RZUT + 27 RYNEK
FAJNIE
ZUZANNA MIELCZAREK
Rynek mówi nam, że mieszkanie to nie tylko lokal, mieszkanie to również wartości. Najważniejszą z nich jest konkretna wartość inwestycyjna. A zaraz za nią wiele wartości niematerialnych: przyjaźń, wspólnota, tolerancja, ekologia, kreatywność czy nawet wolność… Tak rozumiane mieszkanie to zatem z jednej strony maszyna do generowania zysku, z drugiej zaś – do budowania poczucia, że jest fajnie. Fajnie mają czuć się obie strony – zarówno mieszkaniec (klient), jak i inwestor (właściciel). Czy jednak ostatecznie tak się dzieje i czy atrakcyjnie opakowane metody pomnażania mieszkaniowego kapitału rzeczywiście są takie fajne?
coliving – młody , dynamicznie rozwijający się zespół Wspólnotowy sposób zamieszkiwania, w którym poza współdzieloną przestrzenią do życia ludzi ma łączyć również więź światopoglądowa, wyznawane wartości, styl życia czy zainteresowania,
praktykowany jest przez oddolne inicjatywy, takie jak Baugruppen (grupy budowlane), kooperatywy czy małe spółdzielnie mieszkaniowe. Gdy budynek mieszkalny podzielony jest na indywidualne, w pełni wyposażone mieszkania i współużytkowane przestrzenie uzupełniające, takie jak świetlica, czytelnia, pralnia czy ogród, mówi się o cohousingu 1 . Natomiast w przypadku colivingu dużo bardziej zacierają się granice między tym, co prywatne, a tym, co wspólne – współdzieli się bardziej podstawowe funkcje, takie jak kuchnia czy salon, a strefa prywatna ograniczona może być nawet do samej sypialni czy mieszkalnej mikrojednostki. Cohousing obejmuje strukturę całego budynku, często wspólnie projektowanego przez przyszłych mieszkańców biorących najczęściej czynny udział w procesie inwestycyjnym. Coliving jest z kolei dużo łatwiejszy do realizacji w modelu
1 A. Twardoch, System do mieszkania. Perspektywy rozwoju dostępnego budownictwa mieszkaniowego, Warszawa 2019, s. 207–210.
komercyjnym. Nawet mieszkanie wynajmowane od prywatnego właściciela przez grupę współlokatorów, których nie stać na wynajem własnego lokum – na przykład studentów –przestrzennie nosi znamiona colivingu. Jednak jeśli żyją w ten sposób tylko z chwilowego przymusu, można powiedzieć, że jest to zwyczajne współlokatorstwo, a nie oparty z definicji na dzielonych wartościach model mieszkalnictwa.
Te mityczne wartości polubili mniejsi i więksi gracze na rynku nieruchomości, upatrując w colivingu atrakcyjny model biznesowy. Z materiałów udostępnianych przez think co. – firmę specjalizującą się w doradztwie w zakresie wdrażania innowacji na rynku mieszkaniowym – możemy dowiedzieć się, że „coliving to szybko rosnący trend, a fala tego typu inwestycji przychodzi właśnie do Polski”2 . Oddolna koncepcja stała się trendem, a forma zamieszkiwania – inwestycją. W raporcie think co. na temat colivingu przeczytamy też o istnieniu „usługi mieszkaniowej” z pogranicza akademika i hotelu, która oferuje wachlarz dodatkowych udogodnień, takich jak animacja czasu wolnego czy coworkingi. Podkreślana jest rola tego typu miejsc w przyciąganiu „młodych talentów”3 . Strategie marketingowe komercyjnych colivingów na całym świecie charakteryzuje agresywna promocja przedsiębiorczości i efektywności, wiążąca nierozerwalnie miejsce zamieszkania z sukcesem zawodowym. Mieszkańcy przypominać mają zgrany zespół współpracowników, nieprzerwanie stymulujących się wzajemnie do wdrażania innowacji. Genezy tego zjawiska można upatrywać w kalifornijskich hacker houses, skierowanych do młodych
2 think co., Co to jest coliving?, https://www.youtube. com/watch?v=Yx1c0MZM89s&ab_channel=thinkco (data dostępu: 22.04.2021).
3 P. Chimczak, Coliving. Mieszkania adresowane do generacji Y jako sposób przyciągania talentów, https://drive.google.com/ file/d/0B7QT6QHh8xH9VmFHNWctUVVFUDQ/ view (data dostępu: 22.04.2021).
startupowców, czasami nawet formowanych na okres powstawania danego startupu, w których następuje zupełne zachwianie tzw. work-life balance.
