Appartement & Eigenaar - 2014-6

APPARTEMENT & EIGENAAR

www.appartementeneigenaar.nl - jaargang 15 - 2014 - editie 6

Houten vloeren; heel goed mogelijk in uw appartement Uitgelicht: duurzame renovatie VvE Gouden Leeuw Zo kies je een beheerder

Het gemak van VvE software

Voorwoord

Regelmatig krijgen we op de redactie verschillende vragen binnen van onze lezers. Vragen van uiteenlopende aard: van ‘Is het mogelijk een houten vloer in mijn appartement te laten leggen?’ tot ‘Waar moeten we rekening mee houden bij de keuze van een beheerder?’ en ‘Weten jullie een betaalbaar softwarepakket om met de andere VvE-leden te kunnen communiceren?’ Leuk, want zo weten we wat er leeft onder VvE’s. We geven in deze editie dan ook weer antwoord op een aantal prangende vragen. En, ter inspiratie, lichten we een prachtig voorbeeld van duurzame renovatie uit!

Houten Vloer

Duurzaam

Goed mogelijk in een appartement!

Duurzame renovatie VvE Gouden Leeuw.

02

20

Zo kies je een beheerder 06.

Comfortabel binnenklimaat 18.

Voordelen van nieuwbouw 32.

Spelen met daglicht 12.

ICT oplossingen 27.

VvE actief maken 36.

De aankoopmakelaar 14.

Gemak van VvE software 30.

Ontzeggingsprocedure 42.

Rene Ter Veer - Uitgever

Preventief onderhoud 44.

Colofon Wonen Media BV, Postbus 2093, 1960 GB Heemskerk Telefoon 0251 207 400 Fax 0251 207 401 E-mail: info@appartementeneigenaar.nl Internet www.appartementeneigenaar.nl Uitgeverij: Wonen Media Uitgever Rene ter Veer Hoofdredactie Monique Hoeksma Redactie Wendy Bosch, Guido van Loon Vormgeving Wendy Smit, Jessica Geertsma Advertentie-exploitatie Jeroen Runge, Rene ter Veer ISSN 1572-185X Lithografie en druk VHP Drukkers bv, Heemskerk Coverfoto Solidfloor (Styling: Karin Meyn, Foto: Paul-Barber)

MAGAZINE DECEMBER 2014

1

Houten Vloer Het Vloerenarsenaal

Hout op de vloer Voor elke ruimte, voor elke smaak 2

MAGAZINE DECEMBER 2014

Iedereen vindt het mooi, maar veel mensen zijn er ook een beetje huiverig voor: een houten vloer in een appartement.

waarde vastgesteld van +10 DB, een norm welke de meeste rechters in Nederland ook hanteren. Laat u bij aanschaf en installeren van een houten vloer altijd goed informeren over de geluid isolerende werking van zowel de houten vloer als de ondervloer om problemen achteraf te voorkomen.

Het geluid, de naden… en hoe zit het met vloerverwarming? Zonde, want er kan heel veel.

Tip Vraag uw leverancier naar het Tüv certificaat behorend bij de geluid reducerende ondervloer.

Dankzij de introductie van duo vloeren, nieuwe legtechnieken, innovatieve gecertificeerde ondervloeren en slimme afwerkmogelijkheden.

De tijd dat houten vloeren in appartementen werd afgeraden ligt gelukkig achter ons. En wist u dat het tegenwoordig zelfs mogelijk is om de houten duovloer te combineren met vloerverwarming en door te trekken naar keuken, slaapkamer en eventueel badkamer? Een prachtige vloer die naadloos doorloopt in alle ruimtes door de minimale werking van het duo vloer systeem versterkt het gevoel van ruimtelijkheid en geeft rust aan het interieur. De vloer vormt de basis van de inrichting en sfeer in de woning.

Een houten duovloer is een sfeermaker bij uitstek en ideaal om in alle ruimtes door te laten lopen. Uiteraard zijn er per ruimte wel een aantal aandachtspunten.

We zetten ze voor u op een rijtje.

Het toilet Een houten vloer in het toilet ligt misschien niet echt voor de hand. Toch is het mogelijk!

In verband met de hygiëne is een extra behandeling van de vloer met een componenten olie echt noodzakelijk. Door de vloer goed af te werken met deze olie is deze niet alleen eenvoudiger te reinigen, maar krijgt vuil geen kans om binnen te dringen.

De woonkamer Het hart van het appartement, hier wordt geleefd en heeft de houten vloer het meest te verduren. De trend van het moment zijn vloeren die een ‘doorleefd’ uiterlijk hebben. Het voordeel van dergelijke vloeren is dat een kras of beschadiging niet opvalt.

Voor de woonkamer is het belangrijk een vloer te kiezen van een harde houtsoort en een goede afwerking. Eiken is bijvoorbeeld harder dan grenen of Amerikaans kersenhout.

Een vloer behandeld op basis van een

Tip Zorg voor een goede klimaatbeheersing. Hout is een natuurlijk product dat uitzet en krimpt bij temperatuursen vochtverschillen. Met een zogenaamde hygrometer kunt u controleren hoe het met de luchtvochtigheid in de woning gesteld is.

Het Vloerenarsenaal

Heeft u een kantoor aan huis, of een bureau met computer waar veel aan gewerkt wordt, leg dan eventueel een beschermmat onder het bureau en de bureaustoel. Dit voorkomt lokale slijtplekken en beschadigingen.

Weetje Wist u dat het mogelijk is om de houten vloer op het balkon te kleuren in de sfeer van de houten vloer binnen.

MAGAZINE DECEMBER 2014

▲

Eerst nog even dit Geluidsoverlast staat met stip op nummer 1 als het gaat om ergernissen bij bewoners van appartementen. Om geluidsoverlast, veroorzaakt door houten vloeren, te voorkomen dient de VvE hier duidelijke regels en richtlijnen over op te nemen in het splitsings- en huishoudelijk reglement. Het vaststellen van de grenswaarde is hierbij een belangrijk punt. De Nederlandse Stichting Geluidshinder (NSG) heeft een minimale grens

De hal De entree van uw appartement, de hal, is een goede start om na te denken over de diverse houten vloersoorten. Niet alleen u, maar ook uw bezoek betreedt hier de woning. Waar u zelf de schoenen wellicht direct uittrekt, zal het bezoek veelal met schoenen aan doorlopen naar de woonkamer. Een harde houtsoort met een twee componenten afwerking, goede mat om de voeten te vegen buiten de deur en een droogloopmat binnenshuis zijn hier geen overbodige luxe.

componenten olie zal minder snel slijtageplekken vertonen. Om krassen zoveel mogelijk te voorkomen is het handig om de poten van het meubilair zoveel mogelijk van een (vilten) beschermlaagje te voorzien. Kijk uit met meubels op wieltjes, hoe harder de wieltjes, hoe groter de kans op beschadigingen.

3

Met een houten kozijn heb je zoveel meer!

Wat houdt de sfeer binnen, kou, tocht, geluid en ongewenst bezoek buiten, is veilig, comfortabel en gemakkelijk te bedienen, in iedere gewenste kleur leverbaar en aan te passen aan eigen smaak?

Nog meer redenen om voor hout te kiezen?

Bezoek onze website:

www.nbvt.nl

Houten Vloer Onderhoud en afwerking Er zijn diverse afwerkmethodes om de houten vloer te beschermen tegen invloeden van buitenaf. Men kan kiezen uit lak, (componenten)olie of wax. Elk product heeft zowel voordelen als nadelen. Laat u altijd goed adviseren.

Lak: Een gelakte vloer is goed beschermd tegen vocht en vraagt weinig onderhoud. Een nadeel is dat slijtage en krassen niet lokaal weggewerkt kunnen worden. De gehele vloer zal dan geschuurd moeten worden, waarna de laklaag opnieuw aangebracht wordt.

Styling: Karin Meyn – Foto: Paul Barbera Solidfloor

De keuken In de keuken wordt een relatief klein stuk vloer, namelijk het deel bij het aanrecht, zeer intensief belopen. Dit is iets om rekening mee te houden. Bovendien is het rondom de vaatwasser en de spoelbak vaak wat vochtiger. Het is daarom van groot belang dat de houten vloer vochtbestendig is. Een afwerking op basis van een componenten olie biedt uitkomst. Het voordeel van olie is dat slijtageplekken plaatselijk bijgewerkt kunnen worden en met lak niet. Mocht de houten vloer nat worden, dan is het belangrijk deze zo snel mogelijk te drogen.

De duovloer loopt in de keuken ook meer kans op beschadigingen door vallende pannen, bestek of servies, een klein voordeel is dat dankzij de veerkracht van het hout servies iets minder snel breekt dan op andere harde vloeren.

De slaapkamer Mensen die gevoelig zijn voor stof hebben baat bij een harde vloersoort, in dit geval een houten vloer in de slaapkamer. De houten vloer is eenvoudig stofvrij te maken door regelmatig te stofzuigen of een vloerwisser te gebruiken. Omdat deze vloer in de meeste gevallen maar licht belast wordt, zal onderhoud minder frequent nodig zijn.

De badkamer Goed nieuws voor de liefhebbers van houten vloeren, met de juiste voorzorgsmaatregelen kan ook de badkamer voorzien worden van zo’n prachtige houten vloer. Om te beginnen dient de ondervloer waterdicht te zijn. Vervolgens is het belangrijk is om te kiezen voor een duurzame en sterke houtsoort zoals massief eiken, teak of jatoba.

Behandel de houten vloer met een componenten olie, dit mag royaal, het is de bedoeling dat het hout verzadigd raakt van de olie, zodat water geen kans krijgt.

Ook de groeven verdienen extra aandacht, een goede verlijming is met het oog op vocht noodzakelijk.

De houten vloer dient als het ware ‘dicht geseald’ te zijn. Een optimale ventilatie van de badkamer is een ander belangrijk punt, zodat vochtige lucht zo snel mogelijk afgevoerd wordt.

Alle pluspunten op een rij - Is mogelijk met vloerverwarming; - Is mogelijk in natte ruimtes - Is geluiddempend - Heeft een warme natuurlijke uitstraling

Twee componenten olie: De vloer is makkelijk te onderhouden met een reiniging middel. De vloer krijgt een matte, natuurlijke uitstraling en is in diverse kleuren af te werken. De olielaag zorgt voor een bescherming tegen vocht. Een slijtvaste met componenten olie behandelde vloer kan prima lokaal bijgewerkt worden. Een voordeel van een twee componenten olie is dat groot onderhoud sterk wordt gereduceerd naar eenmaal in de drie jaar.

Harde wax: De harde wax zorgt – bij het juiste onderhoud – voor een goede bescherming tegen vocht.

Hier schuilt tevens het nadeel, want om die bescherming te houden dient de vloer 1 à 2 maal per jaar behandeld te worden. Hard wax is ook lokaal bij te werken, al gaat dit minder eenvoudig dan bij de geoliede vloer.

Het Vloerenarsenaal

Vloerverwarming Hoewel een houten vloer al een warme uitstraling van zichzelf heeft, is een beetje extra warmte best aangenaam. Wat te denken van vloerverwarming? Een duo vloer en vloerverwarming kunnen – mits gelegd door een vakman - prima gecombineerd worden. Laat u goed adviseren bij een vloerenspeciaalzaak over de mogelijkheden.

Een duo vloer van eikenhout is de minst gevoelige houtsoort met betrekking tot temperatuurswisselingen en vochtgehaltes.

MAGAZINE DECEMBER 2014

5

VvE – zo kies je een beheerder

Hoe kies je als VvE een goede beheerder? Zo! Stappenplan Als VvE bent u niet verplicht om het beheer uit te besteden. Maar vaak is het wel makkelijk en verstandig. Alleen al om de continuĂŻteit van de VvE te waarborgen.

Overstag? Dan is het zaak om een goede en betrouwbare VvE-beheerder te vinden. Waar moet je op letten en wat zijn de mogelijkheden? Appartement & Eigenaar zet ze voor u op een rijtje, leest u mee?

Met capabele en toegewijde leden is het prima mogelijk de VvE in eigen beheer te laten functioneren. Dit vraagt echter wel om een flinke dosis betrokkenheid en inzet van de leden. Uitbesteden is een optie. Maar wat zijn daar nu precies de voordelen van?

6

MAGAZINE DECEMBER 2014

VOORDEEL 1 Continuïteit waarborgen Als leden wegvallen, bijvoorbeeld door verhuizing of ziekte, kunnen problemen ontstaan. Wie neemt zijn of haar taken waar? Het valt vaak niet mee om geschikte mensen te vinden die bereid zijn om veel tijd en energie in de VvE te steken.

En dat is precies een van de redenen voor veel VvE’s om te kiezen voor een beheerder: het waarborgen van de continuïteit van de VvE. Door een beheerder in te schakelen is de VvE minder afhankelijk van haar leden.

VOORDEEL 2 Verstand van zaken Wanneer u een appartement koopt, wordt u automatisch lid van de VvE en heeft u als eigenaar en lid de nodige verantwoordelijkheden. Verstand van zaken en voldoende tijd zijn noodzakelijk om een VvE optimaal te laten functioneren. Door een beroep te doen op de expertise van de VvE-beheerder valt er soms een aardige last van de schouders van de VvE-leden. De beheerder kan de VvE ondersteunen, maar een beheerder kan de VvE ook alles uit handen nemen.

De boekhouding, het onderhoud, het (technische) beheer... alles! Het is maar net waar u als VvE voor kiest.

VOORDEEL 3 Scherpe tarieven Veel beheerders hebben overeenkomsten met diverse partijen waardoor ze prijstechnisch meer voor elkaar krijgen en scherpere tarieven hanteren. Waar u als VvE van profiteert.

Wat valt er uit te besteden?

Zoals gezegd kan een beheerder u alles uit handen nemen. Hieronder een overzicht.

2. De ledenadministatie De ledenadministratie kan voor een aardige uitdaging zorgen, al was het alleen al op het relationele vlak. Alle leden zijn immers ook buren en een goede buur is beter dan een verre vriend. Een administratief beheerder kan de ledenadministratie voor u voeren. Kerntaken zijn het berekenen en innen van de ledenbijdrage, het aanmaken en verzenden van facturen voor de zakelijke eigenaren, het opstellen en handhaven van de incassoprocedure, het verstrekken van overzichten van de ledenbijdrage en signaleren van achterstallige betalingen en het uitvoeren van de incassoprocedure. Met name dat laatste kan er voor zorgen dat u niet met uw buren door één deur kunt. Toch prettig dat een buitenstaander deze onaangename taak op zich wil nemen.

