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Ascensori in condominio Spese condominiali ante-biennio Successione mortis causa Edilizia libera da permessi Cancelli elettrici Adeguamento canne fumarie Il bonus verde e i chiarimenti dell’Agenzia delle Entrate
Anno III | n. 10 Gen-Mar 2018
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Grazie agli oltre ottomila lettori, questa rivista raccoglie saggi, pareri e relazioni legali, tecnici e fiscali curati dal nostro Centro Studi lecchese e da professionisti e docenti esperti in materia condominiale
Marco Bandini Presidente di ANACI LECCO
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SOMMARIO IL PARERE LEGALE
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L’ascensore in condominio tra disciplina codicistica e giurisprudenza
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Spese condominiali ante-biennio per trasferimento unità immobiliari
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La successione mortis causa nelle obbligazioni condominiali
Avv. Paolo Motta
Avv. Davide Longhi
Dott. Luca Donegana
IL PARERE TECNICO
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Edilizia libera: più interventi e meno burocrazia Prof. Arch. Annalisa Galante
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Cancelli elettrici in condominio: domande e risposte - Prima Parte
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Adeguare le canne fumarie condominiali alle nuove caldaie
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La pulizia professionale nei condomini e loro pertinenze
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Amministratore condominiale: suggerimenti per il successo
Ing. Filippo Milazzo
Geom. Stefano Faita
Dott. Alessandro Lombardo
Dott. Silvano Sala
IL PARERE FISCALE
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Bonus verde: come si applica e primi chiarimenti da Telefisco Dott.ssa Raffaella Figini
Hanno collaborato a questo numero: Stefano Faita, Raffaella Figini, Alessandro Lombardo, Davide Longhi, Filippo Milazzo, Paolo Motta, Silvano Sala Anno 3 | n.10 | Gennaio - Marzo 2018
www.anacilecco.it Direttore editoriale Marco Bandini - presidenza@anacilecco.it Direttore responsabile Annalisa Galante - consulentetecnico@anacilecco.it Marketing e diffusione: Periodico trimestrale on-line 4 numeri all’anno - marketing@anacilecco.it
Foto di copertina: ©Paolo Ciardi Progetto grafico: AGC s.r.l. - Milano © ANACI Provinciale di LECCO via F.lli Cernuschi, 23 - Merate (LC) - tel. 039 9160551 segreteria.presidenza@anacilecco.it Periodico on line non sottoposto a registrazione come previsto dall’Art. 3-bis del D.L. 18 maggio 2012, n. 63 Tutti i diritti sono riservati - È vietata la riproduzione anche parziale senza autorizzazione di ANACI LECCO
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Avv. Paolo Motta
IL PARERE LEGALE
Membro del Centro Studi di ANACI LECCO
L’ascensore in condominio tra disciplina codicistica e giurisprudenza Il tema afferente l’installazione dell’ascensore in ambito condominiale, oltre a trovare specifica regolamentazione nel codice civile, è stato oggetto di plurimi interventi giurisprudenziali. In virtù della peculiare connessione con le disposizioni volte alla eliminazione delle barriere architettoniche, stante le implicazioni con diritti di derivazione costituzionale, la materia de qua è stata frequentemente oggetto di contenzioso. Come noto, infatti, al fine di garantirne l’accessibilità e la visitabilità, gli immobili con più di tre livelli fuori terra devono essere dotati di un ascensore per ogni scala principale raggiungibile mediante rampe prive di gradini (Legge 13/1989, art. 2.1). L’obbligatorietà è esclusa qualora l’edificio non abbia più di tre livelli, purché venga assicurata la possibilità di procedere alla successiva realizzazione. In ogni caso, secondo la normativa vigente, l’ascensore va comunque realizzato in tutti i casi in cui l’accesso alla più alta unità immobiliare è posto oltre il terzo livello, ivi compresi eventuali livelli interrati e/o porticati (D.M. 236/1989, art. 3.2). Ebbene, l’art. 1117, n. 3, c.c., qualifica l’ascensore come parte comune dell’edificio, salvo che il titolo non dispon-
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Per garantire l’accessibilità e la visitabilità, gli immobili con più di tre livelli fuori terra devono essere dotati di un ascensore per ogni scala principale
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IL PARERE LEGALE
©Foto Antonio Miri
ga diversamente e, si aggiunge, purché sia sussistente all’atto della realizzazione. Può, infatti, accadere che l’esigenza di installare il manufatto si manifesti in un momento successivo alla costruzione dell’edificio condominiale per la necessità di adeguarsi alla normativa, per garantire l’accessibilità oppure solo per rispondere ad un mero interesse privato. Come precisato dalla Corte di Cassazione, da ultimo nella ordinanza del 4 settembre 2017 n. 20713, la realizzazione ex novo in un edificio in condominio deve qualificarsi come innovazione ex art. 1120 c.c., quindi trattasi di intervento diretto al miglioramento, all’uso più comodo, al maggior rendimento delle cose comuni o alla eliminazione delle barriere architettoniche. Di conseguenza, l’innovazione potrà essere deliberata dall’assemblea condominiale con le maggioranze prescritte dall’art. 1136 c.c., oppure,
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“direttamente realizzata con il consenso di tutti i condomini, così diventando di proprietà comune” (Cass., II, 4.09.2017, n. 20713). Peraltro, il difetto di positiva deliberazione assembleare non è preclusivo, salvo le limitazioni di cui si diranno in seguito, della possibilità di installare ex novo un ascensore. Infatti, trattandosi di impianto suscettibile di utilizzazione separata ex art. 1121 c.c., qualora l’innovazione non sia stata approvata in assemblea, essa potrà essere attuata anche a cura e spese di uno o di taluni condomini e, di contro, coloro che non intendano trarne vantaggio saranno esonerati da qualsiasi contributo di spesa. Tuttavia, per questi ultimi, è “salvo il diritto […] di partecipare in qualunque tempo ai vantaggi dell’innovazione, contribuendo nelle spese di esecuzione e di manutenzione dell’opera” (Cass., II, 4.09.2017, n. 20713, già cit.). Come precisato nel medesimo arresto giurisprudenziale, in dette ipotesi, l’ascensore è unicamente di proprietà di coloro che l’abbiano impiantato a proprie spese, dando così luogo a una comunione parziale distinta dal condominio stesso. Sul tema, appare meritevole di approfondimento la fattispecie che vede contrapporsi il diritto, vantato da ciascun proprietario, di raggiungere la propria abitazione e quello, vantato da tutti i condomini, di godere delle parti comuni. In proposito, la Corte di Cassazione venne chiamata a decidere
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IL PARERE LEGALE
circa la legittimità del rifiuto, più volte manifestato dall’assemblea condominiale, di consentire a un condomino con difficoltà deambulatorie di installare un ascensore, al fine di permettere l’accesso all’immobile di proprietà, occupando una parte del sedime del giardino comune. Sul punto, è stato espresso il principio per cui l’installazione del manufatto de quo, allo scopo di eliminare le barriere architettoniche, realizzata su parti comuni - nella specie area destinata a giardino - deve considerarsi indispensabile ai fini dell’accessibilità dell’edificio e della reale abitabilità dell’appartamento e rientra, pertanto, nei poteri spettanti ai singoli condomini ai sensi dell’art. 1102 c.c. (Cass., VI, 9.03.2017, n. 6129). Infatti, bisogna tenere conto della c.d. solidarietà condominiale, in virtù della quale occorre procedere a un contemperamento dei vari interessi, tra i quali rientra anche quello delle persone
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con disabilità all’eliminazione delle barriere architettoniche (Cass., VI, 9.03.2017, n. 6129, già cit.). Orbene, il diritto di realizzare l’impianto di cui di discute, per volontà dell’assemblea condominiale o anche di un solo condomino, non è esente da limitazioni. In primo luogo, trattandosi di innovazione ex art. 1120 c.c., non può prescindersi da quanto disposto dalla medesima norma laddove vieta quegli interventi che possano arrecare pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza del fabbricato, che ne alterino il decoro architettonico o che rendano talune parti dell’edificio inservibili all’uso o al godimento anche di un solo condomino. Ancora, l’innovazione attuata da uno o taluni condomini soggiace ai limiti di cui all’art. 1102 c.c. per cui è precluso l’utilizzo della cosa comune tale da alterarne la destinazione e da impedire agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto. Sul punto, la giurisprudenza ha escluso che il condominio possa installare l’ascensore, quand’anche ciò serva a eliminare una barriera architettonica, qualora detta installazione comprometta il godimento della proprietà individuale di uno dei condomini (Cass., II, 29.11.2016, n. 24235). Affermando il suddetto principio, la Corte di Cassazione accoglieva le ragioni del condomino proprietario di locali adibiti a box, che con l’installazione dell’ascensore aveva visto limitata la possibilità di accedere alla sua proprietà. Un’ulteriore aspetto che, in relazione al tema trattato, gli amministratori si vedono costretti ad affrontare, attiene senza dubbio il quorum deliberativo e la ripartizione delle spese. ANACI LECCO n.10 | Gen-Mar 2018
IL PARERE LEGALE
Posto che l’installazione ex novo dell’ascensore è qualificata come innovazione, affinché possa essere legittimamente deliberata dall’assemblea, ai sensi del combinato disposto degli artt. 1120 e 1136, V comma, c.c. è necessario che vengano espressi un numero di voti che rappresentino la maggioranza degli intervenuti ed almeno di due terzi del valore dell’edificio. Tuttavia, qualora l’intervento sia finalizzato alla eliminazione delle barriere architettoniche, sarà sufficiente, ex artt. 1120, II comma, e 1136, II comma, C.c. un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio. Per quanto attiene la ripartizione dei costi, occorre operare un distinguo tra quelle di installazione e quelle di manutenzione e sostiANACI LECCO n.10 | Gen-Mar 2018
tuzione. In specie, mentre le prime si ripartiscono per millesimi, ossia proporzionalmente al valore della proprietà di ciascun condomino (Cass., II, 4.09.2017, n. 20713, già cit.), le seconde sono regolate dall’art. 1124 c.c. e, quindi, sostenute “per metà in ragione del valore delle singole unità immobiliari e per l’altra metà in misura proporzionale all’altezza di ciascun piano dal suolo”. Anche i condomini che decidano, in un secondo momento, di voler partecipare ai vantaggi dell’innovazione sono tenuti a contribuire alle spese di esecuzione e di manutenzione dell’opera (art. 1121, ult. comma, c.c.). Nel caso esaminato con la pronuncia n. 20713 del 2017, la Corte ha ritenuto corretta l’applicazione dell’art. 1121 c.c. ritenendo che detti soggetti dovessero versare pro quota quello che fu il costo delle spese di esecuzione dell’opera ragguagliate al valore attuale della moneta, onde evitare arricchimenti in danno dei condomini che avevano assunto l’iniziativa. Da ultimo, è bene precisare che – sempre ai sensi dell’art. 1120 c.c. – qualora anche un solo condomino sia interessato all’adozione di decisioni che mirino, tra l’altro, a opere volte alla eliminazione delle barriere architettoniche, l’amministratore è tenuto a evadere la domanda mediante convocazione dell’assemblea entro il termine di trenta giorni.
