Venta y la Dación en Pago - SARA PEROZO

Contratos y Garantías (TJG-0953) Sección MB01M0V 2019-1

EXTINCIÓN DE LAS OBLIGACIONES

DATIO PRO SOLUTO

SARA PEROZO V-16.861.694.

Un

contrato,

en

términos

diferencia

de

los

actos

jurídicos

unilaterales en que interviene una sola generales, es definido como un acuerdo privado, oral o escrito, entre partes que se obligan sobre materia o cosa determinada, y a cuyo cumplimiento pueden ser exigidas. Es un acuerdo de voluntades que genera derechos y obligaciones para las partes.

persona), y que tiene por finalidad crear derechos y obligaciones (a diferencia de otros actos jurídicos que están destinados a modificar o extinguir derechos y obligaciones, como las convenciones). También se denomina contrato el documento que recoge las

El trabajo desarrolla los giros

condiciones de dicho acto jurídico.

más importante de la dación en pago, figura que produce la extinción de la obligación a través de la sustitución de la prestación originalmente convenida por otra que puede ser de dar, hacer o no hacer y que persigue fungir de satisfacción del débito y con ello hace fenecer el crédito. Su soporte está en la autonomía de la voluntad.

En el Derecho romano clásico, a su vez, el contrato se refiere a la concreta situación de estar ligadas las partes por un vínculo jurídico que crea derechos y obligaciones. No se refiere al acto jurídico mediante el cual las partes contraen dichos derechos, sino a lo contratado (contractus, lo contraído), la relación jurídica que ha quedado

Por ello se señala que habrá contrato cuando varias partes se ponen

indisolublemente constituida mediante la convención generadora.

de acuerdo sobre una manifestación de voluntad

destinada

a

reglar

sus

ha

sido

derechos.

personas físicas o jurídicas. En un contrato hay dos polos o extremos de la

Doctrinariamente,

definido como un negocio jurídico bilateral

Las partes en un contrato son

o

multilateral,

porque

intervienen dos o más personas (a

relación jurídica obligacional, cada polo puede estar constituido por más de una persona revistiendo la calidad de parte . SARA PEROZO V-16861694

DACIÓN EN PAGO -VARIANTE DEL PAGO

Mediante las presentes líneas se

prestación diferente a la primitiva, por

abordará una de las formas de extinción

el

de las obligaciones que generalmente es

aproximarse a la figura, se desarrollará

considerada como una variante del

brevemente cinco aspectos, a saber:

pago, a saber: la “dación en pago” que

noción,

también se denominará: “prestación en

elementos o requisitos y efectos. Véase

lugar de cumplimiento”. Ésta se traduce

de seguida esta interesante y práctica

en la extinción de la obligación original

forma de poner fin a la relación

mediante

obligatoria.

la

realización

de

una

acuerdo

de

las

antecedentes,

partes.

Para

naturaleza,

Noción Así1 como el ser humano nace para morir, la obligación surge para ser cumplida y de allí que los modos de extinción de las obligaciones constituyen tema fundamental del Derecho de las Obligaciones.

:

Es un contrato por el cual el vendedor se obliga a transferir la propiedad de una cosa y el comprador a pagar el precio.

Características de la Venta: 1.- La venta es un contrato bilateral: Ya que el vendedor y el comprador

asumen

obligaciones

reciprocas.

oneroso: Y en consecuencia:

pauliano

consensual: Ya que se perfecciona por el solo consentimiento de las partes.

2.- La venta es un contrato

a.-

3.- La venta es un contrato

Para es

probar

necesario

el

4.-

La venta puede ser de

ejecución instantánea o de tracto fraude

probar

la

insolvencia del deudor era notoria o que

sucesivo: El tracto sucesivo se da sobre todo en los casos de los contratos de suministros.

la persona que contrato con el tenia motivos para conocerla (Articulo 1.279 CC).

5.- La venta es traslativa de propiedad u otro derecho vendido: Con

b.- El error in personam rara vez

la advertencia de que si versa sobre la

justificara la anulación del contrato

propiedad u otro derecho real produce

(Articulo 1.148 CC).

efectos reales.

La dación en pago se presenta como un medio de extinción de las obligaciones.

El más olvidado

permiten

y menos tratado por la doctrina

venezolana.

Algunos

autores

Y así, la tesis de la “modalidad de pago” es

considerada

algunos para explicar la

tratan la figura en el

naturaleza del instituto

tema del “pago”, que es

en

el

embargo,

modo

ordinario

natural, y

incondicionada liberación del deudor”.

por

patrios, sin embargo,

comentarios.

la

Sin otros

Aunque

lo

cierto es que la sola denominación

de

por

rechazan tal criterio,

figura

de

pues “la dación en pago

vinculación al “pago”,

las

es un acto que requiere

pero desatendiendo el

obligaciones, toda vez

necesariamente

el

principio

que el pago es sinónimo

consentimiento

del

identidad

de cumplimiento, más

acreedor, en cambio

consensuada voluntad

precisamente

que el pago no requiere

de las partes. De allí que

“cumplimiento

ese

el

voluntario”. Se afirma

toda vez que la dación

inevitablemente

que la dación en pago es

en pago es ajena “al

“pago”.

una modalidado forma

problema

especial de pago6.

mecanismos

antonomasia extinción

de

de

consentimiento”,

unilaterales

de

los

que

tema

denota

la

de

su

la por

se

asocie al

El autor, ELOY MADURO LUYANDO, en su obra Curso de Obligaciones, Derecho Civil III, Tomo I. Caracas, 2001, Pág. 441, ha establecido: “La dación en pago (datio insoluum), en sentido amplio, es una institución en virtud de la cual el deudor da al acreedor una cosa distinta de la debida, extinguiéndose la obligación entre ambos.

Se

ha

definido

la

concepción, porque la dación en pago

convención en virtud de la cual el

es un acto que requiere necesariamente

deudor da en pago al acreedor una

el consentimiento del acreedor, en

prestación

cambio que el pago no requiere ese

diversa

a

como

la

debida,

extinguiendo así la obligación que

consentimiento”.

existía entre ambos.

Algunos Autores consideran la

Es de señalar también, lo

dación en pago como una modalidad

indicado por el referido autor, respecto

del pago que constituye una excepción

a los elementos de la dación en pago.

al principio de identidad del pago, pues es de su esencia que el acreedor reciba una cosa distinta de la que se le deba,

“La dación en pago debe reunir los siguientes elementos:

mientras que el principio mencionado

1° Una prestación dada con la

dispone la norma contraria: que el

intención de pagar una obligación

acreedor no está obligado a recibir una

(animus solvendi).

cosa distinta de la adeudada. La doctrina más reciente rechaza tal

2° La prestación dada debe ser diferente a la prestación debida.

3° El consentimiento y la

Respecto

al

consentimiento,

capacidad de ambas partes (deudor y

éste siempre e necesario, pudiendo ser

acreedor).

expreso o tácito, verbal o escrito. En

El primero de los elementos

cuanto a la capacidad, según GEORGI,

excluye la hipótesis en que se entregue

es necesario no sólo la capacidad de

una cosa, no para extinguir una

administrar,

obligación,

una

disponer, lo que diferencia ésta figura

obligación nueva. Tal ocurre con cosas

del pago, en el cual basta la capacidad

entregadas en depósito, comodato o

de administrar, si se trata del pago de

mutuo, casos éstos que no constituyen

sumas de dinero”.

sino

daciones en pago.

para

crear

sino

también

la

de

DATIO PRO SOLUTO Denominada antiguamente “datio pro soluto”, acontece ante la dificultad de cumplir el programa inicial de la obligación. Es posible que las partes convengan, a posteriori, que el fin de la obligación se logre de una manera distinta a la inicialmente programada y convenida mediante la ejecución de una prestación diferente a la debida.

Esto es, simplemente configura

El deudor “paga” mediante una

el pago consensuado con una prestación

prestación distinta a la originalmente

diversa a la inicialmente asumida con el

pactada

exclusivo objeto de ponerle fin a la

acreedor. La dación en pago se

relación obligatoria.

presenta, pues, como una forma de dar

con

la

aquiescencia

del

cumplimiento a la obligación a través de una prestación diferente a la inicialmente debida, por voluntad de las partes (acreedor y deudor) y que tiene el radical efecto de extinguir la obligación.

“La dación en pago se puede definir como un subrogado del cumplimiento que implica la existencia de un medio extintivo de las obligaciones consistente en que, llegado el momento de cumplimento de la obligación, el deudor ofrece al acreedor –y este acepta de aquel– la realización de una prestación distinta de la inicialmente pactada, de modo que, cuando el deudor la realice, la operación efectuada se considerará perfeccionada, con los consiguientes efectos que le son propios, esto es, la extinción de la obligación y, en consecuencia, la liberación del deudor así como la satisfacción de los intereses crediticios”.

La dación en

pago se cumple con una

acreedor

pago atiende, pues, al

prestación distinta a la

deudor;

interés del acreedor y a

originalmente debida”.

igualmente

la función satisfactiva

de

del pago: si el acreedor

Se presenta así

del partes

relevantes

la

relación

obligatoria.

se da por satisfecho y

como

estima suficiente una

supletoria

prestación distinta a la

cumplimiento,

debida, allá él15. “Por

perfectamente

su idoneidad, la dación

posible y frecuente. Se

de

en

ser

deriva de la definición

denominación)

considerada como un

que la alteración de la

acreedor una cosa o

medio no ideal de pago,

prestación inicialmente

prestación distinta a la

porque

debida

igualmente

debida extinguiéndose

desviación del destino

exige la autorización

la obligación. Se trata, a

natural de la obligación

expresa del deudor. De

decir de Alid Zoppi,

originaria, cual es el

allí

simplemente

cumplimiento

requisitos de la figura

algo para pagar una

debido inicialmente, en

se

deuda,

la medida en que a

“consentimiento”,

cosa en pago de lo que

través de la dación en

obviamente tanto del

era la debida

pago

puede

supone

de

una

lo

una

como

que

forma de

Es, pues, una institución en virtud de

lícita,

entre

aluda

los

a

la cual el deudor “da” (y allí

su al

de

entregar

dar

una

.