Komercyjnych colivingów na świecie jest bardzo wiele – przykładowo WeLive czy Common działające w Stanach Zjednoczonych, Urbanests w San Francisco, the Collective w Londynie i Nowym Jorku, Zoku w Amsterdamie, Kopenhadze i Wiedniu itd. Choć są one ulokowane w różnych miastach i krajach, to łączy je międzynarodowy styl dekoratorski, będący wyobrażeniem architektów wnętrz globalnej Północy o tym, co fajne. Przestrzenie wspólne mają zazwyczaj wysoki standard, jednak rozwiązania dążą do odwzorowania estetyki oddolnych wspólnot mieszkaniowych. Powtarzające się motywy to np. wykorzystanie sklejki jako głównego materiału wykończeniowego, intensywne akcenty kolorystyczne, duża liczba roślin doniczkowych, pozornie niepasujące do siebie meble czy niechlujnie porozrzucane pufy i dywany. Zabiegi te znane są od ponad dekady zarówno z przestrzeni coworkingowych, jak i siedzib wielkich korporacji, które mają na celu stworzenie atmosfery nieformalnej swobody, sprzyjającej efektywności i dobremu samopoczuciu. W przypadku colivingu mechanizm naśladownictwa komplikuje się – w aranżacji miejsca zamieszkania powielane są schematy zastosowane w przestrzeni biurowej, która z kolei imituje charakter mieszkaniowy. Natomiast sprowadzone do minimum jednostki mieszkalne urządzone są na efektywną modłę mikroapartamentu – przestrzeni wykorzystanej do maksimum, gdzie łóżko umiejscowione jest na wysuwanej szafie, meble są składane itd. Formy i zasady funkcjonowania tych inwestycji to zatem wielokrotnie przetrawione, skomercjalizowane wyobrażenie o wspólnym zamieszkiwaniu. Deweloperskie colivingi wchodzą również na polski rynek. Na warszawskim Mordorze fiński deweloper YIT buduje Smartti Mokotów
Il. 1. Zrzut ekranu ze strony internetowej firmy Colivia oferującej apartamenty colivingowe w kilku miastach w Polsce, https://colivia.co/pl/home (data dostępu: 5.07.2021)
– największą tego typu inwestycję w kraju (dwa budynki z przestrzeniami wspólnymi, usługami, 601 mieszkaniami i 334 „lokalami mieszkalnymi”, czyli prawdopodobnie mikroapartamentami).
To oczywiście nie nowość, że ekonomia współdzielenia i współpracy (ang. sharing economy, collaborative economy) wykorzystywana jest do promocji rozwiązań mających w teorii przynieść oszczędność i bardziej efektywne zużycie zasobów, a ostatecznie prowadzących do zwiększenia zysków. Promocja najmu miejsc
EKONOMIA WSPÓŁDZIELENIA
I WSPÓŁPRACY (ANG. SHARING ECONOMY, COLLABORATIVE ECONOMY)
WYKORZYSTYWANA JEST DO PROMOCJI
ROZWIĄZAŃ MAJĄCYCH W TEORII
PRZYNIEŚĆ OSZCZĘDNOŚĆ I BARDZIEJ
EFEKTYWNE ZUŻYCIE ZASOBÓW, A OSTATECZNIE PROWADZĄCYCH DO ZWIĘKSZENIA ZYSKÓW
w mieszkaniach colivingowych podobna jest do bardzo popularnych ostatnio mikroapartamentów. Oferta w założeniu kierowana ma być do młodych osób, prowadzących dynamiczny styl życia, których nie stać na kupno lub najem całego mieszkania. Dlatego mają decydować się na
zamieszkanie w sprytnie zaaranżowanej małej przestrzeni i dzięki temu zaoszczędzić. Rzecznicy tego rozwiązania przedstawiają je jako remedium na niedobór mieszkań. W rzeczywistości jest to jednak cyniczne wykorzystanie sytuacji kryzysu do jeszcze efektywniejszego generowania zysku, a nie zwiększenia dostępności cenowej nieruchomości.
