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BUILDING DESIGN DEVELOPMENT

独家专访

Ricky Wang

Kevler Homes 创始人

专注有价值的房产资讯

GETTING AHEAD IN THE PROPERTY MARKET

• 最新政策权威解读

• 市场趋势专业剖析

• 菁英人士独家访谈

• 特约作者重磅观点

超过100个分发渠道，包括NZCBIA超过100家商业会员单位、开发公司、房地产公司、银行、建筑公司、建筑材料、建筑师和专业咨询公司等。 WWW 网站 Website 微信 WeChat 活动 Event 季刊 Magazine

• 行业信息全面放送创刊于

逸居新西兰

出版人 Publishers

高榛汘 Pauline Gao ; 许立 Frank Xu

执行主编 Executive Editor

Ziyan Lu

编辑 Editors

Ziyan Lu ; William Song

美术设计 Designer

Hailey Hou

广告代理 Advertising Enquiries

高榛汘 Pauline Gao pauline@multimarketing.co.nz

021 363 389

黄海鑫 Dylan Huang info@nzcbia.org.nz

021 130 9828

发行地 Distribution Place

新西兰 New Zealand

出版商 Publishing House

Elevate Productions Ltd

* 逸居新西兰及 Elevate Productions Ltd 全权拥有该书所有原创图文版权。部分图片来自Freepik，如有版权问题, 请与我们取得联系。

* 刊物中所有的内容没有经过出版商的书面允许不能被使用。

* Elevate Productions Ltd 不会为此书内容为任何人带来的损失负责。此刊物的内容只供参考。

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上期回顾

第27期杂志以新西兰华人建筑业协会副会长Keven Chen为封面人物，也是2024年新西兰国际建筑业博览会暨峰会的特刊，展现了博览会的空前盛况，同时，许多行业人士围绕着“建筑业总动员”的主题分享了建筑业相关的真知灼见，包括建筑法律、政策、材料、贸易等。

逸居新西兰｜b+d新筑·筑新」

Pauline Gao Founder, MultiMarketing Ltd

大家好，转眼间，2025年已过去五个月。在这样一个充满变革与不确定的年份，我们迎来了新一期《逸居｜新筑·筑新》杂志的发布，也正式拉开了今年主题活动的序幕。本期我们以“建筑与开发：挑战与机遇”为题，深入探讨建筑行业在当前经济环境中的转型与突围之道。

建筑行业一直是新西兰经济的支柱，承载着近千亿纽币的年产值与逾 57万从业者的希望。然而，低迷的市场和信心的缺失正考验着整个行业的韧性与信任体系。我们希望透过这一期内容，传递出一个清晰的信号——挑战之中，始终蕴藏机遇，而信任与品牌的力量，正是穿越低迷周期的关键。

本期封面故事专访了Kevler Homes创始人Ricky Wang，从一名初入

行的建筑创业者，到如今基督城最大住宅开发项目的引领者，他用实际行动诠释了“同步施工”的效率革新，也证明了品牌价值源自执行力与创新力。我们还特别邀请多家企业分享自身在逆境中的突破之路，涵盖从技术升级、绿色建筑，到精准的市场策略，让每一位读者都能从中获得启发。

政策与法规的动态同样是行业从业者关注的焦点。我们特别对建筑与建设部长Chris Penk进行了专访，深度解析政府改革如何重塑行业信心，从资源管理法（RMA）改革到快速审批机制的推动，为企业与投资者提供了全新视角。

2025年，也是NZCBIA新西兰华人建筑业协会成立十周年的重要时刻。我们以“以人为本，海纳百川（Engage, Empower, Elevate）”为年度主题，回顾十年同行路，展望未来新篇章。接下来的几个月里，我们将通过一系列高质量的活动持续为行业搭建交流与合作的平台，这包括5月的中国商务考察、6月的十周年庆典、7月的纪念特刊、8月的行业报告发布会，以及9至10月的NZIBES博览会与卓越奖颁奖盛典。

在这个关键时刻，我想再次强调：信任，是品牌最珍贵的资产。无论市

场如何变化，坚持真实、透明与责任，是我们作为行业媒体、也是作为品牌共建者的初心所在。感谢每一位读者、客户与合作伙伴，是你们的信任与支持，让我们得以一路同行。

让我们以真诚的态度迎接变化，以专业的能力应对挑战，共同推动新西兰建筑业迈向更具韧性与影响力的未来。

「逸居新西兰｜b+d新筑·筑新」出版人

Frank Xu President, NZCBIA

许立

新西兰华人建筑业协会会长

本期杂志发行之际，恰逢新西兰房地产建筑业持续低迷。不同于 2023-2024年民宅低迷、商业繁荣的局面，如今住宅市场已现回暖迹象，商业市场却刚陷入低谷，复苏尚遥遥无期。

本期的封面人物是新西兰华人建筑业协会南岛分会会长，基督城 Kevler Homes创始人Ricky Wang。Ricky的经历既平凡又充满戏剧性，恰好也与许许多多华人房地产建筑业的成功企业家的成长不谋而合。有人会把他的成功归结成运气，那是你没有看到他一丝不苟稳扎稳打的做事风格，没有看到他勇于创新不墨守成规勇气，没有看到他果敢决断坚持不懈的领导力。强烈推荐大家阅读他的故事！协会即将组织“2025新西兰房地产建筑业投资代表团”访问中国，今年代表团会访问郑州和成都两个城市，拜访政府部门、参观新能源、基建以及建筑材料和设备的企业、当然还有多个绿色建筑和大型建筑项目的参观学习。希望通过访问以及随后的跟踪推动，能够协助新西兰政府管理部门和当地相关公司与中国专业公司相互沟通了解，进而达成对接合作。

今年是华人建筑业协会成立10周年，我们将会有一系列活动来庆祝10 年的团结、卓越和进步，并展望未来十年的增长、包容性和领导力。我们坚信过去10年协会的发展得益于所有参与协会创立、运营和发展的人，包括理事、会员、义工、支持者、赞助商和合作伙伴。

2025年新西兰国际建筑业博览会暨峰会已经在紧锣密鼓的筹备中。PlaceMakers、Barfoot & Thompson、Myland Partners已经确认成为Diamond Sponsor & Key Partners，KONE通力电梯和 James Hardie确认成为Diamond Sponsor；50%的展位已经售出；晚宴也已进入紧张的策划阶段，我们力争为大家呈现一个精彩的十周年庆典和华人房地产建筑业的高光时刻。

今年的NZCBIA卓越奖开始开放申请，在市场低迷的环境中，我们更应该展示华人开发商、设计顾问和建商的风采，在此再次呼吁广大华人的优秀项目和从业人员踊跃报名参与卓越奖的角逐。

此外，协会再次邀请著名经济学家Shamubeel Eaqub撰写2025年《NZCBIA建筑业年度报告》。2025年报告将通过结合定量数据和定性见解来反映当前环境，重点关注传统指标以外的指标，包括就业、住房结果和生产力等因素。案例研究将提供以人为本的观点，主题包括劳动力市场动态、生产力提高、健康和安全、培训以及人工智能的影响。该报告将于8月19日在惠灵顿的国会大厦发布，建筑与建设部长 Chris Penk先生和国会议员Nancy Lu女士将与NZCBIA一起共同主办此次活动。目前已有BCITO、Master Builders NZ、东方建筑、MEC Engineering、Prostone磐石工程和FQCL建筑公司确认成为报告的支持单位。我们还需要更多的支持，让我们在惠灵顿的国会大厦以及奥克兰和基督城的晚宴上共同见证华人为新西兰房地产建筑业做出的突出贡献！

Patrick English CEO, MultiMarketing Ltd

英派特

卓嘉传播CEO

这一年多么不平凡，而现在才刚到五月！在新西兰内外，过去12个月可以说是我记忆中最具冲击性和影响力的时期之一。

我从未想过，一场美国大选的结果，竟能对新西兰乃至全球经济产生如此深远的影响——尽管美国占全球GDP的近30%。但事实就摆在我们眼前。美国的决策对全球经济产生了无数连锁反应，但对我来说，归结起来只有两个关键因素：信心和信任。除了经济体量，美国之所以成为世界各国经贸往来的核心伙伴，以及美元成为全球主要国际货币，正是因为这两个因素。正如那句老话所说：“美国经济一打喷嚏，全球就感冒。”

遗憾的是，正是信心和信任这两个支柱，在过去几个月遭到了严重削弱。这一点，在新西兰本地，特别是在建筑与施工行业中同样显现无遗。

正如2024年《NZCBIA建筑业年度报告》指出的那样，新西兰建筑与施工行业的整体市值已达到994亿纽币，比之前的估算高出近300亿纽币。这个行业直接或间接雇佣了全国20%的劳动人口，约57.6万人。对新西兰而言，当建筑业打喷嚏时，整个国家的经济都会受寒。我们对这一关键行业的信心与信任至关重要。

为了重建信心与信任，政府正在推动一系列改革，包括：改革《资源管理法》、推出《快速审批法案》、调整海外建筑材料进口与使用的相关规定、对海外投资办公室（OIO）及签证制度进行改革等。

这些举措无疑是朝着正确方向迈出的步伐，但与此同时，某些地方政府大幅增加开发贡献费，以及一些重大项目的取消或缩减，也可能抵消这些努力。其结果是：行业整体几乎没有出现实质性改善。项目停滞、破产数量上升、行业失业问题依然严峻。

归根结底，这种低迷可以追溯到最根本的两点——缺乏信心和信任，而这恰恰是推动真正经济复苏不可或缺的基础。

不过，尽管整体环境令人忧心，本期《逸居》杂志依然带来了不少积极和鼓舞人心的内容，例如

• Ricky的故事展示了建筑业依然在不断创新。

• Rewiring Aotearoa的专题让我们看到动态变革所能带来的巨大成果。

• Dylan Huang的文章进一步突出新西兰对环保与可持续发展的不断投入。

• 在接受逸居独家专访时，新西兰建设部长Chris Penk表示：“我们正处于一个可以推动实质性改变的时刻。”

所以，并非全是坏消息！

展望未来，MultiMarketing和NZCBIA将在2025年继续迎来忙碌而激动人心的一年，例如年度中国访问团、新一期《NZCBIA建筑业年度报告》发布会和NZIBES。我们期待在这些活动中与大家见面，并携手迎来一个更加积极向好的2025年！

选择逸居新西兰

精准触达

新西兰房地产建筑市场

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封面故事

Ricky Wang

Kevler Homes 创始人

快人一步，建造陈规之外的可能

P12

大局

【精彩速览】

P10 近年来建筑和房地产开发行业概述【焦点特写】

P14 独家专访Ricky Wang：快人一步，建造陈规之外的可能【房地产】

P26 房价神话还能持续吗？未来30年，新西兰房地产市场的真相大揭秘

P28 租赁市场的供需关系：从账面收益到资产逻辑，你买房是为了什么？

P30 利率越低，违约越多？新西兰央行报告揭示：市场逻辑正在被改写

行业观点

【法律政策】

P32 海外投资法变革全解析

P34 如何遵守《资源管理法》（RMA）规定【金融】

P36 2025年新西兰建筑开发贷款市场：机遇与挑战并存【环境】

P38 让你的家成为发电站：推动新西兰迈向电气化未来

P40 什么是可持续建材？新西兰建材背后的真相与反思【建筑】

P42 加速审批、拥抱国际合作：新西兰建设部长Chris Penk 谈建筑业改革方向

P46 破解行业痛点！专访：Myland Partners的2025年建筑业生存法则

P48 公寓开发：挑战与机遇——新西兰高层公寓开发的现实、策略与展望

行业风采

【2024房地产/建筑业年度风云榜】

P51 年度建筑企业：Aspiring Management Limited

P52 年度建筑材料创新企业：Archimax

P53 年度商业买卖租赁中介：Millie Liang

P54 年度高端地产中介：Sarah Liu

P55 年度物业管理中介：Clay Reeve

P56 年度餐馆：品悦会

P58 建筑业年度荣誉！2025 NZCBIA卓越奖项目征集启动

商业菁萃

【企业】

P60 故事的力量：穿越贸易、人与成长的旅程【移民】

P63 新西兰移民的实际影响评估：移民下降将如何重塑新西兰未来【风水】

P66 建筑业的“离”想境界：九运指引下的创新与突破【设计】

P68 灯光设计随想

近年来建筑和房地产开发行业概述

撰文 Frank Xu

房地产开发与建筑业是息息相关的上下游产业！在新西兰，房地产价格涨跌往往伴随着建筑业的起起伏伏。新西兰华人建筑业协会（NZCBIA）成立至今正好十年，今天我们就聊聊新西兰的房地产和建筑业这十年的风风雨雨。

如果只是聚焦在这十年，那么不得不提几个对奥克兰房地产市场起着决定作用的里程碑。首先是奥克兰统一规划（The Auckland Unitary Plan）的公布实施，时间是2016年11月15号。自从这个极具争议的城市规划法案的实施以来，奥克兰统一规划对城市的发展产生了重大影响，主要表现在以下几个方面：

1. 增加住房供应：该计划促成了数千套新房的建设，解决了奥克兰的住房短缺问题。

2.环境保护：已采取战略措施来保护奥克兰的自然环境，即使城市正在经历变化和发展。

3. 经济增长：该计划为发展提供了明确的指导方针，有助于刺激经济活动、促进未来发展并吸引投资。

4.中密度市场的崛起，2021年奥克兰中高密度住宅的建筑许可证批准数量首次超过低密度住宅的数量。

其次就是2020年的新冠疫情的爆发，不仅仅把房价打到2008 年世界金融危机以来的最低点，“也许”从此改变了新西兰房地产的市场周期。2020年到2024年，房地产市场经历了一段“特殊的时期”，2020到2021年，新冠疫情大流行期间，受高需求、低利率和旅行受限的影响，房地产价格急剧飙升。2022到2024年期间主要是2021年市场高峰后的冷却、修正和稳定。如今，房价基本上回到疫情前理性的水平，影响房价的主要因素回归到传统因素，如：利息水平、市场资金、人口增长、收入水平等等。

其他规划政策的变化，如：MDRS，国家城市发展政策声明（NPS-UD）对中高密度住宅的推进都可以视为奥克兰统一规划政策的延续和修正。

综上所述，影响房地产市场的根本因素没有变化，新西兰房地产市场的周期性特征不会改变，随着利息的降低，市场信心的恢复，人口稳定增长，未来几年房地产价格必将稳中有升。相信大部分的华人房地产业从业人员经历了过去1至2个周期的历练，会愈加成熟和理性。笔者有几个建议：

• 尊重市场规律，合理安排投资资金额度、项目数量和类型。

• 深入市场，了解市场真实的需求，依据市场的需求设计适销对路的产品。

• 勇于创新，这里的创新不仅仅指技术上的创新，还有管理方式、领导力、决策方式的创新；这也是这几年华人开发商能够拥有越来越多市场份额的关键所在。

房地产市场的波动归根结底是一个供需关系的转换，需求方是终极买家或使用者，而供应方则与建筑业息息相关。

新西兰建筑业规模庞大，其2024年收入达到994亿纽币。建筑业为全国提供了大量的就业岗位——超过30万直接岗位以及近27万间接岗位（如材料和服务供应商）。

建筑业的发展对新西兰而言是至关重要且必不可少的。新西兰住房和基础设施短缺，改善政策和解决供给不足问题将在未来十年加速住房的供应。人们日益增长的政治认知和觉悟也将维持强劲的基础设施投资。

为了满足未来的需求，新西兰建筑业必须成熟起来。而其成熟的关键则在于减少模糊性、精简工作流程、以及为员工投资提升其技能水平。如此，新西兰建筑业的生产力才能被提高。

扫码阅读完整版 2024年《NZCBIA建筑业年度报告》

新西兰建筑业在过去10年没有诸如“奥克兰统一规划”这样革命性的政策的影响，疫情对建筑业的影响却极其相似，2020 至2023年，在经历了一个“疯狂”的时期后，建筑市场已回归理性。2020至2023年，建筑成本激增，材料和技术工人短缺，市场纠纷猛增，至今仍让许多从业人员心有余悸。

正如NZCBIA建筑业报告所指出的，生产力不高并亟待改进是新西兰建筑业面临的核心问题。虽然生产力增长是整个新西兰都面临的挑战，但自1990年代初以来，建筑业的生产力几乎没有改善，这也是经合组织（OECD）国家普遍关注的问题。更重要的是，通过政府、行业和企业的共同协作配合，建筑业的生产力是可以提升的。建筑业普遍存在的问题就是过度依赖大量小型企业，而这些企业因忙于日常事务，难以在新技术、培训、系统和流程方面进行投资，从而提升生产力。

这些年整个行业都在寻找解决方案！建筑业的复杂性以及生产力不足的复杂性使得许多解决方案迄今未能取得成功。不过，国际上的一些解决方案为我们提供了以下三类思路：

• 减少制度方面的歧义更准确的信息、更高效的协调和更高质量的政策讯号能让各方在建筑业体系中更放心地扩大生产规模以按时完成生产。这些措施影响的是建筑业的价值构建，而不会影响成本。这一策略往往在制度和行业层面发挥作用。这一届新西兰政府已经出台许多改革措施，希望能够尽快落实细节，如果这些改革得以实施，未来对建筑业生产力的提升有着积极的作用。

• 精简流程

通过标准化、加快审批流程和投资于自动化生产等干预措施减少决策层的影响并减轻工人的负担。如能得到行业层面的支持，精简流程这一策略往往能在跨行业、跨施工场地作业时发挥作正如“2024年《NZCBIA建筑业年度报告》”所述：

用。许多建筑业的企业和个人一直的前赴后继地努力，有的在优化精简流程，如：市政府审批流程，ECI等新的合同方式；有的在利用新技术来提高效率，如：BIM，预制，模块化，3D打印等等。

• 提高技能

即提高当前参与施工的工人和未来潜在劳动力的教育水平和技能。随着越来越多的关键岗位依赖移民工人，阅读能力和口语表达能力等基础知识会变得十分必要。提高技能这一策略往往是在整个体系内进行的，并且需要具备前瞻性。可以说这几年建筑业的工资水平领先于其他行业，政府也非常重视学徒培训，BCITO的培训机构从政府得到越来越多政策和资金的支持，希望会缓解技术工人短缺和专业技术人员流失的问题。

如上所述的解决方案或策略都是比较宏观的。当我们将其付诸实践后，管理流程将变得成熟，现场返工、员工流动和延误交工都会被减少。整个行业的规模可能会变得更大，从业者技能变得更高。

总之，新西兰房地产建筑业依然是新西兰最活跃的行业，同时也存在许多亟待解决的问题；但笔者相信未来几年，这个行业依然给所有从业人员和企业提供优秀的机会。新西兰华人建筑业协会将继续踔厉奋发、勤耕不辍，进一步为新西兰华人房地产和建

筑业从业人员和企业提供一个团结、可持续、有前瞻性的服务平台，为推动建筑业的改革和欣欣向荣作出积极贡献。

作者简介

Frank Xu

Frank目前担任新西兰华人建筑业协会会长，新西兰雇主与制造商协会创会董事，新西兰舜地集团副总经理和项目总监。同时他是一位资深开发经理、资深项目经理、建筑和房地产业分析师。Frank拥有35年的项目管理和房地产开发的专业背景。Frank带领团队参与的项目包括高层办公楼、多层或高层公寓楼、购物中心、超市和零售店、学校建筑、大型工业开发和仓库建筑、大型住宅房地产开发项目等。在商业经营管理和治理方面，Frank勇于引领公司团队识别项目中利益相关者的需求，并据此制订短期和长期目标。Frank通过发挥领导作用和过硬的经验保障团队按计划顺利推进工作，达到既定目标。

撰文 Ziyan Lu

图为受访者提供

独家专访

Ricky Wang

Kevler Homes 创始人

快人一步，

建造陈规之外

的可能

在正确的时间点做正确的事，总是快人一步，总是脚步不停。这或许就是对Ricky Wang最好的描述。

作为Kevler Homes的创始人，他不仅是一位建筑商的，更是一位不甘于现状、不断挑战行业边界的创业者。从亲手建造房屋，到如今领导基督城规模最大的住宅开发项目之一，Ricky Wang 以敏锐的市场洞察力和极致的执行力，走出了一条不同寻常的建筑之路。

Ricky Wang的故事不禁让人惊叹：他莫不是能未卜先知？事实上，每一次精准的决策背后，都离不开一丝不苟的规划，与在困境中破釜沉舟的魄力。

在同行还在等待市场信号时，他已率先做出了果断决策；在行业惯性思维之下，他敢于打破常规，推动更高效、更可持续的施工模式，为整个行业引领方向。他不仅关注如何盖好房子，更关注如何提升客户体验，如何让房屋建设变得更智能、更环保、更符合未来居住趋势。

今天的Kevler Homes，不只是一个建筑公司，更是建筑理念的革新者。而 Ricky Wang，正是这场变革的推动人。

以下是他的自述：

起点与探索

1999年7月，刚结束高中课程的我从山东烟台带着行囊飞越重洋，降落在新西兰北岛的北帕默斯顿。对于我们家来说，送我出国读书是一笔不小的开销，家里经济算是小康，但为了我留学，还是付出了很大的努力。

在梅西大学的语言学校学习五个月后，2000年初转去惠灵顿的梅西大学读 Business Computing（商业信息学），主要学习电子商务和网页设计。那个年代，大部分留学生的选择要么是商科，要么是IT，因为这是当时的热门学科。大学期间我一直利用课余和放假时间打工，在披萨店做披萨送外卖，在麦当劳炸薯条做汉堡，在中餐馆切过菜刷过盘子，在食品工厂做过各种面包，开过出租车。

2003年，我从梅西大学惠灵顿校区毕业开始工作，第二年顺利拿到了永久居留。2004年四月，我搬到奥克兰，但对未来没有明确的方向，只能走一步看一步。2005年初，我在奥克兰 Glenfield买了一套房子。这房子很旧，我请了两个华人师傅，把楼下的 Rumpus Room（活动室）改造成了两房一厅。那是我第一次接触建筑行业，跟着师傅们做了两三个月，还亲自动手，学到了不少东西。

那段时间，我先后做过导游和房产中介的工作。这两份工作对我以后的职业定位起到重要作用。做导游的那段日子我发现我喜欢听每一个人的人生故事，尝试在听别人的故事中找自己。我用真诚无微不至的态度带每一个团，得到客人的信任，为他们的快

乐和平安保驾护航。后来我尝试挑战房产中介这个行业，无知识，无经验，无人脉。年纪轻轻的我挑战一个跟我学历完全不相关的行业。因为我很小离开家，房子对我来讲有着不一样的情感。从深度学习每种不用房子的建造年份，和使用材料，到周边社区发展潜力的关注。从听取客人梦想房子的标准，到慢慢的一个房子一个房子成交，在很短的时间里利用专业知识帮助客户找到合适的房子。那段时间里每当我交付一把房子的钥匙，在开心的同时我也反思，房产中介对产品（房屋）本身并没有控制力，而我更希望成为产品的创造者。

