Woonpunt jaarverslag 2009
2
Woonpunt jaarverslag 2009
3
Meer dan duizend woorden
4
U weet toch dat een beeld meer zegt dan duizend woorden? Daarom laten we in dit Jaarverslag 2009 zien wat we doen. Het mag dan een klein boekje zijn geworden (bewust, omdat we minder papier willen gebruiken) de inhoud lijdt daar zeker niet onder. In 141 beelden laten we u meekijken in de wereld van Woonpunt. Als u het boekje uit heeft, heeft u misschien wel een beter beeld van onze organisatie en wat we in 2009 hebben gedaan, dan na het lezen van de tekstversie (die is er namelijk ook voor de liefhebbers: kijk op onze website www.woonpunt.nl onder het kopje publicaties). Wat laten we zien? Bijzondere doelgroepen, de primaire doelgroep, inflatie, scheefwonen, buurtontwikkelingsplannen, leefbaarheid, sloop, zorgen, spelen, financiĂŤn, nieuwbouw, vertraging, overleg, medewerkers, duurzaamheid, bewonerscommissies en nog veel meer. Vanzelfsprekend worden veel bewoners in beeld gebracht. Daar gaat het ons tenslotte om. Kijk maar.
5
Inhoud Organisatie 8 Klant 32 Duurzaam 48 Leefbaar 62 Betaalbaar 134 Zorg 144 Kansen 154 Geconsolideerde balans 168 Winst- en verliesrekening 170 Investeringen per gemeente 172 Colofon 174
Organisatie
corporatie met een missie Woonpunt wil een vooraanstaande, vernieuwende, financieel gezonde en lokaal verankerde corporatie zijn. Met passie voor haar vak. Wij leveren wonen op maat en garanderen betaalbaarheid voor iedereen die dat nodig heeft. We werken aan leefbare wijken waar iedereen mag wonen. We investeren in een duurzame samenleving waarin mensen hart hebben voor elkaar. En in de samenwerking met derden zijn we resultaatgericht, actief en betrouwbaar.
8
9
10
strategisch meerjarenplan Begin 2009 stellen wij ons strategisch meerjarenplan 2009-2013 vast, waarin wij onze ambities rond de thema’s betaalbaarheid, duurzaamheid, zorg en welzijn, stads- en wijkontwikkeling, leefbaarheid en werken verwoorden. Een samenvatting verspreiden we onder relaties. Het complete plan komt op de website. De vestigingen maken een vertaling van het plan naar een regionale aanpak.
12
13
bestuur Het bestuur van de stichting Woonpunt wordt gevormd door Mirjam DepondtOlivers. Zij is sinds 2006 algemeen directeur-bestuurder. Op 9 januari 2009 opent zij Centre Manjefiek Malberg, dÊ ontmoetingsplek voor Noordwest Maastricht, op de muziek van Madonna’s Open your heart.
economische crisis Als het strategisch meerjarenplan 2009-2013 verschijnt is duidelijk dat de economische crisis ook corporaties raakt. Met name teruglopende woningverkopen en oplopende financieringslasten maken het aanzienlijk moeilijker om voor nieuwe investeringen geld uit stenen te halen. Ook al passen we onze planning vanwege de crisis aan, onze ambities blijven inhoudelijk overeind. In elk geval voorlopig. Want niet alleen de crisis, maar mogelijk ook de brief van de EU van 15 december 2009, die het takenpakket van corporaties flink onder druk lijkt te zetten, kan bijstelling van de plannen nodig maken.
14
16
17
17 17
medewerkers In 2009 stellen we een nieuw HRM-beleid vast, in samenspraak met een groot aantal medewerkers. Immers: zonder medewerkers geen organisatie, en zonder gedragenheid van beleid door medewerkers geen goede prestaties. Thema’s als verantwoordelijkheid, het belang van ontwikkeling en de balans werk en privÊ komen aan bod.
18
de wereld om ons heen Maatschappelijk verantwoord ondernemen, waarbij we aandacht hebben voor de effecten van ons handelen op de wereld om ons heen, staat hoog op onze agenda.
19
inzetten voor de arbeidsmarkt Met de gemeente Maastricht spreken we af dat we ons inzetten voor het project Social Return. Bij dit project gaat het om het inzetten van mensen met een afstand tot de arbeidsmarkt bij de realisatie van het A2-project in Maastricht (ondertunneling) en de herstructurering van de aanpalende wijk Maastricht Noordoost.
20
talent We maken leerarrangementen om leerlingen kennis te laten maken met de praktijk, plaatsen arbeidsmarkt gekwalificeerde assistenten bij ons serviceonderhoudsbedrijf en zetten vijf leerlingen in bij het nieuwbouw project Kerklocatie Nazareth.
21
22
kosteloos onderhoud Woonpunt zorgt voor kosteloos onderhoud van de Ronald McDonald Kindervallei in Valkenburg aan de Geul, een vakantieoord voor gehandicapte kinderen en hun gezinsleden.
23
personele bezetting Met 11,46 fte per 1000 woningen zitten wij qua personele bezetting onder het landelijk gemiddelde in onze grootteklasse (12,1 fte). Om onze ambities met eenzelfde omvang aan personeel waar te maken zetten we in 2009 een intern efficiencytraject in. We centraliseren alle backofficefuncties en harmoniseren alle werkprocessen.
sociale werkvoorzieningsbedrijven We voelen ons verantwoordelijk voor mensen in de maatschappij die het op de arbeidsmarkt moeilijk hebben. Daarom laten we bepaalde werkzaamheden verzorgen door sociale werkvoorzieningsbedrijven, bijvoorbeeld de bezorging van onze post en een deel van ons drukwerk.
25
26
ruimte voor stagiairs In 2009 bieden we 23 stagiairs ruimte ons bedrijf te leren kennen en hun competenties verder te ontwikkelen.