Supone el pago con una prestación distinta a la originalmente pactada, generalmente a través de la entrega de una cosa, pero bien pudiera –según se indica– tratarse de una prestación de hacer o inclusive de no hacer. Por lo que si bien algunos se refieren a la dación en pago como la trasferencia del dominio de una cosa o derecho, no siempre consiste en un dar sino también en la ejecución de un hecho o de una abstención (factum pro facto, pro re, pro pecunia).

Ello, a pesar de

indica, pues se puede

“prestación” en pago,

que la figura sea típica o

dar en pago una cosa o

pues aquella no se

característica

transmitir un derecho,

reduce a un dar. Y al

obligaciones de dinero,

pero

una

efecto, Belichón –con

pero, indicamos, que

prestación de hacer o

razón– ve más correcta

aplica

una

la denominación que

de

a

cualquier

especie de prestación.

también

prestación

negativa, distinta a la

utiliza

debida.

otras

italiano para referirse a

Le ha faltado

legislaciones se alude al

la dación en pago, esto

hasta un nombre propio

instituto como “pago

es, prestazione in luogo

en

por entrega de bienes”,

dell’ademplimento, o,

su

pero

tal

término

lo que es lo mismo,

no

igualmente

resulta

prestación en lugar del

insuficiente porque se

cumplimiento. En todo

limita a una especie de

caso, hemos reiterado, a

obligación.

propósito

el

vocabulario

jurídico.

Y

denominación refleja

su

verdadero

alcance.

Así

pues,

En

la

institución en estudio es

Por ello podría

más amplia de lo que su

denominarse

expresión

propia y ampliamente

tradicional

más

el

derecho

de

las

denominaciones,

que

“el nombre no hace al concepto”.

La dación en pago no está expresamente consagrada en el Código Civil dentro de los modos extintivos de las obligaciones, pero se deriva de su texto al presentarse como una excepción al principio de la identidad del pagopor aplicación de la autonomía de la voluntad. No obstante, su posibilidad se desprende del artículo 1290 Código Civilque dispone: “No puede obligarse al acreedor a recibir una cosa distinta de la que se le debe, aunque el valor de la cosa ofrecida sea igual o aun superior al de aquélla”.

Ello, amén del artículo 1834 eiusdem. Por lo que se puede afirmar que, al igual que en otros países, la figura “carece de reglamentación”34, aunque las citadas normas aluden a la misma. Sin embargo, al margen de su consagración expresa dentro de los modos extintivos de la relación obligatoria, si el acreedor acepta que su deudor le entregue (datio) una cosa distinta de la debida como medio o forma de pago que extinga el derecho de crédito, que tenga frente a él, se está ante la figura en estudio.

De allí que se

perspectiva, la dación

tribunales o correr el

pretenda calificar como

en pago es un medio

riesgo de insolvencia.

un modo de extinción

extintivo

la

Sin excluir que sea el

“atípico”

obligación

por

propio acreedor quien

de

las

de

obligaciones, toda vez

ejecución

una

proponga la figura. La

que si bien no está

prestación diversa al

dación en pago no es un

expresamente previsto

objeto de la deuda. La

medio

en los medios extintivos

dación

pago,

cumplir, pero al menos

de las obligaciones, su

considerada como una

sirve para evitar litigios

procedencia

resulta

convención

y conciliar los intereses

jurídicamente

válida

entre las partes, deriva

contrapuestos

como variante del pago.

de la necesidad de

acreedor y deudor.

facilitar el pago del

De

Y así la ley civil reconoce

cuando,

en

lograda

deudor.

dicha

liberación

de

normal

de

de

todas

maneras, empleada con

Es comprender

que,

fácil

prudencia y sin abuso la

en

dación en pago cumple

mediando acuerdo de

muchas ocasiones, por

–desde

la

antigua

los

razón

comercio

Roma–

una

función

acreedor

social y su uso no ha

pago de lo que debe–

haya preferido recibir

decaído, no obstante los

una prestación distinta a

algo distinto a ruego del

inconvenientes,

la

deudor, a tener que

dificultades

acudir

problemas que ofrece

contratantes,

deudor

pactada.

ejecuta

el –en

originalmente Bajo

esta

del

jurídico, el

ante

los

y

CONTRATO DE VENTA EN VENEZUELA La Venta es un contrato por el cual una persona , llamada vendedor, se obliga a transferir y garantizar la propiedad u otro derecho a una persona, llamada comprador, la cual se obliga a pagar el precio en dinero; o una parte en dinero y otra en especie. (Ver Art. 1.474 C.C.V.) 2º CARACTERES: Como todo contrato la venta tiene una serie de características que la diferencian de otros contratos, así como otras que les son comunes a éstos: 1. El contrato de venta es consensual: esto es que deriva de la manifestación de voluntad libre de las partes que hacen el negocio jurídico, el dominio se transfiere con el sólo consentimiento de las partes. Por tanto, deben considerarse las causas de anulabilidad contempladas en lo que respecta al consentimiento, a saber: a. Dolo, b. Error i.De Hecho ii.De Derecho c. Violencia Estos tres elementos vician el consentimiento haciendo que el contrato de venta sea anulable.

De igual manera, como en todo contrato, el objeto es elemento esencial al igual que el consentimiento y la causa, por tanto, para que la venta sea válida, éste debe ser: a. Posible b. Lícito

c.

Determinado o determinable 2. El contrato de venta es sinalagmático perfecto: se dice que es sinalagmático perfecto en virtud de que el contrato de venta genera obligaciones para las partes y desde el mismo instante en que se produce las partes tienen conocimiento del alcance del contrato de venta y por tanto saben a que se obligan.

3. El contrato de venta es bilateral: se dice que es bilateral debido a que ambas partes están obligadas de forma recíproca. El vendedor ofrece un bien y se compromete a transmitir la propiedad del mismo y a su vez el comprador tiene la obligación de realizar el pago del precio acordado por dicho bien.

4. El contrato de venta es oneroso: el negocio jurídico es susceptible de pago, es decir, se produce una erogación por parte del vendedor como parte del negocio jurídico y a su vez hay un ingreso de dinero en el patrimonio del vendedor por la realización de dicho negocio jurídico.

5. El contrato de venta puede ser: a. De ejecución Instantánea: cuando la transmisión de la propiedad del bien en venta y el pago del precio se hace de forma inmediata. (Ej.: La venta de un vehículo de contado) b. De tracto sucesivo: cuando las erogaciones para el pago del precio se realizan sucesivamente.

6. La venta se perfecciona: a. En el caso de bienes muebles: con la entrega de la cosa, en este caso la posesión equivale a título. b. En el caso de bienes inmuebles: con la tradición legal, esto en virtud del principio de publicidad

registral que se lleva a cabo mediante la protocolización del documento en que se adquiere la propiedad del bien inmueble, el cual surte efectos erga omnes (oponible a terceros).

(Ver Arts. 1.133, 1.134, 1.141 y 1.142, 1.146, 1.147 al 1.156 C.C.V.)

3º EFECTOS Y MODALIDADES DE LA VENTA: 1. Venta sujeta a peso, cuenta y medida: se perfecciona luego que las cosas son contadas, medidas o pesas.

2. Venta en alzada o en globo: se perfecciona de inmediato 3. Venta "Ad Gustum": está sujeta a que el producto en venta sea probado, toda vez que el comprador lo pruebe y de su aprobación se habrá perfeccionado la venta.

4. Venta sujeto a ensayo previo: el perfeccionamiento de la venta está sujeto a ensayo y se perfeccionará si y sólo si se demuestra que el producto es apto para el uso a que está destinado.

(Ver Arts. 1.475 al 1.479 C.C.V.)

TEMA Nº 2

Incapacidad Ver Arts. 1.143 al 1.145 C.C.V.

INCAPACIDADES PARA COMPRAR O VENDER. 1. Entre marido y mujer: esta es una prohibición expresa del C.C.V.; cualquier venta entre marido y mujer es nula. Esto en virtud de que el bien pertenece a la comunidad conyugal, salvo que existan capitulaciones matrimoniales.

(Ver Art. 1.481 C.C.V.) 2. Entre el padre y la madre: no pueden comprar, ni directamente ni por medio de otras personas, los bienes de los hijos que se encuentra bajo su potestad, sólo podrán vender con autorización del Juez de Protección, al cual deben demostrar previamente la finalidad de la venta del bien, es una prohibición para comprar, ya que pueden vender previa autorización judicial.

3. Los tutores, protutores y curadores: tienen prohibición

sobre los bienes de las personas sometidas a tutela, protutela o curatela, esto debido a que en la tutela, protutela y curatela, sólo se tiene la simple administración de los bienes más no la disposición en tanto que el pupilo alcance la mayoridad, el entredicho supere la interdicción o el Tribunal revoque el mandato para ser tutor, protutor o curador.

4.

Los mandatarios, administradores o gerentes: los bienes que están bajo su mandato o administración, dichos bienes no pueden ser adquiridos por los apoderados o administradores, pero podrán vender si el mandato contempla esa facultad, no pudiendo ser el dinero obtenido de la venta para lucro del apoderado sino que

debe entregárselo al mandatario quien puede solicitar la rendición de cuentas del mandato.

