang nilai sesebuah hartanah kediaman itu bukan hanya dipengaruhi oleh ciri-ciri khusus hartanah kediaman tersebut, malah ianya juga ditentukan oleh kejiranan yang melingkarinya (Can, 1992). Secara khusus masyarakat yang berjiran mampu meraih kebaikan ekoran kehadiran ciri-ciri yang membangunkan GC. Terdapat dua bentuk limpahan yang mampu dibezakan iaitu:i. Limpahan Kewangan (Pecuniary Spillover): Menjurus kepada peningkatan nilai hartanah kediaman hasil tanggapan tentang kehadiran sesuatu bentuk kemudahan atau ameniti tanpa bukti yang nyata. Peningkatan nilai hartanah dapat dilihat melalui peningkatan nilai urusniaga yang berlaku walaupun tanpa maklumat tentang berlakunya peningkatan kemudahan yang ada disesebuah kejiranan (Pace and Gilley (1998), and Kim, Phipps, and Anselin, (2003)). ii. Limpahan Teknologi : Merupakan peningkatan nilai hartanah yang sebenar ekoran dari peningkatan kepuasan penggunan hartanah. Peningkatan ini berpunca dari kesan peningkatan jumlah ameniti atau kemudahan yang disumbangkan oleh pembangunan yang berlaku disekeliling kawasan (Brueckner (2002)).

ms 2- 75


KAJIAN PENYELIDIKAN Kesesuaian Pelaksanaan ‘Gated and Guarded Community’ di Malaysia

Kedua-dua limpahan ini berlaku apabila terdapatnya penyebaran maklumat tentang kelebihan kehidupan GC sama ada melalui proses pengiklanan oleh pemaju mahupun melalui pemerhatian masyarakat tentang kelebihan yang terdapat di kawasan GC. Penyebaran maklumat tentang GC khususnya maklumat tentang lokasi serta maklumat tentang laluan keluar masuk ke kawasan pembangunan secara tidak langsung memberikan satu kepuasan atau utiliti kepada masyarakat yang berjiran dengan kawasan GC. Peningkatan tahap kepuasan atau utiliti ini akan menghasilkan peningkatan terhadap harga vida (bid price) terhadap ciri yang membina produk hartanah di kejiranan tersebut. Pada masa yang sama untuk menghasilkan suatu tahap keseimbangan maka harga tawaran terhadap ciri-ciri hartanah tersebut juga akan ditingkatkan. Apabila kedua-dua keadaan ini tercapai maka harga bagi setiap unsur yang membina sesuatu produk itu juga akan meningkat. Tidak dapat dinafikan bahawa terdapat tanggapan berlakunya kesan limpahan negatif melalui kehadiran GC apabila kawasan GC dihuni sepenuhnya. Namun, kesan penggandaan tambahan seperti peningkatan peluang perniagaan mampu mengatasi kos yang timbul ekoran kehadiran masalah-masalah yang sering dikaitkan dengan GC seperti kesesakan lalulintas dan sebagainya.

Isu-isu ‘Gated Community’ Dari Aspek Ekonomi

Perkembangan GC dianggap sebagai kesan daripada perubahan hartanah yang mampu merancakkan lagi pasaran hartanah tempatan. Bagaimanapun terdapat beberapa isu yang timbul berkaitan pembangunan GC dari sudut ekonomi antaranya termasuklah:i.

Limpahan Positif Ekonomi Terhadap Harta Tanah Yang Berdekatan Dengan ‘Gated Community’

‘Private Governance’ yang wujud dalam GC menyebabkan peningkatan kadar cukai dan penswastaan perkhidmatan berlaku. Ini memberi kesan kepada keseimbangan dalam ekonomi bandar terutama dari segi pembahagian sumber, perkongsian kemudahan awam, ameniti dan sebagainya. Pembangunan GC yang semakin banyak sebenarnya turut memberi implikasi terhadap hartanah yang berdekatan dengan kawasan tersebut. Limpahan positif ekonomi terhadap hartanah yang berdekatan dengan GC telah meningkatkan cukai harta Pihak Berkuasa Tempatan. Peningkatan cukai harta ini adalah antara 10% hingga 25%. Ini secara tidak langsung memberi keuntungan kepada PBT di kawasan tersebut.

ms 2- 76


KAJIAN PENYELIDIKAN Kesesuaian Pelaksanaan ‘Gated and Guarded Community’ di Malaysia

ii. Peningkatan Nilai Kos   

Pembinaan tembok/ pagar di sekeliling kawasan dengan rekabentuk bangunan yang mewah meletakkan kawasan GC mempunyai nilai yang tinggi (Ismar M.S. Usman) Penyediaan kemudahan-kemudahan yang eksklusif seperti kolam renang, rumah kelab dan sebagainya turut mendorong kepada peningkatan nilai kos bagi perumahan GC. Perkembangan GC yang menyebabkan peningkatan nilai kos pembangunan turut memberi pulangan kepada pelabur-pelabur (Bible and Hsieh, 2001; Lacour-Little and Malpezzi, 2001; McGoey,2003).

2.4.2.5

Aspek Pengurusan Dan Penyelenggaraan

Perbadanan pengurusan (MC) adalah sebuah badan korporat yang boleh mendakwa dan didakwa. Perbadanan pengurusan wujud di bawah Akta Hakmilik Strata dan tidak perlu didaftarkan dengan Pendaftar Syarikat atau Pendaftar Pertubuhan. Perbadanan Pengurusan mempunyai meterai atau common seal dan juga hak turun-temurun (perpetual succession). Jadual 2.15 : Ciri-ciri Perbadanan Pengurusan Fungsi: Badan yang bertanggungjawab ke atas harta bersama sesebuah bangunan dan hal-hal lain yang melibatkan kesemua pemilik petak seperti menginsurankan bangunan, mengecat keseluruhan bangunan dan sebagainya Bagaimana diwujudkan: Perbadanan pengurusan wujud secara automatik sebaik sahaja hakmilik strata didaftarkan Ahli: Perbadanan pengurusan adalah sebuah badan demokratik yang dianggotai oleh kesemua pemilik petak Kuasa-kuasa perbadanan pengurusan:  Menentukan bayaran yang perlu dibuat oleh setiap pemilik petak kepada tabung pengurusan;  Membeli, menyewa atau memperolehi harta alih untuk kegunaan harta bersama;  Mematuhi notis/ arahan oleh pihak berkuasa untuk melakukan sesuatu ke atas harta bersama;  Mengambil tindakan ke atas petak-petak sekiranya pemilik yang berkenaan gagal mematuhi arahan-arahan dalam tempoh tertentu. Tanggungjawab perbadanan pengurusan:  Mengurus dan menyelenggarakan harta bersama untuk memberi faedah kepada semua pemilik petak;  Menginsuranskan bangunan dari kebakaran dan lain-lain risiko;  Membayar premium insurans, cukai tanah dan lain-lain kadar yang ditetapkan;  Mempamerkan nama dan alamatnya di pintu masuk lot serta menyediakan peti surat. Terdapat juga perbadanan pengurusan yang mempunyai papan notis untuk memaklumkan sesuatu perkara kepada semua pemilik petak; dan  Perbadanan pengurusan juga perlu mematuhi apa-apa notis atau arahan yang dikeluarkan oleh pihak berkuasa tempatan berhubung dengan harta bersama. Sumber: Panduan Kehidupan Bersama Dalam Skim Strata, Jabatan Ketua Pengarah dan Galian, Kementerian Sumber Asli dan Alam Sekitar.

ms 2- 77


KAJIAN PENYELIDIKAN Kesesuaian Pelaksanaan ‘Gated and Guarded Community’ di Malaysia

Isu-isu ‘Gated Community’ Dari Aspek Pengurusan dan Penyelenggaraan

Pembangunan GC turut menimbulkan isu dari sudut pengurusan dan penyelenggaraan. Antara isu yang timbul meliputi:i. Beban Bayaran dan Pertindihan Pengutipan Cukai 

Lazimnya, sesuatu pembangunan GC akan diuruskan oleh perbadanan pengurusan (management corporation) dan yuran penyelenggaraan akan dikenakan kepada penduduk GC. Masalah timbul apabila penduduk GC kurang memahami kandungan Sales and Purchase Agreement (S&P) serta Deed of Mutual Covenants (DMC) dimana pembeli rumah dikehendaki membayar yuran penyelenggaraan setiap bulan (tertakluk kepada keadaan berlainan). Hal ini juga menyebabkan berlakunya pertindihan pengutipan cukai taksiran di antara PBT dan pengutipan bayaran perkhidmatan bulanan oleh Perbadanan Pengurusan dalam menyelenggara kawasan GC seperti mengutip sampah, penyelenggaraan jalan dan lain-lain. Ini bermakna pemilik kediaman terpaksa membayar cukai bukan sahaja kepada pihak pengurusan malahan mereka perlu membayar cukai kepada PBT.

ii. Percanggahan Tanggungjawab 

Masalah akan wujud apabila tanggungjawab pengurusan dan penyelenggaraan kawasan perumahan adalah kurang jelas, sama ada tanggungjawab perbadanan pengurusan ataupun tanggungjawab PBT (seperti mana yang diamalkan, iaitu selepas penyerahan kawasan awam kepada PBT oleh pemaju perumahan). Berbeza dengan perumahan berhakmilik strata, kemudahan awam (common facilities) di dalam GC yang bukan berhakmilik strata tidak dimiliksama oleh penduduk. Hal ini kerana semua pembangunan perumahan bertanah tertakluk kepada Kanun Tanah Negara 1965 di mana semua kawasan awam seperti jalan, kawasan lapang dan sebagainya perlu diserahkan kepada PBT (Subseksyen 2, Akta Kerajaan Tempatan). Percanggahan tanggungjawab pengurusan antara perbadanan pengurusan dan PBT, menyebabkan berlakunya pertindihan, pihak mana yang bertanggungjawab dalam menguruskan kemudahan awam dalam kawasan GC. Perbincangan antara pihak pengurusan dan PBT perlu dilakukan bagi menentukan pihak mana yang bertanggungjawab dalam menyelenggara kawasan GC.

ms 2- 78


KAJIAN PENYELIDIKAN Kesesuaian Pelaksanaan ‘Gated and Guarded Community’ di Malaysia

3.0

KAJIAN KES

Tiga kawasan Pihak Berkuasa Tempatan (PBT) telah dikenalpasti sebagai kawasan kajian ialah kawasan Dewan Bandaraya Kuala Lumpur (DBKL), Majlis Bandaraya Shah Alam (MBSA) dan Majlis Perbandaran Pulau Pinang (MPPP). Namun kajian di kawasan MPPP tidak dapat dijalankan disebabkan menghadapi kesukaran dalam pengumpulan maklumat daripada penduduk GC di kawasan MPPP ketika kajian dijalankan. Hanya maklumat-maklumat asas berkaitan pembangunan GC di MPPP yang dimasukkan dalam kajian ini. Kajian ini dijalankan untuk mengenalpasti faktor-faktor pemilihan untuk mendiami perumahan GC, aspek kualiti persekitaran serta persepsi mereka mengenai GC. Kajian juga dilakukan ke atas penduduk di luar kawasan GC dengan tujuan mengenalpasti kesan pelaksanaan GC keatas kejiranan berhampiran.

3.1

LATAR BELAKANG KAWASAN PENTADBIRAN DEWAN BANDARAYA KUALA LUMPUR (DBKL), MAJLIS BANDARAYA SHAH ALAM (MBSA) DAN MAJLIS PERBANDARAN PULAU PINANG (MPPP)

Rajah 3.1: Kawasan Pentadbiran Dewan Bandaraya Kuala Lumpur (DBKL), Majlis Bandaraya Shah Alam (MBSA)

Maklumat asas kawasan pentadbiran DBKL, MBSA

PETUNJUK:

Kawasan pentadbiran: MBSA DBKL

Dewan Bandaraya Kuala Lumpur (DBKL) Luas kawasan 243.65km 2 pentadbiran Kawasan 11 kawasan pentabiran iaitu pentadbiran Kepong, Batu, Wangsa Maju, Segambut, Setiawangsa, Titiwangsa, Bukit Bintang, Lembah Pantai, Seputeh, Cheras dan Bandar Tun Razak. Populasi 1 479 388 orang yang merangkumi penduduk kaum melayu, cina, india dan lainlain. Majlis Bandaraya Shah Alam (MBSA) Luas kawasan 290.3km 2 pentadbiran Daerah Petaling dan sebahagian Klang (56 seksyen) Populasi 584 360 orang dan mensasarkan penduduk pertumbuhan penduduk sehingga 700 000 orang menjelang 2010 hasil dari peningkatan kadar kelahiran dan penghijrahan penduduk dari seluruh negara.

Sumber: Draf Pelan Struktur Kuala Lumpur 2020, Dewan bandaraya Kuala Lumpur, Februari 2003

ms 3-1


KAJIAN PENYELIDIKAN Kesesuaian Pelaksanaan ‘Gated and Guarded Community’ di Malaysia

Rajah 3.2: Kawasan Pentadbiran Majlis Perbandaran Pulau Pinang (MPPP)

PETUNJUK:

Kawasan pentadbiran: Maklumat asas kawasan pentadbiran MPPP DBKL

PETUNJUK: Kawasan pentadbiran: MPPP

Majlis Perbandaran Pulau Pinang (MPPP) Luas Kawasan 299.65km² Pentadbiran Daerah Kepulauan Pulau Pinang (Bahagian Barat Daya dan Bahagian Timur Laut Populasi 660 000 orang merangkumi Penduduk melayu, cina, india dan lain-lain.

Sumber: Pelan Pulau Pinang, http://www.dromoz.gov.my/,

3.1.1

Pembangunan ‘Gated Community’ di Kawasan Pentadbiran Dewan Bandaraya Kuala Lumpur (DBKL)

Pembangunan perumahan ‘gated community’ (GC) di Kuala Lumpur telah menjadi alternatif kepada sebahagian pembeli rumah kerana besesuaian dengan gaya hidup moden di kawasan bandar. Pembangunan perumahan GC yang terdapat di kawasan DBKL dikategorikan kepada ‘gated community’ dan ‘guarded community’’. Sehingga tahun 2007 terdapat 11 kawasan perumahan yang telah dibina berkonsepkan GC di kawasan DBKL seperti dalam Jadual 3.1.

ms 3-2


KAJIAN PENYELIDIKAN Kesesuaian Pelaksanaan ‘Gated and Guarded Community’ di Malaysia

Jadual 3.1: Senarai Pembangunan GC Sedia Ada Di Kawasan Pentadbiran Dewan Bandaraya Kuala Lumpur (DBKL) Bil

Nama

Jenis Rumah

1 2

Nadia (Parkhomas) Adiva (Parkhomas)

Rumah Bandar Rumah Bandar Rumah Berkembar (3 tkt) Rumah Berkembar (2½ tkt) Rumah Bekembar (3 tkt) Rumah Banglo (3 tkt) Rumah Berkembar Rumah Banglo Rumah Deret (2½ tkt) Rumah Deret (3 tkt) Rumah Banglo (2 tkt) Rumah berkembar (2 tkt) Rumah Bandar Rumah Berkembar (3 tkt) Rumah Banglo (3 tkt)

3

Changkat Kiara (Melor)

4

Changkat Kiara (Mawar)

5

Changkat Kiara (Cempaka)

6

Kesington Park

7

Duta Nusantara

8

Sierra Seputeh

9

Everise Tiara

10

The Residence (Fasa 1 & 2)

Rumah Banglo (3 tkt)

11

Hartamas Height

Rumah Banglo

Bilangan (Unit) 411 160 20 4 26 3 38 4 64 11 42 136 115 25 190

Bentuk Hak Milik Strata Strata

Desa Parkcity Desa Parkcity

Individu

Hartamas

Individu

Sri Hartamas Fasa II

Individu

Sri Hartamas Fasa II

Strata

Sri Hartamas Fasa II

Lokasi

Strata

Sri Hartamas Fasa II Seputeh

Strata

Mont Kiara

33

Individu

Mont Kiara

144

Individu

Sri Hartamas Fasa II

Individu

Nota: i. tkt singkatan bagi – tingkat, ii. rumah bandar (town house) Sumber: Haji Mahadi Che Ngah, Jabatan Perancangan Bandar, Dewan Bandaraya Kuala Lumpur (2007).

Jadual 3.2: Senarai Pembangunan GC Dalam Pembinaan Di Kawasan Pentadbiran Dewan Bandaraya Kuala Lumpur (DBKL). Bil

Nama

Jenis Rumah

Bilangan (Unit) 16 2 53 82 9

Rumah Berkembar (3 tkt) Rumah Banglo (3 tkt) Pangsapuri (27 tkt) Rumah Berkembar (3 tkt) Terra 2 Damansara Rumah Banglo Tijani Bukit Pangsapuri kos tinggi 3 200 unit Tunku (Fasa 1) (15 tkt) Rumah Teres (3 tkt ) 78 unit Tropikal 4 Nusantara Rumah Cluster (3 tkt) 48 unit Nota: i. tkt singkatan bagi – tingkat, ii. rumah bandar (town house) 1

Flora Murni

Bentuk Hak Milik

Lokasi

Strata

Mont Kiara

Individu

Damansara Heights

Individu

Bukit Tunku

Individu

Sri Hartamas Fasa II

Sumber: Haji Mahadi Che Ngah, Jabatan Perancangan Bandar, Dewan Bandaraya Kuala Lumpur (2007).

Jadual 3.3: Senarai pembanguna GC dalam cadangan di kawasan pentadbiran Dewan Bandaraya Kuala Lumpur (DBKL). Bilangan (Unit) Rumah Bandar 547 1. Setapak Kondominium 550 Nota: i. tkt singkatan bagi – tingkat, ii. rumah bandar (town house) Bil

Nama

Jenis Rumah

Bentuk Hak Milik

Lokasi

Strata

Setapak

Sumber: Haji Mahadi Che Ngah, Jabatan Perancangan Bandar, Dewan Bandaraya Kuala Lumpur (2007).

ms 3-3


KAJIAN PENYELIDIKAN Kesesuaian Pelaksanaan ‘Gated and Guarded Community’ di Malaysia

Rajah 3.3: Menunjukkan Contoh Kaedah Kawalan Di Kawasan GC, Menggunakan Pagar, Palang Automatik, Pondok Keselamatan, Kamera CCTV, Papan Tanda Kenyataan Neighbourhoods Watch. Kesington Park, Dutamas (gated community)

1

3

1. Penggunaan palang pintu automatik yang bertindak sebagai pemisah di kawasan perumahan tersebut. 2. Pondok keselamatan diantara laluan keluar masuk dijangka meningkatkan keselamatan kawasan perumahan tersebut. 3. Kamera CCTV yang dipasang pada pintu masuk sebagai pemantauan terhadap keselamatan penghuni kawasan ini

2

Bahagian Timur Bukit Maluri (2) (guarded community)

1

3

1. Pondok keselamatan yang terletak di bahu jalan di laluan keluar masuk di Bahagian Timur Taman Bukit Maluri. 2. Palang yang digunakan di kawasan perumahan ini sebagai salah satu kawalan keselamatan

2

4

3. Penggunaan CCTV sebagai salah satu sistem pemantauan keselamatan 4. Papan tanda kenyataan Neighbourhoods Watch yang memberitahu bahawa kawasan ini di bawah syarikat kawalan keselamatan tertentu

Sumber: Haji Mahadi bin Che Ngah, Pembangunan Komuniti Berpagar Dari Aspek Komuniti Berpagar, Jabatan Perancangan Bandar, Dewan Bandaraya Kuala Lumpur (DBKL), 2008.

ms 3-4


KAJIAN PENYELIDIKAN Kesesuaian Pelaksanaan ‘Gated and Guarded Community’ di Malaysia

Jalan Bukit Maluri 1-7 (guarded community)

1

3

1. Kontena digunakan sebagai pusat Persatuan Penduduk di Jalan Bukit Maluri 1-7 2. Papan tanda memberitahu bahawa kawasan ini berada dalam kawalan keselamatan CCTV

2

4

3. Papan kenyataan yang menunjukkan kawasan ini perlu mengadakan sesi pemeriksaan setiap kali pelawat keluar masuk ke dalam taman 4. Terdapat pagar yang memagari lorong belakang kawasan perumahan ini

Desa Park City (Le Venu 1) (gated community)

1

2

3

1.

Palang yang menghalang laluan keluar masuk di skim perumahan Le Venue 1 di Desa Park City

2.

Kemudahan taman permainan kanak-kanak yang terdapat dalam kawasan perumahan ini

3.

Pondok keselamatan yang turut dilengkapi dengan CCTV dan komputer terletak di pintu utama / keluar masuk taman perumahan ini

4.

Panorama sekitar perumahan komuniti berpagar Le Venue 1 di Desa Park City

4

Sumber: Haji Mahadi bin Che Ngah, Pembangunan Komuniti Berpagar Dari Aspek Komuniti Berpagar, Jabatan Perancangan Bandar, Dewan Bandaraya Kuala Lumpur (DBKL), 2008.

3.1.2

Pembangunan ‘Gated Community’ Di Kawasan Pentadbiran Majlis Bandaraya Shah Alam (MBSA)

Perumahan GC juga berkembang dengan pesat di kawasan Majlis Bandaraya Shah Alam (MBSA). Maklumat dan rekod daripada Majlis Bandaraya Shah Alam (MBSA) (2007) menunjukkan pembangunan GC telah diluluskan sejak tahun 1997 lagi. Sehingga tahun 2007, terdapat 11 projek GC yang telah diluluskan dan 3 projek yang masih dalam peringkat cadangan (Jadual 3.4 dan 3.5).

ms 3-5


KAJIAN PENYELIDIKAN Kesesuaian Pelaksanaan ‘Gated and Guarded Community’ di Malaysia

Jadual 3.4: Senarai GC Yang Telah Mendapat Kelulusan.

38.71

Kelulusan (KM) 27/12/01

Kelulusan ‘Gated’ 30/08/04

7 (Fasa IIIC)

6.28

23/11/02

30/08/04

U10 U10

34.98 59.30

30/09/04 12/05/99

30/08/04 30/08/04

U20

21.17

28/03/02

30/08/04

28/05/01

30/04/04

28/12/02

11/01/05

30/08/03

30/08/04

30/08/03

25/01/07

03/02/04

25/01/07

03/02/04

25/01/07 25/01/07

27/06/02

25/01/07

Bil

Pemaju

Seksyen

Luas (ekar)/ unit

1.

U9

6.

Sunway Monterez Sdn. Bhd Perbadanan Kemajuan Negeri Selangor Sunway City Berhad Tg. Shahrudin Sdn. Bhd Sunway Rahman Putra Sdn. Bhd Logic Contracts Sdn. Bhd

7.

Bukit Rimau Dev. Sdn. Bhd

32

8.

Hicom Gamuda Dev. Sdn. Bhd

31

9.

Persatuan Penduduk Hillside Manors - Jln. Anggerik Oncidium 31/167 (Off Persiaran Vanda)

31

2. 3. 4. 5.

10.

Paramount Properties Sdn. Bhd.

25

33

32

11.

Persatuan Penduduk Subang Bestari Zon Damai - Jln. Nova U5/58, Seksyen U5, Subang Bestari

U5

3.0 19.15 (Sri Damai) 15.92 (Fasa 5) 11.93 (Fasa 6) 6.75 (Fasa 7) 6.32 (Fasa 8) 15.92 (Fasa 5) 11.93 (Fasa 6) 6.75 (Fasa 7) 6.32 (Fasa 8) Rumah sesebuah: 405 unit Rumah berkembar: 74 unit Rumah berkembar: 228 unit Rumah sesebuah: 3 unit Rumah berkelompok: 420 unit Rumah teres: 865 unit Rumah teres: 335 unit Rumah teres: 535 unit

Rumah teres: 122 unit

Sumber: Haji Ahmad Zamri b. Kamaruddin (Pengarah Perancangan), Komuniti Berkawalan dan Berpagar di Kawasan Majlis Bandaraya Shah Alam, Hasrat Lawan Peraturan, Taklimat Pelaksanaan Pembangunan Komuniti Berkawalan dan Berpagar di Selangor, MBSA, 15 Mac 2007.

Jadual 3.5: Senarai GC di peringkat cadangan Bil

Pemaju

1.

Esquire Corner Sdn. Bhd

2. 3.

Seksyen

Lokasi

U2

Persiaran Golf

Gutrie Property Dev. Holding Sdn. Bhd

U8

Jalan Tiang Seri U8/73

S P Setia Alam

U13

-

Sumber: Haji Ahmad Zamri b. Kamaruddin (Pengarah Perancangan MBSA), Kertas 2: Komuniti Berkawalan dan Berpagar di Kawasan Majlis Bandaraya Shah Alam, Hasrat Lawan Peraturan, Taklimat Pelaksanaan Pembangunan Komuniti Berkawalan dan Berpagar di Selangor, MBSA, 15 Mac 2007.

ms 3-6


KAJIAN PENYELIDIKAN Kesesuaian Pelaksanaan ‘Gated and Guarded Community’ di Malaysia

Walau bagaimanapun, terdapat 9 projek pembangunan GC yang tidak diluluskan seperti dalam Jadual 3.6: Jadual 3.6: Senarai Projek GC Yang Tidak Mendapat Kelulusan. Bil

Pemaju

Sek

Luas (ekar)

Tarikh kelulusan (KM)

1.

Madusalat

13

119.65

26/06/04

2.

Kayangan Height

U9

238.89

30/09/04

3.

Horsedale Dev. Sdn. Bhd

U1

85.49

17/05/04

4.

Melati Mewah Sdn. Bhd

U9

44.43

25/01/97

5.

Cosmovest Sdn. Bhd

U20

10.21

30/08/04

6.

Desa Abadi Sdn. Bhd

U5

20.83

30/03/00

7.

Lebar Daun Dev. Sdn. Bhd

13

66.22

28/02/04

8.

Perbadanan Kemajuan Negeri Selangor

9

18.17

30/01/99

9.

Tadisma Harta Sdn. Bhd

13

13.18

24/04/03

Sumber: Haji Ahmad Zamri b. Kamaruddin (Pengarah Perancangan MBSA), Kertas 2: Komuniti Berkawalan dan Berpagar di Kawasan Majlis Bandaraya Shah Alam, Hasrat Lawan Peraturan, Taklimat Pelaksanaan Pembangunan Komuniti Berkawalan dan Berpagar di Selangor, MBSA, 15 Mac 2007.

3.1.3

Pembangunan ‘Gated Community’ Di Kawasan Pentadbiran Majlis Perbandaran Pulau Pinang (MPPP)

Di kawasan Majlis Perbandaran Pulau Pinang (MPPP), GC semakin popular dikalangan pemaju perumahan di kawasan tersebut. Maklumat yang diperolehi terdapat 7 kawasan GC di bawah pentadbiran MPPP seperti di dalam Jadual 3.7: Jadual 3.7: Senarai projek GC di bawah pentadbiran Majlis Perbandaran Pulau Pinang (MPPP) No

Nama

1.

Alila (Hunza Prop.)

2.

(Richmount Supphire Sdn. Bhd.) Sterling Country Homes (Sterling Reserves Sdn. Bhd.) Bay Garden Bay Suite Bay Star Bay Villas (CP Landmark)

3.

4.

5. 6. 7.

(Tanjong Bintang Sdn. Bhd.) (Asset Way Dev. Sdn. Bhd.) Casa Grande (Satria Dahan Sdn. Bhd.)

Unit Banglo 2 Tingkat - 8 unit Teres 2 Tingkat – 18 unit Teres 3 Tingkat –110 unit Town House – 40 unit Kondominium 19 Tingkat - 256 unit Link House 3Tingkat – 94 unit Kondominium 21 Tingkat - 145 unit Banglo 4 Tingkat – 31 unit Banglo 3 Tingkat – 33 unit Banglo 2 Tingkat – 12 unit Banglo 3 Tingkat – 19 unit Semi-D 3 Tingkat – 46 unit 4 Blok 4 Tingkat (2-3 Tingkat)– 86 unit 2 Blok Kondominium 13 Tingkat –160 unit 13 Blok Komersial 2 Blok Hotel Banglo 2 Tingkat – 9 unit Town House – 80 unit Banglo – 24 unit

Lokasi Vale of Tempe, Tanjong Bunga Jelutong Jalan Paya Terubong Persiaran Pantai Tenggara, Sg. Nibong

Macalister Road Teluk Kumbar Road George Town

Sumber: GACOS Study

ms 3-7


KAJIAN PENYELIDIKAN Kesesuaian Pelaksanaan ‘Gated and Guarded Community’ di Malaysia

3.2 KAJIAN PENDUDUK PERUMAHAN GC DAN BUKAN-GC Di kawasan pentadbiran DBKL penduduk 8 perumahan GC dan 3 Bukan-GC telah dipilih untuk dikaji (Rujuk Jadual 3.8, Rajah 3.4 dan 3.5), manakala di kawasan pentadbiran MBSA penduduk di 11 perumahan GC dan 3 perumahan Bukan-GC telah dipilih sebagai sampel kajian. Kajian soal selidik tidak dapat dijalankan di kawasan MPPP seperti dinyatakan di awal bab ini disebabkan tidak mendapat kerjasama daripada penduduk setempat serta masalah-masalah lain yang tidak dapat dielakkan. Jadual 3.8: Kajian Lapangan Di Kawasan Pentadbiran DBKL dan MBSA.

       

Kawasan Kajian ‘Gated Community’ dan ‘Bukan Gated Community’ DBKL MBSA ‘Gated community’ ‘Bukan Gated ‘Gated community’ ‘Bukan Gated Community’ Community’ Adora (Desa Parkcity)  Bandar  Kemuning Utama  Flat PKNS Seksyen 6 Nadia (Desa Parkcity) Manjalara  Sri Suria  Taman Doritis Zon 1 Adiva (Desa Parkcity)  Taman Sri  Sri Damai  Kota Kemuning Bayu Mont Kiara Manjalara  Saujana Resort (Seksyen 2) Aman Kiara  Sri Hartamas  Bukit Jelutong Lanai Kiara  TTDI Jaya Duta Tropika  Monterez Country Golf Duta Nusantara  Kayangan High Sentosa UA1  Sunway Rahman Putra Seksyen U20  Bukit Rahman Putra UA/2

Rajah 3.4: Kajian Lapangan Perumahan GC dan Bukan-GC di Kawasan Pentadbiran DBKL.