走上建筑之路

2008年左右，我和太太一起经营一家小型的酒铺。同时我也会偶尔帮朋友的建筑公司做一些工地上的活儿，一直不断的学习关于建筑的知识，从每一个工种的质量把关到工程管理的沟通技巧，一点一点积累着。有了上一次改造经验，和后面陆续几年的建筑行业的参与，我们买了一块地，位置在奥克兰Albany的 Pinehill，第一次盖起了自己的房子。

买了地之后开始设计房子、找设计师、找建商，整个过程完全是自己摸索的。一边学一边实践，每个环节都亲力亲为，甚至从地基开始就跟着建商和各类专业人士学习。

最后，我建成了一套400多平方米的双层砖房，地块大概660平方米。当时对自己的作品还挺满意的，打个80分，但现在回头看，可能只能给60分。随着行业经验的增长，我的标准也不断提高，很多地方现在看来都可以做得更好。建筑行业就是这样，经验越多，要求越高。

我的大儿子就是在这套房子里出生的。顺便一提，我有两个儿子，大儿子Kevin现在13岁，小儿子Tyler9岁。我们的公司Kevler Homes这个名字就是由他们的名字组合而成的。最开始我们的公司叫黄河建筑（Yellow River Construction），直到2018年才改名Kevler Homes。

到了2012年底，我们决定卖掉酒铺，换一种生活方式。我和太太开车从奥克兰一路南下，先到惠灵顿，再坐渡轮来到基督城，去了皇后镇，又北上回到基督城。这是我来新西兰十多年后第一次到访南岛，自驾的过程中，我对南岛的环境和城市有了全新的认识。

当时的基督城刚经历完2011年的大地震，城市满目疮痍，许多房子被列为不适宜居住的红区，整个城市都需要大规模重建。可在我看来，这座城市正处于快速恢复和发展的阶段，充满了机会。相比奥克兰，基督城的土地价格便宜得多，比如在奥克兰，Albany一块500-600平米的地大概要五十多万纽币，而基督城类似的地块只需要十七到十八万，价格只有奥克兰的三分之一。土地成本的优势让我觉得，进入建筑行业的门槛相对较低。

不仅如此，基督城的建筑行业当时正处于人手紧缺的状态，工资水平比奥克兰高出30%-50%。因为地震后的重建，大量建筑工程的资金由EQC（地震委员会）和保险公司承担，建筑市场需求旺盛。这让我下定决心搬到基督城，进入建筑行业。

2013年初，我和太太正式搬到基督城，那时候孩子还不到一岁。我从最基础的木工开始学，跟着一位华人师傅打工，一步步系统地学习建筑技术。这段时间的积累，为我日后创业打下了基础。到了2014年，我盖了一套新的自住房，地点在基督城的 Aidanfield。相比于第一套房子，这次的经验更丰富，整体品质也更好一些。不过，现在回头看，依然还有不少可以改进的地方，可能最多只能给自己打60分。

2014年，我正式成立了自己的建筑公司。最初规模很小，只有两三个人，相当于一个小型建筑队。那时候经验不多，资历也不够，所以各种各样的活都接——围栏、露台、浴室翻新，什么项目都做。那段时间，我几乎每天都在工地上，不仅要管理，还要亲自动手，真正从零开始学习建筑行业的各个环节。

后来的一两年时间里，业务量逐渐增加，很多客户都是通过口碑介绍来的。随着经验的积累，我们开始承接更大的整包项目（从设计到施工的一站式服务）。不过，那时候公司还是以施工为主，设计部分基本是外包的。团队规模大约六七个人，工地上的活我仍然亲自参与。

2016年，我们做出了一个重要的决定——聘请第一位公司自己的设计师。

其实，在此之前，我已经在尝试优化设计流程。以往，客户要找建筑公司建房，往往需要等待一至三周才能拿到初步设计方案，而设计师的时间也很紧张，反复修改沟通的周期很长。为了提高效率，我自己先和客户对接需求、手绘草图，与客户反复确认后，再交给设计师正式制图。这样，能减少设计师和客户之间的沟通成本，提高效率。

但即便如此，我们还是觉得速度不够快。设计师的档期经常需

要提前预约，遇到忙碌的时候，客户可能要等上好几天甚至一周。所以2016年我决定聘请一位in-house（公司内部）设计师，进一步提高服务效率。尽管这增加了公司的运营成本，但我认为客户体验更重要。这一决定也让我们的竞争力提升了一个档次。

有了自己的设计师后，我们的服务速度显著提高。以前客户要等一两周拿到初稿，到了后来，我们能做到上午见客户，下午就能提供草图，最快一到两小时内就能给出初步方案。这种效率在当时的市场上是很有竞争力的。2018年，我们的效率进一步提升，不仅能快速提供设计，还能在一到两小时内完成报价，第二天就能交付完整的建筑图纸、效果图和报价单，客户体验大幅改善。

2018年可以说是我们公司的一个质变期。我们的团队规模进一步扩大，从十几人增加到了二十多人，设计团队从一位设计师增加到三位，同时建立了销售团队，并开始增加售后服务体系。我们还首次决定建设展示房（Show Home）。当时，我们一口气在不同的区域建了四套展示房。展示房的作用不仅是展示我们的建筑质量和设计风格，还能作为销售中心，提升客户的信任感，增加订单转化率。事实证明，这一策略是正确的，客户通过亲身体验展示房，做决策的速度明显加快了。

由于公司发展迅速，办公室变得越来越拥挤。2019年，我们决定搬到一个更大的办公地点，以适应业务增长的需求。然而谁也没有想到，刚搬完不久，新冠疫情就爆发了。但这次灾难却意外成为了公司浴火重生的机遇。

困境中奋力一搏

2020年初，疫情爆发，我们的办公室已经接近四十人（不包括工地上的工人）。疫情封锁确实让很多事情变得不正常，然而我们的业务不仅没有受到严重影响，反而在2020年底达到了历史最高峰的五十人。为什么会这样呢？其实现在回想起来，都是在困境中的殊死一搏。

在封锁之前，我们整个团队，包括市场上的同行，对未来都是充满信心的，大家都很积极。所以在2019年底，我们公司购入了大量土地，为未来的项目做准备。然而，2020 年初疫情爆发，一切都变了。

当时，新西兰还没有封锁，疫情是在一月份爆发的，但直到三月底，新西兰才宣布封锁。当时我们还抱有一丝侥幸心理，认为新西兰可能不会受到太大影响，但我内心其实已经有些担忧了，尤其是考虑到我们手里握着大量的土地。我们当时购买了一百多块地，而且这些土地都是“期地”——也就是说，我们只是交了定金，还没有拿到Title（地契）。等Title发下来，我们才需要支付全部款项并完成交割。换句话说，在封锁之后，我们手上有一百多块地需要在接下来的三到九个月内完成交割，资金压力陡然增加。

虽然基督城的地价相对奥克兰便宜，但一百多块地的总价值仍

然远超两千万纽币。封锁发生的那一刻，我的第一反应是——完了。头两天几乎彻夜未眠，焦虑到极点。

政府最初宣布封锁持续四周，并视情况决定是否延长。当时整个社会几乎停滞，除了少数民生行业外，所有企业都无法运作。而我们不仅工地停工，工资还得照常发放，而一百多块地的交割期限却逼近，压力前所未有。

但到了封锁第二天晚上，我想明白了一件事——如果真的要倒下，那就轰轰烈烈地倒下。我给公司的一位高管打电话，他当时也是六神无主，整个公司四十多号人都在担心自己的未来。我问他：“你觉得怎么办？” 他回答：“我也不知道。”我告诉他：“既然如此，与其坐以待毙，不如搏一把。我们要么快速死去，要么寻找生机。”于是，我做了两个决定：第一，不裁员，工资一分不少地发放。第二，新招聘的两名设计师照常入职。

当时很多公司要么裁员，要么停发工资，或者只发80%的工资。

而且我们公司封锁之前刚刚招聘了两名设计师，他们已经和上一家公司递交了辞职信，准备入职。封锁之后他们也很担心，打电话问我：“我们还有工作吗？”我说：“当然有！我们公司仍然需要人才。”

我觉得在那种时候，最重要的是稳定军心。那天晚上，我给全体员工发了一封邮件，大致内容是：公司不会裁员，一个人都不会失业。工资一分不少，正常发放。新入职员工照常加入，公司不会停止招聘。每天线上视频会议，哪怕只是打个招呼，也要保持节奏。

这封邮件发出去后，员工的士气明显提升了。大家突然觉得有了方向，不再恐慌。第二天早上，许多员工回信，表达了对公司的信心和支持，大家都愿意和公司一起度过难关。这封邮件起到了关键作用，团队的凝聚力反而在封锁期间增强了。

稳定军心是第一步，第二步是抢占市场。

在封锁期间，我们在互联网上投放了大量新的挂牌广告，包括 TradeMe、Facebook、Google等平台，同时还投放了收音机广告。当时房地产行业几乎停滞，很多公司都不敢行动，但我意识到——大家都困在家里，没事干就会上网浏览信息，反而是宣传的好时机！

事实证明，这个决策是对的。疫情前，我们在Trade Me上发布一个挂牌广告，一周大概有四五百次浏览。而封锁期间，一天就能有一千次以上的浏览量，需求突然暴增了十倍！更重要的是，市场上的竞争对手还没有反应过来，在封锁的头两周，只有我们一家在投广告，其他建筑公司都在观望。直到封锁的第三周，才陆续有同行开始跟进。

大量广告投放的直接结果，就是销售爆炸式增长。疫情前，我们八位销售人员平均每天收到两个新客户咨询。封锁期间，每人每天能收到十个新咨询，比之前增长了五倍，大家忙得不可开交，甚至有人开始抱怨能不能再多招点人。

在封锁的几周里，我们的House & Land Package（土地+房屋套餐）卖得非常快。到了封锁结束前，公司甚至开始担心地不够

Kelver Homes团队合影

卖了，于是我开始给土地开发商打电话，问他们还有没有地卖。他们非常惊讶，问我：“你对市场这么有信心？现在没有多少人在买地啊。”

其实，开发商们普遍对市场非常悲观，很多甚至想退掉之前订购的地。但我反而趁机继续买，还接手了一些其他人退掉的地，价格也谈得很好。

封锁结束后，我第一时间约见各大土地开发商，继续买地。因为市场依然冷清，开发商也不敢轻易启动新项目，所以我们拿到了很好的价格和付款条件。但到了 2020 年六七月份，市场开始复苏，八九月份土地供应开始短缺，年底几乎已经买不到地了。土地短缺的原因，是开发商在疫情期间推迟了开发计划，导致供应减少。

很多人都没有想到，疫情中后期的房地产市场突然爆火，一些建筑公司反应不及，市场上的地已经被我们和其他反应快的公司买光了。他们要建房子，但没有土地可建，错失了市场机遇。

当时，基督城一家排名前三的建筑公司在封锁期间什么都没做，就连Trade Me的挂牌广告都没有更新。结果封锁结束后，他们发现市场需求激增，却没有足够的土地储备，最终从基督城的前三名跌出了前十甚至前二十名。他们的失败，是因为他们太大了，觉得自己稳了，不需要冒险。而我们不一样，我们是被逼到绝境，必须搏一把。

“生于忧患，死于安乐”这句话在商业世界里同样适用。我们在封锁期间做出的决策——不裁员、大量投广告、抢占土地供应，使我们在疫情后占据了先机，也奠定了公司未来几年的发展基础。

疫情和封锁确实让很多事情变得不正常，但对我们公司来说，这也是第二次质变的机会。机遇和危机总是并存的。

疫情期间，房地产市场变得越来越火热，但土地稀缺成为最大的挑战。尽管我们在后疫情时期买了大量土地，但还是不够。我们的销售团队每个月大概能卖出三十到四十套房子，地消耗得非常快。

我当时到处找地，但市场上的Greenfield（新开发区域）地块已经非常有限。像 Halswell、Rolleston这些周边扩展区的土地变

得极为稀缺，于是我们开始关注高密度开发，比如联排住宅和公寓，因为新开发区域的独栋地块实在太少了。这是我们公司以前没有尝试过的领域。我们原本只做独栋房，但2021年初，我们开始布局中高密度领域，当时买了四块地，准备开发联排住宅。

但真正的转折点是2021年，一个朋友无意间向我介绍了一个项目——购买农场土地，把它改造成一个住宅区。

这个项目就是 Harrow Green，占地16公顷（160,000 平方米），规模远远超过我们以往任何一个项目。刚开始，我也没有想过自己能做这么大的开发。2021年之前，我们的主要身份还是建筑商，而不是土地开发商，开发16公顷的土地，对我们来说是个巨大的挑战。但市场火热，我们有信心，也有能力尝试更大规模的项目。如果错过了这个机会，可能未来很难再找到这样的大规模开发用地。

市场真正开始变化是在2021年10月，政府出台了新政策，到了 2022年，市场开始降温。但在2021年，我们仍然处于市场最火热的阶段，所以我们敢于做Harrow Green这个大项目。而这个项目，注定将是一次超越陈规的行业变革。

超越陈规，三年磨一剑

Harrow Green总共规划270套房子，分阶段开发，包括第一阶段：23套，2024年2月26日开工，十月完工，全部售罄，业主已入住；第二阶段：21套，基本售罄，目前处于收尾阶段。第三阶段：18套，目前正在施工，预售完成 20-30%，预计7月交付。

通常情况下，从农场用地到最终建成房屋，整个流程需要十五到十八个月。土地开发商通常需要九个月的时间才能把农场土地转化为有Title的住宅用地。土地取得Title之后，建筑商才能进场 Harrow Green项目

该项目备受关注的一个重要因素是其施工时间大幅缩短。从 2024 年2月26日开工，到九月底、十月初完工，总工期仅七个月，比传统开发模式快了一倍。

施工，即使所有建筑许可已经准备好，房屋建设仍然需要六到九个月。因此，从一片荒地到最终房屋交付，一般需要至少一年半的时间。而Harrow Green项目从2月26日开工，到九月底、十月初完工，总工期仅七个月，这几乎缩短了一半。

从项目启动之前，我们就计划将其工期大幅缩短，这主要是出于效率和成本的考虑。传统模式下，土地开发和房屋建设期间银行贷款利息成为巨大的开支。而通过优化施工流程，我们将工期缩短至七个月，使融资成本几乎减少一半，大幅提升利润空间。此外，传统模式要求土地开发商先完成基础设施建设，建筑商才能进场，导致长时间的等待。而同步施工模式使两个团队同时作业，大幅减少工期浪费，加快项目推进。

Harrow Green项目动工时的铁铲，悬挂在 Kevler Homes公司中

之所以能够大幅加快工期，关键在于土地开发和房屋建设同时进行。传统模式下，土地开发商需要先完成基础设施建设，如道路、管道、电力、污水等，待土地完全具备建设条件后，建筑商才能进场施工。但在Harrow.Green，我们采取了同步施工模式：土地开发进行六到八周后，房屋建设团队就提前进场，与土地开发并行作业。通过更科学的管理方式，优化各个环节的衔接，减少等待时间。同时，我们得到了Council（市议会）的支持，允许采用新的施工流程。

最初，我们与政府部门进行了多次会议讨论，他们的态度经历了怀疑、观望、逐步认可到最终完全支持的过程。Council主要担心施工顺序调整是否会影响安全和质量，也不确定是否符合既有法规。举例来说，他们担心地下设施尚未完工，如何施工？例如，建筑工地通常需要进行下水道检查，但如果主管道还未铺设，检查就无法进行。他们同时会担忧施工顺序的调整是否符合法规要求？在实际施工过程中，我们通过优化流程解决了这些问题。例如，传统做法要求建筑工地必须先连接主管道才能进行下水道检查，而我们的方案是先预埋管道，待主管道完工后再连接，并分阶段检查，这样既能保证工程质量，又不会影响施工进度。此外，我们采用新的施工管理方式，确保工地整洁有序，避免因同时施工造成混乱。

Council看到我们的实际进展后，逐渐认可并支持了这一模式，并且在项目成功交付后，主动宣传了我们的案例。在项目完成后

不久，基督城 Selwyn Council 的市长亲自到访 Harrow Green 进行调研，并认为这是一种高效的新模式。我们并没有主动联系媒体，但政府认为这个项目值得推广，因此邀请了 One News 和 Star Media 进行采访。

在我看来，此次项目的核心是施工管理，更重要是我们三年时间的充分准备。我们在项目立项到开工的三年时间里，不断优化施工流程，以确保项目一旦正式开工，就能按照计划顺利推进。这就像一场大型演出，我们提前排练了三年，确保现场管理井然有序，工地运作高效无误。

与此同时，我个人的实践经验也发挥了重要作用。许多开发商关注市场和投资，但不一定非常熟悉房屋建造的具体流程。而我则是从建筑工地做起，亲身参与过房屋建造的每一个环节，这让我具备了一些优势——我知道施工团队在做什么，哪里可以优化，哪里不能省略。当施工遇到问题，我能提供专业的解决方案，而不是完全依赖他人。同时，我可以判断工程质量，而不仅仅是听取他人的汇报。

这一点对于团队的管理尤为重要。当你亲自参与施工时，团队会更加尊重你的决策。如果你只是一个纯商业背景的开发商，很难让现场团队完全信服你的指挥。我的木工背景让我能够真正理解每一个建筑环节，并在必要时提供指导。这也是为什么我们能在行业竞争中脱颖而出——Kevler Homes不仅仅是开发商，我们懂得如何建设好房子。

许多同行和竞争对手也注意到了这个项目，并给予了高度评价，不仅是因为施工速度快，更因为施工管理标准极高，工地整洁有序。如今，我们的施工模式已经开始被其他建筑公司采用，这也是我们对行业的一大贡献。

当我们首次尝试这种同步施工模式时，Council也是在摸索，但实际证明它是可行的，所以政府现在也希望推广这种施工方式。

对于开发商来说，采用这种模式有很多优势：建房速度更快，更快交付房屋，减少资金占用成本。减少土地开发和房屋建设的等待时间，提高资金周转率。最终让房价更具竞争力，让购房者受益。对于政府而言，这种模式的好处也很明显，可以提高住房供应速度，加快新社区的建设。也降低施工周期，减少资源浪费，提高行业效率。

所以，我一点也不意外，现在已经有其他开发商在使用这种模式，未来还会有越来越多的开发商采用，甚至可能推广到全国范围。当然，不同城市、不同政策和审批流程不同，推广的难度确实存在。每个地区的Council有自己的监管文化和审批标准，因此这种模式不一定能在短时间内快速推广到全国。但当行业看到它的优势，当更多的Council看到加速施工的成功案例，他们可能会逐步调整政策，让这个模式在更大范围内应用。这需要时间，但我们已经迈出了第一步。

创新，不只限于理念

我们公司一直坚持“以人为本（People）、创新（Innovation）、可持续发展（Sustainability）”这三个核心理念。在Harrow Green 这个项目上得到了完整体现。我们通过高品质的设计、客户友好的服务和长达三年的质保，确保客户在买房后也能安心居住；通过创新的销售模式，比如 1% 订金政策、行业最长的三年质保，以及高效建造模式，缩短工期，提高交付效率；同时，在选材、设计和建造过程中，确保房屋的长期耐用性，并减少能源消耗，让可持续发展不只是一个口号，而是可以实际落地的措施。

首先是以人为本，这包括产品和服务两个方面。

在产品方面，我们的核心思维方式始终是以人为本，站在客户的角度思考问题，解决他们的实际需求和痛点。要做好一家公司，必须时刻问自己：客户需要什么？他们的痛点是什么？然后去提供相应的解决方案。

我们优先考虑客户的真正需求，大部分人最关心的是可负担性，这永远是首位的。其次是房屋的实用性，也就是房子在生活场景中的适用性。最后是房屋的耐久性，有些房子可能设计得很好看，但寿命短，我们要确保房屋的整体质量足够长久。要在这三点之间找到平衡，既要考虑成本，又要保证房子的实用性，同时还要确保它的耐用性，这其实是一个挑战。但我们经过多年经验积累，知道如何选择合适的建筑材料，在成本、性能和使用寿命之间找到最佳平衡点。

服务方面，我们的理念是“服务应该持续”，而不是“房子交付后，服务就结束”。买房只是客户的第一步，我们要考虑他们住进去后，未来几年甚至更长时间的居住体验。我们的责任不仅仅是交付房子，而是要确保他们住得舒适，遇到问题时能有人解决。因此，我们在新西兰首创了“三年质保”，这在整个行业几乎是唯一的。

很多人误以为Master Builder提供的十年保障是全面质保，其实不然，它主要是针对结构和防水问题，比如房屋漏水。而且理论上，LBP（Licensed Building Practitioner，持牌建筑从业者）本身就有义务提供10年的基本结构保障，但实际上，很多客户很难真正用Master Build保障来做重大维修。而房子真正影响居住体验的问题，往往不是结构性的，而是日常使用中的售后问题，比如门窗变形、墙体裂缝、地板伸缩等。市场上大多数建

筑公司只提供一年的免费维修服务，而我们选择提供三年质保，这也是2020年疫情封锁期间我们决定走非传统道路的一个举措。

这项三年质保服务包括施工质量问题或建筑材料的自然问题（比如木材的自然伸缩）。但不包括人为损坏（比如客户自己装修时打穿墙面），或是由于使用不当导致的损坏（比如错误使用暖气系统造成的损坏）。

这一服务的执行成本非常高。从 2020 年到现在，我们每年在质保维修上的资金和人力投入都很大。新西兰的房屋是木结构，木材会随着时间的变化而收缩，这是新房都会经历的正常现象。木材的含水量随着时间变干，水分减少后木头会收缩、变形，导致：墙体出现裂缝（主要是表面裂缝，不是结构性问题），地脚线、门窗的45°角出现缝隙，或是部分板材出现轻微错位。这些现象是新房的正常变化，但很多消费者并不理解，认为是建筑质量问题。我们会在房屋交付时提前向客户说明，并承诺三年内提供3 次上门巡检，免费修复这些正常的房屋变化。

我们的售后服务团队有专门的系统，客户可以通过在线系统提交售后申请，描述问题并上传照片，售后经理会安排师傅上门维修。如果问题涉及水电系统，我们会安排专业的电工或水工维修。由于我们公司自己有完整的建筑团队，所以很多维修都可以自己完成，这比客户自己找人维修要方便得多。

这一系列举措让 Kevler Homes 在市场上建立了极强的口碑，也使我们的客户更加信任我们。这不仅是对产品质量的承诺，更是对客户长期居住体验的保障。

创新也是我们的核心价值之一，这包括产品创新和服务方式的创新。我们并不是要创造全新的建筑技术，而是要将现有的科技应用到房屋建设中，让消费者真正受益。新西兰的建筑行业相对落后，在过去 50 年甚至 100 年里，建造方式几乎没有太大变化。

