2025 新西兰建筑业年度报告

新西兰

Shamubeel Eaqub,

Rosie Collins 8月 2025

NZCBIA 新西兰华人建筑业协会年度报告 2025-02

8月 2025

本报告由经济学家Shamubeel Eaqub和Rosie Collins研 究并撰写。

建筑行业消费者认知调查由 Primary Purpose 执行，摘要 报告可根据需求以 PDF 格式提供。

新西兰华人建筑业协会（NZCBIA）是一个非营利性专业组 织。该协会代表了新西兰建筑行业内的各类企业和专业人 士，包括与新西兰华人建筑行业保持紧密合作的新西兰本土 企业和专业人士。

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请访问网站：www.nzcbia.org.nz

或发送电子邮件至：info@nzcbia.org.nz

引用与许可

本报告可引用为：Eaqub S. & Collins R (2025). New Zealand’s Building Construction Sector: 2025. NZCBIA

本报告采用 知识共享署名-非商业性使用-相同方 式共享 4.0 国际许可协议授权。

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前言

建设部长CHRIS PENK

Chris Penk 阁下

建筑与建设部长 土地信息部长 退伍军人部长 国防部副部长 移民部副部长

近年来，建筑与施工行业承受着多重压力。这既源于全 球及国内经济的变化，也与长期存在的复杂法规有着密 切的相关性。这些因素不仅显著影响了生产效率，也增 加了企业运营成本。

随着政府致力于提升新西兰建筑行业的效率和可负担 性，了解行业面临的挑战及潜在的增长机会，并掌握准 确、清晰的信息显得尤为关键。

新西兰华人建筑行业协会发布的这份2025年报告，深 入分析并对这一对新西兰经济至关重要的行业在经济与 人力方面的影响提供了宝贵的洞见。报告中关于就业、 工资以及更广泛经济贡献的数据，不仅凸显了行业面临 的风险，同时也展示了若在政策和环境得当的情况下， 其巨大的发展潜力。

我谨对协会发布如此全面而富有洞察力的报告表示热烈 祝贺。其研究成果将为政策制定者、地方政府以及企业

界提供重要参考价值，有助于我们共同应对住房可负担 性和基础设施需求的挑战。

我们共同的目标始终明确：建设能够支撑更优质公共服 务的基础设施，并确保每一个新西兰家庭都拥有安全、 可靠的住所。我相信，这份报告将为实现这一目标提供 了有力支持。

– HON CHRIS PENK阁下

新西兰建筑与建设部长

新西兰华人建筑业协会 会长致辞

在呈现2025年NZCBIA年度建筑业报告之际，我深切 感受到，建筑不仅是一个行业，更是国家建设的重要基 石。它塑造着我们的城市发展，贡献了近25%的经济产 出，并提供了支撑社区发展的住房和基础设施。

今年，建筑施工行业面临诸多挑战。行业活动有所放 缓，一些企业选择暂时收缩，市场的不确定性也考验着 我们的韧性。然而，正如本报告所显示的，这种周期对 我们行业来说并不陌生。它们是建筑行业运作的规律， 低谷时压力明显，高峰时潜力巨大。而在数据背后，机 会也同样清晰可见：持续存在的住房与基础设施短缺、 已获批准待实施的项目积压，同时也有早期迹象显示市 场正在开始回暖。

当下一轮行业回升到来时，既会带来新的机遇，也会伴 随熟悉的压力――如劳动力短缺、生产效率的需求，以 及适应不断变化的环境。本报告提供的洞察旨在帮助我 们提前做好准备：投资于人才、培养领导力和提升能 力，同时推动创新，并制定适合各类企业的发展策略。

今天付诸行动，明天便能领先一步。

今年对于新西兰华人建筑业协会来说是一个值得自豪的 里程碑――我们迎来了成立十周年。在过去的十年里， 在董事会、会员以及合作伙伴的共同努力下，NZCBIA 从一个小型团体不断壮大，逐步发展成为在全国范围内 可以为新西兰华人建筑群体发声的重要平台。

我们携手共同取得了以下成果：

• 协会的会员规模与行业影响力不断扩大

• 持续提升了安全、质量与创新方面的行业标准。

• 建立了更加紧密的新西兰与中国之间的贸易与投资纽 带。

• 通过“建筑与施工奖项”表彰行业内的卓越成就。

• 通过奖学金、导师计划和技能培训项目，为新一代人 才的培养提供了有力支持。

• 致力于行业知识建设，包括于八月在国会成功发布第 二年的《年度建筑与施工报告》，从而确立了新西兰 华人建筑业协会（NZCBIA）作为行业洞察权威与可 信来源的地位。

展望2026年，我坚信最精彩的篇章还在前方。建筑行 业的未来不会只是重复过去，而将由创新的工作方式、 更丰富的多样性以及对可持续发展的更坚定承诺所引 领。凭借会员们的专业技能、精神风貌和坚定决心，我 相信我们已准备好携手共建这一未来。

– FRANK XU（许立）

新西兰华人建筑业协会会长

行业规模与背景

2. 建筑行业人员

日益多元化的劳动力

员工留任是行业核心挑战

培训需求持续增长

保持开放态度：不拘泥于培训主体和培训形式

因工伤造成的工资与利润损失高达22亿纽币

经济环境背景

建筑业周期的大起大落是可以改善的

对2026年的前景保持乐观

多领域政策持续推进

4. 提升生产力的商业策略

行业背景环境带来的挑战

是什么原因导致企业间的生产力差异？

创新的驱动力与实施策略因企业规模而异

根据企业规模 针对性制定生产力提升方案

质量常为成功关键

5. 面向未来的思考

新西兰住房需求亟待增加

基础设施建设缺口及未来需求

非住宅建筑领域的发展将受经济环境的影响

6. 结语

引言

建筑业可谓是真正的“国家建设者”，对新西兰的经 济韧性和社会福祉至关重要。它是国民经济的重要组 成部分，直接雇佣超过28万人，并支撑着庞大的供应 商体系。

它也是一个典型的周期性行业。当前的低迷来势迅 猛，表现为收入下滑、违约增加以及就业岗位流失。 然而，在公众印象中，行业所承受的冲击似乎更为严 重。自2024年高峰的81,900家以来，建筑企业数量 已减少约1,000家。

