Page 1

Vastgoedportefeuille Paris-Proof GEMEENTELIJKE ROUTEKAART ASSEN

Rol gemeenten en schoolbesturen DE KRACHT VAN DE SAMENWERKING

Verduurzamen monumentaal vastgoed CULTUUR HISTORISCH CENTRUM DE TIID

Icoon in de stad FORUM GRONINGEN

Dit is een uitgave van abcnova | www.abcnova.nl

Nr. 1 | maart 2021

MAATSCHAPPELIJK VASTGOED



VAN ANALYSE NAAR REALITEIT IN MAATSCHAPPELIJK VASTGOED Maatschappelijk vastgoed is vaak de spil van een stad of dorp. Of het nu gaat om een gemeentehuis, een cultuurcentrum, een bibliotheek, een school of sportfaciliteit: het brengt mensen samen. Wij als abcnova geloven dat maatschappelijke gebouwen daarom een voorbeeldfunctie bekleden. Of het nu gaat om nieuwbouw of herontwikkeling van (monumentaal) vastgoed, wij zorgen voor de meest toekomstbestendige en duurzame oplossing.

Onze adviseurs, proces- en projectmanagers leggen de basis voor samenwerking en hebben grip op projecten en processen. We zijn trots op onze projecten, zoals de renovatie en verduurzaming van het gemeentehuis Woerden, Forum Groningen en Werelderfgoedcentrum Waddenzee . In deze visie op maatschappelijk vastgoed geven we u een kijkje in deze en andere projecten waar we enorm trots op zijn.

Veel leesplezier!


GEMEENTE WOERDEN KOSTENNEURTRAle renovatie gemeentehuis: het kan

6

8

10 12

Circulair cultuurcluser berlijnplein de toekomst van de stad

Icoon in de stad FORUM GRONINGEN

NORMKOSTEN SAMENWERKING schoolbesturen en gemeenten

du

14

WEREL Rijksmonument en nieuwbouw komen samen CUltuur historisch centrum de TIID in Bolsward


16

PARIS-PROOF Met de juiste tooling naar inzicht op portefeuille niveau

18

PROJECTEN EEN GREEP

Gemeentelijke herindeling kans voor verduurzaming

20

22

KULTURHUS DE SPIL uurzaam hart van de gemeente

LD ERFGOEDCENTRUM WADDENZEE LAuwersoog

26

STILLE RESERVES RUIMTE VERDUURZAMING

24


N.

L

6

Duurzame renovatie

GEMEENTE WOERDEN HEEFT KOSTENNEUTRAAL GERENOVEERD GEMEENTEHUIS De huisvesting van de Gemeente Woerden sloot niet meer aan bij de ambities. Daarom ging de gemeente op zoek naar herhuisvesting van de ambtelijke en bestuurlijke organisatie. abcnova heeft als huisvestingsadviseur de gemeente begeleid om uiteindelijk te komen tot een compleet gerenoveerd én duurzaam gemeentehuis.

In 2015 is abcnova gevraagd als huisvestingsadviseur voor de herhuisvesting van de gemeente Woerden. Aanleiding hiervoor was het verkrijgen van politiek draagvlak. abcnova heeft voorgesteld verschillende scenario’s uit te werken, waarbij is gekeken naar verschillende scenario’s (huur, nieuwbouw en renovatie). De gemeenteraad koos uiteindelijk unaniem voor de renovatie van het huidige gemeentehuis waarbij als belangrijke taakstelling is opgenomen om de renovatie uit te voeren binnen de bestaande exploitatielast van het gemeentehuis. Circulair en duurzaam Het gemeentehuis is tot op het casco gestript en is duurzaam getransformeerd van een zeer ongunstig energielabel G+ naar een duurzaam A+++. Ook circulariteit stond hoog op de agenda, zo is maar liefst 98% van de vrijkomende materialen bij de sloop hergebruikt. Bij het ontwerp en de inrichting heeft de gemeente gekeken naar de milieubelasting van materialen. Daarom is in het interieur veel hout en bamboe gebruikt. Budgetneutraal Het is abcnova gelukt om de hoge financiële ambitie van de gemeente Woerden waar te maken en heeft budgetneutraal duurzaam kunnen renoveren binnen de exploitatie van het ‘oude’ gemeentehuis. Dit komt mede door de extreme verduurzaming en de invoering van het nieuwe werken, waardoor de huisvestingsbehoefte van 12.000 m2 naar 8.000 m2 is teruggebracht. Het nieuwe werken bijzonder uitgevoerd Bijzonder aan het nieuwe werken concept bij de gemeente is dat ook het bestuur meegaat in het flexwerkconcept. Het college heeft bijvoorbeeld geen vaste werkplek of kamer. De gemeente Woerden wil namelijk dat iedereen voor zijn of haar werkzaamheden de perfecte werkplek kan gebruiken. Of dit nu het dakterras is, de kantine, een bureau of de raadzaal.

Transparantie De gemeente Woerden had de wens om transparantie en openheid uit te stralen. abcnova adviseerde de gemeente over de bijpassende inrichting en vertaalde dit naar het Programma van Eisen (zowel voor het gebouw als voor de inrichting), waarbij veel aandacht werd besteed aan het werkplekconcept. De architect werd (Europees) geselecteerd en gecontracteerd op visie op inrichting en kreeg een renovatie- en interieuropgave die door abcnova is aangestuurd. De kern van het nieuwe onderkomen is flexibiliteit. De traditionele cellenstructuur is vervangen door grote afwisseling van werkplekken en ruimten met transparante afscheidingen. De inrichting nodigt uit tot ontmoeten en samenwerken, zowel binnen de eigen organisatie als met inwoners, instellingen en bedrijven


7

Verschillende vastgoedfuncties Het gemeentehuis van Woerden is een multifunctioneel gebouw. Openheid, ruimtelijke beleving en verbinding zijn centrale thema’s waarbij ruimtes flexibiliteit bieden om op meerdere manieren te gebruiken. Het gebouw stimuleert zoveel mogelijk tot samenwerken, zowel binnen de eigen organisatie als met inwoners, instellingen en bedrijven. In het gebouw zijn verschillende vastgoed functies ondergebracht, zoals het Regionaal Historisch Archief (RHC). Het RHC huisvest meer dan 8km aan fysieke archieven welke worden opgeslagen volgens de eisen van de Rijksarchiefwet.