我们的目标是利用已有的科技，提高房屋的舒适度、节能性和智能化水平。

在Harrow Green以及其他项目中，我们所有房屋都配备了太阳能发电系统。每套房子安装4-4.4kW的太阳能系统，每年可节省$1,000至$1,200纽币的电费，相当于每个月节省接近$100。

Harrow Green项目在售房产

除此之外，我们所有的房子都标配中央空调。很多建筑商仍然使用传统的壁挂机空调，这种方式只能覆盖客厅和厨房，卧室、浴室等房间的温度并不会均衡。而我们的中央空调系统不仅可以均衡整个房屋的温度，还能结合内置通风换气系统，实现无须开窗就能保持空气流通的效果，并有效过滤空气中的花粉和灰尘，特别适合基督城的花粉过敏人群。此外，中央空调还能保持房屋干燥，避免潮湿问题，新西兰整体气候湿润，而中央空调结合通风换气系统的使用，可以有效减少湿气，使居住环境更加健康。

在智能化设计方面，我们所有的房子都标配安防摄像头（security cameras），安装在三个主要位置：前门、车库内和车库外。这不仅可以提高家庭的安全性，还能解决很多人的快递存放问题。我们的智能车库系统可以让房主远程与快递员通话，远程开关车库门，确保快递被安全存放。整个过程会被摄像头记录，避免快递丢失或误投的问题。这是一个很小的生活场景，但正是通过这些小小的改进，居住者的生活便利性能够得到提升。

Harrow Green项目展示房

另外，我们的浴室都标配湿度传感器，用于自动控制排气扇。很多人洗澡后忘记打开排气扇，或者不愿意开窗，导致浴室湿气过重，引起墙面发霉、油漆剥落。我们的湿度传感器能够检测空气湿度，湿度达到一定水平时排气扇会自动开启，湿度降下来后自动关闭，完全无需手动操作，这不仅让房屋更加智能化，同时也能延长房屋的使用寿命。

除了室内的智能设计，我们还配备了自动灌溉系统，这一系统可以自动为花园浇水，减少房主的维护成本和时间，让他们即使不经常打理花园，植物也能保持良好的状态。许多购房者都希望拥有一个漂亮的花园，但真正愿意花时间维护的并不多，我们提供的自动化解决方案能够很好地解决这一问题。

在新能源方面，所有房屋都是EV Ready（支持电动车充电）。车库内预留了电动车充电插座，安装充电桩后，充电速度比普通插座快一倍。此外，在Harrow Green购房者如果拥有电动车或插电式混合动力车，我们会免费安装充电桩，并赠送 3 万公里的 Road User Charge。

这些措施不仅仅是商业策略，而是一种企业社会责任。我们希望通过这些实际行动，推动新能源和可持续发展，让环保不仅仅是

一个概念，而是可以被实践和推广的生活方式。太阳能系统、电动车充电支持、智能节能系统，这些举措看似简单，但如果每一个建筑公司都能推动这些措施，整个社会的能源结构和环境保护意识都会得到改变。而这一切，并没有计入我们的房屋价格，我们完全是出于企业社会责任来推动这一切。

我们的商业目标是“加料不加价”，也就是说，把高配置的技术和材料融入房屋，但售价仍然与市场上同类型房屋一致。所谓“同类型房屋”，指的是相同户型、相似土地大小的房屋，我们的价格与市场保持一致，但提供更高的配置。如果这些创新最终无法让房屋保持可负担性，那么它们就失去了意义。你可以添加更多高端配置，比如更大容量的太阳能板、电池组、智能家居系统，但如果价格大幅上涨，普通消费者无法负担，那这些创新就变成了形象工程，消费者根本享受不到实际的好处。

那么很多人就会有一个疑问：如何在不增加价格的前提下提供这些配置？唯一的办法就是通过大规模项目来实现。小规模项目无法做到这一点，主要有两个原因：第一，无法形成规模效应，采购价格居高不下；第二，无法优化开发方式，单个项目的成本很难压缩。而Harrow Green这样的大型项目，让我们能够进行批量采购、优化施工流程，降低单个房屋的开发成本，从而在不提高售价的前提下，提供更多配置。

可持续发展（sustainability）是我们长期坚持的方向，它分为两部分：产品本身的可持续性和开发方式的可持续性。在产品方面，我们采用了一系列环保措施，例如太阳能系统减少传统能源消耗，电动车充电支持鼓励绿色出行，使用低碳排放的建筑材料，如环保沥青和低碳水泥，并避免使用污染水资源的酸洗处理。环保沥青在新西兰的首次应用是基督城机场的跑道，我们是第二个，同时也是新西兰首个在民宅开发中使用环保沥青的公司开发商，此外，我们在厨房不安装食物垃圾粉碎机，以减少污水系统的污染。

不提供天然气（gas-free community）也是我们坚持的环保措施之一。我们的住宅全部采用电能供暖和热水系统，而不提供燃气接口。全球许多国家已经开始逐步减少天然气的使用，因为它的燃烧会排放大量二氧化碳（CO₂），加剧气候变化。当然，这也意味着有些客户可能会因为我们不提供燃气而放弃购买我们的房子，但环保理念是我们的核心价值之一，我们不会妥协。

实际上，环保是我们公司的核心目标之一，甚至是我理想中公司的终极愿景。我们对环保的其实很难说具体是哪一天开始的。但疫情之后，尤其是 2021 年拿下Harrow Green这块土地之后，我们的思考方式发生了变化。过去我们一直在为短期的土地供应问题而焦虑，但当我们终于拥有了足够的土地，就开始思考，如何让这个项目不仅仅是一个普通的住宅开发，而是做得更有意义？最初，我们只是想着优化施工方式，比如同步进行土地开发和房屋建造，后来我们意识到可以加入更多环保措施，比如太阳能、EV充电支持、低碳建筑材料。随着理念越来越清晰，它最终成为我们公司的核心目标之一。

Birchs Green 新项目动土仪式

Kevler Homes 的终极愿景已经不仅仅是建造更多的房子，或者成为行业龙头，而是希望在环保建筑材料、可持续建筑技术等方面，成为行业的领导者。甚至，我们希望未来能够进行环保材料和建筑技术的自主研发——不只是使用现有技术，而是推动新技术的创新和应用。当然，新西兰市场规模有限，这个目标可能永远无法实现，但谁知道呢？我们也从未想过自己会从建筑商变成土地开发商，所以未来总是充满可能性。

不过坦白讲，客户在买房时，环保并不是他们最优先考虑的因素。对于购房者而言，最重要的仍然是价格，其次是房屋质量和配置，再者是售后服务，最后才是“这个房子是否环保”。环保更多是锦上添花，而不是决定性因素。但有总比没有好，当房屋的价格、质量、配置、售后都让客户满意时，环保就会成为一个加分项。

那为什么我们还要把环保作为终极目标？因为我们想跳出传统的市场竞争模式。市场竞争无非三点：价格竞争（谁的房子更便

宜）、产品质量竞争（谁的房子更好）、服务竞争（谁的售后更优）。但如果只在这三点上竞争，总会有人能做得更便宜、更高质量、提供更好的服务，所以我们希望找到突破口，让Kevler Homes 在未来的市场中具备独特的竞争力。

环保和可持续发展，就是我们的突破点。许多有远见的企业，无论是政府、跨国公司，还是本地企业，都在推动绿色能源和可持续发展。这不仅仅是一个口号，而是未来的趋势。我们要做的，不只是建房，而是让Kevler Homes成为市场上的差异化品牌，真正做到既能为客户创造价值，又能推动行业向更可持续的方向发展。

2025年4月9日，我们在温暖的阳光下举行了隆重的动土仪式，宣告Birchs Green项目的正式启动。

Birchs Green位于风景如画的Prebbleton社区，总规划23万平方米，约340个地块，地块面积从368平方米到777平方米不等，生活氛围很好的社区，旁边就是新建的大型公园，绿树环绕，环境安静，离市中心也不远，最重要的是它有优质学区资源，特别适合有孩子的家庭定居发展。这几年越来越多的人选择搬来这里，整个区域的活力和需求都在不断提升。

我们在这个项目中会延续Harrow Green的高标准配置，包括太阳能系统、中央冷暖空调、智能家居系统、环保建材等等，还会带来更多元化的设计和风格。为不同家庭和生活方式提供灵活选择。无论是年轻家庭、投资者还是退休夫妇，都能在这里找到理想的生活空间。

新西兰华人建筑业协会

2025年是NZCBIA成立十周年。十年来，协会从一个小型行业组织成长为备受认可的平台，为会员企业提供丰富资源，成功举办多个行业大会，帮助华人企业更好地融入新西兰市场，提升行业地位。作为南岛分会会长，我希望通过这个平台推动华人建筑商在行业中的影响力，让整个建筑生态更加开放、包容，并为华人企业创造更多机会。

Birchs Green 新项目

Birchs Green 新项目动土仪式

南岛分会的成立是协会一个重要的里程碑。相较于北岛，南岛的华人建筑企业规模较小，资源较为分散，因此更需要一个强有力的行业组织来整合资源，搭建合作桥梁。我们通过商业交流活动，加强华人企业与政府及本地市场的联系，并推动行业培训和法规解读，帮助企业更好地理解新西兰的建筑标准，降低因法规问题导致的项目风险。同时，我们促成多个商业合作项目，让会员企业在整合资源的同时，相互学习，共同成长。

作为南岛分会的会长，我一直致力于推动建筑商与主流市场的对接，帮助中小型企业提升运营效率，并推广建筑技术和可持续创新。我们的目标不仅仅是让会员企业在南岛市场稳健发展，逐步扩大业务规模，更希望提升行业的整体影响力，使协会能够在行业政策制定过程中发挥更大的作用，与政府机构建立紧密联系，争取更多话语权。此外，我们通过研讨会、论坛等方式促进专业知识的分享，让会员企业更深入了解新西兰的建筑法规、市场趋势和创新技术，从而提升竞争力。同时，我们鼓励华人企业与本地公司、供应商、政府部门建立合作关系，推动行业整体发展。

南岛的建筑市场虽然规模较小，但增长潜力巨大。基督城及周边地区的基础设施投资正在持续推进，为华人建筑企业提供了广阔的发展空间。然而，由于企业分散，市场竞争激烈，因此更需要NZCBIA这样的平台来凝聚行业力量，共享资源，共同应对挑战。通过NZCBIA，我们不仅让华人企业有了更多交流合作的机会，也在行业层面推动了更专业、更高效的建筑模式，让华人建筑商在新西兰的行业生态中占据一席之地。

NZCBIA的最大成就不仅体现在企业的个体成长，更体现在行业的整体进步。每当看到华人企业能够和本地市场紧密结合，获得更多商业机会，甚至在行业政策制定中发挥作用，我都感到无比自豪。作为南岛分会会长，我希望未来能够进一步深化南岛华人企业与政府的合作，帮助更多企业进入公共项目市场，同时推出针对新移民和年轻建筑从业者的扶持计划，培养下一代华人建筑行业人才。在可持续建筑方面，我们将推广更环保、更高效的建筑模式，让华人企业在市场竞争中占据优势。

在NZCBIA成立十周年之际，我们将继续努力，让南岛分会成为更具影响力的行业组织，助力华人建筑企业在新西兰市场取得更大的成功。

展望未来

在我看来，新西兰住宅开发市场的将会继续向着高效的方向发展。首先，更多开发商会采用加速施工模式，缩短施工时间，降低成本，提高住房供应速度，我们已经看到了这一趋势的开始。

其次，政府可能会鼓励类似的模式，尤其是在住房短缺严重的城市，如奥克兰和惠灵顿，这些城市的住房压力比基督城更大，政府会更愿意推动高效施工模式。最后，环保和可持续发展会成为行业竞争的重要维度。未来建筑行业的竞争不只是价格、质量、服务，还会包括环保和能源效率，绿色建筑将成为更重要的趋势。

具体到基督城的开发市场，相较于奥克兰，它具备独特的优势和特点。首先是人口增长模式的不同。奥克兰的新移民占全国 80%，而其他城市（包括基督城）加起来只占20%。基督城虽然是仅次于奥克兰的第二大新移民流入地，但增长速度远不及奥克兰。因此，相比奥克兰强劲的住房需求，基督城的市场增长更为温和。

其次，住房供应的主要挑战不同。奥克兰的土地资源并不缺乏，但基础设施建设滞后，导致可开发土地的供应不足。而基督城的土地供应充足，但由于需求增长缓慢，房价相对稳定，涨跌幅度远不如奥克兰剧烈。这使得基督城市场更适合长期投资，而不是短期投机。

再者，两地的住房结构也有所不同。在奥克兰，新建住房中 62% 是高密度住宅，但基督城主要以低密度独栋住宅为主，高密度住宅的比例较低。过去几年，基督城的中高密度住房增长过快，市场已经出现“供过于求”的趋势，因此未来市场趋势将有所调整。

根据我的推测，未来基督城的建筑市场将发生一些重要变化。

首先是高密度开发将放缓。过去几年，许多开发商涌入中高密度住宅市场，但市场需求并没有那么高。购买这些项目的大多是外地投资者（如新加坡、澳洲、北岛买家），而基督城本地居民并不偏好高密度住宅。因此，现在市场上的中高密度住房供应过剩，未来不会是基督城的主要发展方向。

同时，低密度住宅仍是主流。基督城及 Selwyn 区的未来发展，仍然主要围绕独栋住宅展开。Halswell、Rolleston、Prebbleton 等区域仍然有大量土地可开发，未来开发重点也会继续集中在这些地区。

另一方面，中高密度项目也将继续存在，只是将走向“高端化”。

未来市场对于高品质、高舒适度的联排住宅需求会更大，而不是过去那种“一分十”（一块地分割十套）的极端高密度经济适用房。未来的新联排住宅应该提供更大的室内空间、更好的车位配置、更优质的建材和设计，而不是单纯地压缩成本。

对于奥克兰的开发商，如果想进驻基督城，我的建议是：不要再做超高密度的可负担住宅。如果做中高密度项目，建议选择好地段（如学区房），做高端住宅，提供更好的设计和更大的居住空间。如果做独栋住宅，一定要考虑“加料不加价”的策略，否则很难竞争。

基督城的房价一直比较稳定，不会像奥克兰那样经历剧烈的涨跌。基督城市场的主要特点包括房价波动小，适合长期投资，而不是短期炒房；投资回报率较低，开发商必须靠规模效应盈利，而不是指望单个项目获得高利润。

因此我认为，未来基督城的建筑市场将呈现两极分化，大型项目开发商和高端定制建筑商将占据主流。首先是进行土地和建房一体化开发的大型开发商，因为只有规模化运作，才能降低成本，提高竞争力。在未来，基督城的房价不会大幅上涨，建房的利润率低，只能靠“量”赚钱与之相对的是，小型开发商或传统模式的建商生存空间会越来越小。另一种方向是高端定制建筑商，只做中高端定制房，走私人定制路线。未来高端联排住宅和定制独栋房，可能会成为基督城市场中的高利润点。

我们的模式在非高端住宅市场是一种革命性的变革，能够提供更高品质的住宅，同时保持价格竞争力。目前市场上，一些较大

的建筑公司已经在尝试类似的模式，但小型公司较少涉足，因为这种模式的资金门槛高、前期投入大、管理复杂。未来，如果没有规模化能力，传统建筑商的生存空间会被进一步挤压。

推动行业变革，是我对未来的期待。新西兰的建筑行业过于传统、保守，受政策和行业垄断的限制，以至于行业进步非常缓慢。建筑生产力三十年未见增长，行业效率低下，受政府、政策、垄断企业多重影响。行业创新几乎停滞，许多先进技术和模式在国际上早已成熟，但在新西兰迟迟没有推广。行业竞争不够充分，一两家大型公司掌控市场，使得消费者没有真正受益。

我希望能够推动新西兰建筑行业的创新，让它变得更有活力、更高效。只有成为行业的龙头企业，才有足够的影响力去推动变革。

只有行业领军企业，才有足够的话语权去影响政策、行业标准。当市场份额足够大时，就能形成规模化创新，带动行业的效率提升。推动建筑行业的创新，不只是改进产品，更是改变行业思维模式。

Kevler Homes未来会继续扩大规模，同时推动行业创新。我们的目标不仅仅是盖更多的房子，更希望推动行业向更高效、更环保的方向发展，让新西兰的住房建设变得更快、更好、更可负担。我们不仅要提供更好的产品，也希望通过创新施工模式和环保理念，让整个行业向前迈进。未来充满挑战，但也充满机遇，我们会继续走在行业的前沿，引领变革。

我们正在让建筑行业走向“工业化”，即便是批量生产房屋，我们仍然能够保持个性化设计，并提供高性价比的产品。我希望，通过 Kevler Homes，我们不仅能建造更多优质的房屋，更能推动新西兰建筑行业向更高效、更环保、更可持续的方向发展。这不仅是商业目标，更是对整个行业的责任。

Birchs Green 新项目动土仪式

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房价神话还能持续？未来30年，

新西兰房地产市场的真相大揭秘

过去30年，新西兰房价年均增长7.2%，奥克兰更是高达8.2%。

翻倍增长的财富故事让房地产成为新西兰最具吸引力的投资领域。然而，这样的房价神话还能持续吗？

未来30年，房价真的还能像过去那样，每年增长7%吗？如果增速放缓，投资者该何去何从？房市是否仍然是最佳的财富增值工具？本文将结合政府政策、经济学家观点以及最新市场数据，深入分析新西兰房价的未来趋势，并揭示哪些区域将成为房市的下一个赢家。

供应增加，房价增速受限

长期来看，房价上涨的核心驱动力在于供需关系。而近年的政策导向已经明确指向增加住房供应。尽管建筑许可在过去一年下降7.2%，但政府正在大力推进改革，包括简化审批流程、放宽小型住宅（如granny flats）建造限制等。这些举措有望在未来几年带动新房供应增长，削弱房价上涨的动力。

数据显示，过去50年，每年新西兰的建筑许可大约占人口总量的 0.62%。即便在经济低迷期，如2011年全球金融危机后，这一比

例仍维持在0.31%。而过去一年，这一比例为0.64%，表明即便市场面临高利率和信贷紧缩，建筑活动仍在相对较高的水平。

独立经济学家Tony Alexander表示：“新西兰的建筑许可虽然有所回落，但相较历史水平仍然保持在一个相对健康的状态。一旦利率下降，我们将看到建筑活动的回升，这将对房价产生一定的抑制作用。”

政府方面，新西兰建筑和建设部长Chris Penk明确表示：“本届政府的重点是降低住房建设成本，加快审批流程，并推动基础设施建设，以确保住房供应能够满足市场需求。”

政府已经通过了新的快速通道法案（Fast-track Approvals Bill），并批准了 384个项目，其中近150个涉及住房开发。例如，Winton Land的 Sunfields项目计划在南奥克兰建造4000套以上的新建房，这将显著缓解该地区的住房短缺问题。

如果政策能够有效提升新房供应，房价增速将难以回到过去30 年的高点。市场普遍预计，未来30年房价的年均增幅可能会降低至5%-6%。

奥克兰房价为何增长乏力？

相较于全国平均水平，奥克兰的房价近几年表现不佳，过去五年的年均增幅仅3%。这与多项因素有关：

1. Unitary Plan推动房屋供应：奥克兰的密集化开发政策导致新房供应大幅增加，抑制了房价的快速上涨。

2. 人口结构变化：越来越多的老年人选择搬往生活成本较低、医疗资源较充足的地区，如陶朗加和汉密尔顿。

3. 投资者退场：租赁市场法规收紧，房产投资的吸引力降低，使得部分投资者退出市场，削弱了需求端的支撑。

然而，奥克兰仍然是全国房价最昂贵的地区之一，房价收入比已从2000年的5倍升至7.4倍，远高于全国平均的6.4倍。这种高房价水平可能会进一步影响未来房价增长。

地区性房价分化加剧

过去25年，地区性市场的表现远超大城市。例如，南地（Southland）房价上涨了658%，而奥克兰仅上涨320%。这种趋势反映了低基数效应，但也说明了地区房地产市场的成长潜力。

过去25年新西兰各地区房价变化图

部分区域的超高涨幅主要受基础设施投资和市场需求变化推动。例如，皇后镇-湖区（Queenstown-Lakes）房价从2000年的20.3万纽币跃升至139万纽币，涨幅超过580%。而新普利茅斯的Waiwhakaiho区房价更是增长3028%，从3.5万纽币涨至 109.5万纽币，这背后是土地用途变更和高端住宅开发的驱动。

OneRoof房地产分析师Owen Vaughan指出：“过去25年，地区

性市场的涨幅超过主要城市，尤其是南地和西海岸的增长最为显著。这反映了市场对于更实惠房价的偏好。”

过去25年新西兰各主要城市房价变化图

利率走势对房价的影响

另一重要变量是利率。尽管市场对降息充满期待，但利率回到全球金融危机后的超低水平几乎是不可能的。新西兰央行（RBNZ）行长Adrian Orr表示：“虽然未来几年通胀可能逐步回落，但基准利率不太可能回到过去的低点。”

数据显示，目前新西兰的平均房贷利率约为6.5%，而在2008年金融危机后曾一度降至2.5%。利率维持在较高水平将限制购房者的支付能力，进一步抑制房价增长。

政府财政部长Nicola Willis也表示：“我们不会采取过度刺激房价的政策，而是希望通过稳定的经济增长和可负担住房政策，让住房市场更加可持续。”这意味着政府可能会继续推动住房供应改革，而不是依赖货币政策来推高房价。

展望未来：房价仍然会上涨，但增速放缓

总体来看，未来30年新西兰房价仍有上涨趋势，但增速将远低于过去30年的7.2%。

1. 供应端改善：政府推动房屋审批改革，提升新房建设，缓解房价上涨压力。

2. 人口结构变化：老年人搬离大城市，推动地区性房价增长，削弱奥克兰等核心市场的涨幅。

3. 投资回报下降：利率上升、租赁法规收紧，投资者减少买房需求。

预计未来30年，全国房价年均增幅将在5%-6%之间，而奥克兰可能会低于这一水平。对于购房者而言，未来的市场将更加考验选址与投资策略，而不是单纯依赖市场大势带来的财富增长。

租赁市场的供需关系：从账面收益到资产逻辑，你买房是为了什么？

编辑 William Song

如果你在2020年4月封城前买下了Arrowtown的一套房子，并在现在卖掉，那么你的账面资产可能已悄悄多出 122.8万纽币。Lake Hayes上涨了101.6万，Omaha、Point Wells、Waiheke Island也都在80万至100万的涨幅区间内，成了这五年来新西兰房地产市场的“超级赢家”。