建筑业的周期波动明显。低谷虽令人痛苦，但高峰同 样强劲。被推迟的项目以及已获批却积压的开发项目 将被逐步落实，进而带动更广泛的行业复苏。一旦回 升到来，反弹增长的势头将非常强劲，而长期存在的 劳动力短缺和生产率低下的难题也将随之再次显现。

劳动力不仅关乎招聘，还涉及培训、领导力建设和员 工留任。由于大多数新入职人员缺乏正式资质或经 验，因此在岗培训、导师指导和企业内部发展显得尤 为重要。

一些企业建议包括：

• 投资于结构化的非正式培训，以支持员工终身技能 发展；

• 认可先前学习成果和可转移技能，打造更快速、更具 成本效益的职业发展路径；

• 与行业机构及教育提供方紧密合作，打造可符合实际 业务需求的培训体系；

• 在各个层级开展培训，包括领导力和管理培训，以释 放更广泛的业务效益价值。

生产率并非他人的问题，而是一项战略机遇。相关策 略必须因地制宜、精准制定，并以主动、审慎的方式 推进。

提高生产率的实用建议包括：

• 针对小型企业：优化现有资源高效利用，推行精益管 理，并营造全员参与创新的企业文化。快速决策与及 风险早识别是可充分发挥的核心优势。

• 针对中型企业：加强内部知识共享，鼓励主动创新， 并开展系统化培训及多技能发展体系。确保项目工作 与整体业务目标保持一致，以避免错失发展机遇。

• 针对大型企业：持续投入研发及战略性人才培养，确 保创新举措在复杂的组织结构中得到有效整合。将创 新与长期业务目标及市场拓展紧密关联。

无论企业规模大小，通过质量管理（如结合 ISO 9000 等正式框架的精益方法）都能带来可观收益。创新不必 激进，而更应持续推进、精心策划，并与企业实际业务 紧密契合。

放眼长期，建筑业的结构性优势十分明显。新西兰面临 住房和基础设施的长期短缺。行业的长期前景广阔乐 观，现在正是投资企业、人才与未来的最佳时机。

数据概览

940亿纽币

2025年 行业收入

因工伤造成的 工作日损失率

8%

29.4万人

直接从业人数

1985年

如今的生产率水平持平

族裔多样性 快速演变

1.6万个

本周期内流失岗位

行业规模与背景

2025年，新西兰建筑业收入达940亿纽币（见图1）。

受整体经济放缓影响，较去年收入有所下降，对建筑 业从业人员、企业主及供应商均造成了一定影响。

建筑业依赖广泛的供应商，向供应商支付的款项达 650亿纽币，占总收入近七成（这些供应商涵盖从建 筑材料到法律服务的各类业务，且多为本地多样化企 业）。行业直接雇佣约294,000人，供应商环节另有 247,000人就业（占全部岗位的18%）。

在剔除价格因素并考虑人口增长后，建筑活动水平已 降至2019年以来的最低点（见图2）。

当前的周期性低点仍比2008年上一次衰退前的峰值高 出约20%，显示出行业虽受周期影响，但长期结构性 趋势仍呈增长态势。

对部分企业而言，本周期确实充满挑战。根据信用报告 机构Centrix的数据1，建筑业信贷违约较2024年增加 了14%，公司清盘数量增加了48%。然而，这一数字所 呈现的景象过于悲观。尽管财务压力和企业倒闭有所增 加，建筑企业总数仅减少约1,000家，降至81,000家（ 见图3）。这是因为倒闭企业更为显眼，而新成立的企 业则不易被关注。想要真正了解行业现状，就必须超越 新闻头条的表面报道。

图1：建筑业规模可观，2025年年度销售额达到940亿纽币

Construction revenue and uses (2025)

来源：作者基于StatsNZ数据的估算 1 https://www.centrix.co.nz/credit-indicator/

图2：建筑活动放缓至2019年以来的最低水平

Construction activity volume per capita

图3：建筑企业数量虽有所下降，但远未如新闻头条所呈现的那般严重

Number of construction enterprises

周期触底已出现了令人鼓舞的迹象。新建住宅的建筑许可已趋于稳定（见图4），尽管非住宅建筑许可尚未显示复苏 迹象（见图5），同时政府基础设施项目也在陆续重启。较低的利率和不断增加的抵押贷款申请显示经济正在回暖。 然而，复苏可能要到2026年才会显现，因为建筑师事务所的工作量仍然稀少，这意味着这些积极信号需要一段时间 才能转化为新项目。不过，在经济衰退期间被推迟或放缓的项目（例如奥克兰尚未开工的9,800套获批住宅2）将率 先启动，同时待完成的工作积压量也相当可观。

一旦行业复苏，建筑企业面临的挑战将截然不同。过去50年的经验表明，建筑业在复苏期间通常会遇到工作量过 大，或者劳动力短缺的问题（见图6）。这两者本质上是同一问题的不同表现：当工作量过大时，人才争夺激烈，劳

2 Our Auckland, 2025

来源：Stats NZ

来源：Stats NZ

动力短缺随之显现；而当工作量不足时，企业无需招聘员工，劳动力问题便随之消失。

这凸显了建筑业面临的两大核心议题，也是接下来两章关注的重点：人才与生产率。这两者密切相关，为企业提供 了宝贵机遇，可通过提升效率、减少人员流失、提高盈利能力以及减少工伤来获得实际收益。

图4：住宅建筑许可已趋于稳定，复苏迹象初现

Residential building consents

图5：非住宅建筑许可放缓，尚未出现复苏迹象

Non-residential building consents

来源：Stats NZ

来源：Stats NZ

图6：当前企业面临的最大困境是需求不足，而一旦需求回暖，劳动力问题将再次凸显

Biggest constraints for builders

来源：NZIER Quarterly Survey of Business Opinion

建筑行业人员

建筑业直接雇佣约294,000人，较2023年的30多万人 有所下降（见图7）。行业的周期性放缓导致了岗位流失。 同时，建筑业还支撑着众多相关产业，为另外247,000个 岗位提供就业机会。

约有10万个岗位集中在高度依赖建筑业的行业，如建筑 设计、工程、金属制品制造（屋顶材料）、木制品（木材）、电 子与电气设备（电缆、照明、家电）以及采石业（建筑骨料） 。这些行业的发展与建筑业息息相关。相对来说对建筑业 依赖较低的行业包括法律、会计和银行业，它们虽然受益 于建筑业，但其客户来源更加多元化。

