__MAIN_TEXT__

Page 1

Nr 2 | 2019

GEBIEDSONTWIKKELING

Toekomst gebiedsontwikkeling HET ALLIANTIEMODEL

Interviews METROPOOLREGIO AMSTERDAM TUSSEN KASTEEL EN WIJCHENS MEER HEMBRUGTERREIN

Placemaking BOUWEN AAN PLEKKEN MET IDENTITEIT

magazine van abcnova | www.abcnova.nl adviseurs

projectmanagers

procesmanagers


Voorwoord Als abcnova organiseren wij optimale woon-, werk-, leer- en leefomgevingen. Dit doen we altijd met de belangen van vandaag en overmorgen op ons ­netvlies. Een integrale benadering binnen gebiedsontwikkeling is ­nodig ­gezien de verschillende ruimtelijke en maatschappelijke opgaven op het ­gebied van energie, mobiliteit en klimaat. Dit vraagt om efficiënte en ­toekomstbestendige oplossingen, en daar helpen wij onze opdrachtgevers bij. Wij zien dat samenwerking een voorwaarde is voor succesvolle toekomst­ bestendige gebiedsontwikkelingen. Een proces dat begint met een visie ­vanuit de kracht van de locatie én de interactie met partners, belang­ hebbenden en eindgebruikers. Luisteren, samen denken en dan doen staat aan de basis. Hierdoor is gebiedsontwikkeling onlosmakelijk verbonden met inspiratie en creativiteit, maar zeker ook met realiteit. Samen met b ­ etrokken partijen werkt abcnova binnen uiteenlopende projecten aan de o ­ ptimale balans tussen s­ ociaal-maatschappelijke, economische, ruimtelijke en ­ecologische waarden. Graag laten we in dit magazine zien op welke wijze wij een bijdrage l­ everen aan de toekomstbestendige ontwikkeling van gebieden. Verschillende ­projecten komen hierbij aan bod, met elk hun eigen identiteit en ruimtelijke opgave. Daarnaast bespreken we de belangrijke trends die invloed hebben op ons dagelijks werk en laten wij onze opdrachtgevers aan het woord over de maatschappelijke impact die wij samen met hen bereiken. Wij wensen u veel leesplezier! Annet de Lange en Jurriën de Jong


6

Onze aanpak van initiatief tot plan

Bouwen aan plekken met identiteit Monumentaal vastgoed in gebiedsontwikkeling

10

Mobiliteit vraagt om gedragsverandering

24


Content 6

ONZE AANPAK VAN INITIATIEF TOT PROJECT

Ruimte voor energie in gebiedsontwikkeling

12

8

IN HOOG TEMPO BOUWEN AAN DE METROPOOL INTERVIEW LEX BRANS, PROJECTLEIDER VERSNELLINGSOPGAVE IN DE MRA

10

BOUWEN AAN PLEKKEN MET IDENTITEIT MONUMENTAAL VASTGOED IN GEBIEDSONTWIKKELING

12

RUIMTE VOOR ENERGIE IN GEBIEDSONTWIKKELING

14

LEF EN AMBITIE IN EEN OMGEDRAAID PROCES INTERVIEW GEERT GERRITS, GEMEENTE WIJCHEN

16

EEN GREEP UIT ONZE PROJECTEN

18

SAMENWERKEN OP STADSNIVEAU LANGE TERMIJN COMMITMENT ALS ACHILLESHIEL

20

DE NIEUWE N200 VERBINDT

22

BOUWEN AAN GEZONDE EN GROENE PLEKKEN

24

MOBILITEIT VRAAGT OM GEDRAGSVERANDERING

26

WENDBARE BLIK OP HEMBRUG INTERVIEW SABINE RENDERS, PROJECTDIRECTEUR HEMBRUGTERREIN

28 30

HET ABC VAN GEBIEDSONTWIKKELING TOEKOMSTBESTENDIG ONTWIKKELEN VOLGENS…


6

Onze aanpak VAN INITIATIEF NAAR PROJECT

ONZE DRIJFVEREN LIGGEN BIJ ONTWIKKELINGEN DIE EEN WAARDEVOLLE BIJDRAGE LEVEREN AAN DE OMGEVING. DOOR UITDAGINGEN EN KANSEN DAADWERKELIJK OM TE ZETTEN NAAR DUURZAME EN TASTBARE PROJECTEN REALISEREN WE TOEKOMSTBESTENDIGE WIJKEN EN GEBIEDEN. OM DAT TE BEREIKEN IS EEN GOEDE START HET HALVE WERK, DAAROM NEMEN WIJ U GRAAG MEE HOE WIJ INITIATIEVEN OMZETTEN NAAR EEN CONCREET EN HAALBAAR PROJECT.

INITIATIEF Een initiatief kan op verschillende manieren ontstaan. Sociaalmaatschappelijke, economische, ruimtelijke, cultuurhistorische of ecologische redenen kunnen de aanleiding zijn om een initiatief voor een ontwikkeling te ontplooien. Het inititatief kan door diverse partijen worden genomen, zoals bijvoorbeeld een gemeente, ontwikkelaar of grondeigenaar. Als de nut en/of noodzaak groot genoeg is zal de eerste stap worden genomen en dat is het analyseren van de haalbaarheid. Wij zitten bij onze opdrachtgevers vaak vanaf dit moment aan tafel.

Als er een projectlocatie is gedefinieerd voeren we eerst een locatieanalyse uit. We hebben ruime ervaring in het zoeken naar verschillende mogelijkheden voor een bepaalde locatie. Op basis van die uitkomsten wordt de haalbaarheid in kwantitatieve en kwalitatieve onderdelen bepaald o.a. door te kijken naar de ruimtelijke uitgangspunten en een eerste financiële verkenning. Om tot het beste scenario te komen is het van groot belang om een verscheidenheid aan mogelijkheden te inventariseren waarbij de wensen van de opdrachtgever centraal staan. Op basis hiervan wordt door de opdrachtgever bepaald of het initiatief verder gebracht wordt naar stap 2: de Verkenning.


7

AMBITIES Op basis van de resultaten van de haalbaarheidsstudie worden ambities geformuleerd die nodig zijn om het plankader te definiëren. De doelstellingen geven samen richting aan de gebiedsvisie die gevormd wordt. Niet alleen stakeholders, maar ook de ruimtelijke en cultuurhistorische kwaliteiten van de ontwikkeling dragen bij aan de visievorming. De visie wordt vervolgens vertaald naar een gebiedsaanpak met daarin een omschrijving van de ontwikkelkaders.

Outside the Box denken zit in ons DNA. Bij ons dus geen standaard oplossingen, maar maatwerk met lef!"

Proces gebiedsontwikkeling

start

start

- analyse

verkenning

verkenning

- gebiedsvisie

- analyse - gebiedsvisie - haalbaarheidsstudie - gebiedsaanpak - gebiedsaanpak - haalbaarheidsstudie - ontwikkelstrategie - ontwikkelstrategie - grondexploitatie - grondexploitatie - stakeholdersanalyse - stakeholdersanalyse - participatie - participatie stakeholders stakeholders

planontwikkeling

uitvoering

- projectorganisatie opzetten

- procesbegeleiding

planontwikkeling

uitvoering

gebruik & behee

gebruik & beheer

- beheervisie

- projectorganisatie opzetten - procesbegeleiding - beheervisie - begeleiden - contractmanagement - overdracht eigendom - begeleiden ruimtelijk ruimtelijk - contractmanagement - overdracht eigendom ordeningstraject - risico- en plannings- risico- en planningsordeningstraject - procesbeheersing management management - procesbeheersing - risico- en plannings- risico- en planningsmanagement management - aanbestedingsstrategie - aanbestedingsstrategie - gronduitgifte - gronduitgifte

STRATEGIE Door middel van het scherp hebben van de visie wordt het gemakkelijker om de ontwikkelstrategie vorm te geven. Op basis van de terugkerende parameters kwantiteit en kwaliteit kunnen de verschillende scenario’s (uit de haalbaarheidsstudie) uitgewerkt worden. Dit uitwerken doen bij voorkeur in samenwerking met de partijen die we in kaart hebben gebracht met de stakeholdersanalyse. Wij streven altijd naar participatie. Hiermee creëren we een breed draagvlak, maar daarnaast zijn participatietrajecten ook gewoon leuk om te doen! Bewoners, omwonenden, ondernemers en andere betrokkenen zijn immers degenen met de meeste kennis van de nabije omgeving. Een voorkeursmodel zal vervolgens voor besluitvorming worden voorgelegd. Hierbij worden aan de voorkant de risico’s en kansen goed in beeld gebracht, zodat gestuurd kan worden op een optimaal resultaat. Met de uitkomst van het participatietraject kan de visie afgerond worden en de ontwikkelstrategie, met onderbouwde grondexploitatie en risico- en kansendossier, worden opgesteld en uitgerold worden voor de verdere planontwikkeling.

Bent u benieuwd hoe wij vanuit de verkenning het initiatief omzetten naar een concreet project? Wij komen graag met u in contact! MAATWERK Bij abcnova behandelen we vraagstukken vanuit maatwerk. Idealen, dromen en ambitie mogen leidend zijn in een ontwikkeling. Om u optimaal te faciliteren zullen we deze dromen vertalen naar een realistisch plan. We proberen daarbij lange termijn doelstellingen en beleidsplannen te matchen aan de hedendaagse vraagstukken en capaciteit. Om zo van binnen naar buiten te werken en haalbare en passende plannen te maken. Uiteindelijk komen we samen tot de laatste stap in het proces: gebruik & beheer. Outside the box denken is wat in ons DNA zit. Bij ons dus geen standaard oplossingen, maar maatwerk met lef!