Pelan Lokasi

Imej satelit

Kajian lapangan kawasan komuniti berpagar (Desa Park City) Kajian lapangan kawasan bukan komuniti berpagar (Bandar Manjalari, Sri Hartamas) Sumber: http://maps.google.com/

ms 3-8


KAJIAN PENYELIDIKAN Kesesuaian Pelaksanaan ‘Gated and Guarded Community’ di Malaysia

Rajah 3.5: Kajian Lapangan Perumahan GC dan Bukan-GC di Kawasan Pentadbiran MBSA.

Pelan Lokasi

Imej satelit

Kajian lapangan kawasan perumahan GC (Kemuning Utama) Kajian lapangan kawasan perumahan Non-GC(Taman Doritis) Sumber: http://maps.google.com

3.2.1 Desa Park City, Bandar Manjalara, Kuala Lumpur. Pelan Lokasi Desa Park City Desa Park City terletak dalam kejiranan Bandar Sri Damansara, Bandar Utama/ TTDI, berhadapan Lebuhraya Damansara Puchong (LDP) dan berhampiran dengan Penchala/ Mont Kiara Link. Jarak dari kawasan sekitar ialah: KL City Center Bangsar Damansara Heights Mont Kiara One Utama Shopping Center, IKEA, Ikano and Tesco

17km 13km 10km 7.5km 5km

Desa Park City merupakan ‘planned township’ berkeluasan 473 ekar, mengandungi 6800 buah rumah serta 23 precinct. Projek ini juga mempunyai 40 ekar pusat bandar, 43 ekar taman berpusat, sebuah rumah kelab komuniti dan pusat komuniti awam. Di dalam pembangunan ini dibina pelbagai skim/ fasa perumahan iaitu: Fasa Fasa 1 :Nadia Fasa 2 :Safa Fasa 3 :Adiva Fasa 4 :Adora Fasa 5 :Southlake

Pembangunan Perumahan 165 parkhomes, 246 kondominium 171 teres 160 parkhomes, courtyard terraces & apartment 150 parkhomes, courtyard terraces & parkhomes 291 teres

Sumber: http://www.desaparkcity.com/

ms 3-9


KAJIAN PENYELIDIKAN Kesesuaian Pelaksanaan ‘Gated and Guarded Community’ di Malaysia

Pelan Tapak Desa Park City

PETUNJUK: Fasa yang dipilih untuk menjalankan survei kajian lapangan (Adora, Adiva dan Nadia)

Desa Park City terdiri daripada pembangunan perumahan bercampur yang dibahagikan kepada beberapa fasa atau skim poket (pocket schemes) pembangunan. Maklumat asas mengenai kawasan Desa Park City ditunjukkan pada Jadual 3.9.

Jadual 3.9: Maklumat Asas Kawasan Kajian Lapangan Di Desa Park City. Maklumat Asas Pemaju: Perdana Park City Sdn. Bhd Jenis Pembangunan: Perumahan bercampur terdiri daripada parkhomes, kondominium, teres, courtyard terraces. Housing Title  Skim hak milik strata Kemudahan yang disediakan  Kemudahan rekreasi: Taman rekreasi, taman permainan kanak-kanak, gelanggang tenis dan badminton, kolam renang, linear landskap  Lain-lain: Rumah kelab, pusat penjagaan kanakkanak, pusat penjagaan kesihatan, dewan dan tempat letak kereta  Jalan dalaman, longkang, sistem pembentungan, keselamatan dan landskap diuruskan oleh pemaju Penyelenggaraan jalan  Bagi pembangunan yang dibina di bawah Akta Hakmilik Strata, jalan di dalam skim perumahan berkenaan tidak diserahkan kepada pihak berkuasa tempatan.

Gambar / Ilustrasi / Pelan / Rajah Pelan Tapak Skim Nadia, Desa Park City.

Antara kemudahan yang disediakan

ms 3-10


KAJIAN PENYELIDIKAN Kesesuaian Pelaksanaan ‘Gated and Guarded Community’ di Malaysia

Penyelenggaraan landskap  Landskap yang menarik dan mempesonakan meliputi keseluruhan kawasan pembangunan.  Kawasan landskap diurus oleh perbadanan pengurusan (management corporation), manakala bagi kawasan landskap yang diuruskan oleh penduduk mempunyai keluasan 1 meter daripada lot rumah mereka. Sistem saliran dan pembentungan  Pemaju membina parit yang ditutup sepenuhnya (fully covered drain) di kawasan kediaman untuk mewujudkan suasana pemandangan yang baik. Pungutan sampah  Diuruskan oleh pihak berkuasa tempatan  Semua sampah dikutip di luar kawasan skim/ fasa perumahan kerana jalan yang dibina tidak berdasarkan piawaian perancangan. Bekalan elektrik dan air  Bekalan elektrik disediakan oleh Tenaga Nasional Berhad (TNB)  Bekalan air disediakan oleh Syarikat Bekalan Air Selangor (SYABAS) Tempat letak kereta  TLK untuk penduduk dan pelawat telah disediakan, tetapi pemastautin perlu mendaftar untuk mendapatkan pelekat kereta/ kad laluan.  Pemilik kenderaan yang tidak meletak kereta dengan baik dalam skim ini akan ditunda dan perkara ini telah dinyatakan dalam Deed of Mutual Covenant yang disediakan oleh penjual/ pemaju. Keselamatan  Kawasan perumahan ini dikawal dan dipagar dengan pengawasan selama 24 jam oleh pengawal keselamatan.  Sebuah pondok pengawal didirikan di pintu masuk utama.  Pelawat perlu melaporkan nombor pendaftaran kenderaan mereka kepada pengawal sebelum memasuki kawasan skim untuk tujuan keselamatan.

Landskap yang diuruskan oleh pemaju/ perbadanan pengurusan.

Tempat letak kenderaan

Kawalan Keselamatan

Keadaan sekitar kawasan perumahan Desa Park City

Yuran penyelenggaraan  Kadar yuran penyelanggaraan ditentukan mengikut jenis rumah/ jumlah gross area.  Yuran yang dikenakan adalah sekitar RM350 sebulan. Ia digunakan untuk membiayai kos penyelenggaraan sistem perparitan dan saliran, keselamatan dan landskap. Perbadanan Pengurusan  Perbadanan pengurusan (Perdana Park City Sdn. Bhd) ditubuhkan di bawah Akta Hak Milik Strata 1985.  Perbadanan ini bertanggungjawab menguatkuasakan perjanjian, mengumpulkan caj perkhidmatan dan mengagihkan sinking fund. Sumber: http://www.desaparkcity.com

ms 3-11


KAJIAN PENYELIDIKAN Kesesuaian Pelaksanaan ‘Gated and Guarded Community’ di Malaysia

3.2.2 Kemuning Utama, Shah Alam, Selangor. Pelan Lokasi Kemuning Utama Kemuning Utama merupakan kawasan berstatus hakmilik pegangan bebas (freehold) berkeluasan 524.7 ekar. Lokasinya yang strategik iaitu di Kota Kemuning, Shah Alam memudahkannya untuk diakses melalui Lebuh raya KESAS, Expressway Baru Lembah Klang, North-South Central Link, New Pantai Expressway, Jalan Bukit Kemuning dan cadangan Interchange Bukit Rimau. Pembangunan GC di Kemuning Utama mengaplikasikan konsep perumahan bercampur. ‘Township’ ini mengandungi kawasan kediaman, komersial, kemudahan awam dan ameniti. Dijangkakan Kemuning Utama dapat menampung sehingga 32, 000 orang penduduk.

Sumber: http://www.ku.com.my/

Jadual 3.10: Maklumat Asas Kawasan Kajian Lapangan Di Kemuning Utama. Maklumat Asas Pemaju: Paramount Property Development Sdn Bhd Kawasan perumahan:  Konsep ‘gated community’  Perumahan bercampur yang terdiri daripada: - Rumah berkembar (2 tingkat) - Rumah teres (2 tingkat) - Apartment (kos rendah dan sederhana) - Double storey linked semi-detached houses Kawasan komersil:  Rumah kedai (2 dan 3 tingkat)  Kedai makan (food court) Kemudahan sosial dan rekreasi:  Tadika, sekolah rendah dan menengah  Balai polis  Dewan orang ramai  Landskap tanaman dan kolam  Kawasan taman refleksologi  Laluan joging dan berbasikal  Gelanggang permainan  Gazebo  Padang/ taman permainan kanak-kanak Keselamatan:  Mempunyai pagar keliling (perimeter fencing)  Kawalan keselamatan khusus selama 24 jam  Pengawasan CCTV di pondok keselamatan  Kad akses keselamatan penduduk

Gambar/ Ilustrasi / Pelan / Rajah Landskap tanaman

Pondok keselamatan

Keadaan sekitar kawasan perumahan di Kemunting Utama

Antara kemudahan yang disediakan

Sumber: http://www.ku.com.my/

ms 3-12


KAJIAN PENYELIDIKAN Kesesuaian Pelaksanaan ‘Gated and Guarded Community’ di Malaysia

3.2.3 Casa Grande, Jesselton, Pulau Pinang Casa Grande merupakan pembangunan perumahan GC yang dimajukan oleh Satria Dahan, Sdn. Bhd. Ia terletak kira-kira 15 minit daripada Georgetown dan berhampiran dengan Gurney Drive. Kawasan ini telah dibangunkan sekitar tahun 2001 dengan keluasan keseluruhan 4.33 ekar. Pelan Lokasi Case Grande

Masterplan Case Grande

Sumber: GACOS Study

Jadual 3.11: Maklumat Asas Pembangunan GC Di Case Grande, Pulau Pinang Maklumat Asas

Gambar / Ilustrasi / Pelan / Rajah

Bilangan Unit Rumah: 

Dibangunkan di bawah Akta Hakmilik Strata

Terdiri daripada 24 unit banglo dengan 6 rekabentuk yang

Rekabentuk rumah banglo dalam komuniti berpagar di Case Grande

menarik  

Luas setiap banglo 610 000 kaki persegi Status pegangan bebas

Harga setiap banglo antara RM1.8 juta – RM 4.9 juta

Kemudahan yang disediakan: 

Kolam renang, Taman permainan, Rumah Kelab, Gimnasium

Bekalan air dan elektrik: 

Bekalan elektrik disediakan oleh Tenaga Nasional Berhad

Bekalan air di salurkan oleh Syarikat Bekalan Air Penang

Kemudahan yang eksklusif seperti kolam renang dapat disediakan dalam skim perumahan GC

Pemungutan sampah: 

MPPP bertanggungjawab mengangkut sampah di luar kawasan GC

Management Cooperation (MC) menyelenggara kawasan dalam GC

Keselamatan 

Sistem kawalan keselamatan 24 jam

Terdapat kawalan di pintu masuk utama kawasan GC

Terdapat jalan persendirian dalam GC

Penyelenggaraan jalan 

Jalan dalam kawasan GC tidak diserahkan kepada PBT

Penyelenggaraan landskap 

Jalan dalam kawasan GC akan diselenggara sepenuhnya oleh Management Cooperation (MC)

Landskap dalam kawasan kejiranan akan diselenggara sepenuhnya oleh Management Cooperation (MC)

Penduduk hanya perlu membayar yuran penyelenggaraan yang telah ditetapkan Sumber: GACOS Study

ms 3-13


KAJIAN PENYELIDIKAN Kesesuaian Pelaksanaan ‘Gated and Guarded Community’ di Malaysia

3.2.4 Justifikasi Pemilihan Kawasan Kajian 

Pembangunan pesat konsep perumahan GC di kawasan pentadbiran DBKL dan MBSA dilihat bersesuaian dalam melaksanakan kajian ini disebabkan terdapatnya pembangunan perumahan GC yang semakin banyak di kawasan tersebut. Pemilihan kawasan Bukan-GC sebagai sebahagian daripada kawasan kajian bertujuan mengenalpasti perbezaan persepsi antara komuniti GC dan Bukan-GC berkaitan pembangunan GC. Kawasan Bukan-GC yang berhampiran dan yang jauh daripada penempatan GC dipilih bagi mengetahui sama ada penduduk Bukan-GC mengetahui ataupun tidak mengenai konsep perumahan GC. Pemilihan kawasan Bukan-GC sebagai kawasan kajian juga adalah untuk menyelidiki perbezaan sosio demografi antara penduduk GC dan Bukan-GC.

3.3 TINJAUAN ISI RUMAH Tinjauan isi rumah dijalankan untuk mendapatkan maklum balas daripada responden (penduduk GC dan Bukan-GC) tentang pelaksanaan perumahan GC di Semenanjung Malaysia. Soalan-soalan yang dikemukakan untuk perumahan GC dan Bukan-GC dibahagikan kepada enam bahagian utama iaitu : Seksyen A : Maklumat Latar belakang Seksyen B : Maklumat Perumahan Seksyen C : Kualiti Persekitaran Kejiranan Seksyen D : Kejiranan dan Kemasyarakatan Seksyen E : Persekitaran Tempat Tinggal, Aktiviti dan Kemudahan Seksyen F : Persepsi Terhadap ‘Gated Community’ (Soal-selidik penuh adalah seperti yang terdapat di dalam lampiran)

3.3.1 Kaedah Kajiselidik 

Kajiselidik ke atas penduduk GC dilakukan dengan cara mengedarkan borang soal-selidik kepada Pejabat Pentadbiran Perumahan berkenaan untuk diagihkan kepada penduduk (pengkaji tidak dibenarkan untuk mengedarkan borang soal-selidik secara terus kepada penduduk. Pengkaji dikehendaki mendapatkan kembali borang soal-selidik berkenaan dari pejabat pemaju setelah penduduk mengisi soal-selidik berkenaan).

Kajiselidik ke atas penduduk Bukan-GC dijalankan secara temuduga terbuka atau temuduga terus ke atas penduduk yang dipilih sebagai sampel. Kawasan perumahan yang telah dipilih untuk dijadikan sampel adalah kawasan yang berdekatan dengan kawasan GC. Oleh kerana ketua keluarga dipilih untuk ditemuduga, kajiselidik ke atas penduduk Bukan-GC telah dijalankan pada hari Sabtu dan Ahad.

ms 3-14


KAJIAN PENYELIDIKAN Kesesuaian Pelaksanaan ‘Gated and Guarded Community’ di Malaysia

3.3.2 Teknik Analisis 

Teknik analisis frekuensi digunakan untuk mendapatkan kekerapan terhadap jawapan yang diberikan dalam soal selidik. Kekerapan jawapan yang sama menggambarkan pandangan responden secara keseluruhannya. Hasil yang diperolehi akan dipersembahkan dalam bentuk yang bersesuaian sama ada dalam bentuk jadual, carta pai, ataupun graf.

Teknik analisis social baseline condition (pembinaan profil GC) juga digunakan. Teknik ini akan menerangkan keadaan asas sosial dan trend GC. Maklumat dikumpul melalui kajian lapangan dan data sekunder. Segala maklumat dan pandangan responden mengenai GC akan dianalisis.

Kaedah perbandingan juga merupakan salah satu teknik analisis yang digunakan untuk mengenalpasti dan menilai keadaan semasa berkaitan pembangunan GC. Perbandingan yang dilakukan adalah seperti perbandingan amalan GC di dalam dan luar negara, perbandingan garis panduan GC sedia ada antara PBT dan sebagainya

3.3.3 Saiz Sampel Sebanyak 1650 borang soal-selidik bagi perumahan Bukan-GC telah diedarkan di kawasan DBKL dan MBSA. Sebanyak 37% borang soal selidik di kawasan DBKL dan 15% borang soal selidik di kawasan MBSA telah dikembalikan. Manakala bagi perumahan GC sebanyak 2200 borang soal-selidik telah diedarkan di kedua-dua kawasan pentadbiran DBKL dan MBSA. Bagaimanapun hanya 1.77% borang soal-selidik di kawasan DBKL yang diterima kembali dan 0.93% diterima di kawasan MBSA. Berdasarkan kadar penyertaan yang diperolehi terdapat gambaran bahawa penduduk Bukan-GC memberikan kerjasama yang lebih baik dalam kajian ini jika dibandingkan dengan penduduk GC.

ms 3-15


KAJIAN PENYELIDIKAN Kesesuaian Pelaksanaan ‘Gated and Guarded Community’ di Malaysia

Jadual 3.12: Pengedaran dan Penerimaan Borang Soal-selidik kawasan GC Kawasan Pentadbiran

DBKL

MBSA

Skim Perumahan ‘Gated Community’ (GC) Bil. Borang SoalNama Taman selidik Yang Diedarkan Adora (Desa Parkcity) 100 Nadia (Desa Parkcity) 100 Adiva (Desa Parkcity) 100 Bayu Mont Kiara 200 Aman Kiara 200 Lanai Kiara 200 Duta Tropika 200 Duta Nusantara 200 Jumlah 1300 Kemuning Utama 150 Sri Suria 150 Sri Damai 150 Saujana Resort (Seksyen 2) 150 Bukit Jelutong 150 TTDI Jaya 150 Monterez Country Golf 150 Kayangan High Sentosa UA 1 150 Sunway Rahman Putra Seksyen 150 U20 Bukit Rahman Putra UA/2 150 Jumlah 1500

Jumlah Keseluruhan

DBKL + MBSA

Bil. Borang Soal-selidik Yang Diterima 3 8 12 0 0 0 0 0 23 14 0 0 0 0 0 0 0

(%)

1.77

0.93

0 0 14

2800

37

1.32

Sumber : Kajian Lapangan, 2008

Jadual 3.13 : Pengedaran dan Penerimaan Borang Soal-selidik Bukan-GC

Kawasan Pentadbiran

DBKL

MBSA Jumlah Keseluruhan

Skim Perumahan Bukan-GC Bil. Borang SoalNama Taman selidik Yang Diedarkan Bandar Manjalara 250 Taman Sri Manjalara 250 Sri Hartamas 250 Jumlah 750 Flat PKNS Seksyen 6 300 Taman Doritis Zon 1 300 Kota Kemuning 300 Jumlah 900 DBKL + MBSA 1650

Bil. Borang Soalselidik Yang Diterima 70 70 138 278 93 40 2 135 413

Peratus (%)

37

15 25

Sumber : Kajian Lapangan, 2008

ms 3-16


KAJIAN PENYELIDIKAN Kesesuaian Pelaksanaan ‘Gated and Guarded Community’ di Malaysia

3.4

ANALISIS DAN PENEMUAN KAJIAN : Penduduk ‘Gated Community’ (GC)

Analisis dilaksanakan untuk mengenalpasti faktor-faktor pemilihan perumahan GC, mengenalpasti ciri-ciri sosio-ekonomi dan perlakuan sosial penduduk GC, persekitaran kediaman yang diinginkan dan sebagainya.

3.4.1 Seksyen A : Latar Belakang Responden Bahagian ini meliputi persoalan mengenai kerakyatan, jantina, kaum, tahap pendidikan, status perkahwinan, saiz isi rumah, dan jenis rumah. Bahagian ini penting untuk mengenalpasti latar belakang responden yang tinggal dalam kawasan GC.

3.4.1.1

Kaum dan Kerakyatan

Hasil soal-selidik yang dibuat di kawasan DBKL dan MBSA terdapat perbezaan yang ketara di kedua-dua kawasan tersebut dari segi taburan penduduk mengikut kaum. Responden Cina merupakan responden teramai yang terlibat dalam kajian ini iaitu sebanyak 84 peratus, diikuti oleh kaum Melayu sebanyak 14 peratus dan tiada penglibatan daripada kaum India. (Rajah 3.6). Dari segi status kewarganegaraan, 97 peratus responden adalah terdiri daripada warganegara Malaysia dan yang selebihnya adalah warganegara Singapura. Rajah 3.6 : Taburan Kaum Dalam Kawasan GC Taburan Responden Mengikut Kaum

90 80

Peratus (%)

70 60 84%

50 40 30 20

14%

10

0%

3%

0 Melayu

Cina

India

Bumiputra

Kom posisi Kaum Sumber : Kajian Lapangan, 2008

ms 3-17


KAJIAN PENYELIDIKAN Kesesuaian Pelaksanaan ‘Gated and Guarded Community’ di Malaysia

3.4.1.2

Umur dan Status Perkahwinan

Majoriti responden (49 peratus) di MBSA dan DBKL berumur antara 41 hingga 50 tahun (Rujuk Rajah 3.7). Responden yang berumur antara 20 hingga 30 tahun merupakan responden yang terendah di kedua-dua kawasan tersebut iaitu seramai 11 peratus. Sebanyak 89 pertus responden di kawasan kajian telah berkeluarga manakala selebihnya (11 peratus) responden masih bujang yang berumur antara 20 hingga 30 tahun. Rajah 3.7 : Taburan Peratusan Peringkat Umur Purata Um ur Responden 60

Peratus (%)

50 40 30 49%

20 10

22%

19%

11% 0 20 - 30

31 - 40

Um ur

41 - 50

> 51

Sumber : Kajian Lapangan, 2008

3.4.1.3

Tahap Pendidikan

Responden penduduk GC di kawasan DBKL dan MBSA mempunyai tahap pendidikan yang tinggi iaitu sehingga ke peringkat universiti ( 61 peratus) (Rajah 3.8). Ini diikuti oleh responden yang menerima pendidikan formal sehingga ke peringkat sekolah menengah iaitu meliputi seramai 27 peratus responden. Rajah 3.8 : Peratusan Taburan Tahap Pendidikan Responden Tahap Pendidikan Responden 0% 9% 61%

3% 27%

Tidak Pernah Bersekolah Pendidikan Rendah Pendidikan Menengah Universiti Lain-Lain

Sumber: Kajian Lapangan, 2008

ms 3-18


KAJIAN PENYELIDIKAN Kesesuaian Pelaksanaan ‘Gated and Guarded Community’ di Malaysia

3.4.1.4

Saiz Isi Rumah

Taburan saiz isi rumah di kawasan kajian adalah seimbang. Saiz isi rumah yang tertinggi adalah 5 hingga 6 orang iaitu merangkumi 46 peratus responden. Ini diikuti responden yang mempunyai saiz isi rumah antara 3 hingga 4 orang iaitu seramai 43 peratus responden. (Rajah 3.9). Rajah 3.9: Taburan Peratusan Saiz Isi Rumah Responden Saiz Isi Rum ah 5%

Saiz Isi Rumah

>6 orang 5 - 6 orang

46%

3 - 4 orang

43% 5%

1 - 2 orang 0

10

20

30

40

50

Peratus (%) Sumber : Kajian Lapangan, 2008

3.4.1.5

Jenis Rumah dan Pemilikan Rumah

Rumah teres dan semi-D merupakan jenis rumah yang terbanyak iaitu sebanyak 40 peratus responden. Manakala tiada seorang responden dalam GC yang tinggal di rumah jenis banglo (Rajah 3.10). Kesemua rumah yang didiami oleh responden adalah milik persendirian. Rajah 3.10: Peratusan Pemilikan Jenis Rumah Oleh Responden Jenis Rum ah 0% 3% 3%

14% 40%

40%

Banglo Semi - D Teres Rumah Bandar Pangsapuri Lain-Lain

Sumber: Kajian Lapangan, 2008

ms 3-19


KAJIAN PENYELIDIKAN Kesesuaian Pelaksanaan ‘Gated and Guarded Community’ di Malaysia

3.4.1.6

Pekerjaan Penduduk

Majoriti responden (43 peratus) di kawasan kajian bekerja dalam sektor swasta. Ini diikuti oleh 41 peratus responden yang bekerja sendiri (Rujuk Rajah 3.11). Pekerjaan yang stabil membantu seseorang untuk mencari kediaman yang lebih selamat dan selesa. Rajah 3.11: Peratusan Taburan Pekerjaan Responden Pekerjaan Responden

3% 3%

8%

Sektor Swasta Sektor Awam

43%

Kerja Sendiri Pesara

41%

Penganggur Lain-lain

3%

Sumber : Kajian Lapangan, 2008

3.4.1.7

Pendapatan Isi Rumah

Kebanyakan penduduk (46 peratus) responden memperolehi pendapatan isi rumah antara RM 5001 hingga RM 10 000 sebulan. Ini diikuti oleh responden yang memperolehi pendapatan isi rumah antara RM 15 001 hingga RM 20 000 sebulan (21 peratus). Manakala 8 peratus responden memperolehi pendapatan isi rumah antara RM 1000 hingga RM 5000 sebulan (Rajah 3.12).

ms 3-20


KAJIAN PENYELIDIKAN Kesesuaian Pelaksanaan ‘Gated and Guarded Community’ di Malaysia

Rajah 3.12: Taburan Peratusan Pendapatan Isi Rumah Responden Pendapatan Isi Rumah Responden 50 45

Peratus (%)

40 35 30

46%

25 20 15

13% 8%

13% 21%

10 5 0 1 000 5000

5001 10 000

10 001 15 000

Pendapatan (RM)

15 001 20 000

> 20 001

Sumber: Kajian Lapangan, 2008

3.4.2

Seksyen B : Maklumat Perumahan

Analisis seperti faktor-faktor pemilihan rumah, jenis hak milik, dan keadaan fizikal rumah akan dikaji dalam bahagian ini. 3.4.2.1

Faktor-Faktor Pemilihan Perumahan ‘Gated Community’

Terdapat beberapa faktor yang mendorong pemilihan kediaman jenis GC seperti nilai hartanah, aspek keselamatan, kemudahan / ameniti yang eksklusif, rumah yang berkualiti tinggi, sifat kejiranan dan kehidupan yang berprestij. Secara keseluruhannya, aspek keselamatan merupakan faktor terpenting yang dipertimbangkan oleh responden apabila memilih tempat tinggal. Dengan yang demikian mereka merasakan perumahan GC mampu menyediakan persekitaran yang selamat kepada penghuninya. Aspek-aspek lain seperti nilai hartanah, kualiti rumah dan kehidupan berprestij juga antara faktor yang diambil kira oleh sesetengah responden dalam memilih kawasan kediaman (Rujuk Jadual 3.14).

ms 3-21


KAJIAN PENYELIDIKAN Kesesuaian Pelaksanaan ‘Gated and Guarded Community’ di Malaysia

Jadual 3.14 : Faktor-Faktor Pemilihan Kediaman Dalam Kawasan GC Sangat Penting Skala Pilihan 13

Peratus (%) 43

30

Tidak Penting

15

Peratus (%) 50

91

2

8

25

17 5 2

Frekuensi Nilai Hartanah Aspek Keselamatan Kemudahan Eksklusif Kualiti Rumah Sifat Kejiranan Kehidupan Berprestij

Penting

Sangat Tidak Penting Peratus Frekuensi (%) 0 0

2

Peratus (%) 7

6

1

3

0

0

14

44

7

22

3

9

53 16

11 19

34 61

2 4

6 13

2 3

6 10

6

17

53

8

25

5

16

Frekuensi

Frekuensi

Sumber: Kajian Lapangan, 2008

3.4.2.2

Keadaan Fizikal Rumah

Bagi rumah-rumah yang bertanah, sebanyak 38 peratus responden mempunyai keluasan tanah melebihi 3501 kaki persegi dan majoritinya tertumpu di kawasan MBSA. Seramai 19 peratus responden pula mempunyai keluasan tanah antara 2001 hingga 2500 kaki persegi. Sebanyak 35 peratus responden mempunyai keluasan rumah antara 2001 hingga 2500 kaki persegi bagi seunit rumah. Ini diikuti sermai 31 peratus responden mempunyai keluasan binaan rumah melebihi 3500 kaki persegi. Dari segi bilangan tingkat bangunan seramai 65 peratus responden di DBKL dan MBSA tinggal di rumah dua tingkat. Bagaimanapun seramai 32 peratus responden pula tinggal di rumah tiga tingkat. Di kawasan MBSA didapati kesemua responden yang disoal-selidik tinggal di rumah 2 tingkat.

3.4.2.3

Jenis Hakmilik Rumah dan Tahun Membeli Rumah

Sebanyak 51 peratus responden GC mempunyai jenis hakmilik strata, dan selebihnya (49 peratus) mempunyai jenis hakmilik kediaman bukan strata. Kebanyakan responden di kedua-dua kawasan kajian mula menduduki kawasan GC pada tahun 2003 (27 peratus) Kemasukan penghuni ke kawasan GC mengalami kemerosotan ketara pada tahun 2007 iaitu hanya (10 peratus). (Rajah 3.13).

ms 3-22


KAJIAN PENYELIDIKAN Kesesuaian Pelaksanaan ‘Gated and Guarded Community’ di Malaysia

Rajah 3.13 : Peratus Responden Menduduki Kediaman di Kawasan GC Mengikut Tahun Tahun Responden Menduduki Kediaman 'Gated Community'

Bil. Responden (%)

30 25 20 15

27%

21%

21%

21%

10 10%

5 0 2003

2004

2005

2006

2007

Tahun

Sumber : Kajian Lapangan, 2008

3.4.2.4

Harga Rumah Semasa Beli dan Jangkaan Harga Rumah Semasa

Analisis menunjukkan 32 peratus responden membeli rumah teres dengan harga antara RM 450 001 hingga RM 550 000. Manakala rumah semi-D dibeli dengan harga melebihi RM 750 000 iaitu hanya melibatkan 9 peratus responden. (Rajah 3.14). Analisis mendapati, purata harga rumah di kawasan GC dijangkakan meningkat pada masa akan datang. Sebanyak 37 peratus responden menjangkakan harga rumah mereka akan meningkat sehinga RM 750 001 hingga RM 850 000 pada masa hadapan. Manakala 33 peratus responden pula menganggarkan harga rumah mereka akan meningkat sehingga RM 550 001 hingga RM 650 000 seunit dan 22 peratus responden menganggarkan harga rumah mereka akan meningkat sehingga melebihi RM 850 000 seunit. Rajah 3.14 : Peratusan Purata Harga Rumah Di Kawasan Kajian Peratusan Harga Rumah

9%

Harga (RM)

> 750 000

24%

650 001 - 750 000 550 001 - 650 000

27%

450 001 - 550 000

32%

350 000 - 450 000

9% 0

5

10

15

20

25

30

35

Peratus (%)

Sumber : Kajian Lapangan, 2008

ms 3-23


KAJIAN PENYELIDIKAN Kesesuaian Pelaksanaan ‘Gated and Guarded Community’ di Malaysia

3.4.2.5

Bayaran Kepada Perbadanan Pengurusan (MC) dan Yuran Persatuan Penduduk

Sebanyak 47 peratus penghuni GC di kawasan DBKL dikenakan bayaran kepada MC antara RM 301 hingga 400 sebulan 37 peratus responden pula membayar sebanyak RM 201 hingga 300 sebulan. Manakala yang selebihnya dikenakan bayaran RM500 keatas. Bagi kawasan GC di MBSA, bayaran yang dikenakan adalah berbentuk yuran persatuan penduduk. Ini berbeza dengan bayaran pengurusan yang dikenakan oleh GC di kawasan DBKL. Seramai 25 peratus responden membayar yuran persatuan penduduk tersebut antara RM 31 hingga 40 sebulan. Manakala selebihnya iaitu 75 peratus responden membayar yuran persatuan penduduk antara RM 41 hingga 50 sebulan (Jadual 3.15). Jadual 3.15: Purata Caj Bayaran Pengurusan dan Yuran Persatuan Penduduk Caj Bayaran Pengurusan (RM) 200 - 200 201 - 300 301 - 400 > 500 Jumlah

DBKL Frekuensi Peratus (%) 0 0 7 37 9 47 3 16 19 100

Yuran Persatuan Penduduk (RM) 20 - 30 31 - 40 41 - 50 >50 Jumlah

MBSA Frekuensi Peratus (%) 0 0 3 25 9 75 0 0 12 100

Sumber: Kajian Lapangan, 2008

3.4.2.6

Hakmilik Tanah

Berdasarkan maklumbalas yang diperolehi kebanyakan responden iaitu seramai 83 peratus mempunyai status hakmilik kekal. Ini diikuti oleh status hakmilik tanah jenis strata iaitu melibatkan 17 peratus responden (Rajah 3.15). Bagaimanapun tiada responden yang mempunyai hakmilik tanah berstatus pajakan dan hakmilik bumiputra. Rajah 3.15 : Peratus Status Hakmilik Tanah Status Hakmilik Tanah 90 80 Peratus (%)

70 60 50 40

83%

30

17%

20 10

0%

0%

0 Kekal

Pajakan

Hakmilik Bumiputra

Strata

Status Hakmilik Sumber: Kajian Lapangan, 2008

ms 3-24


KAJIAN PENYELIDIKAN Kesesuaian Pelaksanaan ‘Gated and Guarded Community’ di Malaysia

3.4.3 Seksyen C : Kualiti Persekitaran Kejiranan Bahagian ini menyentuh mengenai kemudahan masyarakat/ persekitaran yang terdapat dalam kawasan GC. Antara aspek yang akan dinilai termasuklah kualiti kemudahan rekreasi, kemudahan pendidikan, kemudahan kesihatan, dewan orang ramai, kemudahan kebajikan, keagamaan, perdagangan, pengangkutan dan lalulintas dan penyelenggaraan.