尽管近期有岗位流失，但行业的长期趋势依然呈现持续 增长。鉴于新西兰对更多住房和基础设施的需求，这一情 况并不令人意外。本报告的最后一章总结了建筑业的结 构性积极前景，这一前景源于多年的投资不足，以及未来 对现代、高效、且适用的建筑环境的需求。

经济衰退期间的岗位流失在情理之中，但建筑业本身劳 动密集特征明显。行业复苏之际，劳动力短缺将成为重要 挑战。本章聚焦建筑业从业人员的构成，以及如何通过培 训充分发挥他们的潜力。

图7：建筑活动周期性放缓导致过去两年建筑业从业人数下降

Construction employment

日益多元化的劳动力

2023年人口普查为我们提供了行业构成变化的新见 解。性别比例仍严重偏向男性，男性占从业人员的84% ，较十年前的86%略有下降。若能使建筑业对女性更具 吸引力，将有助于缓解行业部分劳动力紧缺问题，但这 需要文化上的变革，而这一改革过程可能较为缓慢。

年龄结构和族裔构成发生了更为显著的变化。

建筑业从业人员的年龄结构普遍比其他行业更年轻，45 岁以下的从业者较多，55岁以上的较少（见图8）。过 去十年，这一年轻化趋势进一步加剧，40岁以下从业者 比例上升，而45–65岁年龄段人数减少。这主要是因为 年轻劳动力大量涌入，同时中年及老年从业者逐步退出 所致（见图9）。

建筑业的族裔构成变化显著。尽管60%的从业者为新西 兰欧洲裔或白人（Pākehā），但过去十年的增长中，

近六成来自其他族裔：23%为亚洲人（主要为华人、 印度人和菲律宾人）、21%为毛利人、10%为太平洋岛 民，2%为其他族裔（主要为巴西人和南非人）（见图 10）。

毫不意外，奥克兰的建筑业族裔多样性更为突出。例 如，华人在新西兰建筑业从业者中占比为5%，但在奥 克兰则到12%。其中，奥克兰的华人从业者更倾向于成 为企业主（15%的华人雇佣他人，而所有族裔平均为 12%），并高于全国其他地区。

图8：建筑业从业人员年龄普遍比其他行业更年轻

Age composition of workers: construction vs all industries

来源：Stats NZ

图9：建筑业从业人员通常在20至40岁之间进入行业，并在50岁中期开始逐步退休

Age transitions in construction

来源：Stats NZ

图10：虽然新西兰欧洲裔目前占建筑业从业人员的60%，但过去十年的增长中，约六成来自其他族裔，主要是亚洲人、太平 洋岛民和毛利人

Construction workers by ethnicity

来源：Stats NZ

建筑业从业人员的性别（略有变化）、年龄和族裔构成正在发生变化，这对高流动率的行业来说尤为重要。这也表 明，未来的建筑业不会仅仅是今天的放大版，而是需要在招聘、培训、留任、管理以及企业文化等方面给予刻意规 划和调整。

员工留任是行业核心挑战 建筑行业招聘力度大，给企业在财务、资源和效率方面 带来了较高的成本。三组总体统计数据能够清楚地反映 这一情况。

首先，建筑业始终保持活跃的招聘度。即便在低迷期， 也有超过67,000人进入建筑业新岗位（见图11）。过 去十年中，95%的招聘是为替代离职人员，仅5%用于 业务扩张。这意味着企业需投入大量资源进行招聘和培 训，同时面临离职带来的高成本，包括运营中断、知识 流失及团队文化影响。

其次，从数据背景中分析，建筑业有37%的从业人员在 现岗位工作不足一年，这一情况长期存在（见图12）。 员工在同一岗位长期工作的可能性也很低，仅有6%的 从业人员在同一岗位工作满5年（见图13）。这意味着 企业在培训和文化建设上的投入很容易因员工流动而失 去效益。

图11：几乎所有招聘工作都用于应对员工流失，而非业务增长

第三，这主要是由于留任率偏低。大约一半的新员工在 入职两年后离职，三分之二在三年后离职，四分之三在 四年后离职（见图14）。这意味着建筑企业需投入大量 时间、精力和资金进行招聘，而由于低留任率，这一成 本会不断重复。同时，这还伴随着额外成本，包括直接 成本（入职、培训、运营中断）以及间接成本（效率、 企业文化以及健康与安全）。

Reason for recruitment in construction

来源：Stats NZ

图12：近有40%的从业人员在现岗位工作不足一年 图13：建筑业中长期留任的员工寥寥无几

Share of workers hired in the last year

Share of construction workers by duration in job

来源：Stats NZ

来源：Stats NZ

图14：新员工中，一半在入职两年后离开，三分之二在三年后离职，四分之三在四年后离开

Retention rate of construction workers by cohort

来源：Stats NZ

培训需求持续增长

培训需求尤为迫切，因为约只有三分之一的新员工具有 相关资质或经验（见图15），大多数新员工来自其他行 业（见图16）。多达三分之二的新员工需要接受培训， 才能充分发挥其在建筑业的最大潜力。

培训回报显著――接受培训的员工中有86%获得了高于 平均水平的工资增长，而未接受培训的员工中仅有31% 获得类似工资增长（见图17）。研究文献表明，这是因 为拥有受过培训员工的企业财务表现更佳，从而促成了 更高的薪酬。这并非单纯增加了企业成本，而是培训为 员工和企业双方带来了共同收益。

近年来，建筑相关职业培训的参与人数有所放缓（见图 18）。造成这一现象的原因有多方面，包括经济状况变 化、政策调整以及新西兰居民移居澳大利亚的增加。虽

然我们缺乏最新统计数据，但以往高移居率的经验显 示，每年可能有多达8,000名建筑业员工流向澳大利亚 工作。

这是一个重要的企业风险。合格人才的储备有限，一旦 建筑业开始复苏，劳动力紧缺将显现。企业应尽早考虑 并制定培训策略。

图15：进入建筑业的人中，具备资质和相关经验的仅为少数

Qualifications/experience of new entrants

图16：进入建筑业的新员工大多来自其他行业

Source of entrants

来源：ConCOVE Tūhura

来源：ConCOVE Tūhura

图17：接受培训的员工能够获得相应回报

Impact of training on wages

图18：近年来，报名参加建筑相关培训的人数出现放缓

Enrolment in vocational education and training: construction

来源：ConCOVE Tūhura

来源：Education Counts

保持开放态度：不拘泥于培训主体和培训形式

保持开放态度至关重要――既要考虑培训对象，也要灵 活选择最适合的培训形式。

举例来说，过去十年间，获得BCITO资格认证的人数快 速增长，主要集中在25至49岁年龄段（见图19）。完 成职业资格培训的员工往往比刚离开学校的年轻人更为 成熟。

