Wenn Zielgruppen ernst genommen werden

Peter Zeugin/Ulrike Zeugin Gölker

Wenn Zielgruppen ernst genommen werden

Strategisches Immobilienmarketing, Architektur und Kommunikation

Verlag Lesebrille

Peter Zeugin/Ulrike Zeugin Gölker

Wenn Zielgruppen ernst genommen werden

Strategisches Immobilienmarketing, Architektur und Kommunikation

Mit Beiträgen der Architekturbüros > agps.architecture > atelier ww > EM2N

> KEN-Architekten > LeutwylerPartnerArchitekten

> Sandro Mengolli, Hans Andres, Lucius Keller > Walker Architekten AG und der Kommunikations- und Werbeagenturen > Crome Communications > Facing

> Giger&Partner

Alle Rechte, insbesondere das Recht der Vervielfältigung und Verbreitung, sowie der Übersetzung vorbehalten. Kein Teil des Werkes darf von Dritten in irgendeiner Form – durch Fotokopie, Mikrofilm oder ein anderes Verfahren – ohne schriftliche Genehmigung des Verlages und der Autoren reproduziert oder unter Verwendung elektronischer Systeme verarbeitet, vervielfältigt oder verbreitet werden.

Stadt- und Situationspläne: Reproduziert mit Bewilligung des Vermessungsamtes der Stadt Winterthur vom 27.10.2006.

Umschlag und Gestaltung: Kaspar Hintermüller, Thomas Barmettler

Druck: Advantage Printpool, D-82205 Gilching

Copyright © 2006 Verlag Lesebrille, CH-8493 Saland

ISBN 978-3-9522217-6-1

Inhalt

Vorwort

Strategisches Immobilienmarketing Strategie Zeugin-Gölker Immobilienstrategien GmbH

Architektur agps.architecture atelier ww EM2N KEN-Architekten LeutwylerPartnerArchitekten Sandro Mengolli, Hans Andres, Lucius Keller Walker Architekten AG

Kommunikation Crome Communications Facing Giger&Partner Grendene, Ogilvy & Mather Irniger Werbeagentur AG Partner & Partner AG Sevenseas

7 9 13 23 35 49 61 75 87 101 117 127 137 147 157 167 177

Vorwort

Peter Zeugin, Ulrike Gölker Zeugin

Die vorliegende Schrift versteht sich als ein Werkbuch zum Thema strategisches Immobilienmarketing. Damit verfolgen wir zwei Ziele:

> Wir wollen exemplarisch aufzeigen, was strategisches Immobilienmarketing ist und wie Immobilienprojekte strategiegestützt entwickelt und kommuniziert (und somit letztlich auch abgesetzt) werden können.

> Wir möchten aufzeigen, wie wirkungsvoll, innovativ und vielfältig – und dennoch zielführend – Projektentwicklung und Kommunikationsarbeit auf der Basis strategischer Vorgaben sein kann.

stehen, die in eingehenden inhaltlichen Diskussionen, d.h. im Team, zu Lösungen heranwachsen.

Wir sind der festen Überzeugung, dass erfolgreiche und zukunftsweisende Lösungen für Immobilienprojekte nicht das Ergebnis möglichst enger und detaillierter Vorgaben sein können, sondern das Resultat eines Prozesses darstellen, an dessen Anfang inspirierende Briefings auf der Basis marketingstrategischer Überlegungen

Was strategisches Immobilienmarketing ist, wird in einer kurzen Einführung skizzenhaft dargestellt. Im Zentrum dieses Werkbuches steht aber nicht die Theorie, sondern die Praxis in Form eines Fallbeispiels: Anhand eines kleinen Gewerbeareals mitten in Winterthur, direkt bei der Altstadt gelegen, wollen wir unseren Ansatz und die darauf basierenden Resultate illus trieren. Wir haben dazu eine Marketingstrategie für dieses Areal verfasst (die hier in verkürzter Form, d.h. ohne Analyseteil, ohne Referenzen und ohne strategische Alternativen wieder gegeben wird) und sieben Architekturbüros und sieben Werbeagenturen gebeten, diese Stra tegie (unter Berücksichtigung der realen Ge gebenheiten, wie der Bauordnung von Winterthur usw.) umzusetzen und auf kleinem Raum darzustellen.

Sämtliche Verfasser haben ihren Beitrag in eigener Verantwortung und ohne Kenntnis der übrigen Beiträge erarbeitet (die Werbeagenturen wussten also beispielsweise nicht, wie die Architekturprojekte aussehen, sondern mussten sich ausschliesslich auf die strategischen Aussagen abstützen).

Dieses Buchprojekt war damit auf seine Art auch ein Experiment: Würden die sieben Architekturprojekte alle strategiegerechte und machbare Umsetzungen der Marketingstrategie darstellen? Und würden alle von den sieben Werbeagenturen vorgeschlagenen Kampagnen auf sämtliche sieben Architekturprojekte anwendbar sein? Wir geben es zu: ganz so wagemutig war das Experiment dann doch nicht, denn wir haben mit sämtlichen Verfassern auf der Basis der hier dargestellten Vorgehensweise schon mehrmals erfolgreich zusammengear beitet. Zudem haben wir die Entstehung der

sieben Projekte und sieben Konzepte begleitet, wie wir es immer tun, wobei der Spielraum für alle Beteiligten diesmal etwas grösser war als sonst.

Unser Dank gilt den Brüdern Peter und René Nyffenegger, die uns ihr Grundstück an der Töss talstrasse 29 in Winterthur als Studienobjekt zur Verfügung gestellt haben, sowie den vielen weiteren, hier namentlich nicht aufgeführten Personen, die zum Entstehen dieses Werkbuches beigetragen haben.

Auf eine Beurteilung der einzelnen Beiträge möchten wir verzichten. Für uns wesentlich ist, dass sämtliche Verfasser die strategischen Vorgaben erfolgversprechend umgesetzt haben –eigenständig, kreativ, vielfältig und sichtbar mit grossem Engagement. Für die grosse Arbeit, die sie mit ihren Beiträgen zu diesem Werkbuch geleistet haben, danken wir ihnen von ganzem Herzen.

/ Peter Zeugin / Ulrike Zeugin Gölker

Vorwort

Strategisches Immobilienmarketing

Immobilien sind in den letzten Jahren wieder zu einem begehrten Gut geworden – vorausgesetzt, sie können glaubhaft Markterfolg in Aussicht stellen. Markterfolg heisst in diesem Zusammenhang, dass Immobilien zu rentablen Preisen rasch – und bei Mietobjekten zudem über längere Zeit immer wieder – abgesetzt werden können.

Zentrum des Denkens und Handelns sowohl von Projekten als auch der Unternehmung per se gestellt) als auch theoretisches Marketingwissen und Marketinginstrumente auf den Immobilien bereich adaptiert, kann dabei hilfreich sein.

Markterfolg hat viel mit Standortqualitäten zu tun – das ist eine Binsenwahrheit. Aus Marketingoptik mindestens ebenso spannend ist die Frage, welche Lösungen sich für alle jene Situationen anbieten, bei denen nicht von einer Toplage ausgegangen werden kann – und das ist die grosse Mehrheit der Objekte und Projekte sowohl im Wohnungs- als auch im Gewerbeimmobilienmarkt.

Ein Marketingansatz, der sowohl die heute gängige Marketing-Haltung (der Markt wird ins

Die eigentliche Immobilienfragestellung (oder das zu lösende Immobilienproblem) wird bei dieser Betrachtungsweise in drei Teilbereiche zerlegt (vgl. Grafik), die gesondert behandelt werden, nämlich > die Marktleistung, also alles, was das Angebot vis-à-vis dem Endnutzer auszeichnet, wobei im Zentrum Städtebau und Architektur stehen > die Kommunikation, wenn es darum geht, einem Immobilienprojekt eine Identität zu geben, Interessenten zu gewinnen und diesen das Angebot zu erklären, sowie > den Absatzprozess (wo es darum geht, aus den Interessenten Mieter oder Käufer zu machen).

Diese Betrachtungsweise ermöglicht es, auf der Basis von Analysen und kreativen Prozessen > objektspezifische Strategien zu entwickeln, > Zielgruppen zu definieren und > Briefings zu formulieren, welche den Fach spezialisten aus Projektentwicklung, Kommunikation und Absatz als Grundlage dienen und umgesetzt werden können, um so letztlich > Immobilienangebote erfolgreich am Markt zu positionieren und abzusetzen.

Für welche Zielgruppe(n) wird in einer gegebenen spezifischen Ausgangslage ein differenziertes Angebot entwickelt, auf welchen Werten basiert es, und wie wird es konkret ausgestaltet? Wie wird es anschliessend am Markt positioniert, und wie kann es am besten kommuniziert, vermittelt und abgesetzt werden – rasch, effizient und wirkungsvoll? Dies sind die relevanten Fragen des strategischen Immobilienmarketings.

Peter Zeugin, Ulrike Gölker Zeugin

Marketingansatz Zeugin-Gölker Immobilienstrategien GmbH

Problemstellung

> Leerstand,Mieterfluktuation,Sanierungsbedarf,Wettbewerbsvorbereitung,Arealumnutzung,Projektentwicklung,Vermietungsprobleme,Verkaufsprobleme

> bei Wohnbauten(Mietwohnungen,Eigentumswohnungen,Einfamilienhäusern),Gewerbeliegenschaften(speziell Bürobauten)und kombinierten Überbauungen

interne Faktoren

Marktstellung

Leistungsprogramm

Risikobereitschaft Eigenkapitalanteil Innovationsstärke Unternehmensimage Mitarbeiterpotenzial Qualitätder Leistungen Kosten der Leistungen

Marktleistung

Marketingstrategie

wem bietetdas Objekt einen besonderen Nutzen? Zielgruppen was machtdas Angebotfür die beschriebene Zielgruppe einzigartig? Position wie wird das Objektausgestaltet,damitder Kundennutzen sichtbar wird? Marktleistung wie wird die anvisierte Zielgruppe Kommunikationsangesprochen? und Absatzprozess

Kommunikation

Preispolitik Kontrahierungspolitik >Rabatte,Konditionen

externe Faktoren

Wirtschaftsentwicklung demografische Entwicklung politische Entwicklung Standortfaktoren Umfeldsituation Marktsituation Konkurrenzsituation Kundensituation Absatzmittlersituation

Absatzprozess

Systematik

Mittler Instrumente Reporting Neukundengewinnung Interessentenführung Käuferführung Relationship-Marketing

Strategisches Immobilienmarketing / Peter Zeugin / Ulrike Zeugin Gölker

Im Zentrum des strategischen Immobilien marketings steht also das Thema der marktund somit kundenorientierten Projektent wicklung – und das der kundengerechten Vermarktung – von Immobilien. Dennoch: bei vielen Projektvorhaben ist bis heute zwar klar, was man bauen will, aber nicht für wen. Dabei ist die Frage nach der Zielgruppe die wichtigste im Marketing überhaupt. Nur wer weiss, für wen er einen speziellen Kundennutzen schaffen will, kann definieren, wie dieser ausgestaltet sein muss – bildlich gesehen als Bauwerk und vorgängig als Projekt, marketingtechnisch als Marktleistung, d.h. als Angebot, basierend auf einer zielgruppen- und situationsspezifischen Produkt-, Preis, Kontrahierungs- und Servicepolitik.

Immobilienzyklus Marketingaufgaben

Idee Entwicklung strategischer Alternativen und deren Bewertung Entscheide Marketingstrategie

Wettbewerb,StudienauftragWettbwerbsprogramm

Vorprüfung Mitwirkung in Jury

Entwicklung Konzeption der Marktleistung,Briefing,Begleitung

Bewilligungsverfahren Konzeption der Kommunikation,Briefing,Begleitung

Vermarktung Konzeption des Absatzprozesses,Briefing,Begleitung

Realisierung Konzeption der Käufer-/Mieterbetreuung,Briefing,Begleitung

Nutzung Konzeption des Relationship-Marketings,Briefing,Begleitung Bewirtschaftung Unterstützung bei punktuellen Problemen (Fluktuation,Leerstand)

Sanierung,Renovation, Entwicklung strategischer Alternativen und deren Bewertung Rückbau,Umnutzung Marketingrobstrategie Mitarbeitbei der Konzeption und Umsetzung

spezielle Fragestellungen fallweises Einbringen der SichtMarkt/Marketing

Die Auseinandersetzung mit dem Thema Zielgruppen bzw. zielgruppenspezifische Angebotsstruktur hilft aber nicht nur, bessere Produkte zu entwickeln, sondern bildet zudem das wesentliche Bindeglied zwischen den beiden Hauptbereichen des Immobilienmarketings, nämlich der Marktleistungsgestaltung auf der einen und dem Kommunikations- und Absatzprozess auf der anderen Seite: Ziel jeglicher Kommunikation ist es, die definierte Zielgruppe zu erreichen, d.h. den richtigen Leuten auf dem dazu geeigneten Weg die richtigen Botschaften zukommen zu lassen. Richtig ist eine Botschaft (visuell wie verbal) dann, wenn sie gleichzeitig den Bedürfnissen der Zielgruppe wie auch den Angebotswerten unseres Produktes in optimaler Weise entspricht. Eine erfolgreiche Kommunikation schlägt also eine Brücke zwischen der Ziel-

Marketingansatz Zeugin-Gölker Immobilienstrategien GmbH

Problemstellung

gruppe (der Nachfrage) und dem Produkt (dem Angebot). Sie legt dazu mit Vorteil einen starken Fokus auf die emotionale Ebene (Werte) und weniger auf die Sache an sich (z.B. ein Gebäude), ausser diese repräsentiere in bester Weise auch gleichzeitig die Werte (z.B. Preisführerschaft).

> Leerstand,Mieterfluktuation,Sanierungsbedarf,Wettbewerbsvorbereitung,Arealumnutzung,Projektentwicklung,Vermietungsprobleme,Verkaufsprobleme

interne Faktoren Marktstellung Leistungsprogramm Risikobereitschaft Eigenkapitalanteil Innovationsstärke Unternehmensimage Mitarbeiterpotenzial Qualitätder Leistungen Kosten der Leistungen

Marktleistung

Produktepolitik

>Architektur,Look,Wirkung

>Sortiment,Mix,Flächen

Marketingstrategie

Eine marktgerechte und handlungsleitende Zielgruppenbestimmung muss sich aus diesem Grunde mit gesellschaftlichen Werten und Normen, mit Kultur und mit gesellschaftlichem Wandel sowie mit konkreten Werthaltungen, Motivstrukturen, Bedürfnissen und Verhaltensweisen von Individuen und Organisationen (bei Organisationen muss zusätzlich die Entscheidungsstruktur sowie die spezielle Situation der Entscheidungsträger beachtet werden) auseinander setzen. Die Analyse beschränkt sich

wem bietetdas Objekt einen besonderen Nutzen? Zielgruppen was machtdas Angebotfür die beschriebene Zielgruppe einzigartig? Position wie wird das Objektausgestaltet,damitder Kundennutzen sichtbar wird? Marktleistung wie wird die anvisierte Zielgruppe Kommunikationsangesprochen? und Absatzprozess

deshalb nicht auf Informationen über die Bautätigkeit und den Immobilienmarkt sowie die gängigsten demographischen und wirtschaftlichen Indikatoren. Vielmehr müssen auch Daten, Studien und Informationen über die Wirtschafts- und Sozialstruktur der Schweiz mit einbezogen werden und muss auf Wissen über Verhaltensrepertoires von Personen und sozialen Gruppen, Biografien, Lifestyles, Konsumgewohnheiten, Trends, Moden, Medienverhalten, Entscheidungsfindungsprozesse und viele weitere Aspekte aus Soziologie und Psychologie zurückgegriffen werden.

> bei Wohnbauten(Mietwohnungen,Eigentumswohnungen,Einfamilienhäusern),Gewerbeliegenschaften(speziell Bürobauten)und kombinierten Überbauungen

Produkte versprechen also nicht nur einen konkreten Nutzen, sondern stehen auch für ganz spezifische Werte. Die reine Sache wird somit um einen starken emotionalen Aspekt erweitert.

externe Faktoren Wirtschaftsentwicklung demografische Entwicklung politische Entwicklung Standortfaktoren Umfeldsituation Marktsituation Konkurrenzsituation Kundensituation Absatzmittlersituation

Kommunikation

Auftritt(Name,Logo,Gestaltungsprinzipien)

Öffentlichkeitsarbeit/Public Relations Imagearbeit,Markenaufbau

Absatzprozess Systematik Mittler Instrumente

Angebotswerte auf der einen, Wertvorstellungen und Motive auf der anderen Seite werden so zu zentralen Faktoren des strategischen Immobilienmarketings. Der Nutzen dieses Vorgehens ist offensichtlich:

> Für das Planungsteam – Architekten, Landschaftsarchitekten, Innenarchitekten usw. –wird die Aufgabenstellung konkreter, fassbarer und nachvollziehbarer; das Ergebnis sind spezifische und in hohem Masse einzigartige Angebote.

> Für die Kommunikationsfachleute – Werber, PRFachleute, Texter, Grafiker usw. – werden Immobilien zu einem Gut, das nach den gleichen Regeln inszeniert und kommuniziert werden kann wie andere kostenintensive dauerhafte Konsum- oder Investitionsgüter auch.

> Für die Verkäufer und Vermieter von Immo bilien ergeben sich neue Argumentations linien und Ansatzpunkte für die Gestaltung des Absatzprozesses.

> Für die Kunden werden Produkte besser verständlich und nachvollziehbar, weil sie ihren Bedürfnissen entsprechen; ihnen können relevante und präzise Angebote gemacht und vermittelt werden.

Zum Zug kommt diese Art von Immobilienmarketing letztlich in allen Phasen des Immobilienzyklus.

Strategisches Immobilienmarketing / Peter Zeugin / Ulrike Zeugin Gölker

Als reine Beratungsfirmen bearbeiten wir Marketingfragestellungen aller Art. Mit unserem Wissen und unseren Erfahrungen tragen wir dazu bei, dass unsere Kunden einen raschen bzw. nachhaltigen Markterfolg und eine optimale Wertschöpfung erzielen. Dazu stellen wir Endnutzer von Immobilien in den Fokus unserer Arbeit und helfen unseren Kunden dabei, diese konsequente Ausrichtung auf den Markt auch im Alltag sicherzustellen.

Firmenform GmbH Gründungsjahr 2002

Inhaber Peter Zeugin Ulrike Gölker Zeugin Anzahl Mitarbeiter 2

Zeugin-Gölker Immobilienstrategien GmbH

Kappelergasse 16, CH-8022 Zürich, www.zeugin-goelker.ch

Seit fünfzehn resp. zehn Jahren betreiben wir strategisches Immobilienmarketing. Wir arbeiten für private und institutionelle Anleger, Generalunternehmer, Projektentwickler, Architekten, Besitzer von Grundstücken und Immobilien, Wohnbaugenossenschaften, Immobilienverwaltungen und die öffentliche Hand. Das Know-how, das wir uns dabei erarbeitet haben, bildet neben unserer beruflichen Herkunft (Soziologie/ Marktforschung resp. Raumplanung/Marketing) und unserem kreativen Approach den Eckpfeiler unserer Arbeit.

Eine Marketingstrategie für das Areal Tösstalstrasse 29 in Winterthur

Problemstellung

Das Areal Tösstalstrasse 29 in Winterthur wird zurzeit als Garagenbetrieb, speziell im Bereich Autoelektronik, genutzt. Die Gebäude sind alt, aber gut unterhalten und teilweise vor wenigen Jahren neu ausgebaut worden.

In Bezug auf die Nutzung stellt sich sowohl die Frage, ob diese hier in Bezug auf die Marktverhältnisse in ihrer Branche richtig platziert ist, wie auch die Frage, ob auf dem Areal nicht eine andere Nutzung grundsätzlich sinnvoller wäre (dies umso mehr, als das Grundstück in der Zone W4G, also Wohnzone mit Gewerbeerleichterung, liegt). Ökonomisch ist zudem zu hinterfragen, ob mit der aktuellen Nutzung langfristig ein marktwirtschaftlich adäquater Mietzins überhaupt erwirtschaftet werden kann.

Akut besteht weder in betrieblicher noch in immobilienbezogener oder finanzieller Hinsicht Handlungsbedarf. Mittelfristig wird aber eine Veränderung der Situation angestrebt. Wann und in welche Richtung diese gehen wird, ist derzeit völlig offen. Mit der vorliegenden Marketingstrategie soll zunächst einmal aufgezeigt werden, welche strategischen Alternativen offen stehen und welche Ausrichtung die aus Optik Markt/Marketing sinnvollste Option darstellen würde.

Ausgangslage in Bezug auf den Markt/ das Marktumfeld

Winterthur, die zweitgrösste Stadt des Kantons Zürich, leidet unter der Nähe zu Zürich. So hat Winterthur beispielsweise ein Problem mit der eigenen Positionierung. Winterthur versucht sich gleichzeitig als Wohnstadt, Arbeitsplatzstandort, Ausbildungsstandort, Kulturstadt usw. zu profilieren, ohne jedoch bei einem der Entwicklungsbereiche wirklich gradlinig vorzugehen. Wichtige Bilder von Winterthur in den Köpfen unterschiedlicher Menschen sind beispielsweise:

> Arbeiterstadt

> Gartenstadt

> Kulturstadt (Museen, Theater, Sommertheater, Kleinkunst usw.)

> Velostadt > usw.

Winterthur ist stark geprägt von der industriellen Vergangenheit: Ungenutzte Industrieareale prägen noch immer das visuelle Bild von Winterthur und stark auch die politische Diskussion. So wurde beispielsweise sehr lange Zeit über die Entwicklung des Sulzer-Areals in der Stadtmitte diskutiert, bevor dort tatsächlich etwas passiert ist.

Winterthur hat jedoch auch einige wichtige Stärken, die oft übersehen zu werden drohen. So bietet Winterthur beispielsweise – bedingt durch diverse Eingemeindungen – Wohnortqualitäten, die das gesamte Spektrum von sehr ländlichem bis hin zu sehr städtischem Wohnen abdecken. Zudem ist das kulturelle Angebot breit und gross. Ebenso gibt es ein breites Bildungsangebot.

Unter einer Marketingoptik bestehen in Winterthur am Markt derzeit die folgenden Chancen und Risiken.

Chancen

In Winterthur besteht – ähnlich wie in den meisten Schweizer Städten – ein Mangel an attraktiven, modernen und finanziell auch für «Normalverdienende» tragbaren Neubauwohnungen in attraktiver Umgebung. Viele der Wegzüger verlassen die Stadt Winterthur eben aus dem Grund, nämlich weil sie keine attraktive Wohnung in ebensolcher Wohnumgebung finden. Der Leerstand in Winterthur ist tief. Neubauprojekte, die nicht im Luxus- bzw. Hochpreissegment angesiedelt waren, wurden in den vergangenen Jahren gut (im Sinne von rasch) vom Markt absorbiert. Luxusobjekte hatten hingegen sowohl im Miet- als auch im Eigentumsbereich einen zum Teil deutlich schwierigeren Stand. Schwierigkeiten am Markt – auch das nicht nur in Winterthur – haben zunehmend auch grosse und monoton wirkende Überbauungen mit wenig Identifikationspotenzial. Für kleine, individuelle Überbauungen sind hingegen Marktnischen und somit intakte Marktchancen vorhanden.

Risiken

Das Wohnungsangebot in Winterthur wird sich –ausgehend von der grossen Zahl der Baubewilligungen – in den nächsten Jahren weiter massiv vergrössern. Die Tatsache «Neubau» verliert dadurch an Wert. Faktoren wie Lage, Wohnumfeldqualität sowie Projektqualität und Angebotsleistung werden stärker gewichtet werden.

Ausgangslage in Bezug auf den Standort

Chancen

> Die Nähe zur städtischen Infrastruktur. Vom Standort aus sind

– die Altstadt mit ihren Angeboten

– der Bahnhof

– verschiedene Schulen und Kindergärten

Strategie Kernidee

Insbesondere die Projekte angrenzend an das Zentrum von Winterthur werden verstärkt auf die Zielgruppe «junge, urbane Menschen mit eher hohem Einkommen» ausgerichtet. Für diese Zielgruppe besteht das Wohnungsangebot jedoch nicht nur aus Projekten in Winterthur, sondern es werden – aufgrund der guten ÖV-Anbindung – auch Projekte an städtischen Lagen in Zürich in Betracht gezogen.

Zudem haben Leopold Bachmann, die Winterthur Versicherung, die CS, die Pensimo, die Mobimo und die Sulzer Immobilien in der letzten Zeit attraktive Mietwohnungen in grosser Zahl an verschiedenen Standorten gebaut, die zum Teil wegen des tiefen Preises, zum Teil wegen ihrer Andersartigkeit Bewegung in den Winterthurer Wohnungsmarkt gebracht haben.

