Appartement & Eigenaar 22-1

www.appartementeneigenaar.nl jaargang 23 - 2022 - editie 1

EXTREEM WEER: zo voorkomt de VvE schade

Basisboekhouden voor de VvE Glasvezel in uw appartementencomplex Beheerder uitgelicht: NMG VvE Beheer Hoe zit onderhoud van het complex juridisch?

Het belang van een deur.

Een appartementsdeur van Daloc houdt niet alleen etensluchtjes tegen.

Hij houdt ook brand, giftige rook, herrie en inbrekers buiten de deur.

Zo kan iedereen zich thuis veilig en prettig voelen.

Door het unieke ontwerp gaat onze appartementsdeur zeer lang mee zonder zijn beschermende eigenschappen te verliezen. Het is een investering voor het leven. Toch kost deze deur niet veel meer dan een gewone deur. Hoe kan dat?

Lees meer over de ultieme appartementsdeur op daloc.nl/wooncomfort

INHOUD

Hoe te handelen ter voorkoming van schade?

08

VOORWOORD De afgelopen tijd hebben we behoorlijk wat extreme weersomstandigheden voorbij zien komen; van flinke stormen in februari tot heftige neerslag en wateroverlast. Deze ontwikkelingen schreeuwen om aandacht van iedere gebouweigenaaar in Nederland.

Een veelvoorkomende verwachting is dat een eventuele schade wordt vergoed door de verzekering, een verwachting die echter niet altijd uitkomt. Verzekeringen alleen zijn niet dé oplossing voor het beheersbaar houden van schade. Wat kunt u als VvE doen aan preventie ter beperking van waterschade door regen-, sneeuw of smeltwater?

Rob van den Heuvel, accountmanager Vastgoed bij Rivez Assurantiën & Risicobeheer B.V. gaat hier in zijn bijdrage dieper op in.

En we zullen zien dat het cliché 'voorkomen is beter dan genezen' ook hiervoor geldt.

U leest het hele artikel vanaf pagina 8.

Verder vertelt drs. Maarten den Ouden in zijn artikel meer over de basisprincipes van het boekhouden. Voor sommigen wellicht nog bekende materie vanuit de middelbare school, hoewel het vak boekhouden al sinds lange tijd compleet uit het lesmateriaal verdwenen is. Een kleine opfriscursus kan dus zeker geen kwaad!

Basisboekhouden voor de VvE

14

Guido van Loon Appartement & Eigenaar

COLOFON Wonen Media BV Postbus 2093, 1960 GB Heemskerk Telefoon 0251 207 450 E-mail info@appartementeneigenaar.nl Internet www.appartementeneigenaar.nl

VERDER IN DEZE EDITIE: Artikel BVD

02

Beheerder uitgelicht

18

Nieuws uit de VvE wereld

22

Glasvezel in uw appartementencomplex

28

Uitgever Marc Zagwijn Redactie Guido van Loon Vormgeving Jessica Geertsma Advertentie-exploitatie Tim Hes ISSN 1572-185X Lithografie en druk VHP Drukkers, Heemskerk Opgave en vragen over abonnementen: Abonnementenland Postbus 20, 1910 AA Uitgeest Tel. +31(0)251-25 79 24 Fax +31(0)251-31 04 05 Site: www.bladenbox.nl voor abonneren of www.aboland.nl voor adreswijzigingen en opzeggingen. Abonnementenland is ook bereikbaar via Twitter.

Stuur uw tweet naar: @Aboland_klanten.

1

ONDERHOUD VAN HET COMPLEX:

HOE ZIT HET JURIDISCH? 2

JURIDISCH

Appartementseigenaars zijn gezamenlijk eigenaar van het gebouw waarin zij wonen.

Het beheren van het gebouw is daardoor in beginsel een verantwoordelijkheid die de eigenaars gezamenlijk hebben.

Door: mr. B. van Zanten en mr. C.T. Klepper, BVD Advocaten

Een uitzondering hierop wordt gemaakt voor de privégedeelten; het beheer daarvan wordt in beginsel uitsluitend gevoerd door de eigenaar die het gebruiksrecht van dat privégedeelte heeft. Voor de gemeenschappelijke gedeelten – zoals de funderingen, dragende muren, kolommen, gevels, puien, balkons, dakbedekking en ventilatiekanalen – is de gemeenschap in de vorm van de vereniging echter verantwoordelijk.

Verantwoordelijkheid onderhoud Aan de kosten van het onderhoud van de gemeenschappelijke gedeelten dienen alle eigenaren bij te dragen conform de manier waarop dat is geregeld in het reglement. Hieronder zal worden stilgestaan bij een aantal aspecten die van belang zijn bij het onderhoud van het gebouw dat door de vereniging wordt beheerd. Ook besteden wij kort aandacht aan toekomstige wetgeving: de Wet kwaliteitsborging voor het bouwen.

Reservefonds en onderhoudsplan In het verleden heeft de wetgever geconstateerd dat veel verenigingen te weinig geld reserveren voor het plegen van onderhoud en het vernieuwen en verduurzamen van het appartementencomplex. Dit heeft geleid tot de introductie van het wettelijk verplichte reservefonds. De middelen die in het reservefonds moeten worden gereserveerd zijn bestemd voor het plegen van groot onderhoud en het verrichten van investeringen die plotseling nodig kunnen zijn. De jaarlijkse reservering voor het reservefonds bedraagt ten minste het bedrag dat uit het – maximaal vijf jaar oude – MJOP volgt of, als een MJOP ontbreekt, uit minimaal 0,5% van de herbouwwaarde van het gebouw.

Machtiging van de rechter Veel VvE’s blijken niet goed of zelfs in het geheel niet te functioneren. Dit kan ertoe leiden dat er nauwelijks tot geen noodzakelijk onderhoud van het gebouw plaatsvindt.

3

Recht doen.

Geschil binnen uw VvE? Onze specialisten weten wat er speelt in VvE’s. Wij adviseren u met kennis van zaken vanuit een praktische insteek. Als het kan, dan komen we tot een oplossing met alle betrokken partijen. Als het moet, dan procederen we op het scherp van de snede om recht te doen aan uw belangen.

Even sparren? Neem gerust vrijblijvend contact met ons op.

www.bvd-advocaten.nl

Barneveld | Hardinxveld-Giessendam | Kampen | Veenendaal | Werkendam

JURIDISCH

Het verrichten van onderhoudswerkzaam-

biedt de wet een eigenaar tevens de moge-

heden zijn handelingen waarvoor in be-

lijkheid namens de gemeenschap een han-

ginsel medewerking van de meerderheid

deling te verrichten indien die handeling

van de eigenaren nodig is. Bijvoorbeeld

geen uitstel kan lijden. Denkbaar is dat de

als voor het onderhoud of de vernieuwing

staat van een gebouw dermate gebrekkig

wijzigingen moeten worden aangebracht

is dat dit leidt tot acuut gevaar van de vei-

in gemeenschappelijke gedeelten, zoals

ligheid of gezondheid. In dat geval hoeft

vloeren en muren. Indien één van de ei-

een eigenaar niet eerst de vereniging te

genaren ondanks het disfunctioneren van

raadplegen, maar kan hij direct zelfstan-

de vereniging wil dat er onderhoud van het

dig optreden door aan een aannemer de

gebouw plaatsvindt, dan biedt de wet hem

opdracht te geven de problemen te her-

de mogelijkheid van de rechter een ver-

stellen. Dit zal bijvoorbeeld ook het geval

vangende machtiging te verzoeken.

zijn indien er een lekkage optreedt in een

Indien die wordt verleend dan treedt de

gemeenschappelijk gedeelte. De kosten die

machtiging in de plaats van een besluit

voor dit onderhoud gemaakt moeten wor-

van de vereniging, waardoor het onder-

den kunnen worden betaald uit het reser-

houd toch zal kunnen plaatsvinden. De

vefonds of rechtstreeks uit de kas van de

kosten van het onderhoud zullen in dat

vereniging.

