Visie op de gebouwde omgeving

DE GEBOUWDE OMGEVING

Maak kennis met onze dienstverlening GEBIEDSONTWIKKELING, COMMERCIEEL VASTGOED, ONDERWIJSHUISVESTING, PUBLIEK VASTGOED & ZORGVASTGOED

Van analyse naar realiteit HOE WIJ DE VASTGOEDMARKT IN BEWEGING BRENGEN

Een greep uit onze projecten

Dit is een uitgave van abcnova | www.abcnova.nl

VAN ANALYSE NAAR REALITEIT Elke dag werken wij samen met onze opdrachtgevers aan toekomstgerichte oplossingen voor woon-, werk-, leer-, zorg- en leefomgevingen. Wij maken ambities van onze opdrachtgevers inzichtelijk en haalbaar. Wij leggen voor hen de basis voor samenwerking. Wij dagen partijen uit om maximaal bij te dragen aan ambities van onze opdrachtgevers én samen te werken om dit te bereiken. abcnova legt de basis voor samenwerking en zorgt voor grip op projecten en processen. We zijn trots op onze projecten, in zowel commercieel als maatschappelijk vastgoed, onderwijs, zorg, publiek en gebiedsontwikkeling door het hele land.

In dit magazine laten wij u graag zien wat wij doen. Of het nu gaat om een herontwikkelopgave van retailvastgoed, ver-/nieuwbouw op de Zuidas of de ontwikkeling van gebieden.

Veel leesplezier!

6

Herbestemming V&D Eindhoven DEPARTMENT: BInnenstedelijke mixed-use transformatie

10

Microcity het platform Utrecht Groen wonen, werken en ontspannen in het Utrechtse stationsgebied

40

WERELDERFGOEDCENTRUM WADDENZEE

Versnelling woningbouw Hoe ondernemen in een markt die altijd in crisis is?

22

Content 6

Herbestemming V&D Eindhoven

8

Hembrugterrein Interview sabine renders

10

Microcity het platform Utrecht

12

EUR investeert in duurzame campus

14

Tijdelijke woningen opschalen

16

WTC Amsterdam Uitbreiding en revitalisatie op de zuidas

18

Tussen kasteel en Wijchens Meer Interview Geert Gerrits

20 Herontwikkeling Mariëngaerde 22

Versnelling woningbouw Hoe ondernemen in een markt die altijd in crisis is?

24 Een greep uit onze projecten

WTC Amsterdam Uitbreiding en revitalisatie op de zuidas

16

26

Zuidoever Intensieve zorg in bijzondere woonomgeving

28

Utrecht investeert in culturele hart leidsche rijn: BErlijnplein

30 Erasmus MC 32

Forum Groningen

34

leeglopende binnenstad redden?

Focus dan op investeringsbereidheid

36

Duurzame renovatie gemeentehuis woerden

38

Stadgenoot: de kracht van de flexibele schil

40 WERELDERFGOEDCENTRUM WADDENZEE 42

Zorgorganisaties hebben goud in handen INZET ALS STRATEGISCH PARTNER VOOR OPLOSSEN WONINGSCRISIS

44 UW VRAAG ONZE UITDAGING 46

DE MENSEN VAN ABCNOVA

6

Herbestemming V&D Eindhoven DEPARTMENT: Binnenstedelijke mixed-use transformatie De herontwikkeling van het voormalige V&D pand in Eindhoven is in volle gang. In opdracht van MN (namens stichting pensioenfonds metaal en techniek) wordt het pand in het centrum van Eindhoven getransformeerd tot een mix van retail, kantoren en horeca. Onder de toepasselijke naam: 'Department' brengt het gebouw als glaspaleis de geschiedenis weer tot leven.

Het gebouw op de hoek van de Rechtestraat en de Vrijstraat kende sinds het faillissement van V&D in 2016 tijdelijke huurders. De prachtige locatie vroeg om herontwikkeld te worden tot eigentijds mixed-use concept, waarin tegelijkertijd de historie van het enorme pand terugkomt.

Verschillende fasen Pensioenfondsen zijn beleggers, geen ontwikkelaars.

van retail naar kantoren (fase 1) en woningen (fase 2).

In fase 1 keert retail terug op de begane grond en eerste verdieping, met op de boven gelegen etages kantoren.

Fase 2 krijgt - afhankelijk van wat er mogelijk blijkt binnen de verdichtings- en hoogbouwvisie van de gemeente woningen, of eenzelfde programma als fase 1. Na de keuze voor ontwikkeling werd abcnova vanaf de scenarioanalyse in de arm genomen, om de compacte vastgoedafdeling

Dat een pensioenfonds voor ontwikkeling kan kiezen is interessant als het een aantrekkelijk rendement oplevert.

Hier gaat het om een gedeeltelijke functiewijziging,

van MN integraal te adviseren en te ondersteunen. Hierbij opereert abcnova als gedelegeerd opdrachtgever en ontwikkelaar.

7

abcnova behartigt in deze herontwikkeling de belangen van MN en begeleidt het hele project van initiatie tot realisatie.

voorbereiden, aanbesteden en begeleiden van de sloopwerkzaamheden. Ook waren wij verantwoordelijk voor het contracteren van de design- en constructpartner voor het uitwerkings- en realisatietraject. In het realisatietraject draagt abcnova zorg voor het project-, contract- en kwaliteitsmanagement.

Glaspaleis In dialoog met de supervisor Winy Maas heeft de architect Kentie & Partners ervoor gekozen om de bestaande constructie van het pand intact te houden en de betonconstructie weer zoveel mogelijk te hergebruiken en zichtbaar te maken. Het gebouw wordt voorzien van een volledig glazen gevel. Om meer licht en ruimte te creëren in de straat worden de bovenste (grotendeels technische) lagen van het pand volledig gesloopt. Hiervoor in de plaats komt een teruglopend nieuw dakpaviljoen met groen mos sedum dak met rondom buitenruimten om zo bij te dragen aan de vergroening van de binnenstad. Het project voldoet hiermee aan de stedenbouwkundige eis van de Eindhovense Laag.

Begin 2020 is de circulaire sloop met behoud van betonnen casco voor fase 1 door sloopbedrijf M. Heezen gestart, waarna medio 2020 is gestart met de bouw door Heerkens van Bavel Bouw. Een uitdagende klus gezien het beperkte beschikbare bouwterreinoppervlak en de omliggende winkels en smalle straatjes. Tijdens de sloop is ook het later aangebouwde deel van het pand aan de Vrijstraat volledig afgebroken voor fase 2.

“Voor ons is het al lange tijd duidelijk hoe het gebouwontwerp eruit zou komen te zien. Om de glazen gevel nu in gerealiseerde vorm te zien verschijnen en te beleven op welke wijze dit het straatbeeld verandert is heel bijzonder. Ik ben ontzettend blij dat we een substantieel en divers programma aan commerciële ruimten terug kunnen geven aan de stad”, aldus John van Geffen, projectmanager bij abcnova .

Van analyse naar realiteit Vanaf de eerste scenarioanalyses en haalbaarheidsstudie is abcnova betrokken en werken wij als gedelegeerd opdrachtgever voor MN. abcnova heeft als voorzitter van het ontwerp- en bouwteam samen met de adviseurs en uitvoerende partijen de beoogde herontwikkeling van het voormalige V&D-pand gedefinieerd. Daarnaast droeg abcnova zorg voor het vergunningstraject, het

Beeld: © Kentie & Partners Ervaring (her) ontwikkeling retaiLProjecten abcnova heeft een track record in de (her) ontwikkeling van retailprojecten. Zo waren wij betrokken bij de herontwikkeling van het winkelcentrum Leidsenhage tot de Westfield Mall of the Netherlands, de ontwikkeling van Utrechts tweede stadscentrum Leidsche Rijn Centrum en de herontwikkeling van het V&D-pand aan de Kalverstraat in Amsterdam tot een combinatie van winkels en kantoren. We hebben daarnaast ook het voormalige V&D-pand in Den Haag, Leeuwarden en Leiden getransformeerd.

8

Hembrugterrein Interview Sabine Renders Sabine

Renders

projectdirecteur

was

net

van

het

vijf

maanden

Hembrugterrein

in Zaandam toen de Raad van State eind april 2019 een streep zette door het nieuwe Omgevingsplan. Hierdoor is de bouw van ca.

1.100 woningen vooralsnog niet mogelijk. Al snel zag Renders dat de uitspraak ook nieuwe kansen biedt voor de transformatie van het bijzondere terrein, waar ruim een eeuw lang vuurwapens,

artillerie

en

munitie

werden

geproduceerd.

Nieuwe werkelijkheid De belangrijkste reden voor de vernietiging van het bestemmingsplan is dat gemeente Zaanstad de Zeehavennorm, die meer geluidsbelasting toestaat voor woningen rondom havens, niet had mogen toepassen.

Bedrijven rondom het terrein hadden onder meer bezwaar gemaakt tegen de toepassing van deze norm en dit bezwaar werd gegrond verklaard. Renders zat in een vergadering toen ze het nieuws hoorde. “Ik moest het bericht even tot me laten doordringen, maar binnen vijftien minuten accepteerde ik de nieuwe werkelijkheid met het idee: stilstaan is geen optie. En het ‘prettige’ aan een vernietiging is dat je over ideeën en kansen in gesprek kunt gaan, zonder dat je het antwoord krijgt dat het bestemmingsplan al is vastgesteld.

We kunnen nu het juridisch planologisch proces (her)starten en inrichten zoals het meestal gaat bij gebiedsontwikkeling: met het maken van een stedenbouwkundigplan op basis van een programma van wensen en eisen. Dat doen we samen met de ondernemers en bewoners van het Hembrugterrein.

De anterieure overeenkomst met gemeente Zaanstad blijft ondanks de vernietiging in stand. Daarin is vastgesteld dat de gemeente zich zal inspannen voor een nieuw bestemmingsplan. We hebben er allemaal belang bij dat we een wenselijk en haalbaar plan krijgen, daarom moeten we samen de schouders eronder zetten.”

Kansen in tijdelijkheid In 2019 werkte Renders en haar team samen met de aandeelhouders van Hembrug Zaandam B.V en abcnova aan een Roadmap voor het Hembrugterrein. “Zonder korte termijn is er geen lange termijn. We onderzoeken daarom wat op korte termijn en in de tijdelijkheid kansrijk is. Een van de ideeën is dat we kunst als placemaking willen onderbrengen in bestaande industriële gebouwen”, vertelt Renders. “Ook onderzoeken we samen met ENGIE de energietransitie op gebiedsniveau. En we kijken naar de next step in mobility: het Hembrugterrein duurzamer en beter bereikbaar maken, met onder meer een bootverbinding met Amsterdam en deelmobiliteit. We willen bestaande bewoners, ondernemers en bezoekers – en op termijn ook de huurders en kopers van de nieuwbouwwoningen op het terrein – alternatieven bieden voor de auto.”

De Kamerbrief over de Stimuleringsaanpak Flexwonen van het ministerie van BZK en de motie Tijdelijke woningen en zelfbouw van gemeente Zaanstad bieden ook kansen. Deze aanpak en motie maken het mogelijk om tijdelijk huisvesting te bieden op het Hembrugterrein. Renders: “Dat zou een stimulans zijn om de gronden en leegstaande gebouwen tijdelijk te programmeren en met mobiliteit aan de slag te gaan. Ik zie dit als een opwarmfase voor de permanente woningbouw. Dit terrein kenmerkt zich door veel gebouwen uit verschillende tijden. In deze tijdelijkheid kun je een

9 nieuwe generatie gebouwen toevoegen, die je later weer weghaalt of misschien een meer permanente rol geeft.”

Draagvlak Uiteraard is draagvlak nodig bij de omgeving voor deze kortetermijnplannen en voor het juridisch planologisch herstelproces voor de middellange termijn. Renders legt uit hoe ze dit heeft aangepakt: “Samen met de gemeente zijn we opnieuw in gesprek gegaan met alle belangrijke stakeholders op en rondom het terrein, zoals het Havenbedrijf. We moeten weer vertrouwen krijgen in elkaar en onderzoeken waar we elkaar in kunnen vinden.”

Wij zijn op Hem Wat volgens Renders helpt in de gesprekken met de omgeving is dat er een duidelijke missie is. Deze missie is opgesteld door de aandeelhouders, mede op grond van interviews met belangrijke stakeholders, zoals gemeente Zaanstad. Deze missie is verwoord als een liefdesverklaring in het manifest Wij zijn op Hem. “Mijn rol is om ons aan deze missie te houden. Ook in onze Roadmap zijn we weer begonnen vanuit deze missie. De weg is anders, maar onze missie is niet veranderd.”

Herstelproces De afgelopen periode is gewerkt aan de doorstart van deze mooie transformatieopgave. Het doel is nog altijd om het Hembrugterrein te ontwikkelen tot een aantrekkelijk, levendig en gemengd werk-woongebied met ruimte voor natuur, kunst en cultuur, buurtvoorzieningen én evenementen. Het Hembrugterrein vroeg om een op maat gesneden ontwikkelstrategie, deels ingegeven door de vernietiging van het Omgevingsplan door de Raad van State in 2019, maar ook door de omvang van het terrein en de grote verschillen op het terrein zelf en bijbehorende belangen.

In april 2021 is het Masterplan Hembrug vastgesteld; een nieuw integraal en ambitieus kader dat als basis dient om te komen tot een kwalitatieve en samenhangende ontwikkeling van het Hembrugterrein. Het plan beschrijft bewust geen eindbeeld en is daarmee adaptief en flexibel voor de toekomst.