但与此同时，也有另一群人，在面对着截然不同的情绪。他们是房东。

“现在是我10年来第一次担心房子租不出去。”奥克兰一位投资者坦言。他的担忧并不孤单。根据经济学家Tony Alexander与 Crockers联合进行的调查，有近24%的房东表示“很难找到好租客”，而就在一年前，还有27%的房东表示“租客好找”。

这五年，是新西兰房地产的过山车五年。买对了区、踩准了点，能赚一百万；但如果你是靠租金吃饭的房东，那今天的市场，可能是你最难熬的一段时间。

Tony Alexander指出：“租赁市场的供需平衡正在倒转——从租客找房难，变成了房东找租客难。”

造成这种变化的有两个主因：

• 人口增速放缓：净移民流入在过去一年有所减少；

• 供应增加：部分开发商因新建联排住宅卖不出去，转而投向租赁市场，导致租房供应过剩。

与此同时，房东还面临成本“三座大山”：

• 维修维护成本上涨；

• 保险费用飙升；

• 地方政府费率上调。

“与几年前相比，经营出租物业的成本高了不少，而租金却很难涨。”Tony表示。

调查还显示：

• 一年前有30%的房东考虑出售部分或全部房产，现在这个比例升至35%；

• 而打算“继续加仓”的房东从22%跌至18%。

房东开始退场，但买家并未接力，反映在价格走势上，就是2022 年之后全国平均房价回调超15万纽币，至今才开始缓慢回升。

Mountain Oak Queenstown Apartments项目

自住房主与投资房东的分化时代

这五年，如果你是以自住为主的购房者，尤其是在涨幅榜上有名的区域买入，那几乎稳赚不赔。

但如果你是靠租金收益维持投资回报的房东，那你的现实可能是：

• 收租难；

• 房价涨幅有限；

• 成本节节高升；

• 未来两年租金也难有实质性反弹。

Tony预测道：“出租市场要等到2026年才可能重新紧张，因为那时新建住宅的数量会明显减少，而年轻人就业回暖后，将逐步从父母家搬出来。”

但与此同时，利率回落带来的短暂“兴奋”也需要冷静看待。目前两年期利率已下探至4.99%，但是否还会更低？Tony给出的判断是：可能就是本轮周期的低点了。

你买房是为了什么？

无论是年赚百万的Arrowtown业主，还是在找租客中苦等回报的房东，这五年的房市变动都在告诉我们一个现实：房地产不再是“闭眼买、坐等涨”的时代了。

今天的市场，更考验眼光、周期认知，以及对未来趋势的判断力。短期的价格波动可能让人焦虑，但长期的布局才决定谁能在下一轮周期里站得更稳、走得更远。

房子可以升值，也可能空置；买得起不是本事，买得准才是赢家。

在市场分化加剧的当下，是时候重新思考一个问题了：你买房，是为了什么？

利率越低，违约越多？新西兰央行报告

揭示：市场逻辑正在被改写

编辑 William Song

在央行官方现金利率（OCR）不断下调、银行房贷利率纷纷破“5”的今天，许多人都以为新西兰房地产市场正在“回春”。但来自新西兰央行的多项数据显示，这份春意背后，其实暗藏重重阴云。

不良房贷重返金融危机以来高位

根据新西兰央行数据，截至2025年3月底，全国非执行房贷（逾期90天以上但未减值+已减值贷款）总额已攀升至24.12亿纽币，占总房贷余额的0.7%，为2013年以来的最高点。这与全球金融危机后的水平持平，引发市场警觉。

更令人担忧的是，这一数据仅在第一季度就增长了2.49亿纽币（+11.5%），而过去一年累计增幅更高达36.7%。而这些问题贷款的激增，并不是发生在高利率期间，而是伴随着降息潮一同到来的。

降息为何未能“救急”？

正当房贷利率普遍走低、投资者重返市场之时，新西兰央行还发布了一份讨论文件，解释了“自然利率（natural interest rate）”——即经济在无通胀压力下可实现稳定增长的利率—— 为何近几十年来持续下滑。

研究指出，新西兰自然利率的下降，主要受到劳动生产率增长放缓与全球自然利率同步下降的双重影响。特别是在全球金融危机之后，生产率长期疲软使人们对未来收入预期降低，导致储蓄意愿上升，从而拉低了自然利率。

自然利率下行很容易导致利率长期的低迷。这意味着，即使新西兰央行现在降息，但由于长期利率本来就处于低位，降息的政策效果有限。相比过去，现在降息对经济的刺激作用和对贷款压力的缓解效果都会更弱。

过去25年间，新西兰全国住房贷款中逾期90天以上的贷款情况曲线变化图

新西兰央行数据显示，自2024年初至年底，新西兰失业率从 4.0%快速升至5.1%。预计2025年第一季度还将进一步升至 5.2%或5.3%。就业市场疲软，直接压缩了家庭的还贷能力，也成为推动问题房贷持续上升的“幕后推手”。

值得注意的是，尽管不良贷款暴增，投资者却似乎闻到了机会的味道——2025年3月投资性房贷总额单月暴增5.97亿纽币，为 2021年4月以来最大增幅。而整个投资贷款规模在半年内增加了27亿纽币，是2023年全年增量的近8倍。

新西兰央行在“自然利率”研究中还强调，即便人口增长与老年群体劳动参与率上升在一定程度上抬高了自然利率，但长期低生产率、全球利率下行、储蓄增加等因素已构成系统性趋势。这也意味着，在未来遭遇通缩或经济衰退时，传统货币政策空间将愈发有限，央行可能不得不依赖“非常规工具”来刺激经济。

看似春风拂面，其实寒意未散

从问题贷款飙升，到自然利率下滑，再到投资者回流和就业压力并存，新西兰房地产市场正处在一个“结构性错配”的转型期。

利率再低，也无法抵消系统性问题所带来的“硬着陆”风险。我们需要重新审视：利率下行是否真能带来房地产复苏，还是仅仅在延迟一次不可避免的调整？当“投资者回来了”与“贷款违约上升”同时发生，对于首次购房者来说，这究竟是机会窗口，还是风险陷阱？如果你是今天的买家，你会选择出手，还是继续观望呢？

海外投资法变革全解析

海外投资法变革

2月23日，新西兰财政副部长David Seymour宣布了政府改革《海外投资法》的计划，目的是使新西兰企业更容易获得新的投资，从而实现业务增长，并提高工资水平。改革对海外人士投资新西兰敏感资产的规则进行了改变，同时也明确了外国买家禁令不会发生变化。

《海外投资法》主要是对海外人士在敏感资产中的投资进行管控。敏感资产包括敏感土地（如超过5公顷的农村土地、岛屿、毗邻海洋或湖泊的土地以及住宅用地）、重大商业资产（通常指价值超过1亿新西兰元的资产，但对于与新西兰签订自由贸易协定的国家的投资者适用更高的门槛）以及渔业配额。

此前，《海外投资法》十分严格，任何希望收购敏感新西兰资产的海外人士必须在完成收购前，根据该法案获得相关批准。

但David Seymour表示：“新西兰是发达国家中海外人士投资企业最为困难的国家之一，而我们的生产力增长也令人堪忧。这两点息息相关。几乎所有其他发达国家的相关法律都比新西兰宽松得多。它们得益于海外投资带来的资金流入和新思路。如果我们要提高工资，就不能忽视这样一个简单的事实：我们的竞争对手正从境外获取资金和专业知识。”

为了加快海外投资审批、提高投资吸引力，同时还能保护国家利益，今天政府宣布将简化申请过程、加快海外投资审批，并设立快速审批机制。

此前，该法案的基础假设是，“投资新西兰是一种特权”。投资者必须证明其投资将为新西兰带来益处。如今则将其改为投资者只需证明其投资对新西兰没有害处，这样一来，既认可投资带来的经济优势，也强调管理国家利益风险，同时大大加快审批过程！改革之后，只有特定情况需要进行国家利益评估，多数无风险的交易都会自动得到批准。

具体来说，将有如下措施：

01. 简化审批流程

• 第一阶段（快速审批）：对大多数无风险交易直接批准。

• 第二阶段（国家利益评估）：如发现风险，则进行详细审查，必要时由财政部长干预。

• 设立快速审批机制：除农田、渔业配额和住宅房地产外，其他投资将在15天内作出决定，除非存在可能危害国家利益的风险。

• 新的国家利益测试：取代现有的“投资者测试”和“惠及新西兰测试”，但农田、渔业配额和住宅房地产仍保持原有测试。

撰文 Ziyan Lu

02. 调整国家利益测试

自动适用的情况：

• 战略性重要企业（SIB）。

• 外国政府或相关实体持有 25% 以上股份的投资。

可根据具体情况升级至国家利益评估：

• 投资者的信誉、能力、潜在安全威胁等因素可作为考量标准。

• 允许政府通过法规新增需要国家利益评估的投资类别。

03. 赋予监管机构更多权力

• 让土地信息局（LINZ）在大多数情况下直接审批交易，无需部长介入。

• 只有财政部长有权否决交易。

外国买家禁令依然保留

对于很多人关心的外国买家购置住宅的规则，内阁文件中给出了明确的结论——外国买家禁令维持不变，不适用15天快速审批！

内阁明确表示不会修改现有的外国买家禁令，任何住宅房地产投资仍需遵守现有的审批路径，不受新设的快速审批流程影响。政府承诺继续禁止外国投资者购买或投机住宅房地产，以保护新西兰住房市场不受外资炒作影响。

换句话说，住宅房地产投资不会适用于新的15天快速审批流程，仍然需要完整的审批程序。审批流程仍由政府主导，财政部长拥有最终决定权，并保留否决投资的权力。

内阁文件中强调，外国人购房将继续维持《海外投资法》附表2 的审批路径。这意味着少数例外情况下，外国投资者仍可申请购买住宅房地产，但需要满足严格的条件，如：

• 重大开发项目（例如建造一定数量的新住宅，以增加房屋供应）。

• 政府认定的特殊情况（如外交官住房、特定行业人才）。

同时，政府也强调要加强反规避措施，例如防止将农田转为住宅用地以规避审批要求，或是通过信托或本地公司代持来购买住宅物业等。

知名律师Martin Thomson曾告诉逸居：

“当前的海外投资法案及相关法规过于复杂且部分内容模糊，导致其在适用时存在不确定性。之所以产生这种情况，部分原因在于历届政府引入不同政策措施时的逐步修订。这种复杂性和不明确性使得新西兰被视为对海外投资不够友好。”

“当前的制度使新西兰经济的许多领域，尤其是重要的农业领域，失去了宝贵的外国资本及其相关的联系和机遇。如果全面实施改革，将显著改善新西兰的海外投资环境，吸引更多海外投资进入新西兰。”

如何遵守《资源管理法》（RMA）规定

撰文 David Collins、Royal Reed、Brandon Watts

编辑 Ziyan Lu

在新西兰，无论是计划建造梦想家园、扩建商业空间，还是开发新项目，很多时候都离不开一项关键法律——《资源管理法》（Resource Management Act，简称RMA）。这部法律规定了人们如何使用土地、水、空气和其他自然资源，并由各地方政府负责执行。了解RMA的基本运作方式，能帮您避免不必要的麻烦和费用。

近期一直有报道称政府计划对《资源管理法》进行修改，以减少市政府过度的监管，使资源许可流程更加高效，并加强对产权的重视。与此同时，我们仍要明白政府并未暂停对《资源管理法》合规的任何要求。关于《资源管理法》的基本原则目前仍然适用，并将继续适用。

今天，逸居特邀Meredith Connell的《资源管理法》专家 Brandon Watts，带您深入解读这部关键法律。了解如何遵循该法律，资源许可系统的工作方式，以及在调查物业时需要关注的关键问题。

RMA的作用是什么？

《资源管理法》管理着新西兰土地、水源、空气等自然资源的使用方式，小到砍一棵树，大到开发商业项目，都要遵守它的规则。后院的大树可以砍吗？邻居的房子和您家要有多少距离？开店需要配多少停车位和装卸区？这些问题的答案，都藏在RMA 里。

RMA如何运作？

《资源管理法》大多数由地方政府机构执行。新西兰被划分为16 个区域，每个区域都有一个大“管家”——区域委员会，负责管理环境事务，比如水资源和污染物排放。每个区域又由若干市或区政府组成，它们负责管理土地使用，比如确定哪里能建住宅、哪里能做商业，并制定适用于每个区域的规则。而以奥克兰为例的有些地区，则设有单一的政府机构，兼具区域委员会和市政府的职责。

RMA的主要任务之一，就是要求各委员会编写规划。在奥克兰，这份由市政府编写的规划被称为《奥克兰一体化规划》。其他地区则有自己的区域规划和市区规划，由当地政府编写。这些规

关于资源许可，您需要知道什么？

在新西兰进行房产开发时，《资源管理法》规划通常不会简单地用“是”或“否”来告诉您可以如何使用您的物业。规划会告诉您某些活动是“允许的”，意味着您可以在不需要任何《资源管理法》许可的情况下进行这些活动。某些活动是“受控的”、“受限制的自由裁量的”、“自由裁量的”或“违反规定的”。这并不意味着您不能做这些活动，而是表明您要先从市政府获得“资源许可”再做。某些活动则被归类为“禁止的”，这意味着市政府无法为其授予资源许可。

要获得资源许可，您必须向市政府提交正确的申请表格，并附上“环境影响评估”（通常简称AEE），并支付规定的费用。对于简单的申请来说，费用可能相对适中，但对于复杂或特殊的申请，费用可能会非常高。市政府收到申请后，会根据项目可能造成的负面影响程度，和是否有任何受影响的人已经书面同意您的申请，来决定是否“通知”您的申请。只有大约2%的资源许可申请会被通知。如果您的申请是这少数被通知的申请之一，那么受影响的人将有权就您的申请向市政府提出意见。如果他们反对您的申请，他们可以要求召开公开听证会，由您负责费用。最终，市政府必须决定是否批准资源许可，并确定附加条件。大约 99%的资源许可申请会被批准，但这并不意味着您会自动获得您申请的所有资源许可。在许多情况下，申请人会对申请内容做出妥协，以便在不通知的情况下获得资源许可，从而确保获得高效的结果，并避免听证会所带来的费用和延误。

资源许可通常包含条件要求。其中一些条件在履行后将不再适用，但其他条件则会持续生效。比如施工期间的噪音限制，在施工完成后就会自动失效；但要求保留特定树木的条件会一直跟随土地，即使物业易主也不会改变。值得注意的是，大多数资源许可并不是独立的财产，而是“随土地而转移”，这说明任何成为土地所有者的人也会成为资源许可的持有者，并且有责任遵守资划通过公众参与的方式制定，委员会将举行公开听证会，作为市民，您有权在会上陈述自己的意见和证据，说明规划应包括什么内容。最终，委员会将决定规划的内容。对于大多数人来说，最重要的是，这份规划将告诉您地块的区域类型，以及适用的开发规则。因此，对于有意购买物业的人来说，提前研究规划内容是必不可少的功课。

源许可的条件。因此在购买物业时，您需要仔细确认哪些资源许可适用于物业（这些信息应列在LIM报告中），以及有哪些持续义务。在许多情况下，资源许可的条件要求任何持续的义务都要作为契约、地役权或同意通知登记在物业所有权记录中，您可以通过查看所有权记录了解这些义务。然而这并不总是如此，因此最好请规划师或律师审查任何资源许可，来帮您识别持续的义务。

人们有时会混淆“建筑许可”和“资源许可”。它们虽然名字相似，且都由市政府管理，但实际上是完全不同的。建筑许可是根据《2004年建筑法》所要求的，允许按照某种方式建造东西的许可，它关注的是建筑物的技术细节，主要涉及安全性和耐用性。资源许可则与物业的使用有关，主要关注对环境、他人或其他物业的影响。

《资源管理法》合规案例分析奥克兰市中心的一个真实案例生动地展示了忽视资源许可要求的后果。一对夫妇购买了一处位于奥克兰市中心的两层住宅物业。购房时，楼上为一个单一的住宅单元，楼下则包含一间办公室和两个住宅单元，市政府按照该物业包含三个住宅单元的标准征收税费。然而，该物业的分区和相关规划规则只允许这片地块上有两个住宅单元，而且从未为第三个住宅单元授予资源许可。

该物业引起了市政府合规团队的注意，原因是有人投诉。在业主许可后，市政府检查了该物业，并发现住宅单元数量超过了规划允许的数量，而且额外的住宅单元并没有获得资源许可。市政

府根据《资源管理法》向业主发出了通知，要求他们在指定日期前拆除多余的住宅单元。不幸的是，业主并没有认真对待市政府的要求。他们没有遵守停工通知或依法挑战通知，而是选择了忽视。

在几次接触无果后，市政府的合规团队对业主的反应不满，并决定对其物业进行搜查。由于违反停工通知属于违法行为，市政府得到了法院的搜查令。市政府随后在警方的陪同下访问了物业，并进行彻底搜查，来寻找证明该物业的使用违反《资源管理法》的证据。市政府发现，业主不仅忽视了通知，而且在之前的一次检查后，他们还将楼下的一个单元拆分成了两个更小的单元，同样没有获得任何资源许可。

市政府随后对业主提起了刑事指控。业主不认罪，并上庭辩护，认为市政府根据三个住宅单元征收税费，因此额外的单元不可能是非法的。法院不同意这一观点。事实是这些额外的单元在法律上需要资源许可，而业主并没有获得许可。最终，业主被判有罪并罚款。

这个案例给了我们三个关于遵守《资源管理法》的重要教训。第一，市政府对不合规行为非常重视，因此与市政府沟通时，必须清晰且信息充分。MC拥有相关的专业知识和双语能力，能够为您提供帮助。

第二，一种类型的市政府批准不能替代另一种类型的市政府批准。我们在实践中发现，很多人对此理解有误。人们可能会假设，由于市政府已经授予了他们资源许可，他们就不需要建筑许可。或者像这个案例一样，人们认为因为市政府的税务数据库记录了某项活动，就说明它不需要资源许可。这些都是误解。为了确保《资源管理法》合规，您必须检查规划允许的内容，是否已有资源许可，以及这些许可允许什么内容和条件。一位经验丰富的规划师或《资源管理法》律师可以帮助您解决任何疑问。

第三，当您购买物业时，您可能会继承现有的《资源管理法》合规问题，并可能被追究未解决的责任，因此尽职调查至关重要。

作者简介

David Collins Partner

David.Collins@mc.co.nz

David一直站在地方政府监管执法诉讼的前沿，曾参与处理一些最重大、最复杂的案件。在公共法律事务方面，David擅长应对司法复核，并就地方政府的高效决策提供建议，尤其专注于附例制定和政策制定。他还经常就调查策略提供专业意见，并协助建立最佳实践的政策、系统与培训机制，以维持有效的合规与执法职能。

Royal Reed Partner

Royal.Reed@mc.co.nz

汪君尊律师是一位拥有超过20年法律诉讼经验的资深律师，同时也是皇家律师事务所的创办人。并于2020年收到邀请，带领她的团队加入Meredith Connell (MC)继续专注为华人的各类诉讼业务提供服务。她的专业范畴涵盖移民、房地产、海外投资、多管辖权合规以及跨境诉讼等领域，并对于不同的文化视角有敏锐的辨识，为客户提供更适当的法律建议和支持。

Brandon Watts

Senior Associate Brandon.Watts@mc.co.nz

Brandon专注于环境与规划法，尤其擅长处理环境合规与执法相关事务。他的工作通常涉及资源许可、指定用地、规划变更以及环境执法。他曾在高等法院、地方法院和环境法院出庭。Brandon曾为各类客户提供法律服务，涵盖地方政府、中央政府部门、房地产开发、工业、林业、农业及能源等多个领域。他代表客户出席法院听证、地方议会听证、谈判与调解，以务实、具说服力著称。他为全国范围内的地方议会及其他客户就环境合规问题提供法律意见，并多次为议会执法人员提供专业培训。

撰文华融信贷Plaxo Mortgages | 张勇 York Zhang

编辑 Ziyan Lu

2025年新西兰建筑开发贷款市场：机遇与挑战并存

2025年，新西兰的建筑开发市场迎来了新的转折点。随着OCR 从2024年中的高点逐步下调，截至2025年4月已降至3.50%，经济学家预测，这一降息趋势将在2025年持续，预计OCR将下调至3%。

这一变化及预期为房地产市场注入了新的活力，也为开发商们带来了信心。然而，市场的不确定性依然存在，开发商们需要在机遇与挑战之间找到平衡。

机遇：降息推动市场回暖

1. 利息降低，建筑市场逐步复苏

从2024年开始的多次降息，显著缓解了开发商的资金压力。2023年至2024年是开发商们最艰难的时期，高利率使得许多项目被迫推迟或搁置。然而，随着2024年降息周期的开启，开发商们逐渐回归市场，观望情绪减弱。截至2025年初，建筑贷款利息已降至相对合理的范围，市场明显回暖。我们公司接到的开发贷款和建筑贷款申请显著增加，许多原本计划延迟的项目也重新启动，可以说，市场第一线的消息也为我们的开发商客户打了一剂强心针。

2. 购房市场预期回升，推动建筑市场提前行动

经济学家预测，随着利率的下调和经济的逐步回稳，购房市场将在2025年下半年开始回暖。这一预期促使建筑市场提前行动，

开发商们纷纷加快项目进度，以满足未来的购房需求。建房市场的复苏往往是购房市场回暖的前兆，因此2025年将是开发商们抢占市场先机的关键一年。

3. 金融产品多样化，贷款条件更具吸引力

相较于2023-2024年的紧缩政策，2025年开始，各大金融机构推出了更多针对开发和建筑贷款的金融产品，贷款条件也更加灵活和具有吸引力。这为开发商提供了更多选择，同时也降低了融资成本。Plaxo华融信贷作为专业的贷款中介，能够为开发商量身定制贷款方案，帮助其快速获得资金支持，抓住市场机遇。比如值得一提的是多家金融公司下调建筑贷款利息；专为建筑市场打造的Build to Rent的贷款产品也比之前更具有吸引力；金融公司接受的贷款条件较前两年也更加宽松，如放宽预售条件。

二挑战：市场不确定性依然存在尽管市场呈现回暖迹象，但经济的不确定性仍然是开发商需要面对的主要挑战。截至2025年初，购房市场的销售数据尚未明显回升，许多购房者仍处于观望状态。这种市场信心的不足可能会对建房市场产生一定影响，尤其是对于依赖预售资金的项目和开发商来说，市场信心不足造成了一定的预售困难。

截至2025年3月，房产成交价目前未看到回升，根据第一季度的数据统计，奥克兰房产中位数不升反降，使得开发商对房屋的定

价仍然处于低位，导致利润空间较低，这也成为开发商们头疼的问题。

此外，建筑成本的波动依然存在，新西兰经济连续两个季度出现负增长，2月份PMI指数从50.4降到49.1，经济学家表示新西兰制造业已经进入了2年的衰退期。这要求开发商在项目规划和预算管理上更加谨慎。如何在控制成本的同时满足市场需求，将是开发商们需要解决的关键问题。当然，Westpac银行资深经济学家Satish Ranchhod指出：“随着住宅许可的稳定和融资成本的降低，我们预计建筑行业将在2025年下半年迎来温和回暖。特别是住宅建筑领域，需求将逐步回升。”这也为开发商们增添了更多信心。