– die Schwerpunkte der Arbeitsplatzangebote bequem zu Fuss oder mit dem Velo zu erreichen.

> Das historisch gewachsene, räumlich abwechslungsreiche und letztlich doch auch grüne Umfeld (Parkanlagen der Schulhäuser, des Alters-/Plegeheims usw.).

> Die Kleinheit des Standortes.

> Das charmante «Durcheinander» von grossen und kleinen Gebäuden, von öffentlichen und privaten Nutzungen.

> Die gute Erschliessung mit dem öffentlichen Verkehr.

Risiken

> Der Lärm durch das Verkehrsaufkommen auf der Tösstalstrasse.

> Die Nähe zu den Berufsschulen (Lärm, Beeinträchtigungen des Sicherheitsgefühls).

> Das Fehlen von weiteren Wohnnutzungen, insbesondere auch von Familienwohnungen, im näheren Umfeld.

> Das chaotische «Durcheinander» von grossen und kleinen Gebäuden, von öffentlichen und privaten Nutzungen.

> Die gewisse Insellage zwischen den grossen, visuell das Umfeld prägenden Bauten der Schulen.

Wir reagieren in extremem Ausmass auf die spezifische Standortsituation und lassen eine «charmante Insel der Friedlichkeit inmitten der Stadt» entstehen. Auf dieser bieten wir normal verdienenden Winterthurer Familien die Möglichkeit, viel Wohnung für relativ wenig Geld in einem gemischt genutzten, lebendigen, kinderfreundlichen Umfeld mit Wir-Gefühl im Eigentum in unmittelbarer Nähe der Altstadt zu er werben. Wer hier wohnt, gehört zu den neuen Urbanisten, welche zurzeit die Innenstädte zum Wohnen zurückerobern. Ihnen bieten wir moderne, helle, interessante und zeitgemässe Eigentumswohnungen in einer Umgebung, die ebenso viel soziale Kontakte ermöglicht wie Freiraum zulässt und so eine Welt für sich darstellt.

Auf dem Grundstück sollen wegweisende, modellhafte Lösungen für aktuelle und zukünftige Fragestellungen zum Ausdruck kommen: Umgang mit Lärm, Dichte, Nutzungsmischung und die Wiederinbesitznahme der Innenstädte durch breite Bevölkerungsschichten, d.h. neben den trendigen Zielgruppen junge, dynamische Singles und Paare (Stichwort Lofts) sowie Betagte (Stichwort Alterswohnungen und Altersresidenzen) eben auch Familien in allen denkbaren Konstellationen. Im Grunde genommen soll auf dem Grundstück also ein Ansatz für den Umgang mit der Urbanität von morgen entwickelt werden («Rückeroberung der Innenstadt»).

Dieser Ansatz bietet nicht nur die Grundlage für spannende und interessante städtebauliche, architektonische und marktbezogene Lösungen, sondern auch für eine interessante Positionierung am Markt. Sie spricht einen bunten Mix von Menschen und Haushaltungen an, die heute kaum passende Angebote finden. Mit anderen Worten: es gibt dafür aktuell nur wenig Konkurrenz, aber ein wachsendes Marktpotenzial.

Absatzraum

Räumlich betrachtet, richten wir uns vor allem an Menschen und Haushalte, > die derzeit schon in Winterthur leben, auch gerne dort bleiben möchten (Winterthur = Kulturraum) und – eine komfortablere Wohnung und/oder eine passendere Wohnumgebung suchen, eine Wohnung für ihre geänderten Lebens umstände (mehr/weniger Personen/Zimmer) suchen, > die in der Region Winterthur wohnen, den Schwerpunkt ihres Lebens (Arbeiten, Kultur, Einkaufen) aber in die Stadt verlegen wollen (Winterthur = Strukturraum).

> die ihren Wohnsitz nicht mehr in Winterthur und Umgebung haben, bspw. Menschen, – die Winterthur aus familiären, beruflichen oder ausbildungsbedingten Gründen verlassen mussten und nun zurückkehren und mitten in die Stadt ziehen möchten.

– die einen starken Bezug zu Winterthur haben – man ist dort aufgewachsen oder dort vom Umland kommend in die weiterführende Schule gegangen und hat sich in dieser Stadt wohl und zu Hause gefühlt.

Zielgruppe Wohnnutzung

Das Angebot wird auf Familien bzw. Haushalte mit einer Affinität zu Familienleben ausgerichtet.

> Menschen, die zur Verwirklichung der eigenen Lebensphilosophie/-ziele auch Teilzeitarbeit akzeptieren, z.B.

Weitergehend – also hinsichtlich von Wertmassstäben usw. – lässt sich die Zielgruppe am besten anhand von Umschreibungen bzw. Bildern charakterisieren. Diese lassen sich unter den drei Stichworten Lifestyle, Stadtbezug und soziale Aspekte zusammenfassen.

Lifestyle (Lebensgefühl, Lebenshaltung): Mit unserem Angebot sprechen wir grundsätzlich ein modernes, urbanes, eher kritisches und selbstbewusstes Publikum an:

> Menschen, die ausbildungsmässig und ökonomisch zum Mittelstand gehören, auch wenn sie sich selber nicht so sehen.

> Haushalte, die zwar über ein Auto verfügen (z.T. jedoch auch nicht, Stichwort Mobility), jedoch nicht gezwungen sein wollen, dieses täglich und für alle notwendigen Wege zu benutzen.

> Menschen, denen ein gutes Lebensgefühl wichtig ist:

– für die einen bedeutet dies Raum für die Familie

– andere haben vielfältige Hobbys

– wieder andere verbinden damit eine spannende Arbeit bzw. Berufstätigkeit.

– reduzierte Berufstätigkeit und damit Verzicht auf ein höheres Einkommen, um mehr Zeit für die Familie zu haben (beispielsweise Lehrer mit 80% Pensum, Ehefrau 60% im Sozialbereich tätig)

– reduzierte Berufstätigkeit, um eine berufliche Weiterbildung absolvieren zu können.

> Menschen, denen Wohnen wichtig ist, aber mehr im Sinne von Optionen für die Realisierung eigener (auch wechselnder) Vorstellungen als im Sinne von Repräsentation (man braucht eine grosse Wohnung, die man selber gestalten kann).

> Menschen, die lustbetont leben und versuchen, ihre Lebensqualität mit den ihnen zur Verfügung stehenden Mitteln zu maximieren (dazu gehört eben auch die Tatsache, dass man jetzt – wo die Hypozinsen noch tief sind und mit unserem Projekt endlich auch ein passendes Angebot zur Verfügung steht –Wohneigentum kauft).

> Menschen, die derzeit gar nicht aktiv nach Wohneigentum suchen, aber offen auf eine entsprechende Option reagieren.

Stadtbezug: Ganz speziell richtet sich das Angebot an Stadtmenschen:

> Menschen, die mit der Stadt verwurzelt, d.h. in Winterthur wirtschaftlich, sozial und kulturell integriert sind.

> Menschen, die sich selber in der einen oder anderen Form kulturell, sozial oder politisch engagieren.

> Menschen, die nicht vom freistehenden Einfamilienhaus auf dem Land träumen.

> Menschen, die, wenn sie an «Wohnen und Leben in der Stadt» denken, die Innenstadt und nicht die Aussenquartiere oder die ländlichen Teile von Winterthur meinen – die in der Stadt, aber nicht in einem der be vorzugten Wohngebiete wohnen möchten, weil es ihnen dort zu geschleckt, zu bieder, psychologisch und sozial (nicht räumlich) zu eng ist.

– die eine städtische Dichte gewöhnt sind bzw. suchen oder akzeptieren, diese Dichte jedoch nicht mit Enge/Beengtheit verbinden – denen klar ist, dass eine Wohnung in der Stadt immer auch mit gewissen Nachteilen verbunden ist.

> «Wohnen, Arbeiten und Leben in der Stadt Winterthur» ist diesen Menschen wichtig; sie sind aus diesem Grund auch bereit, dafür einen entsprechenden jedoch ihnen vernünftig scheinenden Preis zu bezahlen.

Soziale Aspekte: Und schliesslich zeichnet sich die Zielgruppe durch spezifische Erwartungen in Bezug auf ihre räumliche und soziale Umgebung aus:

> Menschen, denen einerseits die Nähe zur Infrastruktur der Stadt wichtig ist, die andererseits aber für ihre Kinder auch ein kinderfreundliches, abwechslungsreiches und sicheres Umfeld suchen.

> Menschen, denen das Familienleben und auch die Verbundenheit mit einem Ort wichtiger sind als die Karriere.

> Menschen, die nicht nur eine neue, bessere (=grössere, hellere und modernere) Wohnung, sondern darüber hinaus ein ihren Vorstellungen entsprechendes Wohnumfeld suchen, wozu eine ähnlich denkende Nachbarschaft gehört.

> Menschen, die gerne unter Gleichgesinnten, die man kennt, wohnen. Dieses Miteinan- der-Wohnen bedeutet für die Zielgruppe in einem bestimmten Mass auch miteinander zu leben allerdings in einem Klima, das von wenig Zwängen geprägt ist, sondern sich durch Optionen, die man ergreifen kann oder auch nicht, auszeichnet.

> Menschen, mit einer aktiven und kommuni kativen Lebensgestaltung:

– man hat gern Gäste und Leben um sich (die Nachbarn können auch mal unangemeldet vorbeikommen)

– Kinder auch mal die von Freunden oder Nachbarn gehören zum Leben dazu und sollen sich auch in der Wohnung/im Wohnumfeld unbeschwert bewegen können

– man engagiert sich im Quartierleben, lebt aktive Nachbarschaft.

Zielgruppe gewerbliche Nutzung

Im Bereich der gewerblichen Nutzung richten wir uns auf folgende Zielgruppen aus:

> unternehmensorientierte Dienstleister, die – für ihre Dienstleistungen in Winterthur bereits eine Position schaffen konnten – nur in geringem Masse auf Passanten frequenzen angewiesen sind (kleinere Treuhänder, Wirtschaftsberater, Planer, Architekten, Grafiker, Werber, Webdesigner, Programmierer, Ingenieure usw.).

> selbständige, die ihren eigenen Arbeitsplatz nahe beim Wohnort haben möchten und deshalb ihren Unternehmensstandort genauso flexibel wie den Wohnort wählen.

> personenorientierte Dienstleister, die – bereits einen Stammkundenkreis in Winterthur (und Umgebung) haben, von dem sie aufgesucht werden – gezielt aufgesucht werden, also nicht von Passanten abhängig sind (Ärzte, Physiotherapie usw.)

Positionierung

Vis-à-vis dieser Zielgruppen muss eine Positionierung über ein Wertebündel erfolgen, welches im wesentlichen die Faktoren Lage, Siedlungsdramaturgie/Aussenanmutung, Produkt und Preis/Leistung umfasst.

Lage Werte, die durch die Lage/den Standort gegeben sind

> direkt beim Stadtzentrum/bei der Altstadt: Schulen, der öffentliche Verkehr, Einkaufsmöglichkeiten und kulturelle Einrichtungen sind gut erreichbar

> nicht in einem der trendigen und damit in seiner Entwicklung nicht einschätzbaren Quartiere sondern in einer «normalen», überschaubaren Umgebung

> städtisches Quartier, das viel Handlungsspielraum und Möglichkeiten für spezielle Lebensund Wohnformen bietet.

Siedlungsdramaturgie/Aussenanmutung

Werte, die in der Siedlungsdramaturgie geschaffen werden müssen, indem diese

> stolz zeigt, dass hier das realisiert wird, was man von einem zwar kleinen, aber dennoch zeitgemässen Stadtwohnungsprojekt am Rande der Winterthurer Altstadt erwartet

> zeigt, dass Nutzungsmischung nicht nur eine Phrase, sondern ein sinnvolles, machbares und für alle Beteiligten erfolgversprechendes Konzept ist

> zeigt, dass man sich der Verkehrs- und Lärm situation an der Tösstalstrasse bewusst ist und auf diese reagiert

> hohen Ansprüchen an die Architektur gerecht wird

> eine hohe urbane Lebensqualität auf einer Insel der Friedlichkeit inmitten der Stadt ermöglicht.

Produkt

Werte die bei den einzelnen Gebäuden/Wohnungen bzw. bei den Gewerbeflächen und -angeboten geschaffen werden müssen:

> zeitgemässe, moderne Architektur

> ansprechendes Design

> Einsatz modernster Technik (kontrollierte Lüf tung, Schallschutz, Minergie usw.)

> Wohnungen und Gewerbeflächen, die zeigen, dass man zukunftsorientiert gedacht und geplant hat

> viel gut nutzbare Fläche

> warme Materialen

> helle, freundliche Neubauwohnungen

> moderne, pflegeleichte Materialien

> komfortable, spezielle Familienwohnungen

> attraktive, gut nutz- und möblierbare private Aussenräume.

Preis/Leistung

Grundannahmen betreffend Preis bzw. Preisniveau

> für die Quartierverhältnisse zwar nicht günstige, mit Blick auf die Gesamtstadt jedoch faire Preise für ein solches Angebot

> normales Preisniveau für Neubauprojekte (die Nachteile der Tösstalstrasse werden durch das Konzept und die Architektur kompensiert)

> Preis/Leistungs-Profil: günstige Wohnungen, viel Fläche, aber ohne jeden Schnickschnack.

Hinweise zur Umsetzung

Strategische Aussagen werden in der Regel als Konzepte weiter präzisiert und detailliert, damit sie als Briefings für Spezialisten aus den Bereichen Marktleistungsgestaltung (Architekten, Landschaftsarchitekten, Innenarchitekten) und Kommunikations-/Absatzprozess (Werber, PRFachleute, Verkaufs-/Vermietungsfachleute, Bewirtschafter) verwendet werden können. Im vorliegenden Falle mögen die folgenden Hinweise zur Umsetzung für die Projektentwicklung genügen.

Umgang mit der bestehenden Bausubstanz

Der Ertragswert der aktuellen Bebauung ist vermutlich tiefer als der Landwert einer neuen, zukunftsträchtigen Lösung angenommen werden kann. Aus diesem Grunde bestehen betreffend den Umgang mit der bestehenden Bausubstanz keine Vorgaben. Die bestehenden Gebäude können, wenn sich dies aufgrund der gewählten Lösung wirklich aufdrängt, in die Neukonzeption ganz oder teilweise einbezogen werden. Wenn eine bessere – und das heisst auch rentablere – Lösung einen Rückbau aller oder Teile der bestehenden Bausubstanz erfordert, so ist dies ohne weiteres möglich.

Siedlungsdramaturgie/Aussenanmutung > Schon die Siedlungsdramaturgie muss dem Umstand Rechnung tragen, dass für die an visierte Zielgruppe Wohnen ein wichtiger Lebensbereich ist, der einem steten Wandel unterworfen ist. Die Wohnumgebung muss also vielfältige Optionen bieten, beispielsweise

– eine gemeinsame Werkstatt – oder noch besser: gedeckte Vorplätze mit Strom-Anschluss

– zum Flicken von Fahr- und Motorrädern

– sie sollte also eher aus Nischen, Ecken, Gestrüpp usw. im Sinne von Freiraum für Kinder zum Spielen als aus einem durchorganisierten Spielplatz bestehen, um so Kindern kreatives Spielen zu ermöglichen

– Nischen für Jugendliche: Ecken, irgendwie gedeckte Bereiche – zum Schwatzen oder als Schmuse-Ecke.

> Man muss spüren, dass hier eine Gemeinschaft von ähnlich denkenden, etwas anderen Menschen als sonst lebt, wo nicht gleich die Polizei gerufen wird, wenn es abends einmal laute Musik hat oder der Schwatz beim Eingang nicht Punkt 22.00 Uhr beendet wird.

> Die Siedlungsdramaturgie muss dazu beitragen, Nutzungsmischung positiv erlebbar zu machen. Auf kleinem Raum soll hier nicht ein Nebeneinander, sondern ein Miteinander von verschiedenen Nutzungen entstehen.

> Als Reaktion auf das Verkehrsaufkommen auf der Tösstalstrasse sollte der innere Bereich der Überbauung möglichst verkehrsfrei bleiben.

> Der kollektive Aussenraum der Siedlung sollte abwechslungsreich gestaltet werden und auch Raum für Eigeninitiativen (Siedlungsfest, Sommerbar usw.) bieten.

> In Bezug auf die Aussenanmutung der Gebäude bedeuten die Werthaltungen der anvisierten Zielgruppe folgendes: eher eine fröhlich, helle, filigrane, vielfältige, eben lebendige Wirkung als eine monotone, kalte Stahl/Glas-Architektur; man muss von aussen erkennen können, dass hier Menschen leben und nicht arbeiten

– Architekturexperimente – im Sinne von «reiner» Ästhetik – sind von der Zielgruppe nicht gesucht, sondern in der Tendenz eher abgelehnt – Architekturexperimente, die für das Leben/Wohnen einen Nutzen oder Zusatzwert bieten, sind jedoch durchaus erwünscht

– den Aspekten Emotion und Wärme muss grosse Beachtung geschenkt werden (Abwechslung, Vielfalt, Leichtigkeit usw. statt stereotyper Repetition, auch Holz ist als von aussen erkennbares Material denkbar)

– auch dem Aspekt Kommunikation muss Rechnung getragen werden (die anvisierte Zielgruppe ist zwar kommunikativ, sie braucht jedoch trotzdem ausreichende Rückzugsmöglichkeiten).

Wohnungen

In der Tendenz ist der Wohnungsmix auf folgende drei Wohnungstypen auszurichten: > 3 1/2-Zi-Whg. mit ca. 90 m2 Nettowohnfläche ca. 10% des Angebotes > 4 1/2-Zi-Whg. mit ca. 115 m2 Nettowohnfläche ca. 60% des Angebotes > 5 1/2-Zi-Whg. mit ca. 140 m2 Nettowohnfläche ca. 30% des Angebotes

Anzustreben sind allerdings nicht Wohnungstypen, die sich wiederholen, sondern pro Kategorie (Zimmerzahl) unterschiedliche und unterschiedlich grosse Wohnungen, sodass ein Angebot entsteht, das – durch Lage, Stockwerk, Wohnungsart und Fläche bedingt – sehr breit ausfällt. Abweichungen vom Wohnungsmix sind deshalb denkbar, solange die Hauptausrichtung (Familienwohnungen und normales Preisniveau) nicht tangiert werden.

Des Weiteren sollten bei der Grundrisskonzeption die folgenden Prinzipien zum Tragen kommen:

> Die Verkehrsflächen innerhalb der Wohnung sollten minimiert werden. Jeder Quadratmeter muss für die zukünftigen Bewohner real (und nicht «nur» als Raumgefühl) nutzbar sein.

> Die Wohn- und Schlafbereiche sind voneinander zu trennen. Der Zugang zum Wohnbereich sollte nicht durch den Schlafbereich mit der zum Schlafbereich gehörigen Nasszellenzone erfolgen.

> Die Wohnbereiche sind als grosse, vielfältig von Familien nutzbare Räume zu konzipieren.

> Wichtiger als repräsentierende Wohnzimmer sind grosszügig wirkende, gut angeordnete Koch-/Ess-/Wohnbereiche, die bei Bedarf mit Möbeln zoniert werden können.

> Keine starr festgelegten Raumnutzungen, sondern Räume, die – in einem bestimmten Ausmass – je nach Bedürfnissen der Familie im Laufe der Zeit unterschiedlich genutzt werden können.

> Bei allen Wohnungstypen sind zwei Nasszellen vorzusehen, davon eine – wenn machbar –mit Tageslicht.

> Die Küchen sollten, wenn immer möglich, ebenfalls mit Tageslicht und mit Sichtbezug zu den Aussenräumen der Kinder konzipiert werden.

> Waschmöglichkeiten sind nicht zwingend in der Wohnung selber vorzusehen:

– kollektive Waschlösungen – gerade wenn sie ebenerdig oder auf der Etage angeordnet sind – haben durchaus auch einen kommunikativen Moment («Waschsalon»).

– in jeder Wohnung sollte jedoch bei Bedarf ein individueller Waschturm angeordnet werden können.

> Kollektiv nutzbare Flächen:

– Angebote/Optionen im Aussenraum und daran anschliessend (wie die erwähnte Velowerkstätte) sind erwünscht.

– auf Gemeinschaftsräume im traditionellen Sinne hingegen kann verzichtet werden.

Preise

Der absolute Preis der Wohnungen muss ein deutliches Signal in Richtung günstig – aber nicht billig – setzen.

Für eine durchschnittliche 4 1/2 -Zimmer-Wohnung darf der maximale Verkaufspreis das 70%Quantil nicht überschreiten. Der durchschnittliche Verkaufspreis sollte demnach nicht über Fr. 600000.– liegen.

Strategie / Zeugin-Gölker Immobilienstrategien / CH-8022 Zürich / www.zeugin-goelker.ch

Architektur

Alice laughed. «There’s no use trying», she said, «one can’t believe impossible things». «I daresay you haven’t had much practice», said the Queen. «When I was your age, I always did it for half-an-hour a day – sometimes I’ve believed as many as six impossible things before breakfast». Lewis Carroll, Through the Looking-Glass

Firmenform AG Gründungsjahr 1982/1993 Anzahl Mitarbeiter 30 Partner Marc Angélil Sarah Graham Manuel Scholl Reto Pfenninger Hanspeter Oester Referenzobjekte www.agps.ch

agps.architecture

Zürich – Los Angeles, Zypressenstrasse 71, CH-8004 Zürich, www. agps.ch

«Das Denken den Ort wechseln zu lassen, …» François Jullien, 1998

Die Art des Prozesses beeinflusst stark das resultierende Produkt. Dementsprechend leisten auch die eingesetzten Methoden einen bestimmenden Beitrag zur Definition des Resultats. Wir versuchen deshalb, Vorgehensweisen zu entwerfen anstatt Lösungen zu fixieren. In der Wechselwirkung von Anforderungen, Ideen und Prozess entstehen neue Zusammenhänge.

zeitliche Überlagerungen Aneinanderbauen gewachsene Hofbebauung Werkstatthalle

Prozess

Das Vorgehen lässt sich mit einem Spiel vergleichen. Die Interpretation der jeweiligen Konstellation befindet darüber, in welchem Mass Identität geschaffen oder Differenz zugelassen werden soll. Somit unterscheiden wir zwischen generellen Spielregeln einerseits und Szenarien einer möglichen Entwicklung andererseits.

Raummontage

Spielregeln und Szenarien tragen zur Bildung eines räumlichen Gefüges bei. Obwohl jeder Eingriff auf konkreten Anforderungen beruht und sich auf planmässige, rational nachvollziehbare Entscheidungen stützt, weist das Gefüge der Stadt eine sonderbare und kaum planbare Heterogenität auf. Was aus realen Bedingungen entsteht, führt schliesslich zu einem Geflecht von Beziehungen, einer räumlichen Montage surrealer Qualität. Das Zusammentreffen unvorhersehbarer Komponenten und Ereignisse prägt den Ort.

Stimmung

Die Ereignisse und Geschichten des Orts unterscheiden sich ebenso untereinander wie von den Kapiteln, die neu geschrieben werden: Ausfallstrasse und Gartenstadt, rauher Charme des Gewerbehofs und Ansprüche der neuen Bewohner. Die Suche nach Gemeinschaft und das Bedürfnis nach Individualität. Optimale Wohnqualität bei angenehmen Kosten. Spannende Voraussetzungen, diese Kontraste in stimmungsgeladene Beziehungen zu setzen.

EINBLICK

Stadtnetz Parzelle Altstadt Gebäude Grünräume Hauptstrassen Wege Baurecht Parzelle Bestand Strassenbaulinie Gewerbe h max 4m Baubereich Baubereich ohne MLZ

Sequenz Weiterbauen und Umnutzen. Der Hof wird gegen die Strasse hin durch einen neuen Baukörper abgeschlossen, das über die Zeit gewachsene Patchwork bleibt bestehen.

Konglomerat Wechselspiel zwischen Alt und Neu. Drei neue Baukörper ergänzen die bestehende Struktur.

Wohnwand Reagieren auf die unterschiedlichen Massstäbe der umliegenden Gebäude. Ausrichtung des Wohngebäudes zum Garten nach Westen.

RAGUSA+ Umnutzen der Werkstatthalle zum Eingang des kompakten Wohnhauses mit gebäudetiefen Aussenräumen.

Stadtpalais Adaptieren einer bekannten Typologie. Von der Unternehmervilla zur Villa Kunterbunt?

Kreuzwohnrätsel Aufreihen nach Süden ausgerichteter zweigeschossiger Wohnungen.