Van likeable naar loveable “Mijn advies aan anderen is om altijd zo’n gezamenlijke missie te maken. Daarmee geef je richting en kun je nieuwe partijen uitnodigen. Daarnaast zou ik het iedereen wensen om met een wendbare blik naar gebieden te kijken en van daaruit de dialoog met de omgeving aan te gaan. Ruimte

houden om iets toe te kunnen voegen vanuit een andere invalshoek kost tijd, maar maakt een project voor iedereen loveable in plaats van likeable.”

Duurzame mobiliteitstransitie op Hembrug Er wordt een grote waarde gehecht aan het behoud van de unieke kwaliteiten van het Hembrugterrein en een hoge verblijfskwaliteit. Dit vraagt om een next step in mobility, met meer en integraal aandacht voor lopen, fietsen, openbaar vervoer en deelmobiliteit. Voor Hembrug is dit dan ook een belangrijk speerpunt in de ontwikkeling. In het Masterplan Hembrug kreeg de mobiliteitsvisie een belangrijke plek en afgelopen maanden is gewerkt aan een mobiliteitsplan dat binnenkort aan het gemeente bestuur zal worden aangeboden. Een routekaart met concrete mobiliteitsmaatregelen is in tijd uitgezet en passend gemaakt bij de gefaseerde ontwikkeling van Hembrug. Er wordt een duidelijke ambitie uitgesproken die Hembrug samen met alle betrokken partijen stap voor stap wil bereiken. Een belangrijke uitdaging die hoort bij een mobiliteitstransitie is de bewustwording en de gedragsverandering bij verschillende partijen, in bijzonder bij de afnemers (beleggers, kopers) en huidige ondernemers en gebruikers op het terrein. “Wij zijn met elkaar ergens aan gewend en juist dat willen wij doorbreken.”

Rol abcnova In de tenderfase zorgde abcnova voor het tendermanagement, dit traject liep van medio 2017 tot begin 2018. Na het succesvol afronden van de tenderfase verzorgde abcnova vanuit een Kwartiermakersrol de opdracht, waarin de overdracht van het Rijksvastgoedbedrijf naar het ontwikkelbedrijf werd verzorgd. Ook werd de eerste stap van het herstelproces gezet met de stakeholders op en om het terrein door het vormgeven van de strategische Roadmap voor de herontwikkeling. Onze rol vloeide uiteindelijk over in proces- en ontwikkelmanagement en het geven van juridisch advies bij deze gebiedsontwikkeling. abcnova verzorgt onder andere het proces om te komen tot een gedragen en vastgesteld mobiliteitsplan en een nieuw planologisch kader voor het noordelijk deel van Hembrug.

10

MicroCity Het Platform Utrecht Groen wonen, werken en ontspannen in het Utrechtse stationsgebied BOVENOP

HET

TRAMSTATION

EN

NAAST

HET

CENTRAAL STATION IN UTRECHT STAAT HET PLATFORM. IN

HET

MIXED-USE

GEBOUW

WORDT

WONEN

GECOMBINEERD MET EEN GROOT AANTAL COLLECTIEVE VOORZIENINGEN, WAARONDER EEN FIETSENSTALLING, ONTMOETINGSPLEKKEN EN COMMERCIËLE RUIMTEN

staan we in contact met de hele wereld, maar wel achter onze pc of via onze mobiel. De kans op isolement is daarmee meer dan aanwezig. Tegen deze achtergrond zijn MicroCities een mooi instrument om mensen te verleiden met elkaar in contact te komen en daar de meerwaarde van in te zien. De belevingswaarde van zo’n MicroCity is hierbij heel belangrijk.”

VOOR BIJVOORBEELD FITNESS EN EEN RESTAURANT. HET PLATFORM TELT 201 HUURWONINGEN EN IS ONTWORPEN ALS EEN MICROCITY. EEN FENOMEEN WAAR VEEL TOEKOMST IN ZIT.

Door een mix van functies en de ligging nabij belangrijke ov-knooppunten kunnen MicroCities nagenoeg zelfvoorzienend zijn en zo concreet bijdragen aan het realiseren van écht duurzame steden. Daarbij draagt het bouwen boven het spoor bij aan de verdichtingsopgave in de stad, maar draagt ook bij aan een bepaalde levensstijl.

“Het gaat tegenwoordig niet alleen om de ontwikkeling van een vastgoedobject dat snel en tegen maximale winst kan worden afgezet. Het zijn bij binnenstedelijke projecten vaak de zachte factoren die de vastgoedbehoefte en de waarde bepalen. Ik zie dat veel partijen hieraan voorbijgaan”, aldus Driss Aarab, directeur van abcnova. “Ze ontwikkelen een kantoorgebouw of woongebouw en vergeten hierbij na te denken over leefstijlen en behoeften. En dat is een gemiste kans.”

CONTACT “We leven in een land waar de welvaart groot is en je zonder hulp van anderen je leven goed kunt leiden. Tegelijkertijd

Foto’s: © Ossip van Duivenbode i.o.v. VenhoevenCS

11 Volgens Aarab zit de complexiteit van het creëren van een MicroCity hem niet zozeer in de realisatie. “Alles is uitvoerbaar”, stelt hij. “De uitdaging zit hem vooral in het onbekende en de angst daarvoor. Daarbij zijn de visie en het doel van de objecteigenaar én het beleid van de gemeente heel bepalend. Gemeentes zouden aan de voorkant meer sturend kunnen zijn en daarmee de interactie tussen (stads) bewoners stimuleren. Op het moment dat we vanaf de beginfase betrokken zijn, zullen we onze visie en kennis op MicroCities zeker met onze klant delen. Natuurlijk is niet elke plek geschikt voor een dergelijk object, maar als het kan, vind ik het wel een unieke kans om in te spelen op behoeftes van gebruikers die ook het passende rendement kan brengen zowel op maatschappelijke als op het commerciële vlak.”

DE KRACHT VAN KRUISBESTUIVING abcnova heeft alle disciplines in huis.

Van gebiedsontwikkelaars tot opzichters, projectmanagers en alles wat daartussen zit. “Door ook nog eens bij veel verschillende klanten aan een grote variëteit van opdrachten te werken, kunnen we rustig stellen dat we alles wel eens gedaan hebben. Die kennis delen we met elkaar en daardoor kunnen wij bij de ontwikkeling

van MicroCities – waar soms zorg, winkelen, retail, horeca en wonen samenkomen – van meerwaarde zijn.”

JUISTE BEGELEIDING “Om een MicroCity-project goed te kunnen begeleiden op het gebied van proces, concept, ontwikkeling, kosten en planning moet je kunnen communiceren op alle niveaus. Gemeenten, klanten, ontwikkelaars, aannemers en architecten, alles kruist je pad. Dat is geen gemakkelijke opgave, maar wel een must. Ik vind het daarbij heel belangrijk dat we ons bescheiden opstellen. Wij doen er alles aan om de klant te ontzorgen en het project te laten slagen. Maar dat doen we wel onder de radar, zodat de klant kan ‘schitteren’.

Als je dat goed doet, werk je aan een langetermijnrelatie en dat is waar het bij ons om draait. Goede, langdurige samenwerkingen, waarin je met elkaar steeds beter wordt.”

Van tender tot realisatie abcnova, is als onafhankelijk adviesbureau betrokken bij dit project vanaf de tenderfase op juridisch gebied, voerde gesprekken en coördinatie met de gemeente, adviseerde bij de contractvorming, stelde de aannemingsovereenkomst op basis van UAV-GC (onderbouw) en NEC3 (bovenbouw) op, ondersteunde bij de contractonderhandeling met de aannemer en sloot een samenwerkingsovereenkomst met betrokken partijen in het stationsgebied. In de verdere realisatie begeleidde abcnova het gehele proces en waren wij verantwoordelijk voor de directievoering en het toezicht tijdens de uitvoeringsfase.

12

EUR investeert in duurzame campus Op

Campus

Woudestein

Universiteit sportgebouw

Rotterdam en

een

realiseert (EUR)

een

Erasmus nieuw

multifunctioneel

onderwijsgebouw. Onder het motto ‘Building

overdekte straat heeft een logistieke functie, maar is ook een ontmoetingsplek voor de gebruikers van het gebouw.

Het sportgebouw is toonaangevend op gebied van duurzaamheid. EUR zet hiermee weer een stap op weg naar een duurzame en CO₂ neutrale campus.

new perspectives’ investeert het College van Bestuur van Erasmus Universiteit Rotterdam in een toekomstbestendige en duurzame Campus Woudestein.

Het ontwerptraject is aan de hand van een Design and Build contract (UAV-gc 2005) onder verantwoordelijkheid van de aannemer uitgevoerd. abcnova vervult de rol van projecten contractmanager.

Twee prachtige ontwikkelingen waar wij als abcnova bij betrokken zijn. Zo zijn wij verantwoordelijk voor het contract-, proces en projectmanagement. Zowel het sportgebouw als het multifunctionele onderwijsgebouw hebben een buitengewoon duurzaam en circulair karakter. In onze rol is het waarmaken van circulariteit en toekomstbestendigheid een belangrijk ijkpunt.

Nieuw Sportgebouw Met het nieuwe sportgebouw is Campus Woudestein een inspirerende plek rijker waar studenten en medewerkers kunnen sporten en ontspannen. Het betreft een complexe nieuwbouw - zowel in bouwkundig als in installatietechnisch opzicht - van een gebouw met onder andere drie grote wedstrijdruimten (volgens NOC*NSF keurmerk), twee trainingsruimten, een fitnessruimte, horeca en aanvullende voorzieningen. Met deze nieuwbouw voegt de Erasmus Universiteit een nieuw icoon toe aan haar campus. Naast dat het gebouw energieneutraal wordt opgeleverd heeft circulariteit in zowel de aanbesteding, het ontwerp als de uitwerking een belangrijke rol gekregen.

Energieneutraal sportgebouw Kenmerkend voor het nieuwe sportcomplex wordt de binnenstraat die twee bouwdelen met elkaar verbindt. De

Beeld: © Paul de Ruiter Architects

13

Beeld: © VenhoevenCS Multifunctioneel Onderwijsgebouw II Het multifunctionele onderwijsgebouw wordt een van de duurzaamste universiteitsgebouwen van Nederland. Met deze impuls geeft de Erasmus Universiteit verdere invulling aan de ambities om een duurzame en levendige campus te realiseren voor studenten en medewerkers. Het nieuwe multifunctionele onderwijsgebouw wordt gerealiseerd met diverse onderwijsruimten, studie- en werkplekken en ontmoetingsruimten.

Het gebouw wordt volgens de principes van circulair bouwen gerealiseerd en is geheel energieneutraal en

klimaatbestendig. Bovendien wordt er een innovatief ventilatiesysteem toegepast dat gebruik maakt van zonnewarmte en wind. Hierdoor is er bijna geen energie nodig om het gebouw te ventileren. abcnova heeft de EUR in de aanbestedingsfase ondersteund als adviseur en daarna hebben wij de rol van het project- en contractmanager op ons genomen. In deze rol geeft abcnova leiding aan een toetsingsteam en zorgt dat per discipline de ontwerpstukken worden getoetst. abcnova zorgt ervoor dat de juiste personen bij de juist vraagstukken zijn aangehaakt en is hierbij een verbindende factor.

14

Tijdelijke woningen

opschalen in Woningproductie vraagt om samenwerking De woningnood is groot in Nederland en er worden onvoldoende woningen gebouwd om het tekort in te lopen. Zowel in het kader van de versnelling van de woningbouw als voor woonruimtecreatie voor doelgroepen zoals studenten, statushouders, spoedzoekers en arbeidsmigranten wordt de mogelijkheid tot tijdelijke huisvesting steeds vaker onderzocht. Maar is dit wel de oplossing voor dit vraagstuk? En als dat zo is, waarom worden er dan nog niet in groten getale tijdelijke woningen gerealiseerd?

Onder andere in de woondeals van het Rijk met verschillende regio’s zijn afspraken gemaakt over het toevoegen van duizenden woningen in de flexibele voorraad. De gedachte daarbij is dat locaties die (nog) niet geschikt zijn voor permanente bewoning snel gevuld kunnen worden met modulaire, flexibele woningen. Omdat het gaat om een tijdelijke invulling kunnen procedures soms sneller worden doorlopen en de bouwtijd bij modulaire woningen is kort.

Daarmee lijken tijdelijke woningen een relatief simpele oplossing voor een deel van het probleem in de Nederlandse woningvoorraad. Desondanks worden er nog weinig tijdelijke woningen gebouwd. Gemeenten, corporaties en ontwikkelaars lopen tegen verschillende problemen aan bij de realisatie van deze woningen.

de komende jaren verkleuren van werken naar wonen. In zo’n geval kunnen flexibele woningen een goede, tijdelijke invulling zijn. Nadeel van locaties in deze gebieden is dat er vaak nog weinig voorzieningen zijn en ook de infrastructuur niet altijd berekend is op een woonfunctie. Voor gemeenten kan dat vraagstukken opleveren over de maatschappelijke wenselijkheid om dit soort woningen te concentreren op locaties die in mindere mate zijn verweven met de rest van de stad en weinig voorzieningen bieden. Ondanks dat ruimtelijke procedures korter zijn, betekent dit in de praktijk dat bestuurlijke besluitvorming in veel gevallen lang op zich laat wachten.