三市场反馈：开发商需关注需求变化

作为拥有19年市场经验的贷款咨询公司，客户的反馈反映了最真实的一线市场动向。根据我们公司（Plaxo 华融信贷）接到的购房贷款客户反馈，市场对房型的需求正在发生变化。联排别墅（尤其是大户型、高价位的联排）的市场吸引力逐渐下滑，而独栋住宅和小型、低价位的联排更受青睐。这一趋势反映出购房者对性价比和实用性的关注度提升。

首次置业的刚需买家大多在寻找80到120万纽币的可负担房型，相较于大户型、高价位的联排，目前客户更倾向于购买小户型低价位的联排，如3房2卫浴，价格在90万以下的联排；又或者小独栋价位在90-120万之间。投资买家从2024年底开始有了较多的抄底动向，大多数投资买家收购了一批价位较低但租金收入较高的户型，如3-4房的联排，或2房公寓，这类型的房产通常伴随着较好的租金收入，可以帮助偿还贷款，他们指出这样的房产可以有助于他们未来几年的现金流。

与此同时，我们发现好户型、好地段的房产依然备受市场追捧。

与2021-2022年盲目的市场有所不同，2025年的自住房买家更注重生活的品质，愿意为生活品质买单，因此，开发商也希望在项目初期应更加注重市场调研和设计优化，确保产品符合目标客户的需求。例如，可以通过增加户型设计的灵活性、提升空间利用率或引入现代化建筑理念，来增强项目的市场竞争力。

购房客户的需求为开发客户提供了明确的市场需求方向，希望我们的市场反馈能为有开发计划的客户在2025年提供明确的方向和参考。同时建筑开发贷款的利好消息也能过够给我们的开发商客户们提供更多的解决方案。

案例：

Build.to.Rent贷款产品，为我们的开发商客户提供了更多选择：

客户李先生（化名）2023年底计划开发8套联排，由于当年市场处于低谷，建筑成本也很高，李先生计划建成后长期持有该项目，等到市场回暖再考虑是否进行销售。在和李先生的沟通中我们了解到了他的需求，并且Build to Rent贷款产品不需要有任何

的预售要求，也大大降低了李先生开发前期的压力，除了需要满

足前期建筑贷款所需的材料要求外，只需要李先生能够在项目完成后提供租金报告，我们就可以通过租金报告帮助李先生继续申请投资房贷款，不需要李先生提供其他收入证明。今年李先生的项目成功落地，并申请到了令他满意的贷款额度。

建筑贷款利息，8.xx%，LVR 60%，大大降低开发商的开发成本：

客户王先生（化名）2024年底找到华融信贷，计划盖6套独栋，华融帮助王先生立刻在金融公司找到了8.xx%的年底特价利息。由于市场波动，多家金融公司时长会调整贷款利息，或是特殊产品，只有掌握一手消息，才能在第一时间帮助客户在特定时期拿到最优的贷款产品，这是作为华融信贷客户的最大优势，这一特价利息在2025年初就调整回到9.xx%。客户非常开心我们为他第一时间锁定了适合的建筑贷款产品，并为2025年开工奠定基础。

2025年，新西兰的建筑开发市场将迎来新的机遇与挑战。降息周期的持续、购房市场的预期回升以及金融产品的多样化，为开发商提供了良好的发展环境。然而，市场的不确定性和需求变化也要求开发商更加谨慎和灵活。通过优化项目设计、加强市场调研以及与专业贷款中介合作，开发商可以更好地应对挑战，抓住市场机遇。

Plaxo华融信贷将继续致力于为开发商提供定制化的贷款解决方案，助力新西兰建筑开发行业的持续繁荣。我们相信，随着市场的逐步回暖，2025年将成为开发商们实现突破的关键一年。

作者简介

York Zhang

York 张勇，华融信贷（PLAXO MORTGAGES）创始人，首席贷款顾问，超过18年的贷款经验。帮助数千家庭成功申请房屋贷款，上千套建筑开发项目提供了融资服务，交割金额超过20亿纽币。华融信贷是一家一站式贷款服务公司，成立于2006年，代理各大银行及

金融机构产品，专注于提供房屋贷款、建筑开发贷款、商业物业贷款和生意融资等服务。华融信贷拥有一支高效专业的贷款经纪团队，凭借近20年的行业经验、卓越的专业素养及服务态度为客户带来了优质的贷款体验，成为了最值得信赖的贷款公司之一。

现在与我联系，同甘共苦，迎接彩虹电话：021 685 965 | 微信：Plaxoyork

四结语

让你的家成为发电站：推动新西兰

迈向电气化未来

撰文

Mike Casey 编辑 Ziyan Lu

人们常说，家是自己的城堡。但你的家还应该是你的发电站，你的农场和企业同样如此。

目前，新西兰人主要依赖三种能源：进口石油（每年花费150 亿纽币）、天然气（管道和瓶装）以及由大型发电厂和众多输电线路组成的集中式电力系统。

但正如广告宣传中所说，一定有更好的办法——而这个办法更加智能、双向互动，并由数百万新西兰人通过电网以及自家的太阳能和电池运行电动设备。

在新西兰，屋顶太阳能现已成为对家庭而言最便宜的电力供应方式。目前，约3%的新西兰家庭安装了太阳能，而在澳大利亚，这一比例超过35%（许多社区已超过50%，部分甚至接近80%）。尽管新西兰没有像澳大利亚那样享有政府补贴，但采用太阳能的趋势正在加速。过去10年里，自太阳能价格降至当前新西兰的水平以来，澳大利亚安装的屋顶太阳能数量已超过整个新西兰的家庭总数——累计超过200万套。

尽管新西兰的建筑成本仍在上涨（尽管增速放缓），但太阳能和电池的价格却迅速下降，这也进一步推动了需求的增长。

根据我们的《电气化家庭报告》（Electric Homes Report），如果家庭将供暖、热水、烹饪和交通全面电气化，每年平均可节省约4000纽币（包括前期投入及标准利率）。农场和企业若能实现电气化，并投资自发电和储能系统——例如我们在克伦威尔附近的全电气化Forest Lodge果园——则能显著降低运营成本并提升盈利能力。

电力是我们一直在寻找的高效能源。升级至电动设备虽会增加电力消耗，但能减少70%的家庭总能耗，其节能效果远超传统的保温和密封措施。虽然提高房屋的保温性能仍然很重要，尤其是在涉及健康问题（比如室内霉菌）时，但如果目标是降低家庭开支，电气化才是大多数家庭回报最高的投资选择。

这一观点可能与传统认知相悖，但事实是太阳能、热泵和电动车的价格已大幅下降，旧有观念已经不再适用。提升房屋保温性只影响家庭总能耗的三分之一，即“空调负荷”；若将车辆能耗考虑在内，其影响力甚至低至15%。即便你通过保温升级将供暖能耗减半，也只减少了大约7%的总能耗，其他部分仍然存在。

而另一方面：

• 安装太阳能可将白天的电费支出削减一半；

• 热泵可减少70%的室内采暖和热水能耗；

• 电动车可降低70%的交通能源成本。

家庭能源规划必须考虑车辆，因为大部分电动车充电发生在家里，交通能源将与家庭能源体系深度绑定。购买电动车将成为家庭讨论的重要决策，而它所需的电力不仅能替代进口汽油，还可以直接来自自家的太阳能系统。换句话说，安装太阳能不仅能降低电费，还能减少汽油排放，电动车的电池只是存储设备，而非能源来源。

我们的《投资未来报告》（Investing in Tomorrow Report）显示，全社会的家庭电气化每年可为新西兰节省100亿纽币。这意味着数百万纽币可重新投入本地社区，支持本地企业和食品供应，而不是被用于进口石油和柴油。此外，电气化还能促进本地就业，振兴社区经济。

尽管新建房屋采用电气化技术至关重要，但仅靠新建住宅无法解决气候危机，我们必须确保所有现有房屋在更换化石燃料设备时逐步转向电气化。我们并不认为全面禁用天然气是必要的，这可能会引发不必要的分歧，但必须不断提高公众认知——家庭使用天然气不仅昂贵，而且有害健康，且国内天然气供应正在减少。

电气化不仅对每个家庭有益，对整个国家而言也是利好。量变产生质变，根据Rewiring Aotearoa的研究，如果新西兰80%的住宅（约160万户）安装9千瓦太阳能系统（约20块光伏板），全国发电量将增加40%。这不仅能大幅减少这些家庭的电费支出，也将增强整个国家的能源独立性。

此外，如果新西兰约5万家农场也像我们一样安装屋顶及地面太阳能，发电量可再增加60%。政府计划将可再生电力供应翻倍，而这一目标完全可以通过充分利用现有屋顶和未充分利用的土地来实现。

类似于公路建设，我们的电网系统是为了应对用电高峰而设计的，但电池（无论是墙挂式还是未来车载电池）能够有效降低高峰负荷。如果12万户家庭（约5%）安装中等容量的电池，其调峰能力将相当于新西兰最大的水电站——马纳普里电站（Manapouri），尽管持续时间有限，但足以应对冬季用电高峰，并可在低谷时段充电。

未来，全国所有电动车都将成为新西兰最大的“电池”。车载到家（V2H）和车载到电网（V2G）技术已在澳大利亚通过首个主要监管审批，许多当代电动车已具备这一功能。这意味着未来不远，你或许可以直接用现代、起亚、比亚迪等品牌的电动车在停电时为冰箱供电，甚至在野外给电动自行车充电。

新西兰政府承诺紧跟国际步伐，计划升级400多项老旧的太阳能和电动车充电标准，以与澳大利亚及其他贸易伙伴接轨。这将降低安装成本，提高太阳能和电池的电力回输上限，并推动电动车融入电网体系。

我们正在倡导政府公平奖励家庭能源贡献者，引入对称电力回输费率。这并非补贴，而是让大小发电商享有公平待遇。电力局（Electricity Authority）已释放积极信号，若这一政策落地，将大幅提高太阳能和电池的经济效益，并避免数十亿纽币的不必要输配电投资——毕竟，我们能够保障大型电力公司建设新电网的投资回报，为何不能保障单亲妈妈安装太阳能和电池的投资回报？这两者本质上都是能源基础设施。

为了加速这一必要的能源转型，政府应为家庭提供低息、长期的电气化贷款，并将其与房产绑定。这将确保所有人都能享受新能源技术带来的收益，并鼓励房东升级出租房的燃气设备，帮助租户减少能源开支。

20世纪的新西兰投资水电大坝和输电线路，21世纪则应把家庭视作关键能源基础设施，给予同等待遇。

新西兰有机会引领全球电气化潮流。建筑业必须确保我们的房屋为未来做好准备，迎接能源转型。虽然我们应尽可能选择低碳建筑材料，但通过减少燃料消耗实现的减排效果，远远超过建材本身的碳足迹。

这一电气化未来不仅能为每个人节省开支，还能大幅降低排放，提升经济效益，并增强能源系统的韧性。这无疑是多赢之举。

作者简介

Mike Casey

企业家兼新西兰中奥塔哥樱桃园主，现任 Rewiring Aotearoa（致力于推动新西兰数百万台化石燃料设备电气化的智库）首席执行官。

什么是可持续建材？新西兰建材背后的真相与反思

撰文 Dylan Huang 编辑 Ziyan Lu

新西兰有哪些新型可持续建材和消费品，可持续环保产品对建筑行业有何影响?接下来我们以非AI创造的一些真实案例来分享。

什么是可持续建材？

新西兰是个以纯净环保而闻名于世界的国家，新西兰人的集体环保意识很强且早已形成，但人均建筑垃圾和消费品垃圾制造量不低，原因是新西兰人较早进入富裕社会且人口基数小。我们先来做一个有趣的设想，假如新西兰人口密度跟印度或者中国一样，这个国家会是什么样?

提到新型可持续建材和消费品，首先立刻可以应用的是，可降解或可回收的塑料包装。MultiMarketing/逸居的CEO Pat English先生曾做过调研，且多次提及每年新西兰的建筑包装塑料垃圾达到惊人的量级。可降解包装、垃圾焚烧发电、塑料垃圾固化合成建材，这些创新技术都可以尝试应用。其中新西兰已经有个新型环保建材工厂叫Saveboard，用回收的塑料包装经过胶合压制成建筑板材。

中国近年来有很多矿渣合成的建材，新西兰也有用木材加工厂木削废料胶合压制成板材，这些都属于可持续性的创新材料。

可持续性是个很大的名词，大到非常模糊，很难去定义，以至于没有一种材料能达到绝对的可持续性。

木材，毋庸置疑属于可再生资源，提到木头人们普遍感觉是绿色环保、自然固碳，但木材是可持续建材吗？新西兰大范围商业化种植辐射松林场，看似漫山遍野绿油油，但却被称为“绿色沙漠” ，物种多样性受到很大影响，速生林大量吸取土壤营养，砍伐后再恢复原有的生态是个漫长的过程。辐射松除了用于出口，一部分留在新西兰建房，20年前曾经一度又因为国家建筑规范制定的人为失误，造成了木结构房屋的漏水房危机，这些垃圾的建筑很快变成了建筑垃圾。

钢铁，原材料铁矿石需要开山挖取，小时候看过家乡山区的矿山开采，一座座青山被夷为盆地，选矿的过程对环境的破坏也极其严重，我曾亲眼看到前后的生态差异。但是作为建材，钢结构和铁皮制品的耐久性很强，回收率又很高。

铝材，铝矿在冶炼成铝锭再到铝制品的过程中会消耗大量的能源。但铝建材卓越的防腐性能超过了绝大多数的建材，在新西兰这样海盐腐蚀的岛国尤为明显。

混凝土，我们会下意识认为它属于不环保不可持续性材料，但同样作为无机材料，其耐久性、可塑性、防火隔音性轻松胜出其他材料。新西兰有着可圈可点的新技术，用一种本土的草本植物纤维，掺入到水泥粉里搅拌去代替钢筋，有望在强度相当于钢筋混凝土的前提下，让成本减少一半。

把时间线拉得足够长，多个维度、辩证地看问题，答案也随之变化，没有一个绝对值。

这里我们提一个关键词:寿命，或者耐久性。新西兰建筑规范B2 Durability，这是很具新西兰特色的一条规范。对于结构功能相关的建材要满足50年的耐久性，对于防水相关的建材要满足15 年的耐久性。新西兰的紫外线相对较强，特别对于暴露在阳光下的建筑老化问题更为重视。

可持续性和耐久性之间的平衡

前文提到了木材是可再生资源，是有机的。金属和水泥是不可再生资源，是无机的。有机的建材如果寿命很短，很快就变成了建筑垃圾，这样的案例无法纳入可持续建筑的范畴之内。

为了让有机材料增加耐久性，新西兰有了H3.2防腐级别的木材，也就是我们常见的含铜的发绿的木头，防腐处理后通常在室外应用。有人用来做室外露台给婴儿小孩在上面爬，有人用这种木头围土种菜后吃进肚里，殊不知这种防腐是剧毒。木材是可持续了，人不可持续了。

再举一个保温产品的例子，新西兰放弃了盛产的有机羊毛作为保温材料，转而大量应用无机的玻璃纤维，虽然可以用回收玻璃来制造，但它对人体皮肤和呼吸有影响，不知道随着科学的发展进步和不断证明，对人的影响会不会随之变大。有一次我在后院捡到一个从树上刮风吹下来的鸟窝，发现树枝和草中竟然掺杂着很多玻璃纤维。这个生活中一个很简单的发现，反映出所谓的可持续性建材，并不一定对自然生态发挥了可持续性的作用。

谈到可持续建筑也会想到内装环保材料，其中有害气体的释放

量往往是最受关注的，比如大家熟悉的甲醛。常用的板材例如 Plywood多层板、Particle board颗粒板、MDF中密度板、OSB 欧松板，都容易含有害挥发气体。中国早年的板材常见用E1级别，后来消费者要求越来越高，释放量低到E0级别，再后来越来越卷甚至达到ENF级别，释放量近零。但据行业观察，在新西兰的居家消费者几乎不关注这些指标。

可持续建筑也可理解成节能建筑。门窗是节能的关键产品，但新西兰这方面相对其他发达国家一直较为落后。由于岛国行业壁垒，断桥铝门窗普及晚了中国和德系十年二十年。现如今大洋彼岸已经步入新能源时代，发展出了发电储能、BIPV建筑光伏一体化，新一代的可持续建筑产品也随之产生。对于新西兰来说，随着国民普遍富裕程度逐年下降，虽然国民意识和教育导向仍鼓励可持续建材，实际情况是应用机会逐渐减少，最终在空喊口号的阶段停滞不前。

以上通过不同的维度去解析可持续性建筑产品，新西兰有优势也有劣势，有劣势也就有机会，抓住机会就有可能通过发展创新可持续建材和生态友好型建筑来重塑行业。

作者简介

Dylan Huang

新西兰华人建筑业协会的秘书长，也是 Archiland Architecture的执行董事。他带领团队设计了数百个项目，也在预制研发、建筑材料规范合规和建筑信息模型方面有丰富的经验。

加速审批、拥抱国际合作：新西兰建设部长Chris Penk谈建筑业改革方向

经历高通胀、供应链中断、劳动力短缺和审批效率低下等一系列挑战后，新西兰的建筑与施工行业正处于关键转型期。尽管近年来技术飞跃，但从业者普遍感受到行业增长乏力、成本高企、生产力停滞不前。2024年《NZCBIA建筑业年度报告》指出，新西兰建筑业的生产力水平几乎停留在数十年前，近40%的从业者入行不到一年，反映出人力结构不稳和经验流失等深层问题。

面对这些现状，政府扮演着至关重要的角色。新西兰建设部长

Chris Penk在接受逸居专访时表示：“我们正处于一个可以推动实质性改变的时刻。”他强调，建筑业不仅是经济增长的重要引擎，也关乎本地就业、住房可负担性与国家未来基础设施布局。

以下是采访实录：

问：部长，欢迎您再次到来。在本次内阁改组中，您被任命为小型企业与制造业部长。您如何看待这个新职位与建筑行业，尤其是建筑和施工计划之间的联系？

答：小型企业与建筑行业之间确实有紧密联系。行业中有许多小型业者——不仅是各类工匠，还有其他一些做得很出色的公司。作为政府，我们需要给予他们支持。我们应尽可能降低合规门槛或要求，使大家能够更容易地从事施工、建设我们所需的住房。

同时，我们国家有相当一部分制造业涉及建筑材料。这部分的支持至关重要——因为建筑行业离不开它们——但我们也看到其在新西兰本地和出口方面都具备很大的经济增长潜力。

问：您是否认为这是一个推动进口增长以及开拓出口的机会？答：是的，我认为我们可以加强进出口。对于新西兰消费者来说，我们需要能以最低成本建造优质建筑环境的材料，同时避免供应链中断的困扰。

这意味着我们既需要有优秀的新西兰本地产品，也应允许与海外产品竞争——这些海外产品可依据国际标准引进。若国外有成熟的体系，我们也可以借鉴。

编辑 Ziyan Lu

同样地，如果新西兰的制造商生产的产品可以符合国际标准，就有可能出口到海外，从而增加出口潜力，比如出口到中国、美洲、印度等市场。

问：目前联合政府已执政18个月，您认为国家党和联合政府在建筑和施工领域取得的最大成就是什么？

答：我目前最自豪的是我们正在向国际产品开放市场。我们常常谈论建筑成本之高、执行难度之大，以及因此造成的进度缓慢。

而通过引进一些海外已经广泛使用、且质量标准良好、与新西兰环境相似的产品，这让我非常振奋。

因为这样我们能够实现提高可负担性、简化业务流程，同时也能获得优质、可持续的成果。

问：相反，您认为联合政府在该领域面临的最大挑战是什么？您认为应如何应对？

答：我们接手时的经济状况非常艰难，许多企业——包括建筑和施工行业以及其他小型企业——过去两年都经历了困难期。我们很清楚这一点，也明白要走出困境就必须尽可能地支持他们。

这正是我们面临的主要难题——再加上改革需要时间。当我们要通过一项法律变更，并希望公众有机会参与讨论时，自然会耗费不少时间，我们也必须确保细节准确无误。

问：近期是否有即将出台的具体政策可能对该行业带来利好？

答：我们目前重点推进的一项政策是关于地震高风险建筑物的规定。如果能成功推动，将非常有帮助。新西兰许多地区存在地震风险——比如惠灵顿、基督城，甚至很多小城市。

奥克兰地震风险较低，但相同的规则依然适用，这引发了许多不确定性。因此我们正在审查现行规则，力图制定出更合理的一套法规。

问：大概还有12个月就要进入选举思维模式。在这段时间里，您在政策、监管及新措施方面的优先事项是什么？

答：目前政府整体的优先事项是推动经济增长——这与出口密切相关。但我们也必须关注国内的工作机会，建筑行业对就业的贡献巨大。

每十个新西兰人中就有一个就职于建筑和施工行业。如果我们能推动一些关键事项的进展，尤其是在地震高风险建筑、建筑材料方面的工作，这将非常有利。

另一项重点是建筑许可制度。如果我们能简化流程，甚至某些情况下不必从地方议会获取许可，让人们能更快开始他们的项目，那将对所有人都有帮助。

问：其中一个已公布的政策是“快速通道政策” Fast Track，本应加快审批进度，但目前看起来并不算快。您认为这项立法将带来怎样的贡献？是否已经有项目真正通过快速通道流程了？答：快速通道最重要的一点，是向外界展示我们可以在新西兰提供更快、更高效的审批方式。目前我们有《资源管理法》（RMA），它以审批慢、程序复杂、成本高且结果不确定而闻名，这对行业造成寒蝉效应——让许多人在项目开始前就望而却步。

快速通道政策的意义在于增强人们的信心，知道有更好的方法来推进项目。在具体项目方面，加上国家重点道路项目（Roads of National Significance），我们现在终于有能力在新西兰真正建成一些基础设施。

比如，北部快速通道将最终连接奥克兰与旺格雷。目前奥克兰北部已经在建设和规划一条四车道公路。这即将给本地建筑行业带来信心——向他们证明，新西兰有足够的机械和工人可以完成这样的项目，建设正在进行中。

问：那私营企业的项目呢？有没有通过快速通道流程的？答：这项立法包含了149个项目的清单——其中既有公共部门项目，也有私营企业项目。目前，许多私营项目正在进行专家小组评审流程，因此我们还无法确定哪些最终会获得批准。