Saul Steinberg alternative Wege POTENTIAL

AUSWAHL

Wohnwand Vorder-und Hinterseite, Ausrichtung auf den Garten, Erschliessung über Kaskadentreppen

RAGUSA+ Werkstatt wird zur Eingangshalle, Garten- und Wohnzimmer durchmessen den ganzen Baukörper Ausrichtung des Baukörpers Richard Serra, Snake Carl Andre, Stile Ökonomie versus Kultur

Architektur / agps.architecture / Zürich Los Angeles / Zypressenstrasse 71 / CH-8004 Zürich / www.agps.ch

A Wohnwand Situation Grundrissschema Konzeptmodell

B RAGUSA+ Situation Grundrissschema Konzeptmodell

herausgezogene Gartenzimmer Erschliessung über die bestehende Werkstatthalle

Architektur / agps.architecture / Zürich Los Angeles / Zypressenstrasse 71 / CH-8004 Zürich / www.agps.ch

Werkstatt wird Eingangshalle

4 Zi_122m2

4 Zi_115m2

Gewerbe 155m2

FOKUS Nancy Holt

Sun Tunnels

Luftraum

3 Zi_92m2 4 Zi_130m2

3 Zi_97m2

5 Zi_150m2 4 Zi_120m2 5 Zi_135m2

4 Zi_110m 4 Zi_120m2 5 Zi_140m

Ausnützung

W EG 358 m2 1199 m3

W OG 467 m2 1401 m3

W RG 480 m2 1440 m3

W DG 504 m2 1512 m3

W Halle 85 m2 540 m3 Gewerbe 175 m2 586 m3

Total 2069 m2 6678 m3

Wohnungsmix

2 x 3 Zi 18% ø 90 m2

6 x 4 Zi 55% ø 115 m2

3 x 5 ZI 27% ø 140 m2

Gewerbe

Eingangshalle

vertiefte Betrachtung einzelner Teilaspekte interdisziplinäre Teamarbeit Realisierung

VERTIEFUNG

Architektur / agps.architecture / Zürich – Los Angeles / Zypressenstrasse 71 / CH-8004 Zürich / www.agps.ch

«Das Verstehen kommt immer erst nach dem Ereignis und ist kaum je eine der Ursachen seines Eintretens». Paul Feyerabend

Unsere Architektur orientiert sich nicht an einem übergeordneten <Stil>. Sie wird immer wieder neu hinterfragt und in Bezug zu Zeit, Mensch und Ort gesetzt. Jede Situation und Aufgabe wird unabhängig gelesen und interpretiert. Grundlegend bei jedem Entwurf ist das Funktionieren eines Gebäudes in sich und in der Interaktion mit seiner Umgebung, dem öffentlichen Raum und in Beziehung zur Philosophie des Bauherrn.

Firmenform Einfache Gesellschaft Gründungsjahr 1970

Anzahl Mitarbeiter 55 Inhaber Walter Wäschle

Urs Wüst, Rolf Wüst

GL Kurt Hangarter

Andrea Gambetti

Danilo Morellini

Urs Oechslin

Roman Züst

Landschaftsarchitektur Hager AG, Zürich

atelier ww

Architekten SIA, Asylstrasse 108, CH-8032 Zürich, www.atelier-ww.ch

Die Kernidee: Die präzis definierte Nutzergruppe, die heterogene Umgebung und unsere Architekturphilosophie wurden iterativ in Beziehung gesetzt und formten das Spezifische. Entstanden ist die räumliche Klärung des Ortes durch einen selbstbewussten, fünfgeschossigen Baukörper, welcher sich senkrecht zur Tösstalstrasse stellt und einen Abschluss der grossmassstäblichen Schulbauten bildet. Der Aussenraum definiert sich über die Auskragung des Baukörpers, die Gewerberäume im Erdgeschoss und über das Beibehalten des Garagenbaus, welcher als <BasketballOrangerie> unterschiedlichst bespielt werden kann. Die dreizehn verschiedenen Wohnungen werden durch den mäandrierenden ErschliessungsKommunikationsraum vernetzt.

1 Das Gebäude im Schwarzplan

2 Zentrale Erschliessung und gemeinschaftlicher Lebensund Kommunikationsraum

Das Programm des Hauses

Der Brand des Hauses besteht aus zwei sich überlagernden Elementen - der Schnittfigur und dem ErschliessungsKommunikationsraum. Die Schnittfigur programmiert das Haus und macht die Themen schon von aussen auf einen Blick lesbar: Nutzungsverteilung, Massstäblichkeit, Eingangsfassade, Aussenraumbezüge und den Grad der Öffentlichkeit.

Das Erdgeschoss beinhaltet kein Wohnen, sondern Kleingewerbe und Dienstleister wie Musiklehrer, Journalist, Malatelier, Logopäde, Tanzraum, Büchercafé, etc. Diese konzentrierte Ansiedlung von Öffentlichkeit, welche auch noch ausnutzungsfrei ist, verhindert die mögliche Wohnghettoisierung. Es ermöglicht aber natürlich auch das Wohnen mit dem Arbeiten zu verbinden und dies an einer guten Adresse nahe dem Stadtkern.

Kennzahlen

Mögliche Baumasse 7878 m3

Erreichte Baumasse 7850 m3

3 Typologie der Wohnungen im volumetrischen Modell

Vermietbare Fläche 1966 m2 Geschossfläche 2458 m2 Verhältnis VF/GF 0.80 1

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1 Landschaftsarchitektonische Einfassung der Gebäude und die Bezüge der privaten und öffentlichen Innen- sowie Aussenräume

Der Aussenraum und das Relikt

Die Siedlungsdramaturgie beginnt im Aussenraum.

2 Situation und Grundrisse des EG mit gewerblicher Nutzung und der ehemaligen Garage (<Basketball-Orangerie>)

Die alte Garage wird als Relikt der Kleinteiligkeit beibehalten und neu genutzt. Wir bezeichnen sie als <Basketball-Orangerie>, was die Mehrfachnutzung aufzeigt: als Orangerie, wo die Balkonpflanzen überwintert werden können und auch mal ein Buch im Liegestuhl gelesen werden kann. Als Sportraum, Werkstatt, Versteck oder Festraum. Das Dach der <Basketball-Orangerie> wird als Terrasse ausgebildet.

Eine Hecke fasst den Siedlungsaussenraum gegenüber den kleinteiligen Nachbargebäuden und den, gegen die Tösstalstrasse angeordneten, Aussenparkplätzen.

Die perspektivisch ausgearbeitete Einkerbung des Baukörpers ermöglicht den gedeckten Zugang. Diese stützenfreie Arkade dient auch als Zugangsbereich und erweiterter Aussenraum des Kleingewerbes.

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Visualisierungen

Sportliche Nutzungsmöglichkeiten der <Basketball-Orangerie>

Die Dachterrasse der <Orangerie> bietet Bezüge zu den privaten Aussenräumen

Das Erdgeschoss mit vielfältiger kleingewerblicher Nutzung

1 Längsschnitt in der Ebene der Wohnungen

2 Grundriss des 2.OG mit Gemeinschafts- und Kommunikationsräumen

Der ErschliessungsKommunikationsraum

Die Identität der losen Gemeinschaft von Eigentümern basiert auf dem Umstand, dass alle die gleiche Erschliessung benützen: Es gibt nur eine Treppe für dreizehn Wohnungen! Die Einsparung ermöglicht einen grosszügigen Erschliessungsraum mit vertikalen Verbindungen und horizontalen Ausweitungen. Dieser Raum kann (muss aber nicht) zum Kommunikationsraum werden. Er legt Nischen frei und organisiert die Kleinteiligkeit im grossmassstäblichen Volumen. Die gemeinsamen, halböffentlichen Räume werden daran angeordnet: Waschküche, Aufenthalt, Veloraum, Eingangsfoyer und auch das zumietbare Gästezimmer in der Attika.

3 Querschnitt und Längsschnitt durch die gemeinschaftlich genutzten Erschliessungs- und Kommunikationsräume 1 2

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Visualisierungen

Private/halbprivate Nutzungsmöglichkeit der Gemeinschaftsräume für Feiern und hausinterne Kommunikation allgemein

Die Öffnung und Durchdringung der Ebenen ermöglicht Sichtund Kommunikationsbezüge zwischen den Geschossen

der Wohngeschosse

Die Typologie des Wohnens

Keine der dreizehn Wohnungen ist identisch. Es gibt Wohnungen mit Dachterrassen, Maisonnetten, Attikawohnungen, reines Südwestwohnen und Durchwohnen. Die Wohnungen variieren auch innerhalb der gleichen Zimmeranzahl in der Grösse. Was alle Wohnungen verbindet, ist der Bezug zum gemeinsamen Aussenraum im Westen und zum halböffentlichen Erschliessungsraum durch ein <Seelenfenster>, welches zur Kommunikation eingesetzt werden kann.

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Grundrisse

Beispielhafte Auswahl dreier Grundrisse aus der vielfältigen Typologie von 13 Wohnungen

Die Wohnungen an sich

Neben der Individualisierung der Wohnungen gibt es aber auch spezifische Merkmale, die allen gemeinsam sind: grosse, private Aussenräume, klare Trennung der gemeinsamen und privaten Räume innerhalb der Wohnung, grosse Küchen/Essküchen, die Wohnräume können einfach erweitert und verkleinert werden und es gibt Schlafräume mit grösserer Autononomie, d.h. sie sind geeignet für Grosselternteile oder auch Jugendliche.

3 1/2 zimmer-whg. 95m2

5 1/2 zimmer-whg. 150m2

4 1/2 zimmer-whg. maisonnette 125m2

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Visualisierungen

(vorherige Seite) Der private Aussenraum der Loggia bietet sowohl Rückzugsmöglichkeiten als auch die Chance, mit anderen Bewohnern in Kontakt zu treten

Der grosszügige Wohnraum lässt sich durch Schiebeelemente variabel an Nutzungen anpassen

Die Küche ist in den Wohnraum integriert

Alternativ zu privaten Geräten kann ein gemeinschaftlicher Waschraum genutzt werden

Variabilität der Grundrisse aufgezeigt anhand einer typischen <Familienwohnung>

Die Metamorphose der Wohnungen

Die Wohnungen sind so strukturiert, dass sie sich den Bedürfnissen der Bewohner anpassen und mit ihnen altern und sich verändern können. Nur die zwei Elemente Entrée mit Gästebad und Küche, sowie ein privates Bad mit Erschliessungsraum sind fix. Dies ermöglicht unterschiedlichste Benutzungen der Wohnung: als Familienwohnen mit Kindern, Familienwohnen mit Kindern und Grosseltern, WG mit Kindern, Wohnen und Arbeiten, Paar noch ohne Kinder, ...

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Wir suchen nach einer komplexen und vernetzten Architektur, einer Verbindung von Lifestyle, Ökologie und Ökonomie. Ein gutes Projekt erzählt eine vernetzte Geschichte, die über eine reine architektonische Intervention hinausgeht. Je mehr externe Fakten in ein Konzept einfliessen, desto stärker ist das Resultat. Von Anfang an arbeiten wir daher eng mit Spezialisten und Fachplanern zusammen.

Firmenform AG Gründungsjahr 1997/98, 2006 (AG) Anzahl Mitarbeiter 37

Partner Mathias Müller Daniel Niggli Referenzobjekte Hegianwandweg Chalet Flumserberg Schule Bullingerstr. Siewerdtstrasse Werkhof Diener Theater 11 Toni-Areal

EM2N

Architekten, Josefstrasse 92, CH-8005 Zürich, www.em2n.ch

Unsere Architektur soll kräftig und eigenständig sein. Sie muss Charakter besitzen, darf auch polarisieren. Man darf sie lieben oder hassen, doch sie soll einen nicht kalt lassen. Wir sind überzeugt, dass es nie nur eine Lösung gibt. Unsere Projekte sollen mit Veränderung, Unvorhersehbarem, auch Zufälligem umgehen können. Daher denken wir in Szenarien, arbeiten mit Hypothesen, generieren gegensätzliche Varianten. Jede dieser Projektionen in die Zukunft geht von anderen Annahmen aus underzählt ihre eigene Geschichte. Wenn es uns gelingt, Projekte zu entwickeln, die für sich sprechen, und sich im urbanen Gefüge behaupten können, dann ist das Ziel erreicht.

Situation Mst. 1:1500

Ort

Der Projektperimeter liegt an der Schnittstelle von kleinteiliger Altstadtstruktur zu grossmassstäblichem Industriequartier. Der heutige Stand der Bebauung erfolgte in mehreren unabhängigen Etappen, was ein zusammengewürfeltes Gesamtbild der Anlage hervorruft.

Grenzabstand gestuft

Grenzabstand geglättet

Gebäudevolumen 6565.4 m3

kleinteilige Bebauungsstruktur aus 12 Baukörper, die eine städtische Dichte erzeugen räumliche und funktionale Differenzierung der Aussenräume

Konzeptbilder

1) Mengersche Würfel

2) Accumulation de cafetières émaillées 1962

3) Trennung des Strassenraums vom privaten Bereich. Identitätstiftendes Bild zum Strassenraum

Referenzprojekt 076 WER Werkhof Diener EM2N

Szenario Umbau

Die bestehende Bausubstanz wird auf zwei für sich stehende Volumen reduziert. Die provisorisch wirkende Flachbauten werden abgerissen in der Absicht, den ursprünglichen, dörflichen Charakter der Parzelle wieder herzustellen. Die bestehenden Bauvolumen werden mit dem

Neubau zu einer Gesamtfigur verbunden, die neue, differenzierte Aussenräume generiert. ZurTössstalstrasse hin schliesst der mäandrierende Neubau mit einem Schrägdach ab, welcher mit dem Baubestand ein neues charakterstarkes Bild hervorbringt.

Nur das Minimum wird abgerissen. Die alte Bausubstanz wird teilweise umgenutzt.

Der Grenzabstand definiert das neue Bauvolumen. Der mäandrierende Neubau generiert mit dem Bestand differenzierte Aussenräume.

Grundmasse

Grundstücksfläche 1931 m2

Baumassenziffer 3.4

Baumassenausgleich Satteldach +0.2

Gewerbezuschlag 1/5 630 m3

Gebäudevolumen 7582 m3

Gebäudevolumen

GV Bestand A 1513 m3

GV Bestand B 2706 m3

GV Neu 3282 m3

GV Wohnen 4351 m3

GV Gewerbe 3150 m3

Wohnungsspiegel

NF

3Zi-Wohnung 80 m2 4Zi-Wohnung 105 m2 4Zi-Wohnung 110 m2 4Zi-Wohnung 110 m2 4Zi-Wohnung 115 m2 4Zi-Wohnung 125 m2 5Zi-Wohnung 145 m2 5Zi-Maisonette 155 m2

Wohnen total 57% 945 m2 Gewerbe total 43% 725 m2 total 100% 1670 m2

Gebäudevolumen total 7501m3

EG Gewerbe

1.OG Wohnen

Mst: 1:1500

Ansicht SW Schnitt A-A Schnitt B-B

2.OG Wohnen

Mst: 1:1000

Szenario Neubau

Durch die Strategie der Aufgliederung in drei Baukörper integrieren sich die Neubauten in die kleinteilige Wohnbebauung der näheren Nachbarschaft. Die dreigeteilte Volumetrie generiert im Erdgeschoss einen mäandrierenden Aussenraum, der von der Tössstalstrasse bis zum Äusseren Rettenbachweg führt. Die einzelnen Baukörper werden in einem nächsten Schritt in

drei Teile gegliedert, die versetzt aufgeschichtet sind. Durch geschickte Stapelung entstehen verschieden orientierte Aussenräume, die jeweils einer Wohneinheit zugeordnet sind. Wiederum entsteht ein kräftiges Bild, in dieser Variante aber eher aus dem Hohlraums heraus als durch die Baukörper.

Die

Grundmasse

Grundstücksfläche 1931 m2

Baumassenziffer 3.4 Gewerbezuschlag 1/5 560 m3

Gebäudevolumen 7125 m3

Gebäudevolumen

GV Gebäude A 2195 m3

GV Gebäude B 2025 m3

GV Gebäude C 2690 m3

Wohnungsspiegel NF

4Zi-Wohnung 115 m2 4Zi-Maisonette 115 m2 4Zi-Maisonette 115 m2 4Zi-Wohnung 130 m2 4Zi-Maisonette 135 m2 4Zi-Maisonette 135 m2 5Zi-Wohnung 160 m2 6Zi-Maisonette 85 m2

GV Wohnen 4110 m3

GV Gewerbe 2800 m3

Gebäudevolumen total 6910 m3

Wohnen total 65% 1090 m2 Gewerbe total 35% 590 m2 total 100% 1680 m2

Parzelle wird komplett durch Neubau ersetzt Der Grenzabstand definiert das neue Bauvolumen Differenzierte Aussenräume werden generiert

Ken Architekten BSA arbeiten partnerschaftlich in Gruppen. Mit grosser Offenheit werden Aufgabenstellungen hinterfragt und Rahmenbedingungen ausgelotet. Durch umfassendes Bearbeiten der formulierten Aufgabe wird das Spezielle herausgefiltert, um zu verblüffenden Lösungen zu gelangen. Aus der Idee wird ein Konzept entwickelt, welches durch engagiertes und selbstkritisches Arbeiten zu einer präzisen und stimmungsvollen Architektur führt. Die Arbeitsweise ist der Stil.

Firmenform AG

Gründungsjahr 1995 Anzahl Mitarbeiter 18 Partner Claudia Hofer Jürg Kaiser Lorenz Peter Martin Schwager Referenzprojekte ken-architekten.ch

Ken Architekten

Theaterplatz 4, 5400 Baden / Hönggerstrassee 31, 8037 Zürich, www.ken-architekten.ch

Die eigenwillige Interpretation der Marketingstrategie führt zu einem expressiv gestaffelten Baukörper. Er birgt ein überraschend vielfältiges Wohnungsangebot, das mit Gewerbenutzung ergänzt ist. Im Zusammenspiel mit der deutlichen Reaktion auf den Strassenlärm verleiht die starke Gewichtung der individuellen Aussenräume dem Gebäude einen identitätsstiftenden Auftritt. Das Ausschöpfen der maximal möglichen Dichte liest sich als eindeutiges Bekenntnis zur Stadt.

Architektur / Ken Architekten BSA / Baden und Zürich

Wohninsel in der Stadt

Das Projekt vereint Wohn- und Gewerbenutzung in einem Gebäude. Sein markantes Volumen setzt einen städtebaulichen Akzent im heterogenen Gefüge entlang der Tösstalstrasse. Die spezielle Gestaltung der Aussenräume verleiht dem Haus eine unverwechselbare Identität und schafft auf diese Weise eine Wohninsel inmitten der lärmenden Stadt.

Architektur / Ken Architekten BSA / Baden und Zürich

Ken Architekten – Arbeitsweise

Die Bearbeitung eines Projektes beginnt mit der Analyse des Orts und des Programms. Die systematische Auslegeordnung ermöglicht das Filtern spezifischer Themen und Eigenheiten aus der formulierten Aufgabe. Dieser Prozess produziert eine Vielzahl von Ideen und Projektansätzen, aus welchen schlussendlich das architektonische Konzept entwickelt wird. Mit Hilfe von Arbeitsmodellen werden verschiedene städtebauliche Möglichkeiten geprüft und intensiv diskutiert. Gleichzeitig werden die baurechtlichen Grenzen ausgelotet. In diagrammatischen Darstellungen wird der Ansatz auf den Punkt gebracht.

Ziel jedes Projektes ist die Erarbeitung eines starken Konzepts, welches ein hohes Mass an Klarheit mit einem sinnlichen Ausdruck vereint.

Gewerberiegel Lärmreaktion Balkonschicht Zugangshof

Konzept

Das Gebäude behauptet sich im dispersen Umfeld als markantes Volumen. Seine spezielle Form leitet sich direkt aus seiner städtebaulichen Lage und seiner ihm zugewiesenen Funktion ab.

Der Hof gewährt den Zugang und schafft die Anbindung an das Wegnetz für Fussgänger und Fahrradfahrer. Der Gewerberiegel schützt sowohl den tiefer gelegten Hof als auch die zurück gestaffelten Terrassen vom Lärm der stark befahrenen Tösstalstrasse. Die Wohnräume und Terrassen sämtlicher Wohnungen sind nach Süden und Westen orientiert.

Umlaufende Brüstungsbänder zeichnen das Volumen nach. Gegen das nahe Schulhaus kantig und glatt, öffnet es sich gegen den Hof einladend und weich.

Massstäblichkeit Wegnetze Lärmsituation Besonnung

Der vom Lärm geschützte Hof dient den Bewohnern als gemeinsamer Aussenraum. Seine zentrale Lage macht ihn zum Treffpunkt auch für spontane Begegnungen. Er ist der Ort, wo Kinder spielen, Atelierbenützer arbeiten und die Hausgemeinschaft ein Sommerfest feiert. Haus und Hof bilden eine funktionale und formale Einheit. Den Fassadenbändern verwandt, zonieren geschwungene Rasenstufen den Hofraum und laden zum Spielen und Verweilen ein.

L

Die grosszügige Eingangshalle dient als gedeckte Erweiterung des gemeinschaftlichen Hofs.

Atelier 50

9 PP 9 PP Kellerräume

Q Halle 100

Waschen Technik Q

Atelier 50 L

Eingangsgeschoss 1:500

Die Wohnungen unterscheiden sich stark voneinander. Durch die um neunzig Grad versetzten Treppenhäuser resultieren drei Grundtypen: die nach Südwesten und Südosten orientierten Eckwohnungen, die durch die Gebäudetiefe führenden OstWest-Wohnungen und die dreiseitig orientierte Randwohnungen. Die vertikale Staffelung des Baukörpers variieren die Wohnungstypen zusätzlich. Die Einzelzimmer sind mit fünfzehn Quadratmetern nutzungsneutral. Alle Wohnungen verfügen über einen grosszügigen privaten Aussenraum.

Westfassade 1:500

50

40 15 60 54

12 15 15 15 165 13 4.5 Zi- Wohnung 126 m 4.5 Zi- Wohnung 118 m

4.5 Zi- Wohnung 120 m2 5.5 Zi- Wohnung 147 m

1. Obergeschoss 1:200

Wohnungstypen und Gewerbe im Schnitt

18 18

38 7 7 6

15 15 15 15 17 15 15

Wohnungstypen im 1. Obergeschoss

Wohnungsspiegel

Wohnung Anzahl HNF Splitt

3.5 Zi-Whg 2 85 - 95 m2 12.5 %

4.5 Zi-Whg 10 105 - 125 m2 62.5 %

5.5 Zi-Whg 4 125 - 145 m2 25 % Total 16 100 %

Hauptnutzflächen

Wohnen 1 ’830 m2 80 % Gewerbe und Ateliers 440 m2 20 % Total 2 ’ 270 m2 100 %

Baumasse

Wohnen 6’ 550 m3 100 % Gewerbe und Ateliers 1 ’ 300 m3 +20 % Total 7 ’850 m3 120 %

Infrastruktur

Parkplätze Garage 18 PP Besucherparkplätze 4 PP Total 22 PP

Wirtschaftlichkeit

Das Projekt konsumiert die maximale Ausnützung für das Wohnen (BMZ 3.4). Dank dem Gewerbebonus werden zusätzlich 20% der Baumasse generiert. Die Abgrabung des Hofs erlaubt einen grosszügigen Eingang im Untergeschoss und gleichzeitig bleiben die vier zulässigen Vollgeschosse der Wohnnutzung vorbehalten.

Neben Wohnbauten bearbeiten wir auch Büround Gewerbebauten, Schul-/Sport- und Freizeitbauten, Verkehrsinfrastrukturbauten und öffentliche Aussenräume.

Firmenform AG

Standort Zug und Zürich Gründungsjahr 1997 Inhaber Erich Leutwyler Anzahl Mitarbeiter 20 Referenzobjekte MFH Zürich-Höngg/ Wohnüberbauung Rumentikon, Cham/ Eisstadion und Wohnhochhaus Herti, Zug/ Oerliker Bahnhofspassage/ Gasthaus Wildspitz

Leutwyler Partner Architekten

Baarerstr. 77, 6300 Zug / Staffelstr. 8, 8045 Zürich / www.leutwylerarchitekten.ch

Im Wohnungsbau sind neben den verschiedenen Morphologien der Orte und Nutzungsmöglichkeiten der Grundstücke auch die individuellen Wohnvorstellungen und die kulturellen, sozialen und wirtschaftlichen Milieus der Bewohner Ausgangspunkt unserer Auseinandersetzung. In einem von Beginn an iterativen und interdisziplinären Arbeitsprozess koordinieren wir als Architekten die unterschiedlichen Ansprüche der Beteiligten und setzen sie in übergeordnete Konzepte um, die Architektur, Marktgängigkeit und Wirtschaftlichkeit vereinen. Nur so können nachhaltige Wohnkonzepte entstehen, die Raum für Lebensqualität schaffen.