27
huisvesting De huisvestingskosten en milieubelasting van onze eigen kantoren zijn, vergeleken met collega-corporaties, hoog. Daarom verhuizen we alle backofficefuncties in 2010 naar Maastricht, waar we het eigen kantoorpand aan de Statensingel opnieuw in gebruik nemen. In Parkstad verhuizen we medio 2011 naar een kleinere locatie.
29
hart voor elkaar Woonpunt ziet zichzelf en collegacorporaties als maatschappelijke ondernemingen, die zich maximaal moeten inzetten om maatschappelijk relevante prestaties te leveren. Woonpunt wil investeren in een duurzame samenleving waarin mensen hart hebben voor elkaar.
30
31
Klant
32
kwaliteit dienstverlening De kwaliteit van onze dienstverlening laten we extern meten door Kwaliteitscentrum Woningcorporaties Huursector (KWH). Werken aan de kwaliteit van je dienstverlening is een voortdurend proces. Uit de eerste meting halen we aardig wat leerpunten.
33
34
prijs In 2009 bezitten alle werkmaatschappijen het KWH-Huurlabel. De vestiging Maastricht & Mergelland wint bovendien de KWH-prijs voor beste dienstverlening, in de categorie corporaties met meer dan 10.000 woningen.
35
gesprekspartners Overleg met huurdersverenigingen vindt plaats op allerlei niveaus: van de landelijke Woonbond tot bewonersoverlegcommissies en ad hoc actiegroepen. Een van onze belangrijkste gesprekspartners zijn huurdersbelangenverenigingen, zoals Coriovallum in Heerlen.
36
37
38
weten wat er leeft Woonpunt heeft een maatschappelijke verantwoordelijkheid. Ons werk raakt anderen. Logisch dus dat we klanten en andere belanghebbenden graag laten meepraten over ons werk. Zo weten we beter wat er leeft en kunnen wij daar beter op inspelen.
39
40
participeren Dat we samenwerking en overleg met onze huurders serieus nemen, blijkt uit het feit dat de vestiging Maastricht & Mergelland sinds 2007 in het bezit is van het KWH-participatielabel. Dit betekent dat de vestiging de participatie van haar huurders goed heeft geregeld. Om beter in te kunnen spelen op nieuwe vormen van participatie hebben medewerkers van Woonpunt de cursus ‘in gesprek met bewonerscommissies’ gevolgd.
westelijke mijnstreek Goed nieuws voor de huurders in Sittard-Geleen is de oprichting van een nieuwe belangenvereniging: Swentibold. Ander goed nieuws in dit werkgebied is de oprichting van de bewonersoverlegcommissie voor Il Giardino, het appartementencomplex in hartje Geleen. De bewonersoverlegcommissie praat namens de bewoners met Woonpunt over beheer en onderhoud van het gebouw.
41
onze klanten Klanttevredenheid is een pijler van onze bestaanszekerheid. Het gaat ons er niet alleen om of de huurder tevreden is over de woning en woonomgeving, maar ook of (potentiĂŤle) klanten (blijven) kiezen voor een woning van ons. Om inzicht te krijgen in de wensen van onze klanten en hun mening over onze producten en diensten houden wij continu enquĂŞtes. Over het algemeen scoort Woonpunt goed in deze onderzoeken. Er zijn slechts weinig onderdelen die onder de (eigen) norm van 7 scoren.
42
43 43
44
lunch Woonpunt Parkstad organiseert in 2009 twee stakeholdersdialogen in de vorm van lunchbijeenkomsten, met vertegenwoordigers van het Veiligheidshuis, Rimo, Alcander, de huurdersverenigingen, Mondriaan, politie, belastingdienst, basisschool Nieuw Lotbroek, gemeente Heerlen en Stichting Wijkbeheer MSP. Doel: het versoepelen van contacten tussen de verschillende organisaties. Daarnaast wil Woonpunt input krijgen voor haar beleid. De stakeholders spreken de intentie uit dat de dialogen een vervolg krijgen.
45
46
in goede banen Om alle vormen van overleg met huurders, en met andere groepen in de wijken, in goede banen te leiden, heeft Woonpunt vier coรถrdinatoren participatie in dienst.
47
Duurzaam
verwachtingen Zowel overheid als huurders verwachten veel van woningcorporaties op het gebied van duurzaamheid.
48 48
49
50
51
ambities Onze ambities leggen we vast in het Beleidsplan Duurzaamheid & Energie. Of we de ambities ook kunnen vertalen naar resultaten, hangt af van financiĂŤle, technische en juridische haalbaarheid.
52
minder papier We zetten een aantal maatregelen in gang om de hoeveelheid papier die we gebruiken terug te dringen. Minder kopiĂŤren, meer via intranet, verdere digitalisering van de documentenstroom.
53
duurzaamheidsprestatie Sinds 2009 werken we met het instrument ‘GPR-gebouw’ om per gebouw de duurzaamheidsprestatie te berekenen. De normen die wij per deelthema stellen zijn zeer ambitieus (gemiddeld een 8). Per nieuwbouwproject kijken we in welke mate deze normen te realiseren zijn binnen de voor ons geldende parameters. We weten dat we slechts een deel van de investeringen kunnen terugverdienen. Dat de huurprijzen vanwege de ontspannende markt onder druk staan is daarbij een complicerende factor.
55
55 5 5
energielabel In 2009 krijgen vrijwel al onze woningen een energielabel. De gemiddelde score is D. Per regio zijn er duidelijke verschillen. In de regio Westelijke Mijnstreek bijvoorbeeld (met gemiddeld jonger bezit en eerdere duurzaamheidsinvesteringen) scoren we gemiddeld B. In 2009 slopen we bijna tweehonderd woningen met een laag energielabel. En bij vervangende nieuwbouw is altijd sprake van een hoog energielabel.