Knelpunten De realisatie van tijdelijke woningen komt nog niet in groten getale van de grond. De beschikbaarheid van locaties is met

Voor corporaties spelen met name de beschikbaarheid van locaties en het rond krijgen van de businesscase een rol.

Binnen een periode van 10 tot 15 jaar moet de investering in de locatie en de tijdelijke woningen haalbaar te maken zijn. Groter knelpunt vormt vaak nog wat een corporatie

name in de steden een van de grootste obstakels. Bij locaties die al zijn aangewezen voor woningbouw wordt vaak opgeworpen dat er net zo goed meteen permanent gebouwd kan worden. Bij locaties in bestaande wijken of daaraan grenzend is er vaak weerstand tegen tijdelijke woningen in relatie tot de doelgroepen waarvoor het bestemd is.

Locaties die nu vaak worden aangewezen, liggen aan de rand van de stad, bijvoorbeeld in transformatiegebieden die

na afloop van die periode met de woningen kan doen.

In een ideale situatie worden er voor de langere termijn afspraken met gemeenten gemaakt over het beschikbaar komen van locaties voor tijdelijke woningen. Op die manier hebben gemeente en corporatie zekerheid over de permanente aanwezigheid van tijdelijke woningen binnen de gemeentegrenzen en is de businesscase voor corporaties makkelijker rond te krijgen.

15 Stikstof Een ander knelpunt is stikstof. In gebieden met beperkte ruimte voor stikstofdepositie (in de gebruiksfase) wordt er bij tijdelijke woningen “twee keer” stikstofdepositie berekend.

Een eerste keer bij het plaatsen van de tijdelijke woningen en een tweede keer bij het weghalen van die woningen en het realiseren van de permanente bebouwing. Zelfs als de knelpunten rondom beschikbaarheid van locaties, proceduretijd en besluitvorming opgelost zijn, kan stikstof dus nog roet in het eten gooien. Een onbedoeld effect in de regelgeving levert een extra knelpunt op voor de realisatie van woningen die hard nodig zijn.

Kansen Wij ervaren dat tijdelijke woningen snel de associatie met ‘containerwoningen’ of alternatieve woongroepen oproepen. Die beelden zijn echter achterhaald. Modulaire woningen die makkelijk in grote aantallen gestapeld kunnen worden, kennen tegenwoordig ook ruime mogelijkheden om een kwalitatief hoogwaardige uitstraling te geven. Als het gaat om prefab woningen kunnen binnen enkele maanden honderden woningen worden gebouwd. Afhankelijk van de ondergrond hoeft er vaak niet geheid te worden en hoeft alleen de basis ondergrondse en bovengrondse infrastructuur aangelegd te worden.

Middels een kruimelregeling kan in vele gevallen afgeweken worden van de huidige bestemming, voor een periode van maximaal 10 jaar. Onder de crisis- en herstelwet is dit voor flexwoningen zelfs verruimd naar 15 jaar. De kruimelvergunning is een relatief snelle route om van het bestemmingsplan af te wijken, omdat een deel van de reguliere procedures versneld doorlopen kan worden.

Deze regeling is voor zowel kleine als grote projecten in te zetten. De ruimtelijke procedure zorgt ervoor dat er snel kan worden gebouwd. Bijvoorbeeld bij locaties waar toekomstige woningbouw is gepland zoals transformatiegebieden of binnen hinderzones kan dit een kans zijn om snel veel woningen toe te voegen.

te pakken naar de vraag- en doelstelling en daarvoor een strategie te bedenken. Vragen die daarbij naar voren komen zijn: is er behoefte aan tijdelijkheid voor ‘droomconcepten’ zoals Minitopia (www.minitopia.eu) of ligt er een opgave voor een specifieke doelgroep, zoals arbeidsmigranten. Is de opgave niet tijdelijkheid, maar toekomstbestendig bouwen?

Dan gaat het vraagstuk eerder over flexibiliteit of circulaire bouwen. Desondanks kunnen tijdelijke woningen in veel gevallen een goede optie zijn om snel het woningaanbod te vergroten.

Tips •

•

•

•

•

• Overweging: zijn de tijdelijke woningen de oplossing?

Gezien alle knelpunten is het de vraag of tijdelijke woningen ook daadwerkelijk de oplossing zijn voor het vraagstuk. En wat is dan concreet het vraagstuk? Gaat het om tijdelijke woningen toevoegen of is het probleem juist dat permanente bebouwing vaak flexibiliteit mist? In plaats van massaal in te zetten op tijdelijke woningen raden wij aan om terug

Voor ontwikkelaars die positie hebben verworven, maar nog niet aan de permanente bebouwing kunnen beginnen, biedt tijdelijkheid een mogelijkheid om het gebied alvast als woonlocatie op de kaart te zetten (voorbeeld NDSM-werf Amsterdam).

Er zijn de laatste jaren prachtige voorbeelden gerealiseerd van duurzame modulaire woningen met een zeer hoogwaardige uitstraling.

Er zijn vaak zorgen vanuit de buurt over de uitstraling en mogelijke overlast bij tijdelijke woningen. Een gedegen participatietraject en goed ontwerp helpt om omwonenden mee te krijgen in de planvorming.

Zoek als gemeente en corporatie samen naar geschikte locaties en maak afspraken over de exploitatietermijn. Kijk dan ook vooruit naar de periode na 10 of 15 jaar. Met de zekerheid dat er na die periode opnieuw locaties vrij komen voor deze tijdelijke woningen verbetert de businesscase en neemt het risico voor corporaties af.

Kies voor het toewijzen aan verschillende doelgroepen om langdurig de leefbaarheid en sociale controle te waarborgen.

Voor gemeenten en corporaties is het aan te raden in gesprek te gaan met de provincie of de deelregio over het realiseren van tijdelijke woningen. Er zijn op provinciaal- en rijksniveau vaak subsidies beschikbaar ter bevordering van de bouw van tijdelijke woningen. Zo zijn tijdelijke woningen voor een periode van 15 jaar vrijgesteld van verhuurdersheffing.

16

WTC Amsterdam Uitbreiding en revitalisatie op de zuidas

17

OP

DE

MEEST

SUCCESVOLLE

KANTOORLOCATIE

VAN NEDERLAND WORDT EEN PROJECT VAN BIJNA 50.000 M2 GEREALISEERD. HET PROJECT BEHELST DE UITBREIDING VAN WTC AMSTERDAM MET ‘TOWER TEN’ EN DE RENOVATIE VAN DE BESTAANDE TOREN D.

De nieuwbouw van Tower Ten omvat 32.000 m2 kantoorruimte verspreid over 22 verdiepingen. Tevens wordt de bestaande toren van 17.000 m2 op de hoek Strawinskylaan/Beethovenlaan volledig gerenoveerd. Er worden kantoren en voorzieningen toegevoegd volgens het huidige WTC-concept.

Een project van bijna 50.000 m² bvo realiseren op de Zuidas is uitdagend te noemen. Ga er maar eens aan staan: een renovatie en uitbreiding van deze omvang realiseren op een ‘postzegel’ midden op de Zuidas. En dat terwijl de overige torens van het WTC-complex gewoon in exploitatie blijven.

Dat maakt de uitdaging nog wat groter.

CBRE Global Investors breidt namens het CBRE Dutch Office Fund het WTC Amsterdam uit om bedrijven in het complex de mogelijkheid te bieden om door te groeien en tegelijkertijd de verhuurmogelijkheden en services in de kantoren op het hoogste niveau te brengen. abcnova is verantwoordelijk voor het projectmanagement gedurende het gehele traject.

Investeren in kwaliteit en vloeroppervlakte Zowel door continu te blijven investeren in duurzaamheid, voorzieningen en dienstverlening, als door een fysieke uitbreiding van de oppervlakte, blijft het WTC Amsterdam op de Zuidas de meest succesvolle kantoorlocatie van Nederland. Voor de aanpassing is een volumestudie uitgevoerd, waarbij specifiek is gekeken naar de (technische) haalbaarheid van het vergroten van het WTC Amsterdam naast de bestaande toren op de hoek Strawinskylaan/ Beethovenlaan.

Van haalbaarheidsstudie tot realisatie abcnova is vanaf 2015 verantwoordelijk voor het projectmanagement van het project en is actief betrokken geweest vanaf de start van de haalbaarheidsstudie.

Na succesvolle afronding van het ontwerp- en vergunningstraject is de uitvoering gestart. Wij dragen ook zorg voor het project- en kwaliteitsmanagement van het project gedurende de uitvoering.

18

Tussen kasteel en Wijchens Meer

Interview Geert Gerrits De naam zegt het al: de gebiedsontwikkeling ‘Tussen Kasteel en Wijchens Meer’ gaat over de inrichting van het gebied tussen het landmark Kasteel van Wijchen en het water aan de zuidkant van het centrum. Het plangebied bestaat uit verschillende kavels, die individueel ontwikkeld hadden kunnen worden. En waarbij wethouder Geert Gerrits als portefeuillehouder Ruimtelijke Ordening en Wonen puur zijn formele rol had kunnen vervullen. Maar hij pakte het met zijn team een stuk ambitieuzer aan: “Gevoelsmatig gaat mijn rol in gebiedsontwikkeling verder dan wat formeel nodig is.”

Lef Bijzonder aan deze ontwikkeling is dat er een plan is gemaakt voor de gehele oostflank van het centrum. Gerrits licht dit toe: “Ik mocht aan de wieg staan van het idee om deze ontwikkeling integraal aan te pakken. Daarmee bedoel ik dat we een aantal potentiële ontwikkellocaties hebben samengevoegd om als één project in de markt te zetten.

Dat vraagt om lef, maar zorgt voor meer samenhang. Het biedt een unieke kans om het centrum in één keer een kwaliteitsimpuls te geven en daarmee toekomstbestendiger te maken.”

Speeddates Ook tijdens het tenderproces is volop ruimte gemaakt voor participatie. Gerrits noemt een voorbeeld: “We hebben lokale ondernemers vroegtijdig in contact gebracht met de vijf overgebleven inschrijvers die we voor die fase hadden geselecteerd. Dat deden we eerst in de vorm van speeddatesessies. En bedrijven die een rol kunnen spelen in de uitvoering of als potentiële afnemer, konden in gesprek over mogelijke samenwerking. Dat werkte heel goed. ‘Dit hebben we nog nooit meegemaakt’, hoorden we terug van de marktpartijen.”

Omgedraaid proces Wat deze gebiedsontwikkeling ook speciaal maakt voor Wijchen, is dat het proces is omgedraaid. Gerrits: “Ik ben ervan overtuigd dat je de kennis om tot het beste plan te komen vindt in de samenleving. Daarom zijn we aan de voorkant van het proces al begonnen met participatie. We zijn gestart met een blanco vel en hebben in verschillende sessies met bewoners en ondernemers de ambities voor het plan vastgesteld en/of geconcretiseerd. abcnova heeft ons geholpen deze te vertalen naar een ambitiekader, dat we bij de marktuitvraag hebben meegegeven aan de markt.”

-Deelgenoot maken Politiek-bestuurlijk is de aanpak voor Wijchen ook nieuw en spannend. Voor het slagen van het proces is het daarom essentieel dat het college en de Raad goed geïnformeerd worden en achter de gekozen aanpak staan. Hoe neemt Gerrits zijn medebestuurders en raadsleden mee in het proces? Gerrits: “Dat doen we door elkaar constant deelgenoot te maken van de stappen en de achterliggende overwegingen. Zowel in woord als in beeld, via nota’s, nieuwsbrieven, openbare vergaderingen, presentaties en informele bijeenkomsten. En natuurlijk door regelmatig

19 beelden te delen in de wandelgangen en via ambassadeurs in de samenleving. Er is een klankbordgroep opgericht met betrokkenen uit de omgeving, die regelmatig wordt geïnformeerd en geraadpleegd. Voor het vertrouwen in de aanpak moet je blijven benoemen dat ideeën ophalen uit de samenleving en de markt meer kansen op een mooi plan biedt dan alles zelf bedenken. Daar helpt abcnova ons goed bij. Daarnaast heeft de Raad een participatieladder vastgesteld en is afgesproken dat we bij ieder proces vooraf met elkaar afspreken welke trede van deze ladder geldt. Je kunt dan regelmatig toetsen of je nog op het juiste niveau samenwerkt en elkaar erop aanspreken.”

Partners Gerrits ziet de samenwerking met experts als een belangrijke succesfactor. “Als je ziet dat je een complex traject ingaat, zorg dan dat je de juiste mensen bij elkaar hebt en dat verwachtingen duidelijk zijn. Gezien de complexiteit van deze ontwikkeling zijn we vrij snel op zoek gegaan naar

Subsidiekansen Ter voorbereiding op de tenderfase heeft de gemeente Wijchen samen met abcnova en Alba Concepts de subsidiekansen ten behoeve van een duurzame gebiedsontwikkeling onderzocht. De kaders vanuit het programma SteenGoed Benutten van de provincie Gelderland zijn in het voortraject verkend en hebben eraan bijgedragen om de ambities voor de Tussen Kasteel en Wijchens Meer hoog te leggen. In september 2021 is gebleken dat de provincie deze ambities in het project ondersteunt. De provincie Gelderland kent 525.000 euro subsidie toe vanuit het programma SteenGoed Benutten. De essentie van dit ontwikkelprogramma is om ruimtelijke kwaliteit te behouden en te versterken en Gelderland nog mooier, leefbaarder en economisch aantrekkelijker te maken.