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Avv. Davide Longhi
IL PARERE LEGALE
Formatore di ANACI LECCO e Centro Studi Regione Lombardia
Spese condominiali ante-biennio per trasferimento unità immobiliari L’argomento in oggetto è correlato all’istituto del vincolo di solidarietà tra venditore e acquirente nel pagamento degli oneri/ spese condominiali di recente affrontato della Suprema Corte di Cassazione, sentenza n. 7395 del 22 marzo 2017. Ora per completare lo sviluppo e l'approfondimento del tema, si prende spunto dalla recente sentenza del Tribunale di Parma n. 1386/2017, pubblicata in data 11 ottobre 2017, che ha statuito la nullità della delibera assembleare che ha addebitato in capo all’acquirente di un'unità immobiliare non soltanto la morosità relativa “…all'anno in corso e a quello precedente...” ma anche quella ante-biennio in violazione dell’art. 63 disp. att. c.c.
Analisi del caso L’acquirente ha impugnato la deliberazione assembleare del condominio assumendo di avere acquistato una unità immobiliare facente parte di tale condominio a seguito di decreto di trasferimento nell’ambito di una procedura esecutiva. Nel corso dell’assemblea è stato approvato il rendiconto consuntivo della gestione dell’anno in corso ed è stato posto a carico dello stesso acquirente non soltanto la morosità relativa …all'anno in corso e a quello precedente... ma anche quella dell’ulteriore anno antecedente cioè quello ante-biennio. Si è costituito in giudizio il condominio eccependo l’improcedibilità dell’impugnazione per inosservanza del termine di cui all’art.
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È nulla la delibera che ha addebitato in capo all’acquirente di un'unità immobiliare non soltanto la morosità relativa all'anno in corso e a quello precedente, ma anche quella ante-biennio in violazione dell’art. 63 disp. att. c.c.
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ANACI LECCO n.10 | Gen-Mar 2018
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1137 c.c. e contestando nel merito la domanda dell’attrice sul presupposto che la delibera condominiale, se fosse invalida, sarebbe affetta dal solo vizio dell’annullabilità. Il Tribunale ha concluso la vicenda dando ragione all’acquirente dichiarando nulla la deliberazione condominiale impugnata per violazione del criterio legale di cui all’art. 63 disp. att. c.c. per aver imputato le spese ante-biennio che non erano di competenza dell’acquirente. Si ricorda che, sotto un profilo processuale, se la delibera è affetta da un vizio di annullabilità il termine per impugnarla è di 30 gg. (art. 1137 c.c.) diversamente se il vizio è quello della nullità la stessa delibera è impugnabile in ogni tempo. Secondo la Corte di Cassazione (Cass. 7708/2007 - 17268/2015) le delibere relative alla ripartizione delle spese sono nulle se l'assemblea modifica i criteri stabiliti
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dalla legge o, in via convenzionale, da tutti i condomini deliberando al di fuori della propria competenza.
Ambito di applicazione La norma di riferimento è l'art. 63 comma 4, disp. att. c.c., ai sensi del quale “[...] chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi.” La responsabilità solidale dell'acquirente non è disciplinata dall’art. 1104 c.c. (dettato in tema di comunione), che rende l’acquirente obbligato in solido con l’acquirente senza alcun limite temporale per il pagamento degli oneri della comunione dovuti dal cedente e da questi non versati, ma dall’art. 63 sopra citato, considerato norma speciale (Cass. 10235/2013) che pone una limitazione temporale alla solidarietà tra acquirente e venditore. Infatti, ai sensi dell’art. 1139 c.c., la disciplina dettata in tema di comunione si applica anche al condominio solamente in mancanza di norme che specificamente regolino una determinata fattispecie (Cass. 2979/2012 - Cass. 16975/2005). In virtù dell’applicazione dell’art. 63 comma 1 disp. att. c.c., l’acquirente (nuovo condomino) può essere destinatario di un decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo che è azionabile solo a carico di chi ha la qualità di condomino; qualità che viene persa dal venditore perché, ormai dopo la vendita “non è più condomino” (Cass. 23686/2009), non è più
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legittimato a partecipare alle assemblee e, di conseguenza, non è più nella posizione di poter impugnare le delibere condominiali (Cass. 23345/2008). La qualità di condomino di cui all’articolo 1123 c.c., compete in base al titolo della proprietà (Cass. 1890/1995), quindi, l’acquirente di un appartamento posto in un condominio è tenuto al pagamento delle spese comuni scaturenti da delibera assembleare antecedente all’acquisto. Infatti, in virtù del contratto di compravendita gli sono trasferiti tutti i diritti derivanti dal contratto ma anche tutti gli oneri relativi all’immobile. Per completezza sull'argomento si segnala che la Corte di Cassazione (Cass. 1956/2000) ha statuito che l’acquirente di una unità immobiliare condominiale possa essere chiamato a rispondere dei debiti condominiali del suo dante causa, solidalmente con lui, ma non al suo posto. Il principio, afferma la Suprema Corte, opera nel rapporto tra il condominio ed i soggetti che si succedono nella proprietà di una singola unità immobiliare, non anche nel rapporto tra quest’ultimi. In questo secondo rapporto, salvo che non sia diversamente convenuto tra le parti, è invece operante il principio generale della personalità delle obbligazioni; l’acquirente dell’unità immobiliare risponde soltanto delle obbligazioni condominiali sorte in epoca successiva al momento in cui è divenuto condomino con l’acquisto. Pertanto nell’ipotesi in cui sia chiamato a rispondere delle obbligazioni condominiali sorte in epoca anteriore, in virtù del principio dell'ambulatorietà passiva (Cass. 8924/2001), ha diritto
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a rivalersi nei confronti del suo dante causa (Cass. 12841/2012). Le domande che ci si pone sono le seguenti: quali sono le quote condominiali poste, in via solidale con il condomino venditore, a carico del condomino acquirente? L'amministratore di condominio può contabilizzare un saldo pregresso a debito del condomino nello stato di riparto dell'ultimo rendiconto condominiale delle spese e quindi prima rata del nuovo preventivo (saldo es. precedente) e che valore avrà tale operazione con la successiva delibera di approvazione dell'assemblea condominiale? Preliminarmente occorre ricordare gli anni cui fa riferimento l'art. 63 disp. att. c.c. “…anno in corso e quello precedente…” devono essere intesi con riferimento al periodo annuale costituito dall'esercizio della gestione condominiale, non necessariamente però coincidente con il c.d. anno solare 01/01 – 31/12 (Cass. 7395/2017 - Trib. Bolzano 10 giugno 1999; Trib. Milano 8 luglio 1971). Per rispondere alla domanda: l’art. 1130 c.c. prescrive per l'amministratore un semplice obbligo di rendicontazione delle spese alla fine dell'anno di gestione, che deve essere sottoposto all'approvazione dell'assemblea condominiale senza specificare, però, nulla sul metodo di rilevazione delle operazioni contabili e tanto meno sul metodo di rendicontazione delle stesse. Pertanto l'amministratore è legittimato a esigere il pagamento delle quote residue anche al termine della propria gestione annuale e anche se subentra ad altro amministratore. Per tali ragioni, se il saldo a debito dell'anno precedente non fosse stato pagato, l'amministratore di condominio potrà regolarmente inserirlo nel sucANACI LECCO n.10 | Gen-Mar 2018
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cessivo rendiconto delle spese. Il conteggio fra il singolo e l'amministratore (predisposto da quest'ultimo) diviene “atto” del condominio una volta approvato dall'assemblea. In merito alla tematica, a oggi non ancora affrontata dalla Suprema Corte, inerente l'imputazione all'acquirente degli oneri maturati prima del biennio di solidarietà ma inseriti nell'ultimo rendiconto utile alla voce "riporti" o "conguagli", si colloca la decisione del Tribunale di Parma che si inserisce nella corrente giurisprudenziale di merito che considera la violazione dell'art. 63 comma 4 disp. att. c.c. causa di nullità e non di annullabilità della deliberazione (idem Tribunale di Roma n. 2265 del 7 febbraio 2017). La ragione che determina la nullità della deliberazione assembleare risiede nel fatto che riportare a “nuovo” il debito ante-biennio, mediante inserimento nell’ultimo rendiconto condominiale (approvato poi dall’assemblea di norma a maggioranza), determina una modifica dei criteri stabiliti dalla legge in ordine all'imputazione delle spese in caso di subentro nei diritti di un condomino, prevista dall'art. 63, comma 4, disp. att. c.c., modifica che comporta una violazione dei diritti dei singoli condomini, e non configura un mero errore nel riparto delle spese oppure sulla condizione di un bene o di un vizio procedimentale inerente la formazione della volontà dell'organizzazione (casi che determinato ipotesi di annullabilità). I criteri di ripartizione di cui all’art. 63 disp att c.c. non possono essere disattesi o modificati a maggioranza dall'assemblea, ma solo previo accordo tra tutti i condomini: cosi espressamente il Tribunale di Roma n. 2265 del 7 febbraio 2017 “[...] ANACI LECCO n.10 | Gen-Mar 2018