5. Empleados públicos: estos no pueden disponer de los bienes públicos sometidos a su custodia o administración, en virtud de ser éstos bienes del Estado.

6.

Los Magistrados, Jueces, Fiscales, etc.: no pueden comprar los bienes ofrecidos en remate judicial.

7. Los abogados y procuradores: tienen prohibición para celebrar con sus clientes ningún pacto ni contrato de venta, permuta, etcsobre cosas comprendidas en las causas a que prestan su ministerio. (Pacto de Cuota Litis).

(Ver Arts. 1.481 y 1.482 C.C.V.)

LIMITACIONES PARA LA VENTA. Dentro de las limitaciones para la venta se tienen las procedimientos conservatorios preventivos, que tienen como finalidad, ante una situación jurídica litigiosa que debe dirimirse, dictar éstas medidas para evitar el traslado del dominio de la cosa en tanto no se resuelva la situación de conflicto. Entre estas se tiene: • Prohibiciones de enajenar y gravar bienes inmuebles.

• Embargo de bienes muebles • Secuestro de bienes determinados • Otras medidas cautelares innominadas.

TEMA Nº 3

VALIDEZ DE LA VENTA

CONCEPTO DE COSA: porción del mundo exterior, material o inmaterial, actual o futura, con existencia separada y autónoma, que conforme al criterio dominante en una determinada sociedad, se considera útil para satisfacer necesidades humanas y que es susceptible de ser objeto de derecho.

CARACTERÍSTICAS DEL OBJETO: (Ver Art. 1.155 C.C.V.) 1. Debe ser posible: en cuanto a este requisito deben considerarse 2 hipótesis:

totalidad, la venta es inexistente (Art. 1.485 CC) ii.

Si

sólo

ha

perecido

a. La venta de cosas que han

parcialmente, el comprador puede

perecido antes de la celebración del

elegir entre desistir o pedir la parte

contrato: a este respecto tenemos los

existente con arreglo en el precio.

siguientes supuestos:

b. La venta de cosas futuras: es

i. Si en el momento de la venta

válida, salvo en los casos previstos en

la cosa vendida ha perecido en su

los Arts. 1.156; 1.483; 1.484 y 525 del

CC donde la prohibición nace de la ilicitud del objeto.

2. Debe ser lícito: en principio

b.

Los

bienes

de

tráfico

prohibido: por ejemplo una sucesión no abierta.

es lícita la venta de toda clase de bienes

c.

Los

bienes

de

tráfico

y derechos, muebles o inmuebles,

restringido: Ej.: Ley de Armas y

corporales o incorporales, singulares o

Explosivos

universales; pero por excepción no pueden venderse:

3. Debe ser determinado o determinable: en esta materia rige el

a. Los bienes no susceptibles de

derecho común de modo que puede

tráfico, bien sea por su naturaleza

venderse una cosa individualizada o no;

(cosas inapropiables como por ej. Las

pero en este último caso la transferencia

cosas comunes), o bien sea por su

de la propiedad o derecho no ocurre

destino (bienes del dominio público,

hasta

etc.)

individualización.

que

no

se

realice

la

PRECIO. La obligación de pagar el precio

exacta de dinero; basta que la misma

en la venta debe tener por objeto el pago

pueda ser determinada en relación

de una suma de dinero, a fin de

directa a los elementos objetivos

diferenciarlo de otros contratos.

independientes de la voluntad de las

Se dice que el precio debe ser real o serio, en el sentido de que el

partes o de la apreciación más o menos discrecional de ellas.

vendedor debe tener la intención de

Las partes de común acuerdo

exigirlo. De igual forma el precio no

pueden encomendar la fijación del

debe ser vil ni irrisorio.

precio a un tercero. La designación de

El precio debe ser determinado

éste puede hacerse en el acto mismo de

o determinable; en principio la venta

la venta o después, siempre que en el

debe determinarse y especificarse por

contrato se determine la manera de

las partes (Art. 1.479 CC). No es

designar

necesario que éstas fijen una cantidad

desacuerdo entre las partes.

al

tercero

en

caso

de

COSAS QUE NO PUEDEN SER VENDIDAS. Para vender válidamente se requiere que el vendedor tenga el poder de disposición sobre la propiedad o derecho que enajena.

En nuestra legislación civil, la

ignoraba el comprador que la cosa era de otra persona (Art. 1.483 CC) Condiciones para que exista venta de la cosa ajena 1. Que la cosa sea ajena

norma es que "la venta de la cosa ajena

2. Que el hecho de ser ajena la

es anulable y puede dar lugar al

cosa impida la transferencia querida por

resarcimiento de daños y perjuicios, si

las partes.

Sanción de la venta de la cosa ajena La venta de la cosa ajena es anulable y además puede originar la obligación de indemnizar daños y perjuicios.

1. Anulabilidad del contrato: nuestro legislador sanciona la venta de la cosa ajena con una acción de nulidad relativa. La anulabilidad de la venta de la cosa ajena no obedece al criterio de que el contrato esté viciado de error ya que esa anulabilidad procede aun cuando el comprador sepa que la cosa era ajena. Realmente, la anulabilidad de la venta de cosa ajena no constituye sino una anticipación de la garantía o saneamiento por causa de evicción, es decir, una acción conferida al comprador para que éste pueda actuar frente al vendedor sin tener que esperar hasta que el verdadero dueño lo desposea, de alli que, la acción sólo

corresponde al comprador y nunca al vendedor ni al verdadero dueño; y está sujeta a prescripción de 5 años y no a la de 10 años como sucedería si se tratara de una acción resolutoria. La venta de cosa ajena es confirmable conforme a derecho común (Art. 1.351 CC) y también por cualquier hecho posterior que eliminen el riesgo de la evicción, siempre que el comprador no haya pedido ya la nulidad del contrato.

2. Indemnización de daños y perjuicios: además de la nulidad, el comprador, siempre que en el momento de la venta ignoraba que la cosa era ajena, puede exigir daños y perjuicios.

TEMA Nº 4

OBLIGACIONES DEL VENDEDOR. LA TRADICIÓN.

Nuestro código dice que "la tradición se verifica poniendo la cosa vendida en posesión del comprador" (Art. 1.487 CC). La obligación de hacer la tradición es una obligación derivada de la obligación de transferir (Art. 1.265 CC) MODOS DE HACER LA TRADICIÓN. 1. Tradición de Inmuebles: el

consentimiento de las partes, si la

vendedor cumple con la obligación de

entrega real no puede efectuarse en el

hacer la tradición de los inmuebles con

momento de la venta o si el comprador

el otorgamiento del instrumento de

los tenía ya en su poder por cualquier

propiedad (Art. 1.488 CC); el vendedor

otro título (Art. 1.849 CC). También

además de otorgar el instrumento de

existen otras formas de hacer la

propiedad, normalmente está obligado

tradición de bienes muebles corporales,

a mucho más para dejar cumplida su

entre las cuales pueden citarse la

obligación de hacer tradición. En todo

fijación de sellos o marcas y la tradición

caso el vendedor debe otorgar una

documental, o sea, la entrega de

escritura susceptible de ser registrada

documentos que permiten obtener la

por el comprador, si es que no otorga

posesión de dichos bienes.

directamente el documento público registrado.

2.

3. Tradición de las cosas incorporales: se verifica por la entrega

Tradición

de

Muebles

de los títulos o por el uso que de ellas

Corporales: la tradición de los muebles

hace

se hace por la entrega real de ellos, por

consentimiento del vendedor (Art.

entrega de las llaves de los edificios que

1.490 CC).

los

contienen,

o

por

el

sólo

el

comprador

con

el

LUGAR DE LA TRADICIÓN. La tradición debe efectuarse en el lugar convenido por las partes y caso contrario, en el lugar donde la cosa se encontraba en el acto de la venta (Art. 1.492 CC)

MOMENTO DE LA TRADICIÓN. La tradición debe efectuarse en el momento convenido por el contrato y en silencio de éste, de inmediato, pero debe considerarse lo siguiente:

que se dé caución de pagar en el plazo convenido (Art. 1.493, ap. único).

3.

El

vendedor

pierde

el

beneficio del término que se le haya

1. El vendedor que no ha

concedido para efectuar la tradición en

acordado plazo para el pago, no está

los casos de caducidad del plazo

obligado a entregar la cosa si el

previstos en el derecho común (Art.

comprador no paga el precio (Art.

1.215 CC).

1.493, encab.)

4. El vendedor tampoco está

2. El vendedor tampoco está

obligado a hacer entrega cuando

obligado a hacer la entrega aún cuando

habiendo acordado plazo para el pago

haya acordado plazo para el pago del

del precio, éste ha vencido sin que el

precio, si después de la venta el

comprador

comprador se hace insolvente o cae en

obligación, siempre que se reúnan las

el estado de quiebra, de suerte que el

condiciones exigidas por el derecho

vendedor se encuentre en peligro

común para oponer la excepción.

haya

cumplido

su

inminente de perder el precio a menos

GASTOS DE LA TRADICIÓN. Los gastos de la tradición son de cuenta del vendedor, salvo los de escritura y demás accesorios de la venta que son del cargo del comprador. También son de cargo de éste los gastos de transporte, si no hay convención en contrario (Art. 1.491 CC).

OBJETO DE LA TRADICIÓN. En principio, el vendedor de una cosa debe entregarla tal como se encontraba en el momento del contrato, con sus frutos, accesorios y todo cuanto esté destinado a perpetuidad para su uso, así como los títulos y documentos concernientes a la propiedad y uso de la misma (Art. 1.495 CC).