3. Bestuursbeheer Vergaderen, vergaderen en nog eens vergaderen, soms lijkt het wel alsof een bestuurder van de VvE met niets anders bezig is. Wat zou het fijn zijn als u dit kon uitbesteden. Nou dat kan! Ook voor het bestuursbeheer kunt u een externe partij inschakelen. Zo heeft u geen omkijken meer naar het organiseren en of bijwonen van de bestuurs- en jaarvergadering (let op, hier is meestal een limiet aan gekoppeld van een aantal uren). Ook de agenda van de Algemene Leden Vergadering wordt opgesteld, stemmingen worden voorbereid en de vergaderstukken en andere noodzakelijke documentatie wordt tegelijk met de vergaderuitnodiging verzonden. Bij een stemming bepaalt de bestuursbeheerder ook het minimale aantal personen dat aanwezig dient te zijn bij de stemming. En het feit dat de beheerder de conceptnotulen, besluitlijst en actiepunten naar de leden zendt, geeft al weer aardig wat tijdsbesparing in uw eigen planning.

4. Technisch onderhoud Bij het technische beheer van een appartementencomplex komt nogal wat kijken. Allereerst is daar het Meer Jaren Onderhouds Plan (MJOP). Hoe ziet het onderhoud er op korte termijn uit en wat zijn de lange termijnplannen? Wie be-

handelt eventuele klachten van leden en wie handelt schadeaangelegenheden af?

Voor al deze zaken kunt u een beheerder inschakelen. Behalve bovengenoemde zaken onderhoudt deze ook het contact met bedrijven in het kader van periodiek onderhoud en regelt hij de aanvragen en het beoordelen van plannen en offertes met betrekking tot het uitvoeren van diverse onderhoudszaken aan het appartementencomplex. Desgewenst kan de technisch beheerder ook toezien op de juiste uitvoering van de werkzaamheden tijdens het onderhoud en alle zaken hieromtrent afhandelen. Overigens vallen ook de schoonmaakwerkzaamheden en de groenvoorziening onder de taken van een technisch beheerder. Tenzij u dit in eigen beheer wenst uit te voeren uiteraard.

5. Juridisch VvE beheer Het juridische beheer van een VvE is toch wel een vak apart. Voor een juridisch beheerder heeft de Akte van Splitsing en het bijbehorende modelreglement geen geheimen. Daarnaast moet deze ook uit de voeten kunnen met relevante wetteksten en regelgeving uit het burgerlijk wetboek. Ook met betrekking tot het afsluiten van verzekeringen is enige juridische kennis vereist, een VvE-beheerder die bijvoorbeeld niet begrijpt wat het nut is van de appartementsclausule in de verzekeringspolis en deze verzuimt te laten opnemen kan flink wat schade veroorzaken bij de individuele eigenaars.

Handig overzicht Voor een compleet overzicht van de mogelijkheden op het gebied van zowel administratief als technisch beheer verwijzen we u graag door naar onze website: www.appartementeneigenaar.nl/vve/beheer.

TIP: Bij veel VvEbeheerders is het mogelijk afspraken te maken over de verdeling van de taken, waarbij diverse commissies samenwerken met de beheerder MAGAZINE DECEMBER 2014

▲

1. De financiële administratie De financiële administratie, sommige mensen worden al moedeloos van hun eigen huishoudelijke administratie, laat staan wanneer je de financiën van een VvE moet beheren. Fijn dat je hiervoor een beroep op een professionele beheerder kunt doen. Wanneer u besluit de financiële administratie uit handen te geven, heeft u geen omkijken meer naar het opstellen van de jaarstukken, balans en exploitatierekening, om maar wat te noemen. De financiële beheerder beoordeelt tevens de ontvangen facturen, verricht de betalingen (na fiattering

vanuit het bestuur), stelt de begroting op en signaleert en rapporteert begrotingsoverschrijdingen. Ook de opgave reservefonds per eigenaar ten behoeve van de belastingdienst wordt verzorgd door de financieel beheerder.

7

Bij Mulder Vastgoed Management weten we wat er leeft. Dat kunnen we na bijna 25 jaar met een gerust hart zeggen.

Wij houden ons bezig met het aankopen, verkopen, taxeren, verhuren en beheren van onroerend goed.

Tevens zijn wij ook thuis in VvE-management, waarbij gedacht moet worden aan het zorgvuldig voeren van financieel, administratief en technisch beheer van zeer veel kleine verenigingen, maar ook van gecompliceerde verenigingen met parkeergarages en winkelcentra.

Professioneel en betrouwbaar vastgoedbeheer Professionele begeleiding Een persoonlijk aanspreekpunt Deskundige dienstverlening op maat Documenten 24/7 online beschikbaar Optimaal VvE beheer zonder zorgen

Meer informatie? Ga naar www.vvenederland.nl

Veelzijdig

vb&t vve diensten is een grote speler in het zuiden en oosten van Nederland. Dankzij onze brede ervaring weten wij als geen ander wat er speelt binnen Verenigingen van Eigenaars.

Als onderdeel van de vb&t groep bieden wij naast vve diensten ook vastgoed management, bouw management, facilitair management en makelaardij aan. U kunt het dagelijks beheer daarom met een gerust hart aan ons overlaten.

Wij voeren niet alleen uit, wij spelen ook proactief in op te verwachten ontwikkelingen. Dat doen wij met een team van enthousiaste accountmanagers (vve managers), vakkundige technisch adviseurs en nauwgezette financieel medewerkers. Uiteraard in samenwerking met u als eigenaar en lokale servicepartijen. Wilt u ons beter leren kennen, neem dan contact met ons op.

T: 040 - 269 69 92 E: vve@vbtgroep.nl www.vbtgroep.nl

Eindhoven

Enschede

VASTGOEDMANAGEMENT BOUWMANAGEMENT Helmond

Maastricht

VVE DIENSTEN FACILITAIR MANAGEMENT

‘s-Hertogenbosch

Breda

Winterswijk

vb&t groep

in vastgoed en huisvesting

VvE – zo kies je een beheerder den, of onderdelen? Maar ook de omvang van de VvE (en dus de administratie) en/ of de staat van het complex zijn factoren die meespelen bij de uiteindelijke kosten van een VvE-beheerder.

Welke termijnen hanteert de beheerder met betrekking tot de contractduur en het opzeggen van het contract? Valt hierover te onderhandelen en zijn er tussentijdse wijzigingen mogelijk zonder dat hier extra kosten aan verbonden zijn?

Wordt er een proefperiode genoemd en is er ruimte om te evalueren?

Manders Totaal

Wat willen we als VvE? Voor u op zoek gaat is het van belang te inventariseren wat de wensen vanuit de VvE zijn. Wat wil de VvE precies uitbesteden? Gaat het om het volledige beheer, of onderdelen van het beheer zoals bijvoorbeeld de administratie of juist het onderhoud? Welke beheerder past het beste bij uw wensen en wat zijn de keuzecriteria? Aan de hand van het volgende stappenplan helpen we u op weg bij het kiezen van een VvE-beheerder.

1 Onderzoek de wensen vanuit de VvE Waar is behoefte aan, welke taken wenst men uit te besteden, de technische, de administratieve of het totale beheer?

Voor u op zoek gaat naar een beheerder, is het slim om eerst goed na te denken over uw wensen en op basis daarvan een verlanglijst samen te stellen. Wanneer u het totale beheer wilt uitbesteden is het belangrijk om te weten dat veel administratiebedrijven geen kennis hebben van bouwtechnische en juridische zaken en omgekeerd. Daar staat weer tegenover dat grotere beheerders wellicht wat minder goed inspelen op individuele wensen.

Een voordeel is echter wel dat bij deze beheerders u als VvE minder risico loopt in het geval van ziekte of faillissement.

De ene beheerder biedt maatwerk, de ander richt zich wat meer op de massa.

Vaak is het prijskaartje daar ook naar.

3 Beperk de selectie Leg alle informatie naast elkaar en bepaal vervolgens bij welke vijf beheerders het meest tot de verbeelding spreken.

4 Offertes aanvragen Vraag offertes aan bij de geselecteerde beheerders. Geef in uw aanvraag duidelijk aan wat de wensen en verwachtingen van de beheerder zijn. Krijgt u een vast contactpersoon? En hoe zit het bijvoorbeeld met de bereikbaarheid van de beheerder, dit is met name belangrijk voor het technische beheer en onderhoud. Wordt er gewerkt met een online boekhoudpakket enzovoorts.

5 Beoordeel de offertes De verleiding is om als eerste naar de prijs te kijken, niet doen! Richt u op het totaalplaatje. Hoe snel reageerde de beheerder op uw aanvraag? Is de offerte een standaard document, of is de beheerder specifiek ingegaan op de wensen en vragen vanuit uw VvE? Wat heeft de beheerder te bieden, wat is wel inbegrepen en wat niet? En ook niet geheel onbelangrijk, wat is de toon van de offerte en welk gevoel heeft u erbij? Het kostenplaatje is mede afhankelijk van de wensen van de VvE. Wilt u het volledige beheer uitbeste-

7 Maak een afspraak De volgende stap is het maken van een afspraak met de overgebleven beheerders. Nodig hiervoor ook een aantal bestuursleden van de VvE uit om uiteindelijk een zo objectief mogelijk beeld te creëren. Een punt van aandacht hierbij is of de beheerder bereid is naar u toe te komen en het geen punt vindt om eventueel in de avonduren langs te komen.

Dit geeft al een goede indruk over de servicegerichtheid van de beheerder.

8 Bespreek al uw wensen en vragen Bespreek tijdens deze afspraak de offerte, de vragen naar aanleiding van de offerte en uw wensen en verwachtingen. In het geval van administratief beheer is het belangrijk om te weten of de beheerder een bankrekening op naam van de VvE opent en met welk boekhoudpakket de beheerder werkt. Heeft u continu inzicht in de administratie? In welke maand wordt de jaarrekening uiterlijk opgeleverd? In welke vorm en wanneer stelt de beheerder de administratie ter controle aan de kascommissie? Hoeveel uren is de beheerder - zonder extra kosten - beschikbaar voor het beantwoorden van vragen? Vraag ook met welke partijen de beheerder samenwerkt, zijn er afspra-

▲

2 Maak een selectie Selecteer aan de hand van alle wensen diverse beheerders uit de regio. Beheerders in uw eigen regio zullen vaak ook samenwerken met (onderhouds)bedrijven

binnen de regio. Dit scheelt aanzienlijk in aanrijtijd bij storingen en eventuele voorrijkosten. Vraag referenties op bij andere VvE’s! Bel bestuursleden en vraag naar hun ervaringen met de beheerder.

Bestudeer ook de websites van de beheerders voor een aardige eerste indruk van het bedrijf.

6 Selecteer Maak uit de ontvangen aanvragen wederom een selectie. Voor een goed vergelijk is het prettig om 3 beheerders over te houden. Vergelijk alle offertes en maak een overzicht van de plus en minpunten. Stel een vragenlijst op met punten die u met de beheerder wilt bespreken.

Bijvoorbeeld over welke activiteiten er niet binnen de afgesproken standaardvergoeding vallen en wat de vergoeding voor eventuele extra diensten zal zijn.

Kan er afgeweken worden van standaardpakketten en ingespeeld worden op de individuele wensen van de VvE?

MAGAZINE DECEMBER 2014

9

WIJ STAAN VOOR

ZORGELOOS WONEN

al bijna 30 jaar de vertrouwde partner van meer dan 350 vve’s in de randstad!

Meer weten?

Kijk op www.munnikvvebeheer.nl of bel 023 56 31 403

2014-005-019 WT_Munnik_Adv_90x130mm_FC.indd 1

Pilaster: fundament voor een zorgeloze VvE

17-11-14 16:06

Het in goede banen leiden van een Vereniging van Eigenaars (VvE) brengt veel werk met zich mee: van administratie en regelgeving tot financiën en onderhoudszaken. Het kost tijd, deskundigheid en betrokkenheid. En dat is niet altijd voor handen.

Pilaster VvE Beheer B.V. biedt de helpende hand als specialist in het opzetten of beheren van een Vereniging van Eigenaars.

Pilaster ondersteunt, geeft advies, neemt initiatief en handelt alledaagse zaken adequaat en zorgeloos voor u af.

Meer weten?

Meer weten over onze dienstverlening?

Neem dan vrijblijvend contact met ons op.

C. Domenie FICIM levert ondersteuning en advies op bestuurlijk gebied voor VvE’s, coöperaties en andere vormen van gemeenschappelijk eigendom.

Betaalbare dienstverlening op maat: • Vergadervoorzitter • Extern bestuurder • Begeleiding en coachen besturen • Ondersteuning bij selectie beheerder • Ondersteuning bij moeilijke besluiten Op basis van 25 jaar praktische ervaring.

Hertog Aalbrechtweg 30 1823 DL Alkmaar 072 - 527 66 19 www.pilaster.nl info@pilaster.nl

Voor een vrijblijvende aanbieding of een persoonlijke kennismaking bel 06 53 66 03 09 of mail info@ficim.nl

VvE Coach

VvE – zo kies je een beheerder ken met betrekking tot commissies die de beheerder ontvangt voor bemiddeling.

Zijn er met betrekking tot het onderhoud afspraken mogelijk omtrent vaste dagen en een vast team? Binnen hoeveel dagen reageert de beheerder op een storing?

Wat als er een klacht is, hoe wordt deze afgehandeld en binnen welke termijn?

En wat is de werkwijze bij achterstallige betalingen?

Tip Maak een checklist met selectiecriteria en voorzie deze van een puntensysteem (bijvoorbeeld 1-10). Laat de leden die aanwezig waren bij de gesprekken met de VvE-beheerders onafhankelijk deze lijst invullen, om tot een objectieve keuze te kunnen komen.

9 Maak een aanbeveling Wanneer alle gesprekken gevoerd en alle vragen beantwoord zijn bepalen de aanwezigen samen welke bestuurder het beste voldeed aan alle wensen. Vervolgens wordt er een aanbeveling opgesteld aan alle leden van de VvE. Bij een kleine VvE kunnen de leden eventueel via een elektronische handtekening hun akkoord geven. Echter vaak is het wenselijk een vergadering te organiseren aan de hand van de aanbeveling, daar de nieuwe beheerder unaniem gekozen moet worden.

Stuur behalve de aanbeveling ook de offertes mee bij de uitnodiging voor de vergadering.

10 Vergadering Bespreek tijdens de vergadering de belangrijke punten met betrekking tot het bepalen van de keuze met alle aanwezigen. Deel de bevindingen en plus en minpunten. Indien een beheerder diverse pakketten/opties heeft aangeboden is het van belang duidelijk aan te geven voor welk pakket of optie er is gekozen. Aan het einde van de vergadering dient er gestemd te worden. Om de beheerder aan te kunnen stellen is een meerderheid van de stemmen zoals omschreven in de splitsingsakte - vereist. Leden die niet bij de vergadering aanwezig kunnen zijn, dienen hun stemrecht over te dragen aan een ander lid. Dit wordt ook vermeld in de notulen. Deze worden na de vergadering naar alle eigenaren verzonden.

11 Afspraak nieuwe beheerder Maak een afspraak met de nieuwe beheerder om de contracten te ondertekenen. Lees voor het ondertekenen alles nogmaals goed door, zijn alle gemaakte afspraken correct in het contract opgenomen?

Tip Spreek een proefperiode af, zodat u zonder problemen kunt opzeggen indien de samenwerking niet bevalt.