8

INTERVIEW

Lex Brans In hoog tempo bouwen aan de metropool

“SLECHTS EEN OLIEMANNETJE”, ZO OMSCHRIJFT LEX BRANS ZIJN ROL ALS PROGRAMMAMANAGER VAN HET ACTIEPROGRAMMA WONINGPRODUCTIE IN DE METROPOOLREGIO AMSTERDAM. HIJ FACILITEERT IN DEZE ROL 32 GEMEENTEN BIJ HET REALISEREN VAN HUN WONINGPRODUCTIE, MET ALS DOEL: 105.000 WONINGEN ERBIJ TOT 2025. EEN OPGAVE DIE VOLGENS BRANS IN ALLE GEMEENTEN MET HARTSTOCHT WORDT AANGEPAKT.

ACTIEPROGRAMMA De woningnood in de Metropoolregio Amsterdam (MRA) is zo groot, dat noodmaatregelen nodig zijn. Dat is de aanleiding voor het opzetten van het Actieprogramma Woningreductie. Brans licht toe: “Bij de start van het programma hebben we de bouwplannen in de MRA-gemeenten en de woningbehoefte in kaart gebracht. Zo kwam naar voren dat in deze regio tot 2025 105.000 woningen gebouwd moeten worden. Om dat te realiseren, voeren we gesprekken met het Rijk over regelgeving en investeringen in bereikbaarheid. Ook voeren we de discussie over betaalbaarheid en inclusiviteit. Maar vooral faciliteren we gemeenten bij hun eigen bouwopgave.” FLEXIBELE SCHIL Eén van de manieren om gemeenten te faciliteren is de flexibele schil. Brans: “Door de crisis is het aantal ambtenaren flink afgenomen. Veel gemeenten hebben daardoor onvoldoende kennis en capaciteit in huis om in het benodigde hoge tempo de woningproductie op gang te brengen. Daarom hebben we een flexibele schil van waaruit professionals ingezet kunnen worden in de voorbereidingsfase.” STEDELIJKE KERNEN MET EIGEN IDENTITEIT Brans vertelt dat er maar liefst 1.717 projecten in de planning staan om de bouwopgave tot 2025 te realiseren. Daarna lijkt er weer wat meer tijd te zijn voor nog eens 150.000 woningen tot 2040. Hoe kun je in de haast zodanig bouwen, dat het de ontwikkeling van de hele metropool ten goede komt? Brans: “We hebben terug geredeneerd vanuit 2040 en kwamen uit op de polycentrische metropool. Dit model gaat uit van verschillende

stedelijke kernen met elk hun eigen identiteit. Het is niet de bedoeling allemaal kleine ‘Amsterdammen’ te bouwen, juist niet. We hebben gekozen voor een hoogstedelijk milieu in Amsterdam en een stedelijk milieu in een aantal kernsteden daaromheen, zoals Haarlem, Almere en Lelystad. Opgeteld proberen de gemeenten daar 80% van de woningproductie te realiseren. Dat neemt overigens niet weg dat we ook de omliggende regio faciliteren. Maar daar nemen we meer tijd voor.” BEREIKBAARHEID Het ordeningsprincipe van de polycentrische metropool helpt volgens Brans in de agendavoering naar het Rijk: “Om de metropoolregio op deze manier te ontwikkelen, moet de onderlinge bereikbaarheid van deze steden optimaal zijn. We bouwen vooral bij OV-knooppunten. In 85% voldoen de plannen van gemeenten zelfs al aan het uitgangspunt van provincie Noord-Holland om binnen 1.200 meter van stations te bouwen. Daarna kunnen we de stadsranden afmaken. Bouwen in de rafelranden en in het groen is nu niet nodig.” SAMEN OPTREKKEN Bijna dagelijks staan er berichten in de media dat de woningmarkt op slot zit. Dit geldt niet alleen voor de koopmarkt, maar ook in de huurmarkt. Brans beaamt dit: “Er zijn enorme tekorten in het sociale en middensegment. Het Rijk vindt ook dat er voor deze groepen gebouwd moet worden, maar dat haal je niet zomaar meer in. Om op koers te blijven is het belangrijk dat wij als overheid in gesprek gaan met marktpartijen om hun strubbelingen en overwegingen te begrijpen en om gezamenlijk op te trekken. We doen dit nog te weinig, maar het gebeurt gelukkig wel.”


9 MAKERS VAN DE SAMENLEVING Het Actieprogramma Woningproductie loopt op koers, maar onzeker is of dit zo blijft. Brans maakt zich zorgen over – zoals hij ze noemt – opportunistische beleggers: “Die gaan vooral voor het snelle en grote geld. De institutionele beleggers, die een langetermijnvisie hebben en die onze pensioenen beleggen, lijden hieronder. Ik zie hier een grote kans: zij kunnen de makers zijn van onze samenleving, zowel voor bereikbaarheid als de woningproductie. Ze kunnen een rol spelen in het smeden van vitale coalities, waarin partijen zich voor een langere tijd aan elkaar verbinden. Ook daarbij helpt de polycentrische ordening: een goed gedefinieerde stedelijke identiteit maakt het makkelijker investeringsbeslissingen te nemen.” HARTSTOCHT Wat is er nu echt nodig om de MRA te ontwikkelen tot een toekomstbestendige metropool? Voor Brans is het overduidelijk: “Vertrouwen in elkaar en samenwerken voor de lange termijn. Mijn voorkeur gaat daar bij uit naar solide beleggers die kijken naar rendementen over tientallen jaren.” In de gemeenten heeft Brans alle vertrouwen. “Ik ben kind aan huis in een heleboel gemeenten. Ze pakken de bouwopgave allemaal anders aan, maar het gebeurt overal met hartstocht. Dat inspireert mij enorm.”

ROL ABCNOVA Vanuit de ruime ervaring met zowel overheden als marktpartijen is dit een passende opgave voor abcnova, waarbij wij als spin in het web opereren om verbinding te leggen om projecten te versnellen. Specifiek is abcnova gevraagd om een projectsecretaris te leveren die de programmamanager ondersteunt bij de uitvoering van het Actieprogramma Woningproductie, in nauwe samenwerking met gemeenten, provincies, het Rijk en marktpartijen.

De Metropoolregio Amsterdam (MRA) is het samenwerkingsverband van de provincies NoordHolland en Flevoland, 32 gemeenten en de Vervoerregio Amsterdam. De MRA behoort tot de Europese top vijf van economisch sterke regio’s en heeft zijn prioriteiten liggen bij het aanjagen van de economie, het verbeteren van de bereikbaarheid en het bouwen van woningen.

Institutionele beleggers kunnen de makers zijn van onze samenleving.”


10

Bouwen aan plekken met identiteit

HOE MONUMENTAAL ­VASTGOED KAN BIJDRAGEN AAN TOEKOMSTBESTENDIGE GEBIEDSONTWIKKELING


11

GROTERE UITDAGING, MAAR MET MEER VERBONDENHEID Herontwikkeling van monumentaal vastgoed is uitdagend. De kosten zijn hoog, de indeling en het gebruik is sterk gereguleerd door wet- en regelgeving en vergunningstrajecten duren gemiddeld genomen langer dan bij een niet-monumentale ontwikkeling. Toch liggen hier prachtige kansen, ook voor de exploitatie van die gebieden. De charme en de historie zorgen ervoor dat woon- en leefgenot wordt bevorderd en het betrekken van monumenten in een herbestemming helpt mee bij de identiteitsvorming van een gebied. En een plek met een unieke en herkenbare identiteit, is een plek waar mensen zich verbonden mee voelen. Het gebied krijgt meerwaarde en dat geeft een extra impuls bij de exploitatie. MONUMENTEN ALS SLEUTELPOSITIE Wij zien in ons werkveld dan ook veel gebiedsontwikkelingen waarbij monumentaal vastgoed een sleutelpositie inneemt. Ook in de branding van een gebied spelen de monumenten een belangrijke rol. De industriële geschiedenis van bijvoorbeeld het Hembrugterrein in Zaandam wordt door ons geactiveerd ten behoeve van een karakteristiek woonmilieu. Cultuurhistorische en landschappelijke waarden vormen de ruggengraat bij de herontwikkeling van de voormalige Groot Seminarie in Warmond en de centrumontwikkeling in Wijchen is tot het project “Tussen Kasteel en Wijchens Meer” gedoopt. De nieuwste monumentale telg in onze werkzaamheden is het voormalig Doofstommeninstituut van Koninklijke Kentalis in Sint-Michielsgestel. WAARDECREATIE Uit onderzoek van de Vrije Universiteit van Amsterdam blijkt dat monumentaal vastgoed een zeer reële en ook meetbare waarde vertegenwoordigt. Monumentaal vastgoed zorgt voor eigenwaarde, identiteit en een emotionele waarde. Deze laat zich ook aantoonbaar vertalen in een economische meerwaarde. Tot in een straal van 10 kilometer kan monumentaal erfgoed effect hebben op de woningwaarde. Kortom, zie monumenten niet als last, maar als krachtige katalysator van gebiedsontwikkeling.