Przykładowo ceny za wynajem pokoju w poznańskich apartamentach colivingowych niedużej firmy Colivia (młoda firma, inwestująca w apartamenty w kilku polskich miastach, o której w ostatnich miesiącach powstało sporo artykułów w sieci) wahają się między 1050 a 1650 złotych (te najdroższe mają prywatną łazienkę), podczas gdy średnia cena wynajmu całego mieszkania w trzecim kwartale 2020 roku w Poznaniu wyniosła 1797 złotych, a w przypadku lokali o metrażu do 38 m 2 – 1386 złotych 4 . Ceny pokoi we współdzielonych mieszkaniach od tzw. prywaciarza w centralnej poznańskiej lokalizacji plasują się natomiast w okolicach 1000 złotych i nierzadko są to mieszkania ze wspólnym, wyposażonym salonem. Efektywne wykorzystanie przestrzeni w przypadku colivingu nie zapewnia więc niższej stawki najmu niż w przypadku innych rynkowych ofert. Podobnie jest z komercyjnymi akademikami, np. siecią The Student Hotel w Holandii. Miejsca te kuszą
4 https://www.bankier.pl/wiadomosc/Ceny-ofertowe-wynajmu-mieszkan-wrzesien-2020-Raport-Bankier-pl-7969865.html (data dostępu: 22.04.2021).
atrakcyjnymi przestrzeniami wspólnymi, ładnie urządzonymi jednostkami mieszkalnymi i – jak większość inwestycji tego typu – w pakiecie zapewniają budowanie wspólnoty. Może być to jednak trudne do zrealizowania na dłuższą metę, ponieważ umowa najmu lokalu jest terminowa (maksymalnie 12 miesięcy), a co więcej cena jest dużo wyższa niż rynkowa (ok. 850–900 euro za pokój, czyli koszt podobny do wynajęcia całego mieszkania poza centrum)5 . Na najem decydują się zwykle niezorientowani zagraniczni studenci, przekonani, że jest to po prostu standardowy akademik.
real estate washing
Zarówno zagraniczni, jak i polscy inwestorzy realizujący prywatne akademiki premium czy colivingi powołują się na „wartości”. Czym zatem wyróżnia się oferta przykładowej Colivii na tle standardowych pokoi na wynajem i dlaczego warto z niej skorzystać? Przede wszystkim firma 5 https://failedarchitecture.com/how-the-student-hotel-makes-millennials-pay-for-amsterdams-housing-shortage/ (data dostępu: 8.05.2021).
deklaruje realizację społecznej misji, tzn.:
COLIVIA dba o swoich mieszkańców. Zdajemy sobie sprawę z rosnących problemów związanych z lękiem i depresją wśród młodych osób, które pojawiają się z powodu samotności i braku kontaktów społecznych.
Na stronie internetowej brakuje jednak przedstawienia szczegółów na temat formy wsparcia psychologicznego, jakie firma miałaby oferować swoim najemcom.
Dbamy o takie kwestie, jak problemy ekologiczne, równość oraz problemy społeczności LGBT+ i wierzymy, że dobre relacje międzyludzkie mogą pomóc te problemy rozwiązać.
Nie podano również konkretnych ekologicznych rozwiązań, takich jak na przykład redukcja zużycia wody, efektywność energetyczna czy zastosowanie przyjaznych dla środowiska materiałów wykończeniowych. Nie wiadomo też, w jaki sposób firma wspiera społeczność LGBTQ+. To bardzo ważne, by każdy mógł czuć się bezpiecznie w swoim miejscu zamieszkania, i edukacja w tym zakresie ze
strony właściciela lokalu to dobry kierunek – marketingowy krok, podejmowany nierzadko w dobrej wierze i świadczący o pewnym stopniu odwagi. Osoby wykluczane i ich sojusznicy zwracają jednak uwagę, że za słowami powinny iść czyny. Można by sobie wyobrazić, że w przypadku operatora mieszkań na wynajem mogłoby to przełożyć się na realne wsparcie, np. osób LGBT w kryzysie bezdomności, poprzez zapewnienie im tymczasowego darmowego lub taniego zakwaterowania albo przekazywanie części zysków na odpowiednie fundacje. Być może podobne działania są tu podejmowane – jeśli tak, mają szansę stać się CSR-owym strzałem w dziesiątkę. Bardziej prawdopodobne jednak, że mamy do czynienia z przykładem zjawiska green- i pinkwashingu, powszechnego w świecie polityki i biznesu, z powodzeniem wkraczającego na rynek mieszkaniowy. Efektowne hasła zarówno w ustach polityków, jak i na deweloperskich banerach mają dotrzeć do postępowego światopoglądowo, wielkomiejskiego odbiorcy. Wyniesienie tzw. obyczajowych postulatów na pierwszy plan jest gwarantem szybkiego zysku, obarczonego stosunkowo małą odpowiedzialnością. Utowarowieniu została poddana nie tylko sama idea colivingu, ale też prawa osób LGBTQ+ i troska o środowisko.