12 De afronding Indien er al een beheerder was, dient het contract met deze beheerder opgezegd te worden. Dit kan middels een aangetekend schrijven vanuit het bestuur. Breng de andere beheerders – welke ook een offerte uitgebracht hebben – op de hoogte dat de keuze op een ander is gevallen. Dit is wel zo netjes.

Beknopt stappenplan 1 Onderzoek de wensen vanuit de VvE en selecteer beheerders uit de regio 2 Maak een selectie 3 Beperk de selectie 4 Vraag offertes aan 5 Beoordeel de offertes 6 Selecteer 3 beheerders 7 Maak een afspraak met de overgebleven beheerders 8 Bespreek al uw wensen, vragen en verwachtingen 9 Maak een aanbeveling 10 Nodig alle leden uit voor een vergadering om de beheerder te kiezen 11 Teken contract met de nieuwe beheerder 12 Zeg eventueel contract met huidige beheerder op en breng de beheerders die niet zijn gekozen op de hoogte dat de keuze op een ander is gevallen.

Dirk Zwager Groep

Certificaat Een aantal VvE-beheerders heeft een SKW-certificaat. Andere beheerders voldoen aan de gedragscode van de BVVB. Ondanks dat het natuurlijk heel goed is dat beheerders dit hebben is het geen garantie. Spijtig genoeg geven meer dan 80% van alle beheerders helemaal inzicht in hun werkwijze dmv een certificering of gedragscode.

Controleer en vraag dus heel specifiek om zelf een goed oordeel te kunnen maken. NB Appartement en Eigenaar kijkt nu samen met marktpartijen naar een transparant ssteem waar alle beheerders in vergeleken kunnen worden op voor de vve belangrijke punten.

Rendon

MAGAZINE DECEMBER 2014

11

Licht

Spelen met daglicht tijdens De Donkere December Dagen Natuurlijk, een lamp klik je zo aan. Toch is niets zo aangenaam dan zuiver daglicht dat je huis binnenkomt. De vraag is alleen hoe je daar zo optimaal mogelijk van profiteert tijdens deze donkere wintermaanden. Wij zochten het uit en dat leverde een heleboel handige tips en trucs op.

Licht speelt een belangrijke rol in ons leven, het zorgt onder andere voor de aansturing van allerlei processen in ons lichaam. Zo beïnvloedt het de aanmaak van vitamine D en de werking van het hart en de bloedvaten. Ook ons bioritme wordt mede bepaald door licht. Wanneer ’s morgens de zon opkomt bevat het daglicht meer blauw. Dit zorgt ervoor dat we cortisol aan gaan maken. Cortisol is een stresshormoon dat er voor zorgt dat we wakker worden. Zo tegen het einde van de dag daalt de hoeveelheid blauw in het licht en wordt het licht meer rood.

Dit geeft de hersenen het sein om meer melatonine aan te maken, waardoor we slaperig worden. Je zou zeggen: handig geregeld, maar tijdens donkere dagen lijken we daardoor af en toe in winterslaap te sukkelen. Ons energieniveau kan dan wel een oppepper gebruiken. Hoe? Door overdag regelmatig even naar buiten te gaan om echt daglicht op te snuiven en door het binnen lichter te maken. En dat begint met een goede basis. En een goede basis begint met een uitgebreide analyse van: 1) de lichtinval in uw appartement 2) uw ‘lichtritme’ 3) uw lichtwensen 1) Lichtinval Daglicht is de grootste en goedkoopste lichtbron waar we uit kunnen putten.

Overdag zorgt daglicht voor de verlichting binnenshuis. Doordat de zon draait, zal de lichtinval continu veranderen, een

12

MAGAZINE DECEMBER 2014

belangrijk gegeven om rekening mee te houden bij de inrichting. Bij het bepalen van de juiste plek voor de zithoek, de tv of die favoriete leesstoel is dat dus een factor van belang. Voor u gaat inrichten, is het slim om de lichtinval van een ruimte op meerdere momenten van de dag goed te analyseren. De uitkomst van dat onderzoek bepaalt voor een belangrijk deel uw inrichting. Maak van elke ruimte een plattegrond en geef aan wat de lichte en donkere hoeken zijn en hoe dat verandert in de loop van de dag. Houd daarbij ook rekening met de seizoenen, want een schaduwplek in de zomermaanden verandert ’s winters in een donkere hoek waar een groot deel van de dag een lamp brandt.

Tips voor meer lichtinval -- Grote accessoires en/of planten op de vensterbank belemmeren de lichtinval; -- Door op strategische plekken spiegels op te hangen, weerkaatst het licht. Donkere hoeken lijken daardoor lichter. Bijkomend voordeel: de ruimte lijkt groter; -- Donker meubilair absorbeert licht, lichte kleuren laten een ruimte juist zonniger lijken. Binnendeuren met glas laten het licht vrij door het appartement stromen; -- Lichte kleuren, met name wit, reflecteren het licht. Witte kozijnen, wanden en plafonds zullen de ruimte dan ook veel lichter doen lijken.

Oost west, thuis best Bij een kamer gericht op het noorden zal het daglicht een koele toon hebben. Is de woonkamer op het westen of zuiden georiënteerd, dan profiteert u van het warme en felle zonlicht. Een kamer op het oosten zorgt voor een goudkleurig en scherp ochtendlicht.

2) Uw lichtritme Als u eenmaal een duidelijk beeld hebt van de lichtinval, volgt de volgende fase: het inrichten. De stoel waar u het meest zit? Die komt voor het raam. De eettafel waar u ’s ochtends graag de krant leest?

Misschien kan die wel in de keuken waar ’s ochtends de zon lekker op staat.

Dat grote bankstel? Dat blokkeert het licht. Het staat mooier om het juist van ramen en muren af te plaatsen, waardoor u bovendien meer licht en een ruimtelijker effect creëert. Als u op deze manier te werk gaat vallen de meeste puzzelstukje vanzelf op de plek.

Vind u het niet erg om met het interieur te schuiven? Kijk dan eens of uw inrichting mee kan draaien met de zon, uw woongewoontes en uw beleving van de seizoenen. Wie in de wintermaanden graag zoveel mogelijk geniet van de zon, kan overwegen de zithoek bij het raam te plaatsen. Wordt het in de zomer te warm, dan schuift u de zithoek naar een koelere plek in de woonkamer.

Iemand van 70 heeft drie keer zoveel licht nodig als iemand van 20, om bijvoorbeeld de krant te kunnen lezen.

FotoXperience

En de eettafel dan? Die kan dan prima voor het raam. U zit er waarschijnlijk toch alleen als het weer wat minder is.

Op zonnige dagen leeft en eet u immers lekker buiten op uw terras.

3) Uw lichtwensen In een nieuwbouwappartement kunt u meebepalen waar u lichtpunten wenst.

Bij bestaande bouw ligt dat anders, omdat er al lichtpunten aanwezig zijn.

Juist dan is een goed lichtplan onmisbaar. Zo’n plan houdt rekening met de natuurlijke lichtinval, uw persoonlijke lichtritme en uw lichtwensen. Op basis van die drie factoren geeft een lichtplan uitkomst over waar welk licht gewenst is.

We onderscheiden daarbij drie soorten: a. algemene verlichting – de basis in elke woning b. sfeerlichting – voor de gezelligheid c. functioneel licht – om bij te lezen, werken, koken, etc Eerst bepaalt u de algemene verlichting. De plafondlampen die u aanklikt als u een kamer binnenkomt maken een belangrijk deel uit van de algemene verlichting. Die basisverlichting is bij voorkeur zo neutraal mogelijk, deze verlichting zorgt ervoor dat we veilig door het appartement lopen, zonder te struikelen. In principe heeft u aan algemene verlichting genoeg, maar gezellig is vaak anders. Schemerlampen, spotjes geven uw interieur net even wat extra sfeer en warmte. En dan hebben we het functionele licht. Dat klikt u aan als u er behoefte aan hebt en weer uit als u klaar bent. Lekker fel, vooral bedoeld voor klussen waarbij u even extra licht nodig hebt.

Plan de campagne Als blijkt dat het lichtplan niet overeenkomt met de reeds aanwezige lichtpunten kan een elektricien uitkomst bieden. Soms betreft het een eenvoudige aanpassing, maar het kan ook zijn dat er nieuwe contactdozen in het plafond of de wand gefreesd moeten worden. Slim om dat aan te pakken voor de verhuizing.

Dat scheelt een hoop troep en ongemak.

Wie liever niet een beroep doet op een elektricien en zonder al te veel gedoe toch licht in de duisternis wenst, zijn er gelukkig nog andere opties. Tegenwoordig zijn er prachtige armaturen verkrijgbaar die voor elke situatie de gewenste oplossing bieden. Stel u wilt de eettafel op een plek waar geen lichtpunt in het plafond voorhanden is, dan is een staande booglamp een fijne oplossing. Er zijn echter ook hanglampen die een afstand van maar liefst 1.70 meter kunnen over bruggen en er nog fraai uitzien ook! Door te werken met dimbare verlichting kan men eenvoudig schakelen tussen functioneel en sfeerlicht. Een lichtspecialist geeft u graag deskundig advies op maat.

Het effect van licht Een aantal jaren geleden werden de zogenaamde ‘moodlights’ een ware rage binnen het interieur. Bij deze lampen kan men kiezen uit een aantal verschillende kleuren licht, variërend van koel blauw, naar zonnig geel, tot mysterieus paars. Instant sfeermakers.

De kleur van licht heeft namelijk een grote invloed op ons gevoel en op de sfeer. Warme kleurtonen creëren een warme en gezellige sfeer. De ideale verlichting voor een avondje met vrienden of geliefde. Koel helder licht – het licht dat we vaak gebruiken om bij te lezen, te werken of te koken, is niet alleen efficiënt maar straalt ook rust uit.

Klik aan klik uit Eenvoudig vanuit de luie stoel het licht bedienen? Dan is het zogenaamde ‘klik aan klik uit’ systeem een uitkomst. Dit systeem bestaat uit zenders en ontvangers waarmee verlichting, maar ook bijvoorbeeld zonwering op afstand bediend kan worden. Aan, uit, de lichtsterkte regelen, het kan allemaal met een eenvoudige druk op de knop. Dit systeem is vrij eenvoudig om zelf aan te brengen.

KlikAanKlikUit

Met behulp van moderne (domoticia) systemen is het mogelijk het licht in de woning te bedienen met je smartphone of tablet. In een handomdraai de juiste lichtsterkte, zonder daarvoor op te staan.

MAGAZINE DECEMBER 2014

13

Aankoopmakelaar

Appartement kopen met aankoopmakelaar Waarom? Daarom!

Bij de aankoop van een appartement komt vaak net even wat meer kijken dan bij een ander huis. U krijgt te maken met zaken als gedeeld eigendom en met allerlei juridische aspecten. Zaken waar de meeste mensen geen weet van hebben, maar waar een aankoopmakelaar juist helemaal in thuis is.

14

MAGAZINE DECEMBER 2014

Als je je bij de aankoop van een nieuwe woning laat begeleiden door een eigen makelaar dan spreek je van een aankoopmakelaar. Laat je de verkoop van je woning door een makelaar uitvoeren, dan spreek je van een verkoopmakelaar.

Waar alle pluspunten in het verkooppraatje worden bejubeld, blijven de minpunten vaak ernstig onderbelicht.

Met behulp van een aankoopmakelaar komt de onderste steen boven en worden alle aspecten van uw droomappartement in het juiste daglicht geplaatst.

Wij onderzochten waar een aankoopmakelaar nou zoal op let. Hieronder zijn checklist. √ Is de VvE actief?

De VvE is wettelijk verplicht om een aantal zaken in een VvE actief te regelen. Zo moet er onder andere geld gereserveerd worden voor groot onderhoud en dient de VvE ingeschreven te zijn bij de Kamer van Koophandel.

√ Verzekeringen VvE Wellicht niet iets waar u aan denkt voor de koop van een appartement.

Toch is het belangrijk om te weten welke verzekeringen de VvE heeft afgesloten. Is er een gezamenlijke opstalverzekering? Dient u als eigenaar zelf ook nog zaken (extra) te verzekeren? Voor de meeste mensen is de wereld van de verzekeringen behoor-

Coöperatieve flatvereniging Heeft u interesse in een appartement in een gebouw uit de jaren ’50, ’60 of ’70, dan kunt u te maken krijgen met de coöperatieve flatvereniging. In dit geval is er geen splitsingsakte of ‘tekening’. De rechten en plichten van de eigenaren zijn terug te vinden in de statuten en het huishoudelijke reglement van de coöperatieve flatvereniging.

lijk onoverzichtelijk, de aankoopmakelaar zet dit keurig voor u op een rijtje. √ Staat van het gebouw Wat op het eerste gezicht een keurig onderhouden complex kan lijken, kan bij nadere inspectie heel anders uit de verf komen. De aankoopmakelaar kan op basis van zijn bevindingen adviseren een bouwkundige inspectie laten verrichten. Zo komt u later niet voor onaangename verrassingen te staan.

Een appartementencomplex met veel achterstallig onderhoud brengt namelijk hoge kosten met zich mee.

▲

√ Prettige woonomgeving?

Hoe gaan de bewoners met elkaar om?

Is de sfeer prettig? Wat speelt er zoal onderling? Van al dat soort dingen heeft een aankoopmakelaar een redelijk beeld, dankzij recente vergaderingsverslagen die hij bestudeert.

√ Splitsingsreglement, Splitsingsakte, Splitsingstekening Het Splitsingsreglement en de Splitsingsakte bevatten veel belangrijke informatie omtrent het gebouw, de omschrijving van de afzonderlijke appartementen, hoe groot ieders aandeel in het hele complex is. In de Splitsingsakte staat precies omschreven wat uiteindelijk eigendom wordt van de toekomstige koper. Aan de hand hiervan wordt ook de bijdrage aan de VvE vastgesteld. Bij deze akte hoort de splitsingstekening, hierop zijn de exacte grenzen tussen de verschillende appartementen aangegeven. Op de tekening is precies te zien wat het eigendom per appartement is, maar ook wat daarbij hoort. Een zolder of berging kan bijvoorbeeld niet mee gesplitst zijn. Handig om vooraf te weten.

Huislijn.nl

√ Financiën VvE Als eigenaar betaalt u maandelijks een vaste bijdrage aan de VvE. De aankoopmakelaar checkt hoe de VvE er financieel voorstaat. Is er voldoende reserve voor het onderhoud? Wat is de maandelijkse bijdrage? De aankoopmakelaar vraagt alle benodigde financiële stukken op en kan zo controleren of de VvE financieel gezond is.

Sinds 2005 is elke VvE verplicht een reservefonds aan te leggen en in stand te houden om zo te sparen voor groot onderhoud. Voor u als koper is het van groot belang om voor de koop te weten hoe het ervoor staat met dit fonds.

Tip bespreek met uw aankoopmakelaar wat u van hem/haar verwacht. Hoe meer taken hij u uit handen neemt, des te hoger zal de vergoeding zijn.

