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Poste Italiane S.p.A. - Spedizione in abbonamento postale - D.L. 353/2003 (conv. in L. 27/02/2004 n. 46) art. 1, comma 1 - DCB/ Trento - Virginia Gambino Editore - Viale Monte Ceneri 60 - Milano

ANNO 6 - NUMERO 22 - DICEMBRE / GENNAIO 2018 www.casacondominio.net

PERIODICO DI INFORMAZIONE SUL MONDO DEL CONDOMINIO

CONDOMINIO LE SCELTE GIUSTE PER LA SALUTE DELLA CASA E DEL PORTAFOGLIO

SOSTENIBILE

e

CERTIFICATO

Giovanni Manni e Andrea Ballandi

HI-TECH LE VALVOLE TERMOSTATICHE DIVENTANO SMART

GJREPOR LEGGI & NORME GERPORPOEPORE

DECRETO INGIUNTIVO GKERGÈERPGERGPEÈRGER E POTERI DELL’AMMINISTRATORE

EUROCERT TUTTE LE STRADE PER LA SICUREZZA IN CONDOMINIO


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N. 22 DICEMBRE / GENNAIO 2018

EDITORI@LE

E SE L’EFFICIENZA FOSSE OBBLIGATORIA?

P

er i condomini i bonus casa sono, senza dubbio, l’aspetto più caldo degli ultimi anni. Il governo, per fortuna, ha prorogato di un altro anno gli sgravi per i singoli proprietari e fino al 2021 per i lavori che riguardano la riqualificazione del condominio nel suo complesso (vedi articolo a pagina 22). Tra i ritocchi al provvedimento, inoltre, è spuntato il bonus per il verde, sia condominiale che per singoli terrazzi e balconi, oltre a un meccanismo più incentivante per chi ha minori possibilità economiche, grazie alla cessione del credito d’imposta. Tutto bene, insomma. Rimane, però, un interrogativo grande (è il caso di dirlo) come una casa: perché i lavori di riqualificazione energetica, che godono di maggiori

benefici (il 65% per i singoli e fino al 75% per l’intero condominio) sono così poco utilizzati? I numeri, infatti, indicano un trend preciso. Dal 1998, anno in cui le detrazioni fiscali sono state introdotte, al 2017, sono stati eseguiti 16 milioni di interventi. Il 62% del numero di famiglie italiane ha utilizzato gli sconti fiscali, con investimenti per 264 miliardi. Ma 229,4 miliardi hanno riguardato il recupero edilizio e solo 34,6 miliardi la riqualificazione. Cioè neppure il 15%. Per gli italiani, a quanto pare, è meglio rifare il bagno o la cucina, alzare un muro di cartongesso o mettere il parquet in salotto piuttosto che ridurre il costo della bolletta del riscaldamento con un investimento pari solo al 35%

del costo complessivo, seppure ripagato in dieci anni. Difficile individuare qual è la sindrome che spinge a un comportamento che, dal punto di vista logico, sembra anomalo. È un problema culturale? Oppure solo ignoranza? O, ancora, la incapacità di programmare qualcosa che vada più in là delle vacanze estive? Forse sono tutti e tre questi fattori assieme. Un analogo discorso riguarda il cosiddetto sismabonus, dove la posta in gioco è ancora più alta: la stessa integrità del patrimonio abitativo, che sarebbe perso in caso di terremoto, e la vita stessa di chi ci abita. A parziale giustificazione, in questo caso, gioca però un fattore statistico: che nuovi terremoti possano causare gravi danni in Italia, è noto e compreso da tutti. Ma la domanda è: accadrà proprio a me? Oggettivamente non è così immediatamente probabile in parte dell’Italia, eppure la convinzione che possa accadere ad altri, ma non a noi, è radicata anche nelle zone ad alto rischio sismico, come testimoniano le ferite ancora fresche su parte del territorio. Come superare un’impasse che, è bene ricordarlo, genera uno spreco energetico (un terzo del consumo di energia è riconducibile agli edifici residenziali, i quali sono responsabili del 36% delle emissioni di Co2 nell’aria)? Con il solo mezzo possibile: quello legislativo. Peccato che nei programmi elettorali non se ne veda traccia.

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CONDOMINIO LE SCELTE GIUSTE PER LA SALUTE DELLA CASA E DEL PORTAFOGLIO

SOSTENIBILE

e CERTIFICATO

Periodico di informazione sul mondo del condominio Anno 6 - Numero 22 - Dicembre / Gennaio 2018 Direzione, Redazione, Abbonamenti, Amministrazione e Pubblicità Head office, Editorial office, Subscription, Administration and Advertising Virginia Gambino Editore S.r.l. Viale Monte Ceneri, 60 - 20155 Milano - Italy Tel. +039 02 47761275 r.a. condominio@vgambinoeditore.it Direttore responsabile / Publisher Virginia Gambino virginia@vgambinoeditore.it Consulente editoriale / Editor Consultant Stefano Lavori / stefano@vgambinoeditore.it

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SOMMARIO EDITORIALE E SE L'EFFICIENZA FOSSE OBBLIGATORIA?.............................. 1

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DOMANDE & RISPOSTE LE SOLUZIONI DELL'ESPERTO................................ 4 STORIA DI COPERTINA EUROCERT COSÌ GLI AMMINISTRATORI POSSONO STARE TRANQUILLI.... 8 PRIMO PIANO SICUREZZA CHIUDETE LA PORTA, APRITE ALLA TECNOLOGIA...................14 TECNOLOGIA GUIDA CALDA ALLE VALVOLE SMART.................................. 16 NOVITÀ BONUS CASA, IL CANTIERE È RIAPERTO........................................... 20 IDEE AMMINISTRATORI DI TUTTA ITALIA, UNITEVI.................................... 24 NEWS NOTIZIE DAL MONDO DEL CONDOMINIO........................................... 26 DIRITTO & ROVESCIO CONTRADDIZIONE IL COLPEVOLE È L'AMMINISTRATORE........................... 28 LE REGOLE DA SEGUIRE IL TERRAZZO IN COMUNE NON SI CAMBIA DA SOLI..................................................................................... 32 RIPARTIZIONE DELLE SPESE SE IL CONDOMINIO RICARICA L'AUTO........... 34 NORME COME GIUNGERE AL DECRETO INGIUNTIVO.................................... 36

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SPECIALE ISOLAMENTO ACUSTICO URLATE PURE MA IN SILENZIO........................... 38 EFFICIENZA ENERGETICA QUANDO INIZIARE LA SPENDING REVIEW...... 40 IDEE UTILI REPORT CONDOMINIO OK TREVISO - VENEZIA SOLUZIONI A PORTATA DI AMMINISTRATORE....................................................................................... 42

In Italx

PSICONDOMINIO ….......................................................................................... 48

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Risponde l’esperto di condominio Umberto Anitori

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LA VOSTRA POSTA

LA BUSTA PAGA DEL CUSTODE... Due livelli al mare La casa al mare è una costruzione orizzontale su due livelli, con quattro appartamenti per piano. Ogni piano ha due appartamenti che non hanno finestre fronte mare, ma solo l’ingresso. Ora stiamo rifacendo la facciata fronte mare: la spesa dobbiamo ripartirla tra tutti? Guido. B., via e-mail Anche se si tratta di condominio orizzontale, le facciate sono sempre parte comune e, quindi, le spese di ristrutturazione delle stesse vanno ripartite fra tutti i condòmini, salvo disposizione diversa nel regolamento di condominio. Ho il sospetto che esista un accordo tra l'amministratore e il portiere. Quest’ultimo spesso è assente e, a mia specifica richiesta per controllare i giorni effettivamente lavorati, si è rifiutato di mostrarmi la busta paga. Posso chiederla all’amministratore ? A.S. Milano La busta paga di un dipendente del condominio fa parte della documentazione fiscale che l'amministratore deve conservare per conto dello stabile, al pari del modello 770 e dei versamenti relativi alle ritenute fiscali nei confronti dei fornitori. Come tutti i documenti fiscali, anche i cedolini comprovanti l'erogazione di uno stipendio o le varie forniture possono essere visionati dai condòmini e su specifica richiesta anche richiesti in copia con relativo rimborso delle spese all’amministratore.

...e quella dell’amministratore L’amministratore del condominio della casa al mare, a Senigallia, ha chiesto un compenso extra del 5% sui lavori di ristrutturazione delle facciate e 200

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euro per la partecipazione ad assemblee straordinarie. È legale questa richiesta? Mi sembra che il compenso dell’amministratore sia onnicomprensivo. G.D., via e-mail La legge non prevede espressamente obblighi di compenso o minimi tariffari. Quindi, è l'assemblea che è chiamata a decidere sul compenso dell'amministratore, che può essere concordato anche per specifiche voci e calcolato eventualmente anche in misura percentuale variabile sugli importi delle voci stesse. Salvo diversa convenzione a inizio rapporto, che deve risultare a verbale, la partecipazione dell'amministratore a eventuali assemblee straordinarie non comporta il diritto a ulteriori compensi (Cassazione civile, 3596/2003). La riforma del codice del condominio legge 220/2012 all'articolo 1129 prevede che l'amministratore, all'atto dell'accettazione della nomina, sia tenuto a specificare analiticamente l'importo dovutogli a titolo di compenso per l'attività svolta, pena la nullità della nomina stessa.

Non è vietato fumare (con il barbecue) L’inquilino del piano terra che ha un piccolo giardino di pertinenza al suo appartamento nei mesi estivi e in primavera è solito accendere il barbecue e a invadere il mio balcone (sono al piano direttamente superiore), con i fumi di cottura. Tanto che i balconi vicini sono inutilizzabili. Come possiamo tutelarci? Lavinio S., via e-mail La Suprema Corte più volte si è espressa in materia, come nel caso del lancio di oggetti pericolosi, conferendo rilevanza penale. È altresì vero che alcune sentenze hanno inserito in questa valutazione fattispecie inaspettate, come quella da lei lamentata. Mi sento di poter affermare che quando l’evento è saltuario non possa configurarsi l’ipotesi di reato. Rimane comunque la questione civile per il danno di non poter utilizzare il balcone, e questa eventualmente è una azione che si può intentare, sempre che i danni siano dimostrabili con prove inconfutabili. Consiglio però prima interventi bonari, se è il caso anche


euro per mettere gli estintori nelle scale. Poiché nella casa dove ho vissuto fino a pochi mesi fa non esistono estintori, ed ero al settimo piano su otto, chiedo se tale spesa è obbligatoria e se l’importo è congruo. Dario B., via e-mail

attraverso assistenti sociali o autorità di Pubblica sicurezza. A titolo di cronaca, ricordo che la Corte di Cassazione più volte si è pronunciata, e ha ritenuto non illegale l’inserimento del divieto di barbecue nel regolamento di condominio.

dere alle eventuali richieste del condominio di dismettere l’orto nella zona di proprietà condominiale e rilasciarne l’uso a tutti condòmini, magari installando una recinzione adeguata.

Niente usucapione per l’orto

Nel condominio dove sono andato ad abitare da pochi mesi con la mia famiglia, di nuova costruzione, abito all’undicesimo piano su 14. L’ amministratore ci ha chiesto una rata extra di 2mila

Da oltre 20anni abito al piano terra di un edificio che possiede un ampio spazio a giardino, in parte destinato a parcheggio di auto e moto. In adiacenza della porta finestra della mia cucina possiedo un piccolo terreno circondato dal giardino condominiale. In questo mio giardino delimitato da una recinzione simbolica ho piantato un orto, che sin dal primo anno ho esteso per circa 10 metri quadri anche nel giardino condominiale. Ora alcuni condomini pretendono che dismetta l’orto per destinare lo spazio a parcheggio delle moto. Posso vantare l’usucapione? Alessandro Bianchi, via e-mail

L’estintore si calcola in altezza

La legge (D.M. 246 del 16/5/1987) prevede che la presenza dell’estintore sia obbligatoria nel locale caldaia, nei garage, nel locale macchine degli ascensori. Ma se lo stabile alla linea di gronda supera i 32 metri dal suolo è obbligatoria la presenza di un idrante, che può essere sostituita da un estintore, ogni due piani. È evidente che il suo nuovo appartamento è situato in un immobile più alto di 32 metri, quindi con l’obbligo degli idranti/estintori, mentre quello di suo padre non è soggetto a questo obbligo. Quanto alla congruità della spesa bisognerebbe conoscere i termini esatti del preventivo con tipo marca e caratteristiche degli estintori per esprimere un parere.

Fogna millesimata Nella rete degli scarichi del mio condominio si sono manifestate perdite nel

Se i 10 metri quadri, come lei riferisce sono parte comune in condominio, non può vantare l’usucapione, perché l’uso esclusivo delle parti comuni, se concesso e/o comunque tollerato, non configura i presupposti del possesso pacifico, pubblico e indisturbato necessari all'usucapione. Deve accondiscen-

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Risponde l’esperto di condominio Umberto Anitori

LA VOSTRA POSTA

- continua da pag. 5 -

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le questioni che non sono inerenti ai diritti reali dei singoli proprietari, possono essere approvate con la maggioranza del secondo comma 1136 del Codice civile.

Se in condominio è la proprietà

tratto che dalla mia palazzina va alla rete proveniente da altri due edifici. Oltre alla sostituzione della tubazione e dei pozzatti è stato necessario rompere la pavimentazione dei vialetti e ripristinarla. Vorrei sapere come va ripartita la spesa della sostituzione dell’impianto idrico e quella del ripristino della pavimentazione dei vialetti. L.L., via e-mail Se il regolamento di condominio non prevede nulla di diverso e l’intervento sulla pavimentazione dei vialetti è dovuto soltanto alla ricerca e riparazione del danno alla rete fognante, le spese per l’intervento debbono essere ripartite con lo stesso criterio. Quindi, sempre che il regolamento non preveda diversamente, per gli interventi ci si riferisce al terzo comma dell’1123 del Codice civile, che prevede per opere o impianti destinati a servire una parte dell’intero fabbricato, spese relative alla loro manutenzione a carico del gruppo di condòmini che ne trae utilità. Pertanto, le spese relative agli interventi sul tratto di rete al servizio della sua palazzina saranno a carico dei

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condòmini della stessa in base alle loro quote di proprietà, mentre gli interventi alla rete comune saranno a carico dei condòmini di tutte le palazzine che utilizzano tale tratto di rete sempre in base ai millesimi.