8

FORUM GRONINGEN ICOON VAN DE STAD


9

GRONINGEN IS SINDS VORIG JAAR EEN BIJZONDERE ONTMOETINGSPLEK RIJKER: HET FORUM GRONINGEN.

Het Forum is een echt visitekaartje voor de stad, waar wij als abcnova een bijzondere rol hebben mogen vervullen in de vertegenwoordiging van onze opdrachtgever Forum Groningen. CULTURELE HART VAN DE STAD EN DAARBUITEN Dit opvallende gebouw op de Nieuwe Markt is het nieuwe culturele hart van het Noorden, waarin de stadsbibliotheek, twee expositiezalen, een multimediale zaal voor 500 personen, een art-house bioscoop met vijf zalen en meerdere horecaconcepten te vinden zijn. Zo zijn er ook vijf horecapunten, waaronder een terras op het dak, met door de plaatsing van een glazen omheining een prachtig uitzicht over de stad. Ook aan de bereikbaarheid van het Forum Groningen is gedacht, met een ondergrondse parkeergarage die ruimte biedt aan 380 auto’s en 1.400 fietsen. COMPLEXE BINNENSTEDELIJKE ONTWIKKELING abcnova is sinds 2015 betrokken bij dit enorme project. Wij hebben Forum Groningen ondersteund bij de ontwikkeling en aansturing van de afbouw en inrichting. Wij waren verantwoordelijk voor de selectieprocedure van de interieuren tentoonstellingsarchitect, inclusief de hiervoor nodige projectkaders, zoals de begroting en het ruimteboek. Bij dit binnenstedelijke project speelt overleg met de vele verschillende partijen, de omgevingsmanager, gemeentelijke instanties en stakeholders een essentiële rol. Deze rol hebben onze projectmanagers ook met veel passie en inzet vervuld.

DIRK NIJDAM, ALGEMEEN DIRECTEUR VAN FORUM GRONINGEN OVER DE SAMENWERKING: “IN ZO’N COMPLEXE

ONTWIKKELING

IN

HET

CENTRUM

VAN DE STAD IS HET NOODZAKELIJK DE JUISTE PARTNERS TE BETREKKEN OM TOT HET BESTE RESULTAAT TE KOMEN. ABCNOVA IS ZO’N PARTNER EN HEEFT EEN DUIDELIJKE ROL GESPEELD IN HET BEHARTIGEN VAN ONZE BELANGEN ALS HUURDER VAN HET GEBOUW. MET ONDERNEMERSCHAP EN BETROKKENHEID WAREN ZIJ EEN VERLENGSTUK VAN

ONS

IN

DE

ONDERHANDELINGEN

EN

AFSPRAKEN MET DERDEN. DAT IS EEN INTENSIEVE EN SOMS LASTIGE TAAK, MAAR DIE HEBBEN ZIJ MET VERVE WETEN TE VERVULLEN. OOK OP HET GEBIED VAN

BUDGETVERANTWOORDELIJKHEID

HEBBEN

ZIJ EIGENAARSCHAP GETOOND EN DAT WORDT GEWAARDEERD.”

Awards en het hart van de stadjers Het Forum was nog maar net geopend of het werd bejubeld in binnen- en buitenland. Binnen het jaar sleepte het de prestigieuze prijzen binnen. Een kleine greep: de BNA-architectuurprijs voor Beste Gebouw van 2020, de Dutch Design Award, het Beste Publieke Gebouw volgens Architectenweb Awards, winnaar van alle Groninger Architectuurprijzen en volgens de vakjury de Beste Bibliotheek van Nederland. Maar de echte hoofdprijs is dat het Forum onmiddellijk bij de stad hoorde. En dat is wat je als stad voor ogen hebt met een publiek gebouw dat voor iedereen toegankelijk is.


N.

L

10

Laat de norm los

STIMULEER SAMENWERKING TUSSEN GEMEENTEN EN SCHOOLBESTUREN DOOR VERANDERENDE WET- EN REGELGEVING, DUURZAAMHEIDSAMBITIES EN NIEUWE ONDERWIJSVORMEN SLUIT HET MERENDEEL VAN DE SCHOOLGEBOUWEN KWALITATIEF EN FUNCTIONEEL NIET MEER AAN OP DE EISEN EN WENSEN VAN DEZE TIJD. VERBETERING IS NOODZAKELIJK, MAAR WIE TREKT DE KAR? ZIJN SCHOOLBESTUREN ALLEEN VERANTWOORDELIJK VOOR ONDERWIJSKWALITEIT EN ZIJN GEMEENTEN ALLEEN VERANTWOORDELIJK VOOR NORMBEKOSTIGING? DE WERKELIJKHEID IS COMPLEXER, MAAR BIEDT KANSEN. DENKEN VANUIT VERANTWOORDELIJKHEDEN IS HIERBIJ DE SLEUTEL!

Plannen voor nieuwe huisvesting worden vaak ‘gedwarsboomd’ door een samenspel van ambities en geld. Doorgaans wordt (begrijpelijk) gestreefd naar nieuwbouw van een functioneel en flexibel gebouw op een ideale plek in de stad of (nieuwe) wijk. Pijnpunt blijft echter de beschikbaarheid van middelen om ambities en gebouwkwaliteit te financieren. De markt zit niet mee en ondanks een verhoging van de VNG-norm met 40% (voor zover doorgevoerd) blijft er discussie over de financiering. SAMENWERKING Hier moeten we over onze schaduw heen stappen. Een goed plan voor huisvesting begint bij samenwerking. Onderwijs en overheid moeten het eens zijn over gezamenlijke ambities en de horizon van een toekomstbestendig onderwijslandschap. Als hier de neuzen dezelfde kant op staan, dan is het vervolgproces voor iedereen vanzelfsprekend. De kwaliteit van het onderwijsgebouw wordt leidend en de discussie nieuwbouw versus renovatie verleden tijd. VERANTWOORDELIJKHEID NEMEN Gemeenten hebben een zorgplicht, ze zijn verantwoordelijk voor een goed onderwijsgebouw passend binnen de geldende wet- en regelgeving (normbekostiging), maar de financiering van onderwijsgebouwen gaat veel verder. Denk aan verkeersveiligheid, stedenbouwkundige eisen en gemeentelijke duurzaamheidsambities. Schoolbesturen zijn verantwoordelijk voor goed onderwijs, daarbij fungeren ze als een goed huisvader voor het in stand houden en exploiteren van de onderwijsgebouwen. We definiëren de kwaliteit van het onderwijsgebouw op basis van ieders verantwoordelijkheid en komen zo tot een realiseerbaar huisvestingsplan voor iedere gemeente, ieder