3.4.3.1

Kemudahan Rekreasi

Kemudahan rekreasi yang disediakan dalam GC adalah seperti taman kejiranan, padang permainan, taman permainan kanak-kanak, kolam renang dan rumah kelab. Soalselidik mendapati secara keseluruhannya penyediaan kemudahan rekreasi dalam kawasan GC dapat disediakan dengan baik (Rujuk Jadual 3.16). Jadual 3.16: Tahap Penyediaan Kemudahan Rekreasi Di Kawasan Kajian Skala (%) Kemudahan Rekreasi

Sangat Tidak Baik

Tidak Baik

Sederhana Baik

(%) Frekuensi

Baik

Sangat Baik

Frekuensi

(%)

Frekuensi

(%)

Frekuensi

(%)

Frekuensi

(%)

Taman Kejiranan

0

0

0

0

4

13

18

56

10

31

Padang Permainan

0

0

0

0

10

28

15

42

11

31

Taman Permainan Kanak-kanak

0

0

1

3

6

19

14

44

11

35

Kolam Renang Rumah Kelab

0 0

0 0

1 1

4 7

5 5

21 36

9 3

38 21

9 5

38 36

Sumber: Kajian Lapangan, 2008

3.4.3.2

Kemudahan Pendidikan, Kesihatan dan Dewan Orang Ramai

Bagi penyediaan kemudahan pendidikan hanya tadika sahaja yang disediakan dalam kawasan GC. Walaupun kemudahan yang disediakan terhad, namun 75 peratus responden GC merasakan kemudahan pendidikan yang disediakan adalah tidak baik dan sangat tidak baik. Bagi kemudahan kesihatan, terdapat klinik kesihatan disediakan. Akan tetapi sebanyak 58 peratus responden merasakan perkhidmatan kesihatan yang disediakan adalah tidak baik dan sangat tidak baik. Kemudahan seperti dewan orang ramai pula, 62 peratus responden menyatakan kemudahan tersebut adalah baik dan memuaskan (Rujuk Rajah 3.16).

ms 3-25


KAJIAN PENYELIDIKAN Kesesuaian Pelaksanaan ‘Gated and Guarded Community’ di Malaysia

Rajah 3.16 : Persepsi Responden Terhadap Kualiti Kemudahan Masyarakat Dalam GC Penyediaan Kemudahan Masyarakat 70

Peratus (%)

60

50%

50 62%

40 25%

30

25% 33% 15%

20 8.3%

25%

10

0

7.7%

8%

0

0

0 Tadika

Klinik Kesihatan

Dewan Orang Ramai

Jenis Kemudahan Sangat Tidak Baik

Tidak Baik

Sederhana Baik

Baik

Sangat Baik

Sumber: Kajian Lapangan, 2008

3.4.3.3

Kemudahan Kebajikan

Terdapat beberapa kemudahan kebajikan yang disediakan dalam GC antaranya seperti pusat aktiviti kanak-kanak dan pusat harian warga tua. Hasil analisis menunjukkan 50 peratus responden menyatakan pusat aktiviti kanak-kanak yang disediakan tidak begitu memuaskan. Di sesetengah kawasan GC kemudahan pusat harian warga tua juga disediakan, 36 peratus responden menyatakan kemudahan tersebut disediakan dengan baik (Rujuk Rajah 3.17). Rajah 3.17: Tahap Penyediaan Kemudahan Kemasyarakatan Penyediaan Kemudahan Kebajikan

40 35

Peratus (%)

30 25 20

36%

33%

15 10

25%

5

2%

2%

10%

0 Pusat Aktiviti Kanak-kanak Pusat Harian Warga Tua Jenis Kemudahan Sangat Tidak Baik

Tidak Baik

Sederhana Baik

Baik

Sumber: Kajian Lapangan, 2008

ms 3-26


KAJIAN PENYELIDIKAN Kesesuaian Pelaksanaan ‘Gated and Guarded Community’ di Malaysia

3.4.3.4

Kemudahan Keagamaan

Kemudahan keagamaan yang telah disediakan dalam kawasan GC termasuklah surau/ masjid, tokong cina, gereja dan kuil hindu. Keadaan surau yang terdapat di kawasan GC adalah ditahap yang memuaskan. Sebanyak 50 peratus responden menyatakan kemudahan surau yang disediakan dalam keadaan baik dan sangat baik. Penyediaan kemudahan keagamaan seperti tokong cina pula dalam keadaan yang kurang memuaskan. (20 peratus menyatakan sangat tidak baik dan 40 peratus menyatakan tidak baik). Manakala gereja adalah tidak memuaskan (33 peratus menyatakan sangat tidak baik dan 17 peratus menyatakan tidak baik) (Rujuk Jadual 3.17). Jadual 3.17 : Tahap Penyediaan Kemudahan Keagamaan Kemudahan Keagamaan

Skala (%) Sangat Tidak Baik Frekuensi (%)

Tidak Baik Frekuensi

Sederhana Baik

Baik

Sangat Baik

(%)

Frekuensi

(%)

Frekuensi

(%)

Frekuensi

(%)

Surau/ Masjid

3

25

0

0

3

25

5

42

1

8

Tokong Cina

1

20

2

40

1

20

1

20

0

0

Gereja

2

33

1

17

2

33

1

17

0

0

Kuil Hindu

2

40

1

20

1

20

1

20

0

0

Sumber: Kajian Lapangan, 2008

3.4.3.5

Perkhidmatan Pengangkutan / Keadaan Lalulintas

Terdapat dua aspek perkhidmatan pengangkutan yang akan dinilai dalam GC iaitu berkaitan penyediaan perkhidmatan pengangkutan awam dan laluan pejalan kaki. Bagi perkhidmatan pengangkutan awam berdekatan dengan GC sebanyak 44 peratus responden menyatakan perkhidmatan tersebut adalah sangat tidak memuaskan. Manakala bagi kemudahan laluan pejalan kaki, majoriti responden merasakan kemudahan yang disediakan dalam keadaan baik. (Rajah 3.18).

ms 3-27


KAJIAN PENYELIDIKAN Kesesuaian Pelaksanaan ‘Gated and Guarded Community’ di Malaysia

Rajah 3.18: Tahap Perkhidmatan Pengangkutan / Lalulintas.

Peratus (%)

Tahap Perkhidmatan Pengangkutan / Lalulintas 50 45 40 35 30 25 20 15 10 5 0

40%

44% 25% 18% 11%

3%

0

17% 0

Perkhidmatan Pengangkutan Awam Laluan Pejalan Kaki Jenis Perkhidmatan Sangat Tidak Baik

Tidak Baik

Sederhana Baik

Baik

Sangat Baik

Sumber: Kajian Lapangan, 2008

3.4.3.6

Perkhidmatan Persekitaran

Berdasarkan analisis yang diperolehi mengenai perkhidmatan persekitaran menunjukkan kesemua responden sependapat bahawa perkhidmatan persekitaran yang disediakan adalah di tahap baik dan memuaskan. (Rujuk Jadual 3.18). Jadual 3.18: Tahap Perkhidmatan Persekitaran dan Penyelenggaraan Di Kawasan GC Skala (%) Perkhidmatan Persekitaran

Sangat Tidak Baik

Tidak Baik

Sederhana Baik

(%) Frekuensi

Baik

Sangat Baik

Frekuensi

(%)

Frekuensi

(%)

Frekuensi

(%)

Frekuensi

(%)

Pemungutan Sampah

0

0

0

0

7

22

15

47

10

31

Pembersihan Jalan

0

0

0

0

7

22

12

38

13

41

Lampu Jalan

0

0

0

0

4

13

13

41

15

47

Pemotongan Rumput Penyelenggaraan Jalan

0

0

0

0

3

9

17

53

12

38

0

0

0

0

4

13

17

55

10

32

Sumber: Kajian Lapangan, 2008

ms 3-28


KAJIAN PENYELIDIKAN Kesesuaian Pelaksanaan ‘Gated and Guarded Community’ di Malaysia

3.4.4

Seksyen D : Kejiranan Dan Kemasyarakatan

Bahagian ini akan menyentuh mengenai hubungan kejiranan dan kemasyarakatan dalam GC. Analisis yang dijalankan menjurus kepada beberapa perkara seperti bilangan jiran yang dikenali, hubungan dengan jiran dan aktiviti-aktiviti yang sering dijalankan dalam GC yang melibatkan kesemua penghuni dalam kejiranan terbabit.

3.4.4.1

Jiran Yang Dikenali Oleh Responden

Komuniti GC sering dikaitkan dengan hubungan kejiranan dan kemasyarakatan yang longgar. Analisis ini bertujuan menilai sejauhmana hubungan kejiranan dan kemasyarakatan yang wujud dalam perumahan GC. Analisis menunjukkan majoriti responden (31 peratus) dalam kawasan GC mengenali hanya 6 hingga 10 keluarga sahaja. Seramai 31 peratus responden juga mengenali lebih daripada 16 keluarga (Rajah 3.19). Ini jelas menunjukkan bahawa interaksi antara masyarakat dalam kawasan GC masih berada di tahap yang baik kerana kebanyakan mereka mengenali jiran masing-masing. Rajah 3.19: Purata Jiran Yang Dikenali Oleh Responden Purata Jiran Yang Dikenali Oleh Responden > 16 Keluarga

31% 8%

Bil. Jiran

11-15 Keluarga 6-10 Keluarga

31%

1-5 Keluarga

28% 3%

Tiada 0

5

10

15 20 Peratus (%)

25

30

35

Sumber: Kajian Lapangan. 2008

3.4.4.2

Hubungan Dengan Jiran

Analisis mendapati majoriti responden mempunyai hubungan yang baik dengan jiranjiran mereka. Ini dapat dilihat apabila 97 peratus responden menyatakan hubungan yang baik wujud antara mereka dan jiran berdekatan, namun masih terdapat responden yang tidak mengenali jiran mereka (Rajah 3.20).

ms 3-29


KAJIAN PENYELIDIKAN Kesesuaian Pelaksanaan ‘Gated and Guarded Community’ di Malaysia

Rajah 3.20: Tahap Hubungan Kejiranan Dalam Masyarakat GC Hubungan Dengan Jiran

70 Peratus (%)

60 50 77%

40 30 20

19%

3%

10

0

0 Sangat Baik

Baik

Tidak Baik

Sangat Tidak Baik

Tahap Hubungan Sumber: Kajian Lapangan, 2008

3.4.4.3

Faktor Yang Menggalakkan Interaksi Dengan Jiran

Berkenalan melalui perkongsian kemudahan awam juga mampu mewujudkan interaksi antara jiran. Analisis menunjukkan bahawa 84 peraus responden GC di kawasan DBKL dan MBSA menyatakan mereka dapat berkenalan dengan jiran melalui perkongsian kemudahan awam yang disediakan. Semangat kejiranan dalam komuniti dapat dipupuk melalui aktiviti-aktiviti yang dianjurkan oleh pihak pengurusan dalam kawasan kajian. Ini dapat dibuktikan apabila 92 peratus responden dalam kawasan kajian bersetuju dengan kenyataan tersebut (Rujuk Jadual 3.19). Jadual 3.19: Faktor-Faktor Yang Menggalakkan Interaksi Antara Jiran Faktor-faktor Lokasi Perumahan Penggunaan Kemudahan

Setuju Peratus Frekuensi (%) 30 84 30 84

Kurang Bersetuju Peratus Frekuensi (%) 6 17 6 17

Berkenalan Ketika Mengawasi Anak-anak Bermain

32

89

4

11

Berkenalan Melalui Aktiviti Yang Dijalankan

33

92

3

8

Sumber : Kajian Lapangan, 2008

ms 3-30


KAJIAN PENYELIDIKAN Kesesuaian Pelaksanaan ‘Gated and Guarded Community’ di Malaysia

3.4.4.4

Masalah-Masalah Yang Terdapat Dalam Perumahan ‘Gated Community’

Berdasarkan kajiselidik yang dijalankan di kawasan GC mendapati terdapat beberapa masalah berkaitan pembangunan GC yang berlaku di kawasan DBKL dan MBSA. Antara masalah yang timbul adalah: i.

Isu Keseimbangan Penduduk Mengikut Etnik

Pembangunan GC sememangnya akan menyebabkan isu sosial menjadi semakin parah apabila analisis mendapati majoriti penghuni GC didominasi oleh satu kaum sahaja. Latar belakang pendapatan turut mendorong perkara ini terjadi di mana hanya golongan berpendapatan tinggi dan sederhana sahaja yang mampu tinggal dalam kawasan GC.

ii.

Sikap Penghuni Yang Kurang Ramah

Masalah lain yang timbul dalam skim GC ini adalah berkaitan penghuninya yang kurang ramah (unfriendly neighbourhood). Kebanyakan penghuni tidak mengenali antara satu sama lain. Ini terbukti apabila terdapat responden GC masih tidak mengenali jiran-jiran mereka secara lebih rapat.

iii.

Kurang Kerjasama Antara Penghuni GC

Kebanyakan penduduk dalam komuniti GC masih sukar untuk memberikan kerjasama terutamanya dalam aktiviti-aktiviti yang dianjurkan oleh pihak pengurusan seperti gotong royong, hari keluarga dan sebagainya.

iv.

Ketiadaan Undang-undang Yang Jelas Berkaitan GC

Ketiadaan undang-undang yang jelas dan bersesuaian berkaitan pembangunan GC menyukarkan penduduk terutamanya untuk membuat aduan, ubah suai rumah, dan sebagainya.

v.

Peningkatan Beban Penghuni

GC telah meningkatkan beban terhadap penghuni di mana penghuni GC terpaksa membayar ‘double charge’ iaitu mereka terpaksa membayar cukai harta kepada PBT dan yuran pengurusan kepada Pihak Pengurusan (Management Cooperation-MC).

ms 3-31


KAJIAN PENYELIDIKAN Kesesuaian Pelaksanaan ‘Gated and Guarded Community’ di Malaysia

3.4.5

Seksyen E : Persekitaran Tempat Tinggal, Aktiviti dan Kemudahan

Dalam bahagian ini kajian meneliti aspek penting kepada persekitaran tempat tinggal, seperti aspek keselamatan, semangat kejiranan, nilai privasi, jarak dari rumah ke tempat kerja, kemudahan, kawasan komersial dan sebagainya (Rujuk Jadual 3.20). Keseluruhan responden menganggap aspek keselamatan adalah kriteria utama yang diperlukan dalam sesebuah kawasan perumahan. Jadual 3.20: Aspek Penting Kepada Persekitaran Tempat Tinggal, Faktor Persekitaran Yang Selamat Semangat Kejiranan Privasi Dekat Dari Kemudahan Dekat Dari Tempat Kerja Dekat Dari Pusat Komersial

Paling Penting Peratus Frekuensi (%) 29 88 14 48 18 55 14 52 14 50 13 43

Penting Peratus Frekuensi (%) 4 12 13 45 11 33 8 30 9 32 12 40

Tidak Penting Peratus Frekuensi (%) 0 0 2 29 4 12 5 19 5 18 5 17

Sumber: Kajian Lapangan, 2008

3.4.6

Seksyen F : Persepsi Terhadap ‘Gated Community’

Dalam bahagian ini persepsi responden GC mengenai kawasan perumahan mereka akan dinilai. Ianya merangkumi beberapa aspek seperti keselamatan, jurang sosial, susunatur dan rekabentuk bangunan, kemudahan yang disediakan dan sebagainya.

3.4.6.1

Kualiti Hidup Yang Dapat Dicapai Dalam ‘Gated Community’

Rentetan daripada peningkatan kadar jenayah aspek keselamatan menjadi salah satu kriteria penting dalam memilih kediaman. GC dilihat dapat menyediakan persekitaran yang selamat dengan adanya sistem kawalan 24 jam dan kawasan perumahan yang dikelilingi pagar/ tembok. Berdasarkan hasil analisis yang diperolehi mendapati 94 peratus responden bersetuju bahawa GC menawarkan keselamatan yang tinggi kepada penghuninya (22 peratus bersetuju dan 72 peratus sangat bersetuju). Selain menawarkan jaminan keselamatan yang tinggi, GC juga dapat memberi keharmonian kepada penghuninya apabila seramai 94 peratus responden bersetuju dengan pendapat ini (47 peratus bersetuju dan 47 peratus sangat bersetuju). Namun 6 peratus responden tidak bersetuju bahawa GC dapat memberi keharmonian kepada penghuninya (3 peratus sangat tidak setuju dan 3 peratus tidak bersetuju).

ms 3-32


KAJIAN PENYELIDIKAN Kesesuaian Pelaksanaan ‘Gated and Guarded Community’ di Malaysia

Pengamatan yang dibuat terhadap Jadual 3.21 juga mendapati seramai 94 peratus responden bersetuju bahawa GC memberikan persekitaraan yang selesa terhadap penghuninya (44 peratus responden bersetuju dan 50 peratus responden sangat bersetuju). Pengurusan dan penyelenggaraan yang sistematik juga menjadikan kawasan dalam GC sentiasa bersih dan terurus dengan baik. Jadual 3.21: Kualiti Hidup Yang Dapat Dicapai Dalam GC Kualiti Hidup Memberi Keselamatan Memberi Keharmonian Memberi Keselesaan

Sangat Tidak Setuju Frekuensi (%) 2 7 1 3 1 3

Tidak Setuju Frekuensi (%) 0 0 1 3 1 3

Setuju Frekuensi 8 17 16

(%) 22 47 44

Sangat Setuju Frekuensi (%) 26 72 17 47 18 50

Sumber: Kajian Lapangan, 2008

3.4.6.2

Persepsi Responden Terhadap ‘Gated Community’

Sebilangan besar responden iaitu 75 peratus responden tidak bersetuju (33 peratus sangat tidak setuju dan 42 peratus tidak bersetuju) bahawa GC memperbesarkan jurang sosial antara masyarakat terutamanya antara golongan atasan dan bawahan. Keadaan ini memberi gambaran bahawa hubungan antara penduduk di dalam dan luar GC masih baik. Berdasarkan analisis mendapati seramai 56 peratus responden berpendapat pembangunan GC mewujudkan susunatur dan rekabentuk bangunan lebih teratur (28 peratus sangat bersetuju dan 28 peratus bersetuju). Namun seramai 44 peratus responden tidak bersetuju bahawa GC mewujudkan susunatur dan rekabentuk bangunan yang teratur (36 peratus sangat tidak setuju dan 8 peratus tidak setuju). Jadual 3.22: Persepsi Responden Terhadap Kesan Pembangunan GC Persepsi Responden Memperbesarkan Jurang Sosial Rekabentuk Kawasan Yang Terancang Menangani Isu Kesesakan Lalulintas dalam GC Kurang Interaksi Antara Masyarakat Perkongsian Kemudahan Dengan Komuniti Luar

Sangat Tidak Setuju Peratus Frekuensi (%)

Tidak Setuju Peratus Frekuensi (%)

Setuju Peratus Frekuensi (%)

Sangat Setuju Peratus Frekuensi (%)

12

33

15

42

7

19

2

7

13

36

3

8

10

29

10

28

16

46

3

9

8

23

8

23

10

29

12

34

10

29

3

9

13

37

13

37

6

17

3

9

Sumber: Kajian Lapangan, 2008

ms 3-33


KAJIAN PENYELIDIKAN Kesesuaian Pelaksanaan ‘Gated and Guarded Community’ di Malaysia

3.5

ANALISIS DAN PENEMUAN KAJIAN : Penduduk ‘Bukan-Gated Community’

Analisis data dibuat bertujuan untuk mengenalpasti faktor-faktor pemilihan perumahan di kawasan Bukan-GC, mengenalpasti ciri-ciri sosio-ekonomi dan pelakuan sosial penduduk BukanGC, persekitaran kediaman yang diinginkan dan sebagainya.

3.5.1

Seksyen A : Maklumat Latar Belakang Responden

Bahagian ini meliputi soalan mengenai kerakyatan, jantina, kaum, tahap pendidikan, status perkahwinan, saiz isi rumah dan jenis rumah.

3.5.1.1

Kaum dan Kerakyatan

Berdasarkan tinjauan yang dijalankan, penduduk Bukan-GC di kawasan kajian terdiri daripada kaum Melayu (47 peratus), kaum Cina (37 peratus) dan kaum India (11 peratus). Kebanyakkan kaum Melayu di kawasan DBKL didapati tertumpu di sekitar kawasan Bandar Manjalara dan di kawasan Taman Seri Manjalara. Manakala di kawasan MBSA pula kaum Melayu banyak tertumpu di kawasan Sekyen 6. Bagaimanapun tiada kaum bumiputera lain yang tinggal dikedua-dua kawasan kajian (Rajah 3.21). Majoriti responden merupakan warganegara Malaysia iaitu 96 peratus daripada keseluruhan responden. Rajah 3.21: Taburan Responden Mengikut Komposisi Kaum Taburan Komposisi Kaum 50 45

Peratus (%)

40 35 30

47%

25

37%

20 15 10

11%

5

4% 0

0 Melayu

Cina

India

Bumiputra

Lain-lain

Jenis Kaum

Sumber: Kajian Lapangan, 2008

ms 3-34


KAJIAN PENYELIDIKAN Kesesuaian Pelaksanaan ‘Gated and Guarded Community’ di Malaysia

3.5.1.2

Umur Responden

Majoriti responden di kawasan Bukan-GC berumur antara 41 hingga 50 tahun (31 peratus) diikuti oleh responden berumur 31 hingga 40 tahun (30.5 peratus). Responden yang berumur melebihi 60 tahun adalah terendah peratusannya iaitu 8 peratus. (Rajah 3.22). Rajah 3.22: Taburan Umur Responden Di Kawasan Kajian Taburan Umur Responden 35

Peratus (%)

30 25 20 15 10

31%

30.5% 16%

14%

5

8.%

0 20 - 30

31 - 40

41- 50 Purata Umur

51 - 60

>61

Sumber: Kajian Lapangan, 2008

3.5.1.3

Status Perkahwinan

Sebanyak 85 peratus responden di kawasan kajian telah berkahwin, selebihnya iaitu 11 peratus responden merupakan responden yang masih bujang. Terdapat juga responden yang telah bercerai dan kematian suami atau isteri yang tinggal di kawasan Bukan-GC, namum jumlahnya tidak terlalu kecil (Rujuk Rajah 3.23) Rajah 3.23: Status Perkahwinan Responden

Status Perkahwinan

Taburan Status Perkahwinan Responden

Kematian

3%

Bercerai

1.5%

Bujang

11% 85%

Berkahwin 0

10

20

30

40

50

60

70

80

90

Peratus (%) Sumber: Kajian Lapangan, 2008

ms 3-35


KAJIAN PENYELIDIKAN Kesesuaian Pelaksanaan ‘Gated and Guarded Community’ di Malaysia

3.5.1.4

Saiz Isi Rumah

Sebanyak 71 peratus responden di kawasan Bukan-GC mempunyai saiz isi rumah antara 4 hingga 7 orang. Ini diikuti oleh responden yang mempunyai isi rumah antara 1 hingga 3 orang (22 peratus) Hanya 1.2 peratus responden mempunyai saiz isi rumah melebihi 11 orang (Rujuk Rajah 3.24). Rajah 3.24: Taburan Saiz Isi Rumah Responden

Saiz Isi Rumah

Taburan Saiz Isi Rumah Responden > 11

1.2%

8 - 11 orang

6.5% 71%

4 - 7orang 22%

1 - 3 orang 0

10

20

30

40

50

60

70

80

Peratus (%) Sumber: Kajian Lapangan, 2008

3.5.1.5

Jenis Rumah

Kebanyakan reponden di kawasan Bukan-GC mendiami rumah jenis teres iaitu sebanyak 90 peratus. Terdapat hanya 4 peratus yang mendiami rumah jenis pangsapuri, manakala hanya 1.5 peratus merupakan penghuni rumah bandar (town house), 1 peratus rumah jenis semi-D dan selebihnya lain-lain jenis rumah (Rujuk Rajah 3.25). Rajah 3.25: Jenis Rumah Yang Dimiliki Oleh Responden

Peratus (%)

Jenis Rumah Responden 100 90 80 70 60 50 40 30 20 10 0

90%

0 Banglo

1% Semi - D

Teres Jenis Rumah

1.5%

4%

4%

Rumah Bandar

Pangsapuri

Lain-Lain

Sumber: Kajian Lapangan, 2008

ms 3-36


KAJIAN PENYELIDIKAN Kesesuaian Pelaksanaan ‘Gated and Guarded Community’ di Malaysia

3.5.1.6

Pemilikan Rumah

Sejumlah 61 peratus responden Bukan-GC di kawasan DBKL memiliki rumah sendiri, manakala selebihnya (36 peratus) adalah menyewa. Di kawasan MBSA, jumlah responden yang memiliki rumah sendiri ialah 74 peratus dan 25 peratus pula adalah menyewa, dan 0.7 peratus responden mendiami rumah milikan syarikat. (Rujuk Rajah 3.26) Rajah 3.26: Status Pemilikan Rumah Oleh Responden Bukan-GC Status Pemilikan Rumah 70

Peratus (%)

60 50 40

65%

30 20

33%

10

1%

0.7%

0.2%

Tanpa Bayaran

Milikan Syarikat

Lain-lain

0 Rumah Sendiri

Sewa

Jenis Milikan Sumber: Kajian Lapangan, 2008

3.5.1.7

Jenis Pekerjaan

Hampir 32 peratus responden di kawasan Bukan-GC bekerja di sektor swasta, sebanyak 24 peratus pula bekerja sendiri, dan 20 peratus yang lain bekerja dalam sektor awam. (Rujuk Rajah 3.27). Rajah 3.27: Taburan Jenis Pekerjaan Responden Jenis Pekerjaan Responden 0% 10%

14%

Sektor Swasta 32%

Sektor Awam Kerja Sendiri Pesara

24% 20%

Penganggur Lain-lain

Sumber: Kajian Lapangan, 2008

ms 3-37


KAJIAN PENYELIDIKAN Kesesuaian Pelaksanaan ‘Gated and Guarded Community’ di Malaysia

3.5.1.8

Pendapatan Isi Rumah

Sebanyak 37 peratus responden Bkan-GC di kawasan DBKL dan di kawasan MBSA memperolehi pendapatan isi rumah di antara RM 3001 hingga RM 6000. Manakala hampir 32 peratus pula memperolehi pendapatan kurang dari RM 3000. Hanya 6 peratus memperolehi pendapatan melebihi RM 12, 000 sebulan (Rajah 3.28). Rajah 3.28: Purata Pendapatan Bulanan Isi Rumah Pendapatan Isi Rumah

40 35 Peratus (%)

30 25 20

32%

37%

15 10

6%

14%

5

11%

0 0 - 3000

3001 - 6000

6001 - 9000

9001 - 12 000

>12 001

Purata Pendapatan (RM) Sumber: Kajian Lapangan, 2008

3.5.2

Seksyen B : Maklumat Perumahan

Perkara-perkara yang berkaitan dengan perumahan adalah maklumat mengenai tahun responden membeli rumah, harga rumah semasa dibeli, harga rumah mengikut nilai pasaran sekarang, bentuk hak milik rumah dan kadar sewa yang dikenakan jika responden menyewa.