(Ver Arts. 1.290, 1.294, 1.494, 1.495, 1.265, 1.344, 1.499; relativos a la entrega de la cosa vendida, sus frutos y accesorios, y títulos y documentos).

TEMA Nº 5

OBLIGACIONES DEL VENDEDOR. SANEAMIENTO EN CASO DE EVICCIÓN.

OBLIGACIÓN DE SANEAMIENTO. DEFINICIÓN LEGAL. En las palabras del legislador el saneamiento es la obligación del vendedor de garantizar la posesión pacífica y útil de la cosa vendida (Art. 1.486 y 1.503 CC).

SANEAMIENT O EN CASO DE EVICCIÓN. Es la obligación del vendedor de asegurar al comprador la posesión pacífica de la propiedad o derecho vendido.

SANEAMIENT O DE DERECHO Y DE HECHO. Las normas legales sobre el saneamiento por evicción en gran parte pueden ser descartadas por la voluntad de los contratantes. Así se explica que se hable de "saneamiento de derecho" cuando las partes se han acogido a las respectivas normas legales y de "saneamiento de hecho", caso contrario.

CONTENIDO DEL RÉGIMEN LEGAL DE

SANEAMIENTO EN CASO DE EVICCIÓN. El saneamiento en caso de evicción comprende tres obligaciones del vendedor: 1. La obligación de abstenerse de perturbar la posesión del comprador; la cual es una obligación de no hacer denominada saneamiento por hecho propio.

2. La obligación de defender en juicio contra las amenazas de evicción provenientes de terceros, la cual es una obligación de hacer

conocida como garantía incidente 3. La obligación de reparar al comprador los daños y perjuicios que le cause la evicción total o parcial o el descubrimiento de cargas no declaradas, la cual es una obligación de dar.

SANEAMIENT O POR HECHO PROPIO. Se encuentra previsto los Arts. 1.503 al 1.506 CC. El saneamiento por hecho propio no consiste sólo en el deber del vendedor de abstenerse de cometer delitos penales o civiles lesivos para el comprador en la propiedad o derecho del caso; también exige que se abstenga de realizar cualquier hecho o de ejercer cualquier derecho que en forma material o jurídica impida al comprador entrar en posesión de la propiedad o derecho vendido o lo desposea de una u otro.

SANCIÓN DE LA OBLIGACIÓN El comprador en caso de incumplimiento de la obligación de saneamiento por hecho

propio del vendedor puede exigir que se haga cesar la perturbación y se le reparen los daños y perjuicios ocasionados.

SANEAMIENT O POR HECHO DE TERCEROS. Comprende la obligación de reparar la evicción consumada por un tercero y la obligación de defender en juicio al comprador contra la amenaza de evicción de un tercero.

La evicción en sentido riguroso consiste en que un tercero desposea al comprador haciendo valer un derecho real sobre la cosa vendida y en virtud de sentencia pasada con autoridad de cosa juzgada.

Así pues, existirá evicción cuando un tercero impide total o parcialmente al comprador que entre en posesión de la cosa; cuando lo priva en todo o en parte de la misma mediante el ejercicio de un derecho real que lo faculte para ello, o cuando el comprador para entrar en posesión o conservar la posesión frente al tercero titular de un derecho real

sobre la cosa vendida, tenga que hacer valer derechos distintos de los que le transmitió el vendedor.

CLASIFICACI ÓN DE LA EVICCIÓN. Por su extensión la ley clasifica la evicción en total, parcial y por cargas o menor.

1. Total: hay evicción total cuando el tercero ha logrado reivindicar para sí la totalidad de la cosa; cuando el tercero ha ejecutado la hipoteca sobre la cosa y el precio del remate no excede del crédito garantizado; cuando el tercero obtiene la nulidad, anulación o resolución del título del vendedor, siempre que el comprador no pueda defenderse luego de la reivindicación, etc.

2. Parcial: hay evicción parcial cuando el tercero ha logrado reivindicar para sí una parte de la cosa, etc.

3. Menor: hay evicción menor cuando el tercero hace valer derechos de usufructo, uso o habitación; cuando hace valer servidumbres pasivas; etc.

CONDICIONE S PARA QUE LA EVICCIÓN HAGA NACER LA RESPONSABILIDAD. 1. La evicción debe ser actual.

2. En la venta la causa de la evicción no compromete la responsabilidad del vendedor si no es anterior al contrato (Art. 1.117 CC).

3. En el caso de la evicción menor se requiere que se trate de cargas no declaradas en el contrato de venta (Art. 1.504 CC) o ignoradas por el comprador al tiempo de contratar (Art. 1.515 CC).

EFECTOS. REPARACIÓN EN LA EVICCIÓN TOTAL. La reparación prevista por la ley puede comprender los siguientes elementos: precio, frutos, costas judiciales, gastos y costas del contrato y los daños y perjuicios.

1. Con respecto del precio se presentan varios supuestos: a. Cuando la cosa hubiera disminuido de valor y se encontrase

considerablemente deteriorada: El vendedor debe restituir el precio si lo ha recibido (Art. 1.508, ord. 1º CC). Aun cuando para el momento de la evicción la cosa hubiera disminuido de valor y se encontrase considerablemente deteriorada por negligencia del comprador o por fuerza mayor, el vendedor debe restituir el precio íntegro. Sólo si el comprador sacó provecho de los deterioros, puede el vendedor retener una parte del precio proporcional a dicho provecho (Art. 1.509 CC). b. Cuando la cosa hubiera aumentado de valor: Si para el momento de la evicción la cosa hubiera aumentado de valor, incluso independientemente de hechos del comprador, el vendedor debe no sólo restituir el precio recibido sino pagar el exceso de valor (Art. 1.510 CC) Los cambios de valor de la cosa operan a favor del comprador y en contra del vendedor, esto puede explicarse

en virtud de que: a) la acción del comprador es por el monto exacto del perjuicio; b) al consumarse la evicción, la obligación del comprador queda sin causa y por tanto el vendedor debe restituir conforme a las reglas del pago de lo indebido, que obligan a repetir todo el precio pagado; c) cuando se produce la evicción parcial, la ley permite al comprador elegir entre la resolución del contrato o el pago del valor estimado para el día de la evicción (Arts. 1.513 y 1.514 CC).

2. Con respecto de los frutos: el vendedor, debe restituir también los frutos en caso de que el comprador a su vez esté obligado a restituirlos al propietario que ha reivindicado la cosa (Arts. 1.508, ord. 2º), a menos que tal restitución se haya impuesto al comprador como poseedor de mala fe (Art. 1.508 ult. ap.).

3. Con respecto a los Costos judiciales: el comprador tiene derecho a exigir del vendedor las costas del pleito que causó la evicción y las del juicio seguido con el

vendedor para el saneamiento (Art. 1.508, ord. 3º CC), en el buen entendido de que no se trata sólo de las costas pagadas a la contraparte sino de todos los gastos ocasionados al comprador por ambos procesos.

4. En cuanto a los Gastos y Costas del Contrato: el vendedor también debe pagar al comprador los gastos y costas del contrato de venta (Art. 1.508, ord.

4º).

5. Los daños y perjuicios: la ley impone al vendedor la indemnización de los daños y perjuicios; los cuales pueden comprender: a) el valor de las refacciones, mejoras y b) demás gastos que el comprador hizo a la cosa.

Respecto de las refacciones, mejoras y gastos, se establecen dos supuestos: 1) si el vendedor vendió de mala fe la cosa ajena, caso tal, está obligado a reembolsar al comprador de buena fe todos los gastos, aún voluptuosos que éste haya hecho en la cosa (Art. 1.512 CC); y 2) si el vendedor vendió de

buena fe la cosa ajena, está obligado a reembolsar al comprador o hacerle reembolsar por quien ha reivindicado, el valor de las refacciones y mejoras útiles que haya hecho a la cosa y a que tenga derecho REPARACIÓN DE LA EVICCIÓN PARCIAL. En caso de evicción parcial el objeto de la obligación de reparar varía según que se resuelva o se mantenga el contrato, he allí los dos supuestos: 1) Si ha habido evicción de una parte de la cosa y esta parte es de tal importancia relativamente al todo, que el comprador no la hubiera comprado sin aquella parte, puede éste hacer resolver el contrato de venta (Art. 1.513 CC). Si en consecuencia se resuelve el contrato la reparación se rige por las reglas en caso de evicción total.

2) Si en el caso de evicción de un aparte de la cosa vendida no se resolviera la venta, el valor de la parte sobre el cual se ha efectuado la evicción se pagará al

comprador por le vendedor, según la estimación que se haga en al época de la evicción y no en proporción del precio total de la venta ya haya aumentado o disminuido el valor de la cosa vendida (Art. 1.514 CC).

REPARACIÓN DE LA EVICCIÓN MENOR. En caso de evicción menor la ley ha establecido que si la cosa está gravada con servidumbres no aparentes que no se hayan declarado en el contrato que sean de tal importancia que se presuma que si el comprador las hubiera conocido no habría comprado la cosa, el comprador puede pedir la resolución del contrato, a menos que prefiera una indemnización (Art. 1.515 CC). En todo lo demás, aplica lo previsto para la evicción parcial.

LIMITACIÓN GENERAL. Cualquiera que sea la clase de evicción cuando el comprador ha evitado la evicción de la cosa, mediante el pago

de una cantidad de dinero, el vendedor puede libertarse de todas las consecuencias del saneamiento reembolsándole la cantidad pagada, sus intereses y gastos (Art. 1.516 CC).