56
58
59
1000 klimaatwoningen Begin 2009 maken we met andere corporaties en de provincie Limburg afspraken over deelname aan een provinciaal project ‘1000 klimaatwoningen’. Het idee is dat corporaties een extra duurzaamheidsinvestering in een aantal renovatie- en nieuwbouwprojecten doen, en dat de provincie een deel van de extra kosten draagt. De provincie trekt zich echter terug en het project strandt. Woonpunt besluit desondanks om de aangewezen projecten uit te voeren, inclusief de extra energetische maatregelen. In totaal investeren we bijna ` 1,5 miljoen extra in 96 nieuwbouwwoningen en 160 renovatiewoningen, gemiddeld bijna ` 6.000 per woning. Bij de nieuwbouwprojecten plaatsen we zonnecollectoren en dakisolatie (Malberg) en een installatie voor het gebruik van aardwarmte (Nazareth). Bij de renovatie gaan alle woningen van label D naar label B.
9-9-9 Op 9 september 2009, de Dag van de Duurzaamheid, tekent Woonpunt samen met collega’s Wonen Limburg en Hestia groep een intentieovereenkomst met Hogeschool Zuyd om samen te werken binnen het project De Wijk van Morgen. Dit project richt zich op ontwikkelingsconcepten voor duurzame wijken, eerst in de nieuwbouw en in een later stadium in de renovatie.
kilometers Woonpunters rijden jaarlijks ruim 400.000 km zakelijk en ruim 800.000 km woon-werkverkeer. Daarmee produceren we jaarlijks zo’n 233.000 kilo aan CO2-uitstoot. Reden om ons vervoersbeleid onder de loep te nemen. Als we al die kilometers met een auto met A-label zouden rijden dan zouden we zo’n 100.000 kilo CO2uitstoot kunnen besparen. In juni 2009 besluiten we dat al het zakelijk verkeer alleen nog maar met een milieuvriendelijke dienstauto wordt gereden.
60
61
Leefbaar
62
concrete acties ‘Leefbaarheid’ is een breed begrip. Daarom is maatwerk nodig. Een buurtontwikkelingsplan opstellen is één ding, maar het gaat erom dat te vertalen naar concrete acties die voor mensen het verschil maken tussen behelpen en prettig wonen. Woonpunt werkt op veel niveaus aan leefbaarheid: van het veiliger maken van brandgangen tot het realiseren van ontmoetingscentra in de wijk.
63
pleister De Laurierstraat in Passart (Heerlen) krijgt te maken met ingrijpende veranderingen. De bewoners van drie van de vier flats verhuizen omdat de flats in 2010 gesloopt zullen worden. Als pleister op de wond krijgt de jeugd een nieuw trapveldje en een chatbox, mede door henzelf ontworpen.
64
65
66
plezier We vinden het belangrijk om maatschappelijke activiteiten te sponsoren die grote groepen mensen plezier bezorgen. Het gaat om steun aan activiteiten die raakvlakken hebben met onze doel- en taakstelling. Het Studentenkamerfestival (Stukafest) in Maastricht bijvoorbeeld, het ouderwets gezellige Sjoenkeltreffe in De Hanenhof in Geleen, en de straatspeeldag in MSP (Heerlen).
67
68
68 8
69
lokale betrokkenheid Sponsoring stelt ons in staat om onze lokale betrokkenheid of betrokkenheid bij een specifieke doelgroep te laten zien. Zo sponsoren we bijvoorbeeld de Muziekgieterij, een jongeren-cultuur- en werkproject in herstructureringswijk Mariaberg (Maastricht) waar regelmatig popconcerten worden georganiseerd.
ballon Tijdens het Parkstad Ballonfestival bij Kasteel Hoensbroek, september 2009, winnen vijf huurders van Woonpunt een ballonvlucht. De 82-jarige mevrouw Snijders wint ook, maar kan vanwege haar leeftijd de vlucht niet maken. Toch geniet ze van de ballonnen die ze vanuit haar raam ziet opstijgen.
70
71
72
projecten In 2009 krijgen we veel projecten aangeboden van ontwikkelaars die zij niet verkocht krijgen aan particulieren of institutionele beleggers. Een aantal projecten die in onze portefeuillestrategie passen nemen we over. We zien ook dat gemeenten huiveriger worden om financiĂŤle verplichtingen aan te gaan onder de dreiging van grootschalige rijksbezuinigingen. Toch realiseren we in 2009 onze ambities grotendeels.
73
74
nieuwbouw Een van de prestatieafspraken die Woonpunt heeft met de gemeente Maastricht is de nieuwbouw van 25 huurwoningen met een huur lager dan E 535.
goedkopere koopwoningen Woonpunt spreekt met de gemeente Maastricht af om 32 goedkopere koopwoningen te bouwen in Caberg. Door verslechterde marktomstandigheden besluiten we er maar 26 te bouwen en die zowel te koop als te huur aan te bieden.
75
tunnelkunst Met Kunst in de Wijk, een project van de gemeente Maastricht, collega-corporatie Servatius en Woonpunt (die deze kar trekt) gaan kunstenaars samen met buurtbewoners aan de slag om Maastricht Noordoost levendiger te maken. Kijk maar naar deze vrolijke ondertunneling van de A2 in Nazareth.
76
77
78
levensloopbestendig Met de gemeente Margraten spreken we af twaalf levensloopbestendige nieuwbouw huurappartementen te bouwen aan de Sprinkstraat die via het tweehurensysteem worden aangeboden. De bouw start in 2009. Aan de Sprinkstraat komen ook 22 levensloop bestendige appartementen die zowel te koop als te huur worden aangeboden.
79
multifunctioneel Bovenop de prestatieafspraken met de gemeente Margraten verklaart Woonpunt zich in 2009 bereid een MultiFunctionele Accommodatie (MFA) in Margraten te bouwen, die plaats zal bieden aan een basisschool, een peuterspeelzaal en een kinderopvang.
80
81
wijlre In Gulpen-Wittem (Wijlre) starten we met de bouw van onder meer vijftien huurwoningen voor senioren en acht patiowoningen.