3.5.2.1

Tahun Membeli Rumah

Hampir 38 peratus di kawasan Bukan-GC menyatakan bahawa mereka telah membeli kediaman mereka sejak tahun 2000. Ini diikuti dengan tahun membeli di antara 1991 hingga 2000 (37 peratus).

ms 3-38


KAJIAN PENYELIDIKAN Kesesuaian Pelaksanaan ‘Gated and Guarded Community’ di Malaysia

Rajah 3.29 : Tahun Responden Membeli Rumah Oleh Penduduk Bukan-GC Pembelian Rumah Mengikut Tahun 40 35 Peratus (%)

30 25 20 15

37%

38%

1991 - 2000

>2000

10%

10 5

15%

0 1970 - 1980

1981 - 1990

Tahun Sumber : Kajian Lapangan, 2008

3.5.2.2 Harga Rumah Semasa Dibeli dan Jangkaan Harga Rumah Semasa Kebanyakan responden yang tinggal dalam perumahan Bukan-GC di DBKL dan MBSA, membeli rumah mereka pada harga yang kurang daripada RM 100 000 (33.8 peratus), manakala 21 peratus responden yang membeli rumah dengan harga antara RM 100 001 hingga RM 200 000. Hanya 14.3 peratus responden sahaja menyatakan bahawa rumah mereka dibeli dengan harga antara RM 300 001 hingga RM 400 000 (Rajah 3.30). Kajian ini mendapati sebanyak 34.2 peratus responden menjangkakan harga rumah mereka akan meningkat sehingga RM 400,000 hingga RM 500,000 dan majoritinya adalah terdiri daripada rumah jenis teres dan pangsapuri. Jangkaan peningkatan terhadap harga rumah menjadi semakin tinggi sehingga melebihi RM 500,000 hanya 11.8 peratus, iaitu mereka yang memiliki rumah jenis semi-D dan teres.

ms 3-39


KAJIAN PENYELIDIKAN Kesesuaian Pelaksanaan ‘Gated and Guarded Community’ di Malaysia

Rajah 3.30: Purata Harga Rumah Semasa Dibeli Purata Harga Rumah Semasa Dibeli

Harga Rumah (RM)

> RM 500 001

0.7% 17%

RM 400 001- RM 500 000 RM300 001 - RM400 000

14%

RM200 001 - RM300 000

14%

RM100 001 - RM200 000

21% 34%

< RM 100 000 0

5

10

15

20

25

30

35

40

Peratus (%)

Sumber : Kajian Lapangan, 2008

3.5.2.3

Status Hakmilik Tanah

Kebanyakan responden di kawasan kajian mempunyai status hakmilik tanah jenis kekal antarabangsa (79 peratus). Ini diikuti oleh responden yang mempunyai status hakmilik tanah jenis pajakan (12) peratus. Hanya 4 peratus responden mempunyai status hakmilik strata (Rujuk Rajah 3.31). Rajah 3.31: Status Hakmilik Tanah Perumahan Bukan-GC Status Hak Milik Tanah 5% 4% Kekal Antarabangsa

12%

Pajakan Bumiputera Strata 79%

Sumber : Kajian Lapangan, 2008

ms 3-40


KAJIAN PENYELIDIKAN Kesesuaian Pelaksanaan ‘Gated and Guarded Community’ di Malaysia

3.5.2.4

Harga Sewa Bulanan

Kadar sewa bulanan yang biasanya dikenakan kepada responden di kawasan kajian adalah antara RM 301 hingga RM 600 sebulan (38 peratus), diikuti oleh antara RM 601 hingga RM 900 sebulan (35 peratus). Hanya 20 peratus responden membayar sewa bulanan kurang daripada RM 300 sebulan (Rajah 3.32). Kadar sewa yang dikenakan biasanya bergantung kepada jenis rumah, aksesibiliti dan kemudahan-kemudahan lain yang telah disediakan kepada penyewa. Rajah 3.32: Taburan Harga Sewa Bulanan Perumahan Bukan-GC Harga Sewa Bulanan

Peratus (%)

40 30 38% 20 10

34.9% 7.14%

20%

0 <RM 300

RM 301 - RM 600 RM 601 - RM 900

>RM 900

Harga Sew a (RM) Sumber : Kajian Lapangan, 2008

3.5.3

Seksyen C : Persekitaran Tempat Tinggal, Aktiviti dan Kemudahan

Jadual 3.23 menunjukkan 90 peratus menyatakan persekitaran tempat tinggal yang selamat adalah ‘sangat penting’. Ini bermakna kesemua responden menganggap persekitaran yang selamat adalah penting dalam dalam memilih kawasan kediaman. Sebanyak 92 peratus responden berpendapat semangat kejiranan adalah ‘penting’ kerana ia dapat memupuk perpaduan masyarakat. Kawasan perumahan yang berdekatan dengan kemudahan juga menjadi pilihan pembeli rumah. Sebanyak 48 peratus responden merasakan jarak yang dekat dengan kemudahan adalah sangat penting.

ms 3-41


KAJIAN PENYELIDIKAN Kesesuaian Pelaksanaan â&#x20AC;&#x2DC;Gated and Guarded Communityâ&#x20AC;&#x2122; di Malaysia

Jadual 3.23: Persekitaran Tempat Tinggal, Aktiviti dan Kemudahan Faktor Persekitaran Yang Selamat Semangat Kejiranan Privasi Berdekatan Dengan Kemudahan Berdekatan Dengan Tempat Kerja Berdekatan Dengan Pusat Komersial

Paling Penting Peratus Frekuensi (%) 26 90 10 40 16 55 11 48

Penting Peratus Frekuensi (%) 3 10 13 52 9 31 8 35

Tidak Penting Peratus Frekuensi (%) 0 0 2 25 4 14 4 17

14

58

6

25

4

17

11

42

10

39

5

19

Sumber: Kajian Lapangan, 2008

3.5. 4

Seksyen D : Kualiti Persekitaran Kejiranan

Antara aspek yang akan dinilai dalam bahagian ini adalah mengenai kualiti kemudahan masyarakattermasuk:-

3.5.4.1

Kemudahan Rekreasi

Jadual 3.24 menunjukkan secara keseluruhannya, kemudahan rekreaksi seperti taman kejiranan, taman permainan kanak-kanak, padang permainan dan kolam renang yang terdapat di kawasan Bukan-GC berada dalam keadaan baik dan memuaskan. Jadual 3.24: Persepsi Responden Terhadap Keadaan Kemudahan Rekreasi Skala (%) Kemudahan Rekreasi

Sangat Tidak Baik Frekuensi

Tidak Baik

Peratus Frekuensi (%)

Sederhana Baik

Peratus (%)

Frekuensi

Baik

Sangat Baik

Peratus Peratus Peratus Frekuensi Frekuensi (%) (%) (%)

Taman Kejiranan

19

5

39

10

119

30

177

45

37

9.5

Padang Permainan

24

6

35

9

101

26

190

50

35

10

Taman Permainan Kanak-kanak

16

5

42

12

112

33

129

38

39

11

Kolam Renang

39

11

38

11

78

22

159

46

35

10

Sumber: Kajian Lapangan, 2008

ms 3-42


KAJIAN PENYELIDIKAN Kesesuaian Pelaksanaan â&#x20AC;&#x2DC;Gated and Guarded Communityâ&#x20AC;&#x2122; di Malaysia

3.5.4.2

Kemudahan Pendidikan

Terdapat berbagai jenis kemudahan yang disediakan di kawasan Bukan-GC yang bertujuan memberi kemudahan kepada pengguna, termasuk kemudahan pendidikan seperti sekolah menengah, sekolah rendah, tadika dan sebagainya. Analisis menunjukkan kesemua kemudahan pendidikan yang terdapat di kawasan Bukan-GC disediakan dengan baik dan mencukupi (Rujuk Jadual 3.25). Jadual 3.25: Persepsi Responden Terhadap Penyediaan Kemudahan Pendidikan Skala (%) Kemudahan Sangat Tidak Baik Tidak Baik Sederhana Baik Baik Sangat Baik Pendidikan Peratus Peratus Peratus Peratus Peratus Frekuensi Frekuensi Frekuensi Frekuensi Frekuensi (%) (%) (%) (%) (%) Sekolah Menengah

14

4

41

11

99

25

189

48

48

12

Sekolah Rendah

4

1

29

9

97

28

213

62

56

14

Tadika

23

6

22

6

77

20

205

54

56

15

Sumber: Kajian Lapangan, 2008

3.5.4.3

Kemudahan Kesihatan

Penyediaan kemudahan kesihatan biasanya bergantung kepada jumlah penduduk disesebuah kawasan seperti klinik kesihatan awam dan klinik swasta. Berdasarkan analisis yang diperolehi 38 peratus responden menyatakan kemudahan klinik kesihatan awam yang terdapat di kawasan kajian adalah tidak memuaskan (8 peratus responden sangat tidak baik dan 30 peratus responden lagi menyatakan kemudahan tersebut tidak dapat disediakan dengan baik).Bagi kemudahan kesihatan seperti klinik swasta pula, seramai 56 peratus responden merasakan kemudahan yang disediakan adalah memuaskan (45 peratus baik dan 11 peratus sangat tidak baik). Bagaimanapun 30 peratus responden berpendapat klinik swasta yang terdapat di kawasan tersebut tidak begitu memuaskan (18 peratus sangat tidak baik dan 12 peratus responden lagi merasakan ianya berada dalam keadaan tidak baik) (Rujuk Rajah 3.33). Oleh yang demikian, penyediaan kemudahan kesihatan di kawasan kajian ditahap yang memuaskan.

ms 3-43


KAJIAN PENYELIDIKAN Kesesuaian Pelaksanaan â&#x20AC;&#x2DC;Gated and Guarded Communityâ&#x20AC;&#x2122; di Malaysia

Rajah 3.33: Persepsi Responden Terhadap Penyediaan Kemudahan Kesihatan

Peratus (%)

Penyediaan Kemudahan Kesihatan

50 45 40 35 30 25 20 15 10 5 0

45% 30% 8%

21%

18%

6%

24%

12%

Klinik Kesihatan Awam

24%

11%

Klinik Swasta Jenis Kemudahan

Sangat Tidak Baik

Tidak Baik

Sederhana Baik

Baik

Sangat Baik

Sumber : Kajian Lapangan, 2008

3.5.4.4

Dewan Orang Ramai

Kajian ini mendapati hampir 38 peratus responden merasakan kemudahan dewan orang ramai yang terdapat di kawasan kajian adalah dalam keadaan memuaskan. Bagaimanapun seramai 21 peratus responden lagi merasakan kemudahan dewan orang ramai yang disediakan adalah sangat tidak baik (Rujuk Rajah 3.34). Rajah 3.34: Persepsi Responden Terhadap Penyediaan Dewan Orang Ramai Penyediaan Dewan Orang Ramai

8%

Sangat Tidak Baik

21%

Tidak Baik Sederhana Baik

30% 15%

Baik Sangat Baik

26%

Sumber: Kajian Lapangan, 2008

ms 3-44


KAJIAN PENYELIDIKAN Kesesuaian Pelaksanaan â&#x20AC;&#x2DC;Gated and Guarded Communityâ&#x20AC;&#x2122; di Malaysia

3.5.4.5

Kemudahan Kebajikan

Jadual 3.26 menunjukkan secara keseluruhannya penyediaan kemudahan kebajikan seperti pusat aktiviti kanak-kanak, pusat warga tua, perpustakaan awam, pejabat pos, dan balai polis yang terdapat di kawasan kajian berada ditahap yang tidak memuaskan disebabkan penyelenggaraan daripada pihak bertanggungjawab tidak memuaskan. Selain itu jarak peletakan kemudahan yang terlalu jauh iaitu dalam anggaran melebihi 3 km juga menyebabkan penduduk sukar mendapatkan perkhidmatan ini. Jadual 3.26 : Persepsi Responden Terhadap Tahap Penyediaan Kemudahan Kebajikan Skala (%) Kemudahan Kebajikan

Sangat Tidak Baik

Tidak Baik

Sederhana Baik

Baik

Sangat Baik

Peratus Peratus Peratus Peratus Peratus Frekuensi Frekuensi Frekuensi Frekuensi Frekuensi (%) (%) (%) (%) (%) Pusat Aktiviti Kanak-kanak

99

27

54

15

81

22

109

30

19

5

Pusat Harian Warga Tua

174

50

65

19

42

12

52

15

14

4

Perpustakaan Awam

174

49

60

17

62

17

45

13

17

5

Pejabat Pos

141

35

56

14

89

22

98

24

20

5

Pondok Polis

118

29

58

14

81

20

114

28

32

8

Sumber: Kajian Lapangan, 2008

3.5.4.6

Kemudahan Keagamaan

Jadual 3.27 menunjukkan persepsi masyarakat terhadap kemudahan keagamaan yang terdapat di kawasan kajian. Secara keseluruhannya didapati hanya kemudahan surau/ masjid dapat disediakan dengan baik. Manakala kemudahan keagamaan yang lain tidak dapat disediakan mengikut keperluan dan kesesuaian penduduk. Jadual 3.27: Persepsi Responden Terhadap Penyediaan Kemudahan Keagamaan Skala (%) Kemudahan Keagamaan

Sangat Tidak Baik Frekuensi

Tidak Baik

Sederhana Baik

Baik

Sangat Baik

Peratus Peratus Peratus Peratus Peratus Frekuensi Frekuensi Frekuensi Frekuensi (%) (%) (%) (%) (%)

Surau/ Masjid

23

6

25

6

59

15

161

41

122

31

Tokong Cina

173

50

58

17

56

16

43

13

14

4

Gereja

128

40

65

20

66

21

44

14

18

6

Kuil Hindu

151

50

70

23

45

15

24

8

19

6

Sumber: Kajian Lapangan, 2008

ms 3-45


KAJIAN PENYELIDIKAN Kesesuaian Pelaksanaan â&#x20AC;&#x2DC;Gated and Guarded Communityâ&#x20AC;&#x2122; di Malaysia

3.5.4.7

Kemudahan Komersial

Rajah 3.35 menunjukkan sebanyak 60 peratus responden berpendapat tahap penyediaan kemudahan perbankan berada dalam keadaan baik Manakala sebanyak 72 peratus responden berpendapat kemudahan dan perkhidmatan di rumah-rumah kedai yang terdapat di kawasan kajian berada dalam keadaan baik. Purata anggaran jarak antara kemudahan komersial dengan kediaman responden adalah kurang daripada 3 km. dan merupakan jarak yang tidak menyulitkan mereka dalam mendapatkan kemudahan dan perkhidmatan yang disediakan. Rajah 3.35: Persepsi Responden Terhadap Penyediaan Kemudahan Komersial Penyediaan Kemudahan Komersial 60 Peratus (%)

50 40 30

54% 46%

20 10

5%

24% 2%

14%

11%

5%

21%

18%

0 Bank Sangat Tidak Baik

Jenis Kemudahan Tidak Baik

Rumah Kedai

Sederhana Baik

Baik

Sangat Baik

Sumber: Kajian Lapangan, 2008

3.5.4.8

Perkhidmatan Pengangkutan / Keadaan Lalulintas

Secara keseluruhannya, majoriti responden berpendapat bahawa perkhidmatan pengangkutan dan lalulintas yang terdapat dalam kawasan kajian adalah ditahap sederhana (Rujuk Rajah 3.36). Perkhidmatan pengangkutan awam yang baik dan efisien dapat memberi keselesaan kepada masyarakat. Laluan pejalan kaki yang dapat disediakan dan diselenggara dengan baik juga dapat mengurangkan risiko jenayah terutamanya kepada pengguna jalan kaki.

ms 3-46


KAJIAN PENYELIDIKAN Kesesuaian Pelaksanaan â&#x20AC;&#x2DC;Gated and Guarded Communityâ&#x20AC;&#x2122; di Malaysia

Rajah 3.36: Persepsi Responden Terhadap Penyediaan Perkhidmatan Pengangkutan / Lalulintas Penyediaan Perkhidmatan Pengangkutan/ Lalulintas 35

Peratus (%)

30 25 20 15

28% 33%

28% 32%

10 15%

5

11%

18% 17%

8%

10%

0 Perkhidmatan Pengangkutan Awam

Laluan Pejalan Kaki

Jenis Perkhidmatan / Kemudahan Sangat Tidak Baik

Tidak Baik

Sederhana Baik

Baik

Sangat Baik

Sumber: Kajian Lapangan, 2008

3.5.4.9

Perkhidmatan Persekitaran

Analisis menunjukkan tahap perkhidmatan pemungutan sampah di kawasan kajian berada dalam keadaan baik. Merujuk kepada jadual 3.28 kemudahan perkhidmatan persekitaran seperti pemungutan sampah, pembersihan jalan, lampu jalan dan penyelenggaraan jalan dilakukan mengikut jadual yang telah ditetapkan. Jadual 3.28 : Persepsi Responden Terhadap Penyediaan Perkhidmatan Persekitaran Skala (%) Jenis Perkhidmatan

Sangat Tidak Baik Frekuensi

Tidak Baik

Sederhana Baik

Baik

Sangat Baik

Peratus Peratus Peratus Peratus Peratus Frekuensi Frekuensi Frekuensi Frekuensi (%) (%) (%) (%) (%)

Pemungutan Sampah

47

12

44

11

97

24

166

42

45

11

Pembersihan Jalan

14

3

45

11

109

26

199

48

46

11

Lampu Jalan

8

2

57

14

120

29

189

46

39

9

Pemotongan Rumput

15

4

45

11

126

31

174

43

49

12

Penyelenggaraan Jalan

20

5

17

4

108

26

208

51

56

14

Sumber: Kajian Lapangan, 2008

ms 3-47


KAJIAN PENYELIDIKAN Kesesuaian Pelaksanaan â&#x20AC;&#x2DC;Gated and Guarded Communityâ&#x20AC;&#x2122; di Malaysia

3.5.5

Seksyen E : Kejiranan Dan Kemasyarakatan

Bahagian ini akan menyentuh mengenai hubungan responden dengan komuniti dalam kejiranannya, hubungan dengan jiran, serta masalah-masalah yang dihadapi dalam kejiranan mereka. Analisis ini bertujuan mengenalpasti sejauhmana hubungan komuniti dalam kawasan Bukan-GC. 3.5.5.1 Hubungan Dengan Jiran Analisis mendapati seramai 95 peratus responden mempunyai hubungan yang baik dengan jiran mereka. Walaubagaimanapun terdapat juga sekumpulan responden yang tidak mempunyai hubungan kejiranan yang begitu baik (Rajah 3.37). Aktiviti-aktiviti kemasyarakatan yang dianjurkan seperti hari keluarga, gotong royong, rumah terbuka, sambutan hari ulang tahun merupakan antara aktiviti yang mampu meningkatkan interaksi positif antara penduduk dalam kawasan kejiranan. Rajah 3.37: Hubungan Antara Jiran 2%

Hubungan Dengan Jiran

3%

29%

Sangat Baik Baik Tidak Baik

66%

Sangat Tidak Baik

Sumber: Kajian Lapangan, 2008

ms 3-48


KAJIAN PENYELIDIKAN Kesesuaian Pelaksanaan â&#x20AC;&#x2DC;Gated and Guarded Communityâ&#x20AC;&#x2122; di Malaysia

3.5.6

Seksyen F : Persepsi Responden Bukan-GC Terhadap Perumahan GC

Bahagian ini menyentuh mengenai persepsi masyarakat di kawasan Bukan-GC terhadap komuniti GC. Antara aspek yang telah dinilai adalah berkaitan tahap kualiti hidup yang boleh dicapai dalam GC, masalah-masalah sosial yang wujud, rekebentuk kawasan GC serta interaksi antara penduduk GC dengan masyarakat luar.

3.5.6.1 Persepsi Mengenai Kualiti Hidup Yang Dapat Dicapai Dalam GC Kehidupan dalam komuniti GC dianggap berupaya meningkatkan kualiti hidup kepada penghuninya melalui penyediaan kemudahan asas yang sempurna, keadaan privasi yang dapat diwujudkan, persekitaran yang selamat dan terkawal, keharmonian dalam hidup berjiran serta persekitaran yang selesa. Persepsi penduduk Bukan-GC terhadap kualiti hidup dalam komuniti GC adalah seperti yang ditunjukkan oleh Jadual 3.29. Jadual 3.29: Persepsi Penduduk Bukan-GC Mengenai Kualiti Hidup Yang Dapat Dicapai Dalam GC Skala (%) Kualiti Hidup Yang Dapat Dicapai

Sangat Tidak Setuju

Tidak Setuju

Setuju

Sangat Setuju

Penyediaan Kemudahan Asas

4

11

52

34

Keadaan Yang Tenteram

1

9

44

46

Persekitaran Yang Selamat

1

8

38

53

Keharmonian

2

13

44

41

Keselesaan

2

7

40

51

Sumber: Kajian Lapangan, 2008

3.5.6.2

Persepsi Penduduk Bukan-GC Kesan Daripada Pembangunan GC

Sebanyak 70 peratus responden bersetuju bahawa kewujudan GC telah meningkatkan jurang sosial antara golongan atasan dan bawahan kerana kebanyakan penghuni GC terdiri daripada golongan berpendapatan tinggi yang diasingkan daripada masyarakat umum yang lain. Bagaimanapun terdapat seramai 30 peratus responden tidak bersetuju dengan penyataan tersebut. Ini kerana jurang sosial antara kelas masyarakat sebenarnya telah lama wujud walaupun bukan dalam kawasan GC. Dari segi persekitaran yang terancang dan mampan, analisis mendapati bahawa 75 peratus responden bersetuju bahawa GC dapat mewujudkan susunatur dan rekabentuk perancangan yang terancang dan tidak memusnahkan alam sekitar. Dari segi interaksi penduduk GC dan Bukan-GC, analisis mendapati lebih daripada separuh responden (67 peratus) bersetuju bahawa tiada interaksi yang wujud antara komuniti GC dan penduduk sekitar.

ms 3-49


KAJIAN PENYELIDIKAN Kesesuaian Pelaksanaan ‘Gated and Guarded Community’ di Malaysia

Walaubagaimanapun apabila ditanya mengenai haseat untuk tinggal di dalam GC, 51 peratus responden berminat untuk tinggal dalam GC dan 49 peratus responden lebih gemar untuk tinggal diluar GC (Rujuk Jadual 3.30) Jadual 3.30: Persepsi Responden Terhadap GC Sangat Tidak Setuju Persepsi Responden Memperbesarkan Jurang Sosial Rekabentuk Kawasan Yang Terancang Interaksi Antara Masyarakat Berpagar dan Masyarakat Sekitar

Frekuensi

Peratus (%)

24

Tidak Setuju Frekuensi

Peratus (%)

6

99

9

2

30

7

Setuju

Sangat Setuju

Frekuensi

Peratus (%)

Frekuensi

Peratus (%)

24

132

33

151

37

96

23

166

40

140

34

106

26

120

29

157

38

Sumber: Kajian Lapangan, 2008

3.6

Rumusan Analisis (Hasil Kajian Lapangan)

Rumusan analisis seperti latar belakang responden, maklumat perumahan, kualiti persekitaran kejiranan, persekitaran tempat tinggal, aktiviti dan kemudahan, dan persepsi responden terhadap GC dibuat untuk mendapatkan gambaran terperinci mengenai pembangunan GC di Semenanjung Malaysia.

3.6.1

Rumusan Analisis Bagi ‘Gated Community’

Kemungkinan wujudnya kesan pengasingan ethnik akan berlaku apabila lebih banyak GC dibangunkan dengan trend semasa dimana komposisi penduduk didominasi oleh satu kumpulan ethnik. Aspek pemisahan ethnik adalah sesuatu yang perlu diberi perhatian yang serius oleh PBT di dalam polisi mereka berhubung dengan pembangunan GC. Kehadiran golongan muda juga dikenali sebagai YUPPIE (young urban professional) yang lebih cenderung kepada kemewahan tinggal dalam GC membawa kepada peningkatan permintaan GC. Keadaan ini menjadikan permintaan kepada GC akan meningkat dengan kadar yang lebih tinggi dan bilangan GC akan bertambah dengan ketara yang akan membawa kepada pemisahan ethnik akan lebih melebar dimasa akan datang. Hasil kajian ini menguatkan lagi pandangan yang digambarkan oleh Blakely bahawa aspek keselamatan dan prestij merupakan faktor yang mendorong kepada pemilihan untuk tinggal dalam GC.

ms 3-50


KAJIAN PENYELIDIKAN Kesesuaian Pelaksanaan â&#x20AC;&#x2DC;Gated and Guarded Communityâ&#x20AC;&#x2122; di Malaysia

3.6.2

Rumusan Analisis Bagi â&#x20AC;&#x2DC;Bukan-Gated Communityâ&#x20AC;&#x2122;

Penduduk di kawasan Bukan-GC terdiri daripada ketiga-tiga kumpulan ethnik utama negara ini iaitu Melayu, Cina dan India. Kesemua responden merupakan warganegara Malaysia. Jika dilihat dari segi umur kebanyakan responden yang menetap di kawasan Bukan-GC berumur antara 31 hingga 50 tahun dan mempunyai saiz isi rumah antara 4 hingga 7 orang ahli. Dalam memilih tempat kediaman, aspek keselamatan, semangat kejiranan serta privasi, jarak dari kemudahan dan tempat kerja merupakan faktor penting. Penyediaan kemudahan seperti rekreasi, pendidikan, kesihatan yang baik adalah juga penting. Pada masa ini walau bagaimanapun terdapat kemudahan kebajikan dan perkhidmatan seperti pusat aktiviti kanakkanak, pusat harian warga tua, ianya tidak dapat digunakan dengan baik oleh penduduk disebabkan keadaan penyenggaraan yang tidak baik. Interaksi sosial yang baik antara penduduk Bukan-GC menggambarkan keakraban yang sedia terjalin dalam komuniti Bukan-GC. Hubungan yang baik antara jiran dapat dipupuk melalui penganjuran aktiviti-aktiviti seperti hari keluarga, rumah terbuka dan sebagainya. Penganjuran aktiviti-aktiviti seumpama ini juga dapat mewujudkan interaksi antara komuniti dan sekaligus meghapuskan isu pengasingan sosial di luar GC. Secara umumnya majoriti responden Bukan-GC beranggapan GC boleh memberikan kualiti hidup yang baik melalui penyediaan kemudahan asas yang sempurna, persekitaran yang tenteram, selamat, harmoni dan selesa. Bagaimanapun seramai 70 peratus responden menganggap GC mewujudkan jurang sosial antara masyarakat dan menyebabkan interaksi antara mereka berkurangan.

ms 3-51


KAJIAN PENYELIDIKAN Kesesuaian Pelaksanaan ‘Gated and Guarded Community’ di Malaysia

3.7

Dapatan Perbincangan Kumpulan Fokus (Focus Group Discussion)

Kumpulan fokus (FGD) merupakan pendekatan alternatif yang dipilih bagi menambah maklumat-maklumat yang tidak dapat diperolehi melalu kajiselidik lapangan. Kumpulan berfokus telah dibuat dalam dua peringkat di mana FGD pertama melibatkan agensi kerajaan dan telah dijalankan pada 21 Ogos 2008. Manakala FGD kedua melibatkan pihak pemaju, wakil penduduk dan REDHA yang diadakan pada 8 September 2008. Antara penemuan yang diperolehi hasil daripada FGD ini adalah:3.7.1

Aspek Perancangan Fizikal i.

Saiz dan keluasan kawasan GC

GC boleh dibangunkan mengikut kesesuaian pembangunan. Ini bermakna tiada had minimum dalam menentukan keluasan kawasan GC. PBT hanya perlu mengawal dari segi densiti pembangunan Kawasan GC yang terlalu besar tidak digalakkan kerana menyukarkan urusan penyelenggaraan dalam kawasan tersebut.

ii.

Pelaksanaan konsep pembangunan bercampur dalam GC

Konsep pembangunan bercampur digalakkan untuk dilaksanakan dalam kawasan GC.

PBT tidak perlu menghadkan jenis pembangunan dalam kawasan GC, terpulang kepada pemaju untuk melaksanakannya. PBT hanya perlu menyenaraikan jenis pembangunan yang dibenarkan dan pengawalan perlu dari segi pembangunan perumahan.

iii.

Perlu mengikut piawaian perancangan sedia ada

Pemaju perlu mematuhi piawaian perancangan sedia ada terutama dari segi saiz jalan / aksesibiliti, anjakan bangunan, saiz lorong belakang dan sebagainya dalam melaksanakan GC.

iv.

Perletakan kemudahan

Kemudahan sosial seperti balai polis, surau perlu diletakkan di luar kawasan GC agar boleh dikongsi secara bersama oleh penduduk Bukan-GC serta menggalakkan interaksi antara masyarakat berlaku. Taman permainan kanak-kanak perlu diletakkan dalam kawasan GC, bagaimanapun penyediaan kemudahan ini bergantung kepada densiti dan saiz penduduk.

ms 3-52


KAJIAN PENYELIDIKAN Kesesuaian Pelaksanaan ‘Gated and Guarded Community’ di Malaysia

v.

Penyediaan pintu masuk

Pembangunan GC yang berkeluasan 20 ekar perlu menyediakan dua pintu masuk ke kawasan GC. Dari segi keselamatan, penyediaan satu pintu masuk boleh membahayakan penduduk terutama apabila berlaku kecemasan. Kebiasaannya GC menyediakan dua pintu keluar masuk tetapi jalan alternatif tersebut boleh ditutup dan hanya akan digunakan apabila berlaku kecemasan.

vi.

Pengezonan kawasan GC

Pengezonan kawasan GC adalah tidak sesuai untuk dilaksanakan, ini kerana jika dilaksanakan akan berlaku integrasi sosial dan tiada percampuran masyarakat berlaku. Ini juga akan mewujudkan satu kawasan kediaman yang hanya terdiri daripada kawasan GC sahaja

3.7.2

Aspek Perundangan i.

Jalan dalam kawasan GC

Bagi penyediaan jalan, perlu mengenalpasti sama ada jalan awam atau jalan

 

persendirian dengan bentuk yang berbeza-beza dan mengadaptasi Kanun Tanah Negara atau Akta Hakmilik Strata. Setiap jalan dalam GC boleh diletakkan pagar tetapi tidak boleh menahan orang awam dari memasuki kawasan kediaman GC. Pemaju perlu mematuhi piawaian berkaitan jalan seperti yang telah ditetapkan oleh Jabatan Kerja Raya.

ii.

Arah tuju penyediaan garis panduan GC

Hala tuju pembangunan GC dilihat lebih menjurus kepada penggunaan Akta Hakmilik Strata 1985. Di mana dari segi penggunaan jalan adalah hak milik komuniti tersebut. Keperluan perancangan perlu mengadaptasi standard rekabentuk dan juga aspek keselamatan. Jalan yang disediakan tidak boleh dikelilingi pagar dan ia adalah tertakluk kepada pembeli. Perancangan adalah mengikut keperluan yang telah ditetapkan dan pemaju perlu mengikut standard yang ditetapkan.

 

ms 3-53


KAJIAN PENYELIDIKAN Kesesuaian Pelaksanaan ‘Gated and Guarded Community’ di Malaysia

iii.

Mematuhi Akta Hakmilik Strata 1985

Akta Hakmilik Strata 1985 hendaklah dipatuhi, piawaian sedia ada dalam pembangunan GC dan juga amalan-amalan terbaik yang diamalkan di negaranegara luar untuk melindungi kepentingan pembeli.

iv.

Pembangunan GC yang haram

Bagi pembangunan GC yang haram, semua jalan dan tanah lapang akan direzabkan sebagai hak kerajaan. Permohonan tersebut perlu menyenaraikan penggunaan tanah tersebut selama 21 tahun dan apabila tanah telah diserahkan, menjadi tanggungjawab pihak tersebut untuk menjaganya. Dan jika permohonan ingin dilanjutkan dibenarkan dengan syarat status tanah masih sama dan tidak ditukar kegunaannya. Sebagai contoh semasa permohonan tersebut dilebalkan sebagai tanah lapang maka apabila diserahkan tanah tersebut masih lagi berstatus tanah lapang. Di bawah Kanun Tanah Negara terdapat peruntukan ini di mana tanah dapat diserahkan selama 21 tahun mengikut prosedur yang ditetapkan.