Natomiast w wypadku największego obecnie operatora mieszkań na wynajem – Resi4rent (Echo Investment) – prawa kobiet. Kampania internetowa z okazji 8 marca z wykorzystaniem wizerunku znanych kobiet opatrzona została hashtagiem #miejscekobietyjestTAMGDZIEPOSTANOWI (a nie w domu)6 . Co ciekawe, hasłem tym deweloper reklamuje najem mieszkań, czyli właśnie mniej lub bardziej tymczasowych domów. W wątpliwość podaje jednak samą ideę domu, cytując w innym poście Domdzienny,domnocny Olgi Tokarczuk 7 : „Każdy z nas ma dwa domy
6 https://www.facebook.com/Resi4Rent/photos/1252942875099915 (data dostępu: 22.04.2021).
7 O. Tokarczuk, Dom dzienny, dom nocny, Kraków 2015.
– jeden konkretny, umiejscowiony w czasie i w przestrzeni: drugi – nieskończony, bez adresu, bez szans na uwiecznienie w architektonicznych planach” 8 .
Cytat noblistki odczytywany zarówno w kontekście komercyjnych lokali na wynajem, jak i szerszym – całego rynku mieszkaniowego, zyskuje wiele zupełnie nowych znaczeń. Przywodzi na myśl inwestycyjną rolę mieszkania stanowiącego lokatę kapitału, które w świadomości właściciela funkcjonuje niczym byt wirtualny, którego adres, rozkład czy nawet lokator nie gra większej roli. Idąc dalej, niematerialny, a wartościowy „dom nocny” interpretowany kodem spekulacyjnego słownika przyrównać można do pierwszego domu sprzedanego jako model 3D, zaszyfrowane cyfrowe dzieło sztuki w formie pliku opatrzonego tokenami NFT w technologii blockchain, za pół miliona dolarów w marcu 2021 roku9 .
Mieszkanie interpretowane w ten sposób, opakowane w najszlachetniejszy zestaw wartości, ostatecznie jest tylko produktem i jego największą wartością jest ta, którą można spieniężyć. Nie jest to jednak jedyny sposób na osiągnięcie zysku. Inwestorzy dynamicznie rozwijającego się w Polsce sektora najmu instytucjonalnego, w tym również Resi4rent, opisują coraz częściej mieszkanie jako usługę. A usługę od towaru wyróżnia nienamacalność – co tylko potwierdzałoby interpretację cytatu Tokarczuk.
mieszkanie w abonamencie
– wolność , tomku , w fajnym domku Mieszkanie jako usługa, mieszkanie w abonamencie – jak Netflix czy Spotify – ma być dla lokatora gwarantem wygody, swobody i wolności. Skorzystanie z oferty najmu instytucjonalnego od sprawdzonego operatora daje możliwość uwolnienia się od opresyjnego układu rozgrywającego
8 https://www.facebook.com/Resi4Rent/photos/1241969766197226 (data dostępu: 22.04.2021).
9 https://www.theguardian.com/artanddesign/2021/ mar/23/digital-home-sells-for-500000-in-latest-nft-sale (data dostępu: 22.04.2021).
się pomiędzy kontrolującym właścicielem mieszkania, jego kolekcją mebli po babci a lokatorem. Jednakże od strony prawnej umowa najmu instytucjonalnego oferowana przez profesjonalne podmioty niewiele różni się od tej zawieranej z prywatnym
DYNAMICZNY ROZWÓJ SEKTORA
MIESZKAŃ NA WYNAJEM JEST DOBRĄ
TENDENCJĄ, UROZMAICAJĄCĄ POLSKI SYSTEM ZDOMINOWANY OD LAT PRZEZ ŚWIĘTE PRAWO WŁASNOŚCI.