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IL PARERE LEGALE
l'assemblea ha esulato dalle proprie attribuzioni, che non sono quelle di stabilire i criteri di riparto della legge, essendo mancato il consenso di tutti i partecipanti” (conferma Tribunale Roma n. 8658/2009). Passando in rassegna la giurisprudenza di merito, si individuano decisioni di segno opposto tra le quali, a favore della tesi dell’imputabilità delle spese ante-biennio, si colloca la decisone della Corte d'Appello di Genova 11 maggio 2009 n. 513 che ha ritenuto di addebitare l'intero passivo se approvato dall'assemblea “[...] esercizi precedenti rientrino a far parte integrante del rendiconto che, se contestato dal singolo condomino, dovrà essere impugnato nei termini di cui all'articolo 1137 c.c.”. A parere dello scrivente, sul presupposto che la norma (art. 63) prevede un trattamento di favore per il condominio, l’operazione di addebitare all'acquirente l'intero passivo del condomino venditore (anche quello ante-biennio) solamente perché approvato da un'assemblea rende di fatto priva di valenza giuridica la disposizione speciale di cui all’art. 63) disp att c.c. Mentre a favore della tesi della non imputabilità delle spese ante-biennio si rilevano Tribunale di Torino n. 19.11.2009: "L'art. 63, comma 2 disp. att. c.c. […] deve essere interpretato nel senso che l'obbligo ivi previsto concerne unicamente l'esercizio in corso e quello precedente, e non anche i "riporti" degli esercizi precedenti, il cui pagamento può essere richiesto esclusivamente al precedente proprietario dell'immobile" – Tribunale Milano n.
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886/2003. "L'inserimento del saldo nel consuntivo approvato dall'assemblea costituisce un mero riepilogo contabile degli esercizi pregressi e non può risolversi, laddove il preteso debitore contesti la corrispondenza degli importi arretrati rispetto al reale ammontare dei precedenti saldi, nella incontestabilità delle somme dovute".
Conclusioni Alla luce dell’orientamento giurisprudenziale che attualmente sembra protendere per la tesi della nullità della delibera assembleare che imputa al nuovo acquirente gli oneri condominiali ante-biennio (debiti riportati a nuovo), si consiglia all’amministratore di condominio di limitare al biennio di solidarietà la pretesa creditoria rispetto ai saldi a debito riportati a “nuovo” a “titolo di conguaglio” nel nuovo rendiconto.
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Dott. Luca Donegana
IL PARERE LEGALE
Notaio in Lecco
La successione mortis causa nelle obbligazioni condominiali Il pagamento delle spese condominiali costituisce, secondo la Corte di Cassazione (per esempio: Cass. 16 febbraio 2012 n. 2236), una obbligazione propter rem, quindi tipica, per cui la qualità di debitore dipende da quella di proprietario o di titolare di altro diritto reale sulla cosa. Cosa succede se il proprietario di un appartamento in condominio decede? L'appartamento fa parte del patrimonio ereditario; ma le spese chi le deve pagare? È anzitutto onere dell'amministratore attivarsi per individuare chi siano gli eredi del defunto, non solo per ragioni di validità di eventuali delibere assembleari, ma anche perché essi sono titolari dell'obbligazione di pagamento delle spese condominiali. A tal proposito si ricorda, infatti, che a seguito della riforma del condominio, grava sull'amministratore l'obbligo di agire esecutivamente per riscuotere le somme dovute dall'obbligato, entro sei mesi dalla chiusura dell'esercizio nel quale il credito esigibile è compreso, salvo dispensa dell'assemblea (art. 1129 c. 9 c.c.). A norma dell'art. 752 del c.c., i coeredi contribuiscono tra loro al pagamento dei debiti e pesi ereditari in proporzione delle loro quote ereditarie, salvo che il testatore abbia altrimenti disposto. Quindi per le spese condominiali maturate prima della morte del de cuius, gli eredi corrispondono una somma pari alla loro quota di proprietà. Tuttavia, una volta trovati gli eredi, occorre accertare se questi abbiano accettato puramente e semplicemente (art. 470 c.c.) o con beneficio d'inventario (art. 494 c.c.). Nel primo caso essi risponderanno delle obbligazioni condominiali con tutto il loro patrimonio, nel secondo solo nei limiti di quanto ereditato. Tale distinzione rileva in caso di riscossione forzosa delle spese condominiali. Per le spese sorte dopo il decesso, invece, gli eredi in quanto comproprietari sono, indipendentemente dalle loro quote ereditarie, obbligati in solido verso il condominio (così Cass. 11 aprile 2013, n. 8900). Può poi darsi il caso che i chiamati all'eredità vi rinuncino (art. 519 c.c.). In tale circostanza, non rispondono dei debiti ereditari e tantomeno delle spese condominiali. Nel caso della rinuncia, l'asse ereditario passa ai successivi chiamati, nell'ordine indicato dalle norme del codice civile. Attenzione però: secondo un orientamento della Suprema Corte il chiamato all'eredità, che si trovi nel possesso (a qualsiasi titolo) di beni ereditari, ha l'onere di fare l'inventario e la mancanza dell'inventario, nei termini prescritti dalla legge, comporta che il chiamato vada considerato erede puro e semplice e che lo stesso, quindi, perda non
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A seguito della riforma del condominio, grava sull'amministratore l'obbligo di agire esecutivamente per riscuotere le somme dovute dall'obbligato, entro sei mesi dalla chiusura dell'esercizio nel quale il credito esigibile è compreso
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solo la facoltà di accettare l’eredità con beneficio dell'inventario, ma anche quella di rinunciare alla stessa (così per es. Cass. 7076/1995). Seguendo quest’ultima interpretazione (confermata da Cass. 4845/2003 e dalla recentissima Cass. 5862/2014), dunque, il chiamato all’eredità che sia a qualunque titolo nel possesso di beni ereditari, quand’anche volesse rinunciare, dovrebbe previamente erigere l’inventario (con l’ausilio di un Notaio o del Cancelliere del
ANACI LECCO n.10 | Gen-Mar 2018
IL PARERE LEGALE
Tribunale) – con tutte le difficoltà pratiche e gli oneri economici che ciò comporta - e poi formalizzare la rinuncia ai sensi dell’art. 485 c.c. Se il de cuius non ha istituito eredi tramite testamento, oppure non sono rinvenibili parenti entro il sesto grado, o ancora sono presenti dei chiamati ma hanno rinunciato all'eredità, è onere dell'amministratore rivolgersi al Tribunale del luogo in cui si è aperta la successione al fine di proporre il ricorso per la nomina del curatore dell'eredità giacente (artt. 781 e ss. c.p.c.). Si tratta di un istituto giuridico necessario nei casi in cui vi sia l'esigenza di provvedere ad atti di gestione del patrimonio del defunto. Le eventuali richieste di pagamento degli oneri condominiali verranno rivolte al curatore così nominato, il quale impiegherà le
somme contenute nell'asse ereditario per tacitare i debiti. Tra le varie attribuzioni del curatore, infatti, si menziona quella di rispondere alle istanze proposte contro l'eredità (art. 529 c.c.). La sua funzione precipua, dunque, consiste nell'attivarsi per il pagamento dei debiti, ad esempio delle spese condominiali (art. 530 c.c.). Analizzando la morte di un condomino da altro punto di vista, si rileva che qualora gli eredi non adempiano al loro obbligo di comunicarne il decesso e di comunicare le generalità dei nuovi proprietari, l'amministratore dovrà attivarsi per conoscere i soggetti che subentrano al defunto, sia per la corretta gestione dell'anagrafe condominiale, che per l'invio dell'avviso di comunicazione dell'assemblea (ai sensi dell'art. 1136 c.6, l'assemblea non può deliberare se non sono stati regolarmente convocati tutti i condomini e in caso di incompleta convocazione degli aventi diritto, la delibera eventualmente assunta è annullabile su istanza degli interessati - art. 66 c. 3 disp. att. c.c.). In termini più pragmatici, per accertare chi sia titolare del bene a seguito del decesso, è consigliabile effettuare una visura presso la conservatoria dei registri immobiliari; infatti, l'accettazione della eredità che comporti l'acquisto di un diritto reale deve essere trascritta (art. 2648 c.c.), pertanto dovrà risultare dai pubblici registri.