geval alsnog voor rekening van de vereniging kunnen worden gebracht. De rechter

Handhaving gemeente

kan op verzoek bepalen in welke verhou-

Indien de staat van een appartementen-

ding de eigenaars of de vereniging in de

complex gebrekkig is en daardoor een

kosten van het onderhoud moeten bijdra-

gevaar voor de gezondheid of veiligheid

gen. Daarnaast kan de rechter op verzoek

ontstaat, dan heeft de gemeente de be-

een regeling vaststellen over de toekom-

voegdheid een vergadering van eigenaars

stige kosten van bijvoorbeeld een nieuwe

bijeen te roepen en voorstellen te doen

installatie.

over het oplossen van de gebreken. Indien de uitoefening van die bevoegdheid geen

Urgent onderhoud

soelaas biedt, dan kan de gemeente de ver-

Indien voor het onderhoud de medewer-

eniging verplichten een onderhoudsplan

king van de vereniging is vereist, maar die

te laten opstellen door een deskundige.

medewerking niet wordt geboden doordat

Indien de vereniging hieraan niet voldoet,

de vereniging niet goed functioneert, dan

dan leidt dat tot begaan van een overtre-

5

WAT KUNNEN WIJ VOOR U BETEKENEN? WAT DACHT U VAN…

Dakinspectie Dakonderhoud Dakbedekking

Multi Protect Dakwerken in Rijssen is een gespecialiseerd bedrijf in het aanbrengen van afdichtingen op platte daken en staat garant voor een goed resultaat.

WWW.MULTIPROTECT.NL

Onze opdrachtgevers bestaan uit particulieren, bedrijven, woningbouwverenigingen en VVE’s Wij kunnen diverse vormen van dakafdichtingen voor u verzorgen.

MULTI PROTECT DAKWERKEN, UW PARTNER OP HOOG NIVEAU WWW.MULTIPROTECT.NL

Handelsweg 25, 7461 JJ Rijssen 0548 – 711 109

www.multiprotect.nl

dakwerken@multiprotect.nl

zal zijn voor fouten in het door hem uitge-

meente een dwangsom opleggen, gericht op

voerde werk.

JURIDISCH

ding die strafbaar is. Daarnaast kan de gede naleving van de verplichting een onderhoudsplan te laten opstellen en uitvoeren.

Kwaliteitsborger indien vergunningsplicht

Verzoek tot handhaving

Indien de vereniging besluit het gebouw in-

Het is mogelijk dat de staat van een gebouw

grijpend te renoveren, vernieuwen of uit te

gebrekkig is waardoor het gebouw bouw-

breiden, dan kan er een vergunningsplicht

technisch niet voldoet aan de eisen van het

aanwezig zijn. Indien dat het geval is, dan

Bouwbesluit. In de Woningwet is bepaald

toetst momenteel de gemeente of er wordt

dat het verboden is een gebouw dat bouw-

ge- of verbouwd in overeenstemming met

technisch in strijd is met het Bouwbesluit

de voorschriften van het Bouwbesluit. Met

in stand te laten. Indien de eigenaar van het

de inwerkingtreding van de Wet kwaliteits-

gebouw (lees: de gemeenschap) een derge-

borging voor het bouwen zal dit gewijzigd

lijk gebouw niet herstelt, dan begaat zij een

worden. Niet langer zal de gemeente actief

overtreding die strafbaar is. Op grond van

gaan toezien om de bouwtechnische kwa-

de Woningwet kan de gemeente tegen de

liteit van de werkzaamheden, maar zal een

overtreding handhavend optreden. Indien

onafhankelijke kwaliteitsborger dit moeten

gewenst, dan kan een eigenaar de gemeente

gaan doen. Om die taak goed uit te oefenen

zelfs verzoeken om handhavend op te treden

moet de kwaliteitsborger voorafgaand aan

tegen de vereniging die weigert het gebouw

de bouw een risicoanalyse uitvoeren en een

in overeenstemming met de voorschriften

borgingsplan opstellen. Daarnaast is er tij-

van het Bouwbesluit te laten brengen.

dens de bouw een aantal momenten waarop de kwaliteitsborger de bouw inspecteert en

Nieuwe wetgeving:

eventueel aanwijzingen geeft.

Wet kwaliteitsborging voor het bouwen Een vereniging die de gemeenschappelijke

Bij de oplevering van het werk toetst de

gedeelten van het gebouw laat onderhou-

kwaliteitsborger of het werk voldoet aan de

den, vernieuwen of renoveren sluit daarvoor

voorschriften van het Bouwbesluit. Indien

een aannemingsovereenkomst af met een

de kwaliteitsborger oordeelt dat dit het ge-

opdrachtnemer. Het is geen geheim dat bij

val is, dan verklaart hij dit aan de gemeente

de uitvoering van een aannemingsovereen-

door middel van een gereedmelding. Zonder

komst fouten en gebreken kunnen ontstaan

die gereedmelding zal het niet langer zijn

en dat dit ook daadwerkelijk vaak gebeurt.

toegestaan het werk in gebruik te nemen. De

Dit leidt in de praktijk tot allerlei discussies

gemeente behoudt wel haar handhavings-

tussen de VvE en de aannemer. Op dit mo-

bevoegdheden als er overtredingen wor-

ment zegt de wet dat de aannemer na ople-

den begaan, maar zal niet meer actief gaan

vering van zijn werkzaamheden ontslagen

controleren of bouwwerken voldoen aan het

is van aansprakelijkheid, tenzij het gaat om

Bouwbesluit. Door deze wetswijziging wordt

gebreken die de opdrachtgever bij oplevering

verwacht dat de kwaliteit van het bouwen zal

niet redelijkerwijs had moeten ontdekken.

toenemen, waardoor in het bijzonder consument-opdrachtgever – waaraan de ver-

De wetgever wil onder andere dit punt aan-

eniging in beginsel gelijkgesteld kan worden

pakken middels de reeds aangenomen Wet

– een minder groot risico op gebrekkig uit-

kwaliteitsborging voor het bouwen. Het uit-

gevoerde werkzaamheden door aannemers

gangspunt zal na inwerkingtreding van deze

zullen lopen. Het toezicht op en de betrok-

wet worden dat een aannemer aansprake-

kenheid bij een bouwproces door een onaf-

lijk is voor alle tekortkomingen in het werk

hankelijke deskundige met een aantal be-

– ook nadat het werk is opgeleverd. In be-

voegdheden zal immers intensiveren.

ginsel zal een aannemer niet meer worden ontslagen van aansprakelijkheid. Hierdoor

Omdat de wetswijziging nog niet in werking

zal het voor VvE’s eenvoudiger worden te

is getreden is het afwachten of dit ook daad-

waarborgen en handhaven dat aannemers

werkelijk tot een verbetering van de kwali-

kwalitatief deugdelijk werk opleveren. De

teit van bouwwerken zal leiden.

wetswijziging leidt namelijk tot een verlich-

De inwerkingtreding van de wet is al enkele

ting van de bewijslast van de opdrachtgever,

malen uitgesteld en staat momenteel ge-

waardoor de aannemer sneller aansprakelijk

pland op 1 januari 2023.

7

Het aantal waterschades in Nederland neemt toe, maar hoe houdt u als VvE het hoofd boven water?

Hoe te handelen ter voorkoming van schade Door: Rob van den Heuvel Accountmanager Vastgoed - Rivez Assurantiën & Risicobeheer B.V.

8

WATERSCHADE

9

ONTDEK DE MOGELIJKHEDEN VAN MAATWERK VOOR UW VVE VERENIGING VAN EIGENAREN Zijn de belangrijkste risico’s voor uw VvE verzekerd? Gun uw VvE een specialist en ontdek de mogelijkheden van maatwerk voor uw VvE. Neem direct contact op met één van onze specialisten.

Profiteer van onze kennis, inkoopkracht, creativiteit en netwerk

Bel 088 8000 920 of mail naar vastgoed@rivez.nl.

Persoonlijke advisering en begeleiding door onze vastgoedspecialisten Advies op maat over het verzekeren van uw VvE risico’s.