“Heel erg mooi dat Wijchen het vertrouwen krijgt van de provincie om dit mooie project te realiseren. We hebben het maximale subsidiebedrag gekregen. Zij zijn erg te spreken over de plannen én hebben zelfs wat extra geld toegekend vanwege circulariteit. En dat heeft natuurlijk alles te maken met het feit dat we het oude gemeentekantoor niet zomaar gaan slopen. Vrijkomende materialen worden zoveel mogelijk hergebruikt of verwerkt tot grondstoffen.”

partijen – of beter: echte partners – om ons te helpen. Dat werd de combinatie Alba Concepts en abcnova. Voor mij is het tot nu toe een voorbeeldproject zoals we ze graag hebben. De ervaring en leerpunten neem ik graag mee in

Tenderprocedure Voor de gebiedsontwikkeling ‘Tussen Kasteel en Wijchens Meer’ koos de gemeente Wijchen voor een tenderprocedure waarin ontwikkelaars veel meer ruimte kregen dan bij een normale aanbesteding. Vooraf is géén kant-en-klaar ontwerpplan opgesteld waarop zij konden inschrijven. Partijen werden uitgedaagd om met een (duurzame) gebiedsvisie te komen. Die visie moest wel voldoen aan richtlijnen (kaders) die samen met inwoners en de gemeenteraad zijn opgesteld. Het voordeel van deze tender is dat er veel beter gebruik kon worden gemaakt van de kennis, ervaring én creativiteit van de ontwikkelaars. En dat is gelukt! In november 2020 heeft de gemeente Wijchen een koop- en realisatieovereenkomst gesloten met Team Ter Steege.

Na de contractering is de gebiedsontwikkeling in een andere fase beland. In deze fase ontstaat echt een samenwerking tussen consortium en gemeente voor de verdere uitwerking van de winnende visie om uiteindelijk tot uitvoering te komen. Na een wenningsperiode zijn de eerste stappen gezet in de uitwerking en verdere afstemming met de omgeving. rol abcnova abcnova is vanaf de start, samen met Alba Concepts, verantwoordelijk geweest voor het opstellen van de ontwikkel- en tenderstrategie en het formuleren van de ontwikkelkaders, in nauw overleg met de omgeving en het gemeentelijk bestuur. Hierbij is nadruk gelegd op een integrale, duurzame ontwikkeling én het bieden van voldoende ruimte voor creativiteit van de markt.

Daarbij heeft abcnova de gemeente ook begeleid tijdens de tenderprocedure en het sluiten van de koop- en realisatieovereenkomst. Tijdens de uitvoeringsfase blijft abcnova als contractmanager betrokken bij dit mooie project, om ervoor te zorgen dat de ambities van het project gewaarborgd blijven én gerealiseerd worden.

Daarnaast vervullen wij een strategische (onafhankelijke) adviesrol voor vraagstukken die zich in de contractfase kunnen voordoen.

20

Herontwikkeling Mariëngaerde Wonen met allure in een rijksmonument

In Warmond, een bos- en waterrijk dorp vlak boven Leiden, ligt een historisch terrein dat bekend staat als het voormalige Groot Seminarie. Een complex van gebouwen en tuinen dat na haar oorspronkelijke functie plaats bood aan een verzorgings- & verpleeghuis. Een van de gebouwen op dit complex is het rijksmonumentale Mariëngaerde met kapel. Dit gebouw is compleet gerevitaliseerd en herontwikkeld tot 107 appartementen. Waarin de cultuurhistorische waarde is gebleven en de allure van weleer is teruggebracht.

Het verleden als verzorgings- en verpleeghuis is niet meer terug te vinden in Mariëngaerde. De gedateerde zorgkamers en steenachtige gangzones hebben plaatsgemaakt voor stijlvolle appartementen en voorziening. Een bijzonder proces, waarvoor abcnova in opdracht van de eigenaar Mariënhaven Warmond BV het projectmanagement uitgevoerd gedurende de transformatie.

Een rijksmonument vraagt om flexibiliteit en creativiteit Een project als Mariëngaerde vergt maatwerk en flexibiliteit. Het project is complex en veelzijdig, omdat er zoveel invalshoeken zijn. De projectontwikkelaar heeft als belang dat het pand zo snel mogelijk weer in gebruik is, want elke dag dat het leeg staat kost immers geld. Maar je hebt ook met de gemeente te maken, de Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed, historische partijen, betrokken omwonenden en bouwtechnici. Samen wil je komen tot de mooiste en beste oplossing en moet je met een groot gevoel voor alle belangen doorheen navigeren.

De beschermde status vraagt zorgvuldige ontwerpkeuzes en afstemming met instanties op meerdere niveaus.

Gedurende het traject zijn er dan ook veelvuldig afstemmingsmomenten geweest met de gemeentelijke erfgoedcommissie, afdeling vergunningen en de Rijksdienst

voor het Cultureel Erfgoed. Het ontwerp is naar aanleiding van feedback meerdere keren aangepast en aangevuld,

wat invloed heeft gehad op de tijd en kosten van het project. In eerste instantie was het bijvoorbeeld het idee om loggia’s in de kapverdieping te realiseren. Uiteindelijk zijn de loggia’s vervangen door panoramadakschuiframen (een replica van het origineel).

21

Verrassingen Met een project van dit kaliber weet je op voorhand niet altijd wat je gaat aantreffen. Heel veel is op papier uitgewerkt, maar pas nadat alles gestript en gesloopt is, kun je in het werk toetsen of alles wat is bedacht ook daadwerkelijk ingepast kan worden. Alle vergunningstrajecten en aanpassingen in het ontwerp zijn uiteindelijk nodig geweest om het gebouw weer te laten stralen. Mensen die nu het landgoed Mariëngaerde bezoeken, kunnen zich niet voorstellen hoe het eruit zag toen we begonnen.

Van analyse naar realiteit Vanaf de acquisitie van het monumentale pand tot en met de ingebruikname van de appartementen heeft abcnova opgetreden als gedelegeerd opdrachtgever in alle fasen van het bouwproces, het leiden van het ontwerp- & bouwteam, het verzorgen van vergunningstrajecten, het opstellen van de overeenkomsten en de communicatie met de ambtelijke instanties. Ook heeft abcnova de opdrachtgever geadviseerd tijdens het traject van haalbaarheidsstudies met bijbehorende businesscases.

Naast het proces-, project- en ontwikkelmanagement in het voorbereidingstraject waren wij tijdens de bouw verantwoordelijk voor de directievoering en toezicht.

Tevens hebben wij de opdrachtgever ondersteund en ontzorgd bij het ontwerp, de uitwerking en de realisatie van de volledig gemeubileerde en gestoffeerde TurnKey huurappartementen en algemene ruimten. En als kers op de taart heeft abcnova de herinrichting van de omliggende tuin en de revitalisatie van de historische kapel van analyse tot realiteit begeleid.

De combinatie van appartementen met gemeenschappelijke bewonersfaciliteiten, maakt dat dit historische gebouw leeft, wat bijdraagt aan het mooie eindresultaat.

22

Versnelling woningbouw Hoe ondernemen in een markt die altijd in crisis is?

Na de stagnatie door stikstof- en PFAS-problematiek, dreigen we nu door de verruiming van de beroepsmogelijkheden de woningbouw opnieuw te vertragen. En hoewel er nog geen zichtbare tekenen van zijn, kan de impact van COVID-19 op de economie de komende jaren zomaar tot een nieuwe crisis in de woningbouw leiden. Alle inspanningen van overheid en marktpartijen om te versnellen komen dan weer op losse schroeven te staan. Een bekend scenario dreigt zich te voltrekken.

In goede tijden zijn de ambities groot, maar lukt het niet om genoeg tempo te maken. In slechte tijden komt de haalbaarheid van projecten onder druk te staan en komen nieuwe initiatieven niet van de grond. Op deze manier staat de woningproductie eigenlijk altijd onder druk. Hoe komt dit en waarom lukt het in de vastgoedsector zo moeilijk op lange termijn doelen te sturen? In deze analyse benaderen wij deze vraag vanuit het perspectief van ondernemerschap.

Toevallige optelsom Een belangrijk punt is dat de vastgoedsector sterk versnipperd is. Er zijn zeer veel partijen actief, die in telkens wisselende samenstellingen projecten realiseren. Voor opgaven in ruimtelijke ontwikkeling zijn altijd meerdere van de genoemde opdrachtgevers nodig. De doelen, belangen en scope van deze verschillende opdrachtgevers moeten bij de start van een project (al dan niet toevallig) allemaal samenkomen. De overheid houdt zich daarnaast vanuit haar publiekrechtelijke rol op een behoorlijk detailniveau bezig met ontwikkelvraagstukken. Op een bepaald moment moeten de belangen van de opdrachtgevers

samenkomen én moeten de maatschappelijke, politieke en marktomstandigheden passend zijn. Het zoeken naar dit momentum vraagt het nodige balanceerwerk van partijen en het evenwicht is kwetsbaar. Van alle projecten waar op enige manier een initiatief genomen wordt, haalt maar een deel de eindstreep. Dit maakt het niet makkelijk te werken aan lange termijn strategische doelen of aan grootschalige opgaven. Ruimtelijke ontwikkeling is hierdoor vaak meer een toevallige optelsom van projecten waarbij het meezat, dan een zorgvuldig geregisseerd proces waarmee marktpartijen en overheden gezamenlijk aan hun strategische lange termijn doelen werken.

Meer regie vanuit de overheid?

De laatste tijd ontstaat er steeds meer een roep om meer regie vanuit de (hogere) overheid. Het is goed dat de overheid regie heeft op de ingewikkelde puzzel die ruimtelijke ontwikkeling is. Het gevaar is echter dat de strategische agenda van marktpartijen (bijvoorbeeld vastgoedbeleggers en ontwikkelaars) en woningcorporaties pas aan bod komt als er concrete bouwprojecten zijn gedefinieerd. Dit terwijl

23 deze partijen een goed zicht hebben op de ontwikkelingen in de markt en ook strategische doelstellingen hebben die verder gaan dan deze individuele projecten. De actieagenda Wonen is een mooi voorbeeld van het afstemmen van de strategische agenda. Deze agenda moet echter nog omgezet worden naar concrete initiatieven, en daar zien we juist dat partijen elkaar pas weten te vinden op het niveau van individuele projecten.

Gezamenlijk ondernemerschap Om handen en voeten te geven aan de strategische doelen moeten er samenwerkingen (tussen marktpartijen onderling en tussen markt en overheid) komen die het niveau van individuele projecten overstijgen. Wat we bedoelen met dit gezamenlijk ondernemerschap is het beste uit de leggen door een veel genoemde, maar discutabele wijsheid aan te halen. Er wordt vaak gezegd dat de risico´s daar moeten liggen waar er het beste op gestuurd kan worden. Dat klinkt logisch, maar in ruimtelijk ontwikkelen zorgt dit juist grotendeels voor de complexiteit en versnippering die in het eerste deel van deze analyse is beschreven. Om ambitieuze grootschalige plannen te realiseren moeten we ons beseffen dat er veel risico´s zijn waar niet één van de partijen afzonderlijk op kan sturen. Ruimtelijke ontwikkeling is daar gewoonweg te ingewikkeld voor. Een belangrijk onderdeel van gezamenlijk ondernemerschap zien wij dus in het juist op elkaar leggen van de risico´s en deze gezamenlijk te dragen.

Dat verbindt en stimuleert om vanuit de opgave te denken.

Natuurlijk zet vervolgens elke partij haar competenties in om zo goed mogelijk te sturen, maar dan wel vanuit het belang van de gezamenlijke opgave.

De stadsontwikkelmaatschappij De onderneming kan voor verschillende opgaven worden opgericht. Het kan bijvoorbeeld gaan om een gebiedsontwikkeling, maar ook om een publiek-privaat fonds om meer middeldure huurwoningen in een stad toe te voegen. Door ook de eigenaren van het bestaande vastgoed (in eerste instantie beleggers en corporaties) te betrekken kan er fundamenteel gewerkt worden aan de transformatie en toekomstbestendigheid van de stad. Er is namelijk niet alleen een kwantitatieve opgave maar ook een matchingsvraagstuk op kwaliteit, waar de bestaande voorraad een belangrijk rol in speelt.

Doordat verschillende partijen participeren en op een hoger abstractieniveau een verbintenis aangaan, kan er ook crisisbestendig geïnvesteerd worden. Voorwaarde is

dan wel dat de plussen in de goede tijd kunnen worden ingezet om de anticyclische investeringen mogelijk te maken. Huurwoningen dus niet als achtervang voor de koopwoningen, maar als crisisbestendige component van de samenwerking en als deel van de missie om een goede mix aan woningen te realiseren.

De angst voor PPS (publiek private samenwerking) op basis van eerdere negatieve ervaringen is onterecht. Er heeft namelijk in de afgelopen decennia een enorme professionaliseringsslag plaatsgevonden in de sector. Partijen zijn risicobewuster geworden en we kunnen de ervaringen van de eerder toegepaste samenwerkingsmodellen gebruiken om lessen te trekken voor de toekomst.

Nieuwe vormen van PPS en convenanten De eerste stap die we kunnen zetten in het opschalen in gezamenlijk ondernemerschap is dat partijen afspraken maken die het niveau van individuele projecten overstijgen en waar gezamenlijk risico’s worden genomen of bestreden.

