FORMULACIÓN DE UN PLAN PARCIAL

LA FORMULACIÓN DE UN PLAN PARCIAL CASO DE ESTUDIO: LA CRISTALINA, SINCELEJO

María Ximena Montes Casadiego Salomé Georgette Chaar Chaar

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¿QUÉ ES UN PLAN PARCIAL? Es el instrumento de planificación donde se concretan las decisiones de ordenamiento establecidas en el Plan de Ordenamiento Territorial (POT), desarrollando el planteamiento general en detalle.

Su finalidad es conformar partes completas de ciudad, tanto en nuevo suelo de expansión como en áreas de renovación urbana y, además, conocer los costos y beneficios que tiene el desarrollo y construcción de un área específica de la ciudad.

URBANISMO

+ CÁLCULO ECONÓMICO

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¿CUÁLES SON SUS ANTECEDENTES? El plan parcial tiene su origen en la ley italiana de 1940, cuando ose formuló el plan particular como un plan de detalle dirigido a precisar el urbanismo de sectores estratégicos de la ciudad.

La ley 388 de 1997 representó una transformación en la forma de concebir el ordenamiento espacial en Colombia, pues los municipios colombianos tienen la obligación de definir con precisión la demanda futura de vías, transporte y servicios públicos.

ARQUITECTURA

+ URBANISMO = ARQUITECTURA DEL LUGAR Ciudades de calidad

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El artículo 25 del

DECRETO 2181 DE 2006 establece determinantes para el trazado y definición morfológica de los nuevos sectores urbanos:

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CONTINUIDAD DE LA RED VIAL para lograr una adecuada interconexión y movilidad con las zonas vecinas, evitando la generación de piezas aisladas y autónomas.

2

ELEMENTOS AMBIENTALES COMO ÁREAS PROTEGIDAS o parques de uso público conectados con elementos ambientales de escala metropolitana, urbana o zonal, cualificando el nuevo sector y los sectores vecinos.

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DELIMITACIÓN DE ÁREAS DE ESPACIO PÚBLICO con precisión, destinadas a parques, plazas y demás elementos relacionados con equipamientos colectivos para la mejora del estándar urbanístico.

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4

FACILIDAD DE ACCESO vehicular y peatonal a los equipamientos, así como su relación directa con espacios recreativos y ambientales para conformar unidades colectivas.

5

LOCALIZACIÓN DE ACTIVIDADES de mayor importancia sobre vías vehiculares, facilitando el acceso sin afectar la circulación vial y peatonal.

6

REDES DE SERVICIOS PÚBLICOS domiciliarios trazadas y caracterizadas de forma concreta.

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“LA NUEVA CIUDAD VERDE Y ECOSOSTENIBLE”

Área de planificación

6

PLAN PARCIAL LA CRISTALINA En su Plan de Ordenamiento Territorial desarrollado en el año 2007, Sincelejo definió el suelo urbano y estableció áreas de expansión urbana contiguas, rellenando vacíos que históricamente permanecieron sin edificar par conformar un área urbana continua.

300.000 HAB.

= 94% URBANA

Su énfasis de ordenamiento es urbano y, por tanto, Sincelejo dimensiona su crecimiento en función del déficit y la demanda futura de vivienda, consolidando morfológicamente sus bordes.

7

Área de planificación

Áreas de expansión

En su Plan de Ordenamiento Territorial en el año 2007, Sincelejo adoptó 7 áreas de expansión, dentro de las cuales la número 7 representa el 70% del total y, por tanto, la mayor dinámica desde el punto de vista de expectativa de desarrollo urbanístico.

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CONSOLIDACIÓN MORFOLÓGICA: COMPACTACIÓN SUELO Suelo rural

ÁREA (Ha) 24.886

% 88

Suelo urbano

2.744

10

641

2

Total municipio

28.271

100

ÁREAS POT Área 1

ÁREA (Ha) 39

Suelo de expansión

% 6

Área 2

90

14

Área 3

7

1

Área 4

9

1

Área 5

5

1

Área 6

45

7

ÁREA 7

446

70

Total expansión

641

100

Plan parcial La Cristalina

EXPANSIÓN URBANA COMO OPORTUNIDAD PARA EQUILIBRAR EL ESTÁNDAR URBANÍSTICO DE ESPACIO PÚBLICO Y EQUIPAMIENTOS

En la formulación de planes parciales, se debe ser estratégico en la regulación de zonas de expansión, de tal forma que las lógicas del mercado de suelo no queden restringidas y puedan ser desarrolladas por los operadores urbanos con una óptima calidad urbanística.

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Visión del plan parcial

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CIUDADELA LA CRISTALINA AGUA

= ELEMENTO ESTRUCTURAL BÁSICO

Las cuencas, escorrentías, humedales, lagos artificiales, quebradas, lomas y especies verdes son reintrepretados como la sustancia de la nueva ciudad. Una nueva visión de la ciudad a partir del agua cristalina.