VVE BEHEERDER Bent u als professionele VvE beheerder opzoek naar een partner voor assurantiën? Wij zijn bij uitstek de partner voor een langdurige samenwerking voor u en uw relaties. Met onze maatwerkproducten voor uw relaties, de VvE, kunt zich als VvE beheerder onderscheiden in de concurrerende VvE markt.

Altijd op zoek naar de ideale balans tussen premies en voorwaarden Een eigen VvE-pakket met maatwerkproducten voor uw VvE

Voor een vrijblijvend kennismakingsgesprek, bel direct met 088 8000 920.

Europaweg 158 5707 CL Helmond

vercoma.nl

088 8000 920

vastgoed@rivez.nl

WWW.RIVEZ.NL/VASTGOED

INTERCOM SYSTEEM VERVANGEN?

KIES DAN VOOR DESIGN

Met de monitoren en het intercomtoestel van de serie GTwin kiest u voor tijdloos design aan de muur en bent u voorbereid op de toekomst.

De ART 7/GTwin handsfree monitor heeft een 7” beeldscherm waarop bezoekers dag en nacht haarscherp zichtbaar zijn. En met behulp van de Art 7/GTwin verlichte toetsen is de bediening uiterst intuïtief.

Of kies voor de TEKNA-S GTwin, een praktische no-nonsense monitor met telefoonhoorn.

Op de smartphone zien wie er voor ART 1/GTwin de deur staat? GTwin heeft een gratis App en met een multi-user gateway per gebouw krijgen alle monitoren in het gebouw automatisch deze feature.

Neem contact op met Vercoma voor het meest aantrekkelijke vervangingssysteem waarmee u bent voorbereid op de toekomst. verkoop@vercoma.nl | T 075 62 17 628

TEKNA-S GTwin

App op smartphone

WATERSCHADE

Wanneer een gebouw wordt gesplitst in appartementsrechten wordt er door een notaris een splitsingsakte opgesteld waarbij een modelreglement de leidraad vormt voor een dergelijke akte.

Inmiddels is de VvE-wereld al de nodi-

storten. Plaats waar nodig extra afvoeren,

ge modelreglementen rijk waaronder de

waterspuwers of overstorten. Al met al

meest recent verschenen editie voor kleine

preventiemaatregelen ter verkleining van

Vereniging van Eigenaars (2021). In nage-

de kans op schade met relatief lage kosten.

noeg alle modelreglementen staat de verplichting opgenomen dat het bestuur van

Een andere ontwikkeling op het gebied van

een VvE het opstal dient te verzekeren te-

waterschades is de stijging van het aantal

gen onder andere waterschade. Dit is een

leidinglekkages. De oorzaken hiervan lo-

erg belangrijke dekking, immers regent

pen uiteen van het kapotvriezen van lei-

het dagelijks schademeldingen bij verze-

dingen en lekkende koppelingen. Maar de

keraars met waterschade.

hoofdoorzaak van leidinglekkage is materiaalmoeheid. Nadat de eerste leidinglekk-

De kans op extreme neerslag in Nederland

age zich voordoet, ontstaat vaak ook bin-

neemt toe. Regenbuien worden intenser,

nen afzienbare tijd een volgende. Meer

maar ook de frequentie stijgt. Met name

dan regelmatig komt dit door materiaal-

in de zomermaanden nemen de extremen

moeheid van de betreffende leidingen. Op

toe. Een ieder herinnert zich code oran-

dat moment is groot onderhoud noodza-

je in de regio Zuid-Limburg van vorige

kelijk om vervolglekkages en -schades met

zomer. Deze metrologische ontwikkelingen schreeuwen om aandacht van iedere gebouweigenaaar in Nederland. Een appartementencomplex vormt hierop geen uitzondering. Wat is nu een passende reactie op de ontwikkelingen? Simpelweg achterover leunen en wachten op eventuele gevolgen is wachten op problemen.

Een veelvoorkomende verwachting is dat een eventuele schade wordt vergoed door de verzekering, een verwachting die niet altijd uitkomt. Maar verzekeringen alleen zijn niet dé oplossing voor het beheersbaar houden van schade. Wat kunt u als VvE doen aan preventie ter beperking van waterschade door regen-, sneeuw of smeltwater?

Al het water dat het gebouw opvangt, dient te worden afgevoerd naar het riool. Het hemelwaterafvoersysteem (HWA) van het gebouw zorgt voor het afvoeren van hemelwater van dak en dakgoot naar de riolering. Deze elementen zijn onderhevig aan alle weerselementen. Er is sprake van vergroening en vervuiling door bladeren.

Controleer regelmatig of de goten en afvoeren niet verstopt zitten. Houd er daarnaast rekening mee dat er op een plat dak waterophoping moet aankunnen. Als een dak hierop niet berekend is, kan het in-

11

VVE BEHEER DOEN WE SAMEN

Bel ons voor meer informatie: 088 - 200 70 45 www.nmgvvebeheer.nl

Door onze landelijke dekking zijn we altijd dichtbij Nijmegen • Amsterdam • Enschede • Heerlen • Groningen • Venlo • Eindhoven

Kennis maken Kennis maken

met specialisten op het gebied van met specialisten op het gebied van appartementsrecht, bouwrecht en appartementsrecht, bouwrecht en huurrecht? huurrecht?

Neemopcontact met mr. Kim Kroon Neem contact met mr.opKim Kroon of kijk op ofwww.vantill.nl kijk op www.vantill.nl telefoon +31(0)20 470 01 77 telefoon +31(0)20 470 01 77 k.kroon@vantill.nl

k.kroon@vantill.nl

WATERSCHADE

bijkomende ongemakken te voorkomen.

wat nu als opstal wordt gekwalificeerd en

Naast het feit dat bepaalde materialen een

wat onder de noemer inboedel valt, biedt

bepaalde levensduur kennen, zijn ontstop-

ruimte voor discussie. Het Verbond van

pingsmiddelen ook een boosdoener voor

Verzekeraars heeft getracht middels een

de aantasting van leidingen. Let daarom

advieslijst inboedel-opstal deze discussies

op wanneer u besluit gebruik te maken van

te beslechten. Desalniettemin blijft er dis-

ontstoppingsmiddelen. Schakel als VvE

cussie. Dit alles heeft te maken met het feit

een gespecialiseerd ontstoppingsbedrijf

dat het advieslijst betreft. Een advies van

om een ontstopping vakkundig en zonder

het Verbond van Verzekeraars hoeft niet

nevenschade te verhelpen.

worden overgenomen door verzekeraars.

Derhalve is het in belang van u als appar-

Maar hoe weet u nu dat de leidingen van uw

tementseigenaar, huurders evenals de VvE

appartementencomplex aan vervanging

dat u tijdig handelt en in contact treed met

toe zijn? Laat door erkende installateurs

de betrokken verzekeraars op het moment

oudere leidingnetten met enige regelmaat

van schade.

controleren. Een andere mogelijkheid om het risico van schade als gevolg van oude

Een bekend gezegde luidt: “Voorkomen is

leidingen te voorkomen is het tijdig reli-

beter dan genezen’’. Het is een cliché maar

nen. Hierbij wordt er een nieuwe leiding in

neem als VvE het heft in eigen handen en

de bestaande leiding gemaakt. Een groot

draag zorg voor uw complex. Dit verkleint

voordeel hiervan is dat uw badkamer, toi-

immers de kans dat het water u aan de lip-

let en keuken intact blijven en de leidin-

pen komt te staan.

gen weer op het gewenste kwaliteitsniveau zijn. Daarnaast is het kostentechnisch een meer voordelige variant dan het geheel vervangen van de bestaande leidingen.

Als het nu toch misgaat en is er een leidinglekkage, wat te doen?

Zowel de inboedelverzekering van de individuele eigenaar als de gebouwverzekering van de VvE stellen het belang van schadebeperking voorop. Zorg zoveel als het kan voor beperking van de schade.