Dit kan in de vorm van convenanten of nieuwe vormen van PPS. We zien hier de afgelopen tijd al initiatieven in ontstaan. Een voorbeeld is het uitruilen of combineren van grondposities tussen partijen, zodat een betere match te maken is met de strategische doelstellingen en de risico´s gespreid worden. Ook zijn we voor binnenstedelijke opgaven bezig om afspraken te maken tussen de gemeente, corporaties en beleggers als eigenaren van een gebied, om vervolgens gezamenlijk op zoek te gaan naar ontwikkelpartners. Het laatste voorbeeld is het toepassen van een mini-PPS, waarbij de overheid en marktpartijen vroeg in het proces samen optrekken en gezamenlijk de participatie met de omgeving organiseren. De behoefte hieraan wordt versterkt door de in aantocht zijnde Omgevingswet. Bij deze samenwerkingsvorm kan een marktpartij de ontwikkeling zelfstandig vervolgen als de planologische kaders voldoende zekerheid bieden.

Kortom: We moeten erkennen dat er altijd wat aan de hand is in de woningbouwontwikkeling. Door niet verder te versnipperen, maar juist de verbinding op te zoeken in gezamenlijk ondernemerschap, zijn we minder gevoelig voor deze grillen. Hiermee kunnen we beter sturen op strategische doelen, zowel op maatschappelijk als op privaat vlak.

24

Leidschendam

WESTFIELD MALL OF THE NETHERLANDS

Amsterdam

PATCHWORK

Amsterdam CRUQUIUS

EEN GREEP UIT

onze projecten Rotterdam

FEYENOORD CITY

Groningen UMCG

Utrecht

OV TERMINAL

Almere DUIN

25

Eindhoven

BRAINPORT INDUSTRIES

Leiden

YMERE - GROENOORD

Helmond

HUIS VOOR DE STAD

Lisse

WATERKANTEN

Nijmegen

WAALSPRONG

Amsterdam

NOMA HOUSE

Amsterdam

HOTEL BOAT & CO

26

Zuidoever Cordaan biedt intensieve zorg in bijzondere woonomgeving Zuidoever is het eerste woonzorgcomplex van De Oevers. Dit bijzondere woonzorgcomplex werd

in

opdracht

van

de

Amsterdamse

zorgorganisatie Cordaan gerealiseerd. Een uniek concept op een prachtige locatie.

Als een van de grootste zorgorganisaties van Amsterdam heeft Cordaan een nieuwbouwlocatie conform een nieuw woon-zorgconcept ‘de Oevers’ ontwikkeld. Hierbij stelt Zuidoever zich ten doel hoogwaardig wonen, welzijn en zorg te bieden voor ouderen met een zware zorgvraag van lichamelijke en/of geestelijke aard. Het ontwerp van het gebouw kenmerkt zich door een eigentijdse en comfortabele uitstraling, waarmee het zich onderscheidt van de traditionele verzorgings- en verpleeghuizen.

ruimte en groen. Er is een dakterras, een tuin en een ruime wintertuin waar je het hele jaar door kunt genieten van het groen en het uitzicht. Iedere etage heeft een buitenruimte.

De bouw is dusdanig dat je meandert, dus zonder lange gangen. Je hebt telkens de kans anderen te ontmoeten maar er is ook plek om je even terug te trekken. partnerappartementen Op 4 woonlagen zijn 54 appartementen gerealiseerd. Op de begane grond, 1e en 2e etage bevinden zich steeds 17 appartementen. Op de vierde woonlaag liggen de 3 extra grote appartementen voor stellen, waarbij de ene partner een zware zorgvraag heeft en de andere partner niet of minder. Dit maakt dat stellen toch bij elkaar kunnen blijven wonen, een belangrijk speerpunt van Cordaan.

Leven staat centraal Zuidoever is gelegen op de Zuidas in Amsterdam. De ligging, midden in deze wijk, is uniek. Ondanks het woonzorgconcept staat wonen centraal. Daarom geen logo's en andere zorgkenmerken op de gevel. Als je hier rondloopt heb je geen idee dat het een zorggebouw is. Dit is ook deels gerealiseerd door het juiste materiaal- en kleurgebruik, maar ook door zorggerelateerde elementen aan het zicht te onttrekken. Het heeft hierdoor geen zorguitstraling. De bewoners moeten zoveel als mogelijk het leven kunnen leven zoals zij dat wensen en die gedachte moet je met elkaar vasthouden. En het gebouw ondersteunt deze visie - door de inrichting, door de meubels en door de keuze aan materialen - ook echt.

Licht, lucht en water In de opzet van het gebouw komen de elementen licht, lucht en water in verschillende vormen terug. Zo is er veel licht,

Beelden: © TANGRAM architectuur en stedelijk landschap

27

VEILIG wonen De Zuidoever is een sprekend voorbeeld waar zorg en wonen optimaal is geïntegreerd. Het betrekken van diverse klankbordgroepen hebben bijgedragen tot een resultaat wat past bij de behoefte van de doelgroep. De begane grond is bijvoorbeeld hoger gesitueerd dan het maaiveld (openbaar gebied). Dat geeft bewoners een veiliger gevoel en dat is bij deze doelgroep een belangrijk aspect.

Rol abcnova abcnova is vanaf het voorlopig ontwerp als projectmanager bij de ontwikkeling en realisatie van het woon-zorgconcept Zuidoever betrokken. Samen met de interne organisatie van Cordaan is het woon-zorgconcept verder ontwikkeld, waarbij de kennis van abcnova op het gebied van woningontwikkeling is ingezet om de plattegronden te optimaliseren en de businesscase robuuster te maken.

Na besluitvorming over de businesscase is onder leiding van abcnova de ontwerpfase opgestart en waren wij verantwoordelijk voor het aansturen van het ontwerpproces en de samenwerking met de interne organisatie. Met als doel het laten landen van het nieuwe woon-zorgconcept binnen de organisatie van Cordaan. Gedurende het ontwerpproces hebben wij Cordaan ondersteund bij de uitvoering van de anterieure overeenkomst tussen Cordaan en de gemeente Amsterdam. Onderwerpen als grondlevering, notariële splitsing en erfpacht kwamen daarbij aan de orde.

Na afronding van het ontwerpproces en het voorbereiden van de interne besluitvorming is de aanbesteding opgestart voor de uitvoerende partijen die al vroeg in het proces betrokken zijn. Na een intensief onderhandelingstraject is de realisatie gestart en hebben wij directievoering en toezicht geleverd. Al vroeg in de realisatiefase hebben wij de oplevering en overdracht naar de beheerorganisatie van Cordaan geïnitieerd om een zo soepel mogelijke overgang te creëren.

Het Concept De bewoners van Zuidoever, mensen met somatische klachten of dementie, kunnen rekenen op deskundige zorg en betrokken ondersteuning van een professioneel team. Bewoners met somatische klachten en dementie wonen naast elkaar. De zorg wordt op maat geboden door zo veel mogelijk rekening te houden met de wensen van bewoners. Het team laat zich inspireren door de Sociale Benadering van dementie van bijzonder hoogleraar Anne-Mei The. Hierbij ligt de focus niet op de aandoening, maar op (het verbeteren van) de leefwereld van de persoon met dementie en diens omgeving.

28

Utrecht investeert in culturele hart Leidsche Rijn: Berlijnplein Circulair cultuurcluster voor de toekomst van de stad In de circulaire en duurzame gebiedsontwikkeling Berlijnplein in Leidsche Rijn werken we samen aan een vernieuwend (cultureel) programma rond De Toekomst van de Stad. Berlijnplein wordt het voorbeeld van circulair bouwen. Circulair is meer dan het gebruik van herbruikbare of hergebruikte materialen, het is ook gebouwen maken die in de toekomst verschillende functies kunnen huisvesten.

In de circulaire en duurzame gebiedsontwikkeling Berlijnplein in Leidsche Rijn werken RAUM, DePlaatsmaker, de HKU en gemeente Utrecht samen aan een vernieuwend (cultureel) programma rond De Toekomst van de Stad. Na de eerste fase van pionieren met tijdelijke gebouwen, wordt nu gewerkt aan de volgende fase: de permanentere gebouwen en publieke ruimtes, waar de ambities van een groeiend aantal makers en organisaties een plek krijgen. De ontwikkeling van het gebied met de bijbehorende gebouwen en het culturele programma lopen parallel en in co-creatie met alle betrokkenen. Het doel is een 100% circulair programma te realiseren.

Een plek waar alle facetten van cultuur samen komen Het Berlijnplein zal straks de plek zijn waar ruimte is voor kunst, cultuur, onderwijs, technologie en organisatie uit het sociaal-maatschappelijke domein. Een publieke plek waar creativiteit, innovatie, ontmoeting, natuurinclusiviteit en duurzaamheid centraal staan. Hierbij wordt gezocht naar een verbinding die een drempelloze voortzetting is van de stad.

Ambitie van zowel de gemeente als alle betrokken partners

is dat Berlijnplein een voorbeeld wordt op het gebied van duurzaamheid en circulariteit. Dit past bij het thema Toekomst van de Stad.

De toekomst is circulair

29

Anke

Klein,

wethouder

Cultuur

gemeente

Utrecht: “Voor veel bewoners en bezoekers is de verdere ontwikkeling van Berlijnplein het puzzelstukje dat Leidsche Rijn Centrum compleet maakt. Voor iedereen is er straks genoeg te doen. Of je nou graag een festival bezoekt, van dans en theater geniet of hier anderen wilt ontmoeten, Berlijnplein geeft invulling aan de aantoonbare behoefte aan meer cultuur in de wijk. De trend is dat het aantal bezoekers uit de wijk, de stad en uit het land jaarlijks stijgt. Juist ook in de afgelopen periode zijn hier mooie initiatieven ontstaan en we vinden het belangrijk om het voortouw te nemen en te investeren in de toekomst. Wat hier op Berlijnplein tot stand komt is uniek op allerlei vlakken. Een plek waar Utrecht trots op kan zijn!”

Berlijnplein wordt het voorbeeld van circulair bouwen.

Circulair is meer dan het gebruik van herbruikbare of hergebruikte materialen, het is ook gebouwen maken die in de toekomst verschillende functies kunnen huisvesten. Keuzes in het ontwerp komen tot stand op basis van de wensen van de (toekomstige) gebruikers en het publieksprogramma: vorm volgt ambitie. De gemeente is begin februari 2021 gestart met een aanbesteding om een partij te zoeken die de gebouwen en publieke ruimte kan ontwerpen, bouwen en (deels) onderhouden.

Advies en projectmanagement abcnova is namens de gemeente Utrecht verantwoordelijk voor het projectmanagement en stuurt het proces aan van definiëring, aanbesteding, ontwerp, en de realisatie van het gebouwencomplex en de publieke ruimte. abcnova is tevens verantwoordelijk voor de verdere uitwerking van het huisvestingsconcept en het opstellen van het Programma van Eisen met huurders, gebruikers en eigenaar (UVO/gemeente). De ambities op gebied van vernieuwing van cultuurgebouwen, cocreatie en circulariteit zijn hoog en vragen om een op maat gemaakt proces, waarbij innovatie centraal staat.

De aanbesteding van een consortium voor ontwerp, realisatie en een deel van het onderhoud vindt plaats door middel van een concurrente gerichte dialoog en is begin februari 2021 gestart.

30

Erasmus MC & abcnova

succesvolle samenwerking in aanbestedingsstrategie In de programma’s en projecten van Programma Integrale Bouw (PIB) van Erasmus MC vernieuwt, onderhoudt en (ver)bouwt PIB voor patiënten, bezoekers, medewerkers en studenten van het Erasmus MC. Binnen PIB wordt gestreefd naar een omgeving waar duurzaamheid en innovatie vanzelfsprekend is, waar integrale samenwerking centraal staat en waar creatief wordt meegedacht met de gebruiker. Zaken die ook in de inkoopprocedures een essentiële rol spelen. abcnova helpt Erasmus MC bij het in de markt zetten van verschillende grootschalige bouwopdrachten binnen het PIB.

Erasmus MC start volgend jaar met de renovatie van het laboratorium-, onderzoeks- en onderwijsgebouw Eread (Erasmus MC Research & Education Accommodation Development). Vanaf 2023 start de renovatie van het Sophia Kinderziekenhuis. Naast deze flinke opknapbeurten zal er ook grootschalig onderhoud van andere gebouwen binnen het complex van Erasmus MC plaatsvinden.

Sophia Kinderziekenhuis Het huidige complex van het Sophia Kinderziekenhuis is opgeleverd in 1993, waarna de hoofdstructuur en grote delen van de gebouwinstallaties en het interieur niet meer wezenlijk zijn aangepast of gemoderniseerd. Hierdoor is een onbalans ontstaan tussen de gewenste kwaliteit van zorgverlening aan kinderen en de huisvesting van de organisatie. Tevens veroorzaakt de veroudering van het complex in de huidige bedrijfsvoering een aantal functionele en technische knelpunten. Binnen Programma Sophia is een plan ontwikkeld om deze knelpunten op te lossen in afwachting van volledige nieuwbouw per 2035.

Naast de renovatie van het Sophia Ziekenhuis waarbij aan de buitenkant weinig verandert zal de techniek een enorme upgrade krijgen.

Dit plan spitst zich toe op een aantal functies die op korte termijn een uitbreiding of kwaliteitsverbetering behoeven.