Per 17 anni Presidente della Provinciale di Lecco, scomparso il 9 settembre 2017, ha riscosso nel tempo stima e profonda ammirazione in tutti gli associati, ben oltre i confini territoriali, per l'impegno e l'abnegaione profusi nel corso del suo lungo mandato
Grazie Pres! ANACI LECCO n.10 | Gen-Mar 2018
in ricordo di Pierluigi Dell'Oro 17
Prof. Arch. Annalisa Galante
IL PARERE TECNICO
Membro del Centro Studi e Consulente Tecnico ANACI LECCO
Edilizia libera: più interventi e meno burocrazia Con l’entrata in vigore del decreto delle Infrastrutture del 2 marzo 2018, è stato pubblicato nella Gazzetta Ufficiale n. 81 del 07 aprile 2018 un glossario che contiene un elenco dei primi 58 lavori, interventi e riparazioni realizzabili senza dover richiedere autorizzazioni o presentare comunicazioni (Cil, Cila, Scia), né permesso di costruire. Ovvero nella cosiddetta edilizia libera, quell’insieme di lavori in casa (o fuori) che si possono eseguire senza chiedere autorizzazioni al Comune o senza bisogno di depositare documenti e comunicazioni di inizio attività. Già nella tabella del 2016 Dlgs 222/2016 risultavano libere le manutenzioni ordinarie e le pompe di calore, oltre ai manufatti leggeri in strutture ricettive, l’eliminazione di barriere architettoniche, i pannelli fotovoltaici, gli elementi d’arredo, ora l’elenco si amplia rendendo più agevole intervenire sul costruito senza troppa burocrazia. Il glossario contenente l’indicazione dei lavori realizzabili senza permesso di costruire si compone di 58 voci, anche se l’elenco non è esaustivo, ma esemplifica il riconoscimento delle opere che possono essere eseguite senza alcun titolo abilitativo, costituendo un vero e proprio vademecum degli interventi di edilizia libera. Rientrano ora nell’attività di edilizia libera la sostituzione di pavimentazioni esterne e interne, il rifacimento di intonaci interni ed esterni, il rinnovamento di opere di lattoneria, come grondaie e pluviali, la sostituzione di rivestimenti interni ed esterni e di serramenti. Non è soggetta a comunicazioni o autorizzazioni la sostituzione di inferriate e di altri elementi antintrusione, di parapetti e ringhiere. Se si rispettano le caratteristiche tipologiche e materiche, anche la riparazione e la sostituzione dei manti di copertura non richiedono comunicazioni o autorizzazioni di alcun tipo. Lo stesso vale per il rinnovamento o la messa a norma degli impianti elettrici, di distribuzione del gas, igienico-sanitari, di illuminazione esterna, di protezione antincendio e di climatizzazione. Anche l’installazione di pannelli solari e fotovoltaici, al di fuori dei centri storici, è considerata come un’attività di edilizia libera. Nessun titolo edilizio anche per i gazebo e altri arredi da giardino. Ovviamente, anche per gli interventi considerati “liberi” resta fermo il rispetto delle prescrizioni contenute negli strumenti urbanistici e nelle normative di settore, come le norme antisismiche, antincendio, igienico-sanitarie, di tutela dei beni culturali e del paesaggio.
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Entrato in vigore il decreto del 2 marzo 2018 che "liberalizza" alcuni interventi di riqualificazione su edifici esistenti, che potranno essere fatti senza richiesta di permessi in Comune
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Sul punto si legge nel testo pubblicato in Gazzetta “Si provvede al completamento del glossario unico, in relazione alle opere edilizie realizzabili mediante Cila, Scia, permesso di costruire e Scia in alternativa al permesso di costruire”. Dunque, dovrebbe essere realizzato un secondo glossario che comprenderà le opere realizzabili tramite titolo edilizio. ANACI LECCO n.10 | Gen-Mar 2018
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GLOSSARIO DEGLI INTERVENTI IN EDILIZIA LIBERA Manutenzione ordinaria • Riparazione, sostituzione, rinnovamento pavimentazioni; • Rifacimento, riparazione, tinteggiatura (comprese le opere correlate) intonaci interni e esterni; • Riparazione, sostituzione, rinnovamento decorazioni delle facciate; • Riparazione, sostituzione, rinnovamento di opere di lattoneria e impianti di scarico; • Riparazione, sostituzione, rinnovamento di rivestimenti; • Riparazione, sostituzione, rinnovamento di serramenti e infissi; • Installazione, comprese le opere correlate, riparazione, sostituzione, rinnovamento di inferriate e altri sistemi anti intrusione; • Riparazione, sostituzione, rinnovamento elementi di rifinitura delle scale; • Riparazione, sostituzione, rinnovamento, inserimento di eventuali elementi accessori su scale retrattili e di arredo; • Riparazione, sostituzione, rinnovamento, messa a norma di parapetti e ringhiere; • Riparazione, rinnovamento, sostituzione di manti di copertura; • Riparazione, sostituzione, installazione di controsoffitti non strutturali; • Riparazione, rinnovamento di controsoffitti strutturali; • Riparazione, sostituzione, rinnovamento, realizzazione finalizzata all’integrazione impiantistica e messa a norma di comignoli o terminali a tetto di impianti di estrazione fumi; • Riparazione, rinnovamento o sostituzione di elementi tecnologici di ascensori e impianti di sollevamento verticale Impianti • Riparazione, integrazione, efficientamento, rinnovamento e/o messa a norma di impianti elettrici; • Riparazione, integrazione, efficientamento, rinnovamento di impianti per la distribuzione e l’utilizzazione di gas; • Riparazione, integrazione, efficientamento, rinnovamento, sostituzione e integrazione di impianti igienico e idro-sanitari e di impianti di scarico; • Installazione, riparazione, integrazione, rinnovamento, efficientamento di impianti di illuminazione esterni; • Installazione, adeguamento, integrazione, rinnovamento, efficientamento, riparazione e/o messa a norma di impianti destinati alla protezione antincendio; • Installazione, adeguamento, integrazione, efficientamento (comprese le opere correlate di canalizzazione) e/o messa a norma di impianti di climatizzazione; • Riparazione, adeguamento, integrazione, efficientamento (comprese le opere correlate di canalizzazione) e/o messa a norma di impianti di estrazione fumi; • Installazione, riparazione, sostituzione, rinnovamento e/o messa a norma di antenne e parabole e altri sistemi di ricezione e di trasmissione; • Installazione, riparazione, sostituzione, rinnovamento e/o messa a norma di punti di ricarica per i veicoli elettrici Aree pertinenziali, giardini, gazebo e pergolati • Realizzazione, riparazione, sostituzione, rifacimento e intercapedini; • Realizzazione, riparazione, sostituzione, rifacimento di locali tombati; • Realizzazione, riparazione, sostituzione, rifacimento di pavimentazioni esterne, comprese le opere correlate, quali guaine e sottofondi; • Realizzazione, riparazione, sostituzione, rifacimento di vasche di raccolta delle acque; • Installazione, riparazione, sostituzione, rinnovamento di opere per arredo da giardino (ad esempio barbecue in muratura, fontane, muretti, sculture, fioriere, panche e assimilate); • Installazione, riparazione, sostituzione, rinnovamento di gazebodi limitate dimensioni e non stabilmente infissi al suolo; • Installazione, riparazione, sostituzione e rinnovamento di giochi per bambini e spazio di gioco in genere, compresa la relativa recinzione; • Installazione, riparazione, sostituzione, rinnovamento di pergolati di limitate dimensioni e non stabilmente infissi al suolo; • Installazione, riparazione, sostituzione, rinnovamento di ricoveri per animali domestici e da cortile, voliere e assimilate, con relativa recinzione; • Installazione, riparazione, sostituzione, rinnovamento di ripostigli per attrezzi, manufatti accessori di limitate dimensioni e non stabilmente
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infissi al suolo; • Installazione, riparazione, sostituzione, rinnovamento di sbarre, separatori, dissuasori e stalli di biciclette; • Installazione, riparazione, sostituzione, rinnovamento di tende, pergole, coperture leggere di arredo; • Installazione, riparazione, sostituzione, rinnovamento di elementi divisori verticali non in muratura. Barriere architettoniche • Interventi edilizi che siano volti all’eliminazione di barriere architettoniche dagli edifici e che non comportino allo stesso tempo la realizzazione di ascensori esterni o di manufatti che vadano ad alterare la sostanza dell’edificio, per i quali è necessario un titolo abilitativo; • Installazione, riparazione, sostituzione, rinnovamento, messa a norma, purché non incida sulla struttura portante, di ascensori e montacarichi; • Installazione, riparazione, sostituzione, rinnovamento ed eventuale messa a norma di servoscala o di impianti che abbiano natura assimilabile; • Installazione, riparazione, sostituzione, rinnovamento di rampe; • Installazione, riparazione, sostituzione, rinnovamento di apparecchi sanitarie di impianti igienico e idro-sanitari; • Installazione, riparazione, sostituzione, rinnovamento dei cosiddetti «dispositivi sensoriali»; • Movimenti di terra strettamente pertinenti all’esercizio dell’attività agricola e alle pratiche agro-silvo-pastorali, compresi interventi su impianti idrici; • Manutenzione e gestione di impianti di irrigazione e di drenaggio, finalizzati alla regimazione ed uso dell’acqua di agricoltura; • Manutenzione, gestione e livellamento di terreni agricoli e pastorali; • Manutenzione e gestione di vegetazione di carattere spontaneo. Opere temporanee • Opere dirette a soddisfare obiettive esigenze contingenti e temporanee e a essere immediatamente