GARANTÍA INCIDENTE. 1. El comprador puede citar al obligado a reparar la evicción para que intervenga en el juicio que se siga entre el comprador y el tercero en virtud de una amenaza de evicción.

2. Esta facultad se trata de una carga del vendedor.

3. La cita de saneamiento equivale a una demanda que tiene la peculiaridad de ser una demanda eventual.

4.

Los fundamentos de esta institución son la economía procesal y la protección de los intereses del comprador lograda sin desmejorar la situación del vendedor.

5. El citado a saneamiento puede: a) oponer excepciones y defensas contra la demanda del comprador; b) oponer excepciones y defensas al tercero demandante si fuere el caso; y c)

hacer valer derechos frente al tercero demandado, si fuere el caso.

6.

Está en interés del comprador citar en saneamiento por dos razones: a) para evitar la multiplicidad de los juicios; y b) para evitar que su garante invoque la norma de que cesa la obligación de sanear por causa de evicción, cuando el comprador no hace notificar al vendedor de la demanda de evicción en los términos señalados en el CPC y el vendedor prueba que tenía medios de defensa para ser absuelto en la demanda (Art. 1.517 CC).

RESTRICCIÓN CONVENCIONAL DEL SANEAMIENTO. Las cláusulas generales de no garantía son válidas, pero existen las siguientes limitaciones: a) Dichas cláusulas no excluyen ni atenúan la responsabilidad del vendedor por evicción proveniente de su hecho personal, aunque se pacte expresamente la exoneración de dicha responsabilidad ya que

tal pacto sería nulo por contrario a la buena fe (Art. 1.506, encab. CC). b) Dichas cláusulas tampoco excluyen ni atenúan la responsabilidad del vendedor por la evicción derivada de hechos de terceros cuando el vendedor ha procedido de mala fe y el comprador ignoraba en el momento de la venta la causa que dio motivo a la evicción (Art. 1.506 ap. Único CC). c) El efecto de dichas cláusulas no llega hasta a eximir al vendedor de la obligación de restituir el precio sino en dos casos: 1. cuando el comprador hubiere tenido conocimiento del riesgo de la evicción en el momento de la venta; 2. cuando hubiere comprado a todo riesgo (Art. 1.507 CC).

Las cláusulas especiales de no garantía no están reguladas expresamente por la ley. Son válidas incluso cuando exoneran la responsabilidad al vendedor por la evicción que cause un hecho que le sea personal ya que no hay

mala fe en reservarse contractualmente el ejercicio de un derecho

o la facultad de realizar un hecho aunque pueda

producir la evicciรณn del comprador.

OBLIGACIONES DEL VENDEDOR. SANEAMIENTO POR VICIOS OCULTOS SANEAMIENTO POR VICOS OCULTOS. El saneamiento por vicios

asegurar la posesión útil de la cosa, o

ocultos deriva de la obligación de

sea, garantizar al comprador una

transmitir la propiedad o derecho.

posesión que le permita utilizar la

Sin embargo, la ley lo regula como si

cosa en la forma que podía esperar

fuera una obligación autónoma de

legítimamente.

ACCIÓN REDHIBITORIA. La acción redhibitoria puede

las cualidades de las cuales dependa su

confundirse con la resolución de

uso, aunque el comprador no las haya

contratos por incumplimiento, con la

considerado

anulación por error y con la anulación

redhibitoria no trae como consecuencia

por dolo; pero, la acción redhibitoria, a

la anulación del contrato y el tiempo útil

diferencia de estas otras acciones,

para proponer ambas acciones es

presupone que el vicio de la cosa afecte

distinto.

esenciales;

la

acción

RESPONSABILIDAD LEGAL POR VICIOS OCULTOS. La

responsabilidad

del

vendedor por vicios ocultos deriva de la

b. Que la afecte para el uso al cual está destinada.

existencia de un vicio redhibitorio lo

2) Por lo que respecta a la

que nos lleva a establecer los siguientes

gravedad del vicio, que sea de tal

supuestos:

magnitud como para que el comprador

1) Por lo que respecta a la naturaleza del vicio: a.

haberlo

conocido

no

hubiera

comprado la cosa o hubiera ofrecido un Que

afecte

cualitativamente la cosa y no sólo cuantitativamente.

de

precio menor.

3) Que el vicio sea oculto, ya que el vendedor no está obligado por los vicios aparentes y que el comprador habría podido conocer por sí mismo (Art. 1.519 CC) 4) Que el vicio exista para el momento de la venta 5) Que el vicio sea ignorado por el comprador.

6) En el caso de venta de animales el vendedor sólo es responsable por los vicios determinados por la ley o por los usos locales. (Art. 1.525, ord. 1º CC).

ACCIONES.

1. En principio, el comprador

del comprador pueda considerarse que

puede optar entre ejercer la acción

hay culpa común; y 2) indemnizar los

redhibitoria, mediante la cual devuelve

daños y perjuicios sufridos por el

la cosa y le restituyen el precio, o la

comprador (Art. 1.522 CC).

acción estimatoria, mediante la cual

ii. El vendedor de buena fe

retiene la cosa haciéndose restituir la

debe: 1) restituir el precio en los

parte del precio que determinen los

mismos términos que en el caso

expertos.

anterior; y 2) reembolsar al comprador

2. Si el comprador opta por la acción

redhibitoria,

procede

la

devolución recíproca de la cosa vendida

los gastos hechos con ocasión de la venta (Art. 1.523 CC). b.

La

obligación

del

y del precio. Las devoluciones pueden

comprador es restituir la cosa vendida

ser parciales cuando se han vendido

en el estado en que se encontraba

cosas varias o cuando la cosa vendida

cuando la recibió junto con los frutos

es divisible conforme al uso.

percibidos desde ese momento. De aquí

a. Obligaciones del vendedor: varían según su buena o mala fe. En

derivan dos supuestos en caso de haberse deteriorado la cosa:

principio, la buena fe debe presumirse.

i.

Si

la

cosa

se

ha

i. El vendedor de mala fe

deteriorado por causa del vicio oculto,

debe: 1) restituir el precio íntegro, aun

los deterioros son por cuenta del

cuando por negligencia o imprudencia

vendedor.

ii. Si la cosa se ha

todas las demás indemnizaciones que

deteriorado por caso fortuito los

proceden conforme a lo antes señalado;

deterioros

pero si pereció por caso fortuito la

corren

a

cargo

del

comprador.

3. Si el comprador opta por la

pérdida es por cuenta del comprador (Art. 1.524 CC).

acción estimatoria, el vendedor, en todo

5. El tiempo útil para proponer

caso, está obligado a restituirle la parte

la acción (lapso) es limitado: el

del precio que se determine por los

comprador debe intentar la acción

expertos (Art. 1.521 CC). Si el

redhibitoria que proviene de vicios de la

vendedor para el momento de la venta

cosa en el término de un año, contados:

conocía el vicio, está obligado también

a. Si se trata de inmuebles

a indemnizar al comprador de los daños

desde el día de la tradición;

y perjuicios correspondientes (Art.

b. Si se trata de animales,

1.522 CC); pero si ignoraba el vicio,

dentro de los 40 días siguientes a la

además de la restitución parcial del

entrega.

precio, sólo tendrá que reembolsar la

c. Si se trata de cosa muebles,

porción que corresponda de los gastos

dentro de 3 meses posteriores a la

hechos con ocasión de la venta (Art.

entrega.

1.523 CC).

4. Si la cosa ha perecido a causa de sus defectos el vendedor estará obligado a restituir el precio y a pagar

(Ver Art. 1.525 CC). El lapso de referencias es de caducidad, no de prescripción.

RÉGIMEN CONVENCIONAL DEL SANEAMIENTO POR VICIOS OCULTOS. Las

normas

legales

sobre

2.

Que

el

defecto

de

saneamiento por vicios ocultos son de

funcionamiento no se deba a culpa del

carácter supletorio, de modo que las

comprador.

partes pueden libremente excluir su

OBJETO

aplicación. Es nula la cláusula que

OBLIGACIÓN:

exonere o disminuya la responsabilidad

contenido del contrato. Suele consistir

del vendedor respecto de los vicios

en una obligación de dar (suministrar al

conocidos por éste y no declarados en

comprador una cosa nueva, sustituir

el contrato.

piezas, etc.)o de hacer (reparar la cosa).

GARANTÍA CONVENCIONAL

DE

LA

Depende

del

LAPSO PARA INTENTAR LA DE

BUEN

FUNCIONAMIENTO.

ACCIÖN: En caso de inejecución de la obligación del vendedor, salvo pacto en

CONCEPTO: Existe garantía

contrario, es de un año a partir de la

convencional de buen funcionamiento

denuncia del defecto de funcionamiento

cuando el vendedor se compromete a

(Art. 1.526 CC).

responder al comprador para caso de

GARANTÍA

que, durante un término determinado, la

CONVENCIONAL

cosa vendida no funcione bien. Para

FUNCIONAMIENTO

que esta opere es necesario que exista

SANEAMIENTO

un compromiso expreso o tácito del

OCULTOS.

vendedor porque la misma no deriva de la ley.

DE

BUEN Y

POR

VICIOS

Frecuentemente se plantea si la garantía convencional sustituye la

REQUISITOS: 1. Que la cosa no funcione bien,

garantía de vicios ocultos.