82
83
veiligheid Naast kwaliteit en duurzaamheid is ook veiligheid belangrijk. Woonpunt besteedt hier veel aandacht aan. In eerste instantie richten we ons op preventie: hang- en sluitwerk met politiekeurmerk, goede verlichting in en rondom complexen, afsluiten van onveilige brandgangen, toevoegen van brancardliften en het vervangen van intercominstallaties door videofooninstallaties. Met zorgpartijen werken we aan domotica; technische snufjes die met name ouderen in woon-zorgcomplexen helpen om langer zelfstandig te wonen (bijvoorbeeld door persoonsalarmering).
jeugd Woonpunt bereidt de bouw voor van een Regionaal Centrum Jeugd, Educatie, Zorg en Welzijn in Gulpen-Wittem.
85
plannen Woonpunt werkt in vijftien wijken aan buurtvernieuwing. Deze wijken kampen met sociaal-economische problemen, de leefbaarheid laat te wensen over en veel woningen voldoen niet meer aan de eisen van deze tijd. Voor meerdere wijken waar we woningbezit hebben, is een buurtontwikkelingplan (BOP) opgesteld, samen met collegacorporaties, gemeenten en buurtvertegenwoordigers. In een paar andere wijken bereiden we dat nog voor. Leefbaarheid is in alle plannen een belangrijk thema.
86
buurtcentrum Bijna klaar: de renovatie van het buurtcentrum ‘De Romein’ in Pottenberg (Maastricht).
87
bewoners aan het woord Eind 2008 zijn de concept wijkontwikkelingsplannen voor de Maastrichtse wijken Limmel/Nazareth en Wittevrouweveld/Wijckerpoort gepresenteerd aan de bewoners. Honderden mensen bezoeken daarna de buurtbijeenkomsten en reageren op het ruimtelijk en sociaal masterplan. In 2009 besteden we veel tijd, aandacht en zorg aan de reacties van de bewoners en aan bewonersparticipatie, zowel in de formele overlegstructuren als tijdens gesprekken met individuele bewoners en verontruste actiegroepen. Het burgerinitiatief bijvoorbeeld, een bewonersgroep die het niet eens was met de sloopplannen van Woonpunt voor Nazareth-Noord. De gemeenteraad stemt in mei 2009 in met dit burgerinitiatief, dat de gelegenheid krijgt alternatieve plannen te ontwikkelen binnen een tijdspad dat strookt met de voortgang van het wijkactieplan. Het burgerinitiatief krijgt eigen professionele ondersteuning en Woonpunt stelt een woning als kantoor- en vergaderruimte beschikbaar. In november 2009 wordt een aangepast wijkontwikkelingsplan aan de buurten gepresenteerd. Na goed overleg met het burgerinitiatief ziet Woonpunt in dit aangepaste plan af van de grootschalige sloop in Nazareth-Noord.
88
malberg In Maastricht wordt begin 2009 de eerste fase van het centrumplan Malberg (twee basisscholen, een wijkcentrum, sportaccommodatie, kantoren voor het welzijnswerk en wijkagent, kinderopvang en BSO, supermarkt, horeca) opgeleverd en start de verhuur van de woningen (43 woningen in het sociale huursegment en 27 woningen met marktconforme huren). De winkeliers verhuizen naar een tijdelijke locatie aan de Schildruwe totdat fase 2 in 2010 wordt opgeleverd. De galerijflat aan de Drossaertruwe en het winkelcentrum met bovengelegen woningen aan het Malbergplein worden gesloopt. De bewoners van de Drossaertruwe verhuizen naar de nieuwbouw boven Centre Manjefiek Malberg.
90
91
yoga en kienen Centre Manjefiek Malberg moet het nieuwe sociale hart van Malberg worden. Leren, spelen, yoga en kienen: het gebouw biedt heel veel mogelijkheden voor alle leeftijden.
92
ijsjes Speeltuin het Heksenpretje in de Heerlense wijk Heksenberg vervult een belangrijke rol in de wijk. Kinderen kunnen zich hier uitleven, volwassenen komen voor de sociale contacten en de binding met de buurt. De speeltuin krijgt een nieuw gebouw waar ijsjes, drankjes en snacks worden verkocht en waar de ouders vanaf het dakterras naar de spelende kinderen kunnen kijken. Woonpunt levert een flinke financiĂŤle bijdrage aan het speeltuingebouw. 94
geen hennep Hennepteelt tolereert Woonpunt niet. Gemeenten, collega-corporaties, energieleveranciers en politie treden hier gezamenlijk tegen op. Consta teren we een hennepplantage bij een huurder dan zetten we zonder uitzondering een procedure tot het ontruimen van de woning in gang. Op 20 oktober vindt in de Kasteelbuurt in Hoensbroek een grootschalige drugsactie plaats, waarbij de wijk volledig wordt afgegrendeld. Bij twaalf van onze huurders ontdekt de politie plan tages. Ook bij vijf huurders in Maastricht en Sittard-Geleen is sprake van teelt. Hen wordt al dan niet vrijwillig de huur ontzegd.
95
96
sociale speerpunten Het buurtplan van Caberg-Malpertuis (Maastricht) benoemt drie sociale speerpunten: de verbetering van de zichtbaarheid van instanties en het bevorderen van de zelfwerkzaamheid, het versterken van sociale binding en het doorbreken van anonimiteit en het aanpakken van hardnekkige problemen. De speerpunten krijgen vorm in een breed programma van maatregelen en activiteiten die door de verschillende partijen (onder andere welzijnsinstelling Trajekt, buurtplatforms, gemeente, politie, bewoners en corporaties) op stad-, stadsdeel-, wijk- en straatniveau worden uitgevoerd. De werkgroep Sociale Aanpak Caberg-Malpertuis zorgt voor de coรถrdinatie en afstemming.