当然，现在的速度还不够快，这确实令人沮丧。但现实是，它比现行系统已有明显改进。

我们需要在“效率”与“公平”之间找到平衡——如果有人有真正的担忧，也应该有机会提出反对意见。

这是它与《资源管理法》的一个关键区别。后者经常被用来拖延项目——有时是出于商业竞争原因，或者是一些毫无根据的反对意见。

问：几周前，政府举办了一场专门的基础设施投资论坛。请问这次论坛有哪些举措出台？

答：论坛上讨论了许多很好的举措，未来几周、几个月乃至几年内我们将看到成果。新西兰过去对海外投资的开放程度并不如我们应有的那样。现在我们传达的信息非常明确：新西兰欢迎投资，欢迎合作。

我们欢迎海外资本，因为它可以为本地项目提供资金，创造就业机会，支持我们的社区。此次论坛增强了外界信心——相信这些项目将获得投资和支持，并顺利落地。

问：此次峰会是否有任何具体成果或宣布的项目？

答：有一个直接成果涉及一家大型企业及其使用的隧道掘进机。

他们原本正参与一个项目，该项目即将收尾，照常理，他们会把

这台机器运出新西兰。

但在峰会之后，他们宣布会把这台机器留在新西兰。这非常重要——不仅节省了将来再次运输回来的费用，也保持了基础设施建设的推进势头。

只要你发挥一点想象力就会知道，新西兰复杂的地理环境意味着我们需要更多的公路、铁路隧道等基础设施。现在这些设备和训练有素的操作人员已经在这里，对我们来说是巨大优势。

问：在这场基础设施投资论坛上，中资企业和中国产业有怎样的参与？有没有特别与中国相关的内容？答：这次论坛向全球开放，也非常欢迎我们的中国朋友。中国企业在新西兰做了很多优质项目——不仅来自中国本土的公司，还有许多活跃于新西兰的华人建筑企业。

这是一个非常有实力且在住宅和基础设施领域非常突出的群体。我们绝对欢迎中国作为合作伙伴，协助我们完成新西兰需要建设的项目。

问：近期您是否有访问中国的计划？

答：目前还没有具体安排，但我非常愿意前往。我们可以在中国开展很多有价值的交流，特别是与那些生产适用于新西兰市场的建筑材料的企业接触。

我们与中国有深厚的文化和经济联系，所以如果有机会访问，我当然非常欢迎。

问：非常感谢您对2024年《NZCBIA建筑业年度报告》的支持。您有没有从该报告中获得一些改变看法的洞见？

答：当然有。报告中有许多值得关注的洞见，而且它不仅在行业中受到好评，在政府内部也有良好反响。

最突出的亮点，或者说“痛点”是，新西兰建筑行业的生产力水平基本与1985年持平。尽管这几十年来技术突飞猛进，包括互联网的普及。相比数十年前，我们在施工上投入的时间，仍未创造出

更高的价值。这表明改革势在必行——无论是在产品、人才，还是培训和审批流程上。

问：一个特别值得关注的数据是，行业中有近40%的人从业时间不足一年，这对生产力、成本及健康安全都有实际影响。今年的报告将更侧重“人”的问题，您如何看待这个重点？

答：“人”确实是建筑过程中的核心。技能培训至关重要，而且它应从学校教育阶段开始——包括读写能力、数学基础和沟通能力。这也是政府投资基础教育的原因。

在职业教育方面，像BCITO这样的机构起着关键作用。我很高兴看到他们不仅参与了此次中国行，也参与了这份报告。

我非常期待下一份报告。我们必须了解，未来建造住房和基础设施的人是谁。这方面的洞见至关重要。

问：您认为去年报告中有哪些尚未解答的问题或知识盲点？答：我认为“人”的问题是最关键的，所以我很高兴这次报告将以此为重点。我们的建筑行业劳动力正逐渐老龄化，这在未来几年将成为一个严重问题。

许多经验丰富的从业者正接近职业生涯的尾声。如果缺乏足够的学徒制度或就业机会——尤其是在行业相对冷清的时候—— 我们很可能失去这部分宝贵的知识和经验。而一旦行业活动回暖，比如我们预期的今年下半年，就可能面临熟练工人的短缺。因此，我认为对劳动力的可持续性和未来规划进行更深入的关注是十分必要的。

问：这也呼应了更广泛的主题——确保行业的持续性与信心。综合快速通道政策、《资源管理法》的改革以及更广泛的经济信号，您对未来两到三年建筑业的发展有何预判？

答：我认为未来几年将明显好于过去两年。但发展可能不太均衡——从审批发出到实际开工总是有一个时间差。我们会看到增长，但不会是全面同步的。处在开发周期后期的项目可能会稍晚感受到复苏效应。但整体来看，前景是积极的。

问：您最近在奥克兰，您对整体经济的看法如何？

答：我感觉我们今年将迎来一个不错的年份，尤其是在下半年。目前正积聚着大量势能，人们开始行动起来，审批陆续批出，行业内也充满了乐观情绪。自去年年中以来，利率一直在逐步下降，这也在增强市场信心。现在的关键在于政府是否能通过正确的政策、支持性的框架和高效的流程来持续推动这股势头，让大家能够更快、更高效、更具可负担性地推进工作。

破解行业痛点！

专访：Myland Partners的2025年建筑业生存法则

过去几年，新西兰的土地开发行业面临多重挑战。快速的通胀推高了材料、人工和借贷成本，而熟练工人的持续短缺则进一步拉长了项目周期、增加了预算压力。基础设施交付的延迟也成为瓶颈，阻碍了土地的高效开发。

更广泛的经济压力也加剧了这种局面：高利率削弱了购房需求，开发商则面临更高的持有成本和日益严格的贷款条件。一些项目被迫停摆，整个行业的信心也因此变得脆弱。

但尽管如此，仍有希望的迹象。政府主导的规划法规改革与审批效率提升，正在试图刺激供给；利率下行的预期和投资者信心的回归也表明，市场可能很快进入新一轮周期。在这个复杂且不断变化的格局中，能快速调整、有效控险，并与城市长远规划相契合的开发商将更具成功优势。

在本次专访中，我们采访了Myland Partners首席执行官

Andrew Fawcet，探讨他们如何解决基础设施难题、加快土地交付，并在新西兰日益变化的住宅开发市场中重塑开发标准。

市场环境挑战与应对策略

逸居：2025临近，新西兰土地开发行业面临前所未有的挑战。Myland Partners 如何看待当前形势？

Andrew Fawcet：目前行业的压力无可否认——成本上涨、法规复杂、基础设施老化，整体进度受阻。其中影响最显著的一个

我们的职责就是走在市场前面。通过灵活的规划和充足的开发储备，我们已经准备好，在市场回暖时迅速响应。

开发商分摊基础设施成本的不确定性

逸居：日益上涨的开发贡献费（Development Contributions）也是当前的关注焦点之一，对你们的项目有何影响？

Andrew Fawcet：在奥克兰某些区域，每户等效单位（HUE）的开发分摊费用从2.1万纽币飙升至8.3万纽币，这无疑是巨大的负担。虽然这些费用有助于基础设施建设，但如果缺乏全国协调规划，这种幅度和速度的增长就会让开发商承担过高的财务风险。

我们会全额支付开发费用，同时也会积极应对——质疑不合理之处，呼吁改革。我们的目标很明确：保障开发的可行性和可负担性，同时不降低建设质量。

为了支持我们的建商合作伙伴，我们尽可能吸收这些额外成本。例子是Watercare的红色分区（red-zoning）政策，这使得在污水容量不足的区域无法开发，极大地增加了不确定性。但我们选择的不是退缩，而是调整。我们会在项目前期就评估地块的可行性，并与相关部门直接沟通，解决基础设施缺口，或采用私人解决方案。同时，诸如官方现金利率（OCR）下行预测、就业率改善等市场指标，正释放出周期转向的积极信号。

我们还主动承担了与土地分割相关的审批风险和不确定性，包括申请资源许可、工程图纸审批（EPA）、以及各类合规证明（如 223C、224C和接收认证 COA）。这些审批流程极为专业，必须熟悉市政系统才能顺利推进。我们自己完成这些流程，就是为了让建商节省时间和资金，更专注于他们最擅长的事——打造优质住宅。

主动策略：交付的不只是土地

逸居：面对压力，Myland Partners是如何保持前进势头的？

Andrew . Fawcet：我们专注于我们能掌控的部分：战略性拿地、基础设施准备、建筑效率优化。通过选择高需求区域的原始地块（greenfield），确保我们的项目真正满足市场需求。

我们不只是卖土地，而是交付“可立即建设”的服务地块——包括平整的平台、挡土墙和已获资源许可的住宅设计。建商可以立刻开工，屋主也能省时省钱。我们的设计不仅符合建造效率，也兼顾居住舒适性。

同时，我们也不会孤军作战。我们与地方政府、工程师和相关监管机构紧密合作，确保每一块土地都能与长期的城市基础设施规划无缝对接。

展望2025：复苏的曙光

逸居：您对2025的市场怎么看？Myland是如何为复苏做准备的？

Andrew Fawcet：我们认为，2025将是关键之年。随着利率下降、购房者信心提升，以及审批流程的提速，整个行业已为复苏做好了准备。

我们已经布局完毕。多个项目已进入交付阶段，我们也持续参与如NZIBES这样的行业峰会，保持对趋势、合作方与解决方案的高度联通。我们经常被推荐参与快速通道审批（fast-track consent），得益于部长级支持，这大大节省了不必要的时间与成本。一旦需求全面回升，我们随时可以启动。

以愿景引领建设，用行动推动改革

随着新西兰土地开发行业不断演进，Myland Partners正通过创新解决方案、高效土地交付与积极倡导改革，引领行业前行。他们不等待变化，而是主动推动变化。

从服务地块、建设平台，到政策改革、基础设施策略，Myland 正在重新定义什么才是真正的新一代开发商。在这个周期驱动的行业里，唯有那些先行一步、勇于引领的开发者，才能真正塑造未来的社区。

塑造未来社区

在不断变化的房地产开发格局中，Myland Partners以其“从原地到社区”的开发理念脱颖而出。他们将现实难题化为可行方案，打通基础设施瓶颈，让原本难以开发的土地焕发生机。

通过高效协调，他们交付配有平整地基、挡土墙、已获许可设计方案的服务地块，为建商与屋主大幅降低成本、风险与时间。

他们打造的住宅设计兼具建造效率与可持续性，体现出智能、可拓展、且宜居的理念。通过聚焦热门区域的绿地开发，Myland 的项目既满足了市场需求，也契合城市发展规划。他们获得政府部长的支持，经常被引荐走快速审批流程，突破官僚障碍、缩短开发周期，让项目更快落地。不仅在物理层面改造土地，Myland 也活跃于政策层面，敢于对中央及地方政策提出建设性挑战。

正如本文所述，Myland不仅在交付土地，更是在搭建新西兰的未来框架。

Strathmill-Orewa

Stockman-Phukekohe

CardinalWest-Massey

撰文 Binghong Chen

公寓开发：挑战与机遇——新西兰高层

公寓开发的现实、策略与展望

在新西兰，随着城市化进程加快与人口结构变化，高房价和土地紧缺推动了高层住宅的兴起。尤其在奥克兰、惠灵顿等核心城市，公寓开发既是提升城市空间利用效率的手段，也是在可负担性持续恶化下的现实选择。

尽管前景广阔，开发商在实践中却面临一系列结构性难题。本文将从市场现状、开发挑战、策略路径等方面进行分析，并结合实际案例探讨企业如何在动荡环境中突围。

市场现状：政策推动与结构性需求共振近年来，新西兰住房供需持续失衡，尤其奥克兰，人口增长与高房价之间的矛盾日益凸显。公寓作为总价较低的住宅产品，成为首次置业者与部分投资者的理性选择。

政府层面也持续出台支持政策，包括快速审批机制，以及适度开放海外买家购买预售房等，均释放出鼓励密集型住宅发展的信号。

从消费趋势看，新一代购房者更偏好交通便利、设施齐全、低维护成本的城市公寓生活。这一趋势与澳大利亚等邻近市场的变化趋同，预示着新西兰市场也在向成熟转型。

二

开发困境：高风险、高成本、长周期尽管市场有一定需求，但高层开发远非“稳妥买卖”，其本质仍是一场高杠杆、高门槛的商业博弈。

1. 成本压力持续上升

近年来建筑成本不断攀升，劳动力紧缺、材料依赖进口、通胀压力叠加，使得高层建筑的单位成本远超低层项目。电梯、地下车库、消防系统等设施的技术复杂性，更令预算控制难上加难。

2. 周期长与审批慢

高层开发从立项到竣工平均需3至5年。审批流程复杂、邻里异议频繁，尤其奥克兰议会审批周期的不确定性，是项目推进中的常见障碍。

3. 销售风险加剧

利率上行、投资信心下滑，让预售成数显著降低。许多开发商陷入“先有销售再建设还是先建设再销售”的两难局面。这种不确定性使项目融资变得更加困难，形成开发商与购房者之间的“囚徒困境”。

三成功的关键：精准定位 + 成本控制

在不稳定的外部环境下，开发商要实现项目成功，核心在于“精准定位”与“成本控制”两大能力的协同。

1. 精准定位：从需求出发选址和产品设计决定成败，开发前期的判断尤为关键。

区位选择：优质地块应具备交通便利、学校资源、成熟配套等基本要素，且有政策或市场预期支撑。

客户画像：项目应明确目标客群，例如自住家庭、年轻专业人士、退休群体等，不同群体对应不同户型比例和公共空间配置。

功能设计：结合市场趋势进行调整，如电动车充电桩、共享空间、宠物清洁区等功能，能为项目增加附加值。

案例分析：Risland开发的Meadowbank项目，选址Remuera边缘地带，贴近交通与优质学区，精准锁定投资客与Downsizer人群，设计中充分考虑老人友好、生活便利、配套完善，项目开盘即取得70%销售成绩。

2. 成本控制：从设计到执行全链条把控高层开发从立项到竣工平均需3至5年。审批流程复杂、邻里异议频繁，尤其奥克兰议会审批周期的不确定性，是项目推进中的常见障碍。

在高层项目中，建安成本通常占据整体支出的50%以上，因此控制建筑成本几乎等于控制项目成败。

设计阶段：经验丰富的设计师能有效避免后期施工中的返工与变更，建议采用“限价设计”机制，确保方案在预算内落地。

招标策略：可采用“两阶段招标”或“目标成本合同”模式，平衡成本与施工质量；引入ECI机制（Early Contractor Involvement）

让施工团队提前介入，提升设计可建性。

总包选择：应考察其过往履约情况、安全记录、人员稳定性，特别关注其实际参与项目的核心团队是否具备高层建设经验。

合同机制：合同应设置清晰的付款节点、材料价格共担条款及延期惩罚与奖励机制，以减轻价格波动带来的风险。

供应链优化：尽量选用本地成熟供应商与认证材料，减少国际运输风险，尤其在后疫情时代更为关键。

案例分析：Risland在Albany项目中与经验丰富的CMP合作，采用ECI机制让施工方参与早期设计，结合Lump Sum合同形式设定固定预算与节点付款，同时在关键材料上与本地供应链合作，有效控制预算，项目不仅成本稳定，还提前半年完工。

四未来展望：谨慎乐观的市场窗口

尽管当前开发环境充满挑战，但长期来看，高层住宅开发依然具有广阔空间。Auckland Light Rail、City Rail Link等重大基础设施建设，将提升市中心区域的居住吸引力。

技术与政策也在提供助力。模块化建造、智能设计、绿色建筑激励机制、审批流程数字化改革等都将为高层开发带来突破口。

可以预见，未来几年将是高层开发从“粗放增长”走向“精细运营” 的过渡期，开发商唯有在精准判断、成本管理与项目执行力上建立壁垒，才能在洗牌期中占据主动，形成自身独特竞争力。

结语

高层公寓开发在新西兰是一场关于专业力、判断力与执行力的全方位挑战。在这个资源有限、监管严格但市场稳定的国家，机会与风险始终并存。开发企业需要的不仅是远见与策略，更是每一步扎实落地的能力。只有这样，才能在城市天际线中留下属于自己的印记。

作者简介

Binghong Chen

Binghong Chen现任Risland澳新区域总裁，全面统筹区域业务。2014年加入Risland，曾任中国、新西兰、马来西亚及新加坡区域总裁，2024年起负责澳新区域。主导新西兰2.1亿纽币投资项目，交付逾300套住宅，NEO与Albany项目售罄，Meadowbank销售达80%。

Risland Meadowbank 项目效果图

2024房地产/建筑业年度风云榜

2024 NZ CHINESE CONSTRUCTION AND PROPERTY INDUSTRY ANNUAL REVIEW

2024年，是在不确定中寻找确定的一年。高通胀、低增长，以及全球地缘格局的动荡，使得房地产与建筑行业面临重重考验。从资本市场到施工现场，从设计图纸到交房验收，每一个环节都必须更高效、更谨慎、更有前瞻性。

但越是在这样的年份，越能看见真正的力量。

在新西兰各地，无数从业者并未止步观望，而是选择在复杂中突围：有人把绿色建材引入更多项目实践，有人用数字化工具重塑工程管理，有人带领团队在低谷中逆势成长，也有人在客户最需要建议和支持的时候，以专业赢得信任，用责任打动人心。他们或许不在聚光灯下，却在每一寸土地上创造改变；他们用行动定义专业，也以坚持成就了价值。

这一年，我们也看到华人群体在行业中不断拓展边界。从施工、设计、材料、开发到销售和管理，越来越多的声音和身影被听见、被看见。他们不只是行业参与者，更是生态建设者，是连接多元文化与未来市场的桥梁。

风云榜，不是对过去的终结，而是对未来的召唤。我们希望通过记录这些值得铭记的企业与人物，为行业留下一份有温度的注脚，也为同行者带来灵感与信心。

新的一年已悄然展开，在不确定中寻找可能，在挑战中发现转机。愿每一位建设者，依然心怀热爱，步履坚定。

年度建筑企业

Construction Company of the Year

上榜企业：Aspiring Management Ltd 上榜理由：打造出新西兰本土一站式开发管理模式

Aspiring Management Ltd 是一家专注于房地产开发全过程管理的公司，致力于为新西兰市场提供一站式、无缝化的开发管理解决方案。公司服务范围涵盖项目可行性分析、设计管理、土地分割、工程造价管理、招投标、成本控制、施工管理、项目财务管理及市场推广等开发全流程，致力于成为开发商信赖的“甲方管理团队”。

创立Aspiring Management Ltd的初衷，正是为了解决新西兰住宅类开发中长期存在的市场空白。Aspiring希望借鉴中国及海外成熟市场的先进管理经验，并结合自身多年在新西兰本地的实战积累，通过整合跨领域的专业人才与资源，为开发商提供从项目立项，设计报批，施工管理到市场营销等开发全环节服务，提升开发效率、控制成本、规避风险，并显著提高项目品质，帮助开发商免于应对开发中出现的繁杂事务及风险，轻松获利。

当前，新西兰中密度住宅开发市场正处于快速增长阶段，背后却潜藏着诸多结构性问题：建筑材料和人力资源供应紧张，导致整体开发效率偏低；合同管理中常常缺乏专业人士审查，隐藏诸多法律风险；而产业链上相关的顾问或总包商，往往只关注自己的一块职责区域，缺乏项目全局的把控和管理。正是在这样的背景下，Aspiring Management Ltd聚集了建筑师、工程造价师、合约商务经理、项目经理、财务顾问等各方专业人才，组成高效的房地产开发管理团队，提供从设计管理到市场推广的一站式全服务管理。

以Owens Lane项目为例，Aspiring团队在奥克兰优质学区 Epsom成功开发了一个集功能性、美学性和经济性于一体的住宅项目。该项目将一块1626平方米的土地细分为13个独立产权地块，建造了7栋两层和6栋三层联排住宅。项目设计融合了现代建材与本地审美——如金属外墙板、垂直纹理的外墙材料、大面积玻璃与天窗的应用，使建筑在确保高耐用性的同时也拥有极佳的采光与视觉表现。三层户型为家庭与远程工作者提供灵活空间，而两层户型则更适合单身人士或计划“缩小居所”的购房者。

Owens Lane项目于2023年1月启动，正值疫情后的市场恢复期，供应链不稳与奥克兰多变天气为施工带来了不小挑战。Aspiring 团队通过灵活调整施工节奏、密切关注天气预报并实施应急计划，顺利规避了多数延误风险。同时，他们还在施工阶段高效整合设计师、工程师与承包商的协作流程，确保复杂

工序在单一阶段内高质量完成。团队的战略规划、高效协调和对品质的承诺使项目成功克服了这些挑战。最终按时交付了一批低维护、高品质的现代住宅，获得业主一致认可。

在当前建筑材料价格波动与劳动力短缺并存的市场环境下，Aspiring Management Ltd采取了多维应对策略。他们通过拓展本地供应渠道、推动使用可持续材料与模块化建造，降低对进口资源的依赖，同时依托数据工具优化材料库存管理。

为解决劳动力紧张问题，公司与培训机构合作引入技能工人，并投资于BIM（建筑信息模型）、无人机等数字化工具，减少人力需求。此外，Aspiring还积极支持本地学徒计划，为新西兰建筑行业培养下一代技术人才。

项目管理之外，客户沟通也是Aspiring成功的关键之一。公司建立了透明、高效的沟通机制，为项目配备专属项目经理，并通过数字工具实时更新项目进展，确保客户始终掌握一手信息。团队深入了解客户需求，结合风险评估与投资策略，提供恰当的解决方案。在交付阶段，公司通过反馈机制不断优化服务流程，严格监督施工质量与交付周期，力求达到客户的高标准预期。

凭借15年以上的新西兰本地经验，Aspiring Management Ltd 不仅精准掌握行业趋势，也深入理解本地文化与客户需求的差异化。正是这种专业与细致，使其成为开发商可信赖的合作伙伴，也成为推动本地住宅开发品质跃升的重要力量。

年度建筑材料创新企业

Building Materials Innovator of the Year

上榜企业：Archimax® 上榜理由：集耐久性、环保性与美学价值于一身的创新解决方案

Archimax ®成立于2019年，创立初期便精准洞察新西兰建筑市场的核心痛点——频繁地震、高盐海风侵蚀以及可持续建筑标准日益严格，传统建材难以兼顾。为此，Archimax ® 推出创新铝制外墙系统，兼具耐久性、环保性与美学价值，迅速切入市场。

技术驱动，精准定位

作为一个以技术驱动为核心的企业，其成功进入策略可归纳为以下几点：

• 新西兰处于地震带，沿海城市气候潮湿，对建材的抗震、抗腐蚀、抗风压性能要求极高。Archimax®铝制外墙系统以轻量、高强度及卓越耐候性满足本地严苛环境需求。

• 产品通过BRANZ权威认证，符合NZ Building Code中关于防火、防水、抗震等关键规范，成为民宅使用中几乎免检的系统。

• 积极与本地建筑公司合作，如Fletcher Living、Kāinga Ora 等，通过试点项目迅速验证产品价值。

代表项目案例

奥克兰 Kāinga Ora – Triton Development

作为主外墙材料供应商与设计顾问，Archimax ® 参与这一创新住宅项目群。项目采用模块化建造，配合Archimax ®定制化幕墙系统实现高效安装，在提升建筑整体美学品质的同时，缩短施工周期并降低全生命周期维护成本，为保障房建设提供新范式。