rimosse al cessare della necessità e, comunque, entro un termine non superiore a 90 giorni; • Installazione, previa Comunicazione di inizio dell’avvio dei lavori, nonché interventi di manutenzione, riparazione e rimozione di gazebo; • Installazione, previa Comunicazione di avvio dell’inizio dei lavori, nonché interventi di manutenzione, riparazione e rimozione di stand fieristici; • Installazione, previa Comunicazione di avvio dei lavori, nonché interventi di manutenzione, riparazione e rimozione di servizi igienici mobili; • Installazione, previa Comunicazione di avvio dei lavori, nonché interventi di manutenzione, riparazione e rimozione di tensostrutture, pressostrutture e altre strutture che siano assimilabili a queste; • Installazione, previa Comunicazione avvio dei lavori, nonché interventi di manutenzione, riparazione e rimozione di elementi espositivi di varia natura; • Installazione, previa Comunicazione di avvio dei lavori, nonché interventi di manutenzione, riparazione e rimozione di aree di parcheggio provvisorio, purché gli interventi siano effettuati nel rispetto dell’orografia dei luoghi e della vegetazione ivi presente Altri interventi, pannelli solari e fotovoltaici • Pannelli fotovoltaici a servizio degli edifici da realizzare al di fuori del perimetro dei centri storici; • Installazione, riparazione, sostituzione, rinnovamento di pannelli solari, fotovoltaicie generatori microeolici; • Interventi di installazione delle pompe di calore aria-aria di potenza termica utile nominale inferiore a 12 kW; • Manufatti leggeri posti all’interno di strutture ricettive; • Installazione di manufatti leggeri, anche prefabbricati, e di strutture di qualsiasi genere, quali roulottes, camper, case mobili, imbarcazioni, in strutture ricettive all’aperto per la sosta e il soggiorno dei turisti, previamente autorizzate sotto il profilo urbanistico, edilizio e, ove previsto, paesaggistico, in conformità alle normative regionali di settore; • Installazione, riparazione, sostituzione, rinnovamento di serre compresi elementi di appoggio e o di ancoraggio; • Depositi di gas di petrolio liquefatti di capacità complessiva non superiore a 13 m3: installazione, riparazione, sostituzione, rinnovamento e messa a norma; • Attività di ricerca nel sottosuolo. Installazione, riparazione, sostituzione e rinnovamento di opere strumentali all’attività di ricerca nel sottosuolo attraverso carotaggi, perforazioni e altre metodologie.
Ing. Filippo Milazzo
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Responsabile Divisione Cancelli e Porte Automatizzati ICT Genesia
Cancelli elettrici in condominio: P R I M A domande e risposte Tanti sono sempre dubbi e incertezze su una delle problematiche che maggiormente preoccupa l'Amministratore di condominio in materia di sicurezza degli abitanti: i cancelli automatici. In questa serie di articoli che proponiamo, cercheremo di dare risposta ai tanti quesiti che, come tecnici, affrontiamo ogni giorno, anche per capire come agire e quali sono le responsabilità dei soggetti che installano, fanno manutenzione, verificano e gestiscono tali impianti.
La marcatura CE e la conformità Cos'è la marcatura CE, è obbligatoria? È l'attestazione della conformità del prodotto alle Direttive Comunitarie applicabili fatta dal produttore. Non è da considerare un marchio di qualità. È obbligatoria per i prodotti che ricadono nel campo di applicazione di una Direttiva specifica recepita nell'ordinamento italiano come quelli ai quali si applica la Direttiva "macchine". Quali sono le Direttive comunitarie applicabili alle porte e ai cancelli motorizzati o ai loro componenti? Le Direttive applicabili a porte e cancelli motorizzati sono: • Direttiva Macchine (89/392/CEE): recepita in Italia con il DPR 459 del '96; in vigore dal 21/09/1996; • Direttiva Prodotti da Costruzione (89/106/CEE): recepita in Italia con il DPR 246 del '93, modificato dal DPR 499 del '97. Le Direttive applicabili ai componenti, in base alle diverse tipologie, sono: • Direttiva Compatibilità Elettromagnetica (89/336/CEE): recepita in Italia con il D.Lgs. 476 del '92, e modificato dal d.lgs. 615 del '96; • Direttiva Bassa Tensione (73/23/CEE): recepita in Italia con la legge 791 del '77 e modificata dal d.lgs. 626 del '96; • Direttiva R&TTE (1999/5/CE): riguardante le apparecchiature radio e i terminali di telecomunicazione; recepita in Italia con d. lgs 269 del 9 maggio 2001.
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P A R T E
Rispondiamo alle domande relative a una delle problematiche che maggiormente preoccupa l'Amministratore di condominio in materia di sicurezza degli abitanti: i cancelli automatici
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Qual è la differenza tra marcatura CE ed i marchi di qualità (Nemko, ICIM, IMQ, ecc.)? La marcatura CE è prescritta dalla legge, è obbligatoria e viene apposta dal costruttore e indica il rispetto dei requisiti essenziali contenuti nelle Direttive. I marchi volontari indicano la conformi-
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tà alle norme di sicurezza e funzionali, verificata da enti terzi indipendenti dopo una serie di prove e controlli. L'apposizione del marchio di qualità comporta la sorveglianza della produzione da parte dell'ente terzo. Questi marchi forniscono a rivenditori, installatori, utilizzatori, una garanzia circa la sicurezza e la qualità dei prodotti e sono riconosciuti nei maggiori paesi industrializzati. Chi è il responsabile dell'apposizione della marcatura CE e dove si trova? Il produttore, l'importatore o comunque chi immette il prodotto sul mercato europeo. La marcatura CE deve essere apposta in modo visibile, facilmente leggibile e indelebile: • per la Direttiva Macchine sulla macchina (vedi d.P.R. 459 del '96); • per la Direttiva Bassa Tensione sul materiale elettrico o, quando non possibile, sulle avvertenze d'uso o sul certificato di garanzia (vedi d.lgs. 626 del '96); • per la Direttiva Compatibilità Elettromagnetica sull'apparecchio, sulle istruzioni per l'uso ovvero, in alternativa alle istruzioni, sul tagliando di garanzia e, facoltativamente, sull'imballaggio (vedi d.lgs. 615 del '96). • per la Direttiva R&TTE: sul prodotto. A seconda dei casi deve essere accompagnato dal simbolo (!) e/o dal numero dell'organismo notificato. Il rivenditore e/o installatore è responsabile della mancanza della marcatura CE sui prodotti che acquista e/o vende? Sì, il rivenditore e/o installatore prima di acquistare un prodotto deve accertarsi che ci sia la marcatura CE. In caso contrario la legislazione nazionale prevede specifiche sanzioni. ANACI LECCO n.10 | Gen-Mar 2018
Direttiva Macchine Che responsabilità ha chi esegue un intervento su un impianto messo in servizio prima dell'entrata in vigore del d.P.R. 459/96? Secondo il d.P.R. 459/96 la manutenzione ordinaria e straordinaria non comporta l'applicazione della Direttiva Macchine a un prodotto già messo in servizio prima del 21 settembre 1996. Viceversa se vengono eseguite operazioni di modifica del prodotto non rientranti nell'ordinaria e straordinaria manutenzione, l'intervento si configura come costruzione di una macchina nuova e quindi va applicato il DPR 459/96. Una recente legge italiana (N°62 del 18 aprile 2005) che modifica il decreto legislativo 626 del 19 settembre 1994, applicabile nei luoghi di lavoro; prevede nella sostanza, che entro l'11 novembre 2005 i datori di lavoro debbano adeguare ai requisiti minimi di sicurezza tutte le attrezzature di lavoro. Quale comportamento si deve tenere nel caso in cui si debba eseguire un intervento di modifica su un impianto messo in servizio dopo l'entrata in vigore del DPR 459/96 e che non rispetti la direttiva macchine? Occorre informare il proprietario dell'impianto circa le responsabilità, civili e penali, che derivano dal mancato rispetto della legge per lui stesso e per l'installatore. Prima di eseguire qualsiasi intervento sull'impianto occorre adeguarlo ai requisiti
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essenziali di sicurezza previsti dalla legge Il manutentore che esegua una riparazione su di un componente privo della marcatura CE è tenuto ad apporvi la marcatura CE? Non è compito del manutentore apporre la marcatura CE sui componenti e sulla porta finita. Quando necessario, i componenti devono essere sostituiti con altri aventi funzioni e caratteristiche identiche. L'utilizzo di componenti diversi potrebbe configurarsi come modifica della macchina e, pertanto, rendere necessario il suo adeguamento alle leggi/norme vigenti al momento della modifica. L'unica eccezione riguarda i radiocomandi funzionanti con frequenze oggi assegnate ad altri servizi. in questo caso infatti è necessario sostituire i prodotti con altri che utilizzano frequenze ammesse. Esiste la possibilità di ottenere un documento liberatorio per l'installazione o l'intervento su di un impianto fuori norma? Non esiste possibilità di ottenere liberatoria alcuna sia per il D.P.R. 459/96 e sia per la legge 46/90 Art.7: "Le imprese installatrici sono tenute ad eseguire gli impianti a regola d'arte utilizzando allo scopo materiali parimenti costruiti a regola d'arte". A chi deve essere rilasciato il fascicolo tecnico? Il fascicolo tecnico deve essere realizzato e conservato dal costruttore della macchina per un periodo di almeno 10 anni dalla data di fabbricazione (data di installazione della porta o cancello motorizzato) e va messo a disposizione delle autorità competenti quando richiesto. Che abilitazione deve avere chi rilascia la dichiarazione di conformità ai sensi della Direttiva Macchine? La dichiarazione di conformità è l'assunzione formale della responsabilità da parte del costruttore della conformità della macchina ai requisiti stabiliti dalle direttive applicabili. Deve essere firmata dal legale rappresentante dell'azienda o da una persona che ha delega notarile per firmare la dichiarazione. È obbligatorio consegnare una copia della Dichiarazione di Conformità del cancello motorizzato al proprietario? Si, la dichiarazione va conservata nel fascicolo tecnico e una copia deve essere consegnata al proprietario o all'Amministratore in caso di cancello condominiale. Se succede un incidente per cause non dipendenti dal costruttore, decade la sua responsabilità? È prevista una assicurazione del costruttore? Il costruttore è sempre responsabile, secondo quanto stabilito dalle leggi vigenti, del proprio lavoro. Naturalmente, la colpa del costrut-