schoolbestuur en voor ieder schoolgebouw. De resultaten leggen we samen vast in een Integraal Huisvestings Plan (IHP), op basis van unanimiteit. Hoewel de demarcatie regelmatig discussies geeft, sturen we op de basale succesfactoren: samen verantwoordelijk, gelijkwaardigheid en een passende oplossing voor iedereen. Deze manier van sturen op verantwoordelijkheid hebben we vanuit abcnova toegepast voor onder meer gemeente Waddinxveen en gemeente Horst aan de Maas. VERPLICHT IHP Het wetsvoorstel voor een verplicht IHP en de verruiming van de investeringsmogelijkheid door onderwijsbesturen is nog niet doorgezet, maar abcnova stuurt hier al op in de samenwerking met schoolbesturen en gemeenten. De basis (lees: normbekostiging) vormt het vertrekpunt om met situatieafhankelijke omgevingsaspecten of duurzaamheidsbeleid de verantwoordelijkheid van gemeenten te benoemen. Schoolbesturen koersen op een kwalitatief gebouw met een gezonde exploitatie. Bekostiging volgt uit het kwaliteitsdenken voor onderwijs en het slim in stand houden. Het vormgeven van de situationele benadering passen we toe bij de ontwikkeling van vier scholen in Amersfoort. We koersen op een optimale financiële verhouding door o.a. een gezamenlijke marktbenadering voor vier scholen toe te passen. Besturen bepalen gezamenlijk wat generiek is en wat locatiespecifiek. Samenwerking is in onze optiek de oplossing. Handelen vanuit verantwoordelijkheid en redeneren vanuit kwaliteit. Wat hierbij kan helpen is een eenduidige demarcatie. Wij onderscheiden de volgende zes onderdelen. Dit is niet in beton gegoten, maar is gebaseerd op een samenwerkingsmodel.


11

Verantwoordelijkheden gemeente 1. Basis onderwijshuisvesting Voldoen aan Bouwbesluit (inclusief BENG), Arbowetgeving, duurzaamheidsverplichtingen vanuit het Rijk, etc. 2. Gemeentelijk beleid Kosten gerelateerd aan gemeentelijk beleid (bijvoorbeeld stedenbouwkundige kaders en gemeentelijke bovenwettelijke ambities op gebied van o.a. duurzaam, circulair en klimaat adaptief bouwen). 3. Locatie specifieke eisen Kosten gerelateerd aan een complexe stedelijke omgeving en verkeersveiligheid of specifieke regio gebonden aspecten zoals aardbevingsbestendig bouwen. Verantwoordelijkheden schoolbestuur 4. Additionele duurzaamheidsambities school Ook een schoolbestuur kan eigen duurzaamheidsambities hebben, gedreven vanuit visie, exploitatie of gekoppeld aan lesprogramma’s. 5. Kwalitatieve wensen school Om het onderwijs verder vorm te geven hebben schoolbesturen extra kwalitatieve eisen voor hun schoolgebouwen. Dit kan ruimtelijk of functioneel zijn, maar ook technisch, zoals een hogere klasse voor Frisse Scholen. 6. Exploitatie verbeterende maatregelen Het schoolbestuur draagt de verantwoordelijkheid voor beheer en onderhoud. Exploitatie-verbeterende maatregelen kunnen de kostenbeheersing van beheer en onderhoud verbeteren. Het profijtbeginsel ligt bij het schoolbestuur.

Als gemeenten en schoolbesturen samen aan de knoppen draaien in iedere invloedsfeer en daar de verant-woordelijkheid voor dragen, ontstaat er een bekostigingssystematiek die de ‘eeuwige’ discussie over de norm zal beslechten. Of het nu gaat om renovatie of nieuwbouw: de kwaliteit van de onderwijshuisvesting, is het enige dat telt!


12

Utrecht investeert in culturele hart Leidsche Rijn: Berlijnplein CIRCULAIR CULTUURCLUSTER VOOR DE TOEKOMST VAN DE STAD IN DE CIRCULAIRE EN DUURZAME GEBIEDSONTWIKKELING BERLIJNPLEIN IN LEIDSCHE RIJN WERKEN WE SAMEN AAN EEN VERNIEUWEND (CULTUREEL) PROGRAMMA ROND DE TOEKOMST VAN DE STAD. BERLIJNPLEIN WORDT HET VOORBEELD VAN CIRCULAIR BOUWEN. CIRCULAIR IS MEER DAN HET GEBRUIK VAN HERBRUIKBARE OF HERGEBRUIKTE MATERIALEN, HET IS OOK GEBOUWEN MAKEN DIE IN DE TOEKOMST VERSCHILLENDE FUNCTIES KUNNEN HUISVESTEN.

In de circulaire en duurzame gebiedsontwikkeling Berlijnplein in Leidsche Rijn werken RAUM, DePlaatsmaker, de HKU en gemeente Utrecht samen aan een vernieuwend (cultureel) programma rond De Toekomst van de Stad. Na de eerste fase van pionieren met tijdelijke gebouwen, wordt nu gewerkt aan de volgende fase: de permanentere gebouwen en publieke ruimtes, waar de ambities van een groeiend aantal makers en organisaties een plek krijgen. De ontwikkeling van het gebied met de bijbehorende gebouwen en het culturele programma lopen parallel en in co-creatie met alle betrokkenen. Het doel is een 100% circulair programma te realiseren. Een plek waar alle facetten van cultuur samen komen Het Berlijnplein zal straks de plek zijn waar ruimte is voor kunst, cultuur, onderwijs, technologie en organisatie uit het sociaalmaatschappelijke domein. Een publieke plek waar creativiteit, innovatie, ontmoeting, natuurinclusiviteit en duurzaamheid centraal staan. Hierbij wordt gezocht naar een verbinding die een drempelloze voortzetting is van de stad. Ambitie van zowel de gemeente als alle betrokken partners is dat Berlijnplein een voorbeeld wordt op het gebied van duurzaamheid en circulariteit. Dit past bij het thema Toekomst van de Stad.