KONINKLIJKE KENTALIS Koninklijke Kentalis ondersteunt mensen die slechthorend, doof of doofblind zijn, een taalontwikkelingsstoornis (TOS) of een communicatieve meervoudige beperking hebben. Dit doen zij vanaf een prachtig terrein in Sint-Michielsgestel. Een groot terrein met onderhoudsintensieve gebouwen, zoals het monumentale hoofdgebouw. Daarom heeft de organisatie besloten het hoofdgebouw uit 1910 en grote delen van het terrein af te stoten. Kantalis blijft na deze verkoop eigenaar en gebruiker van een deel van het terrein. Kentalis staat voor een bijzondere uitdaging: het vinden van een ontwikkelpartner, die ook een nieuwe, goede buur wordt op het terrein waar zij al ruim een eeuw gevestigd is. Het hoofdgebouw en het deel van het terrein dat zal vrijkomen, biedt kansen voor nieuwe bestemmingen. Bestemmingen die moeten passen bij de activiteiten van Kentalis, de bijzondere ligging aan de Dommel en de historische waarde van het unieke hoofdgebouw. Nieuwe ontwikkelingen bieden uiteraard een kans op een nieuw elan en nieuwe kwaliteiten, maar moeten ook nadrukkelijk passen bij de veilige en vertrouwde omgeving die het moet blijven voor de cliënten en leerlingen van Kentalis. ROL ABCNOVA Wij zijn strategisch adviseur van Koninklijke Kentalis en begeleiden de tenderprocedure voor de verkoop van het hoofdgebouw en de gronden. Belangrijke partners die meegenomen worden in het proces zijn de gemeente Sint-Michielsgestel, de Provincie Noord-Brabant en het College Sanering Zorginstellingen. Wij adviseren en begeleiden Kentalis tijdens dit verkoopproces. Parallel ondersteunt abcnova Kentalis om te komen tot een nota van uitgangspunten met de gemeente Sint-Michielsgestel voor de gehele gebiedsontwikkeling. Ook hier spelen de monumenten op het terrein een sleutelrol.


12

Ruimte voor energie IN GEBIEDSONTWIKKELINGEN IEDER BEGIN IS MOEILIJK, MAAR INMIDDELS BEGINT ER VAART IN DE ENERGIETRANSITIE TE KOMEN. ENERZIJDS KOMT DIT DOORDAT WET- EN REGELGEVING ONS DEZE RICHTING OP STUURT, ANDERZIJDS GROEIT OOK DE MAATSCHAPPELIJKE VRAAG NAAR DUURZAME ENERGIE EN WARMTE. DIT ZIEN WE TERUG IN GEBIEDSONTWIKKELINGEN, MAAR WE ZIEN DAT ER IN BESTAANDE WIJKEN NOG HEEL WAT HOBBELS TE NEMEN ZIJN. DE NIEUWBOUWONTWIKKELINGEN GEBRUIKEN WIJ DAN OOK ALS VLIEGWIEL VOOR DE ENERGIETRANSITIE IN BESTAANDE WIJKEN.

In nieuw te ontwikkelen wijken is duurzame warmte vaak al het uitgangspunt. Hier wordt bijvoorbeeld een energiecoörperatie opgericht. In een nieuwe wijk ligt zo’n collectieve oplossing voor de hand, maar in bestaande wijken wordt helaas nog te veel individueel gedacht. Terwijl een collectieve oplossing voordeliger en efficiënter is. Hoe kunnen bewoners van bestaande wijken worden gestimuleerd te gaan voor het collectief? HET INDIVIDU EN HET COLLECTIEF Het huidige beleid richt zich door middel van subsidies nog te vaak op het individu. Daarnaast worden individuele oplossingen voor gebruik van duurzame warmte volop gepromoot: aanschaf van een warmtepomp (bodem of lucht), zonnepanelen, hybride systemen en all-electric. Zonnepanelen geven echter niet op ieder dak evenveel rendement en bodembronnen kunnen niet overal en vlak naast elkaar worden geslagen. Hierdoor wordt inefficiënt gebruik gemaakt van de beschikbare transitieruimte in energie. Om de volgende stap in de energietransitie te kunnen zetten moeten we de focus verleggen van het individu naar het collectief. Dit vraagt om draagvlak en samenwerking in de wijk. MAATSCHAPPELIJK DRAAGVLAK Draagvlak ontstaat niet zomaar. Hoe krijg je alle neuzen dezelfde kant op? Dit kan worden bereikt door het opzetten van een participatietraject. Bij participatie worden potentiële deelnemers actief betrokken bij de planvorming en ontwikkeling. Dat gaat dus veel verder dan alleen geïnformeerd worden. Doordat mensen zich gehoord voelen en actief mee kunnen denken, ontstaat naast draagvlak ook onderlinge samenwerking en worden

deelnemers geïnspireerd. Dit zijn belangrijke basisprincipes om op collectief niveau de energietransitie in te zetten. DUURZAME ENERGIE Naast draagvlak en een goede samenwerking in een collectief initiatief kan een goede technische en efficiënte oplossing niet ontbreken. Hoe krijgt de gewone burger inzicht in de mogelijkheden? Alle gemeenten werken op dit moment aan de Regionale Energiestrategie (RES). Hierin worden mogelijke vormen van duurzame energie en warmte voor de regio opgesomd. Vervolgens vertaalt de gemeente dit in haar Transitievisie Warmte naar mogelijke warmteoplossingen per wijk. Hierdoor weten inwoners welke warmtebron er voor hun beschikbaar is of komt en op welke termijn. Vervolgens moet de warmteoplossing op een zo efficiënt mogelijke manier in de gebouwde omgeving worden ingepast. HET BELANG VAN EEN INTEGRALE GEBIEDSVISIE We leven in een samenleving die vrij individualistisch georiënteerd is, ieder doet zijn eigen ding. Om de vaart in de energietransitie te behouden én mogelijk te versnellen, biedt integraal samenwerken verschillende voordelen. Daarom zetten wij in op het bevorderen van deze samenwerkingen, ofwel het creëren van (energie)collectieven. Het collectief is in staat om schaalvoordeel te realiseren, duurzame energiebronnen efficiënter in te zetten en een hoger rendement te behalen. Om dit te bereiken is participatie, organisatie, draagvlak en structuur nodig. Hier zet abcnova zich dagelijks voor in.


13


14

ZAANDAM HEMBRUG

SCHELDEVESTING BERGEN OP ZOOM

GANTEL DE BAAK WESTLAND

EEN GREEP UIT

onze projecten RIJSWIJKBUITEN

REEVE SLUISCOMPLEX

RIJSWIJK

KAMPEN

N200 AMSTERDAM

BETONDAK ARKEL

KONINKLIJKE KENTALIS SINT-MICHIELSGESTEL


15 WAELPOLDER WESTLAND

BRAINPORT CAMPUS EINDHOVEN

WAALSPRONG NIJMEGEN

ISELDOKS II DOETINCHEM

DEN BURG CENTRUM FASE 1 TEXEL

HART VAN ZUID WIJCHEN


16

INTERVIEW

Geert Gerrits Lef en ambitie in een omgedraaid proces

DE NAAM ZEGT HET AL: DE GEBIEDSONTWIKKELING ‘TUSSEN KASTEEL EN WIJCHENS MEER’ GAAT OVER DE INRICHTING VAN HET GEBIED TUSSEN HET LANDMARK KASTEEL VAN WIJCHEN EN HET WATER AAN DE ZUIDKANT VAN HET CENTRUM. HET PLANGEBIED BESTAAT UIT VERSCHILLENDE KAVELS, DIE STUK VOOR STUK ONTWIKKELD HADDEN KUNNEN WORDEN. WETHOUDER GEERT GERRITS HAD DAAR ALS PORTEFEUILLEHOUDER RUIMTELIJKE ORDENING EN WONEN ZIJN FORMELE ROL KUNNEN VERVULLEN. DAT DEED HIJ ECHTER NIET EN PAKTE HET MET ZIJN TEAM VEEL AMBITIEUZER AAN: “GEVOELSMATIG GAAT MIJN ROL IN GEBIEDSONTWIKKELING VERDER DAN WAT FORMEEL NODIG IS.”

LEF Bijzonder aan deze ontwikkeling is dat er een plan wordt gemaakt voor de gehele oostflank van het centrum. Gerrits licht dit toe: “Ik mocht aan de wieg staan van het idee om deze ontwikkeling integraal aan te pakken. Daarmee bedoel ik dat we een aantal potentiële ontwikkellocaties hebben samengevoegd om als één project in de markt te zetten. Dat vraagt om lef, maar zorgt voor meer samenhang. Het biedt een unieke kans om het centrum in één keer een kwaliteitsimpuls te geven en daarmee toekomstbestendiger te maken.”

ROL ABCNOVA Gemeente Wijchen heeft opdracht verstrekt aan de samenwerking tussen abcnova en Alba Concepts om een ontwikkelstrategie op te stellen en de gemeente te begeleiden bij het in de markt zetten van de (deel) ontwikkelingen tot en met het afsluiten van het contract met de gekozen marktpartij/consortium.