El interés deriva de que el

es decir, que surja un defecto de

vendedor

que

funcionamiento.

funcionamiento

garantiza no

se

el

buen

obliga

a

indemnizar los daños y perjuicios que el mal funcionamiento pueda causar al

comprador. En tales condiciones, si la causa

del

del

defecto

de

Así intención

pues, de

depende las

de

partes,

la que

funcionamiento es un vicio oculto y el

generalmente es la de sustituir la

vendedor es de mala fe, resultaría más

aplicación

ventajoso para el comprador hacer valer

saneamiento por vicios ocultos por la

las normas sobre saneamiento porque

aplicación

éstas

la

convencionales sobre la garantía de

y

buen funcionamiento.

le

permiten

indemnización

de

obtener los

daños

de

las

de

normas

las

sobre

normas

perjuicios.

OBLIGACIONES DEL COMPRADOR. 1. RECIBIR LA ENTREGA: la obligación está fundada en la obligación de hacer la tradición que tiene el vendedor. El objeto de la obligación de referencias es recibir cuanto debe entregar el vendedor en razón de la obligación de hacer tradición y, en el caso particular de la venta de las cosas muebles corporales, llevarse la cosa. Dicha obligación debe cumplirse en el momento y el lugar en que el vendedor está obligado a hacer la tradición.

Si el comprador no cumple con su obligación de recibir la entrega, el vendedor, conforme al

derecho común, puede: 1) exigir el cumplimiento de la misma; 2) intentar la acción resolutoria; 3) limitarse a oponer la excepción non adimpleti contractus; y 4) exigir ka indemnización de los daños y perjuicios causados por el incumplimiento o mora del comprador.

Además, cuando se trate de venta de cosas muebles puede invocar la resolución de pleno derecho en interés del vendedor si el comprador no se ha presentado a recibir antes que haya expirado el término para la

entrega CC9.

(Art.

1.531

2. PAGAR LOS GASTOS: Corresponde AL comprador pagar los gastos de escritura y demás accesorios de la venta, así como los gastos de transporte (Art. 1.491 CC).

3. PAGAR EL PRECIO: la obligación de pagar el precio es la obligación fundamental del comprador (Art. 1.527 CC).

El precio debe pagarse en el día y en el lugar determinados por el contrato (Art. 1.527 CC), si en el contrato nada se ha establecido sobre el momento y lugar del pago, éste debe hacerse en el

momento y lugar en que debe hacerse la tradición. Si de acuerdo con el contrato, el precio no ha de pagarse en el momento de la tradición, el pago se hará en el domicilio del comprador (Art. 1.528, único ap.

CC).

Respecto del momento del pago del precio debe tenerse en cuenta el derecho de suspender el pago que, en ciertos supuestos tiene el comprador.

La obligación de pagar el precio no implica la obligación de pagar intereses, salvo que: 1) se ha establecido en la convención; 2) cuando el comprador esté en mora; 3) cuando la cosa vendida y entregada al comprador produce frutos u otra renta (Art. 1.529 CC).

Derecho de suspender el pago del precio: para que proceda la suspensión del pago del precio por parte del comprador (Art. 1.530 CC) deben darse tres condiciones: 1) que el comprador haya sido perturbado o tenga fundado temor de ser perturbado; 2) que aún no haya pagado el precio; y 3) que el comprador no haya

renunciado al derecho de suspender el pago del precio. Mientras subsistan los supuestos indicados, el comprador puede rehusar el pago del precio sin perder el disfrute de la cosa vendida; pero si la cosa o derecho vendido produce frutos deberá pagar los intereses del precio durante el periodo de la suspensión, a menos que la perturbación le impida percibir dichos frutos.

Recursos del Vendedor ante la Suspensión del Pago del Precio: para poner fin a la suspensión el vendedor debe hacer cesar la perturbación o peligro de la misma, o dar caución suficiente (Art. 1.530 CC) TUTELA LEGAL QUE TIENE EL VENDEDOR FRENTE AL COMPRADOR POR EL PRECIO. 1. La acción de cumplimiento es la de derecho común, pudiendo acumularse la acción de daños y perjuicios.

2. El derecho de suspender la entrega de la cosa vendida, que procede en los siguientes casos:

a. Cuando no se ha acordado plazo para el pago del precio y el comprador no lo ha pagado (Art. 1.493 CC, encab.). b. Cuando se haya acordado plazo para el pago del precio, si después la obligación se ha hecho exigible por expiración del término o por pérdida de dicho beneficio, ya que la suspensión de la entrega también procede entonces por vía de excepción "non adimpleti contractus". c. Cuando se haya acordado plazo para el precio, si después de la venta el comprador se hace insolvente o cae en estado de quiebra. (Art. 1.493 CC).

3. La hipoteca legal sobre el inmueble vendido (Art. 1.885, ord. 1º CC) 4. El derecho de reivindicar la cosa vendida o de impedir su venta (equivale respecto de los bienes muebles a la hipoteca legal establecida para los inmuebles.

5. La resolución del contrato, a la cual puede acumularse la acción de daños y perjuicios, y que puede ser la resolución legal

de Derecho común, la resolución legal de pleno derecho o la resolución convencional. a. Supuestos: i. Para que proceda la resolución legal de derecho común es necesario que la obligación de pagar el precio sea exigible; que haya sido incumplida culpablemente por el comprador; que el vendedor haya cumplido sus obligaciones; que no se trate del caso previsto en el Art 1.796 CC; y que la autoridad judicial haya dictado la sentencia correspondiente. ii.

La resolución legal de pleno derecho procede en interés del vendedor si se trata de bienes muebles y el comprador, aunque se haya presentado a recibir la entrega no ha ofrecido el precio, a menos que se le haya otorgado más plazo para esto (Art. 1.531 CC) iii.

Las partes pueden haber previsto en el contrato la resolución de la venta por incumplimiento e

incluso por retardo en el pago del precio. b. Efectos de la resolución de la venta: i. Entre las partes: 1) la situación se restituye al estado primitivo y 2) se considera que ambas partes han sido poseedoras de mala fe.

En consecuencia, el vendedor recobra el precio con sus intereses; los deterioros o desmejoras corren por cuenta del comprador, salvo que pruebe que se hubieran producido aún si hubiese estado la cosa en manos del vendedor; el comprador puede exigir del vendedor el pago de las mejoras útiles (Art. 792 CC); así como el pago de los gastos necesarios hechos a la cosa, pero no de los gastos suntuarios; y el vendedor puede exigir al comprador la indemnización de daños y perjuicios. ii. Frente a terceros: se aplica el principio de que "resoluto jure dantis, resolvitur jus accipiens" (resuelto el derecho del que transmite, se resuelve el derecho del que recibe); por lo

tanto: los derechos reales constituidos o transmitidos por el comprador quedan resueltos; el tercer poseedor de buena fe que haya percibido frutos de la cosa cuya venta fue resuelta, puede retenerlos (Art. 790 CC); los actos de simple administración realizados por el comprador se mantienen; y, el tercero que tomó la cosa en arrendamiento del comprador y pagó a éste los cánones, pagó bien. iii.

Exclusión del derecho de resolver la venta: el vendedor carece del derecho de resolver la venta en determinados casos: 1. por razón de su carácter público 2. por la naturaleza del precio 3. a consecuencia de la indivisibilidad de la acción resolutoria iv.

Divisibilidad de la acción resolutoria: si el objeto vendido es divisible, también lo es la acción resolutoria de la venta; caso contrario, no.

EL RETRACTO

Breve Reseña Histórica

En derecho romano los pactos (pacta) eran entre los romanos convenios que no producían mas que una obligación natural y una excepción, sin dar lugar jamás a una acción. Pero después se dio a muchos pactos la misma fuerza que a las obligaciones civiles y desde entonces se clasificaron.

2El Pactum de Retrovendendo (Retroventa): El vendedor de una cosa se reserva, después o durante cierto tiempo, el derecho de rescatarla devolviendo el precio.

Comentaremos los que producían cambios y modificaciones en los contratos, ya que eran especies de pactos agregados o convenios accesorios:

3El Pactum Reservati domini: por medio del cual el vendedor, acreedor del precio de la venta, se reserva la propiedad de la cosa vendida hasta el pago del precio o consigue una hipoteca de la cosa vendida hasta el pago del precio o como de garantía.

1- El Pactum Promiteseos: El vendedor de una cosa se reserva un derecho de retracto con preferencia a cualquier otra persona, en el caso que el vendedor revendiese la cosa.

4- El Pacto comisorio: era un convenio, en virtud del cual uno de los contratantes queda libre de su obligación si el otro no cumple la suya en el tiempo determinado.

Etimología de la palabra retracto *Retrahere: traer atrás, ir hacia atrás. Jurídicamente: dejar sin efecto una transmisión anterior de una cosa que se adquiere.

Venta con pacto de retracto

Se trata de una venta de algún

monto del precio pagado mas los gastos

bien, mueble o inmueble, que a cambio

y costos de dicha venta para lograr

de un precio determinado, el vendedor

rescatar así lo que vendió. De no

se reserva el derecho de arrepentirse de

devolver el monto del precio, quien le

esa venta por un tiempo estipulado y,

compró

antes que termine ese lapso acordado,

irrevocablemente la propiedad del

deberá devolverle al comprador el

mismo.

ese

bien,

adquirirá

Fundamento Legal

En

el

Articulo

1.533

del

Código

Civil

Venezolano

establece:

"Independientemente de las causas de nulidad y de resolución ya explicadas en este titulo y de las comunes a todas las convenciones, el contrato de venta puede resolverse por el ejercicio del derecho de retracto."

Clasificación El derecho de retracto puede ser convencional o legal, según tenga su fuente en el contrato o directamente en la ley.

Del convencional

retracto

Articulo 1.534: "El retracto convencional es un pacto por el cual el vendedor se reserva recuperar la cosa vendida, mediante la restitución del precio y el reembolso de los gastos..."