Laat uw beheerder of bestuurder van de VvE contact opnemen met de verzekeraar van de gebouwverzekering om de vervolgstappen af te stemmen. Immers leeft er een controverse tussen verzekeraars van inboedel- en gebouwverzekeringen. Het interpretatieverschil bij een schade over

13

BASISBOEKHOUDEN VOOR DE VVE

14

BASISBOEKHOUDEN

Als u vroeger op de MULO of HBS boekhouden heeft gehad, zal dit artikel bij u veel van de destijds geleerde boekhoudprincipes in herinnering brengen. Dat geldt ook als u iets jonger bent en nog vóór 1998 het vak Handelswetenschappen (HAVO) of Economische wetenschappen II (VWO) op school heeft gehad.

Door: drs. Maarten den Ouden, controlespecialist en bedrijfseconoom

Sinds 1998 echter is het vak boekhouden

VvE-bijdrage voor het nieuwe jaar 2022

compleet van de middelbare school ver-

fors te verlagen. Totdat één van de leden

dwenen en dat is te merken aan de kwali-

(misschien iemand die vroeger op school

teit van de jaarrekeningen van veel VvE’s.

nog wél boekhouden heeft gehad?) met

Ook VvE-beheerders hebben nogal eens te

een aantal opmerkingen en vragen komt:

weinig kennis van boekhouden.

1. Dit is geen jaarrekening; een jaarrekeAan de hand van een voorbeeld bij de denkbeeldige VvE “Kalverzicht” beschrijft dit artikel een veelgemaakte fout.

ning bestaat uit een balans en een exploitatierekening.

2. In een exploitatierekening moeten baten (opbrengsten) en lasten (kosten)

VvE Kalverzicht VvE Kalverzicht is begonnen op 1 februari

staan. Dat is iets anders dan ontvangsten en uitgaven.

2021. Het gebouw heeft 20 appartemen-

3. De eigenaarsbijdragen kunnen maxi-

ten, allemaal even groot. De maandelijk-

maal 20 appartementen x 12 maanden x

se VvE-bijdrage is vastgesteld op € 200.

€ 200 = € 48.000 zijn? Hoe kan het dat

De herbouwwaarde van het gebouw is € 6 miljoen.

De VvE-beheerder moet begin 2022 de jaarrekening over 2021 opstellen. Hij heeft de volgende opstelling gemaakt:

€ 8.400 méér is verantwoord?

4. Het bedrag voor verzekeringen is bijna twee keer zo hoog als oorspronkelijk begroot?

5. Waarom is er geen bedrag gereserveerd voor groot onderhoud?

De VvE-beheerder geeft desgevraagd de volgende toelichtingen: ad 3: Er zijn twee leden die eind december vast hun hele jaarbijdrage voor 2022 hebben betaald; de andere 18 leden hebben in december al hun maandbijdrage januari 2022 betaald. ad 4: De verzekeringspremie is begin 2021 voor de elf maanden van 2021 betaald en eind december voor het hele jaar 2022. Dit betreft dus 23 maanden premie (€ 400 per maand). ad 5: Er is een bedrag beschikbaar voor

Reden voor vreugde?

groot onderhoud, er is immers een over-

Een positief saldo over het jaar 2021 van

schot van € 22.700? Er is geen geld uit-

€ 22.700. De leden zijn in eerste instan-

gegeven voor groot onderhoud, want het

tie superblij, ze overwegen zelfs om de

gebouw is nieuw.

15

Correcte jaarrekening Met deze reacties gaat het kritische lid met boekhoudkennis aan de slag….

Hij maakt de volgende jaarrekening:

U ziet het al: deze jaarrekening geeft een

1. De wet (artikel 48 Burgerlijk Wetboek)

veel minder florissant beeld van de finan-

vereist niet alleen een exploitatiereke-

ciële situatie van VvE Kalverzicht.

ning, maar ook een balans.

In plaats van een ‘overschot’ van € 22.700 is er een ‘tekort’ van € 10.500.

2. Op die balans moeten o.a. de bedragen staan die vooruitbetaald (in dit voorbeeld de verzekeringspremie voor het

16

Wat zijn de leerpunten?

jaar 2022) en vooruitontvangen (in

Dit voorbeeld is illustratief voor enkele

dit voorbeeld de eigenaarsbijdragen

veelgemaakte fouten bij VvE’s. Dit zijn

voor het jaar 2022) zijn. Dit heeft au-

punten waarmee elke VvE rekening moet

tomatisch tot gevolg dat in de exploi-

houden:

tatierekening alleen de baten en lasten

BASISBOEKHOUDEN

staan die echt betrekking hebben op het

Het niet naleven van de wettelijke voor-

boekjaar (2021). In dit voorbeeld leek

schriften kan leiden tot een totaal verkeerd

het in de eerste opstelling alsof de jaar-

beeld van de financiële positie van de VvE.

lijkse verzekeringskosten 2x hoger zijn

Daardoor worden verkeerde beslissingen

dan in werkelijkheid.

genomen en kunnen de leden worden ge-

3. Op de balans moet ook de reserve groot onderhoud staan.

confronteerd met onverwachte financiële problemen.

4. Uitgaven is niet hetzelfde als kosten; ontvangsten is niet hetzelfde als baten.

Meer weten over de VvE-jaarrekening?

De exploitatierekening moet (alleen)

In het boek Financiën van de VvE, gids

de kosten en de baten vermelden. Do-

voor bestuurders en appartementseige-

taties (= toevoegingen) aan de reserve

naren, staat meer informatie over dit on-

groot onderhoud bijvoorbeeld zijn wél

derwerp en over andere onderwerpen met

kosten, maar geen uitgaven.

betrekking tot VvE-financiën.

5. Elke VvE is wettelijk verplicht om jaarlijks een bedrag aan de reserve groot

(*) Omwille van de overzichtelijkheid zijn

onderhoud toe te voegen. Ook als het

alle andere posten samengevat onder “an-

appartementencomplex nieuw is. Als

dere lasten”.

er geen MJOP (meerjarenonderhoudsplan) is, zoals bij VvE Kalverzicht, is de verplichte dotatie 0,5% van de herbouwwaarde.

17

NMG VVE BEHEER:

BEHEREN DOEN WE SAMEN VvE Beheerder uitgelicht In de vaste rubriek 'VvE Beheerder uitgelicht' komt elke editie een beheerder aan bod. Zij vertellen over hun werkwijze, filosofie en bedrijf. In deze eerste editie spreken we met Ellen Hoogendorp, teamleider VvE bij NMG VvE Beheer.

18

NMG VvE Beheer. Het beheren begint vaak al veel eerder dan dat de eerste steen van een appartementengebouw is gelegd. Door de jarenlange ervaring in VvE beheer weet NMG VvE Beheer precies waar de spreekwoordelijke schoen kan wringen. Deze ervaring en kennis in combinatie met de persoonlijke benadering en proactieve insteek zorgt voor een duurzame en nauwe samenwerking. Beheren doen ze dus echt samen. Niet toevalligerwijs ook het motto van NMG VvE Beheer, maar hoe gaat dat in de praktijk? Ellen Hoogendorp, teamleider VvE bij NMG VvE Beheer vertelt hierover meer.

De diversiteit van VvE Beheer Ellen Hoogendorp is teamleider VvE en vertelt ons over alle ins en outs van VvE beheer.

‘VvE Beheer bestaat uit het ontzorgen van de Vereniging van Eigenaars en dat kan bestaan uit het financieel, administratief en technisch beheer. In de dagelijkse praktijk houdt dat in dat mijn collega’s en ik veel contact met eigenaren en besturen hebben om te zorgen dat de zaken met betrekking tot de VvE goed lopen.’ Van reparatieverzoeken, lekkages, het voorbereiden van de vergadering tot soms gewoon een luisterend oor, het komt allemaal voorbij. Deze diversiteit is wat VvE Beheer voor haar ook zo aantrekkelijk maakt. 'De uiteenlopende werkzaamheden, zoals het ingraven in juridische kwesties, overleggen met besturen, voorbereiden en houden van vergaderingen, is wat ik zo leuk vind. De combinatie van werk ‘vanachter de computer’ en de vele contacten, zowel intern als extern, maken mijn werk interessant en afwisselend. Vakinhoudelijk kan ik er al mijn vaardigheden in kwijt.’