OMGEDRAAID PROCES Wat deze gebiedsontwikkeling ook speciaal maakt voor Wijchen, is dat het proces is omgedraaid. Gerrits: “Ik ben ervan overtuigd dat je de kennis om tot het beste plan te komen vindt in de samenleving. Daarom zijn we aan de voorkant van het proces al begonnen met participatie. We zijn gestart met een blanco vel en hebben in verschillende sessies met bewoners en ondernemers de ambities voor het plan vastgesteld en/of geconcretiseerd. abcnova heeft ons geholpen deze te vertalen naar een ambitiekader, dat we bij de marktuitvraag hebben meegegeven aan de markt.” SPEEDDATES Ook tijdens het tenderproces is volop ruimte gemaakt voor participatie. Gerrits noemt een voorbeeld: “We hebben lokale ondernemers vroegtijdig in contact gebracht met de vijf overgebleven inschrijvers die we voor die fase hadden geselecteerd. Dat deden we eerst in de vorm van speeddatesessies. En bedrijven die een rol kunnen spelen in de uitvoering of als potentiële afnemer, konden in gesprek over mogelijke samenwerking. Dat werkte heel goed. ‘Dit hebben we nog nooit meegemaakt’, hoorden we terug van de marktpartijen.”


17

TUSSENSTAP: BESTEMMINGSPLAN In de tussentijd loopt ook de procedure voor een nieuw (globaal) bestemmingsplan, dat kaders stelt maar ook ruimte houdt voor de markt. “We hebben dit ingezet als tussenstap om vertrouwen en houvast te kunnen bieden, met minder risico voor de marktpartijen maar ook meer zekerheid voor de omgeving”, licht Gerrits toe. “En het helpt ook in het participatieproces. We hadden ook kunnen zeggen: ‘we hebben ambities met elkaar gevonden en over driekwart jaar hoort u van ons wat het geworden is’. Maar we weten dat mensen het ook spannend vinden. Dan helpt het om al iets op tafel te leggen, waar mensen op mogen reageren.” DEELGENOOT MAKEN Politiek-bestuurlijk is de aanpak voor Wijchen ook nieuw en spannend. Voor het slagen van het proces is het daarom essentieel dat het college en de raad goed geïnformeerd worden en achter de gekozen aanpak staan. Hoe neemt Gerrits zijn medebestuurders en raadsleden mee in het proces? Gerrits: “Dat doen we door elkaar constant deelgenoot te maken van de stappen en de achterliggende overwegingen. Zowel in woord als in beeld, via nota’s, nieuwsbrieven, openbare vergaderingen, presentaties en informele bijeenkomsten. En natuurlijk door regelmatig beelden te delen in de wandelgangen en via ambassadeurs in de samenleving. Er is een klankbordgroep opgericht met betrokkenen uit de omgeving, die regelmatig wordt geïnformeerd en geraadpleegd. Voor het vertrouwen in de aanpak moet je blijven benoemen dat ideeën ophalen uit de samenleving en de markt meer kansen op een mooi plan biedt dan alles zelf bedenken. Daar helpt abcnova ons goed bij. Daarnaast heeft de raad een participatieladder vastgesteld en is afgesproken dat we bij ieder proces vooraf met elkaar afspreken welke trede van deze ladder geldt. Je kunt dan regelmatig toetsen of je nog op het juiste niveau samenwerkt en elkaar erop aanspreken.” PARTNERS Gerrits ziet de samenwerking met experts als een belangrijke succesfactor. “Als je ziet dat je een complex traject ingaat, zorg dan dat je de juiste mensen bij elkaar hebt en dat verwachtingen duidelijk zijn. Gezien de complexiteit van deze ontwikkeling zijn we vrij snel op zoek gegaan naar partijen – of beter: echte partners – om ons te helpen. Dat werd de combinatie Alba Concepts en abcnova. Voor mij is het tot nu toe een voorbeeldproject zoals we ze graag hebben. De ervaring en leerpunten neem ik graag mee in toekomstige ontwikkelingen in Wijchen.”

Voor de gebiedsontwikkeling ‘Tussen Kasteel en Wijchens Meer’ schreven zeven marktpartijen/ consortia in. Na een traject van participatie en een selectieprocedure loopt nu de dialoogfase met drie partijen. Geert Gerrits is als wethouder Ruimtelijke Ordening verantwoordelijk voor het proces.

ONDERNEMER AAN HET WOORD Michiel Heijmans is partner en COO bij Yoast, dat software en cursussen aanbiedt voor zoekmachineoptimalisatie. Het snelgroeiende bedrijf heeft nu 90 medewerkers in Wijchen. Zij werken vanuit vier locaties gelegen in het plangebied, op loopafstand van elkaar. “We willen met Yoast persé in het centrum van Wijchen blijven. Dit is de plek waar we zijn gestart, de meeste collega’s wonen hier dichtbij, het internet is ontzettend goed en er is nog ruimte voor groei. Via een participatiesessie met omwonenden en ondernemers raakten we betrokken bij de gebiedsontwikkeling ‘Tussen Kasteel en Wijchens Meer’. Daarna heb ik in speeddatesessies onze wensen voor kantoorruimte en short-stay-verblijfsmogelijkheden voor onze internationale collega’s goed onder de aandacht kunnen brengen bij alle inschrijvers. Onder meer door de speeddates heeft de gemeente het contact mogelijk gemaakt, waardoor diverse marktpartijen later op kantoor langs zijn gekomen om door te praten over onze wensen en hun plannen."


18

Samenwerken op stadsniveau

LANGE TERMIJN COMMITMENT ALS ACHILLESHIEL VOOR STEDELIJKE ONTWIKKELING IS ALTIJD SAMENWERKING NODIG GEWEEST. DE ROLLEN DIE PARTIJEN HIERIN SPELEN VERANDEREN ECHTER IN DE LOOP VAN DE TIJD. DIT WORDT VEROORZAAKT DOOR INVLOED VAN DE POLITIEK EN DE MARKT(CONJUNCTUUR). WAT BETEKENT DIT VOOR LANGE TERMIJN EN WAT KUNNEN WE LEREN UIT HET VERLEDEN?

De samenwerking tussen de overheid en de markt concentreert zich meestal op het niveau van concrete bouwprojecten, de vastgoedontwikkeling. Vooral in de tijd van de Vierde Nota Ruimtelijke Ordening Extra (VINEX) is de samenwerking opgeschaald en werden er grootschalige Publiek-Private Samenwerkingen (PPS) opgetuigd. Op gebiedsniveau werd hierin samengewerkt in Grondexploitatiemaatschappijen (GEM). Kennis en risico´s werden in meer of mindere mate gedeeld. Veel GEM´s zijn gestrand of ontbonden tijdens de economische crisis. Ook binnenstedelijk is geëxperimenteerd met samenwerken. Voorbeeld hiervan zijn de Wijkontwikkelmaatschappijen (WOM), waarbij veelal corporaties en gemeenten op een integrale manier de herstructurering van wijken aanpakken. Zowel voor de GEM´s als voor de WOM´s blijkt het lange termijn commitment de achilleshiel voor de samenwerking te zijn. De samenwerkingen zijn onvoldoende robuust voor bewegingen in de markt en politiek, maar missen vaak ook een duidelijke strategische visie en missie waarop kan worden teruggevallen.

NIET AFSCHALEN MAAR OPSCHALEN Partijen hebben zich, aangewakkerd door de crisis, meer gefocust op hun core business en op overzichtelijke opgaven. Dit terwijl nu juist de tijd is om meer te gaan samenwerken in stedelijke ontwikkeling. De context is complexer dan ooit door de integrale opgave die er ligt zoals verduurzaming, waterhuishouding, opwarming, biodiversiteit, snel veranderende mobiliteitsopgave, sociale en maatschappelijke opgaven. Daarnaast merken we, mede omdat er steeds meer data beschikbaar komt, de behoefte om meer te sturen op basis van concrete en meetbare strategische doelstellingen voor de stad. Wij pleiten ervoor om de ervaringen die zijn opgedaan met de GEM´s en WOM´s niet te gebruiken als showstopper. Er heeft in de afgelopen decennia namelijk een enorme professionaliseringslag plaatsgevonden in onze sector. Partijen zijn risicobewuster geworden en we kunnen de ervaringen van de toegepaste samenwerkingsmodellen gebruiken om lessen te leren voor de toekomst. En gaan voor nieuwe samenwerkingen die juist de integrale opgave van de stad als uitgangspunt hebben. Dat biedt een duidelijke houvast voor de visie en missie van een samenwerking. De belangrijkste vraag hierbij is: “Hoe kunnen we op een voor partijen acceptabele manier het lange termijn commitment aangaan dat nodig is voor stedelijke ontwikkelingen?” DROMEN: DE STADSONTWIKKELMAATSCHAPPIJ De ultieme droom is dat we een stadsontwikkelmaatschappij hebben, met verschillende partijen als ´aandeelhouder´ en waarvan de volledige stadsontwikkelopgave de missie is. Partijen brengen kapitaal in en zorgen hiermee dat de stadsontwikkelmaatschappij crisis-proof is. Doordat verschillende partijen participeren kan er anticyclisch geïnvesteerd worden. Het gevraagde commitment kan per partij verschillen, maar moet evenwichtig zijn. De in- en uitstapmogelijkheden zijn hierbij natuurlijk de cruciale succesfactoren. Er zijn allerlei mogelijkheden en onmogelijkheden aan deze droom verbonden. Het is echter onze overtuiging dat


19

NIVEAU SAMENWERKING PUBLIEK/PRIVAAT IN STEDELIJKE ONTWIKKELING

REGIO STADSALLIANTIES

STAD CRISIS

WIJK GEBIED PLOT

PPS

'90 ‘90

het uitwerken van het concept kan leiden tot samenwerking op een ander abstractieniveau. Hiermee wordt het bijdragen aan de strategische doelen in stadsontwikkeling versterkt. DOEN: CONVENANTEN EN ALLIANTIES Ondertussen krijgen wij al op verschillende plekken de vraag om te helpen bij het maken van afspraken op een hoger schaalniveau dan individuele projecten tussen partijen. Een goed voorbeeld hiervan is het genoemde thema ‘middeldure huur’. De behoefte aan meer middeldure huurwoningen is niet op plotniveau op te lossen. Beleggers willen graag op stadsniveau afspraken maken over de opgave. Hoe moeten we hier omgaan met het aanbestedingsbeleid en hoe kun je commitment vragen van partijen en toch flexibiliteit houden?