如前所述，人们频繁更换岗位和行业。由于建筑业涉及 众多技术技能，因此培训需求很高。我们不应假设从学 校到教育再到工作的过程视为直线型路径，也不应认为 职业发展会循序渐进。

同样，我们不应对进入建筑业的人员背景抱有假设。

虽然大多数进入建筑业的新员工来自中等学区的学校 （4–7分），但仍有约12%来自高等学区的学校（见图 20）。这表明建筑业能够为各类人群提供发展机会。

研究3表明，提升员工技能最有效的方法是通过在岗培 训、企业内部培训和导师指导（见图21）。职业培训和 其他形式的正规培训对基础技能固然重要，但真正高效 的学习发生在实践中。

要打造一支技能娴熟、适应力强的劳动力队伍，有三方 面的关键思路4：

• 加强完善有组织的非正规岗位培训，帮助员工实现 终身技能提升。在岗培训和企业内部培训相对低成 本、灵活且高效，但这需要称职的培训人员以及对 课程体系的清晰理解。

• 加强学分互认转换和既往学习的认可，打造更灵活 的教育路径。由于进入建筑业的人群背景多样，理 解并认可可转移的技能和能力尤为重要。这不仅 能让培训更有针对性，同时也能加快进度并降低成 本。

• 我们需要一个能够不断完善的学习体系，通过行 业、创新型员工、教育机构、资金支持者和政策制 定者之间的紧密反馈来推动发展，同时要立足于新 西兰的社会、经济和文化背景。企业应积极主动参 与培训，无论是单独还是借助行业协会，以确保培 训体系能够提供资源、落实成效，并随时调整以满 足行业所需技能。特别是在劳动力性别、年龄和族 裔结构快速变化的背景下，这一点尤为重要。

在下一章节中，我们将阐述企业在提升生产力方面的策 略方法。人才和培训投入是企业可控的关键环节，并且 具有显著影响力。

3 Hays, 2025

4 Australian Government Productivity Commission, 2025.

图19：25–49岁人群是完成建筑资格认证的最大群体

BCITO completions by age group

图20：建筑业从业者更多来自中等学区学校，但高收入地区的比例也不容忽视

Entrants by school decile

来源：Education Counts

来源：ConCOVE Tūhura

图21：培训形式多种多样——最有效的往往发生在企业内部

Most effective methods of upskilling

来源： Hays, 2025

因工伤造成的工资与利润损失高达

22亿纽币

建筑行业的工作日因工伤损失约占8%――约为所 有行业的两倍（见图22）。令人担忧的是，虽然工 伤总数有所下降，但工伤严重程度却呈上升趋势。

工伤虽少，但更严重，也就意味着员工离岗时间更 长。

这对企业来说影响巨大，仅工伤造成的工时损失每 年就相当于22亿纽元的工资和利润。WorkSafe报 告还显示，截至2024年的五年间，建筑业平均每 年发生约10起致命事故，其社会和经济代价极高。

任何健康与安全表现的提升，都将增强建筑行业的 整体产能。若健康与安全措施落实得当，还可以提 升效率、节约成本并改善员工留任情况。这需要企 业采取统筹的方法以便识别和管理关键风险，并同 时具备恰当的领导与管理能力，从而释放健康与安 全之外的附加收益。

图 22：工伤对建筑业造成沉重代价

Working days lost to injury

来源：作者基于ACC与StatsNZ数据的估算

经济环境背景

从经济角度来看，过去五年极为不 同寻常。

2020年和2021年是疫情冲击的年份。2020年的新冠疫 情因国内封锁和边境关闭而带来重大干扰，并改变了人 们的生活方式。大规模货币和财政刺激政策（低利率、 宽松借贷以及政府对企业的大力支持）让经济在非限制 时期表现活跃，本地居民有更多可支配资金，企业也未 因扰动而倒闭。对建筑业而言，净影响是积极的：低利 率、宽松的借贷条件、火热的房市以及强劲经济促使大 量新投资涌入。

2022年可称为生活成本高涨之年。全球范围内的疫情限 制和刺激政策导致需求增加，但供应链受阻，导致全球 生活成本同步上升。生活成本的增加让家庭更加谨慎消 费，而建筑活动的前瞻指标也达到了顶峰。建筑活动之 所以继续，是因为许多项目已经开工。

2023年为全球利率上升之年，旨在放缓经济、造成就业 下降并抑制通胀。这一政策确实奏效了。随着经济活动

放缓，通胀得到缓解，但人们的消费和投资意愿也随 之减弱，从而使建筑许可和其他前瞻性指标的放缓更 加明显。

2024年为经济衰退年，利率上升抑制了投资和招聘， 同时增加了裁员。由于利率对经济活动的影响通常滞后 12至18个月，因此这一趋势在意料之中。然而，建筑业 的放缓依然相当明显。

2025年依然是等待观望之年，尽管早前预测利率自 2024年底下降后会逐步产生影响。然而复苏未能如预 期启动。家庭的个人财务状况改善和企业销售的预期增 长均未实现。

经济复苏一直进展缓慢。一方面，家庭预算仍然紧 绷――利率下降带来的缓解已被持续高涨的生活成本消 耗，尤其是食品等必需品。另一方面，国际上存在逆 风――特朗普在美国的连任带来的高度不确定性、不 可预测且非常规的政策措施，以及地缘政治的紧张局 势；国内方面，财政紧缩和净移民放缓也对经济产生 了阻力。

建筑业周期的大起大落是可以改善的

建筑业对经济周期高度敏感，其投资波动比整体经 济大得多（见图23），约为其三倍。这意味着在经 济走弱时，建筑业将受到严重打击；而在经济走强 时，建筑业表现亦格外亮眼。因此，对明年保持乐 观是有理由的，因为整体前景正逐步改善。

新西兰的建筑周期波动在经合组织（OECD）国家 中并不罕见（见图25）。然而，通过政策、财政及 企业层面的干预，仍可能有机会缓和这种波动。有 四个主要方面值得关注：