1 Zeitzeugen des Quartiers

Mitte des 19. Jahrhunderts 1900 bis 1948

2. Hälfte des 20.Jh.

2 Vernetzung

3 Bestand GS 9330

1 2 3

Struktur. Das Areal erzählt eine Geschichte der stetigen Wandlung und Erweiterung. Verschiedene Zeitepochen, Funktionen und Massstäbe treffen hart aufeinander.

Vernetzung. Interne fussläufige Wegenetze ermöglichen eine Anbindung an die nahe Altstadt, ohne die grossen Verkehrsachsen benutzen zu müssen.

Bestand GS 9330. Die Werkstatt- und Wohngebäude, deren Bild sichtlich durch ständigen An- und Umbau geprägt ist, umfassen einen strassenseitig offenen Hofraum.

> Die heterogen gewachsene Struktur erzeugt eine besondere städtische Qualität und birgt hohes Potential für urbanes Wohnen.

> Die neue Überbauung soll an die vorhandenen Strukturen anknüpfen, sich ins bestehende «Netzwerk» eingliedern und so das übergeordnete Quartier stärken.

> Die alten Werkhallen prägen wesentlich den Charakter des Grundstücks. Ihre Erhaltung und Neuinterpretation wahren Identität und Zusammenhalt im städtischen Geflecht.

1 2

Siedlungskonzept. Der Innenhof wird als städtebauliche Grunddisposition für die «charmante Insel der Friedlichkeit inmitten der Stadt» beibehalten und gestärkt. Er ist Rückzugsort aus dem Lärm der Stadt und siedlungsinterner Kommunikationspunkt bis hin zum gemeinsamen erweiterten Aussenraum der Wohnungen.

Die neue Überbauung entsteht mit klaren und zugleich sensiblen Eingriffen aus der ganz eigenen Quartiers-Evolution der ständigen Veränderung und Erneuerung. Der Werkstattcharakter des Grundstücks wird zum Ausgangspunkt für die Weiterentwicklung. Bestehende alte Elemente werden «geflickt» und neue Elemente ergänzt, wo die heutige Situation einer Klärung bedarf.

Die alte Werkhalle von 1933 im Nordwesten des Grundstücks wird erhalten und für das Wohnen neu interpretiert. Zwei Neubauten schliessen den Hof gegen die Öffentlichkeit an der südöstlichen und südwestlichen Grundstücksgrenze.

Sie schützen den Hof gegen die Immissionen der Tösstalstrasse, sowie der angrenzenden Berufsschule, lassen aber Wege und Sichtverbindungen in die umliegende Quartierstruktur frei.

Die neue Überbauung integriert sich in das Geflecht der verschiedenartigen Aussenräume im Quartier. Während die individuellen Aussenbereiche der Werkstattwohnungen den privaten Grundstücken der Nachbarschaft zugeordnet sind, knüpft der halböffentliche Hof an quartiersinterne Wegenetze an und ergänzt das Angebot.

Die Wohnfunktion der neuen Überbauung erzeugt eine Ausgewogenheit der verschiedenartigen Nutzungen im gesamten Quartier.

1 Konzeptidee Situation

2 Bestand

2 Funktionsverteilung

Siedlungsinterne Nutzung Gewerbe

1 2

Ein Kiosk, eine Velowerkstatt und ein gemeinsamer Waschraum bereichern das Wohnen innerhalb des Hofes. Ein Gewerbegeschoss im Vorderhaus stellt die Verbindung zur Öffentlichkeit der Tösstalstrasse her. Nutzungen wie Veloladen, Bäcker oder Schulbuchhandlung dienen der Versorgung der Quartiers, stellen gleichzeitig aber auch ein Angebot für die Schüler der umliegenden Schulen dar.

Der Innenhof. Er bildet im Mittelpunkt der Überbauung einen identitätsstiftenden Ort, der wechselnden Szenarien Raum gibt und ein lebhaftes Wohnen und Arbeiten miteinander ermöglicht. Die zweiseitige Orientierung der Wohneinheiten bietet neben dem Bezug zum Hof auch die Möglichkeit des Rückzugs in die geschütze Privatsphäre. Der nachbarschaftliche Kontakt soll freiwillig, beiläufig und informell stattfinden können.

Die Wohnungen der Neubauten verbinden sich mit dem gemeinsamen Hof über ihre aussenliegende Erschliessung. Die offenen Treppen und Gänge, die spielerisch die Hofseiten der beiden Baukörper besetzen, führen die Lebendigkeit des Hofes die Fassaden hinauf bis auf den gemeinschaftlich genutzten Dachgarten auf dem nordöstlichen Gebäude. Das Zusammenspiel von Hof, Fassade und Dachgarten generiert verschiedene Stufen von Öffentlichkeit und Gemeinschaft.

Die aussenliegende Erschliessung gewährt jeder Wohnung einen individuellen Zugang, der an die Qualitäten eines Einfamilienhauses erinnert. Im Zusammenhang mit den flexibel nutzbaren Grundrissen bietet das offene, bei Bedarf auch wandel- und erweiterbare Erschliesungssystem Optionen für eine Verlagerung oder zusätzliche Anordnung von Eingängen und Aussenräumen.

In Erinnerung an die ehemalige Nutzung des Grundstücks als Garagenbetrieb wird auch in der neuen Überbauung das Verkehrsmittel thematisiert. Das Velo, das von zentraler Bedeutung für die täglichen Wege innerhalb der Stadt ist, wird in die Aussenraumgestaltung des Hofes integriert.

1 Innenhof 2 Netzwerk

Werkstattgebäude

1 Grundriss Erdgesch. M 1:250

2 Schnitt M 1:250

Architektur / LeutwylerPartnerArchitekten / CH-6300 Zug / CH-8045 Zürich / www.leutwylerarchitekten.ch

Das Werkstattgebäude. Im bestehenden Schottensystem der Werkstatthalle von 1933 entstehen über die ganze Gebäudehöhe dreigeschossige Maisonnettewohnungen. Die grossen Werkstatttore ermöglichen eine fliessende Erweiterung des Wohnraumes in den Innenhof. Gleichermassen ist über die Schliessung der Tore aber auch eine Abschottung vom Hof und Zuwendung zum privaten Aussenzimmmer westlich der heutigen Halle möglich. Die Öffentlichkeit des Erdgeschosses nimmt über die Dreigeschossigkeit der Wohneinheit ab bis hin zum absolut privaten Rückzugsraum im Dachgeschoss. Neben der Wohnnutzung bietet sich die offene Struktur der Werkhalle auch für Ateliers oder temporäre Quartierseinrichtungen an.

Die beiden Wohneinheiten im älteren Gebäudeteil von 1889 im Norden des Hofes sind entsprechend einer anderen Gebäudestruktur geschossweise organisiert. Auch hier wird über den grossen Wohn- und Essbereich die Beziehung zum gemeinschaftlichen Hof gesucht.

Typengrundriss Hinterhaus Szenenwechsel innerhalb einer Wohnung M 1:250

«Mittwoch Nachmittag habe ich immer schulfrei. Meistens treffe ich meinen Freund, der in der Wohnung unter uns wohnt, schon auf dem Heimweg. Heute haben wir die neue Carrera-Bahn aufgebaut. Die Autos sind in meinem Zimmer gestartet und haben die Loopings im Zimmer meiner Schwester gedreht. Im Wohnzimmer ginge das auch gut, aber Mama hatte Besuch zum Kaffee.»

«Gestern haben wir den 80. Geburtstag meines Vaters gefeiert. Weil er an seinem Ehrentag am liebsten die ganze Grossfamilie um sich hat und er in seiner kleinen Wohnung nicht so viel Platz hat, haben wir bei uns gefeiert. Wenn man die Türen zurückschiebt, kann man eine grosse Tafel im Wohnzimmer aufstellen, an der alle Platz haben. Es war ein tolles Fest, so gemütlich hätten wir es in keinem Restaurant gehabt.»

«Dieses Jahr kommt an Weihnachten wieder meine Schwiegermutter zu Besuch. Sie kommt dann mindestens für eine Woche und man weiss nicht so genau, wann sie wieder fährt. Da ist es am besten, wenn sie ihren eigenen Bereich hat. Da hat sie sogar ihren eigenen Eingang und stört uns nicht, wenn sie früh morgens schon ihre Runden dreht.»

Mittwochnachmittag Der achzigste Geburtstag Besuch der Schwiegermutter

Die Neubauten. Die zwei neuen Gebäude reagieren auf die vertikalen Maisonnette-Schotten des Werkstattgebäudes mit horizontal organisierten Geschosswohnungen auf einer Ebene.

Jede Wohnung ist zweiseitig orientiert. Während die Individualräume den hofabgewandten Seiten zugeordnet sind, öffnen sich die gemeinschaftlichen Räume zum Hof. Der grosszügige Wohn-/ Koch- und Essbereich jeder Wohnung hat sein Vorbild im Erdgeschoss der Maisonettewohnungen in der ehemaligen Werkstatt. Er bildet die neue «Werkstatt» jeder Wohnung, welche alle denkbaren Funktionen eines kreativen Lebensraumes offen lässt.

Der Allraum und die Individualbereiche sind über eine durchlässige Funktionszone unterteilt und bleiben durch verschiebbare Raumelemente frei unter- und zueinander organisierbar. Somit kann die Wohnung auf die unterschiedliche Anforderungen im täglichen Familienleben reagieren. Bei Bedarf erweitern die Individualbereiche den gemeinschaftlichen Aktionsbereich der Wohnung, andererseits ist durch eine Teilung des Allraums die Entstehung weiterer Individualräume möglich.

Die offene Struktur der Grundrisse kann nicht nur auf kurzfristige Szenenwechsel im Tagesablauf reagieren, sondern auch auf die individuellen Wohnvorstellungen und Bedürfnisse der Bewohner eingehen, die sich im Laufe des Lebens wandeln können. Die fixen Funktionskerne lassen um sie herum verschiedenste Interpretationen der Nutzungsschichten zu. Neben der klassischen Tag-Nacht-Organisation, ist auch die Teilung in Eltern- und Kinderbereich, sowie die Kombination mit einem Büro möglich.

Vorderhaus Grundrissvariation M 1:250

Typengrundriss

Wohnnutzung (braun):

Wohnungsmix 2 3 5 Zimmer-Whg. (69 m2 und 85 m2) 10 4.5 Zimmer-Whg. (107 m2 - 125 m2) 4 5.5 Zimmer-Whg. (131 m2 - 140 m2) 12% 3.5 Zimmer-Wohnungen 63% 4.5 Zimmer-Wohnungen 25% 5.5 Zimmer-Wohnungen

Gewerbe (rot) und Wohnnebennutzung (gelb):

Kiosk Bestand : EG Verkauf 27 m2, OG Büro 27 m2

Velowerkstatt Bestand : EG 33 m2

Waschküche Bestand : OG 22 m2

Verkauf Neubau : EG 251 m2 84% Wohnen vom Gesamtvolumen 12.4% Verkauf vom Gesamtvolumen 3.6% Wohnnebennutzung

BMZ-Berechnung

BMZ max (Bestand) = 3.40 (Zone W4G) + 0.68 (Gewerbebonus 20%) + 0.20 (Ausgleich Steildach) 4.28

Volumen Bestand

V Bestand (Gewerbe) = 457.30 m3

V Bestand (Wohnen) = 2274.53 m3

V Bestand (gesamt) = 2731.83 m3

Grundstücksfläche GS 9330 = 1931 m2

vom Bestand beanspruchter Flächenanteil: GF = 2731.83 / 4.28 = 638 m2

Für die Berechnung der BMZ Neubau massgeblicher Anteil der Grundstücksfläche: GF = 1931 m2 - 638.28 m2 = 1293 m2

Volumen Neubau

V neu (Hinterhaus Wohnen) = 2237 m3

V neu (Vorderhaus Wohnen) = 1938 m3

V neu (Vorderhaus Gewerbe) = 804 m3

V neu (Erschliessung/Balkone) = 223 m3

V neu (gesamt Wohnen) = 4398 m3

V neu (gesamt Gewerbe) = 804 m3

BMZ (Neubau Wohnen): 4398 m3 / 1293 m2 = 3.40 (max. mögl. 3.40)

BMZ (Neubau Gewerbe): 804 m3 /1293 m2 = 0.62 (max. mögl. 0.68)

1, 2 Notting Hill, England 1 2

Die Athmosphäre der Überbauung soll nicht durch architektonische Ästhetik, sondern durch die Bewohner selbst geprägt werden. In den offenen Strukturen können sie ihren Lebensraum nach ihrem individuellen Lebensentwurf gestalten. Sie führen die stetige Entwicklung und Wandlung des Grundstücks mit ihren eigenen Persönlichkeiten fort.

Projektbearbeitung: E. Stapelberg, S. Quiel

Wir sind eine Architekten-Praxisgemeinschaft. Wir arbeiten seit 23 Jahren zusammen, früher als Chef und Angestellte, seit dem Jahr 2000 als Verbund unabhängiger Architekten mit gemeinsamer Infrastruktur. Jeder hat seine Stärke, die er in die Gemeinschaft einbringt, so entstand aus 110 zusammengezählten, generationsübergreifenden Jahren Berufserfahrung eine Angebot von Kompetenz in Entwurf, Konstruktion, Bauausführung, Visualisierung und EDV-Unterstützung.

Referenzobjekte

Über 40 Wohnüberbauungen

Lofts Wolfhausen, Bubikon Umbau Alterswohnungen Gibeleich, Glattbrugg Ref. Kirchgemeindehaus Kloten REGA-Betriebsgebäude, Flughafen Zürich Oberstufenschulhaus, Nürensdorf Sporthalle Hatzenbühl, Nürensdorf Raiffeisenbank, Dübendorf Geschäftshaus Déesse, Oetwil am See Fabrikationsgebäude SKS, Wald KMU-Park Loren, Uster

Sandro Mengolli Hans Andres

Lucius Keller

Architekten, Schaffhauserstrasse 550, CH-8052 Zürich

Die bauliche Umgebung des Grundstücks Tösstalstrasse 29 ist zusammengesetzt aus Wohn- und Schulhäusern. Grösse, Alter und Erscheinung der Bauten sind sehr unterschiedlich. Aus der Umgebung ergibt sich kein eindeutiger Ansatz, der sich für eine städtebauliche Weiterführung aufdrängen würde. Die Heterogenität der näheren Umgebung führt vielmehr zum Bedürfnis, der geplanten Bebauung eine erkennbare eigene Identität zu geben.

Der Freiraum zwischen den Bauten soll kein zufällig geformter Zwischenraum sein, sondern erkennbar eine klar definierte Form haben und als ein von den Anwohnern gemeinsam genutzter Hof sozusagen das Herz der kleinen Überbauung bilden.

Die besondere Herausforderung liegt in der übereinstimmenden Richtung, aus der sowohl der Strassenlärm als auch die optimale Besonnung einfällt. Es ist unsere Aufgabe, eine Gebäudedisposition zu entwickeln, die den Nachteil des Grundstücks wettmacht.

Städtebauliche Aspekte

Die bestehenden Bauten westlich des Grundstücks sind grösstenteils zweibis dreigeschossig. Das Schulhaus östlich des Grundstücks ist vier- bis fünfgeschossig. Die geplanten Bauten reagieren auf diese Nachbarn mit einer Differenzierung der Geschosszahl: die westlichen Teile sind dreigeschossig, die östlichen Teile sind viergeschossig.

Die Körnung der bestehenden Wohnbauten wird übernommen.

Siedlungsbau

Der langgestreckte Baukörper entlang der Tösstalstrasse wirkt als Lärmriegel. Die strassenseitig eingeschnittenen, zweigeschossigen Lichthöfe sind verglast, womit der Lärm abgeriegelt wird, die Räume jedoch trotzdem gut belichtet und besonnt werden. Der Hauptteil des Baukörpers ist nur dreigeschossig, so dass die Sonne auch im Winter die dahinterliegenden Wohnungen im Nordtrakt erreicht.

Die Identitätsstiftung des Innenhofes der Siedlung wird bestimmend für die Anordnung der Wohnungszugänge und der Aussenräume der Wohnungen: Alle haben Sichtverbindung und damit Kontaktmöglichkeit zum Hof, spielende Kinder können überwacht werden, abends wird das Sicherheitsempfinden verbessert. In jeder Wohnung können aber auch Aussenflächen abgeschirmt und als private Rückzugsbereiche genutzt werden.

Äussere Gestaltung

Der grösste Teil der bestehenden Bauten in der Umgebung weist traditionelle verputzte flächige Fassaden mit eingesetzten Lochfenstern auf. Im Hinblick auf eine gute Einordnung und eine kostengünstige Bauweise drängt es sich auf, die Neubauten mit einer verputzten Aussenisolation zu planen. Die zurückgesetzten Teile der Aussenräume, das sind insbesondere die Erschliessungs- und Aufenthaltsbereiche, sollen mit wärmeren Materialien verkleidet werden, hier bietet sich Holz an.

Architektur / Sandro Mengolli / Hans Andres / Lucius Keller / Architekten / CH-8052 Zürich

Blick in den Hof

Alle Erschliessungswege kreuzen sich im Innenhof oder tangieren ihn. Die Chance, sich auch im Alltag zu einem kleinen Schwatz zu treffen, ist damit gegeben. Die Pergola mit dem grossen Holztisch lädt dazu ein, sich für einen Moment hinzusetzen. In der Velowerkstatt wird Know-How weitergegeben und viel diskutiert. Der abgesenkte Teil des Hofes vor dem Garten der Wohnung bietet die Geborgenheit für ruhige Spiele. Durch den Geländeabsatz ergibt sich eine natürliche Trennung zum Privatteil.

Situation M. 1:1000

Architektur / Sandro Mengolli / Hans Andres / Lucius Keller / Architekten / CH-8052 Zürich

Umgebung M. 1:400

Das nördliche Wohnhaus bindet sich in die stark begrünte Nachbarschaft ein.

Die Pergola ist zweiseitig mit Stützen gefasst und öffnet sich auf den Hof. Das Dreieck wird mit einem Holzboden markiert, darauf steht ein grosser Treffpunkttisch. Veloraum und Velowerkstatt sind zusammengelegt. Die Lage am Hof führt zu ungezwungenen Kontakten.

Der südliche Bautrakt mit dem Gewerberaum hat ein städtisches Vorgelände.

Untergeschoss M. 1:300

Schnitt M. 1:300

In den Erdgeschoss-Wohnungen erschliesst eine interne Treppe einen eigenen, vielseitig nutzbaren Kellerbereich.

Ausser den normalen Wohnungskellern können zusätzliche Bastelräume angeboten werden.

Architektur / Sandro Mengolli / Hans Andres / Lucius Keller / Architekten / CH-8052 Zürich

Erdgeschoss M. 1:300

Die Wohnungen im Erdgeschoss haben dreiseitig private Gartenflächen, die gegenüber dem öffentlichen Bereich mit Hecken abgetrennt sind.

Die Gewerbefläche entlang der Tösstalstrasse ist mit nichttragenden Wänden unterteilbar. Rechts des Durchgangs sind gemeinsame Sanitärräume vorgesehen.

Grundriss Süd M. 1:300

Die Maisonette-Wohnungen können auf dem Dach eine zusätzliche attraktive Aussenfläche nutzen..

In den Maisonette-Wohnungen wird mit den zweigeschossigen Lichthöfen und den vergrösserten Deckenöffnungen der Treppen eine luftige Atmosphäre geschaffen, die das Wohngefühl eines Hauses vermitteln.

2. Obergeschoss

3. Obergeschoss

1. Obergeschoss

Die 3 1/2-Zimmer-Wohnung kann strassenseitig eine verglaste Laube und hofseitig eine offene Terrasse nutzen.

Die grosse 5 1/2-Zimmer-Wohnung im 2. und 3.Obergeschoss nutzt den Raum über dem Treppenhaus für die interne Treppe. Es besteht die Möglichkeit, den Aufzug als direkten Zugang zu bei den Geschossen zu benutzen, womit die Wohnung auch für Behinderte nutzbar ist.

Architektur / Sandro Mengolli / Hans Andres / Lucius Keller / Architekten / CH-8052 Zürich

Grundrisse Nord M. 1:300

Die Dachfläche ist für alle Bewohner zugänglich. Hier kann die grosse Wäsche getrocknet werden. Die Zinnen-Stimmung könnte die Bewohner auch dazu verleiten, die Dachterrasse als Rückzugsgebiet für stille Momente zu nutzen.

Durch die klare Trennung der beiden Hausteile mit dem durchgehenden Erschliessungsbereich und den erweiterten Vorzonen der Wohnungszugänge wird die Wohnblock – Stimmung vermieden. Die Vorzonen können mit verschiebbaren Verglasungen geschützt werden, wodurch sie bei jeder Witterung nutzbar sind. Es hat Platz für Tisch und Stühle, die Nachbarin kann beim Kaffee dazusitzen.

3. Obergeschoss

1. und 2.Obergeschoss

Die Lichthöfe an der Tösstalstrasse

Die Lichthöfe mit der Lärmschutzverglasung gegen die Tösstalstrasse werden zur eigentlichen Attraktivität der Maisonette-Wohnungen. Die Umgebung vermittelt ein städtisches Wohngefühl, der geschützte Aussenraum weist mit den Holzverkleidungen der Wände eine hohe Behaglichkeit auf.

Die Schlafzimmerfenster im oberen Geschoss können mit in die Fassade integrierten Schiebeläden verdunkelt werden.

Die über die Fassadenflucht auskragenden Erker der Lichthöfe wirken als Akzente im Bild, sie werden auch von Aussen als besondere Raumteile wahrgenommen. In den Seitenwänden der Erker können schallgedämmte Lüftungsöffnungen integriert werden.

Architektur / Sandro Mengolli / Hans Andres / Lucius Keller / Architekten / CH-8052 Zürich

Ansicht von der Tösstalstrasse

Architektur / Sandro Mengolli / Hans Andres / Lucius Keller / Architekten / CH-8052 Zürich

Ansicht von Westen

Daten

Wohnungsliste

1 3 1/2-Zi.W. 94 m2

3 4 1/2-Zi.W. 120 m2

Maisonette

4 4 1/2-Zi.W.* 125 m2

3 5 1/2-Zi.W.* 150 m2 1 5 1/2-Zi.W. 163 m2 Maisonette

*EG-Wohnungen mit zusätzlichem individuellen Kellerteil Total 12 Wohnungen

Brutto-Geschossflächen Inklusive Aussenwände Untergeschoss 972 m2 Gewerbe 274 m2 Wohnungen 1793 m2 Offene Erschlies- 231 m2 sungsflächen

Total BGF 3270 m2

Baumasse Grundstück 1930 m2 Baumassenziffer 3,4 Zulässig 6560 m3

Gewerbe 870 m3 G.-Bonus – 145 m3 Wohnungen 5805 m3

Total Projekt 6530 m3

Ein- und Mehrfamilienhäuser, öffentliche Bauten, Gewerbebauten, Ladenbau, Umbauten, Zustandsanalysen, Sanierungen, Schadensbehebungen und Expertisen.

Firmenform AG

Gründungsjahr 1985 Anzahl Mitarbeiter 23

Projektteam Visualisierungen Swiss Interactive AG 5000 Aarau www.swissinteractive.ch

Umgebung Andreas Tremp Landschaftsarchitekt BSLA 8005 Zürich

Statik Gruner Ingenieure AG Betonkonstruktion 5200 Brugg www.gruner.ch

Statik Pirmin Jung, Ingenieure Holzkonstruktion für Holzbau GmbH 6026 Rain www.pirminjung.ch

Systemelementbau Estermann Holzbau AG 6210 Sursee www.estermann.ch

Walker Architekten AG

Neumarkt 1, CH-5201 Brugg, www.walker.ch

Der Entwurf beruht auf der Idee einer Oase in der Stadt. Eine Oase für offene und kommunikationsfreudige Menschen, die den Kontakt zu Ihren Nachbarn suchen, die gerne Freunde empfangen. Eine Oase für Individualisten, die Ihre Wohnform selber bestimmen und die ihr Umfeld aktiv mitgestalten.

Eine Oase für nachhaltig denkende Menschen, welchen die Zukunft ihrer Kinder wichtig ist.

Grüngürtel

Ausgangslage

Winterthur ist geprägt von einer gut erhaltenen autofreien Altstadt, deren kompakter Charakter durch den grosszügig angelegten Grüngürtel zusätzlich betont wird. Dieser verhilft verschiedenen Bauten von öffentlichem Interesse, wie dem Stadthaus oder dem Museum am Stadtgarten, zu einem repräsentativen Auftritt. Das Grundstück der Gebrüder Nyffenegger liegt im Übergangsbereich von der Altstadt zu den Aussenquartieren. In unmittelbarer Nachbarschaft befinden sich mehrere Schulen, die in ihrer Massstäblichkeit und mit ihren Bauten und Aussenanlagen eine Weiterführung des Grüngürtels darstellen. Im Weiteren verleiht ein buntes Gemisch von Stadtvillen, Ein- und Mehrfamilienhäusern dem Quartier seinen speziellen Charakter.