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tore, oppure la sua carenza, possono essere accertate solo alla fine delle indagini relative all'incidente che è accaduto. Evidentemente se verrà accertata la mancanza di colpa, per il costruttore non ci sarà alcuna conseguenza. Il costruttore può stipulare un contratto che trasferisca i rischi derivanti dalle conseguenze civilistiche di incidenti causati da propria colpa ad una compagnia di assicurazioni. Per quanto tempo il costruttore è responsabile dell'impianto? Il contratto di appalto, che regola il rapporto tra l'installatore/manutentore e il cliente, prevede a favore di quest'ultimo, un'azione per difformità e vizi dell'opera che si prescrive in due anni dal giorno della consegna dell'opera stessa (art. 1667 codice civile). Per quanto riguarda la responsabilità per danno da prodotti difettosi, il costruttore è responsabile per un periodo di 10 anni a decorrere dalla data di fabbricazione (data di installazione della porta/cancello). La manutenzione è obbligatoria? Chi è responsabile della mancata manutenzione? La manutenzione delle macchine, per cui anche le porte e cancelli automatici deve essere eseguita secondo quanto previsto dal costruttore nel relativo piano di manutenzione, La manutenzione è a carico del proprietario che diviene responsabile di incidenti e danni per cattiva o mancata manutenzione. Si raccomanda che venga predisposto e attuato un piano di manutenzione, seguendo le istruzioni contenute nel manuale di manutenzione e seguendo le indicazioni della norma EN 12635. Negli impianti di edifici dove è applicabile il d.lgs 626/94 è obbligatorio effettuare la manutenzione delle macchine. ANACI LECCO n.10 | Gen-Mar 2018
Geom. Stefano Faita
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Titolare di SICURCOND
Adeguare le canne fumarie condominiali alle nuove caldaie
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Le vecchie caldaie a tiraggio forzato e a tiraggio naturale non rispettano i nuovi parametri Ue. Siamo nell'era delle caldaie a condensazione
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IL’inquinamento è una piaga per il pianeta, è un problema diffuso ovunque, dall’Artico all’Equatore. Per questo si stanno cercando delle soluzioni che favoriscano l’ambiente. È il protocollo di Kyoto a porre le basi per combattere il surriscaldamento globale al quale, attualmente, vi hanno aderito 192 nazioni. Anche l’Europa ha tenuto il passo e, dunque, ha introdotto nuove regole e procedure. Tra queste c’è, per esempio, l’Ecolabel. Si tratta di un marchio, impiegato per certificare (secondo il regolamento CE n. 66/2010) il ridotto impatto ambientale dei prodotti o dei servizi offerti dalle aziende che ne hanno ottenuto l'utilizzo. Ed è proprio la riduzione dell’impatto ambientale la base della Direttiva Ecodesign, ovvero la direttiva europea ERP (Energy Related Products, 2009/125/CE) che detta i nuovi parametri sancendo lo stop alla produzione delle vecchie caldaie a tiraggio naturale, note per le emissioni altamente inquinanti. In questo modo potranno esserci risvolti positivi sull’ambiente per la riduzione dell’inquinamento atmosferico e, di conseguenza, anche un miglioramento della salute di tutti.
Le caldaie a condensazione Le caldaie a tiraggio forzato, dette anche “tradizionali”, sono state messe fuori produzione a partire dal 26 settembre 2015. A sancirlo sono i due regolamenti “Regolamento (UE) N. 813/2013” del 2 agosto 2013 (apparecchi per il riscaldamento) e il “Regolamento (UE) N. 814/2013” del 2 agosto 2013 (scaldacqua), che si riferiscono alla Direttiva Ecodesign, ovvero la direttiva europea 2009/125/CE, che regola gli ERP (Energy Related Products) al fine di ridurre l’inquinamento ambientale e le emissioni di anidride carbonica. Tali regolamenti riportano i limiti di efficienza energetica e i limiti delle emissioni nei gas combusti e le date di decorrenza del rispetto di tali limiti per i nuovi apparecchi. In aggiunta, per migliorare l’efficienza energetica, con l’inizio di gennaio 2018, anche le caldaie a tiraggio naturale hanno imboccato la via del tramonto, andando fuori produzione. Laddove si verificasse la necessità di sostituzione, dunque, bisognerà affidarsi obbligatoriamente a quelle a condensazione, adeguando conseguentemente i condotti fumari. Unica eccezione: le caldaie a tiraggio naturale saranno installabili, sempre e solo con scarico fumi in canna fumaria collettiva, nei casi di sostituzione fino al 26 settembre 2018, con
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le scorte di produzione. Quindi, qualora ci sia necessità di dotarsi di una nuova caldaia perché la vecchia presenta problemi o malfunzionamenti, bisognerà affidarsi a quelle con sistema a condensazione, realizzando ex novo impianti di tiraggio appositi. L’alternativa, nel caso si vogliano evitare interventi dispendiosi, è pensare di adattare e riqualificare i condotti e le canne fumarie esistenti nelle abitazioni.
Videoispezioni, messe a norma e interventi generali alle canne fumarie
(o decessi) è fondamentale che l’intera struttura sia in ordine. La prima accortezza vuole che le pareti della canna fumaria non siano rugose bensì lisce, in modo tale da non creare eventuali attriti durante la fuoriuscita. Inoltre, il condotto deve essere completamente integro e non presentare crepe o rotture che ne comprometterebbero il funzionamento. E
La canna fumaria (o camino) è il condotto attraverso il quale fuoriescono i fumi della combustione di un qualsivoglia impianto termico. Il movimento ascendente che compiono i fumi al suo interno, dettato dalla differenza di pressione con l’aria esterna, viene chiamato tiraggio. Il tiraggio, in sostanza, è un ciclo particolarmente delicato che se interrotto potrebbe essere motivo di serie problematiche: ad esempio l’abitazione invasa da gas combusti e dal temutissimo monossido di carbonio. A differenza di quanto si legge sui giornali circa le morti causate da monossido di carbonio, è bene precisare che tali eventi si verificano raramente per un malfunzionamento della caldaia; nella stragrande maggioranza dei casi la colpa è individuabile nel tiraggio della canna fumaria. Perché il tiraggio non crei fastidi o inconvenienti, fumi e intossicazioni
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senza dimenticare che il quadro normativo prevede che, a partire dall’anno 2005, ad esempio i camini metallici – i più performanti nell’attuale panorama – hanno l’obbligo della marcatura CE. In questo modo si sono determinati i requisisti del prodotto camino e le sue garanzie di affidabilità, chiaramente all’insegna della sicurezza, tutela dell’ambiente e della salute delle persone. Si capisce, perciò, che il funzionamento di un generatore di calore è correlato a un sistema fumario efficiente. Allora come bisogna fare per tenere monitorata la situazione? La canna fumaria può essere visionata internamente mediate l’ausilio di una microcamera, allo scopo di individuare difformità e anomalie costruttive che possono compromettere il sistema. L’intervento con videoispezione, compiuto da tecnici fumisti specializzati, prevede: • realizzazione di un filmato con la tecnologia in dotazione per verificare lo stato dell’impianto fumario; • redazione di una relazione tecnica che certifichi lo stato delle cose e l’elenco delle opere necessarie, secondo le normative vigenti; • illustrazione delle varie soluzioni – garantite al 100% – specificando quella meno impegnativa dal punto di vista economico e dei lavori. Nella prassi si eseguono interventi di messa a norma, che consistono generalmente: • nella pulitura dei condotti alla sostituzione del torrino; • ritubazione e installazione di canne fumarie esterne in acciaio Inox, ritenuto il modo più efficiente e utile per mettere a nuovo l’impianto fumario. Altrimenti si può optare per un’installazione di condotti a doppia parete da porre sulle superfici perimetrali dell’edificio;
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fresatura per livellare le piccole ostruzioni o sporgenze; risanamento mediante l’applicazione di una guaina termoindurente veicolata all’interno della tubazione con spinta pneumatica o idrostatica. Si può recuperare il 90% della sezione esistente. Le varie possibilità previste dal mercato consentono di usare questa guaina in modo aperto (quando i diametri sono ridotti e risulta impossibile “ritubare” con l’acciaio, si può entrare nel vecchio condotto con una guaina che sarà gonfiata direttamente nello stesso, in modo tale da distendersi in tutta la sezione disponibile).