Dit zijn onder andere IC-Neonatologie en IC-Kinderen, MC Kinderen en vernieuwbouw van het OK-complex Sb-3 en Bd-1.

Zorg vindt doorgang De aanpassingen aan de Sophia gebouwdelen zullen uitgevoerd worden terwijl de zorg in het complex normaal doorgaat. Dit gegeven heeft grote consequenties voor zowel het ontwerp als de uitvoering van de aanpassingen; waarvoor een ingenieus schuifplan wordt ontwikkeld.

Samenwerking als Één team Elk project en elke specifieke uitvraag heeft zijn eigen bijzondere kenmerken, uitdagingen en planning. abcnova voert in nauwe samenwerking met de ‘eigen Erasmus MC organisatie, zowel adviserende als operationele taken uit voor de inkoopondersteuning en strategieontwikkeling. Dit vraagt om actueel inzicht in marktontwikkeling, inzicht in bouworganisatievormen en inzicht in de complexe opgaves. De inkoopadviseurs en juristen van abcnova kijken, gezien de complexiteit van de projecten en risico’s van de aanbestedingsprocessen, hoe opdrachten binnen de mogelijkheden van de regelgeving zijn te onderscheiden en/of samen te voegen.

31 Eread-gebouw Het Eread-gebouw telt 26 verdiepingen en is ruim 100 meter hoog. Maar liefst 60.000 vierkante meter wordt gestript en daarna opnieuw opgebouwd. Het meest ingewikkelde deel is de renovatie van de monumentale gevel die uit ruim 3.000 panelen bestaat. De hele gevel moet eraf en vervangen worden. De nieuwe gerenoveerde toren moet weer dertig jaar mee!

Menno

Riemersma,

directeur

van

PIB:

“abcnova is met haar juridische expertise, inkoopachtergrond en de ruime ervaring in het zorgvastgoed de meest geschikte kandidaat gebleken. Een goede samenwerking met de eigen PIB organisatie is van groot belang en

Circulair Op het gebied van duurzaamheid is Erasmus MC ambitieus.

Wat betekent dat alle renovatie- en onderhoudsprojecten zo duurzaam mogelijk moeten worden uitgevoerd. Net zoals bij de sloop van het oude Dijkzicht Ziekenhuis wordt onderzocht of sloop op een zo circulair mogelijk wijze kan worden vormgegeven. De materialen die vrijkomen bij het slopen worden geoogst zodat de waarde behouden blijft.

Foto: © Erasmus MC

wij geloven dat zij met hun enthousiasme een waardevolle toevoeging zijn op ons team. En dat wij gezamenlijk de komende jaren geweldige projecten in de markt gaan zetten, die bijdragen aan veilige topzorg voor patiënten met complexe zorgvragen, zeldzame aandoeningen of acute zorgbehoeften.”

32

FORUM GRONINGEN icoon van de stad

33

GRONINGEN IS SINDS 2019 EEN BIJZONDERE ONTMOETINGSPLEK RIJKER: HET FORUM GRONINGEN.

Het Forum is een echt visitekaartje voor de stad, waar wij als abcnova een bijzondere rol hebben mogen vervullen in de vertegenwoordiging van onze opdrachtgever Forum Groningen.

CULTURELE HART VAN DE STAD EN DAARBUITEN Dit opvallende gebouw op de Nieuwe Markt is het nieuwe culturele hart van het Noorden, waarin de stadsbibliotheek, twee expositiezalen, een multimediale zaal voor 500 personen, een art-house bioscoop met vijf zalen en meerdere horecaconcepten te vinden zijn. Bijzonder is het terras op het dak met, door de plaatsing van een glazen omheining, een prachtig uitzicht over de stad. Ook aan de bereikbaarheid van het Forum Groningen is gedacht, met een ondergrondse parkeergarage die ruimte biedt aan 380 auto’s en 1400 fietsen.

COMPLEXE BINNENSTEDELIJKE ONTWIKKELING abcnova is sinds 2015 betrokken bij dit enorme project.

Wij hebben Forum Groningen ondersteund bij de ontwikkeling en aansturing van de afbouw en inrichting.

Wij waren verantwoordelijk voor de selectieprocedure

Dirk Nijdam, algemeen directeur van Forum Groningen over de samenwerking: “In zo’n complexe ontwikkeling in het centrum van de stad is het noodzakelijk de juiste partners te betrekken om tot het beste resultaat te komen. abcnova is zo’n partner en heeft een duidelijke rol gespeeld in het behartigen van onze belangen als huurder van het gebouw.

Met

ondernemerschap

en

betrokkenheid

waren zij een verlengstuk van ons in de onderhandelingen en afspraken met derden. Dat is een intensieve en soms lastige taak, maar die hebben zij met verve weten te vervullen. Ook op het gebied van budgetverantwoordelijkheid hebben zij eigenaarschap getoond en dat wordt gewaardeerd.”

van de interieur- en tentoonstellingsarchitect, inclusief de hiervoor nodige projectkaders, zoals de begroting en het ruimteboek. Bij dit binnenstedelijke project speelt overleg met de vele verschillende partijen, de omgevingsmanager, gemeentelijke instanties en stakeholders een essentiële rol.

Deze rol hebben onze projectmanagers ook met veel passie en inzet vervuld.

Awards en het hart van de stadjers Het Forum was nog maar net geopend of het werd bejubeld in binnen- en buitenland. Binnen het jaar sleepte het de prestigieuze prijzen binnen. Een kleine greep: de BNA-architectuurprijs voor Beste Gebouw van 2020, de Dutch Design Award, het Beste Publieke Gebouw volgens Architectenweb Awards, winnaar van alle Groninger Architectuurprijzen en volgens de vakjury de Beste Bibliotheek van Nederland. Maar de echte hoofdprijs is dat het Forum onmiddellijk bij de stad hoorde. En dat is wat je als stad voor ogen hebt met een publiek gebouw dat voor iedereen toegankelijk is.

34

Leeglopende binnenstad redden?

Focus dan op investeringsbereidheid Nederlandse binnensteden staan onder druk. Vooral in de middelgrote steden, waar de aantrekkingskracht minder groot is dan bij grotere steden is veel leegstand. Hier nemen de bezoekersaantallen af door de veranderende marktvraag en daar komt de coronacrisis nog eens overheen. Maar hoe kunnen gemeenten antwoord geven op deze veranderende marktvraag?

De sleutel hiervoor ligt niet alleen bij transformatie naar wonen of andere functies maar juist bij het aantrekken van concepten die bijdragen aan de aantrekkingskracht van een gebied. In zijn afstudeeronderzoek komt Erwin Rütgers, procesmanager gebiedsontwikkeling bij abcnova, tot twee handelingsopties die gemeenten kunnen hanteren om leegstand tegen te gaan door te focussen op de investeringsbereidheid van (vernieuwende) ondernemers.

In de grotere binnensteden worden er door ondernemers steeds vaker vernieuwende concepten bedacht om een eigen creatieve invulling te geven aan leegstaand vastgoed. Deze concepten zijn in staat om nieuwe doelgroepen aan te trekken en hebben hierdoor een positieve invloed op de diversiteit en leefbaarheid van hun omgeving. Het aantrekken van dit soort concepten is niet de verantwoordelijkheid van een gemeente maar wel in haar belang om de vitaliteit van de binnenstad te borgen. De laatste jaren nemen gemeenten steeds vaker een faciliterende houding aan. Zij willen initiatieven uit de markt ondersteunen en zelf minder sturend zijn. Zo ook ten aanzien van de invulling van leegstaand vastgoed.

Wanneer de markt hier echter niet in slaagt, gaat een gemeente in veel gevallen over tot het aanpassen van bestemmingsplannen. Hierbij worden commerciële ruimten vervangen door woningen. Het is geen verrassing dat hierdoor de binnensteden steeds meer gaan functioneren

als woongebied en steeds minder als bron en generator van cultuur en sociaaleconomisch kapitaal. Oftewel: wanneer de markt niet uit zichzelf invulling geeft aan leegstaand vastgoed wordt leegstand te veel bestreden met functieverandering en te weinig door eerst te kijken naar de investeringsbereidheid van ondernemers in vernieuwende concepten. In zijn onderzoek komt Erwin tot twee handelingsopties waarmee gemeenten de persoonlijke beweegredenen van vernieuwende ondernemers om te investeren positief kunnen beïnvloeden: 1. STIMULEREN VAN MARKTONTWIKKELINGEN Voor vernieuwende ondernemers zijn het vrijkomen van een geschikt pand en de opkomst van een interessante doelgroep de belangrijkste marktontwikkelingen die kunnen leiden tot het ‘juiste moment’ om te investeren.

Door hun drang naar vernieuwing en pionieren grijpen vernieuwende ondernemers zo’n moment aan om op in te spelen. De gemeente kan deze houding op de volgende manier stimuleren: • Actief acquisitie voeren om ook bestaande concepten die nog niet in haar eigen binnenstad gevestigd zijn, te verleiden om dat toch te doen. Het gaat hierbij om ondernemingen die iets toevoegen aan het bestaande aanbod van concepten en dus nieuwe doelgroepen aantrekken.

35 •

•

Het aantrekken van doelgroepen die specifiek voor vernieuwende ondernemers interessant zijn en waarvoor zij een nieuw concept kunnen bedenken.

Effectieve ingrepen om de juiste doelgroepen aan te trekken, zeggen ondernemers, zijn het vergroten van de belevingswaarde van de openbare ruimte door fysieke aanpassingen en een actief evenementenbeleid.

De beschikbaarheid van vastgoed is voor met name kleine startende ondernemers met een innovatief idee (waarbij vaak afwijkende eisen en wensen leven voor een pand) een belangrijke overweging bij hun keuze om te investeren. Gemeenten kunnen hier op inspelen door in overleg met een vastgoedeigenaar te zoeken naar een oplossing, tijdelijk gebruik van leegstaande panden toe te staan, of druk uit te oefenen via wet- en regelgeving.

2. WEGNEMEN VAN DREMPELS De tweede handelingsoptie om investeringsbereidheid te vergroten is het wegnemen van drempels die vernieuwende ondernemers ervaren tijdens hun besluitvormingsproces.

Zo blijkt de wet- en regelgeving voor blurring (het samenvoegen van functies zoals entertainment, horeca en sport) een belangrijke beperkende factor te zijn waardoor ondernemers geen vorm kunnen geven aan een vernieuwend concept omdat zij beperkt worden in hun creativiteit en de mogelijkheid om in te spelen op de veranderende marktvraag. Ook het gebrek aan kennis en financiële slagkracht kan een drempel zijn om te investeren.

Een gemeente kan hierbij ondersteunen door een financiële garantstelling, het overnemen van risico’s en het bieden van financieel advies. Tot slot is het hebben van de juiste personen binnen hun netwerk die zij om advies kunnen vragen een beperkende factor. Ondernemers hebben namelijk een klankbord nodig wanneer zij overwegen te investeren. Door samenwerkingen te stimuleren, netwerkevenementen te organiseren en actief kennis te delen kan een gemeente actief bijdragen aan een betere netwerkstructuur van hun ondernemers.

Om daadwerkelijk meer vernieuwende concepten naar de binnenstad te krijgen, moet de focus van gemeenten verschuiven. De faciliterende houding moet plaatsmaken voor een actieve benadering waarmee zij meer diversiteit en minder leegstand nastreeft. Een belangrijk effect hiervan is dat een gebied aantrekkelijk wordt voor nieuwe investeerders, zowel van binnen als van buiten de eigen binnenstad. Vernieuwende ondernemers kunnen als koplopersgroep worden gebruikt om deze beweging op gang te krijgen. Ook bij ondernemers en vastgoedeigenaren is het besef nodig dat zonder hun medewerking het voor een gemeente erg moeilijk is om te sturen op investeringsbereidheid. Om deze partijen mee te krijgen zal een win-winsituatie gecreëerd moeten worden, zodat ook zij de urgentie voelen om na te denken over het maatschappelijk rendement van hun onderneming en vastgoed. Het is tenslotte ook in hun belang dat de vitaliteit van de binnenstad toeneemt.

36

Duurzame renovatie

Gemeente woerden heeft kostenneutraal gerenoveerd gemeentehuis De huisvesting van de Gemeente Woerden sloot niet meer aan bij de ambities. Daarom ging de gemeente op zoek naar herhuisvesting van de ambtelijke en bestuurlijke organisatie. abcnova heeft als huisvestingsadviseur de gemeente begeleid om uiteindelijk te komen tot een compleet gerenoveerd én duurzaam gemeentehuis.

In 2015 is abcnova gevraagd als huisvestingsadviseur voor de herhuisvesting van de gemeente Woerden. Aanleiding hiervoor was het verkrijgen van politiek draagvlak. abcnova heeft voorgesteld verschillende scenario’s uit te werken, waarbij is gekeken naar verschillende scenario’s (huur, nieuwbouw en renovatie). De gemeenteraad koos uiteindelijk unaniem voor de renovatie van het huidige gemeentehuis waarbij als belangrijke taakstelling is opgenomen om de renovatie uit te voeren binnen de bestaande exploitatielast van het gemeentehuis.

Circulair en duurzaam Het gemeentehuis is tot op het casco gestript en is duurzaam getransformeerd van een zeer ongunstig energielabel G+ naar een duurzaam A+++. Ook circulariteit stond hoog op de agenda, zo is maar liefst 98% van de vrijkomende materialen bij de sloop hergebruikt. Bij het ontwerp en de inrichting heeft de gemeente gekeken naar de milieubelasting van materialen. Daarom is in het interieur veel hout en bamboe gebruikt.