Entendemos que: El retracto es un pacto de venta, que hace de ella una venta bajo condición resolutoria, razón por la cual el ejercicio del derecho de retracto afecta a los terceros y no implica un nuevo negocio traslativo. El derecho de retraer es un derecho facultativo no pudiendo pactarse el retracto como obligación ya que tiene nulidad.

Tiene una duración, a falta de pacto expreso, de cinco años, durante los cuales la persona que transmitió la propiedad de, por ejemplo, una determinada vivienda en virtud de un contrato de compraventa,

ostenta el derecho de recuperarla devolviendo al comprador la suma recibida y los gastos referidos.

Del retracto legal Artículo 1.546: "El retracto legal es el derecho que tiene el comunero de subrogarse al extraño que adquiera un derecho en la comunidad por compra o dación en pago, con las mismas condiciones estipuladas en el contrato. Este derecho solo podrá ejercerse en el caso de que la cosa no pueda dividirse cómodamente o sin menoscabo".

El derecho a subrogarse en lugar del que adquiere una cosa con las mismas condiciones estipuladas en el contrato es lo que se llama retracto legal. Este derecho lo concede la ley en algunos supuestos, entre ellos el derecho de "retracto de comuneros", mediante el que cualquier copropietario de algo

tiene derecho preferente a adquirirlo sobre un extraño.

El retracto legal es un medio de circunscribir el estado de indivisión y las operaciones de partición a los comuneros originales eliminando a cualquier extraño. Así viene a ser una expropiación por causa de utilidad privada y un medio de defensa de la unidad familiar (ya que la mayoría son entre coherederos parientes), contra el afán de lucro y el peligro de divulgaciones indiscretas de los terceros.

Por comunidad debe entenderse la comunidad de Derecho común, por lo tanto no debe distinguirse entre comunidad inmobiliaria o mobiliaria ni tampoco debe hacerse diferencia de acuerdo al origen de la comunidad

Retracto Convencional El Retracto convencional es un pacto por el cual el vendedor se reserva en recuperar la cosa vendida, mediante la restitución del precio y el reembolso de los gastos que se expresan en el artículo (1.544 C.C) El vendedor que hace uso del derecho de retracto, debe rembolsar al comprador no solo el precio recibido, sino también los gastos y costos de la venta, los de las reparaciones necesarias y los de las mejoras que hayan aumentado el valor del fundo hasta la concurrencia del mayor valor que ésta tenga.

Debe observarse que el retracto es un pacto de la venta, que hace de ella una venta bajo condición resolutoria, razón por la cual el ejercicio del derecho de retracto afecta a los terceros y no implica un nuevo negocio traslativo y el derecho de retraer en un derecho facultativo no pudiendo pactarse el retracto como obligación, so pena de nulidad de la misma.

Utilidad En nuestro medio hace algún tiempo, la retroventa o venta con pacto de retro o de rescate

era muy utilizada con fines de garantía. Así era frecuente que el prestatario en vez de constituir una hipoteca, vendiera al prestamista un inmueble por la suma requerida (a veces, por una suma mayor para comprender así los intereses), reservándose el derecho de recuperar el inmueble mediante el reembolso de su "precio y de los gastos señalados por la ley". Esta operación tenía una serie de ventajas para las partes, imposibles de lograr bajo la forma de préstamo hipotecario.

Para el prestamista, presentaba las siguientes ventajas: Eludía la prohibición del pacto comisorio, de modo que si el prestatario no cumplía con su obligación, el prestamista adquiría irrevocablemente la propiedad sin necesidad de seguir ningún procedimiento judicial.

Podía burlarse la limitación legal de la tasa de interés al fijar como precio de rescate una suma determinada que en realidad representaba el capital del préstamo más los intereses calculados a la tasa deseada, Evitaba la necesidad de entablar procedimientos de ejecución.

Para el prestatario, la operación

tenia también sus ventajas: Limitaba sus responsabilidades por incumplimiento al valor de la cosa vendida.

Ponía los riesgos de la cosa a cargo del prestamista.

Permitía obtener con la misma cosa mayor crédito que si la ofrecía como garantía ( Hipotecaria) .

Pero precisamente porque con una aparente venta subretro el prestamista en particular y el acreedor en general pueden obtener una garantía que les permite burlar preceptos de orden público, es necesario advertir que si en un caso concreto puede demostrarse que una aparente venta sub-retro tiene la finalidad de constitución de garantía, procede declarar la nulidad del contrato. A su vez se consideran indicios de que la venta sub-retro constituye un préstamo con garantía: el hecho de que la venta sea vil; el establecimiento de precio de rescate superior al precio de la venta; la circunstancia de que el vendedor permanezca como arrendatario de la cosa vendida, especialmente si el monto del "canon" es proporcional al interés y el hecho de que el

comprador haya realizado muchas compras subretro.

Supuestos Especiales de validez Que se trate de un pacto de una venta. La estipulación posterior al contrato es válida, pero no constituye una cláusula de retracto convencional sino una promesa de venta de modo que si el vendedor ejerce el derecho en cuestión habrá un segundo negocio traslativo de la propiedad que no opera retroactivamente a menos que así lo convengan las partes, ( sin que en tal caso las "retroactividad" afecte a los terceros o que el acuerdo aunque sea posterior a la celebración de la venta, haya sido anterior a la trasmisión de la propiedad.

Que el derecho de retraer no se estipule por un plazo mayor a cinco años, so pena de reducción a este plazo (Art. 1535 C.C.) Cuando se haya estipulado un tiempo más largo, se reducirá a este plazo...

La limitación dicha no impide que puedan estipularse nuevas prórrogas para ejercer el derecho de rescate, aunque el plazo fijado originalmente sumado a esas prórrogas llegue a exceder de 5 años. En

todo caso, téngase en cuenta que la prorroga debe convenirse antes de expirado el plazo inicial, ya que caso contrario la propiedad del comprador se habrá consolidado irrevocablemente y la llamada prórroga no será si no una promesa de venta hecha por el comprador al vendedor.

Por otra parte, debe sancionarse con nulidad la prórroga cuando conste que la voluntad de las partes ha sido burlar la limitación quinquenal establecida por la ley.

El plazo para ejercer el retracto corre desde la celebración de la venta o desde otra fecha fijada en el contrato pero la limitación legal se reserva a cinco años contados a partir de la fecha de la celebración.

Ejercicio del Derecho de Retracto Convencional.

Pueden ejercer el derecho de retracto, en primer término, el vendedor o sus causahabientes a titulo universal, así como quienes hayan adquirido titulo particular de uno o de otros, el derecho de retracto ya que esto es cesible.

En caso de pluralidad de vendedores o de herederos del

vendedor, deben tenerse en cuenta las siguientes reglas expresas: Cuando varias personas hayan vendido conjuntamente y por un solo contrato un fundo común, o cuando un solo vendedor ha dejado varios herederos, el comprador no puede ser obligado a consentir en rescates parciales. En este caso, si no hay acuerdo entre los vendedores o los herederos, puede cualquiera de ellos, verificarlo en totalidad y por su propia cuenta Art. 1541 la prohibición de rescate parcial se justifica por la consideración de que el comprador ha adquirido la cosa como un todo y no como una suma de partes, y ademas, por el deseo de evitar que el comprador quede en comunidad contra su voluntad sin embargo, por una parte, es valido el pacto en contrario y por otra el comprador puede no oponerse al rescate parcial.

"Si los copropietarios de un fundo no han vendido conjuntamente y en totalidad, sino que cada uno ha vendido solo su parte, pueden ejercer el derecho de retracto separadamente, cada uno por la porción que le corresponda.

El comprador no puede obligar al que ejerce la

acción de esa manera a que rescate el fundo enero", Art. 1542. la hipótesis ocurre cuando el comprador adquiere las distintas partes de la cosa por diversos contratos sucesivos o cuando lo adquiere en un mismo acto, pero con indicación por separado de las partes vendidas y de sus precios.

En ambos casos el retrayente puede rescatar en la proporción que le corresponde o, si los demás no quieren rescatar el todo. La diferencia de la reglamentación de este supuesto con el anterior se explica porque aquí el comprador no ha adquirido la cosa con un todo.

En caso de pluralidad de causahabientes a titulo particular del vendedor en ese derecho, se aplican por analogía las normas correspondientes a la pluralidad de los vendedores y de los herederos de estos.

Por otra parte, los acreedores del vendedor pueden ejercer el derecho de retracto, incluso cuando no sean Quirografarios, Art. 1539 Ap.2º, pero el comprador tiene frente a los mismos el beneficio de excusión.

Por analogía con las normas sobre el beneficio de excusión el fiador debe concluirse que el

beneficio tiene que ser invocado por el comprador (no procede de pleno derecho), que este a de señalar bienes conforme a las disposiciones citadas y que debe anticipar los gastos de la excusión.

Capacidad y Poder para Ejercer el Derecho de Retracto.

Rige en la materia el derecho común con la advertencia de que, en principio, retraer es un acto de disposición, salvo que por la poca importancia que tenga en relación con el patrimonio del retrayente, deba ser considerado como acto de simple administración.

Así pues, para ejercer el derecho de retracto se quiere, en principio, capacidad o poder para realizar actos de disposición.

Legitimación pasiva El Retracto puede ser ejercido contra el comprador y sus causahabientes a título universal y contra los terceros adquirientes.

En caso de retracto frente al Comprador o sus causahabientes a título universal deben tenerse en cuenta dos normas expresas en la ley:

Si el comprador con pacto de retro de una parte indivisa de un fundo lo adquiere en su totalidad por adjudicación que se le haga en remate judicial resultante de una licitación provocada contra él, podrá obligar a su vendedor a rescatar la totalidad del fundo, si quisiera ejercer el derecho de retracto, Art. 1.540.