Diamo i numeri sotto il sole Il regolamento del nostro condominio prevede che il bilancio annuale sia presentato al termine di ogni anno solare. Avendo installato le valvole termostatiche per la contabilizzazione del calore, l’anno passato siamo stati costretti a indire due assemblee: una per l’approvazione del rendiconto annuale e una in luglio per l’approvazione relativa all’impianto di riscaldamento. Ora alcuni condòmini, per non avere il fastidio di partecipare a due assemblee, vorrebbero spostare la data di chiusura dell’esercizio annuale al 30 giugno di ogni anno. Vorrei sapere se ciò è possibile e legittimo. Giorgio Bossi, via e-mail Certamente sì, sempre che tale spostamento sia approvato in assemblea. Infatti, le modifiche al regolamento di condominio, per

Due anni fa, alla morte di mio nonno, assieme a mia sorella e ad altri tre cugini, siamo diventati proprietari di un palazzetto di sei appartamenti, dei quali due sono affittati a due operai con le rispettive famiglie, due erano occupati da mio zio e altri due sono sfitti. Mio cugino ha incassato i canoni di affitto, con cui ha pagato tasse e spese. Ora bisogna fare dei lavori al terrazzo, perché l’inquilino lamenta infiltrazioni d’acqua in più stanze. Ho saputo proprio dall’inquilino che i miei cugini hanno deciso di far eseguire i lavori da un loro conoscente e che io e mia sorella dovremo contribuire alla spesa. Volevo sapere se siamo obbligati o possiamo rifiutarci di pagare. Lettera firmata, via e-mail Si tratta di una proprietà in comunione. Tutte le decisioni debbono essere prese a maggioranza in assemblea, a cui debbono essere invitati tutti i partecipanti alla comunione. Ci troviamo di fronte a una situazione anomala, che finora ha visto condurre la proprietà in modo familiare. Le norme sulla comunione prevedono che sia nominato un amministratore o, quantomeno un facente funzioni, che può essere anche uno dei comproprietari e che le decisioni siano prese a maggioranza. La situazione è delicata, perché mi sembra di capire che la decisione sia stata presa da tre dei cinque comproprietari, che comunque costituiscono la maggioranza, ma che non sia stato redatto verbale della riunione alla quale non tutti erano stati invitati. Si consiglia di invitare chi fino a oggi ha curato la gestione a indire una assemblea invitando tutti per formalizzare la decisione alla quale lei e sua sorella dovranno sottostare, essendo in minoranza. È


SPORTELLO DI CONSULENZA PER IL CONDOMINIO chiaro che in mancanza di verbale i cugini non potranno richiedere la vostra quota di spettanza, ma è altrettanto evidente come anche voi siate obbligati a partecipare alle spese di manutenzione in misura uguale agli altri. Mi permetto di suggerire la nomina di un amministratore che provveda a mettere a reddito tutti gli appartamenti sfitti in modo da poter affrontare le spese di manutenzione e, magari, ricavarne un reddito. Preciso che in caso di mancato accordo tra tutti sulla nomina di un amministratore è diritto di ogni singolo partecipante alla comunione di rivolgersi al giudice per la nomina di un amministratore giudiziario.

Chi dà conto del rendiconto L’amministratore del mio condominio ripete sempre in assemblea che possiamo verificare la documentazione contabile in qualsiasi momento. Vorrei sapere se posso controllare anche le singole bollette dei versamenti dei vari condòmini, in quanto ho il fondato sospetto che l’amministratore copra alcuni suoi amici che in assemblea lo difendono a oltranza. R.R., via e-mail Ogni condòmino ha il diritto di verifica contabile. Per verifica contabile (non esiste privacy all’interno del condominio) si intende prendere visione di tutta la contabilità del condominio, comprese le eventuali esposizioni debitorie dei singoli condòmini ed eventualmente acquisire copie fotostatiche dei documenti e/o fatture, sostenendo il costo delle relative fotocopie. Sembra strano che dai rendiconto non emergano i nomi di eventuali condòmini morosi, il che sottintende che tutti hanno versato quanto dovuto. Ed in questo caso l’amministratore è direttamente responsabile di quanto riportato nel rendiconto. Comunque, ogni condòmino può chiedere i nominativi di tutti i condòmini che non risultano in regola con i pagamenti e conoscere le eventuali azioni intraprese dall'amministratore nei loro confronti.

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STORIA DI COPERTINA EUROCERT

COSÌ GLI AMMINISTRATORI POSSONO STARE TRANQUILLI

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di Veronica Monaco

La squadra di Eurocert: in prima fila da sinistra, Giovanni Manni, direttore commerciale di Eurocert, e l’amministratore delegato, Andrea Ballandi

Sui professionisti che gestiscono un condominio, ma anche sui proprietari, incombono rischi da non sottovalutare: incidenti all’impianto elettrico, stabilità dell’edificio, ascensori, acqua… Se la struttura non è a norma, oltre a riparare i guasti si finisce sotto il faro della magistratura. Per questo è necessario prevenire i guai

S

uperato il traguardo dei 550mila impianti verificati, Eurocert rappresenta uno dei principali organismi di certificazione nazionali. L’ente certificatore offre i propri servizi a circa 85mila immobili in tutta Italia, dai condomini alle grandi industrie. Ma è proprio nei condomini che Eurocert svolge la maggior parte della sua attività, con verifiche periodiche e straordinarie su impianti elevatori, rete elettrica e di messa a terra, dispositivi di protezione contro le scariche atmosferiche, potabilità delle acque, linee vita, cancelli e porte automatizzate e certificazione energetica degli immobili. Ed è arrivata negli anni a una certezza: «Purtroppo notiamo quotidianamente quanto gli italiani siano poco attenti alla salute della loro casa», racconta Giovanni Manni, direttore commerciale di Eurocert. «Si preferisce spendere per acquistare beni materiali, come la macchina o l’ultimo modello di cellulare, mentre le spese relative alla tutela dell’immobile sono spesso procrastinate. Solo se avanza davvero qualche euro viene dato il via ai lavori di ristrutturazione». «Oggi il condominio è in crisi evidente», aggiunge l’amministratore delegato di Eurocert, Andrea Ballandi. «Gli italiani non investono più nella propria casa, e spesso è anche difficile trovare un accordo in assemblea». Il più delle volte con gravi pericoli per la sicurezza. Domanda. I sismabonus sono stati confermati e, anzi, ampliati. Perché così pochi italiani li hanno utilizzati finora? Ballandi. È vero che esistono le detrazioni fiscali ma è anche vero che prima

i soldi da spendere bisogna averli e soprattutto, nel caso dei condomini, occorre avere la maggioranza nel condominio per deliberare interventi straordinari. Manni. È una questione di mentalità. Si presta più attenzione ad altri beni materiali, e le spese dedicate alla casa sono messe in secondo piano. D. Potrebbe esserci anche una mancanza di informazione? Manni. Probabilmente sì, anche se non penso sia il motivo prevalente. Tutti i benefici fiscali legati al mercato energetico sono stati sfruttati poco a livello condominiale. E anche quando si tratta di sismabonus, insorgono spesso problemi di mancata condivisione in assemblea. D. Da che cosa si deve partire per sapere se la propria casa è sicura, anche in caso di terremoto? Ballandi. Dalla conoscenza della struttura statica dell’edificio e della conformità degli impianti. Eurocert si occupa anche di questa ultima parte, attraverso verifiche periodiche, mentre l’analisi strutturale è affidata a specialisti che si occupano di analizzare i dati di progetto e l’idoneità statica dell’edificio. Questa attività è svolta da Gestirsi Service, nostra società controllata, che si propone come network di professionisti indipendenti che offrono servizi di risk assessment e consulenza. Manni. Recentemente il Comune di Milano, all’avanguardia sui temi della sicurezza, ha imposto che tutti gli edifici con più di 50 anni debbano munirsi entro il 2019 di un certificato di idoneità statica. Milano è stata la prima ad attivarsi, ma in tutta Italia sono moltissime CONDOMINIO SC - 9


STORIA DI COPERTINA

Operatori di Eurocert al lavoro

le strutture che avrebbero bisogno di un’ispezione strutturale. Gestirsi Service si occupa di effettuare verifiche visive e strumentali con eventuali carotaggi, indagini geologiche e geotecniche e rilevazione classe sismica. D. Quindi ci sono edifici abitativi non a norma? Manni. Partendo dalla nostra esperienza e dal lavoro su 85mila condomini, non possiamo che dare risposta affermativa a questa domanda. Sono moltissimi gli edifici che non hanno impianti a norma. Ci sono leggi che impongono determinate verifiche, ma non sempre chi è titolato a disporle le fa poi eseguire. Tornando al discorso economico, la sicurezza è sì un costo, ma verifiche e interventi di

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manutenzione preventiva a lungo tempo rappresentano sicuramente un risparmio. Molti però non vedono questo beneficio. D. Qual è la vostra proposta a questo riguardo? Ballandi. Eurocert sta svolgendo un grande lavoro con gli amministratori per diffondere in condominio la cultura della sicurezza e l’importanza della manutenzione preventiva. In Italia purtroppo è considerata un balzello. L’amministratore è il primo responsabile, tuttavia ha la possibilità di ripartire la responsabilità con altri soggetti se è in grado di dimostrare di aver fatto tutto quanto nelle sue possibilità per impedire o ridurre le conseguenze di un incidente. D. Un altro aspetto delicato è quello

che riguarda l’ascensore. Quali sono i pericoli? Manni. Da poco siamo stati superati dalla Cina, ma fino a qualche tempo fa eravamo il Paese con più elevatori al mondo, con circa 1 milione di impianti installati. Se si considera il numero di corse e gli utenti che utilizzano gli ascensori tutti i giorni, e si rapporta questo dato con il numero di incidenti occorsi, possiamo sicuramente affermare che l’ascensore è uno dei mezzi di trasporto più sicuri. Come mai? Perché gli ascensori per legge sono soggetti a manutenzione obbligatoria, a verifiche periodiche da parte dei manutentori e a verifiche biennali da parte dell’ente certificatore. Tutti questi controlli, che per l’utente rappresentano un costo, hanno però permesso agli ascensori di diventare una delle macchine più sicure al mondo. Questo per dire che, se ci sono norme precise che impongono controlli, è possibile aumentare il livello di sicurezza e ridurre così gli incidenti. D. E per quanto riguarda l’impianto elettrico? Ballandi. A differenza dell’ascensore per l’impianto elettrico condominiale non esiste nessuna norma che imponga una manutenzione programmata anzi, nel corso degli anni troppe figure autonome, quali l’antennista, il caldaista, elettricisti ecc, vi mettono mano ciascuno per quanto di propria competenza, alterando quelle che erano le condizioni di


impianto iniziali e certificate dal progettista/installatore e quindi di fatto rendendo l’impianto condominiale non più rispondente alle conformità di progetto. Si rendono quindi necessarie verifiche periodiche atte a certificarne il perdurare dei requisiti di sicurezza. Manni. Visto che l’impianto elettrico non è per legge soggetto a manutenzione, per l’amministratore la soluzione ottimale è quella di affidare i controlli a un ente notificato che esegua verifiche periodiche sull’integrità dell’impianto e dei dispositivi salvavita, sollevandosi da ogni responsabilità in caso di incidente. D. In un edificio residenziale deve essere in regola anche l’impianto idraulico. Come? Ballandi. A differenza dell’impianto elettrico, che nel corso del tempo potrebbe essere stato oggetto di ristrutturazioni, l’impianto idraulico condominiale è sicuramente quello originale dell’edificio. Ciò comporta la necessità di fare controlli periodici sulla potabilità dell’acqua attraverso prelievi all’uscita dell’autoclave o nel punto più lontano. Le società che si occupano del servizio idrico rispondono di eventuali incompatibilità sulla rete fino al contatore di entrata. Ma se un impianto non conforme altera le caratteristiche dell’acqua e i valori di potabilità a valle, ne risponde invece l’amministratore. D. E per quanto riguarda eventi atmosferici anomali, come le cosid-

dette bombe d’acqua? Ballandi. La maggior parte dei problemi in condominio riguarda gli allagamenti, spesso causati da una scarsa manutenzione degli impianti di smaltimento delle acque, come grondaie, tombini, e pozzetti. In questo caso l’amministratore dovrebbe occuparsene proattivamente con una semplice manutenzione programmata, in modo da evitare ai condòmini problemi e spese elevate in caso di interventi di urgenza.

riodiche, sia visive che strumentali. D. Quanto è importante la verifica del cancello e quali sono le problematiche più diffuse? Manni. È di primaria importanza. Purtroppo gli incidenti sono molto frequenti e a farne le spese sono per lo più i bambini. Basti pensare che il 70% dei cancelli è stato automatizzato successivamente all’installazione. Chi mi assicura che i cardini reggano la spinta del motore? Chi mi assicura che le intemperie

«A differenza dell’impianto elettrico, che potrebbe essere stato oggetto di ristrutturazioni, l’impianto idraulico condominiale è sicuramente quello originale dell’edificio. Ciò comporta la necessità di controlli periodici sulla potabilità dell’acqua attraverso prelievi» D. Esistono dei rischi anche nel caso di interventi di riparazione, per esempio di un tetto? Ballandi. Il tetto è un luogo di lavoro non solo in caso di interventi di riparazione, ma anche in caso di lavori eseguiti dall’antennista, dal lattoniere, dal tecnico che si occupa della climatizzazione. L’amministratore deve garantire a tutti la giusta sicurezza, tramite l’utilizzo di impalcature o cestelli, o con l’installazione di linee vita, che impongono sicuramente un costo maggiore al condominio, che però è ammortizzato nel tempo. Essendo un dispositivo di sicurezza, le linee vita sono sottoposte a verifiche pe-

non abbiano danneggiato i meccanismi di automazione? Per prevenire incidenti è necessario controllare le condizioni di sicurezza del cancello attraverso verifiche biennali in cui tecnici specializzati prendano nota di eventuali non conformità. Eurocert è sempre stata all’avanguardia su questo fronte, proponendosi come primo ente notificato a eseguire la verifica dei cancelli. D. Che cosa rischia un amministratore di condominio in caso di incidente? Ballandi. Il primo soggetto responsabile per la sicurezza nel condominio è certamente l’amministratore in qualità di custode delle parti comuni. Come tale CONDOMINIO SC - 11


STORIA DI COPERTINA

Centro operativo Eurocert

però ha tutti gli strumenti per tutelarsi e per dimostrare di aver fatto quanto a lui possibile per impedire il verificarsi di incidenti o per lo meno ridurne le conseguenze. L’importante è essere in grado di dimostrarlo mediante l’affidamento di incarichi specifici ad aziende autorizzate sia per quanto riguarda interventi di manutenzione che di verifica. Da quando è stata introdotta la riforma del condominio, abbiamo notato una crescita della professionalità degli amministratori, che continuano tuttavia a combattere quotidianamente con i condòmini sulle spese di manutenzione. Per il futuro sarebbe auspicabile che per legge avessero maggiore autonomia di spesa, soprattutto su determinate tipologie di intervento. D. E negli edifici senza amministratore chi finisce nei guai? Ballandi. Non essendoci un rappresen-

tante, sono responsabili in solido tutti i proprietari. È stata recentemente pronunciata una sentenza che ha condannato una proprietaria in seguito a un incidente occorso in una copertura, perché non ha messo l’artigiano in condizione di lavorare in sicurezza. D. Quindi una certificazione una tantum non è sufficiente? Manni. Ci sono normative precise che impongono la periodicità di controlli, proprio perché una certificazione una tantum non è sufficiente. Soprattutto nei condomini dove non esiste un responsabile unico della manutenzione di tutti gli impianti, è opportuno che i controlli vengano eseguiti con periodicità. Per venire incontro alle esigenze degli amministratori abbiamo recentemente messo a punto un servizio, che si chiama Condominio Sicuro, che racchiude in un

Un ente che dà certezze al condominio Eurocert è un ente certificato Accredia, specializzato dal 1999 in verifiche periodiche e straordinarie in condomini, industrie, catene alberghiere, banche, aziende sanitarie, gruppi alimentari, enti pubblici. Finora l’azienda ha certificato oltre 550mila impianti in tutta Italia, fornendo i suoi servizi a circa 85mila immobili. «Abbiamo una rete diretta di 70 tecnici abilitati su tutto il territorio nazionale che ci permette di dare risposte tempestive, anche in giornata in caso di emergenze, garantendo sempre il pieno rispetto delle procedure», spiega Giovanni Manni. «Nel 2005, oltre ad aver cambiato sede trasferendoci a Bologna, abbiamo visto l’ingresso di un nuovo socio e un riassetto del management. Da quel momento la nostra attività commerciale si è sviluppata esponenzialmente, diventando leader nelle verifiche condominiali. Oggi contiamo 13 uffici diretti e un organico di 150 dipendenti, e abbiamo chiuso il 2017 con 70mila verifiche», conclude l’ad, Andrea Ballandi.