97
leefbaarheidsfonds Ons eigen Leefbaarheidsfonds waarmee we in 2008 zijn begonnen, blijkt een groot succes. Huurders kunnen een beroep doen op het fonds als ze een woon- of wijkwens hebben. Het gaat om kleine zaken waarvoor Woonpunt niet primair verantwoordelijk is, maar die het woonplezier voor huurders flink kunnen vergroten. Het devies is: geen papierhandel, maar snel antwoord en snel uitvoeren. In 2008 ontvingen we 299 wensen. In 2009 komen er 322 binnen. Daarvan honoreren we het overgrote deel, en besteden we ruim ` 175.000.
99
100
101
collectieve en specifieke afspraken De prestatieafspraken tussen de gemeente Heerlen en de Heerlense corporaties zijn gemaakt voor de jaren 2008 tot en met 2010 en bevatten collectieve afspraken bijvoorbeeld over verantwoordelijkheden, samenwerking, huisvesting van doelgroepen en herstructureringsprojecten. Er zijn per corporatie ook specifieke afspraken over nieuwbouw, sloop en woningverbetering, zoals de sloop van 231 woningen aan de Limburgiastraat. In 2009 worden er maar 33 gesloopt. De vertraging komt door asbestsanering.
102
werk aan de gevel Aan de Beekhoverstraat in Geleen plaatsen we bij 27 appartementen nieuwe kozijnen. Die verven we ook, net als de gevels, het trappenhuis en alle deuren. Met deze (en eerdere) opknapbeurten verbeteren we de uitstraling van de straat en maken we dit stukje van de Rijksweg-Noord aantrekkelijker.
103
hoensbroek In september stelt de gemeenteraad van Heerlen het Masterplan Hoensbroek vast. Het plan laat zien hoe het stadsdeel zich sociaal, fysiek en economisch tot 2025 moet ontwikkelen.
104
105
gezamenlijk Het masterplan voor stadsdeel Hoensbroek gaat tot 2020 (verkennend) uit van de sloop van duizend woningen. Het plan loopt hiermee in de pas met de herstructureringsvisie Parkstad. Uiterlijk medio 2010 moet een concreet plan van aanpak op tafel liggen, gezamenlijk op te stellen door gemeente, regio Parkstad, corporaties en bewoners.
107
minister in msp In februari bezoekt Minister Van der Laan Heerlen, in het bijzonder de wijk MSP. Hij krijgt een rondleiding, toelichting op de plannen en maakt kennis met bewoners.
108
109
onthuren In MSP is Woonpunt in 2008 gestart met het onthuren van zeven flats. EĂŠn van de zeven blokken (33 woningen) wordt in 2009 gesloopt, twee blokken staan leeg. Aan de Dobbelsteijnstraat worden vier woningen gesloopt. Voorlopig wordt deze locatie niet ingevuld. De kinderen op de foto zaaien zonnebloemzaden en dat levert in de zomer een fleurig veld op.
grondige aanpak In complex Hondertmarck voert Woonpunt groot onderhoud uit, omdat in 2008 een mogelijke onveilige situatie in het complex werd geconstateerd. In overleg met Bouw- en Woningtoezicht van de gemeente Maastricht pakken we het onderhoud grondig aan, en huisvesten de bewoners tijdelijk elders. In andere complexen inventariseren we of daar een soortgelijk risico aanwezig is.
110
persoonlijk Vijfenveertig verhuizingen in twee weken. De bewoners zijn tevreden over de persoonlijke begeleiding en voorlichting.
111
schoorsteenveegactie In Maastricht & Mergelland voeren we een ‘schoorsteenveegactie collectieve kanalen’ uit bij ongeveer 350 woningen, en krijgen WTW-units een uitgebreide onderhoudsbeurt. Bewoners met een individuele WTW-unit krijgen een toelichting, een instructiekaart en een extra set filters.
112
hechte sociale cohesie In Passart Noord, een oude mijnkolonie in Heerlen, zijn vrijwel alle woningen eigendom van Woonpunt. Bewoners wonen er lang en graag: er heerst een hechte sociale cohesie. De woningen zijn oud en toe aan renovatie. Over de voorzieningen in de wijk en de onderhoudsstaat van de woningen zijn de bewoners niet tevreden. Om meer inzicht te krijgen in de kosten voor renovatie, vindt in 2009 een technische opname plaats. Daaruit blijkt dat een renovatie gemiddeld ` 45.000 per woning kost. De vraag is nu of deze investering toekomstbestendig is, gezien de veranderende bevolking zowel wat betreft aantal (krimp) als samenstelling (vergrijzing). Beantwoording van deze vraag is afhankelijk van een in 2009 opgestarte interne analyse rondom de toekomstige verhuurbaarheid van de woningen. Dit onderzoek ronden we in 2010 af. In afwachting van het resultaat zijn we gestopt met verdere voorbereidingen voor de renovatie. 113
bruggen bouwen Het woon- en leefgenot van de huurders staat bij ons hoog in het vaandel. Dat blijkt bijvoorbeeld uit de wijkbeheerders, die dagelijks aandacht hebben voor het woon- en leefklimaat, de sociaal beheerders, die overlast bestrijden door contact te leggen tussen klagers en veroorzakers, en door ons eigen leefbaarheidsfonds waar huurders met wensen voor hun wijk of woning een beroep op kunnen doen.
114
1 11 115
beter Een van de prestatieafspraken met gemeenten betreft de verbetering van 626 woningen in Maastricht.
116
117
grondige aanpak Passart Zuid is een Heerlense buurt met veel sociale onrust en leefbaarheidsproblemen. Vooral in en rondom de flats aan de Laurierstraat zijn problemen met veiligheid en verloedering. De woningen zijn steeds moeilijker te verhuren. Samen met de bewonersoverlegcommissie (boc) besluiten we drie flats aan de Laurierstraat te slopen. Aan het eind van 2009 wonen hier nog negen bewoners, voor wie we andere huisvesting zoeken. Eén van de drie flatgebouwen wordt al in 2009 gesloopt. Hein Geurts verhuisde van een van de Laurierflats naar Versiliënbosch en is ‘dik tevreden’.