3.7.3

Aspek Sosial i.

Kesan pembangunan GC

Pembangunan GC dapat memberi impak positif dan negatif kepada masyarakat. Mereka yang berpendapatan tinggi akan tinggal di kawasan tertentu di mana mereka sanggup membayar dengan kadar yang lebih tinggi untuk perkhidmatan yang ditawarkan dan tidak mahu berkongsi dengan penduduk luar. Ini mewujudkan isu pengasingan kelas sosial antara masyarakat berlaku. Pihak berkuasa hanya boleh mengawal pembangunan GC dari segi fizikal sahaja

manakala permasalahan sosial dalam GC terutama berkaitan perpaduan kaum tidak dapat dikawal kewujudannya. ii.

Jaminan keselamatan dalam kawasan GC

Tidak semua kawasan yang berpagar selamat untuk didiami kerana kejadian jenayah masih juga berlaku walaupun kawasan tersebut dikelilingi pagar / tembok. Bagaimanapun kejadian jenayah dalam GC lebih mudah diselesaikan berbanding di kawasan perumahan biasa. Bentuk jenayah yang berlaku di kawasan GC juga berbeza dan lebih rendah berbanding kawasan perumahan biasa. Penyediaan pagar bukanlah untuk tujuan pemisahan sosial antara masyarakat tetapi sebenarnya untuk mengurangkan dan mengawal kejadian jenayah dari berleluasa.

ms 3-54


KAJIAN PENYELIDIKAN Kesesuaian Pelaksanaan ‘Gated and Guarded Community’ di Malaysia

iii.

Perpaduan masyarakat

Perpaduan masyarakat adalah lebih mudah dibentuk di kawasan yang tidak berpagar berbanding kawasan yang berpagar. Pembinaan pagar seolah-oleh mewujudkan pengasingan masyarakat sehingga perpaduan sukar dicapai.

3.7.4

Aspek Ekonomi dan Pengurusan i.

Harga tanah dalam kawasan GC

Kemampuan masyarakat untuk memiliki kediaman dalam GC telah meningkatkan nilai harta tanah di kawasan tersebut. Ini merupakan faktor yang menyebabkan kediaman GC semakin mendapat perhatian dari penduduk terutamanya di kawasan Shah Alam. Peningkatan pembangunan GC adalah didorong oleh permintaan pemaju perumahan dan bukanlah galakkan daripada PBT.

ii.

Nilai pasaran ‘gated’ adalah tinggi

Permintaan perumahan ‘gated’ adalah tinggi terutamanya di kawasan Lembah Klang di mana harga rumah dalam kawasan GC menjangkau sehingga RM250

000 manakala bagi Pulau Pinang harga rumah GC boleh menjangkau sehingga RM 1 juta. Kediaman jenis ini tidak mampu dimiliki oleh mereka yang berpendapatan rendah. Kebanyakan pemaju tidak mengambilkira kesemua aspek dalam perancangan GC hingga menyebabkan timbulnya konflik terutama dari segi perancangan kemudahan. GC sememangnya mempunyai pasaran dan ekonomi perancangan hartanah yang baik.

iii.

Meningkatkan pendapatan Pihak Berkuasa Tempatan

Peningkatan nilai tanah dalam GC secara tidak langsung meningkatkan cukai pintu. PBT dapat menikmati hasil pendapatan daripada caj-caj yang dikenakan. Peratus peningkatan cukai pintu yang diperolehi adalah dalam lingkungan 30 peratus.

iv.

Pengurangan Kadar Caj

Pemberian diskaun terhadap caj-caj yang dikenakan ke atas penghuni boleh dipertimbangkan tetapi pengurangan kadar caj yang dikenakan adalah tidak boleh.

ms 3-55


KAJIAN PENYELIDIKAN Kesesuaian Pelaksanaan ‘Gated and Guarded Community’ di Malaysia

Pengurangan caj yang dikenakan perlu dikaji semula kerana GC menawarkan perkhidmatan yang baik. Oleh itu ‘double charge’ yang dikenakan adalah memadai di atas perkhidmatan yang ditawarkan.

3.8

Analisis Aspek Sosial – Penilaian Impak Sosial (Social Impact Assessment)

Bahagian laporan ini memperincikan maklumat data sosial yang telah di perolehi dari kawasan GC terpilih (Rujuk Jadual 3.8 m/s 3-8 berkaitan latar belakang kawasan kajian) dan penilaian kesan sosial yang dijalankan terhadap kawasan tersebut dan kawasan yang bersempadan dengannya. Struktur laporan untuk bahagian ini adalah berdasarkan kepada proses penilaian kesan sosial yang melibatkan langkah-langkah seperti berikut:i.

ii.

Membentuk profil sosial GC dan komuniti bersempadan dengannya untuk memahami kawasan-kawasan kajian tersebut dan juga isu-isu berkaitan dengan pembangunan yang di jalankan. Maklumat tersebut akan dijadikan asas (baseline) untuk analisis seterusnya dan di gunakan untuk memahami impak keatas komuniti atas tindakan yang di ambil. Mengenalpasti impak dan penyelesaian terhadap impak tersebut.

3.8.1

Proses Penilaian Kesan Sosial

Penilaian Kesan Sosial adalah satu proses untuk mengenalpasti, meramal, menilai dan menyampaikan maklumat berkenaan impak sosial akibat pelaksanaan sesuatu dasar, pelan, rancangan, program dan projek terhadap masyarakat dan mengesyorkan tindakan untuk mengurangkan impak negatif sebelum pelaksanaan. Dalam konteks kajian ini impak sosial yang berlaku adalah akibat dari pembangunan GC terhadap komuniti tersebut dan komuniti yang bersempadan dengannya. SIA adalah satu proses interaktif yang di susun mengikut fasa tertentu dan mempunyai beberapa langkah-langkah. Bahagian ini akan memperincikan langkah-langkah berikut yang di anggap penting dalam proses Penilaian Kesan Sosial.

3.8.1.1 Menentukan Skop Isu Sosial Menentukan skop isu sosial kesan dari pembangunan GC yang berlaku merupakan satu fasa utama dalam proses penilaian kesan sosial. Impak sosial positif dan juga negatif yang melibatkan isu budaya, identiti, nilai, persepsi, norma dan kepercayaan amat sukar untuk dikenalpasti kerana ia merupakan satu proses yang melibatkan ramai pemegang kepentingan yang mempunyai kepentingan yang berbeza dalam pembangunan tersebut. Isu dan Impak sosial adalah berbeza untuk setiap pemegang kepentingan yang berbeza.

ms 3-56


KAJIAN PENYELIDIKAN Kesesuaian Pelaksanaan ‘Gated and Guarded Community’ di Malaysia

3.8.1.2

Kajian Baseline

Kajan baseline membekalkan maklumat mengenai keadaan semasa dan juga tren lepas berkaitan dengan persekitaran manusia dimana aktiviti yang di cadangkan akan berlaku. Baseline bermaksud “geographical and time line to start the assessment”. Profil asas komuniti dapat menerangkan tradisi sosio ekonomi komuniti yang mempengaruhi gaya hidup, kepercayaan, nilai, persepsi, norma juga corak penggunaan kemudahan yang di sediakan dan yang di perlukan. 3.8.1.3

Mengenalpasti dan Analisis Impak Sosial

Proses ini mengenalpasti dan memberi keutamaan kepada impak sosial dengan menggunakan teknik-teknik tertentu termasuklah perbincangan dan temubual dengan mereka yang terlibat. Skop potensi impak merupakan fasa terpenting dalam proses penilaian kesan sosial untuk memastikan semua impak samada secara langsung atau tidak langsung, bersifat kekal atau sementara boleh di kenalpasti. Setelah selesai mengumpulkan maklumat mengenalpasti impak sosial di kalangan pemegang kepentingan melalui kaedah temubual, kajiselidik dan teknik penyertaan yang lain, langkah seterusnya adalah untuk memilih impak yang paling signifikan. 3.8.1.4

Strategi Mitigasi (Langkah Kawalan)

Penilaian kesan sosial perlu mengenalpasti cara bagaimana untuk mengatasi masalah yang akan berlaku. Strategi mitigasi atau langkah kawalan perlu dibentuk untuk mengurangkan impak dengan membuat perubahan kepada rekabentuk projek, program atau polisi yang berkaitan. Bayaran ganti rugi juga boleh disyorkan kepada mereka yang terkena impak dengan cara bayaran, menyediakan fasiliti sebagai ganti, sumber dan memberikan peluang-peluang.

3.8.2

Metodologi Kajian Penilaian Impak Sosial

Pembangunan GC merupakan satu fenomena baru, oleh itu pendekatan yang sesuai untuk memahami tren pembangunan ini dari aspek sosial khususnya adalah dari sudut “investigatory standpoint”. Kajian ini di jalankan menggunakan gabungan teknik kuantitatif dan kualitatif dengan menggunakan data sekunder dan primer. Maklumat primer dan sekunder di dapati dari :  Bahan media; bahan cetak; majalah, maklumat primer dari penghuni dan bukan penghuni GC juga pemegang kepentingan yang telah dikenalpasti.  Data ethno descriptive dan bukti statistik, mengintegrasikan lawatan tapak dan teknik pemerhatian, teknik perbincangan kumpulan berfokus, temubual dan kajiselidik di kalangan penghuni dan bukan penghuni GC.

ms 3-57


KAJIAN PENYELIDIKAN Kesesuaian Pelaksanaan ‘Gated and Guarded Community’ di Malaysia

3.8.2.1

Kaedah Kualitatif - Teknik Menentukan Skop Isu Sosial Pembangunan GC

Beberapa teknik telah digunakan seperti dalam Jadual 3.31 untuk menentukan skop isu sosial kesan dari pembangunan GC. Jadual 3.31 : Menentukan Skop Isu Sosial Pembangunan GC Sumber Data Sekunder

Primer  Data verbatim

a.

Tujuan Penentuan Skop Isu Sosial

Penentuan Skop Isu Sosial

Teknik  Analisis Dasar Sedia Ada  Penelitian media dan bahan bercetak  Perbincangan Kumpulan Berfokus bersama pemegang kepentingan  Penelitian rekod dan laporan sedia ada di PBT dan agensi berkaitan

Analisis Analisis isi kandungan (Content Analysis) Analisis tren serta insiden Analisis isi kandungan

 Temubual bersemuka

Teknik Mengenalpasti Impak Sosial Pembangunan GC Teknik perbincangan kumpulan berfokus telah digunakan untuk tujuan mengenalpasti impak sosial kajian ini. Perbincangan bersama pemegang kepentingan telah dilakukan melalui dua temubual berfokus di mana kumpulan berfokus pertama melibatkan pegawai kerajaan manakala kumpulan berfokus kedua melibatkan agensi swasta. Langkah ini pada awalnya telah mengenalpasti individu atau kumpulan yang mendapat impak dari pembangunan yang di jalankan. Teknik Analisis Pemegang Kepentingan telah di jalankan untuk memastikan semua pemegang kepentingan di kenalpasti. Senarai kumpulan pemegang kepentingan adalah seperti Jadual 3.32 Jadual 3.32 : Kumpulan Pemegang Kepentingan 1

Pegawai JPBD dan Pihak Berkuasa Tempatan berkaitan

2

Kementerian Perumahan dan Kerajaan Tempatan

3

Kementerian Masyarakat

4

Institut Penilaian Negara (INSPEN)

5

Jabatan Ketua Pengarah Tanah dan Galian (JKPTG)

6

Jabatan Polis Di Raja Malaysia

7

Jabatan Bomba dan Penyelamat

8

Institut Pengajian Tinggi (UITM dan UIAM)

9

Pemaju-Pemaju

10

REHDA

Pembangunan

Wanita,

Keluarga

Wakil Persatuan Penduduk GC dan Bukan-GC

& Kumpulan Berfokus Pertama (Bersama Agensi Kerajaan)

Kumpulan Berfokus Kedua (Bersama Agensi Swasta – Pemaju, REHDA dan Wakil Penduduk)

ms 3-58


KAJIAN PENYELIDIKAN Kesesuaian Pelaksanaan ‘Gated and Guarded Community’ di Malaysia

3.8.2.2

Kaedah Kuantitatif

i. Data primer berkaitan kajian profil melibatkan pemilihan 450 isirumah GC dan Bukan-GC yang dipilih menggunakan persampelan rawak. Data profil penduduk di kutip melalui temubual berpandukan soal selidik yang dibentuk khas untuk kajian ini. Aspek yang diliputi dalam kajian profil penduduk termasuklah perumahan, kemudahan asas, kemudahan sosial, alam sekitar, keselesaan, ekonomi, komunikasi, perhubungan, masalah sosial dan organisasi masyarakat ii. Analisis data kuantitatif dilakukan menggunakan perisian SPSS dan data di analisis menggunakan statistik deskriptif. iii. Hasil Profil Penghuni dan Bukan Penghuni GC (Rujuk Jadual 3.33) Jadual 3.33: Rumusan Profil Penghuni dan Bukan Penghuni GC Aspek I. Latar Belakang

'Bukan-Gated Community’  Kawasan bukan-GC majoritinya didominasi oleh kaum melayu (47%). - Di DBKL kaum Melayu ramai tertumpu di Bandar Manjalara dan Taman Sri Manjalara - Di MBSA kaum melayu ramai tertumpu di Seksyen 6  Saiz isi rumah bukan-GC adalah antara 4-7 orang (71%)  Majoriti penduduk bekerja dalam sektor swasta (32%) dengan purata pendapatan isi rumah adalah antara RM3001-RM6000 (37%)

2.Maklumat Perumahan

 38% responden bukan-GC membeli rumah melebihi tahun 2000 dengan harga kurang RM10 000  Kebanyakan responden (79%) mempunyai hakmilik tanah kekal antarabangsa  Bagi responden yang menyewa 38% membayar sewa bulanan antara RM301-RM600  Antara faktor yang mendorong pemilihan tempat tinggal bagi responden bukan-GC adalah disebabkan persekitaran tempat tinggal yang selamat (90%), dekat dengan tempat kerja (58%) dan faktor privasi (55%)

3.Persekitaran Tempat Tinggal

4. Kualiti Persekitaran Kejiranan

 Semua kemudahan rekreasi dalam kawasan Bukan-GC dapat disediakan dengan baik  Kemudahan Pendidikan dapat disediakan dengan baik  Bagi kemudahan kesihatan dapat disediakan dengan baik

‘Gated Community’  Majoriti penduduk di kawasan GC dihuni oleh kaum cina (83%), diikuti kaum melayu (13.5%). Berlaku ketidak seimbangan kaum dalam GC kerana lebih didominasi oleh kaum cina, manakala kaum india sangat kurang  62% menerima pendidikan sehingga keperingkat universiti  Saiz isirumah penghuni GC adalah antara 5-6 orang dalam sesebuah keluarga  Majoriti penduduknya (43%) bekerja dalam sektor swasta dengan purata pendapatan isi rumah antara (RM5001-RM10 000)  37% responden menjangkakan harga rumah mereka akan meningkat sehingga RM750 001-RM850 000  Bagi kawasan DBKL mereka dikenakan caj bayaran MC antara RM3001-RM400 (47%), manakala di kawasan MBSA mereka dikenakan yuran persatuan penduduk antara RM41-RM50 (75%)  Antara faktor yang mendorong pemilihan tempat tinggal di kawasan GC adalah disebabkan terdapatnya persekitaran selamat di kawasan GC (88%), nilai privasi yang boleh dinikmati (55%) dan berada dekat dengan kemudahan (52%) 

 

Semua kemudahan rekreasi di dalam GC seperti taman permainan kanakkanak telah disediakan dengan baik Bagi kemudahan pendidikan tidak disediakan dalam kawasan GC. Kemudahan kesihatan juga tidak disediakan dalam GC

ms 3-59


KAJIAN PENYELIDIKAN Kesesuaian Pelaksanaan ‘Gated and Guarded Community’ di Malaysia

5. Kejiranan dan Kemasyarakatan

6. Persepsi Responden Terhadap ‘gated community’

3.8.3

 Perkhidmatan pengangkutan seperti laluan pejalan kaki juga dapat disediakan dengan baik.  Perkhidmatan Persekitaran seperti pemungutan sampah, pembersihan jalan, pemotongan rumput dan penyelenggaraan jalan juga diselenggara dengan baik  Majoriti responden (41%) hanya mengenali jiran mereka antara 1-5 keluarga  Majoriti responden bukan-GC (66%) mempunyai hubungan yang baik dengan jiran mereka

 Majoriti beranggapan GC dapat menawarkan kualiti hidup yang baik melalui penyediaan kemudahan asas, keadaan tenteram, persekitaran selamat dan selesa  Persepsi responden bukan-GC terhadap GC adalah - GC telah memperbesarkan jurang sosial antara masyarakat - tiada interaksi antara komuniti GC dengan penduduk luar. - Bagaimanapun rekabentuk kawasan yang terancang mampu ditawarkan dalam GC

 -

Perkhidmatan lalulintas seperti laluan pejalan kaki diselenggara dan disediakan dengan baik oleh pemaju Perkhidmatan persekitaran seperti pemungutan sampah, pembersihan jalan, pemotongan rumput dan sebagainya juga dapat diselenggara dengan baik oleh pihak MC Kebanyakan responden GC (31%) mengenali jiran mereka lebih daripada 16 keluarga. Faktor-faktor yang menggalakkan interaksi antara jiran adalah: - Melalui aktiviti yang dijalankan dalam GC seperti gotong royong - Mereka juga dapat berkenalan dengan jiran ketika mengawasi anak-anak bermain di kawasan GC - Penggunaan kemudahan mendorong mereka untuk lebih berinteraksi Kebanyakan responden GC beranggapan kualiti hidup yang baik dapat dicapai dalam GC dimana GC menawarkan persekitaran yang selamat, selesa dan harmoni Persepsi responden terhadap GC: GC tidak memperbesarkan jurang sosial GC tidak menawarkan rekabentuk kawasan yang terancang Tiada interaksi antara komuniti GC dengan penduduk sekitar Majoriti penduduk GC (37%) tidak mahu berkongsi kemudahan dengan penduduk di luar GC

Perlaksanaan Kajian

3.8.3.1 Perlaksanaan Siri Perbincangan Kumpulan Fokus Perlaksanaan perbincangan bersama pemegang kepentingan telah dilakukan melalui dua kumpulan utama dan peserta seperti yang disenaraikan dalam Jadual 3.34 berikut. Protokol perbincangan Pemegang Kepentingan dapat dilihat dalam lampiran.

ms 3-60


KAJIAN PENYELIDIKAN Kesesuaian Pelaksanaan ‘Gated and Guarded Community’ di Malaysia

Jadual 3.34 : Tarikh Perlaksanaan Perbincangan Pemegang Kepentingan Bil 1

Tarikh 21 Ogos 2008

Masa 9.00 pagi

Tempat JPBD Semenanjung Malaysia

Kehadiran 23 peserta

2

8 September 2008

9.00 pagi

10 peserta

3.

24 November 2008

8.30 pagi

JPBD Semenanjung Malaysia Hotel Carlton, Shah Alam

-

Kumpulan Agensi Kerajaan seperti JPBD, DBKL, LPHS, Polis, Bomba,JKPTG dll. 5 Pemaju-pemaju, REHDA, wakil penduduk 4

6

Semua agensi kerajaan yang terlibat dengan pelaksanaan GC

3.8.3.2 Kajian Persampelan dan Borang Soal Selidik Maklumat bagi Kajian Profil Penduduk dan bukan penduduk (untuk setiap kawasan GC terpilih) dikumpul menggunakan borang soal selidik dan pemilihan sampel adalah berdasarkan jadual 3.12 dan jadual 3.13 (m/s 3-16) dan rujuk lampiran contoh borang soal selidik. 3.8.4

Hasil Kajian 3.8.4.1 Penelitian Dasar Sedia Ada Hasil dari penelitian isi kandungan dasar sedia ada, di dapati bahawa pembangunan GC boleh menjejaskan agenda integrasi sosial Negara. (Rujuk Bab 2: Kajian Literatur Para 2.5.2) 3.8.4.2 Penelitian Bahan Media dan Bahan Cetak Isu sosial yang di ketengahkan oleh masyarakat melalui bahan media dan cetak adalah seperti berikut:i.

Pandangan Positif :  Kesanggupan membayar untuk keselamatan (isu sekuriti)  Tahap kepuasan dikalangan penghuni GC dari segi penyediaan dan kualiti kemudahan dan perkhidmatan yang di sediakan  Social homogeneity di kalangan ahli komuniti dalam GC.

ii.

Pandangan Negatif :  Kurang dan perlunya untuk memahami tren pembangunan GC dan Kajian Penilaian Impak Sosial di jalankan untuk pembangunan tersebut.  Kejiranan GC di anggap sebagai “elitist”, satu bentuk “Sosial apartheid”, Pembangunan Kejiranan berkonsep “Anti Sosial”  Perlunya undang-undang dan garis panduan untuk pembangunan GC  Illegal untuk menghalang penghuni luar dari memasuki kejiranan GC

ms 3-61


KAJIAN PENYELIDIKAN Kesesuaian Pelaksanaan ‘Gated and Guarded Community’ di Malaysia

 Segmentasi antara “mereka yang mempunyai” dan “mereka yang tidak mempunyai”  GC adalah satu halangan untuk kesepaduan sosial. 3.8.4.3 Analisis Perbincangan Kumpulan Berfokus Perbincangan kumpulan berfokus yang telah berlangsung sebanyak dua kali telah menghasilkan rumusan berikut:i.

Perbincangan kumpulan berfokus pertama :  Kemudahan awam seperti surau, sekolah dsbnya terletak di luar kawasan GC supaya memudahkan penghuni bukan-GC menggunapakai kemudahan tersebut dan secara langsung komuniti dalam kawasan GC akan dapat bergaul dengan komuniti luar. Justeru itu, pembangunan negara untuk melahirkan masyarakat berinteraksi akan berjaya.  Secara amnya kediaman GC masih tidak mampu dimiliki oleh kebanyakan bumiputera. Masalah timbul kerana kediaman ini hanya mampu dimiliki oleh bukan bumiputera. Ini akan menyebabkan masalah segregasi etnik dan jurang antara kumpulan berpendapatan tinggi dan rendah. Walaubagaimanapun, dalam perancangan tidak boleh menetapkan komposisi penduduk mengikut kaum atau etnik. Walaupun dalam polisi negeri dinyatakan, namun tidak disediakan dalam garis panduan. Ini amat sukar walaupun menggunakan peraturan dan perundangan tertentu.  Perlu melihat hubungan sosial antara penghuni dan bukan penghuni GC  Pemisahan sosial berlaku bukan hanya akibat dari pembangunan GC. Ini adalah kerana tingkah laku peribadi seseorang, sama ada seseorang itu mahu bersosial atau tidak. Sebagai contoh komuniti tidak berpagar di Putrajaya. Konsep rekabentuk ini juga tidak dapat memantapkan interaksi sosial di kalangan ahli kejiranan.  Kepadatan penduduk GC seharusnya diberikan tumpuan khusus kerana kemudahan awam perlu disediakan jika tahap penduduk (population threshold) dicapai. Untuk memupuk hubungan sosial antara penghuni GC dan bukan-GC, penyediaan kemudahan awam perlu di sediakan di luar kejiranan GC.  Kejiranan yang baik bergantung kepada interaksi antara kaum, budaya dan latarbelakang ekonomi. Penghunian GC jelas menunjukan tumpuan golongan berpendapatan tinggi.  Apabila dinding dan pagar di bina memisahkan kejiranan, secara langsung kawasan bersebelahan tidak akan meningkat dari segi kualiti persekitarannya.

3.8.4.4 Rumusan Analisis dari Kajiselidik Analisis boleh dibahagikan kepada dua bahagian iaitu penghuni dan bukan penghuni GC. Respons yang diberikan oleh kedua pihak jelas berbeza mengikut

ms 3-62


KAJIAN PENYELIDIKAN Kesesuaian Pelaksanaan ‘Gated and Guarded Community’ di Malaysia

kepentingan kumpulan. i.

Bukan Penghuni GC • Majoriti dari responden beranggapan GC dapat memberikan kualiti hidup yang baik. • Penyediaan kemudahan asas yang sempurna, persekitaran yang tenteram, selamat, harmoni dan selesa mampu ditawarkan dalam GC • Walau bagaimanapun seramai 70% responden menganggap GC mewujudkan jurang sosial antara masyarakat.

ii.

Penghuni GC • Aspek keselamatan dan prestij merupakan faktor yang mendorong kepada pemilihan untuk tinggal dalam GC. • GC tidak menghalang hubungan antara masyarakat. • GC tidak menghalang interaksi antara komuniti di dalamnya dan masyarakat luar.

iii. Isu Dalam Proses Pengumpulan Data Kadar maklumbalas (response rate) dari penghuni GC adalah amat rendah sepertimana yang tercatat di dalam jadual di atas. Ini adalah kerana isu ’privacy’ yang diamalkan oleh penghuni GC menyebabkan berlakunya masalah seperti ini. 3.8.5

Jadual 3.35 berikut merumuskan variabel impak sosial hasil dari data kuantitatif dan kualitatif yang di perolehi.

Jadual 3.35 : Matriks Variabel Impak Sosial Impak Variabel Penilaian Impak Sosial

Po s

Jurang sosial antara penghuni dan bukan penghuni Jurang sosial antara penghuni dalam kawasan GC Segmentasi etnik Aspek keselamatan untuk kawasan GC

X X X X

Aspek keselamatan untuk kawasan bukan-GC Kualiti hidup untuk kawasan GC Kualiti hidup untuk kawasan bukan-GC Kualiti penyediaan kemudahan kawasan GC Kualiti penyediaan kemudahan kawasan bukan-GC Impak dari segi ekonomi kepada jiran bersebelahan (non GC)

Neg

X

Ciri Impak

NR

Sementara

Kekal

NR

Kekuatan Impak Potensi impak yang Potensi Impak tinggi tetapi kebarangkalian mempunyai yang tinggi kebarangkalian yang rendah

X

X

X

X

X

X

X

X

X

X

X

X

X

X

X

X X

X X

X X

X

X

ms 3-63


KAJIAN PENYELIDIKAN Kesesuaian Pelaksanaan ‘Gated and Guarded Community’ di Malaysia

3.8.6

Hasil Kajian – Membentuk Langkah Kawalan 3.8.6.1 Berdasarkan kepada rumusan maklumat kuantitatif dan kualitatif, Jadual 3.36 berikut memperincikan langkah kawalan untuk menangani masalah impak samada bersifat kekal atau sementara.

Jadual 3.36 : Pembolehubah Impak Sosial dan Langkah Kawalan Pembolehubah Impak Sosial 1 Jurang sosial antara penghuni dan bukan penghuni ‘Gated community’

Kemudahan awam seperti surau, sekolah dsbnya tidak disediakan dalam GC kerana ini akan menimbulkan masalah akses bagi penghuni bukan-GC. Ini juga mempunyai implikasi kepada isu kepadatan penduduk yang dibenarkan untuk pembangunan GC.

Ketidakserasian (incompatibility) antara kejiranan bersebelahan dengan adanya pagar /tembok yang menjadi ciri penting pembangunan GC. Ini melambangkan satu pemisah fizikal terutamanya jika kejiranan bersebelahan adalah kejiranan yang pendapatan rendah. Dari segi persepsi psikologi, ini akan menimbulkan rasa kekurangan antara kejiranan dan mengakibatkan jurang antara mereka. Masalah ini akan memburukkan hubungan dan jalinan sosial antara kejiranan. Oleh itu, ini memerlukan garispanduan cth nya dari segi pembinaan dinding/pagar/tembok supaya kejiranan GC tidak menggambarkan hutan batu dan mengubah corak landskap bandar. Ini juga mempunyai implikasi psikologi dimana pembangunan GC seharusnya dapat menggabungkan konsep ‘inclusion’ dan ‘exclusion’. Mengadakan program-program sosial yang dapat memupuk interaksi antara penghuni GC dan juga antara penghuni GC dan bukan-GC Menjalankan Kajian Penilaian Impak Sosial secara menyeluruh

  2

3 4

Jurang sosial antara penghuni dalam kawasan GC Segmentasi etnik Aspek keselamatan untuk kawasan GC

 

Mengadakan program-program sosial yang dapat memupuk interaksi antara penghuni GC. Rekabentuk susunatur kejiranan yang lebih mesra kejiranan Implikasi dasar Memenuhi keperluan penyediaan kemudahan balai polis mengikut piawaian dan memantapkan perkhidmatan rondaan polis Memantapkan Rukun Tetangga Rekabentuk susunatur kejiranan yang dapat menjamin keselamatan kejiranan Memenuhi keperluan penyediaan kemudahan balai polis mengikut piawaian dan memantapkan perkhidmatan rondaan polis Permintaan untuk memagarkan kejiranan sedia ada boleh di pertimbangkan sekiranya persetujuan di kalangan penghuni mencapai sekurang-kurangnya 80% melalu Persatuan Penduduk/Rukun Tetangga Memantapkan Rukun Tetangga Penyediaan mengikut piawaian dan keperluan

Penyediaan mengikut piawaian dan keperluan

Menjalankan Kajian Impak Sosial dengan menyeluruh dan implikasi peruntukan perundangan untuk tujuan tersebut. Seksyen Garis panduan, polisi dan piawaian perancangan yang komprehensif diperlukan untuk mengawal pembangunan ‘Gated community’.

     

5

Aspek keselamatan untuk kawasan bukan-GC

 

6 7

8

Kualiti penyediaan kemudahan kawasan GC Kualiti penyediaan kemudahan kawasan bukan-GC Impak dari segi ekonomi kepada jiran bersebelahan (non GC)

Strategi kawalan Memupuk interaksi antara penghuni GC dan bukan-GC dengan membenarkan penggunaan kemudahan yang disediakan dalam GC untuk penghuni bukan-GC sepertimana yang di amalkan di negara barat. Inisiatif kreatif perlu di kemukakan untuk tanggani isu ini.

ms 3-64


KAJIAN PENYELIDIKAN Kesesuaian Pelaksanaan â&#x20AC;&#x2DC;Gated and Guarded Communityâ&#x20AC;&#x2122; di Malaysia

3.9

Analisis Aspek Ekonomi - Kesan Pembangunan GC Terhadap Ekonomi

Terdapat 2 bentuk pengukur yang digunakan bagi menilai kesan limpahan iaitu:i. Limpahan Mengikut Tempoh: Diukur berdasarkan perbezaan antara harga bagi seunit rumah kediaman yang dibeli sebelum tahun 2000 dan selepas tahun 2000 jika pemiliknya ingin menjualnya semula ii.