LOKALE NA WYNAJEM MOGĄ STAĆ SIĘ
FUNDAMENTEM ZRÓWNOWAŻONEJ
POLITYKI MIESZKANIOWEJ. ZJAWISKU TEMU TOWARZYSZY JEDNAK NARRACJA, ŻE NAJEM TO WOLNOŚĆ
właścicielem nieruchomości przy najmie okazjonalnym. W obu przypadkach jest ona zawarta jedynie na czas oznaczony (z tą różnicą, że w przypadku najmu instytucjonalnego może to być więcej niż 10 lat, choć zazwyczaj operatorzy tego nie praktykują). Co więcej, w obu sytuacjach możliwa jest szybka ścieżka eksmisji, bez wyroku sądu i zapewnienia zastępczego lokalu socjalnego lub tymczasowego. Popularna w latach 90., wprowadzona w 1994 roku wraz z ustawą ministry Barbary Blidy, procedura tzw. eksmisji na bruk została złagodzona nowelizacją z 2001 i całkowicie zakazana w 2011 roku. Praktykę tę przywrócono wraz z nowelizacją ustawy o ochronie praw lokatorów w 2017 roku 10 , właśnie dla nowo wprowadzonej formuły najmu instytucjonalnego.
Dynamiczny rozwój sektora mieszkań na wynajem jest dobrą tendencją, urozmaicającą polski system zdominowany od
10 Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 roku o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, http://isap.sejm.gov. pl/isap.nsf/download.xsp/WDU20180001234/U/ D20181234Lj.pdf (data dostępu: 29.04.2021). Nowelizacja w 2017 roku.
lat przez święte prawo własności. Lokale na wynajem mogą stać się fundamentem zrównoważonej polityki mieszkaniowej. Zjawisku temu towarzyszy jednak narracja, że najem to wolność. Opisywana w liberalnym duchu stanowić ma niezależność, możliwość częstej zmiany miejsca zamieszkania i niewiązania się na dłużej z daną lokalizacją. Nie jest to wszakże pełna wolność dla każdego. Miejscy nomadzi, pracownicy zdalni, freelancerzy, wysoko wykwalifikowani ekspaci są jedynie wąską grupą osób, której umowy najmu na czas określony są na rękę. Zazwyczaj nie wisi nad nimi także widmo ewentualnej eksmisji. Społecznie odpowiedzialną wolność w przypadku mieszkań na wynajem stanowiłaby prawdziwa możliwość wyboru – np. pomiędzy najmem terminowym a stabilną umową na czas nieoznaczony. Gwarantem wolności jest także bezpieczeństwo – któremu dziś zagraża prawo do wyrzucenia na bruk, chroniące właściciela względem niewypłacalnego lokatora.
Zasób mieszkań na wynajem instytucjonalny należy nie tylko do upatrujących rozsądnego zysku w nowych trendach, prywatnych deweloperów. To także część rządowego programu mieszkaniowego, skierowanego między innymi do rodzin czy seniorów. Jednak by ta forma najmu stała się prawdziwie społeczna i inkluzywna, należałoby ustawowo wprowadzić możliwość podpisywania bezterminowych umów (które zawierane są np. w TBS-ach czy mieszkaniach komunalnych) oraz zweryfikować zapisy dotyczące eksmisji. Inaczej cytat zamieszczony w kolejnym z facebookowych postów operatora mieszkań na wynajem może brzmieć jak groźba: „Dom – to nie tapety, nie meble, nie kąt z żyrandolem, obrazem. Dom – to tam, gdzie choćby pod gołym niebem ludzie są razem”11 .
11 Fragment wiersza W. Woroszylskiego Czas miłości umieszczony na profilu Resi4Rent na Facebooku, https://www.facebook.com/Resi4Rent/photos /a.777619935965547/1277572232636979/ (data dostępu: 29.04.2021).
mikroapartamenty
– tak chcą żyć millenialsi Można odnieść wrażenie, że wspomniana wolność jako wartość nadrzędna obecna jest na każdym etapie realizacji i użytkowania inwestycji mieszkaniowych w Polsce. Wolny rynek całkowicie wypaczył pojęcie mieszkania, a pozwolił mu na to niestety „wolny” system planistyczny. Osławiona patodeweloperka istnieje dzięki patologiom polskiej urbanistyki. Substandardowe inwestycje paramieszkaniowe, czyli aparthotele, domy wypoczynkowe, kompleksy usługowe i zlokalizowane w nich mikroapartamenty czy gotowce inwestycyjne, powstają zgodnie z obowiązującymi planami miejscowymi na terenach przeznaczonych pod zabudowę usługową lub – jak w przypadku słynnej już Bliskiej Woli J.W. Construction, projektu Studio BAU – zabudowę mieszkaniową wielorodzinną z nieograniczonym dopuszczeniem nieuciążliwych usług, czyli MW(U)12 . Niesprecyzowany zapis planu umożliwia inwestorowi zwinne lawirowanie odnośnie do docelowego przeznaczenia oferowanych lokali. Na stronie internetowej inwestycji znaleźć można rzuty lokali. Wszystkie, niezależnie od wielkości, zaaranżowane są na wzór przestrzeni biurowej. Jednak nawet najmniejsze z nich (18 m 2) mają indywidualną łazienkę z prysznicem i mikroaneks kuchenny (podpisany jako „aneks socjalny”).
