LA VOSTRA POSTA SPESE & LITI

Risponde Daniela Zeba, Pubblicista sul Sole 24 Ore e Libricondominio, blogger, gestisce uno studio di amministrazioni immobiliari a Ravenna. Formatore e docente in corsi di abilitazione e aggiornamento alla professione, è stata dirigente di associazioni di categoria.

SPESE E LITI

Chi si dichiara dissenziente a una lite deliberata dal condominio è tenuto a pagare qualche spesa?

No. L’articolo 1132 del Codice civile, al comma terzo, stabilisce che, «se l’esito della lite è stato favorevole al condominio, il condomino dissenziente che ne abbia tratto vantaggio è tenuto a concorrere nelle spese del giudizio che non sia stato possibile ripetere dalla parte soccombente». Viceversa, nel caso in cui il condominio perda la causa, nulla avrà da pretendere al dissenziente.

Legale rappresentante e curatore speciale

In quali casi nel condominio negli edifici è prevista la nomina del curatore speciale?

L’articolo 65, comma 1, disposizioni attuative del Codice civile dispone che «Quando per qualsiasi causa manca il legale rappresentante dei condomini, chi intende iniziare o proseguire una lite contro i partecipanti a un condominio può richiedere la nomina di un curatore speciale ai sensi dell’articolo 80 codice procedura civile». La norma in esame è stata dettata dal legislatore al precipuo fine di soddisfare le esigenze di carattere processuale di chi, in mancanza dell’amministratore condominiale, intenda iniziare o proseguire una controversia nei confronti dei condomini. Infatti, in tale ipotesi, in difetto della previsione della nomina del curatore speciale, la notifica dell’atto processuale dovrebbe essere necessariamente effettuata, previa loro identificazione, nei confronti di tutti i condomini, con evidenti difficoltà soprattutto nei condominii di notevoli dimensioni. Parte della dottrina, muovendo dalla formulazione letterale della norma («contro i partecipanti») ritiene che la nomina possa essere richiesta solo da un terzo estraneo al condominio e non già da uno dei partecipanti il quale intenda iniziare un giudizio nei confronti del condominio. Del resto, si è osservato, il condomino, in forza dell’articolo 1129, comma 1, Codice civile, ha la possibilità di chiedere all’autorità giudiziaria la nomina dell’amministratore destinato a rappresentare il condominio nei confronti del quale intende iniziare un giudizio. In dottrina si discute, inoltre, se la norma in esame trovi applicazione anche per i condomini con non più di otto partecipanti, per i quali, come è noto, a norma dell’articolo 1129, comma 1, Codice civile, la nomina dell’amministratore non è prevista come obbligatoria. Secondo la maggior parte degli autori, la previsione non investe il piccolo condominio in quanto in esso non può assumersi la «mancanza» di un legale rappresentante dei condomini atteso che in quella peculiare tipologia la legge non richiede la nomina dell’amministratore. Dal tenore letterale della disposizione codicistica emerge, infine, che l’istanza di nomina è comunque rimessa alla discrezione del terzo interessato. Quest’ultimo, infatti, rinunziando alla facoltà accordatagli dalla legge, potrà sempre decidere di evocare in giudizio tutti i condomini.

Amministratori, compenso obbligatorio

La mancata indicazione del compenso dell’amministratore nel verbale di nomina produce annullabilità o nullità della nomina?