Stadtoase

Der Entwurf nimmt verschiedene Aspekte des Quartiers und der Geschichte Winterthurs auf. Fünf dreigeschossige Häuser erinnern in ihrer Grösse, ihrer einfachen Bauweise und architektonischen Gestaltung an die Winterthurer Arbeitersiedlungen, welche ab 1860 als Folge des industriellen Aufschwungs entstanden sind. Die fünf Körper erzeugen durch ihre Anordnung einen gemeinsamen Hof, was ein nach innen gekehrtes Leben, einer Oase gleich, ermöglicht. Die Volumen der fünf Häuser übernehmen den Massstab der Villen im Quartier. Das als Garten nutzbare Dach, welches die fünf Volumen überspannt, schafft dagegen einen massstäblichen Bezug zu den grossflächigen Schulbauten, welche das Quartier entscheidend mitprägen.

Tösstalstrasse

Äusserer Rettenbachweg

Altstadt

Stadtplan von Winterthur

Grundstück der Gebrüder Nyffenegger

mit repräsentativen Bauten

Situationsplan Tösstalstrasse

Kern Erschliessung und Aussensitzplätze ausgeführt in Beton

Gebäude Wohnungen und Gewerberäume in freistehenden, an die Erschliessung gestellten Holzkuben

Dach gemeinsam nutzbarer Grünraum auf einem als Stahlkonstruktion ausgeführten Dach

Drei Elemente

Das Projekt setzt sich aus drei wesentlichen Elementen mit eigener Funktion und Materialisierung zusammen.

Kern: Die Erschliessung, bestehend aus Laubengängen, Treppe und Liftturm, wird in Beton ausgeführt. Dieses Material zeichnet sich aus durch seine Stabilität, seine flexible Formbarkeit und seine Brandsicherheit.

Gebäude: An die Laubengänge werden fünf dreigeschossige Kuben aus Holz gestellt. Dieses Material erlaubt eine Konstruktion in einer kostengünstigen Systemelementbauweise. Ausserdem ist Holz ein einheimischer Baustoff, welcher sich vor allem durch seine Nachhaltigkeit auszeichnet.

Dach: Auf die Holzkuben wird ein alles überspannendes Dach aus Stahl gelegt. Dieses Material erlaubt eine schlanke Konstruktion trotz grosser Spannweiten und Auskragungen.

Statisches Konzept

Filigrane Betonstützen, ergänzt durch aussteifende Scheiben, tragen die Laubengänge.

Die an die Betonkonstruktion anschliessenden Holzkörper werden statisch eigenständig erstellt. Die vertikale Tragstuktur besteht aus tragenden Aussenwänden und einer innenliegenden, von einem Holzträger überspannten Pfostenreihe. Geschossdecken aus Holzelementen bilden den horizontalen Abschluss der einzelnen Stockwerke.

Die Stahlkonstruktion des Daches liegt auf den Holzkörpern auf und überträgt seine Lasten auf deren vertikale Tragstruktur.

Architektur / Walker Architekten AG / CH-5201 Brugg / www.walker.ch

Flexibilität

Die Holzkuben werden als vorfabrizierter Tafelbau erstellt. Das statische System erlaubt es, den Wohnungsgrundriss nach den individuellen Bedürfnissen der Bewohner zu gestalten. Einzig die innenliegende Tragstruktur (Pfosten und Holzunterzug) und die Kerne mit den Nebenräumen sind feste Elemente. Die Innenwände werden als nichttragende Raumteiler eingesetzt, können daher frei angeordnet und jederzeit verändert werden. Eine kinderreiche Familie bevorzugt beispielsweise eher eine Wohnung mit vielen Räumen, das junge Paar dagegen schätzt die Vorzüge einer Loftwohnung und der Künstler nutzt einen Teil seiner Wohnung als grosszügiges Atelier.

Haustechnik

Im Sinne der Nachhaltigkeit erfolgt die Wärmeerzeugung mit einer Pelletheizung. Als Ergänzung sind Sonnenkollektoren auf dem Dach denkbar.

Die haustechnische Erschliessung der Wohnungen erfolgt in fest angeordneten Steigzonen im Bereich der Bäder und der Küchen. Aus energetischer Sicht ist der optionale Einbau einer Lüftungsanlage empfehlenswert.

Zur Strasse hin kann damit zusätzlich das Schallproblem entschärft werden, da eine Fensterlüftung hinfällig wird.

Das Konzept erlaubt sowohl zentrale, im Untergeschoss eingebaute Lüftungsgeräte, als auch Einzelgeräte in den Wohnungen. Die Lüftungskanäle werden in der heruntergehängten Decke im Gangbereich zu den einzelnen Räumen geführt.

4 1/2-Zimmer-Wohnung mögliches Nutzerprofil: Familie mit zwei Kindern

grosszügige 3 1/2-Zimmer-Wohnung mögliches Nutzerprofil: kinderloses Paar

Atelierwohnung mögliches Nutzerprofil: Künstler, der seine Wohnung auch als Arbeitsort nutzt

Loftwohnung mögliches Nutzerprofil: Golden-Ager

Äusserer Rettenbachweg

Erschliessung

Das Gebäude ist von der Tösstalstrasse und vom Äusseren Rettenbachweg her erschlossen. Von beiden Seiten gelangt man in den Innenhof. Die grossen Öffnungen im Dach und die Gebäudezwischenräume ermöglichen einen guten Lichteinfall. Der Blick des Ankommenden wird nach oben zu den geschwungenen Laubengängen geführt, welche sich zwischen den Holzkuben zu Aussensitzplätzen erweitern. Die zentral gelegene Treppe und der Lift führen bis zum Dach hinauf.

Nutzung

Mit dem Projekt wird die volle Ausnutzung erreicht. Gesamthaft sind zwölf Wohnungen und drei Gewerbeeinheiten vorgesehen. Das Erdgeschoss enthält die Gewerberäume und zwei Wohnungen, wobei diese je nach Bedarf auch als Gewerbeeinheit genutzt werden können. Die Gewerberäume können beispielsweise als Atelier, Kinderhort oder Velowerkstätte genutzt werden. Die beiden Obergeschosse sind reine Wohngeschosse.

Gewerberäume 4 1/2-Zimmer-Wohnungen Erschliessung

Tösstalstrasse

Erdgeschoss

Architektur / Walker Architekten AG / CH-5201 Brugg / www.walker.ch

Innenhof

Der Innenhof ist ein wichtiges Element des Gebäudes. So hat etwa der Velomechaniker viel Platz um seine Fahrräder auszustellen, die Kinder des Hortes können draussen an der frischen Luft spielen. Gleichzeitig ist der Innenhof Begegnungsort für die Bewohner.

Ein Wechsel im Bodenbelag von Asphalt zu einem grün eingefärbten Hartbelag zeichnet im Hof den Verlauf des alles überspannenden Daches nach und schafft einen Bezug zwischen Innenhof und der gemeinsam nutzbaren Dachebene.

Wohnungen

Die Anlage enthält zwei 3 1/2-Zimmer-, acht 4 1/2 Zimmer- und zwei 5 1/2-Zimmer-Wohnungen. Die Wohnungsgrundrisse sind von der Struktur des Holzbaus geprägt. Eine Reihe tragender Pfosten, welche mit einem Unterzug überspannt werden, machen die Holzkonstruktion im Innenraum erlebbar. Sie bilden gemeinsam mit den Nasszellen die fixen Elemente der Wohnungsgrundrisse, während die Raumeinteilung individuell wählbar ist.

Durch die unterschiedlichen Gebäudelängen und deren wechselnden Ausrichtungen entsteht eine spannende Wohnungsvielfalt, welche in Verbindung mit der freien Raumeinteilung unterschiedliche Bedürfnisse abdecken kann.

5 1/2-Zimmer-Wohnung 4 1/2-Zimmer-Wohnung 3 1/2-Zimmer-Wohnung Erschliessung Obergeschoss

Architektur / Walker Architekten AG / CH-5201 Brugg

Dachgarten

Mit dem Dachgarten wird ein weiteres für Winterthur sehr prägnantes Element der Stadtentwicklung aufgegriffen. Die aus England stammende Idee der Gartenstadt, bei welcher die Vorteile der Stadt mit denjenigen des Landlebens vereint werden, wird auf eine neue, den heutigen Bedürfnissen angepasste Form interpretiert. Standen früher Nutzgärten im Zentrum des Interesses, werden heute vor allem Erholungsräume gesucht.

Die erhöhte Lage des Dachgartens ermöglicht eine Privatsphäre, die im Ergeschoss durch die Nähe zur Strasse und zu den Schulen nicht gegeben ist. Diese Haltung des dichten Bauens und einer Verlagerung des privaten Aussenraums auf eine erhöhte Ebene fand auch im direkten Umfeld bereits mehrfach Anwendung.

Die Dachlandschaft wird geprägt durch einzelne Gartenhäuschen mit Sitzplatz und Pergola, welche zu den Obergeschosswohnungen gehören und sich individuell einrichten und gestalten lassen. Ergänzend dazu gibt es Gemeinschaftsbereiche, welche für Hausfeste oder Kindergeburtstage genutzt werden können. Büsche und Sträucher zonieren die Dachfläche in verschiedenartige Aussenräume. Mit einer vielfältigen, farbenfrohen Vegetation wird den Bewohnern ein einladender Erholungsraum geboten.

Gartenhäuschen Sitzplatz bepflanzte Fläche Erschliessung Dachgeschoss

Architektur / Walker Architekten AG / CH-5201 Brugg / www.walker.ch

Untergeschoss

Das Untergeschoss enthält Keller, Technikräume und eine Tiefgarage. Ihre Erschliessung ist über die bereits bestehende Rampe der benachbarten kaufmännischen Berufsschule vorgesehen, was den Zielen der Verkehrsplanung entspricht, wonach die Anzahl Ein- und Ausfahrten bei Hauptverkehrsstrassen minimal gehalten werden soll.

Fassaden

Die Fassaden sind geprägt durch die drei Materialien Beton, Holz und Stahl. Bei allen Baustoffen wird darauf geachtet, dass die materialtypischen Eigenschaften erlebbar bleiben.

Auf der Sichtbetonkonstruktion der Erschliessungszone zeichnet sich die Struktur der Schalung ab.

Durch die hellen Abstufungen der Lasierung der zementgebundenen Holzfaserplatten und durch die feine Behandlung des Holzes der Fenster und Faltläden bleibt deren Struktur und Maserung erhalten.

Die stählerne Dachkonstruktion ist mit einer rostigen Patina überzogen.

Architektur

Architekten

Südwest-Ansicht

Schnitt Hof

Nordwest-Ansicht

Kommunikation

Unser Name ist Programm und Unterscheidungsmerkmal zugleich. CROME ist inhabergeführt und weit mehr als eine herkömmliche Werbeagentur aus Basel. Unter unserem Dach ergänzen sich alle relevanten Kommunikationsdisziplinen und sichern den Kunden einen intelligenten Media-Mix mit durchgängigem «Roten Faden»: Werbung/Design, Events/Video/Film, Internet/New Media.

Firmenform AG Gründungsjahr 2000 Anzahl Mitarbeiter 11

Partner Benni Wenger Benny Fasnacht

Referenzobjekte Messe Schweiz Kühne + Nagel SBB RailCity Novartis Bell AG Basler Kantonalbank

CROME Communications

Werbeagentur AG, Burgunderstrasse 36, CH-4051 Basel, www.crome.ch

Für erfolgreiche Immobilienkommunikation haben wir ein Erfolgsgeheimnis, das wir hier gerne preisgeben: Originale schaffen. Es gibt kein Rezept für erfolgreiche Immobilienkommunikation. Jedes Projekt ist in sich einzigartig und damit «ein Original»: andere Lage, andere Zielgruppen, andere Verkehrsanbindung, anderes Umfeld, andere bauliche Gegebenheiten, andere Architektur und, und, und. Genau so einzigartig und unverwechselbar müssen wir die Kommunikation für jedes Projekt jedes Mal neu erfinden. Und damit immer ein Original schaffen. Das ist unser Erfolgsgeheimnis.

I. Vorwort

Wer nach Winterthur in die Nähe der Stadtmitte zieht, tut das entweder gerne. Oder gar nicht. Das nahe Zürich oder sogar das Umland sind keine Alternative. Er ist sich der Vor- und Nachteile der polarisierenden Stadt Winterthur ebenso bewusst wie der Vor- und Nachteile der innenstadtnahen Lage. Doch nicht nur das: er identifiziert sich sogar voll und ganz mit der Stadt bzw. der Innenstadt. Entweder weil er schon einmal hier gelebt hat. Oder weil sie ihm ganz einfach gefällt.

Die Entscheidung «Pro Winterthur, Tösstalstrasse 29» ist deshalb keine Kopfentscheidung. Sondern eine ganz klare, hoch emotionale Entscheidung mit dem Bauch.

Unsere Zielgruppe sagt «Winterthur». Und meint «Mein Winterthur».

II. Zielgruppe

> Ist modern und urban geprägt.

> Zeigt sich seinem Umfeld und der Gesellschaft gegenüber engagiert, kritisch, selbstbewusst.

> Ist aktiv, kommunikativ, gastfreundlich und geht offen auf andere zu.

> Findet, dass nichts bünzliger ist als ein Reihenhäuschen in der Vorstadt.

> Hat Familie, oft auch ein Haustier.

> Sieht sich als Individualisten mit hoher sozialer Kompetenz.

> Besitzt und zeigt eine emotionale Nähe zu Winterthur.

> Ist nicht überdurchschnittlich wohlhabend, muss aber auch nicht jeden Rappen umdrehen.

> Propagiert Toleranz und akzeptiert andere, wie sie eben sind. Und erwartet dasselbe von ihnen.

III. Strategie

Wir behandeln das Projekt kommunikativ nicht wie eine Wohnanlage. Sondern wie ein im harten Wettbewerbsumfeld neu zu lancierendes Shampoo, einen Schokoriegel oder ein neues Auto. Kurz: wie einen wertvollen Markenartikel. Das bedeutet: Wir geben ihm > einen Namen > einen Claim > ein Logo > eine dazu passende, emotionale Kommunikationskampagne.

Und damit eine eigene, unverwechselbare Identität. Die auch gerne polarisieren kann. Denn wir wollen nicht alle und jeden ansprechen. Sondern nur diejenigen, die auch zu unserem Projekt «Tösstalstrasse 29» passen.

Kommunikationskonzept Projekt «Winterthur, Tösstalstrasse 29»

IV. Claim und Name

«Markthalle Basel», «Haldenweg Sissach», «Suhrematt», «Classic Riehen», «Stadtwohnen Alemannengasse», «CityGate Basel» und viele weitere mehr – erfolgreiche Beispiele zeigen, dass der Ortsname bei solchen Projekten ein elementarer Bestandteil des Markennamens sein muss.

Genau so bei diesem Projekt. Ein aufgesetzt wirkender, pseudo-kreativer Kunstname wäre ein Schuss nach hinten. Wir sagen der Zielgruppe klipp und klar worum es geht: die Tösstalstrasse 29 in Winterthur. Diese recht trockene Bezeichnung laden wir allerdings – zielgruppengerecht – mit einer hoch emotionalen Komponente auf: mein Stück Winterthur.

Der Claim dazu trifft die innere Einstellung der künftigen Bewohner punktgenau und betont nochmals den exakten Standort nahe der City: Leben und leben lassen. Im Herzen der Stadt.

Tösstalstrasse 29 mein Stück Winterthur. Leben und leben lassen. Im Herzen der Stadt.

Eine «Strasse» soll man auch als Strasse erkennen. Deshalb haben wir den Projektnamen «Tösstalstrasse» grafisch wie ein Strassenschild umgesetzt. Das vom Betrachter im Alltag gelernte Symbol erhält so eine neue, auffallende und einprägsame Bedeutung. Diese Idee lässt sich auf vielerlei Arten spielen und mit Inhalten füllen.

V. Kommunikation

Wir bewerben nicht irgendein Immobilienprojekt. Sondern eines, das man entweder sofort mag oder absolut ablehnt. Die in diesem schwierigen Wettbewerbsumfeld notwendige Werbung sieht deshalb aus wie Werbung für eine wertvolle neue Marke nun mal aussehen muss: aufmerksamkeitsstark, emotional, polarisierend.

Imagekampagne

Die Bildwelten unserer Imagekampagne sind «Typisch Winterthur»: emotional fotografierte, sympathische Szenen aus der Stadt. Unsere Zielgruppe wird jede einzelne Situation sofort erkennen und mit einem «Schau mal wie schön... mein Winterthur...» kommentieren. Und sich im Wunsch bestätigt fühlen, wieder ins Herz dieser Stadt zu ziehen.

Bilder: Winterthur Tourismus

Einsatzmöglichkeiten sehen wir auch in eher untypischen Werbe-Medien: Aushang am Schwarzen Brett der Migros, kleine Post-it-Kleber an Laternen, Fussgängerampeln, Wartehäuschen und vieles mehr.

Plakate mit Dispenser

Im Unterschied zur eher bildlastigen Imagekampagne hat die Verkaufsförderungskampagne eine reduzierte Optik und Mechanik: wiederum bedienen wir uns der im Strassenverkehr gelernten Signaletik und setzen sie zielgerichtet und auf unsere Kommunikation

hin zugeschnitten ein. Zum Beispiel als Dispenser für Free Cards in Buslinien entlang der Tösstalstrasse, als Plakate an stark frequentierten Plätzen in der Innenstadt (z.B. Bahnhof) und vieles mehr. Je nach Einsatzort kann das Piktogramm darauf variieren.

Bautafel

Die Bautafeln enthalten mehr als trockene Fakten. Sie sind zugleich Imageträger und eine Art «lebendiges Werbemittel». Je nach Stand des Projektes werden die Bilder auf den Bautafeln aktualisiert: mal ein emotionales Foto, dann Scribbles eines «Musterhauses» im nachbarschaftlichen Umfeld und so weiter.

Showroom

Der Showroom ist ein Baucontainer in Logoblau. Beschriftung im Strassenschild-Look: Unser Angebot. Für Ihr Winterthur. Herzlich willkommen.

Parallel dazu könnte der Container auch mit typischen Zitaten der künftigen Bewohner der Tösstalstrasse 29 beschriftet sein, welche deren betont nachbarschaftliche Einstellung widerspiegeln.

Typische Zitate der Bewohner:

«Könntest du am Wochenende bitte meine Katze füttern?»

«Soll ich dir meinen Rasenmäher leihen?»

«Würdest du bitte meine Blumen giessen? Hier ist der Hausschlüssel.»

«Meine Frau hat einen Kuchen gebacken. Hier ist ein Stück für euch.»

«Soll ich eure Kids zur Schule mitnehmen?»

«Kommt ihr mit zum Flohmarkt?»

«Wollen wir ein Sommerfest organisieren? Jeder darf seine Freunde mitbringen.»

«Hallo, ich bin Ihr neuer Nachbar! Darf ich meine Familie vorstellen?»

Zeitung, Informationsmappe

Natürlich können wir auf klassische Werbemittel für Immobilien nicht verzichten: eine Informationsmappe mit allen Plänen, Zahlen und Fakten. Ergänzt wird diese Mappe mit der speziell gestalteten Zeitung «Mein Winterthur», die in regelmässigen Abständen erscheint und nicht nur an die Interessenten, sondern auch an Anwohner, Meinungsbildner und die interessierte Öffentlichkeit abgegeben wird.

Kleininserate

Die Kleininserate zur Schaltung im Immobilienteil der Tagespresse folgen wieder der typischen Strassenverkehrs-Signaletik. Hier können wir als «Headlines» reine Symbole verwenden oder auch relevante Zahlen wie Zimmer-Anzahl, Quadratmeter und 1 A-Lage.

Dieses visuelle Konzept könnte sogar nach dem Bau der Siedlung noch weitergezogen werden, zum Beispiel als Wegweiserkonzept zwischen den Gebäuden oder sogar innerhalb der Gebäude (Fahrradkeller, Waschraum etc.).

Website, Banner

Die Gestaltung der Website folgt konsequent demselben Look wie die übrige Kommunikation. Eine übersichtliche Navigation für alle relevanten Inhalte ist ebenso selbstverständlich wie ein humorvoller Test für Neu-Bewohner und solche, die es vielleicht werden sollen: Bin ich bereit für «Mein Winterthur»?

IN Winterthur

Citynah wohnen Nachbarn kennen Kinder haben Zu Fuss zum Bahnhof Leben und leben lassen Mehr Zeit mit der Familie Zuhause kochen

OUT Zürich

Wohnen weit draussen Anonym leben Kinder stören nur Aufs Taxi zum Bahnhof warten Ellbogen Karriere um jeden Preis Tiefkühlpizza backen

Mit einer cleveren Bannerstrategie erreichen wir unsere Zielgruppe auch online.

Die Bedürfnisse der Konsumenten verändern sich, die Technik entwickelt sich weiter, neue Produkte und Märkte entstehen. In diesem spannenden Umfeld suchen wir mit unseren Kunden eigenständige Lösungen für die jeweiligen Problemstellungen. Dabei verfolgen wir einen Ansatz, bei dem wir die visuelle Identität und die Kommunikation so aufeinander abstimmen, dass ein einheitliches Markenerlebnis entsteht.

Firmenform AG Gründungsjahr 2001

Anzahl Mitarbeiter 5 Inhaber Lucius Leonhardt Referenzobjekte Villago, Männedorf Loretohöhe, Zug Lichtwerk, Wädenswil

Facing Ltd

Design und Kommunikation, CH-8008 Zürich, www.facing.ch

Wohnen bedeutet für uns Leben. Miteinander leben oder ganz alleine, mit Nachbarn oder in der Familie, mit Freunden oder Bekannten, die man spontan und unkompliziert treffen kann. Man wohnt in der Stadt, weil man gerne ausgeht, schnell einkaufen kann, das kulturelle Angebot schätzt. Eine eigene Wohnung zu haben fühlt sich grossartig an, weil man etwas Eigenes besitzt und es so gestalten kann, wie man möchte.

Wir wollen mit unserem Auftritt und unserer Kommunikation all jene begeistern, die unbedingt in der Stadt wohnen wollen, weil sie so viel bietet, und die zugleich einen Ort zum Wohnen und Leben suchen, an dem man sich wirklich zuhause fühlt.

Kommunikationsziele:

1. Wissen 18 bis 20 Eigentumswohnungen mitten in der Stadt Winterthur.

2. Einstellung Wer im Casa 29 wohnt, fühlt sich wie in einem grossen Wohnhaus; man kennt sich, man respektiert und schätzt sich, hilft einander, lebt hier und lässt einander leben.

3. Verhalten Man kauft eine Wohnung im Casa 29, weil man gerne in der Stadt wohnt und sich in einer kleinen, charmanten Überbauung, wo der Bezug zu den anderen Eigentümern vorhanden ist, wohl fühlt.

Die zentralen Botschaften sind:

— Casa 29 ist eine kleine, spezielle und individuelle Überbauung mitten in der Stadt Winterthur.

— Im Casa 29 wohnt man nicht, man lebt dort.

— Casa 29 vermittelt durch die Architektur, den Mix an Bewohnern und die Nutzung für Wohnen und Gewerbe ein eigenständiges Lebensgefühl.

— Wer im Casa 29 lebt, fühlt sich als Teil einer kleinen Gemeinschaft.

Emotionaler Nutzen:

Casa 29 ist eine charmante Insel der Friedlichkeit mitten in der Stadt.

Funktionaler Nutzen:

Casa 29 ist eine kleine und individuelle Überbauung in einem abwechslungsreichen städtischen Umfeld, das den Bewohnern eine hohe Wohn- und Lebensqualität bietet.

Reason Why:

Ich kaufe mir eine Wohnung im Casa 29, weil mir die gemischte Nutzung (Wohnen und Arbeiten), das lebendige, kinderfreundliche Umfeld, der Mix an Bewohnern (Singles, Paare, Familien und Senioren) und die unmittelbare Nähe zur Altstadt gefallen und ich dort die Möglichkeit habe, zu einem günstigen Preis eine attraktive, moderne, architektonisch spannende Wohnung für mich und/oder meine Familie zu erwerben.