MAGAZINE DECEMBER 2014

15

Dat we zoveel konden besparen op liftonderhoud!

Meer grip op liftonderhoud.

Met een onafhankelijk liftadvies van Eurlicon.

Bel Eurlicon op (020) 494 27 40 en ervaar hoe uw VvE de kosten voor liftonderhoud kan reduceren.

Doe nu mee met de gezamenlijke aanbesteding 2015

www.eurlicon.nl

Het beheerkantoor voor Vereniging van Eigenaren

Het beheerkantoor voor Vereniging van Eigenaren JVL Administraties B.V. Hulswitweg 27A 2031 BG HAARLEM T: 023-55 13 513 F: 023-55 13 464 JVL Administraties B.V. E: info@jvl-administraties.nl Hulswitweg 27A www.jvl-administraties.nl

2031 BG HAARLEM T: 023-55 13 513 F: 023-55 13 464 E: info@jvl-administraties.nl www.jvl-administraties.nl

   

Aankoopmakelaar Tip in sommige gevallen kan het zijn dat u als koper te maken krijgt met een nieuwe splitsing. Dit is vaak het geval bij nieuwbouwappartementen, maar kan ook voorkomen wanneer een appartement in een bestaand pand nog moet worden gesplitst. In dat geval kunt u nog onderhandelen over de voorwaarden.

Uw aankoopmakelaar kan u hierbij adviseren. Wijzigingen na bepaling van het splitsingsreglement kunnen pas doorgevoerd worden indien de andere eigenaren ermee instemmen.

√ Onderhoudsplan Hoe zit het met onderhoud? Welke maatregelen zijn er genomen, wat is het onderhoudsplan op lange termijn en welke financiële middelen zijn beschikbaar voor het onderhoud? Een goede VvE heeft deze zaken tot in de puntjes geregeld en op orde.

√ Aanschrijving De aankoopmakelaar controleert of er geen aanschrijving geldt voor het gebouw of appartement dat u wilt kopen. Een aanschrijving wil zeggen dat de gemeente de VvE en de eigenaren kan verplichten bepaald onderhoud uit te voeren. √ Energielabel Het energielabel geeft duidelijkheid over de energiezuinigheid van het gebouw. Daarnaast geeft het inzicht in maatregelen die energie besparen. Wanneer het complex een laag energielabel heeft, kunt u er al vast rekening mee houden dat er renovatieplannen zijn, dit zou weer terug te vinden moeten zijn in het Meer Jaren OnderhoudsPlan (MJOP). √ Schulden vorige eigenaar Indien de vorige eigenaar schulden heeft aan de VvE en deze schulden niet op de vorige eigenaar verhaald kunnen worden, bent u als nieuwe koper aansprakelijk!

Duurzaam van goot tot nok

√ Huishoudelijk regelement Hoewel een Huishoudelijk Reglement niet verplicht is, is het wel handig om te weten of een dergelijk reglement aanwezig is en zo ja, wat er in staat.

Meestal zijn in dit reglement zaken opgenomen met betrekking tot geluidsoverlast, gebruik van de gemeenschappelijke ruimten en huisdieren. √ Waarde van het appartement De aankoopmakelaar kan – wanneer hij alle gegevens bestudeerd heeft – advies verstrekken met betrekking tot de waarde van het appartement en voor u gaan onderhandelen.

Kijk voor een actueel overzicht van het koop en huur appartementen aanbod op de site van Appartement & Eigenaar

gebouwenbeheer • begeleiden aanbesteding • controle uitgevoerd onderhoud • opstellen van een MeerJaren calculatie OnderhoudsPlanning (MJOP) • energie en contractbeheer • digitaliseren documenten

bBezoekadres o u w b: Scheiweg 26, 5421 XL Gemert ewust Postadres : Heijtsveld 123, 5421 GZ Gemert T : 085-2738010 M : 0651-500370 E : Gebouwenbeheer@PerfectBouwbegeleiding.nl I : www.perfectbouwbegeleiding.nl

de veelzijdigheid van gebouwenbeheer

Help haar met protheses en revalidatie op lilianefonds.nl

Voor al uw platte en hellende daken www.daktechniekholland.nl info@daktechniekholland.nl

0184 499 266 Hardinxveld-Giessendam

MAGAZINE DECEMBER 2014

17

Klimaat Velux

We hoeven geen Al Gore te heten om te snappen hoe

Frisse lucht Tips voor een comfortabel (en vooral gezond!) binnenklimaat Het is weer de tijd van de gezelligheid binnenshuis. De dagen zijn korter, buiten is het kouder, dus maken we het binnen zo comfortabel mogelijk.

Kaarslicht verspreidt warmte en in sommige gevallen een fijne geur en de verwarming brandt weer volop.

18

MAGAZINE DECEMBER 2014

Nu we vrijwel alle dagen binnenshuis doorbrengen is het belangrijk om het binnenklimaat aangenaam en gezond te houden. Een goede ventilatie is dan ook gewenst. Maar hoe werkt dat nou precies, dat ventileren en wat zijn de mogelijkheden?

belangrijk ons klimaat is.

Maar het binnenklimaat?

Daar staan we nauwelijks bij stil. En dat is gek, want juist in huis valt veel te verbeteren. Hoe? Zo!

Als richtlijn geldt dat er per persoon minimaal 25 m3 lucht per uur ververst moet worden.

Voorwaarde hierbij is dat er geen bijzondere vervuilingsbronnen (bijvoorbeeld sigarettenrook) zijn.

ENERGIEVOORDEEL: droge lucht warmt sneller op Wat is de beste manier om het binnenklimaat gezond te houden?

Belangrijk is dat de lucht binnenshuis doorlopend ververst wordt, 24 uur per dag, alle dagen van het jaar. Om dit te bereiken, is een goede ventilatie noodzakelijk. Ventileren zorgt ervoor dat frisse lucht wordt aangevoerd en vervuilde lucht wordt afgevoerd. Overigens is ventileren níet hetzelfde als luchten!

Wat is het verschil tussen ventileren en luchten?

Bij luchten worden er één of meerdere ramen en deuren tegen elkaar opengezet, waardoor alle lucht in de ruimte in één keer ververst wordt. Vaak wordt de thermostaat uitgezet, omdat anders de verwarming aanslaat. Bij luchten wordt de lucht snel verfrist, het effect is echter ook snel weg. Bij ventileren daarentegen is de verversing meer geleidelijk en continu, bovendien heeft ventileren nauwelijks invloed op de temperatuur in de woning.

Hoe zit het met de stookkosten?

In elk appartement is vocht aanwezig, dit wordt veroorzaakt door koken, wassen, douchen en baden, planten, eventuele huisdieren maar ook door transpiratie en uitademen. Gemiddeld wordt er zo’n 10 liter waterdamp per dag geproduceerd. Huisstofmijt en schimmels gedijen uitstekend bij vocht. Een gezonde frisse lucht voorkomt gezondheidsproblemen, ventileren is daarom belangrijk voor een optimaal binnenklimaat.

Ventileren leidt niet tot hogere stookkosten. In tegendeel, in een goed geventileerd huis is de lucht relatief droog. Droge lucht warmt sneller op dan vochtige lucht. Met een hygrometer kunt u de luchtvochtigheid in huis meten. Tussen de 40 en 60 is ideaal.

De lucht die we inademen bestaat uit: 78% stikstof 20% zuurstof 1% edelgassen 0,03% koolstofdioxide 0,97% water

Wat wordt verstaan onder natuurlijke ventilatie?

Er zijn twee soorten van ventileren: natuurlijk en mechanisch. Bij natuurlijke ventilatie wordt de lucht ververst middels de diverse ventilatieroosters in het appartement. Belangrijk is dat deze roosters altijd open staan. In oudere appartementen waar ventilatieroosters ontbreken zijn vaak zogenaamde klepraampjes aangebracht. Door deze ramen altijd op een kiertje te laten staan bereikt u hetzelfde effect als bij de roosters. Belangrijk is dat de lucht in huis kan doorstromen, elke binnendeur moet minstens 1,5 cm ruimte onder de deur hebben.

Welke soorten mechanische ventilatie zijn er?

Mechanische ventilatie is onder te verdelen in een aantal soorten. Het meest bekend is de mechanische ventilatie waarbij de lucht met behulp van een elektrische ventilator uit de woning gezogen wordt. De ventilatie-unit bevindt zich meestal in dezelfde ruimte als de cv-ketel en zuigt de lucht weg uit de woning. Deze lucht verdwijnt via afzuigventielen onder andere in de muur. Met behulp van een schakelaar (meestal in keuken en/of badkamer) kan de hoeveelheid lucht die afgevoerd wordt geregeld worden. Dit systeem staat altijd aan. De toevoer van frisse lucht gaat via ventilatieroosters.

Een ander systeem is de vraag-gestuurde mechanische afvoer. De woning is dan uitgerust met vocht- en/of CO2-sensoren die de luchtkwaliteit meten. Middels een elektronische aansturing wordt bepaald hoeveel lucht er afgevoerd moet worden en gaan de elektronisch bediende roosters automatisch verder of minder ver open.

Nog een mechanische optie is de lokale balansventilatie. In de buitenmuur wordt een aparte ventilatie-unit aangebracht die de aan- en afvoer van de lucht in de woning regelt. Deze units zijn te installeren voor één of meerdere kamers.

Hoe zit het met het onderhoud?

Ventilatieroosters en afzuigventielen moeten regelmatig worden schoongemaakt, minimaal eens per jaar, liefst vaker.

Schüco

De woonhuisventilator en ventilatiekanalen bij de mechanische ventilatiesystemen moeten minimaal eens in de vier jaar door een specialist gereinigd worden. Vervuilde filters kunnen voor problemen zorgen omdat niet altijd duidelijk is wanneer deze vervangen moeten worden. Door een CO2-indicator in de woning aan te brengen krijgt de bewoner een seintje wanneer de ventilatie onvoldoende is.

Tip voorkom dat de open (klep)raampjes de woning inbraakgevoelig maken door deze uit te voorzien van speciale sloten en/of een veiligheidsstang.

Tips voor een aangename luchtkwaliteit -- Planten als Aloë Vera, Gerbera en Chrysanten helpen de lucht te reinigen.

-- Zet de verwarming ’s nachts niet te laag. De ideale huistemperatuur is 15 graden Celcius.

-- Zorg voor goede ventilatie rondom printers en kopieerapparaten.

-- Laat open geisers in keukens vervangen voor gesloten systemen.

-- Droog was zo veel mogelijk buiten, lukt dit niet, zorg dan voor voldoende ventilatie in de ruimte waar de was te drogen hangt.

MAGAZINE DECEMBER 2014

19

Duurzaam

Zij gingen voor duurzaam!

Soms horen wij van Appartement & Eigenaar verhalen die we graag delen, omdat ze inspireren, motiveren en je er iets van kunt leren. De duurzame renovatie van VvE Gouden Leeuw in Amsterdam is zo’n verhaal. Het complex, onder architectuur van Joop van Stigt, gebouwd in de jaren 70 was dringend toe aan een upgrade, een duurzame upgrade in dit geval.

20

MAGAZINE DECEMBER 2014

Jappe Dekker

Appartement & Eigenaar sprak met een aantal van de betrokkenen bij dit project.

We stellen ze even kort aan u voor.

De heer Hans van Riet - voorzitter van de vergaderingen, voorzitter van de Bewonersraad, lid van de energiecommissie en samen met een fijn team de groene motor achter het project.

De heer Jan Nijhof - lid bewonersraad, lid financiële commissie en energiecommissie en drijvende kracht achter de financiële uitwerking van het plan.

De heer Vincent Ramaekers - manager bij Pilaster VvE Beheer BV. De heer Jappe Dekker - technisch commercieel adviseur van Schipper Kozijnen.

Vincent Ramaekers: “Vanaf de bouw van dit complex is alles particulier bezit, er zijn zodoende 395 eigenaren. Bijzonder is dat alle woningen casco woningen zijn, hierdoor zijn ze flexibel indeelbaar.

Uniek voor de tijd waarin de torens gebouwd zijn. Er is sprake van een hoge mate van actieve participatie door een groep leden, mede hierdoor hebben de grootschalige veranderingen aan het complex kunnen plaatsvinden.”

De heer Van Riet vervolgt: “De eigenaren wonen over het algemeen met veel plezier in het complex, dat blijkt ook wel uit de grote groep die er al vanaf het begin woont. De eigenaren, nieuw en oud, vormen een gemêleerd gezelschap. Onze Bewonersraad bestaat uit vertegenwoordigers uit elke toren. Daarnaast hebben we een aantal commissies, zoals de financiële commissie, de architectonische commissie, een patiocommissie en een technische commissie die adviseren aan de ledenvergadering. Een aardige club mensen!”

Waarom heeft het zo lang geduurd voor er actie werd ondernomen?

Van Riet legt uit: “De VvE heeft een roerige geschiedenis achter de rug, het liep niet lekker met het toenmalige bestuur en beheerders. In 2009 zijn we in zee gegaan met Pilaster VvE Beheer BV en konden we met de actieve ledengroep eindelijk gaan werken aan plannen voor onderhoud en verduurzaming.

Daar stuitten we op een financiële uitdaging. De VvE had een goede reserve, echter deze was volledig gericht op het reguliere planmatige onderhoud.

Het was daarom niet mogelijk om de verduurzaming vanuit deze reserve te financieren.”

Vincent Ramaekers

Hans van Riet

En toen?

Van Riet vervolgt: “De financiële commissie onder leiding van Jan Nijhof stond voor een aardige uitdaging”. Jan Nijhof neemt het woord. “Tijdens de ledenvergadering heeft de VvE goedkeuring gegeven voor het uitwerken van plannen voor verduurzaming met als uitgangspunten zoveel mogelijk maandkostenneutraal, een hoge participatiegraad van de leden, een energiesprong naar label C, wellicht B en externe financiering.”

Hoe hebben jullie dat met de financiering opgepakt?

Nijhof: “We wilden het deelnemersniveau zo hoog mogelijk krijgen, maar gezien de financiële omstandigheden van onze bewoners was het niet te verwachten dat alle eigenaren zelf de financiering konden verzorgen. We hebben daarom diverse constructies opgezet en daarnaast een zogenaamde energiebespaarlening afgesloten met de gemeente Amsterdam. Echter de VvE wilde geen risico lopen met deze lening. Deze lening heeft een heel lage rente, maar tegelijk een korte looptijd van tien jaar. Hierdoor is het niet mogelijk om met de besparing de financieringslasten te dekken.”

▲

Wat vormde de aanzet tot de duurzame upgrade?

Van Riet: “Per jaar werd er voor zo’n 560.000 euro verstookt. De voorschotten voor de stookkosten liepen behoorlijk op en het was te verwachten dat de kosten hoog zouden blijven en zelfs zouden stijgen. Het comfortniveau paste niet meer bij het kostenniveau.