118
120
121
vertraging De economische crisis heeft invloed op Woonpunt. Een aantal partners met wie we samenwerken heeft financieringsproblemen, waardoor projecten vertragen.
schoonmaken Op sociaal gebied zijn verschillende acties ondernomen in de Heerlense wijken MSP, zoals de aanleg van nieuwe speelplekken voor de jeugd, de re-integratie van werklozen uit de wijk en de aanpak van vervuiling door wijkschoonmaakdagen te organiseren.
122
124
125
brandveilige studentencomplexen In Maastricht voorziet Woonpunt in alle studentencomplexen waar dit nog niet het geval was, de brandmeldinstallatie van een automatische doormelding naar een particuliere meldkamer. Woonpunt Maastricht & Mergelland geeft bovendien een gespecialiseerd bedrijf opdracht om zeven locaties te inspecteren of die aan de brandveiligheidseisen voldoen (brandscheidingen, vluchtroutes, detectie en overige brandveiligheidseisen). Maatregelen op basis van deze inspecties worden direct uitgevoerd dan wel ingepland.
zelf doen Vele wegen leiden naar prettig wonen. In seniorenhof De Grindel in Heerlen maken bewoners zich daar samen sterk voor. In de gezamenlijke activiteitenruimte verzorgen ze alles zelf: van koffieuurtje tot snertavond. Of een potje sjoelen.
126
127
128
129
spelen Woonpunt ondersteunt straatspeeldagen, omdat dat een mooie activiteit is die bijdraagt aan het verbeteren van de leefbaarheid in de buurt. In Heerlen ondersteunen we een groot aantal van dit soort activiteiten via het leefbaarheidsfonds.
nog leefbaarder Zomaar wat voorbeelden van specifieke leefbaarheidsbevorderende acties: sporten voor iedereen, automatische deuropeners, een gezamenlijke rolstoel, een graffitiproject en ‘Kunstkwartier’: een laagdrempelig inloopcentrum waar kunstenaars exposeren en buurtactiviteiten worden georganiseerd.
130
balletje trappen Aan de Vinkenstraat in de wijk Heksenberg in Heerlen ligt een braakliggend terrein op een plek waar eerst een aantal flats stond. Omdat er hier weinig is voor de jeugd zorgt Woonpunt samen met de bewonerscommissie voor een trapveld.
133
Betaalbaar
134
korte termijn De verhuurbaarheid ziet er voor de korte termijn goed uit, zeker wat betreft het bezit in het sociale segment. Leegstand komt incidenteel en tijdelijk voor in nieuwe complexen in het hogere segment.
135
primair De overgrote meerderheid (97%) van ons woningbezit is bedoeld voor (maar soms niet bewoond door) onze primaire doelgroep: huurders die zich niet zelfstandig op de woningmarkt kunnen redden. Deze ‘kernvoorraad’ kan in de toekomst afnemen, omdat de primaire doelgroep kleiner wordt dan het aantal betaalbare huurwoningen.
136
middeninkomens Voor de zogenaamde ‘scheefwoners’, vaak mensen met middeninkomens, is het niet zo eenvoudig om door te stromen naar een duurdere woning. Ze hebben geen recht op huurtoeslag en een koopwoning is – zeker in deze tijden – moeilijk bereikbaar.
138
139
korting In 2009 zijn we een aantal pilots (bij nieuwbouw) gestart waarbij we wel de markthuur hanteren maar daarop een korting geven aan huishoudens met een inkomen lager dan ` 33.000 zonder vermogen. Of we dit gaan uitbreiden hangt af van de vraag of dergelijke systemen zich verdragen met de door de EU gewenste labeling van woningen als sociale huurwoning.
140
141
scheef Scheefwonen is ook landelijk een onderwerp van discussie. Het betalen van huur naar draagkracht kan bijdragen aan een oplossing van het probleem, evenals systemen waarbij markthuur wordt betaald maar afhankelijk van het inkomen een korting wordt gegeven. Landelijk zien we hier de ontwikkeling van Huur op Maat en het tweehurenbeleid. Woonpunt is een voorstander van deze ontwikkelingen. Het is natuurlijk niet de bedoeling dat we onrendabel investeren in woningen waarvan de huurder op basis van zijn inkomen of vermogen een marktconforme huur zou kunnen betalen.
142
onrendabel Een van onze uitgangspunten: betaalbaarheid van de kernvoorraad. Het gemiddelde percentage van de maximale huur dat we in 2009 in rekening brengen bij sociale huurwoningen bedraagt 71%. Daarmee laat Woonpunt jaarlijks ruim ` 30 miljoen aan potentiële huurinkomsten liggen om betaalbaarheid te garanderen. Ook nemen we bij nieuwbouw jaarlijks miljoenen aan onrendabele investeringen voor onze rekening. In 2009 besteden we ruim 10 miljoen aan onrendabele investeringen en herstructureringslasten. Voor de periode 2010 – 2014 is hiervoor een bedrag van ruim ` 33 miljoen ingerekend. Niet alleen bij nieuwbouw hebben we te maken met onrendabele investeringen. Ook de kosten voor energiebesparende maatregelen en kwaliteitsverbeteringen aan bestaande woningen kunnen we lang niet altijd verrekenen met de huurprijs. Zeker niet nu de huren sinds 2007 niet méér mogen stijgen dan het inflatieniveau. Helaas geldt dat niet voor andere zaken, zoals bouw- en materiaalkosten. Die stijgen meer dan de inflatie, ondanks de crisis. Concreet betekent dit dat we – als we willen blijven investeren in de kwaliteit van ons bezit – wel meer kosten maken, maar nauwelijks meer inkomsten ontvangen. Het spreekt voor zich dat dit gevolgen heeft voor ons vermogen. 143
Zorg
144
145
lift Bewoners aan de Florijnruwe in Malberg (Maastricht) hoeven niet meer trap te lopen. Met de nieuwe lift kunnen ze hun woning rechtstreeks bereiken.