Waarom VvE Beheer?

‘Als VvE kun je tegenover erg complexe zaken komen te staan, je wilt je zaken daarom goed geregeld hebben. Wij zorgen daarvoor. Door onze SKW-certificering zijn onze klanten verzekerd van kwalitatief goed beheer. Creativiteit en deskundigheid leiden altijd tot oplossingen!’, vertelt Ellen. ‘Onze mede­werkers krijgen de kans deze deskundigheid verder te ontwikkelen door ons talent­management programma en onze NMG Academie.’

‘De visie van NMG VvE Beheer op VvE Beheer is dat het persoonlijk moet zijn, waarbij veel waarde wordt gehecht aan de samenwerking

19

VVE BEHEERDER

‘Beheren doen we samen’ is het motto van

80% besparen

dankzij LED-verlichting met sensoren

Jan van Hoeijen, voorzitter van VvE Kruisbeklaan uit Bilthoven

Het begon uit ergernis over TL-verlichting die bijna 24 uur per dag aanstond en leidde tot een kostenbesparing van 80% op verlichting in de openbare ruimtes. De oude TL-verlichting stond bijna 24 uur per dag fel te branden toen VvE-voorzitter Van Hoeijen in het pand kwam wonen. Het hield bewoners uit hun slaap, en dus gingen ze op zoek naar een oplossing.

Die bleek verrassend eenvoudig.

Lees het complete verhaal van deze VvE op www.Prelite.nl

Handelsweg 13 C | 3881 LS Putten | Nederland | +31(088)2366050 | info@pre-lite.nl | www.pre-lite.nl

Ontdek Metalura Balkonbeglazing Langer buitengenieten - Energie besparend - Geluidswerend - Extra leefruimte

Balkonbeglazing - Tuinkamers - Terrasoverkappingen - Glazen wandsystemen - Windschermen SLIMME GLASSYSTEMEN VOOR BUITEN

VVE BEHEERDER

tussen partijen, zowel intern als extern.

waarbij een nieuwe vluchtweg is gecreëerd

Niet voor niets is ons motto ‘Beheren

zodat de VvE weer voldoet aan de wet- en

doen we samen’. Dat beheer stemmen we

regelgeving.

graag af met de VvE en haar bestuur. Door de nauwe samenwerking tussen het be-

Persoonlijk en uniek

stuur en ons beheerteam sluiten wij aan

Over hetgeen NMG VvE Beheer onderschei-

bij de wensen van de VvE. Met onze 7 ves-

dend maakt zegt Ellen het volgende: ‘We

tigingen werken wij landelijk, zodat wij

hechten grote waarde aan het samenwer-

altijd dichtbij onze klanten zijn.’

ken met de VvE, waarbij we het persoonlijk contact met de eigenaren en besturen heel

Ellen geeft aan dat NMG VvE Beheer steeds

belangrijk vinden. Dit jaar hebben wij een

vaker betrokken is bij een VvE voordat deze

“koffie” momentje met onze besturen. Zij

opgericht is. ‘Al voordat de bouw van een

zorgen voor de koffie... en wij zorgen voor

gebouw start worden de splitsingsakten

de koekjes.’ Dat maakt ons uniek!’

opgesteld. Wij fungeren als sparringpartner voor bouwers en ontwikkelaars om vanaf de

Meer informatie: www.nmgvvebeheer.nl

ontwikkeling van een nieuw gebouw te komen tot een werkbare splitsingsakte. Het is enorm belangrijk om vooruit te denken en zaken te voorkomen in plaats deze achteraf proberen op te lossen.’

Ook op technisch vlak heeft NMG VvE Beheer de ervaring en deskundigheid in huis.

De technisch managers verzorgen het dagelijks onderhoud van een VvE en begeleiden de werkzaamheden met betrekking tot groot onderhoud en verduurzaming.

NMG Vastgoed B.V. biedt voor elke woonwens een passende woonoplossing. Zij bieden alles op het gebied van wonen, VvE beheer en vastgoedbeheer. Ook voor de ver-

Recent heeft één van de technisch mana-

koop van uw woning bent u

gers van NMG VvE Beheer een project in

bij ons aan het juiste adres.

het kader van de brandveiligheid begeleid

21

NIEUWS

UIT DE VVE-WERELD

Een overzicht van innovatieve producten, diensten en ontwikkelingen die voor VvE’s relevant en interessant zijn.

Steeds meer Nederlanders komen vast te zitten in de lift Het percentage Nederlanders dat een of meerdere keren in een lift heeft vastgezeten is in vergelijking met zes jaar geleden met 4% gestegen. Dat blijkt uit onderzoek dat Liftinstituut heeft laten uitvoeren.

Dat betekent dat jaarlijks bijna 49.000 mensen opgesloten raken in een lift. Een derde weet dan niet wat ze moeten doen. Liftinstituut start daarom een campagne over wat wel en niet te doen bij liftopsluiting.

Het percentage mensen dat zichzelf zou proberen te bevrijden uit de lift, is volgens het onderzoek gedaald

Woningeigenaren van appartementen in kleine VvE’s kunnen moeilijk verduurzamen'

met 5%. Dat laatste noemt Liftinstituut positief, want

De subsidies om huizen te verduurzamen zijn per 1 januari

dat kan tot levensgevaarlijke situaties leiden. Tijdens

2022 verhoogd. Toch kunnen een half miljoen appartement-

de Safety Awareness Week, van 8 tot 14 november,

seigenaren nog onvoldoende stappen maken naar een groen

vraagt de keuringsorganisatie voor liftinstallaties op-

energielabel. Welkom nieuws, want met de hard stijgende

nieuw aandacht voor het thema liftopsluiting en geeft

energieprijzen is je huis verduurzamen een verstandige in-

het tips over wat mensen wel en niet moeten doen in

vestering. Toch kunnen een half miljoen appartementsei-

zo’n situatie. De belangrijkste tips zijn: blijf rustig,

genaren nog onvoldoende stappen maken naar een groen

druk op de alarmknop, bel de storingsdienst, maar

energielabel. Deze appartementseigenaren zijn afhankelijk

bevrijd nooit jezelf.

van de andere VvE-leden voor verduurzamingsmaatregelen en wegwerken van achterstallig onderhoud, omdat het gaat

Fabels en feiten

om de aanpak van de schil en de gemeenschappelijke delen

De speciale site www.vastindelift.nl toont onder meer

van het wooncomplex. Voor deze collectieve aanpak kan een

het verschil tussen fabels en feiten. Zo kan in een stil-

collectieve financieringsoplossing uitkomst bieden.

staande lift nooit de zuurstof opraken en zorgt een

Voor kleine VvE’s die bestaan uit minder dan 8 apparte-

slim beveiligingssysteem ervoor dat een lift nooit

menten biedt de markt geen financieringsoplossingen.

naar beneden kan vallen. Wat wel kan gebeuren, is dat

Daardoor lopen een half miljoen woningeigenaren ver-

mensen die met veel moeite de deuren open krijgen en

hoogde risico’s op energiearmoede en betalingsproblemen

zich door de smalle opening uit de liftkooi proberen

door stijgende energiekosten, maar ook op waardeverlies

te wurmen, in de liftschacht vallen. Daarbij zijn do-

van de woning op langere termijn, omdat woningen met

den en zwaargewonden gevallen. Ook gebeuren op die

een rood label minder aantrekkelijk worden door noodza-

manier veel bijna-ongelukken. Over die gevaren zijn

kelijke investeringen in verduurzaming.

filmpjes te zien op sociale media.

Het ministerie van Economische Zaken en Klimaat heeft in 2021 Motivaction onderzoek laten uitvoeren naar de verduurzaming van woningen in tijden van corona. Hierin zijn appartementseigenaren buiten beschouwing gelaten, omdat eigenaren afhankelijk zijn van andere VvE-leden en daarmee minder kansrijk zijn om energiebesparende maatregelen door te voeren. Om de afspraken uit het Klimaatakkoord na te komen is het van belang dat alle woningeigenaren goede mogelijkheden krijgen om te verduurzamen. Van belang is dus dat deze groep meer aandacht krijgt en betere mogelijkheden krijgt om te verduurzamen.