De toekomst is circulair Berlijnplein wordt het voorbeeld van circulair bouwen. Circulair is meer dan het gebruik van herbruikbare of hergebruikte materialen, het is ook gebouwen maken die in de toekomst verschillende functies kunnen huisvesten. Keuzes in het ontwerp komen tot stand op basis van de wensen van de (toekomstige) gebruikers en het publieksprogramma: vorm volgt ambitie. De gemeente is begin februari 2021 gestart met een aanbesteding om een partij te zoeken die de gebouwen en publieke ruimte kan ontwerpen, bouwen en (deels) onderhouden.


13

ANKE KLEIN, WETHOUDER CULTUUR GEMEENTE UTRECHT: VOOR VEEL BEWONERS EN BEZOEKERS IS DE VERDERE ONTWIKKELING VAN BERLIJNPLEIN HET PUZZELSTUKJE DAT LEIDSCHE RIJN CENTRUM COMPLEET MAAKT. VOOR IEDEREEN IS ER STRAKS GENOEG TE DOEN. OF JE NOU GRAAG EEN FESTIVAL BEZOEKT, VAN DANS EN THEATER GENIET OF HIER ANDEREN WILT ONTMOETEN, BERLIJNPLEIN GEEFT INVULLING AAN DE AANTOONBARE BEHOEFTE AAN MEER CULTUUR IN DE WIJK. DE TREND IS DAT HET AANTAL BEZOEKERS UIT DE WIJK, DE STAD EN UIT HET LAND JAARLIJKS STIJGT. JUIST OOK IN DE AFGELOPEN PERIODE ZIJN HIER MOOIE INITIATIEVEN ONTSTAAN EN WE VINDEN HET BELANGRIJK OM HET VOORTOUW TE NEMEN EN TE INVESTEREN IN DE TOEKOMST. WAT HIER OP BERLIJNPLEIN TOT STAND KOMT IS UNIEK OP ALLERLEI VLAKKEN. EEN PLEK WAAR UTRECHT TROTS OP KAN ZIJN!”

Advies en projectmanagement abcnova is namens de gemeente Utrecht verantwoordelijk voor het projectmanagement en stuurt het proces aan van definiëring, aanbesteding, ontwerp, en de realisatie van het gebouwencomplex en de publieke ruimte. abcnova is tevens verantwoordelijk voor de verdere uitwerking van het huisvestingsconcept en het opstellen van het Programma van Eisen met huurders, gebruikers en eigenaar (UVO/ gemeente). De ambities op gebied van vernieuwing van cultuurgebouwen, co-creatie en circulariteit zijn hoog en vragen om een op maat gemaakt proces, waarbij innovatie centraal staat. De aanbesteding van een consortium voor ontwerp, realisatie en een deel van het onderhoud vindt plaats door middel van een concurrente gerichte dialoog en is begin febuari 2021 gestart.


14


15

Nieuwe bestemming STADHUIS BOLSWARD De gemeente Súdwest-Fryslân heeft ervoor gekozen om vanaf 2018 alle gemeentelijke diensten onder te brengen in één centraal gemeentehuis in Sneek. Daarmee kwam het oude stadhuis in Bolsward vrij. Het voormalige stadhuis wordt nu verbouwd tot Cultuur Historisch Centrum ‘De Tiid’. De Gemeente Súdwest-Fryslân geeft het bestaande stadhuis van Bolsward, gelegen aan de Jongemanstraat, een nieuwe bestemming. Vanaf 2018 is de gemeentelijke huisvesting van deze fusiegmeente in Sneek gehuisvest. Er kon dus een andere doel gegeven worden aan het monumentale en opvallende gebouw in het hartje van de stad. Er wordt nieuwbouw aan het oude stadhuis toegevoegd en dit allen vormt uiteindelijk het Cultuur Historisch Centrum ‘de Tiid’. Het cultuurhart van de stad In ‘De Tiid’ krijgen nieuwe museale tentoonstellingen over Bolsward en Súdwest-Fryslân en de openbare bibliotheek een prachtig nieuw onderkomen, aangevuld met een horecavoorziening. Daarnaast komen in ‘De Tiid’ het gemeentearchief en het gemeenteloket. “De Tiid” wordt daarmee dé plaats waar verleden en heden verbonden worden, met een doorkijkje naar de toekomst. Vanuit de rijke historie van de stad Bolsward en het omringende gebied krijgt de bezoeker een prachtig beeld van hoe de stad en het huidig gebied zijn ontstaan en welke betekenis dat vandaag de dag heeft.

Renovatie met uitdagingen Het oude stadhuis wordt gerestaureerd en gerenoveerd om invulling te kunnen geven aan de nieuwe bestemming. Daarnaast wordt/is er nieuwbouw gerealiseerd aan het oude stadhuis, die door middel van een open publieksruimte gekoppeld wordt aan het oude stadhuis. Tijdens de realisatie is geconstateerd dat de torenconstructie van het oude stadhuis aangetast is door de bonteknaagkever. Om deze reden wordt de toren gestabiliseerd en voorzien van een aanvullende constructie. Die moet er voor zorgen dat de toren er straks weer in volle glorie op kan worden gezet. abcnova is in opdracht van de Gemeente Súdwest-Fryslân verantwoordelijk voor het projectmanagement en de inkoopen aanbestedingsprocedure voor het gehele project.

EEN PRACHTIGE COMBINATIE WAAR NIEUWBOUW SAMENKOMT MET DE MONUMENTALE WAARDE. 'DE TIID' IS DAARMEE EEN VOORPROEFJE VAN WAT ER VERDER IN BOLSWARD EN SÚDWEST-FRYSLÂN TE ZIEN, TE ONTDEKKEN EN TE BELEVEN IS.