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unico pacchetto tutte le verifiche obbligatorie per il condominio. D. Come si svolge la vostra attività di certificazione? Ballandi. Di fatto si svolge in due fasi. Viene concordata con l’amministratore o il manutentore la data della verifica. Poi, un nostro tecnico incaricato provvede a effettuare le verifiche secondo le procedure imposte da Accredia, l'ente designato dal governo italiano ad attestare la competenza, l'indipendenza e l'imparzialità degli organismi e dei laboratori di certificazione. Le verifiche si compongono di controlli visivi e strumentali e si concludono con la redazione di un verbale, consegnato all’amministratore o al proprietario, in cui sono comunicati gli esiti delle prove effettuate e l’esistenza di eventuali anomalie. D. Ultima domanda: chi certifica il certificatore? Manni. Eurocert è a sua volta certificata da Accredia, che impone dei requisiti specifici e delle procedure ben definite. L’accreditamento e il relativo certificato per ogni ambito di attività sono validi quattro anni. A dicembre abbiamo ricevuto il rinnovo dell’abilitazione per la verifica degli ascensori. Inoltre dal 2018 anche l’attività ispettiva sugli impianti elettrici sarà assoggettata al controllo di Accredia e questo probabilmente aumenterà il livello qualitativo dei controlli e la sensibilità degli amministratori sull’argomento così come avvenuto qualche anno fa nel settore ascensori.


PRIMO PIANO XXX SICUREZZA Davide Farina

CHIUDETE LA PORTA, APRITE ALLA TECNOLOGIA Davide Farina, tecnico specializzato, spiega le caratteristiche che deve avere un varco di ingresso all’abitazione per sconfiggere i tentativi di scasso e scoraggiare i malintenzionati. A partire dalla serratura di Veronica Monaco

I

nvestire in sicurezza è una buona idea. E non è un’opinione: lo indicano i numeri, che contraddicono il senso comune. Ma i numeri sono numeri, non opinioni. Dopo il picco di furti in appartamento registrato qualche anno fa, il 2015 ha segnato un'inversione di rotta. Con 393 furti in abitazione per 100 mila abitanti, l’Italia si è collocata al quinto posto in graduatoria dopo Danimarca, Belgio, Paesi Bassi e Svezia, anche loro in flessione rispetto agli anni precedenti (Rapporto Bes 2017, Istat). Anche per il 2016, il dipartimento per la Pubblica sicurezza del ministero dell’Interno conferma un calo dei furti in abitazione, con 214mila casi denunciati (-9%), segno che gli investimenti in tecnologie e

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sistemi sempre più sicuri hanno svolto appieno la loro funzione contro i ladri. A partire da serrature fino a 9 punti di chiusura e cerniere invisibili, che rendono praticamente impossibile lo scardinamento della porta. Come spiega Davide Farina, tecnico specializzato in porte di ingresso e portoni da garage ad alte prestazioni, a partire dalla sicurezza. Domanda. Qual è la normativa di riferimento quando parliamo di sicurezza per le porte di ingresso? Risposta. La normativa di riferimento è la Uni En 1627, che disciplina i requisiti e la classificazione di porte e infissi in base alla resistenza all'effrazione. Il sistema di classificazione è declinato in classi di resistenza (Rc) che definiscono

i tentativi di manipolazioni ed effrazione che il serramento deve contrastare, in base al tipo di strumenti utilizzati dal ladro e al tempo occorso per superare le difese. La norma europea comprende sei classi di resistenza, dalla classe Rc1 per le porte a basso rischio alla Rc6 per porte ad alto rischio, che quindi necessitano di un elevato grado di protezione come quelle di gioiellerie, ambienti militari e banche. Più sicura è la classe di resistenza Rc3: questo significa che la porta, sottoposta all’attacco di un piede di porco o di un cacciavite, è in grado di reggere per almeno 5 minuti. Come opzione, diamo anche la possibilità di installare sistemi di classe Rc4, che consentono alla porta di resistere fino a 10 minuti all’attacco di un ladro dotato di trapani portatili a batteria o di seghe, martelli, accette, scalpelli. D. Quali sono al momento i sistemi antintrusione più sicuri presenti sul mercato? R. La sicurezza non può prescindere dalla scelta della serratura. Meglio serrature da 5 a 9 punti di chiusura. Questo garantisce una maggiore protezione: un ladro dotato di piede di porco più difficilmente riuscirà a estrarre tutti i rostri e i perni dal telaio. In più, offriamo la possibilità di dotare la porta di cerniere a scomparsa, cioè nascoste tra il telaio e il battente, quindi invisibili sia dall’interno


che dall’esterno. Con le normali cerniere, nel momento in cui viene sollevato il battente, posso scardinare la porta: le cerniere a scomparsa rendono impossibile questa operazione. D. E sul fronte dei dispositivi elettronici? R. Oltre ai sistemi meccanici, le porte di ingresso possono essere implementate anche con dispositivi di sicurezza elettronici. Per esempio, un dispositivo con tecnologia BiSecur, sistema radio bidirezionale e crittografato che consente di agire sull’apertura della porta. La serratura motorizzata viene infatti sbloccata da un codice di quattro cifre che conosce solo l’utilizzatore e che cambia di continuo, un po’ come nell’home banking. Questo sistema crittografico è estremamente sicuro e impossibile da clonare. Inoltre ci sono sistemi in grado di leggere le impronte digitali: per aprire la porta non serve dunque più la chiave ma basta un dito. Tra l’altro sono già sul mercato lettori in grado di leggere fino a 150 impronte diverse, quindi si può pensare di installare questi sistemi anche a livello condominiale.

Tassi di furti in abitazione in alcuni paesi dell'Unione Europea. Anno 2015 per 100.000 abitanti.

D. Per un condominio più sicuro, quale tipologia di porta è quindi meglio scegliere? R. Il mio consiglio è quello di sfruttare la classe di resistenza più elevata disponibile sul mercato per la tipologia di porta che si decide di installare, partendo da una classe RC3 o RC4. Senza dimenticare le altre prestazioni: la porta d’ingresso deve essere poi in grado di offrire una buona coibentazione e insonorizzazione, oltre a essere estetica-

mente gradevole. Inoltre, suggerisco di evitare elementi vulnerabili come vetri, quindi prediligere porte di ingresso cieche, più sobrie ma meno attaccabili dai ladri. Attenzione, infine, anche alle porte da garage che, se poco sicure, possono agevolare il passaggio dei ladri negli appartamenti. A questo proposito sono interessanti i portoni sezionali motorizzati dispositivi antisollevamento in grado di prevenire le intrusioni ed eventuali tentativi di effrazione dall’esterno.

Table 3: offences recorded by the police, 2008–2015 Reati diRobbery furto registrati dalla polizia, 2008-2015

EU-28 Belgium Bulgaria Czech Republic Denmark Germany Estonia Ireland Greece Spain France Croatia Italy Cyprus Latvia Lithuania Luxembourg Hungary Malta Netherlands Austria Poland Portugal Romania Slovenia Slovakia Finland Sweden United Kingdom: UK England and Wales UK Scotland UK Northern Ireland Iceland Liechtenstein Norway Switzerland Montenegro FYR of Macedonia Albania Serbia Turkey Bosnia & Herzegovina Kosovo

2008 498 618 22 877 2 868 4 641 3 400 49 913 909 2 299 3 293 71 421 106 633 1 259 64 535 71 1 441 3 452 326 3 128 147 13 175 4 786 21 085 20 854 2 464 386 1 371 1 696 8 909

2009 484 575 23 581 3 596 4 687 4 004 49 317 726 2 491 4 715 65 159 112 765 1 411 50 732 142 1 516 3 363 418 3 159 202 16 265 4 577 19 267 20 472 2 541 481 1 358 1 640 9 570

2010 508 274 23 856 3 737 4 019 3 372 48 166 599 3 196 6 079 84 411 121 038 1 245 47 996 156 1 072 2 727 377 3 396 196 16 125 4 310 19 359 20 442 2 484 463 1 188 1 508 9 219

80 130 2 963 1 149 43 1 1 598 4 220 6 458 144 4 082 : 746 421

75 105 2 496 1 315 60 2 1 776 5 027 7 597 169 4 593 8 698 : 586

76 189 2 557 1 349 42 2 1 687 4 406 3 604 236 3 620 8 581 : 566

Number 2011 2012 519 824 520 106 27 341 25 608 3 110 2 955 3 881 3 416 3 241 3 003 48 021 48 711 525 457 2 931 2 817 6 636 5 992 87 718 96 607 120 966 123 814 1 382 1 588 58 206 62 641 137 173 1 047 943 2 502 1 923 398 527 3 203 3 036 219 257 15 390 14 765 4 066 4 092 17 729 16 685 20 372 18 514 2 251 3 193 403 391 851 974 1 622 1 616 9 719 9 213 74 688 2 244 1 269 42 1 1 623 5 236 144 513 268 3 548 9 662 975 629

65 155 1 832 1 040 50 5 1 484 6 076 117 469 326 3 791 10 303 1 010 527

2013 489 381 22 879 2 977 3 051 3 200 47 234 476 2 806 4 919 86 034 124 657 1 523 63 770 149 917 1 866 582 2 298 207 13 120 3 737 13 561 16 590 2 933 377 836 1 524 8 361

2014 439 401 21 905 2 326 2 547 2 322 45 475 360 2 647 3 800 70 855 114 093 1 268 58 345 104 809 1 688 615 1 954 190 10 320 3 481 10 104 15 594 6 418 297 680 1 689 8 364

2015 393 067 22 101 1 946 2 022 2 034 44 666 337 2 575 4 316 64 581 104 913 1 311 35 068 93 779 1 590 554 1 443 242 9 615 3 416 8 139 15 472 3 358 232 539 1 550 8 461

2009 97,2 103,1 125,4 101,0 117,8 98,8 79,9 108,4 143,2 91,2 105,8 112,1 78,6 200,0 105,2 97,4 128,2 101,0 137,4 123,5 95,6 91,4 98,2 103,1 124,6 99,1 96,7 107,4

2010 101,9 104,3 130,3 86,6 99,2 96,5 65,9 139,0 184,6 118,2 113,5 98,9 74,4 219,7 74,4 79,0 115,6 108,6 133,3 122,4 90,1 91,8 98,0 100,8 119,9 86,7 88,9 103,5

57 828 1 499 969 49 1 1 667 5 424 161 468 371 3 836 : 1 103 552

50 245 1 497 906 51 1 1 063 4 007 188 305 297 3 232 : 1 025 429

50 904 : 810 53 3 : 3 279 156 : 234 3 030 : 111 315

93,7 84,2 114,4 139,5 200,0 111,1 119,1 116,7 130,3 117,4 112,5 : : 139,2

95,1 86,3 117,4 97,7 200,0 105,6 104,4 50,0 131,9 163,9 88,7 : : 134,4

Index (2008 = 100) 2011 2012 2013 104,3 104,3 98,1 119,5 111,9 100,0 108,4 103,0 103,8 83,6 73,6 65,7 95,3 88,3 94,1 96,2 97,6 94,6 57,8 50,3 52,4 127,5 122,5 122,1 201,5 182,0 149,4 122,8 135,3 120,5 113,4 116,1 116,9 109,8 126,1 121,0 90,2 97,1 98,8 193,0 243,7 209,9 72,7 65,4 63,6 72,5 55,7 54,1 122,1 161,7 178,5 102,4 97,1 73,5 149,0 174,8 140,8 116,8 112,1 99,6 85,0 85,5 78,1 84,1 79,1 64,3 97,7 88,8 79,6 91,4 129,6 119,0 104,4 101,3 97,7 62,1 71,0 61,0 95,6 95,3 89,9 109,1 103,4 93,8

2014 88,1 95,8 81,1 54,9 68,3 91,1 39,6 115,1 115,4 99,2 107,0 100,7 90,4 146,5 56,1 48,9 188,7 62,5 129,3 78,3 72,7 47,9 74,8 260,5 76,9 49,6 99,6 93,9

2015 78,8 96,6 67,9 43,6 59,8 89,5 37,1 112,0 131,1 90,4 98,4 104,1 54,3 131,0 54,1 46,1 169,9 46,1 164,6 73,0 71,4 38,6 74,2 136,3 60,1 39,3 91,4 95,0

93,2 75,7 110,4 97,7 100,0 101,6 124,1 2.400,0 112,0 186,1 86,9 : 130,7 149,4

62,7 50,5 78,9 118,6 100,0 66,5 95,0 3.133,3 66,6 206,3 79,2 : 137,4 101,9

63,5 : 70,5 123,3 300,0 : 77,7 2.600,0 : 162,5 74,2 : 14,9 74,8

81,3 61,8 90,5 116,3 500,0 92,9 144,0 1.950,0 102,4 226,4 92,9 : 135,4 125,2

72,2 50,6 84,3 114,0 100,0 104,3 128,5 2.683,3 102,2 257,6 94,0 : 147,9 131,1

Note: EU-28 refers to the 29 jurisdictions reporting in all 8 years. UK Scotland not available for all years. (:) not available. Source: Eurostat (online data code: crim_off_cat)

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PRIMO PRIMO PIANO PIANO XXX TECNOLOGIE

XXX GUIDA CALDA XXX ALLE VALVOLE SMART Xxx I termostati da applicare ai radiatori sono obbligatori. Eppure molti non li hanno ancora installati. E c’è anche chi ne ha di obsoleti. Ma con i nuovi dispositivi elettronici si può regolare la temperatura di Xxx di ogni singolo calorifero con un’app sul cellulare di Giuseppe Rossi

X S

xx ono Titolino obbligatorie. Ma in Italia non c’è niente di più facoltativo Xxx di ciò che è cogente. Insomma, a dispetto delle multe previste dalla legge che impone la termoregolazione (fino a 2500 euro a chi non si è adeguato), sono ancora numerosi i condòmini che puntano tutto sulla mancanza o, meglio, latitanza dei controlli. Paradossalmente, tra l’altro, chi ha fatto orecchie da mercante fino a oggi, può mettersi in regola con un grande vantaggio, quello della tecnologia. Le innovazioni, anche per quanto riguarda l’ambiente domestico, infatti, si susseguono a raffica. Ecco, quindi, che sul mercato sono arrivate le valvole termostatiche di ultima generazione, che possono dialogare via wi-fi con i vostri smartphone, sia con sistema operativo Android (come Samsung, Lg, Huawei) sia con il sistema iOs (iPho-

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ne e iPad). Ma l’efficienza migliore si ottiene aggiungendo i dispositivi di controllo per la casa come Homekit di Apple o gli analoghi sistemi di Google, Samsung, Microsoft o Amazon.


A che cosa servono Le valvole termostatiche sono un obbligo da giugno scorso, dopo il rinvio di sei mesi deciso con il Decreto Milleproroghe di dicembre 2016, su richiesta di proprietari e amministratori. Questi dispositivi hanno un obiettivo: gestire la temperatura stanza per stanza. In questo modo è possibile risparmiare sul riscaldamento, dato che si può abbassare la temperatura nei locali meno utilizzati e ottenere un maggiore confort dove, invece, si staziona di più. Inoltre, è possibile anche ottenere più o meno calore in alcuni momenti della giornata. Nuovi modelli Queste esigenze, unite all’obbligo di installazione delle valvole, consigliano di tenere in considerazione la nuova generazione di questi dispositivi. Un’idea

che non dovrebbe essere accantonata anche da chi ha già valvole termostatiche di vecchia generazione e da considerare oramai ammortate. Sostituire le precedenti valvole non programmabili con i modelli che possono gestire le temperature durante la giornata, o attraverso una app dallo smartphone, infatti, può rappresentare un deciso passo in avanti. Quelle con la semplice regolazione della temperatura a cinque livelli sono infatti azionabili solo manualmente. La valvola termostatica ha di base la semplice gestione del rilevamento della temperatura della stanza e la gestione del flusso di acqua calda che arriva al radiatore o al sistema radiante, è possibile però che all’interno del dispositivo siano inclusi ulteriori sensori come quello di umidità che aiutano a monitorare al meglio l’abitazione.