Wystarczy rozwinąć zakładkę „szczegóły”, by pojawił się komunikat: „dowiedz się więcej o tym MIESZKANIU”. Według obowiązujących warunków technicznych nie można ich tak nazwać, ponieważ mają mniej niż 25 m 2 powierzchni użytkowej, w wielu przypadkach nie spełniają też norm doświetlenia (a więc nie można się w nich zameldować). Znany z deweloperskiej brawury Józef Wojciechowski zapewnia jednak sardonicznie, że jest inaczej, bo
12 Obowiązujący Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego rejonu Parku Moczydło w dzielnicy Wola, http://www.architektura.um.warszawa.pl/ plany_uchwalone_wola (data dostępu: 29.04.2021).
lokale służyć mają do wygodnego życia, odpowiadać na potrzeby młodych ludzi, bo millenialsi chcą żyć mobilnie, szybko, wielkomiejsko i to oni mieliby stanowić grupę docelową nabywców mikrolokali 13 . Twierdzenie to jest równie nieprawdziwe, jak rzędy biurek i foteli biurowych wrysowane na marketingowych rzutach Bliskiej Woli. Entuzjazm podsycają nie tylko sami inwestorzy, ale i architekci (oraz komentatorzy architektury), w licznych publikacjach (zarówno tych sponsorowanych, jak i szczerych) na portalach branżowych, prezentując mikroapartamenty jako efektywną i dostępną cenowo odpowiedź na problem niedoboru mieszkań. Mikroapartament wyposażony w „wielofunkcyjne”, designerskie rozwiązania często przedstawiany jest jako słuszny życiowy wybór dla współczesnych minimalistów ceniących gęstą miejską zabudowę, ekologię i fajny design. Takie pochwalne artykuły znajdziemy na prawie każdym portalu o architekturze: Architektura & Biznes, whitemad, Architektura-Murator, propertydesign, designalive itd.
Ceny niektórych „apartamentów” są dość wygórowane (nawet 15 tys. zł/m 2). Aby zwrócić się kupującemu, który często nabywa większą liczbę lokali na cele inwestycyjne w ramach jednego budynku, lokal musi być wynajmowany drogo, zazwyczaj na krótkie terminy. Zaprzecza to tezom o dostępności tego typu tworów.
Istotnym problemem dla mieszkańców, jaki generują wspomniane kulawe plany miejscowe, są nie tylko windujące ceny mieszkań inwestycje, ale związany z ich realizacją niedobór innych usług, przydatnych dla lokalnej społeczności. Za przykład może posłużyć powstający w miejsce kultowej, modernistycznej restauracji Kasztelańska na poznańskich
13 K. Florencka, Józef Wojciechowski: Bliska Wola jak Hong Kong? To komplement. Krytykują ci, których nie stać, https://innpoland.pl/164047,osiedle-bliska-wola-w-warszawie-szef-jw-construction-o-krytyce-wywiad?fbclid=IwAR0SpSH52WjLTcHk-7s4jC0WSQrq4zOJrwdZmAc1rl-QPQKvqQis11E4iEg (data dostępu: 29.04.2021).
Il. 3. Zrzut ekranu z posta sponsorowanego na Facebooku – Unidevelopment SA, inwestycja Osiedle Latte (data dostępu: 5.07.2021)
Il. 4. Zrzut ekranu z posta sponsorowanego na Facebooku – Unidevelopment SA, inwestycja Ursa Sky (data dostępu: 5.07.2021)
Il. 5. Zrzut ekranu z posta sponsorowanego profilu Youtube Filipa Kowarskiego, eksperta z dziedziny flipu (data dostępu: 15.06.2021)
Ratajach kompleks lokali inwestycyjnych
Lofty nad Wartą, projektu Easst Architects, nazywany przez dewelopera Villa „domem wypoczynkowym” – tu również w MPZP przewidziane są usługi.