16

Routekaart naar verduurzaming GEMEENTELIJKE PORTEFEUILLE PARIS-PROOF OM DE KLIMAATDOELSTELLINGEN TE BEHALEN IS ER DE AFGELOPEN JAREN VEEL IN GANG GEZET OM MAATSCHAPPELIJK VASTGOED TE TE VERDUURZAMEN. ROUTEKAARTEN PER SECTOR WERDEN OPGESTELD DOOR VNG OM ERVOOR TE ZORGEN DAT GEMEENTEN ZOVEEL MOGELIJK TE ONDERSTEUNEN BIJ HET OPSTELLEN VAN HUN PORTEFEUILLE ROUTEKAARTEN. ONDANKS DAT HET KLIMAATAKKOORD VAN PARIJS ALWEER TWEE JAAR GELEDEN IS ONDERTEKEND, IS DE OPGAVE NOG STEEDS ENORM. WAT ZIJN DE KOSTEN EN OPBRENGSTEN EN HOE CREËER JE INZICHT IN JE PORTEFEUILLE? DAAR GEVEN WE U IN DIT ARTIKEL GRAAG DE HANDVATTEN VOOR.

maatschappelijk vastgoed energieneutraal Of het nu gaat om maatschappelijk vastgoed, zoals onderwijsgebouwen, gemeentelijk vastgoed, publiekvastgoed of om kantoren, woningen en winkels, iedereen heeft te maken met de grote opgave die voor ons ligt, een CO2arme gebouwde omgeving in 2050 (95% CO2-reductie). Een belangrijke verplichting uit het Klimaatakkoord is dat grote vastgoedeigenaren moeten laten zien hoe zij het einddoel in 2050 gaan bereiken, inclusief een realistisch plan voor de korte termijn. Twaalf sectoren in het maatschappelijk vastgoed hebben hiervoor een sectorale routekaart opgesteld. Het is vervolgens zaak om op portefeuilleniveau een eigen routekaart te maken richting 2050. De gemeenten spelen hierin een belangrijke rol. Daarom roept de VNG haar leden ook op om in 2020 deze portefeuilleroutekaart op te stellen. IN 2050 28,5 mln m2 bvo verduurzaamd Als alle 36.178 gebouwen die in bezit zijn van gemeenten in 2050 energieneutraal moeten zijn, staan we aan de vooravond van een enorme investerings- en verduurzamingsopgave. Hoe krijg je snel inzicht in de verduurzamingsopgave op portefeuilleniveau, inclusief een slimme financiële vertaling? Hiervoor heeft abcnova een sturingsinstrument ontwikkeld wat op portefeuilleniveau inzicht geeft en waarmee de gemeente Assen grip krijgt op de hele portefeuille. Dit sturingsinstrument wordt ook ingezet bij andere gemeenten en schoolbesturen waarvoor wij het afgelopen jaar de verduurzamingsopgave voor in totaal 1,5 miljoen m2 BVO inzichtelijk hebben gemaakt.

Gemeente Assen grip op portefeuilleniveau De gemeente Assen heeft het doel gesteld om in 2030/40 een CO2-neutrale en aardgasvrije vastgoedportefeuille te bezitten. abcnova heeft in nauwe samenwerking met de gemeente Assen het Masterplan Klimaatneutraal gemeentelijk vastgoed ontwikkeld. Met het Masterplan heeft de gemeente de beschikking over een interactieve routekaart, waarmee zij deze verduurzaming van haar maatschappelijk vastgoed de komende jaren op strategische wijze vorm kan geven. Naast het sturingsinstrument was abcnova verantwoordlijke voor het ordenen, analyseren en valideren van de data van de kernportefeuille, bestaande uit ruim 100 gebouwen van de gemeente Assen. Vervolgens is er naar creatieve oplossingen gezocht voor het helder verwerken van deze data in het Masterplan. Daarnaast zijn twee routekaarten opgesteld, waarbij middels de koppeling met het MJOP, een slimme fasering en planning kon worden aangebracht voor de periode tot aan 2030 en 2040. Met het Masterplan heeft de gemeente een strategisch en interactief instrument in handen. De gemeente heeft en houdt zicht op de opgave, kan haar strategie bepalen en zo nodig bijstellen en de verduurzaming in tijd en geld plannen.


17 •

Jaarlijks zal bijna een miljoen m2 maatschappelijk vastgoed verduurzaamd moeten Wat doet het sturingsinstrument van abcnova? Het sturingsinstrument voorziet in een slimme analyse met indeling en prioritering waarin de gebouwen worden verduurzaamd. Hiermee krijgen gemeenten op het juiste abstractieniveau inzicht waarmee zij voor de lange termijn hun strategie kunnen bepalen en kunnen sturen op portefeuilleniveau. Het interactieve dashboard is een mooie blauwdruk voor de gezamenlijke route naar verduurzaming. Hierin wordt aangegeven wanneer en op welke wijze de gebouwen worden verduurzaamd. Inzicht in de huidige staat, de gebruikshorizon, kosten en besparingen is noodzakelijk om strategische keuzes te maken.

• • • •

• • • • •

Het sturingsinstrument voorziet in een slimme indeling en prioritering waarin de gebouwen worden verduurzaamd. Op strategisch niveau keuzes maken, plannen en sturen in verduurzaming van uw vastgoedportefeuille. Integratie van meerjarenonderhoudsplannen met logische verduurzamingsmomenten. Inzicht in de stand van het ‘verduurzamingsniveau’ van uw gebouwen. Verduurzamingsmaatregelen (in logische pakketten) om gefaseerd de duurzaamheidsambities te behalen. Deze verduurzamingsmaatregelen zijn gekoppeld aan BENG 1, 2 en 3. Inzicht in de besparingen en kosten (CO2, investering en kosten/besparing op jaarlastniveau). Op gebouw- en portefeuilleniveau overzicht houden en analyses uitvoeren en strategische keuzes maken. Een zo optimaal mogelijke fasering en planning in de verduurzaming van uw portefeuille aanbrengen en dat op inzichtelijke wijze weergeven. Flexibel om gaan met veranderingen en het Masterplan dan wel uitvoeringsplan hierop aan te passen. Monitoren en (bij)sturen tijdens de uitvoering van de routekaart.


18 Feyenoord City ROTTERDAM

IKC Klimboom ZOETERMEER

EEN GREEP UIT

onze projecten Huis voor de stad HELMOND

Provinciehuis GRONINGEN Erasmus Universiteit ROTTERDAM

Gebiedsontwikkeling TKWM WIJCHEN


19

Kindcentrum Weerdinge EMMEN

Oosterlicht College VIANEN Cultuurhuis de Klinker WINSCHOTEN

Brede School De Jutter VLIELAND

Huis van cultuur en bestuur HOOGEZAND

VU AMSTERDAM


20

Kulturhus de Spil ONDERWIJS & MAATSCHAPPELIJKE VOORZIENINGEN KOMEN SAMEN Kulturhus de Spil, een in het oog springend project dat met liefde voor de omgeving en de gebruikers is ontwikkeld. De realisatie wordt gekenmerkt door een hechte samenwerking tussen alle betrokken Partijen. Zo ook door abcnova dat als projectmanagerbureau verantwoordelijk was voor de ontwikkeling en realisatie van het concept.