El plan parcial debe formularse a partir de una idea y visión resultado del análisis territorial.

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Visión del plan parcial

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¿CUÁL ES LA VISIÓN DEL PLAN PARCIAL? Énfasis en una nueva estructura urbana constituida a partir del espacio píublico: un parque lineal continuo y equipamientos y plazas en relación con él.

CIUDAD A PARTIR DE LO PÚBLICO Lo más importante es la calidad del hábitat, como una oportunidad para superar un déficit histórico de estándar urbanístico. Eso implica que, desde el desarrollo inmobiliario, se debe dar gran edificabilidad y oportunidades de localización de servicios complementarios a la vivienda.

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1

DEFINICIÓN DE LA ESTRUCTURA ECOLÓGICA que integra 26 componentes y garantiza la valoración del paisaje existentee y su integración al nuevo urbanismo.

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2

DEFINICIÓN DE MALLA VIAL que conforma super manzanas de dimensión óptima para el funcionamiento del tráfico vehicular y favorece la mezcla de tipologías residenciales.

Se definen los perfiles viables como posibilidades de vialidad y manejo del tráfico, con énfasis en lo peatonal y soluciones de tráfico alternativo.

Aislamiento de vía regional Vía de desaceleración Perfil vial 1 Perfil vial 2 Perfil vial 3 Perfil vial 4 Perfil vial 5 Perfil vial 6

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3

DEFINICIÓN DE ESPACIO PÚBLICO Y EQUIPAMIENTOS asociados a parques, en una estrategia paisajística donde el tema central de composición es el árbol.

Se debe asignar valor y nombre a los espacios públicos, superando la tendencia de designar como tal, únicamente las áreas residuales del proyecto.

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ESTRUCTURA URBANA Del área neta urbanizable, el plan parcial destina el 60% para “hacer ciudad”, y únicamente el 40% para el desarrollo inmobiliario. Por tanto, las edificabilidades son libres y dependen del cierre financiero de cada proyecto concreto.

CON UNIDAD DE ACTUACIÓN DE CONDOMINIO SUELO ÁREA (Ha) % Dotacionales 14.55 8 Vías locales

28.70

16

Parques

35.78

19

9.46

5

Vías peatonales

20.12

11

Área útil

75.95

41

143.76

100

Vías parque

Área neta urbanizable

PLAN PARCIAL

= CONSTRUCCIÓN DE CIUDAD

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4

DEFINICIÓN DE USOS DEL SUELO en función de la morfología trazada por manzanas, vías y parques. Se define sobre el áre útil urbanizable.

Industrial Comercio y servicios Dotacional Residencial VIS Residencial VIP Residencial de libre mercado Residencial unifamiliar urbana Residencial unifamiliar condominio

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5

DEFINICIÓN DE UNIDADES DE ACTUACIÓN URBANÍSTICA teniendo en cuenta los propietarios. Al interior de cada unidad, se desarrolla el reparto de cargas y beneficios.

UAU 1 UAU 2 UAU 3 UAU 4 UAU 5 UAU 6 UAU 7 UAU 8 UAU 9

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Se concluyen los siguientes

ASPECTOS BÁSICOS para el futuro desarrollo de planes parciales:

1

DELIMITACIÓN DE PLANES PARCIALES desde el Plan de Ordenamiento Territorial, asociando la delimitación de áreas a los grandes componentes de sistemas generales para evitar que su desarrollo derive del título de propiedad predial.

2

ENTENDIMIENTO DEL PLAN PARCIAL COMO OPORTUNIDAD para consolidar la ciudad espacial, paisajística y funcionalmente mediante la definición de un proyecto urbano integral que suprima la tendencia a formular áreas monofuncionales.

3

INTEGRACIÓN DE LA ESTRUCTURA ECOLÓGICA al sistema de espacio público, desarrollando formas de integración entre lo protegido y lo urbano.

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4

ARTICULACIÓN, CONTINUIDAD Y CONTIGÜIDAD de la malla vial en todas las escalas, junto con la definición urbanística de cruces viales, intersecciones y pasos vehiculares.

5

PARQUE COMO PRINCIPAL ELEMENTO DE COMPOSICIÓN y concentración de cesión en un único globo, relacionado directamente con dicho parque. Hay necesidad de que los nuevos parques queden totalmente rodeados de vías públicas vehiculares o peatonales con circulación vehicular restringida.

6

TIPOLOGÍAS URBANAS COMO TEMA DE COMPOSICIÓN estableciendo volumetrías singulares en puntos importantes, disponiendo cada componente del espacio urbano y fijando la forma de relacionar las actividades en primeros pisos de las edificaciones con el espacio público.

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