• 政府支出可以起到逆周期的作用。当经济疲弱 时，政府应提前启动项目（例如社会住房、基础 设施以及维护工程）。这些工作无论如何都需要 完成，而在衰退期开展则可实现“双赢”：一方 面为建筑业提供更多工作机会，另一方面项目能 够按时并以合理价格完成（因为私人需求不强， 竞争小），同时也能维持建筑业产能，让经济复 苏更加强劲。

• 政府若能让移民政策更加可预测、移民人数更稳 定，就能缓和由移民带来的顺周期起伏。同时， 应提供清晰明确的就业与居留途径――即使不 能，也至少应保持透明。

• 私人资本，尤其是养老基金等长期投资者，能在 建筑业周期里起到稳定作用。放眼全球，养老基 金涉足范围很广：从传统商业地产（如写字楼和 仓库），到住宅领域（如租赁住房和养老社区） ，再到基础设施（涵盖收费公路、桥梁、水务和 电力等）。由于他们的投资视角是长期性的，所 以会在整个经济周期内持续投入。

• 企业可以在客户群类型（例如服务其他行业）、 工作类型（如改建与扩建）、工作安排（如调整 工作时间、改变薪酬结构，让业主和员工共同承 担风险）以及现实评估方面保持灵活性。如果税 务等压力增大，就务必理性评估企业的可行性， 做出合理判断，而非感性的决策。

图23：建筑业周期波动幅度比整体经济更为明显……

Annual growth: construction vs all industries

来源：Stats NZ

图24：……高峰更高，低谷更低

Construction vs GDP annual growth rates (1985-2025)

来源：Stats NZ

图25：新西兰的建筑业情况并不例外

OECD volatility of construction cycles (2000-present)

来源：OECD

对2026年的前景保持乐观

保持开放的心态非常重要。经济和建筑业在此次衰退中 受到重创。2025 年上半年主要是活动触底的阶段。尽 管前景正在改善，但风险仍然存在。好消息是通胀压力 缓解，利率也有所下降。

当工资增长速度超过生活成本时，家庭会有更多预算余 地，进而带动可自由支配的开支增长。

利率下降降低了按揭还款额，特别是对关键的中年家庭 影响显著。随着借款人将贷款重新锁定在较低利率上， 他们将拥有更多可支配收入。但这并非全是利好。部分 领域仍有通胀压力，尤其是食品价格，而家庭对此通 常非常敏感。此外，利率下调接近尾声，这一推动力 不再显著。银行放贷意愿增加。更低的借贷成本和更多 的资金流入经济，将对建筑活动的复苏至关重要。预计 2026 年建筑业复苏的可能性很高。

然而，仍存在三大阻力因素：

• 全球面临不确定性，美国政策变化无常，包括反复 无常的关税政策，以及地缘政治风险加剧。这对信 心和国际旅行的影响相对有限。

• 新西兰净移民减少，对整体经济形成一定阻力。移 民人数的大幅波动会影响经济周期，因为人口变化 既影响需求，也影响劳动力供给。移民减少意味着 劳动力市场更紧张，招工变得更加困难。

• 政府通过削减运营支出和资本支出实行财政紧缩政 策。由于私营部门正处于衰退期，政府支出的减少 加剧了经济周期波动。然而，随着许多项目已完成 商业可行性审核并锁定了资金，政府在基础设施上 的投资预计有望回升。

虽然仍有阻力因素，新西兰储备银行、财政部及多位经 济学家5的预测均乐观认为，衰退最严重的阶段已经过 去，并预计未来三年家庭支出和旅游业将改善，2026 年和 2027 年预计增长强劲。预测结果分歧较大，反映 了前文提到的不确定性。

对于建筑企业而言，经济复苏到来之时将会被强力推 动。如前所述，建筑业周期性很强――低谷更低，但高 峰也更高，这令人振奋。

复苏真正到来之前的这段过渡期，通常对建筑企业风 险较高。许多企业为了在复苏到来前维持收入而压低 报价，但复苏初期往往伴随成本上升，可能导致财务 压力。因此，准确定价与风险管理――良好的经营规 范――在周期低谷时期尤为关键。当复苏来临时，建筑 企业面临的主要问题将从订单不足迅速转为劳动力短 缺。现在提前做好规划的企业，将在未来收获回报。同 时，投资于提升生产力的措施，也能帮助企业顺利抓住 复苏机会。

5 NZIER, 2025.

多领域政策持续推进

新西兰已推行了一系列雄心勃勃的政策改革，旨在 改善建筑业和建成环境。虽然并非每项政策都尽善 尽美，但政策不应被视为“一次性完成”，而应作 为一个不断学习、逐步完善的迭代过程。

当前政策改革的亮点：

• 扩大新西兰可用建筑材料的范围。新西兰的建筑 产品种类有限。新的规定将允许在澳大利亚获批 的材料更容易在新西兰使用，同时其他更多产 品也将更容易进入市场。这意味着有更多产品选 择，价格也更接近澳大利亚市场水平。然而，目 前仍不确定这些措施何时以及如何影响新西兰的 材料选择、销售渠道，以及目前行业中已普遍存 在的返利和其他激励措施。

• 《资源管理法》的改革涵盖范围广泛且目标明 确。旨在释放土地供应、在交通便利区域允许更 高密度建设，并加快审批程序。

• 基础设施融资工作亟需加强，但地方政府债务上 升，财政能力有限，难以支持增长。目前已有多 项政策在实施，旨在改善基础设施资金的获取。 如果落实，将带来更多项目机会，并提高项目流 程的可预测性。

• 商业建筑投资费用化会带来一定积极影响，因为 非住宅建筑无法折旧其资产。这将提升非住宅物 业建设项目的财务回报。然而，税收激励只能 增强回报，项目本身的投资可行性必须先得到确 认。

• 健康与安全规定目前正在修订中。建筑企业需要 认真评估对员工及自身的风险。法规仅规定最低 标准，而非目标。行业内高发的伤害和死亡率提 醒企业应采取基于风险的管理方法并保持警惕。 伤害造成的成本很高――对受伤者、企业以及社 会都是如此。

提升生产力的 商业策略

建筑业的生产力并未随着行业的长期发展而改善，当 前也正处于周期性低迷阶段。与整体经济和国际同行 水平相比，建筑业生产力仍然偏低（如本报告前一版 本所述）6。实际上，近几年随着工作量减少，企业为 等待尚未到来的复苏而努力保留员工，生产力甚至出 现下滑。