De verbouwing en nieuwbouw van het voormalige Rabobankgebouw tot Kulturhus brengt diverse maatschappelijke organisaties onder één dak. Het Kulturhus De Spil in Nieuwleusen is een multifunctioneel gebouw dat deels in het voormalige Rabobank gebouw en deels in aanvullende nieuwbouw is gerealiseerd. Kulturhus de Spil herbergt een bibliotheek, welzijnsvoorzieningen, sporthallen en voortgezet onderwijs. “Het is een bijzonder project”, vertelt Simon de Jong, projectmanager bij abcnova. “Bijzonder om de hechte samenwerking met de gebruikers en de gemeente Dalfsen/ Nieuwleusen te zien. Maar ook door het duurzame karakter.” Voor de samenleving, door de samenleving Kulturhus de Spil heeft als doel Nieuwleusen te verbinden. De prachtige locatie, midden tussen Noord- en Zuid-Nieuwleusen, maakt dat mogelijk. Het verbinden komt ook terug in de betrokkenheid van de uiteindelijke gebruikers van het pand. De Jong vertelt:“Al bij het opstellen van het zogenaamde programma van eisen zijn de maximale wensen van alle gebruikers leidend geweest. Dit is vervolgens samen met de architect uitgewerkt. Hierin was ook oog voor mogelijke samenwerkingen tussen gebruikers door ruimtes zoals de keuken en kantine voor

meerdere doeleinden te gebruiken.” Een unieke aanpak, maar volgens de Jong de enige manier om een Kulturhus te realiseren waar iedereen zijn plek heeft. Samenwerking en verbinding kwam ook terug in de keuzes die de aannemer Jansman Bouw


21

Duurzaam op alle fronten Kulturhus de Spil is gasloos en de verwarming en koeling worden geregeld via warmtepompen, die worden gevoed door honderden zonnepanelen op het dak. Een ander duurzaam aspect dat je nog niet zo vaak ziet is dat alle techniek uit het oude Rabobank gebouw is hergebruikt. “Waar vaak wordt gekozen om alles eruit te slopen en compleet opnieuw te beginnen, hebben wij het anders gedaan”, licht De Jong toe. “Alles is hergebruikt, zoals de kozijnen, de luchtkanalen, de wandafwerking en zelfs de latjes tussen het systeemplafond. Alles is waar nodig aangepast, verlegd en zo behouden.”


22

Gemeentelijke herindeling KANS VOOR VERDUURZAMING VASTGOED SUDWÉST-FRYSLÂN

DE GEMEENTE SÚDWEST-FRYSLÂN IS EEN JONGE GEMEENTE DIE IS GEVORMD IN 2011 NA EEN FUSIE VAN BOLSWARD, NIJEFURD, SNEEK, WÛNSERADIEL EN WYMBRITSERADIEL. HIERMEE HERBERGT SÚDWEST-FRYSLÂN 6 VAN DE 11 FRIESE ELFSTEDEN EN MAG ZICH OOK NOG EENS QUA OPPERVLAKTE DE GROOTSTE GEMEENTE VAN NEDERLAND NOEMEN. NA DE FUSERING IS ER BESLOTEN OM DE GEMEENTELIJKE ORGANISATIE CENTRAAL TE HUISVESTEN IN SNEEK MET EEN NIEUW WERK- EN DIENSTVERLENINGSCONCEPT.

De huisvesting in Sneek voldeed niet aan de functionele eisen en bestond uit 22 verbonden gebouwen, waarvan een groot deel gesitueerd was aan de Marktstraat in het centrum van de stad. In twee fasen is het programma ‘’Centrale Huisvesting’’ gestart om zo duurzame en toekomstbestendige huisvesting te creëren. Bestjoershûs Marktstraat 1 is volledig gerestaureerd en omgebouwd tot een representatief, onderhoudsvriendelijk en duurzaam raads- en vergadercentrum. Het gebouw is voor iedereen toegankelijk, voldoet aan het ITS-keurmerk en is in het bezit van een Energielabel A++. De gemeenteraad vergadert inmiddels in het Bestjoershûs, in de ruimte die er oorspronkelijk ook voor is gemaakt. Súdwesthûs Aan de Marktstraat 8 is het nieuwe, duurzame publiekscentrum: het Súdwesthûs gerealiseerd. Het gebouw heeft een volledige transformatie gekregen: een vernieuwde gevel, aan de binnenzijde gerenoveerd en voorzien van nieuwe E- en W-installaties. Bij binnenkomst ervaren alle inwoners van Súdwest-Fryslân een warm welkom door de huiskamersfeer. Naast de fantastische sfeer in het publiekscentrum voldoet deze nu ook aan een energielabel A+++. Aan de overzijde van het publiekscentrum in de gebouwen 9 t/m 15 zijn moderne kantoren gerealiseerd voor de medewerkers van de Gemeente Súdwest-Fryslân. Dit is gedaan door het aanpakken en uitbreiden van de geschakelde panden. Daarbij is er een binnentuin, oftewel de stadhuistuin gecreëerd en ingericht. De moderne kantoren zijn voorzien van de nieuwste technologieën: zoals bijv. het roommanagement- en vindbaarheidssysteem.

abcnova heeft dit integrale project (fase 1 en 2) volledig begeleid, van inkoopbegeleiding, projectmanagement tot aan directievoering en toezicht. Naast het (technisch) projectmanagement heeft abcnova ook nog haar steentje bijgedragen aan Het Nieuwe Werken binnen de Gemeente Súdwest-Fryslân, hierin is er gezocht naar een efficiënte manier van werken. Uiteindelijk heeft dit geresulteerd in een volledig inbouwpakket en hebben wij dit begeleidend gerealiseerd. Nadat er met het project Centrale Huisvesting mooie mijlpalen werden behaald op het gebied van duurzaamheid, wilde de Gemeente Súdwest-Fryslân dit verder doorzetten, namelijk naar de panden aan de Marktstraat 7, 9, 11 (A-bestuur) en Marktstraat 11 (het oude Stadhuis) daterend uit 1550. De panden zijn nu toekomstbestendig, voorzien van een Energielabel A en hebben nog steeds hun unieke monumentale waarde behouden.