Claim:

Der Claim «Wohnen in der Stadt» verbindet die beiden Hauptaspekte der kleinen Überbauung: Wohnen im Sinne von Leben inmitten einer Stadt. Damit wird direkt gesagt, worum es geht, und doch viel Spielraum für individuelle Interpretationen gelassen.

wohnen in der stadt

Tragtasche

Kommunikation / Facing Ltd / CH-8008 Zürich / www.facing.ch

Bautafel -8008 Zürich / www.facing.ch

Klebeband

wohnen in der stadt

wohnen in der stadt

wohnen in der stadt

Postkarten

wohnen in der stadt

Kommunikation / Facing Ltd / CH-8008 Zürich / www.facing.ch

tösstalstrasse 29, ch 8400 winterthur www.casa29.ch

Plakat

wohnen in der stadt

Kommunikation / Facing Ltd / -8008 Zürich / www.facing.ch

Kommunikation / Facing Ltd / CH-8008 Zürich / www.facing.ch

Kreativkonzept:

In der Kommunikation transportieren wir das Lebensgefühl von Casa 29 mit illustrierten Porträts und Szenen aus dem «Leben vor Ort». Kurze Aussagen, die ein Gemisch von schriftdeutscher Sprache und Schweizerdeutsch sind, verdeutlichen die Situation oder verbinden sie mit unseren zentralen Botschaften.

Die gezeichneten Lebenssituationen sollen unsere Zielgruppe direkt ansprechen. Wir wollen die Menschen weder mit schönen Fotos noch mit eingängigen Texten abholen, sondern möchten das Lebensgefühl von Casa 29 sowohl durch die eigenständige formale Gestaltung als auch durch die Einfachheit und Ehrlichkeit der Kommunikationsinhalte vermitteln.

Alles, was das «Wohnen in der Stadt» an diesem speziellen Ort ausmacht, greifen wir auf. Ob lustig oder ernst, ob ironisch oder frech, ob übertrieben oder sachlich, wir entscheiden bei jedem Mittel neu. So können wir die unterschiedlichen Informationsinhalte mediengerecht und abgestimmt auf die verschiedenen Phasen des Projektes präsentieren.

Schliesslich ist uns auch die Wahl der Kommunikationsmittel wichtig. Durch den bewussten Einsatz praktischer Mittel, wie gestaltete Postkarten für die Mitteilung der Adressänderung, ein Klebeband zum Verschliessen der Umzugsboxen oder eine Einkaufstasche, helfen wir mit, das Lebensgefühl von Casa 29 in die Wirklichkeit umzusetzen.

Spielball

Wir sind eine vom SW anerkannte Full-Service Werbeagentur. Mit unseren acht MitarbeiterInnen zählen wir zu den kleineren Agenturen. Wir sind daher flexibel und unkompliziert, aber trotzdem gross genug um leistungsfähig zu agieren. Unsere Kunden stammen aus den Bereichen Industrie, Immobilien, IT, Investor Relations, Nahrungsmittel und Dienstleistung.

Gesellschaftsform Kollektivgesellschaft Gesellschafter Antelma Giger Rémy P. Giger Gründungsjahr 1979 Anzahl Mitarbeiter 8 Referenzobjekte VistaVerde IntegraSquare Sihlbogen 2000 W World Trade Center

Geschäftshaus TORO A-Park Albisrieden Lienihof

Giger &Partner

Kommunikation à la carte, Hofackerstrasse 13a, CH-8032 Zürich, www.gigerpartner.ch

Das am Rande der Altstadt von Winterthur gelegene Areal der Gebrüder Nyffenegger soll zum gewachsenen Stadtbild einen Kontrapunkt darstellen. Wir verstehen die geforderte «Charmante Insel der Friedlichkeit inmitten der Stadt» als einen eigenen Kosmos für die dort in Zukunft ansässigen normalverdienenden Winterthurer Familien. Ein Kosmos, der sich zusammensetzt aus Singles und Familien in allen denkbaren Konstellationen. Der hohe Anspruch (Friedlichkeit) soll durch die Bereitstellung einer unsichtbaren Ordnung (Kosmos) Realität werden.

Im Erscheinungsbild ergänzen sich deshalb diese unsichtbare Ordnung (Fibonacci) und die heterogene Gesellschaft von Individuen. Aus der Astrologie abgeleitet ist die visuelle Umsetzung mit stilisierten Anhäufungen (Cluster) unterschiedlicher Einzelteile (Individuen), die wiederum ein grösseres Ganzes bilden.

«cosmos 29» –Wohnen wie man lebt Vision

Die Existenz der Weiler, Dörfer, Städte beweist es: Der Mensch sucht die Gemeinschaft. Die erste Gemeinschaft ist die Familie, der Stamm. Zusammmengehörigkeit bedeutet, das gleiche Schicksal zu teilen und sich dadurch der Notwendigkeit bewusst zu sein, gemeinsam handeln zu müssen. Dies zum Nutzen und Wohle all jener, die derselben Gemeinschaft angehören.

In der modernen Gesellschaft – zumindest in der urbanen westlichen Welt – wird dieses natürliche Bedürfnis heute oft verneint. Ihm gegenüber steht ein absoluter Individualismus; ein selbstbestimmtes Leben ohne feste Bindungen und Verpflichtungen wird als Ideal betrachtet. Diese zwei Pole – Individuum vs. Gemeinschaft – prägen unser Leben. Nur wenige Menschen verfügen über genügend Phantasie und Ausdauer um ein Leben ohne Zugehörigkeit zu einer schützenden Gruppe selbst auszugestalten. Der Zulauf zu Sekten, esoterischen Zirkeln oder anderen Interessengemeinschaften machen dies deutlich.

Wer also für Menschen baut, muss beides bieten. Eine Überbauung, wie sie hier geplant ist, ist dazu geeignet, dem Wunsch nach Gemeinschaft und nach Idividualität nachzukommen. Wohneigentum – «My Home is my Castle» –kann das Bedürfnis nach einem individuellen Lebensstil ideal erfüllen. Eine Areal-Überbauung dieser Grösse kann bei einem optimalen Architektur-Konzept alle Wünsche nach Gemeinsamkeit wahr werden lassen. Gemeinsam genutzte Flächen oder Einrichtungen fördern den Kontakt

zwischen den Bewohnern. Eine zielgruppen-adäquate Kommunikation wird dafür sorgen, eine mehr oder weniger homogene Bewohnerschaft zusammen zu führen, die stolz auf ihr neues Universum sein wird.

«cosmos» hat die Chance in Winterthur eine Überbauung mit Vorbildfunktion zu werden. Durch die innenstädtische Lage und einen funktionierenden öffentlichen Verkehr begünstigt, sind die Bewohnerinnen und Bewohner des «cosmos» prädestiniert, sich umweltfreundlich fortzubewegen. Zu Fuss oder per Velo können fast alle Destinationen in der Umgebung erreicht werden. Kontrollierte Lüftung und Minergie sind naheliegende Energie-Konzepte für den Bau. Ein originelles und trotzdem pragmatisches Architekturkonzept wäre auch aus Sicht der Vermarktung wünschenswert.

Kommunikation / Giger &Partner / Kommunikation à la carte / CH-8032 Zürich / www.gigerpartner.ch

Positionierung/Brand

Der Brand «cosmos» steht für ein modernes Areal mit gemischter Nutzung. Da für die gewerbliche Nutzung eher Grafiker, Architekten oder selbständige Kleinunternehmer wie beispielsweise Physiotherapeuten in Frage kommen, kann davon ausgegangen werden, dass diese ähnliche Wertvorstellungen haben werden wie die BewohnerInnen von «cosmos».

Kommunikationsmassnahmen

Die Kommunikationsmassnahmen unterteilen wir in die Basis-Materialien wie Geschäftspapiere, Bautafel und Dokumentation und in die passiven Informationsgefässe wie die Website. Aktiv kann mit Plakaten geworben werden und mit Postkarten, die in einschlägigen Lokalen in Winterthur und Zürich aufgelegt werden kön nen.

Wir legen deshalb grossen Wert auf einen Brand, der diese Zielgruppe über Ästhetik, Gestaltung, Umweltbewusstsein und soziale Kompetenz anspricht. «cosmos» ist das zukünftige unabhängige Universum vis-à-vis der Winterthurer Altstadt. Eine Welt von Gleichgesinnten, vorwiegend Paaren um die 40, denen das Stadtleben, die Nähe zu Kultur und Geschichte etwas wert sind. Sie betrachten sich als eine Avant-Garde, die Abschied genommen hat von herkömmlichen Statusbegriffen und deshalb bewusst anders lebt und wohnt.

Die Kommunikation für «cosmos» ist in erster Linie eine Stilfrage. Das Zielpublikum, so wie wir es verstehen, hat hohe Ansprüche an Stil und Originalität. Stil, Botschaft und auch die Medien sind deshalb mit grösster Sorgfalt zu wählen und einzusetzen.

Vor allem den Public Relations ist grosses Gewicht beizumessen, ist die Zielgruppe doch belesen. Wir weisen hier wiederum auf die dabei wichtigen Aspekte der architektonischen Gestaltung und der daraus folgenden Produktpositionierung hin. Die ganze Kommunikation ist als ein Konzert von Massnahmen zu verstehen, bei dem die Architektur die erste Geige spielt. Eine auffällige Architektur öffnet Tür und Tor zu den Medien. Ist die Disskussion erst einmal entfacht, vervielfacht sich die Wirkung aus eigener Kraft.

Grundlagen Farbreihe (Herleitung)

Bildwelten

Die Farb- und Bildwelt bewegt sich im Bereich der warmen und gedämpften Töne. Viele kommen auch in der Natur vor. Zart, fein, harmonisch: olive, granit, skin, tilleul, tomato, spring, ocre, mastix.

Die Bildwelt arbeitet mit ähnlichen emo tionalen Botschaften. Schöne Erinnerungen werden wach. Ein heisser Sommer im Baumhaus, Wege im Moor, Entspannung und Kontemplation, Schwemmholz, Gespräche mit FreundInnen, Herbstblätter, Brennholz vor dem Bauernhaus und lange Spaziergänge am Waldrand.

Kommunikation / Giger &Partner / Kommunikation à la carte / CH-8032 Zürich / www.gigerpartner.ch

«cosmos» beschreibt unsere Auffassung des anzustrebenden Erscheinungsbildes der Überbauung am besten. Ein eigener Kosmos, in welchem sich die BewohnerInnen wie in einem eigenen Universum bewegen und interagieren.

Die visuelle Basis wird von runden Elementen verschiedener Grösse gebildet, die sich je nach Bedarf immer wieder neu formieren und zueinander finden. Dies ist symbolisch zu verstehen.

Fibonacci-Zahlen

21, 34, 55, 89

«cluster» sind das lebendige Symbol des cosmos

Signaletik

Die Signaletik variiert das Basislogo. Die Arealerschliessung erfolgt über Wege mit Sternbild-Namen: andromeda eridanus kassiopeia kentaur kepheus lyra orion pegasus perseus

Hinzu kommen Service-Leistungen wie z.B. «basteln» oder «veloraum».

Basismaterial Briefpapier Informationen/Newsletter

Broschüre

Das Basismaterial für die Vermarktung setzt sich zusammen aus den Geschäftspapieren, einem regelmässigen Newsletter und einer Broschüre.

somsoc

Olore conulputat wis aliquip et nos nonse dit loboreet dolor 8000 Zürich sum dolobor Ipit veraestrud min velessi

leben wo man wohnt

Die Broschüre im Format A2 wird auf A5 gefaltet und bietet sich auch als Poster an.

Gait dolor sustrud dolenim duisi etuerit, quat ad modiate duis nos nos dolore do odiam dolobortio od dunt ex er sectem vel del ut at. Exer il ut ing er ipit veliscidui tet lumsan heniat wismod tie magnibh enit alit praessis ero ea acin henismodio conse do ex eugiamet aliquis am illutat. Vulput et autpati smolobor am irit autat ad dit luptat lum ilit at wis doluptat laorem vullamcor sim velenismolor se vel illandion ero dolore consenibh exeros nullum veriuscing et lutpat. Duismodo dolore modoluptat luptat, commy nulla consequat. Nos at, consenim ad do dolorpe riureetuerit alis niametum inisi.

Ecte feugait prat lut loborem do diat, consent lummy nibh et iusto dit utet dolorer ostrud dolobor iurerat ionsequatue tem delismo lestisl ut vullutpat. Ros niam vel iusto conulluptat. Ectet praessit in utat, conullam qui et wismod ea feugiat adiamet, sequis acidui et lore essequisi. Min hendrem auguerostie tem quat, vel ut prat ullam inissequis nibh eu facidunt pratue eu feu faccumm odoloborem illaorem dolor sed ex eriliqu ipismod estisim adignisl dolent ullamco nsequatet, velit vel dolor si.

tie conulluptat. Ut ulla facillaorem adipismolent exerit aliquamcore

dolore doleni

somsoc newsletter

Beachten Sie nur die Zeilenbreite, die er gewählt hat. Sie ist weder zu lang noch zu kurz gewählt. Der dazugehörige Zeilenabstand ist ideal. Ihre Augen haben keinerlei Probleme, vom Ende einer Zeile in die nächste zu gelangen.

Um einen solchen Art Director kann man Sie beneiden. Er nutzt den ihm gewährten gestalterischen Freiraum nicht, um sich selbst darzustellen, sondern Sie. Er weiß, daß es Wichtiges über Ihr Unternehmen oder Produkt zu sagen gibt. Und dem räumt er großzügig Platz ein. Dieser Mensch hat zweifelsohne nicht am Mäschäßutzets Inschtitut of Gräfick Ahts studiert. Er besitzt keine Bücher von Neville Brody oder April Greiman, und wenn doch, ordnet er sie im Regal unter Kunst ein. Statt dessen pflegt er eine liebevoll innige Beziehung zu Büchern von Tschichold und Otl Aicher. Und: Er liest sie. Sie sollten an dieser Stelle ruhig mal zu ihm rüberlächeln. Loben Sie ihn. Laden Sie ihn zum Essen ein. Denn Sie werden sicher noch viel Freude an seiner Arbeit haben.

Lieber Kunde und Leser, falls Sie keine Probleme haben, diesen Blindtext schnell und zügig zu lesen, können Sie sich glücklich schätzen. Der verantwortliche Art Director, der Ihnen höchstwahrscheinlich gerade diesen Entwurf präsentiert, versteht sein typografisches Handwerk par excellence. Er hat diesen Copyblock weder gestaucht, gezerrt, noch in Versalien oder gar in 6 Punkt Eurostile Outline gesetzt. Er hat ihn ganz einfach lesbar gemacht. Offenbar sogar ziemlich gut, sonst hätten Sie wohl schon einige Zeilen zuvor die Leselust verloren.

Beachten Sie nur die Zeilenbreite, die er gewählt hat. Sie ist weder zu lang noch zu kurz gewählt. Der dazugehörige Zeilenabstand ist ideal. Ihre Augen haben keinerlei Probleme, vom Ende einer Zeile in die nächste zu. Um einen solchen Art Director kann man Sie beneiden. Er nutzt den ihm gewährten.

Gestalterischen Freiraum nicht, um sich selbst darzustellen, son-dern Sie. Er weiß, daß es Wichtiges über Ihr Unternehmen oder Produkt zu sagen gibt. Und dem räumt er großzügig Platz ein. Dieser Mensch hat zweifelsohne nicht am Mäschäßutzets Inschtitut of Gräfick Ahts studiert. Er besitzt keine Bücher von Neville Brody oder April Greiman, und wenn doch, ordnet er sie im Regal unter Kunst ein. Statt dessen pflegt er eine liebevoll innige Beziehung zu Büchern von Tschichold und Otl Aicher. Und: Er liest sie.

Sie sollten an dieser Stelle ruhig mal zu ihm rüberlächeln. Loben Sie ihn. Laden Sie ihn zum Essen ein. Denn Sie werden sicher noch viel Freude an seiner Arbeit ha...

Veranstaltungen:

Noch bis zum 4.Oktober: Um einen solchen Art Director kann man Lieber Kunde und Leser, falls Sie keine Probleme haben, diesen Blindtext schnell

Freitag 1. September: Tag der Offenen Tür Lieber Kunde und Leser, falls Sie keine Probleme haben, diesen Blindtext schnell und zügig zu lesen, können Sie sich glücklich schätzen. Der verantwortliche Art Director, der Ihnen höchstwahrscheinlich gerade.

27. 29.September: Sie nur die Zeilenbreite Cosmos 29, für eine lebendige Dorfkultur.

Kommunikation / Giger &Partner / Kommunikation à la carte / CH-8032 Zürich / www.gigerpartner.ch

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Basismaterial

Bautafel Signaletik

Der Claim, wie er hier auf der Bautafel zu lesen ist «leben wo man wohnt», ist nur auf den ersten Blick ein Paradoxon. Er ist ironisch gebrochen und reflektiert die häufige Situation, dass am Wohnort nicht «gelebt» wird, sondern auswärts, in den Ferien usw. Das wird im «cosmos» nicht der Fall sein.

Auch in der Signaletik herrscht das Clusterprinzip. Eine variierende Anordnung, in diesem Falle des einen oliven Kreises, hilft der Orientierung auf Grund farblicher Signale.

Website Basismaterial

Kommunikation / Giger &Partner / Kommunikation à la carte / CH-8032 Zürich / www.gigerpartner.ch

Ein Kartenset mit den Key visuals des «cosmos» wird durch die Bewohner und Interessierte verbreitet. Die Postkarten liegen ausserdem an passenden Orten auf.

Die Werbebotschaften richten sich an ein Publikum, das sich als Avant-Garde betrachtet und Abschied genommen hat von herkömmlichen Statusbegriffen und deshalb bewusst anders lebt und wohnt.

Events und spezielle Einrichtungen wie der Gratis-Velo-Service «velocosmos» soll Stoff sein für Aufmerksamkeit in der Öffentlichkeit.

Kommunikation/Werbung

Postkarten

Plakate (gestanzte Formen über anderen Plakaten)

PR: Velomobil

Kommunikation ist Investition. Unsere Kunden erwarten mit Recht Werbung, die sich auszahlt. Deshalb arbeiten wir mit Spezialisten aus allen Kommunikationsdisziplinen hart daran, für unsere Kunden und deren Marken erfolgreiche und effiziente Konzepte zu entwickeln. Wir tun dies mit Leidenschaft und Herzblut und sind überzeugt, dass unsere Arbeiten genau dies auch vermitteln.

Gesellschaftsform Aktiengesellschaft

Gründungsjahr 1959 Anzahl Mitarbeiter 31 Referenzobjekte Hotel Plattenhof InnLodge Muottas Muragl Sportcenter Ägeri Toni-Areal

Grendene, Ogilvy & Mather

Bergstrasse 50, CH-8032 Zürich, www.ogilvy.ch

Die Lage des Projektes definiert die Zielgruppe. Es sind keine Menschen, die sich in der Anonymität eines Wohnblocks verstecken wollen. Ihr Traum der eigenen vier Wände inmitten der Stadt sieht anders aus. Folgerichtig greifen anonyme, nichtssagende Namen nicht. Vielmehr geht es darum, eine Marke zu schaffen, die ein Lebensgefühl weitergibt. Auch nach Vertragsabschluss. Der Traum vom Ruhepol inmitten des urbanen Trubels, ohne aber abgeschottet zu sein, wird in der Wolke29 wahr.

wolke29

Wohnen und Leben im Zentrum von Winterthur

Logoanwendungen: Das Logo «Wolke29 – Wohnen und Leben im Zentrum von Winterthur» funktioniert auf zwei Ebenen. Einerseits symbolisiert es Leichtigkeit und Emotionalität, andererseits bezeichnet der Zusatz «Wohnen und Leben im Zentrum von Winterthur» die Vorteile der Tösstalstrasse 29: «Wohnen» steht für das Funktionale, «Leben» für den speziellen Kontext, d.h. für die Stadt, für Nachbarschaft und das Plus an Lebensqualität.

Die Wolke kann die Form verändern, je nach Kontext, in welchem das Logo steht. So wird sie zum Spaten, wenn vom Baubeginn die Rede ist, oder zur Teddy-Wolke, wenn Kinderfreundlichkeit das Thema ist usw.

Im multimedialen Medium ist das Logo animiert, sodass die Wolke permanent die Form verändert und so lebendig wird (s. Internetanwendung).

Briefschaften für Verkauf: Die Visitenkarten werden auf Kalkpapier gedruckt. Das Briefpapier ist rückseitig cyanblau beschichtet und weist eine schwache Opazität auf, sodass Logo und Wolke durchschimmern.

Der Umschlag aus blauem Kalkpapier ist ebenfalls durchschimmernd. So entfällt die zusätzliche Adressbeschriftung, da der Briefkopf mit Absender und Empfänger durchscheint.

Kommunikation / Grendene, Ogilvy & Mather / CH-8032 Zürich / www.ogilvy.ch

Uptatet wisl ing eu faccum iuscidunt praessisi enibh ea feu feuguer iustrud magna commodo luptat. Ut luptat lore feum dip ea augiam iure dolor aliqui eugait nim dunt lorerit nulputet nosto euguerat augait exercilla core veliquis nonsequat. Rerit adignim in elit vulluptatin essequat. Ut dipiscillam euguerilit praesenis num ipit am veraesto consed doloreet dolobor eetuerosto od min ulput iusciduis non ulla alissim dip eum irilit prat. Xerat etum illa faci blandigna commod ming ea feugiat feum quam zzrit wisi.

im Zentrum von Winterthur.

Tumsand ionummod tion velese magniatue minim volore vullam dolorper iriustrud digna consed dolenibh eugiam non ea feu facilis aliquisl ex essit lorem dolore ver sed modio odiam velenis autpate vullandiam nim quam essi tat inciduipsum iuscing esenissi.

Lut prat eugait nulputatio euis ex eniat, veniam zzrit irilit lobore min estrud magna ad et lore delis dunt adit iriureriure velit velenim ero dolobore vel dolor sit luptatummy nullut nonsed magna augue equat. Ut dipiscillam euguerilit praesenis num ipit am veraesto consed doloreet dolobor eetuerosto od min ulput iusciduis non ulla alimodit alit vel eum zzrit wisiscipisi estrud min henis eum adipisim quismodiam, con henibh et ing

Modo consecte consed tat lor sequat nullam tatum nim am veraesto cons volorem endrero stionse mod tat Ut nulla faccum iustio consecte tat nsequat autatummy nullaoreet ea cor sed mreriure velit velenim eragna Dit consequis ex tio ex et praes dolobor eetuerosto nisisl dolut volor od min ulput suscil iliquis molorpe rostrud susciliquat dolore ero dolobore vel dolor faci ea feu andipis

Info- und Verkaufsdokumentation:

Die Broschüre (DIN A4/quer im Format) besteht aus mehreren, mit Spiralheftung zusammengehaltenen Papierbogen.

Die Bogen sind ausklappbar und beidseitig bedruckt.

Einem allgemeinen Teil, der über das Bauprojekt und die Lage der Tösstalstrasse 29 berichtet, folgen Bogen zu den einzelnen Nutzungsmöglichkeiten, Wohnobjekten usw. Als spielerisches Element ist ein Extra-Modellbogen beigeheftet, der mit den Umrissen der einzelnen Möbel bedruckt ist. Diese können ausgeschnitten und in den nebenstehenden Wohnungsgrundrissen eingesetzt werden.

Vorteil der einzelnen Papierbogen ist, dass die Informations- und Verkaufsbroschüre je nach Interessent individuell zusammengestellt werden kann. Einzelne Faltbogen können später in den Musterwohnungen aufl iegen und dienen als zusätzliches Informationsmaterial zum Mitnehmen.

Uptatet wisl ing eu faccum iuscidunt praessisi enibh ea feu feuguer iustrud te magna commodo luptat. Ut luptat lore feum dip ea augiam iure dolor aliqui eugait nim dunt lorerit nulputet nosto euguerat augait exercilla core veliquis nonsequat. Rerit adignim in elit vulluptatin essequat. Ut dipiscillam euguerilit praesenis num ipit am veraesto consed doloreet dolobor eetuerosto od min ulput iusciduis non ulla alissim dip eum irilit prat. Xerat etum illa faci blandigna commod ming ea feugiat feum quam zzrit wisi. Tumsand ionummod tion velese magniatue minim volore vullam dolorper iriustrud digna consed dolenibh eugiam non ea feu facilis aliquisl ex essit lorem dolore ver sed modio odiam velenis autpate vullandiam nim quam ip essi tat inciduipsum iuscing esenissi. Lut prat eugait nulputatio euis ex eniat, veniam zzrit irilit lobore min estrud te magna ad et lore delis dunt adit iriureriure velit velenim ero dolobore vel dolor sit luptatummy nullut nonsed magna augue equat. Ut dipiscillam euguerilit praesenis num ipit am veraesto consed doloreet dolobor eetuerosto od min ulput iusciduis non ulla alimodit alit vel eum zzrit wisiscipisi estrud min henis eum adipisim quismodiam, con henibh et ing

exerostrud exer susto consequis enim vullamet, venibh ex ea alit lore feugait, quis nonsed tat. Ut wissed tionsenis am vel iliquat. Ut praesto doloborem iuscilit, quip elit augait lortio digna faccum aliscidunt ing eugue consed tat, quat laortie facipit pratum dolore er senisim iriurerat Modo consecte consed tat lor sequat nullam tatum nim volorem endrero stionse mod tat nulla faccum iustio consecte tat vullan ullamco nsequat autatummy nullaoreet cor sed magna Dit la consequis ex er sum ese tio ex praes nisisl dolut volor suscil iliquis molorpe rostrud susciliquat dolore faci ea feu andipis do dolobore vullum

Verwirklichen Sie sich Ihren ganz persönlichen Traum

Internet:

Wie erwähnt, wird das Wolkengebilde animiert, sodass es ständig die Form ändert. Jedes Thema erhält eine andere Wolkenform, die zum Kontext passt. Flash-Animation und Mouse-over-Funktion beleben die Seite und machen sie für den Besucher interessant und übersichtlich.