在过去将近 40 年里，建筑业的生产力――以人均工 资和利润衡量――几乎停滞不前（见图 26）。这并 非是一个新问题，新西兰也不是唯一面临这一情况的 国家。

尽管许多对策集中在监管和制度层面，但企业本身同 样可以通过改进和投资来提升竞争力。这类举措不仅 能降低成本、提升效率和盈利，还能改善工作环境， 从而提高员工收入并增强员工留任率。

投资于技术技能至关重要（最佳方式往往是以工作为 基础的在岗培训，如学徒制和导师制）。然而，对企 业来说，能带来额外收益的投资是管理和领导力培 训。它们不仅能提升企业运营效率，还能带来更安全 稳定的工作环境、更高的员工留任率，并最终增强盈 利能力。

6 Productivity Commission, 2021; Kirby et al., 2025; Ministry of Business, Innovation and Employment, 2023.

图 26：建筑业生产力与 40 年前水平相当

Productivity: construction vs all industries

来源：Stats NZ, NZIER

行业背景环境带来的挑战

建筑业的生产力提升之所以困难，是因为行业存在着独 有的多重结构性挑战。例如，小型企业数量多、地理位 置相对孤立、质量管理缺乏一致性、系统性思维应用不 足、技术工人长期短缺、以及对分包的高度依赖（使得 流程改进和企业文化效率的提升愈加困难）。

因此，新西兰建筑企业正面临成本上升与产能受限的压 力。

高成本、保守的投标流程、材料短缺、项目停滞、安全 措施不佳以及返工等问题，不仅侵蚀了企业利润，还抑 制了行业活力的发展，而这种活力原本有助于缓解新西 兰长期存在的住房和基础设施短缺问题。

新西兰在生产力挑战上并非孤例，但国际经验告诉我 们，有些解决方案完全可以借鉴并加以调整。这些方案 更多集中在企业管理层面，需要在多个管理领域进行协 调变革，然而本地的定性反馈表明，这正是我们的薄弱 环节。

推动改进的核心因素在于制定具有长期视角的企业层面 的创新战略，尤其是聚焦于企业如何与员工互动以及对 员工进行培训。

随着项目日益复杂，以及对可持续建筑的期望不断提 高，深入理解生产力的重要性日益凸显，尤其是在非住 宅7和基础设施建设领域。

7 CBRE, 2025.

是什么原因导致企业间的生产力差异？

企业的技术、劳动力和资本投入固然重要，且应当加以 优化，但这些要素对所有企业而言都是开放的，因此并 非差异化因素。真正导致企业间差异的，是更深层次的 制度流程、工作惯例、激励机制以及企业文化。

这意味着企业需要根据自身情况，采取长期且稳健的策 略来提升生产力，而非依赖短期的应急措施。

透明度、信任与稳固的合作关系至关重要，因为生产力 也会因风险分配不当和供应商激励不一致而受限。尤其 在建筑行业，企业高度依赖分包商，如果各方未能保持 利益一致，一家企业的收益可能会侵蚀供应商的收益。

例如，当分包商和施工团队承受超出其合理能力的风险 时，项目的可行性将受损。随着时间推移，为应对风 险，成本和工期估算往往被高估，同时返工、低效和延 误也会影响项目交付。想要有效管理这些责任，就需要 基于在稳固关系基础上的灵活、透明且协作的治理模 式。

当风险能够被各方共同理解、公开讨论并积极管理时， 就更容易在建筑网络中建立信任，并通过在设计、融 资、项目规划及招聘策略上的协调决策来降低项目成 本，从而提升项目可行性。在建筑行业，技能对于劳动 力与资本的高效协作至关重要，同时还依赖于设备、技 术和材料的可获取性。

生产力衡量一个组织或经济体如何高效地将投入转化为 产出，反映基于技能水平的劳动力与资本回报，如工 资、利润或完成项目相对于投入的收益（见图 27）。

图 27：从企业角度对生产力的示意性理解

要想让建筑行业取得成效，必须不断提升劳动力和资本 的回报，并得到政府以生产力为重点导向、通过明确社 会目标协调建设的政策支持。这取决于影响资源、能力 及其管理的诸多因素。理解生产力的关键在于回答以下 三个核心问题：

• 有哪些可用的资源和能力？对于资本而言，这意味 着可获取的物质资源，如机械、材料以及技术创 新，例如建筑信息建模（BIM）软件。对于劳动力 而言，则涉及劳动力人口结构、参与度以及建筑行 业的劳动力市场状况。在劳动力与资本交汇之处， 资格认证与培训体系能够帮助工人更高效地使用资 本，包括职业教育、学徒制以及现场培训。

• 投入是否到位？了解现有资源只是整体的一部分。

建筑企业还需要确保生产性资本的投入，而这往往 受限于财务条件。同时，他们必须吸引并留住具备 正确技术技能、资质认证及沟通与适应能力等软技 能的员工。完善的培训、导师指导和职业发展有助 于提升劳动力质量。这包括管理和领导力培训，虽 然在中小型建筑企业中常被视为可有可无，但证据 显示其对企业成功至关重要，并能带来极佳的投资 回报。

• 这些投入是否得到充分利用？即便拥有充足的资本 和娴熟的劳动力，生产力的提升仍依赖于良好的协 调配合。领导力可以将人员和资源与企业目标对 齐，管理优化工作流程，而积极的企业文化能够激 发创新和团队协作。领导力和企业文化并非与生俱 来，而是由优秀的领导者与团队在长期实践中共同 塑造。因此，良好的领导力以及对企业管理流程的 投资尤为关键。

新西兰建筑业长期以来一直受制于技术工人短缺，行业 满足需求的能力遭到限制，而这一问题正日益加剧。基 础设施和住房的巨大缺口意味着潜在的施工项目量庞 大。即便排除周期性缓解因素，劳动力短缺也达到了数 十年来的最高水平，且漫长的培训周期和有限的工人流 动性使这一问题进一步加重。

这一挑战在行业内的影响并不均衡，小型企业尤为突 出。由于资本有限、利润薄、员工精简，它们往往难以 开展系统化培训。招聘多依赖非正式关系或劳务派遣， 培训通常以低量的在岗方式进行。这种状况削弱了小型 企业对未来能力的规划，并增加了工人技能与施工现场 需求不匹配的风险。