Bovendien hebben de bewoners onder andere voor deze appartementen gekozen vanwege de lage maandlasten. Dan zit je niet te wachten op extra kosten doordat er meer gestookt moet worden om de woning warm te houden.

Het pand is gebouwd in de jaren ze-

ventig, de spouw is gemiddeld 18 cm breed zonder vulling, er zijn grindbetonblokken gebruikt als buitenblad, de aluminiumkozijnen bevatten enkel glas met schuifdelen. Al met al kwamen we niet verder dan energielabel E/F. Er was al jaren sprake van het vervangen van de kozijnen, maar nu werd het toch echt tijd om spijkers met koppen te gaan slaan.”

Energiebespaarlening Wie wil investeren in het nemen van energiebesparende maatregelen aan de eigen woning kan sinds 21 januari 2014 een energiebespaarlening afsluiten.

Deze lening is alleen beschikbaar voor particuliere eigenaren van bestaande woningen en heeft een looptijd van 7 of 10 jaar, afhankelijk van de hoogte van de lening. De rente staat gedurende de looptijd vast.

Kijk voor meer informatie op www.rijksoverheid.nl en www.ikinvesteerslim.nl.

MAGAZINE DECEMBER 2014

21

pluimers isolatie maakt ook uw complex duurzaam Waar u ook voor kiest; Pluimers ontzorgt, adviseert, begeleidt en voert uit: Spouw- vloer- en dakisolatie - impregneren - isolatieglas EPA advies - dakrenovatie - advies zonnepanelen en ketels

Onafhankelijke en professionele begeleiding voor de VvE bij energiebesparing

Isolatiebedrijf Pluimers B.V. - Postbus 66 7460 AB Rijssen 0548 51 62 25 - info@pluimers.nl - www.pluimers.nl

ONTZORGEN VAN VVE’S IS ONZE KRACHT IN RENOVATIE EN ONDERHOUD Renovatie • Kozijnen en schuifpuien in duurzaam kunststof of aluminium.

• Diverse oplossingen voor het vervangen van stalen en / of houten kozijnen.

Service & Onderhoud • Jarenlange ervaring in alle merken kozijnen en schuifpuien.

• Herstel brand- en inbraakschade.

• Reconditionering van gebouwen.

Begeleiding in gehele traject • Advisering en uitvoering afgestemd op uw wensen.

• Ondersteuning tijdens bewoners bijeenkomsten.

• Bemonstering met proefmodellen en proefwoning.

• Eigen contactpersoon voor bewoners.

www.schipperkozijnen.nl

www.segon.nl

·

info@segon.nl

·

088 - 0900 000

De Verbinding BV Osloweg 31-35 9723 BG Groningen Tel : 050 – 311 00 00 Email : info@deverbindingbv.nl Website: www.deverbindingbv.nl Telefoon Toine van Bijsterveldt 06 2396 2006

Een unicum in Nederland Op 1 juni 2007 is De Verbinding BV van start gegaan. Het is een bedrijf waar, op een enkele uitzondering na, alleen maar dove mensen werken. De Verbinding BV produceert hoogwaardige en duurzame kozijnen, schuifpuien en dakkapellen.

Initiatiefnemer en oprichter is de heer Van Bijsterveldt. Door de handicap van zijn zoon is hij zich gaan verdiepen in de persoonlijke en maatschappelijke gevolgen van doofheid. Zo leert hij dat meer dan de helft van de dove mensen in Nederland werkloos is. Hij wil iets aan deze situatie veranderen en start De Verbinding BV om dove mensen werk en een toekomstperspectief te bieden.

Inmiddels heeft De Verbinding BV diverse onderscheidingen in ontvangst genomen: 1. de Hart-Hoofd Prijs van de Triodos Bank (2012) 2. het hoogste niveau op de Prestatieladder Socialer Ondernemen (2012) 3. genomineerd voor de Business Walk Of Fame van de Lucille Werner Foundation (2014)

Harry Meijs aan tilapparaat met schuifpui

is op 17 april van dit jaar in de ledenvergadering aan het duurzame renovatieplan toestemming verleend. Rond 1 januari 2015 moet alles gereed zijn.

De inzet van de leden was in dit geval onmisbaar. Zij organiseerden informatiebijeenkomsten, kozijnenmarkten en maakten op grond van hun bevindingen heldere verslagen voor alle bewoners. Er is zelfs een volledig rekenmodel opgezet waarmee eigenaren zelf kunnen uitrekenen wat de besparing voor de eigen woning is op basis van de eigen financiële keuzes. Alle informatie van de externe adviseurs is in dit rekenmodel meegenomen!”

In hoeverre waren de bewoners bij alles betrokken?

Ramaekers: “Na veel voorbereidend werk door externe partijen en Pilaster, maar vooral door de inzet van leden,

Nijhof: “Als we het over moesten doen, dan zouden we nog meer inspanning leveren in het delen van informatie.

Het spannende bij dit project was in de eerste plaats de financiering. Niet de

techniek. Omdat we nieuwe wegen moesten inslaan, heeft het zoeken naar een financiële oplossing veel tijd gekost. Toen dat eindelijk rond was, moesten we flink doorpakken omdat de belangrijke btw-korting op arbeid nog maar voor beperkte tijd gegarandeerd was. Daardoor was op het einde te weinig tijd om de technische details en keuzes goed uit te werken en te communiceren. Toen het werk was begonnen, werd de btw-verlaging alsnog verlengd.”

▲

Hoe hebben jullie dat opgelost met die Energielening?

Nijhof legt uit: “De eigenaren die wilden meedoen en gebruik wilden maken van de lening hebben uiteindelijk zelf een lening afgesloten met Kredietbank Nederland. Deze partij garandeert de afbetaling van de Energielening.

Bovendien past Kredietbank Nederland als stichting goed bij de keuzes die wij wilden maken. De eigenaren hadden zo de keuze tussen een 10- of 20-jaars lening. Met 20 jaar is het verhaal vrijwel kosten neutraal. Best een lastige constructie, maar hij werkt uitstekend.

Uiteraard is dit ook juridisch getoetst.”

MAGAZINE DECEMBER 2014

23

Jaap Hendrix

24

MAGAZINE DECEMBER 2014

Wat is er zoal aangepast tijdens de renovatie?

Ramaekers: “De belangrijkste punten van de verduurzaming zijn de volledige spouwmuurisolatie; volgens de rapportages moet dit leiden tot een reductie van 25% op de variabele stookkosten.

Het effect is nu al merkbaar. Het is gemiddeld 2 tot 3 graden warmer in de woning, er hoeft dus minder hard gestookt te worden. We zijn nu bezig om de dakvervanging en -isolatie van alle tien de torens voor elkaar te krijgen en ondertussen worden ook de kozijnen door Schipper Kozijnen vervangen en voorzien van HR++ glas bij 160 eigenaren. De eigenaren waar dit al afgerond is merkten al direct een enorme verbetering op gebied van comfort.”

Nijhof vult aan: “Dat dit isolatieproject is aangepakt, heeft geleid tot drukbezochte ledenvergaderingen en toegenomen betrokkenheid, maar ook mensen die weer trots zijn op hun woning. Diverse bewoners hebben gelijk maar de keuken vervangen of andere vloerbedekking genomen. Heel wat bewoners toonden belangstelling voor nieuwe radiatoren en ook daar is een collectief inkoopprogramma voor opgezet. Waarmee overigens ook weer besparing bereikt wordt.”

Wat was de rol van Schipper Kozijnen tijdens de renovatie Jappe Dekker: “De manier waarop de gehele kozijn vervanging is aangepakt, is voor zowel Pilaster als Schipper Kozijnen uniek. In goede samenspraak met Pilaster hebben wij voor de bewoners prijzen per woningtype en kozijnmerk gemaakt. Zodoende was het voor de bewoners goed inzichtelijk wat de eventuele kosten van de kozijnvervanging zouden zijn. Vervolgens hebben wij eerst een proefwoning uitgevoerd. Het voordeel hiervan is om eventuele knelpunten in beeld te krijgen en zodoende nog wijzigingen door te kunnen voeren voor de gehele vervanging. De proefwoning gold tevens als referentie voor de verbeterde isolatie en wooncomfort en gaf een goede indruk van het eindresultaat.

Om vervolgens alle bewoners duidelijk te informeren hebben wij de offerte aangevuld met een visualisatie van de kozijnen en zijn er meerdere kozijnmarkten georganiseerd met voorbeelden van de nieuwe kozijnen. Bewoners konden hier vragen stellen, uitrekenen

wat de kozijnrenovatie exact zou gaan kosten en zich inschrijving voor de kozijnrenovatie. Na de inschrijven zijn wij persoonlijk bij alle aangemelde bewoners langs geweest voor de warme opname. Tijdens deze opnamen werden de kozijnen ingemeten, konden de bewoners de schuifrichting bepalen en kon er aanvullend worden gekozen voor binnenzonwering en horren. Voor de montage hebben wij nog een werkomschrijving met foto’s verstuurd om de bewoners extra te informeren over de exacte gang van zaken.

Het complex is onder architectuur gebouwd, was de architect ook betrokken bij deze duurzame upgrade?

Ramaekers: “Jazeker! Een commissie – Checkpoint Joop, vernoemd naar de architect - heeft nauwkeurig toezicht gehouden en alle aanpassingen getoetst aan de oorspronkelijke architectonische uitgangspunten. De nieuwe kozijnen zijn ontworpen door de zoon van de architect, de architect zelf is helaas in 2011 overleden. Overigens zit er nog wel een bijzonder verhaal aan de kozijnen. Deze zijn in opdracht van Schipper Kozijnen geheel vervaardigd door De Verbinding BV. In dit bedrijf werken uitsluitend dove vakmensen, mensen voor wie het, ondanks hun vakbekwaamheid en kennis, moeilijk is een baan te vinden in het reguliere bedrijfsleven. Door samen te werken met De Verbinding BV heeft VvE Gouden Leeuw nog meer invulling gegeven aan de duurzame upgrade van het complex.”

Social enterprise De Verbinding BV is een social enterprise: niet de winstmaximalisatie staat voorop maar het aantal arbeidsplaatsen en daarmee het welzijn en de toekomstkansen van de werknemers: de dove vakmensen.

Een goed voorbeeld van een commercieel bedrijf met een maatschappelijke missie!

MAGAZINE DECEMBER 2014

25

aan- en opbouw

opstalverzekering volmacht

appartementsrecht ontbinding

gebreken

overtreding

recreatiepark

splitsingsakte reglement

ontruiming

De keuze voor een goede juridische adviseur kan voor leden van VvE’s een lastige klus zijn. Als enige kantoor in Nederland zijn al onze advocaten en juristen gespecialiseerd in het appartementsrecht. Rijssenbeek Advocaten is dan ook dé expert op dit gebied.

Ons kantoor is nu al meer dan 25 jaar de huisadvocaat voor onder meer VvE’s, bestuurders en beheerders. Inmiddels maken meer dan 3.500 VvE’s gebruik van onze kennis, praktische adviezen, snelheid en korte lijnen.

Ons kantoor biedt daarvoor een aantrekkelijk abonnement aan.

Met ons juridische abonnement (OJD) bieden wij continue kwalitatief hoge juridische adviezen, ondersteuning, bijstand en actuele informatie op het gebied van het appartementsrecht. Dit vanaf € 175,- incl. BTW per jaar.

Rijssenbeek Advocaten: de beste keuze voor VvE’s.

Rijssenbeek Advocaten Postbus 1219 | 6801 BE Arnhem | ojd@rijssenbeek.nl

www.rijssenbeek.nl

Postbus 1219 | 6801 BE Arnhem | Velperweg 35-1 | 6824 BE Arnhem | T 026 443 42 49 | F 026 445 90 54 | info@rijssenbeek.nl

VAN ONDERHOUD TOT BEHOUD VAN PLATTE EN HELLENDE DAKEN VOORDELEN DURE REPARATIE GEEN KOSTEN MEER Verstopte afvoer door vuil en slib

SERVICEVERLENING BIJ CALAMITEITEN/

LEKKAGEMELDINGEN

Vuil en mos op het dak

GARANTIE/CONTROLE OP WATERDICHTHEID VERZEKERINGEN

(achterstallig onderhoud kan leiden tot vermindering van schade-uitkering)

Verstopte afvoer en water op het dak

LEVENSDUURVERLENGING

(het is bewezen dat met gedegen onderhoud de levensduur van uw dak aanzienlijk wordt verlengd)

HET DAK ALS PROFIT CENTRE Een dak is niet slechts een overkapping. Innovatieve technieken en materialen maken van het moderne dak een profit centre, met naast financiële winst ook grote voordelen voor het milieu en het klimaat.

Patina is specialist in moderne, duurzame dakoplossingen.

Of het nu om platte of hellende daken, duurzame energie, valbeveiliging of beheer gaat.

Wij vertellen u graag wat de mogelijkheden zijn in uw specifieke situatie.

Verstopte goot door vuil

Vuil en mos op het dak en door blad en slib verstopte goot

WWW.DAKTECHNIEKHOLLAND.NL TEL. 0184 - 499 266

www.patina.nl

ict

Gemak en veiligheid ineen

IHK

Bij appartementencomplexen is het een komen en gaan van bewoners, bezoek, onderhoudsmensen, postbezorgers, pakketbezorgers enzovoorts. Dankzij diverse ICT-systemen en domotica oplossingen weet u precies wie er voor de deur staat en voor wie u de deur opent. Wel zo veilig!

Veiligheid is een basisbehoefte waar we niet zonder kunnen, de veiligheid in en om ons huis is dan ook enorm belangrijk. Bij een appartementencomplex hebben de bewoners ook te maken met een stukje collectieve veiligheid. Zo kan het willekeurig openen van de deur voor onbekenden die aanbellen vervelende gevolgen hebben voor andere bewoners.

Als de bel gaat dan‌ Het klinkt zo logisch, de bel gaat en u doet open. Maar veilig is het niet, want wie staat er voor de deur? Het lukt ongenode gasten nog altijd om binnen te komen simpelweg door aan te bellen.

Belangrijk dus om te weten voor wie u de deur opent.

Met behulp van intercomsystemen

kunt u in ieder geval vragen wie er voor de deur staat. Nog veiliger zijn de video-intercomsystemen, waarbij u ook zĂ­et met wie u te maken heeft. Veel bellentableaus worden tegenwoordig voorzien van een video-installatie.

Helemaal van deze tijd zijn de systemen die verbinding maken met uw smartphone of tablet. U hoeft niet

MAGAZINE DECMBER 2014

27

Kennis maken met specialisten op het gebied van appartementsrecht, bouwrecht en huurrecht?

Neem contact op met mr. Kim Kroon of kijk op www.vantill.nl

telefoon +31(0)20 470 01 77 k.kroon@vantill.nl

ict eens meer op te staan om te kijken wie er voor de deur staat. Een bijkomend voordeel van dergelijke systemen is dat het niet nodig is om nieuwe bedrading aan laten leggen, het systeem werkt via het mobiele netwerk.