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PRIMO PIANO a dovere. In ogni caso, le pile usa e getta dovrebbero essere efficienti per almeno uno o due anni. La durata dipende, ovviamente, da quanto sono utilizzate le pile, cioè da quante volte è attivato il meccanismo elettrico che chiude o apre la valvola. Volendo, in estate si possono estrarre, in modo che non rilevino inutilmente la temperatura della stanza.

XXX XXX

Quali radiatori Attenzione: non tutti i caloriferi supportano le valvole termostatiche smart. Prima di acquistare, magari su internet, nuove valvole hi-tech dovete verificare la marca della valvola e dell’attacco standard sul radiatore. Per esempio, i più diffusi sono marchi come Caleffi, Rbm, Danfoss: la valvola smart deve essere adattabile o compatibile all’attacco del radiatore.

Xxx

di Xxx

Come funziona Bisogna premettere che l’impianto di contabilizzazione non è strettamente legato alla valvola termostatica, che può tranquillamente essere sostituita senza problemi con un modello programmabile. Ovviamente questo vale se il contabilizzatore di calore, anch’esso obbligatorio, non ha già una valvola smart: in questo caso è logico utilizzare quella presente. In che cosa si differenzia una valvola di nuova generazione da una tradizionale? Per esempio, dalla possibilità di utilizzare i sensori di cui sono dotate in modo intelligente, smart. Dopo l’apertura della finestra in un stanza, per esempio, si attivano ma senza cercare di mantenere la temperatura in una stanza in cui entra il freddo: è illogico e costoso. La valvola, invece, scalderà l’ambiente quando la finestra è chiusa. Ma è la programmazione l’altro aspetto interessante. Alcune valvole si regolano in base alla vostra presenza nella casa basata sul geofencing. Come fanno a sapere se siete nella stanza? Semplice: avvertono la presenza dello smartphone, che a

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sua volta ha la vostra posizione rilevata con il Gps. Quando uscite, la valvola abbasserà il consumo in base a un parametro che avrete deciso in precedenza. Naturalmente la valvola termostatica tiene conto della temperatura dell’acqua circolante nell’impianto centrale, ma se è collegata a un gateway proprio o a un termostato che gestisce l’accensione della caldaia, può anche decidere se accendere o spegnere l’impianto. È questa la soluzione più efficiente, ma evidentemente non praticabile in un condominio con molti appartamenti. Manutenzione Le valvole termostatiche smart sono comode, efficienti, ma sono anche da tenere d’occhio. Per funzionare, infatti, consumano energia. I sensori che rilevano la temperatura e la trasmettono a una centralina o a uno smartphone sono alimentati da una batteria (di solito due) di tipo AA usa e getta. Quelle ricaricabili non sono consigliate perché dopo qualche ciclo potrebbero perdere la loro tensione effettiva e, quindi, non funzionare

Il fai-da-te Non è detto che per cambiare o installare una valvola si debba ricorrere all’intervento di un tecnico (l’idraulico non c’entra, non si apre nessuna conduttura). Chi ama il bricolage o ha qualche confidenza con l’elettronica, può svitare la manopola esistente, montare la base della nuova valvola e impostare la restante parte con le pile e la ghiera (o i pulsanti) di controllo. A questo punto non resta che sincronizzare la valvola con il gateway, oppure il termostato o l’app sullo smartphone. Infine, deve riposizionare l’elettronica sull’accoppiatore meccanico per calibrare il tutto e far partire il funzionamento della valvola. Quando è tutto fatto, non resta che programmare gli orari di accensione o spegnimento e la temperatura desiderata. Prezzi Una valvola termostatica a regolazione manuale può costare 12-15 euro, una che si regola manualmente ha un prezzo medio di 25- 35 euro, mentre un dispositivo smart costa da 45 a 80 euro. Ma se non si dispone del termostato coordinato bisogna calcolare anche il costo aggiuntivo di gateway.


È il momento di rilassarvi. Al resto pensiamo noi. Il nuovo servizio ista ripartiamo: conteggio, lettura e manutenzione.

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Offriamo un servizio di contabilizzazione preciso e affidabile anche su ripartitori già installati da altri. Con il nuovo servizio modulare ripartiamo vi aiutiamo a ripartire e a leggere i consumi individuali di calore e acqua e, nello stesso tempo, a fare manutenzione agli apparecchi quando necessario. Operiamo in modo trasparente: gli inquilini pagano solo per quanto effettivamente consumato e possono aumentare l’efficienza energetica nei loro appartamenti.

Comunicateci i dati degli apparecchi già installati nel vostro condominio: faremo i conti per voi! ista Italia srl 800-94.84.85

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PRIMO PIANO NOVITĂ€

BONUS CASA, IL CANTIERE Ăˆ RIAPERTO Dopo la presentazione della proroga a ottobre, il Parlamento ha apportato modifiche non secondarie al testo messo a punto dal governo. Per esempio, nel caso di condomini ecobonus e sismabonus possono essere sommati. Inoltre...

di Giuseppe Rossi

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bonus casa 2018, per ristrutturazione, riqualificazione e consolidamento sono stati approvati in via definitiva dal Parlamento 24 ore prima di Natale. La ragione di questa approvazione mentre la slitta di Santa Claus era già in volo, è la valanga di emendamenti proposti all’ultimo minuto dalle commissioni Bilancio di Camera e Senato, che hanno introdotto nuove spese (come sempre) e modificato il testo originario della legge di Bilancio, in cui sono collocate le agevolazioni fiscali. Se, poi, visto che gli incentivi hanno girato la boa dei 20 anni, non sarebbe più logico sistematizzarli in un provvedimento definitivo e a se stante, è un altro discorso. Fatto sta che tra le misure approvate sono spuntate altre novità nelle novità. Il testo definitivo, insomma, ha modificato o aggiunto qualche paragrafo rispetto a quanto stabilito nella prima stesura. Vale la pena, quindi, di mettere a fuoco il provvedimento definitivo. Nuovo sismabonus Un emendamento ha unificato i bonus per le spese sugli interventi su parti comuni di edifici condominiali (nelle zone sismiche 1, 2 e 3) che sono finalizzati contemporaneamente alla riduzione del rischio sismico e alla riqualificazione energetica. L'agevolazione somma, in sostanza, ecobonus e sismabonus. Se gli interventi determinano il passaggio dell’edificio a una classe di rischio inferiore la detrazione sarà pari all'80%, mentre se determinano un passaggio a due classi di rischio inferiore la detrazione salirà all'85%. La detrazione, si specifica nella modifica alla norma, sarà ripartita in dieci quote annuali «su un ammontare delle spese non superiore a 136mila euro moltiplicato per il numero delle unità immobiliari di ciascun edificio». Perché è interessante la novità? Semplice: l'Enea ha scoperto che si può risparmiare il 30% sui

costi se si fanno lavori per la stabilità e contemporaneamente per l’efficientamento energetico. L’integrazione, insomma, è conveniente il doppio: si risparmia sui lavori e si ottiene lo sconto più alto. Attenzione: l’abbinata tra ecobonus e sismabonus non sostituisce l'incentivo per la messa in sicurezza sismica degli edifici. Lo sconto determinato con i sismabonus dello scorso anno resta in vigore. Riassumiamo: il sismabonus è confermato fino al 2021. Lo sconto fiscale è di norma del 50% per i singoli appartamenti o piccoli edifici, con la possibilità di salire al 70%. La quota sale al 75% per i condomìni se la riduzione della classe di rischio scende di una tacca, mentre si sale all’80% per i singoli e all’85% per condomini se si scende di due classi di rischio. Impianti energetici L’aggiornamento dei bonus casa riguarda anche le caldaie per il riscaldamento autonomo. Lo sgravio fiscale diventa al 65% per chi sostituisce le caldaie con equivalenti a condensazione di classe A, ma con la contestuale installazione di sistemi di termoregolazione evoluta (cioè valvole dei termosifoni), che sono in effetti già obbligatorie nei condomini. Ci sono però anche bonus ridotti: lo sconto fiscale è al 50% per le caldaie di classe A semplice e ora è nullo per quelle di classe B. Se si conta che in Italia sono installate 15,7 milioni di caldaie murali e sono vendute ogni anno 631mila impianti di riscaldamento, di cui 605.760 in sostituzione di quelli esistenti, per una spesa di 551 milioni, è facile comprendere che l’impatto del nuovo standard non è secondario. Sconto del 65% anche per l’acquisto e la posa in opera di micro-cogeneratori in sostituzione di impianti esistenti. Per poter usufruire della detrazione, la posa dei micro-cogeneratori deve determinare un risparmio di energia primaria pari ad almeno il 20%.

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PRIMO PIANO caldaie con impianto a condensazione o installazione di schermature solari la detrazione è ora scesa al 50%. Infine, ultimo aspetto, ma non per importanza, per deliberare i lavori di risparmio energetico l’assemblea di condominio potrà deliberare con il 50% + 1 dei presenti e almeno 334 millesimi. Per le opere di energia rinnovabile (impianti di cogenerazione, fonti eoliche, solari) occorrerà sempre il 50% + 1 dei presenti e almeno 500 millesimi.

XXX XXX Xxx

Ecobonus Poco utilizzato dagli italiani, nonostante l’abbondante sconto fiscale e i vantaggi per la bolletta, il bonus sul risparmio energetico resta al 65% fino a fine 2018 per interventi di efficientamento energetico delle singole unità immobiliari, quindi anche gli appartamenti in condominio. Per i condomini, invece, lo sconto è prorogato fino al 2021, sempre al 65%, per quanto riguarda le parti comuni dei condomini, superficie esterna compresa. Non solo: rimane fino al 2021 la detrazione del 70-75% di riqualificazione energetica dei condomìni che rispettino alcuni requisiti. Quali? Per il bonus al 70% deve essere interessata una parte consistente dell'involucro edilizio, non meno del 25% della superficie disperdente lorda. Lo sconto del 75% riguarda invece interventi sulle parti comuni per migliorare la prestazione energetica invernale ed estiva. Tradotto: per il cappotto. In questi due casi, il tetto di spesa è di 40mila euro moltiplicati per il numero di unità che compongono il condominio. Con dieci appartamenti, insomma, si arriva a 400mila euro. Ma, attenzione: non si può fare i furbi. Per ottenere lo sconto è necessaria la verifica di un tecnico abilitato. E questo parere dovrà

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passare per la redazione di un Attestato di prestazione energetica (Ape) che sarà sottoposta ai controlli (ma a campione), da parte dell'Enea. Tutto a posto? Quasi. Il ministero dello Sviluppo economico deve mettere a punto un decreto per stabilire le procedure e le modalità con le quali l'Enea possa procedere ai controlli. Il regolamento dovrebbe (il condizionale è d’obbligo) arrivare entro marzo e stabilirà i requisiti tecnici precisi per l'accesso degli interventi all'ecobonus. Altro aspetto non secondario: per l’installazione di ascensori, infissi e finestre l’Iva è sempre al 10% anche per chi presta il servizio. E per finestre,

Prestiti & Cessioni Uno dei problemi che frena ristrutturazioni e riqualificazioni è il costo. È vero che poi buona parte si sconta con le tasse, ma bisogna comunque anticipare i quattrini. Ecco, quindi, il combinato disposto di cessioni del bonus e di un aiutino da parte dello Stato. Con la legge di Bilancio è stato costituito il Fondo nazionale per l'efficienza energetica. Prevede la possibilità di rilasciare garanzie su finanziamenti concessi dalle banche ai cittadini che devono avviare lavori di efficientamento energetico. In sostanza, lo Stato garantisce la banca, che può così erogare il prestito per eseguire i lavori. Nelle intenzioni servirà alle famiglie a basso reddito, che abitano in alloggi dove è maggiore il potenziale di risparmio energetico, ma non hanno i fondi per fare i lavori necessari. Il governo stima che con i 50 milioni messi a disposizione


ogni anno sarà possibile stimolare investimenti per oltre 600 milioni di euro. Tutto, però, si basa sull’ipotesi che la dotazione del Fondo sia integrata fino a 25 milioni euro per il periodo 20182020 grazie al ministero dello Sviluppo economico e fino a 25 milioni di euro annui per il periodo 2018-2020 grazie a risorse del ministero dell'Ambiente. Rimane, ma aggiornata, la possibilità di cedere il bonus: la principale novità è che dal gennaio 2018 il meccanismo della cessione del credito è stato esteso anche a chi esegue i lavori di efficientamento sulla singola unità immobiliare, mentre nel 2017 il meccanismo era riservato solo per gli interventi sulle parti comuni degli edifici condominiali. Bonus verde Una delle novità 2018 è l’introduzione del bonus verde, cioè riservato ai lavori per giardini e terrazzi. Alcune, per la verità, erano già previste, come il 50% riservato alle recinzioni di sicurezza (attraverso il bonus ristrutturazioni). Ora,

Per i lavori su parti comuni esterne degli edifici condominiali la detrazione spetta al singolo condòmino nel limite della quota calcolata in base ai millesimi. Sempre che abbia contribuito alle spese invece, lo sconto è del 36% per impianti di irrigazione, pozzi, coperture a verde e giardini pensili. Attenzione: lo sconto non è riservato a una persona fisica, ma a ogni unità immobiliare, quindi anche di una seconda casa. Per il condominio nel complesso, cioè per interventi su parti comuni, il limite va moltiplicato per il numero totale di unità abitative presenti. Il bonus verde ha un tetto massimo di 5mila euro, per unità immobiliare (a uso abitativo). La detrazione fiscale è ripartita in dieci quote annuali di pari importo. Il bonus verde è, in ogni caso, molto ampio: comprende, per esempio, la sistemazione di aree

scoperte private di edifici esistenti, unità immobiliari, pertinenze o recinzioni, impianti di irrigazione e realizzazione pozzi, la realizzazione di coperture a verde e di giardini pensili. E, soprattutto, i lavori su parti comuni esterne degli edifici condominiali: in questo caso la detrazione spetta al singolo condòmino nel limite della quota calcolata in base ai millesimi, sempre che abbia contribuito alle spese in concreto ed entro i tempi di presentazione della dichiarazione dei redditi. Ristrutturazioni Rimane in vigore lo sconto fiscale per i lavori di semplice ristrutturazione. La detrazione Irpef, spalmata su dieci anni, riguarda il 50% delle spese sostenute e documentate. Modifiche al bonus mobili È arrivata la proroga al 2018 del bonus mobili, ma vincolata ai lavori edilizi iniziati nel 2017 o nel 2018 (e non più nel 2016).