Limpahan Mengikut Kawasan:

ď&#x201A;§

Di ukur berdasarkan perbandingan harga bagi seunit kediaman yang ingin dijual semula oleh pemiliknya di kawasan kejiranan yang berbeza (Schill et al (2002)). 3 kawasan telah dikenal pasti iaitu Sri Hartamas dan Bandar Manjalara yang terletak di bawah pentadbiran DBKL dan gabungan kawasan Seksyen 6 di bawah pentadbiran MBSA.

ď&#x201A;§

Angkubah kejiranan telah disediakan untuk setiap pemilik hartanah yang merangkumi nilai tanggapan tentang persekitaran keselamatan, kehidupan berjiranan dan kehidupan bermasyarakat. Beberapa stistik tentang maklumat yang terpilih disertakan dalam Jadual 3.37. Jadual 3.37: Maklumat Kejiranan GC Descriptive Statistics N Monthly income Household income age of residence Offering price purchase price kadar jenayah buildarea Valid N (lis twise)

169 158 169 169 169 169 169 158

Minimum Maximum Mean Std. Deviation 500 20000 4147.99 2970.942 1000 200000 8509.49 19006.244 1 40 16.85 8.080 78000 1000000 343715.98 212380.700 30000 730000 186824.26 140208.231 1 10 5.83 2.200 600 1980 1283.55 453.588

Dapatan Kajian: Model regresi yang digunakan mampu memadankan maklumat dengan baik. Keadan ini 2 dapat dilihat melalui nilai R yang melebihi 60 peratus. Anggaran-anggaran bagi parameter untuk kedua-dua bentuk angkubah dummy adalah sangat bermakna pada darjah keertian yang melebihi 1 peratus. Dapatan kajian ini memberi gambaran bahawa berlaku kedua-dua jenis limpahan dapat dinikmati oleh masyarakat yang berjiran dengan GC. Nilai kediaman di Taman Manjalara adalah 47.3 peratus lebih tinggi dari nilai harta di kawasan Seksyen 6 Shah Alam. Bagi nilai kediaman di Srihartamas pula adalah 57 peratus lebih tinggi dari nilai kediaman di kawasan Taman Manjalara. Bagi kesan limpahan berdasarkan masa pula, nilai kediaman yang dibeli sebelum tahun 2000 pula dinilai pada tahap 11.5 peratus lebih rendah dari hartanah yang dibeli selepas tahun 2000. Nilai anggaran bagi parameter-parameter yang diperolehi diberikan dalam Jadual 3.38.

ms 3-65


KAJIAN PENYELIDIKAN Kesesuaian Pelaksanaan â&#x20AC;&#x2DC;Gated and Guarded Communityâ&#x20AC;&#x2122; di Malaysia

Jadual 3.38: Model Summary Mod el Su mmary Model 1

R .793 a

Adjusted R S quare .612

R S quare .629

Std. Error of the Estimate .25572

a. Predictors: (Cons tant), age of residenc e, ShahAlam Vs Hartamas closeness to GC Hartamas =1, kadar jenayah , Household income, purchase is made after 2000=0, b4 2000= 1, ROOM, ANOVAbShah Alam Vs M anjalara Clos eness to GC manja =1 Sum of Model Squares df Mean Square F Sig. 1 Regression 16.639 7 2.377 36.350 .000a Res idual 9.809 150 .065

Total

26.448

157

a. Predictors: (Cons tant), age of residenc e, ShahAlam Vs Hart amas closeness to GC Hart amas=1, kadar jenay ah , Household income, purchase is made after 2000=0, b4 2000=1, ROOM , Shah Alam Vs Manjalara Closeness to GC manja =1 b. Dependent Variable: LNSPAREA Coe fficientsa

Model 1

Unstandardized Coefficients B Std. Error 5.007 .205 .108 .048

Standardiz ed Coefficients Beta

.047

(Constant) ROOM purchase is made after -.123 2000=0, b4 2000=1 Household income 4.912E-07 kadar jenayah -.017 age of residence -.004 Shah Alam Vs Manjalara Closeness .387 to GC manja =1 ShahAlam Vs Hartamas closeness .815 to GC Hartamas=1

.158

t 24.385 2.253

Sig. .000 .026

-.149

-2.633

.009

.000 .011 .003

.023 -.091 -.076

.443 -1.600 -1.324

.659 .112 .188

.064

.470

6.066

.000

.061

.800

13.335

.000

a. Dependent Variable: LNSPAREA

Penduduk di kawasan kejiranan yang bersempadanan dengan penempatan GC beranggapan mereka mampu menikmati limpahan positif yang terbentuk melalui kesan positif kehadiran GC terhadap nilai hartanah kediaman mereka. Sehubungan itu jika keadaan sebaliknya berlaku, ceteris paribus, kesemua tanggapan tentang kehadiran kebaikkan ini akan terhapus dengan ketiadan kejiranan berpagar tersebut. Secara tidak langsung, demi kepentingan ekonomi masyarakat yang berjiran dengan GC maka kehadiran GC perlu dipertahankan.

3.9.1

ď&#x201A;§

Kesesuaian Perbadanan Pengurusan Selepas 50 Tahun

Perbadanan pengurusan bertindak sebagai unit pengurusan nilai value management unit hartanah kediaman bagi kawasan kejiranan berpagar. Usaha pengurusan nilai ini perlu dilaksanakan sebaik mungkin bagi mengatasi kesan keusangan yang merupakan lumrah bagi setiap hartanah kediaman.

ms 3-66


KAJIAN PENYELIDIKAN Kesesuaian Pelaksanaan ‘Gated and Guarded Community’ di Malaysia

Jika harta kediaman yang terletak dalam kawasan GC dianggarkan mempunyai hayat ekonomi selama 50 tahun maka berdasarkan pendekatan susutnilai garis lurus maka nilai keusangan adalah pada kadar 2% setiap tahun.

Namun, kadar keusangan sebenar mungkin boleh berada pada tahap yang lebih tinggi lagi dari kadar tersebut. Penentuan kadar keusangan ini dapat dikaitkan dengan kecenderungan harta kediaman berkenan diselenggara dan dibaikpulih.

Penyusutan nilai hartanah kediaman yang dipertontonkan melalui kemuraman suasana kejiranan, kebersihan yang tidak terjaga dan kerosakkan dan kepincangan struktur bangunan dan kawasan yang tidak dibaiki.

Ianya diterjemahkan kepada konsep keusangan oscolescence yang secara langsung akan mejejaskan nilai hartanah kediaman berkenan (Rujuk Rajah 3.38). Rajah 3.38: Peringkat Keusangan Kawasan ’Gated community’

Kos

Peringkat Awal kejiranan masih baru dan menarik

Peringkat Kedua Berlakunya Defisit Pembiayaan

T =0 tahun

Peringkat Ketiga Pinjaman bagi membiayai kerosakkan dan penggantian

T = T + (20-30)

Peringkat Keusangan

% penghuni Pemilik

T = 50 tahun

Petunjuk: …………. Sumber bayaran pengurusan dan dana terikat ...==… ==

Belanja penyelengaran dan penambahbaik

________ Peratusan pemilik yang menghuni (Pemilik/Penyewa)

Sumber : Berdasarkan Gambarajah 5 muka surat 18 (Le Goix, R., 2005)

ms 3-67


KAJIAN PENYELIDIKAN Kesesuaian Pelaksanaan â&#x20AC;&#x2DC;Gated and Guarded Communityâ&#x20AC;&#x2122; di Malaysia

Secara kasarnya hayat kejiranan GC dapat dipecahkan kepada empat peringkat: i.

Peringkat pertama / peringkat permulaan: Peringkat ini terdapat satu situasi yang aman dalam perjalananan pentadbiran GC oleh setiap MC yang dilantik. Jumlah pemilik yang menghuni GC menghampiri 100 peratus, manakala kutipan taksiran bagi bayaran pengurusan dan dana terikat melebihi jumlah perbelanjan yang berkaitan. Kebanyakan GC di Malaysia masih berada dalam peringkat ini. Ketika ini matlamat kekitaan, keselamatan dan kemakmuran berada ditahap yang begitu tinggi dan kebanyakan penghuni kawasan merupakan pemilik hartanah kawasan kejiranan itu sendiri (Berding, 2005).

ii.

Peringkat kedua: Jumlah pembiayaan mulai meningkat dan bermula usaha untuk mendapatkan taksiran tambahan bagi membiayai kerosakan dan penambahbaikan dalam kawasan GC berlaku. Jumlah pemilik yang berhijrah keluar juga mula berlaku dan jumlah penyewa mungkin mencapai tahap 25 peratus. Dalam tempoh ini terdapat kemungkinan perbelanjan baikpulih dan perbelanjan pengurusan lain akan mula melebihi jumlah taksiran yang disumbangkan oleh pemilik hartanah kediaman di kawasan berkaitan. Namun bagi tempah kedua ini jumlah tambahan pembiayaan yang diperlukan dan tahap kerjasama pemilik masih kuat (Berding, 2005). Kekuatan tahap kepercayaan pemilik hartanah terhadap MC membolehkan usul bagi mendapatkan tambahan taksiran khas dipersetujui. Walau bagaimanapun, kedudukan keperluan taksiran yang semakin meningkat dan kekerapan penyelengaran yang mungkin semakin kurang menyebabkan ketiga-tiga matlamat yang diharapkan semakin berkurangan.

iii.

Peringkat ketiga : Merupakan peringkat yang kritikal dimana jumlah penghuni yang menyewa menghampiri 35%. Kesungguhan pemilik untuk memberikan kerjasama terhadap perancangan pihak MC semakin merosot (Berding, 2005). Keadan ini berlaku kerana pemilik semakin meragui kemampuan MC dalam melaksanakan matlamat pemilik. Keadaan ini berlaku ekoran peningkatan berterusan perbelanjaan membaikpulih manakala pembiayaan pula masih berada pada kadar yang lama. Dalam tempoh ketiga ini keadaan persekitaran kejiranan semakin merosot ekoran berlakunya kemorosotan dalam kadar penyelengaraan menyebabkan ketiga-tiga matlamat semakin merosot.

iv.

Peringkat keempat: Merupakan peringkat keusangan apabila penyelengaraan sampai ketahap minima dan kawasan ini tidak lagi didiami oleh pemilik. Kawasan ini akan menjadi terbiar dan aktiviti vandalisma / gejala sosial akan menular di kawasan ini. Oleh kerana kawasan ini terletak dalam kejiranan di bawah Revised Strata Act ianya sukar untuk dilupuskan kepada pihak yang berminat. Keadan ini menghalang usaha untuk memajukan semula kawasan seterusnya ianya akan terbiar dan menghasilkan limpahan negatif terhadap kawasan sekitar.

ms 3-68


KAJIAN PENYELIDIKAN Kesesuaian Pelaksanaan â&#x20AC;&#x2DC;Gated and Guarded Communityâ&#x20AC;&#x2122; di Malaysia

3.9.2

Implikasi Dasar

Seperti yang dibincangkan di atas, hayat sesebuah kejiranan GC bergantung kepada pencapaian MC melaksanakan tugas untuk mengurus nilai hartanah kediaman di kejiranan masing-masing. Usaha ini pula tidak akan berlaku dengan baik tanpa kerjasama pemilik kediaman yang menggangotai sesebuah GC. Kerjasama ini pula bergantung kepada tanggapan atau persepsi pemilik berkenaan tentang kemampuan MC mengurus nilai hartanah pemilik kediaman dalam kejiranan berpagar tersebut. Namun, tanggapan tentang kemampuan MC ini sebaliknya boleh dipengaruhi oleh gambaran tentang tahap kerjasama yang diberikan oleh PBT setempat. Pihak PBT harus menilai semula peranan mereka dalam pembangunan GC. Jika diteliti pandangan Tiebot diawal 1956, PBT harus menilai peranan MC dalam menyalurkan khidmat mereka tanpa bantuan PBT. Peranan GC ini perlu dinilai sebagai usaha ke arah peningkatan kecekapan perjalanan pentadbiran kawasan setempat bagi pihak PBT. Jika terdapat timbal balas yang berpatutan dari PBT untuk mengurangkan atau menghapuskan caj-caj yang dikenakan tanpa balasan perkhidmatan yang disalurkan kepada pemilik hartanah di kawasan kejiranan berpagar maka tindakan ini sudah pasti dapat memberikan gambaran yang positif kepada masyarakat pemilik hartanah kediaman dalam sesebuah kejiranan berpagar terhadap usaha MC mengurus nilai hartanah pemilik kediaman di kejiranan tersebut. Gambaran atau persepsi sebegini adalah penting kerana perbadanan pengurusan merupakan suatu unit pengurusan yang dilahirkan untuk mengawal nilai hartanah kediaman di kawasan kejiranan berpagar. Tanpa kerjasama PBT dalam memberikan suatu bentuk insentif atau kerjasama yang bersesuaian maka usaha pengurusan nilai dan seterusnya pengawalan kadar keusangan hartanah kediaman dalam kawasan kejiranan berpagar oleh MC mungkin tidak mampu dilaksanakan dengan sempurna. Kegagalan mengurus nilai hartanah akan menyumbangkan kepada kadar keusangan yang lebih tinggi dari yang sepatutnya. Keadaan ini akan menyebabkan kemampuan sesebuah kejiranan berpagar itu untuk berperanan secara positif kepada kawasan berjiran tidak mampu untuk bertahan lama. Kehilangan kesan positif yang disumbangkan oleh kejiranan berpagar ini memungkinkan kesan limpahan negatif pula yang akan dialami oleh masyarakat yang tinggal di kawasan yang berjiran dengannya. Sehubungan itu penyediaan dasar yang mesra perbadanan pengurusan MC sangatlah diperlukan. Kehadiran dasar yang mesra MC mampu memberikan gambaran positif kepada pemilik hartanah kediaman di kawasan kejiranan berpagar. Persepsi positif ini seterusnya dapat dianggap sebagai pemangkin untuk memudahkan perbadanan pengurusan bertindak sebagai unit pentadbiran kawasan yang mampu mengurus nilai hartanah kediaman dalam kawasan kejiranan berpagar dengan sempurna. Suasana ini sangat bertepatan dengan asas falasafah pengurusan nilai value management philosophy.

ms 3-69


KAJIAN PENYELIDIKAN Kesesuaian Pelaksanaan ‘Gated and Guarded Community’ di Malaysia

4.0 4.1

CADANGAN DAN KESIMPULAN Cadangan Awal

Berdasarkan keadaan semasa dan analisis kajian lapangan, terdapat kesimpulan yang boleh dibuat berkenaan pelaksanaan GC mengikut aspek-aspek tertentu. Beberapa cadangan hasil perbincangan bengkel yang telah dijalankan pada 24 November 2008 turut dikemukakan meliputi:4.1.1

Aspek Perancangan Fizikal

Pembangunan GC perlu diteruskan walaupun terdapat kelemahan-kelemahan yang sukar untuk diatasi. Kawalan dari sudut perancangan fizikal seperti kawalan dari segi keluasan, perletakan kemudahan, jalan, pagar, ketinggian bangunan dan sebagainya merupakan mekanisma yang boleh dikawal melalui penyediaan garis panduan dan piawaian yang komprehensif (Rujuk Jadual 4.1). Jadual 4.1 : Isu Dan Cadangan Garis Panduan GC Dari Aspek Perancangan Fizikal Isu-isu

Garis Panduan / Polisi / Piawaian

Justifikasi

1. Kemudahan awam dalam GC  Kemudahan Pendidikan (sekolah rendah, tadika)  Kemudahan keagamaan (surau)  Kemudahan rekreasi (taman permainan kanak-kanak, padang dan lainlain)  Kemudahan kesihatan (klinik)

 Saiz setiap presint GC 200 – 500 unit rumah ataupun keluasan 1.0 ekar (minimum) hingga 10.0 ekar (maksimum)  Kemudahan asas yang perlu disediakan dalam GC: - Taman permainan, dewan komuniti  Kemudahan yang perlu diletakkan di luar GC: - Tadika, sekolah, masjid, klinik  Kemudahan yang disediakan adalah mengikut jenis / harga rumah dan kemampuan penduduk. Contohnya bagi perumahan banglo dan semi-D, kolam renang dan rumah kelab sesuai disediakan

Justifikasi penetapan keluasan kawasan 1.0 ekar – 10.0 ekar: Memudahkan perbadanan pengurusan (MC) dalam menyelenggara dan menguruskan kawasan GC dengan lebih sistematik  Memudahkan akses dan tidak menyekat / menghalang akses komuniti lain ke kawasan sekitar  Membolehkan fasiliti diletakkan luar daripada kawasan GC dan dapat digunakan bersama oleh semua komuniti / masyarakat

2. Aksesibiliti  Penduduk dalam kawasan kejiranan yang berhampiran mengalami kesulitan ‘direct access’ disebabkan oleh halangan tembok  Kenderaan kecemasan (bomba, ambulans, polis) akan mengalami

 Laluan terus (trangress) di antara precient perlu disediakan dalam sesebuah ‘township’  GC perlu menyediakan laluan masuk (2 lorong) bagi penduduk dan pelawat.  Pemaju perlu menyediakan laluan keluar masuk khas untuk tujuan kecemasan mengikut keperluan bomba  Kelebaran jalan masuk sekurangkurangnya 6 meter

Justifikasi penyediaan 2 lorong bagi pelawat dan penghuni: Dapat mengenalpasti kemasukan orang luar yang bukan penghuni GC Justifikasi penyediaan laluan keluar masuk khas: Dua pintu perlu disediakan dimana satu pintu akan hanya akan digunakan apabila berlaku kecemasan

ms 4-1


KAJIAN PENYELIDIKAN Kesesuaian Pelaksanaan ‘Gated and Guarded Community’ di Malaysia

kesulitan untuk masuk dalam masa yang singkat disebabkan oleh halangan ‘gate’ di pintu masuk 3. Permeability  Saiz, bentuk dan ketinggian tembok digunakan akan menjejaskan permeability / pandangan ke dalam kawasan GC

 Minimum 50% permeability  Ketinggian pagar maksimum : 2.75 meter (9 kaki)  Pengecualian bagi GC yang menghadap jalan utama / lebuhraya (bertujuan sebagai buffer / retaining wall)  Perlu menghantar notis (rekabentuk pagar) kepada jiran bersebelahan untuk bantahan (jika ada) dalam tempoh yang ditetapkan (1 bulan)

Justifikasi minimum 50% permeability: Memudahkan pemantauan keselamatan ke dalam kawasan GC oleh pihak polis  Mengelakkan berlakunya jurang sosial antara masyarakat di dalam dan luar GC Justifikasi penetapan ketinggian pagar 2.75m (9 kaki): Seperti yang terkandung dalam UBBL  Pagar yang terlalu tinggi boleh memberi kesan terhadap townscape terutamanya di kawasan bandar

4. Mengubah ‘Townscape’  Kelompok GC mengubah ‘townscape’ apabila struktur pagar membentuk landskap kejur

 Pemaju perlu lebih telus dalam menjelaskan kos (awal dan penyelenggaraan elemen landskap contohnya ‘water features’) kepada pembeli dan pihak berkuasa tempatan

5. Terdapat GC yang tidak mengikut garis panduan pembangunan semasa  Terutamanya garis panduan perumahan yang berkaitan anjakan bangunan, lebar / saiz jalan dalam GC dan sebagainya

 Perlu mengikut piawaian perancangan (jalan, kawasan lapang, anjakan bangunan, tempat letak kereta dan sebagainya) yang digunapakai di PBT berkenaan  Peruntukan kawasan lapang 10% akan diagihkan, 5% di dalam precient dan 5% di luar precient

Justifikasi penetapan kawasan lapang : 5% di dalam precient: Untuk memupuk interaksi positif antara penghuni dalam GC  5% di luar precient Menggelakkan jurang sosial antara komuniti GC dan bukan-GC

6. Zoning  Keperluan untuk mengezonkan GC di kawasan tertentu

 Tidak perlu zonning kawasan GC  Peletakan GC akan ditentukan oleh pasaran semasa

-

7. Pondok Pengawal

 Saiz pondok pengawal adalah 6 kaki X 8 kaki (maksimum)  Kemudahan tandas perlu disediakan jika tiada berhampiran

-

-

ms 4-2


KAJIAN PENYELIDIKAN Kesesuaian Pelaksanaan ‘Gated and Guarded Community’ di Malaysia

4.1.2

Aspek Perundangan

Hasil kajian literatur dan perbincangan (kumpulan berfokus dan bengkel) memutuskan bahawa pembangunan GC boleh diteruskan mengikut peruntukan Akta Hakmilik Strata 1985 (Akta 318 (A1290) pindaan 2007 dan Penilaian Impak Sosial (SIA) juga perlu disediakan. Jadual 4.2 menunjukkan cadangan awal garis panduan dari aspek perundangan : Jadual 4.2 : Isu-Isu Dan Cadangan Garis Panduan GC Dari Aspek Perundangan 1. ‘Gated Community’ Isu-isu

Cadangan Garis Panduan / Polisi / Piawaian

1. Undang-undang pindaan baru di bawah Akta Hakmilik Strata 1985 (A1290) sudah mencukupi 2. Ketetapan dalam kawasan pembangunan

 

Hanya permohonan lebih 2 ekar dibenarkan untuk pembangunan rumah bertingkat supaya penyediaan kemudahan awam di dalam sesebuah pambangunan adalah lebih menyeluruh Pembangunan bercampur digalakkan Capability MC

3. Share unit dan tempat letak kereta

Penyeragaman garis panduan GC disemua PBT

4. Pagar / Tembok

Mengikut seperti yang terkandung dalam Undangundang Kecil Bangunan Seragam (UBBL)

5. Masalah tunggakan cukai tanah oleh penjual dalam transaksi ‘subsale’

Perlu surat pengesahan daripada pemaju / MC bahawa semua bayaran telah dijelaskan oleh penjual sebelum serahan pindah milik Perlu dikaji semula dengan lebih lanjut

1. Pembangunan sedia ada

Marginal remission (marginal of rates)

2. Masalah perkhidmatan

Latar belakang syarikat keselamatan dan kakitangan

keselamatan (kualiti perkhidmatan)

Perjanjian perlantikan syarikat keselamatan disemak oleh PBT

2. ‘Guarded Community’ Isu-isu

Cadangan Garis Panduan / Polisi / Piawaian

3. Penyelesaian Masalah (Illegal Gated – sedia ada) Isu-isu 1. Untuk legalise

Cadangan Garis Panduan / Polisi / Piawaian 

Mohon pajakan jalan awam dalam kawasan gated (21 tahun seperti dalam Kanun Tanah Negara)

ms 4-3


KAJIAN PENYELIDIKAN Kesesuaian Pelaksanaan ‘Gated and Guarded Community’ di Malaysia

4.1.3

Aspek Sosial

Pembangunan GC sebenarnya memberi peluang dan ruang kepada masyarakat untuk hidup dengan lebih tenteram dan selamat. Oleh itu jika pembangunan GC dilaksanakan, keperluan penyediaan Penilaian Impak Sosial perlu dijalankan sepertimana yang diperuntukkan dalam Akta Perancangan Bandar dan Desa 1976 (Pindaan 2001) di bawah seksyen 21A (1A) jelas menunjukkan keperluan menjalankan SIA dan penyediaan laporan di kawasan-kawasan yang dikatakan sebagai ‘social sensitive areas’. Cadangan awal dari aspek sosial boleh dirujuk melalui Jadual 4.3. Jadual 4.3 : Isu dan cadangan garis panduan GC dari aspek sosial Isu-isu 1. Penyediaan Kemudahan Awam

Cadangan Garis Panduan / Polisi / Piawaian  -

Rekabentuk GC yang boleh memupuk interaksi dan menjamin keselamatan dibuat semasa perancangan awal seperti: Loop design (contohnya di Subang Suria, Sg Buloh dan Setia Tropika, Johor Bahru, Setia Alam di U13 Shah Alam Kejiranan Cluster (setiap cluster mempunyai jalan keluar masuk sendiri) Di dalam setiap projek perumahan ada beberapa kejiranan cluster Kemudahan-kemudahan peringkat tinggidi sediakan di luar cluster dan dikongsi bersama penghuni-penghuni cluster GC

2. Perlaksanaan GC

 

Berlandaskan kepada jumlah unit rumah dan bukan keluasan tanah Jumlah unit tidak boleh terlalu rendah kerana akan menyebabkan kos penyelenggaraan yang tinggi dikenakan ke atas individu dan tidak terlalu tinggi kerana akan menyukarkan pengurusan dan juga isu berhubung keselamatan, keakraban dan hubungan sosial

3. Keselamatan

Perlu mendapatkan pandangan polis mengenai pelaksanaan GC bagi memastikan sejauhmana polis mampu menjalankan tugas dalam kawasan yang ditetapkan Memenuhi keperluan penyediaan kemudahan balai polis mengikut piawaian dan tugas perondaan Permintaan untuk memagarkan kejiranan sedia ada boleh dipertimbangkan sekiranya persetujuan di kalangan penduduk GC mencapai sekurangkurangnya 80% melalui persatuan penduduk / Rukun Tetangga Implikasi dasar-dasar kerajaan contohnya: - Dasar yang melibatkan kemasukan warga asing perlu diberikan tumpuan kerana nilai pendatang asing mungkin berbeza dan ini menyebabkan

 

ancaman keselamatan kerana tahap kematangan masyarakat masih lagi diperingkat rendah 4. Pembinaan Struktur Tembok

5. Lokasi GC

  

Pembinaan Fortress / tembok tidak dibenarkan cuma penghadang berbentuk pagar dibenarkan Pembinaan tembok hanya mencerminkan imej pengasingan dua entiti Penggunaan CCTV dibenarkan

Lokasi yang tidak menghalang laluan ataupun menghalang akses

ms 4-4


KAJIAN PENYELIDIKAN Kesesuaian Pelaksanaan ‘Gated and Guarded Community’ di Malaysia

6. Keperluan Penilaian Impak Sosial

 

Merujuk kepada Akta Perancangan Bandar dan Desa 1976 (Akta 172) Memerlukan kajian SIA dijalankan untuk kawasan ‘Sosially Sensitive Areas’ Pembangunan GC diambilkira sebagai social sensitive area kerana berkemungkinan akan meningkatkan kesan negatif ke atas masyarakat dari segi isu integrasi, pemisahan dan sebagainya (Dasar Sosial Negara) SIA diperlukan sebelum kebenaran merancang diberikan

 7. Mengadakan program-program sosial

4.1.4

Tujuan utamanya adalah untuk memupuk interaksi antara penghuni GC dan juga antara penghuni GC dan bukan-GC

Aspek Ekonomi dan Pengurusan

Pembangunan GC sebenarnya mendatangkan kesan positif terhadap ekonomi kerana secara kasarnya GC bukan sahaja meningkatkan nilai hartanah dalam kawasan tersebut, bahkan ianya turut menaikkan nilai hartanah kawasan sekitarnya. GC menjadi kegemaran pemajupemaju perumahan kerana memberi keutungan yang besar kepada mereka disamping dapat menjimatkan kos. Dengan adanya perbadanan pengurusan (MC) yang bertindak sebagai agen pengurusan, memberi jaminan keselesaan kepada penghuninya. Bagaimanapun pengurusan GC mungkin akan mengalami kesulitan apabila pihak MC sudah tidak berupaya menguruskan kawasan tersebut dalam tempoh masa tertentu. Cadangan awal dari aspek ekonomi dan pengurusan boleh dirujuk melalui Jadual 4.4 Jadual 4.4 : Isu Dan Cadangan Garis Panduan GC Dari Aspek Ekonomi Dan Pengurusan Isu-isu 1. Beban bayaran dan pertindihan pengutipan cukai

Cadangan Garis Panduan / Polisi / Piawaian 

 2. Percanggahan

tanggungjawab antara PBT dan MC

Bagi pembangunan dalam GC pemaju hendaklah berunding dengan PBT bagi mendapat pengurangan dari segi cukai pintu bagi perkhidmatan yang dilaksanakan oleh MC PBT hendaklah memberi justifikasi bagi setiap keputusan penolakkan ke atas permintaan pemaju Bagi penentuan saiz tiada had penentu diberikan, perlu menggunakan garis panduan fizikal yang sedia ada

3. Pembayaran caj pengurusan kepada pihak MC

Caj pembayaran kepada MC hendaklah dinyatakan dengan telus dan jelas mengikut perkhidmatan yang diberikan dan akaun berkenaan hendaklah diaudit setiap tahun

4. Penubuhan Persatuan Penduduk (RA) dan Caj Pengurusan Agen

 

Setiap pembangunan GC perlu menubuhkan Persatuan Penduduk (RA) RA dapat memutuskan sama ada mereka ingin mengurus sendiri atau melantik agen pengurusan Bagi pelantikan agen pengurusan Jadual 6 Kaedah 7 akta Penilai, Taksir dan Agen Harta Tanah perlu dipatuhi oleh agen

ms 4-5


KAJIAN PENYELIDIKAN Kesesuaian Pelaksanaan â&#x20AC;&#x2DC;Gated and Guarded Communityâ&#x20AC;&#x2122; di Malaysia

4.2

Kesimpulan

Pembangunan perumahan berkonsepkan â&#x20AC;&#x2DC;gated communityâ&#x20AC;&#x2122; (GC) dilihat semakin rancak berkembang di Malaysia. Walaupun konsep ini masih baru diperkenalkan di Malaysia namun ianya mendapat sambutan yang menggalakkan bukan sahaja dari pihak pemaju bahkan dari masyarakat sendiri. Pembinaan tembok / pagar yang mengelilingi kawasan perumahan tersebut menjadi identiti utama GC. Tembok / pagar yang dibina bertujuan melindungi komuniti di dalamnya daripada sebarang risiko jenayah disamping memberikan keselesaan kepada penghuni melalui sistem kawalan keselamatan 24 jam, Masyarakat hari ini lebih mengutamakan aspek keselamatan dalam kehidupan mereka untuk melindungi diri dan keluarga dari risiko jenayah. GC juga dilihat berupaya menyediakan keperluan dan kemudahan yang eksklusif selaras dengan keinginan dan citarasa mereka. Faktor prestij serta perubahan gaya hidup moden yang dikaitkan dengan GC meningkatkan lagi permintaan terhadap konsep ini. Walaupun GC dianggap mampu mengurangkan kejadian jenayah, namun banyak isu yang timbul ekoran daripada pembangunan perumahan tersebut. Ketiadaan garispanduan dan piawaian yang bersesuaian dalam memandu corak serta ciri-ciri GC menjadikan pembangunan tersebut membawa implikasi yang kurang menyenangkan terutama dari sudut sosial, perancangan, perundangan dan ekonomi. Percanggahan garis panduan sedia ada yang diguna pakai di setiap negeri menimbulkan banyak tanda tanya terutamanya kepada pemaju perumahan sama ada garis panduan tersebut bersesuaian atau tidak. Sehubungan itu, penyelarasan garis panduan dan piawaian adalah perlu bukan sahaja untuk PBT dalam mengawal pembangunan tetapi juga untuk memandu pemaju dalam merancang pembangunan GC supaya lebih teratur sesuai dengan persekitaran, dengan dasar-dasar seperti dasar pembangunan negara, dasar sosial negara, dasar perumahan negara dan lain-lain.

ms 4-6


KAJIAN PENYELIDIKAN Kesesuaian Pelaksanaan ‘Gated and Guarded Community’ di Malaysia

5.0 5.1

GARIS PANDUAN PERANCANGAN TUJUAN

Bahagian ini mencadangkan Garis panduan bagi membantu Pihak Berkuasa Tempatan (PBT) di Semenanjung Malaysia menggunapakai dan memantau pelaksanaan pembangunan perumahan berkonsepkan ‘gated community’ (GC) dan ‘guarded neighbourhood’ (GN) agar tidak bercanggah dengan prinsip dan amalan perancangan bandar semasa. Garis panduan ini juga memberi panduan asas kepada pemaju dalam merancang dan membangunkan ‘gated community’ (GC) dan ‘guarded neighbourhood’ (GN) supaya mematuhi garis panduan dan piawaian yang telah diterimapakai. Selain itu, cadangan garis panduan ini turut memberi panduan kepada kejiranan sedia ada dalam memohon status kejiranan mereka untuk dijadikan ‘guarded neighbourhood’ (GN).