Le imprese serie e qualificate, a margine delle lavorazioni, distribuiscono al cliente un questionario con cui esprimere una valutazione in merito.
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Dott. Alessandro Lombardo
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Titolare Consorzio San Michele
La pulizia professionale nei condomini e loro pertinenze L’ambiente condominio è complicato da gestire a causa della moltitudine di soggetti privati che coabitano e condividono gli ambienti che l’impresa di servizi dovrà trattare. Creare una soddisfazione condivisa tra le utenze è la sfida di gestione di questo tipo di ambienti, l’inquilino del primo piano e quello dell’attico potrebbero avere opinioni contrastanti. Scopo del servizio è innalzare il livello tecnico per assicurarsi una generale soddisfazione dei privati che formano l’assemblea condominiale. obiettivo utopico di ogni condominio o ambiente residenziale, è la gestione fai da te in cooperazione tra i condomini delle pulizie a rotazione e gestione di movimentazione rifiuti a punti di raccolta. Queste operazioni, dopo vani tentativi di spartizione dei compiti, generano incomprensioni e dissidi, che veicolano gli amministratori verso le imprese. L’impresa, dovrà farsi carico del compito di innalzare la qualità degli ambienti comuni senza arrecare disturbo all’utenza, fornendo un servizio discreto e rassicurante, rendendo adeguato il corrispettivo economico richiesto. La scelta di affidarsi a un'impresa esterna deve seguire una logica di ricerca di affidabilità e sicurezza, di rispetto delle normative e termini di legge. Compito dell’impresa è veicolare il concetto di professionalità in servizi apparentemente semplici, migliorando l’aspetto estetico , operando con attrezzature e tecniche studiate che diano risultati apprezzabili. La costante affluenza di persone, determina il veicolarsi della sporcizia dagli ambienti esterni, rendendo necessaria una costante attività di pulizia e disinfezione, a seconda della tipologia di superficie da trattare, con tecniche idonee al raggiungimento degli scopi concordati con gli amministratori degli stabili. L’introduzione di servizi maggiormente specializzati, eseguiti con competenze tecniche, attrezzature, soluzioni professionali e conoscenza dei supporti da trattare, dovrà rendere evidente la differenza tra una gestione professionale e una pulizia fai-da-te.
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L’impresa, dovrà farsi carico del compito di innalzare la qualità degli spazi comuni senza arrecare disturbo all’utenza, fornendo un servizio discreto e rassicurante, rendendo adeguato il corrispettivo economico richiesto
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Dai servizi base alle soluzioni professionali di gestione straordinaria L’impresa fornirà supporto completo alle esigenze di gestione , dovrà occuparsi dei servizi indispensabili di base facendo notare lo step qualitativo rispetto a una gestione interna, corredandolo con soluzioni a ogni esigenza che lo stabile possa presentare, offrendo
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ANACI LECCO n.10 | Gen-Mar 2018
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un unico interlocutore per gestioni routinarie giornaliere o scadenzate, interventi spot su specifiche lavorazioni, interventi straordinari a richiesta, da concordare con l’amministrazione o i rappresentanti condominiali.
Le attività di base In generale, le attività professionali di base possono essere qui riassunte: • aspiratura/scopatura scale e pianerottoli; • pulizia ringhiere a battiscopa; • de- ragnatura scale, androni, lampade a sospensione; • lavaggio scale con attrezzature manuali e detergenti adeguati; • de-polveratura a secco cassette posta; • pulizia a umido cassette posta; • rimozione impronte da porte, portoni, pareti a vetro; • pulizia vani ascensore; • trasporto a punto di raccolta sacchi della spazzatura ed esposizione nei giorni assegnati alla zona; • pulizia vetrate in quota con idonee attrezzatura; • moto-spazzatura e lavaggio corselli box. Questa impostazione delle attività è la maggiormente utilizzata e va tarata secondo frequenze, tempistiche e modalità di intervento, valori che ne determineranno il prezzo di vendita.
Attività straordinarie, speciali, a richiesta Le attività straordinarie richieste dalla committenza o proposte da tecnici in fase di sopralluogo, possono spaziare in molteplici campi di intervento negli stabili condominiali: • servizi di moto spazzatura piazzali o parcheggi; • sgomberi, traslochi, trasporto a discariche autorizzate; ANACI LECCO n.10 | Gen-Mar 2018
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gestione e manutenzione delle aree verdi , taglio erba e siepi, potature; attività di tinteggiatura androni e scale, box, abitazioni; trattamento delle pietre, lucidatura marmi, impermeabilizzazioni e trattamenti antimacchia; pulizie di fondo facciate con idropulitura o sabbiatura; sabbiature per rimozione graffiti, smog, calcari e residui da piogge acide da graniti o rivestimenti; sabbiatura e riverniciatura cancellate, porte garage; pulizie di vetrate in quota mediante l’utilizzo di PLE (Piattaforme di Lavoro Elevabile); servizio portierato giornaliero e notturno.
Affidarsi a un'impresa permette all’ambiente abitativo di essere trattato con sistemi funzionali al perseguimento di obiettivi di qualità, efficienza e competenza tecnica, attraverso le quali possono essere affrontate le esigenze che emergono dalle analisi preventive da parte di tecnici specializzati.
Sicurezza, formazione, assicurazioni, coperture e contratti Da non sottovalutare è la gestione degli aspetti normativi di sicurezza che devono essere gestiti dalle imprese assicurando alla committenza un servizio che escluda coinvolgimenti penali o civili in caso di incidente alle persone alle cose, operando la corretta formazione, dotando le maestranze di DPI dedicati e previsti dalle normative, rendendo riconoscibili e verificabili le credenziali della società e delle persone attraverso divise riportanti ragioni sociali e cartellini identificativi di riconoscimento. Per ulteriore garanzia di quanto sopra, le imprese di servizi si affidano a primarie società assicurative al fine di garantire una copertura di qualsivoglia danno possa accadere durante lo svolgimento dei servizi, ivi compresi eventuali infortuni. La stipula di contratto permette di impostare un servizio sicuro e verificabile, che rispetti orari e modalità concordate in fase preventiva, che potrà essere controllato da soggetti preposti attraverso sistemi di reportistica che attestino l’effettiva effettuazione dei termini di capitolato, con indicazione di giorni e orari di esecuzione, nomi e cognomi degli addetti preposti, al fine di offrire un servizio trasparente e onesto, che soddisfi i termini concordati con la committenza. L’impresa di servizi che opera in ambienti privati si assume la responsabilità alla consegna di chiavi e codici di accesso, operando con attenzione e professionalità al fine di garantire assoluto rispetto delle norme condominiali e controllo degli accessi.
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Dott. Silvano Sala
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Psicologo e membro del Centro Studi di ANACI LECCO
Amministratore condominiale: suggerimenti per il successo Ciò che influisce per determinare un ottimo risultato professionale, quale successo derivante dalla pratica di Amministratore condominiale, oltre alle attenzioni impiegate, sono l‘utilizzo di valide capacità strutturate e sviluppate dall’esperienza acquisita, ma non solo. Un suggerimento, se ben accetto, che riguarda le suddette capacità e che potrebbe essere d’aiuto all’Amministratore nello svolgimento della professione, semmai non già adottato, sarebbe quello di avvalersi delle seguenti strategie comportamentali: • l’esercizio di autovalutazione del proprio operare • le interpretazioni e le attribuzioni che diamo alle cause che hanno determinato un certo risultato. Ai fini di un’autovalutazione che riguarda il proprio operare come Amministratori condominiali, è opportuno sapere sviluppare quelle capacità di ri-analisi utili a comprendere il nostro modo di agire in suddetto ambito. Pertanto, a tale scopo, occorrerà chiedersi sempre se: 1. abbiamo saputo sviluppare collaborazione e senso di appartenenza, 2. abbiamo saputo generare dei criteri di decisione, 3. abbiamo riconosciuto i contrasti e le divergenze, 4. abbiamo verificato il raggiungimento degli obiettivi prefissati e condivisi, 5. abbiamo fatto il riesame di una riunione condominiale, 6. abbiamo sviluppato la capacità di condurre gli eventuali conflitti condominiali in modo non distruttivo, cercando una soluzione costruttiva, 7. facciamo autosservazione e autoanalisi sul nostro modo di esercitare, 8. ci siamo confrontati con gli altri Amministratori, 9. ci siamo fatti percepire come desideravamo, 10. abbiamo usato tutte gli accorgimenti comportamentali pertinenti (osservazione, ascolto attivo, comunicazione, empatia, negoziazione e decisione, leadership, gestione dello stress).