Interessenten können sich online orientieren, wo genau die Tösstalstrasse 29 liegt, sich ein Bild der Umgebung machen und die einzelnen Wohnungen virtuell besichtigen. Natürlich lassen sich gleich online Anmeldeformulare und Dokumaterial herunterladen.

Die URL bleibt erhalten und kann nach Abschluss der Bau arbeiten für die hausinterne Kommunikation weiter ver wendet werden.

PhilosophieLebenWohnen Aktuell StandortKontakt

Mailings: Akquisition: Schöne Aussichten, mit dem Projekt «Wolke29» ins Zentrum von Winterthur ziehen zu können. Wir verschicken eine blaue Sonnenbrille aus Karton (ähnlich den 3-D-Brillen für Kinos) mit Aufschrift und Informationen zum Bauprojekt.

Unentschlossene: Der Barometer prognostiziert ein stabiles Hoch für die Fertigstellung.

Abschluss:

Der Duschvorhang ist als Einzugsgeschenk für die ersten Bewohner gedacht, die in die Tösstalstrasse einziehen.

Kommunikation / Grendene, Ogilvy & Mather / CH-8032 Zürich / www.ogilvy.ch

wolke29

Werbung in und um Winterthur: Busbeschriftungen, Inserate im Immobilienteil, Banner mit animiertem Wolkengebilde auf Immobiliensites. So könnten potenzielle Kunden mit einem Link auf die URL gebracht werden. Im Kino liesse sich die animierte Wolke ideal einsetzen. Während die Wolke sich ver ändert, sieht man im Zeitraffertempo, wie die neue Tösstalstrasse-Überbauung entsteht und wächst.

Klassisch, kontinuierlich, gut. Diese drei Werte treffen den Kern der Irniger Werbeagentur AG. Die ASW-Agentur nimmt sich der alltäglichen und aussergewöhnlichen Herausforderungen der Werbung mit Freude an. Bei aller Kreativität steht die Agentur stets mit beiden Füssen auf dem Boden. Mit zielgerichteten Konzepten und kreativen Umsetzungen erarbeitet sie Werbung, die verkauft.

Firmenform AG Gründungsjahr 1971 Anzahl Mitarbeiter 9 Referenzobjekte Geschäftshaus gabs, Wallisellen Familiensiedlung, Maienfeld Grundstücksvermarktung Chantarella, St . Moritz Wohnsiedlung Steinächer, Baltenswil

Irniger Werbeagentur AG

Weinbergstrasse 111, CH-8006 Zürich, www.irniger.ch

«Werbung ist die Kunst, auf den Kopf zu zielen und die Brieftasche zu treffen.» Die Irniger Werbeagentur AG stimmt mit dem Zitat des amerikanischen Publizisten Vance Packard (1914–1996) überein, wenn sie ergänzen darf: «…und Gefühle auszulösen.» Geborgenheit, Zusammenhalt und Identifikation sind die Gefühle, die der folgende Auftritt bei den künftigen Bewohnern auslösen soll. Willkommen im «wohnwerk 29».

Einblicke in die Kreation: drei Entwicklungsschritte auf dem Weg zum finalen Logo.

Die Idee

Das Grundstück bietet mehr als toprenovierte Wohnungen und Geschäftslokalitäten. Wer hier sein Nest baut, der schätzt die unkomplizierte Nachbarschaft und sucht ein gleich gesinntes Umfeld. Die Wohnungen sprechen kommunikative, engagierte und offene Winter thurer an, denen die Nähe zur Altstadt am Herzen liegt.

Der Name

Die Gemeinschaft hat einen hohen Stellenwert bei der Zielgruppe der neuen Räume. Um dieses «Wir-Gefühl» nachhaltig zu stärken, erhält das Grundstück an der Tösstalstrasse 29 den bleibenden Namen «wohnwerk 29». Im Vergleich zu einem Kampagnentitel gibt dieser Name dem Grundstück einen Charakter, der auch nach dem Verkauf der Wohnungen Bestand hat.

Warum «wohnwerk 29»? Die Wohnungen und Gewerberäume sind gemacht zum «Wohnen» und «Werken». Hinzu kommt die neue Erscheinung des Baus, die ein (Kunst-)Werk für sich ist. Die Zahl «29» transportiert einen Teil der Adresse Tösstalstrasse 29 und bildet in Verbindung mit dem Wort eine hervorragende Bildmarke.

Das Logo

Beständigkeit und Offenheit. Sicherheit und Mut. Wärme und Frische. Das Logo vereint beides. Warme Farben symbolisieren die Stimmung im «wohnwerk 29»: Sozial, freundschaftlich und herzlich soll die neue Nachbarschaft sein. Eine angenehme Gesellschaft, die eine Prise Geborgenheit und einen soliden Zu sammenhalt bietet. Die Schrift spricht offene Menschen an, die am Puls von Winterthur leben möchten und ein Flair für besondere Architektur haben, ohne dabei abzuheben.

Kommunikation / Irniger Werbeagentur AG / CH-8006 Zürich / www.irniger.ch

Die Vermarktung

Wie und wo finden die Wohnungen ihre Käufer?

Um treffende Massnahmen fürs «wohnwerk 29» zu bestimmen, muss die erste Frage lauten: Wer ist die Zielgruppe?

Die Zielgruppe

Die Marketingstrategie zu Beginn des Buches umschreibt die Zielgruppe wunderbar. Die wichtigsten Merkmale der potenziellen Käuferschaft zusammengefasst sind:

> normalverdienende Winterthurer Familien

> kinderfreundliche Singles und Paare, die ein lebendiges Umfeld schätzen

> Stadtmenschen, die die Nähe zum Zentrum lieben

> sozial, kulturell und wirtschaftlich in Winterthur verankert

Auf dem Grundstück soll ein bunter Mix an Menschen und Haushaltungen entstehen. Eine Vorstellung teilen sich jedoch alle: das Zusammenleben in freundschaftlicher Nachbarschaft, die soziale Kontakte ermöglicht und gleichzeitig Freiräume zulässt.

Die Bildidee

Mit Bildern von den modernen, hellen, inte ressanten und zeitgemässen Wohnungen zu werben, ist eine Möglichkeit. Eine andere ist, Bilder der Zielgruppe einzusetzen. Bilder, die den künftigen Bewohnern vom «wohnwerk 29» ein Gesicht geben. Diesen Weg hat die Irniger Werbeagentur AG gewählt. Stilistisch sind die Fotos in eher kühlen und hellen Farben gehalten, die im Kontrast zur warmen Farbwelt des Logos stehen.

Die Verkaufsmassnahmen

Website

> www.wohnwerk29.ch ist die wichtigste Informationsquelle für Interessenten. Sie enthält zudem eine Plattform für die Bewohner.

Inserate

> Zwei Arten von Inseraten machen in der Tageszeitung auf «wohnwerk 29» aufmerksam: Inserate mit konkreten Angeboten und Inserate für die Website.

Publireportagen

> «wohnwerk 29» wird in Winterthur für Gesprächsstoff sorgen. Publireportagen schaffen Klarheit und fördern die Diskussion.

Plakate

> Plakate an gut frequentierten Stellen wecken das Interesse am «wohnwerk 29».

Bautafel

> Was man auf Inseraten, Plakaten und im Internet gesehen hat, soll schnell gefunden werden. Die Bautafel lokalisiert «wohnwerk 29» einfach und gut ersichtlich für Passanten.

Infotag

> Neugierige und Interessenten haben am Infotag die Gelegenheit, sich ein genaues Bild vom «wohnwerk 29» zu machen.

Verkaufsunterlagen

> Eine seriös gestaltete und sachlich gehaltene Dokumentation unterstützt Kaufwillige beim Gang zur Bank.

wohnwerk

www.wohnwerk29.ch

Die Zielgruppe ist geübt im Umgang mit dem Computer und hat Zugang zum Internet, zuhause oder am Arbeitsplatz. Die einfach aufgebaute Website www.wohnwerk29.ch wird deshalb

als Informationsmedium für neue Käufer intensiv eingesetzt. Gleichzeitig dient sie als Plattform für die bestehenden Bewohner. Unter der passwortgeschützten Rubrik «Treffpunkt» können sie Anliegen und Angebote füreinander publizieren.

Ob Einladung zum gemeinsamen Brunch, Suche nach einem Blumengiesser für die Ferienzeit, Aufruf zur Nutzung des Hobbyraumes, Ankün digung der Spielzeugbörse im Hof … «Treffpunkt» fördert den Zusammenhalt im «wohnwerk 29».

1 Was ist «wohnwerk 29»? Wer passt ins «wohnwerk 29»? Was bietet «wohnwerk 29»? Die Seite «Willkommen im wohnwerk 29» beantwortet die ersten Fragen in Kürze.

2 Die Seite «Im Herzen von Winterthur» zeigt die Toplage vom «wohnwerk 29» im Zu sammenhang mit den wichti gen Bezugspunkten Altstadt und Bahnhof.

3/4 In der Rubrik «Angebot» finden Interessenten alle relevanten Angaben zu den verfügbaren Wohnungen und Gewerberäumen. Die Rubrik ermöglicht einen spielerischen und zugleich übersichtlichen Zugang zu den Informationen.

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29» sorgt im Immobilienteil der Tageszeitung mit auffälligen Inseraten für Furore.

Inserate am richtigen Ort

Die Zielgruppe wohnt und lebt in Winterthur. Sie interessiert sich nicht nur für ihre nächste Umgebung, sondern auch für das, was in ihrer Stadt geschieht. Da liegt es auf der Hand, die beliebteste Tageszeitung der Winterthurer als Werbeträger zu wählen.

«Der Landbote» informiert in der Normalauflage 73’000 Menschen der Region Winterthur, des Weinlandes und des Tösstales. Die soziodemografische Auswertung der Leserschaft passt zum Profil der künftigen «wohnwerk 29»-Bewohner: etwa gleich viele Frauen und Männer, vor allem ab 35 Jahren, mit mittlerer bis höherer Schulbildung, meist angestellt ohne Kaderfunktion und mit einem soliden Haushaltseinkommen. Über 80% der Leser wohnen in der Stadt oder der Agglomeration.

Am Ende der ruhigen Zufahrtsstrasse 200 m zu Schule, Kindergarten und Hort Auto- oder 11 Busminuten ins Stadtzentrum von Winterthur 16 Autominuten nach Zürich Auskunft: RE/MAX Winterthur Tel. 052 264 50 50, markus.kernen Detailpläne und Infos im Immobilienshop Marktgasse 28, 8400 Winterthur. Tage offen.

www.variatio.ch

In Wannen, Winterthur-Dättnau

In Winterthur,Brühlberg,an schöner Lage 3-Zi.-Eigentumswohnung im EG mit PP. VP Fr. 350 000.–. Mtl. Zinsbelastung inkl. NK ca. Fr. 1300.–. Tel. 052 363 26 02,079 238 98 37

Nähe Altstadt!

Winterthur

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Geeignet für Eigennutzer und/oder als Clublokal o.ä., kein Renditeobjekt. Renovationsbedürftig. VB SFr. 650’000.–. MarioSteiger Winterthur 078 840 22 30 WeitereAngeboteunter:wwwremax.ch hop:Mar tga e28

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Hettlingen

Die steuergünstige, attraktive Gemeinde bei Winterthur verfügt über einen Kindergarten, Schulen, Schwimmbad und Einkaufsmöglichkeiten. Auf einer sonnigen Anhöhe befinden sich die zwei kleinen Mehrfamilienhäuser ruhiger, kinderfreundlicher Wohnlage. Sämtliche Wohnungen sind äussert grosszügig konzeptiert, der überdurchschnittliche Ausbaustandart lässt keine Wünsche offen. 5 -Zimmer-Wohnung Fr. 715'000.–Grundrisse und weitere Informationen: www.topofgrund.ch

IT3 Treuhand Immobilien AG Schömaiengässchen 8200 Schaffhausen E-Mail: roy.pagno@it-3.ch 8474 Dinhard ZH Altikerstrasse Zu verkaufen -Zimmer-Einfamilienhäuser –Sehr ruhige,sonnige Lage –Niedrigenergiehäuser mit hohem Ausbaustandard –Erdsonde-Wärmepumpen-Heizung VP ab Fr. 770 000.– inkl. Garage und Land –Bezugstermin: Frühling 2007 Info und Besichtigung: R. Ruchti Immobilien,Volketswil Tel. 044 945 53 22,Fax 044 945 53

Kommunikation / Irniger Werbeagentur AG / CH-8006 Zürich / www.irniger.ch

Zielsichere Plakate

Plakatwerbung macht clever eingesetzt Sinn. Fürs «wohnwerk 29» kommen gut frequentierte Lagen an Bushaltestellen in der direkten Umgebung, im Zentrum von Winter thur und beim Bahnhof in Frage. Zu den offiziellen APG-Stellen sucht sich «wohnwerk 29» Anschlagbretter für kleinere, informative Plakate an besonderen Plätzen aus. Plätze, an denen sich die Zielgruppe in der Freizeit aufhält, wie z. B.:

> Museen

> Kulturzentren

> Theater

> Bibliothek

> Einkaufszentren

> Spielplätze

> Bars und Restaurants.

Aufschlussreicher Infotag

«wohnwerk 29» öffnet einen Tag lang seine Türen für Interessierte. Die Besucher erhalten vor Ort die wichtigsten Informationen, die ihnen beim Kaufentscheid helfen. Darüber hinaus können sie ausgiebig in die Atmosphäre von «wohnwerk 29» eintauchen und mit Gleichgesinnten, ihren eventuellen zukünftigen Nachbarn, ins Gespräch kommen. Selbstverständlich zeigt sich die Wohnsiedlung am Infotag von ihrer besten Seite und bietet ein attraktives Programm:

> Treffpunkt im Innenhof mit Apéro

> Besichtigung der verfügbaren Wohnungen

> Ausstellung über «wohnwerk 29» im Gemein schaftsraum mit Architekturmodellen und Fotogalerie

> Vorstellung der Hausbesitzer/-verwalter

Kommunikation / Irniger Werbeagentur AG / CH-8006 Zürich / www.irniger.ch

Plakate F200 an der Bushaltestelle und F12 in der RailCity Winterthur

> Gespräche mit bestehenden Eigentümern

> Spezialisten stehen für Fragen rund um die Finanzierung zur Verfügung. Nebst der eigenen Website bewerben Inserate und Einträge in passenden Winterthurer Ver anstaltungskalendern den Infotag. Interes senten, die sich schon mal bei «wohnwerk 29» gemeldet haben, erhalten eine schriftliche Einladung, ebenso die lokale Presse, baube teiligte Parteien, wichtige Ansprechpersonen aus den angrenzenden Institutionen und behördliche Vertreter des Quartiers.

Sinnvolle Verkaufsunterlagen

Auf eine gedruckte Imagedokumentation wird bewusst verzichtet. Die Zielgruppe von «wohnwerk 29» informiert sich über die Website. Grundrisspläne, Fakten zum Ausbau, wichtige Kennzahlen oder auch eine Liste mit den verfügbaren Wohnungen laden sich die geübten Internetnutzer als PDF-Dokumente ab www.wohnwerk29.ch auf den Schreibtisch. Ein schriftliches Hilfsmittel macht dennoch Sinn: die seriös gestaltete und sachlich gehaltene Dokumentation zu «wohnwerk 29», die Kaufwillige beim Gang zur Bank unterstützt. Sie beinhaltet die wichtigsten Fakten und Zahlen, die zur Einholung der Hypothek notwendig sind.

Hingucker Bautafel

Während der Verkaufsphase weist am Eingang des Grundstücks eine auffällige Bautafel pro minent auf den Standort von «wohnwerk 29» hin. Die Tafel präsentiert sich gut ersichtlich für Passanten, die zu Fuss, im Bus oder mit dem

Auto unterwegs sind. Das Medium profitiert von der exponierten Lage an der Tösstalstrasse.

Bei der Gestaltung der Bautafel für «wohnwerk 29» kommt eine konventionelle Umsetzung mit typischer Auflistung der am Umbau beteiligten Firmen nicht in Frage. Inhaltlich nimmt die Bautafel die vertrauten Farbwelten und Bilder von «wohnwerk 29» auf. Diese verleihen der Siedlung ein Gesicht, das Interessenten bereits durch die Plakate, Publireportagen und Inserate kennen. Eine rasche Wiedererkennung vor Ort ist damit gewährleistet.

Wir haben unsere Dienstleistungen stets den Herausforderungen und Aufgabenstellungen angepasst – mit dem Resultat einer kontinu ierlichen und erfolgreichen Veränderung und Etablierung innerhalb eines dynamischen Marktes.

Partner & Partner AG

Agentur für Integrierte Marketing-Kommunikation, CH-8400 Winterthur, www.partner-partner.com

Gesellschaftsform Aktiengesellschaft

Gründungsjahr 1995 Anzahl Mitarbeiter 15 Referenzobjekte Allreal

Avadis Colliers Karl Steiner

MPK

Privera

Sulzer Immobilien Verit Warteck Invest

Als Agentur für Integrierte Marketing-Kommunikation verstehen wir eine Zusammenarbeit immer als Partnerschaft und sehen uns deshalb verpflichtet, für unsere Partner relevante Themen zu erforschen und immer wieder neue Wege zu begehen. Wir haben im Laufe der Jahre ein differenziertes Verständnis für die Bedürfnisse und Märkte unserer Kunden entwickelt und können entsprechend handeln. Unsere heutige Kundenstruktur ist geprägt durch Personen, mit denen wir gerne zusammenarbeiten, und Themen, die wir wichtig finden und für die wir uns gerne einsetzen. Immobilien-Vermarktung gehört dazu. Das Projekt Tösstalstrasse 29 auch.

Situation

In der Winterthurer Altstadt herrscht ein Mangel an käuflichem Wohnraum und das Angebot in den Vororten ist für viele keine Alternative.

Die Innenstadt von Winterthur bietet urbane und trotzdem beschauliche Wohnortqualitäten; man kennt sich, das kulturelle Angebot ist breit, die Einkaufsmöglichkeiten vielfältig und das Bildungs- und Arbeitsmarktangebot ist gross. Wenn nun ein Gewerbegrundstück in nächster Nähe zur Altstadt umgenutzt wird und eine Überbauung mit Eigentumswohnungen und kleineren Gewerberäumen entstehen soll, dann weckt das an sich bereits Neugier.

Zielgruppe

Es werden mit diesem Projekt Leute angesprochen, die entsprechend ihren Lebensumständen eine Wohnung in der Stadt Winterthur suchen.

> Bewohner der Altstadt, die Eigentum im Herzen von Winterthur erwerben möchten.

> Pendler, die in der Winterthurer Innenstadt arbeiten und nicht mehr in den Wohnblöcken der Aussenquartiere wohnen möchten oder vom Einfamilienhaus auf dem Land träumen.

> Personen, die vielleicht nicht aktiv nach Wohnungen suchen, aber offen auf eine entsprechende Option in der Innenstadt reagieren.

Kommunikation

Die ganze Kommunikation ist darauf ausgelegt, die Neugier zu nähren für eine «charmante Insel der Freundlichkeit inmitten der Stadt».

Doch wer den Ort kennt, der kann sich heute nicht vorstellen, hier einmal zu wohnen. Dieses Grundproblem lösen wir, indem wir den Ort ins Zentrum der Kommunikation stellen. Dabei wählen wir die Kommunikationsinstrumente so, dass gezielt die Aufmerksamkeit der Leute erreicht wird, die sich im Umfeld der Winterthurer Innenstadt bewegen und potenzielle Abnehmer unseres Angebots sein könnten. Die Inszenierung vor Ort ist die zentrale Plattform unseres Kommunikationskonzepts. Wir zeigen und verbergen den Ort gleichzeitig und erzählen dabei die Geschichte einer wundersamen Verwandlung.

Diesen neuen Wohnort und Lebensraum direkt angrenzend an der Innenstadt von Winterthur nennen wir: ‹Neuland›.

Massnahmen

Die Projektidentität ‹Neuland› kreiert eine einzigartige Stimmung und schafft eine Iden tifikation mit dem Ort. Die erste Phase der Kommunikation fokussiert auf den Ort. Mit einer Inszenierung des Bauplatzes machen wir auf den Wandel aufmerksam. Die zweite Phase dient der Interessentengewinnung. Wir investieren in das Themensetting «Rückeroberung von Lebensraum», «Reurbanisierung des Wohnens», «Lebensqualität Innenstadt» und «Alternative Neubauten». Wir thematisieren den urbanen Lebensraum im Umfeld der lokalen Presse und schaffen im Internet eine Plattform mit den Informationen über diese Themen und das Projekt ‹Neuland›. In der dritten Phase steht die Interessentendokumentation und Interessentenbewirtschaftung im Zentrum. Mit Aktionen und Events vor Ort werden Interessenten betreut und mit Instrumenten zur Weiterempfehlung des Angebotes ausgestattet.

Die geplanten Kommunikationsnamen haben wir nachfolgend in einem Storyboard dargestellt. Erzählt wird die Geschichte einer wundersamen Verwandlung über 10 Monate am und um den Ort des Geschehens.

Kommunikation / Partner & Partner AG / Agentur für Integrierte Marketing-Kommunikation / 8400 Winterthur

Projektidentität

Naming

Mit der Namensgebung machen wir die Veränderung des Ortes zum Thema und nähren damit die Neugier: ‹Neuland›. Mit einem Slogan schaffen wir ein Motto, das dieses Projekt als Alternative und Chance charakterisiert: Alternatives Wohnen und Arbeiten.

Logo

Wir kreieren eine Wortbildmarke, die urban und schlicht wirkt und für sich alleine steht. Diese Wortbildmarke soll bei allen Kommunikationsmitteln als Absender dienen und die Identität des Projekts bilden.

neuland

abcdefghijklmnopqrstuvwxyz abcdefghijklmnopqrstuvwyz 1234567890

abcdefghijklmnopqrstuvwxyz abcdefghijklmnopqrstuvwxyz 1234567890

abcdefghijklmnopqrstuvwxyz abcdefghijklmnopqrstuvwxyz 1234567890

abcdefghijklmnopqrstuvwxyz abcdefghijklmnopqrstuvwxyz 1234567890

Farbklima ‹Neuland› wird Heimat: Wunsch und Wirklichkeit in einem träumerischen Blau.

Bildwelt

Himmel und Erde. Die Bildwelt charakterisiert himmlische Vorstellungen und erdige Realität. Die Himmelbilder schaffen Raum für Projektionen. Wohnbilder kreieren eine Atmosphäre für Lebensraum: ‹Neuland› ist Heimat.

Typografie HelveticaNeue: Die Schrift ist klar und zweckmässig. Die beiden Schriftschnitte regular und schmal ermöglichen einen vielseitigen Einsatz. Varianten davon im Schriftschnitt fett werden bei Schlagzeilen verwendet.

Tösstalstrasse

Hier entsteht Neuland!

Eine Wand mit dieser Aufschrift steht an der Tösstal­strasse 29. Eines Morgens ist sie da, hebt sich stark vom Bauabbruch im Hintergrund ab; sie ist ganzflächig mit einem erfrischenden Himmel­bil­d bedruckt. Ziel­ : Neugier wecken.

Phase I: Teaser Mai

HB

Phase II: Interessentengewinnung

Lebensraum entdecken...

Die Wand verändert sich. Neue Schlagwörter und Bilder mit Wohnatmosphäre kommen dazu.

Ziel: Atmosphäre vom Projekt vor Ort schaffen.

Headline im «Landbote»: Was ist ‹Neuland›?

Ein ausführlicher Bericht über das neuartige Wohnprojekt in der Innenstadt, basierend auf einer Medienmitteilung, verfasst von Benedikt Loderer (Hochparterre).

Ziel: Bekanntmachung des Projekts.

Innenstadt zurückerobern...

Die Wand vor dem Grundstück an der Tösstalstrasse 29 hat sich weiter verändert: neue Bilder und Zitate erscheinen, das Logo mit Claim ist dazu gekommen. Durch die Gucklöcher «Heute» hat man einen direkten Bilck auf die Baustelle. Durch die Gucklöcher «Morgen» sind 3DVisualisierungen vom ‹Neuland›-Projekt zu sehen.