Bron: NHG

22

NIEUWS

Eerste hulp bij onverzekerde en acute schade gelanceerd MainPlus en Vereniging Eigen Huis komen met Nationale Spoedklusservice. Gericht op onder meer VvE's.

Ruim 800.000 Nederlanders hebben per februari de

Zonnepanelen en eisen brandverzekering

beschikking over een Eerste Hulp bij Schade. Deze Na-

Als u besluit om zonnepanelen te nemen, dan heeft u een

een einde maken aan de wijdverbreide woekerpraktij-

installatie nodig die meer omvat dan de panelen. Bij een

ken waar consumenten het slachtoffer van worden als

flink dak - groter dan 25 panelen - moet de enginee-

zich een acuut probleem voordoet. De Nationale Spoed-

ring 100% in orde zijn. Daarvoor kunt u helaas niet blind

klusservice, die beschikt over een landelijke meldka-

vertrouwen op de installateur. Uw zonne-installatie ligt

mer, moet consumenten beschermen tegen onder an-

straks 30 jaar op het dak, dus u kunt het maar beter in

deren malafide slotenmakers, elektriciens, loodgieters,

één keer goed doen. Als u in zee gaat met een onervaren

rioolontstoppers en ongediertebestrijders. Volgens de

partij of met een prijsvechter, dan loopt u onnodige fi-

Fraudehelpdesk en de brancheorganisatie Nederlands

nanciële risico’s én veiligheidsrisico’s. Denk hierbij ook

Sleutel- en Slotenmakersgilde (NSSG) duperen die

aan brandgevaar. Voor een zonne-installatie met een be-

jaarlijks nog altijd honderden consumenten.

tionale Spoedklusservice, die werkt met een landelijk dekkend netwerk van 1750 herstelspecialisten, moet

hoorlijk oppervlak is de engineering veel belangrijker dan de meeste mensen denken. Er moeten allerlei technische

Gezamenlijk initiatief

keuzes worden gemaakt. Wilt u bijvoorbeeld een dak met

De Spoedklusservice is 24 uur per dag en 7 dagen per

hoogspanning of met laagspanning? En welke gevolgen

week bereikbaar voor een spoedeisende klus. Als het om

heeft dat voor de brandverzekering van het gebouw?

een noodsituatie gaat, is de specialist er binnen een twee uur. Hinderlijke problemen worden binnen vijf dagen

Strengere eisen voor brandverzekering

opgelost en kleine spoedklusjes waar minder haast bij

Verzekeraars stellen steeds meer eisen aan zonne-instal-

is binnen tien dagen. De nieuwe Spoedklusservice maakt

laties. Bijvoorbeeld als het gaat om de isolatie van het dak.

extra impact omdat de dienst per direct ter beschikking

Niet alles wordt zomaar geaccepteerd. Kortom: er is een

komt van de 800.000 leden van de Vereniging Eigen Huis

flinke lijst met dingen waar je aan moet denken.

(VEH). Schade-afhandelaar MainPlus, die de dienst gaat

Het is vaker voorgekomen dat een installatie al op het dak

uitvoeren, wil een einde maken aan malafide praktijken

lag, en dat de verzekeraar vervolgens weigerde om het

waar consumenten vaak slachtoffer van worden als ze

gebouw te verzekeren. Een interessante test-case is het

acuut hulp aan huis nodig hebben. Zoals bij een verstop-

Thialf stadion in Heerenveen. Die zaak heeft er mede toe

te riolering, lekkage, ongedierte of een kapot deurslot.

geleid dat verzekeraars nu gezamenlijk richtlijnen opstel-

Deze calamiteiten worden niet door de verzekeraar ge-

len, en die zijn niet mals.

dekt. De Nationale Spoedklusservice komt binnenkort breder beschikbaar dan alléén voor leden van VEH.

Daarom heb je als gebouwbeheerder een deskundige partij nodig die helpt bij ontwerp en selectie. Casamundus on-

“Woekerprijzen moeten tot verleden behoren”

dersteunt bij het beantwoorden van belangrijke vragen:

“De Nationale Spoedklusservice stond al héél lang bo-

- wat heeft u nodig gezien uw energieverbruik?

ven aan de verlanglijst van de consumentenorganisaties

- welk type installatie sluit hier het beste bij aan?

en de verzekeraars”, aldus Michel Amptmeijer, CEO van

- wat is de optimale technische engineering/materiaalkeuze?

MainPlus. “Te veel consumenten worden helaas slacht-

- welke installateur kan het werk goed uitvoeren?

offer van malafide praktijken. We hebben samen met onze gespecialiseerde herstelpartners een fijnmazig

Casamundus zorgt ervoor dat alle belangrijke aandachts-

netwerk opgezet waarbij schades worden hersteld tegen

punten worden meegenomen voordat de installatie op het

reële, vooraf bepaalde tarieven. Woekerprijzen moeten

dak wordt aangebracht. Daardoor weten we precies waar

tot het verleden behoren. We zijn er trots op dat we deze

we op moet letten als de installateur aan de slag gaat.

dienst nu als eerste voor de leden van de VEH kunnen

Casamundus zorgt voor de controle op de uitvoering van het

gaan aanbieden”. Met de Nationale Spoedklusservice

werk en regelt ook de nazorg en monitoring van de panelen.

richt MainPlus zich in eerste instantie op ledenorganisaties, VvE’s, VvE-beheerders, ouderen- en hulpbe-

Meer weten over begeleiding bij zonne-installaties?

hoevendenorganisaties, verzekeraars, volmachten en

Neem contact op met Jeroen van Gaal: 06-82695047

tussenpersonen. Meer informatie: www.mainplus.nl.

of jeroen@casamundus.com.

23

VLOEIBARE WATERDICHTING VOOR ELKE TOEPASSING

Bezoek onze website: ikoflexia.com

UW GALERIJEN EN BALKONS SNEL EN EFFICIENT WEER WATERDICHT EN VEILIG? Met de systemen van IKO flexia heeft u de perfecte oplossing voor uw renovatievraagstukken.

Naast advisering van de producten en systemen kan IKO het hele proces van idee tot uitvoering voor u verzorgen.

Bezoek onze website en laat u overtuigen van het gemak van IKO flexia.

Met IKO kiest u voor duurzame oplossingen. ikoflexia.com – nl.iko.com

DAKBEDEKKING I VLOEIBARE WATERDICHTING I ISOLATIE

NIEUWS

Mediation bij conflicten binnen een VvE Het erkennen dat er een conflict is een be-

kunnen de betrokkenen met elkaar in ge-

langrijke eerste stap voor een succesvol

sprek over naar de manier waarop zij vin-

mediationtraject. Hoe zorg je ervoor dat

den dat het conflict moet worden opgelost.

de ander het conflict ook erkent en met jou

Wat gebeurt er als we niets doen? Leggen

naar een oplossing wil zoeken? Vanzelf-

we het aan de rechter voor? Of gaan we om

sprekend word je als mediator regelmatig

tafel met een onafhankelijke mediator om

benaderd door mensen die een conflict

gezamenlijk tot een oplossing te komen?

hebben. Er wordt dan aangegeven dat zij een conflict hebben met één of meer leden

Wat als iemand het conflict niet erkent?

uit de VvE of met het bestuur van de VvE of

Probeer aan te geven dat u het wel als een

bijvoorbeeld met de beheerder van de VvE.

conflict ervaart en waar het conflict vol-

Wanneer je vraagt of de andere betrok-

gens u uit bestaat. Probeer vervolgens uit

kenen ook erkennen dat er een conflict is

te leggen waarom u het belangrijk vindt

en of zij ook openstaan voor een goed ge-

om in gesprek te gaan over wat er volgens

sprek, bemiddeling of mediation dan blijft

u anders/beter moet. Probeer ook aan te

het vaak even stil. Gevolgd door: 'Ehm,

geven dat u bereidt bent om dit in een ge-

niet dat ik weet eigenlijk' of 'Nee, de-

zamenlijk gesprek te doen. Bijvoorbeeld

gene(n) waar ik het conflict mee heb zeg-

met de bijstand van een mediator. Tot slot:

gen dat er geen conflict is'.