23

monumentale waarde versus Verduurzaming Tijdens de verduurzamingsopgave van de monumentale waarde van de panden. Zo is er op de Marktstraat 11, het oude stadhuis, rekening gehouden met het goudleerbehang (aangebracht in 1763) in de Grote Raadzaal. Om het goudleerbehang toekomstbestendig te maken is er gewerkt aan het binnenklimaat van de Grote Raadzaal. Er is een luchtbehandelingskast geplaatst die ervoor zorgt dat de ruimte (afhankelijk van toepassing) voorzien wordt van gefilterde verse buitenlucht en wanneer nodig ontvochtigd of bevochtigd wordt. De aan- en afvoeren van de klimaatinstallatie zijn weggewerkt in de zijdakvlakken. Nieuwe technieken De bestaande shutters van het oude stadhuis stonden altijd open. Door het projectteam werden kansen gezien om de shutters te gebruiken als zonwering. Er is uiteindelijk gekozen om de shutters elektrisch bedienbaar te maken en aan te sluiten op het gebouwbeheerssysteem. Als de zon schijnt in Sneek en in aanraking komt met de shutters, sluiten automatisch (en andersom). abcnova heeft onderzocht op welke wijze het project verduurzaamd kon worden. Dit alles heeft uiteindelijk geleidt tot een goedkeuring van de gemeenteraad. Na deze goedkeuring is abcnova aan de slag gegaan met het inkoopproces en het aansluitende projectmanagement.


24

Stille vastgoedreserve

GEEFT GEMEENTEN FINANCIËLE RUIMTE GEMEENTEN KRIJGEN STEEDS MEER TAKEN TOEBEDEELD OP HET TERREIN VAN ZORG, VEILIGHEID EN VERDUURZAMING, MAAR HEBBEN DAARVOOR SLECHTS BEPERKTE FINANCIËLE MIDDELEN. DE INZET VAN HET GEMEENTELIJK VASTGOED ALS ‘STILLE’ RESERVE BIEDT MOGELIJKHEDEN VOOR MEER BESTEDINGSRUIMTE BINNEN DE GEMEENTELIJKE FINANCIËN. DEZE BESTEDINGSRUIMTE KAN EEN OPLOSSING BIEDEN AAN HET VERDUURZAMINGSVRAAGSTUK VAN GEMEENTEN.

Om de klimaatdoelstellingen te behalen is er de afgelopen jaren veel in gang gezet om vastgoed te verduurzamen. Of het nu gaat om maatschappelijk vastgoed zoals onderwijsgebouwen, gemeentelijk vastgoed, publiekvastgoed of om kantoren, woningen en winkels, iedereen heeft te maken met de grote opgave: een CO2-arme gebouwde omgeving in 2050 (95% CO2reductie). Gemeenten worstelen met de verduurzaming van hun portefeuille. Niet alleen door gebrek aan inzicht, maar ook door beperkte financiële middelen. De stille reserve kan hier een oplossing voor zijn. In een onlangs gepubliceerd wetenschappelijk artikel ‘Stille vastgoedreserve geeft gemeenten financiële ruimte’ in ESB: Economisch Statistische Berichten, werd gesteld dat het inzetten van de stille vastgoedreserves de bestedingsruimte van gemeenten potentieel met vijf miljard euro kan vergroten. Een enorme kans voor de verduurzamingsopgave voor gemeenten. Gemeenten hebben veertig miljoen vierkante meter aan vastgoed. Qua omvang is dat gelijk aan de gehele Nederlandse kantorenmarkt - een markt van ruwweg 108 miljard euro (Rabobank, 2019). Inzicht in de marktwaarde van gemeentelijk vastgoed ontbreekt echter. Gemeenten rapporteren alleen de boekwaarde, dit is de waarde die tot stand komt door de historische kostprijs te verminderen met de afschrijvingen. Tussen 2005 en 2017 steeg de boekwaarde van 15 naar 25 miljard euro (CBS, 2019). Vastgoed is daarmee een belangrijk deel van de gemeentelijke balans; het aandeel van vastgoed op de totale gemeentelijke balans is in die jaren toegenomen van twintig naar dertig procent. Door de marktwaarde van het gemeentelijk vastgoed in beeld te brengen en deze af te zetten tegen de boekwaarde komt er zicht op de stille reserve. De reserve kan ingezet worden in het weerstandsvermogen wat gemeente aan moeten houden om risico’s op te kunnen vangen. Door de inzet van de reserve in het

vastgoed hoeven er minder algemene reserves aangehouden te worden en wordt zodoende bestedingsruimte gecreëerd. Uiteraard betekent de inzet van marktwaarde dat adequate sturing nodig is op het gebied van risico’s en kansen die zich voordoen bij het werken met marktwaarde. Daarnaast leent (nog) niet al het vastgoed van de gemeente zich voor de waardering op marktwaarde en de inzet van de stille reserve in het weerstandsvermogen. Vastgoed waar activiteiten plaatsvinden en waar geen markt voor is en waar de activiteiten zijn geborgd in het bestemmingsplan vallen af, denk aan primair onderwijs. Ook vastgoed waarbij in geval van verkoop sprake kan zijn dat de activiteit daarin niet kan worden voortgezet en waarmee beleidsdoelen in gevaar komen, kan niet zonder meer worden ingezet. De stille reserves op vastgoed wat goed te waarderen is, zoals kantoren en vastgoed waar geen beleidsdoel meer op zit, kan ingezet worden in het weerstandsvermogen. Daarmee komen eenmalig middelen vrij die in krappe financiële tijden en grote druk op duurzaamheidsambities meer dan welkom zijn.

abcnova begeleidt gemeenten bij het categoriseren en waarderen van hun vastgoedportefeuille. In overleg met de afdelingen vastgoed, financiën en waar nodig de accountant, wordt de inzet van DE stille reserve concreet gemaakt.