146
ouders betrokken In Wijlre leveren we een nieuw gebouw op voor Radar. Het gebouw heeft veertien wooneenheden. Bijzonder is dat de ouders van de verstandelijk beperkte bewoners nadrukkelijk betrokken zijn: van de voorbereiding van de locatie tot en met het werven en selecteren van personeel.
147
148
maatschappelijke opvang In de gemeente Sittard-Geleen krijgt het plan voor een nieuw centrum voor maatschappelijke opvang vorm. Eind 2009 verwerft Woonpunt de huidige locatie van het ‘slaaphuis’ aan de Agnetenwal/Engelenkampstraat van de gemeente. De verbouwing start in 2010 en zal in een aantal fasen tot in 2011 voortduren.
149
roos Woonpunt is in 2006 een samenwerking aangegaan met RIBW Heuvelland om een loket in te richten waar mensen terecht kunnen met allerlei hulpvragen. Een loket dat de klant niet doorverwijst naar een volgende instantie, maar helpt. Naam van dit loket: Roos. Aanvankelijk was Roos alleen beschikbaar in de vestiging Maastricht & Mergelland. In het verslagjaar breidt Woonpunt dit uit met de andere twee vestigingen en laat ook woningstichting Maasvallei weten per 2010 te willen participeren. 150
151
zorgdoelgroepen Woonpunt bouwt ook nieuwe woningen voor specifieke doelgroepen, zoals mensen met een lichamelijke of verstandelijke beperking of mensen met psychiatrische, psychische of sociale problemen. Hierbij werken we intensief samen met diverse aanbieders van zorg. Woonpunt levert in deze situaties meestal maatwerk, bij voorkeur in de vorm van kleinschalige woonvormen zoals groepswonen of woonzorgcomplexen, zoals hier aan de Lemoen in Eijsden.
bijzonder We bouwen 49 woningen voor bijzondere doelgroepen als Radar, Mondriaan Services en Stichting MOV.
152
153
Kansen
klantenpanel Omdat studenten vaak tijdelijk wonen in de stad waar ze studeren, vormen ze een specifieke doelgroep voor Woonpunt. Hun beperkte woonbudget en specifieke levensstijl vragen ook om een specifiek op hen toegesneden woonproduct, en om een heel eigen benadering. Woonpunt houdt in 2009 twee sessies met een studentenklantenpanel en verwerkt de conclusies in haar aanbod. Opmerkelijk is dat een student weinig extra producten en diensten verlangt van zijn verhuurder. Wel is er behoefte aan internetfaciliteiten op de studentenkamers (zodat bewoners dit niet onderling hoeven te regelen) en aan informatievoorziening toegespitst op deze doelgroep en verzonden via ‘hun’ kanalen (e-mail).
154
155
regiobranding We nemen deel aan het inititatief om Zuid-Limburg te ‘branden’. Bij deze regiobranding werken gemeenten, provincie en bedrijfsleven samen aan een imagoverbetering van de regio op het gebied van wonen, werken en recreĂŤren.
156
158
studentenkwartier In Sittard werken we aan de herstructurering van het gebied tussen het NS-station en het historische stadscentrum. Met name de Stationsstraat en de kop van de Steenweg kennen ernstig fysiek en functioneel verval. In 2009 bereiken Woonpunt en de gemeente Sittard-Geleen overeenstemming over de globale planinvulling en de verwerving van een aantal panden van de gemeente door Woonpunt. In combinatie met de verwerving van een aantal panden van particulieren ontstaat de gelegenheid de complete bebouwing aan de Stationsstraat grenzend aan het Stationsplein, in één keer te vervangen. Het gebied zal worden omgevormd tot studentenkwartier, waarbij een relatie wordt gelegd met de ontwikkeling van ‘De Dobbelsteen’, de nieuwe nabijgelegen hogeschoollocatie in Sittard. Start bouw van commerciële ruimten op de begane grond en bijna honderd studentenstudio’s aan de Stationsstraat is voorzien in 2010.
159
meerjarenafspraak Een van de prestatieafspraken in de gemeente Sittard-Geleen is de meerjarenafspraak voor studentenhuisvesting. In totaal gaat het om 250 tot 350 eenheden die in 2012 klaar moeten zijn.
160
161
short stay De nieuwe studentenstudio’s van Woonpunt in SittardGeleen voorzien in een behoefte. In de loop van 2009 stijgt ons aanbod naar circa 140 eenheden, waaronder 54 studio’s voor short stay in Sittard.
stagiairs en werknemers De vestiging Westelijke Mijnstreek doet in het verslagjaar een regio-overschrijdend onderzoek bij het Limburgse bedrijfsleven naar de behoefte aan (tijdelijke) huisvesting voor (buitenlandse) stagiairs en werknemers, de zogenaamde short stay faciliteiten.
162
studenten In 2009 helpt Woonpunt 530 studenten in Maastricht aan een kamer of studio. Het Kamerburo zorgt voor bemiddeling. In totaal bezit Woonpunt in Maastricht zo’n elfhonderd studenteneenheden.
163
overlast voorkomen Woonpunt verhuurt een pand aan studentenvereniging Circumflex. Op initiatief van Woonpunt sluiten buurtplatform Argus, de gemeente Maastricht, de politie en Circumflex een convenant. Hierin staan concrete maatregelen om overlast te voorkomen. Tijdens de evaluatie in 2009 blijkt het convenant prima te functioneren. Stichting Philadelphia en de Montessorischool, de naaste buren van Circumflex, verklaren zich bereid om ook als convenantpartner toe te treden.
164
166
167
sport Er is overleg met de gemeente Sittard-Geleen, de provincie en andere partijen over de Sportzone Limburg, een grootschalige sport-, onderwijs- en vrijetijdsboulevard dichtbij het stadion van Fortuna Sittard. Woonpunt is hierbij betrokken vanwege de te verwachten huisvestingsvraag.