Vraag de ander om erover na te denken en of hij/zij u zijn reactie wil laten weten.

Erkennen van het conflict is een eerste stap naar een oplossing

Conflicten lossen zich niet vanzelf op

Zolang niet alle betrokkenen het conflict

Resumerend kan worden gesteld dat je in

erkennen is er geen mediation mogelijk.

actie moet komen als je een conflict er-

Als één van de betrokkenen niet inziet of

vaart. U zult voor uzelf moeten uitzoeken

toegeeft dat er een conflict is zal deze be-

'hoe wil ik verder'? Conflicten lossen zich

trokkene het nut niet inzien van een be-

niet vanzelf op. Sterker nog: een sluime-

middelingspoging. Mediation heeft dan

rend conflict kan ernstiger worden naar-

geen zin. Pas als iedereen inziet dat er een

mate het langer wordt 'genegeerd' en veel

conflict is kan worden gekeken naar een

lastiger op te lossen.

volgende stap.

Na erkenning:

Heeft u juridisch advies nodig of wilt u een

Hoe lossen we het conflict op?

mediationtraject starten?

Erkent iedereen dat er een conflict is? Dan

Kijk op fusemediation.nl.

25

NAAMPLAATJE AANPASSEN? DIGITAAL, ONLINE & DRAADLOOS DRAADLOZE VIDEO INTERCOMS VOOR APPARTEMENTEN

www.intratone.nl

Met een Maxxinno iHeatpanel kan men gedeeltelijk of gehele woningen, kantoren bedrijfspanden en winkels probleemloos op de gewenste comfortabele temperatuur brengen.

De techniek garandeert naast het hoge comfort ook een laag verbruik. Andere voordelen zijn de zeer lage installatiekosten, opvallend lage stookkosten en geen onderhoud (dus ook geen duur jaarlijks onderhoudscontract). Bij aanschaf bespaart men al gauw zo'n 20.000 euro in vergelijking met een warmtepomp. De levensduur bedraagt 20-25 jaren en deze vorm van verwarmen kenmerkt niet alleen een snelle opwarming maar vooral ook een gezonde manier van verwarmen.

Van briljant idee naar internationaal

ontwikkelen zit bij Van Elk in het bloed en

succes

tevens in het DNA van het bedrijf Maxxin-

Het iHeatpanel van Maxxinno was het

no. Het technisch inzicht en innovatiever-

allereerste

mogen waren en blijven altijd ontzettend

serieuze

alternatief

voor

ruimteverwarming waarbij gas of een

belangrijk en zorgen voor continuïteit.

warmtepomp overbodig zijn. Bij convectieverwarming door CV of warmtepomp

Hoe verwarmt een iHeatpanel?

wordt de lucht verwarmd. We kennen al-

Met een piekspanning van 1300 W (slechts

lemaal de zogenaamde koudebruggen die

de helft van een kleine elektrische kachel)

warmte laten verdwijnen door ventilatie-

kan een vloeroppervlakte van 25 m2 wor-

kanalen, raamwentilatie, een afzuigkap of

den verwarmd waarbij wordt uitgegaan

openstaande ramen en deuren. Daardoor

van een hoogte van 2 tot 35 meter. Daarbij

ontstaat veel warmteverlies. Ook de opge-

wordt zelfs de vloer accumulerend ver-

stegen warmte bevindt zich niet in dat deel

warmd. Nadat de gehele ruimte op zeer

van de ruimte waar je er het meeste com-

aangename wijze de gewenste tempe-

fort van zou hebben. Hoe anders is dat dan

ratuur heeft bereikt, neemt het verbruik

met het verwarmen door een iHeatpanel

dankzij de speciale thermostaat aanzien-

van Maxxinno?

lijk af. Als de temperatuur 0,3 graden is afgenomen wordt er met een minimum

Eigenaar Wim van Elk vertelt: 'De ruim-

verbruik weer verwarmd tot de gewenste

te wordt door de hoogfrequente straling

temperatuur weer is bereikt.

snel en vooral ook op een schone manier verwarmd. Dit komt omdat er geen lucht-

Duurzaamheid

beweging plaatsvindt en er zo ook geen

Met de hr-panelen van Maxxinno bespaar

huismijt rond dwarrelt. Je ervaart een

je niet alleen zo'n 25% aan stookkosten

flinke besparing in stookkosten en er zijn

maar spaar je ook op het milieu. Dat duur-

geen onderhoudskosten. De installatie is

zaamheid op alle mogelijke facetten door

heel eenvoudig. De verwarming is duur-

Maxxinno wordt afgewogen blijkt ook uit

zaam, geen gasverbruik en volledig circu-

het feit dat er veel aandacht is voor de ver-

lair. Daarnaast zijn de panelen ruimtebe-

pakking. Die moet vooral veel bescherming

sparend omdat ze aan het plafond worden

bieden aan de producten maar moet daar-

bevestigd. Het stelt je in de gelegenheid je

naast niet belastend zijn voor het milieu.

huis nog makkelijker in te richten. Er hangt

Ook de panelen zijn volledig recyclebaar.

immers geen stoffige radiator meer aan de wand.' Blijvend innoveren en het door

Meer informatie: www.maxxinno.nl

27

NIEUWS

Maxxinno passeert op veel fronten huidige warmtetechnieken

GLASVEZEL IN UW

APPARTEMENTENCOMPLEX 28

stabiele internetverbinding is in ieder huishouden tegenwoordig van groot belang. Niet alleen voor jongere eigenaren en gezinnen, maar zeker ook voor ouderen. Er worden steeds meer digitale hulpmiddelen ontwikkeld waarmee zij langer en veiliger zelfstandig kunnen blijven wonen. Vaak is een belangrijke voorwaarde hiervoor een snelle en betrouwbare internetverbinding. Een glasvezelverbinding voorziet hierin en is daarom waardevermeerderend voor uw appartementencomplex en onmisbaar in een toekomstbestendige woning.’

Zo omschrijft DELTA Fiber Netwerk, de op één na grootste glasvezelaanlegger van Nederland, het belang van de nieuwste data-infrastructuur. In dit artikel gaan wij specifiek in op de aanleg en wat er bij komt kijken. We spreken hierover met Rob Vermeulen, Kwartiermaker Hoogbouw bij DELTA Fiber Netwerk.

Open netwerk ‘Wanneer een aansluitgebied is bepaald, starten wij een vraagbundeling’ vertelt Vermeulen. ‘Als 20% van de woningen in het gehele aansluitgebied, vaak een hele gemeente, minimaal een jaarabonnement afneemt op ons open netwerk, sluiten wij alle woningen aan op dit netwerk. Kosteloos! Ook hoogbouw, mits toestemming van wooncorporatie of VvE en uiteraard de bewoner/eigenaar zelf. Ons netwerk is een open netwerk, dus met meerdere telecomproviders en verschillend geprijsde abonnementen.’

‘Allereerst wordt er contact gezocht met het bestuur van de VvE. Persoonlijk, of in de laatste twee jaar steeds gebruikelijker ook digitaal.’