WOM's

PPS

PPS

PPS

GEM's ONTWIKKELINGEN OP PLOTNIVEAU '00 ‘00

'10 ‘10

'20 ‘20

Ook de opgave van sociale woningbouw vraagt een samenwerking die meer is dan de optelsom van individuele projecten. De prestatieafspraken bieden vaak onvoldoende houvast. Er is dus behoefte aan modellen voor samenwerking op een ander abstractieniveau. Zo zijn wij op dit moment bezig een convenant te sluiten voor een corporatie en een gemeente om de belangen van 5 projecten te combineren om zo tot een grotere bijdrage te komen aan de strategische doelstellingen van de gemeente én de corporatie. Lange termijn commitment is de achilleshiel van de samenwerking. Om echt strategisch te kunnen werken aan een toekomstbestendige stad moeten we in de samenwerking het schaalniveau van individuele projecten ontstijgen.


20

De Nieuwe N200 verbindt VANDAAG DE DAG RIJDEN ER DAGELIJKS 35.000 AUTO’S OVER DE N200, OOK WEL BEKEND ALS DE HAARLEMMERWEG. HET IS AL EEUWEN EEN BELANGRIJKE VERBINDING TUSSEN HAARLEM EN AMSTERDAM. NIET ALLEEN DE WEG ZELF, MAAR OOK HET GEBIED WORDT GEKENMERKT DOOR HISTORIE. ZO HERREZEN TUSSEN DE TWEE STEDEN DE EERSTE SPOORLIJN ÉN DE EERSTE WATERLEIDING VAN NEDERLAND. HET GEBIED WORDT INGRIJPEND AANGEPAKT OM WEER KLAAR TE ZIJN VOOR DE TOEKOMST EN ZODOENDE ONDERGAAT OOK DE OUDE VERTROUWDE N200 EEN METAMORFOSE. EEN UITDAGENDE KLUS, MEDE OMDAT ER VERSCHILLENDE OPDRACHTGEVERS EN DUS BELANGEN MEE GEMOEID ZIJN. PLANNING EN RISICOBEHEERSING ZIJN BELANGRIJKE UITDAGINGEN EN DAAR ZET ABCNOVA ZICH VOOR IN.

GEBIEDSONTWIKKELING SLOTERDIJK ALS MOTOR Een katalysator voor de vernieuwing is het plan van het gemeentebestuur van Amsterdam, dat tot 2025 in totaal 52.500 woningen wil bouwen. Een flinke opgave die voor een belangrijk deel valt in Sloterdijk. Een industriegebied gelegen aan de westzijde van de stad dat de komende jaren zal veranderen naar een gebied met bedrijven, woningen, horeca en recreatie. Dit heeft grote invloed op de belasting van de N200. Ook de inrichting van de N200 zal op de schop moeten om meer ruimte voor fietsers en voetgangers te creëren.

EEN INTEGRALE AANPAK De N200 voldeed niet meer aan de huidige maatstaven van veiligheid, beheerbaarheid en beschikbaarheid. Het deel van de N200 vanaf het NS-station Halfweg tot in Amsterdam was dringend toe aan onderhoud: de boezembruggen zijn oud en aan vervanging toe, de dijk is verzakt en het asfalt is versleten. De drinkwatertransportleidingen in de dijk moeten worden vervangen. Daarnaast moet een ecopassage worden aangelegd en een duiker in Halfweg worden vernieuwd. Deze werkzaamheden kunnen gecombineerd


21 worden met het beter bereikbaar maken van dit gebied voor de toekomstige bewoners van Sloterdijk. Mede daarom zijn er enkele langzaamverkeersverbindingen opgenomen in de opgave van de Nieuwe N200 en zal de weg een meer stedelijk karakter krijgen. De geplande bomen in de middenberm zullen hier nadrukkelijk aan bijdragen. Wat dit project uniek maakt is de samenwerking tussen de verschillende opdrachtgevers. Deze werkzaamheden worden namelijk integraal aangepakt in een samenwerkingsverband tussen Rijkswaterstaat, de gemeente Amsterdam, Waternet en Waterschap Amstel, Gooi en Vecht. Dit betekent dat de projectdoelstellingen in één keer goed worden aangepakt. GEPASTE SNELHEID Waar de maximale snelheid van de weg wordt verlaagd om het stedelijke karakter en de veiligheid te waarborgen, zit de snelheid binnen het project er goed in. abcnova is binnen het project betrokken als coördinator projectbeheersing en is o.a. verantwoordelijk voor het risico- en planningsmanagement. De N200 tussen Amsterdam en Halfweg ligt momenteel volledig op de schop en het project is vol in uitvoering. De planstudiefase en contractfaseringsfase zijn deels parallel aan elkaar uitgevoerd wat de voortgang, maar zeker ook de betrokkenheid van bestuurders en overige interne stakeholders ten goede kwam. Werken is nu eenmaal leuker als de vaart er inzit en op korte termijn successen geboekt worden. Door het nauwgezet op elkaar afstemmen van alle projecten kan de hele operatie sneller worden uitgevoerd dan wanneer die afzonderlijk zouden worden gedaan.

De doelstelling is om één keer hinder te veroorzaken, in plaats van alle projecten separaat uit te voeren. Alle werkzaamheden worden door deze aanpak binnen anderhalf jaar uitgevoerd wat anders zeker vijf jaar had geduurd. Uiteraard pakt dit ook kostentechnisch beter uit. Dit alles bij elkaar zal ervoor zorgen dat dit complexe project, binnen een beperkte tijd, tot een succes wordt gemaakt. Dit kenmerkt niet alleen het project, maar zeker ook de werkwijze en visie van abcnova. Doordat samenwerking hoog in het vaandel staat is het mogelijk in korte tijd veel werk te verzetten dat op draagkracht rekent van bestuurders, omgeving en gebruikers.

Alle werkzaamheden worden door deze aanpak binnen anderhalf jaar uitgevoerd wat anders zeker vijf jaar had geduurd.”


22

Bouwen aan gezonde en groene plekken


23

DE OMGEVING MOOIER MAKEN, DAT IS HET UITEINDELIJKE DOEL VAN GEBIEDSONTWIKKELING. MET GEBIEDSONTWIKKELING WORDT EEN PLEK GECREËERD DIE UITNODIGT OM DE SOCIALE STRUCTUREN TE VERSTERKEN, TE ONTMOETEN, TE RECREËREN EN TE BEWEGEN, VOOR NU EN IN DE TOEKOMST. EEN GROENE OMGEVING DRAAGT HIERAAN BIJ.

Het benutten van de bestaande kwaliteiten van een gebied staat steeds centraler. Dat is een goede ontwikkeling die wordt ondersteund door trends zoals placemaking en gebiedsbranding. Door (her)gebruik van oude, historische structuren of bestaande opstallen een andere invulling te geven wordt waarde toegevoegd aan een plek. De plek, de omgeving, de gebruikers en de historie van een gebied maakt elke ontwikkeling uniek. Mensen identificeren zich met een plek waardoor de kans veel groter wordt dat men daar wil wonen, werken of recreëren. Ook commercieel gezien is dit een belangrijk speerpunt. GROENBLAUW Hittestress en waterberging zijn mede door het veranderende klimaat actuele thema’s. Meer groen en water (ook wel blauwgroene kwaliteiten genoemd) zijn hiervoor belangrijke oplossingen. Niet alleen heel nuttig, maar ook voor de uitstraling van een wijk of gebied essentieel. Wonen aan het water of uitzicht hebben op een gezellig stadspark worden nog altijd meer gewaardeerd dan direct uitzicht op een huizenblok. GEZONDHEID Dat een groenblauwe omgeving ook bijdraagt aan de gezondheid van de mens wordt de laatste jaren steeds meer aangetoond. De effecten van een groene leefomgeving op de lichamelijke en mentale gezondheid is daarmee niet meer te ontkennen. De aanwezigheid van groen vermindert stress, nodigt uit tot bewegen, bevordert een gezonde ontwikkeling en stimuleert sociale contacten. KWALITEIT VAN HET GROEN Niet elke boom of struik heeft hetzelfde effect op onze gezondheid. Uit onderzoek van Wageningen Universiteit & Research blijkt dat de lichamelijke en mentale effecten op de gezondheid het grootst zijn als de omgeving schoon en gevarieerd is. Een veldje met onkruid voldoet niet, voor effect moet het goed onderhouden groen zijn. Hier ligt dan ook een uitdaging in de gebiedsontwikkeling. Naast dat er ruimte gemaakt moet worden voor groen, betekent het ook dat dit groen een bepaalde kwaliteit moet hebben én moet worden onderhouden. INVESTEREN IN DE TOEKOMST De gezonde omgeving gaat de komende decennia alleen maar belangrijker worden. Investeren in een kwalitatief blauwgroene leefomgeving draagt dus bij aan een beter klimaat maar zorgt ook voor een gezondere woon- en werkomgeving waardoor men er graag wil zijn. Hierdoor wordt de ontwikkeling succesvol en bovendien toekomstbestendig.