基督城 The OAKS Hotel 翻新酒店原为传统木质外墙，长期暴露导致腐蚀变形。升级为 Archimax®铝制系统后，不仅解决结构问题，更显著提升外观质感和耐用性，节省长期维修成本。

基督城 Kamana Residences（新西兰首个超六星级酒店）面对极高品质和视觉标准，业主团队经数月比选，最终选定 Archimax ® 铝幕墙系统，因其综合性能突出，成为该项目的唯一外墙解决方案。

设计和技术特点

Archimax ® 铝外墙相较于同类别的铝外墙有着明显的技术优势：

•

是新西兰同级别产品中唯一经过测试并达到新西兰地震位移测试标准的产品。

• 是新西兰同级别产品中唯一经过BRNAZ测试可以选择 800mm固定间距的产品，这样可以降低结构框架和安装的费用。

• 是新西兰同级别产品中唯一能够达到9.8KPA的外墙产品，这意味着Archimax ®铝外墙可以用到新西兰所有的建筑上。

•

轻质化、耐腐蚀性能和耐候性能强、安装方便、可多样化定制外观，提升建筑整体美感、防火性能良好、维护方便。

Archimax ® 铝外墙系统为绿色建筑A级评级，这标志着本系统符合全球最高环境标准，在降低能耗、减少废弃物、促进健康建筑环境等方面树立行业典范。

• 材料层面：铝材100%可回收，每吨再生铝仅消耗原铝生产 5%的能源。使用Hydro CIRCAL 75R低碳铝（含75%回收成分），单项目减碳达30%；

• 生产与施工：工厂预涂装减少现场污染，VOC排放几近为零，废料回收率超95%；

• 长期效益：50年使用寿命周期内免维护，生命周期成本较传统材料降低40%（BRANZ数据）。

年度商业买卖租赁中介

Commercial Sales and Leasing Agent of the Year

上榜企业：Millie Liang 上榜理由：以卓越专业实力获得客户认可的商业地产先锋

从CBD核心地段到新兴商业区，Millie Liang的名字频繁出现在众多招租招售广告与成交案例中。作为Bayleys奥克兰商业部联席董事及资深中介，她凭借持续出色的业绩，再次荣获 Bayleys 2025年度女性商业地产中介奖（Commercial Real Estate Women Award）。

以客户为核心的服务哲学深耕商业地产领域逾20年，Millie Liang始终秉持“以客户为中心”的服务理念，为客户量身打造全方位的商业物业解决方案— 涵盖租赁、买卖、项目认购及装修协调等多个环节。

她精通办公室、零售、工业及仓储等各类商业空间的租售操作，客户涵盖连锁零售、亚洲超市、美容美发、教育机构、酒店旅游业及移民投资企业等多个行业，广受好评。凭借对市场的敏锐洞察与高效执行力，Millie赢得了本地及国际客户的深度信赖。

她通晓英语、普通话及粤语，是连接新西兰本地市场与亚洲投资者的桥梁。她深刻理解多元文化背景下客户的真实需求，并以清晰、有力的沟通助力客户做出关键决策。

超越交易，更是值得托付的长期合作伙伴

强大的数据库资源和稳固的客户关系网络，使她能快速响应市场变化、精准匹配需求，帮助客户抢占先机。她始终关注客户的长期发展，从选址定位、租约结构、投资回报到后续运营，提供超越交易本身的专业建议。

在Millie看来，好的中介不仅仅是成交的桥梁，更是值得信赖的长期合作伙伴。她的成功，不仅源自专业与勤奋，更来自对服务品质的坚持与对客户需求的洞察。

年度高端地产中介

Luxury Home Expert of the Year

上榜人物：Sarah Liu 上榜理由：知名豪宅专家

在新西兰高端房地产市场，Sarah . Liu无疑是最耀眼的明星之一。2024年，她不仅延续了往年的辉煌，更以一系列令人瞩目的交易，巩固了自己在豪宅领域的领导地位。

Sarah Liu是Bayleys Remuera分部的资深房地产顾问，拥有超过二十年的金融和商业背景。她持有国际金融学士学位、经济学硕士学位以及工商管理研究生文凭。曾在银行担任管理职位的经历，使她对购房者和投资者面临的财务挑战有深刻理解，能够为客户提供基于市场分析的专业建议。

Sarah精通英语、粤语和普通话，凭借多元文化背景，成功服务于不同族裔的高净值客户，在社区中建立了广泛的人脉。她深知，房产对新西兰华人而言，不仅是经济资产，更承载着情感价值。

2024年卓越成就

2024年，Sarah Liu完成了多笔令人印象深刻的豪宅交易，展现了她在高端房地产领域的卓越能力。

• St Heliers豪宅交易：Sarah在买家开始看房后的短短七天内，促成了一栋位于奥克兰St Heliers的1000平方米豪宅的成交，售价接近1700万纽币。该物业拥有七间卧室、五间浴室、网球场、游泳池和可容纳20辆车的车库，完美满足了买家的所有期待。

• Orakei海滨豪宅交易：Sarah促成了一笔接近1300万纽币的交易，买家是一户拥有新西兰居留权的亚洲家庭。该物业位于奥克兰Orakei区，由著名建筑师Ron Sang设计，拥有七间卧室和壮观的海景。

• 5600万纽币的豪宅置换交易：Sarah与同事Nick .Gilbert合作，完成了一项总价值达5600万纽币的豪宅置换交易。其中包括一栋曾由好莱坞影星杰森·斯坦森（Jason Statham）租住的Westmere豪宅和一处位于Mission Bay的顶级住宅。外墙解决方案。

专业素养与服务理念

Sarah深知豪宅交易的复杂性，始终致力于提升自己的专业知识，确保为客户提供最前沿的市场信息和法律法规解读。她善于运用数字技术，结合社交媒体和各类房地产平台，制定全方位的营销策略，确保每一套物业都能精准触达潜在买家。

她的服务理念是：“用心、专心、尽心，服务每一个客户。”正是这种对客户的全情投入，使她赢得了众多高净值客户的信任与支持。2024年，Sarah Liu以卓越的业绩和专业的服务，再次证明了自己在新西兰豪宅市场的领先地位。她的成功不仅源于丰富的行业经验和专业知识，更在于对客户的真诚和执着。正如她所说：“执着追求并从中得到最大快乐的人才是成功者。我的快乐就是用心专心尽心地服务我的每一个客户。”

年度物业管理杰出领导者

Annual Outstanding Leader – Property Management

上榜人物：Clay Reeve 上榜理由：用价值观引领团队成长，以行动树立行业榜样

在快速变化的物业管理行业中，真正的领导力不仅体现在业绩数字上，更体现在对团队的激励、对客户的责任感，以及持续提升服务质量的能力。逸居新西兰推选Clay Reeve为年度物业管理杰出领导者，以表彰他为团队、客户及行业发展所做出的杰出贡献。

Clay早在奥克兰大学攻读房地产与商科双学位时，便确立了投身房地产行业的志向。凭借与生俱来的企业家精神和对物业行业的热情，他迅速成长为新西兰物业管理领域的重要人物。

Clay近期荣获Barfoot & Thompson 2025年度最佳物业管理负责人称号，在新西兰最具竞争力的物业市场中脱颖而出。在他的带领下，Glenfield分行的物业管理业务连续八年稳居北岸第一，三度荣登全公司72个分行中的第一名，始终位列前十。这份持续的成功，不仅得益于Clay本人的专业管理能力，更有赖于他所领导的一支经验丰富、凝聚力强的团队，其中包括公司最大规模之一的华人物业管理团队。

以客户为核心

Clay和其团队在客户心中树立了高效、细致、专业的口碑。这份信任建立在他始终如一的服务理念上——以人为本、沟通透明、主动响应。

从租务问题协调、空置率控制到资产优化建议，Clay所主导的服务始终围绕客户的核心需求展开。无论是新房东还是资深投资者，都能感受到他对服务质量的严格把关与精益求精。

客户评价称：“我再也找不到比他更好的物业经理了……他对细节的关注、与租户的关系、主动调整租金以及成本/价值的考量，以及在报价维修等事宜时为我着想，这些都让他脱颖而出。”

稳健的管理能力

Clay担任物业管理负责人以来，始终以身作则。他推动团队优化系统流程，建立起高效、专业、有序的运营机制，为分部带来长期而稳定的绩效增长。

他特别注重打造一个支持性强、目标清晰的工作环境。团队在他的引导下不断提升执行力，全面提升了租金收益、租户稳定率及物业维护响应效率。

Clay不仅关注业绩，更关注“如何实现业绩”。他以责任感、团队协作、尊重与持续进步作为管理的核心价值观，建立了一个积极向上、彼此支持的团队文化。

在同事眼中，Clay是一位谦逊有远见的领导者。他设定清晰目标的同时，也给予团队充分的指导与资源，帮助每一位成员成长、突破。正因如此，他所带领的团队不仅执行力强，也拥有良好的凝聚力和归属感。

在Clay的领导下，Glenfield分行培养出一支经验最丰富、业绩最优异的核心团队。许多成员已在此工作长达八年，团队的稳定性与默契不仅确保了服务质量，也在华人社区建立了强大的信任基础。他始终坚持以文化价值为管理核心，强调团队协作、责任感与持续学习。Clay也正在寻找新的人才加入，扩展团队规模，并正在寻找一位业务发展经理。

如果您认识任何有兴趣的人，请联系Clay（邮箱：c.reeve@ barfoot.co.nz / 电话：+64 27 436 0817）

年度餐厅

Restaurant of the Year

上榜企业：铭悦会

上榜理由：建筑行业的“第二办公室”，美食与服务的双重典范

在奥克兰东区的商业核心，一家餐厅正悄然成为建筑行业从业者口中的“第二办公室”——这便是本年度获奖餐厅铭悦会。凭借出色的菜品品质、灵活的接待服务和与行业紧密互动的品牌理念，铭悦会不仅满足了食客对美味的追求，更成为建筑人交流情感、庆功聚会的重要场所。

铭悦会以“南北融合”为特色，菜品涵盖粤菜、川菜、闽菜等多个菜系，从佛跳墙、龙虾刺身，到毛血旺、宫保鸡丁，既有高端宴席，也有亲民经典。新鲜游水海鲜现点现做，高端食材如黑金鲍、鱼子酱、黑松露的巧妙运用，更将餐厅的品质感推至高点。

此外，铭悦会始终注重菜品的性价比与实用性。每一道菜品分量充足，尤其适合团体聚餐，无论是商务宴请还是家庭聚会，都能满足多样化需求。

铭悦会的服务不仅体现在流程上，更体现在对细节的精准把握。餐厅支持菜品与环境的个性化调整，硬件设施齐全，大厅宽敞、包间私密，是举办商务宴请、庆功聚会的理想场所。更值得一提的是，铭悦会建立了客户系统，实现从预订到离店的全程服务跟进，为顾客营造“宾至如归”的用餐体验。

在竞争激烈的餐饮市场，铭悦会能够脱颖而出，特别受到建筑行业客户的青睐，绝非偶然。这里地理位置优越，位于东区商业聚集地，毗邻建筑公司集聚区域，方便团队午宴或晚宴，同时有着强大的团体接待能力，大厅可容纳150人，配备高私密性包间，适合项目庆功或客户接待。从工作日$9.9实惠午餐到顶级海鲜宴，覆盖各类需求。对临时需求反应迅速，也是建筑业客户选择铭悦会的关键原因之一。通过口碑传播，铭悦会逐渐形成“项目完工必来铭悦会、公司庆功必来铭悦会”的行业习惯。

铭悦会与建筑行业客户之间的互动充满温情与信任。例如某次，一家建筑企业临时需要安排商务宴请，铭悦会仅用3小时便协调出专属菜单并布置包间，客户感动地称“这是超出期待的专业与执行力”。

还有不少公司和社团，将周年庆、庆功宴、客户答谢活动都放在铭悦会举办，甚至会请餐厅根据团队口味融入家乡菜。这些深度定制的服务，赢得了客户的长期信赖。

铭悦会始终以“品质菜品、精准服务、情绪价值、人文关怀”为宗旨，无论是建筑行业伙伴还是普通顾客，他们都致力让每次用餐成为值得回味的体验。对建筑行业客户而言，这里不仅是宴请的场所，更是连接人与人、项目与情感的桥梁。

建筑业年度荣誉！

2025 NZCBIA卓越奖项目征集启动

奖项背景

自2019年起，NZCBIA卓越奖（NZCBIA Excellence Award）已走到第七个年头，成为新西兰建筑领域中最具影响力的奖项之一。今年，奖项即将迎来第六届评选。

在首届颁奖典礼上，NZCBIA会长Frank Xu曾表示，新西兰社会中常有人认为是华人推高了新西兰房价，但事实是，作为新西兰社会的一份子，华人社区建设的房屋比购买的更多，为新西兰打造了无数地标和宜居空间。设立NZCBIA卓越奖这个奖项，正是希望对华社取得的成就表示认可，并创造更多与本地及国际企业携手的机会，开创共赢局面。

Frank表示：“我们设立这个奖项，不仅仅是为了表彰项目本身，更是为了让整个行业生态看见华人建筑力量的专业性和贡献。

从最初的5个奖项发展到如今的11项，主要原因协会是扎根新西兰的华人建筑业，希望看到更多的优秀项目参与进来。”

这也是NZCBIA理事会设置该奖项的初衷：肯定在新西兰房地产开发、建筑设计、施工和管理等各领域取得卓越成果的项目，并推动行业持续进步与协作创新。

为什么选择NZCBIA卓越奖？

奖项齐全，类型多元：NZCBIA卓越奖共分为六大类别、十一个细分奖项，涵盖设计、施工（总包和分包）、开发、项目管理、安全施工及项目合作等领域，全面支持多种类型项目的参评。

专家评审，标准权威：NZCBIA卓越奖的评审团由近二十位活跃在开发、设计、施工、工程、监管、咨询和学术等领域的资深专业人士组成，确保评选标准的公正与专业。

自评加持，全面呈现：NZCBIA卓越奖要求参评者在申请奖项时填写详细的自评信息，帮助评审更全面地了解项目背景和亮点。

年度盛会，荣耀加冕：卓越奖的获奖名单将在NZCBIA年度晚宴现场公布，并举行颁奖仪式。每年该晚宴都会汇聚近900位行业精英，以及包括总理和部长在内的中央及地方政要，是建筑项目展示影响力的理想平台。

奖项设置分为如下几类：卓越开发奖（$1000万纽币及以上项目、$500万至$1000万纽币项目、$500万纽币以下项目）；卓越设计奖（商业项目、民宅项目）；卓越建筑施工奖（商业总承包项目、商业分包项目、住宅总承包项目）；卓越项目管理；卓越合作奖；卓越健康，安全与福祉奖。

Frank会长介绍：“评委会从最初的7人扩大到如今近20位，涵盖设计、施工、安全、绿色建筑等各领域专家。我们希望以公平、透明的机制，呈现每一个项目背后真正的价值。我们一直在对奖项进行优化，重点是对开发项目进行优化，包括民宅、土地、商业、购物中心的开发等。此外，我们也在关注可持续发展、绿色建筑委员会的发展，未来计划成立一个专门为女性在房地产建筑业做出突出贡献的奖项。另外，我们也考虑建筑垃圾管理的奖项。”

参加评选

对于不少华人企业而言，卓越奖不只是荣誉的象征，更可能是企业发展与跨界合作的敲门砖。Frank会长强调称：“卓越奖从表面上看是品牌的曝光，还有产品服务质量和优秀的团队的认可，而更深层的意义在于，资源对接和合作伙伴选择，如果建筑公司在卓越奖上获奖，因其口碑好、质量好，那有可能就成为华人开发商和供货商们的首选。”

目前，NZCBIA卓越奖已经开放报名，无论您是NZCBIA会员还是非会员，只要是在新西兰建筑行业活跃的华人从业者，并且在 2024年6月1日至2025年6月1日期间完成了参评项目，均可报名参赛。

奖项设置

NZCBIA公司会员与个人会员皆可提交作品，个人会员参评“卓越合作奖”需确保自己是项目的主要参与者；非会员亦可参赛，但同样需为项目的核心参与者。

报名费用为NZCBIA会员NZD500+GST/项目，非会员每个项目则为NZD3000+GST/项目，报名截止日期为2025年6月28日。

参评流程简明清晰，首先请扫描二维码填写注册信息，我们将根据注册资料发送正式申请表和所需材料清单。提交后，我们将在评审阶段主动与您联系，并安排项目实地考察。系列评审完成后，我们将告知您是否成功入围。若您的项目入围，您将获邀参

加于2025年9月5日在奥克兰Cordis Hotel举办的NZCBIA卓越奖颁奖典礼，届时将揭晓最终获奖名单。

请留意以下重要时间节点：

2025年6月28日为报名截止日期； 6月28日至7月21日期间将进行项目实地考察； 7月21日至8月5日为专家评审阶段；入围名单将于8月6日公布；

扫码填写报名表格而万众期待的颁奖典礼则将于9月5 日盛大举行。欢迎所有致力于提升新西兰建筑质量与影响力的从业者踊跃参与，共同见证卓越！

故事的力量：

穿越贸易、人与成长的旅程

我始终相信讲好故事的力量。它不仅是我的热情所在，更是一种沟通方式，一种理解世界、留下深远影响的方式。几十年来，尤其是在我担任新西兰驻中国贸易专员（1996–2013年）期间，我亲眼见证了故事如何塑造企业、缔造关系乃至影响整个产业。贸易的本质并不只是销售、谈判或让交易成交，那些只是结果。真正的基础早在那之前就已建立——由人、产品、服务、创意、投资、成功、失败以及重整旗鼓、持续成长的韧性构成。我们经历的每一件事，都会成为我们故事的一部分。

撰文 Patrick English

编辑 Ziyan Lu

新西兰与中国关系的演变

这里我想分享两个重要的故事。一个是新西兰与中国在过去三十多年里贸易关系的惊人增长；另一个则是我个人职业生涯的新篇章，关于我如何回归曾以为已经离开的领域。

新西兰与中国的贸易关系可以追溯到一个多世纪前，从毛皮贸易开始。但真正的势头出现在1990年代。如今，我们在一个小时内的贸易额是1960年代全年贸易额的三倍。中国人称这个时期为 “改革开放”，这是中国人熟知但在新西兰常被忽视的术语。这场变革始于1973年，那一年Bryce Harland成为新西兰首任驻华大使，新西兰也首次采纳如今已耳熟能详的“一个中国政策”。

到了1990年代末，教育与签证政策带来了新的机会。新西兰的英语教育需求激增，引发了一个混乱却关键的时期：语言学校如雨后春笋般冒出，有的带来了价值，有的却损害了双边关系。

这个阶段最终促成了新西兰教育国际推广局（Education New Zealand）的成立，这是新西兰国际教育合作的一个重大里程碑，也是在北京首次设立教育参赞的契机。

这种转变不仅关乎贸易或教育，更关乎责任。许多中国学生是独生子女，背负着家庭极大的期望出国深造。他们的教育不仅是个人投资，更是几代人共同的托付。我怀疑许多新西兰人至今仍未能真正理解这种责任的深度。

如今，这些学生和毕业生构成了我们所熟知的新西兰华人社区的核心力量。

自由贸易协定与一个转型的十年

时间快进到2005年，新西兰开始与中国就自由贸易协定（FTA）进行谈判，我有幸参与其中。整个过程耗时三年半，当时我们觉得太久，直到看到澳大利亚用了整整十年才完成谈判。这个协定的重要性在当时被低估了，但其影响巨大。在贸易领域，我们常提到“四个第一”，这是两国引以为傲的成就：

新西兰是——

• 第一个支持中国加入世界贸易组织的国家；

• 第一个在WTO框架下承认中国为市场经济体的发达国家；

• 第一个启动与中国自由贸易协定谈判的发达国家；

• 第一个与中国签署并生效自由贸易协定的发达国家。

这四个第一以及自由贸易协定，在全球金融危机期间对新西兰经济的韧性起到了关键作用。有观点认为，彼时对中国出口的激增，是新西兰经济能否前行的分水岭。协定的前十年，新中贸易迅猛增长。前总理John Key曾设定双边贸易额达到300亿纽币的目标，而如今我们的目标是400亿。

但贸易不是孤立存在的。它带来经济利益的同时，也带来挑战，

尤其是当我们乐于接受经济成果，却对随之而来的“人与人之间的联系”有所保留时。

我曾在中国任职初期听到一句受益匪浅的建议，来自一位在中国生活超过40年的新西兰人。他提醒我：在把中国看成一个政治体制之前，要记住，它首先是一个“人”。用毛利语来说：He tangata, he tangata, he tangata——是人，是人，还是人。

新篇章：建筑业的旅程

在国际贸易领域工作多年后，我原以为这段经历已告一段落，但生活自有安排。几年前，我开始接触新西兰华人建筑业协会（NZCBIA），最初是作为其年度晚宴的主持人。熟悉这个行业的人都知道，如果你和Frank Xu一起工作，成长是不可避免的。NZCBIA持续扩大并发展，体现出华人企业在新西兰建筑行业中的关键角色。

去年，我担任了MultiMarketing/逸居的CEO，在这之前，我已经与Pauline及其团队在新西兰国际建筑业博览会暨峰会（NZIBES）中密切合作——该活动正是NZCBIA创立的。我在 NZCBIA和NZIBES的参与过程充实而富有意义，因此更进一步参与是顺理成章的事。

揭示建筑行业的真正影响力

去年，我们启动了一个极具分量的项目，《NZCBIA建筑业年度报告》。这项开创性研究彻底改写了人们对该行业规模和影响力的传统认知，结果令人震撼：

•

行业规模比先前估算高出30%，价值超过990亿纽币； • 从业人数是原先估计的两倍，约占全国就业人口的20%，即直接或间接雇佣了大约57.6万人。

建筑业几乎占据新西兰GDP的四分之一，其重要性不言而喻。一旦建筑业放缓，整个经济都会感受到冲击。该报告得到了企业、行业协会及政府广泛的认可与重视。

有一个广泛流传的数据指出，奥克兰大约50%的住宅是由华人企业“建造、承包或参与”完成的。这是一个巨大的贡献，值得被更多人了解与欣赏。

重新定义“新西兰华人企业”

这也引出了一个关键问题：什么才算是“新西兰华人企业”？去年我们随NZCBIA到北京访问时，曾与时任新西兰驻华大使 Graeme Morton共进晚餐。席间有六位华人专业人士参与，他们在新西兰生活的总年数达到了130年——平均下来，甚至超过了我自己过去30年在新西兰的时间。那么，一个企业到底怎样才算“新西兰华人企业”？这个问题并不简单，却值得被认真思考与回答。