5.2.

LATARBELAKANG

5.2.1

Perkembangan Pembangunan `Gated Community’

Keperluan untuk mendapatkan tahap keselamatan terbaik telah menarik penduduk, khususnya di kawasan bandar untuk memilih skim-skim kediaman yang menawarkan sistem kawalan keselamatan secara berpagar dan terkawal. Selain daripada kediaman menegak (flatted) berhakmilik strata di bawah Akta Hakmilik Strata 1985, pembangunan kediaman mendatar (landed) yang berkonsepkan `gated and guarded community’ turut dan mula menjadi pilihan dan tarikan kepada pembeli-pembeli rumah. Semenjak tahun 1980an, pembangunan skim kediaman ini semakin berkembang dan menjadi suatu fenomena dalam sektor dan industri perumahan negara. Perkembangan pembangunan `gated and guarded community’ yang pesat terutamanya di kawasan Lembah Kelang, Pulau Pinang dan Johor Bahru jelas membuktikan bahawa sambutan penduduk kepada pembangunan jenis ini semakin meningkat, malah telah menjadi `trend’ dalam pemilikan harta tanah kediaman. Keadaan ini telah membawa pindaan kepada Akta Hakmilik Strata 1985 (Akta 318) pada tahun 2007. Pindaan seksyen 6 (melalui Akta A1290) telah memperuntukkan pembangunan perumahan baru yang berkonsepkan Skim Komuniti Berpagar (GACOS) yang boleh meliputi hartanah seperti banglo, teres, rumah berkembar yang dibina di atas satu lot dengan mempunyai kemudahan harta bersama seperti rumah kelab, kolam renang dan kawasan lapang yang dikongsi, kewujudan dinding / pagar mengelilingi kawasan perumahan dan akses keluar masuk yang terhad.

ms 5-1


KAJIAN PENYELIDIKAN Kesesuaian Pelaksanaan ‘Gated and Guarded Community’ di Malaysia

Walaupun telah terdapat peruntukan undang-undang bagi membangunkan kediaman mendatar dengan konsep `gated and guarded community’, namun pelbagai permasalahan dari sudut perancangan fizikal, tanggungjawab penyelenggaraan, bebanan dan pertindihan bayaran cukai sehinggalah kepada kesalahfahaman tafsiran antara konsep `gated community’ (GC) dan konsep `guarded neighbourhood’ (GN) dilihat masih wujud.

5.2.2

Definisi ‘Gated Community’(GC)

Seksyen 6, Akta Hakmilik Strata 1985 (Akta 318) memperuntukkan tafsiran GC iaitu sebagai pembangunan perumahan baru yang berkonsepkan Skim Komuniti Berpagar (GACOS) yang mengandungi hartanah seperti banglo, teres, rumah berkembar yang dibina di atas satu lot dengan mempunyai kemudahan harta bersama yang dikongsi seperti rumah kelab, kolam renang dan kawasan lapang. Ia merupakan komuniti tertutup dengan dinding / pagar mengelilingi kawasan perumahan tersebut dan akses keluar masuk adalah terhad. Berdasarkan definisi tersebut, secara ringkasnya ciri-ciri GC yang telah dikenalpasti termasuklah: i. Pembangunan yang lazimnya eksklusif dikelilingi oleh pagar atau tembok yang dijadikan sempadan dengan kawasan bersebelahan. Pembangunan GC dikatakan eksklusif kerana melibatkan hak privasi penghuni dalam kawasan tersebut dan bukanya dikaitkan kepada kemewahan sehingga boleh menimbulkan jurang sosial antara masyarakat. ii. Akses ke kawasan perumahan tersebut juga dikawal dengan sistem kawalan

iii. iv.

5.2.3

keselamatan 24 jam, sama ada menggunakan pengawal keselamatan atau penggunaan CCTV atau kedua-duanya sekali. Kemudahan yang disediakan hanya untuk digunakan oleh penduduk kawasan tersebut. `Gated Community’ (GC) mempunyai sistem pengurusan dan penyelenggaraan yang tersendiri.

Definisi `‘Guarded Neighbourhood’ (GN)

Bagi ‘Guarded neighbourhood’ (GN), ia didefinisikan sebagai kawasan kediaman terkepung keseluruhan atau sebahagiannya yang menyediakan perkhidmatan keselamatan sama ada dengan atau tanpa pondok pengawal dan tidak mempunyai halangan fizikal. ‘Guarded neighbourhood’ (GN) wujud apabila permohonan oleh kejiranan sedia ada untuk menjadikan kejiranan mereka sebagai kawasan berpagar / berpengawal diluluskan oleh Pihak Berkuasa Tempatan (PBT). Walau bagaimanapun pembentukan GN ini tidak tertakluk kepada peruntukan Akta Hakmilik Strata 1985.

ms 5-2


KAJIAN PENYELIDIKAN Kesesuaian Pelaksanaan ‘Gated and Guarded Community’ di Malaysia

5.2.4

Isu-Isu Pembangunan ‘Gated Community’

Kajian kesesuaian dan kesan komuniti berpagar yang dijalankan oleh JPBD Semenanjung Malaysia (2007) telah mengenalpasti beberapa isu yang wujud di dalam pembangunan ‘gated community’ (GC). Antaranya ialah: i.

Perletakan kemudahan dalam kawasan GC Kebanyakan pemaju perumahan GC membangunkan GC dalam skala yang kecil menyebabkan sesetengah kemudahan seperti sekolah tidak dapat disediakan di dalam GC di samping bilangan penduduk yang tidak mencukupi serta terdapat sekolah yang berdekatan dengan kawasan perumahan tersebut.

ii.

Aksesibiliti Pembinaan tembok di sekeliling GC boleh menghalang akses terus ke kawasan bersebelahan. Ini menyukarkan akses terus penduduk di kawasan berhampiran GC. Selain itu kenderaan kecemasan turut mengalami kesulitan untuk masuk dalam masa yang singkat disebabkan oleh halangan keselamatan di pintu masuk.

iii.

Menghalang / mengganggu `permeability’ Rekabentuk, ketinggian dan saiz pagar yang dibina di sekeliling GC boleh menghalang pandangan ke dalam kawasan GC. Ini menyukarkan pihak polis untuk memantau keselamatan dalam kawasan tersebut.

iv.

Beban bayaran dan pertindihan pengutipan cukai Penghuni GC sering menimbulkan isu pertindihan cukai di mana mereka bukan sahaja terpaksa membayar yuran penyelenggaraan kepada pihak Management Cooperation (MC) tetapi pada masa yang sama membayar cukai harta kepada Pihak Berkuasa Tempatan (PBT) yang membebankan penghuni.

5.3

SKOP GARIS PANDUAN

Garis panduan ini disediakan lanjutan daripada kajian kesesuaian mengenai ‘Gated Community’ (GC), kajian kes bagi kawasan Bandaraya Kuala Lumpur, Bandaraya Shah Alam dan Pulau Pinang serta input daripada `focus group discussion’ (FGD) yang melibatkan sektor swasta, sektor awam serta badan-badan yang terlibat secara langsung dengan pembangunan ‘Gated Community’. Skop utama garis panduan ini adalah tertumpu kepada pembangunan ‘gated community’ yang dimajukan mengikut Akta Hakmilik Strata 1985 (Akta 318). Ia meliputi prinsip-prinsip perancangan, garis panduan umum dan khusus dari aspek perancangan fizikal, undang-undang serta sosial untuk memastikan pembangunan GC tidak menimbulkan masalah perancangan pada masa akan datang. Garis panduan ini juga memasukkan langkah-langkah bagi permohonan

ms 5-3


KAJIAN PENYELIDIKAN Kesesuaian Pelaksanaan ‘Gated and Guarded Community’ di Malaysia

kejiranan sedia ada mewujudkan ‘Guarded Neighbourhood’ (GN) yang penubuhannya tidak tertakluk kepada peruntukan Akta Hakmilik Strata 1985.

5.4

PRINSIP-PRINSIP PERANCANGAN Pembangunan ‘gated community’ hendaklah berasaskan kepada prinsip-prinsip

perancangan dan pembangunan sejagat yang perlu memberi perhatian kepada aspek keselamatan, rekabentuk bandar, kejiranan dan komuniti mampan sebagaimana berikut: i.

Persekitaran tempat tinggal yang selamat, kondusif dan selesa Pembangunan GC perlulah menyediakan ruang persekitaran yang selamat dari segi pencerobohan fizikal serta unsur-unsur jenayah. GC perlu memberi peluang kepada penghuni untuk hidup dengan lebih `privacy’ serta bebas dari kacau ganggu.

ii.

Pengagihan kemudahan secara adil Kemudahan awam yang berkualiti haruslah diletakkan di lokasi yang bersesuaian agar dapat dikongsi oleh semua penduduk dalam komuniti.

iii.

Budaya kebersihan dan mencintai keindahan Melahirkan persekitaran yang bersih dan indah yang dapat memberikan keselesaan dan keharmonian kepada seluruh penduduk dalam komuniti.

iv.

Menggalakkan kemesraan dan interaksi sosial Menyediakan kemudahan-kemudahan yang memudahkan berlakunya interaksi positif antara masyarakat dalam kawasan GC seperti penyediaan taman permainan kanak-kanak, rumah kelab dan sebagainya.

5.5

GARIS PANDUAN UMUM Garis panduan umum ini adalah berdasarkan prinsip dan amalan perancangan bandar

semasa dan keperluan peruntukan Akta Hakmilik Strata 1985 (Akta 318). Permohonan baru ‘gated community’ perlu mematuhi kawalan am perancangan serta sistem dan mekanisme pengurusan yang telah ditetapkan.

ms 5-4


KAJIAN PENYELIDIKAN Kesesuaian Pelaksanaan ‘Gated and Guarded Community’ di Malaysia

5.5.1

Kawalan Am Perancangan

Permohonan untuk membangunkan GC hanya boleh dibuat oleh pemohon / pemaju kepada Pihak Berkuasa Tempatan (PBT).

Luas minimum kawasan yang boleh dipertimbangkan untuk pembangunan GC ialah 1.0 hektar dan luas maksimum dalam satu-satu pembangunan banyak parcel GC ialah 10.0 hektar per parcel.

Jalan dalam kawasan GC adalah milik komuniti dalam kawasan tersebut dan jalan tersebut mesti diselenggara oleh penduduk GC berkenaan.

Pembinaan tembok / pagar yang boleh mewujudkan pengasingan yang ketara di antara penduduk GC dan bukan GC adalah tidak dibenarkan.

Hanya pembangunan kediaman sahaja dibenarkan untuk tujuan pembangunan GC.

Penilaian Impak Sosial (SIA) sebagaimana yang diperuntukkan di dalam Seksyen 21A(1A) Akta Perancangan Bandar dan Desa 1976 (Akta 172) perlu dijalankan sebelum pemajuan GC diberi pertimbangan.

5.5.2

Sistem dan Mekanisme Pengurusan

Penghuni perlu menjelaskan caj pengurusan kepada perbadanan pengurusan (MC) dan Pihak Berkuasa Tempatan (PBT). Caj pengurusan yang perlu dibayar kepada MC adalah untuk tujuan penyelenggaraan dalam kawasan GC. Manakala bayaran yang dibuat kepada PBT berupa cukai taksiran yang digunakan untuk kerja-kerja penyelengaraan infrastruktur serta kemudahan awam di luar kawasan GC.

Perlu ada perjanjian antara pemaju dengan PBT (Perjanjian Penyerahan) berkenaan kerja-kerja penyelenggaraan dalam kawasan GC agar beban caj pengurusan yang ditanggung oleh penghuni dapat dinyatakan dengan telus dan jelas.

Caj pengurusan kepada penghuni yang dikenakan oleh perbadanan pengurusan (MC) hendaklah dinyatakan dengan telus dan jelas dalam Perjanjian Jual Beli antara pemaju dan penghuni.

Setiap pembangunan GC perlu menubuhkan Joint Management Body (JMB) mengikut Akta Bangunan dan Harta Bersama (Penyelenggaraan dan Pengurusan) 2007 (Akta 663) dan apabila Hakmilik Strata diwujudkan ia perlu dinamakan sebagai Management Cooperation (MC).

ms 5-5


KAJIAN PENYELIDIKAN Kesesuaian Pelaksanaan ‘Gated and Guarded Community’ di Malaysia

5.6

Joint Management Body (JMB) atau Management Cooperation (MC) boleh memilih sama ada ingin mengurus sendiri atau melantik ejen pengurusan dalam mengurus dan menyelenggara kawasan GC.

Mengikut Akta 663 orang perseorangan yang tiada berkepentingan boleh dilantik sebagai ejen pengurusan termasuk yang berdaftar dengan Lembaga Penilai.

Rezab jalan, lampu jalan, longkang, parit, perabot jalan dan lain-lain perlu diurus dan diselenggara oleh perbadanan pengurusan (MC).

GARIS PANDUAN KHUSUS

Garis panduan khusus pembangunan ‘gated community’ merangkumi aspek-aspek dan piawaian kawalan perancangan fizikal seperti berikut:

ms 5-6


KAJIAN PENYELIDIKAN Kesesuaian Pelaksanaan ‘Gated and Guarded Community’ di Malaysia

5.6.1

Kawalan Keluasan dan Saiz Kawasan GARIS PANDUAN KHUSUS

i.

Jika pembangunan melibatkan kawasan yang besar (> 10 hektar), GC perlu dipecahkan kepada parcel-parcel yang kecil.

ii. Perancangan kawasan GC perlulah berkonsepkan perancangan kawasan yang boleh mewujudkan persekitaran yang selamat.

PIAWAIAN

JUSTIFIKASI

i.

Keluasan setiap parcel GC adalah antara 1.0 hektar (minimum) hingga 10.0 hektar (maksimum) atau 200-500 unit kediaman.

Justifikasi penetapan keluasan kawasan 1.0 hektar (minimum) hingga 10.0 hektar (maksimum):

ii.

Kepadatan penduduk adalah mengikut garis panduan perancangan sedia ada.

Saiz / keluasan kawasan ‘gated community’

Parcel 2 1 hektar – 10 hektar

Parcel 1 1 hektar – 10 hektar

Perletakan

kemudahan awam dan Parcel 3 1 hektar – 10 hektar

ameniti

Parcel 4 1 hektar – 10 hektar

Memudahkan perbadanan pengurusan (MC) menyelenggara dan menguruskan kawasan GC dengan lebih sistematik. Membolehkan penyediaan kemudahan awam berhierarki rendah diletakkan dalam kawasan GC. Memudahkan akses dan tidak menyekat / menghalang akses komuniti lain ke kawasan sekitar.

Pembangunan berpagar perlu dipecahkan kepada blokblok yang lebih kecil bagi memudahkan pergerakan dan tidak merumitkan aksesibiliti penghuni yang terletak di lapisan lot kedua (second-layer lot)

ms 5-7


KAJIAN PENYELIDIKAN Kesesuaian Pelaksanaan ‘Gated and Guarded Community’ di Malaysia

5.6.2

Perancangan Tapak GARIS PANDUAN KHUSUS

i.

Perancangan tapak perlu bersesuaian dan mematuhi dasar dan garis panduan perumahan seperti yang telah

ditetapkan dalam mana-mana rancangan pemajuan. ii. Rekabentuk ruang, susun atur dan persekitaran perumahan perlu membentuk ruang yang boleh mewujudkan interaksi sesama masyarakat melalui penyediaan kawasan lapang dan kemudahan lain. iii. Tidak dibenar membangunkan GC di kawasan yang terdapat sungai atau saliran semulajadi. iv. Perancangan kawasan GC perlu mengambilkira keadaan topografi asal dan disesuaikan dengan elemen-elemen yang dapat mewujudkan persekitaran menarik, selamat, selesa dan harmoni.

Contoh master plan kawasan ‘gated community’

PIAWAIAN

JUSTIFIKASI Justifikasi tidak dibenar membangunkan GC di kawasan sungai atau saliran semula jadi: Pembangunan GC perlu merujuk kepada Garis Panduan Perancangan. Pemeliharaan Topografi Semulajadi Dalam Perancangan dan Pembangunan Fizikal Mengikut Akta Perancangan Bandar dan Desa 1976 (Akta 172) yang dikeluarkan oleh JPBD.  Pembangunan GC di kawasan sungai atau saliran semulajadi boleh menghalang aliran sungai semulajadi dan sekaligus menyebabkan kejadian banjir berlaku.  Pembangunan GC hanya boleh dilakukan minimum 15 meter dari rezab sungai. Bagaimanapun kelebaran minimum rezab sungai hendaklah mengikut keperluan Jabatan Pengairan dan Saliran (JPS).  Tidak dibenar membangunkan GC di kawasan sungai atau saliran semulajadi bagi memastikan kumbahan dan bahan buangan kediaman tidak dialirkan ke dalam sungai.

ms 5-8


KAJIAN PENYELIDIKAN Kesesuaian Pelaksanaan ‘Gated and Guarded Community’ di Malaysia

5.6.3

Kawalan Lokasi Perletakan GARIS PANDUAN KHUSUS

i.

ii.

PIAWAIAN

JUSTIFIKASI

GC hanya boleh dibangunkan di kawasan bandar terutamanya di kawasan yang mempunyai kadar jenayah

Justifikasi Perletakan GC:  GC hanya boleh dibangunkan di kawasan

yang tinggi (mengikut tafsiran Polis Diraja Malaysia).

yang mempunyai kadar jenayah yang tinggi adalah untuk melindungi penghuni GC daripada sebarang risiko jenayah yang tidak diduga.  Selain itu, untuk memastikan supaya GC hanya dibangunkan di kawasan yang diperlukan kerana secara tidak langsung GC boleh mewujudkan pengasingan sosial antara masyarakat di dalam dan di luar GC.

GC seharusnya dibenarkan untuk dibangunkan di kawasan yang mempunyai jaringan jalan perhubungan yang baik dan di persekitaran yang telah maju (developed area).

iii. GC tidak digalak dibangunkan di kawasan perkampungan kerana dikhuatiri memberi impak negatif terutamanya kepada sosial masyarakat serta boleh mewujudkan pengasingan sosial yang ketara.

ms 5-9


KAJIAN PENYELIDIKAN Kesesuaian Pelaksanaan ‘Gated and Guarded Community’ di Malaysia

5.6.4

Kawalan Sistem dan Hierarki Jalanraya GARIS PANDUAN KHUSUS

i. ii.

Laluan terus di antara parcel GC perlu disediakan dalam sesebuah township. Sekurang-kurangnya 2 laluan keluar

masuk disediakan bagi memenuhi keperluan masa kecemasan mengikut keperluan bomba dan lain-lain. iii. Rangkaian jalan perlu menekankan aspek keselamatan, kecekapan aliran trafik dan keindahan. iv. Perancangan pembangunan `gated community’ perlu memastikan laluan masuk ke kawasan lot lapisan kedua tidak terhalang.

PIAWAIAN

JUSTIFIKASI

i. Hierarki jalan perlu mengikut piawaian yang telah ditetapkan oleh PBT iaitu jalan utama, jalan pengumpul (collector road) dan jalan tempatan

Justifikasi kelebaran jalan dalam GC seluas 12 meter:

(local road). Contoh Hierarki jalan dalam kawasan ‘gated community’

selebar 12 meter bertujuan untuk melancarkan aliran trafik

Jalan Dalaman 12 m

dalam kawasan tersebut. 20 m 6m

Pondok Pengawal

Justifikasi penyediaan 2 lorong bagi pelawat dan penghuni:

Jalan Awam 

Contoh jalan dalaman di kawasan ‘gated community’

Penetapan jalan dalam GC

ii. GC perlu menyediakan laluan masuk (2 lorong) bagi penduduk dan pelawat. iii. Jalan masuk setiap blok parcel:

Dapat mengenalpasti kemasukan orang luar yang bukan penghuni. Melancarkan akses ke kawasan GC.

a. Lebar rezab jalan : 20 meter b. Parking pelawat (dalam kawasan parcel) iv. Saiz jalan yang ditetapkan dalam kawasan GC adalah 12 meter iaitu: a. 7 meter untuk laluan kenderaan dua hala. b. 2.5 meter untuk laluan pejalan kaki (keduadua arah). c. 2.5 meter untuk utiliti dan longkang. ms 5-10


KAJIAN PENYELIDIKAN Kesesuaian Pelaksanaan ‘Gated and Guarded Community’ di Malaysia

GARIS PANDUAN KHUSUS

PIAWAIAN

JUSTIFIKASI

Keratan rentas jalan dalam kawasan ‘gated community’

1.25 m Laluan Pejalan Kaki & Longkang

1.25 m Landskap

7m

1.25 m Landskap

1.25 m Laluan Pejalan Kaki & Longkang

12m

Susunan akses, laluan rangkaian jalan dalam dan susun atur keseluruhan kawasan GC perlulah berintegrasi dengan kawasan sekitar serta tidak menghalang / mengganggu akses ke lot-lot tanah yang lain.

ms 5-11


KAJIAN PENYELIDIKAN Kesesuaian Pelaksanaan ‘Gated and Guarded Community’ di Malaysia

5.6.5

Kawalan Jenis Pembangunan Perumahan dan Piawaian Anjakan Bangunan GARIS PANDUAN KHUSUS

PIAWAIAN

JUSTIFIKASI Justifikasi Anjakan Bangunan:

i.

Hanya pembangunan perumahan sahaja yang dibenarkan dalam satu-satu parcel (termasuk kemudahan berhierarki rendah). ii. Rekabentuk rumah harus menekankan aspek-aspek keselamatan yang tinggi dan mengikut garis panduan / piawaian perumahan sedia ada. iii. Setiap kawasan perumahan yang didirikan sebaiknya mempunyai identiti dan rekabentuk yang tersendiri.

i.

Rumah Sesebuah dan Berkembar  Garisan anjakan bangunan hadapan yang menghadap jalan (12 meter atau lebih) hendaklah tidak kurang daripada 6.1 meter (20 kaki).  Garisan anjakan bangunan dibahagian tepi dan belakang daripada sempadan adalah 3 meter (10 kaki).

Anjakan bangunan bagi rumah sesebuah

Jalan (Access) 12 m Anjakan Hadapan 6.1m Anjakan Tepi 3m

Anjakan Tepi 3m

Anjakan Belakang 3 m

Rekabentuk perumahan yang seragam dan teratur di kawasan ‘gated community’ sesuai dilaksanakan.

Anjakan Bangunan perlu mengikut piawaian perancangan sedia ada seperti yang telah ditetapkan oleh JPBD dan Pihak Berkuasa Tempatan berkaitan. Jika membenarkan pemaju menetapkan anjakan bangunan perumahan GC mengikut keperluan mereka, mungkin boleh menimbulkan konflik. Piawaian semasa yang ditetapkan oleh JPBD dan Pihak Berkuasa Tempatan berkaitan telah digunapakai dan bersesuaian. Pembangunan GC turut melibatkan pembanguann rumah sesebuah / banglo, rumah semi-D, rumah teres, rumah pangsa / kondominium dan zero lot boundary.

ms 5-12


KAJIAN PENYELIDIKAN Kesesuaian Pelaksanaan ‘Gated and Guarded Community’ di Malaysia

GARIS PANDUAN KHUSUS Contoh konsep perumahan bercampur di Desa Park City, Bandar Manjalara

PIAWAIAN

JUSTIFIKASI

Anjakan bangunan bagi rumah berkembar

Jalan (Access) 12.2 m Anjakan Hadapan 6.1m Anjakan Tepi 3m

Anjakan Belakang 3 m

ii. Rumah Teres  Panjang maksima yang dibenarkan bagi setiap deretan rumah teres adalah 97.5 meter (320 kaki).  Saiz lot minimum bagi rumah teres adalah 6.1 meter X 18.3 meter.  Lebar lorong belakang minimum ialah 3 meter (10 kaki).  Garisan anjakan bangunan bagi rumah teres yang menghadap jalan awam hendaklah tidak kurang 6.1 meter (20 kaki).

ms 5-13


KAJIAN PENYELIDIKAN Kesesuaian Pelaksanaan ‘Gated and Guarded Community’ di Malaysia

GARIS PANDUAN KHUSUS iv. Bagi Rumah pangsa / kondominium kedudukan bangunan hendaklah mengambil kira arah pancaran matahari, angin dan estetika.

PIAWAIAN

JUSTIFIKASI

Anjakan bangunan bagi perumahan jenis teres

Jalan (Access) 12 m Anjakan Hadapan 6.1 m Anjakan Tepi 3m

Lorong Belakang 3 m

iii. Rumah pangsa / kondominium  Kawasan ‘plinth’ hendaklah tidak melebihi 70% keluasan tapak iv. Jadual Saiz Lot Rumah (Minimum) Jenis Rumah

Piawaian

Rumah Teres

6.1 m X 18.3 m

Rumah Bandar (Town House)

7.3 m X 18.3 m

Rumah Berkembar (Saiz minimum)

15 m X 27.4 m

Rumah Sesebuah (Saiz minimum)

18.3 m X 27.4 m

ms 5-14


KAJIAN PENYELIDIKAN Kesesuaian Pelaksanaan ‘Gated and Guarded Community’ di Malaysia

5.6.6

Kawalan Pembinaan Pagar / Tembok GARIS PANDUAN KHUSUS

i. Pagar / tembok boleh dibina di sekeliling kawasan GC sebagai sempadan antara kawasan bersebelahan. ii. Pembinaan pagar hanya dibenarkan di kawasan yang tidak melibatkan jalan raya terus (through road). iii. Pagar yang dibina perlu menekankan unsur keharmonian dengan alam sekitar.

Contoh rekabentuk pagar yang dibenarkan dan tidak dibenarkan. Pembinaan pagar mestilah memberi kesan kenampakan yang tinggi.

PIAWAIAN

JUSTIFIKASI

i. Ketinggian maksimum pagar adalah 2.75 meter (9 kaki).

Justifikasi ketinggian pagar 2.75 meter (9 kaki)  Ketinggian pagar 2.75 meter adalah seperti yang terkandung dalam Undangundang Kecil Bangunan Seragam 1984 (UBBL) Seksyen 98.  Pagar yang terlalu tinggi boleh memberi kesan terhadap townscape terutamanya di

ii. 50% daripada pagar adalah terbuka dan dapat dilihat dari luar serta tidak mengganggu permeability di kawasan tersebut. - 50% X Tinggi Pagar X Panjang Pagar - (50% dari keluasan pagar mestilah terbuka yang dapat dilihat dari dalam mahupun luar kawasan GC. Manakala 50% selebihnya dibenarkan tertutup) iii. Pagar persendirian tidak dibenarkan dibina dalam GC. Contoh pembinaan pagar yang boleh memberi kesan kenampakkan yang tinggi

 

kawasan bandar. Mengelakkan berlakunya jurang sosial antara masyarakat di dalam dan luar GC. Pagar persendirian tidak dibenarkan dibina dalam GC kerana ia tidak mengikut pembangunan GC di bawah Akta Hakmilik Strata 1985.

Justifikasi minimum 50% permeability:  Memudahkan pemantauan keselamatan ke dalam kawasan GC oleh pihak polis.

ms 5-15


KAJIAN PENYELIDIKAN Kesesuaian Pelaksanaan ‘Gated and Guarded Community’ di Malaysia

GARIS PANDUAN KHUSUS

PIAWAIAN

JUSTIFIKASI

Ilustrasi rekabentuk pagar yang boleh memberi kesan kenampakan yang tinggi

Menggalakkan interaksi antara masyarakat GC dan bukan GC

50% permeability

Ruang Tertutup

Ketinggian Bangunan (2.75m)

ms 5-16


KAJIAN PENYELIDIKAN Kesesuaian Pelaksanaan ‘Gated and Guarded Community’ di Malaysia

5.6.7

Pembinaan Pintu Keluar-Masuk

GARIS PANDUAN KHUSUS

PIAWAIAN

JUSTIFIKASI Justifikasi penyediaan laluan keluar masuk khas:

i.

Rekabentuk laluan keluar masuk harus mempunyai ciri-ciri keselamatan yang tinggi seperti mempunyai kawalan CCTV dan `road hump’. ii. Struktur dan ciri-ciri senibina di pintu masuk utama pembangunan berpagar perlu bersesuaian dengan keadaan persekitaran. iii. Penggunaan ‘boom gate’ di pintu masuk utama tidak dibenarkan.

Contoh penggunaan CCTV yang diletakkan di pintu masuk utama ke kawasan ‘gated community’

i. Sekurang-kurangnya 2 pintu masuk perlu disediakan di mana:  Pintu pertama digunakan

sebagai laluan keluar masuk utama. Pintu kedua digunakan sebagai laluan keluar masuk yang akan dibuka semasa berlaku kecemasan.