WAT GROEN DOET •B  uitengroen vermindert in de zomer hitte in en rondom de woning: minder hittestress en minder ­koeling nodig. •D  akgroen en gevelgroen vergroten de isolatiewaarde: minder stookkosten en koeler in de zomer. •D  e opbrengst van zonnepanelen wordt hoger als deze op een groen dak wordt geïnstalleerd. •U  itzicht op groen heeft een stress-reducerende werking op mensen. • I n een groene omgeving is men meer buiten en actiever. • E en groen ingerichte buitenruimte draagt bij aan een beter sociaal klimaat. •G  roen vergroot de biodiversiteit in een gebied. ­Biodiversiteit zorgt weer voor schoon water, vruchtbare grond en een stabiel klimaat. •G  roen reguleert hemelwaterafvoer en beperkt hiermee eventuele overlast.


24

Mobiliteit vraagt om gedrags­ verandering MOBILITEIT IS EEN HOT TOPIC IN ­GEBIEDSONTWIKKE­LINGEN EN STAAT MEER DAN OOIT ONDER DRUK. DOOR DE ­VERSTEDELIJKINGSOPGAVE EN DE AFNAME VAN BESCHIKBARE GRONDEN MOET ER CREATIEF OMGEGAAN WORDEN MET RUIMTEGEBRUIK. HET IS DAN OOK NIET GEK DAT ER STEEDS MEER EEN BEROEP WORDT GEDAAN OP TRENDS EN (TECHNOLOGISCHE) ONTWIKKELINGEN OM MOBILITEIT ANDERS VORM TE GEVEN. DENK HIERBIJ AAN DEELAUTO’S, HET STIMULEREN VAN (ELEKTRISCH) FIETSGEBRUIK EN HET VERBETEREN VAN OPENBAAR VERVOERVERBINDINGEN. OM HET MOBILITEITSVRAAGSTUK TE KUNNEN LATEN SLAGEN IS NAAST DE TECHNOLOGISCHE ONTWIKKELINGEN OOK EEN GEDRAGSVERANDERING NODIG VAN GEBRUIKERS.

STAD VERSUS DORP Het gedrag van gebruikers in de stad en dorp is wezenlijk anders. In hoogstedelijke gebieden neemt het autogebruik af. Mensen die in de stad wonen zijn er inmiddels aan gewend hun auto niet voor de deur te kunnen parkeren en kiezen er dan eerder voor om gebruik te maken van (elektrische) fietsen, steppen, OV of deelauto’s. In een dorp is het autobezit echter nagenoeg ongewijzigd. Dit merken we ook in onze projecten. Zo zijn de inwoners van de gemeente Wijchen (ca. 40.000 inwoners) gewend dat zij hun auto voor de deur kunnen parkeren of met de auto boodschappen kunnen doen. Het is voor ons een uitdaging om in de ontwikkeling 'Tussen Kasteel en Wijchens Meer' minder autogebruik stimuleren om ruimte te creëren voor nieuwe woningen in het centrum in een groene omgeving. De dynamiek in een gebied speelt dus zeker een rol in hoe de infrastructuur, en daarbij de mobiliteitsvraagstukken, vormgegeven worden.


25

GEDRAG BEPALEND VOOR SUCCES Bij een gebiedstransformatie wordt bewust en onbewust handelen van mensen regelmatig onderschat. Oorzaak, gevolg en gewenst resultaat moeten integraal bekeken worden om de juiste keuzes te maken. Het gedrag van mensen is hierin bepalend. Het gedrag en de wensen van mensen is ten dele stuurbaar, echter vraagt dit wel om een integrale benadering van de wensen en mogelijkheden. Verkeersgedrag is beter te begrijpen als dit door de ogen van de weggebruiker bekeken wordt. We nemen u graag mee in de inzichten die wij hierin hebben opgedaan.

BEGRIJPEN VAN GEDRAG Wanneer mensen begrijpen wáárom bepaald gedrag van ze wordt gevraagd, zijn ze meer bereidwillig om het gewenste gedrag te vertonen en is er meer begrip voor hetgeen dat van ze wordt gevraagd. Zo vroegen we toekomstige bewoners in een participatietraject voor het project Waelpolder in ’s-Gravenzande, zowel in een online enquête als bewonersbijeenkomst naar het gebruik en parkeren van auto’s. Waar de bewoners in de online enquête overtuigd waren van het belang van twee auto’s voor de deur, kwamen de bewoners tijdens de bijeenkomst tot de conclusie dat ze niet twee parkeerplakken voor de deur nodig hadden. Door tijdens de bewonersbijeenkomst inzichtelijk te maken dat het parkeren van een tweede auto op afstand ruimte maakt voor meer groen in de omgeving, wat ook bijdraagt aan de toekomstige leefomgeving van hun kinderen, veranderden de standpunten omtrent parkeren. Een tip is dan ook om aansluiting bij de belevingswereld van de gebruiker te vinden en deze inzichtelijk te maken om het gedrag te beïnvloeden.

MAAK HET AANTREKKELIJK Om mensen daadwerkelijk het gewenste gedrag te laten vertonen zal het aantrekkelijk gemaakt moeten worden. Een mobiliteitshub is hier een mooi voorbeeld van. In de mobiliteitshub staat voor iedere verplaatsing het meest geschikte en handige vervoersmiddel klaar. De hub biedt bijvoorbeeld comfortabele elektrische fietsen, speed pedelecs, bakfietsen, kleine deelauto’s, grote deelauto’s en bestelbusjes. Allemaal zijn ze te boeken via dezelfde aanbieder. Gebruikers hebben een mobiliteitspas en -app waarin niet alleen het vervoersmiddel gereserveerd kan worden, maar via de app wordt ook reisadvies gegeven en is in één overzicht de kosten in te zien. Hiermee wordt het dus heel gemakkelijk, en dus aantrekkelijk, voor mensen om te kiezen voor een ander vervoersmiddel.

STAP VOOR STAP Het mobiliteitsvraagstuk is een complex vraagstuk dat niet door één oplossing beslecht kan worden. Per project onderzoeken wij een op de situatie passende combinatie van oplossingen. Deze combinatie dient volgens ons te leiden tot een kwalitatief betere inrichting van de openbare ruimte waarin de toekomstbestendigheid van het gebied wordt gewaarborgd. Het beïnvloeden van gedrag is één van de stappen die hieraan kan bijdragen.

MAAK HET MAKKELIJK Om mensen het gewenste gedrag te laten uitvoeren, is het belangrijk om ze handvatten te geven. Dit kan door te voorzien in goede infrastructuur en voorzieningen. Wilt u bijvoorbeeld fietsen in het centrum stimuleren, zorg dan voor goede fietsinfrastructuur in en naar het centrum. En zorg daarnaast voor voldoende fietsparkeervoorzieningen op logische plekken in het centrum waar fietsers hun fiets veilig en snel kunnen parkeren.

Wij geloven in samenwerken en kennisdeling. Dit artikel is dan ook tot stand gekomen in samenwerking met verkeerspsychologe Kim Ruijs van XTNT. XTNT is al 25 jaar een gevestigde naam in de mobiliteitswereld. Ze vliegen mobiliteit niet alleen aan vanuit de technische verkeerskunde, maar ook vanuit marketing. Het gedrag van verkeersdeelnemers speelt dan ook een grote rol in hun adviezen.


26

INTERVIEW

Sabine Renders Wendbare blik op Hembrug

SABINE RENDERS WAS NET VIJF MAANDEN PROJECT­ DIRECTEUR VAN HET HEMBRUGTERREIN IN ZAANDAM TOEN DE RAAD VAN STATE EIND APRIL 2019 EEN DIKKE STREEP ZETTE DOOR HET NIEUWE OMGEVINGSPLAN. HIERDOOR IS DE BOUW VAN CA. 1.100 WONINGEN VOORALSNOG NIET MOGELIJK. AL SNEL ZAG RENDERS DAT DE UITSPRAAK OOK NIEUWE KANSEN BIEDT VOOR DE TRANSFORMATIE VAN HET BIJZONDERE TERREIN, WAAR RUIM EEN EEUW LANG VUURWAPENS, ARTILLERIE EN MUNITIE WERDEN GEPRODUCEERD.