L’articolo 1129, comma 14, del Codice civile testualmente dispone: «L’amministratore, all’atto dell’accettazione del-

la nomina e del suo rinnovo, deve specificare analiticamente, a pena di nullità della nomina stessa, l’importo dovuto a titolo di compenso per l’attività svolta». Tanto premesso, le corti di merito finora chiamate a pronunciarsi sulla disposizione in esame hanno concluso per la nullità della delibera con cui l’assemblea dei condomini abbia disposto la nomina o il rinnovo dell’incarico all’amministratore in presenza di un verbale dell’assemblea non contenente l’indicazione specifica del compenso spettante all’amministratore per l’attività gestoria demandata. In caso di conferma del mandato, si è altresì chiarito che è ininfluente la circostanza che sia noto il compenso dell’anno precedente in ragione sia del fatto che lo stesso può variare, sia del fatto che la novella legislativa del 2012 è chiara nel prevedere tale indicazione come necessaria a pena di nullità. In particolare, nel ribadire la nullità della delibera di nomina dell’amministratore in assenza di una valida

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accettazione che contenga specifica indicazione del suo compenso, si è inoltre precisato che, a tal fine, non rileva neppure la mera indicazione nel verbale di assemblea di una somma complessiva, non dettagliata, inserita fra le voci del preventivo di spesa: tale indicazione, infatti, rappresentando una semplice stima, non soddisfa l’esigenza di chiarezza documentale e quell’assunzione di un obbligo negoziale da parte dell’amministratore in ordine al corrispettivo, che rappresenta l’obbligazione assunta dal condominio, richiesta dall’articolo 1129 del Codice civile a tutela della posizione contrattuale del mandante.

Risarcimento danni ai revocati

Se l’ amministratore di condominio viene revocato prima della scadenza con delibera assembleare, oltre al saldo del compenso fino all’esaurimento del rapporto, può richiedere anche il risarcimento del danno? una giusta causa, indicativamente ravvisabile tra quelle che giustificano la revoca giudiziale dello stesso incarico.

La Corte di Cassazione Sezione II, in data 19.03.2021, ha pronunciato l’ordinanza 7874 con la quale ha espresso il principio secondo cui l’amministratore di condominio, in ipotesi di revoca deliberata dall’assemblea prima della scadenza del termine previsto nell’atto di nomina, ha diritto, oltre che al soddisfacimento dei propri crediti eventuali, altresì al risarcimento dei danni, in applicazione dell’articolo 1725 I comma del Codice civile, salvo che sussista

Niente vacanza per l’amministratore

L’articolo 1129, comma 10, del Codice civile stabilisce che «l’incarico di amministratore ha durata di un anno e si intende rinnovato per eguale durata». Alla scadenza del biennio si rende necessario procedere a una nuova delibera di nomina. L’articolo 1136 del Codice civile stabilisce, al comma 4, che le deliberazioni concernenti la nomina e la revoca dell’amministratore devono essere approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti. Qualora in assemblea non si raggiungesse tale quorum, l’amministratore verrebbe confermato nell’incarico per un ulteriore anno oppure proseguirebbe l’incarico in prorogatio? Il condominio con più di otto partecipanti non può restare senza amministratore. Pertanto, quello uscente prosegue nell’esercizio ordinario delle sue funzioni fino alla convocazione della nuova assemblea, e comunque fino alla sua conferma o alla nomina di un nuovo amministratore (cosiddetta «proroga dei poteri»). Anche se decaduto dall’incarico, l’amministratore rimane tale a tutti gli effetti, con l’obbligo di provvedere all’adempimento delle incombenze e delle attribuzioni che la legge gli impone, prima tra tutte quella di convocare al più presto un’assemblea per la conferma dell’incarico oppure per mettere i condòmini nella condizione di deliberare la nomina di un altro amministratore. In base all’articolo 1129, comma 8, del Codice civile, nella fase di proroga l’amministratore è tenuto allo svolgimento di quelle attività che rientrano nel più ampio concetto del «buon padre di famiglia», vale a dire quelle che rivestono carattere d’urgenza ai fini della conservazione delle cose comuni. Se l’assemblea non è in grado di provvedere alla nomina, può essere chiesto l’intervento dell’autorità giudiziaria su istanza anche di un solo condomino. Si tratta di un intervento che assume quindi carattere sussidiario e residuale rispetto al poteredovere dell’assemblea dei condòmini di provvedervi.