Budgetneutraal Het is abcnova gelukt om de hoge financiële ambitie van de gemeente Woerden waar te maken en heeft budgetneutraal duurzaam kunnen renoveren binnen de exploitatie van het ‘oude’ gemeentehuis. Dit komt mede door de extreme

verduurzaming en de invoering van het nieuwe werken, waardoor de huisvestingsbehoefte van 12.000 m2 naar 8.000 m2 is teruggebracht.

Het nieuwe werken bijzonder uitgevoerd Bijzonder aan het nieuwe werken concept bij de gemeente is dat ook het bestuur meegaat in het flexwerkconcept. Het college heeft bijvoorbeeld geen vaste werkplek of kamer. De gemeente Woerden wil namelijk dat iedereen voor zijn of haar werkzaamheden de perfecte werkplek kan gebruiken.

Of dit nu het dakterras is, de kantine, een bureau of de raadzaal.

37

Foto’s: © Lucas van der Wee Transparantie De gemeente Woerden had de wens om transparantie en openheid uit te stralen. abcnova adviseerde de gemeente over de bijpassende inrichting en vertaalde dit naar het Programma van Eisen (zowel voor het gebouw als voor de inrichting), waarbij veel aandacht werd besteed aan het werkplekconcept. De architect werd (Europees) geselecteerd en gecontracteerd op visie op inrichting en kreeg een renovatie- en interieuropgave die door abcnova is aangestuurd. De kern van het nieuwe onderkomen is flexibiliteit. De traditionele cellenstructuur is vervangen door grote afwisseling van werkplekken en ruimten met transparante afscheidingen. De inrichting nodigt uit tot ontmoeten en samenwerken, zowel binnen de eigen organisatie als met inwoners, instellingen en bedrijven.

Verschillende vastgoedfuncties Het gemeentehuis van Woerden is een multifunctioneel gebouw. Openheid, ruimtelijke beleving en verbinding zijn centrale thema’s waarbij ruimtes flexibiliteit bieden om op meerdere manieren te gebruiken. Het gebouw stimuleert zoveel mogelijk tot samenwerken, zowel binnen de eigen organisatie als met inwoners, instellingen en bedrijven.

In het gebouw zijn verschillende vastgoed functies ondergebracht, zoals het Regionaal Historisch Archief (RHC).

Het RHC huisvest meer dan 8 km aan fysieke archieven welke worden opgeslagen volgens de eisen van de Rijksarchiefwet.

38

Stadgenoot: de kracht van de flexibele schil Woningcorporatie Stadgenoot staat samen met de andere Amsterdamse corporaties de komende jaren voor een grote woningbouw- en vernieuwingsopgave. Om dit te kunnen Realiseren maakt stadgenoot gebruik van de kennis en diensten van abcnova.

In 2020 won abcnova een tender voor raamovereenkomst. Met deze raamovereenkomst Stadgenoot flexibel gebruik maken van de expertise abcnova voor de ontwikkeling en verduurzaming (sociale) huurwoningen.

een kan van van

Dit is voor ons van belang, omdat we ook in bewoonde staat grootschalige renovaties uitvoeren. Door de inzet van de expertise van abcnova zijn wij in staat onze eigen afdeling Projectontwikkeling te ontzorgen bij de ontwikkelopgave.”

AMBITIE EN VERSNELLINGSOPGAVE Stadgenoot is een ambitieuze woningcorporatie in Amsterdam en ziet het aantal projecten toenemen.

Met een planvoorraad van ongeveer 2.900 woningen ontwikkelt en realiseert Stadgenoot één van de grootste woningbouwopgaven in onze hoofdstad. Daarnaast werkt Stadgenoot aan complexe renovatieprojecten, in bewoonde en onbewoonde staat, waarbij zowel de klanttevredenheid als vastgoedverbetering centraal staan. Stadgenoot wil een moderne en flexibele organisatie zijn, met externe ondersteuning wanneer nodig, waarbij samengewerkt wordt met partijen die toegang hebben tot nieuw talent en kennis. abcnova ondersteunt Stadgenoot met de inzet van ontwikkelmanagers, proces- en projectmanagers, kwaliteitsborgers, opzichters en directievoerders.

Hiermee geeft abcnova handen en voeten aan de grote ontwikkelopgave van Stadgenoot.

Ontzorgen Patrick Barské, directeur Vastgoed en Ontwikkeling bij Stadgenoot: “Wij zijn blij met de toevoeging van abcnova om flexibel gebruik te kunnen maken van hun experts. abcnova heeft medewerkers in huis met kennis en ervaring met zowel nieuwbouw als met renovaties van woningen.

Beeld: © Oostenburg SGN

39 ONTWIKKELING OOSTENBURG Stadgenoot geeft met haar grote ontwikkelambitie ook invulling aan het projectgebied Oostenburg te Amsterdam.

De ontwikkelingen op Oostenburg zijn momenteel in volle gang en de komende jaren wordt het eiland ontwikkeld tot een stoere stadswijk met wonen, werken en verblijven.

Oostenburg SGN (projectbureau) is namens Stadgenoot verantwoordelijk voor de grondexploitatie. Zij verkopen de kavels en zijn verantwoordelijk voor de inrichting van de openbare ruimte in het gebied.

Het project dat door Stadgenoot ontwikkeld moet worden omvat twee kavels op Oostenburg eiland in Amsterdam. Hiervoor zal een bouwteam opgestart worden om gezamenlijk met een aannemer het ontwerpen het realisatietraject te doorlopen. Met deze groepen wordt een intensieve samenwerking gezocht tijdens het ontwerptraject. abcnova is gevraagd om de ontwikkeling van deze kavels 11AB en 12 te trekken. Wij zijn vanaf de aanbesteding betrokken bij deze ontwikkeling. Als projectregisseur/projectmanager zijn wij tot en met de realisatie verantwoordelijk om dit project tot een mooi

Patrick Barské: “abcnova kent onze markt en is bekend met het reilen en zeilen binnen een afdeling Projectontwikkeling van een woningbouwcorporatie en dat maakt onze samenwerking waardevol.”

einde te brengen. abcnova is ook voor Oostenburg SGN betrokken bij werkzaamheden aan de grondexploitatie van het gebied. Hierbij kan gedacht worden aan coördinatiewerkzaamheden en ondersteuning bij de verkoop van kavels.

40

Werelderfgoedcentrum Waddenzee Lauwersoog

Stichting Werelderfgoedcentrum Waddenzee ontwikkelt centrum

en

voor

Werelderfgoed

bouwt

een

bezoek

toonaangevend

aan

Waddenzee

het in

de

UNESCO Haven

van Lauwersoog. Het centrum beoogt het ‘ecologische en economische visitekaartje’ van Nederland te worden.

Unieke diversiteit De ongekende natuurkracht en verscheidenheid aan dieren en planten komt straks tot leven in een iconisch gebouw in de haven van Lauwersoog. Hier beleef je de weidsheid en immense diversiteit. Begrijp je waarom 12 miljoen trekvogels juist hier een voedselstop maken. Zie je van dichtbij waarom er bijna 10.000 zeehonden wonen. Maak je kennis met het unieke spel tussen zandplaten, geulen, duinen en kwelders.

Sta je middenin de getijden, de wind, de stromingen. Leer je van en over een gebied zo groots dat je jezelf heel klein kan voelen. En snap je waarom het Waddengebied zo’n cruciale schakel is in de ecosystemen van de wereld. Alles wat de Waddenzee zo uniek en onmisbaar maakt, krijgt voor het eerst een welverdiende publieksbeleving.

Beleving in een veldstation 2.0 Het Werelderfgoedcentrum Waddenzee wordt geen gewoon museum. Iedereen is straks welkom in het veldstation 2.0. Direct bij binnenkomst start een unieke beleving.

Elke ruimte die je betreedt, belicht een ander deel van de Wadden. Je verkent je eigen rol ten opzichte van de natuur en wordt uitgedaagd mee te denken. Je bent live getuige

van onderzoek en kunt daar zelf ook aan meedoen. Je loopt door laboratoria en ontdekt het belang van algen, virussen en bacteriën. Maar je kan ook de kracht van herfststormen tegen de dijken ervaren. Ook het zeehondencentrum verhuist van Pieterburen naar dit nieuwe thuis. Hier zie je ze werken aan hun herstel om weer terug de zee in te gaan. En leer je over de zeehond als graadmeter voor een gezonde Waddenzee.

Een gebouw van wereldklasse Het Werelderfgoedcentrum Waddenzee wordt gebouwd naar een ontwerp van het Deense architectenbureau Dorte Mandrup. In het Nederlandse Waddengebied passende materialen die bestand zijn tegen het klimaat van Lauwersoog en de buitendijkse ligging van het Werelderfgoedcentrum Waddenzee vormen het uitgangspunt. Het voorlopig ontwerp stelt een volledig uit hout opgetrokken gebouw voor, dat de contouren van haar omgeving volgt: aan zeezijde is het een etage lager dan aan dijkzijde. Met een ingenieus ontwerp van verticale lamellen wordt optimaal gebruik gemaakt van het daglicht, kan de zon worden geweerd en is gegarandeerd dat er in de avond en nacht geen lichtvervuiling optreedt. Doordat de geveloppervlakten grotendeels in glas worden uitgevoerd is er een sterke connectie tussen binnen en buiten. De bezoeker van het Werelderfgoedcentrum Waddenzee kan steeds vanuit een andere hoek de omgeving in zich opnemen; het licht en de sfeer binnen veranderen mee met de weersomstandigheden buiten.

Het Werelderfgoedcentrum Waddenzee moet in het vaak gure en winderige havengebied een uitnodigend, warm

41 baken zijn. Ook voor passanten en mensen die wonen in Lauwersoog of werken in de haven. De hele entree-etage en een belangrijk deel van de lager gelegen etage zijn daarom publiek – gratis toegankelijk. Hier bevinden zich onder andere de receptie en ‘vertrekhal’, café en restaurant en de Wadhal, in combinatie met een lounge. In de vertrekhal krijgt de bezoeker alvast een voorproefje van wat er in de rest van het gebouw te beleven is: het wetlab – de natte onderzoeksfaciliteit voor onderzoek naar vis, schelpdieren en onderwaternatuur – grenst aan deze publieke zone.

Duurzaamheid Duurzaamheid staat voorop bij de ontwikkeling van het Werelderfgoedcentrum Waddenzee: er wordt gestreefd naar een duurzaamheidslabel, bijvoorbeeld een GPR Gebouw 4.3 met een score van ten minste 8,5 of een WELL Building. Het gebouw zal energieneutraal zijn en er wordt geïnvesteerd in duurzame en recyclebare materialen. Ook het interieur zal worden ontworpen met duurzaamheid en aansluiting bij lokale materialen, makers en gebruikers als uitgangspunt. Voor de zeehondenbassins zijn geavanceerde waterzuiveringsinstallaties nodig. Deze worden vanzelfsprekend uitgevoerd volgens de laatste standaarden in duurzaamheid en milieuvriendelijkheid. Het gebouw inclusief de zeehondenbassins moeten op jaarbasis waterpositief worden.

Ook in het restaurant en café is duurzaamheid leidend.

Bovendien biedt de verbinding tussen lokale producenten

Beeld: © Dorte Mandrup

De Wadden is ‘s werelds grootste aaneengesloten getijdengebied.

Nederlands’ laatste stukje wildernis.

Een uniek natuurlandschap dat als enige van ons land tot UNESCO Werelderfgoed behoort. Wat er leeft is van cruciaal belang voor natuur en mens. Die waarde voor de aarde willen we je laten voelen en ervaren in het Werelderfgoedcentrum Waddenzee.

en vakmensen en het grotere publiek meerwaarde. Zo zal het restaurant op kleine, exclusieve schaal kunnen koken met de vangst die door leden van de Coöperatie Vissers van de Kust aan wal wordt gebracht en in het Werelderfgoedcentrum Waddenzee wordt schoongemaakt.

Op het menu staan uiteraard lokale en regionale producten.

Bier en gedestilleerd zal bij voorkeur vanuit Groningen en Friesland worden betrokken. We haken aan bij initiatieven om culinair gebruik- en innovatie van Waddenproducten te stimuleren. abcnova is verantwoordelijk voor de projectdirectie en het bouwprojectmanagement in opdracht van Stichting Werelderfgoedcentrum Waddenzee.

42

Zorgorganisaties hebben goud inzet als strategisch partner voor oplossen woningcrisis De woningcrisis is hét actuele thema als het gaat om ruimtelijke ordeningsvraagstukken in Nederland. De roep om overheidssturing die is ontstaan heeft niet meer geklonken sinds de tijd van VINEX. Maar er is in Nederland ook veel onbetreden sneeuw met ontwikkelpotentieel: extensieve zorgterreinen van zorgorganisaties en solitair gelegen zorgpanden in de wijk bieden een enorm (ontwikkel)potentieel.

Vliegende brigades, versnellingstafels en strategische allianties, je kan het zo gek niet bedenken of het wordt ingezet om het schreeuwende tekort aan woningen terug te dringen. Al deze strategieën hebben met elkaar gemeen dat ze uitgaan van de samenwerking tussen partijen.

Samenwerking tussen overheden, tussen overheden en marktpartijen en tussen overheden en traditionele partners als de woningbouwcorporaties. Voorgenoemde actoren zien daarbij echter een nieuwe partner over het hoofd; de zorgorganisaties met een omvangrijke vastgoedportefeuille van circa 26 miljoen m² bvo.