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PRIMO PRIMOPIANO PIANO di Umberto Anitori

XXX XXX

AMMINISTRATORI DI TUTTA ITALIA, UNITEVI! La riforma del Codice civile in materia di condominio ha caricato i professionisti di responsabilità, ma senza definire l’ambito di accesso all’attività gestionale. Che fare? L’esempio francese può essere una linea guida per tutto il settore

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a xx legge 220/2012 ha modificato e Titolino aggiornato il Codice civile in materia di condominio, il decreto Xxxministeriale 140/2014 ha fissato i criteri di acquisizione e controllo della preparazione professionale di coloro che amministrano i condomini. E gli amministratori? Un silenzio assordante. Le associazioni, che dovrebbero tutelare la categoria, sono impegnate ad organizzare corsi di formazione e di aggiornamento, grazie ai quali riescono a mantenersi, ma non si vede nulla di nuovo a tutela di questi nuovi professionisti. La riforma del Codice del condominio prevede che gli amministratori siano in possesso di requisiti, morali e professionali. Ma nello stesso tempo consente che un condòmino possa amministrare lo stabile senza essere in possesso dei requisiti di preparazione, e questo contrasta con quanto previsto per gli altri

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professionisti. Come se un cittadino potesse difendersi da solo in giudizio, civile o penale che sia, o come se una persona potesse progettare la propria casa senza ricorrere a ingegneri, architetti o geometri. Oppure se potesse prescriversi le cure senza ricorrere ai medici o certificare i bilanci delle società di cui è titolare senza rivolgersi al commercialista. Chiunque lo sa fare? Questa situazione discende da un retaggio culturale che considera l’attività dell’amministratore alla portata di chiunque, per assurdo anche analfabeta (la legge non prevede grado di istruzione per chi amministra il proprio condominio). A nostro modesto parere, è di assoluta importanza trovare una soluzione a questa discrasia per dare credibilità alla professione. L’attuale normativa sembra costruita soltanto per garantire allo Sta-

to le entrate dovute dagli amministratori professionisti e per consentire alle associazioni di realizzare i loro business. Probabilmente sono state proprio queste necessità a guidare i legislatori, senza che nessuno si sia preoccupato di coloro che devono svolgere questa professione. L’amministratore professionista, se non ha altra attività, è iscritto alla gestione separata dell’Inps, che lo obbliga a versare contributi pari al 26% dei suoi proventi, dei quali recupera solo il 4% che può addebitare ai clienti (condomìni), per ottenere una misera pensione al raggiungimento di almeno 20 anni di contributi. Credo sia giunto il momento in cui gli amministratori di condominio debbano far sentire la propria voce a tutela della loro professionalità, ma anche dei loro diritti perché, ancora oggi, l’amministratore deve essere reperibile 24 ore su 24 e deve garantire una reperibilità anche nei


giorni festivi. Deve garantire il servizio anche se malato e per le donne anche in gravidanza o in maternità. Per non parlare dei casi di gravi malattie, che costringono ad abbandonare la professione o ad assumere del personale senza poter aumentare i compensi. Le associazioni di categoria che cosa fanno? Le più serie controllano che i propri associati siano professionalmente preparati, organizzando corsi con i migliori giuristi della materia, e non rinnovano l’iscrizione a chi non si adegua. Le altre, e ne nascono di nuove in continuazione, si sfidano organizzando corsi di formazione e di aggiornamento a buon mercato. Tutte, ognuna attraverso i propri parlamentari di riferimento, cercano di portare modifiche alle norme che riguardano il condominio, senza un

progetto coordinato. Di fatto, le giuste rivendicazioni della categoria non sono ascoltate dal legislatore, e purtroppo se un amministratore si trova in difficoltà e ha realmente bisogno di aiuto non sa a chi rivolgersi: le associazioni, temendo di rimanere invischiate in spiacevoli richieste di risarcimento per l’operato dei propri associati, al minimo sentore di problemi si precipitano ad abbandonarli al loro destino. Federalismo associativo Forse è giunto il momento che le associazioni si uniscano in una confederazione che possa in modo autorevole portare al legislatore i problemi della categoria che sono comuni a tutte le associazioni. Da anni si parla di prendere a esempio l’ordinamento francese, che prevede per gli amministratori una assicurazione obbligatoria la cui quota

è proporzionale al capitale gestito e che prevede che il monte dei premi versati sia destinato a garantire i condomini gestititi, a costituire un fondo pensione personale per l’amministratore e a gestire un sistema di controlli periodici nei confronti di tutti gli amministratori assicurati, che di fatto evita il verificarsi di fenomeni di mala gestio. Il problema non è di facile soluzione, ma se mai si inizia ad affrontarlo mai si risolverà. È evidente che la soluzione debba avvenire per gradi, ma credo che la spinta iniziale debba venire da una richiesta della base, gli amministratori, che possa costringere il legislatore a gettare le fondamenta per una soluzione soddisfacente per tutte le parti interessate altrimenti, more solito, le innovazioni saranno determinate dalle lobby della proprietà edilizia e dei consumatori.

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CONDOMINIO

W E N S A Bologna esperimento di cohousing A Bologna il condominio si trasforma in coabitazione o, come si usa dire nella nostra era anglofila, cohousing. In uno stabile di sei piani in via del Porto, è partito un esperimento abitativo che coinvolge 27 adulti e sette bambine che dividono spazi comuni e si riuniscono. L’esperimento è partito ad agosto. I nuclei familiari coinvolti, tutti under 35, sono 18 e comprendono single, coppie, madri sole, famiglie con figli, fratello e sorella, amici. Gli appartamenti autonomi sono di proprietà dell’Asp (ristrutturati da Acer) e concessi in affitto a canone calmierato. Tutti conoscono tutti, lavori, orari, affetti, difficoltà, origini, professione, famiglie. Oltre a condividere momenti come il pranzo di Natale, le famiglie (non senza qualche problema) hanno deciso di aprire il condominio al resto della città: a breve le cantine ospiteranno una ciclofficina e un laboratorio di falegnameria.

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Maxi bolletta trappola da 24mila euro Il 2017 è finito con una brutta sorpresa per gli inquilini di un condominio di via Cipro al Lido di Venezia. Ai condòmini è infatti arrivata una bolletta da 21mila euro, più un’altra da 3mila da parte di Eni gas. Il peggio è che a fine 2016 gli abitanti del condominio avevano già saldato una maxibolletta da 24 mila euro. L’aspetto più sconcertante è che se un condòmino non si fosse rivolto a un’associazione di consumatori, la bolletta sarebbe stata pagata obtorto collo. Invece, l’azienda ha confessato l’errore: la bolletta era un erroneo conguaglio ed è stata annullata. Morale: nel caso di brutte sorprese sempre meglio controllare. In commercio le tegole fotovoltaiche Tesla Tetti che producono elettricità. E senza l’installazione di pannelli fotovoltaici: dopo l’annuncio, le tegole solari di Tesla sono arrivate in produzione. L’azienda, più famosa per le auto elettriche, ha già un nutrito elenco di clienti negli Stati Uniti. I preordini, partiti a maggio dello scorso anno, chiedevano ai clienti un deposito fisso di 1.000 dollari, con la promessa dell’installazione entro l’estate scorsa. Ma Tesla ha accumulato ritardi su ritardi. Ora, però, è arrivato il momento della produzione: Tesla ha avviato la produzione delle tegole solari nella fabbrica di Buffalo (New York). Inoltre, ha iniziato a esaminare le abitazioni dei clienti che si erano prenotati al lancio. Le tegole, lo ricordiamo, hanno un aspetto sostan-

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zialmente identico alle classiche tegole impiegate negli Stati Uniti, ma sono in grado di generare energia elettrica, accumulata poi in speciali batterie sempre di Tesla. In questo modo una villetta unifamiliare oltre a essere autonoma diventa essa stessa una produttrice di energia elettrica. Una speciale casella della posta da Amazon Negli Stati Uniti Amazon installerà degli sportelli dedicati, installati direttamente dentro i condomini. L’azienda ha stretto un accordo con alcune delle più grandi società immobiliari statunitensi per installare i propri Amazon lockers, punti di ritiro self-service dove è possibile ricevere i propri acquisti, direttamente nell’atrio del proprio condominio, secondo quanto ha reso noto l’agenzia di stampa Bloomberg. La mossa vuol essere una risposta ai «pirati delle verande», cioè i ladri che si appropriano dei pacchi lasciati fuori dalle porte dei clienti.

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Sistema Certificazione Europea Controllo e Sicurezza

Organismo Notificato dal Ministero dello Sviluppo Economico e accreditato dall’Ente ACCREDIA

- Verifiche e Certificazioni

di sicurezza

su impianti elevatori (D.P.R. 162/99 s.m.i.) - Verifiche su impianti di messa a terra, sc a ri c h e a tm o sf er iche e imp ian t i elettrici in luoghi con pericolo di esplosione (D.P.R. 462/01)

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DIRITTO & ROVESCIO XXX CONTRADDIZIONI

IL COLPEVOLE XXX XXX È SEMPRE LUI? Xxx La legge obbliga i professionisti della gestione condominiale a prendere decisioni, a volte in situazioni di emergenza. Ma poi li reputa responsabili se qualcosa va storto, anche se è stata l’assemblea a conferire l’incarico di Xxx di Paolo Alvigini*

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xx Titolino

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n condominio l’organo decisionale è costituto dall’assemblea, sia secondo la vigente legislazione (la Legge 220/2012 ha rafforzato gli ambiti di intervento dell’assemblea), sia a tenore della giurisprudenza. Di conseguenza, lo spazio operativo dell’amministratore si è ridotto se non a quello di mero esecutore delle delibere, certamente a un rilievo di secondo piano. Non sfugge, tuttavia, che altre conside-

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razioni possano portare a conclusioni dissimili da quelle di cui sopra. Anzitutto, ed è certamente questo il cuore del tema oggi in discussione, è noto che l’assemblea dei condòmini, nel deliberarsi ad una determinata spesa o ad una certa iniziativa non approva quasi mai espressamente gli esatti termini del contratto con i terzi che l’amministratore dovrà, di conseguenza, sottoscrivere (o comunque stipulare,

non essendo normalmente prevista la forma scritta). L’assemblea infatti detta i termini essenziali del contratto: il corrispettivo da pagarsi, le prestazioni richieste al terzo; individua ordinariamente il soggetto con cui contrarre. Ma, poi, è direttamente l’amministratore che, fermi i paletti posti dall’assemblea, contatta il terzo e conviene con lui gli esatti termini dell’affare cui lega tut-


ti i condòmini in virtù del mandato con rappresentanza che la legge gli riconosce (articolo 1129, penultimo comma, Cassazione 8 aprile 2008, n. 9148). L’amministratore si trova quindi a essere protagonista della stipula di contratti in nome e per conto del condominio, quali che essi siano, non sempre di facile evasione. È buona norma che l’amministratore, espressamente delegato dall’assemblea, non scelga direttamente l’impresa cui affidare l’esecuzione delle opere, esponendosi, in tal caso, a una possibile «culpa in eligendo», l’ipotesi di una non corretta disamina e valutazione delle caratteristiche e delle qualità dell’appaltatore. Il committente Ferma, in ogni caso, la responsabilità dell’amministratore quale committente delle opere. Per questo l’amministratore assume la posizione di garanzia propria del datore di lavoro nel caso in cui proceda direttamente all’organizzazione dell’opera, anche nel caso di appalto. Ma, una volta stipulato regolarmente il contratto, non per questo cessa il ruolo dell’amministratore, che dovrà verificare e accertarsi come le obbligazioni commesse ai terzi siano adempiute, con le necessarie attività di controllo e sorveglianza. Quali contratti I contratti che il condominio può stipulare attraverso il suo amministratore sono della più varia natura. Per esempio, locazione, comodato, appalto, prestazione d’opera, mandato, lavoro, compravendita di beni mobili, conto corrente, fornitura. Ognuno dei contratti menzionati presuppone la conoscenza dell’istituto giuridico che lo sorregge e delle norme generali in materia. Va prestata attenzione, in particolare, a clausole che possono escludere o limitare le prestazioni e/o le responsabilità poste a carico dell’altro contraente (termini, recesso, inadempimento). Per queste ragioni l’amministratore non può essere solo un mero esecutore, ma

piuttosto un intelligente manager che impegna, nell’espletamento della sua attività professionale, la particolare diligenza prevista dal Codice civile («nell’adempimento delle obbligazioni inerenti all’esercizio di un’attività professionale, la diligenza deve valutarsi con riguardo alla natura dell’attività esercitata»). Questo significa che l’amministratore di condominio, quale professionista, è tenuto a comportarsi in conformità delle regole e delle conoscenze scientifiche di volta in volta rilevanti nel caso concreto. Persino durante le sue vacanze: si deve preoccupare affinché, anche in sua assenza, le urgenze possano comunque essere assolte tempestivamente. Lo stesso vale per l’amministratore in regime di prorogatio imperii (cioè proroga) anche in tale situazione mantiene intatte le sue attribuzioni. Se non fa il suo dovere Date queste premesse, può sorgere la responsabilità dell’amministratore che non abbia adempiuto o non compiutamente l’incarico affidatogli dall’assemblea nella stipula di contratti con terzi (la responsabilità di natura contrattuale è soggetta alla prescrizione decennale verso i condòmini). Ma se l’inadempimento dell’amministratore avesse cagionato danni ad altri soggetti, in presenza di una responsabilità extracontrattuale la prescrizione applicabile è quinquennale. Infine, potrebbe esserci anche una responsabilità di natura penale se il comportamento tenuto dall’amministratore fosse sfociato nella commissione di un reato. Come nel caso della violazione di norme sulla sicurezza nel lavoro, nella falsità materiale, dell’incendio di parti comuni e così via. Che cosa può fare C’è quindi la necessità di inquadrare correttamente l’ambito di manovra dell’amministratore in veste di contraente, fermo restando che, in ogni caso, la prudenza deve essere guida e che una buona polizza assicurativa può mettere

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DIRITTO & ROVESCIO gior esborso sostenuto, rispetto all’importo deliberato dall’assemblea, per l’erogazione di una determinata spesa. L’amministratore non può senza autorizzazione dell’assemblea, approvare gli incassi e le spese effettuate dal professionista di cui ha preso il posto. Sussiste anche una responsabilità dell’amministratore che, ancorché sollecitato dall’interessato, non aveva proceduto a far cancellare scritte offensive presenti nel complesso condominiale.

XXX XXX Xxx

al riparo da conseguenze nefaste. Il punto di partenza è costituito dalla gestione ordinaria, per la quale l’amministratore sembra essere legittimato dall’articolo 1130 del Codice civile n. 3: tra le attribuzioni dell’amministratore rientra la facoltà di erogare le spese per la manutenzione ordinaria, quelle comuni e per l’esercizio dei servizi per il condominio. Anche da ultimo la giurisprudenza ha confermato che tali spese non richiedono la preventiva approvazione da parte dell’assemblea. Va tuttavia osservato che l’assemblea di condominio deve essere convocata annualmente per l’approvazione del preventivo dell’anno. Quindi, delle due l’una: o è l’assemblea a decidere previamente anche le spese ordinarie, stabilendone l’ammontare e determinando i termini del contratto da stipulare (soggetto con cui contrarre, modalità di esecuzione del contratto, durata) o, invece, è l’amministratore a potersi determinare autonomamente all’erogazione di tali oneri. Secondo alcune pronunce della Cassazione, è l’assemblea a dover valutare l’opportunità delle spese sostenute dall’amministratore in carenza di previa delibera. Il diritto al rimborso delle spese eventualmente anticipate dall’amministratore rimane subordinato al controllo dell’assemblea. Sempre secondo la Suprema corte, il diritto al rimborso

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alle spese sostenute dall’amministratore è legato alla decisione assembleare. Nel caso in cui l’amministratore abbia stipulato, per conto del condominio, un contratto di assicurazione pluriennale, a fronte di una delibera che prevedeva la durata annuale, se non c’è la ratifica da parte dell’assemblea, l’accordo firmato non è opponibile e gli oneri ricadono sull’amministratore.