25


26

Werelderfgoedcentrum Waddenzee LAUWERSOOG

Stichting Werelderfgoedcentrum Waddenzee ontwikkelt en bouwt een toonaangevend centrum voor bezoek aan het UNESCO Werelderfgoed Waddenzee in de Haven van Lauwersoog. Het centrum beoogt het ‘ecologische en economische visitekaartje’ van Nederland te worden.

Unieke diversiteit De ongekende natuurkracht en verscheidenheid aan dieren en planten komt straks tot leven in een iconisch gebouw in de haven van Lauwersoog. Hier beleef je de weidsheid en immense diversiteit. Begrijp je waarom 12 miljoen trekvogels juist hier een voedselstop maken. Zie je van dichtbij waarom er bijna 10.000 zeehonden wonen. Maak je kennis met het unieke spel tussen zandplaten, geulen, duinen en kwelders. Sta je middenin de getijden, de wind, de stromingen. Leer je van en over een gebied zo groots dat je jezelf heel klein kan voelen. En snap je waarom het Waddengebied zo’n cruciale schakel is in de ecosystemen van de wereld. Alles wat de Waddenzee zo uniek en onmisbaar maakt, krijgt voor het eerst een welverdiende publieksbeleving. Beleving in een veldstation 2.0 Het Werelderfgoedcentrum Waddenzee wordt geen gewoon museum. Iedereen is straks welkom in ons veldstation 2.0. Direct bij binnenkomst start een unieke beleving. Elke ruimte die je betreedt, belicht een ander deel van de Wadden. Je verkent je eigen rol ten opzichte van de natuur en wordt uitgedaagd mee te denken. Je bent live getuige van onderzoek en kunt daar zelf ook aan meedoen. Je loopt door laboratoria en ontdekt het belang van algen, virussen en bacteriën. Maar je kan ook de kracht van herfststormen tegen de dijken ervaren. Ook het zeehondencentrum verhuist van Pieterburen naar dit nieuwe thuis. Hier zie je ze werken aan hun herstel om weer terug de zee in te gaan. En leer je over de zeehond als graadmeter voor een gezonde Waddenzee.

Een gebouw van wereldklasse Het Werelderfgoedcentrum Waddenzee wordt gebouwd naar een ontwerp van het Deense architectenbureau Dorte Mandrup. In het Nederlandse Waddengebied passende materialen die bestand zijn tegen het klimaat van Lauwersoog en de buitendijkse ligging van het Werelderfgoedcentrum Waddenzee vormen het uitgangspunt. Het voorlopig ontwerp stelt een volledig uit hout opgetrokken gebouw voor, dat de contouren van haar omgeving volgt: aan zeezijde is het een etage lager dan aan dijkzijde. Met een ingenieus ontwerp van verticale lamellen wordt optimaal gebruik gemaakt van het daglicht, kan de zon worden geweerd en is gegarandeerd dat er in de avond en nacht geen lichtvervuiling optreedt. Doordat de geveloppervlakten grotendeels in glas worden uitgevoerd is er een sterke connectie tussen binnen en buiten. De bezoeker van het Werelderfgoedcentrum Waddenzee kan steeds vanuit een andere hoek de omgeving in zich opnemen; het licht en de sfeer binnen veranderen mee met de weersomstandigheden buiten. Het Werelderfgoedcentrum Waddenzee moet in het vaak gure en winderige havengebied een uitnodigend, warm baken zijn. Ook voor passanten en mensen die wonen in Lauwersoog of werken in de haven. De hele entree-etage en een belangrijk deel van de lager gelegen etage zijn daarom publiek – gratis toegankelijk. Hier bevinden zich onder andere de receptie en ‘vertrekhal’, café en restaurant en de Wadhal, in combinatie met een lounge. In de vertrekhal krijgt de bezoeker alvast een voorproefje van wat er in de rest van het gebouw te beleven


27

is: het wetlab – de natte onderzoeksfaciliteit voor onderzoek naar vis, schelpdieren en onderwaternatuur – grenst aan deze publieke zone. Duurzaamheid Duurzaamheid staat voorop bij de ontwikkeling van het Werelderfgoedcentrum Waddenzee: er wordt gestreefd naar een duurzaamheidslabel, bijvoorbeeld een GPR Gebouw 4.3 met een score van ten minste 8,5 of een WELL Building. Het gebouw zal energieneutraal zijn en er wordt geïnvesteerd in duurzame en recyclebare materialen. Ook het interieur zal worden ontworpen met duurzaamheid en aansluiting bij lokale materialen, makers en gebruikers als uitgangspunt. Voor de zeehondenbassins zijn geavanceerde waterzuiveringsinstallaties nodig. Deze worden vanzelfsprekend uitgevoerd volgens de laatste standaarden in duurzaamheid en milieuvriendelijkheid. Het gebouw inclusief de zeehondenbassins moeten op jaarbasis water-positief worden. Ook in het restaurant en café is duurzaamheid leidend. Bovendien biedt de verbinding tussen lokale producenten en vakmensen en het grotere publiek meerwaarde. Zo zal het restaurant op kleine, exclusieve schaal kunnen koken met de vangst die door leden van de Coöperatie Vissers van de Kust aan wal wordt gebracht en in het Werelderfgoedcentrum Waddenzee wordt schoongemaakt. Op het menu staan uiteraard lokale en regionale producten. Bier en gedestilleerd zal bij voorkeur vanuit Groningen en Friesland worden betrokken. We haken aan bij initiatieven om culinair gebruik- en innovatie van Waddenproducten te stimuleren.

De Wadden is ‘s werelds grootste aaneengesloten getijdengebied. Nederlands’ laatste stukje wildernis. Een uniek natuurlandschap dat als enige van ons land tot UNESCO Werelderfgoed behoort. Wat er leeft is van cruciaal belang voor natuur en mens. Die waarde voor de aarde willen we je laten voelen en ervaren in het Werelderfgoedcentrum Waddenzee.

abcnova is verantwoordelijk voor de projectdirectie en het bouwprojectmanagement in opdracht van Stichting Werelderfgoedcentrum Waddenzee.


O n d e rw ij s hui sv es t i n g • Pub l i e k vastgoed• Gebiedsont wikkeling i n f r as t ru c t u ur • Zorgvas tg oe d Woningbouw• kantoorgebouwen

www.abcnova.nl | info@abcnova.nl | 088 – 0 215 315