flipperzy - influencerzy Nie dziwi, że tematem inwestowania w lokale mieszkalne lub mieszkaniopodobne zainteresowali się, ośmieleni przez wielkich graczy oraz sprzyjające warunki, mniejsi przedsiębiorcy. Autorzy odręcznie wypisywanych i ilustrowanych ulotek o chęci zakupu mieszkania za gotówkę przez miłą, młodą parę, przenieśli się do internetu. Popularne stały się kanały prowadzone przez entuzjastów zakupu i sprzedaży nieruchomości, ekspertów w dziedzinie flipowania – np. Warszawski Inwestor (Michał Kołtyś) czy moniter.pl (Filip Kowarski). Działalność Filipa osiągnęła skalę przemysłową – wydał książkę-podręcznik o chwytliwym tytule Znajdź mieszkanie poniżej wartości rynkowej, nagrywa filmiki, prowadzi płatne konferencje i szkolenia. Pewny siebie, sympatyczny i zadowolony, nadaje do swoich obserwatorów z Malediwów lub zza kierownicy drogiego samochodu, będąc żywą reklamą dochodu pasywnego z mieszkań. Początkujących flipperów, którzy nauki pobierali na jego kursach, nazywa „absolwentami”. A ich nie brakuje – flip stał się równie popularnym sposobem na dorobienie lub głównym źródłem zarobku, jak kryptowaluty. Filip flipuje, to znaczy pomnaża swój majątek, masowo inwestując w tzw. okazje, czyli niedrogie mieszkania, znajdowane zwykle na rynku wtórnym. Następnie możliwie niedużym nakładem pracy i pieniędzy zwiększa ich wartość: remontuje, urządza, odpowiednio reklamuje. Ten rodzaj spekulacji mieszkaniowych wykreował swego rodzaju lifestyle, subkulturę, a razem z nią cały język wizualny i specyficzny styl wyposażenia wnętrz. Flipy kupowane są pod najem albo na rentowną sprzedaż (ale wtedy docelowo również pod wynajem). Z założenia nie są to mieszkania mające służyć
przez lata jednemu użytkownikowi. Ich aranżacji przyświecają dwie proste zasady: efektywność i efektowność (a w zasadzie efekciarstwo). Efektywność, czyli sprytne przerobienie 45-metrowego mieszkania na tzw. dwu- lub trójpak inwestycyjny, to znaczy pakiet mikrokawalerek pod wynajem. Efekciarstwo, czyli przede wszystkim umiejętny homestaging.
Jako że flip wiąże się z remontem, do którego potrzebny jest projekt, powstają dedykowane tej tematyce biura architektury wnętrz – np. promowane przez jednego ze wspomnianych blogerów, a jednocześnie współwłaściciela pracowni, Warszawskiego Inwestora, HENDI Design (co pokazuje, że dla zwiększenia zysku gospodarni flipperzy dążą do samowystarczalności). Biuro tworzy wnętrza w dekoracyjnym stylu glamour. Wykorzystanie dużej ilości materiałów wykończeniowych, takich jak okładziny, tapety, zasłony, narzuty o różnorodnych fakturach i wzorach, a także luster nie jest przypadkowe. Nagromadzenie bodźców może pomóc odciągnąć uwagę od mankamentów budynku i stworzyć wrażenie wysokiej jakości przestrzeni. W jednym ze swoich filmików Michał Kołtyś dodaje, że dla poprawy efektu kluczowy jest również duży telewizor.
Jeszcze w 2020 roku w swojej książce Filip Kowarski przekonywał, że najlepszy lokal na flip to mieszkanie w złym stanie, do całkowitego remontu, ponieważ dzięki temu wynegocjujemy niższą cenę, a niezależnie od stanu lokalu remont i tak byłby nieunikniony 14 . W najnowszych filmikach weryfikuje on jednak swoją tezę, sugerując, że dla dojrzałego flippera najbardziej opłacalne są „okazje” niewymagające dużego nakładu pracy – mieszkania, w których tak naprawdę wystarczy „posprzątać”, a potem odpowiednio je zareklamować. Natomiast z ofertą dla jeszcze bardziej zapracowanych inwestorów, którzy chcieliby swój dochód z nieruchomości uczynić prawdziwie pasywnym, przychodzą