Hangjongeren Entrees van appartementencomplexen hebben soms een enorme aantrekkingskracht op hangjongeren. Dit kan voor de nodige overlast zorgen, denk hierbij aan rommel, graffiti en vernielingen. Bovendien geeft het bewoners vaak een onveilig gevoel als ze langs zo’n groep naar binnen of naar buiten moeten. Buitenverlichting met bewegingssensoren kan helpen, maar is niet altijd effectief. Met behulp van videobewaking is het al snel duidelijk of de ‘kust veilig’ is. En mochten er vernielingen aangebracht worden of bewoners lastig gevallen, dan kunnen de camerabeelden overgedragen worden aan de politie. Overigens gelden er wel een aantal regels met betrekking tot videobewaking. Op cameratoezicht is de Wet Bescherming Persoonsgegevens (WBP) van toepassing. Het aanschaffen van een camerasysteem zal daarom tijdens de AvL besproken en goedgekeurd moeten worden.

Tip Nodig een preventiemedewerker van de plaatselijke politie uit voor nuttige tips en adviezen met betrekking tot veiligheid.

Camera’s in parkeergarages en bergingen Behalve camera’s bij de entree en eventueel in de gemeenschappelijke ruimtes, is het soms ook handig camera’s te laten installeren in de parkeergarage en berging. Dieven slaan met enige regelmaat toe in deze ruimtes en voor u het weet staat u ’s morgens naar de lege plek te kijken waar de avond daarvoor uw auto nog stond. Een camerasysteem, eventueel gekoppeld aan de alarmcentrale van een beveiligingsbedrijf betekent 24 uur per dag toezicht op uw eigendommen. In de meeste gevallen geldt dat van de aanwezigheid van de camera’s al een preventieve werking uitgaat.

Alles onder controle via de smartphone of tablet De ontwikkelingen en mogelijkheden met betrekking op het gebied van domotica gaan razendsnel. Zo is het ondertussen mogelijk uw hele appartement te controleren via de smartphone of tablet. Dit biedt u een aantal fijne extra’s op het gebied van veiligheid.

Zo kunt u de woning relatief eenvoudig een bewoonde indruk geven als u er niet bent. Veel mensen zetten een tijdschakelaar achter een lamp wanneer ze niet thuis zijn. Maar een beetje een oplettende inbreker (en de meeste letten echt wel goed op) hebben al snel in de gaten dat er niemand in huis is. Met behulp van domoticasystemen wordt het een stuk lastiger in te schatten of u thuis bent of niet. Sommige systemen zijn zo te programmeren dat het lijkt alsof er iemand thuis is: lampen gaan aan en uit en verschillende kamers, de tv gaat aan en uit, rolluiken gaan dicht enzovoorts. Ander systemen maken het mogelijk om op afstand het licht, de radio en de tv te bedienen, waardoor het appartement bewoond lijkt.

Politiekeurmerk Veilig Wonen Het Politiekeurmerk Veilig Wonen (PKVW) is een keurmerk voor woningen die voldoen aan een aantal vastgesteld eeisen op het gebied van inbraakpreventie en sociale veiligheid. Deze eisen zorgen ervoor dat een inbreker langer de tijd nodig heeft om binnen te komen. Woningen voorzien van dit keurmerk zijn te herkennen aan de PKVW-raamsticker. Een fijn afschrikmiddel voor inbrekers.

Wanneer 60% van de woningen in een complex voorzien zijn van het Certificaat Veilig Wonen komt het complex in aanmerking voor het Certificaat Veilig Complex. Overigens worden er bij het Certificaat Veilig Complex ook een aantal eisen gesteld aan de gemeenschappelijke ruimtes.

Bewoners kunnen het certificaat Beveiligde Woning van het Politiekeurmerk Veilig Wonen Bestaande Bouw opsturen naar de verzekeringsmaatschappij.

Veel verzekeraars geven dan korting op de premie van de inboedelverzekering gedurende de geldigheidsduur van het certificaat (namelijk tien jaar).

Dat zal ze leren Mochten al deze maatregelen niet geholpen hebben en u heeft de pech dat er toch iemand het appartement binnenkomt, dan ontvangt u direct een bericht op uw telefoon of tablet. Het is zelfs mogelijk dat er beeldmateriaal naar u wordt doorgestuurd. Is het systeem gekoppeld aan een alarmcentrale, dan ontvangt deze uiteraard ook een melding. U kunt het systeem zo afstellen dat de ongewenste gast onaangenaam verrast wordt doordat alle verlichting en de stereo automatisch aanspringen, zodra hij of zij de woning binnen dringt. Uiteraard staat de stereo dan op een aardig volume, zodat buren ook gealarmeerd worden.

Op de site www.politiekeurmerk.nl kunt u alle informatie vinden die van belang is voor het aanvragen van de diverse certificaten.

Ook kunt u op die site het Handboek PolitieKeurmerk Bestaande Bouw downloaden voor nog meer informatie.

Gira

Tip Wanneer u kiest voor een alarmsysteem met een melding naar een alarmcentrale, kies dan voor een Borg-gecertificeerde meldkamer.

Deze mogen meldingen doorgeven aan de politie. Bovendien is dit een eis van verzekeringsmaatschappijen om in aanmerking te komen voor een korting.

MAGAZINE DECEMBER 2014

29

software

Contact!

Alle bewoners online Natuurlijk gaat er niets boven een persoonlijk praatje, maar soms moet er even snel iets worden afgestemd of afgetikt. En ook dan komt VvE software goed van pas!

Wie heeft er nog dagelijks, persoonlijk contact met buren en medebewoners? In veel gevallen beperkt het zich tot een groet bij de entree. Dat maakt dat het voor VvE’s een flinke klus is om alle leden te bereiken.

Nog niet zolang geleden hadden we daarvoor het mededelingenbord in de hal. Ook hingen we briefjes in alle gemeenschappelijke ruimtes en in de lift. En als het echt belangrijk was typten en kopieerden we briefjes die we in alle brievenbussen stopten.

Stapels papier gingen er doorheen en het gebeurde regelmatig dat mensen toch belangrijke informatie of mededelingen misten.

En toen was er mail…

Door te mailen bespaarden we vele stapels papier. Op het eerste gezicht

30

MAGAZINE DECEMBER 2014

leek mailen dan ook een ideale manier om alle VvE-leden te bereiken en onderling contact te houden met elkaar.

Maar in de praktijk wisselden mensen regelmatig van provider en dus ook van mailadres. Wie dit niet op tijd doorgaf, liep mailtjes mis. Overactieve spamfilters werkten ook niet altijd mee en je zal toch net die ene mail met de notulen van de laatste vergadering hebben weggegooid? Kortom, mailen was best handig, maar ideaal?

Communiceren anno 2015 De ideale oplossing zou een systeem zijn waarbij het niet uitmaakt of iemand van mailadres wijzigt. Een systeem waarbij documenten niet per ongeluk weggegooid kunnen worden, waar spamfilters geen roet in het eten gooien en waar alles met

betrekking tot de VvE op één centrale en makkelijk toegankelijke plek wordt opgeslagen. Het goede nieuws is: zo’n systeem bestaat. Met een VvE softwarepakket wordt het beheren van diverse VvE-taken en de onderlinge contacten een stuk eenvoudiger.

VvEtotaal, het slimme softwarepakket voor VvE’s Appartement & Eigenaar werkt samen met VvEtotaal. VvEtotaal is een softwarepakket waarmee VvE’s eenvoudig hun beheer uit kunnen voeren. Het pakket is verdeeld in vier verschillende modules: 1) Basis 2) Financieel 3) Technisch 4) MJOP/MJOB

Pluspunt: snel en makkelijk onderling communiceren

Het basispakket is gratis voor alle bij Appartement & Eigenaar aangesloten zelfstandige VvE’s. De software van VvEtotaal is eenvoudig in het gebruik. Zo hoeft u niets op de pc te installeren. Het pakket is gebaseerd op online software, alles werkt in ‘the cloud’. Gebruiksvriendelijk en altijd toegankelijk.

Nooit meer wat missen Met behulp van het basispakket staan alle VvE-leden met elkaar in verbinding. Corresponderen met leden over de kerstborrel of nieuwjaarsreceptie is vanaf nu kinderspel.

Maar nog belangrijker is dat het zo een stuk eenvoudiger is geworden om mensen uit te nodigen voor vergaderingen en belangrijke bijeenkomsten.

Erg handig is dat dossiers, agenda’s,

uitnodigingen voor vergaderingen, ledenlijsten en presentielijsten, allemaal in dit pakket verwerkt en bekeken worden, 24 uur per dag, 7 dagen in de week. Ook klachten kunnen zo op eenvoudige wijze doorgegeven worden, waarbij de afhandeling van de klacht op de voet te volgen is.

Dankzij het basispakket hoeft u dus niets meer te missen.

Afgeschermde omgeving Afhankelijk van de diverse beheerders en de gekozen modules krijgt elke beheerder zijn eigen afgeschermde omgeving, waarin zowel de beheerder(s) als de appartementseigenaar toegang hebben. Uiteraard is er een verschil tussen de rechten van een beheerder en die van een appartementseigenaar.

GRATIS! Appartement & Eigenaar en VvEtotaal zijn van mening dat iedere VvE moet kunnen beschikken over een goed stuk software om zo het beheren eenvoudiger te maken. Daarom is de module Basis van het software pakket gratis. De prijzen van de overige modules zijn zo laag dat iedere VvE (groot of klein) hiermee uit de voeten kan.

Meer leest u op www.appartementeneigenaar.nl/vve/ software/gratis-vve-software

MAGAZINE DECEMBER 2014

31

Nieuwbouw

De voordelen van nieuwbouw Woonwensen en woonbehoeften kunnen in de loop der jaren veranderen, waardoor de huidige woning of het huidige appartementencomplex niet meer voldoet. Het zoeken naar een nieuwe woning is een spannende tijd én één van vele keuzes maken. Een uitgelezen moment om je eens goed te verdiepen in de voordelen van nieuwbouw. Appartement & Eigenaar zet het een en ander graag voor u op een rijtje.

Wie graag meedenkt en meebeslist over de indeling van het nieuwe appartement kan zijn hart ophalen bij een nog te bouwen complex. Neem plaats op de stoel van de binnenhuisarchitect en bepaal zelf de inrichting en indeling van bijvoorbeeld de badkamer en keuken. Geniet van inspirerende bezoekjes aan showrooms en laat je verrassen door innovatieve oplossingen en mogelijkheden. Ook op financieel gebied kent nieuwbouw diverse voordelen.

Financieel voordeel Een nieuwbouwappartement koopt u vrij op naam. Dat wil zeggen dat er geen overdrachtskosten à zes procent over het aankoopbedrag zijn. Tevens zijn er ook geen makelaars- en taxatiekosten.

Een indirect financieel voordeel is dat u zich de eerste jaren geen zorgen hoeft te maken over (achterstallig) onderhoud, alles is nieuw en volgens de laatste richtlijnen gebouwd. Bovendien zijn nieuwbouwwoningen zeer goed geïsoleerd en daardoor energiezuinig. Hiermee wordt niet alleen bijgedragen aan een beter milieu, maar wordt er ook flink bespaard op de energierekening. Ook goed om te weten is dat nieuwbouw vaak waardevaster is dan bestaande bouw. Een nieuwbouwwoning kan dan ook een goede investering zijn.

Indien de woning voorzien is van een A++ energielabel is het bij sommige hypotheekverstrekkers mogelijk om tot wel € 8.000,meer te lenen ten opzichte van de aankoop van een bestaande woning.

32

MAGAZINE DECEMBER 2014

Splitsingsreglement In het splitsingsreglement staat precies beschreven wat uw rechten en plichten zijn als eigenaar.

In het geval van nieuwbouw moet in de meeste gevallen het splitsingsreglement nog vastgesteld worden. Het voordeel hiervan is dat u als koper of eigenaar daar in deze fase nog invloed op kunt uitoefenen.

Wooncomfort Een nieuwbouwappartement is volledig volgens de laatste wooneisen, normen en maatstaven gebouwd, dit komt het wooncomfort zeker ten goede. Zo zijn nieuwbouwappartementen ruimtelijker, plafonds en deuren zijn en voor gangen en toiletruimten gelden minimale afmetingen. Ook op het gebied van isolatie heeft nieuwbouw altijd een flinke streep voor op bestaande bouw. Nieuwe hoogwaardige en vaak duurzame materialen houden de warmte binnen en kou en geluiden buiten, terwijl uitgekiende ventilatie- en verwarmingssystemen de frisse lucht op peil houden en zorgen voor een aangenaam binnenklimaat.

Woongenot Goed contact met de buren en medebewoners vergroot het woongenot.

Nieuwbouw geeft een gevoel van saamhorigheid, dit schept een band.

In de meeste gevallen krijgt men bijna tegelijk de sleutel van het nieuwe appartement, waarna de bedrijvigheid van het klussen, schoonmaken en verhuizen begint. Men komt elkaar regelmatig tegen en een praatje is dan al snel gemaakt.

Een ander groot pluspunt op het gebied van woongenot is dat de omgeving rondom het appartementencomplex vaak ingericht wordt volgens de nieuwste inzichten op gebied van leefbaarheid. Dat wil zeggen voldoende parkeerplekken en openbaar groen en vaak ook in de directe omgeving van winkels.

Milieu Mileu-eisen zijn in de loop der jaren steeds strenger geworden. Duurzaamheid speelt een belangrijke rol bij de bouw van onder andere nieuwe appartementencomplexen. Wie een nieuwbouw appartement koopt kan er vanuit gaan dat de bouw van de woning het milieu niet onnodig belast heeft. Bovendien zorgt de goede isolatie van de woningen voor minder CO2-uitstoot.

Nieuwbouwprojecten in de regio Benieuwd naar nieuwbouwprojecten binnen uw regio? Neem dan eens contact op met ontwikkelaars in de buurt om te informeren wat het huidige aanbod is en de plannen voor de toekomst zijn. Lang niet al het aanbod wordt vermeld op websites en in brochures, een telefoontje kan dus zeker de moeite waard zijn.

Eigen stempel Hoe fijn is het om uw eigen stempel te kunnen drukken op inrichting? In sommige gevallen zijn er diverse indelingsvarianten waar uit gekozen kan worden. Een bijkomend voordeel van het betrekken van een nieuwbouwwoning is dat er geen extra werk en kosten zijn door bijvoorbeeld het vervangen van vloeren, de badkamer, het sanitair en de keuken. U kunt meteen beginnen met het inrichten naar eigen wens en smaak, waarbij alles keurig wordt afgewerkt.

Veiligheid Nieuwe appartementencomplexen zijn gebouwd volgens de modernste veiligheidseisen. Inbraakwerkend hang- en sluitwerk houdt ongenode gasten buiten de deur. Hightech toegangssystemen laten direct zien wie toegang wil tot het complex. Entrees zijn voorzien van doorwerpkasten en dankzij speciale postkastsystemen kunnen pakketbezorgers eenvoudig hun pakket afleveren, zonder daarvoor het complex te betreden.