NIEUWE WERKELIJKHEID De belangrijkste reden voor de vernietiging van het bestemmingsplan is dat gemeente Zaanstad de Zeehavennorm, die meer geluidsbelasting toestaat voor woningen rondom havens, niet had mogen toepassen. Bedrijven rondom het terrein hadden onder meer bezwaar gemaakt tegen de toepassing van deze norm en dit bezwaar werd gegrond verklaard. Renders zat in een vergadering toen ze het nieuws hoorde. “Ik moest het bericht even tot me laten doordringen, maar binnen vijftien minuten accepteerde ik de nieuwe werkelijkheid met het idee: stilstaan is geen optie. En het ‘prettige’ aan een vernietiging is dat je over ideeën en kansen in gesprek kunt gaan, zonder dat je het antwoord krijgt dat het bestemmingsplan al is vastgesteld. We kunnen nu het juridisch planologisch proces (her)startenen inrichten zoals het meestal gaat bij gebiedsontwikkelingen: met het maken van een stedenbouwkundigplan op basis van een programma van wensen en eisen. Dat doen we samen met de ondernemers en bewoners van het Hembrugterrein. De anterieure overeenkomst met gemeente Zaanstad blijft ondanks de vernietiging in stand. Daarin is vastgesteld dat de gemeente zich zal inspannen voor een nieuw bestemmingsplan. We hebben er allemaal belang bij dat we een wenselijk en haalbaar plan krijgen, daarom moeten we samen de schouders eronder zetten.” KANSEN IN TIJDELIJKHEID De afgelopen maanden werkte Renders en haar team samen met de aandeelhouders van Hembrug Zaandam B.V en abcnova aan een Roadmap voor het Hembrugterrein. “Zonder korte termijn is er geen lange termijn. We onderzoeken daarom wat op korte

termijn en in de tijdelijkheid kansrijk is. Een van de ideeën is dat we kunst als placemaking willen onderbrengen in bestaande industriële gebouwen”, vertelt Renders. “Ook onderzoeken we samen met ENGIE de energietransitie op gebiedsniveau. En we kijken naar de next step in mobility: het Hembrugterrein duurzamer en beter bereikbaar maken, met onder meer een bootverbinding met Amsterdam en deelmobiliteit. We willen bestaande bewoners, ondernemers en bezoekers – en op termijn ook de huurders en kopers van de nieuwbouwwoningen op het terrein – alternatieven bieden voor de auto.” De Kamerbrief over de Stimuleringsaanpak Flexwonen van het ministerie van BZK en de motie Tijdelijke woningen en zelfbouw van gemeente Zaanstad bieden ook kansen. Deze aanpak en motie maken het mogelijk om tijdelijke huisvesting te bieden op het Hembrugterrein. Renders: “Dat zou een stimulans zijn om de gronden en leegstaande gebouwen tijdelijk te programmeren en met mobiliteit aan de slag te gaan. Ik zie dit als een opwarmfase voor de permanente woningbouw. Dit terrein kenmerkt zich door veel gebouwen uit verschillende tijden. In deze tijdelijkheid kun je een nieuwe generatie gebouwen toevoegen, die je later weer weghaalt of misschien een meer permanente rol geeft.” DRAAGVLAK Uiteraard is draagvlak nodig bij de omgeving voor deze kortetermijnplannen en voor het juridisch planologisch herstelproces voor de middellange termijn. Renders legt uit hoe ze dit wil aanpakken: “Samen met de gemeente gaan we opnieuw in gesprek met alle belangrijke stakeholders


27

Hembrug Zaandam BV, een joint venture van ABC Plan­ ontwikkeling en L.I.F.E. (Living in Funky Environments), kocht het Hembrugterrein in 2018 van het Rijksvastgoed­ bedrijf. Het omvat 42,5 ha grond (ca. 12,5 ha aan bos is naar de gemeente gegaan) en ruim 70 gebouwen, waarvan 35 met een monumentenstatus. De overige bestaande gebouwen zijn voor een deel verkocht aan de zittende ondernemers. Het doel is het terrein te transformeren tot een gemengd werk/woongebied met 1.100 woningen.

De weg is anders, maar onze missie is onveranderd.”

op en rondom het terrein, zoals het Havenbedrijf. We moeten weer vertrouwen krijgen in elkaar en onderzoeken waar we elkaar in kunnen vinden.” WIJ ZIJN OP HEM Wat volgens Renders helpt in de gesprekken met de omgeving is dat er een duidelijke missie is. Deze missie is opgesteld door de aandeelhouders, mede op grond van interviews met belangrijke stakeholders, zoals gemeente Zaanstad. Deze missie is verwoord als een liefdesverklaring in het manifest ‘Wij zijn op Hem’. “Mijn rol is om ons aan deze missie te houden. Ook in onze Roadmap zijn we weer begonnen vanuit deze missie. De weg is anders, maar onze missie is niet veranderd.” VAN LIKEABLE NAAR LOVEABLE “Mijn advies aan anderen is om altijd zo’n gezamenlijke missie te maken. Daarmee geef je richting en kun je nieuwe partijen uitnodigen. Daarnaast zou ik het iedereen wensen om met een wendbare blik naar gebieden te kijken en van daaruit de dialoog met de omgeving aan te gaan. Ruimte houden om iets toe te kunnen voegen vanuit een andere invalshoek kost tijd, maar maakt een project voor iedereen loveable in plaats van likeable.” SMOOR Rest natuurlijk de vraag of Renders ook op 'Hem' is. “Smoor! Ik vind het een voorrecht dat ik samen met anderen zo’n karaktervol gebied mag (her)ontwikkelen. Het toevoegen van waarde voor alle betrokkenen met ook je eigen belang op het netvlies, dat is toch het mooiste wat je kunt bereiken?”.

ROL ABCNOVA In de tenderfase zorgde abcnova voor het tendermanagement, dit traject liep van medio 2017 tot begin 2018. Na het succesvol afronden van de tenderfase verzorgde abcnova vanuit een kwartiermakersrol de opdracht, waarin de overdracht van het Rijksvastgoedbedrijf naar het ontwikkelbedrijf werd verzorgd. Onze rol vloeide uiteindelijk over in proces- en ontwikkelmanagement. In het eerste anderhalf jaar lag de focus op de ontwikkelstrategie, inclusief stedenbouwkundig plan, financiën, visie mobiliteit en energie, gebiedsbranding en juridisch advies. Na de vernietiging van het Omgevingsplan heeft abcnova geholpen aan het verder vorm geven van de strategische Roadmap voor de herontwikkeling.


28

Het abc van Gebieds A

ALLIANTIEMODEL Wij focussen op een geïntegreerde organisatie met gemeenschappelijke doelen waar openheid van informatie belangrijk is. Winst, risico’s en verliezen worden gedeeld in plaats van verdeeld.

B

BINNENSTEDELIJKE ONTWIKKELING Het is complexer dan bouwen in een weiland, maar van levensbelang voor een aantrekkelijke stad: transformatie van leegstaand vastgoed of nieuwbouw zorgt voor gelaagdheid in de stad. Wel moet de verhouding bebouwing, groen en water goed in balans zijn.

C

CREATIVITEIT Wij kijken graag op een andere manier naar de opgave en zoeken verbinding waar nodig. Omdenken en met een andere bril kijken om het resultaat te behalen, daar staan wij voor.

D

DRAAGVLAK Voor een gebiedsontwikkeling is draagvlak cruciaal. Zeker in een binnenstedelijke omgeving. Met bijvoorbeeld een participatietraject wordt de omgeving actief betrokken bij de gebiedsontwikkeling en kan het uiteindelijke plan op draagvlak rekenen.

E

ENERGIETRANSITIE Van energie naar warmte, dat is een actueel onderwerp waar we niet meer omheen kunnen. Het aardgasloos realiseren van een gebiedsontwikkeling is inmiddels de standaard en kan een vliegwiel zijn voor de transitie van omliggende wijken.

F G

FINANCIEEL REALISTISCH Zonder ambitie bereik je niets, maar ambitieuze plannen moeten uiteindelijk wel financierbaar zijn. Dat is cruciaal voor een succesvolle gebiedsontwikkeling. GEBIEDSREGISSEUR Een gebiedsregisseur is een belangrijke en verbindende speler binnen een ontwikkeling. Als aanspreekpunt voor bewoners(groepen) en als contactpersoon van de gemeente en marktpartijen kan de gebiedsregisseur het proces versnellen. Wij vervullen in verschillende projecten deze rol.

H

HITTESTRESS Gezien de klimaatveranderingen is de opwarming van het stedelijke milieu een steeds vaker voorkomend fenomeen. Wij zoeken binnen de gebiedsontwikkeling naar oplossingen om hittestress te verminderen.

I

INCLUSIEVE SAMENLEVING Volgens het VN-Verdrag Handicap moeten mensen met een beperking op voet van gelijkheid met anderen kunnen meedoen in de samenleving. Bij gebiedsontwikkelingen is dit een steeds belangrijker thema. Gemeenten kunnen samen met lokale partners, zoals ondernemers en projectontwikkelaars, de aanjager van de inclusieve samenleving zijn.

J

JURIDISCH In verschillende fasen van de gebiedsontwikkeling is juridisch advies nodig. Van bestemmingsen omgevingsplannen tot tenders en aanbestedingen. Wij hebben eigen vastgoedjuristen in huis die ontwikkelvraagstukken verder brengen.

K

KANSEN BENUTTEN Een gebiedsontwikkeling brengt altijd kansen met zich mee. Niet alleen in het gebied zelf, maar ook in aangrenzende gebieden. Met een helicopterview naar een opgave kijken helpt om deze kansen te signaleren. Tevens geldt dat een gebiedsontwikkeling vaak als een olievlek werkt op de omgeving waardoor het positieve effect van de ontwikkeling verder reikt dan alleen het gebied zelf.