Onbenutte ruimte in zorgvastgoed en instellingsterreinen Landgoederen en terreinen van zorgorganisaties zijn van oudsher vaak gelegen in het groen aan de rand van steden en dorpen. De relatieve ligging en waardering van deze veelal extensieve terreinen is in de afgelopen jaren sterk veranderd. Stedelijke uitbreidingen hebben ervoor gezorgd dat de afstand tussen veel terreinen en de stad is verdwenen. Hierdoor worden deze terreinen ook interessant voor ontwikkelingen die niet meteen de kernactiviteit zijn van zorgorganisaties. Door verschillende maatschappelijke trends zoals het extramuraliseren van zorg, FACT teams en sinds Covid-19 ook de langverwachte groei van E-Health,

is op veel zorgterreinen ‘ruimte vrij’ gekomen. Aan de andere kant zien we ook dat veel zorgorganisaties hun huisvesting steeds meer terughalen vanuit de wijken naar het instellingsterrein omdat het niet voor alle doelgroepen passend is of de gewenste minimale groepsomvang niet behaald kan worden.

Voor binnenstedelijke locaties en solitaire gebouwen geldt dat ze op verschillende manieren aangewend kunnen worden. Regelmatig is niet het gehele bouwoppervlak benut, kan binnenstedelijk verdicht worden op dergelijke locaties en blijft er dus veel potentieel onbenut. Tegelijkertijd koesteren zorgorganisaties hun terreinen en gebouwen ook vanwege de kwaliteiten en de historische binding met de plek.

Meerdere vliegen in één klap Wij zien de zorg als één van de strategische partners bij de aanpak van de woningcrisis. De transformatie van zorgvastgoed en instellingsterreinen naar woningbouwlocaties kan ruimte bieden aan wel honderden nieuwe woningen en zal daarmee een belangrijke bijdrage leveren aan de versnelling van de woningbouw. Maar dat niet alleen. Al jaren is de tendens om cliënten van zorgpartijen zo veel als mogelijk in contact te brengen met

43

de samenleving. Iets waar instellingsterreinen per definitie niet goed op zijn toegerust. Zelfs binnenstedelijke locaties van zorgorganisaties hebben vaak een solitair karakter en staan maar beperkt in contact met de lokale context.

Het verbeteren van ruimtelijke structuren en het dichter bij elkaar brengen van zorg en wonen draagt bij aan een inclusieve samenleving én aan de kwaliteit van zorg. Het kan schaalvoordelen opleveren voor de thuiszorg en daarmee de mobiliteitsvraag van mensen in de thuiszorg inkorten.

inzichtelijk te maken zodat het beste scenario wordt vertaald in het strategische plan. Projecten kunnen gedefinieerd en vertaald worden in een businesscase. Leidt deze investering tot het gewenste resultaat, zowel in financieel opzicht als in het bereiken van onze strategische doelen? Zo wordt anticiperen op veranderende omstandigheden veranderd in bewust gebruik maken van de kansen, rekening houdend met de strategische koers van de organisatie, de terreinen en gebouwen.

Bestaande zorglocaties zijn vaak bij uitstek geschikte locaties voor woonconcepten die zich richten op mensen die op zoek zijn naar veiligheid en gelijkgestemden om niet te vereenzamen. Een goed uitgedacht concept, dat is afgestemd op de lokale/bovenregionale klant- en marktsituatie kan uitkomst bieden voor zowel het (her) huisvestingsvraagstuk van zorgpartijen als een bijdrage leveren aan de doorstroming op de huizenmarkt.

Kortom, de transformatie van zorgvastgoed biedt kansen om te komen tot meer passend zorgvastgoed, ruimte voor woningbouwontwikkeling, doorstroming op de woningmarkt, betere ruimtelijke structuren én aan een inclusieve samenleving.

Gemeenten maak een woonzorgvisie Wij zien gemeenten die op strategisch niveau durven te kijken naar het zorgvastgoed en die de uiteenlopende perspectieven van de verschillende zorgaanbieders met elkaar verbinden. Ze zorgen ervoor dat er vraaggericht gewerkt wordt aan een passend aanbod van wonen en zorg in hun gemeente. Bij het overgrote gedeelte van gemeenten in Nederland is een dergelijke woonzorgvisie nog niet of onvoldoende uitgewerkt. Gemeenten die hier al wel werk van maken dragen actief bij aan passende huisvesting voor zorgpartijen én ’creëren’ daarnaast ruimte voor nieuwe ontwikkelingen. Nieuwe goede huisvesting zorgt er namelijk ook voor dat het inefficiënte vastgoed van weleer plaats kan maken voor nieuwe delen van de inclusieve stad.

Door op strategisch niveau te kijken naar het zorgvastgoed in Nederland doen zich concrete kansen voor die een zeer waardevolle bijdrage kunnen leveren aan het oplossen van de woningcrisis.

Zorgorganisaties als strategische partner In onze optiek zijn een aantal zaken belangrijk om te komen tot een strategische samenwerking tussen zorgpartijen en overheden. Eén van de kernvragen: past onze (toekomstige) dienstverlening en ons vastgoed bij elkaar? Voor zorgorganisaties begint het met het inzichtelijk maken van de vastgoedportefeuille. Dat begint bij een vastgoedscan waarbij omvang, leeftijd, functionaliteit, flexibiliteit, duurzaamheid, exploitatiekosten en marktwaarde inzichtelijk worden gemaakt. Vervolgens kan een strategisch vastgoedplan worden opgesteld dat aansluit op, en onderdeel kan vormen van het algemene strategische plan van de organisatie.

Waar willen we als organisatie naar toe en wat vraagt dat van ons vastgoed? Scenariostudies kunnen helpen om de gevolgen van mogelijke keuzen over de langere termijn

De transformatie van zorgvastgoed en instellingsterreinen biedt kansen voor het (her)huisvestingsvraagstuk van zorgpartijen, kan ontbrekende schakels leggen in steden en dorpen, doorstroming op de woningmarkt bevorderen én ruimte vrij maken voor de nieuwe woningen die zo hard nodig zijn. Het verzilveren van al die potentie vraagt om ambitie en samenwerking, tussen zorgorganisaties, gemeenten én marktpartijen. Nederland verdient beter zorgvastgoed!

44

Uw vraag onze uitdaging BIJ ABCNOVA WERKEN 100 COLLEGA’S AAN EEN BIJZONDER BREED SCALA VAN VASTGOEDOPGAVEN. VAN HEEL COMPLEX EN ABSTRACT IN DE VOORBEREIDING TOT MEER PRAKTISCH IN DE REALISATIE. NIET VOOR NIETS IS ONS MOTTO: VAN ANALYSE NAAR REALITEIT. DIT BETEKENT DAT WE NAAST PROJECTMANAGERS, KWALITEITSMANAGERS, CONSULTANTS EN DIRECTIEVOERDERS OOK JURISTEN, DUURZAAMHEIDSEXPERTS, HUISVESTINGSPECIALISTEN EN MEDEWERKERS DIE VEEL ERVARING HEBBEN MET HAALBAARHEIDSANALYSES IN HUIS HEBBEN.

ONTWIKKELMANAGEMENT Ontwikkelen betekent kansen pakken, maar ook risico´s managen. In ontwikkelmanagement is meer dan ooit behoefte aan ‘ouderwets’ vakmanschap. Onze toegevoegde waarde als onafhankelijk en gedelegeerd ontwikkelingsmanager komt tot uiting in een strakke organisatie, planning en budgetbeheersing. Waar draagvlak tekort komt, helpen we met nieuwe invalshoeken en inspireren we teams op weg naar een gezamenlijk einddoel.

Van initiatief tot oplevering sturen we op kwaliteit, omdat onze belangen parallel lopen met die van onze opdrachtgevers.

PROCES- EN PROJECTMANAGEMENT Of het nu gaat om een afgebakend project of een doorlopend proces, onze project- en procesmanagers vormen de juiste schakel. Ze kennen de markt en zijn gewend om in bestuurlijke en politieke omgevingen te bewegen. Onze project- en procesmanagers kruipen in de huid van onze opdrachtgevers om echt te begrijpen wat de vraag is. We behouden de helikopterview, verbinden alle betrokken partijen én zorgen voor draagvlak. De opdrachtgever zit aan de knoppen en de project- en procesmanager zorgt ervoor dat alles echt voor elkaar komt.

REALISATIE- EN KWALITEITSMANAGEMENT We hebben ze nog: echte techneuten met de laarzen in de klei.

Of het nu gaat om de traditionele vorm van bouwbegeleiding of een geïntegreerd contract, onze realisatiemanagers en kwaliteitsmanagers begrijpen het doorslaggevend belang van kwaliteit, planning, administratie en veiligheid. We zijn de ogen en oren van onze opdrachtgevers en leggen de focus op naleving van de overeenkomst, risicobeheersing, voorkomen van meerwerk en een betrokken en enthousiast team. Het is een trend om uitvoerende partners meer vrijheid en verantwoordelijkheid te geven. Daarbij horen geïntegreerde contracten, publiek-private samenwerkingen en bouwteams. Voor deze contractvormen zetten we onze contractmanagers in.

Onze contractmanagers richten zich op het zeker stellen dat de opdrachtnemer aantoonbaar voldoet aan wat is vastgelegd in de overeenkomst. We zorgen dat belangen van de opdrachtgever worden gewaarborgd en de risico’s worden beheerst. We verbinden en vertalen het contract naar de praktijk. En als het nodig is, zijn we de 'waakhond' van onze opdrachtgever. Hierdoor kunt u vertrouwen op een gecontroleerd bouwproces.

45 Van analyse tot realiteit Inzichtelijk en haalbaar maken

Basis leggen voor samenwerking

Grip op projecten

DUE DILIGENCE abcnova adviseert en ondersteunt opdrachtgevers door de vastgoedaankoop vooraf technisch, juridisch en financieel te beoordelen. We onderzoeken of het vastgoed voldoet aan en overeenkomt met uw verwachtingen en eisen.

Vervolgens helpen we met de contractonderhandelingen tussen u als vastgoedeigenaar en de vastgoedontwikkelaar bij de totstandkoming van de turnkey-overeenkomst.

Tijdens de ontwikkeling van het vastgoed bewaken we de gemaakte contractafspraken en controleren we het werk van de ontwikkelende partij op kwaliteit.

ADVIES & SECOND OPINION Naast het begeleiden van complete projecten bieden we ook losstaande adviestrajecten aan onze opdrachtgevers.

Heeft u bijvoorbeeld behoefte aan een onafhankelijk advies, abcnova kan u voorzien van een second opinion. Daarnaast bieden we haalbaarheidsstudies, waarin we komen tot een integrale businesscase.

RISICOMANAGEMENT EN PLANNING Wij gaan geen uitdaging uit de weg en gedijen perfect in dynamiek en complexiteit. Voordat u de weg van A naar B aflegt, moet u de onzekerheden van de route kennen om daarop te anticiperen. Dus: waar zitten de kritieke momenten qua planning, welke risico’s kunnen we verwachten en welke besluitvorming is nodig voor een overzichtelijk proces?

Risicomanagement bij abcnova draait niet om het vermijden van risico’s maar om het voorkomen van (negatieve) verrassingen.

JURIDISCH ADVIES De vastgoedjuristen van abcnova staan hun opdrachtgevers (publieke instellingen, beleggers, aannemers, etc.) bij om het beoogde doel te bereiken. De belangen van de opdrachtgever staan hierbij voorop, maar vanuit de praktijk kennen we ook de wederpartij en andere betrokkenen. Die kennis wegen we mee. Begrip van beide kanten van de tafel draagt bij aan het behartigen van belangen en het bereiken van optimale resultaten.

GEBIEDSONTWIKKELING Als abcnova organiseren wij optimale woon-, werk- en leefomgevingen. Dit doen we met de belangen van vandaag en overmorgen op ons netvlies! Een integrale benadering binnen de gebiedsontwikkeling is dan ook niet weg te denken. We staan voor verschillende ruimtelijke en maatschappelijke opgaven. Denk aan bijvoorbeeld de energie-, mobiliteits- en klimaatopgave. Hierdoor ontstaat er een zoektocht naar efficiënte en toekomstbestendige oplossingen.

Voor deze oplossingen is samenwerking een voorwaarde voor succes. Een proces dat begint met een visie vanuit de kracht van de locatie, die pas echt vorm krijgt door interactie met partners, belanghebbenden en eindgebruikers.

Luisteren, samen denken en dan doen is de basis! Hierdoor is gebiedsontwikkeling onlosmakelijk verbonden met inspiratie en creativiteit, maar zeker ook met realiteit.

Samen met betrokken partijen werkt abcnova binnen uiteenlopende projecten aan de optimale balans tussen sociaal-maatschappelijke, economische, ruimtelijke en ecologische waarden.

46

De mensen van abcnova BIJ ABCNOVA WERKEN WE MET EEN AMBITIEUS EN VOORAL ENTHOUSIAST TEAM. MET IEDER ZIJN EIGEN PASSIE EN VISIE. Wij stellen ons graag aan u voor.

47

O n d e rw ij s hui sv es t i n g • Pub l i e k vastgoed• Gebiedsont wikkeling i n f r as t ru c t u ur • Zorgvas tg oe d Woningbouw• kantoorgebouwen

www.abcnova.nl | info@abcnova.nl | 088 – 0 215 315