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Per operare come Amministratori condominiali, è opportuno sapere sviluppare quelle capacità di ri-analisi utili a comprendere il modo di agire più adatto in ogni occasione professionale
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Come Amministratori condominiali, utilizzando questo criterio del riesame delle azioni intraprese e attivando i dovuti accorgimenti o correttivi comportamentali, avremo imparato a per-
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fezionare e a ottimizzare le attività svolte, quale effetto derivante da una maggiore consapevolezza del nostro modo di esercitare. Ne scaturirà così un più incisivo supporto, atto ad agevolare quella condizione propedeutica indirizzata a ottenere il successo professionale desiderato. Per quanto concerne, invece, le interpretazioni e le attribuzioni che diamo alle cause che determinano il successo, o viceversa il fallimento delle nostre azioni, occorrerà considerare che un Amministratore condominiale convinto che il risultato della prestazione vari in funzione del suo onesto e corretto impegno, quindi in funzione di una capacità riferita a se stesso e controllabile (causa interna), si aspetta con maggiore intensità di conseguire un successo rispetto a chi crede che il successo sia determinato per lo più da cause esterne e incontrollabili, come la difficoltà della mansione, gli imprevisti, il destino, ecc. Pertanto, di fronte a nuovi compiti, gli ANACI LECCO n.10 | Gen-Mar 2018
Amministratori condominiali che si aspettano di potere riuscire con le proprie abilità, attribuendone le cause a fattori interni a se stessi, s’impegneranno maggiormente nei compiti, con il conseguente sviluppo di una maggiore fierezza per il successo ottenuto. Ciò determina delle reazioni affettive e cognitive che hanno un influsso particolarmente forte sui sentimenti di orgoglio e di stima nell’Amministratore condominiale. Infatti, queste sensazioni, variano a seconda che il successo o il fallimento vengano attribuiti a cause interne o esterne a se stessi, stabili o instabili, controllabili o incontrollabili. Sensazioni che influiscono sul proprio stato d’animo, finanche nel rinforzare quelle motivazioni interiori che supportano il fatto di voler effettuare la professione di Amministratore condominiale.
Cosa bisogna fare? Alla base del successo nello svolgere la professione di Amministratore, ci sono l’impegno e la capacità di motivare e motivarsi, conferendo stabilità ed efficacia al pensiero e all’azione. In questo modo si sviluppano processi mentali che regolano la formazione di un’intenzione, l’innesco di una condotta e il raggiungimento di uno scopo. È proprio per queste logiche che risulta fondamentale avere una piena consapevolezza delle motivazioni che determinano e indirizzano a certe scelte, dato che la consapevolezza di queste
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scelte permetterà al motivato Amministratore ANACI di saper fare e saper essere professionale, sentendosi di conseguenza adeguato al proprio ruolo. Sintetizzando, occorre riconoscere che un successo professionale, ritenuto raggiunto grazie a fattori come le proprie capacità, la meticolosità e l’impegno, di solito è considerato ancora ottenibile e realizzabile nel futuro, in funzione del fatto che tale esito positivo lo si attribuisca a fattori interni a se stessi. Invece, l’attribuzione dell’insuccesso a fattori incontrollabili, come la situazione, il compito o la fortuna, porterà a ritenere che il risultato negativo possa verificarsi nuovamente in altre circostanze. Questo esito negativo, scoraggiando un maggiore impegno da parte del professionista, determinerà una minore applicazione nella risoluzione delle incombenze, generando nell’Amministratore condominiale un probabile stato d’ansia, quale inquietudine dovuta alle tensioni e alle preoccupazioni connesse al fatto di dovere affrontare nuovi incarichi o situazioni poco frequenti. È proprio questo stato d’ansia generalizzato che innesca comportamenti inadeguati, poiché stanno alla base di “pensieri il-
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logici”, originati dal senso d’incapacità o di insicurezza nei confronti della mansione da svolgere. Comportamenti che a loro volta creano le condizioni per confermare le errate convinzioni in noi. Viceversa, un Amministratore condominiale orientato al successo, sa trasformare in un’utile alleata l’ansia percepita, come segnale di doversi applicare con più impegno nello svolgimento della propria professione. Per di più, si avvarrà dell’applicazione di svariate strategie comportamentali, magari anche accogliendo e mettendo in pratica i suggerimenti suddetti, cioè: l’esercizio di autovalutazione del proprio operare e nel valutare adeguatamente le interpretazioni e le attribuzioni date alle cause che determinano un certo risultato derivante dalle attività svolte. ANACI LECCO n.10 | Gen-Mar 2018
Dott.ssa Raffaella Figini
IL PARERE FISCALE
Dottore Commercialista e Consulente fiscale di ANACI LECCO
Bonus verde: come si applica e primi chiarimenti da Telefisco
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Dal 2018 tra gli interventi incentivabili troviamo anche quelli relativi al verde condominiale, vediamo nello specifico le ultime novità
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Adottato con la legge di stabilità 2018 (L. 205/2017) per far fronte a smog e polveri sottili, il bonus verde è una detrazione Irpef del 36% che incentiva lavori per la cura del verde privato: dai terrazzi ai balconi fino ai giardini, anche condominiali. Il bonus copre i servizi di progettazione, costruzione e manutenzione del verde: potranno dunque essere incentivate le prestazioni di vivaisti, floricoltori, tecnici, impiantisti oltre che giardinieri. Tra le spese agevolate ci sono gli oneri per la sostituzione di siepi, le grandi potature, la messa a dimora di piante e arbusti, la riqualificazione di tappeti erbosi, esclusi quelli utilizzati per uso sportivo con fini di lucro, gli interventi per coperture a verde e sui giardini pensili, in pertinenze o recinzioni. L’agevolazione è concessa in relazione all’unità immobiliare e non alla persona fisica e vale anche per le unità immobiliari situate in condominio.
Gli investimenti previsti Si stima che il costo dell’intervento per lo Stato dovrebbe essere di 43,2 milioni di euro ogni anno, sui dieci anni nei quali
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è prevista la detrazione. Per il 2018 la spesa prevista è 150 milioni di euro. In Italia si contano circa 2,3 milioni di abitazioni in ville, castelli e palazzi di pregio artistico: circa il 15% degli interventi realizzati è di sistemazione a verde, più un altro 10% per singole unità immobiliari private. Il Governo ha ipotizzato poi che il 5% dei condomini aderirà alla misura, spendendo in media 5.000 euro. Aggiungendo un esborso di 2.500 euro per le altre abitazioni, si arriva a un totale di investimenti attorno a 1,2 miliardi di euro, di cui la metà sarebbe effettuata anche senza incentivo.
I primi chiarimenti per l'applicazione Da Telefisco arrivano i primi chiarimenti relativi al bonus verde, che ricordiamo ha un limite massimo di spesa per ogni unità immobiliare è di 5.000 euro, da ripartire in 10 quote annuali di pari importo (in parole povere, la detrazione massima annua è di 180 euro per complessivi 1.800 euro nell'arco di un decennio). Nel corso di Telefisco 2018, l'Agenzia ha precisato che: • non sono agevolabili le spese per la manutenzione ordinaria annuale di giardini preesistenti (sia privati che condominiali);
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non sono nemmeno agevolabili i lavori in economia (effettuato fai da te, dal contribuente) sul proprio giardino o terrazzo; se la manutenzione è connessa a un intervento idoneo al bonus, come la sistemazione a verde o la realizzazione di coperture a verde e di giardini pensili, allora è agevolabile; se l'intervento è effettuato sia su parti comuni che su parti private, il bonus spetta entrambe le volte. Il limite di spesa per singolo intervento resta 5.000 euro, ma si può pertanto usufruire su un bonus complessivo di 10.000 euro; il pagamento delle spese può avvenire con assegno, bancomat, carte di credito, bonifici ordinari; non è prevista l'applicazione in capo ai prestatori la ritenuta dell'8%.
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KEEP CALM AND
CALL ICT GENESIA Amministrare un condominio è un lavoro stressante. Con ICT Genesia hai la sicurezza del numero 1 al tuo ďŹ anco. Il lavoro dell’amministratore è in continua evoluzione, per responsabilitĂ , problematiche e aspettative sempre piĂš elevate dei condòmini. Per questo la scelta del partner può determinare l’ottenimento o meno di un importante vantaggio competitivo. ICT Genesia è garanzia di assistenza completa, che si traduce in maggior JVU[YVSSV LK LɉJHJPH ULSSH NLZ[PVUL KLSSV Z[HIPSL :PHTV PS WYPTV 0Z[P[\[V MVUKH[V PU 0[HSPH JVU VYNHUPaaHaPVUL LK LZWLYPLUaH JOL JP OHUUV YLZP PS YPMLYPTLU[V KLS ZL[[VYL PU [\[[P P JHZP! ]LYPĂ„JH HZJLUZVYP Ă„U KHS PTWPHU[P LSL[[YPJP KP TLZZH H [LYYH JHUJLSSP H\[VTH[PaaH[P *LY[PĂ„JH[V KP 0KVULP[n :[H[PJH 4LNSPV HUKHYL Z\S ZPJ\YV! IHZ[H \U PUJVU[YV PUMVYTH[P]V WLY JHWPYL SH WHZZPVUL L SÂťVYNHUPaaHaPVUL SH]VYH[P]H KP 0*; .LULZPH
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