L

LEEFBAARHEID Uiteindelijk is de leefbaarheid van een gebied en de daarbij horende ontwikkeling een belangrijke graadmeter om het gebied te waarderen. Samen streven we naar leefbare plekken waar we kunnen wonen, werken én recreëren.

M

MOBILITEIT Mobiliteit is een hot topic. Verouderde wet- en regelgeving zorgt voor onrendabele plannen, met name voor gestapelde bouw met een parkeergarage. Er verandert veel de komende tijd in mobiliteit, zoals een toename van deelauto’s, meer (hoogwaardig) OV, snelfietsroutes e.d.


29

ontwikkelingen N

T

O

U

NIEUWE WOONDEALS De krapte op de woningmarkt leidt ertoe dat het Rijk afspraken maakt met gemeenten over regionale woondeals. abcnova is in staat om versnelling aan te brengen in de woningbouwopgave. Samen werken we aan het realiseren van mooie en betaalbare woningen om het woningtekort aan te pakken. OMGEVINGSWET De aanstaande inwerkingtreding van de omgevingswet vraagt om een nieuwe manier van gebiedsontwikkeling. Een manier die zich richt op participatie, integraliteit en het milieu. Onderwerpen die standaard bij abcnova aan bod komen.

P

TOEKOMSTBESTENDIG Naast People, Planet, Profit, staat Toekomstbestendig­ heid aan de basis van een duurzame ontwikkeling. Een gebiedsontwikkeling is een lange termijn project. Dat vraagt om op een vooruitstrevende wijze na te denken over bijvoorbeeld klimaatadaptatie, smart cities en leefbaarheid.

URGENTIE Nog altijd is de urgentie hoog om meer woningen bij te bouwen. Teveel doelgroepen verkeren in woningnood. Dit mag niet ten koste gaan van de kwaliteit. Wij voelen deze urgentie en geven het proces zorgvuldig vorm om zowel snelheid als kwaliteit te waarborgen.

V

PAS-UITSPRAAK De recente uitspraak van de Raad van State maakt dat het Programma Aanpak Stikstof (PAS) niet langer gebruikt mag worden om (milieu)vergunningen te verlenen. Vroegtijdig aandacht voor stikstof is essentieel.

VERKOOPSTRATEGIE De verkoopstrategie is een belangrijk onderdeel van een gebiedsontwikkeling. Door randvoorwaarden en kaders van de ontwikkelingen vast te leggen worden de wensen van de opdrachtgever doorvertaald naar een uitvraag.

Q

W

QUOTE Een flexibele grondquote kan eraan bijdragen de gebiedsontwikkeling een vliegende start te geven. Door de grondquote beter af te stemmen op marktomstandigheden kan de ontwikkeling versneld worden.

R

ROLVERDELING Om tot een geslaagde gebiedsontwikkeling te komen streven wij naar een optimale rolverdeling waarbij iedereen op het juiste moment wordt betrokken en krachten optimaal benut worden.

S

SUCCESVOL Bij een gebiedsontwikkeling zijn er veel factoren betrokken die soms conflicterende belangen hebben. Wij streven ernaar om het proces zo goed mogelijk te begeleiden zodat de ontwikkeling breed gedragen en gesteund wordt. Een integrale aanpak is cruciaal om tot een succesvolle afronding te komen.

WATER(OPGAVE) Klimaatveranderingen zorgen ervoor dat klimaatadaptatie steeds belangrijker wordt. Door te zoeken naar win-win kansen is het mogelijk het water te gebruiken om de ruimtelijke kwaliteit te verbeteren en tegelijkertijd het gebied robuust en toekomstbestendig te maken.

X

(E)XTRA Gebiedsontwikkeling is ontzettend complex door de verschillende beleidsvelden, opgaven en belangen. Om de ontwikkeling mogelijk te maken moeten we elkaar blijven uitdagen om een stapje extra te zetten, zodat we kwalitatieve woon-, werk- en leefgebieden kunnen ontwikkelen.

Y

YOUTH In de ontwikkeling van een gebied wordt vaak niets gevraagd aan kinderen, terwijl kinderen juist heel verhelderend naar een opgave kunnen kijken. Kinderen zijn veelal ambitieuzer met denken over thema’s als duurzaamheid en leefbaarheid. Het kan dan ook tot verrassende inzichten leiden om juist kinderen een plek te geven in een participatietraject.

Z

ZORGVULDIG Het is zaak om zeer zorgvuldig om te gaan met stakeholders in het proces van gebiedsontwikkeling. Communicatie speelt hierbij een grote rol, zowel intern als extern. Als een spin die zorgvuldig een web spint, weet abcnova hier mee om te gaan en men op het juiste moment te betrekken.


30

Toekomstbestendig ontwikkelen VOLGENS…

ELKE DAG WERKEN ONZE ADVISEURS EN PROJECTMANAGERS SAMEN MET ONZE OPDRACHTGEVERS AAN TOEKOMST­ GERICHTE OPLOSSINGEN VOOR WOON-, WERK-, LEER- EN LEEFOMGEVINGEN. WIJ ZETTEN ALTIJD DE JUISTE E ­ XPERTISE VAN ABCNOVA IN OP HET JUISTE MOMENT IN EEN ONTWIKKELING. WIJ ZIJN BEVLOGEN EN SOLIDE EXPERTS VOOR ONZE ­OPDRACHTGEVERS EN STAKEHOLDERS. SAMEN MET HEN BEHALEN WE CONCRETE RESULTATEN MET OOG VOOR DE ­TOEKOMST. WIJ MAKEN AMBITIES VAN ONZE OPDRACHTGEVERS INZICHTELIJK EN HAALBAAR EN LEGGEN VOOR HEN DE BASIS VOOR SAMENWERKINGEN. WIJ DAGEN PARTIJEN UIT OM MAXIMAAL BIJ TE DRAGEN AAN AMBITIES VAN ONZE ­OPDRACHTGEVERS ÉN SAMEN TE WERKEN OM DIT TE BEREIKEN. ONZE BUSINESS UNIT GEBIEDSONTWIKKELING RICHT ZICH OP DE BEHEERSING VAN PROJECTEN VANAF DE INITIATIEFFASE TOT EN MET DE GEBRUIKERSFASE. MET EEN NO-NONSENSE MENTALITEIT GAAN WE MINIMAAL VOOR HET MAXIMAAL HAALBARE RESULTAAT VOOR ONZE OPDRACHTGEVERS. BOVENAL WERKEN WE IN EEN AMBITIEUS EN ENTHOUSIAST TEAM. IEDER MET ZIJN EIGEN PASSIE EN VISIE. DRIE TEAMLEDEN VERTELLEN HOE ZIJ TEGEN TOEKOMSTBESTENDIGE GEBIEDSONTWIKKELING AAN KIJKEN.


31

MIKE SEEGERS “De lat ligt hoog voor onze woon- en werkgebieden van de toekomst. Er wordt veel binnenstedelijk gebouwd, met hoge ambities op het gebied van duurzaamheid en kwaliteit. Ondertussen ligt er de grootste woningbouwopgave sinds de wederopbouw. Vanuit mijn ervaring met markt- en overheid leg ik verbindingen waarmee toegewerkt wordt naar pragmatische oplossingen. Alleen door intensieve samenwerking en het benutten van beschikbare expertise kunnen we hoogwaardige toekomstbestendige stedelijke gebieden realiteit maken.”

ANNET DE LANGE "Meer kunnen leveren dan de opdrachtgever vraagt is mijn ambitie in projecten. Ik ben er van overtuigd dat je in gebiedsontwikkelingen samen meer kunt bereiken dan je vooraf had kunnen bedenken. Om wijken gemengd en levendig te maken streef ik naar afwisseling in programma en het creëren van open, levendige plinten en goed ingerichte bruikbare openbare ruimte. Hierdoor ontstaan wijken die leefbaar en aantrekkelijker zijn voor alle soorten gebruikers. Dat maakt een gebiedsontwikkeling toekomstbestendig en dus geslaagd.”

JEROEN OOMENS “Aandacht maakt alles mooier is de bekende slogan van IKEA. Toekomstbestendige gebiedsontwikkelingen is voor mij precies dat, ontwikkeling met aandacht, aandacht voor kwaliteiten die inspireren, uitdagen en nieuwsgierig maken, nu én in de toekomst. Ontwikkelingen die een duurzame kwaliteit toevoegen aan de ruimtelijke omgeving en die een intrinsieke waarde bezitten die zichzelf opnieuw kan uitvinden. Net zoals wij door middel van (her)ontwikkeling tijdloze kwaliteiten uit het verleden activeren voor de ambities van nu.”


Experts in toekomstbestendige gebiedsontwikkelingen

abcnova.nl | info@abcnova.nl | 088 – 0 215 315

adviseurs

projectmanagers

procesmanagers

Profile for abcnova

Visie op Gebiedsontwikkeling nr. 2  

Als abcnova organiseren wij optimale woon-, werk- en leefomgevingen. Dit doen we met de belangen van vandaag en overmorgen op ons netvlies!...

Visie op Gebiedsontwikkeling nr. 2  

Als abcnova organiseren wij optimale woon-, werk- en leefomgevingen. Dit doen we met de belangen van vandaag en overmorgen op ons netvlies!...

Profile for abcnova