È stato calcolato che, annualmente, le incombenze dell’amministratore, avuto riguardo alla compiuta gestione dei beni e dei servizi condominiali, sono centinaia. Raramente è possibile che tutto possa passare attraverso previe delibere ad hoc Se occorre la delibera Secondo un’altra sentenza, occorre la delibera dell’assemblea perché l’amministratore possa incaricare un professionista. Inoltre, l’amministratore non può delegare a terzi, senza il consenso dell’assemblea, attività che fanno parte del suo mandato e risponde dunque in proprio dell’operato del soggetto da lui incaricato. Ancora: l’amministratore è stato ritenuto responsabile del mag-

Obblighi L’amministratore deve curare la sicurezza del fabbricato in generale e degli impianti comuni (ascensore, acqua, fognature, riscaldamento, energia elettrica e quant’altro). Non potrà negarsi, di conserva, che egli possa validamente stipulare gli opportuni contratti con i terzi perché sia provveduto alle necessarie manutenzioni così come previste dalla legge e dalla prassi. È sufficiente esaminare le statistiche per rendersi ragione del fatto che, annualmente, sono oltre mille in Italia gli incidenti dovuti al malfunzionamento degli ascensori. Ma la stessa attenzione va rivolta ai cancelli e alle porte scorrevoli, agli impianti antiincendio, alla gestione delle piscine, e così via. È stato calcolato che, annualmente, le incombenze dell’amministratore, avuto riguardo alla compiuta gestione dei beni e dei servizi condominiali, sono centinaia. Raramente è possibile che tutto possa passare attraverso previe delibere ad hoc: è invece più coerente ritenere che provvedervi, anche con l’incarico a terzi, rientri nelle ordinarie attribuzioni dell’amministratore. Quanto è urgente Quanto, poi, alle spese urgenti, la formula adottata dalla norma di legge pone, anzitutto, un divieto. Ma prevede una eccezione. Nel caso di urgenza l’erogazione della spesa è obbligoappannaggio dell’amministratore, che può stipulare i necessari atti. Ma un amministratore di condominio è stato


condannato al pagamento delle spese richieste da una impresa, da lui contattata, per l’esecuzione di opere di manutenzione straordinaria non autorizzate dall’assemblea. L’amministratore è responsabile, anche penalmente, del danno cagionato a terzi in caso di caduta di calcinacci, per non avere impedito l’evento dannoso, pur avendo l’obbligo giuridico di farlo, a prescindere da una previa delibera assembleare e anche a prescindere che si versi nel caso di atti cautelativi o urgenti, ma anche qualora fossero state ritualmente convocate più assemblee per decidere sul punto. È stato condannato penalmente anche un amministratore di condominio a seguito delle lesioni personali riportate da un soggetto caduto in un tombino condominiale, per l’obbligo che grava sull’amministratore di attivarsi per la eliminazione delle situazioni di pericolo. Sempre nel mirino Di recente l’amministratore del condominio è stato inserito tra i soggetti potenzialmente tenuti a risarcire il danno sofferto a causa di infiltrazioni provenienti dal lastrico solare, anche se in uso esclusivo o in proprietà esclusiva di un condòmino. La Suprema Corte ha ritenuto anche sussistesse la responsabilità di un amministratore condominiale per i danni subiti da un terzo che era scivolato sulle scale condominiali bagnate a seguito dell’intervento dell’impresa delle pulizie, confermando la figura dell’amministratore quale custode dei beni comuni. Eppure l’amministratore non sempre è tenuto a dar seguito alle delibere dell’assemblea. Queste, infatti, possono essere nulle, non solo perché viziate da eccesso di potere, ma anche perché contrarie alla legge, o a norme imperative o al buon costume. In tema di regolamento di condominio è però possibile conferire all’amministratore, con l’approvazione di una clausola ad hoc, maggiori poteri rispetto a quelli conferiti dalla legge. Di conseguenza, l’amministratore po-

trebbe avere la facoltà di sottoscrizione di determinati negozi o contratti senza necessità di un’apposita delibera assembleare. Conclusione Sino a che non sarà definitivamente e per legge codificato il ruolo dell’amministratore ci troveremo sempre ad affrontare contestazioni e controversie circa le sue concrete attribuzioni e, di

Di recente chi gestisce il condominio è stato inserito tra i soggetti potenzialmente tenuti a risarcire il danno sofferto a causa di infiltrazioni provenienti dal lastrico solare, anche se in uso esclusivo o in proprietà esclusiva di un condòmino conseguenza, a dover discutere delle sue responsabilità e degli effetti verso i terzi e verso il condominio dei contratti da lui stipulati. Che l’amministratore debba necessariamente godere di autonomia, quanto meno in determinati ambiti, è oggi argomento attuale, massimamente in tutti quei casi in cui la convocazione dell’assemblea appare essere difficoltosa, vuoi per il numero dei condòmini, vuoi per-

ché il condominio è destinato ad assolvere funzioni di seconda casa, senza dire dei costi, a volte esorbitanti che si rendono necessari per la convocazione. Ciò vale anche per l’amministratore del condominio complesso, dove la convocazione dell’assemblea sembra essere di non agevole evasione. È un tema di natura politica, ancor più ove si consideri che l’amministratore è sovente chiamato a dirimere o comunque ad affrontare questioni insorte tra singoli condòmini, particolarmente nella materia che attiene alla civile convivenza. Il riconoscimento dell’amministratore quale professionista dovrebbe avere come naturale portato il conferimento di quelle facoltà che ogni professionista si vede attribuite nell’espletamento dell’incarico affidatogli. Per contro, l’amministratore di condominio, si ritrova, suo malgrado, a operare in quella terra di nessuno che divide interessi contrapposti, che è connotata da situazioni controverse, senza l’ausilio di una legislazione o di una giurisprudenza univoche, con il rischio concreto di vedersi imputato di inadempienze e quindi di responsabilità a seconda del suo operare. Solo un'adeguata preparazione e cultura professionali possono mettere al riparo l’amministratore dagli strali, sempre pronti a scoccare, dei condòmini e/o dei terzi. *Avvocato

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DIRITTO & ROVESCIO LE REGOLE DA SEGUIRE

IL TERRAZZO COMUNE

NON SI CAMBIA DA SOLI

Chi ha in uso una superficie del condominio, per esempio quella di copertura, può apportare modifiche, a patto di non danneggiare gli altri proprietari. Ma, allo stesso tempo, deve prima informare tutti i condòmini, oltre che l’amministratore. Ma se l’assemblea si oppone nasce un contenzioso di Umberto Anitori

L'

articolo 1122 del Codice civile, specie dopo la nuova formulazione, è spesso causa di controversie all’interno del condominio. Il testo sembra prestarsi a diverse interpretazioni. Iniziamo con il nuovo codice e

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a verificare le differenze dal precedente: «Nell'unità immobiliare di sua proprietà, ovvero nelle parti normalmente destinate all'uso comune, che siano state attribuite in proprietà esclusiva o destinate all'uso individuale, il condòmino non può ese-

guire opere che rechino danno alle parti comuni, ovvero determinino pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza o al decoro architettonico dell'edificio. In ogni caso è data preventiva notizia all'amministratore che ne riferisce all'assemblea».


Informare, non decidere Il vecchio testo, pur intitolato «opere sulle parti dell’edificio di proprietà comune», prevedeva nella successiva descrizione che «ciascun condòmino nel piano o porzione di piano di sua proprietà». La nuova stesura, invece, fa esplicito riferimento a quelle parti che normalmente sono di proprietà comune (per esempio, terrazzi di copertura) e che invece sono attribuite in proprietà o in uso esclusivo a un solo condòmino. Ebbene, in queste parti il singolo non può eseguire opere che procurino danni o rechino pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza e al decoro architettonico dell’edificio. Su un terrazzo a uso esclusivo, ma non visibile dalla pubblica via, il proprietario può eseguire opere che non arrechino nocumento alla stabilità e alla sicurezza delle parti comuni. In ogni caso, recita il Codice, deve darne preventiva notizia all’amministratore che ne riferisce all’assemblea. Che cosa comporta questo? Darne preventiva notizia e riferirne all’assemblea non significa chiedere l’autorizzazione.

Quindi, si deve intendere che l’assemblea deve soltanto prenderne atto. Prima considerazione se il condòmino pur eseguendo la copertura e chiusura di tutta o parte della terrazza di copertura, con materiali di ultima generazione leggeri

Se eseguendo la copertura e chiusura di tutta o parte della terrazza si aumenta comunque la cubatura dell’edificio, in qualche modo va a influire sulla polizza assicurativa globale fabbricati se è esistente e resistenti, aumenta comunque la cubatura dell’edificio. Quindi, in qualche modo va a influire sulla polizza globale fabbricati se esistente e l’amministratore appena informato deve darne comunicazione ufficiale alla compagnia assicuratrice. Questo evento, non costituisce danno alle parti comuni, ma senza dub-

bio rappresenta un impoverimento delle quote di risarcimento che spetterebbero agli altri condomini in caso di distruzione dell’edificio. Divisioni insanabili Ulteriore considerazione: se l’assemblea a maggioranza dopo la segnalazione dell’amministratore chiede di porre all’ordine del giorno «il divieto di eseguire l’opera preannunciata», ovviamente l’amministratore deve ottemperare ai desideri dell’assemblea, anche se correttamente dovrebbe esprimere il proprio parere in merito, magari registrandolo a verbale. A questo punto è evidente che si andrà a creare un contenzioso tra l’assemblea e il condòmino. E i condòmini componenti una eventuale minoranza non favorevole al porre il suddetto divieto, che senza opportuna giustificazione tecnica sembrerebbe pretestuoso, sarebbero costretti a dissociarsi giudizialmente dalla lite. Rimaniamo in attesa di pronunciamenti giurisprudenziali sulla materia.

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DIRITTO & ROVESCIO RIPARTIZIONE DELLE SPESE

SE IL CONDOMINIO RICARICA L’AUTO La legge stabilisce che gli stabili di nuova costruzione abbiano obbligatoriamente posti auto con la corrente elettrica per «fare il pieno» alle auto a batteria. Semplice? Per nulla. Perché comporta nuovi obblighi per gli amministratori e mancano anche i regolamenti necessari di Umberto Anitori

F

orse non tutti sanno che in attuazione dell'articolo 4, paragrafi 1, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11 e 12 della direttiva 2014/94/Ue, entro il 31 dicembre 2017 i Comuni avrebbero dovuto adeguare il regolamento edilizio. In particolare, prevedendo che il conseguimento del titolo abilitativo per i nuovi edifici sia vincolato alla predisposizione di infrastrutture elettriche per la ricarica dei veicoli. Lo prevede il dlgs 257/2016 pubblicato in Gazzetta Ufficiale il 13 gennaio 2017. Il provvedimento stabilisce i requisiti minimi per la costruzione di infrastrutture per i combustibili alternativi, inclusi i

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punti di ricarica per i veicoli elettrici. Il decreto, modificando il Testo Unico dell’Edilizia, prescrive appunto che entro il 31 dicembre 2017 i Comuni avrebbero (il condizionale è d’obbligo) dovuto adeguare il regolamento edilizio prevedendo che per il conseguimento del titolo abilitativo sia obbligatoriamente prevista la predisposizione per installare colonnine di ricarica dei veicoli elettrici. Tale obbligo riguarda gli edifici di nuova costruzione a uso diverso da quello residenziale con superficie utile superiore a 500 metri quadrati e relativi interventi di ristrutturazione profonda. Sono interessati

anche gli edifici residenziali di nuova costruzione con almeno dieci unità abitative e i relativi interventi di ristrutturazione profonda. Le infrastrutture elettriche predisposte devono permettere la connessione di una vettura da ciascuno spazio a parcheggio coperto o scoperto e da ciascun box per auto, devono essere pertinenziali oppure no, in conformità alle disposizioni edilizie di dettaglio fissate nel regolamento stesso e, relativamente a un numero di spazi a parcheggio e box auto non inferiore al 20% di quelli totali. Di conseguenza, nasce un nuovo servizio condominiale, che al momento riguar-

derà soltanto i nuovi edifici con più di dieci unità abitative e quelli soggetti a ristrutturazione profonda (ma chi lo stabilisce?). Presumibilmente, entro il 2025, riguarderà tutti gli immobili anche quelli preesistenti dotati di posti auto. Poiché ovviamente l’installazione di tali colonnine comporterà un consumo di energia che non potrà essere a carico della comunità condominiale, è automatico che questi punti di ricarica, collegati a un contatore dedicato, dovranno essere munite di gettoniera o di lettore Pos. E questo comporterà un ulteriore compito per l’amministratore di condominio. CONDOMINIO SC - 35


DIRITTO & ROVESCIO NORME

COME GIUNGERE AL DECRETO INGIUNTIVO Una sentenza sulla sollecitazione nei confronti del condòmino che non paga il dovuto, da parte dell’amministratore, fa discutere. La soluzione? Meglio inserire l’obbligo del provvedimento nel regolamento condominiale di Umberto Anitori

di Xxx

X

xx Titolino

Xxx

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olto clamore ha destato l’ordinanza (numero 24920/2017) della VI sezione della Corte di Cassazione, che ha respinto il ricorso di un condominio avverso alla sentenza della Corte d’Appello di Perugia, la quale a sua volta riformando la sentenza del Tribunale di Terni aveva ritenuto l’am-

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ministratore, che non aveva richiesto decreto ingiuntivo verso i condòmini morosi, esente da responsabilità contrattuali. Infatti, la Suprema Corte ha puntualizzato che l’amministratore «nell'esercizio delle funzioni assume la veste del mandatario e pertanto è gravato dall'obbligo di eseguire il mandato conferitogli con la diligenza

del buon padre di famiglia a norma dell'articolo 1710 Codice civile. Nel caso specifico, la Corte d'appello ha accertato che l'amministratore nel periodo 2005-2006 aveva più volte sollecitato, anche per iscritto, i condòmini morosi al versamento delle quote condominiali. L’amministratore ha, infatti, la facoltà e non l'ob-


bligo di ricorrere all'emissione di un decreto ingiuntivo nei riguardi dei condòmini morosi. La deduzione appare corretta perché l'articolo 63 delle norme di attuazione del Codice civile non prevede un obbligo, ma solo una facoltà di agire in via monitoria contro i condòmini morosi («può ottenere decreto di ingiunzione...») e, pertanto, non merita censura la decisione impugnata dove ha escluso la violazione dell'obbligo di diligenza da parte dell'amministratore per essersi comunque attivato nella raccolta dei fondi, avendo comunque messo in mora gli inadempienti. Deve o può? A questo punto è necessario fare chiarezza. Da più parti già si è affermato che l’amministratore non deve richiedere decreto ingiuntivo. Ma ciò non corrisponde al vero. Andiamo per ordine: la Suprema Corte ha riaffermato che la legge stabilisce che l’amministratore «può ottenere

decreto di ingiunzione», quindi se lo ritiene opportuno e/o indispensabile è libero di richiederlo, cioè è una sua valutazione personale. Spesso gli amministratori sono restii ad adottare questo tipo di provvedi-

Per evitare incomprensioni con chi è assente al momento della decisione assembeare, si può aggiungere che la richiesta al tribunale è una prassi stabilita assieme all’approvazione del rendiconto annuale menti perché sanno che il condòmino che riceve l’ingiunzione di pagamento considera tale atto come una offesa personale e ritiene che l’amministratore lo abbia richiesto perché non ha fiducia in lui. Di conseguenza da quel momento diventa nemico personale dell’amministratore.

Quando è previsto D’altro canto, esistono regolamenti di condominio che prevedono l’obbligo di richiedere l’emissione del decreto ingiuntivo al raggiungimento di un determinato periodo di morosità. In questo caso l’amministratore che non richiede il decreto non esplica il mandato conferitogli con la diligenza del buon padre di famiglia ed è responsabile direttamente di eventuali disservizi che dovessero verificarsi a seguito della mancata richiesta dei decreti ingiuntivi. Stante questa situazione, ci sentiamo di consigliare agli amministratori di inserire nelle delibere di approvazione dei rendiconto annuali e dei preventivi anche i termini di richiesta dei decreti ingiuntivi, al fine di evitare incomprensioni con i condòmini che, quindi, seppure assenti all’assemblea, al momento della ricezione del verbale vengano a conoscenza dell’obbligo dell’amministratore di richiedere l’emissione di decreti ingiuntivi al raggiungimento di determinati livelli di morosità.