那不如先从这个说法开始：一间新西兰华人企业，就像一棵根深叶茂的新西兰罗汉松树（tōtara），血脉中流淌着龙的火焰—— 深深扎根于新西兰，却源自中华大地。由来自中国的创业者创立，它的心脏跳动在新西兰这片土地上，作为本地的纳税居民，在本土发展壮大，为本地经济注入活力。它的成功不仅体现在财务报表上，更体现在它所带来的影响——通过创新驱动、促进繁荣，并为社区做出实质性贡献。简而言之，新西兰华人企业是拥有中华血统的新西兰企业，承载着华人的智慧与精神，面向充满希望的Kiwi未来。

在新西兰，我们不仅仅是与企业做生意——我们是与“人”做生意。再一次，He tangata, he tangata, he tangata——一切都关乎人。你的故事验证了你的经验、能力与愿景。它展示了你企业背后的韧性与创新精神。而最重要的是，它赋予别人相信你的理由。

一个出色的企业故事不仅是营销工具，更是一座通向深层关系的桥梁。它激励、连接并在市场中凸显你的独特之处。那么，如何打造一个引人入胜的企业故事？

打造强大企业故事的关键指南

• 聚焦人物：谁在讲述这个故事？谁在聆听？他们需要听到什么？

• 明确你的独特价值主张（UVP）：为什么别人要选择你而不是你的竞争对手？

• 展示你解决的问题：人们在寻找答案，你的企业如何提供解决方案？

• 对齐价值观与使命：清晰表达你的使命如何契合听众的需求。

• 确保故事引人入胜：提供信息，激发灵感，引发思考。故事应该唤起好奇与共鸣。

• 保持一致性：在所有沟通渠道中传递统一的信息，尤其是你的前线团队。

• 兑现承诺：你的故事的分量，取决于你实践它的能力。

每一个成功企业的核心，都有一个值得讲述的好故事。所以，说出来，分享你的旅程，让人们明白——为什么值得与你合作。

作者简介

Patrick English

历史告诉我们，中国与新西兰的联系已超过150年，而近30年来，这段关系发展成更加深远的经济与社会纽带。今天，新西兰华人企业在我们的经济、产业与社区中扮演着不可或缺的角色。只需看看我们的街头，满眼都是中国品牌、设计与制造的车辆。谁能在五年前预测到这一点？

随着新西兰与中国关系的不断深化，有一个事实始终未变：讲故事的力量。贸易、人与合作定义了我们的成功，但很多企业忽视了分享自己旅程的重要性。太多创始人和高层管理者羞于讲述自己的故事，从而错失了建立信任与公信力的机会。

Pat（英派特）自1989年以来一直从事国际贸易和商业发展，特别是在与中国的业务往来中，曾担任新西兰驻上海、北京和华南地区的贸易专员以及总领事。Pat还代表新西兰贸易发展局（NZTE）参与了新中自由贸易协定（FTA）谈判团队，并主导了市场的实施工作。2013年，Pat被任命为新西兰中国委员会的执行董事。他也是奥克兰孔子学院的董事会成员，并曾担任新西兰初级产业部的农业增长伙伴关系咨询委员会主席。Pat目前与新西兰华人建筑行业协会合作，并担任卓嘉传播（MultiMarketing）和逸居（YIJU）的首席执行官。

撰文 Sonny Lam

编辑 Ziyan Lu

新西兰移民的实际影响评估：移民下降将如何重塑新西兰未来

一项令人担忧的趋势

在这个只有500万人口的国家里，最新的人口与经济指标正拉响警报。我查阅了新西兰移民局（Immigration New Zealand）的数据，情况不容乐观。

截至2025年5月，移民申请的处理数量在下降，新申请量降至历史低点，而签证拒签率正在上升。目前手头待处理的移民案例不到 2,000 件，意味着新西兰很快将进入实际净负迁移状态。

与此同时，出生率为1.83，远低于2.1的人口更替水平，失业率达 5.1%，这些趋势正在重塑我们的经济格局。对任何计划在新西兰投资发展的人来说，这些趋势都不容忽视。

本文将聚焦劳动力市场、移民与就业的长期增长，并对未来进行预测。移民减少：劳动力正在萎缩

对像新西兰这样的小国而言，移民历来是人口增长和经济活力的重要来源。然而，当前数据显示出令人担忧的信号。移民处理数量减少，目前仅有约2,000份技术移民申请在审，说明进入的人才少于流出的人才。签证拒签率高企，可能是政策收紧、全球经济不确定性增加，或新西兰吸引力下降所致。

对一个500万人口的国家来说，即使是少量的工作年龄移民流失，也将产生巨大影响。移民通常填补医疗、科技和建筑等关键行业的人才空缺。劳动力减少将导致税基缩小、经济产出下降，企业在已有劳动力短缺的背景下更为吃紧。5.1%的失业率看似温和，但掩盖了一个现实：许多失业者可能缺乏岗位所需的技能，而技术移民的离开进一步加剧了技能错配问题。

根据新西兰统计局2025年2月的数据，新西兰2024年净迁入人数为27,100人，远低于2023年的128,300人。这10万人的差距，相当于奥克兰总人口的近10%。如果没有新移民填补岗位空缺，我们可能再次面临类似2021年的劳动力短缺危机。

作为一名专注于移民与就业问题的专业人士，我对新西兰近期走向的最重要预测依据，就是移民统计数据。根据移民局官网数据，截至2025年3月，商业与技术移民在审案件仅为1,718件，对比来看：

• 2024年3月为3,679件；

• 2023年3月为22,580件（受2021年居留签证政策推动）； • 2019年3月为6,309件。

也就是说，当前数据仅为疫情前的四分之一。

低移民意愿：申请锐减

再看新申请数量：

• 2024/25财年：绿色清单11,152件，6分制度3,668件，共 14,820件；

• 2023/24财年：24,283件；

• 2019/20财年：35,010件。

新申请数量在五年间减半，这一趋势已具统计学意义。

工作与学生签证申请与通过率低迷

以工作签证（AEWV）与学生签证为例： AEWV：

• 2024/25：批准22,040件，拒签4,060件，拒签率15.55%；

• 2023/24：批准50,963件，拒签4,735件，拒签率为8.5%；

• 2019/20（旧版Essential Skills）：批准40,809件，拒签 4,466件，拒签率为9.86%。

申请量在一年内腰斩，拒签率却翻倍，仍远低于疫情前水平。

学生签证：

• 2024/25：批准36,135件，拒签7,838件，拒签率17.82%；

• 2023/24：批准41,406件，拒签9,319件，拒签率18.37%；

• 2019/20：批准49,776件，拒签6,718件，拒签率11.89%。

所有数据都显示，无论工作、学习或移民类申请，数量均减少至少一半，拒签率则明显上升。这种趋势发生在新西兰正陷入衰退的背景下，尤为令人担忧。

出生率低迷

更雪上加霜的是，新西兰目前出生率为1.83，低于人口更替所需的2.1。未来劳动力、消费者与纳税人数量将持续减少。随着人口老龄化，抚养比上升（即退休者与劳动人口的比例），对公共资源的压力将越来越大。

新西兰养老金非收入测试型，也就是说必须有足够的纳税人口支撑养老金发放。人口老龄化还会推高医疗和养老支出，而这些开支主要由工作人口承担。

劳动力市场压力加剧

净负迁移与低出生率的双重打击，令劳动力市场趋紧。依赖年轻技术人才的行业（如科技、工程、制造）招聘困难加剧。虽然失业率为5.1%，但这掩盖了隐性失业和脱离劳动力市场者的真实数量。随着劳动人口减少，企业难以填补职位空缺，生产效率下降，某些岗位工资上涨可能推高通胀，削弱新西兰全球竞争力。

财政压力显现

劳动力减少意味着税收基础萎缩，而老龄化推高医保、养老金与社福支出。若无重大政策改革，政府预算赤字恐持续扩大，最终被迫增税、削减服务或借债。这些措施可能打击移民与投资意愿，损害公共信任并带来长期债务风险。

总理Christopher Luxon在2025年财算案前演讲中坦言：“并不是我们不愿意负担，而是我们实在负担不起。”

经济增长难题

经济增长依赖三大要素：劳动力、资本与生产力。当前劳动力萎缩，资本与生产力的压力更大。人口减少将抑制消费需求，企业投资意愿下降，老龄化劳动力对新技术的适应性较弱，限制生产率提升。若无干预，新西兰经济面临停滞甚至萎缩的风险。

房地产开发者的前景

从人口、就业、消费与政策等多维因素综合来看，未来5–10年内，新西兰本地开发商可能将面临空前挑战：

1. 居住需求下降（奥克兰例外）

• 净负迁移与出生率低迷直接压低住宅需求，尤其是高房价地区；

• 老年人口增长转向小型化、低维护住宅；

• 开发商可能面临滞销与利润压缩；

• 奥克兰仍将是例外，其他地区居民或向奥克兰转移。

2. 房价压力与市场停滞

• 房价可能停滞或下行，尤其是依赖移民的城市；

• 劳动力短缺与材料成本上升推高建造成本；

• 若成本无法转嫁，开发商或面临违约风险。

3. 转向利基市场

• 适老化住宅、可负担住房需求增长；

• 政府激励机制或提供发展机遇；

• 但需面对审批复杂、利润率低等挑战。

4. 商业地产困境

• 劳动力短缺、经济放缓、远程办公等削弱商业地产需求；

• 改造或转型为混合用途项目可能成为新机遇；

• 但整体租金回报下降，空置率上升。

5. 长期风险与机会

• 高杠杆豪宅项目最易受打击；

• 若能与政府合作、开发基础设施或关键行业住房，将有望获得税收激励与长期合同；

• 高净值人群移民（投资移民）仍看好新西兰。

投资签证与中国机会？投资移民开放以来，移民局未显示出对中国投资者的积极姿态。但就在不久前，奥克兰市长Wayne Brown提出了与中国签证相关的两项重要建议，旨在推动奥克兰的经济增长。其一是推动

中国纳入新西兰免签国家名单，他指出，中国是新西兰最大的出口市场，应与中国实行互惠签证政策以最大限度地发挥奥克兰的游客经济潜力。其二是取消现行的过境签证要求，他建议取消当前的过境签证规定，取消目前的过境签证将使中国东方航空等航空公司能够提供经奥克兰连接这两个巨大经济体的服务。

结语

新西兰正在经历“人口危机三部曲”：移民减少、出生率下降、人口老龄化。对只有500万人口的小国来说，这些趋势已实实在在地冲击劳动力市场、经济增长与公共财政。2025年移民净流入为负值，手头仅有不到2,000件移民申请。5.1%的失业率掩盖了结构性错配问题。

对逸居的读者而言，未来10年的房地产开发市场将面临持续冲击。然而，那些能快速调整方向、转向适老化、可负担住房并与政策对接的开发商，或许还能找到机会。

2023年新西兰净流失澳大利亚人口27,000人，2025年达到约 40,320人（相当于全年出境人口的 56%），大部分是有学历、有技能的工作人口——也就是“新西兰本土人才”的净流失，3年内达81,920人。

我一向对新西兰未来充满信心，但除非移民局放人进来，或新西兰人生更多孩子，否则我们将面对不可逆的人口萎缩。

作者简介

Sonny

Lam

具有15年的法律诉讼背景和前任新西兰移民局移民官的经验，目前在Queen City Law 律师事务所担任移民律师。2015年离开移民局后，他开始专注移民领域,对于移民和雇用法律方面的专业问题，可以从申请人和案件审理移民官的不同角度给出专业合理的建议。

建筑业的“离”想境界：九运指引下的创新与突破

过去几年，受疫情后的通胀冲击，新西兰央行大幅加息以抑制物价上涨。建筑业作为高度依赖信贷与资本投入的行业，首当其冲陷入困境。2023年，持续飙升的贷款利率直接抑制了房地产的整体发展，并导致建筑业破产案件同比激增42%。

从2024年起，随着房屋贷款利息逐步下调，低迷的房地产市场似乎迎来一线曙光。市场普遍期待行业回暖，但真正的复苏何时到来，仍是众人关注的焦点。作为新西兰四大支柱产业之一，建筑业的兴衰不仅关乎国家经济发展，更直接反映了整体的经济面貌。

那么，房地产行业何时能真正“回暖”？或许，从流年的天干地支组合中，我们可以找到一些线索。

从流年的天干地支分析房地产行业的走向

从五行角度分析，房地产行业属“土”，其发展态势与流年天干地支的组合对于“土”气的生克关系密切相关。让我们通过近年的干支组合来研判行业走势：

2023癸卯年，天干癸水生发卯木，形成木气过旺而克制土的格局，也对应了这一年房地产市场的深度调整：调控政策持续加码，行业进入加息周期，全国房价普遍回落10%-15%，市场呈现出明显的降温。

2024甲辰年，虽得地支辰土帮扶，但受天干甲木强势克制，形成土木相克的格局。市场呈现区域分化特征，局部地区出现回暖迹象，但核心城市仍处筑底阶段，整体属于调整观望期，尚未进入上升趋势。

2025乙巳年，天干乙木属阴柔之木，地支巳火为阴暖之火，形成木火相生的流通格局。而“土”喜“火”来生，所以2025年可视为房地产突破困局的关键时期。从天干地支的意象来看，乙木象征着政策的调控与管制，巳火代表信息与创新动能，乙巳的组合呈现生生不息的能量，预示着通过新政策的推动和市场创新，行业将逐步走出低谷，前景日渐明朗。

但值得注意的是，巳火具有善变特性，提示行业在转型过程中可能会面临政策多变与市场波动。通过产品创新、资源融合、服务升级等市场化手段，推动行业内的高质量发展转型至关重要。在这一过程中，那些坚持注重产品力与服务力的企业必将获得新的发展机遇。

展望2026丙午年，天干丙为阳火，地支午也为阳火，火势极旺，对于属土的房地产行业必将产生冲击与机遇。丙火为太阳之火，象征着政府的政策高压，例如监管加强、税收改革等；而午火为烽火之火，象征市场的情绪波动，恐引发恐慌性的抛售或者抢购潮等。

午火的烽火也可衍生为战火，2026年边缘性政治的分裂加剧，将激发高净值人群对于资金安全投放的进一步考量，加速龙头企业对于海外资产的配置规划。而新西兰作为远离世界版图的最后的一片净土，在这场浩劫中，也必将迎来它的特殊机遇。

丙午叠加形成的火炎土燥之象，也在提醒我们行业内的深度洗牌。某些类型的房地产项目将面临价值的重新估值，或因政策、通胀等问题而遭受剧烈震荡，劣质房屋产品彻底崩塌，传统的开发模式例如高杠杆，粗放增长等加速淘汰。而新型地产，例如绿色建筑、智能社区、文旅地产等将获得更多的政策倾斜。房地产

撰文 JOJO Zhou

编辑 Ziyan Lu

未来的趋势，注定是一条深度融合科技创新、绿色理念和人文关怀为一体的全面改革与调整的发展之路。

九运“离卦”对于房地产发展机遇的启示

从气运的角度来看，目前我们正处于九紫离火大运中（20232043），离卦五行属火，象征光明、变革、依附与文明升级，具有破旧立新的力量，促使旧秩序在变革中重生。

离卦“光明”的启示

离卦所彰显的光明智慧，是一个融合天道、人道与心性本质的多维度哲学概念，强调“自利利他”，“君子以明德”修身的准则。在商业实践中，房地产企业若想长远发展，必须回归诚信经营之道，强化透明化运营，加强工程进度与资金监管，优化财务结构，提高抗风险能力，提升建筑质量，以“百年住宅”的理念打造产品，杜绝侥幸的短期逐利心态，真正做到以“诚”为本，才能最终赢得市场信任，形成良性循环。

离卦“变革”的启示

离火大运带来的产业变革，正在催生一场“凤凰涅槃”式的行业重生，传统发展模式中的三大顽疾将面临彻底清算：首先是 “土地金融”的幻灭，高杠杆、高周转的野蛮生长模式将在丙午年（2026）迎来终极考验，部分未能及时转型的企业或将遭遇“烈火焚身”；其次是“千城一面”的美学贫困，标准化复制的开发思维将被离卦“丽”的特质所取代，具有个人与文化辨识度的建筑语言将成为价值新标尺；最具颠覆性的是“空间垄断”的价值重构，离卦“虚中”特性预示着物理空间的排他性占有将让位于“场景能量”的运营能力，未来的建筑价值将取决于其承载文化共鸣、生态效益、心灵疗愈等多元能量的密度。这场变革不是简单的技术迭代，而是整个行业价值逻辑的根本转向。

离卦“依附”的启示

《易经》离卦的卦辞曰：“利贞，亨。畜牝牛，吉”。“牝牛”象征着柔顺中正、顺应规律的真理；“畜”有养蓄，厚积薄发之意，强调长期积累与共生发展。这一哲学对正处于转型关键期的新西兰房地产行业具有重要启示——未来的竞争不再是单一的资源争夺，而是如何在更大的生态系统中找到恰切的“依附点”，实现可持续发展。

房地产的未来发展，需从传统的“买卖交易”模式，转向以“打造优质生活方式”为核心的新方向，例如构建“物业+健康+教育” 的社区矩阵，开发养老社区并附以医疗、康养、心理等服务；建造短租度假物业并提供房屋托管的一站式服务，加强管理以提升旅游地产回报率等。同时，依附国家战略、环境优势、前沿科技等实现产业的生态转型。例如针对新西兰当前的投资政策，开发“身份+资产”的捆绑高端项目；利用新西兰的绝美风景区打造“养生+疗愈”人文关怀产业；同时，在建筑中引入绿色能源技术，运用AI与互联网打造智能住宅，提升抗震与防洪标准等，更

能实现本地产品的市场价值与国际竞争力。

离卦“文明升级”的启示

《易经》离卦所阐释的“文明升级”理念，强调“以文载道，以明促进”的发展哲学，启示我们真正的进步必须建立在文明沉淀与创新智慧的结合之上。新西兰房地产业若继续依赖土地增值和资源消耗的传统发展模式，行业将难以持续。面向未来，新西兰房地产需向知识密集型、创新驱动型的发展模式转变：通过推行Homestar、Green Star等国际绿色建筑认证体系，全面提升行业可持续发展标准；借助AI算法和大数据分析技术，实现城市规划的精准化和土地利用高效化；大力发展模块化预制建筑（Prefab）技术，在降低碳排放的同时提升建造效率，推动建筑业向智能化、绿色化方向转型。

利用新西兰独特的地理位置提高本地房地产行业差异化的发展的战略优势。通过离卦“文明以止”的智慧，我们可构建以下发展路径：一、以“100%纯净新西兰”为核心品牌价值，针对全球高净值人群打造生态奢居产品系列，将原始自然景观与顶级居住体验相融合；二、整合新能源技术，建设具有全球示范效应的碳中和社区，探索建筑与生态和谐共生的创新模式；三、依托世界领先的抗震建筑技术体系，研发智能减震系统，塑造“新西兰建造” 的技术标杆形象。尤为重要的是，新西兰多元包容的文化底蕴为建筑创新提供了独特发展优势，可以通过融入毛利文化图腾、太平洋岛国建筑等文化元素，实现建筑设计中的文化传承与创新表达，为高端产品赋予不可复制的文化价值与精神内涵。

我们现在正处于房地产行业的迷茫转折期，对于行业内人士备受挑战，但此刻的困境恰是行业蜕变的契机。希望以上内容能让行业同仁都能从中国传统文化中汲取智慧与力量，在这转型浪潮中，成功把握时代的脉搏，寻得属于自己的那片芳草之地。

作者简介

JOJO Zhou

JOJO拥有新西兰维多利亚大学临床心理学学士与新西兰梅西大学临床心理学硕士的学历背景，师承南派紫微斗数及南派玄空学，是一名专项研究紫微斗数心理学、设计风水与环境能量的人生规划师及环境结构师。

JOJO在商业地产咨询与风水服务领域有着丰富的经验，其所在的研究团队曾为美国 MSN、美国运通、马来西亚THE CARAT国际珠宝集团、中国银行、中国时尚传媒集团等50余个大型商业地产项目提供风水顾问服务，是位资深的商业地产风水分析师。

灯光设计随想

Concord Legend (NZ) Limited

日与夜，光与影，明与暗，人的生活始终与自然和空间紧密融合。

作为照明设计师，我们不仅要理解人造光与自然光的平衡，更要从中汲取灵感，创造出更具生命力的光影艺术。

现代人，常常被物质或数据（实际感）需求所支配，却忽略了内心真正渴望的生活品质。我们居住的房子，不单是一个宽敞的空间，而应是一个能呼吸、有情感的“家”。这不仅关乎实用性，更关乎对生活方式的深刻理解。

每当有人问我：“我的家该用什么灯？”我总会反问：“你希望你的家的每个空间如何被使用？(这是有关功能性，大部份人都会知道) ，想营造怎样的效果？（这是有关知感，比较抽象）”灯光设计并非单纯追求明亮，而是透过光影的层次、节奏与对比，让空间展现独特的性格。

光与暗的对比能勾勒出空间的轮廓，而细腻的光影变化则能营造丰富的层次感。灯光的配置，不应仅因功能需求而存在，而应

结合空间结构、氛围与使用习惯，让光线自然融入生活。每个空间在不同时段都有其独特的节奏，该亮时明亮通透，该暗时柔和舒适。

一致的色温能强化整体氛围，即使不依赖高亮度，也能透过光影的层次展现品味。当然，某些区域如厨房，功能性照明仍是首要考量；而走廊或过道则可运用引导性的灯光，创造流动的区域感。

设计的关键在于秩序——先厘清生活的需求，再决定灯光的角色，最后才是灯具的选择。光，不仅是照明工具，更是空间的语言。它能诉说生活的情趣，也能展现环境的独特魅力。真正的灯光设计，是让光与影和谐共舞，让房子成为“家”。

作者简介

Connie Lee

Connie Lee是Concord Legend Limited的创始人兼首席执行官，是一位活跃于中国香港、中国大陆、欧洲、新西兰和澳大利亚的照明设计师及顾问。

她自2000年进入照明设计行业，并于 2005年创立Concord Legend，拥有丰富的照明设计经验，项目遍及中国香港、中国大陆、亚洲及欧洲。她致力于打造专业的照明设计与咨询平台，以提升建筑、室内及景观照明的表现力。

她曾受邀参加PLDC（国际专业照明设计大会）、IALD（国际照明设计师协会）等国际会议及全球展览，并担任香港理工大学香港专上学院环境及室内设计课程的客座导师，教授照明设计相关课程。

凭借对行业的热情和专业见解，Connie持续推动照明设计的创新与发展。

撰文

James Hardie

编辑

Ziyan Lu

图为客户提供

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