14 F. Kowarski, Znajdź mieszkanie poniżej wartości rynkowej, Katowice 2020.
deweloperzy. Wykończone pod klucz lokale stricte inwestycyjne sprzedaje nie tylko najczęściej przytaczany w tym kontekście Józef Wojciechowski. Jest to już standard na rynku – w swojej ofercie mają je Robyg (mikroapartamenty Robyg Modern Space reklamowane jako „wyjątkowy PRODUKT inwestycyjny”), Atal (lokale inwestycyjne Nowa Grochowska projektu pracowni BBGK Architekci) i wielu innych, zazwyczaj oferują kupującemu kompleksową usługę podnajmu przez profesjonalnego operatora. Pozwala to zmaksymalizować stopę zwrotu i zminimalizować do zera nakład pracy, wiążący się z obsługą lokatorów. Deweloperzy wychodzą naprzeciw potrzebom rynku do tego stopnia, że w swojej ofercie zawierają przeznaczone pod cele inwestycyjne wspomniane dwu-, trzy- czy czteropaki, nazywając je „mieszkaniami modułowymi” (jak u wrocławskiego Vantage Development w inwestycji Legnicka 33)15 . O ile elastyczność planu i możliwość łatwego podziału czy łączenia mieszkań to dobry pomysł na przykład dla rodzin, o tyle budzi on wątpliwości, kiedy wydzielone pokoje przestają być częścią całego układu, a stają się bliżej nieokreśloną, niespełniającą norm „jednostką inwestycyjną”. Inwestorów masowo skupujących mikrolokale pod flip kuszą też korzystne warunki podatkowe – choć mikroapartament to lokal usługowy, czyli podatek VAT od niego wynosi 23%, a nie 8% jak w przypadku mieszkania, zarówno przedsiębiorca, jak i osoba fizyczna decydująca się na zakup i wyposażenie takiego lokalu może rozliczyć całkowity zwrot podatku. Dodatkowo zakup lokalu inwestycyjnego niebędącego mieszkaniem zwolniony jest z PCC, czyli podatku od czynności cywilnoprawnych.
Możemy naśmiewać się z wielkich deweloperów, mniejszych inwestorów, domorosłych flipperów czy drobnych przedsiębiorców i ubolewać nad ubraną w propagandę fajności i nowoczesności przebiegłością ich poczynań. Jednak wymienione praktyki
15 https://vantage-sa.pl/projekty/legnicka-33/ (data dostępu: 29.04.2021).
odbywają się zgodnie z prawem planistycznym, budowlanym i lokatorskim. Aby zapobiec postępującemu uśmieciowieniu rynku mieszkaniowego, pilnie potrzebne są bardziej szczegółowe i restrykcyjne plany miejscowe i warunki techniczne – jasno określające, co jest mieszkaniem, a co usługą, oraz to, w jakiej ilości i w jaki sposób usługi powinny być w inwestycji realizowane. Potrzebne są też lepsze kontrole inspektorów nadzoru budowlanego, także po zakończeniu budowy i w trakcie eksploatacji budynku. Ważne jedynie, aby w ich wyniku nie ucierpieli lokatorzy. Uporządkowania wymaga kwestia różnych form najmu, z naciskiem na potrzebę stabilnych, zapewniających pełne bezpieczeństwo umów. Zjawisko niekontrolowanej spekulacji masowo skupowanymi mieszkaniami i jego konsekwencje dla mieszkańców mogłyby zostać ukrócone przez nałożenie wyższego podatku od większej liczby posiadanych nieruchomości, a także regulację cen na rynku najmu, także prywatnym. Z kolei rolą osób zaangażowanych w dyskusję wokół sprawiedliwej architektury mieszkaniowej powinna być próba edukacji uczestników procesu inwestycyjnego oraz uważność w analizie trendów – zwracanie uwagi na te wątpliwe etycznie, choć promowane jako postępowe; proponowanie alternatyw. W przypadku architektów – choć bywa to trudne ze względów finansowych – w miarę możliwości nieangażowanie się w szkodliwe projekty. Bo choć to prawo umożliwia inwestorom realizację kryptomieszkań i kryptoosiedli, to nie powstałyby one bez udziału projektantów. To oczywiste, że mieszkaniówka budowana w modelu komercyjnym powstaje w dużej mierze po to, żeby przynosić zysk. Zrozumiałe są też próby wpisania jej w społeczne tendencje oraz nadania modnej, atrakcyjnej formy. Przede wszystkim należy jednak dążyć do przywrócenia mieszkaniu jego podstawowej funkcji, jaką zawsze było i powinno pozostać – mieszkania •