Geconsolideerde balans per 31 december 2009 / na resultaatbestemming / in euro’s
Activa Vaste activa MateriĂŤle vaste activa Onroerende zaken in exploitatie Onroerende zaken in ontwikkeling Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie FinanciĂŤle vaste activa Te vorderen BWS-subsidies Deelnemingen Belastinglatentie Overige vorderingen vlottende activa Voorraden Onderhanden projecten Vorderingen Huurdebiteuren Gemeenten Belastingen en premies sociale verzekering Overige vorderingen Overlopende activa
Liquide middelen Totaal activa
31-12-2009
31-12-2008
657.041.735 29.008.659 8.320.626 694.371.020
631.303.088 20.671.002 9.109.046 661.083.136
1.920.440 2.928.746 23.563.179 5.917.012 34.329.377
2.332.404 3.812.991 15.707.925 4.582.537 26.435.857
659.672 18.591.384
609.773 17.347.734
1.236.829 474.293 13.125 13.675.700 12.445.882 27.845.829
1.179.724 405.342 145.367 9.479.330 12.787.780 23.997.543
9.264.703
1.184.519
785.061.985
730.658.562
168
Passiva
31-12-2009
31-12-2008
Eigen vermogen Overige reserves
109.947.463
108.874.344
5.872
15.556
325.742 20.485 1.564.904 1.911.131
332.103 0 588.723 920.826
634.094.919 106.650 634.201.569
566.197.145 101.163 566.298.308
7.202.176 2.926.458 11.502.083 902.924 16.462.309 38.995.950
5.277.464 1.338.637 8.501.211 23.996.368 15.435.848 54.549.528
785.061.985
730.658.562
Egalisatierekening Voorzieningen Voorziening uitgestelde beloningen Voorziening deelnemingen Voorziening onrendabele investeringen nieuwbouw Langlopende schulden Leningen overheid en kredietinstellingen Waarborgsommen Kortlopende schulden Schulden aan leveranciers Belastingen en premies sociale verzekeringen Aangegane verplichtingen inzake onroerende zaken Overige schulden Overlopende passiva
Totaal passiva
169
Winst- en verliesrekening over het boekjaar 2009 / in euro’s 2009
2008
85.296.192 5.380.294 83.178 8.378.660 1.036.418 807.900 2.667.420 103.650.062
83.156.538 5.129.034 88.720 8.747.974 -105.366 792.083 2.200.196 100.009.179
Bedrijfslasten Afschrijvingen op immateriële en materiële vaste activa Overige waardeveranderingen van (im)materiële vaste activa Lonen en salarissen Sociale lasten Pensioenlasten Lasten onderhoud Overige bedrijfslasten Som der bedrijfslasten
14.051.709 12.172.623 10.964.713 749.509 1.888.360 17.479.690 26.320.215 83.626.819
15.765.169 3.443.033 10.629.636 741.940 1.697.764 16.314.829 25.514.578 74.106.949
Bedrijfsresultaat
20.023.243
25.902.230
204.082 0 1.577.871 -26.382.830 -24.600.877
100.850 0 331.675 -25.343.228 -24.910.703
-4.577.634 6.902.039 -1.251.286 1.073.119
991.527 4.689.389 10.753 5.691.669
0 0
0 0
1.073.119
5.691.669
Bedrijfsopbrengsten Huren Vergoedingen Overheidsbijdragen Verkoop onroerende goederen Winstneming koopprojecten Geactiveerde productie ten behoeve van het eigen bedrijf Overige bedrijfsopbrengsten Som der bedrijfsopbrengsten
Financiële baten en lasten Rentebaten en soortgelijke opbrengsten Waardeveranderingen financiële vaste activa en effecten Opbrengsten financiële vaste activa en effecten Rentelasten en soortgelijke kosten Som der financiële baten en lasten Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening voor belastingen Belastingen Resultaat deelnemingen Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening na belastingen Buitengewone baten en lasten Buitengewone baten Buitengewone lasten Jaarresultaat na belastingen
Investeringen per gemeente bedragen in euro’s
Maastricht Heerlen Sittard-Geleen Eijsden Margraten Gulpen-Wittem Valkenburg aan de Geul Vaals Meerssen Stein Echt-Susteren Beek Nuth Weert Maasgouw Leudal Roermond Totaal
Totaal woningen in bezit
Geïnvesteerd in nieuwbouw 2009
Onrendabele toppen 2009
Geïnvesteerd in onderhoud 2009
9.634 5.884 1.154 18 545 272 81 15 96 16 16
14.533.539 5.128.613 7.086.555
3.684.738
23.008.417 3.494.966 358.033
3.347.215 205.747
459.833 1.014.739
4.757.498
50.880
46.542
861.746 119.767 10.678 1.964 69.265 1.791
79.747 -26.490
1.555.725 17.731
36.668.149
5.256.732
27.926.627
172 172
Maastricht Heerlen Sittard-Geleen Eijsden Margraten Gulpen-Wittem Valkenburg aan de Geul Vaals Meerssen Stein Echt-Susteren Beek Nuth Weert Maasgouw Leudal Roermond Totaal
173
Te investeren in nieuwbouw 2010 – 2014
Onrendabele toppen 2010 – 2014
Te investeren in onderhoud 2010 – 2014
89.837.927 32.500.265 70.713.387
7.080.919
54.979.000 15.101.000 4.261.000
24.167.194 12.960.577
1.516.238 839.999
4.379.000 937.000 83.000 9.000 166.000
9.437.156
79.915.000
7.801.971 16.198.741 7.254.202 13.521.684 9.726.132 861.602 7.099.154 292.642.836
Colofon Teksten: Woonpunt, Zuiderlicht Vormgeving: Zuiderlicht Fotografie: Philip Driessen (Jonathan Vos p. 81, Bert Janssen p. 58, 77 en 109, Esther Janssen p. 76) Drukwerk: Drukkerij Walters Dit jaarverslag is gedrukt op FSC-papier www.woonpunt.nl