Ziel: die Verwandlung von ‹Neuland› miterleben.

«Rückeroberung von Lebensraum» Artikel im «Tages-Anzeiger»: Das Architekturforum Winterthur organisiert zusammen mit ‹Neuland› in der Aula der ZHW eine Veranstaltung zum Thema: «Wie können Altstädte, die oft einen hohen Wohnwert aufweisen, erweitert werden?» Ein Stadtsoziologe und ein Architekt unterhalten sich über neue Wohnformen in Innenstädten. Ziel: ‹Neuland› dient als Fallbeispiel.

www.neuland-winterthur.ch

Auf der Website www.neuland-winterthur.ch ist Näheres zum Projekt und zum Ort zu erfahren. Die Interessenten decken ihren ersten Informationsbedarf. Ziel: detaillierte Projektinformationen.

‹Neuland›! Mitten im Leben. Wir bewerben das Angebot im erweiterten Umfeld des Ortes und der Zielgruppen mit einer Plakatkampagne in und um den ÖV. Plakate um den Bahnhof bewerben ‹Neuland› – von der «charmanten Insel der Freundlichkeit inmitten der Stadt» – und verweisen auf die Website.

Ziel: Bekanntmachung.

Phase III: Interessentendokumentation

Pläne und Preise publizieren

Das Angebot wird mit allen Details auf der Website publiziert. Anmeldung für Interessenten und aktueller Verkaufsstand erfolgen online. Ziel: Detailinformation, Statusbericht.

Newsletter abonnieren

Interessenten können auf der Website einen Newsletter abonnieren. Updates zum Projekt oder Veranstaltungen werden darin kurz und bündig an die potenziellen Käufer verschickt. Ziel: Bindung zu Interessenten.

Eine Alternative zur Altstadt oder die neue Altstadt?

Das Projekt ‹Neuland› ist für die Belebung der Winterthurer Innenstadt von grosser Bedeutung. In der «Altstadtzeitung» erscheint der Hauptartikel zum Thema.

Mit Interviews der Bauherrschaft, Stadt und Interessenten. Ziel: Altstadtbewohner aufmerksam machen.

Phase IV: Interessen Bewirtschaftung

Phase V: Interessenten als Multiplikatoren

Grüsse aus dem ‹Neuland› Konkrete Anfragen von Interessenten für die neuen Wohnungen unmittelbar im Herzen von Winterthur. ‹Neuland›-Postkarten werden an jene verschickt, die sich im Internet eingetragen und den Newsletter abonniert haben. Ziel: Verkauf fördern in Kernzielgruppe.

Restverkauf 60% der Wohnungen sind verkauft! Zur Aktivierung des Restverkaufs werden Inserate im «Landbote» geschalten. Ziel: Verkauf ausweiten.

‹Neuland›-Fest Viele ‹Neuland› -Eigentümer kennen sich bereits und laden Bekannte und Freunde zum ersten ‹Neuland›-Fest ein. Am Anlass können Kinder am Ballonwettbewerb ‹Neuland›-Postkarten fliegen lassen. Ziel: Wir-Gefühl und Sympathie für Projekt stärken.

‹Neuland› ist belebt. Die ersten Bewohner ziehen ein. Gemeinsam wird die Wand entfernt. Aus dem Material werden Taschen fabriziert und an die Bewohner abgegeben.

«Sevenseas bietet speziell für den Immobilienmarkt integrierte Kommunikationsleistungen, die unterschiedliche Kommunikationsmittel und -instrumente wie Public Relations und Medienarbeit, Events, Werbung, Internet, Sponsoring, usw. aufeinander abstimmen. Dieser Ansatz führt erwiesenermassen zu einer effizienteren und augenscheinlich kreativen Gesamtkommunikation.»

Firmenform GmbH

Gründungsjahr 2005 Anzahl Mitarbeiter 2 (+ Freelancer)

Partner Heiko Drewanowski Gisela Rocha

Referenzobjekte

«James»

«Center Eleven» «City Bernina» «Citywest» «West-Side» «Balsberg» «Q-BUS»

Sevenseas GmbH

Marketing, Communication, Advertising, CH-8032 Zürich

Das Projekt an zentraler Lage ist ein Angebot zur «Rückeroberung der Stadt». Auf der «Insel der Friedlichkeit inmitten der Stadt» entsteht Wohnraum für Urbanisten, welche die Innenstädte zum Wohnen zurück erobern möchten. Die «trendigen» Zielgruppen umfassen jungdynamische Singles und Paare, Familien in allen denkbaren Konstellationen und auch Betagte, für die an diesem Ort ein altersgerechtes Wohnangebot entsteht. Dieses für Winterthur neue und einmalige Angebot ist perfekt auf die Bedürfnisse der anvisierten Zielgruppen zugeschnitten. Hier finden Sie das Angebot, das sie sich immer gewünscht haben. Hier wollen sie leben. Aus dieser simplen Feststellung leiten wir unseren Projektnamen, den der Positionierung dienenden Claim und die Tonalität und den Stil der Werbung ab. Der Emotionalität räumen wir in der Werbekampagne einen wichtigen Platz ein. Denn auch im Immobiliengeschäft – und das überrascht wohl niemanden – haben wir es mit Menschen zu tun.

Abbildung rechts: Die Titelseite der Projekt-Broschüre. Der Projektname und die Identity

Dies gilt es zu bedenken: Auch Immobilienwerbung muss Menschen in einem harten Wettbewerb für ein Angebot begeistern und Handlung auslösen. Das kann sie, wenn sie nicht nur handwerklich gut gemacht ist, sondern auch die Besonderheiten des Immobilienmarktes berücksichtigt. Ein attraktiver Projektname begünstigt eine erfolgreiche Vermarktung. Aber weshalb? Mit einem auf das Angebot und die Zielgruppe zugeschnitten Brand sprechen wir die Menschen an, die wir für unser Angebot begeistern möchten. Wir entwickeln für sie nicht nur ein spezifisches Angebot, sondern auch eine adäquate Ansprache, die der Profilierung des eigenen Angebots gegenüber der Konkurrenz dient. Dies baut Präferenzen bei den Konsumenten auf und sichert auch einen Spielraum für die Preispolitik, weil diese im Idealfall nicht das wichtigste Kriterium ist, sondern das Produkt selbst – in diesem Fall eine Wohnung.

Unser Angebot ist so attraktiv, dass unsere Zielgruppe, so wünschen wir uns dies zumindest, am liebsten hier leben will. Und aus dieser Feststellung leiten wir den sehr stimmigen und viel versprechenden Projektnamen ab: Domum. Der

lateinische Begriff bedeutet «nach Hause, ins Haus, in die Heimat, heim». Domum – hier will ich leben. Mit dem Claim verstärken wir den Begriff bzw. die Bedeutung des gewählten Projektnamens.

Die Kampagne

Marken kommunizieren mit mit dem Ziel, Kunden zu gewinnen und in ihrer Beziehung zur Marke zu bestärken. Ein Weg dazu ist, die Marke als «universelles» Zeichen zu etablieren, mit welchem bestimmte Werthaltungen transportiert werden können.

Wir leben in einer multioptionalen Gesellschaft, in der sich jeder der Werte bedienen kann, die ihm am meisten zusagen. Markenkommunikation zielt auf die Identifikation des Kunden mit den Werten, der Persönlichkeit und der Identität einer Marke ab. Sie entspricht somit dem Wunsch, sich gegenüber Anderen zu erkennen zu geben. Sie zielt aber auch auf das Bedürfnis ab, sich selbst zu erkennen.

Die Gestaltung beziehungsweise das Design der Projekt-Identity – in unserem Fall eine Wortmarke – ist bewusst klar und schnörkellos gehalten. Die Gestaltung verzichtet auf unnötiges Beiwerk. Sie kommt mit einer prägnanten, leicht komprimierten Schrift aus und wird lediglich durch ein kleines, rotes Quadrat, das vor dem Wort platziert ist, verstärkt. Die Marke kommuniziert trotzdem eher visuell. Dadurch erreichen wir, dass sich die Werbekampagne entfalten kann und zusammen mit der Marke eine starke und unverwechselbare Einheit bildet, die bei den anvisierten Zielgruppe eine eindeutige Botschaft rasch und nachhaltig verankert.

Mit unserem Konzept wollen wir den Zielgruppen diesen Spiegel vorhalten, um sich darin selbst zu erkennen. Und dies geschieht, indem wir für unser Angebot «typische» Charaktere auswählen und abbilden. Diese Menschenbilder repräsentieren einen «Querschnitt» durch unsere Zielgruppen. Mit dieser bildlichen «Codierung» soll in den anvisierten Zielgruppen eine Identifikation mit dem Angebot gefördert werden. Der Claim «hier will ich leben» ist hier gleichermassen als Aufforderung zu verstehen, sich dieser Gruppe anzuschliessen und es ihnen gleich zu tun. Sobald man sich mit den abgebildeten Personen identifiziert, wird sich auch das Interesse am Angebot erhöhen.

Kommunikation / Domum / Sevenseas GmbH / Marketing, Communication, Advertising / CH-8032 Zürich

Immobilienwerbung will vor allem eins: Nicht einfach möglichst viele Menschen, sondern möglichst die richtigen Menschen für ein Angebot begeistern. Die Kommunikationsmassnahmen zielen deshalb darauf ab, einen raschen Ja/Nein-Entscheid zu bewirken. Und dies gelingt nur, wenn eine klare Botschaft vermittelt wird. Mit der gewählten Kreativstrategie ist dies möglich. Die abgebildeten Menschen kommunizieren authentisch und sind somit glaubwürdig. Mit diesem Weg kommen wir einem Bedürfnis vieler Menschen nach, sich selbst sein zu wollen. Wir erfüllen ihre Forderung nach Echtheit und nach offener und ehrlicher Kommunikation, die es uns ermöglicht, irrelevant gewordene Scheinwelten zu verdrängen. Die Menschen, die unserem Angebot ein Gesicht geben, symbolisieren dieses Echte oder Unmittelbare – so wie es das Angebot auch tut. Weglassen im Sinne von Loslassen, vor allem von Tand und Glitter, entspringt diesem Wunsch nach Verlangsamung, Abbremsung, Entschleunigung – sich niederlassen und ein Heim finden.

Die Werbung funktioniert je nach Standpunkt scheinbar kompliziert oder erstaunlich einfach. In unserer integrierten Kampagne arbeiten wir mit der Wertewelt der «Individualität». Sie zeichnet sich in erster Linie durch einen klaren und starken Ich-Bezug aus. Das «Ich», nicht das «Wir» oder «die Anderen», steht im persönlichen Denken und Handeln unserer Zielgruppen an erster Stelle. Gelebt werden zuallererst die individuellen Bedürfnisse: auf mich selbst

Abbildungen links: Titelseite der Projekt-Broschüre.

Abbildungen rechts: Doppelseiten der Projekt-Broschüre.

hören, mich selbst spüren, mich selbst sein, kurz – «mein eigenes Leben leben, wie es mir gefällt». Wir bedienen sowohl mit dem Angebot als auch mit der Kampagne die Glücksvorstellungen der Meschen, wo individualistischhedonistische Werte eine zentrale Rolle spielen. Das Betrachten der Portraits soll zu einem «Trigger-Effekt» führen. Dieser Effekt ermöglicht eine gefühlsbetontere und vorurteilsfreiere Begegnung und letztlich Auseinandersetzung mit dem Angebot.

Integriert kommunizieren

Kommunikation lässt sich heutzutage nicht auf eine einzige Botschaft reduzieren, die über einen einzigen Kanal transportiert werden kann. Integrierte Kommunikation zielt darauf ab, die unterschiedlichen Kommunikationsmittel und -instrumente (Public Relations und Medienarbeit, Events, Werbung, Internet, Sponsoring, usw.), die sowohl intern als auch extern zur Verfügung stehen, aufeinander abzustimmen und zu einer effizienten und konsistenten Gesamtkommunikation zusammenzuführen.

Wir unterscheiden dabei Massnahmen zur Gewinnung von Interessenten und Massnahmen zur Bewirtschaftung von Interessenten.

Die Kampagne, die verschiedene Kommunikationskanäle nutzt, setzt sehr stark auf Wiedererkennung. Die verschiedenen Portraits finden sich in der Projekt-Broschüre, im Internet, in Inseraten, auf Plakaten, auf Postkarten und auf Direktwerbemitteln und setzen sich dadurch in den Köpfen der Betrachter fest.

gute Nachbarschaft ein echter

Segen ist.

Ausgewogene Typografie bedeutet weit mehr als das reine Zusammenfügen von Buchstaben und Worten zu ganzen Sätzen und Spalten. Im Gegenteil, die Schrift als solches übernimmt vielmehr die Aufgabe, Botschaften so zu vermitteln, damit sie für den Betrachter lesenswert werden. Die Schrift ist also ein wichtiger Bestandteil des Lese-Erlebnisses. Die neue Generation moderner Kommunikationsmittel, die praktisch jedem Anwender eine Unzahl von Schriften zugänglich macht, erzeugt in gewissem Sinne eine Renaissance der Schrift als Element der Gestaltung. Allerdings birgt genau diese Entwicklung die grosse Gefahr in sich, dass der nichtprofessionelle Anwender der Verlockung erliegt, mit möglichst vielen Arten und Schnitten zu «gestalten». Das Resultat sind dann oft Werke, die in einem wahren Rausch der Schriftenspielerei entstanden sein müssen. Ein Greuel für jeden professionellen Gestalter, der es gewohnt ist, das Mittel Schrift möglichst einheitlich und formal ausgewogen einzusetzen. Die wirklich gute Typografie vereint alle Elemente, die einen Text zum lesenswerten Erlebnis machen. Richtig gewählte Typografi informiert, ordnet, hebt

hervor und animiert gleichzeitig. Und passt zu alledem noch zum behandelten Thema und zur visuellen Ambiente des Gestaltungsthemas.

Die neue Generation moderner Kommunikationsmittel, die praktisch jedem Anwender eine Unzahl von Schriften zugänglich macht, erzeugt in gewissem Sinne eine Renaissance der Schrift als Element der Gestaltung. Allerdings birgt genau diese Entwicklung die grosse Gefahr in sich, dass der nichtprofessionelle Anwender der Verlockung erliegt, mit möglichst vielen Arten und Schnitten zu «gestalten». Das Resultat sind dann oft Werke, die in einem wahren Rausch der Schriftenspielerei entstanden sein müssen. Ein Greuel für jeden professionellen Gestalter, der es gewohnt ist, das Mittel Schrift möglichst einheitlich und formal ausgewogen einzusetzen. Die wirklich gute Typografi vereint alle Elemente, die einen Text zum lesenswerten Erlebnis machen. Richtig gewählte Typografi informiert, ordnet, hebt hervor und animiert gleichzeitig. Und passt zu alledem noch zum behandelten Thema und zur visuellen Ambiente des Gestaltungsthemas.

Für alle Lebensabschnitte ist hier mehr Freude am Wohnen Programm.

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Weshalb

Und es gibt sie doch, die wirklich aussergewöhnlichen Immobilienangebote.

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Schöner Wohnen kann man sich jetzt nicht nur kaufen, sondern auch wirklich leisten.

Ausgewogene Typografi bedeutet weit mehr als das reine Zusammenfügen von Buchstaben und Worten zu ganzen Sätzen und Spalten. Im Gegenteil, die Schrift als solches übernimmt vielmehr die Aufgabe, Botschaften so zu vermitteln, damit sie für den Betrachter lesenswert werden. Die Schrift ist also ein wichtiger Bestandteil des Lese-Erlebnisses. Die neue Generation moderner Kommunikationsmittel, die praktisch jedem Anwender eine Unzahl von Schriften zugänglich macht, erzeugt in gewissem Sinne eine Renaissance der Schrift als Element der Gestaltung. Allerdings birgt genau diese Entwicklung die grosse Gefahr in sich, dass der nichtprofessionelle Anwender der Verlockung erliegt, mit möglichst vielen Arten und Schnitten zu «gestalten». Das Resultat sind dann oft Werke, die in einem wahren Rausch der Schriftenspielerei entstanden sein müssen. Ein Greuel für jeden professionellen Gestalter, der es gewohnt ist, das Mittel Schrift möglichst einheitlich und formal ausgewogen einzusetzen.

Die neue Generation moderner Kommunikationsmittel, die praktisch jedem Anwender eine Unzahl von Schriften zugänglich macht, erzeugt in gewissem Sinne eine Renaissance der Schrift als Element der Gestaltung. Allerdings birgt genau diese Entwicklung die grosse Gefahr in sich, dass der nichtprofessionelle Anwender der Verlockung erliegt, mit möglichst vielen Arten und Schnitten zu «gestalten». Das Resultat sind dann oft Werke, die in einem wahren Rausch der Schriftenspielerei entstanden sein müssen. Ein Greuel für jeden professionellen Gestalter, der es gewohnt ist, das Mittel Schrift möglichst einheitlich und formal ausgewogen einzusetzen. Die wirklich gute Typografie vereint alle Elemente, die einen Text zum lesenswerten Erlebnis machen. Richtig gewählte Typografie informiert, ordnet, hebt hervor und animiert gleichzeitig. Und passt zu alledem noch zum behandelten Thema und zur visuellen Ambiente des Gestaltungsthemas.

Die attraktive und stringente Gestaltung baut eine emotionale Brücke zum Betrachter. Dieser Auftritt vermittelt eine Werthaltung, für welche die Marke «Domum» steht. Die Bildwelt verselbständigt sich als Code, in dem die anvisierten Zielgruppen einen Teil ihrer Identität widerspiegelt sehen. Dieser Code lässt innere Bilder entstehen, die zusammen mit dem Logo als visuelles Symbol die Identität der Marke bzw. des Angebotes zum Ausdruck bringt.

Abbildungen links:

Die Projekt-Broschüre fi ndet in einer Mappe Platz, die noch weitere Informationen wie z.B. Grundrisspläne, Baubeschriebe, usw. modular aufnehmen kann.

Abbildungen rechts:

Die Website ist ein zentrales Medium in der Marktbearbeitung. Sie stellt eine attraktive ErstkontaktPlattform dar und soll bei den Interessenten möglichst zu einem Ja-/Nein-Entscheid führen. Sie liefert der Verkaufsorganisation hervorragende Kontakte und verbessert so wesentlich die Aussicht auf einen Verkaufserfolg.

Ich glaubte immer, dass sich mein Wunsch der eigenen vier Wände nie erfüllen würde: www.domum.ch

Ich dachte nicht, an dieser Lage Wohneigentum zu finden, das man auch bezahlen kann: www.domum.ch

Falls Sie der Ansicht sind, an erstklassigen Lagen keine bezahlbare Eigentumswohnung zu finden, belehren wir Sie gerne eines Besseren: www.domum.ch

Abbildungen links: Inserate sorgen nebst Einträgen in Immobilienportalen im Internet für die meisten Kontaktchancen. Ohne Hinweis auf eine Telefonnummer verweisen sie direkt auf die Website, was zu einer Entlastung der Verkaufsorganisation führt, die sich so mehr den ernsthaften Interessenten widmen können.

Weshalb man sich schöner Wohnen jetzt

Schöner Wohnen kann man sich in Winterthur jetzt nicht nur kaufen, sondern auch leisten: www.domum.ch

Abbildungen rechts und unten: Nebst den Basiswerbemitteln Broschüre, Internet und Inserate können weitere Massnahmen zu qualitativ guten Kontakten führen. Plakate sind nicht nur attraktive, sondern auch höchst effi ziente Werbemittel. Postkarten sind heute Teil einer Szenekultur, der hohe Aufmerksamkeit geniesst.

Kurze oder lange Texte?

«Das Wort ist unentbehrlich, um Sympathie zu gewinnen», schrieb Thomas Mann. Was bedeutet dies für unsere Werbung? Kurze oder lange Texte? Sprache gilt gemeinhin als ein Stoff, der sich einer einigermassen fasslichen Gestaltungslehre entzieht. Die niedrige Wertung sprachlicher Kunstfertigkeit und zweckorientierter Texte hat ja schon Tradition. Wenn auch keine lange. Aber Bilder alleine werden es nicht richten, die Leser für unser Projekt und Angebot zu begeistern. Die Texte in unseren Werbemitteln handeln deshalb auch von anderen Themen, wie zum Beispiel Informationen über Quadratmeterzahlen, Ausbaustandards und Optionen, Entfernungen zu den nächsten Bushaltestellen und zum Bahnhof, zu Einkaufsmöglichkeiten und Schulen oder kulturellen Einrichtungen, die das Stadtleben ja erst so richtig attraktiv machen. Es gibt viel zu erzählen über die «Insel der Friedlichkeit inmitten der Stadt» und über die «Rückeroberung der Stadt». Wir wollen uns mit dieser Kampagne abgrenzen und uns im Wettbewerb um die Gunst der Kunden einen Vorteil verschaffen.

Werbung ist ein Lernprozess. Und das Lernen führt zu Verhaltensimpulsen, kann also Konsumenten dazu veranlassen, unser Angebot kennenzulernen, es zu kaufen, statt überhaupt keines oder das der Konkurrenz. Werbung rechnet damit, dass der Rezipient lernt, von einem Angebot No-

Und wo möchten Sie leben?

Und wo möchten Sie leben?

tiz nimmt, sich darüber eine Meinung bildet, im positiven Fall zu Gunsten des beworbenen Angebotes. Die der Werbung geschenkte Aufmerksamkeit wächst erwiesenermassen mit dem Bildungsgrad. Es ist also dumm zu behaupten, Werbung sei nur für «Dumme». In der begründeten Annahme, dass unsere «trendigen» Zielgruppen über einen höheren Bildungsgrad verfügen, muten wir ihnen deshalb vergleichsweise viel Text zu. Aber keinen Langweiligen. Weil wir ja nicht irgend ein Angebot zu machen haben, sondern eines, das in Winterhtur wohl einzigartig ist. Und das soll unsere Werbung vermitteln. Nicht mehr, aber auch nicht weniger.

Abbildung links:

Direktwerbung bringt unser

Angebot in die Gute Stube der Menschen. Adressierte Direktwerbung landet nicht zwangsläufi g im Papierkorb, sofern sie attraktiv ist.

Schöner Wohnen kann man sich in Winterthur jetzt nicht nur kaufen, sondern auch wirklich leisten.

Erfolg oder nicht?

Der Erfolg jeder Werbekampagne beruht auf dem konsequenten und durchgängigen Einsatz der einzelnen Werbemassnahmen, selbstverständlich unter Berücksichtigung der zur Verfügung stehenden Mittel. Aber das ist beileibe noch kein Garant für Markterfolg. Schon Konfuzius sagte: «Wenn die Sprache nicht stimmt, so ist das, was gesagt wird, nicht das, was gemeint ist, so kommen die Werke nicht zustande». Die Kunst besteht letztlich darin, aus Interessenten glückliche Käufer zu machen. Die Werbung bietet uns immerhin die Chance, die Zielpersonen positiv zu reizen, ihre Neugierde zu wecken und ihre Kaufentscheidung zu programmieren.

Zum Buch

Für viele heisst Marketing heute noch, das zu verkaufen, was man vorher hergestellt hat. Das gängige Bild von Immobilienmarketing geht fol gerichtig davon aus, dass sich dieses vor allem mit Prospekten, Broschüren, Internet-Seiten und Inseraten beschäftigt. Sicher gehört das alles dazu. Im Grunde genommen geht es aber um etwas ganz anderes, nämlich darum, jene Ange bote zu entwickeln, die man absetzen, d.h. ver kaufen und – auch langfristig – vermieten kann. Immobilienmarketing hat deshalb ebenso viel mit zielgerichteter Projektentwicklung wie mit präziser Kommunikationsarbeit zu tun.

Das vorliegende Buch zeigt auf, was dies in der Praxis bedeutet. Anhand eines Beispieles wird nach einer kurzen Einführung exemplarisch gezeigt, wie eine Marketingstrategie für Immo bilien aussehen kann. Sieben namhafte Archi tekturbüros und sieben ebenso renommierte Werbeagenturen zeigen anschliessend, wie sie mit den strategischen Vorgaben umgegangen sind und wie sie diese umgesetzt haben. Das Buch gewährt damit einen spannenden Einblick in ein Immobilienmarketing, das sich am aktuellen Stand von Forschung und Lehre im Marketing orientiert.

Zu den Autoren

Peter Zeugin und Ulrike Gölker Zeugin betreiben ein spezialisiertes Beratungsunternehmen in Zürich, welches sich mit Marketingfragestellun gen aller Art aus dem Immobilienbereich be schäftigt. Die übrigen Autoren vertreten eine breite Palette unterschiedlich grosser und un terschiedlich ausgerichteter Architekturbüros und Kommunikationsagenturen.