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DIRITTO SPECIALE & ROVESCIO XXX ISOLAMENTO ACUSTICO

URLATE PURE XXX MA XXXIN SILENZIO Tra i problemi ricorrenti in condominio c’è quello di rumori stressanti, Xxx suoni molesti e fenomeni fonodisturbanti: eppure la legge prevede che non si possa superare una soglia massima di decibel. Per fortuna ci sono molte soluzioni a disposizione per rendere tranquilla la vita in un’abitazione di Fiorella Angeli di Xxx

S X

iamo attorniati dai rumori, ogni giorno. Da quelli che produciamo noi stessi a quelli prodotti dagli altri, compresi quelli dall’esterno, dal traffico,xxcome dal semplice vocio delle persone. Titolino I rumori sono utili perché ci consentono di cogliere, per esempio, pericoli Xxx imminenti (un’auto che accelera bruscamente, la rottura di un oggetto, il pianto di un bambino). Con i rumori regoliamo i nostri comportamenti, ma quando ci chiudiamo nelle nostre case, per il riposo serale e notturno, desideriamo isolarci e poter abbandonare quello stress costante dovuto alla nostra necessità di avere sempre la massima attenzione. Ma spesso, purtroppo, anche nelle nostre case non siamo in grado di poterci isolare completamente per rumori molesti prodotti (anche involontariamente) dai vicini di casa. Rumori che spesso, nei contesti condominiali, possono scaturire in liti tra condòmini. Il problema dell’inquinamento acustico ha assunto ormai un’importanza decisiva in termini di benessere psico-fisico e

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di qualità della vita delle persone e in particolare nei contesti condominiali rappresenta la causa delle principali controversie tra condòmini. Note dolenti La propagazione del rumore e, quindi, il grado di inquinamento acustico, può essere ricollegata a difetti strutturali dell’edificio o derivata dall’attività di cose o soggetti terzi. In particolare, sono causa di inquinamento acustico l’utilizzo di materiali inadeguati che non permettono una corretta insonorizzazione (pavimenti, solai, pareti interne ed esterne) e che rendono percettibile qualsivoglia suono (dal calpestio, al vociferare dei vicini), dall’obsolescenza delle strutture a difetti derivanti dall’impiantistica dell’edificio (ascensore, caldaia, condizionatori), dai segnali antropici molesti interni all’edificio (schiamazzi, urla) ai rumori antropici esterni all’edificio (il traffico). Al di là delle questioni riconducibili a comportamenti umani, che nei contesti condominiali sono legati

al regolamento condominiale, l’inquinamento acustico derivante da problematiche strutturali è come noto disciplinato dal Dpcm 5 dicembre 1997, il quale stabilisce i requisiti acustici passivi degli edifici (quelli costruiti di recente, naturalmente), ma anche limiti per gli impianti tecnologici (impianti di riscaldamento e condizionamento, ascensori, scarichi idraulici, i bagni, i servizi igienici e la rubinetteria). Ci vuole la fonometria La presenza di un difetto nell’isolamento acustico di un edificio si può verificare con opportune perizie fonometriche. Per ovviare a tali problemi è necessario procedere attraverso interventi in grado di ostacolare la trasmissione di energia sonora da un ambiente a un altro, interponendo tra i due un mezzo fisico di separazione. Un opportuno isolamento acustico protegge l'uomo dai rumori attenuandone o eliminandone la percezione sonora attraverso la dissipazione dell'energia sonora. In base alla fonte


del rumore e delle problematiche di insonorizzazione riscontrate si può procedere in molti modi, dall’isolamento delle pareti esterne a quello del soffitto mediante controsoffitto o del pavimento con un sottopavimento. Si realizzano contropareti o contromuri, mediante insufflaggio di materiali specifici nelle intercapedini e si sostituiscono gli infissi e i serramenti con soluzioni isolate e più efficienti, in questo caso non solo per il rumore, ma anche per ridurre la dispersione energetica. Che cosa scegliere Al pari dell’isolamento termico, dove è importante eliminare i «ponti», anche in acustica è fondamentale isolare ed eliminare i luoghi dove i suoni si propagano. Pareti perimetrali, infissi e serramenti sono, dunque, i primi elementi sui quali intervenire, oltre all’isolamento puntuale degli impianti tecnologici rumorosi. Le soluzioni sono molte, dall’utilizzo di materiali in fibre minerali fonoassor-

benti, che hanno notevoli vantaggi in termini di costo e di efficienza, ai pannelli e ai sistemi a cappotto per esterni che utilizzano per lo più materiali sintetici come polistirene e poliuretano espanso, fino alle soluzioni innovative legate all’insufflaggio. Ma non vanno dimenticati, per esempio, i materiali vegetali, porosi e fibrosi, adatti all’assorbimento acustico, alcuni particolarmente adatti a isolare anche le intercapedini del tetto e i solai. Nel caso dei soffitti, ci sono le controsoffittature e i sistemi di isolamento acustico (spesso associati a barriere al vapore) da inserire sotto i pavimenti. Per isolare gli impianti ci sono molte soluzioni, dai feltri lamellari alla lana di roccia idrorepellente, fino a particolari resine o a sistemi di intervento nelle condutture metalliche, oggi presenti in molte abitazioni, soprattutto dove sono presenti sistemi integrati per la produzione di calore e raffrescamento. Infine, ovviamente tutti gli interventi di isolamento acustico non dovrebbero prescindere da una integrazione con

serramenti e infissi. Le nuove soluzioni (vetrocamera a più camere associati a gas isolanti) e prodotti consentono di raggiungere abbattimenti dei rumori esterni molto rilevanti e di integrare, dunque, gli altri interventi in un insieme di soluzioni che, se ben installate, possono avvicinarci al silenzio. Tutti questi interventi, inoltre, possono essere identificati come lavori di ristrutturazione edilizia e, pertanto, detraibili in parte con il bonus fiscale sulle spese sostenute. Ottenere lo sconto Il costo per isolarsi acusticamente è una spesa che va integrata con quella relativa all’efficientamento energetico. Obiettivo finale è il nostro benessere, che il silenzio è in grado di darci, soprattutto a fine giornata e durante il riposo notturno, quando dobbiamo recuperare le nostre energie psicofisiche, energie che il silenzio ci restituisce magicamente e per le quali un buon investimento è in grado di aumentare la nostra qualità della vita e il nostro benessere.

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DIRITTO & ROVESCIO SPECIALE XXX EFFICIENZA ENERGETICA

XXX XXX QUANDO INIZIARE LA SPENDING REVIEW

Xxx

Tagliare i consumi, ma senza rinunciare al comfort: è un imperativo non solo di Xxx utile per ridurre le proprie spese, ma anche per fare bene all’ambiente. I condomini italiani, infatti, sono per l’85% edifici che sprecano troppo. Ma come fare? Il primo passo è incaricare un tecnico di individuare i punti deboli di Fiorella Angeli

I X

n Italia un terzo del consumo di energia è riconducibile agli edifici residenziali, xx i quali sono responsabili del 36% delle emissioni Titolinodi Co2 nell’aria. Gli elevati consumi sono da imputare allo stato in Xxx cui verte il patrimonio edilizio italiano, per la maggior parte vetusto e fortemente energivoro. Basti pensare che oltre il 70% di tale patrimonio è stato costruito prima del 1976, quindi con caratteristiche di scarsa o pressoché nulla rispondenza alle normative energetiche. La quantità del patrimonio a elevato consumo energetico sale esponenzialmente se si considera il patrimonio costruito prima del 2005, anno di emanazione delle prime norme tecniche per le costruzioni con precise prescrizioni energetiche (attuazione della direttiva europea). Se ci si sofferma solo sui condomini, i numeri risultano ancora più rilevanti. Infatti, oltre l’85% appartiene a classi energetiche a elevato consumo. È evidente che gran parte del consumo energetico potrebbe oggi essere note-

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volmente abbattuto attraverso adeguati interventi di efficientamento energetico, con ricadute positive su più fronti, dal risparmio in bolletta per le famiglie all’indotto economico generato dai processi di riqualificazione, oltre ai benefici ambientali derivanti da una riduzione della produzione di Co2 nell’aria. Mercato pigro Nonostante i numerosi benefici che gli interventi di riqualificazione energetica possono apportare al territorio, alle famiglie e alle imprese, il mercato italiano non sembra ancora particolarmente attratto da investimenti di questo tipo, molto probabilmente per un difetto di comunicazione e di comprensione delle effettive convenienze che oggi è possibile ricavare dalla riqualificazione energetica degli edifici. Ciò si verifica soprattutto in ambito condominiale, dove a una scarsa informazione si aggiunge la difficoltà di intervenire in seguito a procedure più

complesse, a difficoltà economiche legate alla multiproprietà degli spazi, agli ostacoli normativi che limitano la possibilità di accedere agli incentivi e alle agevolazioni promosse dallo Stato per le parti comuni dei condomini. Il governo, consapevole della necessità di intervenire anche e soprattutto sul comparto edilizio condominiale ha introdotto con la nuova legge di bilancio importanti novità volte a favorire l’accesso agli incentivi ed agevolazioni. Ne è un esempio la possibilità per i condòmini di optare per la cessione del credito (in luogo della detrazione fiscale) ai fornitori che eseguono i lavori o a soggetti terzi. Al fine di sfruttare al meglio tali opportunità è necessaria la collaborazione attiva degli amministratori condominiali, i quali devono presiedere in tutte le fasi, dalla constatazione del problema alle fasi di realizzazione dell’intervento. Ma quali sono i primi passi da compiere per verificare le esigenze di riqualificazione energetica di


un edificio complesso come un condominio? La prima mossa da compiere per migliorare l’efficienza e abbattere i consumi è procedere a una diagnosi energetica dell’edificio per valutare le dispersioni termiche, eventuali infiltrazioni e inefficienze, carenze tecnologiche e funzionali. Insomma, valutare tutti gli elementi di debolezza sui quali successivamente predisporre uno studio delle soluzioni tecnologiche più idonee. L’individuazione delle soluzioni deve essere accompagnata da un piano composto da diverse ipotesi, attuabili anche per stralci e/o per parti (data la particolarità del condominio), con l’individuazione specifica di costi e tempi di rientro dell'investimento, associando alla proposta anche i meccanismi di finanziabilità dell'intervento. Struttura & impianti Quali sono gli interventi da compiere per rendere maggiormente efficienti i nostri edifici condominiali? Principalmente interessano la struttura e gli impianti. In particolare, riguardano interventi sull’involucro, che possono ridurre il fabbisogno energetico fino al 25% (isolamento delle pareti interne, delle pareti esterne, dell’intercapedine, dei solai, interventi sulle aperture e sulla copertura). Gli interventi sugli impianti e l’introduzione di soluzioni domotiche consentono a loro volta di apportare notevoli risparmi energetici perché ottimizzano l’utilizzo degli impianti stessi attraverso sistemi intelligenti. Tra i sistemi domotici in grado di rendere efficiente energeticamente un edificio troviamo, per esempio, la gestione automatica delle tende da sole in funzione dell’irraggiamento solare, il ricambio d’aria automatico in funzione dell’utilizzo dei vari ambienti, dell’accensione e spegnimento automatico delle luci in presenza di persone. Decide l’assemblea La predisposizione di elementi di efficientamento energetico negli edifici condominiali rappresenta la vera sfida per il nostro Paese e passa attraverso azioni regolate dal codice civile, a partire dalla

decisione dell’assemblea condominiale. La legge di riforma del 2012 inserisce gli interventi di efficientamento energetico nella categoria di innovazione tecnologica, che ha facilitazioni in termini di autorizzazioni da parte dell’assemblea condominiale. In generale, per il contenimento del consumo energetico e installazione di impianti di produzione di energia da fonti rinnovabili, individuati attraverso un attestato di certificazione energetica o una diagnosi realizzata da un tecnico abilitato, l’assemblea può deliberare con la maggioranza degli intervenuti e almeno dei rappresentanti di un terzo dei millesimi dell’edificio. In questo caso, non occorre che all’atto della delibera sia già esistente il progetto delle opere, corredato dalla relazione tecnica di conformità. Il progetto dovrà ovviamente essere redatto e depositato in Comune prima dell’inizio dei lavori. Specificare gli interventi Qualora, invece, l’intervento non sia stato individuato attraverso diagnosi o certificazione energetica, ma semplicemente proposto e richiesto anche da un solo condòmino, l’amministratore è tenuto a convocare l’assemblea entro 30 giorni dalla richiesta. La richiesta deve contenere l’indicazione del contenuto specifico e delle modalità di esecuzione degli interventi proposti. L’amministratore condominiale può e deve giocare in questo un ruolo centrale come intermediario tra le opportunità offerte dal mercato e i condòmini. In particolare, l’amministratore dovrebbe predisporre azioni di sensibilizzazione sulle opportunità in termini di incentivi e agevolazioni nonché sui benefici economici indotti dalle azioni di efficientamento derivanti da una riduzione dei consumi che, nei casi migliori, può arrivare fino all’80%. L’efficienza non è mai troppa, sia quella energetica che quella della filiera e degli amministratori stessi, i quali oggi devono iniziare a essere maggiormente promotori dell’innovazione tecnologica, perché l’efficienza energetica è non solo risparmio ma anche e soprattutto buona gestione.

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Roberto Di Lellis

Federico Della Puppa Marco Sandri

Umberto Anitori

Virginia Gambino

Giovanni Manni

Paolo Toninelli

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Gianluca Zanutta


REPORT CONDOMINIO OK TREVISO - VENEZIA

SOLUZIONI A PORTATA

DI AMMINISTRATORE

Un’occasione per conoscere le proposte scaturite all’evento da parte di alcune aziende impegnate sul fronte dell’edilizia residenziale per rendere più confortevole, efficiente e moderno il condominio nel quale si vive a cura di Fabio Franchini

C

ondominio Ok nelle scorse settimane ha fatto tappa tra Treviso e Venezia, a Mogliano Veneto. L’evento organizzato da Virginia Gambino Editore si propone di mettere in luce le soluzioni per riqualificare il patrimonio abitativo. Un obiettivo raggiunto grazie al tour che attraversa l’Italia, Condominio Ok, giunto al diciottesimo appuntamento. Anche in questo caso il convegno dedicato ad amministratori di condominio, proprietari di abitazioni, professionisti e imprese, ha centrato

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REPORT CONDOMINIO OK

l’obiettivo. Innanzitutto, perché ha messo in luce qual è la situazione del sistema casa nelle province di Treviso e Venezia, grazie all’analisi ad hoc del Centro Studi YouTrade, commentata da Federico Della Puppa. I numeri della ricerca, che saranno pubblicati sul prossimo numero di Condominio Sostenibile e Certif icato, non lasciano spazio a dubbi: le due città del Veneto e la provincia hanno un patrimonio abitativo che deve essere al più presto rimodernato e, soprattutto, riqualificato secondo standard meno energivori, come ha evidenziato Virginia Gambino nell’introduzione. Magari anche grazie ai bonus casa, che sono un’opportunità da non perdere (e non dureranno all’infinito). Tra l’altro, secondo il disegno di legge sul Bilancio 2018, i bonus casa sono riconfermati, ma con numerose varianti. E, in alcuni casi, con l’ampliamento del perimetro di possibile intervento. Ed è stato questo un altro argomento, mol-

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to seguito, su cui si è centrato Condominio Ok. All’appuntamento in Veneto non sono mancate le testimonianze e le proposte delle imprese che più sono attive nel campo della riqualificazione, a cominciare da Gianluca Zanutta, dell’omonimo gruppo della distribuzione e co-organizzatore dell’evento. Hanno portato il loro contributo anche Paolo Toninelli (l’impatto degli impianti sul comfort), Giovanni Nanni (sicurezza in condominio), Fabri-

zio Bernacchi (impianto centralizzato multiservizio), Pierluigi Vergati (ristrutturazione e ascensori), Pietro Cereda (impermeabilizzazione di balconi e terrazzi). Infine, il talk show con la partecipazione attiva del pubblico, ha visto l’intervento di Renato Tesolin (vernici e cappotto), Marco Sandri (granigliati per esterni) e le conclusioni dell’esperto di condominio Umberto Anitori. Prossima tappa a Torino. Ecco la sintesi di alcuni degli interventi.