Como se sabe, la ley ordena para el caso de partición de herencia que si los inmuebles no pueden dividirse cómodamente, se hará su venta en subasta pública, norma que es aplicable a toda división entre Comuneros. Pues bien, si el comprador de una parte indivisa de un fundo se hace adjudicatario de todo él en remate originado por el hecho de que otro comunero haya exigido la partición, el comprador adjudicatario puede obligar a su vendedor a rescatar no sólo la parte del fundo que había vendido sino la totalidad del mismo, si es que quiere ejercer su derecho de retracto.

Por otra parte, si el comprador hubiera dejado varios herederos, el derecho de

podrá

Retracto ejercerse

no sino

contra uno de ellos y por la otra parte que le corresponda, sea que la cosa vendida esté indivisa o que se le haya dividido entre ellos. Pero si la herencia se hubiera dividido y la cosa vendida se hubiera comprendido en la porción de uno de los herederos, la acción podrá intentarse contra éste por el todo.

El derecho de retracto convencional puede hacerse valer contra los terceros Adquirientes sin necesidad de demandar previamente al comprador original y aun cuando en los contratos de esos terceros no se haya hecho mención de retracto convenido, Art. 1.583. La regla vale no sólo para los terceros adquirientes de la propiedad de la cosa que se trate, sino también todos los terceros que hayan adquirido derechos (ejmp. Usufructo, uso, habitación, enfiteusis, hipoteca) sobre la cosa.

Formas de ejercer el derecho de Retracto Convencional La ley no exige que se intente una acción judicial contra el comprador, sus causahabientes a título universal o los terceros adquirientes.

Parte de la Doctrina exige que el vendedor, su causahabiente o acreedor, según los casos, haga oferta real y depósito dentro del tiempo útil para ejercer el derecho, en caso de que el comprador, sus causahabientes o el tercero, no den por ejercido el mismo; pero la Jurisprudencia Venezolana con razón, considera válidamente ejercido el derecho de retracto, desde el momento en que el vendedor ( u otro titular del mismo manifieste su voluntad al comprador de ejercer el derecho de referencias aunque no pague el rescate) . Esa manifestación de voluntad, una vez conocida por el comprador ( o por quien corresponda) y para surtir efectos frente a terceros requiere constar de documento con fecha cierta. Dicho sea de paso, este sistema de no exigir el registro de la manifestación de la voluntad de retraer, puede causar perjuicios a terceros que adquieren del comprador después de haber sido el retracto.

Efectos del Pacto de Retro

1Conditione"

"Pendente

Pendiente la Condición, el comprador con pacto de retracto, en principio, ejerce todos los derechos de su vendedor (C.C art. 1539 encab.) e incluso corre en su favor la prescripción contra el verdadero propietario (si es que el vendedor no lo era) y contra todos los que pretenden tener hipotecas u otros derechos sobre la cosa vendida (C.C 1539, ap. 1); pero si la cosa estaba arrendada en condiciones en que normalmente el comprador hubiera sido oponible al nuevo adquiriente la existencia del contrato, no podrá usar la facultad de despedir al arrendatario antes de que se haga irrevocablemente propietario bajo condición suspensiva, de modo que pueda ejercer todas las facultades del propietario en la medida en que sea compatible con el carácter condicional de su derecho.

En protección del vendedor, la ley ha establecido que si en la venta con pacto de retro se ha estipulado que el vendedor quede como arrendatario del fundo, será nula toda cláusula por la cual se sancione la falta de pago de pensiones de arrendamiento con la

perdida del derecho de rescate, sin perjuicio de que el comprador exija judicialmente el cobro al arrendatario; pida la desocupación del inmueble o ejerza los derechos que tenga contra el subarrendatario.

2Condición

Fallida la

Si el vendedor no ejerce el derecho de retracto en el término convenido, el comprador adquiere irrevocablemente la propiedad o derecho.

del mayor valor que este tenga (C.C art. 1544, encab.) c) La ley no establece plazo para hacer las restituciones dichas, aunque protege al comprador estableciendo que el vendedor retrayente no puede entrar en posesión sino después de haber satisfecho todas las obligaciones. d) La ley no obliga al vendedor a pagar los intereses sobre el precio, ni al comprador a restituir los frutos.

4-

Frente a

terceros 3Condición

Cumplida la

A) Ejercido el derecho por su titular, es decir, cumplida la condición, se producen los siguientes efectos entre las partes: a) El comprador debe restituir la cosa en el mismo estado con sus accesorios y con todo lo que se le haya incorporado. b) El vendedor debe restituir el precio recibido, los gastos y costo de la venta, los de las reparaciones necesarias y los de las mejorías que hayan aumentado el valor del fundo hasta concurrencia

El ejercicio del derecho de retracto opera como el cumplimiento de cualquier otra condición resolutoria, y por lo tanto se aplica el principio de que "resoluto jure dantis, resolvitur jus accipientis".

Así, el vendedor que entra en posesión del fundo en virtud del retracto, lo toma libre de todas las cargas que le haya impuesto el comprador (Por ejemplo hipotecas, usufructos).

Requisitos para ejercer el retracto legal El Derecho de Retracto Legal presupone:

La adquisición de un derecho en la comunidad.

Por comunidad debe entenderse la comunidad de derecho común; no comunidad conyugal ni la comunidad existente en el caso de propiedad horizontal respecto de lo bienes comunes a todos los apartamentos o a un grupo de ellos ni mucho menos las sociedades. Pero, tratándose de comunidad de derecho común no debe distinguirse entre comunidad inmobiliaria o mobiliaria ni tampoco debe hacerse diferencia de acuerdo con el origen de la comunidad; el derecho de retracto no solo existe en comunidades de origen sucesoral si no en toda comunidad de derecho común.

Que la adquisición sea hecha por venta o dación de pago.

Algunos autores han pensado que también existe cuando la adquisición provenga de permuta, en virtud de que ésta se rige por las reglas de la venta, en caso de permuta, el comunero retrayente, salvo en casos excepcionales, no podría sustituirse al tercero permutante en las mismas condiciones del contrato,

porno ser el propietario de la cosa o el titular del derecho que éste da.

Se comprende fácilmente que el derecho de retracto no exista cuando la adquisición deriva de una donación, ya que entonces el comunero retrayente vendría a aprovechar la liberalidad del comunero enajenante para con el tercero, lo que es inadmisible por el elemento "Intuitu personae" de la donación.

Que la adquisición sea hecha por el extraño.

Extraño a tal efecto es todo aquel que no sea comunero, cualesquiera que sea sus vínculos con los demás comuneros. Asi, por ejemplo la Esposa de un comunero debe considerarse como un extraño a los efectos señalados.

Que la cosa (o derecho) no pueda dividirse cómodamente o sin menoscabo.

O es, caso contrario, la simple división de la cosa (o derecho) permitiría a los comuneros originales hacer cesar toda relación con el extraño.

Ejercicio del derecho del retracto legal Legitimación Activa: pueden ejercer el derecho de retracto únicamente los comuneros (lo que comprende también a los herederos de los comuneros, ya que son también comuneros); pero no sus causahabientes a titulo particular, porque su ingreso a la comunidad podría provocar los mismos males que se tratan con el derecho de retracto.

En el caso de que dos o más comuneros quieran usar del retracto sólo podrán hacerlo en proporción a sus cuotas, Art. 1.546, ap. 2.

Capacidad y Poder: en la materia son aplicables las mismas reglas que en el caso de retracto convencional.

Legitimación Pasiva: el retracto legal puede hacerse valer contra el extraño adquiriente y sus causahabientes a cualquier título.

Forma de Ejercicio: de acuerdo con nuestra jurisprudencia, el retracto legal se ejerce en la misma forma que el retracto convencional.

Plazo para ejercer el derecho de retracto legal: el derecho de retracto legal sólo puede ejercer, so pena de caducidad, dentro de nueve días, contados desde el aviso que debe dar el vendedor o el comprador al comunero.

Si este no estuviere presente o no hubiere quien lo represente, el término será de cuarenta días, contados desde la fecha del registro de la escritura, Art. 1.547. en caso de que la persona que tiene el derecho de retraer sente, ha prevalecido el criterio de que debe ejercer su derecho dentro del término de cuarenta días contados a partir del registro de la escritura. En realidad, este supuesto no esta regulado por la ley; pero la solución dicha concilia el interés individual de quien tiene derecho a retraer (ya que le acuerda el plazo mas largo) con el interés social de que se consolide definitivamente la propiedad en una persona determinada.

Efectos retracto legal

del

Los Efectos del retracto legal antes de ejercerse, vencido el plazo para ejercerlo y ejercido oportunamente, son iguales a los efectos del retracto convencional pendiente la condición,

fallida la condición y cumplida la condición.

Sólo debe advertirse que, en el plazo del análisis teórico, el ejercicio de derecho de retracto no resuelve el contrato original sin que produzca subrogación personal ( con cambio de sujeto con el contrato), que opera retroactivamente para la fecha de la adquisición

verificada por el extraño y que afecta a los terceros.

En consecuencia, cuando el comunero ejerce su derecho de retracto no hace nacer un nuevo retracto traslativo, sino que el mismo contrato que antes producía transferencia a favor del extraño pasa a producirla, con efecto

retroactivo, a favor del retrayente. En caso de contrato legal no cabe duda del momento en que el retrayente debe pagar el precio, puesto que su subroga al celebrado con el extraño. El extraño no queda obligado a saneamiento frente al retrayente.