中型企业面临另一类约束。它们通常拥有更稳定的工作 流程和较完善的内部结构，但可能缺乏开展或维持全面 培训计划的规模或资金支持。在供应链中，它们处境微 妙：既不足以引领变革，又难以避免劳动力压力。这类 企业往往需要在满足日常运营需求的同时，有效管理劳 动力发展。

尽管大型企业拥有开展大规模培训的较高能力，但仍受 制于结构性障碍，例如适龄劳动力人口下降。短期项目 资金周期和以降低成本为主的采购模式，也可能限制其 在劳动力发展上的投入。即便内部资源充足，大型企业 若对未来项目缺乏清晰的预期，往往也是不愿培训，而 是倾向于使用移民劳动力或分包来应对需求。全国基础 设施项目的不确定性进一步加剧了这种犹豫与谨慎的态 度。

创新的驱动力与实施策略因企业规模而异

表 1 对小型、中型和大型建筑企业的主要创新驱动及策略进行了汇总。

表 1：英国企业层面创新驱动因素与策略汇总 在建筑行业中，创新动机和策略因企业规模而异。小型企业（少于50名全职员工8）、中型企业（少于200名全职员 工）以及大型企业（超过200名全职员工）在驱动因素、约束条件和机遇方面存在显著差异，因此在应对技能与培 训挑战时必须充分予以考虑9。英国相关文献综述、专家访谈和行业调查数据的研究对这些差异进行了深入分析。

Pursuit

• Effective use of existing resources

• Matching resources to strategies

• Quick response to changing environments

Engagement Technology

• Moving from reactive to proactive innovation

• Knowledge exchange and sharing throughout firm

• Encouragement of learning and innovation culture

Engagement Collaboration Development Learning

• Investment in R&D

• Education and training of employees

• Recruitment of new and skilled employees

• Effective use of existing resources

• Enhancement of technical capabilities

• Matching resources to strategies

Technology Engagement Development Learning

Technology Engagement Development Learning

其他常见策略包括持续改进、高层管理支持、明确企业愿景、招聘技术熟练的员工、投资研发、从被动创新转向主 动创新，并注重创新所带来的长期收益。

各策略的重要性存在差异。例如，小型企业最看重现有资源的有效使用，而大型企业对此的重视程度较低。相反， 中型和大型企业则更倾向于研发及教育培训投资等策略。研究显示，尽管内部知识共享普遍，但从供应链合作伙伴 或高校获取外部知识在各规模企业中可能均未得到充分利用。

8 Full-time equivalent employees.

9 Meng & Brown, 2018.

小型企业

小型企业应以快速响应、协作和充 分利用现有资源为优先。它们通常 依赖有限资源的高效使用和快速决 策。其创新策略主要集中在对变化 环境的灵活应对、早期风险识别以 及全员参与创新。简单的组织结构 使小型企业在识别创新需求和快速 适应方面更具优势。

建议做法：

• 优先高效利用现有资源以实现近 期目标（如精益管理技术）。

• 培养企业文化，鼓励所有员工参 与创意并及早识别风险。

• 通过快速且信息充分的决策保持 企业敏捷性。

常见风险：

• 忽略建立结构化和正式的知识交 流途径可能会限制创新能力―― 向中型企业发展时必须重视这一 点。

• 不重视长期规划会制约企业的可 持续发展与增长潜力。

中型企业

中型企业倾向于从被动创新转向主动 创新，并推动企业内部知识共享。 通过营造协作和学习型文化及员工 发展，它们能够在保持灵活性的同时 应对组织结构日益复杂的局面。

大型企业

大型企业倾向于在研发、招聘技能 人才和长期创新策略上投入更多， 其动因包括健康安全、客户需求以 及可持续发展标准。其特点是规范 的资源投入、战略性市场拓展以及 以价值为导向的创新。研究显示， 研发投资往往被大型企业视为首要 的创新策略。

建议做法：

• 投资内部知识管理，推动团队间 合作。

• 鼓励与长期目标一致的前瞻性创 新。

• 制定有针对性的培训和多技能培 养计划。

常见风险：

• 若知识共享与长期战略未能有效 结合，企业可能会错失良机。

• 若过度追求成本节约而未与战略 目标对齐，公司或项目价值可能 会被消弱。

建议做法：

• 根据企业创新目标分配研发和员 工发展资源。

• 将创新举措与战略目标及市场扩 张相结合。

• 确保通过持续培训促进先进技术 的采用。

常见风险：

• 复杂的决策流程可能会延缓创新 响应速度。

• 忽视内部沟通可能会削弱技术和 培训投资的效果。

质量常为成功关键

无论企业规模大小，创新的动机都很明显：包括培养持 续进修的文化、战略性地应用技术、以及改善企业内部 和整个行业的知识管理。对更安全的健康与安全流程、 熟练技能的劳动力以及市场驱动的可持续发展要求，可 能成为推动这些措施的重要因素。

在新西兰，约三分之一的建筑企业把精益管理作为提 升生产力的质量管理策略10。精益管理能够提升流程效 率，当它与质量体系（如 ISO 9000）结合时，可以实 现全面且持续的生产力提升。

虽然实施此类业务变革需要企业投入决心，但其带来的 好处包括成本降低、利润率提升、返工减少以及客户满 意度提高。创新路径因企业规模而异，每类企业需专注 于与自身优势和挑战相符的策略。

按企业规模划分的实践重点：

小型企业

充分发挥企业敏捷性，高效利用现有资源，同时 尽量建立以管理实践为核心的培训体系，包括非 正式的和正式的。

中型企业

开展协作性知识共享，鼓励前瞻性创新，并将项 目工作与企业整体战略紧密结合。

大型企业

坚持持续的研发投入与战略性的人才发展，同时确 保创新举措在复杂的组织结构中得到有效整合。

10 Kirby et al., 2025.

面向未来的思考

建筑行业和整体经济中周期性波动是正常的。然而，建 筑的基础需求异常庞大。新西兰历来存在住房和基础设 施投资方面的缺口，未来需求将受到人口和经济增长、 地理分布变化（尤其是奥克兰、怀卡托、丰盛湾及坎特 伯雷等增长较快地区）、气候变化（可能引发战略性撤 退及增加适应性投资，包括排水和防洪设施）以及需求 性质变化（如老龄化人口对更便捷、小型住宅的需求） 等因素的推动。