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REPORT CONDOMINIO OK VIVA IL MULTI-SERVIZIO Fabrizio Bernacchi, consulente Fibernet

Risparmiare sulla bolletta del telefono, centralizzare tutti i servizi in un unico impianto e aumentare anche il valore del tuo immobile. Tutto questo è possibile grazie ad un'unica soluzione: si chiama Multifiber Building ed è l’impianto condominiale multi servizio in fibra ottica fornito da Fibernet. Fabrizio Bernacchi, consulente dell’azienda che da più di trent’anni opera nel mondo delle telecomunicazioni, ha spiegato tutti i vantaggi di imboccare questa strada: «Multifiber Building è un impianto in fibra ottica che centralizza in un unico sistema tutti i segnali: antenna tv, satellite, telefono, internet, video-citofonia, videosorveglianza, controllo energetico e così via. Comodo, vero? Si tratta, insomma, di un’unica infrastruttura che permette una maggiore facilità di connessione per tutti i servizi disponibili in un edificio, rendendo così ogni unità abitativa interconnessa e predisposta alla banda larga e a tutti i servizi di domotica di cui si vuole usufruire». Prendiamo il caso della sicurezza: «Solitamente oggigiorno la videosorveglianza è fatta a livello di singolo appartamento, però quando il ladro entra nello stabile ha già percorso l’80% della strada. Se, invece, c’è un impianto comune di videosorveglianza e diamo la possibilità nei singoli appartamenti di andare a visionare le telecamere condominiali, è meglio e più sicuro, perché ci

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sono più occhi vigili». Inoltre, cosa non da poco, Multifiber Building è veloce da installare e facile da gestire. Infatti, una volta creata l’infrastruttura nell’edificio non c’è bisogno di operare interventi di manutenzione o similari, come il tiraggio dei cavi giusto per fare un esempio concreto. «La cablatura verticale degli stabili soddisfa i requisiti della legge 164/2014 che ha stabilito che a partire dal 1 luglio 2015 tutti gli edifici di nuova costruzione, o soggetti a importanti lavori di riqualificazione, devono avere la struttura multi servizio in fibra ottica, condizione necessaria per ottenere la licenzia edilizia». E il risparmio è assicurato dal momento che questa tipologia di intervento, oltre a dare valore aggiunto, rientra nelle agevolazioni fiscali dei Bonus Casa: «Le nuove normative prevedono una detrazione del 50% degli oneri fiscali per le ristrutturazioni edilizie in materia di lavori di adattamento dei vecchi sistemi in impianti multi servizio in fibra ottica. In tutto questo Fibernet prevede un servizio di assistenza postvendita sull’impianto condominiale».

L’ACQUA PIOVANA COME RISORSA Carola Bosi, Sales Engineer Redi L’acqua è un bene vitale e primario che deve essere tutelato, eliminando il più possibile ogni spreco relativo al suo consumo. Per perseguire questo obiettivo, negli ultimi anni ha preso sempre più piede il recupero delle acque meteoriche. I consumi di acqua in Italia sono circa di 9 miliardi di metri cubi l’anno e il consumo pro capite giornaliero si attesta sui 200 litri per abitante. Tanti, troppi.. «Soffriamo di irregolarità nell’erogazione dell’acqua per cui il suo recupero e riutilizzo è una necessità; Redi offre soluzioni pratiche davvero interessanti in materia di sistemi di stoccaggio, movimentazione e trattamento dei fluidi. L’impermeabilizzazione così spinta nelle nostre aree urbane ha determinato un’alterazione del ciclo dell’acqua: oggi l’acqua che piove dal cielo si infiltra

molto meno e scorre molto di più, con tutti i problemi che ne conseguono. Per cui il recupero delle acque meteoriche è diventata una misura di tutela e protezione delle nostre zone urbane. La maggior parte del consumo idrico è di tipo civile, cioè residenziale: case e condomini. Sprechiamo circa 80-100 litri per una doccia e 40 al giorno per la cassetta del wc. «Attualmente, in Italia l’acqua si paga poco rispetto alla media europea ma non sarà sempre così. Tanto è vero che le aziende che gestiscono il servizio idrico lamentano difficoltà di gestione viste le (basse) tariffe attuali, che aumenteranno sicuramente in futuro. Quindi l’acqua costerà sempre di più e una risorsa come l’acqua piovana sarà sempre più importante». Veniamo dunque alle quotidiane tipologie di impiego idrico che non richiedono acqua potabile: l’irrigazione delle aree verdi, il lavaggio delle automobili, la pulizia delle aree comuni condominiali (come i cortili). Ecco, poter utilizzare l’acqua piovana per queste attività è un’opportunità più che interessante per risparmiare soldi e una risorsa così preziosa. «Per fare un esempio molto diretto, con un serbatoio di raccolta e contenimento posto sul tetto di un edificio (dotato di un filtro per le foglie e similari), possiamo raccogliere acqua sufficiente per le attività irrigue e di pulizia condominiale, per lo scarico dei servizi igienici e anche per alimentare le pompe di calore. Ovviamente, per un uso domestico l’acqua raccolta subi-


sce più cicli di trattamento. È questo il caso dell’acqua meteorica impiegata nel primo ciclo di lavaggio della lavatrice. Redi propone tutta la gamma di prodotti e soluzioni per il recupero e l’impiego dell’acqua piovana, soluzioni mirate e su misura in base alle esigenze e ai fabbisogni del singolo condominio e anche della singola unità abitativa, in modo modulare e adattabile caso per caso. Anzi, casa per casa. Il tutto dando un servizio a trecentosessanta gradi, dalla fase di preventivo e sopralluogo a quella di postvendita e manutenzione».

NUOVA VITA PER L’ASCENSORE Pierluigi Vergati, titolare della Vergati

È successo a tutti di tornare a casa e trovare l’ascensore occupato perché qualche condòmino non ha accompagnato del tutto la porta di chiusura al piano. O perché, ancora peggio, l’impianto di elevazione è guasto (per l’ennesima volta). Per questo motivo in tante realtà residenziali si discute se sia meglio intervenire in modo invasivo su un vecchio impianto ascensore per sistemarlo una volta del tutto o se, invece, sia meglio sostituire in toto il mezzo. «Vergati ha più di 40 anni di esperienza e oltre 3500 ascensori varati per le più disparate strutture: realtà abitative e di lavoro, condomini, scuole, uffici e ospedali. Produce e installa qualsiasi tipologia di elevatore: panoramici, tradizionali, monta-lettighe, piattaforme elevatrici

e montacarichi industriali». Comunque, installare oggi un nuovo ascensore in uno stabile esistente non è sempre cosa facile e scontata, perché ci si trova a districarsi con le pecche di impianti spesso e volentieri vetusti, già oggetto di diversi lavori di manutenzione, per esempio sul quadro di manovra. Va da sé che i costi di gestione, vista la frequente manutenzione, si impennano. Ma l’ascensore è un mezzo usatissimo e deve essere sicuro per cui bisogna sempre prestare attenzione alla sicurezza. «Ci sono tantissimi elevatori con più di 40 anni di vita di cui è molto complicato trovare le componenti di ricambio e che spesso e volentieri hanno un difficile accesso per i diversamente abili. Ecco perché insieme al cliente è necessario fare una valutazione più che attenta del lavoro che si vuole andare a compiere. Ci si può fermare a sostituire le porte manuali di piano con quelle automatiche o allargare il vano per agevolare l’accessibilità (penso soprattutto alle carrozzine), oppure progettare appunto un intervento strutturale di sostituzione in toto dell’impianto di elevazione. Fatto sta che si tratta di una tipologia di intervento di ristrutturazione che gode della detrazione del 50% delle spesa (in dieci anni) e se è finalizzato all’abbattimento delle barriere architettoniche si può usufruire anche dell’Iva agevolata al 4%. Noi seguiamo il cliente dal primo sopralluogo fino all’eventuale manutenzione post-vendita».

IMPERMEABILIZZAZIONE QUATTRO STAGIONI

che dimezza i tempi delle posa rispetto al tradizionale impermeabilizzante cementizio». I vantaggi sono numerosi: «Le piastrelle del balcone o del terrazzo posano direttamente sulla membrana autoadesiva, (la quale è veloce e facile da applicare senza ricorrere ad attrezzature speciali), non è necessaria la demolizione dell’esistente, si può posare anche su superfici umide, ha proprietà antifrattura, è calpestabile durante la lavorazione e soddisfa in toto i criteri dei protocolli ambientali». In breve, ecco come funziona: «Si parte dalla membrana prefabbricata autoadesiva per strisce, capace di fare presa su qualsiasi materiale di superficie e di eliminare le bolle d’aria causate dall’umidità. Si srotola la membrana e si rimuove il film siliconato: a posa avvenuta pressare bene la superficie 1 con un rullo. Dunque, tutte le linee di accostamento tra i teli devono essere sigillate con una doppia mano di Unolastic (per il periodo estivo) o Purlastic Flashing, interponendo Rinfotex Extra sul prodotto ancora fresco. Unolastic è un monocomponente bituminoso a base acqua e pronto all’uso, Purlastic un bitume poliuretanico a base solvente: sono due materiali liquidi, determinanti per curare al meglio i dettagli. Ultimo step: su Selftene Strip Terrace si posano direttamente le pavimentazioni impiegando i collanti cementizi, oltre a tutta la serie di elementi di contorno: striscia di armatura, silicone, bocchettoni, profili perimetrali e fuga epossidica bicomponente».

Riccardo Villani, ufficio tecnico Index Il trattamento delle impermeabilizzazioni e le sgradevoli infiltrazioni su terrazzi e balconi sono tematiche di centrale interesse nella vita di condominio. E sono il pane quotidiano della Index, che da decenni di occupa di trovare le soluzioni a questi inconvenienti. «La soluzione che offriamo si chiama Selftene Terrace System e consiste in un veloce sistema impermeabilizzante sotto piastrelle per rifacimenti senza demolizioni,

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PSICONDOMINIO Per porre quesiti a Gaia Cigognini potete scrivere a redazione@vgambinoeditore.it

Se il condòmino si chiama Otello Gentile Psicondominio, mi rivolgo a un'esperta anche se, francamente, faccio fatica a immaginare quale possa essere la sua diagnosi. Il fatto è questo: in un appartamento del nostro condominio, nella stessa scala in cui abito, c'è un uomo che ha una gelosia ossessiva nei confronti della propria moglie. Spesso, per esempio, finge di uscire, ma si apposta dietro un angolo per controllare se la moglie ha un appuntamento con qualche amante. Oppure lo si vede origliare fuori dalla sua stessa porta per ascoltare se la moglie in casa sta telefonando a un presunto amante. Dalla finestra lo abbiamo visto pedinare la povera donna che, probabilmente, andava a fare la spesa. Insomma, un comportamento imbarazzante ed eccessivo. Potrebbe essere affetto dalla sindrome di Otello? C'è il rischio che questa esagerata gelosia sfoci in un comportamento violento? Grazie per i consigli che vorrà offrire. S.B. , via e-mail Si tratta del disturbo chiamato Sindrome di Otello. Come suggerisce il nome stesso, trova le sue radici nel personaggio Shakespeariano Otello, che uccise la moglie Desdemona perché convinto (ingiustamente) della sua infedeltà. Con questa sindrome si indicano dunque quei comportamenti di gelosia ossessiva patologica, che possono arrivare a distruggere non solo la serenità di una coppia, ma anche la stessa vita dei partner. A presentare i sintomi di questo tipo di gelosia sono generalmente le persone con una bassa autostima, coloro che sono insicuri o particolarmente ansiosi. La manifestazione della sindrome di Otello può comprendere, per esempio, la tendenza a controllare continuamente la vita del partner, per evitare oppure scoprire eventuali tradimenti, fino al fare dei veri interrogatori e compromettere la vita quotidiana della persona amata. Questa è una breve sintesi del disturbo, e io non posso sapere se il suo vicino di casa ne soffra realmente. Nel caso il comportamento fosse così ossessivo come lei descrive, ciò che il condòmino dovrebbe fare è intraprendere un percorso di psicoterapia, che potrà aiutarlo a scoprire quali sono le cause del suo problema, ed affrontarlo nel modo giusto, per tornare a vivere l’amore in maniera sana e libera.

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Assemblee infiammabili Buongiorno, nel nostro condominio le assemblee periodiche (avvengono almeno due volte l'anno) sono sempre un momento molto delicato per tutti. C'è, infatti, una condòmina che manifesta una suscettibilità fuori dal normale. Intendo dire che non è possibile contraddire e neppure discutere su una qualsiasi sua proposta. Se chiunque, amministratore compreso, osa ragionare su qualche aspetto, la suddetta alza la voce, diventa rossa e, subito dopo, si mette a piangere come fosse stata maltrattata. Un esempio: all'ultima assemblea ha proposto di installare una telecamera di sorveglianza su ogni piano del palazzo, più due in ingresso e una sopra i citofoni. Appena un altro condòmino ha chiesto semplicemente se aveva calcolato il costo dell'operazione, è scoppiato un putiferio, tanto che l'assemblea è stata sospesa. Che fare? Somministrare Valium di nascosto? Sabrina M., Roma Sicuramente la signora in questione ha difficoltà a gestire le sue emozioni. L’amministratore del condominio in separata sede, dovrebbe consigliarle di seguire un percorso psicoterapeutico per gestire al meglio le sue emozioni nei contesti allargati, per evitare di bloccare l'assemblea a causa del suo comportamento, non idoneo alla presenza di tutti i condòmini. Il potere dello Yoga Una mia amica, che abita nel mio stesso condominio, si è messa in testa di organizzare sedute di yoga condominiali in uno spazio comune del seminterrato. Tutto bene se si limitasse a chiedere la disponibilità ai condòmini. Ma ha pensato bene di appendere cartelli negli androni delle diverse scale dove si promette a chi parteciperà alle sedute di yoga un cambiamento (in meglio) della vita, salute e benessere. Mi chiedo se lo yoga possa garantire davvero tutte queste meraviglie o, invece, se non si tratti di una pericolosa illusione. A.B., via e-mail Lo yoga è una sistema di pratica sia fisica che mentale, nato in India circa 5000 anni fa. La parola in sanscrito significa unione e si riferisce alla connessione tra corpo, mente e spirito. Lo yoga però va ben oltre la semplice pratica fisica e dona anche numerosi benefici psicologici. In particolare lo si può riscontrare su più aspetti: migliora il benessere della mente liberandola dallo Stress, dalle preoccupazioni, dall'ansia e della tensione mentale. Inoltre, aiuta a combattere la depressione e aumenta la concentrazione. È una disciplina profondamente benefica e questi sono solo alcuni dei benefici che può donare ai praticanti. Può fare veri e propri miracoli sia a livello mentale che fisico ma per vedere i risultati auspicati va praticato costantemente. Quindi non è un'illusione se praticata costantemente.


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Condominio S&C gennaio 2018  

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