MAGAZINE DECEMBER 2014

33

MICHAL HERNIK SPECIALIST VOCHTBESTRIJDING MEDEWERKER ISOPROFS

VOCHT BESTRIJDERS PUR SANG Ons grillige en onvoorspelbare klimaat zorgt er voor dat we in Nederland altijd een paraplu bij de hand hebben om ons niet te laten verrassen door het weer. Iets wat voor onze woningen natuurlijk net ietsje anders ligt. Dag in dag uit worden deze blootgesteld aan veranderende weersomstandigheden met zon, regen, hagel en sneeuw die hun invloed niet alleen hebben op de temperatuur en vochtigheidsgraad van de lucht, maar ook van de bodem. Wateroverlast is misschien een te groot woord, maar de vochtigheid van gevels, kruipruimtes en daken kan ongemerkt een grote invloed hebben op het binnenklimaat en daarmee ons comfort. Vanuit onze jarenlange ervaring in het adequaat isoleren van woningen, weten wij als geen ander hoe belangrijk het is om er voor te zorgen dat vocht geen kans krijgt. Of het nu gaat om doorslaand vocht, optrekkend vocht, vochtige kelders, kruipruimtes, vloeren of buitenmuren; wij hebben altijd een passende oplossing. Bel ons voor een vrijblijvende afspraak of bezoek onze website en ontdek hoe wij zowel in nieuwbouw- als in renovatieprojecten het verschil maken.

ISOPROFS BV | TIENDSCHUUR 14 NL-5768 SB MEIJEL (BEDRIJVENTERREIN DE WIELEN) | T (0)800 4767763 | F +31 (0)77 46 64 085 INFO@ISOPROFS.NL | WWW.ISOPROFS.NL | ISOPROFS HEEFT VESTIGINGEN IN MEIJEL, HASSELT (B) EN LOKEREN (B)

(advertorial)

Isoprofs:

allround isolatiebedrijf Als het over na-isoleren of bestrijden van vocht gaat, is er eigenlijk maar één partij... Isoprofs! Een uiterst professioneel en onafhankelijk gecertificeerd bedrijf dat voldoet aan de allerstrengste eisen en richtlijnen. En zelfs meer dan dat!

Zo gaan ze verder dan het leveren van één enkele isolatie-oplossing en een garantietermijn hanteren van 10 jaar.

Als erkend lid van het VENIN, weet u dat u met Isoprofs voor een ervaren en hoog gekwalificeerd bedrijf kiest. Als specialist bieden zij een totaaloplossing waar u vanaf de eerste dag tot in lengte van jaren van geniet. Met Isoprofs weet u waar u aan toe bent! Reden dat ze in relatief korte tijd zijn uitgegroeid tot een waar begrip. Het geheim? Ze doen het anders dan anderen. Ze doen het namelijk beter! Iets wat zich niet alleen in een uitermate hoge klanttevredenheid, maar vooral ook in een aangenaam binnenklimaat én lager energieverbruik vertaalt.

De beste en meest effectieve oplossing Het na-isoleren van uw woning, maar ook het bestrijden van vocht heeft alleen maar voordelen. Mits u goed wordt geadviseerd en de juiste keuzes maakt, want dat is een voorwaarde.

Keuzes waar ze bij Isoprofs u graag

bij helpen. Daarom besteden ze bij Isoprofs dan ook veel tijd en energie in de opleiding van de Isoprofs specialisten. Isoprofs kan elke VvE nu compleet ontzorgen van isolatie tot voegwerk en constructieverbetering. De ruim 50 medewerkers zijn allen VCA-gecertificeerd en voldoen aan de eigen hoge kwaliteitseisen.

aspecten in het bijzonder.

Omdat Isoprofs lid is van VENIN, weet u dat er gewerkt wordt met een vakkundig, kwaliteitsbewust, ervaren en hoog gekwalificeerd bedrijf. Kijk op www.venin.nl of op www.isoprofs.nl voor meer informatie over deze vereniging.

Gegarandeerde kwaliteit Isoprofs is lid van VENIN, de Vereniging van Erkende Na-Isolatie-bedrijven. De in VENIN georganiseerde vakbedrijven hebben er groot belang bij dat het vakmanschap en de kwaliteit van de gebruikte materialen voor isolatie op hoog niveau blijft door het kwaliteitsbewustzijn van haar leden uit te dragen. VENIN bereikt dat door het verstrekken van informatie over isolatie in het algemeen en het volgen van de daaraan verbonden kwaliteits-

Dat u met Isoprofs met pur sang isolatie professionals en vochtbestrijders te maken heeft, herkent u aan de hoogwaardige materialen, ervaren en betrokken medewerkers en natuurlijk de werkwijze. Niets wordt aan het toeval overgelaten. Reden dat ze als Erkend Na-Isolatie bedrijf 10 jaar garantie geven op alle werkzaamheden en verwerkte of toegepaste materialen.

MAGAZINE DECEMBER 2014

35

VvE Oprichten

Hoe maakt u uw VvE actief?

Als een VvE slaapt, dan wordt er niet vergaderd en zullen de eigenaren bijvoorbeeld geen geld opzij zetten voor onderhoud van het gebouw. Hierdoor ontstaat het risico dat eigenaren plotseling worden verrast met aanzienlijke herstel- of onderhoudskosten. Daarnaast heeft een slapende VvE een negatieve invloed op de waarde van de appartementen. Redenen genoeg om de VvE te activeren. Welke stappen moeten daarvoor worden ondernomen?

Door: Van Till Advocaten, mr. (Kim) Kroon

In eerste instantie is van belang om de relevante VvE-stukken bij elkaar zoeken.

Het gaat dan (voornamelijk) om de splitsingsakte, het toepasselijk modelreglement, eventuele contracten die de VvE heeft gesloten en een overzicht van de VvE-financien. Met name de splitsingsakte en het modelreglement zijn belangrijk omdat daarin alle ‘VvE-regels’ worden vermeld waaraan de eigenaren zijn gebonden.

Een vergadering bijeen roepen, waarin (rechtsgeldige) besluiten kunnen worden genomen. Het is noodzakelijk om voorafgaand aan de vergadering een agenda op te stellen en deze aan alle eigenaren toe te sturen. In de splitsingsakte en het splitsingsreglement wordt vermeld aan welke formaliteiten de oproeping moet voldoen. Zo moet bijvoorbeeld een (minimum) oproepingstermijn worden

36

MAGAZINE DECEMBER 2014

gehanteerd en moeten de te bespreken punten in de agenda worden vermeld.

Tijdens de eerste vergadering is van belang om de volgende onderwerpen te bespreken en daarover (voorzover nodig) besluiten te nemen.

- Bestuur benoemen; In veel gevallen schrijft de splitsingsakte voor dat het bestuur uit een oneven aantal personen moet bestaan. Het is gebruikelijk en praktisch om een voorzitter, secretaris en penningmeester te benoemen.

- Eventuele aanstelling van een beheerder; De vergadering kan besluiten om een deel van de (financiele) VvE-administratie uit te besteden aan een extern beheerder.

- Commissies benoemen, zoals een kascommissie en een technische commissie; Ter verlichting van het bestuur kunnen bepaalde commissies worden aangesteld voor de uitvoering en controle van specifieke taken. Een kascommissie en een technische commissie zijn de meest voorkomende commissies. De kascommissie controleert de financiele zaken. De technische commissie houdt zich bezig met het onderhoud van het gebouw.

- VvE verzekering regelen; Het bestuur van de VvE is verplicht om het gebouw te verzekeren tegen water-, storm-, brand- en ontploffingsschade.

Ook dient een aansprakelijkheidsverzekering te worden afgesloten. De vergadering wijst de verzekeraar aan.

- VvE inschrijven bij de KvK; Op grond van de Handelsregisterwet 2007 is de VvE verplicht zich in te schrijven in het handelsregister. Het bestuur dient daarvoor zorg te dragen.

manier kan de VvE sparen voor bepaalde grote uitgaven, zodat de eigenaren daardoor niet (meer) worden verrast.

- Rekening openen op naam van de VvE; Het is praktisch om op naam van de VvE een bankrekening te openen. Via deze rekening kunnen de maandelijkse voorschotbijdragen van de eigenaren worden geind en kunnen de VvE-rekeningen worden betaald. Ook verdient het aanbeveling om een spaarrekening te openen in verband met het (wettelijk verplichte) reservefonds.

- Begroting opstellen en (aan de hand daarvan) de maandelijkse voorschotbijdragen bepalen aan de hand van de breukdelen; Mede aan de hand van het MJOP en de overige VvE-uitgaven kan een begroting worden opgesteld en kunnen de maandelijkse voorschotbijdragen worden vastgesteld. In de splitsingsakte is bepaald voor welk breukdeel iedere eigenaar moet bijdragen in de gemeenschappelijke kosten.

- Meerjarenonderhoudsplan opstellen; Door een MJOP op te stellen wordt inzichtelijk welke onderhoudskosten op welke termijn te verwachten zijn. Op die

Van iedere VvE-vergadering, ook de eerste, worden notulen opgemaakt. Op die manier is duidelijk welke punten er zijn besproken en welke

besluiten er zijn genomen. Bovendien worden ook de eigenaren die niet ter vergadering aanwezig konden zijn op de hoogte gebracht van hetgeen is besproken. Het is praktisch de notulen voorafgaand aan de volgende vergadering te verspreiden onder de leden. Tijdens de eerst volgende vergadering worden de notulen officieel goedgekeurd door de leden. Eventuele op- of aanmerkingen worden in de notulen verwerkt of daaraan als bijlage gehecht.

Om de VvE wakker te houden is het van belang om regelmatig te vergaderen. De meeste VvE’s hanteren een vergaderfrequentie van één tot tweemaal per jaar. Tijdens deze vergaderingen worden de belangrijkste zaken besproken, zoals de financien en het onderhoud.

MAGAZINE DECEMBER 2014

37

(advertorial)

Een Machiavelli binnen de VvE of is uw VvE-kennis macht in 2015?

Hoe zorgt u dat uw punten op de agenda komen en er daadwerkelijk iets mee gebeurt? Veel valt of staat bij de kennis die bij u als appartementseigenaar of bij uw bestuurder aanwezig is.

“Deze cursus zou verplicht gesteld moeten worden voor alle VvE-bestuurders en appartementseigenaars, omdat er teveel ernstige misstanden voor komen wegens onkunde maar ook vaak door machtsvertoon, terwijl leden per definitie moeten kunnen vertrouwen op hun bestuurders/beheerders.

Helaas weten de meeste leden niets of amper iets van VvEreglementen of willen hiervoor geen moeite doen. Het is logica en geen simpele materie, maar bij ondervinding wel een must voor iedereen. Ursula�

Begin tijdens een feest over de VvE en u begrijpt meteen dat er veel frustratie bestaat binnen een Vereniging van Eigenaars. Het goed functioneren van de VvE is helaas veelal ver te zoeken en eigenaars weten te weinig over het correct functioneren van de VvE. Soms spelen er intriges of vormt men allianties om een besluit te forceren of juist te ontkrachten. Met als gevolg dat de VvE niet of niet naar behoren functioneert.

Veel van deze frustratie kan voorkomen worden door ervoor te zorgen dat alle eigenaars over dezelfde basiskennis qua functioneren van de VvE beschikken.

Dat een eigenaar weet hoe een Vereniging van Eigenaars gestructureerd is en

38

MAGAZINE DECEMBER 2014

hoe men ervoor kan zorgen dat belangen goed behartigd worden.

Zeker weten hoe het zit Zeker weten hoe het zit, dat kan alleen door de kennis te toetsen. Daar onderscheidt de online VvE Educatie zich van andere bronnen. Zelf toetsen en zo zeker weten hoe het zit. De opbouw van een VvE Course is zo gestructureerd dat iedere les in 30 tot 60 minuten doorlopen kan worden. En mocht u even geen tijd hebben dan kunt u rustig een pauze inlassen en later de draad weer oppakken.

Een groeiend aanbod van online VvE Courses zorgt ervoor dat u als eigenaar uw kennis kunt blijven bijspijkeren en toetsen.

Zorg dat de kennis bij u juist is en dat u uw mede-eigenaars kunt helpen om te begrijpen hoe de VvE daadwerkelijk zou moeten functioneren. Bekijk het aanbod op www.vve-educatie.nl of neem contact met ons op voor meer informatie via 020-7371958.

Cursus winnen?

Wij mogen een aantal cursussen weggeven! Ga naar appartementeneigenaar.nl/ cursus-vve-centraal-winnen om mee te doen!

PrivaPark INOX Dit is de grote broer van de standaard PrivaPark parkeerbeugel!

Extra groot en robuust uitgevoerd en daardoor perfect voor op de openbare weg.

Tevens is deze parkeerbeugel geschikt als vervanger van de slagboom, een inzinkbare paal bij kleine doorgangen of voor op parkeerplaatsen van bijvoorbeeld geld- of vrachtwagens.

Door de extra sterke beugel en zwarte kap is de parkeerbeugel ongevoelig voor aanrijdingschade en kan hij makkelijk tegen een stootje. Ook bij deze parkeerbeugel zijn er diverse uitvoeringen en bedienings-mogelijkheden denkbaar en is hij gemakkelijk te installeren op beton of asfalt.

Ook verkrijgbaar met een accu die laadt door het daglicht.

www.privapark.nl PrivaPark Nederland BV Julianastraat 32-34, 1814 EB ALKMAAR Tel: 072 - 511 59 27, fax: 072 - 511 64 04, mobiel 06 - 150 73 063 info@privapark.nl

(advertorial)

Asint: professionals in beveiligingssystemen Beveiligings - en bewakingssystemen zijn een normaal verschijnsel in onze maatschappij geworden.

Zeker in grote appartementsgebouwen worden we dagelijks geconfronteerd met allerlei zichtbare en onzichtbare vormen van beveiliging. We zijn dan ook steeds meer op zoek naar een goede, efficiënte bescherming van mensen en eigendommen.

Asint Security Systems BV is gespecialiseerd in het voorkomen van calamiteiten. Op basis van de jarenlange kennis en ervaring en door gebruik te maken van de modernste technieken, hebben ze voor zowel particulieren als winkels en bedrijven beveiligingsconcepten ontwikkeld. Zo leveren ze elektronische inbraak,-en brandsignalering, toegangsbeheer en camera-observatiesystemen, waarbij ze gebruikmaken van de modernste technieken.

Na een gedegen analyse van de risico’s, wensen en eisen bouwen ze voor u een systeem op maat. Asint Security Systems BV is een KIWA NCP erkend Borg Technisch Beveiligingsbedrijf. Bij Asint kunt u denken aan toegangsbeheer, inbraaksignalering, camera-observatie en onderhoud en service.

Toegangsbeheer Aan wie wilt u toegang verlenen? En hoe wilt u dat doen: met een sleutel, magneet- of chipkaart? Of kiest u toch voor herkenning aan de hand van lichamelijke kenmerken, zoals oog, iris of vingerafdruk? Steeds vaker kiezen bedrijven voor een elektronisch toegangssysteem. Daarin staat de software centraal.