新西兰住房需求亟待增加

新西兰对住房的需求非常迫切。尽管近期监管有所改 善，且建筑行业产能有所提升，但住房累计缺口仍然很 大。在过去50年中，有47年的住房建设速度落后于人 口增长的速度（见图28）。

这一情况体现在房价和租金远高于收入水平（见图29） ，使住房变得更加难以负担，尤其对年轻人，同时也加 剧了更广泛的社会不安定因素。11

尽管如此，仍有理由保持乐观。目前，一系列政策正在 制定和实施，以改善住房供应。

这一趋势最早由前届工党政府发起，并在现任联合政府 下得以延续――总体方向大致相同。

住房供应是少有的获得广泛政治支持的领域――虽非全 面共识，但足以让人相信未来十年住房供应的整体环境 将有所改善。结合利率下降和抵押贷款申请增加的前提 条件，住宅建筑行业可以开始为2026年的复苏做初步 的谨慎规划。

之所以初步谨慎，原因有二

• 依然存在一些不利因素。净移民放缓意味着住房需 求不会因人口增长而增加。而历年来，人口增长一 直是建筑周期的关键重要驱动因素。

• 本轮经济周期已经被证明比预期更深、更长。在以 往周期中，复苏初期阶段常让许多企业因以低报价 承接项目以撑过短暂市场低迷而遭受重大打击。正 如以往一样，宏观经济周期背景固然重要，但确保 精准定价和风险管理的良好商业实践更为关键。

11 Eaqub & Collins, 2025.

图28：近50年来新西兰住房建设未能满足需求

Residential dwelling consents

来源：作者基于StatsNZ数据的估算

图29：房价因此大幅上升

House price to income ratio

来源：作者基于StatsNZ数据的估算 , Reserve Bank, QVNZ and REINZ source data

基础设施建设缺口及未来需求 新西兰有约2100亿纽币的基础设施缺口。这是因为在 80年代和90年代，由于财政限制，公共投资降至极低 的水平（而私人投资相对跟上了需求）（见图30）。 我们需要加大公共基础设施投资――如道路、学校和医 院――以弥补这一缺口，同时应对未来人口结构变化、 质量期望的提升以及气候适应的需求。

为了使基础设施资产增加2100亿纽币，未来30年需要 投入高达1万亿纽币的公共投资12。这是因为现有资产必 须维持运行。目前，每10纽币基础设施投资中有6纽币 用于更新维护。

新西兰在如此规模上的投资可能性较低。不过，政治层 面正在形成一种日益增强的共识，即需要在未来进行更 大规模且更均衡的投资。这是一个令人鼓舞的趋势。然 而，现有的项目储备仍然有限（见图 31），再加上财政 限制，――尤其是在地方政府层面――可能会削弱未来 投资的力度（图 32）。

基础设施委员会强调，问题的核心并非支出的规模，而 是支出的方式13。目前的支出具有间歇性，呈碎片化、 缺乏整体规划，且往往是政治考量先行，而工程和商业 论证则被事后拼凑补足。

这意味着，在基础设施项目的规划、融资与交付方面， 我们应当采取长期化与战略化的路径。这需要公众预 期、政治程序、政策机制以及施工方式的全面转变。当 前存在一个潜在机遇，即是引入养老基金等私人资本 （耐心且长期的投资者），并与有能力提供 “设计―建 设一体化”的国际基础设施服务商合作。相比之下，新 西兰小型专业企业仅能承担项目的某一环节，从而导致 分散化及由此带来的时间和成本增加。然而，要实现这 一点，仍需克服公众社会和政治上对私人资本及外国企 业参与“国家”资产建设的抵触情绪。

新西兰在基础设施方面的论述正在演变。各方已形成共 识，认为必须正视基础设施赤字，并采取不同以往的方 式推进，其中包括政治共识的重建。虽然这并非轻而易 举，亦无法立竿见影，但从长远来看，这是数十年来最 为光明的前景。

图 30：公共基础设施投资未能与整体经济和人口发展需求保持同步

Public and private investment (% of GDP)

来源：作者基于StatsNZ数据的估算

12 Sense Partners, 2021.

13 Infrastructure Commission, 2025.

图 31：在规划与资金支持方面，基础设施项目储备尚不充足

Infrastructure pipeline

来源：Infrastructure Commission

图 32

：政府债务水平过高可能放缓投资步伐

Government debt to income ratio

来源：Stats NZ, the Treasury

非住宅建筑领域的发展将受经济环境的影响 在供需平衡方面，非住宅建筑领域整体状况相对较好。

这意味着其前景主要取决于经济基本面，而不会因历史 性投资不足而获得额外的增长动力。

图 33–35 显示，目前办公和零售物业的空置率相对较 高，这表明空间并不紧缺，因此其复苏将依赖经济周 期。然而，工业物业的空置率非常低，表明该行业的部 分领域需求旺盛，且供应紧张。

即便在经济疲软的情况下，仍会存在一些表现相对强势 的板块。谨慎分析市场动态和风险因素，对于发现机会 至关重要。

图 33：新西兰办公物业的空置率偏高，尤其是次级办公楼

Office vacancy rate

来源：JLL Research

图 34：全国部分地区零售物业空置率升高，反映出经济疲软，其中非必需品的消费受冲击最为严重

CBD retail vacancy rate

来源：JLL Research

图 35：工业部门空置率非常低，显示该领域表现突出

Industrial vacancy rate

来源： JLL Research

结语

建筑行业正在逐步摆脱深度周期性低谷，但整体前景 依然强劲。新西兰住房和基础设施长期短缺，加上复 苏迹象初显，意味着 2026 年应被视为充满乐观希望 的一年。

当复苏来临时，以往的劳动力短缺、人员难以留任和生 产率停滞的问题将再度凸显。

企业应当积极应对，尽早采取行动。加大对培训的投 入，尤其是在岗培训、导师指导与领导力培养，将有助 于增强组织的抗压性与整体能力。

生产率的提升对企业而言亦可及，但需根据企业规模和 具体情况量身定制。可采用的策略包括精益管理、创新 战略以及与供应商更好地进行风险匹配与对接。凡今日 着手准备的企业，明日皆有望脱颖而出。

最后要说的一点是，建筑业的未来并非是过去的放大 版，而将是崭新的样子。唯有拥抱多元、适应变革、并 在人才与流程上持续投入，方能打造一个更高效、更包 容、更可持续发展的建筑行业。

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