Vermeulen vervolgt: ‘Een hoogbouwcomplex wordt na de kennismaking eerst geschouwd door een specialist van één van onze gerenommeerde aannemers. Samen met een bestuurslid loopt hij het pand

Een snelle en betrouwbare internetverbinding is tegenwoordig onmisbaar. Het is waardevermeerderend en noodzakelijk in een toekomstbestendig pand. DELTA Fiber Netwerk vertelt

door en kijkt hoe het pand kan worden aangesloten. Waar- en hoe kan de glasvezelkabel het pand binnenkomen, hoe kan de aannemer de kabel omhoog trek-

meer over de aanleg van glasvezel en hoe dit in zijn werk

ken, bijvoorbeeld binnendoor of buite-

gaat bij appartementencomplexen.

nom, waar wordt het glasvezelkastje in het appartement gerealiseerd? Zijn de

29

GLASVEZEL

‘Beschikking hebben over een snelle en

+ Ook met staalkabelgeleiding mogelijk + Zowel als lengte, als maatwerk verkrijgbaar

+ Grote oppervlakken in kleine kasten realiseerbaar + Slanke geleiderrails en volledig in te bouwen

heroal VS Z Zip-Screen systeem

Rolluiken | Zonwering | Roldeuren | Ramen | Deuren Vliesgevels heroal.nl

Opleiding Professioneel VvE-beheer

netwerk naast de huidige telefoonlijn (KPN)

stopcontact in de meterkast, zijn er mogelijk

en coaxkabel (Ziggo) komt te liggen. Wij halen

bouwtekeningen beschikbaar?

dus niets weg.'

Alle antwoorden worden samengevat in een

'Laat u het glasvezelkastje plaatsen, maar

schouwdocument, met als conclusie de mogelij-

neemt u nog geen abonnement? Dan kan het

ke wijze van aanleg. Vervolgens zal de VvE, vaak

zijn dat wanneer de aannemer is vertrokken

via een ALV, toestemming moeten geven voor de

naar het volgende aan te sluiten gebied, u

aanleg zoals omschreven. Maar in veel gevallen

eenmalig activatiekosten gaat betalen. Tij-

dienen ook de individuele eigenaren toestem-

dens de vraagbundeling betaalt u deze kos-

ming te geven om de monteur toe te laten in hun

ten bij het nemen van een abonnement niet.

appartement voor enkele werkzaamheden, zoals

En heeft u een abonnement afgesloten, maar

het plaatsen van het glasvezelkastje (zie kader

gaat de vraagbundeling bij gebrek aan be-

voor nadere toelichting, red.).

langstelling niet door? Dan vervalt dit nieuwe

GLASVEZEL

meterkasten gestapeld, is er eventueel een

abonnement en blijft u gewoon lid bij uw huiIs dit geregeld, dan zal de aannemer het pand

dige telecomprovider’ besluit Rob.

per streng (rij verticale appartementen) gaan aansluiten. Er wordt een datum en tijdstip gezocht waarop zoveel mogelijk bewoners in

Benieuwd of glasvezel ook bij u in de buurt mogelijk is?

de streng thuis kunnen zijn om de monteurs

Neem contact op met rob.vermeulen@deltafiber.nl

toegang te kunnen geven tot het apparte-

of kijk op www.deltafibernetwerk.nl.

ment. Deze werkzaamheden duren ongeveer anderhalf uur per woning. Lukt het een eigenaar niet om zelf aanwezig te zijn, dan vraagt de aannemer deze eigenaar te kijken of een meerderjarig familielid, buurman of anders de deur kan openen en aanwezig kan zijn tijdens de werkzaamheden.’

‘En dan is het aansluitpunt voor het glasvezelnetwerk aanwezig in het appartement’ gaat Vermeulen verder. ‘Via een abonnement bij één van de telecomproviders kan men nu beschikken over razendsnel internet, met een bijna oneindige bandbreedte, een gelijke upen downloadsnelheid, uitstekend signaal, en ook nog eens een groen product. Een glasvezelaansluiting verbruikt namelijk 80% minder stroom dan bijvoorbeeld koper of coax 1.

Goed om te weten is verder dat het glasvezel1

Bron: https://indebuurt.nl/rotterdam/nieuws/wowdit-wist-je-nog-niet-over-je-internetgebruik~73443/

1. Toestemming van de VvE middels een besluit van de ALV is nodig voor onderhoud van of wijzigingen in de gemeenschappelijke gedeelten/zaken.

2. Voor zover de aanleg van een glasvezelnetwerk via de gemeenschappelijke gedeelten of zaken kan gebeuren, is toestemming van de VvE voldoende.

3. 3. Als het voor de aanleg van het glasvezelnetwerk noodzakelijk is ook een privé-gedeelte te betreden of te wijzigen (als er een kastje in ieder appartement moet komen) is in beginsel de toestemming van iedere eigenaar vereist.

4. Of een kabel of kastje tot gemeenschappelijke zaken of tot het privé-gedeelte behoort, volgt uit de splitsingsakte en het splitsingsreglement. In het Modelreglement 2017 is bijvoorbeeld bepaald dat leidingen en buizen voor het transport van data tot de gemeenschappelijke zaken behoren, met uitzondering van de leidingen en buizen van de meterkast naar het privé-gedeelte (zie artikel 11.1 onder g MR 2017) 5. In de splitsingsakte / het splitsingsreglement kan geregeld zijn dat een eigenaar toegang moet verschaffen tot zijn privé-gedeelte of het tijdelijke gebruik daarvan moet toestaan als dat naar het oordeel van het bestuur nodig is voor het verrichten van een handeling m.b.t. een ander privé-gedeelte of m.b.t. een gemeenschappelijk gedeelte. In het Modelreglement 2017 is dit geregeld in artikel 30.3.

6. In het splitsingsreglement kan ook bepaald zijn dat iedere eigenaar verplicht is de collectieve voorzieningen te gedogen (zie bijvoorbeeld artikel 31.1 MR 2017).

7. Kortom: tenzij in het splitsingsreglement anders is bepaald, zal iedere eigenaar toestemming moeten geven voor het betreden en wijzigen van zijn privé-gedeelte. De VvE kan niet afdwingen dat die toestemming wordt gegeven, zeker niet als een eigenaar die geen gebruik wil maken van het glasvezelnetwerk wel activatiekosten moet betalen.

31

Abonnement voor Schilderwerk

Klanten waarderen GlansGarant met een

8.8 Géén kopzorgen meer over schilder onderhoud!

Nooit meer discussies in de ALV over het schilderonderhoud. Bespaar tijd en geld met het GlansGarant onderhoudsplan! Onze transparante onderhoudsbegrotingen bieden u ontzorging en budgetzekerheid. Een perfect geschilderd pand voor een vast bedrag per maand en voor meerdere jaren. Lang leve de vereniging!

Lees alle voordelen op: www.glansgarant-vve.nl

het fraaiste onderhoudsplan van Nederland

www.mitsubishi-liften.nl/m-use

‘‘Sinds de installatie in februari 2018 hebben wij nog geen storing gehad, wij ervaren M-Use® dan ook als geweldig.

Ik krijg nog steeds complimenten van mijn medebewoners over ons besluit’’.

Breunis van de Pol, VvE Residence du Sud

Met M-Use® €50.000 besparen op een nieuwe lift?

‘‘De liftkosten konden bij ons op jaarbasis oplopen tot ruim € 9.000.

Bij Mitsubishi zijn we voor een periode van 20 jaar voor een volledig nieuwe lift inclusief all-in onderhoud en keuringen door derden € 6.500 per jaar kwijt.’’

Eerlijke spreiding van de kosten over huidige en toekomstige gebruikers Gegarandeerde beschikbaarheid voor 40 jaar Transparante afrekening op basis van daadwerkelijk gebruik €0 initiële investering bij gebruik van M-Use® Meer klanten over M-Use®, de uitgebreide brochure en een vrijbijvende liftinspectie vind je op:

www.mitsubishi-liften.nl/m-use Je kunt ook ons direct bereiken op 0318 586 586 of info@mitsubishi-liften.nl

Geslaagde duurzame coalitie 1 partij voor uw dak en zonnepanelen > Betrouwbaar > Kosten- en tijdbesparend > Duidelijk > Minder overlast voor bewoners > Duurzaam > Gecertificeerde bedrijven

R O O Wilt u ook een duurzaam dak, gemaakt door professionals?

Bel ons voor een afspraak: 06 558 446 24 F W WWW.ROOFWATCHER.NL WWW.ALLICHT.COM A L L I C H T ELECTROTECHNIEK T C H E R