Penyediaan 2 pintu keluar masuk adalah seperti yang terkandung dalam Undang-undang Kecil Bangunan Seragam 1984 (UBBL) sebagai laluan kecemasan.

Justifikasi tidak dibenar menggunakan ‘boom gate’:  Penggunaan ‘boom gate’ boleh melambatkan akses kenderaan kecemasan seperti bomba, ambulan dan polis untuk masuk ke kawasan GC apabila berlaku kecemasan.  Tiada alternatif lain yang boleh dicadangkan untuk menggantikan penggunaan ‘boom gate’. Ini kerana penggunaan ‘boom gate’ menyalahi undang-undang terutamanya di bawah Akta Pengangkutan Jalan 1987 (Akta 333) kerana mengikut akta tersebut adalah menjadi kesalahan jika meletakkan halangan / rintangan di atas jalan melainkan mendapat kebenaran perundangan.  Hanya penggunaan CCTV dan ‘road hump’ yang dibenarkan bagi memantau keselamatan di pintu masuk utama.

ms 5-17


KAJIAN PENYELIDIKAN Kesesuaian Pelaksanaan ‘Gated and Guarded Community’ di Malaysia

5.6.8

Pembinaan Pondok Pengawal GARIS PANDUAN KHUSUS

i. Pondok pengawal sahaja dibenarkan dibina tanpa penghalang / ‘barrier’ dan lokasinya hendaklah tidak menghalang lalu lintas iaitu sama ada diletakkan di bahagian bahu jalan, kawasan lapang atau di kawasan yang bersesuaian. ii. Lokasi dan rekabentuk pondok pengawal hendaklah ditunjukkan di dalam pelan semasa permohonan kebenaran merancang dikemukakan kepada PBT serta kelulusan dari Jabatan Tanah dan Galian diperlukan. iii. Sebarang pembinaan pagar / struktur yang dibuat di atas rezab jalan perlu mendapat kebenaran secara bertulis daripada Pihak Berkuasa Tempatan (PBT).

PIAWAIAN i. Saiz pondok yang dibenarkan adalah tidak melebihi 1.8 meter X 2.4 meter atau saiz yang difikirkan sesuai oleh Pihak Berkuasa Tempatan (PBT) berkaitan. ii. Kedudukan / anjakan pondok pengawal dari jalan awam utama hendaklah tidak kurang daripada 6 meter. iii. Pondok pengawal boleh diletakkan sama ada di bahagian tepi jalan / di bahu jalan atau di kawasan lapang yang bersesuaian dan tidak mengganggu lalulintas. iv. Kemudahan tandas perlu disediakan jika tiada tandas awam berhampiran.

JUSTIFIKASI Justifikasi saiz pondok pengawal: 

Saiz pondok pengawal yang ditetapkan (1.8m X 2.4m) adalah seperti yang dicadangkan oleh Lembaga Perumahan dan Hartanah Selangor (LPHS) dan Dewan Bandaraya Kuala Lumpur (DBKL). Saiz pondok pengawal yang dicadangkan telah digunapakai oleh LPHS dan DBKL. Semasa perbincangan dengan REHDA dan pihak berkepentingan lain, pihak REHDA tiada bantahan terhadap saiz pondok pengawal yang dicadangkan. Lokasi pondok pengawal yang dicadangkan oleh DBKL adalah di bahagian tepi jalan atau di kawasan lapang yang mana perletakannya tidak mengganggu lalulintas.

Pondok pengawal perlu diletakkan di pintu utama keluar masuk bagi mengawal kemasukan orang yang tidak di kenali.

ms 5-18


KAJIAN PENYELIDIKAN Kesesuaian Pelaksanaan ‘Gated and Guarded Community’ di Malaysia

GARIS PANDUAN KHUSUS

PIAWAIAN

JUSTIFIKASI

Contoh ilustrasi perletakan pondok pengawal yang dibenarkan

Pondok Pengawal

Contoh perletakan pondok pengawal yang dibenarkan serta tidak mengganggu lalulintas

ms 5-19


KAJIAN PENYELIDIKAN Kesesuaian Pelaksanaan ‘Gated and Guarded Community’ di Malaysia

5.6.9

Landskap dan Penanaman Pokok

GARIS PANDUAN KHUSUS i.

Persekitaran perumahan GC perlu dilandskap bagi mewujudkan persekitaran hijau dan selesa. ii. Aktiviti landskap mestilah tidak mengganggu permeability sehingga menghalang pandangan dari dalam atau luar kawasan GC. iii. Landskap / penanaman pokok yang boleh menimbulkan perasaan tidak selamat atau yang boleh menggalakkan jenayah (pokok yang terlalu rimbun) harus dielakkan. iv. Landskap perlu sentiasa diselenggara dan dijaga dengan baik.

Penanaman landskap di sekitar kawasan ‘gated community’ yang mampu mewujudkan persekitaran mampan

PIAWAIAN

JUSTIFIKASI

i. Pokok yang ditanam tidak boleh melebihi ketinggian 3 meter. ii. Pemaju perlulah lebih telus dalam menjelaskan kos (kos awal dan kos penyelenggaraan elemen landskap contohnya water features) kepada pembeli dan Pihak Berkuasa Tempatan.

Justifikasi untuk penanaman pokok: 

Jarak penanaman pokok dengan pagar dan kawasan perumahan 

Pagar

Jarak penanaman pokok dengan rumah

Penanaman landskap perlu merujuk kepada Garis Panduan Landskap Negara.

Pokok yang ditanam berhampiran pagar perlu ditanam dengan jarak yang bersesuaian. Jika penanaman pokok terlalu hampir dengan pagar risiko pencerobohan di kawasan GC lebih mudah berlaku.

Rumah

Jarak penanaman pokok dengan pagar

ms 5-20


KAJIAN PENYELIDIKAN Kesesuaian Pelaksanaan ‘Gated and Guarded Community’ di Malaysia

5.6.10 Kawalan Ketinggian Bangunan GARIS PANDUAN KHUSUS

PIAWAIAN

JUSTIFIKASI

*Tertakluk kepada pembangunan strata sahaja

Justifikasi Ketinggian bangunan 18.5m:-

i.

Ketinggian maksimum yang dibenarkan bagi banglo / semi-D / kluster / zero lot / teres / town house adalah 4 tingkat daripada basement (18.5m tanpa lif).

Contoh ketinggian rumah yang dibenarkan dalam kawasan ‘gated community’

Rajah (a):

Ketinggian bangunan 18.5 meter tanpa lif adalah seperti yang terkandung dalam Undang-undang Kecil bangunan seragam 1984 (UBBL) dan garis panduan yang dicadangkan oleh Lembaga Perumahan dan Hartanah Selangor (LPHS).

Tingkat 4

Ketinggian Bangunan 18.5 m

Tingkat 3 Tingkat 2 Tingkat 1

Aras Tanah

ms 5-21


KAJIAN PENYELIDIKAN Kesesuaian Pelaksanaan ‘Gated and Guarded Community’ di Malaysia

GARIS PANDUAN KHUSUS

PIAWAIAN

JUSTIFIKASI

Rajah (b):

Tingkat 4 Tingkat 3 Ketinggian Bangunan Tingkat 2 18.5m

Aras Tanah

Tingkat 1 Aras Tanah

ii.

Jika lantai dibina pada paras tanah maka lantai yang pertama ditetapkan sebagai tingkat pertama termasuk basement.

ms 5-22


KAJIAN PENYELIDIKAN Kesesuaian Pelaksanaan ‘Gated and Guarded Community’ di Malaysia

5.6.11 Penyediaan Tempat Letak Kereta / Motosikal GARIS PANDUAN KHUSUS i.

Tempat letak kereta / Motosikal (TLK) untuk pelawat perlu ditandakan di dalam pelan.

ii.

Pembelian dan pemilikan unit rumah mestilah termasuk kemudahan tempat letak kereta selaras dengan yang terkandung

PIAWAIAN i. Rumah banglo / Semi D / Kluster / Zero Lot  1 rumah: 3 TLK + 10% untuk pelawat ii. Rumah teres / Town House  1 rumah: 2 TLK + 10% untuk pelawat iii. Perumah Jenis Bercampur  Kos rendah - 1 rumah: 1 TLK + 10% untuk

dalam kelulusan Kebenaran Merancang dan Pelan Bangunan.

 

JUSTIFIKASI  Cadangan kawasan tempat letak kereta adalah seperti yang dibincangkan dalam mesyuarat bersama pihak JPBD serta sebahagiannya diubahsuai daripada cadangan garis panduan GC yang dikemukakan oleh Lembaga Perumahan dan Hartanah Selangor (LPHS).

pelawat Kos sederhana rendah - 1 rumah: 2 TLK + 10% untuk pelawat Kos sederhana dan tinggi - 1 rumah: 3 TLK + 10% untuk pelawat

5.6.12 Keperluan Laluan Utiliti GARIS PANDUAN KHUSUS i.

Laluan utiliti seperti elektrik / TNB (E), laluan telefon (T), bekalan air (W), gas (G) dan sistem pembentungan (S) perlu disediakan bagi memudahkan perkhidmatan tersebut dapat disediakan dengan baik.

PIAWAIAN i.

Rezab untuk laluan utiliti seperti elektrik (E), telefon (T), air (W), gas (G) dan sistem pembentungan (S) selebar 2.5 meter (8.2 kaki) perlu disediakan dalam kawasan GC.

JUSTIFIKASI 

Seperti yang dicadangkan oleh Lembaga Perumahan dan Hartanah Selangor (LPHS)

ms 5-23


KAJIAN PENYELIDIKAN Kesesuaian Pelaksanaan ‘Gated and Guarded Community’ di Malaysia

5.6.13 Perletakan Kemudahan Awam GARIS PANDUAN KHUSUS i. Kemudahan awam yang boleh diletakkan dalam kawasan GC adalah kemudahan berhierarki rendah mengikut tafsiran PBT berkaitan. ii. Pembangunan GC yang melebihi satu parcel mesti menyediakan integrasi kemudahan awam dan diletakkan di tengah kawasan parcel untuk mewujudkan interaksi sosial antara masyarakat.

PIAWAIAN

JUSTIFIKASI

i. Setiap parcel pembangunan perlu menyediakan sekurangkurangnya satu lot kawasan lapang. Kawasan lapang yang dirancang haruslah berfungsi (functional open space). Contohnya menyediakan lot taman permainan kanak-kanak. ii. 5% kawasan lapang daripada keluasan kawasan pembangunan perlu disediakan dalam setiap parcel. Peruntukan kawasan lapang ini tidak dikira sebagai sebahagian daripada 10% keseluruhan kawasan lapang seperti yang disyaratkan di dalam keseluruhan skim pembangunan.

Parcel 1

Parcel 3

10% perletakan kemudahan awam dan ameniti

Justifikasi penetapan kawasan lapang : Keluasan kawasan lapang 10%

Parcel 2 

Parcel 4

Perletakan kemudahan dalam kawasan ‘gated community’

daripada keluasan kawasan pembangunan adalah seperti yang ditetapkan dalam piawaian perancangan tanah lapang dan rekreasi yang dikeluarkan oleh Jabatan Perancangan Bandar dan Desa Semenanjung Malaysia (2000). Bagaimanapun setiap parcel kecil GC perlu menyediakan sekurangkurangnya 5% lagi kawasan lapang yang berfungsi. Ini bermakna pemaju perlu menyediakan 15% kawasan lapang bagi seluruh pembangunan GC. Penyediaan kawasan lapang di tengahtengah parcel GC berupaya menjadi pusat pertemuan kepada semua penghuni. Keadaan ini menghidupkan ‘sense of place’ dalam kaw asan GC dan dapat mewujudkan interaksi positif antara komuniti GC.

ms 5-24


KAJIAN PENYELIDIKAN Kesesuaian Pelaksanaan ‘Gated and Guarded Community’ di Malaysia

GARIS PANDUAN KHUSUS

PIAWAIAN

JUSTIFIKASI

Contoh kemudahan yang boleh diletakkan di kawasan ‘gated community’

Ilustrasi perletakan kawasan lapang dalam

kawasan ‘gated community’ Pembangunan perumahan (4 parcel GC) Perletakan kemudahan awam dan kawasan lapang (10% daripada keluasan kawasan pembangunan)

Parcel 1

Parcel 3

Parcel 2

Parcel 4

Functional open space, seperti  Taman Permainan Kanak-kanak

iii. Bagi penyediaan kemudahan, perlu disediakan mengikut jumlah penduduk bagi menyeimbangkan keperluan penghuni dan menghasilakan kemudahsampaian yang lebih baik. iv. Kemudahan seperti sekolah tidak boleh disediakan di dalam parcel-parcel kecil GC. v. Kemudahan sekolah hanya boleh disediakan di luar pacel GC dengan jumlah penduduk tertentu iaitu: Sekolah Rendah - 3,000 hingga 7,500 orang (sekurang-kurangnya satu sekolah bagi satu unit kejiranan)  Sekolah Menengah - 9,000 penduduk atau satu sekolah menengah bagi setiap 2 atau 3 unit kejiranan.

Hanya kemudahan tertentu boleh diletakkan dalam GC seperti taman permainan kanak-kanak, dewan komuniti, rumah kelab, kolam renang. Kemudahan peringkat tinggi seperti masjid, sekolah, padang bola diletakkan diluar GC agar dapat digunakan secara bersama oleh masyarakat. Keperluan untuk sekolah perlu merujuk kepada garis panduan perancangan Kemudahan Masyarakat yang di keluarkan oleh JPBD. Jika pembangunan GC melibatkan banyak parcel dan jumlah keseluruhan penduduk bagi kesemua parcel telah mencapai piawaian penyediaan sekolah seperti yang dikeluarkan oleh JPBD, maka pemaju perlu menyediakan kemudahan sekolah dan diletakkan di luar parcel. Kemudahan sekolah tidak boleh disediakan di dalam parcel-parcel kecil GC kerana keluasan 25 ekar per parcel tidak mencukupi untuk keperluan penyediaan sekolah.

ms 5-25


KAJIAN PENYELIDIKAN Kesesuaian Pelaksanaan ‘Gated and Guarded Community’ di Malaysia

GARIS PANDUAN KHUSUS

PIAWAIAN vi. Bagi kemudahan kolam renang, garisan anjakan yang ditetapkan adalah sekurang-kurangnya 2 meter dari sempadan parcel (rumah). vii. Keluasan minimum bagi dewan serbaguna / dewan komuniti adalah 2000 kaki persegi. viii. Pembangunan GC yang melebihi 1 parcel perlu menyediakan kemudahan masyarakat secara integrasi dan kemudahan ini mesti diletakkan di luar parcel atau kawasan berpagar.

JUSTIFIKASI Justifikasi keluasan dewan komuniti: 

Keluasan minimum dewan serbaguna/ dewan komuniti 2,000 kaki persegi adalah seperti yang terkandung dalam garis panduan perancangan kemudahan masyarakat (Jabatan Perancangan Bandar dan Desa Semenanjung Malaysia, 2000).

Contoh perletakan kawasan lapang di tengah-tengah kawasan perumahan ‘gated community’

ms 5-26


KAJIAN PENYELIDIKAN Kesesuaian Pelaksanaan ‘Gated and Guarded Community’ di Malaysia

5.6.14 Kawalan Nama Taman / Kejiranan GARIS PANDUAN KHUSUS i.

Nama GC hendaklah menggunakan nama-mana tempatan serta bercirikan budaya Malaysia.

ii.

Penggunaan nama-nama asing (contohnya: Panama Village, Manchester Homes, Planters’ Haven dan sebagainya) adalah tidak dibenarkan.

JUSTIFIKASI 

Kejiranan GC perlu dinamakan dengan nama-nama tempatan adalah bagi mengekalkan ciri-ciri dan budaya Malaysia.

ms 5-27


KAJIAN PENYELIDIKAN Kesesuaian Pelaksanaan ‘Gated and Guarded Community’ di Malaysia

5.7

GARIS PANDUAN PERMOHONAN ‘GUARDED NEIGHBOURHOOD’

Permohonan kawasan kejiranan untuk membentuk ‘Guarded Neighbourhood’ (GN) adalah merujuk kepada permohonan yang dikemukakan oleh kejiranan sedia ada untuk menjadikan kawasan kejiranan mereka sebagai: i. ii.

‘Guarded Neighbourhood Tidak Berpagar’ (GN Tidak Berpagar) ‘Guarded Neighbourhood Berpagar’ (GN Berpagar)

Permohonan kejiranan sedia ada kepada status ‘guarded neighbourhood’ (GN) adalah tidak tertakluk di bawah peruntukkan Akta Hakmilik Strata 1985 (Akta 318).

5.7.1

Kawalan Permohonan ‘Guarded Neighbourhood’ Tidak Berpagar 

 

      

5.7.2

Semua premis yang hendak dimasukkan ke dalam ‘Guarded Neighbourhood’ Tidak Berpagar (GN Tidak Berpagar) mestilah telah mendapat Perakuan Kelayakan Menduduki (CFO) atau Perakuan Siap dan Pematuhan (CCC). Pemohonan hanya boleh dibuat oleh penduduk / pemilik kejiranan berkenaan kepada Pihak Berkuasa Tempatan (PBT). Permohonan untuk pembentukan ‘GN Tidak Berpagar’ di kawasan kejiranan sedia ada boleh dipertimbangkan sekiranya persetujuan di kalangan penduduk mencapai 100%. Hanya permohonan kediaman sahaja dibenarkan untuk memohon pembentukan ‘GN Tidak Berpagar’. Hanya binaan pondok pengawal dibenarkan dibina tanpa penghalang / barrier dan lokasinya tidak menghalang lalulintas. Saiz pondok pengawal yang dibenarkan tidak melebihi 1.8 meter X 2.4 meter. Lokasi dan rekabentuk pondok pengawal hendaklah mendapat kelulusan Pihak Berkuasa Tempatan (PBT) berkaitan. Setiap binaan pondok pengawal yang dibuat di atas rezab jalan perlu mendapat kebenaran bertulis daripada Pihak Berkuasa Tempatan (PBT). Pengawal keselamatan yang dilantik perlu berdaftar dengan Kementerian Hal Ehwal Dalam Negeri dan agensi berkaitan. Syarat untuk melepaskan semula status ‘GN Tidak Berpagar’ kepada status asal perlu dibenarkan dengan syarat-syarat yang dipersetujui oleh Pihak Berkuasa Tempatan (PBT).

Kawalan Permohonan ‘Guarded Neighbourhood’ Berpagar 

Permohonan pembentukan ‘Guarded Neighbourhood’ Berpagar (GN Berpagar) hanya boleh dibuat oleh pemohon / penduduk kejiranan berkenaan kepada PBT.

ms 5-28


KAJIAN PENYELIDIKAN Kesesuaian Pelaksanaan ‘Gated and Guarded Community’ di Malaysia

  

Hanya permohonan kediaman sahaja dibenarkan untuk memohon pembentukan ‘GN Berpagar’. Pihak Berkuasa berhak menentukan bilangan unit rumah dalam sesuatu skim ‘GN Berpagar’ untuk memastikan ianya boleh dikawal dan diurus dengan berkesan. Jika dalam kejiranan sedia ada terdapat masjid, sekolah atau kemudahan awam yang lain, kawasan kejiranan tersebut tidak boleh diluluskan sebagai ‘GN Berpagar’ tetapi boleh dipertimbangkan sebagai ‘GN Tidak Berpagar’. Pagar hanya dibenarkan dibina bagi kawasan yang tidak melibatkan jalan raya terus.

Pagar Pagar

Jalan

Jalan

Rumah Rumah

Contoh bentuk kejiranan yang boleh dibenarkan pagar iaitu yang tidak melibatkan jalan raya terus 

      

Persetujuan 100% perlu diperolehi daripada penduduk sebelum permohonan boleh dipertimbangkan (Melalui Joint Management Body (JMB) yang berdaftar di bawah Akta Bangunan Harta Bersama (Penyelenggaraan dan Pengurusan) 2007 (Akta 663). Jalan-jalan di dalam kawasan kejiranan disarankan dimohon pajakan untuk jangkamasa 21 tahun seperti yang terkandung dalam Kanun Tanah Negara 1965. Hanya pondok pengawal tanpa penghalang / barrier boleh dibenarkan untuk dibina dan lokasinya mestilah tidak menghalang lalulintas. Saiz pondok pengawal yang dibenarkan adalah tidak melebihi 1.8 meter X 2.4 meter. Lokasi dan rekabentuk pondok pengawal mestilah mendapat kelulusan Pihak Berkuasa Tempatan (PBT) berkaitan. Sebarang pembinaan pondok pengawal di atas rezab jalan perlu mendapat kebenaran bertulis daripada Pihak Berkuasa Tempatan (PBT). Pengawal keselamatan yang dilantik perlu berdaftar dengan Kementerian Hal Ehwal Dalam Negeri. Satu perjanjian hendaklah dibuat di antara Joint Management Body (JMB) / Management Cooperation (MC) dengan Pihak Berkuasa Tempatan berkenaan dengan perkara-perkara seperti penyelenggaraan rezab jalan, lampu jalan, taman

ms 5-29


KAJIAN PENYELIDIKAN Kesesuaian Pelaksanaan ‘Gated and Guarded Community’ di Malaysia

5.8

permainan kanak-kanak, kawasan lapang, pengurusan sisa pepejal dan pengurusan landskap. Syarat untuk melepaskan semula status ‘GN Berpagar’ kepada status asal perlu dibenarkan dengan syarat-syarat yang dipersetujui oleh Pihak Berkuasa Tempatan (PBT)

PENUTUP

Garis panduan ini telah menggariskan perkara-perkara asas berhubung dengan tafsiran `gated community’ dan `guarded neighbourhood’, prinsip-prinsip perancangan serta garis panduan umum, garis panduan khusus dan piawaian perancangan yang perlu dipatuhi. Adalah menjadi hasrat di peringkat Kementerian Perumahan dan Kerajaan Tempatan agar aspek-aspek yang dicadangkan di garis panduan ini dapat dipatuhi dan memandu Pihak-pihak Berkuasa Negeri, PBT dan pemaju di dalam merancang, mengawal dan memantau pelaksanaan pembangunan berkonsepkan ‘gated and guarded community’ agar tidak bercanggah dengan prinsip dan amalan perancangan bandar semasa. Garis panduan juga boleh dijadikan rujukan oleh kejiranan sedia ada untuk tujuan memohon status kejiranan berkonsepkan ‘guarded neighbourhood’ (GN).

ms 5-30


RUJUKAN Azlinor Sufian & Ahmad Ibrahim (11 – 14 September 2005). A Legal Perspective On ‘Gated Communities’ In Malaysia (International Conference of The Asian Planning School Association). University Glasgow. Azimuddin Bahari (2006), The Strata Titles Act and Provisions for (Landed) Gated Developments. Department of The Director General of Lands and Mines Ministry of Natural Resources Environment. Azimuddun Bahari (27 – 28 Jun 2007). Latest Amendment of The Strata Title Act 1985 and The Incorporation of Gated Community Schemes (GACOS) (Southern Johor Development st Prospects & Challenges in The 21 Century). Faculty of Geoinformation Science & Engineering, UTM Bahagian Pengembangan dan Pembangunan PINTAS. Dasar Sosial Negara. Kementerian Pembangunan Wanita, Keluarga dan Masyarakat. Baron, Lois M (1998). The Great Gate Debate: Gated Communities; Includes Related Articles. Information Access Company. Berding Tyler P., Esq. 2005. The Uncertain Future of Community Associations Thoughts on Financial Reform 3240 Stone Valley Road West Alamo, California 94507 Cletus Moobela (18 – 19 September 2003). Gated Communities: Violating The Evolutionary Pattern of Social Networks In Urban Regeneration?: (“Gated Communities: Building Social Division or Safer Communities”). University Glasgow. Department of Planning & Building Development Management – Development Policy and Processes Branch, (2007), Gated Development Policy: City of Cape Town, Department of Planning & Building Development Management. Edward J. Blakely and Mary Gail Snyder (1999). Fortress America: Gated Communities in The United States. Washington D.C. Brookings Institution Press and Lincoln Institute of Land Policy. Goix le R., 2005, “The Impact of Gated Communities on Property Values: Evidence of Changes in Real Estate Markets-Los Angeles 1980-2000”, 3rd. International conference on Gated Communities and Private Governance, “ Territory, Control and Enclosure, Pretoria Republic of South Africa Guy Thuillier (2002). Gated Communities in The Metropolitan Area of Buenos Aires (Argentina): A Challenge For Town Planning. University of Toulouse II-Le Merail, France. Ismar M.S. Usman, Nor Akmal Goh Abdulla, Zuhairuse Md. Darus (2006). Komuniti Berpagar, Perkembangan dan Isu-isu Sosial. Department of Architecture, Faculty of Engineering, Universiti Kebangsaan Malaysia, Bangi. Jabatan Ketua Pengarah Tanah Dan Galian, Kementerian Sumber Asli dan Alam Sekitar (2008). Panduan Kehidupan Bersama Skim Strata. Jabatan Ketua Pengarah Tanah dan Galian (Seksyen Pengurusan Strata). Jill Grant & Lindsey Mittelsteadt (2004). Types of Gated Communities, Environmental and Planning B: Planning and Design. University Dalhousie.


Karina Landman (6 – 9 Jun 2002). Gated Community in South Africa (Building Bridges or Barriers, International Conference on Private Urban Governance). Mainz, Germany. Karina Landman (2000), Gated Communities and Urban Sustainability: Taking A Closer Look At The Future (Strategies for a Sustainable Built Environment, Pretoria). CSIR Building and Construction Technology. Khairiah Talha (2006). “Global Trends and Policies On Gated Communities”: One Day Seminar, Gated Developments and Sustainable Communities. Malaysian Institut of Planners.

Lembaga Perumahan & Hartanah Selangor (2008). Draf Garis Panduan Pembangunan Skim “gated Community” Selepas Pindaan Akta Hakmilik Strata 1985 (Akta 318). Lembaga Perumahan Dan Hartanah Selangor. Mahadi Bin Che Ngah (2007) Pembentangan Mengenai Pembangunan Komuniti Berpagar Dari Aspek Perancangan Bandar. Jabatan Perancangan Bandar Dewan Bandaraya Kuala Lumpur Oscar Newman (1997). Defensible Space. National Housing Institute. Rancangan Malaysia Kesembilan (RMKe-9). 2006-2010. Jabatan Perdana Menteri R. Alan Walks (2007). The Politics of Gated Community Residents in Canada, Department of Geography. University Toronto. Renauld Le Goix (2005). Gated Communities as Generic Patterns in Suburban Landscapes, Department of Geography. University Paris Roslizana Binti Abdul Rashid (2006). Tesis: Kediaman Berpagar Sebagai Alternatif Kediaman Terancang. Fakulti Alam Bina, Jabatan Perancangan Bandar dan Desa. Universiti Teknologi Malaysia. Salleh Buang (7 Februari 2007). The Development of Gated Community Schemes – The Way Forward (Paper Presentation Organized by Lembaga Perumahan dan Hartanah Selangor) Shah Alam, Selangor Sarah Blandy (2001). Enemies Within? Gated Communities Unhinged: Housing Studies Association Autumn Conference. University Hallam. Sarah Blandy and Diane Lister (2003). Gated Communities: (NE) Gating Community Development? Gated Communities: Building Social Division or Safer Communities? 18 – 19 September. University Glasgow. Setha Low (2004). Behinds The Gates: Life, Security, and the Pursuit of Happiness in Fortress America. Routledge Madison Avenue New York. Sanchez, T.W, Lang, R.E and Dhavale, R.E (2005). Security Versus Status? A First Look At The Cencus’s Gated Community Data. Journal of Planning Education and Research. Sonia Roitman (18 – 19 September 2003), Who Segregates Whom, (“Gated Communities: Building Social Division or Safer Communities”). University Glasgow.


Tang Kean Onn (2005), Development of Gated Communities in Malaysia: Legal & Practical Issues: Seminar On Gated Community Projects: Regulatory and Contractual Issues, organized by Lexis-Nexis & MLJ, Prince and Residence Hotel, Kuala Lumpur Teresa P.R Caldeira (1997). City of Walls: Crime, Segregation, and Citizenship in Sao Paulo. University of California Press. Tiebout C. M., 1956, â&#x20AC;?A Pure Theory of Local Expenditureâ&#x20AC;?, Journal of Political Economy, Vol. 64, No. 5, 416-424 Tony Manzi and Smith Bowers (2003). Gated Communities and Mixed Tenure Estates: Segregation or Social Cohesion (Building Social Division or Safer Communities). University Glasgow. Tuan Haji Ahmad Zamri Bin Kamaruddin (15 Mac 2007). Komuniti Berkawalan dan Berpagar Di Kawasan Majlis Bandaraya Shah Alam (Taklimat Perlaksanaan Pembangunan Komuniti Berkawalan dan Berpagar Di Selangor). Majlis Bandaraya Shah Alam. Unified Development Code (Februari 2002). Article 25: Gated Community, Private Street Development Guide. City of Grand Prairie.

Keratan Akhbar dan Majalah

Aftar Singh, Have Laws For Gated Communities, The Star 25 December, 2004 Bulletin REHDA, Selangor Revises GACOS Development Guidelines, February 2008 Concern Over Gated Housing Projects, The Star 20 August, 2004 Goh Ban Lee, Seeking Security in Gated Enclaves, The Star 5 July, 2005 Jacobus Raj, Red Tape Cut for Land Tittle Applications, The Star 9 September, 2003 K.W. Mak, Debate Continues on Gated Community, The Star 28 August, 2004 Prof. Morshidi Sirat, Study Needed To Understand Gated Trend, The Star 23 August, 2004 Richard Poon, Vibrant and Safe Gated Community, The Star 24 August, 2004 S.C. Cheah, Gated Community Getting Popular, The Star 13 September, 2004 Sharon Kam, Neighbours on Guard, The Star 20 August, 2004 V.K Chin, Unfair to Criticise Gated Communities, The Star 6 September, 2004


Laman Web http://www.apexnc.org/depts/fire/gatedComms.cfm http://www.townplan.gov.my/ http://www.penerangan.gov.my http://www.reference.emphasis http://www.matt.burke@uq.edu.au http://www. penerangan.gov.my http://www.crimedoctor http://www.mbsa.gov.my/ http://maps.google.com/ http://www.desaparkcity.com/ http://www.ku.com.my/ http://www.berding-weil.net/pdf/uncertain_future.pdf http://www.cybergeo.eu/index.html?id=6225


Kajian Kesesuaian Pelaksanaan 'Gated and Community' Di Malaysia