40

MAGAZINE DECEMBER 2014

Inbraaksignalering Een goed en adequaat beveiligingssysteem bestaat niet alleen uit het plaatsen van elektronische apparatuur. Het is een combinatie van verschillende maatregelen, afgestemd op het risico en de specifieke wensen van de opdrachtgever. Een beveiligingsplan begint met het treffen van de juiste preventieve maatregelen. Dat kunnen organisatorische, compartimenterings en bouwkundige maatregelen zijn.

Camera-observatie Met hoogwaardige apparatuur kunt u gedrag van bezoekers, klanten of personeel observeren en registreren. Door digitale camera’s op strategische punten te plaatsen, kunt u diverse situaties vastleggen. Asint maakt gebruik van kwalitatief hoogwaardige (kleuren)camera’s.

Hiermee zijn personen en gebeurtenissen in alle omstandigheden duidelijk te herkennen.

Onderhoud en Service Ook na de installatie van uw beveiligingssysteem kunt u op Asint rekenen. De landelijke technische dienst zorgt voor permanent onderhoud en service. Om een constante kwaliteit van de installaties

te waarborgen, voeren ze periodieke controles uit. Deskundige medewerkers van de dienst verrichten preventief onderhoud en zorgen ervoor dat uw apparatuur tijdig wordt aangepast.

Gecertificeerd De deskundige en goed opgeleide medewerkers van Asint staan borg voor een perfecte installatie. Uitgebreide garantie en after-sales zorgen er tenslotte voor dat een aan Asint toevertrouwde opdracht u de gewenste veiligheid biedt ook op langere termijn.

Asint Security Systems BV Daltonstraat 42-44 3846 BX Harderwijk T: 030-6061399 info@asint.nl www.asint.nl

(advertorial)

Hoe veilig is u entree?

Uw appartementencomplex is iets waardevols. Iets om trots op te zijn.

Dan houd je graag een oogje in het zeil, met ’s werelds slimste alles-inéén oplossing voor camerabeveiliging ‘in de cloud’.

Door uw beelden online op te slaan en uw camera’s ‘in de cloud’ te beheren, hebt u altijd en overal toegang tot de camerabeveiliging.

waar u ook bent. Met de speciaal ontwikkelde applicatie kunt u de beelden met één klik volgen op uw PC, laptop, tablet of smartphone.

Asint cameramanager Uw gebouw hebt u altijd in beeld! Waar u ook bent; thuis, onderweg of op vakantie, met Asint cameramanager wordt u 24/7 in de gelegenheid gesteld om een kijkje te nemen in uw locatie.

Kosten Er is een eenmalige investering in de camera zelf; vanaf € 495,00 exl montage en btw. De Asint cameramanager hebt u al voor slechts € 9,95 per maand per camera exl btw.

Hoe werkt het?

U logt simpelweg in met uw gebruikersnaam en wachtwoord waarna u toegang krijgt tot het beveiligde gedeelte ven uw account. Hoge resolutie IP-camera’s voorzien u van een scherp beeld. Deze beelden worden live gestreamd. U verhoogt de veiligheid van uw gebouw doordat u met de Asint cameramanager toezicht kan houden

Voordelen Asint cameramanager -- Uw ogen op alles wat belangrijk is: altijd en overal -- Slimme alarmering wanneer mensen of objecten zijn gedetecteerd -- Een gemakkelijk te gebruiken & betaalbare beveiligingsoplossing

WINNEN? Wij mogen er één weggeven!

Kijk voor meer informatie op www.appartementeneigenaar.nl/ win-een-asint-cameramanager.

MAGAZINE DECEMBER 2014

41

Juridische Zaken

Aanpak van overlast: De ontzeggingsprocedure Overlast, of zoals dat in juridische termen genoemd wordt “onrechtmatige hinder”, is een groot probleem waar VvE’s regelmatig mee te maken krijgen. De splitsingsreglementen geven een uitgebreid instrumentarium aan de VvE om daar tegen op te treden. Het meest zware instrument is de “ontzeggingsprocedure”.

Hoe werkt dat?

De regels Zowel eigenaren als gebruikers/huurders kunnen overlast veroorzaken. De splitsingsakte en het daarin opgenomen splitsingsreglement bieden voldoende handvatten om overlast veroorzaakt door de eigenaar (of de gebruiker) aan te pakken en deze dus aan te spreken op het onoorbare gedrag.

Een paar uitgangspunten: de eigenaar/gebruiker is – in principe – van rechtswege gehouden aan de wet, het splitsingsreglement en het huishoudelijk reglement. In de meeste splitsingsreglementen zijn bepalingen opgenomen die algemene normen geven over hoe eigenaren/ gebruikers zich in

42

MAGAZINE DECEMBER 2014

hun onderlinge verhoudingen zouden moeten gedragen. In artikel 2 lid 2 MR 2006 is bijvoorbeeld bepaald dat: “…Een eigenaar of gebruiker mag geen onredelijke hinder aan de andere eigenaars en gebruikers toebrengen.

Regels ter voorkoming van geluidshinder of andere vormen van hinder kunnen nader bij huishoudelijk reglement worden vastgesteld…”

Als er sprake is van (bewijsbare) overlast dan zal de VvE actie moeten ondernemen tegen de overlastveroorzaker. Vaak zal dat gaan door middel van een gesprek met de betreffende persoon of een brief vanuit het bestuur. Mocht dit nu niet het gewenste

resultaat hebben en de overlast houdt aan, dan heeft de VvE de mogelijkheid en soms zelfs de plicht om verdere actie te ondernemen.

De boete De modelsplitsingsreglementen (bijvoorbeeld artikel 29 MR 1992 en artikel 41 MR 2006) voorzien in de mogelijkheid om een eigenaar/gebruiker die handelt in strijd met de bepalingen van de wet, het splitsingsreglement en/of het huishoudelijk reglement na een schriftelijke waarschuwing één of meerdere boete(s) op te leggen. Tip!: Neem een goede boeteregeling op in het huishoudelijk reglement. Dan weet iedereen welke boetes er volgen als men regels overtreedt.

de VvE besloten tot ontzegging van het gebruik van het privégedeelte en de gemeenschappelijke gedeelten en zaken door de eigenaar. Van dat besluit is door de eigenaar vernietiging verzocht.

De kantonrechter oordeelt samengevat, dat het besluit door de VvE wegens aanhoudende overlast voldoende is onderbouwd door overlegging van vele klachten van eigenaren en omwonenden. De kantonrechter oordeelt ook dat omdat de eerder door de VvE genomen maatregelen (verzoeken tot staken overlast; opleggen van een boete en het geven van een officiële waarschuwing) niet tot beëindiging van de overlast hebben geleid, het ontzeggingsbesluit niet disproportioneel of anderszins in strijd met de redelijkheid is. Het verzoek van de eigenaar tot vernietiging van het ontzeggingsbesluit wordt om die reden dan ook afgewezen.

De ontzeggingsprocedure Het kan zijn dat een financiële sanctie niet voldoende is om de overlast te laten stoppen. Dan kan de ontzeggingsprocedure mogelijk uitkomst bieden.

De modelsplitsingsreglementen bieden de mogelijkheid om een eigenaar die zelf het gebruik uitoefent het gebruik van zijn privégedeelte en de gemeenschappelijke gedeelten te ontzeggen. Zie bijvoorbeeld artikel 39 MR 2006. Het moet dan wel gaan om (zeer) ernstige gevallen.

Omdat een besluit tot ontzegging van het gebruik van het appartement een besluit is van de vergadering van eigenaars, kan een eigenaar/gebruiker tegen wie dit ontzeggingsbesluit is gericht, zich tot de kantonrechter wenden om het besluit te laten toetsen.

De eigenaar of gebruiker verzoekt dan aan de kantonrechter om het besluit te vernietigen omdat hij van mening is dat dit in strijd is met het beginsel van redelijkheid en billijkheid en hij onevenredig in zijn belangen wordt geschaad.

Als u deze bepalingen leest dan zult u wellicht denken dat u meteen zelf uitvoering kan geven aan die bepalingen. Niets is minder waar. Er is geen deurwaarder die enkel op basis van dit artikel een privégedeelte zal ontruimen. De juridische en praktische uitvoering is lastig, maar zeker niet onmogelijk.

Actuele jurisprudentie Recent heeft de kantonrechter te Maastricht geoordeeld dat een besluit van de vergadering van eigenaars tot ontzegging van het gebruik van het privégedeelte en de gemeenschappelijke gedeelten en zaken door een eigenaar niet voor vernietiging in aanmerking komt.

Dat betekent niet dat de betreffende bepalingen geen waarde hebben.

De vergadering kan een besluit tot ontzegging nemen, maar moet dan wel eerst naar de rechter om dat besluit “bekrachtigd” te krijgen. Met het vonnis kan de deurwaarder dan wel maatregelen treffen.

Samengevat is de casus als volgt. In het betreffende complex is sinds een aantal jaar sprake van ernstige (geluids) hinder die veroorzaakt wordt door een eigenaar. De VvE heeft het traject van waarschuwen en het opleggen van boetes gevolgd. Omdat dit niet tot enige verbetering leidde is uiteindelijk door

Concluderend is het van belang dat een VvE zich goed bewust is van het feit dat een besluit tot ontzegging van het gebruik van het privégedeelte en de gemeenschappelijke gedeelten en zaken een verstrekkend middel is dat niet lichtvaardig moet worden gehanteerd.

Het is tevens van groot belang dat de VvE ervoor zorgt dat een gedegen “overlastdossier” wordt opgebouwd.

Dit overlastdossier moet zijn voorzien van goed gedocumenteerd bewijs, zoals aangifte bij de politie, klachtmeldingen, getuigenverklaringen, fotomateriaal en correspondentie. Daarnaast moet de VvE de in de akte van splitsing voorgeschreven stappen nauwgezet volgen.

Het is raadzaam om bij ernstige overlast te overleggen met een deskundig advocaat over de opbouw van een dossier en de te nemen stappen.

Heeft u vragen neem dan contact op met mr. Anne Vermeulen-Jonkers en/ of mr. Marnix Nijenhof. www.rijssenbeek.nl

MAGAZINE DECEMBER 2014

43

Belang Preventief Onderhoud

Preventief onderhoud Waarom nu investeren later loont Het kan geen kwaad om de onderhoudsplanning nog eens goed door te lopen en te onderzoeken waar preventief onderhoud gewenst is. Want onder het mom ‘voorkomen is beter dan genezen’ valt er veel geld te besparen.

Marco Dengerink Dak & Zinkwerken

matig te laten inspecteren en eventueel tussentijdse reparaties uit te laten voeren kunnen grotere problemen en de bijbehorende kosten voorkomen worden.

Win een gratis onderhoudscheck Maak kans op 1 van de 10 gratis onderhoudschecks die Appartement & Eigenaar mag weggeven. Aan de hand van een bouwkundige scan van ruim 2 uur wordt uw hele gebouw grondig nagekeken en krijgt u een solide advies over de staat van het complex.

Meer informatie vind je op www.appartementeneigenaar.nl/ win-een-onderhoudscheck.

Kleine beschadigingen of ongemakken kunnen – onder verkeerde omstandigheden – als snel uitdraaien op grote onderhoudsprojecten die aardig wat kosten met zich meebrengen. Preventief onderhoud kan onder andere kosten besparen als het gaat om: - het schilderwerk; - energiebesparing; - het beton; - dak/lekkage; - technische installatie; - de centrale verwarming; - schoonmaakwerkzaamheden.

Preventief onderhoud op het schilderwerk Kleine beschadigingen in het schilderwerk van bijvoorbeeld de kozijnen kunnen er onder invloed van de weersomstandigheden voor zorgen dat het

44

MAGAZINE DECEMBER 2014

schilderwerk sneller aan een nieuwe verfbeurt toe is dan verwacht. Of erger, dat het hout beschadigd is en gerepareerd moet worden, een kostbare klus. Dit had voorkomen kunnen worden wanneer er preventief onderhoud was uitgevoerd en de beschadigingen lokaal vakkundig weggewerkt waren. Door regelmatig het schilderwerk te controleren en waar nodig bij te werken gaat het langer mee, wat op den duur weer geld bespaart Preventief onderhoud aan het dak Na een stevige herfststorm kan het dak nog wel eens wat schade oplopen, maar omdat het nog geen tijd is voor het onderhoud, wordt deze schade niet opgemerkt. Dit kan uiteindelijk voor lekkage en wateroverlast zorgen. Het verhelpen van dergelijke problemen kan aardig in de papieren lopen. Door het dak regel-

All Finish

Multi Protect Nederland BV Multi Protect Nederland (MPN) is een specialistisch en erkend aannemersbedrijf. Onze opdrachtgevers zijn aannemers, gemeentes, woningbouwverenigingen, VvE’s, Rijksgebouwendienst en particulieren.

Klantgerichtheid staat hoog bij ons in het vaandel. Overleg over en tijdens de werkzaamheden met opdrachtgevers en bewoners is vanzelfsprekend. Door het toepassen van sneluithardende producten zijn loopvoorzieningen overbodig en wordt de overlast tijdens uitvoering tot een minimum beperkt.

Behandelen van trappen en bordessen

Rijbaan- en parkeervak aanduiding

Galerij afdichting, antislip en fraaie afwerking, inclusief vervangen van hwa en hekwerken

Bedrijfsactiviteiten

• Antislip maken van galerijen, balkons, trappenhuizen en wandeldekken, eventueel inclusief het ophogen/opplussen en waterdicht maken hiervan.

• Op enkele systemen is zelfs een 10-jaar verzekerde garantie mogelijk.

• Afdichten van daken met complexe detailleringen. Waar het voor dakdekkers ophoudt, komen wij in beeld.

• Behandeling van parkeergarages en hellingbanen. Zoals realiseren van antislip, afdichting, kleurvakken, belijning en het plaatsen van aanrijbeveiliging.

• Aanbrengen van vloeibare 2-componenten scheuroverbruggende vloer- en daksystemen.

• Kunststofvloeren op basis van pmma, polyurethaan en epoxy. Van coatingvloeren tot exclusieve gietvloeren.

• Betonreparatie. Inclusief reiniging en injectiewerk.

• Complete renovatie van buitenzijdes van gebouwen. Inclusief hekwerk en schilderwerk in samenwerking met onze schildersafdeling.

Ophogen van galerijen

Antislip maken van houten delen

Multi Protect Nederland BV heeft ook een schildersafdeling.

Kijkt u eens op de site: www.mpn-schilderwerken.nl.

Multi Protect Nederland BV Handelsweg 25, 7461 JJ Rijssen Tel. 0548 – 513322 • www.multiprotect.nl • info@multiprotect.nl Complexe dakafdichting

• Galerijen / balkons • Detailafdichting • Parkeergarages / -daken • Naadloos dakwerk • Kunststofvloeren • Schilderwerk • Betonreparatie • Complete renovatie